.云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2796号原告：景洪嘉宁物业管理有限公司。统一社会信用代码：9153280179166863C。法定代表人：张红霞，职务总经理。委托诉讼代理人：切美仙，女，1970年11月26日出生，基诺族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，系原告副总经理，特别授权代理。被告：周宇，男，1975年11月27日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳州勐海县。被告：李倩，女，1983年11月20日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳州勐海县。原告景洪嘉宁物业管理有限公司（以下简称：嘉宁物业）与被告周宇、李倩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉宁物业的法定代表人张红霞及委托诉讼代理人切美仙到庭参加诉讼，被告周宇、李倩经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉宁物业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同支付2017年6月1日至2018年5月31日物业费用（物业费、消防维护费、违约金）共计1168.50元；2.本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2011年12月3日原、被告签订《物业使用手册》（以下简称使用手册），原告如约履行使用手册为被告提供相应服务，但被告从2017年6月1日至2018年5月31日起共12个月未按期缴纳物业费850.40元（0.65元/平米/月×109.02平米×12个月），消防维护费用65.40元（0.05元/平米/月×109.02平米×12个月）合计：915.80元，违约金252.70元（915.80×3‰×92天）共计1168.50元。后原告于2018年8月以书面通知的方式督促被告限期交纳，但被告仍不缴纳物业费，故原告依法提起诉讼。被告周宇、李倩未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告周宇、李倩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃举证和质证的权利，原告提交的证据1.法人身份证明、企业法人营业执照；证据2.物业使用手册；证据3.景发改价格[2018]21号、景洪市住房和城乡建设局物业收费标准评定公告、景洪市住房和城乡建设局物业服务等级备案回执、景洪市城市生活垃圾处理服务费收费标准表、消防系统维护保养工程合同；证据4.通知；证据5.缴费通知单、快递详情单。内容真实，来源合法，能证明原告欲证明的内容，本院予以采信并在卷佐证。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：2011年12月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合顺景苑物业使用手册》约定：被告购买的房号为1幢2单元502号，建筑面积为109.02平方米，由原告为该小区提供物业服务。《合顺景苑物业管理服务协议》第四条“物业管理服务费用及相关费用。一、甲方交纳费用时间从开发商报纸交房公告之日起开始计算；二、物业管理服务费收费标准：多层住宅0.6元/㎡/月；三、甲方每年需交纳的水池清洗及消费费用10元/户；……”、第十一条“违约责任。……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务。”2008年12月26日，景洪市发展和改革局发布《景洪市发展和改革局关于规范景洪城区物业服务收费标准的通知》（景发改价格[2008]21号），载明“……二、物业服务收费标准。住宅小区（不含别墅）无电梯房（7层以下，含7层）0.6元/平方米/月，以上价格为政府指导价，最高可上浮10%，下浮不限。……”2017年5月26日，原告与景洪蓝盾科技服务有限公司签订《消防系统维护保养委托合同》，约定“由景洪蓝盾科技服务有限公司为合顺景苑消防设施维护保养管理，维护保养期为2017年6月1日起至2018年5月31日止，维护费用为32000元。”2018年8月2日原告向被告发出《缴费通知单》，向被告催收欠缴物业管理费等费用。被告未按约定向原告交纳2017年6月1日至2018年5月31日的物业费及消防维护费共（0.65元/平米/月×109.02平米×12个月＋0.05元/平米/月×109.02平米×12个月）915.8元，遂引发纠纷，原告起诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告、被告签订的《合顺景苑物业使用手册》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，属合法有效，被告系该小区的业主，该《合顺景苑物业使用手册》对原、被告双方当事人具有约束力，现原告已按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费。原告主张被告支付拖欠2017年6月1日至2018年5月31日期间物业费及消防维护费共915.8元（0.65元/平米/月×109.02平米×12个月＋0.05元/平米/月×109.02平米×12个月），符合法律及合同的约定，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中因《合顺景苑物业使用手册》中对违约金及违约金的计算方式进行了约定，但双方约定的违约金过高，已经超过法律规定上限，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院酌情将被告拖欠金额视为损失金额为限，并根据公平原则，对原告主张的违约金部分予以支持，即支持实际损失30％的违约金915.8元×30％=275元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告周宇、李倩于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳嘉宁物业服务有限公司支付合顺景苑1幢2单元502号房屋2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业管理费915.8元；二、被告周宇、李倩于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳嘉宁物业服务有限公司支付违约金275元；三、驳回原告西双版纳嘉宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周宇、李倩负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陶润仙人民陪审员  李素英人民陪审员  徐扣如二〇一九年十二月九日书 记 员  岩香丙