福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0702民初719号 原告：南平市粮顺大厦业主委员会，住所地南平市延平区东山路208号（粮顺大厦）。 负责人：吴接睿，主任。 委托诉讼代理人：周慧玲（系业主委员会委员），女，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：杨仁平，福建亚轩律师事务所律师。 被告：戴美珠，女，1964年10月13日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘玲，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴世乐，福建名仕（南平）律师事务所律师。 原告南平市粮顺大厦业主委员会（以下简称粮顺大厦业主委员会）与被告戴美珠物权保护纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告粮顺大厦业主委员会的原负责人毛建华及其委托诉讼代理人周慧玲、杨仁平、被告戴美珠的委托诉讼代理人刘玲、吴世乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 粮顺大厦业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判决戴美珠立即将2004年以来侵占的粮顺大厦的小区规划建设用地上的道路及道路下的架空层与附属建筑物归还给粮顺大厦的全体业主；2.判令戴美珠立即将2004年以来侵占的粮顺大厦负一层楼梯前室及走廊，计37.68平方米（已计入公摊面积）归还给粮顺大厦的全体业主；3.判令戴美珠立即将2004年以来侵占的粮顺大厦地下室消防及生活水池，计28.14平方米（已计入公摊面积）及06户型位置的管理用房归还给粮顺大厦全体业主；4.判令戴美珠立即将2004年以来侵占的粮顺大厦负一层住宅区05、06户型电梯前室（通道、已计入公摊面积）归还给粮顺大厦全体业主，并拆除在电梯前室上建筑的卫生间恢复竣工验收时的原貌；5.判令戴美珠立即将2004年以来侵占的粮顺大厦负一层住宅区01、02、03、04户型电梯前室（通道，已计入公摊面积）归还给粮顺大厦全体业主；6.判令戴美珠立即将侵占上述面积进行经营活动的收益共计833400元归还给粮顺大厦全体业主，并支付从起诉之日起至清偿之日止的资金占用费，按年利率6%计；7.判令戴美珠恢复竣工时负一层业主杂物间的功能，停止在负一层开设对外经营的麻将馆；8.本案诉讼费用由戴美珠承担。 诉讼过程中，粮顺大厦业主委员会变更一至七项诉讼请求为：1.判令戴美珠立即停止对粮顺大厦全体业主共有部分（小区规划建设用地上的道路、道路下的架空层、负一层37.68平方米的楼梯前室及走廊、负一层住宅区01、02、03、04、05、06户型电梯前室、地下室(负三层)28.14平方米消防及生活水池）所有权的侵害，排除戴美珠对粮顺大厦全体业主对上述共有部分使用权的妨害；2.判令戴美珠将上述共有部分恢复原状，并将非法侵占的上述共有部分返还粮顺大厦全体业主；3.判令戴美珠立即将非法侵占上述共有部分进行经营活动的收益共计833400元归还粮顺大厦全体业主，并支付从起诉之日起至清偿之日止的资金占用费，按年利率6%计。 事实和理由：粮顺大厦竣工验收后，负一层楼梯前室及走廊、地下室消防及生活水池、负一层住宅区05、06户型电梯前室已计入公摊面积。根据《物权法》的规定，粮顺大厦小区规划建筑用地上的道路及道路下的架空层与附属建筑物及负一层楼梯前室电梯前室及走廊、地下室消防及生活水池、负一层住宅区05、06户型电梯前室属于粮顺大厦全体业主所有。可戴美珠从2004年起，将上述地方侵占并作为经营场所，阻止业主进入上述场所。 戴美珠自2004年起将小区规划建设用地上的道路（从东山路通往粮顺大厦负一层、负二层、地下室）及道路下的架空层侵占并作为停车场对外经营，业主与非业主一样收费。道路下的架空层停放30辆摩托车及1辆汽车。从业主提供的摩托车停车交费收据看，每辆摩托车每月交费25元到现在的40元。2004年至2010年期间84个月，每辆摩托车每月交停车费25元，30辆摩托车的交费共计63000元；2011年至2015年期间60个月，每辆摩托车每月交停车费30元，30辆摩托车并费共计54000元；2016年至2018年4月期间28个月，每辆摩托车每月交停车费40元，30辆摩托车交费共计33600元；戴美珠还在道路架空屋下搭建十多间住房对外出租，平均每月收租金600元，13年4个月租金共计96000元。停放在路桥的汽车所收的租金还未计算，2017年开始已停放4辆汽车。 戴美珠将计入公摊面积的粮顺大厦负一层楼梯前室及走廊、地下室消防及生活水池，共计65.82平方米，长期作为停车位对外经营，这部分面积可停放8辆小车，每月每辆小车停车费400元，2017年停车费已提高到每月每辆500元，14年4个月的停车费收入为569600元。 戴美珠擅自改变负一层业主杂物间的功能，在负一层开设对外经营的麻将馆，并将负一层住宅区的05、06户型电梯前室占用改为麻将馆的卫生间，该电梯前室的路灯也被围进卫生间（电费是由全体业主公摊）。