上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14049号上诉人（原审原告、反诉被告）：曲凌雁，女，1965年8月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告、反诉被告）：范文兵，男，1967年12月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海宝龙精骏房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区放鹤路1088号第5幢406室。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：常怡蓉，上海市金茂律师事务所律师。上诉人曲凌雁、范文兵，上诉人上海宝龙精骏房地产开发有限公司（以下简称宝龙精骏公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初6977号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曲凌雁、范文兵上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回宝龙精骏公司一审全部反诉请求，支持曲凌雁、范文兵要求宝龙精骏公司承担经济赔偿的诉讼请求。事实与理由：贷款部分逾期支付的原因是曲凌雁、范文兵需补充贷款材料以及两人所在高校单位放寒假无法办理。宝龙精骏公司未及时、明确告知曲凌雁、范文兵需支付逾期付款违约金及具体数额，在《收楼通知书》中对于违约金数额也未予明确，且宝龙精骏公司的员工曾表示首付部分的违约金可减半收取，贷款部分的违约金可以免除。因此，宝龙精骏公司在主张违约金、迟延交付上海市闵行区XX镇XX路XX弄《XX广场》XX号XX层XX室房屋（以下简称涉案房屋）的履约过程中存在过错，应向曲凌雁、范文兵的承担相应赔偿责任。宝龙精骏公司辩称：不同意曲凌雁、范文兵的上诉请求。宝龙精骏公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持宝龙精骏公司一审全部反诉请求。事实与理由：在购房款约定付款时间、实际付款时间以及逾期付款违约金计算标准均已明确的情况下，曲凌雁、范文兵可自行计算、知晓违约金的金额并向宝龙精骏公司支付。一审法院既认定在曲凌雁、范文兵支付违约金前宝龙精骏公司有权不交付涉案房屋，同时又认为宝龙精骏公司未交付房屋扩大了曲凌雁、范文兵的损失，是自相矛盾的，一审法院以此为由对曲凌雁、范文兵应付的违约金进行调整无事实与法律依据。曲凌雁、范文兵辩称：不同意宝龙精骏公司的上诉请求。曲凌雁、范文兵向一审法院起诉请求：1.判令宝龙精骏公司将涉案房屋交付给曲凌雁、范文兵；2.判令宝龙精骏公司协助曲凌雁、范文兵办理涉案房屋的过户登记手续；3.因宝龙精骏公司原因造成逾期交房，请求判令宝龙精骏公司给予曲凌雁、范文兵相应经济赔偿，具体赔偿金额根据合同计算至实际交房日止。宝龙精骏公司向一审法院反诉请求：判令曲凌雁、范文兵支付宝龙精骏公司逾期付款违约金94,168.80元。一审法院认定事实：2016年10月21日，宝龙精骏公司（签约甲方、卖方）与曲凌雁、范文兵（签约乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》。《预售合同》正文条款（第1页－第30页）与本案有关的主要条款如下：一、第二条及第三条：乙方向甲方购买涉案房屋,暂测房屋建筑面积为264.99平方米，单价每平方米18,595.79元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币4,927,699.00元。二、第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。三、第十一条：甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。四、第十二条：甲方如未按本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任，即自第91日至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。五、第二十九条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。六、附件一（付款方式和付款期限）：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，1.乙方于2016年10月21日与甲方签约，并付首付房款计1,007,699.00元；2.乙方于2016年10月30日前应支付房款计1,000,000.00元；3.乙方于2016年11月28日前应支付房款计460,000.00元；4.乙方于2016年12月20日前应支付房款计2,460,000.00元。《预售合同》正文条款后附《补充条款一》（第31页－第43页）中与本案有关的主要条款如下：（一）第七条对商品房交付条件及交付期限的补充约定：1.如买受人逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项（包括但不限于房价款、税费……公共维修基金及违约金），则购房合同约定的出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，在买受人付清上述约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。……4.因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则（1）买受人给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自第91日至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。出卖人逾期交房的，本合同继续履行，且出卖人除支付上述违约金外，无需支付其他违约责任。（二）第九条对商品房交接的补充约定：1.