江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2980号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋本奕，男，汉族，1950年9月13日出生，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：刘晓农，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈星杰，江西豫章律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌中溢置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区。 法定代表人：潘昵琥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王伟，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 上诉人蒋本奕因与上诉人南昌中溢置业有限公司（以下称“中溢公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，蒋本奕委托诉讼代理人刘晓农、陈星杰，中溢公司委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋本奕上诉请求为：1.请求二审法院依法改判，将原审判决第二项变更为：（1）判令中溢公司继续履行与蒋本奕签订的《商品房买卖合同》，将南昌市青山湖区香溢花城房屋交付给蒋本奕使用；（2）判令中溢公司继续履行与蒋本奕签订的《商品房买卖合同》，协助蒋本奕办理南昌市青山湖区湖香溢花城房屋的过户登记手续；（3）判令中溢公司支付蒋本奕逾期交房违约金（以100万元为基数按日万分之五标准，自2007年12月31日暂计至2019年8月23日，此后按合同之约定计至履行之日止）；2.本案一、二审诉讼费用由中溢公司承担。事实和理由：一审法院认定涉案合同有效，却驳回蒋本奕关于继续履行合同及违约金等主张的相关诉请缺乏法律依据。一、案涉合同为有效合同，具备履行条件。1.从法律角度而言，案涉合同订立时间、履行期限早于南昌市限购政策出台时间，鉴于地方性政策的灵活多变，不应成为阻碍合同继续履行的法定事由，且限购政策不应具有溯及力，债务标的适于强制执行，且根据《中华人民共和国合同法》第117条规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，双方约定的房屋交付时间为2007年12月30日，即便限购政策属于不可抗力，也不能因此免除中溢公司的违约责任。2.案涉合同在事实上可以履行。案涉房屋具备交付条件，也不存在合同法第110条规定的除外情形。二、中溢公司应承担违约责任，向蒋本奕支付逾期交房违约金。根据合同约定，中溢公司应在2007年12月30日前交付房屋，一审法院以蒋本奕在诉讼中认可同意待香溢花城项目进入尾声时再办理过户手续且未付清房款为由驳回蒋本奕关于支付延期交房违约金的请求，与事实不符且缺乏法律依据。蒋本奕是在多次催告交房而中溢公司一再拖延交付之后出于无奈之下所表示的宽容期限，并不意味着对合同权利的放弃。办理过户手续不等同于办理交房，交房应早于办理过户手续。按合同约定，蒋本奕已支付房款100万元，剩余房款缴纳期限未予明确，蒋本奕不构成违约，但中溢公司无意继续履行，蒋本奕未支付剩余房款不应作为双方违约责任互相抵免的情形。 中溢公司答辩称：一、案涉《商品房买卖合同》系国家出资企业的高级管理人员作为关联方，违反公司章程，未经公司董事会或股东同意，与中溢公司订立合同、进行交易的行为违反法律、行政法规，应认定无效。二、本案订立合同的前提是原董事长戴伟坤于2006年9月21日在《关于请求购买别墅的报告》上的批示，该批示系无效行为。三、一审认定合同有效却不支持继续履行合同存在矛盾，即使认定合同有效，也应判决解除合同。四、案涉《商品房买卖合同》从签订到履行均存在违反常理的情况。合同签订时间为2006年9月，无具体日期，合同文本中的中溢公司方无经办人，落款处仅有公司公章无其他人员签字，合同条款有手写内容，合同付款方式及期限，尽管选择分期付款，但仅约定首付款100万元，对余款支付无约定，合同约定自合同生效之日起30天内备案，但该合同至今未备案，蒋本奕自2010年9月离职后直至2015年11月，蒋本奕从未向公司主张权利。