山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初5003号原告:张建国，男，1973年6月4日出生，汉族，自由职业，住东营市东营区。委托诉讼代理人：王璇，山东端航律师事务所律师。被告:赵永伟，男，1985年3月18日出生，汉族，无业，住东营市东营区。委托诉讼代理人:马磊，山东恒岳律师事务所律师。原告张建国与被告赵永伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建国的委托诉讼代理人王璇，被告赵永伟及其委托诉讼代理人马磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建国向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令赵永伟支付拖欠的房屋租金50000元，当庭变更为20000元；3.依法判令赵永伟赔偿租赁期间房屋内设仓库物品损失35000元；4.依法判令赵永伟返还租赁期间无偿使用的属于张建国的经营设备（具体见《盘点表》），如不能返还则折价赔偿45000元；5.依法判令赵永伟支付违约金3600元；6.本案全部费用由赵永伟承担。事实与理由：2018年7月15日，张建国、赵永伟达成房屋租赁合同，赵永伟租赁位于东营区的房屋，用于饭店经营。合同约定：房屋内物品押金20000元；房屋年租金120000元，按季度预付；租期四年，2018年7月15日起至2022年7月14日止；租赁期间，赵永伟不得擅自转租；拖欠租金一个月以上即构成违约；违约金为年租金的百分之三。同时，双方补充约定，在赵永伟按合同约定支付押金后，张建国将房屋内设仓库的自有物品搬走，仓库也交付赵永伟使用。2018年7月15日，张建国依约将房屋交付赵永伟。2018年7月28日，双方对房屋内赵永伟可无偿使用的经营设备进行了盘点、交接。因赵永伟一直未依约支付押金，张建国也就未交付房屋内设仓库钥匙及清空仓库内的物品。赵永伟仅支付了两个季度的房屋租金，此后再未支付任何费用。直至2019年8月初，张建国为追讨租金前往案涉房屋，始知赵永伟已于2019年7月31日将案涉房屋转租给案外人魏某，且将屋内物品全部折价转卖，仓库内属于张建国的物品亦被赵永伟撬锁后私自调用清空。鉴于赵永伟的不诚信行为，张建国于2019年8月18日向赵永伟发出《律师函》，要求“解除《房屋租赁合同》、支付租金、赔偿损失”，赵永伟收函后仍不积极解决双方纠纷。无奈之下，张建国诉诸贵院，望判若所请。赵永伟辩称，1.张建国的诉求解除双方之间的房屋租赁合同无事实及法律依据；2.张建国交付的租赁标的房屋不符合租赁合同所约定的建筑面积，在租赁合同中明确约定租赁标的房屋作为营业饭店使用，根据《消防法》的相关规定，该租赁标的应当经消防验收合格，但该房屋不符合上述消防规定，张建国在明知交付房屋面积及房屋消防验收不合格的情况下不适合作为经营性房屋进行出租，而故意出租给被告，其违约在先；3.赵永伟自签订合同之后已按照合同约定将110000元支付给了张建国或其指定的第三人，最后两笔支付时间为2019年8月15、16日，共计20000元，该两笔租金是在双方协商并且催收房租的情形下支付的，张建国没有提出相关异议，视为对赵永伟拖欠房屋租金的一种认可；4.赵永伟支付的房屋租金是按照租赁合同约定的租赁面积1200平米为标准支付，但涉案租赁标的为800平米，按每年每100平10000元的标准计算，赵永伟并没有欠缴租金；5.张建国所谓的仓库物品损失赵永伟不知情，并且考虑到是张建国根本性违约在前，不应支付违约金；6.赵永伟与案外人魏某签订过一份《转让付款协议》，但该协议是附条件的转让协议，并且该涉案标的房屋没有完全的交付给魏某，不存在恶意转租的情形；综上，张建国的诉讼请求没有事实及法律依据，法院应予以驳回。赵永伟向本院提出反诉请求：1.依法判令继续履行双方之间的《房屋租赁合同》；2.依法判令张建国向赵永伟交付剩余面积为400平方的租赁标的房屋；3.依法确认赵永伟按照张建国实际交付租赁房屋面积支付租金，已交付的多余租金冲抵未交付400平租赁房屋的租赁费；4.依法判令张建国支付赵永伟违约金3600元；5.本案的全部诉讼费用与张建国承担。事实和理由：2018年7月15日，赵永伟与张建国签订房屋租赁合同，2019年9月11日，张建国要求解除合同，但张建国未按房屋租赁合同约定的房屋面积履行出租义务，违约在先。为维护交易安全，减少各方损失，故要求继续履行合同，并提出合同履行过程中的相关附随义务，提其以上反诉请求。赵永伟未在法定期限内缴纳诉讼费用，对于其反诉请求，本院依法不予审理。张建国为证明自己的主张，向本院提交张建国与孙星涛租赁合同1份，张建国与赵永伟租赁合同1份，房屋现场照片8张，涉案房屋视频1份，转让付款协议复印件1份，微信聊天记录1份，通话录音1份，律师函及送达照片1份，赵永伟与魏某微信聊天记录1份，老沂蒙饭店经营支出账单复印件1份，盘点表复印件1份，双方确认丢失物品明细表1份，证人魏某、王某证言等，以上证据与本案有关联，能够证明部分案件事实，本院将综合予以认定。赵永伟为证明自己的主张，向本院提交东营市公安局东营分局辛店派出所责令改正通知书2份，该证据证明案件事实，本院予以采信。经原、被告当庭陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月15日，张建国与赵永伟签订租赁合同，张建国将其有使用权的位于东营区建筑面积1200平米的房屋租给赵永伟作为营业饭店使用。双方约定：租赁期限为2018年7月15日起至2022年7月14日止；年租金120000元，按季度缴纳房租，每季度交付时间为每季度的前一个月15日前，如未交房租视为自动放弃租赁房屋，甲方有权不通知乙方情况下对外出租该房屋。