河南省郑州市二七区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0103执异200号异议人史锦辉（案外人）。申请执行人王理隆。被执行人王明伟。被执行人王明利。被执行人成伟生。本院在执行申请执行人王理隆申请执行被执行人王明伟、王明利、成伟生民间借贷纠纷一案中，异议人史锦辉提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人史锦辉称，请求法院中止对位于郑州市金水区文博东路房屋的执行并解除查封。理由是：2018年11月13日，异议人与王明伟、成伟生及居间方共同签订《房屋买卖合同》，约定异议人购买上述两套房屋，总价款为456万元。截至2018年12月27日，异议人已按照约定向王明伟、成伟生支付购房款350万元。2018年12月30日，异议人入住上述两套房屋并缴纳相关生活费用（电、燃气等）。经异议人多次催促，但王明伟、成伟生拒绝配合办理产权变更手续，导致涉案房屋并未登记在异议人名下，异议人对此没有过错。综上，异议人的执行异议请求符合相关法律规定，法院应当中止对上述两套房屋的执行并解除查封。本院查明，原告王理隆诉被告王明伟、王明利、成伟生民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月11日向郑州市不动产登记中心送达民事裁定及协助执行通知书，查封王明伟名下位于郑州市金水区文博东路成伟生名下位于郑州市金水区文博东路共计两套房屋。2019年6月19日，本院作出（2019）豫0103民初373号民事判决书，判决被告王明伟、王明利、成伟生于本判决生效之日起十日内偿还原告王理隆借款本金1710000元及利息（以本金1710000元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年1月1日起计算至实际支付借款完毕之日止）。王明伟不服该判决，提起上诉。2019年9月20日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终16911号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，经王理隆申请，本院于2019年10月12日立案执行，执行案号为（2019）豫0103执6852号。在执行过程中，案外人史锦辉向本院提出执行异议。另查明，据异议人史锦辉向本院提交的《房屋买卖合同》显示，甲方王明伟、成伟生拥有位于金水区文博东路1801号、1802号的房屋，乙方史锦辉自愿购买上述涉案房屋，成交价格为4560000元，乙方史锦辉应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费人民币10万元（其中佣金及代办费共计56720元，余额作为购房定金）。付款方式为按揭贷款方式，甲乙双方选择非资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款1820000元交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。甲方应在收到除物业交割保证金外的房款之日起十五日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起当日内将该房屋名下所有户口全部迁出。该合同有甲方王明伟、成伟生、乙方史锦辉、丙方河南弘业房地产代理咨询有限公司签字（签章），落款日期为2018年11月13日。异议人提交的2018年12月26日《补充协议》显示，甲方王明伟、成伟生、乙方史锦辉双方于2018年11月13日在河南弘业房地产代理咨询有限公司的居间服务下签订房屋买卖合同，现甲乙双方就付款及过户时间等具体问题达成如下事宜：一、甲乙双方协商一致，乙方的付款方式由原来的按揭贷款改为一次性付款；二、甲乙双方协商一致，乙方同意签订本协议2日内，先支付给甲方1100000元房款；三、甲乙双方协商一致，乙方于2018年12月29日向甲方再支付2200000元房款；四、甲方承诺此房的贷款甲方于2019年1月15日前解押注销完毕，若甲方未按时解押注销完毕，甲方须于2019年2月1日前分批将乙方支付的3300000元退还乙方，同时支付给乙方30000元违约金；五、甲乙双方协商一致，甲方解押注销后，双方于2019年1月18日共同到房产及不动产局办理过户手续，剩余的房款，乙方须于2019年1月31日前支付给甲方；六、若此剩余房款乙方未在2019年1月31日前支付给甲方，则视为乙方违约，乙方须支付给甲方违约金15000元；七、此补充协议与原合同具有同等法律效力，如与原合同有不一致的地方以此补充协议为准。该补充协议有甲方王明伟、成伟生、乙方史锦辉签字，落款日期为2018年12月26日。