贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0330民初5183号原告：李某新，女，汉族，生于1967年11月4日，重庆市人，住重庆市九龙坡区。委托代理人：施峰杰、李茜，系北京德恒（重庆）律师事务所律师，特别授权代理。被告：贵州正伟房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520330097985917C。法定代表人：何涛，系该公司总经理。地址：贵州省遵义市习水县寨坝镇凤凰村。原告李某新诉被告贵州正伟房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭对本案进行了审理。原告李某新委托代理人施峰杰、李茜，被告贵州正伟房地产开发有限公司法定代表人何涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年6月3日，原、被告就被告名下位于贵州遵义市习水县鳛部国际生态文化旅游园区凤栖伴山B4-1期13幢楼3号房屋签订《房屋买卖合同》，原告依约向被告支付房款190000.00万元。后原告发现，案涉房屋实际已经出售第三人，房屋买卖合同实际无法履行，现原告为了维护自身合法权益特诉至本院，要求判令：一、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》并依法返还原告购房款190000.00万元，并自2019年6月4日起以190000.00万元为基数，按照银行同期同类贷款利率支付原告资金占用损失至付清之日止；二、判令被告支付原告一房二卖赔偿金190000.00万元；三、本案诉讼费由被告承担。被告贵州正伟房地产开发有限公司答辩称：一房二卖是原告自行委托张瑞先的个人行为，我公司并未收到原告的任何购房款项，只要是正伟公司出具的正规收据及财务公章收取的所有费用，我们公司承担责任，其余张瑞先及他公司个人收取的款项与我司无关，原告诉讼的房屋属于违章建筑，无任何施工土地手续，现要被依法拆除。经审理查明：2019年6月3日，原告李某新与被告贵州正伟房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，在合同中对案涉房屋的基本情况、价款、支付方式及双方权利义务等做出了约定。原告李某新于2019年6月3日通过银行转账和现金给付方式将160000.00元支付给重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司，重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司向原告李某新出具收条一张，收款人为：张瑞先，收款单位加盖有重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司财务专用章。2019年6月18日，原告李某新通过微信转账的方式向微信号为“张瑞158××××4703（该微信号为张瑞先账号）”的用户支付了30000.00元。另查明，2018年9月25日，被告贵州正伟房地产开发有限公司与案外人重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司签订了《房地产代理销售合同》，在该合同中双方约定“甲方（贵州正伟房地产开发有限公司）自有产权的不动产交由乙方（重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司）负责代理销售，该不动产位于遵义市××水县寨坝镇凤栖伴山。在该合同第二项第1款中约定“甲方同意乙方代收房款，乙方所收取房款必须进甲方指定账户。”。再查明，案涉房屋在原告起诉前未取得房屋预售许可等相应手续。上述事实，有当事人提交的身份信息、当庭陈述及相关材料等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，在本案中原、被告双方按照真实意思签订了《房屋买卖合同》，双方房屋买卖合同关系成立关系，但因案涉房屋至原告起诉前仍未取得商品房预售许可，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，该《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定对于原告要求返还购房款的诉请，本院予以支持；关于返还购房款的金额问题，因被告贵州正伟房地产开发有限公司与案外人重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司签订了《房地产代理销售合同》，在该合同中双方约定“甲方（贵州正伟房地产开发有限公司）自有产权的不动产交由乙方（重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司）负责代理销售，该不动产位于遵义市××水县寨坝镇凤栖伴山。在该合同第二项第1款中约定“甲方同意乙方代收房款，乙方所收取房款必须进甲方指定账户。”故原告李某新于2019年6月3日通过银行转账和现金给付方式支付给重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司的160000.00元及2019年6月18日，原告李某新通过微信转账的方式支付给张瑞先的30000.00元，共计190000.00元应视为重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司代被告贵州正伟房地产开发有限公司收取的购房款，故被告贵州正伟房地产开发有限公司应共计返还原告李某新购房款190000.00元。对于被告贵州正伟房地产开发有限公司所辩称的：“甲方（贵州正伟房地产开发有限公司）同意乙方（重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司）代收房款，但乙方收取的房款必须进甲方指定账户，甲方指定的账户是房开公司唯一的贵州正伟房地产开发有限公司专门的收款收据，及财务专用章，并且公司专门派公司财务人员“龙莎莎”指定收款，原告通过其他方式转入其他账户的所有款项与我司无关”。因该约定系被告与重庆卓瑞房地产信息咨询有限公司内部约定，对原告李某新没有约束力，且原告将购房款支付给被告指定的代收机构后就应视为履行了合同义务，故对于被告的该辩称，本院不予采信；关于原告主张的自2019年6月4日起以房款190000.00万元为基数，按照银行同期同类贷款利率支付原告资金占用损失至付清之日止的问题，该合同无效，被告方存在过错，原告的请求具有合理性，本院予以支持；关于原告主张的关于要求被告支付一房二卖赔偿金190000.00万元的问题，因原、被告双方订立的《房屋买卖合同》因未取得预售许可而导致无效，故一房二卖的法律情形已不存在，且原告所举示的两份《购房合同》中对于案涉房屋注明的位置并不一致，且该两份证据也不足以证明被告存在一房二卖的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”之规定，原告可请求被告支付不超过已支付购房款一倍的赔偿责任，但未变更诉讼请求，举示的相应证据也不足以证明被告存在故意隐瞒行为，结合以上事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对于原告的该项诉请本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李某新与被告贵州正伟房地产开发有限公司于2019年6月3日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告贵州正伟房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告李某新购房款190000.00元，并自2019年6月4日起以190000.00万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，支付原告资金占用损失至该款付清之日止；三、驳回原告李某新的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2050.00元，由被告贵州正伟房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。权利人可在本判决生效后两年内向本院申请执行。审判员  杨顺二〇一九年十二月九日书记员  王青