河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初9043号原告：栗春芬，女，1950年3月10日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王永豪，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙军辉，河南仟问律师事务所律师。被告：李三孔，男，1971年6月15日生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：李煜群，河南钟秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉芳芳，河南钟秀律师事务所实习律师。原告栗春芬与被告李三孔房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栗春芬委托诉讼代理人王永豪、孙军辉，被告李三孔及委托诉讼代理人李煜群、厉芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告栗春芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金183642元（自2017年9月21日起至2018年11月8日止）及延迟支付租金的违约金198342元，共计381984元；2.被告承担律师费15000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年8月21日，签署了“恒通新城”商业A楼113铺《房屋租赁协议》，约定租赁期限均为2014年9月21日起至2019年9月20日止，该商铺第一年租金168365元，第二年租金185202元，第三年租金为203722元，第四年租金为228169元，第五年租金为255549元，该《房屋租赁协议》的第九条约定，被告未按照约定时间缴纳租金及相关费用的，每逾期一日，按当年年租金的0.3‰向原告支付违约金，逾期超过15天，视为违约，原告有权解除本租赁协议。在履行《房屋租赁协议》过程中，被告在支付原告第四年的三个月租金（2017年9月21日至2017年12月20日）后，对第四年剩余租金一直以各种理由推诿，原告多次催要未果；在原告多次催促下，被告于2018年8月17日向原告申请解除租赁合同，事实上是在2018年11月8日才搬离原告房屋。原告为维护合法权益，故诉至法院。李三孔辩称：一、原告向被告出租的房屋面积不实，存在欺诈、违约的情形。2014年8月21日，原、被告双方就“恒通新城”商业A楼113铺签订《房屋租赁协议》，协议中显示商业A113铺地上1-2层面积为233.84㎡，根据2014年12月3日出卖人郑州恒通置业有限公司和原告就商业A楼113铺分别签订的《商品房买卖合同》显示，113铺套内建筑面积为187㎡。就以上可知虽为同一商铺，但面积却完全不一致，且存在较大出入。房屋实际面积小于协议约定面积，可知原告存在欺诈行为，造成被告是基于错误的认识所作出的意思表示。因此，被告按约定面积给付的租金应折抵租金，多的退还被告。原告交付的房屋不符合合同约定，是原告违约在先，被告不应给付违约金。二、原告出具给被告的房屋属于违章建筑。根据涉案房屋建设规划许可证明确规定商业A所建层数为1.5层，而恒通新城平面规划许可图显示和实际中建立的却是2层，商业A规划许可的建设面积为2699.83㎡，而原告提供的实际测绘面积为3856.48㎡，均证明了涉案房屋违反了建设规划许可证的规定，属于超规划建设。同时，根据恒通新城小区业主委员会向综合执法局白沙中队提交的反映材料，也证实了该商业A、B确实存在违章建筑问题。另外，被告在租赁期间原告一直未告知该租赁房屋违反了建设工程许可证的规定，直至原告起诉后，被告去中牟县房管局调取证据后才发现，存在欺诈的故意。根据《城镇房屋租赁合同》解释第二条的规定，出租方就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故该租赁合同应属无效。三、在房屋租赁协议签订时，原告并非房屋真正的所有权人，存在欺诈。2014年8月21日，原、被告签订第一份《房屋租赁协议》，协议约定商铺的交付时间为2014年12月3日，而《商品房买卖合同》的签订时间为2014年6月6日，故原告向被告交付的时间并不是房屋所有权人，真正的所有权人为郑州恒通置业有限公司，原告无权处分该房屋，却并未告知被告且签订了租赁协议，属欺诈行为，直至现在，原告也未提供房屋登记主管部门颁发的所有权证书，并不能证明其是案涉案房屋所有权人，不具有处分权。四、原告向被告出租的房屋并不完全具备使用条件。在本案中，案涉房屋时至今日未经过竣工验收备案，依照法律规定不得交付使用，而原告却未告知房屋未经竣工验收备案的真实情况，仍将房屋出租给被告。事实证明，未经竣工验收的房屋出现了很多问题，时常停水停电，地下水严重污染，道路不通等隐患频出，导致被告无法正常营业，而且使电器毁损严重、食材变质，给被告带来巨大损失。综上，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》是原告以欺诈手段订立的合同，所租房屋不符合合同约定，不具备正常的使用性能，应为无效合同，原告违约在先，不应当支付违约金。由于被告已给付很多租金，所以不存在再向原告给付租金的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月3日，原告栗春芬与案外人郑州恒通置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买郑州恒通置业有限公司开发建设的位于中牟县××沙××路东侧、××路北侧商业××113铺号房，该商品房的用途为商业，建筑层地上2层，建筑面积为195.34平方米。2014年8月21日，原告栗春芬（甲方）作为出租方，与被告李三孔（乙方）签订《房屋租赁协议》，合同约定：一、出租商铺的位置和面积：该商铺位于郑州市郑东新区××沙××路东、××路北“恒通新城”商业A楼113号铺地上1-2层2间（以下简称商铺）。