甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初11050号原告：兰州万达广场投资有限公司，法定代表人：齐界，委托诉讼代理人：刘川，甘肃昊正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振飞，甘肃昊正律师事务所律师。被告：高某，原告兰州万达广场投资有限公司（以下简称兰州万达公司）与被告高某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州万达公司委托诉讼代理人张振飞、被告高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州万达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即履行《商品房买卖合同》约定的义务：配合办理相关不动产产权登记手续及不动产他项权登记手续；2、依法判令被告自本判决确定的履行期限届满之日起按照每日2000元向原告支付违约金，直至第一项义务履行完毕之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年11月26日，原被告签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为2014预35410、2014预35411）和《合同补充协议（一）》，约定由被告购买原告位于兰州市城关区商品房，房屋面积分别为258.82平方米和259.67平方米，房屋单价分别为16096.07元、16229.16元，房屋总价分别为4165987元和4214227元，付款方式为按揭贷款方式，即被告于合同签订的同时支付30%首付购房款，其余购房款向银行申请贷款支付，房屋产权办理后被告应及时办理房屋的他项权登记。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告通过招商银行股份有限公司兰州分行和中信银行股份有限公司兰州分行分别办理了贷款，被告于2014年12月8日、2014年12月11日签订了个人借款合同，原告作为房屋产权、他项权证办理之前的借款担保人。现房屋已通过网上备案登记，房屋按揭已办理，但被告违反合同约定拒不配合为其办理房屋不动产权、他项权登记，拒不提供办理相关登记手续的材料和到场签确文件，致使房屋至今未登记至被告名下，被告的该行为给原告带来经营障碍和不确定风险，故诉至人民法院，请求人民法院判如所请。被告高某辩称，其在积极配合办理案涉房屋的不动产产权登记手续，但其在办理过程中发现原告向其出售的房屋与向其他业主出售的房屋存在较大差价，原告将房屋的购房款和装修款开具在同一张发票上致使其多缴纳10万余元的税款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年11月26日，原被告签订商品房买卖合同两份，该两份合同约定由被告购买原告位于兰州市城关区商品房，2301号商品房建筑面积为258.82平方米，套内建筑面积为204.14平方米，该商品房单价为16096.07元，购房款总额为4165987元，付款方式为买受人应于本合同签订同时向出卖人支付30%首付购房款计1255987元，其余购房款2910000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后三十日内支付至出卖人银行账户。2302号商品房建筑面积为259.67平方米，套内建筑面积为204.81平方米，单价为16229.16元，购房款总额为4214227元，付款方式为买受人应于本合同签订同时向出卖人支付30%首付购房款计1274227元，其余购房款2940000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后三十日内支付至出卖人银行账户。合同第十三条及合同附件三对出售房屋的装修作了约定。该两份合同均约定，出卖人应当在2015年9月15日前将房屋交付给买受人。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议的相关约定执行。合同还约定了其他事宜。嗣后，被告依约向原告交付了其购买房屋的首付款，被告所贷款银行向原告支付了被告所贷款项。2015年12月7日，原告向被告开具了交纳购房款的销售不动产统一发票两张，其中24幢楼3单元2301号房购房款为4166145元，2302号房购房款为4214388元。2015年10月11日，被告向原告支付了案涉2301号房屋办理权属登记所需的各种费用145503.50元，原告向被告出示的收据中显示该费用中包含契税124984.38元，支付办理2302号房屋费用147120.14元，其中载明包含契税126431.64元。2019年2月27日，原告在被告购买的案涉2301号、2302号房屋入户门上张贴催办《通知》一份，告知被告于2019年3月8日前与其公司联系办理房屋权属转移及抵押登记手续，并告知如仍未按上述要求时间前来办理手续，导致无法办理产权或给自身或给其公司造成损失的，均由被告负责，其公司概不负责。另查明，2014年12月17日，原告与案外人田蔚签订商品房买卖合同一份，约定由田蔚购买兰州市城关区天水北路万达广场24幢2单元1701号商品房，房屋建筑面积258.40平方米，套内建筑面积为205.99平方米，该商品房单价为9,630元/平方米，购房款总额为2,488,392元，付款方式为一次性付款，即买受人应于2014年12月17日前一次性付清全部房款。合同还约定了其他事宜。同日，原告与案外人田蔚签订两份补充协议，其中补充协议一对合同及补充协议的签订、送达方式、付款方式、逾期付款、房屋交付、房屋规划及设计变更、房屋装修装饰、设备标准及配套设施设备、办理产权登记手续、房屋质量及保修、前期物业管理、违约责任等事项作了明确约定。该补充协议第十条第三款约定，如乙方（买受人）以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方（出卖人）或甲方指定的代办单位统一办理，乙方承担代办费用；乙方应于办理房屋交付手续前向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。