四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初7276号 原告：吴素林，男，1981年8月6日生，汉族，住西川省南充市顺庆区。 原告：雷佩雨，女，1985年7月8日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈运强、曹伟，四川维大律师事务所律师。 被告：四川省美宇房地产开发有限责任公司。住所地大竹县白塔街道体育大道美宇凤凰城么区1号楼4楼。 法定代表人：石美彪，执行董事。 委托诉讼代理人：李波、李纯，四川绸都律师事务所律师。 原告吴素林、雷佩雨诉被告四川省美宇房地产开发有限责任公司(以下简称美宇房产公司)商品房销售合同纠纷一案本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告吴素林、雷佩雨及其委托诉讼代理人陈运强、曹伟，被告美宇房产公司的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴素林、雷佩雨向本院提出诉讼请求：一、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还购房款1492490.00元及资金占用利息；三、被告赔偿原告损失875080.00元（包括可得利益388080.00元及装修损失487000.00元）；四、被告返还原告购房专项维修资金1663.20元；五、本案诉讼费、保全费等由被告全部承担。 事实与理由：原、被告于2015年12月9日分别签订了合同编号201512090305、201512090280两份《商品房买卖合同》，两份合同约定原告分别购买被告位于南充市顺庆区“悦府＂8号楼8幢1层101号和102号商铺，两套商铺房款一样均为746245.00元，共计房款1492490.00元。原告依约给付了全部房款，被告交付了以上两套商品房。原告于2016年11月5日与南充生活方式家居有限公司签订《南充市家庭居室装饰装修工程施工合同》，对以上两套门面进行装修，共产生487000.00元装修费。至今被告迟迟无法按合同约定以商业营业性质房产进行房屋产权变记。经原告了解，被告取得的预售许可证虽然记载为商业用途，但由于被告迟迟未补足缴纳商业性质的相关面积的土地出让金，致使原告的合同目的无法实现。原告购买的商业房产每平方米为28265.72元，一旦不能办理商业用途的营业用房，而办理为商住用房，价格相去甚远，损失将是特别巨额。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告美宇房产公司辨称，一、美宇公司依法取得建设用地使用权，严格依照规划部门审批通过的规划方案开发建设涉案商铺。1.20lO年9月8目，美宇公司通过公开竞拍取得编号511302—2010—08宗地国有建设用地使用权，宗地共6个地块，打包计价，价格计算不区分土地权商业与否，6块地总价4.387799亿元，折合单价386万元每亩(当时南充的普通住宅地价一般是一百多万每亩)。2、《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》(国发(2012)39号)十一条载明：新建社区(含廉租房、公租房等保障性住房小区、棚户区改造和旧城改造安置住房小区)商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10％。地方政府应出资购买一部分商业用房，支持社区菜店、菜市场、农副产品平价商店、便利店、早餐店、家政服务点等居民生活必备的商业网点建设。3.《南充市规划管理技术规定》第三十二条规定：纯居住地块可按城市居住区规划设计规范中千人指标配套相应的公共服务设施，但其配套的公共服务设施建筑规模不超过其总建筑规模的8％。4.南充市第二十八次城乡规划委员会会议纪要(南府阅【201l】34号)明确了涉案商铺可行性，其后南充市城乡规划局审定通过了涉案商铺总平面图。