吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉24民终1746号 上诉人（原审被告）：姬荣飞，男，1970年3月18日出生，汉族，住吉林省珲春市。 委托诉讼代理人：于敏，吉林竞捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩志学，男，1974年3月2日出生，汉族，住吉林省珲春市。 委托诉讼代理人：宫战基，吉林何晓明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邵宝利，男，1975年7月25日出生，住吉林省珲春市。 被上诉人（原审被告）：隋玉杰，女，1974年10月22日出生，珲春市河南街阳光社区职员，住吉林省珲春市。 上诉人姬荣飞因与被上诉人韩志学、邵宝利、隋玉杰案外人执行异议之诉一案，不服吉林省珲春市人民法院（2019）吉2404民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姬荣飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韩志学的诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定韩志学与隋玉杰之间形成的房屋买卖法律关系成立且不违反法律法规的强制性规定合法有效属于错误的事实认定。理由如下:隋玉伟代隋玉杰签订的房屋买卖合同，共有人邵宝利未签字亦未收到房款。对于韩志学将房款支付给隋玉杰，但2013年4月1日邵宝利与隋玉杰离婚后，于2014年6月17日韩志学仅仅与隋玉杰签订买卖合同，没有与邵宝利签订合同并支付其房款的行为,不仅损害了姬荣飞的合法权益，同时亦损害了邵宝利的合法权益。原审法院适用法律问题错误，应依法予以纠正，理由如下:关于未办理过户问题，原审法院认为:根据庭审查明的事实，韩志学购买涉案房屋未能办理变更登记的原因是由于政策性规定5年内不能办理过户手续，并不是自身原因所致。理由如下:关于非因买受人自身原因未办理过户登记的立法本意;最高人民法院执行局及江必新、刘贵祥编著的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》理解与适用(第424-425页)非常明确的写明:能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面:1、对他人权利障碍的忽略;2、对政策限制的忽略，例如，明知某地限制购房，在不符合条件下仍然购房导致无法办理过户手续;3、消极不行使登记权利。2018年12月24日吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件的60个重要疑难问题的解答中问题18:执行异议之诉案件中，对因买受人自身原因未办理过户登记该如何判断?该条明确:（1）存在法律、政策上的登记障碍、如经济适用房或限购、限贷等原因不能登记的（2）存在着抵押权、共有等他人权利的登记障碍的，而买受人未加以合理注意的。本案中，既然原审法院已经查明事实涉案房屋系由于政策规定5年内不能办理过户手续，并且在有共有权利人的情况下，认定韩志学不存在自身原因未办理过户,很明显与最高人民法院的司法解释及吉林省高级人民法院的解答的规定背道而驰!本案中，韩志学明知涉案房屋系邵宝利与隋玉杰共同共有，却与其中一人签订合同并将房屋支付给一人,属于因买受人自身原因未办理过户的原因。本案中，韩志学提供的证人文某的证人证言（原审判决8页)。韩志学提供的不动产权证书及不动产登记档案22张（原审判决第7页);韩志学提供的征收安置结算书、公证书、房屋征收产权调换协议书等等均能够证明韩志学购买涉案的房屋系拆迁安置房屋，应享受了优惠政策的回迁房屋自竣工之日5年内一律不得进入房地产市场进行交易。并且在5年内不能办理房屋买卖过户!并且原审法院对于该事实也予以认定（见原审判决第9页)。韩志学购买了5年内明知不能进行交易的房屋却以公证的方式、表面合法的形式以此来掩盖并规避辉春市人民政府政策的明文规定，属于其自身原因未办理过户的原因。 韩志学、邵宝利、隋玉杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 韩志学向一审法院诉讼请求：确认位于珲春市环亚山城B5栋4单元310室房屋（房产证号：吉（2017）珲春市不动产权第XXXX号）归韩志学所有，并停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封。 一审法院认定事实：2013年3月3日，隋玉杰与珲春市誉鹏房地产开发有限公司签订房屋征收产权调和协议书，约定隋玉杰将其坐落在靖边村135平方米的平房自愿选择68.09×3平方米的住宅作产权调换，并约定享受优惠政策的回迁安置房屋自竣工后5年内一律不得进入房地产市场进行交易。2013年3月8日，隋玉杰在珲春市房屋征收办公室安置科办理征收安置结算，同日，珲春市房屋征收办公室安置科和隋玉杰共同在吉林省珲春市公证处就《征收安置结算书》进行公证。2014年韩志学通过隋玉伟购买隋玉杰的房屋，于2014年6月14日转账给隋玉伟12万元和支付现金6万元，于2014年6月17日支付现金4万元，并抵顶欠付韩志学装修款2万元等方式支付给隋玉杰购房款共计24万元。2014年6月17日，隋玉杰委托隋玉伟（甲方）与韩志学（乙方）签订《房屋买卖合同》，内容为“根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律法规之规定，买卖双方在平等自愿协商一致的基础上达成如下协议：1.