上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终3408号上诉人（原审原告）：上海喜滋乐餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区众仁路399号1幢12层B区JT2492室。法定代表人：尹士焱，总经理。委托诉讼代理人：孟令军，上海市上正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴正谷，上海市海上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海品勋投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区田林路114号。法定代表人：王振国，执行董事。委托诉讼代理人：谢少敏，系公司员工。委托诉讼代理人：姜丽君，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海喜滋乐餐饮管理有限公司（以下简称喜滋乐公司）与被上诉人上海品勋投资管理有限公司（以下简称品勋公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。喜滋乐公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审中除律师费损失之外的其他全部诉讼请求。事实和理由：第一，上诉人并未构成违约，故无需承担违约责任。2012年3月15日双方签订的《房屋租赁合同》公章已经鉴定为真实，该合同系真实有效。上诉人自承租被上诉人房屋起至2014年2月均如约履行承租人的付款义务，且上诉人就该合同实际支付的租金及相关费用远超出该合同约定的租金。上诉人暂停向被上诉人支付租金系因被上诉人股东内部利益纷争，大股东不认可2012年3月15日的租赁合同，并否认收取了上诉人支付的租金，同时在2013年4月至2014年11月间采取各种非法手段并以暴力方式对上诉人采取断水断电等阻挠门店正常营业的行为，2014年4月被上诉人亦提起诉讼要求上诉人支付租金，故上诉人停止支付租金等待法院裁判。因此，上诉人自2014年2月之后不支付被上诉人租金具有其合理性。第二，被上诉人未履行适租义务，由其内部股东纠纷引发的对上诉人采取断水断电、打砸威胁经营、恶意举报等暴力举动亦导致上诉人无法正常经营，无法续办餐饮服务许可证。2014年11月14日被上诉人威胁上诉人强制清场，2014年11月15日被上诉人大股东王振国派人拆墙强制清场，2014年12月3日王振国派人拆除门店屋顶，给上诉人造成了巨大的经济损失。一审中，上诉人已提交充分证据材料足以证明系被上诉人构成违约，故被上诉人应如数退还上诉人押金并赔偿相应物损、经营等经济损失。第三，一审违反法定程序。上诉人于一审庭审后向法院提交证据材料，然一审法院并未就此安排质证便径行判决，违反我国民诉法的相关规定。品勋公司不同意喜滋乐公司的上诉请求并辩称：第一，被上诉人并未以威胁等方式强制上诉人退场，对方系经营至2014年11月后自愿撤离，被上诉人则于2016年9月法院第一次判决后收回了房屋。被上诉人停水停电行为符合合同约定，并无违约事实。上诉人欠付大额租金已构成根本违约，应承担其违约责任。第二，2012年3月15日双方签订的《房屋租赁合同》系虚假合同，被上诉人已于2011年发函及公告表明虞某和王某均不能代表公司签订合同，故被上诉人对于该合同里的公章和签订主体均不认可。且通过一审中王某另案笔录内容及出具的收条可印证对方实际经营系基于2006年双方签订合同的延续。第三，对方主张押金的时间节点和金额均存在疑点，且与另案诉讼相关，故被上诉人不应退还押金给上诉人，且对方主张的装修及物损等经营损失并未充分举证说明，被上诉人对此不予认可。喜滋乐公司一审诉讼请求：1、解除喜滋乐公司与品勋公司于2012年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令品勋公司支付违约金187,500元（62,500元/月X3个月）；3、判令品勋公司补偿装修添附残值1,650,000元；4、判令品勋公司赔偿物品损失892,881元；5、判令品勋公司赔偿预期经营损失176,210元，要求计算至判决生效之日，不超过合同履行期；6、判令品勋公司退还押金210,400元；7、本案律师费35,000元由品勋公司承担。