广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初1801号原告：李庸，女，1988年12月17日出生，土家族，住址：湖南省慈利县，原告：李岳翰，男，1981年6月28日出生，土家族，住址：广东省深圳市龙岗区，两原告的委托诉讼代理人：唐晖、彦志花，广东漫道律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，地址：广东省开平市水口镇紫薇路33号1-2座11号铺位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建彪，广东周和律师事务所律师。原告李庸、李岳翰与被告开平市水口珠影文体产业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭审理了本案。原告李庸、李岳翰的委托诉讼代理人彦志花，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。后因案情复杂转为适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭审理了本案。原告李庸、李岳翰的委托诉讼代理人唐晖，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李庸、李岳翰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还己支付购房款241630.66元；3、判决被告支付原告已付购房款的利息14498元（暂计算自2018年5月3日起至起诉之日，按年息6%计算）;4、判决被告赔偿原告241630.66元，律师费14000元；5、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年5月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发建设开平市××紫薇路××号号商铺出售给原告，合同总价399964元，以按揭贷款方式付款，合同生效之日起30天内，由被告向房屋登记机关申请登记备案。2018年5月10日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定变更之前的付款方式，原告剩余的购房款190000元，由原告向被告分六期付清，每半年支付一期，每期支付31666.66元。原告于2018年3月2日、3月14日向被告支付了定金10000元、40000元，2018年5月3日支付了首期款159964元，2018年8月27日支付了分期首期款31666.66元，总计241630.66元。《商品房买卖合同》签订后，被告迟迟未向房屋登记机关申请登记备案，后经查询，涉案房产被告早就在与原告签订合同前出卖给他人，并办理了商品房预售备案登记。被告在与原告签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人的事实，致使原告无法实现合同目的，故原告向法院起诉。被告开平市水口珠影文体产业有限公司辩称：一、被告不同意解除《商品房买卖合同》。二、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议仍在合同履行期间，未达到办理房地产权证时间，且原告分期付款最后一期时间为2021年2月28日前。三、被告履行返租义务。四、原告主张涉案诉讼产生的律师费由被告承担，既无事实依据，也无法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、《委托代理合同》原件一份、律师费发票原件二张、开平市房地产登记信息查询原件一份、诉讼财产保全保险单原件2页、担保费发票原件一份，该证据由原告提供。经核证，被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因上述证据真实合法，内容与本案具有关联性，故本院予以采纳，并根据证据规则认定其证明力。2、广东省农村信用社网银交易凭证打印件一份，该证据由被告提供。经核证，原告对证据的真实性无异议，对其关联性有异议。该证据具有真实性，但支付租金的主体不是本案的当事人，故与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告取得项目名称为“文体广场二期酒店商务”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015052号），有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位开平市××紫薇路××共299户（见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位开平市××紫薇路××座座商品楼的共2户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2018年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位开平市××紫薇路××号号铺位，建筑面积为19.84平方米，总价款为399964元。合同第六条关于付款方式的约定“买受人同意出卖人按下列第3方式按期付款：……3、按揭贷款方式付款。买受人支付首期款后，剩余房款向开平市农村信用合作联社城区信用社银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”、第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”、第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。”、第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。2018年5月10日，因涉案铺位无法办理银行按揭贷款，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“1、购买方向出售方申请余款190000元，总共分六期付清，每半年支付一期，每期支付人民币31666.66元，首期于本协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依次类推，直到全部付清。2、购买方与出售方签订此《商品房买卖合同补充协议》后次月1日起，出售方按与购买方签订的《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定比例支付购买方租金回报。3、出售方与购买方在《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定的回购计算时间，则从出售方与购买方签订完《商品房买卖合同》后次月1日计起。4、在购买方未向出售方付清余款前，出售方不需协助购买方办理《不动产权证》。购买方付清余款后，出售方应协助购买方办理《不动产权证》。”。在履行合同过程中，原告截至2018年5月3日共向被告支付了定金50000元、首期款159964元，截至2018年8月27日共向被告支付了241630.66元。原告以被告故意隐瞒其在签订《商品房买卖合同》前已将房屋销售给第三人为由向本院起诉，遂成诉讼。另查明，被告公司经营状况严重恶化，债务重重，被多家法院查封其开发的“文体广场二期酒店商务”的土地等，严重影响公司正常运行。又查明，涉案铺位于2015年在开平市不动产登记中心被预告登记在案外人名下。2019年4月18日，原告与广东漫道律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托广东漫道律师事务所指派律师代理本案诉讼，律师费为14000元。诉讼期间，原告向本院申请财产保全。2019年5月7日，本院作出（2019）粤0783民初1801号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人开平市水口珠影文体产业有限公司的银行存款人民币500000元或者查封、扣押其相应价值的财产。原告支出了财产保全的担保费800元。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；……；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”、第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，被告经营状况严重恶化，债务重重，涉案铺位在开平市不动产登记中心预告登记在案外人名下，被告又无法按《商品房买卖合同》的约定时间将涉案铺位预告登记到原告名下，故此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有理，本院予以支持。关于购房款、利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案《商品房买卖合同》解除后，原告请求被告返还购房款241630.66元（50000元+159964元+31666.66元），本院予以支持。因原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，该利息应以已付购房款为基数，从原告支付房款的次日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且该利息总数以14498元为上限。关于律师费、担保费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原、被告对律师费、担保费的承担没有约定，而且原告对是否聘请律师、采用保险担保的方式进行财产保全具有选择权，律师费、担保费不是商品房买卖合同必然产生的损失，故此，原告请求被告支付律师费14000元、担保费800元，本院不予支持。关于赔偿的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，原告主张被告赔偿241630.66元，应对被告已将涉案商品房出卖给第三人及被告存在故意隐瞒的情况承担举证证明责任。涉案商品房在2015年办理了预告登记，预告登记具有三个月有效期限，但涉案商品房至今未办理商品房过户登记手续，相应的预告登记已失效，原告提供的开平市房地产登记信息查询不足以证实被告存在故意隐瞒或者欺诈行为，故原告请求被告赔偿241630.66元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李庸、李岳翰与被告开平市水口珠影文体产业有限公司于2018年5月3日签订的《商品房买卖合同》；二、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告李庸、李岳翰返还购房款241630.66元及利息（利息计付办法：以209964元为基数，从2018年5月4日起至2018年8月27日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以241630.66元为基数，从2018年8月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且该利息总数以14498元为上限）；三、驳回原告李庸、李岳翰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10269.36元，财产保全费2970元，合计13239.36元（已由原告李庸、李岳翰预交8104.68元），由原告李庸、李岳翰负担5050.36元，被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担8189元。原告李庸、李岳翰多预交的案件受理费3054.32元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费8189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴锦鹏人民陪审员  戴国平人民陪审员  梁银用二〇一九年十二月十日书 记 员  李瑞云黄超嫦