贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4858号原告：龙怀志，男，1967年7月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告：李志毕，女，1972年5月18日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。二原告委托诉讼代理人：罗周丽，系钟山区凤凰法律服务所法律工作者，执业证号：32409072100187。被告：陈明芬，女，1977年4月18日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：杜应怀，系贵州中创联律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202201210675529。被告：**（又名王泽），男，1979年8月18日出生，苗族，住贵州省水城县。原告龙怀志、李志毕诉被告陈明芬、**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行审理，原告龙怀志、李志毕及委托诉讼代理人罗周丽，被告陈明芬及委托诉讼代理人杜应怀，被告**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告履行宅基地权益转让协议，判决被告因163号拆迁安置合同获得的曹家湾安置小区（博雅馨居）商业门面50平方米（50平方米*5000元/平方米=250000元），A5楼2201号、2301号、2305号房屋共计325平方米（325平方米*3000元/平方米=975000元，房屋总价值：1225000元）归原告所有，由二被告将以上房屋交付给原告；并由被告向原告支付500000元违约金，以上费用总计1725000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告陈明芬、**于2005年12月28日与原告龙怀志、李志毕签订了一份宅基地权益转让合同，双方在合同中约定由被告陈明芬、**将位于曹家湾社区红岩二组东侧张继明、南侧张美英、西侧路、北侧路所搬迁房屋、相对所赔偿的宅基地出让给原告，宅基地合同序号为163号西段曹家湾片区；在协议第十一条中约定若原告没有得到宅基地，被告愿意用公园路母亲给的第五层住房（约110平方）抵押给原告，抵押定价为壹拾万元，由被告完善一切产权手续后，原告再补余款，手续办理一切费用与原告无关，原告以前提交给被告的预付款按3%率息计算。但现今原告已分期将费用交付给被告，而被告却没有按照协议约定履行合同，被告在2012年6月6日与钟山区国信拆迁安置工程有限公司签订补充协议，补充协议内容为被告之子因拆迁前未落户，现被告出具证明，钟山区国信拆迁安置工程有限公司同意给被告之子给予安置；之后，于2013年3月29日被告委托瞿文元与钟山区开发区国信拆迁公司签订曹家湾安置合同（即曹家湾安置【2013】46号），将原签订的163号拆迁安置合同终止作废。被告将其获得的拆迁安置地基转让给原告，并且与原告签订了宅基地权益转让协议后，按照转让协议约定，原告向其支付了转让款后，另外，被告为了向原告表明转让诚意，被告还在协议中与原告约定，若被告因个人因素导致原告未能实际享有合同权益的，被告将以公园路被告母亲给其的第五层住房（约110平方）抵押给原告。事隔七年多后，拆迁安置情势发生变更后，被告为体现其履行其与原告签《的转让宅基地权益转让协议》的诚意，被告于2012年年底与原告重新签订了一份拆迁补偿安置权益转让协议，按照该协议约定，被告已将其获得的安置房转让给原告；另外，按照2005年被告与原告签订的宅基地权益转让协议约定，当宅基地划出之时，若有一方反悔，违约方将承担柒拾伍万元违约金；现被告不履行二份转让协议约定，将置换房过户给原告，被告的行为给原告造成了巨大经济损失。因此，依据相关法律规定，为维护原告合法权利，特诉至人民法院，请求贵院依法支持原告之诉。