西  安  市  未  央  区  人  民  法 院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初17522号 原告：张捷，男，汉族，住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张蔚，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔艳丽，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：陕西杨家置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区楼XX。统一社会信用代码91610000667999182X。法定代表人：郑备战，公司总经理。委托诉讼代理人：郭昕，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：西安茗都实业有限公司。住所地：西安市未央区。注册号 XXXXXXXXXXX9854。法定代表人：林金和，公司经理。委托诉讼代理人：林志成，男，公司职员，住公司内。原告张捷与被告陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）、西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张捷及其委托诉讼代理人崔艳丽，被告杨家公司委托诉讼代理人郭昕到庭参加诉讼。被告茗都公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张捷向本院提出诉讼请求：1.依法解除其与被告杨家公司签订的《商品房买卖合同》；2.二被告退还已支付购房款35万元，并赔偿损失35万元；3.诉讼费由二被告承担。事实及理由：2018年12月7日，XX城XX幢XX单元XX号房屋与被告杨家公司签订了《商品房买卖合同》（编号为7873947），合同约定，单价10953.61元/㎡，总金额为68万元，首付款35万元，剩余房款以银行按揭方式支付,并对房屋交付、违约责任等进行了明确规定。合同签订当日其向两被告支付首付款，并收到加盖 “陕西杨家置业有限公司财务专用章”和“西安茗都实业有限公司财务专用章”的收据，后因被告未如约交付房屋，其在催促过程中得知涉案房屋已于2017年出售他人，现又出售给其，被告无法交付房屋、办理房屋产权手续，被告“一房二卖”的行为严重侵犯其合法权益，经多次协商未果。另外，其购买的涉案房屋属14号楼，该楼盘系被告杨家公司与被告茗都公司共同开发，两被告应共同承担责任，现诉至法院，判如所请。被告杨家公司辩称，一是原告购买涉案房屋的合意系与茗都公司达成，房款系茗都公司收取，责任应由茗都公司承担，与其公司无关；二是涉案《商品房买卖合同》上使用的“陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）”，其公司已于2017年4月1日登报作废，之后茗都公司使用已作废的上述专用章（3）与原告签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并收取原告房款，已涉嫌犯罪；XX城XX楼的部分房屋被咸阳中院和西安中院查封，涉案房屋系咸阳中院查封，经两中院协调，同意由其公司向外出售涉案房屋。按照协调意见，其公司于2017年出售他人，不属于“一房二卖”，其公司不应按此承担法律责任。综上，原告从茗都公司处购房、交款，其行为均与其公司无关，原告涉案损失应向茗都公司主张，请求驳回原告让其公司承担民事责任的诉讼请求。被告茗都公司辨称，其公司根据合同约定与原告达成房屋买卖的交易意向属实。又辩称，一是原告选定涉案房屋办理签约手续过程中，获悉杨家公司已将涉案房屋在未告知其公司的情况下向第三人出售，便告知原告可以变更房源，以同等价格重新选定房屋签订《商品房买卖合同》，但原告拖延未决；二是本案起诉前原告提出退还房款，其公司按照原告请求已退还房款5万元，其余房款待与原告办理完全部手续后，按计划予以退还，原告主张退还35万元，与事实不符；三是原告与其公司及杨家公司虽建立购房意向，但就涉案房屋未完成《商品房买卖合同》全部签约手续，原告当时也已经知道涉案房屋不能出售，可以重新换房，又从其公司领取了5万元的首期退房款，就退房一事达成合意，说明原告已放弃主张赔偿的权利，应驳回原告主张“一房二卖”双倍赔偿诉讼请求。经审理查明，2018年12月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为7873947），该合同上出卖人载明杨家置业有限公司，买受人载明张捷（原告），合同上加盖了陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）。合同约定，原告购买位于未央区XX街道办事处XX村XX幢XX单元XX层XX号商品房，建筑面积62.08㎡，单价为10953.61元/㎡，总价款为68万元；首付款35万元，剩余房款做银行按揭。合同第七条仅约定买受人逾期付款的违约责任，未约定付款和交付房屋的期限；第八条约定:出卖方于2018年12月31日前交付房屋。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交与买受人使用，按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间。分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自合同解除之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告以汇款方式汇至商户名为曲江新区（大明宫）XX城XX中心首付房款35万元，并向原告出具了收据，该收据上加盖了陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）和西安名都实业有限公司财务专用章，被告至今未交付房屋。另查，2015年4月27日咸阳市中级人民法院查封了红星美凯城14幢楼的9套（包括涉案房屋），XX城XX楼的房屋，在生效案件执行过程中，债权人陈亚、陆正国均与杨家公司、茗都公司于2016年12月26日达成三方协议，均同意将法院查封的红星美凯城14幢楼房产交由杨家公司成立销售公司进行销售，每销售成功一套由债权人出面协调法院将已销售房产进行解封，并配合杨家公司将销售房屋网签至新的业主名下等。2017年2月28日经两地中院协调，同意由杨家公司向外出售涉案房屋，此后杨家公司将涉案房屋出售杨晓平，并于2017年3月份收取杨晓平房款113168元，该收据上加盖杨家公司财务专用章。后咸阳中院的执行款到位后，于2017年10月18日以（2017）陕04执143号执行裁定和协助执行通知书解除了涉案房屋的查封。西安中院执行案件至今未处理完毕，并将咸阳中院解封的房屋纳入案件执行中。又查,2017年4月1日杨家公司在华商报下部约2.8cm×3cm板块登载声明作废陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）。原告于2019年9月30日收到茗都公司的工作人员林志成退给原告的5万元房款。