上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12265号上诉人（原审原告）：郝为成，男，1965年7月14日生，汉族，住新疆哈密市。委托诉讼代理人：金斌，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡定桓，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：夏杰，男，1969年10月7日生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：王冰，上海宇天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海兴辰投资有限公司，住所地上海市杨浦区国庠路28号三层商场-6。法定代表人：于思远，总经理。被上诉人（原审被告）：上海拉昂实业有限公司，住所地上海市杨浦区四平路1945号A-1052室。法定代表人：王月进，总经理。被上诉人（原审被告）:娄金良，男，1965年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：吴志宏，上海市东方剑桥律师事务所律师。原审原告：谷招文，男，1956年2月20日生，汉族，住上海市普陀区。原审原告：傅燕瑛，女，1972年2月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：上海红蜻蜓置业有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇川南奉公路1079号18幢108室。法定代表人:钱金波。上诉人郝为成、夏杰因与被上诉人上海兴辰投资有限公司（以下简称兴辰公司）、上海拉昂实业有限公司（以下简称拉昂公司）、娄金良以及原审原告谷招文、傅燕瑛、原审第三人上海红蜻蜓置业有限公司（以下简称红蜻蜓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初61903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝为成上诉请求：1、上诉人没有实际使用租赁房屋。对上诉人而言，房屋一直处于使用不能的状态。2、被上诉人擅自向其他业主承诺，不仅违约，也违背诚信原则。3、原审法院认定上诉人于2016年4月1日至2016年10月1日实际使用房屋系错误认定。要求撤销原判，依法改判或发回重审。夏杰上诉称：1、转租合同具有一定独立性，租赁合同解除并不能达到转租合同解除的效果；2、在承租涉案房屋过程中，上诉人不具有任何过错。3、作为过错方，被上诉人已收取房屋租金，因房屋无法使用而导致的上诉人租金损失应返还或赔偿。4、被上诉人应赔偿擅自转租不能办理酒店经营所需证照导致无法开业产生的上诉人一切损失。要求依法改判。兴辰公司、拉昂公司、娄金良共同辩称：1、不同意上诉人的上诉请求，对于原审法院判令返还60万元押金，持保留意见。2、业主投诉是业主权利，并不影响上诉人开店。3、本案所涉房屋由上诉人实际占有。原审原告共同向一审法院起诉请求：1、请求兴辰公司、拉昂公司返还押金60万元；2、兴辰公司、拉昂公司返还已支付的第1期租金1,186,250元和物业费29,750元；3、娄金良对兴辰公司、拉昂公司的责任承担连带责任；4、案件受理费由兴辰公司、拉昂公司、娄金良共同承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，谷招文、郝为成、夏杰签订《合作协议》拟在上海市南奉公路XX综合楼开设XX酒店，谷招文、郝为成、夏杰依次分别占投资份额为55%、25%、20%。夏杰、谷招文、郝为成、傅燕瑛签订《股东决议》，约定谷招文、郝为成、夏杰、傅燕瑛作为倾情夏日酒店的发起股东，并推举夏杰、夏某作为合伙事务执行人，负责签订租赁协议并按照2015年1月1日签署的《合作协议书》约定的内容执行具体工作。2015年8月25日，夏杰作为乙方（承租方）、兴辰公司、拉昂公司作为甲方（出租方）签订《租赁合同》，约定兴辰公司、拉昂公司将系争房屋租赁给谷招文、郝为成、夏杰，承租期为15年从2015年10月1日至2030年10月1日；交房时间为2015年10月1日，免租期为2015年10月1日至2016年4月1日；签订租赁合同时，乙方支付给甲方押金60万元，合同期满后30天内，甲方扣除乙方应付的费用后余额无息返还乙方；租金（物业费）支付方式为半年为一期，一期一付，先付后用，即每期的最后15天前一次性付清下六个月租金，甲乙双方签订本合同的同时，乙方应支付第一期租金（2016年4月1日至2016年10月1日）1,186,250元和六个月的物业管理费97,500元；若谷招文、郝为成、夏杰在装修期间及日后经营期间遭遇兴辰公司、拉昂公司债务问题造成的第三方无理取闹、阻碍施工与经营，兴辰公司、拉昂公司应负全责，并赔偿谷招文、郝为成、夏杰损失。同日，夏杰作为乙方（承租方）、兴辰公司、拉昂公司作为甲方（出租方）又签订了《补充合同》，约定甲方负责三个月内帮助乙方取得酒店经营所需的所有证件（消防证除外），以保证乙方顺利开业，如三个月内甲方没有取得，所有损失均由甲方负责赔偿并赔付乙方装修款；甲方同意免收乙方2016年4月1日止2017年4月1日的物业费。