山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初1976号 原告：孙敬华，女，1973年3月10日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张金钟（特别授权），上海英恒律师事务所律师。 被告：山东万洲置业有限公司，住所地为枣庄市薛城区湘江路18号，统一社会信用代码为9137040059034235XR。 法定代表人：苏恩光，董事长。 委托诉讼代理人：庞宜刚（特别授权），山东善国律师事务所律师。 原告孙敬华与被告山东万洲置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告孙敬华及其委托诉讼代理人张金钟，被告山东万洲置业有限公司委托诉讼代理人庞宜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙敬华向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付迟延交房违约金人民币19,430.12元；2．请求法院判令被告支付迟延办证违约金人民币10,513.56元；3．请求法院判令被告退还面积差价款人民币6,061.89元；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月15日，原被告双方共同签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0033014），合同第1-3条约定，被告将位于薛城区中和路的“万洲第一街”9号楼314号商铺预售给原告；合同第四条“计价方式与价款”约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为177,444.00元。合同第十条“交付时间和条件”约定，出卖人应当于2015年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合：“1、该商品房已经取得建设工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”。合同第十三条对逾期交付进行了约定：除了不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的条件和期限将该商品房交付买受人的，则“逾期超过90日，……买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，……”。合同第十九条“房屋登记”约定，“（三）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。”合同签订并生效后，原告依约履行了付款义务。但被告不仅严重违约，交房迟延、办证迟延，而且还要公然多收房屋面积差价，要挟全体业主，不补交房屋面积差价款就拒绝向业主们提供办理不动产权的所有手续，拒绝向业主们支付商铺租金收益，从而招致包括原告在内的全部商铺业主的强烈不满、极力抗议和坚决反对。有鉴于此，为维护原告的合法权益，根据法律法规的有关规定和双方《商品房买卖合同》第二十四条之约定，特提起诉讼，请求人民法院依法判令所求。 被告山东万洲置业有限公司辩称，一、原告诉求不成立，不应支持，应驳回其诉讼请求。原、被告签订《商品房买卖合同》属实，但迟迟没有办理不动产权登记的责任在于原告。因为原告没有依约交纳面积差价，从而影响足额缴纳法定的税费。对此，被告不应承担责任。2．被告已于2014年12月31日交付商品房，不存在原告诉求的逾期违约情形。3．关于面积差价问题，原、被告已明确约定根据实测面积补交差价，多退少补，现在原告反悔违约，被告不予认可。4．无论责任在于哪一方，原告诉求按照其表述也早已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，应驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的本院予以认定。对有争议的证据，本院在本院认为中予以综合阐述。 原告为支持自己的主张提交如下证据： 1、工商登记信息；2、原告身份证明；3、商品房买卖合同；4、交房流程确认单；5、委托经营管理合同；6、付款发票2张；7、建设工程竣工验收备案表；8、不动产权证。 被告对原告证据进行了质证，对证据1、2认可。对证据3形式要件认可，证明目的不予认可，因为通过证据3第14条明确约定了关于合同面积出现差异时，根据实测面积多退少补，该条款明确了双方之间的面积计算方式，虽然在前面的条款中写为按套计价，实际上在预测面积和实测面积出现误差的情况下，双方约定一致按实测面积多退少补。因此，被告收取面积差价完全符合约定。证据4不予认可，不能支持原告的证明目的。证据5真实性认可，通过该份证据进一步证明了原告已经将该商铺委托万洲商业广场有限公司托管经营，且已经收到了收益金。证据6真实性无异议，对原告的举证目的有异议。对第一张发票中属于购房款，包含面积差价款，开具该发票时已补交面积差价，因此原告手中的购房发票仅这一张，不存在两张的说法。原告代理人叙述还有一张面积差价发票，该说法显然错误。第二张不属于发票，而是一张税收完税证明。该完税证明属于原告办理房产登记前依法应交纳的税费中的一项。通过该发票也印证双方已经开始办理产权登记。证据7真实性认可。但对证明目的不予认可。该证据为合法有效的证据，不存在任何虚假情形。证据8我方没有威胁人员的做法，对该证据不予质证。证据9真实性认可，但不认可原告的证明目的，该房产证迟迟没有办理的责任不在于被告，在于原告。本院对于原告提交的证据，对其真实性、合法性、关联性予以确认。 被告为支持自己的主张，提交如下证据： 1、商铺交付验收表、确认书各一份；2、枣庄市建筑工程质量监督管理站薛城分站出具的工程质量合格证明；3、涉案商铺实测面积报告；4、购房发票各1张；5、9号楼房产权证；6、不动产权证复印件；7、商品房买卖合同；8、委托经营管理合同。 原告对被告证据进行了质证： 对证据1不予认可，该证据除本案原告签署商铺及姓名外，内容为空白，里面想证明什么内容被告并未向法庭继续举证加以说明，包括业主验收意见、处理情况、验收人签名等均为空白。因此，无法证明被告主张的商铺已交付的法律事实。商铺交付确认书除业主姓名、楼幢号外其他为空白，可以证明商品房未交付。本院认为，该表格的名称为万洲第一街商铺、商务套房交付确认书，第一行记载姓名：孙敬华。商铺：9幢314号。第二行记载了联系电话。后附的表格空白处虽未填写内容，但表格下记载“本人对上述事项确认无误”，经营户签名处有原告签名。原告对于其签名予以认可，基于以上分析，不能否认原告对于该确认书签署的意义的知晓，表格空白处未填写内容应视为概括认可与授权表格持有方的后续记载，也表明了对表格内的有关项目包括地面、墙面等的认可。