吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1684号上诉人（原审被告）：延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：卢青容，该公司总经理。委托诉讼代理人:金花子，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨惠林，女，1967年3月19日出生，住吉林省图们市。委托诉讼代理人:李京洙，吉林李京洙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀杰，男，1969年12月14日出生，住吉林省图们市。委托诉讼代理人:李京洙，吉林李京洙律师事务所律师。上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）因与被上诉人杨惠林、王秀杰之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院（2019）吉2402民初315号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。仁和公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回杨慧林、王秀杰的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由杨惠林、王秀杰承担。事实与理由：一审认定“双方达成执行和解时的房屋为杨惠林、王秀杰按照合同约定面积主张权利,房屋尚未确权的情况下,杨惠林、王秀杰并不知情房屋面积误差的事实，属于仁和公司的另一个违约行为”错误。其理由如下:杨惠林、王秀杰购买房屋时，仁和公司的法定代表人为杜继惠。由于杜继惠在职期间就房屋遗留下来诸多问题,仁和公司整体转让以后,现任法定代表人为了一次性解决有关房屋的所有问题,在与杨惠林、王秀杰进行和解时,明确告知杨惠林、王秀杰收到涉案房屋产权证后,就房屋的一切问题不再以任何方式向仁和公司主张任何权利。故和解协议书在设计条款时特别分为两个部分约定，第二条约定:“乙方同意甲方在2017年12月31日之前为其办理上述房屋产权证，乙方放弃对甲方主张上述房屋产权证后不再承担上述房屋(包括已在法院诉讼和未在法院诉讼)的各项违约金赔偿金等的任何法律责任,该纠纷一次性处理完毕。乙方同意到图们市法院执行局办理撤销执行案件手续。”;第三条约定，“乙方收到上述房屋产权证后放弃对甲方全部救济主张及救济手段,乙方不再以任何理由、任何手段、任何方式向甲方主张权利”。第二条针对的是迟延交付房屋的问题,第三条是为了覆盖所有房屋纠纷问题,单独列出条款作出特别约定被上诉人不再以任何理由、任何手段、任何方式向甲方主张权利。这里的“任何理由”代表了涉案房屋的所有问题。因此，无论杨惠林、王秀杰在签订《补充协议书》时是否知晓房屋的真实面积,都不影响杨惠林、王秀杰对自己权利的处分,杨惠林、王秀杰承诺不再以涉案房屋存在的任何问题再向仁和公司主张任何权利的约定应当得到保护。综上，仁和公司认为一审判决认定事实错误,适用法律不当,应予改判。杨惠林、王秀杰辩称，一审判决认定事实正确，适用法律得当，请求维持一审判决。杨惠林、王秀杰向一审法院起诉请求：判令仁和公司支付×××号房屋差价款80850元及利息(以26166元为基数从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）和支付××××号房屋差价款109364.53元及利息（以28332元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。事实与理由:我们于2006年3月1日购买仁和公司位于仁和购物广场的9号楼1层7号房屋一套，合同面积为94.47㎡，总价为925900元;于2006年7月20日购买仁和公司位于仁和购物广场的×××号房屋一套，合同面积为103.37㎡，总价为1013129.37元。仁和公司于2018年7月23日办理了上述两套房屋的房屋所有权证。但×××号房屋面积比合同面积少了5.46㎡，9-1-8号房屋面积比合同面积少了7.03㎡。因此，诉至法院要求仁和公司支付房屋差价款及利息。一审法院认定事实：一、2006年7月20日，王秀杰在仁和公司处购买了位于图们市仁和购物广场×××号房屋，面积为103.37m，每平方米单价为9801元【（10000-100）×99%】，总价为1013129.37元。庭审时,双方均认可房屋单价为9800元。2006年7月19日，王秀杰向仁和公司支付了房款523413元，尚欠489716.37元。2008年4月29日，王秀杰以逾期交房及逾期办证为由将仁和公司诉至法院，一审法院2008年8月7日作出（2008）图民一初字第341号民事调解书，调解:1、仁和公司于2008年8月8日之前一次性支付给王秀杰违约金16万元（2006年10月1日至2007年8月10日止）。仁和公司放弃2007年10月至2008年4月止的取暖费及物业管理费。2、王秀杰于2008年8月8日之前一次性支付给仁和公司剩余房款489716.37元。3、仁和公司于2008年12月30日之前一次性交付给王秀杰房屋所有权证及土地使用权证原件（图们市仁和购物广场×××号房屋,103.37m）。同时，王秀杰放弃从2007年8月11日至2008年12月30日止的违约金。