贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2517号上诉人（原审被告）：贵州怡家人生态科技有限公司，住所地：贵州省从江县贯洞镇美娥工业园区。法定代表人：王小平,系该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司从江分公司，住所地：贵州省从江县丙妹镇北上新区。法定代表人：黄昭庆，系该公司负责人。委托诉讼代理人：徐德辉,贵州万木春律师事务所专职律师。上诉人贵州怡家人生态科技有限公司（以下简称“怡家人公司”）因与被上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司从江分公司（以下简称中建伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省从江县人民法院（2019）黔2633民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的证据、事实和理由，经合议庭合议不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人怡家人公司上诉请求：1、撤销贵州省从江县人民法院（2019）黔2633民初637号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人提起诉讼的条件不成就。根据被上诉人提供的证据可以证明双方约定的支付租金的最后时间是2019年10月，而被上诉人在7月份就向一审法院提起诉讼，明显违背双方约定，未达到起诉的法定条件。二、双方约定支付房屋租金的时间未达到，被上诉人要求上诉人支付迟延履行的利息和违约金就丧失了事实依据，依法不应当支持。因此，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人中建伟业公司答辩称，1.答辩人起诉的条件已经成就。被答辩人在分期付款说明中确认所欠租金共计87331元，其承诺2019年6月支付15000元，但被答辩人未按照其承诺支持租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。答辩人起诉要求被答辩人支付全部租金具有法律依据。2.一审判决被答辩人支付迟延履行的利息和违约金有事实和法律依据。关于违约金，在双方所签订的《门面租赁合同》中有明确约定，被答辩人也未按照约定履行，经双方所确认的租金和支付期限后，根据相关规定，答辩人主张的逾期付款违约金也具有法律依据。3.鉴于被答辩人一再迟延支付租金的事实，答辩人请求二审对下列事项一并进行裁判，即责令被答辩人返还门面给答辩人，并赔偿答辩人在门面租赁合同到期后未返还门面给答辩人造成的损失。中建伟业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告一次性支付原告房屋租金87331元；2.判决被告支付延迟履行利息14646元；3.判决被告支付违约金20000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月29日黄昭庆（黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发有限公司从江分公司）与刘光汉签订《门面租赁合同》，约定原告将位于从江县北××开发区××十字商贸综合楼3号楼一层门面出租给刘光汉。合同约定：“租赁期为6年（即从2013年9月1日至2019年9月1日），前三年租金每年为42240元，后三年租金在头年的基础上递增10%（即2016年9月—2017年9月租金为46464元，2017年9月—2018年9月租金为51110元，2018年9月—2019年9月为56221元），每年先交后用。甲方出售门面给第三人时，必须确保乙方使用年限，乙方在经营过程中，根据市场情况，征得甲方同意后，门面可以转租，但必须遵循本合同全部条款。本合同签订后，双方不得违约，如一方违约，造成的损失由违约方赔偿，并受罚款贰万元给对方。”2013年10月20日，黄昭庆（黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发有限公司从江分公司）又将门面出租给宁意刚、刘治，由宁意刚、刘治接手刘光汉承租的门面，并重新签订《门面租赁合同》，合同内容与刘光汉的合同内容完全一致。同时，在该合同上注明第一个合同（2013年8月29日）系刘光汉和罗伟红承租，2013年10月20日由宁意刚、刘治接手，2013年12月2日由宁意刚转刘治一人承租。被告怡家人公司于2019年5月11日、23日分两次转款共计20000元租金给原告中建伟业公司。2019年6月1日被告出具“关于怡家人分期付款的说明”，该关于怡家人分期付款的说明具体内容如下：“贵州中建伟业从江分公司：感谢贵司一直以来的大力支持；我司开拓了全国市场，目前经营了多家全球及国内大型连锁超市及各城市终端市场，近两三年是品牌的拓展期，经过时间的沉淀业绩在稳步增长，前期准备时间工作长，资金压力大，故造成了我司对贵司租金延缓迟交的现象。我司租用贵司商贸楼3号楼一层门店，至2019年9月1日应缴107331元，现已缴20000元整，尚欠87331元，我司承诺欠款按照6月份15000元、7月份15000元、8月份20000元、9月份20000、10月份17331元分期付完。”被告认可欠原告案涉门面租金87331元，并承诺分5期付清。另查明，郭建红系被告怡家人公司员工，又系“从江县怡家人北上专卖店”经营人，经营场所系原告所有的本案案涉门面，同时郭建红还是本案被告怡家人公司的特别授权委托诉讼代理人。黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发有限公司从江分公司于2016年12月8日变更为贵州中建伟业房地产开发有限责任公司从江分公司。再查明，原告代理人在庭审中陈述：“租期到了之后被告方就交还门面给我方，合同期限到本月底到期，也就是2019年9月1日我方就会要求被告搬走，希望法院在判决书中体现出来，还有十天到期，我方就不再提出解除合同的诉讼请求了。”在调解阶段及庭审最后陈述时，原告代理人还陈述：“我方不同意被告续租，违约金和利息可以考虑调整，但是租金要全额付款并且到期被告搬走。”由于被告在庭审中坚持以装修门面投资额大要求继续承租该门面，本院给十天时间由双方自行协商，但十天期限过后双方并未能达成协议，被告也未给本院任何信息。