四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初5921号 原告（反诉被告）:南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路一段236号。 法定代表人：王家羲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李明，男，汉族，1990年10月15日出生，该公司员工，住四川省成都市高新区。 被告（反诉原告）:李欣林，男，1992年9月19日出生，汉族，湖北武汉市人，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）:袁亚，女，1990年8月6日出生，汉族，四川省达州市通川区人，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 原告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（简称中南公司）与被告李欣林、袁亚商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理，李欣林、袁亚于2019年9月9日提起反诉，本院于2019年11月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中南公司的委托诉讼代理人李明，被告（反诉原告）袁亚及委托诉讼代理人陈强，被告（反诉原告）李欣林的委托诉讼代理人陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中南公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李欣林、袁亚向原告中南公司支付购房款300000元；2、判令被告李欣林、袁亚向原告中南公司支付逾期支付购房款的违约金（违约金实际金额计算至被告李欣林、袁亚支付之日止）；3、判令被告李欣林、袁亚承担本案的全部诉讼费。诉讼中，明确违约金以300000元为基数，标准是日万分之一计算，从2018年4月21日开始算至付清之日止。 事实及理由：原告与二被告于2017年7月3日签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》（以下统称“买卖合同”），买卖合同约定，被告以银行贷款方式购买原告开发建设的位于四川省南充市顺庆区商品房，房屋总价款600000元，被告首期支付300000元，剩300000元通过银行贷款方式向原告支付。在签订合同的当日，被告合计支付首期购房款300000元后，被告未按照合同约定办理按揭贷款或以其它方式支付剩余房款，其行为已严重侵害到原告的合法权益。 被告李欣林、袁亚辩称，被告认为向原告支付购房款和违约金没有事实理由，在买卖合同中约定了被告方是按揭购房，被告方现支付300000元首付款，剩余300000元的购房款应该由银行按揭支付，由于原告的销售模式未通过原告与签约银行的审批，责任不在被告，被告不存在违约的责任，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告李欣林、袁亚向本院提起反诉请求为：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；2.判令反诉被告退还反诉原告所支付的首付款300000元、维修基金2098元及利息(以302098元为基数，自2017年5月28日起至实际退款之日止按照人民银行同期贷款年利率6%标准计算)，3.本案本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2017年7月3日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》一份，双方达成协议购买位于中南城一区1号楼204商铺一套，房屋总价款600000元，合同第六条约定以贷款方式付款，其中首期支付购房款300000元，其余款300000元向银行或住房公积金管理机构借款支付。同时对交房条件、交接手续和逾期交房、逾期办理产权登记等违约责任进行了约定。合同签订后反诉原告依约支付了首付款300000元，并向反诉被告所提供的按揭银行（南充市农商银行）提交办理按揭贷款相关资料，一直等待办理按揭贷款手续。后经反诉原告向反诉被告工作人员咨询得知，现不能办理按揭贷款的原因是因该商品房为返租经营，银行对返租经营的商品房不予发放贷款所致，贷款不能如期办理，合同现已无法继续履行。由于反诉被告的销售模式，导致不能办理按揭贷款，反诉被告已构成违约。 反诉被告中南公司辩称，1、原、被告依据签订的协议，建立了买卖房屋关系，没有其他的关系；2、本案不是原告方的责任导致合同无法签订，不存在违规和资金占用利息的存在；3、买卖合同约定2018年4月20日交付房屋，此时间反诉原告就应知道按揭贷款无法办理，如法院认定解除合同，本案除斥期已经届满，应该驳回原告的反诉请求；4、根据人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，所以反诉原告主张按照年利率6%标准主张利息无事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：李欣林、袁亚系夫妻关系。2017年7月3日，中南公司与李欣林、袁亚签订了《商品房买卖合同》约定：李欣林、袁亚购买由中南公司开发的位于四川省南充市顺庆区商品房，房屋总价款600000元，于2018年4月20日交付房屋。合同第六条约定李欣林、袁亚采取贷款方式购买案涉房屋，首期支付300000元，余下购房款300000元向银行借款支付。