四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6034号 原告:陈和平，男，汉族，生于1959年7月1日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李菲，四川亚美律师事务所律师。 被告：周斌，男，汉族，生于1975年7月16日，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：毛忠定，广安北辰法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：毛强，广安北辰法律服务所法律工作者。 原告陈和平与被告周斌房屋租赁纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，由本院审判员龙彦羽依法组成合议庭，于2019年10月22日、2019年11月4日、2019年12月18日公开开庭审理，原告陈和平的委托诉讼代理人严光华、李菲，被告周斌及其委托诉讼代理人毛强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈和平向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2016年11月8日起至2018年11月7日的房屋租金或房屋占用费及违约金（租金为59917元，违约金以59917元为基数，从2016年11月8日起按年利率24%计算至付清之日止）；请求判令被告恢复房屋原状或者向原告支付恢复房屋原状而产生的合理费用35673.56元并赔偿被告破坏房屋设施而给原告造成的经济损失；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告就位于广安市广安区夹层350平方的房屋达成协议，双方于2015年11月7日签订了《房屋出租协议》，该协议约定每年房屋租金为30000元人民币，该协议还约定，被告应当在每年的11月7日前支付下一年的房屋租金，逾期七日未支付的，每日按租金总额的1%支付违约金，直到付清房租为止。原被告签订了《房屋出租协议》后，原告将案涉房屋交付给被告使用后，被告在未经原告同意的情况下，擅自改变房屋结构和布局，并拆除和损坏了房屋内部分设施设备，给原告造成了部分经济损失，另被告拖欠原告自2016年11月8日起至2018年11月7日房屋租金。另双方签订的《房屋出租协议》到期后，被告至今未将房屋交还给原告，被告应当参照租赁协议的计算标准，依法支付房屋占有使用费。 被告周斌辩称：原告的出租协议无效，原告的主体不适格，请求依法驳回原告的起诉，驳回原告的诉讼请求。 审理查明：2015年11月7日，案外人任某某作为乙方（承租人），原告陈和平作为甲方（出租人）签订了《房屋出租协议》，该协议约定出租二楼夹层350平方简装，出租年限为叁年，出租时间自2015年11月8日至2018年11月7日，年租金30000元。一年租金30000元（大写：人民币叁万元整）……在签订协议时乙方必须一次付清房租。以后每年租金必须在次年11月7日前，一次性付清给甲方。如果乙方不按时支付租金，如超过7天未支付者，每日按租金总额1%支付违约金，如超果七天未支付者，每日按租金总额的1%支付违约金，直至付清房租为止。乙方在租赁期间不得损坏承租房屋的建筑结构、地面、墙壁等设施，若有损坏，应照价赔偿或修复。……乙方不得擅自转让门市（房屋），若需转让必须经甲方同意方能转租。乙方交3000元保证金给甲方，不计利息，待租赁期满后不再续租，双方交接清楚后，3日内退给乙方。违约责任甲方双方必须严格执行该协议各项条款，甲方应保证乙方在租赁期，不得无故提前收回门市（房屋），若提前收回应赔偿乙方相应的经济损失；乙方未满租赁期，不能无故提前退场，若提前无故退场视为违约，并追究乙方的违约责任，乙方必须按租金总额的30%，赔偿甲方的经济损失和违约责任，同时甲方不退还保证金，甲方有权提前收回出租的房屋。上述合同有原告陈和平有案外人任某某的签字。合同签订当天，案外人任某某、邓某某向案外人xxxx公司锦绣缴纳了第一年的租金30000元以及保证金3000元。2016年1月26日，案外人任某某将协议租赁的门市转租给了被告周斌，被告周斌和原告任某某直接在上述合同中将乙方（承租人）任某某签名处划掉，被告周斌在签字处亲笔签字并捺印。由于案外人任某某已经向原告支付了2015年11月8日至2016年11月7日的租金，被告周斌将2015年11月8日至2016年11月7日的租金直接支付给了案外人任某某，并出具了收据一张，收据内容为欧派周斌，交来华泰联盟租用会议室转租费35000元。