吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终524号 上诉人（一审原告、执行案外人）：陈长青，男，1969年12月30日出生，汉族，住吉林省。 委托诉讼代理人：于洋。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：皮继伟，男，1969年6月17日出生，汉族，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：邵文超。 一审第三人（被执行人）：北京京沪房地产开发有限公司，住所地：北京市。 法定代表人：董贵宾。 委托诉讼代理人：谷秀梅。 上诉人陈长青与被上诉人皮继伟、一审第三人北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省四平市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）吉03民初319号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。陈长青及其委托诉讼代理人于洋、皮继伟的委托诉讼代理人邵文超、京沪公司的委托诉讼代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈长青向一审法院起诉请求：判决不得对位于四平市辽河农垦区孤家子镇京沪广场（以下简称京沪广场）A7号楼1单元502号、A7号楼3单元705号、A3号楼1单元801号，以上3套房屋强制执行,解除对上述房屋的查封。事实和理由：2014年9月5日，京沪公司与陈长青签订京沪广场A区外管网工程施工合同，合同约定工程总价款950000元，用商品房抵偿的形式结算工程款。2014年11月工程完工，交付京沪公司。2014年12月25日,京沪公司与陈长青签订以房抵债协议，用京沪广场A7栋1单元502号房屋（面积92.88平方米，总价303253元）、A7栋3单元705号房屋（面积93.9平方米,总价338979元）,抵偿工程款642232元。2015年3月28日,京沪公司与陈长青签订以房抵债协议,用京沪广场A3栋1单元801号房屋（面积123.7平方米，总价431129元）抵偿工程款431129元。2015年4月17日，双方签署一份情况说明，确认工程总价款1055000元,冲抵房屋3套,双方工程价款结算完毕。2014年12月12日,京沪公司与刘建海（陈长青合伙人)签订A7号楼3单元705号房屋的买卖合同。2014年12月15日，京沪公司与陈志国（陈长青之子)签订A7号楼1单元502号房屋的买卖合同。2015年4月17日，京沪公司与陈长青签订A3栋1单元801号房屋的买卖合同。在四平市中级人民法院查封前，陈长青已合法享有案涉3套房屋的民事权益,且京沪公司已将3套房屋钥匙交付陈长青,陈长青已合法占有房屋,并已对房屋进行了装修，地热管线已更换完毕，房屋虽未办理过户登记,但并非陈长青自身原因所致。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿,陈长青的权利应优于买受人的权利予以保护。 一审判决认定：申请执行人皮继伟因与被执行人京沪公司建筑工程施工合同纠纷一案，诉请1.依法判令皮继伟与京沪公司分公司签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；2.判令给付皮继伟工程款34294702.40元及逾期付款违约金800万元；3.判令皮继伟对案涉工程的价款享有优先受偿权。在案件审理过程中，皮继伟提出保全申请，本院于2016年1月15日作出（2015）四民二初字第56号民事裁定，将京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋（建筑面积16849.33平方米）查封。后本院于2018年6月29日本院作出（2015）四民二初字第56号民事判决，判决：“一、原告（反诉被告）皮继伟与被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司于2014年2月20日与2014年3月5日签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；二、被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）皮继伟工程款34294702.40元并支付利息损失（以34294702.40元为基数自2015年9月19日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至给付完毕时止）；三、驳回原告（反诉被告）皮继伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司、北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公的反诉请求。”