上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12065号上诉人（原审被告）：朱明，男，1973年3月15日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：夏冬梅，女，1978年1月25日生，汉族，住上海市松江区。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：许家豪，上海之法律师事务所律师。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：尹俊，上海之法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆智裕，男，1997年8月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：**晶，上海孚邦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：曹园林，男，1966年9月11日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审第三人）：周君，女，1966年2月11日生，汉族，住上海市松江区。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。上诉人朱明、夏冬梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朱明、夏冬梅上诉请求：撤销原审判决，改判购房尾款由曹园林、周君共同偿还。事实与理由：上诉人通过周君知道有讼争房源，且周君向上诉人提供了房屋的全部材料及房屋出售人身份信息等，上诉人有理由相信周君系出售人的全权代理人，故上诉人向周君支付购房全款后，无需再向房屋出售人支付任何钱款，即使还有差价，也应由周君向房屋出售人支付。此外，曹园林之前向陆智裕支付过3万元，原审法院未处理，该3万元应当在房屋差价中予以扣除。陆智裕答辩称：不同意朱明、夏冬梅的上诉请求。陆智裕与购房人约定的房屋价款为158万元，陆智裕目前仅收到119万元，还差39万元，故原审法院判令上诉人支付差价正确。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹园林、周君答辩称：曹园林、周君既不同意朱明、夏冬梅的上诉请求，也不同意陆智裕的原审诉讼请求。陆智裕利用网签合同提起虚假诉讼。曹园林首先以119万元自陆智裕处购得涉案房屋，之后将房屋转售给朱明、夏冬梅，且两次销售都已将房屋交付，朱明、夏冬梅接受房屋并使用至今。其中一份合同约定的158万元并非真实价格，当时是为了办理网签和避税费，该合同价格不应被采信。原审遗漏了3万元，当时约定陆智裕收取3万元是为了配合办理公证，但原审法院处理该案时，既不采信曹园林、周君所主张的3万元事由，也不处理该3万元，属遗漏了重要事实。故请求二审法院查清事实后改判支持曹园林、周君的主张。陆智裕向原审法院起诉请求：判令朱明、夏冬梅支付购房款39万元。原审法院认定事实：2015年10月9日，经案外人上海A事务所居间，陆智裕作为出卖人、甲方，与曹园林作为买受人、乙方签订《买卖合同》，约定由乙方向甲方购买本市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称案涉房屋），净到手价119万元，乙方于2015年10月9日付定金5万元、于2015年10月11日付部分房款45万元、于2015年11月30日前付部分房款50万元，双方商定等甲方产证办出后，双方进行委托公证，乙方拿到委托公证书后，将剩余房款19万元支付甲方，如该产权证不能进行委托公证，则等双方进行产权过户时一次性付清。甲方于2015年11月30日之前交房交钥匙。乙方第二次付款时，甲方将该房的动迁协议原件交付中介保管。合同上另有手写字体列明：“在该房产交易过程中，甲方必须积极配合乙方、中介方提供一切手续资料，随叫随到，无条件配合”、“该房产证过户到任何人名下，甲方不得干涉，积极配合”等内容。上述合同签订后，截至2016年4月24日，曹园林向陆智裕支付了前述119万元购房款。2016年4月24日，陆智裕出具《承诺书》，载明“本人陆智裕出售松江区XX路XX弄XX号XX室给曹园林，现全部购房款本人已收到。由于该房暂时不能过户，本人承诺购买方曹园林，如曹园林就该房办理委托公证时，本人随叫随到，积极配合，及时提供有关材料及有效证件。如不配合，故意拖延，由此造成所有后果，本人愿承担法律责任，并赔偿所有由此带来损失！”。2016年5月30日，周君与朱明签署房地产买卖居间协议，抬头处列明的出卖方、甲方为陆智裕和周君，乙方为朱明，约定由乙方向甲方购买案涉房屋，总价170万元，2016年5月30日当天支付购房定金5万元，次日支付购房款55万元并提前交房给乙方，2016年7月31日前支付购房款110万元并做好委托公证手续。