2016年11月8日以后，被告周斌未向原告缴纳租金。庭审中，被告周斌称他方于2016年9月就已经搬离了租赁房屋，但因为没有原告陈和平的联系方式，未向原告陈和平提出解除合同。原告称该房屋租用期间隔墙被拆，门也被拆，原告委托了四川省立新建设集团有限公司关于锦绣华都二楼房屋修复编制了预算书，预算修复总价为35673.56元。同时四川锦绣嘉宝物业管理有限责任公司向本院提交了情况说明一份，内容为：“我公司从2014年接管了广安区物业服务，周斌在使用广安区夹层房屋前，该房屋已经简单装修了，里面的每间房屋有防盗门、电表、灯；周斌在入住前，为了将其中的小房间扩大，将陈和平原先的装修撤除了。” 同时查明：案涉房屋系位于广安市广安区门市上的二楼夹层，上述门市系原告陈和平所有。该夹层位于陈和平门市上，旁边有楼梯可以上楼。2007年4月1日，xxxx公司作为出售方将位于锦绣华都三单元二单元夹层的使用权出售给原告陈和平，面积为340.34平方米，价格为680元／平方米，总金额231472元，并签订了《锦绣华都使用权出售合同》一份。案外人任某某、邓某某向案外人xxxx公司锦绣缴纳了第一年的租金30000元以及保证金3000元。原告在庭审中认为系其委托xxxx公司代为收取，并表示已经收到了第一年的租金及保证金。被告周斌向本院提交了书面鉴定申请一份，申请对上述协议笔迹形成时间进行鉴定。2019年11月6日，原告陈和平向本院提交了《关于的说明》,原告陈和平在说明中承认了案涉门市夹层从2007年交付使用起就已经交付给他,之后一直是他在占有、使用或对外出租（并承租给了广安电业局输变电检修中心），由于没有办理产权证，他在2019年6月补签的《锦绣华都使用权出售合同》，并出具收据三份。 上述事实有《房屋出租协议》、房屋产权证书、《锦绣华都使用权出售合同》、情况说明、照片、房屋产权证书、原被告双方的当庭陈述等证据予以证明。 本院认为：公民的合法权利应当受到法律保护。案涉夹层由案外人xxxx公司修建，位于陈和平的门市上，案外人xxxx公司将其使用权转让给陈和平并在事后补签了《锦绣华都使用权出售合同》。因此本院认为，陈和平享有该夹层的使用权。该夹层系被告周斌从任某某转租而来，被告周斌直接在《房屋出租协议》上将任某某名字改为周斌，原告未予反对，故原告陈和平与被告周斌签订的房屋出租协议系双方真实意思的表达，不违反国家效力性强制性规定，合法有效。原告方已履行其合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告应履行支付房租的义务。根据合同约定，出租时间为2015年11月8日至2018年11月7日，案外人任某某在租赁房屋时已经支付了第一年租金，而周斌亦将第一年房屋租金支付给了案外人任某某。周斌租赁房屋后使用，一直未予交纳2016年11月8日至2018年11月7日的房屋租金。而周斌辩称2016年9月就已经搬离了租赁房屋，但因为没有原告陈和平的联系方式，未向原告陈和平提出解除合同，由于周斌并未与原告解除合同，对其辩称意见，本院不予采纳。故原告诉请被告按合同约定支付2016年11月8日至2018年11月7日门市租金59917元本院予以支持。由于被告周斌拒绝支付房屋租金，已经构成了违约，原告请求支付违约金，按合同约定为逾期七日未支付的，每日按租金总额的1%支付违约金，后原告主动调整违约金标准为按年利率24%计算，综合考虑原被告双方实际情况，本院酌情确定违约金自原告起诉之日按年利率6%计算至付清之日止。原告诉称房屋隔墙被拆，门也被拆，并提交了提交的情况说明四川锦绣嘉宝物业管理有限责任公司的情况说明一份，但未有证人出庭作证，本院无法核实其真实性，且该房屋系由被告周斌从案外人任某某手中转租而来，原告未举示充分完整的证据以证明实施拆除行为的是周斌，故原告诉请被告周斌承担恢复房屋原状而产生的35673.56元并赔偿被告破坏房屋设施而给原告造成的经济损失，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告周斌于本判决书生效后十五日内向原告陈和平支付2016年11月8日至2018年11月7日期间房屋租金59917元和违约金（以59917元为基数，自2019年8月16日按年利率6%计算至付清之日止）； 二、驳回原告陈和平的其他诉讼请求。 本案诉讼费692元，由原告陈和平负担200元，由被告周斌负担492元，向广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  龙彦羽 人民陪审员  彭昌春 人民陪审员  于丽霞 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  何创新