重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9762号上诉人（原审被告）：范琳敏，女，1990年4月6日出生，汉族，住四川省珙县。委托诉讼代理人：褚兴龙，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘阳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐婷婷，女，1986年2月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：谢正礼，重庆礼澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王扬扬，重庆礼澜律师事务所实习律师。原审被告：吴长举，男，1983年2月15日出生，汉族，住四川省珙县。原审第三人：重庆隆滩房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城西路15号附141号，统一社会信用代码9150010808466599XF。法定代表人：张侠，总经理。上诉人范琳敏因与被上诉人徐婷婷、原审被告吴长举、原审第三人重庆隆滩房地产营销策划有限公司（以下简称隆滩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初6948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人范琳敏的委托诉讼代理人褚兴龙，被上诉人徐婷婷及其委托诉讼代理人谢正礼、王扬扬参加了诉讼，原审被告吴长举、原审第三人隆滩公司经本院传票传唤无正当理由未参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。范琳敏上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，并依法改判;2.一二审诉讼费用由徐婷婷承担。事实和理由：1.案涉合同明确约定了徐婷婷解除合同时范琳敏和吴长举的赔偿范围，双方均应严格按照约定履行。案涉合同约定若范琳敏及吴长举未按协议约定的期限履行义务，逾期超过30日，徐婷婷有权要求解除合同及双倍返还定金，除此之外，徐婷婷不得再追究其他责任或赔偿。案涉合同为各方当事人的真实意思表示，各方均应当严格遵守约定，法院判决也应当以合同为依据。2.即使法院要求赔偿房屋差价损失，也应当是2017年4月15日时的房屋差价。《补充协议》明确约定范琳敏、吴长举应于2017年4月15日前到人民银行打印征信报告，因范琳敏、吴长举未按约定履行，以事实行为拒绝履行合同，此时徐婷婷应当知晓合同无法继续履行并预见到可能的损失，其自2017年4月15日起应当另行购房，否则，扩大损失不应当由范琳敏、吴长举承担。即使法院不认可差价损失的时点为2017年4月15日，但绝对不能是2019年3月1日。徐婷婷就案涉合同起诉过三次，虽前两次均要求继续履行合同，但范琳敏、吴长举在前两次诉讼中均已明确拒绝，徐婷婷有义务止损。3.范琳敏一直严格按照买卖合同履行，没有违约行为，一审法院判决由范琳敏承担连带责任，严重不公。从身份上看，范琳敏与吴长举不是夫妻关系，各自独立。涉案房屋无法过户不是范琳敏的原因，而是吴长举与其妻子存在纠纷。从个人征信上看，范琳敏也没有问题，范琳敏同意随时配合过户或交房。徐婷婷辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，依法应驳回范琳敏的上诉请求。1.范琳敏在房屋买卖过程中，拒绝提交征信报告，延迟履行合同义务，导致房屋不能及时过户被查封，其违约的事实一审法院已查明。2.案涉合同因不能实现合同目的而解除，范琳敏称其严格按照合同履行，并不属实。3.房屋差价损失依法应当按照一审起诉时的价值进行评估。徐婷婷在前案中要求继续履行合同，在（2018）渝0106民初2678号案件审理中，一审法院要求徐婷婷支付47万元购房款至该院，徐婷婷仍然要求继续履行合同，并未造成损失扩大，直至（2018）渝0106民初2678号案件庭审中得知涉案房屋已被查封，无法判决过户，才决定解除合同。吴长举未答辩。隆滩公司提交书面意见，请求依法判决。徐婷婷向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除徐婷婷、范琳敏、吴长举与隆滩公司所签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》中关于房屋买卖的部分；2.判令范琳敏、吴长举赔偿徐婷婷因合同解除后另行购买其他相近房屋的差价损失903000元；3.判令范琳敏、吴长举退还徐婷婷支付的定金30000元；4.判令范琳敏、吴长举依照合同约定赔偿徐婷婷支付给隆滩公司的服务费6080元；5.判令范琳敏、吴长举对上述返还定金及各项损失承担连带赔偿责任；6.