山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2429号上诉人（原审原告）：毕远志，男，汉族，1975年6月18日出生，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：于杰，山东星望律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永康，山东星望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴成进，男，汉族，1975年3月31日出生，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：毕翠红，山东望生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海建设集团股份有限公司，住所地威海市昆明路13号。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：唐鹏、季泽恩，该公司职工。上诉人毕远志因与被上诉人吴成进、威海建设集团股份有限公司（以下简称“威建集团”）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初5388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕远志上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判吴成进、威建集团连带返还毕远志购房款20万元并赔偿房屋增值损失732500元。事实和理由：1.从吴成进的陈述可知，威建集团对房屋买卖一直知情，房屋价格及收款账号系威建集团确定，吴成进与威建集团是房屋共同出卖人，应对违反协议给毕远志造成的损失承担连带赔偿责任；2.毕远志与吴成进签订的协议合法有效，毕远志已按约付款，一审认为毕远志未尽到充分的注意义务，自身行为存在不当之处，应承担部分责任，显属法律适用错误。仅在侵权纠纷或合同无效情况下可能适用过失相抵，合同有效是无需考虑守约方的过错；3.2017年7月，毕远志从58同城发现案涉房屋出卖信息，通过同学了解到威建集团系房屋所在项目的施工方，威海广泰房地产公司开发有限公司（以下简称“广泰地产公司”）以房抵顶工程款，抵顶给威建集团部分房产，吴成进系威建集团的项目经理，负责销售该房屋。后吴成进与毕远志在威建集团第三建筑分公司协商并签订协议，威建集团提供了收款账户。毕远志有理由相信房屋交易的安全性，已尽到注意义务；4.毕远志丧失了同等条件下购买房屋的机会，吴成进及威建集团应赔偿毕远志无法履行协议时房屋价格与协议约定价格的差额。2018年7月，广泰地产公司将案涉房屋（含储藏室）以1572500元的价格出卖，车位售价为12万元，以此计算，毕远志的损失为732500元。吴成进、威建集团辩称，1.威建集团将案涉房屋作为奖励低价卖给吴成进，属于威建集团第三建筑分公司内部对项目经理的福利。由于吴成进不了解市场行情，咨询威建集团财务人员后向毕远志表示房屋价格为96万元，毕远志知道该价格远低于市场价格，便与吴成进签订买卖协议。威建集团第三建筑分公司内部规定，享有福利房的项目经理，需要先行交纳40万元，毕远志向威建集团交纳的40万元是在吴成进的指示下代交房款，并不意味着威建集团为房屋的出卖人；2.毕远志未尽到注意义务应当承担部分责任。广泰地产公司将案涉房屋以1572500元价格出卖，是买卖双方协商的价格，并非毕远志起诉时的房屋市场价格。广泰地产公司拟将房屋低于市场价格抵顶给威建集团，威建集团以更低的价格出卖给吴成进，按照毕远志的主张，吴成进以较低价格出卖房屋却应支付更多的赔偿金，不符合逻辑。综上，毕远志的上诉请求没有法律和事实依据，应予驳回。毕远志向一审法院起诉请求：1.吴成进继续履行房屋买卖合同，协助毕远志与广泰地产公司签订广泰善水园6号楼1405室房屋《商品房预售合同》并办理网签；2.威建集团、广泰地产公司协助毕远志就案涉房产签订《商品房预售合同》并办理网签。诉讼过程中，毕远志变更诉讼请求为：1.解除毕远志与吴成进签订的协议书；2.吴成进、威建集团共同返还毕远志已付购房款40万元及利息19000元（以40万元为本金，2017年8月28日开始计算至2018年8月28日，按中国人民银行同期贷款利率计算）、赔偿房屋涨价损失752500元及支付已付购房款一倍的赔偿金40万元，合计1571500元。一审法院认定事实：2017年8月28日，吴成进与毕远志签订协议书，约定，吴成进将自威建集团第三建筑分公司处抵顶的位于威海广泰善水园6号楼1405室房屋出售给毕远志，房屋建筑面积约109.83平方米，草厦子一个，车库一个，总价值96万元，该价款不受毕远志与广泰地产公司签订的商品房预售合同中房屋价格的约束；毕远志于合同签订当日向吴成进预付房款40万元，剩余房款56万元于办理网签时支付；吴成进收到预付房款后协助毕远志与广泰地产公司签订商品房预售合同并办理网签；吴成进应配合毕远志办理网签及必要的其他房屋过户转移手续，因吴成进不配合或者延迟办理导致房屋不能过户的，毕远志有权解除合同，吴成进除退还毕远志已交房款外，应向毕远志支付违约金10万元。同日，毕远志向威建集团银行账户支付购房款40万元，吴成进向毕远志出具该笔房款的收据。