甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终4538号上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州市第五十三中学，住所地兰州市城关区和政东街284号。法定代表人：谢平，该校校长。委托诉讼代理人：周军，北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：城关区和政东街李外婆家小吃店，住所地兰州市城关区。经营者：王爱林，男,1988年6月12日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人兰州市第五十三中学（以下简称：五十三中）因与被上诉人城关区和政东街李外婆家小吃店（以下简称：李外婆家小吃店）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初5853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五十三中上诉请求：1.改判一审判决第二项为李外婆家小吃店给付五十三中2018年1月1日至2019年12月31日期间的房屋占用费30600元；2.案件受理费由李外婆家小吃店负担。事实和理由：《房屋租赁合同书》中明确约定不能对房屋进行扩建、装修。李外婆家小吃店的装修、改造、扩建行为违反合同约定，构成违约，应当向五十三中赔偿损失，有义务恢复原状。李外婆家小吃店诉请的装饰装修、扩建费用没有证据及法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条的规定，李外婆家小吃店的装修、改造、扩建未取得五十三中的同意，费用应由其自行承担。2017年12月31日，租赁合同到期后，李外婆家小吃店继续占用房屋。五十三中始终按照扩建前的面积收取租金，自2013年起也未增加租金，已经充分考虑了李外婆家小吃店的利益。一审判决以装修费用折抵租金有误，请求二审法院支持五十三中的上诉请求。李外婆家小吃店辩称，2013年承租的房屋原系公厕，必须经过改建装修才能从事餐饮经营，五十三中对此是同意的，其关于李外婆家小吃店无权装修的上诉请求不能成立。2017年，因房屋老旧及侧墙高层房顶垮塌造成漏水，在征得五十三中同意的前提下，李外婆家小吃店对房屋进行装修改建，一审判决以两年的占用费折抵租金合理合法。五十三中对房屋原有及扩建部分均不享有产权，不应按照20平方米的面积收取租金，2013年至今五十三中与其他商户约定的租金标准均为每平方米每月85元，不存在补偿李外婆家小吃店装修费用的事实。请求驳回上诉，维持原判。五十三中向一审法院起诉请求：1.依法判令李外婆家小吃店腾交位于兰州市城关区房屋一间（面积15平方米）；2.依法判令李外婆家小吃店给付房屋占有使用费22950元（2018年1月1日起至2019年6月30日），并按每平方米85元支付自2019年7月1日起至实际返还房屋时止的占有使用费；3.诉讼费由李外婆家小吃店承担。李外婆家小吃店向一审法院反诉请求：1.依法判令五十三中向其无偿提供同类地段20平方米的临街商铺或赔偿20平方米商铺的价款；2.依法判令五十三中赔偿改造费用56,000元以及扩建费用62,000元；3.反诉费由五十三中承担。一审法院认定事实：2004年8月2日，兰州铁路局与兰州市教育局签订兰铁教育集团机关及完全中学移交地方管理有关房地产问题协议书1份。依据该协议内容，包括校舍及校墙外侧的铺面由兰州铁路局一并移交五十三中管理使用，均作为校产由五十三中接管。案涉房屋位于兰州市城关区，原系简易公厕，几经转手，于2011年2月始由李外婆家小吃店经营餐饮业，该店于2011年2月16日取得个体工商户经济户口，经营者系王爱林。王爱林经营过程中对该房屋进行了扩建并将内部进行了适当装修，面积较原有面积有所增加，李外婆家小吃店自2011年租赁后一直按15平方米向五十三中支付租金，双方每年续签一次合同。2017年度，双方再次续签了租赁合同，约定的每平方米租金85元，租赁期限届满时间为2017年年底。2017年11月3日，五十三中向其校所有承租户发出清收租赁房屋的通知，在该通知上向租户言明了清理租赁房屋的原因及来年不再续租的内容。