广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5355号原告：吴蕾，女，1990年1月3日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事务所实习人员。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层,统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。原告吴蕾与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告吴蕾的委托诉讼代理人李军，被告白云公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴蕾向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期未办妥、交付房地产权证的违约金（计算期限自2019年2月25日起至办妥并交付房地产权证之日止，以778025元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算即年利率6.525%，暂计算至2019年4月15日为8345.12元）；2.由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告购买被告位于广州市花都区颐林北街9号云梯山庄E区第G-12栋17层x房。《商品房买卖合同》约定：被告应于2015年10月30日前交房；被告应当在交房之日起730日内向房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，甲方逾期将办证回执交给乙方或者按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得办证回执的，甲方应从宽限期届满之日起每月按商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。原告于2016年6月5日收楼，但在交付房屋之日起730日+180个工作日宽限期内原告仍未取得办证回执，即至2019年2月25日起办证开始逾期了。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，房屋交付后，被告应积极履行办证义务，现被告逾期办证，依法应承担违约责任。合同第十六条约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补原告损失，法院应予以调高，因合同约定的办证期限较长被告有足够长的时间办证但未办妥；合同约定办证违约金以购房价的2%为限，该约定没考虑违约时间长短，如果赔付2%违约金后，被告没有了违约责任，不能促使被告积极履约，因此应认定该约定明显违反公平而无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，原告请求以购房款为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算违约金，具有合理性。请求支持原告的诉讼请求。被告白云公司辩称，一、原告至今未向被告提交办证资料，也至今未办理报税手续，被告不应支付逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第四条约定，原告应在商品房交付期限届满前向被告支付全部税费。再根据补充协议第十条约定，房屋产权交易的先决条件：1.如果原告未按合同约定的条件向被告支付该商品房有关税费，被告无义务向原告办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何违约责任或赔偿责任；2.原告已清楚知道办证资料，我方不再另行通知，原告应在办理该商品房收楼手续的同时向我方提交办证资料，否则我方无义务向房地产登记机构递交办证资料。如因原告或产权登记机关的原因致使原告不能在规定日期取得办证回执，则被告免除因此而产生的责任。因此，原告未履行房屋产权交易的先决条件，被告没有义务为原告办证，更无义务支付逾期办期办证违约金。二、退一步说，即便被告应支付逾期办证违约金，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算逾期办证违约金明显过高，且没有事实、合同和法律依据。（一）《商品房买卖合同》已经对逾期办证违约金进行了明确约定。根据《商品房买卖合同》附件七本合同补充协议约定，被告逾期办证的，应从宽限期届满之日起至原告或按揭银行取得办证回执之日止，每月按该商品房总价款0.1%的标准支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照巳付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，《商品房买卖合同》已经明确约定了逾期办证损失赔偿额的计算方法，原告又主张按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算逾期办证违约金，明显不符合法律规定。（三）原告并未提交任何证据证明其因被告的行为造成的实际损失。三、《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是经原、被告协商达成的一致意见，是原告的真实意思表示，应尊重合同当事人之间的约定。《商品房买卖合同》附件七补充协议第二十三条约定，双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。补充协议第二十四条约定，双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补协议一经签订，对双方均具有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。原告进一步确认主合同及本补充协议非被告的格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及补充协议条款为其真实意思的反映。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，白云公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，依法取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年1月19日，吴蕾（乙方）与白云公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄E区第G-12栋17层x房，建筑面积共105.09平方米，总房款778025元，付款方式为按揭贷款。第十三条约定：甲方应当在2015年10月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：……乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付使用之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方负责。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，第五条双方同意主合同第十三条补充为：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。第十条双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方（如乙方属选择银行按揭方式付款的，则甲方将办证回执交给按揭银行），具体取得房地产权属证书的时间应由登记机构确定，甲方对此不负任何责任。在领取房地产权属证时，乙方应带齐身份证、办证回执并由本人自行到房地产登记机构领取。乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，乙方应按甲方的书面通知另行提交），乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延。……房屋产权交易过户的先决条件：2、乙方已清楚知道办理房产证乙方应提供的全部资料和应签署的文件，甲方不再另行书面通知，乙方应在办理该商品房收楼手续的同时向甲方提交办理产权登记手续需要的材料及签署一切必须的文件。否则，甲方无义务为乙方办理该商品房的房产证。如因乙方或产权登记机关的原因致使乙方不能在本条规定日期取得房地产权属证件的，则甲方免除因此而产生的乙方不能按期取得房地产权属证书的责任。第十一条主合同第二十二条变更为：甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得回执的，主合同仍继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方实际取得办证回执之日止，甲方每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，吴蕾向白云公司支付了全部购房款，并于2016年6月5日办理了收楼手续。截至2019年12月27日法庭辩论终结前，涉案楼宇尚未取得工程竣工验收备案表，未办理初始登记。本院认为，吴蕾与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。吴蕾向白云公司支付了全部购房款，根据合同及补充协议约定，白云公司应于收楼后730日内即2018年6月5日前将办证回执交付给吴蕾。白云公司迟延向吴蕾交付办证回执，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。白云公司认为吴蕾逾期提交办证资料，未办理报税手续，故不应由其承担逾期办证违约金。对此，本院认为，因吴蕾收楼时涉案房屋尚未办理初始登记，不具备办理产权证的条件，吴蕾也不能办理缴纳契税，因此，吴蕾客观上不能按照补充协议第十条的约定在收到交楼通知书之日起15日内向白云公司提交齐全的办证资料。白云公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于迟延办证违约金，补充协议第十一条对合同第二十二条进行了变更，根据该条约定，迟延办证违约金应从2018年6月5日+180个工作日即2019年2月26日起按每月总房款0.1%的标准计付。涉案合同已明确约定了逾期办证违约金的计付标准，吴蕾认为合同约定违约金标准过低，要求予以调高，但其未举证证明其实际损失情况，因此吴蕾主张以总房款为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计付违约金依据不足，对其该项主张本院不予采纳。因目前涉案房屋尚未取得产权登记的收件回执，取得收件回执前的事实尚未固定，故判决迟延办证违约金暂计至本案法庭辩论终结之日为宜，此后的违约责任本案暂不处理，当事人可另行主张。经核算，2019年2月26日至法庭辩论终结之日即2019年12月27日共305天。白云公司应向吴蕾支付迟延办证违约金为7910元（778025元×0.1%×305天÷30天）。吴蕾要求白云公司支付违约金7910元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴蕾支付2019年2月26日至2019年12月27日期间的迟延办证违约金7910元；二、驳回原告吴蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  陈铎棠人民陪审员  邝肖云二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王 呈高波