山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1702民初6737号原告：谢云起，男，1954年12月12日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：任亮，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫得玉，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：巨野海洋置业有限公司。住所地：巨野县人民路西段258号。统一社会信用代码：91371724771025150G法定代表人：李建平，男，1963年6月5日出生，汉族，该公司总经理,住山东省巨野县。原告谢云起与被告巨野海洋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日作出（2018）鲁1702民初1138号民事判决书，原告不服该判决，提起上诉，菏泽市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）鲁17民终2554号民事裁定书，裁定如下：一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2018）鲁1702民初1133号民事判决；二、本案发回山东省菏泽市牡丹区人民法院重审。本院于2019年11月12日立案，案号为（2019）鲁1702民初6737号。依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告谢云起的委托诉讼代理人任亮、闫得玉，被告巨野海洋置业有限公司的法定代表人李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢云起向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于菏泽市牡丹区房屋，并协助原告办理上述房屋的不动产登记手续；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以已付房款563430元为基数，按照每日万分之二的标准，自2016年5月2日起计算至实际交房之日止）；3、案件受理费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2016年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于菏泽市房屋出售给原告，原告一次性付清房屋转让价款293700元、269730元，被告应当在2016年5月1日之前将该2套房屋交付给原告，如被告未按期交付房屋，其应当按照原告已交付房价款的万分之二每日的标准向原告支付逾期交房违约金。在原告已将上述购房款全部付清的情况下，被告却未按照合同约定向原告交付房屋。截至到原告起诉之日，被告仍未按照合同约定履行交房义务，也没有按照建设部《商品房销售管理办法》第34条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，协助原告办理房产相关手续。被告的行为已经构成违约，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，要求判如所请。巨野海洋置业有限公司辩称，房屋是抵押不是买卖，我没有给原告出具房款收据，我方借谢云起200万元，有100万元让会计纪任国汇到济南盛世儒逸有限公司，期间支付过原告利息，2018年11月16日，将上述100万元本金及利息让谢云起的亲戚王任领走。2014年12月份，我公司经理王任将门面房2号楼第一、四、五间门面按平均价6800元抵押给谢云起，事后我发现上述门面房抵押给**，后来谢彬（谢云起之子）来公司找我说第四、五间门面房的事情，就把住十三套住宅房签给了谢云起，当时说明房子是债权人草签的房子，也有巨野法院判给债权人的。这只是抵押，以后偿还借款。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月，原告谢云起与被告巨野海洋置业有限公司存在民间借贷关系，原告借钱给被告。2018年11月18日被告法定代表人李建平给原告出具证明一份，内容为：“从2010年9月10日至2014年12月底本息6315000元。我的欠条没给，以原始借条为准，李建平”。2014年11月26日双方达成协议，被告用2号楼第一、四、五间上下两层门面房按平均价6800元抵偿给谢云起，被告同日出具编号为5064842、5064843号收据两份，交款单位为谢云起、谢春艳，收据事由分别为交房款2号楼01001、02001号商铺款；2号楼01004、02004、01005、02005号商铺款；李建平股本转来。2014年11月28日双方草签《商品房买卖合同》。2016年3月22日谢云起与被告签订编号为20160321041、20160321042号2幢1单元01001号和02001号《商品房买卖合同》。与被告草签的2号楼四、五间上下两层门面房，未签订正式《商品房买卖合同》。经双方协商，谢云起与被告签订《协议》一份,主要内容为：谢云起购置的2号楼01004、02004号、01005、02005号商铺，总价款3856438元，由于巨野海洋置业有限公司内部原因，已经网签给别人，在友好平等协商下签订如下协议：1、巨野海洋置业有限公司及法定代表人李建平主动调换等同价值的房产，由谢云起提供网签姓名，房产编号为7＃-1-04002／2＃-1-20003／2＃-1-25001／2＃-1-26004／2＃-1-26001／2＃-1-26003／2＃-1-21003／2＃-1-22005／2＃-1-04004／2＃-2-10006／2＃-2-18007／2＃-2-04006／2＃-1-08003。