文书内容云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终880号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱玉满，男，汉族，1964年9月23日出生，住勐腊县。委托诉讼代理人：赵龙，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘雪山，男，汉族，1968年12月11日出生，住景洪市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：容志伟，男，汉族，1968年6月10日出生，住景洪市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋奇薇、黎冬梅，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。上诉人朱玉满因与被上诉人刘雪山、容志伟房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2017）云2801民初3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱玉满及委托诉讼代理人赵龙、被上诉人刘雪山和容志伟及共同委托诉讼代理人宋奇薇与黎冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱玉满上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2017）云2801民初3657号民事判决第四项，改判2017年3月20日后按53.8万元每年支付房屋租金和按贷款利率产生的利息；2.撤销景洪市人民法院（2017）云2801民初3657号民事判决第五项，改判朱玉满向刘雪山、容志伟支付财产折价款126510.9元。并由刘雪山、容志伟承担166.5元/天的工程折损费和损坏缺失的设施设备，时间自2019年5月10日至交还房屋止。3.案件受理费由刘雪山、容志伟承担。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。一、一审判决第五项判决朱玉满返还财产折价款2564963元错误。一审判决第10页倒数第3行认定的“根据本案的两份鉴定意见，认为朱玉满最终应当折价返还刘雪山、容志伟的财产数额为1375573+1269390-80000=2564963元”的计算公式明显错误。1.本案不存在两份鉴定意见，58-1、58-2号鉴定意见是一份鉴定意见的分册装订。58-1号是装修工程造价鉴定（第18页“鉴定结论”部分写明装修工程的价格1374107.89元），58-2号为装修、设施设备和全部酒店用品市场价值评估鉴定（第50页“评估鉴定意见”写明景洪市“豪都商务酒店”的装修、设施设备和全部酒店用品市场价值为1375573元）。结合58-2号第51页的《评估结果一览表》可以看出，实际上58-2号“评估鉴定意见”所列明的装修、设施设备和全部酒店用品市场价值1375573元已经包含了58-1号鉴定书的工程造价1374107.89元【该数据作为《评估结果一览表》第一项，经过成新率57.83%进行折算后评估价为794647元，计入装修、设施设备和全部酒店用品市场价值第（1）项】。2.对比鉴定意见书对1375573元定义为“装修、设施设备和全部酒店用品市场价值”和1374107.89元定义为“装修工程的价格”，能够看出最终作为“评估鉴定意见”出具的金额是1375573元，最终鉴定机构对财产的价值鉴定数值是1375573元。3.一审判决书根据第9页第23行至第10页第5行得出结论认定朱玉满虚算误算是错误的。根据鉴定机构的计算方式，具体金额除计算人工费、辅料费、主材费，还在此基础上加了1%的卫生清洁费、1%的材料搬运费、1%的垃圾清理费和3%的工程管理费（详见58-1号除附表一以外所有表格的二-五）。如：楼梯扶手费用应为13683.6元+13683.6×6%元=14504.6元，而不是13683.6元。因此，朱玉满的估算并不存在虚算、错算的问题。4.GRC建模造型多计71370元（有照片佐证），没有任何证据证明刘雪山、容志伟支付了工程设计费77080.8元。详见质证意见不应列入评估项的20、28，此2项共计148450.8元。5.一审判决争议项目和重叠项目各承担50%责任。重叠项目和争议项目的行为发生在朱玉满交房之前，由于刘雪山、容志伟违约提前5个月进入装修，导致朱玉满有了争议。重叠项目在没有任何有效证据的情况下，计入了刘雪山、容志伟完成的项目（详见不应列入评估项的2、3、5、8、9、11、13、14、15、16、17)。在朱玉满强烈抗议下，才有了根据《房屋租赁合同》反推出的重叠项目。根据约定，从刘雪山、容志伟进入装修起，就已认可朱玉满按合同达成了约定。而重叠项目的实物工程款应为416444.56元，由于刘雪山、容志伟违约且合同有约定，应计入朱玉满完成。争议项目中基础工程防水、砂浆找平项目属基础项目，如确有质量不合格，在约定交房之前，都应由而且只能由朱玉满整改，且鉴定意见书58-1号“六”中的3表述，砂浆找平就是由朱玉满完成；人工费、辅材根据合同约定就由朱玉满支付，在交付前三年房租就已经结清，现在再列入争议显然不合实际。争议项目的78797.59元不应再列入计算。6.根据鉴定意见书58-1号结论，装修工程的价格为1374107.89元，除去重叠项目对应的实物项目416444.56元，工程设计费77080.8元、GRC建模造型虚增费71370元、高压线改造费（另案判决）80000元，实际工程重置款应为729212.53元，工程评估价值应为729212.53×57.83%(成新率)=421703.6元。综上所述，本案最终应认定的所有装修及物品、设备评估总价款应为:1374107-80000-416444.56(实际重叠项目)-71370(即鉴定意见书给出GRC重置值-实际重置值）-77080.8(工程设计费）×57.83%+535357=729212.53×57.83%+535357=421703.6(不动产）+535357（动产）=957060.6元，总价为957060.6元。二、一审判决第四项错误。一审判决按日占有使用费1337.74元支付租金，根据第11页第13行，另案已生效判决予以支持，但（2017)云2801民初1525号因刘雪山、容志伟不服被发回重审后，另案生效判决是不成立的。根据合同约定涉案房屋是整栋出租给刘雪山、容志伟使用，因表述问题，引发歧义，现有房间44间，目前38间被用作客房，4间用作布草间（合同中表述含4间小房），两间自用（合同中表述为另留此间门面直上两间住房）。根据刘雪山、容志伟的反诉，刘雪山、容志伟是装修期间发现出租房少交了7间房，但根据刘雪山、容志伟提供的装修合同，2013年9月刘雪山、容志伟进入了装修,装修期间就知道了具体房间数。因在合同约定开业时间提前开业，在没有付清房租余款的情况下，对朱玉满补偿了1.5万元的提前开业费，当时没有提出房间数不对的异议。2014年3月20日，合同约定开业的时间交清房租余款，也没有提出房间数不对要对房租进行扣减。