甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初8391号原告（反诉被告）：张某1，男，1991年8月12日出生，汉族，甘肃省张掖市人。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张某2（系原告张某1母亲），女，1967年5月17日出生，汉族，甘肃省张掖市人。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：魏某，甘肃德言盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某，女，1977年4月3日出生，汉族，甘肃省张掖市人。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：汪某，甘肃沁泽律师事务所律师。原告（反诉被告）张某1与被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）张某1的委托诉讼代理人张某2、魏某，被告（反诉原告）王某的委托诉讼代理人汪某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还租赁房屋；2.要求被告支付拖欠的租金280000元；3.要求被告承担违约金90000元，以上合计370000元；4.要求被告按照日租金833.3元支付自2019年9月16日始至返还租赁房屋之日止的房屋租金；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于张掖市××区面，建筑面积1100㎡的门面出租给被告，租赁时间自2013年6月16日至2018年6月15日止，每年租金按照双方约定的金额交纳，租金支付方式为按年交纳，起租之前30日内以现金交清。在合同即将到期时，双方又续签了自2018年5月16日至2019年5月15日止的《房屋租赁合同》一份，对租金以及租金支付方式、违约责任的承担进行了明确约定。原告积极履行了交付房屋的义务，但被告却不按照合同约定履行支付租金的义务，且被告在合同到期后不向原告交付房屋。自第一次签订合同至2019年9月15日共欠付原告租金280000元，在租赁期内以及合同到期后，原告多次找被告协商解决返还房屋及租金交纳等问题未果，原告遂提起诉讼。被告王某辩称，针对原告第一项诉讼请求，被告同意返还租赁房屋。被告未返还房屋的原因是双方就租赁期限发生纠纷，原告将租赁房屋上锁，被告无法取出房屋内物品。针对原告第二项、第三项诉讼请求，被告未拖欠原告280000元租金，不存在违约行为。需要说明的是双方自2018年5月16日重新签订房屋租赁合同后，被告已向原告支付租金170000元（包含现金及原告消费款项）。自2018年8月6日甘州区食品药品监督管理局下发关于对商住楼未配专用烟道禁止从事餐饮业的通知起，被告没有继续使用该房屋。针对原告第四项诉讼请求，房屋占用并非被告主观原因造成，是因原告锁门且阻止被告搬离导致，因此，原告应自行承担房屋占用期间的使用费。另外，2013年6月16日至2018年6月15日的租赁合同不是原被告签订，而是案外人张某2与被告签订，若该租赁期间存在拖欠房屋租赁费的情形，应由案外人张某2主张权利。对2018年5月至2019年5月的房屋租赁合同被告不予认可。综上，被告不存在违约情形。原告张某1围绕本诉诉讼请求提交了下列证据：1.商品房买卖合同一份；2.房屋租赁合同二份；3.房屋租赁授权委托书二份；4.食品经营许可证复印件二份；5.关于绿洲家园商铺德和苑茶餐厅情况说明一份；6.原、被告微信聊天记录一份。被告王某针对本诉诉讼请求提交了下列反驳证据：1.甘州区食品药品监督管理局文件复印件一份；2.案外人朱兴杰与张某2的通话录音一份；3.证人朱兴杰、杨铁星的证言；4.房屋租赁证复印件一份；5.省第三环保督察组反馈群众信访举报环境问题长期监管协议书复印件一份；6.甘州区食品药品监督行政执法文书责令改正通知书复印件一份。反诉原告王某在审理中向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告租赁费65000元；2.本案本诉及反诉费用判令由被反诉人承担。事实和理由：2013年4月15日，反诉原告与张某2签订房屋租赁合同一份，约定由反诉原告租赁位于张掖市××区建筑面积约1100㎡的门店，租赁期限至2018年6月15日。反诉原告租赁该门店一直从事餐饮业，用于“德和园”茶餐厅的经营。