重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10815号上诉人（原审被告，反诉原告）：重庆市海风模具有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道宝桐路72号东方紫竹苑3幢2-6-1，统一社会信用代码91500112663577556K。法定代表人：李建云，总经理。委托诉讼代理人：冉缤，重庆百事得律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李读明，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：邹金京，湖南旷真（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐浩，湖南旷真（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆市海风模具有限公司（以下简称海风公司）因与被上诉人李读明房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院作出的(2019)渝0112民初8237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人海风公司的法定代表人李建云及委托诉讼代理人冉缤，被上诉人李读明的委托诉讼代理人邹金京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海风公司上诉请求：1.请求撤销重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初8237号民事判决，并依法改判；2.本案一、二审的诉讼费用均由李读明承担。事实和理由：一、一审判决违反法定程序。1.一审庭审期间，海风公司书面申请追加夏天和王钧为第三人参加诉讼，法庭当庭确认追加夏天为被上诉人。但是一审法院在未通知夏天的情况下，作出了判决。2.一审中，海风公司针对李读明隐瞒租赁物无规划手续、产权手续导致己方损失巨大的问题，提请法院指定专业的第三方机构对企业搬迁具体损失进行司法评估，一审法院仅因海风公司尚未实际搬迁而不支持其搬迁损失要求，一审法院对司法评估申请是否同意应在说理部分一并分析论证。3.对其提交的录音证据没有履行举证质证的环节。二、一审法院认定以下事实错误。1.一审判决未采信海风公司举示的《厂房使用承诺书》是错误的。《厂房使用承诺书》上有李读明手写“李明代”的签字，李读明对外均使用“李明”这个名字，李读明对《厂房使用承诺书》的真实性有异议应由其提起司法鉴定。2.《厂房、土地租赁合同》附件的内容表明海风公司与李读明之间的租金标准应参照李读明与园区之间的租金标准，李读明隐瞒其与园区之间租赁合同的内容，加上《厂房、土地租赁合同》被认定为无效合同，因此多收取的租金应予退还。三、一审判决适用法律不当。1.《厂房、土地租赁合同》第三条第2款规定系解决争议条款，该合同无效不影响该条款的效力，结合《厂房使用承诺书》中李读明代表所有股东收到1万元“应酬费”后作出的承诺，已将“园区要求收回土地”的因素排除，因此一审法院不支持15万元场地装修等损失于法无据。2.《厂房使用承诺书》性质为解决争议或纠纷的允诺，其效力不因《厂房、土地租赁合同》的无效而受影响，依据该承诺书，海风公司能举示损失依据，李读明就应当赔偿。3.李读明故意隐瞒厂房无合法手续导致《厂房、土地租赁合同》无效，海风公司合法权益因此受损，应当查明双方过错程度，有过错的一方应赔偿对方因此遭受的经济损失。李读明辩称，1.租赁合同系渝北区顺发建设机具租赁站与海风公司签订，渝北区顺发建设机具租赁站是李读明设立的个体工商户，该事实有生效判决确认，现渝北区顺发建设机具租赁站已被注销，相应权利义务应由李读明承受。夏天在“甲方代表”处签字并不能认定夏天为合同相对方，其仅是渝北区顺发建设机具租赁站的代理人，本诉讼标的与夏天并无法律上的利害关系，无需追加夏天为第三人；2.海风公司主张的搬迁损失应以实际发生为准，尚未搬迁不存在任何实际损失，因此，海风公司申请对损失进行评估鉴定并无必要；3.李读明从未以“李明”或“李明代”的名字签署过任何文件或从事任何事项，该承诺书的签字人身份不明，不能对李读明产生任何约束力；4.租赁合同中明确约定了租金标准，李读明在园区租金标准基础上调高标准租赁给海风公司并不违反法律规定。合同附件列明园区的租金标准，仅是用于第二次签订合同时参照调整租金。5.租赁合同明确约定园区收回土地是渝北区顺发建设机具租赁站承担海风公司前期损失的除外情形，现园区收回土地的事实有生效判决书予以证明，故李读明不应当承担任何责任；6.即使因为厂房系违章建筑导致合同无效，海风公司至今占用厂房和土地并未因违章建筑而遭受损失。