四川省广元市利州区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川0802民初3120号 原告：李小飞，男，汉族，1986年12月14日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：文刚，四川剑宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏伟，四川剑宏律师事务所实习律师。 被告：刘倩，女，汉族，1977年1月29日出生，住四川省广元市利州区。 被告：孙正伟，男，汉族，1977年3月31日出生，住四川省广元市利州区。 被告：广元万融房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区南河广州路41号，统一社会信用代码915108025796193031。 法定代表人：昝清林，执行董事。 委托诉讼代理人：赵兵，四川广府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何佳，四川广府律师事务所律师。 原告李小飞诉被告刘倩、孙正伟、广元万融房地产开发有限公司（以下简称“万融公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李小飞的委托诉讼代理人文刚、魏伟、被告刘倩、孙正伟及广元万融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令各被告立即按照《协议》约定将刘倩、孙正伟所转让的2167.11平方米营业房网签至原告名下;2、判令被告刘倩、孙正伟立即将所转让的营业房交付给原告;3、判令各被告按照《协议》约定向原告承担违约责任;4、本案诉讼费由各被告共同负担事实与理由：被告刘倩、孙正伟因购买广元市万融房地产开发有限公司开发的“万融盛世”营业房2887.85平方米之需要，向广元市昭化区农村合作联社借款4000000.00元并以所购买的营业房提供抵押，因被告刘倩、孙正伟现无力偿还该笔借款，刘倩、孙正伟决定将所购买的广元万融房地产开发有限公司开发的营业房2887.85平方米向原告李小飞转让2167.11平方米并经抵押权人同意，为了明确各方的权利义务，经原告与各被告和抵押权人共同协商一致，于2018年2月24日签订《协议》一份。协议签订后，原告已按照协议约定全面履行了相关义务。三被告拒不按照协议约定办理转让房屋的网签备案登记手续，也拒不交付房屋。其行为严重违反了协议约定，构成根本性违约。故原告为维护其相关权益提起诉讼。 原告李小飞提交以下证据： 1、原告身份证复印件，证明原告李小飞的主体资格及基本情况; 2、协议，拟证明①原告李小飞与被告刘倩、孙正伟、广元万融房地产开发有限公司、广元市昭化区农村信用合作联社于2018年2月24日签订了房屋转让协议。由被告刘倩、孙正伟将所购买的“万融盛世”2887.85平方米营业房转让给原告李小飞；②转让价款为：应支付昭化区信用社借款本金3221411.82元及利息和现金85万元现金；③三被告与广元市昭化区农村信用合作联社应配合将所转让房屋网签至原告名下。三被告拒绝将案涉房屋网签至原告名下，已构成违约;④根据协议约定，如被告违约，应按照原告已支付款项的两倍承担违约责任;⑤本协议系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务; 3、转账凭证，证明原告李小飞于2018年2月27日通过李双金的账户62×××75向广元市昭化区农村信用合作联社的账户31×××01转账850000元，履行了合同义务。 被告刘倩、孙正伟辩称，1、根据2018年2月24日我们签订的《协议》第一点转让价款支付方式第一条的约定，甲方只支付了5个月的借款本金，其余借款仍由我们承担，他并未履行协议约定;2、根据合同约定第三条，丁方并没有取得他项权证，不能对抵押物进行解除登记;3、甲方已经违约，此款项不应退还;4、刘倩、孙正伟购买广元万融房地产开发有限公司营业房是广元万融房地产开发有限公司用我们的名义购买营业房，但是房子仍属于广元万融房地产开发有限公司。 被告万融公司辩称，1、本案协议不是房屋买卖合同，而是抵押担保；2、原告李小飞请求判决将案涉房屋网签至其名下，因协议约定的网签条件尚不成就，该请求不应得到法院支持，同时，该网签应当由广元昭化区信用社解除原抵押后配合办理，在本案中应当将昭化区信用社作为当事人出庭参与庭；3、原告李小飞请求将案涉房屋交付给自己，但本案并不是真正的房屋买卖，而是为借款所涉的抵押担保，协议也没有约定交付房屋的事项，因此，该请求也不应得到支持；4、原告李小飞并没有按照协议约定按期偿还在昭化区信用社余下的322万左右的本息，李小飞存在违约，而非被告存在违约，其请求违约金的主张不应得到支持。 被告万融公司提交以下证据： 1、万融公司营业执照复印件、法定代表人证明及身份证复印件，证明被告诉讼主体资格; 2、出资人会议决议、借条及借款资金明细表，拟证明①被告万融公司向原告父母李双金、冯玲借款，实际计算利息为月利率4%；②万融公司用万融盛世房产办理网签作为该借款的抵押担保，本息还完后解除网签。