甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初8090号原告：甘肃铁发物业工程有限公司，住所地兰州市城关区火车站西路3号。法定代表人：张行起，系该公司总经理。委托诉讼代理人：侯煊，甘肃玉榕律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晶晶，甘肃玉榕律师事务所律师。被告：赵某某。原告甘肃铁发物业工程有限公司诉被告赵某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，因发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告甘肃铁发物业工程有限公司委托诉讼代理人谭晶晶、被告赵某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告甘肃铁发物业工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2011年8月1日至2017年12月31日物业费12,148元，并支付利息1931元（以缴纳截止日实际生产生为准），合计14,079元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告居住于本市某某某某**号楼***室，原告负责该小区物业管理工作，被告拒不向原告缴纳2011年8月1日至2017年12月31日物业费，共计12,148元，原告多次以各种方式向被告催缴，但被告对催收通知置之不理，损害了原告的合法权益。故原告依法向贵院提起诉讼，请求依法判处。被告赵某某辩称，一、被告2011年交房时与金轮物业管理有限责任公司签订了《服务管理规约》，并交纳了7个月的物业费用126元。原告进入小区后未与业主签订新的物业服务合同，在物业费报物价局批准前应当与业主协商，但原告并没有与业主进行协商，也未予以公示，兰州金轮物业管理有限公司与被告同时铁路局派出的物业管理机构，前期物业服务合同没有约定终止期限，故原告应当按照前期物业管理合同继续履行；二、原告收费标准不合理，收取物业费没有法律依据。原告在未告知被告的情况下，将物业费标准从每户每月18元，上涨至每月每平米1.1元，物业费调整未与业主商议，程序违法；三、被告住在1楼，物业费的收取与楼层所有住户一样包含电梯费，电梯虽然是公共设施，但一楼住户不使用电梯，向一楼住户收取电梯费有违公平有偿的原则。总之，如果原告不收取被告电梯费，被告愿意缴纳该缴的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的住房面积证明、物价局文件真实性、催交通知及被告系某某某某小区住户、某某某某小区物业原由兰州金轮物业服务公司负责等事实无异议等事实无异议。本院经审理查明：被告赵某某系兰州市城关区铁路新村东街某某某某小区**号楼***室房屋住户，该房屋建筑面积147.61平方米。被告赵某某原与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了服务管理规约，约定由兰州金轮物业管理有限责任公司为被告所居住小区提供物业管理服务。2011年7月8日，兰州金轮物业管理有限责任公司将该小区物业管理服务交由甘肃添园铁路物业工程有限公司，甘肃添园铁路物业工程有限公司于2015年5月13日变更名称为甘肃铁发物业工程有限公司。2018年3月28日，中国铁路兰州局集团有限公司土地房产管理处出具《情况说明》，内容为“某某某某、新某某保障性住房小区的物业管理业务，在2011年7月8日，从原来兰州金轮物业管理有限责任公司交由原甘肃添园铁路物业有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司）实施市场化物业管理。”2018年4月8日，兰州金轮物业管理有限责任公司出具《情况说明》，内容为“原由我公司提供物业服务的某某某某、新某某等小区，系兰州铁路职工小区，我公司于2011年7月8日依照兰州铁路局土房处之要求，将上述小区移交于原甘肃添园铁路物业工程有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司），由该公司继续提供物业管理服务，交接前后双方对正式移交时间、单位名称、服务标准均以张贴公告形式在上述小区进行了通知”。2011年10月19日、2011年9月25日、2014年4月21日、2015年4月13日、2017年5月31日，兰州市物价局分别作出兰价物发[2011]457号、兰价物发[2012]738号、兰价行审发[2014]78号、兰价行审发[2015]50号、兰价行审发[2017]74号等文件，核定自2011年8月至今，某某某某小区高层住宅的物业服务收费标准为每月每平方米1.3元。被告于2011年11月3日缴纳物业费126元，收据上收款单位印章为兰州金轮物业有限公司，被告物业费缴纳至2011年7月，此后，被告再未缴纳物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告赵某某与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了服务管理规约，该小区原为中国铁路兰州局集团有限公司土地房产管理处管理，中国铁路兰州局集团有限公司根据国家政策要求将物业服务进行市场化改革，由于被告所在的某某某某小区并未成立业主委员会，兰州金轮物业管理有限责任公司在向原告移交物业管理服务工作时对相关情况进行了公示。根据以上事实可以认定被告知道或应当知道某某某某小区更换物业公司的情况，被告并未对此提出异议，并继续接受原告提供物业服务，原、被告形成事实上的物业服务合同关系，被告作为业主，负有按时缴费的义务，原告要求被告支付未缴纳的物业费具有事实及法律依据。原告要求被告支付的物业费，2012年8月1日前是按每平方米0.9元收取，2012年8月1日后至2017年12月31日是按每平方米1.1元收取，均低于兰州市物价局核定的标准，应予支持。被告辩称原告擅自提高物业费标准，收费标准过高的问题，根据兰州市物价局的文件可以证实，被告所居住的某某某某小区的物业收费标准系经兰州市物价局核定后所确定的，现原告收取的物业费，并未超过兰州市物价局核定的标准，故对被告的该项辩解理由本院不予支持。关于被告主张的其应缴纳的物业费中是否应包含电梯费的问题。物业费中的电梯费一般由两部分构成，即运行费和维护费，我国的法律、法规中对电梯费的收取没有明确规定。电梯虽是建筑物的共有部分，但1楼住户对电梯的使用较少甚至为零，1楼住户不使用电梯是由于客观原因所致，并非自愿放弃权利，根据权利义务对等的原则和公平原则因此，1楼住户是否分摊分摊电梯费用不应适用《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定。1楼住户是否应缴纳电梯费应依据物业公司与业主的约定或业主大会、业主委员会的决定来判断。本案中，原、被告未订立物业服务合同，被告所在小区也未成立业主委员会或召开业主大会对小区1楼住户是否收取电梯费作出决定，原告也未提供被告有经常使用电梯的证据，所以，被告应缴纳的物业费中不应包含电梯费部分。原、被告均未提供被告所在小区电梯费数额或合理计算方法，本院酌情按应收物业费的20%计算电梯费。庭审中，原、被告虽均认可被告房屋面积为***.**平方米，但原告提交的欠费明细表和被告提交的《经济适用住房领取房屋所有权证专用卡》显示被告房屋的建筑面积为147.61平方米，故应以该面积计算被告应缴纳物业费。被告应缴纳的物业费为1275.35元（2011年8月1日至2012年7月31日物业费0.9元/平方米×147.61平方米×12个月×0.8）+8443.29元（2012年8月1日至2017年12月31日物业费1.1元/平方米×147.61平方米×65个月×0.8），共计9718.6元。原告要求被告支付逾期缴付物业费利息的主张既无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。被告关于原告提供物业服务管理不符合合同要求的主张，因被告未提供证据，本院不予采信。被告要求原告返还全体业主的公共区域停车位租金、电梯间广告牌租金、地下室租金，因返还的对象为全体业主，本案不宜处理。综上所述，被告应当向原告支付物业费9718.6元,。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵某某于判决生效后十日内向原告甘肃铁发物业工程有限公司支付物业费9718.6元。二、驳回原告甘肃铁发物业工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，由原告甘肃铁发物业工程有限公司负担47元，被告赵某某负担105元（由被告赵某某于判决生效后十日内向原告甘肃铁发物业工程有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  师 静人民陪审员  王小军人民陪审员  沈旭良二○一九十二月十三日书记员邓丽娟