广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初2285号 原告（反诉被告）：梁超宁，男，1962年11月20日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告（反诉被告）：梁袅，男，1982年12月21日出生，壮族，住广西扶绥县。 两原告共同委托诉讼代理人：黄海涛，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：扶绥县碧园房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇同正大道333号。统一社会信用代码：91451421569060307K。 法定代表人：陈卫宇，董事长。 委托诉讼代理人：李安华，北京大成（南宁）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黎嘉雯，北京大成（南宁）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）梁超宁、梁袅诉被告（反诉原告）扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称碧园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月28日，碧园公司向本院提起反诉。本院于2019年12月13日公开开庭进行了审理。梁超宁、梁袅的共同委托诉讼代理人黄海涛，碧园公司的委托诉讼代理人李安华、黎嘉雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁超宁、梁袅请求判令：碧园公司支付迟延交付房屋所有权证书违约金18203元。事实及理由：2013年8月29日，梁超宁、梁袅与碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，约定梁超宁、梁袅购买碧园公司位于扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼①号楼B单元1B1004号商品房，约定房价为302861元（实际成交价303394元）。合同第十五条第三款约定，碧园公司应当在将商品房交付买受人使用后720天内，向买受人交付房屋所有权证书，如违约则按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。梁超宁、梁袅已全额支付房款，并于2014年11月22日接收房屋，但碧园公司在合同约定的期限内未能向梁超宁、梁袅交付房屋所有权证书，已构成违约，理应承担相应违约责任，但该合同约定的违约金明显过低，不足以弥补梁超宁、梁袅的损失，故应按照已购房款总额的6%支付违约金。梁超宁、梁袅围绕诉讼请求，提交以下证据佐证：1．《扶绥县商品房买卖合同》；2.《中国工商银行个人购房借款/担保合同》；3.销售不动产统一发票；4.《前期物业服务协议》；5.办房产证登记费收据；6.扶绥县不动产登记局《关于扶绥县未来城商住楼1号楼、4号楼办理不动产权证书有关情况的答复》；7.扶绥县不动产登记局《关于扶绥县不动产登记有关事项的答复》。 碧园公司辩称：梁超宁、梁袅与碧园公司签订《商品房买卖合同》约定的义务为办理“房屋所有权证”，2016年办证期限届满前，因行政机构改革，“房屋所有权证”已被取消，改为房屋所有权与土地使用权合二为一的“不动产权证”，办理不动产权证的办证机关、办证程序和要求的材料等均与原办理房屋产权证不同，该情形属于合同法上的“情势变更”。梁超宁、梁袅要求调整违约金却没有提交相关证据证实其实际经济损失，因此梁超宁、梁袅要求按已付房款6%支付违约金不符合法律规定，也不符合《商品房买卖合同》的约定，没有事实依据。碧园公司于2018年6月22日通知梁超宁、梁袅可以办理不动产权证，并告知需交存专项维修资金并持身份证原件到碧园公司办理新的委托手续，同时告知梁超宁、梁袅崇左市人民政府、扶绥县房管局有关交存专项维修资金的要求，但梁超宁、梁袅未能及时配合办理，据此，2018年6月22日后，不能办理不动产权证的法律责任应当由梁超宁、梁袅自行承担。专项维修资金是房屋买受人交存到房管所指定账户后，由行政机关统一管理、统一使用于楼宇公共部分维护、维修的专用款，是梁超宁、梁袅作为购房人的法定义务；在买受人预存后仍属于买受人所有，不属于办证的额外费用，不属梁超宁、梁袅的损失。梁超宁、梁袅认为专项维修资金的交存属于损失的观点，不仅是对专项维修资金性质、用途的误解，而且是不合法的。崇左市人民政府、扶绥县房管所要求房屋买受人交存专项维修资金方可交付房屋、办理不动产权证的文件合法有效，法院应当予以支持。综上，梁超宁、梁袅要求碧园公司承担逾期办理房产证违约责任，并按已付房款6%支付违约金的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回梁超宁、梁袅的诉讼请求。