被告陈明芬辩称：1、原告与被告于2005年12月5日签订的宅基地转让协议属于无效协议，该协议违反国家法律法规的强制性规定，应认定为无效协议，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有，合同约定的宅基地属于城市市区，其土地所有权个人无权予以转让，即使该合同约定的宅基地属于城市郊区的土地，也是属于集体所有，个人无权予以买卖，根据土地管理法第七十三条的规定，买卖或者以其它形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得，违反土地利用总体规划，擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除，在非法转让的土地上新建的建筑物和其它设施恢复土地原貌，根据以上法律规定，原告与被告签订宅基地转让协议，违反土地管理法强制性规定，属于无效协议；2、原、被告之间签订的合同系宅基地转让协议而不是宅基地权益转让协议，原告之所以要与被告签订宅基地转让协议是原告知道被告居住的房屋被拆迁，可能获取国家安置的宅基地，双方具有预期取得宅基地的愿望，并对预期的宅基地进行转让，原告预期通过购买被告安置的宅基地后，自行修建房屋，可见原告预期的合同目的是被告取得的宅基地，而不是被告通过安置获得的房屋，从该合同中条款可知以及从宅基地的购买价格、计算方式，不能取得宅基地的补助方式等，可知该合同真正的合同目的就是双方预期取得的宅基地而不是被告依法根据拆迁而安置的房屋；3、被告与原告签订的宅基地转让合同系附条件的合同，即被告依法获取国家拆迁安置的宅基地作为合同生效的条件根据上述，原告与被告之间的合同目的是双方预期取得宅基地，但形式发生变化，导致该宅基地被告没有获取，所以原告与被告之间的合同成就条件并未形成，所以该合同附条件在条件没有成就时，合同也未生效；4、原告与被告之间签订的补充协议即宅基地权益转让协议同样属于无效协议，该补充协议因之前的主协议无效而导致补充协议无效，该补充协议是原告知道之前与被告签订的宅基地转让协议的合同目的不能实现后，原告欺骗被告而进行签订的，因被告没有文化，不识字，原告将被告的户口扣留之后被告多次催要，原告欺骗被告为了能使被告获得拆迁安置的房屋让被告委托瞿文元代理被告与相关单位签署相关文书，但该委托需要进行公证，于是原告将事先准备了的补充协议在被告不知道相关合同内容的情况下为了办理委托公证所用让被告在该协议上签字并且强行要求被告收取合同约定的尾款46000元，原告以欺骗的方式让被告签补充协议，也属于无效行为，该补充协议侵犯了与被告一起生活的家庭成员的合法权益，被告人的房屋被拆迁后，拆迁主体即钟山区国信拆迁公司，按被告家庭成员给予每个人相应面积的房屋对家庭成员予以安置，目的是能保证被拆迁人每个家庭成员享有基本居住权利，而在原告采取欺骗的手段让被告签订宅基地权益转让协议完全侵犯了除被告以外其它家庭成员的合法权益，即使被告完全知晓该协议的内容，被告对其他家庭成员应享有的安置房屋予以处分，也属于无权处分，该协议也属于无效协议，原告与被告与2005年12月5日签订的宅基地转让协议中甲方系被告陈明芬、**，说明当时被告被拆迁的房屋属于二被告的共同财产，该协议合同目的不能实现后，需要签订补充协议也应由**作为合同相对方予以签字，补充协议中没有**的签字，对**应享有的部分也属于无权处分。综上原告与被告之间签订的宅基地转让协议违反国家法律法规的规定属于无效协议，且原告与被告之间签订的宅基地转让协议的目的是能获取被告被拆迁安置所获得的宅基地，原告通过购买被告获取的宅基地后，投资修建房屋获取具体房屋产权，该案中被告被拆迁安置的房屋并未按安置宅基地的方式予以安置而是获取房屋安置的方式进行安置，所以双方签订的合同因不可抗力的原因导致合同不能实现，被告不构成违约，原告主张的被告依法获取的安置房屋归原告所有的诉请及支付违约金没有事实及法律依据，请求法院依法驳回，合同中约定的原告已支付的宅基地转让订金及其它款项，原告可另案主张权利，请求法院依法驳回原告诉请。被告**辩称：2012年之前签订的合同，我认可，2007年我与陈明芬已经分居至今，之后的合同我不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据：对原告提交的二原告身份证复印件、《钟山经济开发区国信拆迁安置工程有限公司房屋拆迁补偿安置合同书》、《补充协议》、委托书、证明、《曹家湾安置合同》；被告陈明芬提交的身份证复印件、《宅基地转让协议》、《房屋拆迁补偿安置合同书》、《补充协议》、《曹家湾安置合同》；被告**提交身份证复印件；以上证据原、被告双方均无异议，本院予以确认。