重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初7246号原告：重庆川仪物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区碚峡路202号，统一社会信用代码91500109203232303T。法定代表人：任强，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖浜，男，汉族，1971年11月16日出生，重庆川仪物业管理有限公司员工，住重庆市北碚区。被告：重庆君恒建设有限公司，住所地重庆市渝中区棉花街18号8楼，统一社会信用代码91500000765915974R。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕茂静，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆龙旭实业有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村摇钱社，统一社会信用代码91500109673350785F。法定代表人：龙萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦坤，四川迪杨（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市同兴工业园区开发建设有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗街道凤栖路8号，统一社会信用代码915001097530959648。法定代表人：尹恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵勇，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：任远，中豪律师事务所律师。原告重庆川仪物业管理有限公司与被告重庆君恒建设有限公司、重庆龙旭实业有限公司、重庆市同兴工业园区开发建设有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆川仪物业管理有限公司的委托诉讼代理人龙江、肖浜，被告重庆君恒建设有限公司的委托诉讼代理人吕茂静、被告重庆龙旭实业有限公司的委托诉讼代理人秦坤、被告重庆市同兴工业园区开发建设有限公司的委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆川仪物业管理有限公司（以下简称川仪公司）诉称：2013年9月26日，原告与三被告签订XXX小区《前期物业服务合同》。合同签订后原告进驻该小区提供物业服务至2017年8月撤场。该小区为三被告联合开发，其中被告君恒公司负责1-4号楼及部分7号楼的开发建设，被告龙旭公司负责5、6、8、9号楼以及部分7号楼的开发建设，被告同兴公司负责对开发房屋的定向销售。被告君恒公司开发的楼幢业主于2013年10月陆续接房入住，龙旭公司开发的楼幢业主于2014年1月开始陆续入住。2013年11月25日，北碚区发改委作出《关于重庆市同兴工业园区山水庭源小区物业服务收费标的通知》（碚发改价【2013】36号），确定该小区住宅每月物业费收费标准为0.7元/平方米计算物业费。被告君恒公司开发的1-4号楼及部分7号楼幢业主接房前2013年10月至2017年8月的前期物业费总计为：764783.3元，被告龙旭公司开发的5、6、8、9号楼及部分7号楼幢业主接房前2014年1月至2017年8月的前期物业服务费为：986275.5元，合计共应支付原告的前期物业服务费为1751058.8元，扣除被告君恒公司支付的前期物业费150000元以及被告龙旭公司支付的前期物业费112000元，君恒公司尚欠物业费614783.3元，龙旭公司尚欠874275.5元，合计1489058.8元。原告于2017年向北碚法院起诉，后双方协商后于2018年撤回起诉。撤诉后，合同各方多次协商未果。原告认为本案三被告作为联合建设单位，三被告与原告签订的前期物业合同于2013年9月26日生效，三被告应承担2013年9月26日之后至业主接房之日止的前期物业服务费，故请求判令三被告支付前期物业服务费1489058.8元，本案诉讼费由三被告承担。被告重庆君恒建设有限公司（以下简称君恒公司）辩称：一、按照合同约定，物业管理费应该自业主接到收房通知之日起算，但未销售的空置房部分，没有对应的业主，君恒公司无法发出接房通知。原告并未尽到合同约定的物业服务义务，物业服务不到位，导致现在的物业接管后我方另行支付费用整治小区，该部分费用应予扣减。二、我方开发的1-4号楼竣工验收时间为2014年9月22日，2015年7月10日才取得竣工验收备案登记证明，而7号楼尚未竣工验收，故原告应向建设单位主张已竣工但未出售和尚未交给物业买受人的物业费用。被告重庆龙旭实业有限公司（以下简称龙旭公司）辩称：一、《前期物业服务合同》并未对前期物业费的支付做出约定，建设单位应当从物业竣工验收之日起承担前期物业费，至物业交付给业主之日止。二、川仪公司所主张前期物业费对应房屋系空置房且该空置不能归责于龙旭公司，对应的前期物业费减半支付较为合理，符合民法的公平原则。