新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0104民初3837号原告：乌鲁木齐市第六十七中学，住所地：乌鲁木齐市迎宾路20号。法定代表人：杨东科，该单位书记。委托诉讼代理人：蒋玉梅，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。被告：张振武，男，1945年12月22日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：王继亮，新疆迪哲律师事务所律师。原告乌鲁木齐市第六十七中学（以下简称：六十七中学）与被告张振武物权保护纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告六十七中学委托诉讼代理人蒋玉梅、被告张振武委托诉讼代理人王继亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六十七中学向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告于1999年8月26日签订的《厂地租用合同》无效；二、责令被告限期搬离租赁场地及侵占的土地并恢复原状（庭审中变更为：限期搬离学校场地并承担拆除地上建筑物的费用）；三、判令被告支付超范围占用土地使用费536000元（庭审中明确主张占有使用费的期间为：1999年8月26日至2019年5月26日）；四、由被告承担本案的诉讼费用、鉴定费（庭审中增加）。事实和理由：1999年8月26日，原告与被告签订《厂地租赁合同》约定，出租位于学校院内后墙角484平方米土地用来开办食品厂，租赁期限50年，租金总额为65000元。嗣后，原告在租赁土地上建设厂房，超范围占用2000余平方米。2018年，乌鲁木齐市委巡视组巡查发现，上述合同违反国家法规，应属无效。租赁土地上的相关建筑应予拆除。本院对原告第一项诉讼请求的请求权基础及事实主张进行了固定：（一）根据《中华人民共和国经济合同法》第七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条，1999年10月1日《中华人民共和国合同法》施行之前产生的纠纷，应当适用当时的法律，案涉租赁土地属于划拨用地，原告将其出租给被告的合同，违反了“划拨用地不得出租”的行政法规，应属无效。（二）根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年，原合同在合同法颁布之前签订，租赁期限50年跨越新旧合同法，即便原合同有效，自1999年10月1日起算至2019年10月1日，超出20年的部分仍属无效。被告张振武辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：一、案涉合同有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条关于划拨用地不得出租的规定，属于管理性强制规定，案涉合同即便违反该管理性强制规定，仍属有效。再者，被告承租案涉土地是经过校委会批准，且获得了政府主管部门同意的。二、按照法不溯及既往的原则，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的规定，对案涉合同法颁布之前签订的合同无溯及力；三、不同意支付占有使用费，被告对原告在案涉土地超出范围建设厂房是知情并同意的。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定的事实如下：1999年8月26日，乌鲁木齐县第三中学与九洲食品厂签订《厂地租赁合同》约定，出租学校院内后墙角总面积为484㎡的土地，租赁期限50年，租金65000元（已付清）。2004年5月，乌鲁木齐县第三中学正式更名为乌鲁木齐市第六十七中学。九州食品厂属于个体工商户，目前已注销，被告张振武是该厂经营者。被告超出租赁面积在案涉土地上，建设了三层自建房，用于出租和自住。案涉土地是教育划拨用地，租赁场地及超范围占用土地，全部在原告红线规划之内。本案事实部分的争议焦点为：被告超租赁面积占有案涉土地给原告造成损害的赔偿金额。原告为证明其主张，申请对案涉土地中超出租赁面积484㎡的部分自1999年8月26日至2019年5月26日的占有使用费进行了鉴定。新疆汇信测绘有限公司、中证房地产评估造价集团有限公司经本院摇号确定接受委托，作出的鉴定意见是：张振武实际占有的土地总面积为1169.89㎡，超出租赁面积484㎡占有的面积是685.89㎡，1999年8月26日至2019年5月26日的占有使用费为464800元。原告对租赁面积、占有使用费的金额予以认可。被告质证，对租赁面积认可，占有使用费的金额不认可，理由是案涉土地被告承租时是荒地，也是划拨用地，不能比照一般商业用地鉴定。中证房地产评估造价集团有限公司对案涉租赁土地的占有使用费作出了补充鉴定及说明：占有使用费为207800元，鉴定考虑的因素包括，1.案涉土地为划拨；2.案涉土地租赁时为荒地；3.基于上述因素采用“成本逼近法”进行鉴定，剔除了建筑物的因素。原告对本次鉴定不认可，认可第一次鉴定的意见。被告质证，不认可本次鉴定意见，应当按照双方签订合同的租金计算超出面积的占有使用费。本院对中证房地产评估造价集团有限公司补充鉴定的意见予以采信。理由为：（一）该鉴定机构剔除租赁土地的建筑物因素，按照其划拨性质进行鉴定，符合案涉土地的性质和案件情况；（二）租赁价款在双方意思自治的范围之内，与市场价无涉，效力限于租赁面积内的土地，而原告在本案中所主张的是超出租赁面积土地的占有使用费，与前者性质不同，不能参照前者得出结论，故被告按照合同价确定占有使用费的意见，不能成立。本院认为，关于案涉合同是否有效，原、被告争议的法律问题为：一、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”是效力性强制规范还是管理性强制规范；二、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限超出20年部分无效”的规定，是否具有溯及力。针对争议焦点一，法律并无明确规定，本院参照最高院其他规范进行阐述。第一，参照《第九次全国民商事审判工作会议纪要》第30条，本院认为，判断合同是否因违反法律强制性规定而无效，要在考察规范性质以及规范对象基础上，兼顾权衡所保护的法益类型、违法性程度以及交易安全保护等因素。首先，从文义上判断，上述条文使用“不得”等词语，应当认定为是对合同的管理而非绝对的禁令。《第八次全国民商事审判工作会议纪要》第14条对于物权法第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”并非效力性强制规定，可资佐证。其次，《第九次全国民商事审判工作会议纪要》第30条列举的“效力性强制规定”包括：“强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违反的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同……等。”