合同到期后，反诉原告与反诉被告的代理人张某2又续签了房屋租赁合同，约定租赁期限为2018年5月16日至2019年5月15日，约定租金为年租金300000元。合同签订后，反诉原告遂向反诉被告交纳租金170000元（其中20000元为反诉被告消费）。房屋租赁合同第六条约定该租赁房屋的用途按照反诉被告的规定及反诉原告承诺的经营范围经营，因此，对于房屋的用途被反诉人明确知晓是餐饮业，合同第七条约定房屋的主体结构、公共管道、设施由反诉被告负责维修，合同第十三条约定合同的履行不得违反国家和地方的有关规定。2018年8月6日，甘州区食品药品监督管理局的工作人员持甘区食药监（2018）261号文件告知反诉原告其租赁经营的房屋因未配套设立专用烟道，不能进行餐饮业经营活动，并出示了相关政府文件及规定。后反诉原告又到甘州区市场监督管理局联系在所租赁房屋进行“德和园”茶餐厅的营业执照的续期，被市场监督管理局工作人员告知违反相关法律和政策规定，不能办理。因该租赁房屋无法从事餐饮业经营，也即意味着反诉原告永远无法就租赁房屋从事合法的餐饮业经营活动。鉴于不能进行餐饮业经营，反诉原告多次和反诉被告协商退租无果，反诉被告发而将租赁商铺指示物业上锁，致使反诉原告自2018年8月就再无法达到租赁经营的目的，故提起反诉。反诉被告张某1针对反诉原告王某提出的反诉辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据。2013年4月15日反诉原告王某与张某2签订房屋租赁合同属实，但张某2是反诉被告张某1的母亲，其是作为反诉被告的代理人与反诉原告王某签订合同的，反诉原告王某也是持反诉被告张某1的售房合同复印件与房屋租赁合同办理的营业执照。反诉原告王某缴纳的租赁费全部交给张某2收取，反诉原告拖欠的2018年的租赁费30000元实际是欠反诉被告张某1的租赁费。反诉原告王某清楚也认可张某2是反诉被告张某1的代理人。反诉原告王某在第二次签订合同前缴纳租金150000元属实，但反诉被告消费金额是14000元，而不是20000元。房屋租赁合同并未约定反诉原告从事的经营范围是餐饮业，自2013年至2019年反诉原告王某租赁反诉被告张某1的房屋经营餐饮没有发生过改变，根据租赁合同第七条约定，反诉被告张某1对公共设施进行维修不包括专用烟道，专用烟道应该是承租人自己需要设用的，并非反诉被告的义务。食药局的文件下发时间为租赁期限之后，反诉原告经营餐饮的同行刘香记私房菜、尚林餐饮公司都是同一位置，并没有禁止餐饮活动的规定，且食药局并没有禁止德和园茶府从事餐饮。反诉原告诉称反诉被告将租赁商铺上锁没有事实依据，反诉被告从未对涉案房屋上锁，也没有禁止反诉原告搬离涉案租赁房屋的物品，反诉原告截止开庭前都没有向反诉被告交还房屋，应承担占用使用费。综上，反诉原告的诉讼请求不成立，应予以驳回。反诉原告王某围绕反诉诉讼请求向本院提交如下证据：1.甘州区食品药品监督管理局文件复印件一份；2.案外人朱兴杰与张某2的通话录音一份；3.证人朱兴杰、杨铁星的证言；4.房屋租赁证复印件一份；5.省第三环保督察组反馈群众信访举报环境问题长期监管协议书复印件一份；6.甘州区食品药品监督行政执法文书责令改正通知书复印件一份。反诉被告张某1针对反诉请求未另行提交书面证据。本院经审理认定事实如下:2013年4月15日，被告王某租赁原告张某1位于××区建筑面积为1100㎡的门店一间用于经营张掖市××区茶餐厅，并由原告委托其母亲张某2与原告王某签订房屋租赁合同一份，约定期限从2013年6月16日至2018年6月15日，2013年6月16日至2015年6月15日每月每平方米27元，全年356000元，2015年6月16日至2016年6月15日全年租金为392000元，2016年6月16日至2017年6月15日全年租金为431200元，2017年6月16日至2018年6月15日全年租金为474300元。租金按年交纳，起租之前30日内以现金交清。合同签订后，原告将案涉门店交付被告使用，并在张掖市房产管理局办理了房屋租赁证，该证载明的有效期为36个月，自2015年6月16日至2018年6月16日。之后，被告王某在上述租赁期内交清了部分房租，下欠30000元租金未付。租赁期限届满后，原告张某1委托其母亲张某2与被告又签订了房屋租赁合同一份，约定租赁期限从2018年5月16日至2019年5月15日，全年租金为300000元，租金分三次付清，2018年1月10日付100000元，2018年7月10日付100000元，2018年10月10日付100000元，合同期满三日内承租人返还房屋，任何一方未能履行本合同固定的条款或违反国家和地方的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之三十向乙方加收违约金。