而且根据合同约定，朱玉满一直使用宾馆的两个房间，刘雪山、容志伟在2017年前从没有提出异议要抵扣两间房。从当时的情况说明，房间数不对是没有任何争议的。而到刘雪山、容志伟使用3年半之后，在该交房租时才提出房间数不对，要扣租金。既不符合逻辑，也不符合实际，是刘雪山、容志伟恶意拖欠租金提出的借口，所以应按合同约定的53.8万元每年支付租金，且恶意拖欠租金，应按银行贷款利率支付租金所产生的利息。三、一审判决并未对合同无效导致的损失按双方过错进行分担，是明显错误的。一审判决朱玉满承担全部折价款是明显错误的，根据《合同法》第58条、《最高人民法院关于关于审理城镇租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担损失。刘雪山、容志伟在明知该土地系朱玉满与曼斗寨子的村民租赁的土地、无任何合法建房手续的情况下，承租、装修、使用本案争议房屋有明显过错。在签订合同前，刘雪山、容志伟就知晓朱玉满与土地方签订的联合建房合同，知道建房不会获得建房许可证和房产证。房屋交给刘雪山、容志伟后直到现在都在经营使用，刘雪山、容志伟违约使用、装修房屋有明显过错的，本案争议起因是刘雪山、容志伟恶意拖延租金引起，最终导致合同无效。刘雪山、容志伟在合同无效的过程中无论如何均存在不可忽视的过错，刘雪山、容志伟承担的责任明显应大于朱玉满，刘雪山、容志伟应承担70%的责任，朱玉满承担30%×工程折价款（421703.6元）=126510.9元的责任。对于可以移动的设施设备及酒店用品，根据《最高人民法院关于关于审理城镇租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，未形成附和物的装饰装修物，出租人不同意利用的，由承租人拆除，现刘雪山、容志伟没有任何证据表明搬离将丧失目的价值，且出租人不同意利用，应由承租人自行搬离。四、一审判决以出具时间判决朱玉满应承担返还金额，未将判决后至刘雪山、容志伟实际交还房屋期间按鉴定书评估作价的方式将该期间的损耗扣除是明显错的。鉴定结果出来后，刘雪山、容志伟一直在使用房屋，且本案上诉至二审判决出具之日和刘雪山、容志伟实际交还房屋之日，必将再过去几个月的时间，在此之前的所有房屋、装修及酒店用品等均由刘雪山、容志伟继续占有使用，造成了酒店的装修及物品的持续损耗。该期间的物品价值赔偿明显不应由朱玉满承担。根据司法鉴定意见书，成新率都跟使用年限有关，而对刘雪山、容志伟最有利的成新率，是租约限制下的成新率（司法鉴定意见书58-2第37页d点），根据租约下的成新率，装修日耗损费=1÷12÷365×100%×重置工程=1÷12÷365×729212.53=166.5元/每天；同理，酒店设施设备和用品的日损耗费为234.6元每天，由刘雪山、容志伟承担，时间从2019年5月10日起计算至刘雪山、容志伟归还房屋之日止。刘雪山、容志伟辩称，一、朱玉满的上诉请求第一、二项均超出一审诉讼请求范围且没有事实和法律依据，请依法驳回。上诉请求要求支付利息和工程折旧费等朱玉满均没有在一审诉讼中提出诉讼请求，且在一审诉讼中诉请刘雪山、容志伟支付其合同无效期间的房屋占有使用费，一审判决也已判决刘雪山、容志伟按照约定支付其房屋占有使用费至返还房屋，现在朱玉满又在二审中增加要求支付其工程折损费，系重复请求，而且故意拖延时间以达到刘雪山、容志伟支付其房屋占用费的目的。本案涉案租赁合同被确认无效，根据合同法第58条的规定，应当恢复原状、返还财产，有过错方赔偿对方因此所受到的损失。朱玉满作为出租方其基本义务应保证其租赁物的合法性，本案中由于其过错导致合同被人民法院确认为无效，不仅应当返还向我们收取的租金即161.4万元减去（2017)云2801民初1537号案判决朱玉满返还的交付房屋不足的149181.9元后的1464818.1元租金，还应当赔偿刘雪山、容志伟投入的装修费和购买酒店经营所需的设备设施酒店用品等2480488.02元，合计3945306.12元。否则朱玉满不仅未因合同无效承担任何损失，反而因此获利,截至2019年12月20日，扣除本案一审判决其返还的财产折价款后朱玉满获得了约40万元的租金收入和酒店7年的经营权（1614000元+1337.74元×270天)-2564963元=386777元）；而刘雪山、容志伟因酒店市场疲软加上诉讼中朱玉满干预经营等导致两年多的诉讼过程中刘雪山、容志伟经营亏本却还要按照原定租金交付费用，实在是违背诚信原则。二、本案云南阳光司法鉴定中心出具的“云阳司法鉴字[2018]第58-1”号和“云阳司法鉴字[2018]第58-2”司法鉴定意见是鉴定单位对涉案房屋进行两次现场勘查、并征求双方意见后依据鉴定规则和标准独立作出的鉴定，鉴定程序是合法的。但是刘雪山、容志伟对“云阳司法鉴字[2018]第58-2”号司法鉴定意见在做出鉴定结论时超越了刘雪山、容志伟申请鉴定的范围和人民法院要求鉴定的项目，擅自将刘雪山、容志伟各项投入2480488.02元按照成新率进行了折旧，作出的是市场现值评估，而不是刘雪山、容志伟申请的投入装修和设备设施及投入酒店用品的评估。依据前述相应鉴定结果，刘雪山、容志伟投入装修和设备设施及投入酒店用品合计2480488.02元。三、刘雪山、容志伟提前支付给朱玉满三年的租金，实际是帮其垫资盖好了本案涉案房屋，但朱玉满过河拆桥的极不诚信行为，导致刘雪山、容志伟惨重的经济损失，依法应当由朱玉满承担赔偿责任，根据最高人民法院刚下发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分第32、35条的精神，在确定合同无效后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。同时，合同无效时，仅返还财产或折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。一审判决朱玉满折价返还的款项远不足以弥补刘雪山、容志伟的损失。在涉案房屋建好之前，刘雪山、容志伟即按照合同的约定支付了朱玉满前三年的租金161.4万元，但朱玉满并未按照原合同约定交付足额的房间（比合同约定的房间数少7间，有生效判决书为证）。同时，合同约定租期为12年，刘雪山、容志伟也是按照12年的使用期进行的装修和设施设备、酒店用品的采买；而现在刘雪山、容志伟才使用了3年多时间，朱玉满就先是毫无理由地要求解除合同收回房屋，后在诉讼过程中变更主张合同无效要求返还房屋。因此，根据合同法等相关规定，一审法院应当在依法确认本案涉案租赁合同无效的同时判决朱玉满赔偿给刘雪山、容志伟造成的经济损失是合法有据的。经鉴定二被上刘雪山、容志伟投入的装修价值是1374107.89元，有争议部分的装修合计78798.13元，总计1452906.02元，而且如果现阶段重新装修远远不止投入145万余元，因此不应该按照鉴定机构的成新率进行打折。除此之外，刘雪山、容志伟投入的人力、精力损失以及还有8年多的可得利益损失都未包含在内，一审判决未判决朱玉满赔偿可得利益损失是漏判，虽然一审判决结果不足以弥补刘雪山、容志伟的投入损失，但刘雪山、容志伟没有时间和精力财力上诉就服判息诉了。