云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5139号上诉人（原审原告）：刘江辉，男，1974年3月5日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：刘天芬,女,系刘江辉侄女，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈永健，云南陈永键律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：杨有仙，女，1966年12月9日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。委托诉讼代理人：李春燕，云南融翔律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘江辉与上诉人杨有仙租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市晋宁区人民法院（2019）云0122民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人刘江辉上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人对被上诉人留存在租赁房屋内的设施设备享有质押优先权；2、由被上诉人杨有仙承担本案一、二审诉讼费用。主要上诉事实和理由：双方租赁合同第九条、第十条明确约定了质押优先权，该书面约定也同样适用于后期的口头约定。请求二审依法改判。针对刘江辉的上诉请求，杨有仙辩称：双方系不定期租赁，未就质押优先权作出约定。刘江辉的主张不能成立，请求驳回其上诉请求。上诉人杨有仙上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者查清事实后改判为杨有仙向刘江辉支付租金85000元（17000元/月×10个月－35000元－30000元-20000元）；2、一审、二审诉讼费由被上诉人刘江辉承担。主要上诉事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人杨有仙已经向刘江辉支付了2018年5月至2019年2月25日的租金，一审对此未予认定。另当庭补充：租金标准应当为每月17000元而非一审认定的每月20000元；对于已付租金除一审认定的2018年7月11日支付的35000元外，上诉人杨有仙还于2018年3月31日支付了30000元、2018年4月25日支付了20000元。综上，请求二审法院支持杨有仙的上诉请求。针对杨有仙的上诉请求，刘江辉辩称，双方租金标准应当按照单据载明的每月20000元计算。对于杨有仙主张的3月31日付的30000元及4月25日付的20000元是在一审法院计算欠付租金之前支付的，付的是之前的租金。请求驳回杨有仙的上诉请求。刘江辉向一审法院起诉请求：1.解除其与被告杨有仙之间的不定期房屋租赁合同；2.限被告于判决书生效之日起十日内搬离租赁场地；3.限被告于判决生效之日起十日内付清拖欠的厂房租金及拖欠的水电费共计171854元（截止2019年2月25日）；从2019年2月26日至判决生效之日的租金按每月20000元计算；4.确认原告对被告留存在租赁物内的设备享有质押优先权；5.诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：2012年，原告刘江辉向大新村委会五组获得租赁房屋及场地并进行完善后，将部分厂房出租给被告杨有仙经营管理。2015年3月26日至2017年3月25日，被告与原告签署租赁合同，合同一年一签,租金一年一付，年租金为172800元，并对违约责任作了明确约定。合同第十条约定如果乙方即被告在当年拖欠房租或者未按合同交清水电费，甲方有权扣留乙方的所有厂内的设备。双方按合同履行了全部内容。2017年3月26日至2018年3月25日，双方未签订书面合同，口头约定租金变为每月17000元，年租金为204000元。2018年3月26日至2019年3月25日，租金变为20000元，被告于2018年5月11日支付给原告2017年3月26日至2018年3月25日的租金204000元及2018年4月租金20000元。从2018年5月被告开始出现拖欠租金情形，至2018年7月11日，被告又向原告支付了35000元，之后被告再未向原告支付过租金。2018年9月，被告在原告出租屋内的设施设备因他案被法院查封，被告不能正常经营，也不支付租金，为此原告诉至法院。庭审中原告放弃对水电费的诉讼主张。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第九十四条第二款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”；第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案被告杨有仙虽否认双方从2017年3月26日起存在合同关系，但截止2018年9月一审法院查封时，被告一直在使用原告的厂房，且被告也在支付着租金，由此可见，双方虽未订立书面合同，但租赁关系是存在的，现因被告未按期支付租金，被告的行为属于违约，因此原告要求被告解除合同、返还租赁物、支付租金的主张应予支持；对于租金应按每月20000元计算，从2018年5月到原告主张的2019年2月25日，被告应付原告租金20万元，扣除被告于2018年7月11日向原告支付的35000元，被告应支付原告租金165000元；对于原告要求被告支付2019年2月25日以后的租金的诉讼请求，一审法院认为，既然合同已解除就不可能按原合同继续履行，因此对此主张不予支持；对于原告要求确认对被告留存在租赁物内的设备享有质押优先权的诉讼请求，一审法院认为，虽然双方在2018年之前签过合同，但之后只是以口头合同约定双方的权利义务，对于租金的约定也是根据双方的履行而得出，对于质押优先权的约定因原告未提交证据证明，因此对此主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第四项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款之规定，判决：“一、解除原告刘江辉与被告杨有仙的厂房租赁合同，限被告杨有仙于本判决生效之日起三十日内将租赁物交给原告刘江辉管理。