贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7456号上诉人（原审被告）：贵州宏俊资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区白沙路340、346号绿地新都会第2栋负1层50号。法定代表人：徐兆勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘飞，贵州虹湖律师事务所律师，执业证号：15201201910123969。委托诉讼代理人：边伟祥，男，1971年12月26日出生，汉族，住浙江省诸暨市。被上诉人（原审原告）：皮某，男，2005年9月23日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：刘英东，贵州成城律师事务所律师，执业证号：15201201610455861。委托诉讼代理人：卞海燕，贵州成城律师事务所律师，执业证号：15201198711165195。原审第三人：贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇环湖新区火车站麒龙城市广场。法定代表人：赵雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志刚，贵州正哲律师事务所律师，执业证号：15201199910916296。委托诉讼代理人：陈德英，女，1985年7月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人贵州宏俊资产管理有限公司因与被上诉人皮某以及原审第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院(2019)黔0121民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人贵州宏俊资产管理有限公司上诉请求：一、依法维持贵州省开阳县人民法院(2019)黔0121民初1752号民事判决的第一项、第二项、第五项和第六项；二、依法改判第三项为：上诉人贵州宏俊资产管理有限公司从2018年7月20起按每月1000元的标准向被上诉人支付租金至实际腾退之日；三、依法改判第四项为：上诉人贵州宏俊资产管理有限公司按实际应付租金5%比例向被上诉人支付违约金；四、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人向被上诉人支付租金的起始日期错误，且租金支付标准亦应当据实进行调整，进而导致判决上诉人多履行了案涉房屋租金支付义务。本案中案涉房屋的租金应当从2018年7月20日上诉人实际经营的绮户酒店试营业开始起算租金方才合理，2018年7月20日之前租金依约应予免除，因而一审法院认定房屋起租期错误，二审法院应予纠正；二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付的违约金严重畸高，该判项在认定上诉人构成违约的基础上按实际应付租金额的5%比例判决支付即可。由于双方在《房屋租赁合同》中的违约金约定已经违反了前述法律规定，结合本案实际情况，上诉人最多向被上诉人承担实际应付租金额5%违约金比较合适；三、本案的一审、二审案件受理费应由本案的被上诉人全部负担。本案中，被上诉人未取得案涉房屋物权的情况下便将不符合《房屋租赁合同》中第3页3.4条的约定，被上诉人违约在先，此后又主动起诉上诉人。在一审法院严重显失公平的情况下被迫提起二审上诉，本案中被上诉人一方违约也是客观和明显的。被上诉人皮某辩称：一、关于一审法院认定上诉人向被上诉人支付租金的起始日期是否存在错误的问题。首先，被上诉人完全按约定向上诉人交付了出租的房屋。上诉人向被上诉人支付了部分租金后单方停止履行合同约定的租金给付义务，一审判决根据庭审查明上诉人违约未付租金的起始时间，判决上诉人向被上诉人支付未付的租金并无不当。其次，上诉人声称未付租金的原因是本案第三人和被上诉人交付的房屋存在问题，这完全是推卸责任。最后，给付房屋租金的义务上诉人应按合同约定履行，遵守合同约定是诚信的体现，上诉人认为其经营不正常给付租金时间应从其实际经营期间开始计算，这是上诉人不讲诚信的一厢情愿，不属于合同约定意思范畴，上诉人的经营风险不应转嫁给被上诉人。本案上诉期间造成的时间拖延而增大的损失，上诉人应全部承担；二、关于房屋租金的标准问题。房屋租金每月1350元属于合同明确约定；三、关于上诉人就违约金提出的问题。上诉人与被上诉人在租赁合同中明确约定了违约金支付；四、一审判决关于案件受理费的判决完全正确。原审第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司辩称：1、本案所有买受人不存在代租，房屋租赁合同是业主与上诉人签订的。2、装修合同是业主与装修公司签订的。3、关于消防验收，商品房在2018年通过一消、二消是由于办酒店，在2018年12月取得的验收许可的公示，2019年1月已经取得消防许可。所有是由于自身原因，由于其违法行为，被取缔，实际经营者还被拘留15天。我方不是合同相对方，且不是承担责任主体，请求维持原判。被上诉人皮某一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的租赁合同；2、判决被告立即将所租赁房屋腾退并返还给原告；3、判决被告支付自2018年5月22日起至起诉之日止的欠付租金1350×11=14850元，之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止；4、判决支付原告的违约金1350×11=32400元；5、判决被告自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费仍按合同约定的租金标准计算；6、判决被告支付2018年9月1日至2019年4月9日的欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元；7、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年7月15日，原告与第三人麒龙公司签订《商品房买卖合同》，购买了第三人麒龙公司开发的开阳麒龙城市广场第10幢第20层26号商业用房（建筑面积为33.84平方米，套内面积为25.38平方米）。同日，原告（甲方）与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，将该商业用房租赁给被告作为度假式酒店经营。