碧园公司围绕其辩称提交以下证据以佐证：1.2016年6月15日扶绥县人民政府《公告》；2.广西崇左市扶绥县人民政府门户网站《扶绥县不动产登记局成立一周年》；3.广西崇左市扶绥县人民政府门户网站《扶政办发〔2017〕69号：扶绥县人民政府办公室关于印发扶绥县不动产登记资料移交工作方案的通知》；4.登记业务统计；5.《房屋登记一次性告知单》；6.《9国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记一次性告知书》《10国有建设用地使用权/房屋所有权转移登记一次性告知书》《一次性告知单》《房屋备案一次性告知单》；7.广西一体化网上政务服务平台《国有建设用地使用权房屋所有权首次登记》；8.广西一体化网上政务服务平台《国有建设用地使用权房屋所有权转移登记》；9.《建设用地规划许可证》；10.《建设工程规划许可证审批单》；11.《土地合并申请书》；12.扶绥县住房和城乡建设局《关于土地合并的规划意见》；13.扶绥县住房和城乡建设局《关于碧园未来城地块进行合并的答复》（附图）；14.《建设用地规划许可证》；15.《建设用地规划许可证审批单》；16.扶绥县人民政府《关于扶绥县碧园房地产开发有限公司扶国用（2011）第（0159）648、1208号宗地合并方案的批复》；17.《国有土地使用权出让合同补充协议》；18.中国工商银行网上银行电子回单；19.《不动产权证》；20.崇左市人民政府《崇左市住宅专项维修资金管理暂行规定》；21.扶绥县房产管理所《关于实施有关事项的通知》；22.扶绥县房产管理所《关于要求进一步加强商品房专项维修资金管理的通知》；23.扶绥县房产管理所《关于执行专项维修资金交存相关规定的复函》；24.《关于办理的函》、快递包裹收寄清单；25.《商品房买卖合同》；26.前期物业服务协议；27.《房屋权属证明书》。 碧园公司反诉请求判令：梁超宁、梁袅支付违约金14653.93元（按总房款每日万分之一，自2018年8月1日起，暂算至2019年11月27日止，实际应算至梁超宁、梁袅配合办理不动产权证书之日止）。事实与理由：2018年6月22日，因办理不动产权证需要提交房屋专项维修资金缴存证明，碧园公司通知梁超宁、梁袅在2018年7月31日前到扶绥县房管所缴存涉案商品房的专项维修资金，但梁超宁、梁袅至今未配合缴存，导致涉案商品房至今未能办理不动产权证。由于涉案商品房未办理不动产权证，无法办理他项权证，导致碧园公司至今仍需向按揭银行承担连带保证责任。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的第三条规定：“买受人不按要求提交有关材料及支付费用或其他因买受人的原因致使办证受阻时，每逾一日，出卖人有权要求买受人按实际总房款万分之一支付违约金”，梁超宁、梁袅拒不配合办理不动产权证的行为已违反合同约定，应承担相应的违约责任。碧园公司围绕反诉请求提交的以下证据佐证：1.关于办理《不动产权证书》的函及《快递包裹收寄清单》；2.2011年崇行扶绥支行（按）字001号《按揭贷款业务合作协议》；3.2016年崇行扶绥支行（合作）字第006号《按揭贷款业务合作协议》；4.中国工商银行凭证；5.附件四合同补充协议。 梁超宁、梁袅对反诉辩称，涉案商品房不动产权证拖延至今未能办理是碧园公司自身原因造成，合同补充协议第三条是梁超宁、梁袅原因造成的情况下才适用。碧园公司于2017年7月17日才申请办理两宗土地的合并登记，已超过合同约定的办证期限，梁超宁、梁袅已按要求提供办证资料及费用，不存在不配合办理不动产权证的行为，且交纳专项维修资金不是办证的必须条件，办理不动产权证书并不需要提供缴纳专项维修资料。碧园公司作为保证人在梁超宁、梁袅与按揭银行的按揭贷款合同上签字，实质上是碧园公司的融资销售手段，也是碧园公司的自愿行为，而且不动产权是否办理并不加重保证责任。碧园公司的反诉讼请求不符合合同补充协议第三条规定的内容，应由碧园公司自行承担违约后果。请求法院依法驳回碧园公司的反诉讼请求。梁超宁、梁袅围绕其反诉辩称没有证据提交。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对当事人提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2013年8月29日，梁超宁、梁袅与碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，合同约定，梁超宁、梁袅购买碧园公司位于扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼①号楼B单元1B1004号商品房，商品房价总金额为302861元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。