甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初8155号原告：甘肃铁发物业工程有限公司，住所地兰州市城关区火车站西路3号。法定代表人：张行起，系该公司总经理。委托诉讼代理人：侯煊，甘肃玉榕律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晶晶，甘肃玉榕律师事务所律师。被告：李某某。委托诉讼代理人：朱某某。原告甘肃铁发物业工程有限公司诉被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，因发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告甘肃铁发物业工程有限公司委托诉讼代理人谭晶晶、被告李某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告甘肃铁发物业工程有限公司向本院提出诉讼请求：、判令被告支付自2012年1月1日至2017年12月31日物业费7978元，并支付利息1175元（以缴纳截止日实际产生为准），合计9153元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告居住于本市某某某某**号楼****室，原告负责该小区物业管理工作，被告拒不向原告缴纳2012年1月1日至2017年12月31日物业费，共计7978元，原告多次以各种方式向被告催缴，但被告对催收通知置之不理，损害了原告的合法权益。故原告依法向贵院提起诉讼，请求依法判处。被告李某某辩称，被告与原告未签订物业服务合同，没有形成事实物业服务关系。被告2010年交房时与金轮物业管理有限责任公司签订了《服务管理规约》，并交纳了7个月的物业费用126元，但对物业公司更换，业主毫不知情，原建单位和原告都没有对物业服务合同及服务事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专向维修资金管理和使用、合同期限、违约责任等内容向业主进行公示的情况下，收取物业费是不合法的。小区虽未成立业主委员会，在物业费报物价局批准前应当与业主协商，但原告并没有与业主进行协商，也未予以公示，且收费标准不合理，原告收取物业费没有法律依据。原告在未告知被告的情况下，将物业费标准从每户每月18元，上涨至每月每平米1.2元，物业费调整未与业主商议，程序违法。被告的房屋属于经济适用房，兰州市物价局的收费标准只是一个最高限价，对下浮不作干预，物价局的收费标准不是物业费的收费依据。原告对小区内的车位收费、在小区内张贴、涂刷广告、还将小区内**号楼负一楼租给他人收取租金，以上收益属于业主共同收益，应当退还业主。小区管理混乱，随意设置停车位，小广告到处张贴、兰州市住房保障部和房产管理局还将原告列入物业管理诚信“黑名单”。同为铁路部门小区，金轮花园等小区高层仍以每户每月18元收取，为什么某某某某高层住户按照每平方米0.9至1.1元收取。综上，原、被告未签订物业服务合同，被告也未向原告缴纳物业费，双方未形成事实上的物业服务关系，原告利用业主公共区域牟利，获取利益应当返还，被告请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，原告对被告提交的服务管理规约、缴费票据真实性及某某某某小区物业原由兰州金轮物业服务公司负责等事实无异议。被告对原告提交的住房面积证明、物价局文件真实性、催交通知及被告系某某某某小区住户、被告房屋面积为102.54平方米等事实无异议。本院经审理查明：被告李某某系兰州市城关区铁路新村东街某某某某小区**号楼****室房屋住户，该房屋建筑面积102.54平方米。2010年11月20日，被告李某某与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了服务管理规约，约定由兰州金轮物业管理有限责任公司为被告所居住小区提供物业管理服务。2011年7月8日，兰州金轮物业管理有限责任公司将该小区物业管理服务交由甘肃添园铁路物业工程有限公司，甘肃添园铁路物业工程有限公司于2015年5月13日变更名称为甘肃铁发物业工程有限公司。2018年3月28日，中国铁路兰州局集团有限公司土地房产管理处出具《情况说明》，内容为“某某某某、新乐苑保障性住房小区的物业管理业务，在2011年7月8日，从原来兰州金轮物业管理有限责任公司交由原甘肃添园铁路物业有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司）实施市场化物业管理。”2018年4月8日，兰州金轮物业管理有限责任公司出具《情况说明》，内容为“原由我公司提供物业服务的某某某某、新乐苑等小区，系兰州铁路职工小区，我公司于2011年7月8日依照兰州铁路局土房处之要求，将上述小区移交于原甘肃添园铁路物业工程有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司），由该公司继续提供物业管理服务，交接前后双方对正式移交时间、单位名称、服务标准均以张贴公告形式在上述小区进行了通知”。2011年10月19日、2011年9月25日、2014年4月21日、2015年4月13日、2017年5月31日，兰州市物价局分别作出兰价物发[2011]457号、兰价物发[2012]738号、兰价行审发[2014]78号、兰价行审发[2015]50号、兰价行审发[2017]74号等文件，核定自2011年8月至今，某某某某小区高层住宅的物业服务收费标准为每月每平方米1.3元。被告于2011年11月3日缴纳物业费126元，收据上收款单位印章为兰州金轮物业有限公司，被告物业费缴纳至2011年12月，此后，被告再未缴纳物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，2010年11月20日，被告李某某与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了服务管理规约，该小区原为中国铁路兰州局集团有限公司土地房产管理处管理，中国铁路兰州局集团有限公司根据国家政策要求将物业服务进行市场化改革，由于被告所在的某某某某小区并未成立业主委员会，兰州金轮物业管理有限责任公司在向原告移交物业管理服务工作时对相关情况进行了公示。根据以上事实可以认定被告知道或应当知道某某某某小区更换物业公司的情况，被告并未对此提出异议，并继续接受原告提供物业服务，原、被告形成事实上的物业服务合同关系，被告作为业主，负有按时缴费的义务，原告要求被告支付未缴纳的物业费具有事实及法律依据。原告要求被告支付的物业费，2012年8月1日前是按每平方米0.9元收取，2012年8月1日后至2017年12月31日是按每平方米1.1元收取，均低于兰州市物价局核定的标准，应予支持。被告辩称原告擅自提高物业费标准，收费标准过高的问题，根据兰州市物价局的文件可以证实，被告所居住的某某某某小区的物业收费标准系经兰州市物价局核定后所确定的，现原告收取的物业费，并未超过兰州市物价局核定的标准，故对被告的该项辩解理由本院不予支持。被告应缴纳的物业费为646元（2012年1月1日至2012年7月31日物业费0.9元/平方米×102.54平方米×7个月）+7331.61元（2012年8月1日至2017年12月31日物业费1.1元/平方米×102.54平方米×65个月），共计7977.6元，原告关于被告欠缴物业费的计算合理，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告要求被告支付逾期缴付物业费利息的主张既无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。被告关于原告提供物业服务管理不符合合同要求的主张，因被告未提供证据，本院不予采信。被告要求原告返还全体业主的公共区域停车位租金、电梯间广告牌租金、地下室租金，因返还的对象为全体业主，本案不宜处理。综上所述，被告应当向原告支付物业费7977.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李某某于判决生效后十日内向原告甘肃铁发物业工程有限公司支付物业费7977.6元。二、驳回原告甘肃铁发物业工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李某某负担（由被告李某某于判决生效后十日内向原告甘肃铁发物业工程有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  师 静人民陪审员  王小军人民陪审员  沈旭良二○一九十二月十三日书记员邓丽娟