广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初4914号原告：东莞市世禧实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇锦厦社区，统一社会信用代码为91441900065150xxxx。法定代表人：陈民宾，该公司经理。委托诉讼代理人：黎卓荣，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼子力，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。被告：东莞市九牛网络科技有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇,统一社会信用代码为91441900MA4URWxxxx。法定代表人：牛春晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙春华，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾展豪，广东名道律师事务所律师。原告东莞市世禧实业投资有限公司（下称世禧公司）与被告东莞市九牛网络科技有限公司（下称九牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，被告九牛公司提起反诉，后因九牛公司未缴交反诉费用，本院作出（2019）粤1972民初4914号之一民事裁定书，按九牛公司撤回反诉处理。本案依法转为适用普通程序，于2019年6月4日组织庭前会议，2019年12月13日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黎卓荣，被告的委托诉讼代理人龙春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年11月至2019年2月的占有使用费709200元；2.被告向原告支付水电费101443元；3.被告向原告返还位于东莞市长安镇××边商贸城利××街××大厦××层半的租赁物业；4.被告向原告支付逾期腾房占有使用费（以月租金177300元为计算标准，从2019年3月1日计算至被告实际将涉案铺位交还给原告之日止）；5.被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2016年7月2日，原告与被告签订《商务大厦租赁合同》，约定原告将东莞市长安镇××边商贸城利××街××号大厦壹栋及大厦前空地（下称“涉案物业”）出租给被告及其关联企业使用，被告应按时支付租金、水电费等费用。然而被告并未依约履行义务，原告故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告于庭审中变更第二项诉讼请求为要求被告支付2019年3月至5月的水电费57916元，后明确表示放弃第二项诉讼请求。被告答辩称，案涉租赁房屋没有建设工程规划许可证，案涉租赁合同无效。一、对于2018年11月至2019年2月的占有使用费没有争议，确认应向原告支付709200元；2.2018年11月至2019年2月期间的水电费101443元被告已经支付，2019年3月的水电费亦已经支付，被告于2019年4月24日起实际控制案涉租赁物，故被告无需支付4月之后的水电费；三、2019年4月24日原告已经收回并控制了案涉租赁物，被告早已无法再使用，且原告有采用停水停电的方式限制我方使用。2019年4月24日之后我方无需支付任何费用给原告；四、我方在合同签订后缴纳了800000元押金，应当于我方未支付的占有使用费中抵扣；五、我方保留因案涉租赁合同无效向原告主张赔偿案涉租赁物装饰装修费用损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原、被告于2016年7月2日签订《商务大厦租赁合同》，约定原告将其从东莞市长安镇厦边股份经济合作社承租的位于东莞市长安镇××边商贸城利××街××号的大厦壹栋（高九层半）及大厦前空地转租给被告；租金按19700平方米计算，其中2015年3月15日至2020年3月14日期间月租金为9元/平方米、2020年3月15日至2025年3月14日期间月租金为10元/平方米等每五年依约递增；被告须向原告支付800000元定金作为承租物业的保证金等。原、被告确认案涉租赁物未办理房产证或建设工程规划许可证，被告从原告处承租案涉租赁物后将部分房屋转租给第三方使用，被告仅自用租赁物的第九层。双方确认被告已向原告付清了2018年10月之前的占有使用费及2019年2月之前的水电费，被告另向原告支付了800000元的保证金，且双方同意于被告尚欠原告的款项中抵扣。关于占有使用费，被告仅确认应向原告支付2019年4月23日前的占有使用费，并主张因被告的主要负责人因涉嫌犯罪于2019年2月24日被公安机关抓捕，故原告自此已实际控制并管理案涉物业。原告对此不予确认，原告提交的照片显示，案涉租赁物第九层的四个房间被公安机关用于查封被告的财产、租赁物的部分楼层仍存放着从被告处承租的第三方的财物。原告自认为阻止被告使用案涉租赁物，于2019年6月8日对案涉租赁物进行了停水停电。本院经审理认定，本案为房屋租赁合同纠纷。由于位于东莞市长安镇××边商贸城利××街××号的案涉租赁物未办理房产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告之间的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告有权要求被告返还案涉租赁物，并要求被告支付占有使用租赁物期间的占有使用费。现本案的争议焦点为：1.被告是否已将案涉租赁物返还给原告；2.被告应支付的占有使用费如何认定。关于焦点一，原告于2019年6月8日对案涉租赁物停水停电，致使被告及被告转租的第三方无法继续正常使用案涉租赁物，故原告以对案涉租赁物进行实际控制的方式从被告处收回了案涉租赁物，虽然案涉租赁物中存放有被告及被告转租的第三人的财产、财物以致原告无法对案涉租赁物部分区域进行处分，但均非被告主观意思表示所致，被告并无过错，故本院认定被告已于2019年6月8日向原告返还了位于东莞市长安镇××边商贸城利××街××号大厦壹栋及大厦前空地。关于焦点二，因原告于2019年6月8日从被告处收回案涉租赁物，被告自此并未占有使用案涉租赁物，故被告仅需向原告支付2018年11月1日至2019年6月7日期间的占有使用费。参照双方约定的月租金177300元（19700平方米*9元/平方米）的标准，计得占有使用费为1282470（177300*7+177300/30*7）元。原、被告双方同意被告支付的保证金800000元于应付的占有使用费中抵扣，故被告还应向原告支付占有使用费482470元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市九牛网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市世禧实业投资有限公司支付占有使用费482470元；二、驳回原告东莞市世禧实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11187.5元（原告已预交），由原告东莞市世禧实业投资有限公司负担2650.5元，被告东莞市九牛网络科技有限公司负担8537元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  梁 虹人民陪审员  黄莉环人民陪审员  陈玉燕二〇一九年十二月十三日书 记 员  谢申文麦葵芳蔡泳仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。