安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2182号上诉人（原审原告）：马丽丽。委托诉讼代理人：凤良宝，安徽闻风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽星谛雅珠宝有限公司。法定代表人：林德宏，总经理。委托诉讼代理人：李中翠，安徽铭盛律师事务所律师。上诉人马丽丽因与被上诉人安徽星谛雅珠宝有限公司（以下简称星谛雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院作出的（2018）皖0225民初6136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马丽丽委托诉讼代理人凤良宝，被上诉人星谛雅公司委托诉讼代理人李中翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马丽丽上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持马丽丽的一审全部诉讼请求。事实与理由：（一）一审认定事实错误，判决错误。保证电梯畅通是出租方的义务。涉案房屋只有一部电梯到六楼，楼梯属于消防通道，功能上系保证消防使用必须有隔离功能，不能作为经营通道。七层没有产权登记的房屋是有产权房屋的附属部分，只能走有产权登记的房屋经过，而星谛雅公司从未告知该部分房屋有争议，导致马丽丽装修损失。案外人将七层电梯停止运行继而发生诉讼的过错在出租房。二、一审判决认定事实与生效判决认定事实矛盾。（2018）皖02民终1179号生效民事判决，认定七层房屋权属问题发生纠纷并经法院处理，导致七层电梯停运，影响马丽丽对七层租赁房屋的使用情况属实，故一审认定马丽丽对七层不属于出租人的其他房屋进行装修且长期拖欠租金未付导致涉案租赁合同解除错误。三、一审判决适用法律不当。本案系星谛雅公司单方违约导致合同无法履行，造成马丽丽损失巨大，不是租赁期限届满，或双方协商解除合同，一审以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》判决驳回马丽丽的诉讼请求属于适用法律不当。本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，判决星谛雅公司承担违约责任赔偿损失。星谛雅公司辩称：双方签订的房屋租赁合同合法有效，不违反相关法律规定，星谛雅公司依约向马丽丽交付了合同约定的房屋，马丽丽应当履行给付租金的义务。本案双方当事人于2015年12月2日签订的房屋租赁合同，2015年12月8日马丽丽申请工商登记时，向市场监督管理部门提供的，由马丽丽签字认可的涉案房屋产权证复印件，证实双方于合同签订时，马丽丽对房屋面积是明知的。马丽丽承租的仅是房产证所载的面积范围，其误装了房产面积以外的房屋，由此造成的后果应由马丽丽自行承担。马丽丽上诉称七楼进行了部分装修，说明除了电梯之外，利用安全通道亦可到达七楼，双方的租赁合同对电梯通行条件也未约定。二、装修费用根据合同约定，租赁期满后室内墙体及地面应保持原样交付出租方。马丽丽提供的一份电缆材料费只有报价单，且该报价单上无相关公司印章。标牌费是六楼使用的，六楼马丽丽一直正常使用。星谛雅公司对涉案房屋六、七层享有所有权，不存在其他人享有权利的问题。马丽丽向一审法院起诉请求：1、判令星谛雅公司承担违约责任，赔偿马丽丽租金损失41万元；2、判令星谛雅公司承担马丽丽装修损失866592元（鉴定费15000元、标牌20985元、电缆材料费5692元、评估造价824914.97元）；3、诉讼费用由星谛雅公司承担。一审法院查明：2015年12月2日，星谛雅公司将位于无为县无城镇西大街中瑞CBD购物中心六至七层租给马丽丽（其中六层房产证面积为762.69平方米、七层房产证面积为438.31平方米）；约定2015年12月2日至2016年2月16日为装修免收租金期间，租赁期限为2016年2月17日至2021年2月16日；租金约定为第一年40万元，以后每年递增2万元，租金每半年支付一次；约定承租方逾期缴纳房屋租金，逾期超过10日，出租方有权解除合同，并追究违约责任、预收押金50000元不予返还等承租方可以解除合同的情形和违约责任等。因马丽丽只支付租金300000元及押金50000元，未按约支付租金，星谛雅公司于2018年1月28日将马丽丽作为被告向该院提起诉讼，案经该院一审、芜湖市中级人民法院二审，终审生效判决：一、确认安徽星谛雅珠宝有限公司与马丽丽签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除；二、马丽丽于判决生效之日起十日内腾空并搬离租赁位于无为县无城镇西大街中瑞ＣＢＤ购物中心第六至七层属于星谛雅公司所有的房屋；三、马丽丽于判决生效之日起十日内向星谛雅公司支付2017年2月16日前拖欠的租金100000元、自2017年2月17日至2018年2月16日的租金和房屋占用费420000元、自2018年2月17日起至腾空并搬离租赁房屋之日期间按合同约定的年租金计算的房屋占用费（已交押金50000元可予抵充）；四、驳回星谛雅公司的其他诉讼请求。