上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初24826号原告：胡利明。委托诉讼代理人：张建平。被告：上海祥奉实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：何孙明，总经理。委托诉讼代理人：欧建明，男。委托诉讼代理人：沈浩。原告胡利明诉被告上海祥奉实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张建平，被告委托诉讼代理人欧建明、沈浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理坐落于上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号B区1353号营业房的产权证。事实与理由：2003年6月4日，原告与上海箱包城有限公司签订《上海箱包城营业房联建协议书》一份，然后于2004年8月30日，交付房款200,000元，口头告知发票只开98,000元，另交工程款1721.6元。后来因被告与第三方发生债务纠纷，导致原告房产至今未能办理产权证，原告的正当权益得不到保障。今年早些时候，在原告及其他11户业主毫不知情的情况下，被告擅自恶意将原告等12户业主的房产抵押给他人，故原告诉讼来院。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告履行房屋买卖合同下重新设定的义务(即承诺书中明确“公司对外债务给业主带来的问题……由公司出面解决”的义务)；2、判令诉讼费由被告承担。同时补充事实与理由：原、被告于2016年8月16日在政府的见证下，签订了协议书，设定了被告的义务，被告承诺在2019年8月18日前为原告办理产权证，解决房屋查封等给原告带来的问题，现在房屋被上海市静安区人民法院查封拍卖，原告方提出执行异议，被静安法院驳回，故原告变更诉讼请求。后原告在庭审中明确第1项诉讼请求为：判令被告履行协议书及承诺书中确定的义务，涤除房屋上的抵押，解除房屋上的司法查封。被告上海祥奉实业有限公司辩称，被告没有能力涤除抵押，除抵押权纠纷引起的司法查封外，系争房屋上还存在其他案件引起的司法查封，故请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院确认如下事实：2003年6月4日，被告(当时公司名称为上海箱包城有限公司，后更名)与原告签订《上海箱包城营业房联建协议书》一份，约定：被告将箱包城部分营业房建设与原告联建；原告选定箱包城B区第B14幢第3间地块联建营业房，共1间及楼层第二层，每间占地面积45.6平方米；共计建筑占地面积45.6平方米；双方签字后，原告即向被告交付联建营业房基础建设费每间人民币(下同)98,000元，共计98,000元；被告于2003年8月底前做好土地平整，并着手建设联建营业房，在2004年年底前将联建营业房结顶完工交付给原告；营业房每间建筑面积136.8平方米，每平方米建筑造价为680元，每间建筑造价为93,024元；原告联建房建筑面积为136.8平方米，合计建筑总造价为93,024元；待营业房交付后，根据国家有关部门的核准建筑面积按实计算；首期工程款营业房基础完成后缴纳30%，第二期工程款营业房建好一层后缴纳30%，第三期工程款营业房建好二层后缴纳30%，末期工程款营业房交付使用时缴纳10%；被告未遇第四条所列的特殊原因，不能将联建营业房及时结顶交付给原告，如交付时间延期一个月内，原告表示予以谅解；如超过一个月，即第二个月起，原告有权要求被告每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金；如被告延期超过规定期三个月，原告有权要求退房，并退还联建本金款及相应的银行存款利息；原告若未按时缴纳营业房联建工程款，原告应向被告支付未按时缴纳部分款项的1%滞纳金；原告应缴纳款项超过一个月未缴的，被告有权单方终止协议。又查明，2016年8月16日，被告与箱包城业主方代表签订《协议书》一份，约定：一、被告务必履行与业主签订的《上海箱包城营业房联建协议书》，尽快给予业主办理产权证，并告知业主在办理过程动态；二、业主的房产现遭受抵押、轮候查封境遇，被告应给予业主无条件的财产保全和合法权益；三、从今以后，被告应完全将房屋交付给业主使用，应保障业主的水电正常使用，物业管理正常收取水电费及管理费，保证业主出租不受任何阻扰与威胁；四、若因被告私自抵押业主房产形成的债务债权引起的纠纷和安全问题，全部由被告承担一切责任；五、如果被告确实无法履行原签订的协议，而无法办证，务必以书面告知业主的解决方案，明确时间及相关保障；六、被告应向业主提供业主房屋的历史信息及现状动态，必须提供应有的物业管理服务。2016年8月18日，被告出具《承诺书》一份，载明：因房屋被查封业主的诉求，被告根据实际情况结合未来的发展计划，承诺因公司债务纠纷导致房产出问题的业主：1、在合法合规的情况下，保证业主正常的通水、通电等基础物业管理要求；2、根据市场发展计划，争取在三年后即2019年可给予未办理产权证的业主办理相关产权手续；3、针对公司对外债务给业主带来的问题，业主告知公司后，公司均由公司出面沟通、解决，业主、租户在房屋使用过程中遇到因公司债务问题导致的问题，告知公司后，公司会在第一时间出面解决。另查明，系争房屋现由原告占有使用。系争房屋的门牌号经公安机关确认，已变更为上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号1353号1层、2层。系争房屋现登记在被告名下，其上设有抵押权人为周天伟的债权数额为3,000,000元的抵押权。系争房屋上还存在上海市闸北区人民法院(现上海市静安区人民法院)、上海市杨浦区人民法院、上海市奉贤区人民法院、上海市浦东新区人民法院的四个司法查封。再查明，上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)(2014)闸民二(商)初字第1143号周天伟诉上海祥奉实业有限公司、何孙明民间借贷纠纷一案，已经进入执行程序。2019年9月，静安法院依法裁定拍卖被执行人上海祥奉实业有限公司名下位于上海市奉贤区奉城镇奉新公路XXX号1353号1层、2层房产。胡利明对静安法院上述执行措施向静安法院提出书面执行异议。静安法院于2019年11月29日作出(2019)沪0106执异267号执行裁定书，裁定：驳回胡利明的异议请求。本院认为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”本案中，原告与被告签订的《上海箱包城营业房联建草签协议书》，虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。经本院向原告释明：系争房屋存在抵押权及司法查封，原告提起本案诉讼并非对系争房屋所有权的确认，也无法对抗静安法院的司法拍卖，以及存在的诉讼风险。原告经本院释明后仍坚持本案诉讼请求。本院认为，被告作为房屋出卖人，应当按约将系争房屋权利清洁后过户给原告，但系争房屋上现设有抵押权，被告负有将抵押涤除的责任，故本院对原告要求被告涤除系争房屋上的抵押权的诉讼请求，依法予以支持。对于原告要求被告解除系争房屋上的司法查封的诉讼请求，本院认为，司法查封系由相关法院作出，解除司法查封并非本案审理范围，故本院不予处理，原告可通过其他途径主张自己的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：一、被告上海祥奉实业有限公司于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号1353号1层、2层房屋上的抵押权。二、对原告胡利明的其余诉讼请求不予支持。案件受理费人民币2,250元，减半收取，计人民币1,125元，由被告上海祥奉实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一九年十二月三十一日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。