上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12470号上诉人（原审被告）：上海馨亭置业有限公司，住所地上海市松江区九亭镇虬泾路149号。法定代表人：朱宝星，总经理。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晶，女，1972年9月3日生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：申茂财，男，1973年7月22日生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：桂红英，上海沪师律师事务所律师。上诉人上海馨亭置业有限公司（以下简称馨亭公司）因与被上诉人刘晶、申茂财商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初8512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。馨亭公司上诉请求：撤销原审判决、改判驳回刘晶、申茂财一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.松江区人民法院（2016）沪0117民初22064号民事判决书明确了涉案的《上海市商品房预售合同》于2016年6月12日解除，同时明确了馨亭公司于该案判决生效之日起十日内返还刘晶、申茂财购房款1,989,986.91元，故涉案合同解除的法律后果已经在之前的判决中进行了明确和处理。一审法院的判决基于同一事实进行重复处理是错误的。2.刘晶、申茂财已经明确如违反限售规定导致合同解除的，其自己承担一切法律后果，故一审法院认定馨亭公司承担一定责任是错误的，且一审法院确定由馨亭公司承担责任部分的比例过高。3.合同解除日期2016年6月12日由前案一审判决确定，在前案判决之前馨亭公司无法确定合同解除的具体日期，一审判决确定自2019年6月13日至2017年7月7日期间的利息由馨亭公司承担，过于苛责。被上诉人刘晶、申茂财辩称，不同意上诉人馨亭公司的上诉请求，要求维持原判。刘晶、申茂财向一审法院起诉请求：判令馨亭公司赔偿刘晶、申茂财房屋差价损失2,076,813.09元、利息损失582,439.69元。一审审理中，刘晶、申茂财提交申请将原诉请变更为：判令馨亭公司赔偿刘晶、申茂财实付房款利息损失364,372.05元（以1,989,986.91元为本金，自2015年1月19日起计算至2017年10月20日止，按年利率6.65%计算）。一审法院认定事实：2015年1月2日，刘晶、申茂财与馨亭公司签订《定金合同》一份，约定刘晶、申茂财为购买上海市松江区XX镇XX路XX弄XX苑XX号XX层XX室（以下简称涉案房屋）支付定金20,000元。同日，刘晶、申茂财支付了该定金20,000元。2015年1月18日，刘晶、申茂财与馨亭公司签订《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，购房人申报承诺：本人已知晓国家和本市住房限售的规定……本人承诺所购房屋符合限售规定，已如实申报家庭情况及家庭成员名下拥有的住房。如违反限售规定，或有不实申报的，本人愿意承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。房地产开发企业、经纪机构承诺：已按照国家和本市住房限售规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明（对非本市户籍居民家庭）进行核对，符合住房限购规定。如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任。此外，在上述申报表底部注明了非本市户籍居民家庭的限购政策：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。刘晶、申茂财与馨亭公司签订《英伦风尚》三期预售合同拟签单一份，购房人保证遵守《关于本市贯彻的实施意见》中第七条关于房屋限购的规定，如有虚假、不实及未事先告知销售人员等违规行为，应承担由此产生的一切法律责任及经济责任。同日，刘晶、申茂财（乙方）与馨亭公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），特别告知二中载明：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定，如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。此外，预售合同约定：1.乙方向甲方购买上海市松江区XX镇XX路XX弄XX苑XX号XX层XX室；2.乙方购买涉案房屋总价款为1,989,986.91元；3.甲方定于2016年6月30日前将涉案房屋交付给乙方；4.