山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11327号 上诉人（原审被告）：崔宝泉，男，1975年7月12日出生，汉族，住址：黑龙江省鸡西市城子河区。 委托诉讼代理人：孙永光，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：施亦亮，男，1946年5月18日出生，汉族，住址：青岛市市南区。 委托诉讼代理人：施建芳，1976年2月5日出生，汉族，住址：青岛市市南区，（施亦亮之女）。 上诉人崔宝泉因与被上诉人施亦亮房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初2764号民事判决向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人崔宝泉上诉称：1、请求依法撤销青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初2764号民事判决书或依法改判；2、房租11.1万元，一审案件受理费235元，公告费450元应当由施亦亮承担；3、施亦亮应当返还崔宝泉房屋押金1万元；4、上诉诉讼费用应当由施亦亮承担。事实与理由：一、施亦亮变造伪造合同，是双方不能正常解除合同的根本原因，一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予以纠正。崔宝泉与施亦亮于2013年4月29日签订房屋租赁合同，合同期限约定为自2013年5月20日至2018年5月19日，房租支付方式为年付，崔宝泉向施亦亮缴纳租房押金10000元。由于家庭原因以及自身经济状况，崔宝泉无法履行最后一年租房合同，只好在2017年4月通知施亦亮，要求提前解除合同，2017年5月20日起不再继续租赁房屋，请求原告及时收回房屋，并且在2017年5月20日前提前将租赁房屋腾出，并且愿意支付合同约定的一个月租金的违约金，起初施亦亮同意解除合同，但却违背诚信原则，对双方的房屋租赁合同进行伪造或者变造，私自将违约金由一个月变造为三个月，企图谋求不正当利益，双方因此发生争议，施亦亮变造伪造合同的行为正是双方不能及时解除合同的根本原因，施亦亮理应对自身的不诚信违法行为负全责，一审法院并没有对施亦亮伪造变造合同的违法行为进行查清，更没有对施亦亮的违法行为进行惩戒。二、施亦亮完全行使租赁房屋定价权，形成租赁房屋的实际交付施亦亮虽然陈述说房屋没有接收，但根据人民法院的庭审笔录及双方短信可以证明，施亦亮对房屋租赁拥有完全定价权，已经形成事实上的房屋接收，后续责任理应由施亦亮承担。三、施亦亮蛮横坚持超高房屋租赁价格，是造成房屋无法及时租赁给他人的根本原因，其行为应当对其扩大的损失负全责。崔宝泉已经提前通知施亦亮依法解除合同并且完好无损腾房，本可以以合理的市场价格租赁给第三方，但却由于施亦亮对外具有定价权，且拒不按照市场行情适当降价（庭审笔录及短信证明），造成房屋空置的恶果，而崔宝泉在该房屋对面（与该房屋条件相近）协助朋友以18万/年价格达成租赁协议，充分说明完全是施亦亮造成房屋空置的后果，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案正是由于施亦亮的拒不降价的任性行为造成房屋无端空置的相关损失，施亦亮理应依法对此承担全部责任。综上所述，正是由于施亦亮的伪造、变造合同行为，及施亦亮拥有房屋租赁完全定价权，从而造成房屋无端闲置，其房屋租赁损失完全应当由施亦亮自行承担，与崔宝泉无关，并且应当返还崔宝泉租房押金10000元。 被上诉人答辩称：一、崔宝泉与施亦亮于2013年4月29日签订房屋租赁合同。合同期限约定为2013年5月20至2018年5月19日，崔宝泉与施亦亮签订房屋租赁合同是崔宝泉带的文本合同。合同第十条的格式文本如果甲方或乙方违约，违约金为壹个月。当时崔宝泉提出因为自己要装修投入资金很高，提出违约责任的违约金要求改为三个月。当时双方同意，在格式文本外改为违约金为三个月，并且在修改部位摁手印，故被上诉人要求崔宝泉提交合同的第一联。二、房屋租赁合同约定的房屋租金价格是甲乙双方协商后的真实意思。三、施亦亮在2018年6月份，收回房屋，重新出租。与青岛苏宁便利店有限公司重新签订了房屋租赁合同。2018年房屋租金为贰拾叁万壹仟肆佰捌拾元整。每年递增租金柒仟元整。四、施亦亮在与崔宝泉房屋租赁、签订的合同，是崔宝泉单方面违反合同。请求青岛市中级人民法院判定崔宝泉支付2017年4月20日至2018年5月19日的房屋租金贰拾贰万贰仟元整，及一审案件受理费4630元和公告费450元。 被上诉人施亦亮向一审法院提出诉讼请求：1、判令上诉人支付2017年5月20日至2018年5月19日房租22.2万元；2、诉讼费由上诉人承担。 一审法院认定事实如下：被上诉人作为甲方，上诉人作为乙方，双方于2013年4月29日签订房屋租赁合同，约定：甲方将市北区大名路28号房屋出租给乙方，租赁期限自2013年5月20日至2018年5月19日，最后一年租金为22.2万元；此房物业押金一万元，房屋到期时乙方如无水电费、物业管理费等相关使用费用欠缴，此押金原款无息返还乙方；租赁期内，乙方中途擅自退租，应按本合同一（三）个月租金额向甲方支付违约金（审理中被上诉人认为是三个月租金额，上诉人认为是一个月租金额被被上诉人变造为三个月），若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任，以及其他条款。签订合同当日，上诉人支付被上诉人押金1万元。被上诉人将房屋交付上诉人使用。2017年4月，上诉人腾出了涉案房屋并告知了被上诉人，同时上诉人在门上贴了空房转让的告示，4月底被上诉人也在涉案房屋门口悬挂了房屋出租的条幅。