甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终4662号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃壹运动健康产业股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：郑秀英，该公司董事长。委托诉讼代理人：芦超，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建军，男，该公司行政部员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州海鸿餐饮管理有限责任公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：马鸿亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭栋，甘肃天问律师事务所律师。委托诉讼代理人：包虽霞，甘肃天问律师事务所实习律师。上诉人甘肃壹运动健康产业股份有限公司（以下简称:壹运动公司）因与被上诉人兰州海鸿餐饮管理有限责任公司（以下简称:海鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。壹运动公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为上诉人支付被上诉人房屋租赁贵64×××××元、物业费36312.3元、水电费50000元，总计734312.3元。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人不应向被上诉人支付违约金。上诉人与被上诉人建立房屋租赁关系后，因经营问题上诉人一直难以按合同约定支付租金;又因被上诉人问题造成出租房屋漏水而被上诉人一直未加以解决。上述原因使得上诉人虽然迟延支付租金，但被上诉人未向上诉人提出过支付违约金的主张，应视为双方以实际履行合同的行为变更了合同约定，被上诉人要求支付违约金的要求法院不应支持。二、上诉人应支付水电费50000元。上诉人与被上诉人约定，水电费由被上诉人代收代缴，双方并未约定电费收费标准，因此应认定电费应按照电力公司标准计费，由被上诉人代收代缴。依据关于甘肃省发改委发布的甘发改价管（2019）301号《电网增值税税率调整相应降低一般工商业电价有关事项的通知》中的规定，兰州市一般工商业用电根据高峰、平段、低估三个不同时段收取不同电费，电费由0.3396元至0.9708元不等。依据上述电费收费标准，可以看出被上诉人按照每度电1.22元的标准向上诉人收取电费违反了合同约定，不应予以支持。一审判决上诉人以每度电1.22元的标准向被上诉人支付电费属于认定事实错误，应子以纠正。海鸿公司辩称，一、壹运动公司应向海鸿公司支付违约金。1.壹运动公司称其违约是因自身经营问题和出租房屋漏水导致。首先，因壹运动公司自身经营问题导致的违约行为的责任不应由守约方海鸿公司来承担；其次，壹运动公司所述的出租房屋漏水问题海鸿公司已及时进行了修复。因此，上述两项原因不能作为壹运动公司拒绝支付违约金的抗辩理由。2.未提出过支付违约金的主张不能作为违约方不予支付违约金的理由。况且，在海鸿公司向壹运动公司作出的《租金催缴通知函》中明确声明：“逾期我公司将追究贵公司的违约责任”。因此，双方并未以实际履行合同的行为变更了合同约定。壹运动公司不予支付违约金的抗辩理由均不能成立，壹运动公司应向海鸿公司支付违约金。二、壹运动公司应向海鸿公司支付水电费11377.6元。1.《房屋租赁合作合同》第六条第二款第一项约定：“乙方应按时交纳自行负担自2017年8月1日起该房屋产生的物业费、水费、电费、暖气费及空调、天然气等乙方经营及租赁相关的全部费用”，案涉水电费是壹运动公司在经营过程中所产生的费用，理应由壹运动公司按照合同约定及实际使用量予以清缴。壹运动公司在承租房屋时两个水表、一个电表均为新表，显示数字均为0，故壹运动公司应按现表数字交纳水电费，应缴额水费为18071.64元、电费为170565.76元，减去双方认可的已缴水电费74866.8元，壹运动公司还应缴纳水电费113770.6元。2.案涉房屋的电费已由海鸿公司按每度电1.22元的标准进行清缴，壹运动公司理应按此标准向海鸿公司支付电费。海鸿公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原告与被告之间的《房屋租赁合作合同》；2.判令被告向原告给付2019年1月至9月欠缴房租648000元，2019年9月之后的房租按月租金72000元缴至被告实际腾交原告止；3.判令被告向原告给付2019年1月至9月欠缴物业费36312.3元、水电费100600.5元，9月之后的物业、水电费按实际发生额给付；4.判令被告向原告支付2019年1月至9月的合同违约金64800元，2019年9月之后的违约金按未付房租的千分之五计算之被告实际腾交房屋止；5.判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。海鸿公司在庭审中增加第五项诉讼请求“9月新产生的水电费13724.02元”。壹运动公司向一审法院反诉请求：1.请人民法院判决海鸿公司向壹运动公司支付设备损失款86000元；2.判决海鸿公司支付壹运动公司违约金15070元；3.诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年7月24日，海鸿公司与壹运动公司签订《房屋租赁合作合同》，双方约定壹运动公司承租海鸿公司位于兰州市西固区狗不理大酒店4楼面积为1440.98平方米的房屋，壹运动公司自2019年1月起欠付海鸿公司房屋租赁费、水电费、物业费等费用至今，同年9月10日壹运动公司向海鸿公司发出《解除产地租赁合同通知》，表示因房屋存在长期漏水情况，故要求解除双方签订的房屋租赁合同，次日海鸿公司向壹运动公司发出《解除房屋租赁合作合同通知书》，表示因壹运动公司拖欠房租及相关费用，亦要求解除双方签订的租赁合同。