云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终2414号上诉人（原审原告）：符明兰，女，汉族，1981年6月14日出生,昭通市鲁甸县人，文盲，农民，住云南省昭通市鲁甸县。委托诉讼代理人：周世正，云南砚池律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：冯礼菲，女，1973年11月4日出生，汉族，大学本科文化，昭通市彝良县人，居民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审被告）：周家荣，男，1973年5月12日出生，汉族，大专文化，昭通市彝良县人，居民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审被告）:昭通市昭阳区博翔房地产经纪有限公司,住所地:云南省昭通市昭阳区望海佳园1幢1楼7号，统一社会信用代码：91530602MA6K3YMC3K。法定代表人：赛贤帅，该公司总经理。上诉人符明兰因与被上诉人冯礼菲、周家荣、昭通市昭阳区博翔房地产经纪有限公司（以下简称“博翔公司”）合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初4885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院确认本案如下法律事实：2019年8月2日，符明兰通过博翔公司介绍欲购买冯礼菲、周家荣所有的位于昭通市昭阳区房屋。同日，符明兰向冯礼菲、周家荣交付定金20000元、向博翔公司交付议价金1000元并在博翔公司的见证下与冯礼菲、周家荣签订《定金收条》。该《定金收条》对拟购房屋位于昭通市昭阳区、面积123.38㎡、定金20000元、总价828000元、付款方式为转按揭、中介费12420元及2019年8月6日之前由博翔公司协助办理相关手续、双方不得逾期等内容进行了约定。后符明兰在2019年8月6日及宽限期内未与冯礼菲、周家荣签订合同及办理相关手续。现符明兰以冯礼菲、周家荣故意隐瞒了该房屋不能过户的情况，符明兰无法将户口迁入，致使符明兰购买该房屋的目的不能实现为由向原审法院提起诉讼，请求判令由冯礼菲、周家荣赔偿符明兰定金40000元；由博翔公司向符明兰返还1000元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方向对方给付定金作为订立房屋买卖合同的担保，给付定金的一方不履行约定义务，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。本案中，原被告双方签订的《定金收条》系双方真实意思表示，双方在《定金收条》中对拟购买房屋的位置、面积、总价、付款方式、中介费等进行了约定且内容不违反法律的强制性规定，应认定有效，买卖双方应当按照约定诚信履行。符明兰在交付定金后未能在约定时间与冯礼菲、周家荣办理房屋买卖相关手续且未能举证证明系被告原因所致，故符明兰的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决驳回原告符明兰的诉讼请求。案件受理费825元，减半收取412.5元，由原告符明兰负担。符明兰不服一审判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原判；改判支持符明兰的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。冯礼菲、周家荣拟出售给符明兰的房屋已经抵押给银行，冯礼菲、周家荣不得转让该房屋，其收取符明兰支付的定金不合法。二、《定金收条》是双方的真实意思表示，交付定金也是符明兰自愿的，但定金合同仅只是对买卖的大概内容进行初步的约定，定金合同签订后，买卖双方还应当就与买卖相关的其他问题进行商定，待正式的合同条款商定后才能最终确定合同内容，并不是所有的买卖只要签订了定金合同就一定能达成最终的买卖协议。在签订《定金收条》时，冯礼菲、周家荣及中介均没有提到尾款的事情，因买卖房屋办理房产证的时间待定，符明兰在签订正式的买卖合同之前提出押一定的尾款及转户口等事宜是完全符合交易规则的，不能因为符明兰提了一个要求就认定是符明兰的原因导致无法交易，就将交易失败的责任划归给符明兰，这样的理解是片面的。在本案还未处理完毕之前，冯礼菲、周家荣就将房屋另行出售给他人，被上诉人在收取符明兰的定金后就将房屋转让给他人，其主观上就不想将房屋出售给符明兰。三、在一审庭审中，符明兰明确表示要购买涉案房产，在《定金收条》约定的8月6日到场签订正式的买卖合同，因符明兰有事不能按时到场，经与中介联系并取得被上诉人的同意，双方商定签订合同的时间修改为8月8日，但中介提供的买卖合同不能有效的保障符明兰的权益，符明兰提出要对买卖合同的一些内容进行商定，被上诉人就以此认为符明兰胡搅蛮缠，不与符明兰就《定金收条》未约定的事项进行商定。