浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9000号 上诉人（原审原告）：牛舫，男，1957年5月3日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 上诉人（原审原告）：王笑春，女，1964年8月6日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：牛舫，系王笑春的丈夫。 被上诉人（原审被告）：杭州众安置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区余杭街道禹航商城6幢6-1号三楼308、309室。统一社会信用代码：913301106998240109。 法定代表人：张琳，执行董事。 委托诉讼代理人：刘琳娜、韩美琴，浙江法君律师事务所律师。 上诉人牛舫、王笑春因与被上诉人杭州众安置业有限公司（以下简称众安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初10732民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：牛舫、王笑春为购买众安公司销售的杭州市余杭区闲林街道白马山庄花语轩4幢1203室房屋，总价款为802856元，双方于2013年6月10日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1065958）。合同约定，第九条交付期限及条件众安公司应当于2015年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付牛舫、王笑春使用：1、建设工程经竣工验收合格、并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、……；第十二条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，……商品房交付使用时，买受人对房屋以及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托法定检测机构进行质量检测。……等事宜。合同签订后，牛舫、王笑春按约支付合同项下所有房款。 2015年12月，众安公司通知牛舫、王笑春收房。牛舫、王笑春收到通知后，双方于2015年12月27日签订《商品房交接书》（原合同编号2013预1065958），确认以下内容：“双方对坐落杭州市余杭区闲林街道白马山庄花语轩4幢1203室房屋进行验收交接，双方确认：1、众安公司交付给牛舫、王笑春的房屋为白马山庄花语轩4幢1203室。该房屋的实测建筑面积为87.56平方米，实测面积的测绘机构为具有测绘资质的杭州余杭临平同创房产测绘有限公司。2、该房屋的总价款为人民币803131元。乙方已付全部房价款，众安公司已开具发票给牛舫、王笑春。3、其他：无。4、本交接书由众安公司及牛舫、王笑春双方签字后生效。”同日，王笑春另签署一份《验房登记表》，并在地面验收情况注明：主卧地脚线有多处空鼓、主卧、飘窗玻璃胶需要重做，客厅地脚线有空鼓，次卧地脚线有空鼓，其他验收情况有煤气管道与卫生间下水管顶部需补过，阳台墙面有钢筋头，卫生间顶部有渗水，并在业主签字处签字，未注明不同意交接，但拒绝钥匙交接。嗣后，众安公司为解决验收情况所注明的事宜履行了维修事宜，直至2016年4月16日，牛舫、王笑春补缴了涉案房屋的垃圾清理费、公共能耗费、物业费（2016.1-12月），并于交房流程表底部备注：“2016年4月15日之前，因4幢1203室存在空鼓、漏水缺陷迟迟未修复，至4月15日之前也没收到销售部、物业管理部的房子已修复的任何通知，故没办房子交接手续，按杭州物管条例，我的1月-4月的物管费的交纳意见为违规行为，现我接受4幢1203室的钥匙，先交纳此前的物管费，后续判决是否违规，本业主予以扣减已交的1月-4月物管费。”此后，牛舫一直就涉案房屋所缴纳物业管理费（2016年1月-4月）向众安公司以及物业公司交涉、投诉、维权。为此，牛舫、王笑春依据诉称事实与理由，诉至原审法院，请求：1.众安公司支付牛舫、王笑春逾期交房违约金17020.55元以及利息1632元；2.本案诉讼费由众安公司承担。 另查明，2018年12月17日，牛舫、王笑春另案向原审法院提起物业服务合同纠纷诉讼，1、请求判令众安公司立即退还牛舫、王笑春2016年1月至4月的物业费和能耗费合计759.95元，赔偿牛舫、王笑春利息损失90.25元，精神损失费300元，共计1150.2元；2、请求判令众安公司向牛舫、王笑春做出书面致歉；3、请求判令众安公司承担诉讼费用。该案经诉前调解，编立（2018）浙0110引调13349号，因未达成调解协议（进入诉讼程序）。后于2019年2月13日立案受理后，该案经审理，牛舫、王笑春于2019年7月12日向原审法院提出撤诉申请，同日，原审法院做出（2019）浙0110民初2883号民事裁定书，准许牛舫、王笑春撤回起诉。 原审庭审中，牛舫、王笑春确认虽对涉案房屋的地面以及其他验收情况提出异议，但未委托检测机构进行质量检测的事实。 