湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2792号上诉人（原审原告）：欧政芳，女，1971年11月9日出生，汉族，住湖南省珠晖区。上诉人（原审原告）：王令，男，1996年5月18日出生，汉族，住湖南省珠晖区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王华，男，1971年8月17日出生，汉族，住所地湖南省衡阳市石鼓区，现住湖南省珠晖区。系欧政芳之夫、王令之父。被上诉人（原审被告）：衡阳大唐物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区军路口2-50号。法定代表人：颜若男，该公司经理。委托诉讼代理人：邓延锋，湖南追正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王喆君，湖南追正律师事务所实习律师。上诉人欧政芳、王令因与被上诉人衡阳大唐物业管理有限公司（以下简称大唐公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧政芳、王令上诉请求：1、依法撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初2090号民事判决，依法改判或者发回重审；2、依法支持上诉人一审中的所有诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未充分审查，错误认定上诉人与衡阳宜居物业管理有限公司（以下简称宜居公司）签订的《宜居物业前期合同》中物业费1.5元/月/㎡的标准内容合法，依法应予纠正。上诉人与宜居公司签订的《宜居物业前期合同》第一条约定：“前期物业管理服务期限为2013年8月27日至2014年8月26日（服务期限内，物业收费标准以物价局批文为准）。”据此，宜居公司未取得批文，业主有权拒绝按照1.5元/月/㎡的收费标准缴纳物业管理费。大唐公司跟衡阳鸿业房地产开发有限公司（以下简称鸿业公司）的合同中关于停车费的约定未取得业主大会的授权与认可，应当认定为无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，上诉人要求返还停车费710元于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，2013年至今，债权人宜居公司从未通知上诉人债权转让之事，一审判决认定上诉人收到了宜居公司将债权转让给大唐公司的通知并同意宜居公司将债务转让给大唐公司系事实认定错误。二、根据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建筑单位应当通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业。大唐公司未经过法定“招投标”程序入驻小区，属程序违法。大唐公司的服务管理费收费公示违反《中华人民共和国价格法》第二十条规定，上诉人一审要求判令被上诉人出示物业管理费物价局批复文件，并按文件收取相关费用，返还实际收取费用与文件批复的差价，依法应予支持。一审法院越权认定该小区服务质量及收费标准属合理收费，系认定事实不当。宜居物业在本小区提供服务期间，未收取公共区域的停车费，一审法院认定公共区域的停车收费及收费标准不当，应判令大唐物业立即停止违法收费，根据价格法及物业管理条例相关规定退还已收取的违规费用。三、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主有权请求公布、查询物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。大唐公司辩称，上诉人在本次诉讼中部分诉讼请求不当，根据法律规定需要业委会或者业主大会授权；本案前期物业合同有效，小区业主实际接受了物业公司提供的服务，不存在可撤销的情形。根据《湖南省物业服务管理办法》的规定，物业管理费的收费标准都是实行市场调整价，不存在物业管理费过高。欧政芳、王令向一审法院起诉请求：1、判令大唐物业让欧政芳、王令查阅共有部分的使用和收益情况；2、判令大唐物业出示物业管理费物价局批复文件，并按文件收取相关费用，返还实际收取费用与文件批复的差价；3、判令大唐物业返还欧政芳、王令停车费510元，后期停车费算至大唐物业实际收取为准；4、判令大唐物业返还2014年8月至2017年1月收取的宜居公司物业管理费3504元；5、本案诉讼费由大唐物业承担。一审法院认定事实：2011年9月15日，欧政芳、王令与鸿业公司签订《商品房买卖合同》，购买鸿业公司开发的衡阳市珠晖区湘江东路84号湘江名苑2栋1701室，建筑面积86.32平方米。2013年10月10日，欧政芳、王令收房后与鸿业公司签订《前期物业管理合同》的宜居公司签订《前期物业服务协议》，并按协议约定按每月1.5元/平方米的价格缴纳了自2013年8月27日至2014年8月26日期间的物业服务费1554元、装修押金2000元、装修服务费234元、装修垃圾清运费216元、装修工人出入证工本费20元、预存水电费428元，共计4452元。