吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初2426号原告（反诉被告）：农安县龙翔购物广场有限公司，住所地吉林省农安县农安镇宝塔街步行街西侧。法定代表人：于万庆，总经理。委托诉讼代理人：李江，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学军，吉林衡丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：大庆市庆隆新商贸有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区东湖五小区金融大厦。法定代表人：闻春友，经理。委托诉讼代理人：张伟，黑龙江四维律师事务所律师。原告农安县龙翔购物广场有限公司（以下简称龙翔公司）与被告大庆市庆隆新商贸有限公司（以下简称庆隆新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙翔公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方于2010年10月10日签订的《房屋租赁合同》及2010年10月13日签订的《补充协议》；2、请求判令被告向原告支付拖欠的房屋租金3529140.00元、物业费1832439.00元，合计5361579.00元及违约金（违约金以5361579.00元为基数，自2016年10月23日起按人民银行公布的同期同类贷款利率计算，至给付完毕止）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月10日原被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，1、原告将坐落于长春市农安县农安镇宝塔街步行街西侧龙翔广场一、三层房屋出租给被告使用，实际使用面积为11991平方米；2、租金标准为每平方米每日0.26元人民币，每年租金为1137945.90元（计租面积按使用面积计算）；3、被告应于本合同生效后7日内向原告支付30万元人民币作为履约定金，被告接房后自动转为首年度租金，首年度剩余租金于被告接房后7日内结算给原告，租期每满一个出租年度作为一个结算周期，每个结算周期届满前5日原告向被告提供租赁发票，被告接到发票后10个工作日内支付相应租金。租赁合同还对其他具体事项进行了约定。合同签订后次日，原告向被告交付了租赁房屋。2010年10月13日双方签订《补充协议》一份，约定：双方共同确认案涉房屋一层使用面积（不含原玉器业户）为4566平方米，三层为7830平方米，合计12396平方米；根据房屋使用面积计算租赁房屋每年租金为1176380.00元，取暖费475077.00元，物业管理费610813.00元，共计2262270.00元。合同签订后，被告利用承租房屋开展经营活动，按照合同约定的租金结算方式，被告应于每年的10月23日前向原告支付下年度的租金。但自2016年10月23日起至今未向原告支付租金及物业费，累计拖欠原告租金合计3529140.00元、物业费1832439.00元，原告多次索要未果。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按约定行使权利、履行义务。被告未按约定支付租金，已经构成违约，应承担违约责任。现原告提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。庆隆新公司辩称，一、租赁合同的解除条件并未成就，答辩人不同意解除租赁合同。按照合同约定，在被答辩人未能提供发票的情形下，答辩人有权拒付租金，所以答辩人不是拖欠租金，而是支付租金的条件尚未成就，答辩人拒付租金并不构成违约。在2018年被答辩人更换实际控制人后，单方提出增加租金，答辩人予以拒绝后被答辩人就采取阻碍答辩人工作人员进入商场，封堵办公室等方式阻碍答辩人正常经营，意图达到迫使答辩人自动退出的目的。虽然遭受被答辩人不当阻碍，但答辩人实际仍处于经营状态，合同的各项解除条件并未成就，当然答辩人也就不同意解除合同。二、答辩人所主张的租金和各项费用金额有误。经核算，截止被答辩人主张日期，答辩人未付租金为2470398.00元，物业费1282707.00元。其中2017年2月1日至2019年2月1日系依据双方签订的补充协议约定答辩人有权停付，而不是拖欠，且答辩人认可的数额是被答辩人提供全额发票后答辩人的未付数额。现因被答辩人未能依约提供发票，如支付尚欠费用，也应扣除因此给答辩人造成的税金损失，按税务部门的征收标准核算，需扣留各项费用额30%的税金。如果被答辩人不提供发票，扣收各项税金后，未付金额应为3753105.00元。三、相应费用因被答辩人未能提供发票，依约尚不具备给付条件，答辩人完全有权利选择拒付，当然也就不存在违约，更无需承担违约金。综上，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。庆隆新公司向本院提出反诉请求：1、暂要求反诉被告赔偿反诉原告经营损失1万元，具体依据鉴定确定；2、要求反诉被告赔偿因阻碍经营导致反诉原告部分员工离职，所支付的经济赔偿金119797.00元；3、要求反诉被告给付反诉原告垫付的维修费192500.00元；4、要求反诉被告返还未转付的租金280000.00元。