浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初6270号 原告（反诉被告）：黄赵刚，男，1979年4月25日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：陆映青，浙江汉宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程海烂，浙江汉宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋金良，男，1965年10月21日出生，汉族，住东阳市。 被告（反诉原告）：东阳市金力磁铁制造有限公司，住所地东阳市歌山镇西宅工业区。 法定代表人：蒋金良。 两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：厉建军，浙江新东阳律师事务所律师。 原告黄赵刚为与被告蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司租赁合同纠纷一案，于2019年5月22日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员甘震适用简易程序独任审判。被告蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司于2018年8月10日向本院提起反诉，本院于同日受理后，决定合并审理，于2019年6月21日、2019年10月15日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陆映青及两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人厉建军到庭参加了两次庭审。在本案审理过程中，原、被告曾向本院申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告黄赵刚起诉称：2016年3月18日，原告注册成立了东阳市歌山镇顺成生物质燃料加工厂（系个体工商户，已注销）。2016年3月24日，原告以东阳市歌山镇顺成生物质燃料加工厂的名义与被告签订了《厂房租赁合同》一份，租用被告在东阳市歌山镇西宅工业区的厂房及宿舍，每年租金180000元，租赁期限为5年，自2016年4月1日至2021年3月31日止。签订合同后，原告除支付租金外，还支付了变压器保证金50000元。2018年4月1日至2019年3月31日年度的租金，原告也支付了86150元。由于被告出租的厂房属违法建筑，歌山镇政府要求被告自行拆除，同时发通知要求原告在2018年8月25日前腾空，原告只得照办。但被告却拒不将变压器保证金50000元、剩余租金13650元退还原告。另外，原告做棚花去费用50855元，被告应赔偿原告实际未使用的31个月的损失折算后为26275元。原告诉请法院，要求判令：一、确认双方签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告立即退还原告变压器保证金50000元、剩余租金13650元，赔偿原告做棚等损失26275元，合计89925元；并要求被告自2018年10月16日起按每月5‰的标准赔偿原告利息损失至被告实际付清之日止；三、被告承担本案一切诉讼费用。在本案审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告立即退还变压器保证金40000元、剩余租金72150元，并从2018年10月16日起按每月5‰的标准赔偿原告利息损失至被告实际付清之日止。 被告蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：1、双方签订的租赁合同包括厂房和宿舍两部分组成，厂房部分租赁无效，宿舍部分租赁有效。关于保证金问题，保证金50000元已收到，但在2017年6月21日更换变压器时已退还原告保证金10000元。双方在合同中对做棚费用没有约定，所以做棚费用的损失由原告自行承担。关于剩余房租，被告应返还给原告的租金为13650元（按5个月少5天计算）。根据合同第三条、第五条约定，租金应提前三个月交付，所以2018年的租金应于2018年1月1日交付，但原告只到2018年7月15日才交付。原告应按每天千分之三的标准支付被告租金迟纳金105300元（按6个月计算）。厂房部分的租赁截止期限是2018年9月25日，而不是镇政府通知的2018年8月25日。宿舍部分的租赁合同未解除，租赁截止期限应计算至原告起诉之日。原告尚欠被告1个月的厂房部分租金及9个月的宿舍部分租金。宿舍租金未及时交纳，还应支付迟纳金248590.71元。房产税原告要承担20000元。2、原告在第二次庭审中提交了2017年7月10日签订的租赁合同，在该份租赁合同中，承租方为东阳市顺成生物质燃料有限公司，故本案原告主体应为东阳市顺成生物质燃料有限公司。