一审法院认定事实：2006年3月10日，品勋公司（甲方）与喜滋乐公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方上海市徐汇区XX路XX号XX综合楼一楼02单元房屋，房屋建筑面积约为490平方米；房屋仅限于经营餐饮，品牌“XX”；租赁期限为2006年5月15日至2011年6月14日，甲方定于2006年5月14日交付上述房屋；自2006年5月15日起至2006年6月14日为免租装修期；其中第一年（2006年6月15日起至2007年6月14日止）租金为每月82,700元、第二年（2007年6月15日起至2008年6月14日止）租金为每月82,700元、第三年（自2008年6月15日起至2009年6月14日止）租金为每月82,700元、第四年（2009年6月15日起至2010年6月14日止）租金为每月86,835元、第五年（2010年6月15日起至2011年6月14日止）租金为每月91,176元，租金采用先付后用的原则，每两个月为一个支付期，乙方应于每一个支付期开始前的10天内全额付清租金，逾期或者不足额逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金的千分之五向甲方支付违约金；乙方同意于合同签订同时支付甲方165,400元作为合同保证金；甲方于双方终止（解除）租赁关系，且乙方已按约交还上述房屋，并付清所有应付费用后3个工作日内先行将保证金金额的一半无息返还乙方，乙方按本合同第6款约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方将保证金无息返还乙方；物业管理费每月1,960元，支付方式同租金，水费、电费金额根据相关账单支付，支付方式亦同租金；乙方应于合同终止后3日内返还房屋、10天内提供其注册的企业住所地变更受理通知书，每逾期一日向甲方支付相当于当年日租金标准的2倍的房屋使用费；租赁期满无论何种情况合同终止后10个工作日内向甲方提供工商管理部门出具营业执照住所地变更通知书及卫生管理部门出具的公共、食品卫生许可证注销核准通知书；乙方以注册分支机构经营的，应当自租赁期满或无论何种情况合同终止后10个工作日内向甲方提供工商管理部门出具的分支机构注销核准受理通知书及卫生管理部门出具的公共、食品卫生许可证注销核准通知书，乙方未按前述约定全面履行的，视为乙方未全面适当地履行返还房屋义务，则每逾期一日，应向甲方支付相当于年日租金标准2倍的房屋使用费及违约金；乙方的违约责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权无条件断水、电等能源供应或选择解除本合同，甲方解除合同的，除可无条件切断水、电等能源供应外，甲方另有权自行迁出该房屋所有物品代为保管、收回该房屋另行出租、保证金充当违约金不予退还，乙方承租房屋内装修装潢视作放弃归甲方所有，保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：……逾期或不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电费累计超过15天等条款。该合同签署后，喜滋乐公司支付品勋公司押金165,400元。2011年2月11日，王某出具收据一份，内容为：今收到喜滋乐公司支付XX路XX号1楼02单元租赁保证金165,400元、XX路XX号11-12单元租赁保证金45,000元。