第十九条约定，买受人应当按照当地政府有关规定交纳专项维修资金，维修资金属于业主所有。买受人未交纳专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人。买受人自行交纳专项维修资金的，应当在商品房交付使用前，按照当地政府的有关规定将维修资金存入专项维修资金专户。补充协议第三条规定，如买受人不按要求提交有关材料及支付费用或其他因买受人的原因致使办证受阻的，每逾一日，出卖人有权要求买受人按实际总房款万分之一支付违约金。合同签订后，梁超宁、梁袅支付购房款303394元。2014年11月22日，碧园公司将涉案房屋交付给梁超宁、梁袅使用。2015年5月17日，碧园公司收取梁超宁、梁袅交来1B1004号房办房产证登记费250元。2017年7月27日，碧园公司取得不动产权证。2018年6月20日，碧园公司向未来城长桥郡1、4号楼业主发出关于办理《不动产权证书》的函，告知业主于2018年7月31日前到扶绥县房产管理所缴存专项维修资金。至庭审时，梁超宁、梁袅仍未缴存专项维修资金，也未取得不动产权证书。 另查明，2016年6月15日，扶绥县人民政府发出《公告》，告知扶绥县不动产登记工作由扶绥县不动产登记局负责组织实施，扶绥县不动产登记中心负责具体办理不动产登记有关业务工作。自2016年6月20日17时起，国土、房管、林业部门停止办理土地、房屋、林权登记申请。6月20日17时前已受理登记申请而未办结的，仍由原受理单位办结并核发原土地使用证、房屋所有权证、林权证和相关登记证明。 扶绥县不动产登记局于2016年6月28日挂牌成立。为方便群众办理不动产权证，扶绥县不动产登记局制作了一系列的告知书，其中《9国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记一次性告知书》《10国有建设用地使用权/房屋所有权转移登记一次性告知书》《不动产首次登记（抵押权首次登记）一次性告知书》《不动产转移登记（已取得不动产权证的商品房买卖）一次性告知书》《新建商品房首次登记一次性告知书》《新建商品房转移登记一次性告知书》等，要求办证提交的登记材料、申请材料、核验材料中，房屋专项维修资金不在要求提供材料的范围内。以上材料均无落款时间，均明示法定办结最长时限为30个工作日。扶绥县房产管理所制作的《房屋备案一次性告知单》要求办理商品房买卖转移备案申请人应提交的材料中虽要求提交房屋专项维修资金缴存证明，但该告知单在办理房屋产权证改为办理不动产权证后，扶绥县不动产登记局并未将其列为办理不动产登记业务所需提交的材料。 2019年10月11日，本院依另案当事人的申请向扶绥县不动产登记局询问碧园公司合并其名下未来城商住楼1号楼、4号楼国有土地使用权证的原因及取得1号楼、4号楼国有土地使用权证、不动产权证的时间。扶绥县不动产登记局复函如下：扶绥县碧园房地产开发有限公司于2011年4月19日和2011年6月10日分别取得未来城商住楼1号楼、4号楼所占地块的国有土地使用权证，证号分别为扶国用（2011）第（0159）648号和扶国用（2011）第（0159）1208号。2016年6月28日扶绥县不动产统一登记开始“停旧颁新”，该公司在咨询办理不动产登记业务时发现，在上述2宗土地规划建设未来城小区一期项目时，未注意楼幢跨占两宗土地问题，导致一期项目涉及楼幢跨宗而无法在不动产权籍调查管理系统上录入商品房的相关信息，暂时无法受理地块内商品房不动产登记业务，需要办理上述2宗土地合并登记后才能在不动产权籍调查管理系统中录入信息办理相关不动产登记业务。我局于2017年7月17日受理该公司申请办理上述2宗的土地合并登记，并于2017年7月27日办结发证，全部在办理时限内完成，目前扶绥县未来城小区业主可以按照不动产登记程序正常办理不动产权证。 2019年10月28日，本院在审理另案中依职权调取扶绥县不动产登记局《关于扶绥县不动产登记有关事项的答复》，该答复明确：“……二、关于办理不动产权证是否须提交房屋专项维修资金缴存证明：自2016年6月28日不动产成立以来，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》有关规定，对我县办理的不动产登记业务所需申请材料中，无需提交房屋专项维修资金缴存证明。” 2019年11月18日，扶绥县房产管理所对碧园公司作出的《关于执行专项维修资金交存相关规定的复函》的内容为：一、自2016年7月1日起启用《房屋备案一次性告知单》，至今未曾停止使用；二、到目前为止，我所一直要求驻县各房地产开企业、广大业主及各有关单位按照我所发布两份通知的内容认真执行；三、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人；结合我县实际情况，我所要求开发企业在办理商品房预售许可证前或申请商品房买卖合同备案前代交专项维修资金，在备案前也可由业主自行交存专项维修资金。 