判决生效后，皮继伟向本院申请执行，在执行过程中，本院作出（2018）吉03执80号执行裁定，续行查封在本案审理期间查封的京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋，并于2019年3月14日发布（2018）吉03执80号之一执行公告，将上述查封的房屋交由申请执行人皮继伟保管。案外人陈长青对此提出异议，2019年5月17日，本院作出（2019）吉03执异36号民事裁定，驳回案外人陈长青的异议请求。陈长青不服，提起执行异议之诉。 另查明，京沪公司于2013年10月9日取得京沪广场《建设用地规划许可证》、2013年11月15日取得京沪广场《建设工程规划许可证》、2014年1月8日取得京沪广场《建设工程施工许可证》。京沪广场A3、A7号楼于2014年3月19日取得商品房销（预）售许可证，案涉房屋建设工程尚未竣工验收。陈长青主张其与京沪公司签订以房抵债协议，用案涉房屋抵顶京沪公司欠陈长青的工程款。陈长青提供的两份《房屋抵账合同》的签订时间分别为2014年12月25日、2015年3月28日。陈长青提供的三份《商品房买卖合同》购房人分别为陈长青、刘建海、陈志国；刘建海的《商品房买卖合同》签订时间为2014年12月12日。陈长青提供的《京沪广场A区外管网工程施工合同》约定开工日期为2014年9月9日，竣工日期为2014年10月30日。案涉房屋所在工程尚未竣工验收。陈长青主张其承包了京沪广场A区外管网工程，合同价款950000元，外网工程和其他工程总价款为1055000元，京沪公司与陈长青签订以房抵债协议，以A7一单元502室（价值303253元）、A7三单元705室总价（价值338979元）、A3一单元801室（价值431129.40元）等三套房屋按对外销售价格向陈长青抵偿工程款，并与陈长青、刘建海、陈志国签订房屋买合同。皮继伟申请对陈长青提交的商品房买卖合同、收据及抵债协议加盖的公章及手写文字形成时间，商品房买卖合同记载的签订时间和收据记载的出具时间是否一致进行鉴定，庭后撤回鉴定申请。 一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，本院评析如下：一、陈长青主张其系以房抵债受让人，但其仅提供了京沪广场A区外管网工程施工合同、房屋抵账合同、关于京沪广场外网工程施工合同以及其他配套设施用房抵工程款的情况说明、商品房买卖合同，没有提供相应的工程款清算材料、结算单据，无法证明经清算其债务数额已经确定，无法证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应。此外，陈长青提供的以房抵债协议显示京沪公司以案涉房屋抵偿的债务不仅包括外管网工程款，还包括其他工程项目，但陈长青仅提供了《京沪广场A区外管网工程施工合同》，未提供外管网工程之外相应的其他施工合同，故陈长青提供的证据与其主张的事实不相符，不能证实其与京沪公司存在真实的以房抵债行为。陈长青提供的三份房屋买卖合同显示其中两套房屋受让人分别为刘建海、陈志国，但其未提供证据证明其与刘建海、陈志国对案涉房屋权益归属形成何种法律关系，故其提供的房屋买卖合同与其主张的案涉房屋权利状态不符，不能证明以房抵债事实客观存在；同时刘建海为受让人的房屋买卖合同显示的签订时间早于京沪公司与陈长青以房抵债协议显示的签订时间，即在陈长青主张实际施工的工程欠款数额尚未最终确认并达成以房抵债协议之时，京沪公司已先行与刘建海签订房屋买卖合同处理案涉房屋，此亦与常理不符，故陈长青提供的以房抵债协议与房屋买卖合同在签订时间方面亦存在矛盾之处，无法证实其主张的以房抵债事实真实存在。二、案涉房屋建设工程尚未竣工验收，不具备水电气等居住使用必须的条件，不符合房屋交付的法定条件，仅凭陈长青提供的房屋钥匙及照片无法证明其在人民法院查封前已经合法占有使用案涉房屋。基于上述情况，陈长青所提供的证据不足以证明其主张的以房抵债行为客观存在且达成了合法有效的抵债协议，亦不足以证明达成以房抵债协议时原债务经清算数额已经确定及履行期限已经届满且用于抵债的房屋价值与原债务数额合理对应，以及其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 综上所述，陈长青不享有足以排除对诉争房屋强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回陈长青的诉讼请求。案件受理费14460.25元，由原告陈长青负担。 陈长青上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判不得执行四平市辽河农垦区孤家子镇京沪广场A7栋楼1单元502号、3单元705号、A3栋楼1单元801号等房屋，解除上述房屋的查封，一、二审诉讼费用由皮继伟承担。