广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初1459号 原告:江虹燕，女，1990年12月29日出生，汉族，住桂平市。 原告:潘思志，男，1989年11月17日出生，汉族，住桂平市。 上述原告共同委托诉讼代理人:黎昌，男，广西旭成律师事务所律师。 被告：广西桂平市华庆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇桂江东路23号，统一社会信用代码：91450881MA5KBT054C。 法定代表人：梁美，该公司执行董事、经理。 委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 原告江虹燕、潘思志与被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司（下称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告江虹燕、潘思志的共同委托诉讼代理人黎昌，被告华庆公司的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江虹燕、潘思志向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金27062元给原告。事实和理由：原告与被告于2014年8月签订了房屋买卖合同，约定：被告将其开发的坐落于桂平市保障性安居工程住房(长安小区)和谐家园第5幢第7层2单元701号房出卖给原告，被告于2015年12月31日前交付房屋给原告，每逾期一日，被告按房屋总价款的万分之五计算违约金给原告。原告于2016年4月20日交清房款259711.9元给被告。原告实际收房时间为2017年9月23日，被告逾期交房521天。按合同第十条的约定，华庆公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金，被告应向原告支付的违约金为27062元（259711.9元×O.0002×521天)。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告华庆公司辩称，首先，被告逾期向原告交付涉讼房屋的原因并非系被告造成，被告不应承担逾期交房的违约责任。理由有：一、原告所购买的本案涉讼商品房与一般商品房有着本质区别。涉诉项目是由桂平市人民政府主导，根据国家、自治区有关法律、法规、政策文件精神，并由政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让项目用地，政府对于建设单位建设的涉讼项目的最高销售价格、建设住房套型面积和销售对象等进行严格审批限制，与一般的商品房开发项目和商品房买卖有着本质区别。根据国家、自治区及桂平市政府对涉诉项目的审批文件，关于涉诉小区的内外道路、小区内园林绿化、小区内人行道和停车坪及检查井、小区内外给排水、小区围墙大门、小区外配电、小区内智能化系统、小区内照明路灯等基础配套设施的建设，须经过政府许可后方可实施施工。二、涉诉项目不能及时交付原因之一是政府未能及时对基础配套设施下发批文导致，不应认定为被告违约。2016年7月7日，桂平市发展和改革局才正式下发浔发改投资【2016】49号文件，同意被告对涉诉小区的基础配套设施项目进行施工。之后，被告立即对上述配套设施进行施工，于2017年初完成配套设施的施工，此后报请有关部门对项目房屋进行验收合格后，于2017年9月23日向原告发出收房通知书。被告严格按照合同约定履行义务、克服各种困难，尽快向原告交付房屋。在配套设施未经政府批准、无法施工及完成的情况下，所建设的保障性安居住房根本无法通过验收，被告就无法向原告交付房屋，对此被告在主观上并没有任何过错，客观上已积极促进工程各项进度，被告不应当承担逾期交房的违约责任。三、涉诉项目不能及时交付原因之二是存在其他不可抗力等因素。根据被告所提交的证据，由贵港市气象科技服务中心出具的气象资料证明，可以证实桂平市自2013年1月至2017年5月期间，因降大雨、暴雨或大暴雨造成涉诉项目无法开工建设共112日(32+19+10+24十20+7=112)、因高考造成无法开工建设共12日、因停水停电造成停工28日，上述共计152日，上述期间非因被告原因造成项目无法开工建设，应当予以剔除，不能计算入逾期交房的日期。 其次，被告己向原告交付房屋，原告己实际获得了合同利益，主张违约金缺乏法律依据。原告于2017年9月23日收房后，对涉案房屋进行了装修且已入住，现涉案房屋大幅升值。造成迟延交房并非被告的原因，亦没有造成原告的实际损失，因此，原告主张违约金缺乏法律依据。 再次，原告计算逾期交房违约金天数与实际不符，且约定的违约金明显过高，已超过原告的实际损失，即使需要支付违约金，标准也应当予以调低。