该份租赁合同也并未实际履行，是原告成立公司需要经营场所才签订租赁合同的，且东阳市顺成生物质燃料有限公司成立时间就是在2017年7月10日签订合同的次日。原告在起诉状中也是以2016年3月24日签订的合同来主张权利的，实际上原告也已承认了该事实。2017年7月10日的租赁合同中载明租赁面积为1000平方米，而实际上原告出租的房屋将近2200平方米，原告在起诉状中也承认双方约定的租金为180000元/年，租赁期限为5年，双方不可能在2017年7月10日将租金变更为80000元/年。 反诉原告蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司反诉称：2016年3月24日，双方签订的《厂房租赁合同》由厂房和宿舍两部分组成，宿舍部分的房屋有土地证，该部分的租赁合同合法有效，厂房部分的房屋系租用的土地建造，为违法建筑，该部分的租赁合同无效，但原告不是在2018年8月25日腾空，而是在2018年9月底，因此租金应计算至原告实际腾空之日止，反诉被告尚应支付的租金为12299.24元。宿舍部分的租赁合同有效，双方至今未办理交接手续，因此租金应支付至实际交接之日止，反诉被告尚应支付的租金暂算至2019年8月24日止为43409.04元。反诉被告另应支付尚欠191000元租金迟交的迟纳金111700元，还应支付宿舍部分的租金迟纳金46492.96元。反诉原告诉请，要求判令：一、确认双方签订的《厂房租赁合同》宿舍部分的租赁合同有效；二、反诉被告支付反诉原告宿舍部分的租金和厂房部分的租金，合计55708.28元（暂算至2019年8月24日止，此后租金计算至实际付清之日止）；三、反诉被告应支付反诉原告迟纳金158162.96元。 反诉被告黄赵刚未作书面答辩，在庭审中口头辩称：1、双方签订的《厂房租赁合同》无效。反诉被告向反诉原告租赁厂房和宿舍的目的是为了办厂，而不是为了来住宿，厂房和宿舍是一个整体，在厂房已拆除的情况下，仅有宿舍部分是不能实现反诉被告租赁厂房的合同目的，即使反诉原告提供了充分的证据证明宿舍部分的房屋有产权证，反诉被告也有权解除合同。而事实上，反诉原告已于2018年9月13日将变压器电户号和宿舍房屋收回，就算宿舍部分的租赁合同有效，此时，宿舍部分的租赁合同也已经解除。2、反诉被告实际腾空的时间是歌山镇政府责令要求腾空的时间，即在2018年8月25日前，并非反诉原告所称的2018年9月底。反诉被告在本诉中已将租金计算至2018年9月13日即反诉原告将变压器电户号收回时止，已对反诉原告作出了对其有利的让步，反诉原告要求反诉被告支付2018年9月13日后的租金于法无据。3、因双方签订的《厂房租赁合同》无效，故合同中约定的迟纳金条款也无效。根据双方在2018年7月10日签订的租赁合同，反诉被告不存在任何违反合同的情形，没有迟交租金，在该份合同中没有对违约金、迟纳金之类的进行过约定，所以反诉原告主张迟纳金是不能成立的。综上，反诉原告的各项诉请无事实和法律依据，请求予以驳回。 原告（反诉被告）黄赵刚向本院提供以下证据： 一、2016年3月24日签订的《厂房租赁合同》1份，用以证明原告租赁被告厂房的事实。 二、收条1份、协议书1份、承兑汇票（复印件）2张，用以证明原告交纳租金、保证金的事实。 三、清单1份，用以证明原告做棚花费的损失事实。 四、歌山镇责令限期腾空通知书1份，用以证明东阳市歌山镇责令原告腾空租用厂房的事实。 五、个体户登记基本情况1份、公司登记基本情况1份，用以证明东阳市歌山镇顺成生物质燃料加工厂已注销，原告于2017年7月11日成立东阳市顺成生物质燃料有限公司的事实。 六、2017年7月10日签订的《租赁合同》1份，用以证明原、被告重新签订了租赁合同，并约定了权利义务的事实。 被告（反诉原告）蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司向本院提供以下证据： 一、土地证1份，用以证明租赁合同中宿舍部分是合法建筑，不是违法建筑的事实。 二、个体户登记基本情况1份、公司登记基本情况1份，用以证明2017年7月10日签订的租赁合同是原告为了成立东阳市顺成生物质燃料有限公司用的事实。 三、2016年3月24日签订的《厂房租赁合同》1份，用以证明被告持有的租赁合同中未对合同文本内容画线的事实。 经庭审举证、质证，本院认证如下： 对黄赵刚提供的证据一，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司认为合同中明确约定出租的房屋包括厂房和宿舍，厂房部分的租赁无效，宿舍部分的租赁是有效的。合同文本中划线部分没有经过双方的签字、盖印，是黄赵刚单方面划掉的。