成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初8647号 原告：张红梅，女，汉族，1981年10月26日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。 被告：成都鲁能置业有限公司，住所地成都市成华区槐树店一路333号1栋3楼。 法定代表人：徐同德，董事长。 委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兴文，四川酒都律师事务所律师。 原告张红梅与被告成都鲁能置业有限公司（以下简称鲁能置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张红梅及其委托诉讼代理人向宸锋、被告鲁能置业公司的委托诉讼代理人樊学峰、张兴文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张红梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将成都市成华区跳蹬河槐树店路26号（“鲁能城”一期）x栋x单元xxxx房屋交付给原告；2、判令被告协助原告办理成都市成华区跳蹬河槐树店路26号（“鲁能城”一期）x栋x单元xxx房屋的不动产权证书至原告名下；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金25823.13元（860771*3%）；4、判令被告按每日万分之二向原告支付自2019年12月5日起至实际交房之日止的损失。事实和理由：2016年11月21日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议，就原告购买被告位于成都市成华区跳蹬河槐树店路26号（鲁能城一期）7栋2单元1804号房屋的相关事宜作出约定，房屋总价款860771元，被告应于2017年12月31日交付房屋，补充协议第十条约定逾期交房的按已付购房款万分之二的标准计算违约金，违约金总额不超过房价款的3%。原告按照约定支付了首付款，并于2018年1月16日支付了全部房价尾款。但被告未如期交房，且于2018年1月8日向原告发送“合同解除通知函”，要求解除商品房买卖合同，原告提出异议，但双方争议未果。原告认为涉案商品房合同合法有效，双方均应诚信履约，被告逾期交付房屋，应承担违约责任，应负有继续履行合同的义务。 被告鲁能置业公司辩称，原告在履行《商品房买卖合同（预售）》过程中存在违约行为；根据合同约定，原告应向被告支付违约金，原告未按合同约定支付违约金的，被告有权拒绝向其交付房屋并且不承担逾期交房的违约责任；原告逾期支付违约金超过三十日，被告有权解除合同，原告应当承担合同总价款20%的违约金；因为双方约定的办证期限自房屋交付之日起算，所以本案办证期限还未届满，对该诉讼请求应予驳回。请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2016年11月21日，原告与被告鲁能置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售〉》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：原告购买被告鲁能置业公司开发的位于成都市成华区房屋。合同总价款860771元，首付款260771元，剩余购房款600000元向农业银行成都锦城支行按揭贷款方式支付。被告鲁能置业公司在2017年12月31日前向原告交付该商品房。因被告鲁能置业公司原因未按约定的交房日期交付该商品房的，自约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按原告实际支付房价款的万分之二的标准向原告支付违约金，违约金总金额最高不超过实际支付房价款的3%。双方于房屋交付使用之日起365个工作日内共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告支付了首付款260771元。2017年2月15日，案涉房屋进行了网签合同备案（房屋网签备案地址为成都华区槐树店一路300号x栋x单元xx栋xxxx号）。网签备案表中载明的贷款银行为工商银行成都芷泉支行。2017年5月4日，因政策原因原告在农业银行成都锦城支行贷款未果，双方协商将贷款银行变更为工商银行成都芷泉支行，并提高首付款至350771元（原告当日向被告鲁能置业公司补交90000元购房款），余款510000元向银行贷款。在办理贷款中工商银行成都芷泉支行批准的贷款额仅为340000元。双方申请对合同备案信息进行变更。2017年8月16日，被告鲁能置业公司向原告发《关于补缴按揭贷款差额款项的通知函》，要求其在2017年8月23日前补缴首付款170000元，但原告接到该通知后并未履行。被告鲁能置业公司于2017年9月25日再次向原告发函要求其补缴差额170000元。2017年10月12日，原告向被告鲁能置业公司补交170000元购房款。双方协商申请对备案在房屋管理部门的合同信息进行变更。之后，因银行查询到原告新增2笔住房贷款，拒绝了原告的贷款申请。2018年1月5日，被告鲁能置业公司向原告发出《催缴房款通知》，要求其在2018年1月12日前付清340000元房屋尾款。