上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11357号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵上华，男，1982年2月28日出生，汉族，户籍地四川省平昌县，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谷青范，男，1974年4月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赵苏毅，上海嘉钰律师事务所律师。上诉人赵上华因与被上诉人谷青范房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初28844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵上华上诉请求：维持原审判决第一、四、五、七项，撤销原审判决第二、三、六、八项，改判：1、赵上华无需支付谷青范房屋占有使用费及违约金；2、谷青范应赔偿赵上华装修补偿款至少15万元。事实与理由：第一，谷青范在2017年10月签约时未与赵上华当面签订合同，赵上华认为在合同约定两个月的免租期情况下，2017年11月至2018年1月系合同约定第一期租金对应的期间，故赵上华已支付的1万租金加上两个月免租期即已经支付了第一期的房租，故赵上华不存在租金拖欠。谷青范在2018年2月要求支付租金代表对方已经默认该支付方式。之后，赵上华已经支付了2018年2月至2018年10月的房租9万元，仅因时间误差导致房租晚交。因赵上华不接受谷青范要求支付高额违约金，双方随即涉讼且谷青范要求解约。2018年5月31日赵上华搬离涉案房屋，自该日至2019年3月10日赵上华并未使用涉案房屋亦未上锁。该期间系诉讼阶段，故赵上华无需承担该期间房屋使用费及房租。第二，赵上华对涉案房屋装修至少投入35万元用于美容美发经营，现租赁不到4个月即被迫搬走，损失巨大。一审法院认定的补偿数额过低，无法弥补赵上华的装修损失，故请求对房屋装修进行重新鉴定并予以改判。被上诉人谷青范辩称：不同意赵上华的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。谷青范的一审诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；2.判令赵上华返还房屋并支付自2018年5月31日起至实际搬离日止的房屋占用费,每日按日租金一倍的标准支付；3.判令赵上华支付解除合同违约金人民币（币种下同）2万元；4.判令赵上华支付逾期违约金89天X150元/天=13,350元（2月、3月租金逾期35天，5月租金逾期54天，合计逾期89天）；5.判令赵上华恢复房屋原状。一审诉讼过程中，谷青范撤回要求赵上华返还房屋的诉讼请求。赵上华的一审反诉请求：1.判令谷青范赔偿房屋装修损失19万元、房租损失16万元，总计35万元；2.判令谷青范返还押金1万元。一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）产权系谷青范、吕某所有。2017年10月23日，谷青范与赵上华签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方。租赁期限5年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止。每月租金1万元，租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年1月31日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过20日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止该合同，乙方须按合同第九条承担违约责任。乙方应在该合同签订后当日内，自行或通过居间方向甲方支付定金1万。待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为租赁保证金。租赁期内，水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、网络等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担。乙方应按该合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除该合同，并依据该合同第九条追究乙方违约责任。第九条约定：如任何一方未按该合同约定履行，该合同另有特别约定相关责任的，从其约定；该合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除该合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的双倍。若乙方违约，且乙方已经按合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按该条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。第十三条约定，免租期两个月；租约为5年，第一年、第二年租金不变，第三年递增5%，第四年递增5%，第五年递增5%；合同到期后，租客享有优先续约权，租金根据当时的市场行情来定；合同到期前，租客需把隔墙恢复，恢复原来模样。上述合同签订后，谷青范将涉案房屋交付赵上华使用。2018年5月30日，谷青范委托律师向赵上华发送《律师函》，明确表示双方签订的《房屋租赁合同》于该函件寄出之日解除，要求赵上华于收到函件5日内将拖欠的租金补足，并要求其于10日内腾退房屋、恢复房屋原状，逾期将按日租金的双倍收取房屋占有使用费。次日，赵上华签收该函件。2018年6月13日，谷青范委托律师向赵上华发送《律师函》，认为赵上华于2018年5月31日支付的3万元，系支付逾期付款违约金18,000元（从2018年4月7日起计算至2018年5月31日）及5月的房屋租金10,000元，合计2.8万元，余2,000元冲抵2018年第二期租金中6月份租金。