河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初2297号原告：宜阳县韩城镇西关村第八村民组。住所地：宜阳县韩城镇西关村。负责人：赵留轻，系该村民组组长。委托诉讼代理人：刘振华，河南明耀律师事务所律师。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉等特别授权。委托诉讼代理人：原永治，系西关八组村民，代理权限为一般代理。被告：程要欣，男，1963年8月22日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张西川，河南金晖律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告宜阳县韩城镇西关村第八村民组（以下简称西关八组）与被告程要欣租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西关八组负责人赵留轻及委托诉讼代理人刘振华、原永治，被告程要欣及委托诉讼代理人张西川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西关八组向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告付清2015年7月1至2018年12月31日三年半的房租52500元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月1日至2015年7月1日，被告程要欣租赁了西关八组郑卢公路南临街门面房一间（派出所路从东向西数第十五间），并于2015年7月9日支付了一年的租金14000元。从2015年7月1日起，房租调到每年15000元，但从2015年7月1日起至2018年12月31日的租金52500元拒不支付。从2019年1月1日起，该房租给他人，每年租金15000元。为维护出租人的合法权益，原告依法起诉，请求判如所请。被告程要欣辩称，一、原告起诉答辩人向原告交付从2015年7月1日至2018年12月31日的租金没有任何事实根据和法律依据。答辩人与原告之间没有口头的或书面的租赁合同关系，连只字片言的字据都没有，原告有何理由起诉答辩人向其支付租金，答辩人目前所占用的门面房是因为答辩人与韩城镇西关村委之间签订有《西关商业房使用合同书》，答辩人与西关村委之间才是合同相对人的关系，答辩人只认可西关村委是租赁房屋的所有权人。答辩人与原告之间从未有过履行租赁合同的任何事实和经历。如上所述，原告与答辩人之间不存在租赁合同关系，这是收取租金的前提条件，由于答辩人与原告之间不存在租赁关系，这是法律上的合同要件，那么从事实上答辩人与原告之间也没有履行租赁合同的事实和经历，故双方也不存在事实上的租赁关系。不仅答辩人与原告之间不存在权利义务关系，而且原告也从未向答辩人主张过要求交付租金的权利，答辩人也从未向原告履行过交付租金的义务。二、答辩人与西关村委的租赁合同关系并未解除，西关村委也从未向答辩人告知过租赁房屋发生过物权变动，在答辩人与西关村委签订的合同到期后，答辩人与村委之间的合同应为不定期租赁合同。答辩人与西关村委签订的《西关商业房使用合同书》中，未约定合同解除条件，只约定了合同到期后答辩人在同等条件下有优先租用的权利，在西关村委与答辩人未解除租赁合同之前，答辩人只认可与西关村委的租赁关系，否则答辩人不认可除西关村委之外的任何房屋所有权人。根据合同法买卖不破租赁的原则，即便是在答辩人不知情的情况下，原告西关八组对涉案房屋拥有所有权，那么答辩人与西关村委的租赁合同所约定的权利义务应当继续履行，只不过是租金收取的主体发生了变更，如果确属这种情形的话，在八组与答辩人没有达成新的协议之前，根据《合同法》第236条的规定："租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，答辩人与西关村委之问为不定期租赁合同，答辩人也只能按照与村委约定的年租金1000元履行义务，原告要求答辩人按自己单方的诉求支付租金缺乏事实根据和法律依据。三、本案遗漏有应当参加诉讼的必要当事人，根据本案所涉及的法律关系，答辩人认为西关村委和西关五组以及转租后新的租赁户都应当作为当事人参加诉讼。这样才能够在多方交叉、法律关系复杂的情况下查清案件事实，正确适用法律，因此，答辩人认为原告起诉是遗漏了多方当事人，对案件审理具有重要影响，如果原告不申请追加遗漏的当事人参加诉讼，那么就无权要求答辩人承担民事责任。综上所述，答辩人认为原告要求答辩人支付租金缺乏事实根据和法律依据，且原告起诉时遗漏了多方当时人，不利于本案的裁判，故请求法庭依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。经审理查明：1997年11月7日，原告西关八组与西关村委签订了《土地补偿协议书》，协议约定由西关八组将位于宜阳县韩城镇土地（位置：韩城大桥西，郑卢路南；面积：69.15米×59.65米=4124平方米；四至：东至派出所路，西至韩医路，南至土地所，北至郑卢路；其中东长60.8米，西长58.5米，南横50.8米，北横73.5米），租用给西关村委使用以建设商业用房。同年11月9日，西关八组和西关村委双方就该份《土地补偿协议书》在宜阳县公证处予以公证。1998年6月份，西关村委与投资人签订《西关商业房使用合同书》。合同约定：投资人在该土地上投资建造的地下室及其所有固定建筑、设施，在合同到期后无条件归西关村委所有，商业房使用期限为16年。2007年2月9日，西关八组和西关村委又签订了《西关村委与本村第八村民组土地补偿协议书补充协议》一份，协议约定：一、根据村委与各商业房使用户签订的使用合同，使用合同到期后，商业房使用权归村委所有，依据村委与第八组签订的土地占用合同，长期占用需每年付给八组租金，经过协商，村委将商业房使用合同期满后的使用权及产权归还给第八村民组，由第八村民组自己支配，村委不再付八组租金。二、第八村民组与村委平等协商后，自愿付给村委三十九万元，作为村委建造商业房及多年经营补偿，补偿金于2007年2月10日前一次付清。