总平面图中，涉案商铺明确为“悦府1、2、3、8幢”底层，为配套商业（8幢为“纯配套商业”，上面无住宅）。5.南充市房管局办理“悦府l、2、3、8幢”预售许可证时亦明确涉案商铺性质为非住宅或商业，8幢被直接明确为商业。6.美宇公司在开发建设涉案商铺所在的ND—3—4地块过程中，其它一切手续均严格依法而办，无任何过错。有关行政单位一路放行，且没有对涉案商铺商业用房性质有过异议。 二、原告称要求被告按约办理商业用房权属登记，被告一直不理，而实际情况是，被告早已提交齐备全部资料，系原告迟迟不肯办理过户手续而已。1.南充市房管局及后面成立的南充市不动产登记中心均为部分商铺办理过“纯商业”权属证书(即土地性质登记为商业用地证书)，其后依职权改为配套商业，即商铺仍被界定为商业用房。原告商铺临街一楼，人气旺盛，商铺在缴税、流通、转让、抵押融资等所有环节与“纯商业”并无任何区别，土地使用权年限还多出30年，原告得利而非受损。没有法律法规确认住宅用地之上就不能建设非住宅(商业用房)，住宅用地之上大量存在合规的非住宅建筑，如车库、车位、供电用房、物管用房、供气用房、各种商铺等等。涉案商铺既然已被明确为商业用房，原告又何必谋求一个期限更短的土地性质。2.原被告签订《商品房买卖合同》的目的是购买商业用房，进行商业经营，己实现合同目的。交付商业用房是美宇公司的主要义务，登记为商业性质的土地权是为完成主义务而产生的从义务，现在因为行政机关行政政策的变动，这个从义务己经不会再产生，被告没有为原告登记为商业土地权的义务。因此，被告在商铺交付的前提下已经完成了应尽义务，双方已经实现合同目的。3.补缴出让金没有相应法律根据，也没有相应的行政文件根据。按什么标准补缴，向哪个部门补缴。商铺己合法建成的情况下，补缴目的是什么，是为缩短商铺的产权时间吗？为缩短商铺产权时间(降低商铺使用价值)还要补交费用，不是笑话吗。目前，南充市土地出让市场纯商业用地价格已经远远低于住宅用地的价格，沿用原告逻辑，是否被告可以主张退缴部分费用? 三、案涉商铺属于商业用房的事实，各方均无异议。 四、美宇公司在合法取得土地使用权并严格按照规划部门审批通过的方案建设开发，无责任、无能力达成原告诉争之商业性质建设用地登记。若政府职能部门之行为属于合法行为，美宇公司无法左右，行政政策的突然变动对美宇公司及原告而言都是不可抗力，若有违约责任，双方均可免除违约责任。 五、《商品房买卖合同》中将土地性质登记为“商业”也系行政机关干预而生，过错不在美宇公司。《商品房买卖合同》均系南充市房管局提供的格式文本。土地状况及商铺性质都是不可改动部分，南充市房管局根据预售许可证及以往行政惯例直接确认填写土地权性质，若改动则不可备案登记。 六、原告己确认案涉商铺属于商业用房，亦知案涉商铺土地性质不影响商铺使用，亦知其多得三十年产权系收益而非受损的客观情况。原告起诉，无非是现今商铺有掉价趋势。但这个趋势不仅仅只有案涉商铺存在，南充其它纯商业商铺亦然。近几年，经济不太景气加之南充又有王府井、佳兆业等大批商铺集群崛起，商铺逐渐过剩，掉价正常。这些都属于正常的市场因素导致，与案涉商铺的土地性质无关，与美宇公司无关。 综上，美宇公司依法建设开发涉案商铺等房产，已经依约向原告交付了商业用房(配套商业)，原告还多得三十年土地使用权，美宇公司完成了全部合同义务，美宇公司并无任何过错，亦无相应的履行能力，美宇公司提交了相应合规完整材料。土地权性质应由有关行政机关依法确定，与美宇公司无关。请求驳回原告之诉讼请求。 原告吴素林、雷佩雨举证如下：第一组：1.二原告身份证、结婚证3份；2.被告工商登记信息1份。拟证明原被告诉讼主体适格。 第二组：1.商品房买卖合同2份；2.发票2份；3.收据2份；4.顺庆1227广场商铺70产权出售广告1份。载明以下内容：①双方于2015年12月9日订立了2份《商品房买卖合同》。②项目地址南充市顺庆区南门坝ND3—7地块；土地用途：商业；土地使用年限：2011—4—30至2051—4—29止。