西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15781号原告：刘博宇，男，1994年10月4日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区楼。法定代表人：朱克亮，系该公司董事长。委托代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。原告刘博宇与被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘博宇到庭参加诉讼，被告金地公司的委托诉讼代理人杨兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘博宇诉称，2013年8月20日，原告以1955679元（大写人民币壹佰玖拾伍万伍仟陆佰柒拾玖元整）购买了位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房。双方约定，2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、取得商品房住宅交付使用批准文件以及经开发单位、设计单位、施工单位验收合格的商品房交付买受人使用，同时提交商品房验收合格的成套书面证明文件。被告直至目前为止没有提交书面的房屋验收合格证明文件。1、根据双方签署的商品房买卖合同，被告应承担全部责任并赔偿原告相应钱款。双方签署的《商品房买卖合同》第八条和第九条，出卖人应当在2015年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人，逾期30日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。双方签署的《商品房买卖合同》第十一条明确规定出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2、同一小区已有生效法律文书确认，该小区消防验收时间晚于合同规定交房日期。法院于2018年8月24日做出的（2018）陕0113民初5905号民事判决书中写明该小区26幢一单元消防实际验收时间为2016年12月23日。即2016年12月23日前不具备收房条件。综上，原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金105606元（以总房款1955679元的每日万分之一计，2015年6月30日至2016年12月23日总计540天）；2、本案诉讼费由被告承担。被告金地公司辩称，1、涉案房屋已在合同约定交房期内具备了交付条件，根据合同约定，将具备经开发单位、设计单位、施工单位验收合格的房屋交付原告。涉诉房屋已于约定日期前竣工并经验收合格。2、被告已于2015年6月23日在报纸上刊登了入伙公告，并于2015年6月通过EMS快递将XXXXXXXXXXXX·入伙通知书送达原告处，通知原告进行收房。被告已经全面适当的履行了合同约定的通知义务。原告因自身原因未按照合同要求前来收房系其自身原因所致，与被告无关。原告主张逾期交房无任何事实依据。3、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，原告的诉请无事实和法律依据。经审理查明，2013年9月6日，出卖人金地公司与买受人刘博宇签订商品房买卖合同，合同约定，买受人刘博宇购买了位于西安市曲江新区XX路以南，XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋；房屋总金额为1955679元；出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经开发单位、设计单位、施工单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，金地公司向刘博宇出具收款收据显示房款为1955679元。2015年6月19日，金地公司作出XXXX·XX入伙通知书，通知刘博宇于2015年6月30日开始交房，交房地点为西安市曲江新区XX路XXXX·XX。2015年6月23日，金地公司在西安晚报发布入伙公告，内容为“您购买我公司开发的XXXX·XX二期（19#、21#、23#、24#、26#、27#楼）房产，兹定于2015年6月30日开始正式交付。我公司已将入伙通知书以特快专递的形式邮寄给您，请您按照预约的入伙日期，携带相关资料及XX城XX中心办理入伙手续”。2015年6月，金地公司向刘博宇邮寄入伙通知书一份，EMS快递单号为103270698XXXX。2016年4月14日，金地公司向刘博宇出具发票，XX城XX号XX号房屋的购房款为1955332.88元。2019年8月22日，原告对涉案进行了收房。上述事实，由商品房买卖合同、收款收据、发票、入伙通知书、报纸公告、快递单、收房证明、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。本案中，原告按照合同约定向被告金地公司履行了支付全部房款的义务，金地公司亦应按照合同约定于2015年6月30日之前向刘博宇交付符合合同约定及法律规定的商品房。本案争议焦点为金地公司是否存在逾期交房违约行为。根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位收到竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。又根据《中华人民共和国消防法》的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。并参照《建设工程消防监督管理规定》，“一类高层住宅建筑”建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.1.1，高层民用建筑根据其建筑高度、使用功能和楼层的建筑面积可分为一类和二类。一类建筑包括建筑高度大于54米的住宅建筑。本案涉案房屋所涉建筑高度为60.45米，故涉案房屋的交付条件除应通过五方验收外，还应通过消防验收。庭审中，金地公司提供建设工程竣工验收报告证明其于2015年6月20日经五方工程验收，但其未提供证据证明涉案房屋已于2016年12月24日前取得了消防验收，被告应承担举证不能的法律后果，故刘博宇主张自合同约定的交付时间至2016年12月23日的逾期交房违约金，有事实及法律依据。根据商品房买卖合同的约定，金地公司应当按照总房款1955332.88元为基数，按照0.1‰/日的标准向刘博宇支付自2015年6月30日至2016年12月23日的违约金，但因金地公司辩称刘博宇诉请已过诉讼时效，原告提供的证据未能证明2016年7月23日前向被告主张权利，又因双方约定按日计算违约金属于继续性债权，故应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故原告要求被告向其支付2015年6月30日至2016年12月23日期间逾期交房违约金的诉请，本院依法予以支持原告起诉之日2019年7月22日倒推三年即2016年7月23日至2016年12月23日止的违约金共计30112.13元（1955332.88元×0.1‰/日×154日）。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决如下：一、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘博宇支付2016年7月23日至2016年12月23日的逾期交房违约金30112.13元。二、驳回原告刘博宇其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2412元，由原告刘博宇承担1724元，被告陕西金地佳和置业有限公司承担688元。因原告刘博宇已预交，被告陕西金地佳和置业有限公司将其应当承担的部分并上述款项支付给原告刘博宇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  何美艳人民陪审员  何粉霞二〇一九年十二月二十八日书 记 员  唐珮云打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1