文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1752号原告：林婉珠（反诉被告），女，汉族，1981年4月5日出生，现住梅州市蕉岭县。委托诉讼代理人：李剑宏，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思玮，广东客中梅律师事务所实习律师。被告：古思宇（反诉原告），女，汉族，1975年11月26日出生，现住梅州市梅江区。原告林婉珠诉被告古思宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林婉珠及其委托诉讼代理人李剑宏、陈思玮，被告古思宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林婉珠向本院提出变更后诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2018年12月12日签订的《商铺租赁合同》；2.依法判令被告古思宇立即清理腾退梅州市江南梅水路万象江山A区SY-02-B栋1035号商铺（以下简称“1035号商铺”）并将商铺交还给原告，不得损坏商铺原有的基本结构；3.判令被告按照《商铺租赁合同》的约定支付拖欠的自2019年4月1日起至实际清理腾退之日止的1035号商铺租金给原旨（暂计至2019年8月31日拖欠租金为24,025元，以后另计）；4.判令被告依法承担违约责任，支付商铺两个月的租金￥9610元给原告；5.令被告以实际拖欠的商铺租金为本金，每天按1%支付滞纲金给原告；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年10月19日从梅州市鸿兴投资有限公司购买州市江南梅水路万象江山（万象汇）SY-02B栋一层1035号商。2018年12月12日原告在梅州市鸿兴投资有限公司商管处与原租户被告古思宇转签1035号商铺租赁合同。租赁期间，被告先后支付商铺租赁保证金人民币9066元及2019年1-3月份商铺租金计人民币14,415元，今年3月29日被告反映商铺排水倒灌问题，但经双方及物业人员到现场查看，排水倒灌问题属于租户空调安装不当造成的，4月份被告又反映1035号商铺漏水及渗水问题，原告第一时间就告知商管中心，经过商铺管理中心黄工、经理陈志龙等工作人现场调查后反馈双方，此次漏水问题是由1034号商铺卫生间倒灌造成的，渗水问题是1034号商铺正上方渗水造成的，不是原告1035号商铺引起的。于是原告通知被告要尽快缴交租金，但是被告不理睬。原告2019年4月28日、5月1日、5月10日、6月11日先后四次以书面告知、微信发送及快递形式给租户（被告）要求缴交拖欠的租金，解除双方签订的租赁合同，并要求被告2019年5月5日腾退商铺。但是被告置之不理，拒付商铺租金，也不腾退商铺给原告，继续占用原告商铺经营。无奈之下，原告只好依据《合同法》等法律法规以及双方签订的租赁合同约定，特具状于人民法院提起以上诉请。被告古思宇辩称，一、原告违约在先，答辩人未继续缴纳2019年4月份以后的租有合法正当的理由。2019年春季，答辩人承租的其中三间商铺1033、1034、1035(1035号商铺权属人为原告)均出现多处漏水和倒灌严重的问题。为此，答辩人就此问题向原告、万象江山物业及商管均有电话、微信、邮寄等形式告知上述漏水及倒灌问题，原告、万象江山物业及商管有到过现场，但没有采取任何有效的补救措施，后经多方沟通无效。万象江山物业及商管已主动与答辩人沟通重新换商铺给反诉人继续经营，有提供九个月的免租期、装修免租三个月，但是原告采取逃避的态度，只一味地要求答辩人缴纳租金，毫不理睬答辩人所反映商铺的漏水及倒灌问题。故答辩人在经营损失重大的情况下在2019年4月没有再继续缴纳租金给原告是有正当合法的理由。二、原告要求答辩人支付滞纳金、违约金等款项没有任何依据。原告作为1035号商铺的业主及出租方，应积极处理1035号商铺出现的漏水及倒灌问题，及时配合答辩人进行止损，但原告却采取放任的态度，导致答辩人在经营业务时损失不断扩大。故答辩人认为是原告违约在先，而且原告应赔偿答辩人由此所造成的全部损失。三、原告如已对答辩人的各项合理损失进行赔偿，答辩人无条件腾退商铺给原告。