异议人提交的2019年1月29日签订的《补充协议》显示，甲方王明伟、成伟生、乙方史锦辉双方于2018年11月13日在河南弘业房地产代理咨询有限公司的居间服务下签订房屋买卖合同，现甲乙双方就付款及过户时间等具体问题达成如下补充协议：一、乙方分别于2018年11月13日向甲方支付定金1万元，2018年11月14日向甲方支付定金20万元，2018年12月27日向甲方支付购房款329万元，乙方已经总计向甲方支付了350万元；二、因甲方未在2019年1月15日前完成房屋解押及过户相关手续，甲乙双方协商约定：自2018年12月27日开始，甲方按照月息一分五对乙方已支付的350万元计息向乙方支付利息（每月53500元），不足一月，按日计息（日息1750元），甲方向乙方支付利息直到甲乙双方完成房屋过户为止；三、甲乙双方完成房屋过户手续后，自不动产证下发之日起20日内，乙方须向甲方支付剩余房款，若乙方未在约定时间内向甲方支付剩余房款，乙方按照月息一分五自不动产证下发之日起向甲方支付剩余房款的利息，不足一月，按日计息，乙方向甲方支付利息直到乙方向甲方支付剩余房款为止；四、甲方须保证在2019年4月10日前完成房屋解押及过户相关手续，若甲方未在约定时间内完成房屋解押及过户相关手续，视为甲方违约，甲方须在十日内赔付乙方违约金20万元，并退还乙方已支付房款3500000元，同时支付乙方本协议第二条约定的相关利息；五、此补充协议与原合同具有同等法律效力，如与原房屋买卖合同不一致的以本协议为准。该补充协议有甲方王明伟、成伟生、乙方史锦辉签字，落款日期为2019年1月29日。异议人提交的两份《收条》内容分别为：“今收到史锦辉购天骄华庭二期7号楼1801房款定金壹万元整。王明伟，2018.11.13”、“今收到客户史锦辉交付的用于购买郑州市金水区文博东路29号院7号楼1单元18层1801及1802的购房定金贰拾万元整（¥200000元）。若因客户史锦辉银行贷款不能审批通过或者在房管局交易无法进行，在客户史锦辉确定不能全款购买之日起，本人于贰个工作日内将定金全部退还给客户史锦辉。收款人：王明伟、成伟生（代签）。日期：2018.11.14”。韩春雷（河南弘业房地产代理咨询有限公司工作人员）向本院提交《情况说明》内容为：“2018年11月14日，客户史锦辉向业主王明伟、成伟生支付用于购买郑州市金水区文博东路29号院7号楼1单元18层1801及1802的购房定金现金200000元”。异议人提交的《中国工商银行回单凭证》显示，2018年12月27日，贺宏霞向王明伟转账3290000元，摘要为房款，代理人为史锦辉。提交的《房款收条》内容为：“今收到购房人史锦辉购买位于金水区文博东路29号7号楼1单元18层1801号、1802号的购房款人民币：叁佰贰拾玖万元整（¥3290000.00）（银行转账），以下空白。收款人王明伟、成伟生（代），2018年12月27日。2019年12月16日，本院执行实施机构对史锦辉进行询问，史锦辉在询问过程向本院执行实施机构陈述愿意将剩余未支付的购房款106万元交付法院执行，否则愿意承担不利后果。再查明，异议人史锦辉提交的《房屋移交情况说明》内容为：“截止2018年12月27日，乙方（史锦辉）已向甲方（王明伟、成伟生）支付房款叁佰伍拾万元整（小写：3500000元），甲方同意将位于金水区文博东路29号7号楼1单元18层1801号及1802号的房屋移交给乙方，乙方负责房屋物业费，水电费，车位费的缴纳。甲方：王明伟、成伟生（代），乙方：史锦辉，，日期2018年12月30日”。韩春雷（河南弘业房地产代理咨询有限公司工作人员）向本院出具的《情况说明》内容为：“2018年12月30日，业主王明伟、成伟生将位于金水区文博东路29号7号楼1单元18层1801号及1802号的房屋移交给客户史锦辉”。郑州思达物业管理有限公司天骄华庭二期管理部出具的《情况说明》内容为：“2018年12月30日，王明伟、成伟生将位于金水区文博东路29号7号楼1单元18层1801号及1802号房屋交付史锦辉，史锦辉承担房屋物业费、水电费、车位费，双方在物业公司做了交接”。12月30日，成伟生在接受本院询问时，向本院陈述，2018年11月13日，其委托王明伟通过河南弘业房地产代理咨询有限公司与史锦辉签订《房屋买卖合同》及相关《补充协议》，并全权委托王明伟办理涉案房屋出售事宜。其本人于2018年11月14日到房屋管理部门协助查询房屋产权信息。其提交的《不动产结果查询证明》显示，申请人姓名为成伟生，查询日期为2018年11月14日。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人史锦辉对位于郑州市金水区文博东路29号7号楼1单元18层1801、1802号房屋主张权利并排除执行，经查，2018年11月13日，异议人史锦辉通过房屋中介公司与王明伟、成伟生签订《房屋买卖合同》及两份补充协议，购买上述两套涉案房屋，成伟生尽管没有在买卖合同上签字，但其认可该合同系委托王明伟办理，故本院对上述合同及补充协议之效力予以认可。之后，异议人通过银行转账及现金方式共计支付购房款350万元，其亦明确表示愿意将剩余未支付房款106万元交付本院用以执行；结合现有证据，亦可证明异议人于2018年12月30日入住涉案房屋占有使用，其占有使用涉案房屋在本院查封两套涉案房屋之前。从异议人提交的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》可以看出，异议人为取得涉案房屋产权登记与被执行人王明伟、成伟生多次进行磋商（约定解押事宜）并约定惩罚性条款督促各方积极履约，涤除涉案房屋过户之障碍，其已尽合理审慎之义务，涉案房屋未能过户原因不能归结于异议人。故，异议人史锦辉对上述两套涉案房产享有排除强制执行的权益，但应将未支付房款106万元交付本院执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于郑州市金水区文博东路1801、1802号房屋的执行。本裁定送达即发生法律效力。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈鹏飞审判员  郭付功审判员  朱 军二〇一九年十二月三十一日书记员  李萌萌