四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初2450号 原告：四川蒲江方圆置业有限公司，住所地四川省蒲江县鹤山镇了翁路98号。 法定代表人：崔建业。 被告：成都市花园水城城乡建设投资有限公司，住所地四川省金堂县赵镇金中路27号。 法定代表人：张云江，董事长。 委托诉讼代理人：张锐，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都意达车辆检测有限公司，住所地四川省金堂县赵镇同乐路96号。 法定代表人：李云，总经理。 委托诉讼代理人：牟志未，四川诚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋风云，四川诚峰律师事务所律师。 被告：四川泰康房地产开发有限公司，住四川省成都市金堂县三中园区滨江路体育中心综合楼。 法定代表人：陈亮宇，总经理。 第三人：金堂县淮口轧花厂，住所地成都市金堂县淮口解放路43号。 法定代表人：李立，总经理。 第三人：金堂县竹篙供销合作社，住所地四川省成都市金堂县竹篙镇禹王街8号。 法定代表人：郑学成，主任。 第三人共同委托诉讼代理人：李艾，四川蜀都金丰律师事务所律师。 原告四川蒲江方圆置业有限公司（以下简称方圆公司）与被告成都市花园水城城乡建设投资有限公司（以下简称建投公司）、成都意达车辆检测有限公司（以下简称意达公司）、四川泰康房地产开发有限公司（以下简称泰康公司），第三人金堂县淮口轧花厂（以下简称淮口轧花厂）、金堂县竹篙供销合作社（以下简称竹篙供销社）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告方圆公司的法定代表人崔建业、被告建投公司的委托诉讼代理人张锐到庭参加诉讼，第二次开庭原告方圆公司的法定代表人崔建业、被告意达公司的委托诉讼代理人牟志未，第三人淮口轧花厂、竹篙供销社的共同委托诉讼代理人李艾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方圆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告建投公司支付物业公共服务费8970.25元；2.判令被告意达公司、泰康公司支付物业公共服务费57117.71元；3.判令被告建投公司以8970.25元为本金，被告意达公司、泰康公司以57117.71元为本金支付违约金，分别从违约之日起按照年利率24%计算至付清之日止；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，方圆公司明确其主张的物业费所对应的房屋为证号权704xxxx、权704xxxx、权704xxxx所对应的商业用房。事实和理由：情芳花木小区系安置小区，方圆公司为该小区提供物业服务。因情芳花木小区未登记确权，建投公司作为该小区的建设单位，向泰康公司移交了房屋，在产权登记前的物业费应当由建投公司承担，产权登记后的物业费由泰康公司及意达公司承担。泰康公司将房产登记在全资控股公司意达公司，意达公司与泰康公司存在关联性，双方存在恶意串通损害原告的合法权益，原告申请将泰康公司列为被告，泰康公司承担全部费用的连带责任。 被告建投公司答辩称，1.建投公司与方圆公司没有物业服务合同关系，也没有享受过方圆公司从事物业服务。2.方圆公司主张的物业费已超过诉讼时效。3.方圆公司向建投公司主张的物业费已有成都市中级人民法院的生效裁判，依法驳回了方圆公司对建投公司的诉讼请求。综上，请求人民法院依法判决。 被告意达公司答辩称，1.意达公司不是本案适格的被告，意达公司已将案涉房屋出售给淮口轧花厂及竹篙供销社。2.方圆公司的主张已超过诉讼时效。3.方圆公司无法证明其损失情况，其主张的违约金没有事实和法律依据，依法不应得到支持。综上，请求人民法院依法判决。 被告泰康公司答辩称，1.案涉商业用房的所有权人、使用人均不是泰康公司，泰康公司不是本案适格的被告。2.泰康公司与方圆公司之间不存在物业服务合同关系，方圆公司也从未向泰康公司提供过任何物业服务，泰康公司不应向方圆公司支付任何物业服务费。3.泰康公司与意达公司不存在恶意串通损害方圆公司权益的行为。