四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20702号 上诉人（原审被告）：成都中加瑞辰当代影像有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区金府路889号。 法定代表人：刘熠。 委托诉讼代理人：温剑钊，四川尚上律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘素琼，女，1970年12月18日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：杨天才，男，1961年3月18日出生，汉族，住四川省阆中市。系亲属关系。 被上诉人（原审原告）：赵泽学，男，1967年12月29日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：杨天才，男，1961年3月18日出生，汉族，住四川省阆中市。系亲属关系。 上诉人成都中加瑞辰当代影像有限责任公司（原成都中加瑞辰商贸有限责任公司，以下简称中加瑞辰公司）因与被上诉人刘素琼、赵泽学房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中加瑞辰公司上诉请求：1.请求依法撤销原判，改判驳回刘素琼、赵泽学的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由刘素琼、赵泽学承担。事实及理由：一、中加瑞辰公司与刘素琼、赵泽学签订的《四川省商品房买卖合同》中约定的“房产证”办理期不应等同于“不动产权证”的办理期限，一审法院未能正确的对上述两期限进行认定。二、因我国不动产登记的重大改革，一审法院应实际考虑到《商品房买卖合同补充协议》中约定的政策变动情况下的免责约定，中加瑞辰公司不应为此承担违约责任。三、从2016年11月23日起，中加瑞辰公司事实上已不能为刘素琼、赵泽学申请单独办理房屋所有权证，中加瑞辰公司不应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。四、由于刘素琼、赵泽学在2019年1月才向中加瑞辰公司提交办理不动产权证书的相关资料，刘素琼、赵泽学认为的逾期办证是其自身原因造成，中加瑞辰公司不应承担责任。 刘素琼、赵泽学辩称，1.中加瑞辰公司的上诉理由不能成立，这几个时间点任何人都无法改变。买卖合同签订的时间为2015年7月21日，交房时间为2016年12月28日，交房时间后第540天即2018年6月28日，中加瑞辰公司陈述没有在此期限内办理房屋所有权证，这是由政策原因造成，刘素琼、赵泽学认为不成立。从2015年3月1日在全国范围施行办理不动产登记，刘素琼、赵泽学买房是在不动产登记条例后的2015年7月21日，而该合同中买卖双方仍是延用房产证的说法，说明合同约定的房屋所有权证即为不动产权证，不存在先办房产证后办土地使用权证的情形。2016年12月28日交房，合同明确约定在交房后第540天为买方办理合同上的房产证，实际是不动产权证书，由于开发商所述成都市从2016年11月4日停办，12月29日恢复办理，这时办理的只有一个本，交房期间双方并无其他约定，也就是说双方彼此都认可合同中的房产证就是不动产权证书，如果开发商此时与买方签订补充协议认可现在是办理不动产权证书，只有一个本，那不动产权证书再退后两年，但开发商与买方并无此协议，因此中加瑞辰公司陈述是政策原因导致不能按期办理房产证的说法不成立。 2.关于补充协议约定由于政策原因导致不能办理房产证，由买方承担，该补充协议应属非法协议，应该无效。从2016年11月开始办理不动产权证书，开发商难道不懂房产方面的政策,关于证据中的诚信书，刘素琼、赵泽学把办理需用的所有资料都已交完。 3.由于开发商于2019年7月31日才将不动产权证办下来，因此对方应承担从2018年6月29日至2019年7月31日之间的逾期办证违约金。 刘素琼、赵泽学一审起诉请求：1、判令中加瑞辰公司立即无条件为刘素琼、赵泽学办理房屋所有权证及土地使用权证等房屋合法手续（该条诉求因中加瑞辰公司已经将刘素琼、赵泽学房屋产权证办理并交付按揭抵押银行，因此刘素琼、赵泽学当庭撤回该条诉求）；2、判令中加瑞辰公司向刘素琼、赵泽学支付逾期办理房屋所有权证书产生的违约金29729元（逾期日期为2018年6月29日-2019年7月29日，计13个月，390天，违约金计算方式为762294x1/10000x390天）；3、判令中加瑞辰公司2019年7月30日以后至交付房屋所有权证等合法手续之日止的违约金，继续按合同履行，如数付给刘素琼、赵泽学；4、案件受理费及一切相关费用由中加瑞辰公司承担。 一审法院查明，2015年7月21日，中加瑞辰公司与刘素琼、赵泽学签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定，刘素琼、赵泽学购买中加瑞辰公司开发的坐落于成都市金牛区房屋。