《房屋租赁合同》第三条约定“租赁房屋所达到的交付标准3.1甲方交付租赁的房屋须按照酒店客房标准装修；……3.4租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，第四条约定“租赁期限4.1房屋租赁期拾年，自2017年11月22日至2027年11月21日；4.2甲方应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给乙方指定的装修公司装修，并按照《装修合同书》约定支付装修款……。装修标准以本合同第3条为准。租赁物业的交付以甲方与乙方指定装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准；4.3合同签订之日起即视为甲方授权乙方验房，并且认同乙方验房结果，由甲方另行出具委托书；4.4甲、乙双方同意自甲方按照约定完成装修之日起90日为此项目的整备期……（整备期是指……等事项。整备期内甲、乙双方协商一致，乙方无需支付租金。）。4.5租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应及时返还房屋及设备、设施（清单见本合同第3.1条约定）。……”。第五条约定“租金以及支付方式5.1租金标准按￥1350元/月（含装修返还费用每月350元/月，每月租金1000元）（大写人民币壹仟叁佰伍拾元整）（每户需承担60元代开发票费用），乙方按季度支付。首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经验收合格之日起7日内支付，其余各期租金乙方于每个支付周期首月的十五个工作日内向甲方支付作为当期租金，乙方通过银行转账的方式将租金支付给甲方。甲方在收到租金后7个工作日内必须出具租金收据给乙方，由乙方代理甲方到地方税务局办理租赁发票，甲方应协助乙方办理并提供相应材料。如由于甲方原因造成乙方未能及时办理合规发票的，甲方应全额赔偿由此造成的乙方损失，且乙方有权暂停支付下期租金。”。第六条约定“其他费用的承担方式6.1乙方承担的费用6.1.1水费；6.1.2电费；6.1.3燃气费；6.1.4物业管理费；6.1.5宽带使费……；6.2甲方承担的费用6.2.1装修费用；6.2.2营业税代开发票服务费；6.2.3经营物业所需的基本配置费用包括贰套乙方标准的床品和巾类（费用已包含在装修方案中）；……；6.6甲方可委托乙方代为配置附属设施、物品。”。第九条约定“装修为保证装修品质及租赁经营需求，甲方同意所购合作物业由乙方指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收。……”。第十条约定“……10.3乙方应按时向甲方支付租金。除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付……。”。第十二条约定“合同解除……12.4.3乙方逾期支付租金达30日，经甲方书面催告后，30个工作日内仍未支付的……”。第十三条约定“违约责任13.1甲方有第12条约定的情形之一的，应按24个月的租金向乙方支付违约金；乙方有第12条约定的情形之一的应按12个月的租金向甲方支付违约金……13.5乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金……。”。后原告按照合同约定与被告指定的装修公司签订《开阳酒店公寓装修合同书》，将案涉商业用房交给被告指定的装修公司装修，并支付了应承担的装修工程款。合同签订后，装修公司将案涉房屋装修完毕并由被告验收使用。被告收取使用房屋后，向原告支付了截止至2018年5月21日共六个月的租金，余下租金至今未付。同时查明，第三人麒龙公司开发的开阳麒龙城市广场的建设工程规划许可中4-24层的设计许可为公寓；第三人麒龙公司2017年11月21日向贵阳市公安消防支队提交的《关于10#楼（原建审意见书中A2#楼）的使用性质的说明》中说明贵阳市公安消防支队作出的《建设工程消防设计审核意见书》中10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为住宅。而开阳县住房和城乡规划建设局的建设工程规划许可证中10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为公寓。2017年12月8日，贵州省贵阳市消防支队在被告提交的《关于10#楼（原建审意见书中A2#楼）的使用性质的说明》上批注“经图纸核查，贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司所述情况属实，同意该10#楼（原A2#楼）使用性质及层数变更如下A2#楼建筑层数……4-23层为公寓……”，同时加盖了公章。2017年10月31日，贵阳市公安消防支队出具的筑公消验字（2017）第0641号建设工程消防验收意见书认定第三人麒龙公司开发的开阳麒龙城市广场的10#楼（公寓）综合评定该工程土建部份消防验收合格。至辩论结束时止，案涉房屋二次消防验收已合格。上述事实，有原、被告及第三人陈述及所举证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为本案定案证据。一审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案争议的焦点为：一、涉案租赁合同是否应当解除；二、涉案租赁合同履行过程中原、被告一方或双方是否存在违约情形；三、原告请求支付租金，是否应当支付；四、被告是否应当支付违约金；五、自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止，被告是否应当支付房屋占有使用费。针对焦点一，对原告请求解除合同的诉请，因被告称酒店已无法经营，已不能实现合同目的，同意解除合同。一审法院对原告的该请求予以支持。针对焦点二：涉案租赁合同约定，原告应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给被告指定的装修公司装修，装修完毕由途家负责验收。根据前述约定，在租赁合同的履行过程中，作为出租人的原告已按《商品房买卖合同》中交付标准向被告指定的装修公司按期交付案涉房屋并支付了应承担装修款，依约履行了合同义务。租赁合同3.4条约定“租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，因涉案租赁合同系被告方提供的格式合同，而该条约定的事项依法应属于酒店经营方的责任，但却在被告提供的格式合同中明确为原告的责任，在合同签订时被告未提请原告注意并对该条作出解释，且该条约定明显属于免除己方责任、加重对方的责任之情形，故该条约定不生效，对双方不具有法律约束力。同时，至辩论时止，案涉房屋二次消防验收已通过，与被告所称原告交付的房屋不符合消防要求不符，故对被告该意见一审法院不予采纳。