吉林省珲春市人民法院   民事判决书   （2019）吉2404民初2340号   原告：王国祥，男，1964年4月21日出生，汉族，户籍住址吉林省珲春市，住吉林省珲春市。   委托诉讼代理人：王晶（王国祥长女），女，1985年6月6日出生，汉族，户籍住址吉林省珲春市，住吉林省珲春市。   委托诉讼代理人：庚媛媛，吉林何晓明律师事务所律师。   被告：陶庆波，男，1971年9月13日出生，汉族，珲春市龙玉地板店经营者，住吉林省珲春市。   第三人：珲春市英安镇新明村村民委员会。住所：吉林省珲春市英安镇新明村。   负责人：王晓波，村主任。   委托诉讼代理人：邵立兵。   原告王国祥与被告陶庆波，第三人珲春市英安镇新明村村民委员会（以下简称新明村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王国祥的委托诉讼代理人王晶、庚媛媛，被告陶庆波，第三人新明村委会的委托诉讼代理人邵立兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王国祥向本院提出诉讼请求：判令陶庆波支付剩余房款60万元及违约金（按20万元/年标准，自2019年7月3日起计算至实际给付之日止）。诉讼过程中，王国祥变更诉讼请求：判令陶庆波支付剩余房款59万元。事实和理由：2017年7月2日，王国祥与陶庆波签订《卖房协议书》，约定陶庆波自愿购买位于××镇的三套房屋，分别为殷凤霞、王磊、王国祥名下的房屋，建筑面积468平方米，总价款125万元。当日，陶庆波支付房款65万元、王国祥和陶庆波办理了上述房屋过户手续，由陶庆波垫付了过户费1万元。卖房协议书约定，陶庆波在2年内结清剩余房款。但陶庆波未按约定支付剩余房款59万元。根据《卖房协议书》第五条约定，陶庆波应支付违约金。故请求法院支持王国祥的诉讼请求。   陶庆波辩称：1.对双方签订《卖房协议书》无异议，但陶庆波向王国祥支付房款65万元和过户费1万元，共计66万元，尚欠剩余房款59万元。2.陶庆波和王国祥签订《卖房协议书》时，跟王国祥说过，购买房屋就是为了加盖库房，从事地板、瓷砖的生意。王国祥告知自己有三套房屋和院子内的面积，均是国有土地使用权，陶庆波购买房屋就是看中了这个大院子，要购买3000多平方的土地。但购买房子十几天后，后院邻居提出这个院子有一部分不是王国祥的土地，陶庆波找新明村委会了解情况，才发现这个后院的土地有争议。3.2017年8月份，陶庆波知道房照的面积是国有土地，其他都不是国有土地，就找到王国祥，但王国祥告知陶庆波随便盖房子，自己和新明大队有合同，还说这地方用不了多久就动迁了，因此陶庆波就继续盖房了。王国祥承诺房屋面积之外的集体土地部分让陶庆波与新明村委会签写协议的方式延长30年、50年期限。4.因王国祥未按承诺解决涉案房屋有关的集体土地协议，王国祥违约在先，故不同意支付违约金。   新明村委会述称，新明村委会不清楚王国祥与陶庆波之间的卖房协议，但双方之间买卖房屋所涉及面积中只有一部分是新明村委会集体土地。关于双方争议的本案涉及的集体土地，村里召开会议讨论后才能决定。王国祥与新明村二组签订的合同所涉及的面积位于东边，现在王国祥与陶庆波双方所争议的集体土地位于面边。   当事人提供的《卖房协议书》、证明两份、买房欠条、欠条两份、不动产权证7份（权利人：陶庆波、张作兰）、照片2张、房屋土地面积明细表、新明村委会证明，本院予以采信。   陶庆波的提供谭磊当庭陈述（我和陶庆波是朋友，和王国祥只是认识。2017年夏天，陶庆波找到王国祥商谈买房事宜的时候，我在场。陶庆波提出购买房屋是为了建造库房，房子加院子，共计3000多平方米。王国祥告知陶庆波这些面积都是国有土地，让陶庆波随便盖房子。但后来我给陶庆波建造房屋时，后院老太太说我们占用了她的集体土地。陶庆波找到王国祥说明情况，王国祥说他和新明大队签订了合同，30年、50年都可以，王国祥可以让新明大队和陶庆波签订合同。当时房子都已经快建造好了，就剩抹灰和地面了。但我没有看到过王国祥和新明村集体签订的合同。建造房屋过程中，新明村小组或者新明村集体没有到建造房屋的现场。陶庆波在购买王国祥房屋之前，曾经找到邵书记问购买房屋事宜，当时邵书记介绍王国祥的另一块东边的土地，后来陶庆波和王国祥没有协商好，就没有购买东边的房屋。现在陶庆波购买的是西边的房屋和土地。   陶庆波和新明村委会对证人证言无异议，新明村委会认为涉案土地中的集体土地一直王国祥使用，因王国祥和新明村二组有合同。王国祥对证人证言有异议，王国祥没有承诺过陶庆波可以随便在该土地上建造房屋及库房，也没有承诺过可以使用本案诉争房屋之外的其他土地。   本院认为，证人与本案有利害关系，关于王国祥承诺陶庆波可以在集体土地上建造房屋及库房的事实无其他证据佐证，该事实之外的其他事实，本院予以采信。   