福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0128民初2957号 原告：游月云，女，1976年9月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：马燕玲、郑洁颖，福建沃博律师事务所律师。 被告：平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。 法定代表人：孙岩，职务：董事长。 委托诉讼代理人：钟彬、傅崇安，福建能匠律师事务所律师。 原告游月云与被告平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司（以下简称平潭如意城新都会公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。游月云的委托诉讼代理人马燕玲、郑洁颖到庭参加诉讼，平潭如意城新都会公司的委托诉讼代理人钟彬、傅崇安到庭参加开庭。本案现已审理终结。 游月云向本院提出诉讼请求：1.平潭如意城新都会公司限期对存在质量问题的房屋进行加固维修，同时加固维修方案应经游月云同意并由游月云全程监督，待房屋加固维修后及时交付游月云使用；2.平潭如意城新都会公司向游月云支付逾期交付违约金239248元（2313820元*0.02%*517天，逾期交房天数从2017年12月31日起计至实际符合法定交房条件并交房为止）；3.诉讼费用由平潭如意城新都会公司承担。审理期间，诉讼请求第1项明确为：平潭如意城新都会公司向游月云交付符合合同第九条约定的商品房。事实和理由：2016年4月15日，游月云与平潭如意城新都会公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购房总价2313820元，合同签订后，游月云依约履行了合同义务，待合同约定的交房期限届满，平潭如意城新都会公司仍无法达到交房条件，同时，房屋及所在小区还存在多处质量问题，致使游月云截至本次诉讼时仍无法正常使用该房屋，平潭如意城新都会公司逾期交房的行为，严重违反合同约定。为此，提起诉讼。 平潭如意城新都会公司辩称：1.游月云的第一项诉讼请求不具体明确；2.案涉房屋在2016年10月之前已经具备交房条件；3.游月云怠于履行办理房屋交接手续，所产生的法律后果应由游月云自行承担；4.游月云以案涉房屋存在质量问题拒绝交房的观点与合同约定不符。综上，请求驳回游月云的全部诉讼请求。 游月云为支持其诉讼主张，向本院提供如下证明材料： 1.商品房买卖合同及合同附件，旨在证明：游月云与平潭如意城新都会公司于2016年4月15日签订《商品房买卖合同》的事实。 2.购房款发票，旨在证明：游月云已依约履行全部合同义务的事实。 3.平潭综合实验区交通与建设局关于全区燃气行业安全隐患排查的通报，旨在证明：截至2019年4月11日，案涉房屋仍未满足交房条件，游月云仍无法使用的事实。 平潭如意城新都会公司为支持其诉讼主张，向本院提供如下证明材料：1.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》；2.《平潭综合实验区公安消防建设工程竣工验收消防备案凭证》（闽岚综实公消竣备字（2016）第0013号）；3.《建设工程消防验收意见书》（闽岚综实公消竣备字（2016）第0038号）；4.《防雷装置验收意见书》（雷验NO：A04-16018）；5.《气象行政许可准予行政许可决定书》【（岚）气（许）准字{2016}第036号】；6.平潭综合实验区不动产登记中心关于出具平潭海峡如意城各地块产权总登办妥时间的复函；7.《福建省新建商品住宅质量保证书》；8.《福建省新建商品住宅使用书》；9.《房屋交付通知书》；10.世贸海峡城1230交付寄件明细；11.收房交接材料及业户装修申请单（63B）；12.收房交接材料及业户装修申请单(65C);13.《平潭综合实验区房屋建筑面积实测成果报告书》；旨在共同证明：涉案房屋经各项验收，具备交房条件，于2016年12月履行书面通知交房，并已办妥产权总登手续，不存在逾期交房的事实。 本案审理期间，本院依据涉案小区涉诉业主的申请，于2019年7月26日，由主审人员召集涉诉业主、开发商及代理人等相关人员，对涉案小区进行现场勘查。 经审理，本院对本案的事实认定如下： 2016年4月15日，游月云与平潭如意城新都会公司签订《商品房买卖合同》，其中约定条款为：第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于西北侧地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为平潭县国用（2011）第××号，土地使用权面积为128172.4平方米。