山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初9835号原告：青岛国际机场集团有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道民航路99号。法定代表人：焦永泉，职务董事长。委托诉讼代理人：郭海荣，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于翔新，上海段和段（青岛）律师事务所律师。被告：北京佑口佐心餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡西柳村中街（三间房动漫集中办公区2643号）。法定代表人：曲颖，职务执行董事。委托诉讼代理人：于勇，男，1983年7月15日出生，汉族，住山东省青岛市四方区，职务公司行政经理。原告青岛国际机场集团有限公司（以下简称“青岛机场集团”）与被告北京佑口佐心餐饮管理有限公司（以下简称“佑口餐饮公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛机场集团委托诉讼代理人郭海荣、于翔新与被告佑口餐饮公司委托诉讼代理人于勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛机场集团向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租赁费20508.6元、综合管理费281.4元、水电费248元；2、被告向原告支付逾期支付2017年2月至3月租金和综合管理费的违约金5464.8元，逾期支付2017年10月1日至10月21日租金、管理费的违约金6756.75元（暂计算至2018年8月31日）；3、被告向原告支付单方解除合同违约金87900元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月1日，原、被告双方签订《青岛国际机场远机位新增商业标段场地租赁合同》，约定原告将位于青岛流亭国际机场远机位新增招商区域T1-1-6标段，面积为20平方米的商业场所租赁给被告，被告支付租赁费、综合管理费、水电费等费用。合同签署后，原告将涉案场地交付被告使用，但被告未按照合同约定时间支付相关费用并提前解除合同。被告拖欠租金等费用并单方解除合同的行为构成违约，给原告造成了极大经济损失。为维护自己的合法权益，原告特诉至贵院，请法院依法判如所请。被告佑口餐饮公司辩称，被告对原告第一项诉讼请求无异议，2012年的租金逾期支付是原告的原因致使被告晚开业三个月，不是被告造成的，所以被告不应支付原告主张的违约金5464.8元，被告离场时与原告协商过，并提前告知，并没有没打招呼就撤离，被告就租金与原告协商过，但一直无果，所以被告不应支付原告主张的违约金6756.75元；原告扣除违约金87900元，被告不认可，被告与原告口头协商的是被告将租赁费缴纳至实际撤场之日，原告退还被告履约保证金，被告不应向原告支付违约金。为支持其诉讼请求，原告青岛机场集团向法庭提交如下证据：1、原告与被告于2016年9月8日签署的《场地租赁合同》1份，证明：1、被告租赁原告位于青岛流亭国际机场TI航站楼国内出发隔离区内、面积为20平方米的商业场所，租赁场所经营的商品项目为经营精品水果专卖；2、租赁期限为三年，自2016年11月1日至2019年10月31日；3、租赁费标准为每平方米每月1465元；综合管理费为每平方米每月20元；水费5.375元/吨；4、被告入场装修前，应当向原告支付首笔费用，即3个月的租赁费及综合管理费共计89100元；首笔费用之外的租赁费实行季度预交，被告应当在每季度（一月、四月、七月、十月）十日前将该季度租赁费及综合管理费支付给原告；5、如果被告逾期支付租赁费和综合管理费，除补缴外，每逾期一天，还应当向原告支付未付款项1‰的违约金；6、租赁期内，被告要求单方解除合同，应提前60日书面通知原告，并应支付一笔相当于3个月场地租赁费额度的违约金。履约保证金可以冲抵上述违约金，且被告已经缴纳的费用不予返还。被告佑口餐饮公司：对该证据真实性及证明事项无异议。2、《北京佑口佐心餐饮管理有限公司退场申请》1份，证明：1、被告确认已经于2016年11月入住租赁场所，双方合同已经实际履行；2、因被告缺少经营经验、出现亏损，被告要求于2017年9月30日解除租赁合同，退出经营场所；3、系被告单方提出解除《场地租赁合同》，被告应提前60日书面通知原告，并应支付一笔相当于3个月场地租赁费额度的违约金；4、被告虽然提出2017年9月30日解除合同，但是被告直到2017年10月21日才迁出经营场所，被告应当支付2017年10月1日至10月21日的租金。被告佑口餐饮公司：对该证据加盖公章真实性无异议，但是该申请内容是按照原告要求书写的，否则原告不同意被告离场，与被告提出离场理由不一致。3、被告付款单据5张，证明：合同约定被告应当于2017年1月10日前支付2017年2月及3月的租赁费及综合管理费，但是被告直至2017年4月13日才支付2017年2月及3月的租赁费及综合管理费，被告逾期付款92天，应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任。被告佑口餐饮公司：对该组证据真实性无异议，但被告逾期支付租赁费及综合管理费是因为原告拖延被告开业。4、青岛国际机场集团有限公司水费通知单及2017年9月-10月份水费单签领表各1份，证明：2017年9月至10月被告产生水费248元，被告工作人员已经签字认可，但被告并未支付。被告佑口餐饮公司：无异议。5、原告与青岛福泉大地商贸发展有限公司于2018年5月4日签署的《场地租赁合同》1份，证明：涉案租赁场地在被告退租后七个月即2018年5月20日才出租，给原告造成七个月的租金损失。被告佑口餐饮公司：对该证据真实性无法确认，被告不清楚原告何时出租给第三人，与被告无关。被告佑口餐饮公司未向法庭提交证据。