广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初18546号原告（反诉被告）：黄昭添（曾用名：黄杨生），男，1970年1月17日出生，汉族，住址：广东省汕头市潮阳区，委托代理人：张海标，广东世超律师事务所律师。委托代理人：张灿标，广东世超律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市大鹏大坑上村股份合作公司，住所地：广东省深圳市大鹏新区大鹏办事处大坑一巷八号，统一社会信用代码：914403007727472510。法定代表人：唐焕祥。委托代理人：窦金平，孙淑杰，广东生龙律师事务所律师。第三人：深圳市恒昌达房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市大鹏新区大鹏街道王母社区勤政路3号101，统一社会信用代码：91440300052778869N。法定代表人：钟少丹，总经理。委托代理人：张小立，男，1964年11月23日生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区，系第三人公司员工。原告（反诉被告）黄昭添诉被告（反诉原告）深圳市大鹏大坑上村股份合作公司、第三人深圳市恒昌达房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张海标、被告法定代表人唐焕祥、被告委托代理人窦金平以及第三人委托代理人张小立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、确认原告与被告前身深圳市龙岗区大鹏镇大坑上村居民小组签署的《土地使用权转让合同》、《土地使用权转让合同补充合同》无效；2、被告向原告归还土地转让款40万元以及自2003年3月28起至款项归还之日止的银行同期贷款利息，暂计至2018年8月24日利息为349830.9元，并要求被告向原告赔偿损失20万元；3、冲凉房等建筑物的补偿利益归原告，暂向被告要求支付补偿费用100万元(以上暂合计：1949830.90元）；4、第三人对被告上述付款责任承担连带责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年3月28日，被告的前身深圳市龙岗区大鹏镇大坑上村居民小组（以下简称“上村”）与原告签署了《土地使用权转让合同》(以下简称“合同”），将大鹏镇第二工业区石围岭大坑村3200平方米土地使用权，以32万元的价格转让给原告，用于新建厂房与宿舍。“合同”第四条明确约定，“上村”负责办理厂房宿舍楼工程项目的报建手续，用水水源接驳好，施工期间内变压器用电接驳好，交给原告使用。同日，双方又签署了一份《土地使用权转让补充合同》（以下简称“补充合同”），“上村”将原己建好厨房宿舍第三栋后面（即己建好冲凉房）位置的土地使用权，连同己建好的冲凉房建筑物以8万元的价格一并转让给原告。前述合同签署后，原告于当天向“上村”支付全数合计40万元的转让款，但是，“上村”根本不能办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等报建手续，也无法提供土地可以转让的批准手续，这些致使原告根本无法使用土地，也无法新建厂房、宿舍，无法实现合同目的，从而导致双方签署的《土地使用权转让合同》、《土地使用权转让补充合同》归于无效，而合同无效的过错完全在于被告。但是，包括冲凉房等地上建筑物的权益应当归属原告。在未经原告同意且原告完全不知情的情况下，被告及有关方面将前述土地及地上建筑物纳入城市更新，并且进行了城市更新拆迁，而地上建筑的补偿安置利益归原告，但是被告及有关单位对原告没有任何的补偿与赔偿。被告的行为己经严重侵犯了原告的合法权益。被告答辩并反诉称：2003年3月28日，被告与黄杨生签订了《土地使用权转让合同》和《土地使用权转让补充合同》。双方在签约的当天到原深圳市龙岗区大鹏法律服务所办理了见证，该所审查了当事人双方的主体身份，并出具了2003年鹏法见证第011号《见证书》，黄杨生依据该两份合同向被告支付了土地转让款32万元，被告也向黄杨生出具了收款收据。《土地使用权转让合同》第五条约定：“从生产经营或者使用之日起，乙方（指黄杨生）每月应向甲方（被告）缴纳保安及管理费、卫生费等400元（红线内由乙方自行管理）。第九条还约定，乙方应当在合同签订之日起即动工兴建厂房、宿舍，并在2008年4月1日前竣工并投入使用，逾期90天，甲方有权解除合同，收回土地使用权。在被告依约向黄杨生交付了土地后，就再也找不到黄杨生了，且黄杨生一直不按合同约定兴建厂房、宿舍，严重违反了《土地使用权转让合同》第九条的约定，已导致被告从2008年4月1日开始，每月损失保安及管理费、卫生费400元。