贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7670号上诉人（原审被告）：贵州宏俊资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区白沙路340、346号绿地新都会第2栋负1层50号。法定代表人：徐兆勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘飞，贵州虹湖律师事务所律师，执业证号：15201201910123969。委托诉讼代理人：边伟祥，男，1971年12月26日出生，汉族，住浙江省诸暨市。被上诉人（原审原告）：汪萍，女，1973年3月27日生，汉族，住贵州省开阳县。原审第三人：贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇环湖新区火车站麒龙城市广场。法定代表人：赵雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李志刚，贵州正哲律师事务所律师，执业证号：15201199910916296。委托诉讼代理人：陈德英，女，1985年7月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人贵州宏俊资产管理有限公司因与被上诉人汪萍以及原审第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院(2019)黔0121民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人贵州宏俊资产管理有限公司上诉请求：一，依法维持贵州省开阳县人民法院(2019)黔0121民初1762号民事判决的第一项、第二项、第五项和第六项；二、依法改判第三项为：上诉人贵州宏俊资产管理有限公司从2018年7月20起按每月1000元的标准向被上诉人支付租金至实际腾退之日；三、依法改判第四项为：上诉人贵州宏俊资产管理有限公司按实际应付租金5%比例向被上诉人支付违约金；四、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人向被上诉人支付租金的起始日期错误，且租金支付标准亦应当据实进行调整，进而导致判决上诉人多履行了案涉房屋租金支付义务。本案中案涉房屋的租金应当从2018年7月20日上诉人实际经营的绮户酒店试营业开始起算租金方才合理，2018年7月20日之前租金依约应予免除，因而一审法院认定房屋起租期错误，二审法院应予纠正；二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付的违约金严重畸高，该判项在认定上诉人构成违约的基础上按实际应付租金额的5%比例判决支付即可。由于双方在《房屋租赁合同》中的违约金约定已经违反了前述法律规定，结合本案实际情况，上诉人最多向被上诉人承担实际应付租金额5%违约金比较合适；三、本案的一审、二审案件受理费应由本案的被上诉人全部负担。本案中，被上诉人未取得案涉房屋物权的情况下便将不符合《房屋租赁合同》中第3页3.4条的约定，被上诉人违约在先，此后又主动起诉上诉人。在一审法院严重显失公平的情况下被迫提起二审上诉，本案中被上诉人一方违约也是客观和明显的。被上诉人汪萍辩称：一、关于一审法院认定上诉人向被上诉人支付租金的起始日期是否存在错误的问题。首先，被上诉人完全按约定向上诉人交付了出租的房屋。上诉人向被上诉人支付了部分租金后单方停止履行合同约定的租金给付义务，一审判决根据庭审查明上诉人违约未付租金的起始时间，判决上诉人向被上诉人支付未付的租金并无不当。其次，上诉人声称未付租金的原因是本案第三人和被上诉人交付的房屋存在问题，这完全是推卸责任。最后，给付房屋租金的义务上诉人应按合同约定履行，遵守合同约定是诚信的体现，上诉人认为其经营不正常给付租金时间应从其实际经营期间开始计算，这是上诉人不讲诚信的一厢情愿，不属于合同约定意思范畴，上诉人的经营风险不应转嫁给被上诉人。本案上诉期间造成的时间拖延而增大的损失，上诉人应全部承担；二、关于房屋租金的标准问题。房屋租金每月1350元属于合同明确约定；三、关于上诉人就违约金提出的问题。上诉人与被上诉人在租赁合同中明确约定了违约金支付；四、一审判决关于案件受理费的判决完全正确。原审第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司辩称：1、本案所有买受人不存在代租，房屋租赁合同是业主与上诉人签订的。2、装修合同是业主与装修公司签订的。3、关于消防验收，商品房在2018年通过一消、二消是由于办酒店，在2018年12月取得的验收许可的公示，2019年1月已经取得消防许可。所有是由于自身原因，由于其违法行为，被取缔，实际经营者还被拘留15天。我方不是合同相对方，且不是承担责任主体，请求维持原判。被上诉人汪萍一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的租赁合同；2、判决被告立即将所租赁房屋腾退并返还给原告；3、判决被告支付自2018年5月22日起至起诉之日止的欠付租金14850元，之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止；4、判决被告支付原告违约金32400元；5、判决被告自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费仍按合同约定的租金标准计算；6、判决被告支付2018年9月1日至2019年4月1日的欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元；7、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告与第三人签订《商品房买合同》，购买了第三人开发的开阳麒龙城市广场第10幢第21层21-25号建筑面积为32.39平方米，套内面积为224.29平方米的商业用房，价格为114115元，双方约定的交房时间为2016年12月30日前。