签订案涉合同时，二区别墅均价在12000元/平方米以上，案涉合同约定价为7000元/平方米，公司销售优惠在1%-3%，公司员工经董事会集体研究上报主管批准的优惠在5%。五、蒋本奕要求中溢公司承担逾期交房违约金没有事实和法律依据。根据蒋本奕起诉状陈述，蒋本奕同意待项目进入尾声再行办理，即使认定合同有效，此前未办理房屋相关手续也是蒋本奕同意的。 中溢公司上诉请求为：1.撤销一审判决；2.依法改判支持中溢公司一审反诉请求或发回重审；3.由蒋本奕承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案所涉合同系国家出资企业的关联方与国家出资企业之间的交易，依法应认定无效。中溢公司系国有资本控股公司，蒋本奕与中溢公司签订案涉合同，系时任中溢公司总经理的蒋本奕作为国家出资企业的关联方以远低于市场销售价与属于国家出资企业的中溢公司之间的交易，谋取不当利益，损害国家出资企业的利益的交易，根据《企业国有资产法》和《合同法》，应认定无效。二、本案订立合同的前提是原董事长戴伟坤于2006年9月21日在《关于请求购买别墅的报告》上的批示，该批示系无效行为。原董事长戴伟坤的行为超越董事长职权范围，违反公司法和公司章程，未提交董事会审议通过，纯属个人行为，该行为以明显远低于市场价格出售国有资产公司财产，不仅损害了中溢公司和国有控股股东利益，同时损害了自然人股东利益，基于无效民事法律行为作为前提所签订的合同当然无效。三、蒋本奕违反对国家出资企业负有忠实义务和勤勉义务，违反《企业国有资产法》规定与本企业进行交易造成国有资产损失，应承担相应的法律责任。蒋本奕2006年9月签订案涉合同，负责香溢花城二区别墅项目，至2010年离职，自述协助办理后续工作，熟悉项目销售进展情况，直至2015年11月8日，从未向中溢公司提出过履行合同和交付房屋事宜，不存在待项目进入尾声时再行办理的说法，中溢公司有理由认为蒋本奕对其中的违规违法行为有一定认识。四、一审认定合同有效却不支持继续履行合同存在矛盾，即使认定合同有效，也应判决解除合同。蒋本奕不具有南昌市购房资格，房屋无法办理过户手续，应根据合同法第52条规定以履行不能为由判决驳回“继续履行合同、交付房屋的请求”的诉讼请求，判决解除合同，合同法第97条对合同解除的法律后果也有相应规定。 蒋本奕答辩意见同上诉意见，并补充意见如下：中溢公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。本案所涉合同合法有效，依法应受到保护。中溢公司提出合同无效的理由有两点：一是是否属于关联交易的问题，中溢公司所援引的企业国有资产法是2009年5月1日开始施行的，而案涉合同签订时间为2006年9月21日，对方所援引的法律并无溯及力，且该法并未禁止关联交易，只是对谋取不当利益，损害国有利益等予以限制，就本案而言，双方之间的合同不存在谋取不当利益，双方确立的买卖价格也不属于法定的不公平或显失公平的情形；二是是否属于公司法限制交易的问题，自我交易的前置条件是未经董事会的同意，就本案而言，蒋本奕是公司外聘的职业经理人，在购买房屋并签订合同之前已经严格的按照工作流程向董事长即法定代表人戴伟坤进行了请求，而7000元的单价是由董事长确定的，其间不存在高管人员滥用职权或过度控制支配公司而导致损坏公司利益来谋取自己不当利益的情形，因而中溢公司以此为由认定合同无效缺乏事实和法律依据。 蒋本奕向一审法院提起的诉请：1.确认蒋本奕与中溢公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.中溢公司继续履行与蒋本奕签订的《商品房买卖合同》，协助蒋本奕办理南昌市青山湖区香溢花城房屋的过户登记手续；3.中溢公司继续履行与蒋本奕签订的《商品房买卖合同》，将南昌市青山湖区湖香溢花城房屋交付给蒋本奕使用；4.中溢公司支付蒋本奕逾期交房违约金1465500元（以1000000元为基数按日万分之五标准，自2007年12月31日暂计至2016年1月11日，此后按合同之约定计至履行之日止）；5.本案诉讼费用及其他相关费用由中溢公司承担。 中溢公司向一审法院提起的反诉诉请：1.确认蒋本奕与中溢公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.中溢公司返还蒋本奕支付的1000000元；3.反诉费由蒋本奕负担。 