四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初5354号 原告：王金蓉，女，汉族，1975年12月21日生，住四川省南充市。 原告：张杰，男，汉族，1973年5月25日生，住址同上。 委托诉讼代理人：陈运强、曹伟，四川维大律师事务所律师。 被告：四川省美宇房地产开发有限责任公司，住所地四川省大竹县白塔街道体育大道美宇凤凰城A区1号楼4楼。 法定代表人：石美彪，执行董事。 委托诉讼代理人：李波，四川绸都律师事务所律师。 原告王金蓉、张杰与被告四川省美宇房地产开发有限责任公司（以下简称美宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案。依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告王金蓉、张杰及其诉讼代理人陈运强、曹伟和被告美宇公司的诉讼代理人李波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王金蓉、张杰提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款1254016.00元并赔偿原告损失32万元及资金占用利息（按年利率6%计算）；3.判令被告退还原告房屋维修基金1872.00元；4.判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实与理由：二原告与被告于2014年11月19日签订了一份合同编号为201411190558的《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于顺庆区“悦府”1号楼1幢1层108号商铺，价款1254016元；后原告给付了价款，被告交付了房屋；但原告所购房屋迟迟不能以商业营业性质进行产权变更登。后原告了解，房屋预售许可证虽记载为商业用途，但被告未补缴足土地出让金，因商业用途的营业房屋与商住用房价格相差甚远，致原告购房目的未能实现且损失巨大。 被告美宇公司辩称，案涉房屋早已可以办理产权证书，房屋性质就是商业用房，只是土地是住宅用地，原告一直在使用案涉房屋，不同意解除合同。 两原告提交了以下证据：1.双方身份证明材料；2.商品房买卖合同及发票与收据；3.租赁合同一份；4.南充市不动产登记中心信访接待处理意见；5.装修费用清单及装修情况说明；8.被告房屋销售广告；9.南府阅〔2011〕34号城乡规划委员会会议纪要、南房会纪〔2015〕32号规划房管工作联席会议纪要；10.民事裁定书一份。 被告美宇公司提交了以下证据：（2018）川1302民初4848号案庭审笔录、南充市人民政府会议纪要一份、涉案房屋所在悦府1号楼预售许可证、房屋不动产登记证书、民事裁定书。 经原、被告双方当庭质证，本院对双方无异议的身份证明、商品房买卖合同、发票、收据、不动产登记中心信访接待处理意见、租赁合同、南府阅〔2011〕34号文、南房会纪〔2015〕32号文、庭审笔录以及双方提交的民事裁定书予以认定并在卷佐证。销售广告系复印件，无法核实真实性，也不予认定；至于被告提交的不动产登记证书，同样系复印件，真实性无法核实，本院不予认定。 根据原、被告双方的陈述及认定的前述证据，本院认定以下事实： 2014年11月19日，二原告王金蓉、张杰与被告美宇公司签订了一份编号为201411190558的商品房买卖合同，约定二原告购买被告开发的顺庆区大南街的“悦府1号楼”1幢1层108铺，价款1254016.00元整，约定房屋用途为商业；买卖合同第一条还载明“出卖人以出让方式取得位于南充市顺庆区地块的国有土地使用权。……买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：商业用地，……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】为：悦府1号楼”；约定的出卖人向买受人交付房屋期限为：2014年12月31日前；关于转移登记约定内容有“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一一次性付给买受人违约金”，但未对退房的情形进行约定；合同附件五约定签订合同当日一次性付清购房款。嗣后，二原告按约支付了全部价款；2014年11月19日，二原告还支付了房屋维修基金1872元；被告也按约定交付了案涉房屋；原告将案涉房屋进行了出租并一直收取租金；截止2019年6月，原告共收取租金23万余元；2019年4月1日，二原告将案涉房屋出租与案外人李仪杰，租期为三年，前两年年租金为7万元，第三年为7.35万元，原告已收取了第一年租金7万元。