吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1883号上诉人（原审被告）：张某，女，1957年2月28日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省。委托诉讼代理人：权某，吉林仁祐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：康某，男，1954年3月25日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省。委托诉讼代理人：权某，吉林仁祐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁某，男，1967年6月20日出生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李某，吉林诚途律师事务所律师。原审被告：龙某第五中学，住所地吉林省龙某安民街东山大街。法定代表人：姜某，校长。委托诉讼代理人：许某，吉林平岗律师事务所律师。上诉人康某、张某因与被上诉人袁某、原审被告龙某第五中学（以下简称龙井五中）房屋买卖合同纠纷一案，不服龙某人民法院（2017）吉2405民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某、康某的委托诉讼代理人权某、被上诉人袁某的委托诉讼代理人李某、原审被告龙某第五中学的委托诉讼代理人许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康某、张某上诉请求：1.请求二审法院依法撤销龙某人民法院（2017）吉2405民初729号民事判决第一项；2.一切诉讼费用由袁某承担。事实和理由：1.一审法院认定“龙某矗松房地产开发公司（以下简称为矗松公司）与张某自愿达成调解协议”错误。张某是与龙某矗林房地产开发公司（以下简称为矗林公司）达成调解协议，不是与矗松公司达成调解协议。矗松公司与矗林公司是两个独立的法人，矗松公司是建筑公司，矗林公司是房地产开发公司。2.一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条支持袁某的诉讼请求错误。一审法院还认定：“矗松公司与马桂玲家庭签订房屋拆迁补偿安置协议书，马桂玲家庭以上述房屋与位于××街左侧的面积为79.89平方米的房屋进行产权调换。”说明拆迁袁某房屋的是建筑公司，不是开发公司，矗松公司是项目施工单位，没有开发资质，也无权与被拆迁人签订拆迁协议。矗松公司与马桂玲家庭签订的房屋拆迁安置补偿协议应认定无效。其次，康某、张某通过合法形式、善意取得诉争房屋。康某、张某与矗林公司于2003年11月20日签订订购房屋合同书，经龙某人民法院主持调解，张某与矗林公司自愿达成调解协议，通过法律诉讼取得诉争房屋，该调解书已发生法律效力。康某、张某也支付了诉争房屋的合理价款，与诉争房屋建设单位签有合同，并到房产管理部门办理了过户手续，程序合法。张某不是从袁某处取得的房屋，不应向袁某返还房屋。根据物权优于债权原则，张某、康某已合法取得诉争房屋物权。请求二审法院维护张某、康某的合法权益，驳回袁某的诉讼请求。袁某辩称，1.诉争房屋与矗林公司没有任何法律关系。诉争房屋开发单位是龙井五中，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条：拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。因此，作为拆迁实施单位的矗松公司签订的房屋拆迁补偿安置协议合法有效。2.2013年,沈英杰就诉争房屋起诉张某、康基泰，要求解除房屋买卖合同并返还购房款，龙某人民法院作出（2013）龙民初字第211号民事判决，在该判决中，张某、康基泰自认之前不知道诉争房屋是回迁房，其在2014年8月14日已经知道诉争房屋是回迁房的情况下，仍与龙某第五中学恶意串通，进行房屋买卖转移登记，恶意侵占他人财物。3.张某、康基泰称诉争房屋是其向矗林公司购买，但矗林公司与案涉房屋并无关联，张某、康基泰也是跟龙井五中签订房屋买卖合同书并进行转移登记。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。龙井五中述称，我方不应当承担任何责任，不存在恶意串通行为。袁某向一审法院起诉请求：1.确认龙井五中与张某、康某之间签订的房屋买卖合同无效；2.要求张某、康某返还房屋并赔偿损失（自2014年8月4日至今为止，按照诉争同地段房屋租赁费计算）。一审法院认定事实：袁殿文（系袁某的父亲，于2000年5月18日去世）、马桂玲（系袁某的母亲，于2007年11月6日去世）共同所有位于龙某安民街的房屋（原房屋产权证号：龙字第XXXX号，面积为39平方米）。2003年7月1日，龙井矗松建筑有限责任公司与马桂玲家庭签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定马桂玲家庭以上述房屋与位于××街左侧的面积为79.89平方米的房屋（龙某房产管理局的登记为龙井五中住宅楼××楼）进行产权调换，并由马桂玲家庭交纳房屋面积差价款。2003年7月8日，马桂玲家庭向龙某房屋拆迁处交纳房屋面积差价款30000元。龙某人民法院（2008）龙民一初字第675号案件中，龙某矗松房地产开发有限公司与张某自愿达成调解协议，约定龙某矗松房地产开发有限公司于2008年12月20日之前将位于龙井五中住宅楼××楼的房屋交付张某。张某、康某（二人系夫妻关系）于2010年12月7日，与沈英杰签订房屋买卖协议，约定张某、康某将位于龙井五中住宅楼××楼的房屋以135000元的价格出售给沈英杰。沈英杰因发现该房屋所有人为袁殿文，无法办理产权过户手续，诉诸龙某人民法院要求解除购房合同，由张某、康某返还购房款135000元，并赔偿损失。