盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初37号原告（反诉被告）：盐城市城市建设投资集团有限公司，住所地盐城市解放南路168号。法定代表人：任连章，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈跃祥、张发建，江苏行真律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈红云，女，1964年8月14日出生，汉族，居民，住盐城市。委托诉讼代理人张新平（系被告陈红云丈夫），男，1957年3月3日生，汉族，居民，住盐城市。委托诉讼代理人：张广明，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）盐城市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）与被告（反诉原告）陈红云房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2018年2月2日作出（2017）苏0991民初668号民事判决书，原告（反诉被告）城投公司不服本院判决提起上诉，盐城市中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）苏09民终2966号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年1月3日立案受理，依法另行组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城投公司的委托诉讼代理人陈跃祥、张发建，被告（反诉原告）陈红云的委托诉讼代理人张广明、张新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）城投公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告陈红云交还所租赁的东进路邻水商铺20号、21号的商业用房；2、支付租金以及租赁期满一直到现在占用房屋的租金损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：城投公司将位于盐城市商业用房出租给被告陈红云经营使用，建筑面积20#19.8㎡，21#为19.8㎡，租赁期限为12个月，自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租赁用途为特色小吃，年租金为8712元，支付方式为每半年支付一次，分别于签订合同时交上半年租金4356元，余款于2012年11月30日付清。合同签订后，城投公司将出租房屋交与被告陈红云使用，被告陈红云仅交纳了上半年租金，下半年租金拖欠至今，且在合同期满后一直不肯交还所租房屋并将房屋锁闭。城投公司曾多次要求其退让，但其不予理睬，遂诉至法院，请求法院依法判决。本诉被告（反诉原告）陈红云辩称：1、城投公司的起诉没有事实依据，首先，不存在本诉被告陈红云拖欠租金的问题，合同约定租金缴纳期间为2012年11月30日付清，城投公司在诉状中已经自认，而本诉被告是在2012年6月2日被城投公司强行锁门，故本诉被告无需再缴纳租金；其次，不存在本诉被告不肯交房，自2012年6月2日起，城投公司对本诉被告强行锁门，致案涉房产一直处于城投公司控制之下，城投公司从未向本诉被告发出让房通知，本诉被告也无需再向城投公司交房；第三，在城投公司对本诉被告强行锁门后，本诉被告走上信访之路，向各级部门反映情况，虽然有答复，但始终未能返还财物，并进行赔偿。城投公司已强行占有了案涉房屋，故不存在要求本诉被告让房之说。2、城投公司应该承担赔偿的责任，城投公司在诉状中已经自认本诉被告是经营小吃，在经营期间被其强行锁门，导致小吃店被迫停业，城投构成了根本违约，此后本诉被告的经营投资被限制长达近七年，期间本诉被告为防止损失扩大，多次通过信访的方式反映诉求，要求赔偿损失，但城投始终不予解决，拖达七年之久，导致本诉被告的经营损失进一步扩大，其应当承担赔偿责任。综上，房屋被强行锁门致本诉被告无法使用，故不存在再交租金的问题，因房屋实际为城投所控制，不存在被告交付占有使用费的问题。