福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9145号 上诉人（原审被告）：谢爱平，男，1947年9月13日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：胡育毅，北京观稻中茂（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：方云香，北京观稻中茂（福州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：仇恒霞，女，1979年12月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：王平，广东金圳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张坤朋，广东金圳律师事务所执业律师。 上诉人谢爱平因与被上诉人仇恒霞房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢爱平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回仇恒霞的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定谢爱平导致合同无法履行，构成根本违约属于事实认定错误。《二手房买卖合约》签订后，案外人何娟无正当理由起诉谢爱平，致使涉案房产被查封。因法院在办理诉讼保全措施后才向谢爱平送达案件诉讼材料，故谢爱平对涉案房产被查封并不知情，亦未隐瞒任何事实。2018年1月16日案外人何娟撤诉后，谢爱平积极排除障碍，以最快速度向法院申请解封，但从撤诉到解封所需的时间并非谢爱平所能控制。在合同签订及履行过程中，谢爱平均不存在任何过错及违约行为，更不构成根本违约，不应承担违约责任。二、仇恒霞诉求违约金明显过高。1.谢爱平并无怠于履行合同义务的情形，涉案房屋被查封系不可归责于谢爱平的事由所致，在涉案房产被查封后，谢爱平积极与仇恒霞沟通，告知无法照常履行的原因，尽可能降低给仇恒霞造成的损失。2.涉案房产现已解封，已不存在无法继续履行的情形，谢爱平也愿意积极配合仇恒霞履行合同约定，将案涉房产过户给仇恒霞。仇恒霞明知房屋未能过户不能归责于谢爱平，仍要求谢爱平承担巨额违约金，显失公平，依法应不予支持。3.仇恒霞提出违约金数额明显高于其实际损失。三、一审法院认定仇恒霞支付购房定金22万元是错误的，谢爱平实际上只收取了购房定金20万元。《二手房屋买卖合同》签订后，谢爱平于10月26日、27日先后收到两笔购房定金5万元、15万元，共计20万元。谢爱平向仇恒霞出具了收到22万元的收款收据，并明确注明“以银行到账为准”，因此购房定金还应结合银行转款记录予以确认，实际上谢爱平只收取了定金20万元。仇恒霞未按《二手房买卖合约》约定支付定金22万元而仅支付了20万元，已经违反了合同约定，其作为违约方要求谢爱平返还定金22万元，严重违反了诚信原则，应当驳回其诉讼请求。另，为保证涉案房产的水电费、物业费等无欠缴，谢爱平还支付了2万元作为押金，仇恒霞应予以退还或抵扣。四、案涉房产被查封系因第三人过错而非谢爱平造成，依法仅能适用定金罚则。一审判决谢爱平支付违约金892000元适用法律错误且明显高于仇恒霞损失，应作出调整并适用定金罚则。根据仇恒霞所实际支付的购房定金20万元，谢爱平仅需向其双倍返还该笔定金款共计40万元。 仇恒霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。一、仇恒霞依约履行合同，按时足额支付了购房定金及首期款资金监管，不存在过错及违约行为。仇恒霞依约分两次以转账方式向谢爱平支付了购房定金20万元，剩余2万元定金双方依合同第九条预留在仇恒霞处作为交楼押金，并有谢爱平所出具收据为凭。二、谢爱平未按合同约定转移涉案房产，已构成违约。谢爱平明知房产存在权属争议的情况下，仍然在合同中对房产的权属真实性及无查封情况作出保证，将案涉房产转让给仇恒霞，其主观过错明显。三、仇恒霞主张谢爱平承担20%的违约责任于法有据，也符合合同约定。谢爱平通过违约行为取得额外利益远高于违约金，其违约金过高的抗辩理由不应得到支持。案涉楼盘的单价已经从签订合同时的3.4余万元升至近5万元，且因谢爱平的违约行为致使仇恒霞错失了较低的购房机会并造成仇恒霞因提前赎回理财资金而带来的实际经济损失。 仇恒霞向一审法院起诉请求：1.确认仇恒霞与谢爱平签订的《二手房买卖合约》已经解除；2.判令谢爱平向仇恒霞退还购房定金220000元；3.判令谢爱平向仇恒霞支付违约金892000元；4.判令谢爱平承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：2017年10月26日，仇恒霞与谢爱平的代理人何心全签订了《二手房买卖合约》。合约中约定：谢爱平将位于深圳市福田区的房屋（下称涉案房产）以4460000元的价格转给仇恒霞（合约第一条、第二条）；购房定金220000元，仇恒霞在合同生效之日起两日内支付（合约第三条）；购房款的支付方式为仇恒霞通过银行按揭向谢爱平进行支付，具体为仇恒霞须在2018年1月20日之前将定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至仇恒霞、谢爱平双方约定的银行监管账号或其他第三人的监管账号，双方在2018年2月20日之前进行递件过户（合约第四条、第五条）。在合约中，谢爱平确认对涉案房产享有完全的处分权，谢爱平确认涉案房产依谢爱平陈述确定，谢爱平对其真实性负责并保证没有查封的情况，如与实际情况不符则谢爱平按照本合约第十条承担违约责任，如与实际情况不符则谢爱平按照本合约第十条承担违约责任（合约第六条）。合约中约定如果仇恒霞、谢爱平未按照本合约约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合约。如违约方逾期超过五日，守约方可解除合约并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任（合约第十条）。