上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8302号上诉人（原审原告）：上海仟佳汽车服务有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇秀浦路168弄1号。法定代表人：张红兵，总经理。委托诉讼代理人：徐辉，上海市东泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海芳园副食品配送有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路2000号B1012席位。法定代表人：李友生，执行董事。委托诉讼代理人：张文飞，上海市中和律师事务所律师。上诉人上海仟佳汽车服务有限公司（以下简称仟佳公司）因与上诉人上海芳园副食品配送有限公司（以下简称芳园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初21395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仟佳公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判芳园公司支付仟佳公司2017年8月1日起至迁出之日止的租金及使用费按照3,193,750元/年（合同约定标准）计算；改判仟佳公司赔偿芳园公司装修损失不超过840,000元。事实和理由：1、仟佳公司和芳园公司签订的《房屋租赁合同》对租赁房屋上海市浦东新区XX路XX弄XX-XX号（以下简称系争房屋）的面积表述为不明确的数字“约7,000平方米”，芳园公司在系争房屋装修中拆除了部分面积，导致面积数额不足约定，但租金的约定是明确的，与最终面积无关，故租金及使用费应按照3,193,750元/年计算。2、租赁合同约定房屋用途为生鲜超市，房屋需自用，不得大面积转租，但芳园公司实际用于农贸市场和饭店等且大面积转租，违反合同约定。因此，芳园公司根据其实际用途所作装修，仟佳不予认可，不应赔偿。即便应赔偿部分装修，一审法院判决的赔付比例过高，应就芳园公司使用系争房屋至今，房屋装修应折旧及芳园公司应承担主要过错等因素综合考虑。请求二审法院支持仟佳公司的上诉请求。芳园公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判1、芳园公司支付2017年11月1日至迁出之日止的租金及使用费按1,919,548.68元/年计算（扣除通道部分面积后折算），且应扣除芳园公司已支付的1,250,000元；2、仟佳公司支付芳园公司装修等损失2,000,000元（包含室外场地装修损失）。事实和理由：1、（2018）沪0115民初81801号民事判决已判令芳园公司迁出系争房屋，本案一审判决对此重复判决，应予撤销。2、根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道不应计算建筑面积，一审法院通过补充鉴定将底层建筑物通道面积作为计算租金及使用费，没有依据。3、仟佳公司没有按约交付房屋，签收单时间在合同签订之前，且签收单的内容仅涉及FW3楼的一、二层交接，一审法院认定仟佳公司是在合同约定期限内将房屋全部交付给芳园公司无事实依据。仟佳公司无法向芳园公司提供办理经营证照的住所证明，构成违约，芳园公司认为应至少扣减三个月房屋租金及使用费。4、仟佳公司和原上海市南汇区XX镇XX村民委员会（以下简称XX村委会）签订《土地租赁合同》一审中未经质证，不应作为定案依据，上海市浦东新区XX镇XX坊（以下简称XX坊）主张系争房屋外场地系由XX坊交付给仟佳公司使用，故XX村委会不可能实际履行《土地租赁合同》，根据仟佳公司和芳园公司的《房屋租赁意向书》约定的四至范围包括了系争房屋外的场地，仟佳公司也实际使用房屋外场地至今，故芳园公司的室外工程损失337,819.43元也属于赔偿范围。请求二审法院支持芳园公司的上诉请求。仟佳公司、芳园公司均不同意对方的上诉请求。仟佳公司向一审法院起诉请求：1、确认仟佳公司、芳园公司于2017年2月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月10日解除；2、判令芳园公司支付仟佳公司房屋租金及使用费（2017年10月-12月为613,021元，2018年1月起至迁出之日止按每月266,145.67元计算），并支付仟佳公司水电费27,325.07元；3、判令芳园公司支付仟佳公司滞纳金525元；4、判令芳园公司立即迁出系争房屋。一审中，仟佳公司放弃诉请2中针对水电费的主张。