江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5642号 原告：苏州市建筑安装管理处，住所地江苏省苏州市锦帆路55号。 法定代表人：吴爱民，处长。 委托诉讼代理人：虞倩，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琛，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 被告：谭小将，男，1968年4月19日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：沈瑾，江苏公大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张军，江苏公大律师事务所律师。 第三人：苏州美佳超市菱塘加盟店，住所地江苏省苏州市姑苏区菱塘新村46幢19号。 登记经营者：秦国勤，女，1963年6月20日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 第三人：张兵，女，1978年12月7日出生，汉族，户籍地河南省许昌县，住江苏省苏州市。 原告苏州市建筑安装管理处（以下简称市建管处）与被告谭小将租赁合同纠纷一案，本院于2019年07月08日立案受理后，依法适用简易程序审理，后根据市建管处申请，依法追加苏州美佳超市菱塘加盟店（美佳超市菱塘店）及其实际经营者张兵作为第三人参加诉讼，并于2019年11月20日公开开庭进行了审理，原告市建管处的委托诉讼代理人虞倩、徐琛，被告谭小将的委托诉讼代理人张军，第三人美佳超市菱塘店的登记经营者秦国勤及实际经营者张兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告市建管处向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬出租赁房屋并将房屋交还给原告；2.判令被告支付自2018年5月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（按265231元/年计算）；3.判令被告支付自2018年5月1日起至实际搬离房屋之日止的逾期还房违约金（按照265231元的万分之五每日计算）；4.判令被告支付清运费7600元。审理中，原告变更第一、二、三项诉讼请求为：1.判令被告及第三人搬离案涉房屋并由被告返还给原告；2.房屋占有使用费计算标准变更为265225元每年；3.逾期还房违约金计算标准相应变更为按照265225元的万分之五每日进行计算。事实与理由：被告于2015年4月经拍租程序拍得原告名下苏州市姑苏区菱塘新村46幢房屋的租赁使用权，双方于2015年9月1日签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租该房屋，租赁用途为办公用房，租期三年（自2015年5月1日至2018年4月30日），年租金为25万元，每半年支付一次，先付后用。合同租期内，双方履行了各自的合同义务。然而，被告未能在租期届满后依约搬离房屋；根据合同约定，被告需就此向原告支付房屋使用费及逾期腾房违约金。此外，被告还将房屋出租给第三人用于经营超市，现被告拒绝返还房屋。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告谭小将辩称：1.被告将所承租的房屋中的一部分出租给第三人使用，在本案诉讼之前，被告已向第三人告知让其搬出承租房屋，但第三人拒不配合；2.被告对所承租的其他房屋已投入巨大资金，装修成公寓形式对外出租，原告在合同到期前承诺可以继续续租以公寓形式对外出租，现在未能继续租赁给被告，被告损失巨大；3.关于房屋使用费，合同到期后因为相关部门禁止利用房屋开设公寓，被告方并未实际使用房屋获利，故不应当支付房屋使用费；4.原告主张的逾期交房的违约金过高,请求法院予以调整;5.原告主张房屋清运费与本案无关。 第三人美佳超市菱塘店、张兵共同述称：第三人使用部分在被告没有承租之前就一直是第三人使用，后因案涉房屋整体拍租，第三人无奈才从包括被告在内的拍租成功的承租人处转租部分房屋继续经营超市；第三人登记经营者秦国勤已经将超市转让给了实际经营者张兵，现在超市由张兵实际经营，而且被告对此知晓并同意还和张兵重新签订了转租合同，张兵签订转租合同时并不知道被告的租期到什么时候；第三人在本案起诉前并没有接到被告要求我方搬离并返还房屋的通知，张兵和被告签订的转租合同还没有到期，收到法院传票方知晓案涉纠纷；第三人已经经营多年，希望能够继续租用房屋，同意将租金直接交付给原告。 当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院依法组织质证，根据市建管处提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、一般缴款书、垃圾清运合同、照片、第三人张兵提交的转让协议、租赁合同、转账记录、营业执照，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区菱塘新村46幢房屋（建筑面积1285.49平方米）系市建管处所有。 2015年9月1日，市建管处（甲方、出租方）与谭小将（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租期自2015年5月1日至2018年4月30日，用途为办公用房，首年年租金为25万元，第二年按照3%递增。合同第四条约定乙方需缴纳62500元的租赁保证金。