山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初3087号 原告（执行案外人）：山东泰安中侨迪尔置业有限公司，住所地山东省泰安市泰山区望岳西路9号泰山国际金融中心A座。 法定代表人：夏桂芳，总经理。 委托诉讼代理人：仉凯，山东求新律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王爱芝，女，1974年2月出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：严娜，山东灜众律师事务所律师。 被告（被执行人）：靖涛，男，汉族，1972年4月出生，住山东省泰安市泰山区。 原告山东泰安中侨迪尔置业有限公司（以下简称中侨迪尔置业公司）与被告王爱芝、靖涛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中侨迪尔置业公司的委托诉讼代理人仉凯，被告王爱芝的委托诉讼代理人严娜到庭参加诉讼。被告靖涛经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中侨迪尔置业公司向本院提出诉讼请求：请求判令停止执行原告名下位于名仕尚座第A栋1单元18层1805户的房屋，并判令依法解除对上述房屋的查封保全措施。事实和理由：本案原告于2010年6月6日与被告靖涛签订了《商品房预售合同》（合同编号YS0009589），约定原告将位于名仕尚座A栋1单元18层1805户的房屋售于靖涛，靖涛采取银行按揭的方式支付购房款，并在中国农业银行办理了按揭贷款，原告为其承担连带担保责任，后因靖涛多次逾期导致农业银行将靖涛及原告一并起诉要求还款，原告为其偿还全部购房贷款。后原告通过岱岳区人民法院起诉解除了双方签订的《商品房预售合同》，现判决已生效，靖涛已搬离该房屋。被告王爱芝与靖涛之间存在承揽合同纠纷，查封了靖涛购买的涉案房屋，结合原告现已与靖涛解除了购房合同的事实，被告继续查封执行上述房屋已无任何事实和法律依据。 被告王爱芝辩称，被告靖涛与原告签订的商品房预售合同及附件八中的约定实际涉及两个法律关系，房屋买卖法律关系和担保合同关系，双方约定的附件八补充协议第六条第五款实际是法律规定的绝押条款，违反法律的强制性规定，应为无效条款。 泰安市岱岳区人民法院作出的（2015）岱民初字第2839号民事判决书中经审理查明的案件事实如下：“合同签订后，被告于同日支付给原告首付款218969元，2010年6月18日，泰安市商品房预（销）售管理办公司对商品房预售合同登记备案。2010年7月9日，被告靖涛在原告担保下与农行龙泽支行签订个人购房担保借款合同，被告从该行贷款49万元用于购房，借款期限为360个月；合同签订后，农行龙泽支行按约向原告账户转入49万元，后因被告靖涛自2015年10月12日代为偿还了全部剩余贷款共计464875.37元，为此成讼。”在案件查明事实中可以看出，本事实存在两个法律关系。被告靖涛与原告签订商品房预售合同，支付首付款，向银行按揭贷款49万元支付剩余购房款，原告交付房产，以上行为系完成了商品房买卖法律关系的所有环节；因被告靖涛逾期偿还银行的贷款，原告作为担保人给被告支付连带担保金49万元，构成了本案中第二层法律关系，担保法律关系。《根据中华人民共和国物权法》第186条、第211条，《中华人民共和国担保法》第40条的规定，原告实际上在担保合同关系中充当了预设的房屋抵押权人，区别在于还未来得及办理抵押手续，但商品房预售合同中以权利义务的形式予以规定，被告实际上是担保合同关系中的抵押人，因此附件八补充协议第六条第五款的规定以合法的形式掩盖了违反法律强制性规定的事实，属于无效的规定。 2、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告靖涛对涉诉房产享有的权利可以阻却原告要求解封并继续执行的申请。首先，在被告王爱芝查封涉诉房产前，被告靖涛已经与原告签订了合法有效的商品房预售合同；其次，被告靖涛与原告约定原告于2011年11月28日前将符合合同预定的商品房交付被告靖涛使用，并经被告王爱芝了解，涉诉房屋已交付被告靖涛使用，相应的物业费、电费等都是由被告靖涛负担，原被告之间已经完成了交付的权利义务；第三、被告靖涛已经按照预售合同的预定支付了购买房屋的所有价款，所有购房款均已到位；再次购房当时并非因为被告靖涛的原因未办理房屋过户手续。综上，被告靖涛与原告之间的交易行为完全符合司法解释第二十八的相关规定，可以阻却原告要求被告王爱芝解封涉诉房产的申请。 3、被告靖涛购买房产并在房产管理部门办理了预告登记，视为已对房产享有了物权期待权，具有公示作用，发生对抗第三人的效力。物权期待权本质上属于债权，但在符合条件的情况下，能够具备一定的物权效力，并对不动产物权人的部分权利行为产生排他效力。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该条文明确规定预告登记后发生的非经预告登记权利人同意的其他物权处分行为均不发生物权效力，可见经过预告登记的物权期待权被赋予了一定的排他效力，它在一定程度上能够对抗物权人的处分权。在原告与被告靖涛的商品房买卖合同关系中，原告承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至被告靖涛名下，而被告靖涛的合同义务是支付购房款。本案中，被告靖涛通过支付首期款、办理银行按揭贷款的方式已经支付了全部购房款，被告靖涛通过支付首期款、办理银行按揭贷款的方式已经支付了全部购房款，被告靖涛在商品房买卖合同中的义务已经履行完毕，其并不存在违约情形。至于被告靖涛未按期偿还银行贷款导致原告公司承担其作为保证人而应承担的连带清偿责任，这属于三者之间的银行贷款担保保证合同关系，其作为保证人，可在承担连带清偿责任后，依法向被告靖涛追偿。由此可见原告为被告承担连带还款责任属于原告公司与被告靖涛之间形成新的债权债务关系，不能以此推翻被告靖涛已经按照合同约定履行完毕的事实。 4、原告与被告靖涛签订的合同附件八补充协议的第六条第五款的内容违反了民法公平诚信的法律原则。