四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19323号 上诉人（原审被告）：四川联森兴业有限公司，住所地：成都市龙泉驿区车城西五路99号5栋2层12号。 法定代表人：廖准，系总经理。 委托诉讼代理人：张建，四川法奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永中，重庆百君（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张悦倩，女，1996年7月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：庞石磊，四川厚海律师事务所律师。 上诉人四川联森兴业有限公司（以下简称联森公司）因与被上诉人张悦倩商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初2953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联森公司上诉请求：撤销原判第二、第三项，依法驳回张悦倩除修复房屋外的其他诉讼请求。 事实和理由：联森公司除按自己设计单位出具的整改要求进行整改（维修）外，不应承担其他任何费用或责任。 根据双方签订的商品房买卖合同第七章，第二十条、第二十一条，保修责任约定：商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。保修期内，出卖人对该商品房履行保修义务的，买受人提供必要的方便；因买受人拒绝提供方便导致该商品房相邻部位受到影响的，买受人承担相邻权人及出卖人因此遭受的损失。 据此，双方对房屋非主体结构问题已经进行了约定：由联森公司承担费用进行整改。但是本案中，张悦倩在联森公司出具整改方案后，拒绝配合整改，并提出高额赔偿实现后再整改，这既违反了双方的约定，也是造成房屋长期不能入住产生所谓的房屋租金损失的原因。因此造成的损失理应由张悦倩承担。 同时，张悦倩拒不认可联森公司提供的整改方案，坚持另行委托鉴定或要求做维修整改方案，鉴定结果或整改方案与联森公司提供的整改方案基本一致，故此联森公司已经给出合理解决方案情况下，张悦倩再次鉴定（委托做整改方案）均属于重复工作，因此额外产生的费用理由应张悦倩自己承担。张悦倩因拒绝整改产生的相关费用或造成的相关损失也应由张悦倩承担。 综上，一审判决认定事实不清，应当依法予以撤销，对本案予以公正审理。 张悦倩辩称：一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，本案应维持一审判决，驳回联森公司上诉请求。 一、关于房屋质量及修复问题。张悦倩认为：联森公司与张悦倩签订了房屋买卖合同，其应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量，现联森公司交付给张悦倩的房屋出现裂缝，经专业部门鉴定，该房屋明确存在质量问题，就上述质量问题应按照有资质公司出具的修复意见进行修复。因此，联森公司作为房屋的出卖人，对其出售房屋存在的质量缺陷，依法应当承担相应的修复义务。其中，对于一审中有加固、修复设计方案的房屋，联森公司应按照第三方鉴定机构出具的相应加固方案进行修复，对于一审没有申请第三方机构出具修复方案的房屋，联森公司仍应该根据相关的设计以及施工方案要求负责修复合格，而并非按照自己设计单位出具的方案进行房屋修复。最后，就该问题，虽然张悦倩对于原审法院的第一项判决未提出上诉，但为便于后续双方执行，建议二审法院对联森公司完成案涉房屋修复工作将合格房屋交付张悦倩的期限进行明确。 二、关于鉴定费、修复方案设计费的承担问题。张悦倩认为，首先，原审审理中，法院委托交大鉴定中心对张悦倩房屋是否存在质量问题进行司法鉴定，委托新中远公司、天辰公司对案涉房屋质量问题出具修复方案。该方案均系三家具有相应资质的鉴定机构以及工程设计公司所作，符合证据要件，且原审中联森公司对此也没有提出任何异议，此情况鉴定报告以及相关加固、修复方案，作为本案定案依据符合法律规定。 其次，鉴定费用以及修复方案设计费用均是法院为查明事实，确定案涉房屋的具体质量问题及具体修复方案，明确责任所必然发生的，该费用系实际产生的损失，也属张悦倩维权产生的合理必然费用，应由联森公司承担。而且，从鉴定结果上看，可以明确证明案涉房屋存在质量问题，若为了证明联森公司过错产生的费用反过来由张悦倩承担，显然是不公平，且不合理的，也是司法正义所不允许的。 再次，联森公司主张其给出的方案与鉴定整改方案基本一致，不符合客观实际情况，也没有提供证据证明其主张，其上诉意见，二审法院应不予支持。 