贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14578号 原告：周保君，男，1983年3月1日出生汉族，住贵州省毕节市。 原告：刘茂先，女，1985年1月10日出生汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：曹泽永、梁松，均系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。 原告周保君、刘茂先与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周保君、刘茂先的委托诉讼代理人梁松，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周保君、刘茂先向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理所购住房（合同编号2013-1036）的不动产权属证书；2、判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金44619.29元（违约金以293548元为基数，按日万分之一标准，暂时从2015年9月14日起计算至2019年11月14日）请求判决将违约金计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付给原告之日止；3、判决被告退回原告已经缴纳的液化气入户费、电表入户费、闭路电视入户费及交易费，合计3709元;并以3709元为基数,以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍自2013年1月14日起计算资金占用利息至本案履行完毕之日止。 事实及理由：原、被告双方于2013年1月14日签订商品房买卖合同，原告购买被告修建于毕节市七星关区贵毕路碧阳国际城的住房（合同编号：2013-1036），房号:1-1-7-3,建筑面积112.99平方米，原告以首付款及银行贷款方式全额交清房款293548元，并按被告要求交付了办证费用以及其他办证所需费用，被告约定在2014年12月31日交房，在交房后90日为原告办理购买住房的初始登记和转移登记的相关文书,并提交产权过户的相关手续给原告；但被告实际于2015年6月14日才向原告交房,原告虽缴纳了相关费用，时至今日，被告没有为原告办理相关住房的不动产权属证书，构成违约，应该承担违约责任,故依法诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告碧阳置业公司辩称：1、关于逾期交房的违约金，原告等所在的13、14、27、28号合同约定为2016年10月30日交房，自2016年10月31日起计算，龙胜国至2017年6月14日3183元；居明旭至2017年3月14日2208元；上述违约金答辩人认可并同意支付，共于利息问题，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据。余茂林的房屋交付于2017年3月7日应为11405元，但其诉讼超过诉讼时效的部分应予驳回。2、关于三通费问题，开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效应子驳回。3、关于逾期办证，居住于13.14.27.28(三期)号楼的原告具备办证条件后，答辩人于2018年11月16日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知，因此该几个楼栋的办证违约金截止至该时间止，该时间从该期房屋已起诉和已判决的案件中确以得到大部分业主的确认。因此从各原告实际交房日期次日起减除360日至该日期截止。其中徐铭在诉讼中所述时间与该时间是相同的答辩人予以认可。龙胜国在张贴通知后，并未及时前来办理，答辩人2019年3月8日再次向期发送办证短信通知，但其仍然至19年9月27日才来提资样。居明旭在通知后18年12月24前来开具发票但至19年1月11日才提交资料出具委托。居住于的7-12、21-26号楼的原告，在具备办证条件后,2017年年底我市二证合一开始恢复办证后，答辩人即多次通过电话和于2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月16日在毕节日报上登载办证通知，以及发送短信、律师函等方式进行通知，已尽到通知义务。该区域的截止时间为2018年1月15日。该区域原告自其起诉从法院立案之日起倒推至三年前当日，计算至2018年1月15止。如其交房日期减除360日后在三年内的以实际减除日期至2018年1月15日止。张同科在通知后18年8月21日才来开具发票8月28日才提交资料出具委托。王鑫在通知后18年8月28日才来开具发票9月20日才提交资料出具委托。对于居住于1-4号楼的原告，从法院立案之日起倒推至三年前当日，已超过诉讼时效的不应得到支持。如其交房日期减除360日后在三年内的以实际减除日期计算，同时，该区域是在不具备交房条件下先行交付，因此原告等的起诉尚不具备条件。根据《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，原告等应履行其资料提交义务及出具委托办证的委托书。答辩人的义务履行后通知原告即完成，原告等未能在通知后提交资料的责任不应由答辩人承担。碧阳国际小区数量较大，碧阳公司通过电话通知确实没有录音，只能通过张贴通知报纸等式方进行办证披露。部分业主因个人原因随意安排时间前来办理，如都要由答辩人承担责任，实属不公。答辩人绝对不可能在具备办证条件的情况下要拖延办证，这对答辩人并无任何好处。如对答辩人的通知置于不顾，而随意以原告的起诉判决。无异传递的信号是：不用管答辩人的通知，反正什么时候去办就按什么时候算违约金，这不仅显失公平，也是无限扩大答辩人的责任。对于认可通知时间并进行调解了的其他业主亦是不公平。请法庭本着客观予以认定碧阳公司的通知时间。以使答辩人不至走入我市部分已名存实亡房开的处境，从而最终损害业主的利益。前述原告中13.14.28.27的业主大多在张贴通知后就开具发票,7-12、21-26的业主开具发票时间甚至在张贴通知及报纸之前以及张贴通知后几天，充分说明答辩人履行告知义务事实是属实的。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，经庭审确认的证据，本院经审理认定以下事实：2013年1月14日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人毕节××××大道毕节市碧阳大道碧阳国际城第1幢1单元7层3号房；总价款293548元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2013年1月14日，原告向被告交纳各项开户费3709元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费3709元的收据。2015年6月14日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。涉案房屋不具备办证条件。因被告至今仍未向原告支付逾期办证违约金及退还多收取的上述费用，原告诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定的时间将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。 关于原告要求被告办理不动产权属证书的诉求，因被告不能举证证明现涉案房屋已办理商品房初始登记，故办理转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理不动产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告待涉案商品房取得初始登记，具备办理不动产权属证书的条件时，可再行主张。 原告诉请被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金，于法有据，本院予以支持。对于逾期办证违约金问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，涉案房屋已于2015年6月14日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，而涉案房屋现在仍不具备办证条件，因此，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行合同约定的义务，与客观事实不符，不予采纳。但被告应在涉案房屋具备办证条件后告知原告。综上，违约金的起点以交房起360日后即2016年6月9日开始计算，鉴于本案《补充协议》的上述约定，涉案房屋现在仍不具备办证条件，本案逾期办证违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2019年10月31日向本院提起诉讼，原告请求被告承担2016年10月31日之前逾期办证违约责任的请求权已超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，本院不予支持；原告请求被告支付2016年10月31日起违约金的请求权未超过诉讼时效，本院予以支持。故其逾期办证违约金以原告已交购房款293548元为基数，按日万分之一的标准从2016年10月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日。 关于原告诉请被告退还原告已经缴纳的液化气入户费、电表入户费、闭路电视入户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行收取“三通费”无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉求上述费用的利息请求，原告于2019年10月31日提起诉讼催告被告返还，故被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告承担从起诉之日至上述费用返还完毕之日止的利息。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告周保君、刘茂先支付逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款293548元为基数，按日万分之一的标准，从2016年10月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日）。 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退还原告周保君、刘茂先液化气入户费、电表入户费、闭路电视入户费及交易费3709元及支付利息，利息以3709元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2019年10月31日计算至该费用退还完毕之日止。 三、驳回原告周保君、刘茂先的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费504元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇一九年十二月三十一日 书记员  邓正秋