福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0824民初2590号 原告（案外人）：江继兰，男，1954年9月3日出生，汉族，退休职工，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：林琼生，福建义恒律师事务所律师。 被告（申请执行人）：严清华，男，1969年8月26日出生，汉族，居民，住福建省漳州市龙文区。 被告（申请执行人）：林永雄，男，1963年9月11日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告（申请执行人）：王新华，男，1974年1月15日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告（申请执行人）：李雪明，男，1968年1月11日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告（申请执行人）：武平县农村信用合作联社中堡信用社（以下简称中堡信用社），统一社会信用代码91350824158023130K，住所地福建省武平县中堡镇中心街6号。 负责人:周群兴，主任。 委托诉讼代理人：钟志强，男，1987年12月15日出生，汉族，武平县农村信用合作联社员工，住福建省武平县。 被告（申请执行人）：王尚龙，男，1955年1月7日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告（申请执行人）：钟天荣，男，1971年9月10日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告（申请执行人）：肖远宗，男，1954年9月12日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告（申请执行人）：赖大伟，男，1970年6月1日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 第三人：钟贵旺，男，1966年5月26日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 第三人：谢珍凤，女，1968年10月25日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 原告江继兰与被告严清华、林永雄、王新华、李雪明、中堡信用社、王尚龙、钟天荣、肖远宗、赖大伟、第三人钟贵旺、谢珍凤案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江继兰及其委托诉讼代理人林琼生、被告中堡信用社委托诉讼代理人钟志强、被告肖远宗、赖大伟到庭参加诉讼。被告严清华、林永雄、王新华、李雪明、王尚龙、钟天荣，第三人钟贵旺、谢珍凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江继兰向本院提出诉讼请求：依法撤销武平县人民法院于2019年8月27日作出的（2019）闽0824执异29号执行裁定书，确认原告享有排除强制执行的权益，解除对原告于2017年7月5日向第三人钟贵旺、谢珍凤购买的坐落在武平县武国用（1998）第0762号国有土地使用权证上的前栋房产第5层加层建筑房屋的查封。 事实和理由：第三人钟贵旺、谢珍凤系夫妻关系。1998年间，第三人取得了坐落在武平县武国用（1998）第0762号国有土地使用权证，并在该地块建起前、后两栋房产，前栋房产为4层、后栋房产为1层，并领取武房证字第××号房产证。尔后，两第三人在前栋房产第4层的基础上加建两层共六层（每层为一套房）、后栋房产在1层的基础上加建六层共七层（每层为一套房）。2017年7月5日，第三人钟贵旺、谢珍凤夫妇将上述前栋加层建筑第5层出售给原告，并订立房产买卖协议。协议约定“套房建筑面积为178.5ｍ2，单价为4200元／ｍ2，合计人民币为……￥749700元”、“在签订本合同时，一次性支付购房款为人民币为……￥749700元”、“甲方（第三人）在乙方（原告）付清所有房款后将房地产交付给乙方使用”等条款。协议签订后，原告付清了购房款，第三人将上述房产交付给原告使用。原告取得房产后进行了简易装修，并于2017年12月16日以原告江继兰和李晓春作为出租方将上述房屋出租给龚乐邦，至今原告使用、管理和运营该房产两年有余。可是，2019年8月6日，武平县人民法院通过公告的方式告知原告该房产因严清华、林永雄、王新华、李雪明、武平县农村信用合作联社中堡信用社、王尚龙、钟天荣、肖远宗、赖大伟等诸被告与第三人钟贵旺、谢珍凤借款案件中于2017年8月10日查封了钟贵旺、谢珍凤武房证字第××号的房屋及附属于房屋的建筑、设施，查封期限为三年，任何人不得对查封的财产转移、设定权利负担或其他有妨碍执行的行为。