安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1222民初9719号原告：陈昌，男，1987年5月26日生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：付桂松，安徽浩太律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉丽，安徽浩太律师事务所律师。被告：马安坤，男，1983年9月9日生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：刘玉良，安徽京阜律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛壮，安徽京阜律师事务所实习律师。第三人：付锋，男，1982年1月22日生，汉族，住安徽省太和县。原告陈昌诉被告马安坤、第三人付锋案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告陈昌及委托诉讼代理人付桂松、被告马安坤及委托诉讼代理人刘玉良、牛壮到庭参加诉讼，第三人付锋经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。陈昌向本院提出诉讼请求：1、依法判令不得执行位于太和县创业路东侧祥和路南侧晶宫尚城一品北区30号楼1102户的房产；2、请求确认太和县创业路东侧祥和路南侧晶宫尚城一品北区30号楼1102户房屋的所有权归原告所有；3、本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：太和县人民法院审理的被告与第三人付锋民间借贷纠纷一案，该案的相关权利及义务均与原告无关，在诉讼过程中本案被告马安坤申请预查封、冻结第三人付锋财产时，错将原告名下的位于太和县创业路东侧祥和路南侧晶宫尚城一品北区30号楼1102户房屋进行了预查封、冻结。上述不动产系原告从通海置业通过购买取得的合法个人财产，该房产不是第三人付锋的财产。第三人付锋于2018年10月18日与安徽通海置业有限公司签订了解除不动产买卖协议，后双方协议解除房屋买卖协议。原告于2018年12月12日与通海置业签订商品房买卖合同购买了原第三人付锋所购买的商品房。2019年1月30日原告向银行申请了房屋按揭贷款，按揭贷款金额为38万元整，直至原告向太和县人民法院执行局提出异议时，原告已偿还银行按揭贷款3个月的房贷本息。原告在知晓该房产被预查封后，向太和县人民法院提出异议，而太和县人民法院对原告的异议仅作出形式审查便做出安徽省太和县人民法院（2019）皖1222执异57号民事裁定书之裁定，裁定驳回原告的异议请求。综上所述，原告在人民法院查封之前已经合法取得该不动产，为此，特提起诉讼。马安坤辩称，一、安徽省太和县人民法院作出的（2019）皖1222执异57号执行裁定书，事实认定清楚，证据确实充分，裁定结果符合法律规定，应当予以维持。答辩人马安坤对第三人付锋享有合法到期债权，该债权业已起诉到人民法院并经人民法院判决，答辩人马安坤在诉讼过程中，防止第三人付锋在诉讼期间转移财产，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，申请法院采取财产保全措施，人民法院据此作出保全预告登记在第三人付峰名下的不动产。原告陈昌向人民法院提出执行异议申请，人民法院经过审查，认定预查封的财产为第三人付峰购买的办理了商品房预告登记的房房屋，作为付锋的财产，法院对该房产采取执行措施，并无不当，原告陈昌的异议理由不成立。太和县人民法院根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》、《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，作出安徽省太和县人民法院（2019）皖1232执异57号执行裁定书，该裁定书事实认定清楚，裁定结果符合法律规定，应当予以维持。二、原告陈昌要求不得执行涉案房屋、确认涉案房屋归其所有，但其未提供对执行标的享有足以排除法院执行的民事权益证据，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，该主张应当予以驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告存在虽主张涉案房屋系其从安徽通海置业有限公司购买，并提交了商品房买卖合同、偿还银行贷款的银行流水等证据，但其并未举证证明其已向出卖方支付了全部价款，也未举证证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且其未办理不动产转让登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”涉案的不动产在原告未取得不动产物权之前，答辩人已经申请人民法院查封了涉案房屋，属于合法行为，没有任何法律瑕疵。原告要求不得执行涉案房屋、确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据。因此，原告陈昌要求不得执行涉案房屋、确认涉案房屋归其所有的诉讼请求及其提供的证据，并不能够排除法院的强制执行，应当予以驳回。三、预告登记具有物权公示的法定效力，涉案房屋预告登记在第三人付峰名下，答辩人其按照法律规定主张权利并申请人民法院查封预告登记在第三人付峰名下的房屋，该要求于法有据。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款是关于预告登记的具体规定，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。首先，涉案房屋于2017年8月23日即预告登记在第三人付峰名下，且该预告登记一致未办理注销登记，该预告登记具有物权公示的效力，登记权利人有充分的理由相信该房屋是登记权利人，即第三人付峰的合法财产。其次，本案原告并未提供证据证明第三人付锋同意其他人或者单位处分该不动产。因此，原告陈昌与安徽通海置业有限公司的商品房买卖行为并不发生物权效力，其与安徽通海置业有限公司之间仅存在合同关系，按照物权优先于债权的原则，原告要求确认涉案房屋归其所有，明显缺乏法律依据。