湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0202民初3001号原告（反诉被告）：徐军，男，1990年2月5日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：陈卓，湖南火炬律师事务所律师。被告（反诉原告）：文能，男，1971年3月25日出生，汉族，住株洲市石峰区。委托诉讼代理人：文利华，女，1974年1月3日出生，汉族，住株洲市荷塘区，系文能胞妹。原告（反诉被告）徐军与被告（反诉原告）文能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，被告文能在答辩期内提出反诉，本院依法受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐军及委托代理人陈卓、被告（反诉原告）文能的委托代理人文利华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐军向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告拆迁补偿款59024元（停产停业损失补偿26607元、附属设施及其他13399元、装饰装修补偿费19018元）；2、被告赔偿原告按期搬迁奖、提前搬迁奖2万元；3、被告向原告退还2017年10月15日—2018年9月租金31050以及押金10000元，共计41050元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月6日，原被告双方签订《门面租赁合同》，双方约定原告租赁被告所有的位于株洲市荷塘区临街门面，租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日，共计五年，租金每季度8100元，预付一个季度的租金，押金10000元。合同签订后，原告向被告交纳了10000元押金，并按合同约定，按时足额地向被告支付租金。后对门面进行装修，并添置设备设施，用于经营门窗。2017年7月，上述114号门面被区政府列为征收对象，2017年10月15日，株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心作出株荷征决字［2017］7号《株洲市荷塘区人民政府国有土地房屋征收决定》并公示，因此原告不得不提前停产停业，另寻营业场所。但至2018年9月期间被告仍一直向原告收取租金共计31050元。由于被告拒不配合政府进行房屋搬迁，导致按期搬迁奖、提前搬迁奖被取消，直接导致积极配合政府搬迁的原告损失该部分补偿。株洲市荷塘区人民政府已申请强制执行，将涉案房屋补偿款全部提存在被告名下。原告就房屋补偿款、租金以及押金事宜多次找被告协商均未果，故此起诉。被告文能辩称，一、答辩人至今没有取得房屋征收补偿，不是本案适格被告，被答辩人的请求，应向株洲市荷塘区人民政府主张。征收项目启动后，答辩人依法要求产权调换，征收人荷塘区政府不同意答辩人的选择，答辩人与荷塘区政府就征收没有达成一致，答辩人至今没有取得房屋征收补偿。荷塘区政府是本次征收的主体，被答辩人请求支付征收补偿，应当向征收主体荷塘区政府主张。二、关于停产停业损失补偿，停产停业损失补偿是对房屋征收造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失的补偿。因被答辩人未依合同约定交纳租金，答辩人与被答辩人的租赁关系早已解除，双方已不存在租赁关系。合同解除后，被答辩人不但不归还答辩人房屋，反而在合同解除后仍长期占用使用答辩人房屋。因此，如果政府补偿停产停业损失补偿，本就归答辩人所有，被答辩人无权取得房屋征收停产停业损失补偿。答辩人至今没有取得房屋征收补偿，被答辩人无权请求答辩人支付该补偿。三、关于附属设施补偿，答辩人房屋附属设施包括卷闸门、塑胶布广告牌、木阁楼、阁楼装修，房屋附属设施除塑胶布广告牌，其余都是答辩人房屋出租给被答辩人前就存在的，不是答辩人添置，被答辩人无权要求请求答辩人支付该补偿，且答辩人至今没有取得房屋征收补偿，被答辩人无权请求答辩人支付该补偿。四、关于装饰装修补偿，答辩人房屋，是由答辩人装修，被答辩人无权主张装饰装修补偿，且答辩人至今没有取得房屋征收补偿款，被答辩人无权要求请求答辩人支付该补偿。五、关于按期搬迁奖、提前搬迁奖。荷塘区政府作出《征收补偿决定》中，并没有按期搬迁奖、提前搬迁奖补偿项，现被答辩人要求答辩人赔偿按期搬迁奖、提前搬迁奖，没有事实依据和法律依据。双方的租赁关系因被答辩人未依合同约定交纳租金而早已解除，双方已不存租赁关系，租赁合同解除后，被答辩人非法占用、使用答辩人的房屋，现被答辩人要求答辩人赔偿按期搬迁奖、提前搬迁奖，没有事实和法律依据。