9月23日，壹运动公司搬离涉案房屋，但因空气源设备是否可以拆除等问题，与海鸿公司意见产生分歧，故未与海鸿公司办理房屋交接手续，现海鸿公司因壹运动公司欠付租金等问题诉至法院，请求判如所请；壹运动公司则认为海鸿公司阻拦其搬空气源设备，故提起反诉，请求判如所请。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自始有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，壹运动公司对海鸿公司诉请的2019年1月至9月的房屋租赁费648000元、物业费36312.3元予以认可，根据自认原则，本院对海鸿公司要求壹运动公司支付该两项费用及金额予以认可。以下对双方当事人的各项诉请逐一分析。1.解除双方当事人签订的《房屋租赁合作合同》。2019年9月10日壹运动公司向海鸿公司发出《解除产地租赁合同通知》，次日海鸿公司向壹运动公司发出《解除房屋租赁合作合同通知书》，且壹运动公司已搬离涉案房屋，故双方已就租赁合同达成合意，故双方租赁合同已于达成合意之时，即2019年9月11日解除。2.壹运动公司应付2019年9月之后的房租、物业费等问题。海鸿公司诉请要求壹运动公司给付2019年9月之后的房租及物业费至实际腾交房屋之日，壹运动公司于2019年9月23日搬离涉案房屋，故不应再支付之后的房屋租赁费等相关费用。3.壹运动公司应付水电费问题。海鸿公司诉请要求壹运动公司支付水电费共计114324.52元。因壹运动公司在承租房屋时两个水表、一个电表均为新表，显示数字均为0，故壹运动公司应支付的水费为现表数字应缴额（2290吨+4634吨）×2.61元/吨，即18071.64元，电费为现表139808度×1.22元/度，即170565.76元，因庭审中双方均认可壹运动公司已缴水电费为74866.8元，故现壹运动公司应向海鸿公司支付的水电费为113770.6元。4.海鸿公司要求壹运动给付违约金64800元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，结合被告欠付原告租金金额等情况，本院认为海鸿公司诉请符合法律规定，本院予以支持。5.壹运动公司要求海鸿公司支付设备损失款86000元。庭审中壹运动公司并未举证证明其购买的空气源设备因海鸿公司原因遭受损坏，本院认为壹运动公司的空气源设备未遭到损坏，海鸿公司不应支付该设备的损失款。海鸿公司应配合壹运动公司在不破坏固定装修的情况下拆除并搬离空气源相关设备。6.壹运动公司要求海鸿公司给付违约金15070元的问题。根据违约金的相关法律规定，以及壹运动公司提交房屋漏水的相关证据，本院认为涉案房屋确有漏水情况，海鸿公司作为房屋出租房，应及时解决漏水等房屋基础建设问题，故壹运动公司诉请符合法律规定，本院予以支持。反诉原告壹运动公司在反诉中请求的数额为101070元，应是收取案件受理费的诉讼标的额。根据上述核算实际有15070元得到支持，为反诉原告请求额的14.9%。因此，本案反诉案件受理费反诉原告应自行负担85.1%，反诉被告负担14.9%。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除兰州海鸿餐饮管理有限责任公司与甘肃壹运动健康产业股份有限公司签订的《房屋租赁合作合同》；二、甘肃壹运动健康产业股份有限公司向兰州海鸿餐饮管理有限责任公司给付房屋租赁费648000元、物业费36312.3元、水电费113770.6元、违约金64800元，以上共计862882.9元，于本判决生效之日起二十日内全部履行完毕；三、兰州海鸿餐饮管理有限责任公司向甘肃壹运动健康产业股份有限公司给付违约金15070元，于本判决生效之日起五日内全部履行完毕；四、驳回兰州海鸿餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回甘肃壹运动健康产业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉案件受理费6148.6元，由本诉被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司负担；减半收取的反诉案件受理费1160.7元，由反诉原告甘肃壹运动健康产业股份有限公司负担987元，反诉被告兰州海鸿餐饮管理有限责任公司负担173.7元。二审中，当事人未提交新证据，二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的租赁合同是否变更；2.电费的收费标准和金额。关于合同是否变更，壹运动公司是否应支付64800元违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。双方签订的租赁合同未变更。”海鸿公司未提出过支付违约金的主张不能作为违约方不予支付违约金的理由。海鸿公司向壹运动公司于2019年7月24日作出的《租金催缴通知函》中明确声明：“逾期我公司将追究贵公司的违约责任”。因此，双方并未以实际履行合同的行为变更了合同约定。壹运动公司认为双方以实际履行合同的行为变更了合同约定，不应支付违约金648000元的上诉理由不能成立。关于电费的收费标准和水电费金额的问题。案涉水电费是壹运动公司在经营过程中所产生的费用，理应按照合同约定及实际使用量予以清缴。壹运动公司在承租房屋时两个水表、一个电表，均为新表，显示数字均为0，故壹运动公司应按照水电表数字缴纳水电费，且电费已由海鸿公司按每度电1.22元的标准进行清缴，壹运动公司应按此标准向海鸿公司支付电费。因此，一审法院以1.22元为电费收费标准，壹运动公司应缴纳水电费113770.6元，认定正确，应予维持。壹运动公司认为应支付水电费50000元的上诉理由本院不予支持。综上所述，壹运动公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由甘肃壹运动健康产业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李淑琴审判员  石 林审判员  刘桂刚二〇一九年十二月二十六日法官助理张琼琰书记员闫佳