四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民再45号 原审原告（再审被申请人）：柏鸿章，男，1984年12月31日生，住南充市顺庆区。 原审原告（再审被申请人）：魏梅，女，1985年10月3日生，汉族，住址同上。 原审被告(再审申请人)：南充市顺庆区惠明化纤面料厂，住所地南充市顺庆区金台镇商业街。 法定代表人：赵会明，厂长。 委托诉讼代理人：刘明，四川维大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹伟，四川维大律师事务所律师。 原审原告柏鸿章、魏梅与原审被告南充市顺庆区惠明化纤面料厂“以下简称惠明化纤厂”房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日作出（2016）川1302民初3836号《民事判决书》已经发生法律效力。2018年1月20日，原审被告惠明化纤厂向本院申请再审，经审查该申请符合法律规定的再审条件，本院于2019年3月18日作出（2018）川1302民申45号民事裁定，再审本案。依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。再审申请人的委托诉讼代理人刘明、曹伟，被申请人魏梅到庭参加了诉讼，柏鸿章未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审原告（被申请人）称，对原审判决认定的基本事实没有异议，但申请人说法是错误的。案涉1、3号楼,在2011年竣工后根据合同约定，被申请人2012年已经入住，一年后就应办证，但申请人不按买卖合同约定给被申请人办理使用权证，构成违约。被申请人一直追问、要求申请人办理房产证和土地使用证，但其一直拖延。办证事宜双方自行协商过，赵会明的子女还殴打购房人，极为霸道。被申请人为办证曾向有关部门上访，也最后不了了之。被申请人向法院起诉后，因房产证已办理，原审依法支持了被申请人要求惠明化纤厂承担延迟办理土地使用证违约金的诉请，原审判决是正确的、合法的，应当维持。中院改判同类案件是错误的，即使是政府规划市政道路导致无法办证，也不属于不可抗力，也不是惠明化纤厂不承担延迟办理土地使用证违约责任的理由。2号楼竣工后，惠明化纤厂在申请有关部门验收中被查出违规超出原容积率修建房屋，四川高院卷宗有记录，即使超了容积率也可以补办、完善手续再办证，但惠明化纤厂是至今未认罚补办，国土部门回复是必须要申请人惠明化纤厂出面完善手续。故申请人不出面完善手续才是导致业主不能办理案涉土地使用证的真正原因，惠明化纤厂的行为构成违约。南充市中级人民法院(2017)川13民终3591号《民事判决书》与本案无关，申请人提起再审无理，原审判决应维持。 原审被告（再审申请人）辩称，原审判决适用法律部分错误，致使第二项判决错误，原审认为对“古井春天”项目因政府规划原因导致逾期办理土地使用证，适用《合同法》第一百二十一条，认定申请人应担责，判决应承担违约金，属于适用法律错误。而申请人开发的“古井春天”项目相同幢号的其他购房人的同类诉讼，经申请人上诉，南充市中级人民法院以(2017)川13民终3591号《民事判决书》作出终审判决，认定“古井春天”项目因政府规划原因导致的逾期办理土地使用证，惠明化纤厂无过错，不承担违约责任，并对案涉1、3号楼其它购房人作原告的相同案件之原审判决申请给付违约金的判项予以撤销，改判驳回了购房人除诉请办证的请求之外的其它诉讼请求，故本案启动再审合法正当。另，现本案的基本事实与原审判决认定的基本事实没有异议。需要补充的事实是：惠明化纤厂建设的南充市顺庆区延安路393号附1号“古井春天”1、3号楼房屋，在2011年7月25日由南充市房地产交易与权属管理中心发出南房中心初登［2011］13号通知确认，上述房屋已办理完新建房屋初始登记，并通知各购房户前去办理房屋所有权证。同年惠明化纤厂到南充市国土资源局申请办理国土分户手续，该局在审查相关资料时由南充市土地测绘大队作了退件处理（南充市土地测绘大队2017年6月18日情况说明证实）。2016年9月18日南充市城乡规划和测绘地理信息局的复函称，“古井春天”项目于2007年通过总平方案审批后建设，2009年市人民政同意《南充市顺庆区主城区控制性信息规划》，该项目地块南侧规划24米市政道路，该项目审批建设时未编制控规道路，国土部门可根据项目审批情况结合原国土地界限办理产权证。综上，不能为业主办证是政府规划所致，属于不可抗力。故认为：1、应撤销(2016)川1302民初3836号《民事判决书》错判的第二项，改判驳回被申请人柏鸿章、魏梅的其他诉讼请求；2、诉讼费由被申请人承担。 