2017年度租期届满后，李外婆家小吃店未按五十三中发出的腾交房屋之通知办理交房手续，而向五十三中继续支付租金，五十三中因不再续租之故未接受租金，但李外婆家小吃店继续占用房屋未腾交。2018年11月29日，五十三中对未腾交商铺的包括李外婆家小吃店在内的9户经营户召开会议，再次重申了腾交房屋的政策依据及要求，限令各商户于2018年12月31日前予以腾交，并承诺酌情减少租金。李外婆家小吃店以其对租赁房屋进行了装修扩建要求予以补偿为由拒绝腾交。2019年3月26日，五十三中第三次发出通知，限令2019年4月30日前腾交，李外婆家小吃店仍拒绝腾交，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案争议焦点：1.案涉租赁合同是否合法有效；2.五十三中依何种权利主张返还案涉房屋,李外婆家小吃店是否构成非法占有；3.李外婆家小吃店应否向五十三中支付占用费，其反诉请求是否依法有据。一、案涉租赁合同是否合法有效。案涉房屋虽五十三中未取得房屋所有权权属证书，但该房屋系经政府职能部门同意交由五十三中办学而使用的校产，包括案涉房屋在内的校产之权利来源于兰州铁路局与兰州市教育局关于权属的界定协议，故不能因未办理产权登记而认定为违法建筑，五十三中对该房屋依法享有占有、使用、收益的权利始于2004年，而物权需登记始生效的法律规定即物权法施行日期为2007年10月1日，且出租权利的有无不以所有权为限，故李外婆家小吃店关于五十三中未取得案涉房屋所有权证而无权起诉，不是适格诉讼主体的辩称理由不予采纳。五十三中与李外婆家小吃店签订的房屋租赁合同意思表示真实、内容约定合法，租赁标的物虽无产权证，但依法享有资产界定依据，故双方间租赁法律关系依法成立，对双方具有法律上的拘束力。李外婆家小吃店以案涉房屋未取得产权证为由，认为该房屋系违法建筑，以该房屋为租赁标的物的租赁合同无效的辩称理由不予采纳。二、五十三中依何种权利主张返还案涉房屋,李外婆家小吃店是否构成非法占有。当案涉租赁合同届满之时，李外婆家小吃店依租赁合同享有的租赁权随之消灭，其依租赁权依法享有的占有、使用及收益的权利丧失，故其继续占有案涉房屋拒绝返还的行为当属非法占有，是对五十三中财产权益的侵害，故五十三中可依侵权请求权主张李外婆家小吃店停止侵害，返还财产，亦可依据合同法关于承租人在租赁期限届满后负有返还租赁标的物的规定，得依合同义务之违反主张返还房屋。五十三中主张李外婆家小吃店返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。李外婆家小吃店辩称五十三中应先行确认合同无效再诉请腾交房屋的理由于法无据，因合同的效力系司法主动审查之内容，是处理民事法律行为后果之前提，而非当事人主张才审查，故该项辩称理由不予采纳。三、李外婆家小吃店应否向五十三中支付占用费，其反诉请求是否依法有据。就是否应给付占用费而言。李外婆家小吃店于2017年12月31日租赁合同履行期限届满后，即丧失租赁权，本应返还五十三中租赁房屋，其非法占有的行为对五十三中的财产权构成侵害，除应返还案涉房屋外，还应就案涉房屋的财产收益权的损失参照租金数额予以赔偿，但是，考虑到李外婆家小吃店于2017年对租赁房屋进行了装修，后因政策原因双方不能续租，案涉房屋的装修无法在预期的续租中折算完毕，亦鉴于五十三中在清退房屋过程中作出过减租的承诺，加之，李外婆家小吃店主张的改扩建费用中含有装修费用，故为平衡当事人利益关系，酌定以李外婆家小吃店应向五十三中给付的2018年度及2019年度的占用费补偿其装修损失，五十三中主张此期间的占有使用费不予支持。李外婆家小吃店应于2019年12月31日向五十三中腾交房屋，逾期不腾交，李外婆家小吃店应以15平方米为基数，按每月每平方米85元支付自2020年1月1日起至实际返还房屋时止的占有使用费。就李外婆家小吃店反诉请求是否依法有据而言。李外婆家小吃店对五十三中交付的租赁房屋在未办理合法建设手续的情况下进行了扩建属实，且该扩建行为经五十三中默示同意。