一审法院认定事实为：2006年9月20日，以中溢公司名义向董事长出具《关于请求购买别墅的报告》，载明：“为了完成董事会提出的各项考核指标，全身心投入做好香溢花城项目，公司班子成员请求购买二区别墅四套，价格从优。妥否，请批示”。2006年9月21日，戴伟坤（时任中溢公司董事长）批示：“鉴于2005年和2006年公司领导班子工作十分辛苦、业绩较好，董事会基本未对班子成员实施奖励。为此，同意领导班子成员以优惠价7000元/平方米购置二区别墅四套，并按有关程序操作”。2006年9月，蒋本奕（时任中溢公司总经理）与中溢公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定了：“蒋本奕向中溢公司购买香溢花城房，该商品房建筑面积共368.68平方米。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7000元，总金额2580760元。付款方式为分期付款，首期预付1000000元。中溢公司应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付蒋本奕使用。中溢公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付蒋本奕使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中溢公司按日向蒋本奕支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，蒋本奕有权解除合同，蒋本奕解除合同的，中溢公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按蒋本奕累计已付款的1%支付违约金；蒋本奕要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中溢公司按日向蒋本奕支付已交付房价款万分之五的违约金”等内容。2006年11月13日，蒋本奕向中溢公司预付购房款1000000元。此后中溢公司一直未交付房屋也未办理房屋登记手续，为此蒋本奕诉至一审法院。 另查明，蒋本奕系广东省深圳市户口。2013年2月中溢公司董事长戴伟坤卸任董事长职务。 一审法院在重审过程中，委托江西豫章房地产经纪评估有限公司对坐落于南昌市青山湖区香溢花城房屋在2006年9月价格进行司法鉴定，经鉴定，房屋价格为8500元/平方米，建筑面积368.68平方米，总价3133780元。 一审法院认为：2006年蒋本奕担任中溢公司总经理期间，与中溢公司签订《商品房买卖合同》经过了公司董事长戴伟坤批准，合同价格为7000元/平方米，该价格并不属于明显不合理的低价。合同签订后，蒋本奕支付了100万元购房款。2013年2月公司董事长戴伟坤卸任后至2016年2月16日蒋本奕起诉之前，中溢公司董事会未对此合同提出异议，该《商品房买卖合同》并没有损害国家利益与公共利益，应认定蒋本奕与中溢公司之间房屋买卖关系合法、有效。蒋本奕请求确认2016年9月21日《商品房买卖合同》合法的主张，一审法院予以支持。 中溢公司主张《商品房买卖合同》违反了国家法律强制性规定，要求确认合同无效的请求，缺乏法律与事实依据，一审法院不予支持。 蒋本奕系深圳市户口，不具有南昌市的购房资格，目前房屋无法办理房屋过户手续，蒋本奕要求中溢公司继续履行合同、交付房屋的请求，一审法院不予支持。蒋本奕在诉讼中认可其同意待香溢花城项目进入尾声时再行办理过户手续，且其也未付清购房全款，其要求中溢公司支付延期交房违约金的请求，一审法院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认蒋本奕与南昌中溢置业有限公司于2006年9月21日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回蒋本奕其他诉讼请求；三、驳回南昌中溢置业有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17990元、反诉费6900元，鉴定费9800元、共计34690元，由蒋本奕负担17345元，由南昌中溢置业有限公司负担17345元。 一审庭审后，中溢公司补充提供了如下证据（均为复印件）：1.