文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1786号上诉人（原审原告）：重庆江都建设（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街118号B栋24-8，统一社会信用代码91500103202934004G。法定代表人：谢华兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘会刚，重庆振云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹明，男，1961年4月11日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：周林，男，1989年10月23日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被上诉人（原审被告）：周林，男，1989年10月23日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被上诉人（原审被告）：重庆盛赢房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号2-C号，统一社会信用代码91500105284935202N。法定代表人：张吉利，该公司董事长。上诉人重庆江都建设（集团）有限公司（以下简称江都公司）因与被上诉人周林、曹明、重庆盛赢房地产开发有限公司（以下简称盛赢公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市武隆区人民法院（2019）渝0156民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。重庆江都建设（集团）有限公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误，依法应予撤销。1、一审判决认定事实错误。一审法院认定周林、曹明与重庆盛赢房地产开发有限公司于2013年5月30日签订商品房买卖合同，并于2013年12月1日之前己经支付了合同约定的全部购房款的事实属于事实认定错误，在上诉人申请保全时，涉案房屋并未办理预售登记，该房屋并不具备对外销售的条件，且被上诉人的付款也无相应的转账凭证予以佐证。2、一审判决适用法律错误。一审法院不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当适用该规定第二十九条的规定。理由如下:该规定第二十八条和第二十九条分别就登记在被执行的房地产开发企业名下和登记在被执行人名下的不动产排除强制执行作出了规定，之所以对登记在被执行的房地产企业名下的不动产排除强制执行的情况作出特别规定在于保护申请执行人的合法权益，防止被执行人利用虚假交易逃避执行，损害申请执行人的合法权益。因此，从最高人民法院的作出该规定的目的来看，就登记在房地产企业名下的不动产排除强制执行的规定，人民法院应当优先适用该规定第二十九条。另被上诉人周林、曹明并非将上诉房屋用于自住，且周林名下还有房屋，故根据该规定的二十九条，被上诉人周林、曹明对涉案两套房屋并不享有足以排除强制执行的物权期待权。曹明、周林辩称，我们在2013年5月20日就购买了案涉两套房屋，并且已经支付了全部房款，我们也对案涉房屋实际占有，符合法律规定排除强制执行的三个条件，执行异议应该成立。一审判决是正确的，应予维持。重庆盛赢房地产开发有限公司未作答辩。重庆江都建设（集团）有限公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法准许继续对位于重庆市武隆区江口镇“映象芙蓉”3幢9-8、3幢9-9的房屋采取保全查封措施；2.本案诉讼费用由周林、曹明、盛赢公司承担。事实和理由：2014年8月4日，武隆区人民法院作出（2014）武法民保字第00002号民事裁定书，查封了“映象芙蓉”第4层至第9层的商品房108套，其中包含3幢9-8、3幢9-9两套房屋。被告周林、曹明作为案外人提出执行异议，武隆区人民法院作出（2019）渝0156执异100号执行裁定书，裁定中止对重庆市武隆区江口镇“映象芙蓉”3幢9-8、3幢9-9房屋的执行。法院在审查执行异议过程中，并未依法审查周林、曹明的申请是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而是适用该法第二十八条的规定裁定异议成立，属于认定事实不清，适用法律错误，故应当继续对位于重庆市武隆区江口镇“映象芙蓉”3幢9-8、3幢9-9的房屋采取保全查封措施。为此，诉至法院。一审法院认定事实：“大唐芙蓉城”系盛赢公司开发的位于重庆市武隆区江口镇的房地产建设项目，该项目建设过程中也以“映象芙蓉”为名对外宣传销售。2013年5月30日，曹明、周林共同向盛赢公司购买座落于重庆市武隆区江口镇映象芙蓉路3-9-8、3-9-9两套商品房，并与盛赢公司签订了两份《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。两份合同均约定，商品房用途为非住宅，属酒店式公寓，曹明和周林对两套房屋为按份共有，约定份额为曹明1%、周林99%；两份合同约定的房屋价款均为174025元，付款方式均为分期付款，即2013年5月30日付首付款87013元，2013年11月31日支付剩余房款87012元；合同还约定交房时间为2014年3月31日之前，办理产权登记的时间为商品房交付使用之日起60日内；此外，合同还对逾期付款、逾期交房、逾期办证的违约责任进行了约定。同时，曹明、周林和盛赢公司就购买的案涉商品房分别签订《委托装修合同》，约定曹明、周林委托盛赢公司对两套商品房进行装修，装修费用为每套商品房81320元。同日，曹明、周林还与重庆唐宫商业管理有限公司签订两份《酒店式公寓委托租赁经营合同》，约定曹明、周林将其购买的重庆市武隆区江口镇“大唐芙蓉城”3栋908、3栋909两套商品房出租给重庆唐宫商业管理有限公司，租期为2014年4月1日至2024年3月21日止。合同签订后，曹明、周林于2013年5月30日分别向盛赢公司支付了两套商品房的首付款各87013元，支付了购房契税、印花税及大修基金各8561元，还支付了装修费各40660元。2013年12月1日，曹明、周林向盛赢公司支付了两套商品房的购房余款各87012元、装修费余款各40660元，合计支付255344元。2014年7月29日，重庆市仲裁委员会向一审法院移交江都公司与盛赢公司建设工程施工合同纠纷仲裁案件中江都公司提出的财产保全申请，一审法院经审查于2014年8月4日作出（2014）武法民保字第00002号民事裁定，对盛赢公司位于重庆市武隆区江口镇“印象芙蓉”3幢的4-9层的商品房108套（总面积为3869.64㎡）予以查封，停止办理产权转让及抵押登记手续。