山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终3219号上诉人（原审被告）：王玉虎，男，1970年3月9日出生，汉族，农民，住莘县。委托诉讼代理人：王庆磊，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆亚，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莘县魏庄镇人民政府，住所地：莘县魏庄镇驻地。法定代表人：李德一，镇长。委托诉讼代理人：张庆申，山东鲁阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋培权，山东鲁阳律师事务所律师。上诉人王玉虎因与被上诉人莘县魏庄镇人民政府恢复原状纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2019）鲁1522民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人王玉虎上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人具备本案诉讼主体资格，系认定事实错误。一审法院在未查明被上诉人权力来源是否合法的前提下，认定被上诉人具有诉讼主体资格，系认定事实错误。1998年7月，被上诉人魏庄镇政府与魏庄村委会签订土地使用权租赁合同时，涉案土地均是农耕地，并非荒地。根据《租地合同》中“所租地的公粮提留及一切负担，继续由乙方承担”，亦可证实。魏庄镇政府非魏庄村委会集体成员，在承包魏庄村委会土地时未依法召开村民代表大会，且未依法办理相关审批手续，而改变土地用途，违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理变更登记手续。”第15条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”第44条规定：“建设占用土地，涉及农用地转建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”及《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可知被上诉人魏庄镇政府未依法取得涉案土地使用权，不具有本案诉讼主体资格，其无权要求上诉人拆除涉案房屋。二、根据被上诉人魏庄镇政府涉案土地使用权的权力来源，被上诉人魏庄镇政府无权要求上诉人拆除自建房屋。根据上述一，被上诉人魏庄镇政府对涉案土地使用权未取得合法的使用权，其为无权占用，而涉案土地使用权及所有权人为魏庄村委会，被上诉人魏庄镇政府无权要求上诉人拆除涉案房屋。据此，一审法院判决上诉人应当拆除涉案房屋，无疑是在通过司法审判行为确认被上诉人魏庄镇政府可通过违法行为而获利，可知一审判决结果违反法律规定及审判原则。三、若认定被上诉人魏庄镇政府权力来源合法，其要求拆除房屋的主张，系单方违约行为，亦不应受到法律保护。一审法院认定被上诉人魏庄镇政府根据《租地合同》享有案涉土地使用权，具备本案诉讼主体资格。而根据《魏庄乡市场房屋建设使用合同书》约定“乙方（即上诉人）使用场地期限，与市场用地签约期限相同。”据此，根据约定只要被上诉人魏庄镇政府享有案涉土地使用权，上诉人即享有涉案土地的使用权及房屋的所用权。本案被上诉人魏庄镇政府在合同履行期限内，未经双方一致同意，要求上诉人拆除涉案房屋的行为，系其单方违约行为，不应受法律保护，同时，因被上诉人魏庄镇政府的违约行为给上诉人造成的损失，亦应由被上诉人承担。被上诉人莘县人民政府辩称，第一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，一审判决应予维持。第二，上诉人的上诉理由没有事实根据和法律依据，上诉人的上诉请求应予驳回。首先，上诉人使用涉案土地是基于其与答辩人签订的《魏庄乡市场房屋建设使用合同书》，上诉人无偿使用涉案土地的基础即答辩人与魏庄镇魏庄村委签订的租地合同书，从而获得对涉案土地的使用权。上诉人在本案诉讼中诉称答辩人对涉案土地没有主张权利的资格显然与事实相悖。其次，上诉人诉称答辩人和魏庄村委会签订的租地合同违反《土地管理法》系对法律规定的错误理解。