山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6695号上诉人（原审被告）：马耀华，男，1975年3月7日出生，汉族，山西省临汾市汾西县人。委托诉讼代理人：赵育锋，山西晋杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈雪，女，1985年10月13日出生，汉族，个体，住山西省晋中市。委托诉讼代理人：黄娟，山西华炬律师事务所律师。上诉人马耀华因与被上诉人陈雪房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初6414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人马耀华及其委托诉讼代理人赵育锋、被上诉人陈雪的委托诉讼代理人黄娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马耀华上诉请求：1.撤销原审判决并依法重新作出公正判决;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人租赁期间在商铺后墙上就油烟管道粗细安装排放油烟机的孔,绿化带也没有造成一审法院认可的30多平米。一审庭审过程中,物业管理公司并未对墙壁、绿化带进行过修正,因此被上诉人不存在9625元的损失。原告提交的“情况说明”是太原坤泽物业管理有限公司出具的,不具有客观性;“收据”也应该提交正规的发票给业主,因此该证据不具有证明力。对于被上诉人提交的这两份只停留于书面的证据,而忽视了实地调查,一审法院属于认定事实错误。二、上诉人装修花费64000元,一审中上诉人要求被上诉人补偿上诉人的损失,一审法院以上诉人违约并且被上诉人不同意利用,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条判决对上诉人的装修不予赔偿,上诉人不服。在一审庭审过程中,被上诉人已实际将房屋出租,从门头到内部都是用的上诉人装修,除换了名字外并未改变。实际上利用了上诉人的装修,所以一审开庭审理时,被上诉人的代理人说没有利用与事实不符，被上诉人应当补偿上诉人的损失。三、上诉人的冰箱、油烟机、吧台、酒柜、门头、摄像头、单人床两只、窗帘等物件上诉人有权取回。综上,一审判决认定事实错误,请求二审院依法撤销一审错误判决,并重新作出公正判决,以维护上诉人的合法权益。陈雪辩称，一、依据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议第三条约定，在租赁期内因经营和管理不善造成的一切损失由乙方也就是上诉人负责，所有费用由乙方承担。依据该合同条款约定，上诉人马耀华应对其自身行为造成的损失承担赔偿责任。马耀华在房屋使用过程中导致物业公司的绿化带受损，该损失已由物业公司从被上诉人陈雪提交的保证金中扣除，金额为9625元。因此对该9625元的损失，上诉人马耀华应当对被上诉人陈雪承担赔偿责任。二、依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的第11条第二款，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修、装饰残值损失的，不予支持。在本案中是因承租人马耀华违约导致合同解除的，马耀华主张折抵部分装修装饰费用，既没有事实依据，又没有法律依据。一审法院判令对其主张的装修装饰费用不予支持是符合法律规定的。一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈雪向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《租房协议》；2、判令被告支付原告租金41250元（2018年5月6日至2019年6月10日）；3、判令被告支付原告垫付的维修费9625元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月，原告陈雪与被告马耀华签订一份《租房协议》，主要约定：原告将其本人位于太原市小店区昌盛街2号（坤泽十里城）23幢1003号门面房出租给被告经营，商铺面积107.5平方米；租赁期限为3年，自2018年5月6日至2021年5月6日。房租租金第一年75000元，合同签订后先交40000元，三个月之内再交35000元，保证金5000元随同第二次所交35000元交齐即可，第二年租金80000元，第三年租金80000元，付款方式为一年一付，每年提前一个月支付，如不能按时支付，原告有权收回房屋并另行出租，合同终止；在租赁期间被告经过与原告协商，原告同意后方可转租，租赁期满后，被告应保证房屋原有装修不得损毁；在租赁期内，因经营或管理不善造成的一切损失由被告负责，所有费用由被告承担；租赁期间所产生的物业费、水电费、暖气费等其他费用由被告支付。合同另约定了其他事项。签合同后，原告将合同约定的商铺交付被告，被告对商铺进行装修后用于经营饭店。