江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初4841号 原告：南京软件园经济发展有限公司，住所地江苏省南京市江北新区丽景路2号A座1312室。 法定代表人：吴东越。 委托诉讼代理人：邓华钱，江苏驰东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘青，江苏驰东律师事务所律师。 被告：江苏飞牛农业科技有限公司，住所地南京市江北新区新科二路2号南大软件学院7层。 法定代表人：许光开。 委托诉讼代理人：张文林，江苏六朝律师事务所律师。 原告南京软件园经济发展有限公司（以下简称软件园公司）诉被告江苏飞牛农业科技有限公司（以下简称飞牛科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告软件园公司委托诉讼代理人邓华钱、刘青，被告飞牛科技公司委托诉讼代理人张文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告软件园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年6月1日至2016年9月30日租金100000元，2016年10月1日至2018年11月15日占用使用费819175元及违约金；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月7日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为2015年8月1日至2016年9月30日，合同到期后被告未及时支付租金，且长时间占有房屋。原告于2018年1月17日下发了解除租赁合同通知书，被告仍拒绝搬离。故原告诉至法院。 被告飞牛科技公司辩称，被告的租赁合同都被原告方毁灭。相关的材料都在原告的案涉房屋内；案涉房屋在2016年1月份开始存在严重的渗漏水现象，无法租用使用，被告方反馈给原告方之后，被告方仍然无法修复房屋渗漏水，致使该房屋无法正常使用，被告方当时的资产运营部陈尔东（音）部长也认为房屋无法使用。在2016年年底，原告方认为该房屋面临搬迁，同意免费用至搬迁之日，2017年3月至6月之间，原告委托第三方评估机构，评估之后同意给付被告方补偿款和搬家费29.8万元。在此之后经常停水停电。租期内没有拖欠房租，也没有续签合同，现在东西已经不在了，被原告清走了，在合同期届满后被原告清退的，并且原告自行更换门锁。 经审理查明，2014年1月21日，南京市高新技术产业开发区管理委员会授权原告对外出租案涉房屋。 2015年8月7日，原告与被告南京易达讯网络科技发展有限公司（后更名为被告）签订了房屋租赁合同，约定原告将其位于南京市高新区南大软件学院7层（系顶楼），面积1057平方米，租赁给被告，租赁期限为2015年8月1日至2016年9月30日，其中2015年8月1日至9月30日为免租期。租赁费用标准按30元/月×平方米，每月31710元，每年380520元，实际应付租金300000元，分别于2015年8月9日前支付第一笔租金及押金90000元，2015年9月30日前支付第二笔租金90000元，于2016年2月1日前支付第三笔租金150000元。被告需自租赁起始日前一周内向原告支付押金30000元。如被告拖欠房屋、水电费、物业费等费用，原告有权从押金中扣除所欠费用。关于租赁物装修的约定，出租房产内属于原告的装修、家具和设备发生自然损坏需要维修和保养时，被告通知原告或其指定的物业管理公司，应在合理时间内进行维修和维护。被告如需对该房产进行装修时，需将方案报给原告及物业公司，经书面同意后，自行承担装修或改造费用。如被告在使用中对房屋进行装修或变更原有设施的，租赁期限届满，被告所增加的设施和装修的剩余价值维持原状，增加的附属设施、装修的剩余价值无条件归原告所有。被告承诺并同意，在合同终止、解除、届满后10天内仍未取回遗留于该房产内的物品，视为被告放弃该遗留物的所有权，由原告所有和处置。如被告逾期30天未支付房屋、水电费、物业费其中任一费用，原告有权单方面解除合同，并收回房屋。如被告续租，应在租赁期届满前30天向原告提出书面续租要求，否则视为自动放弃续租。 案涉合同签订后，被告于2015年8月9日已经向原告缴纳了第一期租金90000元及押金30000元，2015年9月30日缴纳了第二期租金90000元，于2016年2月1日缴纳了第三期租金15万元中的5万元，剩余100000元租金仍未缴纳。 2015年8月8日，被告与南京鸿万投资担保服务有限公司（以下简鸿万公司）签订了装修合同。2017年7月10日，鸿万公司股东魏霆、赵娟变更为王光金、常宇，法定代表人后由魏霆变更为王光金。 2016年3月16日，被告与安徽远鼎宇创智能科技有限公司（以下简称远鼎宇创公司）签订智能家居（展厅）工程合同。远鼎宇创公司于2016年4月6日注册成立，公司为一人公司，股东及法定代表人为王光金。 2016年2月14日，被告法定代表人由王光金变更为吴善门，2016年4月20日，王光金退出被告公司。 原告聘请的物业公司深圳市开元国际南京研发分公司研发大厦物业服务中心（以下简称开元物业服务中心）于2015年8月13日向原告申请对软件学院楼顶防水进行维修更换。2015年8月14日，原告资产运营部同意维修更换。原告于2016年4月20日将软件学院楼顶防水及708墙面修补工程（包含1、楼顶边沿破损处做防水修补处理，2、708渗水墙面做修补处理）发包给南京高华道路工程有限公司。