四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15568号 上诉人（原审原告）:陈如群，男，1990年2月3日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：王应辉，四川西蜀律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):四川大邦置业有限公司，住所地:四川省成都市青白江区青江中路288号。 法定代表人：林孝斌，经理。 委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：帅芸，四川达和律师事务所律师。 原审第三人：林熊璋，男，1952年3月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人陈如群因与被上诉人四川大邦置业有限公司（以下简称大邦公司）、原审第三人林熊璋商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈如群上诉请求：1.撤销原判决；2.改判大邦公司协助陈如群办理青白江区房屋不动产权登记证，林熊璋协助大邦公司到房产管理部门办理位于青白江区房屋的备案注销手续或将本案发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用由大邦公司、林熊璋承担。 事实与理由：一、原判决认定事实不清。原判决认为，无证据证明案涉两套房屋的购房款在工程结算时进行了抵扣。其次，《协议书》又约定工程总结算时，如甲方超付工程款，乙方须将超付部分相应金额的房源的借款还清撤销备案，将无任何债权债务关系的房源无条件退还给甲方。再次，《协议书》签订后陈如群也未与大邦公司签订正式的商品房买卖合同并办理备案登记。 （一）原判决认定陈如群无证据证明工程款进行结算时进行了抵扣不是事实，陈如群提交的下列证据可以证明，刘拥国、刘婉贞上诉大邦公司、福建浦口公司成都分公司、陈增星案中，大邦公司答辩状第3页第13行：其自认，该工程总造价182820100元，已向福建浦口公司支付191969462.16元，包含其用房抵款75118617.8元，也包括案涉两套房屋的抵房款6184782元。证明该工程不仅进行了结算，且已在结算中将抵扣房屋的工程款款了付款总额中。《工程款支付申请审批表》《记账凭证》《收据》等级，该审批表上有大邦公司的法定代表人林孝斌签字，用包括案涉房屋在内抵扣工程款6184782元；《收据》表明该工程款已收到，抵扣已完成。2010年5月24日大邦公司与陈增星、福建浦口公司成都分公司签订的抵扣房款《协议书》。《福建浦口公司成都分公司书的预收大邦公司工程进度款明细表》中载明，福建浦口公司在大邦公司收到工程款共188486895.54元（含2010年5月24日用房抵工程款6184782元）。 （二）该工程已进行结算，大邦公司还欠陈如群工程款，陈如群要求大邦公司办理案涉房屋产权应得到法律支持。陈如群与大邦公司于2010年5月24日协议，约定工程结算时，如超付，房屋应退还大邦公司。事实上，该工程款并未超付，因此，大邦公司应将房屋产权过户给陈如群。大邦公司在答辩状中自认该工程总造价182820100元，已向福建浦口公司支付191969462.16元，不是事实。林孝斌于2015年向陈增星出具欠条载明，其认可该工程总225000000元，而非答辩状中的182000000元。福建浦口公司认可的大邦公司支付的工程款实为188486895.54元，并非大邦公司所述191969462.16元。大邦公司支付的工程款中有75118617.8元是用房屋抵扣的工程款，其中抵扣陈如群的工程款68080579.8元，抵扣施工班组7038038元，抵给施工班组的房屋已经全部交付并办理的产权登记。