浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5545号 上诉人（原审第三人）：黎敏，男，1981年2月16日出生，汉族，户籍地山东省巨野县，现住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：郑林勇，浙江八婺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静，浙江八婺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 委托诉讼代理人：徐华，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：俞洁琼，浙江全力律师事务所律师。 原审被告：浙江义乌丰臻工艺品有限公司，住所地：浙江省义乌市城店路778号。 诉讼代表人：浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人。 负责人：陈华军。 委托诉讼代理人：厉方平，男，系管理人员工。 委托诉讼代理人：陈英强，男，系管理人员工。 上诉人黎敏因与被上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产管理公司）及原审被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称丰臻工艺品公司）别除权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初10809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黎敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回浙商资产管理公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。其一，案涉房屋并非作为商品住宅使用。虽案涉土地的使用权性质之前是工业用地，但经政府批准、支持，已经用于经营“电子商务产业园”，所以工业用地变为商业用途不违反政府监管。黎敏在该地址上办有营业执照，是用作商业用途。虽合同中允许作为公寓使用，但黎敏实际用于经营。其二，案涉协议是名副其实的租赁合同。无论是名称还是相关内容，《房屋租赁协议书》均属租赁合同。合同中，从标题到条款均写明“租金”、“租赁”、“租期”等，还有具体条款的表述，如第四条装修到期后归甲方所有、第五条转租、第六条协商续租、第七条未到期租赁房款退还等。一审法院认定是销售，曲解了协议本意，且没有根据，一审引用的条款、文字本身可以有其他理解。法律不禁止房租一次性交清，约定“具体到期期限以土地使用到期期限为准”系出租人对自身权利的处分，不违反法律规定。实际上，双方当时并无买卖房屋的意思表示，不存在恶意串通。二、一审法院适用法律错误。一审以双方恶意串通，损害国家、集体利益的行为为由认定合同无效，明显错误。首先，租赁协议为双方自愿签订，并无证据证明存在恶意串通情形。其次，协议不损害集体利益，如果该集体是指抵押权人，实际上，租赁协议在先，抵押行为在后，不存在损害所谓的集体利益。至于国家利益，最高法院在相关案例[（2017）最高法民申4336号]中表述：合同法第五十二条中的“国家利益”应指以我国全体公民利益为前提的，国家在整体上所具有的政治利益、经济利益和国防利益。而本案所涉国有土地使用权管理问题，不能简单上升至“国家利益”的高度。况且，政府亦允许丰臻工艺品公司变更土地用途，允许、鼓励其经营电子商务产业园。因此，本案协议不存在损害国家、集体利益的情形。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条认定协议无效，适用法律错误。退一步说，不论是租赁还是销售，即使土地出让人（政府部门）认为丰臻工艺品公司违反了用地规划和管理，也只存在是否进行处罚的问题，并不影响房屋租赁协议书的效力。综上，本案《房屋租赁协议书》合法有效，破产管理人作出的决定书亦有效。一审法院对10多起案件一刀切的处理有误，严重损害黎敏的合法权益，请求二审法院予以纠正。 被上诉人浙商资产管理公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、从《房屋租赁协议书》内容来看，显然是名为租赁，实为销售。涉案土地性质为工业用地，丰臻工艺品公司在该土地上建设房屋后，以租赁方式出售给黎敏作为住宅使用，明显违反了国家对工业用地的管理。该协议内容违反法律规定，损害国家、集体及第三人的利益，应属无效。二、黎敏称涉案房地产经义乌市政府批复作为电商园使用，其与丰臻工艺品公司并未改变涉案土地及房产的性质。对此，土地及房产的性质应以土地使用权证及房屋所有权证的记载为准，案涉土地的使用权证载明“地类（用途）”为“工业”。在一审过程中，丰臻工艺品公司管理人也查询了案涉土地的最新登记情况，其性质依然是工业用地。 原审被告丰臻工艺品公司述称，黎敏与丰臻工艺品公司签订的合同是在厂房抵押之前，即2014年7月15日之前，并有支付款项及实际占用房屋等情形，丰臻工艺品公司管理人据此作出保护租赁关系的决定。请求二审法院依法判决。 浙商资产管理公司向一审法院起诉请求：1.判令丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》无效。2.判令丰臻工艺品公司与黎敏签订的二份《房屋租赁协议书》无效。 一审法院认定事实：2015年8月14日至8月20日，中国农业银行股份有限公司义乌分行共向丰臻工艺品公司发放贷款11000万元。因丰臻工艺品公司未能按照借款合同的约定按时支付贷款利息以及归还本金，故中国农业银行股份有限公司义乌分行分两案向法院提起民事诉讼。