中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1957号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路133号。 负责人：郭磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高美书，女，1949年11月20日出生，汉族，住云南省昆明市五华区菱角塘南区****。 委托诉讼代理人：李卿，系高美书之女。 原审第三人：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢2楼。 法定代表人：张依依，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴嵩，男，该公司员工。 原审第三人：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。 法定代表人：蒋勇，男，该公司总经理。 原审第三人：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇朝阳路*******。 原审第三人：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇金成花园*****。 原审第三人：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇中华路*****。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人高美书，原审第三人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，不服云南州省高级人民法院（2019）云民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农行安宁支行的委托诉讼代理人熊星，被上诉人高美书的委托诉讼代理人李卿到庭参加诉讼。原审第三人昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏经过合法传唤未参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.请求撤销一审判决，并改判驳回高美书全部诉讼请求；2.请求判决本案一、二审诉讼费由高美书负担。事实与理由：高美书主张在查封前签署了合法有效合同、付清款项、在查封前进行了占有，但其提供的各项证据并不能充分证明该事实，一审法院予以确认存在错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定外，还应同时适用第二十九条之规定，但是高美书没有提供证据证明只有一个车位，故应当排除高美书的执行异议申请。 高美书辩称，同意一审法院的处理意见。 高美书向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对高美书购买的位于人民西路壹号广场的A2地块地下室负2层A64号车位（红菱花园A2地块地下室负2层A64号车位）的强制执行；2.判决确认前述车位归高美书所有；3.判决农行安宁支行、金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏立即协助和配合高美书办理前述车位的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由农行安宁支行承担。 一审法院认定事实：高美书系李静、李卿之母，李仕春系高美书之夫、李静和李卿之父。2009年12月7日昆都公司作为拆迁人与被拆迁人李仕春达成“赵、李家堆村城中村重建改造拆迁产权调换补偿协议”，后因李仕春于2015年8月去世，根据夫妻财产共有原则及继承法律关系，回迁相关的财产权利由高美书、李静和李卿共有。2016年8月14日，甲方昆都公司与乙方高美书签订《回迁房安置合同》，李静和李卿系乙方房屋共有权人。 2016年8月25日，李静代表高美书等三人，与昆都公司签订《车位认购确认书》，约定购买A2地块地下室负2层A64号车位，车位总价205000元，付款方式为过渡费折抵,折抵后应付车位款172801.49元，另契税6150元，印花税107.50元，维修基金3916.80元，办证费600元。《车位认购确认书》有昆都公司销售人员签字，昆都公司对此签约事实也认可，李静并于当日以银行卡刷卡方式支付了2万元车位保证金。2017年3月31日，双方又签订《商品房购销合同》约定李静购买上述A64号车位，车位总金额及需支付款项与《车位认购确认书》一致，并约定当日对车位进行现状移交，合同有昆都公司印章和李静签字。双方并于当日签订《车位使用协议书》约定将车位以现状移交给李静。2017年4月8日，李静以银行卡刷卡方式交付完应交款项，双方签订《回迁户交房结算单》，确认案涉车位应交款项已付清。另A2地块工程项目尚未进行最后验收，涉案车位尚未办理不动产登记。 另查明,农行安宁支行诉金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结本案五位第三人的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院随后查封了昆都公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地、位于昆明市红菱花园A2地块、红联城市广场A3地块一期、西园花园A5地块房产共计1074套，其中包括案涉争议车位。高美书为此提出执行异议，一审法院作出（2017）云执异187号执行裁定书，主要以高美书未提供涉案车位的书面买卖合同，应承担举证不力的后果为由，驳回高美书的异议请求。2018年9月12日高美书签收了上述执行裁定书，当月25日高美书提起本案之诉。 一审法院认为，本案《车位认购确认书》虽签订时无昆都公司印章，但有该公司销售人员的签字，且昆都公司对该行为认可，李静也交纳了相应保证金，该确认书合同效力及于昆都公司。2017年3月31日,昆都公司又与李静签订了《商品房（车位）购销合同》，对双方之间车位买卖再次确认，一审法院认定李静代表高美书三人与昆都公司之间形成的买卖合同关系于2016年8月25日建立，2017年3月31日再次确认。《车位认购确认书》和《商品房（车位）购销合同》的内容不违反法律及行政法规强制性规定，成立并有效。