苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初512号原告：徐君，男，1976年9月20日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：李雪梅，女，1979年8月13日生，汉族，住苏州市吴中区。上述两原告共同委托诉讼代理人：鲁忠、张明华，江苏政纬律师事务所律师。被告：苏州景隆置业有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街111号412室。法定代表人：郝煜，总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭亮，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告徐君、李雪梅诉被告苏州景隆置业有限公司（以下简称景隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告徐君、李雪梅的委托诉讼代理人鲁忠、张明华，被告景隆公司的委托诉讼代理人宋丽琴、张旭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐君、李雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约金81092.11元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于苏州吴中经济开发区的商品房，该商品房层高为3米。合同签订后，原告已按约履行付款义务，但经测量，该房屋地下一层净高为2.55米，二层北面房间净高2.676米。买受人购买商品房本质是房屋实际使用的空间，该空间并非指平面空间，而是三维立体空间。房屋面积不变，但高度降低，同样导致实际使用面积的缩小。层高不足，通风、采光等舒适度与购买者预期有所下降，空间期待利益损失会实际影响到买受人的使用及居住感受，房屋使用功能、市场价值贬损，且层高不足无法补救，只能在合理范围内赔偿损失。双方在合同及补充协议中对层高不达标的违约责任未作明确约定，现行法律法规对此亦未予明确，原告认为应类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，面积误差比在3%以内的，须返还买受人购房款及利息，超过3%的双倍返还。按套内面积221.937平方米、地下室面积54.5平方米、二层北面房间11.82平方米、层高2.8米计算，被告应承担层高不足违约金81092.11元。被告景隆公司辩称，1、双方在合同中明确房屋层高以附件二为准，而附件二中明确区分了房屋部分的层高和地下室部分的层高，并约定地下室的层高不足2.2米，原告主张层高为3米没有合同依据。在另案中，经实际测量，地下室层高为2.85米，该高度符合合同约定，也符合国家关于地下室层高的规范标准，且涉案房屋已经过主管部门的验收并取得竣工验收备案资料，并向原告实际交付。2、原告在购买房屋时已实际查看售楼处的样板房，样板房的层高与实际交付房屋的层高完全一致，如果地下室层高与地上一层房屋层高相差50公分，则原告在查看样板房时已经感知，也接受这样的层高差。3、原告的主张应建立在双方约定基础上，而双方在合同中并未约定层高部分的违约金，则原告主张的应是损失赔偿责任，但原告没有证据证明损失的发生。4、房屋交付时间是2016年3月30日，原告的诉请应适用两年诉讼时效，原告的诉讼请求超出诉讼时效，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年2月27日，徐君、李雪梅（买受人）与被告景隆公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第二条约定：买受人购买出卖人开发的位于苏州吴中经济开发区，该商品房所属自然层为-1、1-3层（主管部门提示：如存在4层、13层、14层等不编层和有架空层、地面车库等，所属自然层应作相应处理，架空层、地面车库算自然层次，半地下车库不算自然层次），所属楼宇主体建筑自然层数为地上3层，地下1层，该商品房建筑面积共计231.52平方米，套内建筑面积为221.937平方米，分摊的共有建筑面积为9.585平方米。阁楼、跃（夹）层、地下室、半地下室、自行车库、汽车库、其他等部位层高2.2米以下部分不计算建筑面积。该商品房层高及面积构成详见附件二。该商品房层高为3米（主管部门提示：房屋如低密度住宅、跃层式住宅、复式住宅等各部位层高不一致的，开发商应对不同部位的层高在合同中予以载明）。合同第四条约定：价款按建筑面积计算，商品房总价款计人民币3916369元。合同第九条约定：在该商品房交付时，该商品房层高（按国家规范测量）低于本合同第二条约定层高，实际层高与约定层高之差超过国家标准规定施工允许误差且出卖人无法修正的，出卖人按照本合同第四条约定房屋总价款的0.5%向买受人支付违约金，高度误差比超过1%的，买受人有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知出卖人解除本合同，出卖人应于解除合同通知送达之日起十五日内将买受人已支付款项（包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息）及利息（按照已付款项以中国人民银行同期同档存款基准利率计算）返还买受人，出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的0.5%向买受人支付违约金。高度误差比=（合同约定高度-房屋实际高度-施工允许误差的绝对值）/合同约定高度×100%。