江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初8035号 原告：江苏首威汽车贸易有限公司，住所地江苏省常熟市青墩塘路118号，统一社会信用代码320581000201106020039S。 法定代表人：陈建明，董事长。 委托诉讼代理人：张文平，江苏汇展律师事务所律师。 被告：江苏百姓装饰工程有限公司，住所地江苏省常熟市虞山开发区联丰路28号，统一社会信用代码91320581723530961T。 法定代表人：唐建国，总经理。 委托诉讼代理人：李悦，男，该公司工作人员。 被告：常熟市文体广电和旅游局（常熟市文物局），住所地江苏省常熟市长江路610号，统一社会信用代码11320581MB197814XJ。 负责人：顾玉芬，局长。 委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶怡婷。 原告江苏首威汽车贸易有限公司（以下简称首威公司）与被告江苏百姓装饰工程有限公司（以下简称百姓公司）、常熟市体育局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，常熟市文体广电和旅游局（常熟市文物局）参加庭审，表示常熟市体育局已不存在，相关的权利义务由其继受，原告对此无异议，并将第二被告变更为常熟市文体广电和旅游局（常熟市文物局）。原告首威公司的委托诉讼代理人张文平、被告百姓公司的委托诉讼代理人李悦、被告常熟市文体广电和旅游局（常熟市文物局）的委托诉讼代理人吕季蔚和陶怡婷到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理，原告首威公司的法定代表人陈建明和委托诉讼代理人张文平、被告百姓公司的委托诉讼代理人李悦、被告常熟市文体广电和旅游局（常熟市文物局）的委托诉讼代理人吕季蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告首威公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告各项损失合计人民币4704918.44元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告于2008年11月26日签订房屋租赁合同，约定常熟市体育局将位于常熟市海虞北路25号训练馆底层全部，二层部分使用面积3411.32平方米出租被告百姓公司。之后，于2011年9月9日，被告百姓公司又与原告签订协议书将其进行转租，双方在协议中约定：原告方以400万元作为原告对被告百姓公司设施补偿，约定了租赁期限、房租及交付期限，同时也明确如被告百姓公司不是因不可抗力及政府因素，单方面终止协议，应补偿百姓公司所有投资费用。之后原告也取得了常熟市体育局转租许可。但至2014年2月份两被告在未与原告方协商，且租赁期限未到的情况下，擅自收回出租房屋，给原告造成巨大的损失，为此，在协商未果的情况下，特向贵院提起诉讼，请求判令被告方赔偿原告各项损失合计4704918.44元。 被告百姓公司辩称，原告与我方签订了协议书，但因原告未按期支付租金，已经违约在先，故双方解除了协议书。原告应按照合同约定支付租金，不能因为原告向常熟市体育局支付过60万元，就认为是对合同租金和当事人的变更。还款协议是百姓公司与原告合同关系的善后总结算。因原告迟延向百姓公司支付租金，致使百姓公司也无法按照与常熟市体育局的合同支付租金，导致常熟市体育局于2014年2月强行收回租赁房屋。原告与百姓公司于2015年3月7日签订了还款协议，协议对双方租赁合同进行了结算，最终确定原告还欠百姓公司260万元，并确定了归还方式及利息计算方式。如原告认为除还款协议确定的内容外，双方还有其他未决纠纷，也应该是原告如何向百姓公司承担违约责任和补足差额租金的问题没有解决。百姓公司保留追究原告违约责任、补足剩余租金的权利以及按照还款协议要求原告归还欠款及利息的权利。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告常熟市文体广电和旅游局（常熟市文物局）辩称，我方系从被告百姓公司处收回该房屋，被告百姓公司从原告处收回房屋后，再交付我方。我方在此过程中，并没有违约和侵权行为，故请求驳回原告对我方的诉请。 本院经审理查明事实如下： 2008年11月26日，常熟市体育局（甲方）与百姓公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于海虞北路25号训练馆底层全部，二层部分使用面积约3411.32平方米。另体育馆空调主机房部分面积给乙方用于安装空调主机。