四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初4429号 原告：何鑫，男，1986年11月5日出生，汉族，小学文化，四川省巴中市巴州区人，住四川省达州市通川区。 原告：李小林，女，1988年4月10日出生，汉族，小学文化，四川省巴中市巴州区人，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：何鑫，男，1986年11月5日出生，系李小林丈夫。 被告：成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司，住所地四川省达州市通川区复兴镇环城路匝道达州市秦巴电商谷2幢1-1-10号。 负责人：肖秋华。 统一社会信用代码：91511702MA62E5LDXD。 委托诉讼代理人：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。 原告何鑫、李小林与被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司（以下简称新屹华达州公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何鑫，被告新屹华达州公司的委托诉讼代理人黄承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告2019年7月23日解除与原告签订的达州秦巴电商谷2-3-5-4号房屋《商品房买卖合同》行为无效，要求被告继续履行《商品房买卖合同》并向原告交付房屋、承担违约责任；2、诉讼费被告承担。事实及理由：2017年10月21日，原告何鑫、李小林夫妻在被告新屹华达州公司购买了位于达州市通川区复兴镇环城路匝道地块“达州秦巴电商谷”2-3-5-4号房屋，并按约定向被告缴清了购房款。合同约定2018年8月31日交付房屋，被告未履行。2019年房屋完工，原告准备接房，被告却在2019年7月23日向原告发出《通知》解除原、被告签订的合同，原告坚决不同意被告解除合同，并要求被告及时交房并承担违约责任。 被告新屹华公司辩称，1、原、被告之前形成买卖合同关系，但合同约定分三次支付房款，原告最后一次支付的时间逾期，被告有权解除合同；2、原告未按期履行付款义务，且通过网络发帖诋毁、丑化被告企业形象，被告委托代理人向原告发出律师函，原告给被告作出回复不愿悔改，被告于2019年7月23日解除合同，并退还了原告的购房款；3、最后，出售的涉案房屋至今没有取得预售许可，按照法律规定，该合同无效，合同无效，应当返还购房款，至于缔约过失责任，原告可根据过错另行主张权利。 原告向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、被告营业执照复印件；3、商品房买卖合同复印件；4、付款票据复印件；5、通知复印件。 被告向本院提交如下证据：1、营业执照复印件；2、商品房买卖合同及补充协议复印件；3、网络帖子两份；4、律师函；5、复函；6、通知；7、关于房款已退的通知；8、中国工商银行电子回单。 本院依职权调取了商品房预售许可证复印件。 本院经审理认定如下事实：2017年10月21日，原、被告订立《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告将秦巴电商谷2-3-5-4号房屋出卖给原告何鑫、李小林，预计建筑面积86.4平方米，价款为263000元，买受人在2018年6月30日前分三期支付该商品房全部价款。其中，买受人于2017年10月21日前首期支付该商品房全部价款的51%，金额：133000元；买受人于2018年2月28日前第二期支付该商品房全部价款的38%，金额100000元；买受人于2018年6月30日前第三期支付该商品房全部价款的11%，金额：30000元。同时合同第九条约定，买受人未按照本合同约定时间付款，逾期90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。合同第十六条约定，出卖人在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：…3.因拆迁延误引起工期延误的。同日，双方签订《补充协议》，协议约定：本协议与《商品房买卖合同》有不一致处，均以本协议为准。第二条约定，若买受人未按《商品房买卖合同》第三章第八条约定的时间足额向出卖人付清当期房款的，视为违约。其中逾期付款在10天内的，出卖人有权按日以买受人房款总额的千分之八向买受人收取违约金，合同继续履行；逾期付款超过10天的，出卖人有权单方解除合同，收回主合同项下商品房另作销售。解除合同的，出卖人向买受人收取购房总价款20%的违约金，若有余款，退付给买受人。若买受人已支付的房款不足支付违约金的，出卖人仍有权要求买受人补足。第十三条约定：出卖人在出售该套房屋时已明确告知买受人该商品房买卖合同不网签、不备案。2018年12月31日，原告何鑫在“今日达州”发布“秦巴电商谷延期八个月交房都没得交房手续”，2019年5月28日在“凤凰山下”发布“达州市通川区住建局局长不做作”的帖子。2019年7月18日，四川法之缘律师事务所受被告委托，向原告发出律师函，主要内容为：你们所购买的房屋合同明确约定购买房屋不备案，因你们对合同的内容及履行存在异议，故合同未能全面履行。为此特致函你们：一、请你们按照与新屹华公司签订合同及补充协议全面履行义务；二、你们可以选择退房，新屹华公司按合同及补充协议约定退还你们购房款；三、请你们在三日内向新屹华公司作出书面回复，逾期拒不回复，新屹华公司将解除与你们签订的商品房买卖合同及补充协议。2019年7月21日，原告何鑫作出复函，主要内容为：1、本人购买商品房时，新屹华公司未对此房屋不能备案不能网签的具体原因做出明确说明，只是一味地催促尽快签字交钱，有故意不留有充足时间细看购房合同和补充协议之嫌。至于房屋付款方式，也在当时与售楼人员做了协商，售楼人员通过请示经理后明确约定可以酌情延期付款；2、国家法律规定商品房必须网签备案，经我向有关部门了解，秦巴国际2-3-5-4号房不具备预售条件，而开发商在销售此房时根本没有履行告知义务，明知是违法售房而为之，有合同欺诈之嫌。3、我购房是急需用房，但未曾想到开发商隐瞒实情，致使房屋不能按正常流程办理产权证书。后与开发商负责人多次协商，竟然要我们没备案的二十几户业主再行签订形同白纸的补充协议，实则忽悠业主，拖延时间，逃避责任。由此看来，开发商并无诚意面对此事件，给我造成了严重的精神伤害和巨大的经济损失！如果开发商没有正确思维的处置方法和合理合法的解决方案，我们将继续向相关部门投诉，举报，并依法维权。2019年7月23日，被告新屹华达州公司向原告发出通知，告知因合同约定不备案，公司多次解释不理解，对合同内容及履行存在极大异议。2019年4月底交房至今，你以维权名义，在业主微信群向业主收取所谓的“维权费”，多次组织煽动业主聚众向开发商讨说法，干扰我公司正常经营秩序。同时，你在网上发布帖子，恶意丑化我公司和政府工作人员，造成严重的社会不良影响。鉴于此我公司决定解除与你们签订的《商品房买卖合同》。 同时查明，原告于2017年10月21日付购房款133000元、交维修基金5184元，在2018年3月8日交房款100000元，在2019年7月22日交房款30000元。被告公司在2019年7月25日通过银行将上述款项退还给原告，并将退款通知发送给原告。 另查明，秦巴电商谷2幢3-5-4号房屋未取得预售许可。 本院认为，《城市商品房预售管理办法》第六条规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告新屹华达州公司出售给原告的房屋未取得预售许可。该合同属无效合同，因合同无效无需行使解除权，被告2019年7月23日解除与原告签订的达州秦巴电商谷2-3-5-4号房屋《商品房买卖合同》行为亦属无效行为；对原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》并向原告交付房屋并承担违约责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告的上述请求本院不予支持。本院已向原告进行释明，其可以向被告另案主张其损失。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，判决如下： 一、确认被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司在2019年7月23日解除与原告何鑫、李小林签订的达州秦巴电商谷2-3-5-4号房屋《商品房买卖合同》行为无效； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5245元，减半收取2622.5元，由被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  向锷 二〇一九年十二月十九日 书记员  柏维