河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初5883号原告：柘城县泰隆置业有限公司，住所地柘城县城关镇黄山路南段，与确认地址一致，统一社会信用代码91411424061351939N。法定代表人：吕本东，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁天超，河南梁园律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：刘洁，女，1975年5月23日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，确认地址为安徽省阜阳市颍淮大道9号安徽众商律师事务所。被告：安徽睦祥置业有限公司，住所地阜阳市颍泉区中市办事处顶大路32号阜阳市富源塑业有限公司1#-2办公室0室，确认地址为安徽省阜阳市颍淮大道9号安徽众商律师事务所，统一社会信用代码91341200077243385B。法定代表人：刘洁，该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：滑培楠，安徽众商律师事务所律师，代理权限特别授权。两被告共同委托诉讼代理人：张传书，安徽众商律师事务所律师，代理权限特别授权。原告柘城县泰隆置业有限公司（以下简称“泰隆公司”）与被告刘洁、安徽睦祥置业有限公司（以下简称“睦祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告泰隆公司的法定代理人吕本东及其委托诉讼代理人梁天超、被告刘洁与被告睦祥公司的共同委托诉讼代理人滑培楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰隆公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告泰隆公司与被告刘洁签订的合同编号分别为NO201902888、NO201902889、NO201902890、NO201902891、NO201902892、NO201902893、NO201902894、NO201902895、NO201902896、NO201902898、NO201902899、NO201902901、NO201902902、NO201902904、NO201902906、NO201902907、NO201902908、NO201902909、NO201902911、NO201902912、NO201902913的21份商品房买卖合同（合计8400000元），并赔偿因此给原告造成的损失360807.52元；2.依法判决解除原、被告签订的“策划、销售、招商代理合同”，并赔偿原告因此造成的经济损失360807.52元（当庭放弃）；3.诉讼费用及律师代理费80000元由被告承担。事实与理由：2016年12月16日，原告与被告睦祥公司签订了一份商品房销售合同，约定就原告开发的柘城县老汽车站棚户区改造项目，委托被告睦翔公司策划、销售、招商代理事宜，委托期限自2016年12月16日至2018年6月16日。合同期限届满后，被告于2018年12月21日以房地产销售代理的名义将原告开发的商品房擅自网签到被告安徽睦祥公司的法定代表人刘洁名下，合同网签后被告刘洁拒不履行付款义务，非法占有原告21套正在销售中的商品房，经向被告刘洁催要购房款，刘洁不但拒不支付购房款，而且非法占有至今拒不撤销网签，直接造成原告无法对其开发的商品房正常销售。为此，被告的行为已构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了巨大的经济损失。并补充：原告委托被告睦祥公司代理销售期限已于2018年6月16日到期，双方之间委托合作关系已经不存在，两被告签订商品房买卖合同已经超出代理权限，因此被告睦祥公司的行为对原告造成的损失依法应予赔偿。被告刘洁、睦祥公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同，合法有效，原告诉请不成立，原告尚欠被告睦祥公司房屋销售代理费用以及其他费用共计5195082元，原告无力支付上述费用，双方商议签订房屋买卖合同，并进行网签到被告睦祥公司的法定代表人即被告刘洁名下，用于欠付被告睦祥公司房屋销售代理费用的质保，所以该合同合法有效而不应解除，应驳回原告的诉请。另原告诉请的律师费及损失赔偿款均没有法律依据，亦不应支持。根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点：原告诉请解除其与被告刘洁签订的合同编号分别为NO201902888、NO201902889、NO201902890、NO201902891、NO201902892、NO201902893、NO201902894、NO201902895、NO201902896、NO201902898、NO201902899、NO201902901、NO201902902、NO201902904、NO201902906、NO201902907、NO201902908、NO201902909、NO201902911、NO201902912、NO201902913的21份商品房买卖合同，并要求两被告赔偿损失360807.52元以及承担原告的律师代理费80000元，有无事实及法律依据，应否予以支持。原告泰隆公司向本院提供的证据：1.原告营业执照、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。