江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2199号上诉人（原审被告、反诉原告）：王路程，男，1991年5月13日生，汉族，住江西省安福县。委托诉讼代理人：龙玉霏，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊小雷，男，1991年6月18日生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。委托诉讼代理人：高正华，永丰县恩江法律服务所法律工作者。原审第三人：吉安市吉州区泽林中介所，住所地吉安市吉州区韶山东路19号。经营者：林文治，男，1962年8月26日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人王路程因与被上诉人樊小雷、原审第三人吉安市吉州区泽林中介所（以下除判决主文外均简称泽林中介所）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2329号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王路程上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法予以改判，确认双方已解除合同并判决被上诉人承担逾期违约责任向上诉人支付违约金21.6万元；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。2019年8月16日，上诉人王路程向本院申请变更上诉请求为：一、依法撤销一审判决，对本案予以改判；二、判令被上诉人构成违约，并承担逾期违约责任向上诉人支付违约金21.6万元；三、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误：1.双方合同中已约定过户时间，一审法院曲解事实。本案双方当事人签订《房屋买卖合同》时，在合同中用手写的方式增加补充条款约定过户时间，合同第14.2条约定：卖方还完银行按揭拿到产权证后，两天内卖方配合买方办完产权过户手续。一审法院本末倒置，合同约定了递件过户时间这一重要节点，樊小雷违反合同约定严重逾期，一审法院却认为樊小雷逾期是情理之中；2.一审法院认为公积金贷款设置为过户前置条件，擅自增设行为前置条件，导致判决错误。合同补充条款14.1条约定：签合同时买方一次性付给卖方首付款伍拾捌万元，卖方当天还银行按揭，余额伍拾万元银行公积金贷款，如果公积金贷款申请不到伍拾万元，不足部分付现金（十天之内付清余款）。一审法院擅自将公积金贷款设置为过户前置条件，认为只要公积金没有批准即使逾期也是情理中的事。该推定显失公平。买卖双方在合同明确约定过户期限为2019年3月13日，且对樊小雷逾期行为，王路程多次给予延期，樊小雷逾期是因为忘了走公积金流程、文件没有递交，怠于履行自己的义务，是人为逾期，不是不可抗力。樊小雷应对其违约行为承担法律责任。即使审批单位流程慢，也是樊小雷的责任，王路程是守约方，不应当承担樊小雷逾期的后果3.本案的付款方式有公积金贷款与现金支付两种。本案付款方式并不是只约定了公积金，在公积金无法申请到的情况下，双方还约定了现金支付，樊小雷在王路程赎楼后两天内未递件过户或未满足递件过户的情形，即构成违约。樊小雷通过积极履行申请公积金贷款义务或未满足公积金条件可以现金支付的方式，即可避免违约，但经过王路程的多次催告，樊小雷仍旧拖延，王路程要求过户，还遭到樊小雷的拒绝。王路程要求樊小雷现金支付也被拒绝，王路程提出要走法律程序解决，还受到威胁。2019年4月28日，王路程依据《房屋买卖合同》第十条发函解除《房屋买卖合同》，樊小雷在收到律师函时表示可以现金付清尾款。上诉事实说明，樊小雷有履约能力，却怠于履行过户、付款义务。二、一审法院认定樊小雷存在过错，却酌定支付王路程损失5000元，金额明显过低，构成违约，不足弥补王路程的损失。《房屋买卖合同》第10条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之一支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十天，卖方可解除合同，并有权要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十天，买方可解除合同，并有权要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任”。