综上，案涉鉴定费、修复方案设计费等已经由张悦倩垫付，而导致该费用产生的责任主体是联森公司，因此，该费用理应由联森公司全部承担，并直接支付给张悦倩。 三、关于房屋租赁费用（房屋空置损失）的问题。首先，因房屋存在质量问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”同时，根据合同约定，联森公司承担修复期间的费用。因房屋质量问题致使张悦倩未能于预售合同约定的时间正常入住系争房屋亦属事实，由此产生的损失应由联森公司承担。故一审法院判令联森公司承担系争房屋的房屋租赁费用（空置损失），二审法院应予以支持。 其次，联森公司所主张的其履行了修复义务，张悦倩不配合修复的说法不符合客观实际情况，联森公司从未对案涉房屋进行任何修复，并获得张悦倩的确认，且联森公司也没有提交证据证明其主张，其上诉意见，二审法院应不予支持。 综上，联森公司应向张悦倩承担房屋租赁损失。同时，请二审法院在本案二审判决中，按照实际判决的时间确定联森公司支付张悦倩第一笔房屋租赁费用，后续租金计算至房屋修复合格之日止。 四、关于交通费用问题。张悦倩认为：就本案，一审法院多次组织开庭，张悦倩本人也多次到庭参加诉讼，该费用应属张悦倩维权产生费用。因此，该交通费应得到二审法院支持。 最后，张悦倩基于诚实信用原则与联森公司达成了房屋买卖合同及相关补充协议，倾其半生积蓄，完成了自己在大成都有房可住的头等大事，但截至目前，由于联森公司原因导致张悦倩至今居住愿望仍未得以实现。联森公司的上述行为不仅违反法律规定、合同约定，更违背了诚实信用的道德规范，理应承担相应的法律后果。综上所述，张悦倩认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 张悦倩向一审法院起诉请求：1.请求依法判令联森公司立即对张悦倩购买的位于龙泉驿区房屋进行修复；2.请求判令联森公司赔偿张悦倩损失，其中房租损失按2500元／月的标准从2017年12月28日起计算至房屋修复合格时止、中介费2500元、误工费15000元，交通费4000元，房屋空置损失12000元，房屋贬值损失195741元，装修损失26000元，鉴定费20000元，设计费16000元；3.由联森公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年3月28日，联森公司作为出卖方，张悦倩作为买受方签订了《四川省商品房买卖合同》约定联森公司将其开发的位于龙泉驿区车城西五路（金茂·悦龙山三期）99号10栋1单元19层1901号房屋出售给张悦倩。合同第二十条商品房质量问题第（二）款其他质量问题载明，1﹒该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；2﹒发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，出卖人应承担费用进行整改。 2017年11月3日，金茂·悦龙山三期10#楼取得了房屋建筑面积测绘成果报告。 2017年12月22日，金茂·悦龙山三期10#楼及地下室通过竣工验收。 2018年1月3日，联森公司向张悦倩交付了案涉房屋。 2018年3月26日，成都华宇建筑设计有限公司出具了《关于悦龙山10#房屋室内楼板开裂整改方案》。 2018年4月2日，张悦倩向联森公司投诉称其所购房屋贯穿裂缝严重。 后张悦倩等人向龙泉驿区建设工程质量监督站进行了投诉。2018年4月12日，龙泉驿区建设工程质量监督站出具了《成都市房屋质量建筑工程质量投诉处理监督意见书》，其中的现场勘察实际情况载明，1、经组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位与投诉人现场对反映问题进行核实，投诉人反映的客厅、卧室楼板、顶棚存在局部裂缝情况属实，设计单位现场认定，裂缝不影响主体结构安全，修复即可并出具开裂整改技术方案；2、部分业主家中存在顶棚不平整，墙面抹灰开裂等质量问题；其中处理意见载明：1、由建设单位牵头，组织施工、监理单位相关人员逐户排查，针对每户形成专项整改方案（该整改方案需建设、施工单位盖章），方案经业主认可后，施工单位严格按规定整改；2、以经济赔偿为解决问题的前置条件的，质监站不予支持，涉及经济赔偿问题建议投诉人与建设单位协商解决，协商不成可通过司法途径依法依规维护好自身的合法权益。 2018年4月15日，四川泸县建筑安装工程总公司、联森公司出具了《关于十号楼一单元1901业主房屋内维修处理方案》。 