上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12220号上诉人（原审原告，反诉被告）：谢锦珍，女，1977年9月2日出，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：**辉，男，1988年4月2日生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：黄佳，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：赵静雯，女，1988年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审第三人）：马菲，男，1985年1月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审第三人）：亲水湾物业经营管理（上海）有限公司，住所地上海市闵行区元江路5500号第1幢D426室。法定代表人：张建军。上诉人谢锦珍因与被上诉人**辉、赵静雯、马菲、亲水湾物业经营管理（上海）有限公司（以下简称亲水湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初83168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢锦珍上诉事实和理由：1.2017年2月15日谢锦珍与**辉等签订转租合同后，随即装修并试营业，于2017年5月27日正式开张。2.亲水湾公司起码在**辉完成装修后就知道案涉房屋已经转租给**辉等，但在长达一年多时间里，亲水湾公司没有提出异议。3.亲水湾公司早已知晓上述转租行为，但原审判决没有充分注意该客观事实，以一审庭审中被上诉人等不认可转租行为为由认定转租合同无效，属于认定基本事实不清。要求撤销原审判决主文第一项至第四项，改判支持谢锦珍原审全部诉请，或将本案发回重审。**辉辩称：1.谢锦珍未经得亲水湾公司以及马菲、赵静雯的允许，隐瞒不具有对外转租权的事实，其与**辉之间签订的《租赁合同》、《租赁合同补充附件》应当认定为无效。2.谢锦珍于二审期间提交的材料并非新证据，也无法证明谢锦珍所要证明的内容。3.即使上述合同有效，也不影响原审判决除第二项以外其他判项的正确。要求维持原判。赵静雯、马菲辩称：谢锦珍将本案系争商铺转租给**辉的行为，从未得到亲水湾公司的谅解和认可，也未得到业主赵静雯、马菲的谅解和认可，其违法转租行为对业主赵静雯、马菲造成了实际的经济损失。赵静雯、马菲与亲水湾公司在另案诉讼中达成调解协议，由于谢锦珍的违法转租行为，亲水湾公司同意赵静雯、马菲收回案涉商铺的租赁权并可自行处置。亲水湾公司辩称：同意谢锦珍的上诉请求。本案处理与亲水湾公司无关。谢锦珍向原审法院起诉请求：1.判令**辉返还谢锦珍上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋（不包括XX号地下1层车位9，以下简称系争房屋）；2.判令**辉按照每月人民币13,650元的标准赔偿谢锦珍经济损失，自2018年9月1日起至判决生效之日止；3.判令**辉按照每月400元标准赔偿谢锦珍经济损失（物业费），自2018年9月1日起至判决生效之日止；4.判令**辉赔偿谢锦珍经济损失42,150元；5.判令**辉承担本案诉讼费。**辉向原审法院提出反诉请求：1、确认谢锦珍与**辉之间的房屋租赁合同于2018年8月31日解除；2、谢锦珍返还押金15,000元；3、谢锦珍返还**辉转租费25,307元；4、谢锦珍赔偿**辉装修损失95,446元;5、谢锦珍支付**辉违约金13,650元；6、本案诉讼费由谢锦珍承担。原审法院认定，系争房屋产权登记在马菲名下。2012年5月，马菲（甲方）与亲水湾公司（乙方）签订《委托管理合同》，约定甲方委托乙方对系争房屋进行管理的期限为2012年5月1日起的10年，并约定了委托事项的收入及费用等内容。在该份合同末页，以手写内容形式约定：“该商铺租金第三年不得低于周边一楼市场价。第三年通知该商铺业主过来签三方协议。如违反以上2条，该商铺业主有权收回委托管理权。”上述合同签订后，马菲将系争房屋交由亲水湾公司进行出租管理。