甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1492号上诉人(原审原告):庆阳市福利彩票发行管理中心，住所地:甘肃省庆阳市西峰区。法定代表人:李世民，该中心主任。委托代理人:马继宗，甘肃北斗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:甘肃庆阳桓瑞房地产开发有限责任公司，住所地:甘肃省庆阳市西峰区。法定代表人:赵活平，该公司董事长。委托诉讼代理人:杨志恒，甘肃昕脉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵活平，男，住甘肃省庆阳市西峰区。上诉人庆阳市福利彩票发行管理中心（以下简称福彩中心）因与被上诉人甘肃庆阳桓瑞房地产开发有限责任公司（以下简称桓瑞公司）、赵活平房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初2484号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福彩中心法定代表人李世民及委托诉讼代理人马继宗，被上诉人桓瑞公司委托诉讼代理人杨志恒到庭参加了诉讼，被上诉人赵活平经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。福彩中心上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求，解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。庭审变更诉讼请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求，解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁费12万元。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、上诉人要求解除房屋租赁合同，符合双方《房屋租赁合同》的约定。1、双方当事人签订的《房屋租赁合同》第24条约定，有下列情形之一的，甲乙双方都有变更或解除合同的权力。……4、国家、省、市、县政策变动的;……。该条款第四种形情明确约定，在合同履行期间遇到国家、省、市、县政策变动的。甲、乙双方都有变更或解除合同的权力。2、2018年后季，甘肃省福利彩票发行管理中心，要求彩票发行管理行业，按照视频型彩票销售大厅的标准建设彩票销售大厅。为了落实省福彩中心的要求，庆阳市民政局召开局长办公会议，专题研究决定建设视频型彩票销售大厅，决定将福彩中心九龙路销售厅搬至岐黄大道世纪城一楼，面积387平方米大厅。甘肃省福利彩票发行管理中心，庆阳市民政局关于建设视频型彩票销售大厅的决定，就是省、市、县福利彩票发行管理行业的政策性变动。上诉人在一审时提交了政策性变动的相关证据，上诉人要求解除原《房屋租赁合同》符合《房屋租赁合同》的约定。原审判决书以上诉人提交的证据不能证明其要求解除合同符合法律规定为由，驳回上诉人诉讼请求错误。第二、最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(二)第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，甘肃省福利彩票发行管理行业，经营政策发生了变动，按照最高人民法院的司法解释，本案应当支持上诉人诉讼请求，理由如下:1、2014年，双方签订《房屋租赁合同》时，上诉人无法预见2018年后季甘肃省福利彩票发行管理中心要求全省开办视频型彩票销售大厅的政策性变化，原租赁房屋小无法开办视频型销售大厅。2、上诉人经甘肃省福利彩票发行管理中心，庆阳市机关事务管理局，庆阳市民政局批准，已经于2019年3月3日搬离案涉房屋，现在已经长达近一年时间，被上诉人拒不接受房屋钥匙。截止2019年8月31日，被上诉人在上诉人未实际使用房屋的情况下，已经收取了上诉人房租费120527.91元，给国家财产造成了损失，目前继续履行案涉《房屋租赁合同》已经不可能。3、原审判决书，未考虑上述情况判决驳回上诉人诉讼请求，要求双方继续履行案涉《房屋租赁合同》错误。从目前实际情况看，要求双方继续履行《房屋租赁合同》，对上诉人不公平，不但合同目的不能实现，反而会给国家福利彩票发行事业造成更大损失。桓瑞公司辩称，一审判决合法有据，请求二审法院予以维持。被答辩人请求解除合同的理由不能成立。1、被答辩人称政策变动导致合同约定解除条件成就，但是本案并没有政策变动。被答辩人的上级主管部门经营策略的调整并不是政策变动。被答辩人所主张的合同签订时的主体是其前任负责人及与签订的合同租费逐年递增等理由解除合同没有关系，合同约定符合当事人意思自治的原则，也符合商业经济的运行规律，上述都不是解除合同的理由。2、被答辩人主张法定解除依据的并非合同法第94条规定，而是合同法解释二第26条情势变更的规定。可以依据情势变更原则解除合同的法院应该是高级法院，且本案并没有情势变更的事实。3、答辩人和被答辩人之间在合同履行至今也没有协商一致同意解除，请二审法院予以驳回。福彩中心向一审法院起诉请求：1、请求判令解除福彩中心与桓瑞公司签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令桓瑞公司退还福彩中心停止使用其租赁房屋5个月期间房租费120527.91元；3、本案诉讼费用由桓瑞公司负担。