甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终4506号上诉人（原审被告）：兰州明珠房产代理有限责任公司，住所地：兰州市七里河区郑家庄123号。法定代表人：苗国伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：方立骏，男，该公司职员，住兰州市七里河区。被上诉人（原审原告）：严某某，男，1994年11月7日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李岩玲，甘肃子之栋律师事务所律师。原审被告：兰州明珠房产代理有限责任公司豪布斯卡一店，住所地：兰州市七里河区柳家营33号二单元105室。负责人：苗国伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：方立骏，男，该公司职员，住兰州市七里河区。上诉人兰州明珠房产代理有限责任公司（以下简称明珠房产公司）与被上诉人严某某，原审被告兰州明珠房产代理有限责任公司豪布斯卡一店（以下简称豪布斯卡店）居间合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（以下简称一审法院）（2019）甘0103民初3349号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。明珠房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审程序违法。本案应当追加出售人李守莉为被告或第三人，原审法院未追加。涉案定金的性质是购房定金，而买卖房屋的主体为出售人李守莉和买受人严某某，故李守莉在本案中是必须参加诉讼的当事人。第二，一审法院认定本案案由错误，本案系委托代理合同纠纷，而非居间合同纠纷；购房定金返还的主体为实际收取定金的出售人李守莉，上诉人作为李守莉的代理人，其以被代理人李守莉的名义实施民事法律行为，法律后果应由被代理人李守莉承担。上诉人与被上诉人于2019年7月7日签订的《委托支付买卖定金协议书》第三条约定：甲方(被上诉人)授权乙方(上诉人)，在甲方与出售人(李守莉)签署《买卖定金协议书》后，即可代甲方(被上诉人)向房屋出售人转交购房定金30000元。该《委托支付买卖定金协议书》是上诉人与被上诉人真实意思表示。2019年7月9日出售人李守莉和作为买受人的被上诉人及上诉人三方签订《买卖定金协议书》，将购房定金由30000元变更为20000元。该协议签订当日，上诉人按约将涉案购房定金20000元转交出售人李守莉，该事实由李守莉出具的收条及中国银行股份有限公司转款凭证在案佐证，也是原审法院已认定的事实。本案中上诉人负有将未向出售人李守莉转付的l0000元定金退还给被诉人的合同义务，原审法院判决上诉人退还10000元定金有事实和法律依据，原审判决后，上诉人已经主动将10000元定金退还给上诉人。第三，被上诉人在《买卖定金协议书》签订后明确表示不愿意购买涉案房屋，故在被上诉人与出售人李守莉之间房屋买卖行为中，被上诉人是违约方，无权要求返还定金。退一步讲，即便被上诉人不存在违约的事实，也应由出售人李守莉返还定金，原审法院判决由上诉人返还购房定金无事实与法律依据。严某某辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，并无不当之处。一、一审法院审理程序正当。被答辩人称应当追加出售人李守莉为被告或者第三人，原审法院未追加导致程序错误，根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。该纠纷是由被答辩人向答辩人严某某提供居间服务失败导致的，与案外人李守莉并无关系。依据合同的相对性原理，答辩人人与被答辩人之间签署了《委托支付买卖定金协议书》，且约定由被答辩人向答辩人为购买位于兰州市七里河区的房屋提供居间服务。而本案在一审中，房屋出售人李守莉并不是必须进行共同诉讼的当事人，被答辩人兰州明珠房产代理有限责任公司也未曾向法庭申请追加当事人。因此，一审法院审理程序合法。二、答辩人与被答辩人之间系居间合同关系。居间合同的居间人是为委托人提供与第三人订立合同的机会，为委托人报告订约机会或者提供媒介服务，其不享有独立的决定权，只能如实传达委托人的意思表示，不能独立表达自己的意思，且可以收取居间报酬。如果居间行为没有取得成功，则居间人不能取得约定的报酬。本纠纷中被答辩人作为一家专门提供居间服务的房产中介公司，其从公司的房源中为答辩人找寻了一套合适的房屋进行居间，并收取居间服务费，且在双方签订《委托支付买卖定金协议书》时表明答辩人通过被答辩人为其买卖房屋事宜提供居间服务，并代理答辩人办理相关手续。以居间者的身份收取了答辩人的购房定金。因此，二者系居间合同关系，一审法院认定本案的案由正确。三、被答辩人在居间合同履行过程中存在违约行为。被答辩人作为一家房产中介公司，有义务在给答辩人提供房源进行交易时审核该房屋的基本情况，并如实告知购房者（答辩交易房屋的基本情况。