上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初4757号原告：马骞，男，1985年5月13日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：顾小丽，女，1985年2月18日生，汉族，住上海市杨浦区。两原告之共同委托诉讼代理人：陈黛娣，上海明伦律师事务所律师。被告：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：凌秀峰，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告马骞、顾小丽与被告上海崇明豫商置业有限公司(以下至判决主文前简称“豫商置业公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序于2019年6月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，并组成合议庭于2019年11月11日再次公开开庭进行了审理。原告马骞、顾小丽的共同委托诉讼代理人陈黛娣两次均到庭参加诉讼；原告马骞、顾小丽、被告豫商置业公司的委托诉讼代理人凌秀峰及原委托诉讼代理人王秀玲参加了第一次庭审，后王秀玲律师于2019年11月11日转委托申屠向宇律师，申屠向宇作为被告豫商置业公司的委托诉讼代理人参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告马骞、顾小丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金(以总房价4,029,731元为基数，自2018年7月1日起至判决生效之日止按照日万分之二的标准计算)；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月18日签订了一份《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买位于崇明陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX层室房屋，该房屋建筑面积为111.85平方米，单价36,027.99元/平方米，房屋总价为4,029,731元。合同第11条约定被告应于2018年6月30日前向原告交付房屋，合同第10条约定的房屋交付必须具备的条件有取得新建商品房房地产权证(大产证)。被告在未取得大产证的情况下曾于2018年12月向原告发出交房通知书，原告认为被告尚未取得大产证，不具备交房条件，不同意办理房屋交接手续。2019年3月被告取得了该房屋的大产证，原告遂向被告提出要求按合同第12条约定，按原告已支付房价款日万分之二计算，向原告支付自2018年7月1日到实际交房日的违约金，被告置之不理。原告认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，原告按约履行合同支付了全部房款，被告未按约定向原告交付房屋，已构成违约，应当向原告支付违约金，故向法院提起诉讼。被告豫商置业公司辩称：第一，取得系争房屋大产证并非法律规定或双方约定的房屋交付条件，合同第十条约定被告于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续并取得大产证，而合同第十一条约定被告于2018年6月30日前将系争房屋交付给原告，可见约定取得大产证的时间晚于约定房屋交付的时间。根据相关法律法规，上海新建住宅交付的法定条件并没有包括取得大产证，所以取得大产证不是系争房屋的交付条件。第二，被告因不可抗力因素影响导致延迟取得系争房屋《住宅交付使用许可证》，但是在取得该证书后已经于2018年12月14日明确通知原告等购房者接收房屋，小区内大部分购房者均已办理完成房屋交接手续，原告拒绝收房缺乏正当理由，应当自行承担相应损失。原告马骞、顾小丽为证明其诉称，向本院提交如下证据：1、上海市商品房预售合同，证明被告违反预售合同约定，逾期交房。2、发票，证明原告按约履行合同约定的付款义务，交付了全额房款。3、交房通知书，证明被告在未取得大产证的情况下要求原告办理房屋交接手续，构成违约。4、空白协议书，证明被告要求业主签订协议书后才能交房。5、2018年12月17日原告致被告的函及送达回执，证明原告所购房屋存在一个不规范的通道，要求被告整改，被告同意整改结束且符合交房条件再办理交房手续。6、2019年3月21日原告致被告函，证明被告违反预售合同第10条约定的交房条件以及2018年12月31日办出大产证的承诺，逾期交房责任在被告。7、2019年6月14日原告与被告员工的通话录音的文字记录，证明被告坚持变更原合同条款，并坚持违约金必须要收房后40天才能支付，违反合同约定，逾期交房的责任在被告。7、上海市商品房住宅维修基金收款凭证，证明被告于2018年12月14日向原告发出交房通知时，尚未缴纳维修基金，不符合交房条件，系违约行为。经质证，被告豫商置业公司对证据1，真实性、关联性无异议，证明内容有异议，合同第10、11条约定的商品房交付时间早于大产证取得时间，合同约定了两种交付方式，第二种不要求取得大产证，并承诺于2018年12月31日办出大产证，原告的理解与合同约定不相符，合同是房地产交易中心的格式合同，如按原告的理解应当选择第一种方式。同时，根据合同第13条，原告在收到通知后3日内应当对房屋进行验收交接。对证据2，真实性、关联性无异议，但对证明内容有异议。对证据3，真实性、关联性无异议，证明内容不认可。对证据4，真实性无异议，但证明内容不认可。对证据5、6，真实性无异议，但不认可证明目的，首先该函件证明被告已经在2018年12月15日通知原告收房，原告因为大产证未办理以及被告不能及时支付违约金而拒绝收房，这两个理由都不是法律规定的理由，因此原告的主张不能成立。对证据7，无法确认双方的身份，而且录音内容不完整，可能存在剪辑。根据这段对话，被告从来没有要求原告签署协议书。对证据8，三性认可，但不认可证明目的，被告在交房的时候已经取得交付许可证，符合了法定的交房条件。通知收房时间是2018年12月15日起，是一个持续的时间，从那天起原告可随时来收房。被告豫商置业公司为证明其辩称，向本院提交如下证据：1、上海市商品房预售合同，其中第10、11条明确约定了房屋交付条件，条件并不包括大产证，原告没有依据拒收房屋。2、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证，证明被告于交付房屋前已依法取得建设工程竣工验收备案证书和上海市新建住宅交付使用许可证，可依法交付房屋。