文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝03民终1872号上诉人（原审第三人）：许小其，男，1972年11月21日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：韩松，重庆尚泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨邦琴，女，1970年5月19日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：周建明，男，1952年5月19日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被上诉人（原审被告）：李增友，男，1975年3月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原审第三人：毛杰，男，1972年12月1日出生，汉族，住重庆市南川区。原审第三人：谢安莲，女，1983年3月13日出生，汉族，住重庆市南川区。原审第三人：张远亮，男，1973年3月24日出生，汉族，住重庆市南川区。上诉人许小其因与被上诉人杨邦琴、李增友，原审第三人毛杰、谢安莲、张远亮房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人许小其的委托诉讼代理人韩松，被上诉人杨邦琴及其委托诉讼代理人周建明，原审第三人张远亮参加了询问，被上诉人李增友，原审第三人毛杰、谢安莲经合法传唤未参加询问。本案现已审理终结。上诉人许小其上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨邦琴的诉讼请求及李增友将案涉房屋交付给许小其。事实和理由：1.杨邦琴、李增友签订房屋买卖合同时，案涉房屋不存在，即该合同当时约定的标的物是南川区XXXXXX3层9号房，不是案涉房屋南川区XXXXXX24层9号房屋。南川区XXXXXX24层9号房屋是杨邦琴于2019年单方改的，即使李增友同意改动，则杨邦琴、李增友关于南川区XXXXXX24层9号房屋的买卖合同成立时间也是2019年房号改动之日，成立时间也在李增友与许小其签订房屋买卖合同时间之后。即杨邦琴不是案涉房屋的合同相对方或房屋买卖合同成立时间在后，杨邦琴不具有优先权，许小其具有优先权。2.根据李增友的陈述，杨邦琴、李增友只成立民间借贷关系，双方签订房屋买卖合同是为民间借贷提供担保。被上诉人杨邦琴辩称，1.杨邦琴、李增友签订房屋买卖合同的时间是2011年6月18日，早于李增友与许小其签订房屋买卖合同时间。该合同当时约定的标的物是南川区XXXXXX3层9号房，该房号是依据南川区规划部门当时对李增友的安置房屋规划确定的，后来安置的房号发生了变化，即南川区规划部门在安置过程中，将李增友的安置房由南川区XXXXXX3层9号房变更为南川区XXXXXX24层9号房，这是双方当事人无法预料的。合同法并未禁止双方签订合同后不能手写补正，房号改动经双方同意表示追认就产生法律效力。上述房号的改动是追认，不是重新订立新的合同，合同成立时间并未改变，杨邦琴、李增友签订房屋买卖合同时间在先，依法享有优先权。2.李增友向杨邦琴借款，杨邦琴向李增友买房就将借款转为购房款，符合法律规定，故杨邦琴、李增友签订房屋买卖合同与第三人无关，第三人无权干涉。请求维持原判。原审第三人张远亮述称，张远亮与李增友签订房屋买卖合同是经中介介绍的，张远亮的权利应当得到保护，案涉房屋应归张远亮所有。被上诉人李增友，原审第三人毛杰、谢安莲未陈述意见。杨邦琴向一审法院起诉请求：判决李增友立即将位于重庆市南川区XXXXXXX24-9号房屋交付给杨邦琴。一审法院认定事实：2011年6月16日，李增友（甲方）与杨邦琴（乙方）签订《私有房屋买卖合同》约定：甲方自愿将坐落于南川区XXXXXXX楼房屋一套（注：李增友与杨邦琴确认该合同中房屋即为南川区XXXXX24层9号房屋。