山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初11045号原告：李贺德。原告：李长红（原告李贺德之妻）。两原告共同委托诉讼代理人：朱于帮（特别授权），山东开启律师事务所律师。被告：赵永光。被告：济宁市嘉禾房产经纪有限公司。法定代表人：陈强，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：田治江（特别授权），山东济信律师事务所律师。第三人：刘涛。委托诉讼代理人：田治江（特别授权），山东济信律师事务所律师。原告李贺德、李长红与被告赵永光、济宁市嘉禾房产经纪有限公司、第三人刘涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告李贺德及两原告共同委托诉讼代理人朱于帮、被告赵永光、济宁市嘉禾房产经纪有限公司法定代表人陈强及其二被告共同委托诉讼代理人田治江、第三人刘涛及其委托诉讼代理人田治江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李贺德、李长红向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除各方签订的《房屋买卖居间合同》，判令被告赵永光双倍返还原告定金4万元及利息（按年利率6%计算，从2019年8月3日起计算至支付完毕之日止）；2、被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司返还原告支付的中介费2.3万元及利息（按年利率6%计算，从2019年8月3日起计算至支付完毕之日止）；3、诉讼费及其他相关费用由二被告承担。其事实与理由如下：原告、被告赵永光、被告嘉禾房产三方（在赵永光不在场的情况下）于2019年8月2日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：原告购买被告赵永光位于济宁市任城区xxx房屋，主房建筑面积120.77平方米，房屋交易价格人民币958000元。并约定原、被告双方应于2019年8月8日前去银行办理预审批手续。原告向被告嘉禾房产支付了定金2万元和中介费2.3万元（包括中介费、贷款手续费、评估费等），后被告嘉禾房产把购房定金支付给被告赵永光。另签订《房产买卖居间合同》时，开头卖方赵永光的签名是被告嘉禾房产代笔书写，落款赵永光的签名是第三人刘涛代笔书写。合同签订后，被告赵永光拒绝履行合同义务，不去银行办理预审批手续；被告嘉禾房产怠于履行居间义务。原告多次向二被告交涉房屋买卖事宜，并多次催促被告履行合同义务，被告赵永光均以种种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续，现该房屋已卖予他人。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告赵永光辩称，一、被答辩人李贺德、李长红陈述不是事实，涉案合同系经买卖方充分磋商并与居间人共同签订的，合同项下当事人均应履行合同项下的义务。答辩人赵永光与本案第三人刘涛系同学关系，2019年7月20日，答辩人赵永光与刘涛签订了房屋处置授权委托书，委托刘涛全权代理销售赵永光名下涉案房屋，产生的一切事由均由答辩人承担。刘涛委托的嘉禾房产工作人员也向答辩人核实了该事项，对于涉案合同的签订及终止答辩人均知情并认可。被答辩人李贺德、李长红与答辩人楼下邻居系亲戚关系，被答辩人与嘉禾房产工作人员一同看房后，在答辩人房屋楼下邻居家做客，并委托答辩人邻居与答辩人联系，要求报最低价卖给二被答辩人。因有答辩人邻居参与，嘉禾房产工作人员当日和刘涛联系，要求一并商议签订合同事宜，经充分磋商进而签订了涉案合同。二、被答辩人在合同签订后，约定履行期限前，明确拒绝履行合同，致使合同解除，后一直主张返还定金，其诉求违反了诚实信用原则，应驳回起诉讼请求。因答辩人急需用钱，合同签订前明确告知刘涛及嘉禾房产尽早的办理过户手续，收回购房款。涉案合同签订后，答辩人将办理过户手续的相关原件交由刘涛，由其配合嘉禾房产履行合同。涉案合同签订后，居间人曾告知被答辩人，被答辩人明示不继续履行合同，因约定的履行期限未到，答辩人并未明确答复，直至2019年8月8日，刘涛及嘉禾房产告知被答辩人，二被答辩人明示解除合同，要求返还定金。