一审法院认定事实如下：系争房屋所在的场地是原南汇县XX乡XX村民委员会（中心场一场）的集体土地。1993年12月15日原南汇县XX乡XX坊负责人郁某与原南汇县XX乡XX村第一中心场签订付业棚舍承包联营合同，将坐落XX村北侧面积约4.6亩的破旧付业棚舍以联营形式，承包给郁某发展付业生产使用，每年需上交承包费5,000元整，承包期限自1994年1月1日起至2023年12月30日止。1994年、1995年原南汇县周西乡人民政府向太平中心场一场颁发鸡舍准建证，核准建筑面积分别为1000平米和250平米，控制高度分别为5.8米和6米。此后XX坊依据准建证对原鸡舍进行了翻建，在仟佳公司提交的平面图上分别标注为办公楼（二层）、办公楼西（二层）以及2栋的房屋（二层）。2013年2月1日，XX村委员会（甲方）与仟佳公司（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市南汇区XX镇XX路XX弄XX-XX号靠近秀浦路边，东至太平支路西至Z公司南至XX组北至秀浦路约5亩土地租赁给乙方使用，租期自2013年2月1日起至2021年1月31日止，租金5,000元。2016年7月29日，仟佳公司（甲方）与芳园公司的法定代表人李友生（乙方）签订《房屋租赁意向书》一份，约定由乙方自愿向甲方预订承租XX路XX弄内的房屋，建筑面积约8,000平方米，(正式合同的面积以双方测量为准)。承租价格：双方协商以1.25元/平方米/日为单价，按总建筑面积计算实际年租赁价格，每3年按5%递增。押金约定为400,000元。双方协商，根据乙方用途需求，经甲方确认改建部分房屋屋顶及增加部分楼层，故双方决定乙方需支付甲方租赁保证金共计2,000,000元，该保证金在签订正式合同后自动转为乙方向甲方支付的部分租金。租赁用途：按照甲方要求，乙方只能从事白领公寓的经营活动。租赁期限9年。初步商定甲方于2017年1月1日之前将改建完成之后的房屋交付于乙方，但考虑到中间有众多不确定因素故可迟延2个月交付乙方使用。乙方在进入施工装修时双方签订正式租赁合同，免租期为4个月。租赁期间因乙方责任导致退租或合同终止的，甲乙双方同意：依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不再退还租赁押金给乙方，甲方有权选择重新租赁给第三方。2017年1月，XX坊（甲方）与仟佳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将XX路XX弄XX-XX号XX号内已装修好的经营厂房及办公楼等各种房屋，建筑面积约3,200平方米租赁给乙方使用，租期为六年，自2017年2月1日至2022年12月31日止；税后年租金第一年为1,500,000元，每年递增50,000元；付款方式为付三押一，先付后用。2017年2月21日，仟佳公司（甲方）、芳园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：一、租赁房屋基本情况：1.1甲方将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX-XX号房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积为约7,000平方米（附图，按实际测量面积为准）。二、租赁房屋用途：2.1乙方承租该房屋用途为生鲜超市。若改变该房屋的用途，须征得甲方的同意，否则视为乙方违约。2.2甲方同意乙方在使用该房屋的主体部分后，对剩余小部分的房屋可以转租，但乙方必须对转租的部分租赁房屋向甲方负责。三、租赁期限：3.1该房屋租赁期限为7年，自2017年4月1日开始至2023年12月31日为止，甲方同意给予乙方4月的免租期，以便于乙方对租赁房屋进行适当的装修装潢。4个月免租期的租金分摊在2017-2018年每年免除二个月，免除金额以2017年的月租金为标准。四、保证金：4.1在本合同签订之日起5日内，乙方应当向甲方交付租赁房屋的保证金400,000元。4.2该租赁房屋年租金为3,193,750元，支付方式为按季度支付，先付后用。首期租金在签订合同后3天内予以支付。首期租金到期时，应在到期前20日内支付下一期的租金，以此类推。每逾期一日，按每日0.2%支付滞纳金，迟延一个月支付租金视为违约。甲方收取租金只提供收款收据，如乙方需甲方提供租赁发票的，所产生的税费由乙方自行承担。4.3租金的递增方式按以下方式计算：每3年按5%递增。五、租赁房屋的装修、装潢：5.1租赁期间，乙方可根据其经营需要，在不改变房屋主体结构的情况下自行装修装潢，如需要改变承租房屋的主体结构或设置对房屋主体结构有影响的设备的，需遵照有关安全规范和管理条列，相关费用由乙方承担。