上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13569号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓波，男，1976年3月11日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：张学俊，安徽凤形山律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李嘉栋，男，1991年10月19日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李冠之，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：上海恒骋房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区谷阳北路2558弄8号1层114室。法定代表人：万洁，总经理。委托诉讼代理人：陈思，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人邓波因与被上诉人李嘉栋、上海恒骋房地产经纪有限公司（以下简称恒骋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓波上诉请求，撤销原判第一、二、三、四、六项，改判支持上诉人邓波原审本诉请求，驳回被上诉人李嘉栋原审反诉请求。事实和理由：1.上诉人在一审审理中多次说明未收到案外人张某营业执照，被上诉人李嘉栋也没有证据证实其已将张某营业执照交上诉人使用，一审法院对该节事实没有查明，导致错误认定上诉人违约。2.被上诉人李嘉栋交付上诉人的上海市XX路XX号XX和XX室房屋（以下简称涉案房屋）因案外人注册登记导致上诉人无法办理营业执照，应认定被上诉人李嘉栋违约。虽然上诉人与被上诉人李嘉栋母亲及案外人张某签订《营业执照借用说明》，但案外人张某实际并没有提供营业执照；即便提供，因还需食品监管部门核发的餐饮服务许可证，故上诉人仍因无餐饮服务许可证而无法经营，不能使上诉人实现合同目的，也应认定被上诉人李嘉栋违约。同时，借用营业执照违反企业法人登记管理条例的强制性规定，《营业执照借用说明》应属无效。3.上诉人于2018年12月2日发出解约通知，要求于同月10日解除合同，被上诉人李嘉栋否认收到该份通知，对此应由被上诉人李嘉栋予以举证。上诉人履行了通知义务，故合同应于2018年12月10日解除。上诉人的上诉主张合法有据，应予支持。被上诉人李嘉栋辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人并无合同解除权，上诉人也没用履行通知解除的程序,故上诉人行使合同解除权并要求被上诉人李嘉栋承担违约责任缺乏合同依据和法律依据。2.合同中并没有约定被上诉人李嘉栋帮助上诉人办理营业执照，也没有约定被上诉人李嘉栋提供注册地址；上诉人自己也没有申请工商名称核准登记，无办理营业执照的意向。3.因“进博会”开幕虹桥商务区暂停餐饮工商营业执照办理，属于政策原因，被上诉人李嘉栋也是为了上诉人尽快开业经营联系到案外人张某借用营业执照，上诉人签订《营业执照借用说明》后支付押金，表明其确认收到营业执照，同时上诉人没有举证证明其在2018年8月至12月经营期间受到执法部门的行政处罚，上诉人停业系自身经营问题导致，并非营业执照问题，对此上诉人应承担合同提前解除的违约责任。上诉人不愿意承担违约责任有违诚信，且造成被上诉人李嘉栋巨大经济损失。被上诉人恒骋公司提交书面答辩意见称，上诉人要求被上诉人恒骋公司赔偿损失无法定或者约定依据；上诉人与被上诉人恒骋公司之间不存在委托法律关系，被上诉人恒骋公司无审慎义务；被上诉人恒骋公司也没有收取上诉人中介佣金，上诉人要求被上诉人恒骋公司返还佣金缺乏依据。据此，请求二审法院驳回上诉人针对被上诉人恒骋公司全部请求，维护被上诉人恒骋公司合法权益。邓波向一审法院起诉请求：1.解除邓波、李嘉栋于2018年8月11日签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》；2.判令李嘉栋、恒骋公司立即支付邓波人民币（下同）33,047.30元(其中返还邓波租金82,008元、押金54,672元、中介佣金9,112元,赔偿邓波经济损失184,355.30元)。