广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5444号原告：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区新华街新华路68号，统一社会信用代码91440101191198055D。负责人：肖志斌，该行行长。委托诉讼代理人：张军，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪云妹，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：张丹，女，1981年10月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：清远市广州后花园有限公司，住所地清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房，统一社会信用代码9144180272599927XE。法定代表人：宋红成，该公司董事。委托诉讼代理人：曹金光，该公司员工。被告：清远市美林基业实业投资有限公司，住所地清远市广州后花园有限公司一号区A栋1106-1109号，统一社会信用代码914418027894868360。法定代表人：詹镇南，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢志达，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称建行花都分行）与被告张丹、清远市广州后花园有限公司（以下简称后花园公司）、清远市美林基业实业投资有限公司（以下简称美林基业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行花都分行的委托诉讼代理人纪云妹，被告后花园公司的委托诉讼代理人曹金光，被告美林基业公司的委托诉讼代理人卢志达到庭参加诉讼。被告张丹经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行花都分行向本院提出诉讼请求：1.解除建行花都分行与张丹之间于2016年5月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550006-2012-2016***53）；2.张丹立即偿还建行花都分行借款本金659996.71元及至付清之日止的利息、本金罚息、利息罚息（截至2019年12月6日，尚欠利息56099.4元、本金罚息4312.43元、利息罚息4053.64元；此后的各类利息、本金罚息、利息罚息等按借款合同约定计付至款项还清之日止）；3.张丹立即向建行花都分行支付本案律师服务费20895元；4.建行花都分行对张丹用作抵押的位于清远市美林湖·国际社区内天汇半岛怡景湾3-1幢***号房的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.后花园公司、美林基业公司对上述债务承担连带保证责任；6.本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费等）由三被告承担。事实与理由：2016年5月3日，张丹因购房资金不足，以位于清远市美林湖·国际社区内天汇半岛怡景湾3-1幢***号房的房产作为抵押，向建行花都分行申请贷款人民币72万元，并与建行花都分行签订了编号为440550006-2012-2016***53的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款期限20年，总期为240期，每月偿还贷款本金3000元，偿还贷款本金日期为放款日的每月对日。合同签订后，建行花都分行在2016年5月18日将贷款发放给张丹，案涉房产已办理了抵押权预告登记。张丹还款初期能够如约履行，但至2018年2月起开始连续拖欠还款，经建行花都分行多次催告后仍拒不还款。另，建行花都分行与后花园公司、美林基业公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定后花园公司、美林基业公司对上述贷款在未办妥《他项权利证》前承担无条件、不可撤销的连带保证责任。但至建行花都分行起诉之日止，仍未收到相关的《他项权利证》，因此后花园公司、美林基业公司应对张丹的借款及相关费用承担连带保证责任。现建行花都分行为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。后花园公司辩称，同意按照与建行花都分行签署的《楼宇抵押贷款合作协议》履行连带保证义务。我方收到银行的催款通知单，该款项被告张丹，建行花都分行应首先向张丹追偿。我方认为诉讼费用应该由张丹承担，因为我方已经履行了协助退款的义务，没有过错。美林基业公司辩称，与后花园公司的答辩意见一致。张丹未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，建行花都分行与后花园公司、美林基业公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：后花园公司、美林基业公司就后花园公司开发建设并销售的坐落于清远市石角镇美林湖·国际社区美林湖水镇G区、E区的经批准命名为天汇半岛怡景湾、维景湾、恒景湾的商品楼宇，建行花都分行为该项目的住宅、商业用房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务；在该项目楼宇销售期间，后花园公司、美林基业公司对建行花都分行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在建行花都分行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；后花园公司、美林基业公司的保证期限自建行花都分行将贷款资金划入后花园公司、美林基业公司的银行账户之日起至后花园公司、美林基业公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》，并将《房地产权证》和《他项权利证》交建行花都分行保管之日止；保证责任的范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所产生利息（含罚息、复息、违约金等）、建行花都分行为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费等）。