江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初3413号原告：中国光大银行股份有限公司南京江北支行，统一社会信用代码91320116698364104Q，住所地南京市江北新区大厂街道草芳路。负责人：宗杰，该行行长。委托诉讼代理人：沙梦晨，江苏苏尊容大律师事务所律师。被告：冯海燕，女，1990年10月5日生，汉族，户籍地山东省泗水县，住江苏省南京市浦口区。被告：来安碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码913411225663888339，住所地安徽省滁州市来安县汊河镇政府办公楼。法定代表人：杨文杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴鸣，该公司法务。委托诉讼代理人：许芳静，该公司法务。原告中国光大银行股份有限公司南京江北支行（以下简称光大银行江北支行）与被告冯海燕、来安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称来安碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原光大银行江北支行的委托诉讼代理人沙梦晨、被告来安碧桂园公司的委托诉讼代理人许芳静到庭参加诉讼，被告冯海燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告光大银行江北支行向本院提出诉讼请求：判令1.被告冯海燕归还借款本金222288.76元，支付截至2019年9月11日的利息676.97元、罚息15272.85、复利59.48元及自2019年9月12日起至实际还款日止按合同约定的利率标准计算的利息、罚息、复利；2.被告冯海燕承担原告支出的律师代理费38537元；3.原告对被告冯海燕的抵押财产位于来安县XX镇XX花园X幢X单元XX室房屋折价或拍卖、变卖款享有优先受偿权，且承担原告实现抵押权的所有费用；4.被告来安碧桂园公司对上述第1、2项请求承担连带保证责任。事实和理由：2013年8月19日，原告与被告冯海燕签订《个人贷款合同》（合同编号为：76XXXXX94），被告来安碧桂园公司为合同项下的保证人，贷款期限自2013年9月16日至2033年9月16日，贷款利率为基准利率，等额还本付息还款。冯海燕自愿用位于来安县XX镇XX花园X幢X单元XX室房屋抵押给原告作为借款担保，并办理了抵押登记手续，来安碧桂园公司自愿为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，原告依约履行了相关义务，冯海燕初期尚能按约还款，但自2018年3月起开始逾期。根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求冯海燕立即还清全部贷款本金、利息及为此产生的律师费等各项费用，来安碧桂园公司对此依法承担保证责任。为此，原告诉至法院。被告冯海燕未答辩。被告来安碧桂园公司辩称：根据原告与来安碧桂园公司签订的《银企合作协议》补充协议第一条第三款第三项约定，来安碧桂园公司对原告第1、2项诉请承担的是补充责任，并非连带保证责任，对冯海燕2018年6月后产生的贷款利息和逾期利息不承担保证责任。本院经审理认定事实如下：2013年8月19日，原告光大银行江北支行（贷款人）与被告冯海燕（借款人、抵押人）、来安碧桂园公司（保证人）签订《个人贷款合同（抵押、保证）》一份，约定：借款人冯海燕向原告借款260000元，用于购买来安碧桂园公司开发的位于安徽省来安县XX镇XX花园X幢X单元XX室房屋；借款期限240个月，自2013年9月16日起至2033年9月16日止，贷款借据对贷款期限实际起始日与实际到期日另有约定的，以贷款借据中的约定为准；借款利率按照中国人民银行公布的同期基准利率执行，首期执行贷款年利率6.55%，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；还款方法为按月等额还本付息法；借款人未按合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利，且有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）；抵押人以上述房屋为案涉债务提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用。对于抵押房产为所购房产且为期房的，借款人有义务及时办理《房屋所有权证》，并配合贷款人办理抵押登记手续，否则贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。来安碧桂园公司作为保证人为冯海燕的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人执管之日止，担保范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。2013年9月5日，涉案房屋办理了抵押权预告登记，该房屋目前尚未办理产权证及他项权证。2013年9月16日，原告向冯海燕发放贷款260000元，《贷款借据》载明：年利率6.55%，贷款发放日2013年9月16日，贷款到期日2033年9月16日。自2018年3月起，冯海燕未再按约还本付息，至2018年12月12日最后一次还款，还清了2018年4月20日应还贷款本息，但2018年5月20日应还贷款本息未能足额清偿，截至该日尚欠本息合计1090.08元（其中本金64.43元、利息1025.65元）。2019年1月17日，原告与江苏苏尊容大律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派律师沙梦晨代理本案诉讼，合同约定律师代理费38537元。截至2019年9月11日，尚欠借款本金222288.76元，利息、罚息、复利计16009.30元，合计238298.06元。