原审法院认为：商品房预售合同纠纷是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同产生的纠纷。双方于2013年6月10日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1065958）对本案当事人均具有约束力。因涉案房屋交接过程中，牛舫、王笑春因对涉案房屋的地面以及其他验收情况提出异议且拒绝接收钥匙并拒付前期物业费用是本案纠纷的产生的原因。经过庭审，涉案房屋交接的标准及日期是本案的争议焦点之一。牛舫、王笑春认为应以其实际收到案涉房屋钥匙之日（即2016年4月16日）作为涉案房屋交接之日，但众安公司认为应以双方签订《商品房交接书》之日（即2015年12月27日）作为涉案房屋交接之日。原审法院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，依据双方签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1065958）第十二条交接条款，房屋交接以签署房屋交接单作为房屋交接的依据，故原审法院认定涉案房屋交接时间于2015年12月27日。牛舫、王笑春在《验房登记表》上备注异议内容并拒绝接收钥匙拒付前期物业费用的行为对涉案房屋交接是否构成逾期是本案另一争议焦点。案涉《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1065958）第十二条交接条款亦有约定，涉案商品房交付使用时，买受人对房屋以及装修质量、公共实施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托法定检测机构进行质量检测。牛舫、王笑春提出有关异议后，众安公司否认质量问题而系瑕疵，牛舫、王笑春也未委托鉴定进行质量检测，为此，双方一直就此问题进行协调，众安公司也对牛舫、王笑春的异议进行维修整改，牛舫、王笑春遂于2016年4月16日领取涉案房屋的钥匙。原审法院认为，牛舫、王笑春针对其异议内容并未提交鉴定报告证明其异议确属房屋质量问题，且房屋作为人工建筑，无法避免存在瑕疵，不能以此认定涉案房屋存在质量问题，故对牛舫、王笑春的因质量问题拒绝交接导致逾期交房的主张，原审法院不予支持。另说明，牛舫、王笑春认为其一直向众安公司主张本案诉请权利，且牛舫、王笑春于2018年7月通过书面投诉函件向众安公司主张本案诉请权利，众安公司认为，该投诉函系对于物业费的主张，并非本案的诉请的逾期交房违约金的主张，不存在诉讼时效的中断。由于《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1065958）第九条约定出卖人应于2015年12月30日前，交付符合合同约定的房屋，原审法院认定的涉案房屋交接日期为2015年12月27日且又不存在逾期交房的情形，本案发生纠纷之日至牛舫、王笑春提起诉讼之日已超3年有余，牛舫、王笑春的本案诉讼是否超过诉讼时效与本案结果并无关联，故原审法院不作认定。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回牛舫、王笑春的全部诉讼请求；本案一审案件受理费133元（已减半收取），由牛舫、王笑春负担。 宣判后，牛舫、王笑春不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误。一、《商品房交接书》中牛舫、王笑春的签字是开始办理房屋交付手续前核对身份及房屋要素信息的必备工作，并非房屋交付手续的有效文件。1.根据《收楼须知》第五条“办理物业交付手续时，请按照《交付流程》中的顺序依次进行”的规定，买受人若按《交房流程表》走了流程，既可默认为买受人与众安公司在正式办理房屋交付手续前已达成了共同约定，也就认同《商品房交接书》只是作为开始办理房屋交付手续前在签到时众安公司对牛舫、王笑春真实身份的核实以及对所售房屋的地址、面积、总房款价、已付房款、已开房款发票予以核对的一个工作环节而已，反之如出卖人解释为是房屋交付的正式生效文件、后续流程环节是走过场的话，买受人完全可以拒绝签字，不配合做此项工作。2.《交房流程表》有“验证、结算、物业收费、验房、物业交接、礼品发放”六道流程环节。首个环节“验证”的5项内容中的第5项“签订商品房交接书（一式三份）”即是针对“验证”环节而设定，其作用是对“验证”环节中前4项内容予以综合概括和确认。此时此刻签订《商品房交接书》是对将要进入“验房、物业收费、物业交接”等后续五道流程环节前，为避免出错、产生纠纷而采取的必要措施，并以此所签文件存档备查。3.再从《商品房交接书》的标题及格式条款所列内容进行考量，其标题应为出卖人“所售商品房信息汇总表”更符合实际，而标以“商品房交接书”也就不可避免产生歧义，有偷换概念嫌疑。《商品房买卖合同》第12条规定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的文件……在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋”，而在《交房流程表》“验证”环节中并没有文字说明要出示合同第九条规定的文件的要求，故众安公司按规定也不可能在验证时出示规定的文件，所以众安公司认为此时已办理了房屋交付手续的说辞并不成立。