2016年7月，江都公司针对前述108套商品房向一审法院提出续行查封申请并提供财产担保，一审法院于2016年7月15日作出（2016）渝0232执保24号民事裁定，裁定对前述108套商品房续行查封，查封期限为三年。2019年7月，江都公司再次向一审法院提出续行查封申请，一审法院于2019年7月4日以（2019）渝0156执保100号民事裁定再次对位于重庆市武隆区江口镇“印象芙蓉”3幢4-9层的商品房除8层12号和8层8号房屋以外的106套房屋续行查封，查封期限三年。2019年7月11日，曹明、周林作为案外人对（2019）渝0156执保100号民事裁定提出书面异议，以其已经付清所有房款及税费并实际占有房屋为由，请求解除对位于重庆市武隆区江口镇“印象芙蓉”3幢9-8和3幢9-9两套房屋的查封。一审法院作出（2019）渝0156执异100号执行裁定，裁定中止对重庆市武隆区江口镇“印象芙蓉”3幢9-8和3幢9-9房屋的执行。江都公司对该执行裁定书不服，向一审法院提起本案诉讼。另查明，2014年4月至2016年3月曹明、周林依照《酒店式公寓委托租赁经营合同》的约定按月收取了案涉两套商品房的房屋租金。再查明，周林、曹明于2019年7月2日向一审法院起诉，请求判令盛赢公司办理位于重庆市武隆区江口镇映象芙蓉路3栋9-8和3栋9-9两套房屋的产权过户登记手续，同时退还其装修款81320元。一审法院经审理于2019年8月29日作出（2019）渝0156民初2380号和（2019）渝0156民初2382号两份民事判决，以该两套房屋尚未办理建设工程竣工验收备案手续，事实上不具备办理房屋产权登记手续的条件以及《委托装修合同》尚未解除为由，驳回了曹明、周林的诉讼请求。一审法院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点为曹明、周林对案涉两套房屋是否享有排除法院强制执行的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，执行案外人即曹明、周林认为本案情形符合前述规定，并据此主张其具有排除强制执行的权利。该主张有事实依据，一审法院对此予以支持。具体理由如下：第一，曹明、周林已提交《重庆市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《酒店式公寓委托租赁经营合同》《委托装修合同》等一系列证据证明其与盛赢公司就案涉两套房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的时间在2013年5月30日，而一审法院依照江都公司的财产保全申请首次查封案涉两套房屋的时间是在2014年8月4日，故曹明、周林系在一审法院查封之前，已与案涉商品房开发企业即盛赢公司签订合法有效的书面买卖合同。第二，曹明、周林向一审法院提交的收据、重庆市农村商业银行对私客户账户明细等证据足以证明曹明、周林在2013年12月1日之前已经支付了合同约定的全部购房款。第三，根据曹明举示的《酒店式公寓委托租赁经营合同》以及（2019）渝0156民初2380号民事判决和（2019）渝0156民初2382号民事判决中所确认的曹明、周林将案涉两套房屋出租并实际收取2014年4月至2016年3月期间的租金的事实，足以证明盛赢公司已经将案涉两套房屋实际交付给曹明、周林，曹明、周林对案涉两套住房属合法占有使用。第四，案涉两套房屋虽至今仍登记在盛赢公司名下，根据审理查明的事实，曹明、周林曾向一审法院提起诉讼请求盛赢公司对该两套房屋办理过户登记手续，但因案涉房屋并未办理建设工程竣工验收备案登记手续，事实上并不具备办理产权过户登记手续的条件，故能够认定案涉房屋未办理产权过户登记非因买受人自身原因。综上所述，曹明、周林就案涉两套房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，其提出书面异议后，一审法院以（2019）渝0156执异100号执行裁定支持了其异议理由，裁定中止对案涉两套房屋的执行，江都公司主张继续对案涉两套房屋采取保全查封措施，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回重庆江都建设（集团）有限公司的诉讼请求。本案案件受理费6520.6元，由重庆江都建设（集团）有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕各自请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，被上诉人举示了如下证据：1、房地产开发公司出具的房款收据和银行流水打印件，拟证明对案涉房屋是合法占有使用；2、租赁合同，拟证明该房屋是合法占有使用。上诉人质证认为，对两组证据的真实性、合法性无异议，但是不能达到证明目的。本院认为，两组证据符合证据三性，可以作为证据使用。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定。当事人二审中的争议焦点是：1、周林、曹明是否支付了全部购房款；2、法律适用问题。对于焦点1，结合《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《酒店式公寓委托租赁经营合同》、《委托装修合同》、收据、双方之间的银行流水记录等证据，足以认定案涉房屋的买卖合同签订时间及购房款支付时间均早于武隆区人民法院作出查封保全裁定的时间，周林、曹明已经支付案涉房屋的全部购房款。故一审判决认定事实并无错误，上诉人的这一上诉理由不能成立。对于焦点2，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,系普通型的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条则适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而归定的条款。上述两条文虽然适用于不同的情形,但是如果被执行人为房地产开发企业,且被执行的不动产为登记于其名下的商品房,同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有排除强制执行的民事权益。故本案中一审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误,上诉人主张本案应适用第二十九条的规定，不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6520.6元，由上诉人重庆江都建设（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇一九年十二月十一日法官助理 郑 渝书 记 员 徐玲巧