呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终5026号上诉人（原审原告）：李占维，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘丽君，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李静，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。上诉人（原审原告）：塔娜，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张慧娟，女，无固定职业，住呼和浩特市武川县。被上诉人（原审被告）：内蒙古天旗房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市和林格尔县盛乐经济园区成长大道路北昭君世家东侧。法定代表人：付海林，该公司总经理。委托诉讼代理人：高萍，女，该公司员工，住呼和浩特市武川县。上诉人李占维、刘丽君、李静、塔娜因与被上诉人张慧娟、内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗房地产）申请执行人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。刘丽君、塔娜、李占维、李静上诉请求：1、依法撤销(2019)内0105民初277号民事判决书,改判为,准许执行(2018)内0105执1489号之一裁定,查封位于××县车库。2、一、二审诉讼费用由张慧娟、天旗房地产承担。事实与理由：一审法院事实认定不清,法律适用错误。1.没有证据证明张慧娟已交付购房款。一审中刘丽君、塔娜、李占维、李静否认张慧娟向天旗房地产交付了购房款,一审法官要求天旗房地产提供交付购房款的转账凭证等有效证据,天旗房地产承诺7日内提供相关证据,但一审法院没有通知刘丽君、塔娜、李占维、李静对相关证据进行质证,在判决书中也没有认定相关证据,却依据收款收据认定为签订合同当日交付了购房款。该证据在没有银行转账或现金交付凭证的佐证下,天旗房地产承诺有转账凭证而又没有提供,收款收据明显证明力不足,不应认定张慧娟交付了购房款。2.本案案涉房屋实为以房抵债的协议安排,并不享有物权期待权。在执行异议听证和一审中,天旗房地产和王琦、温秀莲等人均提供证据和陈述了以房抵债的事实,即案涉房屋并非张慧娟向天旗房地产购买的,而是由王琦、温秀莲等人通过以房抵债协议从天旗房地产取得后,又转让给张慧娟的,这也是张慧娟无法提供交付购房款凭证的原因。故本案房屋取得的基础法律事实为以房抵债,在最高人民法院作出的(2017)民终354号、(2016)民终3620号、(2015)民提字第175号等案件判决中,最高人民法院均认为,以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,与最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结规定》第十七条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性区别。因此,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。3、张慧娟提起的执行异议不符合法律规定,不足以排除执行。最高人民法院依据《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在相关判例中明确了对买受人物权期待权进行优先保护需同时满足四个条件:已签订合法有效买卖合同、已支付价款、实际占有及买受人对未办理过户登记无过错。本案中一是张慧娟没有实际向天旗房地产支付购房款,二是基础法律事实为以房抵债。故本案事实并不符合法律规定的排除执行的条件,人民法院应当支持刘丽君、塔娜、李占维、李静的诉讼请求。张慧娟辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。天旗房地产辩称，我们出具的买卖合同收据，符合公司出售房屋程序，房屋没有抵押给任何人。因可可花园欠我们配套费，因公司的原因没有给办理网签手续，导致查封，但案涉房屋已经出售给案外人，这也不能作为查封的理由。李占维、刘丽君、李静、塔娜向一审法院起诉请求：准许执行(2018)内0105执1489号裁定,查封位于××县车库。一审法院认定事实：2016年4月11日,天旗房地产(卖方、甲方)与张慧娟(买方、乙方)签订《车库认购协议书》,合同第一条、第二条约定,乙方认购甲方开发建设的××县车库,建筑面积18.39平方米,总房款为55,501元,乙方选择一次性付款。同日,天旗房地产出具收据一张,载明收到张慧娟交来A10-南13号车库(18.39平方米)55,501元。天旗房地产于2018年5月16日出具收据一张,载明“收到张慧娟交来涉案车库物业费、垃圾清运费、电费,共计672元”。李占维、刘丽君、李静、塔娜与天旗房地产民间借贷纠纷一案,该院作出(2017)内0105民初4882号民事判决书,判令:一、天旗房地产于判决生效之日起十五日内返还李占维、刘丽君、李静、塔娜借款本金655,400元;二、天旗房地产于判决生效之日起十五日内支付李占维、刘丽君、李静、塔娜利息504,658元;三、驳回李占维、刘丽君、李静、塔娜的其他诉讼请求。该判决生效后,李占维、刘丽君、李静、塔娜向该院申请强制执行,该院于2018年8月31日作出(2018)内0105执1489号之一执行裁定,查封被执行人天旗房地产所有的的位××镇、1-202、1-301、1-302、1-401、1-402、2-201、2-202、2-301、2-302、2-401、2-402号房屋。张慧娟对上述查封提出书面异议,该院于2018年12月20日作出(2018)内0105执异322号执行裁定书,裁定中止该院(2018)内0105执1489号之一执行裁定书中对位于××县车库)的执行。李占维、刘丽君、李静、塔娜对该裁定不服,提起本案诉讼。一审法院另查明,天旗房地产于2015年2月2日取得了可可花园A区1号-12号楼的商品房预售许可证。一审法院认为,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。张慧娟作为涉案房屋的买受人,与天旗房地产于2016年4月11日签订《车库认购协议书》,在本院查封该房屋之前,庭审中,张慧娟与天旗房地产均认可,在双方签订《车库认购协议书》当日,天旗房地产就将涉案房屋交付给张慧娟并由张慧娟实际占有、使用,并为涉案房屋交纳物业费等相关费用,张慧娟已向天旗房地产交纳全部购房款,且未办理过户登记的原因并非张慧娟所致。综上,张慧娟足以排除本院对涉案房屋的查封,而李占维、刘丽君、李静、塔娜所提证据不足以证明其对涉案房屋享有排除执行的权利,故对李占维、刘丽君、李静、塔娜请求准许执行(2018)内0105执1489号裁定,查封位于××县车库的诉讼请求,不予支持。综上,依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定,判决：驳回李占维、刘丽君、李静、塔娜的诉讼请求。案件受理费100元(李占维、刘丽君、李静、塔娜已预交),由李占维、刘丽君、李静、塔娜负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：张慧娟对案涉执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据庭审查明的事实及上述法律规定，本院认为：张慧娟与天旗房地产签订《车库买卖合同》，天旗房地产出具收据所载时间均为2016年4月11日，故在一审法院查封涉案房屋之前张慧娟与天旗房地产就已经签订了合法有效的书面买卖合同。张慧娟签订合同当日向天旗房地产交付了全部购房款，办理了入住手续,缴纳了包括物业费在内的相关费用，天旗房地产给张慧娟出具收款收据。根据在案证据应认定天旗房地产与张慧娟签订合同及支付价款时间早于案涉执行标的查封时间。未办理过户非因张慧娟的原因。也就是说，张慧娟对案涉执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，刘丽君、李静、李占维、塔娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由刘丽君、李静、李占维、塔娜负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡 二〇一九年十二月十二日书记员 李静茹