安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖02民终2952号上诉人（原审原告）：合肥靖安工贸有限责任公司。法定代表人：汝爱国，该公司总经理。委托诉讼代理人：汝燕，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肃，安徽真见律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国人民解放军安徽省芜湖军分区。法定代表人：汤勇，该军分区司令员。委托诉讼代理人：曹勇前，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，该军分区保障处处长。上诉人合肥靖安工贸有限责任公司（以下简称合肥靖安公司）因与上诉人中国人民解放军安徽省芜湖军分区（以下简称芜湖军分区）租赁合同纠纷一案，均不服安徽省芜湖市弋江区人民法院(2019)皖0203民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。合肥靖安公司上诉请求：一、请求二审法院改判芜湖军分区返还合肥靖安公司已预先支付租金及保证金1316247元，利息997296元；二、请求二审法院改判芜湖军分区赔偿合肥靖安公司损失4035626.6元;三、本案一审评估费及一、二审诉讼费由芜湖军分区承担。事实和理由:一、合肥靖安公司依约履行，不应自行承担损失。芜湖军分区向合肥靖安公司出具《关于立即收回弋江南路加油站函》中明确说明终止租赁合同立即收回弋江南路加油站的理由是合肥靖安公司存在转租行为，函件中并未说明存在其他解除理由。一审中，芜湖军分区也未提供相关证据证明合肥靖安公司存在转租行为，合肥靖安公司却提供证据证明了案涉加油站全部相关执照均办于合肥靖安公司名下并不存在转租行为，因此，芜湖军分区要求解除租赁合同的理由并不成立，一审法院也认定合肥靖安公司不存在违约行为，既然合肥靖安公司不存在违约行为，则合肥靖安公司预缴纳租金及相应损失应由芜湖军分区承担。二、芜湖军分区承担解除案涉租赁合同行为不符合双方约定也不符合国家政策，系违约行为，应赔偿合肥靖安公司由此造成的全部经济损失。一审法院认定芜湖军分区依照上级要求解除合同符合双方约定的条件和国家政策系事实不清，证据不足。一审判决中查明2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部门全面停止有偿服务活动的通知》，但芜湖军分区于2018年7月9日向芜湖市弋江区商务局出具《情况说明》中写到:“承租方投资建设加油站，已纳入城市发展规划，芜湖市政府来函要求保留该加油站，符合委托管理标准条件，军委审核批准纳入委托管理项目库，将按照委托管理的方式继续进行经营”和2018年8月14日向芜湖市政府发函写到:“我部弋江南路加油站为对外有偿服务项目，根据军队全面停止有偿服务领导小组审批，该项目处置办法为委托管理"，两份材料明确说明了涉案项目军委已审核批准纳入委托管理库，应继续履行合同，因此芜湖军分区要求解除合同并非上级要求也并非因军队和市政建设等特殊需要解除合同。如果仅以芜湖军分区所说，因合肥靖安公司与中石化芜湖分公司发生了纠纷，导致中石化芜湖分公司持续举报，影响了部队声誉也不属实，2016年8月，中石化芜湖分公司就提起了民事诉讼，并且当时在审理中也查明中石化芜湖分公司系伪造《成品油零售经营批准证书》经营，一、二审均败诉，对于以正常法律程序无法实现要求的中石化芜湖分公司，屡屡上访，反而说合肥靖安公司影响部队声誉，如果以此理由判决解除合同符合国家政策，实属错误。因此，芜湖军分区解除合同明显系违约行为，应赔偿合肥靖安公司损失。三、合肥靖安公司明显不存在违约行为，芜湖军分区无事实和理由解除合同，应赔偿合肥靖安公司经济损失。双方在《军队房地产租赁合同》中第十三条第2项中约定:。。乙方(合肥靖安公司)投资建设时，甲方(芜湖军分区)提供土地证，建设规划许可证等加油站建设的相关证件。芜湖军分区曾于2016年11月28日向芜湖市商务局出具的《证明》中说明:“芜湖市弋江南路加油站施工改造建设项目已经结束，目前已具备运营条件。由于加油站运营前须由规划部门核发《建设用地许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。。