杨邦琴陈述，原选的是南川区XXXXXXX3层9号房，李增友在与拆迁部门签订拆迁安置协议时又改为南川区XXXXXX24层9号房屋），建筑面积103平方出卖给乙方。二、甲方出售给乙方的房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币19.8万元，由甲方出卖给乙方。四、房屋价款：乙方分三期付给甲方，第一期在双方签订买卖合同之日，付定金人民币3万元；第二期在交付房屋之日，付人民币11.8万元；第三期在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。五、在甲方与第三方（拆迁方）签订还房合同时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任......。该协议书中有杨邦琴、李增友的签名及在场人：肖小勇、韦济方、黄仕霞等人的签名。当日，杨邦琴将购房定金30000元交付给李增友，李增友出具了《收条》载明：今收到杨邦琴交来购买南川区XXXXXX号楼房屋一套的定金为人民币叁万元整（30000.00元整）。同日，李增友将有其签名的《离婚证》及《离婚协议书》复印件交给了杨邦琴。2011年7月31日，李增友给杨邦琴出具《收条》载明：今李增友收到杨帮琴购房款现金二万元（20000.00元），见证人：黄仕霞、韦济方。2012年1月20日，李增友给杨邦琴出具《借条》载明：今借到杨帮琴现金21000.00元，大写（贰万壹仟元整），担保人：黄仕霞、韦济方。2015年6月30日，李增友与杨邦琴签订《借条补充协议》载明：2012年1月20日借到杨帮琴现金21000元，大写贰万壹仟元整，约定2015年8月25日还款，如到期不还，从2012年1月20日—2015年8月25日止按日计息，收款双方约定签字。担保人韦济方、黄仕霞在该协议上签名。2016年2月23日，杨邦琴（甲方）和李增友（乙方）签订《借款补充协议书》约定：一、甲乙双方于2012年1月20日建立的借贷合同关系，乙方向甲方借得人民币21000元（大写贰万壹仟元正），乙方又于2015年6月30日出据《借条补充协议》约定：如2015年8月25日未按时付款，乙方从2012年1月20日至2015年8月25日按日计息，现由于乙方没有支付能力，又鉴于双方有房屋买卖合同关系，现双方约定为：该笔借款从2012年1月2日开始计算利息，按民间借贷利息月息2%计算至乙方与第三方（拆迁方）交接房之日作为第二期给乙方（出卖人）的购房款。二、此补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方签字生效。2014年3月4日，李增友（甲方）与许小其（乙方）签订《房屋买卖协议》约定，甲方自有的重庆市南川区房屋拆迁补偿安置协议书（编号为0XXX）载明的XXXXXX24-9号房屋一套，现经甲乙双方本着平等、公平、自愿原则，就甲方出卖给乙方的相关事宜，达成如下协议：一、房屋价款：人民币258150元（大写贰拾伍万捌仟壹佰伍拾元正）。二、付款方式：在签订本合同时，由乙方支付218150元，余款40000元（肆万元正）在该房的产权过户给乙方时付清。以上付款以甲方出具的收条为准。三、房屋质量：以验收质量为准。四、房屋面积：103.26平方米。五、甲方保证该房无任何产权纠纷，如因产权纠纷导致本合同不能履行的，一切责任和由此造成的所有损失，由甲方承担。六、交房时间：该安置房交房时间为准。七、办证事宜：甲方必须无条件协助乙方办理过户，过户产生的一切费用由乙方自行承担。八、违约责任：此协议双方信守，如一方违约，应支付守约方总房款20%的违约金......。2014年3月5日，许小其通过银行向李增友转账218150元，李增友于签订合同当日给许小其出具《收条》载明：今收到许小其交来购房款218150元（贰拾壹万捌仟壹佰伍拾元）。2016年9月14日，毛杰、谢安莲（甲方）委托毛文刚（毛杰之兄）与李增友（乙方）签订《房屋买卖合同》约定，一、甲方自愿将其位于重庆市南川区XXXXX24-9号房屋，建筑面积103.26平方米出售给乙方所有。