四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0521民初1869号 原告：余相珍，女，1970年10月9日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：向来辉，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 被告：万立禄，男，1968年11月18日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：彭江，四川远智律师事务所律师。 原告余相珍与被告万立禄买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，因案情复杂，本院依法裁定转换为普通程序并公开开庭进行审理。原告余相珍及其委托诉讼代理人向来辉，被告万立禄及其委托诉讼代理人彭江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余相珍向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付原告砖厂转让款444000元，并从2017年6月19日起按月利率2%支付利息至付清之日；2.判令被告万立禄支付原告垫付的用电保证金25000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求的金额变更为：判令被告立即支付原告砖厂转让款447490元及利息（利息以447490元为基数从2018年1月1日起按月利率2%支付至款项付清之日止）。事实与理由：2017年6月19日，余相珍与万立禄签订《砖厂买卖合同》，约定余相珍将太伏镇张枣砖厂出卖给被告万立禄，转让款1037000元，双方约定以煤款4370000元抵偿转让费后还应付600000元，于2017年12月31日前付清，逾期不付，按照月利率2%支付利息。签订合同后，余相珍交付砖厂，并且配合办理了过户手续，包含煤款折抵437000元在内万立禄共计支付589510元，转让费余款447490元拖欠至今，原告多次要求被告万立禄支付剩余转让款未果。 被告万立禄辩称，原、被告双方于2017年6月19日签订买卖合同是事实，但转让费总价约定为600000元。张枣机砖厂的实际经营者是原告，工商信息登记投资人是刘家兰。合同签订后，被告向原告共计支付转让费589510元，包括煤款折抵转让款437000元、定金100000元、保险费2510元、现金10000元、原告应承担的过户费40000元。在转让中，双方约定原告应当承担过户费用40000元，因此品迭后，被告已经超付，原告应当退还29510元给被告。用电保证金以原告提供的票据金额为准，同意在本案中品迭。欠款到期日为2017年12月31日，如果未付清，利息应从2018年1月1日起算。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的以下证据：1.《砖厂买卖合同》；2.工商登记信息；3.《泸县太伏镇张枣机砖厂入伙协议》；4.《泸县太伏镇张枣村机砖厂退伙协议》；5.《国网四川泸县供电有限责任公司电费预收收据》；6.2017年6月27日万立禄出具的《收条》；7.刘家兰的证人证言；8.2018年4月6日余相珍出具的《收条》；9.2018年6月11日余相珍出具的《收条》；10.设备费《收据》；11.2017年11月21日余相珍出具的《欠条》；12.2017年1月11日余相珍出具的《欠条》及万立禄与杨友芬的结婚证；13.《集体经营性建设用地使用权出让公告泸县集建[2019]10号》，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的2017年6月27日余相珍出具的《收条》，拟证明原告已收到煤抵款及定金共计537000元。经质证，原、被告双方对该证据的真实性均无异议，针对该收条中“购厂款103.7万元”被划去，原告认为转让款总额为1037000元，《砖厂买卖合同》中的转让金额600000元是扣除了煤抵款437000元后的结果；被告认为是写错了，双方当时都认可是600000元的总价，所以才将1037000元的字样划去，本院经审查认为，该《收条》可以反映出原告收到被告537000元，其中437000元是煤抵款，100000元是定金的事实。 2.被告提供的《泸县国土资源局行政处罚决定书》《泸县“大棚房”问题专项清理整治工作领导小组关于印发的通知》、《泸县太伏镇人民政府催款通知书》，拟证明张枣机砖厂所占土地是违建土地，存在土地权利瑕疵，政府将于2019年前将砖厂内的生产车间和堆料厂拆除，被告对砖厂未批先建不知情，张枣机砖厂所占土地曾在网上拍卖，被告以320000元中标，因此张枣机砖厂的实际价值不值600000元，法院应认定原、被告买卖总价款为600000元，并非1037000元。