占用费及电费按每月100元计，14年4个月共计17200元。 经粮顺大厦业主委员会和政府相关部门出面协调，要求戴美珠将所侵占的公共部分归还给全体业主，可戴美珠至今拒不归还。现为维护全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持粮顺大厦业主委员会的诉讼请求。 戴美珠辩称，一、粮顺大厦业主委员会的主体不适格。粮顺大厦业主委员会作为业主大会的执行机构，只能在业主大会的授权和法定的职责范围内（即与物业管理有关事宜）具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力。粮顺大厦业主委员会在本案中行使诉讼权利，对外代表业主进行民事活动，必将产生诉讼后果，且所产生的法律后果由全体业主承担，事关全体业主的共同利益，粮顺大厦业主委员会提起诉讼应当经过业主大会的明确授权，反映广大业主的真实意思，粮顺大厦业主委员会没有提交有效的经过业主大会授权的委托书或决议，虽有提供《要求维护粮顺大厦业主权益的业主签名单》，但该证据真实性存疑，且授权的范围和内容并不明确，故粮顺大厦业主委员会提出本案诉讼属于超越业委会职权的行为，其在本案中的诉讼主体不适格。二、戴美珠没有实施起诉状中所称的侵权行为。1.戴美珠系涉案房产粮顺大厦负一层、负三层（即诉请的地下室）全部房屋的合法产权人，这两层房屋公摊部分的计算方式是同层分担，即戴美珠是唯一的分摊业主，与其他楼层业主无关，其余业主并未分摊负一层、负三层的建筑面积。涉案负一层房屋的产权面积为655.56平方米（其中：套内面积551.31平方米、分摊面积104.25平方米）以及地下室所在负三层的建筑面积为723.54平方米（其中：套内面积659.08平方米、分摊面积64.46平方米），争议的这两层空间的唯一产权人就是戴美珠，公摊面积也是由戴美珠进行分摊，并不属于全体业主共同分摊的面积范围（一楼以上业主产权公摊部分不含负一层、负三层的公摊部分），故不属于全体业主所有。负一层和负三层房屋的分摊情况，从粮顺大厦业主委员会提交的证据三“顺发住宅楼房屋分户面积明细表”中“地下室”和“负1层自行车车库”能够得到清晰的证实。2.戴美珠并没有实施诉请中的侵权行为。首先，粮顺大厦小区道路和道路下的架空层保持初始原状，戴美珠没有实施任何改建和占用行为，上述设施供全体业主使用。而架空层的附属建筑物并非戴美珠修建，不存在戴美珠出租给他人收取租金的事实，戴美珠也没有居住、占用；其次，负一层楼梯前室、走廊、01～06户型电梯前室均保持初始原状，戴美珠没有改建和占用行为；第三，诉请的负三层地下室消防及生活水池计28.14平方米，并非戴美珠改建，戴美珠并不知道是谁所为；第四，粮顺大厦业主委员会所称的“地下室06户型位置的管理用房和负一层业主杂物间”实际上是属于戴美珠拥有合法产权的专有部分，用途为车库，戴美珠如何合理使用自己的财产，与粮顺大厦业主委员会无关，粮顺大厦业主委员会无权干涉。3.粮顺大厦业主委员会提交的证据并不能证明戴美珠存在侵权行为，更不能证明戴美珠从2004年起就存在侵权行为，粮顺大厦业主委员会的主张没有证据支持。三、粮顺大厦业主委员会要求戴美珠返还收益不能成立。1.戴美珠系负一层、负三层房屋的业主，该房屋用途为车库。戴美珠出租给他人使用，是对专有部分的合法、合理使用，没有侵犯到全体业主的合法利益，粮顺大厦业主委员会无权要求返还。2.退一步说，即使戴美珠存在诉请所称的侵权行为，那么粮顺大厦业主委员会也无权要求戴美珠返还833400元的收益。粮顺大厦业主委员会对其主张仅提供了真实性存疑的几部车辆的收款收据，且只是部分时期的收费情况，不能以偏概全，统一计算。况且，该收款收据上未注明的车辆的停放位置，粮顺大厦业主委员会主张占用了全体业主的公摊面积停放车辆，无法予以证实。根本不能反映戴美珠获取的收益情况，更不能证明戴美珠从2004年起就存在收益。 综上所述，粮顺大厦业主委员会存在滥用职权的行为，其起诉的事实和理由也不能成立。因此，请求法院依法驳回粮顺大厦业主委员会的起诉或诉讼请求，以维护戴美珠的合法权益。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南平市粮顺大厦业主于2016年10月9日成立南平市粮顺大厦业主委员会，主任毛建华，于2019年11月8日换届，主任吴接睿，均报南平市延平区城乡建设和旅游局备案。 戴美珠为南平市延平区东山路208号（顺发商住楼，即粮顺大厦）负一层、负三层唯一产权人,负二层共18个车位，戴美珠为其中12个车位的产权人，另6个车位分别为6个案外人所有。 根据该楼的《工程量计算式表》，经本院核实，粮顺大厦负一层37.68平方米的楼梯前室及走廊包含负一层住宅区01、02、03、04、05、06户型电梯前室，该表中也明确写明此37.68平方米为负一层功能区自有共有共用面积。消防、生活水池80.40平方米。经本院现场勘查，消防、生活水池80.40平方米中的28.14平方米并未作为水池所用，而是与负三层其他空间连为一体，但可看出曾有砌砖的印迹。 