陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书                          （2019）陕0402民初6929号原告赵某某，男， 汉族，住西安市未央区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告陕西女皇实业有限公司，住所地：咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610000786950381F。法定代表人冯选选，系总经理。委托代理人张某某，男， 汉族，系陕西女皇实业有限公司员工，住咸阳市渭城区。第三人陕西金亿通投资管理有限公司，住所地：陕西省西安市经开区。统一社会信用代码：91610000056900235L。法定代表人高亚梅，系总经理。第三人刘某，女， 汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人王某，男， 汉族，住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人齐某，男， 汉族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告赵某某诉被告陕西女皇实业有限公司、第三人陕西金亿通投资管理有限公司、刘某、王某、齐某合同纠纷一案，咸阳市渭城区人民法院受理后，于2018年12月5日作出（2018）陕0404民初352号民事判决。被告陕西女皇实业有限公司不服，提出上诉，咸阳市中级人民法院于2019年8月1日作出（2019）陕04民终916号民事裁定，以本案由不动产所在地人民法院专属管辖为由，撤销原一审判决，移送本院处理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵某某，被告陕西女皇实业有限公司委托代理人张某某，第三人陕西金亿通投资管理有限公司法定代表人高亚梅，第三人刘某，第三人王某，第三人齐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵某某提出的诉讼请求：1、请求判令被告及第三人向原告交付位于咸阳市秦都区XX路卡农国际小区A幢1单元3301号、3302号、3303号、3304号、3305号、3306号、B幢1单元3301号、3304号、B幢2单元3305号共九套房屋，并办理房屋登记；2、判令被告为原告办理上述九套房屋的备案手续；3、如无房屋交付，被告立即偿还原告欠款3253361元，并承担违约金650672元，共计3904033元。事实与理由：原告与被告陕西女皇实业有限公司法定代表人高亚梅分别于2014年12月12日，2015年1月14日签订两份借款合同，合同约定由原告向高亚梅提供借款共计300万元。借款到期后，于2015年5月21日，原、被告签订了九份债权债务转让协议，协议约定由被告陕西女皇实业有限公司对高亚梅所负债务进行承担并将其开发建设的卡农国际小区九套商品房给原告，以抵销借款本金3000000元及逾期利息，原告对上述债务承担表示同意。原、被告签订的九份债权债务转让协议均明确约定：原、被告签订本协议后，双方需在七日内签署房屋买卖合同，被告陕西女皇实业有限公司需在两个月内为原告完成产籍备案手续等。被告陕西女皇实业有限公司于2015年6月12日为原告出具了九套房屋的九份购房款收据。后原告多次找被告要求签订《商品房买卖合同》，并办理相关商品房买卖备案等手续，被告却一直推诿，原告到房管局了解才知系被告原因房管局拒绝办理，从而导致原告债权至今无法实现。 2016年8月，原告以借款合同纠纷将高亚梅诉至西安市未央区人民法院，要求偿还借款本金及利息，西安市未央区人民法院依据2015年5月21日所签订三方协议的约定，作出了(2016)陕0112民初9468号民事判决，驳回原告的全部诉讼请求，后原告提出上诉，西安市中级人民法院作出(2017)陕01民终7947号民事判决，亦判决驳回原告的上诉请求。原告认为，原、被告2015年5月21日所签订的九份协议书对双方均具有法律效力,被告理应积极履行协议义务，但被告至今未能履行，显然已构成严重违约，因此，起诉至人民法院。审理中，原告赵某某申请撤回其诉讼请求第3项，即“如无房屋交付，被告立即偿还原告欠款3253361元，并承担违约金650672元，共计3904033元。”被告陕西女皇实业有限公司辩称：1、被告陕西女皇实业有限公司与赵某某之间不存在债权债务关系，其出借的300万元实为第三人陕西金亿通投资管理有限公司收取。第三人陕西金亿通投资管理有限公司实际占有该笔款项，也未向被告转移该笔款项。2015年5月21日原、被告和第三人陕西金亿通投资管理有限公司订立三方”协议书”前后，原、被告之间无任何的投资、借贷、合作等经济往来。