云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初4367号原告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。负责人：马明辉。委托诉讼代理人：苏再美，北京德恒（昆明）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：吴新艳，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。被告：凡雪勇，男，1987年1月12日生，汉族，河南省项城市人，住云南省昆明市盘龙区。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告凡雪勇确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人的委托诉讼代理人苏再美、吴新艳到庭参加诉讼；被告凡雪勇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房购销合同》无效；2.判令被告配合原告注销上述《商品房购销合同》的登记备案；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月29日，凡东亮（出借人）与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（借款人）、永志强（担保人）签订借款合同，约定：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司向凡东亮借款20000000元，借款期限为三个月，自2013年2月1日至2013年4月30日，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司自愿以公司开发的楚雄兆顺第一城项目D幢91套住宅作为抵押担保。2013年4月27日，凡东亮（出借人）与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（借款人）、永志强（担保人）签订《延期还款协议书》，约定：该笔借款延期至2013年7月31日偿还，抵押方式仍为《借款合同》中楚雄兆顺房地产开发有限责任公司第一城项目D幢91套住宅，永志强本人仍承担连带保证责任。2013年10月14日，凡东亮（出借人）与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（借款人）、永志强（担保人）签订《延期还款协议书叁》，约定：该笔借款延期至2014年1月31日偿还，抵押方式仍为《借款合同》中楚雄兆顺房地产开发有限责任公司第一城项目D幢89套住宅，永志强本人仍承担连带保证责任。2014年1月14日，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订《延期还款协议书肆》，约定：该笔借款延期至2014年7月31日偿还，抵押方式仍为《借款合同》中楚雄兆顺房地产开发有限责任公司第一城项目D幢89套住宅，永志强本人仍承担连带保证责任。2014年4月10日，凡东亮（出借人）与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（借款人）、永志强（担保人）签订《借款合同》，约定：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司向凡东亮借款10000000元，借款期限为六个月，自2014年4月10日至2014年10月10日，借款利率为月利率2.2%，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司自愿以公司开发的楚雄兆顺第一城项目25套住宅提供担保，且永志强为该借款提供不可撤销的连带责任保证担保。2015年1月16日，凡东亮（出借人）与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（借款人）、永志强（保证人）签订《债务及担保品确认合同》，约定：截至2015年1月15日，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司共欠凡东亮35400000元，借款期间自2015年1月16日至2015年3月16日，借款利息为月利率2%，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司自愿以公司开发的楚雄兆顺第一城项目133套住宅及66个车位提供担保，且永志强为该借款提供不可撤销的连带责任保证担保。2015年5月1日，凡东亮（出借人）与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（借款人）、永志强（担保人）签订《借款合同》，约定：截止2015年5月1日，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司向凡东亮借款总额为28100000元，借款期限自2015年5月1日至2015年8月1日。2015年5月5日，凡东亮（出借人）与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（借款人）签订《借款补充协议》，约定:楚雄兆顺房地产开发有限责任公司向凡东亮借款28100000元，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司用兆顺第一城项目自有价值455795元的房产74套作为抵押物。楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告签订了93套《商品房购销合同》，现该93套房屋备案于被告名下。经管理人调查，原告并未收到被告交纳的购房款。另外，凡东亮系被告凡雪勇的父亲，原告与被告签订商品房购销合同并进行备案登记的行为实际上是为被告父亲与原告之间的民间借贷提供担保。2016年9月19日，凡东亮（转让方）和凡雪勇（受让方）签订《债权转让协议》，约定：截止2016年9月19日，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司尚欠凡东亮本金30000000元，利息14456712元；凡东亮将上述主债权转让，相应担保权利及其它合同权利一并转让给凡雪勇，由凡雪勇行使相应担保权利及其它合同权利。2013年1月29日、2014年4月10日，被告凡雪勇分别就20000000元借款和10000000元借款向云南省昆明市中级人民法院提起诉讼，昆明市中级人民法院于2017年12月15日作出（2016）云01民初1585号民事判决，内容为：“被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内归还原告凡雪勇借款本金人民币24366348.55元、利息人民币10176172.93元及支付本金人民币24366348.55元自2017年5月17日至实际还清该款之日止按照月利率2%的标准计算的利息……”。被告凡雪勇向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人申报债权时仅就借款金额提出申报，未提及房屋担保的事情。原、被告之间的法律关系为借贷关系，不是房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，原、被告双方的基础法律关系为借贷法律关系，签订《商品房购销合同》是为借款提供担保，房屋买卖行为是借贷法律关系的延伸，名为买卖实为担保。另外，根据（2016）云01民初1585号民事判决的内容，原、被告双方的法律关系已被人民法院认定为借贷法律关系。综上，原、被告双方法律关系为民间借贷，而不是房屋买卖。