山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终12103号上诉人（原审被告）：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，执行董事。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李志强，男，1979年12月4日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：高娟，女，1983年1月21日出生，汉族，住济南市。上诉人山东天澍置业有限公司（以下简称山东天澍公司）因与被上诉人李志强、高娟商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东天澍公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李志强、高娟一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费全部由李志强、高娟负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.山东天澍公司未能办理不动产权证并非山东天澍公司的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定山东天澍公司不应承担违约责任。2.因总包单位的原因，导致山东天澍公司逾期交房，山东天澍公司并因此已经向李志强、高娟支付了逾期交房的违约金，应当适用合同法公平原则，不能由山东天澍公司再承担办理不动产权证的违约责任。3.山东天澍公司已向李志强、高娟邮寄办理不动产权证的书面通知，李志强、高娟至今未前往办理，此后果应由李志强、高娟自行承担。且根据合同约定，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋，买受人按合同总价款的1%向出卖人支付违约金。二、一审适用法律不当。李志强、高娟辩称，一、合同具有相对性，根据《合同法》第一百二十一条之规定，山东天澍公司以未能如约为李志强、高娟办理不动产权证书系因案外第三人导致，其不应承担违约责任的理由不成立。二、山东天澍公司与李志强、高娟签订的合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，且两项违约责任并非基于同一行为，如山东天澍公司违反该两项约定，应分别承担相应的违约之责，山东天澍公司的该项上诉理由亦不成立。三、根据山东天澍公司与李志强、高娟签订的合同约定，山东天澍公司应为李志强、高娟办理案涉房屋及储藏室产权证书的时间为2018年4月16日前，而山东天澍公司通知李志强、高娟办理产权证书的时间为2019年8月26日，山东天澍公司已发生违约行为，理应承担自逾期之日至通知李志强、高娟之日期间的逾期办证违约责任。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，山东天澍公司的上诉理由不成立，请求贵院依法驳回山东天澍公司的上诉请求。李志强、高娟向一审法院起诉请求：1.判令山东天澍公司支付李志强、高娟违约金18598元；2.诉讼费由山东天澍公司承担。一审法院认定事实：2015年11月4日，李志强、高娟与山东天澍公司签订商品房买卖合同，约定由李志强、高娟购买山东天澍公司开发建设的涉案房屋及储藏室，即位于济南市历下区经十东路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北的东方天澍花园小区3号楼（原施工楼号6号楼现为派出所编划楼号3号楼）1单元XXXX室房屋及1--XXX号储藏室，房屋及储藏室的预售许可证号为济建预许2013681号。合同约定：房屋的建筑面积90.34平方米，总价款1269277元，应交付时间为2015年12月31日；储藏室的建筑面积9.67平方米，总价款43515元，应交付时间为2015年12月31日；房屋及储藏室交付后730日内,山东天澍公司应将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，如因山东天澍公司原因导致李志强、高娟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，山东天澍公司每年按已付房价款的1%向李志强、高娟支付违约金，直至买受人取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。上述合同签订后，李志强、高娟按照约定支付了购房款，山东天澍公司于2016年4月15日交付了涉案房屋及储藏室。李志强、高娟称，截至2019年9月16日，山东天澍公司未将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。山东天澍公司提供证据证实其于2019年8月26日向李志强、高娟邮寄《不动产权证办理通知书》，邮件于2019年8月27日显示未妥投。山东天澍公司辩称其按照李志强、高娟提供的地址向李志强、高娟邮寄送达了关于办理不动产权证的书面通知，最终邮件未签收妥投，并非山东天澍公司的原因，因此山东天澍公司认为李志强、高娟将违约金计算时间截至2019年9月16日是错误的。经查明，李志强、高娟与山东天澍公司双方签订的《合同补充协议》中约定：“买受人确认《商品房买卖合同》正文前合同当事人项下约定的地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址……如买受人地址变更，须在五日内书面通知出卖人。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人地址变更但没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以信件发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。出卖人按照前款约定寄出信件，视为出卖人已经履行了相关通知义务。”另，山东天澍公司称系案外人的原因导致其逾期办理涉案房屋的产权登记。一审法院认为，李志强、高娟与山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。山东天澍公司于2016年4月15日向李志强、高娟交付房屋和储藏室，按照合同约定，山东天澍公司应于2018年4月15日前将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，但该公司未在约定期间内完成上述产权登记的义务，已构成违约，山东天澍公司应按照合同约定向李志强、高娟支付违约金。合同约定该项违约金计算方式为：每年按已付房价款的1%支付，直至买受人取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。本案中，山东天澍公司按照约定于2019年8月26日向李志强、高娟提供的地址邮寄《不动产权证办理通知书》，自2019年8月27日起显示邮件未妥投，按照约定，李志强、高娟应承担该邮件未妥投的不利后果，李志强、高娟主张的违约金计算起止时间为2018年4月16日至2019年9月16日，一审法院对该截止日期不予采纳，将其调整为2019年8月27日，共计16个月。故，本案违约金计算方式为：以已付房款和储藏室款之和为基数，自2018年4月16日起至2019年8月27日止，按年利率1%计算，不足一年的按月计算，即（1269277+43515）×1%÷12×16=17504元。对于李志强、高娟要求山东天澍公司支付违约金的主张，一审法院在17504元范围内予以支持。山东天澍公司辩解系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，因李志强、高娟对此并无过错，故一审法院对山东天澍公司的该项辩解意见不予采纳，山东天澍公司承担责任后可向案外人另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、被告山东天澍置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告李志强、高娟逾期办理产权登记违约金17504元；二、驳回原告李志强、高娟超出部分的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为山东天澍公司是否应承担逾期办证违约责任。李志强、高娟与山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。按照《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人每年按已付房款的1%向买受人支付违约金，直至买受人取得房产权属证书止。根据上述规定，山东天澍公司应当在商品房交付后730日内将办理权属登记需由自己提供的资料报产权登记机关备案并协助买受人取得房地产权属证书。本案中，山东天澍公司未在约定期间内完成上述义务，已构成违约，应按照合同约定向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”山东天澍公司上诉称系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，但买受人本身不存在过错，故山东天澍公司不能免除逾期办证违约责任。因案外人导致的逾期办证与本案并非同一法律关系，山东天澍公司可向案外人另行主张权利。综上所述，山东天澍公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由山东天澍置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月二十五日书记员  张 强