上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初18528号原告：陆安德，男，1969年3月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：施红，女，1970年12月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：陆酉，女，1993年7月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：陆茗，女，2003年5月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：陆安德(系原告陆茗父亲)，男，住上海市浦东新区宣桥镇腰路村丰乐519号24室。四原告共同委托诉讼代理人：陆元媛，上海汉盛律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：夏璐璐，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海万科长宁置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：高涵，董事长。委托诉讼代理人：盛艳平，上海市汇业律师事务所律师。原告陆安德、施红、陆酉、陆茗与被告上海万科长宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。四原告的共同委托诉讼代理人夏璐璐、被告上海万科长宁置业有限公司的委托诉讼代理人盛艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆安德、施红、陆酉、陆茗向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助四原告办理上海市长宁区水城南路XXX号XXX室的房地产权证；2.判令被告支付四原告违约金(以房屋总价款4,630,000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2008年6月25日起计算至房地产权证办理完毕之日止)。事实和理由：原告陆安德与原告施红系夫妻关系，原告陆酉、陆茗系原告陆安德、施红的女儿。2008年6月25日，四原告为投资用途共同向被告购买了位于上海市长宁区水城南路XXX号XXX室的房屋(以下简称涉诉房屋)，总价款4,630,000元，双方未签订房屋买卖合同，原告陆安德当天支付了全部房款，被告承诺几天后通知四原告补签房屋买卖合同并办理产权过户手续。随后，被告交付了涉诉房屋，但至今未与四原告补签房屋买卖合同，亦未协助四原告办理涉诉房屋房地产权证，涉诉房屋产权至今仍登记于被告名下。为此，原告陆安德多次前往被告位于本市长宁区水城南路XXX号的办公室交涉，并将书面催告函交予被告工作人员，对方口头承诺会将催告函转交相关负责人，但四原告一直未收到反馈。涉诉房屋交付后，四原告间断出租给他人，因无房地产权证，承租人要求核实产权信息时，原告只得带承租人前往被告位于本市长宁区水城南路XXX号的办公室，由被告工作人员向承租人说明情况，故被告对原告至今未取得房地产权证的事实及原告多次催讨要求被告配合办理产权证的诉求均系明知。原告认为，涉诉房屋因被告的原因至今未办理过户手续，遂诉至法院，要求被告协助办理涉诉房屋房地产权证并承担逾期办证的违约责任。被告上海万科长宁置业有限公司辩称，同意四原告的第1项诉讼请求，愿意协助四原告办理涉诉房屋的房地产权证，但不同意原告的第2项诉讼请求，理由如下：1.四原告与被告未就涉诉房屋签订房屋买卖合同，未对办理涉诉房屋的房地产权证作出约定，故办理诉讼房屋的房地产权证并非被告的义务，被告对此仅负协助义务，办理过程中产生的手续及费用负担均应由被告自行承担；2.据被告了解，四原告收到涉诉房屋后一直出租至今，尽管被告对四原告在无房地产权证的情形下如何出租房屋不得而知，但这说明四原告实际并未遭受损失，故四原告现主张违约损失缺乏事实依据；3.四原告交付购房款的时间是2008年6月25日，至今已逾十年，期间被告从未收到四原告任何形式的主张办理涉诉房屋房地产权证的催告，故四原告未主动积极要求被告配合办理房地产权证，由此产生的法律后果应由四原告自行承担，且诉讼中被告曾提出补签房屋买卖合同并提供了合同文本，原告拒绝补签，导致至今涉诉房屋产权仍未办结过户手续。原告围绕诉讼请求依法提交了上海市房地产业销售统一发票、催告函、上海市不动产登记簿等证据。对上述证据，被告对上海市房地产业销售统一发票、上海市不动产登记簿的真实性无异议，但认为不能证明办理涉诉房屋的房地产权证系被告的义务，亦不能作为原告主张违约金的依据；对催告函的真实性不认可，被告诉讼前从未收到过四原告任何形式的催告。