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名城为平潭海峡如意城·如意半岛（Ｇ006地块）二期，建设工程规划许可证号为建字第350128201400064，建筑工程施工许可证号为350128201411250101。第二条预售依据该商品房已由平潭综合实验区环境与国土资源局批准预售，预售许可证号为（2014）岚综实房许字第××号。第三条商品房基本情况1.第63幢Ｃ号房，属钢筋混凝土建筑结构，建筑总层数4层，地上4层，地下0层，规划用途为住宅；2.该商品房层高为一层3.3米，二三层3.2米，四层2.8米。第六条计价方式与价款2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11774.57元，总金额2313820元。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2016年3月4日前支付首期房价款703820元，占全部房价款的30%。余款1610000元向商业银行或公积金管理中心申请贷款支付。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30（含30）日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知书送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1.2项所列的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条，商品房相关设施设备交付条件。基础设施设备。1.供水、排水……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。其他约定详见本合同附件十一补充协议相关条款约定。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见本合同附件十一补充协议相关条款约定。 《商品房买卖合同》附件十一：补充协议第三条第6点约定：买受人对该商品房进行查验的，应在出卖人交付通知书规定的期限内进行，并需签署商品房查验记录资料。若认为交付的商品房存在质量问题，应在商品房查验记录资料中载明（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于房屋保修范围的非主体结构及严重影响居住使用的质量问题为由拒绝接收房屋，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。该条第7.1点约定：若买受人未在出卖人书面通知期限内对该商品房进行查险、交接的，则自出卖人交房书面通知规定的交付首日起视同该商品房已按合同约定交付，买受人需承担延期收楼所引起的相关费用(包括但不限于物业管理服务费、物业服务单位收取的代管费等)，该商品房毁损、灭失风险由买受人承担，若对出卖人造成损失，买受人须赔偿。第五条二、关于主合同正文第九条、第十条的补充1.出卖人交付该商品房时，供排水、供电、管道燃气、电信、有线电视、宽带网络、消防、邮政信报箱等基础设施设备部分或全部未达到交付使用条件的，由出卖人负责整改直至达到交付使用条件。但非因出卖人原因导致的或部分须待整个小区完工并通过验收后方可交付使用的基础配套设施除外。2.该商品房所在项目范围内的非市政道路、室外照明、消防、环卫等配套设施及公共设施和园林绿化工程的交付，由出卖人根据开发进度分期分批建设和/或待项目整体完工后交付使用的，以项目整体建成交付时间为准。无论产权证注明的房屋用途如何，出卖人不承担除本合同约定的配套设施以外的任何义务。三、关于主合同第十一条、第十二条的补充：1.出卖人超过本合同第十一条约定的交付期限届满日仍未达到交付条件的，则自交付期限届满日之次日起按照逾期时间承担下述逾期交付违约责任：1）逾期时间在六个月（即自2018年6月30日，含该日）内达到交付条件的，自交付期限届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2）逾期时间超过六个月（即2018年6月30日）后仍未交房的，买受人应书面催讨出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后30日内仍未交付的，买受人有权解除合同。7.逾期接收房屋责任：1）若买受人未在出卖人书面通知期限内对该商品房进行查验、交接的，则自出卖人交房书面通知规定的交付首日起视同该商品房已按合同约定交付，买受人需承担延期收楼所引起的相关费用（包括但不限于物业管理服务费、物业服务单位收取的代管费等），该商品房毁损、灭失风险由买受人承担，若对出卖人造成损失，买受人须赔偿。8.该商品房交付时的质量标准应符合双方书面合同约定，如不符，买受人应在该商品房交付或买卖双方另行书面约定的交接日15日内书面要求出卖人整改。