山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0212民初3080号 原告：青岛莱建置业有限公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人:向为明，职务总经理。 委托诉讼代理人:许征，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李星霖，山东文康律师事务所实习律师。 被告：青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市北区。 负责人:杨旭东，职务区长。 委托诉讼代理人:陈美虹，山东博论律师事务所律师。 原告青岛莱建置业有限公司（以下简称“莱建公司”）诉被告青岛市市北区人民政府（以下简称“市北区政府”）合同纠纷一案，本院于2018年8月9日作出（2018）鲁0212民初1133号民事判决后，被告市北区政府不服提出上诉，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终10106号民事裁定，撤销本院（2018）鲁0212民初1133号民事判决，将本案发回重审。据此，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告莱建公司委托诉讼代理人许征、李星霖与被告市北区政府委托诉讼代理人陈美虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莱建公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款1602.75万元及逾期付款的利息和违约金805.56万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2014年4月25日签订《安置房源回购协议书》。协议书约定，原告竞得市北区中心医院集中片区安置房工程开发建设权，由被告承担原告所建成住宅面积的回购义务。协议书约定的回购总价款为38661.6万元，并约定了四个付款节点及被告迟延付款的违约责任。现原告已经按照协议约定完成房屋建设、办理完成房屋权属登记备案。按照约定，被告应在备案后20个工作日内即2017年7月4日前将剩余的第四笔回购房款3964.4592万元支付给我方，但被告仅在2017年10月支付了2361.71万元，尚有1602.75万元没有支付。为了维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告市北区政府辩称，被告已经履行支付购房款义务，原告主张的购房款及逾期付款的利息和违约金没有事实和法律依据。被告与原告在2014年4月25日签订《安置房源回购协议书》，约定原告莱建置业竞得市北区中心医院集中片区安置房工程开发建设权，由被告承担所建成住宅面积的回购义务。协议书第一部分第三项第5款约定，2016年8月25日原告建成后交付给被告。协议书第三部分第十七条第3、4（5）款约定，原告莱建置业未按合同约定期限完成项目竣工（综合）验收的，对超出的日期须每日按照购房总价款30%的千分之一标准支付违约金并承担由此产生的拆迁居民超期过渡费，违约金和超期过渡费直接从购房款中扣除。但直至2016年12月30日，原告才取得中心医院安置房屋竣工验收备案，明显晚于双方约定的房屋竣工验收时间，故被告在扣除合同约定原告应付的违约金14766973元及超期过渡费3717015.86元后，已经履行了支付购房款的义务，且原告还应向被告承担1602.75万元的款项，被告保留对多抵扣的逾期付款违约金向原告主张的权利。综上，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的2014年5月21日原、被告签订《安置房源回购协议书》,约定原告通过公开竞拍竞得中心医院集中片区安置房工程开发建设权，被告承担所建成住宅面积的回购义务，工期不超过28个月；2016年12月30日涉案工程竣工验收备案；2017年4月20日原、被告签订水清新居空置房交接验收单，原告交付被告206户房屋等事实及相关证据，本院予以确认。 