甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初937号原告:罗成英,女，1965年7月8日出生，回族，住兰州市西固区。原告:张亚慧,女,1992年7月17日出生,回族，住兰州市城关区。原告:张亚琳,女,1998年12月15日出生,回族，住兰州市城关区。以上三原告共同委托诉讼代理人:银波,甘肃恒亚律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人:王海涛,甘肃恒亚律师事务所律师。被告:马秀凤，女，1953年10月16日出生，回族，无固定职业，住兰州市城关区。被告:马伟军，男，1978年8月20日出生，回族，现在临夏监狱服刑。委托诉讼代理人:马秀凤（与马伟军系母子关系）,回族,无固定职业，住兰州市城关区。被告:马丽明，男，1971年8月20日出生，回族，无固定职业，住兰州市七里河区。被告:兰州市元森房地产开发有限公司,住所地兰州市城关区北滨河中路142号。法定代表人：卢敬圣，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丹，女，1990年5月16日出生，汉族，系该公司法务专员，住兰州市城关区。第三人：陈连彦，男，1964年4月28日出生，汉族，，住兰州市城关区。原告罗成英、张亚慧、张亚琳诉被告马秀凤、马伟军、马丽明、兰州市元森房地产开发有限公司（以下简称“元森公司”、第三人陈连彦房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗成英、张亚慧、张亚琳及委托诉讼代理人银波、王海涛,被告马秀凤及被告马伟军委托诉讼代理人马秀凤、被告马丽明、被告元森公司委托诉讼代理人赵丹均到庭参加了诉讼,第三人陈连彦经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。现已审理终结。原告罗成英、张亚慧、张亚琳向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认被告马秀凤、马伟军与兰州市元森房地产开发有限公司签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下待安置的东李家湾18－2－Ｈ－3108室及16－1－（1-1）－2001室房屋的安置权益归原告所有;2、判令各被告协助原告将位于兰州市城关区王保保城139号院内202.57平方米无证房相对应的房屋安置过户手续及过渡费手续办理至原告名下；3、判令被告马秀凤、马伟军、马丽明向原告返还过渡费及补偿款共50856元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告马秀凤与被告马伟军系母子关系，被告马丽明系被告马秀凤之侄。1996年2月9日,被告马秀凤之母王桂兰名下登记着本案所涉兰州市城关区王保保城139号院内（旧号105号，以下简称139号院）混合结构住宅房屋两层，建筑面积158.95平方米；混合结构平房一间，建筑面积17.81平方米。2002年5月17日，原告罗成英丈夫张学义与王桂兰之长女马秀英、三女马秀芳签订售房协议,以总价款14.3万元购得王桂兰名下的上述房屋（售房协议上载明一院房屋面积为180平方米），并办理了房屋产权转移登记手续，取得了房屋所有权。张学义在居住期间，在该院内二层楼房上加建房屋一层，在院内平房上加建房屋一间，在院内新建平房二间，加建房屋面积共202.5平方米，张学义后建的房屋未办理相关修建手续，未办理房屋所有权证。2010年5月17日，被告马秀凤不服兰州市住房保障和房地产管理局（以下简称市房管局）为张学义颁发的兰房（城私）产字第××号房屋所有权证，马秀凤提起行政诉讼。同年6月24日，法院作出的（2010）城法行初字第49号行政判决书，判决撤销了张学义取得的产权证号为兰房（城私）产字第××号房屋所有权证。该行政判决书发生法律效力后，2011年3月，被告马丽明强行搬入139号院内房屋致张学义一家人无法居住，酿成纠纷。同年5月10日，张学义以人民法院已经确认其与马秀英、马秀芳签订的买卖王桂兰名下房屋的协议无效为由提起民事诉讼，法院于2011年9月14日作出（2011）城法民一初字第269号民事判决书，判决马秀英、马秀芳共同返还张学义购房款14.3万元；赔偿损失266440元，宣判后，张学义不服提起上诉。2012年5月9日，甘肃省兰州市中级人民法院（以下简称市中院）作出（2012）兰法民三终字第139号民事判决书，该判决维持了城关区法院判决作出的返还购房款的判项，将赔偿损失额由266440元改判为399660元。