戴美珠将负一层部分、负二层其所有道路下的部分空间）、负三层（包括消防及生活水池28.14平方米）一并作为停车场对外出租收费。 粮顺大厦业主委员会要求戴美珠停止对全体业主共有部分的侵占、赔偿损失未果，遂诉至本院。 本院认为，粮顺大厦业主委员会作为粮顺大厦业主代表，为维护业主权益，要求戴美珠停止侵占，恢复原状，赔偿损失，属粮顺大厦业主委员会履行职责的行为，符合法律规定，故粮顺大厦业主委员会在本案中具有原告主体资格。 关于粮顺大厦业主委员会诉争戴美珠侵占归全体业主所有的共有部分，经本院向职能部门核实，在事实认定部分也进行了认定，粮顺大厦负一层37.68平方米的楼梯前室及走廊包含负一层住宅区01、02、03、04、05、06户型电梯前室，此37.68平方米为负一层功能区自有共有共用面积，负一层的唯一产权人为戴美珠，故戴美珠有权对上述部分进行处分收益。东山路通往粮顺大厦负三层的道路、道路下空间与28.14平方米的消防及生活水池，戴美珠认可为全体业主所有，但认为其并未占用。经本院实地查看，东山路通往粮顺大厦负三层的道路为开放状态，戴美珠并未占用。因道路下部分空间与负二层连为一体、28.14平方米的消防及生活水池与负三层连为一体，戴美珠确实占用并出租收益，故对此部分的收益，戴美珠应返还给全体业主。道路下此部分空间现可停放4辆小车及若干摩托车，28.14平方米的消防及生活水池现可停放2辆小车，结合证人证言，本院酌定，戴美珠应返还全体业主收益80000元，同时，戴美珠应停止对上述共有部分的占用，恢复原状。戴美珠辩称，实际收款人为案外人，与其无关，本院认为，戴美珠作为实际物权所有人，其辩称租金由案外人收取，此系另一法律关系，戴美珠可另行主张权利。 关于道路下还有其他空间被搭建住房，用于出租收益的问题，因粮顺大厦业主委员会未能提供证据证明系戴美珠所为，故对此部分的相关诉讼请求，本院不予支持。 关于粮顺大厦业主委员会要求戴美珠支付自起诉之日起至款项支付完毕之日止按年利率6%计算的利息的诉讼请求，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定：既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。参照此规定，该诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。 关于证人出庭费用的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十四条规定，证人因履行出庭作证义务而支出的交通、住宿、就餐等必要费用以及误工损失，由败诉一方当事人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十八条第一款规定，民事诉讼法第七十四条规定的证人因履行出庭作证义务而支出的交通、住宿、就餐等必要费用，按照机关事业单位工作人员差旅费用和补贴标准计算；误工损失按照国家上年度职工日平均工资标准计算。本案中，证人傅某主张出庭费用100元，本院认为符合法律规定，由戴美珠负担。 依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第一百一十八条第一款规定，判决如下： 一、戴美珠应于本判决生效之日起十日内停止对东山路通往粮顺大厦负三层道路下空间（作为停车场部分）、28.14平方米的消防及生活水池的侵占，并恢复原状； 二、戴美珠应于本判决生效之日起十日内向南平市粮顺大厦业主委员会返还收益80000元，并支付自2019年2月2日起至款项付清之日止按年利率6%计算的利息； 三、驳回南平市粮顺大厦业主委员会的其他诉讼请求； 四、戴美珠应于本判决生效之日起十日内向证人傅某支付出庭费用100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12134元，由南平市粮顺大厦业主委员会负担10334元，由戴美珠负担1800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  黄笑梅 人民陪审员  郑跃红 人民陪审员  刘 青 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  魏 晔 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第七十四条证人因履行出庭作证义务而支出的交通、住宿、就餐等必要费用以及误工损失，由败诉一方当事人负担。当事人申请证人作证的，由该当事人先行垫付；当事人没有申请，人民法院通知证人作证的，由人民法院先行垫付。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百一十八条民事诉讼法第七十四条规定的证人因履行出庭作证义务而支出的交通、住宿、就餐等必要费用，按照机关事业单位工作人员差旅费用和补贴标准计算；误工损失按照国家上年度职工日平均工资标准计算。 人民法院准许证人出庭作证申请的，应当通知申请人预缴证人出庭作证费用。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。