福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终5332号 上诉人（原审原告）：厦门偶盟网络科技有限公司，住所地厦门市湖里区安岭二路89号401室-11。 法定代表人：胡伟文，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：柳丽芳，福建厦龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐剑锋，福建厦龙律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：厦门国贸物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路388号国贸大厦23层。 法定代表人：周为民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖洪德，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。 上诉人厦门偶盟网络科技有限公司（以下简称偶盟公司）因与被上诉人厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初3462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 偶盟公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求。事实与理由：一、《国贸商务中心招商代理委托合同》应当继续履行，一审判决认定继续履行该合同缺乏事实和法律依据，系事实认定错误，适用法律错误。二、国贸物业公司目前采用的策划方案是偶盟公司所提供的，而不是厦门观策广告有限公司（以下简称观策公司）提供的，一审判决认为目前国贸物业公司实际使用的是观策公司的服务方案，系事实认定错误。三、一审判决对国贸物业公司违约行为的事实认定存在重大遗漏，这些遗漏的违约事实是导致讼争合同难以履行的重要原因。四、一审判决以一般违约认定偶盟公司的损失应根据国贸物业公司给偶盟公司造成的实际损失进行确认，适用法律错误。五、一审判决认为偶盟公司目前证据不足以证明厦门姚明集团有限公司（以下简称姚明公司）和中国蓝田总公司（以下简称蓝田公司）与业主方已就租赁合同的主要内容达成一致，或者说上述两家公司最终未承租仅仅是因为未自始得知需在产权交易中心竞租的要求，事实认定错误。六、一审判决认为国贸物业公司抗辩姚明公司和蓝田公司最终未承租系商业风险原因导致的意见具有合理性，事实认定错误。七、一审判决认定在案证据未体现偶盟公司因国贸物业公司的违约行为导致其他损失及具体金额而对偶盟公司的诉求不予支持错误。 国贸物业公司辩称：一、涉案《招商代理委托合同》期限已届满，合同的权利义务终止，且已不具备继续履行的客观条件。合同期限未实质性违反招投标文件规定，合法有效，不损害双方当事人的利益，合同期限届满之后，涉案国贸商务中心的招商广告策划服务实际由观策公司提供。二、偶盟公司以姚明公司和蓝田公司的整租方案向国贸物业公司主张招商策划、驻场服务佣金及招商代理佣金损失，缺乏事实与法律依据。1、偶盟公司没有促成交易，其主张招商策划、驻场服务佣金及招商代理佣金没有依据；2、偶盟公司虽积极推进姚明公司和蓝田公司的整租方案，但因该两家公司的自身原因以及偶盟公司代理业务水平等问题导致无法与业主方成功签订租赁合同；3、偶盟公司在原审中提交的证据不足以证明系因国贸物业公司原因导致姚明公司、蓝田公司无法与业主方签订《租赁合同》，相反，该两家公司最终未承租属于正常商业风险；4、《招商代理委托合同》期限内，偶盟公司并未提供驻场服务，也未按合同约定开展招商策划活动。 偶盟公司向一审法院起诉，请求判令：1、国贸物业公司继续履行偶盟公司与国贸物业公司双方于2018年6月29日签订的《国贸商务中心招商代理委托合同》；2、国贸物业公司赔偿偶盟公司因其违约而给偶盟公司造成的经济损失1199720元（包括招商策划、驻场服务佣金损失50元/平方米×29993平方米×0.3倍=449895元、招商代理佣金损失50元/平方米×29993平方米×0.5倍=749825元）。 一审法院认定事实：一、合同订立情况。位于厦门市湖里区的国贸商务中心的产权人为厦门国贸控股集团有限公司（以下简称国贸控股公司）和厦门信达股份有限公司，属于国有资产。2017年12月22日，国贸物业公司发布《国贸商务中心招商策划、驻场服务及招商代理服务招标公告》（以下简称《招标公告》），该《招标公告》的附件为编号ＧＭＷＹ-2017-73的《招标文件》，载明：1．