湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2886号上诉人（原审原告、反诉被告）：沙县创晨贸易有限公司，住所地福建省沙县沙阳乐园国安假日度假村绮霞苑R52-b。法定代表人：罗增福，该公司董事长。委托诉讼代理人：林建立，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘时秀，湖南纲维（衡阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳海博物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区白沙洲工业园白沙大道18号。法定代表人：曾文西，该公司总经理。上诉人沙县创晨贸易有限公司（以下简称创晨贸易）与上诉人衡阳海博物业管理有限公司（以下简称海博物业）侵权责任、物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。创晨贸易上诉请求：撤销湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初2124号民事判决并改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、海博物业的行为符合侵权责任的构成，应承担全部的损害赔偿责任,创晨贸易无过错，不应承担20%的责任。创晨贸易可期待的租金利益损失与海博物业的断水断电行为存在因果关系，海博物业应赔偿创晨贸易门面租金损失142380元并退还暂交物业费20000元，同时赔礼道歉。二、案涉门面房未通水电，且尚未达到交房条件，一审法院认定交房时间错误，案涉门面房直至2018年才通过综合验收达到交房条件，创晨贸易无需缴纳交房前的物业费。三、海博物业与蒸鼎国际花园的业主委员会一直未签订《物业服务合同》，物业服务收费标准不明。海博物业按2.4元/月/平米的标准收取物业服务费过高，与其提供的服务不匹配，应将其收取的不合理部分退还创晨贸易。海博物业辩称，创晨贸易主张的142380元费用不合理。门面装修前一直未按规定到物业处办理装修手续以及未按标准缴纳物业费。海博物业上诉请求：撤销湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初2124号民事判决并依法改判。事实与理由：一审法院认定海博物业无权对欠缴物业管理费的创晨贸易采取断水断电的措施系适用法律错误。依据有关规定，物业公司有权依法制止非法用水用电行为，未办好装修手续前承租户私自装修乱接水电，由此造成的后果应由创晨贸易或承租户承担。一审法院判决海博物业承担80%的责任显属不当。故一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。创晨贸易辩称，海博物业多次断水断电，导致创晨贸易损失巨大。依据法律规定，业主没有缴纳物业费，物业无权擅自切断供水供电，海博物业应当赔偿擅自切断水电给创晨贸易造成的全部经济损失。创晨贸易向一审法院起诉请求：1、判令海博物业停止对创晨贸易多处房产停水停电的违法行为并道歉；2、判令海博物业赔偿创晨贸易因断水断电造成经营及门面租金损失共计142380元，并退还之前暂交的物业费20000元；3、判令海博物业按2.4元/月/平方米收取物业费不合理，并退还不合理部分；4、本案诉讼费由海博物业承担。海博物业向一审法院反诉请求：1、判令创晨贸易向海博物业支付物业服务费及违约金共计761560元；2、反诉费用由创晨贸易负担。一审法院认定事实：三鼎地产在开发蒸鼎国际小区房地产项目期间，与海博物业于2011年8月15日签订《前期物业管理委托合同》，约定由海博物业为蒸鼎国际小区业主提供物业服务，海博物业按住宅1.2元/月/平方米、商业物业2.4元/月/平方米（暂定）标准收取物业管理费，合同期限5年。合同签订后至2019年6月30日，海博物业一直为蒸鼎国际小区业主提供物业管理服务，并按合同约定向小区内业主收取物业管理费。创晨贸易与三鼎地产于2012年12月23日签订6份《商品房买卖合同》，双方约定：创晨贸易购买三鼎地产开发的蒸鼎国际小区1期的1栋、2栋、3栋的201室、304室共6间房产（其中1栋201室建筑面积1659.2平方米，304室181.06平方米；2栋201室1685.97平方米，304室85.91平方米；3栋201室1521.14平方米，304室83.08平方米）；于2013年6月30日前交付等条款。创晨贸易于2013年8月将1栋的201室、304室出租给他人经营，自承租之日起该两间门面的物业管理费一直由承租方直接向海博物业交纳，剩余门面创晨贸易一直未交纳物业管理费。