由于人员变动等原因，造成办证后续工作没有跟上，《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》没有申领。。此份《证明》中说明合肥靖安公司对加油站的改造是经芜湖军分区认可的，并且合肥靖安公司在加油站改造结束后至解除合同无法进行经营完全是因芜湖军分区没有履行合同义务导致的，因此，芜湖军分区应返还合肥靖安公司2015年11月1日至2021年12月31日已支付租金及保证金1316247元及因此造成的利息损失997296元，并赔偿合肥靖安公司案涉场地上的固定设施和附属物的改造费用4035626.6元。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决。芜湖军分区未提出书面答辩意见。芜湖军分区上诉请求：一、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院(2019)皖0203民初3041号民事判决第一、二、三项，依法改判驳回合肥靖安公司的诉讼请求；二、判决合肥靖安公司归还案涉加油站；三、本案一、二审诉讼费用由合肥靖安公司承担。事实与理由:一、合同的解除是由于合肥靖安公司的违约造成的，一审判决芜湖军分区退还租金与履约保证金是错误的。（一）本案合同解除的根本原因是合肥靖安公司的违约转租行为与落实军队全面停偿政策要求，芜湖军分区通知解除合同。根据合同“乙方将承租的房屋和场地擅自转让或转借的”，“甲方有权提前解除租赁合同，收回房屋和场地，因此而造成损失的，由乙方赔偿”的约定及合肥靖安公司“如有转租行为，军分区可无条件立即收回”的承诺，其无权主张返还租金和赔偿损失。在与中石化芜湖分公司解除合同后，合肥靖安公司为实现转租目的而向中化石油提供了相关证照、资料，帮助其以中化石油弋江南路加油站的名义办理了危化许可证等证照，委托中化石油垫资按照中化石油自营加油站的标准对加油站进行改造等具体转租行为，一审法院未对该转租行为进行认定，判决芜湖军分区退还租金与履约保证金是不适当的。（二）由于合肥靖安公司违反合同约定，先将项目擅自转租给中石化芜湖分公司后又解除，与中石化芜湖分公司发生纠纷，导致中石化芜湖分公司持续举报，在军内外造成了不良影响，严重影响了部队的声誉，已不符合中央军委全面停偿工作相关政策要求，合同已无法履行，合同不得不解除。根据双方合同的约定及芜湖军分区多次承诺，若遇部队政策调整，停止有偿服务活动，绝对服从，绝不提出任何要求:加油站整改至重新开业的时间后，不向芜湖军分区提出任何要求。由于合肥靖安公司的原因造成了该项目不符合军队相关政策的要求，合同无法履行，一审法院对该事实也进行了确认，故一审法院判决芜湖军分区退还租金与履约保证金是不适当的。（三）尽管2019年3月28日，双方解除了合同，但加油站自租赁合同签订以来，一直由合肥靖安公司占用并使用。时至今日，合肥靖安公司并未将加油站移交给芜湖军分区。综上，一审法院在审理中对以上事实进行了调查认定，确认了合同的解除，但未考虑加油站状态的情况下判决自2019年3月28日起退还芜湖军分区租金是不适当的。二、合肥靖安公司擅自装修，人为导致损失扩大，并承诺装修造成的损失，由其自行承担，一审法院判决芜湖军分区补偿合肥靖安公司损失是不适当的。根据最高人民法院法释[2009]11号司法解释第十三条:承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。2016年1月，芜湖军分区在合肥靖安公司装修整治时发函明确告知了不准擅自装修整治，履行了风险告知义务，但合肥靖安公司仍坚持装修，人为扩大损失，并承诺改造涉及的费用自理，租赁期满后归军分区所有;如有损失，自行承担;且合肥靖安公司的法定代表人在安徽省军区纪委进行调查时明确承认收到了芜湖军分区的告知函并承诺:“如果以后是我自己租赁，这是我自建自用，和军分区没关系，不要军分区一分钱，如果以后不是我租赁，收到函的日期后我再建的相关设施等，损失自己承担，也不要军分区赔钱”。另合肥靖安公司2016年的停业整改，是因为加油站的经营不符合政府要求，根据政府相关规范要求进行停业整改，一审法院在审理过程中对该部分事实也进行了调查认定;特别是2016年的装修整治，是由于与第三方中石化芜湖分公司解除合同时对方对加油站设施破坏造成的;芜湖军分区与中化石油安徽有限公司2016年1月11日签订的《芜湖市弋江南路加油站工程改造协议》，明确列明由于中石化芜湖分公司在交还加油站时拆除了全部设备、破坏了管道、罐区等，导致加油站无法正常经营，一审法院审理中没有考虑到该部分事实，对于由于第三人的破坏进行的装修、修缮判决芜湖军分区进行经济补偿是不适当的。