刘素琼、赵泽学采用贷款方式付款即在2015年7月21日前支付首期房款232294元，余款530000元向中国工商银行成都金牛支行贷款，贷款期限20年，该合同第二十八条房屋所有权转移登记责任处理中约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日取得该商品房屋所有权证书的，双方同意按照如下方式处理：即买受人不因此退房，合同继续履行。自合同约定买受人应当取得房屋所有权证书之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，由出卖人每日按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该合同还就双方其他权利义务进行了明确约定。 2015年7月21日，刘素琼、赵泽学向中加瑞辰公司支付了购房首款232294元。2015年8月14日，刘素琼向中国工商银行成都金牛支行办理完毕530000元的银行按揭贷款手续。2015年12月28日，中加瑞辰公司向刘素琼、赵泽学代收了各项契税共计10263.49元。 2018年5月7日，中加瑞辰在中加水岸小区门口张贴了《通知》，主要载明：各位中加水岸业主，因政策变动，现办理不动产整需要各位中加业主至开发商处递交新的办证资料（具体资料内容如下）：1、成都市房产交易中心或金牛区政务中心打印的“个人住房信息查询记录”、住宅业主一人一张（含配偶），如有未成年子女的也要打印；2、同时携带所有业主身份证、户口本、婚姻租赁（结婚证或离婚证或法院调解书、判决书）3、商铺业主仅需携带业主本人身份证至开发商处签订委托书。若业主本人不能亲自前往，可以授权亲戚朋友办理（请出具公证书）。如有电话变更的请及时报备租售中心，电话028-876××××6，以方便通知领取不动产证。 2018年10月12日，成都市金牛区工商局出具《准予变更登记通知书》（成）登记内变字［2018］第000637号，载明：成都中加瑞辰商贸有限责任公司，经审查，提交的名称变更（原名称成都中加瑞辰商贸有限责任公司，变更后名称成都中加瑞辰当代影像有限责任公司）登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局准予变更登记。我局将于10日内通知你单位换领营业执照。 2018年11月23日，成都市个人住房信息查询记录表显示：金牛区金府路889号10幢1单元25层2501号房屋备案登记在刘素琼、赵泽学名下。 2019年1月4日，赵泽学向中加瑞辰公司提交《诚信保证书》。 2019年1月1日，中加瑞辰公司向成都市金牛区税局填报《增量房申报表》。2019年4月4日，税局机关向中加瑞辰公司出具《税收完税证明》。2019年7月31日，中加瑞辰公司向中国工商银行金牛支行移交《中加水岸住宅小区不动产证移交清单》，该清单中已经包括了刘素琼、赵泽学购买房屋的产权证件。 2019年7月19日，《房屋信息查询记录》显示金牛区金府路889号10幢1单元25层2501号房屋所有权人为中加瑞辰公司。《网签合同信息查询记录》显示上述房屋备案登记在刘素琼、赵泽学名下。 一审庭审中，刘素琼、赵泽学与中加瑞辰公司一致认可，刘素琼、赵泽学所购买的房屋已于2016年12月28日完成交房手续。根据合同约定，移交房屋所有权证应当在2018年6月29日以前。 一审法院认为，对刘素琼、赵泽学与中加瑞辰公司双方一致认可的事实，一审法院予以采纳。 关于中加瑞辰公司是否应当支付违约金，通过审理查明，首先，中加瑞辰公司只证明本案刘素琼、赵泽学在2019年1月4日向其递交的是《诚信保证书》，而该保证书不是办证的必须材料；其次，中加瑞辰公司并无其他客观证据证明刘素琼、赵泽学对办证所需要的资料即《通知》内容涉及的业主个人信息，住房信息等资料是在张贴《通知》之后才提交的。再者，中加瑞辰公司公司在刘素琼、赵泽学留有电话等通讯资料的情况下，仅仅在购房小区门口张贴《通知》的行为，并不能证明其对刘素琼、赵泽学尽到了告知义务，因为刘素琼、赵泽学的户籍所在地并非在购买房屋的小区，而是远在千里之外的苍溪县。仅仅在购房小区门口张贴《通知》，无疑对刘素琼、赵泽学而言并不可能在第一时间及时知晓《通知》的内容。另外，中加瑞辰公司作为一个专业开发商品房屋的公司，对办证需要的资料和政策应当比普通人还熟知，应当在交付房屋的同时一并告知刘素琼、赵泽学所需要的资料，而不是在约定的办理产权证时间即将届满时才在购房小区门口张贴《通知》的形式告知业主，这明显有悖常理和诚实信用原则。因此，中加瑞辰公司的抗辩理由对刘素琼、赵泽学不具有法律效力，依法应当按照购房合同的约定承担迟延办理产权证的违约责任。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、成都中加瑞辰当代影像有限责任公司在判决生效之日起十日内向刘素琼、赵泽学支付违约金29，729元；二、驳回刘素琼、赵泽学的其他诉讼请求。案件受理费542元，减半收取271元，由成都中加瑞辰当代影像有限责任公司承担。 