违约金条款设立的目的在于约束及补偿，以补偿性原则为主、惩罚性为辅，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告主张的逾期交房违约金时间并未剔除2014年12月31日至2016年7月7日，因政府未批准涉讼项目配套设施工程的时间及项目配套设施工程施工期间（120日施工期），更没有将因高考期间、不可抗力原因造成涉讼项目无法开工期间予以剔除。 此外，原告于2016年4月20日才付清房款，主张从2014年12月31日起按己交付房屋价款日万分之五的标准计算违约金，与合同的约定及事实不相符。且原告未能提供证据证明因迟延交房造成的损失，主张的违约金已远远超过原告的损失及高于当地同期同面积房屋租金的标准，显失公平。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合原告己获得了实际利益，即使需要计算逾期交房的违约金，也应按中国人民银行同期贷款利率计算更为合理。 综上所述，由于原告迟延支付购房款和政府迟延审批以及其他不可抗力等因素，造成逾期交房，不可归责于被告，且原告未提供证据证明造成其实际损失的情况下，其所主张的违约金不应获得支持，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定以下法律事实：2012年7月24日，原桂平市住房和城乡规划建设委员会（以下简称住建委）作出浔住建规[2012]42号桂平市长安工业集中区迎宾大道与玉桂大道交汇东南角约300米处相关地块规划设计要点及项目建设条件，确定如下：……二、……配套公共设施承担小区内用地及地块所临的城市道路、路树、水沟、路灯、消防栓、建筑小品、供电、供水、环卫设施等的建设……三、1、由土地竞得者根据有关规定进行规划设计，确保在地块一上建设2012年国家下达的建设限价商品房300套……必须于2012年9月底开工建设，并于2014年6月30日全部竣工，交付使用……。涉案工程土地于2011年1月28日共同完成预征收和补偿，2012年11月7日进行土地挂牌出让，同年11月16日被告与原桂平市国土资源局签订土地出让合同。被告于2012年中标并且开工建设，2014年取得预售许可证。 2014年8月，原告与被告签订了一份桂平市限价住房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的坐落于桂平市保障性安居工程第三期限价普通商品住房(长安小区)第5幢第7层2单元701号房，房屋总价款为259711.9元，被告应于2015年12月31日前交付已取得竣工验收合格单、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘技术报告书的房屋给原告，如逾期超过180日交付房屋，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按原告已支付的房屋价款日万分之五计算支付违约金给原告。合同签订后，原告交清了全部购房款给被告。原告于2017年9月23日接收房屋。 另查明，涉案小区的主体工程和配套工程是分开报批、分开立项、分开施工。2014年12月15日主体完工后，被告向桂平市人民政府（以下简称桂平市政府）有关部门申请解决相关配套工程事宜，2015年12月15日，桂平市政府召开常务会议确定配套工程项目方案。桂平市住房制度改革委员会办公室就涉案小区进出涉及的城市道路及市政道路未征地问题向桂平市政府请示，请求成立征地组对项目用地进行征收。2016年7月7日，发改局作出浔发改投资[2016]49号关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目(小区外道路及小区内绿化等部分)初步设计的批复，同意被告对涉案小区的工程配套基础设施进行施工，项目涉及资金来源为中央预算内投资及地方投资。2017年5月16日，涉案小区商品住房通过了竣工验收。 2012年-2015年，贵港市人民政府均与桂平市政府签订住房保障工作目标责任书，对保障性安居房每年需要开工建设及竣工情况均有目标任务。 再查明，原告于2017年9月23日向被告出具承诺书，内容为：认可被告已按合同约定履行义务，确认购买的桂平市保障性安居工程（长安小区）限价商品住房/经济适用住房迟延交付原因与被告无关。 本院认为，关于逾期交房时间如何认定的问题。被告应当自2016年11月6日起至实际交房之日止，承担逾期交房的违约责任，理由如下： 第一，本案的买卖标的是特殊的商品房，即限价商品住房，属于政策性保障安居住房，该类房屋从立项到完工交付使用过程中各流程的进度与有关行政部门的行政行为息息相关。限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的特殊商品住房。