江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初8539号 原告：葛洛如，男，1963年4月11日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：马亚林、兰燕，江苏敏政律师事务所律师。 被告：如皋市经济开发区工程建设有限公司。住所地：如皋市经济开发区D02幢114一115号。 法定代表人：周梅华。 委托诉讼代理人：黄永峰，江苏苏骏律师事务所律师。 被告：冒楷，男，1990年6月21日生，汉族，住如皋市。 被告：陈戬，男，1993年4月27日生，汉族，住如皋市。 上述两被告共同委托诉讼代理人：许波华，江苏厚高律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：秦有林，江苏厚高律师事务所实习律师。 原告葛洛如与被告如皋市经济开发区工程建设有限公司（以下简称开发区公司）、冒楷、陈戬商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛洛如及其特别授权委托诉讼代理人马亚林、兰燕、被告开发区公司的特别授权委托诉讼代理人黄永峰、被告冒楷、陈戬的特别授权委托诉讼代理人许波华、委托诉讼代理人秦有林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛洛如向本院提出诉讼请求：1、确认被告一与被告二、三签订的商品房销售合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1999年2月12日，薛金明向原告父亲葛德福借款，后薛金明无力偿还借款，遂将位于如皋市的房产给付原告父亲，此后该房产也一直由原告父亲占有使用。2013年11月17日，原告父亲葛德福因病去世，原告通过继承取得上述房产所有权，并将房屋租赁给案外人张秦根使用。2015年7月，张秦根收到来自冒楷、陈戬的诉状，诉称要求张秦根搬离房屋。在此之后原告才知晓2015年4月14日开发区公司与冒楷、陈戬在开发区公司处办理了房屋产权登记，双方通过签订虚假、低价的购房合同，采用欺骗的方式将原告及亲属长期占有使用的房产登记到自己名下。原告在知晓相关情况后，起诉要求撤销房产登记，但法院没有支持原告诉请，但通过法院查明薛金明为逃避对原告的债务，竟然私自与被告一恶意串通，在被告二、三也没有支付合理对价的前提，却通过签订虚假的商品房销售合同将诉争房产却登记至被告二、三名下。原告认为被告之间通过恶意串通，签订虚假的商品房销售合同，严重侵犯了原告作为债权人所享有的合法权益，根据《合同法》五十二条之规定，被告之间所签订的商品房销售合同应属无效。综上，为维护合法权益，原告具状提起诉讼，望判如所请。 开发区公司辩称，1、原告对案涉房屋不享有所有权，与本案商品房买卖合同无任何利害关系。因此不具有本案原告主体资格。2、原告称通过继承取得案涉房屋的所有权，既无事实根据也无法律依据。3、多份生效的法律文书均能证明原告不具有案涉房屋的权益。案涉房屋所有权转移登记给本案另外两个被告之前，是属于开发区公司所有。4、三被告之间签订的房屋销售合同合法有效，且已合法转移登记，依法应受法律保护。综上，请求法院依法驳回原告的主张。 冒楷、陈戬共同辩称，与开发区公司的答辩意见一致，在此基础上补充如下：1、本案原告主体不适格，原告非案涉商品房销售合同的当事人，其提起确认合同无效之诉的请求权的基础事实并不存在。根据原告的诉状内容，能够确认原告之父葛德福与案外人薛金明之间系债权债务关系，原告无任何证据证明案涉的D03幢106、107室系薛金明个人的合法财产，也无任何证据证明该房屋系原告父亲的合法财产，相反房屋主管部门颁发的产权证证明了该房屋原始产权人系开发区公司，即使原告坚持认为该房屋的权利人是其父亲，其应当通过向债务人薛金明主张债权提起债权之诉，在诉讼的同时可以申请法院保全该房屋，但不可以直接提起确认商品房买卖合同无效之诉。从2015年7月到2019年9月19日原告起诉时，本案原告先后就案涉房屋的权属争议提起了数起诉讼，为了节省司法资源、减少当事人的诉累，请求先行就原告主体是否适格进行审查，再进行相关实体审理。2、案涉商品房销售合同系被告之间真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，更不存在原告诉称的恶意串通、虚假签订合同的情形，综上，被告认为原告的诉讼既无事实依据，也无法律依据，应当驳回其诉讼请求。3、原告提起的确认之诉，虽然是一种请求权之诉，但实际上是一种形成权，民法总则第188条规定的诉讼时效制度，虽然法律上对请求权之诉没有诉讼时效的规定，但其从本质上看，原告通过本案诉讼的提起，实质上仍然是寻求司法保护其民事权利，应当适用诉讼时效的相关规定。