因此，判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制规定的根本在于，该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。本案中，2018年巡视组巡查之前，原、被告对租赁土地并无纠纷，案涉土地原为荒地，被告予以占有使用，事实上并没有损害包括学校利益在内的公共利益，故案涉合同当属有效。第二，针对划拨土地上房屋租赁合同的效力，最高人民法院民事判决书（2002）民一终字第4号[法公布（2003）第2号]认为：“由于租赁房屋坐落的土地为国有划拨土地，依据《城市房地产管理法》第五十五条规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。建设部颁布的《城市房地产租赁房屋管理办法》第25条规定：以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得所有权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。据此，一审法院认定《房屋租赁合同》有效是正确的。”上述案例为最高人民法院公告发布的案例，根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定：“最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案件时应当参照。”上述“参照”适用的具体方法为类比推理，申言之，即先识别本案与前案的相同点和不同点，之后对相同点和不同点进行价值衡量，如相同点重要则适用前案。该案例的裁判要旨为“划拨用地上房屋的租赁合同有效”，与案涉划拨土地的租赁合同确有不同，但租赁房屋显然包括租赁房屋之下的土地，“举重以明轻”，本案与上述公布案例的不同点并不足论，本案应当参照该案例，认定案涉土地租赁合同有效。此外，根据《中华人民共和国经济合同法》第七条，案涉合同签订时确属无效，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条：“人民法院在确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律无效而适用合同法有效的，则适用合同法。”案涉合同仍属有效。针对争议焦点二，关于《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限超出20年部分无效”的规定，对合同法施行之前签订的合同，是否具有溯及力的问题。《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法不溯及既往，但为了更好的保护公民而作的特别约定除外。”问题在于，案涉合同的签订虽在《中华人民共和国合同法》施行之前，但该合同的履行跨越了新旧合同法，上述二百一十四条对其在合同法施行之后的部分是否有效。本院认为，法不溯及既往的理论基础是信赖保护原则，但该原则并不绝对。如果社会发展变化，旧法已经不利于保护当事人权益的，应允许通过新法来修正旧法，此时如坚持法不溯及既往原则，则与保护当事人权利的目的相悖。溯及力的例外包括持续性行为例外，案涉合同属于持续性合同，租赁期50年横跨新旧合同法，符合上述例外情形。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限超出20年部分无效”的规定，自1999年10月1日合同法施行之日至2019年10月1日，案涉合同有效，超出20年的部分无效。需要说明的是，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零一条、第二百零二条，期间开始的当日不计入，自下一日开始计算，按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日。案涉合同有效的期间（20年）应自1999年10月2日（合同法施行之次日）起算至2019年10月1日（1999年10月1日的对应日）止。另外，被告抗辩承租案涉土地经过了校委会的批准，与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定不符，本院不予支持。被告抗辩，承租案涉土地获得了政府主管部门的同意，未提供相应证据，本院亦不予支持。综上，案涉合同自1999年8月26日至2019年10月1日有效，2019年10月2日起无效。此外，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条、《个体工商户条例》第二十九条，个体工商户可以起字号，但其法律主体仍为自然人，“九洲食品厂”注销后，该厂的经营者即被告张振武作为案涉合同的民事主体，当无疑义。关于原告物权保护的相关诉请，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，被告占用的租赁面积内土地因案涉租赁合同自2019年10月2日起无效，其继续占用属于无权占有，应予返还。超租赁面积占用的土地，同理。原告诉请被告搬离案涉场地支付占有使用费207800元，本院予以支持。但拆除地上建筑物的费用并未产生，原告此项诉请无事实依据，本院不予支持。鉴定费1792元（对超出租赁范围的面积的鉴定）、2324元（占有使用费的鉴定）的产生与被告的侵权行为有因果关系，由被告承担。关于合同无效后财产返还、损失赔偿的问题，双方均同意在（2019）新0104民初5367号案件中解决，在本案中本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条、第三条、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第四十四条，《个体工商户条例》第二十九条、《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、确认1999年8月26日乌鲁木齐县第三中学与九洲食品厂签订的《厂地租赁合同》自2019年10月2日起无效（乌鲁木齐县第三中学名称已变更为乌鲁木齐市第六十七中学即原告，九洲食品厂作为个体工商户业已注销，被告张振武为其经营者）；二、被告张振武于本判决生效之日起三十日内搬离原告乌鲁木齐市第六十七中学场地；三、被告张振武于本判决生效之日起十日内支付原告乌鲁木齐市第六十七中学占有使用费207800元（自1999年8月26日至至2019年5月26日）、鉴定费4116元；四、驳回原告乌鲁木齐市第六十七中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9160元（原告已预交），由被告负担3551.2元，原告负担5608.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  李庄博人民陪审员  周翠玲人民陪审员  陈 萍二〇一九年十二月二十八日书 记 员  马晓芳