判令本案的诉讼费、保全费、鉴定费由范琳敏、吴长举承担。一审法院认定事实：2016年12月7日，作为买方的徐婷婷（乙方）与作为卖方的吴长举、范琳敏（甲方）以及作为经纪方的隆滩公司（丙方）签订《买卖协议书》，约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市沙坪坝区大学城南一路759号30幢1单元5-2房屋，房屋建筑面积191.95平方米，成交价855000元，其中购房定金30000元应于签订本买卖协议书时支付，首付款225000元应于甲方银行还贷款支付（若在首付款支付日前签订了甲方原抵押银行的解押合同，则首付款的支付时间为签订该合同当日，乙方代甲方支付予抵押银行作为解押款，该款同时作为应付房款的一部分），余款600000元以银行贷款放款为准支付（若在该余款支付日前完成了贷款银行办妥抵押登记，则该余款的支付时间为完成该事项当日，如乙方办理银行按揭贷款，按揭贷款金额由银行直接划入甲方账户，如有差额则由乙方以现金直接支付给甲方）；甲方同意于房屋过户当日交付房屋给乙方使用，甲方在房屋交付之前应当付清一切相关费用（包括水、电、气费等），房屋交付之后的一切费用由乙方负担。协议第11条约定，若乙方委托丙方办理银行按揭手续，则乙方须于签订按揭贷款协议时向丙方另行支付办理银行按揭的服务费6080元。协议第16条约定，若甲方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付房屋成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如甲方逾期履行合同义务超过30日，乙方有权解除合同；乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起三日内退还全部已收款并赔偿乙方支付给丙方的服务费，同时乙方还有权要求甲方双倍返还定金，除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿。协议第17条约定，若乙方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，乙方需按日向甲方支付房屋成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如乙方逾期履行合同义务超过30日，甲方有权解除合同；自甲方解除合同通知到达乙方之日起，甲方有权另行出售该房屋，且乙方须赔偿甲方支付给丙方的服务费，同时甲方还有权没收定金，除此之外，甲方不得再向乙方、丙方追究其他责任或赔偿。协议第18条约定，守约方向违约方主张权利所产生的合理费用（包括但不限于支付的律师费、调查取证费、差旅费等），由违约方承担。协议第21条约定，甲乙丙三方均同意如因本协议产生的纠纷均交由丙方住所地人民法院管辖。协议第24条备注还载明：上述房价包含大修基金，甲乙双方配合丙方办理该房屋按揭手续及过户手续并提供相关资料，该房屋乙方留20000元尾款由甲方结清房屋相关费用后当场支付给甲方，甲方提前申请解押须乙方支付205000元为该房屋解押使用并自动转为房款，甲方提前申请解押所产生银行相关费用由甲方自行承担，该房屋过户税费由甲乙双方自行承担自己的费用。协议签订后，徐婷婷即按约支付了定金30000元给吴长举、范琳敏。2016年12月15日，徐婷婷向隆滩公司支付了按揭服务费6080元。2017年4月8日，徐婷婷（乙方）与吴长举、范琳敏（甲方）及隆滩公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市沙坪坝区大学城南一路759号30栋1单元502房屋，甲方应在2017年4月15日之前到人民银行打印征信报告，乙方确认甲方征信报告无任何异议，乙方支付500000元（含已支付的定金30000元）为甲方解押款并自动转为定金，剩余欠款则由甲方自行补齐；解押后，甲乙双方定于2017年4月28日前完成该房屋过户交易，在交易过程中如因甲方个人原因造成此房无法顺利进行，则视为甲方违约，甲方必须在交易失败当日起三个工作日内返还乙方500000元并承担50000元违约金；由于甲方离婚协议关于该房屋分割与房产证房号不一致，无法公证，再次甲方出售该房屋，保证该房屋归吴长举、范琳敏所有，排除离婚协议纠纷。一审法院于2017年6月2日立案受理原告徐婷婷与被告吴长举、范琳敏、第三人隆滩公司和中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行房屋买卖合同纠纷一案，徐婷婷于2018年1月19日向该院提出撤诉申请，该院于2018年1月30日作出（2017）渝0106民初8905号民事裁定，裁定准许原告徐婷婷撤回起诉。一审法院于2018年2月9日立案受理原告徐婷婷与被告吴长举、范琳敏、第三人隆滩公司和陈燕房屋买卖合同纠纷一案，徐婷婷该案诉讼请求：1.