浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3803号 上诉人（原审被告）：蒋厚兴，男，1960年10月238日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：沈宪章，浙江中圣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋国海，男，1966年6月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：施萍，浙江正大金茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨维，浙江正大金茂律师事务所律师。 原审被告：邵国娟，女，1963年12月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原审被告：蒋一峰，男，1989年11月23日出生，汉族，住绍兴市。 上诉人蒋厚兴因与被上诉人蒋国海,原审被告邵国娟、蒋一峰房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初10676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 蒋厚兴上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、讼争房屋（原老房宗地号0××，图号区-5-2，土地面积为39.9平方米，于1989年12月获批建造，土地证书灵芝集用1993第3518号）属蒋厚兴的合法财产，离婚协议书也约定归蒋厚兴所有，原审被告邵国娟、蒋一峰不是房屋所有人，也没有收取卖房款，一审认定原审被告邵国娟、蒋一峰为合同相对方错误；二、原审判决三被告返还15万元购房款的同时支付自购房之日至判决履行日止的贷款利息，但对被告无任何权益保护，将合同无效所产生的返还财产法律关系变成了由被告承担一切债务的法律关系。拆除老房的责任不在建房申请人方。讼争房屋因拆迁获得赔付款为16400元，原审没有判决该房屋拆迁赔付款归蒋厚兴所有，则仍归蒋国海所有，其随时可以领取。原审已查明诉争房屋已于2010年11月23日已交付蒋国海使用、收益，自房屋交付至拆迁时仅7年的房屋使用收益归蒋国海享受，若认定合同无效，也应对此审理并返还，一审对此不予处理，明显不当；三、本案房屋买卖合同合法有效。即使讼争房屋为应拆房，但该房屋未被有关部门没收，没有被法律禁止买卖；该合同不存在“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”的情形；即使存在重大误解，因蒋国海没有行使撤销权，故合同继续有效。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人蒋国海辩称，一、关于两原审被告是否是适格被告的问题。本案中，两原审被告在一审判决后没有提出上诉，说明其是认可原审判决的。案涉房屋是由上诉人和两原审被告以家庭为单位审批的，审批表上载明的审批人口也是三人，故涉案房屋为家庭共有财产，出卖时也是上诉人和两原审被告共同出卖的，我们在原审中列上诉人及两原审被告为共同被告是符合法律规定且有事实依据的。二、涉案房屋为应拆房屋，权属已经不属于上诉人，上诉人无权再行出卖，案涉房屋标的不合法。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告蒋国海向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，被告退还原告购房款15万元，并承担该款自2010年11月23日起自判决确定履行之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息（截至2016年7月25日，利息为54220.5元，合计为204220.5元）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2000年2月，被告蒋厚兴为新建房屋，向相关部门呈批农村私人建房用地，农村私人建房用地呈报表【绍市土私字（2000）第94号】中载明，被告蒋厚兴的原老房宗号44，土地面积为39.9平方米的楼屋应拆除。该呈报表载明的在册人口为本案被告三人。此后，被告新建了新房，但原有老房仍由被告自行使用，并未被拆除。2010年11月23日，原告与被告签订《绝卖屋契》一份，约定被告蒋厚兴事因家中经济困难，愿将坐落蛟里西村坐北朝南二层半楼房一间，绝卖给同村村民蒋国海管业。经双方面议时值价为壹拾伍万元。同时约定，付款方式为房款一次性付清。成契之日房款付清，房屋交付给买房方。但此房已出租，成契之后的租金归买方收讫。永不反悔，永不回赎。原告及三被告均在该绝卖屋契中签字。绍兴市越城区灵芝镇蛟里村村民委员会在该绝卖屋契上盖章。蒋自友、蒋老虎也在该绝卖屋契中作为见证人签字。原告于同日支付给被告蒋厚兴房款150000元。被告蒋厚兴将上述房屋交付给原告使用。同时查明，2010年11月10日，被告蒋厚兴与被告邵国娟签订离婚协议书并办理离婚登记手续，约定涉案买卖房屋归被告蒋厚兴所有。另查明，2016年8月19日，绍兴市越城区灵芝镇蛟里村人民调解委员会出具说明一份，载明：“蒋厚兴于2010年出卖给蒋国海的坐落于蛟里西村坐北朝南的二层半楼房一间，该房屋经查证系违章建筑。”2017年10月9日，绍兴市越城区灵芝镇蛟里村村民委员会出具说明一份，载明：“蒋厚兴于2010年出卖给蒋国海的坐落于蛟里西村坐北朝南的二层半楼房一间，该房屋系应拆房，定性为违章建筑，拆迁安置按照违章建筑标准200元/平方米标准赔付，总计赔付款16400元，该款项蒋国海尚未领取。” 