北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4903号原告：徐永刚，男，1973年9月8日出生，汉族，北京鑫华海迪商贸有限公司经理，住内蒙古赤峰市巴林左旗林东东城区。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被告：薛长友，男，1953年7月3日出生，回族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张瑞祥，男，1942年8月10日出生，汉族，北京市大兴区庞各庄镇政府退休干部，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：薛峰，男，1981年10月11日出生，回族，住北京市大兴区。原告徐永刚与被告薛长友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐永刚及其委托诉讼代理人阴政宏，被告薛长友的委托诉讼代理人张瑞祥、薛峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐永刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告于2010年9月3日签订的土地及房屋租赁合同无效；2、请求人民法院判决被告返还原告租金10000元（期间：2017年9月3日至2017年11月3日）；3、请求人民法院判决被告支付原告2006年前房屋重置成新价176247元，2006-2009年房屋拆除腾退补偿费9829元，2009年后腾退补偿费256846元，装修设备及附属物补偿款236505元，资产评估补偿款20750元，房屋停产停业补偿95036元，场地停产停业补偿113389元，工程配合奖159266元，搬迁补助费53089元，拆迁进度奖106177元，设备迁移补偿款2400元，以上合计1211180元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年9月3日被告将位于大兴区庞各庄镇薛营回民村养殖场（具体位置：大兴区庞各庄镇薛营回民村京开路东侧丽水佳园南门南1550米）出租给原告使用，并签订《土地及房屋租赁合同》。双方约定，租赁期限为20年。期限自2010年9月3日起至2030年9月3日止，年租金为60000元。租金每年9月3日支付。同时约定，合同履行期间发生占地或拆迁，原告所建房屋拆迁补偿款原告享有60%权益。后，原告在上述场地建造房屋、硬化场地等工程共计910平方米用于生产经营。2017年8月底，原告徐永刚被告知上述场地被列入庞各庄镇集体经营性建设用地拆迁腾退范围，原告积极配合村（镇）拆迁腾退工作，并与被告商谈拆迁腾退补偿分配事宜，但被告却拒绝协商并意欲将原告应享有的腾退补偿利益据为已有。故原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告薛长友辩称:不同意原告的诉讼请求，双方之间租赁合同合法有效，该建设项目经过北京市大兴区国土局批准，养殖场房屋是合法的，不是违章建筑，所以合同有效。因土地腾退产生纠纷，应当按照大兴区人民政府2011年16号文件执行，该文件包含土地腾退各项补偿办法，原、被告2010年以后签订合同，在补偿办法里明确规定，停产停业补偿应有合法营业执照，所以被告不同意给原告支付该项补偿；要求配合进度奖不合理，截至2018年3月15日原告没有交纳房租；关于附属物及装修费用原告没有有效证据支持，相反，被告有证据证明相关费用由被告支出；关于退房租，原告应补交2017年11月3日至2018年4月3日的房租；设备迁移费不同意支付；即使认定合同无效，原、被告双方约定的新建房屋补偿款四六开分割也不能被否定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明的事实如下：2010年9月3日，薛长友（甲方）与徐永刚（乙方）签订了土地及房屋租赁合同，合同约定：甲方在大兴区庞各庄镇薛营回民村承租一养殖场地面积2090平方米（南北67米）（东西32米）养殖地上建有房屋10间，甲方同意将上述养殖场及房屋出租给乙方，现甲乙双方就具体承租事宜，经甲乙双方平等自愿，友好协商达成以下协议，以兹共同遵守。