四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16372号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴金航，男，1985年3月28日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：汪毅来，四川恒盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志强，四川恒盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙佳豪，男，1995年7月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：肖城莉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人吴金航因与被上诉人孙佳豪房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初1328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴金航上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判吴金航与孙佳豪签订的《房屋买卖合同》于2018年11月13日解除；2.依法撤销原审判决第四项，改判孙佳豪向吴金航支付违约金3752500元；3.本案一、二审诉讼费用由孙佳豪承担。事实和理由：1.关于合同解除权，一审判决认定吴金航发出的微信系单方行使合同解除权的意思表示，并将解除合同的意思表示通知了孙佳豪，事实上是吴金航言辞过激的行为，不构成合同的单方面解除，即使认定构成解除合同的意思表示，吴金航的单方解除权已于2017年7月29日消灭；2.关于合同解除的时间，吴金航与孙佳豪实际解除《房屋买卖合同》的时间为2018年11月13日，故违约金应从2017年7月26日计算至该日期。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判。 孙佳豪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、针对吴金航的第一项上诉请求，孙佳豪认为《房屋买卖合同》解除的时间为2017年8月10日，即吴金航在微信聊天记录中主动提出终止交易的时间，而非吴金航所称的2018年11月13日，该时间为孙佳豪回复同意解除合同的时间。对吴金航主张的，其合同解除权已于2017年7月26日消灭的说法不予认可。合同第二页分期付款方式的第二项第三段，若买受人未按照约定全额支付第二期购房款超过5个自然日的，则出售方有权解除本合同且不退款买受人已支付的定金，以及同一页的第二条的第一款，买受人逾期付款超过3个自然日的，出售方有权解除合同并没收定金。根据举轻以明重的司法原则，不能机械的理解孙佳豪长时间逾期未付房款，吴金航的解除权就不存在了。根据一审审理时孙佳豪提交成都市不动产信息摘要，吴金航于2017年8月10日微信解除合同后，吴金航即向内江银行进行抵押（2018年1月），吴金航以语言和实际行动明确表示其不愿继续履行合同。二、针对上诉人第二项上诉请求，孙佳豪认为吴金航适用合同的第3条第2款计算违约金是不成立的，因该条款适用的前提是出售方主张继续履行合同。而本案中，作为出售方的吴金航选择单方解除合同，且通过将案涉房屋设定抵押权的方式，以实际行动明确表示解除合同，故本案中不应当适用该条款。三、孙佳豪认为吴金航的说法自相矛盾，吴金航自一审至二审一直陈述2017年8月10日并未解除合同，只是言词过激的表现，但又认为该合同于孙佳豪在2018年11月13日同意解除合同时真正解除。既然吴金航认为其未作出解除合同的意思表示，孙佳豪同意解除合同的意思表示又如何产生法律效果呢？因孙佳豪作为逾期付款的买方，其没有单方解除权，故不能说孙佳豪于2018年11月13日同意解除合同，合同解除条件即成就。吴金航于一审的反诉请求、变更诉讼请求以及二审的上诉请求中，对于合同是否解除、合同解除的时间、以及违约金的计算一直未确定，足以说明吴金航也不清楚合同何时解除。四、实际上，纵观整个合同，买卖双方关于逾期付款的约定，主要有两个处理结果，第一，卖方单方解除并没收定金；第二，卖方选择继续履行并要求买方按日计算违约金，而本案中，卖方通过其语言和行为明确选择了第一种，故孙佳豪同意卖方没收定金500000元但要退还2500000元房款。 孙佳豪向一审法院起诉请求：吴金航立即返还孙佳豪已付款共计1000000元。后孙佳豪将诉讼请求变更为：判决解除合同并退还孙佳豪款项3000000元。 吴金航向一审法院反诉请求：1、判令孙佳豪继续履行《房屋买卖合同》；2、判令孙佳豪承担逾期付款违约金4396700元（自2017年8月4日至2019年2月26日止共571天，并按每日违约金万分之二计算为：3850万×万分之二÷1×571天=4396700元）。一审庭审中，吴金航提出撤回第一项诉讼请求，一审法院予以准许。 