北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初60354号原告:北京永旭海力经贸有限公司，住所地：北京市海淀区苏家坨镇周家巷村南街43号（平房）。法定代表人：孙瑞英，总经理。委托诉讼代理人：尤宝柱，北京市威创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传理，北京市威创律师事务所律师。被告：王香会，男，1972年11月14日出生，孙河乡康营家园二社区职员，现住北京市朝阳区。原告北京永旭海力经贸有限公司（以下称原告）与被告王香会（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人尤宝柱、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告双方于2015年3月27日签订的《底商租赁合同》于2018年4月10日解除；2、判令被告腾退位于北京市朝阳区孙河乡康营家园KY-23区XX房屋，将上述租赁物返还给原告；3、判令被告支付原告2017年3月30日至2018年3月29日期间未足额支付的房屋租金81163元，并以未付租金81163元为基数，自2017年3月30日起计算至实际支付之日止，按照每逾期一日千分之五的标准向原告支付滞纳金；4、判令被告向原告支付2018年3月30日至2018年4月10日房屋租金10230元，并以未付租金10230元为基数，自2018年3月30日起计算至实际支付之日止，按照每日千分之五的标准向原告支付滞纳金；5、判令被告按照租金的五倍（每天每平方米17．05元的标准）向原告支付自2018年4月11日起至实际腾退房屋之日止期间的房屋使用费；6、判令被告支付原告物业费5500元，2018年5月1日至实际腾退之日的物业费按每平米每月3．5元计算，水费18211．5元；7、判令被告向原告交纳的保证金2．3万元不予退还。庭审中，经法院释明，被告将房屋交付给原告，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2014年5月22日，原告与北京市孙河物业管理有限责任公司签订《租赁合同》，承租位于朝阳区孙河乡康营家园KY-23区XX和YY，租期10年，自2014年5月22日至2024年5月21日止。2015年3月27日，原告授权安某某与被告王香会签订《底商租赁合同》，由被告承租康营家园KY-23区XX，租期6年，自2015年3月30日至2021年3月29日止。租赁房屋面积250平方米，租金为每天每平米3．1元、2017年3月至2019年3月为每天每平米3．41元、2019年3月至合同履行完毕为每天每平米3．751元。在租赁期间租赁房屋的水电物业费用均由被告承担。合同签订后，被告自2017年3月25日应当缴纳2017年3月30日至2018年3月29日期间的租金311163元，但被告并未按期足额交纳租金，至今仍欠缴该期间的房屋租金81163元。2018年3月25日被告应当交纳2018年3月20日至2019年3月29日期间的租金311163元，但被告至今分文未交，同时拖欠水费18211．5元、物业费5401．72元。原告在此期间多次向被告催收上述费用未果。原告于2018年4月9日向被告发送律师函，该律师函于2018年4月10日签收，原告依据合同约定行使解除权，被告未按约定返还租赁物，故诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求。因为乡政府告知我，原告与我的合同是无效的，是乡政府不允许原告转租的房屋，合同自始无效，不存在解除合同。房租虽然交到2017年12月31日，但因为有1个月房租的押金，2018年1月31日前我就已经给原告腾退了房屋。我的房租是交到了2017年12月31日，2017年8月29日就停止经营了，不存在欠原告房租的事。因为不存在由欠缴房租的情况，所以不同意支付原告利息。2017年8月29日停止经营后我找过乡政府，乡政府说合同无效，我就找过和我签合同的安某某，让他退给我剩余的租金，但后来也没有退给我租金，既然没有退给我租金，我就一直使用房屋到2018年1月31日。物业费是2017年8月29日我停止经营之后产生的，我没有支付的理由。房屋安装水表的事情我都不清楚，所以也从来没有交过水费，在经营过程中也没有人来收过水费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院认定如下：2015年3月27日，安某某作为甲方，被告作为乙方，签订《底商租赁合同》，约定：第一条基本状况1、位置：租赁物位于孙河乡康营家园KY-23区XX。