乙方支付购房佣金1.5万元等。该协议甲方落款处有“陆智裕周君代”的签名内容，朱明在乙方落款处签字，并由上海B事务所（以下简称“B事务所”）在居间方落款处盖章。庭审中，曹园林、周君均称，周君之所以以陆智裕名义签署协议，系因案涉房屋产权尚登记在陆智裕名下，过户事宜亦需陆智裕配合，为方便过户，遂如此操作。对于为何将自己的名字也写在该协议抬头处，周君称，其系受曹园林全权委托卖房，鉴于真实的出卖方就是曹园林，本应列曹园林之名在甲方处，但由于曹园林当时不在场，其就列上了自己的名字。当天，朱明支付定金5万元，并由B事务所向其出具收据，载明现金收款5万元，收款事由为案涉房屋定金，收款人列写为“陆智裕周君代”。次日，朱明又支付了55万元，并仍由B事务所出具收据，载明转账收款55万元，收款事由为案涉房屋购房款，收款人仍列写为“陆智裕周君代”。2016年7月25日，陆智裕作为甲方、卖售人，与朱明、夏冬梅作为乙方、买受人签订《上海市房地产买卖合同（合同编号:2886748）》，约定由乙方向甲方购买案涉房屋，总价款为158万元，甲方于2016年7月24日前腾房并通知乙方验收交接；乙方于2016年7月24日前支付158万元，双方于2019年7月31日前共同向房产交易中心申请办理过户；该合同自公证处公证之日起生效等。同日，陆智裕作为承诺人，在一份《房屋买卖补充协议》上签字，协议内容为陆智裕承诺将案涉房屋公证给夏林弟（朱明称系其岳父），由于该房屋为动迁房，现不能进行正常的过户手续，陆智裕承诺该房屋按照国家政策允许过户时，必须无条件积极配合办理过户手续，并协助提供过户所需的资料及有效证件，过户中所生一切税收、费用由购房者承担等。在该协议正文下方、落款处上方，手写有“同时双方协议对本次第三方公证补偿给陆智裕共计叁万元”的内容，并有“陆时俊”的签名。落款处下方列有“购房者：朱明夏冬梅”。同日，周君向朱明出具收条，载明“收到朱明购房款人民币伍万元整（￥50,000），现全部房款已付清”。同日，陆智裕至上海市奉贤公证处办理公证，公证了《声明书》和《委托书》各一份。《声明书》列明的声明人系陆智裕，声明内容有：1.陆智裕系案涉房屋当时的权利人，于2016年7月25日，和朱明、夏冬梅签订了《上海市房地产买卖合同》，将案涉房屋转让给朱明、夏冬梅。2.朱明、夏冬梅于2016年7月25日已支付购房款158万元给陆智裕，案涉房屋总价为158万元。该房屋已于2016年7月20日由陆智裕移交给朱明、夏冬梅。3.2016年7月25日，陆智裕与夏林弟就案涉房屋签订《委托合同》，同时签署了《委托书》，若陆智裕单方擅自终止该《委托合同》、《委托书》，陆智裕自愿承担一切法律责任。《委托书》的委托人为陆智裕，受托人为夏林弟，内容为陆智裕将案涉房屋出售给朱明、夏冬梅，陆智裕因故无法亲自办理出售该房屋的相关事宜，特全权委托夏林弟为委托人的代理人，委托权限范围系附录中所列的全部共计14项权利，委托期自涉案房屋可以上市交易之日起至委托书中的委托事项办理完毕止。此外，公证档案中还留存了一份收据，载明金额为158万元，收款方式为转账，入账时间为2016年7月25日，交款人为朱明，收款事由为购买案涉房屋，收款人为陆智裕。嗣后，案涉房屋产权已转移登记至朱明、夏冬梅名下，产证号为沪（2019）松字不动产权第XXXXXX号。审理中，周君称，朱明、夏冬梅和曹园林之间买卖案涉房屋的真实价格为170万元，其也确实向朱明、夏冬梅收取了购房款170万元，并已转付曹园林。曹园林对此表示确认。审理中，陆智裕称，曹园林在付清119万元购房款后，要求解除合同，双方也口头协商解除了合同，并经曹园林介绍，陆智裕与朱明、夏冬梅达成了前述买卖合同，约定由朱明、夏冬梅向陆智裕购买案涉房屋，曹园林所付119万元购房款转为朱明、夏冬梅支付的首付款。曹园林否认与陆智裕之间解除了房屋买卖合同，并认为其与陆智裕之间的房屋交易已经完成，朱明、夏冬梅是向其购买了案涉房屋。且陆智裕和朱明、夏冬梅并未实质磋商，房价款无论是实际的170万元还是合同价158万元，均与陆智裕无涉。审理中，朱明、夏冬梅称，其购买案涉房屋实际支付了170万元购房款，之所以合同约定总价为158万元是为了避税，且价格均是朱明、夏冬梅和曹园林、周君之间磋商的，陆智裕并未参与议价，而仅是在公证之时配合出现。审理中，周君称，由于在配合公证之时，陆智裕提出要加价20万元，当时闹得很不愉快，后经过中介斡旋，提出解决方案为给陆智裕支付出场费、辛苦费3万元，陆智裕也不再提加价之事，最终陆智裕同意了该方案。关于该3万元，曹园林、周君均称系由曹园林实际支付，朱明、夏冬梅对此亦未否认，但陆智裕则称，一则其认为该3万元系朱明、夏冬梅所付，二则该3万元是交易之外的配合办理公证的费用，并非曹园林、周君所称的兜底解决方案。关于房价款，既然合同约定是158万元，朱明、夏冬梅就应按约支付。