武平县人民法院的查封公告，严重影响了原告对该房屋的正常使用、运营和管理。为此，原告向贵院提出书面异议要求解除查封。2019年8月27日，武平县人民法院作出（2019）闽0824执异29号执行裁定书，驳回了原告江继兰的异议请求。原告认为，武平县人民法院作出“驳回原告江继兰的异议请求”的（2019）闽0824执异29号执行裁定书违反相关法律法规的规定，应当撤销，终止对原告受让房产的查封执行。其理由：⒈涉案转让房产系第三人未经相关部门审批的加层建筑，不具备初始登记的条件。根据最高人民法院关于转发《住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉》的通知精神，人民法院执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，对“不具备初始登记条件的，据法应原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状已经取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。同时强调“各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力:既要保证执行工作的顺利开展，也要防止‘违法建筑’等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。”武平县人民法院驳回了原告江继兰异议请求的上述裁定，显然违反上述规定，存在行政权与司法权的冲突。⒉武平县人民法院对上述房产查封之前，原告与第三人于2017年7月5日签订了合法有效书面《房产买卖协议》，付清了所有购房款，并通过第三人的实际交付房屋而且实际占有，经原告简易装修后实际使用和运营两年多，而且该房产未能过户非因原告自身原因，而是第三人违章建筑而不具备初始登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，原告只要符合其中一项规定，即享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应予支持。可是，武平县人民法院违反上述条款的规定，作出了“驳回原告江继兰的异议请求”的裁定。综上，2017年7月5日，原告与第三人钟贵旺、谢珍凤夫妇订立的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，不损害他人利益，其形式和内容均符合法律规定，应当认定为合法有效，受国家法律保护。而且《房产买卖协议》的签订、购房款的支付、房产的交付和占有使用均在武平县人民法院查封之前履行完毕，符合最高人民法院司法解释的精神，享有足以排除强制执行的民事权益。因此，请求贵院撤销于2019年8月27日作出的“驳回原告江继兰的异议请求”（2019）闽0824执异29号的执行裁定书，以保护原告合法的民事权益。 中堡信用社辩称，一、原告江继兰与第三人钟贵旺、谢珍凤所签订的《房产买卖协议》违反法律法规强制性规定，属无效合同。武平县人民法院查封的第三人钟贵旺、谢珍凤所有的位于武平县〔所有权证：武房证字第××号、国有土地使用证：武国用（1998）第0762号〕房产共有前后二栋，前栋共有6层，其中1-4层已取得所有权证，5-6层系在原来4层的基础上加建，未取得产权证；后栋共有7层，其中第1层已取得所有权证，2-7层系在原来1层的基础上加建，未取得产权证。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定：“下列房产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，本案《房产买卖协议》所涉转让房产位于前栋的第五层套房，该套房属于违法建筑，为不可交易物，故该《房产买卖协议》违反法律法规强制性规定，属于无效合同。二、原告江继兰与第三人钟贵旺、谢珍凤所签订的《房产买卖协议》的目的是为了协助第三人钟贵旺、谢珍凤转移财产，妨碍法院执行。原告江继兰在签订《房产买卖协议》时就已经知晓转让房产属于违建房，在不具备办理产权证的条件下仍然与第三人钟贵旺、谢珍凤签订《房产买卖协议》有悖常理，且一次性现金支付购房款也不符合交易习惯，原告江继兰也未提供支付房款的证据。《房产买卖协议》签订时间（2017年7月5日）与武平县人民法院查封房产的时间（2017年8月10日）只有1个多月的时间，上述情形足以认定原告江继兰与第三人钟贵旺、谢珍凤签订《房产买卖协议》的目的是为了协助第三人转移财产，妨碍法院执行。