李读明向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年12月28日签订的《厂房、土地租赁合同》；2.海风公司于合同解除后立即将位于翠屏路的厂房及土地返还李读明；3.海风公司立即向李读明支付自2016年10月1日起至实际搬离之日止的欠付租金；4.海风公司立即向李读明支付自逾期之日起以欠付金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至付清之日止的违约金；诉讼费、保全费、保全担保费由海风公司承担。海风公司向一审法院反诉请求：1.李读明支付因违约应承担的海风公司前期投入损失150000元，退还保证金10000元；2.李读明退还多收取的租金422220元，承担海风公司搬迁费；诉讼费由李读明承担。一审法院认定事实：2013年11月15日，以渝北区顺发建设机具租赁站为甲方、海风公司为乙方，签订《厂房、土地租赁合同》，主要约定：乙方因生产需要租用甲方现有厂房及空置用地，租用总面积折合成4000平方（包括现有厂房3200平方，活动房500平方及空置用地2000平方米），位于翠屏路；第二条租赁期限，每四年签订一次合同，第一次租赁签订时间为三年即2014年3月1日至2016年9月30日；若因园区建设需要的原因收回土地，乙方从接到通知之日起30日内自行组织搬迁并交还厂房给甲方，甲方需足额退还租金，甲方不作任何补偿，但除园区收回用地的原因外，甲方不得以任何理由收回厂房、空地及附属物，如果需强制中止合同，甲方无条件赔偿乙方的所有损失；合同到期后，乙方具绝对的续租权，租金以现行双方规定的租金方式支付；第三条付款方式，1.以甲方从园区租地的费用计算方式，乙方支付甲方租金460000元/年；2.因乙方租用甲方厂房前期需自行投入场地建设和墙体装饰，总预计至少250000元，双方约定，甲方确保乙方在第一次三年期满后能续租使用标的物，所以甲方自愿承诺若因甲方的原因不能完成第二次合同期限，甲方需承担乙方在前期所投入的150000元场地装修等损失（因园区收回土地除外）；3.双方约定租金的支付以4000平方占地为基础计算，第二次签订合同时间为2016年9月30日，基本单价在9.58元/月/平方的基础上，增加或减少的租金依据甲方与园区签订的合同单价面积的单价作相同的调整；4.乙方必须每年租金提前一个月支付给甲方，若不及时支付，本合同甲方有权解除并收回厂房及场地；六、乙方于签订合同日内，向甲方交纳租地保证金10000元，乙方不租后，按期完整交回甲方，甲方全额退还保证金，因园区收回原因，乙方需服从，若乙方迟延或拒绝搬迁，甲方有权按每日2000元标准从保证金扣除违约金，并追究乙方相关责任，若保证金不足以支付违约金，乙方应向甲方支付超额部分违约金。附件：甲方从园区租地的租金标准以年度计算，每平方米每月租金4元，每年租金813206.4元。合同甲方签字处加盖了渝北区顺发建设机具租赁站印章，夏天、李读明签字。合同签订后海风公司实际使用了租赁房屋及场地。2014年4月1日，夏天向海风公司出具收条，载明收到厂房押金10000元，收到2014年3月1日至2014年9月30日的租金218300元。2014年10月31日，重庆（渝北）台商工业园管理委员会向海风公司发出《通知书》，你司在翠屏路旁国有空地范围内私搭生产厂房、钢架彩钢棚等违法建筑，存在严重安全隐患，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《重庆市城乡规划条例》等法律法规，责令贵司立即停止生产并于2014年11月15日前自行拆除。2015年4月8日，海风公司法定代表人的配偶张文华向李读明的配偶杨亚转账支付10000元，海风公司主张是应酬费，李读明主张是租金。2018年5月28日，渝北区顺发建设机具租赁站为甲方、海风公司为乙方，签订《厂房、土地租赁费补缴协议》，主要约定：乙方租赁甲方位于渝北区回兴服装城翠屏路的厂房（含土地）作为生产使用，于2016年9月30日到期，由于各种客观原因，至2018年3月31日的租金未付，现经双方友好协商，乙方应补缴2016年10月1日至2018年3月31日止的租金320000元。付款方式分两次支付，第一次乙方于2018年5月28日支付260000元，第二次于2018年6月15日之前结清160000元。王钧代表渝北区顺发建设机具租赁站签字。2018年5月29日，海风公司法定代表人的配偶张文华向王钧支付160000元，是2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金。2018年6月15日，海风公司法定代表人的配偶张文华向王钧支付了160000元，是2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金。2019年3月11日，海风公司法定代表人的配偶张文华向王钧支付100000元，是2018年4月1日至2019年3月31日期间的部分租金。