云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初3907号原告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。负责人：马明辉。委托诉讼代理人：苏再美，北京德恒（昆明）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：石桥，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。被告：郭芮，女，1989年2月2日出生，彝族，云南省玉溪市人，大专文化，无业，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：马俊，云南恒业律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告郭芮确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人的委托诉讼代理人苏再美、石桥，被告郭芮的委托诉讼代理人马俊到庭参加诉讼。2019年10月21日，被告郭芮向本院提出管辖权异议，本院于2019年11月6日作出（2019）云2301民初3907号民事裁定，驳回被告郭芮的管辖权异议。本案现已审理终结。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房购销合同》无效；2.判令被告配合原告注销上述《商品房购销合同》的登记备案；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月7日，永志强与郭芮签订楚雄兆顺借2014字6-1号《借款合同》，借款金额为10000000元，借款期限为6个月。黄梅、袁善钧及原告承担无限连带责任担保。原告提供“兆顺第一城”项目A栋第四层约合2872.6平方米的商铺，暂时以购销合同及合同备案的方式提供担保。2014年6月9日，原、被告签订编号为ZSDS-1051—ZSDS-1103的共计51份《商品房购销合同》，被告向原告购买A-4-00×—A-4-0×0号共计51套房屋。经管理人调查，被告未向原告交纳过购房款。2014年6月9日，原、被告签订《房屋回购协议》，原告回购上述《商品房购销合同》所涉及物业的回购总价款为10000000元。2017年11月20日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民初563号民事判决，判决永志强偿还郭芮借款本金10000000元，永志强与被告之间的借贷纠纷已经被生效法律文书确认。从原、被告签订的《房屋回购协议》可以看出，原、被告之间房屋回购的价款与借款合同的借款总额一致，若是真实的房屋买卖交易，约定出卖方原价回购所出售的房屋有违交易常理。由于永志强是原告法定代表人，根据《借款合同》的约定，原、被告双方签订《商品房购销合同》并将房屋备案于被告名下的行为实际上是为永志强向被告的借款提供担保，双方签订的房屋回购协议也证明原、被告之间并不具有真实的购房意思表示。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，现原、被告之间的民间借贷法律关系已被生效民事判决确认，原、被告之间的行为是“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”，原、被告之间不存在商品房购销法律关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，原、被告之间签订的《商品房购销合同》是无效的。综上，现原告正处于破产清算程序中，为消除原告财产瑕疵，维护债权人合法利益，请求人民法院确认原、被告签订的51份《商品房购销合同》无效，并判令被告配合原告注销前述商品房购销合同的登记备案。被告郭芮辩称：原告的起诉没有事实和法律依据。第一，从程序上来说，被告认为本案按照原告的诉请，涉及的商品房购销合同有51个，不能在同一个案件中进行处理，应当分案进行处理。第二，原告诉请的商品房购销合同，被告认为是对原告向被告借款的一个让与担保，根据最高人民法院2019年11月8日的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条的规定，让与担保行为是一个合法有效的担保行为。目前原告拖欠被告的债务并没有履行，在主债务未履行的前提下，被告认为本案所涉及的让与担保行为是合法有效的。原告诉请合同无效所依据的理由是意思表示不真实，这个是明显错误的。原、被告当时签订商品房购销合同的目的和真实意思就是为了给借款作担保，作为一个让与担保，这是一个非典型性的担保行为，是一个合法有效的担保行为。原告的诉讼请求明显错误，本案不存在担保行为无效的情况，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1.郭芮身份证复印件；2.借款合同（合同编号：楚雄兆顺借2014字6-01号）；3.（2017）云01民初563号民事判决书；4.兆顺第一城项目已备案房屋明细表；5.ZSDS-1051—ZSDS-1088，ZSDS-1190—ZSDS-1094，ZSDS-1196—ZSDS-1103号51份商品房购销合同；6.房屋回购协议。被告郭芮为证明其辩解，向本院提交了下列证据：1.借款合同；2.股东会决议；3.房屋回购协议；4.变更协议；5.商品房预售许可证明；6.（2017）云01民初563号民事判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年6月7日，永志强与被告郭芮签订楚雄兆顺借2014字6-1号借款合同，约定：“被告郭芮向永志强出借10000000元，借款期限为6个月（自2014年6月11日起至2014年12月11日止）。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司承担无限连带责任担保，并提供“兆顺第一城”项目A栋第四层约合2872.6平方米的商铺，暂时以购销合同及合同备案的方式提供担保”；同日，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司作出股东会决议，同意为上述借款提供连带责任担保。