重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初7086号原告：重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司，地址：重庆市璧山区璧城镇红宇大道16号，统一社会信用代码91500227756205823L。法定代表人：刘静，公司总经理。委托诉讼代理人：郑林洁（公司员工），男，生于1982年10月23日，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：郭强，男，生于1987年4月29日，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：袁贵忠，重庆市璧山区璧泉法律服务所法律服务工作者。原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司与被告郭强租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方在2017年5月15日签订的《物业租赁合同》；2、判令被告向原告支付2018年4月1日至2019年6月30日期间的租金575000元；3、判令被告向原告支付违约金115000元；4、判令被告腾空并交还位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道19号附34-39号的物业；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告双方于2017年5月15日就被告租赁原告位于重庆市璧山区璧城街道红宇大道19号附34-39号的物业协商一致，双方就租赁事宜签订了《物业租赁合同》。合同中约定租金标准：第一年2017年7月1日-2018年6月30日（不含税）租金为460000元；第二年2018年7月1日-2019年6月30日（不含税）租金为460000元。租金支付方式为租金按照每年支付两次，即每年的6月30日和12月30日前付清当年租金后，方可使用。租金存入甲方指定账户。合同还对合同的变更和解除及违约责任进行了约定，合同签订后原告依约在2017年7月1日前将物业交付给了被告使用，但被告自2018年4月1日起迟延履行支付租金的义务。经原告催收多次未果，且被告一直未将涉案物业腾空并退还给原告。基于上述事实，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告郭强辩称，一、被告是与邓秀容签订的《物业租赁合同》，被告与原告不存在房屋租赁关系，因此原告不是适格的主体。二、即使《物业租赁合同》成立有效，但该租赁合同已经终止、解除。被告于2018年4月份向邓秀容提出的退租，2018年9月9日已经达成退租协议，该协议表明租赁合同已经于2018年9月9日解除并协商将门市内的所有设施用来抵折16万元租赁费，故原告要求支付租金及违约金的请求无事实与法律依据。本院对本案事实认定如下：被告郭强（承租方，乙方）与原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司（出租方，甲方）于2017年5月15日就位于重庆市璧山区璧城街道红宇大道19号附34-39号门市（产权人为原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司）签订了《物业租赁合同》，该租赁合同第二条约定该物业租期为5年，从2017年7月1日-2022年6月30日止。经双方约定，租金按35.6元/㎡计算，从第三年起按10%逐年递增，租金收取具体数额如下：第一年：2017年7月1日-2018年6月30日（不含税）租金为460000元；第二年2018年7月1日至2019年6月30日（不含税）租金为460000元；......。合同第三条约定：租金按照每年支付两次，即每年的6月30日和12月30日前付清当年租金后，方可使用。租金存入甲方指定账户。合同第十条第（一）款第1项约定：乙方逾期支付合同约定的租金及各项费用30日以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还，同时乙方还应向甲方支付已产生租金20%的违约金。该租赁合同首部出租方处载明为“重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司”，落款出租方处由邓秀容（注：依据原告庭审中陈述，邓秀容为其公司办公室主任）签字并加盖了“重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司合同专用章”印章；合同承租方处由被告郭强签字确认。合同签订之后，原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司依合同约定将涉案门市交付给被告郭强使用，被告郭强支付了部分租金，从2018年4月1日起被告郭强未再按合同约定支付租金。庭审中，被告郭强陈述：“被告从2018年4月份向邓秀容提出的退租，2018年9月9日达成的退租协议，并协商将门面内的所有设施用来折抵16万元租赁费，2018年9月9日邓秀容与李万杰一起去涉案门市张贴的出租广告”。庭审中，原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司认可被告郭强于2018年4月份开始未在涉案门市继续经营，也认可原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司已经拿到了涉案门市的钥匙并在涉案门市另行对外张贴了招租广告。庭审后，被告郭强向本院陈述涉案门市内已经没有其任何物品。另庭审中，被告郭强申请了证人沈洪勇（涉案门市的上一任承租方）与李万杰出庭作证，拟证明原、被告已经就涉案门市达成了退租协议，同时证人李万杰另行陈述其系被告郭强开设的KTV的管理，9月9日达成退租协议当天就把钥匙交给了邓秀容，系邓秀容要求其将钥匙交给她，且他与邓秀容一起去涉案门市张贴的招租广告。上述事实，有原、被告的陈述，《物业租赁合同》、身份证复印件、《物业租赁合同》、交通银行个人客户交易清单、中国银行个人交易明细、手机转账账户查询单打印件、交通银行客户通知书照片复印件、国网电力公司电费清单、聊天记录打印件、退租协议复印件、照片、证人证言等证据在案佐证，本院依法予以确认。