审理中，关于陆智裕的诉请，朱明、夏冬梅有针对性地强调两点：一是根据经过公证的《声明书》及公证档案中的收据载明的内容，足以认定陆智裕已确认收到158万元购房款之事实；二则，周君向朱明、夏冬梅出示了关于案涉房屋的原始材料，还能提供房产证原件及陆智裕的身份证、户口簿复印件，鉴于此，朱明、夏冬梅纵未看到委托书，但也有理由相信周君系受陆智裕委托出售房屋。对此，陆智裕回应性指出：一则，公证手续本身是为了办理过户之需，《声明书》和前述收据也仅为公证材料所需，但是否支付房款也应以事实为据，陆智裕在出具《声明书》时未仔细阅读上载内容，确有过失，但不能仅凭《声明书》及前述收据就不顾事实，认定陆智裕已收到158万元；二则，陆智裕不认可周君所称的中介经办人身份，陆智裕也从未委托周君进行过案涉房屋的交易及代收款项。原审法院认为：首先，根据在案证据所反映的事实，本案交易过程应系陆智裕将案涉房屋卖于曹园林后，在仅剩最终的过户登记未完成之时，经两方协商，又将案涉房屋卖给了朱明、夏冬梅。前后两个买卖合同关系虽出卖方相同（均系陆智裕），且在购房款方面存在一定牵连（朱明、夏冬梅所付购房款中的119万元系由前交易转换而来），但两者之间毕竟隶属于不同的法律关系，在前后合同均为有效的情况下，陆智裕作为后合同关系的甲方，有权要求作为乙方的朱明、夏冬梅按约履行付款义务，朱明、夏冬梅也应按约支付购房款。其次，虽然根据已查明的事实，朱明、夏冬梅确实已为购买案涉房屋支付了170万元购房款，但该款项的收取对象系周君或者说是曹园林，并不能直接约束陆智裕。一方面，本案中并无证据显示陆智裕曾委托周君向朱明、夏冬梅出售案涉房屋并办理相关事宜，曹园林、周君也自认周君系代表曹园林完成曹园林与朱明、夏冬梅之间的房屋交易，在此情况下，周君以陆智裕名义与朱明签订房地产买卖居间合同及收取房款的行为对陆智裕并无拘束力。另一方面，朱明、夏冬梅未尽到审慎注意义务，在未确定周君是否取得陆智裕授权的情况下就贸然将款项支付给周君，由此产生的不利风险应由其自行承担。最后，朱明、夏冬梅虽将经过公证的《声明书》及公证档案中的收据作为陆智裕已确认收到158万元的有力证据，但该证据所载付款内容与事实不符，尚难据此认定朱明、夏冬梅之主张。至于曹园林、周君力主的、朱明与夏冬梅亦表示认可的所谓陆智裕在收取3万元辛苦费或出场费后就无条件配合办理相关手续、不再加价的陈述，因缺乏有效的证据佐证，亦难以采信。综上，陆智裕的诉请有合同及法律依据，应予支持。至于朱明、夏冬梅在交易中可能因多付房款而受有损失一事，可另循合法途径解决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：朱明、夏冬梅于判决生效之日起十日内支付陆智裕购房款39万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,150元，减半收取3,575元，由朱明、夏冬梅负担（于判决生效之日起七日内交付）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，现予确认。本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，各方当事人订立的合同共有三份，根据现有证据及各方当事人的当庭陈述，足以认定房屋价款为158万元的上海市房地产买卖合同并非真实的合同，系买卖双方为了办理过户及避税而订立的“网签”合同，故该合同价款不应作为涉讼房屋买卖的真实售价，原审法院认定有误，本院应予纠正。陆智裕与曹园林所订立的房屋价款为119万元的买卖合同，系买卖双方的真实意思表示，且不违反我国法律规定，应当依法认定有效。被上诉人周君代表曹园林与朱明所订立的价款为170万元的房地产买卖居间协议，同样系曹园林与房屋买受人朱明的真实意思表示，不违反我国法律规定，亦应依法认定为有效。原审法院对上述两份合同未予评价，进而不予认定显属错误，本院对此亦应纠正。曹园林已将第一份合同约定的119万元房屋价款向陆智裕付清，房屋最终买受人朱明、夏冬梅也将170万元购房款向曹园林支付，案涉房屋亦已过户登记在朱明、夏冬梅名下，陆智裕亦按约收取3万元后配合办理了相关房屋过户手续，其诉请要求朱明、夏冬梅支付购房款39万元无事实及法律依据，且有违诚实信用原则，原审法院据此判令支持陆智裕诉请错误，本院对此应当纠正。综上所述，原审法院判决朱明、夏冬梅向陆智裕支付购房款39万元错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初2633号民事判决；二、驳回陆智裕的原审诉讼请求。一审案件受理费人民币7,150元，减半收取计3,575元，由陆智裕负担。二审案件受理费人民币7,150元，由陆智裕负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  潘春霞审判员  寻增荣二〇一九年十二月十八日书记员  王 翀附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。四、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……