贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0422民初2890号原告：马江波，男，1984年12月16日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张宴恺、吴祥有，贵州上运潇荣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：潘露，女，1988年2月25日生，汉族，贵州省普定县人，住普定县。委托诉讼代理人：陶陈成、毛婷静，贵州罡境律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李思骏，男，1992年7月6日生，汉族，贵州省普定县人，住普定县。原告马江波与被告潘露、李思骏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月20日立案受理,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马江波委托诉讼代理人张宴恺、吴祥有、被告潘露及其委托代理人陶陈成、毛婷静到庭参加诉讼，被告李思骏经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销贵州省普定县人民法院于2019年9月6日作出（2019）黔0422执异31号《执行裁定书》；2、请求依法准予在价值人民币550000元范围内，继续对被告李思骏所有的坐落于普定县城××中心大道紫金铭城5号楼2单元10层4号（产权证号：安市房权证普定字第××号）的房屋予以查封；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月29日，贵州省普定县人民法院下达（2019）黔0422民初1189号《民事裁定书》裁定：在价值550000元范围内，对被申请人李思骏所有的坐落于普定县城××中心大道紫金铭城5号楼2单元10层4号（产权证号：安市房权证普定字第××号）房屋予以查封。2019年8月26日，被告人（案外人）潘露向贵州省普定县人民法院提出书面异议。贵州省普定县人民法院于2019年9月6日作出（2019）黔0422执异31号《执行裁定书》裁定：中止对坐落于普定县城××中心大道紫金铭城5号楼2单元10层4号（产权证号：安市房权证普定字第××号）房屋的查封。原告认为被告潘露及李思骏于2019年1月26日签订《房屋买卖协议》时，被告李思骏早已将涉案房屋于2017年12月28日办理了抵押登记，抵押权利人为安顺农村商业银行股份有限公司西街银行，现该抵押仍旧存在。被告李思骏签订《房屋买卖协议》时并未通知抵押权人，故该协议无效，在协议无效的前提下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十五条规定，涉案房屋基于《房屋所有权证》才能证实案外人潘露是否系本案权利人，但本案被告潘露并非案涉房屋登记权利人。其次，不能排除被告李思骏为逃避债务而恶意转移房屋的合理怀疑。此外，被告潘露未交付剩余房款到普定县人民法院，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形。再次，案涉房屋并未被被告潘露占有，且在协议无效的情况下，即使占有也应认定为不合法，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定的情形。最后，不能排除被告潘露在购买前已知晓房屋设有抵押登记，在知晓的情况下还要明确购买房屋的行为具有帮助他人恶意转移财产之嫌，不能认定为非因买受人自身原告未办理过户登记，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的情形。综上，原告认为涉案房屋的所有权人现在仍为被告李思骏，被告潘露未取得房屋所有权。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告潘露辩称：1、（2019）黔0422执异31号《执行裁定书》的作出程序正当、适用法律正确，无可撤销之事由；2、二被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，且原告也不是请求确认《房屋买卖协议》无效的适格主体；3、原告质疑二被告买卖房屋的真实性，缺少事实根据和法律依据。被告李思骏未作答辩。原告马江波为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、身份证复印件，证明原告的主体资格；2、被告身份证，证明被告的基本情况；3、（2019）黔0422民初1189号民事裁定书，证明普定县人民法院裁定查封涉案房屋的客观事实；4、（2019）黔0422执异31号执行裁定书，证明1、被告潘露于2019年8月26日提出异议；2、普定县人民法院裁定中止查封涉案房屋的客观事实；3、被告潘露并未交纳剩余房款到普定县人民法院；5、不动产登记证明，证明涉案房屋于2017年12月28日办理了抵押登记，抵押登记权利人为安顺农村商业银行股份有限公司西街支行，现该抵押仍旧存在；6、房屋所有权证，证明涉案房屋的不动产登记权人仅为被告李思骏的客观事实；7、情况说明，证明（1）被告李思骏尚未与农村商业银行解除抵押；（2）安顺农村商业银行股份有限公司西街支行不认可涉及抵押权的抵押行为。