吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0291民初868号 原告（申请执行人）：缪希彦，男，1964年10月4日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：缪力，女，1971年8月8日出生，汉族，无职业，住安徽省巢湖市无为县。 被告（案外人）：于继海，男，1955年12月3日出生，汉族，浙江省绍兴市柯桥区清和物流货运中心员工，住吉林省磐石市。 第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区厦门街1号楼。 法定代表人：徐炳文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。 第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，住江苏省金坛市薛埠镇。 原告缪希彦与被告于继海、第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告缪希彦的委托诉讼代理人缪力、被告于继海到庭参加诉讼。第三人宇佳公司及徐炳文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 缪希彦向本院提出诉讼请求：一、对高新区法院（2019）吉0291执异90号裁定不服,请求继续对磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼*单元*室、1号楼*单元*室房屋执行查封；二、执行诉讼费由两个第三人共同承担。事实和理由：一、根据《城市房地产管理法》，《担保法》的规定，以动产或不动产做抵押物发生债权债务关系的需办理抵押登记，而被告提供的抵押未办理抵押登记，不受法律保护，抵押合同因不具备法律效力而无效。二、根据《担保法》第40条规定，签订合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，所以借条上标明“以1号楼*单元*室面积81.6平米抵押，已办进户手续”这一条款不能受法律保护。所以这两套房产依然是宇佳公司的房产。三、根据磐政【2014】54号，磐石市人民政府关于第三批历史遗留无籍房屋办理产权登记相关问题的专题会议纪要，宇佳公司的明城紫金铭苑小区320套房子都可以办理房产证，其中1号楼2号楼5号楼还有门市房都可以办理房产证，2016年有人陆续办了房产证，没有办房产证属于个人原因。四、法定代表人徐炳文下落不明，宇佳公司开发手续是否完备，只要可以办理房产证，而出于被告没有办理房产证。五、即使宇佳公司在法院查封之前已将1号楼*单元*号、2号楼*单元*号抵押给被告于继海，但于继海抵押来的商品房不是用来居住，且无证据证明被告名下无其他用于居住的房屋，故被告人的执行异议不能成立，请求法院维持对磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼*单元*室、1号楼*单元*室房屋执行查封。 于继海辩称，一、原告所诉开发商给我的抵押房子未办理抵押登记，不受法律保护，抵押合同因不具法律效力而无效，那么请问原告，你知不知道开发商是在什么情况下把房子抵押给我们的，而且作为原告，你本身就是开发商一起的，宇佳公司曾经的副总经理，徐炳文找来的投资合伙人，什么时候却变成了宇佳公司的债主，紫金铭苑小区所发生的事哪一件你不知道，宇佳公司向我们回迁户借的每一笔钱是我们自愿的？而今天你理直气壮的坐在原告席上跟我们大谈法律、合法性、法律效力，那么请问原告，假如说宇佳公司、徐炳文真的向你借了300万元，你没有向他要求有什么担保，什么抵押吗？你和徐炳文是什么关系？你和徐炳文的借贷协议我能看一下吗？你说徐炳文失踪下落不明，不心中有愧吗？宇佳公司向回迁户和我借款60多万元，6号楼*单元17套房子押给回迁户，到期未还，房子被龙潭区法院查封，你和徐炳文不都是被告吗？1号楼*单元*室被我们处理了，余下的1号楼*单元*室、2号楼*单元*室被你反复查封，3号楼*单元*室、*室、*室，也被你查封，而且小区所有回迁户、购房户，没有办理房照的都被你查封，我已经和张成梅说过，回迁户和购房户他们你告也没用，至于为什么没有办理房照这里有很多原因，有的是因为家庭经济条件差，拿不出钱来办证，大部分是因为在办的过程中我们当地的房管网络升级和换不动产证停办，后来能办了，又被法院三番二次的查封，而你也把没办房产证的房户统统告上法庭，紫金铭苑小区共建有6栋楼，320套房子，除了回迁户和购房户抵账、抵押的100来套房子外，还有200多套房子你不要不去争，却和我们这些本身深受你们伤害的人过不去反复的陪你折腾、打官司，究竟是为了什么？