江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初3477号原告：中国工商银行股份有限公司宝应支行，住所地宝应县苏中南路39号。负责人：袁永锋，行长。委托诉讼代理人：刘元龙，员工。委托诉讼代理人：陈冠华，江苏安宜律师事务所律师。被告：张某1，男，1985年8月18日出生，汉族，住宝应县。被告：张某2，男，1957年1月26日出生，汉族，住宝应县。被告：莫某，女，1962年6月8日出生，汉族，住宝应县。被告：宝应龙凤世纪置业投资有限公司，住所地宝应县南园西路42号。法定代表人：万宾云，该公司总经理。委托诉讼代理人：周鸿斌，江苏宝宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福江，江苏宝宜律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司宝应支行（以下简称工行宝应支行）诉被告张某1、张某2、莫某、宝应龙凤世纪置业投资有限公司（以下简称龙凤公司）借款合同纠纷一案。本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行宝应支行委托诉讼代理人刘元龙、被告龙凤公司委托诉讼代理人刘福江到庭参加了诉讼，被告张某1、张某2、莫某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告工行宝应支行向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房地产抵押（按揭）合同》合法有效；2、请求依法处置抵押物，所得优先偿还被告所欠借款本金289154.76元，利息11010.14元（利息计算至2019年4月21日，并按合同约定顺加至实际清偿日）；3、请求依法判令第四被告对第一、第二、第三被告的上述债务承担连带清偿责任；4、律师代理费20000元及本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告张某1、张某2、莫某为购买位于宝应县xx的房产，于2012年5月11日与我行磋商后，签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告向我行借款360000元，期限为20年。为保证还款，被告张某1、张某2、莫某与我行签订了《房地产抵押（按揭）合同》，将自己购买的上述房产向我行设立了抵押（抵押登记号：201204120058号）。被告龙凤公司作为被告的保证人，于2012年3月27日向我行发出保证函，保证被告办理《房屋他项权证》后交付给我行，如被告不能按期归还贷款本息时，承担贷款本息连带责任。上述合同签订后，我行于2012年5月16日将360000元贷款发放给被告。被告在借款后，从2016年5月开始至今连续9期、累计42期违约，我行多次派人催收，均无效果。为此，原告于2019年2月23日向被告张发出借款提前到期函。由于被告的原因，至今未领取房产证，也没有领取他项权证。原告认为与被告张某1、张某2、莫某签订的《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押（按揭）合同》符合法律规定，合法有效，且房地产抵押合同依法在登记机关进行了登记，符合担保法抵押行为的规定。故原告向法院起诉，请求判如诉请。被告张某1、张某2、莫某未到庭答辩，亦未提供书面意见。被告龙凤公司辩称：1、就原告的诉求而言，如其第二项诉求也就是优先权不能成立，我们作为宝应龙凤世纪置业投资有限公司，就不应当承担偿还义务。2、对于律师代理费以及诉讼费用，被告公司不予承担。我方同意原告提出的对该抵押物享有优先物权，但是依照法律规定，我方对该债务只能是承担补充责任，而非连带责任。理由是：按照担保法规定，同一债权有物的担保和人的担保，物的担保优先。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，原告工行宝应支行提供了被告的居民身份证复印件、户籍登记卡复印件、结婚证复印件、个人贷款申请表、个人购房借款/担保合同、宝应县房地产抵押（按揭）合同、保证函、借款凭证、借据历史处理明细本地查询、个人贷款宣布全部提前到期函及照片、委托律师代理合同、民事代理费发票复印件等；被告未提供证据。本院对原告提交的证据进行了审查，上述证据合法有效，本院依法予以确认并在卷佐证。经审理查明：2012年5月11日，被告张某1与原告工行宝应支行签订了《个人购房借款/担保合同》一份，合同编号为：扬州行宝应支行（2012）年109号，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款360000元，用于购买宝应县xx房产，本笔贷款的担保方式为抵押；贷款期限为20年；实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，另贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款采用按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；违约责任中约定了借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任等构成借款人违约，借款人连续三个月或累次六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其它费用，直至解除合同；合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其它费用；贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；同时该合同还约定张某1以购买的宝应县xx房产作为抵押物为该借款提供担保。上述合同中，被告张某2、莫某作为共同借款人在共同借款人落款处共同签名；同时张某2、莫某还在该份借款合同中抵押共有人落款处签名。