江西省南昌市新建区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣0112执异53号 案外人：邹华香，女，1974年4月10日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。 委托代理人：钟敏强，江西一泓律师事务所律师。 申请执行人：夏晓山，男，1973年1月13日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被执行人：赣州市呈祥实业发展有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区瑞金路6-102号，统一社会信用代码：91360700063467812K。 被执行人：金勤敏，男，1969年3月8日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被执行人：余雪菲，女，1971年12月23日出生，汉族，住南昌市新建区。 被执行人：金奎霖，男，1993年2月8日出生，汉族，南昌市新建区。 本院在执行夏晓山与赣州市呈祥实业发展有限公司（以下简称呈祥公司）、金勤敏、余雪菲、金奎霖民间借贷纠纷一案中，案外人邹华香对执行标的提出书面异议。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人邹华香称，本院在执行夏晓山与呈祥公司民间借贷纠纷一案中，以(2018)赣0112民初2291号之一裁定书保全查封了案外人购买和占有的赣州市呈祥?中央首府2号楼17＃、18＃商铺（以下简称两间涉案商铺）。案外人认为，两间涉案商铺为案外人所有，而非呈祥公司的财产，法院查封措施有误，应解除对上述商铺的查封。其理由为，2015年2月5日，案外人与被执行人呈祥公司签订《商品房买卖合同》六份，向呈祥公司购买赣州市呈祥?中央首府2号楼305、306、307、308室四套住宅及17＃、18＃商铺。次日，双方签订《购房合同补充协议》，约定案外人向被执行人呈祥公司购买上述六套房产、总价8799526元，案外人一次性支付购房款8639526元。当日，案外人向被执行人呈祥公司法定代表人及股东账户转账8639526元，被执行人呈祥公司出具收据。2016年3月17日，因被执行人呈祥公司提出向案外人借款300万元，案外人根据呈祥公司要求，与其就两间涉案商铺重新签订《商品房买卖合同》。案外人通过按揭贷款方式向银行贷款299万元。2016年8月18日，案外人委托其弟弟邹义平，与被执行人呈祥公司签订了《借款合同》，约定呈祥公司向邹义平借款300万元。贷款审批通过后，银行直接向呈祥公司放款299万元，案外人另支付1万元现金给呈祥公司。2017年7月，六套房产交付后，案外人办理了赣州市呈祥?中央首府2号楼305、306、307、308室四套住宅的不动产权证。因商铺是按揭方式购买，无法办理不动产权证书，但已将两间涉案商铺出租给许师峰。故案外人认为其已全额支付两间涉案商铺的购房款，并合法占有使用，但因配合被执行人呈祥公司办理按揭贷款才导致未办理不动产登记证书。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人享有排除执行的权力，请求解除对两间涉案商铺的查封。案外人向本院提交了商品房买卖合同、购房合同补充协议、中国银行转账凭证、收据、证明、证明人身份证复印件、呈祥?中央首府2号楼305、306、307、308室四套住宅不动产权证书、商铺租赁合同、承租人身份证明、银行交易明细、个人商业用房贷款合同、贷款放款回单、借款合同、赣州市章贡区法院（2019）赣0702民初3251号民事判决书等证据。 本院查明，2015年2月5日，案外人邹华香与被执行人呈祥公司签订《商品房买卖合同》六份，向呈祥公司购买赣州市呈祥?中央首府2号楼305、306、307、308室四套住宅及两间涉案商铺。次日，双方又签订了一份《购房合同补充协议》，约定上述六套房产的总价为8799526元，案外人一次性支付购房款8639526元，余款16万元在电梯安装完毕且验收合格后一周内付清。当日，案外人向被执行人呈祥公司法定代表人及股东金勤敏账户转账8639526元，被执行人呈祥公司向案外人出具六套房产的定金及购房款收据共计8239526元。因呈祥公司至今未按《购房合同补充协议》约定安装电梯，故案外人未支付16万元尾款。2017年7月，六套房产交付后，案外人办理了赣州市呈祥?中央首府2号楼305、306、307、308室四套住宅的不动产权证。2017年9月3日，案外人与第三人许师锋签订商铺租赁合同，约定于2017年12月1日至2026年2月28日期间，将两间涉案商铺出租给许师峰用于经营足浴养生会所。 另查明，为向被执行人呈祥公司出借300万元，案外人于2016年3月14日将本已全款购买的两间涉案商铺撤销原备案登记并于同年3月17日与呈祥公司就两间涉案商铺重新签订《商品房买卖合同》，约定两间涉案商铺价款分别为2737713元和3265754元，共计6003467元，其中首付共计3013467元，向银行按揭贷款共计299万元。2016年8月16、17日，案外人分别用两间涉案商铺向中国银行股份有限公司赣州分行做按揭贷款共计299万元。当日，银行将案外人按揭贷款299万元直接转至被执行人呈祥公司账户。后案外人另支付1万元现金给呈祥公司。针对上述300万元借款，案外人的弟弟邹义平于2016年8月18日与被执行人呈祥公司签订《借款合同》，约定呈祥公司向邹义平借款300万元。借款到期后，因呈祥公司仅向案外人还款93.9838万元被案外人邹华香及其弟邹义平诉至法院，赣州市章贡区人民法院于2019年8月27日判决呈祥公司归还邹义平、邹华香借款本金300万元及利息，已支付的93.9838万元可抵扣利息。 再查明，本院在审理夏晓山与金勤敏、余雪菲、金奎霖民间借贷纠纷一案中，原告夏晓山于2018年9月10日提出追加呈祥公司为被告，并追加该公司为财产保全被申请人的申请，且提供了担保。本院经审查，于2018年9月13日作出(2018)赣0112民初2291号之一民事裁定书，冻结被申请人呈祥公司的银行存款770万元或查封、扣押其相应价值的财产。根据该裁定书，本院于2018年9月21日到赣州市房地产交易管理中心，以(2018)赣0112民初2291号之一协助执行通知书，查封了登记在被执行人呈祥公司名下的两间涉案商铺。案外人得知房屋被本院查封后，于2019年11月18日向本院提出执行异议。 本院认为，本案的争议焦点为本院查封的案外人邹华香对两间涉案商铺享有的权益是否能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产，排除执行应符合以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人邹华香在付清两间涉案商铺大部分购房款后，为向被执行人呈祥公司出借300万元人民币赚取利息而又用两间涉案商铺向银行办理按揭贷款，导致本院查封前未办理不动产登记。故案外人未办理过户登记是因其自身原因导致，其对涉案商铺享有的权益不能够排除执行。因此，案外人关于解除对两间涉案商铺查封的异议请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下: 驳回案外人邹华香的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达后立即生效。 审 判 长  孙 情 人民陪审员  杜玉林 人民陪审员  蔡万根 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  杨海兰