河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初3748号原告（反诉被告）：高定局，男，1971年3月26日出生，汉族，住天津市武清区。委托代理人：张国栋，北京市汉威律师事务所律师。被告（反诉原告）：诚越房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区。法定代表人：陈淑英。委托代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。委托代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。原告高定局与被告诚越房地产开发有限公司（以下简称“诚越公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高定局及其委托代理人张国栋、被告诚越房地产开发有限公司委托代理人田文麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高定局向本院提出诉讼请求：1.判令被告拆除原告所购房屋东边侧立柱公共通道，恢复原状和赔偿原告损失110万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月29日原、被告双方签商品房买卖合同，原告从被告处购买首尔园.甜城商服西区新亿城B-19号楼1单元0101号房屋，原告陆续向被告支付购房款503万。商品房买卖合同第十条约定规划设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。后被告在未向原告告知情况下，在原告所购房屋东边侧柱墙处修建立柱公共通道，贯穿乙方房屋一楼、地下一楼及房屋院落，公共通道离乙方入户通道户门仅1.3米，超出大门1米且上下贯通，一层及地下一层均有公共大门。被告的行为不仅违反了双方商品房买卖合同约定，构成违约，且影响了原告的房屋使用，严重损害了原告的家庭人身安全和财产安全，给原告造成了重大损失。诚越房地产开发有限公司辩称，1.双方签订的合同约定了交房时间是2019年11月10日，房屋尚未到交付时间且未办理初始登记及分户登记，房屋的权利人尚不明确，被答辩人无诉权；2.双方买卖合同约定被告方的合同义务是向买受人交付商品房，房屋是合同的标的物，被答辩人应就房屋的质量等问题主张自己的权利，对于其院落被通道阻碍不属于其主张权利的范畴；3.被答辩人诉求恢复原状或赔偿损失110万元没有法律及事实依据；4.被答辩人尚未全部履行房屋交付款项的义务，综上恳请法庭驳回原告的诉讼请求。诚越公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号MB20180829002）；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金12100元。事实和理由：反诉原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（编号MB20180829002）及补充协议，约定反诉被告向反诉原告交付房款5580001元，付款方式为2018年8月29日前支付首付款3350001元，余款2230000元向贷款机构申请贷款。至今反诉被告尚欠550001元首付款未付，已经逾期220多天之久，故此依据相关法律规定及合同约定，提起反诉。高定局辩称，不同意被答辩人的反诉请求，请法庭依法驳回被答辩人的反诉。1、被答辩人提出反诉的时间明显违反了法律程序。答辩人于2019年3月20日向三河市人民法院提起了排除妨碍纠纷的本诉，三河市人民法院于2019年3月28日向答辩人发出《受理案件通知书》明确告知本诉于2019年3月28日立案，并于2019年7月10日开庭审理了本诉，直到2019年9月5日，答辩人突然收到三河市人民法院邮寄的被答辩人提起的《民事反诉状》。根据法律规定。被答辩人提起反诉的时间已超过了期限。2、答辩人未交55万元房款是因为被答辩人副总经理同意暂停支付该款项，共同协商解决争议，录音中被告的副总经理明确同意将付款与解决此事流程结束时间放在一起解决。且被答辩人违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，是被答辩人先违约。即被答辩人有规划、设计变更的应及时通知答辩人，但被答辩人一直未通知，直到答辩人自行知道了此事，其后双方也一直在协商解决。3、从答辩人与被答辩人的副总经理谈话中，可以看出被答辩人承认一直未告知答辩人房屋东边是消防通道，并认可对答辩人造成了很大的影响。双方在协商解决此事，只是未签订书面协议。4、被答辩人行使解除《商品房买卖合同》的权利是出于答辩人具有故意违反合同并造成被答辩人重大损失，因前述情况不存在。被答辩人无解除合同的权利。