广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）粤0307民初13227号 原告：吴维晋，男，1950年12月15日出生，香港特别行政区居民。 原告：周娜，女，1972年12月3日出生，香港特别行政区居民。 委托诉讼代理人：朱延群，广东伟华律师事务所。 被告：刘鑫，男，汉族，1981年3月8日出生，身份证住址广东省。 第三人：深圳市龙岗区明丰洋伞厂，住所地广东省深圳市龙岗区坪地街道龙岗大道（坪地段）1034号，统一社会信用代码92440300L850940366。 经营者：刘鑫，男，汉族，1981年3月8日出生，身份证住址广东省。 被告及第三人共同委托代理人：刘祚军，广东宏泰律师事务所律师。 上列原告诉被告、第三人共有权确认纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴维晋、周娜委托诉讼代理人朱延群、被告刘鑫及第三人深圳市龙岗区明丰洋伞厂共同委托代理人刘祚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认两原告与被告对深圳市龙岗区坪地街道坪西社区龙岗大道（坪西段）1034号土地及地上建筑物（合同价值1000万元）按份共有，享有50%的权益；二、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻，原告吴维晋与被告系朋友关系。2013年中，被告找到原告吴维晋，称有块土地和土地上厂房（原明丰雨伞（深圳）有限公司土地）要对外转让，邀请原告吴维晋与其合作，一起把那块地拿下来，然后将老厂房重新装修后对外出租收益。原告吴维晋觉得这个项目听起来不错，便决定与被告合作。被告提出向原告先借款100万元，用以向出让方支付定金，原告表示同意。2013年7月31日，原告向被告转款100万元。2013年11月，被告称自身资金不够，向原告提出再借200万元，约定利息月息1.5%，原告表示同意，2013年11月12日，原告向被告再次转账200万元。并由被告代表原告与原土地出让方进行谈判。2013年12月1日，被告与原明丰雨伞（深圳）有限公司土地及厂房当时的权利人签订《使用权转让协议书》，权利人以1000万元的价格将相关土地使用权及厂房一栋转让给被告。2013年12月1日，被告与原告周娜签署《土地使用权共有人协议书》（当时原告周娜还是大陆公民身份，为方便后续处理，原告吴维晋安排原告周娜代表签署协议），约定双方各出资500万元，各自占有该土地及地上建筑物使用权50%的份额，共同持有该土地。2013年12月2日和12月16日，原告向被告分别转账250万元和350万元，履行了自己的出资义务（多支付的200万被刘鑫拿去使用）。2013年12月18日和2014年1月14日，应被告要求，原告又分别向被告转款5万元和94万元。2014年4月，被告以自身资金不足为由，请求向原告再借款200万元。原告向被告指出原告资金也是有成本的，而且原告两个月前才借给被告99万。后经协商，被告提出之前借的99万就算作100万元，原告再出借200万元，记为对被告出借300万元，约定月息1%，原告同意。2014年4月23日，原告通过银行转账向被告转账200万。至此，原告已累计向被告出借款项500万元。之后，为了改造装修老厂房，原告又陆陆续续向被告支付了95万元。2015年8月5日，被告以自己的名义在原明丰雨伞（深圳）有限公司地址登记成立了深圳市龙岗区明丰洋伞厂（第三人），被告为经营者。2016年，涉案场地装修完毕后，被告以第三人的名义将场地出租给了深圳市腾辉实业有限公司，租金每月6万元。被告与原告约定分单双月依次收租。初始被告收取租金后向原告转付还比较及时，但自2019年4月起，被告就没有再按时向原告转付租金。原告之前是为方便工作，暂时同意被告作为共有事务的管理执行人，故所有相关对外文件都只记载或登记了被告的名称。现各项工作基本已走上正轨，原告向被告提出要进行相应的权属登记，明确原告所享有的权益。被告一直以各种借口拖延，双方因此发生争执，后被告索性拉黑原告，导致原告无法与被告正常联系。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼，并提出上述诉请。 被告辩称，两原告诉请确认与被告对深圳市龙岗区坪地街道坪西社区龙岗大道(坪西段)1034号土地及土地建筑物按份共有，享有50%的权益，于法无据。一、诉争标的是l991年3月由香港明丰洋伞公司向宝安县坪地经济发展总公司租用土地兴建而成，李铭智是香港明丰洋伞公司的实际控制股东，并于2009年8月20日将上述土地及地上建筑物转让给案外人陈少周，案外人陈少周于2013年2月1日将上述土地及地上建筑物转让给被告。根据合同相对性的原则，被告是诉争标的唯一权利人。二、诉争标的为土地及地上建筑物，属于典型的不动产，根据《物权法》第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，不发生效力，未经登记，不发生效力。具体到本案中，被告与相关权利人签订《使用权转让协议书》时，该出让土地及地上建筑尚未登记，没有房地产权证书，无法确认房产的权属。