但是，被答辩人只收取了购房定金，并没有如实告知交易房屋的信息以及相关情况，当邀约答辩人签署《房屋买卖合同》并收取第二笔款项时才告知该房屋没有房产证，因涉案房屋明确约定是通过商业银行按揭贷款购买，被答辩人在明知涉案房屋没有房产证就无法办理商业银行按揭贷款的情况下仍然隐瞒事实，欺骗答辩人签署了《委托支付买卖定金协议书》，并多次口头承诺自己有特殊渠道可以帮答辩人办理房产证。截至目前为止，该房屋仍没有房产证，导致答辩人通过商业银行按揭贷款购房的目的不能实现，因此，被答辩人应承担违约责任。四、被答辩人在合同中约定购房定金30000元，且须在《委托支付买卖定金协议书》签署之日起十个工作日内转交于案外人李守莉，但被答辩人并没有专款专用。被答辩人在一审庭审过程中提交了案外人李守莉出具的20000元收条，并没有出具中国银行股份有限公司的转款凭证，也无其他证据加以佐证被答辩人将30000元的购房定金如期按合同的约定交付于案外人，且答辩人从未与被答辩人约定过定金由30000元变为20000元的事实。因此，请求依法维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。严某某向一审法院起诉请求：1.判令被告立即退还原告购房定金3万元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告豪布斯卡店系被告明珠房产公司的分支机构。2019年7月7日，原告严某某与被告豪布斯卡店签订《委托支付买卖定金协议书》，双方约定原告严某某欲购买位于兰州市七里河区房屋，被告豪布斯卡店为房屋买卖事宜提供居间服务；房款总价不高于116万元，房款支付方式为银行商业贷款；原告严某某同意在被告豪布斯卡店与出售人签署《买卖定金协议书》后，即可代原告向房屋出售人转交购房定金3万元；委托期限为自本协议书签署之日起十日内;委托期限内，定金未转交给出售人的，被告豪布斯卡店应在委托期满后五个工作日内将定金无息返还原告严某某。当日，原告严某某向被告豪布斯卡店交付购房定金3万元。2019年7月9日，被告豪布斯卡店与房屋出售方李某某签订《买卖定金协议书》，同时向李某某交付定金2万元。原告严某某与房屋出售人李某某未能达成房屋买卖协议。兰州市七里河区房屋未取得房屋产权证。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案的争议焦点为被告是否向原告严某某告知涉案房屋未取得房屋产权证的情况，被告是否应当向原告退还购房定金。对此本院认为，被告虽陈述在原告看房之前就已如实告知，但未提交相关证据予以佐证；且被告在明知涉案房屋未取得房屋产权证无法办理贷款的情况下，在合同中约定的付款方式为银行商业贷款；因此，本院认定被告未向原告严某某履行如实告知义务，应当向原告严某某退还购房定金3万元。由于被告豪布斯卡店系被告明珠房产公司的分支机构，不具有法人资格，不能独立承担民事责任，其民事责任由被告明珠房产公司承担。综上所述，被告明珠房产公司退还原告严某某购房定金3万元。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决如下：被告兰州明珠房产代理有限责任公司于判决生效后十日内退还原告严某某购房定金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告兰州明珠房产代理有限责任公司负担。二审中，上诉人明珠房产公司提交光盘一张，证明被上诉人明确表示不买房。被上诉人对光盘的真实性无异议，但认为该录音并不能完整地反映当时的情况。被上诉人严某某二审中没有提交新证据。本案二审认定的事实与一审认定一致，予以确认。本院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，案涉《委托支付买卖定金协议书》约定，严某某购买位于兰州市七里河区的房屋，由明珠房产公司提供居间服务。合同签订后，明珠公司以居间者的身份收取严某某购房定金3万元。因案涉房屋未取得房屋产权证书，严某某与房屋出售人李守莉未达成房屋买卖协议。根据合同的相对性原理，与严某某签订《委托支付买卖定金协议书》的是明珠房产公司，故严某某诉请要求明珠房产公司退还购房定金3万元有事实依据。明珠公司上诉提出应追加李守莉作为本案当事人参加诉讼和定金应当由李守莉退还的理由，本院认为，明珠房产公司作为李守莉的委托人代为收取了严某某的定金3万元，因居间义务没有完成，故明珠房产公司应当向严某某退还定金。明珠房产公司若认为已向李守莉支付了2万元定金，其在向严某某退还后，可以向李守莉进行追偿。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。明珠房产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人兰州明珠房产代理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王瑞莲审判员  王 晖审判员  金文丽二〇一九年十二月十二日书记员  汪冰花