四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1725民初1727号 原告：肖长玉，男，1968年2月21日出生，汉族。 委托诉讼代理人：罗勇，四川智合律师事务所律师。 被告：四川嘉煜房地产开发有限公司。住所地：四川省达州市渠县天星镇东大街文峰路。 法定代表人：张宪珍。 资产管理人：四川炜烨律师事务所。 委托诉讼代理人：王双，四川炜烨律师事务所律师。 原告肖长玉与被告四川嘉煜房地产开发有限公司（以下简称嘉煜公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖长玉及其委托诉讼代理人罗勇，被告嘉煜公司的委托诉讼代理王双到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告肖长玉向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付嘉隆国际项目16幢1-64号商业房、嘉隆国际项目16幢1-63号商业房、嘉隆国际项目16幢1-7号商业房。2、判决被告向原告支付逾期交房违约金433200元(计算方式为2015年5月10日起到2019年4月24日,共计1444天,总价300万元每天按照日万分之一计算为每日300元),以及计算到该房屋实际交给原告时止的违约金；3、原告产生的律师费及本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：判决原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，如果被告不能按合同价值置换其他位置的门市，那么判决被告返还购房款300万元，并判决被告赔偿直接损失，即按门市现值2.5万元/平方米计算的价差；判决原告对第一项债权中的300万元债权享有优先权。事实和理由：2013年11月26日，原告与被告签订了嘉隆国际项目16幢1-64号商业房、嘉隆国际项目16幢1-63号商业房、嘉隆国际项目16幢1-7号商业房之商品房买卖合同，总价为310万元。2013年11月27日，原告向被告支付了首笔购房款100万元，次日又支付了10万元，同年12月10日再次支付了余下200万元的购房款。原告履行付款义务后因价款同比过高，双方磋商后被告同意在310万元的总价款而重新签订了《商品房买卖合同》，合同编号分别为2014000397号《商品房买卖合同》、2014000392号《商品房买卖合同》、2014000393号《商品房买卖合同》。渠县房地产管理局就预售备案事实分别向原告出具了备案合同号与合同编号同步的《商品房预售备案通知书》。按照2014000397号《商品房买卖合同》约定，原告购得被告预售的嘉隆国际项目16幢1-64号商业房,建筑面积为73.04平方米,单价为10552元,总价为770718元；2014000392号《商品房买卖合同》约定：原告购得被告预售的嘉隆国际项目16幢1-63号商业房建筑面积为139.03平方米,单价为10552元,总价为1467045元；2014000393号《商品房买卖合同》约定：原告购得被告预售的嘉隆国际项目16幢1-7号商业房，建筑面积为72.24平方米，单价为10552元,总价为762276元；合计商业房总价款为300万元。2014年4月12日,在原告多次催促下,被告退还了原告购房款10万元。按照《商品房买卖合同》第11条第1款约定,被告定于2015年5月10日向原告交付购得的商业房;第13条第2款“买受人不退房，出卖人按买受人已付款总金额的日万分之一支付买受人违约金,直至达到交付条件止”。至今,被告未向原告交付商业房，故原告起诉至法院。 被告嘉煜公司辩称，1、原告购买的三套商铺是安置房，合同是无效的。16-1-63号安置给廖明富，16-1-64号已安置给刘平成，16-1-7已安置给了毛刚兵，被告将安置给安置户的房屋出售，故原、被告签订的房屋买卖合同无效，且原告购买的房屋的价格从同时期市价看，单价10552元平方米不符合市场价格，购房款是总数300万元而无零头，不应是真正的买卖，实为借贷关系。渠县法院在受理被告破产案件后，已对这三套房屋在房管局的网签备案予以撤销。 原、被告围绕各自的主张向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认。对有争议的证据认证如下：对被告提交的借款合同是否客观真实。原告陈述其支付给被告的300万元确实是购房不是借款。其理由是：一、借款合同没有原告的签字；二、原告给被告转款是310万元，合同签订是300万元，被告给原告10万元系退款不是利息。若是利息却没有计算利息的标准；三、在张宪珍非法吸收公众存款案中，已注明原告的款项是购房款。本院审查认为，被告举出的借款合同系复印件，同时也无原告签字。被告辩称原告向被告交的300万元系借款，原、被告双方却没有约定利息。按一般交易习惯原、被告之间应当约定借款利息，且该借款合同也不符合被告对外签订借款合同的形式要件，故对被告所举的借款合同的真实性，本院不予采信；对原告陈述，2013年11月26日，原告与被告签订了嘉隆国际项目16幢1-64号商业房、嘉隆国际项目16幢1-63号商业房、嘉隆国际项目16幢1-7号商业房之商品房买卖合同，总价为310万元。对该事实因无商品房买卖合同佐证，对其真实性，不予采信。 经审理查明：原告肖长玉为购买被告嘉煜公司开的嘉隆国际项目商业房与被告达成商品房买卖协议。原告先后向被告支付购房款310万元。其付款时间为：2013年11月27日支付100万元、11月27日支付10万元、12月10支付200万元。