原告质证后认为：上述证据的真实性性均无异议，但不认可其证明目的，不能凭上述证据证明砖厂的总价款为600000元，原、被告签订的《砖厂买卖合同》第三条已明确说明该土地是向生产队租赁的，并且有相应的合同予以证明，被告在购买砖厂前明知土地是租赁的，且被告现已获得了该土地的使用权，土地权利已不存在瑕疵。本院经审查认为，原、被告双方对该组证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信，该组证据能够反映出张枣机砖厂所占土地因未经批准，相关行政主管部门对案涉砖厂就占用集体土地修建厂房进行了处罚并要求其整改。被告经营太伏张枣机砖厂期间，通过竞买，泸县太伏镇人民政府拟将建设用地使用权出让给泸县太伏张枣机砖厂。 3.2019年6月13日本院依职权向太伏镇张枣村村委会主任刘某、张枣村三社社长张某进行了调查核实，上述两名证人提供了书面证言，2019年12月4日被告申请了上述两名证人出庭作证，上述两名证人提供了当庭证言。经质证，原告认为两名证人的前后两次作证内容相互矛盾，因村社与被告有利益关系，村社需向被告收取养护费等费用，证人在诉讼过程中可能受到引导或影响从而在当庭作证时推翻了先前法院依职权对其调查询问所作出的书面证言，故认可上述法院以职权调取的两名证人证言内容的真实性，不认可二人当庭证言的真实性。被告认为，证人当庭均陈述听说双方协商好后再签合同，证人所听到的原、被告协商的语言不能作为定案的依据，应当以合同价款为准，证人只认可书面合同也符合正常价值判断。本院经审查认为，上述两名证人系原、被告签订《砖厂买卖合同》的见证人，均在《砖厂买卖合同》上证人处签名捺印，对双方当事人签订合同的情况应当具有一定的认知。第一次庭审结束后，本院依职权在未告知本案案情及争议焦点的情形下在不同的地点分别对上述两名证人进行调查询问，两名证人的书面证言内容基本一致，能够相互印证。而随着诉讼的继续进行，本院依法复庭审理，并组织双方当事人对上述两名证人的书面证言的进行质证。过后，在第二次复庭审理过程中，被告申请的上述两名证人当庭推翻了本院向其调查询问时所作的陈述，且并未对作出前后两次截然相反的证言作出合理解释。上述两名证人的当庭证言可反映出，二人在当庭作证前已对案涉争议焦点均清楚了解，二人在法庭未先发问的情况下均主动陈述因合同上写的价款是600000元，各自遂认定总价为600000元。因此，本院认为，上述两名证人当庭作证时相较本院依职权向其调查询问时，诉讼更为深入，双方当事人的利益冲突更为明显，上述两名证人更易受到案涉利害关系的影响，从而作出前后不一致的证言，因此本院认为本院在先向上述两名证人调取的书面证言更为可信，本院依法予以采信，而上述两名证人的当庭证言与本院向其调取的书面证言相矛盾，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日，原告余相珍（甲方、卖方）与被告万立禄（乙方、买方）签订了《砖厂买卖合同》，载明：兹有位于四川省泸县张枣机砖厂，甲方将该砖厂及其附属设备卖给乙方……达成如下协议。一、该砖厂包括的所有基本设施及附属设施归乙方所有。二、根据甲乙双方协商约定该砖厂的价值总额为人民币（大写）陆拾万元整（￥600000.00元）。三、甲方确保该厂相关的所有证件手续齐全（包括采矿证、营业执照、土地承包合同等）并将该砖厂相关的所有证件更改到乙方名下，所有过户费用由乙方承担，甲方只配合乙方办理手续。四、甲方应确保该砖厂所有权明析，无纠纷，如因砖厂所有权不清而导致合同不能完全履行及合同履行中发生对乙方生产造成重大损失的过错责任，由甲方承担。五、甲方将现在证照过户到乙方名下后，乙方先支付给甲方人民币大写壹拾万元整（小写100000.00元），乙方在生产期间每月偿付给甲方人民币大写壹拾万元整（小写100000.00元），尾款在2017年12月31日全部付清。如没有付清按月息2%付利息……十、甲方先预交电费25000元，每年国土所收的土地质保金由乙方先付甲方。合同末尾甲方处有原告余相珍，乙方处有被告万立禄签字捺印，证人张某、刘某在合同末尾证人处签字。 合同签定后，2017年6月27日，原告余相珍出具《收条》一张，载明：“今收到万立禄购买泸县太伏张枣机砖厂（购买款）53.万元（伍拾叁万柒仟元）。注：购厂款103.7万元，其中43.7万元是煤款，已付订金10万。收款人：余相珍。2017.6.27”。该《收条》中“购厂款103.7万元”已被划去，103.7万元处有红印，收款人处有余相珍签字捺印。