经审理查明，一、2016年9月8日，原告青岛机场集团（甲方）与被告佑口餐饮公司（乙方）签订《青岛国际机场远机位新增商业标段场地租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方位于青岛流亭国际机场TI航站楼国内出发隔离区远机位新扩建区域T1-1-6标段面积为20平方米的商业场所；租赁期限为三年，自2016年11月1日至2019年10月31日；第一合同年度场地租赁费按租赁场所面积每平方米每月1465元计算，综合管理费按租赁场所面积每平方米每月20元的标准收取，水费5.375元/吨；乙方入场装修前，应当向甲方支付首笔费用，即3个月的租赁费及综合管理费共计89100元，首笔费用之外的租赁费实行季度预交，乙方应当在每季度（一月、四月、七月、十月）十日前将该季度租赁费及综合管理费划入甲方指定的银行账户，如遇公休、节假日，则支付时间顺延，逾期缴纳的，乙方除应补交未付款项外，每逾期一天，还应当向甲方支付未付款项1‰的违约金；乙方应当在本合同签订前向甲方交纳87900元作为履约保证金；租赁期间，乙方要求单方解除合同，应提前60日书面通知甲方，并应支付一笔相当于3个月场地租赁费额度的违约金给予甲方，履约保证金可以冲抵上述违约金。庭审中，原、被告一致确认如下事实：原告在2016年10月15日将涉案场地交付给被告，租赁期限自2016年11月1日开始计算，2017年9月14日，被告提出解除双方的租赁合同，2017年10月21日被告将涉案租赁场所退还给原告，被告向原告支付的租金截止到2017年9月30日，2017年10月1日至2017年10月21日的租金、综合管理费及水电费未支付，被告已向原告交纳过履约保证金87900元。另查明，被告于2017年4月13日支付原告2017年2月至3月租金和综合管理费共计59400元。二、2017年9月14日，被告佑口餐饮公司向原告青岛机场集团提交一份《北京佑口佐心餐饮管理有限公司退场申请》，载明：“尊敬的航站楼管理部领导：我公司于2016年11月入驻青岛国际机场T1-1-6标段，合同期为2016年11月至2019年10月。从事精品水果工作。自2017年2月营业起严格遵守青岛国际机场各项管理规定，积极配合青岛国际机场各部门工作，按时交纳租金、水电等各项费用。现因经营品类单一，缺少经营经验，我方已出现亏损。故申请于2017年9月30日退出贵场，以免造成更大的损失。”上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录等在卷作证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《青岛国际机场远机位新增商业标段场地租赁合同》自双方盖章时合同成立，对双方具有法律约束力。现根据本案查明事实和原、被告诉辩主张，本院对原告的诉讼请求分别评判如下：一、关于原告要求被告支付拖欠的租赁费20508.6元、综合管理费281.4元及水电费248元。被告对原告的该项诉讼请求无异议，本院予以确认。二、关于原告要求被告支付逾期支付2017年2月至3月租金和综合管理费的违约金5464.8元。被告未依约定时间支付2017年2月至3月租金和综合管理费事实清楚，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，涉案《青岛国际机场候机楼商业场所特许经营合同》约定按未付款项每日3‰计算违约金显然过高，综合考虑原告的实际损失及被告的过错程度等各种因素，本院认为，应按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍（包含利率本数）作为计算逾期违约金的标准为宜，2017年2月至3月租金和综合管理费应于1月10日前支付，实际付款时间为2017年4月13日，故被告应支付原告2017年2月至3月租金和综合管理费的逾期付款违约金应为2641.32元[59400元×（贷款基准利率4.35%×4倍÷360）×逾期92天]。三、关于原告要求被告支付逾期支付2017年10月1日至10月21日租金和综合管理费的违约金6756.75元（暂计算至2018年8月31日）。如上所述，2017年10月1日至10月21日期间租金和管理费共计20790元（20508.6元+281.4元）应于10月10日前支付，原告在本案中主张暂计算至2018年8月31日，故被告应支付原告2017年10月1日至10月21日租金和综合管理费的逾期付款违约金应为3266.25元[20790元×（贷款基准利率4.35%×4倍÷360）×逾期325天]。四、关于原告要求被告支付单方解除合同违约金87900元。本案系被告在租赁期限内单方提出解除《青岛国际机场远机位新增商业标段场地租赁合同》，根据该租赁合同关于“租赁期间，乙方要求单方解除合同，应提前60日书面通知甲方，并应支付一笔相当于3个月场地租赁费额度的违约金给予甲方，履约保证金可以冲抵上述违约金”之约定，原告要求被告支付单方解除合同违约金87900元（1465元/平方米×20平方米×3个月），理由正当，本院予以支持，因双方均同意用被告已向原告交纳过的履约保证金87900元折抵该违约金87900元，本院予以照准，不再予以判决被告支付原告单方解除合同违约金87900元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京佑口佐心餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛国际机场集团有限公司拖欠的租赁费20508.6元、综合管理费281.4元及水电费248元。二、被告北京佑口佐心餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛国际机场集团有限公司2017年2月至3月租金和综合管理费的逾期付款违约金应为2641.32元。三、被告北京佑口佐心餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛国际机场集团有限公司2017年10月1日至10月21日租金和综合管理费的逾期付款违约金应为3266.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2723元，由原告青岛国际机场集团有限公司负担126元，被告北京佑口佐心餐饮管理有限公司负担2597元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪仁峰人民陪审员  纪玉铸人民陪审员  纪利燕二〇一九年十二月二日书 记 员  曹贝贝