云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民再9号二审上诉人(一审原告、反诉被告)：黄翠芳，女，1956年12月5日生，住云南省德宏州芒市。二审上诉人(一审原告、反诉被告)：马子楼，男，1949年9月16日生，住云南省德宏州芒市。黄翠芳、马子楼委托诉讼代理人：李小宁,男,1989年11月21日生，住云南省德宏州芒市。二审上诉人(一审被告、反诉原告)：王开金，男，1968年3月16日生，住云南省德宏州芒市。二审上诉人(一审被告、反诉原告)：冯小琼，女，1970年4月15日生，住云南省德宏州芒市。王开金、冯小琼委托诉讼代理人：李丽萍，云南杰云律师事务所。二审上诉人黄翠芳、马子楼与二审上诉人王开金、冯小琼租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月2日作出（2019）云31民终150号民事判决，已经发生法律效力。后经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误,应予以再审，于2019年9月23日作出（2019）云31民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭于2019年12月4日公开开庭审理了本案，二审上诉人马子楼及黄翠芳、马子楼的委托诉讼代理人李小宁，上诉人王开金、冯晓琼及其委托诉讼代理人李丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄翠芳、马子楼在再审中请求：1.请求撤（2019）云31民终150号民事判决第一项即“由王开金、冯小琼在判决发生法律效力之日起三十日内一次性支付黄翠芳、马子楼水电费2631.29元”，并请求判令王开金、冯小琼返还黄翠芳、马子楼垫付的欣悦酒店2017年12月至2018年08月水电费用7653.98元；2.请求撤销（2019）云31民终150号民事判决第三项即“解除《关于合资经营欣悦酒店协议》”，并请求再审判令王开金、冯小琼继续履行合同；3.请求撤销（2019）云31民终150号民事判决第四项即“王开金、冯小琼向黄翠芳、马子楼支付2017年06月01日至2017年12月31日的租金15000元”，并请求判令王开金、冯小琼向黄翠芳、马子楼交付2017年06月01日至2018年05月31日及2018年06月01日至2019年05月31日租金共计620000元;4.请求判令由王开金、冯小琼承担本案一审、二审及再审诉讼费用。事实和理由：一、原判决不以合同及法律为据，反以王开金、冯小琼违约事实为据而解除合同，是错误的判决。《关于合资经营欣悦酒店协议》真实有效，合同具备履行条件，合同目的依然能够实现，法院无权解除合同。大量事实证明，酒店停业是王开金、冯小琼单方恶意造成的，目的就是不履行合同，恶意违约，原判决明显是对违约者的纵容，本案中，王开金、冯小琼及法院均无理由解除合同。依据《合同法》第94条的规定，首先，构成根本性违约的是王开金、冯小琼，黄翠芳、马子楼在合同履行期间始终严格遵守约定，没有任何违约行为；其次，合同履行期间，未发生不可抗力、意外事件及“情势变更”等法院可依职权解除合同的事由。再次，德宏州中级人民法院于2018年06月08日作出的云31民终156号民事判决驳回王开金、冯小琼提出的解除合同的诉讼请求，该判决已经发生法律效力，王开金、冯小琼无权再次提出解除合同之诉。二、合同有效存续期间，双方当事人均应严格履行自身义务。2017年12月底，王开金、冯小琼确实将酒店停业，但2017年12月底只能称之为是王开金、冯小琼恶意开始违约的时间，并不是合同终止（解除）、履行期限已满的时间，更不是合同实际履行的截止时间，在合同未正式解除前，合同自始至终处于履行期间，截至目前，合同租赁物依然由王开金、冯小琼占有，租赁物所属的6格铺面依然由王开金、冯小琼转租给他人使用。从法律意义上讲，合同仍然有效存续，合同所规定的权利义务双方依然享有并遵守。三、一、二审法院判决王开金、冯小琼仅返还黄翠芳、马子楼垫付的2017年12月水电费用2631.29元错误。对水电费的计算应以合同存续期间为准，而不是以酒店经营停止时间为准。如前所述，合同目前仍未解除，处于履行期间，合同第八条明确约定，“经营期间涉及到的一切税费和相关费用包含水电费由乙方承担”，故由此所产生的水电费用王开金、冯小琼理应承担，综上，恳请查明案件事实，依法纠正原判错误，维护黄翠芳、马子楼的合法权益。王开金、冯小琼辩称：一、双方签订的《关于合资经营欣悦酒店协议》应当予以解除。首先，由于受到酒店经营市场下行的冲击，王开金、冯小琼的经营出现了前所未有的困难，一年的经营收益还不够支付应交纳的费用，王开金、冯小琼无力继续履行合同。