广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35383号原告：张祯燕，女，1985年7月3日出生，汉族，住山西省介休市，委托诉讼代理人：王衡，广东中大圣律师事务所律师。被告：闫玉安，男，1985年2月7日出生，汉族，住广州市白云区，原告张祯燕与被告闫玉安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张祯燕的委托诉讼代理人王衡，被告闫玉安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祯燕向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月18日解除；2、判令被告向原告返还原告支付的租金7300元、押金14600元、物业管理费566.58元等共计22466.58元；3、判令被告向原告支付违约金14600元，并赔偿原告中介费3650元；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告因家庭居住需要，于2019年10月5日通过广州方圆地产顾问有限公司中介介绍，向被告承租其位于广州市白云区××路星××街××房的房屋，于当天签订《房屋租赁合同》三方合约。根据合同约定，被告将其名下上述房屋出租给原告，房屋月租金为人民币7300元，租赁期限自2019年10月8日起至2021年10月7日止，共计24个月。原告在合同签订时已向被告交纳人民币14600元作为房屋租赁押金。租赁期内，该物业产生的管理费……等由乙方负责支付。租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿给守约方，如仍不足弥补因此而造成直接经济损失的，违约方仍应做出赔偿，赔偿以实际损失为准。基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同签订后，原告依约通过微信转账的方式向被告支付房屋租金7300元、押金14600元、一个季度的物业管理费566.58元等共计22466.58元，并向广州方圆地产顾问有限公司支付了中介费3650元。被告亦向原告交付了房屋钥匙两把。原告在第二天即2019年10月6日带其他家人到涉案房屋查看，结果经家人提醒才发现该房屋的规格、尺寸不适合原告一家人居住。因此，原告即刻通过微信与被告联系告知缘由，因为租赁期尚未开始，尚未对被告造成任何损失，原告希望通过协商解除合同，由被告退回已收款项，原告愿意支付半个月的租金作为赔偿，同时中介也表示可以退还中介费给被告。然而原告的提议遭到被告的拒绝，要求继续履行合同。经商议，双方达成新的协议，即被告同意原告将涉案房屋转租，以此继续履行合同。为此，原告将涉案房屋钥匙再次交给中介放盘出租，而被告却于2019年10月18日让其母亲从中介处强行要回房屋钥匙，并且将房屋门锁进行更换，使原告无法进入涉案房屋，原告多次尝试与被告协商无果。原告认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，在租赁期尚未开始之前，原告曾试图与被告协商解除合同并进行适当赔偿遭到被告拒绝要求继续履行的情况下，双方本应继续履行合同，然而被告却拒绝向原告交付租赁房屋，以其实际行动向原告表明其不再继续履行合同，其行为已构成根本违约。鉴于上述事实和理由，原告为维护自己的合法权益，特依法具状于法院，恳请法院依法支持原告诉请。被告闫玉安辩称，确认收取原告租金7300元、押金14600元、三个月物业管理费566.58元，但原告陈述与事实不符，不同意向原告返还。1、原告称被告于2019年10月18日让母亲从中介处强行要回房屋钥匙与事实不符。涉案房屋是荷塘月色中介人员符冬梅于2019年9月30日之前主动联系被告并介绍原告承租，之后一直由符冬梅负责与被告联系洽谈，从邀约签合同、讨论租期、增添家具、等待签合同、签订合同验房到违约通知、停买家具、第一次退租、通知要求转租、第二次退租，原告一直委托符冬梅代理租赁相关事宜。10月17日是符冬梅通知被告，称原告没有时间处理转租，要求再次退租，并约定10月18日上午到涉案物业办理退房手续，顺带验收房屋。当日，符冬梅因事未前往，委托两名同事代为处理，被告因工作日上班委托母亲代为处理，中介主动将房屋钥匙退回一把钥匙给被告母亲，完成退租验收手续。另一把钥匙因长期借给中介代理出租使用未退还。基于中介已告知原告退租，被告出于安全考虑告知母亲更换房屋锁芯，这乃人之常情。