但在双方长达近十年的租赁关系中，五十三中自始收取租金的面积均按15平方米计算，依案涉房屋所处的地段以及周边的营商环境，李外婆家小吃店之所以近十年在此经营，说明其经营的餐馆是营利的，而其支付的租金与同地段同类商铺租金市场价相比较是低廉的，据此可以认定李外婆家小吃店扩建造价费实则因五十三中收取低廉租金的方式予以补偿；再则，李外婆家小吃店未提交扩建房屋的造价依据，亦未提交支付扩建造价费的付款凭证，虽然其陈述系现金支付，但其在未能提交现金来源之凭证的情况下，不能仅凭证人证言认定其扩建造价费的多少；另从案涉房屋现状分析，案涉房屋屋面系彩钢板，结构简易，故有理由相信扩建造价费应低于李外婆家小吃店主张的数额；又鉴于法律关于在出租方与承租方就扩建费用的处理没有约定的，且未办理合法建设手续的情况下，扩建造价费由出租方和承租方按照过错分担的规定，李外婆家小吃店亦应自行承担一部分扩建造价费，在其已利用扩建部分经营营利的情况下，其自行承担部分费用亦在情理之中。综上分析，李外婆家小吃店主张五十三中向其无偿提供同类地段20平方米的临街商铺或赔偿20平方米商铺的价款之反诉请求，不予支持。鉴于李外婆家小吃店反诉主张赔偿改造费用56000元以及扩建费用62000元与上述反诉请求中的赔偿20平方米商铺的价款的主张在内容上相同，系同一诉讼请求的另一种表述，故基于同样理由，该项反诉请求亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项之规定，判决：一、城关区和政东街李外婆家小吃店于2019年12月31日向兰州市第五十三中学腾交位于兰州市城关区房屋一间；逾期，以15平方米为基数，按每月每平方米85元支付自2020年1月1日起至实际返还房屋时止的占有使用费；二、驳回兰州市第五十三中学的其他诉讼请求；三、驳回城关区和政东街李外婆家小吃店的反诉请求。案件受理费374元及反诉费1330元，由城关区和政东街李外婆家小吃店负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:五十三中提交一组证据：已生效民事调解书七份及兰州市教育资产管理办公室2019年12月5日出具的《证明》一份，证明五十三中出租案涉房屋及关联案件房屋均属于国有资产。李外婆家小吃店质证对该证据的证明目的不予认可，认为案涉房屋与其他案件的房屋性质不同，就本案房屋五十三中没有取得产权。本院认为，租赁房屋的产权认定与租赁合同的生效及履行系不同法律关系，该组证据的证明目的与本案诉讼标的缺乏关联性，不予采信。李外婆家小吃店提交案外人周康林与五十三中2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》一份，证明此路段房屋均以85元为基数对外出租的事实。五十三中质证对该证据不予认可。因该证据系复印件，真实性无法确认，本院亦不予采信。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为一审判决以李外婆家小吃店扩建损失折抵2018年、2019年房屋占用费是否适当。根据法院查明的事实，2011年起，李外婆家小吃店承租案涉房屋并改造经营，至2017年，双方每年续签租赁合同。在此期间，李外婆家小吃店对房屋进行了装修、改造、扩建，五十三中仍与李外婆家小吃店继续订立租赁合同，对以上行为从未提出异议，应视为对其装修、改造及扩建行为的同意，五十三中关于李外婆家小吃店存在违约装修、改造、扩建行为的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，李外婆家小吃店于租赁期间对房屋进行扩建，五十三中予以认可，因房屋原有及扩建部分均未取得建设审批手续，依法应按过错分担扩建费用。一审判决根据案件事实，结合双方主观因素，按照过错分担规定，判决以李外婆家小吃店的扩建损失折抵2018年、2019年房屋占用费，适当兼顾双方合法利益，于法有据，本院予以确认。五十三中的上诉请求不能成立，予以驳回。综上所述，五十三中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费565元，由兰州市第五十三中学负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员  李文军审判员  谷元元二〇一九年十二月二十日书记员  潘 珍