安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初19450号原告（反诉被告）：严朵朵，女，1997年6月17日出生，汉族，户籍所在地安徽省长丰县，现在居住地合肥市。委托诉讼代理人：杨阳，安徽润天律师事务所律师；委托诉讼代理人：李临风，安徽润天律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王钰莹，女，1993年9月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告（反诉原告）：叶晓飞，男，1992年8月10日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：徐谭心，安徽万舟律师事务所律师。原告（反诉被告）严朵朵诉被告（反诉原告）王钰莹、叶晓飞合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严朵朵的委托诉讼代理人杨阳、李临风，被告（反诉原告）王钰莹、叶晓飞的委托诉讼代理人徐谭心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）严朵朵向本院提出如下诉讼请求：一、请求撤销原告与被告王钰莹、被告叶晓飞于2019年6月23日签订的《店铺转让合同》；二、请求判令两被告返还原告转让费147000元；三、请求判令两被告赔偿原告进货损失6000元；四、请求判令本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2019年5月份左右，原告经查阅网络，在网上看到被告叶晓飞所发的转让店铺信息，后于是和被告叶晓飞联系转让店铺事宜。后经见面了解原告知晓被告王钰莹与被告叶晓飞是夫妻关系，被告叶晓飞告知由转让店铺事宜由被告王钰莹代为处理。后原被告三方于2019年6月23日签订《店铺转让合同》一份，合同约定：被告王钰莹将自己位于合肥市包河区马鞍山路又一居门面房1号店铺（小象便利店〕转租给原告使用；转让后店铺所有设备全部归原告所有；月租金为7000元；店铺转让费总价为160000元。同时被告方向原告口头承诺该店铺一天的营业额近3000元（不包括卖烟的收入），而且承诺该店铺在原告运营出现困难时可以转租。《店铺转让合同》签订后，原告依约向被告王钰莹支付款项共计147000元。但原告经营后发现店铺实际情况与被告的承诺不一致：1、被告叶晓飞未经店铺原房东同意便擅自向原告承诺店铺可以转租〔被告方隐瞒了原房东与被告叶晓飞所签订的租赁合同中有如需转租必须经过房东同意的条款的事实〉，且原告被店铺原房东告知该店铺不能转租，而且至起诉之日起房东未和原告签订房屋租赁合同，原房东也拒绝收取原告租金，事实上拒绝追认房屋转租，致使原告签订合同目的根本无法实现；2、店铺全天的营业额只有一千多元，未达到被告方承诺的日3000元营业额，致使原告亏损过大，无法经营店铺；3、被告方承诺在店铺中留给原告的货物全部过期，原告为进货损失了六千元。4、经原告方催促，被告方至今拒绝店铺所在地的房产权属证明，原告经多方了解调査，高度怀疑被告方转让的店铺属于违法建筑。（此项事实请求法院依法査明）由于被告夫妻双方在未经店铺原房东授权的情况下，擅自将承租的房屋以转让店铺的形式转租给第三方；且通过隐瞒店铺实际经营状况，且虚构事实的手段，欺瞒原告，使原告陷入错误认识，导致原告基于被告的行为作出错误的意思表示，签订了合同；且被告转让给原告的店铺门面可能属于违法建筑。现为维护原告的合法权益，根据《合同法》第五十四条：“……一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销……”以及《合同法》第五十二条的规定，特向贵院起诉，请贵院根据事实依法解除原被告双方签订的店铺转让合同。被告王钰莹、叶晓飞辩称：原告诉称被告虚构事实，与其签订《店铺转让合同》存在欺诈，因此要求法院撤销合同。对此主张被告不能认同。1.被告将案涉店铺转让给原告，房东对此知情且同意，被告将店铺转让给原告后即找到房东告知此事，房东对被告转让店铺的行为明确表示同意。案涉店铺位于包河区马鞍山路又一居小区1号门面房，而房东本人即住在又一居小区5幢，且房东隶属物业，二者之间步行距离不过两三百米，房东每天都会经过店铺，从6月23日到8月底，经营这么长时同，房东不可能不知道店铺已经进行了转让，且被告提供的录音材料也能证实房东对于转让店铺的事实是同意的。原告在诉状中称被告曾向其口头承诺店铺一天的营业额近3000元，这一主张不符合实际。原告只是在接手店铺前询间过被告店铺日常生意如何，被告如实告知店铺生意好的时候营业额一天两三千元，被告并未对此进行承诺。经营店铺不是承包，需要经营者自负盈亏，任何人都不可能对此承诺利润。原告并未陷入错误认识，也未作出错误表示。原告是完全民事行为能力人，对于订立合同的目的、店铺的位置、订立合同产生的效果等均十分清楚，并且原告也实际经营了案涉店铺，因此原告认为被告的行为导致其产生错误认识，进而作出错误表示的观点难以成立。店铺内仅有极少量货物过期，原告未能证明其损失的具体数额。原告仅提交进货单及微信聊天记录，未能证明其损失的具体数额，也未能证明其所进货物与损失之间的关联性。退一步说，即使其所举证据确为其损失，也不是原告诉状中所主张的6000元。反诉原告（被告）王钰莹、叶晓飞向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判决被告支付剩余转让金34000元并以转让费总价按日1%自2019年6月30日暂计至2019年10月23日的违约金184000，此后的违约金计算至实际款清之日止；2、本案诉费由被告承担。事实和理由：原告叶晓飞与原告王钰莹系夫妻。2019年6月23日，原告王钰莹与被告严朵朵签订一份《店铺转让合同》，合同约定：原告将位于合肥市包河区马鞍山路又一居门面房1号小象便利店转让给被告；转让价款160000元，被告应于2019年6月23日支付100000元，于6月30日元支付剩余转让费60000元及原告付给房东租金及押金21000元；若被告逾期交付剩余转让金，被告应以转让费总价的百分之一按日向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告共计转款147000元，对于剩余的款项原告多次催讨，被告以种种理由推脱，至今分文未予支付。