山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初378号原告（反诉被告）：杨树华，男，1978年7月5日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：孟凡广，山东魁信律师事务所律师。被告（反诉原告）：王怀宝，男，1980年9月24日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人:张晓静(系被告之妻)，1980年2月11日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：曹会华，山东同成（肥城）律师事务所律师。第三人：赵学明，男，1977年11月29日出生，汉族，户籍所在地肥城市，现住址不明。原告（反诉被告）杨树华与被告（反诉原告）王怀宝、第三人赵学明合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨树华的委托诉讼代理人孟凡广，被告（反诉原告）王怀宝的委托诉讼代理人张晓静、曹会华到庭参加诉讼。第三人赵学明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨树华向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付85200元及利息（自起诉之日起按年利率6%计算至还清为止）；2.诉讼费等由被告承担。事实与理由：2014年10月27日，原、被告签订转让转租协议，约定原告的酒店以120000元转让给被告，被告没有按协议约定支付转让款，至今尚欠85200元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王怀宝辩称，原告依据2014年10月27日双方签订的转让转租协议要求被告支付转让款及利息无事实及法律依据。该转让转租协议转让的实际为酒店转租的租金，约定的转让价格也是剩余租赁期限内租金的预期收益，该预期收益因赵学明的违约导致不能实现，被告收取租金的权利无法实现，因此，原告无权要求被告支付转让款。转让转租协议第三条约定转让款直接抵顶我方在为杨树华房贷担保执行案件中应承担的担保款，现该执行案件尚未结案，我方的担保责任仍未消除，因此，根据该条约定原告无权直接要求被告支付款项。反诉原告王怀宝向本院提出反诉请求：要求依法解除2014年10月27日签订的《转让转租协议》。事实与理由：王怀宝为杨树华的房屋按揭贷款提供了担保，被法院强制执行并被查封扣划了工资，王怀宝为弥补损失，同意受让杨树华收取饭店租金差额的权利，便与杨树华及赵学明签订了转让转租协议。协议约定王怀宝代替杨树华行使与赵学明的租赁合同，赵学明负有向原房东及王怀宝支付房租的义务，经计算预期的租金收入大约为12万元，于是协议第三条约定的转让价格为12万元，并以此抵顶王怀宝在执行案件中承担的担保款项。协议签订后，杨树华也未向王怀宝交付酒店。第三人于2015年8月便停止经营并拒绝向王怀宝支付租金，导致饭店房屋被原房东收回，致使转让转租协议无法继续履行，不能实现合同目的，为维护王怀宝的合法权益，特提起反诉。反诉被告杨树华辩称，转让转租协议合法有效，是多方当事人的真实意思表示，杨树华不再是出租方，在合同中没有主体地位；反诉与本诉不是同一法律关系，且该诉求已经原来的判决查明，王怀宝的诉求已被法院驳回，请法院驳回王怀宝的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人赵学明未到庭视为其放弃举证、质证的权利。原告（反诉被告）杨树华为证实其主张提交了以下证据：2014年10月27日原、被告及第三人签订的《转让转租协议》，2014年10月27日王怀宝与涉案酒店原房东签订的《房屋租赁合同》，（2016）鲁0983民初3573号民事判决书，（2017）鲁09民终2699号民事裁定书，（2018）鲁0983民初2377号民事判决书，泰安市中级人民法院制作的调查笔录，肥城市人民法院制作的调查笔录。王怀宝对上述证据的真实性均无异议，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）王怀宝为证实其主张提交了以下证据：2010年12月12日翟连峰与杨树华签订的《房屋租赁合同》，2013年2月21日杨树华与赵学明签订的《租赁合同》，2014年10月27日杨树华、赵学明、王怀宝签订的《转让转租协议》，（2016）鲁0983民初3573号案件庭审笔录，2017年5月5日肥城市人民法院对赵学明制作的询问笔录。