江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0583执异177号异议人（案外人）：曾晨，女，汉族，1989年2月24日生，住江西省赣州市章贡区。申请执行人：应旭东，男,1973年6月28日出生，汉族，住昆山市。被执行人：卢龙江，男，1977年10月29日出生，汉族，住昆山市。本院在执行申请执行人应旭东与被执行人卢龙江股权转让纠纷一案中，异议人曾晨向本院提出执行书面执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人曾晨提出异议称：2017年4月27日，异议人曾晨与卢龙江、鲁庆婷签订了《商品房买卖合同》一份，约定卢龙江、鲁庆婷将位于昆山市××市镇××镇××珠××楼××室房屋以总价120万元出售给异议人曾晨，合同还就违约责任等进行了约定。合同签订后，异议人曾晨于2017年4月28日通过银行转账方式向卢龙江支付了购房款120万元，卢龙江出具收据一份。2017年5月2日异议人与卢龙江办理了交付手续，异议人入住了涉案房屋。异议人曾晨已经与卢龙江、鲁庆婷签订了合法有效的书面合同；合同签订后卢龙江、鲁庆婷将涉案房屋交付使用，异议人已经合法占有涉案房屋；异议人已经按合同约定支付了全部购房款120万元；至今未办理过户手续的责任不在于异议人曾晨。2018年3月19日昆山市东之信房地产有限公司依据(2017)苏0583民初8491号民事判决书向昆山市人民法院申请强制执行，执行案号(2018)苏0583执1778号。在该案执行过程中，异议人提出执行异议申请，昆山市人民法院于2018年7月17日作出(2018)苏0583执异32号民事裁定书，裁定异议人的异议成立，中止对涉案房屋的执行。昆山市东之信房地产有限公司不服(2018)苏0583执异32号民事裁定书，向昆山市人民法院申请执行异议之诉；昆山市人民法院作出(2018)苏0583民初16797号民事判决书，判决驳回东之信公司的诉讼请求。昆山市东之信房地产有限公司不服昆山市人民法院作出(2018)苏0583民初16797号民事判决书，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院作出(2019)苏05民终4253号民事判决书，判令撤销一审判决，准许执行涉案房屋。异议人曾晨不服苏州中院(2019)苏05民终4253号民事判决书，现已申请再审，目前苏州中院已出释明函，在调卷移交江苏省高院过程中。综上，请求法院依法支持异议人的执行异议，解除对争议房屋的查封保全措施并停止拍卖程序，允许将涉案房屋过户至异议人曾晨名下。申请执行人应旭东未提交答辩意见。被执行人卢龙江未提交答辩意见。经审查查明：应旭东诉卢龙江股权转让纠纷一案，本院作出的（2017）苏0583民初11722号民事判决书已经发生法律效力，依法裁判：“一、被告卢龙江于本判决生效后十日内赔偿原告应旭东14150000元。二、被告卢龙江于本判决生效后十日内支付原告应旭东欠款74757元三、驳回原告应旭东的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128710元，由被告卢龙江负担107149元，由原告应旭东负担21561元。评估费74875元，由被告卢龙江负担60164元，由原告应旭东负担14711元。”因被执行人未履行上述法律文书所确定的法律义务，权利人应旭东向本院申请执行，本院已经立案受理，执行案号：（2019）苏0583执3590号。在执行过程中，本院于2019年4月28日依据本院（2019）苏0583执3590号执行裁定书轮候查封了被执行人卢龙江位于昆山市××市镇××镇××珠××楼××室，查封期限为叁年。之前两次查封均系本院执行案件查封，系同一承办人办理。首次查封为2017年5月19日，执行案件为(2018)苏0583执1778号昆山东之信房地产有限公司与卢龙江财产损害赔偿纠纷一案。异议人为证明执行异议申请书所称异议事实，向本院提交了本院(2018)苏0583执异32号执行裁定书、商品房买卖合同、房款收据、交付房屋手续、房款转账记录各一份，证明以下事实：2017年4月27日，曾晨与卢龙江、鲁庆婷签订商品房买卖合同，双方约定将卢龙江名下位于昆山市××珠××楼××室以120万出售给曾晨，商定房款120万元由曾晨支付给被执行人。