陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕07民终1495号上诉人（原审原告）：谢景梅，女，汉族，生于1983年7月15日，户籍地陕西省城固县，现住陕西省汉中市南郑区。委托诉讼代理人：熊晨，陕西云昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟炜栋，陕西云昊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：廖芹，女，汉族，生于1987年7月7日，住陕西省镇巴县。委托诉讼代理人：郭蜀晋，(系被告廖芹丈夫)，住陕西省镇巴县。原审第三人：张正林，男，汉族，生于1986年11月22日，户籍地陕西省镇巴县，住陕西省汉中市南郑区。原审第三人：谢宁宁，女，汉族，生于1986年11月16日，系张正林配偶，户籍地在陕西省镇巴县，住陕西省汉中市南郑区。原审第三人：许梅梅，女，汉族，生于1982年10月8日，住陕西省汉中市南郑区。上诉人谢景梅因与被上诉人廖芹、原审第三人张正林、谢宁宁、许梅梅案外人执行异议之诉一案，不服汉中市南郑区人民法院(2018)陕0703民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢景梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、案件诉讼费（案件受理费、诉讼保全费）由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，本案不适用物权法原则简单判断上诉人享有的权益能否排除强制执行。法院查封时判断财产权属依据的便是物权外观主义，即根据不动产登记事项判断权属，如果执行异议之诉中以同样的标准审查，执行异议之诉制度则无实际价值。案外人执行异议之诉产生的条件是案外人主张对登记在被执行人名下的财产享有实体性权益，若仅凭不动产物权变动原则来审查，此类案件将无法成立。二、上诉人享有足以排除强制执行的权益。首先，上诉人对执行标的享有物权期待权，被上诉人享有的仅是一般金钱债权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确了对物权期待权予以特别保护的司法原则，故上诉人的物权期待权优于一般金钱债权。其次，对上述《异议、复议规定》第二十八条应理解为符合所列条件的，执行异议必然成立，不符合所列条件的，案外人执行异议之诉中的请求也未必不成立。上诉人已经支付买受房屋的全部价款，缴纳了相关税款，拥有了取得房屋产权的现实可能，也取得了房屋钥匙并对房屋进行了打扫，一定程度上已经占有管理房产，满足了《异议、复议规定》第二十八条的规定，具有足以排除强制执行的权利，请求二审法院保障上诉人的合法权益。廖芹辩称，一、关于在法院查封前签订有效书面合同的问题，谢景梅提交的书面合同，卖房人是张正林，买房人是许梅梅，并非谢景梅，且谢景梅是方圆房产的老板，合同出自于方圆房产，其真实性怀疑；二、关于已经实际占有房屋的问题，2018年12月8日在南郑区人民法院的听证会中，谢景梅说房屋没有打扫，在法院查封以后也不可能清洁打扫，在一审庭审中保洁员出庭作证被问的哑口无言；谢景梅称自己查询过小区物业，张正林名下房产不欠物业费用，南郑区人民法院对此已经调查，张正林一直拖欠物业费、水电费未交纳。三、关于已支付全部对价，评估机构对房产的评估价格是30万元，谢景梅所说全部价款是42万元，被上诉人在不动产局查询到房屋转让申请书中的价款为392000元。四、关于善意占有该房屋的问题，上诉人作为方圆房产老板以低价购买的目的是什么，张正林明知自己欠钱多，也知道被上诉人曾说过要通过法院起诉房产，仍以低于市场价与谢景梅交易，他们的交易是否是对财产的转移有所怀疑。谢景梅向一审法院起诉请求：1、依法确认位于南郑区大河坎镇龙岗路汉江明珠小区XX栋X层XXXX室房屋的所有权归谢景梅所有；2、请求人民法院依法判决不得执行对南郑区大河坎镇龙岗路汉江明珠小区XX栋X层XXXX室房屋的查封，并解除房屋查封；3、要求廖芹赔偿因申请保全房屋而给谢景梅造成的房屋租金等损失15000元；4、诉讼费由廖芹承担。