上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8983号上诉人(原审被告)：上海揽海房地产开发有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：贾鹏翔，执行董事。委托诉讼代理人：严毅超。被上诉人(原审原告)：戴斯乔，男，1992年6月21日生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：杨梦嫣，上海小城律师事务所律师。上诉人上海揽海房地产开发有限公司(以下简称“揽海公司”)因与被上诉人戴斯乔商品房预售合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2018)沪0151民初3136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人揽海公司的委托诉讼代理人严毅超，被上诉人戴斯乔的委托诉讼代理人杨梦嫣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。揽海公司的上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判,驳回戴斯乔原审诉请。事实和理由：戴斯乔至今未缴纳物业管理费，但几次验收房屋均顺利进行，不存在揽海公司要求戴斯乔必须先缴纳物业管理费才能接收房屋的情况，且揽海公司也未强制要求戴斯乔缴纳物业管理费。房屋交接不成的原因在于戴斯乔认为房屋质量存在问题拒绝接收房屋。而戴斯乔提出的质量问题均不属于主体结构的缺陷或瑕疵，也不影响房屋的使用功能，故其无权拒收房屋，房屋不能交付的责任不在于揽海公司，揽海公司不应承担延迟交付的违约责任。戴斯乔辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。戴斯乔向一审法院提出的诉讼请求：1.判令揽海公司向戴斯乔支付违约金人民币(以下币种均为人民币)359,643元(以3,883,831元为基数，按日万分之二自2017年12月16日起计算至2019年3月23日)；2.本案诉讼费由揽海公司承担。一审法院认定事实如下：戴斯乔与揽海公司系房屋买卖关系。双方于2016年9月26日签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方(戴斯乔)购买甲方(揽海公司)所有的位于上海市崇明区陈家镇揽海路XXX弄XXX号XXX-XXX层室房屋(以下简称“系争房屋”)一套，该房屋建筑面积111.63平方米，总房价款88831元(不包含房屋全装修价格)。甲方定于2017年12月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同补充条款约定：甲方应最少提前七日书面通知乙方办理交房手续。乙方应于甲方通知的交付日期，到房屋所在地对该房屋进行验收交接，签署房屋交付书并办理相关房屋交付手续。若乙方在接到甲方发出的书面催告通知后，仍未在规定期限内办理交接手续的，应视为甲方已全面和适当履行完毕了将该房屋交付乙方的义务，乙方亦被视为已对该房屋进行了验收交接并且认可该房屋符合本合同约定的交付标准……。如该房屋的装修和设备标准与本合同附件三约定的标准不符合或者该房屋存在非属于主体结构的质量缺陷或瑕疵，则甲方应在合理期限内予以整改或修复或承担报修责任，但不影响双方办理该房屋的交接手续，乙方不得以此为由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。一审法院另查明，合同签订后，戴斯乔分别支付揽海公司系争房屋购房款1,183,831元、2,700,000元，两笔合计3,883,831元，履行了支付全部购房款的义务，揽海公司随即向其开具增值税普通发票两张。2017年12月，揽海公司向戴斯乔发出商品房交付使用通知书等材料，载明将于2017年12月15日至17日为戴斯乔办理系争房屋的交房手续。在揽海公司方的东滩花园入住须知第六部分第三项，要求戴斯乔在入住当日携带面积误差及费用结算单和物业费用明细单。房屋交付流程载明业主需按照下列顺序办理入住手续，其中交付流程第三项内容显示：要求业主到物业公司收费处按照《物业费用明细单》上载明的费用收取相应款项，并开具相应票据。2017年12月16日，戴斯乔按照揽海公司要求的时间去揽海公司处拟接收系争房屋，但当天未交接成功。一审法院再查明，2018年4月30日，双方进行第二次交接房屋，因戴斯乔发现几处玻璃没有整修，且地下室热水器装置被擅自拔掉电源，导致双方第二次交接房屋未成功。2018年6月9日，双方进行第三次交接房屋，戴斯乔自认系争房屋大部分问题已装修完毕，但要求揽海公司承担整修期间的物业费，后揽海公司回函予以拒绝，双方就此产生争议，导致房屋交付继续逾期。2019年3月23日，系争房屋由揽海公司实际交付给戴斯乔使用，戴斯乔在房屋交付手续书尾部签字、确认。一审法院归纳本案的争议焦点为，揽海公司逾期交付房屋的原因系戴斯乔因房屋质量瑕疵问题拒绝接收，还是因戴斯乔未缴纳物业管理费，故揽海公司拒绝交付系争房屋。一审庭审中，戴斯乔认为，根据其提供的其与销售刘燕燕的聊天记录、房屋交付流程等证据可以证明揽海公司交付房屋的前提是戴斯乔须先支付物业费，因戴斯乔未缴纳物业费，所以揽海公司拒绝交房；揽海公司认为，揽海公司方自始至终并未说过要先支付物业费，才能交付系争房屋。逾期实际交房的真实原因系戴斯乔因房屋质量瑕疵问题拒绝接收房屋，但按照双方合同约定，房屋质量瑕疵问题并不影响房屋交付，且揽海公司也按照戴斯乔的意见去积极整改、修复，故该房屋已经于2018年1月1日视为交付。另根据揽海公司提供的关于拒缴物业管理费告知书、关于2018.8.20回复函等证据，均可证明因房屋质量瑕疵问题，双方进行沟通、协商的过程，戴斯乔要求揽海公司承担其系争房屋物业管理费的事实。