三方所签订的三方协议并非三方真实意思表，其中涉及的9套房实际由刘某、齐某和王某，已购买签订了《咸阳市商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续。根据物权法规的规定，9套房屋归刘某、齐某和王某所有，三方协议约定内容实际侵犯了他人利益。2、原、被告签订的9份三方协议内容虚假非三方真实意思表示。2015年5月21日，原、被告和第三人陕西金亿通投资管理有限公司签订的9份三方协议约定内容为编造的虚假事实。“协议书”第一条：三方确认被告陕西女皇实业有限公司截止至本合同签署之日累计欠原告赵某某投资款420579元，所表述事实是虚假的，被告从来没有收到原告的投资款，赵某某只是将3000000元借与第三人陕西金亿通投资管理有限公司。“协议书”第七条约定协议签署后，三方之间为借款而签署的相关协议均自动终止，原告赵某某借款不再计算利息，第三人陕西金亿通投资管理有限公司不再为被告陕西女皇实业有限公司借款而承担保证责任。所述事实均为虚假事实，根本不存在三方之间为借款而签署相关协议，只存第三人陕西金亿通投资管理有限公司借原告3000000元的事实，所述的第三人陕西金亿通投资管理有限公司为被告陕西女皇实业有限公司借款承担保证责任无从谈起。另外，所述的尚欠利息、本金之外的相关管理费用也是不存在。本案涉及的9套房屋在签订三方协议时实际已出售。购房人分别为刘某、齐某和王某，且办理了合同网签备案手续。第三人陕西金亿通投资管理有限公司作为代理销售公司对该事实也清楚，合同网签备案对社会具有公示的效力，根据法律规定可推知原告对房屋出售的事实是明知的，不属于善意第三人.,综合以上情况,可知三方协议在签订时原、被告和第三人陕西金亿通投资管理有限公司均对房屋出售的事实知情，三方当事人侵犯他人利益，无权处分他人房屋且属恶意，三方协议应属无效协议。3、三方协议已认定为无效合同，故债权转让无成立的合法有效条件，其自订立之时就无法律约束力，原告所称的债权转移也无成立依据。故请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。第三人陕西金亿通投资管理有限公司述称：原、被告及第三人陕西金亿通投资管理有限公司均知情。第三人王某、齐某是第三人陕西金亿通投资管理有限公司员工，购房款由公司出资，两人代持。第三人刘某购买房屋，第三人陕西金亿通投资管理有限公司为她置换其他房屋。被告陕西女皇实业有限公司加盖印章，房屋的备案已完成。第三人陕西金亿通投资管理有限公司与第三人刘某、王某、齐某的权利义务关系已终结，赞同原告的观点，请求人民法院支持原告的诉讼请求。第三人刘某述称：购房后，第三人刘某想直接拿到钱，与第三人陕西金亿通投资管理有限公司签订了协议，约定一年之内将钱款支付给第三人刘某，第三人刘某同意房屋交付给原告。第三人王某述称：购房款是由第三人陕西金亿通投资管理有限公司支付，第三人王某代持，挂在第三人王某名下。第三人王某同意配合将第三人王某名下房屋过户。第三人齐某述称：第三人陕西金亿通投资管理有限公司法定代表人的陈述真实。第三人齐某只是代持，未支付房款。请求人民法院支持原告的诉讼请求，第三人齐某配合过户。本案当事人围绕诉讼请求，提举了证据，本院组织当事人交换证据，并进行了质证。原告赵某某、被告陕西女皇实业有限公司提举买卖咸阳市秦都区XX路卡农国际九套房屋的“商品房买卖合同”九份，原告赵某某提举被告陕西女皇实业有限公司开具“收款收据”九份、第三人刘某、王某、齐某等人出具的“委托书”及“公证书”，符合证据的形式要件和实质要件，且原、被告及第三人均无异议，能够证明案件事实，本院均予以认定。原告赵某某提举的其他证据，结合原、被告的陈述，本院综合予以认定。经审理，查明：2013年5月14日，被告陕西女皇实业有限公司与第三人刘某、王某、齐某分别签订《商品房买卖合同》九份，约定第三人刘某购买位于咸阳市秦都区XX路卡农国际A幢1单元33层13301号、13302号、13303号、13304号、13305号、13306号房屋六套，第三人王某购买B幢2单元33层23305号房屋一套，第三人齐某购买B幢1单元33层13301号、13304号房屋两套，并已在咸阳市房管部门完成了产籍备案登记。原告赵某某与第三人陕西金亿通投资管理有限公司法定代表人高亚梅于2014年12月12日、2015年1月14日签订两份借款合同，约定原告赵某某两次向高亚梅提供借款共计3000000元。第三人陕西金亿通投资管理有限公司于2016年11月20日出具追认书，追认高亚梅两次借款3000000元，为职务行为，借款由公司支配使用。