第三十二条约定：本合同补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印（铅印、影印、复印、印刷）文字具有同等效力。合同附件二层高、面积说明及房价款构成约定：1、房屋，层高3米，建筑面积231.52平方米，其中套内建筑面积221.937平方米，分摊的共有建筑面积9.585平方米，建筑面积每平方米16915.9元，合计3916369元。2、阁楼，层高米，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米人民币元，合计人民币元。层高均不足2.2米，合计人民币元。3、跃（夹）层，层高米，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米元，合计人民币元。层高均不足2.2米，合计人民币元。4、地下室，层高米，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米元，合计人民币元。层高均不足2.2米，编号，合计人民币元。5、半地下室，层高米，编号，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米元，合计人民币元。层高均不足2.2米，编号，合计人民币元。6、自行车库，层高米，编号，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米人民币元，合计人民币元。层高均不足2.2米，编号，合计人民币元。7、汽车库，层高米，编号，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米人民币元，合计人民币元。层高均不足2.2米，编号，合计人民币元。8、其他。层高米，编号，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米人民币元，合计人民币元。层高均不足2.2米，编号，合计人民币元。合同补充协议第十一条约定：对本合同附件二作如下补充，关于层高、面积说明及房价款构成中联排房屋一层层高为3.3米，二层层高为3米，三层层高为3米，局部层高存在误差。出于买受人使用便利之考虑，卫生间等局部区域采用“降板”的施工做法。对于因采用“降板”施工做法而造成的层高差异，买受人予以理解并接受。第十七条约定：买受方在签订本合同及本协议前出卖方已充分告知下列情况，买卖人确认并接受：本合同约定交付房屋所在楼盘的相关广告、楼书、样板房、模型、销售现场及其他宣传资料等中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，对房屋购买和房屋价格无重大影响，也不作为双方交付标准，双方仅以本合同及附件、补充协议中明确约定的作为交付标准。合同签订后，被告景隆公司于2016年3月30日交付涉案房屋。2016年9月7日，涉案房屋的不动产权登记在徐君、李雪梅名下，登记建筑面积为231.19平方米。关于涉案房屋层高问题，庭审中，原、被告双方一致表示对于涉案房屋具体楼层的实际层高，可以套用（2018）苏0506民初3889号的实测数据，同意按该案中的实测数据作为本案中涉案房屋的实测数据。又，本院在审理（2018）苏0506民初3889号案件过程中，经组织双方到场进行现场勘查，该案涉案房屋已装修，经测量地下一层净高为2.55米、二层北面房间（对应三层区域为卫生间及露台）净高为2.676米，考虑到房屋装修会影响净高实测数量，双方一致同意以同一小区相同户型且未装修的房屋的测量数据确定诉争区域的净高，后经实际测量相同户型且未装修房屋的地下一层净高为2.6米，二层北面房间净高为2.719米。在本案审理过程中，原告主张诉请层高差违约金计算方式为层高不符的套内面积*误差比*单价，其中地下室54.5平方米，二层北面房间11.82平方米，以上层高2.8米，均比约定少了0.2米，减少空间分别达到10.9立方米、2.36立方米，误差比为按照减少面积/套内面积*层高计算为2.16%，故主张违约金为81092.11元。被告景隆公司陈述，涉案商品房买卖合同约定了如发生层高问题，按照合同总价款的千分之五承担违约责任，原告如此主张违约金，缺乏依据；合同附件二中对房屋及地下室做了区分，所以涉及地下室的层高应当在地下室部分进行约定，合同附件二中关于地下室的层高的高度或者约定不明，或者约定错误，不能直接以房屋建筑面积中含地下室面积推算地下室的层高高度，是否计算面积与房屋的业态无关。并提供如下证据：（1）协议书及附件复印件1份，以证明涉案房屋所在小区的5幢103室的已售房源为原设置的样板房，样板房的实际层高与本案实际层高完全一致，称该房屋已经实际对外进行转让，故目前无法拍照或其他方式举证。（2）样板房竣工图纸1份，其中结构层高表中明确负一层层高是2.85米，所以样板房设置以及宣传中均不存在关于3米层高这样的信息，而且一层的层高图纸显示为3.3米，也就是二者之间的层高差距50公分，这是正常人能明显感受到的层高差距。经质证，原告对协议书及附件无异议；对样板房竣工图纸认为系复印件，真实性不予认可，即使真实亦与本案无关联。另，虽然合同中约定了层高差异的违约责任，但其认为合同约定标准过低，故其要求按照其的计算方式主张违约金。关于诉讼时效问题。原告主张其诉讼请求未超出诉讼时效，提供了原告与被告员工之间的微信聊天群聊天记录打印件8页（2017年6月5日到2018年8月14日），原告和被告在住建局维权的照片打印件5页，以证明原告和被告以及被告上级主管部门反映房屋质量问题、地下室漏水、屋顶漏水、层高问题。经质证，被告表示无法确认证据的真实性，且即便照片真实性，照片中的内容显示是地下室漏水问题，没有显示层高问题，且照片中显示的是42幢101室，不是原告的房屋，不能说明原告就其房屋层高问题向被告或被告的主管部门进行主张。