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，原、被告双方签订的《商品房购销合同》无效，相应的商品房购销合同登记备案应当注销，请人民法院依法裁判。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1.被告凡雪勇身份证复印件；2.借款合同（2013年1月29日）、延期还款协议书（2013年4月27日）、延期还款协议书叁（2013年10月14日）、延期还款协议书肆（2014年1月14日）；3.借款合同（2014年4月10日）；4.债务及担保品确认合同（2015年1月16日）；5.借款合同（2015年5月1日）、借款补充协议及抵押物清单（2015年5月5日）；6.债权转让协议；7.（2016）云01民初1585号民事判决书；8.债权申报表、债权计算清单；9.商品房购销合同92份、商品房买卖合同登记备案表（CX2016040102880）、兆顺第一城已备案房屋明细。被告凡雪勇未到庭参加诉讼、进行质证，未向本院提交书面答辩状及证据。根据当事人陈述及证据审查，对原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司提交的证据，本院认定如下：1.凡雪勇的身份证复印件能够证明被告凡雪勇的基本身份情况，本院予以采信。2.借款合同（2013年1月29日）、延期还款协议书（2013年4月27日）、延期还款协议书叁（2013年10月14日）、延期还款协议书肆（2014年1月14日）能够证明原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于2013年1月29日向凡东亮借款20000000元，并以其开发的楚雄兆顺第一城项目D幢91套房屋为该笔借款提供担保，且双方协商对借款期限进行延展的事实，本院予以采信。3.借款合同（2014年4月10日）能够证明原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于2014年4月10日向凡东亮借款10000000元，并以其开发的楚雄兆顺第一城项目25套房屋为该笔借款提供担保的事实，本院予以采信。4.债务及担保品确认合同（2015年1月16日）能够证明原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮于2015年1月16日对双方之间已发生的债权债务金额进行确认，并对借款期限进行延展，且原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司以其开发的楚雄兆顺第一城项目133套房屋及66个车位为该笔借款提供担保的事实，本院予以采信。5.借款合同（2015年5月1日）、借款补充协议及抵押物清单（2015年5月5日）能够证明原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于2015年5月1日向凡东亮借款28100000元，且以其开发的楚雄兆顺第一城项目74套房屋提供担保的事实，本院予以采信。6.债权转让协议能够证明凡东亮于2016年9月19日将其对原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司享有的44456712元借款本息债权及相应担保权利转让给被告凡雪勇的事实，本院予以采信。7.（2016）云01民初1585号民事判决能够证明被告凡雪勇以诉讼方式向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司主张其依据债权转让协议而取得的借贷债权，且经人民法院生效裁判确认的事实，本院予以采信。8.债权申报表、债权计算清单能够证实被告凡雪勇依据人民法院的上述生效裁判向管理人申报债权的事实，本院予以采信。9.商品房购销合同92份、商品房买卖合同登记备案表（CX2016040102880）、兆顺第一城已备案房屋明细与借款合同（2013年1月29日）附件及借款补充协议及抵押物清单（2015年5月5日）相互印证，能够证明原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告凡雪勇签订商品房购销合同并办理登记备案手续，以其开发的楚雄兆顺第一城项目93套房屋为被告凡雪勇的借贷债权提供担保的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年1月29日，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮签订借款合同，向凡东亮借款20000000元，并以其开发的楚雄兆顺第一城项目D幢91套住宅为该笔借款提供担保；借款期限届满前，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮多次签订延期还款协议书对该笔借款的借款期限进行延展。2014年4月10日，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮签订借款合同，向凡东亮借款10000000元，并以其开发的楚雄兆顺第一城项目25套房屋为该笔借款提供担保。2015年1月16日，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮签订债务及担保品确认合同，对双方之间已发生的债权债务金额进行确认，并对借款期限进行延展，且原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司以其开发的楚雄兆顺第一城项目133套住宅及66个车位为凡东亮的借款债权提供担保。2015年5月1日，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮签订借款合同，向凡东亮借款28100000元；2015年5月5日，双方签订借款补充协议，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司以其开发的楚雄兆顺第一城项目74套房屋为上述28100000元借款提供担保。2015年5月25日，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告凡雪勇签订93份商品房购销合同，并于2015年5月26日、2015年10月28日、2016年4月1日对上述商品房购销合同进行登记备案（合同编号为：ZSDS-1962—ZSDS-1977，ZSDZ-1909—ZSDZ-1935，ZSDZ-1937—ZSDZ-1939，ZSDZ-1941—ZSDZ-1942，ZSDZ-1944—ZSDZ-1959，ZSDZ-1962—ZSDZ-1976,ZSDZ-1978—ZSDZ-1987，ZSDZ-1990—ZSDZ-1991，ZSDZ-2010；合同登记号为：CX2016040102880）。2016年9月19日，凡东亮与被告凡雪勇签订债权转让协议，将其对原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司享有的44456712元借款本息债权及相应担保权利转让给被告凡雪勇。2016年10月17日，被告凡雪勇向云南省昆明市中级人民法院提起诉讼，诉请原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司偿还其借款本息44456712元；云南省昆明市中级人民法院于2017年12月15日作出（2016）云01民初1585号民事判决，对原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告凡雪勇之间的民间借贷法律关系及本息债权等予以裁判。