贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0123民初1996号 原告：美亚财产保险有限公司上海分公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区世纪大道1589号长泰国际金融大厦5楼502单元、3楼301B单元和301C单元。 负责人：邵云阶，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周天将，贵州贵友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨阳，贵州贵友律师事务所实习律师。 被告：贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司修文分公司，住所地贵州省修文县龙场镇城北村村民委员会。 法定代表人：周永，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何卓耐，贵州贵达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲德超，贵州贵达律师事务所实习律师。 被告：吴江，男，1974年12月27日出生，汉族，住贵州省修文县。 原告美亚财产保险有限公司上海分公司（以下简称:美亚财保上海分公司）与贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司修文分公司（以下简称:永尽诚房开修文分公司）、吴江申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年08月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告美亚财保上海分公司委托诉讼代理人周天将，被告永尽诚房开修文分公司委托诉讼代理人何卓耐、蒲德超到庭参加诉讼，被告吴江经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告美亚财保上海分公司向本院提出诉讼请求：一、请求对修文县××境内城北首府××单元××号房屋继续查封和执行；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、修文县××境内城北首府××单元××号房屋系被告吴江向被告永尽诚房开修文分公司购买，并办理了预售备案登记，人民法院依法可以对该房产进行查封，被告永尽诚房开修文分公司异议理由不能成立。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封：…（三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案或者商品房预告登记的房屋”之规定，人民法院可以对预售备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。依据《通知》第17、18条的规定，预查封的效力等于查封，房屋权属在预查封期限登记在被执行人的名下的，预查封登记自动转为查封登记，本案的查封实为预查封，于法有据。二、人民法院在（2019）黔0123执异17号执行裁定书作出前未审查二被告之间房屋买卖合同解除权的行使是否符合合同法解除的实质和形式要件，二被告可能存在恶意串通滥用合同解除权达到规避执行的目的。本案中，吴江作为城北首府X栋X单元X层X号预购人，并且支付了购房首付款，人民法院在审查被告永尽诚房开修文分公司提出执行异议过程中，应当对二被告合同解除权的行使是否合法进行形式和实质审查，严防合同一方当事人恶意串通滥用合同解除权以达到规避执行的情况发生，如房屋买卖合同解除权的行使无效，人民法院不应当解除预查封。商品房处于预查封情形下，预查封的效力及于被告吴江要求被告永尽诚房开修文分公司返还首付款的特定债权，本案中，二被告私自解除合同并约定将购房款私下返还吴江，明显存在恶意串通逃避执行的情况，人民法院不应当解除预查封。 被告永尽诚房开修文分公司辩称，1.我方作为城北首府的开发商，自开始是本案涉案房屋的所有权人，被告吴江在2012年05月拒绝偿还本案涉案房屋的贷款，其行为明确表示不履行商品房买卖合同的义务，致使合同不能履行，故永尽诚房开修文分公司与吴江自愿签订了解除买卖合同的行为，不存在恶意串通的行为。2.永尽诚房开修文分公司与吴江之间已经签订解除商品房买卖合同的协议。根据物权法第20条第二款的规定，现在本案的债权已经消灭，原告诉请查封涉案房屋的事实基础已不存在，请依法驳回原告的诉请。 被告吴江未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了受理案件通知书(复印件)、（2019）黔0123执异17号执行裁定书(复印件)、（2017）黔0123民初132号民事判决书(复印件)，被告永尽诚房开修文分公司提交了关于借款人吴江保证金扣划情况的说明、（2017）黔0123执530号执行裁定书、《商品房买卖合同》解除协议书、商品房买卖合同首页、业务凭证以及本院依职权调取的商品房买卖合同预售合同备案登记表及商品房买卖合同、案涉房屋贷款偿还台账及银行流水清单等证据，被告吴江经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃质证抗辩权。上述证据，经审查，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。关于被告永尽诚房开修文分公司提交的收条，因该证据不能直接证明永尽诚房开修文分公司主张的相应事实，故该证据不作为本案的直接定案依据。