江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初3467号原告（反诉被告）：泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场，住所地泰州市海陵区工业园区梅兰东路93-2号4幢一层东侧002室。投资人：陶庆林。委托诉讼代理人：陶加文，男，1963年3月27日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：高雯，江苏众成信律师事务所律师。被告（反诉原告）：泰州市果品批发市场，住所地泰州市海陵区江洲北路174号内南侧2幢。投资人：陈小军。被告：陈小军，男，1974年9月20日生，汉族，住泰州市海陵区。两被告共同委托诉讼代理人：王秋梅，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。两被告共同委托诉讼代理人：陈雨，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场（以下简称旧货市场）与被告（反诉原告）泰州市果品批发市场（以下简称果品市场）、被告陈小军房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）旧货市场委托诉讼代理人陶加文、高雯，被告（反诉原告）果品市场、被告陈小军共同委托诉讼代理人王秋梅、陈雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旧货市场向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2012年11月13日签订的租赁协议终止，被告果品市场退还原告一个月租金13300元；2.被告果品市场支付原告装饰装修以及附着物折旧费、机器设备搬迁补偿费、自建房屋补偿费、停产停业损失等合计821776元；3.被告陈小军对上述费用承担连带责任；4.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2012年11月13日，原告与被告果品市场时任投资人陈义发签订租赁协议，就租赁时限、租金等内容进行约定，每年租金为16万元，原告已向被告支付房租至2018年1月31日。案涉房屋所在土地系被告租赁泰州市海陵区任景村所得，后案涉房屋在拆迁范围内需进行搬迁拆除，任景社区居委会与被告果品市场签订解除土地租赁协议，泰州市海陵区人民政府城西街道办事处与泰州市海陵区任景居委会就被告名下的拆迁地块与房屋于2017年12月22日签订搬迁补偿协议。被告从未告知原告拆迁相关事宜，因拆迁行为导致原告无法正常营业。原告多次联系被告与其协商相关事宜，但被告一直推诿至今未处理此事。原、被告之间存在真实有效的租赁协议，双方的租赁关系已终止，因被告原因导致原告合法利益严重受损，故根据合同法、民诉法的相关规定，特具此状，请求判准所请。果品市场辩称：1、关于旧货市场主张的装饰装璜费用76835元，应当扣减项目77卷帘门(手动)11268元，余65567元补偿给旧货市场；旧货市场主张的水泥地面补偿费11650元，我方同意补偿给旧货市场。2、机器设备搬迁补偿费20850元、搬迁补助费14528元同意给予原告。3、关于自建房屋补偿部分(未显房屋补偿)，幢号4的房屋我方认为在扣减院墙价值70.92m＊120＝8510元后的部分归原告；幢号5的房屋我方认为在扣减院墙价值79m＊120＝9480元后的部分归原告；幢号6的房屋我方同意补偿归原告；幢号7的房屋系我方所建，补偿应归我方所有。4、关于停产停业损失费，是补偿有显面积的停产停业损失费，但原告自建房屋均系未显，故原告不应享受停产停业损失费。根据国家省市有关征收法规、文件的规定，该项费用应当支付给房屋所有权人，归我方所有。5、关于租赁合同遇拆迁(征收)的履行问题。根据2012年11月13日所签租赁协议，期限至2023年1月31日止，由于2017年11月涉案房屋在征收范围内，租赁协议应当终止履行。但旧货市场一直占用并实际控制该房屋，直至2019年7月23日进行现场勘验时，旧货市场才将房屋交还。我方认为，旧货市场在协议终止后还占有房屋的这一行为，导致被告无法在协议约定的时间内将房屋腾空交还给任景社区，损害了被告的权益，既然协议终止后原告还占有房屋，就应当支付房屋占有使用费，因此租金就不应返还。综上，请求法院依法裁决。陈小军辩称，果品市场系个人独资企业，投资人为陈小军，双方具有相对独立的诉讼主体地位，不应直接将投资人纳入到诉讼主体中。本案租赁关系发生在原告与被告果品市场之间，并且原告已向法院申请冻结果品市场的房屋搬迁补偿款945686元，故被告陈小军认为，个人独资企业债务承担中企业财产承担责任和投资人其他财产承担责任是有先后顺序的，投资人所负责任为一种补充性无限责任。本案被告果品市场的财产已满足原告的诉讼请求金额，不存在个人独资企业明显财产不足的情况，故陈小军不应被列为共同被告，故请求驳回对陈小军的诉讼请求。果品市场向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付2018年2月1日至2019年7月23日房屋占有使用费236700元；2.本案反诉被告支付反诉费用。事实和理由：2012年11月，反诉原告果品市场时任投资人陈义发将位于泰州市海陵区间大棚约5亩地出租给反诉被告经营日用品调剂市场，双方签订租赁协议，就租赁时限、租金等内容进行约定，每年租金为16万元，反诉原告已收到反诉被告支付的截止2018年1月31日的租金。