四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15451号 上诉人（原审原告）：刘吉刚，男，1965年9月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：易思琪，四川金援律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：袁成珍，女，1972年6月21日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：易思琪，四川金援律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市开成投资有限公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街36号6幢2楼2号。 法定代表人：谢红波。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市凤翔实业有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街36号6幢4楼2号。 法定代表人：何晓雯，执行董事。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 上诉人刘吉刚、袁成珍与上诉人成都市开成投资有限公司（以下简称开成公司）、成都市凤翔实业有限责任公司（以下简称凤翔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘吉刚、袁成珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘吉刚、袁成珍一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由开成公司、凤翔公司承担。事实及理由：一、根据合同约定，开成公司、凤翔公司应于2016年8月25日前完成案涉房屋的转移登记，因政策变化房产登记机构于2016年8月22日停止接受办理房屋所有权证的资料，2016年8月29日开始颁发新的不动产权证书。但开成公司、凤翔公司并未举证在合同约定期限内及时将办证资料提交办证机构，新证办理期间不排除消极不作为，一审以双方合同未约定国有土地使用证办理时间为由将逾期办理转移登记违约金计算至2016年8月22日错误，应计算到实际办理之日的2018年5月21日。二、根据规定，逾期办证违约金没有约定或者损失难以确定的，可以按照已付款总额参照金融机构计收逾期贷款标准计算，双方合同中约定的违约金低于该标准，开成公司、凤翔公司也未举证证明违约金约定高于刘吉刚、袁成珍的实际损失，刘吉刚、袁成珍按约定标准主张违约金是合理的，一审法院调整缺乏依据。 开成公司、凤翔公司答辩认为：一、根据双方签订的买卖合同约定，开成公司、凤翔公司为买受人办理房屋所有权属证书，交房时间2015年8月25日，开发商应当在2016年8月25日前办理房屋所有权证，但在办理期间有国家政策变动，从2016年8月22日无法办理房屋所有权证，故开成公司、凤翔公司不存在逾期办理房屋所有权证的情形。根据双方签订的合同没有就办理不动产权属证的期限和逾期办证的违约责任进行明确约定，刘吉刚、袁成珍认为开成公司、凤翔公司存在逾期办理不动产权的行为且应按照每日万分之一的逾期办证的违约金没有事实和法律依据，其主张不能成立。二、本案案涉的项目存在逾期办证的600余户，刘吉刚、袁成珍与业主达成和解有500余户，赔偿标准是1000至3000元不等，起诉至法院的有60余户，达成和解的有30余户，赔偿标准均在4000元以下，与刘吉刚、袁成珍同样的业主一审法院作出的判决已生效，判决的违约金计算标准也是与刘吉刚、袁成珍主张一致，刘吉刚、袁成珍的情形应按照一个楼盘一个标准，即使刘吉刚、袁成珍应支付违约金，标准也应当与其他业主一致。 开成公司、凤翔公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回刘吉刚、袁成珍关于初始登记的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由刘吉刚、袁成珍承担。事实和理由：初始登记的违约金应当从知道或应当知道权利受到损害时起算，按照合同约定开成公司、凤翔公司应当在2015年6月30日前取得楼栋权属证明，诉讼时效应从2015年7月1日计算，刘吉刚、袁成珍2019年1月起诉主张初始登记的违约金已超过诉讼时效。 刘吉刚、袁成珍答辩认为，关于诉讼时效的问题一审法院认定正确，二审法院应予以支持。对于初始登记和转移登记因为是合同分别约定的，应分别计算。 刘吉刚、袁成珍一审诉讼请求：1.判令开成公司、凤翔公司连带支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金16160.24元，并从2018年6月19日起支付利息至全额付清之日止；2.判令开成公司、凤翔公司连带支付逾期办理楼栋权属证明的违约金及利息（违约金计算按照法院查明的天数，按日支付全部已付款万分之一违约金，利息从实际取得权属证明之日后30日起计算至全额付清之日止）；3.开成公司、凤翔公司承担全部诉讼费。 