合同签订后，被告王某向原告交纳了租金150000元，下欠150000元租金至今未向原告交纳。合同租赁期届满后，被告亦未将租赁的门店腾退并交付给原告。另查明，2013年9月15日，原告张某1作为买受人，案外人张掖市金都房地产开发有限责任公司作为出卖人，双方签订了商品房买卖合同一份，约定买受人购买的商品房信息为位于绿洲家园第4幢2层201号商铺一间，出卖人应当在2012年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。又查明，2018年8月6日，甘州区食品药品监督管理局向稽查局、各股室，各监管所下发了《关于加强餐饮服务单位油烟污染治理许可准入的通知》一份，该通知内容为：“……一、排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。二、禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目……”同日，甘州区食品药品监督管理局向张掖市甘州区德和苑茶餐厅下发责令改正通知书，责令：“1、你店立即采取向南加长烟道的措施，并对烟道用隔音棉、隔音板等材料进行铺设，已消除对居民生活的影响。2、限你店于2018年8月7日12点以前完成整改”。同日，张掖滨河新区食品药品监督管理所作为甲方，张掖市甘州区德和苑茶餐厅绿洲家园店作为乙方，双方签订了省第三环保督察组反馈群众信访举报环境问题长期监管协议书一份，约定乙方定期对店内的油烟净化设施设备进行维护清洗，避免烟道出口处油污滴落的现象，定期对烟道上包设的隔音棉、隔音板等材料的隔音效果进行检查，避免对住户的生活造成影响，严格落实经营门店“三包责任制”，严禁在经营场所门口乱倒垃圾脏水，餐厨垃圾及废弃油脂应严格按照餐厨垃圾及废弃油脂回收管理办法进行处理。再查明，原告在被告王某经营的张掖市甘州区德和苑茶餐厅进行消费，就消费的具体金额双方存在争议。本院认为：关于本诉部分。依法成立的合同，受法律保护。本案租赁的门店系原告购买，原告委托其母亲张某2向被告王某出租门店，与被告王某形成的房屋租赁合同关系意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。根据原、被告的诉辩意见，本院双方争议的焦点分析认定如下：1.关于返还租赁房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告约定的租赁期限截止至2019年5月15日，现租赁期限已届满，被告应向原告返还租赁门店，且在庭审中原告要求被告返还房屋，被告亦同意返还，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。2.关于欠付租赁期内租金的问题。原告主张被告自2017年至2018年期间欠租金30000元，自2018年5月16日至2019年5月15日欠租金150000元。庭审中，被告王某对上述欠付租金数额没有异议，但辩称自2018年8月6日甘州区食品药品监督管理局下发关于对商住楼未配专用烟道禁止从事餐饮业的通知起，被告没有继续使用该门店，双方合同已因履行不能而解除，故不存在违约行为，亦不存在拖欠租金的情形。为此，被告提交了甘州区食品药品监督管理局文件、省第三环保督察组反馈群众信访举报环境问题长期监管协议书、甘州区食品药品监督行政执法文书等证据予以证实。本院认为，首先，事实上，被告自2013年6月16日起一直在经营茶餐厅，其申请作证的证人亦陈述案涉门店具有专用烟道，被告提交的上述证据仅能证实被告因经营茶餐厅期间排烟不当，影响了附近居民生活，甘州区食品药品监督管理局责令其通过加长烟道、对烟道用隔音棉、隔音板等材料进行铺设的方式来消除对居民生活的影响，不能证实甘州区食品药品监督管局禁止被告经营的事实；其次，被告王某辩称自2018年8月6日起，再没有继续使用该门店。本院认为，房屋租赁合同约定的租赁期限为2018年5月16日至2019年5月15日，在合同租赁期限未满时，被告王某未向原告提出过解除合同或采取其他有效合法的方式行使过解除权，亦未将租赁门店交付原告，其对租赁门店仍属于占有控制状态，故本院对被告上述抗辩理由不予采信，被告应向原告支付租赁期内未付租金180000元。3.