山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10377号 上诉人（原审原告）：张爱华，男 被上诉人（原审被告）：薛华，女 委托诉讼代理人：郭圣涛（系薛华丈夫），住青岛市市南区。 上诉人张爱华因与被上诉人薛华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张爱华上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，支持张爱华的诉讼请求;3.一审、二审诉讼费用由薛华承担。事实和理由：一审法院认定没有完成资金监管，不能视为张爱华履行了合同约定的支付首付款义务，属认定事实错误。一、双方之间《房产买卖合同》中明确约定张爱华于2018年2月14日之前缴纳首付款，若迟延交纳超过一个月，薛华有权解除合同。张爱华于2018年3月8日将17万元首付款交纳至约定账户，薛华单方解除合同的行为明显属于违约行为。二、一审判决认定“合同中没有对办理三方存管业务及银行贷款业务时各方权利义务的表述，故张爱华将17万元打入自己账户，后续没有完成资金监管，不能视为履行了合同约定的支付首付款义务”是错误的。张爱华按照约定将首付款打入监管账户中，至于监管账户是否完成资金监管并非张爱华能够掌控，张爱华并无任何过错。张爱华已经按照合同约定尽了最大的配合义务，合同中虽未详细约定首付款支付完成的详细标准，但考虑到张爱华打入17万首付款后并未取出该款项，且已缴纳了房屋维修资金，张爱华在得知无法进行资金监管以及银行贷款后主动要求支付全款，应认定薛华单方解约的违约行为成立。综上所述，薛华因房价波动擅自解除买卖合同的行为，使张爱华遭受定金2万元、房屋维修资金5528.81元、中介费10800元的损失，一审法院却没有查清合同解除的真实原因，认定张爱华具有违约情形，适用法律错误。 薛华答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、薛华(甲方)与张爱华(乙方)签订的《房产买卖合同》第三条第二款明确约定：“乙方应于2018年2月14日前付首付款十七万给甲方”。张爱华在合同签订后一直未向薛华支付首付款，构成违约。合同第九条约定：“任何一方逾期三十日以上未履约的，另一方有权以违约为由解除双方交易关系，违约方按规定承担违约责任”。一审以张爱华没有按照合同约定支付首付款构成违约为由作出判决，符合法律规定。二、张爱华在上诉状中称“张爱华于2018年3月8日将17万元首付款交纳至指定账户，后来薛华单方解除合同的行为明显属于违约行为”；“张爱华是按照约定将首付款打入监管账户中的，至于监管账户后续是否完成资金监管，并非张爱华所能够掌控，张爱华并无任何过错。”张爱华主张没有任何合同及事实依据，首先，《房产买卖合同》明确约定张爱华应于2018年2月14日前直接向张爱华支付首付款，双方没有约定资金监管或指定账户的相关事宜。其次，薛华与张爱华、银行之间也从来没有签署资金监管协议，即使有签署资金监管协议的意向，但张爱华也仅仅是将资金打入自己的银行账户，因张爱华个人信用等原因并没有继续完成资金的监管冻结，责任应由张爱华自行承担。 张爱华向一审法院起诉请求：1.判令解除张爱华、薛华之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令薛华向张爱华双倍返还定金4万元；3.判令薛华向张爱华支付房屋维修资金5528.81元；4.判令薛华向张爱华支付中介费10800元；5.判令薛华承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年2月4日，薛华（甲方、卖方）与张爱华（乙方、买方）及100福地产（丙方、中介机构）签订了《房产买卖合同》，第1条约定：甲方同意将所拥有的青岛市李沧区青山路689号3号楼316户房产出售给乙方，此房产建筑面积为41.57㎡，房地产权证号为青房地权市字××号。第3条约定：乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协定房产交易实际成交价36万元；付款方式为首付款加银行按揭贷款；本合同签订当日乙方支付2万元为购房定金，另甲方将房产证原件等交由丙方代管，定金在买卖双方办理过户手续时自动转为购房款；乙方于2018年2月14日前付给甲方17万元（不含购房定金）；房产余款17万元乙方通过办理银行按揭贷款由银行转账给甲方（甲方必须配合乙方办理贷款手续，并提供银行所需要的相关资料）；若因乙方自身原因导致银行不予发放贷款，则乙方须以现金形式在30天内支付余款，同时过户日期顺延；以上款项延迟支付的，按照200元/天作为滞纳金。第4条约定：交易税费、手续费及其它费用负担：该房产在办理本次房产交易过户（及银行按揭）过程中产生的所有费用均由乙方承担，交易税费以办理交易过户当日房产交易中心等各相关部门出具的税费单为准；甲乙双方在交易过程中所需递交各项证件及材料以房产交易中心等各相关部门要求为准；此房产如未交纳房屋维修基金，在过户之前由乙方缴纳。第9条约定：此协议签订之后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约；任何一方逾期30日以上未履约的，另一方有权以违约为由解除双方交易关系，违约方应按上述规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。