三、一审法院审理认定合同已经解除，合肥靖安公司应当返还加油站，但在加油站未返还情况下判决芜湖军分区退还租金、补偿损失等是不适当的。一审法院确认了合同于2019年3月28日已经解除，根据合同法关于合同解除的相关规定，合同解除，合同双方互负返还义务，基于法律规定与合同约定，合肥靖安公司应当返还加油站。但加油站至今仍在其占有、管理、使用之下，并未移交芜湖军分区。一审法院未考虑合肥靖安公司占有加油站实际情况，对合同解除后的其他事项均进行了处理，唯独对加油站返还未作处理，且在加油站未返还的情况下判决芜湖军分区返还2019年3月28日之后的全部租金并补偿合肥靖安公司经济损失，造成芜湖军分区加油站未收回却要退还租金、补偿损失的不公平结果发生。合肥靖安公司提出书面答辩称，本案中违约解除合同的一方是芜湖军分区，理应退还合肥靖安公司提前支付的租金和保证金，并支付相应利息。合肥靖安公司改造装修已经芜湖军分区认可，因其违法解除合同，应承担合肥靖安公司因此造成的损失。双方在一审中均未提出交还案涉加油站的诉讼请求，法院不应在本案中予以处置，芜湖军分区对此应另行主张。合肥靖安公司向一审法院起诉请求：1.请求判令芜湖军分区返还合肥靖安公司租金及保证金1316247元，利息997296元，赔偿合肥靖安公司损失4035626.6元，共计6349169.6元；2.请求判令本案的诉讼费、鉴定费等费用由芜湖军分区承担。一审法院认定事实：2006年10月28日，合肥靖安公司（乙方、承租方）与芜湖军分区（甲方、出租方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：甲方将其坐落于安徽省芜湖市弋江区弋江南路马塘镇松元村的4139平方米的场地出租给乙方，乙方租赁用途为经营加油站；在上级政策允许空闲场地出租的情况下，甲方保证将该场地连续出租给乙方使用15年，自2007年1月1日至2021年12月31日；年租金21万元；租赁期间的房屋、设备、场地、围墙、道路等维修费用乙方自理；乙方不得在承租场地上新建和添建各种建筑物和构筑物等不动产。如确实需要，必须以书面报告形式征得甲方书面同意，费用由乙方自理，租赁合同期满后，乙方保证将全部可动资产和不动产完好无损地无偿移交给甲方；甲方因军队和市政建设等特殊需要提前解除租赁合同，乙方应当无条件地在规定的期限内将承租的房屋和场地交还甲方；乙方将承租的房屋和场地擅自转租转让或者转借的，甲方有权提前解除租赁合同，收回房屋和场地；甲方只租赁加油场地，工程项目建设全部由乙方投资建设；租赁期间如因政策性原因造成合同终止，乙方投资的资产（包括可动产和不动产），双方协商解决。合同签订后，合肥靖安公司向芜湖军分区交纳租金303万元。芜湖军分区也将案涉场地交付给合肥靖安公司，合肥靖安公司投资建造了案涉加油站。2007年2月，合肥靖安公司将案涉加油站转租给中石化安徽芜湖分公司经营。2015年10月，芜湖杨家巷爆炸事故发生，芜湖市对安全生产领域进行大整治。中石化安徽芜湖分公司在经营过程中因无《成品油零售经营批准证书》于2015年10月20日被芜湖市商务局责令停业整改。2015年10月30日，芜湖军分区向合肥靖安公司出具《关于暂停加油站经营权事函》，要求自11月份起暂停案涉场地土地租赁经营权，待整改到位后再另行洽谈。2015年12月，中石化安徽芜湖分公司与合肥靖安公司之间协商提前终止了双方的案涉场地转租关系，并签订了提前终止转租合同的协议。2016年1月，合肥靖安公司（乙方）与芜湖军分区（甲方）又另行签订《军队房地产租赁合同》《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》各一份，约定：在剩余的3.5年期限内（2018年7月1日至2021年12月31日）将原来合同约定的每年21万元租金提高至每年30万元；乙方应向甲方交纳保证金2万元，乙方未履行合同约定的义务，甲方不退还保证金；合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效或须经战区级单位批准生效。因该两份协议未得审批部门审批盖章，并未生效。与此同时，合肥靖安公司拟将案涉场地转租给中化石油安徽公司改造经营。