山东省青岛市城阳区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0214执异148号异议人(案外人）：刘建设，男，1970年12月5日出生，汉族，住山东省济宁市。委托代理人：李硕，山东舜鸿律师事务所律师。委托代理人：龚方全，山东舜鸿律师事务所律师。申请执行人：青岛银盛泰投资发展有限公司，住所地青岛市市南区东海西路5号甲1101室。法定代表人：于希政，该公司总经理。委托代理人：季秋实，山东元鼎律师事务所律师。委托代理人：张式俭，山东元鼎律师事务所律师。被执行人：济宁广发置业有限公司，住所地济宁市车站西路阳光河畔沿街综合楼一层101室。法定代表人：赵玉民，该公司董事长。被执行人：赵玉民，男，1970年10月27日出生，汉族，住济宁市市中区。本院在执行申请执行人青岛银盛泰投资发展有限公司（以下简称银盛泰公司）与被执行人济宁广发置业有限公司（以下简称广发公司）、赵玉民借款合同纠纷一案中，案外人刘建设对本院查封的被执行人广发公司名下位于山东省济宁市车站西路阳光河畔小区沿街商业综合楼1号楼××单元××楼东户（××）房屋（以下简称案涉房屋）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘建设称，异议人于2008年5月30日向广发公司购买案涉房屋，同日异议人向广发公司交纳预付款50000元。2009年3月15日，广发公司向异议人交付房屋。2009年11月20日，异议人向广发公司交付剩余房款200000元，2010年5月5日异议人向广发公司交付剩余房款79300元。涉案房屋异议人已装修入住，但广发公司一直未给异议人开具正式发票。后异议人得知案涉房屋已被法院查封。异议人已就购买的房屋交付全部房款，并实际占有使用，广发公司在购房后未能开具正式的购房发票，致使房产不能过户，异议人对未办理过户登记没有过错。请求法院停止执行并解封案涉房屋。为证明其主张，异议人向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同、商品房结算移交协议书、入住验收单、温馨提示、物业服务合同、物业费单据各1份、房款收据3张，证明在案涉房屋被查封前，异议人与广发公司签订商品房买卖合同、异议人支付房款及房屋已交付给异议人占有使用，异议人已实际入住案涉房屋；2.用水情况查询清单、历月电费明细、天然气开口费各1份，取暖费交纳收据2份，证明自交房开始，异议人已实际入住案涉房屋并占有使用至今；3.广发公司出具证明1份，证明异议人在法院查封之前，向广发公司购买案涉房屋、交纳全部房款并实际占用涉案房屋，且案涉房屋未办理权利证书并非异议人过错。申请执行人银盛泰公司辩称，1.法院自2011年12月23日开始，保全查封广发公司名下案涉房屋至今，该案尚未执行终结，且案涉房屋自始登记在广发公司名下，广发公司为该房屋的所有权人；2.异议人自称2008年5月30日向广发公司支付预付款5万元，2009年3月15日广发公司向其交付了房屋并办理交接手续，此后直至2010年5月5日才付清购房款，显然不符合房屋买卖的常理和商业规律，异议人所述未必真实。法院2011年12月23日才查封案涉房屋，异议人在付清款项后长达一年多时间，一直未办理案涉房屋房产证，也未到产权登记机关进行购房合同备案，对房屋未过户及被查封存在过错。综上，异议人请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。被执行人广发公司、赵玉民未发表意见。本院查明，银盛泰公司与广发公司、赵玉民借款合同纠纷一案，本院于2013年3月8日作出（2012）城商初字第122号民事判决书。因广发公司不服判决，提起上诉。2013年7月12日，青岛市中级人民法院作出（2013）青民四商终字第180号民事调解书，内容为：一、广发公司于本调解书签收后十五个工作日内给付银盛泰公司借款本金、违约金共计人民币2246.4万元；二、广发公司于本调解书签收后十五个工作日内给付银盛泰公司律师费人民币7万元；三、如广发公司如期履行本调解书第一、第二项给付义务，被上诉人协助上诉人在24小时内办理对抵押房地产的解封手续；四、如广发公司未履行本调解书第一、第二项的给付义务，银盛泰公司有权对济宁他项（2011）第××××号他项权证项下的抵押房地产所处分的价款优先受偿；五、原审被告赵玉民对本调解书第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任；六、一审案件受理费169300元，诉讼保全费5000元，法律文书邮寄费160元，由广发公司负担60000元，由银盛泰公司负担114460元；鉴定费10000元，由广发公司负担。二审案件受理费51938元、减半收取25969元，由上诉人负担。由于被执行人未履行还款义务，依照银盛泰公司申请，本院于2013年8月30日立案执行，执行案号为（2013）城执字第1654号。在该案诉讼过程中，本院自2011年12月23日开始保全查封广发公司名下的案涉房屋，后在该案执行过程中继续查封至今。异议人提交证据载明：2008年5月30日，广发公司向异议人出具金额为5万元房款收据一张，2010年3月4日，异议人与广发公司签订商品房买卖合同，约定异议人向广发公司购买案涉房屋，房屋价款为321620元、储藏室价款为7680元，总价款329300元，广发公司应在2008年8月1日前交付房屋。2009年3月15日，广发公司与异议人签署商品房结算移交协议书，载明双方已结清房款，广发公司将案涉房屋交付异议人，并在入住验收单上签字盖章。同日，异议人与济宁家和兴物业服务有限公司签订《“阳光河畔”小区物业服务合同》，2009年11月20日，广发公司向异议人出具金额为20万元房款收据一张。2010年5月5日，广发公司向异议人出具79300元房款收据、3250元装修押金、供用电费等费用收据各一张。2019年8月29日，广发公司出具证明，主要内容为其于2008年5月30日将案涉房屋出售给异议人，2009年3月15日将房屋交付异议人使用，2010年3月4日其与异议人签订商品房买卖合同，2010年5月5日前异议人分三次付清房款，公司仅出具购房款收据，未出具发票。本院认为，异议人请求停止对案涉房屋的执行并解除查封，属于基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。本院查封时，案涉房屋登记在被执行人广发公司名下，本院予以查封，并无不当。本案审查重点为异议人异议请求是否符合排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，该执行案件系金钱债权执行，异议人与广发公司于2010年3月4日签订商品房买卖合同，于签订正式商品房买卖合同前交付房屋，由异议人合法占有，且购房款已全部支付，上述时间均早于本院开始查封时间，现亦无证据证明案涉房屋未办理过户登记系异议人过错。据此，异议人对案涉房屋享有的权利能够排除执行，其异议理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于山东省济宁市车站西路阳光河畔小区沿街商业综合楼1号楼××单元××楼东户（××）房屋的执行。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张孝振人民陪审员  万 芳人民陪审员  刘文静二〇一九年十二月二十六日书 记 员  赵良垚