山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初2351号 原告:孟晓燕，女，1973年4月26日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：张金钟（特别授权），上海英恒律师事务所律师。 被告:山东万洲置业有限公司，住所地为枣庄市薛城区湘江路18号，统一社会信用代码为9137040059034235XR。 法定代表人：苏恩光，董事长。 委托诉讼代理人：庞宜刚（特别授权），山东善国律师事务所律师。 原告孟晓燕与被告山东万洲置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟晓燕的委托诉讼代理人张金钟、被告山东万洲置业有限公司的委托诉讼代理人庞宜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟晓燕向本院提出诉讼请求：1.确认双方《商品房买卖合同》已于2019年7月14日解除；2.请求法院依法判令被告退还购房款人民币137,221元；3.请求法院判令被告多收房价款5,140元；4.请求法院判令被告支付交房违约金人民币45,081.15元（依据合同约定2014年12月31日前交付房屋，逾期按万分之三／天计算违约金，自起诉之日向前推算三年的违约金）；5.请求法院判令被告支付办证违约金人民币27,962.21元（依据合同约定自交房之日起90日内办证，2015年4月1日起至合同解除之日止，4年零106天，按照年利率4.75%，137,221*4.75%*4.29=27,962.21）；6.请求法院判令被告支付合同解除后的房屋差价损失人民币71,297.78元（依据被告房屋现售价7,842元／平方米*26.59-137,221=71,297.78元）；7.本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2013年11月27日，原被告双方共同签订了《商品房买卖合同》（合同编号YS0023559，下称“合同”），合同第1-3条约定，被告将位于薛城区中和路的“万洲第一街”11号楼306号商铺预售给原告；合同第四条“计价方式与价款”约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币137,221元。合同第十条“交付时间和条件”约定，出卖人应当于2014年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合“1、该商品房已经取得建设工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……”；同时合同第十三条对逾期交付进行了约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的条件和期限将该商品房交付买受人的，则“逾期超过45日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3(该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率)的违约金，……”。合同第十九条“房屋登记”约定，“（三）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。……并按照银行同期贷款利率支付利息。”合同签订并生效后，原告依约履行了付款义务。但被告为逃避违约责任，不仅欺诈式交房，而且提出非法、不合理的要求、多次催促原告补缴房屋面积差价。否则，不补交面积差价款就拒绝向包括原告在内的商铺业主提供办理不动产权的所有手续，拒绝向业主们支付房屋托管的租金收益，致使原告购房确权的合同目的最终无法实现。有鉴于此，为维护原告的合法权益，根据法律规定和双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条之约定，特提起诉讼，请求人民法院依法判令所求。 被告山东万洲置业有限公司辩称，一、不同意原告诉求，理由如下：1.原被告之间签订了《商品房买卖合同》属实，该合同合法有效，且处在履行过程中。2.原告诉求确认合同解除，对此不予认可，因为截止目前，被告方并未与原告协议解除合同，更没有收到相关的解除合同的通知。因此原告诉求确认解除无事实及法律依据。3.关于退还购房款及多收的房价款，请求不能成立。因为合同处于履行中，且被告已将房屋交付给原告，支付购房价款属于原告应该履行的义务。在合同没有解除之前，被告没有返还的义务。4.关于交房违约金和办证违约金，我方认为，原告诉求存在矛盾，无论原告诉求是否成立，仅凭其请求事项来进行分析，第一、四、五项诉求不应该并列存在，也就是说，既然原告选择确认之诉，就不能再主张交房和办证违约金，因为交房和办证违约金的前提是合同继续履行才产生这两项违约金。再言之，我方已将房屋交付给原告，不存在原告所说的违约情形，尤其是根据原告违约金的起算点为2016年7月，这个时间点作为被告取得该商品房的验收合格证明和实测报告实际已达一年之久。至于办证违约金问题，按照不动产登记暂行条例等相关法律、行政法规的规定，办理不动产权证前提必须足额交纳购房价款、专项维修基金、契税等各项税费。本产权证迟延办理的责任在于原告没有及时交纳上述各项税费，由此产生的后果不应由被告承担。