山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5014号原告：刘光莲，女，1983年5月5日生，汉族，住山东省胶州市。被告：青岛总部基地开发建设有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道重庆北路，统一社会信用代码：913702145611857039。法定代表人：许为平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志强，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天元，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：深圳市房多多网络科技有限公司青岛分公司，住所地青岛市市南区燕儿岛路10号3905室，统一社会信用代码：91370202077377439U。法定代表人：许焘，职务总经理。委托诉讼代理人：程玮，山东青大泽汇律师事务所律师。原告刘光莲与被告青岛总部基地开发建设有限公司（以下简称总部基地公司）、被告深圳市房多多网络科技有限公司青岛分公司（以下简称房多多公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告刘光莲，被告总部基地公司委托诉讼代理人马天元，被告房多多公司委托诉讼代理人程玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘光莲向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还多收取的房款3万元；2.判令两被告向原告承担资金占用损失（按照人民银行同期贷款利率以3万元为基数，计算自2018年10月9日至实际偿还之日的利息）；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月9日原告与总部基地公司签订关于城阳区长城南路1号90号楼515户的《商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款353768元、原告已支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款、原告应当于2018年10月9日前支付首期房屋价款183768元，余款17万元向按揭银行申请贷款支付。但原告实际向两被告超额支付了3万元，两被告未足额向原告出具发票，合同约定的价款也低于原告实际支付的款项。原告支付全部款项均在总部基地公司售楼处进行，由其售楼处工作人员给原告拿POS机指导原告刷卡及交现金，原告足以确信，所有支付款项均是由总部基地公司收取，但总部基地公司在收取原告首付款时并未予以扣减。两被告超额收取合同约定的房款，应承担向原告返还的责任，请求判如所请。被告总部基地公司辩称，一、原告所交房款符合合同约定且总部基地公司足额开具了发票。根据双方签订的《商品房买卖合同》，原告所购房屋价款为353768元，原告向总部基地公司支付的数额与约定房款数额一致，总部基地公司按照房款数额向原告开具了足额发票，总部基地公司未多收取任何款项。二、原告另外支付的3万元系服务费用，系原告与中介方的自愿合同行为，与总部基地公司无关，该款系原告向房多多公司支付，由房多多公司为原告提供服务，双方自愿建立了合同关系，与其无关，其也无权对该行为进行干涉，原告要求总部基地公司返还该款，于法无据。三、原告因支付3万元服务费用，享受了6万元的房款折扣，无任何利益损失。房多多公司为总部基地公司的分销商，根据总部基地公司的销售政策，房多多公司工作人员介绍的购房者与总部基地公司签订购房合同的，总部基地公司将给予一定的房款优惠。认购书可以体现，原告所购房屋已享受了6万元的房款折扣，原告也明知该费用的出处，是不计入房款之中的。原告在购房过程中没有任何利益损失，反而因为支付3万元中介费享受了房款折扣。四、原告在房屋交付且办证后，向总部基地公司提出返还费用的请求属无理要求，不应得到支持。原告对于在整个买房过程中涉及的中介带看、团购折扣及约定的房款数额是清楚知晓的，即便原告认为3万元系多支付的费用，其完全可以在签订房屋买卖合同时提出异议或拒绝支付服务费用，按照原房价购买，但原告始终未提出，且原告已按照最终约定的房款数额办理了抵押贷款，说明原告对服务费用与房款由不同主体分开收取是明知的。综上，原告主张的理由与事实严重不符，其诉请于法无据，请求依法驳回其诉讼请求。被告房多多公司辩称，原告已确实享受房多多公司提供的3万抵6万的购房优惠且已成功认购，不符合《房多多会员增值服务协议书》（以下简称《会员服务协议》）约定的退款条件。原告要求退还3万元及承担资金占用损失的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。具体理由如下：2018年5月11日，原告与房多多公司签订《会员服务协议》，根据该协议约定，房多多公司的主要义务为提供一套房屋优惠，且房多多公司仅在原告未成功认购任何房产时有义务退还3万元会员增值服务费。