深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初26787号原告：肖兴江，男，1969年12月13日出生，汉族，身份证住址湖南省武冈市，委托诉讼代理人：何音震，广东水贝律师事务所律师，执业证号14403200810187168。被告：深圳市长菲种养殖有限公司（以下简称“长菲公司”），住所地深圳市福田区沙头街道天安社区深南大道6027号大庆大厦14C，统一社会信用代码9144030070844888X2。法定代表人：曹正平，董事长。委托诉讼代理人：李伟超，广东宇思律师事务所律师，执业证号14403200610367772。原告肖兴江与被告长菲公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖兴江及委托诉讼代理人何音震与被告深圳市长菲种养殖有限公司委托诉讼代理人李伟超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告返还所收的租金456500元，并承担逾期支付的利息约43976元（计算时间从2017年10月26日起计算至2019年6月3日止）。2、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年4月24日原被告签订物业租赁合同，被告将位于罗湖区××路新田仔工作口大望文化高地内两处房屋及场地租予原告承包大望农场职工食堂，租赁期限自2012年1月1日至2017年12月31日止，约定原告方向被告方每月承担物业租金8300元，在履行物业租赁过程中时至2016年7月，由于深圳市土地规划监察局对原告发出整改，以及2016年8月原告未向被告支付租金、水电费，导致原被告发生纠纷引起诉讼，当时被告要求原告支付所欠的租金、电费并且解除合同，而原告要求被告公司返还保证金30000元并赔偿经济损失200000元，经过罗湖区人民法院(2016）粤0303民初19717号民事判决，一审法院判决：一、确认深圳市长菲种养殖有限公司与肖兴江于2012年4月24日签订的《物业租赁合同》无效；二、肖兴江应于本判决生效之日起十日内搬离罗湖区××路新田仔工作口大望文化高地，并将该场地交还给深圳市长菲种养殖有限公司；三、深圳市长菲种养殖有限公司应于本判决生效之日起十日内返还肖兴江保证金人民币30000元；四、驳回深圳市长菲种养殖有限公司的其他诉讼请求；五、驳回肖兴江的其他反诉请求。一审判决后肖兴江不服上诉，经过深圳市中级人民法院民事判决书（2017）粤03民终11689号判决维持原判。经过终审之后，被告安排人员强制性的将原告赶出涉案场地，由于被告没有根据判决返还保证金以及返还所收的租金产生纠纷至今，导致诉讼。根据一审、二审的判决，被告与原告签订的物业租赁合同无效，合同无效应该合同取得的财产应当予以返还，而本来的被告一直没有返还原告所缴纳的租金，所以恳请法院支持以上诉请。原告已经收到了被告返还的保证金3万元。被告长菲公司答辩称：一、关于相互返还的问题，原告实际使用涉案场地以及取得经济利益的行为是无法通过直接返还的方式予以解决的。根据《合同法》的规定，无法返还的应折价补偿，而《城市房屋租赁纠纷的司法解释》第5条确立了参照合同约定的租金标准来确定房屋场地使用费的司法规则，因此本案原告诉求的已经缴纳的租金是原告因实际使用房屋而应当缴纳的房屋占用费，这一部分费用不应返还给原告。二、深圳中院生效的法律文书已经对本案诉争的事实以及返还进行了全面的处理，对于缴纳租金的问题，判决书认为因为涉案的房屋已经于2016年7月拆除，所以被告主张2016年8月之后的租金没有事实依据，言外之意是涉案房屋没有被拆除之前，本案的原告应当支付租金的。三、判决书履行过程中除判决书确定的3万元租赁保证金之外，被告还另外支付了9万元人民币的清场费，深圳中院的法律文书早已履行完毕，双方的争议也已经处理完毕，原告再起诉要求返还已经缴纳的租金没有法律和事实依据。综上应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、长菲公司从案外人深圳市盟海实业有限公司处取得了罗湖区梧桐山大望约1500亩果场承包经营权。2012年4月24日，长菲公司与肖兴江签署《物业租赁合同》，长菲公司将位于罗湖区××路新田仔工作口大望文化高地内两处房屋及场地（以下简称“涉案物业”）租予肖兴江用于承包大望农场职工食堂及在场地内饲养家禽、种植蔬菜之用途，租赁期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止。租金为每月8300元，肖兴江应于每月5日前向长菲公司缴纳当月租金；肖兴江应于签订本合同之日向长菲公司交纳履约保证金人民币30000元。合同签订后，肖兴江交纳履约保证金人民币30000元并支付了一段时间的租金和水电费，自2016年8月起肖兴江未再向长菲公司支付租金及水电费。