上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初11418号原告(反诉被告)：金莲，女，1977年9月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：何文彬，上海九泽律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱伟，男，1987年4月24日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：胡慧芳，女，1990年9月28日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：朱伟。原告金莲与被告朱伟、胡慧芳及反诉原告朱伟、胡慧芳与反诉被告金莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金莲及其委托诉讼代理人何文彬与被告(反诉原告)朱伟、胡慧芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金莲提出诉讼请求：1、解除原被告于2019年4月13日签订的《房地产租赁合同》；2、被告将上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状后返还给原告；3、被告向原告支付违约金人民币8800无(以下币种均为人民币)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻，原告与两被告之间是租赁房屋关系。原告与被告于2019年4月13日就上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产租赁合同》，双方约定租赁期限自2019年5月1日起至2023年4月30日止，租金8800元每月，付三押一，每期租金提前7天支付。合同约定原告只同意被告改变该房屋墙面颜色，但并未同意被告对该房屋进行全面的装修。合同签订后，原告依约向被告交付了系争房屋，但是没有料到，被告却未在征得原告同意的情况下，开始对系争房屋进行全面的装修改动。原告发现之后，当即提出异议，请求被告停止装修并恢复原状，但被告却置之不理。起诉之后，发现被告系专职二房东，到处租赁房屋装修之后再转租出去。之后，原告多次对被告提出上述请求，均未果。故诉至法院请求判如所请。被告朱伟、胡慧芳共同辩称，既然原告要求解除合同，现在被告也同意解除合同。其实原告在合同签订没有多久就提出解除合同，我们要求原告退还租金和押金的前提下解除，但是原告不同意。合同解除的责任在原告，不同意赔偿违约金。反诉原告朱伟、胡慧芳向我院提起反诉诉讼请求：1、反诉被告支付房屋租赁违约金8800元；2、反诉被告赔偿合同期内房屋装修费用112873.95元；3、反诉被告赔偿精神损失费5000元；4、反诉被告退还合同解除后的剩余第二季度的2个月租金17600元和房屋押金8800元；5、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告在租赁期内按合同履行，没有违约行为，反诉被告在短短2个多月的时间内，找各种理由想与反诉原告毁约。合同于2019年4月13日签订，反诉原告当面支付了房屋租金和中介费，但房屋钥匙直到4月18日才交接。4月24日，反诉被告强行进入系争房屋，认为更改后的墙体颜色与门框的颜色搭配不合理为由，情绪激动，选择报警。5月5日，反诉被告注册微信小号引诱反诉原告提供房源信息，要求反诉原告提供与系争房屋一样条件的房租，反诉原告为吸引客户，将准备自住的系争房屋照片发给对方，该聊天对话不是反诉原告的真实意思表示，不能认定为反诉原告的违约责任。反诉原告是根据合同约定在不改变承重和非承重墙、可以改变墙纸颜色的前提下对系争房屋进行选择性装修的，现反诉被告违反承诺要求解除合同，应当承担系争房屋所有的装修费用、住房中介费、合同违约金、租房押金、剩余租金、精神赔偿金等费用。反诉被告金莲辩称，目前双方并未对系争房屋进行交接，反诉被告并未违约。当初的合同签订之后，房屋就开始进行装修了。故反诉原告说述合同签订第二天愿意解除合同并要求我们承担房屋装修等费用是没有依据的。关于房屋装修费用，反诉被告没有同意反诉原告进行装修，只是同意粉刷墙面，所以反诉原告主张装修的费用是没有依据的。没有经过出租人同意，合同解除后装修费用应该由承租人承担。精神损失费，反诉被告没有无故上门骚扰，从我们提供的聊天记录中可以证明我们是很担心反诉原告的情绪。胡慧芳之前没有居住在系争房屋内。房屋也没有返还给我们。租金和押金等合同解除之后再确定，不同意反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在金莲名下。2019年4月13日，金莲作为甲方(出租房)、朱伟作为乙方(承租方)、案外人上海云房数据服务有限公司作为丙方(居间方)签订《房地产租赁合同》，约定甲方将其合法所有的系争房屋出租给乙方使用；租赁期限为4年，从2019年5月1日起租至2023年4月30日止；月租金8800元；乙方应在每个付款月/季前7日前足额支付当月/季租金，每逾期一日，乙方按逾期支付金额1%支付违约金给甲方；乙方应于签订合同当日向甲方支付定金8800元，租赁期满后，乙方不得将该房屋及附属设施完好交还并结清一切应付款项时，甲方应将上述押金无条件无息返还乙方；未经甲方书面同意，乙方将房屋转租或分租给他人；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方应该向乙方支付违约金8800元：……自租赁合同期满前擅自收回房屋、终止租赁的；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金8800元：2、在租赁期限内，未征得甲方同意，未按规定报经有关部门批准，乙方擅自改变该房屋用途，利用该房屋进行违法活动，在房屋内储存违禁品、易燃品、爆炸品等……4、乙方在租赁合同期满前擅自退租、转租、分租的；鉴于居间方提供的居间服务已促成本租赁合同的成立，甲、乙双方承诺于本合同签订当日向居间方支付佣金，甲方支付4400元，乙方支付3080元；手写备注部分约定，乙方不得改变房屋结构(租赁期限内)，该房屋出现任何问题，由乙方承担。