重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10669号上诉人（原审被告）：重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，住所地重庆市璧山区璧城中山北路84号。法定代表人：丁中立，系管理中心主任。委托诉讼代理人：胡文龙，重庆竞豪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨中跃，男，生于1959年2月21日，汉族，重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：江安禄，男，生于1955年3月19日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：邱辉球，男，生于1974年10月27日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：唐园园，男，生于1982年6月30日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：赖上彬，男，生于1976年11月12日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：杨秀雲，女，生于1979年9月5日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：陶兴碧，女，生于1963年11月15日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：陶兴会，女，生于1966年3月9日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：陶时梅，女，生于1972年1月13日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：陈义蜀，男，生于1945年1月10日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：邹盛平，女，生于1965年11月28日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：夏瑞国，男，生于1964年2月23日，汉族，住重庆市渝中区。上诉人（原审被告）：彭静，女，生于1975年1月27日，汉族，住重庆市璧山区。上诉人（原审被告）：王长薇，女，生于1970年2月19日，汉族，住重庆市渝中区。上诉人（原审被告）：罗波，男，生于1973年9月6日，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人（原审被告）：杨佳源，女，生于2001年2月2日，汉族，住重庆市沙坪坝区。上述杨中跃、江安禄、邱辉球、唐园园、赖上彬、杨秀雲、陶兴碧、陶兴会、陶时梅、陈义蜀、邹盛平、夏瑞国、彭静、王长薇、罗波、杨佳源等16人的共同委托诉讼代理人：党政，重庆盛世文辉律师事务所律师。上述16人共同委托诉讼代理人：刘文倩，重庆盛世文辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆养天和昌野药房连锁有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号21-1号，统一社会信用代码91500108450391635Y。法定代表人：姚昌军，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨风玲，系该公司员工。上诉人重庆市璧山区公共租赁住房管理中心（以下简称璧山公租房管理中心）、杨中跃、江安禄等16人因与被上诉人重庆养天和昌野药房连锁有限公司（以下简称昌野药房连锁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初5058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月10日进行了询问和审理。上诉人璧山公租房管理中心的委托诉讼代理人胡文龙，上诉人杨中跃、江安禄、陈义蜀、陶兴碧及杨中跃、江安禄等16人的共同委托诉讼代理人党政、刘文倩，被上诉人昌野药房连锁公司的委托诉讼代理人被上诉人杨风玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。