二、房屋售价：共计售价人民币19万元。三、购房款支付：1、本合同签订时乙方向甲方首付购房款人民币15万元。2、甲方交付钥匙，乙方接房后付人民币2万元。3、房屋办理过户手续后交付全部余款。四、甲乙必须在相关部门交付房屋后十日内交付给乙方。五、甲乙双方共同确认，乙方代理人毛文刚全权代表乙方的一切行为。六、购房款由乙方代理人毛文刚在农村商业银行账户直接转到甲方农村商业银行账号。七、违约责任：甲乙双方任何一方违约，违约方赔偿另一方违约金以当年房价市场价翻倍......。当日，毛文刚通过重庆农村商业银行向李增友转账支付购房款15万元，李增友出具了《收条》载明：今收到毛文刚购房首付款15万元。同时，李增友将其离婚证及离婚协议书复印件等交付给毛杰、谢安莲。2016年10月13日，李增友（甲方）与张远亮（乙方）签订《房屋买卖合同》约定：一、甲方自愿将本合同第二项所列房屋出售给乙方.....二、购买房屋地址：南川区XXXX24-9号。三、房产证号：房产证下来为准，房屋建筑面积103.26平方米。四、房屋实际成交总价格：206520元。五、付款约定：1、乙方于2016年10月13日交购房定金10000元，收到购房定金的同时，甲方不得将该房屋再次出售给他人，否则按房屋实际成交价的30%赔付给乙方，乙方如不愿意购买该房，该定金不予退还，另按房屋实际成交价的30%赔付给甲方。2、2016年10月17日，甲方到公证处签字，乙方支付房款176520元，第三次甲方房屋产权证下来，乙方支付房款20000元。该合同还约定了其他事宜。合同签订后，张远亮向李增友支付房款186520元。2016年10月14日，李增友（甲方）与张远亮、卢金钗（乙方）签订《权益转让协议》约定，甲方将位于重庆市南川区XXXXX24-9号房屋转让给乙方所有，转让价款206520元.......。同日，李增友出具《委托书》载明，李增友将拆迁安置的位于重庆市XXXXX24-9号房屋，建筑面积103.26平方米转让给受让方张远亮、卢金钗，因其工作比较忙，不便于到相关部门办理权益转让后的有关事宜，特委托受托人张利为其合法代理人，全权代表其办理上述房屋权益转让后的相关事宜......。2016年10月25日，南川区公证处对上述《权益转让协议》[(2016)渝南川证字第1XXX号]和《委托书》[(2016)渝南川证字第1XXX号]进行了公证。一审另查明，因川区浙商国际商贸城和五金建材市场项目工程建设，需对李增友位于重庆市南川区XXXXX10组的房屋及构筑物实施拆迁。2013年7月，李增友与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订了《重庆市南川区房屋拆迁补偿安置协议书(统建还房安置）》（编号0XXX），李增友选择了统建还房方式进行房屋拆迁补偿安置，其安置还房为：1、XXX小区X幢20-7号房屋，建筑面积87.9平方米；2、XXXX小区X幢24-9号房屋（涉案房屋），建筑面积103.26平方米。涉案房屋所在安置小区已于2019年5月通知包括李增友在内的小区业主接房，李增友的接房时间为2019年5月19日。在审理中，1、李增友对杨邦琴提交的《私有房屋买卖合同》《借条补充协议》《借款补充协议书》《离婚证》及《离婚协议书》中“李增友”的签名不认可并要求鉴定，但在规定的期限内未提交鉴定申请。2、李增友陈述，李增友、杨邦琴之间不是房屋买卖关系，只是民间借贷关系，李增友只是以涉案房屋作借款抵押担保，愿意偿还借款本金及利息11万余元。杨邦琴对李增友的陈述不认可，认为虽然当时李增友未与拆迁部门签订房屋拆迁协议，但双方在签订合同时已到拆迁部门去选择了XXXXX号楼3层9号，只是李增友在签订拆迁安置协议时双方又改成了X号楼24层9号，李增友也认可李增友、杨邦琴签订的房屋买卖合同中所涉房屋即为南川区XXXXXX24-9号拆迁房屋，李增友在南川区XXXX号楼只有该套房屋。