损失清单:1、租金:82,008元;2、押金:54,672元;3、中介费:9,112元;4、装修费:31,000元;5、物业管理费:20,465.30元;6、水电费:3,750元;7、餐饮设备、餐具费用:84,140元;8、聘用人员房租、押金、中介费:25,000元;9、培训期间工人工资:20,000元,以上合计:330,147.30元。李嘉栋向一审法院提出反诉请求：1.依法判令解除邓波与李嘉栋签订的房屋租赁合同,并依法向李嘉栋交还租赁房屋;2.依法判令邓波支付拖欠的租金123,012元,物业费15,165.9元、违约金92,118.60元,合计230,296.50元。一审法院认定事实：李嘉栋系涉案房屋的权利人，涉案房屋的土地用途为商业、办公楼、其他商服用地/房屋用途:店铺，建筑面积分别为72.19平方米、40.15平方米。2018年8月11日，李嘉栋与恒骋公司签订物业租售委托书，委托恒骋公司寻找上述店铺的承租人，佣金为27,336元。2018年8月11日，李嘉栋（产权人、甲方）、邓波（承租人、乙方）、恒骋公司（居间服务方、丙方）签订《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》一份，约定：1-1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市虹桥商务区XX路XX号XX室，涉案房屋的建筑面积72.19+40.15平方米;2-1乙方向甲方承诺,租赁房屋作为商铺使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定;3-1甲方最迟应于2018年8月12日前将涉案房屋交付给乙方。该日期下称“交付日”。甲乙双方应于交付日前往物业公司办理房屋交接手续,结清相关费用。3-2若甲方未能在第3-1条款所列的交付日前向乙方交付房屋,乙方同意给予甲方30日的宽限期。甲方在宽限期内向乙方交付房屋的不视为违约,但甲方须按照实际延期天数的2倍给予乙方额外免租期优惠,且免租装修期(如有)及租赁期按甲方延期交房天数相应顺延;若甲方逾期向乙方交付房屋超过30日,则乙方有权选择终止合同或继续履行合同。如乙方选择终止合同的,甲方应自收到乙方书面通知之日起三十日内将乙方已支付的租赁保证金(不计利息)退还给乙方,同时按租赁押金的壹倍向乙方支付违约金。4-1免租期为60天,自交付日起开始计算,即免租期自2018年8月12日起至2018年10月10日止。免租期满后的首日为起租日,租赁期自起租日起5年,即租赁期为2018年10月11日(起租日)起至2023年10月10日止。免租期内,乙方无须支付涉案房屋的租金,但仍需支付房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用。5-1租赁期内,乙方以公历月为计算单位缴付房屋每月的租金,具体金额如下:租金按建筑面积计算,每天每平方米为8元,月租金为27,336元。(计算公式:每天每平方米租金X建筑面积365天/12月)。此租赁金额不包物业管理,不含租赁发票,若乙方需要,甲方可配合,税费由乙方承担。房屋物业管理费为30元/平/月,每月物业费共计3370.2元,乙方自行支付给XX物业公司。租金递增方式:第1-2年,月租金不变,第三年递增5%,第5年递增5%,即:2018年10月11日至2020年10月10日期间,月租金27,336元;2020年10月11日至2022年10月10日期间,月租金28,703元;2022年10月11日至2023年10月10日期间,月租金30,138元;乙方应于本合同签署之日起当日内(最晚不迟于2个工作日内)向甲方支付押金及首期租金。5-2除上述约定外,自起租日起,乙方应于每期房租到期前5日向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的10%支付违约金给甲方。5-3租金和押金的支付方式为:押贰付叁,签订本合同当天,乙方支付相当于贰个月租金的押金及首期叁个月的租金,而后每叁个月按时支付租金。6-1甲乙双方约定,乙方应向甲方支付相等于(贰)个月的租金作为押金,即押金金额为54,672元。乙方根据承租意向书支付至丙方(收款单位为恒骋公司)代保管的诚意金直接转为定金(若有),该笔定金将于本合同签署之日自动转为租赁押金中同等数额的部分。乙方需向甲方补足租赁押金的余额。