甲方若未按约定期限将涉案房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；5.在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》……甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理过户申请手续；6.在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售政策，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。2015年1月19日，刘晶、申茂财向馨亭公司支付全部房款1,989,986.91元。2016年6月，馨亭公司向刘晶、申茂财发出中星《英伦风尚》三期入户通知书，告知刘晶、申茂财可于2016年6月19日办理入户手续。2016年6月11日，馨亭公司交给刘晶、申茂财告知函一份，载明因刘晶、申茂财社保未满5年，违反限售政策，故要求刘晶、申茂财配合其办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，并要求刘晶、申茂财前来办理退房手续。2016年6月12日，刘晶、申茂财对告知函的内容予以回复，认为馨亭公司无权解除合同。2016年7月26日，馨亭公司向刘晶、申茂财发出退房通知书。最终馨亭公司未向刘晶、申茂财实际交付房屋。刘晶、申茂财均非本市户籍，刘晶自2015年4月开始在我市参保个人城镇基本个人养老保险缴费情况。截止2017年1月，刘晶累计缴费21个月。因此，馨亭置业认为合同应予解除。2016年12月30日，馨亭置业（作为原告）将刘晶、申茂财（作为被告）诉至法院，请求判令：1.解除双方于2015年1月18日签订的预售合同；2.刘晶、申茂财配合馨亭置业办理上述合同网上登记备案注销手续。同时，刘晶、申茂财（作为反诉原告）提出反诉请求：1.判令馨亭置业按照商品房预售合同约定交付房屋；2.馨亭置业按照每日198.90元为标准，向刘晶、申茂财支付自2016年6月30日起至房屋实际交付之日止的违约金；3.馨亭置业按照每月6,500元为标准赔偿刘晶、申茂财自2016年6月30日至房屋实际交付之日止房屋租金损失；4.刘晶、申茂财符合办理房地产登记条件之时馨亭置业配合其办理房屋产权过户手续；5.馨亭置业赔偿刘晶、申茂财交通费7,214元。该案审理中，法院就合同履行障碍及解除后果问题向刘晶、申茂财进行了释明，但其坚持要求继续履行合同。法院于2017年4月17日作出（2016）沪0117民初22064号民事判决书，认为刘晶、申茂财在签订预售合同时并未符合当时非本市户籍家庭购房资格。且截止庭审结束，刘晶、申茂财亦未符合本市当下限购政策，上述合同的继续履行存在着事实上的障碍，并判令：一、确认原告（反诉被告）上海馨亭置业有限公司与被告（反诉原告）刘晶、申茂财于2015年1月18日签订的《上海市商品房预售合同》于2016年6月12日解除；二、被告（反诉原告）刘晶、申茂财于判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）上海馨亭置业有限公司办理《上海市商品房预售合同》网上登记备案注销手续；三、原告（反诉被告）上海馨亭置业有限公司于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）刘晶、申茂财购房款1,989,986.91元；四、驳回被告（反诉原告）刘晶、申茂财的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘晶、申茂财不服并提出上诉。本院于2017年6月27日作出（2017）沪01民终6657号民事判决书，认为本案预售合同因上诉人不符合购房资格而应予解除，一审法院就合同解除的后果处理问题向刘晶、申茂财作了释明，但刘晶、申茂财坚持要求继续履行合同，故刘晶、申茂财认为一审对其损失不予考虑缺乏事实依据，并判令：驳回上诉，维持原判。二审判决后，馨亭置业返还了刘晶、申茂财全部购房款。现刘晶、申茂财认为合同解除对其造成了经济损失并对此进行主张，故涉诉。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘晶、申茂财主张2015年1月19日至2017年10月20日的实付房款利息损失，一审法院认为，根据双方签署的家庭成员及名下住房情况申报表，馨亭公司应对刘晶、申茂财纳税或社会保险缴纳证明进行核对。而刘晶、申茂财的社保缴纳情况显然不符合购房政策，馨亭公司亦未尽相关资料的审慎审核义务，故双方对于合同履行期间（2015年1月19日至2016年6月12日）的房款利息损失均应承担一定的责任。