广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19741号上诉人（原审被告）：张玉芬上诉人（原审被告）：深圳玉如意文化发展有限公司法定代表人：孔维金，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孟凡强，系公司员工。被上诉人（原审原告）：罗茜上诉人张玉芬、深圳玉如意文化发展有限公司(以下简称玉如意公司)与被上诉人罗茜房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初19126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张玉芬的上诉请求：1、撤销一审民事判决书第二项，依法改判张玉芬无需对玉如意公司的返还义务承担补充清偿责任；2、由罗茜承担本案一审、二审的全部诉讼费用。上诉事实及理由：玉如意公司的法定代表人于2017年12月18日由张玉芬变更为孔维金，说明罗茜在起诉之时，张玉芬已经不是玉如意公司的法定代表人。其次虽然一直是张玉芬在与罗茜对接收取租金、水电费事宜，但这只不过是因为张玉芬系玉如意公司的员工，其受公司委托去办理租赁物业的租金、水电费收取，所有的行为都是以公司的名义进行，费用的收取最终也是归于公司，并非个人行为，未获取个人利益。张玉芬可以提供将已收取费用交付给玉如意公司的相关证据。综上，张玉芬不应承担补充清偿责任，一审判决无事实及法律依据。玉如意公司的上诉请求：1、撤销一审民事判决书第一项，依法改判玉如意公司无需返还罗茜租赁保证金人民币73809.1元；2、由罗茜承担本案一审、二审的全部诉讼费用。上诉事实与理由：一审法院部分事实认定不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。罗茜与玉如意公司于2017年11月24日签订的《房屋租赁合同》，经一审法院认定是双方真实意思表示，合法成立并生效，说明该合同约定的内容受法律保护，双方应当严格按照约定履行自己的义务。双方签订的合同第二十一条约定：“本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施及室内室外装修的完好（属正常损耗的除外），同时应结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续”，第九条约定：“玉如意公司向罗茜返还租赁保证金的条件是租赁期满，罗茜交回承租房屋，房屋完好无损，房屋内及附属设施完好无损，且交清全部费用。出现拖欠物业管理费及电费1000元的，玉如意公司可不予返还保证金”，一审法院经审理，已经查明罗茜确实存在于2018年6月30日前就提前搬离的情形（罗茜称2018年6月25日左右提前搬离涉案租赁物），已经查明罗茜确实存在拖欠玉如意公司电费2879.76元、水费311.14元的情形，查明的前述情形足以证明罗茜存在故意逃避办理交接手续、未能按合同约定在合同终止后返还完好涉案租赁物的事实，同时也足以证明罗茜存在拖欠物业管理费及电费1000元以上的事实，基于此，玉如意公司完全有理由依据合同约定不予返还租赁保证金。其次，一审法院认为玉如意公司对罗茜要求办理交接手续置之不理，且认为玉如意公司没有积极履行交接手续，故意拖延，属于事实认定不清，实际上，玉如意公司一直有打电话给罗茜，催促其办理房屋交接，但罗茜通知玉如意公司自己处于生小孩的特殊时期，不方便联系，所以后来就没怎么打扰罗茜。又因玉如意公司在将涉案租赁物出租给罗茜之前，已经投入了几十万的精装修（详见玉如意公司提供的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》），玉如意公司也担心罗茜将涉案租赁物的装修破坏，因此绝不可能不答应办理交接。另通过双方微信记录往来，很明显可以看出，罗茜在交完2018年6月21日之前的水电费、管理费之后，就一直没再找过玉如意公司，直至2018年7月9日才通知答辩人过去办理交接和退押金事宜，玉如意公司是考虑到罗茜经营面积大，如果真的不想再续租，要办理设施设备搬离，是需要比较长的时间准备，况且根据物业管理规定，承租方需要搬离园区的话，是需要提供玉如意公司和物业公司开具物品放行条的，这个放行条的签署需要玉如意公司予以配合，因此玉如意公司认为罗茜如果要办理交接搬离是必须再次通知玉如意公司检查房屋交接房屋的，张玉芬、玉如意公司又考虑到罗茜在生小孩的特殊时期，故才没有在合同到期后去马上催促罗茜，但是等到罗茜于2018年7月9日通知玉如意公司后，玉如意公司到租赁物业处准备与罗茜办理房屋交接手续时，却发现租赁物业已经被锁上，玉如意公司无法进入租赁物业，无法进行任何检查，联系罗茜此时才得知罗茜在租期届满前已经自行搬离，而且没有搬离园区，而是私底下又承租了该园区另外的物业，自行搬离，逃避了玉如意公司和物业公司开具物品放行条的规定。近期玉如意公司设法进入涉案物业，进去检查核实后发现，涉案物业已经被严重破坏，其中602室的地板和墙上被打了洞安装了插座和线路全部隔墙门的门框都被破坏，部分门甚至已经被拆除，挂墙的空调也已经被损坏，地上铺满了乱七八糟的线路，墙面贴了很多标签均未清理。