抵给陈如群的房屋没有交付也没有办理产权登记。因此，大邦公司支付的工程款188486895.54元应减去陈如群未收到的房屋款68080679.8元，实际支付的工程款应为120406315.74元。即使是大邦公司自认的已付工程款191969462.74元，减去陈如群未收到的抵房款68080579.9元，实际支付123888882.26元，按大邦公司答辩书中自认的工程款182820100元，则大邦公司尚欠陈如群工程款58931217.74元。案涉房屋抵扣款分别为392730元，即使案涉房屋办理了产权登记，大邦公司还欠陈如群58145757.74元。故陈如群有权要求大邦公司协助办理房屋产权登记。 二、原判决适用法律、司法解释错误。陈如群抵扣的是工程款，按照司法解释的规定，应具有优先权。 大邦公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 原审第三人林熊璋经本庭合法传唤没有到庭，其出具了书面答辩意见：陈如群以抵扣工程款协议对案涉房屋主张不动产权登记无合法依据。陈如群取得案涉房屋即位于成都市青白江区不动产权的法定程序，应通过与大邦公司签订《商品房买卖合同》及进行预售登记并办理其他相关手续后才能获得。陈如群提供证据证明大邦公司欠福建浦口建筑工程有限公司成都分公司的工程款，陈如群与大邦公司签订了以案涉房屋抵扣工程款的协议，但没有签订《商品房买卖合同》，陈如群在一审中只能依据抵扣工程款协议，向大邦公司主张偿还工程款，陈如群依据该协议起诉并要求获得涉案房屋不合法。 二、原判决程序违法。陈如群与大邦公司未签订《商品房买卖合同》，其法律关系属于建设工程施工合同纠纷，一审将该案案由定为商品房预售合同纠纷是错误的。并将两个不同的法律关系合并审理，程序违法，应撤销原判决，发回重审。 陈如群向一审法院提出诉讼请求：1.大邦公司协助陈如群办理青白江区房屋不动产权登记证；2.林熊璋协助大邦公司到房产管理部门办理位于青白江区房屋的备案注销手续。 一审法院查明事实，大邦公司与林熊璋签订的合同编号为3-1-2-1的商品房买卖合同中约定由林熊璋购买大邦公司开发的位于青白江区，建筑面积为123.50平方米，房屋总价款为321100元，付款方式为一次性付款，房屋交付时间为2009年9月30日，商品房买卖合同上载明大邦公司的签订时间为2008年9月8日，未载明林熊璋的签订时间。大邦公司与林熊璋签订的合同编号为3-1-3-1的商品房买卖合同中约定由林熊璋购买大邦公司开发的位于青白江区，建筑面积为123.50平方米，房屋总价款为321100元，付款方式为一次性付款，房屋交付时间为2009年9月30日，商品房买卖合同上载明大邦公司的签订时间为2008年9月8日，未载明林熊璋的签订时间。后林熊璋当庭陈述其签署两份商品房买卖合同的时间为2008年9月11日。2008年9月8日，案涉位于青白江区房屋被备案登记于林熊璋名下（备案号为17170）。2008年9月10日，大邦公司向林熊璋分别出具购买大邦第一城3号楼1单元2层1号房的购房款321100元、购买大邦第一城3号楼1单元3层1号房的购房款321100元的两份收据。大邦公司出具证明，要求林熊璋等人将购买大邦第一城3号楼、7号楼的购房款汇入谢文胜在建行等处的银行账户。2008年9月11日，林熊璋通过银行转账方式先后分三笔向谢文胜的银行账户汇入了450000元、85000元、300000元，共计汇入835000元。 2010年5月24日，大邦公司（甲方）与陈增星、福建浦口建筑有限公司成都分公司（乙方）签订协议书，约定由陈增星、福建浦口建筑有限公司成都分公司用“大邦第一城”项目的工程款作为购房款购买大邦公司总计1944.9平方米，单价3180元，总价6184782元的商品房，同时载明“工程总结算时，如甲方超付工程款，则乙方须将超付部分相应金额的房源的借款还清并撤销备案，将无任何债权债务关系的房源无条件退还给甲方”，并出具含涉案两套房屋在内共计16套房屋的房源清单，在房源清单中载明了案涉两套房屋的房号为3-1-2-1、3-1-3-1，面积均为123.5平方米，单价均为3180元，总价均为392730元。