2012年7月1日，谢锦珍作为合同乙方、承租方，与作为合同甲方和出租方的亲水湾公司签订《租赁合同》，约定甲方将包括系争房屋在内共计709.23平方米的单元商铺出租给乙方用于茶楼、茶艺及相关业态经营；租期为2012年8月1日至2022年7月31日；乙方将房屋转租或与第三方合作经营，必须事先征得甲方谅解并书面同意，否则乙方不能转租、委任或特许第三方经营和管理该房屋的部分或全部；乙方存在未经甲方谅解并书面同意，擅自将承租商铺转租、转让或者变相转租、转让、转借他人或调换使用或与（交与）第三方承包经营、合作经营、联合经营的，甲方有权选择任一或并用：1.解除本合同；2.无条件让管理公司切断水电等能源供应；3.自行迁出租赁房屋内所有物品，有偿代为保管或视作乙方自动放弃，收回租赁房屋另行出租；……。合同还约定了租金和支付方式等其他事宜。上述合同签订后，谢锦珍取得了包括系争房屋在内的合同约定的租赁房屋，并陆续向亲水湾公司支付相关费用。2017年2月15日，谢锦珍作为合同甲方与作为合同乙方的**辉和案外人孙某签订《租赁合作合同》，约定由甲方向乙方提供系争房屋作为经营场地（美容美发）；租期为2017年2月15日至2022年7月31日；其中第二期租金：2018年3月1日至2019年2月28日，每月9,000元；第三期租金：2019年3月1日至2020年2月29日，每月1万元；2017年2月15日至2月28日，为装修免租期；2017年3月1日至5月31日，租金每3个月提前30个工作日一次性付清；2017年6月1日至2022年7月31日，租金每6个月提前30个工作日一次性付清；物业费每月400元；乙方需向甲方一次性交纳经营押金15,000元，押金在本合同应期而满后一个月内无息退还。同日，谢锦珍再次作为合同甲方与合同乙方的**辉和案外人签订《租赁合同补充附件》，约定，由于甲方在将房屋租给乙方前已经支付过租屋咨询费、顾问费、助理费、介绍费、房屋承租闲置期租金以及对房屋装修等所产生的投入费用。乙方同意支付人民币以补偿甲方相关经济损失，其中第二期：2018年3月1日至2019年2月28日，每6个月为一个支付周期，每月4,650元；第三期：2019年3月1日至2020年2月29日，每6个月为一个支付周期，每月4,330元；上述补偿金额与同期房屋租金一同支付给甲方；乙方若不准时准额度向甲方支付上述补偿金，甲方有权按拖欠租金处理并执行相关权利（包括但不限于甲方可单方面解除合同并不退还押金，甲方无须赔偿或补偿乙方因合同被解除而产生或可能产生的一切费用）。上述合同签订当日，**辉向谢锦珍支付35,000元后，谢锦珍将系争房屋交由**辉使用。嗣后，**辉向谢锦珍支付押金15,000元，并按照上述合同约定的标准陆续向谢锦珍支付截止至2018年8月31日的租金、物业费。2017年7月3日，案外人孙某（甲方）与**辉（乙方）签订《合伙份额转让协议》，约定甲方将其全部财产份额转让给乙方，本协议履行完毕后，原《美容美发店合伙协议》及附属协议对双方不再产生约束力；双方同意，本协议生效后，甲方不承担美容美发店的任何负债及人员工资，不享受该店分红及其他权益，不享有该店的所有权。2018年6月，赵静雯、马菲曾诉至原审法院[案号：（2018）沪0115民初41428号]，要求解除与亲水湾公司签订的《委托管理合同》和返还系争房屋，并要求亲水湾公司和案外人孔某（原亲水湾公司的法定代表人）共同支付租金。在该案审理中，双方于2018年8月28日签订了《调解协议》，约定：因亲水湾公司多次违约，私自转租。基于亲水湾公司违反合同约定将系争房屋转租给第三方，第三方又未经双方任何人同意，私自将该房屋再次转租。基于亲水湾公司违反与赵静雯、马菲一方签订的委托管理合同的补充条款及后续的补充协议等情况，赵静雯、马菲与亲水湾公司达成《委托管理合同》自本协议签订之日起解除，赵静雯、马菲有权收回系争房屋，并可与任何承租方签订租赁合同，亲水湾公司只收取物业管理费及水电费等内容的《调解协议》。上述协议达成后，赵静雯、马菲撤回起诉。2018年7月，马菲告知**辉，要求**辉做好返还系争房屋并搬离的准备。2018年8月31日，赵静雯与案外人王某签订《租赁合同》，约定由王某承租系争房屋，租期为2018年9月1日至2023年8月31日。**辉于2018年8月31日将系争房屋移交给了王某。原审另查明，2018年8月16日，谢锦珍向**辉寄送了《通知函》，告知**辉由于其拖欠租金，且在谢锦珍给予的宽限期内仍未支付，故谢锦珍宣告解除诉争合同及附件，并要求**辉支付违约金、没收押金15,000元。