吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0283民初2548号原告：中国工商银行股份有限公司舒兰支行，住所地吉林省舒兰市。负责人：甘荣珍，行长。委托诉讼代理人：吕刚，男，该行信贷科科长。委托诉讼代理人：汤俊勇，男，吉林达恒律师事务所律师。被告:肖振英，女，1971年1月5日出生，住吉林省舒兰市。被告：闫志春，男，1970年12月4日出生，汉族，住吉林省舒兰市。被告：舒兰市远东房地产开发有限公司，住所地吉林省舒兰市。法定代表人：王树和，经理。原告中国工商银行股份有限公司舒兰支行与被告肖振英、闫志春、舒兰市远东房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司舒兰支行的委托诉讼代理人吕刚、汤俊勇，被告闫志春到庭参加诉讼。被告肖振英、舒兰市远东房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司舒兰支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》，判令被告偿还原告贷款本金225426.12元，利息17022.95元（利息计算至2019年5月30日),本息合计242449.07元。2019年6月1日以后利息按照年利率7.05％上浮8％支付利息，并在此利率基础上加收50%罚息计算至本息还清之日止；2.原告对被告抵押的位于舒兰市明珠佳苑小区5号楼3单元702室房屋享有优先受偿权;3.判令被告舒兰市远东房地产开发有限公司承担连带保证责任；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年8月12日，原被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告贷款280000元，借款期限为20年，被告以位于舒兰市明珠佳苑小区5号楼3单元702室房屋作为借款抵押担保,并办理了抵押登记。被告舒兰市远东房地产开发有限公司对此借款承担连带保证责任。2011年8月18日，原告依约向被告发放了贷款。被告开始能够正常偿还贷款本息，后期被告开始拖欠还款，原告多次向被告催收，但被告以资金紧张为由拒不还款，构成违约。现原告诉至法院，请求法院依法裁决。闫志春同意原告的诉讼请求。肖振英、舒兰市远东房地产开发有限公司未到庭亦未提供书面答辩意见。本案的争议焦点为：原告的诉请是否有事实和法律依据。针对争议焦点，中国工商银行股份有限公司舒兰支行提供如下证据：1、《个人购房借款/担保合同》【编号A：[一手]字[吉林]行[舒兰]支行[2011]年[0153]号】，证明原告为二被告提供借款人民币28万元，贷款期限20年，从2011年8月18日至2031年8月18日，借款利率、本息偿还方式、罚息、复利的计算依据及标准，提前收贷的条件及违约责任，二被告承诺以舒兰市明珠佳苑小区5号楼3单元702室房产为其借款合同项下债务提供抵押担保，原被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续，二被告在借款合同上签名捺印，二被告为共同借款人，对本合同项下贷款负有共同的还款义务，被告舒兰市远东房地产开发有限公司承担保证责任；2、《商品房买卖合同》、《房地产抵押合同》、《房屋他项权利证书》【舒房预抵字第TX-0442号】，证明被告在登记机关办理了舒兰市明珠佳苑小区5号楼3单元702室房屋抵押登记手续，二被告以此房屋作为贷款债务抵押，原告对此房屋享有担保物权；3、个人住房贷款凭证、贷款发放凭证、还款计划明细，证明原告于2011年8月18日向二被告履行了发放贷款28万元的义务，以及借款的具体时间、还贷期限、利率标准、每月还款额度等；4、被告的银行账户交易明细、借款人个人信贷台账信息，证明被告偿还贷款的情况、逾期还款次数、尚欠本金及欠息等情况。经质证，闫志春对上述证据均无异议。本院在受理本案后，依法向肖振英、舒兰市远东房地产开发有限公司送达了起诉状副本、开庭传票等相关法律手续，肖振英、舒兰市远东房地产开发有限公司对中国工商银行股份有限公司舒兰支行告诉的事实和诉讼请求已经知晓。肖振英、舒兰市远东房地产开发有限公司无正当理由未到庭参加诉讼，并且也未向本院提交答辩意见和反驳证据，视为肖振英、舒兰市远东房地产开发有限公司放弃了答辩权、质证权等相关诉讼权利，本院推定肖振英、舒兰市远东房地产开发有限公司对上述证据没有异议。本院认为，中国工商银行股份有限公司舒兰支行提供的上述证据客观、真实，与本案有关联，本院予以确认和采信。肖振英、闫志春、舒兰市远东房地产开发有限公司均未向本院提供证据。根据原告的告诉、被告的答辩和本院采信的证据结合庭审情况，本院认定事实如下：2011年8月12日,肖振英（借款人、抵押人）、闫志春（共同借款人、抵押物共有人）、舒兰市远东房地产开发有限公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司舒兰支行（贷款人）签订【编号A：[一手]字[吉林]行[舒兰]支行[2011]年[0153]号】《个人购房借款/担保合同》，合同约定:贷款种类为个人购置住房贷款,贷款用途为购买房屋，贷款金额为280000元，担保方式为抵押，贷款期限为20年,实际放款日与到期日以借款凭证为准,借款凭证为本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,7.05%上浮8%确定,据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率上浮8%确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次性划入舒兰市远东房地产开发有限公司账户（账号:0802280109200111949,开户行:中国工商银行股份有限公司舒兰支行），贷款执行利率为年利率7.614％，贷款期限自2011年8月18日起至2031年8月18日止。肖振英应从贷款发放的次月开始按月等额本息还款法(按月计息)偿还贷款本息。还款账户为：户名:肖振英,账号:0802280101007378373,开户行:中国工商银行股份有限公司舒兰支行。借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。