安徽省祁门县人民法院 民 事 判 决 书                                                                            （2019）皖1024民初923号 原告：祁门县房地产开发公司。住所地祁门县凤凰新村房地产开发公司综合楼,统一社会信用代码913410241517828207。 法定代表人：王亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何世坤，安徽昌义律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。 被告：汪鹏，男，1979年3月17日出生，汉族，安徽省祁门县人，初中文化，个体经营户，住安徽省祁门县大坦乡。 被告：邹志慧，男，1974年11月12日出生，汉族，安徽省祁门县人，初中文化，个体经营户，住祁门县祁山镇。 二被告共同委托诉讼代理人：何学平，安徽昌法律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：方馨，安徽昌法律师事务所实习律师，委托代理权限为一般代理。 第三人：黄山市铭昱物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市祁门县财富广场小区物业管理处，统一社会信用代码913410245861163760。 法定代表人：秦勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾开毅，该公司副总经理，委托代理权限为特别授权。 原告祁门县房地产开发公司与被告汪鹏、邹志慧、第三人黄山市铭昱物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁门县房地产开发公司的委托诉讼代理人何世坤、被告邹志慧、被告汪鹏、邹志慧的共同委托代诉讼理人何学平和方馨、第三人黄山市铭昱物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾开毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁门县房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告汪鹏、邹志慧立即向第三人黄山市铭昱物业管理有限公司支付所租赁使用商铺房屋自2014年7月1日至2018年12月30日期间的物业管理费计172210.86元（商铺总面积3189.09㎡×1元/㎡/月×54个月）。2.案件受理费用由被告承担。事实及理由：2013年12月30日，被告汪鹏、邹志慧与原告祁门县房地产开发公司签订一份《（凤凰小区）房屋租赁合同》。依据《（凤凰小区）房屋租赁合同》约定：被告汪鹏、邹志慧向原告租赁凤凰小区六期第1、2幢1001-2014号商铺，期限三年自2013年12月30日至2016年12月30日，面积3189.09㎡。《（凤凰小区）房屋租赁合同》第五条各项费用的缴纳中约定：物业管理费，乙方（被告汪鹏、邹志慧）自行向物业管理交纳。2016年1月1日，被告邹志慧与原告祁门县房地产开发公司签订一份《(凤凰小区)房屋租赁合同》。依据《(凤凰小区)房屋租赁合同》约定：被告邹志慧向原告租赁凤凰小区六期第1、2幢1001-2014号商铺，期限三年，自2016年1月1日至2018年12月30日，面积3189.09㎡。《(凤凰小区)房屋租赁合同》第五条各项费用的缴纳中约定：物业管理费，乙方（被告汪鹏、邹志慧）自行向物业管理交纳。第三人黄山市铭昱物业管理有限公司受委托自2013年6月起开始对凤凰小区六期第1、2幢A、B物业进行物业管理。第三人黄山市铭昱物业管理有限公司接管凤凰小区六期第1、2幢A、B物业管理后，依据《(凤凰小区)房屋租赁合同》向被告汪鹏、邹志慧收取所租赁使用物业的物业管理费时，被告汪鹏、邹志慧拖延支付。期间，原告祁门县房地产开发公司曾告知被告汪鹏、邹志慧向第三人黄山市铭昱物业管理有限公司缴纳物业管理费，但被告汪鹏、邹志慧至今仍拖延支付。第三人黄山市铭昱物业管理有限公司于2019年4月份向祁门县人民法院提起诉讼，其中要求原告支付凤凰小区六期商铺物业管理费276417.28元，案经祁门县人民法院调解确定：2014年7月1日至2019年2月28日期间商铺物业管理费227637.76元（商铺总面积4064.96㎡×1.00元/㎡/月×56个月），由祁门县房地产开发公司及时向商铺使用人依法收取，收取的物业管理费交归黄山市铭昱物业管理有限公司所有。调解书送达后，原告向被告汪鹏、邹志慧收取2014年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费时，被告汪鹏、邹志慧以物业管理公司收费过高、物业服务不满意等为由拖延支付。为此，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉请。 