河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0481民初2676号原告：舞钢市粮食购销公司，住所地：舞钢市支鼓山路党群综合服务中心403室。统一社会信用代码91410481721878083H。法定代表人：李旭召。委托诉讼代理人：邵炼红，男，1970年4月7日出生，汉族，住舞钢市。系公司职工。委托诉讼代理人：栗新文，男，1960年7月1日出生，汉族，住舞钢市。系公司推荐。被告：舞钢市奥利丰快捷酒店，住所地：舞钢市朱兰健康路中段路西。经营者：郭小翠，女，1968年7月20日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：***，男，1959年8月15日出生，汉族，住舞钢市。系公司员工。原告舞钢市粮食购销公司与被告舞钢市奥利丰快捷酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告舞钢市粮食购销公司委托诉讼代理人栗新文、被告舞钢市奥利丰快捷酒店经营者郭小翠及委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。舞钢市粮食购销公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告所签订的《房屋内部承包合同》；2.要求被告支付2016年1月1日至2019年8月31日的房屋租金1609666元、违约金84873元，共计1694539元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月19日经原被告协商签订了一份《房屋内部承包合同》，合同约定承包期限为10年，即2015年1月1日至2024年12月31日，并约定年租金为439000元，缴纳时间为每年的12月10日前支付下一年度的租金，合同签订后被告缴纳了第一年的租金，并使用了该房屋，应当缴纳第二、三、四、五年度资金时被告均以资金紧张为由推拖不交，原告认为被告拒不按合同履行的违约行为已经给原告造成了巨大的经济损失，现为维护自己的合法权益，特提起诉讼，要求依法解除原被告签订的租赁合同并支付几年来的租金及违约金共计1694539元。舞钢市奥利丰快捷酒店辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告没有向原告缴纳房屋租赁费的原因是原告未履行对租赁物维修的义务，构成先行违约，被告不存在违约行为，请求驳回原告诉讼请求。2015年租金已经缴纳完毕，自2016年起租金未缴纳是因为发生了合同约定和法定的免交租金的事由，作为出租人应该对出租屋进行维修，租赁物存在重大瑕疵比如房顶全面漏水，根据合同第五条第二项约定对房屋的屋顶的维修原告的义务，壁纸大面积脱落，电路毁坏，被褥霉烂，作为经营场所六楼完全不能使用，五楼也基本不能使用，影响被告经营。同时房屋年久失修，水路、电路自行维修花费近50万元，对该部分费用双方一直未协商好，原告先行违约；楼房的六层从合同签订之后就被原告方领导的亲属无偿占用四间，直到去年风声紧才退给被告。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了举证质证。舞钢市粮食购销公司向本院提交的证据有：证据一、房屋内部承包合同一份，证明2014年12月19日原被告之间签订了房屋租赁合同及原被告双方在房屋租赁合同关系中所承担的权利义务。证据二、舞钢市粮食局出具的证明一份，不动产登记证书一份，证明原告系适格的出租人。舞钢市奥利丰快捷酒店对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议。但该证据不能作为支持原告诉讼请求的证据使用，该合同第五条第二项明确约定房屋漏水原告应承担维修义务，从2015年开始房屋持续漏水到现在且愈发严重，导致被告以酒店经营为主业的门面无法正常使用，原告构成了先期违约。根据合同所附的物品交接表，配电盘和水路、电路是房屋的组成部分，原告应保证其正常使用，但原告也未履行该项义务，构成了先期违约。