是看我们农村人软弱可欺不懂法律，还是谎言重复一百遍就成了真理。当今法治社会，银行贷款有抵押、有担保、典当行、民间借贷也都有抵押、有担保，如果都到期不还难道就全部拉倒，那几大国有银行早就破产了。二、我们紫金铭苑小区自2011年4月开始拆迁，开发商承诺在2011年12月底回迁入住，可是一直到2015年都没有迁回去，我们39户回迁户和10户购房户多次上访，镇政府和市政府与开发商多次约谈和协调，签了3个到期回迁协议，都因资金问题没有兑现，后又经政府和开发商协调，三方一起协商由开发商拿房子作抵押，我们回迁户集资把后续工程完善，让我们早日回迁，集资时说的很清楚，写的很明白，到期无法一次性还清借款，开发商自愿把房子产权划归给我们，在施工过程中，当时所借30多万元不够用，又陆续向我们回迁户和个人借了30多万元，至今除了我们处理了1号楼*单元*室5万元外，其它一分没有归还，2号楼*单元*室是2016年1月4日供暖管道爆裂抢修没有资金，开发商向当时的小区业主委员会借的6万元抢修管抵押的，承诺和前借款一样的条件，有当时政府的闫镇长担保，1号楼*单元*室是2016年6月14日，由张成梅领着徐炳文的小老婆何爱茹及秦启祥到我家说是为了打官司没有钱，小区除了回迁户的房子外，其余房子全被查封，如果不和告的人打官司，小区剩余的房子都归别人了，现在就差活动经费了，刚开始借5万我没同意，因前期借我的钱还没有归还，押的房子还在我手里，他一说还用房子作抵押我就头痛，张成梅和秦启祥说徐炳文现在没有钱，打官司需要钱，如果官司输了房子归别人，那么小区的后续建设就无法进行了，帮忙帮到底，帮了我们也是帮自己，我们借你的钱3个月最多半年就能还你，如果到时候还不上3万元，房子就归你，现在就给你办手续，但是没到期前你不能处理此房子，我就同意了，时至今日，一分钱也未还，*也被我3万元转让给了王迪，更可笑的是告我的竟是张成梅、缪希彦，还振振有词说什么何爱茹、秦启祥借款和宇佳公司徐炳文无关，当时缪希彦和张成梅都住在宇佳公司徐炳文的家里，做人做到这个份上。三、原告缪希彦作为宇佳公司的副总、投资人，对明城紫金铭苑小区的开发建设至今没有完善，留有诸多的后遗症，是该有一定的责任的，小区至今还用议价电，每度电费1元，供热管网没有交入网费，供热公司一到供热时就卡小区不给供热，经小区用户多次上访，最后用开发商抵押给我们的房子又抵押给供热公司10套才给供热，因开发商欠别人的钱工程款等，小区的房子受多地法院查封，抵押、抵债的房子被廉价处理，每平米不到800元就处理，明城的房价被直接拉到千元以下，有的开发商欠人家工程材料款，今天他来要拆楼，明天他来拆电线，还有的要来拆管网，搞得小区住户成天提心吊胆、怨声载道，本身小区住户就因拖延回迁五年多，分文没有得到赔偿，还要出钱借给开发商，归还无日，管网设备年年出状况，维修费用全靠大家集资，有的家庭干脆就说用集资款抵押的楼卖掉，可是就现在小区的现状，住的还想往外跑，谁还想到小区来，作为原告缪希彦本来是开发公司一员，不承担责任和义务来处理解决这些问题，却乘火打劫制造麻烦，是否有和徐炳文勾结一起、串通一气、隐瞒事实玩弄小区百姓，欺骗法庭，让无辜受害的百姓及法庭长期陪你打官司，浪费社会公共资源，挑战社会道德底线之嫌。四、鉴于上述事实和理由，请法院驳回原告的上诉理由，维持原裁定。 宇佳公司、徐炳文未到庭，亦未向本院提交书面意见。 本院经审理查明，吉林市鼎盛房地产开发有限公司开发紫金铭苑小区，后紫金铭苑小区由宇佳公司接手开发。2016年1月4日，宇佳公司向包括于继海在内的多人借款6万元，并签订抵押书一份，载明：因工地施工急需人民币陆万元整，用于工地施工，现用2#楼*单元*室88.73平抵押，特立此据。该抵押书上有宇佳公司盖章及徐炳文加盖名章。2016年6月14日，宇佳公司、何爱茹、秦启祥向于继海借款3万元，并向于继海出具借条一份，载明：因公司急用，现借于继海人民币叁万元整，以1#楼*单元*室面积81.6平米抵押，已办进户手续，于2016年年底一次还清，将手续收回，特立此据。该借条上有宇佳公司盖章及何爱茹、秦启祥签字。何爱茹与秦启祥当天向于继海出具收到3万元的收条。同日，宇佳公司与于继海订立商品房订购协议书一份，约定于继海向宇佳公司订购磐石市明城镇紫金铭苑小区1号楼*单元*号房屋，面积为81.6平方米，总购房款为97920元。同日宇佳公司向于继海出具97920元收据一份。收款事由处载明：系明城紫金铭苑1号楼*单元*购房款。 另查明，缪希彦依据（2016）吉0291民初773号民事判决书申请执行，本院于2018年4月26日作出（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定书，查封了案涉的吉林省磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼*单元*室和1号楼*单元*室。