2012年3月15日，品勋公司（甲方）与喜滋乐公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的上海市徐汇区XX路XX号75幢（上仪田林综合楼）一楼02单元、XX路XX号一楼11-12单元及XX路XX号一楼03-09单元北面场地，该三处房屋建筑面积为约680平方米；租赁上述系争房屋仅限用于经营餐饮、食品零售外卖、百货；租赁期限自2012年1月1日起至2022年6月30日止；第一至三年，即自2012年7月1日至2015年6月30日止，月租金为62,500元，第四至六年，即自2015年7月1日至2018年6月30日止，月租金为68,750元；甲乙双方约定：从第2年起，乙方租赁期每满1年，甲方给予乙方1个月免租期，乙方可在支付当年最后一期租金中直接抵扣。为确保该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于本合同签订同时支付甲方125,000元作为乙方履行本合同义务的保证金（乙方之前已交纳的租赁保证金将自动转为本合同保证金，余款由甲方退还给乙方）。甲方应于双方终止（解除）租赁关系，且乙方已按约交还该三处房屋，并付清所有应付费用后3个工作日内先行将保证金金额的一半无息返还给乙方，乙方按本合同第八条第9项约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方将保证金余额无息返还给乙方。因甲方违反本合同的约定而产生的欠付款项、违约金、损害赔偿金，甲方可在保证金中扣除，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后5天内补足。甲方同意乙方可根据经营需要，在不影响房屋主体结构及承重的前提下，对该三处房屋进行必要的装修装潢、设备添置、但其装修、设计、施工方案及相关图纸须于开工前征得甲方同意，需经有关部门审批和有关相邻人、利害关系人同意的，由乙方报请有关部门审批通过和获得有关相邻人、利害关系人同意后方可进行，所有相关费用由乙方承担；租赁期限内，除甲方书面同意外，乙方不得以任何理由抵扣其应向甲方支付的租金和其他各项应付费用，法律另有规定的除外；租赁期限内，该三处房屋具有整体性、不可分割性，甲乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同：甲方出现前述违约的，甲方应向乙方支付相当于月租金3倍的违约金，并退回乙方已付押金（扣除乙方应付费用）和剩余租金，且须补偿装修添附部分的残值（双方约定：该三处房屋的装修价值以300万元计算，折旧率为每年15%）；甲方的违约责任：因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付相当于当月租金3倍的违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，还应负责赔偿；乙方有下列情形之一的，甲方有权：无条件切断水、电等能源供应或选择解除本合同，甲方解除本合同，除可无条件切断水、电等能源供应外，甲方另有权自行迁出该房屋内所有物品代为保管、收回该三处房屋另行出租、保证金充当违约金不予退还，乙方承租房屋内装修装潢视作放弃归甲方所有，保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（4）逾期支付租金超过60天。2014年10月，上海市人民检察院对喜滋乐公司提供2012年3月15日签订的《房屋租赁合同》中的品勋公司印文进行鉴定，样本为品勋公司提供的印文一份。鉴定意见为：《房屋租赁合同》上品勋公司印文与品勋公司提交的印文不是同一枚印章所盖印文。2015年6月8日,上海市徐汇区人民检察院以沪徐检诉刑诉（2015）376号起诉书指控被告人虞某犯职务侵占罪向一审法院提起公诉。一审法院于2015年6月11日立案，案号为（2015）徐刑初字第418号（以下简称虞某职务侵占案）。上海市徐汇区人民检察院指控：2014年1月23日、4月21日、5月26日，被告人虞某使用伪造的品勋公司的公章与上海A有限公司（以下简称A公司）签订《房屋租赁合同》，虞某据此代表品勋公司向A公司收取租金共计人民币43.68万元并予以侵吞。2014年1月29日、2月11日，被告人虞某使用伪造的品勋公司的公章与喜滋乐公司签订《房屋租赁合同》，虞某据此代表品勋公司向喜滋乐公司收取租金共计人民币50万元并予以侵吞。就虞某职务侵占案，一审法院查明事实如下：上海品勋投资管理有限公司成立于2005年6月，注册资本人民币1,000万元。