成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初7181号 原告（反诉被告）：四川广通物业管理有限公司，住所地成都市成华区桃林街5号2栋三楼。 法定代表人：史海燕，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张婷婷，四川恒融律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人:李均，系公司员工，一般授权。 被告（反诉原告）：李丽，女，汉族，1971年9月19日出生，户籍地四川省资阳市安岳县，现住成都市成华区。 委托诉讼代理人：蒲艳，四川未知律师事务所律师，一般授权。 原告（反诉被告）四川广通物业管理有限公司（以下简称广通公司）与被告李丽（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立民预立案件，2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月22日、11月20日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广通公司的委托诉讼代理人张婷婷、李均及被告（反诉原告）李丽以及委托诉讼代理人蒲艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告广通公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费2418.6元（从2018年9月1日至2019年8月31日）、水费12.1元（从2019年6月21日至2019年8月31日）、垃圾费24元（2019年6月1日至2019年8月31日）；2、判令被告支付因拖欠物业管理费产生的违约金331.99元（违约金自2018年9月1日起，每一期物业费自逾期之日起每日按照拖欠总额的万分之五计）；以上逾期利息及违约金均暂计至2019年10月22日止，实际付至款项全部清偿之日止；3、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系成都市成华区“时代锦汇华庭”小区（坐落于成都市成华区桃林街5号，以下简称：小区）的业主。原告与该小区物业开发商于2014年10月31日签署了《前期物业服务合同》（以下简称：协议），其中约定“物业服务管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：2.5元/月/平方米”，“物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月之前履行交纳义务”，同时约定逾期交纳物业管理费的违约责任，标准为每日按照欠费总额的万分之五交纳。然而被告自2018年1月1日起至今已拖欠物业费，另拖欠原告垫付的水费以及垃圾费尚未支付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求贵院依法裁判。 被告李丽辩称，一、广通公司未按《前期物业管理服务合同》约定提供物业服务，其服务水平达不到合同约定的服务标准，存在严重质量问题，物业费应作相应的减免；二、广通公司物业服务不作为，不接受业主的监督，不听取业主的意见，不改进物业服务水平，性质恶劣，情节严重，侵害了全体业主的利益，物业费应作相应的减免；三、广通公司对个别业主、不良商家违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为不作为，违反了《物业管理条例》第四十五条法律规定和合同约定，性质恶劣，情节严重，侵害了全体业主的利益，物业费应作相应的减免；四、答辩人购买的小区车位经常被其他车辆侵占，答辩人多次向广通公司反映，广通公司均不处理，未尽到车位、车辆的管理职责，侵害了答辩人的合法权益，物业费应作相应的减免；五、广通公司违约在先，答辩人拒交物业费是履行相应的抗辩权，答辩人不存在任何违约行为，广通公司诉请违约金的主张没有任何事实依据和法律依据；且根据相关法律规定，广通公司的违约金主张过高，恳请予以驳回。 反诉原告李丽向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令反诉原告免于支付2019年9月1日至2019年8月31日的物业费2418.6元；2、判令反诉被告支付违约金1693元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告明确违约金计算方式为按照实际损失计算，以房屋建筑面积为基数，按1.5元/平方米/每月为标准分别向反诉原告支付2017年10月1日至2018年1月1日，2017年9月1日至2018年3月1日，2017年7月1日至2018年9月1日的损失。事实和理由：2014年10月31日，四川博闻投资管理有限公司和反诉被告广通公司签订《前期物业管理服务合同》，合同对物业管理内容和质量进行约定，但是反诉被告广通公司未按照合同约定履行合同义务，故根据合同约定反诉被告应当承担违约金，故请求依法判决。 