江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2274号 原告：赣州市兴和物业服务有限公司，住所地：赣州经济技术开发区客家大道客家苑A2栋602室。 法定代表人：罗淑英，总经理。 委托诉讼代理人：罗启演、曾小斌，江西明理律师事务所律师。 被告：钟才英，女，1977年8月1日出生，汉族，住所地：江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：曾艳，江西理公律师事务所律师。 原告赣州市兴和物业服务有限公司（以下简称“兴和物业公司”）与被告钟才英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市兴和物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾小斌、被告钟才英的委托诉讼代理人曾艳到庭参加诉讼，本院现已审理终结。 原告赣州市兴和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金、物业管理费、运营费用共计28430.7元（其中2019年7、8、9三个月的租金25178.73元，物业管理费1838.07元，运营费用1413.9元）；2.判令被告向原告支付违约金17625.11元（以月租金8392.91元为基准，租金每延期一日收取月租金10%的违约金，计算至被告实际支付7、8、9三个月的租金止，暂计算至2019年7月31日，逾期21天）；3.判令解除原被告之间的《商铺租赁合同书》，并由被告限期交付涉案租赁商铺；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月6日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同书》，约定甲方将其所有的位于赣州经济技术开发区管理委员会东侧金湾家居建材城第A4栋第2层2-3#/4#号商铺出租给乙方，商铺面积157.1㎡，用于商业经营。合同约定租赁期限为5年，第一年月租金为7540.80元，其后每年租金在前一年月租金基础上递增5%-8%。租金按季（三个月）给付，于每季度首月10日前支付，支付租金同时应当支付三个月的物业管理费1838.07元、运营费用1413.9元。至2019年7月10日，被告应当支付2019年第三季度租金共计25178.73元（月租金为8392.91元），物业管理费1838.07元。经原告多次催告，被告仍不予以给付，已然构成根本违约。根据合同约定，承租人每逾期一日支付租金的，应当以每日按月租金的10%向出租人支付滞纳金，保证金不予退还。被告逾期支付租金的行为构成根本违约，原告依法享有合同解除权。 被告钟才英辩称，一、被告钟才英在2019年5月初就向原告受委托的赣州市居然之家金湾商业管理有限公司告知了其要退租一事,并与6月底搬走。事实上被告与原告已经解除了租赁合同关系。所以，原告诉求的被告拖欠2019年7月-9月的租金、物业费、运营费及没有按期支付租金的违约金没有事实基础。二、本案涉及的租赁纠纷不是简单的房屋租赁纠纷，原告在前期招商中宣传的是本市场有着20年专业市场运营管理经验的居然之家进驻，进行专业化市场运营管理的市场,但事实是居然之家金湾广场一期，没有在运营管理，现在的运营管理商是赣州市居然之家金湾商业管理有限公司，从工商登记和实际运营管理上很显然此“居然之间”跟大众熟知的“居然之家”完全不是一回事，被告钟才英是在这种误解下入驻居然之间金湾家居装修市场一期。钟才英有理由认为原告存在欺诈行为，主张租赁合同无效。三、被告钟才英在租赁金湾家居市场商铺开业没多久（2017年4月-2017年11月），金湾家居市场旁的东江源路（原105国道）就开始修路建桥，严重影响了市场，原告作为出租方是早知道市场旁的主干道要修路建桥，而钟才英作为个体承租人是无法掌握这一信息的，原告事先对这一严重影响合同目的实现的重大事项隐瞒不告知，严重侵犯了钟才英的知情权。四、被告没有任何违约行为，不需要承担任何违约责任，反而原告的不诚信行为给被告造成了30多万元的损失。 经审理查明，2017年9月6日，原告兴和物业公司（甲方）与被告钟才英（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的（含甲方受商铺所有人委托商铺）××江西省××开发区××东侧××家居建材城××＃××＃号商铺出租给乙方。