三、原商业房各使用户合同期内使用金由村委按原合同统一收取，并转交于第八村民组。四、原商业房使用合同到期后，房屋使用权及产权归第八村民组所有”。2007年2月10日，西关八组依据上述约定将三十九万元现金交付西关村委，后西关村委每年将各使用户应交的租金费用收齐后转交给西关八组。2011年12月24日，西关村委向西关八组出具《西关村两委及八村民组关于汽车站及门面租房收费事宜的决定》一份，内容为：“西关村八组汽车站及门面租房年收费，原来经西关村两委收后交给八组负责人，现经八组负责人与西关村两委商定，西关村两委同意汽车站及门面租房年收费交给八组负责人经收，西关村两委不再经管此事宜”。据此决定，西关八组自2012年开始自行向各商业房使用户收取租金，并已连续收取了2012年、2013年二年的租金。程要欣自2014年至2018年之间持续占用西关八组土地上门面房一间并在2015年7月9日向原告西关八组支付了2014年7月1日至2015年7月1日的房租14000元，2015年7月1日至2018年12月31日期间三年半房租未向西关八组支付。西关八组曾于2019年2月16号召开西关八组代表大会并做出决定书，载明：兹有西关村第八村民组代表开会研究决定，关于八组临街房，2015年6月30号至2018年12月31号房租事宜，每间房13500元租金，望租户及时缴纳，如不及时缴纳不配合，每间追加15000元，将起诉法院，此决定已告知租户，时间2019年2月底执行，逾期不交者，将按上述决定起诉法院。西关村八组代表签字生效，决定书上有赵留轻、原永治、王跃进、黄素丑、王大伟、原永祥、王立伟、赵东召八人签名并捺指印。另查明，西关八组21间门面房的其它15间的租户，向原告交纳2014年7月1日至2015年7月1日一年房租有13000元/间、13500元/间和14000元/间不等。被告程要欣租赁的门面房一间，位置为该21间房屋从东边数第15间。以上事实,有原被的陈述、西关八组向程要欣出具的收款收据、（2016）豫0327民初249号判决书、（2016）豫0327民初1577号判决书、门面房租赁合同、决定书以及庭审笔录在卷佐证，可以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依据原告西关八组与西关村委签订的《土地补偿协议书》、《西关村委与本村第八村民组土地补偿协议书补充协议》和《西关村两委及八村民组关于汽车站及门面租房收费事宜的决定》的约定，2007年2月9日西关村委已经将原商业房使用户每年交纳的使用金转交给西关八组，并自2012年起同意西关八组自行收取使用金，且西关八组已自行连续向各商业房使用户收取了两年的房屋使用金。本院于2016年5月18日做出的生效判决（2016）豫0327民初249号民事判决书，已认定21间门面房的支配权村委已实际转移给西关八组，且从2014年7月1日起原告西关八组已经实际拥有了该房屋的支配权，被告程要欣占用西关八组的门面房应当向原告西关八组支付房屋租金，被告自2014年至2018年12月31日实际占用该房屋，并在2015年7月9日向原告支付了2014年7月1日至2015年7月1日的房租14000元，而未向原告支付2015年7月1日至2018年12月31日的房租，侵犯了原告的合法权益，应当承担支付原告房屋租金的民事责任。故原告要求被告支付从2015年7月1日至2018年12月31日的房租，符合法律规定，本院予以支持。根据原告先前收取租金的情况以及西关八组代表大会做出的决定，结合本案的具体情况，本院考虑由被告按每年13500元交纳未交的房屋租金较妥。被告程要欣辩称与原告之间没有租赁关系，其只认可与西关村委存在租赁关系，而该房屋租金原告西关八组已经收取了2012年至2014年三年，且2014年7月1日起原告已经实际取得门面房的所有权，被告辩称的其与西关村委签订的租赁合同租赁期间届满，承租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告依照约定每年房屋租金按1000元履行。根据西关商业房使用合同约定这1000元并不是房屋租金，而是被告向西关村委交纳的使用金，被告辩称与本案事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高法关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的司法解释第九十条、第九十三条第四项的规定，判决如下：一、判令被告程要欣于本判决生效后十五内偿还原告宜阳县韩城镇西关村第八村民组门面房租金47250元；二、驳回原告宜阳县韩城镇西关村第八村民组其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1113元，由原告宜阳县韩城镇西关村第八村民组负担110元，被告程要欣负担1003元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  常 伟人民陪审员  王小军人民陪审员  张 线二〇一九年十二月二十四日书 记 员  王红卫附：《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高法关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的司法解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实当事人无需举证证明(一)众所周知的事实；(二)自然规律及定理；(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；(四)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；(五)已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；(六)已为有效公证文书所证明的事实。前款(一)、(三)、(四)、(五)、(六)项，当事人有相反证据足以推翻的除外。