广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂02民终5355号 上诉人（原审被告）：广西融水润东投资置业有限责任公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇民族路1号润东·融洲风情A区10栋104号，统一社会信用代码：91450225695395378W。 法定代表人：邓益民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫昌福，广西双贺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘某金，男，1994年10月6日出生，苗族，住融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：王庆斌，广西桂霖峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘桉宁，广西桂霖峰律师事务所实习律师。 上诉人广西融水润东投资置业有限责任公司（以下简称润东公司）因与被上诉人潘某金商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润东公司的委托诉讼代理人莫昌福，被上诉人潘某金的委托诉讼代理人王庆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人润东公司上诉请求：一、请求依法驳回起诉；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审被上诉人要求上诉人承担违约责任的时间自2019年2月29日开始，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，被上诉人一审诉讼请求己过诉讼时效。二、假设被上诉人诉讼时效未过，那么一审法院擅自调整违约金数额没有事实与法律依据，其理由如下:（一）一审判决上诉人以总房款为基数，按照年利率4%的标准计算违约金属于适用法律错误。1、被上诉人认为约定的违约金低于造成的损失的，应当承担举证证明责任。若被上诉人不能就逾期办证导致的经济损失数额承担举证证明责任，应当承担取证不能的法律后果。而一审法院在被上诉人无法举证证明逾期办证导致的经济损失数额的情况下，仍主动参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）关于逾期利率的规定来确定损失，支持被上诉人提出的“请求以年利率4%支付违约金”的诉讼请求实属适用法律错误，违背《民事诉讼法》第六十四条举证责任规则。2、在被上诉人无法举证证明损失的，也无法提供提交相关证据证实有损失的情况下，一审法院仅凭主观判断认为约定的违约金低于造成的损失，而主动参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）关于逾期利率规定支持被上诉人按照年利率4%的标准计算违约金的规定更是于法无据。3、上诉人逾期提交资料报不动产登记机关备案，并不影响被上诉人对涉案房屋的占有及使用，被上诉人可以自行居住，也可以出租收益，不影响房屋的正常使用价值及收益价值；逾期提交报不动产登记机关备案的资料造成的损失与逾期支付房款的损失之间存在性质上的本质差距，因此，双方约定逾期提交资料报不动产登记备案，按照房款总价的0.05%支付违约金，也是双方协商一致的结果，不存在有失公正的情况。（二）一审人民法院以“权利义务明显不对等”为由，将双方约定的违约金计算方式调整为已付房款总价为基数的年利率4%错误。《商品房买卖合同》中关于违约金的计算方式，系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效条款。被上诉人除非有证据证明其实际损失远明显高于双方在合同中约定违约金的数额，否则人民法院应当尊重当事人意思自治的法律原则，不应当调整违约金的数额。（三）退一步说，即便是合同中约定的违约金计算方式存在不公平、不对等的情况，显失公正，那么在被上诉人没有依法撤销或变更该条款前，人民法院也不能依职权拒绝适用双方的约定。根据《民法通则》第60条“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”及《中华人民共和国合同法》第54条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……（二）在订立合同时显失公平的。”的规定，显失公正的条款属于可撤销或变更的条款，在一方当事人没有撤销或变更前，当属有效条款，对双方当事人均具有约束力，人民法院在没有法律明确规定的情形下，依职权变更双方之间的约定，属于对法律的错误理解和错误适用。综上所述，一审被上诉人诉讼请求己经过了诉讼时效，故，上诉人请二审法院依法驳回起诉。 被上诉人潘某金辩称，一审法院在综合考虑了各方因素的基础上作出的一审判决虽然没有完全支持我方的一审诉讼请求，但是对我方以及上诉人来说都比较客观公平，我方予以认可，所以上诉人的上诉请求明显没有事实及法律依据，请求二审驳回上诉请求，维持原判。 潘某金向一审法院起诉请求：一、请求判决广西融水润东投资置业有限责任公司向潘某金支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金59924.05元［违约金以309685元为基数，按年利率6%从2016年2月29日计至2019年5月5日（该期间共1161天）］；二、本案诉讼费由广西融水润东投资置业有限责任公司负担。 一审法院认定事实：潘某金与润东公司于2015年11月26日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：301203），合同约定潘某金向润东公司购买位于广西融水县·融洲风情（二期）房，建筑面积109.41平方米，单价每平方米2830.50元，总金额309685元整。合同签订后，潘某金已经将全部的商品房购房款支付给润东公司，润东公司于2015年11月30日将潘某金购买的商品房交付潘某金，同时《商品房买卖合同》第十五条约定，润东公司应当在商品房交付潘某金使用后90日内，向产权登记机关报送其提供的办理权属登记所需的材料以备案。因润东公司未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致潘某金一直未能办理不动产权属证书。 