山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1302民初10411号原告：刘某某，住山东省。委托诉讼代理人：刘行，山东铭星律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤月玲，山东铭星律师事务所律师。被告：李某某，住临沂市。委托诉讼代理人：宋维欣，山东兰友轩律师事务所律师。第三人：某某公司，住所地临沂市。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人：潘凤涛，山东矩量律师事务所律师。原告刘某某与被告李某某、第三人某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人刘行，被告李某某的委托诉讼代理人宋维欣，第三人某某公司的委托诉讼代理人潘凤涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原被告于2017年1月7日签订的《某某契约》；二、依法判令被告赔偿原告定金20000元、律师费5000元；三、依法判令被告赔偿原告损失50000元；四、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年1月7日，原、被告在第三人某某公司的居间下签订了《某某契约》一份，约定原告将位于某某小区1号楼1单元1003室的房屋出售给被告，房屋总价款400000元。合同签订后被告支付定金20000元交由第三人保管，同时仅支付房款40000元给原告。因合同签订时，房屋暂不具备办证条件，故合同约定待原告办证后双方办理过户手续，按照合同约定的交易流程，被告需配合办理资金监管手续和过户手续，并以首付款+银行贷款的付款方式将房款付至房产交易中心的监管账户，待过户后原告才能领取房款。原告于2018年12月3日办理完毕不动产权证后，即及时通知被告付款并办理与过户有关的手续，此后原告和第三人也多次通知被告办理，但被告无故一直拖延，致使原告无法按约定及时取得房款，也无法利用房款购置房屋和进行投资，给原告造成了巨大的经济损失。被告的行为违反了合同第六条和补充条款第6条的约定以及合同法的规定，且逾期时间至今已远远超出60天，也符合合同约定解除条件，合同应当依法解除。现依法具状诉至贵院，望判如所请。被告李某某辩称，一、原告所称2018年12月3日办理不动产权证完毕后即通过第三人通知被告办理过户手续，被告在签订房屋买卖契约时就在第三人处留了联系方式，但被告本人自始至终未接到原告和第三人任何形式的通知，被告对原告何时办结的房产证毫不知情。原被告从签订合同到原告办证完毕，到原告所称的通知被告过户时间长达近两年的时间，原告先口头承诺3个月左右办理完成，期间被告多次督促原告尽快办理房产证，原告一直说在办理中，后原告曾联系被告要求提高房价，否则原告就不再出售房屋，被告明确表示不同意。从时间跨度来看，原告明显存在故意拖延办证时间的嫌疑；二、被告在签订合同时已经支付60000元的中介费、定金和部分购房款，并且在签订合同之后，已经装修完成入住，且在签订买卖合同之后，涉案房屋升值较大，被告无论从主观意愿和客观事实上都没有违约的必要，因为违约只能给自己造成更大的损失。因此被告申请到不动产登记中心查询原告申请办理房产证的时间、办结房产证的时间及到开发商处查询具备办理房产证条件的时间，查明原告是否存在故意拖延办证时间的事实。原告怠于办理房产证，多次向被告要求提高房价的行为违反了合同约定，被告并没有追究原告的违约责任，被告现在仍愿意按照约定履行合同，配合原告办理过户手续，将剩余房款一次性支付给原告；三、原被告双方签订的买卖合同第八条约定律师代理费用由诉讼方承担，一般理解中诉讼方就是向法院提起诉讼的一方，因此被告不应该承担本案的律师代理费，应该由原告自己承担；四、原告要求被告赔偿50000元损失，毫无事实依据和法律依据，且被告不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。原告不能同时主张定金和损失，显失公平；五、原告于2019年3月21日起诉被告，后原告于4月29日撤诉。原告撤诉后，被告多次联系原告协商解决此事，并且同意原告的涨价要求，支付原告部分补偿，然后尽快办理相关手续，但原告都置之不理，拒不配合，后原告又再次提起诉讼，原告明显存在故意提高价格，单方违约的意向。总之，被告不存在任何的违约行为，不应承担任何违约责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告现在仍愿意继续履行合同，并且同意原告的涨价要求，支付原告部分补偿，一次性付清全部房款。第三人某某公司述称，某某公司作为专业房地产第三人，已经促成买卖双方签订房屋买卖合同，履行完毕居间义务，某某公司不是买卖合同的相对人，不应承担房屋买卖合同的相关义务，根据合同的约定，我方有权优先在定金中扣除居间服务费。