在整个租赁期内租赁押金由甲方保管,甲方无须向乙方支付租赁押金的利息。6-2本合同履行期间,除非征得甲方事先书面同意,乙方无权自行以租赁押金抵付其在本合同项下的任何应付款项。第九条乙方须自行负责使用涉案房屋所产生的费用(如水、电、燃气、宽带等)。第十条乙方装修期间,乙方所进行的任何装修活动应遵守国家法律法规以及上海市地方相关规定,此外还应遵守《龙湖虹桥天街一用户手册》以及《龙湖虹桥天街一一装修手册》的相关规定,并服从物业公司的管理。乙方进行动工前需将完整施工图纸交由物业公司客户服务中心,由其进行审核通过并书面确认,由其开具施工许可证后,方能进场施工。10-3本合同附件(二)外,乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意,按规定向有关部门审批的,则还由甲方委托乙方报有关部门批准后,方可进行。乙方增设的附属设施和设备的维修和养护责任由乙方承担。15-2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,守约一方可书面通知违约一方解除本合同,违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金;给守约方造成损失的,如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的,违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分:……乙方逾期支付租金或其他应付费用超过15日的;……16-3在租赁期间,非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回涉案房屋的,应提前2个月通知乙方,且按月租金的贰倍向乙方支付违约金。对乙方造成的其他损失,甲方还应另行赔偿。16-5在租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,应提前2个月告知甲方,且按月租金的贰倍向甲方支付违约金。甲方可以直接从乙方的押金中扣除,若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。合同对其他事项也作了相应约定。当日，邓波向第一Z公司签署佣金确认书一份，邓波同意支付第一Z公司佣金9,112元。合同签订后，邓波给付李嘉栋押金54,672元、租金82,008元，李嘉栋出具押金收据和租金收据各一张。押金收据载明：出租方李嘉栋于2018年8月11日收到承租方邓波租赁XX街XX栋XX室;(该物业坐落于:闵行区XX路XX号XX室)所支付的租赁押金(贰个月租金)共计54,672元。租金收据载明出租方李嘉栋于2018年8月11日收到承租方邓波租赁XX街XX栋XX室(该物业坐落于:闵行区XX路XX号XX室)所支付的房屋租金(时间为2018年10月15日一2019年1月14日,计叁个月租金)共计82,008元整。邓波与李嘉栋签订《房屋租赁接书》一份，双方确认，房屋已验收交付，邓波已按《租赁合同》规定的时间及金额支付了约定租金给李嘉栋。房屋交接后，邓波对租赁店铺进行了简单装修。邓波在租赁店铺上申请办理营业执照，发现上述租赁店铺已注册有经营单位，不能再行注册经营单位。2018年8月28日，邓波、李嘉栋的母亲代李嘉栋与案外人张某签订《营业执照借用说明》一份，约定：张某名下上海B有限公司虹桥分公司（地址：XX街XX栋XX室）所属营业执照相关证照及公章，从2018年9月1日起借给邓波使用至2018年11月15日，从2018年11月16日起张某开始进行注销至2018年12月31日。在上述如未完成注销，2019年1月1日至完成注销期间业主李嘉栋同意即为免租期。营业执照使用期间，邓波支付5,000元押金给业主李嘉栋代为保管，注销完成后，由业主李嘉栋无息返还给邓波。嗣后，邓波开始经营。2018年8月至11月，邓波陆续支付自2018年7月至12月的物业管理费17,095.10元、装修管理费1,123.40元、装修垃圾清运费2,246.80元。2018年8月至11月，邓波陆续支付自2018年7月至12月的水电费3,750元。2018年12月2日，邓波向李嘉栋户籍所在地发送解除租赁合同通知一份，要求李嘉栋在2018年12月10日前消除租赁房屋上的其他经营性公司注册地址，将免租期延长至其办理营业执照完毕时止，不能满足上述要求的，解除租赁合同。