仁和公司放弃2008年10月至2009年4月份止的取暖费及物业管理费。4、如逾期仁和公司不交付房屋所有权证及土地使用权证，仁和公司于2007年8月11日起至仁和公司交付房屋所有权证及土地使用权证止每日千分之一计算违约金（2007年8月11日至2008年8月7日止按523413元的日千分之一计算;2008年8月8日至交付产权证及土地证止按1013129.37元的日千分之一计算)。2009年1月8日，王秀杰申请强制执行（2008）图民一初字第341号民事调解书,其申请执行内容为房屋预售合同违约金349549.95元（2007年8月11日至2008年8月7日计362天×523.41元=189475.51元;2008年8月8日至2009年1月12日计158天×1013.13元=160074.45元）。2009年6月18日，仁和公司向王秀杰支付了执行款19000元。二、2006年3月1日，杨惠林在仁和公司处购买了位于图们市仁和购物广场×××号房屋，面积为94.47㎡，每m单价为9801元【（10000-100）×99%】，总价为925900元。庭审时，双方均认可房屋单价为9800元。嗣后，杨惠林向仁和公司支付了房款923900元，尚欠2000元。2008年4月29日，杨惠林以逾期交房及逾期办证为由将仁和公司诉至法院，一审法院于2008年8月7日作出（2008）图民一初字第343号民事调解书，调解:1、仁和公司于2008年8月8日之前一次性支付给杨惠林违约金22万元（2006年10月1日至2007年8月10日止）。仁和公司放弃2007年10月至2008年4月止的取暖费及物业管理费。2、杨惠林于2008年8月8日之前一次性支付给仁和公司剩余房款2000元。3、仁和公司于2008年12月30日之前一次性交付给杨惠林房屋所有权证及土地使用权证原件（图们市仁和购物广场×××号房屋，94.47㎡）。同时，杨惠林放弃从2007年8月11日至2008年12月30日止的违约金。仁和公司放弃2008年10月至2009年4月份止的取暖费及物业管理费。4、如逾期仁和公司不交付房屋所有权证及土地使用权证，仁和公司于2007年8月11日起至仁和公司交付房屋所有权证及土地使用权证止每日千分之一计算违约金（2007年8月11日至2008年8月7日止按923900元的日千分之一计算;2008年8月8日至交付产权证及土地证止按925900元的日千分之一计算）。2009年1月8日，杨惠林申请强制执行（2008）图民一初字第343号民事调解书，其申请执行内容为房屋预售合同违约金480744元(2007年8月11日至2008年8月7日计362天×923.90元=334451.80元;2008年8月8日至2009年1月12日计158天×925.90元=146292.20元）。2009年6月18日，仁和公司向杨惠林支付了执行款19000元。三、2017年12月5日，杨惠林、王秀杰（乙方）与仁和公司（甲方）签订和解协议书，其内容为:1、乙方于2006年6月31日、2006年7月20日、2011年8月23日分别购买金融家园房屋×××号面积94.47m、9号楼1层2号面积107.4㎡、×××号面积103.4㎡的房屋。其中×××号面积94.47m、×××号面积103.4㎡的房屋乙方已在法院诉讼并执行。2、乙方同意甲方在2017年12月31日之前为其办理上述房屋产权证，乙方放弃对甲方主张上述房屋全部各项违约金、赔偿金等。甲方为乙方办理上述房屋产权证后不再承担上述房屋（包括已在法院诉讼和未在法院诉讼）的各项违约金赔偿金等的任何法律责任，该纠纷一次性处理完毕。乙方同意到图们市法院执行局办理撤销执行案件手续。3、乙方收到上述房屋产权证后放弃对甲方全部救济主张及救济手段，乙方不再以任何理由、任何手段、任何方式向甲方主张任何权利。2017年12月22日，本院以杨惠林、王秀杰撤回对执行申请为由，作出（2017）吉2402执恢221号、222号执行裁定书，终结了案件的执行。四、涉案两套房屋确权日期为2018年7月23日。其中×××房屋所有权人为杨惠林、王秀杰，共有情况为共同所有，产权证号为×××号，面积为89.01㎡;9-1-8房屋所有权人为杨慧林和王秀杰，共有情况为共同所有，产权证号×××号，面积为96.37㎡。另查明，1.杨惠林、王秀杰为夫妻关系。2.涉案两套房屋预售合同书中卖方延边福园房地产开发有限公司更名为仁和公司。一审法院认为：杨惠林、王秀杰与仁和公司签订的两份房屋买卖合同，系双方真实意思表示，应受法律保护。双方应当按照合同约定履行各自的义务。杨惠林、王秀杰主张通过调解，扣除仁和公司应缴纳的违约金之外一次性将尚欠的房款交付给了仁和公司，但未提供证据证明，仁和公司亦不予认可。首先，民事调解书形成时间为2008年8月7日。调解约定杨惠林、王秀杰支付仁和公司尚欠的房款时间为2008年8月8日之前。其次，仁和公司抗辩杨惠林、王秀杰未缴纳剩余房款，但亦未向法院申请强制执行。并且在2018年给杨惠林、王秀杰办理了涉案房屋的产权证。最后，杨惠林、王秀杰申请强制执行时，申请内容为涉案民事调解书中的第三项和第四项即逾期办证违约金。因此，本院可以认定杨惠林、王秀杰已向仁和公司缴纳了双方合同约定的全部房款。杨惠林、王秀杰根据合同按照94.47㎡面积缴纳×××房屋的房款，但实际颁发的产权证面积为89.01㎡。并且杨惠林、王秀杰根据合同又按照103.4㎡面积缴纳×××房屋的房款，但实际颁发的产权证的面积为96.37m。