安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初10079号原告：合肥市传世物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区凤台路。法定代表人：戴光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈婷婷，女，该公司员工。被告：合肥德邦置业发展有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：沈思好，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏青，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王从远，安徽皖大律师事务所实习律师。原告合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）诉被告合肥德邦置业发展有限公司（以下简称“德邦置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告传世物业公司的法定代表人戴光明及委托诉讼代理人张军、被告德邦置业公司的委托诉讼代理人夏青和王从远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。传世物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付给原告物业服务费3151268.52元。【2008年1月19日至2019年06月19日计137个月×A、B商住楼（2559.27㎡+5108.05㎡)×3元/月/平方米】。2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告德邦置业公司与原告传世物业公司于2008年1月19日签署《前期物业管理服务委托合同》，根据该合同约定，原告为被告德邦置业公司承建的*小区提供物业服务，物业服务费标准为：住宅物业多层每月0.61元/㎡，住宅物业高层每月1.11元/㎡，商铺物业每月3.0元/㎡。被告系合肥市*小区A幢商住楼和B幢商住楼的业主，房屋建筑面积为7667.32㎡。经核查，被告自2008年1月19日起至2019年6月18日止，被告己欠物业服务费3151268.52元。期间，虽经原告多次催缴，被告均以各种理由拒交物业费。为维护原告的合法权益，根据物权法、物业管理条例等有关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。德邦置业公司辩称，一、本案诉讼时效已过，应驳回原告诉讼请求。传世物业公司主张德邦置业公司自2008年1月19日就欠付物业费，但传世物业公司却在2019年7月29日才向贵院起诉。在此期间，德邦置业公司从未收到过传世物业公司的催缴通知，且德邦置业公司不存在欠付物业费的情形，传世物业公司也无权催缴。传世物业公司作为物业公司对于业主欠付物业费的事实，其知道或者应当知道的时间应当为2008年。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，本案诉讼时效期间应当是2009年至2012年，但传世物业公司并未提交证据证明其在此期间向德邦置业公司催缴过物业费，本案诉讼时效已过。二、即使诉讼时效并未经过，传世物业公司主张的物业费缺乏事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。1、传世物业公司提供的《前期物业管理服务委托合同》并非由德邦置业公司与传世物业公司直接签订，德邦置业公司坚持请求法院选择鉴定机构对该合同的签订时间和印章的真伪进行鉴定。德邦置业公司虽然为案涉两栋楼所在小区名义上的开发商，但实际投资建设、开发的主体是该小区的施工单位合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司。该小区前期报建、施工、前期物业选择等相关手续均是由该公司以德邦置业公司名义办理，德邦置业公司并未参与。而该公司并非本案当事人，对于传世物业公司提供的《前期物业管理服务委托合同》是否瑶海建安使用德邦置业公司印章签订以及签订于何时德邦置业公司并不清楚。对于是否存在这样一份《前期物业管理服务委托合同》德邦置业公司也并不清楚。正是基于该事实，德邦置业公司要求对该《前期物业服务委托合同》提出相关鉴定，以便于查明案件事实。2、传世物业公司并未与德邦置业公司就案涉两栋经营性质的商业楼签订任何物业服务合同，传世物业公司与德邦置业公司并未就案涉两栋楼达成任何提供物业服务的合意。2005年5月20日发布的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》第六条“物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。”第九条“实行市场调节价的物业服务收费，由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中约定。”2014年10月10日发布的《安徽省物业服务收费管理办法》第六条“物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价；非普通住宅小区物业服务收费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。普通住宅小区与非普通住宅小区界定由各市确定。”第十九条“实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由物业服务企业与开发建设单位或物业买受人在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。”2011年7月26日发布的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。”第九条“实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。”均规定实行市场调节价的物业服务收费须由开发商或业主与物业服务公司约定，没有约定不得强行服务、强行收费。案涉两栋楼属于实行市场调节价的非住宅，但传世物业公司提供的《前期物业管理服务委托合同》，即使加盖的确实是德邦置业公司的印章，也并无关于该两栋楼的物业服务项目及价格约定，其提供的《前期物业服务协议》是与其他业主签订并非与德邦置业公司签订，不能约束德邦置业公司。