上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9640号上诉人（原审被告）：上海森博实业有限公司，住所地上海市奉贤区金海公路2898弄1-193号。法定代表人：龚春欢，执行董事。委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高发辉，男，汉族，1972年5月27日出生，住江苏省盱眙县。被上诉人（原审原告）：许翠梅，女，汉族，1970年8月23日出生，住江苏省盱眙县。被上诉人（原审原告）：高仁久，男，汉族，1996年1月9日出生，住江苏省盱眙县。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。上诉人上海森博实业有限公司（以下简称森博公司）因与被上诉人高发辉、许翠梅、高仁久房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初28603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。森博公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高发辉、许翠梅、高仁久一审诉讼请求。事实与理由：1.一审法院未查明本案《房屋使用权出让合同》的基础法律关系，也未查明上述合同所约定房屋的具体情况，无法核实合同标的物的具体位置。森博公司原股东自行划分厂房后，未经有关部门审批备案，也未取得规划许可，故本案所涉房屋不具有合法性，合同应属无效。2.本案适用法律不正确。森博公司向高发辉、许翠梅、高仁久等社会不特定公众出让房屋使用权，类似房产开发商出让使用权，而非向特定主体出让。一审法院未明确本案的基础法律关系即进行判决，存在错误。3.一审判决存在程序瑕疵，一审法院对本案并无管辖权。综上，请求二审法院支持森博公司的上诉请求。高发辉、许翠梅、高仁久辩称，不同意森博公司的诉讼请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高发辉、许翠梅、高仁久向一审法院起诉请求：确认高发辉、许翠梅、高仁久与森博公司签订的房屋使用权出让合同合法有效。一审法院认定事实：坐落于上海市奉贤区XX公路XX弄XX-XX号的房屋登记的权利人为森博公司，土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，土地用途为工业，国有建设用地使用权使用期限：2005年11月2日至2055年11月1日止。涉案房屋登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行。2015年8月4日，由高发辉、许翠梅、高仁久作为受让方（合同乙方）、森博公司作为出让方（合同甲方）签订房屋使用权出让合同一份，合同约定：第一条甲方依法取得奉贤区地块土地使用权（出让合同编沪奉房地2005出让合同第93号），投资建造的《车间（二十）XX号》厂房已竣工，并办理了新建厂房初始登记，取得了房地产权证（大产证），证书号：沪房地奉字2006第XXXXXX号。第二条甲方向乙方出让的厂房位于XX公路XX弄车间（二十）XX号，建筑面积57.86平方米。第三条该房屋每平方米出让单价（不包含房屋全装修价格）为7,690元。根据该房屋的建筑面积，甲方出让该房屋的出让款（不包含房屋全装修价格）为445,000元。第四条乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房屋出让款支付给甲方。备注：2015年8月4日付款300,000元，2015年12月31日付款145,000元。第五条乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过十五天，甲方有权单方面解除本合同，同时按合同金额的10%收取违约金，并从首付款中予以直接扣除；第六条双方按约定确定该房屋交付使用日期：甲方于2016年1月1日具备房屋交付条件，乙方支付全部房屋出让款后甲方于2016年1月1日交付该房屋。第八条乙方应在本合同第六条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋的权利义务由甲方转移给乙方。第十七条甲方出让的该房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律、法规和尊重社会公德、维护公共设施和公共利益。第十九条为确保乙方权益，双方同意，乙方有权根据下述条款要求甲方回购本合同物业，具体如下：1、自交房之日起计算满五年后，乙方有权要求甲方以合同价120%的价格向乙方进行回购；2、自交房之日起计算满十年后，乙方有权要求甲方以合同价150%的价格向乙方进行回购。如乙方行使上述回购权利，则甲方不得以任何名义向乙方收取任何费用，包括但不限于自交房之日起至甲方回购之期间的租金。另合同补充条款一约定：一、乙方同意该房屋所在大楼之办公区域、公共设施由甲方统一管理；二、甲方已选聘上海XX有限公司（以下简称XX公司）从事该厂房所在的物业管理区域的物业管理，物业管理费由XX公司收取，乙方同意遵守甲方已与物业公司签订的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》等合同内容。合同补充条款二约定：一、为确保本项目经营管理有序，提升本项目影响力和覆盖面，由XX公司对本项目实行统一规范化管理，乙方及承租人均需按照XX公司的标准进行租赁、招商、管理和运营。乙方须向XX公司支付公共设施维护使用费，费用为月租金的10%，自用客户按市场平均租金的10%支付；二、乙方在使用权期内，有权根据经营需要、采用联营、合作、转租或部分转租等合法方式对承租房屋实施经营，并且不限于以上所列举的方式。乙方在不违背本市场管理条例的原则下，甲方不干预乙方任何经营活动，并不得将出租的房屋收回；五、乙方对该房屋的装修、分割及增设的附属设施和设备归属及其维修责任由乙方自行负责。