浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终5636号 上诉人（原审原告、反诉被告）：何晓怡，男，1989年1月2日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：何寅山，系何晓怡父亲。 上诉人（原审被告、反诉原告）：沈莹，女，1982年9月6日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：沈来根，系沈莹父亲。 上诉人何晓怡与上诉人沈莹因房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定：2017年2月27日，沈莹（甲方）与何晓怡（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租体育场路228—16号营业房一间给乙方使用，经协商签订如下协议：1、房屋租赁乙方必须用于非饮食、家禽、美容、足浴及棋牌类服务行行业。2、房屋租赁期限为三年（政府规划搬迁租赁期限相应变动）。自2017年3月15日到2020年3月14日，签订合同今日交付房屋钥匙起本合同条款即时生效。3、房屋三年租金为117000元（第一年38000元，第二年39000元，第三年40000元），支付方式为按年一次性提前一个月付清。4、乙方租赁期内房屋不得分租、转租或转让他人营业，否则甲方有权收回房屋且租金和押金不予退还。……。8、租赁期满乙方退房时，装潢内饰和卷闸门不得拆除、不作抵价，保证房屋完整无损（包括……），否则按损失由乙方赔偿。10、若乙方违反上述条款，乙方房屋押金10000元由甲方先作全额没收处理，不足部分乙方同意按协议所列条款自愿以市场最高价赔偿。11、违约责任：以上各项条款双方必须切实遵守，若有违反合同约定的行为，违约方支付守约方违约金20000元。合同签订后，沈莹将房屋交付何晓怡使用。何晓怡交付沈莹租房押金10000元。何晓怡支付了第一年房租。第二年房租39000元支付时间在2018年3月14日。 2017年4月1日，何晓怡（甲方）与李亦青（乙方）签的协议书一份，约定：甲方位于体育馆路396号富春街道大商烟酒行，由于批烟草证需残疾证，故由乙方李亦青用残疾证出批营业执照及烟草证，实际富春街道大商烟酒行是甲方何晓怡拥有，甲方何晓怡给予乙方李亦青每月500元补助，甲方烟酒行所有事项及一切责任由甲方承担，与乙方无关。同年4月28日，以李亦青为经营者身份办理营业执照，名称为杭州富阳大烟酒行。经营场所为富春街道体育馆路396号，组成形式：个人经营。2019年3月28日，杭州市富阳区市场监督管理局以杭州富阳大商烟酒行提供虚假材料骗取登记为由对该行作出行政处罚{（杭富委西）市管罚处字【2019】013号）}。 2018年，政府对系争租赁房屋实施拆迁。对拆迁部门造具的装修物估计明细单列明的装修财产，沈莹认可如下：第3项强化地板和踢脚线（7379元）双方都有，基础部分是沈莹做的。第5项PVC扣板吊顶（5501元）不是沈莹的。第8项（墙纸11587元）楼上墙纸是何晓怡的，基础部分是沈莹做的。第9项（灯具2375元）楼上是何晓怡的，其他都是沈莹的。第10（窗帘475元）、12（花岗石台板1164元）、13（防火板橱柜1995元）、17（烟酒柜21899元）、29项（监控2375元）是何晓怡的。第18、19项不能确定是何晓怡的。第25项（室外地转地面846元）基础部分是沈莹，面砖是何晓怡重新做的。第30项（中档广告牌5609元），基础部分是沈莹的，表面是何晓怡的。本案审理中，沈莹认可已收到上述估价明细单中全部赔偿款。本案审理中，何晓怡称在2019年1月10日腾出案涉房屋。2019年3月19日，何晓怡诉至一审法院，请求判令：1.解除与沈莹于2017年2月27日订立的《房屋租赁合同》；2.沈莹支付装修财产折价款79508元；3.沈莹退回合同押金10000元，二个月房租费6500元；4.沈莹承担诉讼费。审理中，何晓怡变更第一项诉求为终止双方签订的租赁合同。沈莹向一审法院提起反诉，请求判令：1.何晓怡赔偿违约金20000元；2.何晓怡负担反诉案件受理费。 一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，民事诉讼法第六十四条第一款定有明文，何晓怡作为本诉原告，沈莹作为反诉原告，均应对各自主张依据的事实举证证明。对何晓怡的本诉请求。