甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初4770号原告：甘肃省地震局，住所地：兰州市城关区东岗西路450号。法定代表人：胡斌，该局局长。委托诉讼代理人：丁虎明，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贠玉皎，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：陈晓芳，女，1945年4月8日出生，汉族，系甘肃省地震局退休职工，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：范伟，男，1968年4月29日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区（系陈晓芳之子）。被告：范伟，男，1968年4月29日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。原告甘肃省地震局与被告陈晓芳、范伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁虎明，被告陈晓芳、范伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃省地震局向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告交付南昌路317号3单元202（房屋产权证记载兰州市城关区渭源路街道南昌路207号第3单元2层202）室房屋；2、判令被告向原告支付迟延交房违约金120000元（违约金暂计算至2019年3月31日）；3、判令被告按每月1500元向原告支付自2019年4月1日起至房屋实际交付之日的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月9日，其与范元芹在平等、自愿的基础上，经协商一致签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》一份，约定将其建设的东岗西路384号甘肃省地震局应急职工住宅楼2单元2304室房屋预售给范元芹，范元芹同意将他的位于渭源路街道南昌路207号第3单元2层202室房屋（房改房）回购给其，并将房屋产权证给其交付。2012年4月，其将东岗西路384号甘肃省地震局应急职工住宅楼2单元2304室房屋交付范元芹装修入住。4月13日，双方签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，约定范元芹在入住应急职工住宅楼后，必须在2012年7月31日前向其交付渭源路街道南昌路207号第3单元2层202室房屋，迟延交房需承担违约责任。但时至今日，被告仍拒不履行上述合同约定，现范元芹已去世，涉案房屋由其爱人陈晓芳和其子范伟实际占有，二被告的行为已经构成违约，使其遭受了巨大经济损失，为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告陈晓芳辩称，1、原告要求其立即腾交诉争房屋的诉讼请求，与协议约定不符，于法无据。兰州市南昌路207号3单元202室（以下简称“旧房”），房主为其配偶范元芹（已于2015年12月病故）。该房屋为其与范元芹的夫妻共同财产，范元芹病故后，他所享有的房产份额作为遗产，由其与四个子女共同继承。2009年甘肃省地震局公布甘震发【2009】211号文件，文件第四条（二）规定“现住房面积未达标到控制标准上限或未达到90平米的在职职工和离退休职工”。范元芹符合条件，原住房62.5平米。2010年2月5日交15万元，2010年9月15日交6万元，合计21万元。不是原告建好的房屋配售给其。另外，两种房屋的性质不同，旧房为100%的私产房，新房为经济适用房，产权为有限产权。其认定，房主范元芹未与原告签订过旧房买卖合同，原告搞虚假诉讼立案。2012年4月17日，原告与范元芹签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，其对该协议的内容知情并确认。协议约定由原告对旧房（即兰州市南昌路207号3单元202室）进行回收，其中第13条约定：“旧房的回收价格，按照省市房管、物价部门的批准价格进行回收结算。”协议生效至今，原告始终未按照协议约定的“省市房管、物价部门的批准价格”对该房子进行回收。根据《最高法院公报》2017年第1期（总第243期）的规定，征收补偿问题未依法定程序解决前，被征收人有权拒绝交出土地与房屋。补偿问题未依法定程序解决前，其依法有权拒绝交出房屋。根据《合同法》第67条规定，合同当事人互负履行义务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行协议约定或履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在原告未按照合同约定的价格对房子进行回收的前提下，其依法有权拒绝“腾交房屋”的要求。2、原告要求其支付拖延交房违约金的诉讼请求，与协议不符，于法无据。以上，其未腾退旧房，系原告未适当履行合同约定义务所致，其并不存在违约行为。原告按照“每月1500计算”，要求其支付违约金12万元，不符合协议约定，也无法律依据。另外，原告使用非法手段，以产权房租金形式扣收范元芹养老金合计34100元。至今仍未返还。综上所述，其认为，原告无权在未按省市房管、物价部门的批准价格进行回收结算前，要求其腾退旧房。原告未按照约定的价格进行回收已构成违约，应赔偿其因此造成的损失，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告范伟辩称：原告要求其立即腾交诉争房屋的诉讼请求，与协议约定不符，于法无据。