在该案审理时，对张学义加建的房屋未涉及，因系违法建筑，其权属的归属问题不属人民法院受案范围。元森公司取得了兰拆许字（2010）第18号房屋拆迁许可证后，开始开发建设兰州市城关区庙滩子整体改造项目。139号院内房屋在拆迁安置范围内。2011年3月7日，元森公司委托的房地产价格评估公司对涉案房屋予以拆迁评估。经评估无证房屋总面积202.57平方米。2011年3月13日，元森公司分别与被告马秀凤、马丽明、马伟军、陈连彦签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》共5份，对涉案的139号院内相关有证及无证的房屋拆迁安置补偿事宜作出约定，其中与本案诉争的139号院内无证房屋201.5平方米对应的本应由张学义签订并获得的《住宅房屋拆迁产权调换协议》3份，但上述协议却由被告马秀凤、马丽明、马伟军签订并享有，严重侵犯了张学义的合法权益。上述《住宅房屋拆迁产权调换协议》签订后，本案诉争的139号院内所有房屋被拆除，拆迁还建的房屋尚在建设之中。2014年5月12日，张学义以马秀凤、马丽明、马伟军、陈连彦为被告向法院提起诉讼，城关区法院依法作出（2014）城民一初字第339号民事判决，宣判后，各方当事人均提出上诉。二审审理期间，张学义因病去世，原告罗成英、张亚慧、张亚琳作为张学义的继承人继续参加诉讼。2015年8月28日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2015）兰民三终字第339号民事裁定，撤销了（2014）城民一初字第339号民事判决，驳回原告罗成英、张亚慧、张亚琳的起诉，后原告依法申请再审，2018年11月30日，原告申请撤回再审申请，甘肃省高级人民法院作出（2018）甘民再95号民事裁定，准许撤回起诉，撤销兰州市中级人民法院（2015）兰民三终字第339号民事裁定及兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第339号民事判决。现原告为维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。被告马秀凤、马伟军辩称,1、原告主张由其享有案涉房屋安置权益，要求被告协助原告办理房屋安置过户手续及过渡费手续，返还过渡费及补偿款构成重复起诉，违反一事不再理原则。2、对于本案无证房面积，张学义无权享有赔偿权利。本案无证房屋已在张学义与马秀芳、马秀英房屋买卖纠纷中予以处理，张学义不应再行主张。被告马丽明辩称，其作为房屋所有权人王桂兰之孙，有权继承该房屋，且被告马秀凤以赠予方式同意其取得该房屋的拆迁安置房，故其并未侵害原告的利益。被告元森公司辩称，拆迁过程中，涉案房屋一直由马秀凤占据使用，房屋没有产权，元森公司尽到了审查义务。第三人陈连彦未进行答辩。原告罗成英、张亚慧、张亚琳围绕诉讼请求依法提交了如下证据:1、（2010）城法行初字第49号行政判决书、（2011）城法民一初字第269号民事判决书、（2012）兰法民三终字第139号民事判决书、建房协议、房屋所有权证；2、房屋拆迁评估价值评估分户表、住宅房屋拆迁产权调换核算表、住宅房屋拆迁产权调换协议；3、（2014）城民一初字第339号民事判决、（2015）兰民三终字第339号民事裁定、甘检民（行）监［2017］62000000018号民事（行政）抗诉书、甘肃省高级人民法院（2018）甘民抗26号民事裁定书、甘肃省高级人民法院（2018）甘民再95号民事裁定书；4、出库单。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗成英系张学义配偶,原告张亚慧、张亚琳系张学义的女儿。被告马秀凤与被告马伟军系母子关系，被告马丽明系被告马秀凤之侄。1996年2月9日,被告马秀凤之母王桂兰名下登记着本案所涉139号院内（旧号105号）混合结构住宅房屋两层，建筑面积158.95平方米；混合结构平房一间，建筑面积17.81平方米。王桂兰(1999年7月27日去世)与其夫马得山（1976年农历十月初二去世）育有五个子女，被告马秀凤系王桂兰之次女。2002年5月17日，张学义与王桂兰之长女马秀英、三女马秀芳签订售房协议,张学义以总价款14.3万元购得王桂兰名下的上述房屋(售房协议上载明一院房屋面积为180平方米)，并办理了房屋产权转移登记手续，取得了房屋所有权。张学义在居住期间，在该院内二层楼房上加建房屋一层，在院内平房上加建房屋一间，在院内新建平房二间。张学义后建的房屋未办理相关修建手续，未办理房屋所有权证。