合同6.2约定：甲方协助乙方在租赁房屋所设新公司的营业执照的办理（营业执照应为“生鲜超市”类公司）。2017年2月15日、20日，仟佳公司、芳园公司制作并签署了签收单，仟佳公司向芳园公司交付了一楼二楼等房屋内物品、钥匙及公司北大门钥匙。2017年6月5日，芳园公司法定代表人李友生签收了《办理工商营业执照所需材料清单》，内容为：1、集体土地建设用地使用者复印件共6页；2、租房合同复印件（上海市浦东新区XX镇XX村民委员会与仟佳公司）；3、门牌号码证明（XX村XX号编订为XX路XX弄XX-XX号）；4、房屋证明原件（XX路XX弄XX-XX号产权归属XX镇XX村民委员会所有）。2017年10月13日，芳园公司向仟佳公司发送律师函，称仟佳公司仅于2017年4月25日、7月15日先后向芳园公司交付共计4,000平方米的房屋，要求接函后十日内测量已交付房屋的面积并交付其余房屋，或协商租赁合同事宜。2017年11月14日，芳园公司又向仟佳公司发函，要求测量已交付房屋的面积并交付其余房屋，或协商租赁合同事宜，并交付合法有效的《街道镇开发区住所证明表》及《康桥镇经营场地审批表》。2018年1月26日，仟佳公司向芳园公司发送律师函，要求芳园公司支付欠付的2017年第三期（10-12月）租金613,021元、2018年第一期（1-3月）租金798,437元及相应的水电费等，否则将依法解除合同并追究违约责任。2018年2月8日，芳园公司向仟佳公司发函，要求就未交付的房屋、未协助办理营业执照的违约行为及应承担的违约责任进行协商，并协助芳园公司取得合法有效的《街道镇开发区住所证明表》及《康桥镇经营场地审批表》。2018年2月8日，仟佳公司再次向芳园公司发送律师函，由于芳园公司拖欠租金，已于2018年2月7日单方解除双方之间的租赁合同。2018年2月26日，仟佳公司回函，答复如下：1、面积已按约交付，当初交付的房屋、场地共计8,000多平方米，并得到芳园公司确认，现芳园公司处的面积为芳园公司入驻至10月并装修完毕后的面积（包括场地上芳园公司自行拆除的部分房屋）。2、关于协助办理营业执照一事，所有盖章证明之前均为芳园公司办妥，且得到芳园公司签收。相反，芳园公司一直未能支付欠租，且未经仟佳公司同意改变用途为菜市场，且未得到仟佳公司同意即全部转租，现同意芳园公司收到本函后十日内予以整改并支付欠租，否则将解除合同。2018年3月1日，芳园公司又向仟佳公司发函，对于仟佳公司所述已交付8,000平方米房屋、芳园公司已收到协助办理营业执照的材料、芳园公司拖欠租金等事实均不予确认。2018年3月12日，仟佳公司又发函要求芳园公司返还房屋。2017年2月22日，仟佳公司出具收据一份，言明收到芳园公司保证金400,000元。2017年2月23日，仟佳公司出具收据一份，言明收到芳园公司租费250,000元，并注：收据号6152981的100万元自动转租金。一审中，仟佳公司、芳园公司双方一致确认，芳园公司已支付保证金400,000元，租金1,250,000元及仟佳公司主张的截止2018年3月底的水电费27,325.07元，故仟佳公司不再主张该水电费。FW3的三层房屋中，二层及三层由XX坊使用，一层由XX坊免费提供给芳园公司使用。FW4、FW9系经XX坊同意由芳园公司搭建。2018年11月1日XX坊起诉要求仟佳公司支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金1,294,100元。2019年3月8日，一审法院判令仟佳公司于判决生效之日起十日内支付XX坊475,000元。本判决现已生效。本案一审中，芳园公司提交其与案外人上海B有限公司于2017年4月9日签订的装修合同一份，装饰工程名称：周浦秀浦路公寓房装修工程，工程期限：2017年4月10日起至2017年5月26日止，合同总价2,400,000元。芳园公司又提交芳园公司与案外人上海B有限公司于2017年7月25日签订的装修合同一份，装饰工程名称：周浦秀浦路XX农贸市场二楼装饰工程，工程期限：2017年8月1日起至2017年12月30日止，合同总价850,000元。芳园公司又提交芳园公司与案外人金某于2017年2月13日签订的消防工程施工合同一份，开工日期以甲方书面通知为准，合同总价暂定900,000元。芳园公司又提交芳园公司与案外人邢某于2017年9月24日签订的混凝土施工合同一份，项目名称：芳园场地混凝土，合同总价243,000元。芳园公司主张，其根据上述合同对系争房屋进行了装修及消防、场地的施工，要求仟佳公司赔偿上述损失。