本院认为，梁超宁、梁袅与碧园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应依约定履行合同义务。 关于碧园公司对梁超宁、梁袅未取得商品房产权证书是否存在违约行为的问题。根据商品房买卖合同约定，碧园公司在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为梁超宁、梁袅申请房屋所有权登记，并将以梁超宁、梁袅为产权人的房屋所有权证书交付梁超宁、梁袅。2014年11月22日，碧园公司将涉案房屋交付给梁超宁、梁袅使用，按约定的720天计算，碧园公司应于2016年11月12日前将房屋所有权证交付梁超宁、梁袅。在交付房屋所有权证期限届满前，即2016年6月20日17时起，扶绥县房管部门就停止办理房屋登记申请，6月20日17时前已受理登记申请未办结的，仍由原受理单位办结并核发原房屋所有权证登记证明。在2016年6月20日之前，碧园公司还没有为梁超宁、梁袅申办房屋所有权证，因此必定转为办理不动产权证。办理不动产权证的法定办结时限为30个工作日，以碧园公司于2016年6月20日申请办理涉案房屋进行初始登记起计，碧园公司完全有足够的时间履行义务，也即在2016年11月12日前可以办理并取得不动产权证，但碧园公司因未来城商住楼1号楼、4号楼所占的地块规划建设未来城小区一期项目时，未注意楼幢跨占两宗土地问题，导致一期项目涉及楼幢跨宗而无法在不动产权籍调查管理系统上录入商品房的相关信息，不动产权局无法受理地块内商品房不动产登记业务，直至2017年7月27日，碧园公司办理上述2宗土地合并登记后才具备了为业主按照不动产登记程序正常办理不动产权证的条件，故梁超宁、梁袅未能在商品房交付使用后在720日内取得涉案房屋不动产权证，是碧园公司自身原因所致。碧园公司在合同约定期限内未完成房屋的所有权登记手续、交付不动产权证书给梁超宁、梁袅，已构成违约，应承担违约责任。 关于本案逾期办证违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，梁超宁、梁袅虽未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但碧园公司的违约行为事实存在，合同约定的按照已付购房款的0.1%计算逾期办证违约金明显偏低，梁超宁、梁袅请求碧园公司按照已付购房款总额的6%支付违约金，并没有超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准。因此，梁超宁、梁袅主张调整增加违约金于法有据，本院应予支持。碧园公司应按照已付购房款303394元的6%支付违约金18203元。 关于梁超宁、梁袅未提交缴纳专项维修资金证明是否应承担违约责任的问题。双方签订的合同第十九条约定:“买受人应当按照当地政府有关规定交纳专项维修资金，维修资金属于业主所有。买受人未交纳专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人”。梁超宁、梁袅在未缴纳专项维修资金前提下，碧园公司仍将房屋交付给梁超宁、梁袅使用，但并不是代表梁超宁、梁袅不需要缴纳专项维修资金，梁超宁、梁袅仍应依《商品房买卖合同》约定及崇左市人民政府《崇左市住宅专项维修资金管理暂行规定》、扶绥县房产管理所《关于实施有关事项的通知》、扶绥县房产管理所《关于要求进一步加强商品房专项维修资金管理的通知》等相关政策规定交纳专项维修资金，扶绥县房产管理所对碧园公司作出的《关于执行专项维修资金交存相关规定的复函》也只要求“在备案前也可由业主自行交存专项维修资金”。依据扶绥县不动产登记局的答复及该局制作的一系列告知书，我县办理的不动产登记业务所需申请材料中，无需提交房屋专项维修资金缴存证明，因此，梁超宁、梁袅未提交缴纳专项维修资金证明不成为碧园公司办理不动产权证的受阻理由。碧园公司关于“梁超宁、梁袅不能提交缴存专项维修资金证明以致碧园公司不能按照不动产登记程序正常办理不动产权证，梁超宁、梁袅的行为违反补充协议第三条规定，属违约行为”的反诉主张，没有法律和事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、扶绥县碧园房地产开发有限公司于本判决生效之次日起十日内支付梁超宁、梁袅逾期办证违约金18203元； 二、驳回扶绥县碧园房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费128元，反诉受理费83元，共211元，由扶绥县碧园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 林少芳 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 石莉娟 书 记 员 黄红彩 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。