贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4452号原告：六盘水鸿润物业服务有限公司（以下简称鸿润物业公司），住所地贵州省六盘水市钟山区南环路松枰2号搬迁街（现南环路1巷23号），统一社会信用代码91520200785471258P。法定代表人：吴基鸿，系该公司总经理。被告：怡景社区怡景小区业主委员会（以下简称怡景小区业委会），住所地：六盘水市钟山区怡景社区怡景小区。负责人：高兴武，系该业主委员会主任。被告：刘继平，男，1965年3月17日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告怡景社区怡景小区业主委员会、刘继平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水鸿润物业公司法定代表人吴基鸿、被告刘继平到庭参加诉讼。被告怡景社区怡景小区业主委员会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告连带支付原告物业服务费及违约金共计2906.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告刘继平系怡景小区附48号楼404室住户，自2012年12月原告接管怡景小区物业管理以来，被告一直拒绝缴纳物业管理服务费。根据原告与被告怡景小区业主委员会2012年12月19日和2014年11月10日签订的物业服务合同规定，“小高层物业管理服务费，由乙方（原告）按小区售房建筑面积每平方米0.4元每月收取”。2017年12月31日签订的物业合同按小区售房建筑面积每平方米0.5元每月收取，“业主逾期交付要支付每天按缴费总额3‰的滞纳金（违约金）”。被告住房面积为113.96平方米，月应缴纳物管费45.58元，2015年1月至2017年12月份共36个月，被告总计拖欠物业费（36个月*45.58元）1640.88元，违约金（36个月*30天/月*45.58元/月*3‰）147.68元。2018年1月至2019年6月共18个月，物业费（18个月*56.98）1025.64元，违约金（18个月*30天/月*56.98元/月*3‰）92.31元。被告怡景小区业主委员会有“协助原告督促逾期不交物管费和车辆场地维管费的业主限期缴纳”的义务，因此被告马华英应承担拖欠物管费及违约金的连带支付责任。为了依法维护原告的合法权益，特此起诉，请依法判决。被告怡景小区业委会未答辩，也未在举证期限内向本院提交证据。被告刘继平辩称，没有支付物业费是因为我的车辆停留在小区的时候，车辆多次在小区被多次的划伤，且都是用刀片划伤的，我找过原告公司，但是物业收取我们了停车费，其陈述是上一家物业收取的，与他们无关，也没有任何人来处理该事情，故我才不缴纳停车费及物业费的，且一直都没有人来找过我要过物业费用。2013年期间小区的围墙全部被拆除,并且发生了多次下水管的堵塞的问题，后因我多次没有缴纳物业费，水管就被关了，但是原告都没有帮组未解决过。现在该小区影响我们整个市的市容市貌，该小区的治安不好，导致我现在都把自己的房屋买出去了，原告的物管服务未到位。原告的物业服务只是管理了大门，车辆及人员都是随意的进入该小区。小区的环境差，我们也向原告的物业公司反应过的，如果原告做好物业服务，我们是不会不缴纳物业费的。2018年3月份的时候我已经将我的房屋全部买给其他人了，且已经过户了的。原告陈述的其联系不到我不属实，原告的诉状与事实不符，我已将房屋买个他人，且已经将手续办理完毕，且说清了从我卖房屋给买房人后，物业费都是由买房屋的人承担，但是买房屋的人于2019年7月28日缴纳的费用，原告加上了已经缴纳了的物业费又来起诉我，属于重复计算。双方当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据的分析及认定，对原告提交的：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，因能证明原告的主体情况，故对该组证据予以确认；2、业主委员会备案表，因能证明被告怡景小区业委会的主体情况，故对该证据予以确认；3、物业管理委托合同3份，因能证明原告鸿润物业公司与被告怡景小区业委会就怡景小区物业服务签订了合同，并对物业服务内容进行了约定的情况，故对该证据予以确认；4、照片5张，因系原告单方制作，且无其他相应的证据予以佐证，故对该证据不予以确认；6、通用收据、2017年12月10日通知，能证明原告鸿润物业公司系涉案小区物业服务公司的事实，故对该事实予以确认；7、公示，因与本案无关联性，故在本案中不予确认。对被告刘继平提交的：1、身份证复印件，因能证明其自然情况，故对该证据予以确认；2、2004年12月30日物业合同，因与本案无关联性，故在本案中不予确认；3、照片7张，因系被告单方制作，且被告未提供相应的其他证据予以佐证，故对该证据不予确认；4、收款收据，因原告对该收据无异议，且能证明被告2014年1-12月的物业费已经缴纳的事实，对该证据予以确认；5、2019年7月24日收款收据，因原告对该证据无异议，能证涉案房屋2018年6月至2019年12月的物业费已缴纳的事实，对该证据予以确认；5、对被告提供的房产买卖合同，因与本案无关联性，故在本案中不予确认，但被告自述涉案房屋系经由其出售给他人，且合同中写明房屋面积为114.08平方米的事实，故对该事实予以确认。