云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初4691号原告：韩永波，男，1969年9月5日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告：梁琼华，女，1971年2月15日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二原告委托诉讼代理人:王洪俊，云南中天律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：陈永新，男，1974年3月13日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，现住玉溪市红塔区。委托诉讼代理人:杨跃文，云南玉源律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：魏清萍，云南玉源律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告韩永波、梁琼华诉被告陈永新民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告梁琼华及其与韩永波的委托诉讼代理人王洪俊，被告陈永新的委托诉讼代理人杨跃文、魏清萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩永波、梁琼华向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告根据玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初1192号民事调解书，于2017年4月28日签订的原告以位于玉溪市红塔区的农村自建房（共六层）作价170万元抵销对被告借款债务的《以物抵债协议》；2、判令被告立即腾还原告位于玉溪市红塔区的农村自建房（共六层）；3、判令被告赔偿原告2017年11月1日至2019年10月30日累计2年的房租损失20万元，2019年10月30日后的房租损失按照年租金10万元计算至本案判决生效时止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告韩永波、梁琼华系夫妻，被告陈永新与二原告系朋友。原告韩永波因从事建设工程需要资金周转先后二次向被告借款共计200万元。借款期间，原告按照约定利率向被告支付了借款利息147.5万元。借款到期后，原告偿还了本金30万元。2017年4月26日，被告起诉要求原告偿还借款本金及利息。该案经红塔区人民法院主持调解，双方于2017年4月26日达成协议，由二原告于2017年4月27日前连带偿还被告借款本金170万元，逾期未付按月利率2%计算自2017年5月6日起至本金还清之日止的利息，为此红塔区人民法院依法制作了（2017）云0402民初1192号民事调解书。2017年4月28日，原被告签订《以物抵债协议》约定：原告同意将位于玉溪市红塔区自建房（共六层作价170万元）转让给被告，以抵销原告对被告的170万元借款等全部债务，原告应无条件配合被告办理产权过户登记等手续，原告与承租人于2016年8月1日签订的该房屋出租合同终止，原告已经收取的截至2017年10月31日该房屋第一、二层租金归原告所有，2017年11月1日至20××年10月31日期间原告与承租人约定的租赁事项由被告继承。协议签订当天，原告按照约定将诉争房屋交由被告占用，并配合被告与承租人办理了交接房手续。以物抵债协议签订后，当天（2017年4月28日）被告申请执行红塔区人民法院（2017）云0402民初1192号民事调解书，红塔区人民法院立案后，于2017年5月25日向原告送达了执行通知书，要求原告3日内支付被告1711400元及利息，负担执行费19400元。2017年7月25日，被告与原告虚构案外人代原告偿还被告借款70万元的事实，原告为此向案外人出具了一份金额为70万元的借条，同时被告也向第三人出具了一份收到案外人代原告还款70万元的收条。此后双方的债权债务纠缠不清，且原告多次请求被告腾出并返还位于玉溪市红塔区自建房未果。原告为维护其合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。被告陈永新辩称，二原告向其借款200万元时，是以下康井29幢9号房屋作为担保物（该房屋产权人系韩永波之弟韩某）。因原告未按时还款，被告依法向红塔区人民法院起诉，经协商一致，红塔区人民法院制作了（2017）云0402民初1192号民事调解书。为履行该调解书，二原告主动提出以涉案房屋作价170万元抵偿被告债权，经协商一致，双方签订了《以物抵债协议》，9号房屋产权人韩某、朱某以证明人身份签字。基于此，特在协议第八条约定：原被告的债权和债务与韩某、朱某无关。