重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10349号上诉人（原审被告）：谢中荣，男，1972年9月28日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：资云峰，重庆憬谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡党菊，重庆憬谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文磊，男，1974年8月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人谢中荣因与被上诉人刘文磊房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初9047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谢中荣及其委托诉讼代理人资云峰到庭参加二审询问，被上诉人刘文磊未到庭参加询问。本案现已审理终结。谢中荣上诉请求：1、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初9047号民事判决，查清事实后改判驳回刘文磊一审的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误，谢中荣在提出解除租赁合同后，刘文磊同意解除合同，视为双方达成了解除合同的协议，谢中荣不构成违约，亦不应承担5万元的违约金；2、一审判决适用法律错误，因谢中荣并不存在迟延支付租金的事实，因此不能适用《合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及第二百二十六条的规定，且谢中荣并不存在违约，故适用《民事诉讼法》第六十四条第一款、《民诉法解释》第九十条、九十一条也是错误的；3、一审案件诉讼费分摊错误，谢中荣最多只能承担500余元的诉讼费。刘文磊提交书面答辩称，本人对一审法院判决无异议。刘文磊向一审法院起诉请求：1、判令被告谢中荣支付原告刘文磊拖欠租金20000元；2、判令被告谢中荣支付原告刘文磊违约金200000元；3、判令被告谢中荣配合原告将天然气户名过户至原告刘文磊名下；4、本案诉讼费由被告谢中荣承担。一审法院认定事实：2017年12月2日，原告刘文磊与被告谢中荣签订《门面租赁合同》，合同主要约定:甲方(原告)将重庆市沙坪坝区杨梨路19号001幢负一层商铺17、18、19号整体租赁给乙方(被告)，甲方同意乙方所租门面作为合法经营用，租赁期限8年，自2017年12月23日起至2025年12月23日止，合同租金每月人民币12000元，第一次乙方应先向甲方支付12000元作为押金并支付三个月房屋租金。本着先付后使用的原则，签合同当天乙方应向甲方支付3个月房屋租金36000元及押金12000元（押金不能作为租金使用），以后每三个月支付一次租金，每次租金金额为三个月房租，乙方应于每三个月租期届满10日前支付下一期三个月租期的租金。自租赁合同签订之日起，2年内租金不变动。第三年开始执行租金上调制，每满一年度上调一次，租金上调幅度为上年度租金的10%。甲方为支持乙方，做出相应费用优惠:(1)甲方在第二个月到第七个月止每个月优惠2000元租金，甲方在乙方支付租金时以返现金形式返还，(2)乙方以甲方名义安装天然气，天然气权属归甲方。若乙方安装6个立方以上的天燃气，甲方补助两万元，剩余费用由乙方承担:若乙方安装低于6个立方的天然气，甲方不予补助。(3)从租赁开始之日起给予乙方一个月房屋空置期优惠，不收取租金。租赁期间，乙方如要转租，需要甲方签字同意，由甲方出面签订转租合同。乙方未按约定期限交付租金，超过15天以上或在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自向第三人转租门面的，甲方有权解除合同。若双方违约，除了按照上面约定执行违约责任外，若甲方违约，甲方退还剩余租金，同时向乙方赔偿5万元；反之，若乙方违约，则甲方有权不退还剩余租金，同时乙方向甲方赔偿5万元违约费。甲方保证8年内不提前解约，但因乙方过错或者不可抗力外，如出现甲方违约，甲方每提前一年解约每年按3万元支付乙方违约金；同样，乙方不得在8年租赁期内提前解约，若非因甲方严重过错或者不可抗力外，乙方每提前一年解除合同按照每年3万元向甲方支付违约金。原、被告双方签订上述合同后，被告从第二期租金开始，存在未按时支付房租的情形，原告为此向被告提出异议，并向被告催收，被告向原告提出转租房屋，双方就转租房屋的具体事宜进行协商未能达成一致意见，被告于2019年3月16日以原告在转租房屋过程中提出改变原合同，增加了承租人的合同义务为由书面通知原告解除合同，原告收到通知后表示同意被告从2019年3月23日起不再租赁门面的请求。随后被告向原告交还了租赁房屋。另查明,被告儿子谢厚杰为涉案房屋申请安装了用气量6立方米/日的商业用天燃气，被告同意将天燃气过户给原告并在本案审理过程中协助原告办理了过户手续，原告遂撤回了被告配合原告将天燃气户名过户至原告名下的诉讼请求。原告现依法向一审法院提起诉讼。审理中，原告陈述被告交还租赁房屋两个月后，原告将房屋出租给他人。