后原告出具了“今收到万立禄买砖厂设备费（转让费）100000元”的收据1张。 同日（2017年6月27日），被告万立禄出具《收条》1张，载明：“今收到余向（相）珍2016年12月份煤款43.7万元（肆拾叁万柒仟元）。注：之前的43.7万元欠条作废。立据人：万立禄，2017.6.27”。《收条》有万立禄签字捺印。 2017年11月21日，原告余相珍出具《欠条》1张载明：“今欠万老板交保险4-6月份共计2510元，大写贰仟伍佰壹拾元正，欠款人：余相珍”。 2018年4月6日，原告余相珍出具《收条》1张载明：“今收到太伏张枣砖厂万总现金壹万元正，小写10000元，收款人余相珍，2018.4.6”。 2017年11月至2018年7月，万立禄为办理张枣村机砖厂的过户手续支出了各项手续费，原、被告口头约定该笔费用中的40000元应由原告承担。原告遂于2018年6月11日就该40000元向被告出具收条对承担该笔费用予以确认，收条载明：“今收到万立禄现金肆万元正，小写40000元，收款人余相珍，2018年6月11日”。 为查明案件事实，本院于2019年6月13日到张枣村对《砖厂买卖合同》的见证人刘某（张枣村村委会主任）、张某（张枣村三社社长）调查询问并制作了调查笔录。刘某陈述：当初万立禄与余相珍在村办公室当面拿了十万元现金，双方用煤款折抵转让费，折抵转让费后万立禄还应该支付余相珍六十万元。张某陈述：余相珍与万立禄说砖厂总价是一百多万元，他们在村办公室协商，万立禄说余相珍差欠他的煤炭钱，折抵后还应支付余相珍几十万元，具体几十万元不清楚。 另查明：2010年9月22日，向海彬、刘家兰（甲方）与向荣华、余相珍（乙方）签定了《泸县太伏镇张枣机砖厂入伙协议》，约定该厂截止2010年农历8月19日总固定资产为1600000元，乙方支付甲方800000元现金入伙，对该砖厂甲乙双方享有同等的份额，享受同等权利，承担同等责任。2012年5月10日，向荣华、余相珍（甲方）与向海彬、刘家兰（乙方）签定了《泸县太伏镇张枣村机砖厂退伙协议》，约定乙方将自己拥有的全部股份作价人民币2200000元转让给甲方，乙方于协议签订之日起正式退伙，由甲方继续经营张枣村机砖厂。 太伏张枣机砖厂系个人独资企业，位于社。2013年10月20日，张枣砖厂预付电费25000元，国网四川泸县供电有限责任公司遂出具电费预收收据。2017年6月27日，太伏张枣机砖厂的投资人从刘家兰变更登记为万立禄。 2014年8月30日，泸县国土资源局对泸县太伏张枣机砖厂作出泸县国土资罚(2014)14号行政处罚决定书，责令张枣机砖厂退还非法占用的土地1748平方米；没收太伏张枣机砖厂在非法占用的土地上新建的建筑物1614平方米和附属设施；对非法占用的土地1748平方米处以20元/平方米的罚款，计34960元。2019年4月29日，太伏机砖厂砖头生产车间和堆料场因未批先建被泸县自然资源和规划局列入整改名单，要求其于当年12月30日前拆除复耕整改到位。2019年，太伏机砖厂经投标竞买，以324862元的土地价款拍得张枣机砖厂所占土地1691.99平方米的集体经营性建设用地使用权，太伏机砖厂与泸县太伏镇张枣村集体资产经营管理有限责任公司于2019年8月15日签订了《集体经营性建设用地使用权出让意向协议》，太伏镇人民政府已要求太伏镇张枣机砖厂按时缴纳土地转让款。 庭审中，双方均认为，被告已向原告支付589510元，包括：煤款折抵转让款437000元、定金100000元、保险费2510元、现金10000元、原告应承担的过户费40000元。 本院认为：原告余相珍将太伏张枣机砖厂的经营权整体转让给被告万立禄，双方对此无异议，本院予以确认，双方由此形成了买卖合同关系。经审理查明，被告已向原告支付转让款共计589510元（包括：煤抵款437000元+现金100000+现金10000元+保险费2510元+过户费40000元），双方无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点在于双方约定的砖厂转让款总价如何确定？原告认为张枣机砖厂买卖总价款为1037000元，双方约定先将煤款437000元折抵转让款后将剩余600000元载入书面买卖合同，而被告认为总价款为书面买卖合同书载明的600000元。本院认为，原、被告双方对原告所欠被告煤款437000元折抵砖厂转让款均无异议，该煤抵款437000元加上合同载明的转让款60000元的总额与原告主张的买卖总价款1037000元以及2017年6月27日原告余相珍出具的《收条》中被划去的“购厂款1037000元”相符。虽然“购厂款1037000元”这句话已被删除，对于删除这句话的原因，原告解释为煤抵款单独处理，单独出具条子，故将该句话删除避免与合同金额不符，而被告却解释为“写错了”和“为了报税”，但对于为何将60万错写为1037000以及为何为了报税需要删除1037000，被告并未作出合理的解释，因此被告关于被删除的103.7万系单纯的笔误的辩解意见并不合理。