云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初6380号原告（反诉被告）：曲靖汇美商业管理有限公司,住所地：曲靖市麒麟区文笔路北侧麒麟嘉城A地块沃尔玛商业广场4-3号。统一社会信用代码：91530302059494674J。法定代表人：李燕梅，经理。委托诉讼代理人：曹松、赵军，云南精茂律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：王学燕，女，汉族，1980年3月10日生（身份证号码：532225198003108024），富源县人，个体户，住曲靖市富源县清溪路311号。委托诉讼代理人：王琳、毕波（实习律师），云南平航律师事务所律师（特别授权）。原告曲靖汇美商业管理有限公司与被告王学燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日、2019年11月6日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告曲靖汇美商业管理有限公司委托诉讼代理人曹松、赵军、被告王学燕及其委托诉讼代理人王琳、毕波到庭参加诉讼，第二次开庭原告曲靖汇美商业管理有限公司委托诉讼代理人曹松、被告王学燕委托诉讼代理人王琳、毕波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖汇美商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《代理租赁合同》和《经营管理服务合同》，并判令被告向原告返还房屋；2、判令被告向原告支付拖欠的租金、商业运营管理费1171297元（从2016年3月18日计算至迁出商铺之日止，租金、商管费暂计算至2018年5月17日）；3、判令被告向原告支付积欠2017年10月1日至2018年1月31日的垃圾清运费3124元，2017年11月1日至2018年3月1日的电费17423元；4、判令被告向原告支付赔偿金234259元；5、判令被告承担原告为本案所支付的律师费27212元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：曲靖麒麟房地产开发经营有限公司系麒麟嘉城项目开发商，曲靖麒麟房地产开发经营有限公司于2013年1月9日将麒麟嘉城项目委托原告经营管理，委托范围包括全部商铺，总建筑面积约40447平方米。曲靖麒麟房地产开发经营有限公司委托原告将商铺（含曲靖麒麟房地产开发经营有限公司自留商铺及小业主委托原告经营管理的商铺）进行出租，由原告向经营商户收取租金，并有权向经营商户收取商业管理费、物业服务费等。2014年10月23日，原告与被告签订《代理租赁合同》约定，原告将其经营管理的位于曲靖市麒麟区商铺及附件设施出租给被告经营餐饮。租赁期限为6年，即从2014年12月18日至2020年12月17日，租金从2014年12月18日起算，每三个月支付一次，先付后用，还约定了租金交纳标准、支付时间及物业管理费和公用设施费用的缴纳方法。约定合同解除条件为承租人未按期足额支付租金或其他任何应付费用并逾期三十日，原告有权解除合同，没收承租人缴纳的履约保证金，并有权要求支付租赁期限未履行部分的本合同年租金总额20%的赔偿金。约定违约责任为承租人原因导致提前解除合同，承租人须承担租赁期限未履行部分的固定租金总额20%的赔偿金。其他费用由违约方应承担守约方支付的包括但不限于律师费、交通费等相关费用。同日，原告与被告签订《曲靖麒麟嘉城商业广场经营管理服务合同》约定，在上述商铺租赁期间，原告负责麒麟嘉城商业广场商铺的公共事务管理，被告应向原告支付商业管理费和履约保证金，商业管理费按每六个月支付一次，还约定了违约责任等。合同签订后，原告依约履行了合同义务，在承租期间内，被告未能按约支付租金、商业管理费等，已构成违约，原告有权解除上述《代理租赁合同》和《经营管理服务合同》，收回出租房屋，并追究被告的违约责任。请依法支持原告的诉请。被告王学燕辩称，被告并未拖欠过租金和商业管理费，未缴纳费用的原因是因为根本没有达到合同规定的收取租金的条件，合同中明确约定如果由于原告的原因造成被告开业迟延，则租金和商业管理收取起始日顺延至商场商业入驻率达80％以上。由于原告的原因，导致被告无法准时开业。截止到2018年12月7日原告的商场整体入驻率都尚未达到80％。因此，被告无须交纳租金与商业管理费。