福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初1702号 原告：林桂华，男，1957年6月12日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：连城天和房地产开发有限公司，住所地福建省连城县文亨镇文保村白坑路57号，统一社会信用代码913508255673035209。 法定代表人：江冰晶，经理。 委托诉讼代理人：罗石金，福建法元素律师事务所律师。 原告林桂华与被告连城天和房地产开发有限公司（以下简称天和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林桂华、天和公司委托诉讼代理人罗石金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林桂华向本院提出诉讼请求：判令天和公司支付林桂华自2012年7月18日起至房产证颁发之日（2019年5月9日）止以1869151元为基数按每日万分之一计算的迟延办证违约金。事实和理由：2012年4月18日，林桂华与天和公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201200111），约定天和公司将坐落于连城县××××商务公寓出卖给林桂华，建筑面积240.870平方米，总金额1869151元。合同第八条约定:出卖人应当在2012年6月1日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人;如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”。合同签订后，林桂华依约履行了付款义务，但天和公司直至2019年5月9日才办理涉案房屋的不动产权属证书。天和公司的行为严重违反合同约定，损害了林桂华的合法权益，依法应承担相应的违约责任。 天和公司辩称，1、天和公司已于2013年11月26日完成合同约定的办理房屋产权证书的合同义务，不存在至今未办理诉争房屋产权证书的事实。天和公司已于2013年11月26日为林桂华办理完毕诉争房产的房产证，即已经完成《商品房买卖合同》第十四条约定的办理产权登记的合同义务，且林桂华也已领取了诉争房屋的房产证，有其亲笔签字确认的《领取表》为证，不存在至今没有办理房产证的违约事实。2、林桂华主张至今未办理房产证的迟延办证违约金，无事实依据。根据双方签订的合同附件六合同补充协议第五条的约定“办理房屋产权登记，买受人应协助配合出卖人办理房屋权属证书，因买受人的原因导致不能在规定时间办证出卖人不承担责任…”。由于林桂华非连城常住人口，在配合办理房产证时，经天和公司多次催告林桂华逾期未提供相应办证手续，才导致办理房产证迟延，双方房产证直到2013年11月26日才办理完毕，责任在于林桂华。3、天和公司再次协助林桂华办理诉争房屋的不动产权证书的行为，不属于双方签订的《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议约定的合同义务。天和公司协助林桂华办理不动产权证书是由于政策原因及为方便业主统一换证的自愿行为，不受此前双方合同的规制，更无未办理不动产权证书及逾期办证的事实。由于政府房地产办证政策的改变及《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等房地产办证规范性文件的实施，另由于部分业主非常住连城本地，为方便广大业主办理房产证变更为不动产权证，天和公司统一组织协助各业主再次办理不动产权证书。但该行为并非基于双方合同的约定（双方合同约定的办产权登记的义务早已履行完毕），而是为方便广大业主换证的自愿行为不受此前双方合同的规制。诉争房屋的不动产权证书已于2019年5月9日办理完毕，也不存在未办理的事实。4、退一步讲，即使天和公司存在逾期办证的事实，林桂华于2019年6月24日才起诉立案，主张从逾期之日至办理权属证书之日止（2013年11月26日）的迟延办证违约金，也因林桂华未在诉讼时效内主张，已超过法律规定诉讼时效。林桂华主张从2012年9月l日起至上述房屋所有权登记到林桂华名下止的违约金也大部分（即2016年5月23日之前）超过诉讼时效，不受法律保护。此外，讼争房产自2012年12月起至2022年12月31日租赁给连城天一温泉度假村有限公司经营，即使逾期办证也未给林桂华造成损失。综上所述，林桂华的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年4月18日，林桂华购买了天和公司开发建造的坐落于连城县××××商务公寓，并签订了《商品房买卖合同》及其附件，约定主要内容有：“……第四条计价方式与价款1．按照建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7760元，总金额（人民币）壹佰捌拾陆万玖仟壹佰伍拾壹元整；……第六条付款方式及期限3．其他方式于2012年1月19日一次性付清首付款人民币玖拾叁万玖仟壹佰伍拾壹元整（￥939151元），余款￥930000元办理银行按揭；……第八条交付条件与期限（一）出卖人应当在2012年6月1日前向买受人交付该商品房；……第十四条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”。