三、川仪公司存在严重的物业服务缺陷且有损害、遗失小区设施、设备的客观情形，依法应当扣减其收取的物业费。四、川仪公司服务期间，龙旭公司已就案涉物业服务向川仪公司支付112000元，应当在前期物业费中扣除。五、同兴公司作为案涉小区的建设单位，应当与龙旭公司共同承担前期物业费。被告重庆市同兴工业园区开发建设有限公司（以下简称同兴公司）辩称：一、同兴公司虽然备案为涉案楼盘的建设开发单位，但未参与涉案楼盘的开发建设，也未享受任何开发收益，涉案楼盘的开发建设、销售、建成后的管理等均由君恒公司、龙旭公司负责，并收取涉案楼盘的所有售房款，因此同兴公司并非涉案楼盘的建设开发单位，也非实际业主，不是前期物业费的承担主体。二、根据同兴公司和君恒公司、龙旭公司签订的联建协议约定，涉案楼盘建成后的管理及管理费由君恒公司和龙旭公司承担。三、前期物业费的标准应按（渝价【1998】460号）文件减半收取以0.35元/平方米的标准进行确定。经审理查明：2013年9月26日，君恒公司、龙旭公司、同兴公司（甲方）与川仪公司（乙方）签订《重庆市XXX小区前期物业服务合同》。合同约定由川仪公司对位于重庆市北碚区XXX路XXX号的XXX小区提供前期物业管理服务。双方约定物业服务费收费标准（按建筑面积收费）如下：1、住宅：-1-2、1-2楼按建筑面积0.7元/平方米.月，3楼以上（含3楼）按建筑面积1元/平方米.月（包括电梯使用费0.3元/平方米.月）。2、车位管理费：50元/车.月。3、商业物业：1.8元/平方米.月，餐饮物业2.5元/平方米.月。物业费从业主收到接房的期限通知起算，装修期间视同入住。双方根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。乙方管理的物业内容以甲方实际移交的物业范围为准。2013年11月25日，北碚区发展和改革委员会作出《关于重庆市XXX小区物业服务收费标准的通知》（碚发改价【2013】36号），该通知明确物业服务费相关标准（按建筑面积算）：1、高层住宅：0.7元/平方米，2、写字楼：4.2元/平方米，3、门面：1.5元/平方米。该通知从2013年12月1日起执行，至业主委员会成立后废止。2013年10月起，被告君恒公司开发建设的楼幢（派出所编号为1-4楼，部分7楼）业主陆续接房入住。2014年1月起，龙旭公司开发建设的楼幢（派出所编号5、6、8、9楼，部分7楼）业主陆续接房入住。2016年7月17日，由北碚区房管局、北碚区建设管理委员会、北碚区消防总队、蔡家组团管委会、蔡家岗人民政府、龙旭公司、君恒公司、川仪公司、三溪口社区居委会召开了XXX小区物业联席会议，对小区存在的前期物业问题进行磋商，并明确了责任单位和整改时限。其中，对消防水池漏水和消防控制中心没有投入使用问题，要求建设单位在整改完善后再移交给物业公司。2017年5月31日，川仪公司向龙旭公司、君恒公司发出《关于撤出XXX物业服务的工作联系函》，告知其将于2017年8月31日撤出该小区。期间君恒公司支付了150000元的前期物业服务费，龙旭公司支付了112000元的前期物业服务费。2017年，川仪物业因物业费用的收取纠纷将君恒公司、龙旭公司、同兴公司起诉来院，后川仪物业于2017年11月1日向本院提出撤诉申请。后川仪物业公司再次于2019年7月5日起诉来院。本案在审理中，君恒公司、龙旭公司均对川仪公司提供的房屋建筑面积、《重庆君恒建设有限公司XXX欠费情况汇总表》、《重庆龙旭实业有限公司XXX欠费情况汇总表》中载明的业主接房时间、欠费金额予以认可。另查明，2010年9月3日，同兴公司（甲方）与君恒公司（乙方）签订《重庆市XXX经济适用房项目联合建设协议书（A段）》，约定甲乙双方在D标准分区内合作实施建设经济适用房，由乙方按照规定进行销售，甲方审核乙方所建项目的设计、负责项目拆迁工作、土地划拨、审定销售对象，协助乙方办理相关手续等，乙方负责自行筹集项目建设所需资金，择优选择具有资质的建筑施工企业承担工程施工和办理相关手续并承担相应费用，乙方承担该项目建设中涉及的全部规费、税费、工程建设、勘察设计、监理、水电气安装和地块内市政基础设施建设等所有费用。本项目的销售对象为甲方审定的征地拆迁范围内选择货币安置对象，未经甲方许可不得对外销售等。同时，同兴公司（甲方）与龙旭公司（乙方）签订《重庆市XXX三期经济适用房项目联合建设协议书（B段）》，约定内容同上一致。后同兴公司、龙旭公司作为建设单位取得工程名称为北碚区XXX三期经济适用房1-4号住宅楼、1-4号商业建筑工程施工许可证，2015年7月8日，建设单位为同兴公司和龙旭公司，工程名称为北碚区同兴工业园区B区三期经济适用房1-4号住宅楼、1-4号商业（对应XXX5-8号楼）取得工程竣工验收备案登记证。2014年9月22日，建设单位为同兴公司和君恒公司，工程为北碚区同兴工业园区B区三期经济适用房5-8号住宅楼（对应为XXX1-4号楼）取得工程竣工验收备案登记证。根据川仪公司提供的房屋面积分户汇总表以及业主接房时间计算的业主接房前的前期物业欠费情况汇总表载明：君恒公司欠付业主接房前2013年10月至2017年8月的前期物业费764783.3元。本案在审理中，川仪公司与君恒公司就其开发建设的XXXA标段1-4号楼（备案证上面是5-8号楼）以及部分7号楼（备案证上是9号楼）的房屋在未交付业主之前的前期物业服务费达成调解协议并已实际支付履行。