一审法院查明：2015年6月18日，刘吉刚、袁成珍与出卖人凤翔公司、开成公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的“金山国际”项目4幢1单元5层2号房，测绘建筑面积为90.89平方米，价款254492元，贷款方式付款。约定交房时间为2014年12月31日前，办理楼栋初始登记时间2015年6月30日前，办理房屋转移登记的时间为商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证。同时，双方对逾期办理初始登记、转移登记的违约责任进行了约定。逾期办理初始登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；逾期办理转移登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。买受人按照合同约定，向出卖人支付了首付款，并通过向银行按揭贷款方式履行了支付房款的义务。出卖人于2015年8月25日向买受人交付了案涉房屋，于2016年8月9日取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，2018年5月21日为买受人办理了案涉房屋的不动产权证。 一审法院另查明，案涉“金山国际”项目现已开发并交付业主的房屋共计636户，存在逾期办证的为588户，经凤翔公司、开成公司与业主沟通，就逾期办证问题已与390户业主达成和解，和解结果为：减免业主几个月至三年的物业管理费。2018年7月31日，案涉“金山国际”小区有40户业主向一审法院提起诉讼，有31户业主与开成公司、凤翔公司达成调解协议，开成公司、凤翔公司支付最高不超过4000元违约金，有一户业主撤诉。其余8户已判决结案，判决标准为：1.诉讼时效根据双方约定，按实际取得初始登记及转移登记的时间加上30日作为诉讼时效的起算点；2.逾期取得初始登记权属证明的违约金标准按万分之零点一计算，逾期取得转移登记权属证明的违约金标准为万分之零点三。三、双方一致认可：房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午09:00开始颁发新的不动产权证书。 一审法院认定上述事实，有身份证、企业信息、《商品房买卖合同》、收楼手续办理确认表、一审法院民事调解书、民事判决书及当事人的陈述等证据在案证实。 一审法院认为，刘吉刚、袁成珍与开成公司、凤翔公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。开成公司、凤翔公司应分别于2015年6月30日前、2016年8月25日前取得案涉房屋所在楼栋的初始登记、案涉房屋的转移登记。而取得初始登记及完成转移登记的时间为2016年8月9日、2018年5月21日，开成公司、凤翔公司逾期取得初始登记及未取得案涉房屋房屋所有权证书，已构成违约，应依约承担违约责任。 双方约定开成公司、凤翔公司逾期后自取得初始登记之日起30日内应当支付逾期办理初始登记的违约金，开成公司、凤翔公司于2016年8月9日取得初始登记，加上30日的支付违约金的期限，2016年9月9日起为诉讼时效的起算点，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《诉讼时效解释》）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，因《民法总则》施行的时间为2017年10月1日，即刘吉刚、袁成珍主张初始登记违约金的诉讼时效期间应当适用《民法总则》规定的三年，刘吉刚、袁成珍起诉的诉讼时效期间的最晚时间为2019年9月8日，刘吉刚、袁成珍起诉时间为2019年1月7日，未超过诉讼时效期间。 关于刘吉刚、袁成珍主张的转移登记违约金。根据合同约定，开成公司、凤翔公司办理房屋所有权证书时，因国家政策变化，至2016年8月22日已不能办理，而是将原房屋所有权证与国有土地使用权证“二证合一”的不动产权证取代，双方约定的转移登记，客观上已无法履行，只能通过办理不动产权证来实现。因双方未约定办理国有土地使用证的时间，根据房地产销售市场的交易习惯，商品房出卖人与买受人之间的合同对原房屋所有权证及国有土地使用证的约定一般为，先办理房屋所有权证，一至二年左右办理国有土地使用权证。结合查明的事实，取得不动产证的时间为2018年5月21日，应当确认开成公司、凤翔公司已履行了转移登记义务，故对刘吉刚、袁成珍关于开成公司、凤翔公司支付转移登记违约金的诉讼请求，不予支持。 开成公司、凤翔公司关于逾期取得初始登记并未给刘吉刚、袁成珍造成任何损失，不应承担逾期取得初始登记违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，开成公司、凤翔公司的抗辩不能成立，应当承担逾期取得初始登记的违约责任。 关于刘吉刚、袁成珍主张的逾期支付违约金的利息问题，开成公司、凤翔公司认为违约金是逾期办证的惩罚违约金，应驳回刘吉刚、袁成珍主张利息的诉请。一审法院认为，违约金系开成公司、凤翔公司违约给刘吉刚、袁成珍造成损失的补偿，即因开成公司、凤翔公司违约办证给刘吉刚、袁成珍造成的损失系通过支付违约金方式进行补偿，如果再对违约金计算利息，则构成对损失的重复计算、重复评价。