河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异325号 案外人：李辉军，男，1977年10月9日出生，汉族，住河北省藁城市。 申请执行人：王文奎，男，1972年4月10日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：孙鹏飞、王胜利，河北三和时代律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号004-303。 法定代表人：苏晓昆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 本院在执行申请执行人王文奎与被执行人河北迎尚房地产开发有限公司(以下简称迎尚公司）借款合同纠纷一案中，案外人李辉军对本院执行行为提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李辉军向本院提出异议称，申请解除对位于石家庄高新技术产业开发区房屋的查封。事实与理由：申请人于2016年6月3日与迎尚公司签订《弘达明尚定购协议书》，以总价622456元的价格购买3-1-103号房屋，双方已按协议约定履行完毕，申请人依约交付了全部购房款，房屋也已交付使用。房屋交付后，申请人对房屋进行了装修并一直居住使用至今，使用期间申请人缴纳了水电费、燃气费、物业费、供暖费等相关费用。法院在办理王文奎诉迎尚公司一案中，查封了迎尚公司位于石家庄高新技术产业开发区。因申请人已于2016年6月3日经购买取得该处房产的所有权。法院所查封的房产属于案外人的资产，侵害了案外人的合法权益，依照民诉法的规定，特提出异议申请，申请解除对属于案外人所有的财产的查封。 申请执行人王文奎答辩称，一、案外人李辉军与迎尚公司签订的《弘达明尚定购协议书》并非合法有效的书面买卖合同，其与迎尚公司不存在直接的房屋买卖合同法律关系，案外人不具备申请执行异议的主体条件。河北六合房地产经纪有限公司（以下简称六合公司）于2016年1月19日与迎尚公司签订了《房款抵付代理费协议》，案外人根据上述协议与迎尚公司签订了涉案不动产的《弘达明尚定购协议》，上述合同性质并非房屋买卖，而是抵偿六合公司的代理费，且涉案不动产尚未取得商品房预售许可证明，案外人亦未提供涉案不动产取得商品房预售许可证明。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其与迎尚公司签订的定购协议无效。同时，案外人与迎尚公司亦不存在直接的商品房买卖合同法律关系，其不具备申请执行异议的主体条件。二、案外人未提供证据证明涉案不动产系其用于居住的唯一房屋，应依法认定涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋。据案外人签署的异议申请书显示案外人的住址为藁城市，其签署的送达地址确认书显示其住址系石家庄市长安区。异议申请书及送达地址确认书已经证实涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋，且案外人未提供其他证据证实不动产系其用于居住的唯一房屋，故人民法院应当依法认定涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋。三、案外人没有将购房款支付给被执行人迎尚公司，应依法认定为案外人未向迎尚公司支付购房款。据案外人提供的《房款抵付代理费协议》显示，案外人是根据六合公司与迎尚公司的房款抵付代理费协议与迎尚公司签署的购房合同，购房款并没有直接向迎尚公司支付购房款，故依法不能认定案外人和迎尚公司的上述行为直接导致迎尚公司的偿债能力下降，还可能存在逃避国家税款的违法行为，并直接侵害了其他债权人的合法权益，案外人和迎尚公司对此均存在严重过错，案外人的支付行为不应受到法律保护。综上所述，案外人作为买受人对登记在迎尚公司的涉案不动产所提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，其权利不能排除被申请人的执行，请求法院依法驳回案外人的异议申请。 被执行人迎尚公司答辩称，案涉房屋系案外人直接从第三方处购买，案外人所支付的购房款622456元直接交付给第三方，我方未收取案外人的房款，定购协议书是为了配合案外人所签订。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、2016年6月3日案外人与迎尚公司签订的《弘达明尚定购协议》一份（总房款622456元）； 证据2、迎尚公司《房款抵付工程款协议》复印件一份，乙方信息不清。 证据3、2016年6月3日，房号3-1-103，房款622456元收据一份。2016年6月3日，装修服务费534元收款收据一份；物业费2016年6月至2017年6月1545元收款收据一份；生活垃圾处理费36元收款收据一份；暖气费2007元收款收据一份及相应的暖气费2007元POS机小票一张；购买水卡电卡100元收款收据一张；购买水费50元收款收据一张；购买门禁卡60元收款收据一张。2016年10月28日，退2016年取暖费2007元收款收据一张； 申请执行人王文奎质证称，证据1、2的真实性请求人民法院核实原件后依法认定，申请执行人对上述证据的合法性有异议。涉案不动产未取得商品房预售许可证明，其抵债和房屋买卖合同均属无效合同。同时，上述证据还证实案外人系基于六合公司和迎尚公司的签署的证据1，案外人不是直接向迎尚公司购买，案外人不具备提起执行异议的主体资格。另根据证据2显示，案外人没有将购房款支付给被执行人迎尚公司，虽然迎尚公司给其出具了收款收据，但案外人的支付行为直接导致迎尚公司的清偿债务能力下降，还涉嫌逃避国家税款，严重侵害了其他债权人的合法权益，其支付行为不应受法律保护。对证据3，请求法院核实上述证据的真实性后依法予以认定，但申请执行人认为上述证据不足以证实案外人的权利可以排除申请执行人的执行。 被执行人迎尚公司质证称，对于证据1《定购协议》的真实性、合法性、关联性均无异议，但案涉房屋并非案外人直接从迎尚公司处直接购买，定购协议书是为了配合案外人所签订。对于证据2，因为该证据乙方信息不清，且该证据为复印件，无法对该证据进行核实。对于证据3的“房款收据”的真实性、合法性、关联性没有异议，但案涉房屋系案外人从第三人处购买，我方并未收取案外人的购房款。对于证据3中的其他收据的真实性、合法性、关联性没有异议。 本院经审查查明，王文奎与迎尚公司借款合同纠纷一案，本院作出（2018）冀01民初11号民事判决，判令：被告河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告王文奎借款本金2577.4万元及截至2018年1月4日的利息11535682.67元。（2018年1月4日之后的利息，按照年24%计算至本判决履行完毕之日止）。判决生效后，王文奎向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2018年12月26日作出（2018）冀01执883号之一执行裁定，裁定：一、查封被执行人河北迎尚房地产开发有限公司名下位于弘达明尚小区4号楼3单元102、103、105、107、108、202、204、206、207、208、301、308、401、501、505、507、704、707、801、803、906、907、1001、1003、1006、1101-1104、1106、1107、1201、1204、1205、1207、1302、1305、1401、1405、1406、1408、1501、1502、1504、1505、1507、1508、1602、1604、1607、1701、1702、1704-1706、1708、1804-1808号房产；二、查封期限三年。 另查明，2016年1月，经迎尚公司（甲方）与第三方公司（乙方）签署《房款抵付工程款协议》作为支付乙方工程款，由乙方进行处置。又依据该份协议，2016年6月3日案外人与迎尚公司签署了《弘达明尚订购协议书》，购买位于石家庄市高新技术产业开发区房屋，已支付全部房款，迎尚公司为案外人出具了房款收据，并由案外人入住至今。案外人向本院递交了石家庄市不动产登记中心出具的不动产查询证明，证明李辉军在我市市内四区及高新区房屋登记情况为：无房屋登记；房屋网签合同备案情况为：无网签备案。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前签订了《弘达明尚订购协议书》，支付了全部购房款，且案外人已实际占有该房屋，非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北迎尚房地产开发有限公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区弘达明尚小区不动产登记证号为20170003605号项下3-1-103房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十二月九日 书记员  刘敏欣 书记员  白娟娟