2018年6月11日，本院作出（2018）云2301破申1号民事裁定，受理原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的破产清算申请；债权申报期间，被告凡雪勇依据云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初1585号民事判决向管理人申报借款本息债权共计41942580.87元。本院认为，当事人基于设立让与担保的意思表示而移转特定物所有权的法律行为有效，该移转特定物所有权的意思表示通过其他何种法律行为予以表现，均不影响让与担保合同本身所具有的移转特定物所有权的意思表示的真实性。第一，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮签订借款合同、延期还款协议书、债务及担保品确认合同及借款补充协议时，均明确原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司以其不动产为其借款债务提供抵押担保并列明了抵押物清单，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮具有以原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的不动产设立抵押权以担保凡东亮对原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司享有的借贷债权的意思表示。第二，虽然凡东亮将其对原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司享有的借贷债权转让给被告凡雪勇时并未就抵押物办理抵押登记，但鉴于抵押条款的从属性，本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮订立的抵押条款于债权转让后对原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司及被告凡雪勇具有法律拘束力。第三，虽然原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮约定的担保方式为抵押，但鉴于双方未办理抵押登记且原、被告就原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮约定的抵押物签订商品房购销合同并办理合同登记备案的事实，本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告凡雪勇是以设立让与担保的方式为被告凡雪勇的民间借贷债权提供担保。第四，虽然原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告凡雪勇签订商品房购销合同并办理合同登记备案的行为发生在债权转让之前，但鉴于商品房购销合同约定的标的物与原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司、凡东亮约定的抵押物相一致，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与凡东亮订立的担保条款对被告凡雪勇具有法律拘束力以及被告凡雪勇以诉讼方式向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司主张借款本息债权并依据人民法院生效裁判向管理人申报借款本息债权，但始终未向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司提出履行商品房购销合同的主张的事实，本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告凡雪勇签订商品房购销合同并办理合同登记备案的行为系双方为设立让与担保而实施的法律行为。第五，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权于债权人的方式担保债权的实现，其未违反“物权法定原则”，也未为法律、法规所禁止，但原、被告至今未就涉案房屋办理所有权转移登记，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告凡雪勇订立的让与担保合同已成立但未生效。第六，原、被告基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，虽然双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，但鉴于移转特定物所有权本身即为设立让与担保的意思表示的内容，而双方通过何种表象行为移转特定物所有权在所非问，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告凡雪勇签订商品房购销合同的行为系双方基于让与担保合同中移转特定物所有权的意思表示，通过移转特定物所有权以完成让与担保的设立而从事的法律行为，该房屋买卖法律行为因出于让与担保合同中移转特定物所有权的真实意思表示而有效。据此，对于原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于本案中的商品房购销合同因属于双方以虚假意思表示而实施的法律行为而无效的主张，本院不予采纳。第七，商品房预售合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段。因原、被告是基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，且让与担保的法律利益在于担保债权人债权的实现而并非债权人终局性地取得特定房屋的所有权，故本院认定被告凡雪勇于其与原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订的商品房购销合同中并不享有终局性地取得房屋所有权的买卖合同利益，原、被告双方就本案中的商品房购销合同而办理的登记备案自始不具有其所应保护的买卖合同利益基础;另外，因双方订立的让与担保合同尚未生效，被告凡雪勇不得就涉案的93套房屋行使优先受偿权，其只能以原告楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产清偿债务，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了对上述93套房屋作为原告楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产的处置。据此，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于由被告凡雪勇配合其注销上述93份《商品房购销合同》的登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项规定，判决如下：一、被告凡雪勇于本判决生效之日起七日内协助原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司注销上述93份商品房购销合同（合同编号为：ZSDS-1962—ZSDS-1977，ZSDZ-1909—ZSDZ-1935，ZSDZ-1937—ZSDZ-1939，ZSDZ-1941—ZSDZ-1942，ZSDZ-1944—ZSDZ-1959，ZSDZ-1962—ZSDZ-1976,ZSDZ-1978—ZSDZ-1987，ZSDZ-1990—ZSDZ-1991，ZSDZ-2010；合同登记号为：CX2016040102880）的登记备案；二、驳回原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由被告凡雪勇负担（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 钟 磊二〇一九年十二月十九日书记员 刘芮含