上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8286号原告：张璐璐，女，1976年6月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：关姝，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，公司董事长。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。原告张璐璐与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)间商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张璐璐及其委托诉讼代理人关姝、被告绿茵公司之委托诉讼代理人陈焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张璐璐向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2017年4月23日签订的《上海市商品房出售合同》；2、被告退还原告购房款人民币(以下币种同)1,500,000元；3、被告向原告支付违约金30,000元；4、被告向原告支付赔偿金600,000元；5、被告赔偿原告律师费60,000元。事实与理由：2017年4月23日，原告与被告签署《上海市商品房出售合同》，约定被告将上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(下称“系争房屋”)出售给原告，房屋总价款300万元。原告于合同签署当天支付被告首付款70万元，又于2017年5月20日前向被告支付了购房款80万元，原告共计向被告支付了购房款150万元。但被告并未在合同约定的期限内协助原告办理房屋的房地产权证，也未交付房屋，依据合同第十九条、第二十条的约定，原告有权解除合同，并主张违约金以及赔偿金。依据被告发给全体业主的《承诺书》，被告还应承担原告为诉讼产生的律师费、诉讼费等，故原告提起诉讼。被告绿茵公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告方的银行对账单显示145万元的收款人为绿茵公司，其余5万元的实际收款人是上海彰荣房地产投资顾问有限公司(下称“彰荣公司”)，绿茵公司并未收到全部的首付款；2.合同约定的房屋价款为300万元，张璐璐尚未付款全款，应属违约在先，其无权解除合同，无权主张绿茵公司返还购房款、支付违约金以及赔偿金、律师费；3.原告并无证据证明其已经向银行申请了贷款，以及之后贷款不成系因绿茵公司原因导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年4月23日，绿茵公司(甲方)与张璐璐(乙方)签订一份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积77.79平方米，总房价款3,000,000元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；甲方在收到乙方的全部房价款之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋；甲、乙双方商定，2017年10月23日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2018年4月23日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年4月23日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2017年4月23日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款700,000元；2、乙方于2017年5月20日前向甲方支付房款800,000元；3、乙方以贷款方式于2017年7月20日前支付房款1,500,000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。关于付款：2017年4月3日，张璐璐在绿茵商业广场通过POS机刷卡方式支付2,500元、17,500元、30,000元，POS签购单商户名称为上海绿茵置业；同日，张璐璐另通过POS刷卡支付50,000元，POS签购单商户名称为上海绿茵置业有限公司。2017年4月23日，张璐璐以POS机刷卡方式分别支付45,000元、50,000元、400,000元、48,000元、16,000元、41,000元，合计600,000元，POS签购单商户名称均为上海绿茵置业有限公司。2017年5月20日，张璐璐以POS机刷卡方式分别支付51,000元、49,000元、700,000元，合计800,000元，POS签购单商户名称均为上海绿茵置业有限公司。以上付款，张璐璐收到现场工作人员交付的《收条》三张，分别为定金100,000元、首付款600,000元、首付款补款800,000元，收据加盖“绿茵商业广场营销中心印章”。经查，以上款项中2017年4月3日支付的2,500元、17,500元、30,000元，实际进入了彰荣公司账户，其余款项进入绿茵公司账户。2019年1月25日，张璐璐委托律师向绿茵公司发送《律师函》，告知解除双方签订的《上海市商品房出售合同》，并要求绿茵公司退还张璐璐已付购房款1,500,000元、支付违约金30,000元、赔偿金600,000元。该函于2019年1月28日被签收。庭审中，张璐璐陈述，买卖合同签订后，其将贷款所需资料交付给了绿茵公司，之后，上海银行的工作人员告知其因系争房屋无法办理抵押登记，故无法为张璐璐办理贷款，剩余房款其已无力自筹资金支付，合同无法继续履行，要求解除合同。本院另查明：1．本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。2．审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。本院认为，张璐璐与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于张璐璐已付房款的认定，虽然《上海市商品房出售合同》对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，系商品房买卖的交易惯例。张璐璐在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订购房合同，由售楼处销售人员引领在POS机上刷卡付款1,500,000元，相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，事后销售人员向张璐璐出具了加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，款项性质记载为定金、首付款、首付款补款，均属购房款范畴，张璐璐的付款行为不存在过错，其已尽审慎审查义务。张璐璐有理由相信收款方为绿茵公司，而无从知晓实际收款人为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，彰荣公司收取购房款的行为后果应及于绿茵公司。综上，本院认定张璐璐已经向绿茵公司支付购房款1,500,000元。根据《上海市商品房出售合同》约定，若贷款未能办出或贷款不足的情况下，张璐璐应自行补足房款，但张璐璐未能补足；综合贷款未能办出亦有绿茵公司的因素，以及绿茵商业广场目前的现状，双方的《上海市商品房出售合同》已无法继续履行，应以解除为宜。合同解除后，绿茵公司应将张璐璐已付购房款1,500,000元予以返还。因合同的解除存在双方的因素，故原、被告互不承担解约赔偿责任，张璐璐要求绿茵公司支付违约金、解约赔偿金以及律师费的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张璐璐与被告上海绿茵置业有限公司于2017年4月23日签订的关于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张璐璐已付购房款人民币1,500,000元；三、原告张璐璐的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24,320元，减半收取12,160元，由原告张璐璐负担3,831元，由被告上海绿茵置业有限公司负担8,329元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一九年十二月二十日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。