被上诉人逾期天数110天，即使继续履行合同，也应按日千分之一计算，截止到一审法院判决之日樊小雷应支付违约金118800元。王路程着急卖房是因为周转资金，因樊小雷逾期，王路程需向第三方借款以解资金周转困难，王路程支付的借款利息以及王路程为应诉支付的律师费、差旅费以及配合办理过户多次往返深圳的差旅费，累计成本十万多元。一审法院认为应继续履行合同且樊小雷存在过错，则应按照《房屋买卖合同》第十条日千分之一的标准判决继续履行合同的违约金即118800元。被上诉人樊小雷答辩称：一、王路程在一审提交的反诉状中未主张合同解除，只提及违约金和诉讼费，本案亦不存在解除合同，樊小雷起诉主张确认合同有效并要求继续履行；二、经过一审，事实清楚，樊小雷已支付58万，余下50万通过公积金贷款解决，如果樊小雷在银行没贷到50万，则余下金额通过现金支付，这点已经经过一审法院确认。樊小雷是武警现役警官，武警部队只有经过武警部队公积金资格批准表，才能经过银行审批环节，王路程主张几天之内过户，这个时间无法获得贷款。原审第三人泽林中介所答辩称：买房的过程是需要在过完户之前办理按揭。被上诉人樊小雷向一审法院起诉请求：1、依法确定原、被告双方于2019年3月11日签订的《房屋买卖合同》有效并继续履行；2、判令被告承担转让成交价的20%作为违约金支付给原告，暂计6万元；3、判令案涉房屋（吉安市吉州区吉庆路达观天下2号13栋2-1103房）归原告所有，判令被告协助原告办理案涉房屋过户手续；4、诉讼费用及其他所有费用由被告承担。上诉人王路程向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告樊小雷向反诉原告支付违约金21.6万元；2、诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：吉安市吉州区吉庆路2号达观天下一期13栋2-1103号房系被告王路程单独所有。2019年3月11日，原告樊小雷（买方）、被告王路程（卖方）在吉安市吉州区泽林中介所的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定，买卖双方通过经纪方出售及购买位于吉安市吉州区吉庆路达观天下2号13栋2-1103室，建筑面积为161.31平方米，证件号码为0036759，房地产性质为住宅。该物业之转让成交价为108万元，以上转让价不含税费。约定付款方式为按揭贷款，首付58万元，按揭50万元。如卖方所出售该物业出于按揭状态中，则卖方须在三个工作日内赎出房产证及他项权证。赎出房产证及他项权证后两个工作日内须将房产证原件及他项权证原件交予给经纪方并配合办理产权过户等相关手续。买卖双方自行约定，买卖双方所需付税费：1、营业税；2、个人所得税；3、契税；4、印花税；5、土地增值税；6、抵押登记费；7、房地产交易费；8、工本费；9、委托公证费；10、查档费，买方自愿支付上述款项。卖方须在银行打了尾款两天内负责将该物业交予给买方使用。在此之前，卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括水电、煤气、管理费、电话费、有线电视费、土地使用费等），该物业在签订合同之时已开通之设施随物业转予买方，相关转予费由买方出，未开通的设施由买方自己开通之设施随物业转予买方，相关转予费由买方出，未开通的设施由买方自己开通。卖方须保证对上述物业享有完整所有权，能完全支配及处理。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任，或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十四条补充条款，1、签合同时买方一次性付给卖方首付款58万元，卖方当天还银行按揭款，余款50万元，银行公积金贷款，如果公积金贷款申请不到50万元，不足部分付现金（十天之内付清余款）；2、还完银行按揭款拿到产权证后，两天内卖方配合买方办完产权过户手续。签订合同当日，原告向被告支付了58万元首付款，被告向原告出具一张收条，载明：“今收到樊小雷购买王路程坐落于吉安市吉州区吉庆路达观天下13栋2-1103室，房屋首付款为58万元，该款项已通过工商银行转入本人提供的银行账号。”被告收到原告首付款的当日去银行办理了案涉房屋的赎楼手续，被告将案涉房屋的不动产权证放置第三人处。2019年3月12日，原告向所在单位申请军人住房公积金贷款。