2017年7月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将其购买的位于贵州省开阳县城××广场××号建筑面积为33.84平方米的商业用房租赁给被告作为渡假式酒店出租经营。《房屋租赁合同》第三条约定“租赁房屋所达到的交付标准：3.1甲方交付租赁的房屋须按照酒店客房标准装修，并至少包括以下附属设施3.1.1电器类：电视机、机顶合、空调、热水器、电热水壶；3.1.2家具类：茶几、睡床、床垫、床头柜、窗帘、沙窗、贰套布草、巾类；3.2为了保证酒店管理的安全和舒适度，租赁房屋须统一使用乙方指定的门锁和床垫、布草、巾类，须达到乙方标准；3.3前述全部附属设施的详细交割清单，在甲方交付租赁房屋时，由双方清点后在房屋交割清单交房确认栏签字或者盖章，房屋交割清单作为本合同附件，是合同的组成部分。若交付时或在乙方使用过程中发现附属4设施没有达到乙方要求的标准，甲方必须按照以上要求配齐或委托乙方代为配置，产生的相关费用由甲方承担。因乙方不合理使用造成房间没有达到上述要求的，由乙方自行解决；3.4租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，第四条约定“租赁期限4.1房屋租赁期拾年，自2017年11月22日至2027年11月21日；4.2甲方应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给乙方指定的装修公司装修，并按照《装修合同书》约定支付装修款。首期50%装修款最迟支付时间不得晚于2017年7月15日，剩余50%装修款最迟支付时间不得晚于2017年7月31日，如甲方未按时履约，乙方有权顺延上述第4.1条中房屋起始租赁时间及租金支付时间直至甲方付清装修款。装修标准以本合同第3条为准。租赁物业的交付以甲方与乙方指定装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准；4.3合同签订之日起即视为甲方授权乙方验房，并且同（意）乙方验房结果，由甲方另行出具委托书；4.4甲、乙双方同意自甲方按照约定完成装修之日起90日为此项目的整备期，以利于乙方准备开业事项（整备期是指乙方为此项目开业经营运行整理准备的时间。整理准备工作包括但不限于营业执照等必备证照的办理、房间开荒、物品摆放，设施设备试用等事项。整备期内甲、乙双方协商一致，乙方无需支付租金。）。4.5租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应及时返还房屋及设备、设施（清单见本合同第3.1条约定）。甲乙双方应对房屋和设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，并在交割清单退房确认栏签字或者盖章。”。第5条约定“租金以及支付方式5.1租金标准按￥1350元/月（含装修返还费用每月350元/月，每月租金1000元）（大写人民币壹仟叁佰伍拾元整）（每户需承担60元代开发票费用），乙方按季度支付。首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经验收合格之日起7日内支付，其余各期租金乙方于每个支付周期首月的十五个工作日内向甲方支付作为当期租金，乙方通过银行转帐的方式将租金支付给甲方。甲方在5收到租金后7个工作日内必须出具租金收据给乙方，由乙方代理甲方到地方税务局办理租赁发票，甲方应协助乙方办理并提供相应材料。如由于甲方原因造成乙方未能及时办理合规发票的，甲方应全额赔偿由此造成的乙方损失，且乙方有权暂停支付下期租金。”。第6条约定“其他费用的承担方式6.1乙方承担的费用6.1.1水费6.1.2电费6.1.3燃气费6.1.4物业管理费6.1.5宽带使费……6.2甲方承担的费用6.2.1装修费用6.2.2营业税代开发票服务费6.2.3经营物业所需的基本配置费用包括贰套乙方标准的床品和巾类（费用已包含在装修方案中）6.2.4定制、安装指定床垫、门锁费（费用已亿含在装修方案中）……6.6甲方可委托乙方代为配置附属设施、物品。”。第9条约定“装修为保证装修品质及租赁经营需求，甲方同意所购合作物业由乙方指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收。装修由甲方与乙方指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若因乙方指定装修单位导致甲方遭受损失的，乙方承担全部责任。”。第10条约定“……10.3乙方应按时向甲方支付租金。除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付……。”。第12条约定“合同解除……12.4.3乙方逾期支付租金达30日，经甲方书面催告后，30个工作日内仍未支付的……”。第13条约定“违约责任13.1甲方有第12条约定的情形之一的，应按24个月的租金向乙方支付违约金；乙方有第12条约定的情形之一的应按12个月的租金向甲方支付违约金……13.5乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金……。”。2017年7月15日，原告按照约定，与贵州欣凯建筑装饰工程有限公司签订《开阳酒店公寓装修合同书》，将其购买的位于开阳县城关镇××广场××号的商业用房交给贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，工程造价为52000元人民币，其中10000元人民币是贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司为了提高广大业主的投资回报率赠送给业主，业主实际支付工程款总计42000元人民币。合同签订后，原告按照约6定支付了贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修工程款41160元,余款840元作为装修质量保证金未支付。合同签定后，原告将其购买的房屋按合同约定交给贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，且已装修验收完毕。