关于原告主张要求被告承担自2019年5月15日至2019年9月15日租金100000元，并自2019年9月16日起按照日租金833.3元支付租金至返还租赁房屋之日止的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，本案房屋租赁合同约定的租赁期限至2019年5月15日，并约定合同期满三日内被告应向原告返还门店，但被告至原告起诉之日，未腾退并向原告交付案涉门店，其行为构成违约，被告应按照双方第二次签订的租赁合同约定的日租金即822元（300000元÷365天）支付自2019年5月16日至2019年9月15日实际占用门店期间的使用费98640元（822元×120天），并应按照日租金822元向原告支付自2019年9月16起承担至本判决确定的实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费，因此，本院对原告的上述诉讼请求中合理部分予以支持。4.关于原告在被告处消费的金额应从欠付租赁费中扣除问题。本院认为，被告主张原告在被告处消费的金额是20000元，但被告针对其抗辩主张并未提供任何证据予以证实，应承担举证不利的后果，对被告上述抗辩理由，本院不予采信，故本院认定原告在被告处消费的金额为14000元。对被告主张该款项应从欠付租赁费中予以抵扣的主张予以支持。5.关于原告主张的违约金。被告未在租赁期满后向原告返还房屋，亦未向原告足额支付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应该以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，结合本案，原、被告在租赁合同中约定的违约金计算标准过高，原告又未提交证据证实造成的实际损失具体数额，被告以抗辩方式提出异议，故原告的损失实际为欠付租金所产生的利息损失，按照上述法律规定，本院依法予以调整，被告应以实际欠付租金166000元（180000元-14000元）为基准，按中国人民银行同期贷款利率即年利率4.75%，自租赁合同约定的最后一期支付租金次日即2018年10月11日起至原告起诉之日即2019年9月17日止，承担违约金7258元（166000元×4.75%/365天×336天）。关于反诉部分。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，反诉原告王某主张因租赁门店未配套设立专用烟道，反诉原告无法继续使用租赁门店经营张掖市甘州区德和苑茶餐厅。根据庭审举证质证，租赁门店设立有专用烟道，甘州区食品药品监督管理局仅是要求反诉原告王某在经营茶餐厅期间对排烟口油污掉落及排烟产生噪音问题进行整改，并未禁止被告继续经营茶餐厅，故对反诉原告上述主张，本院不予支持。反诉原告王某还主张反诉被告指示物业公司将租赁门店上锁，致使反诉原告自2018年8月就在无法达到租赁经营的目的。为此反诉原告向本院提交了2019年8月25日案外人朱兴杰与原告母亲张某2的通话录音资料、证人证言予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”，反诉原告提交的通话录音资料不能单独作为认定事实的依据，且该通话录音资料和证人证言不能证实反诉被告指示物业公司将案涉租赁门店上锁的事实。故对反诉原告上述主张，本院亦不予支持。综上，对反诉原告要求反诉被告退还其租赁费65000元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告（反诉原告）王某偿付原告（反诉被告）张某1租金166000元（2019年6月16日至2019年9月15日），房屋占用使用费98640元，合计264640元，并按照日租金822元承担自2019年9月16起至实际腾退租赁房屋之日止的房屋占用费；被告（反诉原告）王某支付原告（反诉被告）张某1违约金7258元；三、驳回原告（反诉被告）张某1的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王某的全部反诉诉讼请求。以上一、二项，合计271898元，限于本判决生效之日起二十日内付清。本诉案件受理费6850元，减半收取3425元，由原告张某1负担908元，由被告王某负担2517元。原告张某1已预交，被告王某负担的受理费直接给付原告张某1，本院退还原告张某1案件受理费3425元。反诉案件受理费1425元，减半收取712.5元，由反诉原告王某负担，本院退还反诉原告王某案件受理费712.5元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张掖市中级人民法院。审 判 员 李 娟 二〇一九年十二月二十三日法官助理 高芙蓉书 记 员 马皓捷