云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初1305号 原告：普华生，男，1950年6月18日出生，彝族，住勐腊县。 被告：李进宝，男，1960年6月7日出生，瑶族，住勐腊县。 委托诉讼代理人：傅启斌，云南兴边律师事务所律师。特别授权代理。 原告普华生与被告李进宝农村建房施工合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告普华生到庭参加诉讼，被告李进宝及其委托诉讼代理人傅启斌到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告普华生向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告剩余建房款58701.30元；2.判令被告支付自2019年3月18日至2019年8月29日的违约金6418.01元（58701.30元×年利率24%÷360天×164天）；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月23日签订《建房合同书》，由原告承建被告位于勐腊县小组的自住用房两层的建设工程，承包方式为包工包料，每平方米造价1350元。原告在承建过程中，计算如下建房面积：上层面积为长9.73米×宽5.69米＝55.3637平方米、下层为长9.19米×宽5.34米＝49.0746平方米，合计（55.3637平方米+49.0746平方米）×1350元/平方米＝140991.705元；楼梯：（长8.19米×宽0.8米）×2×1350元/平方米＝17690.40元；超深费（因被告家地基低于其家门前水泥路面40至45公分，施工时提高45至50公分，以防止流水入屋）1.2米×1.2米×0.35米×8个×600元＝2419.20，以上共计建筑工程费用为140991.705元+17690.40元+2419.2元＝161101.3元。此工程被告变更三次，原告以被告的意见施工，在施工前双方协商如使用的外墙漆是石料漆，原告仅承担施工费用。被告已付款：91000+水泥款11400元＝102400元，未付款项58701.3元。原告于2019年3月17日将房屋全部建成并交付给被告，之后原告多次找被告催要剩余工程款，被告拒不支付，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉。 诉讼过程中，原告普华生补充说明，被告原要建房面积是70平方米，原告认为70平方米不存在建楼梯，后楼梯就没有写在合同内，后合同最终确定建筑面积为80平方米。正式动工后，原告根据被告在现场指挥按照5米×9米来放线，并承诺多做的多算，不用缩尺寸，楼梯费要另计算钱，如果被告不付，原告是不会建楼梯的。因变更房屋面积，所以保修金也从5000元变更为8000元。原告提出外墙石头漆原告不负责，只负责施工，外墙石头漆被告也承诺不用原告承担。因建房时全包，被告可以定要什么货，没有直接购买的权利，被告自己买材料不符合约定，而且价格明显超出原告预算。原告愿意在其主张的价款中扣减瓷砖钱4312元、门钱3000元、电线（国标线）2卷440元、手架木料200元、电费200元。挖掘基坑800元不同意抵扣，因为原告已经扣除了，不存在再次抵扣。水泥20吨，用了19吨，每吨600元，应扣减11400元。 被告李进宝答辩称，第一，被告与原告签订的《建房合同书》约定承包方式为包工包料，面积价格一次性包干，涉案房屋建筑面积为104.4383平方米，按约定的工程单价1350元/平方米计算，建房工程价款为140991.705元。8000元的保修金待一年后经检查屋面无渗漏、墙面无开裂等质量缺陷，付清余款。第二，在原告施工期间，由于原告擅自挪用了被告按合同约定支付的工程款80000元，导致原告无能力按《建房合同书》的约定以包工包料的方式完成建房任务。经双方协商室内外装修部分所使用的建筑材料和水泥、电费、脚手架材料等建筑材料，由被告垫资购买，相关款项在结算工程价款时进行抵扣。被告垫资11245.6元购买了室内装修使用的瓷砖；垫资4460元购买了内外墙漆；垫资3600元购买了6扇房门；垫资952元购买了电线；提供价值300元脚手架木料。另外按照农村建房的扶持政策，分别由勐腊县发展和改革局和磨憨镇龙门村委会提供了20吨水泥，合计价款12000元。其次按合同约定应由原告承担的电费200元也由被告进行了垫付。被告垫付金额合计32757.60元，按照合同约定应当在建房工程价款中进行抵扣，而原告在结算工程价款时未抵扣上述费用，明显不当。