重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9510号上诉人（原审原告）:重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码9150010706052296XR。法定代表人：连逸枫，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟显荣，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于惠英，女，汉族，1971年1月2日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘建，重庆孟源律师事务所律师。上诉人重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司（以下简称“隆鑫融瀛投资公司”）因与被上诉人于惠英房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初4316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月8日进行了询问。上诉人隆鑫融瀛投资公司的诉讼代理人孟显荣，被上诉人于惠英及其诉讼代理人刘建参加了询问。本案现已审理终结。隆鑫融瀛投资公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）渝0109民初4316号民事判决书，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人全部承担。其主要事实及理由如下：1、一审法院认定《商业委托管理协议》中约定的委托管理期限为2015年1月1日至2015年12月31日没有事实依据，系根本性事实认定错误。2、隆鑫融瀛投资公司在一审起诉状中所列委托管理期限截止日期2015年12月31日系笔误，其已举示了证据证明委托管理期限截止时间应为2025年12月31日。于惠英辩称，隆鑫融瀛投资公司的上诉理由不成立，原审中质证我们看到的《商业委托管理协议》委托时间确实是2015年1月1日至2015年12月31日。一审判决正确，应依法维持。隆鑫融瀛投资公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2019年1月25日起解除租赁合同；2.被告立即交还重庆市北碚区蔡家岗镇蔡和路329号-345号（奇数）房屋；3.被告从2019年1月26日起，按照每月19349.6元的标准向原告支付房屋占用损失，至交还之日止；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月4日，隆鑫融瀛投资公司（出租人、甲方）与于惠英（承租人、乙方）签订《隆鑫爱琴海农贸市场房屋租赁合同》，约定由甲方将位于重庆市北碚区蔡家岗镇蔡和路329号-345号房屋出租给乙方开设农贸市场，租赁房屋总建筑面积为1018.84平方米（最终以房屋产权证所示的产权面积为准）。甲、乙双方确认，除非双方另有约定，在本合同履行过程中以此数据作为租金和其他需要按照面积计算费用款项的计算依据。该合同第2.1条约定，乙方承诺承租该租赁房屋后，合法经营农贸市场，不得用作其他，否则甲方随时有权解除合同收回房屋或另行确定租金。第2.2条约定乙方自行负责农贸市场的各项筹备工作，按照农贸市场的装修标准配齐相关设备设施。第3.1条约定甲乙方协商约定装修免租期为6个月，暂定起始日从2015年7月1日至2015年12月31日。第3.2条约定承租期限为10年（含市场培育期）双方约定承租起始日暂定从2016年1月1日起至2025年12月31日止。第4条约定的租金情况为，4.1本租赁合同有效期共计10年，租赁合同签署生效后15天内缴纳首期租金和租赁履约保证金，其各年度的房屋租金单价约定如下：4.1.12016年1月1日起至2016年12月31日止，为市场培育期间免收租金。4.1.22017年1月1日起至2017年12月31日止，租金单价人民币16元/m2/月。4.1.32018年1月1日起至2018年12月31日止，租金单价人民币18元/m2/月。4.1.42019年1月1日起至2019年12月31日止，租金单价人民币19元/m2/月。租金按照先付后用的原则支付，乙方均按每季度向甲方交付租金，即每3个月支付一次租金。该合同第8.2.4条约定，乙方无权改变本租赁房屋的使用功能，不能开展其他与农贸市场经营无关的任何商业经营活动。该合同第10条违约及违约责任约定：10.1乙方如有下列行为之一，即视为违反合同之违约行为：10.1.1未经甲方书面同意而擅自将租赁房屋转租、转让、转借他人使用；10.1.2乙方擅自扩大或改变经营范围……10.1.4乙方利用租赁房屋进行与农贸市场经营无关的任何商业经营活动或违法活动……10.1.6乙方有上述任何行为时，甲方有权采取停水、停电、停止乙方经营、关闭乙方营业场所等任何强制措施以督促乙方纠正违约行为；同时，甲方有权提前单方解除合同，并收回租赁房屋，没收乙方履约保证金。