河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0821民初1601号原告：焦作星凯置业有限公司，住所地：焦作市解放区解放西路星凯国际城3号楼14-19号商铺，统一社会信用代码：91410802569835379R。法定代表人：刘长江，执行董事。委托诉讼代理人：李长录，男，汉族，1979年5月2日出生，住辉县，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭希芳，河南银盈律师事务所律师。被告：周志英，女，汉族，1955年11月25日出生，住焦作市解放区。第三人：赵志刚，男，汉族，1978年7月20日出生，住修武县。原告焦作星凯置业有限公司诉被告周志英、第三人赵志刚案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告焦作星凯置业有限公司委托诉讼代理人李长录、郭希芳、被告周志英到庭参加了诉讼，第三人赵志刚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行第三人（被执行人）赵志刚预售合同下位于焦作市解放区××中心××商住楼××单元××号的房屋并解除该房屋上的预查封；2、判决撤销修武县人民法院2019年8月16日作出的（2019）豫0821执异31号执行裁定书；3、判决确认位于焦作市解放区××中心××商住楼××单元××号的房屋产权属于原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告撤回第二、三项诉讼请求。事实与理由：2018年9月被告因与第三人赵志刚民间借贷纠纷一案向修武县人民法院提起诉讼，修武县人民法院作出（2018）豫0821民初1098号民事调解书，因第三人未履行调解书确定义务，被告于2019年5月5日向修武县人民法院申请强制执行，该院受理后于2019年5月16日作出（2019）豫0821执606号执行裁定书，对第三人预售合同下位于焦作市解放区××中心××商住楼××单元××号的房屋进行查封。原告对该院执行上述房屋不服，提出执行异议。该院于2019年8月16日作出（2019）豫0821执异31号执行裁定书，裁定：驳回案外人焦作星凯置业有限公司的异议请求。原告认为，一、原告对案涉房屋享有足以排除执行的所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款之规定，涉案商品房的土地使用权人为原告，建筑工程施工许可证、建设工程施工合同、商品房预售许可证建设单位为原告，目前该房产首次确权登记已经登记在原告名下，故原告对案涉房屋享有排他性的物权。原告虽然与第三人赵志刚签订了《商品房买卖合同》及补充协议，但第三人赵志刚未按照合同及补充协议的约定支付首付款和银行按揭贷款，原告已通过诉讼请求解除该商品房买卖合同。原告也未将该房屋交付给第三人赵志刚，也没有为其办理产权登记，该商品房的所有权并未产生转移。修武县人民法院因被告的民间借贷案件执行查封第三人与原告所签预售性质的《商品房买卖合同》项下的房产，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部》（法发【2004】5号）第十五条第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；。（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，该院查封了第三人赵志刚已经办理备案登记的商品房预售合同，依照（法发【2004】5号）的上述规定，该查封属于预查封。本案中，首先，修武县人民法院所查封的涉案标的物至今尚未登记在被执行人赵志刚名下，目前登记机关首次确权登记在原告名下，被执行人赵志刚对该院查封的房屋不具有不动产物权；其次，就本案的执行措施性质而言，目前仍属于依据商品房买卖合同登记备案手续对上述房产进行的预查封；因此，在预查封没有自动转为查封的前提下，修武县人民法院对预查封的该房产无权予以实体处理。二、第三人赵志刚与原告之间系《商品房买卖合同》关系，其对本案房屋享有的权利属于债权而非物权，第三人赵志刚的权利不足以对抗原告享有的物权。如前所述，即使第三人赵志刚对案涉房屋享有权利，该权利也属于债权范畴，不足以对抗原告享有的物权。第三人未支付购房款，更没有达到合同总价的50%。故修武县人民法院不得执行涉案房屋。三、本案中，第三人赵志刚仅签订了商品房买卖合同，却未支付分文首付款，虽然办理了按揭贷款手续但因原告作为开发商为其按揭贷款提供了连带责任担保，每个月的贷款本息也全部由原告代还，等于第三人未付房款，商品房买卖合同未实际履行，原告已起诉解除双方商品房买卖合同。四、预告登记只是物权期待权，而不属于物权。虽然进行了预告登记，但双方的交易行为没有实际进行，或交易合同因违约被解除或撤销，同样无法取得物权。五、“201600001467”只是原告与第三人赵志刚办理预告登记的编号，而不是赵志刚所购买房屋的产权号。综上，原告认为，修武县人民法院对涉案房屋的执行行为及执行措施侵犯了原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及相关司法解释提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，保护原告的合法权益。被告辩称，原告起诉被告无道理，按照法院判决裁定执行。第三人未到庭参加诉讼，未答辩，也未提供证据。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：商品房买卖合同、合同补充协议、购房补充协议各一份，证明：1、原告与第三人因买卖原告开发建设的焦作市解放区普济路星凯中心5号楼1单元3层西户房屋签订了《商品房买卖合同》,约定第三人应支付首付款126550元，余款390000元通过银行按揭贷款支付；原告替第三人代还两年计24个月的按揭贷款月供，24个月期满后第三人应接替归还后期的每月贷款月供，第三人可以选择退房，第三人向原告支付首付款并偿还原告代还的按揭贷款后，原告向第三人交付房屋，如第三人不向原告支付首付款、不偿还原告代还的按揭贷款月供的，则原告不向第三人交付房屋；2、第三人未向原告支付首付款126550元，也未偿还原告代还的月供，也没有接续后期的月供还款。