新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0203民初1455号 原告:克拉玛依市博智安全技术服务有限公司,住所地克拉玛依区新兴路114-203至206号。 法定代表人:王海永,该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭红，女，1977年12月25日出生，汉族，该公司员工，住克拉玛依区。 委托诉讼代理人：王晓云，新疆瀛华律师事务所律师。 被告:蒋京余,女,1981年9月27日出生,汉族,住克拉玛依区。 第三人:新疆石油管理局有限公司行政事务中心(原新疆石油管理局接待服务总公司),住所地克拉玛依市友谊路98号。 法定代表人:孟照旭,该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨建兴，新疆万和律师事务所律师。 原告克拉玛依市博智安全技术服务有限公司（以下简称博智公司）与被告蒋京余、第三人新疆石油管理局有限公司行政事务中心（以下简称新疆石油管理局行政事务中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博智公司之委托诉讼代理人郭红、王晓云，第三人新疆石油管理局行政事务中心到庭参加诉讼，被告蒋京余经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博智公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年8月30日解除;2、被告返还剩余租金、保证金合计83866元；3、第三人对被告的还款责任承担连带责任。事实及理由:被告蒋京余2016年9月16日与第三人签订《原小车公司机关办公楼公房出租合同》,被告蒋京余承租第三人所属位于克拉玛依市X号共计57间房屋,租期15个月,截止到2017年12月31日止。同日,第三人书面同意转租。2016年10月9日,原、被告签订《租赁合同》,被告将自己承租的坐落于原小车公司友谊路124号机关办公楼的建筑面积1000平方米的三楼、四楼两层房屋,转租给原告使用，用于特种设备和特种作业培训、电工、电焊工的上岗培训，合同约定租期3年自2016年10月15日至2019年12月31日，租金结算方式为第一次付款242740元,在2016年11月15日前付清,第二、第三次分别200000元,在每年11月1日前付清。原告按约定支付了保证金40000元，付清2016年10月15日至2017年12月31日第一年度房租242740元和2018年房租200000元。但由于2018年加强维稳工作的原因,被告出租的房屋后院无法停车,严重影响原告经营,导致原告租赁该房屋难以达到完全使用目的。原告与被告多次协商解决未果,被迫于2018年8月30日搬出并向被告交还所租房屋钥匙。原告认为房屋交还后,被告应向原告退还的款项为83866元计算方式：保证金40000元、2018年9月1日至2018年12月31日期间的租金66666元（200000元/12个月×4个月），减去原告未付的暖气费22800元。原告多次向被告索要上述款项未果,为维护原告合法权益,现提起诉讼,请求法院依法判如诉请。 被告蒋京余未答辩。 第三人新疆石油管理局行政事务中心述称，第三人原是新疆石油管理局接待服务总公司，2018年4月12日名称变更为新疆石油管理局有限公司行政事务中心，涉案标的物为第三人所有，2016年11月14日，第三人将机关楼及车库共计2227平方米的房屋租赁给蒋京余，租赁期限为2016年11月14日至2017年12月31日。原告和蒋京余签订的租赁合同与第三人无关，不应当由第三人承担连带责任，原告将租金及保证金交给了蒋京余并非交给了第三人。关于原告所述的后院不能停车影响其经营不属实，该院内面积及房屋也属于第三人所有，第三人将其租赁给了克拉玛依鑫旺汽车修理厂，按政府的维稳要求进入院内只需登记即可进入，社会车辆均可进入，包括维修、停车、洗车等与汽车有关的业务都可以正常开展。所以第三人认为原告要求解除合同的理由不充分，房屋没有质量问题，就应该按照合同履行。 