河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5468号上诉人（原审被告）：王林，男，汉族，1962年12月16日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：董安华，上诉人王林之妻。被上诉人（原审原告）：幸福基业物业服务有限公司大厂分公司，地址：大厂潮白河工业区，统一社会信用代码：911310285713071884。负责人：郭仕刚，该公司总裁。委托诉讼代理人：梁红新，河北正澄律师事务所律师。上诉人王林因与被上诉人幸福基业物业服务有限公司大厂分公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王林的委托诉讼代理人董安华、被上诉人幸福基业物业服务有限公司大厂分公司的委托诉讼代理人梁红新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王林上诉请求：不同意河北省大厂回族自治县人民法院民事判决书(2019)冀1028民初1878号判决。事实和理由：对该物业只收费不提供服务非常不理解和不满，从2015年12月20日收房时就是由物业一手包揽，当时我们在验房单上签写了四点需要维修的地方，一是贯穿客厅的主梁是下沉30公分的明面梁，二是卫生间保温层没做完，三是客厅及主卧的窗户变形，四是2017年准备入住时，发现电表是坏的不能读字，导致新冰箱里所有冷冻食品全部融化变质。庭审中补充事实理由：我不是恶意不交物业费，物业方没有和我联系过，我们不存在违约，是物业违约在先，2017年8月20日我回家发现没电了，不是上诉状第二页写的2017年准备入住时，是工程部过来插卡才发现是电表坏了，不是电卡没电，当晚工程部就换了电表。幸福基业物业服务有限公司大厂分公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以驳回，上诉人的上诉理由并非是拒缴物业费理由，其主张的房屋有各种问题，是其与开发商的另一法律问题，与本案无关。幸福基业物业服务有限公司大厂分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2017年6月1日起至2019年5月31日止的物业费6606.83元及违约金4013.85元(以欠缴物业费为基数自逾期之日起至实际支付之日止每日按欠费总额的3‰交纳违约金)；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告王林购买位于大厂回族自治县房屋（不动产权证书编号：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0003321号）。2015年12月25日，被告王林办理收房手续，并与原告幸福基业物业服务有限公司大厂分公司签订《前期物业服务协议》，约定：原告为被告所在小区提供物业服务，物业费收费标准：高层住宅1.99元/㎡/月，洋房2.50元/㎡/月。业主在收房时，预缴第一年物业费及相关费用，此后于每个缴费期结束前的一个月内缴纳下一年度的物业服务费，以现金、支票或委托银行划款方式均可，从逾期之日起每逾期一日应按欠费总额的3‰向物业支付违约金。被告为涉案房屋的所有权人，房屋建筑面积为140.07㎡，房屋类型为高层住宅，物业费收费标准为1.99元/㎡/月，被告已缴纳物业费至2017年5月31日。自2017年6月1日起至2018年12月31日止，被告尚欠原告物业费5296.05元（1.99×140.07×19＝5296.05）；2018年7月3日，大厂回族自治县物价局、大厂回族自治县房产管理局下发关于进一步明确物业服务收费有关政策的通知，原告按照通知要求，调整涉案小区高层住宅物业费收费标准为1.90元/㎡/月，故被告自2019年1月1日起至2019年5月31日止尚欠原告物业费1330.67元（1.90×140.07×5=1330.67）；综上，被告尚欠原告物业费共计6626.72元。原告当庭陈述以起诉状主张数额6606.83元为准，多出部分物业费其自愿放弃权利，故被告自2017年6月1日起至2019年5月31日止尚欠原告物业费6606.83元。经原告多次催要，被告至今未缴纳。上述事实，有原告提交的物业服务企业资质证书、前期物业服务协议、入住流程单、业主资料卡、业主紧急联络方式登记表、缴纳物业费收款收据、不动产产权情况表、缴费通知单、催缴物业费快递单据、大厂回族自治县物价局、大厂回族自治县房产管理局关于进一步明确物业服务收费有关政策的通知及原告的当庭陈述在案佐证，足以认定。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，与被告签订了《前期物业服务协议》，为包括被告在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，即原告与被告间形成了物业服务合同关系。双方均应全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。且原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照协议约定为被告提供物业服务，被告未按约定履行缴费义务，属违约行为，应当承担民事责任。原告主张被告给付物业费6606.83元，本院予以维护；原告主张的违约金4013.85元，数额过高，本院酌定维护欠缴物业费的30%即1982.05元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告王林于本判决生效之日起七日内给付原告幸福基业物业服务有限公司大厂分公司自2017年6月1日起至2019年5月31日止的物业费6606.83元、违约金1982.05元，共计8588.88元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告王林负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王林提交三组证据，第一组证据共三份，国家企业信息网打印的华夏幸福基业房地产开发有限公司和幸福基业物业服务有限公司信息情况，两公司是平级单位，法人均是孟惊，证明：被上诉人和开发商有隶属关系。第二组证据：入住流程单一份，证明：开发商违规让我收房，先交费后验房。第三组证据：四张房屋窗户照片，证明：案涉房屋的窗户有质量问题，主梁严重变形。被上诉人质证认为，对于上诉人王林提供的三组证据不属于新证据，其次该证据与本案没有任何关联性，并非是其拒缴物业费的理由。本院审查认为，华夏幸福基业房地产开发有限公司和幸福基业物业服务有限公司虽然法定代表人是同一人，但它们是两个独立的公司法人，故该三份证据与本案没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，虽然上诉人自述对幸福基业物业服务有限公司大厂分公司只收费不提供服务非常不理解和不满，但上诉人并没有提供相关证据证明可以拒绝交纳物业费的事由。关于上诉人收房时曾在验房单上签写了四点需要维修的地方，应该向开发商主张权利，该维修问题与双方间的物业服务合同纠纷非属同一法律关系，一审法院判决上诉人向幸福基业物业服务有限公司大厂分公司交纳相关物业费并无不当，应予维护。综上所述，王林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人王林负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年十二月十七日法官助理郑培明书记员郭琳娜