云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初1156号原告：邓凯，男，1970年3月17日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李雪松，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李红艳，云南辉进波律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：李茂贤（曾用名李育祥），男，1962年3月19日出生，白族，住大理市。被告：赵寸金（曾用名赵翠金、赵寸芬），女，1962年3月22日出生，白族，住大理市。被告：李肖，男，1986年3月22日出生，白族，住大理市。三被告共同委托诉讼代理人：李文栋，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。三被告共同委托诉讼代理人：徐琨，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。原告邓凯与被告李茂贤、赵寸金、李肖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓凯及其委托诉讼代理人李雪松、李红艳、被告李茂贤、赵寸金及三被告的共同委托诉讼代理人李文栋、徐琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓凯向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告房屋租金105,900元，并赔偿利息损失（按中国人民银行同期贷款利率从2018年12月21日起计算至支付之日止）；2、判决被告支付原告拆迁补偿费2,333,759元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月18日，原告和被告李茂贤签订《租房意向书》，原告支付定金30,000元，被告赵寸金出具了收条。2011年7月25日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，被告将其拥有的划拨国有土地（大国用2001字第××号）及房屋整体出租给原告，租期从2011年9月1日至2031年11月30日止，其中2011年9月1日至2011年11月30日为改造装修期，不计租金，实际总租期为20年。前十年每年的租金为36,000元；2021年12月1日至2026年11月30日每年租金42,000元；2026年12月1日至2031年11月30日的年租金根据情况再商定。双方签订合同后三日内支付前十年租金总额的70%，即252,000元，被告交房后三日内支付前十年租金的剩余款项108,000元。2011年7月29日原告按约定转账支付租金252,000元，被告赵寸金收款后出具了收条。2011年9月6日，原告支付了前十年租金的尾款78,000元，被告李茂贤、赵寸金出具收据。加上之前所支付的定金30,000元，前十年租金360,000元原告已全部付清。被告李茂贤和赵寸金系夫妻，被告李肖系被告李茂贤和赵寸金的儿子，三被告系本案出租土地及房屋的共有权人，合同于2011年7月26日在大理州公证处公证，三被告也是涉案房屋征收补偿款的实际领取人。租赁合同签订后，原告按约定进行修建装修，于2012年6月开始正常经营。2017年，由于大理市政府大力开展洱海生态环境保护工程，环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程项目涉及被告的划拨土地及房屋（听涛小筑）。2018年6月，大理市政府开始组织对被征收房屋进行价值评估，要求房屋所有人尽快办理相关的手续，原告得知后多次找被告协商，要求合理退还已付租金，分割房屋征收补偿费，但被告却一直拖延，称要等到签订《补偿安置协议书》再协商处理。2018年12月21日被告与大理镇人民政府、大理镇龙龛村委会第2村民小组签订《补偿安置协议书》，被告否认与原告签订《房屋租赁合同》的事实，经大理市政府、司法局等部门进行调解，被告仍然拒不退还原告预付租金，也不愿分割房屋补偿费用。根据租赁合同第三条第4款约定：“因不可抗力或政策法规拆除、退让该租赁资产时，不属于违约，但是甲方应退还乙方租金（每年已用租金＝年租金总额÷365天×租赁使用天数）”的约定，承租房屋已拆除，合同目的已经无法实现，原告支付了十年的租金360,000元，但实际使用时间只是2011年12月1日至2018年12月21日，故被告应该返还原告剩余的租金，并从2018年12月11日起至退还资金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付占用资金期间的利息。在交付房屋时，只有西边主体框架两层建筑和东北角一层砖木耳房，根据租赁合同第二条第3款的约定：“在不破坏房屋主体结构条件下，乙方有权对现有房屋及附属设施进行任意装修改造。”原告在主体房屋二层的基础上加盖了三层，把东北面的耳房进行了拆除并重建了两层框架房屋。根据合同第三条第4款的约定：“拆除、退让该房产时如乙方已加盖第三层，按甲方60%，乙方40％的比例分配补偿款。”