湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2741号上诉人（原审原告）：田茂军，男，土家族，1978年8月30日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：向卓云，湖南世勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发有限公司，地址：长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房，统一社会信用代码：91430000183777233U。法定代表人：冯国良，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文吉，湖南鹤洲律师事务所律师。上诉人田茂军因与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4617号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田茂军上诉请求：撤销原判决，依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、原判决未将上诉人提交并质证的本案涉案房屋签订了三份合同的事实体现于判决中，也未认定本案应适用何时签订的哪份合同，属认定事实不清。本案铁路职工家属区“三供一业”分离移交地方的情形，在双方签订合同之前已经发生，不属于被上诉人原审抗辩的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，且被上诉人在以上事实发生后并未在7日内告知上诉人，根据合同约定，即使以上事实属于不可抗力，被上诉人也不能免责。2、本案中2019年9月19日经备案的《怀化市商品房买卖合同》第十一条之约定内容表明，合同中“由于出卖人原因”是相对买受人而言的，即在符合交房条件后，买受人无法定及约定理由拒绝收房的，出卖人不承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，及本案上诉人与被上诉人合同约定，被上诉人有按时交房的义务，除不可抗力外，其他原因不能按时交房的责任均在被上诉人。被上诉人因第三人的原因造成违约的，应当向买受人承担合同约定的违约责任。长沙铁路房地产开发有限公司辩称，1、被上诉人因不可抗力导致逾期交房，应当部分或者全部免除责任。2、被上诉人在2015年12月21日已取得房屋主体工程验收合格，证明被上诉人积极履行合同义务，按照预定的施工期限完成主要的施工，如果没有政策和行政行为方面的原因，被上诉人是完全能够按照合同约定期限前交付房屋。3、本案涉及的合同只有两份，一份是2016年9月14日的备案合同，另一份是2016年9月19日补充签订的合同，出现两份合同的原因在于备案的合同是标准型文本，内容与双方约定的情况不符，以致双方在备案之后又补充签订了一个合同。由于签订时没有填写时间，又导致出现了第三份合同，实际上只有两份合同，被上诉人认为不同的约定应以2016年9月19日的合同为准。4、上诉人作为铁路职工，完全知晓“三供一业分离地方”的政策，其既要享受铁路单位优惠的政策购房，但又不尊重上级单位和行政部门的通知和决定，现要求被上诉人承担过高的违约责任是不妥当的。田茂军向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付逾期交房违约金至涉案房屋符合法定及约定交付条件且实际交付之日止（暂计至2019年8月1日为23164.9元）；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月14日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告以304401元的价格购买被告开发金峰苑小区5幢7层707号房屋一套，面积117.62平方米。该购房合同对该房屋总价款、支付方式、交付期限及条件、房屋交接及违约责任作了如下约定：合同第四条约定：“该商品房单价为每平方米2588元，总金额304401元。”;合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，按照国家的地方政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收及合格并在当地建设产管部门备案取得《竣工验收备案表》”合同第十二条约定：“逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金”。2016年9月19日，原、被告又签订《怀化市商品房买卖合同》一份，合同内容与原合同条款一致，只是在合同第十二条增加了“出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金。但最高不超过买受人累计已付房价款的0.5%”的内容。合同签订后，原告已经支付全部的购房款，被告并未将房屋依法定和约定条件交付原告。另查明，怀化金峰苑住宅小区项目位于怀化市，由被告开发修建的广铁集团职工家属区，该楼盘只向该集团职工销售。怀化金峰苑住宅小区5号楼2015年12月21日主体工程验收合格，2016年国务院、国务院办公厅下达通知，要求对铁路职工家属区“三供一业”分离移交地方。同年，原告的上级单位，中国铁路总公司、广铁集团公司，也分别作出了“三供一业”分离移交工作的通知和推进方案。特别是铁路传真电报第七条明确通知：为避免重复投资，自即日起所有新增家属的用水用电均不再接入，既有铁路供水供电系统，请各供电单位严格把关。