马丽丽至今仍未能履行该生效判决确定的租金及房屋占用费。该判决还认定，马丽丽租赁后，对七层租赁房屋投入一定的装修，后装修未完毕即停工而未直接用于经营，七层电梯于2017年8月开通。2017年7月11日本院立案受理星谛雅公司与原产权人蒋春梅、无为县金帝房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，案经本院一审、芜湖市中级人民法院二审，终审生效判决认定：金帝房产公司于2007年2月9日取得了2005-2号地块（无城西大街广电商场地段）土地所有权证，并对其地段进行了开发，建成了无为县无城镇西大街中瑞CBD购物中心大楼（系多层建筑，共计八层，第八层为楼梯罩），于2008年3月20日办理了产权证，其中一至六层的楼层面积均为762.69平方米，第七、八层楼的建筑面积为438.31平方米。金帝房产公司在取得房产所有权后即对该大楼进行了高档装修、装饰，并安装了楼内电梯一部，后因需要又在北边增加了观光电梯一部。2014年金帝房产公司因涉借款合同抵押担保，被合肥市中级人民法院将其所有的中瑞CBD购物中心五至八层房产所有权及相应的其他权利进行了拍卖，星谛雅公司通过拍卖取得了该五至八层房产，并于2015年9月15日办理了房产权证。星谛雅公司起诉后不久，金帝房产公司即开通了通往第七层的楼内电梯。该判决还认定，涉案大楼除本案争议电梯外，尚有楼梯及电梯可到达7楼。另查明，2015年12月8日，马丽丽向相关部门申请个体工商户开业登记，在其提交的文件材料中即有星谛雅公司无房字第035637、035638房地权证复印件，记载无为县无城镇西大街中瑞ＣＢＤ购物中心6层建筑面积762.69平方米，7、8层建筑面积438.31平方米，马丽丽在复印件上签字确认无误。在本案审理过程中，经马丽丽申请，本院依法委托安徽泓庆工程管理有限公司对无为县无城镇西大街中瑞ＣＢＤ购物中心六至七层装潢工程造价进行鉴定评估，鉴定评估工程造价为824914.97元。六层装修完毕，七层装修未完毕即停工。一审法院认为，星谛雅公司与马丽丽签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按照该合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为星谛雅公司是否违约需赔偿马丽丽相关损失？马丽丽向该院主张其损失包括租金、六至七层装潢评估造价、鉴定费、标牌费及电缆材料费。1、关于租金问题，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人出租租赁物的目的是为了获取租金收益。本案中，首先，星谛雅公司与马丽丽签订的房屋租赁合同中，双方对租赁房屋电梯通行条件并无相关约定，客观实际中，六层房屋电梯通行并无障碍，七层房屋除本案争议电梯外，尚有楼梯及电梯可以通行，马丽丽对七层房屋进行了装修也印证了七层房屋可以通行这一客观事实。其次，本案在案证据证实原被告双方于2015年12月2日签订房屋租赁合同，当月8日，在马丽丽申请个体工商户开业登记提交的文件材料中即有其签字确认的星谛雅公司无房字第035637、035638房地权证复印件，记载无为县无城镇西大街中瑞ＣＢＤ购物中心6层建筑面积762.69平方米，7、8层建筑面积438.31平方米，可以认定马丽丽在2015年12月8日对其承租的房屋的实际租用产权、面积系明确知晓，且房屋租赁合同中约定装修免租期自2015年12月2日至2016年2月17日，马丽丽在明知其实际出租房屋产权、面积后，对七层上不属于出租人即星谛雅公司的其他房屋进行装修使用。再次，星谛雅公司合法取得案涉房屋产权，并已办理产权登记，其出租房屋权属清晰，案外人将七层电梯停止运营继而发生诉讼的过错责任并非在于星谛雅公司。马丽丽在签订租赁合同后即投入装修，后在装修过程中因误装了不属于星谛雅公司的房屋从而逐步引发本案纠纷，但其已实际占有并使用案涉租赁房屋，案涉租赁合同解除、租赁物不能继续使用的过错并不在于星谛雅公司，故支付相应租金系马丽丽应负的合同义务而非其可以主张的损失，且生效判决已经确定马丽丽对星谛雅公司负有租金给付义务，在其未实际履行生效判决确定的义务前，该部分租金尚不构成其损失。2、关于装潢评估造价及鉴定费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该解释第十一条同时规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据上述司法解释的规定、生效判决确认的事实及在案证据证实，案涉租赁房屋权属清晰，马丽丽明知七层产权、面积后，仍对七层上不属于出租人即星谛雅公司的其他房屋进行装修使用且长期拖欠租金未付导致案涉租赁合同解除，在案涉租赁合同对未形成附合的装饰装修物及已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情况下，马丽丽主张装潢评估造价及鉴定费，无事实与法律依据，该院不予支持。