该加油站事实上也由中化石油安徽公司改造，后因中石化安徽芜湖分公司举报等原因，合肥靖安公司未能与中化石油安徽公司完成转租事宜。2016年1月21日，芜湖军分区又向合肥靖安公司发出《关于严格履行军队房地产租赁合同的通知》，要求合肥靖安公司在接到通知后未征得甲方同意不得对所承租的房屋进行装修。2016年3月3日，合肥靖安公司向芜湖军分区作书面承诺如下：加油站整改费用由合肥靖安公司承担。2016年4月7日，合肥靖安公司向芜湖军分区交纳保证金2万元、租金6万元。2016年10月21日，合肥靖安公司向芜湖军分区作书面承诺如下：如军队正式发文停业（终止未到期）有偿服务，我公司遵守规定，无条件服从政策规定。一审另查明：2016年8月，中石化安徽芜湖分公司以合肥靖安公司将案涉场地转租给中化石油安徽公司为由提起民事诉讼，要求确认其与合肥靖安公司间提前终止转租关系的协议无效，并要求继续承租案涉场地。中石化安徽芜湖分公司一、二审均败诉。此后，中石化安徽芜湖分公司不断向上级军纪委（包括中央军委）举报芜湖军分区。安徽省军区纪委对案涉事宜进行了调查，亦作出了最终处理意见并责令芜湖军分区收回案涉租赁场地。2019年3月28日芜湖军分区向合肥靖安公司出具《关于立即收回弋江南路加油站函》，以合肥靖安公司存在转租行为，按照上级军纪委的要求和合同约定，芜湖军分区决定终止租赁合同，收回加油站，请合肥靖安公司于4月15日将加油站以现状交还给芜湖军分区。一审再查明：2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，其中明确军队和武警部队全面停止有偿服务活动，内容包括利用空余房地产租赁。在涉及房地产租赁行业全面停偿活动方面，中央政策明确要求所有房地产租赁活动一律停止，停止项目主要包括：通过协商、法律诉讼以及适当经济补偿能够提前解除合同的项目，有损军队形象声誉的项目等。在一审审理过程中，合肥靖安公司要求对加油站设施进行评估，以确定合肥靖安公司的实际损失。经芜湖恒盛资产评估事务所评估，加油站附属设施评估价值为262万元；经芜湖新天地房地产评估事务所有限公司评估，加油站固定资产价值为825757元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。合肥靖安公司与芜湖军分区签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方应严格履约。本案双方争议的焦点有如下三点：合肥靖安公司是否违约、芜湖军分区是否有权解除合同、芜湖军分区应否赔偿合肥靖安公司经济损失。一、合肥靖安公司是否违约。双方在租赁合同中明确约定合肥靖安公司承租案涉场地后不得转租，但合肥靖安公司承租案涉场地后将加油站转租给中石化安徽芜湖分公司，合肥靖安公司该行为已明显违反合同中不得转租的约定。但芜湖军分区知晓合肥靖安公司转租事宜后并未追究合肥靖安公司转租之违约责任，相反双方又补签合同拟变更原来的约定（主要包括租金和保证金条款，仅因未得到审批而未生效），可视为芜湖军分区放弃追究合肥靖安公司转租的违约责任。合肥靖安公司在解除与中石化安徽芜湖分公司转租关系后，将案涉场地委托中化石油安徽公司改造，因中石化安徽芜湖分公司举报等原因，合肥靖安公司未能与中化石油安徽公司完成转租事宜。本案现有证据并不能证明合肥靖安公司与中化石油安徽公司转租关系成立，故不能认定合肥靖安公司此后的行为违约。二、芜湖军分区是否有权解除案涉租赁合同。根据法律规定，解除合同的条件分为约定解除和法定解除。双方在租赁合同中明确约定“甲方因军队和市政建设等特殊需要提前解除租赁合同，乙方应当无条件地在规定的期限内将承租的房屋和场地交还甲方；乙方将承租的房屋和场地擅自转租转让或者转借的，甲方有权提前解除租赁合同，收回房屋和场地”。现芜湖军分区以合肥靖安公司存有转租行为而提前解除合同应属理由不妥。但根据中央全面停止军队有偿服务的要求和精神，以及因合肥靖安公司转租给中石化安徽芜湖分公司而造成中石化安徽芜湖分公司不断上访、影响部队声誉的不良后果，芜湖军分区有权要求解除合同，收回案涉场地。故合肥靖安公司依照上级军纪委要求解除合同符合双方合同约定的条件和国家政策，芜湖军分区未违约。三、芜湖军分区是否应赔偿合肥靖安公司经济损失。双方合同约定：租赁期间如因政策性原因造成合同终止，乙方投资的资产（包括可动产和不动产），双方协商解决。