合同签订后，夏杰按约向兴辰公司、拉昂公司支付了押金60万元及第一期租金（2016年4月1日至2016年10月1日）1,186,250元和六个月的物业管理费97,500元。另查明，系争房屋的产权人为红蜻蜓公司。2014年7月28日，红蜻蜓公司与拉昂公司签订房屋租赁协议，约定：将包括系争房屋在内的上海市XX路XX弄XX号楼（整栋）房屋出租给拉昂公司，租期20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日止，自2014年8月1日至2015年12月31日为免租期。红蜻蜓公司于2016年9月1日曾经以拉昂公司为被告、夏杰为第三人起诉至上海市浦东新区人民法院，认为拉昂公司未按约支付租金及电费、擅自转租已违约，要求解除和拉昂公司签订的合同，上海市浦东新区人民法院认为红蜻蜓公司提出的理由符合合同约定，于2017年7月27日作出（2017）沪0115民初21634号民事判决，判决红蜻蜓公司与拉昂公司的《房屋租赁协议》于2016年9月21日解除等。该案经上海市第一中级人民法院二审维持了该项判决。一审法院认为，《补充合同》系对《租赁合同》的补充，认定为《租赁合同》的补充条款。拉昂公司于2015年8月25日未经产权人红蜻蜓公司同意擅自将系争房屋转租给夏杰，且红蜻蜓公司已经于2016年9月1日诉至法院，以拉昂公司擅自转租为理由之一要求解除其与拉昂公司之间的租赁合同，现已经法院生效判决红蜻蜓公司与拉昂公司的《房屋租赁协议》于2016年9月21日解除，故兴辰公司、拉昂公司与夏杰所签的《租赁合同》亦应随之于2016年9月21日解除。《租赁合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。兴辰公司、拉昂公司未经产权人同意擅自转租系争房屋，夏杰未审查兴辰公司、拉昂公司是否有转租权即承租系争房屋，双方对《租赁合同》解除均有责任。因此，夏杰要求兴辰公司、拉昂公司退还支付的押金60万元，于法有据，予以支持。由于2016年4月1日至2016年10月1日夏杰已经实际租赁使用房屋，故其要求兴辰公司、拉昂公司退还第一期租金1,186,250元和六个月的物业管理费97,500元的诉讼请求不符合事实和法律依据，不予支持。押金的实际收款人为娄金良，故娄金良对兴辰公司、拉昂公司返还押金承担连带责任。谷招文、傅燕瑛、郝为成并未与兴辰公司、拉昂公司、娄金良签订租赁合同，不是租赁合同的一方当事人，故谷招文、傅燕瑛、郝为成的全部诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。红蜻蜓公司经原审法院依法传唤，未到庭应诉，放弃了其陈述意见的权利，应承担相应的法律后果。据此判决：一、兴辰公司、拉昂公司、娄金良于判决生效之日起十日内返还夏杰押金60万元；二、驳回夏杰的其余诉讼请求；三、驳回谷招文、傅燕瑛、郝为成的全部诉讼请求。本院二审期间，上诉人夏杰将浦东新区人民法院（2017）沪0115民初21634号案件中部分材料作为本案新的证据予以提供。上诉人郝为成质证意见是同意上诉人夏杰的意见。被上诉人质证意见是上述证据在一审中已公开过，并且不符合新的证据规定。本院认证意见：浦东新区人民法院（2017）沪0115民初21634号案件与本案有一定的关联性，但上诉人以该案中部分材料作为新证据提供，根据证据形成、发现时间等法律规定新的证据要求，上述材料并不属于新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院（2017）沪01民终11229号民事判决，红蜻蜓公司与拉昂公司签订的房屋租赁协议于2016年9月21日解除。同时，上述判决亦确定拉昂公司将上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼（整栋）返还红蜻蜓公司；以及拉昂公司支付红蜻蜓公司2016年1月1日至2016年9月21日房屋租金及滞纳金和之后的房屋使用费。原审法院依据上述关联案件生效判决，亦作相应的判决即本案拉昂公司与夏杰之间的租赁合同解除，该项判决具有事实根据。关于解除合同后果处理，原审法院根据本案合同的缔约、履行等诸项因素，确定各方当事人的责任，并作出相应处理，应属正确。上诉人夏杰返还或赔偿损失的主张，除与本案查明事实不相符合之外，亦缺乏相应法律依据。上诉人郝为成以房屋处于使用不能状态等为由，所提上诉请求，亦与房屋实际占有的事实状态不相符合。综上所述，上诉人郝为成、夏杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决亦具妥当性，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31,781元，由上诉人夏杰负担10,637元，由上诉人郝为成负担21,144元。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十二月三十日书记员  金小卿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……