2017年12月22日，原告收到了被告第一次支付的租金3870元（已扣除每月60元代开发票费用），2018年4月28日，原告收到了被告第二次支付的租金3870元（已扣除每月60元代开发票费用）。被告支付了六个月的租金，其租金的计算期限应计算至2017年5月21日。此后，被告未再向原告支付租金。自2018年5月22日起至2019年5月7日止（原告起诉之日），被告尚欠原告租金14850元及2019年5月6日以后的租金未支付。同时查明，原告所有的开阳麒龙城市广场第10幢第21层25号房截止2019年4月9日，实际欠缴水费12元，电费238元、物业管理费378元。同时还查明，第三人开发的开阳麒龙城市广场的建设工程规划许可中4-24层的设计许可为公寓；第三人2017年11月21日向贵阳市公安消防支队提交的《关于10#楼（原建审意见书中A2#楼）的使用性质的说明中说明10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为住宅。2017年12月8日，贵阳市消防支队作出说明10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为公寓。2017年10月31日，贵阳市公安消防支队出具的筑公消验字（2017）第0641号建设工程消防验收意见书认定第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司开发的开阳麒龙城市广场的10#楼（公寓）综合评定该工程土建部份消防验收合格。上述事实，有原告提交的原告身份证复印件、租赁合同、商品房备案登记表、商品房买卖合同、不动产登记受理单、贵州麒龙（开阳）置业有限公司商业广告、开阳酒店公寓装修合同、借记卡账户历史明细、物业欠缴明细、开阳县绮户酒店封条及走廊现状图片、麒龙公寓业主水费、电费、物业管理费明细；有被告提交的营业执照复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、关于涉案房屋性质的验收报告、微信截图、致各业主的通7知、二次消防的工作联系函、关于麒龙集团垫付租金的工作函、证明、收条、行政处罚决定书、开阳县绮户酒店企业信用信息公示报告、关于2019年1月20日起业主租金问题的联系函、麒龙公寓租赁催款函、回函、水电费、物管费发票；有第三人提交的开阳县住建局颁发的建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、贵阳市消防公安支队的说明和各方当事人的陈述在卷，上列证据，来源合法，能够证明案件的事实，一审法院予以采信。一审法院认为：原被告之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案争议的焦点为：一、涉案租赁合同履行过程中原、被告一方或双方是否存在违约情形；二、涉案租赁合同是否应当解除；三、原告请求支付租金，是否应当支付；四、被告是否应当支付违约金；五、自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止，被告是否应当支付房屋占有使用费。针对焦点一：涉案租赁合同约定，原告应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给被告指定的贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，并按照《开阳酒店公寓装修合同书》约定支付装修款，租赁物业的交付以原告与被告指定的装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准。租赁合同还约定，为保证装修品质及租赁经营需求，原告同意所购合作物业由被告指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收，装修由原告与被告指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若被告指定装修单位导致原告遭受损失的，被告承担全部责任。根据前述约定，在租赁合同的履行过程中，作为出租人的原告方，已按《商品房买卖合同》中交付标准向被告指定的装修公司交付涉案房屋并支付装修款，依约履行了合同义务。至于租赁合同3.4条约定“租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，因涉案租赁合同系被告方提供的格式合同，该条约定的事项依法应属于酒店经营方的责任，但却在被告提供的格式合同中明确为原告的责任，在合同签订时被告未提请原告注意并对8该条作出解释，且该条约定明显属于免除己方责任、加重对方的责任之情形，故该条约定不生效，对双方不具有法律约束力。被告称案涉房屋内外环境不具备经营条件，其理由是走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成。对此，一审法院认为，首先，被告提供的证据并不能足以证明这一事实（即走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成）主张，其次，即便该事实主张成立，根据租赁合同12.4.6条约定，相关内外环境问题应达到严重影响经营的程度才符合该条约定的不具备经营条件之情形，本案中，被告提出的上述事实显然未能达到这一程度。故被告提出的案涉房屋内外环境不具备经营条件之主张证据不充足，理由不充分，一审法院不予采纳。本案中，涉案租赁合同约定，房屋租赁期10年，自2017年11月22日至2027年11月21日，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，在原告履行了交房以及支付装修款等主要合同义务后，被告作为承租人，理应依约向原告支付租金。然而，被告除已向原告支付2017年11月22日至2018年5月21日六个月的租金7740元（一个月租金本应为1350元，依约应由原告承担税费60元，故为7740元。）外，未向原告支付其余租金。综上，本案中，作为出租人的原告已依约履行了合同义务，作为承租人的被告未依约支付租金，故原告不具有违约情形，被告已构成违约。针对焦点二：本案中，被告并无合同解除权。