原审原告向本院起诉请求：1、判令申请人立即协助被申请人办理房屋产权证书并给付迟延办证已产生的违约金21198元及之后的违约金。2.本案诉讼费由申请人承担。本院原审认定案件事实：原告与被告于2009年6月26日签订了《商品房买卖合同》，购买了位于顺庆区住房，原告依照合同约定付清了购房款263333元，被告于2010年8月31日前向原告交付了涉案房屋，原告于2012年10月12日取得所购房屋的所有权证，但时至诉至本院为止，被告未办理房屋土地使用权转移登记事项，原告并未取得房屋土地使用权证。原被告签订的商品房买卖合同第二十条第（三）项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：····。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋土地使用权证书之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋土地使用权证书之日起30日内由出卖人支付”。后逾期被告未办理房屋土地使用权转移登记，原告遂起诉来院。 本院原审认为，对于原被告均无争议的被告于2010年8月31日前向原告交付了设案房屋，原告付清了购房款263333元并于2012年10月12日取得了涉案房屋所有权证书，被告至今未办理完毕涉案房屋的土地使用权转移手续的基本事实予以确认。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告应立即协助原告办理涉案房屋土地使用权转移登记手续。关于原告所主张的违约金损失问题，被告所提出因规划调整原因造成无法办理产权转移登记的抗辩事由，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”之规定，本案即使因被告所称的规划调整原因导致原告办证延误，被告作为商品房的出卖人仍应当向原告承担违约责任。根据原被告所签订的商品房买卖合同的约定，被告应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告支付逾期办理土地使用权证的违约金,计算方式为：自原告取得房屋土地使用权证书的期限届满之次日起（2011年9月1日）至实际取得房屋土地使用权证书之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款（263333元）万分之0.5的违约金。综上所述，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，判决如下：1、被告南充市顺庆区惠明化纤面料厂于本判决生效之日起十五日内协助原告柏鸿章、魏梅办理古井春天小区3幢5单元3层2号房屋土地使用权证书；2、被告南充市顺庆区惠明化纤面料厂于原告柏鸿章、魏梅取得房屋土地使用权证书之日起三十日内向原告柏鸿章、魏梅支付逾期办证违约金。计算方法为：以263333元为基数，从2011年9月1日开始按照每日万分之0.5的标准，计算至原告取得古井春天小区3幢5单元3层2号房屋土地使用权证书之日止；诉讼费用165元由惠明化纤厂承担。 本院再审认定案件事实如下：双方一致认可购买房屋的基本事实与原审一致，本院予以确认。 另查明，南充市城乡规划局2014年1月2日第一次业务办公会会议纪要载明：案涉“1、3号楼于2010年7月经我局验收。2、4号楼因负层超高和偏移的情况经2012第十一次办公会研究通过：……。对其违法改建部分，同意按相关规定进行处建设工程造价10%的罚款”。2017年6月18日南充市土地测绘大队出具情况说明，称“案涉1、3号楼于2011年7月5日办理完房屋初始登记和通知各住户前去办理房屋所有权证。该厂同时就到我局来申请办理相关国土分户手续，在资料审查时测绘大队发现2009年市人民政府在该项目南侧规划了24米市政道路（南充市顺庆区主城区控制性详细规划），此道路正好经过已建成的1号楼。该厂多次前来我局接洽催促，但经我局相关部门讨论后认为在未明确该道路是否撤销的情况下不予办理，并作退件处理”。 再查明，惠明化纤厂建设的南充市顺庆区延安路393号附1号“古井春天”1、3号楼房屋在2011年7月25日由南充市房地产交易与权属管理中心发出南房中心初登［2011］13号通知确定，上述房屋已办理完新建房屋初始登记，并通知各购房户前去办理房屋所有权证。同年惠明化纤厂到南充市国土资源局申请办理国土分户手续，该局在审查相关资料时由南充市土地测绘大队作了退件处理。 还查明，2016年9月18日，南充市城乡规划和测绘地理信息局给惠明化纤厂的南规函（2016）143号的复函，载明：“古井春天”项目于2007年通过总平方案审批后建设，2009年市人民政府同意《南充市顺庆区主城区控制性详细规划》，该项目地块南侧规划24米市政道路，该项目审批建设时未编制控规道路，国土部门可根据项目审批情况结合原国有土地界限办理产权证。”