云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0428民初1262号原告：孙少红，男，1966年出生，住云南省元江县。被告：万祥华，男，1974年出生，家住江西省南昌市南昌县，现住云南省元江县。委托诉讼代理人：李保祥，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告孙少红与被告万祥华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告孙少红、被告万祥华及其委托诉讼代理人李保祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙少红向本院提出诉讼请求：1.判令被告万祥华向原告支付2017年5月1日至2017年12月31日期间的房屋租金49333.36元（74000元÷12个月×8个月）；2.判令被告万祥华向原告支付违约金14800.01元（49333.36元×30%）；3.本案诉讼费用由被告万祥华承担。事实和理由：原告在元江县某路×号有一间商铺，位于原元江某超市旁。后原告将该商铺租赁给被告开设文化用品店。2015年12月18日，原告与被告签订了一份《房屋出租协议》，合同约定：原告将某路×号的商铺出租给被告经营使用，承租期间水、电费由被告承担，租期三年，自2016年4月22日至2019年4月21日止；年租金为74000元，第一年租金于签订合同当日支付40000元，剩余34000元于2016年2月前一次性付清；若在合同期内房屋被政府拆除，则按照实际租期计算租金；如一方违约，则赔偿无责任一方违约金。合同签订后，原告按照协议约定于2016年4月22日将房屋交付给了被告使用，被告开设了一家文化用品商店，并按约定支付了第一年的租金74000元。2017年4月底，原告向被告催要第二年的房租。被告以该房屋已被列为政府拆迁范围，原告将会得到房屋拆迁补偿，房屋租金已包含在政府拆迁补偿款内，且拆迁补偿款也应有被告的一份为由，不愿意支付第二年的租金。被告虽拒绝支付租金，但却一直继续经营使用原告的商铺，直至2017年12月31日才搬迁到元江某大酒店一楼。此后，原告多次与被告商议，催要租金，均未果。原告与被告经协商达成合意，并签订了《房屋出租协议》，该协议合法成立并有效。被告拖欠房租的行为严重违背了诚实信用原则，给原告造成了经济损失。为维护自身合法权益，现原告诉至法院要求解决。被告万祥华辩称，2012年10月27日，原告与被告签订了一份《房屋出租协议书》，被告承租原告位于元江县某路×号的两间铺面房，租期三年，自2013年4月24日起至2016年4月23日止。该协议签订后，被告对房屋进行了装修并用于文化用品经营。2015年12月18日，原告与被告续签《房屋出租协议》，租期三年，自2016年4月22日至2019年4月21日止。2016年年底，红河街道办工作人员无数次要求被告腾交租赁房屋，因被告未获得装修补偿费、停业损失、搬迁补偿等而一直未予以搬迁。2017年9月4日，元江县市场监督管理局向被告留置送达责令限期改正通知书，以被告应当于2017年6月30日前将商铺腾空并办理相关手续为由，责令被告于2017年9月19日前办理营业执照变更登记或者注销登记。被告于2017年10月初搬出涉案房屋，并随之办理了营业执照变更登记。被告实际使用涉案房屋至2017年9月底，原告要求被告支付租金至2017年12月31日无事实根据。元江县人民政府于2015年10月31日发布《元江哈尼族彝族傣族自治县关于土地和房屋征收决定的公告》，原告于2016年10月11日签订了《土地和房屋征收补偿安置协议书》，于2016年10月19日收取了被征收房屋土地补偿款等。根据土地和房屋征收补偿安置协议，原告自2016年11月11日后不再具有涉案房屋的使用权。原告所收取的2016年11月11日后的房屋租金30833.33元（按5个月计算）应退还给被告。在租赁期间，政府征收涉案房屋的装修补偿费39799元、停产停业损失补偿41572.69元、搬迁补偿费1374.60元，合计82746.29元。因涉案房屋系被告装修和实际经营使用，原告应将上述补偿费82746.29元交付给被告；被告已向原告支付租金至2017年4月21日，而2016年底征收实施单位就已要求被告腾交涉案房屋，第二年度的租金支付期限不能确定。原告与被告未约定2017年4月21日后租金支付时间。2017年以来，征收实施单位多次要求被告腾交涉案房屋，被告多次找原告就相关补偿和租金协商处理，但原告不置可否。2016年11月11日后，原告不再享有涉案房屋的所有权和使用权，无权向被告收取租金。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，且原告应退还我已交纳的房屋租金30833.33元，支付涉案房屋的装修补偿费39799元、停产停业损失补偿41572.69元、搬迁补偿费1374.60元。为此，请法庭查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定法律事实如下：2010年4月11日，原告作为合同甲方与作为合同乙方的被告签订了一份《房屋出租协议》，合同约定：甲方将座落在某路×号，某超市旁的铺面出租两间给乙方使用。