国贸商务中心现为国贸控股公司总部大楼，总建筑面积39687平方米，其中地上面积29993平方米，地下面积9694平方米；2．全程招商策划及驻场服务费基准价为实际签约出租面积首月租金0.3倍，最高控制价不超过实际签约出租面积首月租金的0.6倍，招商代理佣金为该代理公司促成的实际签约出租面积首月租金的0.5倍。3．合作期限为委托协议签订之日起至2018年7月31日止或招商率达到80%止。4．评选方法为从综合实力、方案评价、报价等方面进行评分，重点为策划方案、驻场服务费用报价，得分最高者取得招商策划、驻场服务及招商代理权，其他合格投标者取得招商代理权。5．招标人可在取得标书时至现场了解项目总体情况。招标人安排统一勘查时间，其他时间由投标人自行前往勘查。6．招标人与招商策划、驻场服务中标人签订“厦门国贸商务中心招商策划、驻场服务及招商代理合同”，与其他合格投标人签订“厦门国贸商务中心招商代理合同”。 2017年12月26日，偶盟公司向国贸物业公司递交投标文件，文件中包括：1．《国贸商务中心租金实证调研定位及租金定位方案》，向国贸物业公司提供两套租金方案，第一套方案租金为60元起，第二年起每年递增8%，第二套方案为租金65元起，第三年起每年递增8%。2．《国商务中心全案招商企划案》，载明推广主题、宣传企划和费用预算等。3．《厦门“国贸商务中心”招商代理驻场服务方案》，建议：（1）写字楼平面层平均起算租金的第1-2年度，按含税租金60元/月/平方米计算，第3年度起每年比上一年度递增6%。（2）租赁折扣最低底价9折，具体折扣权限由国贸物业公司统一掌握。（3）国贸物业公司腾空整栋办公楼时间为2018年8月1日前，若国贸物业公司无法按时腾空则招商考核目标延后，腾空日起双方再行协商重新设定考核目标。（4）若有偶盟公司自行促成成交的客户和协助国贸物业公司现场招商人员市场客户成交并签订租赁合同后，予以服务标的物首年首月租金的1个月（0.3个月策划和驻场服务费＋0.5个月招商代理佣金）作为佣金回报。（5）国贸物业公司与其它外协招商中介签约，并由该招商中介单独带来、促成成交的客户并签订租赁合同，必须经过偶盟公司对客户的唯一性进行甄别确认。国贸物业公司依约与其他外协招商中介结算不超过起租首月租金的0.5个月佣金，并与偶盟公司按首月租金的0.3个月结算驻场及策划服务的佣金。（6）在偶盟公司收取租赁客户的定金后，偶盟公司特向国贸物业公司申请国贸物业公司应付佣金部分的30%作为预付款。（7）偶盟公司驻场总控为王海松。（8）偶盟公司需要国贸物业公司配合提供招商办公场及招商广告电话的确定、国贸物业公司计划投入招商团队人员及构成、国贸商务中心商务租赁及物业服务条件定稿方案等。 2018年1月4日，国贸物业公司向偶盟公司出具《中标通知书》，确认偶盟公司为国贸商务中心招商策划、驻场服务及招商代理服务项目中标人，服务内容及要求“详见GMWY-2017-73招标文件及贵司投标文件”。国贸物业公司要求偶盟公司在收到本通知书三个工作日内到国贸物业公司洽谈合同签订等事宜。同日，国贸物业公司还向厦门锴称房产传媒有限公司等五家公司出具《中标通知书》，中标项目均为“国贸商务中心招商代理服务”。 此后，偶盟公司多次催促国贸物业公司签订代理协议。双方直至2018年6月29日才签订一份《招商代理合同》，约定：1．国贸物业公司委托偶盟公司代理“国贸商务中心”的招商事宜，在委托期内负责该物业招商策划、驻场服务及招商代理工作。2．该物业总建筑面积为：地上写字楼平面层建筑面积23872.74平方米，地下一、二层停车场车位239个，裙楼配套面积（1、3、4层）4283.26平方米。3．委托期限自2018年1月8日起至2018年7月31日止，委托期限内，若该物业的招商率完成80％（含）以上，则本合同自然终止。4．国贸物业公司的义务包括：（1）提供招商所需的一切相关证明材料；（2）将项目信息、招商营销策划方案、价目表、楼层分割方案、免租期等招商资料及商务谈判条件应以书面形式在2018年1月31日前发予偶盟公司；（3）提供招商过程中所需表单，含《租赁合同》、《物业管理合同》、《租赁意向书》、《租赁定金单》、《客户渠道确认单》、《客户登记表》等；（4）承担该物业的招商推广费用；（5）提供偶盟公司驻场人员的办公场所；（6）按合同约定支付招商策划、驻场服务及招商代理佣金。5．偶盟公司的义务包括：（1）按投标书配置招商驻场人员负责招商代理工作；（2）负责招商宣传资料文案的设计、策划、组织与该项目有关的公关推广、广告策划以及其他宣传活动，并报国贸物业公司确认；（3）协助国贸物业公司进行收款、合同签约等手续的办理；（4）安排陪同自有客户或通过营销策划活动来电及来人的客户与国贸物业公司对接，并与国贸物业公司确认客户渠道，签署《客户渠道确认单》，推荐客户经由业主（国贸控股公司）确认后，由偶盟公司协助国贸物业公司跟进客户至《租赁合同》签定则为代理成功。