2018年1月16日，原告向被告鲁能置业公司转账支付340000元购房款。次日，被告鲁能置业公司收到该款。案涉房屋于2017年7月26日竣工验收。在合同约定的交房期限届满前已达到交房条件。 2018年1月18日，被告鲁能置业公司向原告张红梅寄送《合同解除通知函》，以原告申请未贷款机构最终审批同意，且至今未支付全部剩余购房款为由通知原告解除双方签订的商品房买卖合同及附件、补充协议，已支付的购房款扣除违约金后退款。2018年2月9日，原告向被告鲁能置业公司复函，认为被告鲁能置业公司收购房尾款在前，发出解除合同通知函在后，要求继续履行合同，《合同解除通知函》无效。 另查明，双方在履行合同中，由于首付金额、贷款金额及贷款银行发生变化，被告鲁能置业公司将《四川省商品房买卖合同（预售）》中第九条第二款第3项的“首付款260771元，剩余购房款600000元以向农业银行成都锦城支行按揭贷款方式支付”更改为“首付款520771元，剩余购房款340000元以向工商银行成都芷泉支行按揭贷款方式支付”。 2019年1月30日，被告鲁能置业公司将原告诉至本院【案号为（2019）川0108民初1394号】，请求判决：1.确认被告鲁能置业公司与原告签订的编号为CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已解除；2.原告于本案判决书生效之日起5日内配合被告鲁能置业公司办理完毕注销编号为CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》网签手续、预售合同登记备案手续、商品房预告登记手续；3.原告向被告鲁能置业公司支付违约金172154.2元及律师费5000元。本院经审理认为：张红梅在向银行申请贷款中，因政策或银行资信审查等原因，致张红梅未能取得银行贷款，但鲁能置业公司均要求张红梅以提高首付、或现金支付房屋尾款方式付清购房款，双方并对此形成合意。虽在付款中，根据鲁能置业公司通知要求，张红梅存在迟延付款的情形，但并未影响合同目的实现。2017年10月12日，张红梅向鲁能置业公司迟延补交170000元购房款，鲁能置业公司并未提出异议，双方而是选择继续履行合同。在贷款被拒后，2018年1月5日鲁能置业公司又向张红梅发出《催缴房款通知》，要求其在2018年1月12日前付清340000元房屋尾款。张红梅虽然未在通知的时间内付清。但在2018年1月16日付清了340000元购房款，应当认定其在合理期限内履行了主要债务。张红梅的行为不构成根本违约。鲁能置业公司在收到张红梅的全部购房款的次日又以“张红梅申请未贷款机构最终审批同意，且至今未支付全部剩余购房款”为由，要求与张红梅解除双方签订的商品房买卖合同，其解除合同的理由明显不当，且张红梅在收到解除合同通知函后，在合理期限内就对该解除通知提出异议，并要求鲁能置业公司继续履行合同。综上理由，鲁能置业公司解除合同的理由不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件，其主张确认鲁能置业公司与张红梅签订的编号为CDLNC00002327《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已解除的诉讼请求，本院不予以支持。因其他诉讼请求均是以张红梅违约导致合同解除为理由而主张的民事责任，因其请求权基础不成立，故对其他诉讼请求均不予以支持。并据此于2019年6月5日判决：驳回成都鲁能置业有限公司的全部诉讼请求。被告鲁能置业公司不服一审判决，提起上诉，成都市中级人民法院经审理认为：鲁能置业公司主张其依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定行使解除权。从本案双方履行合同的情况来看，在张红梅办理按揭贷款、补缴按揭贷款差额款存在延迟履约的情形下，鲁能置业公司多次通过通知函的方式催促张红梅履行合同义务。直至2017年10月12日，张红梅在向鲁能置业公司补缴了170000元贷款差额款后，双方协商申请对房屋管理部门的备案合同信息进行变更。该行为表示鲁能置业公司和张红梅对继续履行案涉合同存在共识，并且双方在积极履行合同的相关权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。基于此，鲁能置业公司以张红梅逾期办理按揭贷款、逾期补缴按揭贷款差额款为由解除案涉合同，本院不予支持。关于《合同解除通知函》的效力问题，结合《商品房买卖合同补充协议》附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第（四）项第三段的约定，以及鲁能置业公司发出的《催缴房款通知》（落款时间2018年1月5日）的内容，张红梅应在书面通知之日起七日内（即2018年1月12日）前付清尾款，逾期30日鲁能置业公司有权解除案涉合同，而本案中，张红梅于2018年1月16日向鲁能置业公司转账支付340000元购房尾款，鲁能置业公司于次日收到该笔转账款。张红梅并未逾期超过30日，不符合合同约定的出卖人有权选择单方面解除合同的情形。因此，双方约定的出卖人解除合同的条件并未成就，《合同解除通知函》不直接发生解除案涉合同的效力。