答辩人是门面房屋的权利人，有权自由处分自己的财产，签不签补偿协议、什么时间签补偿协议、选择何种补偿安置方式，是答辩人的权利，现被答辩人要求答辩人赔偿按期搬迁奖、提前搬迁奖，没有事实和法律依据。六、关于租金及押金。答辩人与被答辩人之间的租赁关系，被答辩人应依合同约定支付租金。因被答辩人未按约定交纳房屋租金，租赁合同于2018年12月18日解除。合同解除后，被答辩人继续占用该房屋，2019年8月30日，荷塘区政府强制答辩人腾房，至此，答辩人才没有占用该房屋。被答辩人一致使用、占用答辩人的房屋，不仅无权请求退还租金及押金，反而应当向答辩人支付租金、占用费。综上，答辩人向被答辩人的请求，没有事实依据和法律依据，请驳回。反诉原告文能向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付房屋租金和房屋占用费29700元（2018年10月至2019年8月）；2、判决被反诉人支付违约金5676.85元（后附计算列表）；3、由被反诉人承担反诉主诉费用。事实和理由：2016年12月6日，反诉人文能将位于株洲市门面出租给被反诉人徐军，并对双方的权利义务进行书面约定。2018年9月起，被反诉人没有依合同约定支付租金，反诉人于2018年12月18日通过微信和邮政快递，向被反诉人发出《解除合同通知书》，限被反诉人于2018年12月26日前搬离租赁房屋并将房屋交还给反诉人。被反诉人收到《解除合同通知书》后，没有依法提出异议，也没有搬离租赁房屋，仍继续占用该房屋。2019年8月22日，反诉人再次通知被反诉人腾房，否则荷塘区政府将强制腾房。被反诉人一直占用反诉人门面至2019年8月30日，现依法提起反诉，请求被反诉人支付拖欠的房屋租金和房屋占用费，望判如所请。反诉被告徐军辩称，答辩人徐军无需向被答辩人支付2018年10月—2019年8月房屋租金和房屋占用使用费及违约金。1、2017年10月5日，株洲市荷塘区人民政府发布[2017]7号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含案涉房屋，因政府征收答辩人与被答辩人签订的租赁合同无法继续履行。根据租赁合同第九条约定，如因不可抗拒因素导致合同无法履行的，合同自然终止。租赁合同已于2017年10月15日自然解除，被答辩人无需向其支付2018年10月份至2019年8月份房屋租金及违约金。2、由于政府的征收，导致答辩人无法经营，答辩人在2018年10月份之前已经搬离案涉门面，后答辩人也于2018年11月份寻找其他的经营门面。答辩人在2018年10月份-2019年8月份未占用其门面，故无需向被答辩人支付房屋占用费，其主张房屋占用费无事实和法律依据。综上，请法院驳回反诉人的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告徐军提交的《营业执照》、照片，拟证明原告徐军合法经营。被告文能认为征收告知书是2017年7月26日发布，工商部门暂停办理相关手续，该营业执照是2017年9月办理，明显是补办。经审查，《营业执照》、照片来源合法、真实，本院予以采信。2、原告徐军提交的《株洲市荷塘区人民政府房屋征收补偿决定书》、《红旗广场西南片区棚户区一期房屋征收补偿安置告知书》、《株洲市荷塘区人民法院行政裁定书》，拟证明补偿情况及被告未能按期签订征收协议，导致奖励被取消，法院裁定准予强制执行。被告文能认为证据不合法，荷塘区政府侵犯了其选择的权利。经审查，以上均为有效公文，本院予以采信。3、原告徐军申请的证人林某、余某、钱某证言，拟证明徐军对门面进行装修的事实。被告文能认为，证人与原告都是老乡关系，无证据证明支付了相应的报酬。第一个证人说做了阁楼，对层高没有明确的数据，陈述是虚假的，第三个证人说他进场时没有阁楼。经审查，原告徐军没有提供票据、合同等其他证据佐证证人证言反映的事实，本院不予采信。4、被告文能提交的《房屋征收范围告知书》，证明暂停办理工商税务手续。被告认为原告徐军无法提供原件，告知书是告知相关部门停办相关的手续，原告的营业执照是依法办理的。经审查，该文件系公示的文书，本院予以采信。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：文能系荷塘区房屋的产权人。2016年12月6日，文能与徐军签订一份《门面租赁合同》，约定徐军租赁文能位于荷塘区振深商住楼114号临街门面；租期自2017年1月1日至2021年12月31日；租金8100元／季度，押金10000元；如有拖欠租金按拖欠额每日收取0.5%的违约金；承租期内在不改变和影响房屋整体结构的前提下可进行装修装饰。合同签订后，徐军向文能支付租赁押金10000元，在之后的合同履行中，徐军向文能支付租金至2018年9月30日。