江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0724民初1559号 原告：何余潜。 委托诉讼代理人：方军，江西泓越律师事务所律师。 被告：张某，女，1968年12月22日生，汉族，住上犹县。 被告：刘桂娣，女，1947年5月2日生，汉族，住上犹县。 被告：郭玉龙，男，1991年8月28日生，汉族，住上犹县。 被告：郭小雨，女，2007年3月2日生，汉族，住上犹县。 法定代理人：张某，身份信息同上。 第三人：江西上犹农村商业银行股份有限公司，住所地：上犹县水南大道88号。 法定代表人：倪永生，该行董事长。 委托诉讼代理人：王传宇，系该行客户经理。 原告何余潜与被告张某、刘桂娣、郭玉龙、郭小雨房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案受理后，于同年10月18日依职权追加江西上犹农村商业银行股份有限公司为本案第三人参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何余潜及其委托诉讼代理人方军、被告张某、第三人江西上犹农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王传宇到庭参加了诉讼，被告刘桂娣、郭玉龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何余潜向本院提出诉讼请求：1.确认原告与郭新渊于2005年8月30日签订的《购房协议》有效；2.判令四被告给原告办理位于上××县东山镇××大道自建房第四层房屋及柴间（房权证：上房字第××号）的不动产权证；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告张某与郭新渊系夫妻关系，2005年8月30日，原告与郭新渊签订《购房协议》一份，约定原告购买郭新渊位于上××县东山镇××大道××栋自建房中的第四层及柴间，郭新渊于2005年12月30日前交付房屋，并在2006年6月30日之前给原告办好房产证，面积按实际面积计算，价格按建筑面积计算，单价为550元/平方米，柴间按550元/平方米计算，分三期付款，第一期2005年8月31日前付30000元，第二期在交付使用时预付26000元，第三期在办好用水证、用电证、土地使用权证和房产证全部付清。原告按约定支付前两期购房款共计56000元及柴间价款2310元，郭新渊于2005年12月30日交付了涉案房屋，原告接收房屋后于2006年1月14日入住该房屋至今。2012年1月5日，郭新渊、被告张某将涉案整栋房屋办理了房屋所有权证（证号为：房权证上房字第××号），且已被郭新渊于2015年在第三人处办理了抵押贷款，又被上犹县人民法院、赣州市南康区人民法院采取了查封等执行措施。郭新渊于2016年因病死亡，被告郭玉龙、郭小雨分别系其子、女，被告刘桂娣系其母亲。原告认为上述《购房协议》有效，四被告有协助办理过户手续的义务，遂诉至本院要求判如所请。 被告张某辩称，1.房屋买卖合同是我老公郭新渊与原告签订的，与被告郭玉龙、郭小雨、刘桂娣无关；2.涉案整栋房屋已于2015年在第三人江西上犹农村商业银行股份有限公司办理了抵押贷款，也未过户给被告郭玉龙、郭小雨、刘桂娣名下，不能作为郭新渊的遗产强压给他们；3.邱祥易、原告何余潜两个购房人至今没有付清全部购房款；4.郭新渊死亡前已办理房产证，因过户费用要60000多元，双方才没有去办理过户手续；5.如果原告愿意把房子退给我，买卖合同无效；6、郭新渊没有留下遗产，被告郭玉龙、郭小雨、刘桂娣也没有继承遗产，应当驳回原告对他们的诉讼请求；7.原告是购买了涉案房屋第四层（房权证：上房字第××号）及一个柴间（面积4.2平方）；8.原告还有20000元购房款没有付清。 第三人江西上犹农村商业银行股份有限公司辩称，涉案整栋房屋只办了一本房产证（房权证：上房字第××号），于2015年4月20日在我行办理了抵押登记手续，借款金额1560000元，以抵押登记为准，对原告与郭新渊签订的《购房协议》的效力持异议，办理房屋过户手续的前提是我行抵押权的实现。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定如下事实：被告张某与郭新渊系夫妻关系，被告郭玉龙、郭小雨分别系二人子女，被告刘桂娣系郭新渊母亲，郭新渊死亡后于2016年5月21日火化。 