北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25687号原告：李巧利，女，1977年11月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：赵晶磊，男，1991年3月3日出生，汉族，北京市大兴区房屋征收事务中心职员，户籍地北京市大兴区。原告李巧利与被告赵晶磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李巧利、被告赵晶磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李巧利向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告于2018年7月23日就榆垡组团x地块x号楼x单元702室房屋签订的购房合同；2.判令本案被告退还原告购买榆垡空港新苑x号院x号楼x单元702室购房款615628元；3.判令被告退还按合同约定的违约金123000元；4.判令被告赔偿装修损失费18300元（18000元装修费、300元装修垃圾清运），其他损失3905.19元（3000元复印购房合同费、2019年的供暖费905.19元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告系房屋买卖合同关系。原告于2018年7月23日与被告签署了《房屋买卖合同》，原告购买被告榆垡空港新苑x号院x号楼x单元702房屋一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。合计总房款人民币615000元，分别于2018年7月23日、7月28日、7月31日，在被告的催促下全部支付到被告指定账户。2018年9月29日被告陪同原告一起到物业办理入住手续。原告于当日下午13点23分微信转账628元给被告房屋面积差价款。原告于2018年10月1日交纳了供暖费905.19元，到物业公司办理装修施工许可证并交纳了2000元的装修押金及300元的垃圾清运费。装修完成后一直居住至今。2019年7月2日，原告得知购买被告的房屋有严重产权纠纷。此房屋在2018年5月份，因产权纠纷问题，由李孟俊和其子赵旋向被告提起产权诉讼，2018年7月25日被告赵晶磊签收了北京市大兴区人民法院榆垡法庭的房产继承纠纷的送达回执（2018京0115民初15318号）。2018年12月26日北京市大兴区人民法院依法把被告的此房产判给了李孟俊、赵旋居住使用，2019年3月28日终审判决维持原判。被告在2018年7月份明知此房产有严重产权纠纷的前提下，快速与原告签订了房屋买卖合同，且签订合同当时，被告承诺此房屋没有任何纠纷，直接造成原告认为此房屋没有任何产权纠纷，向被告全额支付了房款，被告严重侵犯了原告的合法权利，且涉嫌合同欺诈。赵晶磊辩称，涉案合同系双方当事人真实意思表示，不同意解除合同，所以对原告的其他诉讼请求也不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，李孟俊、赵旋以析产继承纠纷为由将赵玉亮、赵晶磊诉至本院，要求分割以赵晶磊、赵玉亮名义进行拆迁的北京市大兴区榆垡镇x村x街21号院（以下简称：21号院）的拆迁安置补偿利益。本院经审理后查明，赵晶磊在领取剩余拆迁补偿款后向李孟俊转账94万元，被拆迁人为赵晶磊的拆迁安置补偿协议原件、补充协议原件以及买受人为赵晶磊的四份回迁房安置合同原件均在赵旋、李孟俊手中。后，本院于2018年12月26日作出（2018）京0115民初15318号民事判决书，依法认定李孟俊、赵旋、赵玉亮、赵晶磊四人已就涉案21号院的拆迁安置利益分割事宜达成一致：即“北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元1203室、x地块x号楼x单元702室、x地块x号楼x单元702室、x地块x号楼x单元103室等四套房屋归李孟俊、赵旋，榆垡组团x地块x号楼x单元602室归赵玉亮、赵晶磊，赵晶磊、赵玉亮另给付李孟俊、赵旋剩余拆迁补偿款94万元”。因上述房屋均未取得不动产权证书，该15318号民事判决书依法判决以赵晶磊名义选购的位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元1203室、x地块8号楼x单元702室、x地块x号楼x单元702室、x地块x号楼x单元103室由李孟俊、赵旋居住使用。赵玉亮、赵晶磊不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理后于2019年3月29日作出（2019）京02民终3571号民事判决书：驳回上诉，维持原判。2018年5月22日，新京报刊登出赵晶磊申请的遗失声明，该声明内容为“买受人赵晶磊不慎将出卖人为北京新航城控股有限公司的定向安置房买卖合同丢失，共计五份，房屋坐落位置分别为北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元103室、榆垡组团x地块x号楼x单元702室、榆垡组团x地块x号楼x单元1203室、榆垡组团x地块x号楼x单元702室、榆垡组团x地块x号楼x单元602室”。2018年7月23日，赵晶磊（卖方）与李巧利（买方）就北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元702室签订《购房合同》，该合同载明有“房屋实际成交价为615000元、房屋面积为54.86平方米。卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，无任何抵押，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任。卖方承诺无条件配合买方办理房屋过户手续，或授权买方指定人员代办各项过户手续，不得因产权问题，人为影响买方购房权益。卖方签订房屋买卖合同后，因出卖人单方毁约造成该房屋不能正常交易，卖方向买方支付本合同约定的房屋成交价的20%作为违约金。因违约造成退房时，买卖双方应本着尊重客观事实，公平、公正承担违约责任原则，除承担必要违约补偿金额外，还需赔偿对方实际损失（卖方损失：买方居住期间房屋消耗，按房屋租金标准租金额按月补偿卖方，相关设备如有损坏需要照价赔偿；买方损失：所购物品、水电燃气等如已固定或无法搬离时，由卖方依照实际价格给付，支付买方搬家相关合理费用，同时至少留足90天买方重新择房时间）。