关于原告第7项诉求，我方认为合同并未解除，也就不存在赔偿差价损失之说。无论是合同解除权还是违约金，从法律上诉讼时效的规定均已超过了诉讼时效，其理由均不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于《商品房买卖合同》约定的计价方式，原告主张该商品房价款按套计算，总价款为137,221元。而被告主张合同中第五页注明了实测面积、商品房单价和商品房总价款。同时合同第11页第14条第三款也进一步明确约定了房价款按照实测面积为准，多退少补。双方关于房屋价款的计价方式存在争议，根据原告提交的《商品房买卖合同》第五页所记载的内容，原被告双方在合同中约定了按套计算的计价方式。在该页空白处盖有方章，方章的位置在按套计价的约定条款以下。方章内的内容为：房屋实测面积为26.59m2、商品房单价5,353.92元/m2、商品房总价款142,361m2，数字是手写，其余文字及m2为刻印内容，原告在方章下方署名，被告在方章上盖印章。根据该方章的位置及内容以及合同第十四条中约定的“以房地产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补”，可以认定，原被告对于计价方式及房屋价款进行了新的约定，双方达成新的合意对原计价方式进行了变更。故房屋价款不再是按套计算，应是26.59*5,353.92=142,360.7328元，四舍五入为142,361元。原告主张是受胁迫所为，因无证据证明该主张，且根据《民法总则》一百五十条、第一百五十二条的规定，当事人受胁迫，应自行为发生之日起一年内行使撤销权。故对于原告的该主张本院不予支持。 2.对于交款凭据，原告主张其依约支付了全部合同价款及后期取证需要，支付了面积差价款。被告对此有争议，认为直到2017年5月6日才交清购房价款，印证了没有办证的责任在于原告，不在于被告。本院对该两票据证据效力予以认可，2016年4月24日开具的发票号码为00007225的销售不动产统一发票记账联票据的金额为137,221元，销售的不动产楼牌号为枣庄市薛城区常庄镇中和街1号11号楼0103306，款项性质为预收购房款，是表格中四项款项性质之一，该四项款项性质为1.预售定金2.预收购房款3.购房款4.其他（请注明）。开票日期为2017年5月6日，发票号码为04116311的增值税普通发票的金额为5,140元，货物名称为万洲第一街11号楼306商铺。两票合计金额为142,361元，印证了原被告对于合同变更后价款的实际履行。 3.对于交房流程确认单，原告以此证明被告存在交房欺诈及原告已全部交清购房款。被告不认可其证明目的。本院将在下文结合本案事实和其他证据进行综合审查和认定。 4.关于解除合同通知书、快递详单、邮件全程跟踪查询结果。原告主张证明其是根据合同附件9的约定行使解除权。被告对此不予认可，否认见到解除合同通知书，但没有举示相反的证据予以反驳。本院认为根据合同附件9的约定，本院认可原告的快递到达了被告。至于该解除合同通知书能否引起合同解除的法律后果，将在本院认为部分进行论述。 5.对于11号楼306商铺的价格，原告主张根据相关法律规定，商品房销售价格按照备案核定价格对外进行公示，从售楼处现场得到了11号楼306商铺的现售价格为7,482元／m2。因被告认为该证据系复印件，不具备证据的效力，且该房屋已经出售给了本案原告，再标明销售价格与事实不符。本院对其真实性难以认定，故对该证据不予采信。 6.对于图片三张，原告用来证明竣工验收后的商铺无隔离墙、网络通讯等合同约定的交房条件。被告以该证据系复印件为由，否认其证据效力，本院对于被告的该质证观点予以认可。 7.对于证人证言，原告认为证人证言反映了被告未向原告解释格式条款，应该作出对于被告不利的解释，如果不补交面积差价被告拒绝办理房产证，也不予支付租金收益。被告质证观点为该证人为同类案件的其他案件的原告，有利害关系，其证言无法律效力。本院对被告的质证意见予以采信。 8.关于被告提交的商铺交付确认书，被告主张该确认书证明了案涉商铺于2015年10月1日已经交付。原告对其真实性无异议，但不认可证明目的，本院对该证据予以确认。 9.关于被告提交的工程质量合格证明，被告主张该证据证明案涉建筑工程于2015年3月27日验收合格。原告对该证据的来源无异议，对证明内容由异议，认为是虚假的证明，但原告并未提交相应的证据证明其主张，对于原告的质证意见本院不予采信。 10.对于被告提交的《房产测绘报告》，被告意在证明案涉商铺实测面积为26.59平方米，比预测面积多0.96平方米，与合同第五页注明的实测面积吻合。原告对该证据的合法性无异议，对证明内容有异议，但是未提供相应的证据证明，本院对于原告的质证意见不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月27日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的万洲第一街11号楼306号商铺。该商铺预测面积为25.63平方米。按套计算，总价为137,221元，后对该约定进行变更，变更为实测建筑面积26.59m2，商品房单价为5,353.92元／m2，商品房总价款142,361元。付款方式为商业贷款，首付款为77,221元，贷款最迟在2014年2月25日前办理完毕。逾期付款的时间在45日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。