璧山公租房管理中心及杨中跃、江安禄等16人上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回昌野药房连锁公司的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审诉讼费由昌野药房连锁公司承担。主要事实和理由：一、一审法院违反法定程序，超出昌野药房连锁公司的诉讼请求作出判决。昌野药房连锁公司请求判令解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，一审法院却判决双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年7月30日解除。双方所签《租赁合同》及《补充协议》合法有效，昌野药房连锁公司应当继续履行合同。合同约定昌野药房连锁公司可以转租房屋，也未限制其经营范围。昌野药房连锁公司有继续履行合同的能力，其仍然占有涉案房屋，也未结清水电费、物管费。二、昌野药房连锁公司请求解除合同没有法律依据，合同明确约定甲方不同意解除的，租赁合同不得解除。昌野药房连锁公司系违约方，其无权依据《合同法》第九十四条规定解除合同。即使法院认为合同应当解除，也应当法院判决生效之日时间为合同解除时间。昌野药房连锁公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。昌野药房连锁公司昌野药房连锁公司向一审法院起诉请求：1、请求判决解除昌野药房连锁公司与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、请求判决被告退还保证金30万元；3、本案诉讼费、公证费等（以实际发生为准）由各被告共同承担。一审法院认定事实：2017年1月5日，重庆昌野药房连锁有限公司（乙方，承租人）与杨中跃、江安禄等16人及重庆市璧山区公共租赁住房管理中心（甲方，房主）签订了《租赁合同》。合同约定杨中跃、江安禄等16人将由案外人罗祖梅承租的位于璧山区建筑面积592.29平方米的商铺（即案涉租赁物）租赁给昌野药房连锁公司，租赁期限自2017年1月6日起至2025年2月14日。其中第二条约定：租期从2015年2月14日至2025年2月14日（从2017年1月6日起至2025年2月14日止承租人由罗祖梅变更为重庆昌野药房连锁有限公司）。第三条约定：租金按161.2元／㎡．月计算，壹年缴纳一次（分别为），第二年年租金在第一年年租金基础上递增4%，第三年年租金在第二年年租金基础上增加4%，以后逐年以此类推，租金每年缴纳一次，每次提前三个月支付（详细情况见下表），其中2017年1月6日-2018年2月14日租金总价为1269845元，于2016年10月30日前缴纳；2018年2月14日至2019年2月14日租金总价为1191554.8元，于2017年10月30日前缴纳；2019年2月14日至2020年2月14日租金总额为1239217元，于2018年10月30日前缴纳……。其中第四条约定：商铺保证金30万元，签订合同时，乙方付甲方定金人民币10万元整；甲方正式交商铺钥匙给乙方时，定金转为保证金，乙方当即再交人民币20万元整。在租赁期满或终止本合同时，甲方须退还乙方保证金（不计息）。其中第五条约定：1-6（略）、7、租赁期间。乙方不得将商铺作为抵押或经济担保，且不得未经甲方许可整体转租他人。如需整体转租需书面通知甲方，并征得甲方同意后，整体转租后整体的商铺租金仍由乙方代收后支付给甲方。其中第七条约定：1、在租赁期内，若甲方擅自终止合同，甲方应向乙方支付30万元违约金和赔偿乙方因此造成的一切损失。2、在租赁期内，若乙方擅自终止合同，则甲方不予退还已收到的当期租金和保证金。昌野药房连锁公司于合同签订后入驻该租赁物。并按合同约定交纳了保证金30万元。2018年3月9日，鉴于甲乙双方于2017年1月5日签订《租赁合同》（以下简称原合同），乙方按照原合同的约定已支付2017年1月6日至2018年2月14日的租金。甲乙双方在平等、自愿的基础上经过充分协商，对原合同约定的租金标准及支付约定等事宜做出相应调整，达成《补充协议》如下：一、甲乙双方同意：2018年2月15日至2025年2月14日共七年内，每年租金的均价为人民币122万元，第一年缓交20%，第二年缓交10%，具体为：2018年2月15日至2019年2月14日租金总额为97.6万元，在2018年4月30日前交纳；2019年2月15日至2020年2月14日租金总价为109.8万元，在2018年12月30日前交纳；2020年2月15日至2021年2月14日租金总价为122万元，在2019年12月30日交纳……。