上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14663号上诉人（原审原告）：张月红，女，1978年11月14日生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：周仕东，上海明庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海金拱门食品有限公司，住所地上海市黄浦区福佑路8号埃力生国际大厦11层。法定代表人：张家茵（PHYLLISKAYAN），董事长。委托诉讼代理人：刘云海，上海盛联律师事务所律师。原审第三人：叶东平，男，1978年10月30日生，汉族，住浙江省青田县。原审第三人：吴春丽，女，1976年1月22日生，汉族，住浙江省青田县。上述两原审第三人之共同委托诉讼代理人：周仕东，上海明庭律师事务所律师。上诉人张月红因与被上诉人上海金拱门食品有限公司（以下简称金拱门公司），原审第三人叶东平、吴春丽房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初4803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张月红上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实与理由：一、被上诉人向上诉人支付租金的时间应当以法院文书载明为准，多份法院函件都要求被上诉人从2017年2月23日开始对上诉人支付租金。二、温州中院先后在2016年11月28日，2017年3月3日，3月20日确认上诉人为系争房屋产权人，并多次要求被上诉人将租金自2017年2月23日起支付给上诉人，故被上诉人逾期支付的时间应当以法院的通知为准。上诉人已经多次给被上诉人发送成交确认书、还将上诉人的姓名、银行卡号发给了被上诉人工作人员。被上诉人没有支付租金，也没有进行提存，属于迟延履行。三、租金支付是合同主要义务，上诉人在2017年6月9日的函件中已经明确行使了合同解除权，是有效的。被上诉人金拱门公司辩称：其仅仅收到了温州中院的协助执行通知书，2017年2月23日开始，上诉人才有权就系争房屋收取租金。被上诉人一直要求上诉人提供准确的身份信息材料，但上诉人本人一直不愿意沟通，而被上诉人又无法确认其他人的授权状况。被上诉人是愿意积极履行义务的，不存在恶意违约。请求二审法院维持原判。原审第三人叶东平、吴春丽共同述称：同意上诉人的上诉请求。张月红向一审法院起诉请求：1.解除金拱门公司与案外人尹某于2008年10月10日签订的《租赁合同》；2.判令金拱门公司向张月红返还坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号1层以及XX路XX号1层房屋；3.判令金拱门公司向张月红支付租金及房屋占有使用费（自2017年2月23日起至实际返还讼争房屋之日止，2017年2月23日至2018年2月23日期间，按照每月人民币（币种下同）18,268.25元计算，2018年2月24日之后按照每月21,078.75元计算）；4.判令金拱门公司向张月红支付解约违约金54,804.75元。审理中，张月红明确第1项诉讼请求为：确认金拱门公司与案外人尹某于2008年10月10日签订的《租赁合同》于2017年7月8日解除。一审法院认定事实如下：2008年10月10日，金拱门公司（乙方）与案外人尹某（甲方）签订《租赁合同》一份，约定金拱门公司向案外人尹某承租坐落于上海市松江区XX路XX号、XX号、XX弄XX号、XX弄XX号的一层房屋，实际使用面积为308平方米。其中案外人陈某1、黄某1为坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号及XX号房屋的预购权利人，案外人项某与殷某为坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号及XX号房屋的预购权利人。上述预购权利人均授权尹某向金拱门公司出租房屋。租赁期限为20年，自起租日开始计算。