山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初1558号原告：李强，男，1962年6月29日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：刘强，山东求新律师事务所律师。被告：杨峰，男，1982年6月1日出生，汉族，住泰山区。被告：马良，男，1989年1月30日出生，汉族，住济南市莱芜区。委托诉讼代理人：周国强，山东锦哲律师事务所律师。原告李强与被告杨峰、马良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李强的委托诉讼代理人刘强、被告马良及其委托诉讼代理人周国强到庭参加诉讼，被告杨峰经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告共同向原告支付欠付租金203万元及违约金；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第二项为：判令两被告腾退承租的房屋，并支付租金至实际腾退房屋为止（截止起诉时已欠付租金203万元）及相应违约金。事实与理由：2012年8月8日，被告杨峰与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于（荣院对过）的1楼通道、4楼、5楼、6楼整层和7楼（半层）现有餐厅部分出租给被告杨峰，面积以产权证的面积为准，包括被告杨峰所租房屋的户外广告权；租期自2012年12月1日起至2022年11月30日止，租期为10年；第一个五年每年租金为人民币100万元，第二个五年每年租金为人民币110万元，期满为止；自合同签订时被告杨峰应一次性支付原告人民币25万元，其中10万元作为合同定金，另15万元作为下一季度支付的租金中减除；第二年开始，每年12月30日与6月30日分两次支付全年租金，每次人民币50万元（第一个五年）55万元（第二个五年），其他多支付定金25万元，作为合同履约保证及设备抵押金。同时约定任何一方违约将承担本合同中租金总额的20%作为违约金。2019年2月12日，被告马良向原告作出书面承诺，自认自己承接了被告杨峰与原告签订的《房屋租赁合同》，并承诺其承接租赁的本案房屋的租金在2019年3月1日前先偿付80万元，其余房租保证陆续归还，否则马良自愿承担所欠房租30%违约金支付给原告。根据合同约定，自2012年12月1日起至起诉之日止被告应向原告支付租金总数应为637.5万元，被告实际向原告支付租金434.5万元，尚欠租金203万元。原告认为两被告的行为已经严重违约，不具备继续履行合同的可能性，为维护原告合法权益，具状起诉，望判如所诉。被告杨峰未作答辩。被告马良辩称，原告起诉被告马良无事实及法律依据，马良与原告无房屋租赁合同关系，原告的合同相对人是杨峰，其相关权利应向杨峰主张，故请求依法驳回原告对马良的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，原告李强（甲方）与被告杨峰（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：1、甲方位于（荣院对过，附所租房屋的产权证复印件泰山义乌商场）的1楼通道、4楼、5楼、6楼整层和7楼（半层）现有餐厅部分出租给乙方，面积以产权证的面积为准，包括乙方所租房屋的户外广告权。2、租期自2012年12月1日起至2022年11月30日止，租期为10年。第一个五年每年租金为人民币100万元，第二个五年每年租金为人民币110万元期满为止。自合同签订时乙方应一次性支付给甲方人民币25万元，其中10万元作为合同定金，另15万元作为下一季度支付的租金中减除，其后每季度末支付一次（仅限第一年）。第二年开始每年12月30日与6月30日分两次支付全年租金，每次人民币50万元（第一个5年）55万元（第二个五年），其他多支付定金25万元，作为合同履约保证及设备抵押金，放置甲方处，合同期满时由甲方退还乙方。4、乙方在租期内不能另行转租，一经发现转租，本合同作废，甲方有权无偿收回房屋另租他人，允许一楼通道西侧可转租，但是必须征得甲方书面认可，否则转租无效。乙方必须按合同中的第二条如期交纳房屋租金，如不按时限交纳时，超出合同时限五日后，本合同双方认可作废，同时不具法律效力，甲方有权无偿收回房屋并将房屋另租他人，乙方交于甲方所有房租款、履约保证金不予退回，归甲方所有，乙方并承担本合同中的违约责任。8、本合同由于乙方原因提前终止时，或本合同履约时间尚未到期时乙方提前退出时，其所交纳的租金、定金不予退回，归甲方所有，乙方对该承租房屋投入装饰，归甲方无偿所有。10、任何一方违约将承担本合同中租金总额的20%作为违约金，由违约方支付给对方。2019年2月12日，被告马良向原告出具承诺书一份，写明：本人马良承接杨峰所租赁荣疗对面的房屋（原天龙宾馆），由于本人欠费太多，无法归还其房租租赁款，本人承诺在2019年3月1日之前首先归还80万，其余房租款保证陆续归还，否则本人自愿承担所欠房租30%违约金支付给房主，另承诺，将所租房屋连同房间内所有设备装修无偿移交给房主，本人马良特此承诺。