原告要求按比例分割符合合同约定。原告出资重新对房屋进行了整体装修、排线、布置，附属设施项目由原告全部添置修建，因此，这两部分补偿费用应由原告享有。原告承租被告的房屋，是实际搬迁人，搬家费应由原告享有；房屋的电话机、电视、宽带都由原告安装缴费，补助费1,200元也理应由原告享有；《补偿安置协议书》对搬迁户按照房屋所占面积大小给予了过渡期补助33,402.96元，此部分费用应该按照原被告所建房屋面积进行分割；经营性补偿费针对的是经营户，原告是拆迁房屋“听涛小筑”的实际经营者，该笔费用属于专项补助，当然也应由原告享有。房屋被拆迁后，被告领取了所有补偿款，原告多次找到被告要求分割补偿款，但是被告一直拖延拒绝，严重侵害了原告的合法权益。被告李茂贤、赵寸金、李肖辩称，目前为止原告没有对诉请进行补充或变更，合同是否应该解除，解除权在原告，至今没有收到原告解除合同的通知，本案的诉讼基础不存在，应该依法驳回原告的诉讼请求。本案的租赁是情势变更，合同不能继续履行，原告有权解除合同，请法庭对合同的解除做法定界定，合同解除后，只涉及对剩余租金的返还。拆迁补偿费是人民政府对宅基地使用人及权利人的补偿，与原告无关。双方在合同中没有约定拆迁补偿款应该如何进行分配，在合同中第3条4款约定，是建立在原告重新加盖或建设建筑物的基础上，双方如何对新加盖的部分进行分配，不涉及原有租赁物的分配。请驳回原告的诉请。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定本案法律事实如下：被告李茂贤和赵寸金是夫妻，李肖是二人的儿子。李茂贤户是居住于大理市的农村居民户，该户于2001年12月30日经大理市土地管理局审批获得面积为267.2㎡的划拨住宅用地。被告户在该地块上建盖有坐西向东砖混结构一幢房屋、坐北朝南厨房一间及大门。2011年7月18日，原告和被告李茂贤、赵寸金签订一份《租房意向协议》，明确被告将前述土地和房屋整体出租给原告，由原告支付定金30,000元。双方达成意向后，原告即支付了定金。2011年7月25日，原告（乙方）与三被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于大理市临海住房一院及其附属设施[大国用(2001)字第5433号]整体出租给乙方20年，租赁期限自2011年9月1日至2031年11月30日（其中2011年9月1日至2011年11月30日为改造装修期，不计租金），2011年12月1日至2021年11月30日每年租金为36,000元，2021年12月1日至2026年11月30日每年租金42,000元，2026年12月1日至2031年11月30日的租金根据行情另行商定；签订合同后三日内支付前十年租金的70%，即252,000元，甲方交房后三日内支付余额108,000元；在不破坏房屋主体结构条件下，乙方有权对现有房屋及附属设施进行任意装修改造；因不可抗力或政策法规需拆除、退让该租赁资产时，不属双方违约，但甲方应退还乙方剩余租金（每年已用租金=年租金额÷365天×已租赁使用天数），双方并一致同意：拆除、退让该房产时如乙方已加盖第三层，按甲方60%、乙方百分之40%的比例分配补偿款，否则，按甲方70%、乙方30%的比例分配补偿款。合同签订后，原告于2011年7月29日支付租金252,000元，于2011年9月6日支付78,000元，并由被告分别出具了收条。被告于2011年9月6日将土地和房屋交付给原告。原告接收租赁物后，对房屋和院落整体进行了改造和装修，新建了部分房屋、景观水池和防腐木栈道等附属设施，并于2012年6月开始经营“听涛小筑海景客栈”（办理了经营证照）。2018年12月21日，被告户（甲方）与大理市大理镇人民政府（乙方）、大理市民委员会第二村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所述房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方登记为国有划拨农村村民建房用地面积0.4008亩，本次退出合法有效面积0.3991亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿，同时同意进行异地安置，由乙方安排甲方搬迁安置用地面积为0.36亩，如安置面积与甲方腾退的合法有效面积不相等的，按每亩570,000元标准进行货币补差。安置面积小于甲方搬迁腾退合法有效面积0.0391亩，乙方应支付甲方的差价为22,287元。本次拆除房屋建筑面积463.93㎡，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为2,428,589.66元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2,000元、过渡期补助费33,402.96元、经营搬迁补助费417,537元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60,000元、提前移交空房奖励费55,671.60元。《安置协议书》还对三方的其他权利义务进行了约定。2018年12月22日，案涉房屋被整体拆除。