江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1004号 上诉人（原审被告）：谌桃园，男，1962年4月23日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区XXX。 法定代表人：鞠雅，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201711975533。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201811075135。 上诉人谌桃园因与被上诉人南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称红谷滩城投公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谌桃园、被上诉人红谷滩城投公司委托诉讼代理人周雅婷、熊珍璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谌桃园上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决并依法改判，驳回红谷滩城投公司的诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由红谷滩城投公司承担。事实和理由：一、一审法院认定红谷滩城投公司对谌桃园减免租金的依据不充分并损害了国家利益属于认定事实错误。1.南昌市红谷滩新区管理委员会(以下简称红谷滩管委会)办公室洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》文件（以下简称447号文），与红谷滩管委会主持召开的《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会会议纪要》（以下简称会议纪要）相互印证，充分证明了减免租金是红谷滩管委会作出的决定，合法有据，应予以支持。一审法院以减免依据非会议纪要作出为由而认定依据不充分，属于认定事实错误。事实是在2006年为了配合红谷滩管委会打造赣江新天地特色商业街，谌桃园作为招商引资对象与红谷滩城投公司签订了租赁协议后，投入巨资进行装修。2012年因国家政策的调整，赣江新天地商业街更加难经营，商户们纷纷关门停业，为了减少租金损失，红谷滩管委会的领导与谌桃园以及其他商户多次沟通，希望商户们与政府共渡难关。2013年12月31日红谷滩管委会办公室下发了447号文，明确政府出台扶持政策，即针对支持转型改造、没有拖欠租金的商户给予延长租期、减免2年租金及税收的扶持政策。为了落实447号文，2014年10月22日红谷滩管委会主任亲自主持召开了推进会并形成会议纪要，会议纪要中强调了“商户主导，政府支持”的原则，而政府支持原则的具体内容在447号文中第3条明确为“出台优惠政策：由区城投公司牵头会同区财政局对符合条件的商户给予延长5年续租合同、减免2年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策”。红谷滩城投公司据此减免了谌桃园2年租金，其依据是447号文而非会议纪要。2.减免政策不仅没有造成国有资产的流失，还提升了赣江新天地特色商业街的商业价值。正是由于红谷滩管委会的努力和众多商户的配合，才使赣江新天地特色商业街逐渐走出困境，其商业价值才逐步提升，极大保护了国有资产，没有造成国有资产的流失。二、一审判决适用法律错误。1.谌桃园与红谷滩城投公司之间减免租金行为是双方真实意思表示，不构成以欺诈、胁迫手段损害国家利益。2.减免租金是红谷滩城投公司依据447号文作出的，该行为不构成双方恶意串通损害国家利益。3.谌桃园和红谷滩城投公司之间减免租金并未损害社会公共利益。4.谌桃园和红谷滩城投公司之间不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，且未违反法律以及行政法规的强制性规定。三、本案诉讼已超过民诉法规定的诉讼期限。本案免除的是自2013年10月至2015年9月两年期间的租金，时隔三年多，红谷滩城投公司提起诉讼已超过诉讼期限，依法应驳回其诉请。四、红谷滩城投公司违反了诚实信用原则。红谷滩城投公司已实际减免谌桃园2年租金，双方已按约履行完毕。红谷滩城投公司依据南昌市审计局的审计报告向谌桃园催缴租金的行为违反了诚实信用原则，不应得到法院的支持。红谷滩城投公司因自身原因导致审计报告认定其减免依据不充分，其过错责任应由其自身承担。综上，请求二审法院支持谌桃园的上诉请求。 红谷滩城投公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。红谷滩城投公司减免谌桃园租金共计660952.94元依据不充分，造成了国有资产流失，红谷滩城投公司减免租金的行为损害了国家利益、社会公共利益，应属无效。红谷滩城投公司系红谷滩管委会出资成立的国有独资有限责任公司。2006年12月5日，红谷滩城投公司与谌桃园签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，约定将红谷滩城投公司所有的位于南昌市红谷滩新区XXX号楼（建筑经营面积1195.25平方米）出租给谌桃园合法经营。