同日，在付款单位为大邦公司的工程款支付申请审批表中载明了6184782元抵房款。在日期为2010年5月31日的大邦第1城1期工程记账凭证中载明预收工程进度款（抵房款）6184782元。2019年1月3日，福建省浦口建筑工程有限公司出具情况说明，载明“陈增星、陈如群系父子关系，二人挂靠我公司承建四川大邦置业有限公司成都市青白江区大邦第一城工程。2007年12月3日，陈如群代表我公司与四川大邦置业有限公司签订《建设工程施工合同》，2010年12月31日办理结算，总造价为225210000元，四川大邦置业有限公司用部分房屋抵偿工程款。其中，2010年5月24日，陈增星、陈如群代表我公司与四川大邦置业有限公司签订《协议书》，我公司购买大邦公司开发的商品房1944.9平方米，单价3180元／平方米，总价6184782元，该款用工程款抵扣，并附上房源清单（协议及清单附后）。该抵款的1944.9平方米共16套房屋归陈如群（身份证号码：3501221990××××××××）所有，我公司不主张任何权利。” 陈如群、林熊璋均未向大邦公司缴纳案涉房屋办证所需的契税、维修基金、办证等费用，涉案两套房屋现处于未交房状态。青白江区青江中路288号3幢1单元2层1号房与青白江区青江中路288号3栋1单元2楼201号房屋系同一套房屋，青白江区青江中路288号3幢1单元3层1号房与青白江区青江中路288号3栋1单元3楼301号房屋系同一套房屋。 一审法院认定以上事实有陈如群、大邦公司提供的身份证、营业执照、户籍信息、房屋备案查询单、协议书、房源清单、情况说明、工程款支付申请审批表、记账凭证、银行转账凭证、汇款说明、收据以及当事人的陈述等在案佐证。 一审法院认为，案件的争议焦点为大邦公司是否与陈如群、林熊璋建立了真实的商品房买卖关系。对于此争议焦点，一审法院阐述意见如下：一审案件中，林熊璋虽提供了商品房买卖合同、收据、汇款说明等证据，意欲证明其与大邦公司建立了真实的商品房买卖关系，但却存在几点矛盾，首先，案涉两套房屋的备案时间为2008年9月8日，而林熊璋当庭陈述其签署两份商品房买卖合同的时间为2008年9月11日，先有商品房买卖合同备案登记后签订商品房买卖合同的情况与商品房买卖的一般流程不符；其次，两份商品房买卖合同约定的房屋总价款为642200元，而林熊璋却于2008年9月11日向谢文胜的银行账户转入了835000元，两项金额并不相符且林熊璋未提供任何证据证明多转入的金额的实际用途；再次，大邦公司向林熊璋出具案涉两套房屋购房款收据的时间为2008年9月10日，而林熊璋当庭陈述向大邦公司实际支付购房款的时间为2008年9月11日，先出具购房款收据后实际支付购房款的情况也与日常商品房买卖的流程不符；最后，两份商品房买卖合同约定的案涉两套商品房交付时间为2009年9月30日，但迟至本案辩论终结之日，案涉两套商品房仍处于未交房状态，林熊璋未就商品房交付及办理权属证书向相关部门及人民法院主张权利，也未向大邦公司缴纳案涉房屋办证所需的契税、维修基金、办证等费用，这也与一般个人购房者的情形不相符。综上，一审法院认为林熊璋并未提供充分证据证明其与大邦公司就案涉两套房屋建立了真实的商品房买卖关系，故对于林熊璋要求大邦公司协助办理案涉两套房屋的不动产权证的诉请，一审法院不予支持。 关于陈如群与大邦公司的关系，首先，陈如群提供的大邦公司（甲方）与陈增星、福建浦口建筑有限公司成都分公司（乙方）签订的《协议书》上虽载明有以工程款抵偿购房款的表述，但结合工程款支付申请审批表、工程记账凭证上的记录以及福建省浦口建筑工程有限公司出具的情况说明，能够证明该协议书仅是在案涉工程办理结算前、相关工程款数额尚未确定的情况下就预收工程进度款抵偿购房款所达成的协议，且无证据证明案涉两套房屋的购房款在工程结算时进行了抵扣。