仟佳公司对上述合同的真实性均不予确认，但根据芳园公司的陈述，上述施工及装修工程合同自2017年2月即开始签订，于2017年4月10日即开始装修工程，故仟佳公司的房屋早于2017年4月10日已交付芳园公司使用，根据仟佳公司提供的证据，系争房屋均在2017年2月即已交付芳园公司。经芳园公司申请，一审法院通过上海市高级人民法院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的面积进行了司法鉴定，鉴定结论为：系争房屋的外墙外轮廓作为计算范围，阳台按1/2面积计算（封闭阳台按全面积计算），现存房屋建筑面积为4,709.93平方米，房屋底层有四处通道，总计面积为227.27平方米。对此，仟佳公司主张，仟佳公司将房屋全栋出租给芳园公司使用，芳园公司进行装修分割，底层通道面积亦应计算为房屋总面积。芳园公司则主张，通道不应计入房屋面积。经芳园公司申请，一审法院通过上海市高级人民法院依法委托上海第一测量师事务所有限公司对芳园公司的装修的工程造价进行鉴定，鉴定结论为（未包含折旧）：1、装修工程所涉造价为4,341,953.23元；2、仟佳公司主张不在租赁合同范围内的室外工程项目（室外混凝土场地工程项目及车牌识别系统工程项目）所涉造价为417,061.03元；3、仟佳公司主张并非芳园公司施工的2楼平台工程项目所涉造价为94,688.13元。折旧计算，1、装修工程所涉造价为3,516,982.12元；2、仟佳公司主张不在租赁合同范围内的室外工程项目（室外混凝土场地工程项目及车牌识别系统工程项目）所涉造价为337,819.43元；3、仟佳公司主张并非芳园公司施工的2楼平台工程项目所涉造价为76,697.39元。对此，仟佳公司质证称，真实性无异议，但无关联性，场地并未出租给芳园公司；消防工程，并未取得验收，无法使用，不应计入；过道装修也已计算在内，显然，过道面积亦应计入出租面积。芳园公司质证称，芳园公司装修时花费了近6,000,000元，故鉴定价格偏低；平台、厕所、办公房均为芳园公司所装修；芳园公司对于消防工程的合同价为900,000元，最后确实有些未按合同完工，但芳园公司已支出550,000元，鉴定价格明显偏低。鉴定单位解释称，鉴定中，芳园公司并未提供消防工程的图纸，根据市场价结合现场建筑面积、隐蔽工程等现场情况综合计算消防工程价值。一审法院认为，仟佳公司、芳园公司之间签订的《房屋租赁合同》约定的租赁房屋面积约7,000平方米，司法鉴定结论的房屋面积为4,709.93平方米，房屋底层内通道面积为227.27平方米，但XX路XX弄XX-XX号内全部有证房屋面积仅1,500平方米，目前没有证据证明其余房屋具备建设工程规划许可证。据此可以确定部分租赁房屋系不合法建筑，故一审法院认定《房屋租赁合同》部分无效。因系争房屋部分合同有效部分合同无效，且合同无效部分的房屋面积超出有效部分面积但难以区分，故已无继续履行的可能，有效部分合同应予解除。合同无效、合同解除后，芳园公司已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应迁出。仟佳公司要求芳园公司迁出系争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于租金及使用费，对于合同有效部分芳园公司理应支付租金，对于无效部分，芳园公司仍需支付房屋占有使用费。芳园公司抗辩称，仟佳公司未能足额交付房屋，故房屋租金标准理应扣除未交付部分，一审法院认为，上海市房屋建筑设计院有限公司出具的司法鉴定意见书程序合法、结果客观，可以作为定案依据，仟佳公司未能交付全额面积的房屋，租金及使用费的标准理应按现有面积计付，仟佳公司称已足额交付，但未能提供充分证据证明，一审法院难以采信。根据司法鉴定结论，房屋面积为4,709.93平方米，房屋底层内通道面积为227.27平方米，故总面积为4,937.2平方米。芳园公司称通道不应计入承租面积，一审法院认为，仟佳公司将房屋出租给芳园公司使用，故房屋内的通道亦系使用面积，理应计入总面积之内，故芳园公司该抗辩一审法院不予采纳。上述面积，扣除由XX坊自行使用及免费提供给芳园公司使用的FW3的房屋面积、芳园公司自建的FW4、FW9的面积、仟佳公司使用的FW6三层的房屋面积，交付给芳园公司使用的面积总计为4,434.5平方米。根据双方合同约定，7,000平方米房屋的年租金为3,193,750元，故现有4,434.5平方米房屋的租金及使用费标准应为每年2,023,240.63元。关于租金及使用费的起算时间，芳园公司主张仟佳公司陆续于2017年2月、4月、7月、8月交付的房屋，遭仟佳公司否认，结合仟佳公司提供的签收单、芳园公司提供的装修合同及房屋装修事实等，一审法院确认仟佳公司已于约定期限之前将房屋交付给芳园公司，芳园公司理应按合同约定的时间周期支付租金及使用费。