该协议还约定“本物业管理区域内属于全体业主的停车场、会所及其他物业共用部分、共用设备设施统一委托乙方（即宜居公司）经营，用于弥补物业管理服务费收入不足、纳入物业管理费开支”、“本协议终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料”。2017年1月15日，宜居公司因故退出湘江名苑的前期物业管理，鸿业公司同日与大唐公司签订《前期物业管理合同》，合同约定物业管理费按每月1.5元/平方米收取，公共场地小车临时停车白天5元/日、过夜10元/夜。2017年1月17日，宜居公司与大唐公司签订《物业资产转让协议》，就转让湘江名苑前期物业管理权及相关债权、债务及固定资产作出约定，宜居公司自2013年7月28日起至2017年1月未收取的物业管理费归大唐公司所有，预收的物业费、水费及未退还业主的装修押金归大唐公司承担。签订协议后，大唐公司即接管湘江名苑的物业管理服务，并在小区发布物业服务标准、收费标准公示，收费标准为从2017年1月以后住宅物业管理服务费每月1.4元/平方米（2017年1月以前按每月1.5元/平方米），地面停车服务费100元/月。2017年2月3日，欧政芳、王令按上述标准向大唐公司缴纳了自2014年8月26日至2017年12月31日的物业管理费4830元，并退还装修押金2000元。2018年3月，大唐公司湘江名苑项目被衡阳市物业管理协会评为三星级物业服务项目。2018年10月6日，欧政芳、王令按每月1.4元/平方米的标准向大唐公司缴纳2018年的物业管理费1450元。2019年1月，交纳1月份物业管理费120元。2018年11月12日，衡阳市珠晖区广东路街道办事处同意湘江名苑小区业主代表大会的选举结果，湘江名苑小区业主委员会成立。2019年1、2、3、4、6、7、8月，欧政芳、王令按每月100元的标准向大唐公司缴纳车位管理费共计700元，另单次支付车辆管理费10元。一审法院认为，欧政芳、王令与宜居公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就其法律效力依法予以确认。在宜居公司因故不再履行与鸿业公司签订的《湘江名苑前期物业管理合同》及与欧政芳、王令签订的《前期物业服务协议》后，基于保障全体业主的权利，在湘江名苑小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，鸿业公司另行选聘大唐公司作为前期物业服务企业，虽不符合《物业管理条例》第二十一条、《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过招标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力”的规定，但大唐公司接管湘江名苑的物业管理服务并在小区发布物业服务收费公示后，欧政芳、王令根据物业服务收费公示的内容向大唐物业分多次缴纳了物业服务费、车位管理费并退还了宜居公司原收取的装修保证金，大唐公司亦实际提供了物业服务，可以认定大唐公司与欧政芳、王令之间成立事实上的物业服务合同关系，亦可以认定欧政芳、王令收到了宜居公司将债权转让给大唐公司的通知并同意宜居公司将债务转让给大唐公司。因此，欧政芳、王令基于其与大唐公司未签订前期物业服务合同而要求大唐公司返还物业管理费的请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。根据《衡阳市物业管理条例实施细则》第三条“住宅（含别墅）的公共性服务、车辆停放服务（不含车辆特约保管服务）和装修服务收费，实行政府指导价”的规定，大唐公司收取欧政芳、王令2018年物业管理费系按照每月1.4元/平方米的标准收取，未超出政府指导价的范围也未超出欧政芳、王令与宜居公司签订的《前期物业服务协议》约定的每月1.5元/平方米的标准；另湘江名苑小区业主大会尚未决定另行聘用物业服务企业，也未就物业服务事项、服务质量及服务费用等物业服务的重大事项表决通过或授权业主委员会决定，该院结合该地段其他小区物业服务质量及物业服务费收取标准,认定该小区物业服务费按照每月1.4元/平方米计收、车位管理费按100元/月、10元/夜计收符合市场价格,属于合理收费。因此，欧政芳、王令“要求大唐公司出示物业管理费物价局批复文件，并按文件收取相关费用，返还实际收取费用与文件批复的差价；要求返还停车费710元”的诉讼请求，该院不予支持。鉴于湘江名苑小区业主大会已召开、业主委员会已成立，对于全体业主共有部分的使用、收益的知情权，由业主大会表决通过或授权业主委员会决定行使更具正当合理性，因此，对欧政芳、王令要求查阅共有部分的使用和收益情况的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《物业管理条例》第七条、第八条之规定，一审法院判决如下：驳回欧政芳、王令的诉讼请求。案件受理费300元，由欧政芳、王令负担。