案涉房屋、场地由海风公司占有使用至今。一审法院于2019年4月24日向海风公司送达了本案诉状。另查明，2012年9月20日，渝北区顺发建设机具租赁站为乙方与重庆（渝北）台商工业园管理委员会为甲方签订《土地临时租赁合同》，主要约定：租用总面积25.4亩，位于翠屏路，租期2012年10月1日至2016年9月30日，租金每亩4500元，年租金114300元。乙方加盖渝北区顺发建设机具租赁站印章，李读明方签字。李读明在租赁土地上搭建了案涉房屋。重庆北部农业开发（集团）有限公司起诉李读明要求其搬离翠屏路25.4亩国有空地并支付占用费。本院作出生效判决（2019）渝0112民初2877号民事判决书，查明：2018年3月28日，重庆北部农业开发（集团）有限公司与李读明签订《协议书》，约定：现甲方因园区建设需要收回该块土地，乙方应当于2018年6月1日前执行搬迁完毕。认定：重庆（渝北）台商工业园管理委员会与渝北区顺发建设机具租赁站签订的《土地临时租赁合同》，以及渝北区顺发建设机具租赁站被李读明注销后，由重庆北部农业开发（集团）有限公司与李读明签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方合同已于2018年3月31日到期，李读明应按协议于2018年6月1日前自行搬迁完毕。判决：李读明搬离案涉空地并恢复原状并支付土地使用费。庭审中，法庭向李读明释明，李读明修建的案涉房屋系无建设规划许可证、未经批准的临时建筑，合同系无效合同。李读明在庭审中表示仍认定租赁合同有效，双方应按照合同约定履行。李读明主张，渝北区顺发建设机具租赁站是其申请注册的个体工商户，于2008年10月7日成立，2019年4月11日注销，登记的个体工商户字号为“*”，渝北区顺发建设机具租赁站是李读明取得工商许可后自行拟定的字号，没有备案，故李读明是适格原告；王钧是渝北区顺发建设机具租赁站的委托代理人，可代收租金，夏天是王钧处理收取租金的委托代理人，王钧、夏天收取租金不代表他是出租方；2016年10月1日至2018年3月31日的租金为690000元，《厂房、土地租赁费补缴协议》只是约定补缴部分租金，剩余租金370000元协议没有约定，海风公司还是应该缴纳，2018年4月1日起的租金标准未作变更，仍应按460000元/年计算。海风公司主张，是夏天在经营渝北区顺发建设机具租赁站，因渝北区顺发建设机具租赁站并不存在，在租赁合同上签字的夏天、李读明均是合同甲方；按照《厂房、土地租赁费补缴协议》，2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金减免为了320000元；双方口头约定2018年4月1日起的租金标准是200000元/年；李读明实际向管委会支付的租金为4500元/亩/年，折算为0.595元/平方米/月，但李读明向海风公司收取的租金折算为4元/平方米/月，导致海风公司每年多支付租金3.405元/平方米/月×4000平方米×12个月=163440元，2014年3月1日至2016年9月30日，多支付了422220元。一审法院认为：李读明主张渝北区顺发建设机具租赁站是由其设立的个体工商户，该事实已经生效判决（2019）渝0112民初2877号民事判决书予以确定，故在渝北区顺发建设机具租赁站被李读明注销后，应由李读明继续履行《厂房、土地租赁合同》中的权利和义务。渝北区顺发建设机具租赁站与海风公司签订的《厂房、土地租赁合同》中虽然涉及土地租赁和房屋租赁，但海风公司主要是租赁房屋使用，土地部分仅是依附于房屋部分使用，因房屋系无建设规划许可证、未经批准的临时建筑，故《厂房、土地租赁合同》应属无效。李读明主张《厂房、土地租赁合同》系有效合同，与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法向李读明释明，询问李读明是否按法院认定的法律关系变更诉讼请求，李读明仍坚持认为《厂房、土地租赁合同》系有效合同，不变更诉讼请求。李读明主张合同有效，其不具有所主张法律关系下的权利，故对李读明基于合同有效要求解除《厂房、土地租赁合同》、支付租金及违约金的诉讼请求应当驳回。《厂房、土地租赁合同》无效，海风公司应向李读明返还其租赁的房屋及土地，故海风公司应当将翠屏路的厂房及土地的返还给李读明。李读明未就保全担保费举示证据佐证，本院不予支持。针对反诉请求。关于前期投入损失。首先，《厂房、土地租赁合同》中约定，甲方确保乙方在第一次三年期满后能续租使用标的物，所以甲方自愿承诺若因甲方的原因不能完成第二次合同期限，甲方须承担乙方在前期所投入的150000元场地装修等损失费（园区收回土地除外）。现李读明已与重庆北部农业开发（集团）有限公司达成《协议书》，明确系因园区建设需要收回该块土地，故海风公司无权要求李读明支付前期投入损失150000元。