本案在审理过程中，经张悦倩申请一审法院依法委托，2019年1月25日西南交通大学工程质量事故鉴定中心出具了编号为JGJ2018-088号《鉴定报告》，载明金茂·悦龙山楼盘10幢1单元19楼1901号存在以下问题：1、楼板产生裂缝的主要原因是预埋管线、温度应力、材料收缩，楼板厚度不足、负弯矩钢筋间距过大也是导致现浇板开裂的原因之一。楼板的裂缝目前对房屋主体结构的安全性无显著影响，但对楼板耐久性存在一定影响，应对存在裂缝的现浇板进行加固处理；2、窗下墙的厚度和窗下墙处现浇板的施工设计不符；窗下墙交接处的砌筑方式、个别竖向灰缝不满足设计规范要求；3、十九层A-11×A-A~A-B轴间的基层墙体与保温层间存在约5mm厚的界面砂浆。张悦倩支付了鉴定费16000元。 2019年7月，四川省天辰建筑设计有限公司出局了案涉房屋的结构加固图，张悦倩支付了设计费20000元。 一审法院认为：张悦倩、联森公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，不违反法律规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行义务。 关于房屋修复的问题。虽然联森公司交付的商品房通过了竣工验收，但结合本案的证据，联森公司交付的房屋存在裂缝，并经建设工程质量监督部门、相应的鉴定机构确认，该房屋存在问题，经修复后可使用。根据双方的合同约定，房屋存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，视情况由出卖人修复，并由出卖人承担修复费用。但本案中，联森公司未提交证据证实其实施了修复，故联森公司应当按合同约定和法律规定进行修复。虽然联森公司抗辩张悦倩不配合进行修复，但其证据并不足以证实，其抗辩意见，一审法院不予采纳。因张悦倩所提交的修复方案系有资质的第三方依据相应的材料完成，该方案能客观反应需修复的情况，故一审法院确定联森公司按四川省天辰建筑设计有限公司出具的案涉房屋结构加固图实施修复。鉴定费16000元，修复方案设计20000元，系实际产生的损失，应由联森公司承担； 关于张悦倩的其余损失问题。因联森公司交付的房屋存在裂缝的问题，根据合同约定联森公司应承担修复期间的费用。因房屋无法使用，联森公司应承担相应的房屋租赁费用，一审法院酌情参照同地段同类房屋租赁标准即1500元/月确定张悦倩的租房费用，故其房屋租赁损失从2018年1月4日起算，截止本案宣判前，该费用为28450元，张悦倩主张计算至房屋修复合格时止，不违反法律规定，一审法院予以支持。 张悦倩所主张的交通费，一审法院根据案件情况酌情支持500元；张悦倩主张的误工费，张悦倩提交的证据并不足以证实其误工损失，故一审法院不予支持；张悦倩主张的房屋贬值损失，因其提供的证据不足以证实其损失，一审法院不予支持；张悦倩主张的装修损失，从本案的证据分析，张悦倩虽然签订了合同，但其证据并不足以产生了损失，故对于张悦倩该项请求，一审法院不予支持。张悦倩主张的房屋空置损失、中介费，无事实和法律依据，一审法院在本案中不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、联森公司于本判决生效后30日内按四川省天辰建筑设计有限公司出具的10栋1单元19楼1901号房屋结构加固图完成对金茂悦龙山10栋1单元19楼1901号房屋的修复；二、联森公司于本判决生效后10日内向张悦倩支付交通费500元，鉴定费16000元，修复方案设计费20000元；三、联森公司于本判决生效后10日内向张悦倩支付房屋租金28450元（租金按1500元/月的标准，从2018年1月3日起算计算至宣判前一日即2019年7月29日），后续租金计算至房屋修复合格时止；四、驳回张悦倩的其余诉讼请求。 如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5316元，由张悦倩负担3766元，由联森公司负担1550元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 联森公司在二审中提交了以下证据：1.成都金勤佳和物业管理有限公司在一审之后出具的《情况说明》，拟证明出现楼板裂缝过后，物管公司根据开发商安排通知业主进行维修；2.微信截图，物管公司工作人员邓永进联系业主，和业主进行沟通，有些业主明确回复不整改；3.工程整改通知单，是物管公司给工作人员廖勇强的，证明开发商安排了整改，业主明确拒绝整改。 张悦倩发表质证意见称：对工程整改通知单的真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据不属于新证据，一审中联森公司可以提供而未提供。该整改通知单均没有业主本人签字，无法达到联森公司的证明目的。对《情况说明》三性均有异议，该说明没有任何张悦倩的签字，无法达到联森公司的证明目的。