江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初3224号原告（案外人）：朱祥宽。委托诉讼代理人：高学勤，江苏擎天柱（宝应）律师事务所律师。被告(申请执行人)：刘云。委托诉讼代理人：郭家浩。第三人（被执行人）：陆加银（艮）。委托诉讼代理人：陆加才。第三人（被执行人）：周凤。原告朱祥宽与被告刘云、第三人陆加银、周凤执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告朱祥宽及其委托诉讼代理人高学勤、被告刘云的委托诉讼代理人郭家浩、第三人陆加银的委托诉讼代理人陆加才到庭参加诉讼，第三人周凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明,刘云与陆加银、周凤民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月5日作出（2018）苏1023民初3968号民事判决：一、被告陆加银、周凤于本判决生效之日起十日内日偿还刘云借款本金600000元及利息（以本金600000元为基数，从2018年6月1日起按月利率1.8%计算至被告实际还款之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9800元，公告费560元，合计10360元，由被告负担。本案诉讼中，刘云申请财产保全，本院作出裁定对陆加银、周凤的财产依法进行了保全，于2018年6月28查封了陆加银、周凤名下的位于碧云国际花园5幢303室房产（权证号：201280887-1）。判决生效后，因被告陆加银、周凤未自觉履行判决确定的给付义务，刘云向本院申请强制执行。在该案执行过程中，本院于2019年1月16日作出（2019）苏1023执49号执行裁定书，裁定：询价、拍卖被执行人陆加银、周凤名下碧云国际花园5幢303室房产。原告朱祥宽不服提出异议，本院于2019年4月22日作出（2019）苏1023执异28号执行裁定书，驳回案外人朱祥宽的异议请求。原告朱祥宽向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于宝应县碧云国际花园5幢303室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告与第三人陆加银于2007年10月10日签订的《房产转售协议》合法有效，并确认位于宝应县碧云国际花园5幢303室房产归原告所有；3、判决第三人立即协助办理碧云国际花园5幢303室房产的过户登记手续；4、本案的诉讼费由被告与第三人承担。事实和理由：一、2007年10月10日原告朱祥宽与第三人陆加银签订《房产转售协议》，约定陆加银将碧云国际花园5幢303室商品房，面积93.12平方米，车库5幢08号，面积22.7平方米，出售给原告，转售金额为238676元。原告于2007年10月10日支付100000元，2009年3月12日支付30000元，2011年1月31日支付60000元，并帮其支付商品房结算尾款43235元及其他款项12834元。第三人陆加银已于2007年11月将房屋交付给原告，原告装修后并居住至今，2009年第三人取得房产证后已交给原告，由于该房产有按揭贷款，在没有还清贷款的情况下，无法过户，货款还清后，原告一直和陆加银联系要求过户，其以繁忙、老婆生病等托词一直拖延。原告认为，原告与第三人所签订的《房产转售协议》是双方的真实意思表示，合法有效。根据物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，第三人应当协助原告办理产权过户。二、原告与陆加银签订房产转售协议后，已支付全部房款，并已合法占有该房产，未能过户是因房产有按揭贷款，在未还清之前不可以过户，后原告一直联系要求第三人协助过户。因此未办理过户的原因并不在原告。根据最高人民法院有关司法解释的规定，被告申请执行该房产无事实和法律依据，人民法院依法应当停止执行。原告为支持其主张，提供的证据有：1、《房产转售协议》一份，证明陆加银于2007年10月10日将涉案房产转售给原告；2、销售不动产统一发票一张，证明陆加银向房产开发商支付229416元房款；3、收条三张，证明陆加银收到原告房款190000元；4、商品房销售结算单，其中43235元由原告代缴；5、票据一组、房产证、土地使用证，证明陆加银将购买涉案房产的相关手续及两证交给原告，并将房产交付原告实际占有和居住的事实。被告刘云辩称：1、我不同意停止对碧云国际花园的房产的强制执行；2、原告与陆加银于2007年10月10日签的《房产转让协议》不合法、没有法律效力；3、假设《房产转让协议》是真实的，原告对目前未能及时办理过户，原告自身存在重大过错，未办理过户登记不适用相关的法律规定；4、原告主张三次均以现金交付房款，不符常理。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人陆加银辩称：陆加银与原告签订买卖合同，将房子出卖给原告，原告并已按约定交付房款均是事实。第三人周凤未予答辩，也未提供证据。本院查明：2007年10月10日，陆加银（甲方）与朱祥宽（乙方）签订一份《房产转售协议》，协议约定陆加银在碧云国际花园5幢303室商品房面积93.12平方米，车库5幢08面积22.7平方米转售给朱祥宽，转售总金额238676元（含管道燃气开户费、进户门、电子对讲门、太阳能、公共维修基金、装修垃圾清运）。甲方在签订协议时必须将所售房屋的一切票据证据交付乙方，于2008年12月30日前，将甲方的房产证、土地使用证等房产证件交付乙方，于2012年12月30日前必须将过户手续齐全。乙方签订时应向甲方支付房款100000元，领取钥匙时应支付43676元，受领房产证、土地使用证时应支付35000元，余款60000元于过户时付清。陆加银向原告出具落款时间为2007年10月10日、2009年3月12日、2011年1月31日收据各一份，分别载明收到朱祥宽房款100000元、30000元、60000元。以上三笔房款朱祥宽主张均以现金方式交付。2007年7月28日，陆加银向宝应农业银行办理按揭贷款135000元，到期日2017年7月27日，目前已按期偿还完毕。2009年3月27日宜兴市城乡建设综合开发有限公司宝应分公司向陆加银、周凤开具金额为房款229416元发票一张。同年5月21日、6月22日陆加银、周凤分别取得土地证和房产证（其中房产证附记此房已抵押银行）。案涉房产的相关购房手续及房产证、土地证均由朱祥宽保管，物业费亦由其缴纳。本院认为，民事诉讼法及相关司法解释规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即使被执行人对案外人的权利主张表示承认，亦不能免除案外人的举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人支付全部价款并实际占有，但办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。房屋买受人依据上述规定排除强制执行的，应当证明其同时具备以下四个要件：一是买受人与被执行人应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是买受人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是买受人在法院采取查封等强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是买受人对未办理房屋过户无过错。本案中，首先，案涉房屋系陆加银与周凤的夫妻共同财产，应当由夫妻双方共同行使处分权，而原告与第三人所签订的房屋买卖协议仅由朱祥宽与第三人陆加艮签订，与常理不符，且剥夺了周凤对房屋共有权利。其次，朱祥宽仅提供陆加银出具的三张收据，主张系以现金方式交付全部房款，与交易习惯不符，且据双方协议约定“余款6万元于过户时付清”，在尚未过户的情况下，原告主张已支付全部房屋，亦不符合常理；再次，朱祥宽明知案涉房产存在长期按揭贷款，按其所述其已支付了全部房款，依常理其应当要求陆加银提前还贷，以尽早完成过户，而其放任陆加银分期偿还，以致长年未办理过户登记，应当认定原告自身存在过错。综上，朱祥宽要求停止涉案房屋的执行，并要求归其所有的诉求，证据和理由均不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告朱祥宽的诉讼请求。本案受理费10319元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费10319元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  王文清审 判 员  卢 茜人民陪审员  吉林东二〇一九年十二月二十日书 记 员  杨璐璐