首先，第五款约定原告原价收回房屋，违反诚实信用原则；原被告于2010年签订预售合同，被告靖涛于2010年支付首付款，原告于2011年11月28日前将房屋交付被告靖涛使用，被告王爱芝于2015年8月24日查封涉诉房产，泰安市岱岳区人民法院于2016年3月24日作出解除商品房买卖合同判决书，被告王爱芝是在法院判决双方解除合同前依法申请将涉诉房产予以保全，保全基于被告靖涛对房产具有合法权利的情况下，原告以后作出的解除判决要求原告解除保全，具有恶意损害第三者合法权益的目的，违反民法诚实信用原则；且被告靖涛于2010年购买房产时基于该时段的房屋市价值为708969元，现九年时间过去，房屋市价值已远远超出购买当时的市价值，原告要求被告王爱芝解除保全并以708969元的价格收回房屋，是对被告王爱芝合法权益的严重侵害。 综上，望法院在依法查明案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 被告靖涛未到庭亦未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年6月6日，原告与被告靖涛签订编号为YS0009589的商品房预售合同，约定被告靖涛购买原告开发的位于泰安市岱岳区名仕尚座第A栋1单元18层1805户预测建筑面积140.39平方米的住房一套，单价每平方米5050元，总金额708969元。被告靖涛于签订合同时交付首付款218969元，余款49万元以按揭贷款的方式支付。商品房预售合同载明，该房屋坐落的土地系原告出让取得，出让证号为泰土国用（2009）第D-0013号。商品房预售合同附件八合同补充协议第六条第5款约定：买受人通过银行按揭方式付款的，在未取得抵押登记之前，已拖欠贷款银行连续三个付款期或在借款合同期内累计六个付款期，或者因其他理由不能按时偿还贷款本息，出卖人有权解除双方签订的商品房预售合同，原价收回房屋，并追究买受人的违约责任以及由此给出卖人造成的损失。 本案涉案房屋在房管部门依法进行了预告登记，被告靖涛向银行办理贷款，由原告承担连带担保责任。后因被告靖涛一直未偿还贷款本息，原告中侨迪尔置业公司偿还了全部剩余贷款共计464875.37元。原告作为开发商向泰安市岱岳区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房预售合同，泰安市岱岳区人民法院经过审理，做出（2015）岱民初字第2839号民事判决书，判决解除原告与被告靖涛于2010年6月6日签订的位于泰安市名仕尚座第A栋1单元18层1805户编号为YS0009589的商品房预售合同，该判决已生效。 另查明，因被告王爱芝与被告靖涛承揽合同纠纷一案，本院作出（2015）泰山商初字第572号民事判决书，该判决生效后，因被告靖涛没有履行判决内容，被告王爱芝向本院申请强制执行。在该案诉讼过程中，我院作出（2015）泰山商初字第572-1号民事裁定书，查封被告靖涛位于，查封期限3年，自2015年8月24日至2018年8月23日。在该案执行过程中，我院作出（2017）鲁0902执1445号执行裁定书，裁定继续查封靖涛位于泰安市，查封期限3年，自2018年8月22日至2021年8月21日止。原告对（2017）鲁0902执1445号裁定书提出书面异议，要求依法解除对该房屋的冻结查封措施，我院作出（2019）鲁0902执异76号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，故诉至本院提出本案诉讼。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求人民法院不得对该标的实施执行的诉讼。具体到本案，即审查案外人原告中侨迪尔置业公司对名仕尚座第A栋1单元18层1805户是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，泰安市岱岳区人民法院（2015）岱民初字第2839号民事判决书判决解除原告中侨迪尔置业公司与被告靖涛之间的编号为YS0009589的商品房预售合同，该判决已生效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条的规定，所涉债权已经消灭，故预告登记已失效。其次，预告登记制度是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保障将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行登记的制度。预告登记的并不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记不是物权转移的前置程序，该程序不发生任何物权转移的效果。预告登记权利人的登记请求权虽然具有了物权的排他效力，但该请求权仍然属于债权关系，预告登记权利人对被登记的房屋不享有物权上的排他占有的权利。综上，被告靖涛并不是涉案房屋的所有权人。原告要求停止执行原告名下位于名仕尚座第A栋1单元18层1805户的房屋，并解除查封，本院予以支持。对原告要求解除对上述房屋的查封保全措施的诉讼请求，该请求不属于执行异议之诉案件的审理范围。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四之规定，缺席判决如下： 一、不得执行泰安市97号名仕尚座第A栋1单元18层1805户房屋； 二、驳回原告山东泰安中侨迪尔置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10889.69元，由原告山东泰安中侨迪尔置业有限公司负担5444.85元，被告王爱芝负担5444.84元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本院（2019）鲁0902执异76号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张宗婷 人民陪审员  黄殿海 人民陪审员  杨 超 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  李 晨