福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9859号 上诉人（原审被告）：福州荣恩置业有限公司，住所地福建省福州市台江区广达路76号裕达楼北楼四层办公用房，现住所地福建省福州市鼓楼区六一中路28号佳盛广场2609。 法定代表人：陈健斌,董事长。 委托诉讼代理人：肖信平，福建谨而信律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈槟山，福建谨而信律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：叶丽珠，女，1964年11月4日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审原告）：詹吉伟，男，1963年7月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈淑艳，福建元一律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑伟松，福建元一律师事务所执业律师。 上诉人福州荣恩置业有限公司（以下简称荣恩公司）因与被上诉人叶丽珠、詹吉伟商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初4164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣恩公司上诉请求：1.撤销福州市晋安区人民法院作出的（2019）闽0111民初4146号民事判决书第一项至第四项；2.改判驳回叶丽珠、詹吉伟针对荣恩公司的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由叶丽珠、詹吉伟承担。事实和理由：一、（2010）晋民初字第48号民事判决书已确认本案纠纷应由福州仲裁委员会处理，且叶丽珠、詹吉伟已就本案纠纷申请仲裁并取得了生效裁决。一审法院认定生效判决未处理本案的合同解除管辖事宜，无视客观事实，违法法定程序，一审法院对本案并无管辖权，本案应由福州仲裁委员会管辖。荣恩公司并无实体的仲裁协议，并无向一审法院提交仲裁条款的可能，且荣恩公司并无向一审法院提交仲裁条款的必要，一审法院应当知晓双方之间存在仲裁协议。在一审法院并未依《仲裁法》的规定驳回叶丽珠、詹吉伟的起诉后，荣恩公司才于答辩时提出仲裁管辖；二、（2010）晋民初字第48号民事判决书认定荣恩公司与叶丽珠、詹吉伟已签订书面《商品房买卖合同》，而一审法院却认定双方并未签订书面《商品房买卖合同》，一审法院认定事实错误。且双方未签订书面《商品房买卖合同》，合同内容则无法确定，无法明确是否存在排除叶丽珠、詹吉伟相关权利的条款，一审法院在未查明书面《商品房买卖合同》的情况下，直接认定荣恩公司一房二卖错误；三、一审法院在判令荣恩公司返还叶丽珠、詹吉伟已支付的购房款及利息、支付已付购房款的一倍赔偿后，还要求荣恩公司赔偿叶丽珠、詹吉伟损失465888元，缺乏事实和法律依据。且解除合同的损害赔偿不包括对可得利益的赔偿，可得利益的损害也应当不超过双方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。叶丽珠、詹吉伟除支付首付款外并未支付剩余款项，此后叶丽珠、詹吉伟是否能履行全部给付义务尚未可知，若按照一审法院的判决，叶丽珠、詹吉伟在本次买卖合同中的获益极不合理。惩罚性赔偿是为制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，一审法院已要求荣恩公司支付一倍购房款的惩罚性赔偿，要求荣恩公司继续支付惩罚性赔偿于法无据；四、荣恩公司并无一房二卖的主观恶意，因荣恩公司期间经历多次股权变更，故荣恩公司现股东对案涉房屋的销售情况并不知情，即其不存在主观恶意；五、叶丽珠、詹吉伟于2006年向荣恩公司指定的施工方支付120056元后，至今仍未向荣恩公司支付剩余款项270000元，其未充分履行合同，同时怠于行使自身权利，亦存在一定过错。 叶丽珠、詹吉伟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案一审法院管辖正确，双方之间并无书面的仲裁管辖约定，且荣恩公司也未在一审法院受理后首次开庭前，对该案管辖提出异议，依法视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理；二、双方存在商品房买卖合同关系。荣恩公司、叶丽珠、詹吉伟于2006年11月6日签订合同时就条款已达成一致，商品房买卖合同关系已成立生效，仅是商品房买卖合同原件存放荣恩公司处，荣恩公司提供收条予以确认。荣恩公司在与叶丽珠、詹吉伟存在商品房买卖合同关系且进入执行的情况下又将房屋另售他人，属一房二卖；三、荣恩公司具有一房二卖的主观故意。