在张红梅对《合同解除通知函》提出异议的情况下，鲁能置业公司要求确认案涉合同已解除的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。并据此于2019年11月20日判决：驳回上诉，维持原判。 以上事实，有原告举出的原告的身份证、被告营业执照、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、《成都市国土局关于实施不动产统一登记的通告》网页截图、《网签合同信息查询记录》、房管局“商品房合同备案变更申请书”、原告付款情况一览表、被告出具的五张收据、成都市成华区一审判决书、成都中院民事判决书“（2019）川01民终15637号”，有被告举出的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件四、《商品房买卖合同补充协议》、《关于催办按揭贷款手续的通知函》、两份《关于补缴按揭贷款差额款项的通知函》及邮寄单、两份邮件妥投记录、补充差额款项的转账凭证、银行工作人员与原告的微信聊天记录、《催缴房屋通知》及邮寄单据、邮寄妥投记录、购房尾款转账凭证及双方当事人的当庭陈述在案为证。 本院认为，原告与被告鲁能置业公司于2016年11月21日签订《四川省商品房买卖合同（预售〉》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按约履行义务。本案争议焦点为：原告是否存在违约行为，被告鲁能置业公司是否应当向原告履行交房义务。被告鲁能置业公司诉原告（2019）川0108民初1394号一案，本院及成都市中级人民法院已经审理作出一、二审判决：驳回被告鲁能置业公司的诉讼请求。一审判决认为：虽在付款中，根据被告鲁能置业公司通知要求，原告存在迟延付款的情形，但并未影响合同目的实现。在贷款被拒后，2018年1月5日被告鲁能置业公司又向原告发出《催缴房款通知》，要求其在2018年1月12日前付清340000元房屋尾款。原告虽然未在通知的时间内付清。但在2018年1月16日付清了340000元购房款，应当认定其在合理期限内履行了主要债务。原告的行为不构成根本违约。被告鲁能置业公司解除合同的理由不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件。二审判决认为：在原告办理按揭贷款、补缴按揭贷款差额款存在延迟履行的情形下，被告鲁能置业公司多次通过通知函的方式催促原告履行合同义务，原告在向被告鲁能置业公司补缴了贷款差额款后，双方协商申请对房管部门的备案合同信息进行变更，该行为表示双方对继续履行合同存在共识，且双方在积极履行合同的相关权利义务。被告鲁能置业公司以原告逾期办理按揭贷款、逾期补缴按揭贷款差额款为由解除案涉合同，不予支持。结合《商品房买卖合同补充协议》的约定以及被告鲁能置业公司发出的《催缴房款通知》（落款时间2018年1月5日）的内容，原告应在通知之日起7日内（即2018年1月12日）前付清尾款，逾期30日被告鲁能置业公司有权解除案涉合同，原告于2018年1月16日向被告鲁能置业公司支付340000元购房尾款，被告鲁能置业公司于次日收到该款。原告并未逾期超过30日，不符合合同约定，出卖人有权选择单方面解除合同的情形。因此双方约定的出卖人解除合同的条件并未成就。《合同解除通知函》不直接发生解除案涉合同的效力。综上，原告在履行案涉合同过程中，不存在根本性违约行为，也不应当向被告鲁能置业公司支付违约金。虽然原告在履行合同过程中出现过迟延付款的情况，但原告的该行为不影响合同的履行，也不影响合同目的的实现，且双方存在继续履行案涉合同的共识，双方也有积极履行合同的行为，故被告鲁能置业公司应继续履行案涉合同，被告鲁能置业公司应向原告履行交付案涉房屋的义务。因被告鲁能置业公司未按约于2017年12月31日前交付案涉房屋，且至今未交房，其行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金25823.13元。因被告鲁能置业公司尚未向原告交付案涉房屋，而案涉合同约定办证期限为交房之日起365个工作日内，故原告请求被告鲁能置业公司协助原告办理案涉房屋的不动产权证的条件尚未成就，依法不予支持。因案涉合同约定逾期交房违约金最高不超过合同总价的3%即25823.13元，故原告请求被告鲁能置业公司按每日万分之二支付自2019年12月5日起至实际交房之日止的损失，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都鲁能置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张红梅交付位于成都市成华区槐树店一路300号x栋x单元xx楼xxxx号房屋； 二、被告成都鲁能置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张红梅支付违约金25823.13元； 三、驳回原告张红梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12666元，减半收取计6333元。由被告成都鲁能置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王海蓉 二〇一九年十二月二十六日 书记员  蒋海霞