2016年4月27日，原告与开元物业服务中心、南京高华道路工程有限公司签订了零星维修工程量签证单，施工工程量：1、软件学院楼顶边沿水泥砂浆修补、刷聚氨酯防水涂料3遍，11平方米；2、708渗水墙面铲除、修补、刷聚氨酯防水涂料3遍，13平方米。原告对上述工程进行了验收。 开元物业服务中心于2015年8月24日向原告申请对软件学院七层天花板进行维修更换，2015年8月25日，原告资产运营部同意更换。原告于2015年9月10日，将软件学院7层天花板拆除更换、电路维修工程，发包给南京中庄元建设工程有限公司（以下简称中庄元公司）。2015年9月17日，原告将15号楼5-7层房间中洋空调拆除及墙面刷漆、房间电路维修工程发包给中庄元公司。2015年9月19日，原告对上述工程进行了验收。 开元物业服务中心于2015年9月6日向原告申请对软件学院雨蓬因年久老化，经常性漏水，造成墙面过水发霉，请求尽快维修更换。当日，原告同意更换。 原告于2015年9月19日将软件学院7层刷漆出新工程分包给中庄元公司，2015年9月29日，原告对上述工程进行了验收。 2017年8月18日，原告向被告下发了房租催缴通知，要求被告办理续约手续，如逾期未办理，按照合同约定解除合同，将所欠租金及费用缴纳完毕，并按期将房屋清空归还。2018年1月17日，原告向被告下发了解除南京软件园经济发展有限公司房屋租赁合同通知书，因合同已于2016年9月30日到期，拖欠租金100000元，告知被告租赁合同于2018年1月17日正式解除，限于2018年1月31日前迁出租赁房屋及结清房租、水电费及违约金。原告当天将该通知张贴在被告公司门口。 2019年5月28日，开元物业服务中心出具了关于南大软件学院江苏易达讯公司物品清运的情况说明，2018年11月19日，物业公司人员赵蓉配合施工方宏昌建筑集团有限公司的维修工作，协助宏昌建筑集团有限公司清点房间内物品，对搬运工作拍照存档，搬运期间物品均进行清点、登记，但未进行开箱、开柜逐一检查，未发现有账册等相关文件，搬至软件园指定暂存处。开元物业服务中心对软件学院7层房间内的物品制作了清单。 以上事实有原告提供的授权书、产权证、租赁合同、房屋催缴通知单、房屋续约通知、解除合同通知书、维修委托材料，被告提供的照片、安装合同及装修合同及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，各方应按照各自履行相应的责任。在签订合同后，原告按约向被告交付了房屋，其应支付相应的租赁费用。被告应按约于2016年2月1日前支付第三期房租150000元，但其只支付了50000元，未付房租100000元，由于被告已经支付了押金30000元，予以扣减，故被告仍欠房租70000元。案涉租赁合同约定的租赁期限于2016年9月30日截止，被告也未在租赁期届满前经原告同意续签合同，因此，被告应自租赁期限届满后向原告返还房屋，其未及时返还应支付房屋占有使用费，原告按照合同约定的租金标准主张上述费用，并无不当，本院予以支持。被告自2016年10月1日至2018年11月15日原告收回房屋，累计占用房屋775天，故被告应支付占有使用费819175元（1元/天/平方米×775天×1057平方米）。根据案涉租赁合同约定，被告未及时支付房租及占有使用费，应按照每日万分之四标准支付违约金，故被告应从2016年2月2日起支付房租违约金，从2018年11月15日起支付占有使用费违约金。被告认为，案涉房屋自2016年1月份开始出现严重漏水，无法修复，导致房屋无法正常使用。根据合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。同时，根据案涉租赁合同约定，出租房产内属于原告的装修、家具和设备发生自然损坏需要维修和保养时，被告通知原告或其指定的物业管理公司，应在合理时间内进行维修和维护。而本案原告在接到开元物业服务中心对软件学院楼顶防水进行维修更换的申请后，于2015年8月14日同意维修更换，随后原告将上述工程分包给南京高华道路工程有限公司进行了施工，原告于2016年4月27日予以验收，因此，原告已经履行了租赁物的维修义务。被告未能提供证据证明原告在维修租赁物期间影响其使用，因此，对其抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下： 被告江苏飞牛农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京软件园经济发展有限公司支付租金70000元及违约金（以70000元为基数，自2016年2月2日起按每日万分之四标准计算至实际付清之日止）； 被告江苏飞牛农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京软件园经济发展有限公司支付房屋占有使用费819175元（自2018年11月16日起按每日万分之四标准计算至实际付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15723元，由被告江苏飞牛农业科技有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费15723元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审 判 长  张维超 人民陪审员  邢克祥 人民陪审员  朱良霞 二〇一九年十二月十日 书 记 员  蒋 衍