原告为证实其诉讼请求向法庭提交如下证据：证据一、身份证复印件一份，证实原告诉讼主体资格；证据二、某某契约原件一份，证实原、被告2017年1月7日签订合同，原告将位于某某小区1号楼1单元1003室的房屋出售给被告，双方就交易方式、付款方式、违约条款等进行了约定，其中合同第六条约定逾期付款超过60日以上，视为悔约；证据三、不动产权证书原件一份，证实原告办理完毕不动产权证书的时间为2018年12月3日；证据四、住宅质量保证书、户口本、证明、维修基金发票、购房发票及完税证明原件各一份，证实原告准备好办理交易手续所需的资料并及时交至第三人处，积极履行卖方义务；证据五、原告与经纪人孙某某的聊天记录、孙某某与被告方微信聊天记录打印件一组，证实原告2018年12月7日通知第三人孙某某办理完毕不动产权证书，孙某某及时多次通知买方房产证已经办理完毕，具备过户条件，需要买方配合办理交易手续，并告知不配合交易出现问题由被告负责；证据六、短信聊天记录打印件一张，证实原告于2018年12月14日再一次通过短信督促被告办理交易手续，要求被告尽快付款过户；证据七、录音光盘及文字整理3份，其中录音1为原告于2018年12月14日与被告方人员的通话录音，该录音与证据六中证实的问题一致，录音中原告明确告知被告已经准备好所有手续，但被告方人员态度强硬，拒不配合办理交易手续，拒不履行付款和过户义务；录音2为原告与被告李某某通话录音，录音中李某某认可其知悉2018年12月份房屋即具备过户条件，但其一直以各种理由拖延办理；录音3为原告与某某公司交易员时某某的通话录音，录音中时某某确认2018年12月份已经通知过李某某办理交易手续，但被告一直不配合的事实；证据八、交易资金托管业务办理服务指南打印件一份，证实交易方式，因合同的付款方式为资金监管，根据该指南规定，原告取得房款的前提是需要双方办理完毕转移登记和买方抵押登记后才能领取房款，因此，通知被告办理交易手续和过户的目的也是为了尽快拿到房款，被告不配合办理交易手续(包括过户手续)实质上也是违约付款的行为；证据九、情况说明及说明人身份证复印件各一份，某某房地产公司业务经理禚某某证实原告于2018年12月份到某某房地产公司售楼处打算购置房屋，但因被告未支付房款，导致原告无力支付首付款，部分单元房屋售空，购置房屋目的无法实现；证据十、与合租客聊天记录截图及租金收条一份，证实因被告违约付款，原告无法购置房屋，至今仍然与他人合租房屋；证据十一、融资融券交割单截图打印件一份，证实因被告违约付款，原告的股票账户被强制平仓，平仓后一段时间股价涨幅很大，原告损失巨大；证据十二、民事委托代理合同及发票原件各一份，因被告违约，原告维权支出代理费5000元，根据合同第八条约定应由被告负担；证据十三、原告与第三人某某公司交易员时某某的微信聊天记录、时某某微信主页、聊天记录图片一组，证实第三人某某公司也预留了李某某的电话，与录音3结合证明李某某于2018年12月份收到办证通知的事实。时某某微信主页电话与录音3电话一致，证明录音3的真实性；证据十四、经纪人孙某某情况说明及身份证复印件一份，证明被告严重违约的事实；证据十五、(2019)鲁1302民初4605号案件庭审笔录及该案对第三人孙某某的调查笔录一份。证明被告李某某知悉2018年12月份房屋具备交易条件，其应当在接到通知后第一时间履行买方义务，该案中质证时被告李某某对于原告在本案提交的录音1、2无异议，即认可2018年12月份收到通知办理交易手续、过户、付款的事实。调查笔录与证据十四相互印证，证明2018年12月份，第三人第一时间告知了被告办理交易手续，被告李某某本人知悉该情况。经质证，被告李某某对证据一、二、三无异议；对证据四的真实性无异议，称证据中维修基金专用发票时间为2018年8月3日，不动产权证书中时间为2018年12月3日，购房发票开具时间为2016年4月12日，证明原告在此期间怠于履行办理房产证的义务，导致自签订购房合同两年之久，不能办理过户；对证据五的真实性有异议，聊天记录中没有体现被告信息，也不能证明已经通知被告办理完毕房产证；对证据六的真实性有异议，此手机号码不是被告方在第三人预留手机号；对证据七中通话录音1的通话人员不是被告，与本案无关；通话录音2的真实性无异议，但被告并没有表示知道原告所叙述的12月份通知办理完毕房产证的事情，只是表示在通话的当时知道原告通知过；通话录音3与本案无关，不予质证；对证据八的真实性无异议，与本案无关联性；对证据九、十、十一的真实性、关联性有异议，首先与本案无关，证实的只是原告间接的损失，不能证明原告直接实际存在的损失；对证据十二无异议，称根据双方签订的买卖合同，律师费不应该由被告承担；对证据十三的真实性有异议，不能证明是我方当事人，即使是第三人通知过了，但通知义务属于原告，第三人通知不代表原告通知；对证据十四、十五的真实性无异议，只能证明第三人职工自述的通知过，但不能证实事实上是否通知到被告。