使用权届满时，乙方可将自行添置的装修、设备、可移动物品、公司形象标示等拆除，未拆除的留置物可归甲方，属于乙方的物品若甲方要求乙方不予拆除的部分，甲方应给予乙方适当的补偿，补偿金额由甲、乙双方协商办理；七、甲方同意乙方在使用权期内，可将该房屋部分或全部转让给他人。转让过程中，如乙方与受转让方因该房产质量之外的原因发生争议，由乙方负责解决，并承担相应责任。八、在使用权期内，乙方如需出售该房屋，应保证本合同的权利义务一并转让给受让方，并且告知甲方备案。2015年8月4日森博公司加盖财务专用章出具收据载明收到高发辉支付的使用权出让金300,000元。2015年8月12日森博公司加盖财务专用章出具收据载明收到高发辉、许翠梅支付的使用权出让金145,000元。嗣后，高发辉、许翠梅、高仁久与森博公司完成涉案房屋的交接手续，并按森博公司的要求由案外人XX公司统一对涉案房屋进行物业管理，高发辉、许翠梅、高仁久将涉案房屋出租给案外人收取租金。2017年4月25日XX公司发出通知将对市场进行关闭清理。一审法院认为，本案的主要争议焦点是高发辉、许翠梅、高仁久与森博公司之间所签订的《房屋使用权出让合同》的效力认定。一、系争工业厂房的使用权出让合同是否因为违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，无效合同的种类应该包括如下几种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据一审法院查明事实，系争《房屋使用权出让合同》对同宗工业用地上的房屋分幢转让违反了本市土地管理部门制订的相关限制性管理规定。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本市土地管理部门的规定不属于法律、行政法规，并不是认定合同效力的规范依据。另《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者法律及行政法规虽未规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立，但是违反该规定使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。该法规系行政法规，但该条款并未明确规定违反该法规将导致合同无效的后果，且该系争厂房出售合同并未损害国家利益和社会公共利益。故该行政法规上述规定当属管理性规定而非效力性强制性规定，本案系争厂房使用权出让合同违反上述行政法规的管理性规定并不属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的情形。故本案中高发辉、许翠梅、高仁久与森博公司所签订的房屋使用权出让合同并不构成无效合同。综上，系争厂房的房屋使用权出让合同并无违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形。二、系争厂房使用权出让合同是否因为“一物一权”原则而无效。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、转让经依法登记发生效力。根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致无权转让的原因即债权合同无效。本案中，双方将同一产权证内的工业厂房分割转让未经有关部门批准同意，违反了本市相关限制性管理规定，导致该涉案房屋不能办理单独的房屋产权证。系争厂房买卖合同作为涉案房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋所有权转让的物权变动行为，并不必然产生合同无效的后果。系争厂房使用权出让合同并不因为违反“一物一权”原则而无效。综上所述，一审法院认为高发辉、许翠梅、高仁久与森博公司所签订的房屋使用权出让合同合法、有效，对双方当事人均具有合同约束力。另，本案仅对系争《房屋使用权出让合同》是否有效做出认定，至于系争《房屋使用权出让合同》是否继续履行或解除以及解除后权利义务的问题，当事人就此可另行解决。一审法院据此判决：确认高发辉、许翠梅、高仁久与上海森博实业有限公司于2015年8月4日所签订的《房屋使用权出让合同》为有效合同。案件受理费减半收取计3,988元，由上海森博实业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于双方签订的《房屋使用权出让合同》效力的认定。《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向规划主管部门提出申请。本案中，森博公司经规划许可建设的是工业厂房，现森博公司将同一产证下的工业厂房私自进行改建分割，并向社会不特定公众出让用作商业经营，其改建行为未征得相关部门规划许可，其销售行为亦未取得相应的销售许可，森博公司的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》等效力性强制性法律规定，故高发辉、许翠梅、高仁久与森博公司签订的《房屋使用权出让合同》应属无效，一审法院对合同效力认定有误，本院依法予以纠正。至于森博公司所称一审法院存在程序瑕疵，经审查并无相应问题，故对其该项意见，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初28603号民事判决；二、驳回高发辉、许翠梅、高仁久的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计3,988元，二审案件受理费7,976元，均由高发辉、许翠梅、高仁久负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇一九年十二月三十日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……