四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初9690号 原告：绵阳兴达物业服务有限公司，统一社会信用代码91510704797852381T，住所地绵阳市游仙区游仙路东段89号。 法定代表人：嘉鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁鸿雁，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：郑宏，四川久太律师事务所律师。 被告：唐清，男，1962年2月26日出生，汉族，现住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：唐珊（系被告唐清之女），女，1988年11月19日出生，汉族，现住四川省绵阳市涪城区。 原告绵阳兴达物业服务有限公司与被告唐清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳兴达物业服务有限公司的委托诉讼代理人袁鸿雁、特别授权诉讼代理人郑宏，被告唐清及其特别授权诉讼代理人唐珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 绵阳兴达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年4月至2018年12月物业管理费2325.33元、垃圾清运费126元，合计2451.33元；2.判令被告支付违约金116元；3.本案诉讼费用、律师费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月31日与被告居住地质矿产勘查开发局川西北地质队签订《前期物业服务合同》，由原告为位于四川省绵阳市涪城区地质大厦提供物业服务，约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每一个月的10日前，逾期缴费的应另按应交物业费的5%为标准向原告支付违约金并承担为实现债权的包括但不限于律师费等费用。被告系原告提供服务管理的地质大厦2栋1702的业主，房屋面积110.73平方米，应向原告缴纳从2017年4月1日至2018年12月31日的物业管理费用2325.33元、垃圾清运费126元，经原告多次催缴无果，现起诉望支持诉请。 唐清辩称：1.其并非业主，原告向其收取物业管理费于法无据，其于2013年初住进案涉房屋，此房屋属单位集资房，至今未办理权属证书，其也未取得该房屋的任何产权凭证。2.其没有与原告签订任何合同，原告与川西北地质队签订的《前期物业服务合同》不符合原建设部关于前期物业招标时限规定，不能据此向其收取物业管理费。3.按规定，建设单位应在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，其于2013年入住房屋到2017年4月原告进驻，川西北地质队对物业管理说明内容均是由本单位职工自行管理，原告入驻未履行公示程序，单位在分配集资房时，并未与其签订买卖合同，更谈不上约定前期物业服务内容。4.原告要求被告承担律师费于法无据，前期物业服务合同涉及第三方权益，仅能约定与物业服务有关的内容，无律师费规定。 本院经审理认定如下事实：2013年1月24日，被告唐清作为买受人（乙方）与四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队作为出卖人（甲方）签订《职工集资房买卖合同》，约定甲方以划拨方式取得位于涪城区剑门路西段88号地块土地使用权，经批准建设集资房，乙方向甲方购买的集资房为政策性住房，乙方所购集资房为1幢2单元17楼2号住房（以下简称案涉房屋），暂售价221500元。该合同中物业管理约定为“单位待定”。被告唐清自2013年起在案涉房屋居住至今。 四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队作为甲方与原告绵阳兴达物业服务有限公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，该合同载明甲方签订时间为2017年3月31日、乙方签订时间为2017年5月3日。该合同中约定：1.甲方以“公开招标方式”选聘乙方为绵阳市涪城区剑门路西段88号地质大厦住宅区提供前期物业服务，受益人为本物业的全体业主；2.物业服务费由各业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为每月每平方米1元，业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，除补交应交纳物业服务费外，应另按应交物业服务费的5%标准向乙方支付违约金；3.无论甲方、乙方还是各业主违反合同约定，守约方通过诉讼解决纠纷，由此产生的实现债权的费用包括但不限于律师费等费用均由违约方承担；4.服务期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止，乙方入驻物业服务区域后，制定物业服务费交纳方式并公布，由各业主自行决定交纳方式；5.物业管理服务内容包括：房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包括但不限于楼盖、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；房屋本体建筑共用设备设施的维修、养护、使用、管理，包括但不限于共用上下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备、电力防雷设施等；房屋本体建筑之外的共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内的附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠等；公共环境卫生的清洁和管理；共用绿地、花木等的养护；车辆行驶与停放秩序的管理服务；维护公共秩序等。