甲方现有一套位于珲春市环亚山城5栋4单元302室，面积为68.9平方米，现已付完全款24万元整。2.甲方将此房售价总房款为人民币大写贰拾肆万元整，24.000.00元出售给乙方。3.甲方现将此房所有权交给乙方使用，包括甲方购房全款购房收据原件，钥匙和所交费用票据。4.甲乙双方同意按房产备案合同签字，改名需要费用由乙方承担，更名日期以单位为准统一办理（此房办理更名后合同作废）。5.甲方承诺此房产无争议与纠纷。6.甲乙双方不得违约，如有违约可协商解决，如协商不成可由本地法院裁决。7.本协议一式三份，三份具有同等法律效力。自双方签字之日起生效。甲方：隋玉伟；乙方：韩志学。”签订合同后韩志学装修入住涉案房屋居住至今，并交纳有线电视及住宅专项维修资金等费用。2014年7月7日，邵宝利和隋玉杰在吉林省珲春市公证处办理委托书公证，由吉林省珲春市公证处出具（2014）吉珲证内字第1924号公证书，委托书的主要内容为“委托人：邵宝利、隋玉杰；受托人：文双姣；委托事项：委托人邵宝利与隋玉杰原系夫妻关系。委托人隋玉杰名下有房屋一套[安置面积为68.09平方米，安置地点为环亚山城，安置栋号为5-4-310，住宅用途，征收安置结算书公证书编号为(2013)吉珲证房字第239号，房屋所有权证暂未办理]。委托人因不能亲自到场，现委托受托人全权代为办理该房屋产权登记和出售等有关的一切事宜，具体包括：一、办理及领取该房屋的房屋所有权证和土地使用证、缴纳相关税费、接收房屋等。二、签订房屋买卖合同、接收售房款、办理预告登记和解除预告登记手续、变更房屋所有权证和土地使用证、缴纳相关税费、签署产权变更过程中相关文书等。三、办理与出售该房屋有关的其他一切事宜。受托人办理的有关上述事宜及所签署的各种文书及合同，委托人均予以承认，由此在法律上所产生的权利和义务关系均由委托人全部享有和承担。委托期限：自二〇一四年七月七日起至办理上述事宜止。受托人无转委托权。委托人：邵宝利（签名捺印）；隋玉杰（签名捺印）”2017年5月31日，珲春市国土资源局颁发吉（2017)珲春市不动产权第XXXX号不动产权证书，权利人为邵宝利、隋玉杰，共同共有，坐落于珲春市靖和街环亚山城5号楼310室，房屋建筑面积为68.09平方米，房屋竣工时间为2013年10月30日，产权来源为拆迁产权调换。另查明，2018年6月19日，姬荣飞以邵宝利未支付货款为由，向本院提起诉讼。2018年6月20日，姬荣飞向本院提出保全申请，同日，本院作出（2018）吉2404民初1650号民事裁定,查封涉案房屋。2018年9月5日，本院作出（2018）吉2404民初1650号民事判决书，判决邵宝利于本判决发生法律效力后，立即支付给姬荣飞货款105000元及利息（自2018年6月19日起至还清时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)。2018年12月11日，因邵宝利逾期未履行还款义务，姬荣飞向本院提出强制执行申请。本院在执行过程中，韩志学对法院查封的涉案房屋提出书面异议。2019年6月3日，本院作出（2019）吉2404执异17号执行裁定，驳回韩志学的异议请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，韩志学于2014年6月17日在隋玉杰处购买涉案房屋后一直占有、使用至今，并已交付全部房款，且隋玉杰对此予以认可，故此本院确认韩志学与隋玉杰之间形成的房屋买卖法律关系成立，且不违反法律法规强制规定，合法有效。关于未办理过户登记问题。虽然姬荣飞提出抗辩，韩志学未办理过户登记系为规避法律及节省税费所导致的后果，不能排除法院强制执行，但根据庭审查明的事实，韩志学购买房屋后未能办理产权变更登记的原因是由于政策性规定5年内不能办理过户手续，并不是自身原因所致，姬荣飞亦未能提供相应证据予以佐证，故其抗辩意见，本院不予支持。本院结合隋玉杰、邵宝利经公证委托文双姣办理涉案房屋产权登记和出售等有关的一切事宜的事实，认定韩志学系非因买受人自身原因未办理过户登记情形。综上所述，韩志学要求不得执行涉案房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。邵宝利经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行不动产权证书号为吉（2017）珲春市不动产权第XXXX号房屋。案件受理费4900元，由姬荣飞负担。本院（2019）吉2404执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点：韩志学购买了随玉杰、邵宝利的房屋后，没有办理过户手续，是否是自身原因？本案中，韩志学未办理过户登记系珲春市人民政府规定，诉争的房屋5年内不能办理过户手续。隋玉杰产权调换协议时间是2013年10月30日，至2018年6月20日法院采取查封措施时，未满5年。韩志学购买诉争房屋后未办理过户手续，系因政府政策性规定，不是韩志学自身原因。姬荣飞主张韩志学系自身原因未办理过户手续的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，姬荣飞的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元（姬荣飞已预交），由姬荣飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 张玉石审判员咸柱英审判员张新颜 二〇一九年十二月十三日 书记员 安      丽      莲