2、原告称无法进入涉案房屋、被告拒绝向原告交付租赁房屋与事实不符。10月18日退租房屋验收手续后，中介电话通知被告母亲，称租户的弟弟要住，被告母亲立即返回将新钥匙送返中介。过一会经手退租房屋的中介又致电被告母亲，称原告弟弟拿走钥匙后又退回来，对中介换钥匙一事非常气愤，表示拒收钥匙，并当场怒骂中介的2名工作人员。原告弟弟走后中介担心原告弟弟有过激行为，立即前往房屋查看状况，一切正常，并将情况通知被告母亲，被告母亲随即前往中介取走钥匙。在这之后原告通过微信质问被告为何换钥匙产生争执，被告一直表态钥匙可以随时拿回，并让被告母亲给原告送钥匙，但原告提出租期从这次拿钥匙开始算并要求被告本人亲自向其送钥匙，被告表示因工作出差可以由母亲代送或由原告直接到中介的取钥匙，但原告未予回复。10月22日被告再次通过微信询问原告何时取钥匙，原告未回复。3、被告严格履行合同约定交付房屋，多次请假误工配合原告无理诉讼，合同违约责任应由原告承担。原告在租赁房屋过程中多次委托符冬梅联系被告，提出购买家具、调整房屋布局等要求，被告一直尽量配合。10月1日，符冬梅未征得被告同意收取原告定金，并表示10月5日才能签合同，但定金一直未转给被告。10月2日至4日符冬梅与被告详细协商增添家具一事，5日签订租赁合同，即日被告交付房屋给原告，原告签字确认家私电器清单。至此被告已履行了合同约定义务。10月6日上午9点符冬梅通知被告，称原告因其父亲不租想退租，经协商一致同意由原告委托中介转租，原告将房屋钥匙交由中介。10月17日符冬梅告知被告原告要再次退租。18日原告旅游回来退租。原告行为构成违约，根据合同约定，原告应当支付两倍月租金作为违约金，原告自10月1日至18日占用房屋18天，应赔偿半个月中介费及18天的占用费，就情理上难以退还部分租金。3、中介通知被告退租并退还钥匙后，被告更换门锁仅出于安全考虑，在原告和中介要求取回钥匙后，一直配合送还钥匙，原告称无法进入房屋，是原告拒收钥匙，并意图以此要挟减免租金和获得违约赔偿。虽原告自10月22日后在微信未回复被告，但被告一直将房屋保留至11月10日。根据合同约定，11月10日原告未付次月租金的情况下合同自动解除，此时被告才将房屋放到中介出租。4、被告在原告第一次违约时，已答应可以退还一个月租金7300元，后又破除惯例同意原告进行转租，从常理上推敲被告擅自更换房屋钥匙的说法根本不成立。原告与符冬梅一直藐视合同，违约后企图绕过合同获得更多租金返还。原告严重违约，按照合同约定应向被告赔偿中介费3650元，原告无理起诉，造成被告三天误工费900元，共计4550元。抵扣10月份物业管理费188.86元，原告还应向被告支付4172.28元。受理费应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《房屋租赁合同》、家私电器清单、微信转账凭证、微信聊天记录、录音光盘、钥匙收据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月30日，广州方圆地产顾问有限公司（经纪方）的工作人员符冬梅通知被告，原告拟承租其位于白云区××路星××街××房（以下简称涉案房屋）。同年10月1日至4日，符冬梅向被告转达原告意思，原告承租涉案房屋需要被告购置家私（屏风、衣柜），并落实具体签约日期。同年10月5日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）、广州方圆地产顾问有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，建筑面积119.17平方米，月租金7300元，租赁期自2019年10月8日起至2021年10月7日止，共计24个月，租金按月结算，乙方以转账形式支付给甲方，由乙方在每月8日前缴付当月租金；乙方在签署本合同时已向甲方的缴纳人民币14600元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日并缴清租赁该物业应付的一切费用后，甲方应即时将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得在租赁期内抵付租金；乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应立即迁出及交还该物业和原配置的设备给甲方；租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿给守约方，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失，违约方仍应做出赔偿，赔偿应以实际损失为准；滞纳金、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期支付租金的条款处理；经纪方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于签订合同当天向经纪方支付中介服务费；等等。