安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2946号 上诉人（原审原告）：王馨梅，女，1989年8月13日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：王鑫宇，安徽烁光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周长青，男，1965年12月3日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 被上诉人（原审被告）：孟文，女，1980年4月20日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：郑权长，安徽汇龙律师事务所律师。 上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：郝朝晴，安徽汇龙律师事务所律师。 原审第三人：安徽安粮新城置业有限公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇龙凤大道北侧行政大道东侧，统一社会信用代码91341322691075369A。 法定代表人：蒋庆兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章天宇，安徽天禾律师事务所律师。 原审第三人：陈二义，男，1963年2月8日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原审第三人：唐淑兰，女，1962年3月7日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 上诉人王馨梅因与被上诉人周长青、孟文、原审第三人安徽安粮新城置业有限公司（以下简称安粮公司）、陈二义、唐淑兰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初3934号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案没有新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王馨梅上诉请求：撤销原判，改判支持王馨梅的一审诉讼请求，并由周长青、孟文承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一审认为王馨梅没有在法定的期限内行使优先购买权与事实不符。首先，在该次周长青、孟文与陈二义、唐淑兰房屋买卖交易时，周长青、孟文作为出卖人，并没有按照法律规定主动告知王馨梅房屋买卖的事实、条件等，没有告知王馨梅可以行使优先购买权。王馨梅在通过其他渠道得知周长青、孟文与陈二义、唐淑兰通过房屋中介买卖房屋的情况后，立即向中介进行核实，在核实情况确实后，也立即向周长青、孟文主张优先购买权。同时，也和陈二义、唐淑兰一方进行沟通，告知王馨梅要求行使优先购买的事实。周长青、孟文在开庭时尚否认房屋出售的事实，所以不可能主动告知王馨梅行使优先购买权。王馨梅告知房屋中介另行考虑房屋，是不想通过中介购买房屋，而是直接向周长青、孟文购买，显然不能代表是故意放弃优先购买权。王馨梅行使优先购买权的期限并未超过法定期限。其次，王馨梅与周长青、孟文在一年前就进行房屋直接交易，后交易未达成。该事实和本案不具有关联性，王馨梅的优先购买权是因本次周长青、孟文与陈二义、唐淑兰221万元达成房屋买卖意向这一法律事实而产生，故本次优先购买权和上次直接交易无关。 周长青、孟文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。周长青、孟文只是房产管理人，租房协议不能是王馨梅享有优先购买权。即使王馨梅享有优先购买权，周长青、孟文已经尽到告知义务，代为出售案涉房屋时，一审提交的微信记录可以证明双方对案涉房屋的房款进行了协调，王馨梅放弃购买，放弃了优先购买权。 安粮公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确。安粮公司与王馨梅之间不存在房屋买卖关系或房屋租赁关系，王馨梅要求安粮公司协助配合办理房屋转移登记手续缺乏合同相对性。王馨梅是否具有优先购买权应在合理期限内行使并举证证明，一审认定王馨梅放弃了优先购买权正确。 陈二义、唐淑兰未陈述意见。 王馨梅向一审法院起诉请求：1、确认王馨梅同等条件的优先购买权，判令周长青、孟文与王馨梅签订房屋买卖协议（以同等条件）；2、由安粮公司协助办理转移登记手续；3、周长青、孟文承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年9月5日，孟文（出租方）与王馨梅（承租方）签订租房协议，约定孟文将安粮小区41栋109室租给王馨梅使用；租赁年限为1年，租期从2018年9月5日至2019年9月5日；租金为65000元。出租房屋的物业费、水电费等由王馨梅缴纳等。租赁协议签订前，双方已经存在房屋租赁关系。此后王馨梅按照约定使用房屋，并缴纳了涉案房屋的物业费、水电费等相关费用。租赁期间，王馨梅与周长青、孟文曾就涉案房屋以170万元的价格达成房屋买卖意向，后双方因购房款的给付方式等问题未能协商一致，致使交易未能完成。后王馨梅从中介公司了解得知，涉案商铺欲以221万元价格出售给陈二义、唐淑兰。2019年5月13日，王馨梅与家橙房屋中介公司员工杨蒙蒙微信聊天记录显示，杨蒙蒙陈述涉案房屋以全款221万元售价出售，王馨梅明确表示“那就买别的吧”，并委托中介公司寻求其他房产。王馨梅因向周长青、孟文主张优先购买权未果，故提起诉讼。一审另查明，周长青与孟文系夫妻关系。涉案房产目前登记所有权人为安粮公司，水电户主名为周长青。周长青与安粮公司之间存在房屋包销合同关系。 一审法院认为，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人优先购买的权利。本案立案时为房屋买卖合同纠纷。