安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0181民初6764号原告：吴永亮，男，1986年9月20日出生，汉族，山西省太原市人，住安徽省巢湖市。原告：杨钧馨，女，1987年8月25日出生，汉族，山西省太原市人，住安徽省巢湖市。原告：吴云霞，女，1965年8月25日出生，汉族，安徽省合肥市人，住安徽省巢湖市。三原告共同委托诉讼代理人：李剑桥，安徽福达律师事务所律师。被告：安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省巢湖市中庙街道湖滨大道北侧水产品交易市场内，统一社会信用号码91340100662917600X。法定代表人：孙继召，该公司总经理。委托诉讼代理人：麻彩云，该公司员工。委托诉讼代理人：段素梅，该公司员工。被告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司中庙分公司，住所地安徽省巢湖市中庙街道碧桂园凤栖湖畔一街三幢，统一社会信用代码91340100675853044G。负责人：吴爱峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：饶书塘，该公司员工。被告：夏绍斌，男，1966年8月25日出生，汉族，安徽省马鞍山市人，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：梁四维，女，1970年9月11日出生，汉族，安徽省马鞍山市人，住安徽省马鞍山市花山区。被告：梁四维，女，1970年9月11日出生，汉族，安徽省马鞍山市人，住安徽省马鞍山市花山区。原告吴永亮、杨钧馨、吴云霞诉被告安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司中庙分公司（以下简称碧桂园物业公司）、夏绍斌、梁四维财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员冯水华独任审判，书记员高文娟担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告吴永亮、杨钧馨、吴云霞的共同委托诉讼代理人李剑桥，被告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人段素梅，被告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人饶书塘，被告梁四维均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴永亮、杨钧馨、吴云霞向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿原告吴永亮、杨钧馨房屋损失及设施损失52371.23元；二、判决被告赔偿原告吴云霞误工费30000元（自2018年11月25日暂计算至2019年5月24日）。事实与理由：原告吴云霞于2010年为原告吴永亮、杨钧馨购买位于巢湖市中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元302室的房屋。2017年5月装修完成。2018年3月以后原告外出一直未在家居住。2018年11月25日，原告吴云霞回家发现楼上被告夏绍斌、梁四维共同所有的402室房屋室内公共主管道长期漏水，导致原告家房屋遭到严重渗漏，房屋天花板大面积受损，家具、地板等严重发霉、损坏，房屋根本无法居住。原告多次联系被告夏绍斌、梁四维要求其回家维修管道、制止损害进一步扩大，被告夏绍斌、梁四维至今都不愿回家处理此事。原告也多次要求被告碧桂园物业公司维修受损房屋，被告碧桂园物业公司承诺原告自行维修后再向原告赔偿维修费用，原告不得不连续一个多月开空调吹干房屋，再按照被告碧桂园物业公司的要求以较低价格对天花板、地板、墙面等主要损害进行维修，被告碧桂园物业公司却反悔一直拒绝支付维修费用。原告多方求助无门，原告吴云霞为维修房屋一直误工至今，现家中尚有损坏的餐边柜、衣柜、门、灯具等需要更换、修理。原告认为，被告碧桂园房地产公司开发建设的商品房存在明显质量问题，导致公共主管道无故破损，且楼层间防水层建设不合格，导致原告房屋遭到渗漏；被告碧桂园物业公司、被告夏绍斌、梁四维未能及时发现、维修破损管道，导致主管道长期漏水，各被告对于原告所遭受损失均存在重大过错。现原告依法向法院起诉，请求法院责令被告对其侵权行为承担损害赔偿责任。