2018年7月，吴成进得知案涉房屋未能抵顶给威建集团，便通知毕远志向广泰地产公司交纳20万元款项，以便调换其他房屋。7月9日，毕远志向广泰地产公司交纳20万元款项。次日，广泰地产公司给毕远志出具收款收据，载明毕远志向广泰地产公司交付房屋订金20万元。之后，因房价等原因毕远志调换房屋未果。同日，吴成进向毕远志妻子王聘婷银行账户转款20万元，吴成进与威建集团均认可返还该20万元系从威建集团收取毕远志40万元购房款中给付。案涉房屋系由广泰地产公司开发，威建集团系施工单位。广泰地产公司与威建集团曾签订过工程款抵房协议，协议附表中载明广泰善水园6号楼1405室房屋待工程竣工结算审定后进行抵顶，车位价值12万元。2018年7月19日，广泰地产公司与案外人张俊强签订商品房买卖合同（预售）并办理网签，约定房屋单价为13810元，总价款1516700元，储藏室55800元，总购房款为1572500元。同年8月18日，案涉房屋交付张俊强。吴成进系威建集团项目经理。吴成进称案涉房屋系威建集团给其的福利奖励，威建集团称仅口头承诺，并未实际奖励给吴成进，且因约定结算审计后抵顶房屋，威建集团与广泰地产公司尚未结算，故并没有抵顶给威建集团。诉讼过程中，毕远志申请撤回对广泰地产公司的起诉，一审法院予以准许。一审法院认为，毕远志与吴成进签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按协议履行各自义务。毕远志按约交付房款，吴成进并未取得案涉房屋的处分权，亦无法按约协助毕远志签订商品房预售合同并办理网签，且案涉房屋已经被出卖给案外人并实际交付，毕远志与吴成进关于买卖房屋的合同目的已无法实现，毕远志有权要求解除合同，返还已付购房款，并要求吴成进承担违约责任并赔偿损失。毕远志交付的40万元购房款，吴成进已返还20万元，需返还剩余20万元。毕远志向广泰地产公司另行交付的20万元款项本案不予处理，毕远志可另行向广泰地产公司主张权利。吴成进与威建集团均称案涉房屋系由威建集团抵顶给吴成进的福利房，毕远志系与吴成进签订购房协议，按吴成进指示交纳房款至威建集团账户，毕远志与吴成进系买卖合同的相对方，毕远志要求威建集团承担连带责任无事实与法律依据，不予支持。毕远志在购房时未尽到充分的审查和注意义务，自身行为亦存在不当之处，应承担部分责任。结合本案案情且综合考虑威海市房屋交易行情及双方各自过错情况，酌定吴成进赔偿毕远志损失25万元，利息损失亦计算在内，不再重复计算。毕远志主张吴成进、威建集团支付购房款40万元一倍的赔偿金40万元，依据是《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，但该司法解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案是毕远志与吴成进签订的购房协议，不能适用该规定，对于毕远志该项诉请，法律依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除毕远志与吴成进签订的协议书；二、吴成进返还毕远志已付的购房款20万元并赔偿毕远志损失25万元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回毕远志其余诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，由毕远志负担9563元，吴成进负担3837元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吴成进与毕远志签订房屋买卖合同，根据合同相对性原则，该合同仅约束订立合同的当事人。虽然存在毕远志向威建集团账户转入房屋首付款、广泰地产公司拟将该房屋抵顶给威建集团等事实，但威建集团与吴成进就案涉房屋的交易属于内部关系，无法认定威建集团应受到合同内容的约束，故毕远志要求威建集团承担违约责任，理由不当，本院不予支持。毕远志已支付部分购房款，吴成进却未实际取得处分权，无法按约履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如吴成进违约应支付违约金10万元。如果毕远志按约定主张违约金，无需考察吴成进的主观过错问题，但毕远志并未主张违约金，而是要求吴成进赔偿房屋涨价形成的损失。在此情况下，需要考察吴成进违约原因。从查明情况看，因广泰地产公司最终未将案涉房屋抵顶给威建集团，威建集团即无法将房屋交由吴成进处分，此情况与出卖人因房屋增值或“一房两卖”而拒绝履行合同存在区别，同时毕远志亦明知拟购买的房屋属于所谓“顶账房”，对合同履行的风险应有相应的预判，并且考虑到毕远志仅交付部分房款而非全部房款，故毕远志要求按照案涉房屋出卖他人的价格与双方交易价格的差额作为损失数额并由吴成进全部赔偿，并不恰当，本院亦不予支持。一审综合本案案情，在毕远志不主张违约金的情况下，酌定吴成进赔偿25万元，较为适宜，本院予以维持。综上所述，毕远志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13125元，由毕远志负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十二月二十六日书记员  张济节