一审法院认为:原告中建伟业公司与被告怡家人公司之间形成房屋租赁合同关系，被告系本案适格的被告。虽原告所有的案涉门面最先由刘光汉与原告签订租赁合同，后经宁意刚、刘治等人转手，最后由被告租用至今。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告由他人转租案涉门面，原告未提出异议，双方之间的实际租赁关系从2017年至今已超过六个月，应得到法律保护，被告即是该门面的承租人。同时在庭审中，虽被告代理人郭建红否认被告与宁意刚、刘治有关系，但从“关于怡家人分期付款的说明”、“怡家人付租金回执”以及“从江县怡家人北上专卖店”的经营场所看，被告系门面的实际经营人，故原告与被告之间形成房屋租赁合同关系，且宁意刚、刘治与原告之间的租赁合同继续有效，原被告双方也应遵循该合同的全部条款，原告请求被告按照该合同履行义务有法律依据，应予支持。被告在“关于怡家人分期付款的说明”中认可尚欠原告房屋租金87331元，故原告请求被告支付房屋租金87331元，有事实依据，本院予以支持。《合同法》第一百四十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告未按约定按时支付房屋租金，已构成违约，对被告辩解未到最后约定期限支付违约金缺乏事实及法律依据的意见不予采纳。合同中约定违约方需赔偿20000元的罚款，该约定可以视为当事人在合同中约定的违约金条款，故原告请求被告支付违约金20000元具有事实及法律依据，本院予以支持。关于迟延履行利息，双方在合同中未约定逾期付款违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”的规定，原告主张被告支付资金占用利息损失于法有据。分期付款协议中约定被告分五期履行（6月份15000元，7月份15000元、8月份20000元、9月份20000元、10月份17331元），被告从2019年7月1日开始逾期，逾期至今不到半年，可以按六个月（含）期贷款利率标准计算利息，而2019年人民银行六个月（含）期限的贷款基准年利率为4.35%，逾期罚息利率按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条将逾期贷款利率(罚息利率)由现行的日利率万分之二点一修改为“在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%”。因此，在半年期贷款基准年利率4.35%基础上以加收40%为宜，即逾期罚息利率为6.09%（4.35%×40%+4.35%=6.09%），则日利率为0.01668%。起算时间从逾期之日开始以分期金额为基数以日利率0.01668%计算,截止起诉之日(2019年7月12日),原告请求的迟延履行利息为14646元,但双方的分期付款协议上明确约定的第一期为2019年6月份15000元,从7月1日起第一期才开始逾期,计算至7月12日的利息为150000×0.01668%×12=30.024元，故原告请求超过该部分的利息不予支持。另外，因原被告之间房屋租赁合同关系遵循原告与宁意刚之间签订的门面租赁合同，合同约定的期限为从2013年9月1日至2019年9月1日止。原告已于2019年7月12日向被告送达不再出租本案案涉门面给被告的通知，故如双方在合同期满后未达成续租的协议，被告应当搬离门面。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告贵州怡家人生态科技有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司从江分公司房屋租赁费87331元、违约金20000元、迟延履行利息30.024元,共计107361.024元；二、驳回原告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司从江分公司的其余诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.中建伟业公司的起诉条件是否已经成就；2.怡家人公司承担违约金和迟延履行利息是否具有法律依据。关于中建伟业公司的起诉条件是否已经成就的问题，怡家人公司向中建伟业公司出具的“关于怡家人分期付款的说明”也即支付租金的承诺来看，怡家人公司支付第一笔房屋租金15000元的期限是2019年6月份，但直至2019年7月12日中建伟业公司向从江县人民法院起诉为止，怡家人公司也未有支付其承诺的第一笔租金，怡家人公司已经违反其作出的支付租金承诺，中建伟业公司有理由相信怡家人公司不会按照其支付租金的承诺付款，其提起诉讼符合《中华人民共和国合同法》的规定，有权要求怡家人公司一次性支付所欠全部租金87331元。怡家人公司上诉认为中建伟业公司的起诉条件不成就的理由不成立，本院不予支持。关于一审判令怡家人公司承担违约金和迟延履行利息的问题，宁意刚、刘治与中建伟业公司签订的《门面租赁合同》第七款中明确约定了由违约方承担对方20000元违约金，宁意刚、刘治将其从中建伟业公司承租的门面转租给怡家人公司后，怡家人公司已经承继了《门面租赁合同》中约定的所有权利并承担约定的义务。怡家人公司未按照约定支付租金，已经违反合同约定，一审判令怡家人公司承担违约金符合合同的约定，具有法律和事实依据，本院予以确认。在怡家人公司未按照合同约定支付租金后，由该公司向中建伟业公司出具“关于怡家人分期付款的说明”，但从实际履行情况来看，怡家人公司也未按照该付款承诺支付租金，因此，依照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，怡家人公司应当支付中建伟业公司迟延支付租金的利息，一审判令怡家人公司承担逾期付款利息正确，本院予以确认。另外，关于中建伟业公司在二审中要求怡家人公司在合同到期后（二审中双方的租赁合同已经到期）返还门面并承担合同到期后未返还门面损失的问题，因中建伟业公司在一审中未对此提出请求，二审中怡家人公司表示不愿返还门面，而准备继续租赁该门面，因此，关于中建伟业公司的该项主张二审中双方未能达成一致意见，调解不成，可由权利人另行主张权利。综上所述，贵州怡家人生态科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2447元，由贵州怡家人生态科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王大梅审判员  郑厚祥审判员  龙 恺二〇一九年十二月二十日法官助理张强书记员王凯