云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终985号上诉人（原审原告）：周杨，男，1981年1月20日出生，汉族，身份证住址云南省景东彝族自治县，现住云南省勐海县。被上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司云南省勐腊县分公司，营业场所云南省勐腊县城北路。统一社会信用代码：91532823292592051W。负责人：刘荣华，副总经理。委托诉讼代理人：胡波，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人周杨因与被上诉人中国邮政集团公司云南省勐腊县分公司（以下简称邮政勐腊分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省勐腊县人民法院（2019）云2823民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人周杨、被上诉人邮政勐腊分公司的委托诉讼代理人胡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周杨上诉请求：1.撤销一审判决；2.被上诉人退还上诉人2017年4月到2018年5月一年的房屋租金18000元；3.被上诉人补偿上诉人修缮出租房屋费用38324元；4.被上诉人补偿上诉人打水泥地坪的相关费用127878元的一半63939元。事实和理由:1.上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，用于修理汽车作厂房，租期三年，到2018年6月30日止，每年租金18000元。但是被上诉人在2017年4月到2018年5月修建仓库时，在上诉人租赁的厂房前堆放建筑材料，进行施工混凝土搅拌等，还将租赁房屋大门前的路面挖断，致使上诉人无法正常经营，给上诉人经营造成很大的经济损失，所以要求被上诉人退还上诉人这一年的房屋租金18000元，以补偿相应的经济损失。上诉人提交了大量的物证照片，一审仅以照片没有拍摄时间就作出简单判决，不符合客观事实。2.上诉人在租房时，经被上诉人时任局长同意，对出租房屋的维修工程全部交给上诉人负责处理，双方约定由上诉人先行垫支维修出租房屋的相关经费，等修缮好后再行结算，上诉人在规定时间对租赁房屋进行石棉瓦换彩钢瓦，安装门窗等维修，共垫付费用38324元。另外所租赁的房屋前面地坪全部打成了水泥路面，共652.52平方米，支付费用127878（此项上诉人要求被上诉人补偿一半为63939元）。现在此出租房屋和水泥路被上诉人还在使用。一审证人证言证实了做工的时间、地点以及工资等情况。一审法院仅以被上诉人不认金额为由，就作出不予认可的决定是不客观的，作出的判决与事实不符。3.上诉人与被上诉人在2015年4月就达成了口头租赁关系，当时的局长口头同意，将该租赁房屋（大门内）里面所有房屋和空地全部租赁给上诉人，大约800多平方米，约定由上诉人先维修垫资，等签订租赁合同后再行结算，相关费用由被上诉人负责。上诉人按照此口头约定进行了修缮，在2015年7月签约入住。在长达四个月的修缮过程中，被上诉人并没有做出任何干预行为，说明是同意上诉人修缮的事实。且在签订租赁合同的当时，被上诉人说签订一间好一点的房屋（128平方米）就可以，其他的地方（大门内）也归上诉人使用，被上诉人向上诉人口头承诺可以续租，所以上诉人才花了大量的修缮费用。在修缮的当时，也是被上诉人通知住在此租赁房屋院内的电讯公司等搬离，这也说明上诉人对整个院内进行修缮，是得到被上诉人同意的。上诉人对租赁房屋维修及打水泥地坪的情况属实，被上诉人出具的房屋租赁费收缴情况说明，明确了此事。根据房屋租赁合同的相关约定，租赁房屋的维修费用应该由被上诉人支付。请二审人民法院查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人邮政勐腊分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。周杨向一审法院起诉请求：1.邮政勐腊分公司退还周杨2017年4月至2018年5月一年的房屋租金18000元；2.邮政勐腊分公司补偿周杨修缮出租房屋修理费38324元；3.邮政勐腊分公司补偿周杨打水泥地坪的相关费用127878元的50%即63939元；4.本案受理费由邮政勐腊分公司承担。一审法院认定事实：2015年7月1日，（甲方即出租人）邮政勐腊分公司与（乙方即承租人）周杨签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其坐落于勐腊县北路x号，建筑面积为125平方米的1间大棚式建筑出租给乙方作为汽车修理厂使用。租期3年，从2015年7月1日起至2018年6月30日止。租金每月1500元，按半年结算，由乙方每半年的第一个季度现金交付给甲方。房屋租赁期内甲方保证并承担房屋符合出租房屋的使用要求，负责房屋结构性损坏的维修。乙方保证如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。乙方使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿。未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途，不得擅自分割和转租。合同期满后七天内，乙方应负责将房屋恢复原装修状况，保留租期届满时的装修状况。该合同还约定了其他的其他权利义务。签订合同后，周杨在租赁的房屋开办了修理厂从事汽车修理。2017年10月25日，周杨向邮政勐腊分公司交付了2017年的房屋租金18000元。另查明，周杨在租赁合同期内对涉案租赁的房屋进行水泥地坪的维修，并对租赁房屋前面的地坪打了水泥地板，将租赁房屋由石棉瓦顶改造为彩钢瓦屋顶。现因周杨要求邮政勐腊分公司将2017年的房屋租金18000元返还，并补偿修缮出租房屋费38324元、水泥地坪费127878元，由此产生争议，故诉至一审法院。