上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14668号上诉人（原审被告）：车芳，女，1982年10月10日生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冰岩，上海邦耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞竹青，女，1965年10月21日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：熊顾军，上海众华律师事务所律师。上诉人车芳因与被上诉人俞竹青房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初9484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。车芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回俞竹青一审中的诉讼请求。事实与理由：俞竹青、车芳签订《房屋租赁合同》，约定车芳承租俞竹青位于上海市闵行区XX路XX号XX-XX室房屋（以下简称系争房屋）。对于车芳将系争房屋转租的事实，俞竹青明知但并未表示反对，其无权以车芳擅自转租为由解除租赁合同。2018年3月18日，双方虽然签订了一份房屋租赁合同，但对违约责任、违约金、对每期首月支付当期租金的具体日期并未明确，仅是调整了租金和租期，可以认定双方真实的意思表示是履行2010年签订的租赁合同。同时，即便车芳存在欠付租金的事实，但对欠付的租金，车芳已经向俞竹青出具了借条，双方的法律关系已变更为民间借贷关系，俞竹青无权以车芳欠付租金为由解除合同，且次承租人明确表示愿意直接将租金支付给俞竹青，由此，俞竹青亦无权以车芳欠付租金为由解除租赁合同。综上，俞竹青的一审中的诉讼请求，应予以驳回。被上诉人俞竹青辩称，不同意车芳的上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。俞竹青向一审法院提起诉讼请求：1、确认俞竹青、车芳之间的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；2、车芳返还租赁房屋给俞竹青；3、车芳支付俞竹青自2018年3月18日起至2019年1月14日止欠付的租金59,400元;4、车芳支付俞竹青逾期付款利息（分段计算，第一段逾期利息为2,267.01元；第二段逾期付款利息计算方式为：以59,400元为基数、按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准计算的自2019年1月14日起至实际支付之日止）；5、车芳支付俞竹青自2019年1月17日起至实际返还房屋之日止按日租金的2倍（即1,733.34元/天）的标准计算的房屋占有使用费；6、车芳支付的保证金52,000元俞竹青不予退还；7、车芳赔偿俞竹青因转租造成的损失40,000元。本案一审审理中，俞竹青将诉讼请求变更为：1、确认俞竹青、车芳之间的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；2、车芳支付俞竹青自2018年3月18日起至2019年1月14日止欠付的租金59,400元（计算方法：租金26,000元/月，日租金标准为26,000元/月÷30天=866.67元/天，2018年3月18日至2019年1月14日共计9个月27天，车芳应付租金257,400元，实付租金198,000元、保证金52,000元，欠付租金为257,400元-198,000元=59,400元）以及以59,400元为基数、按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准计算的自2019年1月14日起至实际支付之日止的利息损失;3、车芳支付俞竹青自2019年1月17日起至本判决作出之日止按日租金的2倍（即1,733.34元/天）的标准计算的房屋占有使用费；4、车芳支付的保证金52,000元俞竹青不予退还；5、车芳赔偿俞竹青因转租造成的损失40,000元。一审法院认定事实：俞竹青为系争房屋产权人。俞竹青（出租方、甲方）与车芳（承租方、乙方）签订有《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方承租系争房屋为店铺使用，租赁期限自2010年5月26日起至2019年5月25日止；2010年5月26日至2013年5月25日的租金为28,000元/月，2013年5月26日至2016年5月25日的租金为30,000元/月，2016年5月26日至2019年5月25日的租金为32,000元/月；租金每三个月为一期，先付后用，支付期限为每期首月的26日前；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付56,000元的租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用于抵充合同约定的乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方同意，租赁期限内乙方可将该房屋的全部或部分转租给第三方，或乙方将对该房屋的承租权转让给第三方。上述合同签订后，俞竹青向车芳交付了系争房屋，车芳向俞竹青支付了部分租金。2018年3月18日，俞竹青（出租方、甲方）与车芳（承租方、乙方）就系争房屋再次签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2018年3月18日起至2023年3月17日止，租金26,000元/月，从2019年3月19日起，租金为27,300元/月，从2020年3月19日起，租金为28,665元/月，三个月为一期支付；第一期租金应于2018年3月18日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月，但具体支付日期处为空白；若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金一倍的标准向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过20日的，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下，视为乙方擅自终止合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；乙方应在签订本合同后十日内，自行或通过居间方向甲方支付定金52,000元，待乙方向甲方支付租赁保证金时，已支付的定金即转为租赁保证金；乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他应付的各项费用，乙方逾期不支付租金累计超过2个月的，甲方有权单方解除合同，并依据本合同第9条追究乙方的违约责任；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三方，否则，甲方有权单方解除合同并依据本合同第9条追究乙方的违约责任；除甲乙双方续租外，乙方应在租赁合同期限届满后三日内，将该房屋返还甲方，逾期返还的，每逾期一日，乙方须按日租金2倍的标准向甲方支付房屋占有使用费。