荣恩公司在明知与叶丽珠、詹吉伟之间存在有效商品房买卖合同、法院作出生效判决与叶丽珠、詹吉伟补签合同的情况下，仍将争议房产再次以总价976000元转售给案外人何榕英，主观上具有再次出卖该房产的故意。内部股东变化、销售情况等并非对抗叶丽珠、詹吉伟的理由。叶丽珠、詹吉伟自2010年以来，一直不断在向荣恩公司主张权利，也已经履行合同的主要义务，并不存在过错；四、叶丽珠、詹吉伟有权要求被荣恩返还已付购房款及利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《商品房买卖合同》解除后，叶丽珠、詹吉伟所受的损失包括直接损失和预期可得利益损失，荣恩公司以仅赔付直接损失为限无法律依据。叶丽珠、詹吉伟作为守约方主张房屋涨价损失的请求应当予以支持，否则即不足以弥补其损失，亦使得荣恩公司违约成本过低，产生鼓励违约的不良影响。 叶丽珠、詹吉伟向一审法院起诉请求：1.解除叶丽珠、詹吉伟与荣恩公司之间的买卖合同关系。2.荣恩公司返还叶丽珠、詹吉伟已付的购房款120056元及利息（利息以叶丽珠、詹吉伟已付购房款120056元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2006年11月27日计至实际还清之日止）。3.荣恩公司向叶丽珠、詹吉伟承担已付购房款一倍赔偿金120056元。4.荣恩公司赔偿叶丽珠、詹吉伟损失585944元（以荣恩公司第二次出售的976000元房价减去原房价390056元）。5.由荣恩公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：坐落福州市晋安区福祥楼（荣恩鑫园）1＃楼604号房（以下简称讼争房屋）系由荣恩公司开发建设，并委托福州天思房产置业顾问有限公司独家代理销售。2006年11月，叶丽珠、詹吉伟通过福州天思房产置业顾问有限公司向荣恩公司购买讼争房屋，约定房屋总价款为390056元。詹吉伟将部分购房款120056元转账至荣恩公司指定的施工方林礼云，荣恩公司向叶丽珠、詹吉伟出具收款收据确认收款。后叶丽珠、詹吉伟在《商品房买卖合同》上签名，并通过福州天思房产置业顾问有限公司将已签名的《商品房买卖合同》转交荣恩公司盖章，之后荣恩公司未将该合同返还叶丽珠、詹吉伟。2008年，荣恩公司取得讼争房屋所属楼盘的《商品房预售许可证》，讼争房屋的标识变更为1＃楼504单元。 2009年11月12日，叶丽珠、詹吉伟以商品房预售合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，请求法院判令荣恩公司按原出售价补签《商品买卖合同》后将合同返还叶丽珠、詹吉伟，并办理合同登记备案，同时要求荣恩公司履行交房义务、支付逾期交房违约金等。一审法院经审理于2010年3月10日作出（2010）晋民初字第48号民事判决书，认定叶丽珠、詹吉伟与荣恩公司已达成商品房买卖的合意，据此判令荣恩公司应按原出售价补签讼争房屋《商品房买卖合同》并于判决生效之日起三日内将该合同返还叶丽珠、詹吉伟。同时，一审法院另行就叶丽珠、詹吉伟关于合同登记备案、交房、逾期交房违约金的诉请作出（2010）晋民初字第48号民事裁定书，认为该部分诉请应由福州仲裁委员会仲裁处理，裁定驳回叶丽珠、詹吉伟关于荣恩公司办理合同登记备案、履行交房义务、支付逾期交房违约金的起诉。（2010）晋民初字第48号民事判决书已于2010年3月30日发生法律效力，（2010）晋民初字第48号民事裁定书亦已发生法律效力。 2011年11月16日，荣恩公司又将讼争房屋（当时的房屋标识为1#楼504单元）以976000元的价格出售给案外人何榕英，并与何榕英就房屋买卖事宜签订《合同》。后因荣恩公司未按时履行出卖人义务，何榕英于2012年12月25日向福州仲裁委员会申请仲裁，请求荣恩公司交付讼争房屋、履行不动产预售登记义务、提供办理房屋权属登记的资料、协助办理所有权登记手续等。福州仲裁委员会于2013年11月6日作出[2013]榕仲裁字第207号裁决书，裁决荣恩公司在期限内办理《合同》登记备案、交付讼争房屋、交付办理房屋权属登记所需资料、协助过户等。后何榕英就上述裁决向一审法院申请强制执行。2018年5月4日何榕英办理了讼争房屋的不动产预告登记。 2017年6月23日，叶丽珠、詹吉伟就其与荣恩公司之间的商品房预售合同纠纷向福州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决荣恩公司交付讼争房屋、办理登记备案手续并支付违约金等。福州仲裁委员会于2018年12月24日作出[2018]榕仲裁字第385号裁决书，认为叶丽珠、詹吉伟与荣恩公司之间的商品房买卖合同法律关系依法成立并生效，但讼争房屋已经登记在案外人名下，叶丽珠、詹吉伟关于荣恩公司交付商品房、办理登记备案手续的仲裁请求在法律上或事实上无法履行，因此裁决驳回叶丽珠、詹吉伟的全部仲裁请求。 