江苏省南通经济技术开发区人民法院行 政 判 决 书（2019）苏0691行初258号原告倪XX，女，1987年2月16日生，××族，住启东市。委托代理人周X，江苏江海明珠律师事务所律师。被告启东市自然资源局，住所地启东市公园中路820号。法定代表人丁XX，职务局长。应诉负责人陈X，职务副局长。委托代理人钱XX，上海市亚太长城律师事务所律师。原告倪XX诉被告启东市自然资源局行政登记一案，原告于2019年2月14日向本院提起诉讼，本院于2019年2月18日立案，于2月20日向被告邮寄送达了起诉状副本及应诉、举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月26日公开开庭审理了本案，原告倪XX及其委托代理人周X，被告启东市自然资源局副局长陈X及委托代理人钱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪XX诉称，2011年，因中信船舶公司用地需要，原告所在的启东市XX村地块被政府征用。2011年5月，启东市经济开发区拆迁办、开发区管委会出具的《拆迁户建筑占地面积参考表》（以下简称参考表）确认原告家庭成员三人，分别为原告及其父亲施XX、母亲李XX。2011年6月21日，启东市经济开发区总公司和施XX签订《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称拆迁安置协议），确认享受房屋拆迁补助的权利人数为3人，即原告及其父母，同时选择产权交换作为拆迁补偿安置方式。后由施XX代表原告和李XX选定启东市××家园××室定销房。原告夫妇于2015年下半年对该房进行装修并入住至今。2018年7月31日，施XX病故。8月1日，施XX的其他子女与原告因上述房屋发生纠纷并报警，要求原告搬出该房。8月3日，原告从启东市公证处调取到施XX所立遗嘱，并调取房屋权属登记信息，方知晓房屋被登记在施XX和李XX名下，为两人共同共有。原告曾于2018年9月11日以启东市房地产交易所为被告提起诉讼，房地产交易所答辩认为不动产登记职能由启东市不动产登记服务中心承担，原告查明启东市范围之内的不动产登记由不动产登记局负责，故以被告主体不适格为由申请撤诉。本案中，启东市××家园××室作为拆迁定销房，参考表和拆迁安置协议应是确权发证的基础资料，在上述资料均载明权利人数为3人的情况下，直接将该房屋登记于施XX与李XX名下，明显侵害了原告的合法权益。故请求：1.撤销被告颁发的证号为00191192、00191193的启东市××家园××室的不动产权证；2.诉讼费由被告承担。原告倪XX向本院提供以下证据：1.拆迁户建筑占地面积参考表，证明包括原告在内的家庭成员（施XX、李XX）作为拆迁户拟享有的拆迁待遇，确认享受的拆迁安置面积是68平方米；2.拆迁安置协议，证明施XX作为代表签订的协议中明确享受房屋拆迁补助的权利人为3人，即原告、施XX和李XX；3.遗嘱、启东市权属登记信息查询结果，证明原告在2018年8月3日知道案涉房屋登记在施XX和李XX名下，施XX通过遗嘱公证的形式将案涉房屋属于施XX的份额由倪X新和倪X香共同继承，但原告对拆迁待遇享有合法的权利，对于案涉房屋应当享有相应的份额，故将案涉房屋登记于施XX、李XX两人名下侵害了原告的权益。被告启东市自然资源局辩称，1.启东市不动产登记局已经于2019年2月27日被撤销并已并入新组建的启东市自然资源局，相应的职权由启东市自然资源局行使；2.原启东市房屋产权监理所颁发给施XX、李XX的00191192#和00191193#房屋所有权证书有事实和法律依据，且登记程序合法。本案房屋登记属于所有权转移登记，初始房屋所有权人为启东X飞建设工程综合开发有限公司（以下简称X飞公司）。施XX、李XX依据施XX与X飞公司签订的商品房买卖合同以及施XX、李XX的结婚证，以该房应由夫妻共同共有而于2014年11月13日提出房屋所有权转移登记申请。原启东市房屋产权监理所准予登记，并分别向施XX、李XX颁发了00191192#和00191193#的房屋所有权证书，完全符合《房屋登记办法》的规定。房屋登记机构对于案涉房屋的登记申请只是形式审查，且审查范围仅限于证明房屋所有权发生转移的材料，至于施XX原房屋的拆迁补偿安置等法律关系，均非本案房屋所有权转移登记的审查范围，在本案房屋登记过程中，施XX、李XX提供的房屋拆迁安置协议仅是作为税费减免的依据，而非权源资料。