四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13486号 原告：四川皇龙环保科技有限公司。住所地：成都高新区锦城大道790号2栋4层402号。 法定代表人：黄和。 委托诉讼代理人：李尧，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川海特投资有限公司。住所地：成都高新西区创业服务中心。 法定代表人：辛豪。 委托诉讼代理人：刘帅彬，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳奇，女，1993年8月9日出生，蒙古族，住成都市武侯区。系公司员工。 原告四川皇龙环保科技有限公司（以下简称皇龙环保公司）与被告四川海特投资有限公司（以下简称海特投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2019年11月27日、12月26日公开开庭进行了审理。原告皇龙环保公司的委托诉讼代理人李尧、被告海特投资公司的委托诉讼代理人刘帅彬、刘佳奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 皇龙环保公司向本院提出诉讼请求：1.判令海特投资公司立即为皇龙环保公司办理位于成都市高新区房屋不动产权证书；2.判令海特投资公司向皇龙环保公司支付逾期办理不动产权证书的违约金244108.2元（以已付房款2441082元为基数，自2015年6月8日起至实际办理不动产权证书之日止，按日万分之四的标准计算违约金，但不超过总房款10%即244108.2元，暂计算至2019年8月25日）。事实和理由：2012年10月19日，皇龙环保公司、海特投资公司签订《商品房买卖合同》，约定海特投资公司将位于成都市高新区房屋出售给皇龙环保公司，预测面积353.78平方米，房屋用途为工业，每平方米单价为6900元，总价款2441082元，付款方式为一次性付款，同时约定在满足买受人实际接收房屋，买受人已经按约定付清全部购房款及其他应付款、违约金，买受人已向出卖人提交办理产权所需全部资料，并且完善相关手续的三个条件后，开始计算产权登记时间，海特投资公司应在730个工作日内协助皇龙环保公司办理并取得产权登记，否则要承担自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，但违约金最高额不超过总房款的10%。合同签订后，皇龙环保公司于2012年10月25日全额向海特投资公司支付了购房款，并于2015年6月8日接收了房屋，同时向海特投资公司上交了办理房屋不动产权属证书的全部资料和费用，按照合同规定，自2015年6月8日起，海特投资公司为皇龙环保公司办理房屋不动产权属证书的条件就已经达到，就应该开始计算产权登记时间，但截至起诉之时，海特投资公司还是未能为皇龙环保公司办理并取得不动产权属证书，已超过合同约定的期限。综上，海特投资公司延迟办证的行为已经构成违约，特诉至法院。 海特投资公司答辩称：1.根据双方就面积补差达成的补充协议，需要皇龙环保公司向海特投资公司补交面积补差款，但是皇龙环保公司未补交，故而不符合合同约定的办证时间起算条件；2.皇龙环保公司不配合提供相应产权登记资料，导致办证延迟；3.在履行期间，出现多个政策、文件，导致办证延迟，不属于海特投资公司的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2012年10月19日皇龙环保公司（买受人）与海特投资公司（出售方）签订《商品房买卖合同》，约定由皇龙环保公司购买海特投资公司在“高新区冯家湾工业园”工业用地上开发的成都高新区科园南路“海特国际广场”3号楼12层3号房屋，建筑面积353.78平方米，房屋单价为每平方米6900元，总价款为2441082元，皇龙环保公司采取一次性付款方式购买房屋。海特投资公司应在2013年7月31日前向皇龙环保公司交房，如遇特殊原因（买受人未按约定付清应付款，含按揭贷款、面积补差款、代缴税金等和违约金……），出卖人可据实予以顺延交房。此后，由于办理所有权证的需要，双方再次签订名称为《房屋买卖合同》的合同，主要权利义务与《商品房买卖合同》一致。 《商品房买卖合同》中主要有以下条款与本案有关： 1．《商品房买卖合同》第九条： 该房屋交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告书，并向买受人提供该房屋的面积实测数据。