2018年1月25日，创晨贸易将2栋201室中的400平方米门面出租给他人经营东方爱婴早教中心，自承租之日起承租面积的物业管理费也一直由承租人直接向海博物业交纳；2018年7月8日，创晨贸易将3栋201室600平方米出租给他人，自承租之日起承租面积的物业管理费也一直由承租人直接向海博物业交纳；2018年1月7日，创晨贸易与汤琪签订了《租赁合同》，约定创晨贸易将蒸鼎国际花园二楼1582平方米租赁给汤琪经营，每平方米每月租金15元，租期三年，即自2018年3月1日起至2021年3月1日止。合同签订后，承租人向创晨贸易交纳了押金，并着手购买材料准备装修。在装修过程中，海博物业以该承租面积未交纳物业管理费为由拒绝为承租人办理装修许可，不允许承租人接水电，承租人即到隔壁接水电用于装修，海博物业知道后即强行切断水电，为此双方多次发生纠纷，创晨贸易为此曾向公安机关报案。2018年1月25日，创晨贸易向海博物业交纳物业管理费20000元，2018年8月创晨贸易向海博物业交纳20000元。但创晨贸易、海博物业和承租方三方一直未协商处理好，后承租方放弃了租赁，给创晨贸易造成了一定的经济损失。另查明，湖南省衡阳县人民法院于2016年3月21日以（2015）蒸民破字第1-3号民事裁定书裁定：宣告三鼎地产破产，管理人接管三鼎公司的财产。因三鼎地产未及时交房与办理产权证，就案涉财产属于三鼎地产的破产财产还是创晨贸易的财产，创晨贸易与三鼎地产管理人发生纠纷，创晨贸易于2015年4月29日向衡阳市中级人民法院提起商品房买卖合同纠纷，该案经湖南省高级人民法院于2017年3月3日作出终审判决，确认了上述房产归创晨贸易所有。一审法院认为：一、关于本诉：1、海博物业对创晨贸易租金损失是否应承担赔偿责任。根据《湖南省关于实施办法》的规定，物业服务企业接受业主的委托为全体业主提供服务，有权依照合同约定向业主收取物业服务费，但不得以业主欠交物业费为由侵犯业主的合法权益，如海博物业认为创晨贸易欠交物业管理费损害了其合法权益，可通过司法途径予以救济，无权对业主的房产采取断水断电措施；海博物业作为蒸鼎国际花园小区的实际物业服务企业，在创晨贸易及承租方要求其办理装修许可时，以创晨贸易未交纳物业管理费为由不仅不按规定办理装修许可、不按规定供水供电，在创晨贸易自行从邻居处接水、电进行装修时还强行切断水电，造成承租人终止与创晨贸易的门面租赁合同，给创晨贸易造成房租损失，其行为侵害了创晨贸易的财产权利，创晨贸易请求海博物业赔偿房租损失，该院依法应予支持；但创晨贸易明知己方与海博物业之间在物业服务费等事项上存在矛盾纠纷未解决，对可能出现的预知可能性估计不足，仍然与承租方签订租赁合同，其自身对造成损失亦存在过错，可适当减轻海博物业的赔偿责任；综合双方过错责任对损害结果的影响程度，该院认为创晨贸易与海博物业承担责任比例应以2：8为宜。海博物业提出的创晨贸易未经许可私自接通水电，属非法用水用电，海博物业有权进行制止，由此产生的法律后果应由创晨贸易自行承担的抗辩理由不能成立；2、赔偿金额的确定。创晨贸易要求海博物业赔偿经济损失142380元，实际上是租赁合同中约定的两个季度的租金，创晨贸易与承租人签订的《租赁合同》约定每季度租金为71190元，如承租人能正常装修营业，租金为创晨贸易可得利益，因终止合同后，该门面未实际出租，造成创晨贸易可得利益受到损害，结合该地段其它门面出租现状，该院认为创晨贸易诉请两个季度的租金损失期限较为合理，认定创晨贸易损失金额为142380元；3、创晨贸易未提供证据证明海博物业的行为侵害了其公司的人格权益，现诉请要求海博物业道歉，没有事实和法律依据，对创晨贸易的这一诉讼请求不予支持。二、关于反诉：1、创晨贸易是否应向海博物业交纳物业服务管理费。海博物业与三鼎地产签订的《前期物业管理委托合同》虽然已期限已届满，但海博物业仍继续为蒸鼎国际小区提供物业服务，双方构成事实上的物业服务合同关系，根据权利义务一致性原则，海博物业有权向实际使用人或业主收取物业管理费，创晨贸易作为蒸鼎国际小区1栋、2栋、3栋的201室、304室业主有义务向海博物业交纳物业服务费，海博物业请求创晨贸易交纳物业服务费的诉讼请求依法应予支持；2、物业服务费应如何计算。（1）起止时间：根据相关规定及前期服务合同约定，业主应自交房之日起开始交纳物业服务费，但海博物业未向该院提交证据证明具体的交房时间，且案涉房屋产权在创晨贸易与衡阳三鼎地产商品房买卖合同纠纷诉讼未终结前无法确认，海博物业要求创晨贸易自2013年1月18日起交纳物业服务费的诉讼请求该院不予支持。