吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终385号 上诉人（一审原告、执行案外人）：苏凤生，男，1953年1月15日出生，汉族，住公主岭市。 委托诉讼代理人：苏欣（系苏凤生儿子），男，1978年1月17日出生，汉族，住公主岭市。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：吉林建工集团有限公司，住所地长春市宽城区庆丰路1333号。 法定代表人：张旭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范秀岩，该公司职员。 一审第三人（被执行人）：吉林省今宇房地产开发有限公司，住所地长春市朝阳区西安大路16号。 法定代表人：于万庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毕四光，吉林创融律师事务所律师。 上诉人苏凤生因与被上诉人吉林建工集团有限公司（以下简称建工集团）、一审第三人吉林省今宇房地产开发有限公司（以下简称今宇公司）执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）吉01民初495号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。苏凤生委托诉讼代理人苏欣、建工集团委托诉讼代理人范秀岩、今宇公司委托诉讼代理人毕四光到庭参加诉讼。 苏凤生向一审法院起诉请求：1.立即停止对今宇水畔小区8号楼三单元102室房屋的执行，执行案号为（2017）吉01执328号；2.确认今宇水畔小区8号楼三单元102室，即135-1/17-1，010101，为苏凤生所有；3.案件受理费和律师代理费等相关费用由建工集团承担。 一审判决认定：一审法院在审理建工集团和今宇公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2011年7月19日在公主岭市住房和城乡建设局保全查封了今宇公司开发的今宇水畔小区7、8号楼包括涉案房屋在内的共计32套房屋。查封期限为二年。后又相继于2013年7月3日、2014年6月26日、2015年6月26日进行了续封。续封期限分别为一年、一年、二年。一审法院于2016年12月12日作出（2011）长民一初字第32号民事判决书，判决：一、今宇公司于判决生效后立即支付建工集团工程款4827897元及利息（自2011年5月1日起至判决生效之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计付）；二、建工集团于本判决生效后立即向今宇公司提交其施工的今宇水畔5、6、7、8、10、13#楼的工程技术资料，配合今宇公司对工程进行验收；三、驳回建工集团其他诉讼请求；四、驳回今宇公司其他反诉请求。今宇公司不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院于2017年5月16日作出（2017）吉民终128号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。建工集团申请执行，一审法院以（2017）吉01执328号立案执行，在执行过程中，于2017年6月22日对上述32套房屋进行了续封，续封期限三年。另查明：苏凤生与今宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：苏凤生以总房款189392元的价格购买涉案房屋。合同约定交款方式为一次性付款。今宇公司于2010年10月29日出具收据一枚，内容为：今收到苏凤生交来房款（宋立功玻璃窗工程抵账）8栋3单元102号106.4m2，金额为：189392元。2011年4月9日，苏凤生办理了涉案房屋的入住手续。 一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的设立和转让应依法进行登记，苏凤生并未取得涉案房屋的物权登记，其对涉案房屋主张所有权无事实及法律依据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部款项，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，虽然苏凤生与今宇公司签订了涉案房屋买卖合同，但依据现有证据不能认定该合同签订在人民法院于2011年7月19日对涉案房屋进行查封之前。其次，苏凤生主张以现金方式支付价款，但未提供款项来源的证据并作出合理解释，仅凭今宇公司出具的收据，不足以认定苏凤生已经向今宇公司支付了全部款项。故苏凤生的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋不享有所有权或其他足以排除强制执行的实体权利，其主张排除执行无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告苏凤生的诉讼请求。案件受理费4088元，由原告苏凤生负担。 苏凤生上诉请求：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。