实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，双方同意按照实际测绘的计价面积据实结算价款。 2.《商品房买卖合同》第十三条第一项： 若因出卖人的责任，买受人未能在达到本条第二项约定条件起730个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，违约金最高额不超过总房款的10%。 3．《商品房买卖合同》第十三条第二项： 双方同意，在同时满足下列三个条件后，开始计算产权登记时间： （1）买受人实际接收房屋； （2）买受人已按约定付清全部购房款及其他应付款、违约金（若有）； （3）买受人已向出卖人提交办理产权所需全部资料，并且完善相关手续。 若因买受人原因，或行政机关原因、或不可抗力，使产权登记手续超过合同约定的权属登记时间的，出卖人不承担违约责任。 2012年10月25日，皇龙环保公司向海特投资公司一次性支付完毕按预测测绘面积计价的全部购房款。 2015年6月8日，海特投资公司向皇龙环保公司交付了案涉房屋。同时交房流程卡中显示，销售部意见：产权资料已缴。财务部意见：产权费用已缴。并且在领导签字一栏由海特投资公司盖章。 2015年6月12日，成都市恒泰祥测绘有限公司对案涉海特国际广场1、2、3、4号楼及地下室出具《房屋建筑面积测绘成果报告》。 面积实测后，海特投资公司与皇龙环保公司签订《补充协议》，对案涉1203号房屋的实测面积进行确认，载明实测建筑面积为354.49平方米，原合同预测建筑面积为353.78平方米，因此皇龙环保公司应向海特投资公司补缴房屋面积差额房款4899元。该份协议由双方公司盖章，但未标明签署时间，双方均认可是在2016年签订，但是具体时间均不确定。 2015年7月13日，皇龙环保公司向海特投资公司支付办理包括案涉房屋在内的四套房屋的产权证代收费，海特投资公司代收维修资金39220.78元，代收登记费2200元，代收产权契税295225.47元，代收印花税4920.42元，代收交易手续费34442.97元，合计376009.64元。海特投资公司针对每项代收费向皇龙环保公司分别开具收款收据。 2016年3月15日，皇龙环保公司取得案涉房屋的初始产权登记。《房屋明细清单》显示房屋业务件号为权3221150，唯一号为8045294。 2016年6月2日，海特投资公司代皇龙环保公司缴纳了案涉四套房屋税款，包括：契税合计296022.42元，权证印花税合计20元，产权转移印花税合计4933.7元，共计300976.12元。 2019年10月25日，案涉房屋所在项目取得《建设工程并联竣工核验验收意见书》。 2019年11月28日，海特投资公司为皇龙环保公司购买的包括案涉房屋在内的四套房屋代缴维修基金共计39326.63元，代缴登记费合计2200元，截止法庭辩论终结前，海特投资公司自认因政策变动，交易手续费现已免收，因此，该公司代收的皇龙环保公司预缴款尚余33506.89元，并未予退还。 2019年11月29日，海特投资公司协助皇龙环保公司办理完成案涉房屋《不动产权证书》，同日皇龙环保公司取得《不动产权证书》。 另查明，在合同履行过程中，关于工业用地办理产权，出现了几次政策调整，分别为： 2012年6月12日，成都高新区管委会办公室发布成高管办[2012]18号文件，印发《成都高新区工业总部项目管理办法》。规范管理利用工业用地规划建设的工业总部项目，主要与案涉有关的规定为：1.工业总部项目（企业）土地性质为非生产性工业用地，项目单栋建筑面积不小于2000平方米，房屋最小分隔单元建筑面积不小于300平方米；2.建筑用途及形态包括科研办公、总部办公、生产性服务业办公、生活配套服务等；3.此类项目只能称为“总部办公楼”、“工业科研楼”、“研发楼”、“企业孵化楼等”；4.房屋产权性质为工业总部用房，产权登记以规划核定的房屋用途为准，办理产权的最小基本单元面积不小于300平方米；5.成立由经贸发展局牵头，投资服务局、规划建设局、国土分局、工商局组成的成都高新区工业总部项目（企业）评审认定小组，对工业总部项目和需分割、转让产权的入驻工业部门企业进行审定；6.项目建成后需办理产权分割、转让的，由项目业主填写《成都高新区工业项目产权分割转让申请表》，并连同项目产权证、受让企业营业执照和税务登记证提交项目审定小组审批，项目审定小组依照本办法及其它相关规定对项目进行审定；7.本办法自发布之日起30日后施行，有效期2年。 2015年11月25日，成都高新技术产业开发区经贸发展局在海特投资公司提交的《高新区工业项目产权分割转让申请表》上加盖公章，同意海特投资公司将案涉房屋分割至皇龙环保公司名下。