对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，不动产权利证书直接证明了原告对案涉房屋不具有所有权，也不具有出租的权利，更不具有通过出租牟取利益的权利，舞钢市粮食局出具的证明也只是委托舞钢市粮食购销公司经营管理并使用，并未赋予其通过出租获取利益的权利，故原被告签订的承包合同属于无效合同，而造成合同无效的责任是原告在签订合同时隐瞒酒店不属于自己的重大事项所导致，如最终认定合同无效，我方将保留向其主张合同无效导致我方损失的权利。舞钢市奥利丰快捷酒店提交的证据有：证据一、2019年10月7日拍摄的照片27张，证明案涉房屋外部存在屋顶大面积裂缝，导致严重漏水，内部墙体装饰物大面积脱落，严重影响原告的正常经营活动。证据二、价格评估结论书一份，证明经原告同意，被告出资446950元对涉案房屋的水电进行改装。根据当事人陈述和经庭审质证的各项证据，本院认定事实如下：2014年12月19日，舞钢市粮食购销公司作为甲方、舞钢市奥利丰快捷酒店作为乙方签订了一份《房屋内部承包合同》，约定甲方将位于舞钢市朱兰健康路中段路西粮油批发市场北楼一楼大厅及二楼至六楼（除二楼西头五间房屋留给甲方，三楼东头拐角处办公室留给蔺浩外）其他房屋设施全部承包给乙方使用，承包期限为：自2015年元月1日至2024年12月31日止共壹拾年。在该合同第二条房屋设施装修详细说明中双方约定：乙方承包后所需设备改造、添加物品、装修室内外门面等乙方自出资进行装修，乙方在建筑、装修期间一切人员安全事故由乙方自行负责承担。在承包合同期内，独立经营自办营业执照和一切相关手续。在承包合同期满后乙方对所承包房屋的装修（如门窗、地板、吊顶等不可移动的装饰物）无偿交给甲方，确保房屋设施完整无损，甲方不再给乙方任何补偿。付款方式双方约定为：年租金为439000元，付款时间为每年12月10日前乙方将第二年度的承包金一次性支付，如违约按年租金的2%的利率执行。在本合同第四条甲方责任中约定：承包期内除不可抗拒的政策性城市改造房屋拆迁，甲方不得以任何其它理由终止合同；在承包期满后，同等条件下乙方具有优先办理延期合同，乙方是否承包应提前30天告知甲方，甲方同意后，可按市场价继续签订合同，否则甲方另行安排他用；在乙方经营期内，未违反本合同内容甲方无权干涉乙方的经营和管理。在本合同第五条乙方责任中甲乙双方约定：在承包经营期内乙方不允许私自改动房屋的建筑主体结构，乙方不得转租、转借、转让他人使用，乙方如需要装修和改造必须经甲方书面同意后方可进行，乙方对房屋的配套设施负责维修、保护，费用乙方自理（房屋顶漏水维修除外）并承担一切责任；乙方在承包期内，停车场地和承包区域内的卫生由乙方自行负责，有损城市形象的一切违规处罚均由乙方自行承担，水、电、锅炉搬迁费用及维修管理费用由乙方自行负责，甲方不承担任何责任；乙方在承包期内如不按时缴纳承诺款或做出有损公共利益的非法活动或未经甲方同意私自转租者甲方有权终止合同收回使用权并不承担任何责任。上述合同签订后舞钢市粮食购销公司将合同中约定的房屋及相应配套设施交由舞钢市奥利丰快捷酒店使用。舞钢市奥利丰快捷酒店与案外人签订建筑装饰装修工程施工合同对合同中约定的房屋进行了装修后做经营快捷酒店之用。舞钢市奥利丰快捷酒店向舞钢市粮食购销公司交付了2015年的租金，自2016年其租金未再交付，舞钢市粮食购销公司为此向本院提起诉讼。舞钢市粮食购销公司系由舞钢市粮食局主管的全民所有制企业，其经营范围包括：粮油、饲料添加剂、粮油包装器材、粮油机械、房屋租赁服务。案涉《房屋内部承包合同》所约定的房屋所有人为舞钢市粮食局。在诉讼过程中舞钢市粮食局出具证明写明“我局所建的朱兰粮油批发市场即奥利丰快捷酒店，于2005年国有粮食企业改革时，按照政企分开的原则，由我局委托下属单位——舞钢市粮食购销公司管理经营并使用，特此证明”。本院认为，舞钢市粮食购销公司作为舞钢市粮食局的下属机构，在其经营范围内与舞钢市奥利丰快捷酒店签订《房屋内部承包合同》，该合同系原被告双方的真实意思表示，原被告双方均应依照该合同履行各自的权利与义务。