兰州市南昌路207号3单元202室（以下简称“旧房”），房主为其父范元芹（已于2015年12月病故）。该房屋为其父母的夫妻共同财产，范元芹病故后，他所享有的房产份额作为遗产，由其母与四个子女共同继承。2009年甘肃省地震局公布甘震发【2009】211号文件，文件第四条（二）规定“现住房面积未达标到控制标准上限或未达到90平米的在职职工和离退休职工”。范元芹符合条件，原住房62.5平米。2010年2月5日交15万元，2010年9月15日交6万元，合计21万元。不是原告建好的房屋配售给其。另外，两种房屋的性质不同，旧房为100%的私产房，新房为经济适用房，产权为有限产权。其认定，房主范元芹未与原告签订过旧房买卖合同，原告搞虚假诉讼立案。2012年4月17日，原告与范元芹签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，其对该协议的内容知情并确认。协议约定由原告对旧房（即兰州市南昌路207号3单元202室）进行回收，其中第13条约定：“旧房的回收价格，按照省市房管、物价部门的批准价格进行回收结算。”协议生效至今，原告始终未按照协议约定的“省市房管、物价部门的批准价格”对该房子进行回收。根据《最高法院公报》2017年第1期（总第243期）的规定，征收补偿问题未依法定程序解决前，被征收人有权拒绝交出土地与房屋。补偿问题未依法定程序解决前，其依法有权拒绝交出房屋。根据《合同法》第67条规定，合同当事人互负履行义务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行协议约定或履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在原告未按照合同约定的价格对房子进行回收的前提下，其依法有权拒绝“腾交房屋”的要求。2、原告要求其支付拖延交房违约金的诉讼请求，与协议不符，于法无据。以上，其未腾退旧房，系原告未适当履行合同约定义务所致，其并不存在违约行为。原告按照“每月1500计算”，要求其支付违约金12万元，不符合协议约定，也无法律依据。另外，原告使用非法手段对其住所南昌路207号3单元202室断电近两年时间，对其家庭造成困扰。综上所述，其认为，原告无权在未按省市房管、物价部门的批准价格进行回收结算前，要求其腾退旧房。原告未按照约定的价格进行回收已构成违约，应赔偿其因此造成的损失，故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认定如下：1、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》；2、应急西楼住户钥匙发放表（第二单元）；3、202室的产权证、新房产权证。原告以该组证据拟证明被告负有交付202室的义务、违约金的计算标准、以及其单位已履行了向被告交付新房的义务。被告对该组证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议。本院认为，该组证据因被告对其真实性无异议，与本案待证事实，原、被告间的权利义务如何确定具有关联性，且来源合法，故本院予以采信。4、甘肃省地震局文件（旧房结算方案通知）、评估价值一览表、结算单。原告以该组证据拟证明地震局按照文件规定的价、楼层、建筑年代等多方因素对被告房屋进行评估价格为每平方米2233元，并对案涉新旧房屋差价进行结算，至此，原告已经履行了全部协议项下的义务。被告对该组证据有异议，对结算单上的价格不予认可。本院认为，该组证据可以反映原告对新旧房屋的结算作出了相应的文件，被告对此不予认可，但该组证据可以证明原告在积极履行案涉新旧房屋差价结算的义务，故本院对该组证据予以确认。5、甘建保（2013）393号文件。原告以该组证据拟证明根据2013年物价行政部门、住房行政部门等部门的规定，被告的旧房回收价格2105元并无不当。被告对此有异议，认为该文件与本案无关，这个文件是针对房改房没有购买房屋产权的住户后期出台的文件，不能适用购买了产权的用户。本院认为，该组证据系政府的行政法规，对其真实性、合法性本院予以确认。对被告提交的证据，本院认定如下：1、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》。被告以该组证据拟证明根据新旧房交房协议第十三条，其并未违约，评估价与事实不符。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议。认为按照协议，新房与旧房的交付使用与房屋的价格结算是独立进行的，结算发生分歧是因为被告对结算价格不认可，导致交房未成功。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，新旧房交接协议中明确约定了交回旧房的时间，协议第13条约定了旧房回收价格的计算标准，该条约定并未改变腾交旧房的时间，故对被告的证明目的不予认定。2、《甘肃省地震局应急职工住宅楼申购第二次付款收据》、《房屋所有权证》存根摘录。被告以该组证据拟证明旧房属于房改房100%的产权，并且范元芹缴纳了210000元整的集资款。原告对该证据的真实性无异议，证明目的无异议，故本院对该证据予以确认。3、扣范元芹工资、养老金的复印件。被告以该组证据拟证明扣范元芹的养老金从2014年就开始了，至今一共扣除了31400元。扣钱在前，结算在后，根本不合理。原告认为该证据与原告诉讼请求无关，属于劳动人事纠纷。