一审法院根据合同履行情况、双方过错程度，酌定馨亭公司应按中国人民银行同期贷款利率（4.75%/年）的标准赔偿刘晶、申茂财2015年1月19日至2016年6月12日的利息损失的40%，经计算金额为52,933.65元（1,989,986.91元×4.75%/年×511天÷365天/年×40%）。前案一审判决已确认合同于2016年6月12日解除，馨亭公司本应自合同解除后即应立即返还刘晶、申茂财全部房款，馨亭公司逾期返还的，应赔偿刘晶、申茂财2016年6月13日至2017年7月7日的占用房款期间的利息损失，经计算金额为100,998.65元（1,989,986.91元×4.75%/年×390天÷365天/年）。根据2017年6月27日生效的前案一审判决，馨亭公司应于判决生效之日起十日内（即2017年7月7日前）返还刘晶、申茂财房款，如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。故对于刘晶、申茂财诉请主张的2017年7月8日以后的利息，前案判决已经进行了处理，一审法院对此不再予以处理，刘晶、申茂财应另行通过执行前案生效判决的方式维护自己的合法权益。综上，馨亭公司应赔偿刘晶、申茂财的利息损失金额合计为153,932.30元（52,933.65元+100,998.65元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：上海馨亭置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘晶、申茂财自2015年1月19日至2017年7月7日的实付房款利息损失153,932.30元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,766元，减半收取计3,833元，由刘晶、申茂财负担2,143.50元，上海馨亭置业有限公司负担1,689.50元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据双方当事人的诉辩称，本案的争议焦点为:一、本案是否存在重复处理另案已判决事项的情况；二、馨亭公司主张限购导致合同解除的责任应由刘晶一方承担有无依据；三、一审法院判决合同解除日（2016年6月13日）之后至2017年7月7日期间的利息由馨亭公司承担有无依据。关于争议焦点一，本院注意到，另案审理中，法院就合同履行障碍及解除后果问题向刘晶、申茂财进行了释明，但其坚持要求继续履行合同，刘晶一方未就合同解除后的赔偿问题提出诉讼请求，法院在另案的审理过程中也未涉及该问题。本院还注意到，（2016）沪0117民初22064号民事判决书判决系争合同解除；馨亭公司向刘晶、申茂财返还房款；以及如馨亭公司在该案判决生效后十日内未返还房款应支付的利息，即2017年7月7日之后的利息，故另案判决并未涉及本案所争议的2015年1月19日至2017年7月7日之间的利息损失。综上，馨亭公司关于本案存在重复处理另案已判决事项的主张，并无事实依据，本院难以支持。关于争议焦点二，本院认为，一审法院关于刘晶、申茂财的社保缴纳情况显然不符合购房政策，馨亭公司亦未尽相关资料的审慎审核义务，故双方对于合同履行期间（2015年1月19日至2016年6月12日）的房款利息损失均应承担一定责任的认定，具有事实及法律依据，本院予以确认。关于馨亭公司主张刘晶一方在《购房人家庭成员及名下住房申请表》中承诺“如违反限售规定，或有不实申报的，本人愿意承担由此引起的不予办理房地产登记等一切法律责任及经济责任”，故解除后的相应责任不应由馨亭公司承担的问题。本院认为，一方面，刘晶、申茂财如实提供了身份证件；另一方面，本院注意到该承诺书中载明馨亭公司承诺：“已按照国家和本市住房限售规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明（对非本市户籍居民家庭）进行核对，符合住房限购规定。”故刘晶、申茂财作出承诺与作为专业的房地产开发企业馨亭公司的承诺也有一定的关联性。而本案中馨亭公司并未按照承诺尽审慎审核义务，故一审法院根据合同履行情况、双方过错程度，酌定馨亭公司承担相应的责任并无不当，本院予以确认。关于争议焦点三，本院认为，刘晶、申茂财向馨亭公司支付房款，馨亭公司受领其支付的房款的基础是双方存在商品房预售合同关系，该合同已于2016年6月12日解除，则馨亭公司受领该房款所依据的合同关系终了，其已丧失对房款的受领权能，其应当返还房款，而馨亭公司自合同解除之日第二日起至2017年7月7日未返还该房款，故馨亭公司应向刘晶、申茂财支付该期间房款所产生的利息。综上，上诉人馨亭公司的上诉理由均难以成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,766元，由上诉人上海馨亭置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年十二月十七日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……