3、关于电缆材料费、标牌费。马丽丽对其主张的电缆材料费，仅提交了一份产品报价单，但该报价单上并无相关公司印章，且未提交已实际支付材料费的相关证据，故对马丽丽的该项损失主张该院不予支持；对其主张的标牌费，马丽丽提交了两张名称为“满江红广告亮化有限公司”，但加盖“满江红广告字牌制作中心”印章的收款收据，经查开具时间为2015年12月1日的收据号码为0012278，而开具时间为2016年3月20日的收据号码为0012277，开具时间约4个月之前的收据号码序号反而在后，不符合交易常理，故该院对该两张收款收据的真实性不予认可，马丽丽应承担举证不能的不利后果，对其该部分诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回马丽丽的诉讼请求。本院二审期间，马丽丽提供了四份证据，一、星谛雅公司的起诉状，证明电梯直到2017年6月26日仍未开通。二、谈话笔录，证明任鸿飞陈述是星谛雅公司将7层搭建房的门锁撬掉，将里面的设施弄出去了。三、李中翠的代理词，证明星谛雅公司认为七、八二层任何财产权利均归本案星谛雅公司所有。四、蒋春梅的《民事反诉状》，证明星谛雅公司将七层全部租出存在争议。星谛雅公司质证称：对以上证据的真实性无异议，但均不属于新证据，且达不到证明目的。证据一、是否开通电梯与本案无关；证据二、任鸿飞是蒋春梅的员工，其证言不具有真实性；证据三、不否认七层所有部分都是星谛雅公司所有，无产权的部分与任何人都无关；证据四、案件反诉部分系撤诉结案，法院未做认定，只是蒋春梅的单方陈述。本院认证意见为：一、一审已认定电梯是2017年8月开通，故对于该证据的三性及证明目的本院予以认可。二、证据二任鸿飞在另案的谈话内容，因蒋春梅撤回反诉，故法院对该事实未作认定，任鸿飞也非本案证人，故该证据达不到其证明目的。三、关于证据三、证据四，可以证明星谛雅公司与蒋春梅对于涉案房屋七层搭建部分的产权存在争议。经阅卷及询问当事人，本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。一、星谛雅公司作为出租人应当清楚涉案房屋七层包含房产证登记面积之外的搭建房，但其在与马丽丽签订的《房屋租赁合同》中仅约定“出租方将位于无为西大街CBD六至七层的房屋出租给承租方作为经营餐饮使用”，并未明确七层出租房面积范围，且星谛雅公司也无证据证明其在交付房屋时，就搭建房情况向马丽丽进行了说明。故对于马丽丽错将不属于租赁范围内的房屋进行装修而造成的损失，星谛雅公司存在过错，应承担主要赔偿责任，本院认定该责任比例为60%。二、马丽丽在办理申请个体工商户开业登记提交的文件材料内有涉案房屋的房地权证复印件，故其对自己承租的七层建筑面积438.31平方米理应知晓，马丽丽在明知其实际承租房屋产权、面积后，仍对七层全部房屋进行装修、使用，其自身亦存在过错，本院认定马丽丽自己应承担的责任比例为40%。三、关于马丽丽损失的认定。（一）关于租金损失。马丽丽尚欠星谛雅公司租金，因其并未支付相应租金，自然也不存在损失，故对于其该点诉请本院予以驳回。（二）关于电缆材料费、标牌费的损失是否能够认定的问题，一审已作出了详细的阐述，本院不再赘述，并对一审关于上述费用的认定予以确认。（三）关于装潢损失。涉案六层房屋马丽丽已实际经营使用，故对于其要求星谛雅公司承担该楼层房屋的装潢损失本院不予采纳。关于涉案房屋七层的装潢损失，因七层的搭建房存在权属纠纷，致马丽丽对该层房屋进行了装潢却无法使用，鉴于双方对造成错误装潢均存在过错，故双方应按过错责任比例承担七层房屋的装潢损失。二审中安徽泓庆工程管理有限公司在原鉴定报告的基础上，将六层与七层的装潢价格进行了区分，七层装潢费鉴定价为464167元。该鉴定机构具有鉴定资质，鉴定程序合法，故对其鉴定结论本院予以采纳。综上，星谛雅公司应承担马丽丽的装潢损失为278500元（464167元×60%）。综上所述，马丽丽的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初6136号民事判决；二、判决安徽星谛雅珠宝有限公司在本判决书生效之日起十日内赔偿马丽丽装潢损失278500元。三、驳回马丽丽其他诉讼请求。一审案件受理费16290元，减半收取8145元，由马丽丽负担5527元，安徽星谛雅珠宝有限公司负担2618元。二审案件受理费16290元，由马丽丽负担11054元，安徽星谛雅珠宝有限公司负担5236元。本判决为终审判决。审判长 钱 晨审判员 吴丽群审判员 杨东清二〇一九年十二月十三日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。