江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4586号上诉人（原审被告）：陈响光，男，1946年2月7日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：陈辉，男，1971年8月7日出生，住江苏省泗阳县。被上诉人（原审原告）：泗阳县城市建设投资集团有限公司，统一社会信用代码913213236967079512，住所地江苏省泗阳县众兴镇北京东路建设局院内。法定代表人：高苏，该公司董事长。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏嘉均，江苏八面锋律师事务所律师。上诉人陈响光因与被上诉人泗阳县城市建设投资集团有限公司（以下简称泗阳城投公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初5275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈响光上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回泗阳城投公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.由泗阳城投公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.根据我国商品房销售管理办法规定商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。本案双方签订的《项目产权调换房认购确认书》中并没有约定诉争房产面积是套内建筑面积还是建筑面积，仅确认面积以测绘为据，但未约定面积误差处理方式。根据我国合同法约定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应当对作出对不利于泗阳城投公司的解释，即当交付房屋面积小于约定面积时，泗阳城投公司应当予以赔偿。2.根据（2017）苏13民终934号生效民事判决，在双方就应否补交房款及如何补交尚未协商一致的情况下，泗阳城投公司无权单方增设“结清余款”作为交房条件，陈响光作为被拆迁安置人未按照短信要求接受房屋不存在过错，即陈响光没有补足合同约定购房款的义务。3.即使诉争房屋面积大于认购面积，在没有约定的情况下，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款处理。4.双方当事人签订的涉案商品房买卖合同中无陈响光的签字,该合同并未生效。5.案涉合同纠纷已由（2017）苏13民终934号生效民事判决确定，本案构成重复诉讼。6.一审法院审理程序违法，一审诉讼中，陈响光提起反诉，因陈响光迟到，一审法院以陈响光无正当理由未到庭按撤诉处理无事实依据。泗阳城投公司二审辩称，1.陈响光的上诉理由无事实和法律依据。2.陈响光主张本案构成重复诉讼无事实和法律依据。3.陈响光已就其一审反诉请求向一审法院提起诉讼，且其所陈述的程序违法无事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。泗阳城投公司向一审法院起诉请求：1.要求陈响光支付购房款24395元；2.诉讼费由陈响光承担。一审法院认定事实：2013年3月，泗阳县运河新城投资开发有限公司与陈响光签订项目产权调换房认购确认书，约定陈响光从泗阳县运河新城投资开发有限公司调换位于泗阳县西湖名郡3号楼房屋，调换商品房面积为119.5平方米，市场评估价格为每平方米3860元，调换优惠面积为119.5平方米，优惠价格为每平方米3088元，超出优惠面积10平方米以内部分优惠价格上浮10%。同时在该确认书认购说明部分第四条约定：“签订《购房合同》前，产权人将原征收房补偿款一次性冲抵该产权调换房房款，不足部分向开发单位补齐，房屋面积最终以房管处测绘为准”。同日，泗阳县运河新城投资开发有限公司、陈响光及泗阳县国有土地上房屋征收办公室签订《中包河改造项目产权调换房结算证明》，约定被征收房屋建筑面积为136.19平方米，征收补偿款为457703元，扣除369016元作为购房款，退还陈响光88687元。2017年4月12日，泗阳县运河新城投资开发有限公司与陈响光签订商品房买卖合同，合同约定陈响光从泗阳县运河新城投资开发有限公司购买位于泗阳县房屋，建筑面积为127.43平方米，房屋单价为每平方米3088元，总价款为393504元，付款方式为一次性付款，未约定付款时间。该房屋现已交付陈响光，陈响光用征收补偿款支付购房款369016元。一审法院另查明，2019年8月16日，泗阳县运河新城投资开发有限公司变更企业名称为泗阳县城市建设投资集团有限公司。经泗阳县金寓测绘有限公司测绘，案涉房屋建筑面积为127.4平方米。不动产产权情况表中载明建筑面积亦为127.4平方米。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。本案中双方当事人在项目产权调换房认购确认书中明确约定“房屋面积最终以房管处测绘为准”，而测绘建筑面积及不动产产权情况表中登记建筑面积均为127.4平方米，故陈响光应按此面积计算房款。泗阳城投公司主张总房款为393411元，符合双方约定，予以确认，故对于差额部分24395元陈响光应予补齐。陈响光辩称应按套内面积计算房款，无事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：陈响光于判决生效后十日内支付泗阳城投公司房款24395元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取205元（泗阳城投公司已预交），由陈响光负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审争议焦点为：1.陈响光应否向泗阳城投公司支付涉案房屋差价款，如应支付，差价款如何确定；2.一审审理程序是否违法。关于争议焦点1。本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人于2013年5月15日签订的《项目产权调换房认购确认书》中载明，签订购房合同前，产权人将原征收房补偿款一次性冲抵该产权调换房房款，不足部分项开发单位补齐，房屋面积最终以房管处测绘为准。该认购书同时确认了陈响光调换后的房屋价款为369016元，该价款由单价3088元乘以预估调换面积119.5平方米所得，该认购书中虽未明确“商品房面积119.5平方米”是建筑面积还是建筑套内面积，但根据商品房交易习惯，商品房房屋总价款为房屋单价与房屋建筑面积之积。在双方无类似“不计入公摊面积”等限定表述的情形下，应依据商品房交易市场的交易习惯，推定119.5平方米为房屋建筑面积。因涉案房屋调换方式并非是按照被征收房屋的面积进行调换，在签订认购书时，双方据以调换的方式是按照商品房买卖交易进行的价款调换，即在签订认购确认书时，双方已经按照交易习惯确定了房屋价款的计算方式。现双方当事人对涉案301号房屋的建筑面积为127.4平方米均无异议，根据认购书的约定，应当由陈响光向泗阳城投公司补齐7.9平方米的房款差价。陈响光上诉称认购书中并未明确约定面积为建筑面积，主张最终房屋价款应当按照商品房买卖合同中载明的套内面积108.01平方米计算，该计算方式与签订认购书时确定的调换房屋价款的计算方式不一致，与不动产产权情况表中载明建筑面积不一致，亦与正常商品房销售的交易习惯相悖，故对该项上诉主张，本院不予支持。陈响光二审中称双方签订的商品房买卖合同中并无陈响光签字，合同尚未生效，但双方当事人已按照商品房买卖合同实际履行合同，且泗阳城投公司并非依据商品房买卖合同约定主张本案房屋差价，故其以未在商品房销售合同上签字据以不主张不支付涉案房屋差价，无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条是在合同无约定的情形下，对差价款认定作出的法定解释，本案《项目产权调换房认购确认书》已对房屋差价的认定作出了明确约定，故应当按照合同约定计算房屋差价。陈响光主张依据上述司法解释认定房屋差价的理由不能成立。关于争议焦点2。本院认为，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理。本案中，陈响光在一审中提出反诉，作为反诉原告未按照一审法院规定的时间到庭参加诉讼，一审法院以其无正当理由未到庭参加诉讼，作出按照陈响光撤回反诉处理，并无不当。因本院作出的（2017）苏13民终934号民事判决中，已明确陈响光是否补交购房款，应另案处理。上述案件系双方就房屋交付情况发生的诉讼，与本案的诉讼请求并不相同，故本案不构成重复诉讼。陈响光主张本案违反一事不再理原则的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人陈响光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由陈响光负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇一九年十二月五日书记员  吴 刚