被告在签合同后交原告第一年租金40000元，2018年11月27日支付租金10000元，第一年度剩余租金25000元至今未付。第一年租期到期后，被告因饭店经营状况不佳，告知原告不再租赁商铺，2019年5月23日被告将商铺钥匙交于相邻商铺租户后，从涉案商铺内搬走。另查明，2017年11月28日，原告向太原坤泽物业管理有限公司交纳涉案商铺的装修保证金20000元。被告承租商铺经营期间，在商铺后墙上安装了油烟机排放油烟，造成房后绿化带一定程度的损坏。原告提供太原坤泽物业管理有限公司于2019年6月20日出具情况说明，载明：租户马耀华于2018年承租商铺业主李元晋中（陈雪）坤泽十里城S13-1003商铺，租户装修后将油烟机安装在后墙，油烟直接排至商铺后绿化带，损坏绿化面积25㎡，绿化305元/㎡；后墙开洞约0.5㎡未修复，维修费用2000元；共计9625元，费用从业主所交的装修保证金中扣除。原告另提交山西蓝天园林绿化工程有限公司出具的收据，证明该受损绿化带修复费用为7625元。被告对上述两份书证均不予认可，称其在后墙上打洞原告是知情并同意的，且其已经用砖将洞填补。一审法院认为，原、被告签订的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行合同义务。因被告明确表示不再继续租赁商铺，现原告要求解除与被告的房屋租赁合同，被告亦同意解除，故对原告此诉讼请求予以支持。在合同履行过程中，被告未按照协议约定按期足额支付原告第一年租金，构成违约，原告要求被告支付第一年度剩余租金25000元，被告对此表示认可，本院对原告的该项请求予以支持。合同到期后，被告因自身原因不再继续履行《租房协议》，其于2019年5月23日搬离商铺，将房屋钥匙交于隔壁租户并通知了原告，视为已将商铺交付原告，被告在一年租期到期后多占用商铺17天，应当支付原告该期间的房屋占有使用费，参照租金计算为75000÷365×17=3493元，故被告应当支付原告的租金合计28493元。被告在租赁商铺期间，在商铺后墙开洞未恢复原状，安装油烟机排放油烟未采取防护措施导致绿化带受损，其应当承担因此给原告造成的经济损失。原告提供太原坤泽物业管理有限公司、山西蓝天园林绿化工程有限公司出具的情况说明及收据，证明该项损失为9625元，被告虽然对上述证据不予认可，但未能提供反驳的证据，故本院采信上述证据，对原告要求被告赔偿损失9625元的请求予以保护。关于被告所述装修价值应当折抵租金的意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。首先，关于被告所述的装修价值64000元，无证据支持，其次，双方签订的《租房协议》因被告违约而导致解除，原告未表示同意利用被告的装修，因此对被告要求以装修价值折抵租金的意见，缺乏依据，本院不予支持。判决如下：一、解除原告陈雪与被告马耀华于2018年5月签订的《租房协议》。二、被告马耀华于本判决生效之日起三十日内支付原告陈雪租金28493元。三、被告马耀华于本判决生效之日起三十日内赔偿原告陈雪维修费9625元。四、驳回原告陈雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取586元（原告已预交），由原告陈雪负担147元，由被告马耀华负担439元。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉双方签订的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。被上诉人将租赁房屋交付给上诉人使用，已履行了合同义务，而上诉人在合同签订后交付了四万元，按合同约定应在三个月内再交35000元而上诉人只交付了一万元，未按照合同约定交付剩余的25000元，首先构成了违约。合同到期后，上诉人因自身原因不再继续履行《租房协议》，现上诉人要求解除与被上诉人的房屋租赁合同，被上诉人亦同意解除，该合同应予解除。上诉人在原审辩称其装修花费64000元，应由被上诉人补偿其损失。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”，现上诉人并未提供证据证明其装修花费了64000元的事实，且双方签订的《租房协议》因上诉人违约而导致解除，被上诉人又没有表示同意利用，故上诉人主张被上诉人在利用价值范围内予以补偿来折抵租金的请求，依据不足，本院亦不予支持。上诉人还诉称其在租赁期间在商铺后墙上安装排放油烟机未造成一审认定的损坏面积，但被上诉人提供了本小区太原坤泽物业管理有限公司、山西蓝天园林绿化工程有限公司出具的情况说明及收据，证明该项损失为9625元，虽上诉人对此不予认可，而其未能提供证据证明反驳的事实，故一审判决支持原审原告要求原审被告赔偿损失9625元的请求，并无不妥。综上所述，马耀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由上诉人马耀华负担。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 孙云英审判员 张璟芳 二〇一九年十二月十六日书记员 寇 凌