辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0103民初9850号 原告：叶铁生，男，1958年11月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：姜百军，辽宁正时律师事务所律师。 被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。 法定代表人：曾泽轩，该公司经理。 委托诉讼代理人：王婉竹，辽宁良友律师事务所律师。 原告叶铁生与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶铁生的委托诉讼代理人姜百军，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司的委托诉讼代理人王婉竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶铁生向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2009年8月8日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《国际展贸中心委托经营协议书》；2、请求判令被告返还原告已支付购房款人民币361,047元；3、请求判令被告给付原告折旧费，以每季度人民币11,112元的标准为基数，从2011年1月1日起计算至判决确定给付之日止,（计算至起诉之日为400,032元）；4、按照人民银行贷款利率的标准支付折旧费的利息，以11,112元为基数分别从2011年1月15日、2011年4月15日、2011年7月15日、2011年10月15日、2012年1月15日、2021年4月15日、2012年7月15日、2012年10月15日、2013年1月15日、2013年4月15日、2013年7月15日、2013年10月15日、2014年1月15日、2014年4月15日、2014年7月15日、2014年10月15日、2015年1月15日、2015年4月15日、2015年7月15日、2015年10月15日、2016年1月15日、2016年4月15日、2016年7月15日、2016年10月15日、2017年1月15日、2017年4月15日、2017年7月15日、2017年10月15日、2018年1月15日、2018年4月15日、2018年7月15日、2018年10月15日、2019年1月15日、2019年4月15日起计算至实际给付之日止（暂计算至2019年6月14日为人民币80,000元）；5、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为折旧费计算至实际给付之日止，双方约定每季度折旧费均为11,112元，按年利率9%计算。 事实与理由：2009年8月8日，原告与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司签订了编号为5089的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。在《商品房买卖合同》中，原告与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司约定：原告购买被告中屹公司开发的位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层273号房，该商品房的用途为商业，使用年限为2008年至2047年；建筑面积为34.89平方米，每平方米单价为20,666.29元,总金额为721,047元。其中，在第六条约定付款方式及期限为：2009年8月8日交付首付款361,047元整，剩余贷款36万元以银行按揭方式付清。在第八条中约定出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。另外，该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原告作为乙方与被告签订了《国际展贸中心委托经营协议书》的格式文本。双方在协议中约定：在本协议期内，乙方以其位于沈阳市沈河区风雨坛街70号“国际展贸中心”2层273号34.89平方米商铺委托甲方辽宁中屹置业投资发展有限公司经营管理。双方委托经营期为七年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算.合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币987,736元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后四年按9%的年率计算，每个季度为人民币22,224元。折旧费从第三个店庆日起计算，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧费支付日。基于原告2009年8月8日缴纳首付款人民币361,047元后，因不能克服的原因无法顺利办理贷款手续，经原被告协商，对委托经营协议第二条进行修改为“即开业日期为2011年1月1日，之后每季度折旧费为11,112元整，按时支付到乙方名下银行账户”。即双方同意以361,047元作为购房款的基数，以每季度11,112元的标准，从2011年1月15日起，支付折旧费。被告已于2009年7月28日取得包括案涉商铺在内沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证，（沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第197号判决书中载明），但《商品房买卖合同》、《国际展贸中心委托经营协议书》签订后至今，被告中屹置业公司仍然未办理该房屋的产权过户手续，且未按照约定向原告支付折旧费，被告的诸多违约行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辽宁中屹置业投资发展有限公司（以下简称中屹公司）辩称，一、原告依约履行了向被告交付了361,047元购房款，但被告房屋权属登记证正在办理中，进而被告不涉及违约问题；二、根据相关规定约定国际展贸经营协议及国际展贸商铺委托经营合同书虽名为委托经营协议或委托经营合同，但原告不承担经营所产生的任何债权债务，只收取固定的折旧费，故协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金，根据该约定被告承租原告商铺的租金标准为每年44,448元，前三年按9%的年率计算，已于原告购买商铺之日扣除，后四年被告向原告支付了2014年期间的委托经营折旧费，共计44,448元。剩余三年即12季度133,344元，被告未向原告支付；三、原、被告至2017年12月31日委托经营期满后，未再就继续委托经营达成一致意见，被告仍未在该期间内实际使用案涉商铺，故原告主张的非被告与原告合同期内的租金及利息无事实证据缺乏相关依据，请求法院不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人对证据进行质证，对于原告提交的《商品房买卖合同》及其补充协议、《国际展贸中心委托经营协议书》、收款收据以及被告提交的银行流水本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月8日，原告叶铁生（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告建设的位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层273号，建筑面积34.89平方米的商铺，房屋总价款721047元。