二、由被告杨有仙于本判决生效之日起三十日内支付原告刘江辉租金165000元。三、驳回原告刘江辉的其它诉讼请求。”一审案件受理费4137元(已由原告刘江辉垫付)，减半收取2068.5元，由被告杨有仙承担并于判决生效之日起三十日内支付原告刘江辉。二审中，针对一审法院审理确认的案件事实上诉人刘江辉表示无异议；上诉人杨有仙则提出异议表示其不认可租金变更为20000元的事实并认为一审遗漏认定其于3月31日向刘江辉付过30000元。杨有仙为支持其主张，向本院提交了以下证据：1.查封、扣押清单，欲证明：涉案租赁物内的设备虽被晋宁区人民法院查封，但不影响经营，是被刘江辉强行锁门、断水电；2.名称为：“昆明君锐冻品经营部”，收货单位为“杨姐”的单据，欲证明：合同期满后，双方当事人约定的月租金为17000元；3.客户付款入账通知，欲证明：2018年3月31日杨有仙支付刘江辉30000元，加上已付的20000元、35000元（2018年7月11日），已付租金为85000元，按月租金17000元计算，已付租金至8月26日；4.厂房租赁协议及收据，欲证明：因刘江辉要涨租金，杨有仙不同意便于2018年7月1日另租场地使用，并按期交纳租金。经质证，上诉人刘江辉对证据1认可真实性、合法性、关联性，但认为不属于新证据；对证据2认可真实性，但认为2018年3月26日前月租金为17000元，之后月租金为20000元；对证据3认可真实性，但是该款项系支付之前的租金；证据4认为与本案无关。经审查，对于证据1，系一审证据非二审新证据；对于证据4与系杨有仙与案外人所签租赁协议及履行情况，与本案二审争议无关，本院不予采信。对于证据2、3因刘江辉对真实性无异议，本院对真实性予以确认；至于证明效力，本院将结合本案其他证据予以评判。针对上诉人杨有仙对一审认定“2018年3月26日至2019年3月25日租金变为20000元”的事实所提异议，从杨有仙二审提交的证据2来看，只能反映出2018年1月1日至2018年3月26日期间每月租金为17000元，而其一审提交的2018年5月11日的《收据》显示2018年3月26日至2018年4月25日一个月租金为20000元。并且根据一审证据中的双方短信聊天记录，刘江辉委托其侄女刘天芬向杨有仙催要欠付租金，其中2019年1月以短信催要截止（2018年）12月25日的欠租131854元；2019年1月24日以短信催要截止2019年1月25日的欠租151854元，前述金额与刘江辉主张按照月租金2万元计算欠租金额相符，杨有仙对于催要金额并未明确提出异议，还承诺8月份付款。故一审认定自2018年3月26日后月租金变更20000元有事实依据，上诉人杨有仙就此所提异议不能成立，本院不予支持。综上，经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合诉辩主张，本案的争议焦点是：1、上诉人杨有仙尚欠上诉人刘江辉的租金金额是多少？2、上诉人刘江辉对于上诉人杨有仙留存于租赁房屋内的设备是否享有质押优先权？针对争议焦点一，本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。在本案租赁合同关系中，承租人杨有仙负有按约足额支付租金的义务，且就该义务的履行其应承担相应举证责任。对于刘江辉要求杨有仙支付2018年5月至2019年2月25日期间欠付租金的诉请，杨有仙虽辩称其已付清了此期间的租金，但其未能提交合法有效的支付凭据。对于上诉人杨有仙二审中提出除一审认定的其于2018年7月11日支付的35000元外，其还于2018年3月31日支付了30000元、2018年4月25日支付了20000元，应该从一审确认的欠付租金金额中扣减的主张，经审查，杨有仙要求扣减的该两笔款项发生时间是在刘江辉主张的欠租时段之前，亦发生在刘江辉2018年5月11日确认收到租金的《收据》之前。上诉人杨有仙要求将该两笔付款排除于《收据》金额之外并要求抵扣此后应付租金无事实依据，不能成立，本院不予支持。综上，本院经审查后认为一审认定杨有仙尚欠刘江辉2018年5月至2019年2月25日的租金165000元无误，本院予以确认。针对争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第二百一十条规定：“设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；（四）担保的范围；（五）质押财产交付的时间。”本案租赁合同履行中，出租人刘江辉主张针对承租人杨有仙自2018年5月至2019年2月25日的欠付租金就其留存于租赁厂房内的设备享有质押优先权，但其未能举证证明双方曾签订书面质押合同。上诉人刘江辉主张其行使质押权的依据为双方原租赁合同第十条中有关杨有仙若欠付房租水电费时其有权扣留杨有仙厂内设施设备的约定，但该约定仅针对自2015年3月26日至2016年3月25日、自2016年3月26日至2017年3月25日的两个合同期且约定若杨有仙“当年”欠付房租则刘江辉有权扣留其设施设备。而本案中刘江辉认可杨有仙已结清2018年5月之前的租金，其基于原合同该条款要求对2018年5月之后的欠付租金行使质押优先权，不能成立；双方自2017年3月26日后未续签书面租赁合同，在不定期租赁中并无相应书面约定，刘江辉要求参照原租赁合同约定行使质押优先权，不符合法律规定，本院不予支持。因此，上诉人刘江辉主张其有权就杨有仙留存于厂内的设施设备行使质押优先权的主张不能成立，一审未予支持，处理无误，本院依法予以维持。综上，上诉人刘江辉、上诉人杨有仙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4137元，由上诉人杨有仙承担4000元，由上诉人刘江辉承担137元。（上诉人刘江辉预交的二审案件受理费4137元，退还4000元。上诉人杨有仙预交的二审案件受理费4137元，退还137元。）本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 陈正琼二〇一九年十二月二十日法官助理仝倩华书记员吴自红