广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初2676号 原告：利淮物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼4号楼二层。统一社会信用代码914514210865257554。 负责人：姚少河，经理。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴惠洁，男，利淮物业服务有限公司扶绥分公司副经理，住广西贺州市八步区。 被告：黄文香，女，1980年9月15日出生，壮族，扶绥县市场监督管理局职工，住广西扶绥县。 原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称：利淮物业扶绥分公司）诉被告黄文香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告利淮物业扶绥分公司的委托诉讼代理人钟启苏、吴惠洁，被告黄文香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1.被告支付原告住宅物业费2379.94元及逾期违约金4203.44元。2.被告偿还原告代为支付的生活垃圾处理费406元。3.被告支付给原告律师费500元。三项合计7489.38元。 事实与理由：2013年4月3日，被告与扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称：碧园公司）签订《扶绥县商品房买卖合同》，被告购买碧园公司位于未来城商住楼10栋F单元10F501号房，面积为78.29㎡。2013年10月，碧园公司依法选聘柳州市琪鑫物业服务有限公司（以下简称：琪鑫公司）作为前期物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》。后来，琪鑫服务公司更名为广西利淮物业服务有限公司，2019年6月4日，广西利淮物业服务有限公司变更为利淮物业服务有限公司扶绥分公司。《前期物业服务合同》约定：物业服务企业的物业管理费按建筑面积0.8元／平方米／月的标准收取，业主如逾期付款应自逾期之日起根据应缴费用的千分之三向物业服务企业支付违约金。前期物业服务合同生效后，原告依约为小区及被告提供了完善的物业管理服务，但被告却未依约向原告缴纳2014年3月1日至2019年10月31日的物业管理费2379.94元及违约金4203.44元。此外，原告还为被告代付生活垃圾处理费406元。利淮公司作为碧园公司依法选聘的物业服务公司，已依约履行了义务，而被告享受了原告的物业服务却拖欠物业管理费及原告代付的生活垃圾费等，给原告经营管理带来了损失。2016年10月8日，利淮公司将未来城小区物业管理费债权转让给利淮物业扶绥分公司，并告知了被告，利淮物业扶绥分公司已取得了原告主体资格。 被告辩称：一、被告与原告之间不存在物业服务合同关系，被告不应向原告缴纳物业费。二、根据法律规定，法人应当拥有独立的财产，原告无独立的财产，不具备法人资格，不是适格主体。三、利淮物业公司不具备与其收费标准的物业服务资质，应参照其他小区收取物业费。且扶价〔2014〕29号文件时效已终止，不能作为收取物业费依据。四、被告已缴纳2014年11月1日至2016年8月31日的物业费。同时被告与碧园公司签订的《老带新补充协议书》里，碧园公司承诺优惠一年物业管理费并已一次性把交房后1年的物业管理费750.72元转给小区物业公司，应予扣除。五、虽然原告确实为被告提供了物业服务，但原告提供的物业服务不合格，存在脏、乱、差等现象，应当适当减少物业费。被告不存在违约，不应支付违约金，且违约金过高。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院组织各方进行了举证、质证，对各方无异议的证据及案件事实，本院予以确认。对于各方有异议的证据本院依法核定后查明案件事实如下：2013年4月3日，被告与扶绥县碧园房地产开发有限公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，购买碧园·未来城小区多层住宅一套，面积为78.29㎡。扶绥县碧园房地产开发有限公司选聘广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司作为“未来城”小区前期物业服务企业并签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：物业服务企业的物业管理费按建筑面积0.8元／平方米／月的标准收取，业主如逾期付款应自逾期之日起根据应缴费用的千分之三向物业服务企业支付违约金。2013年9月14日，广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司与被告签订《前期物业服务协议》。协议第四条约定：一、物业费：业主或物业使用人应于每月5日前向乙方缴纳当月物业服务费。二、物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1.多层住宅0.8元／月﹒平方米；2.高层住宅1.0元／月﹒平方米；3.商铺1.5元／月﹒平方米。以后将根据市场行情及政府部门的收费文件作相应调整。第六条第二款约定：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、有线电视费等代收代缴费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。业主、物业使用人应于每月5日前向乙方交纳上述费用。第十条第四款约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。2013年12月24日，碧园公司、广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司、柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司签订了《碧园﹒未来城物业服务交接三方协议》，约定于2013年9月30日提前终止碧园公司与广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司的《前期物业管理服务合同》，在碧园公司选定新的物业公司前，由柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司代管小区物业管理及服务。