4.方圆公司的诉讼已超过诉讼时效，其权利不应受到法律保护。 第三人淮口轧花厂及竹篙供销社共同答辩称，1.方圆公司未要求淮口轧花厂及竹篙供销社承担责任，淮口轧花厂及竹篙供销社不应当支付物业服务费。2.案涉商业用房确系淮口轧花厂及竹篙供销社使用，但并没有办理房屋产权证。3.淮口轧花厂及竹篙供销社未与他人签订物业服务合同，也未享受他人提供的物业服务，同时在截止开庭之前，未有他人向二者主张过物业服务费。4.淮口杂花厂在使用房屋期间安装专线电路，要通过方圆公司所掌握的变压器，故在此情况下向方圆公司支付了2011年10月至2013年9月面积为910平方米的商业用房物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建投公司系金堂县赵镇十里大道一段568号情芳花木小区的建设单位。2011年10月10日，方圆公司与金堂县赵镇沱源社区、泰吉社区、中河路社区签订《前期物业服务委托合同》，成为情芳花木小区的物业服务企业。2013年1月10日，方圆公司与情芳花木小区业委会再次签订《物业服务合同》，约定：第七条，商业用房每平方米1元/月。第十一条，物业服务费按年交纳，业主应在签订合同后首月全额履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按每日应缴金额的千分之三支付。2013年1月10日，方圆公司与情芳花木小区业委会再次签订《物业服务合同》，约定：第七条，商业用房每平方米1元/月。第十一条，物业服务费按年交纳，业主应在签订合同后首月全额履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按每日应缴金额的千分之三支付。 另查明，权704xxxx所对应的商业用房为金堂县赵镇十里大道一段568号情芳花木小区2栋x楼x号、2栋x楼x号房屋，建筑面积为629.62平方米，在该房屋信息摘要中，登记权利人为金堂县赵镇泰吉社区第五居民小组，登记义务人为建投公司，办理权属登记的日期为2012年1月10日。权704xxxx所对应的商业用房为金堂县赵镇十里大道一段568号情芳花木小区1栋x楼x号、1栋x楼x号房屋，建筑面积为471.64方米，在该房屋信息摘要中，登记权利人为意达公司，登记义务人为建投公司，办理权属登记的日期为2011年12月14日。权704xxxx所对应的商业用房为金堂县赵镇十里大道一段568号情芳花木小区2栋x楼x号、2栋x楼x号、2栋x楼x号、2栋x楼x号房屋，建筑面积为1259.2方米，在该房屋信息摘要中，登记权利人为意达公司，登记义务人为建投公司，办理权属登记的日期为2011年12月14日。 2010年9月25日，淮口轧花厂作为甲方（受让方），意达公司作为乙方（转让方），双方共同签订《房屋转让协议》一份，约定：乙方自愿将位于金堂县赵镇十里大道情芳花木公司安置房2栋x层、x层，建筑面积为944.4平方米的商业房屋转让给甲方，均价为5895.15元/㎡，总价款为5567380元。合同经甲乙双方签字盖章后，甲方与政府正式移交房屋给乙方30日内由甲方一次性付清购房款。乙方办理《房屋产权证》《国有土地使用证》过户手续，税费按相关规定双方各自承担，甲方提供过户所需相关证明文件并协助办理过户手续。同日，竹篙供销社作为甲方（受让方），意达公司作为乙方（转让方），双方共同签订《房屋转让协议》一份，约定：乙方自愿将位于金堂县赵镇十里大道情芳花木公司安置房2栋x层、x层，建筑面积为314.8平方米的商业房屋转让给甲方，均价为6785.90元/㎡，总价款为2136200元。合同经甲乙双方签字盖章后，甲方与政府正式移交房屋给乙方30日内由甲方一次性付清购房款。乙方办理《房屋产权证》《国有土地使用证》过户手续，税费按相关规定双方各自承担，甲方提供过户所需相关证明文件并协助办理过户手续。庭审中，淮口轧花厂及竹篙供销社确认案涉房屋的交付时间为2011年9月。截止法庭辩论终结前，上述房屋登记的所有权人依然为意达公司，未变更登记至淮口轧花厂和竹篙供销社名下。 2013年11月15日，淮口轧花厂向方圆公司支付物业费20930元。 另查明，因方圆公司未足额收到物业服务费，其多次通过诉讼、请示报告、催收通知等方式向业主、业委会、赵镇街道办、建投公司等主张权利。 