由于商铺漏水、倒灌问题，且反映给原告后并没有采取任何有效的措施，到目前没有解决该问题，导致原告造成漏水、停课、招生、搬迁、装修、老师工资等合理损失合计约人民币77,093元。庭后古思宇提出合同约定的滞纳金过高，要求调整至按银行同期同类贷款利率计付。反诉人古思宇请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人2019年被反诉人的店铺漏水所造成的损失合计人民币约77,093元（漏水损失合计16,000元，停课损失26,680元、教师工资7733元、因停课补送课时损失26,680元）；2、本案诉讼费用、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉人为了从事早教业务在2017年底向广东鸿艺集团承租了三间商铺（1033-1035号商铺），随后支出大额的加盟费、装修费开始对商铺进行装修。2018年底，由于广东鸿艺集团将SY-02B–层1035号商铺出售给被反诉人，也将附带的租约一并转移给被反诉人。2018年12月12日，反诉人与被反诉人补签订《商铺租赁合同》，合同约定的内容均是按照反诉人与广东鸿艺集团原签订的合同一并转移，合同没有变更没有补充，仅仅是业主改变，在2017年至2018年期间，反诉人向广鸿艺集团承租期间己出现漏水、倒灌严重的现象，鉴于广东鸿艺集团在2018年夏天已将漏水进行修复，当时也有免租期两个月，过了一个冬季，反诉人也以为不会再出现漏水、倒灌现象。2018年12月，被反诉人按商铺现状出租给反诉人，反诉人开始按照《商铺租赁合同》转账缴纳租金，每月租金4800元。2019年春季，反诉人承租的其中两间商铺1033、1034、1035均出现多处漏水和倒灌严重的问题。为此，反诉人就此问题向原告、万象江山物业及商管告知，但是原告采取逃避的态度，毫不理睬答辩人所反映商铺的漏水及倒灌问题。故答辩人在经营损失重大的情况下在2019年4月没有再继续缴纳租金给原告。反诉人认为，被反诉人作为1035号商铺的业主及出租方，采取放任的态度，导致反诉人在经营业务时损大不断扩大，严重侵害反诉人的合法权益。被反诉人造成了反诉人实际经济损失。请求判决支持反诉人的反诉请求。被反诉人林婉珠答辩称，一、反诉答辩人与反诉人是2018年12月中旬建立的租赁合同关系，建立合同关系仅几个月时间。诉人仅支付了三个月的商铺租金给反诉答辩人，严重损害了反斥答辩人的合法权益。二、反诉答辩人的1035号商铺根本没有出现漏水等问题。反诉人也没有任何证据证明反诉答辩人的1035号商铺存在漏水、倒灌等问题。第一，反诉人提供的证据无法证明其积水是因漏水、倒灌现象所致，水的来源不清楚；第二，反诉人提供的证据中根本无法核实是三间商铺中的哪一间存在积水；第三，反诉人也并未提供充足的证据证明是三间商铺中的哪一间存在漏水。2019年5月23日，经梅州市住建局质监部门、广东鸿艺集团负责人黄经理等人通过在现场实地调查反诉答辩人的1035号商铺漏水、倒灌问题发现，在持续一个多星期下雨的情况下，1035号商铺并无漏水痕迹，且其店铺依然正常运营。三、反诉人未提供证据证明其存在财产损失，即便有损失，也与反诉答辩人无关。损失清单是由反诉人自行制作，无法证实是否实际需要并真实存在更换地垫、书柜或者停课的情形，司时，其也未提供证据证明其财产损失的具体数额。反诉人在其反诉状中也确认2017年至2018年期间已经存在严重漏水、倒灌的现象，即便反诉人存在财产损失，其也未提供证据证明损失与反诉答辩人有关。四、反诉人未提供证据证明其损失与商铺漏水存在因果关系。退一步讲，即便三间店商铺存在漏水等现象，反诉人真的存在财产损失，其也未提供证据证明其财产损失就是由商铺漏水、倒灌等造成的。五、即便商铺存在漏水，根据合同约定，商铺的维修也应由反诉人负责，答辩人无需对反诉人的损失承担责任。根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第3点约定，即便说商铺存在漏水，1035号商铺维修责任也应归于反诉人。第六、反诉人遗漏了本案诉讼主体。反诉人租赁的是三间商铺，如果反诉人经营的商铺漏水，也很可能是1034号商铺漏水，与反诉答辩人的1035号商铺无关，因此，即便反诉人存在财产损失，其也应向可能的实际侵权方主张赔偿损失，综上所述，请求人民法院依法驳回反诉请求。