对当事人有争议证据的分析及认定：原告提交的2005年12月28日原、被告双方签订《宅基地权益转让协议》和被告提交的《宅基地转让协议》，经本院认定二份协议只是名称不一样，内容一致，均是双方真实意思表示，协议内容也未违反相关法律规定，本院予以认可；原告提交的2005年12月28日、2010年12月12日、2012年4月3日、2013年1月5日被告分别出具给原告的四份权益转让款收条，共计138600元，能够证明被告收到原告138600元转让款事实，本院予以确认；原告提交的授权委托书，能够证明被告陈明芬将其与钟山经济开发区国信拆迁安置工程有限公司之间的房屋拆迁事宜委托给瞿文元办理的事实，本院予以确认；原告提交的《拆迁补偿安置权益转让协议》系双方真实意思表示，能够证明二被告将其获得的安置房转让给原告的事实，对该事实本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈明芬、**于2005年12月28日因其房屋被钟山经济开发区国信拆迁安置工程有限公司征用，二被告与钟山经济开发区国信拆迁安置工程有限公司签订了房屋拆迁安置补偿安置合同。二被告于当天就将其可得获的建房用土转卖给原告，双方签订了转让协议，在双方协议中明确约定了各自的权利及义务，原告按照协议约定，向被告支付78600元转让金；因安置情况发生变化，2012年年底被告与原告就出现的新情况重新签订了《拆迁补偿安置权益转让协议》，该协议签订之后，于2013年1月5日向被告支付46000元转让金，原告共计向被告支付了138600元转让金，现只欠二被告转让款10000元，二被告因未交付安置的房屋给二原告，故二原告诉至本院。另查明，2013年3月29日被告与钟山经济开发区国信拆迁安置工程有限公司签订了《曹家湾安置合同》，之前签订的163号拆迁安置合同作废。本院认为，从2005年12月28日被告与国信拆迁安置工程有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》及2012年6月6日被告又与国信拆迁安置工程有限公司签订的《补充协议》内容来看，被告对其从国信拆迁安置工程有限公司获得的安置房屋具有占用、使用、处分的权利，国信拆迁安置工程有限公司在与被告签订《补偿安置合同》，在合同中对安置房也没有作出限制买卖交易的内容。被告陈明芬、**就是在这种情况下，于2005年12月28日与原告龙怀志、李志碧签订《宅基地权益转让合同》及《宅基地转让合同》，虽然原、被告向法庭出具的转让协议合同名称不一样，但两个协议签订的时间是同一时间，且双方在协议中约定的是相同的合同内容，原、被告双方在合同中均是平等主体，双方均有权利设立、变更、终止各自的民事权利及义务，并且双方在签订该协议时，均是双方的真实意思表示，约定的内容符合相关法律规定。之后，因被告与国信拆迁安置工程有限公司之间的房屋拆迁安置事宜情势发生了变更，被告又与原告于2012年年底重新签订了一份《拆迁补偿安置权益转让协议》，从该协议内容来看，就是被告陈明芬、**对其于2005年12月28日与原告龙怀志、李志碧签订的《宅基地权益转让合同》及《宅基地转让合同》作出补充约定的行为，同理，系双方真实意思表示，内容符合相关法律规定。因被告与国信拆迁安置工程有限公司之间的房屋拆迁安置事宜发生变更，被告又委托瞿文元于2013年3月29日与国信拆迁安置工程有限公司签订了《曹家湾安置合同》，在合同中，被告分得商场股权50平方米，住房325平方米。本案原、被告双方的交易经过及行为就是原告向被告购买房屋的行为。对原告主张500000元违约金问题，因原告未提交被告违约相关证据，故对原告该诉请不予支持。综上，本案经审理查明被告与原告签订的《宅基地权益转让协议》、《宅基地权转让协议》、《拆迁补偿安置权益转让协议》均系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，协议内容合法有效。原告按照协议约定向被告支付了权益转让款，被告向原告出具了收条，原告已经履行了合同的主要义务，被告应当按照协议约定将其于2013年3月29日从钟山开发区国信拆迁公司获得的安置房交付给原告，引起本案诉讼纠纷系被告不履行合同造成。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈明芬、**安置所得曹家湾安置小区（博雅馨居）商业门面50平方米，A5楼2201号、2301号、2305号房屋共计325平方米归原告所有，二被告将以上安置房屋交付给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20326元，因适用简易程序减半收取10163元，由原告龙怀志、李志毕负担2946元，由被告陈明芬、**负担7217元（原告龙怀志、李志毕已预交，二被告于本判决生效之日起十日内返还原告7217元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  张文梅二〇一九年十二月十一日书记员  陈 鉴六盘水市钟山区人民法院文书名称（自定义）(2019)黔0201民初4858号正文……审判长审判员审判员二〇一九年十二月二十四日书记员陈鉴