2、巨野海洋置业有限公司及法定代表人李建平发表声明保证书。3、由于巨野海洋置业有限公司的过错，所引发的一切法律责任和损失由巨野海洋置业有限公司承担。4、巨野海洋置业有限公司保证所提供的调换房产为真实、有效、合法、可以由巨野海洋置业有限公司自由支配并无任何纠纷的房产。如产生任何纠纷，法律责任及经济损失全部由巨野海洋置业有限公司承担。7、所调换房产以巨野海洋置业有限公司所提供的房屋及网签合同为准。8甲方（巨野海洋置业有限公司）偿还原欠款后，可以依照相应房屋合同价款及所产生的相关利息收回房屋同等面积的所有权，乙方（原告）应配合办理相关变更手续。同日，巨野海洋置业有限公司出具《声明保证书》：巨野海洋置业有限公司保证对以下房产7＃-1-04002／2＃-1-20003／2＃-1-25001／2＃-1-26004／2＃-1-26001／2＃-1-26003／2＃-1-21003／2＃-1-22005／2＃-1-04004／2＃-2-10006／2＃-2-18007／2＃-2-04006／2＃-1-08003享有完整、合法、有效的所有权和处分权；巨野海洋置业有限公司不存在任何买卖、占有、租赁、担保、债务等影响房屋所有权和使用权情形；合同签订后，巨野海洋置业有限公司保证不得将房产出售、租赁给任何第三方，并不得在房产上设立任何担保、债务等。巨野海洋置业有限公司违反上诉保证产生的纠纷，全部由巨野海洋置业有限公司负责处理，并承担全部责任。2016年3月22日，谢云起、崔荣力、崔华林签订协议书，共同出资以谢云起（谢春艳）的名义出借给巨野海洋置业有限公司，三人对巨野海洋置业有限公司抵偿借款本息的13套商品房进行分配，随后分别与巨野海洋置业有限公司签订《商品房买卖合同》和储藏室《选房协议》。谢云起与巨野海洋置业有限公司签订的2号楼1单元25001号、7号楼1单元04002号《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2000-0171,条形码号分别为20160322098、20160322100,房款金额分别为269730元、293700元。约定付款方式合同签订当日，一次性付清全部房款。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2016年5月1日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。双方签订储藏室《选房协议》，未签订书面《商品房买卖合同》。被告巨野海洋置业有限公司未按《商品房买卖合同》的约定交付房屋。被告未提供案外人赵坤、杨丽梅签订的《商品房买卖合同》及符合法律规定的占有使用房屋的有效证据。本院认为，原告谢云起与被告巨野海洋置业有限公司从2009年起存在借款合同关系，截止到2014年12月底，借款本息数额共计6315000元，此后借款合同终止，双方签订了3套商铺的商品房买卖合同，借款本息转化为商铺款。因被告仅交付了2号楼01001、02001号商铺，未交付2号楼01004、02004、01005、02005号商铺，也未退还商铺款3856438元，于2016年3月22日签订《协议》，将未交付的2号楼01004、02004、01005、02005号商铺调换为包括案涉房屋在内的共计13套房屋。2018年11月18日，被告法定代表人李建平再次确认，双方之间的借款本息计算至2014年12月底为6315000元，此后未再产生新的借款利息。综上，原被告双方签订的《商品房买卖合同》,案涉商品房并非为担保借款所签订的合同，而是经双方协商一致，终止借款合同关系，将借款本金和利息结算后转化为购房款,是“以房抵债”签订的商品房买卖合同，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此双方签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。被告应按合同约定在2016年5月1日之前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告未按约定履行义务，实属违约，应当按照合同的约定承担违约责任，原告依据该商品房买卖合同请求交付房屋、协助办理不动产确权登记手续及支付违约金的诉讼请求，本院应予以支持。合同约定的交房日期为2016年5月1日，违约金应从2016年5月2日起至实际交付之日按已交付房款563430元（269730元+293700元）的日万分之二计算。被告辩称涉案房产为抵押房产，未提供相应证据，被告辩称涉案房产已被他人占有，未提供合法有效证据，其主张本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告巨野海洋置业有限公司于决书生效后十日内向原告谢云起交付《商品房买卖合同》约定的2号楼1单元25001号和7号楼1单元04002号房屋，并协助原告办理不动产登记手续。二、被告巨野海洋置业有限公司于决书生效后十日内向原告谢云起支付逾期交房违约金（以563430元为基数，从2016年5月2日起至实际交付之日按日万分之二计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9434元，保全费3337元，由被告巨野海洋置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  许克俭人民陪审员  贺江运人民陪审员  刘庆兰二〇一九年十二月二十四日书 记 员  王大振