综上，基于上述答辩事实清楚，请法庭驳回被答辩人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月29日高定局与诚越公司双方签订商品房买卖合同，原告从被告处购买首尔园?甜城商服西区新亿城B-19号楼1单元0101号房屋，购房款为5580001元，支付方式为2018年8月29日支付首付款3350001元，余款2230000元申请贷款。高定局现已交付了购房款5030000元；尚余购房款550001元未支付。上述事实有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、《收款凭证》予以证明，本院予以确认。原告主张所购房屋东边侧柱墙处修建立柱公共通道为由拒绝支付剩余房款，并要求恢复原状和给付赔偿金；提交1.商品房买卖合同后附房屋平面图、沙展、负一层平面图、一层平面图，证明原告购房时所有材料都未显示在房屋东边侧建消防通道，且贯穿房屋一楼、地下一楼及院落；2.房屋现状照片5张，证明在原告完全不知情的情况下被告私自在原告房屋东侧建消防通道，影响原告房屋使用及人身安全；3.录音2段，证明被告事先知道有消防通道，但未告知原告，在沙盘及平面图也未展示，故意隐瞒；被告也同意付尾款55万元，在解决问题后同时解决。诚越房产对此不同意，对商品房买卖合同和房屋现状照片真实性认可，证明目的不认可。对录音不认可。本院认为，现场情况以法庭现场查明为准。录音中对方的身份无法核实，本院不予采信。经法庭现场查看，原告购买的房屋东侧有公共通道，院落被该通道一分为二，具体情况以现场拍摄照片为准。被告陈述其不存在违约行为，提交商品房买卖合同及补充协议，证明原、被告双方是针对首尔园甜城商服西区新亿城项目第B-19幢1单元101号房进行合同权利义务的约定，消防通道等其他商品房以外的情况不在约定范围之内。原告质证意见，对合同、补充协议的真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，商品房买卖合同第十条写的非常清楚，在与销售及经理沟通的时候始终没有说有安全通道，原告基本交完全款之后才发现有消防通道，这个通道导致院落一分为二，而且贯穿地下室，出门都从院落出入，通道跳进去就是原告院里。本院认为，该商品房买卖合同及补充协议真实性无异议，第十条约定内容为该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更需要告知买受人，并无关于公共通道的约定。本院认为，消费者享有知悉其购买、使用的商品真实情况的权利。诚越公司辩称涉案商品房并未办理登记手续，原告未取得该房屋所有权，其主体不适格。原告与被告已经签订了商品房买卖合同，且已支付大部分购房款，虽然房屋未进行登记，但作为合同的相对方，原告有权提起诉讼。根据现场查看情况，原告购买房屋东侧现修建的公共通道，将其院落一分为二，原告的房屋系别墅户型，原告由前门出门后，无法通过院落直接由后门进入。且公共通道的高度基本与二楼持平，影响原告的住房安全。该公共通道确实影响原告的房屋品质和原告的住房安全。该项虽然未在合同中有约定，但原告作为消费者，有权利知悉购买房屋的真实情况。原告房屋东侧的公共通道属于房屋的重要情况属于商品的瑕疵，原告有权知悉，被告有义务提前告知。该瑕疵降低原告房屋的价值，属于原告的合理损失。被告未提前告知该瑕疵，应当承担侵权责任并赔偿其合理损失。结合房屋的价格、现场情况和公共通道的情况，本院酌定房屋降低的价值即原告的合理损失为房屋总价款的10%即558000元，应当由被告赔偿。现原告尚欠被告房屋购房款550001元未给付，经过折抵，被告另行支付原告7999元，原告无需向被告支付剩余购房款。原告要求将该公共通道拆除，该通道系公共通道，系整个小区规划，原告无权要求拆除。反诉原告主张的反诉被告未按约定支付购房款，要求解除合同和支付违约金。反诉被告未支付购房款的行为系反诉原告侵权行为在先，其行为不构成违约，反诉原告无权要求解除合同和支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第四十八条的规定，判决如下：一、被告诚越房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告高定局损失558000元，扣除原告尚未支付的购房款550001元，经折抵被告另行支付原告7999元。二、驳回原告诚越房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,700元，减半收取计7,350元，由原告高定局负担3675元（已预交），由被告诚越房地产开发有限公司负担3675元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。反诉案件受理费10,647元，减半收取计5,324元，由反诉原告诚越房地产开发有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。（此页无正文）审判员  周四平二〇一九年十二月十六日书记员  王 慧