山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初10337号原告（反诉被告）：王现雪，女，1986年4月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：贾海建，汶上刘楼法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：邵兴锋，男，1959年2月25日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：董祥岗，山东济信律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫秀苹，山东济信律师事务所律师。原告王现雪与被告邵兴锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日作出（2019）鲁0811民初270号民事判决，原告王现雪不服，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2019年7月23日作出（2019）鲁08民终2412号民事裁定，撤销（2019）鲁0811民初270号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。重审期间，被告邵兴锋提起反诉，要求原告王现雪赔偿违约金及物业费等经济损失。原告王现雪及其委托诉讼代理人贾海建、被告邵兴锋及其委托诉讼代理人董祥岗、闫秀苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王现雪向本院提出诉讼请求：1、确认双方的租赁合同于2018年10月31日已解除；2、判令被告返还押金3000元；3、判令被告赔付所有装饰装修价值35186.67元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月23日，原告承租被告位于济宁市住宅作为店面使用，租期共36个月，并经被告同意进行装饰装修，后原告发现该小区不允许作其他用途，被告故意隐瞒该事实，2017年被告在明知本小区物业和大多数业主不同意租房人做经营项目的情况下，被告以自己的意愿把自己的毛坯房租给原告，并同意原告装修，这是违反本小区大多数业主同意的，造成原告装修完房子无法经营，给原告造成很大损失，原告在2017年租赁看房的时候，上一个租户也是做办公使用以至于原告认为本房子就是可以当成办公室用的，所以进行了签约。2018年3月，业主委员会正式张贴了本小区除房屋出租给家庭住户使用其他用途禁止出租的公告，但那时原告已经装修完毕，因为想继续和业主委员会协商，故2018年4月继续将第二期房租按时转给被告，已进行持续经营，但是协商无果，提起诉讼。在重审中，增加诉讼请求，要求被告判令被告赔付所有装饰装修价值52780元，返还全年的房租25200元。被告邵兴锋辩称，首先，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照协议履行该合同。原、被告通过第三方于2017年10月23日签订的《房屋租赁合同》约定：王现雪租赁被告房屋一套，租期为36个月，自2017年11月1日至2020年11月1日，租金为2100元/月。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。其次，王现雪提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其主张返还已支付的租金、保证金、承担装修损失的主张依法不能成立。2018年10月31日，原告王现雪无故擅自退租构成违约。根据《房屋租赁合同》第5条、第8条的约定，被告不应向原告退还保证金，且原告还应支付被告1个月的租金作为违约金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。并提起反诉，请求判令王现雪支付违约金2100元，支付物业费1860元；请求判令原告将涉案房屋恢复原状（恢复原来的木地板、内门恢复、拆除隔断、拆除吊顶）。原告王现雪围绕其诉讼请求提交以下证据：1、房屋租赁合同一份。证明2017年10月23日原、被告存在租赁合同事实，合同第四条约定，租赁该房屋作为店面使用。2、房屋租金收条一张；中国建设银行转账记录电子回单一份。证明被告收取原告押金3000元及一年租金的事实。3、装饰装修合同及收据各一份。证明原告为经营该店面支出装修费52780元。4、“王府井小区全体长期居住业主”张贴的敬告照片两张。载明“为保持本小区优良居住环境，即日起只准许将房屋租赁给家庭居住户使用。严禁其他用途的出租！”证明被告未征得其他业主同意，不能按照合同约定的用途使用房屋，导致原告不能实现合同目的。被告未能履行合同义务，构成违约。5、2018年11月1日协商退房时与被告的录音材料一份。证明房屋租赁合同已经解除，11月4日正式交接房屋，因为水电费没有结清，当天有物业工作人员、原被告三方在场进行的交接。被告邵兴锋对上述证据发表质证意见如下：对证据1真实性没有异议，但认为该合同第八条约定，在租赁期内乙方擅自退租的应当向甲方支付一个月租金违约金2100元；第5条约定合同期满，如乙方无违约行为在合同到期当日将保证金3000元无息退还给原告，现在是原告单方提出解除合同构成违约，被告不应退还保证金。对证据2真实性没有异议，该保证金按合同约定不应退还。且通过其提供的转账凭证，可以看出转账时间是2018年4月16日。原告主张业主委员会在3月份提出不能租赁给非家庭住户使用不能成立。对证据3真实性有异议，该装饰装修合同并非是原、被告参与订立，对其真实性不予认可，其次其提供的收据并非正式的发票，也无法证明该合同是否真实履行以及真实的合同价款及装修费用，该证据不能证明原告在涉案房屋中花费52780元进行装修。对证据四有异议，认为该敬告张贴时间不能认定，该敬告不是物业公司或业主委员会张贴，该敬告不具有法律效力。并且物业公司和业主委员会从未阻止过原告经营，原告提前解除合同并不是因为业主委员会不同意其继续经营而是因原告自己经营不善而提出退租。对证据5录音的真实性无异议，能够证明原告单方提出解除合同被告在合同履行过程中并不存在违约情形。