被告不存在任何违约的情况下，原告采取强行手段，断水断电，直接将商铺锁闭，被告被迫停止经营致使合同目的不能实现，造成合同解除，应由原告承担相应的违约责任，退还已收取的租金、商业管理费、履约保证金。支付被告赔偿金、装修费、律师费等费用。综述，原告的起诉不符合客观事实，于法无据，请依法驳回原告的诉讼请求。王学燕向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人和被反诉人之间的《代理租赁合同》、《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》；2、判令被反诉人退还已收取的租金69545元、退还已收取的商业管理费80318元、退还已收取的履约保证金45500元、支付反诉人赔偿金171478.4元、支付反诉人装修损失1046392元，合计1413233.4元；3、判令由被反诉人承担反诉人为本案所支付的律师费15000元；4、判令被反诉人返还锁闭在商铺内属于反诉人的物品；5、本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。事实和理由：2014年10月23日，反诉人与被反诉人签订了《代理租赁合同》、《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》。被反诉人将其经营管理的位于曲靖市麒麟区商铺及附属设施出租给反诉人经营餐饮。租赁期间为6年（2014年12月18日-2020年12月17日），租金、商业管理费免收期为12个月。《代理租赁合同》4.2约定：“本合同规定乙方必须在装修完成后于2014年12月18日正式开门营业，如乙方因装修工期等原因造成延误，乙方应在规定开业时间提前15日以书面形式向甲方提出申请，在得到甲方书面同意后，方可根据申请重新确定开业时间；如甲方未同意或同意后乙方仍为按申请约定的时间开业的，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的相关损失。”4.3约定：“租金计算日期;租金从2014年12月18日起算，如果由于甲方的原因造成乙方开业迟延，则租金起始日顺延至商场商业入驻率达80%以上。”7.4约定：“履约保证金的返还：在本合同终止并且乙方已经履行了合同规定的全部义务（包括向甲方返还租赁标的及支付已经发生的商业管理费及其他费用）之后，甲方应在合同终止之日起三十日内将履约保证金无息全额退还乙方。”《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》4.3约定：“商业管理费的计算日期：商业管理费从2014年12月18日起算，如果由于甲方的原因造成乙方开业迟延，则商业管理费收取起始日顺延至商场商业入驻率达80%。”7.4约定：“履约保证金的返还：在本合同终止并且乙方已经履行了合同规定的全部义务（包括向甲方返还租赁标的及支付已经发生的租金及其他费用）之后，甲方应在合同终止之日起三十日内将履约保证金无息全额退还乙方。”反诉人为了能按约准时开业，加班加点组织装修，在2014年12月10日经实际装修完工，能在约定的时间准时开业。但由于被反诉人部分工程尚未完工、相关配套设施未完善，导致反诉人迟延开业。另外，直到2018年12月7日，被反诉人的商场商业入驻率仍未达到70%，其中还有很多商户都是刚开不久的新店。因此，根据两份合同中4.2、4.3条款的规定，收取租金和商业管理费的条件尚未达到，被反诉人无权收取费用。但被反诉人仍以反诉人未交纳租金和商业管理费为由，单方断水断电，将商铺强行锁闭，反诉人被迫停止经营。反诉人在装修过程中还发现，商铺实际租赁的面积与合同约定的面积不符，实际面积根本未达到合同中约定的面积。被反诉人的上述无理行为给反诉人造成严重损失。反诉人根据《代理租赁合同》16.5（2）约定：“因甲方原因导致提前解除本合同，甲方应退还已收取的商业管理费，且甲方须向乙方支付相当于经营期限未履行部分的固定商业管理费总额的20%的赔偿金及装修损失”、《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》16.5（2）约定：“因甲方原因导致提前解除本合同，甲方应退还已收取的租金，且甲方须向乙方支付相当于经营期限未履行部分的固定租金总额的20%的赔偿金及装修损失。”