其次，《协议书》又约定“工程总结算时，如甲方超付工程款，则乙方须将超付部分相应金额的房源的借款还清并撤销备案，将无任何债权债务关系的房源无条件退还给甲方”，以上内容表明双方实际达成的并不是真正的以房抵债协议。再次，《协议书》签订后陈如群也未与大邦公司签订有正式的商品房买卖合同并办理备案登记，迟至一审案件辩论终结之日，案涉两套商品房仍处于未交房状态。综上，不能认定陈如群与大邦公司建立了真实的商品房买卖关系，对于陈如群要求办理案涉两套房屋的不动产权证书，并由第三人林熊璋协助大邦公司办理案涉两套房屋的备案注销手续的诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回陈如群的全部诉讼请求；二、驳回第三人林熊璋的全部诉讼请求。一审案件受理费300元，由陈如群负担100元，第三人林熊璋负担200元。 本院二审期间，陈如群向本院提交了新证据。本院依法组织当事人进行了质证。 陈如群提交由林孝斌在2015年4月26日签字的《情况说明》一份（复印件）载明，大邦工程由陈增星垫资承建，审订价贰亿贰仟伍佰万元，情况属实。拟证明，该工程进行了结算，同时也进行了房款抵扣。 大邦公司发表质证意见称，该证据系复印件，真实性无法确认，无法达到上诉人的证明目的。该《情况说明》需要向大邦公司核实，而且希望陈如群提交证据原件。 另，大邦公司未在本院指定的时间内提交对该《情况说明》真实性的核实情况。 原审第三人林熊璋未发表质证意见。 本院经审查认为，该证据的真实性无法核实，故不能达到陈如群的证明目的。 二审中，大邦公司、林熊璋均未向本院提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为陈如群诉请大邦公司协助其办理青白江区房屋不动产权登记证能否成立。 本院认为，大邦公司（甲方）与陈增星、福建浦口建筑有限公司成都分公司（乙方）于2010年5月24日签订的《协议书》第二条约定，乙方用“大邦公司第一城”项目的工程款作为购房款，乙方开具相应工程款收据给甲方，此购房款在乙方总造价30%工程款中抵扣，乙方同意预留30%的工程款以保证购房款的支付。待工程结算时，多退少补；第三条约定，甲方将上述商品房备案给乙方指定人，由此产生的权利及义务均有乙方承担。乙方用上述商品房对外借款，乙方必须严格履行借款协议中的各项约定及相关的责任义务。如有违约，一切经济法律责任概由乙方承担。工程总结算时，如甲方超付工程款，则乙方须将超付部分相应余额的房源的借款还清并撤销备案，将无任何债权债务关系的房源无条件退还给甲方。从本案查明的事实可知，该《协议书》仅是案涉工程办理结算前、相关工程款数额尚未确定的情况下就预收工程进度款抵偿购房款所达成的协议，并不是真正的以房抵债协议。在《协议书》签订后，陈如群没有提供有效证据证明该工程款已结算并抵扣了房款，其应当承担举证不能的法律后果。在案涉工程款总额没有确定的情况下，其主张案涉工程款已经结算，并抵扣了房款没有事实依据。另外，直至本案二审，双方未签订商品房买卖合同，亦未按《协议书》约定办理备案登记，大邦公司也未向陈如群交付案涉房屋，故一审法院认定陈如群与大邦公司没有建立真实的商品房买卖关系并无不妥，本院予以确认。综上，陈如群的上诉请求不能成立，本院不予支持。 另外，林熊璋未提起上诉，视为其对原判决的认可，对其答辩状中的要求本院不予审理。 综上所述，陈如群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由陈如群负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇一九年十二月六日 书记员  杨珍梅