第二组证据：个人银行借款合同、抵押合同及房产抵押登记申请表、不动产中心抵押登记表各一份；第三人银行卡一张；代还按揭贷款明细及还款凭证一组，证明：1、虽然以第三人名义贷款390000元，但原告是连带保证人，第三人对该贷款分文未偿还，原告按照双方合同约定代还24个月到期后第三人没有接续还贷款，之后的贷款仍由原告每月偿还至今；等于第三人就所购涉案房屋未实际支付分文款项；2、因第三人未向原告支付购房款，原告依据与第三人的合同约定享有不向第三人交付房屋的权力，实际上原告至今也未向第三人交付房屋。第三组证据：起诉书、法院接受资料清单各一份，证明：1、由于第三人未向原告支付分文购房款，按揭贷款也全部由原告实际偿还，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》及补充合同无法实现合同目的，原告于2019年9月2日已向焦作市解放区人民法院对第三人提起诉讼，要求解除原告与第三人签订的商品房买卖合同，焦作市解放区人民法院已受理案件；2、原告与第三人的商品房买卖合同解除后，本案涉案房屋属于原告所有的房屋和财产即无任何争议，修武县人民法院无权对涉案房屋进行执行处置。第四组证据：国有建设土地使用权证、土地规划许可证、施工许可证、工程规划许可证、预售许可证各一份，证明原告对案涉房屋享有足以排除执行的所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”具体本案中，该商品房的土地使用权人为原告，建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证建设单位均为原告，本案应依法确认原告为权利人。第三人为占有、控制和接管、使用房屋，也没有进行产权登记，不是权利人。第五组证据：执行裁定书二份（执行异议裁定书和查封裁定书各一份），证明：1、修武县人民法院裁定驳回原告的执行异议非法错误；2、修武县人民法院法院对赵志刚名下仅属于商品房买卖合同登记的房屋采取查封措施错误，根据司法解释的规定，对于尚未办理产权登记的仅办理商品房买卖合同登记的房屋只能采取预查封措施，人民法院对预查封的房屋无权采取执行措施，即不得拍卖、变卖或以物抵债；预查封仅是一种法定限制措施，只有预查封转为查封后，人民法院才有权采取执行措施。第六组证据：同类纠纷案件判决书一份，证明：1、商品房买卖合同备案登记只是政府专管部门实施的合同管理措施，合同备案不属于产权登记程序，更没有取得房屋所有权，人民法院只有权预查封；待产权登记后才自动转为查封，预查封转为查封后，人民法院才有权采取执行和处置措施。被告周志英质证意见如下，对第一组证据商品房买卖合同、合同补充协议、购房补充协议真实性、证明指向均无异议；对第二组证据个人银行借贷合同、抵押合同及房产抵押登记申请表、不动产中心抵押登记表、第三人银行卡、代还按揭贷款明细及还款凭证真实性、证明指向均无异议；对第三组证据起诉书、法院接受资料清单不予质证，与被告无关；对第四组证据国有建设土地使用权证、土地规划许可证、施工许可证、工程规划许可证、预售许可证均与被告无关；对第五组证据同类案件一审、二审、再审判决书各一份与被告无关，不予质证；对裁定书无异议。被告周志英未提交证据。第三人赵志刚未到庭参加诉讼，视其放弃质证权利。根据当事人的举证、质证意见，对本案证据分析认证如下：被告对原告提交的第一、二、四组证据的真实性无异议，第三人缺席放弃质证权利，本院经审核原告提供的证据，具有证据的特性，予以采信。原告提交的其他证据与本案无关，本院不予采信。本院经审理并确认案件事实如下：被告周志英与第三人赵志刚民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方自愿达成协议：第三人赵志刚共欠周志英人民币95000元。第三人赵志刚于2018年12月31日前支付周志英50000元，于2019年1月31日前、2月28日前、3月31日前、4月30日前、5月31日前、6月30日前、7月31日前、8月31日前、9月30日前、10月31日前、11月30日前分别支付周志英人民币34000元；二、如赵志刚任何一期违约，就剩余未支付金额，周志英可立即向人民法院申请执行；三、周志英放弃其他诉讼请求；案件受理费2458元、减半收取1229元，由赵志刚承担，暂由周志英垫付，赵志刚于2018年12月31日前迳付周志英。2018年9月13日，本院以（2018）豫0821民初1098号民事调解书对前述协议予以确认。因赵志刚未履行前述调解书确定的义务。2019年5月5日，周志英向本院申请强制执行。本院受理后，于2019年5月16日作出（2019）豫0821执606号执行裁定书，查封周志刚位于焦作市解放区××中心××商住楼××单元××号的房产（权证号：××号），查封期限三年。另查明，赵志刚与原告焦作星凯置业有限公司于2016年7月25日签订商品房买卖合同后，原告焦作星凯置业有限公司配合赵志刚将该房屋预告登记在赵志刚的名下，同时赵志刚向中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行办理了个人住房抵押贷款。本院认为，第三人赵志刚与原告于2016年7月25日签订商品房买卖合同后，原告配合第三人赵志刚将该房屋预告登记在赵志刚的名下，同时第三人赵志刚向中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行办理了个人住房抵押贷款。预告登记是保障将来物权的实现，制约开发商将已出售的住房再次出售或者进行抵押，系一种物的期待权。根据最高人民法院、国土资源局、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干规定的通知》第十五条规定，对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋等可以预查封，预查封的效力等同于正式查封。原告对涉案房屋未办理初始登记，导致第三人赵志刚尚未行使向原告主张将涉案房屋变更在赵志刚名下的债权请求权，第三人赵志刚对涉案房屋是否享有所有权尚未得到确认。本院根据物权登记的公示公信原则，法院对涉案房屋进行查封，不构成程序违法。故原告作为涉案房屋的所有人，不享有停止预查封的民事权益。故原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告焦作星凯置业有限公司的诉讼请求。案件受理费8965元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  周海琴审 判 员  康 健人民陪审员  刘小羊二〇一九年十二月二十日书 记 员  李小胖