本院二审期间，上诉人欧政芳、王令向本院提交了一份报警登记表，拟证明被上诉人公司长期以缴纳水费控制物业费的收取，非一审法院认定的自愿认可其服务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人经质证，对该份证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，认为该份证据只能证明发生了纠纷，不能证实该纠纷与案涉纠纷有关，亦不能证实被上诉人通过长期控制水电来使上诉人缴纳物业费以履行案涉合同。本院经审查认为，该份证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，鸿业公司作为建设单位与宜居公司、大唐公司于湘江名苑小区的业委会成立前分别签订的《前期物业服务协议》、《湘江名苑前期物业管理合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上述合同同时对湘江名苑小区全体业主具有约束力。一审判决对上述法条引用存在错误，本院予以纠正。上诉人主张大唐公司入驻小区未通过招投标的方式，属程序违法，无事实和法律依据，对上诉人的该项意见，本院不予采纳。上诉人主张宜居公司未通知其债权转让的事实，宜居公司与大唐公司之间的债权转让对其不发生法律效力，请求返还已支付给大唐公司的2014年8月至2017年1月期间的物业管理费。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，宜居公司已按照合同约定向湘江名苑小区业主提供了物业服务，上诉人作为业主应当依约向宜居公司支付物业管理费。鉴于宜居公司已通过《物业资产转让协议》将上诉人所欠前期物业管理费的债权转让给大唐公司，故大唐公司已依法取得案涉债权。经庭审查明，大唐公司表明其在小区已公示过上述债权转让协议，且上诉人基于大唐公司的请求已向大唐公司支付了2014年8月至2017年1月期间的物业管理费，应当视为其已知悉宜居公司转让债权的事实。宜居公司作为湘江名苑小区的前物业服务公司，针对小区内众多业主，其转让债权的通知方式也应当是通过公示或出示债权转让协议的方式。因此，即便上诉人未曾看到过宜居公司与大唐公司之间的债权转让协议，在本次诉讼中，根据大唐公司一审提交的《物业资产转让协议》，上诉人也应当知悉宜居公司已将案涉债权转让给大唐公司的事实。故对上诉人以宜居公司未通知为由，请求大唐公司返还2014年8月至2017年1月期间的物业管理费的请求，本院不予支持。上诉人主张物业公司未取得物价局批文，无权按照每月1.5元/平方米的标准收取物业管理费，应当返还实际收取费用与文件批复的差价。本院认为，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第七条第二款规定，保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅服务收费实行政府指导价；别墅、其他非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务实行市场调节价。本案中，案涉小区已于2018年11月12日成立业主委员会，对此之前的物业服务收费应当实行政府指导价，物业公司根据案涉物业服务合同的约定，按照1.5元/平方的标准收取物业管理费并未超出政府指导价的范围，且物业公司实际上收费并未超过1.4元/平方米。上诉人主张根据物价局文件批复返还差价，但未提供相应的证据予以证明存在差价及具体数额，应当承担举证不能的不利后果。对于业委会成立后的物业收费实行市场调节价，上诉人对收费标准有异议应当通过业委会主张权利。上诉人主张大唐公司收取停车费违法，应当返还其已缴纳的710元停车费。本院认为，根据《湖南省机动车停放服务收费管理办法》（湘价服[2014]11号）第七条第（一）款规定，住宅小区机动车停放服务收费实行市场调节价，“已成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由业主大会或业主代表大会决定，未成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由停车服务管理方与入住业主参照本办法协商决定或在物业合同中约定”。如前所述，案涉小区已于2018年11月12日成立业主委员会，上诉人对大唐公司已收取的710元停车费有异议，应当通过业主委员会主张权利。上诉人主张根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，应当支持其请求查阅共有部分使用和收益情况的诉讼请求。本院认为，上述规定赋予了业主查阅共有部分使用和收益情况的权利，一审判决以业委会行使该项权利更具有正当合理性从而驳回上诉人的该项诉请不当，本院予以纠正。但在本院二审期间，被上诉人已在案涉小区公布了共有部分使用和收益情况，故对上诉人的该项诉请，本院依法予以驳回。综上所述，欧政芳、王令的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人欧政芳、王令负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇一九年十二月二十七日法官助理 邓 薇书 记 员 肖玉艳