《土地管理法》第十五条的规定是规范农村集体经济组织对外承包土地时的内部程序，该法律规定并非禁止性规定，不影响答辩人与魏庄村委会租地合同的效力。租地合同是答辩人和魏庄村委会的真实意思表示，合同条款没有违反法律强制性规定，合同合法有效。事实上，涉案土地出租方魏庄村委会每年按时收取租金，而后将租金发放给涉案土地的村民，即便签订租地合同时没有严格意义上的村民代表会议，但事实上村民对租地事宜均知情并同意，长达二十年期间收取涉案土地租赁费用的事实即可证实，合同效力并无瑕疵。再次，在涉案土地上建设建筑物是上诉人和答辩人的合同约定，该合同约定是否符合法律规定不影响答辩人与魏庄村委会的租地合同效力，且无论上诉人在涉案土地建设地上物是否合法，其在本案中均有拆除义务。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原告莘县人民政府向一审提出诉讼请求：1、判令王玉虎拆除其自建在莘县间并恢复原状；2、诉讼费用由王玉虎承担。诉讼中，莘县人民政府明确第一项诉讼请求：判令王玉虎拆除其自建在莘县厕所一个、浴室一个、院内搭建的车库两个。一审法院认定事实：1998年9月12日，莘县人民政府与莘县魏庄村委会签订租地合同书，内容：“甲方：魏庄乡政府乙方：魏庄村委会一、因建市场需要甲方租用乙方村西北村头荒地71.8亩，四至是：北至八队棚南生产路，东西长206米，南至马南公路，东西长202米，西至加宽路南北长252米，东至杨树林西边南北长217米。另从八队棚南生产路至蒙馆公路，修南北路一条，宽20米，长140米，面积4.2亩。二、经甲乙双方协商，甲方每年每亩补偿乙方人民币700元，共76亩，合款53200元。于每年年底一次付清。所租地的公粮提留及一切负担，继续有乙方承担。甲方概不负担。三、租用期暂定20年，自1998年7月至2018年7月止，在履行合同期间如国家政策允许，甲方有权征用，或期满后继续征用或租用。四、所租地上物：有机井两眼，坟头10个，尸体20具，柏树3棵，经甲乙双方协定，井两眼无偿归甲方，水泵归乙方取走。坟头10个、尸体20具，由甲方每具出50元的拆迁费于98年古历10月1日前由乙方负责迁出，柏树3棵由乙方无代价的刨掉。五、甲方在其所租地面根据需要统一规划统一建设，乙方不得以任何理由干涉阻挠。六、此协议是甲乙双方共同商定，双方都不准任意违约，如有违约者应向对方赔偿一切政治经济损失。”合同签订后，魏庄村委会将合同约定土地交付给莘县人民政府建设香瓜市场使用。1999年3月1日，莘县人民政府与王玉虎签订《魏庄乡市场房屋建设使用合同书》，约定：“甲方：魏庄乡人民政府乙方王玉虎甲方：1.以市场院墙为界，为乙方无偿提供南北长17米建房场地。其中，每间房屋南北长7米，东西宽4米，两间为一组，建房者自己承建。2.制定建房标准，规定建房完工时间。3.收取乙方建房押金每间8000元，两间合计为16000元。正式施工时退回押金的一半，乙方按标准和竣工时间要求完工，经乡审验后，退还乙方全部押金。乙方：1.乙方向甲方足额缴纳建房押金。向甲方交纳院墙砖款每米105元，四米为一间，墙砖归乙方使用，房北院墙由乙方承建，墙高与市场院墙齐平，左邻右舍搞好墙体衔接，不准从北院墙处向市场留门出入。2.要严格按照甲方制定的建房标准和规格、样式设计施工，要99年4月1日前完工，投入使用。否则，押金作废，甲方收回提供的建房场地。3.房屋用途为向市场提供经营性服务项目，不准购销瓜、菌、菜等农副产品，若经营农副产品，必须进入市场内，按市场的规定要求进行经营。4.乙方无条件接受市场管理委员会的管理，遵守市场的有关规定，否则，对市场管理造成不良影响和后果的，将对其进行经济处罚或封门处理。5.乙方不准从市场内挖土，若挖一方罚款1000元。不准动用市场内所有物品，否则，按破坏、盗窃论处。6.乙方承担建设中、建设后的各项税费。7.乙方使用场地期限，与市场用地签约期限相同。”上述合同签订后，王玉虎在莘县的土地）建设正房四间、偏房六间、厕所一个、浴室一个，并在院内搭建车库两个。莘县人民政府与莘县魏庄村民委员会签订租地合同书于2018年7月份到期后，莘县人民政府与莘县魏庄村民委员会续签土地租赁合同，租赁期限为一年，即自2018年8月1日至2019年7月31日止。