原告对上述证据的真实性均无异议，对上述证据本院经审查予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被告（反诉原告）王怀宝提交的2016年9月30日王怀宝与翟连峰的通话录音一份，欲证实第三人赵学明与杨树华存在债权债务关系，赵学明转租杨树华的酒店是为了顶账，不会向杨树华支付租金，更不会向王怀宝支付租金，赵学明实际经营至2015年6、7月份便违约不再经营，王怀宝与杨树华签订的转让转租协议用租金抵顶执行款的目的不能实现。杨树华质证称，该通话录音的真实性无法核实，且该证据与法院的调查笔录不一致。本院认为，原审时，赵学明对该通话录音无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但王怀宝与翟连峰的通话内容不足以证实杨树华与赵学明之间的关系，无法证实被告王怀宝提交该证据的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月12日，杨树华及王兴芬（杨树华之妻）与第三人翟连峰签订《房屋租赁合同》一份，约定翟连峰将泰东路东侧的房产出租给杨树华、王兴芬，合同期限自2010年12月13日至2019年12月12日；房租第一年为8000元，第二年至第四年每年为10000元，第五年至第九年每年为16000元。2013年2月21日，杨树华与赵学明签订《转租合同》一份，约定：杨树华将租赁的翟连峰的房产转租给赵学明，租赁期限自2013年2月21日至2018年2月20日；房屋租金第一年为35000元，自第二年起，每年递增1000元，于每年2月20日前一次性付齐。房屋租金由赵学明直接交付房主，并在杨树华租金中扣除，剩余租金交付杨树华。另查明，2008年7月28日，杨树华因购买山东兴润房地产有限公司开发建设的富丽桃源小区的房屋，向中国银行股份有限公司肥城支行按揭贷款195000元，山东兴润房地产有限公司为该贷款提供担保。2008年8月14日，王怀宝与中国银行股份有限公司肥城支行签订保证合同，王怀宝对杨树华在中国银行股份有限公司肥城支行的贷款提供连带责任保证。后杨树华未按约定偿还贷款，中国银行股份有限公司肥城支行向本院起诉，要求杨树华、王兴芬、王怀宝、山东兴润房地产有限公司偿还贷款本息、罚息、违约金及律师代理费等。2013年8月3日，本院作出（2013）肥商初字第783号民事判决书，判决杨树华、王兴芬自判决书生效之日起五日内，偿还中国银行股份有限公司肥城支行借款本金177606.69元及利息、律师代理费11000元，王怀宝、山东兴润房地产有限公司承担连带清偿责任。判决生效后，中国银行股份有限公司肥城支行申请强制执行，2013年12月至2015年1月23日，本院扣划王怀宝银行存款80000元，王怀宝在该款中领取生活费33000元。截止到法庭辩论终结前日，即2019年9月24日，王怀宝实际代杨树华偿还中国银行股份有限公司肥城支行借款47000元。2014年10月27日，杨树华、王怀宝及赵学明签订《转让转租协议》一份，约定：“甲方：杨树华乙方：王怀宝丙方：赵学明一、原签订于2010年12月12日房屋租赁合同在本协议签订之日起由乙方与原房东房屋租赁合同自行签订，原始房屋租赁合同自行作废。原房东与甲方不再有任何纠葛；二、本协议签订后，乙方代替甲方履行甲丙双方于2013年2月21日签订的转租所有事项，乙方直接向丙方主张权利。该转租协议同时对房东、乙方、丙方产生法律效力，甲方退出，不再对酒店享有任何权利义务。如果乙丙双方对原甲丙双方签订的转租事宜有其他安排的，双方另行协商，涉及到重大事项应告知房东；三、甲方的酒店以十二万的价格转让给乙方，该转让款直接抵顶乙方在下述案件应承担的担保责任，因此前乙方曾为甲方购买肥城市富丽桃源小区10号楼1单元601室进行担保（该案已进入肥城市人民法院强制执行阶段），乙方在本案中承担十三万两千贰佰元整（因甲方向乙方已支付壹万两千二佰元），未结清的案件款由甲方负责，此后，甲乙双方之间就酒店转让和房屋担保事项别无纠葛；四、本协议签订后立即发生酒店转让事宜，甲乙丙三方不再另行办理书面交接手续；五、本协议一式三份，各方各执一份，签字或盖章后立即生效。（房东已同意转租转让房东：（签字或盖章）翟连峰甲方（签字或盖章）：杨树华乙方（签字或盖章）:王怀宝丙方（签字或盖章）：赵学明签订日期：2014年10月27日”。同日，王怀宝与翟连峰签订《房屋租赁合同》一份，约定翟连峰将泰东路东侧房产租给王怀宝使用，合同期限自2014年12月13日至2019年12月12日止，房屋租金每年16000元。以上协议签订后，杨树华与王怀宝未就涉案酒店设施、资产进行交接，涉案酒店一直由赵学明经营，赵学明实际经营至2015年8月底，其未按《转让转租协议》的约定向王怀宝支付租金。