吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初1763号 原告：吉林省安和物业管理有限责任公司，住所地长春市经济技术开发区红星村潘家染房屯。 法定代表人：靳军，经理。 委托诉讼代理人：田英，吉林兢诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，男，该公司职员。 被告：长春市第一毛纺织厂，住所地长春市宽城区凯旋路北路95号。 法定代表人：赵莎丽，厂长。 委托诉讼代理人：郭艳香，女，该厂法律顾问。 原告吉林省安和物业管理有限责任公司与被告长春市第一毛纺织厂合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林省安和物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人田英、王涛，被告长春市第一毛纺织厂的委托诉讼代理人郭艳香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省安和物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告投资款70万元，赔偿损失50万元，总计120万元。2、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2003年8月12日，原、被告签订供热、供水管理《协议书》，《协议书》约定被告将位于宽城区凯旋北路9号的职工住宅小区供热和供水移交给原告接管，该协议第二条约定：“双方经过共同现场勘察，一致认为小区原供热系统已全部瘫痪，目前必须至少投入资金70万元进行更新改造才能恢复供热和确保长期供热质量，该项全部投资完全由乙方（原告）负责，供热及供水和分户全系统改造的一切费用及有关问题由原告负责，原告按规定的热费标准向住户收取热费，不交费者不供热，住户供水按规定的标准由乙方向住户收费。”第三条约定：“甲方（被告）同意将凯旋北路9号的原车队院内，占地面积4300平方米的用地以及该地上建筑面积800平方米的房屋一并提供给原告作为储煤、办公等无偿使用，原告自行维修管理，使用期限为20年，在此期间内被告不论何种原因致使原告上述无偿使用权受到侵害时，被告必须偿还乙方全部投资，并赔偿原告损失50万元。”第四条约定：“被告负责向原告提供全部住户的详情清单，并与原告共同办理锅炉房水电费的过户手续，移交前发生的一切费用由被告负责，移交后由原告负责。” 原、被告签订《协议书》后，原告按协议约定投入资金70万元进行供热系统的更新改造、供水和分户系统的改造恢复供热，被告将凯旋北路9号的原车队院内，占地面积4300平方米的用地以及该地上建筑面积800平方米的房屋一并提供给原告作为储煤、办公使用，由原告自行维修管理。被告向原告提供住户清单，原告承担移交后的水电费用。2017年9月5日，长春市宽城区人民政府文件长宽府发[2017]86号，《关于凯旋路北东地块项目确定征收范围的公告》，政府对被告接管的供热、供水占地范围实施拆迁、征收，导致原告在合同有效期内的使用权受到侵害，依据《协议书》第二条、第三条之约定，被告必须偿还原告全部投资，并赔偿原告损失50万元。原告多次找被告就返还投资款及赔偿损失事宜进行协商，均未果，原告为维护合法权益，诉讼至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 长春市第一毛纺织厂辩称，1、房屋征收属于不可抗力，被告不应承担法律责任。本案，租赁协议没有履行到期，不是被告的原因，而是政府征收行为所致，所以被告没有违约，不应承担赔偿责任或违约责任；2、原告要求返还70万元投资款无事实及法律依据。协议虽然尚差4年没有履行完，但不属于被告自身因素，属政府征收原因，是不可抗力，被告无须承担责任。原告主张70万元投资证据不足，原告单方委托第三方对其投资进行评估，第三方出具的咨询报告书不能作为其实际投资的依据，更不能作为工程造价的最终依据。原告方实际投资多少暂且不论，但其无偿使用租赁物16年，也是年年有收益，在逐年收回投资，收益和投资相抵，所以原告主张返还70万元投资款无事实和法律依据。3、原告要求赔偿相应损失50万元的理由不能成立，原告主张赔偿损失50万元的依据是协议有约定，但原告是否有损失，损失数额多少没有确定，仅是根据协议没有履行届满，就依据协议约定的数额来主张，不符合事实和法律规定。最高人民法院关于《合同法》解释（二）规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据此规定，即使当事人由损失也仅仅是4年租期的损失，况且，租期没有到期，属不可抗力事件，原告也无须担责。综上，原告主张返还70万元投资款以及赔偿相应损失50万元无事实和法律依据，应当驳回其损失请求。 经审理查明，2003年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，内容为：甲乙双方经过友好协商，就甲方将位于宽城区凯旋北路9号的厂职工住宅小区供热和供水移交给乙方接管，达成如下协议：一、甲方同意将凯旋北路9号的厂职工住宅小区，总建筑面积10000平方米的供热和小区供水一次性移交给乙方接管，乙方拥有小区永久供热权，拥有投资改造后的锅炉及附属设备的产权，小区锅炉房（即现在浴池）的使用权，小区机井水源的完全使用权，建筑物产权及土地权属归甲方所有。