其后，因故未能办理产权分割转移。 2016年8月24日，成都市人民政府办公厅发布成办发[2016]32号文件《成都市人民政府关于加快五城区工业园区工业项目建设的意见》，主要与案涉有关的规定为：1.按照中央推进供给侧结构性改革总体要求，以围绕去库存、补短板为重点，加快锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区（以下统称五城区）工业园区建设和结构优化，确保五城区经济社会健康发展，制定本意见；2.非生产性项目权证办理，经区政府审查同意完善相关手续和续建的存量非生产性项目，项目建成后开发单位须持有50%以上的物业产权，剩余部分可按最小基本单元面积不小于300平方米分割转让，产权受让人须是企业（机构）法人；3.项目需办理产权分割、转让的，由区工业和信息化主管部门对入驻企业（机构）的产业类别、经营范围、房屋用途进行审查并确认后，市房管局依法办理产权权属登记；4.市、区国土、规划、建设、房管、环保、工商等部门根据各自职能在办理相关手续时，必须严格按照本意见及其他相关规定进行管控，对不符合要求或违反规定的项目一律不予办理；5.成都高新区（西区）可参照本意见执行。高新区南区工业用地办证被排除在此意见规范适用之外。 2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 2017年3月15日，财政部与国家发展改革委发布财税[2017]20号《财政部国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》，主要与案涉有关的规定为：自2017年4月1日起，取消或停征41项中央设立的行政事业性收费（具体项目见附件），其中附件第一项，涉及住房城乡建设部门的收费项目是：房屋转让手续费。 2017年4月25日，成都市国土资源局与成都市经济和信息化委员会联合发布国土资发[2017]44号《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》，主要与案涉有关的规定为：1.我市主城区（含高新区）非生产性项目不动产证办理按照《成都市人民政府关于加快五城区工业园区工业项目建设的意见》（成办发[2016]32号）文件有关要求执行；2.办理不动产登记时，需要完成不动产权籍调查。涉及分期竣工登记的，已经取得《国有土地使用证》或《不动产权证书》的需交回原证，并注明办理分期竣工登记的相关信息。 另查明，案涉房屋无商品房预售许可证。 以上事实有双方当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、面积测绘成果报告、税收完税证明、政府文件以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性强制性规定，依法应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。本案的争议焦点在于：1.本案纠纷性质及案由的确定；2.关于海特投资公司在本案中是否应当承担迟延办证的违约责任的问题。 一、本案纠纷性质及案由的确定 因案涉房屋所在土地性质为工业用地，案涉房屋所在项目亦无商品房预售许可证。因此，双方之间的法律关系并非商品房预售合同关系，系房屋买卖合同关系，根据《最高人民法院关于印发的通知》：“第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不符时，结案时以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系作为确定案由的依据……”之规定，以及当事人的申请，本院将本案案由变更为房屋买卖合同纠纷。 二、关于海特投资公司在本案中是否应当承担迟延办证的违约责任的问题 结合审理查明的情况，本院认为主要从以下几个方面进行分析认定：1.皇龙环保公司是否已提交完办理产权的资料；2.皇龙环保公司是否已付清全部应付款，如已付清，于何时付清。 1.皇龙环保公司是否已提交完办理产权的资料 庭审中，海特投资公司抗辩称，在2015年11月25日，成都高新区经贸发展局同意为皇龙环保公司购买的案涉房屋进行产权分割后，需要皇龙环保公司补充提交资料，但是皇龙环保公司未按时提交，导致在2016年8月之后，因政策再次变化，无法继续进行办证工作，因此皇龙环保公司未能及时办证的原因在其己方。对此，皇龙环保公司不予认可，认为己方材料已经交齐，且未收到过海特投资公司要其补充资料的通知。