2015年7月30日，红谷滩城投公司与谌桃园签订《新天地XXX楼补充协议》，协议约定，免除XXX楼两年租金，共计660952.94元，具体减免时段为2013年10月1日至2015年9月30日。该减免行为依据不充分，造成了国有资产流失，损害了国家利益、社会公共利益，应属无效。故红谷滩城投公司有权要求谌桃园补交已减免的租金。二、谌桃园违反补充协议约定，未按约定将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，故红谷滩城投公司有权按照合同约定要求谌桃园支付免租款。三、红谷滩城投公司诉请并未超过诉讼时效。南昌市审计局出具洪审综一报[2016]1号审计报告后，红谷滩城投公司已采取电话通知的方式通知各商户补交租金。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，谌桃园已不享有诉讼时效抗辩的权利。据此，请求二审法院依法驳回谌桃园的上诉请求。 红谷滩城投公司向一审法院起诉请求：１.谌桃园向红谷滩城投公司补缴已减免的两年租金计660952.94元；2.本案诉讼费由谌桃园承担。 一审法院经审理查明：2006年12月5日，红谷滩城投公司与谌桃园签订一份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，约定将原告所有的位于南昌市红谷滩新区XXX号楼（建筑面积1195.25平方米）出租给谌桃园，用于从事合法的婚纱摄影基地、餐饮经营；装修期为2006年12月10日至2007年4月30日止，不计租金；租赁期限为2007年5月1日起至2017年4月30日止，其中2007年5月1日至2008年4月30日为免租期，不计租金；月起租租金为17,929元/月，2009年5月1日起至2012年4月30日的租金每年递增10%，2012年5月1日起至2017年4月30日的租金每年递增5%。 2013年12月31日，南昌市红谷滩新区管理委员会办公室向红谷滩新区商会发出《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》（洪新办字［2013］447号），载明：“为改变当前赣江新天地商家经营困局，本着‘政府引导、市场运作’的原则，经研究，现将赣江新天地商业街转型改造有关事宜回复如下……3.出台优惠政策。由区城投公司牵头会同区财政局，针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户给予延长五年续租合同，减免两年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策……”。 2015年7月30日，红谷滩城投公司与谌桃园签订《新天地XXX楼补充协议》，协议约定：红谷滩城投公司根据红谷滩管委会洪新办字［2013］447号文件精神，免除XXX楼两年租金共计660,952.94元，具体减免时段为2013年10月1日至2015年9月30日；谌桃园在协议签订后的7日内补交所拖欠的全部物管费。 2016年，南昌市审计局作出的洪审综一报（2016）1号审计报告认为：红谷滩城投公司减免租金的依据不充分，存在国有资产（租赁收入损失）流失的现象。2015年度红谷滩城投公司以红谷滩新区办公室对红谷滩新区商会《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》（洪新办字［2013］447号）为依据，已减免赣江新天地商户租金共计8,390,700元。审计查看了2014年10月红谷滩管委会召开的赣江新天地商业街转型改造推进会议的会议纪要，会议纪要中并没有明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用。红谷滩城投公司减免的依据不充分，红谷滩城投公司应对赣江新天地商铺租金欠缴情况进行清理，对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决。 红谷滩城投公司根据南昌市审计局的审计报告向谌桃园催缴租金未果，故于2018年1月25日诉至本院，要求谌桃园补缴已减免的两年租金共计660,952.94元。 另查明，红谷滩城投公司系红谷滩管委会出资成立的国有独资有限责任公司。 上述事实，有赣江新天地房屋及附属设施租赁合同，洪新办字［2013］447号南昌市红谷滩新区管理委员会办公室文件，新天地XXX楼补充协议，洪审综一报（2016）1号南昌市审计局审计报告，赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要以及红谷滩城投公司与谌桃园的一审当庭陈述等证据在案予以佐证。 一审法院认为：红谷滩城投公司与谌桃园签订的赣江新天地房屋及附属设施租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，红谷滩城投公司与谌桃园之间的租赁合同关系依法成立。鉴于红谷滩城投公司减免谌桃园两年租金的依据非红谷滩管委会会议纪要作出的，红谷滩城投公司与谌桃园签订的新天地XXX楼补充协议减免被告两年租金的依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益，故红谷滩城投公司要求谌桃园补交已减免的两年租金的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：限谌桃园于本判决生效之日起十日内一次性支付红谷滩城投公司2013年10月1日起至2015年9月30日止的租金660952.94元。