四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15907号 上诉人（原审被告）：鲜大平，男，1961年4月1日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：王煜，四川勤证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟成丽，四川勤证律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘贞俊，女，1963年1月21日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：王煜，四川勤证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟成丽，四川勤证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刁上轲，男，1993年10月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李自倩，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人鲜大平、刘贞俊因与被上诉人刁上轲房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鲜大平、刘贞俊上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回刁上轲的一审诉讼请求。事实及理由：1.一审判决违背合同当事人意思表示，擅自以预约合同代替正式合同进行判决，剥夺并侵害了鲜大平、刘贞俊的合同权利。2.一审判决故意回避了鲜大平、刘贞俊实际上未取得房屋权利证书的事实。在鲜大平、刘贞俊未持有案涉房屋权利证书的情况下不应要求其二人为刁上轲办理产权转让登记。3.一审判决证据采信不当，将产权登记时间和实际取得证书时间混淆。4.一审判决客观上降低了鲜大平、刘贞俊的社会评价，侵害了鲜大平、刘贞俊的合法权利。综上，一审认定事实不清，应依法予以纠正。 刁上轲辩称，1、鲜大平、刘贞俊关于“一审法院擅自以预约合同代替正式合同进行判决”的上诉意见，刁上轲认为鲜大平、刘贞俊应当签订正式合同，本身就是对预约合同的继续履行，没有签订正式合同，正说明其违反了合同约定。2、根据房屋信息摘要及一审中提供的所有证据，包括在一审中已经明确告知当事人可以领证，但是鲜大平、刘贞俊故意拖延并拒绝领证，其行为已构成违约。其次，刁上轲严格依据合同约定，约鲜大平、刘贞俊共同办理房屋过户及尾款交接的事宜，但鲜大平、刘贞俊明确提出要涨价90000元，在一审提交的录音中也有明确表示，足以证明鲜大平、刘贞俊有意违约，不予办理房屋过户。刁上轲能提供相关的手机原始录音，以证明鲜大平、刘贞俊明知可以领取房产证的事实。 刁上轲一审起诉请求：1.确认刁上轲与鲜大平、刘贞俊签订的《预约合同》有效，鲜大平、刘贞俊继续履行合同为刁上轲办理房屋过户手续；2.鲜大平、刘贞俊支付刁上轲律师费35300元，保函费1500元，共计36800元；3.鲜大平、刘贞俊支付逾期履行合同义务的利息（以房屋总价款为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至完成过户之日止）；4.案件诉讼费、保全费、公告费、执行费等诉讼费用由鲜大平、刘贞俊承担。一审审理中，刁上轲撤回确认《预约合同》有效的诉讼请求并明确：第1项诉讼请求的房屋位于成都市青羊区；第3项诉讼请求的利息以房屋总价款490000元为基数计算。 一审法院查明：2011年7月18日，鲜大平、刘贞俊与成都铁路地区旧城改造中心签订《商品房买卖合同》，主要约定：鲜大平、刘贞俊购买成都铁路地区旧城改造中心建设的位于成都市青羊区用于住宅，测绘建筑面积82.77平方米，总价款300742元；出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房，在2013年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明等。 2013年5月31日，刁上轲（乙方）与鲜大平、刘贞俊（甲方）签订《预约合同》，该《预约合同》经四川省成都市律政公证处进行公证，《公证书》载明：《预约合同》是为了订立房产转让合同所预先订立的合同，在条件成熟后，应签订过户使用的房地产转让合同。《预约合同》约定：甲方承诺将位于成都市青羊区苑）42栋1单元4楼401号房产（合同备案号：1541324）按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待取得该房屋所有权证后按合同约定过户给乙方；双方均保证对合同约定的房屋转让价款、付款方式及过户时间约定、过户登记手续办理及费用承担、违约责任约定、违约赔偿的金额等内容不得单方面作出任何变更，房屋转让款49万元，第一笔房价款40万元，乙方已经支付3万元，在2013年7月1日之前乙方再行一次性支付给甲方37万元，房屋尾款9万元双方约定甲方取得上述房产产权证当日内乙方一次性支付给甲方5万元，双方共同前往房产管理部门办理交易过户手续递件成功的当日，乙方再行一次性支付甲方4万元；在甲方取得产权证后的10个工作日内即前往房管局办理产权过户手续；甲方接到房地产公司办理或领取房屋产权证的通知但甲方怠于办理或领取产权证达30日以上的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，若甲方违约，合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款并向乙方支付违约金147000元，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于：乙方支付的房屋装修费、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）。 2013年6月30日，刁上轲父亲刁晓舟向刘贞俊转款370000元，鲜大平出具《收据》载明：兹收到买房（刁上轲）交来购买清水路苑42栋1单元401号房屋除定金30000元之外首付款370000元，剩余尾款90000元于产权过户递件成功当日支付给卖方（鲜大平）。 另查明，1.鲜大平、刘贞俊已将案涉房屋交付给刁上轲。 2.案涉房屋于2018年12月11日登记所有权人为鲜大平、刘贞俊按份共有，登记信息位于青羊区，建筑面积82.77平方米，证书编号：川（2018）成都市不动产权第0442873号、第0442874号。 