此后，林桂华按合同约定支付了全部购房款1869151元。2013年11月26日，天和公司办理完毕涉案房产的房产证（房权证号：连房权证字第××号），并于2014年8月25日将房产证交付林桂华。2016年12月2日，林桂华将涉案房产的房产证、完税发票、买卖合同等材料交付天和公司用于重新办理不动产权证书。2019年5月9日，天和公司办理完毕涉案房产的不动产权证书【不动产权证号：闽（2019）连城县不动产权第××号】，并于2019年7月18日将不动产权证书交付林桂华。 本院认为，林桂华与天和公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力，买卖双方应当依约履行各自的义务。本案中，林桂华已经付清了全部购房款（1869151元），根据《商品房买卖合同》第八条的规定：“（一）出卖人应当在2012年6月1日前向买受人交付该商品房”及第十四条的规定：“……买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”，天和公司应在2012年8月31日（2012年6月1日起算90日）前办理完毕涉案房屋的权属证书，可天和公司直到2019年5月9日才办理了房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。天和公司称其多次催告，因林桂华逾期未提供相应办证手续，才导致办理房产证迟延，天和公司并未提供相应证据予以证明，故天和公司的辩解，本院不予采纳。由于双方约定的违约金内容的条款合法有效，天和公司以涉案房屋已出租、林桂华没有实际损失的辩解，没有法律依据，本院不予支持。 关于合同约定的“房屋权属证书”的内容是否包含土地使用权证的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故商品房买卖中的房屋权属证书内容应当包括房产登记和土地登记两个方面。天和公司作为房地产开发商，理应按照合同约定办理房屋所有权证和土地使用证，其以合同约定的“房屋权属证书”不包含土地使用证为由提出已经完成合同约定的义务的辩解，本院不予采纳。根据我国现有的法律和政策，在2015年3月1日前已经办理的房屋所有权证和土地使用证是继续有效的，并不存在强制办理变更为不动产权证书的情况，故林桂华于2016年12月2日向天和公司交付房产证等材料用于办理不动产权证书，也是迫于涉案房屋无法办理土地使用证的原由。天和公司主张协助林桂华办理讼争房屋的不动产权证书的行为不属于双方签订的《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议约定的合同义务，因无事实与法律依据，本院不予采纳。 关于林桂华的部分违约金诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，本案双方约定买受人未在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，因双方约定违约金按日累计计算，故违约行为属于持续状态，该种违约金属于继续性债权，不能以第一次违约的时间作为整个违约行为的诉讼时效起算点，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于天和公司认可买受人林桂华曾于2016年12月2日向其交付案涉房产相关材料用于继续办理不动产权证书，该行为可以产生诉讼时效中断的法律效果，故依据《中华人民共和国民法通则》规定，林桂华诉请中自2016年12月2日倒推二年即2014年12月3日该二年期间的违约金诉讼请求并未超过诉讼时效，故林桂华主张2014年12月3日至2016年12月2日期间的逾期办证违约金的诉请，本院予以支持，林桂华主张2014年12月3日以前的逾期办证违约金因超过诉讼时效，本院不予支持。林桂华于2019年6月24日提起诉讼，依据《中华人民共和国民法总则》的规定，林桂华诉讼请求中自起诉之日倒推三年即2016年6月25日该三年期间的违约金诉讼请求并未超过诉讼时效，故林桂华主张2016年6月25日起至2019年5月9日（办理房屋权属证书之日）期间的逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。 综上，林桂华要求天和公司支付自2014年12月3日起至2019年5月9日止以1869151元为基数按日万分之一计算违约金的诉讼请求，本院予以支持，其余诉请予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、连城天和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林桂华自2014年12月3日起至2019年5月9日止以1869151元为基数按日万分之一计算的违约金。 二、驳回林桂华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8213.9元，减半收取4106.95元，由林桂华负担1184元，由连城天和房地产开发有限公司负担2922.95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  罗琳青 二〇一九年十二月十九日 法官助理桑建霞 代理书记员  童文静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。