吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民初87号 原告（执行案外人）：长春市住房公积金管理中心，住所地：长春市芳草街1177号。 法定代表人：祖国，系该中心主任。 委托诉讼代理人：邵冬阳，男，长春市住房公积金管理中心科员，身份证号：×××。 委托诉讼代理人：徐宏举，吉林宗吉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吉林安装集团股份公司，住所地：吉林省长春市宽城区青年路7760号。 法定代表人：于立静，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵鑫，吉林衡丰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吉林金绿房地产开发有限公司，住所地：吉林省白城市工业园区洮儿河路1号。 法定代表人：李景志，系该公司经理。 原告长春市住房公积金管理中心（以下简称长春公积金中心）与被告吉林安装集团股份有限公司（以下简称吉林安装集团）、第三人吉林金绿房地产开发有限公司（以下简称金绿公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长春公积金中心委托诉讼代理人邵冬阳、徐宏举，被告吉林安装集团委托诉讼代理人赵鑫到庭参加诉讼。第三人金绿公司经本院依法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。 长春公积金中心向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销吉林省白城市中级人民法院（2019）吉08执异字21号执行裁定书，解除对位于白城市金绿中央城营销中心（8轴-11轴）房产（即1号楼2号门市）的查封；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：白城市中级人民法院（2019）吉08执字异21号执行裁定书认定事实及法律依据错误。原告于2018年6月1日与第三人签定商品房买卖《购置协议》，双方约定原告购得位于白城市金绿中央城营销中心（8轴-11轴）房产（即1号楼2号门市），同年6月，原告向第三人支付购房款2732,818.00元，并进驻现场开始改建工程作业，房屋至今未办理过户登记手续，但非原告原因所致。 吉林安装集团辩称：1、白城市中级人民法院吉08执字异21号执行裁定认定事实及法律依据正确。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告长春公积金中心并未实际占有该房屋，白城市中级人民法院有权查封案涉房屋，吉08执字异21号执行裁定认定事实及法律依据正确。根据《第九次全国法院民事商事审判工作会议纪要》相关规定，案外人系商品房消费者之外的一般买受人的，在金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。因原告长春公积金中心并未实际占有该房屋，白城市中级人民法院有权查封案涉房屋，吉08执字异21号执行裁定认定事实及法律依据正确。综上所述，被告提供证据充分，事实清楚，请求法院依法支持被告的答辩请求，维护被告的合法权益，依法公正判决。 金绿公司未出庭，提交的答辩意见述称：对原告住房公积金管理中心提起的请求解除对位于白城市金绿中央城营销中心（8轴-11轴）房产查封的诉讼请求，没有异议，其诉请应得到支持。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案原告提起执行异议符合上述规定：1、在贵院查封涉案房产之前，原告已与答辩人签订合法有效的书面房屋买卖合同。2018年6月1日，原告与答辩人就购买涉案房产签订《购置协议》，双方约定答辩人将位于白城市金绿中央城营销中心（8轴-11轴）的房产出卖给原告，该购置协议属于书面的房屋买卖合同，合法有效，且在贵院查封该房产之前已经签订。2、原告已完全按照《购置协议》的约定，支付购房款。2018年6月1日，即签订《购置协议》当日，原告即通过转账方式向答辩人支付购房款2,732,818元，答辩人出具收据确认收到上述购房款。根据上述购房款付款记录，原告确已按照《购置协议》的约定，向答辩人支付购房款。3、在贵院作出查封涉案房产之前，答辩人已向原告交付涉案房屋，原告事实上已合法占有涉案房产。原告与答辩人签订《购置协议》后，答辩人便将该房屋交付给原告，同时答辩人根据《购置协议》的约定及原告的委托，对该房屋进行装修，以满足原告的使用需求。在贵院作出查封涉案房产之后，目前涉案房产仍由原告占有。4、涉案房产未办理过户登记，并非买卖双方的原因造成。答辩人根据《购置协议》将涉案房屋交付原告使用后，该房屋一直由原告占有，当时由于办理房屋的过户资料仍在准备，而且双方签订购房合同时间为2018年6月1日，贵院作出查封涉案房产的时间为2018年11月16日，中间仅仅间隔6个月。根据商品房交易的一般流程，从签订购房合同到办理过户手续完成过户，一般都会耗时较长，直到贵院作出查封涉案房产时，答辩人与原告仍为涉案房产办理过户在做准备工作。在知道贵院查封房涉案房屋后，也在积极行使救济权利。所以，涉案房产尚未办理过户登记，并非买卖双方的原因而未办理，而是房屋交易的过户手续复杂，需准备的资料较多，而贵院作出查封涉案房产的时间距离原告与答辩人签订购房合同的时间过近，双方资料准备还未齐全所致。二、被告在与答辩人的建设工程合同纠纷另案中，申请财产保全的金额为900万元。白城市洮北区人民法院查封答辩人包括涉案房产在内的房产及账户，价值远超过被告申请保全的金额900万元，已经完全超过被告的保全范围。同时，贵院作出的吉08民初23号判决书，判决支持答辩人向被告支付的建设工程款为3,071,423.64元，即使解除对涉案房产的查封，根据其它查封的房屋及账户，也能够实现被告工程款的清偿。因此，从平衡保护本案原告对涉案房屋的购房利益及被告的建设工程款利益的基础上，综合考量，也应支持本案原告诉请解除案涉房产查封的诉请，进而满足各方利益的平等保护。三、因被告的保全错误行为，我司将保留追究被告保全错误的损害赔偿权利。