四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初7273号 原告：廖永清，女，1953年9月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：陈乾波，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：唐毅，男，1970年4月26日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：成都市大运房产经纪有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇滨河路14附6号。 法定代表人：黄杰。 原告廖永清与被告唐毅、成都市大运房产经纪有限公司(以下简称大运经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖永清及其委托诉讼代理人陈乾波、被告唐毅、大运经纪公司的法定代表人黄杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖永清向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除原、被告三方于2019年4月11日签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告唐毅立即返还原告购房款72万元，并向原告支付违约金244000元，并承担该款自合同解除时起自付清时止的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.判决被告大运经纪公司退还原告中介费6100元，并对被告唐毅应当向原告支付的前述全部款项承担连带清偿责任。事实和理由：经过被告大运经纪公司的居间介绍，原、被告三方于2019年4月11日签订了《房屋买卖合同》，约定被告唐毅将其所有的位于成都市龙泉驿区房屋出售给原告，房屋成交总价为1220000元。合同签订后，原告向被告唐毅支付了72万元购房款，并向被告大运经纪公司支付了中介费6100元。原告后来得知案涉房屋在合同签订前已经被查封，无法办理过户。被告唐毅明知案涉房屋被查封，故意隐瞒该房屋被查封的事实并将该房屋出售给原告，给原告造成了巨大的损失，依法应返还原告已支付的购房款并赔偿损失。被告大运经纪公司作为房地产居间、介绍服务的专业中介公司，知道案涉房屋在交易时存在查封的事实，隐瞒该事实并与原告、被告唐毅签订《房屋买卖合同》，导致原告巨大损失，与被告唐毅属于共同侵权，对被告唐毅给原告造成的损失应当承担连带清偿责任。 唐毅辩称，在签订《房屋买卖合同》时已明确告知原告、被告大运经纪公司房子存在抵押，原告同意支付70万元首付款解除案涉房屋的抵押。房屋被查封的情况是去查档时才知晓的，本人也在积极想办法解决此事，因此不存在故意欺瞒的情况。本人同意解除合同，原告支付的购房款同意全部退还，但是原告主张的违约金过高，本人经济也比较困难，因此最多承担3万元违约金。 大运经纪公司辩称，本公司在此次纠纷中也是受害者，至今还有18300元的佣金没有收回。原告与被告唐毅签订房屋买卖合同时都是自行协商的，双方均是完全民事行为能力人，应当为自己的行为负责。签订合同时，被告唐毅告知了原告案涉房屋存在抵押的情况，原告同意支付70万元给被告唐毅解除抵押。由于被告唐毅一直未将案涉房屋的抵押全部解除，三方一起去相关部门查询，得知案涉房屋存在多个查封。本案房屋买卖合同无法履行的原因并非本公司造成，本公司不应该承担连带清偿责任，原告支付的6100元居间服务费也应该由违约方承担赔偿，但考虑到本案的事实情况，愿意退还原告6100元中介费。 本院经审理认定事实如下：2019年4月11日，原告与被告唐毅、被告大运经纪公司签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告唐毅位于龙泉驿区的房屋，房屋建筑面积122.3平方米，该房地产处于抵押状态，卖方需要买方提前支付房款70万元用于还清贷款、办妥注销抵押登记手续，买方所支付金额由卖方出具收据并计入买方首付款；买卖双方商定该房屋的成交总价为1220000元；买方和卖方分别向中介方支付中介服务费12200元，合同签订时即支付50%中介服务费，房产过户当日支付余下50%中介服务费；本合同签订时，第一次买方向卖方支付定金2万元；本合同签订后，买卖双方于2019年9月30日前到当地房地产交易中心或公证处办理该房屋产权交易过户手续或全权委托公证手续等，若由于银行结案、贷款审批等不可抗力因素导致以上约定时间内未能按时过户，三方免责，过户时间顺延；卖方保证该房无法律经济纠纷、无赠与、无继承，因卖方原因不能办理产权过户手续的，视为卖方违约，卖方应承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用并向中介方支付中介服务费，同时应向买方支付房屋成交价20%的违约金；该房交易付款方式约定为，于签订合同当日支付定金2万元，于该房贷款银行同意提前结案时间为准，买方于银行通知后1个月内支付购房款70万元，该款由买方直接支付到银行，不直接支付于卖方，该房产权过户2个工作日内支付购房余款50万元。2019年4月11日，原告支付给被告唐毅购房定金2万元，支付给被告大运经纪公司中介费6100元。2019年5月5日，原告支付给被告唐毅购房款70万元。另查明，案涉房屋为被告唐毅单独所有，该房屋于2014年1月9日办理了抵押权登记，被担保债权数额为44万元。自2018年1月25日起，该房屋先后被成都高新技术产业开发区人民法院、成都市锦江区人民法院和本院查封。 上述事实，有《房屋买卖合同》《收条》、银行转账回单、房屋信息查询记录及当事人在庭审中的陈述等证据在案证明。 本院认为，原告与被告唐毅、大运经纪公司于2019年4月11日签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同，三方均应按照合同履行各自的义务。由于案涉房屋已被3家法院查封，导致不能过户到原告名下，现原告请求解除与二被告签订的无法履行的《房屋买卖合同》，本院依法予以支持。在合同解除后，被告唐毅应当将购房款返还给原告。被告唐毅辩称在签订合同时不知案涉房屋存在查封的情况，不存在故意欺瞒原告的情形。即使其在签订合同时不知道案涉房屋已被查封，按照《房屋买卖合同》的约定，因卖方原因不能办理产权过户手续的，视为卖方违约，因此本案仍应认定被告唐毅违约，其应当向原告支付违约金。对于原告主张的利息和违约金，利息实际上是一种损失赔偿，在约定的违约金低于造成的损失时，守约方通过增加损失赔偿以弥补遭受损失的不足部分，在违约金高于损失时则不应再支付利息。原告在本案中对损失没有举证予以证明，本院酌情将违约金调整为以已付购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算出的金额。原告与被告大运经纪公司没有签订居间协议，对被告大运经纪公司的义务没有明确约定，不能确定该公司在签订《房屋买卖合同》前有义务到有关部门查询交易房屋的查封情况，原告的证据也不足以证明被告大运经纪公司存在故意隐瞒案涉房屋存在查封的情况，故本院对原告要求被告大运经纪公司与被告承担连带责任的诉讼请求不予支持。被告大运经纪公司自愿退还原告6100元中介费，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日解除原告廖永清与被告唐毅、被告成都大运房产经纪有限公司于2019年4月11日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告唐毅在本判决生效之日起十日内返还原告廖永清购房款720000元； 三、被告唐毅在本判决生效之日起十日内支付原告廖永清违约金，违约金金额以720000元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，从2019年5月5日起计算至购房款返还之日止； 四、被告成都市大运房产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告廖永清中介费6100元； 五、驳回原告廖永清的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13501元，减半收取计6750.5元，由被告唐毅负担（此款已由原告预交，被告唐毅在履行上述给付义务时将此款一并付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇一九年十二月三十日 书记员  冷文剑