广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4569号 上诉人（原审原告）：张国良，男，1973年3月29日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 被上诉人（原审被告）：柳州恒大金碧置业有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道 法定代表人：郭鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱雪梅，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娆，广西众维律师事务所律师。 上诉人张国良因与被上诉人柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张国良，被上诉人柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人朱雪梅、张娆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张国良上诉请求：1、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院(2019)桂0203民初3095号民事判决书之判决，依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：(1)上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力，双方依照合同的约定履行义务，享有权利，违反合同约定，依法承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。(2)一审法院认定事实有错误。上诉人在一审中要求被上诉人承担违反合同约定的违约责任，并不是逾期交房的违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第八条有约定：被上诉人在交房时必须取得房屋建筑工程竣工验收备案表，但被上诉人交房时未取得，明显违反合同，应当承担违约责任。(3)一审法院认定事实有错误。一审法院认为五方单位共同对翡翠龙庭小区1#、2#楼进行验收的合格时间是2018年8月15日。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程竣工验收合格须经过勘察、设计、施工、监理、建设单位共同签署合格文件，由建设单位将五方单位验收合格文件一起报往市建设工程质量安全监督管理处，由质监处向市住建局发出《工程竣工验收合格报告》，市住建局最终出具《竣工验收备案表》，建设工程才是合法意义上的质量合格的房屋，因此，涉案房屋最终取得竣工验收的合格时间是房屋建筑工程竣工验收备案表的取得时间，即2019年6月25日。(4)一审法院适用法律错误。一审法院认为，上诉人于2018年8月31日在《收楼物品确认书》中签名并领取房屋钥匙，是对达到法定条件的房屋予以确认接收，也可视为对房屋交付条件重新达成了约定，由此认为，被上诉人交付的房屋达到法定条件。首先，房屋是否达到法定条件是由房地产行业主管部门即市住建局认定，不是由上诉人、法院来确定的。其次，根据《买卖合同法》第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。上诉人按照合同约定交付房屋价款，履行合同约定义务，被上诉人理应按合同约定的时间将房屋交付房屋给上诉人，合法合理。至于被上诉人交付的房屋不符条件是被上诉人的责任，与上诉人无关。上诉人签名的《收楼物品确认书》是对被上诉人交付的物品进行确认，怎可视为达成新约定？新的约定是双方在平等协商的基础上就签订合同的设立、撤销、变更达成一致意见而设定，而《收楼物品确认书》并未涉及到合同变更的内容，更未写明上诉人认可被上诉人不具备竣工验收备案表的事实，一审法院无权进行推理判决，无法律依据。根据《买卖合同法》第七十八条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。最后，上诉人必须阐述一事实，被上诉人获得《竣工验收备案表》是1#楼、2#楼全体业主向相关行政部门争取来的。据此，请求二审法院撤销原判，直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人柳州恒大金碧置业有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持，案涉翡翠龙庭1、2#于2018年8月15日已经五方验收合格，达到法律法规交付标准。2018年8月底业主接收房屋时已取得五方验收合格，但尚未备案证明是明知的。被上诉人不存在隐瞒和欺诈，在此情况下业主自愿接收房屋，即是对恒大房屋质量的认可，同时也代表被上诉人交付行为已经完成。上诉人自2018年8月底陆续收房后，即获得了对房屋占有、使用、收益的权益且自收房至今已经一年多，并没有对房屋的质量提出任何异议，从客观事实层面印证了被上诉人所交付的房屋质量经得起检验，是合格的商品房。竣工备案仅为建设行政主管部门对于房屋建筑工程和市政基础设施工程质量管理的行政行为，并不影响房屋交付。从《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规看，只要商品房验收合格即可交付使用。上诉人的上诉请求与一审请求在计算时间和总金额上有出入，上诉请求已经超出了二审审理的范围。上诉人认为该项权利受到侵害，应另行起诉主张该项权利。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条，上诉人如果认为逾期超过180日的，逾期交房违约金的比例最高不得超过房屋总价的2%。 张国良向一审法院起诉请求：1.