本院认为，在2015年6月8日双方办理交房手续时，海特投资公司出具的交房流程卡中载明产权资料已交齐，在无其他证据证明的情况下，就应该视为皇龙环保公司已经交齐办理产权的资料。至于其后确需补交资料，海特投资公司亦应证明其及时通知到了对方，现其无证据证明进行过通知，应承担举证不能的责任。故，本院认定皇龙环保公司已于2015年6月8日交齐办理产权的资料。 2.皇龙环保公司是否已付清全部应付款，如已付清，于何时付清 （1）皇龙环保公司是否已付清全部应付款 海特投资公司在庭审中提出抗辩，通过双方签订的关于面积补差的《补充协议》，需要皇龙环保公司补交面积补差，而海特投资公司至今未补交，未能达到合同第十三条约定的产权办理时间起算点。对此，皇龙环保公司在2019年11月27日开庭当庭提出用缴纳契税后剩余的75033.52元进行抵扣，故皇龙环保公司认为其已经交齐面积补差款。 根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”。本案中，皇龙环保公司负有向海特投资公司支付包括案涉房屋在内的四套房屋的面积补差款共计26565元的债务，而海特投资公司负有返还皇龙环保公司多缴纳的税款义务，皇龙环保公司可以主张抵销，抵销的意思表示自达到海特投资公司时生效。抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。因此，抵销条件成就之时即视为皇龙环保公司已交清案涉房屋面积补差款。 （2）皇龙环保公司于何时付清 此问题的实质，抵销的条件于何时成立。通过庭审调查，2016年6月2日,海特投资公司代皇龙环保公司缴纳契税、权证印花税、产权转移印花税，共计300976.12元。剩余登记费、维修资金、交易手续费共计75033.52元未缴纳。虽此笔款项在性质上属于金钱，但该款项是由三笔已经特定了用途的预留款组成的，是皇龙环保公司为了办理已购房屋所有权证必须要交给相关行政机关而预留在海特投资公司的特定性款项，而非属于海特投资公司对皇龙环保公司的一般性债务，因此，这笔款项在无双方协商一致的前提下不能与皇龙环保公司欠付海特投资公司面积补差款进行抵销。 直至2017年3月15日，财政部与国家发展改革委发布通知，自2017年4月1日起，房屋转让手续费无需缴纳，因此皇龙环保公司预留在海特投资公司的75033.52元款项中交易手续费34442.97元便确定无需缴纳，属于海特投资公司无因再占有，而应该返还的代收费。故，2017年4月1日，皇龙环保公司确定对海特投资公司享有34442.97元的应退而未退的金钱债权。至于面积补差款确定的时间，由于双方都无法明确补充协议签订的具体时间，只记得是2016年签署，而财政部与国家发展改革委发布通知的时间晚于面积补差款确定的时间，应以2017年4月1日作为双方债权明确的时间，故本院将双方抵销条件成立的时间确定为2017年4月1日，抵销的效力溯及至此时。 故，皇龙环保公司当庭提出的抵销意思表示达到海特投资公司之时，视为双方的债务于2017年4月1日在双方互负的26565元范围内消灭。 至于面积补差款的性质，本院认为，双方合同载明的价格为根据预测测绘面积计算得出，但是根据双方合同第九条约定“双方同意按照实际测绘的计价面积据实结算价款。”，因此，本案补充协议所载的应补面积补差款是案涉房屋房价款的组成部分，属于合同第十三条第二项中所约定的购房款的范畴。 故，本院认定皇龙环保公司于2017年4月1日付清全额房款。 根据上述论证，合同第十三条第（二）项约定的三个条件，于2017年4月1日成就，从此时开始计算产权登记时间，即从2017年4月1日开始，计算730个工作日，至2020年3月5日，海特投资公司应该为皇龙环保公司办理并取得不动产权属证书，但是其实际取得不动产权属证书的时间为2019年11月29日，尚在合同约定的办证期间之内，故不存在逾期办证的违约行为，对于皇龙环保公司要求海特投资公司支付违约金的诉请不予支持。同时，政策调整对办证期限的影响，对本案中皇龙环保公司诉请的确定已无影响，故无评述必要。 关于皇龙环保公司第一项诉请要求海特投资公司为其办理不动产权属证书，因海特投资公司已经于2019年11月29日办理完成，已无处理必要。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告四川皇龙环保科技有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2481元，由原告四川皇龙环保科技有限公司负担。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年十二月二十七日 书记员  曾娜