6．费用计算：（1）招商策划、驻场服务佣金（含税）为项目所有成功签订《租赁合同》的招商客户租赁期限内首月租金的30％；（2）招商代理佣金（含税）为成功签定《租赁合同》的偶盟公司自有招商客户租赁期限内首月租金的50%。7．任一方或未履行本合同相关条款的规定，均应视为违约。违约方应依法律及本合同的相关规定向守约方赔偿由此造成的损失，并承担相应责任。 二、合同的履行情况。偶盟公司中标前后，陆续向国贸物业公司发送与履行合同相关的各项方案、计划，包括在投标文件的基础上准备业主报批方案、拟定阶段计划和预算、提出楼层分割出租建议方案、设计宣传材料、策划推荐专场活动等。偶盟公司提出的方案中，建议的价格优惠策略为月租金均价65元。 2018年1月17日至2018年5月28日期间，国贸物业公司书面确认厦门姚明织带有限公司（系姚明公司的关联企业）和蓝田公司等10家公司为偶盟公司的有效推荐客户。2018年4月10日和2018年5月29日，姚明公司和蓝田公司分别提出整体租赁方案。2018年8月23日，国贸物业公司提出整租需要在产权交易中心挂牌出租。2018年9月14日，国贸物业公司告知偶盟公司在产权交易中心竞租需要支付保证金及具体标准。偶盟公司经沟通反馈蓝田公司无法在没有合同的情况下支付保证金。2018年10月22日，国贸商务中心项目在厦门产权交易中心发布公开招租信息公告，蓝田公司与姚明公司均未参与竞租。 另查明，2009年10月14日，厦门市国资委发布《关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》，要求单个招租底价每年在300万元以上的重大资产出租项目应在合法设立的产权交易机构公开竞价招租。2015年4月，前述招租底价调整为200万元。 三、其他事实。2018年4月19日，偶盟公司向国贸物业公司发出《催告函》，要求国贸物业公司先行支付部分费用。国贸物业公司未予同意。2019年1月4日，偶盟公司委托律师向国贸物业公司发出一份《律师函》，认为国贸物业公司未配合偶盟公司提供的驻场服务及招商代理工作，尚未将国贸商务中心物业清场腾空到位，导致偶盟公司无法履行有关合同义务，国贸物业公司还自行对外招商。偶盟公司要求国贸物业公司在收到该函件3日内采取补救施或及时与偶盟公司协商赔偿偶盟公司的经济损失。国贸物业公司于2019年1月7日签收了该《律师函》。 2018年6月29日，国贸物业公司发布招标文件，就国贸商务中心招商广告策划服务进行邀请招标。2018年8月20日，国贸物业公司向观策公司出具《中标通知书》，确认其为中标人。此后，国贸物业公司与观策公司签订《国贸商务中心招商广告策划服务委托合同》，委托期限为2018年8月20日至2019年2月20日。2018年10月起，国贸物业公司陆续向观策公司支付招商公告费和服务费。2019年3月1日，国贸物业公司与观策公司另签订一份《国贸商务中心招商广告策划服务委托合同补充协议》，表明因“本项目主攻整租客户落定事宜且搬迁时间后移待定”，故于2018年9月19日至2018年12月19日暂停观策公司的招商广告策划服务，原合同期限顺延至2019年5月19日。2019年3月22日，在观策公司策划下，国贸商务中心举办招商发布会。会议新闻载明，国贸商务中心出租率已超过40%。目前，国贸商务中心实际使用观策公司的服务方案，对外招租报价为65元/平方米（含税）。 国贸商务中心房屋至2019年1月底腾空。 一审法院认为：偶盟公司与国贸物业公司签订的《招商代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。国贸物业公司发布的招标文件载明的合作期限为委托协议签订之日起至2018年7月31日止或招商率达到80%止。双方签订的《招商代理合同》中约定的委托期限为自2018年1月8日起至2018年7月31日止，委托期限内，若该物业的招商率完成80％（含）以上，则本合同自然终止。本院分析认为，虽然《招商代理合同》实际签订时间为2018年6月29日，但双方早于确定偶盟公司中标后即开展合作，故虽然合同中约定的委托期限起算时间早于合同签订时间，但无损双方当事人的利益，也未实质性违反招投标文件的规定，故该约定是有效的。现该委托期限已经届满，国贸物业公司已另行委托他人代理国贸商务中心的相关事宜，偶盟公司要求继续履行《招商代理合同》缺乏事实和法律依据，不予支持。 从本案讼争的《招商代理合同》的签订和履行情况看，国贸物业公司确实存在履行不当的情况，至少包括：（1）在确定偶盟公司中标后未及时签订《招商代理合同》；（2）作为委托人，未确保租赁物及时腾空，给合同的履行造成困难；（3）对于整租需要在在产权交易中心挂牌出租的政策要求未及时告知偶盟公司。