反诉被告广通公司辩称，反诉原告所主张的违约金缺乏事实和法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，被告李丽系成都市成华区桃林街45号博闻时代锦汇华庭小区物业使用人，房屋建筑面积为80.63平方米。 2014年10月31日，四川博闻投资管理有限公司（以下简称博闻公司委托方）与原告广通公司（受托方）签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定如下：第一条物业基本情况：物业名称：时代锦汇华庭；地址：成都市成华区，物业类型：住宅、商业及配套设施、社区用房、文化活动中心、居民健身设施。第二章服务内容与质量：第二条在物业管理区域内，乙方提供额前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……；第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定质量标准。第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：2.5元／月·平方米。第七条业主应于交房之日起交纳物业服务费用……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月之前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第三十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按标准向甲方、业主支付违约金。第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期超过15日的按应缴相应物业管理费总额的万分之五／每日的标准向乙方支付违约金。第三十五条本合同期限自2014年10月31日起至2020年10月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同附件四详细约定前期物业服务质量具体标准。案涉合同中未约定水费、垃圾费代收代缴的条款。合同签订后，原告按照约定履行物业管理职责。 庭审中，被告提供相应照片拟证实其所居住的案涉小区存在如小区外墙面失修、地面、道路损坏，视频监控损坏，垃圾清扫不及时，小区进出无安保人员值守等诸多问题。其所在小区部分业主为此向相关部门投诉反映情况。同时部分小区业主向成都市成华区环保局反映小区部分营业用房用途不符合环保要求。2014年9月1日出具的成环建评（2014）217号审查批复载明要求案涉小区商业用房引入餐饮服务业。 2018年8月22日，成华区环保局作出复函载明，2018年8月3日，桃蹊路街道办事处会同成华区房管局，公安局、环保局、城管局、市场和质量监管局、桃源社区、小区物业、开发商等单位召开协调会，研究解决方案。2018年9月25日，成都市成华区人民政府桃蹊路街道办事处出具《关于博闻时代锦汇华庭小区居民反映要求取缔底楼餐饮的回复》载明区级相关部门对案涉小区底楼餐饮油烟扰民问题进行联合整治，并采取相应行政执法措施。2018年10月16日成都市成华区城市管理局作出《关于李丽信访事项的行政程序处理决定书》，载明区级相关部门召开协调会，对于博闻时代锦汇华庭小区餐饮店油烟扰民问题采取相应整改措施。2019年1月22日，成都市成华区博闻时代锦汇华庭第一届业主委员会向原告发出整改通知书，要求原告对包括资金即服务费、设施设备、安防及物业服务等具体问题进行整改。 原告广通公司主张被告李丽从2018年9月1日开始拖欠物业费，庭审中被告认可欠缴物业服务费的时间和欠款金额。 原告为案涉小区垫付其主张期间的垃圾清运费，博闻公司代付原告主张期间的水费。2019年10月31日，博闻公司出具的水费代付代缴情况说明载明，博闻公司乃成华区博闻时代锦汇华庭小区及博闻八里锦汇小区开发商，截至2019年9月初（博闻时代锦汇华庭小区）及2019年10月底（博闻八里锦汇小区），上述小区的水表户头一直采用博闻公司名义，中途未进行变更过户。两小区生活用水产生的费用实际由广通公司向博闻公司支付，并由博闻公司直接支付给成都市自来水有限责任公司。该情况后附广通公司向博闻公司的转款凭证。 庭审中，原告陈述已经于2019年8月31日退出案涉小区，不再负责案涉小区的物业管理服务。被告对于此事实予以认可。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息以及工商登记资料；2、房屋信息摘要；3、《前期物管协议》；4、照片；5、成华区环保局出具的成环建评（2014）217号审查批复、复函以及行政程序处理决定书；6、整改通知书；7、缴费票据；8证人证言；9、情况说明及转款凭证等。当事人提供的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予认定。 