3、客户钥匙/物品签收单，证明被告已实际履行交房义务，涉案商品房小区的大部分购房者也已根据被告的交房通知履行了收房义务。4、协议书，证明被告与其他业主就交房前的逾期问题经协商一致达成了和解协议。经质证，原告马骞、顾小丽对证据1，真实性无异议，根据合同约定，交房需符合四个条件，若被告在规定的时间内未办理大产证，原告有权退房，以此类推，原告可以要求被告承担违约责任。合同15条规定，被告在取得大产证之后应当书面通知业主，但原告至今未收到相应通知，根据法律规定，格式合同应当按照有利于购房者的办法处理，被告在未符合交房条件下就通知收房，原告不接受。对证据2，真实性无异议。对证据3、4，与本案无关，不予质证。本院经审理查明如下事实：2017年5月18日，原告马骞、顾小丽与被告豫商置业公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告(乙方)向被告(甲方)购买位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX层室房屋，房屋总价为4,029,731元。合同第十条约定，房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2018年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90日，……乙方不退房的，合同继续履行，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付全部已付房价款万分之二的违约金，并于实际交房当日向乙方支付该等违约金。补充条款中第八条(补充主合同第十一条)约定，该房屋交付前发生不可抗力情形的，甲方可据实延期交房而不视为违约。为本合同之日的,不可抗力情形包含但不限于下列情形……8.4法律或法规政策变更、社会异常事件、自然灾害(台风、火灾、水灾、地震等)、战争等不可抗力情况。合同同时对其他事项也作了约定。合同签订后，原告先后分四次向被告支付房屋价款4,029,731元，然被告未按约于2018年6月30日前交付房屋。2018年12月，被告向原告寄送交房通知，载明：依据商品房预售合同第十五条约定及有关法律规定，买受人接到出卖人的交房通知书，则自交房通知书约定的时间前来办理完成该房屋的验收交接手续，则自交房通知书约定的验收交接日的第二日起，视同出卖人已在交房通知书约定的交房期限内按合同约定的标准交付了该房屋。但原告认为被告尚未取得大产证，不具备交房条件，故拒绝接收房屋。原、被告双方至今仍未办理系争房屋交接手续。另查明，2018年12月14日，被告取得系争房屋《住宅交付使用许可证》。2019年1月18日，被告缴纳系争房屋维修基金，并于同年3月取得系争房屋商品房房地产权证。被告在物业维修基金缴纳之前已注销对系争房屋设定的抵押。审理中，被告豫商置业公司认可存在逾期交房的行为，但认为逾期交房违约金计算的起止时间应为2018年7月1日至2018年12月15日。本案的争议焦点为：一、系争房屋的交付条件；二、被告应承担逾期交房违约金的起止日期。一、系争房屋的交付条件本案中，原、被告双方合同第十条约定被告承诺于2018年12月31日前取得大产证，第十一条约定交房时间为2018年6月30日，即合同约定取得大产证的时间晚于约定交房的时间，因此房屋交付条件不应包括被告取得大产证。双方选择的合同第十条第二种方案所列条件中约定的“甲方承诺在2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同”，应当理解为若被告未能在其承诺的2018年12月31日前取得商品房房地产权证(大产证)，则原告有权行使合同解除权。假如将被告取得大产证作为房屋交付条件之一，则产生约定交房时间和约定取得大产证时间之间的矛盾，在逻辑上无法解释，既不符合合同相关条款约定(合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋支付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算……)，也不符合交易惯例。故本院根据双方合同第十条约定认定系争房屋交付条件为：取得《住宅交付使用许可证》、对该房屋设定的抵押已注销、已按规定缴纳物业维修基金。二、被告应承担逾期交房违约金的起止日期根据法律规定，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方在合同中约定了房屋交付条件，并约定交房时间为2018年6月30日，但被告迟至2018年12月14日才取得系争房屋《住宅交付使用许可证》，之后即向原告发出《交房通知书》，且房屋维修基金缴纳时间是2019年1月18日，至此方符合合同约定的交房条件，故被告的行为违反了合同相关约定，构成逾期交房，应当根据合同第十二条的约定支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金计算的起止日期，双方对起算日期为2018年7月1日没有争议，但截止日期原告主张计算至本案判决生效之日止，被告则只同意计算至其发出交房通知之日止即2018年12月15日。本院认为，根据本院认定的系争房屋交付条件，本案中被告于2019年1月18日缴纳物业维修基金，即2019年1月18日符合合同约定的交付条件，故本案逾期交房违约金应计算至2019年1月18日为宜。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告马骞、顾小丽与被告豫商置业公司签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告已经履行支付房款的主要义务，但被告未按照合同约定及时向原告交付房屋，显属违约，应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马骞、顾小丽逾期交房违约金162,801.13元(自2018年7月1日起至2019年1月18日止，以4,029,731元为基数，按照每日万分之二计算)；二、原告马骞、顾小丽的其余诉讼请求，不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,974元、保全费2,020元，合计6,994元，由原告马骞、顾小丽负担1,994元、被告上海崇明豫商置业有限公司负担5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李洋审 判 员  刘凯人民陪审员  黄飞二〇一九年十二月二十三日书 记 员  陈凌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。