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改扩建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年8月8日前支付首付款361047元，剩余于通知办理贷款时3日内交齐，贷款36万元以银行按揭方式付清。合同第八条交付期限约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套设施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延期；6、因重大疫情、灾情（如非典、禽流感、地震、洪水等）重大灾害造成的延期。合同第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。《补充协议》第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。2009年8月25日，原告叶铁生向被告交纳购房款361047元，被告为原告出具收款收据一张。 另查明，2009年8月8日，原告叶铁生作为乙方，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司作为甲方，双方签订《国际展贸中心委托经营协议》，约定第一条“甲、乙双方共同约定在本协议期内，乙方以其位于沈阳市沈河区风雨坛街70号国际展贸中心2层273号34.89平方米商铺委托甲方经营管理的有关事宜，经协商一致后签订此协议书”。第二条“双方委托经营期为七年，委托经营期限的起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。即开业日期为2011年1月1日（之后每季度折旧费为11112元整，按时支付到乙方名下银行账户）”。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定，折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币987736元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除；后四年按9%的年率计算。折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日（按2014年1月15日计）。甲方若未按时、足额的支付给乙方折旧费贺擅自降低折旧费标准的，乙方有权要求甲方不足其折旧费，并有权要求甲方按银行同期存款利率加算逾期给付折旧费的利息。 至原告起诉之日，案涉房屋未登记于原告名下，被告已支付原告2014年的商铺折旧费44448元。现原、被告产生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。 关于《商品房买卖合同》、《“国际展览中心”委托经营协议书》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。而《国际展贸中心委托经营协议》虽名为委托经营协议或委托经营合同，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。 关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务。因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。庭审中，被告已自认已经超过合同约定的办理过户手续的期限，被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。 关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款361047元返还原告。鉴于《商品房买卖合同补充协议》以《商品房买卖合同》为基础，故《商品房买卖合同补充协议》也应一并予以解除。因双方签订的房屋买卖合同已解除，如商铺仍在被告控制之下，未向原告实际交付，合同解除后不存在返还商铺的问题。如商铺已交付原告，合同解除后原告应当将商铺返还给被告。 关于原告主张的给付折旧费及利息的问题。因《国际展贸中心委托经营协议》中约定委托经营期限的起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算即开业日期为2011年1月1日，委托经营期限为七年，现经营期限已于2017年12月31日期满，在此之后双方未签订新的委托经营协议，现被告否认合同期满后仍在使用案涉商铺，原告亦未提供证据证明被告在期限届满后一直持续占用涉诉商铺并取得相关经营收益，故被告应给付折旧费至合同期满之日止。另外，委托经营协议约定每季度折旧费为11112元整，按时支付到乙方名下银行账户，折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日（按2014年1月15日计）。甲方若未按时、足额的支付给乙方折旧费贺擅自降低折旧费标准的，乙方有权要求甲方不足其折旧费，并有权要求甲方按银行同期存款利率加算逾期给付折旧费的利息。上述约定应视为双方对商铺租赁租金计算标准的约定，根据该协议和买卖合同约定，被告承租原告商铺的租金标准为每年44448元，该商铺总价款为987736元，自购买商铺之日的三年折旧费266688.72元（987736元×9%×3年）已从房款中扣除，表明三年折旧费266688.72元亦作为原告购买商铺支付对价的一部分，现原告主张按照租金标准支付，本院予以支持，故被告应当支付原告2011年1月1日至2017年12月31日期间的租金，扣除被告已支付2014年的租金部分后，还应向原告支付租金266688元（11112元×4×6年）。因被告未按合同约定按时支付折旧费，应按合同约定以中国人民银行定期存款利率计算逾期利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告叶铁生与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年8月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告叶铁生购房款361047元； 三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告叶铁生2011年1月1日至2017年12月31日期间的租金266688元及利息（以11112元为基数，分别从2011年1月15日、2011年4月15日、2011年7月15日、2011年10月15日、2012年1月15日、2012年4月15日、2012年7月15日、2012年10月15日、2013年1月15日、2013年4月15日、2013年7月15日、2013年10月15日、2015年1月15日、2015年4月15日、2015年7月15日、2015年10月15日、2016年1月15日、2016年4月15日、2016年7月15日、2016年10月15日、2017年1月15日、2017年4月15日、2017年7月15日、2017年10月15日至被告实际清偿之日止，按照中国人民银行定期存款利率计算）； 四、驳回原告叶铁生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12210元，由原告叶铁生负担1936元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担10274元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  仲芳雪 人民陪审员  张玉华 人民陪审员  赵 华 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  吴靖雯