原告在与房多多公司签订《会员服务协议》后认购涉案房屋，《商品房认购书》中已明确涉案房屋在未享受任何优惠前的原总价为411601元，而随后总价减至348085元系因为享受了房多多公司提供的3万抵6万的购房优惠及其他优惠，具体计算方式为（411601-60000）*99%=348085。2018年10月9日，原告与总部基地公司正式签订《商品房买卖合同》，即原告已确实享受房多多公司提供的3万抵6万的购房优惠且已成功认购，不符合约定的退款条件。故原告要求退还3万及承担资金占用损失的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据1.POS单3张、收款收据1份、银行交易明细2张，证明原告实际交付了213768元，实际首期房款为183768元，多交3万元。总部基地公司质证：对该证据不予认可，从该组证据无法看出原告2018年5月11日交纳的3万元是向总部基地公司支付的。房多多公司质证：对该证据不予认可，无法证明其诉讼请求，房多多公司不应再退还3万元。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，能够证明房多多公司收取原告3万元会员服务费的事实。二、总部基地公司提交的证据1.《2018年青岛富力.总部基地一期渠道前佣（房多多）客户推介服务合同》（以下简称《客户推介服务合同》）1份，证明两被告签订了书面服务合同，约定房多多公司带访客户需提前报备，若带访客户为总部基地公司明源系统中已记录客户，则此客户为无效客户；房多多公司有权为客户提供中介服务或团购服务，并向客户另行收取服务费；房多多公司系总部基地公司的分销商，总部基地公司授权房多多公司销售总部基地公司开发建设的富力总部基地房屋，通过房多多公司渠道购买房屋的购房人享受一定的房价优惠。原告质证：对该证据的真实性无异议，证明事项有异议。原告在总部基地公司售楼处由其工作人员带领刷卡，并不知道房多多公司；交易当天总部基地公司制造紧张气氛，交易时催促签字，原告是在被蒙蔽下签字的，会员服务费违反了合同法和明码标价的规定，涉嫌乱收费，以合法的形式掩盖非法目的，根据《价格法》第四十一条的规定，应返还多收取的费用。房多多公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，能够证明房多多公司系总部基地公司的分销商。2.明源销售系统记录截图1张，证明根据销售系统记录，原告是由房多多公司工作人员介绍带看意向房屋后，与总部基地公司签订了认购协议及正式合同。原告是通过房多多公司渠道到总部基地公司处购买的涉案房屋。原告质证：对该证据真实性无异议，证明事项有异议，原告不知道房多多公司，认购书上也没有写房多多公司的名字。房多多公司也未出具营业执照等能证明身份的证件，对多收取的3万元不予认可，应返还原告。房多多公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据系总部基地公司单方出具，原告不予认可，本院对该证据不予采信。三、房多多公司提交的证据1.《会员服务协议》1份，证明原告与房多多公司于2018年5月11日签订该协议，根据该协议，房多多公司的主要义务为其提供一套房屋优惠，房多多公司仅在原告未成功认购任何房产时有义务退还3万元会员增值服务费。原告：对该证据的真实性无异议，证明事项有异议。服务费违反了合同法和明码标价原则，开发商隐瞒服务费的真实情况，存在商业欺诈行为，服务费采取了单独走账的方式，将相关款项打入房地产经纪公司账上，只开收据而不开发票，明显属于涉嫌偷逃税行为。总部基地公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日原告（乙方）与总部基地公司（甲方）签订《商品房认购书》，主要约定乙方自愿购买甲方青岛富力.总部基地90号楼1单元515户房屋，该房屋建筑面积29.4㎡，原价411601元；付款方式：A.乙方同意按银行按揭方式付款，（优惠）30000抵60000，当天认购99折，优惠认购价348085元。B.付款期为下列条款：1.乙方于签署本认购书时交付定金贰万元整；2.首期于2018年5月15日前交付房款的20%，即49617元（已扣除定金）；3.第二期于2018年8月31日前交付房款的30%，即108468元……6.乙方于2018年9月30日前申办按揭贷款，按揭额17万元。同日，原告与房多多公司签订《会员服务协议》，主要约定：本协议签订时，原告须通过房多多公司指定的第三方支付平台支付3万元作为会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受房多多公司提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分；双方一致同意，对于所认购房屋的任何相关信息均以开发商在项目现场公示及商品房买卖合同为准。