2017年与常志峰的聊天记录内容，其无法确认聊天对象的身份及聊天内容；2017年11月10日的地下室层高讨论群的聊天记录中无法反映群聊内容为层高，也没有被告工作人员在里面。最早提到层高问题的是2018年4月10日的聊天记录，但当时已超出诉讼时效；2018年6月28日的聊天记录中，刘长斌是物业人员，并不是被告员工，且聊天中没有提到层高问题。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、不动产权证书、房屋剖面图、照片打印件、微信聊天记录，被告提供的协议书、竣工图纸及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，未履行合同义务的应当承担违约责任。根据原、被告双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点在于：一、本案起诉是否已过诉讼时效。二、被告是否应承担层高差异的违约责任。一、关于本案起诉是否已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应在知道或者应该知道其权利受侵害之日起两年内要求被告承担层高不符合约定的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定，从民法总则施行之日（即2017年10月1日）向前推算两年的时间为2015年9月30日，而涉案房屋于2016年3月30日才交接，因此原告要求被告承担层高不符合约定的违约责任的权利主张，在民法总则施行之后未届满2年诉讼时效期间，据此本案诉讼时效期间为3年。原告于2019年1月9日提起诉讼，未超过诉讼时效。二、关于被告是否应承担层高差异的违约责任。首先，关于涉案房屋地下一层是否约定层高，合同正文中未明确约定涉案房屋的层高，仅约定该商品房层高及面积构成详见附件二，而合同附件二关于层高、面积说明及房价款构成分类列出了房屋、阁楼、跃（夹）层、地下室、半地下室、自行车库、汽车库等，双方可就此分别进行约定，但附件二中仅就房屋类约定记载了层高3米、建筑面积231.52平方米，其中套内建筑面积221.937平方米，分摊的共有建筑面积9.585平方米，建筑面积每平方米16915.9元，合计3916369元，而未就阁楼、跃（夹）层、地下室、半地下室、自行车库、汽车库等约定记载面积、单价等，考虑到附件二中在房屋类中约定记载了房屋层高3米、建筑面积231.52平方米，建筑面积每平方米16915.9元，合计3916369元，结合商品房买卖合同约定涉案商品房自然层数为地下1层及地上3层、建筑面积231.52平方米、总价款33916369元，据此本院判断合同附件二房屋类约定的层高3米为涉案房屋的层高3米，且该约定的层高未区分地下1层、1层、2层、3层，对此应理解为每层的高度都应当符合约定的高度，并非未约定地下1层的层高，合同补充条款第十一条仅明确记载了1层、2层、3层的层高而未明确约定记载地下1层的层高，且被告景隆公司未能举证证明曾向原告明确披露过地下1层层高低于合同附件二约定的房屋层高3米的情形，基于此，本院认定涉案房屋地下1层的约定层高为3米。被告虽抗辩原告在购房前查看样板间时应知晓该差异并予以接受，但鉴于样板间并不构成双方签订的商品房买卖合同内容，故本院对该抗辩意见不予采信。而根据现场勘查时测量的地下1层的净高2.6米，经测算该地下1层的层高不足3米，且差距已超过国家标准规定施工允许的误差范围，故原告要求被告承担地下1层层高不符合约定的违约责任，合法有据。其次，关于涉案房屋2层北面房间的约定层高，合同补充条款第十一条明确载明2层层高为3米，局部层高存在误差，出于买受人使用便利之考虑，卫生间等局部区域采用“降板”的施工做法，对于因采用“降板”施工做法而造成的层高差异，买受人予以理解并接受。考虑到2层北面房间对应3层区域为卫生间和露台，因采用“降板”施工做法而造成的2层北面房间的层高与2层其余区域的层高差异，而根据现场勘查时测量的2层北面房间的净高为2.719米，符合房屋建筑设计规范规定的房屋净高不低于2.4米的要求，根据合同补充条款第十一条约定，原告对该局部区域采用降板的施工做法而造成的层高差异予以理解并接受，故原告要求被告承担2层北面房间层高不符合约定的违约责任，依据不足。最后，关于违约责任承担方式及具体金额，涉案商品房买卖合同第九条约定，如商品房层高低于约定层高，则出卖人按照合同第四条约定房屋总价款的0.5%向买受人支付违约金，原告主张该标准过低，但未能举证证明具体损失等，本院综合考虑原告所购房屋的建筑面积并未因该地下1层层高不符合约定而减少，地下1层层高未达到合同约定确实也造成原告使用地下1层的舒适度降低等因素，按照合同约定，即按照房屋总价款的0.5%支持被告支付原告违约金人民币19581.85元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告苏州景隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐君、李雪梅违约金人民币19581.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1827元，由原告徐君、李雪梅负担1537元，被告苏州景隆置业有限公司负担290元。被告负担部分已由原告预交，被告苏州景隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告徐君、李雪梅预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  吴明燕人民陪审员  花 娟人民陪审员  陶 银二〇一九年十二月十一日书 记 员  钱喆人