因惠明化纤厂申请对前述事实进行核实，我院分别以南顺发函（2017）18号函和南顺发函（2017）24号函向南充市国土资源局征询讼争房屋可否分户办理国有土地使用权证时，南充市国土资源局以南土资函［2017］202号、235号复函答复，惠明化纤厂所建地块内共修建了4幢房屋，其中1、3幢房屋已经城市规划部门验收并出具了《南充市建设工程规划验收合格证》（南规建验顺字〔2010〕014号），开发商可按规定单独申请办理1、3幢房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，首次登记完成后业主可持相关资料办理《不动产权证书》；另2、4幢房屋因存在超容积率问题，应补办相关手续后方能办理。2017年，本院支持了“古井春天”1、3号楼另案部分业主就同一事实要求惠明化纤厂承担因逾期办证违约金的诉讼请求，该项请求被南充市中级人民法院改判撤销后，其部分业主向四川省高院人民法院申请再审。四川省高院作出的民事裁定，认为：政府调整规划涉及惠明化纤厂开发已建成的“古井春天”1、3号楼房屋，属于惠明化纤厂不能预见、不能避免并不能克服的情形，符合不可抗力的法定情形。政府的调整规划行为与案涉“古井春天”1、3幢房屋相关权利凭证办理有必然关系，即导致不能按合同约定协助办理相关权利证书，不构成对合同的违约。故驳回再审申请。 本院再审认为，（一）、根据2017年6月18日南充市土地测绘大队出具情况说明可知，案涉1、3幢楼在2011年7月5日办理完房屋初始登记和通知各住户前去办理房屋所有权证的同时，惠明化纤厂就到国土资源局申请办理相关国土分户手续，并多次到相关部门接洽和催促，故惠明化纤厂主观上对于逾期办证并无拖延也无其他过错；（二）、因审查资料时，南充市土地测绘大队发现2009年南充市人民政府在该项目南侧规划了24米市政道路，经过案涉1幢楼，并以此为由退件，并在惠明化纤厂多次接洽催促的情况下不予办理，惠明化纤厂客观上对于逾期办证并无拖延也无其他过错；（三）、南充市城乡规划局2014年1月2日第一次业务办公会会议纪要的内容，以及南充市国土资源局南土资函［2017］202号、235号复函的内容，虽然提到惠明化纤厂应补交增容费等问题，但该三份函件和纪要涉及的违规或未及时缴纳土地增容费和罚款等问题均只涉及案涉2、4幢楼，不涉及1、3幢房屋，与本案无关；（四）、直到2016年南充市城乡规划和测绘地理信息局的南规函﹝2016﹞143号复函，才指出国土部门可根据项目审批情况结合原国有土地界限办理产权证。结合上述第（二）、（三）点理由，可以认定惠明化纤厂未能按时办理案涉1、3幢房屋土地证的原因为：案涉1、3幢房屋经规划修建好后，政府调整了规划，新规划的道路占用了案涉1幢房屋规划用地，导致了国土部门在该道路规划取消前拒绝为案涉1、3幢房屋办理土地使用权证。政府规划调整系惠明化纤厂无过错且其不可控制的，如要求开发商在积极履行协助义务的情况下，就非因其过错、非其能控制的政府规划变更原因承担逾期办证的违约责任，有违公平；且政府规划调整属于不能预见、不能避免并不能克服的情形，符合不可抗力的法定情形已经四川省高院作出的生效民事裁定书认定；加之，现南充市国土资源局已通过发函形式明确案涉1、3幢房屋可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，首次登记完成后业主可持相关资料办理《不动产权证书》，惠明化纤厂也愿意积极协助办理。综上，政府的调整规划行为与案涉“古井春天”1、3幢房屋相关权利凭证办理有必然关系，即导致不能按合同约定协助办理相关权利证书，不构成对合同的违约。故原告要求惠明化纤厂承担逾期办证违约金的诉请，不应支持。至于原告提出，南充中院生效判决与其无关的主张，本院认为，南充中院生效判决与本案系类案，对本案有拘束力。综上所述，原审原告要求支付逾期办证违约金的理由不成立，原审判决的第二项应当撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》四百零三条第二款之规定，判决如下： 一、维持本院（2016）川1302民初3836号《民事判决书》判决第一项； 二、撤销本院（2016）川1302民初3836号《民事判决书》判决第二项； 三、驳回柏鸿章、魏梅要求南充市顺庆区惠明化纤面料厂给付迟延办证违约金的诉讼请求。 受理费165元，由再审申请人南充市顺庆区惠明化纤面料厂负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 饶 红 审判员 仲 丽 审判员 王立明 二〇一九年十二月十三日 书记员 何 洁