江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初300号原告：朱桂华，女，1955年9月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人:王飞，江苏四善律师事务所律师。委托诉讼代理人:钟慧成，江苏四善律师事务所律师。被告:顾建琴，女，1974年1月8日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：任末根，昆山市张浦法律服务所法律工作者。原告朱桂华与被告顾建琴、昆山瑞成房地产开发有限公司（以下简称“昆山瑞成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，组成合议庭于2019年6月11日、2019年6月26日、2019年9月26日公开开庭进行了审理。在审理中原告朱桂华于2019年1月28日申请撤回了对被告昆山瑞成房地产开发有限公司的起诉，并于2019年9月23日撤销了委托诉讼代理人叶郑庆的委托代理，改为王飞为委托诉讼代理人。原告朱桂华(参加第三次庭审)委托诉讼代理人钟慧成（参加第一次、第四次庭审）、王飞（参加第三次庭审）、原委托诉讼代理人叶郑庆（参加第一次、第二次、第三次庭审），被告顾建琴(参加第二次、第三次、第四次庭审)及其委托诉讼代理人任末根（参加四次庭审），被告昆山瑞成公司的委托诉讼代理人马洪爱（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱桂华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告交付施工编号为昆山张浦镇XX区XX号楼XX室房屋、XX室车库(具体以房产证上的编号及坐落为准)；2、判令两被告协助原告办理施工编号为昆山张浦镇XX区XX号楼XX室房屋、XX室车库(具体以房产证上的编号及坐落为准)的过户手续；3、案件受理费由两被告承担。在审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告朱桂华与被告顾建琴签署的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即归还原告已支付的房款20万元，赔偿原告损失47.79万元，并支付自2019年1月28日起至实际清偿之日止，以67.79万元为基数按照银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费。事实和理由：被告顾建琴原系昆山市张浦镇XX村XX组村民，于2013年11月12日与案外人昆山市浦新房屋拆迁有限公司签订《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书》，约定被告顾建琴通过动迁置换取得施工编号为昆山张浦镇XX区XX号楼XX室房屋、XX室车库(以下简称“涉案房屋”)。后原告与被告顾建琴于2016年6月11日签订《房屋买卖合同》，约定被告顾建琴将涉案房屋出售给原告，房屋总价为35万元。双方约定，除留购房屋款5万元在过户当天一次性支付外，其余款第一次于2016年6月21日之前支付房款含定金20万元整，第二次于被告顾建琴拿到涉案房屋钥匙交由原告当日支付房款10万元。合同签订后，原告按约支付被告顾建琴第一笔房屋价款合计20万元，已经履行了合同约定的付款义务。现涉案房屋已经办理了房屋初始登记，登记在被告昆山瑞成公司名下。被告顾建琴、被告昆山瑞成公司配合即可办理本次过户手续。但原告要求被告顾建琴协助办理涉案房屋相关的过户登记手续，被告顾建琴至今未能配合办理。故为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望能判如所请。针对原告原诉请被告顾建琴辩称：一、原告要求答辩人交付施工编号为张浦镇XX区XX号楼XX室房屋和车库XX室以及协助办理房屋过户手续的合同目的无法实现，因为答辩人并未拿到涉案房屋，当时昆山市浦新房屋拆迁有限公司(以下简称“浦新公司”)在安置答辩人离婚增宅房时属于调查疏忽、安置错误，答辩人本身应当符合多子女增宅条件，且同户有女儿，符合2人安置，而离婚增宅与多子女增宅相比较，权益上有很大差距，包括面积分配、补偿金额、楼层选定标准都不一样，所以进行离婚增宅安置是明显损害答辩人合法权益的。浦新公司发现这一事实后同意纠错，给予答辩人符合多子女2人条件进行了重新安置，将原来的XX增宅房XX号楼XX室及车库XX室予以收回后安置给了别人。故并不是答辩人执意违约不肯履行合同，而是由于政策上的因素致使双方的房屋买卖合同无法履行。