该份函件**辉于2018年8月18日签收。2018年8月26日，谢锦珍微信联系**辉称：“……我方将于2018年8月27日收回房屋，请于收到此信息的七日内，清空房屋内所有物品……”。**辉称当时其做好了退房的准备，但谢锦珍并未按期来收房，故将系争房屋移交给马菲。2018年9月8日，亲水湾公司向谢锦珍寄发《通知函》，函称，其受托业主赵静雯、马菲的上海市浦东新区XX路XX号房屋的委托已经于2018年8月28日解除，业主有权行使和承担上述房屋的出租人权利和义务。其只收取物业管理费及水电费，希望谢锦珍直接与赵静雯、马菲联系具体的租赁事宜，并直接向房东支付房租。2018年9月13日，谢锦珍短信联系赵静雯称：“……2018年8月29日至9月30日房租共计9,068.40元至你的尾号是4758的工商银行账号上……”。赵静雯回复：“我业主方与物业的租赁合同已经解除，在解除协议上物业明确我业主方可自行处置房屋，与任何第三方签订租赁合同。目前我们业主已经和他人签订租赁合同，并收悉房租。”“您在9月13日向我方转账的款项已经全额退还至您的汇款账户中……请勿向我方账户汇款。”2018年11月27日，马菲出具《情况证明》一份，载明：“……马菲与赵静雯作为产权所有人在2018年7月4日通知**辉要将XX路XX号商铺进行收回……并让**辉做好返还房屋搬离的准备。”原审审理中，谢锦珍认为，双方合同应当有效，且已解除，**辉应向其返还系争房屋，并按合同约定的租金标准支付损失；2018年9月1日始已向亲水湾公司支付的物业费应由**辉作为其损失赔偿。**辉则认为，谢锦珍违法转租，双方签订的合同无效，由于谢锦珍原因致使其未能在合同期内使用系争房屋，故转租费和装修费应按其实际使用时间与合同约定时间进行折算后返还和赔偿。**辉为证明其存在装修损失，提供了《非空设计装修施工合同》、《设计委托合同书》及装饰装修专用收款收据一份，其称装修系争房屋共计花费132,000元，其中部分钱款系通过转账方式支付给装潢公司，**辉处现有8万元的支付凭证，其余凭证在案外人处。谢锦珍对上述证据不予认可。马菲称王某对系争房屋进行过部分装修，**辉表示现在系争房屋内的地板、插层的钢架是**辉装修的，但未向原审法院递交鉴定申请。原审法院认为，首先，对于谢锦珍与**辉之间签订的《租赁合作合同》、《租赁合同补充附件》的效力问题。根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据原审查明的事实，谢锦珍与亲水湾公司签订的《租赁合同》中明确约定谢锦珍不得擅自转租，但谢锦珍未经亲水湾公司的同意，以签订《租赁合作合同》和《租赁合同补充附件》的形式，将系争房屋转租给**辉使用，且在审理中赵静雯、马菲、亲水湾公司均对谢锦珍的上述转租行为不予认可，故原审认定谢锦珍与**辉之间签订的《租赁合作合同》和《租赁合同补充附件》均无效。由于谢锦珍明知未经出租人同意不得将系争房屋转租给**辉，对合同无效承担过错责任。**辉明知谢锦珍系转租人，在未了解出租人是否同意转租的情况下仍与谢锦珍签订上述合同，对合同无效亦应承担相应过错责任。谢锦珍和**辉要求确认解除上述合同的诉讼请求，原审均不予支持。其次，关于谢锦珍主张**辉返还系争房屋的诉讼请求的争议。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，根据原审上述对原、**辉签订合同无效的认定，**辉理应向谢锦珍返还系争房屋，但系争房屋系已由与谢锦珍签订《租赁合同》的出租人亲水湾公司与系争房屋的产权人协商一致后，亲水湾公司同意已由马菲直接向**辉收回，**辉也已将系争房屋返还给马菲后由马菲出租给案外人使用，故谢锦珍再行向**辉主张返还系争房屋，已没有实际意义，原审难以支持。至于赵静雯、马菲、亲水湾公司的上述收房行为是否违反谢锦珍与亲水湾公司之间签订合同的约定，致使其未能占有租赁物并继续转租，谢锦珍自可向其出租人另行主张权益。故谢锦珍要求**辉返还系争房屋，原审不予支持。第三，关于**辉是否应向谢锦珍赔偿按照租金标准计算的损失的争议。原审认为，由于**辉已经全部履行支付实际占用系争房屋期间的使用费，**辉也没有返还系争房屋的义务。谢锦珍在**辉移交系争房屋后亦未向其出租人支付租金，故谢锦珍仍要求**辉按照租金标准计算赔偿损失，缺乏事实和法律依据，原审不予支持。