吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终1460号 上诉人（原审原告）：吉红宇，女，1973年4月20日出生，汉族，住白城市洮北区。 委托诉讼代理人：时国峰，系吉林飞达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨鑫，女，1987年3月20日出生，汉族，住白城市洮北区。 原审第三人（第三人）：白城瑞泽支农小额贷款有限公司，住所地白城市洮北区幸福南大街59-6号。 法定代表人：陈明，系董事长。 委托诉讼代理人：周世峰，系白城瑞泽支农小额贷款有限公司职工。 上诉人吉红宇因与被上诉人杨鑫、原审第三人白城瑞泽支农小额贷款有限公司确认合同效力纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初4002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吉红宇及委托诉讼代理人时国峰，被上诉人杨鑫，原审第三人白城瑞泽支农小额贷款有限公司的委托诉讼代理人周世峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉红宇上诉请求：一、请求撤销（2019）吉0802民初4002号民事判决书，依法予以改判。二、请求确认涉案的《房屋买卖协议》违法无效。三、请求涉案房屋产权变更到上诉人名下，所发生税费和费用由被上诉人和原审第三人承担。四、原审和二审案件受理费由被上诉人和原审第三人承担。事实和理由：本案确认合同效力纠纷一案，上诉人不服（2019）吉0802民初4002号民事判决书。理由是：其一、原审判决认定：“吉红宇与杨鑫在房屋买卖中，为规避国家的税收监管，故意隐瞒真实交易价格，该价格条款无效。”即使本判决认定房屋交易价格条款无效，且没有作出房屋交易价格条款无效的判决。法院认定无效事项是判决的法定条件，仅有对条款无效认定，没有对条款无效作出法律强制性判决。本判决就全部驳回上诉人诉讼请求，违反《民事诉讼法》的规定，二审法院应予撤销原判决。其二、原审法院认定：“为规避国家的税收监管，故意隐瞒真实交易价格。”在本案上诉人与被上诉人无论如何争辩，均有共同过错。足以说明该房屋买卖合同订立时，掩盖真实交易价格，规避税收监管，损害国家利益，违反法律和行政法规强制性规定的事实存在。房屋买卖合同是双方当事人订立的，应当按照《合同法》第五十二条之规定，判决房屋买卖合同违法无效。原审法院认定：“该条款无效不影响合同其他部分的权力。”是违反法律强制性规定的，《合同法》第五十二条规定合同无效情形，其中违反一条之规定就是无效合同。其三、涉案房屋价值80万元，与其原审第三人《以物抵债协议》价款55万元。原审法院判决对被上诉人以9万元获得涉案房屋所有权规避了认定，以隐瞒真实交易价格来否定，订立合同时显失公平的事实。本案应当按照《合同法》第五十四条之规定，上诉人与被上诉人订立合同是可撤销的合同，原审法院判决未能依法确认是错误的。其四、房屋价格是房屋交易中首要条件，被上诉人以9万元获得124.41平方米房屋，根本不符合正常交易习惯。足以说明上诉人认为是给原审第三人办理产权过户的诉称予以成立，房屋交易价格显失公平是原审第三人和案外人李典及被上诉人恶意串通行为所致成就的，一目了然是原审第三人和被上诉人规避国家税费所形成的不当得利事实。其五、上诉人尚欠原审第三人的钱款，虽然上诉人与原审第三人订立《以物抵债协议书》，但是房屋标的物所有权没有转移，上诉人与原审第三人是《以物抵债协议书》订立的当事人，在其房屋没有法定手续过户到原审第三人名下前，其仅是合同持有人，并非是房屋实际所有权人，原审第三人将房屋转让给被上诉人时，应当有三方当事人在场达成合意的情形下，房屋转给被上诉人才能具有合法效力。仅凭原审第三人股东会议决定，将房屋转让给被上诉人，是企业内部单方协议，欠缺上诉人同意房屋转让生效法律要件，依法不能成立。其六：房屋为不动产是特殊商品交易，被上诉人与原审第三人之间没有订立房屋买卖合同，也没有购买此房屋凭证，足以说明上诉人仍然是该房屋所有权的控制人，具有一原审法院适用《合同法》第十条规定：“当事人订立合同有书面形式或口头形式其他形式”，认定被上诉人与原审第三人之间房屋转让口头协议有效是错误的，房屋买卖不适用口头协议规定，书面形式是房屋买卖法律规定的强制性要件，房屋买卖口头协议仅是要约形式，不能代替法定房屋交易手续和房屋标的物转移的法定证据。 杨鑫辩称，一、本案所涉房屋是被答辩人未偿还第3人借款，在其与第3人借款合同纠纷执行程序中，通过签订以物抵债协议形式抵偿给第3人的。第3人将该房屋以55万元的价格转让给答辩人，答辩人是从第3人处购买的涉案房屋，现该房屋已经登记在答辩人名下，涉案房屋买卖协议是经三方协商后在产权部门即本案第3人工作人员的见证下签订，是双方之间的真实意思表达。且不违反法律强制性的规定，合法有效，不存在无效和可撤销情形。依法应予保护。二、答辩人已经依法缴纳各项税费，包括应当由被答辩人承担的个人所得税、营业税、土地增值税、交易手续费等，答辩人已经代替其缴纳不存在规避交易税费问题。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求。 白城瑞泽支农小额贷款有限公司述称，一、涉案房屋是上诉人向我公司借款提供的抵押担保物，并且办理了抵押登记。