出卖人应在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合的条件为：1.该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。 合同还约定，城市基础设施：上水、下水、供电于2014年12月31日达到使用功能；电话通信、有线电视、宽带网络均于交付时线路敷设到户。公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房于2014年12月31日达到使用标准。未在约定期限内达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之零点五的违约金。交接手续:该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条（关于逾期交付责任的约定）处理。查验房屋:买受人应在收到书面通知后7日内办理商品房的交接手续。双方办理交接手续前，买受人有权对所购商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。1.屋面、墙面、地面渗漏；2.墙面、顶棚抹灰层脱落；3.地面空鼓开裂、大面积起砂；4.门窗翘裂、五金件损坏；5.管道堵塞；6.洁具开裂、漏水7.灯具、电气开关失灵；8.防盗及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条（关于逾期交付责任的约定）处理。修复后或者经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息，该买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。逾期交付责任：逾期在45日内的出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起45日内退还全部已付款，并按照全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，以房产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。争议解决方式：依法向房屋所在地人民法院起诉。 合同还对设计变更、质量、保修、前期物业服务、共有权益、税费等事项进行了约定。 在合同签订前，原被告双方为签订合同进行了磋商，并签订了订购协议，该协议第6条约定：本《订购协议》所标商铺的建筑面积为暂定面积，实际计价建筑面积以产权证上所记载面积为准。本《订购协议》建筑面积与产权证上的计价面积有差别时，按《商品房买卖合同》约定的计价面积补差，补差面积的价格按合同上所载单价计算。协议签订日期为2013年11月2日。双方在协议上盖章、签名。 合同签订当日即2013年11月27日。原被告之间签订了委托经营管理合同。原告将所购的案涉商铺委托被告经营管理。委托经营期限为捌年整，自万洲第一街正式交付之日起计算。从商铺交付后第37个月开始所产生的经营收益或者租金按如下约定由甲方向乙方支付：1.第37至48个月（第四年），每12个月按购房合同价金额的8%计算，每满12个月支付一次。2.第49个月至第60个月（第五年），每12个月按购房合同价金额的9%计算，每满12个月支付一次。3.第61个月至第96个月（第六年至第八年），根据市场行情，按与承租人约定的实际房租金收益，甲方收取15%作为运营管理成本，其余85%支付给乙方，支付时间每满12个月支付一次。在委托物业交付时，乙方授权甲方代为办理委托物业的验收交接手续，即签署物业交接单并领取委托物业钥匙。但甲方行使该权利前应谨慎注意，确认委托物业的结构、装修、设施设备等已符合法律法规及《商品房买卖合同》的约定。该合同还对违约责任、纠纷解决等进行了约定。 原告于2014年2月25日前付清了全部房款，2015年3月27日案涉商铺进行了竣工验收，工程质量合格。2015年8月枣庄市薛城区房地产测绘队出具测绘报告，该测绘报告载明案涉商铺的建筑面积为26.59平方米。万洲第一街商铺、商务套房交付确认书载明孟晓燕商铺11幢306号，原告在经营商户签名处签名捺手印，落款实际为2015年10月1日。 测绘报告出具后原被告双方在合同中对于计价方式及房屋价款进行了新的约定（合同第五页的方章以及双方在方章处的盖章和签名）。双方达成新的合意对原计价方式进行了变更。单价约定为5,353.92元／m2，总面积为26.59m2，总价为142,361元。2017年5月6日被告为原告出具面积差额价款5,140元的增值税普通发票。说明双方对变更后的价款进行了实际履行。 原告于2019年7月14日向被告邮寄了解除合同通知书，该通知书载明：合同签订生效后，本人已经严格按照合同约定，全面履行了包括付款在内的全部合同义务。但遗憾的是，在后期长达五年多的时间里，因你公司的严重违约原因，致使本人的不动产所有权证书无法办理，合同目的无法实现。你公司的行为显然构成了根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》有关规定和双方签订的《商品房买卖合同》之约定，特此通知你公司，解除双方签订的上述“合同”“补充合同”及《管理合同》。买受人处有原告的签名捺手印。落款实际为2019年7月14日。 原告在本案审理过程中同时主张解除合同的理由包括面积差价远远超过了3%的误差率达到了4%，因此原告享有随时解除合同的权利。 