原告何余潜与郭新渊于2005年8月30日签订了一份《购房协议》，约定原告购买郭新渊位于东山镇××梁××组自建房的第四层，房屋类型为住宅三室一厅一厨一卫约120平方米，按建筑面积计算房屋价格，单价为550元/平方米，做好柴间后以550元/平方米计算一次性付清，分三期付款，第一期2005年8月31日前预付30000元，第二期在交付使用时预付26000元，第三期在办好用水证、用电证、房产证、土地使用权证后全部付清，郭新渊在2005年12月30日前交付房屋并于2006年6月30日给原告办理好房产证。合同签订后，原告按约定支付了第一、二期购房款56000元及柴间价款2310元，郭新渊按约定交付了房屋及柴间给原告，原告于2006年1月入住至今。但截止本案辩论终结前，双方未办理涉案房屋的过户手续，原告遂具状诉至本院要求处理。 另查明，涉案整栋房屋于2012年1月5日办理了房屋登记手续，房屋所有权证号：房权证上房字第××号，证载：房屋所有权人郭新渊，规划用途为店面、住房，总层数六层，第一层建筑面积88.85平方米，第二至六层建筑面积502.81平方米。 又查明，涉案整栋房屋在第三人江西上犹农村商业银行股份有限公司处设立了最高额抵押，债权数额1560000元，并于2015年4月20日在房屋管理部门办理了他项权利登记，证号为：上房他证字第××号。2019年7月17日，第三人以张某为被告诉至本院，双方达成了调解协议，本院于同日作出（2019）赣0724民初1181号民事调解书，调解主文为：一、被告张某欠原告江西上犹农村商业银行股份有限公司金融借款本金1560000元，截至2019年7月12日共结欠的利息790069.23元，合计2350069.23元，被告张某承诺于2019年12月30日前归还500000元，于2020年6月30日前归还500000元，余款于2020年12月30日前还清。并从2019年7月13日起至还清借款之日止按罚息月利率11.799375‰计付利息，并按罚息月利率11.799375‰计收复利；二、如被告张某对上述任何一期款项未履行还款义务，则原告江西上犹农村商业银行股份有限公司有权申请对被告张某、郭新渊所有的位于上××县东山镇××大道房产（上房字第××号）进行拍卖、变卖，对拍卖、变卖款项享有优先受偿权。案件受理费25600.55元，减半收取12800.28元（原告已预交），被告张某自愿承担，承诺于2019年12月30日前交纳。 再查明，据不动产登记信息查询结果显示，涉案整栋房屋于2016年9月7日被本院查封，于2017年8月23日被赣州市南康区人民法院查封。 上述事实，有原告提交的本人身份证复印件、被告常住人信息、购房协议、收条、不动产登记信息查询单、房屋概貌图、用水证复印件，第三人提交的（2019）赣0724民初1181号民事调解书、他项权证复印件等及本院庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与郭新渊双方签订的《购房协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求确认上述协议合法的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于房屋过户问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告向郭新渊签订房屋买卖合同购买涉案房屋的第四层及相应柴间之后，不久便入住，但长达十多年未办理过户手续，导致出卖人郭新渊有机会并已实际将整栋房屋抵押给第三人办理借贷手续（已办理了抵押登记），且人民法院生效的裁判文书已确认第三人对涉案房屋有权申请拍卖、变卖，同时，因债务问题，涉案房屋已被人民法院查封，故时至今日，原告要求办理过户手续的诉讼请求，法律上、事实上均不能履行，本院不予支持。 综上所述，经向原告释明有权解除合同并要求被告承担赔偿责任之后，原告仍坚持不解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告何余潜与郭新渊于2005年8月30日签订的《购房协议》有效； 二、驳回原告何余潜的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1450元，由被告张某负担，限于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 长  罗荣标 人民陪审员  彭文英 人民陪审员  林玉莲 二〇一九年十二月二十五日 代理书记员  顾亚慧