2016年7月19日，深圳市规划土地监察局对肖兴江下发了《限期拆除通知书》，称肖兴江在罗湖区大望盟海农场内未经审批擅自搭建铁皮棚、窝棚等，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条之规定，根据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十五条第一款的规定，责令肖兴江于2016年7月21日前自行拆除涉案违法临时建筑物（构建物、设施），逾期不拆除的，该局将根据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十五条第二款的规定予以拆除。涉案物业租赁合同的两处房屋属没有报建手续的临时搭盖的房屋，在深圳市规划土地监察局对肖兴江下发了《限期拆除通知书》后已一并拆除。2、2016年，原、被告双方就履行上述《物业租赁合同》产生了纠纷，长菲公司为此以其作为原告，以肖兴江作为被告向本院提起了（2016）粤0303民初19717号民事诉讼，要求肖兴江搬离涉案房产，并支付自2016年8月之后的租金、水电费用。肖兴江在该案中提出反诉要求长菲公司退还保证金以及赔偿损失20万元。本院作出了（2016）粤0303民初19717号民事判决，认为“原、被告签订的物业租赁合同中包含着两处房屋及部分果园场地，该两处房屋没有相应的报建手续，且签订合同用途办食堂的目的与果场经营用途相违背。因此，原、被告签订《物业租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告要求被告搬离涉案场地并将涉案场地返还给原告的诉讼请求，本院予以支持；被告要求原告退还租赁保证金人民币3万元的反诉请求，本院也予以支持。鉴于涉案租赁的房屋（包括原告原有的两处房屋）已经在2016年7月底全部拆除，被告自2016年8月起客观上已经无法使用涉案的场地和房屋，因此，原告主张被告支付2016年8月后的租金和水电费，没有事实依据，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿经济损失20万元，没有提供相应的证据支持，也没有证据显示该损失系由原告造成，根据民事诉讼法‘谁主张，谁举证’的规则，应由被告承担举证不能的法律后果，对于被告的该项反诉请求，本院不予支持”，并判定：长菲公司与肖兴江签署的《物业租赁合同》无效；肖兴江交还房产；长菲公司向肖兴江返还保证金3万元；驳回长菲公司其他诉讼请求；驳回肖兴江其他反诉请求。本院在该案中以租赁的房产已经拆除为由驳回了长菲公司要求肖兴江支付2016年8月之后的房屋使用费的诉讼请求。肖兴江不服本院上述判决上诉至深圳市中级人民法院，2017年10月26日，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终11689号民事判决，判定：驳回上述，维持原判。3、深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终11689号民事判决生效之后，2017年12月5日，被告与原告签订了《清场协议》，原告将场地交还给了被告，被告则向原告退还了保证金3万元并支付了清场搬家费9万元。4、原告在本案中认为，《物业租赁合同》已经诉讼被确认为无效，被告收取2012年1月1日至2016年7月期间的租金合计人民币456500元没有依据，故而提起本案诉讼，要求被告退还上述款项。被告对原告在上述期间缴纳的租金数额为456500元没有异议，但认为无论是根据上述深圳市中级人民法院判决还是相关司法解释的规定，其无需向原告退还原告已经缴纳的租金456500元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告的租赁纠纷虽已经本院（2016）粤0303民初19717号案及深圳市中级人民法院（2017）粤03民终11689号案作出处理，但上述案件并未就本案涉及的租金456500元问题作出处理，本院对本案的受理不违反一事不再理的原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原、被告签订的《物业租赁合同》虽为无效合同，但原告在2012年1月1日至2016年7月期间使用租赁房产获得了利益，依上述司法解释的规定应参照合同约定的租金标准向被告支付房屋使用费，故原告要求被告退还所收取的租金456500元及利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：驳回原告肖兴江的全部诉讼请求。本案受理费人民币8804元，由原告肖兴江承担。如不服本判决，当事人可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何 意人民陪审员  王雅芳人民陪审员  赵倩文二〇一九年十二月九日王颖书记员周洋洋