创晨贸易与衡阳三鼎地产商品房买卖合同纠纷2017年3月3日才经湖南省高级人民法院确定案涉房屋产权归创晨贸易所有，海博物业请求创晨贸易交纳案涉房屋产权不明之前的物业服务费于法无据，该院不予支持；但在案涉房产经人民法院判决确定所有权归创晨贸易所有之后，结合创晨贸易早在确权诉讼前的2013年8月已将部分面积出租给他人经营及该小区其他业主收房及入住状况等情形，可以认定案涉房产确权时符合交房条件，衡阳三鼎地产已交房，参照《湖南省物业服务收费管理办法》第十七条“物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；（二）房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；”之规定，该院认为创晨贸易应自案涉房屋确权之日次月起即2017年4月1日起至2019年6月30日止，向海博物业交纳物业服务费。至于2017年4月1日前的物业服务费，海博物业可另行向责任主体主张权利。（2）应交物业服务费面积：案涉房屋1栋201室、304室创晨贸易已于2013年8月26日出租给他人经营，物业服务费一直由承租人交纳，双方对此并无争议。海博物业请求按职能部门确定的房屋落宗产权面积计收物业服务费，创晨贸易要求按商品房买卖合同确定的房屋面积计算物业服务费，该院认为房地管理部门出具的《房屋落宗面积宗地公共土地使用权面积分摊明细表》载明的房屋面积效力应大于双方在商品房买卖合同中的约定面积，应以职能部门确定的房屋面积计算产权面积，即：2栋201室落宗面积1685.97平方米，创晨贸易于2018年1月25日将其中的400平方米出租给他人经营，此后该面积内的物业服务费一直由承租人交纳，故2栋201室剩余面积1685.97平方米-400平方米=1285.97平方米自2018年1月26日起至2019年6月30日物业服务费应由创晨贸易交纳；3栋201室2018年7月9日至2019年6月30日剩余面积1521.14平方米-600平方米=921.14平方米应由创晨贸易交纳；（3）交费标准：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据海博物业与三鼎地产签订的前期物业合同约定，商业物业服务费2.4元/月/平方米，单价并未违反物业服务费由政府指导价和市场调节双轨并行之规定，创晨贸易购买的均系商业门面，理应按此标准交纳物业服务费。创晨贸易提出该收费标准不合理但未举证证明，对创晨贸易这一答辩意见该院不予采纳。创晨贸易还提出海博物业低于此价格收取个别业主物业服务费，经查事实成立，但该行为系海博物业与个别业主自愿协商，并不当然对所有业主具有普遍约束力，现海博物业不同意降低创晨贸易的物业服务费收费标准，故对创晨贸易提出的这一答辩意见该院不予采纳。综合交费时间、面积、标准，案涉房产各室应交物业服务费分别为：2栋201室92956元（1685.97平方米×2.4元／月×9.93个月+1285.97平方米×2.4元／月×17.17个月）、2栋304室5567元（85.91平方米×27个月×2.4元／月）、3栋201室81613元（1521.14平方米×2.4元／月×15.27个月+921.14平方米×2.4元／月×11.7个月）、3栋304室5384元（83.08平方米×27个月×2.4元／月），以上合计185520元。创晨贸易已向海博物业交纳的40000元应予抵减。3、关于违约金。本案中，前期物业合同并未约定业主逾期缴纳物业管理费应当支付违约金条款，且创晨贸易未及时交纳物业服务费还夹杂着案涉房屋产权未确定等原因，故对海博物业要求创晨贸易支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、沙县创晨贸易有限公司租金损失142380元，由衡阳海博物业管理有限公司赔偿113904元；二、沙县创晨贸易有限公司向衡阳海博物业管理有限公司交纳物业服务费145520元（创晨贸易交纳的40000元已抵扣）；三、驳回沙县创晨贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回衡阳海博物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述一、二项相抵，沙县创晨贸易有限公司应向衡阳海博物业管理有限公司支付31616元，限在判决生效后十日内付清。如未在判决书指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，创晨贸易围绕上诉请求依法提交了二份证据。证据一照片6张，拟证明案涉门面房漏水、垃圾成堆，海博物业未提供任何物业服务，房屋亦未达到交房标准。证据二收据一份，拟证明创晨贸易聘请案外人为清理案涉门面房内的垃圾所产生的经济费用，海博物业服务未提供达标的物业服务且未达到交房标准。海博物业经质证认为，海博物业前期物业服务合同约定提供在200元范围内的维修服务，案涉门面房漏水维修费用已远超200元的约定，且房屋内的垃圾系创晨贸易产生。本院经审查认为，以上证据与待证事实无关，不予采纳。一审查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系侵权责任纠纷、物业服务合同纠纷。