1、甲方同意将养殖场及10间房屋，出租给乙方亦同意承租；2、甲方保证共有合法的出租权，保证将上述养殖场及10间房屋没有任何其它纠纷，否则甲方须赔偿乙方相关损失；3、上述养殖场及房屋租赁期限为20年，从2010年9月3日至2030年9月3日。4、租金每年6万元，租金支付方式为每年的9月3日支付；5、本合同双方签字后，乙方就可以在上述场地上建房，如需办理相关手续，甲方应予以协助；6、甲方应保证上述场地上的水电能正常使用；7、如本合同在履行期间发生占地或拆迁，除上述房屋外，乙方所建房屋，如拆迁甲方占40%，乙方占60%；8、在租赁期限内，该养殖场及房屋所产生的任何收益都归乙方所有；9、如乙方在经营期间需要办理证照甲方应予以协助；10、乙方合法经营期间，甲方不得对乙方进行干涉，并保证村民不对乙方进行干涉；11、此房屋从2021年9月3日至2030年9月3日，每年租金为六万六千元；12、本合同未尽事宜，甲乙双方可以达成补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。备注：牛棚柒间减去壹间。合同签订后，徐永刚按期交付了租金，薛长友将涉案土地及房屋交付徐永刚使用。徐永刚在涉案土地建设了房屋。2011年，徐永刚与案外人杨成良签订《房屋合租合同》，约定二人共同合租薛长友的养殖院，租赁期限20年，每年租金6万元，杨成良和徐永刚每人各三万，租金两人独自交给房东薛长友。杨成良和徐永刚协商一致，将院子平均划为南北两院，杨成良租用南院，徐永刚租用北院，杨成良所租南半侧院中除东侧原有两间平房和东南侧一间棚子外，其他房屋均是杨成良所建，假设租赁期间遇到拆迁，杨成良所建地上物国家按规定给予补偿，与徐永刚无关。2017年8月31日，北京市大兴区庞各庄镇薛营村村民委员会张贴致被拆除腾退人的一封信，告知：在您的积极配合下，我村域列入庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点，拆除腾退项目的清登工作已基本完成，拆除腾退工作将于2017年9月1日正式启动，拆除腾退奖励期限截止日期为2017年10月15日。2017年9月底该区域停水、停电。徐永刚租金交至2017年11月3日，双方就房屋及院落一直未能办理交接手续，直至2018年4月初，涉案房屋及院落被拆除。本案在审理过程中，本院向六达盛泰公司调取涉案院落的拆迁档案，根据原、被告结合拆迁档案中用地平面图进行指认，双方确定编号1房屋系被告出租给原告时就已经存在的，为被告所建。关于建房，双方认可编号2（建于2009年以后，面积392.05平方米）厂房、P1水泥硬化地面系原告所建，被告主张2号厂房建设使用了被告原有的东、西墙，原告对此不予认可，表示东、西墙是自己建设；原告主张编号7（建于2006-2009年间，面积25.73平方米）房屋系原告所建，被告不予认可，主张系被告所建。根据《估价结果通知单》，编号2房屋重置成新价为312393元，对应腾退费为187435.8元。关于装修及附属设施，双方认可P1水泥硬化地面系原告所建，面积497.07平方米，结合《估价结果通知单》，计算得补偿款为59648.4元。原告提交照片、送货单、视频等证据，主张承租后在此建设厂房用作经营建筑水泥砂浆材料。拆除腾退档案中由庞各庄镇薛营村经济合作社出具的《机井产权证明》显示：薛长友土地范围内有机井一眼（无设备）。机井所有权人为薛长友。薛长友在（2018）京0115民初3566号案件中陈述租给徐永刚时屋内就有火炕一个，并认可徐永刚自建仓库，“说我那间是石棉瓦的换彩钢”。在拆除腾退档案装修及附属物补偿单中显示“彩钢棚812平方米，金额162400元”，根据拆除腾退档案，P1、P2面积共812.09平方米。拆除腾退档案《机器设备评估明细表》显示：高速升降分散机、搅拌机、3台5t搅拌罐、1t搅拌罐,资产评估额20750元。