贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初9951号原告：安思遐，女，1993年1月31日生，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：申弋，贵州桥生律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄庭虹，贵州桥生律师事务所律师实习律师。被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰幢壹层N-022号，统一社会信用代码915223010738902438。法定代表人：包永财，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。原告安思遐与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月10日立案受理后，由审判员周祥红于2019年11月6日公开开庭进行了审理，原告安思遐的委托代理人申弋、黄庭虹,被告华联房开的委托代理人方世长到庭参加诉讼。庭后双方申请庭外和解30日未果。本案现已审理终结。安思遐向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金，违约金从2016年6月29日起每日按38.4元计算至被告向原告实际交付房屋之日止，到2019年8月12日已产生违约金43737.6元；2、判令被告支付逾期办理房产证违约金，违约金从2017年12月30日每日按38.4元计算至被告向原告交付房屋产权证之日止，到2019年8月12日已产生违约金22656元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年11月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于兴义市××区××单元××房，总价款为384253元。”双方就商品房基本状况、商品房的总价款、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定“逾期超过90日(该日期应当与本条的第1(1)项中的日期相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”第二十二条约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第（二）款第（2）项：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。安思遐按照合同约定交付了全部房价款。然而被告未在合同约定期间取得政府有关部门的竣工验收手续，并未能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，未能取得涉案楼盘的大产权，也未能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，已构成违约。根据合同约定，逾期交房违约金按已付房价款384253元的万分之一计算（即38.4元），从2016年6月29日支付至实际交房（达到交房条件并实际交房）之日止。逾期办证的违约金按已付房价款384253元的万分之一计算（即38.4元）,从2017年12月30日支付至实际交付房屋产权证之日止。综上所述，被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房以及房屋产权证等有关文书，已构成违约。依法应当立即向原告交付商品房并办理房屋产权证，向原告支付逾期交房和逾期办证违约金。原告为维护自己的合法权益，现根据《合同法》第一百零七条之规定，向人民法院提起诉讼，望贵院予以公正判决。华联房开辩称：一、原、被告双方签订的商品房买卖合同属实。目前有关商品房的竣工合格证明文件正在办理中，被告已实际交房，因交房后业主实际上没有直接损失，若按原合同约定的计算违约金过高，被告请求人民法院根据《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求人民法院适当减少逾期交房违约金。二、办理有关商品房的竣工合格证明文件涉及多个部门，被告在积极协调办理中，具体时间不能确定，原告的损失数额也难以确定的，请求法院对逾期办证的违约金酌情处理。庭后，华联房开向本院提交书面代理意见，提出：原告的第一项诉讼请求(即逾期交房违约金)已超过三年诉讼时效，依法不应支持。本案争议焦点是：1、原告关于逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效；2、原告诉请的违约金是否过高，应否进行调减。围绕争议焦点，安思遐向本院提交了身份证、《商品房买卖合同》、分期支付首付款承诺书、《契税》复印件各一份、《收据》复印件二份，华联房开向本院提交了营业执照复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证、《物品领取签收表》、《接房手续办理确认表》各1份在卷佐证。经本院审查并结合双方到庭陈述，认定法律事实如下：2015年11月20日，安思遐与华联房开签订合同编号为2015011411的《商品房买卖合同》，购买华联房开开发并取得预售许可的位于兴义市××新区XX第XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积90.84平方米，房屋总价款384253元。合同第八条约定“付款方式为买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款小写计116253元，余款小写268000元以银行按揭支付”。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。安思遐按约定方式支付了全部购房款，并于2017年6月24日收房入住。华联房开至今未取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护。华联房开在取得商品房预售许可后，与安思遐所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，安思遐已按合同约定全面履行了付款义务，并于2017年6月24日接收房屋，华联房开至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于本案逾期交房违约金的诉讼时效，首先，涉案合同约定“自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该违约金的计算方式为按日计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，安思遐系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，安思遐于2019年9月10日向本院提起诉讼，向华联房开主张权利，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2016年9月10日，故安思遐在2016年9月10日之前的违约金诉请已过诉讼时效。本案中，华联房开应向安思遐承担逾期交房违约责任的期间为2016年9月11日至2019年8月12日。关于本案逾期交房违约金，首先，双方合同约定华联房开应于2016年6月28日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，华联房开至今未取得涉案楼盘竣工验收备案，依法应向安思遐支付逾期交房违约金。其次，对本案逾期交房违约金的计算标准，双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已交付房价款的万分之一的违约金”，该约定是当事人的真实意思表示，并不明显过高或者过低，亦与本市同地段同类房屋目前市场租金标准接近，予以支持；但因安思遐收房入住后已不存在租金损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准予以减少”，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院即按双方约定违约金的30%计算安思遐接收房屋后华联房开应付的逾期交房的违约金。再次，因安思遐关于2016年9月10日前的违约金诉请已过诉讼时效，故在本案中，华联房开应支付安思遐的逾期交房违约金依法分段计算为：【384253元×1?×285天（2016年9月11日至2017年6月23日）】+【384253元×1?×779天（2017年6月24日至2019年8月12日）×30%】=19931.2元。关于本案逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理安思遐房屋权属证书的前提条件，华联房开未如期完成该项合同义务，即已构成违约，安思遐诉请华联房开支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，安思遐按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形；再次，涉案商品房买卖合同约定，华联房开应在“2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记”，华联房开至今未取得涉案商品房初始登记，已构成违约，故本案华联房开依法应支付安思遐逾期办证的违约金。对本案逾期办证违约金的计算标准，双方约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该约定亦系双方真实意思表示，并不明显过高或者过低，予以支持。故在本案中华联房开应支付安思遐的逾期办证违约金依法计算为：384253元×1?×590天（2017年12月30日至2019年8月12日）=22670.93元。安思遐诉请22656元，系其自己权利的处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付安思遐2016年9月11日起至2019年8月12日止的逾期交房违约金19931.2元；二、由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付安思遐2017年12月30日起至2019年8月12日止的逾期办理房屋权属证书违约金22656元。三、驳回安思遐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1460元，减半收取730元，由安思遐承担263元，由贵州华联房地产开发有限公司承担467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇一九年十二月十九日法官助理 舒其琪书 记 员 杨贞玮