福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初1599号 原告：海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号24幢，统一社会信用代码91350400699043193C。 法定代表人：傅卫华，董事长。 委托诉讼代理人：廖贵勤，福建万天律师事务所律师。 被告：黄起锋，男，1981年12月2日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 被告：郑芳芳，女，1986年12月18日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：高华珍（郑芳芳母亲），住福建省三明市三元区。 原告海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼公司）与被告黄起锋、郑芳芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月27日再次公开开庭审理了本案。原告海翼公司的委托诉讼代理人廖贵勤、被告郑芳芳及其委托诉讼代理人高华珍到庭参加诉讼，被告黄起锋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海翼公司向本院提出诉讼请求：1.解除海翼公司与黄起锋、郑芳芳2013年3月3日签订的合同编号第2013030300003号《商品房买卖合同》及附件；2.黄起锋、郑芳芳腾空并返还海翼公司位于三元区的房屋，并自逾期返还房屋之日起按每月1300元租金标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；3.黄起锋、郑芳芳协同海翼公司办理合同编号第2013030300003号《商品房买卖合同》备案登记和三元区房屋预告登记的注销手续；4.黄起锋、郑芳芳支付海翼公司违约金82148.8元；5.黄起锋、郑芳芳支付海翼公司代偿的贷款利息、罚息9732.22元（暂计算至2019年3月28日，其后至贷款余款全部清偿之日止的贷款利息以实际发生为准）；6.本案财产保全费用由黄起锋、郑芳芳负担。7.合同解除后，上述款项由海翼公司从黄起锋、郑芳芳已付的购房款先行扣除，不足部分由黄起锋、郑芳芳另行补足。事实与理由：2013年3月3日，海翼公司与黄起锋、郑芳芳就预售三元区商品房签订第2013030300003号《商品房买卖合同》及附件，约定海翼公司将已取得预售许可的三元区商品房以每平方米7127.88元，合计821488元的价格出售给黄起锋、郑芳芳。全部购房款以首付款加按揭贷款方式付清，即黄起锋、郑芳芳于签订合同之日支付246488元，余款575000元通过银行按揭贷款方式一次性支付给海翼公司，按揭贷款的阶段性担保由海翼公司提供。为此，合同附件明确约定，海翼公司为黄起锋、郑芳芳提供按揭贷款担保期间，黄起锋、郑芳芳必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上不偿还银行贷款本息的，海翼公司有权解除《商品房买卖合同》并要求黄起锋、郑芳芳按照全部房款10%向海翼公司支付违约金。此外，《商品房买卖合同》及附件还就其他方面作了约定，并在三明市住房和城乡建设局办理合同备案登记。预售房屋已于2013年4月2日办理预告登记，并于2014年4月15日交付给黄起锋、郑芳芳使用。另，黄起锋、郑芳芳为按揭贷款，与海翼公司和中国建设银行股份有限公司三明分行（以下简称建行三明分行）于2013年6月27日共同签订《个人住房借款合同》，黄起锋、郑芳芳以“阶段性担保＋抵押”的担保方式向建行三明分行借款575000元，期限240个月，采用每一个月一期等额本息还款方法偿还贷款本息。海翼公司在保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止期间提供阶段性保证担保。但自建行三明分行发放借款后，黄起锋、郑芳芳并未依约履行还款义务，截止2019年3月28日，黄起锋、郑芳芳累计逾期5个月以上不偿还银行贷款本息，致使海翼公司代偿贷款本息19071.8元，其中利息、罚息9732.22元。海翼公司认为，黄起锋、郑芳芳逾期多月不偿还银行贷款本息的行为已构成严重违约，损害了海翼公司的合法权益，海翼公司有权要求解除《商品房买卖合同》并要求黄起锋、郑芳芳承担违约责任，故具状起诉，请求依法裁决。 黄起锋未作答辩。 郑芳芳辩称，因黄起锋不配合办理房产证，故无法与海翼公司协商解决，同意解除与海翼公司签订的《商品房买卖合同》及附件。请求海翼公司免除违约金，余款可用于偿还郑芳芳的其他债务。 本院经审理认定事实如下： 1.2013年3月3日,三明瑞都房地产开发有限公司作为出卖人与黄起锋、郑芳芳作为买受人签订编号为第2013030300003号的《商品房买卖合同》一份,主要约定:买受人购买的商品房为三元区;建筑面积共115.25平方米;商品房单价为每平方米7127.8元,总金额821488元;买受人按其他方式付款（按揭贷款详见附件八补充协议相关条款）;出卖人应当在2014年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合约定条件的商品房交付买受人使用等。该合同附件八主要约定:买受人应在双方签订《商品房买卖合同》之日支付246488元（其中的60000元作为履行合同的定金），余款575000元由买受人通过银行按揭借款方式一次性支付给出卖人;出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修不作任何补偿；依据合同相关条款解除合同的，买受人应按出卖人通知的时间和要求到登记机关办理撤消备案手续等。同日,上述合同在三明市住房和城乡规划建设局办理了备案登记。2013年3月13日，海翼公司向黄起锋、郑芳芳出具金额为246488元的购房发票一份。