合同第五条约定租赁期满乙方应将房屋恢复原状或将装修部分无偿归甲方所有，甲方不承担任何装修费用。合同第六条第4款约定乙方应在租期届满次日将房屋交还给甲方，若乙方未按约交还房屋，每逾期一天，应按应交租金的万分之五每天向甲方交付违约金。合同第七条约定乙方负责缴付房屋水电费等因经营活动产生的一切费用（包括税费、门前“三包”等城市治安管理费用）。合同第十四条约定乙方付清半年租金及合同约定的履约保证金后生效。 上述合同签订后，谭小将依约支付了62500元租赁保证金及合同约定租金，合同约定的租金已经支付完毕；谭小将将菱塘新村46幢房屋2至6层装修成公寓对外出租，将1层中的一半约80平方米转租给第三人经营超市，另一半作为公寓通道使用。 上述合同到期后，双方未能续订租赁合同，谭小将并未返还房屋，仍然在案涉房屋内经营公寓至2018年6、7月份，后因本市姑苏区相关部门进行综合整治，谭小将经营的公寓被关停无法继续经营，但谭小将主张其将租赁房屋改装公寓投入较大故仍未将房屋交还给市建管处亦未支付2018年5月1日起的房屋使用费。 另查明，美佳超市菱塘店自2003年2月12日注册登记为个体工商户，登记经营者为秦国勤，注册地址为菱塘新村46幢19号。2018年8月12日，秦国勤与张兵签订《美佳超市转让协议》一份，约定秦国勤将该超市转让给张兵。 2018年8月14日，谭小将与张兵签订《租赁合同》一份，约定谭小将将菱塘新村46幢底层部分房屋（面积约80平方米）出租给张兵经营超市，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日，年租金为9万元，租金半年一付，提前30天支付下一周期租金。张兵已经向谭小将结清2019年7月31日前的房屋租金。 再查明，市建管处于2018年10月8日与苏州自力更生保洁服务有限公司签订《建筑、杂物垃圾清运合同》一份，委托该公司清运建筑、杂物垃圾，起运点位于菱塘新村46号，总价为7600元。苏州自力更生保洁服务有限公司于同年10月15日向市建管处开具了7600元垃圾清运费的增值税发票。 审理中，市建管处同意在本案中一并处理谭小将已经支付的62500元租赁保证金以抵扣部分费用，同时明确谭小将未能返还房屋给其造成的实际损失为房屋占有使用费损失，但谭小将逾期返还房屋应当予以惩罚，故同时主张合同约定的逾期还房违约金。 本院认为，市建管处与谭小将之间的房屋租赁合同已于2018年4月31日到期终止，谭小将应依约于2018年5月1日交还房屋，现其未能交还并在此后将部分转租给第三人张兵，违反了其与市建管处房屋租赁合同的约定，市建管处有权起诉要求其搬离并返还房屋。第三人美佳超市菱塘店及其实际经营者张兵系自谭小将处转租房屋，谭小将已经不再享有案涉房屋租赁使用权，张兵作为次承租人亦无权继续租用案涉房屋中的一部分，市建管处有权要求实际使用人搬离房屋。综上，对市建管处要求谭小将及美佳超市菱塘店、张兵搬离菱塘新村46幢房屋并由谭小将返还的诉讼请求本院予以支持。 谭小将逾期返还房屋致使市建管处无法利用案涉房屋，应当按照合同约定的日租金万分之五向市建管处支付2018年5月1日起至返还房屋之日止的占用房屋期间的违约金，如该违约金不能弥补市建管处的损失，市建管处仍可主张实际损失。现市建管处明确其实际损失为房屋占有使用费损失，并要求谭小将按照265225元/年支付自2018年5月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用使用费并按日支付逾期交付违约金（265225元/年的日万分之五），可认定其主张的违约及损失总额系按照313628.56元/年（265225元+265225元*365*0.05%）主张。虑及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的功能，本院认定谭小将应向市建管处支付房屋占有使用费，并适当提高房屋使用费计算标准以对谭小将的违约行为进行处罚；据此，本院根据双方合同约定的租期最后一年年租金标准265225元，虑及谭小将的过错承担及其转租获利的事实，参照双方租赁合同约定的房屋租金上涨幅度，认定谭小将应按照273200元/年的标准支付房屋占有使用费；另，市建管处同意以谭小将已经支付的62500元租赁保证金抵扣部分房屋占有使用费并无不当，本院照准。至于市建管处主张的逾期交房违约金，因已经在上述标准中予以考虑，不再予以支持。 至于市建管处主张的7600元垃圾清运费，虽然双方合同约定相关经营费用由谭小将承担，但并无证据显示市建管处委托案外人清运的垃圾系谭小将经营产生，故本院对市建管处该主张无法支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告谭小将、第三人苏州美佳超市菱塘加盟店、张兵于本判决生效之日起十日内搬离苏州市姑苏区菱塘新村46幢房屋并由被告谭小将将上述房屋返还给原告苏州市建筑安装管理处； 二、被告谭小将于本判决生效之日起十日内向原告苏州市建筑安装管理处支付2018年5月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费（按照273200元/年计算，并可以其已经支付至原告处的62500元租赁保证金折抵部分房屋占有使用费）； 三、驳回原告苏州市建筑安装管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6903元，减半收取3452元，由被告谭小将负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州市建筑安装管理处履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇一九年十二月二十日 书记员  冯 涵