四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15966号 上诉人（原审被告）邓金勇，男，1973年7月14日出生，汉族，住四川省万源市。 被上诉人（原审原告）成都西御酒店物业管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区西御街8号。 法定代表人吴硕，总经理。 委托代理人白重庆，四川英特信律师事务所律师。 上诉人邓金勇因与被上诉人成都西御酒店物业管理有限公司（以下简称西御物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初1588号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2011年4月28日《物业管理服务合同备案表》载明：“一、合同双方当事人委托方（以下简称甲方）：西御大厦第三届业主委员会……受托方（以下简称乙方）：成都西御酒店物业管理有限公司……二、物业基本状况：物业名称：西御大厦，物业类型高层商住楼物业坐落：成都市青羊区……三、物业管理公共服务费标准：住宅用房2元/月·平方米，办公用房：7.5元/月·平方米。四、物业管理时限：2011年4月17日0：00时至2014年4月16日24：00时”。双方另行签订《物业服务合同》约定：“第七条乙方根据物业使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。1.住宅建筑区划内：住宅用房：2.00元/月·平方米，办公用房：7.5元/月·平方米；在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为7.5元/月·平方米……第十一条物业服务费用按月交纳。业主应在每月25日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每日按总金额的3‰计算”。 2011年5月5日《物业服务收费备案表》载明西御大厦办公用房收费标准为7.5元/月·平方米。 2017年11月29日《物业管理服务合同备案表》载明：“一、合同双方当事人委托方（以下简称甲方）：西御大厦第四届业主委员会……受托方（以下简称乙方）：成都西御酒店物业管理有限公司……二、物业基本状况：物业名称：西御大厦，物业类型高层商住楼物业坐落：成都市青羊区……三、物业管理公共服务费标准：住宅用房2元/月·平方米，办公用房：7.5元/月·平方米。四、物业管理时限：2017年12月27日0：00时至2020年12月26日24：00时”。双方另行签订《物业服务合同》约定：“第七条乙方根据物业使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。1.住宅建筑区划内：住宅用房：2.00元/月·平方米，办公用房：7.5元/月·平方米；注：房屋作为办公、营业用房的，无论其产权证属何种性质，均按上述办公用房收取物业服务费用各业主不持异议……第十一条物业服务费用按月交纳。业主应在每月25日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从每笔拖欠之日起每日按总金额的3‰计算”。 西御大厦小区水费系按照总表收费，水费由西御物业统一代缴后再分户抄表收取。2016年1月至2017年12月，邓金勇实际欠付4524元。 根据相关规定，垃圾清运费由物业公司代收代缴。2016年1月至2017年12月，邓金勇共计欠付垃圾费384元。 2018年1月18日西御大厦第四届业主委员会出具《情况说明》载明：“成都西御酒店物业管理有限公司从2014年4月17日至今一致为袁爱红等西御大厦所有业主及房屋使用者提供物业服务，并代收代缴垃圾清运费及水费”。 2018年6月20日，青羊区西御大厦第四届业主委员会出具的《证明》载明：“经我委查阅西御大厦业主房屋使用档案，调查核实：邓金勇、袁某红位于西御大厦房屋从2011年初至今一直作为办公室使用，或者自己开公司，或者租给他人作办公室使用。邓金勇、袁某红从2011年初至今从来没有在上述房屋居住过，他们均居住在其他地方”。 另查明，青羊区房屋建筑面积为136.54平方米，所有权人为邓金勇；该房屋2013年7月1日所有权人为邓金勇、袁某红，取得方式为夫妻关系增加共有人，2017年11月7日登记所有权人为邓金勇，取得方式为离婚分得。青羊区房屋建筑面积为211.66平方米，所有权人为邓金勇，该房屋2013年7月1日所有权人为邓金勇、袁某红，取得方式为夫妻关系增加共有人，2017年11月7日登记所有权人为邓金勇，取得方式为离婚分得。3.7号房中3号房建筑面积为150.02平方米，7号房的建筑面积为61.64平方米。 另查明，邓金勇、袁某红于2015年12月23日通过成都市武侯区人民法院调解离婚，财产分割部分载明：位于青羊区房屋（面积为136.54平方米）归邓金勇所有，位于青羊区房屋（面积为211.66平方米）归邓金勇所有。 上述案件事实有各方当事人身份信息、《物业服务合同》《物业管理服务收费备案表》、用户拖欠物业服务费等费用明细表、代交水费垃圾费明细表、房屋信息查询记录、西御大厦面积统计表、情况说明、证明、成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第7497号民事调解书、照片、《四川省成都市国家税务局通用机打发票》《四川省政府非税收入通用票据》、记账凭证及当事人陈述等在案佐证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以采信。 