2010年5月17日，本案被告马秀凤不服兰州市住房保障和房地产管理局（以下简称市房管局）为张学义颁发的兰房（城私）产字第××号房屋所有权证，马秀凤向本院提起行政诉讼。同年6月24日，本院作出的（2010）城法行初字第49号行政判决书认定：马秀英、马秀芳向张学义出卖王桂兰名下的房屋，系二人在无遗嘱又无证据证明王桂兰的其他继承人同意出卖房屋的情形下处分遗产的行为，属无权处分，遂以颁证机关认定事实不清、主要证据不足、程序违法为由判决撤销了张学义取得的产权证号为兰房（城私）产字第××号房屋所有权证。该行政判决书发生法律效力后，即2011年3月，被告马丽明强行搬入139号院内房屋致张学义一家人无法居住，酿成纠纷。同年5月10日，张学义以人民法院已经确认其与马秀英、马秀芳签订的买卖王桂兰名下房屋的协议无效为由向本院提起民事诉讼，请求马秀英、马秀芳返还购房款14.3万元并赔偿损失532,880元（该损失系可得利益之损失）。经张学义申请，对张学义购买的王桂兰名下的房屋在2011年的现行市场价进行了评估，结论为809,100元。该评估价仅指139号院内张学义购买的176.76平方米有证房的市场价，不涉及张学义在139号院内加建的房屋价值。经过审理，本院认为双方订立的售房协议因出让人系无权处分而无效,对此，缔约双方均有责任，张学义明知王桂兰已去世多年，在没有证据证明已征求王桂兰其他继承人是否同意出售房屋的情况下仍买受该房屋，对合同无效造成的损失其应负主要责任，马秀英、马秀芳负次要责任。本院于2011年9月14日作出（2011）城法民一初字第269号民事判决书，判决马秀英、马秀芳共同返还张学义购房款14.3万元；赔偿损失266,440元。宣判后，张学义不服提起上诉。2012年5月9日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2012）兰法民三终字第139号民事判决书，该判决维持了本院判决作出的返还购房款的判项，将赔偿损失额由266,440元改判为399,660元。2010年，元森公司取得了兰拆许字（2010）第18号房屋拆迁许可证，开始开发建设兰州市城关区庙滩子整体改造项目。本案涉及的139号院内房屋在拆迁安置范围内。2011年3月7日，元森公司委托房地产价格评估公司对涉案房屋予以拆迁评估。元森公司向被告马秀凤提供的房屋拆迁价值评估分户表载明了该院内房屋价值及财产状况，该表按有证房、无证房及附属物进行登记。具体为：该院中有坐北朝南的三层楼房一栋，其中一、二层混合结构有证房建筑面积158.95平方米，评估价为580,168元；张学义加建的第三层砖木结构无证房建筑面积145.12平方米，评估价为394,726元；坐南朝北的二层楼房一栋，其中第一层混合结构有证房建筑面积17.81平方米，评估价为65,007元；张学义加建的第二层砖木结构无证房建筑面积19.67平方米，评估价为53,502元；张学义新建的砖木结构无证西平房二间建筑面积37.78平方米，评估价为102,762元。总计该院中有所有权证的房屋总面积是176.76平方米，没有产权证的房屋总面积为202.57平方米，所有房屋评估价值为1,196,165元。附属物中上下水补偿1,200元、水泥地面7,300元、室外钢梯2,250元、大门800元、旱厕200元，总计附属物补偿价为11,750元。2011年3月13日，元森公司分别与被告马秀凤、马丽明、马伟军、陈连彦签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》共5份。5份协议的主要内容是：四被告均选择了产权调换的安置方式，元森公司均以拆迁安置房屋的套内建筑面积折算被拆迁房屋的建筑面积，不足部分进行差价结算。元森公司安置被告马秀凤套内建筑面积72.97平方米住宅一套，安置房为东李家湾18－2－H－3108室，该套安置房折抵139号院内无产权证的住宅房屋建筑面积59.49平方米后，马秀凤须向元森公司交付产权调换差价114,870元。元森公司对马秀凤给予其他补偿20,226.60元，此款折抵产权调换差价款后马秀凤还须在元森公司交付安置房时一次性交清剩余产权调换差价94,643.40元。被告马秀凤向元森公司出具赠予承诺书，经其同意将139号院内房屋的一部分赠与马丽明后，元森公司安置被告马丽明套内建筑面积为42.79平方米住宅一套，安置房屋为东李家湾12－1－F－1806室，该套房屋折抵139号院内无产权证的住宅房屋建筑面积11.97平方米，有证房建筑面积30.82平方米后，被告马丽明应向元森公司支付的产权调换差价8,139.60元,元森公司给予被告马丽明其他补偿4,069.80元折抵房屋差价款后，被告马丽明还须向元森公司交付4,069.81元。