四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17075号 上诉人（原审被告）李瑶，女，1982年6月18日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托代理人李诚，男，1952年12月28日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系李瑶之父。 上诉人（原审被告）李郁，男，1981年3月30日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审原告）广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市高新区交子大道300号3栋19楼1908号。 法定代表人蔡风佳。 委托代理人程健，系广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司工作人员。 委托代理人陈阳，系广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司工作人员。 上诉人李瑶、李郁因与被上诉人广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司（以下简称宁俊物业成都公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初2718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2016年9月1日，宁俊物业成都公司（甲方）与李瑶、李郁（乙方）签订《前期物业服务协议临时管理规约（誉峰10#地商业部分）》（以下简称合同），合同约定：宁俊物业成都公司为李瑶、李郁所有的房提供物业管理服务，李瑶、李郁同意并表示支持；合同第二条约定：乙方应在每月5日前缴纳当月物业公共服务费及其他应付费用；第十四条约定：乙方应在物业首次交付使用之日即商品房买卖合同约定的交付期限届满之日或开发商发出《房屋交付通知书》所载的交付期限届满之日（以较前者为准）预交三个月物业公共服务费。第十八条约定：物业公共服务费以建筑面积计算，并按以下标准执行：1、公寓：按建筑面积人民币5.5元/㎡/月；合同第二十条约定：乙方（或物业使用人）逾期交纳物业公共服务费或本协议约定的其他应付费用，从逾期之日起，每日按欠费金额的千分之三向甲方交纳违约金。房屋面积为38.66㎡；2017年4月15日，李瑶、李郁以房屋存在房屋地面不平、墙面未抹灰、排水管外露未埋、水电设备及安全系统安装未到位的问题拒绝收房，后李瑶、李郁于2017年10月27日在业主收楼确认书上签字收房。李瑶、李郁未向宁俊物业成都公司交纳自2017年4月15日起至2017年9月15日的物业服务费。原审判决另查明，2016年9月1日，李瑶、李郁与成都市中天盈房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同第十五条约定：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；合同第十八条第一款约定出卖人在2017年4月15日前向买受人交付该商品房。《补充合同》第九条第三款约定：对本合同第十八条第（五）款的补充约定：（1）本合同第十八条第（五）款第一段变更为：如买受人在办理该商品房收楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交房条件，而买受人认为该商品房存在其他质量问题或认为该商品房装饰装修及设备达不到约定标准的，该类异议不视为买受人可拒绝收楼的抗辩理由，买受人亦不得以此为由要求出卖人承担逾期交楼的违约责任……若买受人拒绝收楼的，视为出卖人已按照本合同的约定向买受人交付了该商品房；第十条第三款约定：若出卖人交付的商品房的装饰、设备材料低于附件六约定标准并存在质量问题的，买受人应及时通知出卖人，出卖人经确认属实后，应及时安排整改使之达到合同约定的标准，买受人同意不因此拒绝收楼，出卖人不因此承担逾期交付的违约责任。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、《前期物业服务协议临时管理规约（商业部分）》、房屋面积测绘报告、律师函、催款函、请求及时整改函、业主收楼确认书等证据在案佐证。 原审判决认为，李瑶、李郁与成都市中天盈房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议以及双方当事人签订的《前期物业服务协议临时管理规约（商业部分）》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行。李瑶、李郁提出其在约定的收房之日即2017年4月15日，因开发商交付的房屋不符合装修标准而拒绝接房，而根据李瑶、李郁与成都市中天盈房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，李瑶、李郁在合同约定的交房时间提出的拒绝收房的事由并非合同中约定的其可拒绝收楼的抗辩理由，李瑶、李郁于此情形下拒绝收楼的，应视为出卖人已按照买卖合同的约定于2017年4月15日向二人交付了该商品房，因房屋已交付，宁俊物业成都公司有权依据约定向二人主张支付自交付之日起开始计收的物业服务费，李瑶、李郁抗辩称宁俊物业成都公司默认其免交2017年9月15日前物业服务费缺乏相应的事实依据，原审法院不予采纳。故李瑶、李郁应当向宁俊物业成都公司支付所欠的物业服务费1070.1元。李瑶、李郁未按约定向宁俊物业成都公司支付物业管理服务费，构成违约，应当承担相应的违约金支付责任，对于宁俊物业成都公司关于违约金的请求，综合考量本案李瑶、李郁违约情形、宁俊物业成都公司的损失和合同约定等因素原审法院将宁俊物业成都公司关于违约金的诉讼请求依法调整为在分别以113.4元、212.6元、212.6元、212.6元、212.6元、106.3元为基数，自商品房买卖合同约定的交房期限届满次日即从2017年4月16日起、从物业服务协议约定的物业费交纳期限逾期之日即2017年5月6日起、2017年6月6日起、2017年7月6日起、2017年8月6日起和从2017年9月6日起按每日万分之五的标准计算至付清之日止的范围内予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、李瑶、李郁于判决生效后三日内向宁俊物业成都公司支付物业服务费1070.1元；二、李瑶、李郁于判决生效后三日内向宁俊物业成都公司支付违约金，违约金的计算方式：分别以113.4元、212.6元、212.6元、212.6元、212.6元、106.3元为基数，自2017年4月16日起、2017年5月6日起、2017年6月6日起、2017年7月6日起、2017年8月6日起和从2017年9月6日起按每日万分之五的标准计算至付清之日止；三、驳回宁俊物业成都公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由李瑶、李郁负担。 宣判后，李瑶、李郁不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，混淆商品房交付条件与交楼标准约定，适用法律错误，其并未违约不应支持违约金，故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人宁俊物业成都公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决合理、合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故物业服务企业应从建设单位将房屋交付业主后向其收取物业费。本案中，根据李瑶、李郁提交的照片、收楼确认书等证据能够证明因案涉物业存在房屋地面不平、墙面未抹灰、排水管外露未埋、水电设备及安全系统安装未到位等问题，不符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件，经整改后，上诉人于2017年9月15日才收房。故原审法院认为出卖人已按照买卖合同的约定于2017年4月15日向上诉人交付了该商品房，上诉人应从2017年4月15日起向宁俊物业成都公司支付物业费和违约金不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初2718号民事判决； 二、驳回广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元均由被上诉人广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十三日 书记员  陈 悦