安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0523民初3492号 原告：和县发展和改革委员会（和县粮食和物资储备局），住所地安徽省和县人民政府行政大楼10楼，统一社会信用代码11340523728492394Y。 法定代表人：朱国庆，该局局长。 委托诉讼代理人：包强，安徽和州律师事务所律师。 被告：王忠斌，男，1966年5月20日出生，汉族，住安徽省和县。 委托诉讼代理人：徐俊，安徽汪维斌律师事务所律师。 原告和县发展和改革委员会与被告王忠斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和县发展和改革委员会委托诉讼代理人包强、被告王忠斌委托诉讼代理人徐俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和县发展和改革委员会向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付租金532000元；2、被告将房屋腾空并交还原告；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年6月15日，原告前身和县粮食局与被告签订《房产租赁合同》一份,约定将和县粮食局主体大楼第六、七、八层、第一层西边起的两间门面房屋、局机关食堂租赁给被告使用，租期为5年。2004年10月20日，原粮食局与被告签订补充协议，将原合同租赁期限由5年延长至15年（自2004年8月1日起至2019年7月31日止）。被告租金已交至2012年7月31日，现欠付自2012年8月1日至2019年7月31日期间租金共计532000元。原告多次催要无果，故诉至法院。 王忠斌辩称，1、被告承租原告的房屋是事实，但是未付的租金不是532000元；2、部分的房租已经超过诉讼时效；3、应付的房租应下调20%；4、原告未及时行使解除权造成的扩大损失，被告不应当承担；5、原告同意被告进行装潢，但是致函相关部门导致被告投巨资装潢，无法开业，原告应当承担被告的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原和县粮食局作为出租方（甲方）与王忠斌作为承租方（乙方）分别于2004年6月15日、2004年10月20日签订了一份《房产租赁合同》和《关于房产租赁合同的补充协议》，合同约定和县粮食局将县粮食局主体大楼第六、七、八层、第一层西边起的两间门面房屋、局机关食堂租赁给被告使用，租赁期自2004年8月1日起至2019年7月31日止。房屋租金为每年76000元，租金支付方式为一年一付（后增加可以以甲方在乙方的酒店就餐的结算清单抵交租金），于每租赁年的第一个月的五日前一次性支付；合同第十二条约定，承租期内，甲方基本上将会议及来人安排在乙方就餐，后变更为：甲方若不在乙方就餐，或今后乙方酒店不开，甲方必须按照全年招待费的总额下调20%，收取乙方的租金。原和县粮食局因机构改革现名称变更为和县发展和改革委员会（和县粮食和物资储备局）。后和县发展和改革委员会向王忠斌催要房租未果，致本案诉讼。 另查明：原和县粮食局与王忠斌于2011年因房屋租金问题诉至本院，案经本院主持调解，王忠斌一次性支付和县粮食局2004年8月至2011年7月31日期间租赁费用30000元。后王忠斌于2011年12月30日支付和县粮食局该笔租金30000元及2011年8月1日至2012年7月31日一年期间租金76000元，合计106000元。2013年，和县粮食局与王忠斌因房屋租金问题再次诉至本院，后和县粮食局于2014年3月14日撤回起诉。王忠斌后未支付自2012年8月1日起至2019年7月31日期间租金。2019年7月16日，和县发展和改革委员会向王忠斌发出催款通知，要求王忠斌于2019年7月31日前腾出房屋，并支付自2012年8月1日起至2019年7月31日期间租金532000元。 本院认为，综合当事人的诉辩主张和举证、质证意见，本案争议焦点为：和县发展和改革委员会要求王忠斌腾退返还案涉租赁房屋并支付租金是否具有事实和法律依据。对此本院分析如下： 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原和县粮食局与王忠斌签订的《房产租赁合同》和《关于房产租赁合同的补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同对房屋租赁时间、租金及支付方式有明确约定。关于王忠斌抗辩部分租金已过诉讼时效的意见，本院认为，案涉房屋租赁合同时间长达15年，在该同一租赁合同下，虽约定租金支付方式为一年一付，于每租赁年的第一个月的五日前一次性支付，各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。在租赁合同持续履行的前提下，该债务呈连续状态，且合同约定的履行期间尚未到期，各期租金的诉讼时效可一并计算，以最后一期租金的诉讼时效为宜。根据查明的事实，案涉租赁合同租赁时间截至2019年7月31日，和县发展和改革委员会于2019年7月16日向王忠斌主张权利，因此并未超过诉讼时效。故本院对王忠斌的此项抗辩意见不予采信。关于王忠斌另抗辩年租金应按76000元下调20%及和县发展和改革委员会未及时行使解除权，无权就扩大的损失主张的意见，本院认为，合同法规定的减损规则要求，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，本案中，王忠斌一直未向和县发展和改革委员会表明其不再租赁及将案涉房屋腾退返还给和县发展和改革委员会，租赁事实一直在存续，故此案并不适用该情形；关于租金下调，双方约定的是按全年招待费的总额下调的情形，现无法确定全年招待费的总额，王忠斌的此项抗辩无事实依据，本院亦不予采信。关于王忠斌主张的损失问题，因其未在法定期限内提起反诉，故不属于本案的审理范围。王忠斌应支付和县发展和改革委员会自2012年8月1日至2019年7月31日期间租金532000元（76000×7）。 综上所述，和县发展和改革委员会要求王忠斌腾退返还案涉租赁房屋并支付租金的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 一、被告王忠斌于本判决生效之日起十日内将原承租案涉房屋腾退、返还给原告和县发展和改革委员会（和县粮食和物资储备局）； 二、被告王忠斌于本判决生效之日起十日内支付原告和县发展和改革委员会（和县粮食和物资储备局）房屋租金532000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9120元，由被告王忠斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  魏义仓 人民陪审员  芮明洲 人民陪审员  陈寿珍 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  孙亚军 附：本判决援引的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。