其次，导致酒店经营惨淡的另一原因是由于案涉酒店的建筑结构设计不合理，造成雨季时雨水灌进4楼房间，客人无法入住，酒店房间地板、床、柜子等设施因长期受水浸泡而脱漆、变形，酒店硬件设施不过关导致经营惨淡。第三，由于黄翠芳、马子楼没有向王开金、冯小琼提交符合租赁条件的租赁物，导致王开金、冯小琼无法因经营酒店获得收益，无法实现合同目的。第四，王开金、冯小琼因无法继续经营酒店而欠付租金，2017年底停止营业至今，已欠缺继续履行合同的条件，综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同应当解除。二、王开金、冯小琼只应支付黄翠芳、马子楼房租155000元。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。2012年6月1日，双方签订了《关于合资经营欣悦酒店协议》，后发现酒店消防设施不合格，未取得芒市消防部门下发的消防安全检验合格证，无奈之下，王开金、冯小琼不得不自出资金开挖、安装消防管道、消防栓和防火门等消防设施，不但花费了10多万元的资金而且还推迟了酒店营业时间，耽误了酒店经营。同时，由于酒店建筑结构处理不当，雨季时雨水灌入4楼房间，房间地板全是水，房间内的床、柜子等设施因长期受潮而脱漆、变形，根本无法入住。为此，王开金、冯小琼多次向黄翠芳、马子楼提出要求进行修缮，但黄翠芳、马子楼一直未予理会，酒店硬件设施不过关导致经营惨淡。居于上述各种原因，王开金、冯小琼不得不在2017年年底关门歇业。造成王开金、冯小琼关门歇业的主要原因之一是黄翠芳、马子楼没有交付符合经营条件的租赁物，其对此应承担相应的责任。本着合同履行应遵循的公平原则，原判决王开金、冯小琼支付2017年6月1日至201年12月31日的租金155000元事实清楚、适用法律正确，判决体现了公平、合理和适当的原则，应当依法予以维持。三、关于黄翠芳、马子楼垫付的欣悦酒店2017年12月至2018年8月水电费用7653.98元的问题。事实上虽然黄翠芳、马子楼将酒店租赁给了王开金、冯小琼经营，但黄翠芳。马子楼仍然居住于酒店6楼和4楼的一部分，酒店产生的水电费也包括其全家消费的水电费用。而欣悦酒店在2017年12月底关门歇业，王开金、冯小琼离开酒店时已经将酒店所有电器关闭，根本不存在消防设施、应急灯、监控、电视机、空调仍然正常耗电的情况。对于王开金、冯小琼搬离酒店之后产生的水电费与王开金、冯小琼无关，更不应由王开金、冯小琼来承担。黄翠芳、马子楼向一审法院起诉请求：1.判令王开金、冯小琼向黄翠芳、马子楼支付2017年6月1日至2018年5月31日的房屋租金人民币310000元；2.判令王开金、冯小琼支付黄翠芳、马子楼自2018年6月1日至2019年5月31日的房屋租金人民币310000元；3.判令王开金、冯小琼返还黄翠芳、马子楼垫支的2017年12月至2018年8月的水电费7653.98元；4.判令王开金、冯小琼向黄翠芳、马子楼支付2018年1月1日至2018年5月31日未按约定期限支付迟延交付租金所产生的双倍利息10570元；5.本案诉讼费由被告承担。王开金、冯小琼反诉请求：1.判令解除双方于2012年6月1日签订的《关于合资经营欣悦酒店协议》；2.请求减少2017年6月1日至12月31日的租金为100000元，2018年1月1日之后的租金因为酒店关门歇业应不再支付租金，以降低王开金、冯小琼的损失；3.判令黄翠芳、马子楼返还王开金、冯小琼酒店装修费160000元；4.判令黄翠芳、马子楼支付垫付的水电费用25000元；5.本案本诉和反诉费用由黄翠芳、马子楼承担。一审法院认定事实：2012年6月1日，双方签订《关于合资经营欣悦酒店协议》，约定将位于芒市的欣悦酒店（含一楼8格铺面）租给王开金、冯小琼，酒店占地面积834.12㎡（黄翠芳、马子楼所居住的六楼，四楼靠西面一格半，依旧由其使用）。租赁期限为10年（自2012年6月1日至2022年5月31日）。王开金、冯小琼每年交纳310000元，先预付两年资金620000元，签订合同之日支付租金310000元，2012年12月30日前支付310000元。后八年租金于每年的半年前支付当年全部租金。同时合同约定经营期限满后，王开金、冯小琼将已装修改造、新建、扩建投资酒店所有一切设备、物品完整交给黄翠芳、马子楼。马子楼不再另行支付费用。经营期间涉及到的一切税费和相关费用包含水电费由王开金、冯小琼承担。另查明，在经营过程中王开金、冯小琼于2016年3月对主楼的部分楼层进行了重新装修，并购买了床、床头柜等家具，共计17030元。2017年12月底王开金、冯小琼已停止营业。2018年6月15日黄翠芳、马子楼以王开金、冯小琼未支付租金等为由，诉至法院。