上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14253号上诉人（原审被告）：郝飞，男，1980年4月16日出生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：郝正峰（系郝飞哥哥），住山东省曹县。委托诉讼代理人：张爱云，上海泽玖欣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海漕河泾实业有限公司，住所地上海市徐汇区漕东支路81号（临）208室。法定代表人：朱伟，执行董事。委托诉讼代理人：周伟，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴仲程，上海市捷华律师事务所律师。上诉人郝飞因与被上诉人上海漕河泾实业有限公司（以下简称漕河泾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初10392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郝飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人漕河泾公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定上诉人系本案责任主体是错误的。被上诉人提交的上诉人与案外人Z公司（以下简称Z公司）签署的租房协议并未实际履行。嗣后，案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）与Z公司重新签署了《租房协议》，承租人变更为XX公司，且租金支付、房屋使用等实际履约人均为XX公司。该租赁协议到期后，该公司又与被上诉人建立了租赁关系，并向被上诉人支付租金，被上诉人也向该公司出具了发票，故系争房屋的承租人实际为XX公司，而非上诉人。二、由于在租赁协议到期后，实际上是被上诉人承继了Z公司与XX公司的上述租赁协议，故被上诉人应按该协议履行义务，该协议约定出租方需终止租赁的，须提前90天通知承租人。但被上诉人张贴通知要求上诉人搬离的时间，不符合该约定，属违约。三、被上诉人还在擅自终止协议后，对系争房屋停水停电，封锁办公场所，禁止XX公司人员进入，应承担全部过错，无权请求承租人支付系争房屋使用费。被上诉人漕河泾公司不同意郝飞的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、上诉人提供的证据并不能充分证明案外人XX公司与Z公司签订了租赁协议，被上诉人提供的证据证明是上诉人签订了系争房屋的租赁协议，然后用于XX公司经营，原判认定上诉人是承租人是正确的。二、根据合同法和租赁协议相关规定，被上诉人提前一个月通知上诉人搬离是在合理期限内，且续租属不定期租赁合同。双方也在一审中均确认已于2019年2月28日解除了租赁协议。被上诉人并未违约。三、一审法官经实地调查，系争房屋仍由上诉人实际使用，不存在上诉人所称无法经营和被上诉人有全部过错的情况。故其应支付系争期间房屋使用费。漕河泾公司向一审法院起诉请求：1.判令郝飞携其人员搬离并返还上海市XX路XX号底层及二层房屋（共计260平方米）；2.判令郝飞支付占有使用费，以日租金606.66元标准（年租金221,430元除以365即606.66元/日），自2019年3月1日起算至实际返还之日；3.判令郝飞结清该房屋内物业管理费、水电煤等费用。一审法院认定事实：漕河泾公司为上海市XX路XX-XX号房屋的产权人。2009年4月3日，漕河泾公司与Z公司就上海市XX路XX至XX号房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为十年，自2009年3月1日至2019年2月28日止。