柳州恒大金碧置业有限公司向张国良履行双方签订的《商品房买卖合同》第八条第7项“将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。。7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。”的义务；2.柳州恒大金碧置业有限公司按照《商品房买卖合同》第九条的约定向张国良支付逾期交房违约金（违约金的计算：以总价546687元为基数，按每日万分之一计算，每日违约金为54.6元，从2018年9月1日至2019年5月10日共计250天的违约金计为13650元，之后的违约金计至柳州恒大金碧置业有限公司取得房屋建筑工程竣工验收备案证明时止）；3.本案诉讼费用由柳州恒大金碧置业有限公司承担。诉讼过程中，张国良放弃第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：柳州恒大金碧置业有限公司按照《商品房买卖合同》第九条的约定向张国良支付逾期交房违约金16127.2元（违约金的计算：以总价546687元为基数，按每日万分之一计算，每日违约金为54.6元，从2018年9月1日计至2019年6月25日止）。 一审法院认定事实：2016年11月30日，双方当事人签订《商品房买卖合同》一份，约定：张国良向柳州恒大金碧置业有限公司购买位于柳州市房屋一套；建筑面积为60.53平方米，套内建筑面积为43.75平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9031.67元，总价款为546687元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付张国良使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条对该合同第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，张国良向柳州恒大金碧置业有限公司付清了购房款。 2018年8月15日，柳州恒大金碧置业有限公司建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位，即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）、勘察单位（广西城乡勘察设计有限公司）、设计单位（广州智海建筑设计有限公司）、监理单位（广西桂新监理咨询有限责任公司）、建设单位（柳州恒大金碧置业有限公司）验收合格。2019年6月25日，翡翠龙庭小区1#、2#楼取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 2018年8月31日，张国良在《收楼物品确认书》上签字，确认收到前期物业协议、翡翠龙庭业主手册、住宅质量保证书等资料及房屋钥匙、门卡等。现张国良认为柳州恒大金碧置业有限公司在未取得竣工验收备案证明的情况下交付房屋，其交付行为不符合合同的约定，应承担逾期交房的违约责任，张国良为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，双方当事人在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：。。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；。。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”涉案房屋于2018年8月15日经五方单位验收合格，符合法定的交房条件。至于建设单位办理竣工验收备案，只是建设行政主管部门基于对房屋建筑工程和市政基础设施工程质量管理的行政行为。虽然柳州恒大金碧置业有限公司向张国良交付房屋时尚未办理房屋建设工程竣工验收备案，但已经五方单位验收合格，具备法定交房条件。柳州恒大金碧置业有限公司在房屋验收合格并达到法定交房条件后通知张国良收房，张国良亦于2018年8月31日实际签领房屋钥匙及相关资料，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为对房屋交付条件重新达成了约定，因此该院认定柳州恒大金碧置业有限公司于2018年8月31日向张国良履行了交房义务，所交付的房屋也已经达到法定的交房条件，因此张国良要求柳州恒大金碧置业有限公司支付逾期交房违约金无事实依据和法律依据，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决：驳回张国良的诉讼请求。案件受理费203元（张国良已预交141元），减半收取101.5元，由张国良负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依职权到柳州市城建档案馆调取了相应证据并组织当事人进行了证据交换和质证。对于证据及争议的事实，本院认定如下： 上诉人二审期间提交的：1.规划局上访对话截图复印件一份，拟证明2019年6月11日由恒大龙庭1、2栋业主主动到规划局上访争取恒大翡翠龙庭1、2栋的竣工备案表；2.与规划局办事员对话截图复印件一份，拟证明对话中明确告知2019年6月12日后可到质检站申请五方验收。3.与恒大管家对话截图复印件一份，拟证明2018年9月30日物业还未取得竣工备案表以及业主表达入户读书的意见。4.箭盘山派出所办迁户口需知照片复印件一份，拟证明必须要有竣工备案表才能迁户口。5.录音文件，拟证明迁户口不需要竣工备案表是2019年7月后。因上述证据无原件核对，来源不明，本院对其真实性及证明目的均不予确认。 被上诉人二审期间提交的：1.恒大翡翠龙庭1、2#施工形象进度表复印件一份；2.1、2#楼工程完成时间表复印件一份；3.场地移交单复印件一份；4.竣工验收申请报告及环保局核准证明；5.《建设工程消防验收意见书》；6.单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表；7.