卖方承诺法定继承人和此房屋利害关系人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有条款，卖方法定继承人和此房屋利害关系人无此房屋的继承权与使用权。卖方全力配合买方保证顺利收房，办理过户手续，直至办理过户手续完毕。卖方必须保证其出卖给买方的房屋，产权为交易本人，绝无他项权利设定或者其他纠纷或产权亲属关系。买方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响买方权利的行使，概由卖方负责清理，并赔偿买方因此受到的经济损失”等内容。合同签订后，李巧利向赵晶磊共计支付购房款615628元，赵晶磊向李巧利交付涉案房屋（交付时间为2018年9月29日）。李巧利对涉案房屋进行了装修，并以赵晶磊名义向物业公司支付了装修垃圾清运费300元、2018年-2019年供暖费905.19元。李巧利另向赵晶磊支付了3000元的定向安置房买卖合同复印费。关于李巧利所主张的18000元装修费用，赵晶磊不予认可，李巧利亦未提交相应证据证明；后李巧利撤回该项诉求，要求另案解决。庭审中，赵晶磊、李巧利均称双方曾就涉案成房屋买卖合同达成解除协议，约定了购房款的退还时间，但均主张该解除协议作废。经本院询问，赵晶磊明确表示其在出售涉案房屋时未告知李巧利涉案房屋可能存在纠纷。经本院释明，赵晶磊表示若涉案房屋买卖合同被依法解除，请求法院依法调整违约金数额。李巧利主张，其实际损失还包括房屋市场交易价值差额。2019年7月5日，本院立案受理李孟俊诉赵晶磊、李巧利返还涉案榆垡组团x地块x号楼x单元702室一案。2019年11月29日，本院依法作出（2019）京0115民初17675号民事判决书，判决李巧利向李孟俊返还该房屋。该判决尚未生效。本院认为，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案榆垡组团x地块x号楼x单元702室虽系赵晶磊名义选购，但在涉案21号院的拆迁利益未经依法分割前，该房屋应归李孟俊、赵旋、赵玉亮、赵晶磊四人共同共有。赵晶磊向李巧利出售涉案房屋的行为未取得其他共有人的事先共同同意或事后共同追认，在事后该房屋权利经生效判决认定归李孟俊、赵旋二人享有且该二人并未追认的情形下，赵晶磊向李巧利出售该房屋的行为应属于无权处分。无权处分并不必然导致房屋买卖合同无效。赵晶磊、李巧利二人均未否认涉案房屋买卖合同的效力，根据现有证据可以认定涉案房屋买卖合同系其二人之间的真实意思表示，未出现违反法律、行政法规效力性强制性规定或违背公序良俗的情形，应属有效。根据约定以及涉案房屋系定向安置房尚不具备上市交易条件的现状，赵晶磊负有在涉案房屋具备上市交易条件时协助将涉案房屋的所有权转移登记至李巧利名下的义务。当事人一方以自己的行为表明不履行合同主要义务的，对方可以在履行期限届满之前解除合同并要求其承担违约责任。生效法律文书已经认定涉案榆垡组团x地块x号楼x单元702室所对应的相应房屋权利归李孟俊、赵旋享有，此情形表明即使涉案房屋将来具备上市交易条件，赵晶磊亦无法履行协助将涉案房屋的所有权转移登记至李巧利名下的义务。赵晶磊的行为构成预期违约并将致使李巧利购买涉案房屋的目的无法实现，故李巧利有权要求解除涉案房屋买卖合同并要求赵晶磊承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方之间的购房合同已经因赵晶磊的违约行为而解除，故赵晶磊因该房屋买卖合同取得的购房款615628元应当依法返还李巧利。当事人一方不履行合同义务，应当赔偿对方因违约行为而遭受的损失；双方当事人关于违约金数额有约定的，一方当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，李巧利要求赵晶磊按照购房合同约定给付房屋成交价20%即123000元的违约金，赵晶磊在经本院释明后主张违约金数额过高并请求依法调整。关于赵晶磊所应当赔付的违约金数额，本院将以李巧利的实际损失为基础，并结合当事人的过错程度等因素予以综合认定。关于李巧利的实际损失情况：3000元的定向安置房买卖合同复印费系因涉案购房合同而产生，应属于损失范畴；房屋市场交易价值差额基于房地产价格波动而产生，亦应属于损失范畴；2018-2019年度的905.19元供暖费系李巧利占用涉案房屋期间产生，应不属于损失范畴；李巧利要求另案解决房屋装修费，装修垃圾清运费基于装修行为而产生，应与装修费纠纷一并解决，本院对该两部分费用依法不予处理，相关当事人可另行依法解决。关于双方的过错程度，赵晶磊作为房屋出售人，在签订合同之时隐瞒相关事实，其对李巧利的实际损失应负有主要过错。李巧利作为房屋购买人，在明知涉案房屋系基于拆迁而得的定向安置房的情形下，其应尽可能确定赵晶磊家庭成员的意见，继而明确赵晶磊是否有权处分涉案房屋，然其仅仅在看到登报挂失证明的情况下便草率签订涉案购房合同，其并未尽到审慎注意义务，故本院依法认定李巧利对自己的损失负有次要过错。综上，综合考虑李巧利的实际损失、双方当事人的过错程度等因素，本院依法认定李巧利所主张的违约金数额并未超出赵晶磊所应当承担的损失赔偿范围。对于赵晶磊认为违约金数额过高请求依法调整的主张，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除李巧利与赵晶磊于2018年7月23日就北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元702室签订的购房合同；二、赵晶磊于本判决生效后十日内返还李巧利购房款615628元；三、赵晶磊于本判决生效后十日内赔偿李巧利违约金123000元；四、驳回李巧利的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5704元，由李巧利负担166元（已交纳），由赵晶磊负担5538元（该部分费用已由李巧利垫付，赵晶磊于本判决生效后七日内直接向李巧利支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙 鹏二〇一九年十二月十日法官助理  张纪云书 记 员  王兴宇