咸阳市秦都区人民法院民事判决书 (2019)陕0402民初5919号原告：王某某，女，汉族，1977年8月9日生，陕西省咸阳市人，住咸阳市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：仝刚，陕西西虢律师事务所律师。被告：杨某某，女，汉族，1952年4月10日生，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：赵某某，男，汉族，1952年4月28日生，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李海清，陕西丰瑞律师事务所律师。原告王某某与被告杨某某、赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人仝刚、被告赵某某委托代理人李海清到庭参加了诉讼，被告杨某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向房产管理部门提交位于咸阳市世纪大道渭滨苑小区5号楼西单元13层东户的房产所有权转移登记手续，将上述房屋产权过户登记至原告名下（渭滨苑5号商住楼3单元13层1号）；2、判令被告连带向原告支付违约金36500元；3、本案诉讼费及实现债权的合理费用由被告承担。事实与理由:2017年10月13日,原告王某某与被告杨某某签订了《房屋买卖暨车位转让合同》(以下简称转让合同)。被告将其位于咸阳市世纪大道渭滨苑小区5号楼西单元13层东户的房产(面积115.75 平方米)作价601400元、车位作价128600元,合计730000元出卖给原告;原告于2017年9月24日向被告支付了250000元购房定金,房屋及车位交付原告使用后支付了480000元,付清了全部合同价款。原告自2017年10月装修该房产后,居住至今。由于房屋买卖当时房产证书尚未颁发，原、被告在《转让合同》第9条约定“甲方领取到房屋的产权证书后，应在10日内通知乙方，并将房屋的产权证书及国有土地使用权证书交付给乙方。如甲方未在约定时间通知并交付房产证书，乙方可要求甲方交付，甲方拒不配合的，应承担违约责任并支付房产总款5%的违约金”。现该房产证书已经颁发，但被告却拒不领取、拒不向原告交付并办理变更登记。原告多次向被告要求（含书面要求），但被告仍旧不予理睬。综上所述，原告认为双方签订的《转让合同》合法有效，该房产交付后原告已经装修并居住两年有余，被告应履行为原告办理产权转移登记手续的义务，故此，为保护自身合法权益，原告无奈诉至法院，请求依法支持诉请。被告赵某某辩称，该案所涉房产实际出资人为被告女儿赵某某，原告与赵某某商谈买卖事宜，被告仅是挂名，对房屋不享有权利。被告并不知道该房屋的房产证的办理情况，不存在违约情形，不应当承担违约金，不存在原告所述拒不领取、拒不向原告交付并办理过户登记的违约行为。被告爱人杨某某于2018年元月突发脑梗死，经多方治疗现已意识不清，言语表达障碍，是限制民事能力行为人。综上被告并非该房屋实际权利人，不存在违约行为，请求驳回原告诉请。原告为支持其诉讼主张，当庭出示以下证据：1、《房屋买卖暨车位转让合同》、建设银行账户交易明细、收据、住宅质量保证书和使用说明书、房款票、车位款票据、契税、维修基金费等票据、不动产登记信息表。证明《房屋买卖暨车位转让合同》系原、被告真实意思表示且合法有效，原、被告之间的房屋买卖合同关系成立。原、被告已经完成涉案房屋和车位及资料的交付，原告已经实际取得房产和车位的所有权并占有了房产和车位。被告应当严格履行合同，严格履行办理房屋产权转移登记至原告名下的义务。通过杨某某向原告交付房款的交款收据，能充分体现出该房屋是杨某某出资购买，被告抗辩为赵某某出资购买不成立。不动产登记信息中登记房屋产权人为杨某某。2、装修许可证、装修证明及装修人身份证件、装修款支付凭证、装修建材及家具票据、电费、物业费、水费、采暖费等票据。证明原告2017年10月14日办理装修许可证后对该房屋进行装修装饰，居住至今已经超过两年的事实。居住期间，原告缴纳了该房屋涉及的物业、水、电、暖等所有费用的事实。原告实际占有并取得了对涉案房屋的所有、使用、收益等权利，被告应当履行办理产权登记转移至原告的义务。3、领取房地产权证书及办理变更登记的告知书、邮政特快专递回执单及妥投证明。证明原告获知该房产可以领取产权登记证书后，于2019年8月9日书面告知、催促被告领取并办理转移登记收据的事实。被告拒不领取房地产权登记证书并不配合办理产权转移过户手续，依据《合同》第10条之约定，被告构成违约并应支付房屋总价款5%的违约金。本案原告关于违约金的诉求依法应当得到支持。被告赵某某质证表示，证据1《房屋买卖暨车位转让合同》、建设银行账户交易明细、收据、房款票、车位款票据、契税、维修基金费等票据真实性杨某某现无自主表达意识，真实性无法确认。关于赵某某签名，赵某某本人现在也记不清。该房屋实际权利人是赵某某，与被告赵某某无关。住宅质量保证书和使用说明书与本案无关不予质证；证据2均系原告与其他第三方签订的，真实性无法确认，与本案无关；证据3被告并非该房屋权利人，亦不知该房屋登记证书可以领取，该房屋登记证为被告赵某某配偶名下，现杨某某已脑梗死，意识不清，亦无法领取房产证，所以被告不应当承担违约责任。