即为达成以物抵债协议，被告免除了韩某、朱某的担保责任。被告始终没有想要原告房产的意思，签订《以物抵债协议》时，双方口头认可只要原告偿还债务，被告随时可以将房屋交还原告。签订协议二个月后，被告因资金周转需要，就找原告协商还款。因原告没有还款能力，就找案外人瞿某协商代偿，由原告向瞿某出具借条，被告向原告出具收条。该情况是真实发生，并非虚构，后因瞿某资金未到位，没有实际履行，这一事实印证了双方交谈认可的上述内容。因原告不能还款，为把涉案房屋利用起来，被告投入了三十多万元装修四、五、六楼，并购置了办公家具，作为办公室使用至今。一、二楼继续出租给原承租人蓝某，2019年3月又将三楼出租给蓝某使用。原告请求解除《以物抵债协议》无法律依据。但，基于签订《以物抵债协议》的目的是为了担保被告债权的实现，而非转移涉案房屋的产权。现在被告可以同意解除，原告收回房屋所有权，被告恢复按1192号民事调解书享有的债权。但被告已依法占有涉案房屋，并对该房屋进行了装修，也将该房屋的一至三层出租给蓝某经营，在原告还清被告债权前，被告有权拒绝原告腾还房屋的请求。被告占有使用涉案房屋的受益不足以抵偿原告依法应支付的利息，故原告第三项诉讼请求不能成立。综上，请求驳回原告第二、三项诉讼请求。庭审中，二原告举证如下：一、二原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格及自然情况；二、红塔区人民法院（2017）云0402民初1192号民事调解书、《以物抵债协议》及附件、接房手续、终止房屋租赁合同协议、房屋出租合同、红塔区人民法院（2017）云0402执字658号执行通知书、借条、收条，证明：1、原被告于2017年4月28日签订《以物抵债协议》约定，原告同意将诉争房屋所有权作价170万转让给被告，以抵消原告对被告的170万借款等全部债务；2、2017年4月28日原告按照约定将诉争房屋交被告占用，配合被告与承租人办理了交接房手续；3、原被告对诉争房屋租金归属及房屋承租人权利义务等事项进行了约定；4、2017年5月25日原告收到被告于2017年4月28日申请执行红塔区人民法院（2017）云0402民初1192号民事调解书的执行通知书，要求原告自执行通知书送达之日起3日内支付被告1711400元及利息，负担执行费19400元；5、2017年7月25日原被告与案外人虚构案外人代原告偿还被告借款70万，原告下欠案外人借款70万的事实。经质证，被告对二原告所举第一组证据无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对1、2、3、4证明目的均无异议，对第5项证明目的不认可，借条和收条是真实签订的，由于案外人的资金问题，没有实际向被告支付70万元款项。被告举证如下：一、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；二、（2017）云0402民初1192号民事调解书，证明韩永波，梁琼华尚欠陈永新借款本金170万，自2017年5月6日起至本金还清之日止的利息按月利率2%计算；三、《以物抵债协议》及附件、接房手续、执行案件结案通知书，证明双方协商一致以涉案房产作价170万抵偿陈永新的170万债权；陈永新依法占用涉案房屋；因签订《以物抵债协议》，1192号调解书已经执行完毕；四、借条、收条，证明签订《以物抵债协议》后，当年7月，双方协商还款事宜，表明双方签订《以物抵债协议》并非以转让房屋所有权为目的，而是让陈永新占用该房产以作为170万债权的担保，并通过使用该房产取得一定收益；五、房屋出租合同两份、照片××张，证明陈永新将一至三楼出租给案外人蓝某使用；一至二楼2017年至2019年期间每年租金4.8万，租金标准是原告之前签合同定的，三楼每年租金1万；韩永波、梁琼华交房前，三至六楼是毛坯房，陈永新投入三十多万元装修四至六楼，并购置大量办公家具；六、户口册两份，证明韩永波、梁琼华所在的康井社区已经于2012年从农业人口转变为城镇居民。经质证，二原告对被告所举第一、二组证据无异议；对第三组证据的真实性没有异议，对其占有涉案房产的真实性认可，对合法性有异议，被告认为《以物抵债协议》系1192号调解书执行结案的依据是不符合法律规定的，也没有见到执行结案的裁定书，涉案房屋是农村自建房，无法发生所有权转移，双方基于民事调解书产生的民间借贷170万元的债权债务依然存在；对第四组证据的证明目的不予认可，对真实性没有异议，借条和收条系双方虚构案外人代原告偿还被告借款；对第五组证据房屋出租合同证明的事实没有异议；对全部照片不予认可，对被告投入三十多万装修款不认可；对第六组证据的真实性、合法性没有异议，但是与本案无关。本院认为，二原告所举全部证据除《以物抵债协议》以外均具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告所举第一、二、四、五组证据及第三组证据中除《以物抵债协议》以外均具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信，第六组证据与本案无关，双方所举的《以物抵债协议》不具备合法性，本院不予认定。