被告未提交证据材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：四原告于2008年6月25日向被告支付了4,630,000元购房款，购买了位于上海市长宁区水城南路XXX号XXX室房屋。被告向四原告开具了上海市房地产业销售统一发票，开票时间为2008年6月25日，发票载明房屋地址“水城南路XXX号XXX室”、单价“20,015.56”、计算面积“231.32平方米”、房屋总价“4,630,000”、付款方式“现金”、备注“POS”，发票上盖有被告公司发票专用章，盖章处载明开票单位为被告，地址为“长宁区水城南路XXX号XXX楼”。被告将涉诉房屋交付四原告，四原告曾将涉诉房屋出租他人。四原告与被告就涉诉房屋买卖至今未签订房屋买卖合同，涉诉房屋产权仍登记于被告名下。四原告起诉来院要求被告协助办理涉诉房屋的房地产权证并支付逾期办证的违约金。诉讼中，被告曾提出与原告补签房屋买卖合同，为此向原告提供了《上海市商品房出售合同》，但原告认为，被告提供的合同补充条款中关于办理房地产权证产生的费用及风险责任均由买受人承担的约定对原告明显不利，原告坚持认为办理房地产证产生的费用应当由被告承担，故拒绝与被告补签合同。另四原告与被告一致确认，涉诉房屋系办公用房，现办理房产过户手续不存在地方政策限制，办理过程中产生的费用主要为契税与印花税(以历史成交价缴纳)。2008年6月以来，契税、印花税标准未上调。因双方各执己见，致本案调解不成。本院认为，四原告与被告之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但四原告支付购房款，被告交付涉诉房屋，双方之间房屋买卖合同关系成立并生效，双方对此亦均无异议。由此，四原告有权取得涉诉房屋的权属登记证明，且被告同意协助办理，故本院对原告要求被告协助办理涉诉房屋房地产权证的诉讼请求依法予以支持。本案的争议焦点为是否因被告的原因导致涉诉房屋至今未过户至原告名下、被告是否应当向四原告承担四原告至今未取得房地产权证的违约责任。四原告主张，被告作为涉诉房屋开发商及出售人，负有义务提供房屋买卖合同文本，与四原告签订房屋买卖合同，因未签订合同，四原告不能办理房地产权证，原告交付购房款后至今多次催讨被告协助办理未果，被告应当承担相应违约责任。被告对此不予认可，认为办理涉诉房屋的房地产权证非被告的义务，被告从未收到四原告主张权利的催告函，四原告也并未因其至今未取得房地产权证遭受实际损失。本院认为，本案中，首先四原告与被告之间就涉诉房屋未签订书面房屋买卖合同，未就房地产权证办理涉及的权利义务作出具体约定，故四原告主张办理涉诉房屋房地产权证系被告的义务，办理过程中产生的税费应由被告负担缺乏事实依据。其次，四原告主张其购买涉诉房屋至今多次与被告交涉，向被告送达了数份催告函，但四原告就其向被告主张过权利或被告签收了上述催告函未提交证据加以证明，被告对此亦不予认可，本院对此难予认定。其三，诉讼中，被告曾提供房屋买卖合同文本欲与四原告补签合同以协助办理房地产权证，但因四原告坚持认为办理房地产权证的税费应由被告负担而拒绝补签合同，因无法律规定或双方约定办证过程中产生的税负应由被告负担，故原告对于诉讼发生后至今涉诉房屋产权过户手续仍未办结负有责任。综上，本院对原告关于其至今未取得涉诉房屋权属证明系由于被告原因的主张难予采信。根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，四原告并无证据证明系被告原因致其未能取得涉诉房屋权属证书，且本案中四原告与被告未就违约责任作出约定，故四原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院难予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海万科长宁置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告陆安德、施红、陆酉、陆茗办理上海市长宁区水城南路XXX号XXX室房屋的房地产权证；二、驳回原告陆安德、施红、陆酉、陆茗其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,376.80元，由原告陆安德、施红、陆酉、陆茗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲审 判 员  薛 慧人民陪审员  乐嘉勤二〇一九年十二月二十日书 记 员  李嘉怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。