据工商资料显示，2006年11月，该公司变更注册资本后，由法定代表人王振国出资人民币440万元，占注册资本44%，王振国之妻谢少敏出资人民币200万元，占注册资本20%，被告人虞某、案外人李某、王某各出资120万元，各占资本12%。2011年10月12日，品勋公司与虞某签订《协议书》，约定品勋公司将徐汇区XX路XX-XX号一楼06-07单元及二楼部分区域的使用、出租、转租的权利交予虞某，所得收益归虞某所有。2011年8月15日，品勋公司与A公司签订《房屋租赁合同》，将上述区域租赁给A公司使用。后虞某自A公司处收取相应租金。2012年3月15日，品勋公司与喜滋乐公司签订《房屋租赁合同》，约定品勋公司将徐汇区XX路XX号75幢一楼02单元、XX路XX号一楼11-12单元及XX路XX号一楼03-09单元北面场地租赁给喜滋乐公司使用。2014年1月29日、2月11日，被告人虞某自喜滋乐公司收取向品勋公司缴纳的租金35万元、15万元，并以个人借款的名义将上述款项予以隐匿。该案审理中，被告人虞某及其辩护人申请将被指控为伪造的品勋公司与虞某于2011年10月12日签订的《协议书》、品勋公司与A公司于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》、品勋公司与喜滋乐公司于2012年3月15日签订的《房屋租赁合同》等书证上加盖的品勋公司公章，与落款日期为2012年6月9日的《上海品勋投资管理有限公司通知》上加盖的品勋公司真实公章进行比对鉴定。一审法院遂委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行了鉴定。经鉴定，上述“上海品勋投资管理有限公司”印文均是同一枚印章盖印形成。品勋公司对上述鉴定的样本真实性提出异议，申请以其另行提供的落款日期为2012年1月13日的《上海品勋投资管理有限公司通知》上加盖的品勋公司真实公章为样本进行比对。一审法院遂委托华东政法大学司法鉴定中心进行了鉴定。鉴定结论为，不能排除品勋公司与虞某于2011年10月12日签订的《协议书》上公章印文与样本公章印文是同一枚印章盖印形成的可能性。就虞某职务侵占案，一审法院认为，被告人虞某作为上海品勋投资管理有限公司股东、监事，利用其参与该公司经营管理的职务便利，侵吞本单位租金共计人民币50万元，数额较大，其行为已构成职务侵占罪，应予处罚。根据本案的事实、性质、情节及社会危害性，于2016年8月4日作出判决如下：一、被告人虞某犯职务侵占罪，判处有期徒刑二年三个月。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2014年8月29日起至2016年11月28日止。）二、违法所得责令退还被害单位。一审法院判决后，虞某未上诉。一审法院另查明，本院终审被告人王某犯职务侵占罪一案，案号为（2015）沪一中刑终字第95号。经查，被告人王某在负责品勋公司招租、收取租金及制作公司实际账目过程中，制作的部分账目与其实际收取的租金不符。被告人王某收取上海徐汇区XX商行（以下简称：XX商行）的租金及押金共计人民币150,000元、上海B有限公司（以下简称B公司）的租金及保证金共计人民币17,916元后，未在公司实际账目中予以记载，从而予以隐匿。该案二审另查明，王某在职务侵占期间为单位支付了18,000元律师费用，证明该事实的证据有相关银行凭证等。法院认为，上诉人王某利用其担任品勋公司出纳的职务便利，侵占该公司钱款共计人民币149,196元，数额巨大，其行为已构成职务侵占罪，应予处罚。原判认定王某职务侵占数额为167,916元，经查明，王某曾为单位支付18,000元律师费用，依法从王某的职务侵占数额中予以扣除。鉴于王某如实供述自己罪行，并全额退赔了赃款,可对其减轻处罚。据此，依法判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2014）徐刑初字第208号刑事判决第二项，即：责令被告人王某将违法所得退赔被害单位；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2014）徐刑初字第208号刑事判决第一项，即：被告人王某犯职务侵占罪，判处有期徒刑六年，并处没收财产人民币五万元；三、上诉人（原审被告人）王某犯职务侵占罪，判处有期徒刑三年。