2019年4月4日，原、被告双方约定于2019年4月8日去办理案涉房屋的不动产权证，被告应约乘坐4月7日深圳至吉安的火车，当火车行至赣州时，被告知因原告公积金贷款尚在审批中，暂时无法办理过户手续，为此被告于当日返回深圳。2019年4月15日，原告以微信的方式告知被告，预计其公积金贷款于2019年5月5日获批，希望被告于2019年5月6日左右回吉安办理过户手续，被告担心原告再次爽约，未与原告确定具体过户时间。2019年4月28日，被告委托律师向原告邮寄律师函，要求解除双方签订的房屋买卖合同并支付违约金。2019年5月5日，中国人民武装警察部队后勤部批准原告的公积金贷款资格，内容为经审核，批准樊小雷向中国农业银行分支机构申请军人住房公积金贷款，贷款金额为50万元，贷款期限为20年。因被告认为合同已解除，原、被告双方未办理买卖后续事宜。一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同第3.3条约定，剩余房款50万元的付款方式为按揭贷款，同时根据合同第14条补充条款第一项约定，余款50万元银行公积金贷款，如果公积金贷款申请不到50万元，不足部分付现金（十天之内付清余款），根据该两条前后文的理解，可以理解为原告50万元尾款的支付方式为公积金贷款，在公积金贷款批准数额不足50万元的情况下，不足房款在十日内付清，并不能得出被告辩称的所有尾款50万元在签订合同并过户后的十日内付清的结论，显然双方对此条款存在理解错误。而原告公积金贷款于2019年5月5日获审批，此时满足过户并贷款的条件，原告亦在其公积金贷款获批后通过微信的方式告知被告可以前来办理过户手续，原告也向本院表示其愿意一次性支付剩余尾款，为此，合同有继续履行的条件。虽然合同约定在签订合同后两日内办理过户手续，但原告在其公积金贷款未审批的情况下，即便办理了案涉房屋的过户手续，其公积金贷款也无法办理，为此，原告的该行为虽然存在过错，但也在情理之中。原告要求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同的诉请，应予支持，原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。被告反诉要求原告解除合同并支付违约金的诉请，不予支持。考虑到之前原告因贷款未审批而错误的要求被告前来吉安办理过户手续，导致被告存在一定的经济损失，一审法院酌定原告赔偿被告5000元的经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告樊小雷与被告王路程继续履行双方于2019年3月11日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告樊小雷其他诉讼请求；三、原告樊小雷赔偿被告王路程经济损失5000元，限判决生效后7日内付清；四、驳回被告（反诉原告）王路程其他反诉请求。案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告樊小雷负担。反诉费2270元，由反诉原告王路程负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人樊小雷向本院提交一份中国人民武装警察部队吉安支队保障处于2019年6月21日出具的《关于证明公积金贷款业务的函》，拟证明武警部队人员只有获得《武警部队军人住房公积金贷款资格批准书》后才能进入银行审批环节。上诉人王路程质证后认为，该函由樊小雷单位出具，即使出具批准书，樊小雷还需要进行贷款，部队不是放款单位，樊小雷不具备过户的条件，没有办理按揭条件，没有拿到银行同意贷款合同书，与本案没有关联性。原审第三人泽林中介所对该证据无异议。本院认为，被上诉人樊小雷提交的证据加盖了中国人民武装警察部队吉安支队保障处的公章，本院对其真实性予以采信。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人王路程主张被上诉人樊小雷构成违约，并承担违约责任，是否有事实和法律依据。上诉人王路程在2019年7月提交的上诉状中载明其上诉请求为确认其与樊小雷已解除合同，并要求樊小雷承担违约责任。2019年8月，王路程又向本院提交变更上诉请求的申请，将该项上诉请求变更为要求樊小雷承担违约责任。本院认为，王路程撤回确认解除合同的上诉请求，属于处分其诉讼权利的行为；再者，法院的审理范围应围绕当事人诉讼请求，王路程在一审时的反诉请求为“1、判令反诉被告樊小雷向反诉原告支付违约金21.6万元；2、诉讼费用由反诉被告承担。”