云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6280号上诉人（原审被告）：陶仁凤，女，汉族，1978年12月19日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨卫华、段能辉，云南弘同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周余松，男，汉族，1977年2月1日出生，身份证登记地址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：徐东升，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴、王娟，该公司法务，特别授权代理。上诉人陶仁凤与被上诉人周余松及昆明市尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶仁凤上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查清周余松因此次交易未能履行所造成的实际损失。1、从涉案合同签订到陶仁凤告知尊园地产不再出售房屋仅3天的时间，因两被上诉人的原因导致涉案合同未能及时解除；2、周余松提交的《五华区中环金界三居室安居客网上销售截图》既非政府市场监管部门出具，亦非昆明市房屋中介行为的行业价格标准，该份截图无法证明周余松的实际损失；3、周余松仅支付了2万元的定金，并非支付首付款，亦未办理涉案房屋的过户登记手续，故其损失仅为2万元定金的同期存款利息。二、本案因尊园地产对涉案房屋“一房二卖”的行为导致涉案合同买卖双方未能及时解除合同，故违约责任不应当完全归咎于陶仁凤，尊园地产亦应承担相应的违约责任。三、一审判决适用法律错误。1、周余松对其遭受的损失负举证责任，但其并未提交证据证明，故其在本案中并无实际损失；2、即便周余松有实际损失，但其未进行及时止损而造成的损失应由其自身承担；3、一审判决陶仁凤应承担的违约金过高应当予以调整。四、涉案合同是格式合同，第十五条加重陶仁凤的责任，减轻尊园地产的责任，应视为无效条款。综上，请求二审法院依法改判支持陶仁凤的上诉主张。周余松辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。尊园地产辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周余松向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2018年7月29日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2.判令被告退还原告购房定金2万元整；3.判令被告陶仁凤支付原告违约金27万元整；4.确认原告不支付居间报酬；5.判令被告陶仁凤承担本案全部案件受理费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：陶仁凤系昆明市茭菱路昊鑫阳光城A座1013号房屋的所有权人。2018年7月29日，在尊园地产中介服务下，陶仁凤、周余松、尊园地产签订《房屋买卖暨居间合同》，约定周余松向陶仁凤购买昆明市茭菱路昊鑫阳光城A座1013号房屋，成交价为1350000元，并约定了房屋交易时间及违约责任等。2018年8月2日，周余松向尊园地产支付了定金20000元，尊园地产向周余松出具了收条。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖暨居间合同》是当事人的真实意思表示，为合法有效的合同，当事人依法享有约定的权利并应全面、善意地履行合同义务。本案中，《房屋买卖暨居间合同》包含了两个合同关系，即周余松与陶仁凤的买卖合同关系、买卖双方与尊园地产之间的居间合同关系。周余松所主张的诉请均是针对与陶仁凤的买卖合同关系，由于陶仁凤未按约定时间办理过户手续，已违约，其当庭主张尊园地产存在一房二卖且故意压低房屋价格、在提供的格式合同中加重售购房者责任、提供不诚实服务的恶劣行为的陈述没有证据证实，不予采信。周余松主张的违约金数额是按照《房屋买卖暨居间合同》第十二条的约定进行的计算，其对实际损失的数额并未提供证据予以证明，陶仁凤亦提出违约金减免的抗辩，故对周余松诉请要求支付违约金的主张予以支持，但对违约金数额适当减少，一审法院确认按房屋成交价1350000元的15%计算，为202500元。由于双方所签合同目的已不能实现，故依法确认解除《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同。因周余松当庭认可已收到尊园地产返还的定金2万元，对周余松要求返还定金的诉请不再支持；周余松要求确认其不支付居间报酬的诉请应在居间合同法律关系下另案审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、解除原告周余松和被告陶仁凤、昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年7月29日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同；二、被告陶仁凤于本判决生效之日起十日内支付原告周余松违约金202500元；三、驳回原告周余松的其他诉讼请求。一审案件受理费5650元，由被告陶仁凤负担。二审中，陶仁凤向法院提交《退款申请书（客户联）》壹份，欲证明：2018年7月24日，尊园地产介绍案外第三人黄霞就涉案房屋与陶仁凤签订《房屋买卖暨居间合同》，后因黄霞的家人不支持其购买涉案房屋导致合同未能履行，陶仁凤也将2万元的定金全部退回给黄霞。2018年7月29日，尊园地产执意撮合陶仁凤与周余松就涉案房屋签订《房屋买卖暨居间合同》，合同签订后陶仁凤并不同意收取2万元的定金，是尊园地产私自收取定金。尊园地产作为专业的中介机构，在本案中存在缔约过失责任，应当承担违约责任。经周余松质证后认为，对《退款申请书（客户联）》的真实性、合法性及关联性均不予认可；经尊园地产质证后认为，对真实性、合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可。经审查，陶仁凤二审提交的《退款申请书（客户联）》虽然具备证据的形式要件，但与本案无关联性，故对其证明内容本院依法不予采信。经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方签订的《房屋买卖暨居间合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自所负义务。按照该合同的约定，陶仁凤负有协助周余松办理涉案房屋产权过户及交付涉案房屋的义务，但在《房屋买卖暨居间合同》签订后陶仁凤单方提高房屋价格，拒绝履行合同义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。二、《房屋买卖暨居间合同》对违约金的计算标准作了相应的约定，但约定过高，且上诉人要求调整，本院结合违约金兼具惩罚性及补偿性的属性以及本案实际，对一审法院判决的违约金标准予以调整，即按照购房款1350000元的10%计算即为135000元。至于陶仁凤主张尊园地产应承担责任的观点，因《房屋买卖暨居间合同》中包括两个合同关系，即房屋买卖合同关系和居间合同关系，尊园地产并非该买卖合同关系中的相对人，故陶仁凤主张尊园地产承担违约责任的观点没有法律依据，本院依法不予支持。综上，陶仁凤的上诉请求部分成立，对成立部分本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，但认定违约金过高，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初571号民事判决第一项，即“一、解除原告周余松和被告陶仁凤、昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年7月29日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同；”二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初571号民事判决第二项、第三项即“二、被告陶仁凤于本判决生效之日起十日内支付原告周余松违约金202500元；三、驳回原告周余松的其他诉讼请求。”三、由上诉人陶仁凤于本判决生效之日起十日内支付被上诉人周余松违约金135000元；四、驳回被上诉人周余松的其他诉讼请求；五、驳回上诉人陶仁凤的其他上诉请求。一审案件受理费5650元，由周余松承担；二审案件受理费5650元，由陶仁凤承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇一九年十二月二十日法官助理熊金华书记员蔡磊