第三人对以上证据均无异议。被告李某某向本院提交装修合同两份,证明被告两次装修的花费共计16.5万元。经质证，原告对被告提交的某某装饰装修合同及收据真实性无异议，但原告了解到被告李某某尚欠某某装饰装修款，其装饰基本涵盖了屋内需要的所有装饰内容，且为简单装修，对解除涉案房屋买卖合同不构成阻碍，也无关联性，且被告本身构成违约，不以装饰情况免除其违约责任；对**装饰装修合同及预算均不认可，合同封面右上角显示“NO20190730CRC006”，说明该合同系临时制作，系虚假证据，且其装饰内容与第一份合同存在重复和覆盖，被告未提交室内装饰照片和付款记录，对于其12万元装饰费用均不予认可。综上，被告的装修仅为简单装修，且根据合同约定“乙方违约的，装饰装修费用与甲方无关”，被告已构成根本违约，合同应当依法解除，装饰问题不宜在本案中一并处理。第三人对该证据无异议。针对当事人举证、质证，对无异议的证据，本院予以确认并记录在卷。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年1月7日，原告刘某某（甲方、卖方）、被告李某某（乙方、买方）在第三人（丙方、见证方）某某公司的居间下签订了《某某契约》，合同编号：0002181，合同约定“第一条甲方同意将座落在某某小区1号楼1单元1003室的房产出售，建筑面积为93平方米，其中主房83平方米，配房10平方米。第二条交易价格和定金1、甲、乙双方同意上述房产的交易价格为人民币￥400000元整（大写肆拾万元整）。本合同签订之日，乙方须支付人民币￥20000元整（贰万元整），作为购房定金和服务费交由丙方保管（凭收据）。2、丙方有权优先从定金中扣除服务费，剩余款过户办理完毕后可冲抵购房款或退回乙方。第三条付款时间与办法1、甲、乙双方同意以首付款和银行贷款两种方式一次性支付房款，并约定在贷款审批后到房产交易中心办理过户手续。2、在合同签订约定日内乙方支付首付款为交易价格金额的25%即人民币￥100000元整（大写拾万元整），首付款交由房产交易中心账户监管。剩余房款人民币￥298000元整（大写贰拾玖万捌仟元整）申请银行按揭（如银行实际审批数额不足签署申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方，银行放款后交由房产交易中心账户保管，在乙方房产证作抵押后两日首付款与贷款部分一并付给甲方。剩余人民币￥2000元整（大写贰仟元整）作水、电押金，待水、电物业费等费用结清完毕后两日内付给甲方。第六条1、本契约签订后，乙方中途毁约，应书面通知甲方，以购房定金全额对第三人丙方与甲方进行赔付。甲方中途悔约，应书面通知乙方与丙方，并自悔约之日起三日内主动以两倍定金对乙方进行违约赔偿。2、乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期间向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之叁的违约金，任何一方逾期60日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。第八条甲、乙方在履行本契约过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，可向仲裁委员会申请仲裁或向该房屋所在地人民法院起诉。丙方在本契约中只作为见证服务方，甲乙方双方在发生争议协商不成诉讼解决的，双方同意自愿放弃对丙方的连带诉讼权。（注：律师代理费、诉讼费、丙方服务费等由诉讼方承担）。补充条款：1、该房屋的交易服务费（房价的1.5%，凭收据）在签订本契约时乙方同意交付见证方。合同签订后，服务费概不退还，如双方提出解除合同的，经双方协商同意，可以解除。6、其他约定事项（手写）：甲方负责办理房权证，配合乙方顺利过户，甲方负责费用。本合同签订后5日内，乙方支付￥40000（大写肆万元整）给甲方作为部分房价款；待甲方出证后，甲方无条件配合乙方正常过户交易，交易费用由乙方承担；甲方收到部分房价款后，交付乙方房产钥匙，便于乙方提前装饰；如果乙方违约，除按违约条款，其装饰费用与甲方无关。”合同签订后，被告支付定金20000元交由第三人保管，支付房款40000元给原告，原告向被告交付涉案房屋，被告对涉案房屋进行装修并入住。因合同签订时，涉案房屋暂不具备办证条件，2018年12月3日，原告将涉案房屋不动产权证书办理完毕，并将相关信息告诉第三人某某公司，后因办理涉案房屋过户手续、房屋价格等问题，原、被告发生纠纷，原告于2019年3月21日诉至本院，要求解除原被告双方签订的《某某契约》，判令被告赔偿原告定金20000元、律师费5000元，后原告撤回起诉。