至于谢锦珍在**辉移交系争房屋后向亲水湾公司缴纳的物业费，自可向亲水湾公司追索。第四，关于**辉主张的押金和转租费返还的争议。由于谢锦珍与**辉签订的上述合同无效，谢锦珍收取**辉的押金理应返还。由于合同无效，谢锦珍与**辉均存在过错，考虑谢锦珍与**辉合同约定的履行期限，**辉实际已使用系争房屋的时间等情形，原审酌情予以确定谢锦珍应返还**辉转租费25,000元。第五，关于谢锦珍是否应向**辉赔偿损失和支付违约金的争议。审理中，**辉递交的其进行装修的证据，谢锦珍未认可，原审也难以认定其真实性，且**辉亦未就其实际装修事实提出充分证据予以佐证，故原审对**辉的该项诉讼请求不予支持。对于**辉的违约金主张。由于谢锦珍与**辉之间签订的《租赁合作合同》和《租赁合同补充附件》均无效，双方在上述合同的约定没有法律约束力，**辉主张违约金缺乏事实和法律依据，原审亦不予支持。据此判决：一、确认谢锦珍与**辉签订的《租赁合作合同》和《租赁合同补充附件》均无效；二、驳回谢锦珍的全部诉讼请求；三、谢锦珍应于本判决生效之日起十日内返还**辉押金15,000元；四、谢锦珍应于本判决生效之日起十日内返还**辉转租费25,000元；五、驳回**辉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费799元，由谢锦珍负担；反诉案件受理费1,644元，由谢锦珍负担444元，由**辉负担1,200元。本院二审期间，上诉人谢锦珍提供以下材料作为新的证据：1.案涉房屋现场情况照片八份；2.案涉房屋在转租期间的现场照片六份；3.**辉微信朋友圈内容截屏照片十九份及证据保全公证书；4.锦绣华都小区照片一份及百度地图搜索截屏一份。5.**辉微信朋友圈截屏照片五份；6.亲水湾公司法定代表人张建军于2019年8月18日以个人名义出具的《情况说明》一份，于2019年10月18日以亲水湾公司名义出具的《情况说明》一份。上诉人提供上述材料以证明：1.案涉房屋转租期间各时间段房屋内外场景及**辉装修、开业、经营情况；2.亲水湾公司人员天天看到案涉房屋情形，早已知晓案涉房屋已经转租；3.马菲实际居住小区与案涉房屋之间步行距离仅900米。4.案涉房屋内外场景现状。被上诉人**辉质证意见：上述材料均不属于新的证据，不应作为本案定案依据。被上诉人亲水湾公司认可二份《情况说明》系由张建军提供。被上诉人赵静雯、马菲未发表质证意见。本院认证意见：上诉人谢锦珍提供的材料均不符合法律规定的新的证据要求，同时其证明力亦有欠缺，不能依法充分有效证明其主张。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人谢锦珍与被上诉人亲水湾公司双方签订的《租赁合同》系出于真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应属有效。该合同明确约定上诉人必须事先征得被上诉人亲水湾公司谅解并书面同意，否则不能转租系争房屋。上诉人与被上诉人**辉、案外人孙某签订的《租赁合作合同》和《租赁合同补充附件》，约定由上诉人将系争房屋转租给被上诉人**辉、案外人孙某，根据在案证据，被上诉人亲水湾公司从未事先书面同意上述转租行为，故上诉人与被上诉人**辉双方之间的上述合同应为无效，原审法院认定正确，本院予以确认。基于合同无效，原审法院综合考虑上诉人与被上诉人**辉双方的过错，以及该无效合同已实际履行的情况，酌定上诉人应返还被上诉人**辉押金15,000及转租费25,000元，并驳回上诉人与被上诉人**辉其余原审诉请，应属合理，本院予以认可。上诉人未能举证证明其与被上诉人**辉签订转租合同曾取得被上诉人亲水湾公司事先书面同意，且被上诉人亲水湾公司在原审审理程序中对转租行为亦未明确认可，故上诉人要求支持其原审诉请的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，谢锦珍的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,199元，由上诉人谢锦珍负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十二月二十七日书记员  施维莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……