此外，甲方保留继续向乙方追索其所受的经济损失的权利。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。该合同签订后，隆鑫融瀛公司依约向于惠英交付了涉案房屋，于惠英接房后，将涉案房屋临街一面隔成大小不一的一排商业门面，现该排门面开办有誉多便利超市、牙牙乐、理发店、成人用品店等多家店面，于惠英现已将涉案房屋租金交至2019年3月30日。一审法院另查明，2015年7月17日，于惠英作为登记的投资人，以涉案房屋作为住所地，注册了个人独资企业“重庆市北碚区佳柏农贸市场”，核准的经营范围为，市场管理、摊位出租服务。【经营范围中法律、法规禁止经营的不得经营；法律、法规规定应经审批而未获审批并经工商机关登记前不得经营】。2019年1月29日，隆鑫融瀛公司在涉案房屋张贴《隆鑫爱琴海农贸市场房屋租赁合同的解除公告》，并请重庆市渝北公证处进行了公证。2019年1月30日，隆鑫融瀛公司与李晶签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给李晶。现尚未办理产权过户登记手续。2019年2月11日，隆鑫融瀛公司在涉案房屋张贴公告，载明农贸市场已出售给李晶，一切租赁事宜联系李晶。涉案农贸市场从2019年3月26日开始停电一月，商户因此与物管公司发生纠纷而报警。一审法院还查明，案涉北碚区蔡和路329-345号（奇数）房屋登记的权利人为重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，建筑面积为1018.84平方米，房屋用途为农贸市场。2014年12月31日，重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（甲方）与隆鑫融瀛公司（乙方）签订《商业委托管理协议》，约定由乙方为甲方位于重庆市北碚区蔡家岗镇隆鑫爱琴海商业提供免费商业委托管理服务，期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止。在托管期内，甲方同意乙方自行确定委托管理商铺的经营方式（包括及不限于采用租赁、联营、合股等形式与任何第三方合作）、物业管理方式及房屋的用途。对此，甲方不得以任何理由干涉或提出异议。一审法院认为，本案中，双方的主要争议焦点有两个，一是隆鑫融瀛投资公司是否系本案适格原告；二是若隆鑫融瀛投资公司系适格原告，其诉讼请求能否得到支持。第一，关于隆鑫融瀛投资公司是否系本案适格原告的问题。隆鑫融瀛投资公司与于惠英于2015年5月4日签订的《隆鑫爱琴海农贸市场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据庭审查明的事实，隆鑫融瀛投资公司与于惠英签订案涉租赁合同，系得到了案涉房屋产权人重庆隆鑫锐智投资发展有限公司的授权，隆鑫融瀛投资公司有权以自己的名义与于惠英签订案涉租赁合同，成为合同相对方，现隆鑫融瀛投资公司以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，隆鑫融瀛投资公司即为本案适格原告。故对于惠英认为隆鑫融瀛投资公司非为本案适格原告的抗辩意见不予采纳。第二，关于隆鑫融瀛投资公司的诉讼请求能否得到支持的问题。本案中，根据隆鑫融瀛投资公司与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司在《商业委托管理协议》中的约定，委托管理期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，在委托管理期限内，乙方有权将委托管理房屋租赁给第三方，如果第三方租赁期限超出委托期的，乙方应告知甲方，双方以补充协议形式另行约定。但隆鑫融瀛投资公司与于惠英签订的案涉租赁合同，约定的截止期限为2025年12月31日，已超出托管期限。按照合同约定，隆鑫融瀛投资公司若继续作为案涉租赁合同的相对方主张相应权利，理应与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司另行进行约定，但庭审中隆鑫融瀛投资公司未提供证据证明其已向重庆隆鑫锐智投资发展有限公司履行了告知义务，亦未提供证据证明隆鑫融瀛投资公司与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司就此签订了补充协议，进行了另行约定。故根据现有证据，隆鑫融瀛投资公司要求与于惠英解除涉案租赁合同、返还案涉房屋及支付房屋占用损失的诉讼请求，依据不足，对此不予支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司负担。”本院二审期间，隆鑫融瀛投资公司向法庭提交《商业委托管理协议》，拟证明委托管理期限截止时间为2025年12月31日。于惠英质证认为：该证据不具备真实性、合法性和关联性，且不属于新证据，同时，该证据也与原审举示的证据相矛盾。本院认为，该份证据系原件，客观真实，且与本案基本事实有关，应予以采信。