海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2990号 原告：海南大兴嘉瑞物业管理有限公司琼海分公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇万泉河路7号龙头开发区伊比亚河畔小区。 负责人：郭大雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗怡，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 被告：孙卫东，男，1961年7月4日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：王春琴，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宏才，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 原告海南大兴嘉瑞物业管理有限公司琼海分公司（以下简称大兴物业琼海公司）与被告孙卫东物业服务合同纠纷一案，本院2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗仪，被告孙卫东及其委托诉讼代理人王春琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大兴物业琼海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月到2019年8月物业管理费1372.4元、逾期付款违约金216.15元；2.判令被告向原告支付2017年4月至2019年8月公摊电费288.1元、公摊水费55.98元、2018年1月至5月垃圾处理费30元；3.诉讼费用由被告承担。审理中，原告曾主张被告向原告支付2018年2月原告为其代缴的水费1711.8元，因被告于今年12月17日缴清了原告为其代缴的相关水费，故原告放弃该项诉讼主张。事实和理由：原告是依法成立的物业管理公司，其与琼海大兴投资有限公司于2009年4月28日签订了物业服务合同，约定原告为伊比亚河畔小区提供物业服务，原告于2009年依法入驻该小区提供物业服务，2010年6月29日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》、《伊比亚河畔业主临时公约》、《伊比亚河畔业主治安消防安全责任书》等相关合同文件。被告是伊比亚河畔小区9幢6单元604号房屋业主，该房屋建筑面积为57.18㎡，物业管理费按建筑面积每月1.2元/㎡收取，被告房屋每月应缴物业管理费68.62元。合同签订后，被告的物业管理费仅缴至2017年12月，此后被告便明确表示拒绝缴付。现被告尚欠原告物业管理费1372.4元、公摊电费288.1元、公摊水费55.98元及垃圾处理费30元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第六条第3项“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”的规定和约定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 原告为证明其主张的事实，提交了《企业机读档案登记资料》、被告身份证、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《伊比亚河畔业主临时公约》、《伊比亚河畔业主治安消防安全责任书》、《业主入住资料物品签收单》、《伊比亚河畔业主办理入住手续凭证》、伊比亚河畔9-604房欠费明细、海南增值税普通发票、伊比亚河畔物业管理处专用收据、原告向自来水公司与电网公司缴费凭证、催款短信及缴费通知单等相关证据材料复印件，证明被告系伊比亚河畔小区的业主并拖欠原告物业管理费、公用分摊水电费、垃圾处理费的事实。 被告孙卫东答辩称，一、原告长期违约，未完全履行物业管理服务义务，原告有权缓交物业管理费、拒交违约金。原告从2014年开始至今怠于履行合同义务，导致小区出现严重的脏乱差现象，甚至存在严重的安全隐患。原告不完全履行合同义务，属于原告违约在先。被告有理由暂时拒绝支付物业管理费，待原告完全履行义务、物业服务达标并经被告监督验收合格后，再全额支付物业管理费。另外，在原告数年未尽管理义务而被告才暂缓缴付管理费用的情况下，原告更没有理由要求被告支付违约金。二、原告无权另行收取公用分摊水电费及垃圾处理费。根据《海南省物业管理区域公用水电费分摊办法》第三条的规定，物业管理区域共用部位（含楼道、监控室、电梯、绿地、水池、井等）和公用设备（含路灯、备用供电设备、增压水泵等）用水、用电应当安装独立的水、电等计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主、使用人分摊。原告未独立安装公摊部分的水电表，且收费金额过高，与本小区公共耗电明显不符。双方签订的《前期物业管理服务协议》第三条第二项约定，物业管理费包含公共设施、设备日常运行的费用，公摊部分使用的水电就是为了保证公共设施、设备的正常运行，为此应理解为物业管理费已包含了公摊部分的水电费，据此，原告无权另行向被告收取公摊部分的水电费。关于垃圾处理费收取问题。被告认为原告收取垃圾处理费属于重复收费，因为双方签订的《前期物业管理服务协议》第三条第二项约定，物业管理费包括清洁卫生费，因此被告有权拒绝向原告支付垃圾处理费。三、因原告违约在先，被告才未支付物业管理费，因此本案的诉讼费用应由原告承担。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告依法提交了以下证据：1.《前期物业管理服务协议》，证明原、被告在协议中约定物业管理费已经包含垃圾处理费及原告应按《前期物业管理服务协议协议》的约定提供物业管理服务的事实；2.照片，证明原告违反《前期物业管理服务协议协议》的约定，提供的物业服务不到位，服务区域出现严重的脏乱差现象，甚至存在严重的安全隐患的事实；3.证人庞文波、陈丁奇证言，证明原告小区物业管理服务质量差的事实。 对当事人提供的上述证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告所举证据4的证明内容，被告不予认可，认为原告违约在先，才导致被告暂未缴付物业管理费，对于公摊水电费及垃圾处理费，被告没有义务缴付。本院认为，原告的收费标准及主张符合相关规定及合同约定，本院予以确认。