根据川仪公司提供的房屋面积分户汇总表以及业主接房时间计算的业主接房之前的前期物业欠费情况汇总表载明：龙旭公司欠付2014年1月至2017年8月的前期物业费986275.5元。扣除已经支付的112000元，尚欠874275.50元。本案在审理中调解，川仪公司表示同意按照0.35元/平方米/月收取所欠前期物业服务费，龙旭公司认可所欠物业服务费的金额，但坚持认为应当由同兴公司和龙旭公司共同承担，同兴公司认为龙旭公司才是涉案楼盘的实际开发建设单位，同兴公司并非业主，无支付物业服务费的义务，双方各持己见，协议未果。上述事实，有《重庆市XXX小区前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、《关于重庆市XXX小区物业服务收费标准的通知》、《联合建设协议书》、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、《关于撤出XXX物业服务的工作联系函》、《民事裁定书》、重庆市房产面积测算报告书、房屋面积分户汇总表、欠费情况汇总表等书证以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。《重庆市物业管理条例》第四十二条：“前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日的物业服务费，由建设单位承担。出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担，前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担”的规定，在川仪公司对涉案物业提供物业服务之后，作为涉案物业的建设单位、业主应当按照合同约定支付相应的物业服务费。同兴公司与龙旭公司作为北碚区XXX镇XXX三期经济适用房XXX5-8号楼及部分7号楼建设单位应当支付前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付业主之日的前期物业服务费，对同兴公司辩称同兴公司未参与开发建设，未收取涉案楼盘的售房款，并且根据同兴公司与龙旭公司所签联建协议约定，应当由龙旭公司负责建成后的一切管理工作并承担费用的约定，前期服务费用应当由龙旭公司承担的抗辩理由，本院认为，川仪公司所诉涉案物业XXX1-4号楼（派出所编号为5、6、8、9），根据建设工程施工许可证和工程竣工验收备案登记证上载明的建设单位均为同兴公司和龙旭公司，同兴公司与龙旭公司所签联建协议仅是对合同双方权利义务的约定，对合同双方有约束力，同兴公司和龙旭公司对外共同承担责任后可根据其联建协议行使相应的追偿权。故本院同兴公司的抗辩理由不予采信，对川仪物业公司要求龙旭公司、同兴公司共同支付涉案物业前期物业费的诉讼请求，予以支持。对川仪公司前期物业服务费的收费标准，虽然北碚区发展和改革委员会对XXX小区高层住宅收费标准作出了指导性价格，本院认为，鉴于该前期物业服务属于业主未接房入住空置房期间，以及原被告之间相关小区消防、绿化设施设备未进行交接和提供服务的实际情况，本院酌定其前期物业服务费标准以实际所欠金额扣减已经支付部分后，按照0.35元/平方米/月计算剩余所欠物业服务费更为公平合理。对同兴公司、龙旭公司作为建设单位的物业面积及截止业主接房前所欠物业费的具体金额，同兴公司虽未认可但未提供相反证据予以否认，且龙旭公司予以认可，故本院对川仪公司提供的欠费明细表载明的欠费金额予以确认。对川仪公司要求君恒公司承担支付责任的诉讼请求，因涉及君恒公司为建设单位的物业（1-4号楼幢及部分7号楼幢）的前期物业费，川仪公司与君恒公司已达成调解协议并已实际履行，涉及XXX其他（5、6、8、9号楼栋及部分7号楼）楼幢的前期物业费，君恒公司非实际建设单位，故本院对川仪公司的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条和《重庆市物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由重庆龙旭实业有限公司、重庆市同兴工业园区开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付重庆川仪物业管理有限公司由其开发建设的XXXB标段5-8号楼（备案证登记为1-4号楼）以及部分7号楼房屋在未交付业主前的前期物业服务费共计437137.75元（此款项已经扣除龙旭公司支付的112000元）。二、驳回重庆川仪物业管理有限公司对重庆君恒建设有限公司的诉讼请求。三、驳回重庆川仪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18202元，由重庆川仪物业管理有限公司负担9101元，由重庆龙旭实业公司、重庆市同兴工业园区开发建设有限公司共同负担7601元，由重庆君恒建设有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  冉 渝人民陪审员  刘万忠人民陪审员  刘昌元二〇一九年十二月十二日法官 助理  郑 巧书 记 员  樊怡伶