事实和理由：原审判决认为陈长青提供的证据不足以证明一方抵债行为的客观存在是错误的。一、原判以陈长青未提供外管网之外的其他施工合同认定以房抵债不具有真实性是错误的，陈长青承接第三人工程，工程款共计1055000元，其中A区外管网工程有施工合同，合同价款达95万元，站工程款的大多数，其他工程虽为口头协议，未签订书面协议，但双方在2015年4月17日情况说明中已经确认工程和工程款1055000元，陈长青在京沪广场施工并以房抵债的事实客观存在。二、原判以两套房屋受让人分别为刘建海、陈志国，其与主张的房屋权利状态不符，不能确定以房抵债事实客观存在是错误的。刘建海与陈长青是合伙关系，陈志国系陈长青儿子，陈长青将抵来的房屋登记在他人名下，是处分自己权利的行为，是陈长青与刘建海、陈志国之间的关系，不应因此否认以房抵债的真实性。以刘建海为受让人的房屋买卖合同价款仅为30万元，价值远远低于外管网的工程价款95万元，所以双方先签订房屋买卖合同后补签以房抵债协议，并不违背常理。原判认为刘建海房屋日期有冲突，但对于陈长青与陈志国两套日期没有冲突的房屋也未予保护。三、原判以没有提供相应的工程款清算材料、结算单据，无法证明经清算其债务数额已经确定，无法证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应是错误的，陈长青与第三人外管网工程有书面施工合同，其他工程有口头协议，工程价款固定，双方依协议结算并非依单据结算，双方的情况说明已经进行结算确认，陈长青无需另行提供其他证据，原判属于强人所难。四、陈长青提供施工合同、销货单、房屋抵债合同、情况说明、商品房买卖合同等证据，已经完成举证责任，足以证明陈长青对案涉三套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，皮继伟对陈长青的证据真实性有异议，当庭申请鉴定，但庭后又撤回鉴定申请，没有证据证明陈长青的证据是不真实的，应当由皮继伟承担举证不能的不利后果。五、原判认为陈长青提供的证据无法证明其在人民法院查封之前已合法占有房屋是错误的。陈长青在2014年10月施工中，已经对案涉A7栋两套房屋进行了装修，更换了地热管线，2015年10月，第三人已将三套房屋钥匙交付给了陈长青，陈长青在人民法院查封之前已经合法占有三套房屋，开发商交付钥匙后，陈长青就已经占有房屋，至于案涉房屋不具备水电气等居住条件并不影响陈长青合法占有房屋的事实。综上，陈长青在先取得的房屋物权期待权明显优于皮继伟的一般债权，陈长青完全依市场价值以房抵债，作为实际施工人的权利也优于买受人的权利，在原审法院已经对买受人利益保护的情况下，陈长青利益更应得到保护，原判明显错误，实质是以损害陈长青在先取得的权利来保护皮继伟的权利，明显不公。希望二审法院依法公正裁决。 皮继伟辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.京沪公司拒不提供财务账簿，无法确认其与陈长青工程结算价款，亦无法确认真实房屋买卖关系；2.案涉项目在2014年3月19日已经取得预售许可证，至2019年陈长青提出执行异议时，不但未办理预售登记，陈长青也未向京沪公司主张权利，明显不符合常理；3.京沪公司出具证明，案涉房屋无水无电，基本设施不完善，无法入住，陈长青未提供其在法院查封前合法占有房屋的相关证据。综上，陈长青不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不能排除执行。 京沪公司述称：同意陈长青的意见，依法改判支持陈长青的上诉请求。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”陈长青主张其以房抵债后对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，应提供证据证明其与京沪公司存在债权债务关系，且债权数额已经确定、履行期限已经届满，抵债的房屋价值与债权数额合理对应，在人民法院查封前已签订以房抵债协议并合法占有案涉房屋，未办理过户登记不是陈长青自身原因。现陈长青提供的证据不足以证明上述待证事实，未能同时满足上述规定的全部四种情形。因陈长青提供的证据不足以证实其已合法占有该房屋，此案亦不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。故陈长青对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上，陈长青的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14460.25元，由上诉人陈长青负担。 本判决为终审判决。 审判长  芮海宏 审判员  孙百凤 审判员  寇承魁 二〇一九年十二月二十五日 书记员  曲耘池