故对刘吉刚、袁成珍主张的违约金利息，不予支持。 开成公司、凤翔公司关于请求人民法院调低违约金的抗辩是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款的规定，开成公司、凤翔公司可以请求人民法院减少违约金。结合本案实际，对开成公司、凤翔公司关于调低违约金的抗辩意见，一审法院予以采纳。因刘吉刚、袁成珍未举示实际损失的证据，考虑案涉的“金山国际”楼盘的630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证、多数业主与开成公司、凤翔公司达成和解，开成公司、凤翔公司免物业服务费金额、已审结案件中已调解的31户业主违约金的金额未超过3900元及尚有100余户业主逾期办证未处理的事实。从化解社会矛盾、维护稳定出发，如果按照约定的万分之一标准作出裁判，极有可能导致已达成和解的大部分业主与开成公司、凤翔公司激化矛盾，还可能引发未处理的100余户业主和双方自行和解的约400户业主涉诉。而可能出现的上述情形，绝不是人民法院裁判案件应有的结果和价值追求。同时，同一楼盘或小区，原则上应当对违约金把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、和谐和追求良好社会效果的价值取向。结合初始登记与转移登记对刘吉刚、袁成珍的不同影响，综合上述因素，一审法院酌定：逾期取得初始登记违约金均标准，按刘吉刚、袁成珍已付全部房款每天万分之零点一计算，初始登记的逾期天数为402天，初始登记违约金为1023.06元。刘吉刚、袁成珍关于开成公司、凤翔公司连带支付违约金的问题，因案涉“金山国际”项目系开成公司、凤翔公司共同开发，开成公司、凤翔公司系共同承担债务，不存在连带支付违约金的问题。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、凤翔公司、开成公司于判决生效之日起十日内支付刘吉刚、袁成珍初始登记违约金1023.06元；二、驳回刘吉刚、袁成珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由凤翔公司、开成公司负担52元，刘吉刚、袁成珍负担50元。 二审审理中，刘吉刚、袁成珍举出在网上诉讼服务系统打印的清单一份，清单显示2018年11月21日在网上诉讼服务系统提交了起诉立案申请。对该证据凤翔公司、开成公司质证称不清楚，请法院审查。本院审查后对该证据的三性予以确认。 本院二审查明，2015年6月18日，刘吉刚、袁成珍与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》中未约定国土分户的办理时间。刘吉刚、袁成珍于2018年11月21日在网上诉讼服务系统提交了起诉立案申请。 本院认为，刘吉刚、袁成珍与开成公司、凤翔公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。 开成公司、凤翔公司向刘吉刚、袁成珍交付房屋时间为2016年8月25日，因二证合一的政策变化，至2016年8月22日已不能办理房屋所有权证书，原房屋所有权证与国有土地使用权证为不动产权证所取代，客观上凤翔公司、开成公司已无法履行向刘吉刚、袁成珍交付房屋所有权证的义务。因此，一审认定凤翔公司、开成公司客观上无法交付房屋所有权证，对刘吉刚、袁成珍主张支付转移登记违约金的诉讼请求不予支持正确。对于刘吉刚、袁成珍认为“开成公司、凤翔公司并未举证在合同约定期限内及时将办证资料提交办证机构，新证办理期间不排除消极不作为”的问题，因双方合同只是约定了房屋所有权证书的交付结果，并未约定凤翔公司、开成公司向登记机关提交办证资料的时间，其以此认为“不排除消极不作为”而主张对方承担违约金的理由不成立，本院不予支持。对于一审法院根据凤翔公司、开成公司的主张调整违约金，该调整符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院予以维持。 开成公司、凤翔公司认为刘吉刚、袁成珍主张逾期初始产权登记违约金的问题。本院认为，二审中刘吉刚、袁成珍提供的证据可以认定其于2018年11月21日主张初始登记违约金。由于初始产权登记是凤翔公司、开成公司的责任，凤翔公司、开成公司是否完成初始登记或何时完成初始登记刘吉刚、袁成珍并不清楚，只完成初始登记并公开后，刘吉刚、袁成珍才会知晓初始登记的具体时间和凤翔公司、开成公司是否存在逾期登记的事实。因此，一审法院认定取得初始登记时间加上合同约定的期限，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，认定刘吉刚、袁成珍起诉未超过诉讼时效期间正确，本院予以维持。 综上，刘吉刚、袁成珍与凤翔公司、开成公司的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方法执行。二审刘吉刚、袁成珍上诉的案件受理费102元，由刘吉刚、袁成珍承担；成都市开成投资有限公司、成都市凤翔实业有限责任公司上诉的案件受理费102元，由成都市开成投资有限公司、成都市凤翔实业有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇一九年十二月二十日 书记员 杨珍梅