2010年2月25日，Z公司（甲方）与郝飞（乙方）签订《租房协议》，约定就乙方承租甲方所属上海市XX路XX号底楼商业用房作办公、教学事宜，租赁面积260平方米建筑面积，租赁期限8年（2010年3月15日至2018年3月14日止）；租赁价格第一年155,000元，第二年起每年增加9,490元，每三个月支付一次，先付后用（提前一周），乙方如逾期须向甲方每天按年租金2‰支付违约金；物业管理费每年5,200元，每年支付一次；甲方向乙方一次性收取押金12,900元，该款项在本合同到期后一周内，由甲方无息归还给乙方；乙方如未能如期支付房租超过30天，则视为违约，甲方有权终止合同，没收乙方所付的押金，并追究乙方的经济责任；乙方须自行承担经营期间所发生的物业管理费、水电煤等公用事业费，乙方在经营期间使用电的容量不得超过5千瓦，电费按每度电费1.1元计收（按实结算），水费按实际用量的110%结算。审理中，漕河泾公司与郝飞一致确认：租赁部位为上海市XX路XX-XX号房屋东北角底层（50平方米左右）、二层（200平方米左右），门牌号为XX路XX号（以下简称系争房屋）。2018年9月1日后，由漕河泾公司管理系争房屋的租赁事宜。郝飞已向漕河泾公司支付自2018年9月1日至2019年2月28日房租110,714.50元。2019年1月30日，漕河泾公司在系争房屋的门上张贴《上海市XX路XX-XX号房屋有关租赁事项的函》，通知郝飞：1、《房屋租赁合同》至2018年3月14日届满后不再续租；2、2018年8月31日产权方漕河泾公司与Z公司签订双方房屋租赁终止协议；3、请你安排好有关后续工作，请于2019年2月28日前清空并向我公司返还该房屋，逾期未返还的，将承担相应违约责任。2019年3月15日，漕河泾公司向郝飞发送律师函，告知其必须在2019年3月21日前清空并返还系争房屋，并结清物业管理费、水电煤等各项费用，否则漕河泾公司有权立即采取停水停电、自行清场等必要措施……如超过腾房宽限期仍未腾房或未按要求履行相应义务的，将通过法律途径追究其法律责任。对上述函告及通知，郝飞均表示收到知晓，但其认为其他商户还在正常经营，要求漕河泾公司公开公平招租。审理中，漕河泾公司与郝飞一致同意押金在本案中一并予以处理。漕河泾公司表示收到郝飞房屋押金12,900元，因郝飞违约，房屋押金12,900元作为违约金，予以没收。郝飞则表示，要求漕河泾公司返还12,900元押金。审理中，漕河泾公司与郝飞一致确认双方租赁关系于2019年2月28日解除。2019年7月18日，一审法院至系争房屋现场进行勘查，系争房屋内没有水、电，法院向系争房屋的物业公司工作人员询问，物业公司工作人员表示，2019年3月8日经漕河泾公司通知对系争房屋停水、电，至今没有恢复。对此，郝飞表示3月8日发现没有水、电了，4月7日、8日自己接过电，但有人觉得有危险就断掉了；漕河泾公司表示，停水停电的情况由法院依法确认。现物业费、水电费不再主张。一审法院认为，根据现有证据，2018年9月1日起，漕河泾公司与郝飞实际就系争房屋形成租赁合同关系，鉴于双方未采用书面形式签订租赁合同，视为不定期租赁，不定期租赁合同的当事人有权随时解除租赁关系，现双方确认租赁合同于2019年2月28日解除，一审法院予以确认。租赁合同业已解除，故漕河泾公司要求郝飞搬离系争房屋诉请，于法有据，一审法院予以支持。租赁合同解除后，郝飞继续占有使用系争房屋，于法无据，漕河泾公司主张使用费，于法不悖，一审法院予以支持。至于使用费的计算标准，郝飞主张2019年3月8日漕河泾公司将系争房屋停水停电，系争房屋物业工作人员亦对此予以了确认，故一审法院认定漕河泾公司于2019年3月8日对系争房屋进行了停水停电。现漕河泾公司主张按原租金每日606.66元的标准计算使用费，对于2019年3月1日起至2019年3月7日止房屋使用费的计算标准，一审法院采纳漕河泾公司按每日606.66元标准计算的意见。考虑到自2019年3月8日起，漕河泾公司对涉案房屋采取了停水、停电措施，对郝飞开展经营活动造成一定影响，故对于2019年3月8日起至实际返还房屋之日止的使用费的标准，一审法院酌定按每日300元计算。漕河泾公司主张没收押金的意见，缺乏合同依据，一审法院不予采纳，漕河泾公司应将房屋押金12,900元返还给郝飞。审理中，漕河泾公司明确不再主张物业费、水电费，于法不悖，一审法院予以准许。据此判决：一、郝飞于判决生效之日起十日内从上海市XX路XX号底层及二层房屋搬离并将上址房屋返还漕河泾公司；二、郝飞于判决生效之日起十日内支付漕河泾公司自2019年3月1日起至2019年3月7日止的房屋使用费4,246.62元；三、郝飞于判决生效之日起十日内按每日300元的标准支付漕河泾公司自2019年3月8日起至实际返还上址房屋之日止的房屋使用费；四、漕河泾公司于判决生效之日起十日内返还郝飞押金12,900元。