2011年9月3日，由于黄杨生拒不纠正上述严重违约行为，被告决定依据《土地使用权转让合同》第九条约定解除《土地使用权转让合同》和《土地使用权转让补充合同》，收回土地使用权。因无法联系到黄杨生本人，被告将解除合同的《通知》刊登在2011年9月9日的《深圳经济特区报》上，但因黄杨生一直不来，至今尚未办理土地移交手续，涉案土地一直被黄杨生安排的人员控制和使用。被告从未与黄昭添签订过任何合同或协议，也从未与黄昭添发生任何经济往来，如果黄杨生从公安机关的证明，证明其与黄昭添是同一个人，则被告要求原告承担黄杨生的民事法律责任。涉案土地尚未实施城市更新，不存在补偿安置权益问题，鉴于被告早已解除合同，即便土地上实施城市更新，相关权益也应当归属于被告，原告诉请被告支付其冲凉房等建筑物的补偿费用和100万元，毫无事实和法律依据，如原告认为享有权利，也应向城市更新实施单位主张权利，且原告诉求自相矛盾，一方面主张合同无效，返还土地，另一方面又同时主张退还土地上的全部款项并要求支付利息的情况下，却还要求赔偿冲凉房的赔偿100万元，原告一方面主张涉案两份合同无效，另一方面又主张无效合同项下冲凉房等建筑物的权利归属。该两项诉讼请求是相互冲突的。另，本案的诉讼时效也存在问题。综上，被告向本院提起反诉请求：1、确认原告与被告于2003年3月28日所签订的《土地使用权转让合同》和《土地使用权转让补充合同》自2011年9月3日解除；2、黄杨生立即返还占用的6146.74平方米土地（含地上冲凉房，下同）；3、黄杨生支付被告自2008年4月1日至2011年9月3日期间，每月400元的保安及管理费、卫生费损失共计16400元；4、黄杨生自2003年3月28日起按6146.7平方米，1元/平方米/月的标准支付被告土地占用费至返还土地之日止（暂计至2018年10月28日的土地占用费为1149440.38元，扣除应退还的土地转让价款32万元后为829440.38元）；5、本案反诉费由原告承担。原告针对被告的反诉答辩称，双方签署的《土地使用权转让合同》第四条约定被告负责办理建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、施工许可证等报建审批责任，正因为被告事先未办理相关审批手续，导致原告无法使用涉案土地用于兴建厂房宿舍，被告也未将土地与地上附属物移交给原告，原告也从未实际使用涉案土地与地上附属物。《土地管理法》第四十三条的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，但是，符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，正因为被告未依法办理土地使用、报建等审批手续，直接导致双方签署的《土地使用权转让合同》、《土地使用权转让补充合同》最后归于无效，过错完全在于被告，被告应当承担所有的法律责任，并须赔偿原告期待利益损失在内的所有损失。被告反诉称确认合同解除于法无据，其主张的返还土地、支付保安及管理费、卫生费损失、土地占用费等所有反诉请求均无事实依据，请求法庭驳回。第三人述称，2017年10月20日，第三人与被告签署了深圳市大鹏第二工业区A区城市更新项目拆迁补偿安置协议（实物补偿），这个协议书当中就各项补偿已经作出了明确约定，其中补偿方式既有货币补偿，也有产权置换两种方式，并且约定得很清晰，是对土地及地上的所有的建筑物、附属物都作出全部补偿，并且约定被拆迁物业如果因权属争议等产生的纠纷由乙方（即本案被告）承担全部责任，乙方与其他有关利害关系人之间的经济纠纷均由乙方负责解决及承担。经审理查明，原告曾用名为黄杨生。2003年3月28日，原深圳市龙岗区大鹏镇大坑上村居民小组（以下简称“大坑上村”甲方）与原告（乙方）签订《土地使用权转让合同》约定甲方将大鹏镇第二工业区石围岭（大坑村）的土地使用权转让给原告，用作兴建厂房、宿舍。土地使用面积为3200平方米；合同签订之日，乙方一次性付给甲方土地使用费320000元，乙方付款后，享有对土地的使用权，项目投资开发和经营管理的决策权。甲方应将各项资料及手续交付原告，并且无条件协助办理建筑施工手续；使用土地期限为六十年，从2003年3月28日起至2062年6月1日止。使用土地期限届满后，该土地上的建筑物无偿归甲方所有，乙方如需继续使用土地，在同等条件下，乙方享有优先续约权。甲方负责办理厂房宿舍楼工程项目的报建手续。甲方在引进项目和办理有关报批手续方面应给予乙方支持和帮助从生产经营或者使用之日起，乙方每月应向甲方交纳保安及管理费、卫生费等400元；甲方如无法办理正常的报建手续或者提前收回土地使用权，致使乙方无法正常经营，甲方应返还原告土地使用费、赔偿乙方实际经济损失，并支付违约金20万元；合同签字生效并付款后所发生的与乙方有关的各种纠纷，由乙方负责处理，2003年3月27日前因该地发生的所有经济纠纷和法律问题应由乙方负责处理，与甲方无关；乙方应当在合同签订之日起即动工兴建厂房、宿舍，并在2008年4月1日前竣工投入使用，逾期90天，甲方有权解除合同，收回土地使用权；。