、两份合同16.6约定：“如果因违约方未及时履行支付或其他合同约定义务而导致守约方采取必要的法律手段时，违约方还应承担守约方为此支付的包括但不限于律师费、交通费等相关费用”的合同约定，多次找到被反诉人协商处理此事，但一直协商无果。请依法支持反诉人的诉请。曲靖汇美商业管理有限公司对王学燕的反诉辩称，一、反诉人提交的《代理租赁合同》和《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》是存疑的。2份合同中的第1、2页与第6页（签字盖章页）在打印文字的字体与字号及页面的排版上都存在明显不一致的情形，且2份合同的表述存在不一样的地方。二、反诉人提交的2份合同所约定的内容与其提交的证据之间是相互矛盾。反诉人提交的证据“麒麟嘉城商业广场商户交款通知单”中的代理租金和商业管理费与其提交的《代理租赁合同》和《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》4.4商业管理费的计算方式的数额存在明显不一致的地方，而“麒麟嘉城商业广场商户交款通知单”中的交款数额却与被反诉人提供合同的计算标准是一致的。综述，请依法驳回反诉人的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张及反诉答辩意见，向本院提交以下证据：第一次开庭：2019年9月24日上午1、营业执照、法定代表人身份证明书复印件、法定代表人身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格；2、身份证复印件，用以证明被告的诉讼主体资格；3、商铺委托经营管理合同、物业服务委托合同、麒麟嘉城商铺台账，用以证明原告系受委托经营管理商铺，并享有向经营商户收取租金、商业管理费等费用的权利；4、《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》，用以证明被告承租原告代理租赁的8幢2楼3-11号商铺，租期6年，即2014年12月18日至2020年12月17日止，同时还就各自的权利、义务及违约责任等条款进行了约定；5、关于麒麟嘉城商业广场商户租金与滞纳金通知提醒事宜，用以证明原告按照约定通知被告缴纳费用的事实；6、缴费通知书、收费清单，用以证明被告拖欠垃圾清运费及电费的事实；7、律师费收费单据、委托协议、发票、转账回单（补充提交），证明原告为本案支付律师代理费的事实；8、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证（补充提交），用以证明我公司受托经营商铺是合法建筑，可以对外销售的事实；9、竣工验收备案表（补充提交），用以证明商铺于2014年12月22日竣工验收合格的事实；10、建设工程消防验收意见书（补充提交），用以证明我公司受托经营的商铺经消防验收合格的事实；11、房屋面积认定书（补充提交），用以证明被告承租的8栋2楼3-11号商铺经测绘中心测定的面积为572.78平方米的事实。经质证，被告对上述证据1、2三性无异议；对证据3无异议，但与本案无关联性；对证据4，代理租赁合同、经营管理服务合同真实性不予认可；对证据5，关于麒麟嘉城商业广场商户租金与滞纳金通知提醒事宜三性不予认可，系原告单方面制作，并且我方没有收到过；对证据6，缴费通知书、收费清单，质证意见同证据5；对证据7真实性无异议；对证据8，9、10无异议；对证据11三性不予认可。该证据系第三方出具，第三方是否有相应的资质鉴定没有证据证明，该房屋面积认定是原告单方面做出的，且根据合同1.2约定双方对面积有争议，应当依房产证面积为准，不是以其他第三方为准。针对被告质证不同意见，原告方作如下说明：关于证据4，被告方没有提出说明，否定其真实性。合同在最后面都有被告签字按印，被告的质证意见没有依据。关于证据5、6是围绕其合同发出催交通知，通知单记载依照代理租赁合同、经营管理服务合同制作。是我方单方面制作，是公司人员进行送达；关于证据11，是对双方争议面积委托第三方鉴定，是客观依据。被告没有证据否认第三方鉴定是没有依据。商铺没有完全出售，无法办理产权证明，并且所有产权证明都是依据第三方鉴定出具的。面积与合同面积相差不大。若被告有异议，可以申请合法部门进行鉴定。