上述事实有当事人陈述及当庭质证的证据为佐证记录在卷。 本院认为，双方当事人争议的焦点为1.案涉合同是否已于2019年7月14日解除。2.原告主张的购房款137,221元、多收房款5,140元应否由被告退还给原告。3.被告是否应该向原告支付逾期交房违约金45,081.15元。4.被告是否应该向原告支付逾期办证违约金27,962.21元。5.被告是否应向原告支付房屋差价损失71,297.78元。本院认为,原、被告签订的《商品房订购协议》《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《委托经营管理合同》以及双方在履行合同过程中以合意或者共同行为对合同的修改，是双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,为有效合同,本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉商铺已经交付并托管经营，目前已具备办理产权证书的条件，双方应诚信的履行各自的合同义务。经本院释明，原告主张不论其确认解除合同的诉请是否获得支持，都按照合同约定和法律规定主张违约金。本院依据双方的约定及法律规定确定责任，对诉请及抗辩进行审查。 关于焦点1，案涉合同是否已于2019年7月14日解除，原告为证明该主张，提交了落款时间为2019年7月14日解除合同通知书、签收时间为2019年7月15日的快递详单及邮件全程跟踪查询结果。邮件全程跟踪查询结果显示寄出日期与签收日期分别是2019年7月14日和2019年7月15日。根据《合同法》第九十六的规定，合同自通知到达对方时解除。故对其主张合同已于2019年7月14日解除的请求，本院难以支持。但结合案件事实，本院还应审查案涉合同是否解除。合同解除包括法定解除和约定解除。解除合同通知书称被告严重违约，致使原告不动产所有权证书无法办理，合同目的无法实现。被告根本性违约。本院认为，原告的解除合同通知书主张的合同解除包括法定解除和约定解除。合同约定了关于转移登记的事项，“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”根据该约定，原告或者被告没有权利拒绝配合对方提出办理案涉商铺产权证转移登记的要求，同时也没有约定是由被告主动还是由原告主动提出要求对方配合办理转移登记。故在原告没有证据证明其要求被告共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续而被告拒绝的情况下，难以该约定认定被告违约。“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。”根据该约定，原告有合同约定解除权。被告没有为原告办理产权证书的义务，被告的义务在于商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。根据合同约定，案涉商铺的约定交付时间为2014年12月31日，而原被告双方共同确认的交付的时间为2015年10月1日，被告应在交付使用后的90日内将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。原告主张“办证”违约金的起算点为2015年12月31日，故被告应于2015年12月31日前将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。因被告未提交证据证明需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案的时间，故本院将该时间认定为2016年6月24日。被告没有在交付使用后的90日内将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，原告的该约定解除权应自2015年12月31日起产生。原告在解除合同通知书中称“被告严重违约，致使原告不动产所有权证书无法办理，合同目的无法实现。被告根本性违约”，原告以此理由主张解除合同的，本案现有证据不能证明被告根本违约，致使原告的合同目的无法实现。被告的违约行为，不影响原告合同目的实现，原告要求解除合同的诉求与本案事实不符。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。原告以面积差远远超过了3%的误差率达到了4%，而主张解除合同，亦是为法定解除。关于面积差价，双方已在合同中约定“实测面积与预测面积发生误差的，以房产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补”且以盖方章，签名捺手印，盖印章的方式对于超出面积的结算进行了约定。故原告以“面积差价远远超过了3%的误差率达到了4%”为由主张解除合同，应不发生合同解除的效力。即便原告的该解除权存在，其行使解除权时间也超过了一年的除斥期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。原告于2017年5月6日向被告交付了面积差价款5,140元，故原告最迟应在该日期知晓面积差，故其因此而产生的合同解除权最迟应在2017年5月6日产生。原告在2019年7月14发出解除合同的通知，不论是以2015年12月31日起算，还是以2017年5月6日起算，其行使解除权的期限均超过了一年，故原告发送的解除合同通知书和以“面积差远远超过了3%的误差率达到了4%”而主张解除合同，均不能发生合同解除的法律效力。 