同日，原告签署家私电器清单，接收涉案房屋，并向被告支付租金7300元、押金14600元、物业管理费566.58元共计22466.58元。同年10月6日，符冬梅通知被告，原告想退租。被告表示同意，但仅同意向原告退还1个月租金，不退押金。同年10月7日，原告与被告协商仅同意赔偿半个月租金。被告不同意。后双方协商一致同意由原告将涉案房屋对外转租。同年10月17日，符冬梅通知被告，原告没有时间处理转租事宜，仍想退租。被告表示同意退租，但按合同不退押金。同年10月18日，被告在未与原告进行确认的情况下，委托其母亲与中介方办理退租手续。当日，被告的母亲更换了涉案房屋的锁芯。之后，原告家人到涉案房屋，发现被告换了锁。原告表示不满，拒绝接受新钥匙。同年10月21日，原告要求被告交付新钥匙，并重新计算起租期，否则将起诉主张赔偿。被告通知原告可以自行到中介处领取或由其母亲送钥匙给原告。原告要求被告亲自送钥匙。同年10月22日，被告询问原告何时取钥匙，其亲自送。原告未回应。同年11月11日，被告将涉案房屋钥匙交付中介重新对外出租。同年11月19日，原告提起本案诉讼。本院认为，原、被告订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。《房屋租赁合同》订立后，被告在收到经纪方第二次称原告欲提前退租的通知后，未尽到审慎注意的义务与原告本人进行确认，即于2019年10月18日收回涉案房屋。事后，原告对经纪方的通知不予确认，且被告也没有证据证明上述通知是基于原告的授权。其时，被告收回涉案房屋的行为应认定为根本违约行为。在原告提出异议要求继续履行合同后，被告愿意继续交付新钥匙对其违约行为予以补救，但原告却借故不去接收新钥匙。其时，原告的行为亦应当认定为不愿履行合同的根本违约行为。被告等待一段时间后，见原告并无继续履行合同的意思和行为，遂将涉案房屋重新对外放租。其时，被告的行为不能视为违约行为。对于原告主张确认《房屋租赁合同》于2019年10月18日解除的诉讼请求，经查，2019年10月18日，原告其时仍主张继续履行合同，并要求被告交付新钥匙，并未行使合同解除权。因此，《房屋租赁合同》于该日并未解除。后来，被告以2019年11月11日重新对外放租的实际行为解除了合同，而该行为也立即被原告知悉。因此，合同的解除日期应为2019年11月11日。原告的上述诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予采纳。对于原告要求被告返还原告支付的租金7300元、物业管理费566.58元的诉讼请求，本院认为，原告实际使用涉案房屋14天（2019年10月5日至18日），依约应当支付相应期间的租金、物业管理费。上述期间租金为3296.77元，物业管理费为85.29元。因此，被告应当向原告返还租金4003.23元（7300-3296.77）、物业管理费481.29元（566.58-85.29）。对于原告要求被告返还押金14600元、支付违约金14600元、赔偿中介费损失3650元的诉讼请求，本院认为，被告与原告先后存在根本违约行为，对于合同解除均有过错，应当根据各自过错承担违约责任。经过失相抵后，本院判令被告酌情向原告退还50%押金，即7300元。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。关于被告在抗辩中主张原告应向其支付的费用，因其未在本案中提起反诉，根据不告不理原则，本案对此不予处理。被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告闫玉安于本判决生效之日起五日内向原告张祯燕返还租金4003.23元、物业管理费481.29元、押金7300元，合计11784.52元；二、驳回原告张祯燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元，由原告张祯燕负担291元，被告闫玉安负担118元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十二月十七日书记员 冼颖斯