不改变承重和非承重墙，甲方同意乙方改变房屋墙面颜色，该房屋居住不能超过5人(租赁期内)等。三方均确认胡慧芳亦为上述《房地产租赁合同》的承租方。合同签订之后，朱伟向金莲支付了租金和押金8800元。金莲确认收到2019年10月30日之前的租赁费用。朱伟、胡慧芳于2019年4月中旬对系争房屋开始装修。反诉查明事实同本诉。审理中，关于装修价值，朱伟、胡慧芳提供了《个人房屋装修合同》、《家庭装潢施工内容单》、销货清单、订货单、收款收据等以证明为了系争房屋装修实际投入。金莲认为确实是当时装修的情况，但是价值不认可，也未同意装修。双方均申请由法院对该装潢价值予以酌定。为对装修情况进一步进行确认，2019年10月18日，本院与原、被告共同至系争房屋内实地查看，原、被告双方确认客厅、卧室的地板，橱柜面板，门框(厨房门)、天花板、墙纸颜色、吸顶灯，房门颜色、电视背景墙做了改变。金莲还指出，卫生间的镜子、花洒都做了更换。朱伟、胡慧芳表示，部分装修和改动是因为有很多设施老化了。金莲表示，重装了很多灯具，电线也重新排过，会有安全隐患，虽然装修后变好看了，但是装修并未经过其同意，不符合合同约定。本院认为，原告与两被告均确认原告与被告朱伟就系争房屋签订的《房地产租赁合同》对各方具有约束力，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原、被告庭审中均同意解除双方的《房地产租赁合同》，但针对合同解除权的行使以及责任承担存在争议。本案争议焦点之一为被告装修是否构成合同解除的原因以及应当对装修承担责任。合同履行过程中，被告对系争房屋进行了装修，该装修部分属于合同约定的“不得改变房屋结构”“不改变承重和非承重墙”“改变房屋墙面颜色”范围，对原装修存在一定修缮效果，但该装修在合同约定之外，对墙体线路、大部分地板、灯具、橱柜门板等进行了施工，出于合同期限较长、承租人改善居住条件的需要，加上合同对此种装修是否符合合同解除条件未作约定的情况下，被告的装修行为虽然存在瑕疵，但尚不构成根本违约的情形，本院对原告据此解除房屋租赁合同关系的意见，本院难以支持，原、被告之间的《房地产租赁合同》解除日期应于庭审被告确认解除之日即2019年9月18日为准，合同解除之后，被告应当将系争房屋返还原告。对于原告主张被告已经将系争房屋转租他人的意见，未能提供充分的证据予以证明。本院难以采纳。关于恢复原状的诉请，双方在交接系争房屋时并未对系争房屋的原状进行确认，结合原告不享有合同单方解除权，故对该项诉请不予支持。反诉部分，关于违约金，反诉被告没有充分理由提前解除租赁合同应当承担相应的责任，但是考虑到反诉原告履行合同存在瑕疵以及双方租赁合同对该瑕疵行为并无明确约定，本院对反诉被告应当承担的违约金金额予以酌定。关于装修损失，根据相关司法解释，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，双方合同并未对装修细节进行详细约定，反诉原告的装修，均未经过反诉被告的同意，相反还收到了反诉被告对有关“改变墙面颜色”之外装修的明确反对意见，反诉原告在此情况下，仍坚持装修，应当对后果有所预见，故对反诉被告要求反诉原告承担全部装修损失的意见，不予支持，本院综合实地勘察情况、双方证据以及当事人陈述、使用期间、过错程度等因素，对反诉被告应当补偿装修损失的金额予以酌定。关于反诉原告主张的精神损失费，没有合同与法律依据，本院不予支持。合同解除之后，原告尚未返还系争房屋，其所支付的费用应当抵扣响应期间的房屋占有使用费，故对反诉原告要求退还租金的诉请，不予支持。关于押金，反诉被告应当在房屋交接、费用结算之后，将押金无息返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)金莲与被告(反诉原告)朱伟就上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产租赁合同》于2018年9月18日解除；二、被告朱伟、胡慧芳应于本判决生效之日起十日内将上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告金莲；三、对原告金莲的其余诉讼请求，不予支持；四、反诉被告金莲应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱伟、胡慧芳违约金人民币5000元；五、反诉被告金莲应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱伟、胡慧芳装修损失人民币3000元；六、反诉被告金莲应于被告(反诉原告)朱伟、胡慧芳将上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告金莲当日返还被告(反诉原告)朱伟、胡慧芳押金人民币8800元；七、对反诉原告朱伟、胡慧芳的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告金莲负担。本案反诉受理费人民币1680元，由反诉原告朱伟、胡慧芳负担人民币840元，反诉被告金莲负担人民币840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇一九年十二月二十四日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。