本院认为，原告为被告所居住的案涉小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定缴纳相应物业管理费用。根据当事人本诉和反诉主张，现分别评判如下： （一）本诉部分 关于物业服务费。根据查明的事实，原告在履行日常管理职责过程中确实存在诸多服务瑕疵情形，但是并不能构成被告拒绝缴纳物业管理费的理由。同时被告庭审中亦认可欠缴的物业管理费金额，关于具体金额问题，按照案涉房屋建筑面积80.63平方米，每月每平方米2.5元的标准，每月计收的物业管理费金额约为201.58元。则从2018年9月1日至2019年8月31日期间金额为2418.96元，原告庭审中变更主张金额为2418.60元并无不当，本院予以支持。关于是否应当减免物业管理费问题。案涉物业合同中并未明确条款约定减免情形，且亦不符合现行法律规定存在减免情形，故被告的辩称意见因缺乏事实和法律依据而不成立，被告可依据相应规定另行行使业主权利，但不构成免交物业管理费理由。关于催收与否是否免除被告的缴费义务问题。因被告违约未按时足额支付物业费的事实存在，原告通过诉讼方式催收被告交纳物业费亦无不当。 关于水费和垃圾费问题。关于水费和垃圾费问题。因案涉《前期物业管理服务合同》中并未约定水费和垃圾费代收代缴的条款，但事实上原告代为缴纳前述费用，且被告并未举证证实已经缴纳前述期间的水费和垃圾费，故原告有权向被告追偿，且在本案中一并处理亦无不当。 关于违约金问题。根据合同约定第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期超过15日的按应缴相应物业管理费总额的万分之五/每日的标准向乙方支付违约金。同时合同第七条约定业主应于交房之日起交纳物业服务费用……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月之前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。鉴于原告从2018年9月1日主张被告支付欠付的物业管理费，则表明原告认可被告物业管理费已经实际支付至2018年8月31日。按照合同约定第一笔违约金应当从2018年8月16日起算，故本院依照合同约定和当事人主张，第一笔违约金应从2018年9月1日起计算违约金，标准按照该季度剩余应缴纳金额201.58元为基数，第二笔违约金应从2018年11月16日起计算，标准按照每季度应缴纳金额604.74（201.58×3）元为基数；第三笔违约金从2019年2月16日起计算，标准按照每季度应缴纳金额604.74元为基数；第四笔违约金从2019年5月16日起计算，标准按照每季度应缴纳金额604.74元为基数；第五笔违约金从2019年8月16日起计算，标准按照每季度应缴纳金额604.74元为基数。前述违约金均实际计算至付清为止，每日按照万分之五计收。关于违约金调整问题，按时合同约定违约金并未超过法定标准，本院依照合同约定计算违约金，被告的违约金调整抗辩意见本院在本案中不予采信。 （二）反诉部分 案涉合同约定第三十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按标准向甲方、业主支付违约金。现被告主张的违约金计算标准系自行确定，相应合同中并未明确约定被告所主张的违约金计算标准，故因证据不足，被告主张的违约金不成立，本院在本案中不予支持。关于免除缴纳物业费的请求已在本诉部分予以阐述，其请求本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李丽于本判决生效之日起十日内向原告四川广通物业管理有限公司支付物业服务费2418.6元； 二、被告李丽于本判决生效之日起十日内向原告四川广通物业管理有限公司支付逾期违约金（逾期违约金计算方式为：均以每日万分之五为标准，第一笔以201.58元为基数，从2018年9月1日起计算至实际付清为止；第二笔以604.74元为基数从2018年11月16日起计算至实际付清为止；第三笔以604.74元为基数，从2019年2月16日起计算至实际付清为止；第四笔以604.74元为基数，从2019年5月16日起计算至实际付清为止；第五笔以604.74元为基数，从2019年8月16日起计算至实际付清为止）； 三、被告李丽于本判决生效之日起十日内向原告四川广通物业管理有限公司支付水费12.1元、垃圾费24元； 四、驳回原告四川广通物业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李丽的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉50元，减半收取计25元，反诉受理费50元，减半收取计25元，均由李丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一九年十二月三日 书记员  雷 雨