被告王学燕为支持其答辩意见及反诉主张，向本院提交以下证据：1、《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》，用以证明：①如果对商铺租赁面积有异议，则以该项目的房产证上的面积为准、②如果由于原告原因造成被告开业迟延，则租金、商管费的起始日顺延至商场商业入驻率在80%以上、③原告的违约责任是退还已收取的租金、商业管理费、履约保证金，支付赔偿金、装修损失、维权费用；2、收款收据、缴纳款单4份，用以证明被告按照原告的要求支付了相关的租金、商业管理费、履约保证金；3、商铺电费、物业费、垃圾费台账2份，用以证明原告口头承诺了免租事项，该商铺免租期、商管费免收期自2015年12月1日起至2016年12月1日；4、公证书一份，用以证明直至2018年12月7日原告的商场整体入住率都尚未达到80%，且很多商户是刚开不久的新店，没达到合同约定的收取租金和商业管理费的条件；5、情况说明，用以证明由于原告部分工程尚未完工、相关配套设施未完善，导致被告延迟开业时间；6、证人证言，用以证明：①由于原告部分工程尚未完工，导致被告延迟开业时间、②2016年整个商场入住率尚未达到80%、③原告违反约定单方强制断水断电，包括被告在内的多家商户被迫停止营业；7、商铺平面图纸1份，用以证明原告出租给被告的商铺实际面积不足500平米，不符合合同约定；8、手机视频2份，用以证明原告单方强行将被告方商铺水电停止并锁闭；9、①《装修合同书》、②泰合味营业执照、③《工程报价单》、④、《泰合味装饰工程项目结算书》、⑤收据2份，用以证明①被告租赁的商铺早在2014年12月10日实际装修完工，可以按合同约定的2014年12月18日准时开业，但原告部分工程尚未完工、相关配套设施未完善，导致被告延迟开业，实际领取营业执照的时间为2015年6月30日、②被告装修该商铺一共花费2030000元；10、借款申请1份、个人循环借贷合同1份、信贷员勘察图片1张，用以证明：①被告为装修商铺向信用社贷款、②2014年11月信贷员至被告租赁的商铺处调查时，原告的商场整体外围工程未完工，基础设施未完善；11、委托协议、律师费发票，用以证明被告支付律师费15000元；12、媒体报道截屏3份，用以证明原告商业广场是2015年1月10日才试营业，并非是合同约定中的2014年12月18日，且开业时入住率仅有50％，未达到80％。经质证，原告对上述证据1三性均不予认可，租赁合同和经营管理服务合同中的第1、2页字体、字号、以及页面的排版都以第5、6页存在不一致的地方。双方提交的代理租赁合同中第3、4、5、6页一致，1、2页存在不一致，不一致的地方：第1页第四条4.3，租金的计算表述，我方的合同则是租金起始日顺延至乙方实际开业日，被告提交代理租赁合同中4.3条，则是租金起始日顺延至商场商业入驻率在80%以上。第2页4.5租金的支付，我方的是2015年12月18日至2016年6月17日，我们的租金收费数额是107090元，被告方租金数额是53545元。所有的租金都是在原告的基础上降了一半；对证据2三性均认可，证明了与我方提交的合同租金计算一致；对证据3，电费和垃圾清运费不能证实双方免租期，在合同中约定了免租期为2014年12月18日到2015年12月17日，被告提供电费证明从2017年10月1日到2018年3月1日都没有支付电费，垃圾清运费证实了被告只交到2017年10月1日，以后的费用没有交；对证据4合法性、真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可，公证书是保全证据，而且对麒麟嘉城广场相关现状办理保全证据公证，公证书反而以证人证言陈述的保全公证作为证明内容，根据办理保全公证的指导意见修订第12条第7款，保全证人证言的公证书中可以载明本公证书仅证明证人证言形成过程不对前面的证言的真实性作出证明；证据5不合法，就证据的形式不是书证，只是证人证言，是格式化的内容，对其三性均不认可；证据6（注：被告申请证人王某、朱某出庭作证，王某、朱某一直站在法庭门边参与旁听，取消证人资格。）无质证意见；对证据7三性均不认可；对证据8,视频时间2019年2月27日，三性均不认可，不能证明我方停水并且锁闭；对证据9、10与本案无关；对证据11，无法质证，没有提交证据；对证据12，没有任何载体，无法质证。针对原告质证不同意见，被告方作如下说明：代理租赁合同、经营管理服务合同，合同均是格式合同，都是原告向被告主动提供，而被告是被动签署。合同的具体形式打印所用的字体排版内容均是原告先行制定。原一审中原告对被告提供的两份合同三性均认可且没有异议，以今天当庭质证意见相不符。违反了民诉法禁止反言原则，依法不应当采信；被告在原一审中四份缴款单明确约定了免租期为2014年12月18日至2015年12月17日。