本合同所有条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金；若定金不足以弥补损失时，守约方可根据实际损失要求违约方按照不超过本合同中房屋总价款的20%支付违约金；如果由于各种不可抗力原因导致交易失败，甲方退还定金给乙方，双方互不承担违约责任。第10条约定：鉴于丙方为甲乙双方签署本协议所提供的中介服务，甲乙双方同意向丙方支付一笔佣金费用10800元，并于甲乙双方签订本认购合同之同时一次性由乙方付清，本认购合同一经签订，中介费概不退还，若有违约，中介费由违约方承担，由守约方向违约方追回。第11条约定：甲方承诺此房产无任何权属、债务等纠纷，乙方具备贷款能力，如国家政策调整，国家不放贷款，三方解除合同，甲方退回定金、首付款，丙方退回中介费，互不追究违约责任。 同日，张爱华按照合同约定向薛华支付房屋买卖定金2万元，薛华签署定金收条。同日，张爱华支付了中介费10800元。 2018年2月7日，张爱华支付涉案房屋的房屋维修基金5528.81元。 对当事人有异议的证据和事实，一审认定如下： 张爱华提交青岛银行网上银行转账汇款电子回单一份，并申请证人韩某出庭作证，用于证明2018年3月8日，张爱华将首付款17万元打入农商卡，因尾款需要办理贷款，故首付款需要做资金监管；当日三方签署了资金托管协议，后因审批未通过，该款项未能冻结；4月21日双方见面协商，张爱华表示想全款支付，薛华表示已逾期，主张解除合同。薛华质证称，3月8日，三方签署了资金监管协议，但因张爱华的原因没有做成资金监管。4月29日三方见面，薛华表示因长期未付款，主张解除合同。 薛华提交与中介的聊天记录一份，用于证明其在3、4月份一直在催办。聊天记录显示，3月14日，薛华催问首付款支付时间，中介称首付款在张爱华的农商卡里，银行要做资金监管，等贷款批下来，首付款就会转给薛华。4月18日，薛华催问为何这么长时间，中介称再催催，有消息就通知薛华。张爱华质证称，对聊天记录不清楚，不能确认。 一审法院认为，本案的争议焦点是张爱华将17万元打入农商卡，是否符合合同约定的首付完成。关于首付款，《房产买卖合同》约定：“乙方于2018年2月14日前付给甲方17万元。”张爱华主张，其能做的就是在合同约定的2018年2月14日起30日内向银行交付17万元首付款，审批时间由银行决定。薛华主张，其在2018年2月14日起30日内未收到17万元，故认为张爱华违约。对此，一审认为，对合同条款的解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。故该条款是指乙方应在规定日期前将首付款支付给甲方，并非支付给银行，首付款是否支付完成，应以甲方是否收到为准。合同中没有对办理三方存管业务及银行贷款业务时各方权利义务的表述，也没有对此时资金权属的约定，故张爱华将17万元打入自己的农商行账户，后续没有完成资金监管，不能视为履行了合同约定的支付首付款的义务。综上，一审认定张爱华未按合同约定支付首付款，构成违约，其无权要求薛华返还定金。薛华在房屋出售过程中并无过错，无需向张爱华双倍返还定金并支付中介费。房屋维修资金并非交予薛华，张爱华要求薛华退还无法律依据，一审对此不予支持。 综上，一审法院判决：一、确认张爱华与薛华签订的《房产买卖合同》解除；二、驳回张爱华的其他诉讼请求。案件受理费1208元，因适用简易程序，减半收取604元，由张爱华自行负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，一审法院认定张爱华未按合同约定支付首付款构成违约，其无权要求薛华返还定金，薛华无需向张爱华支付中介费，该认定并无不当，本院予以确认，不再赘述。关于张爱华诉请的房屋维修资金问题，一审审理期间，张爱华提交交通银行出具的“维修资金交款确认单”、“山东省住宅专项维修资金专用票据”，主张其已经缴纳房屋维修资金。薛华在二审审理期间称，对票据的真实性及是否缴纳房屋维修资金的事实不发表意见，但认为与本案无关。对此，本院认为张爱华提交的证据能够证明其已经缴纳住宅专项维修资金，本院对该事实予以确认。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。因张爱华与薛华之间的《房产买卖合同》已经解除，涉案房屋并未变更登记在张爱华名下，住宅专项维修资金由张爱华承担无事实及法律依据，住宅专项维修资金应由房屋产权人承担。故，本院对张爱华诉请薛华支付住宅专项维修资金的请求，予以支持，一审对此处理欠妥，本院予以纠正。 综上所述，张爱华的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6108号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6108号民事判决第二项； 三、薛华于本判决生效之日起十日内返还张爱华缴纳的住宅专项维修资金5528.81元； 四、驳回张爱华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1208元，减半收取604元，由张爱华负担，二审案件受理费1208元，由张爱华负担1089元，薛华负担119元。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇一九年十二月十六日 书记员  韩明玉 书记员  胡荣华