浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4582号 上诉人(原审原告)：王海龙，男，1966年7月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人(原审原告)：王建武，男，1975年2月22日出生，汉族，住江山市。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：金国海，绍兴市柯桥区三农法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：陈宝康，男，1966年10月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：徐琦，浙江震天律师事务所律师。 上诉人王海龙、王建武因与被上诉人陈宝康房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王海龙、王建武上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审认定双方租赁合同至2019年7月10日终止过于机械，租赁合同之所以没有延续，是因为租赁物在租赁期间已经列入政府征收拆迁范畴。2019年6月3日、7月5日，绍兴市越城区人民政府已就包括涉案房屋在内的斗门街道时代世纪城地块国有土地上房屋决定征收补偿两次发布公告，涉案房屋必须在2019年7月8日至2019年7月17日内腾空搬迁。从商业惯例来分析王海龙、王建武租赁陈宝康营业房从事房屋中介等经营活动，其本质上为吸引房屋买卖双方到租赁房屋内进行交易，一般在某个地块中介时间越长，房屋买卖人的知情度关注力越高，中介业务就会兴旺，所以，王海龙、王建武的初衷是要长期租赁涉案房屋，当然作为出租房屋的陈宝康也希望租赁关系持续稳定。二、一审适用法律不当。涉案房屋的政府安置补偿停产停业损失等归属房屋实际经营者即王海龙、王建武所有。涉案房屋系商业用房，但实际使用人是王海龙、王建武，因拆迁造成停业停产损失实际上是房屋承租人的损失。而房屋征收部门之所以要对商业用房补偿停产停业损失等费用(而一般住宅没有此项补偿)，其目的在于征收房屋导致实际经营者停产停业，从而给予一定的经济补偿，用以补偿停产停业期间实际经营者的财产损失，如果是空房子，作为政府征收部门无需对此进行补偿。《合同法》第225条规定：在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外；《物权法》第121条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消失或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿。 陈宝康辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.案涉营业用房属陈宝康所有，双方合约已经终止，陈宝康对延续到7月10日不予认可，陈宝康即便知道其儿子收取了续租租金，但是没有经过陈宝康同意，租金也没有给陈宝康。陈宝康直到收到起诉状后才知道这件事，在此期间陈宝康也多次要求对方腾退房屋。2.即便延续到7月10日，双方租赁合同也已经终止，双方合同约定，租赁期满后自动失效。双方租赁关系已经终止，陈宝康营业用房因征收而获得的任何补偿与王海龙、王建武没有任何关系，王海龙、王建武并不是实际经营者，理应搬离房屋，合同终止后王海龙、王建武也不是物权法第121条所指的用益物权人。3.营业用房的装修及附属物都属于陈宝康所有，陈宝康也没有证据证明其装修过，征收补偿更与王海龙、王建武无关，征收补偿等款项都有其专门的补偿标准，只与房屋的面积和征收价款有关，与其他因素无关，王海龙、王建武也没有证据证明补偿标准与其所主张的有任何关系。即便王海龙、王建武可以获得补偿，也建立在合法有效的租赁关系上，案涉房屋隔壁的商业用房也是一直空着的，政府征收部门依旧按同样标准给予了征收补偿。 王海龙、王建武向一审法院起诉请求：判令陈宝康支付给王海龙、王建武应得的临时安置费、停产停业损失等约33000元。后变更诉讼请求为：判令陈宝康支付王海龙、王建武被征收房屋装修补偿17148.5元、附属物补偿2406元、临时安置费4487元、停产停业损失费22434.5元、搬迁费1658元、按期腾空搬迁奖5527元，合计53661元。 一审法院查明事实：陈宝康名下拥有绍兴袍江建设路102号104号商铺两间。2018年5月9日，陈宝康（甲方出租人）与王建武、王海龙（乙方承租人）签订房屋租赁合同一份，合同第一条约定，出租人自愿将座落在绍兴市袍江工业区建设路的营业房102号出租给承租人作经营场所使用；第二条约定，租赁期限为壹年，自2018年5月10日至2019年5月9日止，承租人每年向出租人付房租费计人民币32000元整，若未按期支付租费，视为承租人自动解除本合同，并在租期满后退房；第六条约定，此合同一式二份，出租人、承租人各执一份，双方签字盖章后生效，租期满后自动失效。合同还就其他权利义务进行了约定。王海龙、王建武在合同首部承租人处签名，陈宝康在出租人处签名。同日，王海龙、王建武向陈宝康付清了2018年5月10日至2019年5月9日全年房租32000元，陈宝康向王海龙、王建武出具收条一份为凭。经该院询问陈宝康之子陈立超，其承认又收取了王海龙、王建武支付的房租2000元，并在王海龙、王建武持有的一份房屋租赁合同左上角添加书写“合同续租至2019.7.10日”，署名“陈立超”，陈立超在收款当天将上述情况告知了其父亲即陈宝康。陈宝康在与王建武的通话中，王建武问“二个月的房租费有没有给你，你儿子收的”，陈宝康回答“给我的，对”。2019年7月12日，陈宝康作为被征收人与征收实施单位绍兴市越城区斗门街道办事处签订《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》一份，因其坐落绍兴袍江建设路102号104号房屋被征收，陈宝康获得房屋评估价值、房屋装修补偿、附属物补偿、停产停业损失费、搬迁费、临时安置费、按期腾空搬迁奖等合计1189186元。