2018年12月15日，物业管理部门向李嘉栋催交2019年1、2、3月的物业管理费。2019年3月8日，上海市闵行区市场监督管理局准予上海B有限公司虹桥分公司注销。2019年3月20日，李嘉栋要求邓波支付租金。一审审理中，邓波、李嘉栋一致同意租房装修损失按1万元计（不考虑其他因素）。2019年8月9日，邓波将租赁房屋钥匙交还李嘉栋，方便李嘉栋处理，对租赁房屋内装饰损失和设备搬迁问题，由法院判决决定。李嘉栋确认收到房屋钥匙，对租赁房屋内的物品设备，表示没有明确用途。一审法院认为，邓波、李嘉栋签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。李嘉栋作为出租人，交付租赁物并使之符合合同约定用途系其主要义务。李嘉栋与邓波签订了房屋交接书，将房屋交付给邓波，履行了交付房屋的义务。邓波租赁房屋的目的是开店经营，需要办理营业执照，因李嘉栋交付的涉案房屋上已开设有餐饮公司，办理营业执照，致邓波不能注册营业执照，此责任在李嘉栋。李嘉栋为解决邓波营业执照一事，经与案外人张某协商，借用张某的营业执照，邓波对此亦表示同意，为此，三方签订协议。出借营业执照的行为是违法行为，应当受到相应的处罚，但协议本身并不违反国家强制性法律规范，特别是关于免租期的约定，故《营业执照借用说明》的协议不能以无效论处，对邓波、李嘉栋具有法律约束力。邓波关于2018年12月2日的解除租赁合同通知，李嘉栋称未收到，邓波在该通知中要求变更免租期，系单方意思表示，对李嘉栋不产生法律效力。房屋租赁合同约定的免租期截止2018年10月10日，《营业执照借用说明》约定的免租期自2019年1月1日起至注销上海B有限公司虹桥分公司之日止，双方对不同情况下的免租期均进行了约定，权利义务明确，邓波单方变更免租期，并以此为由要求解除房屋租赁合同，缺乏合同依据和法律依据，一审法院难以支持。邓波其余诉讼请求，为解除租赁合同之后果处理，前提是其有权单方解除租赁合同，现因其无权单方解除租赁合同，故一审法院均不予以支持。邓波要求恒骋公司承担赔偿责任，缺乏依据，一审法院亦不予支持。上海B有限公司虹桥分公司的实际注销日期为2019年3月8日。李嘉栋于2019年3月20日通知邓波上海B有限公司虹桥分公司已被注销，要求邓波支付租金，符合双方约定，邓波拒不支付租金，构成违约，李嘉栋依照合同约定行使单方解除权，合法有据，一审法院予以支持。邓波是否起诉，均不能构成不支付租金的合法有效的抗辩理由。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，李嘉栋主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于李嘉栋以反诉形式通知邓波，故反诉状送达邓波之日（2019年5月21日）为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李嘉栋要求邓波交还租赁房屋的诉讼请求，合法有据，鉴于邓波已将房屋交还李嘉栋，故李嘉栋该项诉请求，予以驳回。李嘉栋要求邓波支付至交还房屋之日止的租金、物业费的诉讼请求，一审法院予以支持，其中自2019年5月22日之后应为房屋使用费，数额可参照约定租金计算。邓波支付的租金，根据李嘉栋出具的收据为自2018年10月15日起至2019年1月14日，其中2019年1月1日起至1月14日期间，为免租期，邓波已付租金应顺延抵充2019年3月9日起至2019年3月22日期间的租金，故租金、房屋使用费应自2019年3月23日起算至邓波实际交还房屋即2019年8月9日止，按月租金27,336元的标准计算。李嘉栋要求邓波支付至交房之日止的物业费，一审法院予以支持。鉴于邓波的违约行为，李嘉栋向邓波主张违约赔偿金，符合双方约定。对于该赔偿金的金额，合同约定，“乙方逾期支付租金或其他应付费用超过15日的，甲、乙双方同意,甲方可书面通知违约乙方解除本合同,违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金”，一审法院认为，李嘉栋主张3倍月租金和物业费之和计算的违约金，符合上述约定，一审法院予以支持。合同解除后，邓波预付的押金，李嘉栋应予以返还。邓波在租赁房屋内添置的设施包括桌椅等，邓波可自行取走，关于房屋装修损失，若李嘉栋招租的商户可以利用的，李嘉栋应适当予以补偿给邓波（邓波可以在条件具备情况下向李嘉栋主张），若不能利用的，该损失由邓波承担。