3.2019年1月2日，刁上轲与北京市惠诚（成都）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定刁上轲委托该律师事务所指派律师担任其与鲜大平、刘贞俊合同纠纷案的代理人，代理费35300元。同月4日，北京市惠诚（成都）律师事务所出具发票，载明内容为刁上轲律师代理费价税合计35300元。 一审审理中，刁上轲还提交了以下证据：1.微信、短信及电话截图的打印件、清水路苑项目不动产权证登记补充资料通知截图打印件，拟证明刁上轲及开发商多次通知鲜大平、刘贞俊领取产权证、办理尾款支付及过户事宜。鲜大平、刘贞俊认为打印件真实性不能确认，其内容也不能达到证明目的。2.录音光盘，拟证明鲜大平、刘贞俊明确表示已收到开发商领取房产证的通知，但拒绝过户。鲜大平、刘贞俊认为该录音未提供原始证据，对其三性不认可。3.董志山出具的《情况说明》，拟证明中介通知了鲜大平、刘贞俊领取房屋产权证。鲜大平、刘贞俊不认可董志山系案涉房屋买卖的中介，且认为董志山未出庭作证，不认可《情况说明》的真实性，中介的通知也与合同约定无关。 一审法院认为，刁上轲与鲜大平、刘贞俊于2013年5月31日经公证签订的《预约合同》约定鲜大平、刘贞俊将案涉房屋转让给刁上轲，并对房屋基本情况、转让价款、付款时间、付款方式、房屋交付时间、过户时间等问题作出了明确约定，该《预约合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定。本案中，刁上轲已经按约履行了首付款40万元的支付义务，鲜大平、刘贞俊出具《收据》予以确认，并已将案涉房屋交付给刁上轲，双方均实际履行了《预约合同》约定的部分合同义务。根据该合同约定，鲜大平、刘贞俊应在取得产权证后的10个工作日内前往房管局办理产权过户手续。经审理查明，鲜大平、刘贞俊已于2018年12月11日取得案涉房屋的所有权，故刁上轲要求鲜大平、刘贞俊协助其办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求符合双方合同约定，一审法院予以支持。鲜大平、刘贞俊抗辩其没有收到开发商的领证通知且双方还需签订正式买卖合同，因上述抗辩事项并非房屋过户的必要条件和约定条件，故对该抗辩意见，一审法院不予支持。 关于律师费和保函费。《预约合同》约定，甲方接到房地产公司通知但怠于领取产权证30日以上视为违约，若因此合同被乙方解除，给乙方造成经济损失的，甲方应赔偿律师费等在内的费用。本案中，刁上轲主张鲜大平、刘贞俊怠于领取产权证构成违约，但其提交的微信、短信、电话、通知截图打印件及录音光盘均未举示原始载体证据，且刁上轲未主张解除《预约合同》，故其关于律师费和保函费的诉讼请求缺乏合同依据。此外，刁上轲就律师费的发生仅提交了代理合同和发票，未举示律师费支付凭证，且上述费用并非必要、合理支出，一审法院对此不予支持。 关于利息。刁上轲未就鲜大平、刘贞俊违约对其造成了利息损失举证，其关于利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，刁上轲的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、鲜大平、刘贞俊于本判决生效之日起十日内协助刁上轲将位于成都市青羊区房屋【川（2018）成都市不动产权第0442873号、第0442874号】过户登记至刁上轲名下；二、驳回刁上轲的其他诉讼请求。案件受理费9068元，减半收取4534元，保全费3154元，共计7688元，由刁上轲负担537元，鲜大平、刘贞俊负担7151元。 二审中，刁上轲提交《通知公告》三份，拟证明，开发商已经实际通知了鲜大平、刘贞俊领取产权证，鲜大平、刘贞俊其所说未接到任何通知，违背事实。 鲜大平、刘贞俊质证认为，对该证据的三性不予认可，其没有收到该通知。 本院经审查认为，刁上轲所提交的《通知公告》系其自行打印，也无开发商的印章，真实性无法确认，本院不予采信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，双方签订的《预约合同》第六条约定“如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，......。2、甲方取得该房屋产权后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同及不按照合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其它任何拒绝转让的情形。” 本院认为，刁上轲与鲜大平、刘贞俊于2013年5月31日经公证签订的《预约合同》约定鲜大平、刘贞俊将案涉房屋转让给刁上轲，鲜大平、刘贞俊主张双方订立的系预约合同，尚未签订正式合同，故刁上轲的请求不应得到支持，对此本院评述如下： 本院认为，依法成立的合同，自成立时发生法律效力，刁上轲与鲜大平、刘贞俊签订的《预约合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，该合同虽名为“预约”，但该合同内容对房屋基本情况、转让价款、付款时间、付款方式、房屋交付时间、过户时间等问题作出了明确约定，故，应当认为双方已经就案涉房屋已经成立买卖合同。 根据双方所签订的《预约合同》第六条的约定，鲜大平、刘贞俊取得案涉房屋产权后拒绝转让给刁上轲，包括拒绝签订正式合同及不按照合同约定时间内协助刁上轲办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形均视为鲜大平、刘贞俊违约，刁上轲有权解除合同或者要求鲜大平、刘贞俊继续履行合同。鲜大平、刘贞俊明知案涉房屋已经登记在其名下，而以未接到开发商通知为由拒绝履行合同义务，有违诚信原则，已构成违约，同时，结合合同履行情况，案涉房屋转让款490000元，刁上轲已支付400000元，案涉房屋也已经交付刁上轲占有使用，故，一审判决认定鲜大平、刘贞俊应当配合刁上轲办理案涉房屋的过户登记手续，并无不当，本院予以维持。 综上所述，鲜大平、刘贞俊的上诉主张不成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9068元，由鲜大平、刘贞俊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月二日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