国贸物业公司上述不适当的行为，确实给偶盟公司履约造成困难，构成一般违约。偶盟公司可以据此主张国贸物业公司赔偿。本案讼争的《招商代理合同》中约定，违约方应依法律及本合同的相关规定向守约方赔偿由此造成的损失，并承担相应责任。但合同中并没有更加具体的“相关规定”内容。因此，偶盟公司的损失应根据国贸物业公司的违约行为给偶盟公司造成的实际损失进行确定。本案中，虽然偶盟公司曾经推荐姚明公司和蓝田公司以整租的方式租赁国贸商务中心，但在案证据不足以证明租赁双方已就租赁合同的主要内容达成一致，或者说上述两家公司最终未承租仅仅是因为未自始得知需在产权交易中心竞租的要求。国贸物业公司抗辩认为该两家公司最终未承租系商业风险的原因导致，该抗辩意见具有合理性。因此，偶盟公司要求以整租的结果计算起损失，缺乏事实和法律依据。在案证据中，未体现偶盟公司因国贸物业公司的违约行为导致其他损失及具体金额，故对偶盟公司要求国贸物业公司赔偿其损失1199720元的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回偶盟公司的全部诉讼请求。 二审期间，偶盟公司对一审法院认定的“2018年6月29日国贸物业公司发布招标文件、国贸物业公司陆续向观策公司支付招商公告费和服务费、目前国贸商务中心实际使用观策公司的服务方案”事实有异议，认为查不到招标文件、国贸物业公司向观策公司支付的只是广告费、使用的服务方案是偶盟公司提供的；国贸物业公司对一审法院认定的“目前国贸商务中心对外招租报价为65元/平方米（含税）”事实有异议，认为租金报价是根据楼层、方位等情况综合确定并非固定，大概在60－70元左右；除此之外，双方当事人对一审法院认定的其他事实没有异议，本院对无异议的事实予以确认。 二审中，偶盟公司提交以下证据：证据1、电脑打印资料，用于证明国贸商务中心每月的租金是65元，更新于2019年5月16日；证据2、微信截图，用于证明国贸物业工作人员陈述的一个月的转介费，属于偶盟公司的损失；证据3、合作框架协议，用于证明偶盟公司已经产生实际的损失；证据4、航拍图片，用于证明偶盟公司为了讼争项目进行努力，产生了损失。 国贸物业公司质证认为：1、对证据1的真实性无法确认，且相应的发布主体无法确认，也和本案没有关联性；2、对证据2的真实性无法确认，没有原件进行核对，而且国贸商务中心也有其他的招租代理商，国贸物业公司支付相应代理费也有相应的法律依据；3、对证据3的真实性无法确认，国贸物业公司不是合同的当事方，且协议第2条约定支付佣金是有条件的，如果没有促成交易，偶盟公司无需支付任何费用；4、对证据4的真实性无法确认，和国贸物业公司没有关联。 本院认证如下：1、证据1、2、4没有原件，国贸物业公司对其真实性不予认可，本院对其真实性及证明力不予采信；2、证据3只是合作框架协议，无法证明偶盟公司实际产生损失，本院对其证明对象及关联性不予采信。 本院认为：一、偶盟公司通过招投标程序与国贸物业公司签订《招商代理合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。合同约定委托期限“自2018年1月8日起至2018年7月31日止，委托期限内，若该物业的招商率完成80％（含）以上，则本合同自然终止”与招标文件中载明的“合作期限为委托协议签订之日起至2018年7月31日止或招商率达到80%止”并不矛盾，可以认定双方约定的合同期限最迟至2018年7月31日止，此后讼争合同因期限届满自然终止。故偶盟公司主张合同期限应至招商率达到80%止，与合同约定不符，其据此请求继续履行合同，缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。二、偶盟公司虽向姚明公司及蓝田公司推介招租工作，但并未最终招租成功，未成功招租也并非国贸物业公司的原因造成，故偶盟公司参照姚明公司、蓝田公司整体招租成功可以获得的佣金，请求国贸物业公司支付此损失，缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。 综上，偶盟公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费15597元，由上诉人厦门偶盟网络科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张超 审 判 员 王池 审 判 员 师光 二〇一九年十二月二十五日 书记员 郑国辉 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。