尽管部分车位款系用昆都公司欠付的过渡费进行冲抵，但属合同当事人就款项支付方式达成的合意，对认定双方之间存在买卖合同关系并无影响。根据《商品房（车位）购销合同》《车位使用协议书》记载的内容，以及高美书与昆都公司的一致陈述，一审法院认定案涉车位已于2017年3月31日以现状移交，已由高美书三人实际控制和管理。另根据高美书提交的银行卡刷卡凭证及昆都公司出具的收据、结算单等证据可以证实，案涉车位价款已全部付清。另因昆都公司开发的A2地块工程项目整体未进行最后验收，案涉车位至本案一审庭审结束还不具备办理不动产权属登记的条件，此未办理过户登记的责任在于昆都公司。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，高美书三人对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，且高美书代表共有人进行诉讼的主体资格适格，一审法院对高美书要求排除执行的该项诉讼请求予以支持。对高美书要求确认车位归其所有、要求相关当事人配合办理产权过户登记的问题，因高美书三人已经付清车位价款，享有物权期待权，昆都公司确实负有办理产权登记至权利人名下的义务，但由于涉案工程尚未通过验收，尚不具备办理产权登记的法定条件，因此，尚不能从物权法角度对涉案车位进行确权以及判决办理产权登记，故一审法院对高美书的此项诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院对高美书要求排除对案涉车位强制执行的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行高美书购买的位于昆明市人民西路壹号广场A2地块地下室负2层A64号车位（红菱花园A2地块地下室负2层A64号车位）；二、驳回高美书的其他诉讼请求。案件受理费4375元，由农行安宁支行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审认定如下事实： 1.高美书是回迁户，其回迁房产已交付，涉案车位不属于拆迁补偿安置协议约定的内容。 2.在《车位认购确认书》的尾部，昆都房地产公司加盖了公章。 3.《车位使用协议书》主要内容为，乙方（李静）向甲方（昆都房地产公司）购买车位，因乙方实际需要，要求提前使用车位，经双方协商一致达成如下协议内容：一、乙方充分了解车位现状，因生活需要，需提前使用车位，甲方同意提前移交车位；乙方在使用车位过程中，对车辆及财产人身安全自负责任；三、车位使用中的水电费用，在未正式验收前由甲方承担；四、双方同意以现状移交。 4.2016年8月25日，李静代表高美书等三人向昆都房地产公司支付车位保证金2万元。2017年4月8日，李静以POS机刷卡（POS机商户全称显示为昆都国际房地产开发公司）及过渡费折抵的方式支付了涉案车位价款205000元，并向昆都房地产公司缴纳了契税、印花税及维修基金，契税、印花税及维修基金均有昆都房地产公司开具的收据。李静代表高美书等三人与昆都房地产公司签订了《昆都房地产公司回迁户交房结算单》，对高美书等三人的所有款项进行了全面结算，昆都房地产公司不欠付高美书等三人过渡费。 5.因昆明市红菱花园A2地块土地上设定有抵押，昆都房地产公司的大产权证也尚未办理完毕，且经农行安宁支行申请，法院在商品房预售系统中将房产与车位全部查封，案涉车位未能办理产权证书。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：高美书就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合认定的事实，具体评析如下： 一、关于法律适用问题 李静代表高美书等三人与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》《商品房购销合同》，目的均是买卖车位。而车位并非用于居住，无适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条之余地，高美书亦无需举证“只有一个车位”。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条处理本案并无不当。 二、关于合同签订时间问题 《车位认购确认书》约定高美书等三人购买昆都房地产公司的车位，并对具体总价款和价款支付方式进行了明确。李静通过POS机刷卡支付了大部分价款，该确认书的真实性应予认可。而《车位认购确认书》上除了李静签名外，尾部还有昆都房地产公司的公章，故《车位认购确认书》依法对昆都房地产公司发生法律效力。另外，昆都房地产公司又同李静签订了正式的《商品房购销合同》，再次对双方之间车位买卖进行确认，而农行安宁支行未提交相反证据证明相关合同存在虚假。一审据此认定李静与昆都房地产公司在案涉车位查封前签订了合法有效的买卖合同并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 三、关于车位是否合法占有的问题 高美书等三人作为回迁户，其大部分车位价款以POS机刷卡方式支付。同时，李静同昆都房地产公司签订的《车位使用协议书》明确约定“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，且双方在庭审中对案涉车位已实际交付至高美书均予认可。既然案涉车位已经交付，那么高美书等三人就可对案涉车位进行实际管控，是否具备使用条件或进行了实际使用并不影响合法占有的认定。因此，一审法院认定案涉车位已由高美书等三人进行实际控制和管理，并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 四、关于案涉车位价款是否全部支付的问题 高美书提交的相关证据可以证明，其已通过李静支付部分款项和过渡费冲抵方式支付了全部价款，并向昆都公司缴纳了契税、印花税及维修基金。 五、关于产权证未能办理的原因 因案涉车位所在土地被抵押，昆都房地产公司的大产权证未办理，以及案涉车位被法院查封，致案涉车位不具备办理产权证的条件，故案涉车位产权证未能办理并非高美书的过错。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4375元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  马成波 审判员  司 伟 审判员  叶 欢 二〇一九年十二月十三日 法官助理余鑫 书记员隋艳红