2017年4月28日，曾晨将120万元购房款转入卢龙江中国银行账户内后，卢龙江出具收到120万元购房款的收据。曾晨与卢龙江于2017年5月2日签字确认：2017年4月28日卢龙江收到曾晨交来XX珠约定全额房款，今日双方办理入住交付手续，房屋相关情况如下：1、装修：现状；2、家具现状；3、电器设备：现状；4、电表数：20905；5、天然气数：4410。本院在执行申请执行人昆山东之信房地产有限公司与被执行人卢龙江财产损害赔偿纠纷一案中，案外人曾晨向本院提出书面异议，本院作出了(2018)苏0583执异32号执行裁定书，裁定：案外人曾晨的异议成立，中止对昆山市××珠××楼××室不动产的执行。另查明：昆山东之信房地产有限公司不服(2018)苏0583执异32号执行裁定，向本院提起执行异议之诉，本院作出了（2018）苏0583民初16797号民事判决，判决驳回了昆山东之信房地产有限公司的全部诉讼请求。昆山东之信房地产有限公司不服一审判决，上诉至苏州市中级人民法院，二审法院在审理中在查明了新的事实后认定：“本案中，本院询问曾晨与卢龙江之间的关系时，曾晨仅答复称其与卢龙江“在之前的生意往来中认识”。但依据企业信用信息公示报告，曾晨、吴建华同为昆山玖川资产经营有限公司股东，卢龙江系该公司的执行董事兼总经理，曾晨、吴建华、卢龙江存在高度的利害关系。依据曾晨与卢龙江2017年4月28日当日的转账记录，曾晨收到吴建华转入的120万元后，随即将该款项转入卢龙江账户，而卢龙江当日亦有一笔120万元的转出记录，上述事实与曾晨、吴建华、卢龙江之间的关系相互印证，曾晨所支付的120万元是否系真实的购房款存疑。关于案涉房产未办理过户是否系因买受人曾晨自身原因所致，首先，案涉房产于2017年5月19日被本案查封，在案涉房产查封前，其抵押权尚未涤除，卢龙江尚结欠抵押权人江苏昆山农村商业银行股份有限公司玉山支行15万元。其次，依据苏府[2016]150号《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控意见的通知》，案涉房产被本案查封前，曾晨在昆山市并不具有购房资格。因此，曾晨在案涉房产查封时尚未涤除抵押且本人无购房资格，案涉房产未办理过户，曾晨具有明显过错。关于在2017年5月19日案涉房产查封前曾晨是否已经实际占有使用，曾晨提交了一份支付保险费通知书及信封复印件及房屋入住交付明细。其中支付保险费通知书及信封复印件载明时间为2018年5月9日，无法证明在2017年5月19日前已经占有、使用案涉房产；房屋入住交付明细系曾晨、卢龙江双方达成，在曾晨未提交水电费、物业费等支付凭证及其他证据佐证的情况下，本院对该房屋入住交付证明碍难采信。因此，曾晨未提交充足证据证明其在查封前已经实际占有使用案涉房产。综上，曾晨对案涉房产的主张排除执行的请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，东之信公司要求许可执行案涉房产的请求应予支持。”二审法院据此作出二审（2019)苏05民终4253号民事判决，判决：一、撤销昆山市人民法院(2018)苏0583民初16797号民事判决；二、准许执行卢龙江名下位于昆山市××珠××楼××室的房产。本院认为：江苏省苏州市中级人民法院作出的（2019)苏05民终4253号民事判决系终审判决，具有既判力，根据该判决认定的事实：案外人所支付的120万元是否系真实的购房款存疑，案涉房产未办理过户，曾晨具有明显过错，且曾晨在本次执行异议审查中亦未提交水电费、物业费等支付凭证及其他证据以佐证其已合法占有涉案房屋，对于房屋是否实际交付及交付时间无法确定，目前无法确认曾晨对涉案房屋享有排除执行的物权期待权，故本院对曾晨要求解除涉案房产查封并中止执行的异议请求，不予支持。另曾晨请求裁定允许将涉案房屋过户至其名下，该请求不属于执行异议的审查范围，本院不予理涉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回曾晨的全部异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  苏军伟人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇一九年十二月四日书 记 员  张 磊