四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18159号 上诉人（原审被告）：东莞蒙卡商贸有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道光明社区外经工业园纵五路3号厂房。 法定代表人：付宏，执行董事。 委托诉讼代理人：张明，广东金地（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳玲，广东金地（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：先清梅，女，1986年4月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：周裕贤，四川超跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李守忠，四川超跃律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李之略，男，1987年12月24日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人东莞蒙卡商贸有限公司（以下简称蒙卡商贸公司）因与被上诉人先清梅、李之略房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初7159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒙卡商贸公司上诉请求：撤销原审民事判决，并改判驳回先清梅的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、本案《买受方变更协议》并不导致李之略在《房屋买卖合同》项下合同义务的转移，一审判决错误地认定了《买受方变更协议》的合同性质。根据《买受方变更协议》第3条的约定，李之略并不退出原合同关系，仍是原《房屋买卖合同》项下的买受人，继续承担《房屋买卖合同》中的义务。李之略于2018年5月7日签订《买受方变更协议》后，蒙卡商贸公司又就《房屋买卖合同》中有关违约责任承担方式、资金监管以及剩余房款支付方式等条款变更事宜，与李之略协商明确后，于2018年5月12日又另行签订了《补充协议》的行为和事实充分表明，李之略仍然承认其是原《房屋买卖合同》买受人的事实，并且蒙卡商贸公司仍负有将案涉房屋过户登记至李之略名下的合同义务。故即使因先清梅丧失购房资格，也仅导致《买受方变更协议》无法继续履行，先清梅无权据此主张解除蒙卡商贸公司与李之略签订的《成都市存量房屋买卖合同》。二、本案先清梅属于“借名购房”合同。一审判决认定事实错误，且已严重损害蒙卡商贸公司的合法权益。本案中，链家房产公司、李之略均承认先清梅是房屋实际购买人，且李之略名下无房产，具有购房资格，并无实际购房能力。先清梅担心购房政策变化，影响买卖交易履行，就借用李之略之名签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》和《买受方变更协议》由李之略同时签订。故如果没有《买受方变更协议》第3条的特别约定，蒙卡商贸公司不可能同意与李之略签订买卖合同（因李之略没有支付能力），先清梅也不可能实现其借名购房的目的。而按照实际交易约定，各方均明确约定并要求蒙卡商贸公司，应将案涉房屋过户登记至名义购房人李之略名下，且先清梅也不会要求蒙卡商贸公司依据《买受方变更协议》，将案涉房屋过户至其名下。据此，本案先清梅是“借名购房”。一审庭审调查证明，李之略与蒙卡商贸公司签订《房屋买卖合同》及补充协议均系其真实意思表示，且李之略一直具有购房资格。故即使先清梅丧失购房资格，根据《买受方变更协议》第3条的特别约定，李之略仍负有继续履行《房屋买卖合同》的义务。先清梅不能以无法实现其《买受方变更协议》项下的合同目的，要求解除李之略应承担的合同义务。 综上，一审认为《买受方变更协议》签订后，《房屋买卖合同》的相对方已变更为蒙卡商贸公司和先清梅，违背客观事实，且有违《买受方变更协议》第3条的特别约定，严重损害了蒙卡商贸公司的合同权利。请求人民法院依法查清事实，支持蒙卡商贸公司的上诉请求。 先清梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回蒙卡商贸公司的上诉请求，维持原判。1.即使本案属于借名买房，那也应该直接约束先清梅。李之略是接受先清梅委托以自己的名义与蒙卡商贸公司签订《房屋买卖合同》。2.2018年5月12日签订的《补充协议》对李之略没有约束力，李之略也无权再签订该份协议，在没有证据证明先清梅已经追认的情况下，该协议是无效的。