事实与理由：反诉原告租用反诉被告的房屋开办商场，在双方的租赁合同尚未解除的情形下，自2019年5月17日起反诉被告开始强行阻碍反诉原告员工进入庆隆新农安分公司商场开展正常工作，并封堵反诉原告在该商场的办公室，驱逐进入办公区的工作人员，严重干扰、阻碍反诉原告的正常经营，给反诉原告在该商场的声誉造成了严重的负面影响。由于反诉被告的不当干扰、阻碍，造成租赁商户担心商场不能继续经营而提前撤场，而再招租也因此受到影响，由此导致反诉原告经营损失，现暂按1万元主张，具体依据鉴定确定。因反诉被告阻碍反诉原告员工进场工作，致使部分员工离职，为此反诉原告已向解除合同员工支付经济补偿金119797.00元，此款为反诉被告给反诉原告造成的直接损失，反诉被告应予赔偿。在合同履行期间，反诉被告拒绝履行房屋维修义务，为保证经营，反诉原告垫资对租赁房屋屋面防水进行了维修，支付维修费192500.00元，此款反诉被告应当给付。在反诉原告使用的房屋中，有14个房屋是反诉被告租赁后又转租给反诉原告，但反诉原告将租金支付给反诉被告后，反诉被告却未将此款支付给出租方，出租方因此阻碍反诉原告使用，无奈反诉原告又另行向出租方支付了租金280000.00元，因这部分租金实际是反诉原告缴纳，反诉被告未履行缴纳义务，故应当将收取的此部分租金返还给反诉原告。综上，反诉被告干扰阻碍反诉原告的正常经营，已经构成侵权，对因此给反诉原告造成的各项损失应予以赔偿，为维护反诉原告合法权益，故依法提起反诉，请支持反诉原告的反诉请求。龙翔公司针对反诉辩称，反诉原告请求赔偿经营损失和员工经济补偿金，是由于反诉原告违约造成的，不应由反诉被告承担。维修费和转付租金没有事实根据，所以请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2010年10月10日，龙翔公司与庆隆新公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：“该租赁房屋坐落于长春市农安县，一、三层房屋。名称：龙翔广场，房屋结构为框架结构，实际使用面积11991平方米，一层使用面积4271平方米，三层使用面积7720平方米。（以最后测量面积为准）”。该租赁合同第二条约定：“（一）双方约定本房屋的租赁期为19年，从2011年2月1日起到2030年1月31日止。每年2月1日至次年1月31日为一个出租年度……”；该租赁合同第三条约定：“（一）租金标准：人民币0.26元/平方米/日，每年租金为1137945.9元人民币（计租面积按使用面积算）。（二）租金结算方式：2、该房屋的租金采取分期付款方式进行结算，租期每满一个出租年度为一个结算周期。3、甲方于每个结算周期届满5个工作日内持税务代开的房屋租赁专用发票（含房产及土地使用税），或自行开具的租赁业务发票同时附房产及土地使用税完税凭证，且发票金额不低于当地税务评估的每平最低租赁额（差额部分由甲方承担），同乙方结算租金，乙方在收到发票后10个工作日内支付相应租金”。该租赁合同第六条约定：“……（二）非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，守约方有权解除本合同……2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……（2）无正当理由拖欠房屋租金30日以上……”。该租赁合同第八条约定：“……（二）乙方的违约责任，1、乙方无正当理由拖欠租金的，自应支付租金之次日起至实际交付之日止，按日租金的2倍向甲方支付违约金”。龙翔公司与庆隆新公司另签订有《物业合同》一份，约定：“第二条、（二）甲方负责房屋使用过程中的室外物业修缮、上下水外网、屋面防水、地下室防水、电暖外网维修维护，如因甲方维修、维护不及时给乙方经营造成损失，甲方负责赔偿。（三）租赁期内，甲方应保障房屋及其附属设施设备处于适用和安全状态。乙方发现该房屋及其附属设施设备有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后7日内完成维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用可在租金中折抵。因维修影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。……（五）乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任……第三条、1、物业管理费用标准：人民币0.135元/平方米/日，每年费用共计591412.00元人民币，由乙方承担，甲方需提前5个工作日持符合税法规定的正规发票与乙方进行结算……”2010年10月13日，龙翔公司与庆隆新公司签订《补充协议》一份，约定：“1、双方确认所租赁的龙翔购物广场的一层使用面积为4566平方米，三楼使用面积为7830平方米。合计12396平方米。2、根据房屋面积确定租赁房屋每年的租金为1176380元，取暖费为475077元，物业管理费为610813元，共计2262270元”。2016年，庆隆新公司与龙翔公司、案外人长春博方投资管理咨询有限公司签订《担保协议》一份，因龙翔公司将案涉房屋设定抵押，为避免抵押权行使造成租赁合同提前终止，故甲方庆隆新公司与乙方龙翔公司约定：“本协议签订后，乙方向甲方支付违约保证金472万元人民币，经双方协商以因未开发票原因和未到期而尚未向乙方支付的2017-2018（2月1日）年度、2018-2019（2月1日）年度两年的房屋租金、取暖费、物业费扣除税点外的部分抵付，此款在乙方足额偿还贷款抵押消除后30日内甲方无息返还给乙方……”。