承租期间水费、电费自理；房屋租期定为叁年，从2010年4月22日至2013年4月21日止；每年租金伍万元正，叁年租金一次性付清。2012年10月27日，原告作为合同甲方与作为合同乙方的被告签订了一份《房屋出租协议书》，合同约定：甲方将座落在某路×号，某超市旁的两间铺面出租给乙方，承租期间水费、电费自理；房屋租期三年，从2013年4月24日至2016年4月23日止。2015年10月31日，元江县人民政府发布《元江哈尼族彝族傣族自治县人民政府关于土地和房屋征收决定的公告》。2015年12月18日，原告作为合同甲方与作为合同乙方的被告续签《房屋出租协议》，合同约定：甲方将座落在某路×号，某超市旁的铺面出租两间给乙方经营使用，承租期间水、电费自理；房屋租期定为叁年，从二0一六年四月二十二日至二0一九年四月二十一日止；每年租金共计柒万肆仟元（74000.00元），签订合同时付肆万元正（40000.00元），剩余叁万肆仟元正（34000.00元）于2016年2月底之前一次性付清，如拖欠不付清，甲方将每天收取资金占用费壹仟元正（1000.00元），并视为乙方违约，甲方有权利终止合同，解除合同；听说政府城市规划，房屋有可能将被拆除，如在合同期内房屋被拆除，以搬迁出铺面的那一天止，剩余房租费甲方将一次性退还给乙方，但甲方不承担其他任何责任与费用，本合同自动终止。事后，被告按合同约定向原告支付了第一年（2016年4月22日至2017年4月21日）的房屋租金74000元。2016年10月11日，原告作为合同乙方与作为合同甲方的红河街道办事处签订了一份《元江县滨江片区棚户区改造项目土地和房屋征收补偿安置协议书》，合同约定：乙方位于元江县某路的土地房屋被政府征收，乙方选择货币补偿，补偿总额为9608319.23元，乙方应自本协议签订后30日内将被征收房屋腾空并交付甲方，甲方自本协议签订之日起30日内兑付所有款项。原告随之将被征收房屋的所有权证书原件交付给红河街道办事处。2016年10月19日，元江县城滨江片区建设工程指挥部向原告兑付了9608319.23元补偿款。然而，因被征收房屋尚未实际拆除，被告仍继续在原承租铺面上经营元江县某文体超市。期间，原告要求被告继续支付第二年的租金，但被告以红河街道办已多次要求腾房，且原告应向被告补偿相关费用为由，拒绝支付2017年4月21日后的房屋租金。2017年9月4日，元江县市场监督管理局向被告之妻罗某送达责令限期改正通知书：经查：1.你的经营场所已被元江县人民政府征收。2.依据《关于元江县滨江片区棚户区改造项目被征收房屋为生产经营性用房（选择货币补偿）腾房交房的公告》，你应当于2017年6月30日前将位于某路×号商铺的经营场所腾空并办理相关手续。其行为违反了《个体工商户条例》第八条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《个体工商户条例》第二十四条的规定，现责令你于2017年9月19日前到本局办理营业执照变更登记或者注销登记。2018年1月5日，元江县某文体超市的经营场所从元江县红河街道办某社区某路×号商铺变更为元江县红河街道办某社区某路××号（某大酒店×楼××号商铺）。因原、被告对铺面租金及相关补偿事宜协商未果，现原告诉至法院，要求解决。诉讼中，被告明确其在民事答辩状中要求原告退还租金，支付装修补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁补偿费均系其答辩意见，而非反诉请求，如果协商不成，其将另案起诉。本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。按照2015年10月31日发布的《元江哈尼族彝族傣族自治县人民政府关于土地和房屋征收决定的公告》，受元江县人民政府委托，红河街道办事处与原告于2016年10月11日签订了《元江县滨江片区棚户区改造项目土地和房屋征收补偿安置协议书》，该协议约定原告应自协议签订后30日内将位于元江县某路的被征收房屋腾空并交付红河街道办事处。原告于2016年10月19日领取了全部补偿款。原告已丧失了对位于元江县某路房屋的物权，原告即无权再向被告收取房屋租金。现原告要求判令被告支付2017年5月1日至2017年12月31日间房屋租金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。对被告提出原告丧失了房屋所有权、使用权后无权再向其收取房屋租金的辩解，符合法律规定，其辩解理由成立，本院予以采纳。因政府征用房屋导致原、被告签订的《房屋出租协议》无法继续履行，且被告已将租金交付至2017年4月21日止，被告在合同履行中不存在违约行为，原告要求判令被告支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告孙少红的诉讼请求。案件受理费1403元，减半收取计701.50元，由原告孙少红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  宗春明二〇一九年十二月二十日书记员  段欣茹