黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0126民初3978号原告：申化君，女，1981年10月1日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：尹鑫宁，黑龙江九州律师事务所律师被告：黑龙江鹏宝龙房地产开发有限公司，地址巴彦县巴彦镇。法定代表人：祁卫东，职务：总经理。委托诉讼代理人：尹树财，男，1969年7月17日出生，汉族，华星房地产法律顾问，住黑龙江省巴彦县。被告：王伟华，男，1979年10月8日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。原告申化君与被告黑龙江鹏宝龙房地产开发有限公司（以下简称鹏宝龙公司）、被告王伟华确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申化君及委托诉讼代理人尹鑫宁，被告鹏宝龙公司委托诉讼代理人尹树财到庭参加诉讼。被告王伟华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申化君向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认被告鹏宝龙公司与被告王伟华签订的商品房买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告申化君是被告鹏宝龙公司开发建设的位于巴彦县巴彦镇苏州园小区的业主，原告通过合法渠道购买并合法占有使用该房屋至今。原告数次要求被告开发单位为其办理不动产登记手续，但被告迟迟不予办理。经原告查询得知，被告鹏宝龙公司为了借款已经将案涉房屋与被告王伟华在房屋登记部门办理了房屋预售登记相关手续，导致原告不能正常办理案涉房屋产权登记。原告认为，被告鹏宝龙公司与被告王伟华办理预售登记所签订的房屋买卖合同是为贷款进行的抵押担保行为，根据《担保法》以及《物权法》的相关规定，该抵押行为违法，不发生法律效力，被告王伟华不具有该房屋物权上任何的优先权。同时因被告鹏宝龙公司与被告王伟华之间并非真实的房屋买卖合同关系，该合同的签订严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及《民法总则》的相关规定，现原告诉至法院，要求依法确认被告鹏宝龙公司与王伟华之间签订关于案涉房屋的商品房买卖合同无效，并由被告承担全部诉讼费用。被告鹏宝龙公司辩称，对原告陈述的事实予以认可。被告王伟华未向本院递交书面答辩状，也未出示反驳或抗辩的证据，王伟华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其权利的放弃，应承担相应的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。关于原告提供的证据：一、商品房购房合同一份、购房款缴费票据（税务发票）一张，拟证明：原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且原告已经支付购房款。被告鹏宝龙公司质证认为：无异议;二、入户费、装修保证金、水、电、热力、物业等费用票据。拟证明：原告对案涉房屋已经合法占有并实际使用至今，在占有和使用的过程中，没有任何除原告之外的案涉房屋其他权利人对房屋行使权力。被告鹏宝龙公司质证认为：无异议；三、商品房买卖合同1份，以及购房款收据1张。拟证明：开发公司与被告王伟华因民间借贷法律关系，为担保债务的需要，签订了六十七份所谓的房屋买卖合同，该合同并非为王伟华生活消费性购房或回迁用房，而是作为债权担保的一种方式，双方所做出的房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，并不是合同双方真实的意思表示，同时该合同被告王伟华所支付的款项实为借款，并非是房屋买卖交易的价款，其并未履行房屋买卖合同对价的支付义务，该合同违反了《物权法》和《担保法》以及民间借贷的法律规定，应为无效。被告鹏宝龙公司质证认为：无异议；四、巴彦县房产局出具的说明一份。拟证明：案涉房屋现状，除因被告王伟华房屋买卖合同而进行的预售登记之外，无其他的权利限制，原告实际占有和使用该房屋。被告鹏宝龙公司质证认为：无异议；五、商品房预售登记明细表一份。拟证明：被告鹏宝龙公司因与王伟华之间民间借贷的法律关系，名义上将房屋预售给本案的被告王伟华，并签订案涉房屋的商品房买卖合同，并依据该合同，在巴彦县房产部门进行了商品房预售登记，该证据同时还能证明作为买受人的被告王伟华不可能因生活消费的需要同一时间购买75套房屋，该预售登记极大的侵害了原告的合法权益，从事实效力上，应当无效，因为预售登记所依附的商品房买卖合同的无效，必然会造成预售登记的无效。从程序上，应当认定为无效，案涉房屋的预售登记，并不符合房屋登记办法的相关规定，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合法律所规定的登记形式，因无任何的法律规定其合法性的存在，从法律效力上，该商品房预售登记应为无效。该预售登记在房产部门只有预售登记明细表和鹏宝龙公司与被告王伟华的房屋买卖合同与三联单，并无其他任何资料，该房屋在预售登记时，也不具备房屋预售的相关条件，从形式效力上，应该无效。被告鹏宝龙公司质证认为：无异议；六、企业法人营业执照、法定代表人身份证书。拟证明：被告诉讼主体资格和开发资质，被告鹏宝龙公司质证认为：无异议；七、黑龙江省桦南县人民法院（2017）黑0822民初1037号民事判决书、相关案例3份。拟证明：桦南县人民法院受理类似案件，经审理判决该案件中开发公司（该案被告）与第二被告之间买卖合同无效，该判决依法维护了生活消费性购房人或回迁人的合法权益。被告鹏宝龙公司质证认为：该份证据无异议。本院认为：被告鹏宝龙公司对原告提供上述证据无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区系被告鹏宝龙公司开发建设。2016年4月23日，原告申化君与被告鹏宝龙公司签订了《巴彦县福泰苏州园小区商品房买卖合同》，约定被告鹏宝龙公司将其开发建设的巴彦县福泰苏州园小区2幢1单元602号房屋卖给原告申化君，房屋价款原告申化君已全额付清。房屋建成后，被告鹏宝龙公司将该房屋交付给原告申化君占有使用至今。被告鹏宝龙公司从被告王伟华处借款，为了担保债权实现，2012年12月25日二被告签订了房屋买卖合同，并在巴彦县房产住宅局办理了预售登记，但此房屋原告申化君购买后占有使用至今。此后，当原告申化君到巴彦县房产住宅局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被被告王伟华与鹏宝龙公司在巴彦县房产住宅局办理了商品房预售合同备案登记，导致原告无法实现权利，故提起诉讼。经查明该公司开发建设福泰苏州园小区一直未取得设商品房预售许可证。本案争议的焦点问题：被告王伟华与被告鹏宝龙公司签订的房屋买卖合同效力。关于被告鹏宝龙公司与被告王伟华签订的房屋买卖合同效力问题。本院认为，首先，《中华人民共和国民法通则》规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，被告鹏宝龙公司与被告王伟华之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保被告鹏宝龙公司与被告王伟华将涉案房屋办理了预售登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在意思表示为签订商品房买卖合同并办理预售登记，但双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思表示与外在意思表示并不一致，故二被告签订商品房买卖意思表示并不真实；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第二条出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告鹏宝龙公司与被告王伟华签订房屋买卖合同时未取得商品房预售许可证，在起诉前亦未取得，故该房屋买卖合同应为无效。综上所述，原告的诉讼请求理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，判决如下：确认被告黑龙江鹏宝龙房地产开发有限公司与被告王伟华于2012年12月25日签订的，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区2幢1单元602号房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告申化君和被告黑龙江鹏宝龙房地产开发有限公司于2016年4月23日签订的巴彦县福泰苏州园小区商品房买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇福泰苏州园小区2幢1单元602号房屋一致）。案件受理费100元，由被告黑龙江鹏宝龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  张志芬二〇一九年十二月二日书记员  杨启悦