合同第2.2条约定，……第7年至第9年的租金标准为3.9元/平方米/天，年租金为438,438元。第10年至第12年租金标准为4.5元/平方米/天，年租金为505,890元……；合同第2.3条约定，租金支付方式为按月支付，每月支付年固定租金的1/12。甲方应在每月15日前向乙方提供下月应收租金相应项目的合法租赁发票，乙方在收到该发票后十五个工作日内以转账方式向甲方指定的账户支付下月的租金；合同第2.5条约定，乙方向甲方交付的所有款项（包括但不限于租金及公用事业费用）结算应以税务局制定的相应项目发票为收款依据。甲方应于收款同时开具合法的租赁发票。在下次支付租金时，甲方仍未开具发票给乙方时，乙方有权延缓支付租金，直到收到发票为止；合同第13.2条约定，乙方应依约按时如数地向甲方支付租金。如乙方无正当理由未支付或者延迟支付租金，并在收到甲方的催付通知十个工作日内仍未支付的，则应向甲方支付按中国人民银行公布的现行半年期基准贷款利率计算的滞纳金；若逾期支付租金长达三个月，并经甲方书面催告后三十天内仍未支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于三个月租金（按终止日前十二个月的平均租金计算）的违约金。合同另对其他相关事项进行了相应约定。2011年4月13日，案外人林某、黄某2与金拱门公司及案外人尹某签订《三方协议》一份，约定因案外人林某、黄某2分别取得了此前租赁标的物的产权，故原《租赁合同》的出租方由案外人尹某变更为案外人林某、黄某2。2014年4月4日，原审第三人叶东平、吴春丽取得坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号（XX号）房屋及XX路XX弄XX号（XX弄XX号）房屋的所有权。2016年11月28日，浙江省温州市中级人民法院出具拍卖成交确认书一份，载明张月红以最高价竞得拍卖标的物，即上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号1-3层、XX号1-3层的房地产，……，该房屋1层与旁边房屋打通合并使用，出租用于麦当劳餐厅……。同日，浙江省温州市中级人民法院出具（2014）浙温执民字第137-2号执行裁定书，裁定内容为：一、原登记在被执行人林某、陈某2名下的坐落于上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号1-3层以及XX路XX号1-3层的房地产归买受人张月红所有。上述财产权自本裁定书送达买受人张月红时起转移……。2016年11月29日，浙江省温州市中级人民法院向上海市松江区房地产交易中心出具（2014）浙温执民字第137号协助执行通知书，要求协助执行以下事项：一、解除被执行人林某、陈某2所有的坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号1-3层以及XX路XX号1-3层的房地产的所有查封；二、原登记在被执行人林某、陈某2名下的坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号1-3层以及XX路XX号1-3层的房地产归买受人张月红所有，其相应的土地使用权归买受人张月红享有……。2017年3月3日，浙江省温州市中级人民法院向金拱门公司发出协助执行通知书，载明：“本院已经司法拍卖了被执行人林某、陈某2、陈某3共有的坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号1-3层的房地产（房地产权证号：沪房地松字2010第XXXXXX号。建筑面积188.22平方米）以及XX路XX号1-3层的房地产（房地产权证号：沪房地松字2010第016419号。建筑面积328.77平方米），并于2016年12月8日将（2014）浙温执民字第137-2号执行裁定书送达给买受人张月红，于2017年2月23日交付给买受人张月红使用。因本院之前已经通知贵公司协助扣留XX路XX弄XX号1-3层一楼的租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，请协助以下执行事项：一、提取合同约定你方租用XX路XX弄XX号1-3层一楼（2015年1月1日起至2017年2月22日止）的租金，必要费用（如物业服务费等）可在扣留的租金中优先支付，按实结算。