被告于2014年9月17日缴纳了租金的定金16000元，同时缴纳了于2014年12月18日代收代付租金53545元，商业经营管理费80318元，2014年12月18日到2020年12月17日履约保证金45500元。以上几笔费用以被告当庭提交的两份合同一致。如商业管理费80318元以原告提交经营管理服务合同4.4条是一致的，两份证据相互印证，且所有收款时间大多数出具在合同实际签署时期之前。原告质证意见违背事实，不应该采信。关于视频，是对原告强行单方面关闭商铺、断水断电的记载。该证据形成时间是靠后，但能真实反映原告于2017年12月底将被告商铺锁闭、断水断电的事实。同时原告在原一审当中对该事实认可。针对双方争议的代理租赁合同、经营管理服务合同原告方认为其提交的证据1、2页和被告方提交证据1、2页内容、排版不一致。另原告方在质证中陈述，原告提交经营管理服务合同在证据目录中装订在被告证据目录中。被告的提交经营管理服务合同在证据目录中装订在原告证据目录中，经向当事人进行释明后，被告意见：没有约定80%的部分不是被告提交的。原告意见：有约定80%的部分是被告提交的。没有约定80%部分是原告提交的。原告申请对被告提交的两份合同第1、2页与第6页是否具有同一性、同源性及形成时间进行鉴定。依据双方选择的鉴定机构，本院云南春城司法鉴定中心进行鉴定。该中心于2019年11月11日作出云春鉴[2019]文鉴字第389号司法鉴定意见书。第二次开庭：2019年12月6日上午原告提交以下证据：1、云南春城司法鉴定中心鉴定意见书1份，用以证明经过司法鉴定，已经确认原告提供的代理租赁合同和经营管理服务合同真实合法有效；2、工商查询信息一份，用以证明被告在反诉中提供的装修合同书、报价单的三性均不认可，该装饰工程有限公司是2018年7月3日成立的，而他的装修合同是2014年10月28日签订的。经质证，被告对上述对证据1真实性、合法性没有异议，但对其关联性不予认可，两份合同都是原告提供给被告签署的格式合同，被告合同的第一张纸1、2页与原告合同上的文字不是同一台打印机打印，该问题应该由原告作出解释，为什么会提供不系同一台打印件打印出的两份合同给被告签署，合同都是原告出具给被告签署的，不能排除合同怀疑，不能以此说明被告的合同不具有真实性；根据《合同法》第41条，应以被告提供的合同视为双方真实意思表述。本案争议的合同有三份，原告持有两份，被告持有一份，被告持有合同与原告所持有其中一份合同有争议，原告应当出具持有的另外一份原件来佐证，不能从鉴定意见书就判断被告的合同不是原、被告双方真实意思，不能证实原告的合同就是真实意思；对证据2的三性不予认可，对其单方面制作没有经过第三方认证，也不是国家机关出具，对真实合法性不认可。被告商铺装修是实际存在的事实情况，至于装修主体，用什么主体装修与本案无关。被告向本院提交案外人和原告签订的《代理租赁合同》、《经营管理服务合同》，用以证明在同一时期内，同一个商业广场，案外人万紫良与原告签订的租赁合同中，租赁面积是1094.39平方米，被告租赁面积是557.76平方米，面积是被告的两倍，租金只是被告三分之一，不符合常理，不符合商业惯例，相比较，被告的合同符合常理，具有真实性。反而印证了原告的合同真实性存疑。经质证，原告认为被告提供的上述证据与本案无关，不予质证。通过当事人对上述证据的质证，本院认为，原告第二次庭审中所举证据1对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认；证据2，经查询，曲靖硕匠装饰工程有限公司工商登记成立日期2018年7月3日，该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告第二次庭审中所举证据对其真实性，本院予以采信，对其证明目的不予采信。原告第一次庭审中所举证据1、2、7、8、9、10被告无异议，本院予以确认；证据3与本案具有关联性，本院予以确认；证据4对其真实性，本院予以确认；证据5、6依据确认的证据4，对其证明内容，本院予以采信；证据11对其合法性，本院予以采信。被告第一次庭审中所举证据1依据确认的云春鉴[2019]文鉴字第389号司法鉴定意见书“1.被申请人王学燕向法院提交的《代理租赁合同》和《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》（合同编号为8203）中第一张纸（第1、2页）上文字系一台打印机打印，第二、三张纸（第3-6页）与曲靖汇美商业管理有限公司向法院提交的《代理租赁合同》和《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》（合同编号为8203）上文字系另一台打印机打印。