四、刘雪山、容志伟基于对合同的信赖以及经营酒店的特殊用途对房屋进行装修和设施设备采购，空调、电视等设施设备、酒店耗材等虽未形成附着物，但刘雪山、容志伟是为了经营该酒店而特定购买的，一旦离开现经营地点，将丧失目的价值，且该损失是在朱玉满签订合同时就是应当明知的，朱玉满依法应当对该部分损失承担赔偿责任，鉴定结论确认刘雪山、容志伟设备设施和全部酒店用品价值1027582元(具体详见“云阳司法鉴字[2018]第58-2”号司法鉴定意见第51页附表一评估结果一览表），还有部分损失如外墙漆消防栓墙面刮塑等未鉴定是刘雪山、容志伟疏忽遗漏了就算了。另外，一审判决诉讼费承担决定不合理，而且对于刘雪山、容志伟垫付的鉴定费没有进行处理，请二审法院依法作出公平决定。综上，请依法驳回朱玉满的上诉请求。朱玉满向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，刘雪山、容志伟搬离占用的所有房屋；2.支付合同租金53.8万元，支付另外2件门面租金7.2万元；3.支付违约金30万元；4.刘雪山、容志伟承担诉讼费。诉讼中变更为：1.确认双方之间签订的《房屋租赁合同》无效，刘雪山、容志伟立即搬离占用的所有房屋；2.刘雪山、容志伟支付房屋自2017年3月20日起至2018年3月20日止的房屋占有使用费538000元，2018年3月20日后的占有使用费计算至房屋返还之日止；3.刘雪山、容志伟支付自2014年3月20日起至2017年3月20日止的另外二间门面三年的房屋占有使用费72000元，2017年3月20日后的占有使用费计算至房屋返还之日止。4.刘雪山、容志伟承担本案的诉讼费、保全费、保全担保保险费。刘雪山、容志伟向一审法院反诉请求：1.判决朱玉满承担解除合同的违约责任，赔偿刘雪山、容志伟全部投资款3493000元并退还全部已交租金1614000元，共计5107000元，投入资产价值以评估为准。一审庭审中变更为：1.判决朱玉满赔偿因合同无效给容志伟和刘雪山造成的经济损失488.02万元（含鉴定评估价280488.2元和按每年30万元计算人力损失）；2.朱玉满承担刘雪山、容志伟诉讼损失即诉讼费、评估费、律师代理费。一审法院认定事实：刘雪山、容志伟于2013年3月20日向朱玉满支付高压线路整改费8万元。并于同日订立《房屋租赁合同》，约定朱玉满将位于景洪市江北景亮路曼斗村82号整栋一至六层楼房出租给刘雪山、容志伟作为经营酒店使用。租赁期限为2014年3月20日至2026年3月20日，共计12年。租金为前六年租金按双方所租赁部分每年53.8万元计算，后六年租金按双方所签订租赁部分每年59.18万元计算。前三年租金合计为161.4万元，双方所签订的租赁部分租金前六年（2014年3月20日起至2020年3月20日）租金不变，即每年为53.8万元，第七年到第十二年（2020年3月20日起至2026年3月20日），此六年租金不变，即每年租金为59.18万元。付款方式为双方所签订的租赁部分前三年的租金共计161.4万元，合同签订之日付定金5万元，其余款项根据建设施工进度分期付款至开业前。整栋楼房竣工日期为2014年2月20日，租金从整栋楼全部竣工交付给刘雪山、容志伟之日起一个月计算。另，双方还就其他方面也作了相关约定。该合同订立后，刘雪山、容志伟按约定向朱玉满按工程进度分期支付了前三年房屋租金161.4万元。刘雪山、容志伟于2013年11月对该栋楼房进行装修，并于2014年1月20日开始经营“景洪豪都商务酒店”。为此，刘雪山、容志伟向朱玉满支付了提前开业租金1.5万元。此后，朱玉满认为刘雪山和容志伟未按时向其支付租金，刘雪山、容志伟则以朱玉满未按约定交付房屋为由发生纠纷。刘雪山、容志伟于2017年5月22日以朱玉满违约为由诉至法院，要求朱玉满承担违约责任、退还多收取的租金等。景洪市人民法院在（2017）云2801民初1537号案审理认为，朱玉满和刘雪山、容志伟订立的《房屋租赁合同》属无效合同。因朱玉满未能按约定提供足够的房屋，朱玉满实际交付给刘雪山、容志伟使用的客房少于合同约定的客房6间和1间门面不能完全使用，故根据交易习惯和公平原则，对房屋租金作出如下调整：1.二层8间门面房屋租金：参照不在53.8万元租金内的3间门面的约定租金每间每年4万元计算，合计每年32万元。其中部分可使用门面1间按年租金2万元计算，8间门面实际年租金30万元（日租金：30万元÷365天=821.92元）；2.三层至六层38间客房年租金：合同约定租金53.8万元-二层8间门面租金32万÷44间=每间每年租金4954.55元，三层至六层38间客房年租金：每间每年租金4954.55元×38间=188272.73元（日租金：188272.73元÷365天=515.82元）。门面和客房日租金：821.92元+515.82元=1337.74元。根据上述租金调整，该案认为朱玉满应当返还多收取的房屋租金。其计算公式如下：一是1门面不能完全使用减半计算年租金为2万元，三年为6万元；二是少交付6间客房租金4954.55元（每间每年租金）×6间=29727.3元，三年为29727.3元×3年=89181.9元。共计60000元+89181.9元=149181.9元。对刘雪山、容志伟要求朱玉满返还超出合同范围之外收取的开业费1.5万元、返还高压线路整改费8万元的诉请，景洪市人民法院在该案中做出析理。2017年7月6日，景洪市人民法院（2017）云2801民初1537号民事判决书作出判决：一、朱玉满于判决发生法律效力之日起十日内向刘雪山、容志伟返还房屋房屋租金149181.9元；二、朱玉满于判决发生法律效力之日起十日内向刘雪山、容志伟返还高压线路整改费56666.7元；四、驳回刘雪山、容志伟的其他诉讼请求。基于前述判决，朱玉满、刘雪山、容志伟均在本案中向提出确认合同无效等诉讼请求。刘雪山、容志伟还向提出装修工程造价鉴定与装修、设备设施和全部酒店用品市场价值评估鉴定，经委托云南阳光司法鉴定中心鉴定和评估，其对装修工程造价鉴定意见如下：装修工程的价格为1374107.89元，其中朱玉满鉴定证据中列出的1－15个项目与刘雪山、容志伟所提交的鉴定的项目部分存在重合，重合项目总的价格为85067.73元。双方争议的项目费用为78798.13元，其中刘雪山、容志伟施工完成38个卫生间地面、墙面重做防水费用17299.47元；刘雪山、容志伟施工完成29个卫生间贴墙砖、地砖的人工费为27625.06元；朱玉满施工完成38个客房及共4层过道楼面水泥砂浆找平费用为33873.60元。装修、设备设施和全部酒店用品市场价值评估鉴定意见如下：总值1375573元。其中，装修工程评估市场价值为794647元。有争议的项目中刘雪山、容志伟施工完成38个卫生间地面、墙面重做防水评估市场价值为10004元；有争议的刘雪山、容志伟施工完成的29个卫生间贴墙砖、地砖的人工费评估市场价值为15976元；有争议的朱玉满施工完成38个客房及共4层过道水泥砂浆找平费用评估市场价值为19589元；设备设施和全部酒店用品评估市场价值为535357元。双方收到送鉴定评估意见后，朱玉满认为鉴定程序上有问题，鉴定结果严重偏袒刘雪山和容志伟。鉴定机关对朱玉满提出的事实均不采纳等，为此朱玉满提出了不应列入评估的项目有：1.整楼楼道的楼梯扶手14504.62元；2.地下停车场水泥硬化及地下停车场四面墙体，铁艺大门1811.96元；3.房间地面、走道、楼梯踏步铺设的地板砖67251.06元；4.楼上客房、室内的电视线、电脑线、电话线、插座、开关19778.52元；5.