广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初1738号原告（反诉被告，统称原告）：麦创新，男，1957年9月29日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：张纯杰，广东广健律师事务所律师。被告（反诉原告，统称被告）：朱桂松，男，1975年6月10日出生,汉族,住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：唐伟成，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王正文，广东名道律师事务所律师。本院受理原告麦创新诉被告朱桂松房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年1月14日提起诉讼，本院于同日立案受理。被告提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案原由审判员吴振滨适用简易程序于2019年4月24日公开开庭审理，后因案件复杂转为适用普通程序于2019年11月21日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人张纯杰，被告委托诉讼代理人唐伟成到庭参加庭审，本案现已审理终结。诉讼中原、被告自行协商和解事宜，本院根据原告被告申请调查取证，和解期间及调查取证期间不计入审限。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的房屋租金共计753200元，并支付逾期付款利息（以753200元为基数，从起诉之日起按人民银行同期同类贷款利率计付至支付完毕日止）；2.被告承担本案全部诉讼费用。原告于诉讼中增加诉讼请求要求被告支付2018年3月至2018年7月的水电费18200元。事实与理由：原、被告于2017年2月25日签订《租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于东莞市××横××路××创业大厦××楼、××楼两层整层所有房间，从事经营沐足项目，合同期限5年（2017年2月25日—2022年5月25日），前三年租金标准为52000元/月，2017年5月1日开始起租。合同签订后，被告按约支付了一定押金，甲方投入资金进行装修等。被告承租经营后，除缴纳了2017年5月租金外，后面租金总是以种种不当理由予以拖欠，2018年7月，被告承租项目被当地派出所提出整改后，被告就开始予以回避不见面，对于拖欠的房租、水、电费置之不理。截止2018年7月底，被告拖欠的租金为753200元，电费38700元、水费21500元、热水费19000元。2018年8月原告多次联系被告，被告均不接电话，原告的物业直到2019年4月租赁给他人。原告认为诚实信用是民事经济活动基本的准则，被告无理拖欠巨额租金的行为，是没有任何道理的；并对原告多次联系解决租金事宜，置之不理，损害了原告的合法权益。现原告对于拖欠的水电费，先不予主张，但租金被告应支付。为此，现依法具状法院，望执法支持所请。被告答辩称：一、因为案涉租赁物没有相应的规划许可证和产权证明，双方签订的租赁合同无效。二、根据租赁合同规定，原告负有办理营业执照等相关证照的义务，但其一直未按约定取得，导致被告承租后被相关部门多次查处，因此，在证照办理之前租赁物不符合约定的使用标准，相关占有使用费不应当计算，原告提出的水电费没有依据，应当予以驳回。被告提出反诉诉讼请求：1.原告退回被告租赁合同保证金104000元,并从2018年8月1日起按年利率6%支付利息,暂计至反诉之日的利息为3692元;2.原告赔偿被告租赁物内所购设备用品款项324135元(按购置价80%折旧);3.原告赔偿被告停业损失200000元；4.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：原告提供的租赁物没有办理房屋产权登记,租赁场所未办理消防许可或备案,双方签订的合同无效。合同约定的履约保证金应当退还给被告,但原告在双方协商解除租赁合同后拒不退回,还应当承担违约责任。被告租赁房屋后,为经营沐足,新置办并安装了空调、家具、冰箱等,在双方解除合同时,原告拒不让被告搬离,而是当做自有资产租给其他租户,原告应当原价赔偿。被告在经营期间,因原告未履行合同办理相关证件及许可的约定,导致经常被公安、消防、工商调查并作出整顿停业处理,此期间给被告造成巨大的经济损失,原告应当赔偿。被告认为案涉合同于2018年7月3号解除。原告对反诉答辩称：原告同意本案的租赁合同属于无效合同，但被告从2017年2月25日至2018年7月31日实际占有使用并经营原告的案涉四、五层房屋，被告应当按约定支付2017年6月至2018年7月31日期间的房屋使用费。原告确认收取保证金104000元，该保证金可以在原告诉请的款项中抵扣。