吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终522号 上诉人（一审原告、执行案外人）：张海滨，男，1997年2月1日出生，汉族，住吉林省。 委托诉讼代理人：于洋。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：皮继伟，男，1969年6月17日出生，汉族，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：邵文超。 一审第三人（被执行人）：北京京沪房地产开发有限公司，住所地：北京市。 法定代表人：董贵宾。 委托诉讼代理人：谷秀梅。 上诉人张海滨与被上诉人皮继伟、一审第三人北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省四平市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）吉03民初345号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。张海滨及其委托诉讼代理人于洋、皮继伟的委托诉讼代理人邵文超、京沪公司的委托诉讼代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海滨向一审法院起诉请求：1.请求判决驳回（排除）皮继伟对京沪公司卖予张海滨房屋的执行；2.撤销四平中院（2019）吉03执异40号执行裁定；3.确认争议的房屋为张海滨所有，裁判皮继伟执行京沪公司其他财产。 一审判决认定：申请执行人皮继伟因与被执行人京沪公司建筑工程施工合同纠纷一案，皮继伟诉请1.依法判令皮继伟与京沪公司分公司签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；2.判令给付皮继伟工程款34294702.40元及逾期付款违约金800万元；3.判令皮继伟对案涉工程的价款享有优先受偿权。在案件审理过程中，皮继伟提出保全申请，本院于2016年1月15日作出（2015）四民二初字第56号民事裁定，将京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋（建筑面积16849.33平方米）查封。后本院于2018年6月29作出（2015）四民二初字第56号民事判决，判决：“一、原告（反诉被告）皮继伟与被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司于2014年2月20日与2014年3月5日签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；二、被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）皮继伟工程款34294702.40元并支付利息损失（以34294702.40元为基数自2015年9月19日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至给付完毕时止）；三、驳回原告（反诉被告）皮继伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司、北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公的反诉请求。”判决生效后，皮继伟申请执行，在执行过程中，本院作出（2018）吉03执80号之一执行裁定，裁定：“查封北京京沪公司开发有限公司辽河农垦管理区分公司在四平市辽河农垦管理区孤家子镇京沪广场小区的下列资产:一、查封锅炉房及附属设施;二、查封配电室及附属设施;三、查封深水井及二次供水附属设施;四、查封地下室16号至75号车位;五、查封A7号楼2单元1603，面积92.22平方米、A7号楼2单元204，面积93.42平方米、A7号楼2单元304,面积93.42平方米、7号楼2单元404,面积93.42平方米、A7号楼2单元504，面积93.42平方米、A7号楼3单元1306,面积92.03平方米、A7号楼3单元1406,面积92.03平方米、AJ号楼3单元1506,面积92.03平方米、A7号楼3单元1606,面积92.03平方米、A7号楼3单元1706,面积92.03平方米、43号楼3单元106,面积80.29平方米的房屋。查封期限为二年。”将上述查封的房屋交由申请执行人皮继伟保管。案外人张海滨对此提出异议,请求本院解除对位于四平市辽河农垦区孤家子镇京沪广场A7栋楼2单元1603号房屋的查封。2019年6月14日，本院作出（2019）吉03执异65号民事裁定，驳回案外人张海滨的异议请求。张海滨不服，提起执行异议之诉。 另查明，京沪公司于2013年10月9日取得《建设用地规划许可证》、2013年11月15日取得《建设工程规划许可证》、2014年1月8日取得《建设工程施工许可证》。京沪广场A3、A7号楼于2014年3月19日取得商品房销（预）售许可证。张海滨主张京沪公司拖欠其父张权建筑材料款，故签订以房抵债协议，以案涉房屋抵偿所欠款项，并将房屋交付。皮继伟申请对张海滨提交的商品房买卖合同、收据加盖的公章及手写文字形成时间，商品房买卖合同记载的签订时间和收据记载的出具时间是否一致进行鉴定，庭后撤回鉴定申请。庭审时各方就案涉房屋未竣工验收及不具备入住条件均无异议。 一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，本院评析如下：一、本案中，张海滨提供了2015年京沪地产与王井红往来账明细、2016年11月5日的沙子材料款对账单以及2015年7月23日签订商品房买卖合同来证明其是以物抵债的受让人，未提交相应的关于砂石买卖合同或者债权成立的证据来证明以物抵债事实存在，且往来账明细及对账单均是复印件，未提供原件，两份材料中也未体现张海滨、张权的名字，不能证明与本案的关联性。