经审理，王馨梅与孟文之间是房屋租赁合同关系，双方的基础法律关系为租赁关系，王馨梅基于租赁关系而主张承租人优先购买权，双方并非房屋买卖关系，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。王馨梅主张确认其同等条件的优先购买权，判令周长青、孟文与其签订房屋买卖协议的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，王馨梅与孟文签订的《租房协议》，系双方当事人真实的意思表示，合法有效。根据上述法律规定，王馨梅作为诉争房产的承租人，在同等条件下享有优先于他人购买的权利，并应在合理期限内行使该权利。对于周长青、孟文是否在合理期限内履行通知王馨梅房屋出售义务的问题。涉案房屋租赁期间，王馨梅与周长青、孟文曾就涉案房屋以170万元的价格达成房屋买卖意向，后双方因购房款的给付方式等问题未能协商一致，致使几次交易未能完成；王馨梅应该明知该房屋有出售意向，且在2019年5月份，王馨梅也通过家橙中介公司得知周长青、孟文有出售该房产意向，但在得知陈二义、唐淑兰以全款221万元购买诉争房产时，亦明确表示另购房产；王馨梅目前一直承租并实际使用诉争房产，也知道周长青、孟文与购房意向人到诉争房产处看房，对该房产处于出售的情况应当知晓，且王馨梅在此期间亦通过中介公司等渠道核实了相关情况，可以认定周长青、孟文已履行了诉争房产出售的通知义务，王馨梅在合理期限内并未提出优先购买权，其已丧失优先购买权。故王馨梅的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。王馨梅主张由安粮公司协助办理转移登记手续的诉讼请求。既然王馨梅已丧失优先购买权，其对涉案房产并无优先购买的权利，就涉案房产不能成立房屋买卖关系，其要求安粮公司协助办理房产转移登记手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回王馨梅的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由王馨梅负担。 本院二审期间，王馨梅围绕上诉请求依法提交了通话录音光盘一张、告知书一份，以证明孟文为案涉房屋的实际所有权人，没有以书面形式或其他形式告知王馨梅享有优先购买权；在王馨梅知道案涉房屋被出售后，王馨梅与周长青、孟文、尚颖，王馨梅的丈夫与陈二义的家人通话进行沟通、调解，要求行使优先购买权未能实现。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周长青、孟文质证认为，录音光盘来源不合法，证明目的不成立；陈二义家人及尚颖属于证人证言，证人应出庭接受质询，否则不能作为证据采信；与周长青、孟文的通话不能证明未尽告知义务；孟文已经举证中介公司与王馨梅的微信聊天记录，能够证明王馨梅已经放弃了优先购买权。安粮公司质证认为，通话录音不能证明王馨梅已经明确主张行使优先购买权，王馨梅在2017年就知道案涉房屋对外出售的事实；孟文在案涉房屋租赁期限届满告知王馨梅搬离案涉房屋，与孟文是否告知王馨梅行使优先购买权无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王馨梅提供的通话录音从通话内容看均形成于周长青、孟文与陈二义、唐淑兰签订房屋买卖合同之后，不能证明王馨梅在知道周长青、孟文出售案涉房屋后、安粮公司与陈二义、唐淑兰签订案涉房地产的《商品房买卖合同（预售）》前，及时向周长青、孟文主张行使优先购买权；孟文在案涉房屋的租赁合同期限届满前，向王馨梅发出房屋到期搬离告知，与王馨梅主张行使优先购买权无关，本院对王馨梅二审举证证据不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：2018年7月份，王馨梅与孟文、周长青曾就案涉房屋达成以170万元价格交易的意向，双方因付款问题未能形成协议。 本院认为，综合本案当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：周长青、孟文是否告知王馨梅可以行使优先购买权，王馨梅主张优先购买权及请求安粮公司协助办理转移登记手续应否支持。 2012年11月，周长青与安粮公司签订协议书，取得案涉房地产的处分权。周长青与孟文系夫妻关系，孟文与王馨梅签订的《租房协议》真实、合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，一审认定王馨梅享有案涉房屋的优先购买权，具有事实及法律依据，应予确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”2018年7月份，王馨梅已经知道周长青、孟文有出售案涉房屋的意向，双方因付款问题未达成一致意见后，周长青、孟文通过中介机构出售案涉房屋。中介机构向社会公开发布案涉房屋出售的房源信息，且王馨梅通过中介机构知道案涉房屋销售价格为221万元，却向中介机构人员明确表示不再购买案涉房屋，同时，王馨梅一审中未针对其知道案涉房屋售价221万元后，安粮公司与陈二义、唐淑兰签订案涉房地产的《商品房买卖合同（预售）》前，十五日内直接向周长青、孟文主张优先购买权举证；亦未针对陈二义、唐淑兰以一次性付款的方式购买案涉房屋，并与安粮公司签订了案涉房地产的《商品房买卖合同（预售）》，陈二义、唐淑兰并非善意购买举证。故王馨梅在周长青、孟文处分案涉房地产后主张优先购买权，一审不予支持正确。二审中，王馨梅提供的证据不能充分地证明曾在合理的期限内向周长青、孟文主张了优先购买权及陈二义、唐淑兰并非善意购买，上诉请求支持王馨梅主张的优先购买权，本院二审不予支持。因王馨梅并未就案涉房屋与周长青、孟文或者安粮公司达成买卖协议，王馨梅主张安粮公司协助变更转移登记手续，缺乏事实及法律依据，一审不予支持正确。 综上所述，王馨梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王馨梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 赵 路 审判员 魏鸿超 二〇一九年十二月二十四日 法官助理马文 书记员陈明明 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。