依法判决双方继续履行房屋买卖合同，徐婷婷代吴长举、范琳敏偿还涉案房屋的银行按揭贷款(具体金额以按揭贷款银行核对的金额为准)；2.依法裁判吴长举、范琳敏于徐婷婷将按揭贷款还清后协助办理解除涉案房屋的抵押登记手续；3.依法裁判徐婷婷付清除银行按揭贷款、定金外的房屋余款后，由吴长举、范琳敏协助徐婷婷将涉案房屋产权过户登记至徐婷婷名下；4.依法判令吴长举、范琳敏以成交价855000元为基数，按每日万分之五的标准支付违约金至本案判决生效之日止；5.本案诉讼费由吴长举、范琳敏共同负担。2018年11月26日，该院作出（2018）渝0106民初2678号民事判决，于2019年2月12日生效。涉案房屋于2018年7月10日被重庆市渝北区人民法院以（2018）渝0112执2699号裁定查封。一审审理中，徐婷婷申请对案涉房屋截止2019年3月1日的房屋价值进行鉴定，该院依法委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司进行评估，该公司出具川恒通渝评房字（2019）148号房地产估价报告，载明价值时点2019年3月1日，建筑面积评估单价为9160元/平方米，房地产市场价值1758000元。徐婷婷垫付评估费6890元，吴长举认为应当鉴定案涉房屋截止2017年4月28日的房屋价值。一审法院认为，徐婷婷与吴长举、范琳敏、隆滩公司签订的买卖协议及补充协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照约定行使权利和履行相应义务。关于案涉合同中房屋买卖的合同部分是否应当解除。补充协议约定徐婷婷应当在吴长举、范琳敏提供了征信报告并确认无异议后支付500000元（含定金30000元），再由吴长举、范琳敏解押，但吴长举、范琳敏并未提供证据证明其已按约向徐婷婷提交了征信报告，故吴长举、范琳敏迟延履行合同义务，涉案房屋现又被重庆市渝北区人民法院另案查封，涉案房屋的所有权已不能转移，徐婷婷购买房屋的目的无法实现，因此徐婷婷要求解除案涉《房屋买卖协议》及《补充协议》中房屋买卖合同部分的主张，符合法律规定，该院予以支持。房屋买卖的合同部分于起诉状副本送达吴长举、范琳敏时即2019年3月18日解除。关于徐婷婷要求吴长举、范琳敏赔偿房屋差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”吴长举、范琳敏迟延履行合同义务且涉案房屋现存在限制过户的查封措施，徐婷婷购买房屋的目的无法实现，吴长举、范琳敏的行为构成违约，其基于对房地产市场价格普遍快速增长的常态认识，应当预见到因其违约可能给徐婷婷造成房屋涨价的可得利益损失，故吴长举、范琳敏依法应当承担赔偿房屋差价损失的责任。本案中，徐婷婷申请对案涉房屋在2019年3月1日的市场价值进行司法鉴定，吴长举认为应当鉴定案涉房屋在2017年4月28日的市场价值。对此，该院认为，虽然因吴长举、范琳敏未打印征信报告等原因导致双方未能按照案涉补充协议约定的时间即2017年4月28日之前完成过户交易，但是徐婷婷作为守约方在此时既可以选择以吴长举、范琳敏违约为由主张继续履行等违约责任，也可以选择要求解除合同及赔偿损失等违约责任。徐婷婷在沟通无果后于2017年6月2日起诉要求继续履行合同，后因房屋于2018年7月10日被查封导致合同的目的无法实现，该院在另案中亦判决驳回徐婷婷的全部诉讼请求，该判决于2019年2月12日生效后，徐婷婷在2019年3月1日即起诉要求解除合同及主张吴长举、范琳敏赔偿房屋差价损失，这些行为表明徐婷婷并未放任损失的扩大，而是一直寻求继续履行合同，故对吴长举提出的应鉴定案涉房屋在2017年4月28日的市场价值的主张，该院不予采信。徐婷婷申请对案涉房屋在2019年3月1日的市场价值进行司法鉴定，该院予以支持。根据买卖协议及估价报告，吴长举、范琳敏违约导致案涉房屋在2019年3月1日的价值与签订合同时的房屋价值之间的差额为903000元（1758000元-855000元），此差额为徐婷婷的经济损失，徐婷婷要求吴长举、范琳敏赔偿房屋差价损失903000元，该院予以支持。关于徐婷婷要求吴长举、范琳敏返还定金30000元及赔偿中介费6080元。案涉合同房屋买卖的部分解除，徐婷婷并不存在违约行为，吴长举、范琳敏收取的购房定金30000元应当返还徐婷婷。徐婷婷按照案涉买卖协议书协议约定向隆滩公司支付了办理银行按揭服务费6080元，根据案涉买卖协议书第16条约定，徐婷婷要求吴长举、范琳敏赔偿该款，该院予以支持。徐婷婷在本案中要求吴长举、范琳敏承担其在一审法院（2017）渝0106民初8905号案件中申请采取诉讼保全措施而预交的财产保全费，于法无据，该院不予支持。吴长举、范琳敏经该院传票传唤，无正当理由未参加诉讼，视为自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利，该院依法可以缺席判决。