上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14271号上诉人（原审被告、反诉原告）：李林娟，女，1969年12月3日出生，汉族，户籍地江苏省洪泽县。委托诉讼代理人：吕金华（系李林娟之子），住江苏省淮安市洪泽区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈国良，男，1955年2月4日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：於博，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人李林娟因与被上诉人沈国良房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初15181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李林娟上诉请求：被上诉人以房主自居，强势与上诉人解除合同，向上诉人退还全部租金，并在2019年5月5日强行将涉案房屋上锁、控制、占有。房屋空关责任应由被上诉人自负。要求撤销原审法院部分判决，依法改判。被上诉人沈国良辩称，1、自2019年4月22日，被上诉人接到物业、邻居、居委会电话，发现房屋住了十几、二十几人。合同明确约定了不能装修、转租。2、上诉人一直实际占用房屋。要求法院依法判决。沈国良向一审法院起诉请求：1.解除双方签署的《上海市房屋租赁合同》；2.李林娟搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX苑XX号XX室；3.李林娟支付自2019年4月10日至房屋返还之日的租金及使用费；4.李林娟将房屋恢复原状并赔偿修复费用及水电煤费用6,000元。审理中，沈国良撤回第四项诉请，并增加诉请：要求李林娟支付违约金10,000元。李林娟向一审法院提出反诉请求：1.沈国良退还押金10,000元；2.沈国良赔偿李林娟中介费2,000元；3.沈国良赔偿李林娟搭建房屋隔断人工费4,250元、材料费2,220元、三个隔断门1,200元；4.沈国良赔偿李林娟空调及安装费3,450元；5.沈国良支付李林娟垫付的2月份煤气费98.60元；6.沈国良支付违约金10,000元。一审法院认定事实：沈某、吴某系上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）产权人。2019年4月10日，沈国良（沈某父亲，出租方、甲方）与李林娟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积109.57平方米;租赁期限自2019年4月10日起至2021年4月20日止，月租金10,000元，租金每三个月支付一次每三个月十天之前支付，押金10,000元。租赁期内甲方在未经乙方允许的情况下，不得随意进出乙方租用房屋。乙方应按合同约定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠15天以上，甲方有权收回房屋。未经甲方同意，乙方不得改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复。违约处理：甲、乙双方如有特殊情况,需提前终止本合同,必须提前一个月通知对方和中介方,等对方同意后,方可办理退房手续,如违约,则向对方支付违约金10,000元。若甲方违约,除退还给乙方押金外,还须支付给乙方上述金额违约金,反之若乙方违约,则甲方有权不退还押金。合同签订后，沈国良向李林娟交付了房屋，李林娟支付了租赁保证金10,000元及三个月租金3万元。租赁过程中，李林娟在房屋内搭建隔断。2019年4月25日，双方就解除租赁合同进行协商，沈国良要求李林娟在4月30日前搬离房屋就将租金3万元退还李林娟，当天李林娟收到3万元，但之后李林娟并未返还涉案房屋。庭审中，双方均表示该日双方租赁合同并没有解除。2019年4月30日，XX居委会在涉案房屋上张贴《告知书》，主要内容为：经查，你处房屋居住违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条规定，在收到本告知书后立即自行整改，拆除房屋分割，减少居住人数，整改完毕通知居委会复核，逾期未整改，有关部门将对房屋进行联合集中整治。2019年5月，李林娟将涉案房屋内的隔断拆除，其表示房屋是自用并没有转租。2019年5月14日，沈国良就本案至一审法院申请诉前调解。一审法院认为，双方当事人就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，一审法院予以确认，双方均应恪守履行。沈国良要求与李林娟解除合同并收回房屋，李林娟同意，故沈国良该诉请一审法院予以支持。李林娟在承租房屋的过程中未经沈国良同意在房屋内搭建隔断，居住人员过多，导致被相关部门整治，但目前李林娟已拆除隔断，沈国良没有充分证据证明李林娟目前存在转租，在此情况下沈国良仍要求与李林娟解除合同，系沈国良违约，李林娟主张沈国良应承担违约责任，具有合同依据，一审法院予以支持。沈国良主张李林娟没有支付租金构成违约，一审法院认为4月25日双方协商解除合同，沈国良将租金退还李林娟，但最终未协商成功，5月5日又发生沈某上门换锁，之后沈国良至一审法院提起诉讼，在此情况下李林娟未按时支付租金，系事出有因，沈国良不能以此认为李林娟违约。但涉案房屋一直处于李林娟占有控制，李林娟应按约支付相应租金至房屋返还之日。李林娟反诉主张沈国良赔偿中介费，没有依据，一审法院不予支持。李林娟反诉主张沈国良赔偿隔断搭建费、装修费等，一审法院认为李林娟未经沈国良同意搭建隔断，改变房屋结构，已属不当，该费用应由李林娟自行承担。因双方房屋尚未交接，相关费用尚未结算，故租赁押金本案中暂不予处理，由双方在房屋交接时一并结算。沈国良撤回部分诉请，系当事人处分自己权利，一审法院予以准许。据此判决：一、解除沈国良与李林娟于2019年4月10日签订的《房屋租赁合同》；二、李林娟于判决生效之日起十日内搬离上海市XX路XX弄XX号XX室房屋，向沈国良交还该房屋；三、李林娟于判决生效之日起十日内向沈国良支付自2019年4月10日至房屋实际返还之日止的租金，按每月10,000元计算；四、沈国良于判决生效之日起十日内向李林娟支付违约金10,000元;五、沈国良于判决生效之日起十日内向李林娟支付2019年2月份垫付的煤气费98.60元；六、驳回沈国良的其余诉讼请求；七、驳回李林娟的其余反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计313元，由沈国良负担152元，李林娟负担161元；反诉案件受理费减半收取计315元，由李林娟负担219元，沈国良负担96元。本院二审期间，双方当事人均未依法向法院提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人李林娟与被上诉人沈国良签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合法、有效，应属正确。在合同履行过程中，由于李林娟在房屋内搭建隔断，居住人员过多。房屋所在地的XX居委会在房屋上张贴《告知书》，要求整改。同时，本案双方当事人亦作协商，但未达成协议。鉴于上述客观事实，原审法院判决解除合同、返还房屋，亦属正确。关于上诉人向被上诉人支付租金的判项，作为承租人李林娟，其应承担占有房屋期间的租金。同时，承租人亦有租赁合同关系终止后承担返还租赁物义务，上诉人并未依法提供充分、有效的证据证明其已完成该项义务，故原审法院判令其承担至实际返还之日止的租金，并无不当。综上所述，上诉人李林娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费541元，由上诉人李林娟负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十二月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……