第三，原告主张的楼梯造价17690.46元应另行支付工程价款，缺乏依据。涉案房屋的承包方式按约定为包工包料，并按设计图纸施工，楼梯已包含在承包的范围内，不应当另行计算工程款。第四，原告主张的超深费并未实际发生，涉案房屋的基础由挖机驾驶员张启斌负责挖掘，涉案房屋共挖掘8个基坑，每个基坑单价100元，被告已向张启斌付清了8个基坑的费用800元。挖掘基坑时原告也在现场，并不存在基坑超深的问题。被告已垫付了挖掘基坑的费用800元，该费用按约定也包含在包工包料的施工范围内，一方面原告无权主张超深费2419.2元；另一方面被告垫付的挖掘基坑费800元也应在工程价款中进行抵扣。 诉讼过程中，被告李进宝认可建房时原告是在其授意下，按照9米×5米进行施工放线。300元脚手架木料原告已支付100元。 原告普华生为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.《建房合同书》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原、被告签订《建房合同书》的事实； 2.施工照片3张（复印件），欲证明基坑超深，道路拥堵，影响施工进度； 3.残疾人证1份（复印件），欲证明原告系××人。 经质证，被告李进宝对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，并表示按照合同约定，原告承包方式为包工包料，面积、价格一次性包干，还包括室内外的装修，双方约定的建筑面积是80平方米，超出部分不予计算，被告垫付的材料款应扣除，建房总价格应按照108000元，楼梯应在包干范围内，单独计算楼梯缺乏依据。被告李进宝对证据2的真实性予以认可，并表示现场是挖了基坑，但基坑的钱是被告支付的，基坑是挖机挖掘的，不存在基坑超深的情况，挖掘机的费用应该在包干的范围内，由原告支付，应当扣减。被告李进宝对证据3的关联性不予认可。 本院认为，原告提交的证据1经被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据2经被告质证，本院对于挖掘基坑的事实予以采信，但仅从原告提交的照片来看，基坑是否超深存疑，本院不予采信。证据3与本案无关联性，本院不予采信。 被告李进宝为证明其答辩意见，向本院提交如下证据： 1.《建房合同书》1份（复印件，与原件核对无异）、施工示意图1份2页（打印件），欲证明原、被告双方于2018年11月23日签订《建房合同书》，合同约定承包方式为包工包料，面积价格一次性包干；承建要求按国家建筑施工标准和设计图纸及甲方要求；工程单价1350元/平方米；经验收合格余款8000元作为保修金在一年后付清。原告实际完成的房屋建筑面积为104.4383平方米，工程总价款为140991.705元； 2.施工方预支款收条7张（复印件，与原件核对无异），欲证明原告在施工期间，被告分七次向原告支付了工程款91800元的事实； 3.2019年9月18日磨憨镇龙门村委会出具证明1份、龙门村委会发放水泥登记表1份、2019年9月23日勐腊县发展和改革局出具证明1份、2018年12月7日村长赵某某出具证明1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明在原告施工期间，按照农村建房的扶持政策，由勐腊县发展和改革局向被告提供了10吨水泥补助；由磨憨镇龙门村委会提供了10吨水泥补助，上述20吨水泥合计价款12000元；另外在原告施工期间，施工使用电费200元由被告垫付； 4.被告垫资购买瓷砖的单据11张（复印件，与原件核对无异），欲证明在原告施工期间，由于原告无资金购买按合同约定应承包建设的装修材料瓷砖，经双方协商由被告垫资购买装修所用瓷砖，发生费用11245.60元，该款应在该工程的包干工程价款中抵扣； 5.被告垫资购买墙漆的单据5张（复印件，与原件核对无异），欲证明在原告施工期间，由于原告无资金购买按合同约定应承包建设的装修材料墙漆，经双方协商由被告垫资购买装修所用墙漆，发生费用4460元，该款应在该工程的包干工程价款中抵扣； 6.被告垫资购买房门的单据3张（复印件，与原件核对无异），欲证明在原告施工期间，由于原告无资金购买按合同约定应承包建设的装修材料房门，经双方协商由被告垫资购买装修所用房门，发生费用3600元，该款应在该工程的包干工程价款中抵扣； 7.被告垫资购买电线的单据2张（复印件，与原件核对无异），欲证明在原告施工期间，由于原告无资金购买按合同约定应承包建设的装修材料电线，经双方协商由被告垫资购买装修所用电线，发生费用952元，该款应在该工程的包干工程价款中抵扣； 8.