所有卫生间防水27625.06元；6.所有卫生间瓷砖、墙砖44197.82元；7.所有卫生间门15306元；8.所有卫生间蹲坑32224元；9.门窗100170元；10.卫生间吊顶、吊顶12854.12元；11.淋浴器17320元；12.洗脸盆52202.88元；13.高压线路改造8万元；14.工程设计费77080.8元；15.所有未形成附着物的物品1027582元；朱玉满还提出其他诸入楼顶水池、房屋外墙漆、化粪池、消防栓、消防铁水管、墙面刮塑没有列入评估。电视等可以由刘雪山、容志伟自行搬走。刘雪山、容志伟则提出鉴定对他们投入的价值进行鉴定，但不应该对物品的价格进行打折。一审法院认为，已发生法律效力的（2017）云2801民初1537号判决，在判决析理中认为双方所签订的《房屋租赁合同》无效，故应在此基础上进行裁判,双方认为合同无效的诉讼请求予以支持。有关租赁范围和租金的确认，亦应参照前述生效判决作出认定。基于上述理由，因双方合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在另案已明确刘雪山、容志伟已支付前三年（2014年3月20日至2017年3月20日）房屋租金161.4万元，和对应租金的房屋租赁范围作出明确的情况下，本案只应当对2017年3月20日之后的租金和财产相互返还作出裁量。现根据鉴定和评估意见，朱玉满提出整楼楼道的楼梯扶手、地下停车场水泥硬化及地下停车场四面墙体、铁艺大门、房间地面、走道、楼梯踏步铺设的地板砖、楼上客房、室内的电视线、电脑线、电话线、插座、开关、所有卫生间防水、所有卫生间瓷砖、墙砖、所有卫生间门、所有卫生间蹲坑、门窗、卫生间吊顶、吊顶、淋浴器、洗脸盆、高压线路改造、工程设计费、所有未形成附着物的物品多个不应例入评估的项目总计1589908.2元，其中朱玉满认为不应列入的形成附着物部分总计562326.2元，此笔款项中，涉及高压线路改造的8万元，已在另案生效判决中判决返还刘雪山、容志伟56666.7元，故此80000元款项应当从鉴定结果中扣除；另有工程设计费77080.8元、门和窗子等各项装修费用虽由刘雪山、容志伟先行开支，但这些费用是基于双方当事人共同过错且已内化入酒店经营过程，合同无效后取得该设计、装修利益的将是朱玉满，故朱玉满应当应将该利益按鉴定价格予以返还。对朱玉满提出的前述不应列入评估价格中，如：1.朱玉满称整楼楼道的楼梯扶手14504.62元有误，核实鉴定价格为13683.6元，并未如朱玉满所述的多列，反而少计821.02元；2.朱玉满称地下停车场水泥硬化及地下停车场四面墙体，铁艺大门1811.96元，经对鉴定意见所列项目核实鉴定价格为1709.4元，反而比朱玉满所称价格少102.56元；3.朱玉满称房间地面、走道、楼梯踏步铺设的地板砖67251.06元有误，其例举对应鉴定意见书鉴定项目为58－1：附表1～32、附表2～32、附表3～27，经逐一对鉴定意见涉及90余个项目的细目一一核算，鉴定机构所列价格仅为31843元，与朱玉满计算的价格相差达35408.02元。根据上述核算结果，朱玉满在给予其对鉴定和评估意见充足的质证时间的情况下，仍没有客观和真实的计算有争议装修的价格，虚算误算的结果系朱玉满一方为取得较大的价格扣减优势而故意实施，故不采信朱玉满提出的其他不评估项目的理由（包含朱玉满前述所称的：1.楼上客房、室内的电视线、电脑线、电话线、插座、开关19778.52元；2.所有卫生间防水27625.06元；3.所有卫生间瓷砖、墙砖44197.82元；4.所有卫生间门15306元；5.所有卫生间蹲坑32224元；6.门窗100170元；7.卫生间吊顶、吊顶12854.12元；8.淋浴器17320元；9.洗脸盆52202.88元；10.工程设计费77080.8元；11.未形成附着物的物品1027582元）和价格计算方法，所有价格均以鉴定机构确定的为基准，对于上述各方有争议的项目现在已难以确认究竟是何方所做和各方所完成的项目价款数额，在本院对58－1鉴定意见书中所列举的“重叠项目”85067.73元、争议项目78798.13元；58－2中提及的3个争议项目10004+15976+19589＝45569元。上述两项鉴定合计重叠和有争议价格在略去尾数后共209434元的问题，双方当事人在履行合同过程中均未尽证据保存的注意义务，双方当事人均没有足够证据明确划分自己所完成的有争议项目是多少，故在综合考量209434元有争议装修价款有部分是合同约定由朱玉满完成，部分则是由刘雪山、容志伟实际完成的情况后，决定酌情根据双方的过错程度由双方各承担50%的过错，即对209434元有争议的部分双方各自承担104717元经济损失。根据上述过错程度的划分，朱玉满还应承担返还的装修部分工程不计尾数的价格为1374107元－104717＝1269390元；对于装修、设备设施和全部酒店用品市场价值评估鉴定总值1375573元，此部分属刘雪山和容志伟投入，在朱玉满无充分理由说明此鉴定价格不合法时，依法予以采信。根据本案的两份鉴定意见，朱玉满最终应当折价返还刘雪山、容志伟的财产数额为1375573+1269390－80000＝2564963元。本案中，因双方订立的《房屋租赁合同》为无效合同，故朱玉满要求刘雪山、容志伟搬离占用的所有房屋的诉请应予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。鉴于刘雪山、容志伟已支付前三年（2014年3月20日至2017年3月20日）房屋（8间门面和38间客房）租金，而2017年3月20日至今的上述房屋租金和另行承租的2014年3月20日至2017年3月20日期间2间门面的租金未支付，刘雪山、容志伟有义务支付上述房屋占有使用费。因此，朱玉满要求刘雪山、容志伟支付租金（房屋占有使用费）的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持，故刘雪山、容志伟自2017年3月20日起按生效判决已确认的日租金（房屋占有使用费）1337.74元计算至房屋返还之日止支付租金（房屋占有使用费），但该租金不应当超出朱玉满主张的53.8万元合同租金。对于朱玉满要求刘雪山、容志伟承担本案的诉讼费、保全费、保全担保保险费；刘雪山、容志伟要求朱玉满承担本案评估费、律师代理费，因双方均有过错，应各自承担。对刘雪山、容志伟要求朱玉满承担的30万元人力损失，因其无证据提交，不予支持。对朱玉满主张的最南面（靠工具大全旁）2间门面2014年3月20日至2017年3月20日期间的房屋占有使用费7.2万元，双方当事人并无实质争议，予以支持；朱玉满还提出电视等可以由刘雪山、容志伟自行搬走。刘雪山、容志伟则提出鉴定对他们投入的价值进行鉴定，但不应该对物品的价格进行打折，对此项争议，电视、空调、酒店耗材等虽可或拆或可移，但其是因酒店经营所买，一旦离开现经营地点，将丧失目的价值，给当事人双方带来新的损失，故朱玉满认为电视、酒店耗材等可以由刘雪山、容志伟自行搬走不应评估的主张不予支持。但刘雪山、容志伟声称上述物品不应折旧的意见，刘雪山、容志伟已在经营酒店过程中获得了这些物品的部分使用价值，应当以专业鉴定机构出具的折旧意见为准，故刘雪山、容志伟的意见亦不予采纳。