当日，双方同时签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》。协议6.3.2约定，在签订主合同及本补充协议以前，买受人已充分了解办理按揭贷款的条件、程序、所需提供的文件资料、贷款政策风险，需要交纳的费用以及其他有关事项，查询自己的信用信息，并承诺：自己的实际情况完全符合贷款银行规定的条件，并自愿遵守银行按揭贷款的相关规定，缴纳相关费用。如买受人不能获得按揭贷款，或者实际获得按揭贷款的金额不足以支付全部购房款，出卖人有权要求买受人以现金方式支付，买受人应在出卖人通知后30日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之八的标准计算违约金；逾期超过60日仍未付清，出卖人有权解除合同，收回房屋另行出售，并有权在买受人已付房款中扣除中房款10%的违约金后将剩余款项退还给买受人（不计利息）。协议6.3.3约定，出卖人协助买受人办理房屋按揭贷款，但仅限于已经与出卖人签订合作协议的贷款银行，且出卖人不承担买受人的按揭贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。 合同签订当日李欣林、袁亚支付了首付款300000元、维修基金2098元，并向中南公司提交了办理按揭贷款的相关资料。 诉讼中，南充市农商银行顺庆支行向本院出具的《关于李欣林、袁亚按揭贷款的情况说明》以及询问南充市农商银行顺庆支行工作人员，得知：因政策限制南充市农商银行顺庆支行贷款规模，南充农商银行顺庆支行贷款额度已用完，中南公司未能成功申请到新增商业用房按揭贷款额度，2018年8月，南充市农商银行顺庆支行已通知中南公司无法办理按揭贷款。 2019年6月24日，中南公司向李欣林、袁亚发出《关于一次性付清购房款的催告函》，函中要求二人在2019年7月23日前付清剩余房款。李欣林、袁亚无法履行给付剩余300000元的购房款，中南公司遂提起本案诉讼。案涉商铺中南公司至今未向李欣林、袁亚交付。 李欣林、袁亚申请的证人仵某陈述：购买商铺未能办理按揭贷款是因中南公司存在返租经营。李欣林、袁亚不能提供返租经营的其他证据予以佐证。 以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收款收据及POS清单》，《邮政快递单》、南充市农商银行顺庆支行出具的《关于李欣林、袁亚按揭贷款的情况说明》、南充市农商银行顺庆支行工作人员的询问笔录等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，对双方都具有约束力，双方都应该严格遵循合同相关内容，履行相关权利义务。合同签订后，李欣林、袁亚向中南公司交付了首付款300000元，按照买卖合同约定，剩余300000元在银行按揭贷款支付。本案争议焦点：不能办理银行按揭贷款的责任主体。 根据南充市农商银行顺庆支行出具的《关于李欣林、袁亚按揭贷款的情况说明》以及南充市农商银行顺庆支行工作人员证实，案涉房屋不能办理按揭贷款的真实原因，因政策限制南充市农商银行顺庆支行贷款规模，南充农商银行顺庆支行贷款额度已用完，中南公司未能成功申请到新增商业用房按揭贷款额度所致，故案涉房屋不能办理按揭贷款不能归责于原、被告双方，现李欣林、袁亚因所交剩余300000元购房款确实困难，无法继续履行给付义务，该情况符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”中南公司主张未办理按揭贷款是李欣林、袁亚自身原因的抗辩意见和诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予以采纳。李欣林、袁亚主张解除合同，返还房款、维修基金并支付利息，符合法律规定，本院予以支持。李欣林、袁亚主张的利息从2017年5月28日起至2017年8月19日止按照年利率6%给付利息，2017年8月20日起至按实际退购房款付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。李欣林、袁亚辩称购买商铺未能办理按揭贷款是因中南公司存在返租经营，但不能提供返租经营的其他证据予以佐证，其抗辩主张本院不予支持。中南公司于2019年6月24日通知二被告缴纳剩余购房款，李欣林、袁亚才知晓按揭贷款不能办理，其主张解除合同未过除斥期。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司与被告李欣林、袁亚签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、原告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告李欣林、袁亚退还购房款300000元、维修基金2098元，并以302098元为基数，自2017年5月28日起至2017年8月19日止按照年利率6%g给付利息，2017年8月20日起至按实际退还购房款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息； 三、驳回原告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告李欣林、袁亚的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2900元，反诉案件受理费2900元，共计5800元，由原告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 赵 霁 二〇一九年十二月十六日 书记员 王仕豪