综上，答辩人查封涉案房屋合情、合理、合法，原告陈昌并不享有足以排除强制执行的民事权益，其所提异议也不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第三人付锋未到庭，也未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、马安坤对陈昌提供的解除协议、中国农业银行出具的未放款证明、转账凭证及收条、安徽通海置业有限公司证明、贷款合同、情况说明、贷款还款明细清单、测绘证明、不动产权籍确认书有异议，认为解除协议未加盖安徽通海置业有限公司的印章，且为复印件；未放款证明系复印件与本案不具有关联性；转账凭证及收条与本案不具有关联性；该证明形式上不合法，原告主张的购房时间是2018年12月12日，该证明载明的时间是2018年11月20日，证据之间存在冲突，真实性存疑；贷款合同真实性有异议，合同首页载明的合同编号为2018年，合同签署页并未载明时间，按照原告的主张贷款时间应为2019年1月底，合同前后矛盾。对情况说明，出具单位签章处是合同专用章，而非单位公章，也缺乏负责人签字，形式上不合法，也无法证明贷款合同已实际履行，对明细清单，形式上不合法；该测绘证明，与本案不具有关联性，不动产权籍确认书，三性均有异议，该确认书系打印件，也没有出具单位盖章，不能作为证据使用，同时该确认书也不能达到涉案房产属于原告所有的证明目的。本院认为，第三人付锋与安徽通海置业有限公司签订的解除协议、中国农业银行出具的未放款证明、转账凭证及收条、安徽通海置业有限公司证明、贷款合同、贷款还款明细清单、测绘证明、不动产权籍确认书能够与陈昌和安徽通海置业有限公司签订的商品房买卖合同、安徽通海置业有限公司给陈昌出具的收款收据、陈昌的转款凭证及证人王某的证言相互印证，应予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，第三人付锋、陈伟伟与安徽通海置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买安徽通海置业有限公司开发的太和县创业路东侧祥和路南侧晶宫尚城一品北区30号楼1102户的商品房一套。并于2017年8月23日办理了预售商品房买卖预告登记（登记证明号：皖（2017）太和县不动产证明第0013812号）和预售商品房抵押权预告登记（登记证明号：皖（2017）太和县不动产证明第0013813号）。第三人付锋向中国农业银行太和县支行申请办理个人住房贷款41万元，但中国农业银行太和县支行未发放该笔贷款。2018年10月18日，安徽通海置业有限公司与第三人付锋、陈伟伟解除2017年4月28日双方签订的商品房买卖合同。2018年11月20日，双方办理了预购商品房抵押预告注销登记。陈昌向安徽通海置业有限公司购买案涉商品房，并支付首付款170497元，双方于2018年12月12日签订了商品房买卖合同。2019年3月28日，陈昌向中国银行太和支行申请住房按揭贷款380000元，用于支付陈昌购买安徽通海置业有限公司开发的太和县创业路东侧祥和路南侧晶宫尚城一品北区30号楼1102户。另查明，2019年1月4日，本院受理原告马安坤诉被告付锋民间借贷纠纷一案。2019年1月18日，本院对预告登记在付锋名下的位于太和县创业路东侧祥和路南侧晶宫尚城一品北区30号楼1102户预查封。2019年4月30日，本院作出（2019）皖1222民初157号民事判决书。该案在执行中，案外人陈昌向本院提出案外人执行异议，本院于2019年9月27日作出（2019）皖1222执异57号执行裁定书，裁定驳回案外人陈昌的异议请求。为此，陈昌向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物有足以排除强制执行之权利者,在执行程序终结前,向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的物之强制执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案中，陈昌在查封前已经和安徽通海置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，陈昌所购商品房是用于居住，且其名下在太和县城无其他用于居住的房屋，陈昌按照合同约定支付了首付款，而且银行已经发放相应贷款，应当视为其已经支付了全部价款。综上，陈昌提交的证据足以证明其物权期待权成立，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可以排除本院执行案涉标的物。关于第三人付锋与安徽通海置业有限公司进行预告登记的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，虽然第三人付锋与安徽通海置业有限公司签订商品房买卖合同后进行了预告登记，但双方于2018年10月18日解除了案涉商品房买卖合同，且双方于2018年11月20日办理了预购商品房抵押预告注销登记，应认定为债权消灭，预告登记失效。案涉房屋的权利人仍是安徽通海置业有限公司。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”。现第三人付锋、陈伟伟与安徽通海置业有限公司解除了案涉商品房买卖合同，应当解除对案涉商品房的查封。综上，马安坤的抗辩理由不足，不予采信。综上所述，陈昌的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、不得执行位于太和县创业路东侧祥和路南侧晶宫尚城一品北区30号楼1102户的房产；二、确认陈昌对位于太和县创业路东侧祥和路南侧晶宫尚城一品北区30号楼1102户的房产享有所有权。案件受理费9300元，由马安坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  栾夫兴审 判 员  吴仲文人民陪审员  桑祥海二〇一九年十二月二十七日书 记 员  何 宇附：本判决所引用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。