贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终6348号上诉人（原审原告）：范光旭，女，1973年12月30日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：李凌瑞，贵州靖毕律师事务所律师。执业证号：15224201510189434。委托诉讼代理人：陈继，贵州靖毕律师事务所实习律师。执业证号：230713011110595。上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。社会统一信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。上诉人范光旭与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，因双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7025号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告范光旭交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告范光旭办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告范光旭逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款388860元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年8月11日计算至2017年9月24日止）；三、驳回原告范光旭的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。上诉人范光旭上诉请求：撤销原审判决，依法支持上诉人的所有诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院关于本案违约金计算的起止时间认定错误，本案违约金应当从2015年4月1日起算至2019年8月1日止。涉案《商品房买卖合同》约定被上诉人应当在2014年12月31日前向买受人交付涉案商品房；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，被上诉人应当向上诉人交付涉案商品房权属证书的时间为2015年3月31日之前，被上诉人至今未将涉案商品房的不动产权证书交付给上诉人，应当从2015年4月1日起向上诉人计付违约金。关于违约金计算何时终止的问题，一审法院仅根据被上诉人提交的业主说明和装修公司证明认定被上诉人于2017年9月24日至2017年9月30日期间在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料，并以此认为“可为2017年9月24被告已告知原告涉案房屋已具备办理转移登记条件”。上诉人认为：1、业主说明和装修公司说明，说明的业主和装修公司负责人均未到庭接受询问，无法核实其真实性；2、从内容看，针对谁收集何种内容、用途的不动产资料并不清楚；3、被上诉人主张设置了“不动产资料收集处”上诉人不知情，小区业主不只有上诉人一人，客观上不能达到告知上诉人涉案房屋已经具备办理转移登记条件的效果；4、本案中，被上诉人的通知、告知义务有两个，一是通知上诉人提供办证所需资料的义务，即使有证据证明已尽了通知义务，也不能替代中一个告知义务，即告知涉案商品房符合办理转移登记条件，被上诉人向相关行政管理部门提交办理转移登记所需材料并告知上诉人的义务。上诉人在一审庭审中（2019年8月1日）才知涉案商品房符合办理转移登记条件上，本案违约金至少算至2019年8月1日，而不是一审法院所判的2017年9月24日。其次，一审法院关于本案违约金计算的标准适用错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，本案违约金应当参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准进行，一审判决也采用了该条款，明确以该标准计算违约金，但却按照同期利率对上诉人的一审诉请予以支持。显然，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准与中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准截然不同，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准应当在中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准的1.3倍至1.5倍之间，一审判决适用违约金计算标准错误。最后，本案一审庭审中，被上诉人自述“原告是2018年10月10日才向公司出具委托书，故（不动产权证书）现在还在办理中”。一审判决在“本院认为”中载明“被告陈述涉案商品房已具备办理涉案房屋转移登记的条件且已在办证过程中”也证实了涉案商品房的不动产权证书在办理中，结合本案证据及庭审情况，足以认定上诉人向被上诉人交清办证所需税费和提供相关的文书至今早已超过90日；且上诉人应当交付的费用和文书已经向被上诉人交付完毕，被上诉人为上诉人办理完毕涉案商品房的不动产权证书并交付上诉人者双方真实意思表示和最终目的；因此一审法院应当判决被上诉人立即为上诉人办理完毕涉案商品房的不动产权证书并交付上诉人，而不是判决“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告范光旭交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告范光旭办理涉案商品房的不动产权证书”。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的第一项诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人主张上诉人办理涉案房屋不动产权属证书的请求，应以被上诉人交清办证据需税费并提供相关文书为前提。并且上诉人为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确，即该行为主要体现在“申请办理”上，至于后期的审核，颁发行为并非上诉人约定和法定的义务，因为上诉人并非行政机关，不可能代替行政机关的职责去审核办理文书以及颁发不动产权证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容“三（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知，前述的理解与双方对办理事顶的约定相符。事实上，上诉人早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书。针对范光旭的上诉请求，招商商置公司未作答辩。针对招商商置公司的上诉请求，范光旭亦未作答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理，二审查明：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于x年x月x日前,取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。其余查明事实与一审相同。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院围绕上诉人的上诉请求进行审理。根据上诉人的上诉请求，归纳本案二审争议焦点为：一审确认的违约金的起止时间及标准是否错误？原审判决第一项是否正确？关于争议焦点一，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定了交房时间为2014年12月31日，未约定取得并交付涉案商品房转移登记有关文书的时间。涉案商品房于2016年5月11日交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，招商商置公司应承担违约责任的起算时间为2016年8月11日，一审计算并无错误。招商商置公司未在约定的交房时间交房，存在违约，但该违约与交付办理商品房转移登记有关文书的违约是两个不同的违约，范光旭认为应从约定交房时间之后90日计算违约金于法无据，不予采纳。关于违约截止时间的认定问题。招商商置公司一审提供的证据照片、业主的说明、装修公司，具有真实信、合法性、关联性，且能形成证据锁链，证明通知办证的事实，一审采信作为定案依据并无不当。范光旭认为上述证据不能证明涉案商品房达到办证条件并通知到其的上诉理由，本院不予采纳。关于违约金的计算标准问题。本案中，在《商品房买卖合同》中，对取得并交付商品房转移登记有关文书的时间并未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，违约金可以按照范光旭已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合招商商置公司、范光旭双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。一审以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算不当，本院予以纠正。范光旭的该上诉理由成立，对其相对应的上诉请求，本院予以支持。关于争议焦点二，本案中，2016年5月6日，招商商置公司向范光旭代收涉案房屋公共维修基金7729元，产权登记费80元，土地证费33元，2016年5月18日，代收契税7776.12元，印花税5元。2016年6月20日，毕节市七星关区地方税务局一税务分局向范光旭填发了《中华人民共和国税收完税证明》。2018年10月10日，范光旭向招商商置公司出具委托书，委托其代为办理涉案房屋的不动产权证书。根据上述查明事实，办证应由范光旭提交的资料已提交完毕，办证的条件已成就，招商商置公司应立即为范光旭办理涉案商品房的不动产权证书。本案中，范光旭已委托上诉人招商商置公司代为办证，招商商置公司应立即为其办证。招商商置公司认为其义务仅是申请的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人范光旭的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求，应予以支持。上诉人招商商置公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7025号民事判决；二、由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司在本判决生效之日起三十日内为上诉人范光旭办理涉案商品房的不动产权证书并交付给上诉人范光旭；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人范光旭逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以上诉人范光旭已付购房款388860元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年8月11日计算至2017年9月24日止）；三、驳回上诉人范光旭的其他上诉请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担25元；二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇一九年十二月十六日书记员 秦宇彤