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“以建筑物抵押的，该建筑占用范围内建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”、第二百条：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”的规定，本案中，第三人钟贵旺、谢珍凤所有的位于武平县的房产共有前后两栋均已抵押给答辩人，《房产买卖协议》所涉房产属于抵押物的一部分，答辩人在实现抵押权时有权就该部分建筑物一并处分，原告江继兰无权干预。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案原告江继兰与第三人所签订的《房产买卖协议》所涉房产系违章建筑，该《房产买卖协议》因违反法律法规的强制性规定而无效，原告江继兰在《房产买卖协议》签订时就已经知晓转让房产属违章建筑无法办理房产证而继续购买，存在主观过错，并且其也无法提供证据证明已支付购房款和实际占有该房产，因此，原告江继兰不享有足以排除强制执行的民事权益。 肖远宗、王新华辩称，一、本案案涉房屋不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，属不得转让的房屋。二、答辩人怀疑原告向第三人购买案涉房屋含有造假的行为和充当保护伞的可能，理由：①原告在《房产买卖协议》中提到“一次性支付购房款”，可是，原告未能提供从银行一次性转账支付的相关证据，难道原告提着巨额现金去现场支付？②原告和第三人为了逃避答辩人向法院申请执行，进行了提前突击交易，原告与第三人的交易时间是2017年7月13日，而法院的查封时间是2017年8月10日，对此，原告以为抓住了机遇，即成交在先。但是，稍有点法律知识的人都知道，从起诉日开始到申请执行的实施日要有三个月左右的时间。③原告购买违建房产，不仅支持了违建人的违建行为，还间接地为违建人提供经济支撑，也给政府相关部门禁止城市违建增加了诸多麻烦。④再对第三人来说，实为煞费苦心，等了那么多年“终于卖出了违建房”，同时也实现了300多万元资金的转移。三、第三人的合法房产，早在1998年就依法登记，而后期加建的违建房产，不具备再次初始登记的条件。综上，请法院公平、公正的裁判。 赖大伟辩称，一、原告未提供购房款转账凭证；二、房产买卖协议的原件，希望原告当庭提交原件给人民法院，由法院委托第三方进行鉴定，委托法院进行碳元素鉴定；第三人与原告通过串通，妨碍执行，法院应当追究原告与第三人妨碍执行的相关责任。 被告严清华、林永雄、李雪明、王尚龙、钟天荣未作答辩。 第三人钟贵旺、谢珍凤未作陈述意见。 江继兰围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、《房产买卖协议》、《房屋租赁合同》各一份，证明内容：⑴、2017年7月5日，第三人钟贵旺、谢珍凤将坐落在武平县［所有权证：武房证字第××号、国有土地使用证：武国用（1998）第0762号］尚未办理物权登记的附属建筑物前栋第5层套房一套卖给原告，并签订了《房产买卖协议》，约定了套房面积、套房价格、购房款支付及房屋的交付等事项的事实；⑵、第三人的房屋交付后，原告进行了简易装修，并将该房屋出租的事实；⑶、原告与第三人从房产买卖协议的签订、房款的支付、房屋的交付使用运营均在武平县人民法院查封之前完成，《房产买卖协议》已经履行完毕的事实;中堡信用社、肖远宗、赖大伟质证认为：《房产买卖协议》的三性有异议，协议约定的转让标的是违法建筑，内容违反行政法律法规的强制性规定，不具有效力；协议里约定的交付时间、交付方式等都有违房屋买卖的交易习惯，因此，该协议不具有真实性；该《房产买卖协议》，其交易目的是为了协助第三人钟贵旺、谢珍凤转移财产，妨碍法院执行。《房屋租赁合同》真实性有异议，合同中只约定租赁事实，但未对水电、物业等费用的交付，因此不具有真实性。 2、武平县人民法院查封公告、（2019）闽0824执异29号执行裁定书各一份，证明内容：⑴、2019年8月6日，武平县人民法院以公告的形式告知原告查封了原告向第三人钟贵旺、谢珍凤购买的前栋第5层套房；⑵、原告对武平县人民法院查封公告依法提出“要求解除查封”书面异议后，武平县人民法院于2019年8月27日作出“驳回案外人江继兰的异议请求”的（2019）闽0824执异29号执行裁定书。中堡信用社、肖远宗、赖大伟质证认为：真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容也无异议。 3、江继兰农业银行账户与钟贵旺于2010年10月18日至2015年12月14日的往来资金银行交易账单一份和钟贵旺于2017年7月15日出具的借条一张。