关于焦点2，原告主张的购房款137,221元、多收房款5,140元应否由被告退还给原告。因合同未解除，故原告要求退还购房款的请求本院不予支持。多收房款，系双方协商一致对于超预测面积的差价的处理，原告主张其交付是为了取证需要，该理由不具有合理性，同时原告没有证明其受到胁迫，法定期限内也没有行使撤销权。故对其主张退还多收房款，本院难以支持。 关于焦点3，被告是否应该向原告支付逾期交房违约金45,081.15元。原被告就涉案房屋约定于2014年12月31日前交付，并约定了交房时要取得验收合格证明、面积实测报告的交付条件，被告依约应于该日期届满前将符合交付条件的案涉房屋交付给原告。而实际上原被告双方于2015年10月1日办理房屋交付手续，于2015年3月取得验收合格证明，于2015年8月取得面积实测报告，故被告的交房行为构成了违约交房，其违约交房责任期间应截止至2015年10月1日办理房屋交付手续止。依据法律关于诉讼时效的规定，该项请求的诉讼时效应为三年。原告在2019年6月21日才向本院提起诉讼，显然已经超过三年的诉讼时效期间，原告未提供证据证明其间存在诉讼时效中止、中断的情形，因此，对于被告关于原告该项诉请已超过诉讼时效期间的抗辩，本院予以支持。 关于焦点4，被告是否应该向原告支付逾期办证违约金27,962.21元。原告诉请被告支付办证违约金人民币27,962.21元（依据合同约定自交房之日起90日内办证，2015年4月1日起至合同解除之日止，4年零106天，按照年利率4.75%，137,221*4.75%*4.29=27,962.21）。原告的该诉请是基于合同解除按照相应贷款利率计算。因合同未解除，原告亦未放弃在合同未解除情形下的逾期办证违约金,本院应对被告是否应支付“逾期办证”违约金以及数额进行审查。案涉《商品房买卖合同》约定：“转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。”上述关于转移登记的约定并未赋予被告办理原告所购商铺的产权证至原告名下的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办证义务人是原告，被告的义务在于协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。案涉商铺于2016年6月24日进行了初始登记，故在2016年6月24日前被告将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，因被告未提交证据证明需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案的时间，故本院将该时间认定为2016年6月24日。根据合同约定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，原被告双方的交房行为发生在2015年10月1日，故被告应于2015年12月31日前将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。2016年6月24日迟后于合同约定的时间，故被告履行该义务的行为违反合同约定，依据合同约定及法律规定应承担相应的违约责任。被告应承担的有关逾期办理产权证书的违约行为自2015年12月31日持续至2016年6月24日，被告应对该期间的违约行为承担违约责任。因被告提出诉讼时效的抗辩，故对于未超过诉讼时效的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2019年7月18日向本院提出诉讼请求，本案现有证据不能证明存在诉讼时效中止、中断的情形。根据法律关于诉讼时效的规定，2016年7月18日之前的违约金已超过时效，故本院对于原告该项诉讼请求依法不予支持。 关于焦点5，被告是否应向原告支付房屋差价损失71,297.78元。原告诉请被告支付合同解除后的房屋差价损失人民币71,297.78元（依据被告房屋现售价7,842元／平方米*26.59-137,221=71,297.78元），因合同未解除，故该项诉请本院不予支持。 本案在审理过程中，原告以“现因证据《建设工程竣工验收备案表》（万洲第一街1#-15#楼）和11#楼《房权证》等证据的认定要以另外案件的审理结果为依据，而另案正在进行中，尚未审结”为由向本院申请对本案中止审理。本院认为，原告未向本院提交另案的受理法院的受理案件通知书，故对原告中止本案审理的申请，本院不予准许。 综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立。经本院审判委员会讨论决定，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告孟晓燕的诉讼请求。 案件受理费5,600.53元，保全费200元，由原告孟晓燕负担3,000元，由被告山东万洲置业有限公司负担2,800.53元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  张文东 人民陪审员  刘 艳 人民陪审员  关 静 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  柳恒雪