2019年6月20日原告又向本院提起诉讼。在本案调解过程中，被告仍同意一次性支付剩余房款，并自愿补偿原告房款15万元，原告以被告补偿款少为由双方未达成一致意见。第三人某某公司工作人员孙某某在2018年12月7日与案外人于某某（158***）微信聊天中，通知案外人于某某，原告已办理完房产证，需要于某某配合办手续。2018年12月14日，原告与案外人于某某（158***）通话表示,原告已经办理完毕房产证及相关手续，可以与被告办理过户，案外人于某某在电话中表示在原被告签订合同后至原告办理房产证前，其多次催促原告办理房产证，但原告均拒绝办理。2019年3月10日，原告与被告李某某通话，表示其在2018年12月份办理了房产证，第三人通知被告办理过户，被告不过来办理，被告李某某说“行，行，好的”，原告再次表示要与被告李某某办理房屋过户手续，要求被告李某某确定办理房屋过户时间，但被告李某某表示再商量一下，抽时间再与原告联系。因原被告至今未办理涉案房屋过户手续，被告亦未向原告支付剩余房款，原告认为被告行为构成悔约且符合合同约定解除条件，为此原告于2019年3月21日向临沂市兰山区人民法院起诉请求判令解除原被告双方签订的《某某契约》，判令被告赔偿原告定金20000元、律师费5000元。在（2019）鲁1302民初4605号案件庭审中，被告李某某答辩称，“2018年11月份左右，当时有第三人及原告在场，原告要求加价，我不同意，但是2019年3月10日原告打电话让我办理过户手续，我说三月底再办理，之后就收到了法院的传票；原告的诉讼请求要求不合理，其中间要求加价，我和他说好了三月底办手续。”原告刘某某称“根据合同约定，双方如有异议可以协商，协商不成可以进行诉讼，我于2018年10月3日提出加价协商，当时第三人在场，我们三方一起协商，协商不成我继续按照合同约定履行合同。协商不成就放弃加价，继续按照原合同履行。”后原告刘某某因需搜集新证据，向本院提出撤诉申请，本院于2019年4月29日裁定准许原告撤诉。现原告刘某某仍因相同事由又诉至本院，请求判令解除原被告签订的《某某契约》，判令被告赔偿原告定金20000元、律师费5000元，赔偿原告损失50000元等。上述事实，主要根据当事人的陈述、举证、质证及法庭调查所认定，有关证据均已收集、记录在卷。本院认为，原告刘某某与被告李某某在第三人某某公司的居间下签订的《某某契约》，系双方真实意思表示，合同内容与形式均不违反法律强制性规定，应为有效合同，原、被告均应按合同约定履行合同义务。本案原、被告争议焦点问题：被告是否存在违约行为，双方签订的合同是否应该解除。原告主张涉案不动产权证书于2018年12月3日办理完毕，并已告知被告，被告未按合同约定在60日内与原告办理房屋过户手续、支付剩余房款，存在严重违约行为，视为悔约，具备合同约定的条件，并提供了录音3份、短信聊天记录等予以证实，结合被告的质证，本院认为，2018年12月7日、12月14日原告提供的短信聊天记录、录音，系第三人工作人员及原告与案外人的联系记录，在质证时，被告否认案外人已将房产证办理完毕的事实告知，故上述证据不能证实此时被告知道房产证已办理完毕的事实。从原告提供的2019年3月10日与被告的通话记录，并结合被告的质证，可以认定此时被告已知道房产证办理完毕的相关事宜，被告李某某应按合同约定在60日内与原告办理房屋过户手续、支付剩余房款，如果任何一方逾期根据合同第六条第一款约定承担违约责任。但在合同约定的期限内，即2019年3月21日原告以被告违约为由向法院提出诉讼，要求与被告解除合同，被告不同意解除合同后，原告于2019年4月18日申请撤回起诉，本院于2019年4月29日裁定准许原告撤诉，并于同年5月10日将撤诉裁定书送达给被告。2019年6月20日原告再次诉至本院，以被告的行为违反了合同第六条和补充条款第6条的约定以及合同法的规定，且逾期时间至今已远远超出60天，符合合同约定解除条件为由要求解除原被告签订的合同。本院认为，在合同约定的办理房屋过户手续、支付剩余房款的期限内，原告以自己起诉的行为，表明自己将不再继续履行合同，故第一次诉讼的时间不应算在被告不履行合同的期间。被告知道房产证办理完毕（2019年3月10日）起至原告第一次提出诉讼的时间，加上被告知道原告第一次撤诉的时间至原告第二次提出诉讼的时间，并未超出合同约定办理房屋过户手续、支付剩余房款的期限，故被告不存在违约，不符合合同约定解除条件，本院对原告要求与被告解除买卖契约的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告刘某某的诉讼请求。案件受理费8426元，由原告刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  刘美丽人民陪审员  孙艳艳人民陪审员  王春霞二〇一九年十二月三日法官助理杨笑代书 记员  蒋春晓代书 记员  李 明