为维护反诉原告的合法权益，望判如所请。反诉被告（原告）严朵朵辩称：严朵朵认为涉案房屋不能出租，店铺经营转让合同自始无效。王钰莹、叶晓飞无论是反诉状还是答辩状都未对的房屋权属证明作出回应，也未提供涉案房屋的产权证明，结合严朵朵通过12319城建投诉热线所做的投诉，足以推断涉案房屋没有规划许可证，属于没有规划的建筑物，根据法律规定不得转租。王钰莹、叶晓飞关于违约金的反诉请求数额过高，与法相悖。根据《合同法》114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《合同法司法解释二》第29条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”，王钰莹、叶晓飞关于违约金的反诉请求数额过高，与法相悖，不应予以支持。在此严朵朵向法院申请依法对于违约金部分进行调低。王钰莹、叶晓飞提供的证据不足以证明原房东同意转租，我方提供的证据中以证明之前房东一直拒绝承认转租。王钰莹、叶晓飞提供的书面录音材料与录音文件内容不符，录音文件内容中原房东对王钰莹、叶晓飞说“我定是站在你这边的”。由于王钰莹、叶晓飞的反诉是在严朵朵提起诉必之后，因此严朵朵有理由怀疑王钰莹、叶晓飞供的证据存在串通的嫌疑。因此该证据不能证明原房东同意转租。经审理查明：2019年6月23日，原告严朵朵（乙方）与被告王钰莹（甲方）签订《店铺转让合同》一份，约定：甲方将自己位于合肥市包河区马鞍山路又一居门面房1号店铺（小象便利）转让给乙方使用，建筑面积为50平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2023年2月25日止，月租金为7000元，租金为每季交付一次，并于约定日期提前一个月将至房东。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中规定的条款，并且每季定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按租赁合同执行）铺转让费总价计160000元，乙方在2019年6月23日向甲方支付转让费定金共计人民币100000元，并于2019年6月30日前交清剩余转让费60000元，以及甲方已付给房东两月房租费和押金共计210000元。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任他费用。甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、烟草许可证、卫生许可证等相关证件，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。如乙方逾期交付剩余转让金，乙方应每日向甲方支付转让费总价的百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，收回店铺租赁权，并且乙方必须按照转让费总价的50%向甲方支付违约金等。上述合同签订后，原告于2019年6月23日分三次向被告支付24000元，同年6月24日支付83000元，同年7月2日支付40000元，合计支付147000元。原告接收店铺后，2019年6月25日通过微信告知被告王钰莹接收的物品存在过期的现象，且称一天经营额较少，一天也就一千多元，王钰莹称其经营时一天近三千。2019年7月底，被告叶晓飞与原房东韦道云协商店铺转让的事情，韦道云同意转让，韦道云之妻与被告叶晓飞去店里找原告协商重新续签房屋租赁合同，原告严朵朵不同意签订。2019年9月13日，因原告未按期交纳房租，房东韦道云把店铺电停了，原告报警，经协商愿意送电至第二日早8点。因经营效益不佳，原告停止经营。另查明：本案所涉店铺系物业用房，韦道云系物业管理公司员工。上述事实，由当事人提供的《店铺转让合同》、银行转款手续、微信聊天记录、证人证言及当事人陈述在卷佐证，予以认定。本院认为：严朵朵与王钰莹签订的《店铺转让合同》，系双方真实意思表示，内容合法且不违反法律法规的强制性规定，后经原房屋出租人韦道云追认，合法有效。根据合同约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归严朵朵所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归严朵朵铺转让费总价计160000元。上述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用。由于该店铺不能继续经营系严朵朵接收后导致，严朵朵作为完全民事行为能力人应预测经营过程中的生的风险，其约定的转让费系包括装修、装饰及其他所有设备的费用，应依法予以给付。由于本案系房屋租赁、转让引起的纠纷，且王钰莹租赁使用该房屋已一年多之久，并未因系是否经规划批准而受影响，严朵朵不能继续经营系因亏本导致，并不是因店铺系因未获得规划导致，且严朵朵所提供证据不足以证明对方承诺每日营业额达到3000多元的事实，故严朵朵诉请撤销《店铺转让合同》，退回转让费的请求理由不能成立，本院不予支持。另其诉称赔偿损失的请求因未提供证据证明损失计算依据，本院亦不予支持。综合考虑王钰莹将本案所涉店铺转让给严朵朵时，双方未对物品价值进行评估，约定转让费16万元未能明确确定计算依据，另考虑到严朵朵经营时间较短，已投入支付费用近15万元。为平衡双方损益，对王钰莹、叶晓飞的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、驳回严朵朵的本诉诉讼请求；二、驳回王钰莹、叶晓飞的反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1680元，由严朵朵负担；反诉案件受理费2285元，由王钰莹、叶晓飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杨天柱二〇一九年十二月二十四日书记员  黄亚玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。