第二条租赁用途1、乙方承租本租赁物的用途仅限于开展的商业活动为：商业。第三条合同期限及装修免租条款1、租赁合同有效期为6年，自2015年3月30日至2021年3月29日止。2、免租期：1个月，自2015年3月30日至2015年4月29日至，免租期内免交租金，但乙方应承担下列费用：包括但不限于物业、水、电等费用。3、乙方应向甲方实际交纳租金期限为5年11个月，自2015年3月30日至2021年3月29日止。第四条租金1、租金标准：乙方应交纳的租赁租金为每天每平方米3．1元人民币。租金从2017年3月开始递增10%，即3．31元人民币，第2019年3月再递增10%，即3．751元人民币。以上述租金不含租赁物物业管理费及其他使用费用。第六条保证金条款1、为保证本合同的履行，合同签订之日乙方应向甲方交纳人民币2．3万元的履约保证金。如乙方不能按时交纳租金，甲方可用保证金冲抵租金，冲抵租金后5日内乙方应补足保证金。第十八条违约责任1、乙方如无正当理由，未按合同约定支付租金及其他费用，视为违约。每逾期一日，应承担未付租金、费用5‰的滞纳金；逾期超过30日（含）以上的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物并无需对乙方作出赔偿；同时保证金不予返还。原告提交北京市孙河物业管理有限责任公司底商管理办公司2018年8月29日出具的《催款函》，上载：北京永旭海力经贸有限公司截至2018年8月29日，贵公司北京市朝阳区孙河乡康营家园KY-23区XX商铺尚欠我公司2017年5月1日至2018年4月30日物业管理服务费欠款5500元。2018年5月1日至2019年4月30日物业管理服务费欠款10500元。共计16000元。你公司应当在2018年5月1日之前支付上述共计款项，但我公司至今仍未收到该笔款项。被告提交发票复印件一张，开票日期为2017年6月8日，项目为物业费，购买方名称为北京某某餐饮管理中心，金额为5000元，证明其已交纳物业管理费。双方均认可之前已经交纳的物业费由被告交纳。原告提交财务月份为2017年10月，用户地址为朝阳区KY23区1号楼xx（某某）的自来水缴费通知单，金额18211．5元。关于该水费的产生，原告另于庭后提交北京市孙河农工商联合公司与北京市铁源市政建筑有限公司签订的《合同协议书》复印件一份，原告称该合同在承包范围中明确有涉案房屋的给水改造工程，该合同签订日期为2015年8月20日，该日期晚于被告承租起始日2015年3月27日，工程计划竣工日期2015年10月30日，用以佐证在工程完工后开始有水表，收取水费，之前没有水表，就无法计算水费，本案中，原告提交的水费缴费通知单中有一项“水表示数”中上次为“0”，因此该水表安装后所发生的水费应当由被告完全承担。被告亦认可之前未曾交纳过水费。原告提交工商注册信息打印件一份，上载名称：北京某某餐饮管理中心，投资人：王香会。住所：北京市朝阳区孙河乡康营家园KY-23区XX，成立日期2015年8月4日。对有争议的事实和证据，本院认定如下。原告提交2014年5月22日，北京市孙河物业管理有限责任公司作为甲方，本案原告作为乙方签订《租赁合同》，甲方将位于朝阳区孙河乡康营家园KY-23区XX和YY租赁给乙方使用，租期自10年，自2014年5月22日至2024年5月21日止。被告称未见过该合同，本院对该合同予以确认。原告提交2014年5月23日出具的《授权告知书》，上载：康营家园KY-23区XX和YY各承租户：我公司与北京市孙河物业管理有限责任公司已经签订租赁合同，承租孙河乡康营家园KY-23区XX和YY底商，租期10年，自2014年5月22日至2024年5月21日止。现我公司授权安某某对外代表我公司签署底商租赁合同，安某某与各承租户签订的底商租赁合同我公司予以认可，合同权利义务由我公司承受。安某某无权转委托。被告称未见过该《授权告知书》，但根据庭审查明的情况及相关法律规定，本院对原告为本案适格主体予以确认。关于合同的解除，原告提交2018年4月9日，安某某向被告发出的《律师函》，上载：3、根据附件一《租金计算表》，你方本应于2017年3月25日支付第四次租金人民币311163元，你方至今未足额支付，且自2017年8月后再未支付租金，已构成违约。4、截至2018年3月29日，你方拖欠费用如下：①房租81163元；②水费18211．5元；③物业费5401．72元。鉴于你方上述违约行为，我所接收安某某先生委托，郑重声明如下：1．你方与委托人签订的《底商租赁合同》于本律师函发出之日其解除；2．委托人依约没收你方缴纳的履约保证金人民币2．3万元；3．