查何晓怡、沈莹于2017年2月27日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，也不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，签约双方依法应按合同约定履行各自义务，并享有合同权利。现因租赁合同项下房屋已被政府拆迁，系争房屋租赁合同已无法继续履行，故何晓怡要求终止房屋租赁合同的诉求具有事实依据，予以支持。 关于装修财产补偿款。查何晓怡就本诉请求提供了拆迁部门制作的财产估价明细。从该明细单看，并未对装修物的权利人作出明确，而沈莹也不全承认该部分装修财产属何晓怡所有，故何晓怡依据该装修明细主张全部价款证据不足。本案审理中，因沈莹对部分装修物的权属应归何晓怡所有作了认可，故对该部分财产确认为何晓怡所有。另，沈莹认为估价明细单中第3项强化地板和踢脚线双方都有，基础部分是沈莹做的。第8项墙纸楼上墙纸是何晓怡的，基础部分是沈莹做的。第9项灯具楼上是何晓怡的，其他都是沈莹的。第25项室外地转地面846元基础部分是沈莹，面砖是何晓怡重新做的。第30项中档广告牌5609元，基础部分是沈莹的，表面是何晓怡的。鉴于沈莹不承认该部分财产权属均归何晓怡所有且双方的份额无法区分，一审法院酌情由双方各半所有并享有相应赔偿款。据此，一审法院对何晓怡财产装修物诉求可支持的价款确定为41806元。对何晓怡该部分装修补偿款诉求予以支持。另一审法院注意到，系争租赁合同第8条约定，租赁期满乙方退房时，装潢内饰和卷闸门不得拆除、不作抵价，保证房屋完整无损（包括……），否则按损失由乙方赔偿。沈莹在答辩中据此作为对抗何晓怡对装修物补偿款请求的依据。从该条文义理解，仅表明承租人在租赁期满后对不得对装修物进行拆除，也不得就装修物要求出租方抵价，但并不确定装修物自然归出租方所有的意思，故沈莹以该条否定何晓怡对装修物拆迁补偿款的主张与合同约定不符，不予采纳。 关于租赁合同押金、沈莹反诉请求支付违约金及租金退还。查系争租赁合同第3条约定，房屋三年租金为117000元，支付方式为按年一次性提前一个月付清。第10条约定，若何晓怡违反上述条款，房屋押金由沈莹先作没收处理，不足部分何晓怡同意按协议所列条款自愿以市场最高价赔偿。第11条约定，以上各项条款双方必须切实遵守，若有违反合同约定的行为，违约方支付守约方违约金20000元。又查何晓怡第二年房租支付时间为2018年3月14日，违反合同关于房租支付时间的约定，已构成违约，沈莹关于何晓怡就租金支付已构成违约的辩称具有事实依据，予以采纳。何晓怡按约无权要求返还6000元押金。同时沈莹有权要求何晓怡支付违约金。本案审理中，何晓怡主张违约金数额过高，要求调减。鉴于何晓怡构成违约时，沈莹不仅有权拒绝退还押金，并可主张支付违约金20000元，该双重违约后果相对于本案房屋租金及对沈莹产生的损失而言并不相当，考虑到一审法院已驳回何晓怡的押金返还请求，故对沈莹的违约金反诉请求酌情予以调减，具体数额结合押金数额、迟延支付年度月租金金额酌情确定为9700元。 关于退还房租。查系争房屋第二年租赁到期日为2019年3月14日，因租赁房屋被政府拆迁，何晓怡为此于2019年1月10日前退出房屋，不再继续承租房屋，故何晓怡已支付的该年房屋租金中，剩余2个月未实际使用房屋对应租金计6500元，沈莹自应予返还，对何晓怡要求退还该部分房屋租金的诉求予以支持。综上所述，对何晓怡、沈莹诉求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条的规定，判决：一、何晓怡、沈莹于2017年2月27日签订的房屋租赁合同终止；二、沈莹支付何晓怡房屋装修财产补偿款41806元；三、沈莹退还何晓怡房屋租金6500元；四、何晓怡支付沈莹违约金9700元。上述二、三、四项，沈莹、何晓怡各自于判决生效后十日内付清。五、驳回何晓怡的其他本诉诉讼请求；六、驳回沈莹的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2200元，减半收取1100元，由何晓怡承担547元，沈莹承担553元。反诉案件受理费150元，沈莹承担82.5元，何晓怡承担67.5元。 宣判后，何晓怡、沈莹均不服，分别向本院提起上诉。何晓怡上诉称：一、一审判决认定事实错误。本案双方对于房屋装修财产的归属问题存在争议，经何晓怡要求，作为拆迁职能部门的富阳区城市有机更新（危旧房治理改造）指挥部根据当时入户调查情况出具了情况说明，一审法院未采信此证据。