上述事实，有各方当事人依法举示的证据及在庭审中的陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，针对本案争议焦点，本院作出如下评判： 一、关于责任的主体。方圆公司与业主委员会签订的物业服务合同，对小区全体业主具有效力。物业服务企业为情芳花木小区提供物业服务，物业使用人应当按照约定交纳物业服务费。针对金堂县赵镇十里大道一段568号情芳花木小区1栋x楼x号、1栋x楼x号商业用房（权704xxxx）及金堂县赵镇十里大道一段568号情芳花木小区2栋1楼1号、2栋1楼2号、2栋2楼1号、2栋2楼2号商业用房（权704xxxx），该房屋的登记权利人为意达公司，虽意达公司将房屋出卖给淮口轧花厂及竹篙供销社，淮口轧花厂及竹篙供销社也承认于2011年9月收到意达公司交付的房屋。但截至法庭辩论终结前，上述房屋依然在意达公司名下，尚未变更登记至淮口轧花厂及竹篙供销社名下，未发生物权变动的效力。故上述房屋的物业费应当由意达公司承担，意达公司承担物业费支付义务后，可分别向淮口轧花厂及竹篙供销社主张权利。建投公司和泰康公司既不是案涉房屋的所有权人，也不是实际使用人，方圆公司主张两公司承担本案物业服务费，无合同及法律依据，本院不予支持。 针对金堂县赵镇十里大道一段568号情芳花木小区2栋x楼x号、2栋x楼x号商业用房（权704xxxx），登记权利人为金堂县赵镇泰吉社区第五居民小组。该商业用房与权704xxxx及权704xxxx号商业用房能够区分，且涉及其他当事人的利益，方圆公司的主张并非必要共同诉讼，故本院对方圆公司针对权704xxxx号商业用房的主张不予处理，方圆公司应另行起诉。 二、关于物业费及违约金。金堂县赵镇十里大道一段568号情芳花木小区1栋x楼x号、1栋x楼x号商业用房（权704xxxx）及金堂县赵镇十里大道一段568号情芳花木小区2栋x楼x号、2栋x楼x号、2栋x楼x号、2栋x楼x号商业用房（权704xxxx）的面积共1730.84平方米，从2011年9月15日至2014年9月14日共计36个月，故意达公司应当承担物业费为62310.24元，扣减淮口轧花厂已支付的20930元，意达公司还应支付41380.24元。方圆公司陈述该20930元系车位物业费，但未举示相应证据予以证明，况且，在物业费收款收据中明确载明该款项为910平方米商铺物业费，故本院对方圆公司的陈述不予采信。 关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”，原告主张的违约金计算标准过高，本院依法予以调整，同时兼顾公平原则和合同的严肃性，酌定本案违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中以62310.24元为基数从2011年9月15日起计算至2013年11月15日止，以41380.24元为基数，从2013年11月16日起计算至物业费付清之日止。 因方圆公司通过诉讼等各种方式主张过收取物业费的相应权利，故被告关于诉讼时效的抗辩理由本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都意达车辆检测有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川蒲江方圆置业有限公司支付物业费41380.24元及违约金（违约金计算方式为，以62310.24元为基数从2011年9月15日起计算至2013年11月15日止，以41380.24元为基数从2013年11月16日起计算至物业费付清之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、驳回原告四川蒲江方圆置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费726元，由原告四川蒲江方圆置业有限公司负担309元，由被告成都意达车辆检测有限公司负担417元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  孙泽海 二〇一九年十二月十九日 书记员  唐 璞