江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初9329号原告：盛利，男，1976年7月12日出生，汉族，南京市港务局轮泊公司员工，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吴亚平，江苏维世德律师事务所律师。被告：吕婷婷，女，1988年9月25日出生，汉族，无业，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：高朋（系被告配偶），男，1989年6月28日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王莹莹，江苏衡圣律师事务所律师。第三人：南京美旭房地产开发有限公司，住所地在南京市玄武区北苑路10号。法定代表人：黄兆亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋云娜，女，该公司工作人员。原告盛利与被告吕婷婷合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，由审判员李伟独任审判，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。根据原告的申请，本院依法追加案外人南京美旭房地产开发有限公司（以下简称美旭公司为本案第三人）参加诉讼。由于本案需以另案的审理结果为依据，故本院于2019年9月6日对本案中止审理，并于2019年10月17日恢复审理。2019年11月21日，本院再次对本案公开开庭进行了审理。原告盛利的委托诉讼代理人吴亚平，被告吕婷婷的委托诉讼代理人高朋、王莹莹到庭参加了两次庭审，第三人美旭公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛利向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告吕婷婷签订的《购房协议书》于2017年4月11日解除；2.判令被告退还协议款370000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年4月2日起至实际还清之日止）；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2017年3月15日，原告与被告签订《购房协议书》，约定被告将坐落于南京市玄武区XXX苑X路XX华庭XX、XX幢31室的房屋出售给原告，售价1210000元。合同签订后，原告共向被告支付了420000元。案涉房屋并非被告所有，被告无权支付该房屋，且该房屋的实际售价仅为849940元。随后原告配偶赵某向第三人直接购买了该房屋，并支付了全款。被告向原告返还了50000元，但剩余370000元拒不返还。由于被告无权处分该房屋，故双方签订的《购房协议书》不能实际履行，合同目的无法实现。另外，虽然原告配偶赵某与第三人签订了关于该房屋的买卖合同，但因该房屋不具备交付条件，赵某已向法院起诉要求解除合同，故该合同目的也不能实现。原告要求被告返还370000元未果，故诉至法院。被告吕婷婷辩称：案涉房屋是第三人美旭公司的员工福利房，美旭公司员工曾某摇号获得低价购买该房屋的资格，因其无力购买，有转让涉案房屋的想法，被告得知后，找到当时楼盘销售的保安队长苏某。2016年8月23日，被告与曾某、苏某等就涉案房屋购买资格达成协议，约定曾某代被告购买涉案房屋，房款为849940元，首付260000元，并约定房屋所有权可更名为被告或被告的朋友、家属。当日，被告向曾某支付了首付款260000元，曾某将收到的款项支付至第三人美旭公司，第三人当日向曾某出具一张数额为259940元的收据。被告另向曾某、苏某等支付了涉案房屋购买资格转让费20余万元。被告取得购买资格后，第三人告知涉案房屋不能贷款，必须全款，但被告资金不够，故于2017年3月15日与原告就涉案房屋资格的转让达成协议，约定房款1210000元，前期支付300000元，后续支付910000元。原告支付420000元后，经协商，原告另直接向美旭公司支付590000元。2017年4月11日，在曾某、苏某及被告的协助下，原告配偶赵某与第三人签署预售合同。2017年9月4日，涉案房屋办理备案登记，权利人为赵某。综上，原告与被告签署的购房协议实质是购房资格转让协议，双方也是按转让资格的意思履行协议。因被告已支付首付款260000元，转让费20余万元，并想在再次转让时获利，故在转让给原告时提高了购房款。被告按协议履行了义务，原告取得了购买资格，并已实际获得涉案房屋所有权，合同目的已实现，不存在解除事由，故请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2016年8月20日，案外人曾某向第三人美旭公司支付了50000元。2016年8月23日，被告吕婷婷与案外人苏某、曾某签订协议，约定：曾某代吕婷婷购买案涉商铺，每平方米14000元，首付30%，共260000元；两个月后更名，更名为吕婷婷或吕婷婷朋友、家属，房屋所有权归吕婷婷所有；如无法变更，由苏某、董某承担房屋总价30%的违约金；如吕婷婷（朋友及家属）无法贷款，苏某及董某不承担30%违约金。当日，吕婷婷向曾某转账210000元，另向苏某支付了50000元，曾某向吕婷婷出具收条，载明收到260000元，苏某也向吕婷婷出具金额为50000元的收条。同日，曾某向第三人美旭公司支付了209940元，第三人向曾某出具金额为259940元的收据。二、2017年3月15日，原告盛利与被告吕婷婷签订《购房协议书》1份，约定：被告购买案涉房屋，以1210000元的价格转售给原告；原告于本协议签订当日付给被告定金100000元，于2017年3月16日再支付200000元，余款910000元于2017年3月31日之前全部付清，被告负责配合原告办理更名手续。上述《购房协议书》签订当日，原告通过招商银行向被告转账100000元。次日，原告通过招商银行向被告转账200000元。