被告开发金丰苑小区5栋供水供电供气，按照规划应当接驳铁路供水管网和供电线路。但因为供水供电接驳问题，被告2016年7月22日，向广铁集团公司供电处提交《长沙多元集团关于解决怀化金峰苑职工住宅项目水电接驳的请示》，请求批准接驳铁路供水管网和供电线路，未获批准。2017年2月28日，被告向怀化市自来水有限公司提交《长铁房开公司关于怀化金峰苑住宅小区用水接驳的函》，经多方协调，最后才予以落实。并且规划的变更导致极大地增加了施工量，以及增加了被告相关附属的工作。2019年1月通知业主收房。本案所涉房屋于2019年5月28日取得综合验收合格备案。2019年1月通知业主收房。原告至今未收房。一审法院认为，原告与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》（合同编号HH201609190033）系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。按照合同约定，由于出卖人的原因，未按合同约定的期限将该该商品房交付买受人使用，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付违约金，依该规定，如因被告长沙铁路房地产开发有限公司的原因，除有特殊约定外，否则被告长沙铁路房地产开发有限公司将承担逾期交房的违约责任。但本案中，怀化金峰苑住宅小区项目5#楼2015年12月21日主体工程验收合格，2016年6月、8月国务院、国务院办公厅下达的文件及中国铁路总公司、广铁集团公司下达通知导致接驳铁路供水管网和供电线路，未获批准，进而变更规划，导致逾期竣工验收备案，而非因被告的原因所致，不可归责于被告公司，故交房延期责任不应由被告承担，且涉案房屋已竣工验收合格。综上，被告逾期交房责任不在被告公司，被告长沙铁路房地产开发有限公司主张不承担违约责任的抗辩理由成立，故对原告要求被告长沙铁路房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回原告田茂军的全部诉讼请求。本案案件受理费379元,减半收取189.5元，由原告田茂军负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，双方各自提交的2016年9月14日《商品房买卖合同》，与上诉人田茂军提交的来源于怀化市不动产登记中心的2016年9月19《商品房买卖合同》，除落款时间不同外，两份合同首页有二维码、每页右上角有合同编号，其余的合同内容亦相同。此外被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司提交的2016年9月19日《商品房买卖合同》上没有备案二维码，合同内容与原合同条款一致，只是在合同第十二条房屋交接及违约责任和第二十二条其他约定增加了内容。本院认为，本案双方持有的备案《商品房买卖合同》与怀化市不动产登记中心保管的备案《商品房买卖合同》，除落款时间不同外，其余合同内容相同。结合商品房买卖交易的一般规则，该两份备案合同上的二维码、编号属备案系统自动生成，双方签署的落款时间不可能早于合同编号显示时间，落款时间与合同编号显示时间相同的备案《商品房买卖合同》，实为双方真实意思表示，故怀化市不动产登记中心保管的2016年9月19日备案《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行。该备案的《商品房买卖合同》系怀化市房产管理局监制的统一格式合同，买卖双方对合同未尽事项，可另行进行其他约定。本案双方在备案当天又另行签订的《商品房买卖合同》（没有备案二维码），虽然形式上不以补充协议的方式签订，但在内容上相比备案合同作了更改和补充，即增加了被上诉人按日向上诉人支付已付房屋价款万分之一的延期交房违约金，最高不超过累计已付房价款的0.5%和备案合同上未明确的其他事项内容，体现了双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，应视为双方对原合同内容的变更。根据合同约定，被上诉人应于2017年6月30日前向上诉人交付房屋，而被上诉人直至2019年5月28日取得综合验收合格备案，符合合同约定的交房条件，延期交房的事实客观存在。至于本案铁路职工家属区“三供一业”分离移交地方的情形，在合同签订之前已经发生，合同签订时，被上诉人应当已经预见到该情形，被上诉人并不因第三人的行为造成延期交房而免除自己应承担的违约责任，同时双方亦未对此情形所致延期交房约定为免责事由，被上诉人应当承担延期交房的违约责任，原判决认定被上诉人不承担延期交房违约责任不当，二审予以纠正。因此，被上诉人向上诉人承担的延期交房违约金应按已付房价款的0.5%标准计算，被上诉人支付的延期交房违约金为1522元（304401元×0.5%）。综上所述，上诉人田茂军的部分上诉请求成立，应予支持；原判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4617号民事判决；二、改判长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付给田茂军延期交房违约金1522元；三、驳回田茂军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费379元，减半收取189.5元，由田茂军负担；二审案件受理费379元，由长沙铁路房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一九年十二月二十七日代理书记员  龙星宇