元森公司安置被告马伟军套内建筑面积为131.11平方米住宅一套，安置房屋为东李家湾16－1－(1-1)－2001室，该套房屋折抵139号院内无产权证的住宅房屋建筑面积131.11平方米后，马伟军须向元森公司交付产权调换差价89,154.80元，元森公司对马伟军给予其他补偿44,557.40元折抵产权调换差价款后，马伟军须在元森公司交付安置房时一次性交清剩余产权调换差价44,557.40元。同样经被告马秀凤赠予，元森公司安置被告陈连彦套内建筑面积为72.97平方米住宅二套，安置房屋为东李家湾18-2-H-908室和18-2-H-808室，二套房屋折抵139号院内有产权证的住宅房屋建筑面积145.94平方米后不再结算产权差价。四被告过渡期的过渡补助费均按建筑面积每平方米8元给付，每年发放一次，搬迁时支付12个月的过渡费，其中被告马秀凤领取5,711元、马丽明4,125.10元、马伟军12,586.60元、陈连彦二套房屋分别各为7,005.10元。元森公司还向被告马秀凤支付了139号院内附属物补偿款11,750元、搬迁补助费400元。上述《住宅房屋拆迁产权调换协议》成立后，本案讼争139号院内所有房屋被拆除。2014年5月21日，张学义以被告马秀凤、马丽明、马伟军、陈连彦构成不当得利为由向本院提起诉讼，本院于2015年4月3日作出（2014）城民一初字第339号民事判决，宣判后，各方当事人均提出上诉。二审审理期间，张学义因病去世，原告罗成英、张亚慧、张亚琳作为张学义的继承人继续参加诉讼。2015年8月28日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2015）兰民三终字第339号民事裁定，撤销了（2014）城民一初字第339号民事判决，驳回原告罗成英、张亚慧、张亚琳的起诉，后原告依法申请再审，2018年11月30日，原告申请撤回再审申请，甘肃省高级人民法院作出（2018）甘民再95号民事裁定，准许撤回起诉，撤销兰州市中级人民法院（2015）兰民三终字第339号民事裁定及兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第339号民事判决。现安置给被告马丽明的东李家湾12－1－F－1806室已经交付。本院认为:关于张学义在139号院内是否加建了房屋？建筑面积多少的问题？张学义与马秀英、马秀芳签订的售房协议中明确表明以14.3万元出售139号院内住房一院，房屋面积180平方米。售房协议记载的房屋面积与产权证上记载的面积176.76平方米基本相符，故售房协议中关于房屋面积的记载可以证明张学义购房时139号院内仅有房屋建筑面积176.76平方米。在本院审理张学义诉马秀英、马秀芳房屋买卖合同纠纷一案时，马秀英、马秀芳没有否认售房协议内容的真实性，也对张学义关于在购房后进行加建房屋间数的陈述没有提出反驳意见，故可以认定张学义购买139号院内房屋后加建房屋的事实客观存在。139号院内房屋被元森公司拆迁前就其面积、结构、市价等进行了勘测评估，评估结论显示该院中有所有权证的房屋总面积是176.76平方米，没有产权证的房屋总面积为202.57平方米，此为张学义所建无证房。被告马秀凤否认张学义购房后加建房屋的辩称理由，因其没有证据对售房协议关于面积记载内容的否定，故其辩称本院不予采纳。关于原告是涉案所有房屋之被拆迁人还是涉案房屋中无证房屋之被拆迁人的问题？《物权法》第十五条规定：当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。依此法律规定，不动产交易行为的基础是当事人意思表示一致此为物权变动之原因行为，不动产物权变动须登记后才生效此为物权变动之结果行为，不动产物权变动之原因行为的效力影响物权变动结果行为的效力,物权变动结果行为的效力对引起物权变动原因行为的效力除法律另有规定或者合同另有约定外并不影响。本案中，张学义与马秀英、马秀芳订立的售房协议的效力因马秀英、马秀芳二人的售房行为属无权处分依法被确认无效，张学义曾取得139号院内房屋之所有权业经人民法院行政审判被依法予以撤销。该行政判决发生法律效力后，张学义已因房屋交易之原因行为的无效及物权登记行为的撤销而当然、确定地丧失了对139号院内马秀英、马秀芳所售房屋的所有权，该部分房屋的拆迁安置利益已与张学义无涉。虽然张学义持有的产权证被撤销后，139号院内非张学义加建的房屋未办理产权恢复登记手续，但该部分房屋张学义已无法定事由对其享有权利。被告马丽明、第三人陈连彦的安置房（其中30.82平方米）系139号院内有证房予以调换，相对张学义而言并未构成不当得利。