原告履行付款义务后，原、被告于2014年1月21日签订了合同编号为2014000397号《商品房买卖合同》（其中约定，原告购买被告预售的嘉隆国际项目16幢1-64号商业房,建筑面积为73.04平方米,单价为10552元,总价为770718元）、2014000392号《商品房买卖合同》（其中约定：原告购买被告预售的嘉隆国际项目16幢1-63号商业房，建筑面积为139.03平方米,单价为10552元,总价为1467045元）和2014000393号《商品房买卖合同》（其中约定：原告购买被告预售的嘉隆国际项目16幢1-7号商业房，建筑面积为72.24平方米，单价为10552元,总价为762276元）。前述《商品房买卖合同》均在第11条第1款约定：被告定于2015年5月10日向原告交付购得的商业房;第13条第2款均约定：“买受人不退房，出卖人按买受人已付款总金额的日万分之一支付买受人违约金,直至达到交付条件止”。渠县房地产管理局分别向原告出具了三份备案合同号与合同编号同步的《商品房预售备案通知书》。2014年4月12日,被告退还了原告购房款10万元。2016年12月1日，本院裁定受理被告破产重整案，查明原告所购买的被告预售的嘉隆国际项目的16幢1-63号系廖明富、廖旭婧、廖莉共有的拆迁还建安置房，16幢1-64号系刘平成拆迁还建安置房，16幢1-7号系毛刚兵的拆迁还建安置房，且16幢1-64号和16幢1-7号已交付给拆迁还建安置户。2017年5月10日，本院向渠县房管局、渠县不动产登记中心发出取消该类购房合同网签备案的函，取消了该类购房合同网签备案。2019年4月19日，被告的管理人向原告肖长玉发出了确认债权本金300万元债权确认通知书。因原告不服该债权确认通知书，向本院提出了前述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点一：本案是民间借贷纠纷，还是房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”、第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告所举的《商品房买卖合同》、转款记录和《渠县房产管理局商品房预售备案通知书》佐证了原告是商品房买卖法律关系，被告所举的《借款合同》佐证原告系名为买卖实为借贷，是让与担保。但该《借款合同》系复印件，既无原告的签字，也未约定借款利息，同时也不符合被告对外签订《借款合同》的一般形式要件，故被告所举的证据不能原告属于让与担保的法律关系，被告应承担举证不能的责任，故本案系商品房买卖合同法律关系。本案争议焦点二：本案的《商品房买卖合同》是否有效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，被告虽然将安置房出卖给原告，但双方签订了《商品房买卖合同》，并在渠县房产管理局进行了商品房预售备案，说明双方进行商品房买卖是双方真实的意思表示，故买卖合同有效。本案争议焦点三：原告的诉讼请求是否支持的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有与下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：…….（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。”之规定，原告要求被告交付的商品房系案外人廖明富、廖旭婧、廖莉、刘平成、毛刚兵的安置房，且该网签合同已被本院撤销，并交付给了案外人，属履行不能。在庭审中，原告与被告协商置换其他门市未能达成协议,故原告请求被告返还原告购房款300万元，不违反法律规定，本院予以支持。对原告主张的300万元购房款债权是否享有优先权的问题。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项分，承包人就该商品房享有的工程价款优受偿权不对抗买受人。该批复系针对合同法第二百八十六的理解和适用作出，其中对“消费者”并没有做出特别的限定条件。原告肖长玉与被告嘉煜公司签订了《商品房买卖合同》并已备案，已实际支付了购房款300万元，符合前述批复中消费者享有优先权的条件，故原告的主张符合法律规定，应当予以支持。对原告的第二项诉讼请求，因被告违约原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因原、被告双方未对交付不能约定违约责任，故本院酌定以购房款300万元为基数按中国人民银行同期同档贷款利率，自2015年5月10日起到2016年11月30日止计算资金占用利息。原告主张的律师费用属于其正常的开支费用，本院不予支持。 综上所述，原告肖长玉的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决如下： 一、被告四川嘉煜房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三十日内向原告肖长玉返还购房款300万元，并支付以300万元为基数按人民银行同期同档贷款利率自2015年5月10日起到2016年11月30日止计算的资金占用利息； 二、原告肖长玉对第一项的300万元购房款债权享有优先权； 三、驳回原告肖长玉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7998元，减半收取3999元，由被告四川嘉煜房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  魏家全 二〇一九年十二月三十日 书记员  杨 惠