本院认定事实如下：   2017年7月2日，王国祥与陶庆波签订《卖房协议书》，主要内容为，“甲方（出售方）：王国祥，乙方（购买方）：陶庆波。甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买该房屋。经甲、乙双方协商签订以下协议。第一条出售的房屋坐落于新明村2组，建筑面积为468平方米，共有三套房屋（房照名为殷凤霞、王磊、王国祥各一套）。第二条甲乙双方经过协商确定，该房屋售价总金额1250000.00元整（壹佰贰拾伍万元整）。第三条乙方应于本合同签订时向甲方支付650000.00元整（陆拾伍万元整）首付金额，并于本合同签订之日起两年内结清尾款600000.00元整（陆拾万元整），截止日期为2019年7月2日之前内结清）。第四条经协商决定甲方负责办理过户手续，一切费用由甲方负责。第五条如乙方两年内没有按规定期限还清尾款时，甲方可收取每年20万元的违约金作为甲方的赔偿金。房屋尾款逾期超过两个月时，甲方有权解除本合同。解约时，乙方首付的房价款作为赔偿金归甲方所有。第六条甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙双方协商签订本合同，签字之日起生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方（签字）：王国祥（签字），乙方：陶庆波（签字）。2017年7月2日。”   《买房欠条》主要内容为：“甲方（卖方）：王国祥，乙方（陶庆波）。甲方将英安镇新明村房屋卖给乙方总价125000.00(壹佰贰拾伍万元整）。乙方先付650000.00（陆拾伍万元整），余款600000.00（陆拾万元）将分期二年还清（2019年7月2日前）。甲方（卖方）：王国祥，乙方（卖方）陶庆波。2017年7月2日。”当日，陶庆波向王国祥支付购房款定金6万元。   王国祥与陶庆波到珲春市不动产登记中心办理房屋变更登记手续，将上述房屋变更至权利人陶庆波、张作兰名下，2017年7月14日陶庆波领取（2017）珲春市不动产权第0006713号、0006715号、0006717号、0006720号、0006721号、0006723号、0006724号（坐落于珲春市新明村，权利性质为国有土地租赁/自建房；房屋面积共468平方米；土地面积共809.93平方米）证书。陶庆波向王国祥支付定金包括在内的房款65万元和过户费1万元。   另查明，王国祥与后院的邻居杨同义、关丽芝协商解决王国祥所出售房屋后院集体土地问题。   再查明，王国祥与殷凤霞的婚生子女包括王磊、王晶、王洪新。王国祥与殷凤霞已离婚。王国祥的前妻殷凤霞、王磊向本院提出《证明》，认可由王国祥向陶庆波主张涉及本案房款。   本院认为，王国祥与陶庆波之间诉讼争议是房屋买卖合同纠纷。王国祥与陶庆波签订的《卖房合同书》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。   一、关于王国祥与陶庆波是否变更合同内容问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，陶庆波主张双方在签订《卖房合同书》后变更合同内容，由王国祥解决有关集体土地使用权问题，但王国祥对此否认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，陶庆波提供的证据不足以证明双方协商变更《卖房合同书》内容，由王国祥解决有关集体土地使用权问题，故本院按《卖房合同书》审查双方的权利义务。陶庆波提出有关集体土地使用权问题的抗辩主张，依据不足，本院不予支持。   二、关于王国祥诉讼请求问题。《卖房合同书》第三条、第四条分别约定：“乙方应于本合同签订时向甲方支付650000.00元整（陆拾伍万元整）首付金额，并于本合同签订之日起两年内结清尾款600000.00元整（陆拾万元整），截止日期为2019年7月2日之前内结清。”“经协商决定甲方负责办理过户手续，一切费用由甲方负责。”本案中，王国祥与陶庆波对涉案房屋已经办理所有权变更登记手续，陶庆波已经向王国祥支付房款65万元，垫付过户费1万元，王国祥按上述约定要求陶庆波支付剩余房款59万元的诉讼主张，于法有据，本院予以支持。   依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   陶庆波于本判决发生法律效力之日支付给王国祥59万元。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9700元（已收取9800元，退还給王国祥100元），由陶庆波负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。   审 判 长 尹美淑   人民陪审员 张莲英   人民陪审员 史志忠     二〇一九年十二月十日   书 记 员 孙 潇