杨惠林、王秀杰要求仁和公司按照每平米9800元的价格，退还房屋差价款，且仁和公司对房屋单价也未提出异议，因此，对其主张，予以支持。且双方达成执行和解时的房屋为杨惠林、王秀杰按照合同约定面积主张权利，房屋尚未确权的情况下，杨惠林、王秀杰并不知情房屋面积误差的事实，属于仁和公司的另一个违约行为，仁和公司应承担违约责任。故仁和公司以双方就涉案房屋各项问题已在执行过程中，通过执行和解一次性全部解决，杨惠林、王秀杰放弃一切与涉案房屋有关的权利为由，不同意退还房款，于法无据，不予支持。杨惠林、王秀杰要求仁和公司退还房屋差价款及利息是否妥当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付款购房及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）∶合同约定面积×100%，故9-1-7号房屋面积误差比为-5.78%{（89.01㎡-94.47m)÷94.47m×100%};9-1-8号房屋面积误差比为-6.8%{（96.37㎡-103.4㎡）÷103.4m×100%}。杨惠林、王秀杰与仁和公司对面积误差处理约定不明，且杨惠林、王秀杰作为买受人同意继续履行合同，因此，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由仁和公司返还给杨惠林、王秀杰，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还给杨惠林、王秀杰。×××号房屋计算方式为（面积误差比为3%时，房屋面积为91.76m）:面积误差比为3%以内（含3%）房屋价款为:26950元{9800元/m×2.75mr（91.76m-89.01㎡）}及利息（以26950元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算);房屋面积误差比超过3%房屋价款为53116元{2×9800元/㎡×2.71m（94.47㎡-91.76m）}因此，仁和公司向杨惠林、王秀杰返还×××号房屋购房款为80066元及利息（以26950元为基数,从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。×××号房屋计算方式为（面积误差比为3%时，房屋面积99.35m）:面积误差比为3%以内（含3%）房屋价款为:29204元{9800元/m×2.98㎡（99.35㎡-96.37m）}及利息（以29204元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算);房屋面积误差比超过3%房屋价款为79380元{2×9800元/㎡×4.05m（103.4㎡-99.35m）}。因此，仁和公司向杨惠林、王秀杰返还×××号房屋购房款为108584元及利息（以29204元为基数,从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决:一、延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杨惠林、王秀杰返还位于图们市仁和购物广场×××号房屋购房款80066元及利息（以26950元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）;二、延边仁和集团房地产开发有限公司手本判决生效之日起十日内向杨惠林、王秀杰返还位质图们市仁和购物广场×××号房屋购房款108584元及利息（以29204元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）;三、驳回杨惠林、王秀杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4104元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担。本案二审期间，仁和公司及杨惠林、王秀杰均未向本院提供新的证据。经审理，本院对一审判决书认定的事实予以确认。本院认为：关于仁和公司与杨惠林、王秀杰签订的《和解协议》的问题。双方虽然在协议第三条用约定了“乙方收到上述房屋产权证后放弃对甲方全部救济主张及救济手段，乙方不再以任何理由、任何手段、任何方式向甲方主张任何权利”，但是在该协议第一条中明确载明了“乙方于2006年6月31日、2006年7月20日、2011年8月23日分别购买金融家园房屋9号楼1层7号面积94.47m、9号楼1层2号面积107.4㎡、9号楼1层8号面积103.4㎡的房屋。其中×××号面积94.47m、×××号面积103.4㎡的房屋乙方已在法院诉讼并执行”，且未在协议中就具体房屋面积出现误差时如何处理没有明确说明或约定。作为协议签订的基础，在未说明具体房屋实际面积的情况下，应以协议中所载面积为准，所以该协议第三条中的“任何……”等项应与实际误差面积无涉，故本院对仁和公司的上诉请求不予支持。综上，仁和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4104元（仁和公司已预交），由上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 一审判员 葛福祥审判员 崔 玉二〇一九年十二月十日书记员 池宥贞