四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18481号 上诉人（原审原告）：雷宇，女，1981年2月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：欧阳智，四川法锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖健林，四川法锐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 上诉人雷宇因与被上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初3975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷宇上诉请求：一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初3975号民事判决，改判支持雷宇的全部诉讼请求；二、判决由中德世纪公司承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决以“雷宇要求中德世纪公司支付逾期交房违约金和逾期办理初始产权登记违约金均超过诉讼时效”为由驳回雷宇的全部诉讼请求属于法律适用错误。一、雷宇主张的逾期交房违约金是继续性债权，诉讼时效应当自实际交房之日（2018年6月3日）开始计算，雷宇的该项诉请并未超过诉讼时效。雷宇与中德世纪公司在《商品房买卖合同》第十二条中约定“自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。当事人在合同中约定“按日”为单位累计计算违约金数额，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，会随着时间的推移而不断发生变化，一直到违约状态结束（实际交付之日），才会开始计算诉讼时效。合同第十二条还约定“违约金于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付”，即违约金的支付时间是在商品房交付之后。诉讼时效期间应当从债务履行期限届满之日起计算，也就是实际交付之日开始计算。本案的实际交房时间应为中德世纪公司取得房屋面积实测报告的时间，即2018年6月3日。根据《商品房买卖合同》第十条“出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当取得规划验收合格证、该商品房面积实测报告”的约定，中德世纪公司取得规划验收合格证和商品房面积实测报告后才全部满足了合同约定的交房条件。二、雷宇所主张的“逾期办理初始产权登记违约金”也是继续性债权，其诉讼时效应当自实际取得初始产权登记之日（2018年8月14日）开始计算，而非以合同约定的取得初始产权登记之日开始计算，因此雷宇的该项诉请并未超过诉讼时效。 中德世纪公司辩称，一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回雷宇的上诉请求、事实及理由，维持原审判决。二、案涉违约金时效应从合同约定的交房次日以及对应的办证次日起算，中德世纪公司未按时交付合格房屋及办理楼栋初始产权登记，雷宇在合同约定的履行期届满之日就知道自身的权利被侵犯，其并无证据证明时效存在时效存在中断或中止的情况。三、案涉违约金依附于违约行为，其并非若干个单项权利的集合，故不存在分期履行的基础。 雷宇向一审法院起诉请求：一、判令中德世纪公司为雷宇办理购买的商品房不动产权利证书；二、判令中德世纪公司给付雷宇逾期交付商品房违约金40499元、逾期办理不动产权证书违约金56699元（暂计算至起诉之日），商品房配套设施未达到合同约定使用条件违约金20000元（暂计算至起诉之日）；三、确认《商品房买卖合同补充协议》第九条第6款无效。一审诉讼过程中，雷宇变更诉讼请求为：一、判令中德世纪公司向雷宇支付逾期交房违约金40499元（以总房款为基数，按照合同约定每日万分之三总额不超过5%计算）；二、判令中德世纪公司向雷宇支付逾期办初始产权登记违约金59858元（以总房款为基数，从合同约定的期限届满次日起至2018年8月14日取得初始产权登记之日止，共计739天，按每日万分之一计算）。 一审法院认定事实：雷宇与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》及《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》，雷宇从中德世纪公司处购买商品房。合同内容及双方履行情况如下： 合同编号：ZD18202； 签订时间：2012年11月24日； 房屋位置：中德·英伦联邦18幢22层2205号，现为B区2幢1单元2205号； 总价款：合同约定购房款为809980元，雷宇已全部支付； 约定交付房屋时间：2015年4月30日； 实际交付房屋时间：2015年5月17日； 取得房屋规划验收合格证时间：2018年5月18日； 取得房屋面积实测报告时间：2018年6月3日； 约定取得商品房所在楼栋权属证明时间：2016年4月30日； 实际取得商品房所在楼栋权属证明时间：2018年8月14日。 主要条款：《商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当取得规划验收合格证、该商品房面积实测报告。 第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付。 第十四条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 第十九条约定：出卖人应当在2016年8月5日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》第五条约定：对《商品房买卖合同》第十二条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。如出现下列原因，出卖人不承担延期交房违约责任：买受人未按合同约定支付房价款、违约金、按揭贷款，因买受人原因导致合同不能备案等。 