河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初9751号原告：三河安家物业服务有限公司，住所地三河市燕郊开发区小庄村西，统一社会信用代码91131082699204276H。法定代表人：张誉川，执行董事。委托诉讼代理人：卢月林，男，该公司职员。被告：魏鹏，男，1981年12月29日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：胡阔磊，男，1986年8月20日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：张莉萍，北京市盈科律师事务所律师。原告三河安家物业服务有限公司与被告魏鹏、胡阔磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依被告魏鹏的申请，追加胡阔磊为本案被告参加诉讼。原告三河安家物业服务有限公司的委托诉讼代理人卢月林，被告胡阔磊的委托诉讼代理人张莉萍到庭参加诉讼，被告魏鹏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三河安家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告魏鹏支付2017年至2019年的物业费2942元及违约金4558元（暂计算至2019年9月30日），共计7500元；2.诉讼费由被告魏鹏承担。事实和理由：2014年9月20日被告魏鹏入住燕京航城小区，同时原告与被告魏鹏签署了《物业服务协议》。协议第三条约定，物业费按建筑面积每月每平米人民币1.4元。每年11月30日前缴纳下一年度（自该年11月1日起计12个月）物业管理费。逾期15日后，按应付未付款项向乙方支付每日千分之三的违约金。第八条违约责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及相关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每次加收应交纳费用千分之三的违约金。根据协议约定，被告魏鹏应于2017年11月30日前交纳2017年度的物业费（2017年11月1日至2018年10月31日），2018年11月30日前交纳2018年度的物业费（2018年11月1日至2019年10月31日），被告魏鹏至今未交纳。在此期间，原告多次催缴，但被告魏鹏对此并不理会，至今尚未交纳。被告魏鹏怠于履行合同约定的义务的行为已违反合同约定并侵犯了原告的合法权益。据此，原告依法向人民法院起诉，望判如所请。被告魏鹏书面辩称，涉案房屋自2016年8月起至今由胡阔磊实际占有、使用，占有使用期间的物业费、延迟支付违约金及其他费用应由实际占有人支付。原告主张的违约金数额过高。根据合同法的规定，违约金过高的，当事人可以请求调整，违约金不能超过实际损失的30%。被告胡阔磊辩称，不同意原告的诉讼请求，被告胡阔磊不是《物业服务协议》的当事人，根据《物业管理条例》第六条、第七条的规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动当中应当履行按时交纳物业服务费的义务。被告胡阔磊虽然在实际使用涉案房屋期间获得了物业服务，但不是物业服务的合同当事人，业主应当仍然是交纳物业服务费的责任人。根据（2018）冀1082民初783号民事判决以及（2019）冀10民终2102号民事判决，法院明确胡阔磊对房屋实际使用期间，依照当地房屋租赁的市场情况，酌定胡阔磊的全部房屋使用费40000元，与法院判决认定的魏鹏的违约金120000元相折抵，最后认定魏鹏向胡阔磊支付违约金80000元。根据上述事实，被告胡阔磊在其实际使用期间已经支付全部房屋使用费，包括物业服务费，所以胡阔磊在本案中没有支付义务。本院经审理认定事实如下：原告三河安家物业服务有限公司系燕郊开发区燕京航城的物业服务单位，被告魏鹏系燕郊开发区燕京航城37楼1单元2703号房屋业主，该房屋建筑面积87.56平方米。2014年9月20日，原告三河安家物业服务有限公司（乙方）与被告魏鹏（甲方）签订《物业服务协议》，该协议约定：住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.4元交纳物业管理费，物业管理费按年度（每个年度12个月）收取。交楼时一次性交纳第一个年度（自2014年11月30日至2015年10月31日，共12个月）物业管理费。此后每年11月30日前交纳下一年度（自该年11月1日起计12个月）物业管理费。逾期15日后，按应付未付款项自应付之日起向乙方支付每日千分之三的违约金。根据协议约定，被告魏鹏应于2017年11月30日前交纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业管理费1471元，于2018年11月30日前交纳2018年11月1日至2019年10月31日的物业管理费1471元，但被告魏鹏未按约定交纳。被告魏鹏尚欠原告2017年11月1日至2019年10月31日的物业管理费2942元。原告要求被告自应付物业管理费之日起至2019年9月30日止，按每日千分之三计算违约金，数额为4558元。另查明，被告魏鹏（出售人）与被告胡阔磊（买受人）于2016年6月14日签订存量房买卖合同，被告魏鹏将涉案房屋出售给被告胡阔磊。双方因房屋买卖产生纠纷，经三河市人民法院审理后作出（2018）冀1082民初783号民事判决，该判决中查明2016年7月28日魏鹏向胡阔磊交付了涉案房屋。该判决中认定因胡阔磊对房屋已实际使用超过两年，其应向魏鹏支付房屋使用费用，本院结合当地房屋租赁的市场情况，酌定胡阔磊的全部房屋使用费为40000元。此后，魏鹏不服该判决提起上诉，廊坊市中级人民法院经审理作出（2019）冀10民终2102号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，原告及被告胡阔磊均陈述，魏鹏与胡阔磊未到原告处办理产权人更名手续。本院认为，原告三河安家物业服务有限公司与被告魏鹏签订的《物业服务协议》，是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格履行。双方自签订协议后，原告按照协议约定履行了物业服务义务，被告魏鹏应按照合同约定交纳相关物业管理费。根据合同的主体相对性原则，现原告要求被告魏鹏给付物业管理服务费的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。因被告魏鹏拖欠上述物业管理费，已构成违约，原告有权向被告魏鹏主张违约责任，故原告主张被告魏鹏支付物业管理服务费的违约金的请求，本院应予支持，但原告主张的违约金标准过高，本院依法予以适当调整，被告魏鹏应以每年度所欠物业管理费为基数，参照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付违约金。虽然被告魏鹏主张涉案房屋由被告胡阔磊实际居住和使用，涉案房屋的物业费应由被告胡阔磊支付，但根据被告胡阔磊提交的生效判决书记载，法院已经认定胡阔磊在使用涉案房屋期间的房屋使用费为40000元，胡阔磊主张该费用包括房屋的物业费，被告魏鹏未到庭陈述上述情况，故本院在本案中暂不予认定，被告魏鹏如认为应由胡阔磊承担支付物业费的责任，可以另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告魏鹏于本判决生效后七日内支付原告三河安家物业服务有限公司自2017年11月1日起至2019年10月31日止的物业管理费2942元；二、被告魏鹏于本判决生效后七日内按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告三河安家物业服务有限公司支付违约金（以1471元为基数，自2017年11月30日起至2019年9月30日止；以1471元为基数，自2018年11月30日起至2019年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告魏鹏负担（本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  丁瑞芹二〇一九年十二月二日法官助理张大力书记员张铭洋