王海龙、王建武认为其中房屋装修补偿、附属物补偿、临时安置费、停产停业损失费、搬迁费、按期腾空搬迁奖应为实际经营者所有，要求陈宝康支付该部分费用，故成讼。 一审法院认为，王海龙、王建武与陈宝康签订的房屋租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认有效，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点主要有以下两点：一、双方之间的房屋租赁合同租期何时届满。根据双方合同第二条约定，合同租赁期限于2019年5月9日届满，租期满后该合同本已自动失效。但因王海龙、王建武又支付陈宝康之子陈立超租金2000元，陈立超在租赁合同左上角书写“合同续租至2019.7.10日”内容，虽陈宝康否认该内容，但根据其与王建武的通话录音，可明确陈宝康已承认收到其儿子转交的两个月租金，且经该院询问陈立超，陈立超亦承认在收取王海龙、王建武2000元租金的当天，已将收取租金及在合同添加续租等字样的情况告知其父亲即陈宝康，该院对王海龙、王建武提交的房租租赁合同（包括陈立超手写添加的内容）予以确认。结合对陈立超的询问笔录，该院对原告提交的通话录音亦予以确认。综上，可视为陈宝康对其子陈立超作出的合同续租行为已进行了追认。因此，双方之间的房屋租赁合同租期延续到2019年7月10日。根据合同第六条约定，租期满后合同自动失效。因此，自2019年7月11日起，双方合同的权利义务终止。二、关于原告诉请各项补偿款的问题。本案虽涉及房屋征收，但基础法律关系仍为房屋租赁合同法律关系。关于装修补偿、附属物补偿，现有证据未能证明王海龙、王建武对案涉房屋进行了装修或加装附属物，故王海龙、王建武要求陈宝康支付装修补偿、附属物补偿的依据不足。关于停产停业损失、临时安置费、搬迁费、按期腾空奖，陈宝康系案涉房屋所有权人，也即被征收对象，相应的补偿款应由陈宝康享有，且陈宝康与房屋拆迁部门签订的《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》，获得的补偿系基于统一标准而得出的，与承租人之间的实际损失不具有同一性，并且2019年7月10日后双方租赁合同到期，双方之间的合同权利义务终止以后，7月12日，陈宝康才与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，王海龙、王建武主张因案涉租赁房屋被征收而获得的上述费用归其所有，依据不足。故王海龙、王建武要求陈宝康支付被征收房屋装修补偿、附属物补偿、临时安置费、停产停业损失费、搬迁费、按期腾空搬迁奖合计53661元的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王海龙、王建武的诉讼请求。案件受理费减半收取571元，由王海龙、王建武共同负担，于该判决生效之日起七日内结清。 二审中，王海龙、王建武向本院提交了证据1.2019年6月3日越城区人民政府公布的涉案房屋征收补偿方案公告复印件一份，2019年7月5日绍兴市人民政府房屋征收决定公告复印件一份，以证明房屋在租赁期间已经决定征收，腾退时间也已经明确；证据2.陈宝康与斗门街道拆迁办签订的房屋评估表、装修评估表以及附着物评估表，以证明装修中铝合金门窗，塑钢门窗，以及胶合板的墙卷等部分应当属于承租人即王海龙、王建武；证据3.房屋征收及补偿实施办法，第六条、第四十七条、第四十八条可以证明征收部门对征收非住宅房屋的补偿都是给实际经营者的补偿。经质证，对于证据1，陈宝康认为补偿方案公告只是网上下载的打印件，真实性、合法性、关联性均不认可，且从内容来看，不能达到的王海龙、王建武的证明目的；征收决定公告是复印件，真实性不予认可，不能达到王海龙、王建武的证明目的，从公告内容看，只是载明具体的期限，与本案未必存在关联；对证据2的真实性没有异议，但是该表格中记载的房屋评估表、装修评估表、附着物评估表都载明所有人是陈宝康，都是对陈宝康所有的房屋进行评估，与王海龙、王建武没有任何关系，所有装修和附属物都是陈宝康所有，王海龙、王建武不能证明这些东西是其所有，不能达到其证明目的；对于证据3，属于打印件，真实性由法庭审查，其中第四十七条、第四十八条明确规定按照被征收房屋的评估价值，说明只与房屋评估价有关，都是补偿给业主的，租赁关系已经终止，因此该条款与王海龙、王建武无关。经审查，本院认为，王海龙、王建武提交的上述证据并不能达到其证明目的。 陈宝康未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为,本案双方的争议焦点是陈宝康就讼争租赁房屋拆迁所获得的相关补偿应否支付给王海龙、王建武。根据一审查明的事实，本案双方之间的租赁合同关系于2019年7月10日到期后终止，合同约定到期后王海龙、王建武退还房屋，合同还约定如遇政府征用，双方无条件解除合同，故王海龙、王建武要求陈宝康支付讼争租赁房屋装修补偿、附属物补偿、临时安置费等缺乏合同依据。更何况，王海龙、王建武并无证据证明其主张的装修、附属物由其添附，故其要求陈宝康支付讼争租赁房屋装修、附属物补偿款亦缺乏事实依据。陈宝康在双方租赁合同终止之后才与房屋拆迁部门签订补偿协议，且停产停业损失费、搬迁费、按期腾空搬迁费实际是按房屋面积标准计算，也与承租人无关，据此，王海龙、王建武主张陈宝康应当支付该部分费用，缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，王海龙、王建武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1142元，由王海龙、王建武负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 韦 玮 二〇一九年十二月三十一日 书记员 张青炀