上诉人提交的证据显示，2017年5月20日上诉人、被上诉人之间的互相发送短信共三条，上诉人于16时58分给被上诉人发短信内容如下：“房子我己经提前一个月通知你了到5月19日不租了，条幅你也来挂了。至于你收不收房那是你的事。我的合同上是一个月。你的合同上的三个月是你改的。自己明白就行了。现在市场不好做能坚持谁也不想换。而且你转租要价24万你不觉的太贵吗?大家都不想弄的那么不愉快。”被上诉人于18时03分给上诉人回复短信内容如下：“崔老板，你是2017年4月19日打电话和我说的你老婆得重病了，你要回老家你的店要转租，让我去一趟。我去了说可以转租一切按合同来办，你也贴空房转租，我也挂横幅出租，如果租出去就没有违约金，押金也全部退给你。直到现在没租出去，合同是到2018年5月19日，合同到现在没有解除，违约金没有支付，我现在出租最低房租是20万一年，你还是尽快租出去吧!”被上诉人于18:06分回复上诉人第二条短信内容如下：“你看看合同条款吧，还是尽快把房租交了吧，过几天会产生违约金的，你交上房租后，房子租出去了我会把剩余房租和押金全部退给你。”上诉人认为上述短信可以证明崔宝泉已经在2017年4月通知施亦亮，由于家庭原因以及自身经济状况，已经没有能力继续履行2013年4月29日双方签订的房屋租赁合同，要求提前解除合同，2017年5月20日起不再继续租赁房屋，请求被上诉人及时收回房屋，并且愿意支付合同约定的一个月租金的违约金，即2017年5月20日双方房屋租赁合同已经解除；施亦亮违背诚信原则，对双方的房屋租赁合同进行伪造或者变造，私自将违约金由一个月变造为三个月，企图谋求不正当利益，并且因此拒绝及时接收房屋；崔宝泉已经在2017年5月20日之前将租赁房屋腾出，并且通知了施亦亮交接房屋，根本就不存在继续缴纳2017年5月20日房屋租金的问题；施亦亮在2017年5月20日前已经开始对外租赁该房屋。被上诉人质证认为，上诉人说5月19日不租了，我不同意，他说我改合同也是他自己写的，后面我给他回短信把真实情况跟他复述了一遍，他没有回复，短信明确合同没有解除；大约2017年5月份挂的横幅，他提出转租，让我挂横幅帮助他转租，如果转租成功，我会退给他押金，在短信上也有体现这一点。2017年7月，被上诉人撤下悬挂的出租横幅。租赁合同期限届满前，涉案房屋一直空置。2018年5月20日，被上诉人自行收回涉案房屋，租赁期间最后一年的物业管理费1237元双方均未交纳。一审法院就上诉人支付的1万元押金返还问题询问了被上诉人。 一审法院认为，上诉人、被上诉人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，具有法律效力。关于上诉人提出的崔宝泉已提前通知施亦亮在2017年5月20日解除合同、并已及时腾出房屋、双方租赁合同已经正式解除的主张，经本院审查，租赁合同中关于乙方中途退租应支付违约金的条款是关于违约责任的约定，该条款并未赋予当事人解除合同的权利，上诉人解除合同没有合同依据，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，因此上诉人的上述主张没有法律依据，本院不予采信。在上诉人、被上诉人之间的租赁合同并未解除且被上诉人未收回房屋的情况下，上诉人应承担支付租赁费的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此规定，虽然上诉人单方提出解除合同不符合法律规定，但上诉人已经腾空房屋，被上诉人有义务采取适当措施转租房屋防止损失扩大。被上诉人于2017年7月撤下悬挂的出租横幅，未能采取适当措施防止减少房租损失，应承担相应的责任，本院酌定被上诉人对于涉案房屋空置6个月的房租损失应自行承担，上诉人应支付被上诉人6个月的房租11.1万元。租赁期间最后一年的物业管理费1237元应由双方均担，被上诉人应将1万元押金扣除618.5元物业费后返还上诉人9381.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条规定，判决如下：一、崔宝泉支付施亦亮房租11.1万元；二、施亦亮退还崔宝泉押金9381.5元。以上两项相抵，崔宝泉支付施亦亮101618.5元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4630元，上诉人、被上诉人各承担2315元，公告费450元由上诉人承担，于判决生效后10日内履行完毕。 本院经二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。在涉案合同到期之前，上诉人单方提出解除合同，其行为已构成违约。关于上诉人认为涉案租赁合同的违约金系由被上诉人进行变造的主张，本院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁合同修改之处均按了手印，在违约金的约定处也有按手印的痕迹。因此，上诉人的该上诉主张不能成立。另外，关于上诉人主张被上诉人行使房屋定价权，已经构成房屋的实际接收的主张，亦不能成立。从双方提交的短信记录来看，被上诉人并未同意与上诉人解除合同，其仅同意将涉案房屋转租。另外，被上诉人给予上诉人转租的房屋价格已经低于被上诉人租赁给上诉人的年租金，因此，上诉人认为被上诉人坚持超高房屋租赁价格，使得房屋无法及时出租从而扩大了损失的主张，亦不能成立。一审法院根据涉案房屋悬挂横幅招租的时间，酌定相应的房屋房租损失并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费4630元，由上诉人崔宝泉承担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇一九年十二月十九日 书记员 冯文静 书记员 王若怡