因此，建立在该《使用权转让协议书》基础上的《土地使用权共有人协议书》也无法确权。故原告诉求确认对深圳市龙岗区坪地街道坪西社区龙岗大道（坪西段）1034号土地及土地建筑物一栋按份共有于法无据，无权享有50%的收益。三、诉争标的几经多次变动，无法确认份额，且如确认两原告与被告对深圳市龙岗区坪地街道坪西社区龙岗大道（坪西段）1034号土地及土地建筑物按份共有，享有50%权益，将严重影响被告的合法权益。（l)、根据原告提交的证据，即《建设工程规划许可证》、《建设工程项目开工许可证》显示，建筑物为厂房一栋二层，面积为4032平方米，宿舍一栋2层780平方米，又根据被告与案外人陈少周于2013年12月1日签订《使用权转让》协议及同日与原告签订《土地使用权共有人协议书》显示，转让标的为深圳市龙岗区坪地街道平西社区龙岗大道（坪西段）1034号厂房一栋，占地面枳5129.29平方米，建筑面积2882.27平方米。诉争土地建筑物从起初的二栋，变成目前的一栋，建筑面积从起初的4812平方米，到转让时的2888.27平方米。（2)、现涉案地上建筑物面积经被告多次的投入建设，建筑面积己超过4200多平方米，远超过被告与案外人陈少周转让时及被告与原告签订《土地使用权共有人协议书》时的建筑面积。（3)、原告背弃合作的初衷，在启动厂房改造后又中途停止投资，并在另案(2019)粤0391民初2951号要求退回投资款，有悖于诚信与公平。1034号厂房从一个废弃的旧厂房，在被告不断努力下，重新改造、布局，拆除临时建时建筑（原铁皮房），新建建筑物面积近达2000平方米（含配套建筑），且通过工改商，已改造成综合性的办公场所，投资款达2000多万元（含改造投入、兴建投资、装修投入、消防工程等）。现原告既要求享有1034号厂房50%的份额，又停止后期改造升级的投入，不按约履行出资义务。如确认原告对该土地及地上建筑物享有50%的权益，将严重影响被告的合法权益，侵占被告的合法财产。综上，原告请求确认按份共有没有法律上及事实依据，其无权享有50%的收益，请法院驳回被告全部诉讼请求。 第三人辩称，诉争权益与第三人无关，第三人不是适格的诉讼主体，请法庭驳回原告对第三人的起诉。 经审理查明，原宝安县坪地经济发展公司（甲方）与原香港明丰洋伞公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方向乙方提供“三通一平”土地6000平方米，用于发展“独资”企业，使用年限40年，自1991年3月28日至2031年3月28日，乙方每月向甲方缴交工缴费的5%作为管理费，以后每隔5年递增20%。 1991年5月27日，原宝安县建设委员会颁发的《建设工程规划许可证》（编号:乡****号）显示，建设单位为原坪山经济发展公司明丰洋伞厂，建设项目为厂房、宿舍，建设规模为厂房1幢2层4032平方米、宿舍1幢2层780平方米。《建设工程规划许可证》中附图及附件名称一栏注明“按中南设计院图纸进行施工为准”。 1991年5月28日，原宝安县建设委员会颁发的《建设工程项目开工许可证》（编号:宝建开字第*****号）显示，建设单位为原坪地镇经济发展总公司，工程名称厂房，建筑面积4032平方米，建设工程规划许可证编号乡91464号，栋数2幢，层数2层。 2013年12月1日，案外人陈少周（甲方）与被告（乙方）签订的《使用权转让协议书》载明，所转让使用权标的物位于深圳市龙岗区坪地街道坪西社区龙岗大道（坪西段）1034号厂房一栋（原香港明丰洋伞公司物业），占地面积5129.29平方米，建筑面积2882.27平方米，该标的物于1991年3月由香港明丰洋伞公司向宝安县坪地经济发总公司租用土地40亩兴建，目前并未办理产权证，李铭智是香港明丰洋伞公司实际控股人和财产所有人，于2009年8月20日将上述房产转让给甲方，现甲、乙双方约定：甲方将标的物（包括所占全部土地）的使用权作价1000万元转让给乙方，双方签字三日内乙方支付首款500万元给甲方，余款500万元于2013年12月15日前付清；从2013年12月1日起转让标的物所涉租金全部由乙方收取；合同签订当日起，所涉该地块的使用权、建筑物完全属于乙方所有，包括现有租客支付的全部租金；乙方受让该标的后，如遇政策许可能够办理产权登记手续时，甲方应无条件协助乙方办理，如乙方再次转让上述地块使用权时，甲方应无条件配合。同日，陈少周出具《不动产权益转让申明书》，称其于2009年8月20日从李铭智处购买了位于深圳市龙岗区坪地街道坪西社区龙岗大道（坪西段）1034号厂房一栋（原香港明丰洋伞公司物业）的房地产，并于2013年12月1日将上述房地产及将房地产未来因拆迁补偿所得的一切利益转让给刘鑫，承诺因该房产拆迁补偿所得的一切利益且无论补偿方式如何，补偿数额多少，均归刘鑫所有。 2013年12月1日，原告周娜（甲方）与被告（乙方）签订的《土地使用权共有协议书》载明，甲乙双方是土地使用权的按份共有人，标的物位于深圳市龙岗区坪地街道坪西社区龙岗大道（坪西段）1034号厂房一栋（原香港明丰洋伞公司物业），占地面积5129.29平方米，建筑面积2882.27平方米，双方约定：甲、乙双方各出资500万元，土地及地上建筑物的使用权各占50%份额；乙方暂为共有事务的管理执行人，负责土地及地上建筑物使用权的日常管理工作。 