被告陕西女皇实业有限公司与原告赵某某、第三人陕西金亿通投资管理有限公司于2015年5月21日签订“协议书”九份，载明：截至本合同签署之日被告陕西女皇实业有限公司累计尚欠原告赵某某的投资款(含收益)3253361元，双方同意以将位于咸阳秦都区XX路卡农国际A幢1单元33层13301号、1330号、13303号、13304号、13305号、13306号、B幢1单元33层13301号、13304号、2单元33层23305号房屋九套抵销双方债务，自愿签署房屋买卖合同并办理相关产籍备案手续；在七日内签署房屋买卖合同，被告陕西女皇实业有限公司需在两个月内为原告赵某某完成产籍备案手续；第三人陕西金亿通投资管理有限公司为双方签署房屋买卖合同提供必要的协助；房屋总价款由三方结算；协议签订后,三方之间为借款而签署的相关协议均自行终止，原告赵某某借款不再支付利息，第三人陕西金亿通投资管理有限公司不再为借款承担保证责任；任一方违反协议约定，不履行应尽义务，应向守约方承担本协议中房产交易额的20%承担违约责任。2015年6月12日，被告陕西女皇实业有限公司出具“收款收据”九份，注明收到原告赵某某支付的卡农国际A幢1单元33层13301号、13302号、13303号、13304号、13305号、13306号，B幢1单元33层13301号、13304号，2单元33层23305号的购房款，总金额为3253361元。协议签订后，被告陕西女皇实业有限公司未与原告赵某某签订房屋买卖合同，也未实际交付房屋。第三人刘某与其丈夫郭宗吾于2015年6月2日出具“委托书”，第三人齐某与其妻焦剑岚于2015年5月25日出具“委托书”，第三人王某于2015年6月15日出具“委托书”，内容均为：委托原告赵某某在房产部门代为办理位于咸阳市XX路卡农国际家园九套房屋的退房、注销备案、注销商品房买卖、注销预购商品房预告登记等事宜，代签相关合同文件；代为在房地产开发公司办理一切退房手续，代签相关合同文件；代为提供退房时所需退款账户且代取退房款。“委托书”均由西安市未央区公证处公证，并出具“公证书”。原告赵某某提起诉讼，要求高亚梅、陕西金亿通投资管理有限公司偿还借款本金3000000元及逾期利息。西安市未央区人民法院于2017年3月30日作出（2016）陕0112民初9468号民事判决，认为赵某某、陕西金亿通投资管理有限公司、陕西女皇实业有限公司已通过签订的三方协议，对三方之间以往债权债务结算，三方之间签署的相关协议均自行终止，遂驳回赵某某之诉讼请求。原告赵某某不服，提出上诉，西安市中级人民法院于2017年7月21日作出（2017）陕01民终7947号民事判决，认为赵某某、陕西金亿通投资管理有限公司、陕西女皇实业有限公司签订的抵账协议书，应视为三方对此前债权债务进行了结算，于是，判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，第三人刘某、王某、齐某均认可原告赵某某的诉讼请求，同意将房屋的产籍备案登记办理至原告赵某某名下。本院认为，被告陕西女皇实业有限公司与原告赵某某、第三人陕西金亿通投资管理有限公司签订“协议书”9份，虽有被告陕西女皇实业有限公司拖欠债务等与事实不相符的内容，但结合其他证据，足以认定被告陕西女皇实业有限公司以其开发的房屋抵销第三人陕西金亿通投资管理有限公司对原告赵某某拖欠的债务，是三方真实意思表示。第三人刘某、王某、齐某认可“协议书”约定，并承诺将房屋的产籍备案登记过户给原告赵某某，由此，被告陕西女皇实业有限公司关于“协议书”损害他人利益的抗辩理由，不能成立。被告陕西女皇实业有限公司向原告赵某某开具收到购房款的“收款收据”，第三人刘某、王某、齐某向原告赵某某出具“委托书”，更进一步印证原告赵某某已按照合同约定取得了房屋所有权，与第三人陕西金亿通投资管理有限公司之间债权债务已消灭，抵销债务的形式和内容均不违反法律规定，为有效约定，西安市中级人民法院亦已认定并作出生效的终审判决。综上，原告赵某某要求被告陕西女皇实业有限公司交付位于咸阳市秦都区XX路卡农国际小区A幢1单元3301号、3302号、3303号、3304号、3305号、3306号、B幢1单元3301号、3304号、B幢2单元3305号共九套房屋的诉讼请求，本院予以支持。第三人陕西金亿通投资管理有限公司并未持有房屋，原告赵某某要求其交付房屋，无事实和合同依据，本院予以驳回。原告赵某某提举的证据不能说明九套房屋已具备产权登记条件，要求的产籍备案登记办理至其名下的诉讼请求，本案不作论处。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告陕西女皇实业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告赵某某交付位于咸阳市秦都区XX路卡农国际小区A幢1单元3301号、3302号、3303号、3304号、3305号、3306号、B幢1单元3301号、3304号、B幢2单元3305号共九套房屋。二、驳回原告赵某某要求第三人陕西金亿通投资管理有限公司交付房屋的诉讼请求。案件受理费3803232826元，由被告陕西女皇实业有限公司承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。  审  判  长    刘  谦人民陪审员    马彩玲人民陪审员    于小红 二Ｏ一九年十二月十八日 书  记  员    张维敏 1