考虑到本案原告作为一家国家事业单位，根据法律授权管理住房公积金事项，具有行政管理职能，代表一定的社会公共利益，其购买涉案房屋也是办公所需。因此，贵院应该考虑到本案的客观实际情况，作出一定的合理利益安排，照顾到社会公共利益。综上，答辩人认为，原告诉请解除案涉房屋查封的请求，符合司法解释规定。同时，从平衡保护本案原告购房利益及被告建设工程款利益的基础上考虑，解除涉案房屋的查封，并不会损害到被告工程款的清偿。答辩人对本案原告的诉讼请求，没有异议，其诉请应当得到贵院的支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年11月8日，吉林安装集团向洮北区人民法院提出诉前保全申请，请求依法保全金绿公司所有的位于白城市新区东海路北金绿生态中央城1号楼2号门市、26号楼110号车库、27号楼1单元702室、27号楼2单元703室及金绿公司账号×××内人民币900万元。2018年11月16日洮北区人民法院作出（2018）吉0802财保116号非诉财产保全审查案件裁定：1、查封或预查封被申请人金绿公司所有的位于白城市新区东海路北金绿生态中央城1号楼2号门市，查封期限三年；2、查封或预查封被申请人金绿公司所有的位于白城市新区东海路北金绿生态中央城26号楼110号车库，查封期限三年；3、查封或预查封被申请人金绿公司所有的位于白城市新区东海路北金绿生态中央城27号楼1单元702室，查封期限三年；4、查封或预查封被申请人金绿公司所有的位于白城市新区东海路北金绿生态中央城27号楼2单元703室，查封期限三年；5、限额人民币900万元冻结金绿公司银行存款（开户行中国建设银行白城中兴路支行，账号×××），冻结期限一年（12个月）。2019年2月15日本院作出（2019）吉08民辖2号民事裁定：吉林安装集团诉金绿公司建设施工合同纠纷一案由本院审理。2019年7月4日，长春市公积金中心向本院提出异议，称获悉吉林安装集团因与金绿公司工程款纠纷一案，经吉林安装集团申请，法院保全查封了位于白城市金绿中央城营销中心（8轴--11轴）房产（即1号楼2号门市）。作为该房屋的实际所有权人和实际占有使用人，对此提出异议，请求法院解除该房屋的查封措施。2019年8月16日本院作出（2019）吉08执异21号执行裁定：驳回案外人长春市公积金中心的异议请求。2019年9月5日本院向长春市公积金中心送达执行裁定书。2019年9月19日，长春市公积金中心向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2018年6月1日甲方金绿公司与乙方长春公积金中心签订《意向性购置协议》，约定：乙方拟购买甲方金绿中央城营销中心（8轴-11轴）房屋（即：白城市新区东海路北金绿生态中央城1号楼2号门市），建筑面积分别是一层315.33㎡、二层171㎡、三层89㎡，共计月575.33㎡（具体一测绘报告为准）。经长春市财政局委托评估公司评估，毛坯房价格为7,500元/㎡，所购房屋共计约4,314,975.00元，甲方按乙方业务网点功能定位和布局要求进行装修，装修标准不得超过2,000.00元/㎡。装修结束后由评估公司对精装修房屋整体评估，确定房屋最后价格，装修价格低于2,000.00元/㎡，按评估价格执行；如装修部分评估价高于标准，则装修按2,000.00元/㎡计算总价。建筑面积最终以差怒气按证面积为准，如乙方拟购房屋建筑面积与产权证面积存在差异，按本协议约定价格，据实结算，多退少补。付款方式约定所购房屋总价暂定5,465,635.00元（包含装修价款暂按2,000.00元/㎡计算），协议签订后十个工作日内，乙方向甲方交付总房款的50%，即2,732,818.00元，待甲方房屋装修完毕工程验收合格，乙方按照整体评估价格向甲方支付至全款的90%，预留10%待产权办理完毕后支付。校服期限约定甲方于2018年10月31日前将精装修房屋交付乙方使用，从实际交付房屋之日起一年内办理完产权登记。合同还约定了其他事项。该合同签字生效后，乙方于2018年6月4日分两笔转账向甲方付款计2,732,818.00元，甲方受乙方委托对该房屋进行了装修。庭审中，长春公积金中心、吉林安装集团均同意按照毛坯房购置房屋预计价款约4,314,975.00元，扣除已给付金绿公司2,732,818.00元后的余款1,582,157.00元提存至法院后，解除涉案房屋的查封。其他装修价款以及面积差价，由长春公积金中心另行与金绿公司依据《意向性购置协议》结算。 本院认为，长春公积金中心作为长春市的管理住房公积金的事业单位，其因为业务需要在白城市购买业务用房，已经长春市财政局评估审核通过。长春公积金中心与金绿公司签订的《意向性购置协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。依据有效的购房合同，长春公积金中心已经向金绿公司支付了包括装修款在内的总房款的50%价款，并且委托金绿公司按照其业务需要，对房屋进行了精装修，事实上实际取得了涉案房屋。对于没有办理过户，是基于双方签订的购房合同，约定对房屋装修后由评估公司对精装修房屋整体评估，确定房屋最后价格等基于购买国有固定资产的相关规定，手续相对复杂所致，合同当事人并无主观过错。庭审中，对于剩余的基础房款（毛坯房款）1,582,157.00元，长春公积金中心和吉林安装集团均同意提存至法院，作为原案被执行人金绿公司的到期债权，交付给法院执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，长春公积金中心要求解除对位于白城市金绿中央城营销中心（8轴-11轴）房产（即1号楼2号门市）的查封，符合法律规定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 解除对位于白城市金绿中央城营销中心（8轴-11轴）房产（即1号楼2号门市）的查封，不得对该房屋执行。 案件受理费50,059.45元，由吉林安装集团股份公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  张国君 审判员  刘 昕 审判员  赵 亮 二〇一九年十二月六日 书记员  龚 政