在双方租赁合同履行过程中，芜湖军分区多次向合肥靖安公司发函要求不得在案涉场地上新建和添建各种建筑物和构筑物，合肥靖安公司也曾多次向芜湖军分区书面承诺“加油站整改费用由合肥靖安公司承担、如军队正式发文停业（终止未到期）有偿服务，我公司遵守规定，无条件服从政策规定”，结合中央全面停止军队有偿服务工作部署和相关规定，芜湖军分区无须赔偿合肥靖安公司案涉场地上的固定设施和附属物的整改费用和损失。因双方合同未至约定履行期满而解除且解除非一方违约所致，结合双方相关约定【合同终止，乙方投资的资产（包括可动产和不动产），双方协商解决】、价格评估意见，一审法院酌定芜湖军分区补偿合肥靖安公司631722元（按照现有加油站设施价值平均摊销至15年租赁期，扣除合肥靖安公司已承租期内的摊销成本）。本案鉴定费17300元（合肥靖安公司预付），由合肥靖安公司自行负担14770元，芜湖军分区负担2530元。鉴于双方合同履行期未届满而解除且双方未办理案涉场地交接非一方行为所能完成等因素，芜湖军分区应退还合肥靖安公司预付的合同解除日【合肥靖安公司收到芜湖军分区解除合同通知函当日（2019年3月28日）】以后的租金517500元（根据双方合同约定的租金标准，至2019年3月28日合肥靖安公司应支付芜湖军分区租金为2572500元，合肥靖安公司已预付3090000元，故芜湖军分区尚应返还合肥靖安公司517500元）及保证金20000元。合肥靖安公司对案涉加油站整改非芜湖军分区过错所致，合肥靖安公司要求芜湖军分区退还2015年以后的租金于法无据，不予支持。对合肥靖安公司符合上述认定的诉讼请求予以支持，对芜湖军分区辩解意见部分采纳。因芜湖军分区未提出要求合肥靖安公司交还案涉加油站的反诉请求，对案涉加油站交付问题不在本案处置范围，芜湖军分区可另行主张。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、芜湖军分区于判决生效之日起十日内返还合肥靖安公司租金517500元、保证金20000元，以上合计537500元；二、芜湖军分区于判决生效之日起十日内给付合肥靖安公司解除合同补偿款631722元；三、芜湖军分区于判决生效之日起十日内给付合肥靖安公司鉴定费2530元；四、驳回合肥靖安公司其他诉讼请求。案件受理费56244元，由芜湖军分区负担10357元，合肥靖安公司负担45887元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，合肥靖安公司与芜湖军分区签订的租赁合同属合法有效合同，双方均应严格遵守并履行。双方在合同履行期间，中国共产党中央军事委员会下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确军队和武警部队全面停止有偿服务活动，即所有房地产租赁活动一律停止，因而，租赁合同无法继续履行的原因并非合肥靖安公司、芜湖军分区单方或双方违约所致，而是政策因素构成了合同所约定的“租赁期间如因政策性原因造成合同终止”情形。故合肥靖安公司上诉要求芜湖军分区返还未履行期间全部租金的主张以及芜湖军分区上诉所称因合肥靖安公司违法转租行为的理由，均因证据不足不能成立，本院不予支持。由于双方在合同中还约定了“租赁期间如因政策性原因造成合同终止，乙方（合肥靖安公司）投资的资产包括动产和不动产，双方协商解决”，鉴于一审中合同双方当事人未能就此协商达成一致意见，加之合肥靖安公司也要求将投资资产进行了评估，一审法院在此基础上摊销相应使用成本后酌情合理处置并无不当，且也未致双方权利义务显著失衡，故合肥靖安公司要求芜湖军分区赔偿全部相应财产损失的上诉主张，亦因缺乏充分事实和证据，本院不予支持。至于芜湖军分区提出要求判令合肥靖安公司返还案涉加油站的上诉请求，由于其未在一审中提出反诉诉讼请求，一审法院未作处理，本院二审依法不予支持，芜湖军分区对此可另行主张。综上所述，合肥靖安公司和芜湖军分区的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63406元，由上诉人合肥靖安工贸有限责任公司负担48060元，由上诉人中国人民解放军安徽省芜湖军分区负担15346元。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 钱 晨审判员 吴丽群二〇一九年十二月三十日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。