本院认为，原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司在本案中举示的原、被告于2017年5月15日签订的《物业租赁合同》中首部出租方处明确载明为“重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司”，落款出租方处由邓秀容（原告陈述邓秀容为其公司办公室主任）签字且加盖了“重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司合同专用章”，被告郭强也在该合同承租方处签字确认，同时涉案门市产权人为原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司，据此本院认为涉案《物业租赁合同》出租方为原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司，承租方为被告郭强，该租赁合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。合同订立后，原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司履行了合同义务，被告郭强也实际使用了涉案门市并支付了部分租金，但从2018年4月1日后被告郭强未再支付租金也未再继续营业。依据被告郭强陈述，其已经于2018年9月9日与原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司达成了退租协议，虽然原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司对此并不认可，但是依据原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司的当庭陈述，原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司已经拿到了涉案门市的钥匙且在涉案门市对外另行张贴了招租广告，对此本院认为原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司另行对外张贴招租广告的行为表明原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司已经对外另行发出邀约，可以就涉案门市与他人重新建立租赁关系，这种行为必须建立在其已经与被告郭强解除了租赁合同关系且实际收回并控制了涉案门市的前提下，因此原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司已经拿到了涉案门市的钥匙并在涉案门市上对外另行张贴招租广告的行为，应当视为其已经同意与被告郭强解除双方签订的《物业租赁合同》且已经实际收回并控制了涉案门市。另对张贴招租广告的时间，因原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司庭审中开始陈述为2018年4月份张贴，后又陈述为被告停业之后，但具体时间因为有点久了不清楚，而依据被告郭强陈述，张贴招租广告的时间为2018年9月9日，故本院依法认定原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司另行对外张贴招租广告的时间为2018年9月9日。综上，本院认为原、被告于2017年5月15日签订的《物业租赁合同》已经于2018年9月9日解除且原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司已经实际收回并控制了涉案门市。另对被告郭强辩称的双方已经协商一致用门市内的设备折抵租金的辩称意见，因无充分证据证明，本院不予支持。故现对原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司主张的从2018年4月1日至合同解除之日即2018年9月9日的租金共计204164.38元（460000元/年÷365天/年×162天=204164.38元）的请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。对原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司主张的合同解除后的租金部分，因无相应法律依据，本院不予支持。另因本院已认定原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司已经收回并实际控制了涉案门市且已经开始对外另行招租，且被告郭强也向本院陈述涉案门市内已经没有其任何物品，故原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司主张的要求被告郭强腾空并交还涉案门市的请求，无相应依据，本院不予支持。另对于违约金，综合考虑被告郭强拖欠租金的时间长短等因素，本院酌情主张40833元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司与被告郭强于2017年5月15日签订的《物业租赁合同》于2018年9月9日解除；二、被告郭强于本判决生效之日起十五日内向原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司支付从2018年4月1日起至2018年9月9日止的租金共计204164.38元；三、被告郭强于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司违约金40833元；四、驳回原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5350元，由原告重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司承担其中2869元，由被告郭强承担其中2481元（此款已由原告垫付，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审 判 员  梅 寒二〇一九年十二月十七日法官助理  熊同杰书 记 员  李佳利