因为李之略已经通过之前签订的《买受方变更协议》退出了《房屋买卖合同》法律关系，不再是合同相对方。3.2018年5月9日先清梅向蒙卡商贸公司支付定金的行为，以及蒙卡商贸公司向先清梅出具收据的行为，均能够证明原《房屋买卖合同》的买受人已由李之略变更为先清梅，先清梅签订《买受方变更协议》当天支付了定金，是依约履行合同义务的行为。另外，蒙卡商贸公司出具的收据载明是收到先清梅支付的定金，而蒙卡商贸公司陈述先清梅支付定金是代李之略履行与事实不符。4.网签备案合同的合同主体是先清梅，因为《买受方变更协议》已将先清梅变更为《房屋买卖合同》项下的买受人。5.因政策调整，先清梅不具备案涉房屋购房资格，故先清梅请求解除2018年5月7日签订的《成都市存量房屋买卖合同》，是行使法定解除权，也符合《房屋买卖合同》第9条的约定。 李之略未发表答辩意见。 先清梅向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除先清梅与蒙卡商贸公司于2018年5月7日签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2.判令蒙卡商贸公司立即向先清梅退还定金295000元；3.本案诉讼费、保全费等由蒙卡商贸公司承担。 一审法院经审理认定事实：2018年5月7日，蒙卡商贸公司（甲方）与李之略（乙方）通过链家房产公司居间服务签订了合同编号：100001673891的《房屋交易文件》，项下包括《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》等及相关附件和《关于合同（编号：ＭＭ100001673891）的补充协议》，约定甲方将其所有的位于成都市锦江区房屋出售给乙方，房屋用途为住宅，建筑面积70.38平方米，成交价为295万元。合同还约定，乙方应在签订本合同当日支付定金29.5万元，直接支付给甲方，于2018年5月25日前将118万元房款打到光大银行监管账户，于2018年5月31日前将剩余房款147.5万元打到光大银行监管账户，且需在2018年5月31日完成房屋过户，若乙方未按照上述时间执行合同，则视为违约，甲方不退还定金，合同终止；乙方未按照约定时间付款逾期超过15日的，甲方有权单方面书面解除合同，乙方应按合同成交价20%向甲方支付违约金；在合同履行过程中，如发生合同当事人无法预见、无法避免、无法克服和无法控制的事件及情势变更（包括但不限于国家政策变动、行政措施变更、现行法律法规变化等）以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，部分或全部免除履行职责或推迟履行职责；链家房产公司收取的佣金，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。 2018年5月7日，蒙卡商贸公司与李之略签订了由蒙卡商贸公司（出售方，甲方）、李之略（原买受方，乙方）、先清梅（新买受方，丙方）三方达成的《关于合同（编号：100001673891）买受方变更协议》，约定：将《房屋交易文件》中的买受人变更为丙方；甲、乙、丙三方协商一致，甲乙双方就上述房屋买卖所签署的《买卖合同》项下乙方的权利义务全部转移至丙方，丙方同意享有并承担前述合同项下的全部权利义务；本协议约定的权利义务转移自本协议签署之日起生效；甲、乙、丙三方一致同意，权利义务转移至丙方后，原《买卖合同》继续履行；甲乙双方协商一致，新的买受人先清梅有权利签订和撤销《成都市存量房屋买卖合同》以及与房屋买卖相关的一切合同文本。先清梅于2018年5月9日在上述买受方变更协议上签字，并于当日向蒙卡商贸公司付宏私人账户转账支付购房定金29.5万元，蒙卡商贸公司同时出具了收据。 2018年5月15日，成都市人民政府发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发［2018］17号），依照通知内容，先清梅属于被限制购买案涉房屋范围。 另外，一审法院同时在审理蒙卡商贸公司起诉的请求解除与李之略签订的上述房屋买卖合同，并主张李之略支付违约金、中介佣金的关联案件，案号为（2019）川0104民初6214号。 