亦未按约定时间履行合同项下义务。答辩人得知原委，明确因被答辩人违约，同意解除合同，依据合同约定及定金性质，答辩人据此拒绝返还定金。综上，二被答辩人在明示违约的情况下，致使合同解除，现诉求违反诚实信用原则，应驳回其诉讼请求。被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司辩称，涉案合同真实有效，答辩人作为居间方，已充分履行了居间义务，因被答辩人明示违约，致使合同解除，答辩人无过错，应驳回被答辩人的诉讼请求。2019年8月2日，被答辩人李贺德、赵永光及答辩人济宁嘉禾房产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，被答辩人李贺德于当日向答辩人支付部分定金10000元；次日被答辩人李贺德向答辩人支付了剩余定金10000元及中介费贷款手续费23000元。合同约定：2019年8月8日前双方去银行办理预审手续，待预审通过后3日内双方去不动产办理过户手续。合同签订后，8月4日，被答辩人告知答辩人，不再购买该房屋。答辩人告知其考虑清楚，定金部分已转至卖方赵永光账户，该定金部分需经卖方赵永光同意后才可退还，贷款手续费可以退还。期间，答辩人与卖方赵永光联系，告知被答辩人明示解除合同要求返还定金，卖方赵永光明确若被答辩人违约逾期不配合办理相关手续，收取的定金将不返还。8月7日，答辩人通知被答辩人李贺德：卖方赵永光名下房屋的相关材料已邮寄到，并明确告知被答辩人继续履行合同，否则卖方定金将不返还。被答辩人李贺德明确答复，不再购买该房屋，并要求返还定金。答辩人将被答辩人的真实意思表示告知了卖方赵永光，直至合同约定履行期限届满，被答辩人坚持解除合同并主张返还定金，答辩人将该承诺传达至卖方赵永光，三方一致解除合同。因被答辩人持续主张返还定金事宜，答辩人多次中间协调此事，协调将定金返还给买方。二因被答辩人明示违约致使合同解除，被答辩人诉请违反诚实信用原则。在履行期限届满之前，被答辩人明确表示不履行合同义务，经答辩人催告后在合理期限内仍未履行，其违约行为致使合同履行不能。在其明确不履行合同的事实通知到被答辩人及卖方赵永光，涉案合同解除。根据相关证据可以证实，在合同解除后被答辩人一直在主张返还定金，现被答辩人主张解除合同违反诚实信用原则因驳回其诉讼请求。2019年8月14日，被答辩人李贺德联系答辩人询问涉案房屋的情况，经答辩人联系卖方赵永光，赵永光告知因被答辩人违约，涉案房屋已经售出。答辩人将该事项告知被答辩人，被答辩人李贺德陈述未见涉案房屋原件及房屋所有权本人，系卖方赵永光违约，被答辩人主张应返还已缴纳的定金及手续费。直至2019年8月15日，答辩人联系卖方赵永光到答辩人办公室，一同被答辩人，共同商议合同解除后返还定金事项，但未达成一致意见。综上，请求依法驳回被答辩人诉讼请求。第三人刘涛辩称，一、答辩人代理行为及代理事项均经本案当事人核实，涉案合同真实有效，合同项下权利义务均应履行。答辩人与本案被告赵永光系同学关系，赵永光在上海工作，因买房急需用钱，就其名下的房屋委托答辩人销售，并在离开济宁前即2019年7月20日与答辩人签订了房屋处置授权委托书。本案合同签订前，嘉禾房产工作人员已将赵永光与本人的委托手续核实完毕，委托书约定涉案房屋委托刘涛销售，一切行为及后果由赵永光承担。实际销售过程中，买方李贺德及嘉禾房产均直接与赵永光联系，答辩人仅仅是代理办理相关手续。答辩人作为卖方代理人，涉案合同系经被答辩人明确不履行并逾期不履行的情况下，致使合同解除，其应承担合同项下的违约责任。在居间人与被答辩人充分商议后，居间人告知答辩人签订合同，合同签订后，被答辩人交纳相关费用，次日，居间人告知答辩人，被答辩人有不履行合同的意愿，答辩人告知居间人将此事告知赵永光，之后答辩人与赵永光也曾电话沟通此事，待履行期届满，被答辩人仍然不履行合同项下义务，即告知居间人解除合同。合同解除后，被答辩人多次与答辩人联系，商议合同解除后定金返还问题，答辩人亦多次与被代理人赵永光联系，经商议未返还被答辩人定金。综上，根据合同法、担保法定金罚则，依法驳回被答辩人诉讼请求。原告李贺德、李长红围绕其主张向本院提交如下证据：证据一、《房屋买卖居间合同》一份；证明：原、被告双方就涉案房屋达成买卖合意，买卖双方应于2019年8月8日前去银行办理预审批手续。证据二、盖有被告嘉和房产公司公章的收据三张；证明：原告依照约定把购房定金和中介费一并交付给被告嘉禾房产公司。