江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5012号 原告：江苏中原房地产代理有限公司，住所地常州西太湖科技产业园兰香路8号。 法定代表人：陆成。 委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娜，女，1983年7月27日生，汉族，系公司员工，住南京市江宁区。 被告：南京常发江北投资有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道新浦路126号。 法定代表人：何纪宏。 委托诉讼代理人：李阳，北京市京师（南京）律师事务所律师。 原告江苏中原房地产代理有限公司（以下简称中原公司）诉被告南京常发江北投资有限公司（以下简称常发公司）委托销售代理合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原公司委托诉讼代理人陈志毅、刘娜，被告常发公司委托诉讼代理人李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中原公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告销售代理佣金人民币501300.42元。2、判令被告支付利息（以501300.42为计算基数，按中国银行同期贷款利率计算，自起诉之日计算至实际支付之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月28日，原告与被告签订了兴隆浦口全程营销代理合同，约定由原告为被告开发的兴隆浦口项目全程营销代理服务，被告尚有501300.42元佣金未支付。在原告撤场后多次催要，被告拒不支付，故原告诉至法院。 被告常发公司辩称，1、原告诉请金额没有事实依据。2、佣金结算条件及方法应按实际回款结算，现退房的房款没有实际到账。3、原告的销售人员在销售过程中存在不实承诺的行为，导致被告重大损失，要求返还已付佣金。关于被告要求原告返还已付佣金及赔偿损失，另案主张。 经审理查明，2016年6月28日，原告与被告签订了兴隆浦口全程营销代理合同，约定由原告为被告开发的兴隆浦口项目全程营销代理服务，包括市场研究、项目定位、项目总体营销推广策划、广告设计、销售代理。代理期限为自合同签订之日起至2017年6月30日，自合同生效后10日内，原告制定项目的推广策划、销售计划，提出推广策略及销售方案，经被告认可后方可执行。所有推广及制作费用由被告负责支付。被告负责制定商品房预售（销售）合同的标准文本供原告在销售中使用，如有修改，应事先报请被告同意后方可对标准文本进行修改。原告所提出的营销方案、销售策略等一系列工作及计划均需要事先征询被告意见，并获得被告批准确认后方予实施；不得擅自改变营销策划方案或销售方案。原告有权要求被告提供与自己履行本合同相关的各类数据和资料，被告应及时提供以便原告核实。销售业绩：客户签订正式南京市商品房预售合同，并支付首付款，该套房源计入销售业绩；被告员工购房、被告供应商购房、被告关系户计入原告销售业绩，但不计算代理佣金，被告工程抵款客户按2000元/套向原告计提支付销售代理佣金，并计入原告销售业绩，上述四类房源占比不超过总房源的5%，超出部分，按合同约定正常佣金比例结算给原告。结算标准：开盘前前期策划顾问费为8万元/月，前期支付的策划服务在被告开始支付销售代理佣金后三个月内全部予以抵扣，经双方同意，该项目所委托物业产品的销售代理佣金结算基准费率为原告实际销售金额的1%，该项目销售业绩考核在开盘前10天协商确定，如原告在相应考核期内完成考核任务，被告额外支付0.1%的奖励佣金。佣金结算条件：签订商品房预售/销售合同且首付款到账，结算首付款对应比例佣金，之后按照汇款到账情况同比例结算。佣金结算方法：原告于每月5日前提供上月前期策划服务费或销售代理佣金情况明细单，每月15日前，被告完成审核并签字确认的请款明细单给原告，原告当天提供发票；若有异议，被告在收到请款单3个工作日内回复，被告在当月30日前向原告支付前期策划服务费或销售代理佣金。每月结算一次，原告提供等额的正式发票。关于退房情况下佣金处理办法：若由于法定或符合合同约定情形，客户退房或被告单方面解除合同的，该销售房源不计提原告销售佣金，也不计入原告销售业绩，如销售佣金已经支付，则由被告在下个月结算代理销售费用时进行扣除。 