按照双方于2017年6月19日签订的《砖厂买卖合同》有关支付条款约定，被告在合同签订后需先行向原告支付10万元后还需每月向原告支付10万元。合同签订后被告已于2017年6月向支付现金10万元，按照该付款方式的约定，被告还需从2017年7月起每月向原告支付10万元至2017年12月31日。按此计算方式，被告还需要支付600000元，该数目与原告主张的剩余转让款600000元相符。因双方在签订合同前已约定用煤款437000折抵转让款，合同签订后被告随即支付了现金100000元，若砖厂买卖总价款为600000元，扣减煤款437000元及已付现金100000元后，还余63000元，双方无需再行约定合同签订支付现金100000元后还需每月支付100000元至2017年12月31日。再结合本院于2019年6月13日向证人刘某、张某调取的书面证言，两名证人都证实双方在张枣村办公室在证人的见证下，先行约定以煤款折抵转让款后再签订合同约定还应当支付剩余转让款600000元。综上，本院认定合同载明的转让款600000元是扣除了煤款折抵转让款437000元后的结果，张枣机砖厂的买卖总价款实际应为1037000元。 被告辩解原告转让的太伏张枣机砖厂因未批先建存在土地权利瑕疵，致使被告以324862元的价格竞买取得张枣机砖厂所占土地的集体经营性建设用地使用权，该事实说明太伏张枣机砖厂的价值并不值600000元，更不可能值100万余元。对此，本院认为，原告转让的太伏机砖厂所占土地是否存在权利瑕疵与双方在交易时约定的转让总价款无关，即使太伏张枣机砖厂所占土地存在权利瑕疵，也不能以此推断双方在交易中协商确定的转让总价。被告仅依据合同载明的金额认为张枣机砖厂转让总价款为600000元的主张不能成立，本院对其辩解意见不予采纳。 因被告已支付589510元，尚欠447490元，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条：“买受人应当按照约定的数额支付价款…”的规定，本院对原告要求被告支付张枣机砖厂转让费447490元的诉讼请求予以支持， 双方约定转让款应于2017年12月31日前付清，被告至今未付清转让款，已构成违约，根据《中华人民共和国》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当以赔偿损失的形式承担违约责任。因双方对违约产生的损失赔偿额的计算方法进了约定，即从逾期之日按月利率2%计息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告要求被告按月利率2%支付逾期利息未违反法律的规定，本院予以支持。因合同约定被告应当于2017年12月31日前付清，故被告从2018年1月1日起逾期，截止2017年12月31日，被告已付转让款589510元，尚欠447490元。原告要求被告以447490元为本金，从2018年1月1日起按月利率2%支付利息至付清之日止的主张成立，本院予以支持。 经庭审查明，原告已垫付了用电保证金25000元，被告同意在本案中品迭，一并处理，双方就该垫付用电保证金的事实形成了债权债务关系，原告有权向被告追偿该笔用电保证金垫付款，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：“债务应当清偿…”的规定，本院对原告要求被告支付用电保证金25000元的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条之规定,判决如下： 一、被告万立禄于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告余相珍泸县太伏张枣机砖厂转让费余款447490元及逾期利息（逾期利息以447490元为基数从2018年1月1日起按月利率2%支付利息至款项付清之日止）； 二、被告万立禄于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告余相珍垫付的用电保证金25000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8335元，保全费2020元，共计10355元，由被告万立禄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 舒 婉 人民陪审员 姚 岭 人民陪审员 彭 杰 二〇一九年十二月三十日 法官 助理 黎建有 书 记 员 彭 飞