《二手房买卖合约》签订之后，仇恒霞根据约定向谢爱平支付购房定金220000元。2017年11月21日，仇恒霞、谢爱平双方就首期资金到招商银行进行了监管，监管资金为2010000元。在做资金监管的同时，仇恒霞向银行提交了抵押贷款的资料，并申请银行为仇恒霞出具贷款承诺书。2017年11月22日，招商银行工作人员通知仇恒霞，因涉案房产被法院查封，银行无法向仇恒霞出具承诺书。仇恒霞得知案外人何娟起诉谢爱平及何心全要求确权并分割房产，案外人已经通过法院查封了该房产。2017年12月12日，仇恒霞、谢爱平到银行签订了《关于仇恒霞监管的情况说明》，解除了资金监管手续。直至2018年2月20日，案涉房产仍未解封，该房产无法进行进行递件过户至仇恒霞名下。现仇恒霞以谢爱平违约为由，诉至法院，望判如所请。庭审过程中，仇恒霞申请变更部分诉讼请求，现请求：1.依法判令解除仇恒霞、谢爱平于2017年10月26日所签订的《二手房买卖合约》；2.判令谢爱平向仇恒霞退还购房定金220000元；3.判令谢爱平向仇恒霞支付违约金892000元；4.判令谢爱平承担本案的全部诉讼费。谢爱平对仇恒霞当庭变更诉讼请求明确表示不需要重新举证及答辩期限。 一审法院认为，仇恒霞与谢爱平签订的《二手房买卖合约》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。谢爱平作为出卖人未能按照合约约定的时间将房屋过户至仇恒霞名下，导致合同无法履行，已经构成根本违约，故仇恒霞要求解除上述《二手房买卖合约》诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于返还定金的诉讼请求，谢爱平虽抗辩称仅收到200000元的定金，但仇恒霞提交的定金收款收据中体现的金额为220000元，而谢爱平未提供证据予以反驳，故一审法院确认谢爱平收到仇恒霞的定金数额为220000元。由此，合同解除后，谢爱平应将仇恒霞向其支付的定金220000元予以返还。关于仇恒霞提出按照购房金额的20%赔偿违约金，即赔偿违约金892000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”仇恒霞、谢爱平签订的《二手房买卖合约》中第十条约定：“如买卖双方未按照本合约约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合约。如违约方逾期超过五日，守约方可解除合约并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。”现仇恒霞主张谢爱平按照成交价20%支付违约金即支付违约金892000元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，一审法院予以支持。综上判决：一、解除仇恒霞与谢爱平于2017年10月26日签订的《二手房买卖合约》；二、谢爱平应在本判决发生法律效力之日起十日内，退还仇恒霞购房定金220000元；三、谢爱平应在本判决发生法律效力之日起十日内，支付仇恒霞违约金892000元。本案受理费15528元，由谢爱平承担，款限本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和一审法院的认证及二审的审理情况，本院确认仇恒霞通过银行转账方式实际支付的定金金额为应为200000元，另20000元定金已与谢爱平应支付的交楼押金相抵扣，一审认定的仇恒霞实付的定金数额有误。一审认定的其他事实属实,本院予以确认。 本院认为，对于谢爱平是否构成违约的问题。合同的违约责任为无过错责任，本案中仇恒霞与谢爱平签订的《二手房买卖合约》合法有效，因谢爱平未能依约履行其过户房屋的合同义务，已构成根本违约，故仇恒霞作为合同相对人要求解除该合同于法有据，一审法院予以支持正确。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。案涉《二手房买卖合约》中同时约定了违约金条款及定金条款，故仇恒霞有权选择适用约定的违约金条款以要求谢爱平承担违约责任，《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”，该合约中违约金条款约定亦属合同双方的真实意思表示，且于法不悖。谢爱平主张本案合同约定违约金过高，但其并未提供证据证明双方约定的违约金过分高于实际损失，故其该项主张依据不足，不予采纳。一审法院按照双方合同约定判令谢爱平支付违约金892000元并无不当，予以维持。 关于本案定金问题。谢爱平出具的收款收据中体现的定金金额虽为220000元，但该收据中另行注明金额以银行转账为准。仇恒霞先后分两次通过银行转账方式向谢爱平支付定金共计200000元，剩余的20000元款项并未实际支付，而是用以抵扣谢爱平应向仇恒霞支付的交楼押金，故应确认本案中谢爱平实际上收到的定金应为200000元。现该《二手房买卖合同》因合同无法履行而解除，谢爱平应将其实际收取的定金予以返还。一审法院判令谢爱平返还220000元定金错误，本院予以纠正。 综上所述，谢爱平的诉讼请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初1623号民事判决第一、三项； 二、变更福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初1623号民事判决第二项为“谢爱平应在本判决发生法律效力之日起十日内，退还仇恒霞购房定金200000元”； 三、驳回谢爱平的其他上诉请求； 四、驳回仇恒霞的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费15528元，由谢爱平负担14628元，由仇恒霞负担900元。二审案件受理费15528元，由谢爱平负担14628元，由仇恒霞负担900元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年十二月十三日 法官助理贲丹丹 书记员程婷