对朱玉满另提出其他诸如楼顶水池、房屋外墙漆、化粪池、消防栓、消防铁水管、墙面刮塑没有列入评估，该陈述与朱玉满的主张矛盾且不利于自身，因考虑到刘雪山、容志伟对此并未提出主张，故以朱玉满明确的主张进行裁判。对双方当事人提出的其他诉讼主张，因无事实和法律依据，均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决：一、朱玉满与刘雪山、容志伟签订的合同无效。二、刘雪山、容志伟于判决发生法律效力之日起三十日内向朱玉满返还位于景洪市江北景亮路曼斗村82号景洪豪都商务酒店内的房屋；三、刘雪山、容志伟于判决发生法律效力之日起十日内向朱玉满支付最南面（靠工具大全旁）2间门面2014年3月20日至2017年3月20日期间的房屋占有使用费7.2万元及后续的房屋占有使用费（2017年3月20日后的占有使用费按每日66.66元计算至房屋返还之日止）；四、刘雪山、容志伟于判决发生法律效力之日起十日内向朱玉满支付自2017年3月20日起按日房屋占有使用费1337.74元计算至房屋返还之日止的8间门面和38间客房房屋占有使用费（每年租金以朱玉满主张的合同年租金53.8万元为限）；五、朱玉满在判决生效之日起三十日内，返还刘雪山、容志伟2564963元的财产折价款；六、驳回朱玉满和刘雪山、容志伟的其他诉讼请求。案件受理费12900元，由朱玉满负担；反诉案件受理费23775元，由刘雪山、容志伟负担。二审诉讼期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人朱玉满对司法鉴定意见进行说明，认为鉴定价值应为58-2号鉴定意见书第50页的1375573元。二审庭审中，上诉人朱玉满陈述其收到一审判决后发现一审判决将58-1、58-2号司法鉴定意见书中的鉴定价值予以累加，随即向一审法院反映，一审法院要求朱玉满将判决退还一审法院后重新处理，但其没有退还而是直接提起上诉。针对58-1、58-2号司法鉴定意见书中的鉴定价值应否累加问题，本院与作出该鉴定意见的云南阳光司法鉴定中心联系，2019年12月5日收到该鉴定中心出具书面《关于云阳司鉴字（2018）第58-1、2号意见书中结论情况说明函》，内容为：一、对云阳司鉴字（2018）第58-1号意见书的装修造价的说明：1.第58-1号意见书中结论1是刘雪山、容志伟在2013年10月至2014年1月期间投资的“豪都商务酒店”的室内、外装修工程的价格即工程造价1374107.89元。2.第58-1号意见书中结论2，是根据刘雪山、容志伟与朱玉满于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》中双方约定计算的“重叠项目”总的价格即工程造价85067.73元。3.第58-1号意见书中结论3为双方争议的项目费用合计为78798.13元，其中:1.如果经庭审确认是刘雪山、容志伟施工完成38个卫生间地面、墙面重做防水费用17299.47元；2.如果经庭审确认是刘雪山、容志伟施工完成29个卫生间贴墙砖、地砖的人工费为27625.06元；3.如果经庭审确认是朱玉满施工完成38个客房及共4层过道楼面水泥砂浆找平费用为33873.60元。二、对云阳司鉴字（2018)第58-2号意见书的“景洪豪都商务酒店”的装修、设备设施和全部酒店用品价值评估（2019年04月12日评估基准日）的说明。第58-2号意见书“（七）鉴定意见”《评估结果一览表》中包括二个部份，第一部份装修评估价值。（一）序号第1项：装修一工程造价1374107.89元×57.83%(成新率）＝794647.00元（评估价）。即在第58-1号中“七、鉴定结论中豪都商务酒店的装修工程的价格（工程造价）为1374107.89元”的重置价上进行评估；（二）序号第2至4项双方争议的项目费用：(17299.47+27625.06+33873.60)＝78798.13元×57.83%(成新率）＝45569.0元（评估价）。即在第58-1号中“七、鉴定结论中双方争议的项目费用(1)(2)(3)的装修工程价格（工程造价78798.13元”为重置价基础上进行评估；（三）不包括第58-1号中“七、鉴定结论2、“重叠项目”总的价格（工程造价）为85067.73元”为重置价基础上进行评估。第二部份装修以外的酒店设施和用品评估价值序号第5项：设备设施和全部酒店用品评估价值535357元。三、对云阳司鉴字（2018)第58-1号及第58-2号两份意见书的相互关系和补正评估市场价值说明。（一）相互关系的说明。1.第58-2号中涉及的装修价值鉴定结论为装修评估价值，是在第58-1号鉴定结论（工程造价即重置价）为计算基础得出来的，为第58-2号服务的，详见第58-2号意见书“（七）鉴定意见”《评估结果一览表》第1-4项。2.第58-1号鉴定结论与第58-2号鉴定结论不得简单相互相加。（二）补正评估市场价值。1.刘雪山、容志伟投资项目评估市场价值为1405178.67元(大写：壹佰肆拾万伍仟壹佰柒拾捌元陆角柒分），详见附表1。详见附表1：评估结果补正表            序号              项目名称              重置价（元）              成新率              评估价（元）              备注                  1              装修一工程造价              1374107.89              57.83%              794647              详见附件《豪都商务酒店装饰装修造价汇总表》                  2              “重叠项目”      总的价格（工程造价）              85067.73              57.83%              49194.67              依据《房屋租赁合同》中约定该“重叠项目”本应由朱玉满施工完成后交付刘雪山、容志伟使用，但朱玉满未施工完成，该费用应纳入对刘雪山、容志伟投资补偿。                  3              装修（争议项目）—刘雪山、容志伟施工完成38个卫生间地面、墙面重做防水费用              17299.47              57.83%              10004              如果经庭审确认该项目是刘雪山、容志伟施工完成。详情见附件《附表三-1:争议项目-刘雪山、容志伟施工完成38个卫生间地面、墙面重做防水费用统计表》                  4              装修（争议项目）一刘雪山、容志伟施工完成29个卫生间贴墙砖、地砖的人工费              27625.06              57.83%              15976              如果经庭审确认该项目是刘雪山、容志伟施工完成。