本院认为，该证据与本案争议的事实不是同一法律关系，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：范元芹原系原告甘肃省地震局的退休职工，2010年,原告正在建设的应急职工住宅楼是为适应地震时快速应急工作的保障性住房，只向职工配售，严禁职工私自买卖、出租他人。范元芹享有配售新房的资格,遂被配售了应急住房一套。2010年2月9日，原告与范元芹依据《甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法》签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》1份。双方约定：选定的新房为西楼Ｄ型23层住房，每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的面积和价格为准。被告应向原告支付购房首付款150000元，且将位于城关区（产权证记载为：渭源路街道南昌路207号第3单元第2层202室）房屋产权证交付原告。双方还约定了收回配售房屋的条件等其他事宜。范元芹于2010年2月5日向原告支付购房首付款150000元，又于2010年9月15日支付购房款60000元。2012年4月17日，为了依法规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序的入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括范元芹在内的职工均分别签订了《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》。协议约定：原告于2012年4月13日至14日两天内向范元芹交付上文所述协议项下选定的新房即2单元2304室，预售建筑面积122.99平方米。新房进行装修的时间为3个月，即2012年4月15日至7月15日。协议第4条约定“乙方（范元芹）在搬入应急职工住宅楼二单元2304室预售建筑面积（122.99㎡）的新住房后，必须在2012年7月31日前交回南昌路317号202室建筑面积为（62.5㎡）的原住房。”协议第5条约定“乙方（范元芹）如未能在协议规定期限内交回原住房者，拖延交房时间在10天之内，甲方（甘肃省地震局）按照每天临时租房价格100元标准进行违约处罚；拖延交房时间在20天之内，甲方按照每天临时租房价格200元标准进行违约处罚。……”协议第13条约定“旧房回收价格，按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算。”双方还约定了其他事宜。2012年4月14日，原告将东岗西路384号甘肃省地震局应急职工住宅楼2单元2304室房屋交付范元芹装修入住。此后，范元芹认为原告未按协议第13条约定价格回收原住房，拒不腾交其位于渭源路街道南昌路317号202室房屋。2015年12月范元芹去世，新分配的2304室由其妻被告陈晓芳居住使用，旧房屋202室由其子被告范伟居住使用，二被告均认为原告未按协议第13条约定价格回收原住房，故拒不向原告腾交202室房屋。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实、信用原则；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。范元芹之所以能够与原告签订预售协议和新旧房交接协议，是基于范元芹系原告的退休职工而获得缔约资格，范元芹在缔约前对原告关于向职工配售新房时还需收回旧房的缔约条件是明知并接受的，在此背景下，范元芹与原告缔结的上述协议，双方意思表示真实，内容约定合法，故预售协议和新旧房交接协议对双方具有法律上的拘束力。原告依约履行了向范元芹交付新房的合同义务，范元芹仅依约支付了部分购房款，其未依合同约定的期限交付原告旧房202室的行为对原告构成违约；且双方在协议中并未约定具体明确的回收旧房价格，被告交付旧房并不影响旧房价格的确定，范元芹及二被告曲解协议关于交付旧房的约定条款，拒绝交付旧房的行为有违诚实信用原则，不符合法律关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，故本院对原告要求被告腾房并承担逾期交房违约金的诉讼请求予以支持；关于被告应承担的违约金数额问题，因双方约定了如范元芹迟延交付旧房逾期20天以上，则应每天按200元向原告支付违约金。因范元芹及二被告自应交旧房的履行期限届满后至今仍未履行该义务，已构成严重违约，故原告主张二被告支付违约金的诉讼请求符合合同约定，且于法有据，鉴于双方约定的违约金过高，故本院依法酌情确定被告应向原告支付违约金20000元为宜。关于原告要求被告按每月1500元向原告支付自2019年4月1日起至实际交房之日的违约金损失的诉讼请求，原告应在被告占用期限确定后另案解决。对于被告辩称原告扣发范元芹养老金的辩解理由，因与本案争议的事实不属于同一法律关系，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告范伟于本判决生效后10日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区室房屋（产权证记载为：兰州市城关区渭源路街道南昌路207号第3单元第2层202室）。二、被告陈晓芳、范伟于本判决生效后10日内支付原告甘肃省地震局违约金20000元。三、驳回原告甘肃省地震局的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元由被告陈晓芳、范伟负担（于本判决生效后10日内付清原告甘肃省地震局）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  梁燕平二〇一九年十二月二十三日书记员  邓 慧