甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初5017号原告：甘肃省地震局，住所地兰州市城关区渭源路街道东岗西路410号。法定代表人：胡斌，该局局长。委托诉讼代理人：贾秉礼，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵君，甘肃恒亚律师事务所律师。被告：吴永伟，男，1962年5月17日出生，汉族，甘肃省地震局退休职工，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：吴天宇，男，1989年12月6日出生，汉族，系被告吴永伟之子，住兰州市城关区。被告：吴永健，男，1959年4月18日出生，汉族，甘肃省省委党校退休干部，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：吴天宇，基本情况同上。被告：李蔚吟，女，1930年11月10日出生，汉族，甘肃省地震局退休干部，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：吴天宇，基本情况同上。原告甘肃省地震局与被告吴永伟、吴永健、李蔚吟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵君及三被告的共同委托诉讼代理人吴天宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃省地震局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付兰州市城关区［房屋所有权证：兰房（城房改）产字第××号］；2、判令被告协助原告立即将兰州市城关区渭源路街南昌路221号4单元4层401室的不动产权过户至原告名下；3、判令被告向原告支付迟延交房违约金120000元（自2012年8月1日起计算至2019年3月31日），并按每月1500元的标准向原告支付自2019年4月1日至实际交房之日的违约金；4、本案的诉讼费等相关费用由被告负担。事实与理由：2010年2月9日，原告与被告李蔚吟之夫、被告吴永伟、吴永健之父吴焕猷签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》一份，约定将原告建设的甘肃省地震局应急职工住宅楼西楼Ａ型层20住房预售给吴焕猷，吴焕猷同意其位于城关区由原告回购，并将房屋产权证交付原告。2012年4月13日，双方签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，约定吴焕猷在入住应急职工住宅楼后，必须在2012年7月31日前向原告交回城关区。协议签订后，原告已如约将甘肃省地震局应急职工住宅楼3单元2004室交付给吴焕猷，但吴焕猷未能如约履行交回原住房及办理过户的义务，吴焕猷去世后，其应交回的原住房实际由其子吴永伟占有使用，原告与李蔚吟就腾房及办理过户事宜多次协商，仍没有结果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告吴永伟、吴永健、李蔚吟共同辩称，原告要求被告交付的涉案房屋系被告的私产，根据原告与被告李蔚吟之夫、被告吴永伟及吴永健之父吴焕猷于2012年4月13日签订的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》约定，被告需交付的涉案房屋（旧房）应按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算，但原告至今没有给出批复价格，也没有回购结算，所以被告未将涉案房屋交付给原告，更不能协助原告将涉案房屋的不动产权过户至原告名下，亦因此原告要求被告承担违约金无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告李蔚吟与吴焕猷系夫妻关系，被告吴永伟、吴永健与吴焕猷系父子关系。吴焕猷生前系原告甘肃省地震局的退休职工，2012年去世。1995年6月16日，原告将分配给吴焕猷居住使用的兰州市城关区经甘肃省住房制度改革领导小组办公室批准出售给吴焕猷，并为吴焕猷办理了房屋产权登记［房屋所有权证：兰房（城房改）产字第××号］，吴焕猷因此取得了该房屋的所有权，该房屋性质属房改房。2010年，为改善职工住房条件，适应地震时快速应急工作，根据经济适用房相关政策规定，由职工集资原告建设经济适用房性质的保障性住房应急职工住宅楼。依据原告制定的购新退旧配售办法，吴焕猷享有配售新房的资格。2010年2月9日，原告与吴焕猷依据甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法签订了甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议一份，双方约定吴焕猷选定的新房为西楼Ａ型层20住房，每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的面积和价格为准，产权证从交付使用起5年后发放。同时约定，吴焕猷应向原告支付购房首付款110000元，并将上述房改旧房所有权证交回原告。合同签订后，吴焕猷依约交纳了新房首付款并交付了旧房所有权证。2012年4月13日，为了规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序地入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括吴焕猷在内的购房职工分别签订了甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议，约定原告于2012年4月13日至14日两天内向吴焕猷交付吴焕猷选定的上述新房（应急职工住宅楼3单元2004室，建筑面积87.01平方米）；吴焕猷就新房进行装修的时间为3个月，即2012年4月15日至7月15日；吴焕猷应于2012年7月31日前向原告交回上述401室旧房，如逾期10天之内，吴焕猷按照每天临时租房价格100元的标准向原告支付违约金，如逾期20天之内，每天按照200元向原告支付违约金。