王开金、冯小琼以黄翠芳、马子楼提供的租赁物不符合条件等原因，构成违约，提出反诉，请求依法判决解除合同，并减少2017年6月1日至12月31日的租金，2018年1月1日之后的租金因酒店关门歇业应不再支付租金，并要求返还酒店装修160000元及支付垫付的水电费25000元等。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。1.王开金、冯小琼是否应当支付黄翠芳、马子楼自2017年6月1日至2018年5月31日的酒店租金310000元及2018年6月1日至2019年5月31日的酒店租金人民币310000元。黄翠芳、马子楼主张王开金、冯小琼应当按照约定支付所欠的酒店租金620000元。王开金、冯小琼则提出反诉应当减少2017年6月1日至12月31日的酒店租金为100000元，2018年1月1日之后的酒店租金应当不再支付。一审认为，由于多种原因，导致酒店于2017年12月底停业，无法经营，鉴于本案的实际情况，王开金、冯小琼给付黄翠芳、马子楼2017年6月1日至2018年5月31日的酒店租金310000元,其余黄翠芳、马子楼主张的酒店租金不予支持。2.王开金、冯小琼是否应当返还黄翠芳、马子楼垫支的2017年12月至2018年8月的水电费7653.98元。一审认为，因王开金、冯小琼于2017年12月底已停止营业，结合双方合同约定，故支持黄翠芳、马子楼2017年12月水电费2631.29元（水费1163.22元、电费1468.07元），其余水电费不予支持。3.王开金、冯小琼是否应当向黄翠芳、马子楼支付2018年1月1日至2018年5月31日未按约定期限支付迟延交付租金所产生的双倍利息10570元。一审认为，黄翠芳、马子楼的该请求于法无据，不予支持。4.王开金、冯小琼主张要求解除合同，黄翠芳、马子楼不同意解除合同。一审认为，结合本案的实际情况，由于各种原因，导致合同已无法继续履行，对王开金、冯小琼要求解除合同的主张予以支持。5.黄翠芳、马子楼是否应当返还王开金、冯小琼酒店装修费160000元。一审认为，根据双方签订的《关于合资经营欣悦酒店协议》第四条、第五条的约定，对王开金、冯小琼的该主张不予支持。6.黄翠芳、马子楼是否应当支付王开金、冯小琼垫付的水电费25000元。一审认为，根据双方签订的《关于合资经营欣悦酒店协议》第八条的约定及王开金、冯小琼提供的证据不能充分证实其主张，不予支持。7.黄翠芳、马子楼是否应当赔偿王开金、冯小琼2012年6月1日至2017年12月31日因四楼漏水造成的经济损失315000元。一审认为，王开金、冯小琼的该请求无证据证实，不予支持。一审判决：“一、解除反诉原告王开金、冯小琼与反诉被告黄翠芳、马子楼2012年6月1日签订的《关于合资经营欣悦酒店协议》。二、由被告王开金、冯小琼在判决发生法律效力之日起三十日内一次性支付原告黄翠芳、马子楼2017年6月1日至2018年5月31日的酒店租金310000元；三、由被告王开金、冯小琼在判决发生法律效力之日起三十日内一次性支付原告黄翠芳、马子楼垫付的水电费2631.29元；四、驳回原告黄翠芳、马子楼的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王开金、冯小琼的其他诉讼请求；本诉案件受理费10075元，由原告黄翠芳、马子楼负担5075元（已付）；被告王开金、冯小琼负担5000元（未付），限于本判决发生法律效力之日一次付清。反诉案件受理费2788元，由反诉原告王开金、冯小琼承担2788元（已付）。”黄翠芳、马子楼不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判王开金、冯小琼继续履行双方签订的《关于合资经营欣悦酒店的协议》（以下简称《协议》）；二、撤销一审判决第四项，改判由王开金、冯小琼支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金310000元；三、改判由王开金、冯小琼返还其垫付的水电费7653.98元；四、本案诉讼费用由王开金、冯小琼承担。王开金、冯小琼上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判支持其反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由黄翠芳、马子楼承担。本院二审认定事实：2012年6月1日双方当事人签订《协议》，约定黄翠芳、马子楼将位于芒市的欣悦酒店（含一楼8格铺面）租给王开金、冯小琼，酒店占地面积834.12㎡（黄翠芳、马子楼居住的六楼及四楼靠西面一格半，依旧由其使用）；租赁期限为十年（自2012年6月1日起至2022年5月31日止）；王开金、冯小琼每年交纳310000元，先预付两年资金620000元，签订合同之日支付租金310000元，2012年12月30日前支付310000元，后八年租金于每年的半年前全部支付；经营期限满后，王开金、冯小琼将已装修改造、新建、扩建投资酒店的一切设备、物品完整交给黄翠芳、马子楼，黄翠芳、马子楼不再另行支付费用；经营期间涉及到的一切税费和相关费用包含水电费由王开金、冯小琼承担。