再查明，《转让转租协议》中十二万元的价格包括酒店设施及杨树华向赵学明收取租金的权利。还查明，2016年9月6日，王怀宝起诉杨树华与赵学明及翟连峰（第三人），要求解除与杨树华、赵学明签订的《转让转租协议》，并要求赵学明支付租金及违约金。本院于2017年5月16日作出（2016）鲁0983民初3573号民事判决书，判决解除杨树华、王怀宝、赵学明于2014年10月27日签订的《转让转租协议》。杨树华不服该判决提出上诉，泰安市中级人民法院于2018年1月2日作出（2017）鲁09民终2699号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。案件重新审理时王怀宝又将诉讼请求变更为撤销该《转让转租协议》，并放弃要求被告赵学明支付租金及违约金的诉讼请求。本院于2018年9月10日作出（2018）鲁0983民初2377号民事判决书，判决驳回王怀宝的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方及赵学明于2014年10月27日所签订的《转让转租协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。从协议内容看，应存在两个法律关系，即杨树华与王怀宝之间的酒店转让合同关系及王怀宝与赵学明之间的租赁合同关系。关于王怀宝与赵学明之间的租赁协议，根据合同法规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，另一方可以解除合同。”故王怀宝依法享有租赁协议的解除权，但根据杨树华与赵学明签订的租赁合同，期限为2013年2月21日至2018年2月20日，王怀宝与赵学明之间的租赁协议最晚不应超过2018年2月20日，故该租赁协议期限现已届满，已无解除之必要。关于杨树华与王怀宝之间的转让协议，根据协议约定，杨树华转让的系酒店设施及杨树华向赵学明收取租金的权利，用以抵顶王怀宝为杨树华担保应承担的担保责任132200元，杨树华支付王怀宝超出的12200元。杨树华已将上述权利转让给王怀宝，而王怀宝实际仅承担了47000元的担保责任，但王怀宝也并未从赵学明处收取到任何租金。虽然转让与转租系不同的法律关系，但本案的转让协议又以赵学明支付租金为前提。赵学明并未向王怀宝支付租金，且赵学明已于2015年9月份不再经营饭店并腾退房屋，被原房东收回，至此，该转租协议已实际履行不能，且该《转让转租协议》系对预期利益的约定，本身即具有不确定性，有一定的风险性，如让王怀宝支付扣除其承担的47000元剩余部分款项，承担所有风险将对其显失公平，本院酌情让王怀宝向杨树华支付赵学明经营期间王怀宝应得的租金收入。根据协议约定，赵学明应支付的租金为每年35000元（以后每年递增1000元），其中向翟连峰（即房东）支付租金16000元，剩余租金支付给王怀宝，杨树华自认赵学明已支付租金至2014年12月11日，故赵学明应向王怀宝支付自2014年12月12日起至2015年8月31日期间的租金14937元（20000元÷365天×71天+21000元÷365天×192天），杨树华支付给王怀宝的差价12200元王怀宝应予返还。故被告王怀宝应支付原告杨树华27137元（14937元+12200元），并自起诉之日起按年利率6%支付利息。至于王怀宝的其他损失可另行主张。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王怀宝于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）杨树华27137元；二、被告（反诉原告）王怀宝于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）杨树华利息（以27137元为基数，自起诉之日即2019年1月17日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；三、驳回原告（反诉被告）杨树华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王怀宝的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，由被告王怀宝负担670元，由原告杨树华负担1260元；反诉案件受理费100元，由反诉原告王怀宝负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长  阚洪霞审判员  张卫华审判员  李 青二〇一九年十二月二十五日书记员  宁晓梅