如国家需要收回土地使用权的，涉及该地上建筑物的补偿费应当归乙方所有。同日，双方签订《土地使用权转让补充合同》，约定甲方同意将大鹏镇第二工业区石围岭（大坑村），原已建好厨房宿舍第三栋后面（即已建好冲凉房）位置的土地使用权转让给乙方，用作宿舍用地；合同签订之日，乙方一次性付给甲方土地使用费80000元，包括赔偿原已建好冲凉房建筑物费用在内。该两份合同由原深圳市龙岗区大鹏镇大坑上村居民小组盖章，负责人戴焕兴与原告签名确认。深圳市龙岗区大鹏镇法律服务所为上述《土地使用权转让合同》出具了《见证书》，编号2003年鹏法见字第011号。合同签订后，原告向大坑上村分别支付了320000元和80000元的合同款项，大坑上村出具了收款收据。被告对上述80000元的付款不予认可，称其对该付款不知情。经查，原深圳市龙岗区大鹏镇大坑上村居民小组变更为被告深圳市大鹏大坑上村股份合作公司，相关权利义务由被告承继。被告称，前述合同签订后，被告就将涉案土地移交给原告控制，原告进行了规划，并绘制了图纸，但是未实际施工建设，原告亦未按约定交付管理费等费用。原告对此否认，称被告从未移交土地，因被告无法取得涉案土地的报批报建许可，导致原告始终无法接收土地，亦无法进行施工建设。再查，现土地仍维持合同签订前的原状。被告依据合同第九条约定行使解除权，并于2011年9月9日登报公告解除前述合同。2017年10月20日，涉案土地被纳入城市更新范围内，第三人对涉案土地已经向被告补偿。原告主张被告返还土地转让款，支付相应的利息，并依据合同违约条款赔偿原告违约损失200000元，同时对第三人就冲凉房等建筑物的补偿，被告应当支付原告1000000元作为补偿。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。原、被告签订的《土地使用权转让合同》以及《土地使用权转让补充合同》所涉及转让土地原为农村集体用地，且该土地未经征转程序，因此，上述合同及补充合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方对涉案土地是否已经交付问题存在争议，各自均未提交充分有效的证据予以证明，而从第三人的陈述来看，涉案土地已经进行了征地补偿，补偿相对方即为被告，可见，截止本案辩论结束前，涉案土地不在原告的控制下，不存在由原告向被告返还土地的问题，因此，对被告主张原告返还土地的反诉请求，本院不予支持。被告收取了原告支付的土地转让款400000元，有原告出具的收款收据为证，被告虽对其中的80000元款项不予认可，但未提交充足有效的证据予以反驳，故本院采信原告的举证，被告因合同无效而应当返还原告土地转让款400000元。合同约定土地转让需由被告办理报建审批手续，可见，双方对土地性质为农村集体用地以及转让该土地需经过主管部门审批的后果是清楚的，在此基础上，原、被告仍签订了涉案合同及补充合同，可见，双方在签订合同时均存在过错应当各自承担相应的责任，因此，原告主张被告支付其利息损失以及被告主张土地占用费损失，均应由原、被告各自承担，本院均不予支持。合同无效，合同中关于原告支付保安及管理费、卫生费的条款以及违约条款均无效，因此，本院对原告主张被告支付其违约金200000元诉讼请求以及对被告主张原告支付保安及管理费、卫生费的诉讼请求，均不予支持。而关于原告主张被告支付冲凉房等建筑物的补偿利益归原告所有的请求，该请求权的基础在于对建筑物已经享有权利，而原告并未对冲凉房实际占有，也不享有物权，原告的请求无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄昭添与原深圳市龙岗区大鹏镇大坑上村居民小组签署的《土地使用权转让合同》以及《土地使用权转让补充合同》无效；二、被告深圳市大鹏大坑上村股份合作公司于本判决生效之日起十日内向原告返还土地使用费400000元；三、驳回原告黄昭添的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市大鹏大坑上村股份合作公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本案本诉受理费22348元（原告已预交），反诉费5730元（被告已预交），由原告负担17763.4元，被告负担10314.6元。如不服本判决，当事人可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  屈子兰人民陪审员  李冬霞人民陪审员  朱雪梅二〇一九年十二月十七日书 记 员  潘文丹