同时查明，本院于2017年7月21日作出（2017）陕0112民初6810号生效民事判决认定，红星美凯城项目的开发主体为被告杨家公司，14号（幢）楼系被告茗都公司与杨家公司合作开发项目，依据被告茗都公司与杨家公司的合作协议，被告杨家公司承担项目开发主体的相关责任并负责申办“五证”承担相关费用，被告茗都公司在向被告杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由被告杨家公司负责出具商品房销售发票，销售所得款项必须汇入以被告杨家公司名义开设的项目单位专用账户等；被告杨家公司已于2014年12月取得14号楼的商品房预售许可证，“陕西杨家置业有限公司合同专用章（3）”和“陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）”系被告茗都公司持有使用。茗都公司在（2018）陕0112民初7932号案件中称，其公司与被告杨家公司签订《项目合作协议》约定，红星美凯城14幢楼由其公司建设、销售，但需以杨家公司的名义对外销售。庭审中，杨家公司抗辩，2018年5月1日，杨家公司与茗都公司共同公告，主要内容为：凡销售14幢楼及19幢楼，合同上加盖杨家公司合同专用章（3）和杨家公司财务专用章（3）的，杨家公司均不认可，由此造成的全部责任由茗都公司承担。同时载明双方认可的收取房款账户，并将该公告张贴在红星美凯城售楼部。原告签订涉案合同在张贴公告之后应当明知，仍与茗都公司签订合同，其公司不应承担责任。后又称，听说公告被茗都公司人员撕掉，现红星美凯城售楼部无此公告。原告否认其在签订合同时看见过此公告，杨家公司也提供不出其公司曾于2018年5月1日在红星美凯城售楼部张贴上述公告的证据。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、交款收据、执行裁定书、协助执行通知书、两地中院协调笔录、三方协议、网上银行电子回单、华商报等在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点是1.承担退还涉案房屋购房款和赔偿责任的主体，杨家公司是否应承担责任；2.被告是否应当承担一房二卖的赔偿责任。争议焦点一：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：“本解释所称的合作开发地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共同共享利润，共担风险合作开发地产为基本内容的协议。”案涉房屋系杨家公司与茗都公司之间合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方合作协议，茗都公司销售所得款项全部汇入杨家公司名义开设的专业账户，杨家公司与茗都公司之间为合作关系，应共担风险。但涉案房屋系茗都公司与原告签订，首付款进入茗都公司开设的账户，承担退款和赔偿责任的主体应为茗都公司，杨家公司应承担连带责任。争议焦点二：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任是指商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因2017年杨家公司根据西安中院和咸阳中院协调和三方协议约定，将涉案房屋销售他人，之后茗都公司将涉案房屋出售原告，出售方系不同的主体，不符合出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的条件，原告请求按照“一房二卖”承担赔偿责任，不予支持。综上所述，“陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）”系被告茗都公司持有使用，涉案合同上加盖该“财务专用章（3）”，应认定茗都公司与原告签订，因14号楼现已取得商品房预售许可证，上述《商品房买卖合同》合法有效。双方应全面履行合同，原告依约交付了首付款，因涉案房屋杨家公司按照西安中院和咸阳中院的协调及三次方协议意见已将涉案房屋销售他人，茗都公司无法按约定向原告交付房屋，责任在于茗都公司，已构成违约，应承担违约责任。原告主张解除《商品房买卖合同》、退还已付房款及赔偿损失，应予支持。因被告茗都公司对该幢楼独立承建，且原告已将首付款交纳至茗都公司开设的账户，应由该公司承担退还已付房款和赔偿损失的民事责任，杨家公司承担连带责任（前述已论述，此处不再赘述）。关于退还首付购房款数额如何确定，因茗都公司已退还原告5万元房款，还应向原告退还30万元首付购房款，原告请求退还35万元不予支持。主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，不予支持（前述已论述，此处不再赘述）。因原告已向茗都公司支付了首付款，双方的合同系商业性质，应承担已付房款的银行利息，从原告向茗都公司支付首付款之日（2018年12月7日）起，以35万元为基数计算至退款5万元之日（2019年9月30日）止、从退款5万元次日（2019年10月1日）起，以30万元为基数计算至法院判决确定给付日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。杨家公司抗辩，茗都公司在“陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）”登报作废后与原告签订的涉案合同并收取房款，其公司不应承担责任，因杨家公司仅登报一次，也未在醒目位置连续登载，受众人员有限，其抗辩理由不成立。又抗辩，在其公司售楼部张贴加盖“陕西杨家置业有限公司合同专用章（3）”和“陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）”的合同由茗都公司承担责任的公告，原告明知该公告内容，其公司不应承担责任。因杨家公司提供不出原告签订该合同时张贴上述内容公告的证据，其抗辩理由不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下：一、原告张捷与被告西安茗都实业有限公司于2018年12月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为7873947）依法解除；二、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告张捷已付购房款30万元；三、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张捷已付购房款利息，从2018年12月7日起，以35万元为基数计算至2019年9月30日止、从2019年10月1日起，以30万元为基数计算至法院判决确定给付日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告陕西杨家置业有限公司对被告西安茗都实业有限公司承担的上述民事责任承担连带清偿责任。五、驳回原告张捷其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费 10800元（原告已预交），原告负担4000元，剩余6800元由西安茗都实业有限公司、陕西杨家置业有限公司负担，于上述付款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      王曙光人民陪审员      强晓晨人民陪审员      高  鹞    二〇一九年十二月十八日 书  记  员      杨  莹