2.被申请人王学燕向法院提交的《代理租赁合同》和《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》（合同编号为8203）中第一张纸（第1、2页）与第二、三张纸（第3-6页）及曲靖汇美商业管理有限公司向法院提交的《代理租赁合同》和《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》（合同编号为8203）上的纸张系不同批次纸张。”该二份合同中第1、2页不予采信，对其证明目的不予确认；证据2原告无异议，本院予以确认；对证据3真实性，本院予以采信，对其证明目的，本院不予确认；证据4对其合法性、真实性，本院予以确认，对其证明目的，不予采信，理由同证据2；证据5是格式化的内容，本院不予确认；证据6，被告申请证人王某、朱某出庭作证，王某、朱某一直站在法庭门边参与旁听，取消证人资格；证据7无合法依据，本院不予采信；证据8,视频时间2019年2月27日，对其证明目不予采信；对证据9中《装修合同书》、《工程报价单》、收据2份，经查证，曲靖硕匠装饰工程有限公司工商登记成立日期2018年7月3日，据此，对其合法性不予确认；证据10对其关联性，不予确认；证据11本院予以确认；证据12对其证明目的，不予采信。根据确认采信的当事人所举证据，本院确认事实如下：曲靖麒麟房地产开发经营有限公司系麒麟嘉城项目开发商，曲靖麒麟房地产开发经营有限公司于2013年1月9日将麒麟嘉城项目委托原告经营管理，委托范围包括全部商铺，总建筑面积约40447平方米。曲靖麒麟房地产开发经营有限公司委托原告将商铺（含曲靖麒麟房地产开发经营有限公司自留商铺及小业主委托原告经营管理的商铺）进行出租，由原告向经营商户收取租金，并有权向经营商户收取商业管理费、物业服务费等。2014年10月23日，原告与被告签订《代理租赁合同》约定，原告将其经营管理的位于曲靖市麒麟区商铺及附件设施租赁被告，租赁物面积为557.76平方米（如果对租赁物面积有异议，则以该项目的房产证上的面积为准），租赁期限为6年，自2014年12月18日至2020年12月17日止。合同就租金计算日期（注，合同4.3条租金计算日期“租金从2014年12月18日起算，如果由于甲方原因造成乙方开业延误，则租金起始日顺延至乙方实际开业日”）、租金的支付、物业管理费、公用设施费用的缴纳方法、合同解除条件、双方的义务责任、违约责任等作了约定。同日，原、被告签订《曲靖麒麟嘉城商业广场经营管理服务合同》约定，在上述商铺租赁期间，原告负责麒麟嘉城商业广场商铺的公共事务管理，被告应向原告支付商业管理费和履约保证金，合同就经营用途、经营期限、商业管理费的收取、违约责任等作了约定。合同履行过程中，原告以被告未能按约支付租金、商业管理费等构成违约诉讼本院并提出前述诉请，被告在诉讼过程中提出反诉。另确认，2014年8月13日，被告向原告给付定金16000元，被告向原告交纳2015年12月18日至2016年3月17日代收代付租金53545元、2015年12月18日至2016年3月17商业经营管理费80318元，2014年12月18日至2020年12月17日履约保证金45500元。被告租赁物因断水、断电，于2017年12月停止经营。本院认为，原告提交的原、被告签订的《代理租赁合同》、《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》系当事人的真实意思表示，合同履行过程中因被告未能按约支付租金、商业管理费，致使合同不能履行，租赁的场所已停止经营，双方诉请（反诉）的第1项均要求解除合同，本院予以准许。关于本诉，原告诉请第2项判令被告向原告支付拖欠的租金、商业运营管理费1171297元（从2016年3月18日计算至迁出商铺之日止，租金、商管费暂计算至2018年5月17日）的主张，被告经营的租赁场所因双方发生争议停水、断电，于2017年12月停止经营，对原告主张的租金自2016年3月18日起计算至2017年12月30日，依据原告提交的《代理租赁合同》中对租金的计算：2016年3月18日至2016年6月17日为53545元（107090.00元÷6个月×3个月）、2016年6月18日至2016年12月17日为107090.00元、2016年12月18日至2017年6月17日为160635.00元、2017年6月18日至2017年12月17日为160635.00元、2017年12月18日至2017年12月30为14993元（224890元÷180天×12天），上述租金合计496898元。