二、本案实际是被告占有使用原告的租赁物，合同中有约定原告代为办理相关证照，但合同约定并未以办到证照后再缴纳相关租金，因为被告实际在签订租赁合同后进行装修并展开实际的经营，因此，被告反诉陈述的未办到证照无需缴纳租金或房屋使用费不成立，对于被告反诉的设备用品等原告并未接手、保管或者处置，据了解，被告提及的空调等，被告应该私下撤走。电视机、贵重的沙发等，原告也未接手或者处置。对于被告反诉的赔偿停业损失200000元，原告认为被告没有依据，被告承租原告物业后，所有的经营管理应由被告自行安排，原告仅是协助办理牌照，双方之间的关系实际是租赁合同关系，而非承包经营关系，2018年7月被告因经营受到公安部门的处罚，均是被告不遵守国家相关法律的结果，与原告无关。并且原告也缴纳了相关行政罚款。本院经审理查明：原、被告于2017年2月25日签署租赁合同约定，原告将位于广东省东莞市××横××路××创业大厦××楼、××楼整层的房屋出租给被告，原告同意被告承租的场地用于经营沐足项目；租赁期限从2017年2月25日至2022年5月25日，装修期为2个月，交租日起从2017年5月1日开始；租金为每月52000元，前三年保持不变，租金按月在每月5号前支付，“如交租期内因证件未能办齐，租金则等证件办齐后一起缴纳”；原告负责领取经营项目所必须的工商营业执照、税务登记、消防和卫生许可证等相关证件，应协助被告处理好与相关管理部门的关系；经营项目所需的设备及用品由被告负责，经营产生的一切费用由被告负责；被告经营项目范围不能违反国家条例和地方法规，否则后果由被告负担，对被告的违法行为原告可书面解除合同，合同保证金不予退还也不作任何补偿；合同期满后或解除合同时，被告必须在5日内将所有物品搬离场地，否则视为被告放弃所有权，原告有权自行处理；被告向原告支付履约保证金104000元。东莞市长安镇新安股份经济联合社出具证明，表示位于广东省东莞市××横××路××栋建筑由原告所建，原告于庭审中确认该案涉租赁物没有房产证，也没有建设工程规划许可证。原告主张被告于2017年6月开始没有支付占有使用费，从2018年3月开始没有支付水电费。原告提交的收款收据记载“聚星沐足”2018年3月至7月30日的电费为16300元、水费为1200元、热水费为3700元，备注栏手写“2019年2月付现金3000元给阿财，实欠18200元”。被告确认未支付2018年3月至7月的水电费，但主张其不清楚水电费金额。被告主张原告未按租赁合同约定办好相关证照，导致被告在相关部门检查时被责令停业，因此被告无需支付证照办好之前的占有使用费。原、被告提交多份证照，其中东莞市聚星沐足有限公司的营业执照颁发时间为2017年11月22日，经营范围为足浴服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）；东莞市聚星沐足有限公司的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的颁发时间为2017年11月7日；东莞市聚星沐足有限公司的卫生许可证颁发时间为2017年12月15日；东莞市聚星沐足有限公司的沐足场所备案证明颁发时间为2018年5月29日。被告主张其在经营时因上述证照未办好，分别于2017年4月24日至同年5月23日、2017年7月1日至同年8月17日、2017年11月30日至2018年4月19日被相关部门责令停业整顿。被告提交的日常检查表记载检查单位为“长安分局”，检查时间为2017年4月24日，被检查单位为聚星沐足，检查情况栏记载“经检查，该场所大堂没有警示牌，房间的透视窗不能展示内部环境全部，监控保存不足三十天，没有消防合格证，没有视频接入公安机关，没有从业人员系统录入，长明灯开关不能设在前台”，检查意见为“现场责令场所自行停业整改，整改完毕后通过分局及派出所验收方可营业”。被告主张其因该次整改停业1个月，另外两个时期的停业整顿没有证据可提交。本院根据被告的申请到广东省东莞市公安局长安分局街口派出所调取该派出所对东莞市聚星沐足有限公司2017年4月24日至2018年7月3日期间的日常检查记录表，该派出所向本院提供了对“聚星沐足”于2018年9月22日、11月19日、12月17日的检查备忘录以及四份行政处罚决定书，此外该派出所未提供其他材料。行政处罚决定书记载公安机关于2018年7月4日在聚星沐足查获卖淫人员，东莞市聚星沐足有限公司疏于管理导致存在卖淫嫖娼行为，因此对东莞市聚星沐足有限公司处以罚款两万元，对具体卖淫人员处以罚款伍佰元至一千元。被告主张其在2018年7月4日被公安机关检查后无法继续经营聚星公司，与原告协商停止营业搬走设备，但原告以被告未交房租为由不同意被告搬走，并将案涉租赁房屋上锁。原告则主张其在该次检查后一直无法联系被告，案涉租赁房屋只是整栋楼中的一部分，原告并没有上锁，被告已经将房屋内的物品搬走。被告提交一份清单，记载了聚星沐足的设备情况，该清单没有任何人员的签章。以上事实，有前述证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证及房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同无效。又根据前述司法解释第第五条第一款的规定，原告可主张被告支付实际占有使用案涉租赁房屋的占有使用费。