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2014年1月9日起至2016年12月3日止。）一审审理中，一审法院调取由上海市公安局徐汇分局委托上海司法会计中心出具的四份鉴定意见及相应附件，鉴定事项主要是王某、虞某涉嫌职务侵占的情况，鉴定号分别为沪司会鉴字[2013]第104号、沪司会鉴字[2013]第174号、沪司会鉴字[2015]第49号、沪司会鉴字[2017]第183号。品勋公司与喜滋乐公司对上述四份鉴定意见无异议。根据沪司会鉴字[2017]第183号的鉴定意见的认定：沪司会鉴字[2015]第49号文中鉴定意见确认，2010年11月至2014年2月，喜滋乐公司及潘某付款3,549,388元。其中，2012年4月27日，潘某支付给王某343,800元，本票340,000元在沪司会鉴字[2015]第49号文中已计入，现金3,800元现金由王某签收。2012年8月17日，虞某书写收据，确认收到潘某现金30万元；2012年11月12日，王某书写收条，确认收到现金544,685元；2013年4月10日，王某书写收条，确认收到潘某现金20万元；2013年10月19日王某出具收条，内容是XX烧烤店截止至2012年12月15日的租金、集众营含地下仓库截止至2012年12月31日的租金现已全部收到；XX烧烤店截止至2012年12月25日的水电垃圾费、现已全额收到；2014年1月29日，虞某出具收条，确认收到潘某20万元，同时在两份付款凭单上签字确认收到喜滋乐公司现金共计15万元；2014年2月11日，虞某出具收条，确认收到潘某现金15万元。一审审理中，喜滋乐公司表示就本案2012年签订的房屋租赁合同，喜滋乐依约应支付品勋公司2012年1月至2014年2月的租金1,187,500元，喜滋乐已支付款项1,548,485元，减去应付租金1,187,500元，超出部分360,985元是喜滋乐公司应向品勋公司支付的2013年全年以及2014年1、2月份的水电、物业、垃圾费。喜滋乐付款至2014年2月合情合理，因为品勋公司根本违约，通过恶意举报、聚众闹事、打砸等致使喜滋乐公司无法办理餐饮许可证，从而无法经营。品勋公司则表示即使按照假合同的标准，按照审计金额计算至2014年9月底，喜滋乐公司还欠品勋公司1,496,209.68元。喜滋乐公司已构成违约。品勋公司举报的是伪造章签订合同，并未聚众闹事、停水停电，喜滋乐公司主张的损失没有依据。一审审理中，一审法院至上海市徐汇区看守所对案外人王某、虞某作谈话笔录。王某表示：2013年10月19日出具的收条确系其出具，因为喜滋乐公司2012年12月之前的费用已经付清，但出具收条后其他收条是否收回记不清了。至于2012年11月12日出具的金额为544,685元的收条是什么时间的租金记不清了。潘某代表喜滋乐支付租金。2009年，曾与潘某签订XX路XX号11-12单元合同，收取押金45,000元；2006年，XX路XX号1楼02单元租赁收取租赁保证金165,400元，这两笔款项自动合并转到2012年的租赁合同中作为押金，所以当时这两笔款项并没有退，也没有再收取押金。王某于2014年1月9日被羁押于徐汇区看守所，在此之前，喜滋乐公司的租金应该不欠。对四份鉴定意见涉及喜滋乐支付给自己的金额并无异议。虞某则表示：潘某代表喜滋乐向虞某支付租金，2012年8月17日收取的30万元是何时的租金记不清了。对四份鉴定意见涉及虞某的部分以虞某在刑事案件中表述的庭审意见为准。一审审理中，喜滋乐公司表述，2014年11月系争房屋被品勋公司锁门并被强行收回，另外由于品勋公司恶意举报伪造合同，致使食品卫生许可证没有再批下来，作为餐饮行业没有食品卫生许可证是无法经营的，故喜滋乐公司被迫离开。品勋公司则辩称，品勋公司因为喜滋乐公司不支付租金于2014年11月12日停过一次电，之后喜滋乐公司自行将系争房屋锁住并搬走，之前则品勋公司没有停过电。品勋公司于2016年9月收回系争房屋，喜滋乐公司从未与品勋公司办理过交接手续。