被告碧桂园房地产公司辩称：原告吴云霞非涉案房屋的所有权人，非适格的诉讼主体，故请求法院驳回原告吴云霞的起诉；二、涉案房屋中庙碧桂园滨湖城翠堤春晓苑7幢2单元402号房屋于2011年4月30日通过竣工验收备案合格，无房屋质量及水管漏水问题。于2011年11月18日由被告出售给第三人杨洋，于2011年11月20日交付给第三人杨洋使用，根据被告与第三人杨洋签订的《住宅质量保证书》约定，管道渗漏自交付使用之日起保修2年。2018年11月25日，原告发现涉案房屋水管漏水时早已过质保期，故被告对涉案房屋水管漏水不负有任何维修及赔偿义务；三、退一万步说，即便法院认为被告应承担责任，被告对原告主张的相关费用不予认可：1、前次维修费用，未有盖章装修合同资料及实际支出票据，故不能证明维修的事实是否存在及相关费用实际是否支出；2、未维修家具损失，无证据证明是否因水管漏水而造成的家具损害需要维修，且每笔费用未经专业机构评估，故对其合理性不予认可；3、关于电费，无法证明是因为开空调烘干房屋而使用的电费；4、误工费，原告吴云霞非涉案房屋的所有权人，与被告并无关系，非适格的法律主体，原告吴云霞无权向被告主张赔偿，且原告吴云霞未提供相应的劳动合同、公司盖章资料及工资明细，对该笔费用不予认可；四、最后，因原告长期不在家居住，对房屋未尽到管理义务，故即便有相应的损失，原告也应当承担导致损失扩大的责任。被告碧桂园物业公司辩称：一、原告提出的中庙碧桂园滨湖城翠堤春晓苑7幢2单元402室房屋室内公共主管道表述错误，从原告提出的证据可以看出，该管道为室内进水管道，为业主私人所有，非原告主张的公共管道，室内进水管道日常维护应由业主自行负责，被告与碧桂园房地产公司及业主签订的物业服务合同中已明确被告服务内容为公共区域。室内管道超出被告服务范畴；二、原告称被告承诺原告自行维修后再向原告赔偿维修费用，但并未提供证据证明，经被告了解，被告为维护业户关系，原告亲属为被告的管理人员，在楼上业主长期不配合的情况下，协调碧桂园房地产公司协调木地板用于恢复，并给予一定物业费补助弥补原告损失，但后期原告以此类非被告责任原因向被告索赔且数额较高，被告认为无辜。自事故发生后，被告作为小区物业管理方，本着为业主利益出发，一直积极协调沟通处理，但被告在这当中只是起到沟通协调的作用，但原告却误以为被告为责任方，实属无奈。故请求法院驳回原告对被告的所有诉讼请求。被告夏绍斌、梁四维辩称：一、被告夏绍斌于2018年11月5日发现402室房屋房屋内有漫水痕迹，并进行了积极处理。被告夏绍斌于2018年11月5日到中庙碧桂园物业缴纳物业费的当天，进入402室房屋，发现卫生间区域有漫过水的痕迹。以为是楼下用水管道往上反水所致。随即与物业严管家联系，严管家与被告夏绍斌一同进入室内查找水痕原因，并找来该物业工程队的同志一起查找，漫水原因还是没有找到。由于被告夏绍斌必须赶回马鞍山，本着对事负责的态度，交给严管家一把402室大门钥匙，请严管家时常进房帮助查找并能及时处理，严管家也同意了，钥匙现在还在严管家手中。然而，严管家作为碧桂园物业管理翠堤春晓苑日常事务的工作人员，在知晓402室有漫水现象后，并没有采取有效措施，达到预防和遏制渗漏水事件的进一步加重；二、公共水管破裂漏水，402室是直接受害者，至于影响到302室，这是明显的开发商房屋工程质量问题。其一，碧桂园开发商在施工时，不应将公共水管设置于402室内，并贯穿在室内表层下方，为水管漏水不易发现处理留下了后患；其二，该幢住户入住率不高，水管破裂并非使用率和使用量所致，水管装置有偷工减料之嫌；其三，住房楼层防水层劣质；三、两被告被列为本案被告，无辜致冤。两被告于2018年2月才购买了该房，该房目前还是原始的毛坯房，并未入住，更没有申请开通和使用水电，加之两被告住异地马鞍山，平时无时间来该房，至于室内何时有水漏出，的确无法先知，至于因此又影响到他户，同样无法防范；四、原告称“多次联系两被告，要求回家维修管道，而两被告至今都不愿回家处理”等，与事实不符。目前，被告梁四维未接过原告任何电话。被告夏绍斌共接到原告三次电话。第一次电话是原告告知他们家因长时间在外，于2018年11月25日回302室，发现室内墙体受潮，找到物业严管家，带其进入402室后发现了公共水管破裂漏水情况，要求被告夏绍斌去处理。被告夏绍斌向原告说明因在外地工作，近期去不了中庙，之前正查找水痕之事，并将402室大门钥匙交给了严管家，委托了严管家帮助处理等情况。第二次电话是时隔不久，原告告诉被告夏绍斌，开发商已经同意为其家维修房屋，要求被告夏绍斌对其损坏的家用电器等做些赔偿，被告夏绍斌因漏水责任未明，拒绝了赔偿之事。第三次电话是三、四个月后，原告告诉被告夏绍斌，其已经到法院把两被告告了。综上，两被告认为：两被告被列为本案被告，无辜致冤；水管破裂漏水是一起质量事故。