被告为原告提供木方料用于搭建建房脚手架单据1张（复印件，与原件核对无异），欲证明在原告施工期间，被告为原告提供木方料用于搭建建房脚手架，价值300元，该款应在该工程的包干工程价款中抵扣。 经质证，对于证据1原告认可其真实性，表示该合同系原告所签，房屋面积应当以原告计算实际面积为准；证据2，原告表示800元基坑费已经扣除，原告实际只拿到91000元；证据3，原告表示20吨水泥只用了19吨，剩下1吨水泥还在被告家里，钱是按19吨计算共11400元；证据4，不认可，待原告清点已使用的瓷砖后再扣减相应瓷砖费；证据5，原告表示其承担内墙漆，对于外墙漆只承担施工费，不承担材料费；证据6，原告表示房门只扣减3000元，原告只承担5扇门的费用，第6扇不应原告承担；证据7，原告同意扣减2卷电线的费用440元；证据8，原告表示其已支付被告父亲100元，同意扣减200元。 本院认为，对于被告提交的证据1中的《建房合同书》经本院核对与原告提交的《建房合同书》系同一份合同书，本院予以采信，对房屋工程总价是按实际建筑面积计算还是按照合同约定面积计算，本院在说理部分予以评判，施工示意图，原告无异议，本院予以采信。证据2，原告在质证时表示800元基坑费已扣除，但因原告未提供相关证据证实其质证意见，故本院对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，能够证实被告已支付91800元工程款（其中800元系被告代原告向他人支付的挖基坑费用）的事实，本院予以采信。证据3，结合原、被告庭审陈述可证实磨憨镇龙门村委会、勐腊县发展和改革局各给予被告10吨水泥补助，合计价款为12000元的事实及被告垫付施工期间200元电费的事实，本院予以采信。证据4结合被告庭审陈述，被告购买11245.6元瓷砖（已包含楼梯瓷砖费用），送货清单上载明除楼梯砖外其余瓷砖款为11085.20元的事实，本院予以采信。证据5可证实被告出资购买4460元墙漆的事实，本院予以采信。证据6可证实被告出资购买3600元房门的事实，本院予以采信。证据7来源合法，可证实被告出资购买952元电线即铜线的事实，本院予以采信。证据8结合原、被告陈述可证实被告提供价值300元的木方料，原告已支付100元的事实，本院予以采信。 本院经庭审认定事实如下：2018年11月23日李进宝作为甲方、普华生作为乙方签订了一份《建房合同书》，合同约定甲方将勐腊县龙门村委叭卡亮村小组的自住用房两层的建设工程承包给乙方，承包方式为包工包料，面积价格一次性包干；乙方负责出工建设并自行解决建设施工所需的所有设备、建房所用的全部原材料，施工过程所需的水电费用由乙方支付，施工人员的吃住行生活由乙方自理；建设总面积为80平方米，超出部分不予以计算支付，面积不够部分从总价格内扣除，屋檐滴水线宽50厘米；工程预算造价为每平方米1350元，总建造价格为108000元；乙方进场开工当天甲方付款30000元，完成第一层砖砌并捣制好楼面付款30000元，完成第二层付款20000元，工程全部完工，经验收合格后付至20000元，余款8000元作为保修金待一年后，经检查屋面无渗漏墙面无开裂等质量陷才支付。合同还约定了其他权利义务。房屋开始施工时，普华生根据李进宝的指示，按照9米×5米进行施工放线。房屋建盖完成后，实际房屋建筑面积为104.4383平方米。因普华生以李进宝未完全支付完建房款为由，于2019年9月2日诉至本院。 另查明，在施工期间，李进宝向普华生预支付了91000元工程款，代普华生向案外人张某某支付了8个基坑的费用800元。建房期间李进宝还出资购买瓷砖花费11085.20元（不含楼梯瓷砖款），购买墙漆花费4460元、购买房门花费3600元、购买铜线花费952元，垫付电费200元，此外李进宝自行提供了由磨憨镇龙门村委会、勐腊县发展和改革局补助的价值12000元的20吨水泥（价格为每吨600元）及用于搭建建房脚手架价值300元的木料。后普华生向李进宝的父亲支付木料的价款100元。 本院认为，本案系在农村建房工程中被告未付清建房尾款引起的纠纷，属于农村建房施工合同纠纷。本案的争议焦点为：1.建房工程总价款应按照建房合同约定计算还是按照建房实际面积计算？2.楼梯造价及基础超深费是否应另行计算？3.是否应在房屋总价款中扣减被告垫付的费用，应抵扣多少，被告实际还应给付多少工程款给原告？4.被告是否存在违约情形，是否应当计算违约金？