另为保证还款，2012年4月12日，被告张某1、张某2、莫某以其购买的上述房产作为抵押物，与原告工行宝应支行签订了《房地产抵押（按揭）合同》，抵押合同号为宝房押字2012041200588号。合同涉及的抵押财产为宝应县xx房产，抵押贷款额为人民币360000元。抵押合同约定抵押担保的范围为被担保债务的主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用；抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。2012年4与月16日，宝应县房地产管理处作为登记监证机关，在上述合同登记监证机关处盖章。为保证原告工行宝应支行的贷款及时偿还，被告龙凤公司于2012年3月27日向工行宝应支行提交《保证函》一份，对案涉购买的房地产的贷款向原告提供连带责任担保。保证函记载：被告龙凤公司保证案涉房产竣工办理《房屋产权证后》，借款人主动与贷款银行签订《抵押合同》，办理《房屋他项权证》，并交付贷款银行，并承诺本保证为不可撤销的担保，保证人承诺在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，由贷款银行从单位保证金存款账户上直接扣收；本保证函自开出之日起生效，有效期至签订《抵押合同》，办理《房屋他项权证》，并交付贷款银行等完成之日止。上述个人购房借款合同、房地产抵押（按揭）合同签订及保证函出具后，原告工行宝应支行于2012年5月16日将360000借款出借给被告张某1。被告在借款后，于2016年5月即开始违约，未能按借款合同约定的期限、金额还款，累计逾期违约多达数十期。期间原告工行宝应支行多次与被告催收。后原告于2019年2月13日向被告张某1、张某2、莫某发出《宣布贷款提前到期函》，载明，截止2019年1月21日，已连续6个付款期未偿还借款本息，在借款合同期内已累计39期未按时偿还贷款本息，积欠全部贷款本息296406.49元。但被告仍未偿还。现原告认为被告张某1、张某2、莫某违反《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押（按揭）合同》的约定，未按约归还原告借款，且被告龙凤公司未尽到保证函上承诺的义务，案涉借款约定的房产他项权证亦未办理，依法应承担保证责任。故原告向法院起诉，遂产生本诉。本案中，原告为实现债权，支付了律师代理费20000元。本院认为，原告工行宝应支行与被告张某1、张某2、莫某之间的借款及抵押担保关系合法有效，依法应予以保护。被告张某1、张某2、莫某因购房向原告贷款，应当按约还款，其多期未按约还款，符合合同中借款人连续三个月或累次六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其它费用，直至解除合同的约定。本案中原告工行宝应支行已于2019年2月13日向张某1、张某2、莫某发出宣布贷款提前到期函，故对原告要求被告立即偿还所欠原告全部借款本金289154.76元及相应利息（至2019年4月21日已产生利息为11010.14元；自2019年4月22日起，以289154.76元为本金，按合同约定的贷款利率及方式计算至实际还款之日止）的诉求，本院依法予以支持。原告与被告张某1、张某2、莫某签订的《房地产抵押（按揭）合同》系各方自愿缔结，亦并无违反法律、行政法规之情形，依法应认定合法有效。三被告自愿以其购买的案涉房屋为借款提供抵押担保，且已办理了产权抵押登记，案涉抵押的房产虽未取得房屋产权证，但该抵押权已在抵押登记簿中有记载，对原告工行宝应支行主张对案涉抵押房产行使抵押权，优先偿还所欠原告借款本息的诉求，本院亦依法予以支持。被告龙凤公司自愿为被告张某1、张某2、莫某的借款提供担保，因三被告未办理产权证，亦未办理他项权证交付原告，保证函约定龙凤公司保证三被告在未完成上述约定条件前，承担偿还贷款本息的全额连带责任，故被告龙凤公司应对三被告拖欠原告的借款本息承担连带清偿责任。对原告主张的律师代理费20000元，原告提供了委托律师代理合同及发票予以证实，该主张符合规定，但被告龙凤公司的保证函未对该费用予以承诺保证，故本院依法支持原告工行宝应支行要求被张某1、张某2、莫某支付律师代理费20000元的主张，对该费用一并在抵押权行使并享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司宝应支行与被告张某1、张某2、莫某于2012年4月12日签订的编号为宝房押字2012041200588号《房地产抵押（按揭）合同》合法有效；二、被告张某1、张某2、莫某于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司宝应支行借款本金289154.76元及相应利息（至2019年4月21日已产生利息为11010.14元；自2019年4月22日起，以289154.76元为本金，按合同约定的贷款利率及方式计算至实际还款之日止）；三、被告张某1、张某2、莫某于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司宝应支行律师费20000元；四、若被告张某1、张某2、莫某未按本判决第二、三项确定的还款义务履行还款责任，原告有权以被告张某1、张某2、莫某提供抵押担保的房地产【宝应县xx】折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款在抵押担保债权数额内优先受偿；五、被告宝应龙凤世纪置业投资有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；宝应龙凤世纪置业投资有限公司承担保证责任后有权向被告张某1、张某2、莫某追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6102元，减半收取3051元，由被告张某1、张某2、莫某、宝应龙凤世纪置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 张明清二〇一九年十二月五日法官助理 相艳妮书 记 员 华 菁