本院经审理认定事实如下：2016年，被告蒋京余与第三人新疆石油管理局行政事务中心签订《原小车公司机关办公楼公房出租合同》,承租第三人名下的位于克拉玛依市X号办公楼用于商业经营，共计四层57间房屋，建筑面积2227平方米，租期截止至2017年12月31日止。 2016年10月9日,原告博智公司与被告蒋京余签订《租赁合同》,约定：“被告将其承租的位于克拉玛依市X号、四楼两层建筑面积1000平方米的房屋转租给原告用于经营培训学校、办公室，租期3年自2016年10月15日至2019年12月31日，第一年租金242740元，2016年11月15日前付清，第二年、第三年租金每年200000元，每年11月1日付清，水电暖等费用由承租方承担，合同签订之日交纳保证金40000元，合同终止时，乙方完好归还房屋，甲方无异议的情况下退还保证金。”该合同第8.1.7条载明“租赁没有到期，甲方因特殊原因要提前收回房屋的，必须提前45天内通知乙方，甲方按实际天数计收租金，并退还保证金。”该合同第8.2.4条载明“租赁期间，乙方因特殊原因需要退租，必须提前45天以书面形式向甲方提出，甲方按实际天数计收租金，如不能履行保证金不予退还。”该合同第13.4条载明“乙方可以解除合同、退回房屋的事由：甲方无故迟延交付租赁房屋达一个月以上的；甲方交付的房屋存在严重的质量问题或交付房屋存在产权纠纷，应向乙方正常使用的，其他情形。”该合同还对其他事项做了约定。2016年10月9日，原告法定代表人王海永向被告蒋京余转账支付保证金及房租150000元。2016年11月29日、11月30日，原告委托案外人克拉玛依区博慧安全服务咨询中心向被告蒋京余转账支付房租32740元、100000元。2017年12月19日，原告委托案外人克拉玛依区博慧安全服务咨询中心向被告蒋京余转账支付房租50000元、50000元、50000元、50000元。2018年5月23日，原告向被告蒋京余转账支付暖气费36000元。2018年8月，原告搬出涉案房屋，将钥匙交给案外人张小江。其后，原告与张小江协商退还房租和保证金无果，诉至本院。 另查，原告提交的《原小车公司机关办公楼公房出租合同》载明：“出租方（甲方）新疆石油管理局接待服务总公司承租方（乙方）蒋京余租赁房屋坐落于原小车公司X号，间数57间，建筑面积2227平方米，层数四层，租期15个月自合同签订之日起至2017年12月31日止，租金分期支付，第一期租金在合同签订5日内支付250000元，第二期租金在2017年1月5日内支付750000元。签合同之日交纳保证金150000元，合同终止时，乙方完好归还房屋，甲方无异议的情况下退还保证金。”该合同还载明了其他事项，该合同落款处出租方签名“徐凌”，盖章“新疆油田分公司行政事务中心资产管理部”、时间2016年9月10日，租赁方签名“蒋京余”、时间2016年9月16日。原告提交的一份《证明》载明：“为便于管理并丰富租赁项目，我公司同意将租赁给蒋京余，坐落于X号所有门面房对外转租。租赁后产生的一切纠纷由蒋京余承担。”该《证明》落款的“出租方”处盖有“新疆油田分公司行政事务中心资产管理部”印章、时间为2016年9月10日，“租赁方”处签名“蒋京余”、时间为2016年9月10日。 另查，被告提交的《原小车公司机关办公楼公房出租合同》载明：“出租方（甲方）新疆石油管理局接待服务总公司承租方（乙方）蒋京余签订日期2016年11月14日，租期13个月自合同签订之日起至2017年12月31日止，租金总额547500元（含税）（双方约定，依照市场行情甲方有权对房租有10%-20%上浮，在续签合同前与乙方协商），租金分期支付，每半年支付，第一期租金在合同签订15日内支付300000元，第二期租金在2017年6月15日前支付247500元。签合同之日交纳保证金50000元。”落款处出租方盖章“徐凌”“新疆石油管理局接待服务总公司合同专用章”，租赁方签名“蒋京余”。该合同其他内容与原告提交的《原小车公司机关办公楼公房出租合同》基本一致。 另查，2017年7月1日，第三人新疆石油管理局行政事务中心（甲方）、被告蒋京余（乙方）、克拉玛依市正元商务有限责任公司（丙方，以下简称正元公司）签订《合同变更三方协议》，约定：“甲方与乙方2016年签订的《公房出租合同》中甲方的权利和义务由丙方享有和承担。