一审法院认为，交付房屋是揽海公司的义务，与戴斯乔向其支付购房款相对应。本案中，双方均确认系争房屋实际交付时间为2019年3月23日，故揽海公司逾期交付房屋在客观上确系违约，但违约责任的承担需要充分考虑违约行为产生的种种原因、双方的过错大小等因素来衡量。结合庭审中戴斯乔提供的证据来看，揽海公司要求戴斯乔先行缴纳物业管理费，否则拒绝交付房屋，确系造成逾期实际交房的原因，但并不是唯一的原因，从揽海公司提供的证据来看，2017年12月16日双方在约定的时间、地点拟交接房屋，后因戴斯乔认为系争房屋存在种种质量问题，故房屋未实际交接成功，之后经揽海公司对相关问题进行整改、修复，戴斯乔于2018年4月30日、6月9日分别到揽海公司处进行第二次、第三次交接，戴斯乔在第三次交接未成功后表示系争房屋大部分问题已整修完毕，并提出要求揽海公司承担房屋整改、修复期间物业费的要求，后揽海公司回函予以拒绝。上述内容由揽海公司提供的关于拒缴物业管理费告知书等证据予以证实，且戴斯乔对该份证据的真实性无异议，故对该节事实予以认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。戴斯乔、揽海公司就系争房屋签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，依法属有效，双方均应恪守履行。揽海公司的房屋交付流程、房屋交付手续书均明确夫妻首期物业管理费是房屋交付的程序之一，没有明示如业主不同意支付物业管理费也可进行房屋交接，对此，揽海公司存在过错，应承担相应的责任。戴斯乔在揽海公司三次通知交接房屋后，在房屋存在质量瑕疵的情况下，没有向揽海公司明确自己不缴纳物业费，但同时要求其交付房屋的意思表示，存在过错。之后，戴斯乔在揽海公司对系争房屋大部分问题整修完毕后又提出要求其承担整修期间的物业管理费，双方为此无法达成一致意见，导致系争房屋长时期逾期交付。综上，法院结合戴斯乔、揽海公司的意见、已查明的事实、戴斯乔的实际损失、双方的过错程度、房屋实际整修时间等因素，酌定揽海公司支付戴斯乔五个月延期交房的违约金116,514.93元(3,883,831元×0.02%×150天)。一审法院据此判决：上海揽海房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付戴斯乔违约金人民币116,514.93元。二审中，揽海公司于庭审后提交上海同策合壑房地产营销策划有限公司出具的在职证明一份，欲证明刘燕燕系该公司员工,与揽海公司无关。戴斯乔书面回复称，经工商查询该公司成立于2017年2月，刘燕燕显然不可能在2014年即成为该公司员工，故该证据系揽海公司造假。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力的认定，并无不妥，本院予以认同。根据本案的一审审理记录，戴斯乔提起本案诉讼所主张的事实基础为揽海公司以其未支付物业费为由拒绝向其交付系争房屋。本案审理中，揽海公司对此予以否认，并主张其已按照合同约定履行了交房义务，客观上系戴斯乔因房屋内设备等问题拒绝接受交付。需要指出的是，戴斯乔提出的违约金计算起始时间为2017年12月16日，而其在本案诉讼中并未主张系争房屋在该时间节点尚未符合合同约定的交付标准，故可以认定戴斯乔认为系争房屋在上述时间节点客观上已经符合合同约定的交付条件。因此，虽双方当事人客观上实际交接系争房屋的时间为2019年3月23日，但该时间节点不应简单被认定为双方按照合同约定交付系争房屋的实际时间。鉴此，本案的争议焦点如一审法院所述为在戴斯乔收到揽海公司收房通知后，于2017年12月16日未完成系争房屋交付行为的原因是因房屋质量瑕疵戴斯乔拒绝接收，还是因戴斯乔未缴纳物业管理费故揽海公司拒绝交付系争房屋。作为本案一审原告，戴斯乔对证明其主张的事实应当承担举证责任。纵观本案一、二审中双方当事人所提交的证据，可以直接得出揽海公司以未交物业费为由拒绝交付系争房屋结论的证据仅戴斯乔提交的其与刘燕燕的聊天记录。但在本案中，并无证据可以证明刘燕燕有代表揽海公司作出相应意思表示的授权，客观上从聊天记录的内容而言，刘燕燕相应回复亦表示其协助沟通，因此该份证据不足以证明戴斯乔所主张的事实，而客观上一审法院亦未采纳该份证据作为本案定案证据。需要指出的是，在案证据中戴斯乔于2018年6月26日向揽海公司所发出的信函中明确表示2017年12月16日因发现系争房屋存在质量问题影响正常使用，导致戴斯乔无法按照合同约定进行收房。而在同一份函件中，戴斯乔又称2018年4月30日因发现玻璃问题未整改、地下室热水器电源被擅自拔掉导致其二次收房不成功。在可以确定戴斯乔曾多次通过信函方式向揽海公司交涉的情况下，戴斯乔却未提交证据证明其曾于2017年12月16日后向揽海公司提出在不支付物业费的情况下要求揽海公司交付系争房屋的主张。综上所述，戴斯乔在本案中所提交的证据并未达到足以证明相关事实客观真实的盖然性标准，而揽海公司的证据反而具有一定的优势。根据在案证据，在揽海公司向戴斯乔送达的房屋交付手续书中除“付清物业管理费及其他款项”的事项外还有“领取礼品”等事项，结合物业费用收取的主体并非揽海公司这一事实，一审法院以揽海公司未在上述书面通知中明示如业主不同意支付物业费也可进行房屋交接而认定该公司存在过错，显然过份加重了揽海公司应负的责任。综上所述，戴斯乔在本案中并未提供充分证据足以证明其所主张的事实，故其诉讼请求不应获得支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初3136号民事判决；二、驳回戴斯乔的全部诉讼请求。本案一审案件受理费人民币3,347元、二审案件受理费人民币6,694元，均由被上诉人戴斯乔负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇一九年十二月二十七日书记员 陈雪萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。