一审法院认为，蒙卡商贸公司与李之略通过链家房产公司居间服务签订了合同编号：100001673891的《房屋交易文件》项下的《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《关于合同（编号：MM100001673891）的补充协议》等以及蒙卡商贸公司、李之略、先清梅三方签订的《关于合同（编号：100001673891）买受方变更协议》，是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据买受方变更协议内容，李之略已将与蒙卡商贸公司签订的房屋买卖合同中买受人的权利义务全部转让给了先清梅，并且得到蒙卡商贸公司的承认，先清梅也依照买卖合同约定支付了购房款定金，蒙卡商贸公司收到定金并向先清梅出具收据，故自买受方变更协议签订后，先清梅已成为案涉房屋的实际买受人，原房屋买卖合同的相对方已变更为蒙卡商贸公司和先清梅，上述买卖合同对蒙卡商贸公司和先清梅发生法律约束力。蒙卡商贸公司提出李之略是案涉房屋实际的买受人，先清梅只是代李之略履行合同义务的主张，不符合合同约定，也无事实和法律依据，一审法院不予支持。先清梅支付定金后，由于国家政府部门出台了限购政策，先清梅从而失去了购买案涉房屋的资格，上述房屋买卖合同无法再继续履行，合同目的无法实现，故先清梅要求解除合同的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持。依照法律规定，当事人解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，先清梅未提交诉前通知蒙卡商贸公司解除合同的相关证据，因一审法院已将起诉状副本送达了各方当事人，故一审法院将送达时间视为解除通知送达对方的时间，据此，一审法院确认合同已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，导致合同无法履行最终解除的原因，是因为双方签订合同后政府部门出台了限购政策，对此双方均无过错，先清梅要求退还定金的主张，既有事实依据又符合法律规定，应予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、确认先清梅与蒙卡商贸之间的合同编号：100001673891的《房屋交易文件》项下的《成都市存量房屋买卖合同》等买卖协议已经解除；二、蒙卡商贸公司于判决生效之日起十日内向先清梅退还购房定金295000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2863元、保全费1995元，两项共计4858元，由蒙卡商贸公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明：关联的（2019）川0104民初6214号案件中庭审笔录载明蒙卡商贸公司当庭陈述：“本案被告（李之略）既不是受托人，也未退出原买卖合同的法律关系，其仍然负有履行买卖合同要求原告（蒙卡商贸公司）将房屋过户其名下的权利。......被告（李之略）仍负有继续履行买卖合同的义务。.....先清梅按照原房屋买卖合同约定构成了第三人代为履行的法律关系。原告（蒙卡商贸公司）收取先清梅的款项并不能证明合同的义务均转移给了先清梅”。 本院认为，蒙卡商贸公司与李之略通过链家房产公司居间服务签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》以及蒙卡商贸公司、李之略、先清梅三方签订的《买受方变更协议》，是各方当事人的真实意思表示，且各方当事人在本案中均认可上述合同的真实性，故案涉合同合法有效。本案二审争议焦点为：先清梅要求解除案涉合同的诉讼请求能否成立。 本院认为，首先，根据三方当事人签订的买受方变更协议内容，李之略已将与蒙卡商贸公司签订的房屋买卖合同中买受人的权利义务全部转让给了先清梅。且根据各方当事人陈述案涉全部合同均系三方当事人在链家房产公司居间下协商一致签订。此后，先清梅依约支付了购房款定金，蒙卡商贸公司收到定金并系先清梅出具收据，三方当事人已经实际履行了上述买受方变更协议，先清梅已成为案涉房屋的实际买受人，原房屋买卖合同的相对方已变更为蒙卡商贸公司和先清梅。其次，通过蒙卡商贸公司在其另案起诉李之略关联案件中的诉讼请求及主张陈述，在限购政策出台后，蒙卡商贸公司并无向先清梅继续履行案涉合同的意思表示。鉴于本案与另案均系就同一合同的履行问题进行审查，蒙卡商贸公司、先清梅、李之略在另案的诉讼意见应同样适用本案，否则可能造成同一案件事实的裁判矛盾。故一审认定房屋买卖合同无法再继续履行，对先清梅要求解除合同、退还定金的诉讼请求依法予以支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，蒙卡商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费5725元，由东莞蒙卡商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月二十日 书记员 王朝阳