另查明，原告（甲方）与来安碧桂园公司（乙方）签订了《银企合作协议》，约定：甲方与乙方就乙方开发的位于来安县的碧桂园城市花园楼盘项目在互利互惠的基础上建立长期的合作伙伴关系，甲方为乙方提供上述项目的商业组合贷款，乙方同意将不低于叁亿元的按揭业务交甲方办理，甲方保证落实乙方商业贷款的资金来源。后双方就上述协议中为购房者提供购房贷款的合作事宜又签订《银企合作协议》补充协议，约定：乙方连带责任保证担保范围为：《个人贷款（抵押、保证）》合同项下购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息、罚息及甲方为实现债权而支付的一切费用（该费用包括但不限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费，以实际支出为准）；担保期限为：乙方为每位购房者承担本补充协议约定的连带责任保证担保，保证期限自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人贷款（抵押、保证）》将贷款划入乙方账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日（以《房屋他项权证》上备注的登记日期为准）止；乙方承担保证责任的方式为：购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面方式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未足额支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；双方合作期限自2013年7月15日至合作协议约定的合作项目的房产销售完毕之日止。本院认为，借款人应当按照约定的期限归还借款并支付利息。本案中，原告光大银行江北支行与被告冯海燕、来安碧桂园公司签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。合同签订后，原告履行放贷义务，冯海燕应履行还贷义务。冯海燕自2018年3月起未按照合同约定归还借款，应承担违约责任。原告依据合同宣布贷款立即到期，主张冯海燕归还尚欠全部借款本金222288.76元，支付截至2019年9月11日的利息、罚息、复利计16009.30元，合计238298.06元，并继续支付自2019年9月12日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费38537元，该标准过高，本院参照《江苏省律师服务收费标准》予以调整，酌定律师代理费为12000元。被告冯海燕以其购买的位于安徽省来安县XX镇XX花园X幢X单元XX室房屋为涉案借款提供抵押担保，且抵押担保范围包括借款合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用，现因其未按约还本付息，原告光大银行江北支行有权就该房产在折价或者拍卖、变卖所得价款在登记的抵押担保范围内优先受偿。被告来安碧桂园公司作保证人为涉案借款提供连带责任担保，担保期间至原告取得涉案房屋的他项权利（抵押权）证书之日止，因涉案房屋目前尚未办理不动产权证和他项权证，故其应承担保证责任。关于承担担保责任的范围，双方虽约定包括贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项，但根据双方签订的《银企合作协议》补充协议约定，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面方式通知来安碧桂园公司，如逾期书面通知的，则来安碧桂园公司对购房者连续未足额支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证，因冯海燕自2018年3月起连续四期未能足额向原告支付贷款本息，原告未能举证证明其按约向来安碧桂园公司履行了书面通知义务，故来安碧桂园公司对自2018年6月起的贷款利息、逾期利息不再承担连带保证责任，对于冯海燕的前述债务其承担保证责任的范围为尚欠贷款本金222288.76元、2018年5月20日欠付的利息1025.65元、律师费12000元。同时，根据前述《银企合作协议》补充协议约定，原告应先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再要求来安碧桂园公司承担连带清偿责任。对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯海燕于本判决生效之日起十日内归还原告中国光大银行股份有限公司南京江北支行借款本金222288.76元，并支付截至2019年9月11日的利息、罚息、复利计16009.30元，合计238298.06元，并按合同约定的利率标准继续支付自2019年9月12日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，同时支付律师代理费12000元；二、如被告冯海燕未按期履行前项给付义务，原告中国光大银行股份有限公司南京江北支行有权对位于安徽省来安县XX镇XX花园X幢X单元XX室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在登记的抵押担保范围内优先受偿；三、被告来安碧桂园房地产开发有限公司对被告冯海燕的前述债务中借款本金222288.76元，2018年5月20日欠付利息1025.65元及律师费12000元在原告中国光大银行股份有限公司南京江北支行行使抵押权后仍不足以清偿的部分承担连带清偿责任；并在承担保证责任后，有权向被告冯海燕追偿；四、驳回原告中国光大银行股份有限公司南京江北支行超出部分的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5333元，保全费2020元，合计7353元，由原告中国光大银行股份有限公司南京江北支行负担398元，由被告冯海燕、来安碧桂园房地产开发有限公司负担6955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 琼人民陪审员  李明星人民陪审员  侯家鸣二〇一九年十二月十六日书 记 员  邵蕊晨