③商品房名称为：悦府8号楼。④商品房的幢号为8幢1层101、102铺号，建筑面积均为27.72平方米，套内面积均为26.4平方米。⑤商品房101、102铺价款均为746245元，单价均为28265.72元/平方米。⑥在商品房交付之日起360日内取得产权证书。⑦合同还就其他相关条款做出约定。⑧已付清101、102铺房款1492490元，已付清门市维修基金共计1663.20元。拟证明：1.《商品房买卖合同》是格式合同，导致不利于买受人的合同约定条款，如退房的违约金缺失，不退房的约定比例过低显示公平等，应予撤销和不采信。2.原告完全履行了合同义务，交清了房款及维修基金费。3.至今未能依据合同约定办理40年产权的不动产登记证书，只能按70年产权办理。 第三组：1.《南充市家庭居室装饰装修工程施工合同》1份；2.生活方式装饰收款收据4份；3.损失说明1份。拟证明：1.原告装饰装修损失487000元；2.解除《商品房买卖合同》的可得利益损失388080.00元；3.利息应当按人民银行规定的贷款年利率6％计息。 第四组：1.南府阅【2011】34号《南充市人民政府第十二次城乡规划委员会会议纪要》1份；2.南房会纪【2015】32号《规划房管工作联系会议纪要》；3.南土信【2017】09号《南充市国土资源局信访事项处理意见书》1份；4。南市不动产信【2019】12号《南充市不动产登记中心信访事项处理意见书》1份。拟证明：1.被告向原告销售的商业房系住宅性质与用途的房屋，而非商业性质(土地规划)的营业用房；2.政府通过会议纪要明确由国土局根据性质变化评估、算账、缴纳相关费用后，办理竣工手续。如被告要求“悦府”项目住宅配套商业用房部分变性登记为商业，就应缴纳相应费用的前提下方能办理；3.被告在2017年向南充国土资源局信访办理商业用途就知道应先补办住宅改商业土地用途，而美宇公司在明知的情况至今未根据市政府纪要和国土局的要求办理变性手续，未缴纳相应变性费用，故原告所购房屋无法按商业用途办理产权登记。 第五组证据：（2019）川财保218号民事裁定书，诉讼费专用票据。拟证明：原告为主张权利进行了财产保全。 被告美宇公司举证如下：1.被告身份信息，证明被告主体适格。2.（1）南充市人民政府第二十八次城乡规划委员会会议纪要；（2）（2018）川1302民初4845号民事诉讼庭审笔录；（3）原告一次诉讼一审裁定书（驳回原告起诉）；（4）原告一次诉讼二审裁定书（部分维持一次裁定，部分否定一次裁定）；（5）案涉8号楼商品房预售许可证（载明案涉商铺为商业用房）；（6）案涉商铺所在楼盘总平面图（南充市城乡规划局审定版）；（7）案涉同类商铺（业主：谢泽民、何惠琼、王义虎、李丹）办理过的不同不动产登记证书版本复印件；（8）王义虎、李丹办理银行商业贷款的抵押权登记信息复印件，是按照商业性质处理的。其中（2）（6）（7）（8）号证据均为原告一次诉讼庭审中质证过，原被告对真实性均无异议。以上证据拟证明：1.原告在第一次起诉时，以证明案涉商铺属于商业用房。2.案涉商铺符合相关规划，随时可以办理相应不动产登记证书；现可办商铺为“配套商业”，案涉商铺土地使用权应登记为何种性质为主管部门依法职权，美宇公司无责无权。3.案涉商铺在转让、流通、融资、实际使用方面均与普通商铺无异，根据现登记方案，仅土地使用权多出三十年期限，原告得利而非受损。 本院确认本案基本事实如下： 原告与被告美宇公司于2015年12月9日分别签订了合同编号201512090305、201512090280两份《商品房买卖合同》，购买了美宇公司位于南充市顺庆区“悦府＂8号楼8幢1层101号和102号商铺，两套商铺房款分别为746245.00元，合计房款1492490.00元。原告依约交付了全部房款，美宇公司交付了两套商品房。 20lO年9月8目，美宇公司通过公开竞拍取得编号511302—2010—08宗地国有建设用地使用权，宗地共6个地块，打包计价，6块地总价4.3877亿元。