3、许小其、毛杰、谢安莲、张远亮认为李增友、杨邦琴之间不存在房屋买卖关系，是民间借贷关系。许小其认为，因涉案房屋所在地征地公告是在2011年12月13日发布的，而杨邦琴与李增友的协议是2011年6月签的，买卖房屋标的根本不存在。即使李增友、杨邦琴存在房屋买卖关系，也与涉案房屋无关。许小其是第一个购买涉案房屋之人，按照相关规定，应享有优先权。4、李增友第一次开庭时陈述李增友与毛杰、谢安莲系房屋买卖关系，同意将涉案房屋交付给毛杰、谢安莲，但要求补偿购房款。第二次开庭李增友陈述其与毛杰、谢安莲系民间借贷关系，只同意退款不同意交房。毛杰、谢安莲对李增友的陈述不予认可，要求李增友继续履行合同。5、李增友认可与张远亮之间的房屋买卖关系且同意交付房屋，但要求张远亮按照3300元/平方米对其补偿才同意交房。张远亮认为双方签订的房屋买卖合同已经公证其享有优先权，对李增友要求其增加房款的意见不认可，要求按照双方的合同履行。一审法院认为，一、李增友、杨邦琴之间是否存在房屋买卖关系及李增友与许小其、毛杰、谢安莲、张远亮签订的房屋买卖合同的效力问题。1、李增友、杨邦琴之间是否存在房屋买卖关系的问题。首先，根据李增友、杨邦琴的陈述，证明了杨邦琴要求李增友交付的房屋即为李增友位于重庆市南川区XXXX幢24-9号拆迁安置还房。其次，杨邦琴出示的《私有房屋买卖合同》《收条》《借条》《借条补充协议》《借款补充协议书》《离婚证》《离婚协议书》等证据，虽然李增友不认可上述证据中其签名且要求鉴定，但在规定的时间内未申请鉴定，视为李增友放弃鉴定，因此对杨邦琴提交的上述证据的真实性予以认可。第三，从李增友、杨邦琴的陈述及双方签订的《私有房屋买卖合同》及李增友出具的《收条》，印证了该合同中涉及的房屋即为涉案房屋的事实。虽李增友、杨邦琴签订《私有房屋买卖合同》时李增友未与拆迁部门签订拆迁安置协议，但并不影响该合同的效力。对于李增友及许小其、毛杰、谢安莲、张远亮提出李增友、杨邦琴之间是民间借款关系的辩解意见，因未提供证据予以证明且杨邦琴对此否认，依法不予采纳。因此，李增友、杨邦琴之间是房屋买卖关系，该协议是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。2、关于李增友分别与许小其、毛杰和谢安莲、张远亮签订的《房屋买卖合同》的效力问题。因许小其、毛杰、谢安莲、张远亮均提供了李增友与其签订的《房屋买卖合同》《转账凭证》《收条》等，印证了李增友分别与许小其、毛杰和谢安莲、张远亮之间是房屋买卖关系，上述《房屋买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同。对杨邦琴认为李增友分别与许小其、毛杰和谢安莲、张远亮签订的《房屋买卖合同》无效合同的意见，因未提供证据予以佐证，依法不予采纳。二、关于“一房数卖”房屋买卖合同的履行问题。由于李增友、杨邦琴签订的《私有房屋买卖合同》、李增友与许小其签订的《房屋买卖协议》、李增友与毛杰及谢安莲签订的《房屋买卖合同》以及李增友与张远亮签订的《房屋买卖合同》均为有效合同，且上述合同的涉案标的物为同一房屋，上述合同系典型的“一房数卖”合同，李增友“一房数卖”的行为违背了诚信信用原则。由于上述合同均未足额支付购房款，涉案房屋均未交付也未办理产权过户手续，“一房数卖”合同应以签订合同的先后顺序来确定合同的履行。李增友、杨邦琴签订《私有房屋买卖合同》时间在2011年，李增友与许小其签订《房屋买卖协议》时间在2014年，李增友与毛杰及谢安莲签订《房屋买卖合同》及李增友与张远亮签订《房屋买卖合同》时间均在2016年，因此，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的原告的权利应得到优先保护。故对杨邦琴要求李增友交付涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。对于许小其、张远亮提出其对涉案房屋享有优先权的意见，于法无据，依法不予采纳。