一审法院认定事实：2018年11月7日，第三人许梅梅与第三人张正林、谢宁宁签订了《二手房居间买卖合同》，约定：张正林将其所有的位于南郑区大河坎镇龙岗路汉江明珠小区XX栋X层XXXX室房屋(证号：南郑县XX号)出售给许梅梅，成交总房款为42万元。同时在该合同的“补充说明”中载明：“经不动产登记局确认甲方产权可正常办理过户手续时，甲方须第一时间配合乙方，将该房屋产权过户至乙方或乙方指定人名下。”次日，许梅梅出具情况说明1份，表明本案争议房屋买受人实为谢景梅，并确认将该房屋产权过户至原告谢景梅名下。同日，原告谢景梅与第三人张正林签订了《房地产买卖契约》，约定：张正林自愿将坐落在南郑区大河坎镇龙岗路汉江明珠小区XX栋X层XXXX室房屋出售给谢景梅，房屋成交价款42万元。契约签订当日，谢景梅履行了付款义务。谢景梅、张正林向南郑区不动产登记局申请了房屋所有权转移登记，二人又于2018年11月9日日向南郑区税务局缴纳了相应契税和个人所得税，但在正式办理所有权转移登记时，被告知涉案房屋已被本院保全查封。2018年11月8日，廖芹向南郑区人民法院申请诉前财产保全，申请对第三人张正林所有的位于汉中市南郑区大河坎镇龙岗路汉江明珠小区XX栋X层XXXX室房屋(证号：南郑县XX号)采取保全措施。南郑区人民法院于当日作出(2018)陕0703财保16号《民事裁定书》，对该房屋予以查封，金额限于18万元以内。2018年11月9日，南郑区人民法院向汉中市南郑区不动产登记交易服务中心送达了该民事裁定书和（2018）陕0703执保73号《协助执行通知书》，对上述房屋执行了查封。2018年11月18日谢景梅以查封的房屋系其所有为由提出书面异议，申请解除对涉案房屋的查封。南郑区人民法院对异议进行了审查，并组织各方当事人进行了听证。2018年12月8日作出（2018）陕0703执异17号《执行裁定书》，驳回谢景梅要求解除对南郑区大河坎镇龙岗路汉江明珠小区XX栋X层XXXX室房屋查封的申请。2018年12月24日谢景梅提起案外人执行异议之诉，将廖芹及第三人张正林、谢宁宁、许梅梅起诉。在该案审理过程中，谢景梅提出诉讼保全申请，申请对第三人张正林所有的位于汉中市南郑区大河坎镇龙岗路汉江明珠小区XX栋X层XXXX室房屋一套予以财产保全，经审查后2019年1月10日南郑区人民法院作出（2018）陕0703民初2411号《民事裁定书》，裁定对该房屋一套予以查封，查封期限为三年。2019年1月11日向南郑区不动产登记交易服务中心发出（2019）陕0703执保6号《协助执行通知书》，对上述房屋一套(证号：南郑县XX号)执行了查封。一审法院认为，法律规定案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。谢景梅虽然与张正林达成房屋买卖合意、签订了房地产买卖契约、支付购房款并完税，但我国《物权法》规定不动产物权变动以登记为原则，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，由于廖芹申请对该房屋进行诉前财产保全，导致第三人张正林未能将该房屋所有权变更登记在谢景梅名下，故谢景梅并未取得涉案房屋的所有权。而谢景梅与张正林达成的房屋买卖契约，仅二者之间形成债权债务关系，即谢景梅在支付房款后，有要求第三人张正林交付房屋的权利，其所享有的该债权，并不足以排除契约之外第三人廖芹申请的财产保全措施，故谢景梅所主张之异议不成立。现谢景梅之损失，乃第三人张正林未能履约所造成，其可按契约约定和我国合同法的相关规定，另案寻求救济。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回谢景梅的诉讼请求。案件受理费100.00元，诉讼保全费2620.00元，由谢景梅负担。本院二审期间，上诉人谢景梅提交了两组证据：第一组，张正林、谢宁宁与郑某某及汉中方圆房地产经纪有限公司之间的二手房居间买卖合同，证明2018年9月20日张正林、谢宁宁与郑某某签订了买卖合同但后因郑某某无力支付房款，双方解除了合同，其后谢景梅购买了该房屋，43万元是之前张正林与郑某某协商的价格，谢景梅购入房屋的价格在此基础上降低了一万，辅助证明谢景梅与张正林签订买卖合同的真实性以及价格上的合理性。