二、双方经过共同现场勘察，一致认为小区原供热系统已全部瘫痪，目前必须至少投入资金70万元进行更新改造才能恢复供热和确保长期供热质量，该项全部投资完全由乙方负责，供热及供水和分户全系统改造的一切费用及有关问题由乙方负责。乙方按政府规定的热费标准向住户收取热费，交费者供热，不交费者不供热，住户供水按政府规定的标准由乙方向住户收费。三、甲方同意将凯旋北路9号的原车队院内，占地面积4300平方米的用地（不含院内住户的房屋及占地面积），以及该地上建筑面积800平方米的房屋（车库两栋和办公室一栋），一并提供给乙方作为储煤、办公等无偿使用（产权属甲方），乙方自行维修管理。使用期限为20年，在此期限内，甲方不论何种原因致使乙方上述无偿使用权受到侵害时，甲方必须偿还乙方全部投资，并赔偿乙方相应损失50万元。四、甲方负责向乙方提供全部住户的详细清单，并与乙方共同办理锅炉房水电费的过户手续，移交前发生的一切费用由甲方负责，移交后乙方负责。……。同日，双方又签订一份《补充协议》，内容为：关于锅炉房（即现在浴池）因目前被人占用，故甲方不能立即交给乙方，为此甲乙双方协商达成如下协议：……。三、如政府在该小区实行集中供热，不影响乙方对原车队车库、办公室及院内占地的20年使用权。上述《协议书》双方于2003年8月14日在长春市宽城区公证处办理了公证，双方对此均无异议。协议签订后，就本案涉案的部分，双方履行了各自的权利及义务。2017年9月5日，长春市宽城区人民政府发布长宽府发[2017]86号《关于凯旋路北东地块（丙四十九路南、凯旋路东地块）项目确定征收范围的公告》，对《协议书》范围内的区域实施房屋征收，故双方产生纠纷，导致本案诉讼。2019年10月17日，原告对赔偿的损失50万元要求按照租金损失标准予以衡量，故申请对凯旋北路9号原车队院内占地面积4300平方米的用地及地上建筑面积800平方米的房屋（车库两栋和办公室一栋）自2017年9月5日起至2023年8月12日期间租金价格总值进行评估。2019年12月24日，长春国信机动车价格鉴定评估有限公司出具价格评估报告，评估结论为：北凯旋路9号原车队院内占地面积4300平方米用地及该地上建筑物800平方米房屋租金价格为487，131.00元。原告支付评估费50，000.00元。被告对评估结论有异议，认为评估的项目与本案没有关联性，且按照被告与政府签订的《非住宅房屋征收补偿协议书》里显示的时间，政府要求拆除的时间是2019年4月份，故在此时间之前是没有影响到原告的使用权的。 另查明，原告陈述，其提供供热的小区2017年实行了集中供热，进行供热的锅炉已于2017年由其自行拆除。 本院认为，原、被告于2003年8月12日签订的《协议书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。协议签订后，原告对供热、供水系统进行了投资并履行了供热、供水义务。2017年9月5日，长春市宽城区人民政府发布征收公告，将包括原告使用区域内的房屋进行征收，导致原告无法继续使用案涉土地及房屋，故要求按照《协议书》第三条返还投资款并赔偿损失。关于原告要求被告返还投资款70万元的问题，虽然《协议书》中约定：“……。使用期限为20年，在此期限内甲方不论何种原因致使乙方上述无偿使用权受到侵害时，甲方必须偿还乙方全部投资，并赔偿乙方相应损失50万元。”但因双方于同日签订的《补充协议》第三条亦约定：“如政府在该小区实行集中供热，不影响乙方对原车队车库、办公室及院内占地的20年使用权。”本院认为，该条系对《协议书》第三条的变更，即仅约定了如果政府在该小区实行集中供热，不影响的是原告对车库、办公室及院内的20年使用权，但并未对投资款的问题进行约定，故原告主张返还投资款，没有合同约定及法律规定，本院不予支持；关于原告主张的使用权受到侵害而产生的经济损失，亦只能通过以租金损失的衡量标准予以保护。关于被告主张，本案涉案厂地及房屋在2019年4月份才与政府达成补偿协议，故原告搬出的时间亦应以此时间为准的主张，因被告没有证据证明原告在此时间之前一直占用案涉房屋及场地，且直至评估结束，现场仍没有被拆除，故不能以政府的拆迁补偿协议签订时间作为原告使用权受到侵害的时间依据。而政府发布拆迁的时间为2017年9月5日，即使没有马上拆除，但对原告的使用权或以其他方式实现收益的权利均产生了影响，在被告没有证据证明原告实际使用时间的情况下，原告使用权受到侵害的时间仍应以拆迁公告发布的时间为准，故被告应赔偿原告所受到的经济损失的数额为487,131.00元。原告垫付的评估费50，000.00元，与其所主张的合同约定的损失数额差距较小，且评估结论已被全部采纳，故该费用由被告承担。关于被告主张合同无法履行的原因是不可抗力，因政府征收行为并非不可抗力，故本院对其观点不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告长春市第一毛纺织厂赔偿原告吉林省安和物业管理有限责任公司损失487,131.00元； 二、被告长春市第一毛纺织厂给付原告吉林省安和物业管理有限责任公司评估费50，000.00元； 三、驳回原告吉林省安和物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15，600.00元，由被告长春市第一毛纺织厂负担8，600.00元，由吉林省安和物业管理有限责任公司负担7，000.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  陈 双 人民陪审员  马春玲 人民陪审员  王磊华 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  岳 威