碧桂园开发商不能因为该住房已过保修期而逃脱施工质量等问题的责任，两被告呼吁法庭对此予以严惩；碧桂园物业还兼有经营和管理该房屋的供水事务，应承担水管破裂漏水后的善后工作，有推卸不掉的管理责任；原告房内损失属于长期受潮气形成，与原告贾因受潮长期无人及时开门窗通风有关。经审理查明：2011年2月12日，原告吴永亮、杨钧馨与被告碧桂园房地产公司签订《商品房期房买卖合同》，约定原告吴永亮、杨钧馨购买被告碧桂园房地产公司开发的位于巢湖市中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元302室房屋。2011年4月30日，该房屋竣工验收。2011年6月30日，该房屋交付。2017年5月，该房屋完成装修。2011年2月12日，原告吴永亮、杨钧馨与被告碧桂园物业公司签订一份《碧桂园滨湖城前期物业服务协议》，主要内容为：第二条：乙方（碧桂园物业公司）按下列服务内容及标准向甲方（吴永亮、杨钧馨）和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共有部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、共有设施设备的运行、维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。2011年10月18日，案外人杨洋与被告碧桂园房地产公司签订《商品房期房买卖合同》，约定杨洋从被告碧桂园房地产公司开发的位于巢湖市中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋。2011年4月30日，该房屋竣工验收。2011年11月20日，该房屋交付。2017年12月6日，被告夏绍斌、梁四维与案外人杨吉水签订《巢湖市存量房买卖合同》，购买了该房屋。根据被告碧桂园房地产公司提交的该房屋《住宅质量保证书》显示，该房屋墙面、厨房和卫生间地面、水池防渗漏、管道渗漏保修期2年。另查明：2018年11月30日，被告碧桂园物业公司出具一份《证明》，主要内容为：兹有中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元302住户，被楼上402浸泡，于去年装修好，现家中大面积开始发霉，家具、门、灯一系列都出现问题，楼上住户电弧联系多次未果，业主多次与楼上住户沟通，业主表示不想回来，情况属实。原告吴永亮、杨钧馨与被告碧桂园物业公司提交照片均显示：中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402房屋有非常明显的被水浸泡的痕迹，楼下中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元302室房屋屋顶严重发霉。原告吴永亮、杨钧馨提交的视频还显示：中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋自来水阀门打开后，室内埋设的水管向外淌水。庭审中，被告碧桂园物业公司、被告夏绍斌、梁四维亦确认中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402房屋有水管破裂的事实。被告碧桂园物业公司提交的电话录音显示，在中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋水管破裂后，该公司工作人员多次电话联系被告夏绍斌，要求其到中庙协调处理，但被告夏绍斌未予理会。庭审中，被告夏绍斌亦承认在402室水管破裂后，原告多次与其联系，要求其到中庙协调处理。本案审理过程中，原告吴永亮、杨钧馨申请证人骆某出庭作证，证明骆某为其维修被损坏的房屋装潢，支付了18187元维修费用。各被告对上述数额无异议，但对该维修与渗水是否存在关联性有异议。上述事实，有原告吴永亮、杨钧馨、吴云霞提交的《商品房买卖合同》、房产证、《存量房买卖合同》、碧桂园物业公司的《证明》、照片、视频、维修清单、证人骆某的证言，被告碧桂园房地产公司提交的《竣工验收备案表》、原告吴永亮、杨钧馨的《商品房买卖合同》、附件及《住宅质量保证书》、杨洋的《商品房买卖合同》、附件及《住宅质量保证书》，被告碧桂园物业公司提交的照片、《碧桂园滨湖城前期物业服务协议》、电话录音，及当事人当庭陈述等证据载卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：根据原告吴永亮、杨钧馨、吴云霞提交的照片、视频，被告碧桂园物业公司提交的照片，并结合当事人当庭陈述，足以认定：2018年11月，因中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋水管破裂，导致渗漏，给楼下的中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元302室房屋装潢等造成严重损坏的事实。