根据南充市第二十八次城乡规划委员会会议纪要(南府阅【201l】34号)，南充市城乡规划局审定通过了涉案商铺总平面图。总平面图中，涉案商铺明确为“悦府”1、2、3、8幢底层，为配套商业(8幢为“纯配套商业”，上面无住宅)。南充市房管局办理“悦府”l、2、3、8幢预售许可证时亦明确涉案商铺性质为非住宅或商业，8幢被直接明确为商业。 两份《商品房买卖合同》均载明：项目地址南充市顺庆区南门坝ND3—7地块；土地用途商业；土地使用年限：2011—4—30至2051—4—29止。而拟办理的案涉房屋不动产产权证就土地用途只能登记为“住宅(配套商业)”。 就此，相关当事人多次信访，南充市国土资源局答复：一是美宇公司“悦府”项目住宅（配套商业）用房部分的土地用途只能按住宅(配套商业)办理登记；二是如果美宇公司要求“悦府”项目住宅（配套商业）用房部分的土地用途变性登记为商业，应在缴纳相应费用的前提下方能办理。南充市不动产登记中心答复：“悦府”住宅（配套商业）用房部分的土地用途只能按“住宅(配套商业)”办理不动产登记；如果要按商业用途登记，就应先补办住宅改变商业土地用途手续并交纳土地出让金后才能办理商业用途不动产产权证。因美宇公司目前并未办理改变用途相关手续，因此反映的楼幢无法按“商业用途”予以登记。 美宇公司尚未交纳相应的土地出让金，也尚未实际提交相关手续申请办理案涉房屋用地改变用途。 本院认为，原、被告于2015年12月9日分别签订的合同编号201512090305、201512090280两份《商品房买卖合同》系双方通过平等协商自愿达成，合法有效。本案的争议焦点在于：一是违约责任的确定，二是合同约定所购房屋的用地性质登记为住宅（配套商业）是否构成解除合同的条件。 首先，关于违约责任的确定。应当确认美宇公司的行为构成违约。《商品房买卖合同》载明的土地用途商业，而今能够确定的拟办不动产产权证土地用途登记只能登记为“住宅(配套商业)”，土地用途登记为商业与登记为“住宅(配套商业)”存在明显的区别，其中应交纳的土地出让金明显不同，房屋的市场价值也存在相应的差别。为此，美宇公司构成违约。 其次，关于合同应否解除。由于原告所购房屋用地性质虽然登记为住宅（配套商业），但是不影响所属房屋的商业性质、经商用途；加之，相关职能部门已经函复，在美宇公司提交申请且按折算交纳所属土地出让金之后，用地性质住宅（配套商业）能够变更登记为商业用途。由此，可以认为，原告购买所属房屋的合同目的能够实现。特别是，所属房屋已经装修，解除合同将面临巨大的损失，合同以不解除为宜。综上，由于案涉合同的主要义务已经实际履行，虽然美宇公司的行为构成违约，但是其违约并不影响合同目的的实现，不构成解除合同的条件。故此，案涉合同依法不应解除。 也需要指出的是，由于美宇公司至今尚未提供资料向相关行政管理部门申请土地用途的变性登记，并按照规定补充交纳相应的土地出让金已经构成违约。美宇公司无论是继续拖延办理土地用途商业变更登机为“住宅(配套商业)”还是拒绝办理土地用途商业变更登机为“住宅(配套商业)”所造成的损失，原告在条件成就后有权另行主张赔偿。 综合上述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。由于美宇公司的违约行为尚不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同实体条件，其解除合同的诉讼请求，本院予以驳回。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，判决如下： 驳回原告吴素林、雷佩雨的全部诉讼请求。 本案案件受理费共计25754.00元，由原告吴素林、雷佩雨负担13000.00元，由四川省美宇房地产开发有限责任公司负担12754.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  曾 明 人民陪审员  何正国 人民陪审员  寇会琼 二〇一九年十二月五日 法官 助理  李 莉 书 记 员  文宇珂