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：美亚财保上海分公司与吴江、吴军、第三人上海旭恒精工机械制造有限公司、第三人修文县宏源纸制品包装有限公司保险人代位求偿权纠纷一案本院于2017年06月26日以（2017）黔0123民初132号民事判决书判决：吴江于本判决生效后三十日内向美亚财保上海分公司支付赔偿款750,000.00元。判决生效后，吴江未履行支付赔偿款的义务。美亚财保上海分公司于2017年09月01日向本院申请强制执行，本院于2017年09月04日立案受理。2017年12月19日，本院以（2017）黔0123执530号执行裁定书裁定：冻结、划拨被执行人吴江人民币771,200.00元；如其银行存款不足，则扣留、提取或者查封、扣押、冻结、变价、拍卖、变卖其等值的其他财产。2017年12月19日，本院对房屋预售备案登记人为吴江、周建平的位于修文县××境内城北首府××单元××号房屋一套进行了预查封。2017年12月27日，本院作出（2017）黔0123执530号执行裁定书终结本次执行程序。2019年07月12日，永尽诚房开修文分公司向本院提出执行异议，本院以（2019）黔0123执异17号执行裁定书裁定：中止对修文县龙场镇城北村境内城北首付2栋1单元9层4号房屋的执行。美亚财保上海分公司不服，向本院书面提出申请执行人执行异议之诉。 另查明，1.2015年02月05日，永尽诚房开修文分公司与吴江签订的《商品房买卖合同》在修文县建设局办理了商品房预售合同登记备案手续，《商品房买卖合同预售合同备案登记表》载明，购房人吴江支付的预付款为134,476.00元,预售房价为446,476.00元。2.2019年01月22日，永尽诚房开修文分公司与吴江、周建平（系吴江妻子）签订了《商品房买卖合同》解除协议书，双方自愿解除《商品房买卖合同》及补充协议，永尽诚房开修文分公司有权收回该商品房。3.2019年09月10日，中国农业银行股份有限公司修文县支行出具《关于借款人吴江保证金划扣情况的说明》。该说明内容表明，吴江购房贷款已于2016年05月开始由永尽诚房开修文分公司代偿，截止2019年04月19日结清。4.根据中国农业银行股份有限公司修文县支行提供的案涉房屋贷款偿还台账及银行流水清单核算，被告吴江偿还案涉房屋贷款数额为27,983.61元，被告永尽诚房开修文分公司代为偿还的案涉房屋贷款数额为351,599.35元。 本院认为:本案的焦点问题是，（一）本院的预查封是否合法；（二）被告永尽诚房开修文分公司与被告吴江等解除《商品房买卖合同》是否影响预查封措施；（三）预查封的效力是否及于商品房买卖合同解除而产生的债权。 （一）关于本院的预查封是否合法的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封：…（三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案或者商品房预告登记的房屋”的规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房产进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益实现。本案中，永尽诚房开修文分公司与吴江等签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记手续，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本院在执行过程中对涉案房产的预查封符合法律规定，并无不当。 (二）关于被告永尽诚房开修文分公司与被告吴江等解除《商品房买卖合同》是否影响预查封措施的问题。本案中，本院依法预查封了被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的位于修文县××境内城北首府××单元××号房屋，后由于吴江未履行偿还房贷的义务，合同双方协议解除了《商品房买卖合同》，合同解除导致原来的请求办理不动产登记的变动物权的债权转化为占有返还、不当得利返还或者赔偿损失等债权。由于合同解除后，买受人吴江确定地不能获得房屋所有权，物权回归至出卖人，预查封的基础不存在，即预查封的财产已不属于可执行财产，预查封应予解除。换言之，合同解除后，出卖人即享有了足以阻止执行的权利。对于原告称二被告解除合同可能存在恶意串通规避执行或非法解除合同的行为，由于原告未提供证据证明二被告之间存在恶意串通等致使合同无效的行为，故对于该诉称，本院不予支持。 （三）预查封的效力是否及于商品房买卖合同解除而产生的债权问题。本案基于商品房买卖合同解除而产生的债权，就被告吴江一方来说，存在获得因购买房屋而支付相应款项予以返还或者获得赔偿损失的相应债权，该债权在性质上有别于因物权消灭而产生的替代物、赔偿款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条“查封、扣押、冻结财产的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿。……”的规定，本院预查封措施的效力对上述被告吴江享有的相应债权不产生查封的效力。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”的规定，原告可以依法通过执行程序申请执行被告吴江享有的相应债权。 综上所述，原告主张对修文县××境内城北首府××单元××号房屋继续查封和执行的诉讼请求，因缺乏法律依据和事实依据，应不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告美亚财产保险有限公司上海分公司的诉讼请求。 案件受理费60.00元，由原告美亚财产保险有限公司上海分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期则本判决发生法律效力。 审 判 长 袁  道  亮 人民陪审员 王  培  英 人民陪审员 杨    艳 二〇一九年十二月十六日 书 记 员 金杨洋（代）