一审案件受理费198元，减半收取计99元，由郝飞负担。本院二审期间，上诉人郝飞提供了如下新的证据材料：一、以XX公司名义与Z公司签订的《租房协议》，欲证明XX公司是系争房屋的承租人，而上诉人非承租人，不应承担系争付款责任；二、系争房屋照片一张，欲证明被上诉人于2019年3月4日查封了系争房屋，导致承租人无法实际使用，不应支付使用费。被上诉人漕河泾公司经质证后，对上述证据材料真实性均不予确认，且认为均与本案无关联性，不应予以采信。本院经审核认为，证据一是由两案外人签订形成；证据二是上诉人单方制作的照片，其内容是否反映当时客观情况无法证实，故两份证据材料的真实性均无法认定；且从内容上看，均不能达到上诉人的上述证明目的，详理见下文，故均不予采纳为本案新证据，主张的相应事实也无法认定。被上诉人漕河泾公司二审中未依法提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、系争租赁协议的承租方是上诉人还是XX公司；二、被上诉人是否存在全部过错导致上诉人或XX公司在上述争议期间无法使用系争房屋，而不应收取系争使用费。针对第一个争议焦点：首先，从双方举证证据分析，双方对被上诉人漕河泾公司举证的双方履行的Z公司与上诉人间签订的租赁合同真实性均无异议，只是现上诉人辩称该合同未实际履行，而实际履行的是其二审中提供的一份以案外人XX公司名义与Z公司签订的租赁合同，但如本院上述认证认为该合同的真实性无法确认，无法证明该合同的真实有效性，即不能认定Z公司曾与XX公司签过该租赁合同。同时，虽上诉人举证证明XX公司曾直接付租金给被上诉人，被上诉人也曾直接开发票给XX公司，被上诉人也对此并不否认，但鉴于上诉人是XX公司的法定代表人，XX公司是一个办学机构等情况，不排除被上诉人所称系争场地由上诉人租赁后用于XX公司办学，并由上诉人指定该公司与Z公司直接进行付租金和开发票的可能，故仅凭该两案外人间发生过该些行为，在上诉人举证的上述合同真实性不能确定的情况下，对上诉人反驳被上诉人已举证证明系争房屋租赁合同是由Z公司与上诉人签订并履行的事实主张，未予充分举证证明。反之被上诉人的相应主张，应予支持。其次，从双方举证的两份合同载明的签订时间顺序看，上诉人举证的合同签订时间为2010年2月15日，显然早于被上诉人举证的合同的签订时间同月25日，故从常理而言，对同一租赁物先后签订过两份合同的，在无其他证据证明双方明确不履行后一份合同，且对实际履行的是前一份合同未予以充分证明并作出合理解释的情况下，应认定实际履行的是后一份合同，在本案中即履行的是Z公司与上诉人之间的合同。再次，在一审中上诉人对双方在合同到期前曾实际履行的是Z公司与上诉人签订的系争租赁合同并未表示异议。然其二审中对此提出了相反主张，如上所述未提供反证证明情况下，违反了我国民事诉讼中实行的“禁反言”的原则，因而其反言主张，不应支持。综上所述，郝飞上诉主张其不具有本案诉讼主体资格，不应承担系争合同义务和责任，而应由XX公司承担的理由不能成立。针对第二个争议焦点：首先，上诉人对发生本案争议期间实际由被上诉人取代Z公司与上诉人或XX公司发生租赁关系，且属不定期租赁关系并无异议。故依据我国民事诉讼法第二百三十二条规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。已查明的事实表明，被上诉人是提前一个月通知上诉人搬离租赁场地，并结合租赁的用途和搬迁的难度，本院认为该期限应属合理。其次，上诉人无合同和法律依据拒不搬离，导致被上诉人无法自用或续租他人而产生损失，依照合同和相关法律规定，应支付被上诉人合理的使用费。一审鉴于被上诉人对系争租赁房屋采取了停水、停电措施，实际限制了上诉人使用功能，而予酌情减轻了赔偿金额，并无不当。据此，上诉人的相应上诉请求和理由也不能成立。综上所述，上诉人郝飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费198元，由上诉人郝飞负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十二月二十七日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……