经质证，被告潘露认为：对证据1、2无异议；对证据3的意见是恰好证明原告申请查封的时间是在被告潘露与李思骏签订房屋买卖协议后；对证据4的三性无异议；对证据5无异议，但是载明的债权、期限是2017年到2018年的12月止，在潘露与李思骏签订房屋买卖协议的时候，债权已经到期；对证据6无异议；对证据7的意见是与本案无关联性。被告潘露向本院提交证据如下：1、身份证复印件，证明被告的身份信息；2、房产证、《房屋买卖协议》，证明：1、涉案房屋的有权处分人为李思骏；2、潘露与李思骏就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，协议就房屋价款、付款方式、过户等进行明确约定；3、结婚证、转账记录、微信支付交易明细证明、收条、支付宝转账记录，证明（1）潘露与胡俊系夫妻关系；（2）潘露依约向李思骏支付房屋定金200000元，后于2019年3月12日，潘露向李思骏支付购房款10000元，潘露共计向李思骏支付购房款210000元的事实；（2）潘露有相应经济能力向李思骏支付涉案房屋房款的事实；4、微信聊天记录、光盘，证明李思骏已将涉案房屋交付潘露居住使用至今。经质证，原告马江波对证据1无异议，对证据2的房屋买卖协议我们认为是无效合同，上述房屋的占有、使用的前提需要完房屋交易，当时房屋处于抵押期间，被告在潘露在没有看过合同的，对该证据的三性我方不予认可；对证据3、4的真实性请法庭予以核实，该转账时间是2019年1月26日，我们到银行了解的情况，被告没有一次性支付150000元，是不合理的，被告潘露也未按照合同约定支付定金，该微信转账的时候并未备注该款是房款定金，双方的资金往来，不能证实是房屋的定金；对收条的对三性不予认可；对微信转账记录的真实性和关联性不予认可；对视频光盘的意见是不予认可该证据的三性，被告不能提供时间、和相关关联的内容，该组证据不能证实房屋的地点、时间、环境，被告在拍摄时只能证实有人居住，不能证实该房屋就是涉案房屋。上述证据经质证并经本院综合审查，认定事实如下：被告李思骏与被告潘露于2019年1月26日签订《房屋买卖协议》，约定被告李思骏以408000元的价格将其所有的位于普定县城××中心大道紫金铭城5号楼2单元10层4号房屋（产权证号：安市房权证普定字第××号）卖给被告潘露，付款方式为签订合同之日一次性支付订金200000元，房屋过户后一次性补清尾款。2019年1月27日，被告潘露支付购房款200000元，同时，被告李思骏将房屋钥匙交给被告潘露。2019年3月12日，被告潘露通过微信转账支付购房款10000元。后因被告李思骏失联及其与原告马江波就涉案房屋发生争议，涉案房屋一直未能过户，被告潘露承诺房屋尾款可随时交付法院。同时查明，本院于2019年4月12日立案受理马江波与李思骏、李大明、唐慧民间借贷纠纷一案，马江波申请财产保全，2019年5月29日本院作出（2019）黔0422民初1189号民事裁定书，裁定：在550000元范围内，对李思骏所有的坐落于普定县城××中心大道紫金铭城5号楼2单元10层4号房屋（产权证号：安市房权证普字第××号）予以查封。2019年8月26日，本案被告潘露于2019年8月26日向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2019年9月6日作出（2019）黔0422执异31号执行裁定书，裁定：中止对坐落于普定县城××中心大道紫金铭城5号楼2单元10层4号房屋（产权证号：安市房权证普字第××号）的查封。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：被告潘露与被告李思骏签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为合法有效的合同。原告马江波主张案涉房屋已经抵押给安顺农村商业银行股份有限公司西街支行，提交不动产登记证明以及安顺农村商业银行股份有限公司西街支行出具的说明，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，转让行为并非当然无效，只有在抵押权人或者受让人主张无效时，法院才可以确认无效，而本案原告既不是案涉房屋的抵押权人也不是受让人，因此其无权主张转让行为无效，故二被告签订的《房屋买卖协议》合法有效。被告潘露于2019年1月27日交付订金时已取得房屋钥匙，拥有了对争议房屋的管理使用权利，完成了对案涉房屋的合法占有。原告马江波对于被告潘露在法院查封前尚未合法占有该房屋的抗辩，本院不予采信。被告潘露已支付购房款210000元，剩余尾款二被告约定房屋过户后七日内支付，但因被告李思骏失联等原因致使案涉房屋至今未能过户，尾款至今未付，但被告潘露承诺剩余尾款可以随时按本院的要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告潘露申请中止查封该异议房屋符合法律规定，本院作出的（2019）黔0422执异31号执行裁定书符合法律规定，原告马江波现要求撤销本院（2019）黔0422执异31号执行裁定书，于法无据，本院不予支持，应当予以驳回。被告李思骏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告马江波的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马江波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审 判 长  周盛雕人民陪审员  罗才忠人民陪审员  鄢英慧二〇一九年十二月二十三日法官助理冯建立书记员陈姗姗