甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0104民初2885号原告：任玉婷，女，1975年3月26日出生，汉族，自由职业者，住兰州市西固区。被告：高兴祥，男，1979年1月2日出生，汉族，无固定职业，住兰州市西固区。被告：黄贵聪，男，1957年10月5日出生，汉族，无固定职业，住兰州市西固区。原告任玉婷与被告高兴祥、黄贵聪合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任玉婷、被告高兴祥、黄贵聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任玉婷向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告高兴祥之间的《房屋租赁合同》，被告高兴祥返还原告转让费36000元，并赔偿原告装修费22000元；2.判令被告黄贵聪承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年3月27日，原告与被告高兴祥签订《房屋租赁合同》，原告承租了位于兰州市西固区房屋一套，面积14平方米，双方约定，房租租赁费用为每月800元，每半年支付一次，自原告入住营业之日起算。另，双方还约定，原告支付转让费36000元后，原告所有经营权与出租人无关，与其他房屋亦无牵连，如发生纠纷，由出租人承担一切后果。合同签订后，原告于2019年3月29日向高兴祥转账36000元，高兴祥出具了收条；同年4月20日，原告与房主黄贵聪签订《房屋租赁合同》，对原告与高兴祥之间的转租事实进行了确认，并约定原告的租赁期限为两年，租金直接支付给黄贵聪。2019年6月1日，原告开始营业，但同年6月25日便接到拆迁通知，要求原告立即搬离，2019年7月2日原告所租赁的房屋被强制拆除。后经原告查询，涉案房屋已于2018年就被兰州市政府列入拆迁范围，并已向两被告送达了拆迁通知。现原告认为两被告隐瞒拆迁事实，致使原告产生大量损失，故诉至法院，请求判如所请。被告高兴祥辩称，当时系原告先向高兴祥交定金要求接手店铺，原告是自愿接受转让的，并且系原告将店铺重新进行装修，且被告高兴祥并不知晓店铺要拆迁的事情。被告黄贵聪辩称，房子是黄贵聪的房子，原告与高兴祥之间系有店铺转让的事，但具体情况黄贵聪并不知晓，2019年5、6月期间，黄贵聪还在住院，政府拆迁的事情从未通知过黄贵聪，直到快拆除时才有人打电话告知黄贵聪拆迁事宜，本案所涉纠纷与黄贵聪无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下：1.原告提交转账凭证打印件九份，以证明其装修费用的支出，本院认为该组证据仅能证明原告曾向他人转账，转账用途等在无其他证据予以佐证的情形下尚不能认定，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2008年5、6月期间，高兴祥从黄贵聪处租赁位于兰州市西固区门面房经营使用。2019年3月，高兴祥意欲转让店铺，并在店铺外张贴“本店转让”，任玉婷看到后与高兴祥协商店铺转让事宜，经双方协商，高兴祥将店铺以36000元的价格转让给任玉婷。2019年3月26日，任玉婷向高兴祥支付了定金1000元，高兴祥向任玉婷出具了定金收据；同年3月29日，任玉婷向高兴祥支付了剩余转让费用后，高兴祥向任玉婷出具了金额为36000元的转让费收据。2019年4月20日，任玉婷与黄贵聪签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金为每月800元，每半年支付一次，因高兴祥已将2019年5月31日之前的租金交清，故任玉婷与黄贵聪约定的租期为2019年6月1日至2021年6月1日止，合同签订后，任玉婷向黄贵聪交纳了2019年6月1日至6月30日期间的房屋租金800元。2019年7月2日，任玉婷受让的房屋被拆迁，任玉婷认为高兴祥明知房屋将要拆迁但转让给任玉婷，黄贵聪亦隐瞒事实确认高兴祥转租的行为，故诉至法院，请求判如所请。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自始有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，高兴祥系转让门面房，任玉婷受让并支付了店铺转让费，所谓店铺转让费一般系转让店铺使用权而在转让时一次性或分期支付的费用，一般系由原承租者收取，店铺转让费并未被法律所明文禁止，系双方协商的市场交易行为，完全处于双方自愿，在双方自愿的前提下，可以与房租等因素综合考虑进行交易，费用的高低取决于双方对店铺本身获利能力的认知和市场供求关系。本案原告任玉婷与被告高兴祥在平等自愿的前提下进行店铺转让，高兴祥收取店铺转让费将店铺转让给任玉婷符合现实交易习惯。庭审中，任玉婷称就房租等与高兴祥进行了约定，并提交任玉婷与高兴祥签订的《房屋租赁合同》复印件，但称该合同原件已遗失，首先，任玉婷提交的该份合同系复印件，真实性无法核实；其次，任玉婷、高兴祥均认可黄贵聪系房主，且最终在任玉婷进行一定核实后，与黄贵聪就房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，任玉婷亦认可除转让费外，未向高兴祥支付过房屋租金，仅向黄贵聪支付了一个月的房屋租金；再次，任玉婷与黄贵聪所签订的《房屋租赁合同》仅系就租赁事宜进行的约定，其内容并未涉及任玉婷与高兴祥之间的转让事宜，应属黄贵聪同意解除与高兴祥之间的房屋租赁关系，而与任玉婷建立了新的房屋租赁关系。综上可以认定，任玉婷与高兴祥之间应系就店铺转让而达成的协议，该类协议属财产转让协议，黄贵聪仅系对房屋由任玉婷继任承租表示认可，即任玉婷与高兴祥之间系转让关系，任玉婷与黄贵聪之间为房屋租赁关系，系两个法律关系，任玉婷第一项诉讼请求要求“撤销原告与被告高兴祥之间的《房屋租赁合同》”，应系要求解除任玉婷与高兴祥之间的店铺转让关系，在任玉婷与高兴祥之间的转让关系中，任玉婷按照约定向高兴祥支付转让费，高兴祥将店铺财产交给任玉婷，则二人之间的合同已履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，任玉婷称高兴祥转让店铺的行为构成欺诈，但并无证据证明，且任玉婷亦无证据证明存在以上法律规定的情形，故对任玉婷要求解除与高兴祥之间转让关系的诉请本院不予支持。关于任玉婷诉请要求高兴祥退还转让费，庭审中，任玉婷、高兴祥、黄贵聪均认可本案所涉店铺系门面房，根据任玉婷提交的照片显示，该门面房系楼外加盖，该类房屋确会面临拆迁风险，任玉婷作为完全民事行为能力人，在进行投资前应当预见可能面临的风险，且任玉婷不能举证证明高兴祥的行为构成欺诈，故本院对任玉婷要求退还转让费的诉请不予支持。关于任玉婷要求黄兴祥退还装修费的诉请，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”也即装修费用应根据出租方与承租方之间的合同约定、法律法规规定，向出租人主张权利，本案系处理任玉婷与高兴祥之间转让关系而产生的纠纷，房屋租赁关系与本案并非同一法律关系，故对任玉婷关于装修费的诉请本案不予处理，任玉婷可另行提起诉讼。同时，任玉婷本案中诉请要求黄贵聪承担责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告任玉婷的诉讼请求。减半收取的案件受理费625元，由原告任玉婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  高晶二〇一九年十二月十八日书记员  王丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。