2018年3月18日至2018年12月15日，车芳共计向俞竹青支付150,000元，其中租赁保证金52,000元、租金98,000元。2018年12月15日，车芳向俞竹青出具借条一份，该借条载明：本人今日向俞竹青借现金214,000元，于12月19日前归还。俞竹青、车芳双方均认可该借条上载明的214,000元系车芳应付未付的2018年8月18日至2019年3月17日止的租金金额。嗣后，车芳于2019年1月5日、1月7日分别向俞竹青支付80,000元、20,000元。截止2019年1月7日，车芳总计向俞竹青支付2018年3月18日合同项下的租金198,000元、保证金52,000元。2019年1月8日，俞竹青发函车芳，该函件载明：车芳未经俞竹青知晓和同意，擅自将系争房屋全部转租给案外人，且车芳在支付首期租金后，均未按约支付后期租金，遂于2018年12月15日出具借条，承认欠付租金214,000元，并承诺于2018年12月19日归还，但至发函之日，车芳尚拖欠租金114,000元，俞竹青要求车芳在收到函件之日起三日内付清欠付的租金，并停止转租行为，否则，俞竹青将按合同约定解除租赁合同，并要求车芳归还房屋，赔偿损失。车芳收到该函件后未继续付款。2019年1月14日，俞竹青再次发函车芳，该函件载明：因车芳未停止转租，亦未支付拖欠的租金，遂函告车芳，双方的房屋租赁合同于2019年1月14日解除，并要求车芳于2019年1月17日前付清欠付的租金114,000元。一审法院另查明：车芳于2018年2月8日与案外人叶某就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：车芳将系争房屋出租给叶某，租期自2018年3月15日起至2023年3月14日止，租金30,000元/月。一审法院认为，俞竹青、车芳之间于2018年3月18日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》对租金标准、保证金金额、租赁期限、租金支付方式、违约责任等约定，均有别于双方签订的第一份房屋租赁合同，即《上海市房屋租赁合同》，表明双方以2018年3月18日签订的《房屋租赁合同》的形式终止了《上海市房屋租赁合同》的履行，该意思表示系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。车芳作为承租人，支付租金为其最主要的合同义务。然而车芳在合同履行过程中，长期拖欠租金、且未经俞竹青同意将系争房屋对外转租，显属违约。车芳经俞竹青催告后仍拒不支付拖欠的租金、停止转租，俞竹青有权依据合同约定解除双方的租赁合同。故俞竹青请求确认双方的房屋租赁合同于解约函上载明的2019年1月14日解除，合法有据，予以支持。对俞竹青主张的2018年3月18日至2019年1月14日期间车芳欠付的租金59,400元，其计算方式符合双方的合同约定，予以支持。俞竹青对车芳欠付的租金主张的利息损失，亦合法有据，予以支持。至于俞竹青主张的房屋占有使用费，一审法院认为，双方的合同解除后，车芳应按合同约定在合同解除后三日内向俞竹青返还房屋，未返还房屋的，俞竹青有权主张占有使用费，至于房屋占有使用费的计算标准，根据本案的实际情况酌情调整为30,000元/月，计算时间起点调整为2019年1月18日。至于俞竹青主张的租赁保证金52,000元不予返还、转租损失40,000元，无事实和法律依据，不予支持。一审法院审理后于2019年9月9日作出判决：一、俞竹青与车芳于2018年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；二、车芳于判决生效之日起十日内支付俞竹青租金59,400元以及以59,400元为基数、按中国人民银行同期贷款利率的标准计算的自2019年1月14日起至实际支付之日止的利息损失；三、车芳于判决生效之日起十日内支付俞竹青自2019年1月18日起至判决作出之日止按30,000元/月的标准计算的房屋占有使用费；四、驳回俞竹青的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,712.67元，由车芳负担。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就系争房屋签订的租赁合同，系上诉人与被上诉人真实的意思表示，当事人均应恪守，不得擅自变更或者解除。双方就系争房屋签订了两份合同，在第一份合同未到期时，双方就租赁期限、租金水平等内容重新达成一致，并于2018年3月18日签订租赁合同，应认定双方成立了新的租赁合同关系。上诉人主张被上诉人知晓其转租的事实，但未提供相应的证据加以证明，被上诉人也予以否认。现系争房屋租赁合同未授权上诉人可以自行转租系争房屋，故被上诉人有权以上诉人擅自转租为由解除系争房屋租赁合同。同时，虽然上诉人与被上诉人就部分租金的延迟支付达成了合意，并由上诉人向被上诉人出具了借条，但此后上诉人仍存在欠付租金的事实，故被上诉人亦有权以上诉人欠付租金为由解除租赁合同。上诉人抗辩称其次承租人愿意支付租金以抗辩被上诉人的合同解除权。但一则，被上诉人并不知晓上诉人转租系争房屋的事实；二则，次承租人也未在本案一审审理中作出明确的意思表示。上诉人的该项抗辩理由，并不符合《最高人民法院》第十七条规定的次承租人代偿请求权的成立要件。综合上述分析，上诉人关于被上诉人无权解除系争房屋租赁合同的抗辩意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予采纳。至于其他争议，一审法院的处理并无不妥，本院予以认同，不再赘述。上诉人的上诉请求，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人车芳的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,425.34元，由车芳负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十二月二十五日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……