碧园公司随即于2013年10月1日与柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司签订《前期物业服务合同》，由柳州市琪鑫物业服务有限公司取代广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司成为“未来城”小区新的前期物业服务企业。2015年12月4日，柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司更名为广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司。2019年6月4日，广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司变更为利淮物业服务有限公司扶绥分公司。《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》签订后，原告依约为小区及被告提供了物业管理服务。2015年10月21日，被告与碧园公司签订的《老带新补充协议书》，约定，碧园公司为表示感谢，给予被告优惠一年物业管理费共计750.72元，碧园公司一次性把交房后1年的物业管理费750.72元转给小区物业公司。碧园·未来城小区至今未成立业主委员会，现被告拖欠原告2016年9月1日至2019年10月31日的物业管理费，2016年、2017年、2019年原告均通过《律师函》、《通知》等方式向被告催缴物业费等。2016年4月6日、2017年3月20日、2018年3月21日、2019年3月20日，广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司与扶绥县环境卫生管理站分别签订《征收生活垃圾处理费协议书》，约定由广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司按7元／月／户支付扶绥县环境卫生管理站“未来城”小区2016年、2017年、2018年、2019年度生活垃圾费，原告均已支付。 本院认为,碧园·未来城小区至今未成立业主委员会，扶绥县碧园房地产开发有限公司与广州利海酒店物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》以及广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司与被告签订《前期物业服务协议》是双方自愿签订，内容未违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”扶绥县碧园房地产开发有限公司作为建设单位与广州利海酒店物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对小区全体业主具有约束力。且，2013年9月14日广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司与被告签订《前期物业服务协议》后，2013年10月1日，柳州市琪鑫物业服务有限公司取代广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司成为“未来城”小区新的前期物业服务企业。柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司又几经变更为利淮物业服务有限公司扶绥分公司，继承了前公司的权利义务。故《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》效力均及于原、被告双方，至于注册资本不影响原告的具有民事行为能力，原告是本案适格主体。原告按协议约定向被告所在的小区提供了公共服务，被告黄文香是实际的受益者，其应当缴纳相关的物业服务费用。被告辩称，原告主张2016年11月份之前的物业费已过诉讼时效应驳回诉讼请求，且原告提供的物业服务不合格，故原告不应当收取被告的物业服务费即违约金。本院认为，原告在被告欠费期间履行了催缴义务，本案并未超诉讼时效。而被告提供的小区照片不能证明该情况的连续性，且小区的环境卫生、秩序需业主共同爱护与遵守，被告如认为物业公司服务不到位，可与其他业主成立业主委员会更换物业服务公司，而不是拒绝缴纳物业费。《前期物业服务协议》约定多层住宅物业费按0.8元／平方米﹒月计算。被告所在的多层住宅建筑面积为78.29平方米，故被告每月应支付的物业费为0.8元／平方米﹒月×78.29平方米=62.63元。被告黄文香从2016年9月1日至2019年10月31日，拖欠的物业服务费为62.63元／月×38个月=2379.94元，被告已构成违约，应承担支付拖欠物业费及违约金的违约责任。被告辩称，根据《老带新补充协议书》，原告应免除2015年一年的物业费。本院认为，原告在本案主张的物业费是2016年9月1日至2019年10月31日的物业费，并非2015年的物业费，该《老带新补充协议书》与本案无关联性，优惠部分物业费不应在本案中扣除。关于违约金，协议约定，逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被告辩称违约金过高应当调低，但违约金具有惩罚性质，意在让当事人依约履行，本案被告违约在先，且未能提交证据证实违约金过分高于其造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院对调低违约金计算标准的主张不予支持。故，被告从2016年9月1日至2019年10月31日违约金应计算为62.63元×0.09／月×741月积数=4176.79元，超出部分本院不予支持。对于原告主张的生活垃圾费，因被告已自行向环卫部门缴纳，故本院不予支持原告该项诉请。关于律师费，原告没有证据证明产生了律师费损失，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告黄文香于本判决生效后十日内一次性支付原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司物业服务费2379.94元及违约金4176.79元，共计6556.73元； 二、驳回原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司的其它诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司已预交），由被告黄文香负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 庆 二〇一九年十二月十七日 法官助理  甘璧霆 书 记 员  梁绍孙 附加法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。