对当事人存有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交被告向其发送的邮件及附件、原告向被告发送的请款函及被告的付款凭证，欲证明原、被告在合同履行过程中对《回购协议》“进度控制目标”进行了明确，鉴于双方对交付时间的确定达成合意，因此原告于2016年12月30日完成竣工验收不存在逾期，不应承担违约责任。经质证，被告对邮件及附件真实性不予认可，对请款函、付款凭证的真实性予以认可，认为邮件所发地址不是双方合同约定的邮箱地址，即便是被告发送给原告的邮件，该附件也仅是让原告进一步核实相关内容，便于对居民进行公示。从题目看只是中心医院改造项目简介，只是被告根据原告阐述的情况制作的简介向居民进行公示，因为该项目与居民约定的过渡时间为30个月，涉及回迁居民300余户，居民对房屋交付时间较为关注，在此情况下被告作为项目的房屋征收人，有义务向居民随时告知房屋的工程进展及交付时间，并非是被告同意原告迟延交付。从内容看，以上数据均应是原告提供的，该简介并非就合同变更达成一致意见，且与本案无关；被告工作人员的签字仅仅证明原告发送的申请函予以签收，并不能证明原告所称双方进一步明确了交付时间，且申请函是原告单方制作，其内容不能改变双方合同约定。且被告支付原告款项时，已扣除折抵的违约金，该支付款项不能证明原告主张的事项。故原告迟延交付，仍应当按照合同约定承担责任。本院认为，原告提交的上述邮件或请款函中，均未涉及原告向被告交付涉案房屋的具体时间，亦未显示双方就交房时间达成了新的明确合意，故原告以此主张双方在合同履行过程中达成新的合意将《安置房源回购协议书》中约定的交付时间2016年8月25日变更为2016年12月30日，没有事实依据，本院不予采信。 2、原告提交关于中心医院（原肿瘤医院）定额工期计算及《全国统一建筑安装工程工期定额》2000年版本、《建筑工程施工许可证》、《关于加强建筑安装工程工期管理的通知》，欲证明涉案项目的开工时间为2015年2月6日而合理施工工期应为1267×70%=887天，按照《回购协议》约定的进度目标2016年8月25日交付，施工工期仅为565天，明显不符合青岛市主管部门关于工期的规定，故原、被告双方在履行合同过程中发现合同约定的进度控制目标不合理，因此双方达成了明确交付时间的合意。经质证，被告对上述证据的真实性予以认可，但认为原告在2014年4月份就取得了项目的开发权，并且原告作为专业公司，签约以前已经对工期、投入进行了内部核算并且在履行过程中从未提出过工期过短的问题，反而原告在2015年2月份才取得建筑施工许可证，自合同签订已经有一年的时间，对于工期问题属于原告自己内部原因，与被告无关。本院认为，原告作为建设开发企业，理应对建筑行业关于工程工期的相关规定予以知晓，在此情况下，原、被告2014年4月25日签订《安置房源回购协议书》，约定“工期不超过28个月，2016年8月25日建成交付”，该约定属双方的真实意思表示，无违反强制性法律规定，原告自签订《协议书》时即应知晓约定的涉案房屋交付时间，理应尽快履行合同义务，然原告至2015年2月6日方取得涉案工程《建筑工程施工许可证》，又以该时间为起点主张约定工期不合理，有违诚实信用原则，且在案的证据显示，原、被告双方就涉案工程的交付时间未再作出新的合意，故本院对原告的该项主张，不予支持。 3、原告提交2015年9月30日市北区常务会议纪要及市北区建设局关于涉案项目的汇报材料复印件，欲证明涉案项目施工三分之一以上可办理预售许可证，但市北区政府建设局经与市北区不动产登记中心沟通，集中安置房不办理预售许可证，因此按原合同约定的，办理预售许可证30日内，甲方付50%的约定，不能以取得预售许可证时间为准，应以原告建设的房屋实际能够达到取得预售许可的条件，被告就应支付50%的房款。经质证，被告对该证据的真实性提出异议，认为被告当时共有四个安置房项目，其中三个办理了预售许可证，本案项目因原告原因未能办理预售许可证，经双方协商，为让原告尽快施工建成，被告同意提前支付第一笔款项，且原告提供的会议纪要中未约定付款时间，不是双方对付款时间进行约定和变更，系被告单方权利，所以不应按照原告计算的第一次支付工程款的时间计算违约金。本院认为，因原告提交的上述证据均为复印件，在被告对其真实性不予认可的情况下，本院无法与原件进行核对，故对该证据的真实性，本院无法确认。关于双方争议的第一次付款时间节点，双方签订的《安置房源回购协议书》明确约定为“取得预售许可证后三十个工作日内”，在双方未提供有效证据证明对第一次付款时间节点双方进行了重新合意确认的情况下，应以涉案工程2016年5月24日取得预售许可证后第三十个工作日即2016年6月7日作为被告的第一次付款期限截止日期。 