山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3928号上诉人（原审被告）:枣庄市深鲁房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄新城六盘山路东海河路北七号路南，统一社会信用代码证号：91370400771045207H。法定代表人：刘亚东，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭紫刚，山东信雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马文文，女，1982年3月19日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：徐伟，山东鲁耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：包霞，山东鲁耀律师事务所律师。上诉人枣庄市深鲁房地产开发有限公司（以下简称深鲁房地产公司）因与被上诉人马文文商品房预售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初2066号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深鲁房地产公司上诉请求：1、原审判决事实不清，证据不足，判决错误，请求依法撤销原审判决，改判驳回马文文的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用全部由马文文承担。事实和理由：原审判决对双方签订的补充协议内容意思表示认定错误，导致事实认定和判决结果错误。第一，原审没有尊重双方当事人签订的补充协议的意思表示，错误的理解和认定了补充协议的内容。深鲁房地产公司之所以与马文文签订补充协议，是因为双方签订的主合同是《枣庄市新建商品房买卖合同(预售)》，是一份商品房(预售)合同，不是一份商品房现售合同，而且这份商品房(预售)合同是管理机关制定的一种格式合同，深鲁房地产公司无法自行修改，否则无法在管理机关登记备案。但在实际执行过程中，商品房(预售)合同中所确定的交付商品房的时间，仅仅是商品房能够通过了竣工验收的时间，而竣工验收后至将办理产权登记备案的相关资料提交给产权登记机关，并办理出总房产证，90日的时间根本不可能完成。因此，双方在补充协议中对办理产权登记的时间进行了重新约定，现深鲁房地产公司已经将办理产权登记备案的相关资料提交给产权登记机关，并于2018年7月18日获得产权登记证书。深鲁房地产公司的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，不构成违约，不承担违约责任。第二，在双方签订的《枣庄市新建商品房买卖合同(预售)》中，其中的第二十条关于不动产登记的约定是在商品房交付之日起90日内办理所有权转移登记，既将合同中的第十一条商品房交付之日作为办理所有权转移登记的起算时间。而在双方签订的补充协议第2条中，双方明确约定：“出卖人应当在2017年8月28日前达到合格入住条件。不作为综合验收办证时间，不承担违约责任”。因为在房屋交付后，深鲁房地产公司与马文文之间涉及到的“证”只有房屋产权证，不可能再涉及到其他证书的办理，补充协议中的不作为“办证时间”显然是指不作为办理所有权转移登记的起算时间。原审判决仍然将这一时间作为办理所有权转移登记的起算时间，因此认定深鲁房地产公司构成违约显然错误，请求二审予以纠正。综上所述，原审判决事实不清，证据不足，判决错误，请求二审依法撤销原审判决，重新查明事实后，依法支持深鲁房地产公司的上诉请求。马文文辩称，一审法院认定深鲁房地产公司存在违约行为事实清楚。根据合同约定，深鲁房地产公司应最晚于2017年11月27日为马文文办理产权登记手续，但直至2018年7月18日深鲁房地产公司才完成涉案房屋的初始登记手续及备案手续，至此涉案房屋方可办理不动产登记。在此期间深鲁房地产公司存在明显违约行为，深鲁房地产公司负有向马文文支付违约金的义务。深鲁房地产公司辩称无法在交付房屋后90日内办理完不动产登记手续，既不符合法律规定，也不符合合同约定，不能作为免除其承担违约责任的理由。一审判决认定事实清楚，请求二审法院依法查明案件事实并驳回深鲁房地产公司的请求事项。马文文向一审法院起诉请求：1、判令被告按照商品房买卖合同的约定立即为原告办理房屋所有权登记（总房款914,027元）；2、判令被告按照总购房款日万分之0.5的标准向原告支付自2017年11月27日起至房屋所有权登记办理完成之日止的违约金，暂计26,096元；3、诉讼费用及其他合理开支由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，原告马文文（买受人）与被告深鲁房地产公司（出卖人）签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于枣庄市薛城区六盘山路X号X号楼X单元X层X室房屋一套；该商品房预测建筑面积为156.78平方米，该商品房单价为每平方米5,830元，总金额为914,027元。另外，合同第九条约定商品房交付条件应当符合以下条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品已取得房屋测绘报告；第十条约定商品房相关设施设备交付条件供水、排水、供电等应于2017年8月28日达到设计使用条…；第十一条约定出卖人应在2017年8月28日前将符合第九条、第十条约定的条件的商品房交付给原告使用…，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按全部房价款万分之0.5向买受人支付违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.1%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；第十九条预售合同备案（一）出卖人应当自合同签订之日30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）本合同备案后，买受人须持备案后的预售合同到房屋登记机构申请预售商品房预告登记；第二十条房屋（不动产）登记（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内，取得该商品房房屋产权证的，双方同意按以下方式处理：买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。