2.原告与案涉房屋登记行为之间没有法律上的利害关系，并非本案的适格原告，应予裁定驳回起诉。原告并非与房屋原所有权人X飞公司签订商品房买卖合同的当事人，买受人施XX也未确认其为共同所有人，故倪XX与案涉房屋的所有权转移登记之间缺乏法律上的利害关系，不具有提起本案行政诉讼的原告主体资格。即便倪XX对施XX原被拆迁的房屋享有权利，也应该通过民事诉讼途径向损害其房屋拆迁补偿权益的施XX或者房屋的拆迁人主张。综上，请求依法驳回原告的起诉。被告于2019年3月5日向本院提交以下证据、依据：1.房屋所有权登记审批表，证明原启东市房屋产权监理所于2014年11月14日为施XX、李XX核发了房屋所有权证，存在案涉房屋登记行政行为。2.收件单及收件材料一组，证明施XX、李XX于2014年11月13日提出了房屋所有权转移登记申请，并提交了相关的登记材料。依据：《房屋登记办法》。经庭审质证，原告对被告提供的证据的真实性均无异议，但不认可被告的证明目的，认为被告提供的证据中对房屋的性质明确为安置房，并非普通意义上的商品房，在确认权利主体时不应仅根据商品房买卖合同的权源材料，而应依据拆迁安置的相关材料作为确认房屋所有权主体的材料。被告对原告提供的证据的真实性均无异议，但不认可原告的证明目的，认为原告的证据仅能证明原告与拆迁补偿安置之间有利害关系，但案涉房屋登记与拆迁安置之间并无直接关联，故原告与案涉房屋登记行为之间无关。综合双方当事人的质证意见，本院对双方当事人提供的证据的真实性均予以认定，原告是否具有原告主体资格以及案涉登记行为的实体合法性涉及本案争议焦点，待后文予以阐述。经审理查明，施XX与其前妻生育倪X新、倪X香、倪X冲三名子女。后施XX与李XX再婚，领养本案原告倪XX。原告及施XX、李XX的户籍在一户，均在启东市汇龙镇XX村××号。2011年，因中信船舶项目建设需要，施XX户位于XX村八组的房屋被列入拆迁范围。2011年5月，施XX户形成参考表，载明该户家庭成员为施XX、李XX、倪XX三人。2011年6月21日，施XX作为该户代表与启东市经济开发区总公司签订拆迁安置协议，约定施XX户被拆迁房屋总建筑面积144.34平方米，合法建筑面积144.34平方米，应享受房屋拆迁补助的权利人数3人，选择产权调换方式的安置房地点为开发区定销房，协议另对各项补偿款明细等作了约定。在安置过程中，施XX就选定的低价位商品房（即启东市××家园××室）与X飞公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20141021019），合同就房屋的单价、总价、面积、违约责任等买卖双方的权利义务作了明确的约定。2014年11月13日，施XX、李XX向原启东市房屋产权监理所申请房屋转移登记，并提交《启东市房屋转移登记申请书》，施XX、李XX申请将该房屋登记为夫妻共同共有。在申请时，施XX、李XX向原启东市房屋产权监理所提交了免税证明、契税发票、购房发票、商品房买卖合同、安置证明、建房报告等作为申请材料。11月14日，案涉XX家园25幢806室被登记为施XX、李XX夫妻共同共有，并领取编号为00191192、00191193的不动产权证，但XX家园25幢806室实际由原告倪XX夫妇居住。2017年12月26日，原告母亲李XX病倒，后陷入无意识状态，至今仍在启东市中医院治疗，未能恢复意识，至今尚未通过法定方式确定法定监护人。2018年5月18日，施XX通过启东市公证处立遗嘱，内容为：位于启东市××家园××室的房产是我和李XX的夫妻共同财产，上述房产中属于我的份额，在我死亡后，由我的儿子倪X新和女儿倪X香共同继承。2018年7月31日，施XX过世，基于施XX所立遗嘱，施XX的亲生子女与原告倪XX就XX家园25幢806室的归属产生争议。倪XX通过不动产登记查询及向启东市公证处调取材料，获知案涉房屋的权属登记及施XX的遗嘱内容。2018年9月11日，原告以启东市房地产交易所为被告提起行政诉讼，后于2019年2月11日以被告主体不适格，需变更为被告为由申请撤诉，本院裁定予以准许。后原告以启东市不动产登记局为被告提起本案之诉。本案在审理过程中，启东市自然资源局以启东市不动产登记局已被撤销，相应职能由其行使为由作为被告应诉。