证据三、2019年8月4日原告与被告嘉禾房产公司、第三人刘涛的的录音（光盘）；证明：签订涉案合同时被告赵永光不在现场，卖方处的签名分别是被告嘉禾房产、第三人刘涛替被告赵永光书写，因为被告赵永光在上海，所以不让原告看涉案房屋相关原件。被告赵永光和第三人刘涛并未签订委托卖房，原告和被告嘉禾房产签订合同时没有向原告出示涉案房屋的相关证件。证据四、2019年8月13日原告李贺德和被告嘉禾房产销售经理徐宪龙电话录音（光盘）；证明：被告赵永光在8月13日才把涉案房屋原件寄到被告嘉禾房产，被告嘉禾房产同意继续履行合同。证据五、2019年8月14日原告李贺德和被告嘉禾房产销售经理徐宪龙通话录音（光盘）；证明：直到今日被告嘉禾房产都一直未给原告看房屋的相关原件，又说涉案房屋的原件送到另一个中介第三人刘涛处，和8月13日的录音自相矛盾。涉案房屋又由第三人刘涛在售卖。还说曾督促被告赵永光把定金退给原告。证据六、2019年8月14日原告李贺德和被告赵永光的通话录音（光盘）；证明：被告赵永光8月8日之前并未按合同约定去银行办理手续，同时让两个中介（被告嘉禾房产和第三人刘涛）出卖涉案房屋，中介费由两个中介平分。被告嘉禾房产8月10日才把被告赵永光的电话给原告李贺德，另外，被告赵永光承认卖给原告的价格低，而为了卖高价，明确表明拒绝履行合同。被告赵永光承认和第三人刘涛不是同学关系，不相识，只是中介。证据七、2019年8月15日原告李贺德、被告赵永光、嘉禾房产、第三人刘涛的通话录音（光盘）；证明：原告一直坚持要买涉案房屋，被告8月8号之前一直没来履行合同约定的双方去银行办理买卖手续。被告赵永光说8月7号把涉案房屋的原件寄给了第三人刘涛，但一直未给原告看涉案房屋原件，委托书是8月10号才发微信给的原告李贺德，委托书也是被告赵永光和第三人刘涛事后补签的。被告嘉禾房产收到原告交付的定金后当天并没有交给被告赵永光，而是几天之后把定金交给第三人刘涛。被告赵永光因其妻子把涉案房屋卖的价格低，想卖高价拒绝履行合同。证据八、2019年8月7日原告李贺德和被告嘉禾房产销售经理徐宪龙的微信聊天记录一份；证明：被告嘉禾房产同意把中介费退给原告。证据九、涉案房屋聊天截图两份及光盘；证明：涉案房屋买卖合同签订后，嘉禾房产在2019年8月7日还一直在网上出售该房屋，违背诚实信用原则。证据十、被告嘉禾房产微信法给李贺德的定金收条一份、房屋处置授权委托书一份；证明：赵永光的签名字体不一致。被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司围绕其主张向本院提交证据一、授权委托书一份，证明第三人刘涛有代理权限，代替赵永光对外出售该房屋。证据二、微信聊天记录；证明：居间人于2019年8月7日向原告明确询问是否继续履行合同，原告明确告知不再购买，是谁的还是谁的。证据三、嘉禾房产中介工作人员出庭证人证言；证明：涉案合同因原告明确违约致使合同解除。被告赵永光围绕其主张向本院提交如下证据：证据一、赵永光与李贺德的电话录音一份包含文字解析；证明：李贺德与赵永光的合同已解除，原告明确主张返还定金。第三人刘涛围绕其主张未向本院提交任何证据。本院依法组织各方当事人对原被告提供的证据进行了证据交换和质证。被告赵永光、济宁市嘉禾房产经纪有限公司、第三人刘涛对原告提供的证据一、二真实性均无异议。对原告提供的证据三8月4日录音真实性无异议，但对该文字版有异议，删减部分较多，该录音不能证明本案证明事实。对证据四至七真实性无异议，该录音均发生在2019年8月8日后，其录音内容不能证明本案证明事实，同时，该录音可证实嘉禾房产工作人员一直在协调买卖双方返还定金事宜。对原告提供的证据八真实性无异议，但有部分删减，该证据仅仅证明在调解过程中嘉禾房产同意将款项返还原告。对原告提供的证据九真实性无异议，但不能证明原告陈述的证明目的，该网站撤回需经时间过程，并非被告主观对外出售。对原告提供的证据十真实性无异议，但与本案没有关联性，该事实部分已经卖方赵永光追认，原告亦知悉事实经过，合同应为有效合同。原告对被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司提供的证据一中签订的日期真实性不予认可，委托人赵永光签名并非及本人所写。