广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1280号 原告：北海越亚房地产开发有限公司，住所地北海市广东南路178号，统一社会信用代码：91450500765803833U。 法定代表人：孙民，董事长。 委托诉讼代理人：胥军芳，广西华志翔律师事务所律师。 被告：钮林彦，男，1974年4月28日出生，汉族，住北海市。 第三人：中国农业银行股份有限公司农行北海银河支行，营业场所北海市广东路交北海大道东南角的恒昌商业广场第一层15、16、17号，统一社会信用代码：91450500773871342T。 负责人：蔡京，支行行长。 委托诉讼代理人：谭顺，女，该公司员工。 原告北海越亚房地产开发有限公司（以下简称越亚公司）与被告钮林彦、第三人中国农业银行股份有限公司农行北海银河支行（以下简称农行北海银河支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用简易程序于同年8月14日公开开庭进行了审理，原告越亚公司的委托诉讼代理人胥军芳，被告钮林彦，第三人农行北海银河支行的委托诉讼代理人谭顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告于2016年10月8日签订的合同编号为YS00036319的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告自《商品房买卖合同（预售）》解除之日起十日内协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记、预告登记的注销手续，办理注销手续的费用由被告承担；3.被告自《商品房买卖合同（预售）》解除之日起三十日内将越亚银滩城天赐良园8幢1单元1301号房屋恢复原状并腾退给原告；4.解除原、被告与第三人于2017年1月9日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，由原告代被告偿还第三人剩余的全部银行按揭款（以被告和第三人确认的数额为准）；5、被告及第三人自《商品房买卖合同（预售）》解除之日起十日内配合原告办理预售商品房抵押权预告登记的注销手续，办理注销手续的费用由被告承担；5.被告支付原告解除合同违约金98688元。事实和理由：2016年10月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：YS00036319。该合同约定：被告购买原告开发的位于北海市广东路以西、浙江路以南越亚银滩城天赐良园8幢1单元1301号房屋，建筑面积95.76平方米，每平方米5152.92元，总金额493444元。付款方式及期限按合同附件四《商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的约定》执行，即“3.其他方式：被告须在合同签订之日向原告支付首期房款，占全部房价款的25%，计人民币123444元，剩余总房款的75%，计人民币370000元，被告以银行按揭贷款的方式将取得的贷款全部一次性付至原告指定的银行帐户……”。 2017年1月9日，原、被告及第三人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，被告从第三人处获得按揭贷款370000元，原告为该笔贷款承担阶段性连带担保责任。 2016年12月14日，原告为被告办理了《北海市商品房预售合同登记备案证明》。2017年1月19日，被告为第三人办理了预售商品房抵押权预告登记，取得桂（2017）北海市不动产证明第0006887号《不动产登登记证明》。2017年2月17日，原告为被告办理了预售商品房买卖预告登记。2017年12月25日，被告在原告处办理了收房手续。 因被告自2018年11月14日开始不按时偿还按揭款，第三人按照三方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的约定，要求原告承担阶段性担保责任，连续八期从原告保证金账户扣划17622.15元。2019年7月16日，第三人宣布贷款提前到期，向原告发出《担保人履行责任通知书》，并从原告的保证金账户中分两笔扣划350780.24元和2195.77元，合计352976.01元用于偿还被告贷款本息。被告在第三人处的贷款已结清。 因被告未依约偿还银行贷款本息，导致原告承担连带担保责任，给原告造成巨大损失。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）附件四第一条第3款第（5）点的约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》。2019年5月31日，原告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》给被告，通知被告解除双方于2016年10月8日签订的合同编号为YS00036319的《商品房买卖合同》（预售），该商品房所有权归原告所有，原告无需征得被告同意，可另行处置，被告有义务配合原告办理相关手续。原告应代被告偿还银行按揭贷款及相关费用（包括但不仅限于银行利息、诉讼费、评估费、律师费、房产变更税费等），不足部分由被告以其他财产或其他方式偿还给原告。被告须按照总房款的20%向原告支付违约金，原告有权在被告已付购房款中直接扣除违约金，剩余房款不计利息退还被告。但被告至今没有到原告处办理相关手续。 被告的违约行为给原告造成了巨大损失，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院起诉，请求贵院依法查明事实，判如所请。 被告辩称，原告没有在扣款发生后通知被告，相关责任应该由原告承担。如果原告告诉被告，就不存在逾期三个月的情形。根据合同约定，造成损失的有权单方解除合同，原告刻意用解除条款来达到利益。被告被羁押于看守所没有收到通知，第三人没有和被告说解除合同，原、被告与第三人之间签订的合同，该解除权应该由第三人享有，应该驳回其诉讼请求。 第三人农行北海银河支行述称，根据借款合同，被告违反了第二十一条第2项约定，第三人已经从原告保证金账户扣除了相应的本息，提前偿还了所有贷款，全部结清，事实清楚真实。