出卖人发出交付通知的，即为出卖人已完全适当履行了合同约定的该房屋交付通知义务，买受人应在购房合同所述的书面交付通知规定的时间内（如没有规定，则在交房通知送达后7日内）到出卖人指定地办理接房手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。否则视为买受人未付清房款及其他款项，出卖人有权拒绝交房。且买受人应按房价款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。（三）第二十条按揭可行性：2.买受人确认其已向按揭银行或相关按揭办理机构确认按揭付款方式的可行性，并确认在按揭银行（或按揭办理机构）拒绝办理按揭贷款或延期放款时，买受人必须按照本补充条款约定的期限一次性付清全部房价款。（四）第二十一条首付款和按揭款：买受人应按照购房合同约定的期限和金额向出卖人支付首付房款，并应在购房合同签署之日起六十日内完成按揭贷款并将贷款部分房款支付至出卖人账户。1.买受人应在本合同签订后六十日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行／公积金审批机构所要求的条件，或买受人条件不足以取得足额按揭贷款，或银行贷款额度，或银行审批流程，或公积金审批流程，或政策的原因等）导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后六十日内足额全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起每日按剩余购房款项总额的万分之三向出卖人支付利息，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。2.买受人应在签约当日准备完毕符合银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请材料，并于签约后十日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行/公积金审批机构（统称为“银行”）提供符合银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请材料……。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保银行会批准买受人的按揭贷款申请，且出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担责任。2016年10月15日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款30,000元。2016年10月18日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款500,000元。2016年10月21日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款477,699元。2016年10月31日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款710,000元。2016年11月30日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款318,000元。2016年12月13日，曲凌雁、范文兵向宝龙精骏公司支付房款432,000元。2016年12月13日，宝龙精骏公司向曲凌雁出具收到2,467,699元房款的收款收据。2017年3月17日，曲凌雁、范文兵与案外人上海农商银行就涉案房屋按揭贷款签订《个人房屋抵押借款合同》，贷款金额为2,460,000元。2017年4月19日，上海农商银行放款，直接将2,460,000元支付至宝龙精骏公司账户，该按揭贷款于次日到达宝龙精骏公司账户。至此，曲凌雁、范文兵已付清全部购房款。2018年6月6日，上海市闵行区XX路XX弄XX号登记至宝龙精骏公司名下。2018年6月28日，宝龙精骏公司向曲凌雁发出《收楼通知书》，告知本涉案房屋已取得四方验收合格标准，符合交付条件，约定交房日期为2018年6月30日；并提示务必于办理收楼手续前结清商品房买卖合同约定的包括但不限于房屋价款、房屋面积误差款、逾期违约金及其他应付款项等，否则宝龙精骏公司将根据商品房买卖合同之约定拒绝办理房屋验收交接手续。《收楼通知书》中未明确逾期付款违约金的具体金额。2018年11月26日，宝龙精骏公司向曲凌雁发出催款函，函告曲凌雁于2018年11月30日前，一次性付清相应逾期付款违约金94,169元（暂计至2017年4月20日）。曲凌雁于2018年11月29日签收了该催款函。一审法院认为，曲凌雁、范文兵与宝龙精骏公司就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。本案的争议焦点在于曲凌雁、范文兵是否存在逾期支付房款的违约行为,以及曲凌雁、范文兵在已支付房屋总价款但未支付逾期付款违约金时宝龙精骏公司能否拒绝履行交房义务。针对以上争议焦点，一审法院分析如下:一、曲凌雁、范文兵存在逾期付款行为，且应向宝龙精骏公司支付逾期付款违约金。根据涉案合同约定，曲凌雁、范文兵应于2016年10月21日前支付首付房款1,007,699元（第一笔），于2016年10月30日前支付房款1,000,000元（第二笔），于2016年11月28日前支付房款460,000元（第三笔），于2016年12月20日前支付房款2,460,000元（第四笔）。且若存在第四笔按揭贷款延期放款时，曲凌雁、范文兵必须按照合同约定的期限一次性付清全部房价款。合同实际履行中，曲凌雁、范文兵除第一笔首付房款按期支付以外，其余三笔房款均存在逾期支付情形，第二笔房款中的710,000元逾期1天、290,000元逾期31天，第三笔房款中的28,000元逾期2天、432,000元逾期15天，第四笔按揭贷款逾期121天。一审庭审中，曲凌雁、范文兵自认，第二笔、第三笔逾期，因其部分存款需等到期后取出才能向宝龙精骏公司支付；贷款部分逾期支付，原因之一系曲凌雁、范文兵提供的贷款证明材料有问题而需重新提供，但其工作单位正值寒假期间，只能寒假后才开具相关证明材料，导致放款延后。