本院对双方曾于2016年3月24日签订《厂房租赁合同》的事实予以认定，关于合同第三、四、五条内容及第八条中的“包括灯具、空调、电缆等”内容是签订合同时划掉还是黄赵刚事后单方划掉的问题，因划线部分未有双方签名或捺印确认，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司也否认在签订合同时同意划掉，因该份证据系由黄赵刚保管，根据举证责任规则，黄赵刚也未提供证据证明是在签订合同时经对方同意后划掉的，故本院对该划线部分系由黄赵刚单方面划的事实予以认定。对黄赵刚提供的证据二，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司认为租金交付延迟。本院对该份证据的真实性予以认定。对黄赵刚提供的证据三，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司认为该清单系黄赵刚单方面书写，对证据三性均有异议。本院认为，黄赵刚变更后的诉讼请求中已不再主张该项诉请，该项证据也不符合有效证据的认定要件，本院不予采纳。对黄赵刚提供的证据四，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司对证据的真实性无异议，但认为黄赵刚不是在2018年8月25日腾空，而是延迟一个月。本院对该份证据的真实性予以认定。对黄赵刚提供的证据五，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司无异议。本院予以采纳。对黄赵刚提供的证据六，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司对证据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为该份合同是为了配合黄赵刚成立公司工商登记用的，并未实际履行。本院对该份证据的真实性予以认定，至于该份合同有无实际履行待本院在后文分析后再作认定。 对蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司提供的证据一，黄赵刚认为只有土地证，没有房产证，对关联性无法确认，不能证明涉案租赁合同中宿舍部分的合法性。本院认为，该份土地证中载明的土地使用权人虽系东阳市金力磁性器材厂，但该地块与涉案租赁合同中的地块相一致，故本院对该份证据的真实性、关联性予以采纳。对蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司提供的证据二，黄赵刚对证据的真实性无异议，但对证明目的及关联性有异议。本院对该份证据的真实性予以认定。对蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司提供的证据三，黄赵刚认为该份合同的第一页、第二页有明显涂改，两页纸张没有骑缝章，对证明目的有异议。本院认为，该份合同与黄赵刚提供的证据一中的合同关于出租方、承租方的签名不一致，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司在证据质证中仅对黄赵刚提供的证据一中的合同划线部分提出异议，而未对其余部分提出异议。故本院以黄赵刚提供的证据一中的合同为准，对该份证据不予采纳。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年3月24日，黄赵刚（乙方）与蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于东阳市歌山镇西宅工业区的厂房宿舍租赁给乙方，租期5年，自2016年4月1日至2012年3月31日；厂房及宿舍每年租金共计为180000元，先支付后使用，到期不付甲方有权终止合同，并由乙方支付迟纳金（迟纳金按每天千分之三计算），租金每年在上年租金基础上提升百分之三；乙方应于每年提前三个月交付租金；合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿等。2016年4月1日，黄赵刚与蒋金良签订协议书一份，约定东阳市金力磁铁制造有限公司将坐落于歌山镇西宅工业区的250KV变压器户号8516801094转让给东阳市歌山镇顺成生物质燃料加工厂使用，使用时间为2016年4月1日至2021年3月31日，黄赵刚需向蒋金良交付用电使用保证金50000元等。黄赵刚已于2016年3月24日向蒋金良交付变压器用电使用保证金50000元。2017年6月21日，蒋金良退还黄赵刚变压器用电使用保证金10000元。 2017年7月10日，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司（甲方）与东阳市歌山镇顺成生物质燃料有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将东阳市歌山镇西宅工业区房屋（面积1000平方米）出租给乙方使用，自2017年7月10日至2037年7月10日止，租金每年捌万元等。 