二、从2017年2月23日起，将租金支付给买受人张月红”。2017年3月20日，浙江省温州市中级人民法院向金拱门公司发出（2014）浙温执民字第137号通知，载明现经结算，再次通知金拱门公司：“一、提取按合同约定你方租用XX路XX弄XX号1-3层一楼（2015年1月1日起至2017年2月22日止）扣除物业服务费、税费、变电箱检测费等费用的租金123,987.38元。二、将上述租金汇至本院指定账户……。三、从2017年2月23日起，将租金支付给买受人张月红。”2017年4月10日，张月红分别向上海市XX路XX号XX国际大厦11层以及上海市XX路XX号XX中心6层地址给金拱门公司发送张月红身份证及银行卡复印件，要求金拱门公司将租金支付至张月红的银行卡内。2017年4月23日，张月红再次向上海市XX路XX大楼1501.16层给金拱门公司发送材料。金拱门公司于次日签收。2017年6月9日，张月红向金拱门公司（地址为上海市XX路XX大楼1501.16层）发送函件，载明“我于2016年11月28日拍卖取得本市XX路XX弄XX号1-3层及XX号1-3层房地产并已知会贵司，贵司已逾期支付上述物业租金超三个月以上，现再次催告讨债租金，逾期三十天，我将不再继承前任房东履行与贵司协议”。金拱门公司于次日签收。2017年7月9日，张月红按上述宜山路地址向金拱门公司发送《告知函》，载明“……2017年6月21日我方前往你司办公地点（XX路XX号XX大厦第16层）并极力希望尽快与你司完成对接手续，但你司工作人员均避而不谈，我方在万般无奈的情况下拨打110报警，出警人员告知我方‘此事项只能通过诉讼方式解决，不属于公安机关处理矛盾范畴’。2017年6月30日，你司工作人员李经理出面与我方对接此事，但你司工作人员对我方所提出的合理主张均未给予正面回复。现我方正式发函告知你司如下：一、你司应在三个工作日内提供租赁合同原件，并释明租赁合同的真实性与合法性，对租赁合同中出租方‘尹某’签订合同的权利来源与合法性作出书面解释；二、你司对租赁合同中‘第2页第1条中本合同租赁物业预购小业主陈某1、黄某1、项某、殷某’的权利来源作书面说明，对租赁物业预购小业主出租房屋合法性作出解释；三、鉴于你司现持续使用我方物业，在上述两项异议你司未作出合理解释前，你司应支付我方租约保证金以维续该物业的承租关系。否则，我方将保留追究你司一切法律后果的权利。望你司在合理期限内对我方主张给予回复”。2017年8月1日，金拱门公司向张月红发函，载明：“……我司分别于2017年2月16日、2月19日、2月28日收到来自自称是新产权人张月红的委托人——韩某先生通过微信方式提供的房屋拍卖成交确认书，张月红的银行账号信息（非银行卡照片）以及身份证照片，我司于3月1日约见了韩某先生，同时提出需要相关产权证，身份证原件及银行信息进行核对，贵方告知无法提供，以微信提供为准。我司于2017年3月3日以及3月20日分别收到来自浙江省温州市中级人民法院《协助执行通知书》以及浙江省温州市中级人民法院《通知》，确定新老产权人收取租金的时间节点。同时我司也协助温州市中级人民法院完成租金的提取工作。于此同时，我们多次尝试拍卖确认书上产权人张月红的联系方式以及韩某先生的联系方式，均未能联系上。直至2017年4月21日韩某先生通过微信联系我司人员要求提供我司办公地址。随后我司一直处于无法联系到产权人及韩某先生的状态（5月4日微信联系也无果）。期间我们也求助于温州市中级人民法院的林某法官，希望借助法院与产权人取得联系。直至2017年5月19日我司人员电话联系上了韩某先生，电话中告知由于产权人无法提供有效的产权证，我司需要签署一份补充协议，确认双方租金支付的账号信息等权利义务，在电话中韩某先生予以拒绝。直至2017年6月28日韩某先生致电约见我司就签署协议一事面谈。在2017年6月30日会面过程中韩某先生提出需要我司提供法院协助执行通知书以及我司最早签署租赁合同时小业主委托的材料等。我司也分别按照韩某先生的要求提供相关材料。