广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0328民初419号 原告（反诉被告）：龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司，住所地广西龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路23号。统一社会信用代码：914503286877530242。 法定代表人：祝义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周裕明，广西桑江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：文雪山，男，1965年7月8日出生，汉族，大学文化，龙胜各族自治县文新文体和旅游局职工，户籍地广西龙胜各族自治县，现暂住广西龙胜各族自治县。 被告：伍先玲，女，1981年5月20日出生，瑶族，大专文化，自由职业，住广西龙胜各族自治县。 原告（反诉被告）龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司(以下简称“国投公司”)与被告（反诉原告）文雪山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月23日受理后，并于2018年8月21日作出（2018）桂0328民初146号民事判决书。被告不服该判决向桂林市中级人民法院上诉。2018年12月25日，桂林市中级人民法院作出（2018）桂03民终3035号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。因案件涉及两个租赁合同，原告（反诉被告）分开起诉，本院于2019年6月27日重新立案后，依法追加伍先玲作为共同被告，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国投公司委托诉讼代理人周裕明、被告（反诉原告）文雪山、被告伍先玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）国投公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告文雪山支付所欠的租金52461.86元，并支付逾期付款利息6820.04元；2.本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告原来承租原告管理的国有资产龙胜县城北岸揽胜楼负一楼右侧门面，除刚开始租赁的前几个月按时交纳房屋租赁费外，至2017年2月21日双方签订《解除协议书》时，双方结算，被告尚欠原告租金（含水电费）52461.86元。按《解除协议书》的约定，被告还应当按年息10%给付原告利息6820.04元。 被告（反诉原告）文雪山答辩并反诉称：1.判令原告立即退还被告所多交的租金18188.14元；2.本案诉讼费由原告负担。事实和理由：2012年9月被告和伍先玲与原告签下揽胜楼负一楼左边门面，由于其他原因，在装修门面使用前伍先玲退出来了，她交的租房押金15000元被告退还给她了，她没有参与经营。后来画家彭勇借该门面办画展，画展结束后他和我爱人许玉莲投资约40万装修清水房门面做餐饮。经营两个月，因多方面原因，彭勇负债亏损经营，坚持不下去就退出来了。至今彭勇借了被告30000元还未归还。由于各方面的原因，被告的经营一直处于亏本状态，2015年度处于关门状态，把住房抵押给银行贷的几十万也亏空了，目前住房被银行抵债了。原告和被告友好协商后于2015年11月23日签订《解除协议》。按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，协议中途中止，房租裁断。恳求人民法院裁定房租算到第一次签订《解除协议》的时间（2015年11月23日）止。如果这样，按协议房租从2012年11月23日算起，共需交房租36.7个月，租金为36.7×5500元/月=201850元。目前按原告财务核算报表显示：欠水电费7261.86元。目前被告共交房租共计162300元，押金15000元。该门面转让给第三方，被告的设备、用品等折旧费50000元被原告暂时抵扣房租。所以原告应退还被告多交的费用为18188.14元。 被告伍先玲辩称，一、本人不是本案的行为参与人，不是法定代表人和经营合伙人，对本案的债权债务没有任何牵连和应负的法律责任，本案所涉及的任何债务纠纷与本人无关。二、关于租赁合同中有被告名字的情况说明:当时被告和文雪山夫妻是朋友关系，文雪山想把揽胜楼负一楼左侧门面租下来，但是租此门面需向原告交15000元的保证金。当时文雪山手上缺少资金，向被告借钱，想让被告帮助他把这15000元保证金交给原告。被告出于朋友关系，就帮助文雪山把保证金交了。他为了感激被告，让被告跟他合伙经营这个门面，被告说不想参与这方面的经营。