2017年12月25日，正元公司与蒋京余签订《公房出租合同》，将涉案房屋转租给蒋京余，租期2018年1月1日至2018年12月31日。”该《公房出租合同》落款“承租方（乙方）”处签名为张小江。2017年12月28日，被告蒋京余出具《授权委托书》，载明：“委托张小江为蒋京余的代理人，代理人可以我的名义在代理期限2017年12月28日至2018年1月10日内，代理办理行政事务中心小车队办公楼房屋租赁事宜。委托代理人在其权限范围及代理期限内签署的有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认。”蒋京余和张小江在该《授权委托书》落款处签字捺印。 另查，2016年6月20日，《中国石油天然气股份有限公司新疆油田分公司》油新人字[2016]22号文件载明“将行政事务中心（接待服务总公司）、治安保卫中心、小汽车服务公司、职工文化活动中心合并，设为行政事务中心，保留接待服务总公司牌子，机构级别处级。” 另查，诉讼中，原告陈述“2018年1月和蒋京余打电话沟通过因车辆停放不方便要求退房的事情，蒋京余认可，并告知等原告找到合适的出租房子后再与原告办理解除合同、退房的事情，原告到2018年8月直接与张小江办理退房事宜，将房屋钥匙交给张小江”。原告提交的原告法定代表人王海永与张小江的2018年12月28日至2019年1月14日微信聊天记录载明：“（王海永）我的就4个月的房租，还有4万元押金，就这么清楚的事，你到现在连个结果没有？（张小江）你的账会算，等我先把油田公司的事处理了，就这几天，你先等等。（王海永）如果你们徐总不想退这个钱，就明说，好吧。（张小江）虽然合作时间不长，但我们也不是耍赖的人，算完多少，剩下的肯定给你，这个我是敢打包票的。（王海永）四个半月过去了，处理事情也得有个先后顺序。（张小江）话是这样说的，但是这块事有些急，等处理好了，你的钱肯定会退，你放心就好。”原告提交的证人刘梅证言称“证人做培训业务，2018年院子里安检很严格，就搬走了，证人办理租赁业务和退房事宜找的都是张小江，钥匙交还给张小江，证人的租金、暖气费和张小江已经结算清楚了。原告是2018年8月搬走的，原告是否结账不清楚。”证人朱嘉豪证言称“办理退房的人好像姓钱，没有见过房东。原告是2018年8月搬走的。2018年院子里开车进来要检查登记。” 另查，诉讼中，第三人述称“第三人与蒋京余的合同2017年到期后，第三人与正元公司未签书面合同，第三人认可正元公司继续使用房屋至2018年年底，认可正元公司继续将房屋转租给蒋京余，转租期限至2018年年底。第三人当时清楚正元公司转租情况。” 另查，原告自认未交纳暖气费22800元。 上述事实，有经当庭出示并质证的《原小车公司机关办公楼公房出租合同》《租赁合同》《土地权属信息查询单》《企业信息公示报告》《新疆油田分公司》油新人字[2016]22号、《公房出租合同》《合同变更三方协议》《授权委托书》《证明》、转账凭证、财务记账凭证、委托付款协议、微信聊天记录、证人证言及原告、第三人陈述等证据在案予以证实。 本院认为，根据查明的事实，被告蒋京余与第三人新疆石油管理局行政事务中心签订房屋租赁合同，期限至2017年12月31日，其后第三人、被告与案外人正元公司签订三方协议，将第三人与被告2016年签订的房屋租赁合同的权利义务概括转移给正元公司，合同到期后，第三人认可正元公司继续使用涉案房屋至2018年年底，并认可正元公司继续将该房屋转租给蒋京余，期限至2018年年底，故可确定蒋京余2018年通过与正元公司签订的合同取得了涉案房屋的租赁权。被告蒋京余与原告博智公司签订的房屋租赁合同期限2016年10月15日至2019年12月31日，2019年的租期超出蒋京余的租期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，被告蒋京余与原告博智公司约定的2019年租期无效。 关于原告与蒋京余的转租合同中有效的部分，根据查明的事实，原告支付了保证金40000元、支付租金至2018年12月31日。原告以涉案房屋所在院子2018年安检严格不能停放车辆影响其正常经营为由，要求退房并退还剩余天数租金及保证金。