详情见附件《附表三-2:争议项目一-刘雪山、容志伟施工完成29个卫生间贴墙砖、地砖的人工费统计表》                  5              设备设施和全部酒店用品              1027582              —              535357              详情见《设备设施、酒店用品评估结果一览表》                                1-5项合计                                          1405178.67                    2.朱玉满投资38个客房及4层过道楼面水泥砂浆找平项目评估市场价值为19589元，详见附表2。附表2:评估结果补正表            序      号              项目              重置价（元）              成新      率              评估价      (元）              备注                  1              装修（争议项目）——朱玉满施工完成38个客房及4层过道楼面水泥砂浆找平费用项目              33873.60              57.83%              19589              如果经庭审确认该项目是朱玉满施工完成，且确认此费用是抵扣38个客房楼面贴地砖和共4层过道楼面贴地砖的费用。详见第58-1号中“六技术分析说明第3条”      四、特别事项说明。1.本次鉴定仅考虑刘雪山、容志伟及朱玉满投资在“豪都商务酒店”的室内、外装修项目工程、设备设施和全部酒店用品的评估市场价值，未考虑双方房屋租赁费用和在施工过程中工程款的相互抵扣;2.上述“（二）补正评估市场价值中第2条”，如果经庭审确认该项目是朱玉满施工完成，且确认此费用是抵扣38个客房楼面贴地砖和共4层过道楼面贴地砖的费用，因此，上述“（二）补正评估市场价值中第1条评估市场价值”应扣减19589元。3.2019年5月10日出具的云阳司鉴字[2018]第58-2号中‘（七)鉴定意见《评估结果一览表》’修正为“（二）补正评估市场价值中《附表1:评估结果补正表》”，以“（二）补正评估市场价值中《附表1:评估结果补正表》”为准。上诉人朱玉满对《关于云阳司鉴字（2018）第58-1、2号意见书中结论情况说明函》质证认为，认可《情况说明函》明确的第58-1号与58-2号鉴定结论不能简单相加的意见。不认可《情况说明函》补正评估市场价值认定为1405178.67元的部分。阳光司法鉴定中心此次补充说明文件中调整的补正评估价1405178.67元是错误且不符合法律规定的。理由如下：一、重叠项目反复计算且说明错误。（一）反复计算。重叠项目是司法鉴定公司根据容志伟、刘雪山的意见推测朱玉满对门、地砖等合同约定的项目一样都没有施工，而是根据《房屋租赁合同》约定的最低标准补的差价。这些项目不存在实物，是朱玉满补给容志伟、刘雪山的钱（抵押房租或工程款等）。按照阳光司法鉴定中心的逻辑，容志伟、刘雪山投入装修的实物的评估价应为评估结果补正表中1+3+4+5=1355984元，但朱玉满给了容志伟、刘雪山重叠项目的49194.67元（评估价）的补偿款后，容志伟、刘雪山的投入反而增加到了1405178.67元，也就是在实物价值已经确定的情况下，朱玉满给容志伟、刘雪山补偿得越多，容志伟、刘雪山反而投入的越多，明显是错误的。根据这个逻辑计算，以门为例，在附表1评估结果补正表中，第1项装修-工程造价中门是2277元/扇，第2项重叠项目的门是500元/扇，也就是朱玉满给了刘雪山、容志伟500元/扇的钱去买门，容志伟、刘雪山买了2277元/扇的门，司法鉴定机构给的意见是刘雪山、容志伟的购门款是2277+500=2777元/扇，如果朱玉满给的是2277元/扇，刘雪山、容志伟的购门款反而达到了4554元/扇，这样计算明显是错误的，准确的应该是刘雪山、容志伟花了2277-500=1777元/扇。也就是鉴定意见书的结果中重叠项目是在朱玉满已经在建设中补偿给了刘雪山、容志伟后，又再一次计算到了刘雪山、容志伟头上。(二)说明错误。附表1:评估结果补正表中第2项备注中，“…本应朱玉满施工完成后交付刘雪山、容志伟使用，但朱玉满未施工完成…”是错误的。在上诉状第一点的第5点中已进行了说明。重叠项目是怎么来的，按合同约定的正常程序，朱玉满将房交给建筑方，按照不低于合同约定的最低标准完成建筑、装修后，再由建筑方交房给朱玉满。期间，如果容志伟、刘雪山不满意质量，可以向建筑方或朱玉满提出整改，如果不满意档次，可以向朱玉满提出要求补差款买材料的需求后，待朱玉满允许后，再交由建筑方装修。房屋待建筑方按合同约定的项目完成后，由朱玉满验收合格，再交由刘雪山、容志伟进行验收，才算正常完成交房。现容志伟、刘雪山反应的情况是在建筑方和朱玉满都没有违约的情况下，建筑方施工期间（2013年12月建筑方交房，2014年3月20日朱玉满交房，根据容志伟、刘雪山的装修合同，2013年9月进入装修），容志伟、刘雪山已单方叫施工队进行装修，造成了项目的重叠。并且在租赁使用房屋3年之后，才说建筑方只补了差款，没对合同约定的项目进行施工。（1）在朱玉满交房之前，刘雪山、容志伟没有权利使用房屋；（2）“…朱玉满未施工完成…”仅是刘雪山、容志伟的单方面意见，没有充分证据证明；（3）朱玉满是将楼房整包给建筑方的，建筑方认定按合同约定完成了这些项目（详见证人证言）；（4）朱玉满按合同将房交给刘雪山、容志伟后，刘雪山、容志伟没有提出过任何异议；（5）如刘雪山、容志伟不满意档次，可以在建筑方施工期间，跟朱玉满协商补差款，但不是私自进入装修。所以，合同约定的项目实际是跟刘雪山、容志伟无关的，而这笔实际工程款为416444.56元（详见上诉状第一点中的第5点）。二、争议项目说明错误。鉴定意见书中刘雪山、容志伟重做了防水，如果情况属实，也就是在建筑方施工期间，刘雪山、容志伟发现防水不合格，就自己重做了防水，明显不符合逻辑也不符合实际；容志伟、刘雪山完成29个卫生间贴墙砖、地砖人工费，在朱玉满交房之前容志伟、刘雪山是没有权利进去装修的，可以补差款买材料，但需交由建筑方完成，连装修的权利都没有，人工费是怎么出来的？朱玉满38个客房及4层过道楼面水泥砂浆找平项目，都承认是朱玉满完成，为什么还列为争议？三、关于评估结果的说明。附：评估结果说明表            序号              项目名称              重置价(元）              成新率              评估价      (元）              实际完成方              阳光司法鉴定中心意见              说明                  1              装修-工程造价              1374107.89              57.83%              794647              《房屋租赁》合同约定部分有争议，无约定部分由刘雪山、容志伟完成              刘雪山、容志伟              1.合同约定部分根据约定由朱玉满完成，且朱玉满将钱结算给了建筑方，要求建筑方完成；2.刘雪山、容志伟可在朱玉满补差款的前提下买材料，但刘雪山、容志伟自朱玉满委托建筑方建房到酒店开业后都没找朱玉满协商过。                  