山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10539号 上诉人（原审原告）：王涛，男，1992年9月29日出生，汉族，住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：陈卫东，山东天颐临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程临，山东天颐临律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胶南市永安房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区灵山湾路273号。 法定代表人：王玉兴，董事长。 委托诉讼代理人：张宝清，山东川佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩佳娟，山东川佳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胶南市永安房地产开发有限公司宝山分公司，住所地青岛市黄岛区宝山镇驻地。 负责人：逄锦科，经理。 委托诉讼代理人：张宝清，山东川佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩佳娟，山东川佳律师事务所律师。 上诉人王涛因与被上诉人胶南市永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）、胶南市永安房地产开发有限公司宝山分公司（以下简称永安宝山分公司）商品房预约合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初12310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王涛上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一二审诉讼费用由永安公司、永安宝山分公司承担。事实和理由：1、涉案的《房屋认购协议》目的是预约将来订立商品房买卖合同，性质应为预约合同，一审将《房屋认购协议》认定为房屋买卖合同，认定错误。2、从《房屋认购协议》内容看不具备商品房买卖合同的主要条款，仅对房屋的面积、价款和支付方式进行了约定，而对交付日期、面积差异的处理办法、产权登记、违约责任、配套设施等商品房买卖合同的主要条款均未进行约定。认定该《房屋认购协议》为商品房买卖合同，消费者的合法权益无法得到保障。3、《房屋认购协议》不具备商品房买卖的性质，无法办理后续的贷款手续和主管部门的相关备案、缴纳税费等事宜。消费者本身属于弱势地位，在交易过程中无话语权，一审无视消费者的弱势地位，将《房屋认购协议》认定为商品房买卖合同，实属错误，应当予以改判。4、涉案房屋于2011年8月22日开盘销售，至今长达8年的时间没有取得验收许可，足以证明涉案房屋存在严重问题，继续履行将导致王涛的合法权益受到损害。5、涉案房屋存在严重质量问题、未取得竣工验收许可，使得王涛无法得到质量合格的房屋、无法取得合法居住权、无法取得房屋所有权，王涛有权行使不安抗辩权，解除《房屋认购协议》。 永安公司、永安宝山分公司共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 王涛向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除王涛与永安宝山分公司签订的《房屋认购协议》；2.永安公司、永安宝山分公司双倍返还王涛定金2万元；3.永安公司、永安宝山分公司返还王涛购房款363581元；4.永安公司、永安宝山分公司返还王涛购房契税5336元；5.永安公司、永安宝山分公司返还王涛房屋维修基金4141元；6.永安公司、永安宝山分公司支付资金占用期间的利息29154元（至2019年7月31日）；7.永安公司、永安宝山分公司承担诉讼费。 一审法院查明事实：2018年4月10日，王涛与永安宝山分公司签订《房屋认购协议》一份，约定：王涛购买永安公司的锦绣山河项目3栋2单元601房屋，建筑面积约81.19㎡；房屋单价7758元/㎡，总价款629916元及优惠方式等；王涛同意按“办理银行按揭贷款”的方式付款，签署本协议时支付定金（定金不退）10000元，并于2018年4月20日前支付首付款；王涛权利义务：王涛在签定本协议前确认已经实地看房，并对房屋及其附属物充分了解，确认所提供的所有资料真实有效，王涛应积极配合完成该协议、商品房买卖合同、银行按揭等的办理。永安宝山分公司权利义务：承诺已取得五证等，符合房地产管理法关于房屋销售的政策等。在该协议上永安宝山分公司加盖印章，王涛签名捺印。 王涛提交永安宝山分公司开具的收款收据2份，分别载明收取“3-2-601”定金10000元和收取首付款323581元、契税5336元、“公维”4141元。对上述收据真实性永安公司、永安宝山分公司认可。另外，王涛提交加盖“青岛新住腾营销策划有限公司财务专用章”的收款收据一份，载明2018年4月24日收取王涛“3-2-601区间服务费”40000元。对该收据永安公司、永安宝山分公司不予认可，认为不是永安公司、永安宝山分公司开具和收取，系案外人开具，与永安公司、永安宝山分公司无关。另外，王涛对其主张的涉案房屋存在质量问题提供了青岛市中级人民法院民事判决书（系永安公司与某建筑公司建设工程施工合同纠纷案）二份及网上新闻一则，对此永安公司、永安宝山分公司认为不能证明涉案房屋存在质量问题。 永安公司与永安宝山分公司系总公司与分公司的关系。涉案房地产项目已经取得了商品房预售许可证、建设工程竣工规划核实合格证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等审批手续。 一审法院认为，最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王涛与永安宝山分公司签订的《房屋认购协议》约定了房屋标的、面积、价款及计价方式、付款方式及期限、双方权利义务等事项，具备房屋买卖合同的主要内容。协议签订后，王涛已支付了房屋首付款32万余元、预缴了相关税费、提供了购房资格证明、身份信息等材料，而永安公司、永安宝山分公司提供的房地产审批相关证件能够证明涉案房地产项目符合商品房出售的法律规定，可见房屋认购协议的履行不存在事实或法律上的障碍。综上该认购协议应认定为双方之间的房屋买卖合同。按照合同法规定，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，王涛与永安宝山分公司应当按照房屋认购协议的约定履行自己的义务，不能擅自变更或解除。王涛起诉要求解除该协议的理由是房屋存在质量问题，但王涛提供的证据不足以证明该主张，而永安宝山分公司亦要求继续履行合同。王涛要求解除房屋认购协议依据的事实理由不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回王涛的起诉。本案案件受理费7633元，减半收取3816.5元，由王涛负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，王涛与永安宝山分公司签订的《房屋认购协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王涛与永安宝山分公司签订的《房屋认购协议》对房屋的具体坐落及户号、面积、房屋价款、付款方式、双方的权利义务等均进行了约定，且王涛已支付了房屋首付款32万余元、预缴了相关税费，该协议符合上述法律规定的认定为商品房买卖合同的要件，双方均应按约定履行自己的义务，不能擅自变更或解除。王涛提出的房屋存在质量问题，并不足以导致涉案的《房屋认购协议》无法履行，王涛以房屋存在质量问题为由要求解除该《房屋认购协议》，本院不予支持。虽然涉案房屋所涉工程未竣工验收，但涉案房屋为预售房屋，王涛签订《房屋认购协议》时应当明知，双方于2018年4月10日签订协议，王涛于2019年7月提起诉讼不足以证明《房屋认购协议》存在履行不能的情形，王涛以涉案房屋所涉工程未竣工验收为由要求解除合同，依据不足，本院亦不予支持。因此，一审对王涛的诉讼请求不予支持并无不当，但一审判决驳回王涛的起诉，系表述错误，本院依法予以纠正。 综上所述，王涛的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决结果正确，但表述错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初12310号民事判决为：驳回王涛的诉讼请求。 一审案件受理费3816.5元，二审案件受理费7633元，均由上诉人王涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  徐 明 审判员  潘红燕 二〇一九年十二月十六日 书记员  王 繁 书记员  庞连捷