对于许小其、毛杰及谢安莲、张远亮分别与李增友签订的《房屋买卖合同》，因合同目的已无法实现，经一审法院释明后，许小其、毛杰、谢安莲、张远亮坚持要求李增友履行交付房屋的义务，故对许小其、毛杰、谢安莲、张远亮的请求，依法不予支持，许小其、毛杰、谢安莲、张远亮可另行主张李增友的违约责任。对于杨邦琴未交纳的房款，由于李增友未在本案中提起反诉，待交房时双方进行结算，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李增友在判决生效后立即将位于重庆市南川区XXXXX24-9号房屋交付给杨邦琴；二、驳回第三人许小其的诉讼请求；三、驳回毛杰、谢安莲的诉讼请求；四、驳回张远亮的诉讼请求。案件受理费11025元（其中杨邦琴预交4260元，许小其预交2585元，毛杰、谢安莲预交2050元，张远亮预交2130元），诉讼保全费2780元（其中杨邦琴预交1510元，毛杰、谢安莲预交1270元），共计13805元，由李增友负担。二审中，各方当事人均未举示新的证据。综合各方当事人在一、二审的陈述、答辩及其提交的相关证据，本院对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点是：李增友、杨邦琴签订的《私有房屋买卖合同》是否应实际履行。首先，关于杨邦琴、李增友签订《私有房屋买卖合同》的标的物是否系南川区XXXXX24层9号房屋问题。虽杨邦琴、李增友签订上述合同时案涉房屋南川区XXXXXX24层9号房屋并不存在，但该合同原约定的标的物南川区XXXX号楼3层9号房不属李增友的安置房，李增友在南川区XXXXX号楼只有24层9号房屋。李增友在签订上述合同当日出具的《收条》明确载明：今收到杨邦琴交来购买南川区XXXXX号楼房屋一套的定金3万元。李增友在诉讼中也认可李增友、杨邦琴签订的《私有房屋买卖合同》中所涉房屋即为南川区XXXX号楼24-9号房屋，杨邦琴、李增友在2019年同意将该合同标的物变更为南川区XXXX号楼24-9号房屋，该变更不违反法律禁止性规定，具有法律效力，双方也未成立新的合同。故杨邦琴、李增友签订的《私有房屋买卖合同》的标的物系南川区XXXXXX幢24层9号房屋，该合同的成立时间仍为2011年6月16日。其次，杨邦琴、李增友签订《私有房屋买卖合同》及杨邦琴支付购房定金3万元、购房款2万元的时间均发生在李增友向杨邦琴借款2.1万元之前，李增友出具的《借条》及双方签订的《借条补充协议》等相关证据并未约定案涉房屋为该借款提供担保，而是约定将该借款本息转为购房款，上述约定不违反法律禁止性规定，具有法律效力。故许小其主张杨邦琴、李增友签订《私有房屋买卖合同》是为借款提供担保的理由，不能成立。再次，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，现无充分证据证明李增友、杨邦琴签订的《私有房屋买卖合同》、李增友与许小其签订的《房屋买卖协议》、李增友与毛杰及谢安莲签订的《房屋买卖合同》以及李增友与张远亮签订的《房屋买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，均为有效合同，且上述合同的标的物均为南川区XXXX幢24层9号房屋，上述合同的涉案房屋均未办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋和足额支付购房款，根据上述规定，本案应以合同成立时间的先后顺序确定合同的实际履行。李增友、杨邦琴签订的《私有房屋买卖合同》成立时间在先，一审判决确认李增友、杨邦琴签订的《私有房屋买卖合同》应实际履行，并无不当。综上，上诉人许小其的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2585元，由上诉人许小其负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 健审 判 员  项江陵审 判 员  陈江平二〇一九年十二月二十五日法官助理  孙 琳书 记 员  敖 艳