广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初2425号 原告:罗明宗，男，1993年5月1日出生，汉族，务工，原住四川省沐川县永福镇新华村4组3号，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：覃小欣，男，广西河城律师事务所律师。 被告:广西南宁庭源投资有限责任公司，住所地南宁市江南区沙井大道39号南宁国际商业贸易中心All号楼1102号，统一社会信用代码914501003101041556。 法定代表人：高建，男，该公司总经理。 被告：南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组。 负责人:杨聚玲，该小组组长。 原告罗明宗与被告广西南宁庭源投资有限责任公司（以下简称：南宁庭源公司）、南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组（以下简称：天坛坡五组）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告罗明宗的委托诉讼代理人覃小欣到庭参加诉讼。被告南宁庭源公司、天坛坡五组经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、认定原告与南宁庭源公司、天坛坡五组签订的《“五象龙华居”回迁安置合作建房合同》（以下简称《合同》）无效；二、南宁庭源公司、天坛坡五组返还原告已支付的首付款117143元；三、南宁庭源公司、天坛坡五组支付原告资金占用利息（以首付款117143元为基数，按年利率6%，自2019年4月13日起计至还清首付款之日止）；四、本案诉讼费由两被告共同承担。 事实和理由：2019年4月12日，原告和两被告签订了《合同》，约定：1.合作建房“五象龙华居”位于南宁市邕宁区，天坛坡五组提供自用集体用地供合作建房，不承担合作建房费用。南宁庭源公司为联营代建方，负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位和个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归南宁庭源公司所有；2.原告合作建房取得的房屋为5栋21层02号房，房屋建筑面积70.91平方米，套内面积59.61平方米，房屋单价为4130元/平方米，总房价为292858元；3.付款方式：分期付款（其中首付款117143元）。合同对房屋交付期限、房屋交接、面积差异的处理、房屋装修及设备标准、房屋的基础设施及公共配套建筑、保修责任、违约责任等事项均进行了约定。原告分别于2019年3月29日、4月12日向南宁庭源公司支付了首付款20000元、97143元，合计117143元。原告认为，原告和两被告签订的《合同》名为合作建房合同，但合同约定的内容具有房屋买卖合同的属性，具备房屋买卖合同的实质要件，因房屋尚未建成，故实质上属于商品房预售合同。由于两被告未取得商品房预售许可证明即预售房屋，违反法律的强制性规定，该《合同》应属无效合同。为了维护自己的合法权益，原告依法起诉。 原告提供的证据有：1.《合同》；2.五象龙华居收款收据1张、银盛支付单2张。 被告南宁庭源公司、天坛坡五组均未作答辩也未提交证据。 本院依法调取的证据有：南宁市邕宁区人民政府公布的邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）。 本案的调查重点为：原、被告签订的《合同》的性质是什么？该《合同》是否合法有效？履行情况如何？原告要求两被告返还首付款，并赔偿利息损失有何依据？利息如何计算？ 经庭审举证、质证，原告提交的证据及本院调取的证据均真实、合法、有效，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2019年4月12日，原告（丙方）与天坛坡五组（甲方）、南宁庭源公司（乙方）签订《合同》（合同编号为19041206）。该《合同》第1页的内容为：“房屋合作建房合同说明：1.本合同为签约使用之文本。丙方已充分了解该土地性质为第三产业回迁用地，对本合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。2.本合同所称房屋是指广西南宁庭源投资有限责任公司和南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡五组共同开发建设的房屋。3.为体现合同双方的自愿，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方约定或补充约定。合同签订生效后，立即生效。4.在签订合同前，甲、乙应向丙方出示相关证书、证明证件”。 该《合同》的主文内容：根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上就合作建房达成如下协议：第一条：项目建设依据。甲方以征地拆迁安置国有划拨方式取得位于南宁市邕宁区的地块用于乙方、丙方合作建房。该地块土地面积为8080平方米，规划用途为：集体用地……经批准，在上述地块上建设房屋，[现定名]五象龙华居项目，地址为:南宁市邕宁区。第二条：合作建房模式。1.天坛坡五组（以下统称为“甲方”）负责提供自用集体用地供合作建房，不承担合作建房费用。2.乙方为联营合作代建方，负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归乙方所有。3.