湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初11614号原告：浏阳市鑫通物业管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处纸槽街。法定代表人：苏武端，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：屈旭强，男，1983年12月22日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市鑫通物业管理有限公司（以下简称鑫通物业公司）与被告屈旭强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫通物业公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼，被告屈旭强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鑫通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付所欠原告的物业管理服务费、环卫费、违约金共计7786元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告屈旭强未作答辩。经审理查明，鑫通物业公司是一家经营物业管理、园林绿化、家政服务的企业。2015年12月7日，鑫通物业公司与浏阳市书香雅郡小区业主委员会签订《物业管理服务合同》1份，合同约定由浏阳市书香雅郡小区业主委员会将该小区委托鑫通物业公司实行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑体共用部位的维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，公共秩序和交通、车辆行驶及停泊的管理，组织开展社区文化娱乐活动等；委托管理服务合同期限为2年，自2015年11月1日至2017年12月31日；物业管理服务费按照电梯房1.2元／月.平方米收取。合同还对其他事项进行了约定。后双方又于2017年11月19日、2019年3月18日签订了《物业管理服务合同》，除管理服务合同期限分别为2018年1月1日至2018年10月31日、2018年11月1日至2020年10月31日外，其余内容与前述合同内容基本一致。合同签订后，鑫通物业公司按约为屈旭强所居住的小区提供物业服务。另，浏阳市人民政府于2014年1月26日发布了浏政发［2014］3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》，通知确定了生活垃圾处理费的收费对象包括浏阳市城区居民，收费标准为8元／户／月，执收主体为市容环境卫生管理局；通知明确：已实行物业服务的居民小区，清扫保洁费在物业服务费中列支，物业服务费不包含生活垃圾处理费，垃圾处理费由市容环境卫生管理局委托物业管理机构上门征收；未实行物业服务的居民小区，垃圾处理费由市容环境卫生管理局上门征收。屈旭强因拖欠鑫通物业公司2015年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费未付，且经鑫通物业公司催缴后仍未缴纳，鑫通物业公司遂诉至法院。另查明：1、位于本市的房屋登记的产权人为屈旭强、罗田，各占50%份额，房屋面积为117.32㎡；屈旭强、罗田系夫妻关系。2、鑫通物业公司提交的欠缴明细显示其主张屈旭强交纳的物业服务费为6694元、环卫费384元、违约金708元，合计7786元。以上事实，有当事人的陈述，《物业管理服务合同》、催缴通知及存根、欠费明细、不动产登记信息表、婚姻登记信息等证据证明，并经庭审核实，可以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案鑫通物业公司与浏阳市书香雅郡小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中,鑫通物业公司为涉案小区提供物业服务,依据合同约定有权向业主收取相应的物业服务费。本案涉案房屋登记在屈旭强、罗田二人名下，但我国夫妻财产制度实行一体制，屈旭强与其妻子夫妻关系依然存续，鑫通物业公司仅起诉屈旭强并无不当，属于对诉讼权利依法自主处分。根据计算，屈旭强应向鑫通物业公司支付2015年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费为6758元（117.32×1.2×48），现鑫通物业公司仅要求屈旭强支付物业服务费6694元，亦系其对权利的自由处分，且不违反法律规定，本院予以准许，故对于鑫通物业公司要求屈旭强支付物业服务费6694元的诉请,本院予以支持。另，鑫通物业公司主张屈旭强支付生活垃圾处理费384元（48×8），因根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，鑫通物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向浏阳市书香雅郡小区业主收取该费用，屈旭强作为该小区业主，理应向鑫通物业公司交纳该费用，故对于鑫通物业公司的该项主张，本院亦予以支持。关于违约金的请求，按合同的约定，屈旭强未依约交纳物业费，构成违约。但鑫通物业公司要求屈旭强支付违约金708元的诉讼请求过高，本院酌定为200元。审理中，屈旭强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、屈旭强于本判决生效之日起三日内支付浏阳市鑫通物业管理有限公司2015年11月1日起至2019年10月31日止的物业服务费6694元、生活垃圾处理费384元及违约金200元，合计7278元。二、驳回浏阳市鑫通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市鑫通物业管理有限公司负担1元，由屈旭强负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇一九年十二月十七日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。