原、被告对在原告办好案涉经营项目相关证照之前是否免租存在争议，对此本院认为，首先，按租赁合同相关条款的字面意思理解，“租金则等证件办齐后一起缴纳”，该内容是关于证照办妥之前的占有使用费的缴纳时间的约定，强调是在证照办齐后一起缴纳，并没有免除该期间占有使用费的内容；其次，租赁合同已经明确约定起租日为2017年5月1日，被告亦已经支付了2017年5月的租金，被告关于免租的主张与该约定及其交租行为相矛盾；再次，被告在明知原告尚未办好相关证照的情况下使用租赁房屋开始营业，但又以证照未办好为由拒不支付该期间的占有使用费，被告的行为有违诚实信用原则。综上，本院认定在原告办好案涉经营项目相关证照之前，被告需要支付占有使用费。被告主张在案涉经营项目在2018年7月4日被公安机关查处后即停止经营，并以此主张其实际使用案涉租赁房屋的期间到该日截止，但被告停止经营不等同于将租赁房屋交换给原告。被告未举证证明其何时将案涉租赁房屋交换给原告，应承担举证不能的不利后果，原告自认占有使用费截止时间为2018年7月31日，本院予以照准。故被告应向原告支付2017年6月1日至2018年7月31日期间的案涉占有使用费728000元（52000元*14个月）。原告于租赁合同中承诺负责办理案涉经营项目的相关证照，被告主张其因证照不齐被相关管理部门责令停业，停业期间被告无法使用案涉租赁房屋经营，即被告因原告的原因无法使用案涉租赁房屋，因此被告要求扣减停业期间的占有使用费，本院予以支持。被告提交的日常检查记录表记载案涉经营项目于2017年4月24日因证照不齐被责令停业整顿，尚没有证据显示停业整顿期间到何时，被告自认该次停业整顿至2017年5月23日，本院予以采信。对于被告主张的其他停业期间，被告并未提交证据予以证明，本院根据被告申请向相关部门调取的材料亦未反映相关部门在被告主张的时间对案涉经营项目进行检查并责令停业。被告应承担举证不能的不利后果，故本院对被告其他停业期间的主张不予采纳。被告因原告未及时办好证照导致被相关部门责令于2017年4月24日至5月23日期间停业，该期间的占有使用费应予扣除，案涉租赁房屋于2017年5月1日方起算占有使用费，故应扣除2017年5月1日至23日的占有使用费39867元（52000元/30天*23天）。现原、被告提交的证照显示案涉经营项目所需证照已经办齐，占有使用费支付条件已经成就，因此原告要求被告支付占有使用费，本院予以支持。案涉租赁合同无效，因此被告缴纳的履约保证金104000元应予退还，原告亦同意在案涉占有使用费中扣除，故被告应向原告支付占有使用费584133元（728000元-39867元-104000元）、赔偿逾期付款损失（以584133元为基数从起诉之日即2019年1月14日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿款项之日止）。被告确认尚未支付案涉租赁房屋2018年3月至7月的水电费，原告提交的收款收据显示该期间的水电费尚欠18200元，因此原告要求被告支付水电费18200元，本院予以支持。被告主张原告在其停止经营后阻止其搬离房屋内物品，被告对此并未提交证据证明原告存在阻止搬离的行为，亦未提交充分证据证明租赁房屋内的物品情况及价值，因此被告要求原告赔偿物品损失324135元，本院予以驳回。关于停业损失，2017年4月24日至5月23日停业期间，本院已在占有使用费中扣减相应的期间的金额，被告亦未举证证明其该期间的损失为何及具体金额，且该期间停业原因不单只证照未办齐，被告的不规范经营行为也是停业原因之一，故被告要求原告赔偿该期间的停业损失，本院予以驳回。对于其他停业期间的损失，同前所述，被告并未举证证明存在该些停业期间的事实，本院对此亦予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告朱桂松于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦创新支付占有使用费584133元（728000元-39867元-104000元）、赔偿逾期付款损失（以584133元为基数从起诉之日即2019年1月14日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿款项之日止）；二、限被告朱桂松于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦创新支付水电费18200元；三、驳回原告麦创新的其他诉讼请求；四、驳回被告朱桂松的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11332元，由原告麦创新负担651元，被告朱桂松负担10681元；反诉受理费5060元，由原告麦创新负担1190元，被告朱桂松负担3870元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  吴振滨人民陪审员  何淑贞人民陪审员  卢宇炜二〇一九年十二月十二日书 记 员  王颖盈温嘉婧强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。