综上，本院认定本案法律事实如下：二原告与被告系朋友关系，二原告系夫妻关系。韩永波因从事建设工程资金周转需要分别于2016年2月5日、2016年2月6日两次向被告借款，每次借款金额为100万元。借款到期后，二原告偿还了本金30万元，尚欠本金170万元未还。2017年4月26日，经红塔区人民法院主持调解并制作了（2017）云0402民初1192号民事调解书，双方达成如下调解协议：“一、被告韩永波、梁琼华自愿于2017年4月27日前连带偿还原告陈永新借款本金1700000元，逾期未付按月利率2%计算支付从2017年5月6日起至本金还清之日止的利息；二、案件受理费22800元，减半征收计11400元，被告韩永波、梁琼华自愿负担。”2017年4月28日，二原告与被告签订《以物抵债协议》约定：“一、二原告承诺位于玉溪市红塔区1-6层房产（调房协议上为××幢15号，当前门牌号××幢16号）是以韩海波的名义申请建盖，实际由二原告出资建盖，二原告与韩海波于2013年4月15日签订《调房协议》，明确约定二原告所有的29幢9号房归韩海波所有，××幢16号房屋归二原告所有；二、双方同意××幢16号房屋作价170万元，原告将该房产所有权转让给被告以抵销对原告的170万元债务；三、签订本协议之日，原告将××幢16号房屋交由被告占有，并行使所有权，对于原告已经出租的1-2层，已经收取的租金归原告所有，未收取的租金由被告收取，原告配合被告与承租人办理交接手续；四、自签订协议之日，双方的债权债务全部结清。××幢16号房屋的所有财产权益由被告享有，若办理产权过户登记等手续需要原告配合的，原告应无条件配合。”案外人韩海波、朱莹莹作为证明人在该协议上签字。协议签订当日，二原告将诉争房屋交付被告，并配合被告与该房屋1-2层承租人蓝建勇办理交接手续。之后，被告向蓝建勇收取了2017年11月1日-2019年10月30日期间涉案房屋1-2层租金9.6万元，以及2019年3月5日至2020年3月5日期间涉案房屋第3层租金1万元。另查明，交付涉案房屋当日，该房屋三至六层为毛坯房，被告对四至六层进行了装修，并占有使用该房屋至今。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”经本院释明，二原告同意若《以物抵债协议》经审理认定为无效合同，则按无效合同的后果返还财产，并赔偿二原告占有该诉争房屋期间造成的经济损失，即按其第三项诉讼请求计算损失。本案中二原告与被告签订的《以物抵债协议》涉及对二原告所有的位于玉溪市红塔区房屋进行转让，该房屋系在农村集体所有的土地上建盖而成，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：关于“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设”规定,原被告转让的房屋所涉的用地属于不得出让、转让的农村集体所有的土地的使用权,而被告并非该集体经济组织成员,原被告对房屋转让,必然涉及土地的使用权的转让,故该协议因其内容违反法律规定而无效。因此,基于该无效协议取得的财产应予返还,故二原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求本院依法予以支持。被告已经收取的2017年11月1日-2019年10月30日期间涉案房屋1-2层租金9.6万元，以及2019年3月5日至2020年3月5日期间涉案房屋第3层租金1万元，属被告因该合同取得的财产，依法应予返还，结合被告同意按原告主张的每年10万元计算租金收益赔付原告，对二原告主张按每年10万元计算支付自2017年11月1日起至本案判决生效时止的经济损失（应当包含返还的租金在内），本院予以支持。因被告坚持《以物抵债协议》有效，并要求继续占有使用涉案房屋,未在本案中提出反诉,故对被告装修涉案房屋4-6层的损失,本案中不作处理,被告可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告韩永波、梁琼华与被告陈永新于2017年4月28日签订的《以物抵债协议》无效；二、由被告陈永新于本判决生效之日起十五日内将位于玉溪市红塔区1-6层房屋腾还原告韩永波、梁琼华；三、由被告陈永新于本判决生效之日起十五日内按照每年100000元的标准计算支付原告韩永波、梁琼华自2017年11月1日至本判决生效之日止的房屋租金损失。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21900元，减半收取10950元，由被告陈永新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  周庆二〇一九年十二月三十日书记员  杨寒