在双方借款合同纠纷案件执行程序中，上诉人同意以涉案房屋，抵偿我公司借款本金和利息，并签订《以物抵债协议》，该协议已经在执行卷宗存档，是双方真实意思表示，合法有效。我公司对涉案房屋享有处分权，我公司将涉案房屋以五十五万元价格，转让给被上诉人，经三方协商后，就涉案房屋办理解除抵押登记手续，上诉人同意将涉案房屋，直接过户至被上诉人名下。《房屋买卖协议》是三方共同至产权部门，在产权部门和我公司工作人员的见证下，上诉人和被上诉人签订的，不存在无效情形。二、上诉人拖欠我公司借款本息合计683,700元，涉案房屋抵偿借款本息合计597,168.00元。剩余86,532.00元，我公司自愿放弃。且原告在另案中承认，涉案房屋市场价值为50万元，抵债协议约定房屋价值远远高于市场价值，没有损害上诉人利益，不存在显失公正的问题。所以请二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。 吉红宇向一审法院起诉请求：1.判决确认原被告之间“房屋买卖协议”无效；2.判决被告杨鑫协助原告办理涉案楼房产权变更登记手续即将案涉楼房所有权变更到原告的名下，更名过户的各项税费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年4月25日，吉红宇、杜连成与瑞泽公司签订《短期借款/抵押合同》，向瑞泽公司借款400,000元，2016年8月2日本院作出（2016)吉0802民初2181号民事判决，判决：吉红宇、杜连成偿还瑞泽公司借款本金400,000元及利息，利息从2014年4月25日起至付清之日止按年利率24%给付，该判决已发生法律效力，瑞泽公司申请执行。2017年5月17日本院下发（2016）吉0802民初1442号执行裁定，终结本次执行程序。2017年10月9日，吉红宇与瑞泽公司签订《以物抵债协议书》，双方确认吉红宇自2017年10月9日欠贷款本息合计683,700元，以房屋抵偿借款本息597,168元，余款86,532元瑞泽公司自愿放弃。该抵债房屋位于长庆南街59号楼1单元2层东户，权利人为吉红宇，共有情况为单独所有。2018年2月5日，瑞泽公司经股东会决议将该房屋出售给本公司员工杨鑫，出售价格为550,000元，并同意在吉红宇将房屋交付使用后10日内支付房屋转让款。2018年3月29日，吉红宇与杨鑫签订房屋买卖协议书，并协助杨鑫办理房屋产权变更手续。杨鑫于2018年4月13日取得不动产权证书。 一审法院认为，吉红宇认为杨鑫与瑞泽公司之间没有签订任何买卖合同，也没有购房款的交付凭证，存在恶意串通，损害了其合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同有书面形式口头形式和其他形式。”除法律有强制性规定以外，当事人之间买卖合同法律关系是否成立，并不以书面合同为必要条件，吉红宇以此主张杨鑫与瑞泽公司之间存在恶意串通，理由不成立，本院对其该项抗辩主张不予支持。 《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中吉红宇与瑞泽公司签订了《以物抵债协议》，约定了杨鑫取得不动产权证书，享有本案诉争房屋的物权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”吉红宇与瑞泽公司签订的以物抵债协议，应系双方的真实意思表示，亦未侵犯其他人的合法权益，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。吉红宇与杨鑫在房屋买卖合同中，为规避国家税收监管，故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。吉红宇以逃避国家税收为由，要求确认合同买卖全部无效，不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条规定，判决如下：驳回原告吉红宇的诉讼请求。案件受理费50.00元，由吉红宇负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议的房产系吉红宇与白城瑞泽支农小额贷款有限公司签订“以物抵债协议”将自己名下的房屋抵其借款及利息，而后白城瑞泽支农小额贷款有限公司又将该房屋转卖给本单位职工杨鑫，杨鑫与吉红宇到产权部门办理不动产权证书，并又签订一份买卖协议留档，杨鑫与吉红宇并未就房屋及价款进行过协商，也未交付价款，杨鑫已实际取得该房屋的不动产权证书。现吉红宇要求确认“与杨鑫签订的买卖协议无效”，将杨鑫名下的房屋不动产权证书变更到其名下。一审法院认定双方的以物抵债协议系其真实意思表示，合法有效，吉红宇与杨鑫的房屋买卖合同，杨鑫的真实意思表示是买房，虽然价款不真实，但其真实目的是为了办理产权过户，并且吉红宇积极配合杨鑫办理过户事宜。故一审判决并无不当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对吉红宇的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由吉红宇负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  张天秋 审判员  王洪伟 二〇一九年十二月十七日 书记员  张 琨