第二组，银行汇款凭证和谢景梅的情况说明，证明目的：谢景梅向郑某某支付23万元，是因为郑某某基于居间合同代张正林偿还了23万元的按揭贷款，所以谢景梅向郑某某支付了23万元。被上诉人廖芹提供了物业公司证明，证明目的：张正林长期未交纳物业费。经举证、质证，被上诉人廖芹对上诉人谢景梅提交的第一组证据的真实性不予认可，认为张正林与被上诉人的丈夫郭蜀晋在微信对话中，张正林表示房屋要卖52万元。合同出自于方圆中介公司，谢景梅是方圆中介公司老板。对上诉人谢景梅提交的第二组证据中谢景梅和张正林之间的转账无异议，但认为建行个人贷款还款凭证显示钱是张正林还的，与谢景梅无关。上诉人谢景梅对被上诉人廖芹提供的物业公司证明的真实性无异议，但认为11月9日申请过户时才被告知房屋被查封，实际并未真实居住，也没有去物业公司查询，是张正林口头告知未欠物业费和水电费。对上诉人谢景梅提交的第一组证据二手房居间买卖合同，被上诉人廖芹对该份合同的真实性不予认可，对其真实性无法核实，本院对该份证据不作认证；对上诉人提交的第二组证据汇款凭证，被上诉人对其真实性没有异议，能够证明上诉人谢景梅向郑某某转账汇款23万元，对该份证据本院予以采信。对被上诉人廖芹提供的物业公司证明，上诉人谢景梅承认未实际居住也未交纳过物业费和水电费，对该份证据本院予以采信。经本院二审审理查明，原审判决认定事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人谢景梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益？第一，本案中，虽然上诉人谢景梅与张正林达成了房屋买卖合意，支付了购房款并完税，但尚未完成房屋的变更登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋因未依法变更登记不发生物权变动的效力，上诉人谢景梅不享有涉案房屋的所有权。第二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件应当同时具备方可排除人民法院强制执行。本案中，虽然上诉人谢景梅提交了与张正林的《房地产买卖契约》，支付购房款，完成了物权变更登记的前期工作，但在签订房屋买卖合同、支付购房款后第二天就被南郑区人民法院依法查封，上诉人谢景梅对于案涉房屋仅于查封前一天晚上取得了房屋钥匙，并未实际居住也未缴纳房屋物业费、水电费或有其他合法占有的情形，亦不符合合法占有应当具备连续性的特征，其对涉案房屋未达到合法占有、实际控制的条件。且对案涉房屋的占有，上诉人谢景梅在执行异议听证和本案诉讼中前后陈述不一，在执行异议中其陈述在2018年11月7日对房屋进行换锁，但在本案诉讼中陈述其于2018年11月8日晚上才取得了房屋钥匙；在执行异议中其陈述对涉案房屋未进行打扫，但在本案诉讼中陈述其于2018年11月8日晚上聘请保洁人员对涉案房屋进行了打扫，前后表述不一，不能证明上诉人谢景梅实际占有了涉案房屋，上诉人谢景梅对案涉房屋不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定的在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件，不能排除人民法院强制执行。因此，上诉人谢景梅不享有足以排除人民法院强制执行的权益，一审法院判决驳回谢景梅诉讼请求正确，本院依法予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人谢景梅的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谢景梅承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王潇浴审  判  员   舒  胜 审  判  员  曹建祥 二○一九年十二月二十五日 法 官 助 理   李  鹤书  记 员  刘  娜   1