4、原告提交主体结构分布（子部分）工程观感检查记录及混凝土试件抗压强度检测报告复印件，欲证明最后完工的一号楼完工的时间为2015年12月27日，即所有项目的最终封顶时间为2015年12月27日，被告应按照该时间支付第二节点的回购款。经质证，被告对上述证据的真实性不予认可，认为该证据只是一个记录，涉案中心医院片区改造项目有1-7号楼网点及车库，最后完工的1号楼座主体结构工程质量验收时间为2016年4月12日，双方约定“主体封顶后三十个工作日内，甲方支付乙方总购房款的20%”，双方约定的是全部主体封顶，故应以2016年4月12日为准，并提交主体结构工程质量验收报告佐证。原告对公司验收报告质证称，对其真实性没有异议，但主体结构验收报告的出具时间并非协议书第三部分第三条约定的主体封顶时间，2016年4月是二次结构验收时间，显然二次验收与主体封顶不一样，被告不能以此作为支付主体封顶节点回购款的依据。主体封顶应按照2015年12月27日为准。本院认为，原告提交的主体结构分布（子部分）工程观感检查记录及混凝土试件抗压强度检测报告因系复印件，无法与原件核对，且被告对其真实性不予认可，故对该证据的真实性，本院无法确认。关于双方约定的第二次付款时间节点“主体封顶后三十个工作日内”，因原告主张顶层混凝土浇筑完成为主体封顶，而被告主张主体结构完成验收才是主体封顶，根据“谁主张，谁举证”民事举证原则，关于第二次付款时间节点应属原告主张逾期付款违约金的举证范畴，故在原告未提供证据佐证顶层混凝土浇筑完成为建筑行业认定主体封顶标准的情况下，应属举证不能，应承担不利的法律后果，对第二次付款时间节点，本院确认以被告自认的2016年4月12日后三十个工作日即2016年5月25日为准。 经审理查明，2013年6月18日，被告市北区政府启动市北区中心医院片区改造项目的房屋征收与补偿工作。同日，被告发布该改造项目房屋征收《决定》、《公告》和《补偿方案》，《公告》和《补偿方案》中载明“签订房屋征收补偿协议的时限为：2013年6月18日至2013年6月27日。搬家交房时限为：2013年6月18日至7月7日”，“临时过渡期限为30个月。按照被征收房屋的建筑面积每月每平方米30元的标准，一次性发放30个月的临时过渡补助费。因房屋征收部门不能按照征收补偿协议的期限交付补偿房屋而延迟过渡期限的，按照被征收房屋建筑面积每月每平方米60元的标准逐月计发超期过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算”。 2014年5月21日，原告莱建公司（乙方）与被告市北区政府（甲方）签订《安置房源回购协议书》（以下简称“《协议书》”）。协议约定：“乙方于2014年4月25日通过公开竞拍竞得位于青岛市市北区开平路22号的中心医院集中片区安置房工程开发建设权，甲方承担所建成住宅面积的回购义务。……工期不超过28个月，2016年8月25日建成交付给甲方。房屋交付标准为通过竣工综合验收的毛坯房，配套设施按照有关规定执行。……甲方对项目内的全部住宅建筑面积按照9200元每平方米均价回购。回购房屋总建筑面积暂定为42023.57平方米，总价款为38661.6万。第一次付款：乙方取得预售许可证后三十个工作日内，甲方支付乙方总购房款50%，即19330万元；第二次付款：主体封顶后三十个工作日内，甲方支付乙方总购房款的20%，即7732万元；第三次付款：房屋单体验收并交付后三十个工作日内，甲方支付乙方总购房款的20%，即7732万元；最后结算：乙方办理完成房屋权属登记备案后20个工作日内，双方按照实测绘住宅房屋建筑面积结算购房款”。协议还对双方违约责任作出约定：“乙方在履行本合同过程中如果存在过错、过失，同意按照以下方法承担责任，赔偿损失：……（3）未按本合同约定期限完成项目竣工（综合）验收的，对超出的日期须每日按购房总价款30%的千分之一标准向甲方支付逾期违约金，并承担由此产生的拆迁居民超期过渡费。（4）违约金及超期过渡费直接从购房款中扣除。……乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权行使合同解除权，解除本合同，并要求乙方按照项目总购房款的5%支付违约金，若该违约金不足以补偿甲方因此而遭受的经济损失的，乙方对甲方的损失应负全部赔偿责任。