反诉原告陈红云向本院提出反诉诉讼请求：1、判决城投公司向陈红云赔偿房租等各项损失合计212325.2元；2、本诉、反诉费用由原告城投公司承担。事实与理由：事实同本诉答辩意见，关于各项损失合计212325.2元损失具体如下：1、门市商品、物品及装潢（详见物品清单）合计109033元；2、投资利息，自2012年6月至2017年5月，即60个月，本金按照109033元×银行贷款利率（参照借贷年利率6%）×5年，利息为32710元；3、经营损失，按照省高院经营损失为6个月，参照2015年江苏省分细行业在岗职工平均工资39711元×2人，即39711元；4、违约金和返还租金，合计为9583.2元（8712元是全年租金+871.2元是违约金），全年租金是指2012年1月1日至2012年12月31日止，违约金是指按照合同的约定为全年租金的10%；5、装潢费用，估算为21288元，当时接手门市时是毛坯，陈红云对该门市进行了设计后，按照设计图进行了装饰装修。反诉被告城投公司对反诉辩称：1、关于物品损失，该物品仍然在案涉的房屋中，除食品外的物品仍然可以使用，并不存在相应物品的损失。2、关于装修，城投公司在交付房屋前，进行了房屋的地板砖和墙壁粉刷的装修，所有的装修在合同到期后应当无偿交由出租人，所以在合同到期后，双方不存在装潢赔偿的问题。3、关于投资利息，没有合同的约定和法律的依据。4、关于经营损失，因为生意本身就存在盈亏，而且关于反诉原告陈红云经营门店，其经营的损失也不应当根据平均工资的标准进行计算，且该门店并非城投公司锁门，是其自行锁门，即使存在经营损失，也不应当由城投公司来承担。5、关于违约金和返还租金的问题，在合同有效期内，城投公司并未有任何的违约行为，不应当承担违约金也不应当退还租金。针对反诉原告提出退还租金按照年租金计算，实为反诉原告曲解合同条款的意思，既为退还应该是对于反诉原告陈红云已经交付的租金予以退还，所以在反诉原告陈红云并未完全缴纳全年租金的情况下，要求城投公司退还全年租金不符合合同的约定。6、关于装潢费用，根据合同的约定，合同期满后应当由承租人无偿交给出租人，并未提及装潢的补偿的问题，既为无偿交给出租人，双方已经约定了装修在合同期满后不存在补偿的问题，而且合同已经到期，其装潢已经无偿归城投公司所有，而且反诉原告并无任何的证据证明其相应的装潢费用，所以城投公司认为无需补偿或赔偿反诉原告的装潢损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在裁判说理中予以详细阐述。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2011年11月28日，城投公司（甲方）与陈红云（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定（摘要）：1、甲方将位于商业用房出租给乙方经营使用，租赁期限为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日，租赁房屋仅作特色小吃经营使用。2、签订租赁合同时，乙方须缴纳合同履行保证金20000元，乙方租赁房产年租金8712元，租金支付方式半年支付一次，实行先交租金后使用的原则，签订本合同时应缴纳上半年的租金4356元，余款应在2012年11月30日前付清。3、乙方因经营需要，改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，其设计和施工方案，需报送甲方，征得甲方书面同意，协议期满或中途退租的，甲方对乙方装修不做任何补偿。4、违约责任：非乙方原因造成甲方提前收回房屋，甲方除退还当年租金，还应向乙方支付正常年租金的10%违约金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，陈红云交纳了保证金20000元和上半年租金4356元（陈红云交1356元，另有3000元补贴冲抵）。城投公司将出租房屋交付陈红云使用，陈红云在租赁房屋内经营小吃。上述协议签订后，陈红云因故不再经营，并以城投公司强行锁门为由多次到各级政府部门上访，要求城投公司赔偿经济损失。2017年3月9日，双方当事人在信访局和街道办事处的组织下对房屋内的物品进行了清点，并形成了物品清单。后因双方当事人对租金及因房屋租赁产生的各项损失未能达成一致意见，城投公司遂诉至本院。