出卖人应在合理期限内完成整改。如买受人未在前款约定的时间内向出卖人提出书面整改要求或在整改方案确定的整改时限内自行委托他人整改的，则出卖人不再承担任何责任。9.买受人未收到出卖人发出的书面交付通知的，以主合同第十一条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该商品房所在地为交付地点。买受人应在该商日期和地点与出卖人办理该商品房的交接手续等条款。 合同签订后，游月云依约履行了付款义务，平潭如意城新都会公司向游月云出具发票予以确认。 涉案房屋所在小区的建设项目于2016年9月29日通过竣工验收，并形成《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，于2016年10月26日取得福建省平潭综合实验区气象局《防雷装置验收意见书》，认定防雷装置符合国家有关标准；于2016年10月27日向平潭综合实验区公安消防支队进行消防备案，2016年11月21日取得平潭综合实验区公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。于2017年2月8日取得福建省利东建设工程服务有限公司出具的房屋测绘报告，于2017年8月8日在平潭综合实验区不动产登记中心对涉案房屋办理总登记手续。平潭如意城新都会公司于2016年12月30日内通过邮局寄送《房屋交付通知书》通知交房，游月云一直未与平潭如意城新都会公司办理该商品房交接手续。此后，因雨水原因，涉案小区公共路基发生不同程度的沉降。嗣后，游月云遂提起诉讼。 2019年7月26日，本院组织现场勘查，现场情形是：涉案小区公共路基及业主楼房外的填土层存在不同程度的沉降情形，开发商正在进行维修，双方对维修的方案仍存有争议。 本院认为，游月云与平潭如意城新都会公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 本案的争议焦点为：案涉房屋是否符合合同约定的交付条件，平潭如意城新都会公司是否依约履行了交付房屋的义务。游月云依合同约定履行了付款义务，有权要求平潭如意城新都会公司按合同约定履行交房义务。根据《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件为依法取得建设单位组织的竣工验收报告及取得房屋测绘报告，而平潭如意城新都会公司提供的证据《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《平潭综合实验区公安消防支队建设工程消防设计备案凭证》《房屋建筑面积实测成果报告书》《平潭综合实验区不动产登记中心关于出具平潭海峡如意城各地块产权总登办妥时间的复函》等当地房地产开发管理机构交付使用的文件可以证明案涉房屋于2017年12月31日前已具备合同约定的交付条件。尽管在勘验过程中发现案涉小区的填土层存在沉降的情形，但并不影响房屋主体结构，亦无证据证明该情形发生的时间，且平潭如意城新都会公司已经组织相关人员对此进行维修，现案涉小区亦有部分业主已经交房并入户装修，故平潭如意城新都会公司提供的上述证据已证明在约定的交房期限届满时案涉房屋符合交付条件。根据案涉合同第十一条约定：“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，游月云以未收到或迟延收到《交付通知书》作为未办理交房手续的理由与合同约定不符，不予采纳；合同约定的交付届满之日视为案涉房屋已经交付，其以交房的房屋不符合合同约定的条件拒绝办理房屋交接手续，理由不能成立，游月云的诉请缺乏依据，不予支持。 国务院颁布《建设工程质量管理条例》规定国家实行建设质量监督管理制度和建设工程实行质量保修制度，以及建设工程质量监督管理，可以由建设工程质量监督机构具体实施。本案涉案房屋在竣工验收以及通知交房之后，涉案房屋的小区公共路基确实存在雨水冲刷等原因造成沉降的情形，属于房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，作为开发商的平潭如意城新都会公司应当依法履行保修义务，游月云作为购房者可向工程质量监督单位申请重新核验，确定质量缺陷是否可修复，以选择正确的权利救济方式。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《建设工程质量管理条例》规定，判决如下： 驳回本案游月云对平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费4888元由游月云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任魁钰 人民陪审员  高杨雄 人民陪审员  林 津 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  施丽雯