请求依法撤销一审判决，依法改判支持苏凤生的诉讼请求。事实与理由：1.苏凤生涉案房屋主张的所有权有事实和法律依据。苏凤生在一审中提供的《商品房买卖合同》、购楼总价款缴款收据，完全证实苏凤生于2010年10月29日，取得了诉争房屋的所有权。另苏凤生提交的2011年4月9日的入住费收据以及《吉林省住宅专项维修资金专用收据》等证据，均能证明苏凤生在2011年7月19日之前已取得该争诉房屋的所有权。今宇水畔小区至今所有住户均未能办理房产证，苏凤生没有对该房屋进行物权登记，非苏凤生个人原因。一审法院认为苏凤生没有按《中华人民共和国物权法》第九条规定，没依法进行登记就没有取得房屋所有权是适用法律错误。2.苏凤生的诉求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。在毫无任何依据的情况下，一审法院就认定现有证据不能证明合同签订是在查封之前，有随意歪曲事实之嫌。苏凤生的现金来源于拆迁补偿款。苏凤生有一平房，被吉林省正氏实业集团有限公司征用，当时协商初期以房屋安置给予补偿，后苏凤生为了买该诉争房屋，将房屋安置调换成为货币补偿，正氏集团于2010年10月22日给付苏凤生现金182009元，苏凤生又添7000多元，于2010年10月29日将全部房款交付给今宇公司，取得今宇公司开具的收款收据，同时签订了《商品房买卖合同》。房屋消费者物权期待权是一种弱者保护权，是在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，是赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。对消费者的保护也有其深刻的社会意义，苏凤生购房的目的是为了居住，此房也是其毕生唯—住所，其所持有的相关收据、合同等证据均符合物权期待权的所有规定。 建工集团辩称：苏凤生的上诉理由不成立，一审法院判决正确。苏凤生与今宇公司之间形成的并非是房屋买卖关系，而是债权债务关系，今宇公司没有实际收到过苏凤生缴纳的购房款，而是以宋立功玻璃窗工程款抵账，所以苏凤生的上诉理由不符合应予以保护物权期待权的情形，依法不应得到法院的支持。 今宇公司述称：对苏凤生的上诉理由无异议，苏凤生与今宇公司的房屋买卖关系合法有效，应当予以保护。今宇公司与宋立功之间存在债权债务关系，当时公司有困难，没钱给付，宋立功介绍买房人购买房屋后，我们用此房屋购房款偿还宋立功的欠款，所以标注宋立功玻璃款。 经本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明：2010年10月22日苏凤生收到正氏实业集团有限公司征地补偿款182009元；苏凤生与今宇公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付期限为2010年12月31日；今宇公司于2011年4月9日收取了苏凤生入住费；苏凤生名下在公主岭市无不动产住宅登记记录。 本院认为：苏凤生与今宇公司签订的《商品房买卖合同》虽未注明签订合同日期，但约定的交付期限为2010年12月31日，据此推断该合同签订应早于交付期限，亦即该合同的签订应当在人民法院2011年7月19日对涉案房屋进行查封之前，苏凤生提供的今宇公司收房款收据及入住费收据记载的时间均早于该查封时间亦佐证上述事实。苏凤生主张以现金方式支付价款，二审提供了款项来源的证据，并做出了合理解释。今宇公司称以债权人宋立功介绍的购房者所交购房款偿还宋立功欠款，且在收到苏凤生房款当日支付给宋立功，其在收房款收据上加以注明符合常理，能够认定苏凤生已经向今宇公司支付了全部购房款。苏凤生提供了苏凤生名下在公主岭市无不动产住宅登记记录证明，应商品房消费者。建工集团虽对款项来源及实际交款有异议，但未提供相反证据予以证实，其异议不予采纳。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因苏凤生是涉案房屋的消费者，应适用该法律规定，一审法院仅适用上述规定第二十八条进行审理有误。故苏凤生的异议申请符合上述规定第二十九条规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利，其主张排除执行有事实及法律依据，应予支持。 因涉案房屋尚未办理不动产住宅登记，故苏凤生要求确认该房屋为其所有的诉讼请求不应支持。 综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。苏凤生的上诉理由成立，应予支持。建工集团的答辩理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民初495号民事判决； 二、不得执行公主岭市今宇水畔小区8栋3单元102号住房； 三、驳回上诉人苏凤生的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费共计8176元，由被上诉人吉林建工集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 孙百凤 审 判 员 寇承魁 二〇一九年十二月六日 法官助理 李 镇 书 记 员 刘晨阳