他说既然你交了钱就在合同上签个字吧，等有合适的人可以转让给别人。被告当时没有多想，就签了字。事后被告对于他的经营事宜一概不管。一个月左右，有个叫彭勇的龙胜籍男士在揽胜楼搞画展。后来文雪山告诉被告，彭勇有意和他合租揽胜楼负一楼左侧门面，于是彭勇就将15000元保证金给被告，被告就退出跟文雪山合作。从此，文雪山与彭勇合租揽胜楼负一楼左侧门面，合伙经营餐饮行业。被告退出后几年没有和他们联系，从始至终，被告都没有参加任何经营。三、被告与文雪山没有任何的经营协议，被告没有参与他的任何利润分红和承担其任何房租费用，所有经营都由他自负盈亏，其所有业务与被告无关。四、本案原告对案情也很清楚，他们也知道被告与本案无关，一审、二审的时候并没有把被告列入其中，文雪山在一审中也有专门的申明材料排除本案与被告有关。文雪山打电话给被告，在通话中跟被告说，是他的二审律师说合同上有被告的名字而在程序上把被告拉进来而己，这是有其名而无实，事实上与被告无关。五、文雪山在一审中有专门材料说明本案与被告无关外，2019年9月29日文雪山主动与被告通电话，陈述了案由，再次说明本案与被告无关，有通话录音为证。 原告国投公司对被告文雪山的反诉辩称，被告文雪山的反诉没有事实和法律依据，其目的是为了摆脱拖欠租金的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告文雪山对原告国投资公司提交的2017年2月21日《解除协议书》的真实性无异议，但辩解称没有认真核对数字，认为租金应该算到2015年11月23日止，表示只认可2015年11月23日签的《解除的协议书》。本院认为，双方确实分别于2015年11月23日和2017年2月21日签订了两份解除租赁协议，但两份解除租赁协议并不矛盾。前一份解除租赁协议约定了再给被告文雪山三个月时间自行转让或转租该门面，因此，原告国投公司收取的租金截止到2016年2月29日并无不妥。而后一份协议是基于前一份协议没有实际履行而签订的，与前一份协议是衔接的，将被告文雪山转租门面所得的转让费5万元抵扣部分租金作出了约定，对余欠租金作了分期偿还的计划，同时被告文雪山也对尚欠租金的数额进行了签字确认，故本院对双方于2017年2月21日签订的《解除协议书》予以认定。2.原告国投公司对被告文雪山提交的财务记账表不认可，认为应以第二次签订的解除协议为准。本院认为，财务记账表只是收取租金的一个反映，其基础根据是票据。对被告文雪山提交的财务记账表，本院将其结合票据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，原告国投公司与被告文雪山、伍先玲签订了《门面租用协议书》，约定将位于龙胜县城北岸新区揽胜楼负一层左半门面面积约236平方米出租给文雪山及伍先玲，出租期限自2012年8月1日起至2022年8月1日止。租金为前五年每年66000元，并约定出租方对承租方的装修损失不予补偿。同时对租金交纳方式、期限等作了约定。承租方应向出租方交纳押金15000元。2012年8月28日，伍先玲交纳了押金15000元。租金从2012年11月1日起开始收取。在合同履行的过程中，文雪山将伍先玲交付给国投公司的15000元给付了伍先玲，并收持了押金票据。2014年10月27日，因被告欠原告租金未交，原告向被告文雪山发放了催收通知书。2014年12月4日，被告文雪山向原告出具了还款计划。2015年7月10日，原告委托广西桑江律师事务所发出《催款律师函》，要求被告及时交纳所欠租金，但被告收到《催款律师函》后未履行交纳租金义务。同年11月23日，双方签订了《解除的协议》，该协议给予被告在2016年春节前将门面转租第三人，如不能转租，自2016年春节起，门面由原告收回，被告原欠的租金仍应当交纳。2016年3月1日，广西桑江律师事务所受原告委托，向被告送达了《律师催告函》，要求被告及时交清尚欠的租金，并告知被告五日内搬走门面内的全部物品，将门面交还原告。2017年2月21日，原告与被告签订了《解除协议书>》，该协议书注明：被告原欠原告租金145654.98元；位于揽胜楼负一楼的门面已转租给第三方，第三方支付给被告（装修费5万元，该5万元费用已由原告收取，用于抵扣被告所欠租金。至此，被告尚欠原告租金95654.98元（含水电费）（该金额包含文雪山租赁的两个门面的租金，其中负一楼尚欠租金、水电费为52461.86元）。在该协议中，被告文雪山承诺在二年内付清所欠租金，即自签订该协议后每间隔7个月支付三分之一约3.3万元，如每期不能按时归还，则按年息10%计还，原告也可以直接起诉被告要求归还全部欠款。该门面已由原告于2016年6月收回，并已出租给他人。 第一次开庭审理后，经双方到原告国投公司财务处认真核实，最终确认被告实际已交纳负一楼门面租金147600元，尚欠租金72400元，水电费7261.86元，二项合计79661.86元。该数据与原告当初收取租金、水电费时出具给被告的收据、票据等相吻合，本院予以确认。 