二审中，中加瑞辰公司提交《中加水岸住宅小区商品房买卖合同补充协议》，拟证明：该补充协议第五条第6项约定“出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户房产证之日起2年内，协助买受人办理所购房屋的分户国土证”；第五条第5款约定“出卖人将办理分户房产证、分户国土证的材料提交给房屋产权登记部门且按登记部门公布的办事指南充分预留的办理期限，但因政策及政府主管部门原因、工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任”。 刘素琼、赵泽学质证认为，对证据的真实性认可，对其合法性不认可，该协议是中加瑞辰公司胁迫刘素琼、赵泽学签的，关于补充协议第5条第6项约定，即便刘素琼、赵泽学认可补充协议，但在房屋交房之前成都市已经实行两证合一，此时开发商应另行与刘素琼、赵泽学签订一份补充协议，但并没有，因此开发商应是认可继续按照办理产权证的时间办理不动产权证书。 刘素琼、赵泽学提交《居住证明》，拟证明：刘素琼、赵泽学长期居住地址并不在案涉房屋所在地。 中加瑞辰公司质证认为，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，无法代表其没有在案涉房屋居住。 对上述证据的真实性，本院予以采纳，对其证明力，本院将综合予以认定。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，刘素琼、赵泽学与中加瑞辰公司签订的《中加水岸住宅小区商品房买卖合同补充协议》中第五条第5款约定“出卖人将办理分户房产证、分户国土证的材料提交给房屋产权登记部门且按登记部门公布的办事指南充分预留的办理期限，但因政策及政府主管部门原因、工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任”，第五条第6项约定“出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户房产证之日起2年内，协助买受人办理所购房屋的分户国土证”。 再查明，苍溪县迎宾路社区居民委员会于2019年11月29日出具《居住证明》，载明“兹有苍溪县大志村一组赵泽学、刘素琼夫妇。自2013年2月起至今在从事砂石、水泥、地砖及家庭装修材料销售，不仅户籍所在地在，且常年居住在，特此证明”。 又查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 本院认为，根据中加瑞辰公司的上诉意见以及刘素琼、赵泽学的答辩意见，本案争议焦点为，中加瑞辰公司是否应向刘素琼、赵泽学支付逾期办证违约金，对此本院评述如下： 本院认为，刘素琼、赵泽学与中加瑞辰公司于2015年7月21日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效。根据合同约定，中加瑞辰公司应于该商品房交付之日起540日取得该商品房屋所有权证书，且应当在买受人取得所购房屋的分户房产证之日起2年内，协助买受人办理所购房屋的分户国土证。案涉房屋于2016年12月28日交付，因此，按照合同约定中加瑞辰公司应当于2018年6月29日前办理完毕案涉房屋的房屋所有权证，并于办理完毕房屋所有权证书的2年内，即2020年6月29日前办理完毕案涉房屋的国有土地使用权证。但是，根据前述查明的事实，市国土局、市房管局于2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，于2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，并自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）实施不动产统一登记，受理不动产登记申请。故中加瑞辰公司自2016年11月17日起，客观上已无法为购买人单独申请办理房屋所有权证或国有土地使用权证，仅能办理二证合一后的不动产登记证书，在此情况下，刘素琼、赵泽学按照《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条第（2）项的约定主张逾期办理房屋所有权证书的违约金，因在约定的办理房屋所有权证书期限届满前二证合一政策的事实，客观办证条件发生变化，该证书已不能再单独申请办理，故该后果不应归责于出卖人，且现中加瑞辰公司已实际为刘素琼、赵泽学办理完毕不动产登记证书，并未超出前述合同约定的国有土地使用权证办理期限，故不存在逾期办理权属转移登记的违约行为，据此，对刘素琼、赵泽学的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9910号民事判决； 二、驳回刘素琼、赵泽学的全部诉讼请求。 一审案件受理费271元，二审案件受理费542元，由刘素琼、赵泽学负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十七日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