2014年6月7日，原、被告就上述房屋签订房屋回购协议，回购价为10000000元。2014年6月9日，原、被告签订编号为ZSDS-1051—ZSDS-1088，ZSDS-1190—ZSDS-1094，ZSDS-1196—ZSDS-1103的51份商品房购销合同并办理合同登记备案。2017年11月20日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民初563号民事判决，判决：永志强偿还郭芮借款本金10000000元并支付相应利息，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司对永志强的上述债务承担连带保证责任。2018年6月11日，本院作出（2018）云2301破申1号民事裁定，受理原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的破产清算申请；2019年7月11日，本院作出（2018）云2301破1号民事裁定，确认被告郭芮对原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司享有18043324.01元普通破产债权。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告郭芮至今未就51份商品房购销合同所涉及的房屋办理所有权转移登记。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告郭芮签订的51份商品房购销合同是否无效。本院认为，当事人基于设立让与担保的意思表示而移转特定物所有权的法律行为有效，该移转特定物所有权的意思表示通过其他何种法律行为予以表现，均不影响让与担保合同本身所具有的移转特定物所有权的意思表示的真实性。第一，原、被告均认可双方签订商品房购销合同是基于为被告郭芮对永志强享有的民间借贷债权提供担保即设立让与担保的意思表示，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权于债权人的方式担保债权的实现，其未违反“物权法定原则”，也未为法律、法规所禁止，但原、被告至今未就涉案房屋办理所有权转移登记，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告郭芮订立的让与担保合同已成立但未生效。第二，原、被告基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，虽然双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，但鉴于移转特定物所有权本身即为设立让与担保的意思表示的内容，而双方通过何种表象行为移转特定物所有权在所非问，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告郭芮签订商品房购销合同的行为系双方基于让与担保合同中移转特定物所有权的意思表示，通过移转特定物所有权以完成让与担保的设立而从事的法律行为，该房屋买卖法律行为因出于让与担保合同中移转特定物所有权的真实意思表示而有效。据此，对于原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于本案中的商品房购销合同因属于双方以虚假意思表示而实施的法律行为而无效的主张，本院不予采纳。第三，商品房预售合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段。因原、被告是基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，且让与担保的法律利益在于担保债权人债权的实现而并非债权人终局性地取得特定房屋的所有权，故本院认定被告郭芮于其与原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订的商品房购销合同中并不享有终局性地取得房屋所有权的买卖合同利益，原、被告双方就本案中的商品房购销合同而办理的登记备案自始不具有其所应保护的买卖合同利益基础；另外，因原、被告订立的让与担保合同尚未生效，被告郭芮不得就涉案的51套房屋行使优先受偿权，其只能以原告楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产清偿债务，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了对上述51套房屋作为原告楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产的处置。据此，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于由被告郭芮配合其注销上述51份商品房购销合同登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。第四，本案中，虽然原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告郭芮签订了51份商品房购销合同，但双方签订上述51份商品房购销合同是基于设立让与担保的同一意思表示并出于同一经济目的，故上述51份商品房购销合同的法律效力应当一并审查。据此，对于被告郭芮关于本案中的51份商品房购销合同应当分别立案、各自审查的辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告郭芮于本判决生效之日起七日内协助原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司注销51份商品房购销合同（合同编号为：ZSDS-1051—ZSDS-1088，ZSDS-1190—ZSDS-1094，ZSDS-1196—ZSDS-1103）的登记备案；二、驳回原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由被告郭芮负担（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 钟 磊二〇一九年十二月十九日书记员 刘芮含