2013年4月2日,三明瑞都房地产开发有限公司与黄起锋、郑芳芳在三明市房屋权属登记中心办理了房屋预告登记证明书（房屋预告登记证明号为:Ｙ13001125）。 2.2013年6月27日,黄起锋、郑芳芳（借款人）与三明瑞都房地产开发有限公司（保证人）及建行三明分行（贷款人）签订《个人住房借款合同》，约定：借款本金575000元；借款期限自2013年6月27日至2033年6月27日；担保方式为抵押加阶段性保证等。2013年7月16日，海翼公司再次向黄起锋、郑芳芳出具金额为575000元的购房发票一份。2014年4月15日，海翼公司将涉讼房产交付黄起锋、郑芳芳使用。2018年12月31日、2019年3月28日、2019年6月28日、2019年9月29日，因黄起锋、郑芳芳未按期还款，建行三明分行从海翼公司的保证金账户中分别扣划款项7553.12元（本金3713.01元、利息3817.33元、罚息22.78元）、11518.68元（本金5626.57元、利息5799.35元、罚息92.76元）、11528.56元（本金5695.77元、利息5730.15元、罚息102.64元）、11529.38元（本金5765.83元、利息5660.09元、罚息103.46元），合计42129.74元（本金20801.18元、利息21006.92元、罚息321.64元）用于清偿黄起锋、郑芳芳到期未还的借款本息。 3.三明瑞都房地产开发有限公司于2010年1月20日成立。2013年6月13日,三明瑞都房地产开发有限公司名称变更为海翼公司。海翼公司已办理了涉讼房产的房屋初始预登记，但黄起锋、郑芳芳至今未办理涉讼房产的权属证书及抵押登记手续。 上述事实，有海翼公司提交的营业执照、内资企业登记基本情况表、《商品房买卖合同》及附件、购房款发票、三明市区商品房买卖合同备案登记信息表、房屋预告登记证明书、《个人住房借款合同》、中国建设银行单位客户专用回单、特种转账借方凭证、中国建设银行个人贷款对账单、交房会签单等证据与海翼公司、郑芳芳在庭审中的陈述相互印证，本院依法予以确认。 本案在审理过程中，经海翼公司申请，本院依法查封了黄起锋、郑芳芳名下位于三明市三元区，海翼公司为此支付财产保全申请费4627元。 本院认为，海翼公司与黄起锋、郑芳芳签订的《商品房买卖合同》及附件,建行三明分行与黄起锋、郑芳芳签订《个人住房借款合同》,均系各方当事人的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效。黄起锋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证权利和举证权利。黄起锋、郑芳芳向建行三明分行申请借款后,未如期履行还本付息义务,造成海翼公司代偿部分借款本息,合同约定的解除条件成就,故海翼公司要求解除其与黄起锋、郑芳芳签订的《商品房买卖合同》及附件,并要求黄起锋、郑芳芳返还涉讼房产,协同海翼公司办理商品房买卖合同备案、预告登记的注销手续及支付违约金82148.8元、支付代偿的贷款利息及罚息的诉讼请求,均符合合同约定和法律规定,予以支持。海翼公司主张上述应付款项由海翼公司从黄起锋、郑芳芳已付购房款中先行扣除的诉讼请求,符合交易习惯,亦予以支持。海翼公司要求黄起锋、郑芳芳支付逾期返还房屋的占有使用费，因未实际发生，故不予支持，海翼公司可待实际发生后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司与黄起锋、郑芳芳于2013年3月3日签订的编号为第2013030300003号《商品房买卖合同》及附件; 二、黄起锋、郑芳芳应于本判决生效之日起三十日内腾空并返还给海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司位于三明市三元区房屋; 三、黄起锋、郑芳芳应于本判决生效之日起三十日内协助海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司办理合同编号第2013030300003号商品房买卖合同备案登记和三明市三元区房屋预告登记的注销手续; 四、黄起锋、郑芳芳应于本判决生效之日起三十日内支付海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司违约金82148.8元; 五、黄起锋、郑芳芳应于本判决生效之日起三十日内支付海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司代偿的利息、罚息21328.56元（暂计算至2019年9月29日），其后至贷款余款全部清偿之日止的利息、罚息以实际发生为准； 六、黄起锋、郑芳芳应于本判决生效之日起三十日内支付海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司财产保全费4627元； 上述第四、五、六项款项，由海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司在黄起锋、郑芳芳已支付购房款中先行扣除; 七、驳回海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12015元，由海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司负担100元，由黄起锋、郑芳芳负担11915元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  柯月香 审 判 员  傅瑞芳 人民陪审员  徐维明 二〇一九年十二月三十日 法官助理王昙琳 书记员邓美薇 附:本案适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示: 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。