地基与基础验收报告；8.主体结构验收报告；9.建筑装饰装修验收报告；10、建筑屋面验收报告；11、建筑给水、排水及采暖验收报告；12.建筑电气验收报告；13.竣工图；14.案涉工程的建设、勘察、设计、施工、监理五单位盖章的《情况说明》。本院认为,证据1-13虽可证实涉案各项子项目验收合格的完成时间，但子项目属于分部工程，是进行整个项目验收的前提条件，子项目的合格不等于整个项目质量竣工验收合格，本院对证据的真实性予以确认，对其证明目的不予采信。 被上诉人提交的案涉工程的建设、勘察、设计、施工、监理五单位盖章的《情况说明》反映的竣工验收时间与《竣工验收备案表》载明的竣工验收时间为2019年6月14日不一致，因上述时间的查明系本案的关键问题，本院依职权到柳州市城建档案馆调取了如下证据：1.2018年8月23日《工程竣工预验收会议纪要》；2.2018年8月24日《工程竣工预验收整改报告》；3.2018年8月14日《竣工验收申请报告》；4.勘察单位勘察文件及实施情况检查报告；5.设计单位设计文件及实施情况检查报告；6.工程竣工验收方案；7.2019年6月14日《工程竣工验收会议纪要》；8.2019年6月17日《工程竣工验收整改报告》；9.竣工验收存在问题整改通知书；10.施工单位工程竣工报告；11.监理单位工程竣工质量评价报告；12.单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表；13.建设工程质量竣工验收意见书。 虽然从一审被上诉人提交的《建设工程质量竣工验收意见书》反映在2018年8月15日时进行过案涉工程的竣工验收。但从当事人的陈述来看，由于规划原因，备案未通过，遂再次组织了验收，本案中，最后一次验收的材料作为备案存档并被本院调取的证据，被上诉人亦不能否认本院调取证据中载明的时间、工作开展情况的真实性，本院调取的证据中反映2018年8月23日建设、监理、施工三家单位开了工程竣工预验收会议，2018年8月24日形成了《工程竣工预验收整改报告》，2018年9月6日形成工程竣工验收方案，2019年6月14日开了工程竣工验收会议并出具《建设工程质量竣工验收意见书》《竣工验收存在问题整改通知书》，2019年6月17日形成《工程竣工验收整改报告》。上述证据均保存于柳州市城建档案馆，有原件核对，均为有效的法律文件，已形成完整的证据链，可证实自2018年8月23日起案涉工程开始进入预验收阶段工作，2019年6月14日完成五方验收，本案的《建设工程质量竣工验收意见书》的时间应为2019年6月14日，本院对该事实予以确认，并以上述证据作为定案证据。 综上分析，一审判决查明的除《建设工程质量竣工验收意见书》出具时间应为2019年6月14日外，其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人与柳州恒大金碧置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定和行政性强制性规定，系有效合同。双方在《商品房买卖合同》中第八条约定了交房条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建筑工程经验收合格的，方可交付使用”。本案案涉房屋的施工、勘察、设计、监理、建设单位均于2019年6月14日签署了质量合格意见，符合《建设工程质量管理条例》规定，故柳州恒大金碧置业有限公司在通过竣工验收合格之后即符合法定交房条件。根据二审查明的事实，本案案涉房屋取得《建设工程质量竣工验收意见书》的时间为2019年6月14日，故柳州恒大金碧置业有限公司在该日期之后方可交房，根据一审事实，柳州恒大金碧置业有限公司在2018年8月31日前即向上诉人发出收楼通知书提前将不符合合同及法律规定的房屋向上诉人交房，属于违反法规的行为，上诉人实际的收房日期不能视为交付完毕，被上诉人的违约天数应计至2019年6月14日。但双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中第五条对合同逾期交房违约责任作出了补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”在附件四中在首页已备注：“出卖人提请买受人在签署本合同及附件时仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”。上诉人在该附件四中签名，系对该附件四合同补充协议条款的确认，应受该合同补充协议的约束，因本案从2018年8月31日至2019年6月14日逾期已超过180日，按照补充协议第五条的约定，柳州恒大金碧置业有限公司应向上诉人支付逾期交房违约金10933.74元（总房款546687元×2%）。上诉人主张超出的违约金部分，本院不予支持。 综上所述，上诉人张国良的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，因二审中出现新证据，本院补充查明事实，对一审判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初3095号民事判决； 柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向张国良支付逾期交房违约金10933.74元； 三、驳回张国良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费101.5元（上诉人张国良已预交），二审案件受理费203元（上诉人张国良已预交），一、二审案件受理费共计304.5元（由上诉人张国良负担98元，由柳州恒大金碧置业有限公司负担206.5元）。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯雪山 审 判 员 黄 昕 审 判 员 黄智文 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 翁春亚 代书记员 黄 媚