吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1989号上诉人（原审被告）：李桂芬，女，1953年12月22日出生，住吉林省图们市。委托诉讼代理人：闫德福（李桂芬丈夫），男，1954年8月14日，住吉林省图们市。被上诉人（原审原告）：图们市恒昊房地产开发有限公司，住所地吉林省图们市。法定代表人：高明春，公司总经理。委托诉讼代理人：张贤峰，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邰鸿君，该公司法律顾问。上诉人李桂芬因与被上诉人图们市恒昊房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院（2019）吉2402民初985号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李桂芬的委托诉讼代理人闫德福，被上诉人图们市恒昊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张臣军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李桂芬上诉请求：一、依法确认被上诉人于2016年8月223日与图们市恒昊家园小区“业主委员会”签订的为期3年的物业服务合同违法无效；二、撤销一审判决。事实与理由：一、涉案合同主体不适格、不合法。涉案的物业服务合同中甲方恒昊家园小区“业主委员会”不是经过小区业主大会依法选举产生的，而是由富强社区区委会背着广大业主违法私自任命组建的，并且伪造选举结果，违法备案。没有经过业主大会依法选举产生的“业主委员会”是没有权利代表业主的，对外也不具有缔约的权力。依据《物权法》第七十六条（三）、《物业管理条例》第十一条（三）第十二条有关选举业主委员会、更换业主委员会成员应当经由双过半的业主同意表决，因此涉案合同主体不适格、不合法。二、涉案合同中的物业服务企业选聘程序违法。涉案合同按着合同种类属于依法成立的业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业管理合同。由于物业管理涉及小区广大业主的切身利益和合法权益，物业的真正买受人是广大业主，因此法律赋予了广大业主选聘、解聘物业管理企业的共同决定权。《物权法》第七十六条（四）、物业管理条例第十一条（四）、第十二条都对此作了规定。《物业管理条例》第十五条也明确规定业主委员会是业主大会的执行机构履行下列职责（二），代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。涉案业主委员会不是合法产生的，且时至今日被上诉人也未能证明其物业公司是由小区业主大会依法选聘的，实际上被上诉人只不过是小区建设汇总开发商临时委托选用的。被上诉人并没有对得到业主大会的依法选聘和终身托管，这意味着被上诉人没有得到在小区从事物业服务的合法经营权。涉案的业主委员会私自签订的物业服务合同未经业主大会的批准，严重违反了《物权法》、《物业管理条例》，属于违法合同，小区广大业主至今也未见过该合同，只是物业公司在法庭上出示过。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《合同法》第五十二条规定，涉案合同应依法确认无效。而一审法院没有对合同主体是否适格、签订程序是否合法进行审理，就认定合同合法真实有效，进行判决，显然是认定事实错误，适用法律错误，没有法律依据和事实依据，有失公平、公正。三、2019年2月20日至24日，富强社区私自住址其工作人员进行所谓的入户民意调查程序违法，还涉嫌越权。社区居委会只有对小区业主自治管理及其物业管理活动中知道、监督的职责，不具有领导和决定的权利。社区组织其工作人员入户调查没有法律依据。依照《物业管理条例》第十三条、第十四条、第十五条规定，社区组织的入户调查既不是法定程序规定召开的临时会议，也不是定期会议，是违法越权行为。入户调查结果不能代替业主大会会议的依法表决，不具有任何的法律效力，更不具有对涉案合同的追认效力补正。调查结果与涉案合同无任何关系。四、被上诉人不但在小区内非法经营、强买强卖，强迫业主接受服务，而且在物业服务中存在严重的不作为。小区环境脏、乱、差，提供的服务质价不符。为了牟取不法利益，不择手段，上门贴单、打电话催要，找其子女、亲属索要物业费，甚至不惜采取恐吓、威胁等手段。以低劣的服务强行非法索要高价的物业费。综上，恳请二审法院维护上诉人的合法权益。图们市恒昊房地产开发有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持，驳回上诉人的上诉请求。图们市恒昊房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：要求被告李桂芬立即支付拖欠2018年的物业管理服务费512.50元（房屋面积85.42㎡，收费标准0.50元/㎡/月）。一审法院认定事实：2016年8月28日，家园小区业主委员会（甲方）与图们市恒昊房地产开发有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，就家园小区物业服务相关事项达成协议，约定委托管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；住宅房屋按业主房屋建筑面积每月每平方米0.5元标准计算物业服务费，合同另对物业服务事项、双方当事人的权利义务进行约定。