一审法院判决：一、徐婷婷与吴长举、范琳敏签订的《买卖协议书》及《补充协议书》中房屋买卖的合同部分于2019年3月18日解除；二、吴长举、范琳敏于判决发生法律效力后立即向徐婷婷赔偿房屋差价损失903000元；三、吴长举、范琳敏于判决发生法律效力后立即向徐婷婷返还定金30000元；四、吴长举、范琳敏于本判决发生法律效力后立即向徐婷婷赔偿服务费6080元；五、驳回徐婷婷的其他诉讼请求。案件受理费12920元，减半交纳6460元，鉴定费6890元，合计13440元（徐婷婷已预交），由吴长举、范琳敏负担。二审中，范琳敏举示了个人征信报告，拟证明范琳敏至今征信没有问题，不存在违约行为；徐婷婷质证对其真实性与合法性无异议，对关联性不予认可，认为征信没有问题不是逾期履行合同的理由，没有按时提交征信报告就是违反了合同约定，且该征信报告打印时间为2019年11月21日，不能反映案涉房屋交易时的情况。因该证据徐婷婷有异议，且不能证明两位出卖人按约提交了征信报告，本院对其关联性不予确认。本院查明的事实与一审查明的相同。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案争议焦点为，吴长举、范琳敏是否存在违约行为，徐婷婷主张的房屋差价损失是否成立。一、关于吴长举、范琳敏是否存在违约行为合同责任是严格责任，当事人应当按约履行。补充协议约定卖方应当于2017年4月15日之前到人民银行打印征信报告，买方确认后支付50万元解押款，双方定于2017年4月28日前完成过户交易。但吴长举、范琳敏并未按约定时间提交征信报告，构成违约，范琳敏上诉认为其不存在违约行为，与事实不符。二、关于徐婷婷主张的房屋差价损失是否成立首先，当事人对违约责任有约定的，应当从其约定。双方买卖协议第16条约定：“若甲方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付房屋成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如甲方逾期履行合同义务超过30日，乙方有权解除合同；乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起三日内退还全部已收款并赔偿乙方支付给丙方的服务费，同时乙方还有权要求甲方双倍返还定金，除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿。”吴长举、范琳敏并未按约定在2017年4月15日前提交征信报告，构成违约，逾期超过30日，根据前述约定，徐婷婷有权解除合同，并向对方追究包括退还已交房款、双倍返还定金及赔偿中介服务费三项违约责任，同时“除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿”。在双方合同明确约定了解除情形及相应违约责任范围的前提下，徐婷婷本案诉讼要求解除合同并赔偿本案起诉时点的房屋差价损失，与约定不符，超过双方订立合同时的预期；但徐婷婷要求赔偿中介服务费，符合约定，应予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”徐婷婷曾于2017年起诉要求履行合同，彼时案涉房屋并未被查封，存在法院判决履行的可能，但徐婷婷撤回了该案起诉，又于2018年起诉要求继续履行合同，审理中知晓了查封事实，但未变更诉请，被判决驳回诉请后提起本案诉讼。案涉交易徐婷婷仅支付了3万元定金，其主张在其第三次起诉时点的房屋差价损失903000元，损失事实及因果关系均缺乏依据。范琳敏关于不应承担差价损失的上诉理由成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”双方协议第16条约定了定金责任，但徐婷婷本案未主张双倍返还定金，其可另行主张权利。需要说明的是，虽然本案吴长举并未上诉，但吴长举、范琳敏为共同的房屋出卖人，本案为必要共同诉讼，范琳敏提出上诉，吴长举、范琳敏的责任应当作为一个整体予以判决。综上所述，范琳敏关于不应承担差价损失的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但法律适用不当，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初6948号民事判决第一、三、四项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初6948号民事判决第二、五项；三、驳回徐婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6460元，鉴定费6890元，由徐婷婷负担12890元，吴长举、范琳敏负担460元；二审案件受理费12891元，由徐婷婷负担12800元，范琳敏负担90元。本判决为终审判决。审 判 员  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇一九年十二月十三日法官助理  秦金星书 记 员  李白露