甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初269号原告：赵小龙，男，1969年10月2日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：窦万国，兰州市七里河区西园街道法律服务所法律工作者。被告：王伟，女，1980年5月9日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人:丁浩,甘肃英之剑律师事务所律师。委托诉讼代理人:王晓,甘肃英之剑律师事务所律师。被告:郑君梅,女,1973年5月28日生,汉族,住兰州市七里河区。被告:方祖瑶,女,1994年8月30日生,汉族,住兰州市七里河区。被告:方建忠,男,汉族,现年76岁，住永登县。第三人：张守芬，女，1942年7月8日出生，汉族，兰州**航空机电有限责任公司退休工人，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：崇哲，女，1971年7月25日生，汉族，系张守芬女儿，住兰州市七里河区。原告赵小龙与被告王伟、郑君梅、方祖瑶、方建忠、第三人张守芬确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵小龙及委托诉讼代理人窦万国、被告王伟的委托诉讼代理人丁浩、王晓，第三人张守芬的委托诉讼代理人崇哲均到庭参加诉讼，被告郑君梅、方祖瑶、方建忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。赵小龙向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认方立朝与第三人张守芬签订的《兰州市存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月，原告与方立朝经过协商，方立朝自愿将座落于兰州市七里河区出售给原告，约定房价为10万元。同年7月15日，原告按约履行了全部房款，方立朝也按约向原告及时交付了房屋，原告使用至今。当时该房屋所有权证未办理下来，方立朝承诺待房屋所有权证办理下来立即给原告办理过户手续。正因此，该房屋过户手续一直处于等待中。后经原告了解，房屋所有权近年早已办理下来，原告多次要求方立朝履行约定及协助原告办理房屋过户手续，但方立朝总是以种种借口和理由推脱未予办理，至2017年3月28日突然病故。2017年7月31日，原告方在房管部门经查询，该房屋方立朝于2016年6月13日公证委托与被告王伟于2017年5月23日出售与第三人张守芬。因此原告认为，方立朝存在欺诈与恶意违约行为，且存在第三人明知方立朝已将房屋出售与原告方，但仍与方立朝签订房屋买卖合同，属法律规定的恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的无效行为。被告王伟代理行为违反了相关法律规定，侵害了原告合法权益。故原告诉讼法院，望判如所请。王伟辩称，一、答辩人主体不适格。答辩人王伟并非《兰州市存量房买卖合同》的合同一方当事人，且被答辩人的诉讼请求、本案纠纷所涉及实体权利义务及裁判结果均与答辩人也无关联，同时本案经兰州市七里河区人民法院2017年10月16日审理时对答辩人制作了调查笔录，答辩人充其量仅为证人，不是本案适格被告，请求驳回被答辩人起诉。二、答辩人王伟代理行为经方立朝、郑君梅授权委托、认可，合法有效，且经过公证处公证,同时《公证书》程序合法，内容合法，答辩人不存在违法代理、超越代理权限、更不存在损害被答辩人利益的事实。答辩人完全是按照委托人方立朝、郑君梅的委托处理的事项，无任何过错，同时答辩人与方立朝之间是委托关系，委托代理产生的法律后果均由被代理人方立朝承担，委托关系如何侵害了被答辩人权益三、被答辩人诉请主张确认方立朝与张守芬《兰州市存量房买卖合同》无效无事实法律依据。现实中一房数卖是很普遍现象，目前并无法律规定“一房数卖"情形中后签订的房屋买卖合同无效。相反，现行法律已明确承认了“一房二卖"情形下合同有效，以保护善意第三人权利，并赋予权利人追究出卖人违约责任权利(详见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第8条规定)，被答辩人完全可以依据该条文主张违约责任。同时被答辩人也没有提交任何证据证明存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的证据，应承担举证不能的法律责任。四、被答辩人提交的证据不足以证实其与方立朝之间存在房屋买卖合同关系，即便存在房屋买卖，但是没办理过户手续，房屋的所有权并未发生变更，方立朝仍然是物权所有人，其有权利处分涉案房屋。五、答辩人认为被答辩人滥用司法权利，恶意追加当事人，就本案同一诉讼请求、同一事实反复进行诉讼(已经过兰州市七里河区人民法院一审、兰州中级人民法院二审，七里河法院重审三次开庭审理，撤诉后又重新起诉)，纯粹浪费司法资源，恶意增加当事人诉累。综上所述，答辩人被告主体不适格，同时本案被答辩人诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的起诉郑君梅、方祖瑶、方建忠未作答辩。