根据合同约定，仟佳公司给予芳园公司4个月的装修免租期，故芳园公司应支付自2017年8月1日起至迁出之日止的房屋租金及使用费，标准为每年2,023,240.63元。仟佳公司要求芳园公司给付逾期支付租金的滞纳金，芳园公司则抗辩称仟佳公司未能按约交付足额房屋面积导致发生争议而不同意支付，一审法院采信芳园公司之述，仟佳公司该诉请一审法院不予支持。仟佳公司将部分不合法建筑出租给芳园公司使用，且房屋面积不足额，显然存在过错。芳园公司承租时未对房屋合法性尽到必要的审查、注意义务，其自身亦有过错，仟佳公司应当承担与自身过错相适应的赔偿责任。上海第一测量师事务所有限公司出具的司法鉴定意见书程序合法、结果客观，可以作为定案依据。关于鉴定造价，1、装修工程所涉造价为3,516,982.12元；2、仟佳公司主张不在租赁合同范围内的室外工程项目（室外混凝土场地工程项目及车牌识别系统工程项目）所涉造价为337,819.43元；3、仟佳公司主张并非芳园公司施工的2楼平台工程项目所涉造价为76,697.39元。芳园公司称房屋外的场地亦系租赁范围，遭仟佳公司否认，芳园公司亦未能提供证据证明，故芳园公司该主张一审法院不予采信，芳园公司主张的场地的造价损失一审法院不予支持；关于2楼平台的造价，仟佳公司亦已确认系芳园公司搭建，一审法院予以确认。据此，一审法院结合租赁期限、导致合同无效的双方过错程度等，酌定仟佳公司应赔偿芳园公司的装修等损失1,796,840元。因合同解除及无效，仟佳公司应返还芳园公司所缴纳的押金400,000元。一审法院审理后，于2019年4月20日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定判决：一、上海仟佳汽车服务有限公司与上海芳园副食品配送有限公司之间的《房屋租赁合同》部分无效，有效部分解除；二、上海芳园副食品配送有限公司应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX-XX号房屋，将房屋返还给上海仟佳汽车服务有限公司；三、上海芳园副食品配送有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海仟佳汽车服务有限公司支付2017年8月1日起至迁出之日止的房屋租金及使用费，标准为每年2,023,240.63元。该款应扣除已支付的1,250,000元；四、上海仟佳汽车服务有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海芳园副食品配送有限公司支付装修等损失1,796,840元；五、上海仟佳汽车服务有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海芳园副食品配送有限公司返还押金400,000元；六、驳回上海仟佳汽车服务有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,507元，减半收取计8,753.50元，鉴定费156,750元，合计165,503.50元，由上海仟佳汽车服务有限公司负担104,228.50元，上海芳园副食品配送有限公司负担61,275元。经本院审理查明，1、2018年11月1日XX坊起诉要求仟佳公司支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金1,294,100元。2019年3月8日，一审法院判令仟佳公司于判决生效之日起十日内支付XX坊475,000元。本案一审中该判决尚未生效，一审法院对该事实认定错误，本院予以纠正。仟佳公司对该案提起上诉后，本院于2019年7月26日判决驳回上诉，维持原判。2、一审中，仟佳公司提供其与XX村委员会签订的《土地租赁合同》一份，以证明XX村委员会出租给仟佳公司共5亩土地，芳园公司主张的室外装修工程（停车场）约2,700平方米，加上房屋面积将超过本案双方合同约定的面积，故室外工程部分的场地不包含在仟佳公司和芳园公司的租赁范围内。芳园公司于一审中质证称，对该份证据的真实性和证明内容均有异议。本院认为该份证据涉及案外人，芳园公司对该证据真实性不予认可，本院对该份证据不作认定。一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，一审法院于2019年3月8日作出（2018）沪0115民初81801号民事判决，主文第三项判决仟佳公司、芳园公司于该判决生效之日起十五日内迁出系争房屋，将上述房屋返还XX坊。本院认为，本案争议焦点在于双方签订的《房屋租赁合同》在部分无效、部分解除情形下的后果的处理。