一审法院认为，原、荣恩公司未共同签订书面《商品房买卖合同》，双方之间没有书面的仲裁管辖约定，（2010）晋民初字第48号民事裁定书、判决书亦未处理合同解除的管辖事宜，故荣恩公司当庭提出本案应由仲裁管辖，理由不成立，不予支持。生效判决、裁决均确认叶丽珠、詹吉伟与荣恩公司之间就福州市晋安区的福祥楼（荣恩鑫园）1＃楼604号房（现标识已变更为1＃楼504号房）存在买卖合同关系，荣恩公司在与叶丽珠、詹吉伟存在买卖合同关系的情况下又将标的房屋另卖他人，导致叶丽珠、詹吉伟无法依约取得讼争房屋，荣恩公司的行为已经构成违约，叶丽珠、詹吉伟主张解除双方之间的买卖合同关系，有法律依据，可以支持。双方买卖合同关系因荣恩公司一房二卖而解除，叶丽珠、詹吉伟请求荣恩公司返还已付购房款并支付该款项自2006年11月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息有法律依据，可以支持；叶丽珠、詹吉伟主张荣恩公司支付已付购房款一倍的赔偿120056元，亦可以支持。荣恩公司因自身违约行为产生收益，叶丽珠、詹吉伟因荣恩公司违约而丧失收益，该部分收益远超过已付购房款一倍的赔偿金额，叶丽珠、詹吉伟主张荣恩公司另行赔偿损失，可以支持，考虑叶丽珠、詹吉伟仅支付部分购房款的事实，综合叶丽珠、詹吉伟损失、荣恩公司获利的情况，一审法院认定荣恩公司应另行赔偿叶丽珠、詹吉伟损失465888元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、解除原告叶丽珠、詹吉伟与被告福州荣恩置业有限公司就福州市晋安区的福祥楼（荣恩鑫园）1＃楼604号房（现标识已变更为1＃楼504号）成立的买卖合同关系。二、被告福州荣恩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告叶丽珠、詹吉伟购房款120056元，并支付原告叶丽珠、詹吉伟以120056元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的自2006年11月27日起至还清已付购房款之日止的利息。三、被告福州荣恩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶丽珠、詹吉伟赔偿款120056元。四、被告福州荣恩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶丽珠、詹吉伟损失465888元。五、驳回原告叶丽珠、詹吉伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12999元，由原告叶丽珠、詹吉伟负担1696.5元，被告福州荣恩置业有限公司负担11302.5元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，对于管辖权，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外”。本案中，一审法院立案后，于2019年8月20日向荣恩公司邮寄应诉材料告知荣恩公司于收到起诉状之日起十五日内提交答辩状，而荣恩公司收到该应诉材料后，于2019年10月25日开庭应诉并进行答辩，并当庭主张一审法院无管辖权，故荣恩公司的管辖权异议超出法定期间，一审法院对本案进行审理符合法律规定。 生效的（2010）晋民初字第48号民事判决书于2010年3月30日发生法律效力，而荣恩公司在生效判决已判令其与叶丽珠、詹吉伟补签《商品房买卖合同》的情况下，仍于2011年11月16日将案涉房产出售给案外人，其行为构成违约，叶丽珠、詹吉伟有权诉请解除其与荣恩公司之间的商品房买卖关系。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，在此种情况下，“无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，一审法院根据上述法条规定，判令荣恩公司返还购房款及利息、以购房款一倍的金额承担赔偿责任并无不当。同时，荣恩公司在（2010）晋民初字第48号民事判决书发生法律效力一年多后未履行生效判决，反而将案涉房屋出售，出售价格为976000元，一审法院根据两次出售房屋的差价，扣除已判令荣恩公司支付的购房款一倍的赔偿金额后，判令荣恩公司赔偿叶丽珠、詹吉伟损失465888元已臻合理，予以维持。 综上所述，荣恩公司的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11302.5元，由福州荣恩置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年十二月二十五日 法官助理陈玥 书记员程婷