新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0203民初2344号 原告（反诉被告）：杨林涛，男，1962年9月8日出生，汉族，个体从业人员。 委托诉讼代理人：盛朝川，新疆七合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张涛，男，1984年4月8日出生，汉族，个体从业人员。 委托诉讼代理人：强军平，新疆瀛华律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨林涛与被告（反诉原告）张涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2019年11月25日第一次开庭时，原告杨林涛、被告张涛到庭参加诉讼；12月2日第二次开庭时，原告杨林涛及其委托诉讼代理人王婕，被告张涛到庭参加诉讼；12月23日第三次开庭时，原告杨林涛及其委托诉讼代理人盛朝川，被告张涛及其委托诉讼代理人强军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨林涛向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年至2017年3年的暖气费6153元（2051元×3）；2.被告向原告支付2016年8月15日至2017年8月14日的物业费2308元；3.被告向原告支付2013年8月15日至2017年8月14日4年的水、电费5861.76元（1465.44元×4年）；4.被告向原告支付违约金17400元（29000元×3年×20%）；5.被告向原告支付律师代理费3500元，合计35222.76元。事实和理由：2013年8月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告自有的的位××路房屋出租给被告使用。合同签订后被告欠付部分物业、暖气、水、电费。根据合同约定，在履行合同的过程中，如被告违反双方约定的任何合同条款，应支付总房租金的20%违约金，并承担对方起诉而发生的诉讼费、律师代理费。因原、被告协商未果，故原告诉至法院。 被告（反诉原告）张涛辩称，第一，被告已经向原告支付2013年的物业费、暖气费4359.69元，向克拉玛依市永安物业服务有限责任公司（以下简称永安物业）支付2014年8月14日至2016年8月14日的物业费各2308元。经向永安物业询问，永安物业称该房屋收取的2308元物业费中包含水、电费。第二，2017年8月14日，被告搬离房屋后，经双方协商，原告同意被告以留在案涉房屋内的办公家具抵偿剩余水、电、暖费用。后原告又将房屋一分为二，连同被告留在房屋的家具租赁给他人，在已经实际履行，物权已经转移的情况下，以物抵债的行为应视为已经完成。第三，原告并未提供证据证实暖气费金额。第四，即使认定原、被告并未达成以物抵债的合意，原告也应当返还家具，并合理支付使用费3000元。第五，原告主张的所有款项已经抵偿完毕，被告不存在违约，不应支付违约金、律师费。即使认定违约，违约金也应调低。 反诉原告(本诉被告)提出反诉，请求判令反诉被告（本诉原告）向反诉原告（被告）支付律师代理费8000元。事实和理由：反诉被告主张的费用反诉原告早已支付完毕。反诉被告第一次主张2015年和2016年的水、电、物业费。第二次又称反诉原告未付清2016年8月15日至2017年8月14日的房租9000元，并称2017年8月15日至2019年12月15日反诉原告的家具占用其房屋，应向其支付房租33833元。反诉原告调查发现反诉被告已经将房屋出租，并出示证据证实已经不欠2016年8月15日至2017年8月14日的房租，反诉被告又撤回了所有房租的诉讼请求，仅主张暖气费和水、电费。反诉被告恶意诉讼，造成反诉原告损失律师费8000元，应向反诉原告赔偿。 本院经审理认定事实如下：2013年8月15日，杨林涛（作为甲方）与张涛（作为乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）一份，约定张涛承租杨林涛所有的的位××路.04平方米的商铺（房号8022），租赁期限三年，自2013年8月15日至2016年8月14日。租赁期间水、电、暖气费、物业费由乙方承担。在履行合同过程中，如乙方违反双方合同约定的任何条款，应向甲方支付总房租金的20%违约金，并承担对方起诉而发生的诉讼费、律师代理费。 后张涛向杨林涛支付了2013年物业费2308元、暖气费2051元，向克拉玛依市永安物业公司支付了2014年物业费2308元，2015年物业费2308元，并支付了2016年8月14日之前的房租。2016年8月11日，杨林涛在合同后书写，因此合同已到期，现合同从2016年8月15日至2017年8月14日止，年租金为贰万元整，其他合同条款不变，租金自签订合同一次付清房租。次日，张涛的合伙人向杨林涛支付了房租20000元。 2019年8月19日，杨林涛向永安物业支付了案涉房屋2015年1月1日至2016年12月31日的物业费4616.14元，水、电费2930.88元。2019年11月26日，杨林涛支付了案涉房屋2017年1月1日至12月31日的物业费2308元，水、电费1465.44元。 2019年11月25日，杨林涛向本院提出诉讼请求，请求判令张涛支付2014年8月15日至2016年8月14日物业费4616.14元，水、电费2930.88元，违约金17400元。