一审法院认为，本案系周杨、邮政勐腊分公司双方签订《房屋租赁合同》后，周杨在租赁合同期内维修改造了承租的房屋、以及租赁房屋内外的水泥地坪，现双方对维修费用应由谁负担产生争议，双方因履行《房屋租赁合同》所产生的争议，本案为房屋租赁合同纠纷。关于邮政勐腊分公司是否应返还周杨2017年4月至2018年5月一年的房屋租金18000元的问题。周杨、邮政勐腊分公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应接受合同的约束，恪守合同权利、义务。周杨主张邮政勐腊分公司在2017年4月至2018年5月修建仓库期间在周杨租赁的厂房门前堆放建筑材料、进行混凝土搅拌，因施工需要还将周杨大门路面挖断，致使周杨无法正常经营为由，要求邮政勐腊分公司将2017年10月25日交付的租金18000元退还，对该主张，邮政勐腊分公司并不认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任当事人承担不利的后果。”的规定，故周杨应提交2017年4月至2018年5月期间，邮政勐腊分公司确实在修建仓库，修建仓库时将建筑材料堆放在周杨门前，搅拌混凝土，挖断通往周杨租赁房屋的唯一通道，并造成周杨无法经营，以及无法经营的具体时间的证据，现周杨虽提交了若干的照片用于佐证该事实，但由于照片没有拍摄时间，也无法从照片上看出邮政勐腊分公司的行为已导致周杨持续一年无法经营的事实，故对周杨要求邮政勐腊分公司返还一年租金18000元的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。关于邮政勐腊分公司是否需补偿周杨修缮房屋屋顶、打地坪费用的问题。周杨主张租房时，邮政勐腊分公司时任局长同意周杨垫资对出租房屋进行维修，同意周杨打水泥地坪，费用由邮政勐腊分公司承担，但邮政勐腊分公司并不认可，周杨也未举证证实其维修房屋，将石棉瓦屋顶更换为彩钢瓦屋顶，以及打水泥地坪得到邮政勐腊分公司同意的事实，结合《房屋租赁合同》约定的如周杨需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得邮政勐腊分公司书面同意，费用由周杨承担的内容，现周杨并未举证证实其维修房屋、更换屋顶、打水泥地坪得到邮政勐腊分公司书面同意，且邮政勐腊分公司愿意垫付该费用的事实，故应承担举证不能的法律责任，对周杨要求邮政勐腊分公司补偿修缮房屋屋顶、打地坪费用的诉讼请求，证据不足，且与双方合同约定不符，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回周杨的诉讼请求。案件受理费2705元，由周杨负担。本院二审期间，上诉人向本院提交邮政勐腊分公司《关于对勐腊局职工住宿区旁危旧房屋的拆除请求》及签报，欲证明被上诉人隐藏房屋情况，让上诉人为其修复旧房、打水泥地坪等。经质证，被上诉人对该证据的真实性予以认可，但认为该证据仅为其内部请示，内容并不涉及本案的租赁房屋与费用问题。被上诉人未向本院提交证据。本院认为，上诉人提交的证据从内容上看与案涉租赁房屋无关联性，本院不予采信。对一审判决认定的事实，上诉人认为遗漏认定以下事实：1.合同上约定的租赁建筑面积与上诉人实际租赁的面积不一致；2.清理垃圾其支付了3万多元费用；3.合同是补签的，在签订合同之前其就对房屋进行了修缮，且经过被上诉人同意，由其代施工。被上诉人认为一审认定的“对租赁房屋前面的地坪打了水泥地板，将租赁房屋由石棉瓦顶改造为彩钢瓦屋顶”不是事实，地板是原有的，上诉人只是进行了维修，租赁房屋的屋顶并未改造为彩钢瓦。庭审中上诉人认可将石棉瓦改造为彩钢瓦屋顶的房屋不是《房屋租赁合同》中约定的大棚式建筑，对被上诉人提出的该异议，本院予以采信。对当事人提出的其他异议，因未提交证据证明，本院不予采信。本院对一审认定的事实，除“周杨将租赁房屋由石棉瓦顶改造为彩钢瓦屋顶”不予确认外，二审查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系有效合同，根据合同约定，上诉人租赁的是面积为125平方米的大棚式建筑1间，租赁期内被上诉人负责房屋结构性损坏的维修，上诉人如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得被上诉人书面同意，费用由上诉人自理。上诉人主张其在签订《房屋租赁合同》之前经被上诉人同意就已对租赁房屋进行了修缮，对租赁房屋前的空地打了水泥地坪，费用约定由被上诉人承担，故要求被上诉人补偿其修缮房屋费38324元、打水泥地坪费63939元。本院认为，上诉人的该主张，仅有其陈述，上诉人并未提交其他证据予以印证，且该陈述与双方合同约定不符，故上诉人应承担举证不能的不利后果，对上诉人的该主张，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人返还2017年4月至2018年5月租金18000元的问题。上诉人主张被上诉人在该期间修建仓库，在其租赁的厂房前堆放建筑材料、进行混凝土搅拌，因施工需要将其大门路面挖断，致使其无法正常经营，造成经济损失，应返还一年租金18000元。上诉人为证明该主张，提交的证据为照片。本院认为，根据双方《房屋租赁合同》的约定，上诉人租赁的仅为1间大棚式建筑。上诉人并未提交证据证明其主张的进大门的所有空地、房屋均由其承租，从上诉人提交的照片来看，亦无法确认被上诉人修建仓库的时间为2017年4月至2018年5月，且被上诉人修建仓库期间堆放的建筑材料、进行混凝土搅拌时系在上诉人租赁的房屋门前，使上诉人无法正常经营一年。对于挖断大门路面问题，上诉人二审庭审中认可仓库建好后大门路面才被挖断，上诉人亦未提交证据证明大门路面系被上诉人挖断。故上诉人应承担举证不能的不利后果，对上诉人的上述主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人周杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2705元，由上诉人周杨负担。本判决为终审判决。审判长  臧翠玲审判员  蒋荣春审判员  徐艺华二〇一九年十二月六日书记员  欧建英