2017年6月1日，案涉前期物业服务合同进行了备案。同时，该合同对服务质量标准以附件形式进行了详细约定。自2017年4月1日起被告未交纳物业服务费，原告经催收未果，现起诉望判如所请。庭审中，原告当庭自愿放弃要求被告承担律师费的诉讼请求。 另查明：1.2018年12月28日，四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队作为甲方与原告作为乙方签订《地质大厦住宅区解除协议》，约定乙方于2018年12月31日终止地质大厦住宅区物业服务工作，乙方在2017年4月至2018年12月期间尚未收到的物业费，由乙方自行负责收取。2.原告作为甲方与绵阳市环境卫生管理处作为乙方签订《垃圾清运合同》，约定甲方委托乙方清运所辖区域住户的生活垃圾，甲方按每户6元/月标准付给乙方清运费用，原告分二次向绵阳市环境卫生管理处支付了2018年度的生活垃圾清运费。3.2018年11月5日，原告向四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队转账21600元，用于支付四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队垫付的2017年生活垃圾清运费。 庭审中，原告当庭陈述对被告房屋漏水知情，但属于质保期内，应由川西北地质队处理。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.前期物业服务合同、绵阳市物业服务合同备案通知书、解除协议，拟证明原被告之间存在物业服务关系且经过相关机构的备案，合法有效；2.地质大厦人员信息表、地质大厦物业基本信息表、电费收据，拟证明被告为案涉房屋的实际使用人，其房屋面积为110.73平方米；3.业主服务手册、维修回访记录表、清洁记录表，拟证明原告按合同约定提供了物业服务；4.垃圾清运服务合同、发票、转账记录，拟证明被告应支付的垃圾清运费原告已代缴。 被告当庭陈述：1.案涉房屋尚未办理所有权证书，从2013年1月入住后一直都是其在居住，川西北地质队认可该房屋归其所有；2.小区至今未成立业主委员会，被告未交纳过物业服务费，原告起诉前确在其门上张贴过催收单；3.原告未入驻前，被告曾因漏水问题与川西北地质队发生过多次纠纷。被告为证明其辩解意见，向本院提交了下列证据：1.职工集资房买卖合同，拟证明房屋基本情况；2.2019年12月9日拍摄的照片3张，拟证明小区1-3号门均没有门卫，没有门岗，任意人员都可以随意进出；3.2019年12月9日拍摄的照片2张，拟证明小区电梯没有安装摄像头；4.2019年2月25日拍摄的照片4张、关于请求赔偿房屋因渗水受损的说明，拟证明被告房屋阳台漏水情况严重；5.2018年1月12日绵阳市公安局涪城区分局花园派出所的接处警情况，拟证明被告与原告因停车费发生冲突时的情况。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队作为建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》《地质大厦住宅区解除协议》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告唐清与四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队签订《职工集资房买卖合同》并自2013年入住案涉房屋至今，《前期物业服务合同》对其具有约束力，被告唐清理应按合同约定交纳物业服务费。被告关于其不是业主、未与原告签订合同、原告不能向其催收物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。依照《物业管理条例》第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，原告提供物业服务后，被告应按约定支付物业服务费，被告应向原告支付2017年4月1日至2018年12月31日的物业服务费为2325.33元（110.73平方米×1元/月·平方米×21月）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，结合双方当庭陈述及被告提交的证据，证实原告对被告房屋漏水知情，且在原告提供服务期间未能得到有效解决，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告已代缴2017年4月1日至2018年12月31日的生活垃圾清运费，被告应当支付给原告，即被告应向原告支付的生活垃圾清运费为126元（6元/月×21个月）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，原告当庭自愿放弃向被告主张律师费的意思表示，不违反法律规定，予以准许。 综上所述，原告的合法诉请，本院应予支持。依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告唐清于本判决生效之日起五日内向原告绵阳兴达物业服务有限公司支付2017年4月1日至2018年12月31日的物业服务费2325.33元、生活清运费126元，共计2451.33元； 二、驳回原告绵阳兴达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告唐清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  杨海泉 二〇一九年十二月十八日 书记员  罗 杨