张涛称2016年的水、电、物业费确实未交，因其在外地，其与原告协商以其在案涉房屋内的办公家具折抵水、电、物业费，原告表示同意，其不欠费。2019年12月2日，杨林涛增加诉讼请求，要求张涛支付2016年8月15日至2017年8月14日的物业费2308元，水、电费1465.44元,2013年8月15日至2017年8月14日的暖气费8203.78元，律师费3500元。2017年8月14日至2019年12月15日的租金33833元（29000元/年÷2÷12×28个月）、物业费2692.70元（2308元/年÷2÷12×28个月），水、电费1709.68元（1465.44元/年÷2÷12×28个月）、暖气费2050.94元（5.6元/平方米×6个月×61.04平方米÷2间×2年）。理由是张涛在2017年8月14日之后仍然未将办公家具搬走，占用其房屋，其只得将办公家具搬到案涉商铺的大间（共两间），张涛应支付占用期间的费用。2019年12月23日，杨林涛承认2018年4至5月分别将两间房屋出租给了克拉玛依区五老宣教协会和一培训学校，时间近一年，放弃了2017年8月14日之后关于房租、水、电、物业、暖气费的诉讼请求。在张涛出示杨林涛在合同后书写的备注后，杨林涛撤回了2016年8月15日至2017年8月14日期间房租9000元的诉讼请求。 双方均确认张涛的办公家具现仍在案涉房屋内。 张涛因本案支出律师代理费8000元。张涛解释称其是按杨林涛第二次开庭时确认的诉讼请求89710.86元支付的代理费。 杨林涛为证实其支出的律师代理费，提供《民事委托代理合同》一份，合同载明代理费为3500元。 上述事实，经当庭出示并质证，有《房屋租赁合同》、收据，光碟及当事人陈述等证据在案予以证实。 本院认为，原、被告于2013年8月15日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为一、杨林涛主张张涛支付暖气费、水、电费、物业费的请求是否成立。二、张涛是否应承担违约责任，支付违约金及律师费。三、杨林涛是否应承担张涛支出的律师费。 关于第一个争议焦点。张涛称已经以家具抵偿未付的剩余物业费、水、电、暖费用，杨林涛对此不予认可。首先，根据本案查明，张涛与杨林涛租赁合同到期后，张涛的办公家具一直在杨林涛的商铺内，杨林涛也连同办公家具一同将商铺租赁给他人使用，至今已经两年有余，即杨林涛已经实际使用张涛的办公家具。其次，杨林涛也未提供任何证据证实其曾经要求张涛将家具搬走。再次，如以物抵债的约定未达成，则张涛占用杨林涛房屋的事实一直存在，但杨林涛第一次开庭时并未主张2016年8月14日之后的物业、水、电费，且未主张张涛未将家具搬走，占用了其房屋，在第二次开庭时，才称张涛占用了其房屋，与常理不符。故可以认定双方达成了以办公家具折抵费用的合意。关于抵顶的具体费用，张涛第一次庭审中称是折抵了2016年（2016年8月15日至2017年8月14日）的物业、水、电费，第三次庭审中又称是抵顶了2016年的物业、暖气费，后又称费用均已抵顶完毕，因张涛对改变第一次陈述的内容未提供证据证实，应以张涛第一次陈述为准，认定2016年（2016年8月15日至2017年8月14日）的水、电、物业费已经折抵完毕。故对张涛主张2016年8月15日至2017年8月14日的水、电、物业费的诉讼请求，本院依法不予支持。张涛称物业费已经包含水、电费，因杨林涛分别支付了2015年1月1日至2016年12月31日的物业费，水、电费，物业费显然不包含水、电费。因杨林涛并未举证证实2013年8月15日至2014年12月31日的水、电费数额，对其主张张涛支付该段水、电费的诉讼请求，本院依法不予支持。关于2015年1月1日至2016年8月14日的水、电费，结合2015年1月1日至2016年12月31日和2017年全年的水、电费金额来看，水、电费应为每年1465.44元。2015年1月1日至2016年8月14日水、电费为2503.46元（1465.44元÷12个月×20.5个月）。 关于暖气费，因杨林涛未提供证据证实暖气费数额，其也未实际支付，损失并未实际发生，本院依法不予支持。 关于杨林涛主张的违约金和律师费，因原、被告双方就是否欠付费用存在争议，且律师费无发票予以证实，本院对违约金和律师费不予支持。 关于张涛主张的律师费，并非必要发生的费用，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张涛向原告（反诉被告）杨林涛支付水、电费2503.46元，于本判决生效之日起三日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）杨林涛的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（本诉被告）张涛的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费340.28元、邮寄送达费32.40元，由原告（反诉被告）杨林涛负担316.09元，被告（反诉原告）张涛负担24.19元。反诉费25元，由反诉原告（本诉被告）张涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  晏晴 二〇一九年十二月三十日 书记员  丁莹