该协议同时约定新房暂按2800元/平方米的预售价格计算房款，吴焕猷根据原住旧房建筑面积补缴房款。新房价格批复后，最终售价若低于2800元/平方米，原告在三个月内退回多缴房款，若高于2800元/平方米，吴焕猷需在三个月内向原告补齐房款。旧房回收价格，按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算，回收配售后办理产权过户手续时被告必须予以配合。双方还约定了其他事宜。该协议签订当日原告即向吴焕猷交付了2004室新房，吴焕猷随后亦按约定向原告补缴了房款，但吴焕猷至今未按约定向原告交回401室旧房，吴焕猷去世后，上述401室旧房由吴焕猷之子被告吴永伟居住使用，但被告吴永伟亦拒绝向原告交回旧房，遂酿成纠纷。另，原告依据甘发改服务〔2013〕581号《甘肃省发展和改革委员会甘肃省住房和城乡建设厅关于甘肃省地震局经济适用住房价格的批复》文件精神按2485元/平方米对上述配售新房进行结算。同时，依据甘建保〔2013〕393号文件精神按2206元/平方米对上述需交回的旧房进行回购结算，但因吴焕猷对结算价格有异议未能及时结算，为此，原告于2018年委托甘肃华澳房地产估价有限公司对上述需交回的旧房依据相关房改政策及上述配售办法、预售协议、交接协议进行了政策性价格评估，评估结果为2206元／平方米，但因被告对该评估结果仍持有异议，导致至今未能结算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告李蔚吟之夫、被告吴永伟、吴永健之父吴焕猷之所以能够签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，是基于吴焕猷系原告的职工，因而获得缔结协议的资格，吴焕猷对原告关于向职工配售新房后收回旧房并将旧房再行配售给其他职工的缔约条件是明知并接受的。在此背景下，吴焕猷与原告签订的上述协议，意思表示真实，内容约定合法，故预售协议和新旧房交接协议对双方具有法律上的拘束力。原告依约履行了向吴焕猷交付新房的合同义务，吴焕猷仅依合同约定支付了购房款，但未依合同约定期限向原告交回旧房的行为对原告构成违约，吴焕猷自原告依约交付涉案新房时已对涉案旧房不再享有所有权，现吴焕猷因故去世，被告吴永伟作为该房屋的实际占有使用人及继承人，被告李蔚吟作为该房屋的共有人及继承人，被告吴永健作为该房屋的继承人，均应承担相应的违约责任。对于三被告拒绝腾交房屋的辩称理由，本院认为上述协议约定新房交付后再给3个月的装修期，待该期限届满后的半个月内必须向原告交回旧房，三被告以旧房回购没有结算为由拒不交回的行为有违诚实信用原则，不符合法律关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，故对三被告的辩称理由本院不予采纳。另，本案中旧房为房改房，新房为经济适用房，均具有福利性质，原告依照相关文件及评估结果将旧房回收价格确定为2206元／平方米进行结算，此价格接近原告依据相关文件确定的配售新房的结算价格2485元/平方米，亦不违背双方协议中关于旧房回收价格的约定，而三被告却以旧房回收价格不能满足其要求拒绝结算，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约交付了新房，三被告应依约向原告交付旧房，故对原告要求三被告交付涉案旧房的诉请本院予以支持，但因涉案旧房现实际由被告吴永伟占有使用，故应由被告吴永伟向原告腾交涉案旧房。对于原告要求三被告协助将涉案旧房的不动产权过户至原告名下的诉请，本院认为，原告配售的保障性新房依原告与吴焕猷的约定将为其办理产权登记，同时约定旧房回收后办理产权过户手续时其必须予以配合，基于同一协议的约定和配售房屋分新交旧的原则，三被告不仅应向原告交付旧房，而且应协助原告办理旧房的产权转移登记，以便原告向获得该旧房的职工履行产权转移登记的义务，故原告的该项诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。对于原告要求三被告支付逾期交房违约金的诉请，本院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原告与吴焕猷约定了如吴焕猷迟延交付旧房逾期20天以上，则应按每天200元向原告支付违约金。因三被告自应交旧房的履行期限届满后至今仍未履行该义务，其行为已构成违约，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但结合本案实际情况及兼顾各方当事人预期利益等综合因素，本院依法酌情确定三被告向原告支付违约金20000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吴永伟于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区。二、被告吴永伟、吴永健、李蔚吟于判决生效后15日内协助原告甘肃省地震局将位于兰州市城关区［房屋所有权证：兰房（城房改）产字第××号］产权转移登记至原告甘肃省地震局名下。三、被告吴永伟、吴永健、李蔚吟于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局支付违约金20000元。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告吴永伟、吴永健、李蔚吟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 毛 世 祥人民陪审员 ??杨尚荣人民陪审员 ??王?黎二〇一九年十二月十七日书记员陈丽萍