对被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司提供的证据二真实性无异议，不能证明被告的观点，原告并没有表示不履行合同，因为涉案房屋系被告赵永光及其妻子的共同财产，在其妻没有签字的情况下原告李贺德只是对售卖该房屋有所顾虑，再加上被告一直未给原告看涉案房屋的相关证件。被告赵永光、第三人刘涛对被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司提供的证据一、二真实性、证明问题均无异议，同意嘉禾房产的证明目的。原告对被告赵永光提供的证据真实性无异议，电话录音与文字版有出入，原告并未说不要房屋，反而一直要求买卖该房屋。被告赵永光同时向多人出售该涉案房屋。对赵永光而言，第三人刘涛和嘉禾房产都是中介，第三人刘涛并非被告赵永光的代理人。被告赵永光说定金系嘉禾房产转给他的，而非第三人刘涛，与刘涛的叙述不一致。被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司、第三人刘涛对被告赵永光提供的证据真实性无异议，其证明目的可以证实原告事前已明确不购买该涉案房屋，同时，赵永光对该出售房屋的原委均知悉，原告在录音中明确要求返还定金。上述证据均已记录在案，在卷佐证。根据当事人的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：原告李贺德、李长红系夫妻关系，被告赵永光系案涉房产的所有权人。徐宪龙系济宁市嘉禾房产经纪有限公司销售经理，靳彦苓系济宁市嘉禾房产经纪有限公司职员。第三人刘涛亦系房屋中介经营者。2019年7月20日，被告赵永光委托第三人刘涛出售案涉房屋，并签订《房屋处置授权委托书》，主要约定：委托人赵永光位于xxxx房产，现委托刘涛为我的合法代理人，全权代表我办理该房产的出售相关事宜，具体事项如下：1、代为办理此房的买卖交易手续，包括：代为签署以上房屋的买卖合同、代为办理此房产权的转移过户等相关事宜、代为收取相关售房款和购房定金等一切费用以及房屋买卖其他事宜。2、委托人在上述委托范围内所进行的一切行为和签署的一切文件我均予以承认，并承担一切由此产生的法律后果。委托期限：从即日起至上述事项办完为止。委托人在代表我办理上述事宜时，无转委托权。2019年8月2日，济宁市嘉禾房产经纪有限公司职员靳彦苓带领原告李贺德、李长红去案涉房产看房。原告李贺德、李长红（乙方、买方）随后于同日与被告赵永光（甲方、卖方）的委托人刘涛、济宁市嘉禾房产经纪有限公司（丙方、中介方）签订编号为0000654号的《房屋买卖居间合同》，合同主要约定：第一条：该房屋位于xxxx，房屋所有权证号：鲁（2019）济宁市不动产权第xxxx号；第三条：房屋交易价格甲乙双方确认该房屋交易价格为人民币958000元（主房建筑面积：120.77平方米）；第四条：委托事项及相关费用。丙方受甲乙双方共同委托，为其促成房屋买卖交易，协助办理产权转移过户手续，并收取中介服务费用为总价款的1.5%，如需委托丙方办理贷款，另收贷款手续费用为贷款额的1%，上述费用由乙方承担，过户产生的费用：契税、交易税、工本费、快件费由乙方负责，增值税、个人所得税由乙方负责，过户之前需由甲方提供买房过户所用材料。第五条:付款方式：1、乙方于合同签订当日支付购房定金人民币20000元给甲方；2、甲乙双方协商，在签订本合同时乙方缴纳中介费、贷款手续费给丙方，总计人民币23800元（其中贷款服务费6580元、评估费2874元），同时甲方将与该房产有关证明原件、身份证复印件交于丙方保管；3、…；4、甲乙双方协商采取以下付款方式:按揭贷款，甲乙双方协商购房首付款为人民币300000元（含定金），乙方于过户日支付给甲方。剩余房款乙方申请按揭贷款，由银行批贷后放款到甲方指定银行账号。第七条违约责任：1、本合同所承诺约定均为当事人的真实意思表示，未按合同约定履行视为违约；2、…；3、…；4、合同履行过程中因法律法规、房地产交易政策、银行贷款政策等原因导致交易失败、税费增减的，不影响居间方中介费用的收取，双方协商解决后，将解决方案通知居间方。任何一方不履行本合同约定的义务导致交易失败的；若乙方违约，甲方所收取的定金不退，若甲方违约，定金双倍返还乙方，佣金由违约方承担，合同自动终止。第十一条:合同效力及补充条款，经甲、乙双方协商一致同意：1、2019年8月8日前双方去银行办理预审批手续；2、待预审批通过后3日内双方去不动产办理过户手续。