故本院对该证据的真实性，合法性、关联性予以确认。 对证据2三性无异议，对证明内容有异议。首先，枣庄质检站薛城分站参与了工程的验收造假，在5个部门和质监站未到场的情况下，出具了该份虚假的证明。现场就摆在那，无水、无电、无墙，这样的商铺是如何进行竣工验收？又是如何验收合格的？对此，我方保留向有关主管部门继续反映的权利。原告未提交证据佐证，本院对该证据予以确认。 对证据3三性无异议，对证明内容有异议。现场在没有隔墙的情况下，该测绘机构是如何绘制到原告的房屋实际面积？原告购买的是商铺，对此合同已明确约定：现实是没有隔墙的摊位，商铺变成摊位，测绘部门竟然熟视无睹、帮助造假。原告未提交证据佐证，本院对该证据予以确认。 对证据4差价款包含在购房发票。因原告对该证据的“三性”无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据5三性无异议，对证明内容有异议，根据该份大产权证所记载的时间日期为2016年12月24日，显然与本合同约定的2015年4月1日前办理完成小产权证相违背。因原告对该证据的“三性”无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据6三性无异议，可以具体证明办证时间和日期。因原告对该证据的“三性”无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据7三性无异议，但对被告所主张的证明内容有异议，该合同第14条第3项明确约定了按套销售的商品房，双方对面积差价不做处理。鉴于该格式合同条款，原、被告双方在理解上出现了歧义或分歧。因此，根据法律有关规定，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。因原告对该证据的“三性”无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据8三性无异议，对证明内容有异议。该协议的履约主体并非格式合同中注明的枣庄万洲商业广场有限公司，而是在结尾处中加盖印章的山东万洲置业有限公司，是典型的售后包租合同，为建设行政部门所严令禁止。租金收益审批表，只能证明原告收到14,680元的租金收益，付款凭据均无异议。因原告对该证据的“三性”均无异议，故本院依法对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月15日，原告孙敬华与被告万洲置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并于当日双方签订《委托经营管理合同》。 该《商品房买卖合同》第四条约定计价方式与价款，双方约定按第3种方式计算该商品房价款：按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）壹拾柒万柒仟肆佰肆拾肆元整。 该合同第十条约定交付时间和条件： （一）被告应当于2015年7月31日前向原告交付该商品房； （二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件： 1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件； 2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。 3、房地产开发项目取得施工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明。 合同还约定，城市基础设施：上水、下水、供电于2014年12月31日达到使用功能；电话通信、有线电视、宽带网络均于交付时线路敷设到户。公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房于2014年12月31日达到使用标准。未在约定期限内达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之零点五的违约金。交接手续：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条（关于逾期交付责任的约定）处理。查验房屋：买受人应在收到书面通知后7日内办理商品房的交接手续。双方办理交接手续前，买受人有权对所购商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。1．屋面、墙面、地面渗漏；2．墙面、顶棚抹灰层脱落；3．地面空鼓开裂、大面积起砂；4．门窗翘裂、五金件损坏；5．管道堵塞；6．洁具开裂、漏水7．灯具、电气开关失灵；8．防盗及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条（关于逾期交付责任的约定）处理。修复后或者经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。逾期交付责任：逾期在45日内的出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起45日内退还全部已付款，并按照全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，以房产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。转移登记：1．商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2．出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。争议解决方式：依法向房屋所在地人民法院起诉。 合同还对设计变更、质量、保修、前期物业服务、共有权益、税费等事项进行了约定。 原、被告双方就该涉案商铺签订委托经营管理合同，该委托经营期限为捌年整，时间自万洲第一街正式交付之日起计算。 委托经营方式和收益，以商铺交付后第37个月开始所产生的经营收益或租金按如下约定由甲方向乙方支付： 1．第37个月至第48个月（第四年），每12个月按购房总价金额的8%计算，每满12个月支付一次，（第5年）按合同价总额9%计算。 双方约定，在委托物业交付前，乙方授权甲方代为办理委托物业的验收交接手续，即签署物业交接单并领取委托物业钥匙，但甲方行使该权利前应谨慎注意，确认委托物业的结构、装修设施配备等已符合法律法规及《商品房买卖合同》的约定。 合同签订后，原告交付购房款177,444元。 2014年12月31日，原告签署涉案商铺交付确认书。 2015年3月27日被告对涉案商铺工程进行了建设工程竣工验收，工程质量合格。 