一审法院认定事实：2017年7月11日，吴金航与孙佳豪签订《房屋买卖合同》，约定买受人向出售方购买的房屋坐落于成都市高新西区富士康集中商业5号楼，房屋出售总价为39500000元；买受人应于本合同签订当日向出售方支付第一期购房款，即定金500000元，定金支付完毕后10个自然日内即2017年7月21日前买受人向出售方支付第二期购房款37000000元，双方协商一致将第二期购房款于公证处办理公证提存，买受人将第二期购房款划入公证处提存账户之日起3个自然日内，通知出售方向相关主管机关办理房屋产权过户的相关手续；若买受人未按本条约全额支付第二期购房款逾期超过5个自然日的，则出售方有权解除本合同且不退还买受人已支付的定金；买受人逾期付款时间超过3个自然日的，出售方有权解除合同并没收定金；逾期超过3个自然日，如出售方愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出售方支付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款之日起30个自然日内向出售方支付违约金；合同特别约定：分期付款方式中约定的7月21日到款最少额为叁仟万元，余款可在7月21日基础上延期5个自然日到账，同日，孙佳豪委托其父亲孙林向吴金航转账支付了500000元。2017年8月4日，孙佳豪委托其父亲孙林向吴金航转账支付了500000元。 另，孙佳豪于2016年12月13日委托其父亲孙林向成都高投建设开发有限公司支付了2000000元。 2017年8月10日，吴金航向孙佳豪父亲孙林发送微信消息“不用了，别打了”、“这次交易正式结束，孙总，我实在没耐心了，因为你的不严谨，耽误了我很多事，这些都不说了，总体来说毫无诚信可言，如果做不到你可以给我明说啊，这样也不耽误我的事”、“我搞不懂你做不到为什么要来拖着我”。孙林回复消息称“我真的一直在办，这几天一直忙这个事，被几个短期过桥公司耽误了很多时间了”。2018年6月19日孙林向吴金航发消息“吴总，打你电话不接，房子也不卖了，请尽快退我已付房款，不然大家对簿公堂不好吧”。吴金航回复称“可以，我们按法律程序走吧”。2018年11月13日孙林向吴金航发消息称“吴总，我方同意你于2017年8月10日提出的解除房屋买卖合同的意思，请你把我已经支付的钱款退给我”。吴金航回复称“我们都留存了证据的，你按法律程序走吧，不要扯这些没用的”。 一审法院认为，孙佳豪与吴金航签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。孙佳豪主张案涉《房屋买卖合同》于2017年8月10日解除，吴金航则主张合同解除时间为2018年11月13日，双方对于合同现已解除的事实无异议，只是对合同解除的具体时间有异议。一审法院认为，根据案涉《房屋买卖合同》的约定，第二笔购房款30000000元应在2017年7月21日支付，余款可在7月21日基础上延期5个自然日到账，但孙佳豪仅仅在2017年8月4日支付了500000元，大部分房款均未按约支付，已经符合了双方合同约定的解除条件。2017年8月10日，吴金航通过微信向孙佳豪的父亲孙林表示了解除合同的意思。孙林作为孙佳豪的父亲也是涉争房屋买卖的经办人，足以视为吴金航将解除合同的意思表示通知到达对方，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，案涉《房屋买卖合同》已经于2017年8月10日解除。吴金航认为，2017年8月10日吴金航提出解除合同仅仅是其在沟通过程中言辞过激所致，并非真实意思表示，合同的单方解除权实际上于2017年7月29日消灭，后2017年8月4日孙佳豪继续向吴金航支付购房款500000元，吴金航在收到该笔款项后无异议，因此双方就合同约定购房款支付时间达成了延展合意，合同继续履行，直至2018年11月13日孙佳豪提出解除合同，合同才正式解除，一审法院对于吴金航的该意见不予支持，孙佳豪所支付的款项仅仅占购房款的微小部分，即使吴金航受领该款项也达不到吴金航以行为表明合同继续履行的意思表示，况且吴金航在2017年8月4日之后几天内即明确表示了不再继续履行合同的意愿，该意思表示非常明确为解除合同的意思表示。关于吴金航主张的违约金，孙佳豪逾期付款系违约方，但合同中约定的违约金的支付条件是合同继续履行，现该合同已被吴金航单方解除，故该违约金的支付条件未成就，一审法院对吴金航主张的逾期付款违约金不予支持。 关于吴金航是否应退还孙佳豪已支付的购房款3000000元的问题。一审法院认为，案涉合同于2017年8月10日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，吴金航应退还孙佳豪已支付的购房款，但由于孙佳豪系违约方，按照合同约定孙佳豪无权要求退还已支付的定金500000元，对于吴金航提出的定金不予返还的该抗辩事由一审法院予以支持，故吴金航应向孙佳豪退还除定金外的剩余购房款2500000元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙佳豪与吴金航签订的《房屋买卖合同》于2017年8月10日解除；二、吴金航于判决生效之日起十日内向孙佳豪退还房款2500000元；三、驳回孙佳豪的其他诉讼请求；四、驳回吴金航的诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取15400元、保全费5000元由孙佳豪承担5000元，吴金航承担15400元。（此款孙佳豪已预交，吴金航应当在支付前述款项时一并支付此款）。反诉案件受理费减半收取15736元，由吴金航负担。（此款吴金航已预交） 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴金航提交证据：证据1：买卖代理费支付承诺书。拟证明：吴金航与张少宇之间的代理关系，张少宇在房屋买卖中处于居间地位。该承诺书是在签订第一份买卖合时同时签订的，在签订第二份买卖合同时，吴金航与孙林口头关于张少宇的身份作出了约定，按照买卖支付承诺书的约定，吴金航应当向张少宇支付房地产咨询代理费共计3300000元，第二份合同签订张少宇作为孙林的代理人，孙林表示张少宇的代理费抵扣孙林借张少宇之间的借款，吴金航不再支付张少宇代理费。