原告提交的《银行流水清单》显示其向被告转账情况：于2013年7月31日向被告转账100万元，11月12日转账200万元、2013年12月2日转账250万元、12月16日转账350万元、12月18日转账5万元、2014年1月14日转账94万元、4月23日转账200万元、5月23日转账15万元（备注用途为装修）、2014年8月17日转账15万元，8月23日转账20万元、9月10日转账25万元，9月30日转账20万元，共计1294万元。另查，原告就与被告的上述资金往来中部分款项向深圳市的其他法院提起诉讼，案号（2019）粤0391民初2951号，原告在该案的起诉状中列举向被告转账超过1000万元，称其于2013年12月2日转账的250万元、2013年12月16日转账的350万元包含本案的出资款，并称本案的被告向其借款累计达500万元。 2016年10月15日，第三人深圳市龙岗区明丰洋伞厂（甲方）与案外人深圳市腾辉业实业有限公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区坪地街道龙岗大道（坪地段）1034号面积约4000平方米的物业出租给乙方，租期自2016年10月1日至2024年12月24日，起租时间自2017年1月1日，2017年1月1日至2019年12月31日每月租金60000元，2020年1月1日至2020年12月31日每月租金66000元，2021年1月1日至2021年12月31日每月租金72600元，2022年1月1日至2022年12月31日每月租金79860元，2023年1月1日至2023年12月31日每月租金为87840元，2024年1月I日至2024年12月31日每月租金96600元。 被告主张，当时向案外人陈少周购买时涉案地块仅有一栋厂房及铁皮房，被告对购买的厂房进行了改造、改建、扩建，建筑面积已超过4200平方米，为此提交改造前、改造中、改造后的相片证明。原告对被告提交的照片认可，确认被告改建了近两年，但主张非原告不愿意出资改建，而是被告向原告要改建费时不愿意出示相应的凭证。 另查，深圳市龙岗区明丰洋伞厂系个体工商户，于2015年8月5日注册成立，经营者为被告。 本院认为，本案的案由为共有权确认纠纷，该案由系物权纠纷下所有权纠纷的案由，双方的争议系物权权属争议。原告诉请确认两原告与被告对深圳市龙岗区坪地街道坪西社区龙岗大道（坪西段）1034号土地按份共有，享有50%的权益，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。第三款规定，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决通知书之日起三十日内，向人民法院起诉，据此规定，对原告诉请确认两原告对深圳市龙岗区坪地街道坪西社区龙岗大道（坪西段）1034号土地享有50%的权益，本院认为，不应由本院受理，应先行由人民政府处理。关于原告诉请确认对1034号地块地上建筑物按份共有，享有50%的权益。本院认为，根据双方提交的证据可知涉案的房产在被告受让时没有办理产权证书，仅办理了《建设工程规划许可证》、《建设工程项目开工许可证》，而根据前述“两证”记载事项显示建房用地批准时间是1991年建设规划，许可的房产建筑面积4032平方米，栋数2幢，层数2层,但根据双方提交的证据被告受让时房产却为一幢，建筑面积为2882.27平方米，与规划许可的不一致，被告受让后又经近两年的改造、改建等，建筑面积与原告受让时又一不致，改建后的房产未办理产权证，且未见办理《建设工程规划许可证》、《建设工程项目开工许可证》，诉争的房产属于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门先行处理。2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办﹝2011﹞442号）、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法﹝2016﹞399号）第21条等司法政策文件亦多次强调对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。因此，在行政机关对涉案房产作出处理前，法院不应当对涉案房屋的权属以及内容进行判决，故本案起诉应予驳回。待行政机关作出处理后，当事人如就涉案土地、房屋仍有民事争议，可另行提出诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告吴维晋、周娜的起诉。 案件受理费46800元（原告已预交），予以退回。 如不服本裁定，原告可以在裁定书送达之日起三十日内，被告可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  黄梅兰 人民陪审员  刘金碧 人民陪审员  王丽坤 二〇一九年十二月二十五日 本件与原本核对无异 书 记 员  欧艳芳