2016年5月10日，一审法院作出（2016）浙0782民初03102号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于本判决生效后五日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金人民币75万元，并支付相应利罚息和复利（如借款在2016年8月5日前归还，利息和复利自2016年1月21日起按照年利率6.305%计算至实际履行之日止再加上2016年1月份未归还的利息270.83元；如借款在2016年8月5日后归还，2016年8月6日起的罚息和复利按照年利率9.4575%计算至本判决实际履行完毕之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行在上述债权范围内对刘玉中、武爱萍所有并用于抵押的坐落于义乌市金福源商厦的D1-142、143房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”2016年6月6日，金华市中级人民法院作出（2016）浙07民初197号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金10925万元及利罚息（自2015年12月21日起按合同约定计算至判决确定的履行之日）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行对被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司坐落于义乌市房地产在最高额16084万元范围内对上述债务享有优先受偿权。”嗣后，中国农业银行股份有限公司浙江省分行将其（含相关下属支行）依法享有的对丰臻工艺品公司的债权及担保合同项下的全部权益转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，后中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司又将其依法享有的对丰臻工艺品公司的主债权以及从权利转让给浙商资产管理公司。2018年1月2日，根据浙商资产管理公司的申请，一审法院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻工艺品公司的破产清算案件。同日，一审法院作出（2017）浙0782破申51号决定书，指定浙江商城天马律师事务所担任丰臻工艺品公司管理人。2018年3月，浙商资产管理公司向丰臻工艺品公司管理人申报了上述受让的债权。管理人审查确认的担保债权本金和利息金额共计123271758.6元，普通债权本金和利息金额共计842458.06元。一审法院（2018）浙0782民初14708号民事判决确认浙商资产管理公司还享有担保债权罚息和复利金额共计6430769.24元。2014年1月18日，丰臻工艺品公司（甲方）与黎敏（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议如下：“经甲、乙双方充分协商，乙方自愿承租甲方位于城店南路778号浙江义乌丰臻工艺品有限公司院内第五幢楼14层一单元B-3，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方平等友好协商，特签订本合同书。一、乙方租房屋位于第五幢楼14层一单元B-3，建筑面积146.88平方米，乙方作为公寓使用。二、租赁房房款为每平方米197.5元/年，合计贰万玖仟零捌元捌角（￥：29008.8元），20年租金合计：伍拾捌万零壹佰柒拾陆元整，付款后由甲方出具收条。备注：由于租金乙方一次性付给甲方，房屋租金价格20年不变。三、乙方自愿向甲方一次性租赁房屋使用期限为20年，租期自房屋交付使用之日起累计20年（租期以甲方房屋竣工验收合格并领取房产证日期为准）。具体到期期限以土地使用到期期限为准（自2008年7月28日至2053年4月22日止）。四、甲方允许乙方在不危害建筑使用安全条件下，对房屋进行装修整改，到期后装修归甲方所有，如提前解除合同的乙方在租赁期间的装修及修缮等所有相关租赁房屋的支出均由甲方负责。五、甲方确认乙方具有租赁房屋的使用权，使用权可继承、赠与。乙方可转租或分租，乙方有权以甲方名义转租房屋，受转租人享有与乙方同等权益。甲方有义务为乙方代收房租租金和代缴水电费。六、租赁期满后，如乙方继续使用可提前3个月与甲方协商续租事宜。七、乙方租赁的房屋，在租赁期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理。在乙方租赁期未到的情况下，按乙方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙方。八、甲方必须切实支持和维护乙方享有和行使权利，未经乙方书面同意，甲方绝对不准将乙方所租赁的房屋转租、转让。九、如甲方中途违约，收回乙方租赁套房的使用权，应退还乙方交纳的全部租赁房款，并自本合同签订之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息给乙方。十、甲方对房屋的质量问题承担保修责任。十一、甲方交付给乙方的房屋必须通水、通电，共用楼梯及电梯，结构全框架全现浇。十二、水电费由乙方负担，水电费的交纳按照经济开发工业区收费标准收取。十三、乙方必须注意用水、用电安全，不准乱拉电线和超负荷电，如发生事故造成损失，由乙方负责赔偿。十四、乙方要服从甲方的统一物业管理，有义务交纳物业管理费，缴纳标准按义乌市有关规定执行，物业管理协议另定。十五、该协议未尽事宜双方协商解决，并签订补充协议作为该合同之附件并与本合同具有同等法律效力。十六、本协议自签字之日起生效，一式二份共2页，甲、乙双方各执一份。”2014年1月18日，丰臻工艺品公司（甲方）与黎敏（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议如下：“经甲、乙双方充分协商，乙方自愿承租甲方位于城店南路778号浙江义乌丰臻工艺品有限公司院内第五幢楼15层一单元B-3，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方平等友好协商，特签订本合同书。