一审法院于2014年1月23日作出（2013）龙民二初字第211号民事判决书，判令：解除沈英杰与张某、康某之间的房屋买卖合同；张某、康某向返还购房款135000元并支付利息损失21380元。2013年1月15日，经龙某公证处公证，袁殿文、马桂玲共同所有位于龙某安民街的房屋（原房屋产权证号：龙字第XXXX号，面积为39平方米）由袁某继承。2014年8月5日，龙某房屋产权管理中心向袁某发放房屋产权证（产权证号：龙字第XXXX号，面积：39平方米）。2014年8月14日，龙井五中以产权人的身份，将位于龙井五中住宅楼××楼的房屋出售给张某、康某，并办理了房屋产权变更登记手续。一审法院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。袁某合法继承袁殿文、马桂玲所有的被拆迁房屋，并取得该房屋的产权证，对安置补偿房屋享有合法权利。龙井五中将补偿安置房屋出售给张某、康某，袁某有权请求优先取得补偿安置房屋，张某、康某应向袁某返还房屋。袁某要求张某、康某赔偿损失（自2014年8月4日至今为止，按照诉争同地段房屋租赁费计算），但未提交相应的证据，也未要求司法鉴定，故一审法院不予支持袁某的该诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，一审法院判决：1.张某、康某于本判决发生法律效力之日起十五日内，向袁某返还位于龙某第五中学住宅楼××楼的房屋；2.驳回袁某的其他诉讼请求。案件受理费3000元，由龙某第五中学、张某、康某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实本院认定如下：张某、康基泰提供的2003年10月19日订购房屋合同书无法核实真实性，本院不予采信。袁某、龙井五中对张某、康基泰提供的龙某人民法院（2007）龙执字第146号协助执行通知书、银行通用凭证、存折、定期储蓄存单、龙某人民法院（2008）龙民一初字第675号民事调解书及袁某的房屋产权证、拆迁安置补偿协议真实性无异议，本院予以采信。袁某、龙井五中对张某、康基泰提供的与龙井五中签订的房屋买卖合同书、房屋产权证、房屋产权信息、换证、更正登记表、房屋档案查询委托书、房屋登记询问表、房屋登记申请书、交款收据、房屋所有权登记表及委托书、金德日的身份证、收条的真实性有异议，且张某、康基泰提供证据的来源不明，对上述证据本院不予采信。张某、康某提供的房屋所有权证及土地使用证能够证明涉案房屋已登记在其名下的事实，且该事实也是本案争议焦点，本院予以采信。张某、康基泰、龙井五中对袁某提供的建设用地规划许可证、建设工程许可证、龙某改革和发展计划局关于下达龙某第五中学综合楼基本建设项目计划的通知的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。袁某提供的龙某人民法院（2014）龙民再字第4号民事裁定书、再审申请书来源合法，且与本案有关联，本院予以采信。龙井五中提供的龙某人民法院（2012）龙民一初字第609号民事判决书的真实性，各方均无异议，本院对上述证据真实性予以确认。张某、康基泰、袁某、龙某第五中学对本院调取的龙某房屋产权管理中心出具的证明没有异议，本院予以采信。经二审审理查明，龙某人民法院（2008）龙民一初字第675号民事调解书内容为：“案外人龙某矗林房地产开发有限公司与张某自愿达成调解协议，约定龙某矗林房地产开发有限公司于2008年12月20日之前将位于龙井五中住宅楼××楼的房屋交付张某。”其他一审查明的事实，本院予以确认。另查明，2008年6月24日龙某人民法院作出（2007）龙执字第146号协助执行通知书，对张某在龙某邮政局储汇科0303222405000419041账户的存款5万元及康某602495005202039134账户的存款9900元进行划拨。案涉房屋于2011年7月7日登记至龙某第五中学名下，于2014年8月14日登记至张某名下，共有人为康某。2003年4月28日建设单位龙某第五中学办理了建设用地规划许可证，2003年7月24日办理了建设工程许可证。2014年4月，张某以“矗林公司在双方达成调解协议后，始终未向其交付房屋，及办理房屋产权手续时，龙某房屋产权管理中心以调解书确定的房屋为其他人的回迁房不予办理“为由，申请龙某人民法院对双方调解案件进行再审，后张某于2014年9月16日撤回再审申请，龙某人民法院作出（2014）龙民二再字第4号民事裁定书，准许张某撤回再审申请。2003年7月20日，龙井五中与矗松公司签订协议书，约定集资楼的产权证及土地使用证由矗松公司办理。认定上述案件事实的证据有：龙某人民法院（2007）龙执字第146号协助执行通知书、银行通用凭证、存折、定期储蓄存单、龙某人民法院（2008）龙民一初字第675号民事调解书及袁某的房屋产权证、拆迁安置补偿协议、房屋所有权证及土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、龙某人民法院（2014）龙民再字第4号民事裁定书、再审申请书、龙某人民法院（2012）龙民一初字第609号民事判决书。本院认为，袁某诉争房屋的唯一继承人，对案涉房屋具有主张权利资格。诉争房屋由矗松公司与被拆迁人签订了有明确约定房屋位置、用途的拆迁安置补偿协议，被拆迁人亦向龙某房屋拆迁处缴纳了部分回迁房房款，张某、康某关于拆迁补偿安置协议无效上诉主张不成立，本院不予支持。对案涉房屋，袁某享有优先效力的特种物权，现房屋由张某、康某占有、使用，一审法院对袁某要求张某、康某返还房屋的诉讼请求予以支持并无不当。张某、康某基于与矗林公司的房屋订购合同书及675号民事调解书合法取得诉争房屋的主张本身就与其提供的与龙井五中签订的房屋买卖合同书相矛盾。综上所述，康某、张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人张某、康某负担。本判决为终审判决。审判长 张 丽审判员 李照令审判员 宋 丹二〇一九年十二月二十七日书记员 陈 阳