重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初3414号原告：陈莉，女，1975年2月16日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：刘鹏，重庆帅风律师事务所律师。委托诉讼代理人：王道平，重庆帅风律师事务所律师。被告：重庆康园自行车有限公司，住所地重庆市开州区工业园区平桥移民生态产业园，统一社会信用代码91500234696558458M。法定代表人：邓志友。诉讼代表人：重庆康园自行车有限公司管理人，重庆海川企业清算有限公司，住所地重庆市江北区建新北路38号2幢14-1号、14-2号、14-13号，统一社会信用代码915001057717739927。法定代表人：张海。委托诉讼代理人：彭杨杨，女，1997年11月21日出生，汉族，住重庆市开州区，系重庆康园自行车有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：范志远，男，1994年1月15日出生，汉族，住重庆市万州区，系重庆康园自行车有限公司管理人工作人员。第三人：刘玉英，女，1976年8月6日出生，汉族，住四川省青神县。委托诉讼代理人：沈丽，重庆四方律师事务所律师。原告陈莉诉被告重庆康园自行车有限公司(以下简称“康园公司”)，第三人刘玉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法由本院审判员陈小容适用简易程序于2019年6月11日进行第一次开庭审理，原告陈莉及其委托诉讼代理人刘鹏，被告重庆康园自行车有限公司的管理人重庆海川资产清算服务有限公司的委托诉讼代理人范志远、彭杨杨，第三人刘玉英及其诉讼代理人沈丽到庭参加诉讼；本案于2019年6月24日第二次开庭审理，原告陈莉及其委托诉讼代理人刘鹏，被告重庆康园自行车有限公司的管理人重庆海川资产清算服务有限公司的委托诉讼代理人范志远，第三人刘玉英的诉讼代理人沈丽到庭参加诉讼。在审理过程中，第三人刘玉英申请对两份《集资建房合同》及《房款结算证明》的形成时间进行鉴定，后申请撤回鉴定申请。因本案案情复杂，本案于2019年8月14日转为普通程序进行审理。本案由审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员谭培国、程崇国组成合议庭，于2019年9月17日进行第三次开庭审理，原告陈莉的委托诉讼代理人刘鹏、被告重庆康园自行车有限公司的管理人重庆海川资产清算服务有限公司的委托诉讼代理人范志远、彭杨杨，第三人刘玉英的诉讼代理人沈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈莉向本院提出诉讼请求：1、确认原告陈莉与被告康园公司于2016年5月23日签订的《开县·康园雅居集资建房合同》有效；2、案件受理费由被告康园公司承担。事实和理由：原告陈莉于2016年5日23日购买了坐落于重庆市开县X号房屋(建筑面积88.05平方米，总价457860元)，并签订了购房合同。当日，被告康园公司出具了房款结算证明并向原告陈莉交付了房屋钥匙。2019年，原告陈莉发现被告康园公司将前述房屋于2017年又出卖给了第三人刘玉英。原告陈莉报警后，经重庆市开州区云枫街道人民调解委员会驻派出所调解室调解，在法院对涉案房屋未判决前，任何一方均不能对涉案房屋进行装修、变更等，但第三人刘玉英仍然恶意办理水电气手续，并强行入住。第三人刘玉英与被告康园公司签订的合同中有“该房屋如遇同号，以同等面积置换”的条款，说明双方明知该房已经销售的事实，二者实际是恶意串通，故其签订的合同无效。被告康园公司辩称，二中院于2018年5月7日裁定受理被告康园公司破产清算一案并交由开州区法院受理，开州区法院于2018年9月3日依法指定重庆海川资产清算服务有限公司担任被告康园公司的破产管理人。原告陈莉与被告康园公司之间签订的合同实为以房抵债协议，故管理人依法确认该合同的效力。而第三人刘玉英与被告康园公司之间签订的合同，签订于2017年8月8日，此时，被告康园公司已陷入债务危机，不可能延期一年多要求第三人刘玉英付款，且第三人刘玉英支付的款项也无证据表明系支付的购房款，因此，管理人不认可第三人刘玉英的付款行为。