二、原被双方签订的房屋买卖合同中所涉及的房屋是离婚增宅安置房，订立合同时尚未进行房屋初始登记，物权尚未形成，也不构成法律意义上的物权，而是属于一个等待物权，现在虽然该房屋已进行初始登记，但物权形成后该房屋并未安置给答辩人，答辩人不享有该房屋物权，故答辩人也无法向原告交付房屋和协助过户。三、原告在与答辩人签订房屋买卖合同时，虽然安置房市场价格较为便宜，但原告应当事先预判到购买拆迁房、增宅房等尚未进行物权登记确认的房屋买卖中间存在着一定的风险，故导致本合同无法履行的责任也不完全在于答辩人，原告自身也应当承担潜在的风险责任。因此按照原告与答辩人所签订的房屋买卖合同第九条之规定：本合同自签订之日起如发生人力不可抗拒因素该合同自动作废。四、针对以上情况，答辩人同意原告在变更诉讼请求后，按照合同无效返还原告已付购房款20万元，并适当给予原告一点经济补偿。如原告坚持不同意变更诉讼请求，则答辩人请求法院依法驳回原告的诉请。针对原告变更后的诉请被告顾建琴辩称：一、原告要求被告顾建琴赔偿原告损失(具体损失金额为房屋鉴定市场价减去房屋买卖合同约定的交易价35万元)是没有事实和法律依据的。当时原被告双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋仅是一个房号指标而已。后来在2017年12月份左右确定多子女增宅并收回涉案房屋房号时，被告即将这一情况告知中介方昆山市盛杰不动产投资咨询有限公司负责人吴荣林，中介方及时通知原告在2017年12月份来盛杰公司沟通协商，双方曾坐下来协商过一次，被告将所有情况告诉给原告，但原告不相信，坚持要买涉案房屋，或者狮子大开口要求被告巨额赔偿，并声称等待房产证下来后要上法院起诉被告，最后双方协商不成，不欢而散。之后中介方又多次打原告电话，原告要么不接电话，要么说好来而不来，故纠纷久拖未决。三、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：“第(五)项权属有争议的和第(六)项未依法登记领取权属证书的。”虽然房地产管理法属于管理性规定，而不是合同效力性规定，但这些规定均属于国家强制性规定，但对于合同效力来说，物权形成后最终被告并未享有该物权，实际上原、被告所签订房屋买卖合同所出售的仅是一个房号指标而已，不能产生物权变动效力。而因原、被告双方买卖涉案房屋的行为违反了国家强制性规定，与法律法规相抵触，双方均存在一定过错。所以原告不能按照单方毁约违反合同的角度而要求被告赔偿差价损失。被告顾建琴除同意返还原告已付购房款20万元外，再适当补偿原告一点经济损失，请求依法驳回原告要求被告赔偿所有经济损失的诉请。原告围绕诉讼请求提供了张浦镇区域内动迁安置协议书、昆山盛杰不动产投资咨询有限公司房屋买卖合同、昆山盛杰不动产投资咨询有限公司收据（NO:000XXXX），昆山盛杰不动产投资咨询有限公司收据（NO:0001XXX)，定金收条、不动产登记查询记录、房地产估价报告等证据，被告顾建琴提供了申请书、户口簿、多子女增宅安置协议书等证据，并申请吴荣林出庭作证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月11日，原告朱桂华（乙方）在昆山盛杰不动产投资咨询有限公司居间介绍下，与被告顾建琴（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定，被告顾建琴将位于昆山市车库出售给原告；房产成交总价款为350000元整。付款方式为:甲方约定除留购房尾款5万元整在过户当天一次性支付外,其余款项30万元整分二次付清。第一次约定于2016年6月21日之前支付房款含定金20万元整，第二次约定于甲方拿到该房钥匙交由乙方当日支付房款10万元整。自签订本合同之日起，甲方双方不得违约，若任何一方违约，违约金为人民币20万元整。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告代理人冯建国于2016年6月11日、6月26日、6月27日分别支付被告40000元、90000元、70000元，共计200000元。被告确认收到原告的上述房款。2013年11月12日，被告顾建琴以XX增宅事由为由，作为被拆迁人（乙方）曾与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二），约定住宅安置点为XX区，具体为（施工编号）XX号XX室（即诉争房屋）。2018年4月，被告顾建琴又与多子女增宅为由，作为被拆迁人（乙方）曾与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二），约定住宅安置点为XX苑，具体为（楼号公安编号XX号XX室。因签订新的安置协议书，原2013年11月12日签订的安置协议书内容未能履行。被告顾建琴无法将《房屋买卖合同》约定之房屋交付原告。现经核实，诉争房屋已办理了不动产登记，登记的房屋坐落于昆山市。登记不动产权人为案外人顾某。