而曲凌雁、范文兵答辩称逾期支付房款系经过宝龙精骏公司售楼员和财务同意，但未提供相关证据证明，对该意见一审法院不予采信。可见，曲凌雁、范文兵未按照合同约定的时间支付房款构成违约，宝龙精骏公司要求曲凌雁、范文兵支付逾期付款违约金的诉请，于法有据，一审法院予以支持。但对违约金金额的认定，一审法院认为，从在案证据看，宝龙精骏公司从2018年6月28日向曲凌雁发出《收楼通知书》，直至2018年11月26日宝龙精骏公司向曲凌雁发出催款函，期间长达近五个月。宝龙精骏公司在收取了曲凌雁、范文兵全额购房款后，未及时、明确向曲凌雁、范文兵主张逾期付款违约金，并以此拒绝向曲凌雁、范文兵交付涉案房屋，进而扩大了曲凌雁、范文兵的损失，故一审法院结合损失情况，对逾期付款违约金计算标准调整为按逾期未付款额的日万分之一计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，经计算，曲凌雁、范文兵应向宝龙精骏公司支付的逾期付款违约金应为31,389.60元。二、曲凌雁、范文兵在已支付房屋总价款但未支付逾期付款违约金时，宝龙精骏公司基于合同约定有权拒绝履行交房义务。根据合同补充条款一第七条约定，“如买受人逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项（包括但不限于房价款、税费……公共维修基金及违约金），则购房合同约定的出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，在买受人付清上述约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。”根据该约定，鉴于曲凌雁、范文兵存在逾期支付房款并产生违约金，在曲凌雁、范文兵未全额支付房价款及相关违约金前，宝龙精骏公司有权不予交付涉案房屋，故曲凌雁、范文兵要求宝龙精骏公司支付延期交房的违约赔偿金，缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。宝龙精骏公司同意在曲凌雁、范文兵支付逾期付款违约金后交付涉案房屋并协助办理产证，于法无悖，一审法院予以确认。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一九年九月十八日作出判决：一、曲凌雁、范文兵于判决生效之日起十日内向上海宝龙精骏房地产开发有限公司支付逾期付款违约金人民币31,389.60元；二、曲凌雁、范文兵履行上述第一项判决主文的义务后十日内，上海宝龙精骏房地产开发有限公司向曲凌雁、范文兵交付上海市闵行区XX镇XX路XX弄《XX广场》XX号XX层XX室房屋，并协助曲凌雁、范文兵办理将上述房屋产权过户登记至曲凌雁、范文兵名下的手续；三、驳回曲凌雁、范文兵的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由曲凌雁、范文兵负担。反诉案件受理费1,077.11元，由上海宝龙精骏房地产开发有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人宝龙精骏公司与上诉人曲凌雁、范文兵于2016年10月21日签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的商品房预售合同关系应属合法有效，双方均应按照合同条款约定履行自身义务、承担相应责任。本案的争议焦点在于曲凌雁、范文兵迟延交付房款的责任应如何认定。本案二审中，双方对于曲凌雁、范文兵迟延交付各笔房款的金额及逾期期间均无异议，曲凌雁、范文兵应承担相应的违约责任。曲凌雁、范文兵主张部分购房款迟延支付系因按揭贷款办理存在客观障碍，对此本院认为，房屋买受人于相应付款期限前妥善办理贷款事宜系买受人自身付款义务。且本案合同第二十条约定，买受人确认其已向相关按揭办理机构确认按揭付款方式的可行性，并确认在按揭办理机构拒绝办理按揭贷款或延期放款时按照约定的期限一次性付清全部房价款。故因银行贷款事宜而造成的购房款迟延给付风险，应由曲凌雁、范文兵自行承担。原判于此判断准确，本院应予维持。本案中，曲凌雁、范文兵主张合同约定的逾期付款违约金过高，请求法院予以调整。对此本院认为，判断违约金是否过高，一般应以违约行为造成的损失为基础进行判断，且主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中曲凌雁、范文兵逾期付款造成的损失为宝龙精骏公司对逾期款项的利息损失。合同约定违约金以逾期付款额为基数按日万分之三计算，对比现有市场利率标准，应属合理范畴，曲凌雁、范文兵应按照上述标准计付违约金。在合同明确约定违约金的计算标准，曲凌雁、范文兵实际逾期付款数额及期间均为确定的情况下，违约金总额系明确无误的款项，曲凌雁、范文兵履行违约金支付义务不存在事实或法律上之障碍。曲凌雁、范文兵亦未提供证据证明宝龙精骏公司对于该违约金明确表示放弃或减免。且根据合同约定，在曲凌雁、范文兵未履行违约金支付义务之前，宝龙精骏公司对于交付涉案房屋享有先履行抗辩权。一审判决以宝龙精骏公司未及时、明确主张违约金并以此拒绝交付涉案房屋，扩大了曲凌雁、范文兵的损失为由，对逾期付款违约金数额进行调整，法律依据并非充分，本院予以纠正。曲凌雁、范文兵上诉主张宝龙精骏公司对于迟延交付涉案房屋存在过错，要求宝龙精骏公司赔偿相应损失，于法无据，本院难予支持。综上，曲凌雁、范文兵的上诉请求不能成立，应予驳回。宝龙精骏公司的上诉请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初6977号民事判决第二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初6977号民事判决第一项、第三项；三、曲凌雁、范文兵于本判决生效之日起十日内向上海宝龙精骏房地产开发有限公司支付逾期付款违约金人民币94,168.80元；四、驳回曲凌雁、范文兵的其余诉讼请求。二审案件受理费2,154.22元，由范文兵、曲凌雁负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十二月二十七日书记员  黄 白附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……