一审法院认定事实：2014年8月30日，桓瑞公司（甲方）与福彩中心（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定乙方租赁甲方位于西峰区九龙大道湖畔人家60号房屋，建筑面积124平方米，租赁期限15年，2014年9月1日至2017年9月1日期间，每年租金267840元，2017年9月1日至2020年9月1日期间，每年租赁费289267元，之后每三年的租金递增。合同解除：符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；国家、省、市、县政策变动的；双方协商一致的等。合同签订后，桓瑞公司将该租赁房屋交付福彩中心，福彩中心作为中福彩票销售大厅使用，并按约定交清了2019年9月1日之前的租金。2018年10月30日，庆阳市民政局召开会议，专题研究了福彩中心租赁中福在线销售大厅问题，会议认为，西峰区九龙路中福在线销售厅用房面积小，地里位置偏僻，停车不便，房租费过高，给彩民出行带来不便，严重影响了中福在线的彩票销售增长。会议决定将庆阳彩票管理中心九龙销售厅搬迁到岐黄大道世纪城一楼。2018年11月27日，甘肃省福利彩票发行管理中心批复福彩中心，同意将福彩中心九龙销售厅搬迁到岐黄大道世纪城一楼。2018年12月10日，庆阳市机关事务管理局批复福彩中心，同意福彩中心租赁岐黄大道东侧南二路世纪城一楼用房（建筑面积387平方米），作为中福在线销售厅使用。2019年3月3日，福彩中心开始搬迁并告诉了桓瑞公司搬迁原因，桓瑞公司不同意解除合同。2019年3月5日，福彩中心向桓瑞公司递送了解除合同告知书。后福彩中心向一审法院起诉。另查明，赵活平为桓瑞公司的法定代表人。一审法院认为，福彩中心与桓瑞公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方成立租赁合同法律关系。在合同租赁期满前，福彩中心要求解除合同，返还租赁费，但其提交的证据不能证明其要求解除合同既符合法律规定，也符合合同约定，其行为属违约行为，故其要求解除合同，由桓瑞公司返还其租赁费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》之规定，判决：驳回庆阳市福利彩票发行管理中心的诉讼请求。案件受理费2711元，由庆阳市福利彩票发行管理中心负担。二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案焦点问题是：1、案涉房屋租赁合同是否符合合同约定或法定解除条件，合同能否解除；2、被上诉人是否应当向上诉人返还房租。关于焦点1，福彩中心上诉认为本案事实符合其与桓瑞公司签订的房屋租赁合同约定的第24条约定解除合同的情形及《合同法解释二》第26条情势变更的规定，该合同应当解除。经审查，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第24条4约定，国家、省、市、县政策变动的，合同双方都有变更或解除合同的权力。但上诉人没有提交证据证实国家、省、市、县政策发生变动，上诉人要求解除合同的原因是其认为中福在线销售厅用房面积小、地理位置偏僻、停车不便、房租费过高，给彩民出行带来不便，严重影响中福在线的彩票销量增长，上诉人经汇报庆阳市民政局局长办公会议同意将原福彩中心搬迁，并非国家、省、市、县政策发生变动。故本案不符合该合同第24条4约定的合同解除情形。而且根据上诉人一审中提交的庆阳市民政局会议纪要、甘肃省福利彩票发行管理中心批复、庆阳市机关事务管理局批复，显示原中福在线销售厅因用房面积小、地理位置偏僻、停车不便、房租费过高，给彩民出行带来不便，严重影响中福在线的彩票销量增长，故在庆阳市民政局局长办公会议同意将原福彩中心搬迁。省福彩中心、庆阳市机关事务管理局同意该搬迁申请。上诉人没有提交证据证实其主张的2018年后季政策变化，甘肃省福利彩票发行管理中心要求全省开办视频型彩票销售大厅，原租赁房屋小无法开办视频型销售大厅的事实。根据上述文件，上诉人签订房屋租赁合同后发生的中福在线销售厅用房面积小、地理位置偏僻、停车不便、房租费过高，属于其签订合同前应当进行市场考察决定店面选址的的范畴，属于上诉人应当承担的商业风险，不属于当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不适用合同法解释二第26条的规定。但根据本案现在的情况，现上诉人不愿意再履行案涉《房屋租赁合同》，而且经过各级批准已经搬迁，案涉《房屋租赁合同》在事实上已经不能履行，如同时履行两份《房屋租赁合同》履行成本过高，强行要求继续履行案涉《房屋租赁合同》已不现实，案涉《房屋租赁合同》应当予以解除。关于焦点2，上诉人认为2019年3月3日其单位搬离案涉房屋至2019年8月31日，未实际使用房屋，被上诉人应当将已经收取的该期间的房租予以返还。经审查，上诉人在未与被上诉人协商一致的情况下，单方擅自解除合同已经构成违约，上诉人要求返还房租的理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，应予支持。原判认定事实清楚，但判处不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销甘肃省庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初2484号民事判决；二、解除庆阳市福利彩票发行管理中心与甘肃庆阳桓瑞房地产开发有限责任公司于2014年8月30日签订的《房屋租赁合同书》；三、驳回庆阳市福利彩票发行管理中心其他诉讼请求。一审案件受理费2711元，二审案件受理费2711元，共计5422元，由庆阳市福利彩票发行管理中心负担。本判决为终审判决。审判长  胡光远审判员  贾九龙审判员  吴容芳二〇一九年十二月二十日书记员  郭馨阳