商业运营管理费自2015年12月18日起计算至2017年12月30日，依据原告提交的《曲靖麒麟嘉诚商业广场经营管理服务合同》对管理费的计算：2015年12月18日至2016年6月17日为80317元（160635元-扣减已付80318元）、2016年6月18日至2016年12月17日为160635.00元、2016年12月18日至2017年6月17日为107090.00元、2017年6月18日至2017年12月17日为107090.00元、2017年12月18日至2017年12月30为3748元（56222元÷180天×12天），上述管理费合计为458880元。原告诉请第3项判令被告向原告支付积欠2017年10月1日至2018年1月31日的垃圾清运费3124元、2017年11月1日至2018年3月1日的电费17423元的主张依据所举证据，予以支持。原告诉请第4项判令被告支付赔偿金234259元的主张，依据双方签订的《代理租赁合同》、《曲靖麒麟嘉城商业广场经营管理服务合同》中第16.5条约定，本院予支持191155.6元[(租金496898元+商业管理费458880元）×20％]。原告诉请第5项判令被告支付律师费27212元的主张，不予支持。关于反诉，被告反诉请求第2项判令被反诉人退还已收取的租金69545元、退还已收取的商业管理费80318元、退还已收取的履约保证金45500元、支付反诉人赔偿金171478.4元、支付反诉人装修损失1046392元。其中租金69545元包含给付的定金16000元，原告诉请第4项，已支持赔偿金诉请，故对原告收取的定金退还被告，对其中支付的租金53545元、商业管理费80318元系被告履行合同义务应支付的租金及商业管理费，该诉请，不予支持。对履约保证金的诉请，虽合同中约定如被告违约，原告没收保证金，该约定违反法律规定，由原告退还被告。对赔偿金171478.4元的诉请，因被告违约，不予支持。对装修损失1046392元的诉请,所举证据未采信，不予支持。反诉请求第3项判令由被反诉人承担反诉人为本案所支付的律师费15000元，不予支持。反诉请求第4项判令被反诉人返还锁闭在商铺内属于反诉人的物品，判决生效后由原告返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二)项、（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告曲靖汇美商业管理有限公司与被告王学燕于2014年10月23日签订的《代理租赁合同》、《曲靖麒麟嘉城商业广场经营管理服务合同》。二、被告王学燕支付原告曲靖汇美商业管理有限公司租金496898.00元、商业管理费458880.00元，合计人民币955778.00元。三、被告王学燕支付原告曲靖汇美商业管理有限公司自2017年10月1日至2018年1月31日的垃圾清运费3124元、2017年11月1日至2018年3月1日的电费17423元，合计人民币20547.00元。四、被告王学燕支付原告曲靖汇美商业管理有限公司赔偿金人民币191155.60元。五、驳回原告曲靖汇美商业管理有限公司的其他诉讼请求。六、由原告曲靖汇美商业管理有限公司退还被告王学燕定金16000.00元、履约保证金45500.00元，合计人民币61500.00元。七、由原告曲靖汇美商业管理有限公司退还租赁商铺内属于被告王学燕的物品。八、驳回反诉原告王学燕的其他诉讼请求。上述二、三、四、六、七项于本判决生效后三十日内履行。本诉案件受理费17588元（原告已预交），由原告曲靖汇美商业管理有限公司负担3459元，由被告王学燕负担14129元；反诉案件受理费8827元（被告预交），由反诉原告王学燕负担8447元，由反诉被告曲靖汇美商业管理有限公司负担380元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决生效后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  许宝仓人民陪审员  赵咏梅人民陪审员  赵永强二〇一九年十二月三十一日书 记 员  张志文