证明从2010年10月18日开始江继兰与钟贵旺就有资金往来，从往来款中可以证明江继兰与钟贵旺之间的民间借贷关系，数字中出现最频繁的是2.6万元，即月利息是2.6万元，月利率是2%，从2016年开始钟贵旺只归还现金20万元，后形成了105万元的借条，以物抵债749700元后，尚欠105万元的借条被钟贵旺收走，还剩下30万元借款未还，钟贵旺就在签订《房产买卖协议》后的第10日出具了30万元的借条给原告。中堡信用社、肖远宗质证认为：该组证据无法体现收款人是江继兰，尾号6714的账号没有户名，无法证实户主是江继兰，原告应该提供账户的户主是谁。赖大伟质证认为：同信用社质证意见一致，补充：证据第5页中有出现武平县恒旺物资有限公司，尾号是0018的账号只有公司名称，没有具体的法人。 被告严清华、林永雄、王新华、李雪明、王尚龙、钟天荣，第三人钟贵旺、谢珍凤未提交书面证据。本院依法向被告严清华、林永雄、王新华、李雪明、王尚龙、钟天荣、第三人钟贵旺、谢珍凤送达了应诉通知书、民事起诉状及证据副本、举证通知书及合议庭组成人员告知书、权利义务告知书、开庭传票等材料，上述被告、第三人无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利。 综上，对原告提交的证据：武平县人民法院查封公告、（2019）闽0824执异29号执行裁定书，经质证，当事人对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的三性予以认定，可以作为认定本案部分事实的依据并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认证如下： 原告提交的证据1：《房产买卖协议》、《房屋租赁合同》。从证据外观看，均为格式合同，《房产买卖协议》甲方为钟贵旺，合同有钟贵旺和谢珍凤签名、捺手印，乙方为江继兰，有江继兰在合同乙方空白处签名，看内容，明确了交易房屋的地点、交易金额、税费负担、房屋交接及特殊情况的约定等，对所交易的房屋还附草图；《房屋租赁合同》出租方（甲方）为江继兰，承租方（乙方）为龚乐邦，双方均在合同的甲、乙方空白处签名、捺手印，看内容，明确了所租房屋地点、租期、租金、注意事项和违约的处理，综上，原告提交的《房产买卖协议》、《房屋租赁合同》外观、内容的真实性没有瑕疵，本院对上述证据的真实性和原告拟证明的事实予以认定。 原告提交的证据3：江继兰农业银行账户与钟贵旺于2010年10月18日至2015年12月14日的往来资金银行交易账单和钟贵旺于2017年7月15日出具的借条。本院认为，原告提交的银行交易账单由武平县农行出具并盖单位业务章，借条由钟贵旺签名且有银行交易账单佐证，本院对该证据的三性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人钟贵旺、谢珍凤系夫妻关系。1998年间，第三人取得了坐落在武平县〔武国用（1998）第0762号国有土地使用权证〕地块一块，并在该地块建起前、后两栋房产，前栋房产为4层、后栋房产为1层，并取得武房证字第××号房产证。尔后，第三人未办理任何审批手续的情况下在前栋房产第4层的基础上加建2层（每层为1套房）、后栋房产在1层的基础上加建6层（每层为1套房）。 2010年10月始，原告江继兰与第三人钟贵旺发生民间借贷法律关系，至2017年7月5日，钟贵旺尚欠原告江继兰借款本息105万元。2017年7月5日，第三人钟贵旺、谢珍凤夫妇将上述前栋加层建筑第5层套房（建筑面积178.5平方米）以每平方米4200元，总价74.97万元出售给原告，房屋以物抵债订立《房产买卖协议》。该《房产买卖协议》特别说明：该套房未取得土地使用权在和房屋所有权证；若日后该房屋符合办理买卖过户的条件，则第三人应提供相关材料，协助原告办理房屋产权证等。现该套房原告已承租给龚乐邦使用。本案的案涉房屋为依法登记在钟贵旺、谢珍凤房屋第4层屋顶上未办理任何审批手续的情况下加建的第5层套房。 严清华与钟贵旺民间借贷纠纷案本院于2017年4月17日立案受理，2017年5月24日，本院对该案作出了(2017)闽0824民初636号民事判决书，判决：钟贵旺应归还严清华货款6万元及利息，严清华于2017年7月1日申请本院执行，本院于2017年7月13日作出（2017）闽0824执775号执行通知书并执行该案。 林永雄与钟加滨、钟英萍、钟贵旺民间借贷纠纷案本院于2016年12月1日立案受理，2017年2月21日，本院对该案作出了（2016）闽0824民初2693号民事判决书，判决：钟贵旺应对钟加滨尚欠林永雄借款本金20万元及利息承担连带清偿责任，林永雄于2017年7月24日申请本院执行，本院于2017年8月1日作出（2017）闽0824执857号执行通知书并执行该案。 