被告汪鹏、邹志慧在答辩期内未作答辩，庭审中作如下答辩：一、原告起诉不符合法律规定。根据民事诉讼法第二条规定，民事诉讼法保护的是当事人的合法权益，根据第三条规定，人民法院只能受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，第一百一十九条规定，原告必须是与本案有利害关系的公民、法人或其他组织，必须有具体的诉讼请求。也就是说，原告只能向人民法院主张保护自己的权利。就本案而言，原告要求被告向第三人承担法律责任，并未要求被告向原告承担法律责任，胜诉或败诉均与原告没有关系，即原告实际上是替第三人起诉，如果原告放弃实体权利或者程序权利，受损的不是原告而是第三人，显然不符合民事诉讼法上述法律规定。二、2016年之后汪鹏并没有和原告签订租赁合同，仅是邹志慧和汪鹏签订租赁合同。也就是说，原告和汪鹏的合同于2015年12月31日到期、第三人对租赁人汪鹏提供的物业服务到2015年12月31日截止，因此诉讼时效应当从2016年1月1日起算，原告于2019年10月才起诉，显然已过法定的诉讼时效。请求法院驳回对汪鹏的诉讼请求。三、第三人铭昱物业并未提供物业服务。答辩人租赁该物业后，第三人从租赁开始就未提供物业服务，期间有人曾来要求交纳物业费，遭到答辩人的拒绝，要求先提供一段时间服务后再交纳，后第三人再未来提供物业服务。需要说明的是，答辩人承租的是临街商铺，只有二层，是全封闭的，公共区域只有店面门前一块地方，需要的服务是卫生清扫、垃圾搬运、路面保养和隐蔽管网的维修。因为该区域又归市政管辖，所以卫生清扫由各家店铺自行清扫，路面保养由市政处理，垃圾搬运、日常零杂清扫、夜晚巡查(主要是看是否关门、是否被盗)和隐蔽管网的维修由邹志慧请了赵立群，每年清理垃圾(除爱家超市商铺以外)及日常小维修费用￥:5560.00元(大写:伍仟伍佰陆拾元)，并每月支付赵立群工资￥:3500.00元(大写:参仟伍佰元)，一直服务到现在。其中爱家超市因为垃圾比较多，一直由自己进行清扫、搬运。第三人未提供任何服务。综上，答辩人认为，原告起诉不符合法律规定，对汪鹏的诉讼时效已过，第三人未提供物业服务，请求人民法院驳回其诉讼请求。 另庭审中，邹志慧辩称，承租店面后一个月，开发商叫我们与物业公司开了一个会，准备签一份三方协议，协商没有达成共同协议，在此后物业公司未提供任何服务，所以我们一直没有缴纳该物业费，和开发商签订的租赁合同中也未载明具体的物业费用情况，之后我们就自己请人处理物业了，开发商和物业之间的合同是在我们不知情的情况下于2017年补签的。 原告祁门县房地产开发公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料： 1.原告祁门县房地产开发公司的营业执照。 2.被告汪鹏、邹志慧的身份信息。 3.第三人黄山市铭昱物业管理有限公司的营业执照。 证据1.2.3证明当事人身份信息。 4.2013年12月30日原告祁门县房地产开发公司与被告汪鹏、邹志慧签订的房屋租赁合同和2016年1月1日原告祁门县房地产开发公司与被告邹志慧签订的房屋租赁合同。证明原告与被告签订房屋租赁合同和在合同中约定了物业费相关情况。 5.2013年6月20日原告祁门县房地产开发公司与第三人黄山市铭昱物业管理有限公司签订凤凰小区六期第1、2幢A、B物业管理委托合同。证明原告与第三人签订物业管理委托合同并约定了相关情况。 6.原告祁门县房地产开发公司与第三人黄山市铭昱物业管理有限公司签订了物业管理服务费结算协议。证明原告与第三人签订物业管理服务费结算协议及相关约定情况。 7.原告祁门县房地产开发公司提交本院于2019年4月26日作出的（2019）皖1024民初306号民事调解书。证明调解书确定原告收取物业费交归第三人所有情况。 被告邹志慧于2019年11月20日向本院提出申请，要求证人赵立群、吴志刚出庭作证,并作出了证人证言。 第三人黄山市铭昱物业管理有限公司向本院提交了一份2019年10月1日黄山市铭昱物业管理有限公司与祁门县房地产开发公司签订的凤凰小区北门广场物业管理协议。证明凤凰小区北门广场54幢至55幢和广场西边商铺4064.87平方米等纳入物业管理范围，并约定了收费标准。 当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。原告证据1.2.3.7，被告和第三人均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告证据4.5.6和第三人证据凤凰小区北门广场物业管理协议以及被告申请证人作证的证人证言，本院结合庭审综合进行认定，第三人证据凤凰小区北门广场物业管理协议系原告祁门县房地产开发公司与第三人黄山市铭昱物业管理有限公司签订，庭后经本院对原件进行了审查，对其真实性予以认定。原告证据4为原告祁门县房地产开发公司与被告汪鹏、邹志慧分别签订的二份房屋租赁合同，租赁的房屋产权为原告祁门县房地产开发公司，合同中约定了管理费由合同的乙方自行向物业管理公司交纳。