2018年7月份之后，莘县人民政府多次与王玉虎进行协商，要求王玉虎将建设在香瓜市场上的房屋拆除，王玉虎不同意拆除房屋。2019年2月15日，莘县人民政府起诉至本院，要求法院判令王玉虎拆除房屋、恢复原状。一审法院认为：本案的争议焦点有两个，第一个是莘县人民政府是否具备主体资格；第二个是莘县人民政府要求王玉虎拆除房屋并恢复原状有无事实及法律依据。对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，结合本案中莘县人民政府使用案涉土地至今的事实，莘县人民政府对案涉土地享有使用权，具备本案的适格主体资格。对于第二个争议焦点，首先，莘县人民政府与王玉虎之间的法律关系应当参照适用调整租赁合同关系的法律规定。在建设香瓜市场时，为了鼓励市场建设，莘县人民政府不向王玉虎收取租金，但王玉虎必须自行承担建设房屋的费用，即王玉虎无偿使用案涉土地的条件是其自行承担建设房屋的费用，故可视为王玉虎自行承担建设房屋的费用即是其承担租金的方式；其次，上述合同到期后，莘县人民政府多次要求王玉虎拆除房屋、恢复原状，即莘县人民政府拒绝与王玉虎续约。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故莘县人民政府要求王玉虎拆除房屋、恢复原状的诉讼请求符合法律规定，本院依法应予支持。王玉虎辩称案涉房屋系其合法自有财产，并以与莘县人民政府签订的《魏庄乡市场房屋建设使用合同书》中未约定房屋拆迁或拆除补偿事宜为由，拒绝拆除房屋、恢复原状。本院认为，首先，王玉虎将房屋建造在他人的土地上，并不能当然取得所建房屋的所有权；其次，在莘县人民政府向案涉土地所有权人支付租金的背景下，王玉虎无偿使用案涉土地已经二十余年，王玉虎在这二十余年期间获得的收益早已远远超出其建设房屋的花费；第三，王玉虎在与莘县人民政府的合同关系中仅享有权利而不承担义务，合同显失公平，现合同已经到期，莘县人民政府不同意按照原合同继续履行，王玉虎不能再继续占有使用案涉土地。王玉虎拒绝拆除房屋、恢复原状的主张没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院对莘县人民政府关于拆除王玉虎拆除其自建在莘县厕所一个、浴室一个、院内搭建的车库两个的诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第二百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条规定，判决：被告王玉虎于本判决生效后三十日内拆除其自建在莘县厕所一个、浴室一个、院内搭建的车库两个，并将所占用的土地恢复原状。案件受理费100元，由被告王玉虎负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，魏庄镇政府从魏庄村委会租赁案涉土地后，又与王玉虎签订《魏庄乡市场房屋建设使用合同书》，魏庄镇政府与王玉虎是合同的双方当事人。在合同到期后，魏庄镇政府要求王玉虎履行到期后的相关义务，具备原告的诉讼主体资格。魏庄镇政府与魏庄村委会签订的《租地合同》是否因未经民主议定程序等原因而无效，并不影响魏庄镇政府的诉讼主体地位；相反，如果认定《租地合同》无效，可能导致的后果是魏庄镇政府与上诉人之间的《魏庄乡市场房屋建设使用合同书》是否应提前解除的问题，王玉虎受到的损失可能会更大。事实上，该合同已经签订了20年，双方均各自履行了自己的合同义务。合同第七条约定，上诉人使用场地的期限，与市场用地签约期限相同。而根据魏庄镇政府和魏庄村委会签订的租地合同，市场用地的签约期限是至2018年7月止。因此，上诉人在签订房屋建设使用合同时就应当知道所建房屋只能使用到2018年7月。上诉人在签订合同建房时，应该综合考虑了建房成本、使用房屋经营的获利情况、房屋使用年限等因素。对于合同到期后房屋会被拆除、土地应予交还这一后果，应当知道或有一定的预期。因此，在合同到期后，拆除所建房屋、交还土地是上诉人的义务。被上诉人主张让上诉人恢复土地原状，一审予以支持，并无不当。综上所述，上诉人王玉虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王玉虎负担。本判决为终审判决。审判长 黄 进审判员 石 鑫审判员 孙久强二〇一九年十二月四日法官助理杜宏伟书记员郑银银