吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1364号上诉人（原审被告）：郭和伟，男，1980年9月14日生，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：孙雷，吉林鑫州律师事务所律师。被上诉人（原审滕云生）：滕云生，男，1988年9月7日生，住吉林省延吉市太平街3088号10007。委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：**，男，1973年11月1日生，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：朱洪艳，女，1981年2月25日生，住吉林省延吉市。原审第三人：延边隆峰房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市局子街127号。法定代表人：吴秀峰，该公司经理。委托诉讼代理人：赵基文，该公司法律顾问。上诉人郭和伟因与被上诉人滕云生、**、朱洪艳、原审第三人延边隆峰房地产开发有限公司（以下简称隆峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭和伟上诉请求：1、请求撤销吉林省延吉市人民法院（2019)吉2401民初3061号民事判决书，驳回被上诉人滕云生的起诉。2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审认定事实不清，没有查明案件有关事实。被上诉人滕云生提供的证据不足，不能证明其是涉案房屋的所有权人。理由如下:一是涉案房屋在财产保全之前,从2016年开始就备案登记在**名下。既然2016年就能备案，为何被上诉人滕云生当时不办理变更登记反而在上诉人申请财产保全以后才进行变更登记更能说明问题的被上诉人自称是在2018年12月27日办理变更登记时发现办不了变更，但是延吉市人民法院的财产保全裁定在当时还没有作出，为何被上诉人不办理过户而是等到保全之后提出异议，这足以说明被上诉人之间的房屋转让关系存疑。二是对于不动产这种价值较大的夫妻共同财产**无权单独处分，被上诉人提供的合同中没有财产共有人朱洪艳的签名，在2018年和第三人隆峰公司的房屋买卖合同也没有朱洪艳签名，这说明**出售房屋本身是无权处分。而且从被上诉人提供的被上诉人**与第三人提交的注销申请表注销原因是退房，不是证明房屋转让的变更登记，不能证明是房屋转让的事实。三是被上诉人滕云生提供的证据1(2019)吉2401执异69号执行裁定书中的内容体现房屋购买价款是193608元，但在起诉时却称是以13万元价款购买，两次陈述明显不符。而且13万元转让款项明显低于市场价格。此外，被上诉人滕云生一审中提供的账户名细不是给**转款,是转款给他人。而且被上诉人提供的所谓的赵晶帐户存入1元钱的凭证，反而能证明是被上诉人滕云生妻子孙慧慧持有使用赵晶的银行卡，不能证明被上诉人滕云生将款项支付给被上诉人**的事实。四是第三人隆峰公司在最后陈述中明确表示，本案诉争的房屋买卖行为是工程承建方吉林长江集团利用专案组的公章，真正的隆峰公司不具有本案的主体资格。该陈述实际上推翻了在庭审中对于2018年12月27日商品房买卖合同、2018年12月29日收取3000元的**更名费、2018年12月27日期房备案注销申请表属实的质证意见。说明第三人根本不清楚涉案房屋的真实情况。对此应以第三人最后对事实的陈述为准。原审对房款交付情况没有查明。2018年12月27日隆峰公司与**一起到房产局办理备案手续，在一审中隆峰公司称不清楚，是由长江集团办理的。五是被上诉人滕云生提供的交费票据只能证明以滕云生名义交纳了有关费用，不能证明滕云生是房屋的所有权人。六是一审判决由上诉人一人承担起诉费用2900元明显不公,本案产生的原因是被上诉人**、朱洪艳拖欠上诉人款项而产生，不应由上诉人承担起诉费用。综上所述，被上诉人滕云生的诉讼请求证据不足，请二审法院驳回被上诉人滕云生的起诉，支持上诉人的请求。滕云生辩称：一、滕云生与**之间的房屋买卖合同是真实有效的，不存在恶意串通的情形。2016年8月2日，双方签订的合同，签订合同当日，**将房屋交付给滕云生。滕云生进行装修占有使用至今。签订的合同、支付的水费、电费、取暖费、物业费等费用、支付房款的事实均可以证明在法院查封之前，滕云生已经占用、使用房屋多年。2018年12月27日，滕云生交付给隆峰公司更名费用3000元，隆峰公司给滕云生出具了商品房买卖合同书，证明隆峰公司同意**原享有的合同权利转让给滕云生。足以证明，滕云生与**双方之间的合同真实有效。涉案房屋已经与**没有任法律关系。二、郭和伟主张滕云生与**之间合同虚假，没有任何事实和法律依据。1.2009年11月成立了“延吉市处理延边隆峰房地产开发有限公司问题领导小组”，2016年更本不给办理合同更名手续。2.关于房产局注销申请表，注明“退房”，是房产局办理商品房备案注销的登记的理由，注销备案后，在基于滕云生与开发公司之间签订的商品房买卖合同办理新的备案登记。这一点滕云生提交的与房产局工作人员谈话视听资料能够证实。3.关于房款的数额问题。房款193608元是开发公司出具的商品房买卖合同上注明的价格。而滕云生主张购买房屋的价款为13万元，是从**处购买的价格，二者并不矛盾。4.关于房屋买卖合同**妻子朱洪艳是否签字的问题。首先，滕云生购买房屋的时候，合同以及备案均是**个人的名字。其次，是否共有人签字并不影响合同效力。再次，滕云生与**之间的买卖房屋合同实际是权利的转让，取得了开发商的认同。5.关于滕云生受让价格的问题，郭和伟主张价格明显低于市场价格没有任何依据。涉案房屋面积为55.59平方米，小区也不是高档小区，2016年的价格完全是合理的。更何况，价格的高低也不影响合同的效力。