2016年5月3日，建行花都分行（贷款人）与张丹（借款人/抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550006-2012-2016***53），约定：张丹向建行花都分行借款72万元用于购置位于清远市美林湖·国际社区内天汇半岛怡景湾3-1幢***号的房产，借款期限为240个月；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率于每年的1月1日调整；还款方法采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息3000元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的计息方式计收罚息和复利；张丹以其位于清远市美林湖·国际社区内天汇半岛怡景湾3-1幢***号的房产作为抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2016年5月18日，建行花都分行向张丹发放贷款72万元。张丹所有的位于清远市美林湖·国际社区内天汇半岛怡景湾3-1幢***号的房产至今未办理抵押权登记。张丹清偿了部分借款本息，自2018年2月起逾期还款。经建行花都分行核算，截至2019年12月6日，张丹共拖欠本金659996.71元、利息56099.4元、本金罚息4312.43元、利息罚息4053.64元。后花园公司、美林基业公司陈述在涉案房屋具备办理不动产权证明条件时，已催促张丹提交办理产权证明的资料和费用，但张丹并未提交。后花园公司另提交协助催款通知书及邮单送达详情，拟证明后花园公司已履行了协助催款义务。2019年2月28日，建行花都分行与广东东方昆仑律师事务所签订《委托代理协议》，约定：建行花都分行委托广东东方昆仑律师事务所处理张丹等人的个人贷款诉讼事宜；实行全部风险代理付费。后广东东方昆仑律师事务所更名为北京市浩天信和（广州）律师事务所。庭审中，建行花都分行陈述其主张的律师费未实际支出。诉讼中，建行花都分行向本院提出财产保全申请，请求查封张丹、后花园公司、美林基业公司价值人民币696508.53元的财产并出具担保函提供信用担保。本院依法作出（2019）粤0114民初5444号民事裁定书，裁定冻结张丹、后花园公司、美林基业公司银行存款696508.53元或查封等值的其他财产。本院认为：建行花都分行与后花园公司、美林基业公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》及建行花都分行与张丹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立、有效。建行花都分行向张丹发放了贷款72万元，张丹仅按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还了部分借款本息，拖欠多期借款本息未还，构成违约。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，张丹没有按时清偿借款本息的，建行花都分行有权解除合同，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故建行花都分行主张解除合同，张丹偿还借款本金并支付利息、本金罚息、利息罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。建行花都分行因本案纠纷委托律师参与诉讼，但是根据《委托代理协议》关于律师费的计付约定，律师费尚未产生，建行花都分行对此亦予以确认。故本院对建行花都分行该项诉请予以驳回，建行花都分行可待实际产生后另行主张。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物作抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。现涉案房屋未办理抵押登记，抵押权未设立，建行花都分行不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权，对建行花都分行该部分诉讼请求，本院予以驳回。建行花都分行与后花园公司、美林基业公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》已对保证期间及保证责任范围进行约定，涉案房产没有办理抵押登记，也没有取得房地产权证及他项权证，在办理涉案房产抵押登记手续并取得他项权证前，后花园公司、美林基业公司应按合同约定承担保证责任。后花园公司、美林基业公司抗辩应先向张丹追偿，不符合合同的约定，本院不予采纳。《楼宇抵押贷款合作协议》已明确约定保证责任的范围包括诉讼费，后花园公司、美林基业公司主张诉讼费不应由其承担，亦不符合合同约定，本院不予采纳。张丹经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被告张丹于2016年5月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550006-2012-2016***53）；二、被告张丹于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿还借款本金659996.71元及利息、本金罚息、利息罚息（截至2019年12月6日的利息为56099.4元、本金罚息为4312.43元、利息罚息为4053.64元，此后利息、本金罚息、利息罚息按照涉案《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算至清偿之日止）；三、被告清远市广州后花园有限公司、清远市美林基业实业投资有限公司对上述第二判项张丹的债务承担连带清偿责任；被告清远市广州后花园有限公司、清远市美林基业实业投资有限公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告张丹追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10974元，财产保全费4002元，合计14976元，由被告张丹、清远市广州后花园有限公司、清远市美林基业实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 尹 琪人民陪审员 邹 蕊人民陪审员 黄杏有二〇一九年十二月十七日书 记 员 骆雪玲附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。