二、乙方应按本协议约定按时足额交纳租金，如乙方未按时足额交纳租金，乙方应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金按年度租金×30%计算。三、在租赁期内，如乙方提出解除租赁合同，甲方同意解除的，可以解除。如乙方提出解除租赁合同，甲方不同意解除的，租赁合同不得解除。则甲方不退还保证金，还有权要求乙方按时支付租赁期内的所有租金。对于租赁房屋的装饰装修，在租赁届满或者合同解除后七日内，如乙方未及时搬离或拆除，则视为乙方放弃对装饰装修的相关权益并同意由甲方自行处置租赁房屋的装饰装修。四、本协议是原合同的有效组成部分，对甲乙双方具有法律约束力。如与原合同有抵触部分以本协议为准，本协议未约定事宜参照原合同执行。同时查明，2018年12月27日，重庆昌野药房连锁有限公司更名为昌野药房连锁公司。2019年2月18日，昌野药房连锁公司给重庆市璧山区公共租赁住房管理中心、杨中跃等17位出租方邮寄了《解约函》。其主要内容为：“我司自2017年1月6日起承租贵方所有的位于重庆市璧山区的商铺，房屋产权证为璧山县璧城街道沿河西路北段77号1层（以下简称“租赁物”），租赁期间由于贵司所收租金172元／月／㎡远高于附近的商铺租金，我司开业期间亏损严重已无力继续经营更无力向贵方支付后续的租金，在贵方不同意降租的情况下为了减少贵我双方的损失，并方便贵方尽快将房屋另行出租以达到减损的目的，我司特发函告知如下事项：1、双方于2017年1月5日签订的《租赁合同》及2018年3月9日签订的《补充协议》于2019年2月14日起解除，我司将不再继续承租贵方的租赁物。2、该店现已关闭，我司亦已于2019年1月30日从租赁物中搬离，由于贵方少数房东的阻挠，部分物品未能搬离，我司放弃对上述未搬离物品的所有权，贵方可自行处理上述物品。目前租赁物已恢复至我司接房时的状态。贵方随时可以将房屋另行出租，我司也希望贵方在收到本函后尽快将租赁物出租以免空置期过久给贵方造成损失。若因贵方原因怠于出租租赁物导致贵方损失扩大的部分我司不承担赔偿或补偿责任。3、我司现将当初贵方交付我司的租赁物的钥匙连同本函一并邮寄给贵方，望贵方收到后妥善处理。”《解约函》注明昌野药房连锁公司方公司电话：023-628××××7，联系人为胡龙（139××××6522）、王信（153××××2113）。并对邮寄有解约函复印件与原件内容是否一致、寄送《解约函》原件16份及遥控钥匙五把、对其承租上述商铺的内部现状分别办理了保全证据公证三份。昌野药房连锁公司现未在上述房屋内营业。收到《解约函》后，被告方代表杨中跃于2019年2月20日给昌野药房连锁公司邮寄了《回复函》。其主要内容为：1、我方不同意解除《租赁合同》及《补充协议》，并要求贵司严格按照约定继续履行合同义务；2、请贵司妥善保管租赁物及所有设备设施，否则，因贵司保管不善所造成的全部损失均由贵司承担，我方还有权追究贵司相应的违约责任；3、提请贵司在收到本回复函后三日内，将拖欠的租金以及因贵方违约应赔偿的违约金一并支付到我方账上。否则，我方将采取包括但不限于诉讼在内的法律允许的一切手段以维护其合法权益，届时，贵司将承担支付资金占用利息、诉讼费、保全费、执行费等额外费用，如贵司不及时履行生效判决，还将被列入失信名单，留下不良的征信记录，给贵司的未来生产经营带来相当的不便。4、我方将贵司退还的钥匙连同本函一并邮寄给贵司，恳请贵司本着诚信、守法、慎思并积极配合、妥善处理的原则，充分考虑法律后果，以免徒增诉累。被告代理人杨中跃将《回复函》及钥匙寄给了胡龙（139××××6522）。2019年5月27日，经昌野药房连锁公司申请，重庆市璧山区市场监督管理局做出决定书，注销了昌野药房连锁公司在璧山区沿河西路药店的《药品经营许可证》，并告知该药店在收到决定书之日起，不能有经营药品的行为。在2019年9月20日的庭审中，昌野药房连锁公司自己认为合同解除为2019年1月30日（其搬离租赁物时）；而重庆市璧山区公共租赁房屋管理中心认为在法院判决生效后解除；而杨中跃等16人认为应以判决生效的时间作为解除时间，但本案其认为不应该解除合同。昌野药房连锁公司认可案涉租赁物钥匙现仍由其保管。因双方协商未果，昌野药房连锁公司特起诉至一审法院，希判如所请。另查明，一审法院于2019年7月4日、10日等时间向被告邮寄了诉状副本等法律文书，重庆市璧山区公共租赁房屋管理中心于2019年7月16日收到；杨中跃等15人于2019年7月8日收到，杨佳源于2019年7月30日收到。一审法院认为，重庆昌野药房连锁有限公司与杨中跃、江安禄等16人及重庆市璧山区公共租赁住房管理中心先后签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。