肖振英用其坐落于舒兰市明珠佳苑小区5号楼3单元702室的房屋(建筑面积为130.47平方米、房屋编号为020600010900030702)作为抵押物，并在合同尾页抵押人和借款人处签字、捺印，闫志春在共同借款人和抵押物共有人处签字、捺印，舒兰市远东房地产开发有限公司在保证人处盖章。保证方式为阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。抵押物为舒兰市明珠佳苑小区5号楼3单元702室的房屋。合同还对双方其他权利、义务作了约定。2011年8月12日，肖振英（抵押人、甲方）与中国工商银行股份有限公司舒兰支行（抵押权人、乙方）签订《房地产抵押合同》，合同约定：甲方为了购住房贷款，自愿将坐落于舒兰市明珠佳苑小区的房屋(建筑面积为130.47平方米、房屋编号为020600010900030702)设定抵押给乙方，抵押期限自2011年8月12日起至2032年2月12日，抵押期限共246个月。设定抵押的房地产担保范围为担保债务的本金、利息、罚息、违约金及有关税费。2011年8月16日，为所抵押房产办理了预购商品房抵押权预登记(登记证编号为舒房预抵字第TX-0442号),预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司舒兰支行。2011年8月18日,中国工商银行股份有限公司舒兰支行向舒兰市远东房地产开发有限公司账户发放贷款280000元，肖振英在个人住房贷款凭证“上列借款已办理转账”处签名并捺印。截止到2019年9月20日,肖振英累计违约20个月，贷款余额为224566.66元,积欠利息20254.02元。另查明：肖振英与闫志春贷款时系夫妻关系。本院认为，中国工商银行股份有限公司舒兰支行与肖振英、闫志春、舒兰市远东房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示,合同内容亦未违反国家法律、法规的强制性规定,合同合法有效。合同各方当事人均应按约定全面履行义务。合同签订后,中国工商银行股份有限公司舒兰支行已按合同约定履行了发放贷款义务，肖振英、闫志春应按合同约定履行偿还借款的义务,肖振英、闫志春未按约定期限履行还款义务已构成违约,应承担违约责任。关于中国工商银行股份有限公司舒兰支行要求解除与肖振英、闫志春及舒兰市远东房地产开发有限公司签订的【编号A：[一手]字[吉林]行[舒兰]支行[2011]年[0153]号】《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求,根据该合同第十四条违约及违约责任约定:“发生下列一项或多项情形的,构成借款人违约:借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”和“借款人发生约定的违约情形的,贷款人有权采取下列一项或多项措施:解除本合同”,因肖振英、闫志春已经累计超过六个月未按时足额偿还贷款本息,故中国工商银行股份有限公司舒兰支行有权主张解除合同,本院予以支持。关于本案借款本金的认定,根据中国工商银行股份有限公司舒兰支行提供的个人信贷台账信息,截止到2019年9月20日，肖振英贷款余额为224566.66元，故本院支持中国工商银行股份有限公司舒兰支行要求肖振英、闫志春偿还借款本金数额为224566.66元。关于中国工商银行股份有限公司舒兰支行要求肖振英、闫志春给付利息的诉讼请求,本院认为,肖振英、闫志春未按合同约定期限偿还借款本金,构成逾期,应按合同约定逾期利率标准支付利息,该项诉请合理,本院予以支持。关于中国工商银行股份有限公司舒兰支行主张对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求,虽然中国工商银行股份有限公司舒兰支行与借款人对该房屋办理了预购商品房抵押权预登记，但该预告登记并未使中国工商银行股份有限公司舒兰支行获得现实的抵押权，鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力，因此本院对中国工商银行股份有限公司舒兰支行的该项诉讼请求不予支持。关于中国工商银行股份有限公司舒兰支行要求舒兰市远东房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”现尚处于《个人购房借款/担保合同》约定的保证期间，舒兰市远东房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证的主合同虽被解除，在合同未另有约定的情况下，保证人舒兰市远东房地产开发有限公司仍应按合同约定承担连带保证责任，故本院对中国工商银行股份有限公司舒兰支行的该项诉讼请求予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日解除中国工商银行股份有限公司舒兰支行与肖振英、闫志春、舒兰市远东房地产开发有限公司于2011年8月12日签订的【编号A：[一手]字[吉林]行[舒兰]支行[2011]年[0153]号】《个人购房借款/担保合同》;二、肖振英、闫志春于本判决生效之日后立即偿还中国工商银行股份有限公司舒兰支行借款本金224566.66元;三、肖振英、闫志春于本判决生效之日后立即偿还中国工商银行股份有限公司舒兰支行利息20254.02元(利息计算至2019年9月20日)及自2019年9月21日起至款还清之日止按《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准计算的利息、罚息;四、肖振英、闫志春逾期不履行上述第二、三项确定的给付内容，由舒兰市远东房地产开发有限公司承担连带保证责任；五、舒兰市远东房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向肖振英、闫志春追偿；六、驳回中国工商银行股份有限公司舒兰支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4937元，由肖振英、闫志春负担，舒兰市远东房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  刘 杰人民陪审员  郭喜春人民陪审员  田 杰二〇一九年十二月二十七日书 记 员  张艳波