海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1609号上诉人（原审原告）：北京朝熙营造建材有限公司，统一社会信用代码9111011280243621XA，住所地北京市通州区永乐店镇工业园。法定代表人：来洪立，该公司经理兼执行董事。委托诉讼代理人：张俊良，海南唐海律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告）：来亮，女，汉族，1980年10月28日出生，公民身份号码×××，户籍住址北京市西城区。委托诉讼代理人：谭思思，北京岳成（三亚）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：展宗莉，北京岳成（三亚）律师事务所专职律师。原审第三人：华能（海南）实业开发公司三亚公司，统一社会信用代码914602002013447903，住所地海南省三亚市。负责人：赵敦孝。上诉人北京朝熙营造建材有限公司（以下简称：朝熙公司）与被上诉人来亮、原审第三人华能（海南）实业开发公司三亚公司（以下简称：华能公司）所有权确认纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。朝熙公司的法定代表人来洪立以及委托诉讼代理人张俊良、来亮的委托诉讼代理人谭思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝熙公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10249号民事判决；2.确认海南省三亚市××区第3#楼401房归其公司所有；3.判令来亮协助办理涉案房产变更登记至其公司三亚分公司名下；4.本案一、二审案件受理费由来亮承担。事实和理由：涉案房产系其公司与华能公司于2003年6月6日签订《海韵苑3号楼商品房买卖合同》合作开发建设中所购房屋，其公司除在2004年3月至10月向华能公司共陆续支付700万元外，其公司还以华能公司名义对外销售“海韵苑”3号楼所获款项冲抵700万元。2006年3月2日，其公司与华能公司签订《备忘录》确认余款为88万元。2006年3月8日，其公司与华能公司签订《协议书》，华能公司确认其公司已付40万元，欠款为48万元，以双方共管账户中存款404,115.36元抵偿华能公司后，其公司欠款为75,884.64元。2006年7月27日，其公司向华能公司支付176,998.68元，至此付完“海韵苑”3号楼全部购房款。涉案“海韵苑”3号楼401房屋登记在来亮名下系出于避税及简化手续原因，其公司法定代表人来洪立以来亮名义签订买卖合同，房屋也由华能公司向其公司交付，其公司占有该房屋用于出租及经营收益，截至2018年9月来亮并未提出异议。系列购房文件均由其公司与华能公司签署，购房款亦由其公司支付，并不包含法定代表人来洪立个人与来亮之间家庭关系因素。来亮辩称，涉案房屋已登记至其名下，其享有所有权。购房款来源于其父母离婚时未分割部分财产除赠与，与朝熙公司无关，即便朝熙公司与华能公司签订了涉案房屋买卖合同，合同性质也是合作关系而非真实买卖。涉案房屋由来洪立收益，朝熙公司未取得，法律上也无借名买房的规定，不存在借名买房的事实。朝熙公司在其父母离婚前成立，来洪立持有的股份属于离婚前夫妻共同财产，倘若认为涉案房屋由朝熙公司购买，也应提供公司股权被收购时的审计报告证明涉案房屋包含在内，否则不能认定。朝熙公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认海南省三亚市××区第3#楼401房归其公司所有；2.判令来亮协助其公司办理过户手续，将房屋权利人变更为其公司三亚分公司；3.诉讼费用由来亮承担。一审法院认定事实：朝熙公司法定代表人来洪立与来亮系父女关系，来洪立与来亮母亲李景已于2002年4月4日经北京市西城区人民法院调解离婚。2003年3月16日，朝熙公司与华能公司签订《海韵苑3号楼商品房认购书》，约定朝熙公司购买华能公司建设的××苑，土地使用权面积2733平方米，建筑面积7408平方米，总价14,297,440元。朝熙公司于2003年3月17日向华能公司支付2,000,000元。2003年6月6日，朝熙公司与华能公司签订《海韵苑3号楼买卖合同》，约定付款方式、双方权利和义务、税费、违约责任、销售事宜，朝熙公司此后陆续向华能公司支付共5,000,000元。朝熙公司主张另以其自行销售的海韵苑3号楼房屋销售款冲抵应向华能公司支付的购房款7,000,000元，华能公司分别于2004年3月8日、2004年4月9日和2004年8月19日出具收据。2006年3月2日，朝熙公司与华能公司签订《备忘录》，约定对双方互负付款义务清理后，朝熙公司还应支付华能公司88万元。2006年3月8日，朝熙公司与华能公司签订《协议书》，确认朝熙公司已付华能公司款400,000元，尚欠480,000元，朝熙公司以公管账户余额404,115.36元冲抵应付华能公司款后，余款75,884.64元应于10日内汇入华能公司账户。2006年7月27日，朝熙公司向华能公司支付176,998.68元。2004年2月8日，来洪立分别以华能公司作为出卖人、以来亮名义作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定购买海韵苑401房，建筑面积635.39平方米，房屋总价1,226,300元，付款方式为一次性付款，来亮未向华能公司支付海韵苑401房的购房款。海韵苑401房于2010年10月21日登记登记权利人为来亮，土地房屋权证号为三土房（2010）字第XXXX号。海韵苑401房交付后，由来洪立以该房屋为场所经营三亚银丰度假酒店并取得收益。2009年2月10日，来洪立与案外人姜某签订《承包经营合同》，约定姜某承包三亚银丰度假酒店经营旅店餐饮业务，该酒店坐落于三亚市大东海海韵苑第三号商住楼的1到4层，建筑面积约为2500平方米，承包期限自2009年8月10日起至2021年8月9日止。一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。