另外601室的物业处也同样遭受到前述破坏现象，破坏墙体私自开门，空调损坏，甚至墙面都被浸湿，导致墙体剥落，天花板、吊顶灯具都被破坏，现场一片狼藉，已经无法正常使用。更甚者，罗茜还将原本属于玉如意公司的办公设施设备也一并搬走（具体可见玉如意公司提交的前后对比照片，有两排长排办公桌），对于罗茜所造成的损坏，玉如意公司还将保留追究其法律责任的权利。由此可见，是罗茜将涉案租赁物肆意破坏后，故意不予办理交接，逃避双方房屋租赁合同中规定乙方损坏修复责任，匆忙在租期到期前未通知玉如意公司就私自搬离，罗茜根本就未能按合同约定返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施及室内室外装修的完好（属正常损耗的除外），已经构成严重违约，给玉如意公司造成了重大经济损失，根据合同约定，玉如意公司有权利不予返还租赁保证金。罗茜答辩称：针对玉如意公司在上诉状中所陈述的已经查明罗茜确实存在拖欠水、电费情形，前提是玉如意公司并未及时告知相关费用，一审时才提供相关证据。针对玉如意公司上诉状中陈述的罗茜处于生小孩的特殊时期，不方便联系，实际上罗茜的预产期是2018年8月27日，6月份还未正式休产假，并且当时也是另外一位同事对接。针对玉如意公司所陈述的罗茜私底下又承租了该园区另外的物业，自行搬离逃避了玉如意公司和物业公司开具物品放行条的规定。事实上，罗茜在2014年就已经承租该园区另外的物业，并且玉如意公司也曾拜访过，该物业在管理处也有登记。罗茜向一审法院起诉请求：1、确认罗茜、玉如意公司签订的房屋租赁合同无效；2、张玉芬、玉如意公司连带返还租赁保证金77000元（人民币，下同），7个月房屋租金269500元；3、本案诉讼费用由张玉芬、玉如意公司承担。罗茜当庭变更诉请第2项为张玉芬、玉如意公司连带返还租赁保证金77000元，并支付利息（按中国人民银行同期同类存款利率计算，自2018年7月9日计至款项付清之日止）。一审法院认定事实：一、涉案租赁物位置：位于深圳市龙岗区xx街道xx路31号xxx工业厂区A3栋601室、602室。二、涉案租赁物产权情况：涉案《房屋租赁合同》履行期间，产权人为深圳市xx福珠宝首饰有限公司。三、房产建筑面积：1100平方米。四、租赁合同签订时间：玉如意公司作为出租方（甲方）、罗茜作为承租方（乙方）于2017年11月24日签订《房屋租赁合同》（以下或简称合同）。五、合同约定的月租金标准：38500元。六、合同约定租金缴纳日期：每月1日前。七、合同约定租赁合同履行期限：2017年12月1日至2018年6月30日。八、合同约定的保证金相关条款：1、租赁保证金金额为77000元，罗茜已向张玉芬转账支付。2、合同第九条约定“甲方向乙方返还租赁保证金的条件：租赁期满，乙方交回承租房屋，房屋完好无损，房屋内及附属设施完好无损；租赁期满，乙方交回承租房屋，并交清全部费用。返还租赁保证金的方式及时间：租赁期满，甲方对房屋验收合格后。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：……3、拖欠租金累计达10天的、拖欠物业管理费及电费1000元的，……”。九、承租方搬离涉案租赁物时间：罗茜称其于2018年6月25日左右办理涉案租赁物，具体时间记不清了，确定是在2018年6月30日前搬离，其电话联系张玉芬要求办理退租手续，及2018年7月9日微信通知张玉芬要求办理退租手续，张玉芬均不予理睬。张玉芬、玉如意公司对此不予认可，称罗茜自行搬离，直至2018年7月9日才微信通知。十、有无拖欠租金情况：无。十一、其他需要说明的事项：1、玉如意公司在答辩状中陈述，罗茜曾于2018年6月2日通知其到期不继续租用。2、张玉芬于2018年6月21日通过微信向罗茜发送了2018年6月10日《管理费、水费、电费明细表》，包含2018年6月管理费4675元、2018年5月水费284.66元、电费15875.6元，合计20835.26元，并确认电费计至2018年6月21日。罗茜已于2018年6月23日支付上述费用。张玉芬、玉如意公司称其发送给罗茜的《管理费、水费、电费明细表》是跨月计费的，且涉案租赁物装有分电表，其依据分电表读数向罗茜计收电费；而物业管理处的各项费用是按自然月计费的，电表读数是总电表读数。3、张玉芬、玉如意公司提交的2018年7月《深圳市诚园物业管理有限公司收费通知单》显示本月电费12419.60元、往月欠交11180.08元、滞纳金1341.61元，本月水费331元、往月欠交324.38元、滞纳金38.93元；2018年6月《深圳市诚园物业管理有限公司收费通知单》显示本月电费8998.72元，本月水费390.58元。4、张玉芬、玉如意公司主张罗茜拖欠电费2879.76元，水费311.14元，2018年7月1日至7月9日租金11549.9元，期间的管理费、维修基金及水电费的逾期滞纳金是1463.12元。5、深圳市xx福珠宝首饰有限公司作为出租方、玉如意公司作为承租方于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，玉如意公司承租包含涉案租赁物在内的1619.14平方米房屋，租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，租赁期内，玉如意公司可将租赁房屋全部或部分转租予他人，但转租期限不得超过约定之租赁期限。