自接到本函之日起三日内将属于你方的全部物品搬离北京市朝阳区孙河乡康营家园KY-23区XX房屋；4、如未在上述规定时间内搬离你方留存在北京市朝阳区孙河乡康营家园KY-23区XX房屋内的全部物品，即视为你方放弃对相关物品的占有、使用、收益、处分之权利，届时该物品将被视为无主物，由安某某先生自行处置。被告称未收到该律师函，原告提交邮件查询单显示，地址为朝阳区孙河乡康营家园A区，收件人为他人收，原告称该地址为被告提供的住所地，被告不予认可，原告亦未提交其他证据予以佐证，故本院无法确认被告已收到该解除函。被告称双方合同属于无效合同，故不存在解除之情形的答辩意见未提交证据予以证明，本院不予采信。关于停止营业的一事，被告称因乡政府通知其合同无效，对其停电，其无法经营，故自2017年8月27日开始停止经营。原告称因被告没有营业执照才停止经营，具体时间不清楚，其通知被告转型或转租，双方未达成一致。被告称因原告不同意退还其剩余房租，故一直使用房屋至2018年1月。关于房屋用途，证人即原告受托人称签订合同时告知原告不能经营餐饮，被告称仅告知不能使用明火。因被告在涉案场地已经办理营业执照，原产权单位对涉案场地由他人使用应处于知晓状态，故关于其所称因合同无效无法进行经营的答辩意见本院不予采信。但因原告亦认定被告停止经营，且从原告提交的水费缴费通知单日期看，可以推定自2017年10月后被告未再进行经营，且无法实现原告租赁房屋之目的。被告称房屋租金交至2017年12月31日，因尚有一个月的房屋押金，故其实际使用房屋至2018年1月31日，被告以其不再续交房租的行为表明其不再继续履行双方之间的租赁合同。关于租金交纳情况，根据原告提交的《租赁合同》附件一《租金计算表》，2017年租金为311163元，被告称2017年3月交过15万元，8月初交过8万元，剩下8万多元原定9月30日交，因停止经营未交纳。原告要求被告交纳至解除函到达之日止的2018年4月10日，并自2018年4月11日交纳至被告实际腾房之日（庭审中腾房时间为2018年8月30日）止的房屋使用费，根据双方合同约定当年租金为3．41元/日/平方米，故被告交纳的租金为270天，即从2017年3月30日至2017年12月24日。根据双方合同中关于租金交纳的约定及被告不再交纳租金的事实，本院认定双方合同自2017年12月25日起解除。本院认为，原告委托他人与被告签订《租赁合同》符合法律规定，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方均应履行合同。从原告提交的证据及庭审陈述可以确认，自2017年10月以后，被告已经无法继续实现其租赁房屋的目的，因要求原告退还房租无果，故其自行决定按照已经交纳的房屋租金及保证金继续使用房屋，而原告就被告停业事项亦处于知晓状态，在被告2017年8月后未再交纳租金且明确表示不再交纳租金的情况下，未及时履行合同解除权，收回房屋，对损失的扩大亦有责任。故结合本案情形，本院依法判决双方合同自2017年12月25日起解除，但因原告未及时将房屋交还被告，故本院酌定判决原告给付被告合同解除后的2个月的房屋使用费51860元。关于原告主张的滞纳金，因原告对于被告无法继续经营且无意在继续租用涉案房屋的行为明知，故本院不予支持。关于原告主张的物业费，涉案房屋月物业费为875元，本院酌定由被告负担至2018年2月，因被告于2017年交纳了5000元，故应再支付3750元。关于原告主张的水费具有合法依据本院予以支持。关于被告交纳的保证金，原告不予退还，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告北京永旭海力经贸有限公司与被告王香会于2015年3月27日签订的《底商租赁合同》于2017年12月25日解除；二、被告王香会于本判决生效之日起七日内支付原告北京永旭海力经贸有限公司2017年12月26日至2018年2月25日期间房屋使用费51860元；三、判令被告王香会于本判决生效之日起七日内支付原告北京永旭海力经贸有限公司物业费3750元、水费18211．5元；四、驳回原告北京永旭海力经贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2602元，由原告北京永旭海力经贸有限公司负担602元（已交纳），由被告王香会负担2000元（其中928元于本判决生效之日起七日内给付原告北京永旭海力经贸有限公司，其余1072元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 付 艳审判员 马 婧审判员 张帅宾二〇一九年十二月五日书记员 赵玮佳