乙方将承租的房屋擅自转租、转让合伙转借；拖欠租金、电费、水费、燃气费累计一个月以上，经甲方两次催收仍拖欠的视为违约；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同；所造成的损失由违约方承担；违约金按年租金的百分之三。2018年7月15日，张建国将涉案房屋交付赵永伟。2019年7月31日，赵永伟将案涉房屋及饭店转租给案外人魏某。截止2019年8月16日，赵永伟共支付张建国房屋租金110000元，2019年6月15日至8月14日的租金20000元未支付。2019年8月18日，张建国向赵永伟发出《律师函》，要求解除《房屋租赁合同》，支付租金、赔偿损失及违约金88600元，返还无偿使用的物品。赵永伟在该律师函上签名，并签署时间2019年8月17日。张建国提交与赵永伟通话录音及微信聊天记录显示张建国多次找赵永伟讨要租金。2018年7月28日，双方对案涉房屋内赵永伟可无偿使用的经营设备进行了盘点交接并签字确认，具体有：发票打印机1台、普通打印机1台、保险柜1台、档案柜4组、沙发茶几各1组、监控显示屏1台、白冰柜1台、恒温柜5组、热水器1台、蒸车1台、货架2组、不锈钢操作台4组、海鲜柜1台、餐车1台、瓷器鱼缸3个、1.2米大鼓1个、财源滚滚来1个、吧台架2个、石槽4个、鼓11个、烤鸭炉1个、电视1台、卫生间洗手盆3个（石）、木椅子165把、实木椅子8把、圆桌11张、冰柜1个、消毒柜1个、空调大厅4台（大5P）其他9台、电子屏2块、电三轮车1辆。2019年11月6日，双方对赵永伟无偿使用经营设备进行了确认，其中有恒温柜2组、操作台3组、烤鸭炉1台、45寸长虹电视一台缺失，赵永伟同意在2019年11月10日前补齐，如不能补齐折价赔偿2000元；另有木椅子90把双方存在争议，赵永伟主张张建国已拉走，庭审中双方未提交90把木椅子价值的相关证据，张建国主张6000元，赵永伟主张1000元。2019年11月6日，本院组织双方对案涉房屋的建筑面积进行了实际测量，案涉房屋建筑面积约为1158.72平方米。2019年6月5日、10月20日，东营市公安局东营分局辛店派出所以赵永伟经营的饭店未设置消防通道、建筑房屋未经消防验收、店内建筑大棚存在消防安全隐患等为由要求责令改正。本院认为，张建国与赵永伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。张建国已经按照合同约定履行了交付房屋的义务，赵永伟应按约及时支付租金并履行合同约定的其他义务。本案中，赵永伟存在没有按照约定在每季度的前一个月15日前交付下一季度的租金，将案涉房屋擅自出租，拖欠租金一月以上经催收仍拖欠等违约事实，根据双方合同约定，张建国享有合同单方解除权。2019年8月18日，张建国已经将解除合同的通知送达赵永伟，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月18日解除。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张建国主张的2019年6月15日至8月14日的租金20000元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。证人王某的证言不能证明张建国主张的仓库内物品是否存在、去向及其价值，故张建国主张的赔偿租赁期间房屋内设仓库物品损失35000元，证据不足，本院不予支持。合同解除后，赵永伟对其无偿使用的属于张建国的经营设备，应当予以返还。2019年11月6日，双方协商同意，赵永伟对缺失的恒温柜2组、操作台3组、烤鸭炉1台、45寸长虹电视在2019年11月10日前补齐，如不能补齐折价赔偿2000元；该部分物品赵永伟未按时补齐，故按照双方约定，上述物品赵永伟折价赔偿张建国2000元；关于双方存在争议的90把木椅子由赵永伟无偿使用，赵永伟主张张建国已拉走，未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，由于双方对其价值不能协商，本院依法酌情支持2000元。赵永伟提交的证据能够证明张建国交付的房屋未经消防验收、存在消防安全隐患，亦存在违约行为，故张建国主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张建国与被告赵永伟签订的《房屋租赁合同》于2019年8月18日解除；二、被告赵永伟于本判决生效之日起十日内支付原告张建国2019年6月15日至8月14日的租金20000元；三、被告赵永伟于本判决生效之日起十日内返还原告张建国无偿使用的经营设备：发票打印机1台、普通打印机1台、保险柜1台、档案柜4组、沙发茶几各1组、监控显示屏1台、白冰柜1台、恒温柜3组、热水器1台、蒸车1台、货架2组、不锈钢操作台1组、海鲜柜1台、餐车1台、瓷器鱼缸3个、1.2米大鼓1个、财源滚滚来1个、吧台架2个、石槽4个、鼓11个、卫生间洗手盆3个（石）、木椅子75把、实木椅子8把、圆桌11张、冰柜1个、消毒柜1个、空调大厅4台（大5P）其他9台、电子屏2块、电三轮车1辆；四、被告赵永伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告张建国物品损失4000元；五、驳回原告张建国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，由原告张建国负担1246元，被告赵永伟负担3004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  徐敏二〇一九年十二月十一日书记员  常琪