并自买受人付款之日起，按照4.1%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金等内容。该合同签订同时，双方又签订补充协议一份，其中协议第2条约定：本合同第四章商品房交付条件与交付手续第十一条“交付时间和手续”第（一）款“出卖人应当在2017年8月28日前达到合格入住条件。不作为综合验收办证时间，不承担违约责任；第3条约定本合同第八章合同备案与房屋（不动产）登记第二十条第（二）款第2种方式处理是指，出卖人应按本章第二十条第（一）款的规定协助买受人办理该商品房房产证，买受人应当在90日内办理完毕房产证，逾期办理，任何一方违约按已付房款的日万分之一承担违约责任。上述合同及补充协议签订后，原告于2017年8月25日向被告交齐了房价款914,027元。2017年8月28日，被告将诉争房屋交付予原告使用至今，但涉案房屋至今未能办理不动产产权登记。另查明，2018年7月18日，被告取得涉案凤鸣园小区X号楼不动产权证。一审法院认为，原告马文文与被告深鲁房地产公司签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。双方当事人均应按照该合同约定全面履行。根据法律规定和合同约定，被告负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属登记的职能和合同义务，办理房屋权属登记需由原告申请，相关房地产登记部门负责办理，被告仅负有协助办理的义务，故原告要求被告为其办理房地产权属登记的请求不当，该院对其该项诉请依法予以调整。关于原告要求被告支付其逾期办理房地产权属登记违约金的诉请。庭审中，被告辩称双方签订的补充协议第2条约定“出卖人应当在2017年8月28日前达到合格入住条件。不作为综合验收办证时间，不承担违约责任”，补充协议否定了综合办证时间为2017年8月28日，故原告计算违约金的起止时间没有依据，其该项诉请不应支持。原告抗辩称，首先，从证据内容看补充协议第2条系针对商品房买卖合同第十一条房屋交付时间和手续的约定进行的说明，并非针对第二十条关于不动产违约责任所作的说明；其次，补充协议第3条对不动产登记的违约责任系对合同第二十条进行的说明和解释，根据此条约定被告协助原告办理不动产登记的时间为交付房屋后九十日内，逾期应按已付房款的日万分之一承担责任；再次，从字面意思来看，2017年8月28日系交房时间，该时间不作为综合验收办证时间，系因该时间是对交房时间的约定，其本意应为即使在该约定时间被告未获得房屋主管部门出具的综合验收备案证明，也不影响被告向原告交付房屋，原告不得以此向被告主张逾期交房的违约责任。故此条不是对双方办证违约责任的补充约定；最后，按照被告的逻辑，被告不论违约多长时间都不会对原告承担任何责任，显然不符合一般常理。针对双方的该项争议，该院认为，通过对双方签订的商品房买卖合同及补充协议的综合解读，原告的抗辩合理有据，该院予以采信。本案中，由于被告系在2017年8月28日将涉案房屋交付原告，而根据双方合同约定原告应取得商品房房屋产权证的最后日期应为2017年11月26日。被告至2018年7月18日才取得涉案凤鸣园小区5号楼不动产权证，此时原告才具备办理房屋所有权登记的条件，故被告在2017年11月27日至2018年7月18日期间存在违约行为，被告应承担逾期办证的违约责任。故原告要求被告向其逾期办理房地产权属登记违约金的诉请，合法有据，但其要求该项违约金计算至其实际完成房屋所有权登记之日止的主张，因办理涉案房屋所有权登记需由原告申请，被告协助办理，存在主观不确定性，故该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告马文文办理位于枣庄市薛城区六盘山路X号X号楼X单元X层X室房屋的房地产权属登记；二、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告马文文逾期办理房地产权属登记的违约金10,694元（以房价款914,027元为基数，自2017年11月27日起至2018年7月18日止，按日万分之零点五计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452.4元，由原告马文文负担385元，被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担67.4元，于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人均没有提供新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据深鲁房地产公司与马文文签订的《商品房买卖合同（预售）》，深鲁房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，即应于2017年11月26日前将办理权属登记需由深鲁房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，而深鲁房地产公司取得涉案凤鸣园小区X号楼不动产权证的时间为2018年7月18日，深鲁房地产公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于深鲁房地产公司主张双方补充协议第2条约定“出卖人应当在2017年8月28日前达到合格入住条件。不作为综合验收办证时间，不承担违约责任”，根据该约定内容意思表示，结合补充协议的其他条款，其本意为2017年8月28日系交房时间，该时间不作为综合验收办证时间，即使在该约定时间深鲁房地产公司未获得房屋主管部门出具的综合验收备案证明，也不影响深鲁房地产公司向马文文交付房屋，马文文不得以此为由向深鲁房地产公司主张逾期交房的违约责任，该条款中未有免除深鲁房地产公司逾期办证违约责任的意思表示，故深鲁房地产公司以此为由主张免除其逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，枣庄市深鲁房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452.4元，由枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一九年十二月二十四日书记员  张晓宇