而对于张海滨提供证据四，证明皮继伟用案涉房屋顶账给张权砂石材料款的过程，该材料上并无皮继伟的签字及相关授权证明。此外，从往来账明细、对账单及商品房买卖合同的签订时间看，双方在没有进行清算时就先签订商品房买卖合同来抵偿债务不符合常理。二、案涉房屋建设工程尚未竣工验收，不符合房屋合法交付的法定条件，其仅凭房屋钥匙及照片无法证明其在法院查封前已合法占有使用案涉房屋。综上，张海滨以以房抵债受让人的身份所提供的证据不足以证明该以房抵债行为客观存在、且达成该以房抵债协议时原债务履行期限已经届满，不足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应且经清算债务数额已确定，无法认定张海滨在人民法院查封之前签订了合法有效的以房抵债协议并已合法占有该不动产。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回张海滨的诉讼请求。案件受理费5449.9元，由原告张海滨负担。 张海滨上诉请求：1.请求依法撤销四平中院（2019）吉03民初345号民事判决；2.判令不得执行四平市辽河农垦区孤家子镇京沪广场A7栋楼2单元1603号房屋，解除该房屋的查封；3.诉讼费用由皮继伟承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果错误。1.张海滨与第三人签订了房屋买卖合同，支付了全部价款，取得房屋钥匙，没有办理产权非张海滨的过错，并且这间房屋是张海滨准备结婚的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，权利足以排除皮继伟申请强制执行的权利，人民法院应予支持。首先，合同是双方真实意思表示，合法有效。其次，因皮继伟拖欠张海滨父亲张权的砂石材料库，第三人亦拖欠皮继伟工程款，故皮继伟以此冲抵购房款。可见，张海滨父亲张权通过抵账的方式已经付清了房款。再次，第三人已经将房屋钥匙交给了张海滨，张海滨实际掌握并控制了房屋的使用权和管理权，实际占有了该房屋。皮继伟称该房屋属于在建工程，但这只是在登记机关的记载，属于行政主管部门的备案，实际上，该房屋已经有了门窗，独立的门锁，在第三人资金链断裂的情况下，完全可以现有条件交付房屋给张海滨使用。最后，该房屋没有办理产权的原因是第三人没有组织房屋质量验收，无法办理登记手续，张海滨没有任何过错。2.皮继伟已经行驶了与张海滨的债务的抵销权，该权利足以排除皮继伟申请该房屋执行的权利。皮继伟拖欠张权的建筑材料款，该材料用于第三人开发的楼盘，而第三人开发的楼盘是皮继伟实际施工的，第三人拖欠皮继伟工程款用自己开发的房屋抵顶拖欠皮继伟的工程款，皮继伟又用拖欠张权的材料款抵消房款，一次消灭双方的债务关系。皮继伟对自己债务的抵消行为成立后，以此消灭双方的债务关系。说明其明知张海滨对该房屋具有特定的财产权，也意味着第三人对争议房屋没有财产权利，现皮继伟申请执行该房屋，明显违背诚信原则，损害了张海滨的合法权益，对张海滨不公。3.原审判决的本院认为部分存在着大量没有证据和事实的推断，违反中立原则。综上，原判驳回张海滨的请求，损害张海滨的合法权益，请求贵院公正审理，撤销原判，改判不得执行案涉房屋。 皮继伟辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.京沪公司拒不提供财务账簿，无法确认其与张海滨工程结算价款，亦无法确认真实房屋买卖关系；2.案涉项目在2014年3月19日已经取得预售许可证，至2019年张海滨提出执行异议时，不但未办理预售登记，张海滨也未向京沪公司主张权利，明显不符合常理；3.京沪公司出具证明，案涉房屋无水无电，基本设施不完善，无法入住，张海滨未提供其在法院查封前合法占有房屋的相关证据。综上，张海滨不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不能排除执行。 京沪公司述称：同意张海滨的意见，依法改判支持张海滨的上诉请求。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张海滨主张其以房抵债后对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，应提供证据证明其与京沪公司存在债权债务关系，且债权数额已经确定、履行期限已经届满，抵债的房屋价值与债权数额合理对应，在人民法院查封前已签订以房抵债协议并合法占有案涉房屋，未办理过户登记不是张海滨自身原因。现张海滨提供的证据不足以证明上述待证事实，未能同时满足上述规定的全部四种情形。因张海滨提供的证据不足以证实其已合法占有该房屋，此案亦不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。故张海滨对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 关于张海滨主张确认案涉房屋所有权归其所有问题，因该房屋尚未办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条的规定，一审法院未支持其该项请求并无不当。 综上，张海滨的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5449.9元，由上诉人张海滨负担。 本判决为终审判决。 审判长  芮海宏 审判员  孙百凤 审判员  寇承魁 二〇一九年十二月二十五日 书记员  曲耘池