……4、非甲方原因、政府政策调整及不可抗力因素乙方未按约定期限完成项目竣工（综合）验收的”；“甲方在乙方资金申请及相应材料完善的情况下，若不按照进度及时支付购房款，视为甲方违约，须每日按未支付金额的万分之一向乙方支付违约金”。《协议书》还约定了双方的其他权利义务，《协议书》落款处有原、被告分别盖章确认。 上述《协议书》签订后，原、被告即开始履行各自的义务。2015年2月6日，原告就涉案工程取得建设工程施工许可证，并于同日开工建设。2016年5月24日，涉案工程取得预售许可证；同年12月30日，涉案工程竣工验收。2017年4月20日，原、被告签订水清新居空置房交接验收单，原告交付被告206户房屋。2017年6月7日，青岛市国土资源和房屋管理局出具房地产登记明细，涉案房屋即坐落于青岛市市北区开平路22号1-6号楼，共计总建筑面积为42128.76平方米，560套。 2015年11月9日，被告向原告付款人民币160000000元；同年12月29日，被告向原告付款人民币10000000元；2016年2月4日，被告向原告付款人民币20000000元；同年6月7日，被告向原告付款人民币20000000元；同年6月28日，被告向原告付款人民币20000000元；同年11月4日，被告向原告付款人民币40000000元；2017年2月16日，被告向原告付款人民币62940000元；同年2月24日，被告向原告付款人民币15000000元；同年10月17日，被告向原告付款人民币23617100元。上述被告累计向原告付款人民币371557100元。 庭审中，被告提交中心医院片区改造项目选址房屋安置超期过渡费明细表、银行发放明细及情况说明，载明被告市北区政府向中心医院项目选择房屋安置的共计354户居民发放2016年8月26日至2016年12月30日期间的超期过渡补助费共计人民币3717015.86元。 另查明，原告尚未协助上述改造项目安置居民办理房屋权属证书。 以上事实，有原、被告提交的证据以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证，上述证据经庭审质证审查。 本院认为，原、被告签订的《安置房源回购协议书》是双方当事人的真实意思表示，该合同关系合法、有效，双方当事人均应及时、全面履行各自义务。任何一方未及时、全面履行义务，应按约承担相应违约责任。根据在案的证据显示，原告开发建设的涉案房屋总建筑面积为42128.76平方米，按照双方约定的9200元每平方米的回购价格计算，被告应支付原告的总回购价款应为人民币387584592元（9200元/平方米×42128.76平方米），被告已支付原告人民币371557100元，尚欠原告人民币16027492元未付。根据双方的主张，本案争议的焦点在于：一、原告是否存在逾期交房的违约情形，应否向被告承担相应的违约责任；二、原告主张被告支付的逾期付款利息和违约金应否支持。 一、原告是否存在逾期交房的违约情形。 本案中，原、被告双方签订的《安置房源回购协议书》明确约定“工期不超过28个月，2016年8月25日建成交付给甲方。房屋交付标准为通过竣工综合验收的毛坯房”，而原告开发建设的涉案工程2016年12月30日方竣工验收，故原告确实存在逾期交房的违约情形，按约应承担相应的违约责任。根据双方签订的《安置房源回购协议书》约定，“未按本合同约定期限完成项目竣工（综合）验收的，对超出的日期须每日按购房总价款30%的千分之一标准向甲方支付逾期违约金，并承担由此产生的拆迁居民超期过渡费”，原告应按购房总价款人民币387584592元的30%即人民币116275378元的日千分之一向被告支付自2016年8月26日至同年12月30日期间的违约金人民币14766973元。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，被告因原告逾期交房的实际损失即为其向回迁居民支付的超期过渡费人民币3717015.86元，而双方约定的违约金人民币14766973元过分高于该实际损失，故本院予以适当减少，调整为人民币3717015.86元。根据双方签订的《安置房源回购协议书》“违约金及超期过渡费直接从购房款中扣除”的约定，本院确认扣减原告逾期交房违约金人民币3717015.86元后，被告应支付原告的回购房款为人民币12310476.14元（16027492元-3717015.86元）。 