一、乙方租房屋位于第五幢楼15层一单元B-3，建筑面积146.88平方米，乙方作为公寓使用。二、租赁房房款为每平方米197.5元/年，合计贰万玖仟零捌元捌角（￥：29008.8元），20年租金合计：伍拾捌万零壹佰柒拾陆元整，付款后由甲方出具收条。备注：由于租金乙方一次性付给甲方，房屋租金价格20年不变。”其余条款与上述《房屋租赁协议书》约定条款均一致。丰臻工艺品公司管理人对上述《房屋租赁协议书》核查后，于2018年10月11日作出（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护黎敏的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年。受让抵押债权的浙商资产管理公司不同意丰臻工艺品公司管理人的上述决定，于2019年5月30日诉至一审法院。 一审法院认为，从丰臻工艺品公司与黎敏于2014年1月18日签订的二份《房屋租赁协议书》第一、二、三条来看，房屋作为公寓使用，房屋的租赁期限为20年，租金按197.5元每年每平方米计取，租金的交纳方式为20年租金一次性支付，第三条还约定租赁房屋使用具体到期期限以土地使用到期期限为准，显然该期限的约定与真实的租赁关系不太相符，反而与房屋买卖的土地使用期限约定一致，故上述协议未经行政部门审批将工业厂房变相出售给黎敏由其当作商品房使用，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人黎敏的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年”的内容不符合法律规定，应认定为无效。综上，浙商资产管理公司的诉讼请求合理合法，予以支持。丰臻工艺品公司及黎敏的抗辩意见，与法不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条规定，判决：一、确认丰臻工艺品公司与黎敏于2014年1月18日签订的二份《房屋租赁协议书》无效。二、确认丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人黎敏的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年”的内容无效。案件受理费3650元（已减半），由丰臻工艺品公司负担。 二审期间，上诉人黎敏向本院提供以下证据： 1.义乌市电子商务园区建设申请表复印件一份，证明丰臻工艺品公司在2013年已经义乌市政府部门批准（义乌市规划局审核），将案涉房屋及土地规划性质变更为商业性质，该表格显示运营电子商务产业园的公司是义乌丰臻电子商务秘书有限公司。 2.义乌市政府网站发布的网页信息（发布时间2017年10月24日），证明政府部门对电子商务园区是支持的，且有补贴。 被上诉人浙商资产管理公司质证认为，证据1不能证明案涉土地已经改变土地用途的事实，根据土地管理法及土地管理法实施条例，改变土地用途均应向原批准部门申请，并办理变更登记。该申请表记载的是申请临时改变用途，而非长久改变。证据2，补贴的对象并非丰臻工艺品公司。原审被告丰臻工艺品公司质证认为，对证据的真实性均无异议，对证明目的、关联性，希望二审法院在查明事实的基础上，结合其他证据予以认定。 被上诉人浙商资产管理公司、原审被告丰臻工艺品公司未向本院提供新证据。 针对上诉人黎敏提交的证据，本院经审查认为，土地用途应以权属登记为准，从相关登记情况来看，案涉土地用途系工业用地，案涉房屋系属工业厂房，上诉人黎敏所举证据不足以证明案涉房屋及土地规划性质已变更为商业性质的事实，本院对该些证据不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，丰臻工艺品公司所有的坐落于义乌市的土地性质为工业，土地使用权证号为义乌国用（2008）第1-7119号。该土地上第4幢房屋（房权证号：义乌房权证稠江字第ｃ××号）系工业厂房。丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》记载的黎敏承租地址3号楼一单元1601、1701室即本案租赁协议所涉房屋，该房屋在前述第4幢房产内。 本院认为，本案的争议焦点是黎敏与丰臻工艺品公司签订的《房屋租赁协议书》的性质问题。判断当事人之间的法律关系性质，应根据双方当事人约定以及实际履行的权利义务进行综合考量。依据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但综合本案以下因素：首先，《房屋租赁协议书》第三条关于租赁房屋具体到期期限以土地使用到期期限为准的约定，表明该协议约定期限与土地使用期限一致。其次，协议还作出了20年对价需一次性支付的规定。再次，案涉标的物系工业厂房，协议书却约定作为公寓使用。最后，案涉租赁协议第八条关于未经黎敏书面同意，丰臻工艺品公司绝对不准将黎敏租赁的房屋进行转让的约定，实际是对房屋所有权人丰臻工艺品公司的转让权作出了限制，不符合租赁合同的性质。因此，案涉《房屋租赁协议书》存在双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的情形，其未经相关行政部门审批将工业厂房变相出售给个人作为公寓使用，属以租代售。一审法院认定《房屋租赁协议书》无效，并作出的实体处理，并无不当。至于合同无效后的处理问题，因丰臻工艺品公司已进入破产程序，当事人可通过向丰臻工艺品公司管理人申报债权等方式另行解决，本案不予处理。综上，黎敏的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人黎敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 金佳卉 审 判 员 高丽霞 二〇一九年十二月二十五日 代书记员 施秀慧