本案审理过程中，依据城投公司申请，本院依法委托盐城市荣成价格评估有限公司对案涉房屋内物品价格进行鉴定，该公司于2019年8月26日出具《关于水街内原巧香美食馆室内物品的价格鉴定结论书》一份，载明：我公司严格按照国家有关法律法规的要求，根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，最终确认水街内原巧香美食馆室内物品的评估总价为52956元。另，在对案涉商铺鉴定时，因城投公司无法提供案涉商铺钥匙，双方当事人对原锁具予以切割并置换新锁具后，委托本院暂为保管案涉房屋钥匙。关于室内装潢价格，经本院释明后，城投公司向本院陈述：对清单上室内装潢项目不予认可，对清单装潢价格不予认可，不申请对室内装潢价格进行鉴定。物品清单见证人丁华向本院陈述：陈红云提交的清单是当时的清单，但是当时没有价格。陆某向本院陈述：清单是对物品的清点，当时签字的时候是没有价格的，清单的目的是让陈红云一方比照清单询价。姜小虎向本院陈述：一开始水街管理部门是不同意清单物品的，但是为了化解矛盾才对物品进行清点，当时只是清点物品，并没有相关价格。本院认为，原、被告于2011年11月28日自愿签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，且原告将租赁房屋交付给被告使用，被告亦交付租金、保证金，对房屋进行装修后经营小吃，即双方签订的房屋租赁合同合法、有效，对双方均具有法律约束力。关于本诉部分争议焦点：关于陈红云因何故、于何时停业的问题。双方当事人对该问题产生重大分歧，双方均认为案涉房屋系由对方原因以致关门停业。对于该问题，本院认为，案涉房屋关门停业原因系客观事实，双方当事人对导致该事实的原因各执一词，且关门至今已历七年之久，故只能通过双方当事人提交的证据，根据民事诉讼证明标准，予以综合判断。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中，陈红云为证明由城投公司强行锁门以致案涉房屋于2012年6月2日关门停业的事实，在原审中向本院提交了锁门当日的照片、视听资料和三名证人的证言、信访问题答复加以证实。城投公司在原审、二审中均未提交证据，本案重审中经本院释明后依然未能提供证据证明其主张的事实，应当承担举证不能责任。故，本院依据民事诉讼证明规则，认定案涉商铺系由城投公司强行上锁后停止营业的事实具有高度盖然性。关于城投公司的诉讼请求：1、关于城投公司要求陈红云交付案涉商铺的问题，从城投公司在省委书记信箱中的回复内容及其在庭审中的陈述可知案涉房屋在原审之前已由信访工作人员安排城投公司工作人员买了新锁锁好将钥匙交给五星街道干部进行保管的事实，故案涉房屋的实际控制人并非陈红云，而是城投公司，故城投公司要求陈红云交还商铺没有事实依据，本院依法不予支持。2、关于城投公司主张的租金及损失问题。经审理查明，陈红云在签订合同时支付了保证金20000元和上半年租金4356元。鉴于城投公司强行锁门的行为发生在合同履行期间内，其行为已导致陈红云无法继续经营，故对城投公司主张的租金及损失，本院依法不予支持。综上所述，因城投公司原因以致陈红云在房屋租赁期内无法继续进行经营，因此对城投公司要求陈红云返还房屋及支付相关房屋占有费用的请求，依法不予支持。反诉部分的争议焦点为：陈红云全部损失认定及责任承担问题。关于陈红云各项损失的认定：1、关于房屋内物品价格。盐城市荣成价格评估有限公司是由城投公司申请启动鉴定程序，经本院摇号依法确定的，具有相关鉴定资质的评估机构，其出具的评估报告，程序合法，符合相关物品的市场行情，本院予以认定。因此，房屋内物品价格应为52956元。关于城投公司提出，室内物品部分可以使用，应对相关物品价格予以扣减的辩解意见，案涉房屋关门停业至今已历七年，陈红云商铺内的商品已超过了保质期，其他物品多年无法实现利用价值，故对城投公司此项辩解意见依法不予支持。关于室内装潢价格。城投公司在申请对清单物品价格鉴定时已明确拒绝对室内装潢价格进行鉴定，且在庭审中经本院释明后，向本院陈述既不认可该装潢项目也不认可装潢价格亦不申请对装潢价格鉴定。本院认为，2017年3月9日形成的物品清单中第26项明确列明了“物品清单”，该物品清单系双方当事人及多位见证人共同见证下形成的对室内物品的确认。可以确定的是，城投公司在对该商铺清点时已经将案涉房屋装潢项目列入物品清单。对于清单中装潢费用，本案重审期间陈红云增加装潢损失费用，除清单中记载的60000元外，增加21288元。