原审判决认为，《物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。依据《合同法》第六十条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。邓金勇系西御大厦业主，西御物业向该小区提供了物业管理服务，邓金勇应履行按时足额交纳物业费的义务，但其至今未缴纳2016年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，西御物业有权要求邓金勇支付欠缴期间物业服务费。邓金勇辩称该小区物业费系2012年物业公司费擅自提价，但根据西御大厦第三届业主委员会、西御大厦第三届业主委员会与西御物业签订的《物业管理服务合同》，办公用房物业管理费自2011年4月17日起为7.5元／平方米／月，且上述《物业管理服务合同》均在成都市青羊区房产管理局登记备案，根据成都西御大厦业主委员会出具的《证明》以及西御物业提交的现场照片，能够证明邓金勇已经案涉房屋变更为办公用房，故邓金勇的抗辩无事实依据，原审法院不予采信。在邓金勇和袁某红于2015年12月23日离婚后，青羊区房屋所有权人实际为邓金勇一人，故2016年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费51581元（286.56平方米×7.5元／平方米／月×24个月）由邓金勇承担。 根据《物业服务合同》之约定，业主应在每月25日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，每日按总金额的3‰支付违约金。邓金勇未按期缴纳物业费，系违约，应当依法承担违约责任，现西御物业主张按照欠缴物业费的30%支付违约金，并未超过法律规定及合同约定的权利范围，原审判决予以认可，故邓金勇应当向西御物业支付违约金15474元（51581元×30%）。 关于西御物业要求邓金勇支付水费4524元、垃圾清运费384元的诉讼请求。邓金勇作为物业使用人，应当对产生的上述费用承担支付责任，且根据《四川省成都市国家税务局机打发票》《四川省政府非税收入通用票据》所载内容，西御物业已代邓金勇缴纳上述费用，邓金勇应当向西御物业支付上述费用。综上，西御物业的诉讼请求成立，原审判决予以支持。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决，一、邓金勇于判决生效之日起十日内支付西御物业2016年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费51581元；二、邓金勇于判决生效之日起十日内支付西御物业2016年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费的违约金15474元；三、邓金勇于判决生效之日起十日内支付西御物业2016年1月1日至2017年12月31日期间水费4524元、垃圾清运费384元；案件受理费2532元，由邓金勇负担（此款已由西御物业预交，由邓金勇在履行上述给付义务时一并支付给西御物业）。 宣判后，邓金勇不服一审判决，向本院提起上诉称，其名下的房屋在使用过程中，并未办公经商，而是作为居住使用，业委会不清楚私人使用情况，其提供的证据不能作为定案证据；上诉人在入住后早期是按照原物业服务合同标准缴纳的物业费，在合同有效期内，被上诉人在未通知上诉人的情况下擅自提高了收费标准；物业公司每年的广告收入、停车费收入等有多余的钱未能给业主详细汇报。综上所述，其认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判;被上诉人承担一审、二审全部的诉讼费。 被上诉人西御物业辩称一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，西御大厦第四届业主委员会与西御物业签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对全体业主具有法律约束力，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。邓金勇主张的西御物业擅自提高了收费标准，但在《物业服务合同》中只规定了住宅用房和办公用房的收费标准，并没有价格的变动，故对邓金勇的该项主张，本院不予支持。通过邓金勇与可口可乐公司之间签订的房屋租赁合同等事实可知，邓金勇所持物业系用于商务办公，该物业水费、电费都是按照办公用房的标准缴纳，《物业服务合同》也明确规定，房屋作为办公、营业用房的，无论其产权证属何种性质，均按办公用房收取物业服务费用，一审判决据以作出认定并无不当。 综上，上诉人邓金勇的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1662元由上诉人邓金勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月五日 书记员  陈 悦