管理人合理怀疑第三人刘玉英与被告康园公司签订合同的时间是倒签，不认可第三人刘玉英与被告康园公司签订合同的真实性。即便是第三人刘玉英与被告康园公司的合同合法有效，该合同也属于双方均未履行完毕的合同，根据破产法第十八条的规定，管理人未在规定期限内书面告知第三人继续履行合同的，视为该合同已经解除，管理人依法享有解除权。第三人刘玉英向本院提出诉讼请求：请求法院确认第三人刘玉英与被告康园公司在2017年8月8日签订的《开县·康园雅居集资建房合同》有效。事实和理由：2017年8月8日，第三人刘玉英与被告康园公司签订《开县·康园雅居集资建房合同》，约定被告康园公司将开州区X号房屋出售给第三人刘玉英。合同签订后，第三人刘玉英向被告康园公司全额支付了购房款，被告康园公司也将房屋交付给了第三人刘玉英，第三人刘玉英在该房屋居住至今，该合同的主要义务已经履行完毕，系有效合同。购房款中，第三人刘玉英向邓露支付的款项，是第三人刘玉英基于邓志友的委托向邓露支付的。原告陈莉与被告康园公司以房抵债而签订的合同，无法证实原借贷的真实情况。第三人刘玉英曾多次表明原、被告之间的合同系倒签，是在第三人刘玉英与被告康园公司签订合同之后签订的，第三人刘玉英认为原、被告恶意串通损害了第三人刘玉英的利益，原告陈莉的合同应属无效合同本院经审理认定事实如下：2016年5月23日，被告康园公司与原告陈莉签订《开县·康园雅居集资建房合同》，合同约定被告康园公司将坐落于重庆市开县X号房卖给原告陈莉，合同约定建面单价5200元，房屋成交金额457860元。因被告康园公司欠原告陈莉债务80万元，原告陈莉与被告康园公司协商以部分债权抵付原告陈莉应当支付的购房款457860元。签订合同的同日，被告康园公司出具房款结算证明，记载内容为：“《康园雅居》职工住宅楼2栋22楼7号房，业主陈莉，面积88.05平方，房款金额457860元(其中现款457860元)现已结清，特此证明!”被告康园公司加盖印章，财务部周祖兵签名。2017年8月8日，被告康园公司与第三人刘玉英签订《开县·康园雅居集资建房合同》，合同约定被告康园公司将坐落于重庆市X号房卖给第三人刘玉英，合同约定房屋成交金额464904元，在该合同最后手写备注“此房号经财务核对无错，若有重复房号，可以换同等面积房号，买卖属实”。同日，被告康园公司出具收据一张，载明第三人刘玉英已支付房款464904元。2018年11月28日，第三人刘玉英向一名为邓露的人转款400000元。双方签订合同后，第三人刘玉英对涉案房屋进行简单装修，并入住过一段时间。原告陈莉与第三人刘玉英因涉案房屋发生争议，2019年4月3日经重庆市开州区云枫街道人民调解委员会调解，未达成一致意见。2018年5月7日，重庆市第二中级人民法院裁定受理被告康园公司破产清算一案并交由重庆市开州区人民法院受理，重庆市开州区人民法院于2018年9月3日依法指定重庆海川资产清算服务有限公司担任被告康园公司的破产管理人。被告康园公司在重庆市开县云枫街道办开州大道(西)“康园雅居”房屋至今未进行综合验收。涉案房屋现无人居住。上列事实有原告陈莉、被告康园公司、第三人刘玉英的当庭陈述，以及原告陈莉、第三人刘玉英的身份信息，被告康园公司的工商登记信息，二份《开县·康园雅居集资建房合同》复印件，收据及《康园雅居》房款结算证明，(2018)渝02破申1号民事裁定书，（2018）渝02破申1号之一民事裁定书，（2018）渝0154破2号决定书，借条复印件，人民调解协议书复印件、银行流水，陈莉关于借款给被告康园公司流水的说明，龙知香的情况说明，发票复印件等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，被告康园公司与原告陈莉于2016年5月23日签订《开县·康园雅居集资建房合同》及《【康园雅居】地下车位转让协议》，以其房屋和车库部分清偿对原告陈莉所负的债务。