买卖行为是一个双向行为，不能认为只要买方说话就认为买方不想买房屋，就将交易不成的后果归责于买方。四、在《定金收条》中明确载明，被上诉人将按揭款转为符明兰，也就是将购房合同的主体变更为符明兰，将贷款主体变更为符明兰。《定金收条》也是被上诉人提交的格式合同，在双方对格式条款理解不一致时应当作出对提供各式条款不利一方的认定。涉案房屋一直处于被上诉人名下，完全有可能被查封、被执行，增加符明兰的风险，这也就是符明兰为何要提出一次性付清银行按揭款的原因。综上，不是符明兰不想购买涉案房产，而是在符明兰交纳定金后对合同条款的协商中双方无法达成一致意见，冯礼菲、周家荣也不愿意和符明兰协商具体条款，未交易成功的原因不在符明兰。被上诉人冯礼菲、周家荣、博翔公司未作答辩。二审中，双方当事人对原判决确认的法律事实未提出异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。归纳当事人的上诉主张，本案的争议焦点是：符明兰主张由冯礼菲、周家荣返还定金40000元，由博翔公司返还1000元的诉讼请求是否应当得到支持？针对以上争议焦点，本院评判如下：本案中，符明兰因欲购买冯礼菲、周家荣所有的昭阳区房屋一套，于2019年8月2日向冯礼菲、周家荣给付了定金20000元，同日，冯礼菲、周家荣向符明兰出具了《定金收条》一份。关于符明兰向冯礼菲、周家荣给付的定金20000元是否应当返还的问题。本院认为，定金是指合同当事人一方为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱，定金是在合同相对人之间设定的一种债的担保方式。本案中，符明兰在向冯礼菲、周家荣给付定金之时，双方尚未签订房屋买卖合同，《定金收条》中虽然简要地载明了所购买房屋的房号、面积、房屋总价、房屋的配套设施及家具家电以及违约责任等内容，但对购房款具体的给付方式、给付时间、房屋的交付时间及过户时间、如何转按揭贷款等主要条款未作出约定。在符明兰给付了定金后，双方因该房屋设定过抵押不能过户、银行揭款贷款不能变更到符明兰名下以及按揭贷款的偿还方式等事宜不能达成一致，致使该房屋的相关手续未能办理。本院认为，双方之间未签订房屋买卖合同，将会影响房产交易的相关手续无法办理，而导致双方之间未签订房屋买卖合同的原因在于符明兰与冯礼菲、周家荣双方对合同的相关条款不能协商一致，而不仅在于符明兰本人。定金收条上虽然载明了“双方定于2019年8月6日之前由博翔公司协助双方办理相关手续、双方不得逾期”的内容，但因“办理相关手续”的内容不明确，且双方之间尚未就有关房屋买卖的主要条款作出具体明确的约定，没有具体明确的履行内容，无从认定当事人的违约责任。综上，符明兰向冯礼菲、周家荣给付的20000元并不是法律意义上的定金，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的规定对本案作出处理。因符明兰与冯礼菲、周家荣已没有对案涉房屋继续交易的意思表示，符明兰向冯礼菲、周家荣给付的20000元已不可能折抵购房款，故该20000元应由冯礼菲、周家荣予以返还，符明兰要求双倍返还定金共计40000元，对超出20000元的部分，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于博翔公司是否应当向符明兰返还1000元的问题，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，博翔公司虽未促成合同成立，不得要求支付报酬，但可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，博翔公司向符明兰收取的1000元作为居间活动的支出，应属合理范围，对符明兰主张由博翔公司返还1000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，符明兰的上诉理由部分成立。原判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初4885号民事判决；二、由冯礼菲、周家荣于本判决生效之日起10日内返还符明兰20000元；三、驳回符明兰的其他诉讼请求。一审案件受理费412.50元，由符明兰负担212.50元，冯礼菲、周家荣负担200元；二审案件受理费825元，由符明兰负担425元，冯礼菲、周家荣负担400元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  刘太永审判员  王宇波审判员  陈贵琼二〇一九年十二月二十七日书记员  邢 璠