湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0408民初2199号原告：龚水银，男，1962年7月4日出生，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：衡阳晓华房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡南县新县城迎宾路。法定代表人：肖康华，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴鑫，湖南八方律师事务所律师。原告龚水银与被告衡阳晓华房地产开发有限公司（以下简称晓华房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告龚水银及被告晓华房地产公司的委托诉讼代理人戴鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚水银向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行合同义务，为原告办理房屋产权证；2、请求判令被告承担本案诉讼费用及律师咨询费500元，并赔偿逾期办证的违约金202709元。被告晓华房地产公司辩称，本案中商品房屋销售合同并未约定解除合同的期限，原告不享有合同解除权，权利已经超过除斥期间。原告自2011年起每年要求被告办证，有催收的解除权期限在3个月内，没有催收的解除权在1年内。原告要求按照中国人民银行同期贷款利率从2010年11月1日计算逾期办证违约金，没有事实和法律依据，双方未就办证的违约责任进行约定。合同约定办证是交付房屋六个月内办证，原告在交付入住后就应该向被告主张逾期办证的违约责任，直至今日已经时隔九年，原告的诉请超过了诉讼时效。原告诉请被告赔偿律师咨询费没有依据，合同中未约定，并且原告也未提供证据予以证明。原告要求按二手房价格赔偿损失金额未明确，诉请不明，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交了《衡阳市商品房屋销售合同》及收据六张，经庭审质证，被告对销售合同及金额为280000元的收据予以认可，对其他五张收据不予认可。本院经审查认为，《衡阳市商品房屋销售合同》及金额为280000元的收据来源形式合法、内容客观真实，且与本案待证事实相关联，本院予以确认；对于其他收据的认定，虽然没有加盖被告公章，但是从被告已经装修实际入住，已经开通了水电煤气等设施，应可以认定被告已经缴纳了水电开通费等，故本院对金额为19100元的收据予以认可，对于其他四张收据，虽被告亦未加盖公章，但开具收据经办人与缴纳水电及办证费用一致，可以认定被告已经交清了全部购房款，故该四张收据可以作为本案的定案依据。本院经审查认定事实如下：被告晓华房地产公司的前称为衡南县城镇建设综合开发总公司，于改制后更名而来。2010年9月11日，衡南县城镇建设综合开发总公司（即被告晓华房地产公司）作为房屋建设出售方（甲方），原告作为购买方（乙方），双方签订了《衡阳市商品房屋销售合同》，该合同约定，甲方正在开发建设的商品房坐落于营销项目，该商品房开发项目名称为紫云阁综合楼，建筑性质为综合住宅楼框混结构；乙方购买上述营销项目1栋141房，建筑面积128.37平方米，单价2300元，金额295251元；该协议签订时付280000元，余款待“三证”办好后一次性付清；该项目甲方须于2010年10月31日前竣工验收（包括建筑工程质量验收）合格，交付乙方使用，如遇特殊原因，甲方可据实予以延期，最长不得超过60天；甲方应按照合同规定的期限将乙方所购房屋交付乙方使用，否则视为甲方不履行合同，乙方有权追究甲方违约责任；该栋商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续，乙方应在收到通知之日起30天内，到甲方办事处办理相关交接手续；甲、乙双方在交接该商品房之日起6个月，甲方应代为办理好房屋产权证给乙方，如乙方未能及时交清办证费给甲方，其拖延办证责任由乙方自行负责。合同签订同日，原告向被告交纳了141房购房款280000元，被告向原告出具了加盖公章的收款收据。2010年10月7日，被告向原告发出《紫云阁项目购房交款通知》，该通知记载：“龚水银，您在紫云阁购房一单元141，现在房屋已建好，准备交付使用，并准备办理房屋产权证及国土使用证，请您在接通知后10天内将下述款额交清，电开通费2800元、水开通费2700元、房产办证费9600元、国土办证费2600元、楼梯花岗岩踏步1400元，合计19100元”。2010年10月18日，原告向被告交纳了水电开通费等19100元。另外，原告委托案外人赵淑芳于2011年11月3日交清了购房款余款15251元。2010年10月份，被告将涉案141号房屋交付原告使用，之后原告对涉案141室房屋中进行装修居住。另外，原告自2011年起至今未为原告办理房屋产权证，经本院在衡阳市不动产登记中心查询，无论是改制更名前的衡南县城镇建设综合开发总公司还是更名后的衡阳晓华房地产开发有限公司，均没有营销项目或紫云阁的登记、备案资料，以及在衡阳市蒸湘区亦无被告房产开发登记备案资料。另外，原告于2019年4月13日向被告该项目的工作人员陆伟主张逾期办证事宜，并且被告方工作人员陆伟给予了相应回复并承诺今年圆满解决办证事宜。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，被告将涉案紫云阁1栋141室房屋于2010年10月交付原告使用，按照商品房屋销售合同关于“原、被告双方在交接该商品房之日起6个月，被告应代为办理好房屋产权证给原告”的约定，被告应在2011年4月协助原告办理涉案141室房屋的产权登记。但是，经本院在衡阳市不动产登记中心查询，无论是改制更名前的衡南县城镇建设综合开发总公司还是更名后的衡阳晓华房地产开发有限公司，均没有营销项目或紫云阁的登记、备案信息，以及在衡阳市蒸湘区亦无被告房产开发登记信息，虽然被告在庭审中辩称已经启动房屋办证程序，但根据本院在行政职能部门查询的上述情况以及楼盘交付九年仍未办证的事实，该栋房屋系由于被告的原因导致办理产权证仍属于不确定状态。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于原告要求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效制度设立的宗旨系对“躺在权利上睡觉的人”不予保护，本案中原告提供的手机短信显示其于2019年4月13日仍在向被告主张逾期办证事宜，并且被告给予了相应回复并承诺今年圆满解决办证事宜，虽然被告对该短信手机号码所有人的身份提出异议，但经查证该号码所有人为被告负责该项目的工作人员“陆伟”，故根据日常经验法则及本案具体案情，本案的诉讼时效应重新计算，本案未超过诉讼时效。综上所述，经本院核算，被告应支付原告逾期办证违约金116306.65元（自2011年5月1日起至2019年8月14日止：295251×中国人民银行贷款利率4.75%×3027天÷365＝116306.65元）。关于原告诉请被告支付其咨询律师费500元，原告未提供证据予以证明，该项诉请无事实和法律依据，应依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告衡阳晓华房地产开发有限公司应继续履行其与原告龚水银于2010年9月11日签订的《衡阳市商品房屋销售合同》所确定的办理房屋权属证书的义务；二、被告衡阳晓华房地产开发有限公司于本判决生效之日起支付原告龚水银逾期办证违约金116306.65元；三、驳回原告龚水银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2174元，由原告龚水银负担930元，由被告衡阳晓华房地产开发有限公司负担1244元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  肖 军二〇一九年十二月二日法官助理付平代理书记员  赵湘斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。