本院认为，陈红云在原审中主张双方当事人对物品损失项目达成一致意见，且增加的相关诉讼请求，亦无充分的事实依据和相应的法律依据，故本院不予支持其增加的装潢费用。城投公司既不认可装潢价格亦不申请对装潢价格鉴定，视为其对权利的放弃。结合见证人陆某陈述及盐城市荣成价格评估有限公司出具的评估报告中评估的价格与清单中列明的价格相差不大等综合情形，另鉴于案涉商铺已使用半年左右，本院酌情认定装潢部分残值为40000元。关于城投公司提出案涉商铺在交付陈红云之前已铺设了相关地板砖的意见，经本院庭后核查，城投公司仍未能提交相关证据，故本院对该意见，依法不予采信。关于城投公司提出“所有的装修在合同到期后应当无偿交由出租人，所以在合同到期后，双方不存在装潢赔偿的问题”的辩解意见，本院认为，该辩解意见适用的前提是合同得以正常履行且出租方无过错的情形，城投公司原因致使陈红云在房屋租赁期间无法继续经营案涉房屋，该情形与合同约定及客观事实不相符，故对此辩解意见，依法不予支持。据此，本院确认陈红云房屋内物品损失及房屋装潢损失共计92956元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，因城投原因致陈红云经营的商铺关门停业，致使陈红云承租案涉商铺目的不能完全实现，在城投公司违约情形之下陈红云应当采取适当合理的措施以防止损失的扩大，如因未履行止损义务，则应承担相应责任。双方在原审起诉之前五年内均未采取合法途径处理纠纷，亦未能防止损失的进一步扩大，双方对上述损失的产生均有过错，本院酌情认定城投公司承担79012.6（92956×85%）元责任，陈红云承担15%责任。2、关于投资利息。陈红云所主张投资利息的损失，不属于城投公司违约行为导致陈红云损失的合理范围，于法无据，本院依法不予支持。3、关于经营损失。陈红云主张经营损失39711元（经营损失6个月，参照2015年江苏省分细行业在岗职工平均工资39711元/年×2人）。因陈红云承租了城投公司两间商铺，结合一般社会常理，本院予以支持按2人经营计算，收入参照2012年度餐饮业行业在岗职工平均工资32982元、期间6个月，即由城投公司赔偿陈红云经营损失计32982元。4、关于陈红云主张的违约金。本院认为，因案涉合同约定了非承租人原因造成出租人提前收回房屋，出租人除退还当年租金，还应向承租人支付正常年租金的10%违约金。陈红云已向城投公司支付了1356元租金，故城投公司应向陈红云支付违约金2227.2（1356+871.2）元。综上所述，本案为租赁合同履行过程中，对矛盾处理不当引发的纠纷。城投公司作为本市有相当影响力的国有企业，不仅有责任维护国有资产保值增值，还有责任依法、诚信、合理妥当地处理与承租人之间的关系和矛盾，以维护自身所代表的社会形象。本案纠纷的根源在于城投公司强行关门，城投公司主张交还所租赁的盐城市东进路水街临水商铺20#、21#商业用房和交付租金及损失的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。陈红云反诉主张的赔偿房屋租赁各项损失，部分予以支持为114221.8（79012.6+32982+2227.2）元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告盐城市城市建设投资集团有限公司要求被告陈红云主张交还承租的盐城市东进路水街临水商铺20#、21#商业用房、交付租金以及损失的诉讼请求；二、本诉原告盐城市城市建设投资集团有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告陈红云支付各项损失及违约金合计114221.8元。三、驳回反诉原告陈红云的其他反诉请求。本诉案件受理费968元，由原告盐城市城市建设投资集团有限公司承担；反诉案件受理费4484元，由盐城市城市建设投资集团有限公司承担2700元，陈红云承担1784元；鉴定费1000元，由盐城市城市建设投资集团有限公司承担550元，陈红云承担450元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  施 悦审 判 员  陈红霞人民陪审员  杨方园二〇一九年十二月九日法官 助理  王得志书 记 员  王 妮附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。