2015年8月19日枣庄市薛城区房地产测绘队出具测绘报告，该测绘报告载明涉案商铺的建筑面积为34.51平方米。 2016年4月14日，被告向原告开具183,505.89元的增值税普通发票，该发票包含按套计价购房款及补交差价款。 2016年6月24日，被告对万洲第一街9号楼办理首次产权登记。 2018年7月9日登记部门出具案涉房屋不动产权证书。 2019年5月9日，枣庄万洲商业广场有限公司将涉案商铺收益14,680.00元支付给原告。 上述事实有当事人陈述及当庭质证的证据为佐证记录在卷。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关的事实和证据，本案的争议焦点为：1．被告的交房行为是否存在违约情形？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算；2．原告交付给被告的房屋面积差价款是否应返还；3．被告对于原告逾期办理房屋产权证是否存在违约行为？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算。 关于焦点一，被告的交房行为是否存在违约情形？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算。 原被告就涉案房屋约定于2015年7月31日前交付，并约定了交房时要取得验收合格证明、面积实测报告的交付条件，被告依约应于该日期届满前将符合交付条件的案涉房屋交付给原告。而实际上原被告双方于2014年12月31日办理房屋交付手续，于2015年3月取得验收合格证明，于2015年8月取得面积实测报告，故被告的交房行为构成了违约交房，其违约交房责任期间应截止至取得面积实测报告的2015年8月。依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，该项请求的诉讼时效应为两年。原告在2019年6月21日才向本院提起诉讼，显然已经超过两年的诉讼时效期间，原告未提供证据证明其间存在诉讼时效中止、中断的情形，因此，对于被告关于原告该项诉请已超过诉讼时效期间的抗辩，本院予以支持。 关于焦点二，原告交付给被告的房屋面积差价款是否应返还。 合同第十四条第三款明确规定了对实测后面积差异的处理自行约定：“以房地产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。”该约定内容明确，不违反法律规定，属于有效约定，对于实测多出来的面积差价款原告有义务予以补交，且原告也已实际补交，现原告主张返还该款没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点三，被告对于原告逾期办理房屋产权证是否存在违约行为？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算？ 案涉《商品房买卖合同》约定：“转移登记：1．商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2．出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。”上述关于转移登记的约定并未赋予被告办理原告所购商铺的产权证至原告名下的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办证义务人是原告，被告的义务在于协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。案涉商铺于2016年6月24日进行了初始登记，故在2016年6月24日前被告将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，因被告未提交证据证明需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案的时间，故本院将该时间认定为2016年6月24日。根据合同约定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，合同约定的交付时间为2015年7月15日，因被告违约交房，本院将被告交付房屋时间认定为2014年12月31日，故被告应于2015年4月1日前将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。2016年6月24日迟后于合同约定的时间，故被告履行该义务的行为违反合同约定，依据合同约定及法律规定应承担相应的违约责任。被告应承担的有关逾期办理产权证书的违约行为自2015年4月1日持续至2016年6月24日，被告应对该期间的违约行为承担违约责任。因被告提出诉讼时效的抗辩，故对于未超过诉讼时效的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2019年6月21日向本院提出诉讼请求，本案现有证据不能证明存在诉讼时效中止、中断的情形。根据民法总则关于诉讼时效的规定，2016年6月21日之前的违约金已超过时效，对于原告要求的自2016年6月21日以后被告应承担的违约责任本院予以支持。参照合同约定“买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。”。2016年6月21日至2016年6月24日的违约金为183505.89＊0.5／10000＊4=36.7元。 本案在审理过程中，原告以“现因证据《建设工程竣工验收备案表》（万洲第一街1#-15#楼）和9#楼《房权证》等证据的认定要以另外案件的审理结果为依据，而另案正在进行中，尚未审结”为由向本院申请对本案中止审理。本院认为，原告未向本院提交另案的受理法院的受理案件通知书，故对原告中止本案审理的申请，本院不予准许。 综上所述，原告的诉请部分有法律依据和事实根据，本院对该部分诉讼请求依法予以支持，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东万洲置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙敬华支付逾期办理产权转移登记的违约金36.7元； 二、驳回原告孙敬华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700.14元，保全费100元，由原告孙敬华负担450元，由被告山东万洲置业有限公司负担350.14元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  张文东 人民陪审员  刘 艳 人民陪审员  褚夫文 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  李 丹