被告邵兴锋针对其抗辩意见向本院提交房屋租赁合同一份。证明原、被告签订房屋租赁合同约定租期、租金以及交纳保证金等事实，如原告无违约情形，期满后无息退还保证金并约定租赁期内原告擅自退租的，应向被告支付一个月租金的违约金，并应缴纳租赁期间的物业费等费用，是因原告的原因提出解除合同，应向被告支付2100元的违约金，而原告在租赁房屋期间没有向物业公司支付物业费，该期间的物业费用1860元应由原告承担。原告王现雪对上述证据的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，认为被告作为业主首先违约，有好多业主到原告租赁房屋闹事不让经营，在录音中被告已经承认。本院审核认为，对双方当事人无异议的证据，本院予以采信，对其证明的事实本院亦予以认定。原告提交的证据3，该建筑装饰工程施工合同中发包方虽载明为王鹏旭、山东宝沃商贸有限公司，但装修地点为涉案房屋位置，能够证明涉案房屋装修的事实。因收据非有效票据，除此，原告未有其他有效证据与此相印证，原告仅以此收据主张其支付装修费用52780元，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日，王现雪、邵兴锋通过中介公司“济宁祥隆房产营销策划有限公司”签订《房屋租赁合同》。约定甲方（出租方）邵兴锋，乙方（承租方）王现雪，由王现雪承租邵兴锋济宁市住宅作为店面使用。租赁期限为36个月，自2017年11月1日起至2020年11月1日。租金每月2100元；支付方式为半年一交，转账。合同第五条约定，乙方于合同生效之日向甲方支付该房屋保证金3000元，合同期满，如乙方无违约行为甲方在合同到期当日将保证金无息退还。第六条，乙方交纳租赁期间的物业费、暖气费、水电费、有线电视费、宽带费以及通信费等相关费用。第八条，甲方违反本合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，除退还乙方交纳的房租和保证金外，还应按照本合同一个月租金向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方擅自退租，乙方应按照本合同一个月租金额向甲方支付违约金，甲方需退还乙方交纳的剩余房屋和保证金。如遇不可抗力或城市规划问题，此合同自动解除，甲方须无息退还乙方剩余房租及保证金。……第十四条其他约定（其他条款与此条款冲突的，以此条款为准）1、承租不能破坏房屋整体结构，如破坏产生的费用归承租方。2、如甲方提前收回房，赔付相应的装修费，如果不再租赁，不能拆除，解除合同后室内一周内清理干净，否则房主有权处理。合同签订当日，原告王现雪交纳2017年11月1日至2018年5月1日租金12600元，押金3000元，被告邵兴锋出具房屋租金收条。2018年4月16日，王现雪通过手机银行向邵兴锋转账支付12600元。2018年3月6日，租赁房屋所在小区发出敬告“为保持本小区优良的居住环境，即日起只准许将房屋租赁给家庭居住户使用，严禁其他用途的出租。”原告认为该敬告以及小区其他业主到租赁房屋闹事不让其经营等情形致使其不能实现合同目的，搬出所租赁的房屋。另查明，原告王现雪租赁涉案房屋的用途为“皮肤管理中心办公室”。对原告租赁后对房屋进行了装修的事实，被告表示是在原告租赁3年的基础上才允许装修的。原、被告均认可涉案房屋租赁合同已于2018年10月31日终止。被告邵兴锋要求原告支付物业费1860元，原告有异议，被告针对其反诉请求未能提交相应证据。经审理，当事人争议的焦点问题有：原、被告作为合同的双方是否违约以及各自主张的相应损失应否得到支持？本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告王现雪自认其“在2017年租赁看房的时候，上一租户也是做办公室使用以至于其认为本房子就是可以当成办公室用，才进行了签约。”由此可以看出，原告在签订租赁合同前对涉案房屋做了相应调查了解。后在实际租赁期间“发现该小区不允许做其他用途”。从而认为被告故意隐瞒该事实，明知“本小区物业和大多数业主不同意租房人做经营项目”，对此被告不认可，原告针对其该项主张，未有提供相应证据，对此，本院不予认定。其要求被告赔付其装修价值以及返还已缴纳的全年租金的诉讼请求，没有依据，且针对其增加的诉讼请求，亦未按照诉讼费相关规定预交相应费用，因此本院不予支持。关于原告主张的保证金问题，合同第八条约定“在租赁期内，乙方擅自退租，乙方应按照本合同一个月租金额向甲方支付违约金，甲方需退还乙方交纳的剩余房租和保证金”。因此，原告要求被告退还该保证金，应当予以支持。《合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”本案中，原告王现雪系在征得被告邵兴锋同意后对涉案房屋进行了装修，因无法继续租赁房屋，双方经协商，现合同双方均认可已经终止，被告要求原告恢复原状，本院不予支持。综上所述，本院认为，关于涉案房屋租赁合同，原、被告均认可已于2018年10月31日终止。因此原告要求确认该合同终止，本院予以支持；原告要求被告退还所缴纳的保证金3000元，符合双方合同约定，本院亦予以支持。原告要求被告退还所缴纳全年租金以及赔付装修全部费用，被告反诉要求原告支付违约金2100元，交纳物业费1860元以及恢复原状，均证据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认2017年10月23日原告王现雪与被告邵兴锋所签《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；二、被告邵兴锋于本判决生效后五日内返还原告王现雪保证金3000元；三、驳回原告王现雪的其他诉讼请求；四、驳回被告邵兴锋的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分876元，由原告王现雪负担806元，被告邵兴锋负担70元。反诉部分50元，由被告邵兴锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  辛 锋审 判 员  王振莱人民陪审员  徐传霞二〇一九年十二月十日书 记 员  郑亚莹