乙方应保证提供给甲方的文件、资料均完整、真实、合法；如产权登记管理部门认为乙方提交资料不完整或有瑕疵，乙方必须于收到房产登记管理部门或甲方书面通知后10日内重新提交符合通知要求的文件、资料；办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需乙方及其配偶配合，乙方及其配偶应按甲方或代办单位要求无条件给予配合；如乙方未按照本款前述约定提交资料或向甲方预交全部税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，甲方有权拒绝交付该房屋并暂停代办该房屋产权登记及抵押登记手续；如乙方每延迟一日，应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，延迟超过30日的，甲方有权解除本合同，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。商品房买卖合同补充协议二约定，乙方（买受人）委托甲方（出卖人）推荐的具有相应资质的装修公司按照本补充协议约定标准以包工包料方式对该房屋进行装修，该房屋装修款为1,685,898元，上述该房屋装修款由甲方包干使用，乙方无权以任何理由要求甲方退还。且该房屋装修款与本合同约定的房屋价款共同构成乙方购买该房屋的对价，由乙方一并支付给甲方。该补充协议还约定了其他事宜。庭审中，原告提供了与上述案外人田蔚所签署的格式及内容完全相同的补充协议两份，该两份补充协议中“买受人（乙方）”一栏处填写的姓名为高某，但该两份协议的最后“甲方”落款处仅有原告的印章，在“乙方”落款处并无被告的签名。本院认为，本案争议焦点：一、被告是否具有提交办理涉案房屋不动产产权登记及他项权登记手续所需资料的义务，是否应配合原告办理不动产登记手续及他项权登记手续；二、被告应否向原告支付违约金。一、被告是否具有提交办理涉案房屋不动产产权登记及他项权登记手续所需资料的义务，是否应配合原告办理不动产登记手续及他项权登记手续。合同法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告签订的两份商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原被告双方在商品房买卖合同中已对房屋售价进行了明确约定，即2301号商品房单价为16,096.07元、2302号商品房单价为16,229.16元，被告亦按照该约定支付了两套房屋的购房款。现双方矛盾主要在于被告认为原告向其出售的房屋单价中包含了房屋装修款，而原告在同一时间段向其他买受人出售同一幢楼上的商品房的房屋单价中不包含房屋装修款，而是另签订了装修协议，原告的该行为致使其比其他买受人多缴纳契税10万余元。本院认为，首先，合同的内容由当事人约定，即合同内容属于当事人意思自治的范畴，双方能够就合同内容达成合意，且该内容不存在损害国家利益、集体或第三人利益、社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定的情形时，应合法有效，对合同双方能够产生法律约束力。而本案中原被告已就房屋价款达成合意，且被告已履行了支付购房款的合同义务，被告不能以原告与案外人达成的协议内容抗辩其与原告达成的合同内容。其次，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第四条第一款规定：契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。第五条第一、二款规定：契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：应纳税额=计税依据×税率。上述条例对权属的承受人即买受人应按照何种标准缴纳契税进行了明确规定，即买受人应按照购买房屋的总价款向税务部门缴纳契税。现原告依据其与被告达成的房屋成交总价款预收取契税费用并无不妥，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。现原告主张被告应提交办理不动产产权登记及他项权登记手续的资料，并配合办理上述登记手续，而被告认为其与原告签订的商品房买卖合同中未约定该项内容。合同法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原被告签订的商品房买卖合同中虽就办理房屋产权及他项权登记手续的事项未作明确约定，但依据商品房买卖市场的交易习惯，买受人购买房屋目的是获得房屋的所有权，即占有、使用、收益、处分的权利，而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，同时我国采用的是不动产物权登记生效主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，为更好地行使所有权人的权利，被告应积极向原告提交相关资料，配合原告办理不动产权属登记及证书，履行相应的协助义务。故本院对于原告要求被告提交办理涉案房屋不动产产权登记所需的资料及配合办理产权登记的诉请予以支持。庭审中，被告对于原告要求其协助办理房屋他项权登记的诉请未提出特殊的抗辩理由，且被告对于因购买涉案房屋其从相关银行贷款的事实并无异议，故其在办理产权登记时亦应同时办理他项权登记，故对原告的该项诉请予以支持。二、被告应否向原告支付违约金。本案中，原告向被告主张支付违约金是依据补充协议（一）第十条第三款的合同约定，但原告向本院提交的该份补充协议落款处并无被告的签字，即双方就违约条款在合同中未达成合意，原告据此主张被告支付违约金无法律依据，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告高某作为房屋的买受人，在合同有效成立的前提下，应履行提交办理产权登记及他项权登记所需的资料等后合同义务，并积极配合原告办理权属登记等手续。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第九十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十一条、第十七条之规定，判决如下：一、被告高某于本判决生效后三十日内向原告兰州万达广场投资有限公司提交办理不动产权属登记及不动产他项权登记的相关资料，并配合原告办理不动产权属登记手续及不动产他项权登记手续；二、驳回原告兰州万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取50元，由被告高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  苏克鸿二〇一九年十二月十六日书记员  张文娟