本合同租赁期为8年，自2008年11月13日起至2016年11月12日止。甲方同意乙方将该租赁房屋作为经营桑拿休闲使用。租期内年租金为60万元。租金每半年支付一次，即每年的11月、5月支付当期租金，先付后用。房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或拖欠房租、水电费累计达一个月以上的，甲方有权解除合同。 百姓公司承租上述房屋后，用于经营浅水湾浴场。 百姓公司（甲方）与首威公司（乙方）于2011年9月9日签订《协议书》一份，该协议书载明：经甲乙双方友好协商，就甲方在常熟市体育场租赁经营的浅水湾浴场，转换其使用功能，变更为江苏首威汽车联合展厅。甲方仅提供原浅水湾场地使用权，乙方全权经营并负责一切经营所需费用及国家相关税费，一切经营活动所产生的债权债务均与甲方无关。原浅水湾作为甲方投资项目，转变使用功能后，须废除原有甲方投入的设施。甲乙双方协商以人民币400万元，作为乙方对甲方上述设施的补偿。协议签订后，乙方即什给甲方200万元，甲方于2011年9月25日，将该栋房子的使用权交给乙方，乙方在10月30日前付清全额补偿款。协议租用年份为6年，从2011年10月1日起至2017年9月30日。房屋建筑面积约3500m2（租赁面积以实地为准）。租金每年人民币70万元，需每年两次支付到甲方指定账户，租金支付日期为，每年的3月8日和10月8日前一星期，每次支付额度为全年租金的50%。该协议生效后，该栋建筑所产生的水电费及其它房屋使用产生的相关费用，均由乙方直接支付给体育中心，并接受体育中心的调配管理。该协议书第七条约定：“如乙方未按协议按期支付每年的房屋租赁及房屋相关使用费用的，甲方有权单方终止合同，并不做任何补偿。如甲方不是因不可抗力及政府因素，单方面终止协议，应补偿乙方的所有投资费用。”协议还对其他内容进行了约定。 双方签订上述协议书后，百姓公司于2011年9月将其从常熟市体育局承租的房屋交付首威公司使用。 2011年9月13日，首威公司向百姓公司支付补偿款200万元。2011年11月2日，首威公司向百姓公司支付租金35万元。2012年5月21日，首威公司向常熟市财政局账户转入60万元，银行业务回单“摘要”载明“付体育局房租金”。 因百姓公司未按约付款，常熟市体育局向百姓公司催讨。2013年6月18日，百姓公司向常熟市体育局支付租金60万元，系转入常熟市财政局账户。常熟市体育局向百姓公司开具了发票，发票上载明房租金（2012.11.13-2013.11.12）。审理中，百姓公司和常熟市文体广电和旅游局（常熟市文物局）确认百姓公司实际支付了至2013年11月12日的租金，后续租金未支付。 首威公司承租房屋后未实际使用房屋，2014年初涉案房屋处于空关状态。因百姓公司结欠常熟市体育局自2013年11月13日起的租金未付，故2014年2月，常熟市体育局通知百姓公司要求解除双方的房屋租赁合同，双方经协商后确认双方的房屋租赁合同于2014年2月解除，常熟市体育局于2014年2月收回涉案房屋。 2015年3月7日，陈建明亲笔手写《还款协议》一份，载明：“在2015年3月7日双方协商决定，就体育馆浅水湾浴场转让款结欠人民币贰佰万元整，代付体育局房租陆拾万元，代付人陶某，累计利息是陆拾万元整，总计结欠陶某人民币叁佰贰拾万元整，归还款从2015年3月7日起至2017年3月6日止。期内可分批归还，期内利息按年利率10%（百分之拾计算）。特此立条！”陶某在还款协议下方书写“确认以上情况属实”。 另查明，陈奕彤于2016年3月28日向本院提起诉讼【（2016）苏0581民初3559号案件】，要求百姓公司和常熟市体育局退还转让费400万元、退还预支的租金155万元、退还物业管理费2万元。该案审理中，常熟市体育局明确表示其于2014年2月从百姓公司收回房屋。2016年5月6日，陈奕彤向本院申请撤回起诉。本院于2016年5月10日裁定准许撤回起诉。 苏州宇宙汽车贸易有限公司（以下简称宇宙公司）于2016年6月7日向本院提起诉讼【（2016）苏0581民初6168号案件】，要求百姓公司和常熟市体育局赔偿其各项损失合计4704918.44元。损失项目为：转租协议中宇宙公司对百姓公司的设施补偿款400万元；装修装饰款704918.44元。 该案审理中，宇宙公司提交了其与百姓公司签订的协议书一份，用于证明百姓公司将浅水湾浴场的场地使用权转租给宇宙公司。百姓公司、常熟市体育局坚持认为该份协议书仅是为了宇宙公司办理营业执照签订的。 该案审理中，本院向荆某进行了调查，荆某陈述：其在常熟市体育局下属的体育中心工作。百姓公司在常熟市体育局处租赁了房屋用于经营浅水湾浴场。因为首威公司想租赁房屋做汽车展厅，就找到其，其介绍首威公司与百姓公司商谈。百姓公司将从常熟市体育局租赁的房产全部进行了转租。