上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11194号上诉人(原审原告)：赵建华，男，1955年9月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：孙洁(系赵建华之妻)，住上海市杨浦区。被上诉人(原审被告)：汪健，男，1988年8月15日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人赵建华因与被上诉人汪健房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵建华上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人退还押金6,800元。事实和理由：上诉人认为系争房屋居住不安全、物业服务不到位，与被上诉人协商不再承租，但被上诉人拒绝与上诉人协商，被上诉人应该退还押金。汪健辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人完全配合上诉人提出的一些系争房屋需要维修的问题，不存在上诉人所说的理由。被上诉人完全配合上诉人进行转租，但上诉人并未转租成功。同意一审判决。赵建华向一审法院起诉请求：要求汪健退还押金6,800元。一审法院认定事实：2018年7月31日，汪健(甲方)与赵建华(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方1002室房屋，租期自2018年8月10日起至2023年8月9日止；月租金为3,400元，租金每三个月支付一次，共计10,200元；乙方支付甲方房屋租赁保证金6,800元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；合同约定的其他事项：租期不到押金不退，转租成功退押金。合同签订后，赵建华支付了汪健租赁保证金6,800元。2019年4月30日，赵建华将1002室房屋钥匙交给中介公司，之后中介公司将钥匙还给了汪健。一审法院认为，赵建华与汪健签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守。赵建华所述的有人上门催缴水电费、厨房间水管短时间堵塞等事件，不足以对其生活造成重大影响，赵建华以此为由要求解除合同，理由尚不充分。赵建华承租1002室房屋前，汪健向其出示过与房东租赁合同，赵建华当时未要求汪健提供产权证及房东的委托书。现赵建华以汪健未提供产权证及房东的委托书，要求解除合同，法院不予准许。赵建华以租赁合同上无汪健联系地址等，主张租赁合同存在瑕疵，法院不予采纳。合同约定，租期不到押金不退。赵建华提前退租，汪健要求没收租赁保证金，符合合同约定，可以准许。一审法院判决：驳回赵建华要求汪健退还租赁保证金的诉讼请求。二审中，上诉人申请证人喻某某出庭作证，证人陈述，我(喻某某)是上海市宝山区市场监督管理局工作人员，上诉人和我说身体不好，看病不方便，住在里面有人骚扰。我说这是个人之间的纠纷，最好是调解解决，所以当时把中介叫过来，当时还有居委会以及另外一个市场管理局的工作人员，被上诉人未到场。我建议中介抓紧把房子租出去。上诉人认可证人的陈述，2019年4月9日协调会后，上诉人就委托中介挂牌了，也有人来租房子，但租房人要房东出面，不和上诉人谈。被上诉人不知道协调会的事情，上诉人找的客户被上诉人知道，但是这个客户房租是3,100元，而且要把房子的装修都敲掉重新装，并且租赁期限也超过了，无法同意出租。二审中，被上诉人确认其于2019年5月16日将房屋重新出租。被上诉人陈述，因上诉人的违约行为导致被上诉人的损失如下：中介费损失(一个月房租价格的35%)、半个月空置期、搬家具及加装(纱窗等)损失以及10天的免租期等。一审法院查明其余事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是被上诉人是否应退还押金。该争议焦点包含如下问题：一是系争房屋租赁合同何时解除？本院认为，系争房屋租赁合同租期自2018年8月10日至2023年8月9日止，租赁合同是双方真实意思表示，均应遵守。上诉人在租期未到之前提出解除合同，但其依据的解约理由不充分，也缺乏证据，本院不予采纳。双方因租赁问题产生争议后，被上诉人将系争房屋于2019年5月16日重新出租，可视为被上诉人以其行为同意解除租赁合同，故本院认定系争房屋租赁合同于2019年5月16日解除。二是违约责任如何认定？基于上述陈述，上诉人无合法合理的理由要求解除合同，应系违约方，其应承担违约责任。双方合同中约定了两个月押金6,800元，同时约定租期不到押金不退，转租成功退押金，故本案系争押金实际上也是双方约定的违约金金额。我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方式。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人列举了其损失明细，本院认为，被上诉人主张的搬运家具、加装纱窗等均是出租人为将房屋适于出租应履行的义务，不应认定为损失，而免租期是双方对于履行合同的协商，在无双方特别约定的情况下也不能认定为出租人的损失，故被上诉人主张的损失可包括中介费损失及重新出租之前的空置期。我国合同法及其司法解释同时规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人违反合同约定系违约方是客观事实，但在上诉人提出解约后，上诉人也积极寻求按照合同约定转租房屋，同时将房屋钥匙及时交予被上诉人以便重新出租，上诉人以其行为减轻了违约过错程度，此情形应予考虑。故综合上述情形，本院对上诉人应支付的违约金数额酌情予以认定。二审审理中，被上诉人陈述房屋水电煤费尚未结清，但未明确具体金额，若确未结算，双方可在押金结算时一并处理。综上，上诉人的上诉请求部分成立，可予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15848号民事判决；二、汪健与赵建华于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除；三、汪健于本判决生效之日起三十日内退还赵建华押金2,900元；四、赵建华其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由赵建华负担。二审案件受理费50元，由赵建华、汪健各半负担。本判决为终审判决。法官助理潘喆审判长  李迎昌审判员  金 冶审判员  顾继红二〇一九年十二月三十日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……