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋为应拆除未拆除房屋，原、被告之间就涉案房屋签订的买卖合同，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同无效，对于原告要求被告返还购房款150000元及由此造成的利息损失，该院依法予以支持。因合同无效系自始无效，故该院确定利息起算日为收款日即2010年11月23日，标准按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。虽被告蒋厚兴与被告邵国娟在房屋买卖合同签订之前已办理离婚登记，且离婚协议约定涉案房屋归属被告蒋厚兴，但离婚协议系被告蒋厚兴与被告邵国娟之间的内部约定，且房屋买卖合同上被告邵国娟、蒋一峰均已签字确认，三被告均为合同相对方，故该院确定三被告需共同承担还款义务。因合同无效导致的返还义务包括双方的返还义务，原告因合同无效应将房屋返还，因涉案房屋买卖时属于应拆未拆房，且现已被拆除，而拆除后的拆迁安置补偿内容并未有证据证实，原告提交的村委关于涉案房屋拆迁安置补偿证明并非拆迁部门出具的正式拆迁补偿内容，且原告并未实际领取，由此导致被告的损失无法确定，该院在本案中暂不予处理。对于被告蒋厚兴辩称涉案买卖的房屋并非应拆未拆房，并不导致合同无效的意见，因无证据证实，且被告蒋厚兴在原一审、二审期间明确陈述其仅有房屋两套，其中一套已协议归属被告邵国娟，另一套即本案所涉房屋，而根据村委证明，涉案房屋与村委证明的应拆未拆房屋系同一套，故该院对被告蒋厚兴的该项意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告蒋国海与被告蒋厚兴、邵国娟、蒋一峰2010年11月23日签订的《绝卖屋契》无效；二、被告蒋厚兴、邵国娟、蒋一峰应于本判决生效之日起三十日内返还给原告蒋国海购房款人民币150000元，并支付该款自2010年11月23日起至判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息。本案案件受理费4364元，财产保全费1570元，由被告蒋厚兴、邵国娟、蒋一峰负担，于本判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，上诉人蒋厚兴向本院提交绍兴市国土资源局的档案查询单及农村私人建房用地呈报表一份，证明讼争房屋经过合法审批，不应认定为应拆未拆的违法建筑。 本院认为，上述证据来源合法，本院对其本身的真实性予以确认。 被上诉人蒋国海在二审中未向本院提交新的证据。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明，本案二审审理期间，被上诉人蒋国海已领取了涉案房屋的拆迁补偿款16400元。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。故在新的宅基地获得审批后,原有的旧房应予拆除,原宅基地使用权应归还给村集体所有。本案中，蒋厚兴在2000年审批宅基地时，相关部门出具意见明确，蒋厚兴的原老房宗号44，土地面积为39.9平方米的楼屋应拆除。但此后蒋厚兴新建了新房，但仍将应拆的老房出卖给蒋国海，上述房屋买卖行为显然违反了土地管理法的强制性规定,损害了社会公共利益,应属无效。上诉人关于涉案房屋买卖合同有效的上诉意见不能成立。案涉房屋审批表上载明的人口包括上诉人蒋厚兴及原审被告邵国娟、蒋一峰，而邵国娟、蒋一峰亦作为房屋出卖方在《绝卖屋契》上签字，故蒋厚兴、邵国娟、蒋一峰作为合同当事人，应共同承担合同义务。虽蒋厚兴、邵国娟在2010年11月10日签订离婚协议中约定案涉房屋归蒋厚兴所有，但上述约定仅系夫妻双方离婚的内部约定，不能据此免除邵国娟、蒋一峰对蒋国海应承担的合同义务。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉房屋买卖合同无效，出卖人应当返还买受人购房款，而因涉案房屋被拆除，买受人应就房屋的补偿款返还给出卖人。本案中，上诉人及原审被告应返还被上诉人购房款150000元，而被上诉人亦应向上诉人及原审被告返还案涉房屋拆迁补偿款16400元，两相折抵，上诉人及两原审被告尚应返还被上诉人人民币133600元。关于损失赔偿问题，对出卖方而言其损失主要为买受人居住使用期间的使用费用，对于买受人而言其损失主要为购房款的利息损失。综合考量双方的损失情况及本案实际，本院认为案涉购房款的利息损失与案涉房屋的租金利益基本相当，相互折抵后，本院对被上诉人蒋国海诉请的购房款的利息损失不再予以支持。 综上，上诉人蒋厚兴的上诉请求合理部分，本院予以支持，其不合理部分，本院予以驳回。由于二审中新情况的出现，本院对原审实体处理予以部分调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初10676号民事判决第一项； 二、撤销绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初10676号民事判决第二项： 三、蒋厚兴、邵国娟、蒋一峰应于本判决生效之日起十五日内支付蒋国海133600元； 四、驳回蒋国海的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4364元，财产保全费1570元，共计5934元，由蒋国海负担1780元，由蒋厚兴、邵国娟、蒋一峰负担4154元，蒋厚兴、邵国娟、蒋一峰应负担部分限于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳；二审案件受理费4364元，由蒋国海负担1309元，蒋厚兴负担3055元，蒋国海应负担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  韦 玮 二〇一九年十二月二十四日 书记员  孙心怡