薛长友提交2002年5月北京市大兴区国土资源和房屋管理局颁发的《农业内部结构调整用地批准书》，其上载明位于庞各庄镇薛营村村东、京开公路东侧2公顷沙荒地调整用途为养殖用地，四至分别为张各庄村、排水渠、田间路、坑地。徐永刚提交北京鑫华洋迪商贸有限公司营业执照，住所地位于北京市丰台区，成立时间为2014年。2017年12月25日，薛长友与案外人杨成良自行达成协议，由薛长友支付杨成良增减房屋310平方米的一次性补偿17万元。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。徐永刚与薛长友就涉案房屋及院落签订的《土地及房屋租赁合同》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方均认可徐永刚租金交至2017年11月3日，现涉案的房屋及院落于2017年9月底开始不能正常使用，但是徐永刚并未将涉案房屋及院落交还薛长友，故对徐永刚要求薛长友返还租金10000元的诉讼请求，本院酌情确定薛长友返还徐永刚已交租金500元为宜。关于房屋补偿款，徐永刚与薛长友合同签订于2010年9月，现徐永刚要求取得2009年之前的房屋补偿，没有事实依据，本院不予支持。编号2的自建房屋位于该院落内，从常理来看，薛长友出租给徐永刚的房屋位于养殖场地内，根据用地平面图显示的院内房屋状况，编号2房屋的东、西墙确实使用了原有院落的部分围墙，现原告主张并未使用被告的围墙，但未能举证证明，故对该主张本院不予采信。关于编号7房屋，首先从其建设年代来看建于2006-2009年，当时原、被告尚未签订租赁合同，且原告在本案中未能举证证明该房屋系原告所建，故对其要求取得该房屋补偿款的诉讼请求本院不予支持。综合以上，本院酌定原告取得2号房屋腾退补偿费18万元。关于装修与附属物，除497.07平方米的水泥地面和相对应的彩钢（顶棚）之外，原告未能提交装修合同、装修图纸、付款凭证等相关能够证明其实际装修情况的证据，本院结合原告的使用、自建情况及其提交的视频，酌定装修、附属物及设备补偿款18万元。关于资产评估额和设备迁移补偿，被补偿设备属于专业设备，结合原、被告陈述及原告提交的照片、视频等证据，原告取得以上两项补偿共计23150元。关于房屋和场地停产停业补偿，房屋的停产停业补偿应当由房屋建设人取得，按照拆除腾退补偿办法，2009年之后建设的房屋没有停产停业补偿，但其租赁范围内原有房屋和场地的停产停业补偿应当在原、被告之间分配，结合其租赁合同签订的时间及履行情况，本院酌定徐永刚取得房屋和场地停产停业补偿共计15万元。关于搬迁补助费，结合徐永刚的实际使用房屋（不含场地）的面积情况及自建房屋的情况，本院酌定其取得搬迁补助费3万元。关于工程配合奖和拆迁进度奖，不属于徐永刚履行租赁合同能够取得的收益，故对其该部分诉讼请求本院不予支持。关于徐永刚要求薛长友承担保险公司财产保全保费3000元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认徐永刚与薛长友于二Ｏ一Ｏ年九月三日签订的土地及房屋租赁合同无效；二、薛长友于本判决生效后十日内返还徐永刚已交租金500元；三、薛长友于本判决生效后十日内支付徐永刚自建房屋补偿费180000元；四、薛长友于本判决生效后十日内支付徐永刚装修、设备及附属物补偿180000元；五、薛长友于本判决生效后十日内支付徐永刚资产评估及设备迁移补偿费23150元；六、薛长友于本判决生效后十日内支付徐永刚房屋及场地停产停业补偿150000元；七、薛长友于本判决生效后十日内支付徐永刚搬迁补助费30000元；八、驳回徐永刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用11820元（其中案件受理费8800元,保全费3020元），由原告徐永刚负担6320元（已交纳），由被告薛长友负担5500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  朱洪涛人民陪审员  张立海二〇一九年十二月二日书 记 员  苏 娜