广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1402民初2340号 原告：翁月伶，女，1987年12月4日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：李业辉，广西诺尔律师事务所执业律师。 被告：苏咏娟，女，1985年3月10日出，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：李光诚，广西桂海天（崇左）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：荣丽丽，广西桂海天（崇左）律师事务所执业律师。 被告：万进控股有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市山秀路东侧（凭祥小区）第7栋1-1301号房，统一社会信用代码91451400MA5KCBGNXY。 法定代表人：梁进，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁科，北京市鼎业（南宁）律师事务所执业律师。 被告：梁进，男，1974年6月20日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：梁科，北京市鼎业（南宁）律师事务所执业律师。 原告翁月伶与被告苏咏娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，苏咏娟申请追加万进控股有限公司（以下简称万进公司）、梁进作为被告获本院准许。本院于2019年12月12日公开开庭审理并组织调解，原告的委托诉讼代理人李业辉，被告苏咏娟及其委托诉讼代理人李光诚、荣丽丽，万进公司及梁进的共同委托诉讼代理人梁科到庭参加诉讼。 原告翁月伶向本院提出诉讼请求：1.判决解除翁月伶与苏咏娟签订的《办公楼租赁合同》；2.判令苏咏娟支付房屋租金19270元及违约金2259元（违约金按日以应付租金的千分之一计算，暂算至2019年11月2日并顺延计算至苏咏娟腾空并交付房屋之日止）；3.责令苏咏娟腾空承租房屋，将房屋交还翁月伶。事实与理由：广西崇左市万隆投资有限公司（以下简称万隆公司）与苏咏娟于2017年4月11日签订了《办公楼租赁合同》，由苏咏娟承租万隆公司位于崇左市角万隆商务领寓二楼204至211号共8间房作为经营健身房使用，面积484.72平方米，租期六年，从2016年7月10日至2022年7月9日。第一、第二年租金每平米15元，第三年开始逐年递增，每三个月支付一次租金，先付租金后使用，支付租金时间为前一期租金到期日前7天。2019年2月27日，翁月伶从万隆公司购买了上述出租房屋中的210号、211号房，总面积121.66平方米，办理了不动产权变更登记手续。根据《合同法》第229条规定，万隆公司与苏咏娟签订的《办公楼租赁合同》仍然有效，原被告双方存在合法有效的房屋租赁合同关系，翁月伶将房屋交给苏咏娟使用，苏咏娟有义务支付租金。自2019年4月开始，苏咏娟一直拖欠租金未付，至起诉时，己拖欠9个月的租金共计19270元，依据合同第八条第3项，苏咏娟逾期支付租金，每逾期一天，按逾期租金千分之一支付滞纳金（违约金），由此计算违约金共计2259元。对于所欠租金，经多次催告，苏咏娟仍置之不理；根据合同约定，逾期支付租金20天，翁月伶有权解除合同。故诉至法院请求判如所请。 被告苏咏娟辩称：1.同意解除《办公楼租赁合同》，对算至2019年12月9日的欠付租金19270元没有异议，但违约金标准过高，应该按照同期银行贷款利率计算。2.2018年10月12日，苏咏娟与万进公司签订《江州区风行健身中心转让合同》（以下简称《转让合同》），苏咏娟将健身房的设施、设备以及场地租赁权转让给万进公司，该合同已经实际履行；翁月伶对转让一事知情并表示同意，翁月伶曾收取万进公司两个月的租金，原告与万进公司之间的租赁关系也已经实际履行；因此，苏咏娟的租赁合同权利义务已经转移给万进公司，租金的付款义务人应当是万进公司；因欠付租金被解除租赁合同后，负有腾房义务的也应是万进公司。3.如果翁月伶放弃向万进公司主张权利，视为放弃了全部合同权利，应驳回其全部诉讼请求。4.万进公司受让健身房时是一人有限公司，梁进作为该公司的股东，其不能证实个人财产与公司财产独立，应对万进公司的债务承担连带责任。 被告万进公司、梁进辩称：1.《转让合同》约定苏咏娟应当解除与翁月伶的租赁合同，由万进公司与翁月伶签订新的租赁合同，但苏咏娟并未解除与翁月伶的合同关系，因此苏咏娟仍是租赁合同的相对人，应由苏咏娟承担本案责任；2.《转让合同》签订后，万进公司曾代苏咏娟支付两个月的租金，但在2018年11月15日，万进公司已向苏咏娟明确不再使用涉案房屋并就此搬离，此后都是由苏咏娟在履行租赁合同的义务；3.而且翁月伶在庭审中明确不向万进公司以及梁进主张责任，根据“不告不理”原则，万进公司以及梁进不承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：2017年4月11日，苏咏娟与万隆公司签订《办公楼租赁合同》。