经一审法院主持调解，双方当事人自行和解，因分歧较大未能达成协议。一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方在履行合同过程中均严格按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。谢中荣在履行合同中存在未按时向刘文磊支付租金、提前解除合同的行为，已由刘文磊的陈述、刘文磊举示的双方租赁合同的约定、微信聊天记录、谢中荣举示的微信聊天记录、房租收据等证据以及谢中荣的部分陈述所证明，一审法院予以确认。刘文磊举示的证据与其陈述及谢中荣的相关事实陈述并无根本矛盾冲突，对本案争议事实的证明力较强，直接证明了一审法院认定的本案事实，一审法院可据此依法判决。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。谢中荣未按时向刘文磊支付租金、提前解除合同违反合同约定和法律规定，刘文磊有权依法请求谢中荣支付合同约定的违约金5万元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。现租赁房屋中安装有用气量6立方米/日的商业用天燃气，刘文磊主张因谢中荣安装的天燃气用气量与合同约定不符，请求谢中荣给付补助的租金2万元，应当承担举证责任，从双方合同约定来看，天燃气的安装并未低于双方约定标准，符合双方合同约定，刘文磊应当承担未完成举证责任的不利后果，一审法院对该项诉讼请求不予支持。综合全案证据材料显示的内容，谢中荣转租房屋的前提是取得刘文磊同意或认可，由刘文磊出面签订转租合同，因此本案实质上是因谢中荣自身原因导致其向刘文磊提出解除合同，考虑到之后，刘文磊同意与谢中荣从2019年3月23日起解除合同，谢中荣不再租赁房屋的意思表示，租赁房屋随即交还刘文磊，并且谢中荣现提出不同意支付刘文磊每提前一年解除合同每年3万元的违约金且违约金约定标准过高的抗辩，根据公平原则、诚实信用原则以及从普通人的标准来判断，谢中荣总共给付原告违约金5万元足以弥补刘文磊因此产生的损失，且符合双方合同对违约责任的一般性约定，因此刘文磊请求谢中荣按每提前解除合同一年每年3万元的标准给付违约金，与法律规定不符，一审法院酌情不予支持。综上所述，刘文磊的诉讼请求中合理合法部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告谢中荣于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告刘文磊违约金5万元。二、驳回原告刘文磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2300元（原告已预交），由被告谢中荣负担，此款限被告谢中荣于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告刘文磊。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、谢中荣是否构成违约；2、如谢中荣构成违约，其承担50000元违约金是否合理。关于谢中荣是否构成违约的问题。本案中，谢中荣存在迟延支付租金的情形，经刘文磊催收后都进行了支付，且该迟延支付的行为并未对刘文磊造成损失，因此谢中荣迟延支付租金的行为不宜认定为违约。另，案涉租赁合同中约定，谢中荣不得在8年租赁期内提前解约，若非因刘文磊严重过错或者不可抗力外，谢中荣每提前一年解除合同按照每年30000元向刘文磊支付违约金。虽然刘文磊与谢中荣在房屋转租中对租金及支付方式未达成一致意见，但并不能因此认定刘文磊存在严重过错。故谢中荣在主动提出提前解除案涉租赁合同时，即使刘文磊同意，其依然构成违约，应当承担违约责任。关于谢中荣承担50000元违约金是否合理的问题。本院认为，违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。本案中，若根据案涉租赁合同的约定，谢中荣应当支付210000元的违约金，但根据一审法院查明，刘文磊在收回租赁房屋两个月后就将房屋出租给他人使用，因此其损失应为两个月的租金即24000元。且谢中荣对案涉房屋进行了一定的装修添附，对刘文磊亦算是一种补偿，因此谢中荣承担的违约金以24000元为宜。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决谢中荣承担的违约金过高，谢中荣的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初9047号民事判决；二、由谢中荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付给刘文磊违约金24000元；三、驳回刘文磊的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元（已减半收取），由谢中荣负担1100元，由刘文磊负担1200元；二审案件受理费1050元，由谢中荣负担500元，由刘文磊负担550元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇一九年十二月十七日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静