被告赵某某当庭出示杨某某首次住院病案、最后一次住院病案、光盘一张。证明杨某某因脑梗死现意识不清，没有自主表达能力。原告质证表示，以上证据与本案无关联性，证明目的不予认可，患病不等于无意识，不能逃避过户义务经综合评议，原告出示的证据，第1、2组证据来源合法、内容真实有效，予以采信。第3组对证明被告应当承担违约金之证明目的不予采信，其他予以采信；被告赵某某出示的证据对真实性予以确认，证明目的不予采信。依据采信的证据及庭审调查确认以下事实，原告与二被告于2017年10月13日签订了《房屋买卖暨车位转让合同》，约定被告杨某某将其位于咸阳市世纪大道渭滨苑小区5号楼西单元13层东户的房产(面积115.75 平方米)作价601400元、车位作价128600元,合计730000元出卖给原告（合同签订时原告已将730000元全部支付给了被告杨某某）。合同主要条款如下：第五条：甲方（被告杨某某）应在和乙方（原告）交付房屋及车位的同时，将下列资料交给乙方：1、渭滨苑小区商品购房合同；2、渭滨苑小区商品房购房合同补充协议；3、渭滨苑小区地下车位购买合同；4、住宅质量保证书，住宅使用说明书；5、物业管理服务协议；6、房屋装修钥匙和正式钥匙；7、支付房款凭证；8、支付车位款凭证；9、支付房屋维修基金、契税、天然气初装费、房产证登记费、转移登记费的凭证；10、选房确认卡NO.01367；11、装修及设施维修费、垃圾清运票据。第六条：自合同签订之日起，所有票据交接完毕，但凡出现票据遗失、损毁等情况，一切责任由乙方承担。第七条：甲方已经向小区物管部门支付了装修保证金2，000.00元，乙方将保证金退还给甲方，甲方将其交款收据交给乙方。第八条：甲方应保证在房屋和车位交付乙方前的购房款和车位款及相关税费已全部付清，并结清房屋交付乙方前房屋所产生的物业管理费、水电费、用电公摊费、暖气费等相关费用，乙方不负责2017年10月1日前该房屋所产生的相关费用，2017年10月1日后产生的费用由乙方承担。第九条：甲方领取到房屋的产权证书后，应在10日内通知乙方，并将房屋的产权权属证书以及国有土地使用权证书交付给乙方。如甲方未在约定时间通知并交付房产证书，乙方可以要求甲方交付，甲方拒不配合的，应承担违约责任，并支付房价总款5%的违约金。第十条：在房屋可办理产权转移过户手续时，甲方须全力协助乙方办理相关过户手续，相关税费等其他一切费用由乙方负责。如甲方出现推诿、不协助和不配合乙方办理过户手续的恶意行为的，应承担违约责任，并支付房价总款5%的违约金。第十一条：甲方的配偶应确认对该房屋及车位转让以及本合同条款无异议，并在本合同上签字确认。第十二条：违约责任：甲方应保证对该房屋拥有唯一所有权，保证为该车位的唯一权益方，保证在交易时该房屋及车位没有产权纠纷，没有按揭、抵押等债务，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，并支付房价总款5%的违约金。在该房屋办理房屋产权过户手续时，除不可抗力外，甲方双方均不可取消本次交易。如因甲方原因造成违约的，甲方应返还乙方交易总额及银行同期利息并支付违约金150万元人民币。如因乙方原因造成违约的，乙方应向甲方支付违约金150万元人民币。自合同签订之日起到房屋过户给乙方之前，甲乙双方都不得利用房屋产权证书进行转让、贷款或抵押。若一方违约，违约方支付对方违约金150万元人民币。第十三条：不可抗力：自合同签订之日起，该房屋及车位所产生的一起风险由乙方承担。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。另查，二被告系夫妻关系。本案所涉被告出卖的房屋所在小区的房屋产权证均已发放业主。本院认为，原告与二被告达成的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已支付完所有购房款项，被告应按双方合同约定给原告办理房屋过户手续，被告的行为构成违约。故对原告要求被告办理房屋过户手续的请求，本院予以支持。原告请求的违约金无有效证据支持，对此节请求不予支持。被告赵某某的抗辩理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨某某、赵某某于本判决生效之日起三十日内协助原告王某某办理关于咸阳市XX大道XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX户（渭滨苑5号商住楼3单元13层1号）的房产所有权转移登记手续，将上述房屋产权过户登记至原告名下。二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。案件受理费11464元减半收取5732元由原告王某某负担270元，二被告杨某某、赵某某负担5462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。     审  判  员    余卓君 二Ｏ一九年十二月十六日 书  记  员    韩少波  附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条  被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。