合同约定由苏咏娟承租万隆公司位于崇左市角万隆商务领寓1-1-204至1-1-211共8间面积484.72平方米的办公楼，用于经营健身房；租期六年，从2016年7月10日至2022年7月9日。第一、第二年租金15元/平方米/月，第三年（2018年7月10日至2019年7月9日）租金16.5元/平方米/月，第四年（2019年7月10日至2020年7月9日）租金18.15元/平方米/月，第五年（2020年7月10日至2021年7月9日）租金20元/平方米/月，第六年（2021年7月10日至2022年7月9日）租金22元/平方米/月；每三个月为一期租金，先付租金后使用，支付租金时间为前一期租金到期日前7天；若逾期支付租金，每逾期一日按照当期月平均租金总额的千分之一加收违约金；逾期20天，出租方有权解除合同；场地所有权在租赁期间发生转让的，受让人继续履行本合同的约定。2019年2月27日，翁月伶从万隆公司购买了上述出租房屋中的210号、211号房，总面积121.66平方米并办理了不动产权变更登记手续；此后，有关《办公楼租赁合同》出租方的权利义务转移给翁月伶。 苏咏娟承租房屋后，以该房屋以及另行承租的万隆商务领寓1-1-201至1-1-203房屋为经营场所设立了江州区风行健身中心。2018年10月12日，苏咏娟与万进公司签订《转让合同》，约定苏咏娟将江州区风行健身中心的所有设备、场地租赁权转让给万进公司，并确定在《转让合同》生效的同时苏咏娟与场地方解除租赁合同，并协调场地方与万进公司按照原租赁合同条件签订新的租赁合同。但在《转让合同》履行过程中，苏咏娟并未与场地方解除合同，万进公司也未与场地方签订新的租赁合同。 庭审过程中，原被告就腾房的事宜达成以下一致意见：三被告自2019年12月12日起将位于崇左市角（万隆商务领寓）第1栋1-210号、211号房退还给翁月伶，由翁月伶自行腾空，涉案房屋内的所有设施、设备由翁月伶自行处置（包括转让、出卖）。本院就此制作（2019）桂1402民初2340号民事调解书。翁月伶明确租金计算至2019年12月12日。被告已支付租金至2019年4月9日。在诉讼过程中，原告申请财产保全，本院经审查做出（2019）桂1402民初2340号裁定书，裁定冻结苏咏娟名下的银行存款21529元或查封其相应价值的财产 本院认为，苏咏娟与万隆公司签订的《办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，形式完备，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，合同双方均应受之约束。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案租赁关系存续期间,苏咏娟承租的房屋所有权转移给翁月伶,则应由翁月伶与承租人承继原租赁合同关系。原告诉请解除合同，苏咏娟表示同意，故对原告解除合同的诉讼请求予以支持。 翁月伶交付了场地，苏咏娟应按约支付租金。苏咏娟对算至2019年12月9日的欠付租金19270元没有异议，而且因各方当事人对腾房达成一致意见，租金计算至2019年12月12日，2019年12月10日至2019年12月12日共3天的租金为221元（121.66平方米×18.15元/平方米/月×3÷30），故苏咏娟应支付的租金总额为19491元（19270元+221元）。《办公楼租赁合同》约定按当期月平均租金总额的千分之一计收违约金，标准过高，本院基于苏咏娟的答辩意见对违约金标准予以调整，确定违约金标准为中国人民银行同期贷款利率上浮30%。根据中国人民银行公布的同期贷款基准年利率为4.35%，以及合同约定的当期租金应当在前一期租金到期日前7天支付，计算逾期支付租金的违约金为471元。苏咏娟辩称，其与万进公司签订《转让合同》之后，有关场地租赁的权利义务已经全部转移给万进公司；但在《转让合同》履行过程中，苏咏娟并未切实与原告解除《办公楼租赁合同》，故苏咏娟仍是《办公楼租赁合同》的承租人，因此对苏咏娟的辩解意见不予采信，确定苏咏娟为租金及违约金的支付义务人。 综上，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条规定，判决如下： 解除翁月伶承继的苏咏娟与广西崇左市万隆投资有限公司于2017年4月11日签订《办公楼租赁合同》； 苏咏娟支付翁月伶房屋租金19491元以及违约金471元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行，如未逾期履行应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费169元，保全费235元，合计404元，由翁月伶负担29元，由苏咏娟负担375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  温凤娥 二〇一九年十二月二十日 书记员  周天都 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不就措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。