经审查，原告与蒋京余的合同第8.2.4条载明“租赁期间，乙方因特殊原因需要退租，必须提前45天以书面形式向甲方提出，甲方按实际天数计收租金，如不能履行保证金不予退还。”该条款表明双方约定承租人因特殊原因提前告知后可以提前退房。原告陈述“2018年1月和蒋京余打电话沟通过因车辆停放不方便要退房的事情，蒋京余也认可，并告知等到我们找到合适的出租房子再与我们办理退房的事情解除合同，到2018年8月直接与张小江办理退房的事情”与张小江微信聊天记录能够相互印证；证人刘梅、朱嘉豪与原告均无利害关系，证言客观，真实性可以认定，证人刘梅陈述其租房、退房交还钥匙、结算租金和保证金均由张小江经办，证人证言与蒋京余委托张小江代为办理与涉案房屋有关事宜的《授权委托书》、张小江代理蒋京余与正元公司签订租赁合同的事实能够相互印证。根据本案证据，结合本案具体情况，能够确定原告提前向蒋京余提出退房要求、张小江2018年8月代理蒋京余接收原告交还的涉案房屋钥匙的事实具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院对原告提前向被告提出退房、张小江于2018年8月代理蒋京余接收原告交还的涉案房屋钥匙的事实予以确认，即原告与被告的房屋租赁合同于2018年8月30日协议解除，合同权利义务终止。该行为符合原、被告合同第8.2.4条“租赁期间，乙方因特殊原因需要退租，必须提前45天以书面形式向甲方提出，甲方按实际天数计收租金，如不能履行保证金不予退还”的约定，则被告应当根据该条款的约定按实际天数计收租金，向原告退还2018年9月至12月的租金66666元（200000元/12个月×4个月）。同时，该合同第8.2.4条还约定“如不能履行保证金不予退还”，该约定不明确，且该约定与合同第6条“合同终止时，乙方完好归还房屋，甲方无异议的情况下退还保证金”相矛盾，被告对原告交还房屋无异议，则被告应当根据合同第6条退还保证金。故原告要求被告退还保证金40000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。上述款项，减去原告自认的未支付的暖气费22800元，被告应当向原告退还83866元。 关于第三人是否应当承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”根据查明的事实，被告将其从第三人处承租的房屋转租给原告，根据原、被告当庭陈述及本案具体情况，第三人2017年至2018年对涉案场所进行安全检查过程中了解到蒋京余将其承租的房屋租给多名租赁户，第三人为此和蒋京余进行过交涉，第三人对蒋京余将其承租的房屋转租给包括原告在内的多名租赁户的事实是知晓的。但该事项不影响原告与被告之间的合同相对性及被告与第三人之间的合同相对性，原告基于与被告的合同约定进行退房的法律后果与第三人无关，故原告要求第三人承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。 被告蒋京余经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩及质证的权利，由此产生的对其不利的法律后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告克拉玛依市博智安全技术服务有限公司与被告蒋京余2016年10月9日签订的《租赁合同》于2018年8月30日解除； 二、被告蒋京余向原告克拉玛依市博智安全技术服务有限公司退还83866元，于本判决生效之日起三日内付清； 三、驳回原告克拉玛依市博智安全技术服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1896.66元、公告费710元，由被告蒋京余负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审 判 长  雷晓霁 人民陪审员  吴尚德 人民陪审员  杨胜昔 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  刘 娟