一审法院另查明，2011年8月12日，上海市食品药品监督管理局徐汇分局向上海市徐汇区XX小吃店颁发餐饮服务许可证，地址XX路XX号，有效期限自2011年8月22日至2014年8月21日。2014年8月25日，上海市食品药品监督管理局徐汇分局向上海市徐汇区XX小吃店出具《餐饮服务许可受理申请决定书》。2014年8月28日，上海市工商行政管理局徐汇分局向王振国出具《回复》，主要内容为：您反映XX路XX号上海市徐汇区XX小吃店业主任中国在07年私刻上海C有限公司公章，伪造《房屋租赁合同》，骗取个体工商营业执照的来件收悉。针对您反映的内容，与今年6月我分局漕开发工商所已收到您反映的相同情况资料，现我分局已对上海市徐汇区XX小吃店涉嫌提交虚假注册材料一事进行立案调查。2014年9月3日，品勋公司向上海市食品药品监督管理局举报，主要内容为其从来没有与喜滋乐签订过关于XX路XX号场地的《房屋租赁合同》，其已因喜滋乐公司徐汇分公司（注册地址上海市XX路XX号一楼02单元）自2011年9月16日拖欠租金，在租赁合同到期后仍继续违法占用该房屋经营，且拒不支付房屋使用费向法院起诉。一审审理中，喜滋乐公司为证明品勋公司严重干扰和破坏喜滋乐公司正常经营，提供2013年7月份的3份视频，2014年8月份2份视频，11月份的2份视频，并提供2014年6月16日的1份报警记录、2014年7月3日1份报警记录，2014年8月5日至8月14日的6份报警记录，2014年11月12日的1份报警记录、2014年11月14日的1份报警记录。品勋公司对上述视频及报警记录均不认可，品勋公司认为没有停水停电，只认可2014年11月12日停过一次电，是因为喜滋乐公司不支付房租。一审审理中，喜滋乐公司表示：XX路XX号75幢一楼02单元店铺名称为独门冲，原先名字为XX；XX路XX号一楼11-12单元店铺名称为集众营；XX路XX号一楼03-09单元北面场地店铺名称为弄满香。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。生效刑事判决已对品勋公司与喜滋乐公司于2012年3月15日签订的《房屋租赁合同》等书证上加盖的品勋公司公章，与落款日期为2012年6月9日的《上海品勋投资管理有限公司通知》上加盖的品勋公司真实公章进行比对鉴定。经鉴定，上述“上海品勋投资管理有限公司”印文均是同一枚印章盖印形成。在品勋公司并未提供充足证据推翻上述鉴定意见的情况下，应当认定2012年3月15日签订的《房屋租赁合同》是喜滋乐公司与品勋公司真实意思表示,应合法有效。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。根据查明事实，双方对喜滋乐公司实际支付的租金及相关费用金额陈述不一。根据喜滋乐公司的自认，其并未支付2014年2月份之后的房租及相关费用，在品勋公司不认可喜滋乐公司提供的报案记录及视频的情况下，喜滋乐公司并未提供充足证据证明系品勋公司原因导致喜滋乐公司无法正常经营，其不支付租金有合法依据，而品勋公司举报行为系正常实施自己权利的行为，并未违反合同及法律规定。故一审法院认定喜滋乐公司已构成违约，应承担相应的违约责任。现喜滋乐公司自认已于2014年11月搬离系争房屋，品勋公司亦自认已收回系争房屋，双方之间的租赁合同现已无法实际履行，喜滋乐公司主张解除与品勋公司之间签订的房屋租赁合同的诉请，于法不悖，予以支持。由于本案系喜滋乐公司违约，故喜滋乐公司主张的违约金、装修添附残值、预期经营损失的诉请，于法无据，一审法院不予支持。另外，喜滋乐并未提供充足证据证明其存在实际的物品损失，故对于喜滋乐主张的物品损失，亦不予支持。关于租赁保证金，双方对数额表述不一。根据王某出具的收条以及王某的自认，可以采纳喜滋乐公司关于本案房屋租赁合同租赁保证金为210,400元的意见。但根据房屋租赁合同约定，甲方应于双方终止（解除）租赁关系，且乙方已按约交还该三处房屋，并付清所有应付费用后3个工作日内先行将保证金金额的一半无息返还给乙方，乙方按本合同第八条第9项约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方将保证金余额无息返还给乙方。