6、罗茜提交的其与张玉芬之间的微信聊天记录显示张玉芬负责收取租金、水电费等，双方长期通过微信沟通；2018年7月9日其询问张玉芬“你明天什么时候过来退押金”以及“我不知道为什么你要一直拖着不过来……”等，但张玉芬一直没有回复，最后拒收信息。7、2017年12月18日玉如意公司法定代表人由张玉芬变更为孔维金，股东由张玉芬、孟凡强变更为孟凡强、孔维金。一审法院认为，涉案租赁物已办理产权登记，罗茜与玉如意公司之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。罗茜关于确认合同无效的诉请，于法无据，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》于2018年6月30日到期，罗茜于2018年6月2日通知张玉芬、玉如意公司不续租合理合法。从微信聊天记录可以看出罗茜于租约到期前搬离涉案租赁物，多次联系张玉芬、玉如意公司办理交接手续，但张玉芬、玉如意公司置之不理；2018年6月21日之后张玉芬、玉如意公司未再通知罗茜缴交费用；张玉芬、玉如意公司抗辩罗茜拖欠水电费等费用、未向其交回涉案租赁物致使返还租赁保证金的理由不能成立。一审法院确认涉案合同于2018年6月30日终止。张玉芬、玉如意公司抗辩罗茜应支付2018年7月1日至2018年7月9日期间的租金、管理费、维修基金等，不能成立。张玉芬、玉如意公司称罗茜拖欠电费2879.76元，水费311.14元，参考租赁期间的水电费情况，上述数额未超出合理范围，一审法院予以采信，可在应返还的租赁保证金中予以扣除。罗茜已于2018年6月23日按张玉芬、玉如意公司要求支付20835.26元，张玉芬、玉如意公司未通知罗茜补交费用，张玉芬、玉如意公司因自身原因未及时向物业管理处交费所产生的滞纳金，不应由罗茜承担。综上，玉如意公司应返还罗茜租赁保证金73809.1元（77000元-2879.76元-311.14元）。罗茜于2018年3月13日庭审中提出逾期利息的诉请，一审法院确定利息自该日起算，按照中国人民银行同期同类存款利率计至款项付清之日止。玉如意公司是有限责任公司，2017年12月18日后张玉芬不再是该公司法定代表人、股东，罗茜主张张玉芬承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。张玉芬个人账户收取罗茜支付的押金77000元，张玉芬、玉如意公司均未提交张玉芬将该77000元交付玉如意公司的相关证据，张玉芬应对玉如意公司的返还义务承担补充清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、深圳玉如意文化发展有限公司于判决生效之日起十日内返还罗茜租赁保证金人民币73809.1元及利息（自2018年3月13日起，按照中国人民银行同期同类存款利率计至款项付清之日止）；二、张玉芬对上述返还义务承担补充清偿责任；三、驳回罗茜其他诉讼请求。本案受理费人民币1725元（罗茜已预交6498元），由深圳玉如意文化发展有限公司、张玉芬承担1654元，罗茜承担71元。本案管辖异议受理费人民币100元（深圳玉如意文化发展有限公司已预交），由深圳玉如意文化发展有限公司承担。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，玉如意公司确认，其与深圳市xx福珠宝首饰有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年6月30日到期，双方未再续签。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点为玉如意公司应否退还租赁保证金及张玉芬对此应否承担责任。涉案合同于2018年6月30日到期，罗茜已交齐租赁期内的租金，且罗茜于租约到期前多次联系张玉芬、玉如意公司办理交接手续而后者对其置之不理，罗茜主张其在2018年6月30日前已搬离涉案房屋符合常理，本院予以采纳。原审法院认定涉案合同于租赁期限届满终止并判令玉如意公司返还租赁保证金依据充分，本院予以确认。玉如意公司与深圳市xx福珠宝首饰有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年6月30日到期后未再续签，此后其已无转租权，其主张罗茜于2018年7月9日才搬离并要求罗茜承担2018年7月1日至9日期间的租金缺乏事实与法律依据，原审法院未予支持并无不当。关于张玉芬对玉如意公司的返还租赁保证金义务应否承担责任的问题，因租赁保证金为张玉芬个人账户所代收，张玉芬未提供证据证明其已将该款项转账支付给玉如意公司，在一定程度上足以说明张玉芬账户为公司所用或张玉芬与公司财务存在一定程度的混同，原审法院判令张玉芬对玉如意公司返还租赁保证金的责任承担补充清偿责任并无不当，本院予以确认。综上所述，玉如意公司与张玉芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3290.44元，由上诉人玉如意公司、张玉芬按各自预交数额负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十二月五日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。