辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初7333号 原告：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市大宽街二段314号。统一社会信用代码：912102818236189440。 负责人：矫智，该支行行长。 委托诉讼代理人：哈群，女，该支行客户经理。 委托诉讼代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。 被告：李敏霞，女，1969年11月19日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。 被告：丛云，男，1967年11月19日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。 被告：大连飞鸿亿家房地产开发有限公司，住所地辽宁省瓦房店市复州城镇北街7号楼。统一社会信用代码：91210281588093067U。 法定代表人：孙云兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：丛君，男，该公司职员。 原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称工商行瓦房店支行）与被告李敏霞、丛云、大连飞鸿亿家房地产开发有限公司（以下简称飞鸿亿家公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商行瓦房店支行的委托诉讼代理人哈群、王洪山、被告飞鸿亿家公司的委托诉讼代理人丛君到庭参加诉讼，被告李敏霞、丛云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商行瓦房店支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李敏霞、丛云立即提前偿还银行贷款人民币37374.06元及积欠利息合计人民币3291.25元。合计40665.31元(截止2019年8月21日）；2.判令被告李敏霞、丛云按合同偿还自2019年8月22日起至还清欠款之日的利息、罚息及复利；3.判令被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带责任；4.判令原告对被告李敏霞、丛云提供抵押的位于辽宁省大连市瓦房店市的房屋享有优先受偿权；5.诉讼费、保全费三被告连带承担。事实与理由：2014年8月13日，被告李敏霞、丛云因购住房需要同原告签订书面个人借款担保合同，合同约定：贷款金额20万元，年利率6.55%，还对提前还款、违约责任、利息、罚息、复息承担、贷款期限等作出约定，并且被告用购买的位于辽宁省大连市瓦房店市的房屋办理抵押登记，原告按合同约定于2014年8月21日向被告发放全部款项。后被告仅偿还了部分款项，自2018年1月21日起至2019年8月21日止被告已违约20期，积欠本金合计2520.35元，积欠利息合计3291.25元，被告的行为符合《个人购房借款担保合同》中第14.1条第L项情形，构成违约，依据第14.2条第4项规定，原告宣布借款合同立即到期，提前收回未偿还款项。抵押房屋已办理抵押登记，应优先受偿。被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司与原告签订了按揭贷款业务合作协议，约定借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司为被告李敏霞提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证等。至今房屋他项权证被告没有交付原告，故应承担连带保证责任。原告多次催要被告拒不还款，原告依据借款合同约定，宣布借款合同立即到期，提前收回未偿还款项。故向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼主张。 被告李敏霞、丛云未到庭，未答辩、亦未提交证据。 被告飞鸿亿家公司同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告共提交6组证据：1.身份证、结婚证，拟证明被告身份、婚姻状况；2.《个人购房借款/担保合同》，拟证明被告为购买住房于2014年8月13日同原告签订了个人借款担保合同，约定贷款数额20万，贷款期限20年，借款人用房屋抵押等；3.《商品房买卖合同》，拟证明被告用购买的复州城镇北马路63号5单元5层1号的房屋办理了抵押登记；5.中国工商银行个人贷款凭证，拟证明原告于2014年8月21日向被告发放了20万元贷款，收款人为大连飞鸿亿家房地产开发有限公司；5.自营贷款历史明细表，拟证明截至2019年8月21日被告已违约20期，要求被告偿还贷款余额37374.06元及利息3291.25元，合计40665.31元；6.《按揭贷款业务合作协议》，拟证明双方签订了书面合作协议，大连飞鸿亿家房地产开发有限公司在房屋他项权证交给银行之前承担连带保证责任。被告飞鸿亿家公司对上述证据均无异议。本院经审查认为，上述证据真实、合法，与本案有关联性，符合证据形式要件，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2014年8月13日，原告工商行瓦房店支行与被告李敏霞、丛云签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告李敏霞向原告贷款20万元，贷款期限为240个月，自2014年8月13日至2034年8月13日，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款用途为购买坐落于瓦房店市房屋。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款利息自实际放款日起计算。借款人按月等额本息还款。借款人未能按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定。阶段性连带责任保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用。本合同如涉及二人以上共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。本合同项下债务由被告李敏霞、丛云提供抵押担保，抵押物为位于瓦房店市房屋，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。 2014年8月21日，原告工商行瓦房店支行按合同约定向被告发放全额贷款20万元，贷款凭证载明：借款金额20万元，贷款年利率6.55%，贷款到期日2034年8月21日，贷款用途购住房，收款人大连飞鸿亿家房地产开发有限公司，贷款逾期后利率上浮50%。贷款发放后，被告李敏霞、丛云未按合同约定按时足额偿还贷款，自2018年1月21日起至2019年8月21日止，被告李敏霞、丛云违约20期，积欠本金2520.35元，积欠利息合计3291.25元。现被告李敏霞、丛云尚欠贷款余额为37374.06元。 另查，被告飞鸿亿家公司与原告工商行瓦房店支行签订《按揭贷款业务合作协议》，协议约定：飞鸿亿家公司同意工商行瓦房店支行为其公司开发并销（预）售的泰合豪城1#-7#项目的按揭贷款办理银行，在银行与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划拨到飞鸿亿家公司账户，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交给工商行瓦房店支行收押之前，飞鸿亿家公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 现案涉房屋尚未办理权属证书，亦未办理抵押登记，仅办理抵押预告登记。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告与被告李敏霞、丛云签订的《个人购房借款/担保合同》，原告与被告飞鸿亿家公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，均系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约全面履行义务。 合同签订后，原告依约向被告发放全额贷款，但被告未按合同约定按时足额偿还借款本息，系违约，应按合同约定承担违约责任。现原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，故原告请求被告李敏霞、丛云按照借款合同约定偿还全部借款本金37374.06元及自逾期之日起至实际还款之日止的利息、罚息等，均合法有据，本院予以支持。 被告飞鸿亿家公司为案涉借款提供阶段性连带责任保证，则在被告李敏霞、丛云未按借款合同约定如期还款，且在借款人未办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将房屋他项权证交给原告收押之前，被告飞鸿亿家公司应对被告李敏霞、丛云欠原告的全部贷款本息承担连带清偿责任，故原告诉请被告飞鸿亿家公司对上述借款承担连带责任，于法有据，本院予以支持。被告飞鸿亿家公司承担保证责任后，有权向被告李敏霞、丛云追偿。 原告工商行瓦房店支行对抵押物即案涉房屋仅办理了抵押预告登记，未办理抵押权登记，亦未取得房屋他项权证。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故原告主张对抵押物享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。 被告李敏霞、丛云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃庭审质证、答辩的权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李敏霞、丛云于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行贷款本金37374.06元及截至2019年8月21日的利息、罚息3291.25元，合计40665.31元； 二、被告李敏霞、丛云于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行贷款本金37374.06元的利息、罚息（自2019年8月22日起至款项还清之日止，利率按双方于2014年8月13日签订的《个人购房借款/担保合同》的约定执行）； 三、被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司对上述第一、二项判决义务承担连带保证责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费817元，保全费427元，合计1244元，由被告李敏霞、丛云、大连飞鸿亿家房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  于黎娜 人民陪审员  马立芬 人民陪审员  于翠华 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  王思楠