4.原审法院在（2019）浙0110民初2883号物业费诉讼庭审调查时，曾明确询问众安公司12月27日的《商品房交接书》是为了核对买受人的身份和对房屋要素信息的核实与确认还是无须后续验房流程环节等同于已经办妥房屋交付手续，众安公司对此含糊其辞，无法举证。由此可见，该案中原审法院庭审调查的房屋交付时间节点与本案在逾期交房的时间节点上有着关联，时间极为吻合。5.牛舫、王笑春于2015年12月27日签字的《商品房交接书》被强制认定是“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，则会存在以下问题：第一，《收楼须知》、《交房流程表》、《验房登记表》是否属于双方当事人就房屋交付手续“另有约定”；众安公司发放给买受人的用途与作用是作何用途；第二，如《商品房交接书》被错误解读为是完成了对房屋交付的手续，那就不需要按《交付流程表》进入后续的“结算、物业收费、验房、物业交接、礼品发放”五道流程环节，否则设置后面流程的目的无法解释；第三，《交房流程表》备注栏规定“本表由验证环节销售人员发放，并编号。每一流程工作人员需核对上一流程工作人员签字后才可受理。最后由礼品发放部门工作人员发完礼品后收回”是为了体现房屋交接手续的严密性、完备性，说明了这是衡量房屋交付手续完备的凭据和成功的标志。二、不认可《验房登记表》的有效性、合法性，以及不认可原审法院关于“《验房登记表》备注异议内容并拒绝接收钥匙拒付前期物业费的行为对案涉房屋交接是否构成逾期是本案的另一争议焦点”的描述。1.2015年12月27日牛舫、王笑春与众安公司共同验房后，众安公司在《验房登记表》上记录了房屋存在各项质量问题的细节，此后与牛舫、王笑春对存在质量问题达成了一致意见，同时暂停了后续“结算、物业收费、物业交接、礼品发放”流程环节的审核。但数月里众安公司没有按照《商品房买卖合同》第12条规定，就质量问题的严重情况、维修的难易程度要求牛舫、王笑春与众安公司共同委托法定房屋检测机构进行质量检测，更没有提出要在规定时间内买受人请检测机构进行质量检测由出卖人垫付检测费的意见或要求，只是承诺维修、等待通知，这也证明双方在事实上就延期验房再进行交付达成了共识，好比邻里发生纠纷达成和解无须报案要求派出所介入立案一样。2.牛舫、王笑春接到通知再次验房后，在2016年4月16日的《交付流程表》共同签字，确认房屋维修合格，完成了房屋交付、钥匙交接、代收物业费、开具物业费发票，牛舫、王笑春同时在《销售确权结算单》签字做了说明，这也直接证明房屋在4月16日正式交付成功，完成全部法律上的移交手续。3.牛舫、王笑春在《验房登记表》备注异议的所谓事实并不存在，而是在2016年4月16日《交付流程表》针对逾期交房物业费的违规收取提出异议，在备注中做了“为配合办理房屋钥匙移交手续，牛舫、王笑春按要求先交纳2016年年全年的物业（管理）费，因房屋维修而逾期交房期间的1月-4月物业（管理）费，将后续判断是否违规收费”的意思表示。根据浙江省物价局、浙江省建设厅印方的浙价服[2005]80号《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知中“物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收”的规定，此案在原审法院（2019）浙0110民初2883号庭审调查中验证了其他买受人提供的减免1月-4月物业费正本发票的证据，佐证了逾期交房及违规收费的事实，嗣后在原审法院法官的调解下，众安公司要求庭外和解，并以其他名义支付牛舫、王笑春维权追索的4个月延期交房的物业费，这才被予以撤诉结案。这在事实上也证明了众安公司承认延期交房。4.《交房流程表》的规定既已成为出卖人与买受人对办理房屋交付手续前的共同约定，在没有通过房屋“结算、物业收费、验房”流程环节的前提下，众安公司作为出卖人是不会无故把钥匙交付给牛舫、王笑春使用的。日后重新通过了验房等相关手续再由众安公司销售主管朱丽珍亲自签署2016年能月16日《交房流程表》后，才给予办妥了房屋交付手续，这才是办理唯一一次的钥匙交接手续的事实。现在众安公司杜撰出牛舫、王笑春在2015年12月27日因房子质量问题拒绝接受钥匙并拒付前期物业费，并未提供任何证据进行证明。三、原审法院偏听众安公司辩称房屋只是存在瑕疵，则该所谓瑕疵应该理解为是微不足道或者很轻微的小毛病，既然如此，众安公司理应能估计到并可告知牛舫、王笑春在几天或者几周时间内便可处理解决，而事实上非但无法告知，相反众安公司却耗时近四个月才维修完毕。正因为牛舫、王笑春房屋质量问题是维修较为繁琐的，且在实际维修中可能又会遇到意想不到的问题，故无法预见此质量问题维修工艺上耗时、耗料多少才能处理完毕，所以验房后，众安公司只能告知牛舫、王笑春等待维修好后会马上通知牛舫、王笑春来重新验房。四、众安公司质疑牛舫、王笑春起诉的《商品房买卖合同》已经超过诉讼时效，同时原审法院又作出“本案诉讼是否超过诉讼时效与本案结果并无关联，故不作认定”的表示。