6.关于法院查封的时间问题。滕云生与**是在2018年12月27日到房产局办理的备案注销手续。因开发商的公章在专案组管理，房产局一直等专案组盖章，所以当时没有全部办理完毕。法院是2019年1月2日冻结的，因此往后就无法办理了。这一点，房产工作人员的视频资料予以充分说明。三、关于隆峰公司的陈述问题，并不影响本案的判决。隆峰公司在一审答辩中明确，签订商品房买卖合同是事实，收取更名费事实，办理期房备案注销是事实。这已经足以说明，滕云生与**之间的合同关系得到开发公司的认可的事实。四、关于诉讼费用分担问题，属于一审法官裁量权的范畴，二审法院是不予审理。综上，滕云生认为，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，郭和伟的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回郭和伟的上诉请求，维持原判。**二审未答辩。朱洪艳答辩称，我对**与滕云生之间签订的合同事宜不清楚，2015年10月份，我与**离婚后卖的房屋。隆峰公司答辩称，答辩意见与一审答辩意见一致。滕云生向一审法院起诉请求：判决停止对滕云生购买的位于延吉市××街的位于延吉市××街，产籍号05-08-0283，建筑面积55.59平方米的房屋的执行；案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月2日，**将其从隆峰公司购买的位于延吉市××街的位于延吉市××街，产籍号05-08-0283，建筑面积55.59平方米的房屋出售给滕云生，房屋价格为13万元，原告按照合同约定将房款分几次全部支付给被告**。签订合同后，**将房屋交付给滕云生使用，滕云生装修使用至今，并缴纳了电费、水费、物业费等相关费用。因该房屋没有办理房屋产权证，2018年12月27日，经隆峰公司同意，在隆峰公司办理了**的合同权利义务转让手续，滕云生向隆峰公司交纳了3000元的变更手续费。因**的商品房买卖合同在房产局办理了备案，2018年12月27日，隆峰公司和**共同到延吉市房产局办理了期房备案注销手续。另查，基于一审法院（2018）吉2401民初3865号民事一案，该院于2019年1月2日作出（2018）吉2401执保1220号执行裁定，冻结了隆峰公司备案在**名下的诉争房屋产籍手续。原告滕云生提出案外人执行异议，该院作出（2019）吉2401执异69号执行裁定，以“本案冻结产籍手续的房屋，登记在被申请人**的名下，**为本案的被申请人之一，该院冻结被申请人**的房屋产籍手续，并无不当。案外人滕云生在2019年3月28日该院调查时表示，交付给**的93000元购房款没开收据，2019年3月29日，又向该院提供**于2019年3月27日房款130000元收据，前后矛盾，案外人滕云生主张该院保全的房屋归其所有，证据不充分，案外人提出异议的理由不成立”为由，驳回滕云生的异议。一审法院认为，涉案房屋即位于延吉市××街，产籍号05-08-0283，建筑面积55.59平方米的房屋，虽然登记在**的名下，但该房屋在本院2019年1月2日查封之前，即2016年8月2日**已将涉案房屋出售给滕云生，交付了房屋，滕云生也支付了房款13万元和相关的电费、水费、物业费等费用，并居住使用至今，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之“一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前以合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求交付执行”的情形，原告享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告要求停止对位于延吉市××街，产籍号05-08-0283，建筑面积55.59平方米的房屋的执行的诉讼请求，该院予以支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：停止对位于延吉市××街，产籍号05-08-0283，建筑面积55.59平方米的房屋的执行。本诉案件受理费2900元（滕云生已预交），由被告郭和伟负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院经二审审理查明，对原审判决认定的事实予以确认。另查明，郭和伟因与**、朱洪艳之间的合伙纠纷于2018年7月4日向延吉市人民法院提起诉讼。本院认为，根据本案查明的事实，**系案涉房屋原买受人。虽然延吉市人民法院作出案涉执行裁定时，案涉商品房合同备案登记在**名下，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力，此时**并非该房屋产权人。2016年8月2日滕云生与**签订案涉房屋买卖协议，表明双方认可由滕云生受让**与隆峰公司之间存在的商品房买卖合同的权利义务。2018年12月27日，滕云生与隆峰公司签订商品房买卖合同，表明经隆峰公司同意，原买受人**将其在商品房买卖合同中的权利义务概括转让给滕云生，该行为不违反法律规定。此后，**丧失对案涉房屋的权利。且滕云生2016年8月以来对该房屋进行装修、占有使用至今。滕云生是否就案涉房屋办理备案登记、产权登记，属于其与隆丰公司之间的权利义务的履行问题，与**无关。综上所述，郭和伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，论理虽不臻完善，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由郭和伟负担。本判决为终审判决。审判长 太 熹审判员 崔 玉审判员 葛福祥二〇一九年十二月二十日书记员 吴 迪