如果谌桃园未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10410元，由谌桃园负担。 二审中，谌桃园没有提交新证据。 红谷滩城投公司补充提交了以下证据：证据一、《关于新天地商户工商信息提供情况说明》，证明谌桃园未按照补充协议约定在每年5月30日前在红谷滩城投公司处进行工商信息备案；证据二、南昌市红谷滩新区维纳斯经典婚纱摄影设计绿茵路店企业信息，证明谌桃园经营的该店已经于2016年11月注销，违反了合同关于转型及经营业态的规定；证据三、《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》，证明2014年10月红谷滩管委会召开的赣江新天地特色商业街转型建设推进会议纪要中未明确提出红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用，红谷滩管委会并没有对谌桃园做出减免决定。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据，本院二审确认下列事实：2014年11月21日，红谷滩管委会办公室出台《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》（即会议纪要），其主要内容为：1.本着“商户主导、政府支持”的原则，新区管委会十分关注赣江新天地特色商业街的转型改造，但商户作为改造的主体，对所涉重新改造投资风险须自行承担；2.对于赣江新天地特色商业街改造，建议商户要统筹规划、认真策划，拿出细化到每个商户转型方向的改造方案，力争每户、每栋都具特色和亮点，形成核心竞争力；3.在赣江新天地特色街转型改造过程中，各商户应对具体问题作细致考虑，同时各商户之间要加强沟通、达成共识；4.涉及部分商户转型改造中的困难和问题，新区相关部门将尽力帮助，努力提供周到服务，包括完善升级商业街公共部分基础设施，协调上级有关部门对商户出店经营等问题进行论证审批；5.区城投公司、红谷滩商会及广大商户要增强紧迫感，下定决心，友好协商、加快推进、共渡难关。同时明确，由区城投公司负责牵头协调区直相关部门与商会、商户对接相关事宜。谌桃园与红谷滩城投公司签订了《新天地XXX楼补充协议》补充协议，涉案租赁物19号楼2013年10月1日至2015年9月30日两年期间的租金。一审法院审理期间，谌桃园未提出诉讼时效抗辩。本案审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，涉案租赁房屋及其附属设施租赁合同、物业管理服务合同、补充协议，是平等主体之间签订的民事合同，系各方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。红谷滩城投公司基于红谷滩管委会办公室下发的洪新办字（2013）447号文，与部分赣江新天地商户陆续签订了减免租金协议，对商户进行租金减免。谌桃园亦与红谷滩城投公司签订了《新天地XXX楼补充协议》并共计免除660952.94元租金。上述补充协议中明确约定，谌桃园必须在协议签订后的7日内补交清租金及所拖欠的全部物管费，否则协议无效；租赁物不得转租或变相转租他人、谌桃园每年5月30日前须将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，否则红谷滩城投公司将无条件无偿收回房屋、终止协议，并要求谌桃园归还免租款。根据现已查明的事实，谌桃园经营的南昌市维纳斯经典婚纱摄影设计绿茵路店于2016年11月注销，其未在每年5月30日前将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，也未转型改造，红谷滩城投公司有权依约要求谌桃园补交免租款。本案中，红谷滩城投公司在签订补充协议后减免了谌桃园两年租金，但谌桃园未严格按照补充协议的约定全面履行义务，红谷滩城投公司在审计报告指出其不当之处后向谌桃园追缴免租款，一审予以支持，并无不当。至于诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”。本案中，谌桃园在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，故本院对其二审期间提出的该项抗辩不予支持。谌桃园的其他意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，谌桃园的上诉请求不能成立，一审判决虽裁判说理不够充分，但处理结果并无不当。本院依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10410元（谌桃园已预交10410元），由上诉人谌桃园负担10410元。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 曹成云 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 钟 情 书 记 员 万志新