预售许可证两份，证明案外人占浩房、案外人廖越偲房在2009年8月20日才取得预售许可证的事实；2.2009年9月1日《更名审批单》及《销售更名处理规范》，证明案外人廖越偲商品房买卖合同系由案外人占浩相应合同更名形成的事实；3.2005年4月10日，中溢公司《关于公司员工购房享受优惠的决定》，证明经公司董事会研究决定公司员工购买香溢花城一区Ⅰ、Ⅱ标段一个住宅单位可享受总房款额外5%的优惠的事实。 蒋本奕在二审中补充质证认为，对证据1的真实性及证据本身的合法性无异议，但对关联性有异议，首先，虽然预售证的下发时间是在签订合同之后，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，故不能以此否定案涉合同的效力。其次，中溢公司自行提供的房屋售卖清单可知，其同批房屋在2006年12月之后就开始大量销售，不可能因此都认定无效；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，首先，更名审批单与处理规范与本案并无联系；其次，更名审批并未改变仍由中溢公司同意以7000元／平方米的价格对外出售并另行签订《商品房买卖合同》的事实；再次，从更名处理规范可以清楚地知道，更名是需要总经办杨总审批方可实施，占浩在更名过程中也是按照公司制定的流程进行操作，并且获得了公司的同意。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，首先，该份决定系2005年针对香溢花城一区的住宅单位制定的，且每名员工限购一套，故不涉及蒋本奕购买的二区别墅；其次，蒋本奕并非公司普通员工，其贡献度也与公司普通员工存在一定差别，否则购房事宜也无需报请董事长兼公司法定代表人戴伟坤批准同意。 本院认证如下：证据1真实性予以确认，上述证据证明香溢花城住宅在2009年8月取得预售许可证；对证据2真实性予以确认，上述证据证明廖越偲购买的房屋系由占浩更名而来，其购买的单价仍为7000元／平方米；对证据3真实性予以确认，但该文件涉及的是香溢花城一区的住宅，与本案无关。 本院另查明，占浩系时任副总经理，与蒋本奕同时起诉形成另案诉讼，主张的诉请除具体房屋地址不同外，其他诉请内容及事实和理由基本一致，另案上诉案号为（2019）赣01民终2981号。 蒋本奕、中溢公司二审中均未提交新证据，本院对一审查明的事实的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审双方当事人的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》效力应如何认定？2.双方是否应继续履行案涉《商品房买卖合同》？3.中溢公司是否应承担相应的违约责任？ 关于争议焦点1案涉商品房买卖合同效力认定的问题，本院认为，案涉《商品房买卖合同》由蒋本奕签字、中溢公司加盖公章，系双方真实意思表示，应认定合法有效。中溢公司上诉称该合同违反《公司法》及《企业国有资产法》相关规定，对此，本院认为，《公司法》及《企业国有资产法》有关禁止企业高级管理人员不得自我交易或关联交易的目的在于避免公司高级管理人员利用职务之便，牺牲或损害公司利益，使自己个人获益，本案中，案涉商品房合同中房屋单价7000元／平方米系中溢公司董事长即法定代表人戴伟坤在《关于请求购买别墅的报告》中批示所确定，前述批示同时表明该行为系含对企业管理人员奖励之意，根据一审法院对同时期同地段鉴定价格来看，该购房价格不属于明显不合理低价，故中溢公司主张该合同的签订违反《公司法》及《企业国有资产法》的规定，本院不予采信，案涉《商品房买卖合同》应认定合法有效。 关于争议焦点2和争议焦点3，即双方是否应当继续履行案涉《商品房买卖合同》及中溢公司应否承担违约责任的问题，本院认为，蒋本奕系深圳市户口，不具有南昌市购房资格，且仅支付首付款100万元，一审法院判决驳回其他诉请并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，蒋本奕和中溢公司的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31790元（蒋本奕预缴23816元，南昌中溢置业有限公司预缴17990元），由蒋本奕负担17990元，退回蒋本奕5826元；由南昌中溢置业有限公司负担13800元，退回南昌中溢置业有限公司4190元。 本判决为终审判决。 审判长  汪西菲 审判员  刘卫平 审判员  邓 晖 二〇一九年十二月二十四日 法官助理    邓映 书记员  万志新