贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2325民初2002号 原告：黄吉珠，女，1956年5月5日生，布依族，贵州省贞丰县人，住贞丰县。 委托代理人张春风，系贵州楚权律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：吴大英，女，1956年9月13日生，苗族，贵州省贞丰县人，住贞丰县。 委托代理人张未，系贵州天生律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告黄吉珠诉被告吴大英确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告黄吉珠及其委托代理人张春风，被告吴大英及其委托代理人张未均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄吉珠诉讼请求：一、依法判决确认原告与被告于2011年6月19日签订的《门面转让协议》无效；判决被告返还转让价款288000元，并由被告从2011年6月20日起以288000元为基数按年利率6%支付资金占用利息，直至返还清结止；二、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：因城市建设需要，贞丰县承建指挥部于1999年依法征收土地4.65亩（3102平方米），根据贞府发（2010）1号文件，被告吴大英可在南城商业区有偿划拨三个门面（沿街长12米，进深15米）。2011年6月19日被告吴大英与原告黄吉珠签订《门面转让协议》，将其中的两个门面以288000元的价款转让给原告黄吉珠；2011年6月20日原告黄吉珠把288000元价款一次性支付给被告吴大英，由被告吴大英之子杨本中代其写收条，被告吴大英按指印确认收款。时至今日，被告吴大英转让的两个门面并没有实际取得和交付给原告，致使原告黄吉珠的合同目的不能实现，且该转让标的物被告吴大英在没有依法办理国有土地使用权及其相关手续，也没有取得土地的情况下即转让给原告，致使原告一直未能得到两个门面，造成被告长期占有原告资金给原告造成损失，为此，依法提起诉讼。综上，原、被告双方签订的《门面转让协议》不具备法律效力，根据《中华人民共和国合同法》及涉案土地相关行政法规的规定，依法确认该协议无效，由被告返还转让款及支付相应的利息。 被告吴大英辩称：一、被答辩人要求确认协议无效的诉请不应得到支持。《门面转让协议》的签订，是双方的真实意思表示，被答辩人已经于2011年6月19日在见证人杨某1、韦某、杨某2等人的见证之下，同答辩人签署了协议。根据合同法第九条的规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。可知，在答辩人与被答辩人签订协议时，双方都是完全民事行为能力人，都具有完全的民事行为能力，《门面转让协议》在被答辩人签字时已经成立生效，故被答辩人所诉之请求于法不合，不应得到支持。二、答辩人已经按照合同的约定履行完合同义务，并无任何违约行为。双方在《门面转让协议》第三条中规定：“甲乙双方在签订门面转让协议后，甲方应立即将贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室签发的《征地协议面积确认书》的原件——编号为塔山村016号协议书交给乙方保管。”同时在《门面转让协议》第六条中约定：“乙方在办理上两个门面的过户手续中，……甲方有义务全力配合，……。”答辩人已经按照合同约定，将《贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室征地面积确认书》的原件交付给被答辩人，并向被答辩人出具《特别授权委托书》，委托书明确显示，答辩人已经按照被答辩人的要求，将门面过户事宜全权委托给被答辩人去办理，故而被答辩人积极配合的义务已经完成，不存在任何违约行为。综上，被答辩人针对答辩人所提出的各项请求与事实不符，故请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求。 原告黄吉珠对其主张向本院提交下列证据： 1、原告和被告身份证复印件各一份，拟证明原、被告的基本身份信息及诉讼主体资格。被告质证无异议。 2、门面转让协议书一份，拟证明2011年6月19日原、被告双方约定卖方吴大英将总价款为288000元的位于贞××××新区的门面转让给买方黄吉珠。被告质证无异议。 3、贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题塔山村016号，拟证明确认被征收土地面积为4.65亩，在南城有偿划拨3个门面进行安置，证明吴大英被征收了集体所有的土地。被告质证无异议。 4、特别授权委托书，拟证明吴大英委托黄吉珠就转让给原告的两个门面办理过户手续，虽有此委托书，但政府不划拨门面安置，所以致使门面不能取得。 被告质证：真实性认可，证明内容不认可，此份授权委托书实际为被告方在按合同约定交付标的单据后出具的，即为办理后期相关手续的，不能证明政府不划拨门面给被告。 