对此，被告马良称其出具该承诺书，只是为了说明支付房租的相关计划，其对承接房屋以后的房租有支付的义务，对承接房屋之前杨峰拖欠的房租无义务支付，应由杨峰自行承担，承诺书中的违约金过高，要求法院予以调整。被告马良称其于2015年9月18日自被告杨峰处承接涉案房屋，当时商定自其承接后的房租由其交给原告，承接之前的房租由杨峰承担。原告称被告马良承接房屋后，两被告均未告知原告，原告是2019年2月12日马良出具承诺书后才知道的，原告对被告马良承接房屋后的房租由马良承担，承接之前的房租由杨峰承担予以认可。房屋租赁合同签订后至2015年8月13日期间，被告杨峰共支付原告房租190万元。自2015年9月30日至2019年3月8日，被告马良共支付原告房租244.5万元。本院认为，原告与被告杨峰签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。房屋租赁合同约定被告如不按时交纳房租，超出合同时限五日后，原告有权无偿收回房屋并将房屋另租他人，现被告未按时交纳租金，因此原告要求解除2012年8月8日签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。现涉案房屋由被告马良占有使用，合同解除后，被告马良应将涉案房屋交还给原告，故原告要求被告腾退房屋于法有据，本院亦予以支持。被告马良自认其于2015年8月19日自被告杨峰处承接涉案房屋，并自2015年9月30日起将租金直接交付原告，因此两被告的行为系被告杨峰将其在房屋租赁合同中的权利和义务一并转让给被告马良。原告称其对被告马良承接房屋的事宜是在2019年2月12日马良出具承诺书后才知道的，但原告在知道马良承接房屋的事宜后仍同意被告马良使用涉案房屋并收取其交纳的租金，故应视为原告同意被告杨峰将其在房屋租赁合同中的权利和义务一并转让给被告马良。被告马良与杨峰商定自其承接后的房租由其交给原告，承接之前的房租由杨峰承担，原告对此予以认可，因此被告马良仅是就房屋租赁合同2015年8月19日后的权利义务进行概括承受，对此之前的租金交纳义务仍应由被告杨峰承担。自2012年12月1日起至2015年8月18日止（2年零261天），被告杨峰应支付给原告的租金共计2715069元（2000000元＋1000000元÷365天×261天），其已经支付1900000元，尚需支付原告租金715069元。自2015年8月19日起至2017年11月30日止（2年零104天），被告马良应支付给原告的租金共计2284931元（2000000元＋1000000元÷365天×104天）；自2017年12月1日起至2019年11月30日（2年）被告马良应支付给原告的租金共计2200000元；以上合计4484931元。被告马良已经支付2445000元，尚需支付原告租金2039931元。自2019年12月1日起至被告腾退房屋之日止的房屋占有使用费按照租赁合同约定的租金标准计算。原告依据租赁合同的约定要求被告杨峰按照合同租金总额的20%支付违约金2100000元，依据被告马良出具的承诺书要求被告马良按照其欠付租金（截止起诉为2030000元）的30%支付违约金609000元，原告要求的违约金过高，且被告要求予以调整，故本院依法调整为以欠付租金的20%计算违约金，即被告杨峰应支付原告违约金为143013.8元（715069元×20%天），被告马良应支付原告违约金407986.2元（2039931元×20%天）。被告马良与被告杨峰之间系合同权利义务的概括转移，被告马良承继被告杨峰的合同权利义务，原告与被告马良仍受2012年8月8日的房屋租赁合同的约束，两人之间并未形成不定期租赁关系，因此原告要求解除其与被告马良之间形成的不定期租赁合同，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告李强与被告杨峰于2012年8月8日签订的房屋租赁合同；二、被告马良于本判决生效之日起十日内向原告李强腾退位于泰安市（荣疗对过）的1楼通道、4楼、5楼、6楼整层和7楼（半层）的房屋；三、被告杨峰于本判决生效之日起十日内支付原告李强租金715069元；四、被告马良于本判决生效之日起十日内支付原告李强租金2039931元及房屋占有使用费（自2019年12月1日起至腾退房屋之日止，按照年租金1100000元计算）；五、被告杨峰于本判决生效之日起十日内支付原告李强违约金143013.8元；六、被告马良于本判决生效之日起十日内支付原告李强违约金407986.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44712元，由原告李强负担5949元，被告杨峰负担12380元，被告马良负担26383元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 赵 健人民陪审员 张 强人民陪审员 张庆军二〇一九年十二月三日书 记 员 杨桂尧