对被告所举证据1原告认为，该证据系伊比亚河畔小区22楼1502房业主与原告所签订的《前期物业管理服务协议》，与本案没有关联性；对证据2照片的三性均有异议，该证据无法辨认所拍摄的时间、地点、位置，因此，不能证明原告提供的物业服务存在瑕疵；对证据3证人证言，该证据不具备真实性，不能证明客观事实。本院认为，被告提供的证据不足以证明其所证事实，依法不予采信。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院认定以下案件事实：原告大兴物业琼海公司系从事物业管理、绿化、清洁服务等业务的企业法人，该公司原名称为三亚半岛龙湾旅业有限公司琼海分公司。2009年4月28日，原告与琼海大兴投资有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定原告负责伊比亚河畔小区的物业服务管理工作，原告随即进入该小区进行物业服务管理。2010年2月10日，被告与琼海大兴投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的位于琼海市××镇房屋，建筑面积为57.18㎡。2010年6月29日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》、《伊比亚河畔业主临时公约》、《伊比亚河畔业主治安消防安全责任书》。该协议第三条第一款物业管理费收费项目及标准约定，纯生活用房（含公寓）每月1.2元/㎡（其中物业服务费0.9元/㎡，日常维修养护费0.3元/㎡）；第四条第二款约定，物业管理服务费交纳时间为每月10日前，业主在交楼之日起开始缴交物业管理费；第六条第三款约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。同日，被告办理入住手续，原告按照合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告仅向原告缴付至2017年12月31日的物业管理费用，此后被告明确表示拒绝缴付。自2018年1月至2019年8月，被告尚欠原告物业管理费1372.4元（每月1.2元/㎡×57.18㎡×20个月）；公摊水电表原告已在该小区内分别安装，公摊水电费以每月抄表实际度数，按小区业主住房面积公摊。2017年4月1日至2019年7月31日，被告共拖欠公摊电费288.1元、公摊水费55.98元。对于小区公摊水电费情况，原告每月均在小区公告栏中张贴告示。生活垃圾处理费以每套房屋每月6元价格计收，被告自2018年1月至5月共拖欠生活垃圾处理费30元。此外，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第六条第三款约定：“甲方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求被告补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。据此，原告起诉时主张违约金自逾期之日即2018年1月起，以拖欠物业费为基数按日3‰计算至2019年8月止为1043.5元，庭审中，原告认为双方约定的计算标准偏高，自愿调整按每日0.5‰计算为216.15元。并先后向本院提交了被告拖欠物业管理费、公摊水电费、生活垃圾处理费及违约金计算明细表，明确被告共拖欠各项款项为1962.63元。本院经复核，原告计算结果正确。因被告拖欠上述款额一直未缴交，原告经多次追缴未果，遂向本院提起本案诉讼，请求判如所请。 另查，本案立案受理后，被告认为其住所地和经常居住地均在北京市海淀区，本案应由北京市海淀区人民法院管辖，于2019年9月23日向本院提出管辖权异议申请，要求将本案移送北京市海淀区人民法院审理。本院经审查，认为本院对本案有管辖权，于同日作出民事裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服裁定向海南省第一中级人民法院提起上诉，该院于今年12月6日作出（2019）琼96民辖终98号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议焦点为：原告的主张是否有事实根据和法律依据，其主张应否予以支持。关于物业管理费问题。原告与被告之间系物业服务关系，双方所签订的《前期物业管理服务协议》，系其真实意思表示，除违约金约定的标准偏高应予适当调整外，其余约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，对原、被告均具有法律约束力。被告购买的房屋面积为57.18㎡，该协议已明确约定了住宅楼物业管理费的收取标准，现原告主张被告向其支付物业管理服务费、生活垃圾处理费、公摊电费和水费，其事实清楚，理由充分正当，本院予以支持。关于违约金计付问题。支付物业管理服务费系业主即被告应当履行的合同义务，被告没有履行支付义务的行为已构成违约，原告根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，要求被告支付逾期付款违约金的主张理由充分，本院亦予以支持，现原告仅要求被告以每日0.5‰标准计付违约金216.15元，不超过法律规定范围，本院予以采纳。被告以原告没有完全履行物业服务义务为由拒绝缴付物业管理服务费，但被告所提供的证据不足以证明其所证事实，故对被告的抗辩理由本院不予采纳。综上所述，被告应向原告支付的物业管理服务费1372.4元、公摊电费288.1元、公摊水费55.98元、生活垃圾处理费30元及违约金216.15元，共计1962.63元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 限被告孙卫东在本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南大兴嘉瑞物业管理有限公司琼海分公司支付物业管理服务费、公摊电费、公摊水费、生活垃圾处理费及违约金1962.63元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告海南大兴嘉瑞物业管理有限公司琼海分公司负担8元，被告孙卫东负担17元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  雷 平 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  黄雪莹 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求支付价款或者报酬。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》