原告自述房屋装修产生费用10万元。 另查明，房屋办理权属证书的过程中，因发现案涉房屋系配套商业房屋，其土地使用权为住宅用地而非商业用地，双方因此发生争执，案涉房屋的转移登记未再继续办理。 2019年6月28日，案外人谢军向南充市不动产登记中心反映“顺庆区悦府第1、2、3、8号楼第一层商业用房无法按‘商业用途’办理不动产权登记”问题。2019年7月12日，南充市不动产登记中心对谢军的信访事项进行了答复，内容为“……经核实，顺庆区‘悦府’项目规划用途为居住用地，宗地内共修建8幢商品房及地下车库，经原市规划部门验收核定用途为住宅及配套车库用地。根据南充市人民政府第28次城乡规委会审批同意美宇房地产公司‘悦府’项目住宅楼下设一层商业用房，该一层除小区配套商业用房外，其余面积在竣工验收时由国土部门根据性质变化评估算账，缴纳相关费用后，办理竣工手续。因此，美宇房地产公司修建的‘悦府’项目产权办理的问题应严格按《国有建设用地使用权出让合同》和南充市人民政府第28次城乡规委会纪要执行。故建议：一是‘悦府’住宅配套商业用房部份只能按住宅（配套商业）办理不动产权登记；二是如果要按商业用途登记，就应先补办住宅改变商业土地用途手续并缴纳土地出让金后才能办理商业用途不动产登记。因美宇公司目前并未办理改变用途相关手续，因此你所反映的楼幢无法按商业用途登记”。 另查明，2011年7月1日，南充市人民政府城乡规划委员会第二十八次会议就美宇公司的“顺庆1227”项目的住宅部份作出如下处理意见“……同意靠商业中心一侧住宅楼下设一层商业用房，该一层除小区配套商业用房外，其余面积在竣工时由国土部门根据性质变化评估算账，缴纳相关费用后，办理竣工手续……”。 2018年7月31日，二原告就因案涉房屋将被告及第三人南充市国土资源局诉至本院，因原告诉请涉及行政机关职责，该次诉讼仅处理了原告的诉讼请求应进行行政诉讼还是民事诉讼问题，并未对案件事实进行认定，也未对原告的诉讼请求进行实体上的裁判。 庭审中，原、被告双方均确认案涉房屋性质为配套商业，其土地用途为住宅；被告明确表示其尚未申请改变土地用途，亦未同意拟交纳相应的土地出让金，也未实际提交相关手续申请办理案涉房屋用地改变用途。 本院认为，二原告王金蓉、张杰与被告美宇公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，原、被告双方均应严格按合同约定履行各自合同义务。本案的争议焦点在于，一是违约责任的确定，二是合同约定所购房屋的用地性质登记为住宅（配套商业）是否构成解除合同的条件。首先，关于违约责任的确定。应当确认美宇公司的行为构成违约。《商品房买卖合同》载明的土地用途商业，而今能够确定的拟不动产产权证登记将土地用途只能登记为“住宅(配套商业)”，土地用途商业与“住宅(配套商业)”存在明显的区别，其中应交纳的土地出让金明显不同，房屋的市场价值也存在相应的差别。为此，美宇公司构成违约。其次，关于合同应否解除。由于原告所购房屋用地性质虽然登记为住宅（配套商业），但是不影响所属房屋的商业性质及商业用途；加之，相关职能部门已经函复，通过折算，在美宇公司交纳所属土地出让金之后，登记为住宅（配套商业）用地性质能够变更登记为商业用途，故原告购买所属房屋的合同使用目的是能够实现的，且所属房屋已经装修，解除合同将产生额外的较大的损失，合同以不解除为宜。综上，由于案涉合同的主要义务已经实际履行，虽然美宇公司的行为构成违约，但是其违约并不影响合同目的的实现，不构成解除合同的条件。故本院对原告要求解除买卖合同的请求不予支持。因合同不解除原告要求被告返还购房款维修基金并支付资金占用利息的请求不再具有事实依据，故本院对其该请求不予支持。 虽然政府职能部门已明确答复案房屋的土地使用性质在补交土地出让金后是可变更为商业用地性质，但被告美宇公司至今既未向相关行政管理部门提交土地用途变更申请，也未补充交纳相应的土地出让金，因美宇公司继续拖延办理土地用途的变更登记或是拒绝办理土地用途变更登记所造成的原告损失，原告均可在条件成就后另行主张。 由于被告美宇公司履行合同义务不符合约定，进而导致了本案诉讼，故本案诉讼费应由被告承担。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，判决如下： 驳回原告王金蓉、张杰的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费18983元由被告四川省美宇房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  钟海英 人民陪审员  何志华 人民陪审员  王德友 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  徐紫薇