商铺总建筑面积为157.1平方米，用于商业经营。该商铺的平面图见合同附件。交付和租赁期限：商铺租赁期自2017年1月1日起至2021年12月31日止。合同期限为5年。租金、管理费支付方式和期限：1、甲、乙双方约定，该商铺租金的支付期限按季（三个月）支付。乙方承租甲方商铺在每季度首月10日前应向甲方支付租金为人民币22622.4元。第二年租每年递增5%，第三年租金在第二年基础上年递增6%，第四年租金在第三年基础上年递增7%，第五年租金在第四年基础上年递增8%。其中建筑面积为157.1㎡，总计租金7540.8㎡。乙方每季度首月10日前向甲方缴纳物业管理费为人民币1838.07元（￥3.9元/平米/月含电梯运营费），运营费1413.9元（￥3元/平米/月）商铺内水电费用由乙方自理，以每月实际发生费用结算。保证金：甲乙双方约定，乙方应当在本合同签订后三日内向甲方支付人民币7540.8整作为合同的保证金。甲方违约责任：甲方不能交付该商铺，或者因甲方交付该商铺达90日的，乙方有权选择下列方式之一追究甲方的违约责任：（一）要求甲方提供替代商铺，商铺租赁条件由双方另行协商确定；（二）依照本合同的约定解除合同。租赁期内，由于甲方违约，乙方依照本合同的约定解除合同。乙方违约责任：1、乙方逾期交付租金或者本合同约定的任何其他费用的，每逾期1日，应当以每日按月租金的10%计算向甲方支付滞纳金。2、租赁期间，非本合同约定或者法律规定的情况，乙方提前退租的，不得要求甲方退还已经收取的保证金或者任何其他费用。3、乙方违反本合同任一条款，保证金无需退还。兴和物业公司成立赣州市居然之家金湾商业管理有限公司专门用于履行前期各驻场商户与赣州市兴和物业服务有限公司签订的商铺租赁合同书约定关于商场租金、管理费支付方式及期限、保证金、合同变更、解除和终止、日常经营管理、消防安全、环境卫生、货物进出管理等与经营管理相关的合同条款。合同签订后，被告钟才英根据合同约定支付原告兴和物业公司保证金7540.8元，原告兴和物业公司交付该商铺给被告钟才英使用。后被告钟才英与赣州市居然之家金湾商业管理有限公司协商退场事宜，但未达成一致意见。被告钟才英于2019年6月30日搬离案涉商铺，租金支付到2019年6月30日。 上述事实，有原、被告的陈述，原告向本院提交的原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《商铺租赁合同》原件及复印件，被告向本院提交的关于居然之家赣州金湾店运营管理工作的通知、微信聊天记录、国家企业信用信息公示系统的企业信用信息公示报告、微信朋友圈的宣传及图片、装修款清单和相片等证据证实，足以认定。 本院认为，本案系因商铺租赁引起的租赁合同纠纷。本案的争议焦点为被告钟才英是否应支付原告兴和公司租金、物业管理费、运营费用计28430.70元及违约金17625.11元；原、被告签订的《商铺租赁合同书》是否应解除。原、被告经协商一致签订的《商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，双方应予履行。原告依照合同约定将商铺交付给被告使用，履行了相关合同义务。被告钟才英未与原告兴和物业公司协商一致提前退场，应承担相应的违约责任。根据原、被告签订的《商铺租赁合同书》中第十四条第二款约定：“租赁期间，非本合同约定或者法律规定的情况，乙方提前退租的，不得要求甲方退还已经收取的保证金或者任何其他费用。”因此，按照合同约定，被告钟才英不得要求原告兴和物业公司退还保证金7540.8元。原告要求被告支付租金、物业管理费、运营费用共计28430.70元及违约金17625.11元的诉请，因不符合合同约定，且被告钟才英未拖欠被告兴和物业公司租金，对其诉请本院不予支持。因被告钟才英在租赁期限届满前搬离案涉商铺，导致合同无法继续履行，原告兴和物业公司要求解除与被告钟才英签订的《商铺租赁合同书》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告赣州市兴和物业服务有限公司与被告钟才英于2017年9月6日签订的《商铺租赁合同书》； 二、驳回原告赣州兴和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费951元，减半收取475.5元，由原告赣州市兴和物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员 刘 炎 军 二〇一九年十二月十日 代理书记员 欧阳明明