庭审中被告称酒店已无法经营，不能实现合同目的，同意解除合同。原告请求解除合同，被告同意解除合同，结合被告承租后酒店经营的现状以及其余50余户业主均起诉主张解除房屋租赁合同等实际，涉案租赁合同的合同目的已无法实现，租赁合同应依法解除。针对焦点三和焦点五，本案中，涉案租赁合同约定，房屋租赁期10年，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，在原告已依约履行了合同义务，被告作为承租人，理应依约向原告支付租金。被告在合同解除并实际占用涉案租赁房屋，根据合同性质，原告作为出租人，有权要求承租人给付占用期间的9租金损失。被告除已向原告支付2017年11月22日至2018年5月21日六个月的租金7740元外，未向原告支付其余租金。原告自2018年5月22起至起诉之日（2019年5月7日）止，应得的租金为14850元，原告的请求应予支持；对其请求自2019年5月7日之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止，同时请求支付自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按合同约定的租金标准计算符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。针对焦点四，原告主张违约金32400元的数额，与合同约定不符，双方在《房屋租赁合同》第13条对违约金进行了具体的约定被告应按照合同约定向原告支付12个月的违约金16200（计算方式为12×1350=16200）元，原告主张32400元，一审法院支持16200元，超出部份不予支持。对原告请求支付欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元，因原告提交的贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司开阳麒龙城市广场事务部出具的水费、电费、物业费表格，说明50余户业主每户分摊物业管理费378元、水费12元、电费238元，被告尚未交纳，应依法交纳上述管理费、水费、电费。对原告的主张，一审法院予以支持。对被告提出的除同意解除租赁合同以外的主张，即同意支付欠付租金，并以月租金350元计算至起诉之日止；原告没有向被告交付房屋；房屋没有验收合格；双方没有按照合同约定交付清单进行交付，附属设施没有达到标准，产生费用由甲方承担；没有向被告出具标准的合同；被告不具备向原告支付租金的合理条件；本案违约的不是被告，而是原告，原告未交付合格的房屋，导致被告一直无法经营，请求驳回原告对违约金的请求；原告方诉请被告支付房屋占有使用费，被告可立即交还，并请原告立即收回，所以不存在占用费的主张，因原告并无违约情形，一审法院不予支持。对被告提出的原告的房屋至2017年7月15日止，不符合合同约定的符合安全消防标准的主张，一审法院认为，如前所述，租赁10合同中关于消防事宜的约定对原告不具有法律约束力，对此原告不具有合同义务，也无法定义务，故原告不应承担民事责任。在合同履行过程中，关于一消是否确实存的问题，不能申报二消究竟是被告及酒店经营主体自身的责任还是第三人的责任，不属于原告与被告之间的纠纷，即便被告主张的前述主要原因成立，其也不能以此为由主张拖欠租金对合同相对方即原告不构成违约，并不能以此为由抗辩原告对其提出的违约责任之主张。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决：一、解除原告汪萍与被告贵州宏俊资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告汪萍位于开阳麒龙城市广场第10幢第19层13号的商业用房；三、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告汪萍自2018年5月22起至2019年5月7日止的欠付租金14850元，自2019年5月8日起以月租金1350元的标准计算至实际腾退之日止；四、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告汪萍违约金16200元；五、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告汪萍欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元；六、驳回原告汪萍的其他诉讼请求；本诉案件受理费996元，减半收取498元，由被告贵州宏俊资产管理有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审法院基本一致，对一审认定事实予以确认。本案的争议焦点：1、租金的起算时间是否应为上诉人主张的时间；2、上诉人是否应当按照1350元的标准支付违约金；3、一审认定违约金是否过高，是否需要调整。本院认为，关于焦点一，根据双方签订《房屋租赁合同》中关于租赁期限的约定，租赁期限为10年，自2017年11月22日至2027年11月21日，且上诉人在2017年12月22日向被上诉人缴纳第一次支付的租金。故上诉人所称租金应从2018年7月20日起算的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租金按照每月1350元支付。上诉人主张应当按照1000元计算于法无据，对于该上诉理由，本院不予采纳。关于焦点三，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被上诉人若违约应当按照12个月租金支付违约金。该约定系双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务并承担责任，且上诉人提交的证据亦不足以证明违约金过高，故对于该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由上诉人贵州宏俊资产管理有限公司负担498元。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年十二月二日书记员 余琼敏