当时和百姓公司和首威公司签订了合同，后来为了宇宙公司办理营业执照，其出面沟通后百姓公司又与宇宙公司签订了合同。实际履行的合同是百姓公司与首威公司签订的合同。陈奕彤是陈建明的侄子，也是宇宙公司的法定代表人。其看到转租后，原有的洗浴设施拆除完后，将部分门窗进行了更换，之后就一直闲置，直到常熟市体育局收回房屋。原告质证后认为，荆某是常熟市体育局的员工，意见偏向常熟市体育局和百姓公司。对荆某的陈述不认可。百姓公司和常熟市体育局质证后对真实性无异议。 本院向陈建明进行了调查，陈建明陈述：其是首威公司的法定代表人，也是陈奕彤的叔叔。陈奕彤是宇宙公司的法定代表人。对于2012年5月21日首威公司为何将60万元租金转账至常熟市财政局账户，其不知道什么原因直接打给了体育局，可能是直接通知财务打款的。常熟市体育局租给百姓公司是一年60万元，百姓公司再租给宇宙公司是一年70万元。2015年3月7日，百姓公司与其对账后，其写了欠条，但没有归还过。当时陶某称已经付了60万元租金，常熟市体育局也没有催要，其以为百姓公司已经支付了租金。当时听说常熟市体育局要收回房屋，但后来也没见体育局收回房屋。常熟市体育局好像是2014年2月收回房屋的。转租的房屋没有经营过，原来是浴池，拆除后进行了内部装修，装修完工了百分之六十，后来资金出现问题就停工了，再去看时常熟市体育局已经自用了。拆除浴室不需要支付费用，装修是宇宙公司在施工。实际履行的是百姓公司与宇宙公司签订的协议。百姓公司与首威公司签订的协议作废了。宇宙公司质证后对真实性无异议。百姓公司、常熟市体育局对陈建明的陈述不予认可。 该案审理中，百姓公司与常熟市体育局确认百姓公司实际支付常熟市体育局至2013年11月12日止的租金。 2016年10月25日，宇宙公司向本院申请撤回起诉。本院于2016年10月26日裁定准许撤回起诉。 （2016）苏0581民初3559号案件和（2016）苏0581民初6168号案件起诉时均提交了2011年9月9日协议书，该协议书的甲方为百姓公司，乙方为宇宙公司。合同内容与2011年9月9日百姓公司与首威公司签订的协议书内容一致。而宇宙公司提交的营业执照显示宇宙公司于2012年3月14日成立。 在本案审理中，本院问陈建明在（2016）苏0581民初6168号案件中在接受调查时陈述“当时听说常熟市体育局要收回房屋”，“当时”是指何时？陈建明称是指2014年左右。 审理中，首威公司的法定代表人陈建明陈述：关于2015年3月7日的还款协议，当时陶某打电话联系其，要求与其进行总结算。2015年3月7日其到了陶某的办公室，按照陶某的意思，写了还款协议。第一年租金是70万元，第二年租金变成了60万元，第三年租金也是60万元，由百姓公司代付。其以为百姓公司帮其付掉租金，常熟市体育局不会把房子收回。在2015年9月左右，其去现场，想重新装修，发现房屋已被常熟市体育局收回。租金变更成60万元/年，是原、被告三方都同意的，后续的租金也应由首威公司直接支付给常熟市体育局。 审理中，被告百姓公司申请证人陶某出庭作证，陶某陈述：其原来是百姓公司的法定代表人，2009年左右其不再担任法定代表人，但是公司的股东、总经理。首威公司与百姓公司签订房屋租赁合同。正常首威公司先把70万元一年的租金支付给百姓公司，百姓公司再把其中的60万元支付给体育局，因为首威公司一直未支付租金，而常熟市体育局又一直催要，所以只能先由百姓公司支付常熟市体育局60万元。常熟市体育局收回房屋时百姓公司还结欠几个月的租金。百姓公司与常熟市体育局协商后，常熟市体育局对于欠付的租金也没有继续索要。百姓公司并未与首威公司协商确定将年租金变更为60万元/年。 审理中，首威公司、百姓公司一致确认：1、双方于2011年9月9日签订的协议书有效，该协议为实际履行的合同。2、2015年3月7日的还款协议是由陈建明代表首威公司、陶某代表百姓公司所做的总结算。 首威公司认为：1、首威公司与百姓公司的房屋租赁合同在履行过程中，首威公司、百姓公司、常熟市体育协商后，对租金标准和支付方式进行了变更，即租金标准变更为60万元/年，并由首威公司直接支付至常熟市体育局。还款协议中载明“代付体育局房租陆拾万元”能够证明租金标准已变更为60万元/年，且是百姓公司代首威公司支付给常熟体育局的，而且该结算是截至2014年3月，原告实际已支付租金至2014年3月31日。后续的租金因为陶某没有提出结算，所以没有写在还款协议中。对于2014年3月以后的租金，百姓公司、常熟市体育局都没有向其催要租金，所以其也没有缴纳。其于2015年9月左右才知道涉案房屋被常熟市体育局收回。2、百姓公司为首威公司代付一年租金60万元后，首威公司实际支付租金至2014年3月31日。故2014年2月常熟市体育局收回房屋时尚在首威公司租赁期限内。百姓公司构成违约。