2018年12月30日，被告户领取了拆迁安置补偿款3,020,688.22元。庭审中，原告还提交了以下证据：1.《协议书》原件一份、收据原件7张、支付凭证原件1张、照片原件31张，拟证明原告对案涉房屋和院落进行加盖和改造的事实；2.《授权委托书》（样本）、《大理市环洱海保护流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿资金分割协议书》（样本）复印件各一份。被告质证对《协议书》真实性、合法性均不认可，该协议的施工方是王进雄，并没有建筑施工资质，王进雄与原告的合同是否履行，履行到何种程度，均无法核实；对收据、支付凭证真实性、合法性不认可，收据和收款人的真实性无法查实，无从查证他们与原告是什么关系，且从原告支付给王进雄50,000元款项看，王进雄与原告就算存在真实的合同关系，也没有实际履行完毕；对31张照片三性不认可；认为第2组证据是空白的文书样式，三性不认可，与本案无关。本院认为，第1组证据系单方所出具，形式不合法，不予采信；第2组证据系空白的样本文书，形式不合法，不予采信。庭审中，经本院释明，原告认为合同已于2018年12月22日（房屋拆除当天）终止。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，标的物已于2018年12月22日被拆除，致使合同不能继续履行，原告提出合同已于此时终止的主张成立，本院予以确认。关于租金返还的问题，依据合同约定：“租赁期限自2011年9月1日至2031年11月30日（其中2011年9月1日至2011年11月30日为改造装修期，不计租金。）”租赁合同的履行期限起始日期为2011年12月1日。合同又约定“因不可抗力或政策法规需拆除、退让该租赁资产时，不属双方违约，但甲方应退还乙方剩余租金（每年已用租金=年租金额÷365天×已租赁使用天数）。”而被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月21日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，此日之后合同不能继续履行，应由被告返还原告2018年12月22日起至2021年11月30日期间的租金，原告主张此期间的租金为105,900元（计算公式为36,000元×2年+36,000元÷12月×11月+36,000元÷12月÷30日×9日）符合合同约定，本院予以支持。因被告并未违约，原告主张利息的诉请无据，本院不予支持。关于搬迁补偿款2,428,589.66元的归属问题，依据合同约定：“双方一致同意：拆除、退让该房产时如乙方已加盖第三层，按甲方60%、乙方40%的比例分配补偿款，否则，按甲方70%、乙方30%的比例分配补偿款。”该项约定清楚明确，并未对房屋和附属设施的类别和项目进行划分，应属对标的物整个院落的补偿款的处分，原告加盖、装修了房屋、对整个院落进行了改造，现房屋已被拆除，符合合同该条款约定的情形，双方各自主张的划分方式均与此约定不符，故本院认定该项补偿款由原告享有40%，即971,435.86元。关于搬迁补助费的分配问题，本院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励；过渡期补助费是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（本案被告）给予的补助；签约奖励费是针对在规定时限内与政府部门、村民小组签订《安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励，故本院确认上述项目中应由原告享有的为：搬家费2,000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、经营搬迁补助费417,537元、提前移交空房奖励费55,671.60元，合计476,408.60元。因被告已领取了全部搬迁补偿款，上述归属原告的款项应由被告支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告李茂贤、赵寸金、李肖于本判决生效之日起十日内返还原告邓凯2018年12月22日起至2021年11月30日期间的租金105,900元。二、就被告李茂贤户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告邓凯享有房屋、室内装修及附属设施补偿款971,435.86元、搬家费2,000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、经营搬迁补助费417,537元、提前移交空房奖励费55,671.60元，合计1,447,844.46元，该款由被告李茂贤、赵寸金、李肖于本判决生效之日起十日内支付给原告邓凯。三、驳回原告邓凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,872元，由原告邓凯承担15,872元，被告李茂贤、赵寸金、李肖承担10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  袁惠琼二〇一九年十二月十六日书记员  陈晓蓉