案涉争议焦点如下：一、上诉人海博物业是否存在侵权行为以及应如何承担侵权责任？二、案涉房屋是否交付及上诉人创晨贸易是否应当承担物业管理服务费？三、案涉物业管理服务收费标准是否合理以及应否退还不合理的收费？一、关于上诉人海博物业是否存在侵权行为以及应如何承担侵权责任的问题。本院认为，上诉人海博物业系金鼎国际花园小区业主的物业管理及服务主体，与房屋所有权人创晨贸易之间为物业服务合同关系，上诉人创晨贸易应当按照物业服务合同的约定向海博物业交纳物业管理费、遵守物业管理规定，上诉人海博物业亦应依据物业服务合同的约定履行相关职责。双方在履行物业服务合同过程中发生争议，可依法律规定的方式及程序解决。根据《物业管理条例》四十四条规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。依据该规定,物业内的水、电供应是由相关的供水、供电部门负责的,物业公司只是受有关部门委托,代收水、电费,无权擅自对业主停水、停电，否则构成侵权。本案中，上诉人海博物业以上诉人创晨贸易欠交物业费为由拒绝为承租人办理装修手续，在承租人至同属2栋201户东方爱婴早教中心接电时，多次切断案涉房屋的供电，其行为侵犯了上诉人创晨贸易对“电力”的正常使用权,构成侵权,应当承担侵权责任。依据案涉《前期物业管理委托合同》约定，上诉人海博物业有权管理公共供配电设施设备、消防及安全监控设施设备等，无权对业主户内正常用电进行干预。上诉人海博物业称案涉房屋私接水电存在安全隐患，其断电系正常行使物业管理职责不构成侵权的上诉主张于法无据，本院不予支持。上诉人海博物业采取不正当方式维护权利的行为，致使承租人与上诉人创晨贸易解除租赁合同，给上诉人创晨贸易造成可期待的租金利益损失，应承担赔偿损失的责任。上诉人创晨贸易违反物业管理规定欠交物业管理服务费，仍与承租方签订租赁合同，亦存在过错，可适当减轻上诉人海博物业的赔偿责任。上诉人创晨贸易上诉称其无过错不应承担20%的责任与事实不符，本院不予支持。一审法院认定上诉人海博物业与上诉人创晨贸易承担责任比例为2：8系处理并无不当。另,公开赔礼道歉的侵权责任方式主要适用于精神性人格权利受到侵害等情形。上诉人海博物业行为侵犯上诉人创晨贸易对“电力”这一公共用品的使用权,并未导致其人格贬损、名誉降低等后果,故不宜适用赔礼道歉的侵权责任承担方式，一审法院对上诉人创晨贸易该项诉讼请求不予支持并无不当。二、关于案涉房屋是否交付及上诉人创晨贸易是否应当承担物业管理服务费的问题。上诉人创晨贸易以案涉房屋2018年以前未通过消防验收等综合验收，交房条件不成就为由拒绝交纳物业管理服务费。本院认为，其一，上诉人海博物业与案外人三鼎地产于2011年8月15日签订的《前期物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。对全体业主具有约束力。该合同期限届满后，上诉人海博物业仍继续为案涉小区提供物业服务，双方构成事实上的物业服务合同关系直至2019年6月30日止；其二，上诉人创晨贸易于2015年4月29日诉案外人三鼎地产商品房买卖合同纠纷一案，上诉人创晨贸易在起诉状以及庭审中多次自认案涉房屋已交付并由其实际占有；其三，湖南省高级人民法院（2017）湘民终4号民事判决确定案涉房屋所有权人系上诉人创晨贸易，且上诉人创晨贸易也已实际使用及处置案涉房屋，部分案涉房屋自2013年8月就由其对外出租给他人经营；其四，上诉人创晨贸易亦实际向上诉人海博物业交纳部分物业服务费用。上诉人创晨贸易作为涉案房屋业主在上诉人海博物业提供物业服务后应当支付物业管理服务费。上诉人创晨贸易以案涉房屋未交付为由拒绝交纳物业服务费，本院不予支持。一审法院以湖南省高院权属判决作出之日即2017年3月3日视为该房屋交付之日判决上诉人创晨贸易自2017年4月1日起至2019年6月30日止向上诉人海博物业交纳物业服务费185520元并无不当。三、关于案涉物业管理服务收费标准是否合理以及应否退还不合理的收费的问题。本院认为，案涉《前期物业管理委托合同》中约定了物业服务费的收费标准，明确商业物业费为2.4元/月/平方米，该标准亦无明显不妥,虽然上诉人创晨贸易对上诉人海博物业的服务质量提出异议,但其未能提供充分证据证明海博物业的物业服务存在应予扣减物业费的情形,故本院对其主张物业收费标准过高、应对不合理部分予以退还的上诉请求不予采纳。综上所述，沙县创晨贸易有限公司、衡阳海博物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4518元，由上诉人沙县创晨贸易有限公司负担2000元，上诉人衡阳海博物业管理有限公司负担2518元。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇一九年十二月二十六日法官助理 廖晓欢书 记 员 肖玉艳