来亮虽未实际支付海韵苑401房购房款，朝熙公司亦主张其已支付海韵苑3号楼整栋楼（含海韵苑401房）的购房款，但由于朝熙公司前后陈述矛盾，且朝熙公司与华能公司存在互负付款义务，故对朝熙公司主张其支付全部购房款，不予采信。同时，朝熙公司未能举证证明来洪立作为经营者取得的酒店经营承包费已转入朝熙公司账户名下，故《商品房买卖合同》系华能公司与来亮的真实意思表示，且海韵苑401房已登记于来亮名下，该房产办理房屋权属登记至今朝熙公司未曾提出异议。判决：驳回朝熙公司的诉讼请求。案件受理费15,836.7元由朝熙公司负担。本院二审期间，当事人未提供新证据。朝熙公司除对涉案房屋收益款由来洪立收取的事实认定有异议外，双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。另查明，朝熙公司于2001年8月27日登记成立，企业类型为有限责任公司。2002年7月23日，经市场登记机关批准，该公司股东由来洪立、北京朝熙物业管理有限公司变更为来洪立、陶玉群和来亮；2011年5月24日，股东变更为来洪立、陶玉群；2014年4月24日，股东变更为陶玉群、来秋宇。2015年12月31日起，陶玉群持有该公司全部股权份额，来秋宇不再持有公司股权。本院认为，本案的争议焦点为1.购房款的支付主体；2.赠与关系；3.变更登记义务。围绕焦点问题，分析评判如下：一、购房资金来源对于涉案房屋即海韵苑3号楼401号房屋系向华能公司购买所取得的事实，朝熙公司与来亮均无异议。朝熙公司主张其公司负担包括涉案房屋在内的海韵苑3号楼全部购房款，举证了其公司向华能公司付款的转账记录、收款收据以及对应合同作为证据，来亮对此并无异议，截至该房屋登记至来亮名下时止华能公司也未向朝熙公司提出支付涉案房屋购房款的权利主张。相反，来亮并未对其因购买涉案房屋支出相对应价款进行举证。在华能公司出具收据确认朝熙公司付款而来亮未支付购房款的前提下，一审法院对朝熙公司主张已支付涉案房屋购房款的事实不予确认，没有事实根据，应予以纠正。二、赠与关系朝熙公司以其公司与华能公司之间存在房屋买卖合同关系为由对涉案房屋提出所有权主张，已举证《海韵苑3号楼商品房认购书》《海韵苑3号楼买卖合同》以及收款单据、转账记录等证据，来亮未举证予以反驳，亦未举证证明朝熙公司系接受其指示或委托下的买卖行为，足以确认朝熙公司与华能公司对包括涉案房屋在内的海韵苑3号楼的买卖权利义务关系以及付款情况。来亮主张该房屋系其父亲来洪立赠与取得，应按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定对其主张的赠与关系成立承担举证责任。来亮除陈述来洪立个人实施赠与房屋或赠与购房款外，并未对其与来洪立之间就涉案房屋赠与合同成立的事实进行有效举证，其在一审诉讼过程中提供的电话通话音频并未提供原始载体可供核对，朝熙公司亦不予确认，来亮应承担举证不能的不利后果。同时，来亮的母亲李景与来洪立离婚日期早于《海韵苑3号楼商品房认购书》《海韵苑3号楼买卖合同》以及《商品房买卖合同》的签订日期，而李景与来洪立离婚《民事调解书》及离婚协议中均不涉及存在未决的财产内容，也未对将来的财产赠与作出约定，来亮主张涉案房屋来源于李景、来洪立预设的赠与行为的理由没有事实根据和法律依据。在朝熙公司为购买涉案房屋支付对价、朝熙公司与华能公司房屋买卖合同关系存续的情形下，来亮也未对朝熙公司作出决议赠送涉案房屋或代为提供购房资金的事实进行举证，来亮主张其取得涉案房屋基于来洪立家庭财产对朝熙公司投入的理由亦无事实根据和法律依据。三、涉案房屋买卖合同朝熙公司法定代表人来洪立分别以华能公司和来亮名义签订涉案房屋《商品房买卖合同》，该合同并不基于来亮真实意思表示，来亮虽未对来洪立签订合同的行为提出否认，但来亮未因该合同的签订支付相应价款，朝熙公司也未以来亮名义向华能公司支付购房价款，由此来亮并不能以其享有《商品房买卖合同》项下权利对涉案房屋提出主张。因《海韵苑3号楼商品房认购书》《海韵苑3号楼买卖合同》签订及付款行为所获得的权利义务，并未经过朝熙公司决议处置赠与给来洪立或来亮，来亮主张朝熙公司财产即为来洪立有权处置的个人或家庭财产的理由没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。四、变更登记朝熙公司提起确认之诉，仅限于对登记在来亮名下不动产归属其公司的权利主张，涉案房屋登记在来亮名下由朝熙公司积极主动行为实施完成，来亮并未参与，涉案房屋的不动产形式登记现状不可归责于来亮。朝熙公司与来亮之间并不存在诸如侵权、合同等权利义务关系，朝熙公司诉求来亮协助变更不动产的理由没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，朝熙公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民(javascript:SLC(125300,0))事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项及第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10249号民事判决。二、落于三亚市河东区海韵路海韵苑第3#楼401房[地号：12-08-7-2，图号K081442，房产证号：三土房（2010）字第XXXX号，现登记权利人：来亮]房屋为北京朝熙营造建材有限公司所有。三、驳回北京朝熙营造建材有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15,836.7元，由北京朝熙营造建材有限公司负担。二审案件受理费15,836.7元，由来亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁 朝审 判 员 李 祎审 判 员 陈太洪 二○一九年十二月二十五日法官助理 林 飞书 记 员 闭晓妍附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。