汉中市汉台区人民法院   民事判决书   （2019）陕0702民初4560号   原告：王某，男，汉族，1975年11月6日出生，住陕西省汉中市汉台区，公民身份号码：61232XXXXXXXXX0XX5。   委托诉讼代理人：程某梅，女，汉族，19XX年X月XX日出生，住陕西省汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXXXXXXX5XX4，一般代理。   被告：汉中某诚房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区西侧，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX8418。   法定代表人：黄某林，系该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：宋小虎，陕西锐博律师事务所律师，代理权限为一般代理。   原告王某与被告汉中某诚房地产开发有限公司（以下简称汉中某诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，经当事人同意，依法决定与杨某某、郑某生、朱某荣、吴某根、党某英、李某建、郭某华等七原告分别起诉被告汉中某诚公司商品房预售合同纠纷五案合并，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某委托诉讼代理人程某梅、杨某某、郑某生、朱某荣、郭某华（同时为原告李某建委托诉讼代理人）、吴某根、党某英到庭参加诉讼，被告汉中某诚公司的委托诉讼代理人宋小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告自判决生效之日起，退还非法占用原告的契税和大修基金15950元整；2、判令被告赔付上述款项的利息，从2016年10月4日至实际给付之日，按年息24%计算；3、判令被告承担两次逾期办证的违约金484元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告王某与被告汉中某诚公司于2015年10月13日签订了一份《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX大道XX小区XX栋XX室商品住房一套，面积103.94平米，总价款320000元。同时还约定，被告应当在商品房交付之后360日内为原告办理不动产权证。合同签订后，原告以按揭贷款方式分两次付清了相应的购房款，又于2016年2月17日向被告交纳了由其代收的契税和大修基金15950元，同日收房入住。此后，被告一直未给原告办理房屋产权证，且长期非法占用原告缴纳的契税和大修基金，被告的行为已构成违约。由于原告已另向房屋产权登记部门缴纳了契税和大修基金，并自行办理了房屋产权证书，故被告应退还其代收的契税和大修基金，并承担相应利息，支付违约金。   为支持其主张 ，原告提交了以下证据：1、王某身份证复印件一份，证明原告身份情况；2、《商品房预售合同》复印件一份（编号YS0083879），证明原被告于2015年10月13日签订《商品房预售合同》以及被告未按合同约定在商品房交付使用后360日内为原告办理产权证的违约事实；3、2015年10月13日、2019年10月8日购房款发票复印件各一张，证明原告向被告交纳购房款总计320000元的事实；4、2016年2月17日《收据》复印件一份，证明被告向原告代收契税及大修基金15950元的事实；5、2019年10月8日被告开具的补交房屋面积差价339元的发票复印件一份，证明面积补差金额，但此款未付，原告同意从应退还的契税及大修基金里扣减；6、被告在小区张贴的《承诺书》复印件一份，证明被告承诺从2017年2月8日起分批次一年内办理产权证，但一直未办理的违约事实。   被告汉中某诚公司辩称，对原告所陈述的上述事实予以认可，但被告并非非法和恶意占用原告所交契税和大修基金拒不退还，被告代收此款是基于合同约定，无法办证或退款是由于账户已被法院冻结。同意抵扣原告应交纳房屋补差款339元后，退还剩余所代收的契税和大修基金15611元，并按照合同约定支付违约金。不同意支付代收契税和大修基金的利息和承担双倍违约金，因为没有合同约定和法律依据。   被告为支持其主张，提交了以下证据：1、被告公司的营业执照、法定代表人黄某林的身份证复印件各一份以及法定代表人身份证明书一份，证明被告的身份情况；2、汉中市中级人民法院（2019）陕07民初67号民事裁定书、（2019）陕07执保13号保全复函复印件各一份，重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执保1304号执行裁定书、（2019）渝0112执14709号执行通知书复印件各一份，证明被告的银行账户被法院冻结，无法为原告办理产权证书。   被告除对原告提交的证据6，以承诺书上无被告公章为由不予认可以外，对原告提交其余证据的真实性、合法性均不持异议。原告对被告提交的上述证据的真实性、合法性亦不持异议。对于证据2，原告认为被告账户被法院冻结时间发生在其承诺为原告办理产权证的时间之后，不能成为其违约的理由，且该证据与本案无关。   对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的证据6，因该承诺书张贴于小区报栏，结合本案其他证据综合判断，被告的质证意见及理由不能成立，该份证据本院予以采信。根据双方当事人的陈述、庭审质证意见和本院确认的证据，本院认定事实如下：   2015年10月13日，原告王某与被告汉中某诚公司签订了一份《商品房预售合同》，约定：原告购买被告汉中某诚公司开发的位于汉台区XX路XX小区XX号楼XX室XX房一套，预测建筑面积为103.94平米，总价320000元。