2017年11月，该房屋列入泰州市海陵区江洲南路东侧地块搬迁范围，双方就有关补偿事宜经过多次商谈均无果，后涉诉。反诉被告要求终止租赁关系，但反诉被告直至2019年7月23日才将房屋交还给反诉原告，就应当支付2018年2月1日至2019年7月23日的房屋占有使用费236700元。故反诉原告为维护自身合法权益，特具状反诉，请予判准。旧货市场辩称，我们认为反诉没有事实和法律依据，应予以驳回。1、反诉的被告对案涉房屋并无任何租赁合同目的中的经营使用行为，根据省高院的会议纪要自拆迁之日起租赁合同就已经终止，本案中反诉被告多次与反诉原告联系，要求退租并解除合同，但反诉原告未予理会；2、即使存在经营行为，反诉原告也不具备主张上述使用费的主体资格，案涉房屋是农村集体土地，所有权归集体所有，本案中实际上有两层租赁关系，果品市场承租任景社区的土地，旧货市场承租果品市场的房屋，根据房随地走的原则，这两层关系是相互依存的，前期因为果品市场具有土地的合法使用权，根据房屋租赁合同相对性的原则，旧货市场支付租金是合法有据的，但是2017年12月22日任景社区与城西街道签订了补偿协议，相应的补偿也从这个节点开始结算，价格也已明确，此时案涉合同已经因此终止、条件成就，之后如果要再主张任何占有使用费，主体决不能根据合同相对性原则，而是根据物权法确定，显然并非果品市场。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月13日，果品市场原法定代表人陈义发（甲方）与旧货市场的投资人陶庆林（乙方）签订《租赁协议》一份，约定将位于间大棚约五亩地交给乙方经营日用品调剂市场，租期拾年，从2013年2月1日至2023年1月31日止；租金的组成:1、从2013年2月1日至2023年1月31日，乙方承担工人工资72000元(2个人)；2、每亩租金3500元＊5亩＝17500元；3、乙方承担城乡土地使用税3330平方＊7元＝23310元；4、招待所租金27190元，大棚租金20000元；合计年租金壹拾陆万元整。第三条约定：双方商定甲方不得在其果品市场内租赁其它的旧货经营门面，以及相应的经营品种。第四条违约责任约定：因甲方原因至合同无法履行时，甲方应退还乙方的投资费用25万元，如乙方违约其在甲方投资的固定资产无偿归甲方所有。若遇政府拆迁双方均不作违约，按政策执行。陈义发及陶庆林分别签字确认。协议签订后，果品市场将案涉房屋及场地交付旧货市场，旧货市场为其经营对案涉房屋进行部分装潢改造，旧货市场缴纳租金至2018年1月31日。2017年12月15日，泰州市海陵区人民政府城西街道办事处发出城西街道[2017]7号《房屋搬迁公告》，决定对江州路东侧地块规划红线范围内的集体土地房屋及附着物实施搬迁。2017年12月22日，泰州市海陵区任景社区居民委员会（被搬迁人，乙方）与泰州市海陵区人民政府城西街道办事处（搬迁人，甲方）签订《海陵区集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》，约定甲方搬迁乙方位于任景社区丁一组的房屋，并对补偿进行了约定。此后，果品市场与泰州市海陵区任景社区居民委员会签订《解除土地租赁协议》，确认双方就补偿费用达成一致。果品市场确认其享有的补偿费用在《海陵区集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》确定的补偿金额27935770元基础上增加了部分漏项。在该搬迁过程中，旧货市场所承租的有显房屋搬迁补偿费经评估为1015562元，未显房屋搬迁补偿费为647125元，其中双方确认未显房屋幢号4（以泰州市集体土地未显房屋补偿价格分户评估表所载明幢号为准）系旧货市场自建，评估价值为613504元，其中有部分依靠果品市场所建院墙形成整体结构，该院墙面积为70.92平方米；幢号5系旧货市场自建，评估价值为23521元，其中有部分依靠果品市场所建院墙形成整体结构，该院墙面积为79平方米；幢号6系旧货市场自建，评估价值为4725元；幢号7为5375元中的三分之二即3583元由旧货市场享有，三分之一即1792元由果品市场享有。另查明，果品市场的企业类型系个人独资企业，2016年9月8日投资人姓名由陈义发变更为陈小军。案件审理过程中，本院于2019年7月23日至案涉现场进行勘验，并形成勘验笔录一份，经与泰州市长兴房屋征收服务中心确认，停产停业损失是按有显房屋搬迁补偿费的10%计算确认，单独院墙以120元/平方米标准计算；经与泰州市众诚房地产评估咨询有限公司确认，未显房屋幢号4、5中果品市场原有院墙未包含在其他房屋或附着物评估价值中，在评估时其价值体现在幢号4、5的补偿价值中。本院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。现案涉租赁合同在租赁期限届满起遇泰州市人民政府城西街道办事处的搬迁，双方签订的租赁合同于2017年12月15日起终止履行，故对原告要求确认协议终止履行的主张，本院予以支持。现双方因搬迁补偿的各项费用及损失产生分歧，故本案的争议焦点为：1、旧货市场所主张各项补偿是否合理有据；2、陈小军是否应对果品批发市场所应承担的给付义务承担连带责任；3、案涉租赁协议终止后旧货市场是否需要继续支付占有使用费。关于争议焦点一，对于旧货市场的各项补偿，本院确认如下：1、装饰装潢及附着物价值，旧货市场主张76835元，果品市场对前述金额予以认可，但认为项目77卷帘门(手动)虽系旧货市场安装，但其出租给旧货市场时平房有门窗，被旧货市场自行改造，因此该项目的补偿11268元应当予以扣减归果品市场，本院认为，旧货市场所安装卷帘门已覆盖果品市场原装修内容，而评估机构确定的装饰装潢及附着物价值均是以现状进行评估，故果品市场要求从总价值中扣减该装潢项目，无事实依据，本院不予支持。