关于建房工程总价款按照合同约定计算还是按照建房实际面积计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，原告为被告建盖房屋，双方签订了《建房合同书》，合同中虽约定建设总面积为80平方米，总建造价格为108000元，超出部分不予以计算支付等内容，但在实际建房放线时，被告示意原告按照9米×5米进行施工放线，以致于建房总面积改变。对施工放线的要求系被告真实的意思表示，原告依照被告的意思表示进行建房，可认定为双方协商一致，对合同内容作出了实际性变更。双方对于按照9米×5米放线标准建盖房屋达成了新的合意，故被告应依照实际建盖面积为104.4383平方米计算建房价款。关于楼梯造价及基础超深费是否应该另行计算的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案《建房合同书》约定承包人按照设计图纸施工，根据被告提交的施工示意图，楼梯部分包含在施工示意图当中属于原告承包的建房工程的范围之内，原告也未提交证据证实双方对建盖楼梯部分应另行计价的问题达成协议，故原告主张楼梯部分应当另行计算价款本院不予支持。对于原告主张的挖地基超深费部分，合同中未对挖地基超深部分是否另行计算价款问题作出规定且原告也未提交证据证实双方超深费应另行计价的问题达成协议，故原告主张的超深费无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，被告支付原告的建房工程款应以实际建盖面积104.4383平方米来进行计算，合同约定工程预算造价为每平方米1350元，即建房款应为140991.705元。关于是否应在房屋总价款中扣减被告垫付的费用，应扣减多少的问题。本案双方签订的《建房合同书》中明确约定承包方式为包工包料，承包人应按照合同约定履行提供建房材料的义务，而实际建房施工过程中，部分建房材料系被告垫资购买，被告合理的垫资购买的材料应当按照合同约定将垫资部分在建房款中进行抵扣。庭审中，被告要求扣减20吨的水泥款12000元（剩余3袋未使用），原告陈述只使用19吨，只同意扣减11400元。本院结合本案实际酌情予以扣减11800元。被告要求扣减瓷砖费11245.60元，虽原告不予认可，但结合双方陈述以及庭审查明的事实，被告的主张的瓷砖费11245.60元含楼梯砖，而楼梯砖被告不要求原告承担，原告已使用被告所购买的瓷砖款（除楼梯砖外）以本院确认11085.20元为准，根据双方合同的约定，本院予以支持扣减瓷砖款（除楼梯砖外）11085.20元。对被告要求扣减其购买的墙漆4460元，原告不予同意。根据一般建房标准，原告一般对外墙进行粉刷义务已完成，但被告要求使用特殊材料对外墙进行装饰装修，双方未进行特殊约定的情况下，不属于包工包料的范围，对被告要求扣减其购买的墙漆，本院不予采纳。被告要求扣减其购买的门款3600元，符合双方合同约定，本院予以采纳。被告要求扣减其购买的铜线952元，但其中被告购买的2卷铜线不符合规定未使用，本院予以支持扣减2卷的铜线476元。被告还要求扣减木料款200元、电费200元，原告无异议，本院予以采纳。综上应予以扣减款项并结合被告已向原告支付91000元工程款以及被告代原告向案外人张某某支付了8个基坑的费用800元，被告实际还应支付给原告建房款21830.505元。又因合同约定，建房款8000元为保修金，原告建房完成并交付一年后若房屋未出现质量问题就支付该款，庭审查明，建房完成时间在2019年4月左右，故按照合同约定，保修金8000元应在2020年4月过后向原告支付。综上，对原告主张建房款58701.30元，本院予以支持13830.505元。关于被告是否存在违约情形，是否应当计算违约金的问题。因双方未对房屋进行结算，应支付的建房款不能确定，故对于原告主张的违约金6418.01元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第二百六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告李进宝于本判决生效之日起10日内支付原告普华生剩余建房款13830.505元。 二、驳回原告普华生其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1428元，因本案适用简易程序审理，减半收取714元，由原告普华生负担562元，被告李进宝负担152元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  玉金罕 二〇一九年十二月九日 书记员  周 斌