本院在审理原告与马秀英、马秀芳房屋买卖合同纠纷一案时，因张学义在139号院内加建的房屋未办理修建许可手续，其所建房屋属违法建筑物，就其归属问题不属人民法院受案范围，故在该案审理中未涉及。但近年来，随着城市建设的发展，在2006年7月，兰州市人民政府为妥善解决城市基础设施建设房屋拆迁中出现的各种问题，维护被拆迁人的利益，下发的《关于基础设施建设项目拆迁中若干问题的处理意见》中规定：对不具有土地租用证或土地使用证的无证房，经街道或社区出具证明后参照有证房对待予以安置。从该项政府规定可以看出，未取得产权证的房屋在拆迁安置时房屋自建人应为被拆迁人。最高人民法院法办[2011]442号《全国民事审判工作会议纪要》第二条关于物权纠纷案件中第七款规定：当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人损害，按照侵权责任法相关规定处理。该条规定说明违法建筑物占有权利被他人侵害的受法律保护。基于上述依据，原告作为涉案无证房屋的建造者，其对139号院内无证房享有占有、使用、收益的权利。该房屋被纳入拆迁时，原告依法享有该无证房的拆迁利益当属被拆迁人。被告马秀凤关于原告未在139号院内加建房屋，即使加建房屋也因未经其同意，原告因违法行为无权成为被拆迁人不能取得拆迁安置房屋的辩称理由，本院不予采纳。关于四被告依据拆迁安置协议所得拆迁安置房及过渡费是否返还原告的问题。《民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，如上文所述，原告系139号院内无证房的权利人，当该房屋拆迁时，原告应为被拆迁人。被告马秀凤、马伟军均以139号院内无证房与元森公司订立的拆迁安置合同分获安置房一套之行为，对原告构成不当得利，被告马秀凤、马伟军与兰州市元森房地产开发有限公司签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下待安置的东李家湾18－2－H－3108室及16－1－(1-1)－2001室房屋的安置权益归原告所有,二被告应依法返还《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下安置房东李家湾18－2－H－3108室和东李家湾16－1－(1-1)－2001室，以及二被告领取的过渡费5,711元和12,586.60元；元森公司分别向被告马秀凤和马伟军给予的其他补偿20,226.60元和44,557.40元与原告无涉不再返还；原告须向元森公司支付东李家湾18－2－H－3108室产权调换差价114,870元和东李家湾16－1－(1-1)－2001室的产权调换差价89,154.80元。被告马丽明的安置房中含139号院内无证房面积11.97平方米，对原告合法拆迁权利也构成侵害应予以返还，该部分面积因房屋的不可分割性，被告马丽明无法返还房屋的一部分，故应按元森公司拆迁时的评估价由被告马丽明予以赔偿，即2,720元/平方米×11.97平方米=32,558.40元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、参照最高人民法院法办[2011]442号《全国民事审判工作会议纪要》第二条第七款之规定，判决如下：一、被告马秀凤返还原告罗成英、张亚慧、张亚琳《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下东李家湾18－2－H－3108室住房一套;二、被告马伟军返还原告罗成英、张亚慧、张亚琳《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下东李家湾16－1－(1-1)－2001室住房一套；三、被告马秀凤返还原告罗成英、张亚慧、张亚琳过渡费5,711元;被告马伟军返还原告罗成英、张亚慧、张亚琳过渡费12,586.60元;被告马丽明返还原告张学义无证房屋11.97平方米的补偿款32,558.40元,共计50,856元(本判决生效后10日内一次付清);四、驳回原告罗成英、张亚慧、张亚琳对被告兰州市元森房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回原告罗成英、张亚慧、张亚琳对被告陈连彦的诉讼请求。案件受理费1071元，由被告马秀凤负担。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张文刚人民陪审员  曹乃心二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈丽丽