一审法院据此判决：一、确认邓波与李嘉栋签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；二、邓波于判决生效之日起十日内支付李嘉栋房屋租金、房屋使用费合计125,820.80元、物业管理费24,602.46元;三、邓波于判决生效之日起十日内偿付李嘉栋违约金92,118.60元;四、邓波于判决生效之日起十日内搬离其在上海市虹桥商务区XX路XX号XX室内的餐饮设备、餐具;五、李嘉栋于判决生效之日起十日内向邓波返还押金54,672元;六、驳回邓波的全部诉讼请求;七、驳回李嘉栋的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,993.6元，由邓波负担;反诉案件受理费减半收取计2,377.23元，由邓波负担1,436.47元，由李嘉栋负担940.76元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人邓波与被上诉人李嘉栋签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》合法有效，双方应当按约履行。关于合同解除时间及责任认定争议。本院认为，上诉人邓波在与被上诉人李嘉栋签署房屋交接书后接收了涉案房屋并着手进行装修开业，故上诉人邓波应履行支付租金之义务。上诉人邓波称其申办营业执照时发现涉案房屋已被注册导致去不能办理营业执照，对此被上诉人李嘉栋已经联系到原承租人张某并经上诉人邓波同意而签署《营业执照借用说明》，即便存在借用营业执照违法情况，然并非导致协议无效之法律后果。另外，上诉人称其在签署借用说明后未收到营业执照，对此上诉人并未提交相关证据加以证明，故本院难以采信。至于上诉人称因无经营许可证导致其无法经营，对此上诉人也未提交证据证明其在借用营业执照期间受到相关执法部门的行政处罚导致其无法经营，故对上诉人的该项辩解意见，本院不予采纳。根据三方签署的《营业执照借用说明》中关于对张某名下营业执照的注销时间及免租期顺延等所作的约定，上诉人在2018年12月发送解除合同通知并要求被上诉人李嘉栋于2018年12月10日消除营业执照，并不符合上述约定，故上诉人邓波并无合同解除权。上诉人主张其于2018年12月2日发送解除合同通知，且已经履行通知义务，因被上诉人李嘉栋否认收到也不认可合同解除，同时上诉人无合同解除权，其发函解除合同，因不符合合同约定及法律规定，并不能认定双方合同于2018年12月10日解除。据此，对上诉人主张双方合同于2018年12月10日解除的上诉意见，本院不予采纳。至于上诉人称被上诉人李嘉栋未及时注销涉案房屋上的营业执照导致其无法办理营业执照，据此主张被上诉人李嘉栋违约，因与查明的双方实际履行情况不符，故本院不予采信。虽然上诉人称其于2018年11月开始停业，但其并未将涉案房屋的钥匙退还给被上诉人李嘉栋，涉案房屋并未完成交接，实际仍由上诉人占有控制，况且上诉人无合同解除权，在双方合同并未解除情况下，上诉人仍有支付后续租金的义务。鉴于上诉人未付后续租金，在被上诉人李嘉栋催讨后仍未及时支付，已构成严重违约，应承担合同解除的违约责任。被上诉人李嘉栋在一审审理中提起反诉要求解除合同，因符合合同约定及法律规定，故一审法院予以支持并认定双方合同于2019年5月21日解除，并无不妥，本院予以认同。关于合同解除后果处理的争议。本院认为，基于合同解除系上诉人违约引起，故上诉人应承担合同解除违约责任。根据已查明事实，上诉人与被上诉人李嘉栋于2019年8月9日完成房屋交接手续，故一审法院认定上诉人应付至该日的租金、房屋使用费及物业管理费，并承担解约违约金，亦无不妥，本院予以维持。上诉人不同意承担上述费用及违约金，以及要求被上诉人李嘉栋返还其已付的租金并赔偿经济损失等，依据不足，本院不予采信。上诉人要求被上诉人恒骋公司返还中介费及赔偿相关损失，也无事实与法律依据，故本院不予采信。综上所述，上诉人邓波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,925.33元，由上诉人邓波负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十二月二十三日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……