旧货市场另主张水泥地面补偿11650元，果品市场同意补偿，本院予以认定。2、机器设备搬迁费，旧货市场主张20850元，果品市场同意补偿，本院予以认定。3、房屋搬迁补偿费，旧货市场主张647125元，双方确认未显房屋幢号4、5中均有旧货市场利用果品市场所建院墙围建成整体建筑物的情况，且经核查，该部分院墙并未在其他房屋或附着物中单独评估，其价值包含在前述幢号4、5的价值内，故果品市场应享有该院墙未纳入幢号4、5房屋内的价值，即17990.4元｛（70.92平方米＋79平方米）×120元/平方米｝，另幢号7的评估价值中果品市场享有1792元；旧货市场自建未显房屋价值被评定为647125元，扣除果品市场享有的价值19782.4元，余627342.6元，应由旧货市场享有。4、停产停业损失，旧货市场所承租的房屋搬迁补偿费经评估为1015562元，停产停业损失为前述补偿的10%，即101556.2元。现旧货市场主张其享有该损失的50%为50778元，本院综合旧货市场的租赁期限、经营状态、双方租赁履行情况，酌定由旧货市场享有该损失的40%，即40622.48元。5、搬迁补助费，旧货市场主张14528元，果品市场对此无异议，本院予以认定。以上项目合计791828.08元。关于争议焦点二，果品市场系个人独资企业，被告陈小军作为投资人在果品市场财产不足以清偿债务时承担补充清偿责任，故对旧货市场主张陈小军承担连带清偿责任的主张不予支持。关于争议焦点三，案涉租赁协议于2017年12月15日终止，旧货市场主张其于2018年1月已腾空，其提供转租合同一份予以佐证，果品市场对该证据的三性均不予认可，本院认为，该证据的真实性无法确认，且旧货市场腾空场地后仍有通知果品市场收房或交接的义务，旧货市场并未明确交还场地及房屋的具体时间及方式，亦未提供已交还场地及房屋的相关证据予以证明，故对旧货市场的辩称理由，本院不予采信。2019年7月23日本院现场勘验时，旧货市场明确表示已搬走多日，对果品市场进行清场没有异议，果品市场当场确认旧货市场当日履行交付义务，故本院确认旧货市场将案涉房屋及场地交付果品市场的时间为2019年7月23日。旧货市场应当支付在此期间的房屋占有使用费，故对旧货市场要求退还终止后的租金，本院不予支持。综合案涉地块的搬迁情况及案涉房屋的经营现状，本院酌定按原租赁合同约定租金标准的60%支付房屋占有使用费，即153863元（160000元/年÷365天/年×585天×60%）。鉴于旧货市场已缴纳20602元，应予扣减，其尚需给付果品市场房屋占有使用费133261元。对于其所缴纳的该部分租金，鉴于旧货市场辩称该期间其未实际经营，且自2017年12月22日任景社区居委会与城西街道办事处签订补偿协议后，任景社区居委会所获得的补偿金额已明确，根据物权法定原则，不应由果品市场来主张权利。本院认为，案涉租赁协议终止后旧货市场应当停止经营，及时搬离，退还租赁房屋及场地，现旧货市场逾期退房，果品市场作为出租人有权要求其赔偿占用期间的损失，故对旧货市场该辩称理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，判决如下：一、终止泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场与泰州市果品批发市场于2012年11月13日签订的《租赁协议》；二、泰州市果品批发市场于本判决生效之日起十日内支付泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场装饰装潢及附着物价值、机器设备搬迁费、房屋搬迁补偿费、停产停业损失、搬迁补助费合计791828.08元；泰州市果品批发市场财产不足以清偿部分，由陈小军承担补充清偿责任；三、泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场于本判决生效之日起十日内支付泰州市果品批发市场房屋占有使用费133261元；四、驳回泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场的其他本诉请求及泰州市果品批发市场的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币13257元、保全费5000元，合计18257元，由泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场负担2971元、泰州市果品批发市场负担15286元（泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场已预交，泰州市果品批发市场于本判决生效之日起十日内迳交泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场）；本案反诉受理费人民币2425元，由泰州市果品批发市场负担1060元、泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场负担1365元（泰州市果品批发市场已预交，泰州市海陵区江洲路旧货调剂市场于本判决生效之日起十日内迳交果品市场）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严丽娟人民陪审员  梁文有人民陪审员  周学海二〇一九年十二月三十日书 记 员  马 鑫