在本案诉讼中，被告文雪山放弃了原审中要求原告国投公司支付50万元装修费的反诉请求。 本院认为，原告国投公司与被告文雪山及伍先玲签订的《门面租用协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定,合法、有效,应受法律保护。文雪山、伍先玲作为租赁合同的相对方，共同承租门面，应当按照合同的约定承担交纳租金的义务。本案中，被告因经营不善，未能按时支付租金，双方分别于2015年11月23日和2017年2月21日签订了两份解除协议。从两份解除协议中可以看出，原告对被告充满诚意并给予被告一定的谅解，被告尚欠的租金和水电费最终双方在第二份解除协议中进行了确认，被告文雪山亦在协议上签了字，第二份解除协议依法应当予以认定。租金应计算至2016年2月29日止，被告辩称租金应计算至2015年11月23日止的主张，本院不予采信。伍先玲主张本案与其无关的辩解，本院不予采纳。根据被告与原告财务处核实，被告已确认其实际已交纳的租金为147600元，尚欠原告负一楼门面租金72400元，水电费7261.86元，二项合计79661.86元。关于押金的问题，根据租赁合同的约定，承租方已向出租方交纳押金15000元，押金在合同终止时承租方无违反合同约定情形，则由出租方无息退还承租方。本案解除合同系双方协商达成，故被告要求原告退还押金的主张，理由成立，本院予以支持。原告应退还被告押金15000元，该款应抵扣被告尚欠的租金。被告反诉要求原告退还多交租金18188.14元的诉讼请求，因无证据证实，本院不予支持。根据双方签订的《解除协议书》的约定，如被告不能按时归还租金则按年息10%计还，也可以直接起诉被告归还全部欠款。该约定未违反法律规定，原告要求被告按年息10%计还利息，本院予以支持。 上述，被告尚欠原告负一楼门面租金72400元，水电费7261.86元，二项合计79661.86元，扣减原告原来收取的门面转让费50000元和被告交的15000元押金，实际上被告尚欠原告租金（含水电费）14661.86元。被告应及时支付尚欠的租金（含水电费）14661.86元及相应利息，利息以14661.86为基数，按年利率10%自2018年2月23日起计算至租金付清时止。 综上所述，原告国投公司要求被告支付租金并支付逾期利息的诉讼请求，对其合理的部分，本院予以支持。被告文雪山要求退还押金15000元的反诉请求，本院予以支持，该款项应抵扣被告所欠的租金。被告文雪山要求退还多交租金18188.14元的反诉请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、本诉被告文雪山、伍先玲支付本诉原告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司门面租金（含水电费）29661.86元； 二、本诉原告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司退还本诉被告文雪山、伍先玲押金15000元； 以上一、二项相抵后，本诉被告文雪山、伍先玲实际应支付本诉原告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司门面租金（含水电费）14661.86元及相应利息，利息以14661.86元为基数，按年利率10%自2018年2月23日起计算至租金付清时止； 三、驳回本诉原告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告文雪山的其他反诉请求。 上述金钱给付义务，限于本案判决生效后十日内付清。如义务人不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间利息。 本诉案件受理费1282元，由本诉原告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司负担641元，由本诉被告文雪山、伍先玲负担641元；反诉案件受理费255元，减半收取计128元，由反诉原告文雪山、伍先玲负担22元，由反诉被告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司负担106元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长 廖爱丰 审 判 员 李庭建 审 判 员 符慧宁 二〇一九年十二月十八日 法官助理 秦 语 书 记 员 杨 芬 附： 一、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、上诉有关事项告知 如当事人提出上诉，需预交本诉上诉案件受理费1282元，反诉上诉案件受理费255元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），递交上诉状七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。