2017年6月14日，双方签订关于调整营销代理模式及指标考核的通知，确定了合作模式及计佣方式，未完成月度指标为支付分销3%佣金，完成指标支付3.3%佣金，指标超额20%部分支付4%佣金，指标超额40%部分支付4.5%佣金。2017年8月13日，被告向原告下发了撤场通知函，因原告销售业绩未达标，终止双方销售代理合作关系，原告销售团队于2017年8月15日起停止接待客户，并在2017年8月20日前撤场；预留工作小组妥善处理前期成交客户的后期签约、回款及其他事宜，做好双方佣金核算工作。 2017年6月20日，被告向原告下发了处罚决定书，认为在2017年6月7日，原告介绍的客户不符合渠道认定规则，被渠道监管组判定客户无效，对原告罚款25000元。 2017年8月20日，原告在被告处撤场。在委托销售期间，原告为被告代理销售了164套商品房，累计收到佣金1140959.57元，其中50套商品房的佣金已经全部支付，仍有114套商品房佣金未结算完毕。 被告按照回款比例及佣金点数，分别于2017年7月份确认原告在2017年5月—6月期间的商品房销售佣金总额为703770元；于2017年9月份期间的商品房佣金为333960元；2017年12月，的商品房佣金总额为121689元，合计为1159419元。2018年9月17日，原告向被告发出了催款函，要求被告支付已符合结算条件未结佣金316332元，其中原告曾于2018年3月4日向被告开具了121689元的两张发票，但被告予以拒收，要求被告于2018年9月30日前支付上述款项。 2019年5月22日至6月14日，被告与60名购房人(许长法等)签订了解除协议书，约定被告与购房人自愿解除原合同，原合同终止；购房人配合被告办理商品房预售合同备案登记、不动产预告登记的注销手续；被告返还购房人购房款；该解除协议系被告与购房人商品房预售合同纠纷的一次性解决方案，协议签订后，双方互不追究违约责任，购房人不再向被告主张商品房预售合同上的权利。 被告在庭审中陈述，对于2017年6月20日对原告的罚款25000元，已经在付款时扣除。原告主张的未结算销售佣金，其中未退房的54套商品房能够回款，产生的佣金金额为227800元；已经退房的60套商品房的佣金金额为273500.42元，不应支付。 以上事实有原告提供的全程销售代理合同、关于调整营销代理模式及指标考核的通知、撤场通知函、实收佣金明细表、未收佣金商品房买卖合同及明细表、业绩请用表、催款函、微信聊天记录，被告提供的处罚决定书、解除协议书、退房明细表及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订了营销代理合同合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，原告2016年6月28日至2017年8月13日为被告提供了营销代理服务，累计销售164套房屋，被告已经按照回款金额、佣金比例支付了佣金1140959.57元。原告主张其代理销售的114套商品房部分佣金未结算，而被告认为上述114套商品房中有60套已经退房，对于剩余的佣金，按照合同约定的退房情形，原告不应主张。本院认为，根据案涉合同约定，由于法定或符合合同约定情形，客户退房或被告单方面解除合同的，该销售房源不计提原告销售佣金，也不计入原告销售业绩。现被告已经与部分购房人签订了60份解除协议，该部分的房源不计提销售佣金，因此原告要求被告支付上述商品房佣金缺乏事实依据，本院不予支持；对于另外54套商品房的佣金，被告在庭审中认可能够回款，其应按约定支付未付的佣金227800元。故被告应向原告支付剩余佣金227800元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条的规定，判决如下： 被告南京常发江北投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏中原房地产代理有限公司支付佣金227800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取4407元，由原告江苏中原房地产代理有限公司负担2407元，由被告南京常发江北投资有限公司负担2000元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费8814元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  张维超 二〇一九年十二月二十五日 书记员  蒋 衍