王新华与钟贵旺、谢珍凤合伙纠纷案本院于2017年10月11日立案受理，2018年3月23日，龙岩市中级人民法院对该案作出了（2018）闽08民终137号民事判决书，判决：钟贵旺应偿还王新华借款本金140万元及利息，王新华于2018年4月13日申请执行，本院于2018年4月18日作出（2018）闽0824执488号执行通知书并执行该案。 王新华与钟贵旺、谢珍凤民间借贷案本院于2017年6月12日立案受理，2017年7月24日，本院对该案作出了（2017）闽0824民初1506号民事调解书，调解内容：钟贵旺、谢珍凤应归还王新华借款本金50万元及利息，王新华于2018年1月8日申请本院执行，本院于2018年1月15日作出（2018）闽0824执64号执行通知书并执行该案。 李雪明与钟贵旺、谢珍凤民间借贷纠纷案本院于2017年8月10日立案受理，2017年10月20日，本院对该案作出了（2017）闽0824民初1847号民事判决书，判决：钟贵旺、谢珍凤应归还李雪明借款本金50万元及利息，李雪明于2018年8月6日申请本院执行，本院于2018年8月7日作出（2018）闽0824执1017号执行通知书并执行该案。 中堡信用社与钟贵寿、李美琴、钟贵旺、谢珍凤、邱桂生、修启义、王剑锋金融借款合同纠纷案，本院于2018年7月13日立案受理，2018年9月16日，本院对该案作出了（2018）闽0824民初1706号民事判决书，判决：在钟贵寿、李美琴不清偿中堡信用社借款本金300万元及利息时，中堡信用社对钟贵旺、谢珍凤所有的坐落于武平县标旁）的1层店面1及店面2（武房权证2011字第××号、00××41号，武国用（2011）第0034号、0050号）享有抵押权，有权对上述抵押物进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。中堡信用社于2019年1月8日申请本院执行，本院于2019年1月10日作出（2019）闽0824执30号执行通知书并执行该案。 中堡信用社与修启义、钟梅荣、钟贵旺、谢珍凤金融借款合同纠纷案，本院于2018年7月13日立案受理，本院对该案作出了（2018）闽0824民初1705号民事调解书，调解内容：在修启义、钟梅荣不清偿中堡信用社借款本金29.98772万元及利息时，中堡信用社对钟贵旺、谢珍凤所有的坐落于武平县标旁）一层车库1-5（房屋所有权证号：武房权证2011字第××号、00××37号、00××38号、00××39号、01××12号，国有土地使用证号：武国用（2011）第××号、0××3号、0042号、0046号、1953号）及杂物间1-2（房屋所有权证号：武房权证2011字第××号、00××35号，国有土地使用证号：武国用（2011）第××号、0××9号）享有抵押权，有权对上述抵押物进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。中堡信用社于2019年1月8日申请本院执行，本院于2019年1月10日作出（2019）闽0824执31号执行通知书并执行该案。 王尚龙与钟加滨、钟英萍、钟贵旺民间借贷纠纷案本院于2017年7月24日立案受理，2017年11月29日，本院对该案作出了（2017）闽0824民初1755号民事判决书，判决：钟贵旺应对钟加滨、钟英萍尚欠王尚龙借款本金50万元及利息承担连带清偿责任，王尚龙于2019年1月15日申请本院执行，本院于2019年1月22日作出（2019）闽0824执111号执行通知书并执行该案。 钟天荣与钟贵旺民间借贷纠纷案本院于2019年2月28日立案受理，2019年4月8日，本院对该案作出了（2019）闽0824民初1058号民事判决书，判决：钟贵旺应归还钟天荣借款本金13.52万元及利息，钟天荣于2019年5月14日申请本院执行，本院于2019年5月16日作出（2019）闽0824执627号执行通知书并执行该案。 肖远宗与钟贵旺、谢珍凤民间借贷纠纷案本院于2019年2月20日立案受理，2019年3月22日，本院对该案作出了(2019)闽0824民初1016号民事判决书，判决：钟贵旺、谢珍凤应归还肖远宗借款本金56万元及利息，肖远宗于2019年5月29日申请本院执行，本院于2019年5月31日作出（2019）闽0824执695号执行通知书并执行该案。 赖大伟与钟贵旺买卖合同纠纷案本院于2019年1月25日立案受理，2019年3月8日，本院对该案作出了(2019)闽0824民初216号民事判决书，判决：钟贵旺应归还赖大伟购车库款12.6万元及利息，赖大伟于2019年6月17日申请本院执行，本院于2019年6月18日作出（2019）闽0824执821号执行通知书并执行该案。 2017年7月24日，林永雄因钟加滨、钟英萍、钟贵旺未履行生效判决为由依（2016）闽0824民初2693号民事判决书申请本院执行，本院于2017年8月1日发出执行通知书，2017年8月10日，本院作出（2017）闽0824执857号执行裁定书，查封了钟贵旺、谢珍凤所有的坐落于武平县〔房产证：武房证字第××号、国有土地使用证：武国用（1998）第0762号〕的前栋1-4层，后栋1层房屋。