作为职能部门，其出具的证明符合客观实际，具有权威性，应当采信。根据此情况说明，属于何晓怡的价值是67158元，共有部分8621元（双方各半享有），本案应当确定总金额为71468.5元。二、一审判决适用法律不当。本案房屋租赁合同既约定了没收押金的条款，又约定了违约金条款，而实际何晓怡违约的情况只是第二年的租金39000元延迟了1个月支付，对沈莹的实际损失也只是利息损失，没收10000元押金就已经远远超过了实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和第一百一十六条规定，房屋租赁中并无押金的说法，押金实际上就是定金。本案一审法院既然判决没收押金，就不应该支持违约金。一审法院既判决没收押金，又判令支付违约金，属适用法律不当。综上，请求判令：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.沈莹支付何晓怡装修财产补偿款71468.5元；3.驳回沈莹的反诉请求；4.上诉费由沈莹承担。 沈莹答辩称：一、原拆迁机构与人员对装修的情况说明系非法搜集的虚假证据，一审法院不予采信正确。1.该情况说明出具日期为2019年4月3日，而政府在2019年2月3日春节前该区块房屋拆迁工作完毕，机构和人员已解散。据此该情况说明中的签字人和公章已过期失效，属无效的虚假行为。2.四位签字人只有一位是经办人，一位因有不当行为回避，另二位根本未参与经办不知情。一审法庭通知四位签字人当庭质证，无一人到庭质证。3.这些所谓的证人，既没有合法的权属管理资格，又非装修工程的实施人，无权证明财产的所有权归属问题。4.装修估价明细单按房屋拆迁规范操作，房屋所有权人应有知情权，而实际房屋所有权人从没收到过，也说明承租人的取证来源不是正当途径，不合理不合法。该证据恰恰证明了个别工作人员在拆迁工作结束后，在机构和人员已全部解散情况下还与何晓怡串通，虚拟的不真实的材料。为此要求法院依法不予采信。二、何晓怡的合同违约行为及违约责任：1.擅自转租且长期隐瞒；2.房屋租金支付延期；3.擅自拆除装潢内饰。违约证据：1.承租人为李亦清的房屋租赁假合同；2.富阳区市场监督管理局行政处罚书；3.李亦清营业执照和烟草专卖证；4.第二年租金支付延期银行凭证；5.腾房时部分装修物件拆除后房屋面貌照片。依据双方签订的房屋租赁合同条款第3、4、8、10、11条，承租人的违约行为和违约证据，足以证实何晓怡应承担的民事法律后果。三、何晓怡应当依约承担全部违约责任。 沈莹上诉称：一、一审判决认定事实有误。1.对何晓怡在承租期间擅自转租给李亦青的事实未予确认。一审判决误将何晓怡单方临时补写提供的，其与李亦青之间的书面协议作为认定事实的依据，与富阳区市场监督管理局认定的事实矛盾，与沈莹提交的转租证据即李亦青签订的作假的房屋租赁合同矛盾，同时与何晓怡自己提供的工商营业执照和烟草专卖许可证，经营人为李亦青矛盾。2.对讼争房屋租赁合同约定的合同终止时间及终止的法律后果认定有误。根据讼争双方合同第2条，第8条约定，双方租赁期限为三年，但如政府规划搬迁，租赁期相应变动，约定退房时承租方何晓怡对装潢内饰和卷闸门等不得拆除，不作抵价。合同履行过程中，因政府拆迁，何晓怡在2019年1月10日搬离了讼争房屋。按照双方租赁合同的规定，租赁关系在2019年1月10日已实际解除。按照双方合同约定：何晓怡搬离承租房屋时，该房屋新投入的内饰装修等残值应归房屋所有权人沈莹所有。据此，政府将装修补偿款认定放发归沈莹所有。由此说明，政府因拆迁房屋给予沈莹的装修补偿与何晓怡无关，何晓怡无权要求分割。二、一判决适用法律错误。一审判决以已驳回返还押金的请求，故对违约金酌情予以调减为由，判定将违约金由合同约定的20000元调减为9700元错误。理由：1.按照双方租赁合同，何晓怡擅自将所承租营业房转租给他人营业，并隐瞒事实，违反了租赁合同的约定，沈莹有权解除与何晓怡的租赁合同，并主张由何晓怡支付合同约定的违约金20000元。2.如果何晓怡不隐瞒转租事实，按照政府的拆迁政策，涉讼营业房在拆迁补偿时，政府应支付的腾房补贴和腾房奖励均应归沈莹所有。目前政府已支付腾房补贴和奖励费114000元均由何晓怡领取（沈莹保留主张返还的权力）。3.衡量沈莹的实际损失应该包含沈莹因出租房屋按合同约定可取得的租金损失，即因为何晓怡擅自转租，导致合同提前解除，造成沈莹的可期待利益租金损失46500元及腾房补贴和奖励费114000元。