落款：甲方：赵永光乙方：李贺德丙方：济宁市嘉禾房产经纪有限公司（捺印）。上述合同签订当日（2019年8月2日），原告李贺德、李长红支付向丙方支付购房定金1万元，丙方销售经理徐宪龙经办代房东收定金并出具收据一张。2019年8月3日，原告李贺德、李长红向丙方补交购房定金1万元，丙方销售经理徐宪龙经办代房东收取该定金并向原告出具收据一张。原告李贺德、李长红另向济宁市嘉禾房产经纪有限公司交纳中介服务费、贷款服务费、评估费共计23000元（其中贷款服务费6580元、评估费2874元），丙方徐宪龙经办并向原告出具收取上述费用的收据一张。2019年8月4日，原告李贺德去丙方处称未给其以及家属看案涉房屋的相关证件，表示不再购买案涉房屋并要求退还定金。济宁市嘉禾房产经纪有限公司徐宪龙与第三人刘涛联系，将李贺德不再购买房屋并要求退还定金的事项告知，随后第三人刘涛与案涉房屋所有权人赵永光沟通，赵永光表示如果不购买，定金不退。2019年8月7日，丙方靳彦苓通过微信向李贺德沟通是否还购买案涉房屋：“兄弟，这两天孩子发烧我没去店里，你那曼哈顿的房子咋弄的”，李贺德微信回复：“谢谢你姐姐，我没法再要了”。丙方徐宪龙随后将李贺德表示没法再买的事宜告知了第三人刘涛。2019年8月8日，房屋买卖双方均未去银行办理预审批手续。2019年8月13日，原告李贺德与丙方徐宪龙联系表示继续购买案涉房屋。8月14日，原告李贺德与被告赵永光电话联系，表示继续购买房屋履行合同，赵永光表示不再卖于李贺德。原告李贺德认为，多次向被告交涉房屋买卖事宜，并多次催促被告履行合同义务，被告均以种种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续，并且房屋已卖予他人。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。本院认为，本案的焦点问题为1、原被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》是否合法有效？2、原被告及第三人在上述合同的履行中是否存在违约？哪方违约？是否应当承担违约责任？3、原告的诉求是否正当？原告在签订合同之前，已经通过案涉房屋楼下邻居知道其房屋的情况及其价格，且通过中介方到现场查看了案涉房屋，才通过被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司与第三人签订了《房屋买卖居间合同》。原被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示,其内容并未违反我国法律、行政法规的禁止性规定,该合同合法有效，各方当事人均应严格履行。原告以不知道第三人的代理权限以及未给其看到案涉房屋的相关证件为由认定该合同无效，其理由不能成立，本院依法不予支持。上述合同签订后，原告向中介方支付了购房定金及相关费用后，其通过微信或其它方式向中介方明确表示不再购买案涉房屋，以自己的行为明确表示不再履行该合同，致使该合同无法履行，构成违约；被告赵永光在原告李贺德明确表示不再购买案涉房屋后，未去银行办理预审批手续，不存在违约行为。原被告签订的《房屋买卖居间合同》约定：任何一方不履行本合同约定的义务导致交易失败的；若乙方违约，甲方所收取的定金不退，若甲方违约，定金双倍返还乙方，佣金由违约方承担，合同自动终止。基于原告的违约行为和原被告的上述约定，原告已向被告赵永光支付的购房定金不应返还，而因其违约行为支付的中介服务费损失亦应由其承担。但原告向济宁市嘉禾房产经纪有限公司支付的贷款服务费6580元、评估费2874元，因本次房屋买卖交易的失败致使上述费用并未实际发生，被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司应将上述费用返还二原告。综上，原告的诉求，其合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李贺德、李长红贷款服务费6580元、评估费2874元，合计9454元。二、驳回原告李贺德、李长红的其他诉讼请求。案件受理费4273元，由原告李贺德、李长红负担4173元，被告济宁市嘉禾房产经纪有限公司承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  于发春二〇一九年十二月十九日书记员  逯新颖