从2015年7月，原告就案涉房屋权属争议一直在进行相关诉讼，对案涉商品房销售合同是知晓的，如果其对该合同的合法性存疑，其应当在相关诉讼时效期间内行使相关权利。 葛洛如为证明其主张，提供证据如下： 证据1，1999年2月12日葛德福与薛金明签订的协议书复印件一份。证明薛金明向原告的父亲葛德福借款，后因借款未能偿还，将案涉的房屋给付给原告父亲的事实。 证据2，原告与朱寿桂、葛志平、葛菊芳签订的分配协议书复印件1份。证明葛德福去世后，原告基于继承已取得了案涉房屋的所有权。 证据3,2015年4月13日开发区公司与冒楷、陈戬签订的商品房销售合同复印件一份。证明合同签订时三被告确定的房屋总价款为162272元，商品房销售的单价为1600元每平方米，明显低于当时的市场价。 证据4，南通市中级人民法院（2016）苏06行初第27号判决书复印件1份、江苏省高级人民法院（2016）苏行终1659号行政判决书复印件1份。证明原告与案涉房屋有利害关系，原告具有民事诉讼法191条规定的诉讼主体资格，以及三被告恶意串通进行商品房买卖的事实，损害了原告利益，其行为违反了合同法52条第2项规定，应确认为合同无效。 开发区公司质证认为： 对证据1，真实性无法确认，且该协议书是发生在薛金明与葛德福之间的民间借贷关系，与开发区公司无关。协议书即便是真实的，也与本案无关。且也不能达到原告的证明目的，该协议书中并没有体现出诉争的房屋D03栋106、107室。 对证据2，真实性无法确认。原告不存在对诉争房屋所有权的问题，也就不存在继承的说法。 对证据3，真实性无异议。是双方当事人真实意思的表示，合同约定不违反国家法律规定。 对证据4，真实性无异议。 冒楷、陈戬共同质证认为： 对证据1-3，意见同开发区公司一致。 对证据4，真实性无异议，对关联性和原告的证明目的有异议。该两份判决书中并没有确认原告对案涉争议的房屋享有权属关系以及确认原告对该房屋具有利害关系。因此不能达到原告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：1999年2月12日，葛洛如的父亲葛德福作为甲方与薛金明作为乙方签订一份《协议书》，载明：“今乙方在开发区承建的D03幢商住楼的底层店面房未能销售，造成资金周转困难。现经甲、乙双方协商，乙方向甲方借款伍万元正（人民币），借款利息为9‰（千分之玖），同时乙方以该幢底层店面房从东向西第叁间作为抵押，借款时间为壹年（1999.2.12-2000.2.11），借款利息每两个月结算一次。如乙方把所抵押的店面房销售后，必须先还清向甲方所借的款项。”同日，开发区公司在该协议书下方注明“该D03幢的底层店面房按施工合同和议标说明书的内容，该店面房为丁西建筑公司所有，其公司委托人有权销售”，并加盖开发区公司公章。庭审中，原告陈述该协议书中载明的抵押因手续不全不好办理抵押登记，该协议书所涉借款未向法院起诉过薛金明，就葛德福与薛金明之间的债权债务关系没有形成生效的法律文书以及申请执行。 葛德福于2013年去世，于2013年11月22日被注销户口。后葛洛如与朱寿桂、葛志平、葛菊芳签订了关于《父亲葛德福身后财产（债务）分配协议书》，约定了葛德福身后一切财产（债务）问题由葛洛如一人负责处理。 另查明，2009年5月6日，如皋市人民政府向开发区公司颁发关于开发新村D03幢106、107室房屋的编号为皋房权证字第××号房屋所有权证。 2015年4月13日，开发区公司作为甲方（卖方）与冒楷、陈戬（冒楷、陈戬均为薛金明的外孙）作为乙方（买方）签订一份《商品房销售合同》，约定：一、商品房状况：房屋坐落开发新村D区03幢106、107室，建筑面积101.42平方米。二、房屋销售价为单价1600元/平方米（此价格包括水电增容费、大小区配套费、墙改费），价格为162272元。四、房屋交付：该房为抵算丁西建筑公司D03幢薛金明工程队工程款。根据补充协议约定，无需甲方交房。 2015年4月14日，冒楷、陈戬领取前述房屋的房屋所有权证，证号分别编号为皋房权证字第××号（陈戬）、182525号（冒楷），面积101.42平方米，按份共有，冒楷、陈戬各占50%。 2015年7月9日，本院立案受理冒楷、陈戬诉张秦根、第三人葛洛如排除妨害纠纷一案。2016年6月18日，本院作出（2015）皋开民初字第0910号民事判决，判决：张秦根在判决生效之日起三十日内办理如皋市，并在拆除其添附在上述房屋中的物品及装修材料后将腾空后的房屋交给冒楷、陈戬。葛洛如不服该判决，上诉至南通市中级人民法院。该案审理中查明张秦根已全部搬离争议房屋，对冒楷、陈戬持有产权登记下的房屋所有权已不构成妨碍。2017年3月31日，南通市中级人民法院作出（2016）苏06民终136号民事判决，判决：一、撤销本院（2015）皋开民初字第0910号民事判决。二、驳回冒楷、陈戬要求张秦根立即搬离坐落如皋市的房屋，将房屋恢复原状交付冒楷、陈戬的诉讼请求。 