2018年8月14日，东阳市歌山镇人民政府向东阳市顺成生物质燃料有限公司下发《歌山镇责令限期腾空通知书》，内容为：“你单位租用的厂房属违法建筑，镇政府已要求其自行拆除，现责令你单位于2018年8月25日前腾空租用的厂房，逾期未腾空所造成的一切损失由你单位自行负责。”2018年9月13日，黄赵刚将变压器户号8516801094由原用户东阳市顺成生物质燃料有限公司过户至东阳市金力磁铁制造有限公司名下。黄赵刚已于2018年9月腾空租赁的厂房，停止生产。双方在庭审中一致2018年4月1日前的租金已结清。黄赵刚分别于2018年5月23日支付租金66150元、于2018年6月13日支付租金20000元，合计86150元。 另查明：2016年3月18日，黄赵刚成立个体工商户东阳市歌山镇顺成生物质燃料加工厂，经营场所为东阳市歌山镇西宅工业区。该加工厂于2017年7月7日注销。2017年7月11日，东阳市歌山镇顺成生物质燃料加工厂经过个转企转为东阳市顺成生物质燃料有限公司，经营场所未变。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、黄赵刚与蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司之间的租赁关系是以2016年3月24日签订的租赁合同还是2017年7月10日签订的租赁合同为据？二、黄赵刚与蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司之间的租赁合同是否有效？ 关于争点一，黄赵刚主张双方的租赁关系始于2016年3月24日，2017年7月10日双方重新签订了新的租赁合同，租金及其他合同权利义务进行了重新约定。而蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司则辩称双方的租赁关系是以2016年3月24日的租赁合同为据，2017年7月10日的租赁合同并未实际履行，是为了配合黄赵刚成立东阳市顺成生物质燃料有限公司用的。对此，本院分析如下：1、从合同约定的内容看。2016年3月24日签订的第一份租赁合同，双方约定租期五年，即自2016年4月1日至2021年3月31日。2017年7月10日签订第二份租赁合同时，第一份租赁合同的租期尚未届满，黄赵刚也未提供双方已解除第一份租赁合同的相关证据。其次，第二份租赁合同中载明房屋租赁面积1000平方米，而黄赵刚在第一次庭审中陈述其向蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司租赁的厂房和宿舍面积加起来2000平方米左右。黄赵刚实际承租情况与合同约定严重不符。第三，第一份租赁合同约定的租金每年180000元，而第二份租赁合同约定的租金每年80000元。黄赵刚虽在第二次庭审中主张第二份租赁合同只承租了厂房，但其在第一次庭审中陈述在变压器户号过户前才搬空厂房和宿舍。黄赵刚违反了庭审禁反言原则，故本院对其主张第二份租赁合同只承租了厂房的意见不予采纳。在承租物不变的情况下，两份租赁合同约定的租金数额相差巨大，第二份租赁合同约定的租金数额不符合东阳市本地租赁市场行情。2、从黄赵刚名下的公司成立情况看。黄赵刚于2016年3月18日成立了个体工商户东阳市歌山镇顺成生物质燃料加工厂，该加工厂于2017年7月7日注销。2017年7月11日，东阳市歌山镇顺成生物质燃料加工厂经过个转企转为东阳市顺成生物质燃料有限公司。个转企前后，两者的经营场所一直未改变。第二份租赁合同签订日期为2017年7月10日，即黄赵刚成立东阳市顺成生物质燃料有限公司的前一日，日期较为接近，故蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司主张第二份租赁合同是为了配合黄赵刚成立公司用的意见，具有较高的盖然性。3、从黄赵刚的庭审陈述看。黄赵刚在第一次庭审中主张其向蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司承租了厂房和宿舍，并按租金每年180000元的标准要求蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司返还剩余租金13650元，其主张的依据即为第一份租赁合同。黄赵刚虽在第二次庭审前变更了诉讼请求，并主张按租金每年80000元的标准要求蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司返还剩余租金，但其在第二次庭审中严重改变了在第一次庭审中的陈述，违反了庭审禁反言原则，且也未提供相反证据予以推翻。综上分析，黄赵刚与蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司之间的租赁关系应以2016年3月24日签订的第一份租赁合同为据，2017年7月10日签订的第二份租赁合同并未实际履行。 关于争点二，黄赵刚主张其与蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司签订的《厂房租赁合同》无效。而蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司则主张合同中厂房部分的租赁无效、宿舍部分的租赁有效。双方均认可租赁合同中的厂房系违法建筑而导致该部分租赁无效，本院予以确认。双方争议的部分为租赁合同中的宿舍部分是否有效？庭审中，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司只提供了宿舍房屋的土地证，未提供房产证。经本院释明后，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司仍未举证证明宿舍部分的房屋已取得建设工程规划许可证或系按建设工程规划许可证的规定建设的房屋。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”双方签订的租赁合同中宿舍部分房屋的租赁亦属无效。 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于房屋占有使用期间，黄赵刚主张以变压器户号过户至东阳市金力磁铁制造有限公司名下的时间即2018年9月13日作为租赁终止时间，而蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司则主张厂房部分的租赁终止时间为2018年9月底、宿舍部分的租赁至今尚未终止。本院认为，黄赵刚向蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司租赁厂房及宿舍是为了企业经营。2018年8月14日，东阳市歌山镇人民政府向黄赵刚下发《歌山镇责令限期腾空通知书》，要求其于2018年8月25日前腾空厂房，黄赵刚已于2018年9月13日前腾空厂房并办理了变压器户号过户手续，黄赵刚名下的东阳市顺成生物质燃料有限公司已停止营业，租赁合同目的已无法实现，其继续向蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司承租宿舍也无必要。黄赵刚主张以变压器户号过户至东阳市金力磁铁制造有限公司名下的时间作为租赁终止的时间更符合法律法规规定及本案的实际情况。故本院认定黄赵刚占有使用涉案厂房和宿舍的期间为2016年4月1日至2018年9月13日。根据合同约定，每年的租金为180000元，双方在庭审中均已认可2018年4月1日前的租金已结清，故黄赵刚应参照合同约定的租金标准支付2018年4月1日至2018年9月13日房屋占有使用费81000元。黄赵刚已支付86150元。扣除黄赵刚应支付的占有使用费81000元，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司应返还黄赵刚剩余租金5150元。关于利息损失，黄赵刚向蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司承租违法建筑及未取得建设工程规划许可证的房屋，未尽到审慎义务，对促成涉案租赁合同的成立也存在一定的过错。根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄赵刚主张的利息损失由其自行承担。关于返还变压器用电使用保证金40000元，蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司对此并无异议。关于蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司主张的租金及迟纳金，因双方签订的租赁合同无效，该条款亦归于无效，本院不予支持。 综上，黄赵刚的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、黄赵刚与蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司于2016年3月24日签订的《厂房租赁合同》无效。 二、蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司应于本判决生效之日起五日内返还黄赵刚剩余租金5150元及变压器用电使用保证金40000元。 三、驳回黄赵刚的其他诉讼请求。 四、驳回蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2128元，减半收取1064元，由黄赵刚负担548元，被告蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司负担516元；反诉案件受理费4508元，减半收取2254元，由反诉原告蒋金良、东阳市金力磁铁制造有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  甘 震 二〇一九年十二月十日 代书记员  蒋露蓓