原告吴永亮、杨钧馨申请证人骆某出庭作证，证明其已经实际发生了18187元维修费。各被告对维修费数额无异议，但对该次维修与渗水是否存在关联性有异议。本院认为，其一，证人骆某的证言已经能够证明原告吴永亮、杨钧馨因中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋渗漏导致其房屋装潢严重损坏而维修的事实；其二，根据被告碧桂园物业公司出具的《证明》，可以证实原告吴永亮、杨钧馨所有的中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元302室房屋于2017年才装修完成。而在2018年11月份即被楼上的中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元302室房屋渗漏导致装修严重损坏。如无相反证据，也可以推定该维修与楼上的中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元302室房屋渗漏有关。因此，原告吴永亮、杨钧馨已经发生的18187元维修费与中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋渗漏有关，本院予以认定。各被告辩解该18187元维修费与402室房屋渗漏无关，但未提交证据反驳，本院不予采纳。原告吴永亮、杨钧馨主张的其他损失证据不足，本院不予支持。原告吴云霞所提交的证据不足以证明其系案涉房屋的使用人，亦不足以证明其因维修而实际产生误工的事实，故其主张的误工损失证据不足，本院亦不予支持。根据被告碧桂园房地产公司提交的《商品房期房买卖合同》、《住宅质量保证书》，可以证明：中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋的墙面、厨房和卫生间地面、水池防渗漏、管道渗漏已经超过了保修期。因此，被告碧桂园房地产公司对中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋水管破裂没有保修责任，原告吴永亮、杨钧馨要求被告碧桂园房地产公司承担赔偿责任没有事实依据和法律依据，本院不予支持。根据被告碧桂园物业公司提交的《碧桂园滨湖城前期物业服务协议》，其仅有协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备的义务。中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋的水管非公共区域内，不属于其管理和维护范围，故其对402室内的水管破裂造成302室装潢损失亦不应当承担赔偿责任。原告吴永亮、杨钧馨主张案涉破裂的水管系公共主管道没有证据证明，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管道等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损失；造成损害的，应当给予赔偿”，本案中，被告夏绍斌、梁四维作为中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋的所有权人，对房屋的水管负有管理和维护责任，因其房屋水管破裂，造成楼下302室房屋装潢损失，其应当承担赔偿责任。综上所述，被告夏绍斌、梁四维作为中庙碧桂园翠堤春晓苑2街7幢1单元402室房屋的所有权人，对房屋的水管负有管理和维护责任，因其房屋水管破裂，造成楼下302室房屋装潢损失，其应当承担赔偿责任。原告吴永亮、杨钧馨、吴云霞的部分诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国物权法》第九十二条之规定，判决如下：一、被告夏绍斌、梁四维于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴永亮、杨钧馨损失18187元；二、驳回原告吴永亮、杨钧馨、吴云霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元、减半收取250元，由原告吴永亮、杨钧馨、吴云霞负担160元，由被告夏绍斌、梁四维负担90元。如不服本判决，可于收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  冯水华二〇一九年十二月十六日书记员  高文娟