证明原告对柘城县老汽车站棚户区改造项目拥有完整的、合法的开发经营权；2.被告睦祥公司工商登记信息。证明被告睦祥公司实际投资人为刘洁和李晓青，该公司为其两人实际经营的房地产开发企业；3.柘城县房产服务中心出具的刘洁网签商品房买卖合同明细。证明刘洁购买原告的21套商品房已办理网签，其实际价值为8592560元；4.网签合同编号明细。证明涉案网签合同的编号、面积以及实际价值为8592560元的事实；5.商品房买卖合同（纸质版）21份。证明2019年3月1日被告刘洁擅自将原告的商品房网签到自己名下，且拒不履行付款义务，非法占有原告21套正在销售中的商品房，由于被告的网签行为直接导致原告无法按期销售上述商品房，给原告造成了实际经济损失。被告刘洁、睦祥公司向本院提供的证据：1.原告与被告睦祥公司在2016年12月16日签订的柘城县老汽车站棚户区改造独家策划销售代理合同。证明被告睦祥公司与原告就涉案房屋的销售签订了合同，并明确了双方的权利和义务，根据合同的第三部分，甲方的权利义务第十条，以及乙方的权利义务第九条都明确了被告睦祥公司无权代表原告去网签房屋，仅负有提供协助的义务，包括合同以及购房款亦均分别由原告签订和收取，所以原告诉请两被告相互串通网签房屋没有事实根据和法律依据；2.原告与其他购房户签订的购房合同以及原告出具的购房收据各四份。证明原告与被告睦祥公司签订的该销售代理合同一直在继续履行，所以原告意见不符合客观实际情况，同时也证明了从合同签订之日至2019年仍通过其为原告销售房屋，购房款均由原告收取，并出具收据，其至今未得到原告所给付的任何代理费用，并已就此另案起诉，要求原告支付代理费。对上述证据，经质证双方无异议部分，本院予以确认并在卷佐证；有异议部分，对证据的证明效力，本院予以综合分析认证。本院经审理认定事实如下：原告作为柘城县中原大街北侧的老汽车站城市棚户区改造项目的开发商在开发建设皇家花园过程中，于2016年12月16日与被告睦祥公司签订《柘城县老汽车站棚户区改造独家策划、销售、招商代理合同》，合同约定的委托期限为自2016年12月16日至2018年6月16日，委托范围为该项目四层以上，并约定委托代理费用及支付方式、双方权利及责任等。后被告刘洁与原告签订了皇家花园1单元21层1-21-1号房、1单元16层1-16-1号房、1单元11层1-11-1号房、1单元7层1-7-1号房、1单元5层1-5-1号房、1单元22层1-22-2号房、1单元21层1-21-2号房、1单元15层1-15-2号房、1单元10层1-10-2号房、1单元22层1-22-3号房、1单元17层1-17-3号房、1单元12层1-12-3号房、1单元10层1-10-3号房、2单元20层2-20-1号房、2单元14层2-14-1号房、2单元22层2-22-3号房14层2-14-3号房、2单元11层2-11-3号房、2单元9层2-9-3号房的21份商品房买卖合同，并分别均于2019年3月1日在柘城县房产服务中心办理该21套房屋的网签合同，网签合同编号分别为：NO201902888（面积125.17㎡，总价款400000元）、NO201902889（面积125.17㎡，总价款400000元）、NO201902890（面积125.17㎡，总价款400000元）、NO201902891（面积125.17㎡，总价款400000元）、NO201902892（面积125.17㎡，总价款500680元）、NO201902893（面积106.97㎡，总价款400000元）、NO201902894（面积106.97㎡，总价款400000元）、NO201902888（面积106.97㎡，总价款400000元）、NO201902896（面积106.97㎡，总价款400000元）、NO201902898（面积122.97㎡，总价款400000元）、NO201902899（面积122.97㎡，总价款400000元）、NO201902901（面积122.97㎡，总价款491880元）、NO201902902（面积122.97㎡，总价款400000元）、NO201902904（面积122.44㎡，总价款400000元）、NO201902906（面积122.44㎡，总价款400000元）、NO201902907（面积130.63㎡，总价款400000元）、NO201902908（面积130.63㎡，总价款400000元）、NO201902909（面积130.63㎡，总价款400000元）、NO201902911（面积130.63㎡，总价款400000元）、NO201902912（面积130.63㎡，总价款400000元）、NO201902913（面积130.63㎡，总价款400000元），该21份网签合同约定的总价款合计为8592560元，除房屋位置不同及面积、总金额约定的部分不同外，其余内容约定均一致，其中第六条均约定：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：。3、其他方式，空白。”；第七条均约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中规定逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.空白。”。