其次，《厂房、土地租赁合同》无效，且《厂房、土地租赁合同》的合同期限已在2016年9月30日届满，海风公司再要求李读明赔偿装修等损失于法无据。故海风公司要求李读明支付其前期投入损失150000元的诉讼请求本院不予支持。关于保证金。《厂房、土地租赁合同》无效，李读明依据无效合同收取的保证金应予以退还，故海风公司要求李读明返还保证金10000元的诉讼请求本院予以支持。关于多收取的租金。《厂房、土地租赁合同》中约定的租金标准是460000元/年，即使李读明与重庆北部农业开发（集团）有限公司签订租赁合同的租赁价格低于该标准，但海风公司无证据证明李读明与海风公司达成了以李读明承租价格出租的合意，故海风公司仍应参照合同约定标准支付占有使用费，故海风公司要求李读明退还多收取的租金422220元的诉讼请求本院不予支持。因海风公司尚未实际搬迁，故其要求李读明支付搬迁费的诉讼请求本院不予支持。判决：一、被告（反诉原告）重庆市海风模具有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）李读明返还位于翠屏路的厂房及土地；二、驳回原告（反诉被告）李读明的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）李读明在本判决生效后立即返还被告（反诉原告）重庆市海风模具有限公司保证金10000元；四、驳回被告（反诉原告）重庆市海风模具有限公司的其他反诉请求。案件受理费11620元，由原告（反诉被告）李读明负担;反诉受理费4811元，由原告（反诉被告）李读明负担82元、被告（反诉原告）重庆市海风模具有限公司负担4729元;保全费4770元，由原告（反诉被告）李读明负担。二审中，海风公司提交了如下证据：证据1.录音及视频资料，拟证明李读明与海风公司不是租赁关系，海风公司与夏天、王钧才是直接租赁关系。经质证，李读明认为系海风公司单方面制作，不认可上述证据的证明目的。证据2.夏天与重庆深渝达机动车驾驶技术培训有限公司签订的《租赁合同》复印件以及李读明与重庆深渝达驾校签订《土地租赁补交协议》复印件，拟证明海风公司与夏天是直接租赁关系，李读明将场地租赁给王钧，王钧伙同夏天将厂房租赁给海风公司和重庆深渝达驾校。李读明与夏天达成协议约定李读明只收驾校的租金，夏天厂房所占土地不再支付土地金给李读明，符合海风公司提交的录音中王钧与夏天陈述的事实。经质证，李读明认为证据系复印件，因此不予认可，即使有原件，该证据亦与本案无关联性。本院认为，海风公司在二审中举示的录音、视频资料、《租赁合同》《土地租赁补交协议》均不能证明海风公司系与夏天签订的案涉厂房、土地租赁合同，因此，对上述证据的证明目的及关联性，本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于是否应追加夏天为第三人。渝北区顺发建设机具租赁站作为甲方与海风公司作为乙方签订了《厂房、土地租赁合同》，该合同首部及尾部均加盖的是渝北区顺发建设机具租赁站的印章，虽然合同尾部有夏天及李读明签字，但经（2019）渝0112民初2877号生效民事判决书确认，李读明系渝北区顺发建设机具租赁站的经营者，现渝北区顺发建设机具租赁站被注销，应由李读明承继其权利义务，夏天并非租赁合同的相对方，与本案并无法律上的利害关系，因此，无需追加夏天为本案第三人。关于是否应当支持15万元场地装修等损失费及搬迁损失。双方当事人在《厂房、土地租赁合同》第三条第2款中约定若因渝北区顺发建设机具租赁站的原因不能完成第二次合同期限，渝北区顺发建设机具租赁站需承担海风公司在前期投入的15万元场地装修等损失费，园区收回土地除外。现（2019）渝0112民初2877号生效民事判决书确认确系园区原因，导致李读明需搬离案涉空地并恢复原状，租赁合同无法继续履行，因此，渝北区顺发建设机具租赁站无需承担15万元场地装修等损失费。虽然海风公司上诉称，双方签订的《厂房使用承诺书》排除了“园区要求收回土地”的因素，但《厂房使用承诺书》上的签字为“李明代”，海风公司称李读明对外均使用“李明”这个名字，其应当举证证明，否则应当承担举证不能的责任。海风公司请求李读明支付搬迁损失应当以实际发生搬迁损失为准，现海风公司尚未搬迁，并不存在任何实际损失，因此，无需支付搬迁损失亦无需对损失进行评估鉴定。关于是否应退还多收取的租金。海风公司与李读明在《厂房、土地租赁合同》中明确约定了租金标准，海风公司主张应按李读明与重庆北部农业开发（集团）有限公司之间约定的租金标准计算租金，其应当举示证据予以证明，现其并无证据证明双方确有该项约定，因此，对其该上诉理由，本院不予支持。综上所述，海风公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9622元，由海风公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇一九年十二月二十九日法官助理  罗淋尹书 记 员  谢 静