截止2017年7月18日韩某先生一直要求我司提供材料来确认之前的房产买卖信息，我司多次要求尽快完成协议的签署确保租金的支付，韩某先生一直拒绝完成补充协议的签署。现我司愿秉承守约原则，将位于XX路XX弄XX号一层52平方米及XX号一层102平方米，自2017年2月23日至7月31日租金总计95,495.4元（人民币玖万伍仟肆佰玖拾伍圆肆角整）付至韩某先生所提供的您的以上账户（除产权人另行通知以外，租期内的其余租金也将支付到下述账户），如您对该账户有任何异议，请在收到此函后7天内提出。逾期不提出，我司将视为您确认该账户信息为您收取上述租金的账户，由此产生的法律后果与我司无关。”张月红于次日签收。2017年8月6日，张月红向金拱门公司回函，载明“……四、……在我方于2016年11月28日成为新的产权人，告知贵司并督促贵司继续履行《租赁合同》的情况下，时隔半年之久，贵司要求秉承守约，合同的缔约精神已因贵司的违约行为而荡然无存。五、按照交易惯例，承租房屋的，承租方应‘先付后租’，然而贵司却是‘先租后不付’，按照合同约定，贵司的行为已经破坏了租赁合同基本契约原则，构成了根本违约。你司的违约行为均符合《合同法》规定的法定解除与约定解除条件，我方可单方行使合同解除权，并根据合同约定要求你司承担相应责任。基于贵司目前仍在我处物业生产经营，我方本着贵司生产经营稳定性考虑，愿意将本处物业重新出租贵司，但需签订新的租赁合同，贵司应本着平等、公平、互利的原则与我方商谈租赁事宜，任何不诚意、不公平、违约的行为均为业主所不能容忍与承担的。如贵司欲承租我处物业，贵司应在接到本函7个工作日内与我方商谈并重新签订租赁合同事宜”。金拱门公司于次日签收。2017年8月10日，金拱门公司向张月红支付租金2017年2月23日至2017年7月31日期间的95,255.88元。2017年8月17日，张月红向金拱门公司复函，称因金拱门公司根本违约，张月红已解除合同，故要求金拱门公司搬离讼争房屋。金拱门公司于次日签收该函。2017年8月17日，金拱门公司向张月红发函，要求张月红尽早提供2017年2月23日至2017年9月30日期间的两笔租金发票。张月红于次日签收该函。2017年8月21日，金拱门公司向张月红支付2017年8月、9月期间的租金36,536.5元。2017年8月24日，金拱门公司向张月红发函，要求张月红尽快提供以下材料：1.业主/产权人（张月红）的身份证复印件；2.租金收款人银行账户信息复印件（账户所有人签名）；3.租赁场地权属证明文件（如上海市不动产权证）复印件；4.授权委托书（若有代理人的话）。另，金拱门公司还要求张月红开具金拱门公司已付租金的发票。张月红于次日签收该函。2017年8月27日，张月红向金拱门公司发函，称因金拱门公司违约张月红行使单方解除权，故原《租赁合同》已解除。基于金拱门公司仍然拖延返还房屋，继续非法使用张月红物业，张月红已于2017年8月25日提起诉讼。金拱门公司于次日签收该函。嗣后，金拱门公司逐月向张月红支付后续租金，张月红曾将所收款项退还给金拱门公司，金拱门公司再将款项汇至张月红账户。审理中，金拱门公司明确其收到张月红寄送的第一份函件即落款日期为2017年6月9日的函件。一审法院认为，租赁房屋在租赁期限发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应予支持。本案中，张月红通过司法拍卖取得讼争房屋所有权，其有权要求金拱门公司继续履行原租赁合同向张月红支付相应租金。本案的主要争议在于，金拱门公司是否存在逾期支付租金的违约行为而导致合同解除？浙江省温州市中级人民法院分别于2017年3月3日以及2017年3月20日向金拱门公司出具协助执行通知书，要求金拱门公司将2017年2月23日之后的租金支付给张月红。但该协助执行通知书中并未载明张月红的收款账号和联系方式，故金拱门公司未能及时向张月红支付相应后续租金尚属具有正当理由。虽然，张月红于2017年4月10日向前述陕西北路地址寄送了身份证及银行卡复印件，但并未提供该次邮寄的签收记录，且该地址与后续函件往来时金拱门公司宜山路地址并不一致，故一审法院难以认定金拱门公司实际收到该函件。