因协议书约定，如百姓公司不是因不可抗力及政府因素，单方面终止协议，应补偿首威公司的所有投资费用。故百姓公司应赔偿首威公司补偿款400万元及装修费用704918.44元。常熟市体育局同意百姓公司转租，其在未通知首威公司的情况下擅自收回租赁房屋，亦应该承担违约责任。 被告百姓公司认为：1、房屋租赁合同在履行过程中，租金标准和支付方式并未进行了变更。2、首威公司逾期未支付租金，导致房屋被常熟市体育局收回，责任应该由首威公司自行承担。协议书约定，如首威公司未按协议按期支付每年的房屋租赁及房屋相关使用费用的，百姓公司有权单方终止合同，并不做任何补偿。不论基于合同约定，还是基于合同法规定的法定解除权，百姓公司都有权解除合同。从2015年3月7日签订的还款协议也可以看出，除了首威公司确认的欠付百姓公司装饰补偿款及代付租金以外，首威公司与百姓公司之间不存在其他的纠纷。显然，在常熟市体育局收回房屋一年后，首威公司与百姓公司签订上述的还款协议表明各方对于收回房屋事实上均认可且没有异议，否则首威公司完全可以在协议书中提出抵销。综上，首威公司不支付租金在先，才导致房屋收回，首威公司应按还款协议履行义务。原告方的诉请缺乏事实和法律依据。 常熟市文体广电和旅游局（常熟市文物局）认为：1、常熟市体育局并未与首威公司、百姓公司协商确认由首威公司直接向常熟市体育局支付租金。2、常熟市体育局从被告百姓公司处收回房屋，常熟市体育局与原告方没有任何纠纷。无论常熟市体育局是否清楚原告的转租情况，原告在常熟市体育局收回的时候已经构成对被告百姓公司的违约且符合合同约定的解除条件。事后，原告与被告百姓公司又达成了还款协议，双方的权利义务已经明确。原告的诉讼请求已经超出了民诉法规定的诉讼时效。 以上事实，由协议书、本票、还款协议、一般缴款书、发票、（2016）苏0581民初3559号案卷材料、（2016）苏0581民初6168号案卷材料及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原告首威公司与被告百姓公司于2011年9月9日签订的协议书是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。协议书约定年租金为70万元/年，审理中，原告主张租金标准已变更为60万元/年，且由首威公司直接支付至常熟市体育局。关于租赁合同履行过程中，租金标准和支付方式有无变更，本院分析认为：1、首威公司的法定代表人陈建明在（2016）苏0581民初6168号案件中接受本院调查时表示不清楚2012年5月21日为何会将房租金支付至常熟市财政局账户，且租金为70万元/年，本案庭审中首威公司又主张租金标准和支付方式在合同履行过程中进行了变更，前后矛盾。2、2015年3月7日的还款协议虽然载明“代付体育局房租陆拾万”，但该内容是由陈建明自行书写，且距常熟市体育局收回房屋已时隔一年之久。事实上，首威公司向百姓公司承租房屋，其有义务向百姓公司支付租金，即使百姓公司曾指示首威公司向常熟市体育局支付部分租金，在首威公司未支付的情况，百姓公司自行向常熟市体育局支付，并非系为首威公司代付。3、二被告均否认合同履行过程中，对租金标准和支付方式已进行变更。依据上述分析，本院认为，在原告未能进一步提供证据的情况，本院对原告的上述主张碍难采信。 按照协议书约定，首威公司应于承租期间内每年的3月8日、10月8日前一星期支付年租金的50%即35万元。但首威公司实际仅分别于2011年11月2日、2012年5月21日各支付租金35万元、60万元。因百姓公司欠付租金，常熟市体育局于2014年2月与百姓公司解除房屋租赁合同，收回房屋。在常熟市体育局收回房屋时，首威公司也欠付百姓公司租金。根据协议书约定，首威公司未按协议按期支付房屋租金及房屋相关使用费用的，百姓公司有权单方终止合同。审理中，陈建明表示2014年左右其听说常熟市体育局要收回涉案房屋，且陈建明在2015年3月7日代表首威公司与百姓公司进行总结算，出具了还款协议。综合上述事实，本院认定因为首威公司拖欠租金，百姓公司在2014年2月已于首威公司解除了房屋租赁合同关系。首威公司表示其在2015年9月左右才知道涉案房屋被常熟市体育局收回，无事实依据，且与常理不符，本院不予采信。首威公司作为违约方，现要求百姓公司赔偿其投资费用，无合同和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告江苏首威汽车贸易有限公司的诉讼请求。 案件受理费44439元，由原告江苏首威汽车贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  孙秀芹 人民陪审员  潘惠芳 人民陪审员  张国兰 二〇一九年十二月六日 书 记 员  唐梦茹