庭审中，被告陈述由于2017年12月，被告村里明确告诉被告可以按照多子女增宅安置房屋，并且要求被告填写申请报材料，按照多子女增宅的程序申报安置。被告便于2017年12月份电话告知原告，并通过中介也告知原告《房屋买卖合同》约定的昆山市张浦镇XX区XX栋XX室房屋不好出售了。被告对此不予认可，不认可收到原告及中介告知。原告未曾书面向被告告知房屋不好出售。审理中，被告申请对涉案房屋在2019年1月28日时间点的房地产市场价值进行评估鉴定（该房现登记地址为昆山市及106室车库），本院经审查予以允许，并依法委托苏州市政通房地产土地评估有限公司进行房地产估价。2019年8月7日，苏州市政通房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告。估价报告认为：本公司估价师依据国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循必要的估价程序，选用比较法及收益法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点2019年1月28日的房地产市场价值为82.79万。本院认为，原、被告双方签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同主张权利，并履行相应的义务。依照法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，并要求违约方赔偿损失。本案中，原告已向被告支付了购房定金及部分购房款，但被告因重新签订安置协议书，安置了其他其他房屋，无法将2013年11月12日安置协议书约定的房屋，也即《房屋买卖合同》约定的房屋交付原告。被告以自己的行为表明不履行主要债务，致使原告无法实现合同目的，被告的行为构成根本性违约。现原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的请求，本院予以支持。对于合同解除的时间，以被告变更诉讼请求，2019年1月28日本案第一庭审时为准。被告陈述其于2017年12月份即已告知原告房屋不好出售了，但未能提供确实证据佐证，本院难以认定。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，基于涉案合同的解除，原告要求被告返还已付购房款200000元的请求，本院予以支持。对于原告主张的房屋差价损失477900元，因苏州市政通房地产土地评估有限公司系经法院委托，估价报告的出具程序合法，苏州市政通房地产土地评估有限公司具有相应的估价资质，且被告未能提供充分证据证明案涉房屋的价值具有重新评估的其他情形以及估价报告不应作为定案依据的其他充分证据，因此，苏州市政通房地产土地评估有限公司出具的估价报告可以作为本案的定案依据。估价报告估价在价值时点2019年1月28日讼争房地产市场价值为827900元，原告购房时房屋价值为350000元，差额为477900元。该房屋差价损失，因被告违约造成，被告应予赔偿。对于原告主张的逾期付款利息损失，原告主张以677900元为基数，自2019年1月28日起至实际清偿之日止，按照银行同期同类贷款基准利率计算；本院调整为逾期付款利息以677900元为基数，从2019年1月28日计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；以677900元为本金，按同期全国银行同业拆解中心公布的市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际履行之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百十一二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱桂华与被告顾建琴于2016年6月11日签订《房屋买卖合同》于2019年1月28日解除。二、被告顾建琴于本判决生效后十日内返还原告朱桂华购房款200000元，赔偿房屋差价损失477900元及逾期付款利息损失（以677900元为基数，从2019年1月28日计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；以677900元为本金，按同期全国银行同业拆解中心公布的市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件案件受理费6630元、财产保全费4020元，两项合计10650元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  和永飞人民陪审员  夏国栋二〇一九年十二月三十日书 记 员  朱晓磊