原告证据5为祁门县房地产开发公司与第三人黄山市铭昱物业管理有限公司签订凤凰小区六期第1、2幢A、B物业管理委托合同，原告证据6为原告祁门县房地产开发公司与第三人黄山市铭昱物业管理有限公司签订了物业管理服务费结算协议，因凤凰小区六期第1、2幢均属原告祁门县房地产开发公司承建，该房物业由原告祁门县房地产开发公司交物业公司管理，属房屋开发商对小区物业服务的前期交付。上述合同均属合同当事人自愿签订，具有真实性，本院予以采信。被告汪鹏、邹志慧申请证人出庭的证人证言，因证人书写了保证书，并出庭陈述涉案物业管理证言，具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 本院根据采信的证据及当事人陈述认定以下事实： 2013年12月30日，祁门县房地产开发公司与汪鹏、邹志慧签订了凤凰小区房屋租赁合同，合同约定凤凰小区六期第1、2幢1001-2014号商铺，面积3189.09平方米的商铺出租给乙方，租期三年，自2013年12月30日至2016年12月30日止，年租金765382元，并约定了物业管理费由乙方汪鹏、邹志慧自行向物业公司交纳。2016年1月1日，祁门县房地产开发公司与邹志慧签订了凤凰小区房屋租赁合同，合同约定凤凰小区六期第1、2幢1001-2014号商铺，面积3189.09平方米的商铺出租给乙方，租期三年，自2016年1月1日至2018年12月30日止，年租金650574.7元，并约定了物业管理费由乙方汪鹏、邹志慧自行向物业公司交纳。房屋租赁合同签订后约1个月间，祁门县房地产开发公司、汪鹏、邹志慧和黄山市铭昱物业管理有限公司就汪鹏、邹志慧物业问题进行过协商，因物业管理费价格未达成协议。汪鹏、邹志慧雇请了赵立群对24间商铺的房租收取、维修、垃圾清运、下水道维护、缴纳水费等物业工作。爱家超市门口的地砖经常吴志刚（爱家超市合伙人）维修，爱家超市门口的垃圾也是爱家超市自己清理。 另查，2013年6月20日，祁门县房地产开发公司与黄山市铭昱物业管理有限公司签订凤凰小区六期第1、2幢A、B物业管理委托合同，合同约定了黄山市祁门县凤凰小区野林山庄对面（四至：东为档案局，南为小区空地，西为小区道路，北为省道）的物业交给黄山市铭昱物业管理有限公司和物业费等约定。2016年4月14日，祁门县房地产开发公司与黄山市铭昱物业管理有限公司签订一份物业管理服务费结算协议，其中约定了自2016年4月10日起商铺物业管理费双方采取由祁门县房地产开发公司负责牵头协助黄山市铭昱物业管理有限公司催收方式进行收取，所征收的物业管理费全部归黄山市铭昱物业管理有限公司。2019年4月26日，本院作出（2019）皖1024民初306号民事调解书，调解书主文：一、被告祁门县房地产开发公司与本调解书生效后十日内支付原告空置房物业服务费30800元、开办费20000元，合计50800元。二、2014年7月1日至2019年2月28日商铺物业费227637.76元（商铺总面积4064.96㎡×1.00元/㎡×56个月）。由被告祁门县房地产开发公司及时向商铺使用人依法收取，收取的物业费交归原告黄山市铭昱物业管理有限公司所有。三、原告黄山市铭昱物业管理有限公司放弃其他诉讼请求。 本院认为：祁门县房地产开发公司与汪鹏、邹志慧签订了凤凰小区房屋租赁合同和祁门县房地产开发公司与邹志慧续签房屋租赁合同，合同中约定祁门县房地产开发公司出租凤凰小区六期第1、2幢1001-2014号商铺，并约定了房屋年租金、水电费和物业管理费交纳。由于双方当事人对物业管理费未明确向物业公司交纳物业管理费数额，黄山市铭昱物业管理有限公司与汪鹏、邹志慧和祁门县房地产开发公司就涉案商铺物业管理服务问题进行了商谈，没有达成协议。涉案商铺物业已由汪鹏、邹志慧雇请他人进行管理服务。本案中，祁门县房地产开发公司和黄山市铭昱物业管理有限公司均未提供黄山市铭昱物业管理有限公司对涉案商铺进行物业管理服务相关证据材料。对此，祁门县房地产开发公司应承担举证不能民事责任。祁门县房地产开发公司与黄山市铭昱物业管理有限公司签订物业管理服务费结算协议、祁门县房地产开发公司与黄山市铭昱物业管理有限公司签订凤凰小区六期第1、2幢A、B物业管理委托合同和黄山市铭昱物业管理有限公司与祁门县房地产开发公司签订的凤凰小区北门广场物业管理协议，依照合同具有相对性的原则规定，只产生合同当事人间约束力。综上，原告祁门县房地产开发公司请求本院判决被告汪鹏、邹志慧向第三人黄山市铭昱物业管理有限公司支付所租赁使用商铺房屋自2014年7月1日至2018年12月30日期间的物业管理费计172210.86元（商铺总面积3189.09㎡×1元/㎡/月×54个月），本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告祁门县房地产开发公司的诉讼请求。 案件受理费1872元，由原告祁门县房地产开发公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  笪好胜 二〇一九年十二月十二日 书记员  张 璐