甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初8362号原告：中国建设银行股份有限公司张掖分行。地址：甘州区县府街1号，统一社会信用代码：916207007102575722。负责人：张某，系该分行行长。委托诉讼代理人：唐某1，系该分行个贷中心副总经理。被告：李某，女，1983年10月20日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。公民身份号码：×××。被告：姚某，男，1983年1月1日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。公民身份号码：×××。被告：张掖市新城房地产开发有限责任公司。住所：甘州区张靖公路北关四社三十六号，统一社会信用代码：91620702599536900T。法定代表人：唐某2，系该公司经理。委托诉讼代理人：柴某，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司张掖分行（以下简称建行张掖分行）与被告李某、姚某、张掖市新城房地产开发有限责任公司（以下简称新城房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行张掖分行委托诉讼代理人唐某1、被告李某、被告新城房地产公司委托诉讼代理人柴某均到庭参加诉讼，被告姚某到庭后未经许可中途退庭。本案现缺席已审理终结。原告建行张掖分行向本院提出诉讼请求：1.因被告违约，要求提前解除合同，并要求李某、姚某立即偿还贷款本息351567.55元（该金额算至2019年9月6日），并承担利息及罚息算至法院最终执行日原告系统中的数据为准，且利随本清；2.要求被告李某以其抵押的××区的房产承担抵押责任，原告对抵押物处置款享有优先受偿权，抵押物处置费用由被告承担；3.要求被告张掖市新城房地产开发有限责任公司对上述欠款本息以及该笔贷款承担连带担保责任；4.要求上述被告连带承担本案一切诉讼费用。事实和理由：根据李某申请，原告建行张掖分行于2016年4月18日向其发放了个人住房贷款390000元，到期日期为2036年4月18日，还款方式采取分期等额本息还款法。贷款由被告××区住宅房屋提供抵押担保，对抵押物依照法律规定到张掖市国土资源局办理了不动产登记证明，登记证号为张掖房预甘州区字第030624号。原告与被告签订了相关借款合同，借款、抵押担保法律关系明确，合法有效。合同中约定如借款人出现没有履行到期分期债务等情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还所有到期及未到期债务的本金、利息和相关费用等。贷款发放后，被告不按合同约定按期偿还分期应还贷款数额，逾期天数51天，且累计有6期分期未按时履行还款手续，靠扣开发商保证金还款，形成严重违约。原告多次催收，被告至今不履行应尽的还款责任，根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，为维护原告合法权益，原告遂提起诉讼。被告李某未做书面答辩，在庭审中口头辩称，原告在诉状中陈述的贷款及抵押房产的事实均属实，对原告主张的欠款金额及利息均无异议。因经济拮据未按时履行分期还款义务，愿意与原告协商进行偿还。被告姚某到庭后未经法庭许可中途退庭，亦未做书面答辩。被告新城房地产公司未做书面答辩，在庭审中口头辩称，原告诉称属实。被告李某购买被告公司开发的房屋后，以该房屋进行抵押登记，并由被告公司为其向原告借款提供担保的事实均属实，被告李某应偿还拖欠贷款，被告公司愿意对被告李某抵押登记的房屋进行拍卖或变卖所得价款不足偿还贷款本息的部分承担担保责任。本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，原告建行张掖分行与被告李某、姚某以及被告新城房地产公司三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定李某、姚某向原告借款390000元，用于购买位于张掖市××区房屋一套，借款期限为贰佰肆拾个月（即2016年4月7日至2036年4月6日），贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2605.17元。被告新城房地产公司提供连带责任保证，保证期限为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。该合同还约定如借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。另外，双方在合同中约定被告李某提供其购买的位于张掖市××区房屋一套作为抵押担保。原告作为贷款人、被告李某、姚某作为借款人及抵押人、被告新城房地产公司作为保证人分别在合同上签名盖章。2016年4月18日，原告将借款人李某、姚某所借的贷款390000元转入被告新城房地产公司的银行账户。在分期还款协议履行过程中，借款人李某仅按约定偿还了部分贷款本息，剩余贷款本息共计351567.55元（金额算至2019年9月6日）未偿还。另查明，2016年4月15日，原告作为预告登记权利人，李某作为预告登记义务人，双方在张掖市国土资源局办理了张掖房预甘州区字第030624号预购商品房设定抵押权预告登记。上述事实，有原告建行张掖分行、被告李某、新城房地产公司的当庭陈述、原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、不动产登记证明等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，被告李某、姚某因购买房屋，在原告处办理了个人住房贷款，向原告贷款390000元，双方约定按月等额偿还贷款本息，如借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。本案被告李某、姚某未按约定及时偿还贷款本息。根据合同约定，被告李某、姚某的行为已构成违约，原告有权解除合同，要求被告李某、姚某一次性偿还剩余贷款及产生的利息。对原告诉讼要求提前解除合同的诉讼请求，符合双方的约定和法律规定，本院依法予以支持。对原告诉讼要求被告李某、姚某偿还贷款本息351567.55元（该金额算至2019年9月6日），承担利息及罚息，并利随本清的主张，符合双方的约定，本院依法予以支持。关于原告要求对被告李某的抵押财产予以折价或拍卖、变卖并优先受偿的诉请。因本案所涉的抵押房屋仅办理了预购商品房的抵押权预告登记，并未办理房屋抵押登记手续。预抵押登记并不等同于抵押权登记，预抵押登记是为保全将来发生的不动产物权的请求权而进行的登记，并不导致不动产物权的设立或变动，而是使登记申请人取得一种请求将来物权发生变动的权利。故原告无权就预抵押登记的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于被告新城房地产公司是否承担保证责任的问题。保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案中，被告李某、姚某仅按约定偿还了部分贷款本息，剩余贷款本息未偿还，被告新城房地产公司作为担保人在借款合同上签字，即依法与原告形成了保证合同法律关系。原、被告双方在合同中明确约定保证人对借款人的全部债务承担连带责任保证；对于保证期间，双方约定保证期限为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，但涉案预告抵押登记并非物权登记，本案至今未能办理抵押房产的抵押登记，合同约定的保证期间终止的条件未能成就，被告新城房地产公司的保证责任仍在保证期间内，故被告新城房地产公司主张抵押物优先受偿的抗辩理由不能成立，本院不予采信，被告新城房地产公司应在合同约定保证期间内，对上述贷款本息承担连带保证责任。被告新城房地产公司在承担连带保证责任之后，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，有权向债务人即被告李某、姚某追偿。被告姚某未经许可中途退庭，应视为其对法律赋予其在诉讼过程中享有的相关权利的主动放弃，依法应承担相应的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下:一、解除原告中国建设银行股份有限公司张掖分行与被告李某、姚某、张掖市新城房地产开发有限责任公司于2016年4月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告李某、姚某偿还原告中国建设银行股份有限公司张掖分行借款本息351567.55元（利息算至2019年9月6日），并利随本清，限于本判决书生效之日起三十日内履行完毕；三、被告张掖市新城房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；被告张掖市新城房地产开发有限责任公司承担上述保证责任后，有权向被告李某、姚某追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6574元，减半收取3287元，由被告李某、姚某负担。被告张掖市新城房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告。本院再向原告退还案件受理费3287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 郭璧舟 二〇一九年十二月十七日法官助理 高芙蓉书 记 员 任玉虎