2018年2月24日，本院立案受理冒楷、陈戬诉葛洛如排除妨害纠纷一案。2018年12月28日，本院作出（2018）苏0682民初2366号民事判决，判决：一、葛洛如于判决生效后十日内搬离如皋市并将房屋腾空后交给冒楷、陈戬。二、葛洛如于判决生效后十日内给付冒楷、陈戬房屋占用使用费（……）。葛洛如不服该判决，上诉至南通市中级人民法院。2019年7月31日，南通市中级人民法院作出（2019）苏06民终1845号民事判决，判决：驳回上诉、维持原判。 还查明，葛洛如不服如皋市人民政府房屋行政登记，于2016年3月3日向南通市中级人民法院提起行政诉讼，该案审理中，南通市中级人民法院依法通知开发区公司、薛金明、冒楷、陈戬作为第三人参加诉讼。2016年9月2日，南通市中级人民法院作出（2016）苏06行初27号行政判决，判决：撤销如皋市人民政府颁发给开发区公司的皋房权证字第××号房屋所有权证。开发区公司不服该行政判决，上诉至江苏省高级人民法院。2017年12月19日，江苏省高级人民法院作出（2016）苏行终1659号行政判决，判决：一、撤销南通市中级人民法院（2016）苏06行初27号行政判决；二、确认如皋市人民政府颁发给开发区公司的皋房权证字第××号《房屋所有权证》违法。 2019年9月19日，原告诉至本院，要求判如所请。 以上事实，有当事人当庭陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，根据原被告的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1、原告有无提起本案诉讼的主体资格；2、原告主张确认三被告于2015年4月13日签订的《商品房销售合同》无效有无事实和法律依据。 关于争议焦点1，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉必须符合的条件之一是原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，三被告主张葛洛如对涉案房屋不享有所有权且并非商品房销售合同的当事人，故三被告认为葛洛如不具备原告的主体资格。本院认为，葛洛如基于其父亲葛德福与薛金明于1999年签订的协议书，主张其已于葛德福去世后基于继承对葛德福的遗产取得相关权利，该1999年的协议书约定了相关抵押情况，且葛洛如及其父亲长期占有案涉房屋，三被告于2015年4月13日就案涉房屋签订商品房销售合同，对原告的权益产生了影响，与原告存在法律上的利害关系，原告主张三被告签订的商品房销售合同侵犯了其债权人的权益向本院起诉，具有提起本案诉讼的主体资格。 关于争议焦点2，原告主张三被告于2015年4月13日签订的商品房销售合同无效的法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，即：恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益。本院认为，原告的主张不能成立，理由如下：1、葛德福与薛金明于1999年2月12日签订的协议书是关于借款的协议，其中有相关抵押的约定，而并非约定将案涉房屋转让或抵偿给葛德福，即不能表明葛德福或原告已经取得了案涉房屋的所有权，且未有证据证实案涉房屋系为薛金明所负葛德福的债务设定了抵押权；2、作为债权人的第三人主张债务人与他人签订合同于无效，主要是基于债务人所实施的行为降低了债务人的偿债能力而致债权人的债权不能实现或不能完全实现，三被告之间处分自身财产的系开发区公司，开发区公司并非原告或葛德福的债务人，冒楷、陈戬亦非原告或葛德福的债务人；3、原告主张其继承葛德福的遗产而作为债权人要求确认三被告签订的商品房销售合同无效，但至今葛德福或原告对薛金明的债权未经司法确认，本院难以认定葛德福或原告为薛金明的债权人以及债权金额的具体数额。即使葛德福或原告为薛金明的债权人，但该债权尚未经司法确认以及执行程序，不当然表明薛金明无法履行相关义务；4、案涉房屋于2009年登记至开发区公司名下，开发区公司于2015年4月13日与冒楷、陈戬签订商品房销售合同，将案涉房屋出售给冒楷、陈戬，开发区公司的转让行为系有权处分，原告未能充分举证证实三被告之间存在恶意串通的情形，亦未举证证实案涉商品房销售合同存在其他导致合同无效的情形。综上，原告主张三被告签订的商品房销售合同无效，依据不足，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告葛洛如的诉讼请求。 案件受理费3550元，减半收取1775元，由原告葛洛如负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费3550元。 审判员 钟 文 二〇一九年十二月十七日 书记员 汤亚南