2              重叠项目”总的价格（工程造价）              85067.73              57.83%              43194.67              朱玉满              朱玉满（鉴定中心认为朱玉满按合同补的差款）              刘雪山、容志伟都承认补了这笔钱，《现堪记录表》中刘雪山、容志伟写的第二条中有写。                  3              装修（争议项目）-刘雪山、容志伟施工完成38个卫生间地面、墙面重防水费用防水费用              17299.47              57.83%              10004              朱玉满(现刘雪山、容志伟称在建筑方交房前重做防）              刘雪山、容志伟              在合同约定卫生间铺瓷砖、地砖的前提下，防水只是建筑方按质量完成的基础工程。难道在朱玉满和建筑方都没有违约的前提下，刘雪山、容志伟不满意建筑方建的房子，就可以不找朱玉满，将建筑方推开重建，还要朱玉满付工程费。                  4              装修（争议项目）-刘雪山、容志伟完成29个卫生间贴砖的人工费              27625.06              57.83%                    15976              朱玉满              朱玉满              《房屋租赁》合同巳经很清楚了，并且刘雪山、容志伟也承认，为什么要列入争议。                  5              设施设备和全部酒店用品              1027582                            535357              刘雪山、容志伟              刘雪山、容志伟                                6              装修（争议项目）_朱玉满施工完成38个客房及4层过道楼面水泥砂浆找平费用项              33873.60              57.83%              19589              朱玉满              朱玉满              都承认是用于补贴38个楼面贴地砖和走廊贴地砖费用，还列为争议。                  说明：关于第2项，朱玉满委托给建筑方建房后，刘雪山、容志伟称建筑方只是以不低于《房屋租赁合同》约定的最低标准补得差价，用于第1项建设的工程款。目前存在争议的是朱玉满认为自己实际投入的是评估出的416444.56元（合同约定项目在第1项中的重置价），而不是表中第2项根据合同约定的最低标准推出的85067.73元。      综合一、二，在本意见附表中第2、6项目是朱玉满对刘雪山、容志伟补偿;第4项是《房屋租赁合同》约定且刘雪山、容志伟都承认已经由朱玉满承担了的，不再列入计算。阳光司法鉴定中心的如果按照正确计算，刘雪山、容志伟投入工程的评估总价款都不应高于第1、3、5之和减去第2、6项，也就是1+3+5-2-6=1277224.33元。而除去已经另案中结算的高压线路改造费、实际重叠款等其他款项，评估刘雪山、容志伟投入工程的总价款应为民事上诉状中第一条主张的957060.6元。鉴定机构在补充说明中再次调整已经给出的评估价格明显是错误，且无法律依据的。综上，阳光司法鉴定中心此次补充说明文件中调整的补正评估价1405178.67元是错误且不符合法律规定的。被上诉人刘雪山、容志伟对《关于云阳司鉴字（2018）第58-1、2号意见书中结论情况说明函》质证认为，说明函和云南阳光司法鉴定（2018)第58-1、2号意见书的相关表述意见应当是一致的，对该说明函无异议。但认为本案的鉴定意见书并不是依据刘雪山、容志伟申请作出的因履行本案合同而进行的工程和装饰装修和设备设施等投入的鉴定，而是经过折旧后的市场现值鉴定。根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，朱玉满应返还刘雪山、容志伟已交付给他的租金164.1万元（扣除另案中房屋交付不足己被判决返还的租金），刘雪山、容志伟返还房屋，由朱玉满赔偿刘雪山、容志伟受到的损失即投入（包含财产和人力）和可得利益损失。一审未判决朱玉满返还因该合同取得的租金和赔偿实际损失（投入），仅判决不能返还的投入折价补偿（如果要折旧，那么朱玉满就应当返还交付的租金，因为朱玉满己经因使用而获租金，凭什么折旧刘雪山、容志伟投入）。一审判决结果基本上相当于刘雪山、容志伟的实际投入，刘雪山、容志伟诉讼耗费了2年多的时间和精力，所以息诉服判。如果因一审判决表述或依据鉴定结论计算方式有误而直接改判，则会导致刘雪山、容志伟损失惨重，请二审人民法院依法审查全案，合理采信鉴定意见的相关鉴定结果，判决朱玉满返还刘雪山、容志伟交付租金和不能返还部分的投入折价款，或判决朱玉满返还刘雪山、容志伟投入的全部而不是折旧后的现值，判决返还折旧后的市场现值不足以弥补刘雪山、容志伟损失。所以，直接改判补偿数额无异于有效合同的解除，朱玉满会因无效合同而获取巨额利润，而刘雪山、容志伟投入巨资和5年多人力物力，尚未产生利润就把房屋交还朱玉满损失惨重，不能体现民事法律的公平和诚信的原则。本院认为，云南阳光司法鉴定中心在一审法院审理期间接受一审法院委托，对当事人双方争议的“豪都商务酒店”室内、外装修工程价格以及“重叠项目”、双方争议项目进行价值鉴定，并作出58-1、58-2号《司法鉴定意见书》。一审法院将两份《司法鉴定意见书》价值予以相加后判决。二审诉讼期间云南阳光司法鉴定中心提交书面《关于云阳司鉴字（2018）第58-1、2号意见书中结论情况说明函》说明其鉴定中心作出的58-1、58-2号《司法鉴定意见书》中的鉴定价值不能相加。上诉人朱玉满对云南阳光司法鉴定中心作出的《关于云阳司鉴字（2018）第58-1、2号意见书中结论情况说明函》鉴定价值不能相加予以认可，被上诉人刘雪山、容志伟《关于云阳司鉴字（2018）第58-1、2号意见书中结论情况说明函》没有异议，本院对58-1、58-2号《司法鉴定意见书》不能相加鉴定价值的意见予以采信。二审中，上诉人朱玉满对一审判决认定的“…经本院委托云南阳光司法鉴定中心鉴定和评估，其对装修工程造价鉴定意见如下：装修工程的价格为1374107.89元，其中朱玉满鉴定证据中列出的1－15个项目与刘雪山、容志伟所提交的鉴定的项目部分存在重合，重合项目总的价格为85067.73元。双方争议的项目费用为78798.13元，其中刘雪山、容志伟施工完成38个卫生间地面、墙面重做防水费用17299.47元；刘雪山、容志伟施工完成29个卫生间贴墙砖、地砖的人工费为27625.06元；朱玉满施工完成38个客房及共4层过道楼面水泥砂浆找平费用为33873.60元。装修、设备设施和全部酒店用品市场价值评估鉴定意见如下：总值1375573元。其中，装修工程评估市场价值为794647元。