于继海向本院提出执行异议，本院于2019年6月4日作出（2019）吉0291执异90号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。 认定上述事实的证据：（2019）吉0291执异90号执行裁定书、抵押书、借条及收条、商品房订购协议书及收据、原告及被告当庭陈述。 本院认为，缪希彦请求继续对磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼*单元*室、1号楼*单元*室房屋执行查封，其真实意思是请求执行该两处案涉房屋，故本案为申请执行人执行异议之诉。本案争议焦点为于继海对案涉执行标的磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼*单元*室和1号楼*单元*室是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于于继海对磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼*单元*室是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。宇佳公司向于继海等人借款6万元，于继海等人与宇佳公司之间形成的是民间借贷法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”抵押书中虽载明以案涉紫金铭苑小区2号楼*单元*室作为借款6万元的抵押，但因该抵押未办理抵押登记，抵押权并未设立。且于继海等人未与宇佳公司针对案涉房屋签订以房抵债协议，故于继海等人对磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼*单元*室并不享有足以排除强制执行的民事权益。 二、关于于继海对磐石市明城镇紫金铭苑小区1号楼*单元*室是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案于继海与宇佳公司在人民法院查封之前签订了商品房订购协议书，于继海明确表示案涉紫金铭苑小区1号楼*单元*室的商品房订购协议书的签订是为了确保宇佳公司如期向其归还借款3万元，该商品房订购协议书的签署时间与宇佳公司向于继海借款3万元的时间为同一天，且双方并未约定债务人不按时还款时，债权人于继海直接取得案涉房屋所有权，而是在借条中约定如果借款3万元在2016年年底一次性还清，则将手续收回。故双方签订商品房订购协议书的目的是为了民间借贷合同提供担保，该协议书的签订具有较为明显的让与担保性质，即在借款人不能履行还款义务时，履行该商品房订购协议书。故不存在原告陈述的违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条关于流质契约无效规定的情况，因此于继海与宇佳公司在人民法院查封案涉紫金铭苑小区1号楼*单元*室前签订有合法有效的房屋买卖合同。但是，该合同明确约定案涉房屋的总购房款为97920元，虽然宇佳公司向于继海出具了97920元的购房款收据，但是于继海明确表示其仅向宇佳公司等债务人提供3万元借款，故于继海并未支付购买案涉房屋的全部价款。因此于继海关于案涉紫金铭苑小区1号楼*单元*室的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，无法产生排除执行的法律效果。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十三条规定，判决如下： 准许对吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定书查封的吉林省磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼*单元*室、1号楼*单元*室的执行。 案件受理费750元（缓交），由于继海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 本院（2019）吉0291执异90号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王丹彤 人民陪审员  杨俊华 人民陪审员  付永海 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  杨诗琦