牛舫、王笑春认为曾于2018年7月9日为了维护自身的合法消费权益，已书面发《投诉函》给了众安公司的销售主管朱丽珍，由此理应间接延续了维权的诉讼时效。五、众安公司通过其他名义支付了牛舫、王笑春维权追索的物业费，从事实上承认了其逾期交房行为的真实性和违法性。众安公司认为双方签订《商品房交接书》即为办妥了房屋的交接是与众安公司自己制定须按《交房流程表》规定办理房屋交接手续是完全自相矛盾的。《验房登记表》记录的内容是经双方共同签字确认达成的共识，其文件并不违反相关法律，应当合法有效。相关证据充分证明，2016年4月16日事实上办理了付款开票交接钥匙的手续，而原审法院罔顾事实，臆想出众安公司在“《验房登记表》备注异议内容并拒绝接受钥匙拒付前期物业费的行为对案涉房屋交接是否构成逾期是本案的争议焦点”的推论，作出了明显偏袒众安公司的判决。综上，请求二审法院：撤销原审判决，改判众安公司按合同支付牛舫、王笑春逾期交房违约金17020.56元并承担一审二审诉讼费用。 被上诉人众安公司答辩称：1.原审判决事实清楚，证据确凿。原审法院认定案涉房屋交接时间为2015年12月27日，是正确的，众安公司不存在逾期交房的问题。根据双方签订的买卖合同约定，双方以签署房屋交接单作为交接依据，双方于2015年12月27日签署交接单，故12月27日即为交接时间。同时，房屋作为人工建筑无法避免存在瑕疵，不能因为验房登记表上记载的内容来认定房屋存在质量问题，从而拒绝交房；2.众安公司认为本案发生纠纷之日至牛舫、王笑春提起原审诉讼已过三年，超出法律规定的诉讼时效。综上，请求：驳回上诉，维持原判。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为：案涉商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点是如何认定案涉房屋的交付时间。 根据案涉合同第九条交付期限及第十二条交接条款的约定，出卖人应当在2015年12月30日前交付房屋，房屋交付以签署房屋交接单为依据，现牛舫、王笑春已在2015年12月27日签署《商品房交接书》，故应当认定双方已于2015年12月27日完成了案涉房屋的交付，众安公司不存在逾期交房的违约行为。 对牛舫、王笑春的上诉理由，本院在此进行逐一回应。第一，牛舫、王笑春主张按照《收楼须知》的规定应按顺序办理完手续才视为完成房屋交付。对此，本院认为：虽然《收楼须知》规定按顺序办理房屋交付手续，但《众安白马山庄交房流程表》显示牛舫、王笑春完成了“验证”环节之后便跳过“结算”和“物业收费”环节，直接进入“验房”环节，并填写了《验房登记表》，因此不能认定双方已对案涉合同约定的房屋交付依据进行了协商变更，仍应按照合同约定履行房屋交付手续，签署《商品房交接书》即可作为完成交付房屋的依据。故对牛舫、王笑春的上述主张，本院不予支持。第二，牛舫、王笑春主张《商品房交接书》的签署仅是对业主身份的验证和对房屋相关信息的确认，不属于房屋交付手续。对此，本院认为：在案涉合同明确约定签署房屋交接单为房屋交付依据的情况下，牛舫、王笑春未能举证证明众安公司同意仅将《商品房交接书》的签署作为身份、房屋信息的验证和确认，故牛舫、王笑春应当承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张，不予支持。第三，牛舫、王笑春主张因房屋存在质量问题故其与众安公司并未完成房屋交付。对此，本院认为：首先，案涉合同第九条约定房屋的交付条件为“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”、“取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”、“用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件”，在原审庭审中，双方均认可案涉房屋已具备合同约定的交付条件；其次，牛舫、王笑春在《验房登记表》上所填写房屋存在的问题，众安公司认为仅是房屋存在瑕疵，在未能达成一致意见后，双方也未按照合同约定共同委托检测机构进行鉴定。现牛舫、王笑春未能举证证明案涉房屋不符合合同约定的交付条件，亦未能举证证明房屋主体结构质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，故牛舫、王笑春不能以此为由拒绝收房，应当认定双方已完成房屋交付。 另外，关于牛舫、王笑春主张原审法院应当对其权利请求是否超出诉讼时效进行认定的问题。本院认为，本案中牛舫、王笑春主张众安公司支付逾期交房违约金的请求不具有事实和法律上的依据，故无论牛舫、王笑春提起本案诉讼是否超过诉讼时效，其诉讼请求均不能成立，原审法院对此不进行认定，并无不当。 综上，牛舫、王笑春的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费266元，由牛舫、王笑春负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十二月二十五日 书记员  张诗雯