第三人张守芬述称，因案外人李成勇（女婿）欠我借款，李成勇将涉案房产抵顶借款，不动产以办理产权登记为生效条件，现该套房屋产权已转移登记到我名下，我对房屋已拥有所有权，期间，我并不知情房产曾出卖过他人的事实，按照“谁主张、谁举证”原则，赵小龙主张我与方立朝恶意串通，缺乏证据，故请求依法驳回赵小龙诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：方立朝系方建忠之子、郑君梅之夫、方祖瑶之父。1999年左右，方立朝曾与配偶郑君梅贷款购得座落于兰州市七里河区住房一套。2002年8月19日兰州市不动产登记事务中心颁发兰房（七私）字第××号房屋所有权证。2005年7月15日，方立朝将该套房屋以10万元出售给赵小龙，双方未签订房屋买卖合同，仅有方立朝向赵小龙出具收条一份，内容“今收到赵小龙人民币壹拾万元正（用于购买金港城金宝花园9＃2单元402室）59.83平米。”自此之后，赵小龙占有、使用房屋至今。期间，方立朝未给赵小龙办理房屋产权过户手续。2012年12月17日，方立朝将该套房屋抵押给李成勇，并办理抵押登记〔兰他项证（七里河区）字第127891号〕，设定抵押债权25万元。2016年6月13日，方立朝向案外人王伟授权，委托王伟代为出售兰州市七里河区金港城金宝花园9#2单元402室房屋一套，代为买受人签订《房屋买卖合同》，并在相关文件及表格上签字；办理房产转移登记的所有相关手续；代为收取售房款；办理出售房屋的其他一切事宜等，委托期限一年（自2016年6月13日起至2017年6月12日止）。同日，方立朝申请兰州市公证处对该委托书办理公证，兰州市公证处向方立朝和郑君梅制作了询问笔录，履行相关程序后，出具（2016）兰公内字第2844号公证书一份。2017年3月28日，方立朝突发疾病去世。2017年5月16日，李成勇向兰州市不动产登记事务中心提出抵押注销申请。2017年5月23日，王伟作为方立朝的委托代理人，与李成勇岳母张守芬签订《兰州市存量房买卖合同》，合同约定：甲方（方立朝）将座落于兰州市七里河区金港城金宝花园9＃2单元402室房屋一套以15万元出售给乙方（张守芬）。同时，双方向兰州市不动产登记事务中心出具《交易资金免监管声明》，内容大致为：因双方的交易行为未通过房地产经纪公司代理，且双方协商自行交易结清房款，故决定不办理存量房交易资金监管业务，由此引起的一切经济纠纷，由双方自行承担。同日，张守芬缴纳相关房屋买卖交易契税后，双方办理了产权转移登记手续。2017年5月27日，兰州市不动产登记事务中心给张守芬颁发甘（2017）兰州市不动产权第××号房屋产权证。后张守芬请求腾房无果，酿成纠纷。另查明，原告仅向本院提交了收条，并未提交是否支付房屋对价及房款来源的证据。被告王伟实施代理行为时，联系过方立朝及配偶郑君梅，但均未联系到，并不知晓方立朝已经死亡的事实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，2005年，方立朝将座落于兰州市七里河区金港城金宝花园9＃2单元402室房屋一套以10万元出售给赵小龙，仅凭原告提交的收条，不足以证明双方的房屋买卖关系成立，且方立朝已经死亡，其继承人均不到庭，该事实无法查清。双方买卖行为效力待定。2016年6月13日，方立朝给被告王伟出具授权委托书后，向兰州市公证处申请公证，兰州市公证处在向方立朝的配偶郑君梅征询了意见，履行了相关程序，公证书具有证明效力，因此，授权委托书虽系方立朝单方出具，但可以确定郑君梅对方立朝委托王伟出售兰州市七里河区金港城金宝花园9＃2单元402室房屋一套一事是知晓的。授权委托书载明王伟有权代为签订《房屋买卖合同》等其他一切买卖事宜，委托期限自2016年6月13日至2017年6月12日。因此，王伟作为方立朝的委托代理人，尽管在与张守芬签订《兰州市存量房买卖合同》时方立朝已经病故，但应不影响王伟实施代理行为的效力。根据《民法总则》第一百七十四条的规定：“被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；（二）被代理人的继承人予以承认；……”被告王伟实施的代理行为符合上述第一项法律规定的情形之一，并未超越代理权限。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）声势法律、行政法规的强制性规定。”本案查明，王伟作为方立朝委托代理人与张守芬签订《兰州市存量房买卖合同》后，已办理产权转移登记相关手续，兰州市不动产登记事务中心已给张守芬颁发甘（2017）兰州市不动产权第××号房屋产权证。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，庭审中，赵小龙并未提供双方签订《兰州市存量房买卖合同》中存在上述法律规定的无效情形的证据，应当承担举证不利的后果。综上所述，赵小龙提出要求确认方立朝与张守芬签订《兰州市存量房买卖合同》无效，因缺乏相应的证据证实，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回赵小龙的诉讼请求。案件受理费50元，由原告赵小龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 解 莉人民陪审员 白 婧人民陪审员 王玉芳二〇一九年十二月二十七日书 记 员 李春庆