被告称案涉房屋内外环境不具备经营条件，其理由是走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成。对此，一审法院认为，首先，被告提供的证据并不能足以证明这一事实（即走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成）主张，其次，即便该事实主张成立，根据租赁合同12.4.6条约定，相关内外环境问题应达到严重影响经营的程度才符合该条约定的不具备经营条件之情形，本案中，被告提出的上述事实显然未能达到这一程度，同时，被告系在原告购买房屋的同时或相近时间签订的租赁合同，被告对该楼盘环境等是有清楚的预见性的，故被告提出的案涉房屋内外环境不具备经营条件之主张证据不充足，理由不充分，一审法院不予采纳。本案中，涉案租赁合同约定，房屋租赁期10年，自2017年11月22日至2027年11月21日，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，在原告履行了交房以及支付装修款等主要合同义务，被告收取房屋后其作为承租人，理应依约向原告支付租金。然而，被告除已向原告支付截止至2018年5月21日共六个月的租金7740元【1350元x6月-60元（代开税票费用）x6月=7740元】外，未向原告支付其余租金。综上，作为出租人的原告已依约履行了合同义务，作为承租人的被告未依约支付租金，故原告不具有违约情形，被告行为已构成违约。针对焦点三和焦点五，本案中，涉案租赁合同约定，房屋租赁期10年，2017年11月22日至2027年11月21日，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，原告已依约履行了合同义务，被告作为承租人已实际收取涉案租赁房屋，理应依约向原告支付租金。因被告只支付原告租金至2018年5月21日，对2018年5月22日起至起诉之日（2019年5月6日）止，原告请求支付租金14850元，不高于应付租金，一审法院从其自愿；对其请求自2019年5月7日起以月租金1350元计算租金至判决生效之日止，并请求支付自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按合同约定的租金标准计算符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。针对焦点四，原告主张违约金32400元的数额，与合同约定不符，《房屋租赁合同》第13条对违约金进行了具体的约定，被告应按照合同约定向原告支付12个月的违约金16200（计算方式为12×1350=16200）元，故一审法院支持16200元，超出部份不予支持。对原告请求支付截止至2019年4月9日的欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元，根据合同约定，租赁期间的物业管理费、水费、电费由被告承担，原告提交的贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司开阳麒龙城市广场事务部出具的水费、电费、物业费明细，说明被告欠缴租赁期间物业管理费、水费、电费的事实，该明细载明被告欠缴物业管理费、水费、电费金额大于原告主张金额，故对原告的主张，一审法院予以支持。对被告提出的除同意解除租赁合同以外的意见，因原告并无违约情形，一审法院不予采纳。对被告提出的原告的房屋至2017年7月15日止，不符合合同约定的应符合安全消防标准的意见，一审法院认为，如前所述，租赁合同中关于消防事宜的约定对原告不具有法律约束力，对此原告不具有合同义务，也无法定义务，故原告不应承担民事责任。且现已二次消防验收合格，故对被告该意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决：一、解除原告皮某与被告贵州宏俊资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告皮某位于开阳麒龙城市广场第10幢第20层26号的商业用房；三、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告皮某自2018年5月22起至2019年5月6日止的欠付租金14850元，且自2019年5月7日起以月租金1350元的标准计算租金支付给原告皮某至案涉房屋实际腾退之日止；四、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告皮某违约金16200元；五、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告皮某2018年9月1日至2019年4月9日欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元；六、驳回原告皮某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，由被告贵州宏俊资产管理有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审法院基本一致，对一审认定事实予以确认。本案的争议焦点：1、租金的起算时间是否应为上诉人主张的时间；2、上诉人是否应当按照1350元的标准支付违约金；3、一审认定违约金是否过高，是否需要调整。本院认为，关于焦点一，根据双方签订《房屋租赁合同》中关于租赁期限的约定，租赁期限为10年，自2017年11月22日至2027年11月21日，且上诉人在2017年12月22日向被上诉人缴纳第一次支付的租金。故上诉人所称租金应从2018年7月20日起算的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租金按照每月1350元支付。上诉人主张应当按照1000元计算于法无据，对于该上诉理由，本院不予采纳。关于焦点三，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被上诉人若违约应当按照12个月租金支付违约金。该约定系双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务并承担责任，且上诉人提交的证据亦不足以证明违约金过高，故对于该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由上诉人贵州宏俊资产管理有限公司负担996元。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年十二月二日书记员 余琼敏