河北省石家庄市藁城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0109民初3633号 原告：河北尚佑房地产开发有限公司，住所地石家庄市藁城区工业东路88号。 法定代表人：宋志刚，该公司经理。 委托代理人：张溪，河北新业律师事务所律师。 被告：彭红灵，女，1985年5月13日出生，汉族，住河北省石家庄市藁城区。 原告河北尚佑房地产开发有限公司（以下简称尚佑房地产公司）与被告彭红灵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告尚佑房地产公司委托代理人、被告彭红灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚佑房地产公司向本院提出诉讼请求：1.、依法判令解除原被告双方签订的商品房买卖合同，判令被告配合原告办理商品房买卖合同撤销备案手续；2.依法判令被告向原告偿还，原告代其向银行偿还的本息872005.96元，赔偿原告违约金至偿还全部款项之日止（计算至2019年8月1日为78866.07元）。3、诉讼费、保全费、律师费均由被告承担。事实和理由：2017年3月27日原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的石家庄市藁城区房屋，并支付首付款372878元，剩余860000元办理银行按揭支付。2017年4月6日，被告作为借款人与中国工商银行股份有限公司石家庄高新支行（以下简称工商银行）、原告签订个人购房借款合同，原告作为保证人提供连带责任保证。此前，原告与工商银行签订《按揭贷款业务合作协议》，约定原告为合作项目借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，若被告未按期偿还贷款，工商银行有权直接扣划原告存入的保证金。被告自2018年7月起至今已连续一年未偿还银行贷款，期间原告于2018年9月30日，2018年12月14日、2019年3月29日通过代被告偿还或履行保证责任的方式，替被告偿还本息合计43681.09元,（除去被告的地下室预交款20000元，剩余23681.09元），至2019年6月1日，被告再次连续三期未偿还银行贷款，工商银行已于2019年6月25日将被告剩余借款的本金及利息合计848324.87元从原告保证金账户中扣划。根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第六条约定：“出卖人为履行担保责任支出的款项，买受人保证在出卖人被贷款银行从保证金账户扣划出卖人款项之日起3日内全部偿还给出卖人，所需偿还款项包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等，及出卖人因此承担的全部损失，同时自出卖人被扣划上述款全部款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述款项的万分之五的赔偿金。买受人同意出卖人拒绝交付房屋或解除合同，出卖人按本条解除合同的，除将上述应赔偿费用扣除外，并按本补充协议第21条约定执行”，第21条：1、如买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理，1）买受人应向出卖人支付购房款总额5%的违约赔偿金，出卖人因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税土地增值税以及交易手续费的消费用）、销售佣金、签约律师费及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款前，将违约赔偿金和上述税费予以扣除。被告逾期还贷的行为严重违约，应按合同约定承担违约责任。综上所述，被告违约行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护其合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 彭红灵辩称，原告所诉均属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：尚佑房地产公司与彭红灵于2017年3月23日签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：8217032311394509878），合同约定：彭红灵购买坐落于藁城区房屋，总价款1232878元；彭红灵采用贷款方式付款，于2017年2月23日前支付首期房价款372878元，占全部房价款的30%，余款860000元向中国工商银行股份有限公司申请贷款支付；补充协议约定：出卖人为履行担保责任支出的款项，买受人保证在出卖人被贷款银行从保证金账户中扣划出卖人款项之日起三日内全部偿还给出卖人，所需偿还款项包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等，及出卖人因此承担的全部损失，同时自出卖人被扣划上述款全部款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）的万分之五的赔偿金。买受人同意出卖人拒绝交付房屋或解除合同，出卖人按本条解除合同的，除将上述应赔偿费用扣除外，并按本补充协议第21条约定执行，21条约定如买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理，1、买受人应向出卖人支付购房款总额5%的违约赔偿金，出卖人因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税土地增值税以及交易手续费的消费用）、销售佣金、签约律师费及因此发生的其他费用均由买受人承担，出卖人有权在退还买受人购房款前，将违约赔偿金和上述税费予以扣除，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应配合办理相关撤销手续。 2017年4月6日尚佑房地产公司、彭红灵与中国工商银行股份有限公司石家庄高新支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定彭红灵向中国工商银行股份有限公司石家庄高新支行贷款用于住房购置，贷款期限为360个月，还款按照按月等额本息法还款，尚佑房地产公司为上述贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金实现债权的费用等承担连带保证责任，借款人未按照约定偿还到期贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。同日中国工商银行股份有限公司石家庄高新支行向彭红灵发放贷款860000元。 在借款合同履行过程中，因彭红灵逾期还款，尚佑房地产公司于2018年9月30日代彭红灵偿还借款本息14454.59元（含本金3083.36元、利息11371.23元）、2018年12月14日代彭红灵偿还借款本息14593.86元（含本金3125.12元、利息11468.74）、2019年3月29日中国工商银行股份有限公司石家庄高新支行从尚佑房地产公司保证金账户扣划彭红灵拖欠的借款本息14632.64元（含本金3167.42元、利息11465.22元）,2019年6月25日，因彭红灵积欠贷款本金836770.62元，积欠利息11554.25元，中国工商银行股份有限公司石家庄高新支行从尚佑房地产公司保证金账户扣收彭红灵应当偿还的剩余借款本金及利息共848324.87元，结清全部贷款本息。另查明，2018年10月3日，彭红灵出具证明，因其个人原因同意不再购买地下室，并将已交的地下室预收款2万元委托河北尚佑房地产开发有限公司代偿还银行的贷款。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，被告未按照合同约定及时偿还银行贷款本息，导致银行按照约定扣划了原告的保证金用于还款，符合商品房买卖合同约定的解除合同的条件，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并判令被告配合原告办理商品房买卖合同撤销备案手续，本院予以支持；原告主张被告赔偿其违约金78866.07元，因合同约定了违约金为购房款总额5%，故被告应当赔偿原告违约金1232878元*5%=61643.9元，对原告主张违约金的超出部分本院不予支持；合同解除后原告应当退还被告已交首付款及已经支付的贷款本金部分，被告已交首付款为372878元，被告已还银行贷款本金部分根据中国工商银行股份有限公司石家庄高新支行出具的扣收通知，截止到2019年6月25日彭红灵共积欠本金836770.62元、积欠利息11554.25元，被告已支付银行的本金为860000元-836770.62元=23229.38元，另被告将其退订地下室的2万元委托原告偿还银行贷款，故原告应当退还被告372878+23229.38+20000=416107.38元，因原告垫付被告拖欠的贷款利息被告亦应返还原告，故原告退还被告的房款应当扣除为被告垫付的利息金额，原告共为被告垫付的利息金额为11371.23+11468.74+11465.22+11554.25=45859.44元，故原告应当退还被告的总房款金额为416107.38元-45859.44元=370247.94元；原告请求判令被告偿还原告代被告向银行偿还的本息872005.96元无事实与法律依据，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下： 一、解除原告河北尚佑房地产开发有限公司与被告彭红灵于2017年3月23日签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：8217032311394509878）；被告彭红灵于本判决生效之日起十日内协助原告河北尚佑房地产开发有限公司撤销上述合同在房产管理部门的备案。 二、被告彭红灵于本判决生效之日起五日内给付原告河北尚佑房地产开发有限公司违约金61643.9元。 三、原告河北尚佑房地产开发有限公司返还被告彭红灵房款370247.94元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费13309元由原告负担12244元，被告彭红灵负担1065元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费13309元，或提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李 艳 人民陪审员 于 萍 人民陪审员 赵立峰 二〇一九年十二月二日 书 记 员 张凤娇 ——