贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔04执异126号异议人（案外人）：程某某，男，汉族，1974年1月1日生，住贵州省安顺市西秀区。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市。负责人：黎明，该公司副总经理。委托代理人：邹莹、胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。代理权限为一般授权。被执行人：贵州利安房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市。法定代表人：何某。被执行人：安顺恒法投资有限公司。住所地贵州省安顺市。法定代表人：何某。被执行人：陈东泉，男，汉族，1972年12月22日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：张某，男，汉族，1970年7月8日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：何某，男，汉族，1973年5月16日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：黄某，女，汉族，1968年12月27日生，住贵州省安顺市西秀区。申请执行人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（下称“长城公司”）与被执行人贵州利安房地产开发有限公司（下称“利安房开”）、安顺恒法投资有限公司、陈东泉、张某、何某、黄某债务转移合同纠纷一案，贵州省高级人民法院于2018年7月26日以（2017）黔执恢26号之一执行裁定书指定本院执行。本院以（2018）黔04执417号立案受理，本案在执行过程中，案外人程某某向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人请求：撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2018）黔04执417号之一《执行裁定书》，解除对异议人所有的中环商业广场A号楼2-12-3号商品房的查封、撤销对上述房产的拍卖并停止对该房产的执行。事实和理由：1、2015年6月1日，异议人向被执行人利安房开购买异议房产，当日双方签订《商品房买卖合同》，并约定该房屋建筑面积为94.01平方米，购房单价为4488元每平方米，购房总价为421955元，约定当日前异议人需支付200000元，余款221955元在办理产权证时再支付。合同签订当日，异议人按照利安房开的指示将首期房款200000元通过银行转账到该公司法定代表人何某账户，利安房开已于2016年12月5日将该房产交付申请人，异议人接房缴纳物管费后已申请装修。2、案涉房产实际面积仅为85.8平方米，且《商品房买卖合同》第17页第十五条第3项中也明确约定“因该商品房为预售，最终房屋面积如果存在差异，按照单价4488元／㎡据实结算，多退少补。”按照实际面积计算房屋总价款为385070.4元，申请人已支付超过约定总价50%的购房款。3、案涉房产是异议人名下唯一住房，也是异议人一家老小七人现在的唯一住房。异议人购买该房产后多次催促利安房开办理产权证，利安房开均以各种理由拖延办理。综上，上诉人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，异议人对该房产的购买行为足以排除长城公司的强制执行。长城公司辩称：请求驳回异议人的异议请求。被执行人利安房开陈述：购房是真实的，20万元的购房款也实际收到了。异议人提交如下证据：1、异议人身份证；2、《商品房买卖合同》；3、银行转账凭证；4、《接收楼宇领取钥匙书》；5、《装修申请表》《中环商业广场A＃楼装修协议》《中环商业广场A＃楼临时管理规约》《商品房住宅质量保证书》《装修许可证》《区域防火责任书》及物业费收款收据、水费收款收据；6、《个人不动产登记信息情况证明》。证明目的：与异议请求事实及理由基本一致。申请执行人长城公司质证意见：1、因长城公司于2013年12月16日已办理案涉房产的抵押登记，程某某与利安房开于2015年6月1日才签订《商品房买卖合同》，该转让行为违法，对该合同三性及证明目的不予认可。2、汇款凭证显示程某某向何某汇款20万元，但未注明为购房款，何某存在大量民间借贷，对该交易的真实性存疑，同时异议人也未举证证明剩余购房款221955元已经支付，对证明目的不予认可。3、对第5组证据三性及证明目的不予认可。该组证据显示时间均在2016年3月28日案涉房产查封后，异议人的占有行为未非法占有。4、对第6份证据三性予以认可，但仅能证明程某某在安顺市名下无房产，不能证明案涉房产为其唯一住宅。经审查，异议人上述证据符合证据三性，予以采信。本院查明的事实：2014年6月17日，异议人与被执行人利安房开签订《商品房买卖合同》，约定利安房开将其开发的中环商业广场A幢2单元12层3号商品房出售异议人，约定该商品房预售建筑面积为94.01平方米，建筑面积每平方米单价为4488元每平方米，购房总价为421955元，异议人需于签订合同当日预付房款200000元，余款221955元待办理产权证时再支付。双方另约定房产交付实测后，对实测面积与预售建筑面积出现的差异部分，买受人和出卖人以4488元的单价据实结算，多退少补。当日，异议人通过中国工商银行向利安房开法定代表人何某转账200000元，利安房开认可该款项是异议人交付的购房款。2016年12月5日，利安房开向异议人交付房屋，房屋编号为中环商业广场A栋2-12-3号，异议人随即装修使用该房产。截至2019年12月5日，经安顺市自然资源局查询，异议人及其家庭成员名下未登记所有任何房产。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对被告贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何某、黄某、陈东泉、张某的财产采取保全措施。3月29日，该院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了本案案涉房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场Ａ号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。同时查明，2013年12月12日、16日对中环商业广场项目土地使用权、在建工程及其分摊的国有土地使用权分别办理了权证号为安他项（2013）第032号权证及安市在建工程抵押登记证明。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。本院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对案涉房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日，该裁定书中载明案涉房产实际建筑面积为85.8平方米。本院认为，本案争议焦点为：异议人对案涉安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼2-12-3号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”、第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，异议人对案涉房产的物权期待利益能够排除本案强制执行，理由如下：第一，（2019）黔04执417号案件的执行标的是利安房开欠付长城公司的10000万债务及相应损失，是金钱债权的执行。第二，案涉房产于2016年3月29日被查封，异议人早于查封前的2016年6月1日就与利安房开签订了购买案涉房产的《商品房买卖合同》；第三，案涉商品房系住宅用房，且根据异议人提交的《个人不动产登记信息情况证明》，异议人在贵州省安顺市内无其他用于居住的房产。因异议人的户籍所在地即为贵州省安顺市，且碍于现在不动产登记信息无法全国连通查询的现状，在无其他反驳证据的情形下，异议人提交的户籍所在地的《个人不动产登记信息情况证明》应能够高度盖然证明异议人名下无其他用于居住的房产。第四，异议人与利安房开签订的合同约定购房总价为421955元，但按交付房产实测面积，以4488元每平方米计算购房总价后多退少补。案涉商品房预售面积为94.01平方米，实测面积为85.8平方米，故购房总价应相应降低36846.5元（计算公式：（94.01-85.8）㎡*4488／㎡），异议人应付总价款为385108.5元，现异议人已向利安房开法定代表人转账20万元，利安房开也认可该笔款项是按照其指示交付的房款，故应予认定异议人已支付超过合同约定购房总价50%的购房款。另外，异议人主张撤销（2018）黔04执异417号之一执行裁定书，因该裁定内容为除裁定对异议标的续封外，还裁定对被执行人其他财产采取执行措施，而异议人的权益仅能排除对异议标的的执行，故其申请撤销该裁定，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，若异议人的异议成立，应裁定中止对异议标的的执行，且异议裁定并非终局裁决，双方均有对该裁定提起执行异议之诉的诉讼权利，故异议人请求解除对异议标的的查封，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十九条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2018）黔04执417号之一执行裁定书对贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼2-12-3号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇一九年十二月十六日法官助理李欣书记员杨华（代）