结合金拱门公司在2017年8月1日函件中确认的，张月红委托代理人韩某先生于2017年4月21日通过微信联系金拱门公司工作人员要求提供金拱门公司办公地址之事实，一审法院确认张月红于2017年4月23日按照金拱门公司提供的地址即宜山路地址再次向金拱门公司寄送张月红身份证及银行卡复印件，金拱门公司于次日签收。故一审法院认定金拱门公司于2017年4月24日已知晓张月红的收款账户，应及时履行支付租金义务。虽然，张月红并未向金拱门公司开具租金发票，但按照合同第2.5条约定，金拱门公司在张月红未开具租金发票的情况下，仅有权延缓支付下期租金，而非本期租金。按照合同第13.2条的约定，若金拱门公司逾期支付租金长达三个月，并经张月红催告后三十天内仍未支付的，张月红方有权解除合同。虽然，张月红于2017年6月9日向金拱门公司发出书面催告，然此时距离金拱门公司应支付租金之时间即2017年4月24日尚不足三个月，故即便金拱门公司在2017年7月8日之前仍未向张月红支付租金，张月红仍然不能据此享有合同解除权。且，张月红在落款日期为2017年7月9日的《告知函》中仍然要求金拱门公司按约向张月红支付租金，此意思表示应为继续履行合同而非解除合同。张月红明确解除合同的意思表示系在（2017）沪0117民初16731号案件中以起诉方式主张解除合同，而此时金拱门公司已于2017年8月10日向张月红支付了2017年2月23日至2017年7月31日期间的租金，且后续均按约向张月红支付了租金。故虽然金拱门公司确实存在逾期支付2017年2月23日至2017年7月31日期间租金的违约行为，但张月红据此并不享有合同解除权。故对于张月红的诉讼请求，一审法院难以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，于二○一九年九月二十日作出判决：驳回张月红的诉讼请求。一审案件受理费8,829元，由张月红负担（已付）。二审中，上诉人补充提交了微信聊天记录，用于证明上诉人已经向被上诉人告知了房屋产权情况，还提供了身份证与银行卡号。被上诉人对该证据真实性不予认可，即使是真实的，联系人也是韩某，而非上诉人本人，无法确认其是有权代理上诉人。本院经审查认为，该份证据真实性无法确认，且不能确认是上诉人本人的陈述内容，与本案缺乏关联性，故不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，租赁房屋在租赁期限发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应予支持。本案中，相关法院的执行裁定已经确认系争房屋所有权转移至上诉人，上诉人有权向被上诉人收取后续租金。但在上诉人与被上诉人的实际沟通中，首先，协助执行通知书中并未载明上诉人的收款账号和联系方式。第二，上诉人于2017年4月10日发送的函件缺少签收记录，张月红主张其委托韩某与被上诉人沟通租金支付事宜，而被上诉人出于代理权限核实与身份信息、付款账户核对的需要，主张上诉人一方补充提交相应的证明材料，也并无不当。上诉人于2017年4月23日按照被上诉人提供的地址寄送了相应身份证及银行卡复印件，一审法院认定金拱门公司于2017年4月24日已知晓张月红的收款账户，具备了付款条件，应及时履行支付租金义务，是正确的。第三，根据系争租赁合同约定，如承租人逾期支付租金长达三个月，并经催告后三十天内仍未支付的，上诉人有权解除合同。上诉人于2017年6月9日发出书面催告，但该日期距离被上诉人具备付款条件的2017年4月24日尚不足三个月。上诉人在2017年7月9日的《告知函》中仍然主张支付租金，其正式主张解除合同的意思表示是在2017年的诉讼中作出的，而被上诉人已经在该解除通知发出之前实际支付了租金。结合上述情况，上诉人主张被上诉人已经构成根本违约，系争租赁合同应予解除，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,829元，由上诉人张月红负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇一九年十二月三十日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……