另查明，2016年12月，原告以其应属独生子女为由，就其个人应享受的拆迁待遇向启东市经济开发区管理委员会提出信访。后经相关部门审核，原告于2018年1月3日单独作为合同乙方与启东市汇龙镇XX村经济合作社签订《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定原告与其父母被拆迁的XX村8组的房屋，原告按68平方米（空方）享受拆迁安置待遇，原告亦选择产权调换作为安置方式。再查明，针对施XX、李XX、倪XX户被拆迁的XX村8组房屋的安置，除案涉XX家园25幢806室外，还能安置另一套安置房，但针对该房尚未进行登记。本院认为，本案的争议焦点为1.原告倪XX是否具有本案原告主体资格；2.案涉XX家园25幢806室的权属登记是否存在违法情形。针对争议焦点一，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案被诉行政行为系XX家园25幢806室的权属登记行为，该房不同于普通商品房，系拆迁安置补偿过程中，被拆迁户基于原有住房被拆除而享受的购买低价位商品房的权利，属于原有住房被拆迁后衍生的权利。本案中，原告倪XX与施XX、李XX作为一户，均享受拆迁安置权利，安置房的登记涉及原告倪XX的财产权。故倪XX与案涉房屋的权属登记行为之间存在利害关系，具备提起本案诉讼的原告主体资格。针对争议焦点二，如上文所述，案涉XX家园25幢806室属于被拆迁户基于原房屋被拆迁而享受的以低价位购买获得的商品房，虽该房屋有别于普通商品房，但拆迁户最终获得房屋的权属仍系基于与开发公司签订的商品房买卖合同，即买卖合同法律关系才是房屋权属由开发商转移给被拆迁户的基础法律关系。本案中，施XX向原启东市房屋产权监理所申请XX家园25幢806室产权转移登记时，亦提交了其与X飞公司签订的商品房买卖合同，而拆迁安置协议、安置证明等系作为施XX免交契税的依据。拆迁补偿安置关系是拆迁人与被拆迁人之间的法律关系，登记机关在基于买卖合同而进行权属转移登记时，其并无权限去审查买卖合同关系以外其他法律关系，若要求登记机关审查拆迁安置协议约定的权利义务，也显然超过了登记机关的职能权限。更何况在实践中，有权获得多套安置房的家庭，在权属登记时往往存在自行分配财产、根据家庭成员情况登记在某个或某几个家庭成员名下的情形，行政机关亦不宜使用行政权强行干预当事人家庭内部自行分配财产的权利。故，原告主张案涉XX家园25幢806室系安置房，理应根据拆迁安置协议约定的权利人数进行登记，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。《房屋登记办法》第三十二条规定，发生买卖的，当事人应当在买卖事实发生后申请房屋所有权转移登记。第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料以及其他必要材料，该条规定亦明确买卖合同属于证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，施XX向原启东市房屋产权监理所申请权属转移登记，并提交了其作为买受人与X飞公司签订的商品房买卖合同等材料，原启东市产权监理所依法予以受理，经审查认定施XX提交的材料均符合要求后，向施XX、李XX夫妇核发00191192#、00191193#房屋所有权证的行为符合《房屋登记办法》的规定。至于原告倪XX在施XX户房屋拆迁补偿安置过程中应享受的权益，并非本案行政诉讼所应理涉的范畴，可由原告通过分家析产、继承等合法途径予以处理。综上，启东市××家园××室00191192#、00191193#房屋所有权证的核发行为在实体、程序上均无不当，本院对原告倪XX的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告倪XX的诉讼请求。案件受理费50元，由原告倪XX负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张 燕人民陪审员  陆惠球人民陪审员  曹献忠二〇一九年十二月十八日书 记 员  陆星奕附：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿、适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。