根据查明事实，喜滋乐公司并未付清本案租金及相关费用，故保证金返还条件并未成就，故对于喜滋乐公司主张返还保证金的诉请，不予支持。关于律师费的诉请，因本案系合同纠纷案件，且喜滋乐公司的该诉请无事实及法律依据，故对此不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年12月27日作出判决如下：一、解除上海喜滋乐餐饮管理有限公司与上海品勋投资管理有限公司于2012年3月15日所签订的《房屋租赁合同》；二、驳回上海喜滋乐餐饮管理有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费32,015.92元，由上海喜滋乐餐饮管理有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，喜滋乐公司于2015年3月26日提起本案诉讼，一审法院于2015年4月7日向品勋公司送达起诉状副本及相关材料。2018年12月13日，一审法院至上海市徐汇区看守所向王某、虞某各自所作的谈话笔录中，王某对于喜滋乐公司所述2013年夏天因品勋公司王振国停电而影响喜滋乐公司正常经营的事情予以确认，并表示停电停了好多次。虞某也确认在其2014年8月被羁押前，品勋公司王振国停电停过好几次，目的就是为了让喜滋乐公司搬走。本院审理中，品勋公司明确表示就本案项下喜滋乐公司欠付的租金因另案刑事案件已终审，故其将另行提起诉讼。本院认为，喜滋乐公司与品勋公司之间自2006年起就存在租赁合同关系。2011年6月双方之间的租期届满后，又于2012年3月15日重新签订租赁合同。因品勋公司不认可2012年3月15日的租赁合同，认为双方之间的租赁期限于2011年已届满，而喜滋乐公司则认为其一直按照2012年3月15日的租赁合同支付租金，但品勋公司却一直干扰其正常经营，为此双方产生纠纷。根据法院生效刑事判决对于2012年3月15日租赁合同上品勋公司的公章所进行的比对鉴定，该公章的真实性应予以确认。一审法院据此认定2012年3月15日品勋公司与喜滋乐公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，当属正确。该合同对双方均具有约束力，双方均应严格恪守合同条款，全面履行各自的合同义务。关于喜滋乐公司是否按期支付租金的争议。喜滋乐公司主张根据该合同，自2012年1月1日起至2014年2月的租金共计1,187,500元以及截至2014年2月的水电、物业费、垃圾费其已全部付清，共计付款达1,548,485元。对此，品勋公司虽不予认可，但其未能就此提供相关证据予以佐证。根据一审法院调取的上海市公安局徐汇分局委托上海司法会计中心出具的四份鉴定意见及相关附件显示，2010年11月至2014年2月，喜滋乐公司及潘某共计付款3,549,388元。结合一审法院至上海市XX公司股东兼财务王某、以及品勋公司股东虞某各自所作的谈话笔录，王某和虞某均认可潘某系代表喜滋乐公司支付租金，且对于上述四份鉴定意见中关于喜滋乐公司的付款数额均无异议。王某亦认可2014年1月9日其被羁押之前，喜滋乐公司不欠租金。故本院对于喜滋乐公司关于其租金已支付至2014年2月的意见予以采纳。至于2014年2月之后，喜滋乐公司未再继续支付租金是否构成违约的争议。根据喜滋乐公司的主张，品勋公司自2013年7月起至2014年11月，一直通过停水停电、恶意举报、强行清场等行为严重干扰喜滋乐公司的正常经营。为此，喜滋乐公司在一审期间提供了相关视频、照片及相应报警记录等。品勋公司虽然否认其存在恶意干扰经营的行为，但亦认可2014年11月12日其有过停电的行为。鉴于喜滋乐公司提供的上述视频、照片及相应报警记录可以初步显示系争房屋现场存在被干扰经营的情况，部分视频中确实也出现了品勋公司法定代表人王振国的身影，结合王某、虞某在谈话笔录中的相关陈述，以及品勋公司对于2012年3月15日的租赁合同一直不予认可，2014年8、9月喜滋乐公司餐饮服务许可证到期续办期间，品勋公司法定代表人王振国向工商管理部门及食药监局多次举报，客观上对于喜滋乐公司按期续办餐饮服务许可证产生影响。