证据2：吴金航和孙佳豪签订的提存协议，拟证明，关于如何支付购房款的约定，证明购房款是如何支付的。 吴金航申请张少宇出庭作证，拟证明，案涉合同的履行情况，2017年8月10日以后，双方都同意继续履行合同，且孙佳豪同意承担违约责任。 张少宇的证言主要内容是案涉合同签订及部分履行情况，2017年10月份的时候，吴金航表示愿意履行合同。 孙佳豪发表质证意见：一、证据1的买卖合同代理费为2016年12月6日的，吴金航于一审庭审中未提交，该证据不属于新证据，二审法院不应当采纳。即使二审法院采信，孙佳豪对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据为吴金航与案外人宋林峰签订，与孙佳豪无关，且张少宇与孙佳豪有众多经济纠纷，其中经济纠纷已经有法院终审判决，张少宇败诉，故该证据与本案的争议焦点和吴金航的上诉请求无关，应不予采纳。 二、对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，但该提存协议与本案争议焦点和吴金航的上诉请求无关，提存协议中的第1、2、3条与买卖双方于2017年7月11日签订的《房屋买卖合同》的第2大项第2小项是相互印证的。 三、对于证人证言，1.孙佳豪认为张少宇陈述吴金航与孙林的聊天记录会截屏给张少宇，属听说，作为传来证据二审法院应不予采信。2.孙佳豪认为吴金航于2017年8月10日行使单方解除权，即使孙林于吴金航行使单方解除权后，对张少宇表示愿继续履行合同，也不能否认合同已经解除的事实。3.吴金航与张少宇之间对话与本案无关，对本案审理结果影响大的是吴金航与的孙佳豪之间的对话；4.张少宇与孙佳豪有利害关系，张少宇从孙佳豪处或借或骗了几百万元，目前孙佳豪与张少宇的一个案件孙佳豪为胜诉方，张少宇曾威胁过孙佳豪说要帮吴金航作证，让孙佳豪败诉。针对吴金航的提交的证据，孙佳豪提交了一份生效的江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05民终5777号民事判决书，拟证明张少宇与孙佳豪至今仍有敌对关系。5.孙佳豪是受害者，当时几个人陈述可帮孙佳豪提供资金，孙佳豪基于信任购买案涉房屋，作为受害者可能还会向本案的其他人追究责任。 本院经审查认为，证据1的真实性无法核实，且该证据的当事人是吴金航与张少宇，不能达到其证明目的。对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，能够达到其证明目的。对于张少宇的证言，主要内容是案涉合同签订及部分履行情况，2017年10月份的时候，吴金航表示愿意履行合同。并没有涉及当事人双方均同意继续履行合同，且孙佳豪同意承担违约责任，该证言不能达到吴金航的证明目的。 本院二审查明，吴金航（甲方）与孙佳豪（乙方）于2017年7月11日签订《提存协议》第一条约定，一、乙方应当在签订本协议之后，应于二〇一七年七月二十六日之前向公证处汇入提存款37000000元（大写：人民币叁任柒佰万元整）。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.《房屋买卖合同》的解除时间；2.吴金航诉请孙佳豪承担逾期付款违约金是否成立。本院就争议焦点评述如下： 本院认为，孙佳豪与吴金航签订的《房屋买卖合同》《提存协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方应依约履行合同义务。 关于《房屋买卖合同》解除时间的问题。根据本案查明的事实，孙佳豪按约定向吴金航支付了2500000元,但其没有按约定将剩余购房款提存，虽然孙佳豪于2017年8月4日又向吴金航支付了500000元，但孙佳豪仍构成违约，其应当承担违约责任。而《提存协议》中仅约定了第二期购房款的提存时间，并没有对违约责任进行约定。根据《房屋买卖合同》第二条买受方购买房屋的价款及支付2.2.2中约定，若买受人未按本条约定全额支付第二期购房款逾期超过5个自然日的，则出售方有权解除本合同且不退还买受人已支付的定金；第三条逾期付款违约责任（2）约定，买受人逾期付款时间超过3个自然日的，出售方有权解除合同并没收定金。因孙佳豪违约，故作为守约方的吴金航享有解除权。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，孙林是买受人孙佳豪的父亲，也是案涉房屋买卖的经办人，案涉房屋买卖的相关事宜均是吴金航与孙林沟通协商，吴金航于2017年8月10日通过微信向孙林表示了解除合同的意思，可以视为吴金航已将解除合同的意思表示通知到达对方，因此，吴金航于2017年8月10日发出的解除合同通知已发生效力。故吴金航认为《房屋买卖合同》解除的时间为2018年11月13日的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于吴金航诉请孙佳豪承担逾期付款违约金是否成立的问题。根据《房屋买卖合同》逾期付款约定责任约定可知，作为守约方的吴金航对案涉合同的处理有两种方式，1.有权解除合同并没收定金；2.若吴金航愿意继续履行合同，作为违约方的孙佳豪向吴金航支付违约金。本案中，案涉合同已经解除，即使按吴金航主张的案涉合同于2018年11月13日解除，也只能按第一种方式处理即吴金航没收定金。吴金航诉请孙佳豪向其支付违约金没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，吴金航的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55568元，由吴金航负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇一九年十二月六日 书记员  杨珍梅