其建筑面积约为：233.84平方米。三、交付日期和租赁期限：甲方定于2014年8月21日前向乙方交付该商铺。租赁期限为5年，自2014年9月21日起至2019年9月20日止。四、租金支付方式和期限：该商铺第一年年租金为168365元，第二年年租金为185202元，第三年租金为203722元，第四年租金为228169元，第五年租金为255549元。甲乙双方签订该商铺租赁协议时乙方向甲方一次性支付第一年半年租金（2014年9月21日至2015年3月20日）84183元。乙方以后应交租金的时间为：在上一次已交租金届满时提前1个月一次性向甲方支付应交租金（该商铺除第一年年租金为半年一付，即6个月，剩余4年租金为一年一付，即12个月），未支付的，视为乙方自动放弃租赁权，双方解除租赁关系，该租赁协议自动终止，甲方有权收回该商铺。八、商铺返还时的要求：除甲方同意乙方续租该商铺外，乙方应在本协议租期届满时当日内应返还该商铺。未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按本协议所规定的当年年租金的1%向甲方支付该商铺的占用费……该商铺退还时，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装饰乙方不得拆除，甲方不给予任何补偿。违约责任：1、逾期付款和交房。乙方未按本合同第四款约定时间交纳租金和相关费用的，每逾期一日，按当年年租金的3‰向甲方支付违约金，逾期超过15天，视为违约，甲方有权收回该房屋，本协议终止。2、协议终止：如属乙方原因终止该商铺协议的，由乙方向甲方支付当年年租金20%的违约金。如属甲方原因终止该商铺协议的（甲方出售该商铺的情况除外），由甲方向乙方支付当年年租金20%的违约金，本协议终止。涉案商铺于2014年8月21日交付。2018年8月17日，李三孔向栗春芬出具《申请》，主要内容为：李三孔与栗春芬在2014年8月21日签订的康庄路、瑞风路北恒通新城11铺房屋租赁协议，现因经营和资金短错，申请解除合同双方达成如下协议：1、申请双方签定的提前终止于2018年8月31日前把该商铺腾空，如果没有腾空任凭房东安排处置；2、2018年12月31日至2019年3月1日前，付清商铺租金（2018年8月31日前所欠租金）；3、如果未按照前两条执行，本人李三孔愿付担因租赁款产生一切费用。包括但不限律师代理费、诉讼费、保全费、差旅费等实现债权所产生的一切费用。李三孔于2018年11月8日将涉案商铺交付原告。另查明：原告认可被告已给付第四年租金78600元，租金交至2017年12月21日。原告因本案委托律师进行诉讼，支出代理费15000元。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据原、被告签订的《房屋租赁协议》约定，被告应当于双方签订该商铺租赁协议时向原告支付第一年半年租金，以后的租金应在上一次已交租金届满时提前1个月一次性向甲方支付应交租金（涉案商铺除第一年年租金为半年一付，剩余4年租金为一年一付），每逾期一天，应按当年年租金的3‰向甲方支付违约金。被告于2018年11月8日将涉案商铺交付原告，被告已交纳第四年租金78600元，第四年下余租金以及2018年9月21日至2018年11月8日（租期第五年）租金未交纳，故被告应给付原告113号铺租金183175元（涉案113号铺第四年租金为228169元/年，扣除被告已给付的78600元，下欠149569元；第五年租金为255549元，2018年9月21日至2018年11月8日共计48天，255549元÷365天×48日=33606元，149569元+33606元=183175元）并给付违约金9766.75元（双方约定的违约金过高，本院认为应以剩余未支付的租金183175元为基数，自2017年12月22日至2018年11月8日止，按年利率6%计算）。综上，被告应给付原告租金183175元及违约金9766.75元。原告要求过高部分，本院不予支持。关于原告主张的律师代理费，被告于2018年8月17日向原告出具的《申请》载明，如未按约定时间搬出涉案商铺并付清租金，愿意承担原告因租赁款产生的一切费用，包含律师代理费在内，故原告要求被告给付律师代理费15000元，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告不是适格的诉讼主体，原告提供的证据能够证明原告具有出租涉案房屋的权利，且被告未能举证证明有案外人在被告租赁期间就涉案房屋主张权利；被告辩称承租原告的房屋面积未达到租赁协议约定面积，根据原、被告签订的《房屋租赁协议》，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数额计算单价得出，而是固定数额，原、被告签订《房屋租赁协议》后将房屋交付被告使用，被告在占有使用房屋期间均未提出异议，亦未采取诉讼或仲裁的手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，故其上述辩称意见不能成立。被告的其余辩称意见，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李三孔于本判决生效之日起十日内给付原告栗春芬租赁费183175元及违约金9766.75元；二、被告李三孔于本判决生效之日起十日内给付原告栗春芬律师代理费15000元；三、驳回原告栗春芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9777元，由原告栗春芬负担5358元，被告李三孔负担4419元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交本院查验。审 判 长  王云单人民陪审员  惠 敏人民陪审员  马贵霞二〇一九年十二月二十七日书 记 员  翟鹏发