对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性不予认可，联森公司未提交原件。 本院经审查认为：关于《情况说明》，打印字体部分并未载明存在业主拒绝维修的事实，故该《情况说明》打印部分载明的内容与本案并无关联性。《情况说明》下部有手写字样部分载明“以上六家要求先赔偿后维修，所以一直未处理”，签字人员为“廖永强”。本院审查后认为，该手写字样系添加在金勤佳和物业管理有限公司印章之后，系廖永强书写。该手写字样的内容本质系证人证言，廖永强书写的该部分内容，其应当出庭作证。但本案中联森公司并未提交其他证据证明廖永强存在《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定可以不出庭的情况，故本院对手写字样部分的内容不予采信。 关于微信截图，本院审查后认为，该微信截图系对微信聊天记录的截取，联森公司并未提供原始载体供比对，故本院不予采纳。 关于《工程整改通知单》，因该单据上亦未载明业主拒绝整改，故本院不予采纳。 张悦倩在二审中提交了以下证据：1.《关于要求尽快完成房屋修复工作的催告函》，来源于张悦倩，拟证明在一审判决后，张悦倩要求联森公司进行整改。2.《工程整改同意书》（原件在联森公司处），是联森公司向张悦倩出具的，证明联森公司同意按照一审相应判决书的判决整改。 联森公司发表质证意见称：对于上述催告函没有收到过，回执上签收人张青梅也不是联森公司工作人员。对于上述整改同意书，因无原件，故对真实性、合法性和关联性不予认可。 本院经审查认为：对证据1，因张悦倩未提交证据证明签收人系联森公司工作人员，故本院不予采纳；对于证据2，因系复印件，且张悦倩亦未提交相关证据证明原件应由联森公司持有，故本院不予采信。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人联森公司的上诉请求与被上诉人张悦倩的答辩意见，本案二审争议焦点为：联森公司是否应向张悦倩支付交通费、鉴定费、修复方案设计费、房屋租金。对此本院做如下论述。 联森公司与张悦倩签订的《四川省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定及时、恰当履行各自的义务。张悦倩已按合同约定履行给付房款之义务，联森公司应当按照合同约定交付符合法律规定和合同约定之房屋。 但房屋于2018年1月3日交付后，双方对房屋质量产生争议，联森公司在2018年3月9日委托成都市建工质量检验测试站出具了《鉴定报告》；2018年4月12日，龙泉驿区建设工程质量监督站出具了《成都市房屋质量建筑工程质量投诉处理监督意见书》；2018年4月15日，四川泸县建筑安装工程总公司、联森公司出具了《关于十号楼一单元1901业主房屋内维修处理方案》。在本案诉讼中，根据一审法院依法委托鉴定，由西南交通大学工程质量事故鉴定中心于2019年1月25日出具的《鉴定报告》，载明案涉房屋客厅楼板裂缝原因，该原因并非由张悦倩的行为导致，虽对房屋主体结构的安全性无显著影响，但对楼板的耐久性存在一定影响，应对裂缝进行处理。在该《鉴定报告》作出后，联森公司方委托成都华宇建筑设计有限公司于2019年1月17日出具《施工图设计修改通知单》。【未找到相关信息】涉案争议问题发生后，联森公司的处理时间较长，也并未实际实施相关的修复工作，故其行为与合同约定的“发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任”不符。故因对于买受人张悦倩在诉讼中因鉴定成因所垫付的鉴定费用、以及一审法院合理确定的交通费，应由联森公司负担。 关于修复方案设计费的问题。本院认为，张悦倩委托的四川省天辰建筑设计有限公司出具的案涉房屋的结构加固图，相较于联森公司提出的维修方案更加具体明确，施工步骤、维修方式和材料以及相关的技术要求具体明确，故一审法院采纳四川省天辰建筑设计有限公司出具的设计图符合客观实际、便于对修复过程具体量化，本院予以确认。 关于房屋租金的问题。本院经审查认为，根据本院在上文的论述，联森公司在收到张悦倩有关房屋质量瑕疵的问题后，未按照合同约定及时处理，故对于张悦倩不能及时入住所导致的损失应当承担相应的责任。关于联森公司上诉主张悦倩拒绝联森公司进行整改，但并无相关证据予以证明，故本院对其该项上诉理由不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5316元，由四川联森兴业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇一九年十二月二十五日 书记员 何佳林