事实上，案涉小区前期物业选择手续是瑶海建筑安装工程有限责任公司以德邦置业公司名义办理的，传世物业公司实际上为瑶海建安公司管理人员亲属投资的物业公司，双方已经约定了不收取A、B幢商业楼的物业费用，传世物业公司主张物业费缺乏事实基础及法律依据。3、传世物业公司客观上未对德邦置业公司就案涉两栋楼提供过物业服务，其诉请缺乏事实基础。2015年11月24日，案涉小区承建方合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司才将A、B幢商业楼移交给德邦置业公司，在此之前小区实际上是由合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司在使用。德邦置业公司接收该两栋商业楼至今，一直未投入使用，德邦置业公司自行委托相关人员对两栋楼进行看管、维护，从未要求传世物业公司提供物业服务，也没有要求传世物业公司提供物业服务的必要。传世物业公司无权就案涉两栋楼向德邦置业公司主张物业费。综上所述，恳请法院依法驳回传世物业公司的诉讼请求，以维护德邦置业公司的合法权益!当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：德邦置业公司系*小区的建设单位，系合肥市龙*居商业A#楼、B#楼的房地产权利人，该两幢商业楼的建筑面积依次为2559.27平方米、5108.05平方米，共计7667.32平方米。2008年1月份，德邦置业公司（甲方）和传世物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将其开发建设的“*”小区委托给乙方进行专业化、一体化的物业管理，物业类型为多层、高层住宅及多层商业楼，委托管理的物业范围为小区中的房屋建筑、附属设施设备、场地，包括住宅、商业楼、停车场／库／棚、道路、公厕、绿化带、商业用房、水泵房等；委托管理期限为五年，自2008年1月7日起至2013年1月7日止，如本合同到期，而小区业主委员会未成立或未与物业公司签订新的《物业管理委托合同》，则本合同自动顺延。此外，合同对委托管理事项、甲乙双方的权利和义务、管理服务费用等进行了约定。传世物业公司入驻小区提供物业服务，同时期与小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》约定，该小区商铺物业管理服务费为每月每平方米建筑面积3.0元，向业主或物业使用人预收，交纳费用时间为每季度前月10日前。另查，2019年7月16日，传世物业公司法定代表人戴光明向德邦置业公司法定代表人沈思好邮寄了《物业服务费催缴函》，催缴2008年1月19日至2019年5月8日期间的物业服务费。直至2019年9月份传世物业公司撤场，案涉小区一直未成立业主委员会。现传世物业公司向德邦置业公司催要物业服务费无果遂诉讼来院。本院认为：《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，依据《工程竣工验收报告》可知德邦置业公司系*商业A#、B#楼的建设单位，依据房地权证可知上述两幢楼的产权人亦为德邦置业公司，故德邦置业公司系本案的适格被告。本案审理期间，德邦置业公司向本院提出申请，请求对《前期物业管理服务委托合同》中合肥德邦置业发展有限公司印章的真实性及形成时间进行鉴定，本院准许后，德邦置业公司在本院限定的时间内拒不提供比对样本，致使鉴定程序无法启动，应自行承担举证不能的法律后果。德邦置业公司作为案涉小区的建设单位，其与传世物业公司签订的《前期物业管理服务委托合同》中虽未明确约定商铺的物业费收费标准，但依据同时期传世物业公司与该小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》，该小区商铺的物业管理服务费为每月每平方米3元，本院对此标准予以采信。依据合同约定，交纳物业费的时间为每季度首月10日前，故传世物业公司请求德邦置业公司支付2008年1月19日至2016月9月30期间的物业费已超过了三年的诉讼时效；且传世物业公司于2019年7月16日才向被告催缴上述费用，并不符合诉讼时效中止、中断及延长的情形，故本院依法判令德邦置业公司仍应支付传世物业公司2016年10月1日至2019年5月8日期间的物业服务费。2019年5月9日至2019年6月19日期间的物业费，传世物业公司并未书面催交，本院依法不予支持。《安徽省物业管理条例》第六十六条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”本案中，案涉两幢商业楼长期处于闲置状态，且依据传世物业公司向本院提交的光盘（内含物业公司提供服务的照片），该两幢商业楼亦是整体被围挡，传世物业公司并未对该两幢商业楼提供相适应的服务。缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。案涉商业楼与翠馨居住宅小区为一整体，传世物业公司已按约为小区住宅业主提供了物业服务，德邦置业公司作为该小区的建设单位，结合其接受的物业服务，本院对传世物业公司主张的物业服务费酌情按50%予以支持。据此，本院判令德邦置业公司应支付传世物业公司2016年10月1日至2019年5月8日期间的物业服务费359597.31元【（3元/月/平方米*7667.32平方米*31个月+3元/月/平方米÷30天*7667.32平方米*8天）*50%】。本院对德邦置业公司辩称不支付传世物业公司物业服务费的意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条之规定，判决如下：一、合肥德邦置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥市传世物业管理有限公司2016年10月1日至2019年5月8日期间的物业服务费359597.31元；二、驳回合肥市传世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32010元，由合肥市传世物业管理有限公司负担25310元，合肥德邦置业发展有限公司负担6700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  张慧霞人民陪审员  王富华人民陪审员  王继圣二〇一九年十二月十日书 记 员  张 莹附本判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。