2017年4月1日，原告通过招商银行向被告转账120000元。同日，原告又通过中国农业银行向被告转账200000元。三、2017年4月11日，原告配偶赵某与第三人美旭公司签订了关于案涉房屋的预售合同，双方约定的房屋单价为14000元每平方米，总价款为849940元。当日，赵某通过原告向第三人转账590000元。2019年6月18日，赵某向本院提起诉讼，以美旭公司未依约将向赵某交付案涉房屋，且案涉房屋至今无法实现上下水设施开通为由，要求美旭公司继续履行合同，将案涉房屋配套给排水设施后限期交付给赵某，并要求第三人支付逾期交房违约金。该案经本院主持调解，双方于2019年9月27日自愿达成调解协议：赵某与美旭公司于2017年4月11日签订的《南京市商品房预售合同》于本调解书生效之日解除；美旭公司于2019年10月20日前返还赵某购房款849940元及利息27845元。审理中，原告盛利称：1.原告配偶赵某经他人介绍认识了被告。涉案房屋并非被告所称的员工福利房，并非只有第三人员工才具有专项购买资格，案涉房屋可以正常对外销售。原告当时去过售楼处，当时属于销售尾期，所剩房源不多，值班人员也不固定，原告便没有询问销售人员。2.房屋买卖合同的目的应是交付房屋并办理产权登记。原告配偶赵某虽然与第三人签订了买卖合同，但也因案涉房屋不具备交付条件被迫解除，案涉房屋最终未能交付，合同目的已无法实现。因此，即使适用居间合同的相关规定，因合同目的不能实现，相应居间费用也应如数退还。3.原告支付给被告620000元，并向第三人支付了590000元，第三人向赵某退还购房款849940元，故被告应向原告退还360060元。原告诉状中所主张的370000元及关于该主张所依据的事实和理由系原告记忆失误所致。被告吕婷婷称：1.被告配偶高朋认识案外人苏某，苏某与案外人董某相识，通过他们牵线联系上了案外人曾某。案涉房屋是恒大公司员工的福利房，只有恒大公司员工才能购买，否则原告与不会找被告购买。被告为取得案涉房屋的购买资格，共花费了220000元（其中支付给曾某50000元、苏某100000元、董某70000元）。2.原告与被告签订的购房协议性质是房屋买卖合同还是购房资格转让合同，不能仅凭名称进行认定，而应从协议内容、双方实际履行情况综合分析。从协议内容分析，协议中两次提到办理更名手续，被告负责配合办理更名手续，可以说明双方是购房资格转让，如果是房屋买卖合同则无需多次提到更名问题。从履行过程分析，被告通过曾某支付了260000元首付款给第三人，并向曾某、苏某、董某支付了20余万元的转让费，后续房款是由原告直接向第三人支付。如果原告与被告之间是房屋买卖合同关系，则原告作为买房人，应查实房屋是否实际交付、有无实际居住人、有无通上下水，而原告并未查实，故不符合房屋买卖合同的情形。3.在签订协议时，双方真实意思就是购买资格的转让。作为购买资格的转让协议，被告已按协议约定履行了义务，原告的目的已经实现。至于原告与第三人签订的预售合同是否履行，系原告和第三人之间的问题，与被告无关，购买资格转让协议与房屋买卖合同是相互独立的，原告与第三人的合同目的能否实现不影响原告与被告之间购房资格转让协议的效力。原告配偶赵某购买案涉房屋目的落空的原因并非是因为被告，而是第三人交付的标的物不符合交付条件所致。第三人美旭公司称：案涉房屋所在楼盘的所有房屋均一律对外公开销售，不存在被告所称的员工福利房，且曾某曾为金碧物业有限公司丹徒分公司（后更名为金碧物业有限公司镇江分公司）员工，苏某为金碧物业有限公司南京分公司员工，均不是第三人的员工。案涉房屋前期由曾某认购并支付了259940元，第三人向曾某开具了相应金额的收据。后曾某主动要求将案涉房屋购买人更名为赵某，第三人与赵某于2017年4月11日签订了关于案涉房屋的预售合同，赵某于同日支付了剩余房款590000元。第三人收回开给曾某的收据，重新开具金额为849940元的收据给赵某。原告与被告及曾某、苏某之间的行为，与第三人无关，第三人不清楚中间过程。本院认为，确定合同当事人之间法律关系的性质，应依据双方约定的权利义务的实质性内容，而不应拘泥于合同名称。本案中，原告盛利与被告吕婷婷签订的合同的名称虽然为《购房协议书》，但从合同内容分析，结合吕婷婷与案外人曾某之间的约定，应认定本案的基本法律事实是案外人曾某从第三人处预购案涉房屋，将预购人直接更名为被告或被告指定的人，被告再介绍原告购买，为简化手续，由原告或原告指定的人与第三人直接签订关于案涉房屋的预售合同。即，原告与被告之间的基本法律事实是被告为原告提供订立合同的媒介服务，双方之间应系居间合同法律关系，被告从事居间活动的报酬为双方约定的1210000元与原告和第三人约定购买价格849940元之间的差价360060元。虽然第三人称没有专门针对其员工的购房资格，曾某也并非其员工，即使属实，也不影响原告与被告之间居间合同的效力。原告和被告签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的事由，应为有效，双方均应按约履行。根据第三人的陈述，曾某主动要求将购买人变更为原告配偶赵某，赵某亦实际与第三人签订了关于案涉房屋的预售合同，据此可以认定被告已完成了居间义务。居间人促成合同成立的，有权要求委托人按约支付报酬。被告促成原告配偶与第三人签订了关于案涉房屋的预售合同，故原告应向被告支付报酬。虽然赵某以案涉房屋不符合交付条件为由要求解除与第三人之间的预售合同，且经本院主持调解，赵某与第三人解除了预售合同，但该事实与被告无关，不能因此而认定原告签订《购房协议书》的合同目的未实现。因此，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告盛利的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取3575元，由原告盛利负担（原告预交案件受理费的余款3575元由本院退回）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李伟二〇一九年十二月二十六日书记员  李程