有争议的项目中刘雪山、容志伟施工完成38个卫生间地面、墙面重做防水评估市场价值为10004元；有争议的刘雪山、容志伟施工完成的29个卫生间贴墙砖、地砖的人工费评估市场价值为15976元；有争议的朱玉满施工完成38个客房及共4层过道水泥砂浆找平费用评估市场价值为19589元；设备设施和全部酒店用品评估市场价值为535357元。”有异议，认为有争议的项目与重叠的项目不应该直接认定为刘雪山、容志伟投资的。被上诉人刘雪山、容志伟对一审判决认定的对一审法院认定的“刘雪山、容志伟还向本院提出装修工程造价鉴定与装修、设备设施和全部酒店用品市场价值评估鉴定。”有异议，认为是对投入价值进行委托鉴定而不是市场价值进行鉴定。双方当事人对一审认定无异议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院结合争议焦点及本案实际在评判中阐述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：1.2017年3月20日后是否应按53.8万元/年支付房屋租金及按贷款利率支付利息；2.是否改判朱玉满返还刘雪山、容志伟财产折价款2564963元为126510.9元；二被上诉人刘雪山、容志伟应否承担自2019年5月10日至交还房屋止166.5元/天的工程折损费和损坏缺失的设施设备折价款。本院认为，上诉人朱玉满上诉请求按贷款利率支付2017年3月20日后房屋租金利息和请求判决刘雪山、容志伟承担自2019年5月10日起至交还房屋止166.5元/天的工程折损费和损坏缺失的设施设备折价款的主张均系一审没有诉请的主张，不属二审审查范围。上诉人朱玉满上诉主张撤销一审判决第四项，要求按53.8万元/年从2017年3月20日后支付房屋租金的问题，一审法院根据已生效的景洪市人民法院（2017）云2801民初1537号民事判决确认的朱玉满实际交付给刘雪山、容志伟使用的客房少于合同约定的6间和1间门面不能完全使用情况调整房屋租金为1337.74元/天（门面和客房日租金额）来判定本案刘雪山、容志伟应支付房屋租金的数额是正确的，上诉人朱玉满的该项上诉主张没有事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的原则，以双方争议项目已难以确认究竟是何方所做和各方所完成的项目价款数额，判定双方对重叠项目、争议项目各担50%的责任并无不当。但一审法院将58-1、58-2号《司法鉴定意见书》中的鉴定价值直接相加明显不当。从58-1、58-2号《司法鉴定意见书》及《关于云阳司鉴字（2018）第58-1、2号意见书中结论情况说明函》可以看出，58-1号《司法鉴定意见书》是对“豪都商务酒店”装修工程价格、重叠项目价格、双方争议项目价格作出的鉴定，重叠项目价格、双方争议项目价格包含在装修工程总价格1374107.89元中（与一审法院委托鉴定事项一致）。58-2号《司法鉴定意见书》是在58-1号《司法鉴定意见书》的基础上对以上价格通过成新率予以价值鉴定，即评估价。《关于云阳司鉴字（2018）第58-1、2号意见书中结论情况说明函》明确说明58-1、58-2号《司法鉴定意见书》的鉴定结论不得简单相加，因此，本院参照58-1、58-2号司法鉴定意见中“豪都商务酒店”装修工程价格、重叠项目价格、争议项目价格、酒店设施设备和全部酒店用品评估价以及57.83%成新率和两份鉴定意见不能相加的说明计算财产折价款。朱玉满与刘雪山、容志伟签订《房屋租赁合同》系在朱玉满尚未建盖涉案房屋前，朱玉满以进度款方式收取刘雪山、容志伟支付三年租金161.4万元来建盖房屋，在房屋建盖前、建盖期间或建盖后是否有合法建房手续或能否办理相关产权问题，朱玉满有义务告知刘雪山、容志伟，刘雪山、容志伟也有义务在了解房屋建设手续情况后签订合同。房屋租赁期限未开始前刘雪山、容志伟对房屋进行装修并提前开业，双方在涉案“豪都商务酒店”房屋交付时未对由谁装修和安装部分进行清点、核对，导致出现纠纷时无法判断装修工程中重叠和争议部分到底是谁所做，也无法恢复至原状，因此，根据双方均未举证证实签订《房屋租赁合同》的过错在谁、谁的过错更大的情况下，认定双方均有过错，对鉴定的重叠和争议部分各承担50%的责任。重叠和争议部分已包含在“豪都商务酒店”装修工程造价总价格1374107.89元中，重叠项目和争议项目应按责任比例计算后予以扣减。上诉人朱玉满主张的扣减计算方式依据不足，不予采纳。上诉人朱玉满主张酒店可移动设备设施和酒店用品应由刘雪山、容志伟搬离的请求，不符合本案的客观实际，一审法院以酒店设备设施和酒店用品因经营酒店所购买、搬离经营地点将丧失目的价值而不予支持朱玉满的该诉请是恰当的。据此，参照《司法鉴定意见书》及《关于云阳司鉴字（2018）第58-1、2号意见书中结论情况说明函》重新计算财产折价款，财产折价款为：【“豪都商务酒店”装修工程造价1374107元-80000元（另案已处理应扣减的高压线路整改费）-42534元（重叠项目85067.73元×50%）-39399元（争议项目78798.13元×50%）】×57.83%（成新率）+535357元（酒店设施设备和全部酒店用品评估价）=1236357元（以上计算数额均取整数）。综上所述，上诉人朱玉满的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在参照《司法鉴定意见书》计算财产折价款时有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2017）云2801民初3657号民事判决第一、二、三、四项，即“一、朱玉满与刘雪山、容志伟签订的合同无效；二、刘雪山、容志伟于判决发生法律效力之日起三十日内向朱玉满返还位于景洪市江北景亮路曼斗村82号景洪豪都商务酒店内的房屋；三、刘雪山、容志伟于判决发生法律效力之日起十日内向朱玉满支付最南面（靠工具大全旁）2间门面2014年3月20日至2017年3月20日期间的房屋占有使用费7.2万元及后续的房屋占有使用费（2017年3月20日后的占有使用费按每日66.66元计算至房屋返还之日止）；四、刘雪山、容志伟于判决发生法律效力之日起十日内向朱玉满支付自2017年3月20日起按日房屋占有使用费1337.74元计算至房屋返还之日止的8间门面和38间客房房屋占有使用费（每年租金以朱玉满主张的合同年租金53.8万元为限）”；二、撤销景洪市人民法院（2017）云2801民初3657号民事判决第五、六项，即“五、朱玉满在判决生效之日起三十日内，返还刘雪山、容志伟2564963元的财产折价款；六、驳回朱玉满和刘雪山、容志伟的其他诉讼请求。”三、朱玉满于判决发生法律效力之日起三十日内，返还刘雪山、容志伟1236357元的财产折价款；四、驳回朱玉满和刘雪山、容志伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12900元，由上诉人朱玉满负担6450元，由被上诉人刘雪山、容志伟负担6450元。上诉人朱玉满预交的案件受理费12900元本院不予清退，由被上诉人刘雪山、容志伟迳付6450元给朱玉满。鉴定费54000元，由上诉人朱玉满负担27000元，被上诉人刘雪山、容志伟负担27000元。一审案件受理费和反诉案件受理费照一审判决收取。本判决为终审判决。审判长 李 燕审判员 吕 勇审判员 玉 儿二〇一九年十二月二十日书记员 杨护娇