另查明，在经营过程中王开金、冯小琼于2016年3月重新装修主楼及购买家具等支出费用171030元。本院二审认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订《协议》的意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。关于双方签订的《协议》应否解除，黄翠芳、马子楼应否返还王开金、冯小琼装修费160000元、赔偿损失315000元的问题。王开金、冯小琼自2016年6月1日始即未按《协议》约定时间支付租金，其行为已经构成根本性违约，一审过程中黄翠芳、马子楼均认可王开金、冯小琼已于2017年12月停止营业，故该《协议》欠缺继续履行的条件，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定予以解除并无不当，黄翠芳、马子楼主张继续履行合同的上诉主张本院不予支持；王开金、冯小琼主张黄翠芳、马子楼未提供符合租赁条件的租赁物、违反《协议》约定的证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第五项规定，王开金、冯小琼主张的160000元装修费在已生效的本院（2018）云31民终156号判决及芒市人民法院（2017）云3103民初549号判决中被驳回，王开金、冯小琼可以申请再审，本案不予审查；王开金、冯小琼主张赔偿损失315000元，因其提交的证据不能证实该主张，不予支持。关于王开金、冯小琼应否支付黄翠芳、马子楼2017年6月1日至2019年5月31日的租金各310000元，应否返还黄翠芳、马子楼垫付水电费，数额如何确定的问题。根据双方签订的《协议》第三条的约定及欣悦酒店已于2017年12月底停业的事实，王开金、冯小琼应按《协议》实际履行时间支付上诉人黄翠芳、马子楼自2017年6月1日至同年12月31日的租金155000元，黄翠芳、马子楼主张支付2017年6月1日至2019年5月31日租金的诉请本院予以部分支持，其因王开金、冯小琼违约所致损失可以另行主张。同理，王开金、冯小琼应支付上诉人黄翠芳、马子楼垫付的2017年12月水电费2631.29元，黄翠芳、马子楼主张王开金、冯小琼应支付2018年1月至8月水电费的证据不足，不予支持，一审对该项诉请判处并无不当。故判决：“一、维持芒市人民法院(2018)云3103民初990号民事判决第三项即“由王开金、冯小琼在判决发生法律效力之日起三十日内一次性支付黄翠芳、马子楼垫付的水电费2631.29元”；二、撤销芒市人民法院(2018)云3103民初990号民事判决第二项、第四项、第五项；三、变更芒市人民法院(2018)云3103民初990号民事判决第一项为:解除上诉人王开金、冯小琼与上诉人黄翠芳、马子楼于2012年6月1日签订的《关于合资经营欣悦酒店协议》，上诉人王开金、冯小琼于本判决生效之日起三十日内将租赁物返还上诉人黄翠芳、马子楼；四、由上诉人王开金、冯小琼于本判决生效之日起三十日内一次性支付上诉人黄翠芳、马子楼2017年6月1日至2017年12月31日的租金155000元；五、驳回上诉人黄翠芳、马子楼的其他诉讼请求；六、驳回上诉人王开金、冯小琼的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费10182元，由上诉人黄翠芳、马子楼负担7637元，上诉人王开金、冯小琼负担2545元，反诉案件受理费4900元，由上诉人王开金、冯小琼负担；二审案件受理费10965元，由上诉人黄翠芳、马子楼负担2741元，由上诉人王开金、冯小琼负担8224元。”再审中，黄翠芳、马子楼对一审判决“2017年12月底被告已停止营业。”有异议，认为酒店客房停止营业，但一楼商铺仍然在出租营业，其余事实无异议。王开金、冯小琼对一审认定的法律事实无异议。再审中，本院依法向涉案商铺的现承租人洪某进行了调查，其陈述涉案房屋中临街一楼的三间铺面由王开金转租给他，并已收取其中三间铺面2017年10月1日至2018年9月30日的租金28000元，该三间铺面自2018年10月1日起的租金和另两间铺面自2018年5月5日起洪某使用至今的租金，没有缴纳。经本院组织质证，黄翠芳、马子楼对洪某的证言的三性均不予认可。王开金、冯小琼对洪某的证言的三性认可。