后经原告催促，被告刘洁未能分别向原告支付上述21套房屋的价款，同时两被告以原告与被告睦祥公司之间存在其他纠纷为由拒绝协助原告办理上述21份网签合同的撤销手续，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告因其他原因未能持有其与被告刘洁签订的上述21份商品房买卖合同，同时被告刘洁、被告睦祥公司对双方签订该21份商品房买卖合同的事实及效力当庭予以认可。上述事实有原、被告分别提供的证据及原、被告当庭陈述等在卷为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原告虽未能提供其与被告刘洁签订的涉案21份商品房买卖合同，但由于两被告当庭认可涉案21份商品房买卖合同的签订事实及效力，并对涉案21份合同网签的原因进行了单方表述，同时基于原告诉请解除涉案21份网签合同的前提系其认可合同有效，且原告亦当庭表示其对签订的涉案21份合同不知情但确已签订的表述，因此，在两被告无正当理由未向本院提供涉案21份商品房买卖合同的情况下，根据公平原则及诚信原则，并结合原告非因自身原因而将涉案21份合同提供不能的其他非主观因素、网签的性质和目的以及本案的实际情况等，依法应将涉案21份网签合同视为基于涉案21份商品房买卖合同签订的事实及内容的一致性而形成，因此，涉案21份网签合同依法应视为属于双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属合法有效。由于被告刘洁在原告催促后以其他理由拒绝向原告支付购房款，且两被告以原告与被告睦祥公司之间存在其他纠纷为由拒绝解除涉案21份网签合同，导致合同目的已难以实现，已然对原告及时回款、房屋另售等合法权益造成了损害，两被告的上述行为属于共同侵权，对原告因此遭受的损失依法应共同承担赔偿责任，因此，根据涉案网签合同约定和法律规定，原告有权解除涉案网签合同，故本院对原告要求解除涉案21份网签合同的诉请予以支持。对原告要求两被告赔偿损失360807.52元的诉请，涉案21份网签合同虽均明确约定了买受人逾期付款的违约责任，但对付款期限和方式的实体内容、损失赔偿数额计算方法等未作约定，由于涉案房款经原告催告后，被告刘洁虽拒绝支付，并拒绝直接解除该21分份网签合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”，本院认为，基于原告提供的证据不能证明其向被告刘洁主张权利以及被告刘洁拒付房款和拒绝直接解除网签合同的具体时间等，本院综合认定本案的立案时间作为被告刘洁的逾期付款时间，故原告诉请的损失应自本案立案之日即2019年10月8日起以合计总房款8592560元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告刘洁实际履行义务完毕之日止，但不得超过原告诉请的损失数额360807.52元（即如被告刘洁在实际履行义务完毕之日时应付原告的损失数额低于360807.52元，按上述标准计算的损失数额予以赔偿，否则以360807.52元进行赔偿），同时被告睦祥公司对该损失承担连带赔偿责任。对原告诉请的律师费80000元，于法无据，本院不予支持。对原告主张的涉案21份商品房买卖合同的签订及网签办理系两被告恶意串通后所实施的事实及其他事实，证据不足，且两被告不予认可，故本院不予确认，但不影响原告补充证据后另行主张。对两被告提出，涉案21份网签合同的办理系因原告下欠被告睦祥公司委托代理销售费用而经双方协商签订商品房买卖合同后所实施的行为，实质上系原告对该委托代理销售费用所提供的质保，且其同意办理解除涉案21份网签合同的前提系原告先行向被告睦祥公司支付委托代理销售费用的意见，由于该意见仅系其单方陈述，原告未予认可，且两被告未能提供其他证据对此予以证实，故本院不予采纳。对被告刘洁、被告睦祥公司的其他相关抗辩意见，因不能成立或与本案无关，本院不予采纳或不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告柘城县泰隆置业有限公司与被告刘洁签订的合同编号分别为NO201902888、NO201902889、NO201902890、NO201902891、NO201902892、NO201902893、NO201902894、NO201902895、NO201902896、NO201902898、NO201902899、NO201902901、NO201902902、NO201902904、NO201902906、NO201902907、NO201902908、NO201902909、NO201902911、NO201902912、NO201902913的21份网签商品房买卖合同；二、被告刘洁、被告安徽睦祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柘城县泰隆置业有限公司赔偿损失，该损失数额自2019年10月8日起以合计总房款8592560元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告刘洁、被告安徽睦祥置业有限公司实际履行义务完毕之日止，但不得超过360807.52元（即如该两被告在实际履行义务完毕之日时应付原告的损失低于360807.52元，按上述标准计算的损失数额确定并予以赔偿，否则以360807.52元进行赔偿）；三、驳回原告柘城县泰隆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36560元（已减半收取），由被告刘洁、被告安徽睦祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张高臣二〇一九年十二月十八日书记员  张 宇