另查明，截止2018年11月20日，润东·融洲风情二期29-35栋未提交办理房屋首次登记总材料（29-35栋差地籍调查表、总宗地图、坐标点，故视为未提交）。润东·融洲风情二期23-28栋提交首次登记的时间为：23栋于2017年8月4日提交；24栋于2017年10月30日提交；25栋于2017年6月30日提交；26栋于2017年7月28日提交；27栋于2017年8月24日提交；28栋于2017年8月16日提交。（备注：先由房开先办理分户不动产权证书后，才可以办理转移登记分户不动产权证书） 本案的争议焦点：一、关于润东公司是否在与潘某金签订的商品房销售合同约定的时间内向产权登记机关按照要求报送应当由其提供的办理权属登记所需的全部申请、备案材料的问题。二、关于逾期提交备案登记材料的违约金适用及违约金计算方式的问题。 一审法院认为：一、关于润东公司是否在与潘某金签订的商品房销售合同约定的时间内向产权登记机关按照要求报送应当由其提供的办理权属登记所需的全部申请、备案材料的问题。潘某金与润东公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。本案中因润东公司未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致潘某金一直未能办理不动产权属证书。因此，润东公司已构成违约，润东公司亦自认违约。按照潘某金与润东公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，润东公司应于实际交房后90日内办理房屋权属登记备案。因此，该90日应当予以扣除，润东公司逾期办理备案登记的违约责任应从润东公司实际交房后的第90日的次日起计算至润东公司向不动产登记中心提交首次办理备案登记材料之日止。依据查明的事实，润东公司实际交房的时间2015年11月30日，润东公司向不动产登记部门提交办理房屋首次登记备案材料的时间为2018年11月20日。故润东公司逾期备案的时间应从2016年2月28日的次日起算至2018年11月20日，润东公司逾期备案共996天。润东公司应承担逾期提交备案登记材料而导致潘某金无法按时取得产权证所造成的损失。现潘某金请求润东公司支付逾期办理房屋产权证书的损失，实际上是润东公司逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致潘某金一直未能办理不动产权属证书的损失。故潘某金这一诉请合理合法，该院予以支持。二、关于逾期提交备案登记材料的违约金适用及违约金计算方式问题，潘某金诉称由于合同中约定的润东公司违约责任明显偏低（润东公司按已付房款的0.05％支付违约金），极大损害了潘某金的合法权益。因此潘某金请求法院判决润东公司按购房总价款年利率6%向潘某金支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案因为润东公司未按合同约定向不动产登记机关提交备案材料，导致潘某金在合同约定或者法定期限内未能取得房屋权属证书，润东公司依法应承担违约责任。在潘某金就润东公司逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致潘某金一直未能办理不动产权属证书的经济损失数额无法举证证明的情况下，该院可依法对逾期提交备案材料的违约金进行调整。该院综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，该院酌情支持由润东公司按日以总房价款按照年利率4%向潘某金支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失。即总房款309685元×实际逾期天数996天×年利率4%÷365天＝33802元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、广西融水润东投资置业有限责任公司向潘某金支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金33802元；二、驳回潘某金的其他诉讼请求。案件受理费1298元，减半收取649元（潘某金已预交），由潘某金负担130元，广西融水润东投资置业有限责任公司负担519元。 本院二审期间，当事人未提交新证据，双方对一审查明的事实无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。上诉人关于一审判决遗漏查明“被上诉人方实际损失数额”的事实异议，本院将在说理部分一并予以阐述，在此不予赘述。 本院认为，依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。上诉人没有按照合同约定向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，致使被上诉人无法办理产权证，因此上诉人应承担因被上诉人无法取得产权证所造成的损失。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》中对于上诉人逾期备案需要承担的违约责任的约定，即不论上诉人逾期提交产权登记备案的时间多久，上诉人只需按照被上诉人已付总房款的0.05%支付违约金，可见上诉人的违约成本明显过低，有失公平，被上诉人亦主张对此进行调整，因此一审在被上诉人就逾期办证导致的经济损失数额无法举证证明的情况下，综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，支持由上诉人按日以总房价款按照年利率4%向被上诉人支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失公平合理，且依据充分，本院对此予以维持。 关于上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效的问题，因其在一审中并未提出时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，本院对其提出的抗辩不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费641元，由上诉人广西融水润东投资置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 蒋晓明 代书记员 雷冰宇