涉案商品房从项目立项、招投标、施工建设、配套资金筹集，被告均需要按照法定流程进行参与或呈报审批，待相关部门审批及资金划拨后方可进行相应的施工建设。本案中，被告于2014年12月15日完成主体工程后，已经向桂平市政府有关部门申请解决相关配套工程事宜，但直到2016年7月7日才获得发改局的批准，同意被告对涉案小区的工程配套基础设施进行施工。 第二，原告和被告签订合同的时间是2014年8月，此时涉案小区配套基础设施建设项目尚未得到批准，涉案小区配套基础设施的竣工时间亦无法确定，双方在客观上均无法预见商品房交付使用的具体时间，而涉案合同是由政府部门提供的格式合同，合同的交房日期亦是根据政府相关部门的要求进行填写，交房日期并非合同双方达成的合意，因此，该条款不具备合同的成立要件，本院认定该交房日期条款不成立。 第三，在涉案合同关于交房日期条款不成立的情形下，涉案合同当事人没有就交房的时间达成新的协议，应当视为合同当事人对交房的日期没有约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，本案的合同交房日期可以按照交易习惯确定。限价商品住房的建设施工，必须以有关部门的审批为前提，换言之，该类商品房的交房日期，应当确定在有关部门批准建设基础配套设施之后。就本案而言，被告向原告交房的时间，应当确定在2016年7月7日以后。 第四，因为被告获得批准后，完成基础配套设施的建设施工确实需要一定的合理期限，根据《合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，结合涉案小区建设的实际情况及施工建设所需的必要时间，酌情给予被告120日的合理建设期间为宜，即从2016年7月7日之次日起算120天至2016年11月5日。被告在2016年11月6日未能履行交付涉案商品房的义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，违约金计算的起止期限应当是自2016年11月6日起至被告实际交房之日止。 关于被告应当向原告支付多少逾期交房违约金的问题。合同虽然约定逾期交房违约金按原告已支付的房屋价款日万分之五计算，但原告现起诉主张按照已付房款的日万分之二标准计算，属原告对其实体权利的处分，本院予以照准。 原告江虹燕、潘思志虽然认可被告已按合同约定履行义务，确认原告购买的桂平市保障性安居工程（长安小区）限价商品住房迟延交付原因与被告无关。但原告的认可与本院查明的事实不符，且原告没有明确放弃要求被告支付逾期交房的违约责任，被告也不能提供其他证据加以佐证，仅凭承诺书不能证明原告放弃追究被告承担逾期交房违约责任，故原告请求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2016年11月6日至2017年9月23日的逾期交房违约金16673.50元（259711.9元×2÷10000×321天）。 暴雨、大暴雨等天气均属于现在气象技术可以预测的，且上述天气现象在桂平市每年均有发生，并不属于桂平异常天气的情形，被告应根据桂平市的自然条件，在签订合同时合理预见可能存在的因天气原因造成停工的情形，合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付房屋。被告所提供的桂平市自来水厂的停水检修记录过于简单，也没有其他证据加以佐证，不能证明停水的具体时间及期限，无法判断是否足以造成被告无法正常开工，造成停工的具体时间亦无法确定，被告对此应承担举证不足的后果。此外，高考属于每年必有的事件，签订合同时，被告是可以预见的，并不属于不能预见的不可抗力的因素，因此，高考不能作为迟延交房的理由。综上，对被告认为因降大雨、暴雨、大暴雨，停水，停电，高考期间造成停工应扣减交房时间的辩解意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司支付逾期交房违约金16673.50元给原告江虹燕、潘思志； 二、驳回原告江虹燕、潘思志的其他诉讼请求。 本案受理费238元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告江虹燕、潘思志共同负担91元，由被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担147元。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕（款项汇至户名：桂平市人民法院，账号：80×××66，开户银行：广西北部湾银行桂平支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费476元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘佰能 二〇一九年十二月十八日 代书记员 刘耀尹