根据当事人陈述和经确认的证据，本院查明认定事实如下：2018年12月12日，林婉珠作为甲方与古思宇作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租商铺坐落地址：万象汇SY-02B栋一层1035号铺及后方增加面积，1035号铺建筑面积59.95平方米，后方增加面积27.23平方米，合计87.18平方米。第二条约定租期5年，自2017年9月1日起至2022年8月31日，甲方于2017年9月1日将商铺交付给乙方进场装修。装修期免租2个月。开业优惠免租时间为2017年至2021年每年11月1日至11月30日。乙方有下列情形之一的，甲方可以提前单方解除合同，收回房屋，解除合同通知到达乙万即生效：1.……；3．乙方拖欠租金累计达30天的。第三条约定商铺租金按建筑面积计算，月租金为：52元／平方米，从第二年开始，逐年环比递增率为：6%。第一年2017年09月1日至2018年08月31日，4533元／月：第二年：2018年09月1日至2019年08月31日，4805元／月；第三年：2019年09月1日至2020年08月31日，5093元／月；乙方每月缴纳一次租金，以现金或转账形式支付租金。逾期支付房租的，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金，计算至实际缴纳房租之日。乙方应向甲方缴纳两个月租金￥9066元作为租赁保证金。第五条第3点约定租赁期间，维修费由乙方自行负责。第七条违约金和违约责任约定：1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金，造成乙方的一切损失由甲方负责。2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿签约金，违约金为二个月租金。3.乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金，违约金为二个月租金。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。4.乙方应于合同期满后，按合同要求返还房屋给甲方。乙方未按期返还房屋，按日租金三倍支付违约金直到实际返还为止。乙方返还房屋不符合本合同要求的，视为未按期返还房。乙方应自行改正，直到符合合同要求为止。5．因乙方违约，造成提前解除本合同的，对于乙方的装修损失，由乙方自行承担。上述合同签订后，古思宇交纳了保证金9066元给林婉珠，并按约缴纳租金至2019年3月份。2019年3月份至5月，古思宇通过短信及微信多次向林婉珠反映涉案店铺漏水情况，2019年4月28日、5月1日、5月10日，林婉珠向古思宇发出催缴店租及解除合同通知，古思宇收到后邮寄涉案店铺漏水相片给林婉珠要求处理。因双方对租金及损失情况沟通未果，林婉珠诉至本院。庭审中，古思宇同意解除与林婉珠的合同。双方确认涉案租赁合同属延续古思宇与原出租方（广东客天下商业经营管理公司）合同，林婉珠购得店铺后出租方变更为其本人，合同内容形式未变化。双方同意合同解除后，古思宇所交保证金从拖欠租金中抵扣。审理中，本院向曾参与处理涉案店铺漏水问题物业服务中心负责人及广东客天下商业公司工程人员调查，他们分别表示涉案店铺在古思宇向公司租赁期间已出现漏水，店铺因渗水导致地垫、书柜发霉，古思宇进行了更换。漏水原因是因为下雨天时，空调冷凝水管倒灌雨水导致。空调冷凝水管是开发建设时放置，各商户共用，连接水渠，下雨天水渠水无法排空通过空调冷凝水管倒灌回地底至店内。其次建筑主体结构变形也会造成漏水。古思宇向他们反映后，他们都曾去处理，但效果不理想。因地底是回填土，比较潮湿，雨大的时候更严重，去潮需要大维修。公司也在2019年7、8月份批准彻底维修，因工程量较大，会影响经营，故未实施。另本院向同力装饰有限公司调查，该公司原股东马林生表示2019年5月19日其代表公司与古思宇签订《修理修缮合同》，对古思宇经营的早教中心1035店教室进行维修，维修原因是因漏水造成墙面发霉、腐烂，地垫因水泡变形。维修项目有拆地垫、铲除墙面地脚线、重新铺设地垫、墙面刮光油漆、书柜定制、垃圾清运等，维修工程由公司包工包料，古思宇已付清维修费并出具收款收据给古思宇。（收款收据显示工程结算款现金35,680元）。