5、邮政储蓄银行流水单及收条各一份，拟证明2011年6月20日，原告黄吉珠从银行取出了238000元以及自己凑的50000元，总计288000元交付给吴大英，被告收到原告的转让款的事实。 被告质证：我收到转让款是事实，只是政府还没有划拨门面给我，我无法交付。 被告吴大英对其辩解向本院提交如下证据： 1、身份证复印件一份，拟证明被告基本身份信息及诉讼主体资格。 原告质证：无异议。 2、贞府发〔2010〕1号《贞丰县人民政府文件》，拟证明结合原告提供的确认书，被告可能取得门面的真实性及合法性和关联性，双方签订协议无欺诈和胁迫情形，且不具备任何合同无效的情形。 原告质证：真实性予以认可，吴大英可能取得三个门面的安置我们也认可，但事实上吴大英至今没有取得三个门面的国有土地使用权，也未缴纳土地出让金，所以不具备转让的法定条件。 对于原、被告提交的上述证据，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信作为本案的定案依据。 本院根据采信的证据，并结合当事人的陈述和辩解，确认以下法律事实： 根据贞府发〔2010〕1号文件《贞丰县人民政府文件》的规定，该规定明确：“对1980年土地承包后至2006年前，县城因城市建设需要，由贞丰县城建领导小组、城建指挥部、新区工委、金城公司按照国家政策依法对集体土地征收为国有土地并进行城市建设，未得到门面安置的农民，按照被征收土地面积多少进行门面安置或进行补差。”2010年4月12日，贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室向被告吴大英出具了《贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室征地面积确认书》塔山村016号一份，载明：“珉谷镇塔山村吴大英：经核实，因城市建设需要，贞丰县城建指挥部于1999年征用你户土地4.65亩（3102平方米），根据贞府发〔2010〕1号文件规定，可在南城商业区有偿划拨叁个门面（沿街长12米，进深15米）。”2011年6月19日，被告吴大英与原告黄吉珠签订《门面转让协议》，约定由被告吴大英将上述其中两个门面（沿街总长度8米×15米）以288000元的价格转让给原告黄吉珠，原告黄吉珠于2011年6月20日已将288000元支付给了被告吴大英，吴大英向黄吉珠出具了相应的收条。 另查明：1、贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室系贞丰县人民政府设置的一个临时机构，现已撤销。2、贵州省贞丰县人民政府至今尚未出台新的文件确定编号为塔山村016号《征地面积确认书》中有偿划拨门面土地的具体位置，指定安置在南城商业安置区的安置地已经不存在，是否安置，如何安置，贞丰县人民政府尚未作出决定。3、被告吴大英可能取得的门面位于贞××××新区商业安置区的土地性质为国有土地。 本院认为：本案争议焦点为：一、双方签订的《门面转让协议》是否为无效合同？二、被告方是否应当返还原告支付的转让价款288,000元，并支付原告相应的利息？ 关于争议焦点一，本案涉案土地性质为国有土地，取得方式为划拨，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。 根据上述法律、法规规定，划拨土地进入市场，应符合一定条件，报有批准权的人民政府审批，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，此系法律的效力性强制规定，是否批准决定合同效力。具体到本案，双方当事人转让的案涉南城的土地是国有划拨土地，且是拟划定的土地，吴大英对该土地仅是期待权，未实际取得，不存在实际享有并领有国有土地使用证的情况，不符合申请批准条件，也没有经过批准，故黄吉珠与吴大英签订《门面转让协议》违反法律的强制性规定，合同无效。 关于争议焦点二，因原告与被告签订的《门面转让协议》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”故原告支付给被告的转让价款288000元，被告应当依法予以返还给原告黄吉珠，故本院对原告要求被告返还“门面地基”转让款288000元的诉讼请求依法予以支持；对原告要求被告从2011年6月20日起以288000元未基数按年利率6%支付资金占用利息至本息清偿完毕为止的诉讼请求，因原告与被告签订的《门面转让协议》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因原、被告双方的转让行为违反了法律的强制性规定，致使双方签订的协议无效，原、被告均有过错，现原告要求二被告支付利息，于法无据，法律不予保护，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告黄吉珠与被告吴大英于2011年6月19日签订的《门面转让协议》无效。 二、在本判决生效之日起十五日内由被告吴大英向原告黄吉珠返还门面转让款人民币288000元。 三、驳回原告黄吉珠的其他诉讼请求。 案件受理费3847元（已减半），由被告吴大英承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  韦正龙 二〇一九年十二月四日 书记员  张 青