因重庆昌野药房连锁有限公司现已更名为重庆养天和昌野药房连锁有限公司，故《租赁合同》、《补充协议》对昌野药房连锁公司重庆养天和昌野药房连锁有限公司也具有约束力。本案所涉《租赁合同》、《补充协议》，约定的租赁期限为8年左右，在租赁期尚未过半，被告未有违约情形，也不符合双方约定解除条件的情况下，昌野药房连锁公司要求解除合同，本不应予以支持；但考虑昌野药房连锁公司已向被告发出解约函、注销了《药品经营许可证》、且又不实际经营案涉药房的情形，其要求解除合同的意愿强烈，强行要求昌野药房连锁公司继续履行合同，对双方均无好处，且对今后商铺的管理、维护、租金的收取均会带来不利；也不能达到物尽其用的目的；故对昌野药房连锁公司解除《租赁合同》、《补充协议》的请求予以准许，对被告要求继续履行合同的辩称意见不予支持。对于合同解除时间，因本案不符合《合同法》第九十四条关于合同法定解除的条件，双方又不能协议解除合同，而本案应判决解除合同，故可以最后一个被告收到诉状副本的时间作为《租赁合同》、《补充协议》解除的时间，故解除时间为2019年7月30日。由于被告在本案中无违约行为，坚持要求昌野药房连锁公司继续履行合同，本案中未就合同解除的后果主张相应权利，被告可根据《租赁合同》、《补充协议》的约定另行向重庆养天和昌野药房连锁有限公司主张解除合同后的相应权利（如要求支付拖欠的租金、承担违约责任等）。对于昌野药房连锁公司要求被告返还保证金30万元的诉讼请求，该请求不符合《租赁合同》第四条的约定条件，也不符合《补充协议》第三条的条件，故该院对这一诉讼请求不予支持。其可在本案生效后双方协商、被告向昌野药房连锁公司另案主张权利（如违约责任）时一并抵扣处理。对于昌野药房连锁公司要求被告承担公证费的诉讼请求，因为证明昌野药房连锁公司自己证据效力而产生，被告又不认可，故该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、重庆昌野药房连锁有限公司与杨中跃、江安禄等16人及重庆市璧山区公共租赁住房管理中心于2017年1月5日签订的《租赁合同》、2018年3月9日签订的《补充协议》于2019年7月30日解除；二、驳回重庆养天和昌野药房连锁有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2,900元，由重庆养天和昌野药房连锁有限公司承担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，昌野药房连锁公司与杨中跃、江安禄等16人及璧山公租房管理中心签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。综合审理情况，本案争议焦点在于：昌野药房连锁公司是否有权要求解除租赁合同，如果合同解除，合同解除的时间应当如何认定。双方在《补充协议》第三条约定：在租赁期内，如乙方提出解除租赁合同，甲方不同意解除的，租赁合同不得解除。据此，昌野药房连锁公司在本案中不享有单方解除租赁合同的权利。昌野药房连锁公司未经出租人同意，擅自解除租赁合同，搬离租赁房屋并将房屋钥匙退还给出租人，应当认定为违约。但是，考虑到昌野药房连锁公司已经注销了《要求经营许可证》，不实际经营案涉药房，虽然出租方不同意解除租赁合同，但本案显然不适宜强制昌野药房连锁公司继续租用房屋，故一审法院根据本案实际情况，认定租赁合同已经解除，并无不当。杨中跃、江安禄等认为租赁合同不应当解除，为本案实际情况所不允许，其该上诉主张本院不予支持。因昌野药房连锁公司本不享有解除租赁合同的权利，系违法解除合同，故其解除租赁合同的意思表示到达出租人时，并不当然产生解除租赁合同的效果。法院在审理过程中，根据实际情况认定可以解除合同，则应当以法院判决生效的时间为合同解除的时间。一审法院认定起诉状副本送达杨中跃、江安禄等的时间为解除合同的时间不当，应予纠正。综上所述，杨中跃、江安禄等16人及璧山公租房管理中心的上诉请求部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初5058号民事判决第二项；二、重庆昌野药房连锁有限公司与杨中跃、江安禄等16人及重庆市璧山区公共租赁住房管理中心于2017年1月5日签订的《租赁合同》、2018年3月9日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除。一审案件受理费2900元，二审案件受理费80元，由重庆昌野药房连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫信良审 判 员 刘 希审 判 员 郑 泽二〇一九年十二月十七日法官助理 王 玲书 记 员 张冬梅