根据双方的质证，对洪某的证言的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据各方的诉辩主张，本院归纳本案再审的争议焦点为：1.双方于2012年6月1日签订的《关于合资经营欣悦酒店协议》是否合法有效，应否解除；2.王开金、冯小琼应否支付黄翠芳、马子楼2017年6月1日至2019年5月31日的年租金各310000元，应否返还黄翠芳、马子楼垫付水电费7653.98元及迟延支付租金所产生的双倍利息10570元；3.黄翠芳、马子楼应否返还王开金、冯小琼装修费160000元，垫付的水电费25000元，赔偿损失315000元。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于双方于2012年6月1日签订的《关于合资经营欣悦酒店协议》是否合法有效，应否解除的问题。双方当事人于2012年6月1日签订的《关于合资经营欣悦酒店协议》系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律的规定，系合法有效的合同，双方当事人应当依据协议约定履行合同。王开金、冯小琼未按合同约定支付租金，已经构成违约，依据《中人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形”的规定，王开金、冯小琼反诉黄翠芳、马子楼未提交符合租赁条件的租赁物，合同目的不能实现，合同欠缺继续履行的条件，其提交的证据不能充分证实其反诉请求，其主张解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于王开金、冯小琼应否支付黄翠芳、马子楼2017年6月1日至2019年5月31日的年租金各310000元，应否返还黄翠芳、马子楼垫付水电费7653.98元及迟延支付租金所产生的双倍利息10570元的问题。双方当事人于2012年6月1日签订的《关于合资经营欣悦酒店协议》系合法有效的协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，王开金，冯小琼应当于每年的6月1日到12月31日缴本年度的租金31000万元及经营期间产生的一切费用包含水电费，故对黄翠芳、马子楼主张王开金、冯小琼应当支付其2017年6月1日至2019年5月31日的年租金各310000元及垫付的水电费7653.98元，本院予以支持。黄翠芳、马子楼主张的迟延支付租金所产生的双倍利息10570元，因双方在合同中并未约定逾期利息，对黄翠芳、马子楼的该主张，本院不予支持。三、关于黄翠芳、马子楼应否返还王开金、冯小琼装修费160000元，垫付的水电费25000元，赔偿损失315000元的问题。本案中，双方当事人在《关于合资经营欣悦酒店协议》第五条约定“经营期间乙方（被告）在不改变和影响房屋整体结构的前提下，经得甲方同意可进行装修装饰，并承担该房屋水、电、管道、电路及房屋维修事宜，所用材料需经甲方同意后方可使用，费用由乙方自负。”和第八条约定“经营期间涉及的一切税费和相关费用包含水电费由乙方承担”的约定，关于王开金、冯小琼反诉主张的装修费160000元，垫付的水电费25000元应当由王开金、冯小琼自行承担，对其反诉主张，本院不予支持。关于其主张的损失315000元，王开金、冯小琼提交的证据不足以证实该主张，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条、第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销德宏州中级人民法院（2019）云31民终150号民事判决及芒市人民法院（2018）云3103民初990号民事判决；二、王开金、冯小琼于收到本判决之日起三十日内支付黄翠芳、马子楼2017年6月1日至2019年5月31日的租金620000元及垫付的水电费7653.98元；三、驳回二审上诉人黄翠芳、马子楼的其他上诉请求；四、驳回二审上诉人王开金、冯小琼的上诉请求。一审本诉案件受理费10182元，由上诉人黄翠芳、马子楼负担1630元，上诉人王开金、冯小琼负担8552.00元，反诉案件受理费4900元，由上诉人王开金、冯小琼负担；二审案件受理费10965元，由上诉人黄翠芳、马子楼负担1755元，由上诉人王开金、冯小琼负担9210元。再审案件不收取案件受理费。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人，不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向芒市人民法院申请强制执行。审判长  高玉荣审判员  张静玲审判员  王 云二〇一九年十二月三十日书记员  李云霞