因双方进行以物抵债之前，被告康园公司便对原告陈莉负有未偿还的借款，其债务含本金80万元及利息，当双方进行以物抵债之时，其偿还的债务范围为本金581209元(含房屋价格457860元、车库价格118000元、代收费用5349元)，对未清偿的金额218791元，被告康园公司另行向原告陈莉出具了借条，因此，前述事实表明双方以物抵债消灭的债权债务范围未违反法律规定，其行为系当事人的真实意思表示，且具有法律效力。故原告陈莉与被告康园公司于2016年5月23日签订的《开县·康园雅居集资建房合同》有效。至于被告康园公司与第三人刘玉英于2017年8月8日签订的《开县·康园雅居集资建房合同》。因该合同涉及的房屋系被告康园公司已向原告陈莉以物抵债的房屋，因此，本案涉案房屋属于一房二卖的情形。对此，在被告康园公司与第三人刘玉英签订的合同中，被告康园公司特别用手写注明“此房号经财务核对无错，若有重复房号，可以换同等面积房号，买卖属实”，此处“若有重复房号”在本案中实质是指涉案房屋若已出售的情形。该注明的内容，按其字面意思似为弹性条款，为以后留有余地。但是，从双方的行为来看，双方的本意并非执行该弹性条款，而是属于恶意串通损害他人利益的行为。其理由在于：第一，被告康园公司在向第三人刘玉英出售本案房屋之前，已将该房屋抵偿给了原告陈莉，且对余下未清偿的债务另行出具了借条，其行为足以反映双方就以物抵债一事进行了详细的磋商并对债务进行了细致的核算，为此，被告康园公司不可能因疏忽而遗忘，其对该房屋已经出售的事实，应属明知。第二，当被告康园公司再次将该房屋出售给第三人刘玉英时，又在合同中特别手书“此房号经财务核对无错”，表明被告康园公司形式上采取了慎重的态度。在明知房屋已抵偿债务的情形下，又采取核对这一慎重的行为，进一步注明“若有重复房号，可以换同等面积房号”，反映出被告康园公司为规避真实意图所抱有的侥幸心理，而非被告康园公司出于向第三人刘玉英出售房屋的真意。第三，作为购房者第三人刘玉英，若属真实购房，一般较为慎重。尤其是在被告康园公司特别明示后，也即表明有可能已出售的情形下，不仅不予核实，甚至于购房合同签订之日便“已付清款项”(被告康园公司向第三人刘玉英出具了房款缴清的收据)，此种行为已严重背离了日常生活经验法则；另外，当原告陈莉与第三人刘玉英就购买同一房屋发生纠纷后，第三人刘玉英仍然自行对该房屋进行装修入住，能够体现出进行恶意的占有；在第三人刘玉英已明知被告康园公司进入了破产清算程序的情形下，其向管理人提交合同时故意遮盖了被告康园公司手写的内容，并又作出于2018年11月28日支付购房尾款40万元的矛盾陈述（因被告康园公司已向第三人刘玉英出具了房款缴清的收据）及违反《破产管理法》的行为（按其陈述支付购房尾款40万元来看）。第三人刘玉英这一系列的行为，都表明其本意并非执行被告康园公司批注的弹性条款内容，而是另有其意。因此，被告康园公司及第三人刘玉英的行为，其本意均非执行该弹性条款。但是，在双方实施该行为时，因其明知及应知二者交易将造成他人利益损害时，双方仍故意为之，具有主观恶意。在此之下，双方仍然缔结合同，并由被告康园公司向第三人刘玉英交付房屋，共同实施了损害原告陈莉利益的行为。因此，被告康园公司与第三人刘玉英实施的行为，属于恶意串通损害原告陈莉合法权益的行为。对该行为，因其行为的违法性，人民法院应依职权进行主动干预，对其效力作出否定性评价，以维护正常的交易秩序。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，被告康园公司与第三人刘玉英于2017年8月8日签订的《开县·康园雅居集资建房合同》无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、原告陈莉与被告重庆康园自行车有限公司于2016年5月23日签订的《开县·康园雅居集资建房合同》有效。二、第三人刘玉英与被告重庆康园自行车有限公司于2017年8月8日签订的《开县·康园雅居集资建房合同》无效。原告陈莉交纳的案件受理费8167.9元，由原告陈莉自行承担，第三人刘玉英交纳的案件受理费8273.56元，由第三人刘玉英自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 长  陈小容人民陪审员  林作超人民陪审员  周厚银二〇一九年十二月二十六日法官 助理  沈 建书 记 员  陈 顺