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年10月8日，原告越亚公司与被告钮林彦签订了一份编号为YS00036319的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于北海市广东路以西、浙江路以南越亚银滩城天赐良园8幢1单元13层1301号房，建筑面积95.76平方米，每平方米5152.92元，总金额493444元；被告须在本合同签订之日向原告支付首期购房款123444元，剩余房款370000元以银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同（预售）》附件四第一条第3款第（5）点约定：若被告未依约偿还贷款而导致原告作为借款担保人代被告还贷的，被告应在2个月内将原告所还贷款偿还给原告，并从原告代还之日起至被告还清欠款给原告之日止，按人民银行公布的同期贷款基准利率的150%向原告支付代还款利息；逾期3个月未向银行偿还贷款造成原告损失的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，该商品房所有权归原告所有；原告应代被告偿还银行按揭及相关费用（包括但不限于银行利息、诉讼费、评估费、律师费、房产变更税费等）；被告须按照总房款的20%向原告支付违约金，原告在60天内退还被告已付剩余房款；被告还款逾期超出90日后，原告有权解除合同，另行处置该商品房，并由被告按房价总价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告支付首期购房款123444元。 2017年1月9日，原、被告与第三人农行北海银河支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人贷款370000元，还款方式为等额本息还款；担保方式为阶段性担保＋抵押，由原告提供保证担保，由被告以上述所购买的商品作抵押担保，并于2017年2月13日办理了抵押权预告登记。《个人购房担保借款合同》签订后，第三人将借款370000元转入被告指定账户内。但被告自2018年11月14日开始不按时向第三人偿还按揭款，导致第三人自2018年12月14日至2019年6月26日期间从原告的保证金账户内划扣了370598.16元，用于偿还被告所欠按揭贷款本息。 原告于2019年5月31日向被告邮寄了一份《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告自接收本通知后即解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并按照合同约定总房款20%的支付违约金；通知被告自接收该通知之日起10日将上述房屋腾退给原告，并协助原告办理该商品房的合同备案登记、预告登记的注销登记手续及预售商品房抵押权预告登记的注销登记手续。但被告至今未按通知要求到原告处办理相关手续。2019年7月16日，原告宣布被告的370000元贷款自通知之日起提前到期，并于同日向原告发出《担保人履行责任通知书》，于当日分两笔从原告的保证金账户中扣划350780.24元和2195.77元，合计扣划352976.01元，为被告清偿涉案贷款的全部贷款本息。 开庭审理后，原告向本院撤回请求解除原、被告与第三人于2017年1月9日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，由原告代被告偿还第三人剩余的全部银行按揭款（以被告和第三人确认的数额为准）的诉讼请求。 以上事实，有原告提供《商品房买卖合同（预售）》、《北海市商品房预售合同登记备案证明》、《不动产登记证明》、《个人购房担保借款合同》、《保证金支付回单》、《房屋交接单》、《解除商品房买卖合同通知书》、《邮寄单》、《贷款提前到期通知书》、《担保人履行责任通知书》、《借款凭证》、及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。双方当事人应按合同约定履行自己的义务。本案中，被告未按《个人购房担保借款合同》的约定向第三人按时足额偿付贷款，导致担保人原告被第三人划扣了保证金，被动地承担了保证责任，对此，被告应承担违约责任。此外，因被告的违约，导致涉案的《个人购房担保借款合同》被第三人提前宣布到期，原告承担了连带担保责任、代被告偿清了全部的按揭贷款。据此，原告的各项诉讼请求，依法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定被告逾期三个月未向银行偿还贷款造成原告损失的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告须按总房款的20%向原告支付违约金。本案涉案商品房总价款为493444元，违约金为493444元×20%＝98688.8元，原告请求支付98688元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告北海越亚房地产开发有限公司与被告钮林彦于2016年10月8日签订的编号为YS00036319的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告钮林彦应自本判决生效之日起十日内协助原告北海越亚房地产开发有限公司办理位于北海市广东路以西、浙江路以南越亚银滩城天赐良园8幢1单元1301号商品房买卖合同备案登记、不动产预告登记的注销手续，办理注销手续的费用由被告钮林彦承担； 三、被告钮林彦及第三人中国农业银行股份有限公司农行北海银河支行应自本判决生效之日起十日内协助原告北海越亚房地产开发有限公司办理位于北海市广东路以西、浙江路以南越亚银滩城天赐良园8幢1单元1301号商品房抵押权预告登记的注销手续，办理注销手续的费用由被告钮林彦承担； 四、被告钮林彦自本判决生效之日起三十日内将位于北海市广东路以西、浙江路以南越亚银滩城天赐良园8幢1单元1301号房屋恢复原状并腾退给原告北海越亚房地产开发有限公司； 五、被告钮林彦应支付给原告北海越亚房地产开发有限公司违约金98688元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取3865元，由被告钮林彦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 蒙兆宽 二〇一九年十二月九日 法官助理 李红艳 书 记 员 张维颖 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。