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林婉珠与古思宇于2018年12月12日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依照合同约定履行义务。现林婉珠请求解除合同，古思宇同意，林婉珠该项请求，本院予以准许。鉴于双方同意解除合同，林婉珠提出古思宇清理腾退交还商铺请求合理，本院予以支持。本案争议焦点为：一、林婉珠诉请租金及违约责任应否支持；二、古思宇反诉损失应否支持。焦点一，1.关于租金。根据合同约定，2018年古思宇应每月5日前支付租金给林婉珠。古思宇2019年4月份起未支付租金的事实双方确认，古思宇未按约交纳租金的行为已构成违约。林婉珠要求古思宇支付拖欠租金合法有据，本院予以支持。按合同约定，古思宇应支付自2019年4月8日起至实际清理腾退店铺之日止的店铺租金给林婉珠(其中免除2019年至2022年每年11月1日至30日期间的租金)。双方同意古思宇所交保证金9906元从拖欠租金中抵扣，本院准许。2.关于违约责任。林婉珠主张按合同第七条第3点由古思宇支付两个月租金作为违约金。经查，该条款属对擅自转给他人使用店铺的违约责任条款，林婉珠未提供古思宇有转租店铺行为证据，亦未提供其他证据证实古思宇有符合违反第七约定条款情形，其请求古思宇支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。3.关于滞纳金。双方在合同中约定的滞纳金实质系古思宇逾期支付租金而应承担的违约责任，现古思宇逾期支付，林婉珠可以依约要求其承担违约责任。但违约金性质应以补偿性为主，林婉珠未提供因古思宇逾期支付租金造成损失依据，其诉请按每天以实欠租金1%加收滞纳金显然过高，古思宇提出调整违约金请求合理，本院予以采纳。本院酌定滞纳金按年利率6%为标准，被告支付自2019年4月8日起以实欠租金为基数计算至租金交清之日止。焦点二、古思宇反诉损失问题。根据本院向相关物业及工程人员调查情况，涉案店铺漏水渗水的事实，本院予以认定。古思宇为其损失提供了与同力装饰有限公司的修理合同及收款收据，显示结算款35,680元。结合调查情况，对古思宇反诉主张漏水损失即更换地垫、换地垫人工工资1000元、书柜更换7000元，合计18,000元，本院予以采纳认定。古思宇主张停课、教师工资及补送课损失，但其提交的停课通知及与家长聊天记录均不足以证实该部分损失实际发生，本院不予支持。损失结果发生在2019年5月下旬，属双方合同期内，且古思宇已将店铺漏水情况告知林婉珠并要求处理，但林婉珠作为店铺出租人未尽到履行检查、维修义务，使得房屋未处于良好使用状态，对古思宇损失应承担50%过错责任。因无证据证明店铺漏水因古思宇使用过错造成，故林婉珠主张按约无需承担维修责任抗辩意见，本院不予采纳。鉴于古思宇在向林婉珠租赁涉案店铺已有漏水现象，但古思宇怠于向相应租赁方行使权利彻底解决好，且被告维修未征得出租方同意，对其损失应自行承担50%责任。按以上责任比例，原告应赔偿原告损失9000元（18,000元×50%），被告超出部分请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除林婉珠与古思宇于2018年12月12日签订的《商铺租赁合同》；二、古思宇应于本判决生效之日起十日内将坐落于万象汇SY-02B栋一层1035号铺清理腾退给林婉珠；三、古思宇应于本判决生效后十日内，支付自2019年4月8日起至实际清理腾退店铺给林婉珠之日止的租金给林婉珠（其中免除2019年至2022年每年11月1日至30日期间的租金），古思宇所交保证金9906元不予退还，优先从上述租金中抵扣；四、古思宇应于本判决生效后十日内，支付自2019年4月8日起按年利率6%计算，以实欠租金为基数至租金交清之日止的滞纳金给林婉珠；五、林婉珠应于本判决生效后十日内赔偿经济损失9000元给古思宇；六、驳回林婉珠其他诉讼请求；七、驳回古思宇其他反诉请求。案件受理费536.22元（林婉珠已预交），反诉受理费875.66元（古思宇已预交），由林婉珠负担372.91元，古思宇负担1038.97元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审 判 长  黄卫红审 判 员  余梅芬人民陪审员  李建忠二〇一九年十二月十八日书 记 员  陈 悦