丙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与乙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第三条：合作建房的房屋基本情况。本合同合作建房的房屋（以下简称该房屋，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中：5栋21层02号房。该房屋的用途为住宅，属框剪结构，建筑层为地上31层，地下1层。该房屋阳台是[非封闭式]。该房屋[合同约定]建筑面积70.91平方米，其中套内建筑面积59.61平方米，公共部分与公用房屋形成分摊建筑面积11.3平方米（有关公共部位与公用房屋形成分摊面积构成见附件二）。第四条：合作建房的房屋使用年限。各方约定丙方取得该房屋使用权期限为：自该房屋交付之日至2072年5月30日止。第五条：计价方式与价款。该房屋合作建房单价为4130元/平方米（毛坏房）,合计该房屋合作建房总价款为（人民币）292858元，以下简称该房屋总价款。第六条：面积确认及面积差异处理……第七条：付款方式及期限。一、付款方式及期限：丙方按下列第二种方式按期付款（一）丙方以一次性付款方式支付合作建房款……（二）分期付款：1.丙方在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占房屋总合作建房款的40%，计117143元……二、若丙方单方面终止本合同时，丙方必须向乙方支付总房款的25%作为违约金，丙方已付合作建房款的，该违约金乙方直接从丙方已付款项中扣除，本合同约定的房屋由乙方另行处理。第八条：丙方逾期付款的违约责任。丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期在30日内之内，自本合同应付款期限之日起每逾期一日丙方须按违约金额的千分之三向乙方支付违约金。(2)逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，丙方按累计应付款的10%向乙方支付违约金。丙方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日起至实际支付应付款之日止，丙方按日向乙方支付逾期应付款千分之3(该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金……第九条：交付期限。乙方应当在2022年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付丙方使用；但如有下列特殊原因，除各方协商同意解除合同或变更合同之外，乙方可据实予以延期：1.遭遇如战争、自然灾害等不可抗力因素的；……5.丙方未按合同约定及时付清该房屋价款的，该房屋交付日期则相应顺延，并支付给甲方按合同规定的违约金。第十条：逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，乙方如未按本合同规定的期限将该房屋交付丙方使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：(1)逾期不超过120日的，合同继续履行；(2)逾期超过120日的，丙方有权解除合同，丙方解除合同的，乙方应当自丙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款项。丙方要求继续履行合同的，合同继续履行，乙方则按丙方所付房款金额同期中国人民银行一年活期存款利率的1.5倍对丙方进行赔偿。第十一条：交接。房屋达到交付使用条件后，乙方应当以电话或书面通知或在《南宁晚报》登报通知丙方办理交付手续。进行验收交接时，丙方不得以任何理由拒绝办理房屋交接手续并应签署房屋交接文件……第十二条：乙方承诺。乙方的房屋没有债权债务纠纷。因乙方原因，造成该房屋发生债权债务纠纷的，由乙方承担全部责任……第十三条：乙方关于装修、设备标准承诺的违约责任。乙方交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合各方约定（附件三）的标准。第十四条：乙方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。乙方交付使用的房屋的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水供电设施为收房当天……第十五条：保修责任。在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，乙方应当履行保修义务……第十六条：甲乙丙方就下列事项约定：1.该房屋所在楼宇的外墙面使用权归乙方。2.该房屋所在楼宇的命名权归乙方。3.该房屋所在小区的命名权归乙方。第十七条：丙方承诺。丙方的房屋按政府批准用途使用，丙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。第十八条：其他事项。1.使用期内，丙方如需将该房屋转让给第三方，必须征得乙方同意，同时向乙方交纳3000元的本合同更名手续费。2.使用期内，丙方不得在房屋内进行违法、违规活动，若有则一切责任由丙方承担。……第十九条：本合同在履行过程中发生的争议，由各方当事人协商解决；解决不成的，按下述方式解决：依法向当地人民法院起诉……第二十三条：本合同自乙方、丙方签订之日起生效。 签订《合同》前，原告于2019年3月29日向南宁庭源公司支付定金20000元。签订《合同》当天，原告又向南宁庭源公司支付97143元。原告两次共计支付117143元。