一审法院认为，雷宇与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 关于雷宇主张的逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算…”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”诉讼时效应当自买受人知道或者应当知道权利受到侵害之日起算。《商品房买卖合同》约定中德世纪公司应于2015年4月30日前向雷宇交付案涉商品房，中德世纪公司未按期交房，雷宇在约定交房期限届满之次日应当知道中德世纪公司违约，违约金的诉讼时效应自期限届满之次日即2015年5月1日起算。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故雷宇关于逾期交房违约金的主张应适用两年诉讼时效的规定。雷宇于2019年5月8日起诉，已超过诉讼时效，中德世纪公司的答辩意见成立，故对雷宇主张的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于雷宇主张的逾期办理初始产权登记违约金的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”诉讼时效应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。《商品房买卖合同》约定中德世纪公司应于2016年4月30日前取得商品房所在楼栋权属证明即初始登记，中德世纪公司未按期取得，雷宇在约定之次日应当知道中德世纪公司违约，违约金的诉讼时效应自期限届满之次日即2016年5月1日起算。因《中华人民共和国民法总则》施行时诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的二年，故雷宇关于办理商品房初始产权登记违约金的主张应适用三年诉讼时效的规定。雷宇于2019年5月8日起诉，已超过诉讼时效，中德世纪公司的答辩意见成立，故对雷宇主张的逾期办理商品房初始产权登记违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决：驳回雷宇的全部诉讼请求。一审案件受理费2308元，减半收取1154元，由雷宇负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审另查明：雷宇与中德世纪公司签订的商品房买卖合同第十二条“逾期交房责任”第1款（2）项中约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据雷宇的上诉请求和中德世纪公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：雷宇主张中德世纪公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效。对此本院认定如下： 首先，关于雷宇主张诉讼时效期间从案涉房屋实际交付之日起算的问题。本院认为，第一，当事人约定逾期交房违约金，诉讼时效期间应从约定或者法定期限届满之次日起开始计算。根据合同约定，中德世纪公司应当向雷宇交付案涉房屋的时间为2015年4月30日之前。故超过该日中德世纪公司未交付房屋，则雷宇应知晓自己的合同权利遭受侵害、可向中德世纪公司主张继续履行和逾期交房违约金。第二，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，案涉违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。故案涉逾期交房违约金的起算时间，根据合同约定和法律规定，应从2015年5月1日起算。雷宇提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于雷宇主张逾期交房违约金应当按日计算并从其起诉之日起倒推三年的问题。本院认为，第一，逾期交房的违约行为一旦发生，其侵害了买受人合同权利的事实即已确立。且合同中对违约金的约定为按日计算，系针对如何确定出卖人应当承担违约金数额的标准或计算方式的约定，并非因为有该约定而重新产生了新的债务。合同约定的逾期交房违约金，系基于中德世纪公司未按照合同约定交付房屋而产生。按照双方当事人的合同约定，中德世纪公司如迟延交付，则应按日计算向雷宇支付全部已付款万分之三的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计，即于雷宇而言逾期交房违约金，是合同中所确定的一个整体的合同权利，而非根据逾期天数将违约金分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，雷宇在该项整体权利未得以实现时即提出主张。若将逾期交房违约金请求权分割为若干独立的请求权，并各自起算的诉讼时效予以限制，则改变了双方当事人在合同中约定的违约金按日累计的本意，违背当事人意思自治的基本原则。第四，关于雷宇主张诉讼时效期间应当为三年。本院经审查认为，根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，案涉诉讼时效期间在《民法总则》实施前即已经届满，故应适用两年诉讼时效。故雷宇的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 再次，关于雷宇提出合同中约定违约金给付条件的认定问题。本院认为，双方签订的合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定，诉讼时效期间应从2015年5月1日起算至2017年5月2日届满，且逾期交房违约金系整体合同权利，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。故雷宇的该项上诉理由亦不成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2308元，由雷宇负担。 本判决为终审判决。 审判长  田笛 审判员  赵锋 审判员  李玲 二〇一九年十二月三十日 书记员  李丹