吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2019）吉03民终1384号上诉人（原审被告）：伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司，住所地：吉林省伊通满族自治县伊通镇中华西路。法定代表人：宋海平，董事长。委托诉讼代理人：田雪东，吉林崇明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵东超，男，1987年6月28日生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。委托诉讼代理人：夏洪辉，吉林春乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵思淼，女，2012年11月29日生，满族，住吉林省伊通满族自治县。法定代理人：赵财（赵思淼父亲），男，1963年6月23日生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。委托诉讼代理人：夏洪辉，吉林春乾律师事务所律师。原审被告：伊通满族自治县公正房屋拆迁有限公司，住所地：吉林省伊通满族自治县伊通镇河北建材市场跃洋家具建材一楼。法定代表人：温德忠，经理。上诉人伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司（以下简称大洋开发公司）因与被上诉人赵东超、赵思淼，原审被告伊通满族自治县公正房屋拆迁有限公司（以下简称公正拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2019）吉0323民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本院现已审理终结。大洋开发公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：1.双方签订的回迁安置协议存在重大瑕疵，该协议是否生效有待法院确认。二被上诉人并非是拆迁房屋所有权人，回迁主体不适格。双方签订回迁协议时，上诉人拆迁许可证已过期，回迁协议无效。2.原审法院审判程序违法。上诉人与被上诉人签订回迁协议是交付房屋，并非货币补偿，无证据证明上诉人是否最终无法交付房屋的事实。在被上诉人没有提出解除协议并提出赔偿请求时，原审法院在被上诉人诉讼请求不明确时直接判决解除回迁安置协议并赔偿超出被上诉人诉讼请求。3.原审法院认定事实不清。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，上诉人无资格进行拆迁，导致拆迁直到今日未开展完成，符合不可抗力认定条件，上诉人无过错，不应承担违约赔偿责任。上诉人多次与被上诉人协商，被上诉人不同意异地回迁，恶意扩大了损失，被上诉人主张的违约金和过渡费不应支持。4.房地产估价报告确定的房屋价格明显高于当地市场价格，违背市场定价规律，有失客观公正。5.合同解除与可得利益不能同时请求，原审解除双方回迁协议同时，按房屋现价计算损失错误。合同解除支持了损失，就不能再支持违约金。赵东超、赵思淼辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。赵东超、赵思淼向一审法院起诉请求：判令二被告赔偿原告房屋价款780万元；支付违约金189455.76元（暂计算至2019年2月28日），此后违约金计算至实际支付之日止；支付给原告临时安置补助费162240元（暂计算至2019年2月28日），此后计算至实际给付之日止；支付营业损失20万元（暂计算至2017年12月），此后计算至实际支付之日止，以上损失合计8351695.5元。诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2015年2月10日，二被告将赵财名下的坐落在正阳街一角街西侧的老房，面积为335.21平方米、447.60平方米进行了拆除，地段为八旗茗苑二期。二被告承诺回迁给原告新建18号楼东1号1-2层，面积为780㎡。并于2016年12月30日前将上述回迁房屋交付给原告。上述内容在双方签订的回迁安置营业房协议书中进行了约定。二被告如约对原告的房屋进行了拆迁。因拆迁原因被告大洋房地产公司对回迁的18号楼至今未能建设，双方就回迁安置未达成一致意见，致使原告起诉。一审法院认为：一、关于是否应给予货币补偿及房屋价格问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:....（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中被告逾期后长时期迟延履行合同的主要债务，且到目前为止根本无法履行，致使原告的合同目的不能实现，据此原告有权解除合同。该法第九十七条规定了合同解除的后果，原告有权请求赔偿损失。