沈莹的实际损失远超过约定的违约金，故不符合法律规定的调减条件。综上，请求判令：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.驳回何晓怡的上诉请求；3.何晓怡支付沈莹违约金20000元；4.一二审诉讼费由何晓怡承担。 何晓怡答辩称：关于违约金由法院判决。当初签订房屋是开烟酒行的，对方默认何晓怡批烟酒行，在批的时候，工商部门说两个理由可以批，一是房屋主人可以批，二是残疾人可以批。对方说他们是公务员不能批的，让何晓怡自己解决。李亦青就是办营业执照的，否则房屋租来没用的。关于装修款的事，拆迁的时候分得很清楚，哪些是何晓怡，哪些是沈莹的，按照拆迁部门的来。关于第二年的房租费延迟交了，何晓怡是延迟了一个月，给房东的实际损失也不过就是一两个月利息，谈不上有多大的损失。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2017年2月27日沈莹与何晓怡签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，以不违反国家法律、行政法规的规定。案涉《房屋租赁合同》约定房屋租赁期为三年（政府规划搬迁租赁期相应变动），案涉合同还约定租赁期满何晓怡退房时，装潢内饰和卷闸门不得拆除、不作抵价，保证房屋完整无损（包括沈莹提供给何晓怡使用的一楼装潢地面、玻璃大门、楼梯、北面防盗窗、厨房和卫生间设施、水表、电表回路、电话管线等），否则安损失由乙方赔偿。2018年，政府对案涉房屋实施拆迁，何晓怡为此于2019年1月10日前腾退案涉房屋。依据前述合同约定，案涉房屋的租赁期限应相应调整，即至拆迁，双方租赁期届满。依据双方在案涉合同中对租赁期届满后装修内饰及卷闸门等处置的约定，案涉房屋相应装修内饰及卷闸门等应属沈莹所有。据此，何晓怡主张沈莹支付其案涉房屋内强化地板及踢脚线、PVC扣板吊顶及墙纸等18项财产引起的装修赔偿款79508元无合同与法律依据，本院不予支持。 何晓怡支付租金至2019年3月14日，因案涉房屋被拆迁，何晓怡于2019年1月10日前腾退案涉房屋，尚余2个月未实际使用案涉房屋。沈莹认为何晓怡将案涉房屋转租，其无需返还租金，并无有效证据证实何晓怡存在转租的情形。从一审期间提交的营业执照、协议书、工商行政管理部门行政处罚决定书等证据仅能证实存在提交虚假材料骗取注册登记，故一审法院判令沈莹返还何晓怡相应期间租金并无不当，本院予以确认。 案涉《房屋租赁合同》约定租金自2017年3月15日起算，租金支付方式为按年一次性提前一个月付清，第二年租金，何晓怡于2018年3月14日支付显已迟于约定期限。案涉合同约定若有违反合同约定的行为，违约方支付守约方违约金20000元，结合本案履约过程中违约迟延时间以及押金的数额等实际情形，一审法院酌情确定违约金数额为9700元亦无不当。综上所述，何晓怡的上诉理由不能成立，沈莹的上诉请求合理部分本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初1834号民事判决第一项； 二、撤销杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初1834号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项及案件受理费负担部分； 三、沈莹于本判决生效之日起十日内退还何晓怡房屋租金6500元； 四、何晓怡于本判决生效之日起十日内支付沈莹违约金9700元； 五、驳回何晓怡的其他诉讼请求； 六、驳回沈莹的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2200元，减半收取1100元，由何晓怡负担1025元，由沈莹负担75元。一审反诉案件受理费300元，减半收取为150元，由沈莹负担77元，何晓怡负担73元。 二审案件受理费2249元，由何晓怡负担2013元，由沈莹负担236元。何晓怡已预交二审案件受理费785元，于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的剩余二审案件受理费1228元。沈莹已预交二审案件受理费1250元，应退1014元。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月九日 书记员 朱创威