关于原告提出双方约定的工程工期不合理，双方就涉案项目交付时间达成新的合意的主张，因原告提供的证据不足以证明双方就涉案项目交付时间达成了新的明确的合意，故关于涉案项目的约定交付时间仍应按照《安置房源回购协议书》中记载的交付时间确定，对原告的该项主张，本院不予支持。 二、被告应支付的逾期付款利息和违约金问题。 关于被告逾期付款违约金，根据双方签订的《安置房源回购协议书》中“若不按照进度及时支付购房款，视为甲方违约，须每日按未支付金额的万分之一向乙方支付违约金”之约定，应首先确定双方约定的付款进度，根据双方“取得预售许可证后三十个工作日内支付19330万元，于主体封顶后三十个工作日内支付7732万元，于房屋单体验收并交付后三十个工作日内支付7732万元，于办理完成房屋权属登记备案后20个工作日内按照实测绘住宅房屋建筑面积结算支付余款”之约定以及被告的实际付款情况，结合在案证据，对原告主张的逾期付款违约金，本院认定如下： 首先，根据在案的证据显示，原告取得预售许可证的时间为2016年5月24日，根据双方关于第一次付款节点为“取得预售许可证后三十个工作日内”的约定，2016年6月7日应为被告第一次付款时间节点，截至该时被告已按约足额支付第一笔款项人民币19330万元，故对原告针对第一次付款节点提出的逾期付款违约金的主张，本院不予支持。 其次，关于第二次付款时间节点，因原告未举证证明主体封顶时间即为其主张的顶层混凝土浇筑完成之时，故本院确认第二次付款时间节点以被告自认的2016年4月12日后三十个工作日即2016年5月25日为准。因被告未按约在此之前足额支付双方约定的第二笔款项人民币7732万元，故被告应根据其付款情况按约承担逾期付款违约金，具体违约金数额根据被告的付款情况确认为人民币985284元（7732万元×0.1‰/天×13天+6062万元×0.1‰/天×34天+4062万元×0.1‰/天×163天+62万元×0.1‰/天×267天）。 再次，关于第三次付款节点，因双方均认可第三次付款节点“房屋单体验收并交付后三十个工作日”为2017年2月10日，故本院对该时间节点予以确认。因被告未按约在此之前足额支付双方约定的第三笔款项人民币7732万元，故被告应根据其付款情况按约承担逾期付款违约金，具体违约金数额根据被告的付款情况确认为人民币67392元（7732万元×0.1‰/天×6天+1500万元×0.1‰/天×14天） 最后，关于第四次付款时间节点，双方约定为“办理完成房屋权属登记备案后20个工作日”，原告主张涉案房屋大产权证已办好，但居民个人分户权属证书尚未办理。本院认为，原告作为安置房源项目的开发建设方，协助该拆迁安置居民办理房屋权属登记应属其附随义务，在原告尚未协助涉案房屋安置居民办理完成权属登记的情况下，应当认定双方约定的尾款付款节点尚未截至，故对原告针对第四次付款节点提出的逾期付款违约金的主张，本院亦不予支持。当然，在涉案房屋已经交付被告两年之久的情况下，尚未完成房屋权属登记备案不能成为阻却被告履行付款义务的合理事由，在原告向被告主张付款权利时，被告应及时给付原告剩余回购房款。 综上，被告应给付原告的逾期付款违约金数额应为人民币1052676元。原告关于逾期付款违约金的主张，在此范围内的，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。原告既已主张逾期付款违约金，在未举证证明该违约金数额不足以弥补其损失的情况下，再行主张逾期付款利息，于法无据，本院对逾期利息的主张，不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告青岛市市北区人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告青岛莱建置业有限公司回购房款人民币12310476.14元； 二、被告青岛市市北区人民政府支付原告青岛莱建置业有限公司逾期付款违约金人民币1052676元； 三、驳回原告青岛莱建置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费162216元，由原告青岛莱建置业有限公司负担80000元，被告青岛市市北区人民政府负担82216元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 孙 未 人民陪审员 王 军 人民陪审员 鲁兴昌 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员 曹雁如