依据原告的申请，一审法院委托四平恒通房地产评估有限公司对涉案相邻地段相同结构的房屋进行了价格评估，原告回迁的房屋可能实现的市场价值为780万元，即每平方米1万元。在被告未建成房屋的情况下，应赔偿原告回迁房屋损失780万元。二、关于原告诉讼主体资格及合同效力问题。涉案拆迁的房屋所有权人为赵财，原告赵东超、赵思淼系赵财子女，钱礼为原告赵思淼的法定代理人，即赵思淼的母亲，在回迁协议上有赵东超和钱礼的签名，证明赵财有权利依据处分原则将自己的财产处分给自己的子女，故原被告合同成立。房屋拆迁许可是一种政府授权行为，被告签订回迁协议时并不能证明其不具备拆迁资质，如被告不具备拆迁资质而进行拆迁仅违反行政性管理规定，且原被告是在协商一致的基础上签订的回迁协议，因此回迁安置合同有效。三、关于赔偿范围问题。按照回迁安置协议的约定，至2016年12月30日应交付回迁房，逾期应依约定支付违约金，即按2015年签订合同当年的回迁户型楼的建筑工程质量安全成本价总额的3计算违约金，一审法院依法保护至判决生效时止，2015年伊通县回迁户型楼的建筑质量安全成本价为1038元/㎡，计算至2019年2月28日为780天，期间的违约金为189455.76元（1038元×780天×780㎡×3)；同时按合同约定，上述期间的临时安置补助费为162240元（8元/月×26个月×780㎡），一审法院依法保护至判决生效时止。原告诉请的营业性损失，因原告未能提交证据证明被拆迁的房屋在拆迁前处于营业状态。无法证实事实上造成营业性损失，该损失已通过违约金的形式获得了补偿，故原告的该项请求一审法院不予保护。一审法院认为，原被告签订的回迁安置协议成立并生效。因被告的原因无法交付给原告房屋，已构成根本性违约，故双方签订的回迁安置协议应予解除。原告诉请的赔偿房屋损失及支付违约金和临时安置补助费的请求予以支持。经营性损失不予保护。被告大洋开发公司的辩解理由不成立，不予采信。判决：一、被告伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司赔偿原告赵东超、赵思淼回迁房屋价款780万元。二、被告伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司支付给原告赵东超、赵思淼违约金至判决生效时止，计算方式为1038元/m×780㎡×日3×天数，自2017年1月1日开始计算。三、被告伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司支付给原告赵东超、赵思淼临时安置补助费，自2017年1月1日至本判决生效时止，按照8元/㎡×780㎡×月数计算。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费70262元及估价费用66800元由被告伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，大洋开发公司是基于取得房屋拆迁许可证后与赵东超、赵思淼签订了《回迁安置协议》，该协议是平等民事主体间的法律行为，协议内容不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，且为双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。拆迁房屋所有人赵财以其子女赵东超、赵思淼名义签订回迁安置协议，是对自有财产的处分，不影响合同效力，赵东超与赵思淼作为本案当事人亦适格。大洋开发公司在拆迁许可证到期后仍签订回迁协议，其行为应由相关行政部门予以责令整改，亦不是影响本案回迁安置协议效力的法定事由。现大洋公司对自身丧失拆迁资格而无法履行回迁安置协议的事实在上诉状中予以自认，且拆迁资格的丧失是因超过许可期，大洋开发公司对此应明知，自身存在过错，不构成不可抗力。因此，大洋开发公司对赵东超、赵思淼拆迁房屋灭失导致的损失应予赔偿。赵东超、赵思淼在一审对此违约损害赔偿请求明确，一审程序无违法之处。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，赵东超、赵思淼请求按照约定的回迁房屋的地点、面积的现有价值认定其损失数额，符合该法律规定中可得利益损失的保护，应予支持。同时，该损失的估价报告是经法院委托专业评估机构作出的，程序合法，内容详实，大洋开发公司主张评估价格有失公正，缺乏充分依据，不予支持。另，赵东超、赵思淼主张的违约金与安置补助费系基于双方当事人《回迁安置协议》中的约定，且安置补助费为被拆迁人在回迁前因租房所实际支出的费用，该两项请求与损失赔偿金不重复，一审法院保护并无不当，本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70262元，由伊通满族自治县大洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟杰审 判 员 王玉川审 判 员 赵文涛 二〇一九年十二月二十七日法官助理 陈 思书 记 员 张 航