2017年10月15日，株洲市荷塘区人民政府发布了株荷征决字[2017]7号《国有土地上房屋征收决定》及《红旗广场西南片区棚户区一期国有土地上房屋征收补偿安置方案》，决定征收株洲市荷塘区红旗广场西南片区棚户区一期(具体以规划用地蓝线为准)范围内的房屋、建筑物、构筑物及附属设施，文能的上述房屋在征收范围内。因文能未在规定期限与征收部门达成征收补偿协议，株洲市荷塘区人民政府于2018年4月4日对被征收人文能作出株荷征补［2018］13号《株洲市荷塘区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定书》），主要内容为：一、对被征收人座落于荷塘区房屋实施征收，按货币补偿方式进行补偿安置。二、被征收房屋补偿情况:根据湖南建业房地产评估经纪有限责任公司、湖南新时代房地产评估咨询有限公司对房屋的评估结果和《红旗广场西南片区棚户区一期国有土地上房屋征收补偿安置方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为:1、被征收房屋价值补偿为人民币1267013元；2、被征收房屋附属设施补偿为人民币16131元；3、被征收房屋室内装饰装修补偿为人民币19018元；4、被征收房屋搬迁费补偿为人民币1000元；5、被征收房屋停产停业损失费补偿为人民币26607元；以上1－5项补偿金额共计人民币1329769元。三、限被征收人在本补偿决定书送达之日起二十日内将位于荷塘区房屋搬迁腾空，并与房屋征收部门及株洲市红旗广场西南片区棚户区一期项目征拆征收指挥部办理房屋移交手续。因文能未领取征收补偿款，征收部门于2018年8月1日将上述决定中的补偿款1329769元提存至株洲市国信公证处保管，并通知文能领取。根据评估机构的评估结果，本案涉案门面的附属设施补偿包括卷闸门2732元、塑胶广告牌2179元、木阁楼9900元、阁楼装修1320元，合计16131元；装饰装修33㎡，补偿19081元。文能称除塑胶布广告牌外，其附属设施在出租前就已经存在，装修也是其装修的。徐军称木阁楼是其叫人制作和装修的。因本案所涉门面被征收，徐军2018年10月后未再向文能支付租金，文能因徐军未支付租金于2018年12月18日向徐军发送《解除合同通知书》。徐军在2019年8月28日对本院出具的《声明》中陈述其租赁的门面是一间空门面，其自愿将门面中属于其的材料及物品全部自行清理，并于2019年8月26日自行全部搬走，门面已腾空。文能不服株洲市荷塘区人民政府对其作出的《征收补偿决定书》，向法院提起了行政诉讼，一审判决驳回诉讼请求，二审判决维持原判。文能又向最高人民法院申请再审，最高人民法院2019年8月16日作出《行政申请再审案件受理通知书》。因文能未按照征收决定规定的期限搬迁腾空，荷塘区人民政府向本院申请强制执行。本院于2019年8月21日作出（2019）湘0202行审3号《行政裁定书》，裁定准予强制执行《征收补偿决定》。2019年8月28日，荷塘区人民法院针对文能国有土地上房屋搬迁腾房一案发布强制执行公告。徐军与文能就补偿款分配及租金支付问题发生争议，故而向本院提起诉讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。徐军、文能之间的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系。承租人徐军基于租赁合同对涉案门面享有用益物权。根据《物权法》第一百一十七条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”。现基于公共利益需要，荷塘区人民政府对文能的涉案房屋作出了征收决定，征收决定的补偿部分包含了部分承租人的权益，现将全部征收补偿款划拨在出租人名下，故作为承租人徐军有权参与征收补偿款的分配。对于补偿具体数额，徐军于本案中向文能主张了停产停业损失补偿26607元、附属设施补偿13399元、装饰装修补偿19018元、按期搬迁奖和提前搬迁奖赔偿20000元。根据《征收补偿决定》，对文能的补偿包括停产停业损失补偿26607元、附属设施补偿16131元（包括卷闸门2732元、塑胶广告牌2179元、木阁楼9900元、阁楼装修1320元）、装饰装修补偿19018元，无按期搬迁奖、提前搬迁奖补偿项。本院认为，1.停产停业损失补偿是对房屋征收造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失的补偿，本案中，徐军与文能签订的租赁合同是五年合约，至征收时尚余三年多未履行，涉案商铺被拆迁直接导致了承租人徐军经营上的损失，且徐军也需另行承租生产经营场所，故本院酌定由出租人文能按停产停业补偿款中60%的份额向徐军予以补偿15964.2元（26607元×60%＝15964.2元）。2.