虽然该合同名为承包合同，但舞钢市粮食购销公司将房屋承包给舞钢市奥利丰快捷酒店后，舞钢市粮食购销公司获得收益的方式为按每年439000元收取房屋租金，舞钢市粮食购销公司并不参与舞钢市奥利丰快捷酒店的经营与管理，也未从舞钢市奥利丰快捷酒店的经营利润中提取一定比例的收益，故双方所签订的《房屋内部承包合同》虽然名为承包合同但实际应为房屋租赁合同，舞钢市粮食购销公司与舞钢市奥利丰快捷酒店基于《房屋内部承包合同》形成了房屋租赁合同关系。原被告之间的房屋租赁合同形成后，舞钢市粮食购销公司依据约定向舞钢市奥利丰快捷酒店交付了房屋及相应的配套设施，但舞钢市奥利丰快捷酒店并未按照约定向舞钢市粮食购销公司交付2016年1月1日后的租金，其行为已经构成了违约，舞钢市粮食购销公司有权依据双方签订的《房屋内部承包合同》要求舞钢市奥利丰快捷酒店向其支付租金及违约金，截止2019年8月31日舞钢市奥利丰快捷酒店欠付的租金为1609666元（439000元/年×3年+439000元/年÷12个月×8个月=1609666.67元，舞钢市粮食购销公司主张1609666元不违反法律规定，本院予以准许）。同时原被告双方在《房屋内部承包合同》中约定每年的12月10日前缴纳下一年度的租金，逾期按照年利率2%支付利息，该条款应当视为逾期付款违约金的约定，并不违反法律规定，舞钢市奥利丰快捷酒店应当按照该约定向舞钢市粮食购销公司支付违约金，截止2019年8月31日，舞钢市奥利丰快捷酒店应当支付的违约金为75930.73元【2016年的租金439000元按照年利率2%自逾期之日即2015年12月11日计算至2019年8月31日共计逾期3年8个月20日应支付违约金32681.11元+2017年的租金439000元按照年利率2%自逾期之日即2016年12月11日计算至2019年8月31日共计逾期2年8个月20日应支付违约金23901.11元+2018年的租金439000元按照年利率2%自逾期之日即2017年12月11日计算至2019年8月31日共计逾期1年8个月20日应支付违约金12121.11元+2019年1月1日至2019年8月31日的租金292666元按照年利率2%自逾期之日即2018年12月11日计算至2019年8月31日共计逾期8个月20日应支付违约金4227.4元】。关于舞钢市粮食购销公司要求解除原被告所签订的《房屋内部承包合同》的诉讼请求，虽然在双方所签订《房屋内部承包合同》第五条乙方责任第六款中约定乙方在承包期内如不按时缴纳承诺款或作出有损公共利益的非法活动或经甲方同意私自转租者甲方有权终止合同收回使用权，但该约定与合同第四条甲方责任第二款中“承包期内除不可抗拒的政策性城市改造房屋拆迁，甲方不得以任何其它理由终止合同”的约定相互冲突，双方就约定解除合同的条件并未达成一致，应属约定不明，故舞钢市粮食购销公司不得依据《房屋内部承包合同》的约定解除与舞钢市奥利丰快捷酒店签订的《房屋内部承包合同》。关于舞钢市奥利丰快捷酒店提出的涉案房屋屋顶存在漏水现象、舞钢市粮食购销公司也存在违约行为的辩称，舞钢市奥利丰快捷酒店并未就此提起反诉，也未提供相应证据证明其违约行为给其造成损失的具体数额，故在本次诉讼中对其辩称不予采信，舞钢市奥利丰快捷酒店就此可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、舞钢市奥利丰快捷酒店于本判决生效之日起十五日内向舞钢市粮食购销公司支付租金1609666元、违约金75930.73元，合计1685596.73元；二、驳回舞钢市粮食购销公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20151元，由舞钢市粮食购销公司负担106元，由舞钢市奥利丰快捷酒店负担20045元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于平顶山市中级人民法院。审 判 长  杨兴华审 判 员  郑康乐人民陪审员  闫豪杰二〇一九年十二月三日书 记 员  栗彩彩附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。