2018年10月9日原告（乙方）与总部基地公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买总部基地公司开发的城阳区长城南路1号90号楼515户房屋，房屋实测建筑面积29.88平方米，单价每平方米11839.63元，总价款353768元；签订本合同前，乙方已向甲方支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；乙方应当于2018年10月9日前支付首期房价款183768元，余款17万元向按揭银行申请贷款支付。原告于2018年5月11日给总部基地公司转账支付定金2万元、首期款49617元，于2018年10月9日转账支付购房款114151元。于2018年5月11日给房多多公司转账3万元，当日，房多多公司给原告出具3万元收据，载明“富力总部基地项目会员服务费”。《商品房买卖合同》签订前后，原告按照合同约定向总部基地公司支付购房款353768元，总部基地公司给原告出具353768元的购房发票。总部基地公司（甲方）与房多多公司（乙方）签订《客户推介服务合同》，主要约定：乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“青岛富力.总部基地”项目向甲方推荐购买客户；乙方利用现有房地产中介机构网点资源，针对本项目在其名下相关网点进行推广宣传，以达致引导客户购买“青岛富力.总部基地”项目为目的;如乙方所推荐客户在合同约定时间内成功购买甲方的“青岛富力.总部基地”项目公寓、写字楼物业，甲方均应按本协议所规定的支付方式和条件向乙方支付代理佣金；本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费（暨为甲方向乙方支付的佣金）；若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费。乙方保证除按本条约定服务费标准向其购房客户收取费用外，不再以其他任何方式或名义向其购房客户收取费用。本院认为，原告与总部基地公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，原告与房多多公司签订的《会员服务协议》及两被告之间签订的《客户推介服务合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力，其均应全面履行各自的义务。综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是：一、两被告是否多收取原告3万元房款；二、两被告是否应退还3万元并承担利息损失。一、关于两被告是否多收取原告3万元房款。根据庭审查明的事实，原告除按照《商品房买卖合同》向总部基地公司支付合同约定的购房款353768元外，还向房多多公司支付3万元。原告主张该3万元系两被告多收取的房款，对此本院认为，首先3万元的收款人系房多多公司，收款依据系原告与房多多公司之间的《会员服务协议》；其次，收据上明确载明房多多公司收取的是会员服务费，故原告主张两被告多收取3万元的房款系房多多公司收取的会员服务费，两被告未多收取原告购房款。二、两被告是否应退还3万元并承担利息损失。本案系商品房销售合同纠纷，认购协议系当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，其与商品房买卖合同之间既存在一定的关联性又具有其自身的独立性，认购协议的内容及目的体现的是，为保证当事人本着诚信原则在将来磋商、签订商品房买卖合同。同时商品房买卖合同交易金额较大，双方在签订认购协议及商品房买卖合同时，对影响房屋的重大条款特别是价格条款都会进行充分磋商。本案中，首先，原告与房多多公司之间签订有《会员服务协议》，明确约定原告应向其支付3万元会员服务费，原告据此支付3万元会员服务费符合合同约定。其次，从《会员服务协议》、认购书、服务费收据及合同约定内容看，认购书已明确约定有3万抵6万及折后总价的计算方式，故原告对收据中载明的会员服务费是明知的，也应知道收据的出具方系房多多公司，但直至原告与总部基地公司签订《商品房买卖合同》，原告对会员服务费未提出异议，否则双方也不会签订买卖合同。第三，总部基地公司也陈述原告若不参加分销商即房多多公司的团购活动，不会享受上述团购优惠，原告因支付3万元会员服务费，享受了6万元的房款优惠，无任何利益损失。第四，原告与总部基地公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款353768元（根据实测面积29.88平方米×11839.63元）与认购书约定的优惠后单价一致（只是因认购书所载面积为29.4平方米总价款稍有不同），证明总部基地公司已履行3万抵6万的价格优惠承诺，且原告对房屋总价款无异议。故原告要求房多多公司及总部基地公司退还会员服务费3万元并承担利息损失，不利于交易安全，且有违诚实信用，本院不予支持。综上所述，原告要求两被告退还多收取的房款并承担利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘光莲的诉讼请求。案件受理费550元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰人民陪审员  袁海峰人民陪审员  苏雪峰二〇一九年十二月六日书 记 员  李聪聪