本院经审理认定事实如下：被告刘继平自认从2010年到2018年3月期间居住于钟山区北侧怡景小区附48楼404室房屋内。2012年12月19日，原告鸿润物业公司（乙方）与被告怡景小区业委会（甲方）签订物业管理委托合同一份，约定被告怡景小区业委会将怡景小区的物业及共用设施委托给原告鸿润物业公司管理，合同第五条第1款约定：“物业管理服务费，由乙方按小区售房建筑面积每平方米0.4元／月收取；其服务费包含共用水电费、垃圾清运费”，合同第八条约定：“本合同有效期为两年（2012年12月20日-2014年12月31日）”，双方并约定其他内容。合同签订后原告鸿润物业公司进入怡景小区开始物业管理服务。2014年11月10日、2017年12月31日，原告鸿润物业公司与被告怡景小区业委会在所签订物业管理委托合同约定期限届满后，就怡景小区物业管理服务另行分别签订物业管理委托合同，合同对管理服务内容、合同期限等进行了约定。该房屋2018年6月至2019年12月的物业服务费已交纳。现原告鸿润物业公司因主张被告刘继平未向其支付物业服务费，经索要未果，故诉至本院。另，庭审中，被告刘继平表示认可涉案房屋的物业服务费在其居住期间应由其支付，2018年3月14日其将该房屋出售给他人，售房合同中写明的房屋面积为114.08平方米。被告刘继平陈述不支付的原因为原告鸿润公司未尽到维护责任。本院认为，原告鸿润物业公司与被告怡景小区业委会签订的三份《物业管理委托合同》，有双方的签名及加盖印章予以确认，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案中，被告怡景小区业委会系经该小区业主选举产生，并已到相关部门备案，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，其与原告鸿润物业公司就该小区物业服务签订的三份《物业管理委托合同》对小区内的业主均具有约束力。而被告刘继平自认2010年到2018年3月期间居住于涉案房屋中且产生的物业费应由其支付，故原告鸿润物业公司与被告刘继平均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告鸿润物业公司已实际为被告刘继平居住的房屋提供了物业管理服务，被告刘继平作为房屋用户，应及时缴纳物业服务费。对被告刘继平辩称因原告鸿润物业公司未尽到合同约定的义务所以不支付物业服务费的理由，根据上述合同的约定，所支付的物业服务费其包含的为共用水电费、垃圾清运费，现被告刘继平并无证据证明其就该两项费用另行进行了支付，且在上述合同中，双方并无“如物业服务未达到约定要求则不支付物业服务费”的类似约定。结合本案情况，如原告鸿润物业公司所提供的物业管理服务确未达到约定标准或要求，被告刘继平及被告怡景小区业委会可行使其要求整改或承担违约责任的权利，但并不能直接免除被告刘继平交纳物业服务费的义务，故对被告刘继平的该辩称理由本院不予采信。因现被告刘继平未提交证据证明2015年1月之后的物业服务费已支付，且其自认在涉案房屋居住至2018年3月，而原告鸿润物业公司未举证证明2018年3月之后房屋的业主或实际使用人为被告刘继平，故被告刘继平应支付原告鸿润物业公司2015年1月至2018年3月期间的物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，2017年12月31日前物业费的收取标准为0.4元/平方米/月，2018年1月1日开始物业费收费标准为0.5元/平方米/月，原告鸿润物业公司按113.96平方米计算被告刘继平居住的房屋面积未超出其自述的出售面积。故被告刘继平应支付原告鸿润物业公司2015年1月至2017年12月期间的物业服务费为1640.88元，应支付2018年1月至2018年3月期间的物业服务费为170.94元，共计为1811.82元,对原告鸿润物业公司主张的物业费超出部分本院不予支持。对原告鸿润物业公司主张的违约金239.99元，因双方在上述合同中对逾期支付物业服务费的约定为每天按应缴费总额的3‰缴滞纳金，但原告鸿润物业公司并非行政机关，无权收取滞纳金，其该条中亦无违约金的约定，故对原告鸿润物业公司主张按此标准计算违约金的请求本院不予支持。因被告怡景小区业委会仅系代表小区业主就小区物业管理与原告鸿润物业公司签订物业服务合同，相应的法律后果仍由小区业主承担，而双方在上述合同中约定的为被告怡景小区业委会“协助乙方督促业主按期交物管费和车辆场地维护费”，该约定并非对所欠物业服务费提供担保或债务加入的意思表示，故对原告鸿润物业公司主张被告怡景小区业委会对上述款项承担连带支付责任的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘继平于本判决生效后十日内支付原告六盘水鸿润物业服务有限公司物业管理费1811.82元（从2015年1月算至2018年3月止）；如被告刘继平未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告六盘水鸿润物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告刘继平负担（原告已自愿预交，由被告连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告六盘水鸿润物业服务有限公司可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员 余 燕二〇一九年十二月十六日书记员 陈露彩