附属设施补偿，该部分补偿应当属于添置方，双方租赁合同中没有对附属设施情况进行确认，根据双方陈述，卷闸门补偿2732元应归文能享有，塑胶布广告牌补偿2179元应归徐军享有，双方对木阁楼、阁楼装修有争议，徐军申请了林某、余某、钱某等证人佐证，但无其他证据佐证情况下尚不足以证明木阁楼由其添附，鉴于双方均未提交证据证实木阁楼、阁楼装修由其一方添附，对该两项补偿11220元（9900元＋1320元＝11220元），应由双方按照公平原则各占50%为宜，故徐军享有5610元（11220元×50%＝5610元），文能应在附属设施补偿款中向徐军支付共计7789元（2179元＋5610元＝7789元）。3.装饰装修补偿，本院认为，谁做的装饰装修，该补偿应属于谁。文能、徐军均主张其对门进行了装修，但双方均无充分证据证明门面全部由其一方装修或者各自装饰装修的部分，现因不可归责于双方的事由导致租赁合同解除，对第三方给予的装饰装修补偿，应由双方按照公平原则享有，即由承租人与产权人各占该项补偿款的50%，故徐军获得装饰装修补偿为9509元（19018元×50%＝9509元）。4.按期搬迁奖和提前搬迁奖，《征收补偿决定书》中并无该奖励项，该奖励属于对被征收人在规定期限内签订征收补偿协议并按协议约定搬迁腾房所给予的奖励，意在鼓励被征收人积极配合征收，文能作为被征收人出于对征收补偿有异议而未与征收部门签订征收补偿协议，此系文能行使自己权利的自由，并不对徐军造成实际损害。故徐军要求文能赔偿按期搬迁奖和提前搬迁奖损失20000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，徐军应享有的征收补偿款共计33262.2元（停产停业损失补偿15964.2元＋附属设施补偿7789元＋装饰装修补偿9509元＝33262.2元）。徐军主张超出部分，本院不予支持。关于租金、押金结算的问题。株洲市荷塘区人民政府2018年4月4日作出的《征收补偿决定书》对文能的涉案门面实施征收，并进行了补偿安置，因文能在规定期限未领取补偿款，株洲市荷塘区人民政府于2018年8月1日将补偿款提存至株洲市国信公证处保管，并通知文能领取。文能针对《征收补偿决定书》提起行政诉讼，一审判决驳回诉讼请求，二审判决维持原判。故株洲市荷塘区人民政府作出的《征收补偿决定书》是有效的行政行为，本案所涉门面产权应自补偿款提存之日（2018年8月1日）发生转移。自此时起文能不再是本案门面的所有人，无权再向徐军收取租金，已经收取的应予返还，徐军已交租金至2018年9月30日，故文能应向徐军退还租金5400元（2700元/月×2个月=5400元），徐军主张超出部分，本院不予支持。徐军、文能《门面租赁合同》因征收而解除，故文能应当将收取的押金10000元退还给徐军。根据以上分析，文能反诉徐军支付房屋租金和房屋占用费29700元（2018年10月-2019年8月）及违约金5676.85元的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。文能依据《征收补偿决定书》所获补偿款1329769元已于2018年8月1日提存至株洲市国信公证处保管并通知领取，视为补偿款已经交付给了文能。文能关于其至今未取得房屋征收补偿款的答辩意见，本院不予支持。综上所述，文能应向徐军支付征收补偿款共计33262.2元、退还房屋租金5400元、押金10000元。经调解，当事人未达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）文能于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）徐军支付征收补偿款人民币33262.2元；二、被告（反诉原告）文能于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）徐军返还房屋租金人民币5400元、押金人民币10000元；三、驳回原告（反诉被告）徐军的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）文能的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2702元，减半收取1351元，保全费1120元，共计2471元，由原告（反诉被告）负担1469元，被告（反诉原告）文能负担1002元；反诉案件受理费684元，减半收取342元，由被告（反诉原告）文能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  何丽二〇一九年十二月九日法官助理盘利斌书记员黄泽江附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十八条第一款因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。