南宁庭源公司于2019年4月12日向原告出具收款收据，载明：兹收到罗明宗交来投资五象龙华居5栋21楼02号房首付款项117143元。备注：实收97143元，把3月29日定金20000元转入。 另查明：涉案房屋所属建设项目的建设用地为天坛坡五组的集体建设用地。在签订上述《合同》前，两被告未向原告出示《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件。2019年6月10日，南宁市邕宁区人民政府门户网站公布的邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）显示，未取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，涉嫌存在违法建设、销售的项目包括天坛坡五组五象龙华居项目。两被告至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告南宁庭源公司、天坛坡五组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和举证、质证的权利。 一、关于原、被告签订的《合同》的性质是什么的问题 本案中，原、被告签订的《合同》由于约定了原告仅提供资金而分配房屋，不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质。从双方签订的《合同》内容来看，虽然约定了原告取得的仅是房屋的使用权，但是从《合同》的体例用词、使用权期限、权利义务、违约责任、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，且南宁庭源公司出具的收据也注明款项性质为首付款，《合同》的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地、无法进行房屋产权交易而对《合同》条款进行了相应的变更，但并不足以改变两被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向两被告购买的房屋于双方签订《合同》时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合同》为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题 由于原、被告签订的涉案《合同》实质为商品房预售合同，而两被告作为出卖人，未提供证据证明其已取得涉案《合同》所涉房屋的预售许可证明，因此涉案《合同》应属无效。原告主张确认涉案《合同》无效，于法有据，本院予以支持。 三、关于原、被告签订的《合同》履行情况如何，原告要求两被告返还购房款，并支付购房款的利息损失有何依据，利息如何计算的问题 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。该《合同》首页的内容包括：本合同所称房屋是指南宁庭源公司和天坛坡五组共同开发建设的房屋。由此可见，两被告是合作建房关系，均是《合同》中原告的相对方，是合作建房和出售案涉房屋的共同受益者。因涉案《合同》无效，因此原告主张两被告返还已付购房款117143元，符合法律规定，本院予以支持。 对于利息损失，两被告未能提供涉案房屋预售许可证明，导致本案合同无效，两被告对此负有主要过错。原告在订立合同时已明确知道涉案建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，以明显低于同类同段市场价购买房屋，未尽到审慎注意义务，对合同订立亦有过错。故本案根据原、被告的过错比例，酌情认定两被告向原告支付利息损失的70%。原告主张利息损失以117143元为基数，按年利率6%，自2019年4月13日起计至还清首付款之日止，本院予以支持。 综上所述，原告主张确认《合同》无效并返还购房款，于法有据，本院予以支持。原告主张的利息损失按照上述方式计付。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告罗明宗与被告广西南宁庭源投资有限公司、南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组于2019年4月12日（广西南宁庭源投资有限公司于2019年4月13日签章，南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组于2019年5月7日签章）签订的《“五象龙华居”回迁安置合作建房合同》(编号：19041206)无效； 二、被告广西南宁庭源投资有限公司、南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组返还原告罗明宗购房款117143元； 三、被告广西南宁庭源投资有限公司、南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组支付原告罗明宗利息损失的70%（利息计算方式为：以117143元为基数，按年利率6%，从2019年4月13日起计至两被告偿清购房款之日止）。 案件受理费1361元（已按适用简易程序审理案件的收费规定减半收取，原告已预交），由广西南宁庭源投资有限公司、南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组共同负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 曾春蝶 二〇一九年十二月二十日 法官助理 池明志 书 记 员 钟 晴