本院二审查明：2014年12月31日，重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（甲方）与隆鑫融瀛投资公司（乙方）签订《商业委托管理协议》，约定由乙方为甲方位于重庆市北碚区蔡家岗镇隆鑫爱琴海商业提供免费商业委托管理服务，期限从2015年1月1日起至2025年12月31日止。在托管期内，甲方同意乙方自行确定委托管理商铺的经营方式（包括及不限于采用租赁、联营、合股等形式与任何第三方合作）、物业管理方式及房屋的用途。对此，甲方不得以任何理由干涉或提出异议。另查明：2019年1月29日，隆鑫融瀛投资公司在案涉房屋张贴《隆鑫爱琴海农贸市场租赁合同的解除公告》，载明其因于惠英未经同意转租和改变农贸市场经营用途而解除案涉租赁合同。本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点在于出租人是否适格、案涉租赁合同是否已经解除以及承租人应承担的责任。现分别评判如下：一、关于隆鑫融瀛投资公司是否适格的问题。案涉租赁房屋所有权人为隆鑫锐智投资公司，其委托隆鑫融瀛投资公司对案涉租赁房屋进行管理，授权期限从2015年1月1日起至2025年12月31日止。隆鑫融瀛投资公司在其受托管理期限内，与于惠英签订房屋租赁合同，约定的租赁期间也在其授权期限内，故案涉租赁合同合法有效，隆鑫融瀛投资公司作为出租人主张相关权利适格。二、关于案涉租赁合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，双方签订的《隆鑫爱琴海农贸市场房屋租赁合同》第10.1.1条约定于惠英未经隆鑫融瀛投资公司书面同意而擅自将租赁房屋转租、转让、转借他人使用系违约行为，第10.1.6条约定隆鑫融瀛投资公司因于惠英前述违约行为有权提前解除合同，收回租赁房屋。本案已查实于惠英存在擅自转租的行为。于惠英对此抗辩称：租赁合同约定不得“转租”的真实意思是不得“整体转租”，而非不得“分租”。但是，在合同中并没有涉及允许部分转租之意的约定，且结合合同对应条款上下文无法得出“转租”特指“整体转租”结论的前提下，该抗辩意见有违常理，本院对此不予支持。至于隆鑫融瀛投资公司主张于惠英违反合同约定，改变农贸市场经营用途的问题，因租赁合同未对“农贸市场”的具体经营范围进行明确约定，虽然案涉农贸市场客观上超出了工商核准的农贸市场经营范围（工商核准的是“摊位”出租服务而非“商铺”、“门面”出租服务），但隆鑫融瀛投资公司主张于惠英违约改变经营范围尚缺充足合同依据，故本院对此主张不予支持。如前所述，于惠英违反合同约定擅自转租，隆鑫融瀛投资公司依据合同第10.1.6和10.1.6条约定享有合同解除权。隆鑫融瀛投资公司于2019年1月29日在案涉房屋处张贴解除合同公告，并经重庆市渝北区公证处公证，故案涉房屋租赁合同依法于当日解除。三、关于于惠英的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉租赁合同已于2019年1月29日解除，隆鑫融瀛投资公司请求返还案涉房屋，符合法律规定，应予支持。合同解除后，于惠英仍占有使用案涉房屋，理应支付相应的占有使用费直至案涉房屋交还之日止。占有使用费标准宜参照双方原合同约定的同期房屋租金标准确定，即每月19357.96元。鉴于房屋租金已交至2019年3月份，房屋占有使用费应从2019年4月1日起算。综上所述，隆鑫融瀛投资公司的上诉请求成立，本院予以支持。原判认定基本事实清楚，由于出现新的证据，本院根据查清后的事实依法改判，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市北碚区（2019）渝0109民终4316号民事判决；二、重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司与于惠英签订的《隆鑫爱琴海农贸市场房屋租赁合同》于2019年1月29日解除；三、于惠英于本判决发生法律效力后十五日内将重庆市北碚区蔡家岗镇蔡和路329号-345号（奇数）房屋返还重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司；四、于惠英于本判决发生法律效力后十五日内向重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司支付前述房屋占有使用费（以每月19357.96元为标准，自2019年4月1日起计算至前述房屋返还给重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司之日止）；五、驳回重庆隆鑫融瀛商业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4025元，由于惠英负担；二审案件受理费8050元，由于惠英负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  刘 静审 判 员  陈义熙二〇一九年十二月二十五日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