2019年8月6日本院对钟贵旺、谢珍凤前、后栋房屋的屋顶上加层部分进行查封，即对附属于钟贵旺、谢珍凤产权证房屋的建筑、设施等房产进行了查封，查封期限三年。 本院在执行上述案件中，江继兰作为案外人对案涉房屋的查封提出执行异议，本院于2019年8月27日作出（2019）闽0824执异29号执行裁定，本院对争议标的作形式审查为由驳回案外人江继兰的异议请求。江继兰收到该裁定书后向本院提起执行异议之诉。 本院认为，案外人异议是案外人认为人民法院的执行行为侵害了其实体权利，是基于对执行标的的实体权利主张阻止执行的异议，如对标的物主张所有权、排他性占有、使用权等足以阻止标的物转让、支付的权利，如该主张不能在执行中得到支持，案外人有提起诉讼解决争议的权利。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系林永雄申请执行钟加滨、钟英萍、钟贵旺一案中，因案外人江继兰对人民法院查封的登记在钟贵旺名下的附属于登记房屋屋顶之上的未经审批的加建第五层房屋主张所有权所引起的纠纷。所以，本案的焦点问题在于，江继兰对人民法院查封的案涉附属于前栋第4层房屋屋顶上的加建第5层房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下： 1、涉案《房产买卖协议》是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,江继兰与钟贵旺、谢珍凤签订《房产买卖协议》系双方真实意思表示,协议内容不违法,双方虽然未办理房屋产权变更登记,但不影响双方签订的房屋买卖合同的效力,对该协议的效力予以认定。 2、江继兰对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本院逐条分析：首先,江继兰与钟贵旺、谢珍凤就涉案房屋签订《房产买卖协议》的时间为2017年7月5日,本院受理林永雄的执行申请，裁定查封涉案房产的时间为2017年8月10日。根据当事人提供的证据来看,不能证明江继兰与钟贵旺、谢珍凤之间签订《房产买卖协议》时存在恶意串通的情形,故就本案的事实而言,应认定涉案买卖协议签订在本案执行查封之前；其次,涉案房屋在双方签订《房产买卖协议》时钟贵旺、谢珍凤就已将房屋交付给江继兰，江继兰已于2017年12月26日出租给龚乐邦,江继兰已实际管理使用了涉案房屋；再次,本案江继兰与钟贵旺之间存在借贷关系,借贷本金为105万元，双方约定以74.97万元价款受偿房屋,即钟贵旺、谢珍凤认可江继兰通过以房抵债的方式支付了涉案房屋的价款；最后,由于案涉房屋是未办理任何手续的加层房屋，涉案房屋未能办理过户手续原因不在于江继兰，江继兰没有过错。江继兰与钟贵旺因借款形成合法民间借贷关系后，因钟贵旺到期无力偿还借款,约定将案涉房屋以74.97万元价款抵偿给江继兰，该约定未违反法律规定,属于有效买卖协议。江继兰以74.97万元价款受偿案涉房屋的行为，可以认定为已经交付了房屋价款。在本院查封之前，钟贵旺将该房屋交付给江继兰管理使用,虽因钟贵旺原因未办理过户登记手续,但可以认定房屋已由江继兰实际取得，未办理过户登记手续，江继兰没有过错。 综上，江继兰对于涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，原告的诉讼请求，本院予以支持。至于江继兰要求撤销本院作出的（2019）闽0824执异29号执行裁定书的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十四条规定”对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”，也就没有必要判决撤销（2019）闽0824执异29号裁定。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，判决如下： 停止对江继兰于2017年7月5日向第三人钟贵旺、谢珍凤购买的坐落于武平县在武国用（1998）第0762号国有土地上建造的前栋第4层屋顶加建的第5层房屋的强制执行。 案件受理费100元，由江继兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长  谢建华 人民陪审员  吴小光 人民陪审员  刘兴章 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  方月兰 附注： 主要法律依据 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 -22- -23-