家园小区业主委员会在合同中加盖公章，并有委员会成员于茂林、秦玉礼、张宪君、张淑华、尹德玉、李文香签字确认，图们市恒昊房地产开发有限公司在合同中加盖公章并在代表人张臣军签字确认。李桂芬系该小区9号楼6单元502室房屋所有权人，房屋建筑面积为85.42平方米。一审法院认为，图们市恒昊房地产开发有限公司与图们市家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效的物业服务合同，该合同对所在小区内全体业主具有约束力。李桂芬提出家园小区业主委员会非合法成立以及认为合同应属无效合同的抗辩，因其提供的证据不足以证明其主张，故本院对该抗辩不予支持。图们市恒昊房地产开发有限公司已经按合同约定提供了物业服务，李桂芬应履行按期交费的义务，李桂芬未按合同约定交纳2018年度物业费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。图们市恒昊房地产开发有限公司依据合同主张的物业费（85.42平方米×0.5元/平方米×12个月=512.5元）元，事实清楚，证据充分，本院应予支持。综上所述，对图们市恒昊房地产开发有限公司的诉讼请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决：李桂芬于本判决发生法律效力之日向图们市恒昊房地产开发有限公司支付2018年度物业服务费512.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李桂芬负担。二审中，李桂芬提供证据一：关于家园小区业主委员会换届选取的报告，证明报告结果系社区伪造，因为他与法院依职权调取的调查笔录事实不符，也与恒昊家园双过半业主签字的证实材料不符，同时也证明富强社区主任刘亚芝对法院调查所阐述的事实自相矛盾，不能自圆其说，因此这份所谓的报告就是社区一手伪造的。其目的是为了社区私自违法组建的业委会取得备案资格而获得刻制公章的目的，而至此所谓的报告选举过程及结果纯属编造。因为从小区建成至今从未召开过任何形式的业主大会，也没有依法选举过业主委员会。也没有经过业主大会依法选聘物业、企业。现有物业企业是由原开发商指定的。图们市恒昊房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性有异议，对证据的来源有异议，对上诉人的举证目的有异议，关于这份报告的时间是2012年1月13日出具的，而本案是物业服务合同纠纷与业主委员会的选举无关，不应做证据使用。证据二：图们市恒昊房地产开发有限公司在物业管理中不作为的事实及小区环境照片25张，证明小区的服务存在严重的瑕疵，物业服务达不到收费的标准，小区环境脏乱差。其实际的服务标准未达到吉林省发改委和建设厅《关于印发的吉林省物业收费管理实施细则的通知》，2004年12月20日发布的，吉物收管联字982号文件，该小区服务为3级收费的标准，而实际服务连最低的五级标准都达不到。图们市恒昊房地产开发有限公司质证认为，对真实性有异议，25张照片的拍照日期是2019年8月至2019年10月23日拍照的，就其拍照的时间与本案所追讨的物业费2018年度拖欠的物业费，从25张照片中并未看出有服务不当和服务质量不到位，其中只有一张照片2019年10月1日拍照的垃圾凌乱的照片，当时物业公司已经及时清理，并不能证明服务不到位。李桂芬提供证据一是2012年家园小区业主委员会换届选举报告，而非2016年的家园小区业主委员会选举结果，案涉《物业管理服务合同》是2016年8月23日签订的，该合同中加盖了家园小区业主委员会公章，因此该证据不足以证明其主张的事实，故本院对该证据一不予采信。李桂芬提供的证据二是2019年8月至2019年10月23日的照片，不能证明2018年图们市恒昊房地产开发有限公司未尽物业服务义务的事实，本院对证据二不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于李桂芬提出业主委员会成立不合法，其无权与图们市恒昊房地产开发有限公司签订《物业服务合同》的问题。案涉小区的业主委员会是否合法选举，不是本案审理的审查范围。李桂芬未提供已确认案涉家园小区业主委员会成立不合法的有效证据予以证明，应认定为家园小区业主委员会是合法成立的业主委员会。家园小区业主委员会具有依法选聘物业服务企业，并与物业企业签订《物业服务合同》的权利。本院对李桂芬该项上诉主张不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以及其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，图们市恒昊房地产开发有限公司与家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。该《物业服务合同》对李桂芬具有约束力。一审法院支持图们市恒昊房地产开发有限公司诉讼请求并无不当，本院对李桂芬上诉请求不予支持。综上，李桂芬上诉请求不成立，本院予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李桂芬负担。本判决为终审判决。审判长 崔玉审判员金春秋审判员葛福祥二〇一九年十二月二十三日书记员 李      思      思