另查明，庆隆新公司自2017年2月1日起停止向龙翔公司支付房屋租金及物业费。龙翔公司先于2017年3月13日为案涉房屋设定抵押，抵押权人为吉林九台农村商业银行股份有限公司惠安分理处。该笔抵押贷款还清后，龙翔公司又于2019年4月19日再次为案涉房屋办理抵押。经龙翔公司与庆隆新公司双方共同确认，庆隆新公司向龙翔公司交还房屋的时间为2019年5月20日，双方均认可以2019年5月20日作为结算租金及各项费用的时间节点。龙翔公司尚未向庆隆新公司开具房屋租金及物业费发票。本院认为，（一）关于庆隆新公司是否存在违约的问题。双方签订的《房屋租赁合同》第三条的约定：“该房屋的租金采取分期付款方式进行结算，租期每满一个出租年度为一个结算周期。甲方于每个结算周期届满5个工作日内持税务代开的房屋租赁专用发票（含房产及土地使用税），或自行开具的租赁业务发票同时附房产及土地使用税完税凭证，且发票金额不低于当地税务评估的每平最低租赁额（差额部分由甲方承担），同乙方结算租金，乙方在收到发票后10个工作日内支付相应租金”。双方签订的《物业合同》第三条的约定：“甲方需提前5个工作日持符合税法规定的正规发票与乙方进行结算”。现租赁房屋自2017年2月1日起的房屋租金及物业费虽然已经达到结算日期，但依据《房屋租赁合同》及《物业合同》的约定，在庆隆新公司支付租金及物业费之前，龙翔公司应当先行开具相应发票。故在龙翔公司未开具发票的情况下，庆隆新未支付房屋租金及物业费的行为不构成违约，对于龙翔公司关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。（二）关于《房屋租赁合同》及《补充协议》应否解除的问题。本案出租人龙翔公司提出诉讼请求要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，虽然承租人庆隆新公司在租赁合同的履行过程中不存在违约行为，但龙翔公司已经明确表示不履行合同义务，且庆隆新公司已经于2019年5月20日将房屋交还给龙翔公司，龙翔公司接收房屋，双方已经在事实上停止了租赁合同的履行，故本院对龙翔公司的此项诉讼请求予以准许。（三）关于庆隆新公司应否向龙翔公司支付房屋租金、物业费及支付标准的问题。案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》既已解除，庆隆新公司作为房屋的承租人，应当就其尚未支付的房屋租金及物业费（即2017年2月1日至2019年5月20日的房屋租金及物业费）与出租人龙翔公司进行结算，并予以支付。但龙翔公司仍应按照双方约定，在庆隆新支付租金前为其开具发票。依据《房屋租赁合同》、《物业合同》、《补充协议》的约定，应为房屋租赁费0.26元每平方米每日、物业费0.135元每平方米每日，按照房屋使用面积12396平方米计算，计租金每年1176380元，物业费每年610813元。2017年2月1日至2019年5月20日（共两年108天）的房屋租金及物业费合计4103199.36元。（四）关于庆隆新公司反诉请求应否支持的问题。首先，对于庆隆新公司要求龙翔公司赔偿其经营损失1万元的反诉请求，因庆隆新公司对其经营损失的存在及金额未能提供证据予以证明，故此项反诉请求，本院不予支持；其次，对于庆隆新公司要求龙翔公司赔偿因阻碍经营导致员工离职而支付的经济赔偿金119797.00元的反诉请求，因庆隆新公司未能对龙翔公司实施了阻碍其经营的侵权行为进行充分举证，故对此项反诉请求，本院不予支持；再次，对于庆隆新公司要求龙翔公司给付维修费192500.00元的反诉请求，因龙翔公司对此次维修发生的原因提出异议，庆隆新公司对此次维修是否在龙翔公司依据租赁合同的约定应承担的维修范围内未能举证予以证明，故对此项反诉请求，本院不予支持；最后，对于庆隆新公司要求龙翔公司返还未转付的租金28万元的反诉请求，本院认为，该28万元租金对应的14个门市房的租赁问题不包含在本案诉争的《房屋租赁合同》之中，不符合在本案中提起反诉的条件，庆隆新公司可另案进行诉讼，故对此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第三款的规定，判决如下：一、解除原告农安县龙翔购物广场有限公司与被告大庆市庆隆新商贸有限公司2010年10月10日签订的《房屋租赁合同》及2010年10月13日签订的《补充协议》。二、原告农安县龙翔购物广场有限公司于本判决生效之日向被告大庆市庆隆新商贸有限公司开具房屋租金及物业费发票，总金额为4103199.36元；被告大庆市庆隆新商贸有限公司于收到发票后10个工作日内支付原告农安县龙翔购物广场有限公司房屋租金及物业费合计4103199.36元。三、驳回原告农安县龙翔购物广场有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告大庆市庆隆新商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49331.05元、反诉案件受理费4911.48元，由大庆市庆隆新商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  崔景辉人民陪审员  张丽梅人民陪审员  苗立刚二〇一九年十二月二十六日书 记 员  夏 雨