合同约定在商品房交付前，原告须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。同时约定，若被告汉中某诚公司在商品房交付使用后360日内，因其原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。在附件四《合同补充协议》第七条中约定：关于交房手续办理，原告在办理该商品房交接手续前，应按本合同约定付清全部应付房价款、签署结算协议、办理完毕房价款结算手续、付清委托被告代缴的物业维修基金、规费、税费等。原告先后于2015年10月13日、2019年10月8日分两次交清购房款共计320000元。2016年2月17日，被告向原告代收了契税、维修基金等费用15950元，并出具收据，注明：以正式票据结算，多退少补。被告于当日向原告交付了房屋。此后，被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书，经原告多次催促未果。2017年1月7日，被告汉中某诚公司在汇锦城小区张贴《承诺书》，主要内容：XX小区XX号楼房产证将于2017年2月8日后分批次开始办理（以收款收据的时间为依据），以2月8日为时间段开始计算，时间：2017年2月8日—2018年2月8日，一年内未办理的，我公司将无条件退还业主所交的费用并承担相应的赔偿和法律责任。另查明，根据房屋实测面积，原告应向被告交纳房屋面积补差款339元，双方一致同意从被告应退还的契税、维修基金中扣除。另，被告汉中某诚公司因涉及其他诉讼，其名下的银行账户和其他财产已分别被汉中市中级人民法院和重庆市渝北区人民法院予以冻结。原告在起诉前已自行向房屋产权登记部门缴纳了相关税费和维修基金，并办理了房屋产权证。   本院认为：原被告双方签订的《商品房预售合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行。原被告双方对被告应退还扣除原告应交房屋面积补差款后剩余的代收契税和维修基金以及被告应承担逾期办证的违约责任并无争议，双方争议的焦点：一是被告对其代收的契税和维修基金是否应承担利息及计付利息的标准问题；二是逾期办证的违约金应否以合同约定为基数，双倍计付的问题。   首先，关于被告对其代为收取的办证税费和维修基金是否应承担利息及计付利息的标准问题。   1、被告应否承担利息问题。由于契税、维修基金和其他办证费用是原被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需并由原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息。被告违反合同约定怠于履行办证义务，应当承担相应的违约责任。2017年1月7日，被告在小区通过公开张贴的方式向所有房屋买受人作出公开承诺：从2017年2月8日为时间段开始计算，若在一年内不能办理将无条件退还所收的费用并承担相应的赔偿和法律责任。也就是说，从合同约定的办证期限截止之日至2017年2月7日这一阶段，被告存在逾期办证的违约行为，原告已就此主张了违约金，再主张此阶段的利息，没有合同约定和法律依据。从2017年2月8日起，被告未在承诺的期限内履行办证义务，就应按其承诺承担相应的赔偿责任，即赔偿原告上述款项被占用期间的利息损失。    2、计付利息的标准问题。参照最高人民法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》精神，对于逾期还款的利息损失可参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。同时本院参照类似判例，对原告所主张的利率标准过高部分不予支持。因央行贷款基准利率这一标准已经取消，故可按年利率6%的标准计算。   其次，关于逾期办证的违约金应否以合同约定为基数，双倍计付的问题。本案审理中，被告承认未能按合同约定办理房屋产权证的责任在于自己，愿意承担违约责任。现原告要求按合同约定以已付房价款0.1%的标准，按两次计算支付逾期办证违约金的请求无合同约定和法律依据，本院不予支持。对被告逾期办证违约金经核为：320339元×0.1% =320.34元，即被告应向原告支付逾期办证的违约金320.34元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告汉中某诚房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告王某支付逾期办证违约金320.34元；   二、被告汉中某诚房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告王某返还其代收的办证契税、维修基金等费用15611元（代收款15950元，抵扣原告应交房屋面积补差款339元后，实际应返还数额）及利息（利息以15611元为本金，按年利率6%计算，从2017年2月8日计算至实际清偿之日止）；  三、驳回原告王某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费492元，减半收取246元（原告已预交），由原告王某负担12元，由被告汉中某诚房地产开发有限公司负担234 元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。                               审判员 周玲                                           二〇一九年十一月二十日                                 书 记 员  任进文