四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初8067号 原告：周天鑫，男，生于1989年6月14日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被告：广安立新房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码915116007175781683，住所地四川省广安市广安区经开区奎阁园区石滨路1号。 法定代表人：汪思光，总经理。 委托诉讼代理人：蒋友波，四川良众律师事务所律师。 原告周天鑫与被告广安立新房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案。依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告周天鑫的委托诉讼代理人蔡国庆，被告广安立新房地产开发集团有限公司的法定代表人汪思光、委托诉讼代理人蒋友波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周天鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的房屋办理房屋权属证书；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金10000元；３、本案诉讼费由被告承担。事实及理由为：被告在广安市广安区西出口片区Ｐ57号地块开发了“立新圣居”项目，原告在该楼盘购买了2幢第6层2-6-2号（现民政编号为4栋2单元602号）房屋，向被告支付了全部房款、契税及大修基金等全部费用。原、被告于2016年5月28日进行了房屋移交，按照合同约定，被告应当在商品房交付之日起540个工作日内为原告办理房屋所有权证书，但被告至今未取得该楼盘的竣工验收，其行为严重侵犯了原告的合法权利，故起诉至法院提出前述诉讼请求。 被告广安立新房地产开发集团有限公司辩称，1.被告不是违约责任适格的主体。根据合同及补充协议约定，被告违约只有两种情况，一是资料不齐，二是未缴纳税费，这二种情况被告均不存在，不应承担违约责任；2、被告没有办证的法定义务和约定义务，不存在任何违约。双方约定由原、被告共同向相关部门申请，在此期间被告曾多次向政府相关部门申请办证，被告已履行了办证的相应义务。因特定历史遗留问题，目前不具备办证条件，责任不在于被告；３、即使所有责任均在被告，原告也只能按照合同约定按房屋总价款万分之一主张违约金，因原告未提供损失的依据，即使有损失也不是被告造成的，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告广安立新房地产开发集团有限公司以出让方式取得广安市广安区西出口片区Ｐ57号地块使用权，经批准在该地块上建设“立新圣居”项目商品房，并取得了《商品房预售许可证》。2014年12月8日，原告周天鑫与被告广安立新房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定周天鑫购买“立新圣居”2幢2－6－2号住宅，房屋建筑面积套内面积81.16平方米，公摊面积8.79平方米，房屋总价款389568元，周天鑫采取按揭方式付款。同时约定广安立新房地产开发集团有限公司在2015年12月31日前向周天鑫交付房屋，在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因广安立新房地产开发集团有限公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，广安立新房地产开发集团有限公司按周天鑫已付房款日万分之一向周天鑫支付违约金，并在出卖人实际取得权属证明之日起十日内向买受人支付。商品交付使用后双方共同向权属登记机关申请房屋权属转移登，如因广安立新房地产开发集团有限公司的责任，周天鑫未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十日内由出卖人支付。 合同签订后，周天鑫按合同约定向广安立新房地产开发集团有限公司付清了购房款389568元。“立新圣居”项目于2015年6月30日竣工验收合格。周天鑫于2016年5月28日，向广安立新房地产开发集团有限公司支付了办理房屋权属证明的契税、印花税、工本费、大修资金等费用8097.98元，广安立新房地产开发集团有限公司于当日向周天鑫交付了房屋。“立新圣居”项目至今未取得所在楼栋的权属证明，也未为购房户办理房屋产权转移登记。 另查明，从2015年至今，就“立新圣居”验收及拆除项目旁棚户区房屋及违章建筑，广安立新房地产开发集团有限公司先后向广安市人民政府、广安市规划局、广安市城市管理行政执法局、广安市枣山园区规划建设局进行了书面报告。2017年11月13日，广安市规划局作出《不予受理告知书》。2018年1月26日，广安市城市管理行政执法局作出《信访事项处理意见书》，该意见书载明，经调查，“立新圣居”小区附近违法建房情况严重问题基本属实，该处违法建房集中在“立新圣居”小区北侧，距离“立新圣居”小区最近处仅2米，比“立新圣居”地势略高，因地势高差，导致“立新圣居”项目地下车库出口和消防通道无法正常使用。该处违法建设形成的主要原因，其一是该处土地1994年统征后一直未立项建设，导致道路红线内13户村民住宅至今未拆迁；其二是20多年来该地村民家庭人口自然增长，房屋老旧失修，部分村民擅自将单层老房子改建为多层砖混结构房屋约2000平方米９户。针对现状，该局将详细宣传，引导违法村民主动整改，并积极向市政府建议，争取尽快启动建设。 认定上述事实，有到庭诉讼参与人的当庭陈述、《商品房买卖合同》、收据、《竣工验收报告》、《紧急请示》、《报告》、《不予受理告知书》、《信访事项处理意见书》等证据证实。 本院认为，原告周天鑫与被告广安立新房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告支付了购房款及办理房屋权属证书的相关税费，被告亦应按合同约定为原告办理所购房屋的权属证书。虽然目前案涉楼盘因周边统征土地未规划立项，地上附着的房屋未予拆除及原居住村民擅自改扩建的违章建筑均在道路红线内等原因，导致案涉楼盘“立新圣居”项目地下车库出口和消防通道无法开通正常使用，无法通过消防验收，并导致被告不能为原告办理房屋所有权证书，但这些原因消除后，被告应及时为原告购买的房屋办理房屋权属证书。鉴于前述客观实际情况，本院酌情确定被告在“立新圣居”项目消防验收合格后30日内为原告办理房屋所有权证书。 关于原告主张的违约金，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，如因广安立新房地产开发集团有限公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明及买受人未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书，在买受人选择不退房的情况下，被告向买受人支付违约金的时间是在买受人实际取得房屋所有权证书之日起十日内，买受人周天鑫至今也未能取得所购房屋的权属证书，尚未到双方约定的违约金支付时间，故对原告周天鑫要求被告广安立新房地产开发集团有限公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。待条件成就后原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广安立新房地产开发集团有限公司在广安市广安区西出口片区“立新圣居”项目消防验收合格后30日内为原告周天鑫办理“立新圣居”2幢2-6-2号（现民政编号为4栋2单元602号）房屋的权属证书。 二、驳回原告周天鑫的其他诉讼请求。 本案受理费150元，减半收取75元，由原告周天鑫负担25元，由被告广安立新房地产开发集团有限公司负担50元，分别向广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘武军 二〇一九年十二月十九日 书记员  王 雪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。