综上，喜滋乐公司关于品勋公司存在干扰其正常经营活动行为的上诉意见，本院予以采纳。考虑到2006年以来，品勋公司一直由王某、虞某出面与喜滋乐公司签订租赁合同、收取租金等相关费用。而2014年王某、虞某被刑事羁押后，品勋公司也不认可喜滋乐公司2012年的租赁合同及相关付款，并要求喜滋乐公司按照2006年的租赁合同支付拖欠的租金，为此双方当时对于租金的支付标准亦存在争议。2014年4月，品勋公司已就喜滋乐公司拖欠租金事宜提起了诉讼。综合上述分析，品勋公司自2014年3月起暂停向品勋公司支付租金并不构成违约，而品勋公司作为出租方则因擅自停电等干扰喜滋乐公司正常经营的行为已构成违约。喜滋乐公司据此起诉要求解除合同，于法有据，本院对此予以支持。鉴于一审法院于2015年4月7日向品勋公司送达了喜滋乐公司的起诉状副本，故本院认定双方之间的租赁合同于2015年4月7日解除。租赁合同解除后，喜滋乐公司起诉要求品勋公司按照租赁合同的约定支付按月租金3倍计算的解除合同之违约金187,500元、并赔偿装修添附的残值1,650,000元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于喜滋乐公司主张的物品损失892,881元，虽然喜滋乐公司系因受到品勋公司的干扰而离开涉案商铺，但客观上并不存在无法搬离物品的紧急情况，然考虑到喜滋乐公司未能在该处续办餐饮服务许可证，无法继续利用涉案商铺内的厨房、餐饮用品等设备，客观上存在相应的损失，故本院结合本案的实际情况，酌情认定由品勋公司赔偿喜滋乐公司该项物品损失8万元。关于喜滋乐公司主张的预期经营损失176,210元，一则，喜滋乐公司未能就此提供充分有效的证据材料予以佐证；二则，因经营利润的产生需经营成本的投入，而喜滋乐公司对于合同解除后的装修残值等各项成本均获得了赔偿，故其再行主张预期经营损失，本院不予支持。关于喜滋乐公司要求返还租赁保证金的诉请。关于租赁保证金，一审法院采纳喜滋乐公司关于本案房屋租赁合同租赁保证金为210,400元的意见，本院予以认同。因喜滋乐公司尚未结清租赁合同项下的租金，品勋公司在二审中亦表示将另案主张结付租金，故根据双方合同约定，在尚未结清租金等款项的情况下，喜滋乐公司要求品勋公司返还该保证金，依据不足，一审法院对此未予支持，并无不当。综上所述，上诉人喜滋乐公司的上诉请求，本院部分予以支持。一审法院判决处理失当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5226号民事判决；二、确认上海喜滋乐餐饮管理有限公司与上海品勋投资管理有限公司于2012年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月7日解除；三、上海品勋投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海喜滋乐餐饮管理有限公司支付违约金人民币187,500元；四、上海品勋投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海喜滋乐餐饮管理有限公司赔偿装修添附残值人民币1,650,000元；五、上海品勋投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海喜滋乐餐饮管理有限公司赔偿物品损失人民币80,000元；六、驳回上海喜滋乐餐饮管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币32,015.92元，由上海喜滋乐餐饮管理有限公司负担12,539.17元，由上海品勋投资管理有限公司负担19,476.75元。二审案件受理费人民币31,735.93元，由上海喜滋乐餐饮管理有限公司负担12,212.73元，由上海品勋投资管理有限公司负担19,523.20元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 娄 永二〇一九年十二月三十日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……