案涉房屋是抵押担保，而非出卖给原告; 3、协议，拟证明协议第三条约定了办理网签的条件; 4、房屋预告登记证明，拟证明案涉房屋从2016年1月21日起抵押给昭化区农村信用社，至今未办理解除抵押登记，按照协议约定的办理网签条件不成就; 5、昭化区农村信用社出具的还款清单，拟证明原告没有按照协议约定归还贷款，原告存在违约。 本院经审理查明，广元市万融房地产开发有限公司开发的“万融盛世”项目因资金紧张，需在金融机构借款400万元，故找到刘倩、孙正伟，万融公司将其开发的房屋签网于刘倩、孙正伟名下，然后以刘倩、孙正伟的名义以2887.85平方米营业用房提供抵押向广元市昭化区农村合作联社借4000000.00元，并办理了预告登记，预告登记权利人为广元市昭化区农村合作联社，预告登记义务人为刘倩、孙正伟。后因经济紧张无力还款，经协商将营业房2887.85平方米中5楼营业用房转让给原告李小飞。 2018年2月24日，李小飞（甲方）、刘倩、孙正伟（乙方）、广元万融房地产开发有限公司（丙方）、广元市昭化区农村信用合作联社（丁方）签订《协议》，协议载明：乙方因购买丙方开发的“万融盛世”项目营业用房合计2887.85平方米，而在广元市昭化区农村信用合作联社借款400万元，现本金余额3221411.82元。乙方经济紧张无力还款，经协商已就签署5楼营业用房2167.11平方米达成了以下转让协议：一、乙方自愿将5楼营业用房2167.11平方米转让给甲方，转让价款为：1、乙方应向丁方偿还的借款本金3221411.82元和利息，2、85万元的现金；二、转让价款支付方式：1、由甲方负责偿还乙方在丁方的剩余借款3221411.82元本金及利息，其中借款本息按原借款的还款方式如期还清；2、85万元现金在签约当日支付到丙方在丁方开立的账户中，账号：31×××01；3、甲方不再向乙方支付本协议第一条所涉及的购房款及任何费用；三、甲方对丁方的前述价款向丁方提供抵押担保，抵押物经双方一致确定后办理抵押登记。丁方在取得抵押他项权证后对元抵押物解除登记，并在60日内配合乙方、丙方将前述营业用房2167.11平方米网签到甲方名下；四、丙方在收到甲方现金85万元后立即将此笔款项支付给丁方，用于履行其对丁方的担保责任；五、乙方、丙方、丁方负责按此协议配合完成将前述2167.11平方米营业用房网签到甲方名下；六、违约责任：1、甲方违约则已支付的款项不再退回，本协议终止；2、乙方违约则按甲方已支付的金额双倍返还甲方；3、丙方违约按甲方已支付的金额双倍返还甲方；4、丁方违约则按甲方已支付的金额返还甲方…。 2018年2月27日，案外人李双金向广元市昭化区农村信用合作联社转款850000元。 另查明，2016年12月20日万融公司作出【万融盛世】项目出资人会议决议，到会股东昝清林、张仲平、张明冬达成如下协议：1、借款金额：同意向李双金、冯玲夫妇借款壹仟万元（以银行转账到账金额和时间为准）。2、借款期限：一年。3、借款利率：年利率不超过百分之三十六…。5、上述借款本息【万融盛世】项目股东承担连带责任。 2017年，昝清林、张仲平、张明冬向李双金、冯玲借款500万元并出具借条一张，载明“今借到李双金、冯玲人民币伍佰万元整（小写：5000000.00元）以银行转账金额和时间为准。期限一年，年利率不超过百分之三十六，按月结息。此款用于【万融盛世】项目开发流动资金。土地证半在公司名下后用【万融盛世】一期房产办理网签合同作为该笔借款抵押。此款转入：户名：广元万融房地产开发有限公司…”。 又查明，孙正伟、刘倩为夫妻关系。 本院认为，原告依据2018年2月24日李小飞（甲方）、刘倩、孙正伟（乙方）、广元万融房地产开发有限公司（丙方）、广元市昭化区农村信用合作联社（丁方）签订的《协议》，向人民法院提起诉讼，请求判令被告按照协议约定履行义务，经本院审查，认为原被告间所签订的《协议》不是合同当事人真实意思表示，其理由如下：1、双方签订的《协议》内容中约定的房屋买卖价格明显低于市场价格；2、《协议》中约定在房管部门办理网签备案手续，而不是办理产权过户手续；3、双方的真实意思表示应当是李小飞代为偿还被告刘倩、孙正伟在广元市昭化区农村信用合作联社的银行借款。故该《协议》属双方通谋意思表示不真实，原被告间诉争的案由应认定为民间借贷合同纠纷，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”之规定，本院向原告进行了释明，但原告坚持以房屋买卖合同关系起诉本案。综上由于原告李小飞主张的法律关系性质与本院根据案件事实认定的不一致，故应驳回李小飞的起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二款、第一百四十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下： 驳回原告李小飞的起诉。 案件受理费39371元，本院不予收取。 如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  赵 伟 人民陪审员  王荣霞 人民陪审员  蒲顺萍 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  郝梦雪