未主张确认合同解除，若王路程上诉时主张确认合同解除，则超过其一审反诉请求，不属于本院二审的审理范围。上诉人王路程上诉称，其与樊小雷签订的《房屋买卖合同》中已明确约定王路程赎楼后，两天内王路程配合樊小雷办理产权过户手续，樊小雷在王路程赎楼后两天内未递件过户或不满足过户条件，逾期办理过户手续就构成违约；合同中约定了公积金贷款和现金支付两种方式，樊小雷在未满足公积金贷款的情形下，应当以现金支付的方式来避免违约，原审法院将公积金贷款方式作为前置条件，属事实认定错误。本院认为，首先，王路程和樊小雷签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。该合同第3.3条约定付款方式载明有按揭贷款和一次性付款，双方在两种付款方式前面的方框内勾选了按揭贷款，并备注：首付58万元，按揭50万元。该合同第14条补充条款第一项约定，签合同时买方一次性付给卖方首付款58万元，卖方当天还银行按揭款，余款50万元银行公积金贷款，如果公积金贷款申请不到50万元，不足部分付现金（十天之内付清余款）。原审法院通过体系解释的方法，认定涉案合同约定樊小雷50万元尾款的支付方式为公积金贷款，在公积金贷款批准数额不足50万元的情况下，不足房款在十日内付清，该认定并无不当。其次，该合同的第3.4条、3.5条和3.6条载明了办理按揭手续的相关程序以及按揭手续与产权过户手续之间的衔接关系，但是条款中未填写具体的时间，双方在合同第14条补充条款中分别约定了无法公积金贷款的后果和办理过户手续的时间，但没有约定樊小雷应将公积金贷款手续办理完毕的时间节点以及公积金贷款手续和过户手续之间的衔接关系，王路程上诉认为其赎楼后两天内配合樊小雷过户，而樊小雷在这两天内未递件过户或不满足过户条件即构成违约，缺乏合同依据。王路程的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。上诉人王路程上诉还称，原审法院认定樊小雷存在过错，酌定支付王路程损失5000元，金额过低，构成违约，不足弥补王路程的损失，应按照《房屋买卖合同》第十条日千分之一的标准确定违约金。本院认为，首先，合同第十条是双方未按合同约定期限履行义务时的违约条款，适用的前提是一方存在违约事由。本案中，合同中没有明确约定樊小雷应将公积金贷款手续办理完毕的时间节点，王路程主张樊小雷在其赎楼后两天内未递件过户或不满足过户条件即构成违约，缺乏合同依据，其主张樊小雷应依据合同第十条标准承担违约责任，亦缺乏合同依据，故原审法院驳回了王路程要求樊小雷支付违约金的诉请，处理并无不当。其次，法院的审理范围应围绕当事人诉讼请求，王路程在一审时的反诉请求为“1、判令反诉被告樊小雷向反诉原告支付违约金21.6万元；2、诉讼费用由反诉被告承担。”未主张经济损失，原审法院以樊小雷办理公积金贷款过程中存在过错，导致王路程存在一定经济损失为由，酌定樊小雷赔偿王路程经济损失5000元，属于超过王路程的反诉请求范围而作出的裁判，缺乏法律依据，处理欠妥；最后，二审诉讼过程中，樊小雷向本院提出其自愿向王路程支付10000元经济补偿，以弥补在客观上给王路程造成的不便，属于樊小雷对自身诉讼权利的处分。综上，王路程的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律部分错误，处理欠妥，应予纠正，但二审过程中，樊小雷自愿弥补王路程部分损失，属于处分自身诉讼权利，本院予以尊重。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2329号民事判决第一、二项；二、撤销吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2329号民事判决第四项；三、变更吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2329号民事判决第三项为：被上诉人樊小雷自愿补偿上诉人王路程经济损失10000元，此款限判决生效后7日内付清；四、驳回上诉人王路程的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元减半收取650元，反诉费2270元，由上诉人王路程负担2270元，被上诉人樊小雷负担650元；二审案件受理费4540元，由上诉人王路程负担，上诉人王路程已预缴上诉费16464元，多预缴的上诉费11924元退回上诉人王路程。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一九年十二月十九日书记员  罗 莎