仟佳公司与芳园公司签订的《房屋租赁合同》中约定租赁房屋建筑面积约7,000元（附图，按实际测量面积为准），租金约定为3,193,750元/年。经鉴定单位测量实际房屋面积为4,709.93平方米加上底层内通道227.27平方米合计4,937.20平方米，扣除双方一致确认的FW3中的第二、第三层由XX坊自行使用，第一层由XX坊提供给芳园公司免费使用，FW4、FW9系XX坊同意芳园公司搭建的面积、FW6中第三层系仟佳公司自用，合计502.70平方米，综上仟佳公司交付给芳园公司的房屋面积为4,434.50平方米。根据在案证据，系争房屋中有合法建房审批手续的面积仅为1,500平方米，故双方所签《房屋租赁合同》部分无效。合同无效部分，芳园公司作为实际使用人应参照租金标准支付其占有使用期间的房屋使用费。合同有效部分，鉴于合同实际无法继续履行，一审判决合同有效部分予以解除，并无不当。合同无效或解除，芳园公司无继续占用系争房屋的依据，应予返还。一审法院于2019年3月8日作出（2018）沪0115民初81801号民事判决，已判决仟佳公司、芳园公司于该判决生效之日起十五日内迁出系争房屋，将系争房屋返还XX坊，与本案一审判决判令芳园公司迁出系争房屋，将系争房屋返还给仟佳公司的判项存在矛盾，故本案中该判项应予撤销。就租金和房屋使用费的计算标准。芳园公司主张因仟佳公司未足额交付合同约定的租赁房屋建筑面积，芳园公司行使先履行抗辩权，才拒付租金。对此，仟佳公司陈述，其交付房屋的面积原本符合合同约定的约7,000平方米，但芳园公司在收到房屋后即拆除了部分房屋，导致测绘报告确定的房屋面积不足。本院认为，2017年1月XX坊和仟佳公司签订的《房屋租赁合同》约定XX坊出租给仟佳公司的房屋建筑面积约3,200平方米，次月仟佳公司与芳园公司签订《房屋租赁合同》约定仟佳公司出租给芳园公司的房屋建筑面积约7,000平方米，仟佳公司表示其已向芳园公司交付足额房屋面积，但其并未提供证据解释约三千多平方米房屋建筑面积差额从何而来；况且，在租赁房屋建筑面积差额如此巨大的情况下，在（2018）沪0115民初81801号XX坊（原告）诉仟佳公司（被告）、芳园公司（第三人）房屋租赁合同纠纷一案审理过程中，一审法院庭审调查租赁房屋面积的事实时，仟佳公司始终确认测绘报告所确定的面积，本院认为仟佳公司主张其按约交付给芳园公司建筑面积约7,000平方米的房屋的陈述没有依据，本院不予采信。另，仟佳公司认为合同约定的租金标准是确定的，故无论其实际交付多少房屋建筑面积，芳园公司仍应按合同约定的租金标准支付，本院对仟佳公司该主张亦不予采信。根据本案实际情况，一审法院按仟佳公司实际交付的房屋建筑面积与合同约定的面积比例计算房屋租金或使用费，更符合公平原则。一审法院判决的租金和使用费计算标准并无不当，应予维持。芳园公司主张租金和使用费计算标准还应扣除房屋底层通道面积折算租金部分，该主张缺乏事实依据，一审法院对此不予采信，本院亦同。芳园公司另主张仟佳公司未提供办理经营证照的住所证明，构成违约，故芳园公司应减少支付三个月租金或房屋使用费，但其并未于一审中提出反诉，本院在本案中对此不予处理。就芳园公司的装修损失赔偿范围。一审中鉴定单位对装修工程造价折旧比例作出补充鉴定，仟佳公司对鉴定单位计算的折旧比例不予认可，但无充分依据予以反驳，本院不予采信。芳园公司主张室外场地亦为其承租范围，缺乏合同依据，其要求仟佳公司赔偿其室外装修工程损失，本院不予支持。一审法院结合租赁期限、双方过错程度酌情判决仟佳公司应赔偿芳园公司的装修损失金额，于法有据，且在合理范围，本院予以认同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初21395号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初21395号民事判决第二、六项；三、驳回上海仟佳汽车服务有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17,507元，减半收取计8,753.50元，鉴定费156,750元，合计165,503.50元，由上海仟佳汽车服务有限公司负担104,228.50元，上海芳园副食品配送有限公司负担61,275元。二审案件受理费26,449元，由上海仟佳汽车服务有限公司负担17,507元，上海芳园副食品配送有限公司负担8,942元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十二月三十日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……