赵上华收到本律师函起三日内补足2018年6月租金8,000元，并于2018年7月7日前足额支付第三期租金3万元（2018年7月、8月、9月），之后每期租金仍按照原租赁合同约定按期、足额支付，并且如逾期支付租金超过十日的，委托人有权解除合同。如未能满足以上条件，则仍坚持2018年5月30日解除双方签订的房屋租赁合同，并要求赵上华腾退房屋、恢复房屋原状并支付房屋占有期间的使用费。赵上华于同年6月14日签收该函件。一审另查明，2017年10月23日，赵上华通过中介向谷青范支付2万元,其中1万元为押金，1万元为首期租金；2018年3月7日，赵上华向谷青范支付3万元；2018年5月31日，赵上华向谷青范支付3万元；2018年7月8日，赵上华向谷青范支付3万元。一审法院认为，谷青范与赵上华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未悖法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行。根据合同约定，免租期2个月，租金3月一付，第一期租金乙方应于2018年1月31日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前。赵上华亦认可2017年11月、12月为免租期，故赵上华应缴纳的租金起算日为合同约定的2018年1月1日起。本案中，双方确认2017年10月23日支付的2万元中1万元为首期租金，1万元为押金，至2018年5月30日谷青范发出《律师函》要求解除合同时止，赵上华未能按约及时支付谷青范租金，尚欠谷青范第一、二季度租金2万元，已逾期超两个月，谷青范有权依据合同行使解除权。2018年5月31日，赵上华支付3万元。虽然该3万元可将之前未支付的租金部分弥补，但在谷青范于2018年6月13日发函后至第三期应缴租金日2018年7月7日前，赵上华仍未足额支付第三期租金，未能满足谷青范宽限赵上华可继续履行合同的全部条件，故谷青范仍有权坚持行使解除权，要求合同于2018年5月31日解除。一审诉讼中，赵上华亦同意于该日解除合同，故谷青范主张双方签订的合同于2018年5月31日解除，一审法院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上述合同解除后，赵上华理应将房屋交还于谷青范，其认为房屋已交还于谷青范也缺乏证据证明，故应按双方确认的2019年3月10日确定为房屋返还之日。据此，赵上华应支付自合同解除之日起至房屋实际交还之日止，参照租金标准计算的房屋占有使用费83,288元。赵上华已向谷青范支付10万元，扣除赵上华应支付的2018年1月至6月的租金6万元，剩余4万元，应在房屋占有使用费中予以抵扣，故其尚需向谷青范支付房屋占有使用费43,288元。赵上华将房屋隔墙打通，现其同意将房屋隔墙恢复原状，故谷青范主张要求赵上华将打通的隔墙恢复原状的请求，予以准许。赵上华拖欠租金，经谷青范催告后，仍未完全履行付款义务，构成违约，应当按合同约定承担相应的违约责任。谷青范主张要求赵上华支付合同违约金2万元，予以支持。考虑到赵上华拖欠小部分租金的事实，一审法院根据赵上华的违约行为确定的赵上华承担的违约性质的相关费用，与赵上华应承担的违约责任大体相当，也能弥补谷青范的损失，故对谷青范针对同一违约再向赵上华主张逾期付款违约金的请求，不予支持。一审审理中，谷青范撤回要求赵上华返还房屋的请求，未悖法律规定，予以准许。关于反诉部分，赵上华主张返还押金10,000元，谷青范予以同意，对此项反诉请求，予以支持。因赵上华违约在先，且经一审法院释明其主张的装修损失可通过相关有资质的鉴定机构进行评估并告知法律后果后，赵上华仍坚持不申请评估要求法院酌定，考虑到双方签订的合同履行期限至2023年底止，实际履行期限较短，确实存在一定的装修损失，故一审法院从平衡角度出发，酌情确定应由谷青范补偿赵上华装修损失以2万元计。赵上华其余反诉诉讼请求，尚无充分的证据予以证实，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，于2019年4月18日作出判决如下：一、谷青范与赵上华于2017年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；二、赵上华于判决生效之日起十日内支付谷青范自2018年6月1日起至2019年3月10日止剩余的房屋使用费43,288元；三、赵上华于判决生效之日起十日内支付谷青范违约金20,000元；四、赵上华于判决生效之日起二十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋内隔墙恢复原状；五、谷青范于判决生效之日起十日内返还赵上华押金人民币10,000元；六、谷青范于判决生效之日起十日内支付赵上华房屋装修补偿款20,000元；七、驳回谷青范的其他诉讼请求；八、驳回赵上华的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费275元，由赵上华负担。反诉案件受理费3,575元，由谷青范负担150元，赵上华负担3,425元。二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于租赁合同解除的原因及责任归属。根据本案所查明的事实，双方签约后，因上诉人对合同约定的第一期租金具体对应的期间系2017年11月至2018年1月（前两个月免租期，故仅需支付一个月租金），还是2018年1月至同年3月（免租期满后起算，故需实付三个月租金）存在误解，导致上诉人一直未按合同约定如期如数向被上诉人支付租金。虽然尚无证据显示，上诉人对此存在恶意，但鉴于上诉人确实未能按约向被上诉人支付租金，且在被上诉人催讨后，上诉人仍未能按期全额付足租金，故一审据此认定上诉人逾期支付租金构成违约，并无不当，本院予以认同。现被上诉人据此按照租赁合同的约定行使合同解除权，于法不悖，上诉人对于合同解除亦不持异议，故一审法院认定被上诉人解约函送达上诉人之日，租赁合同予以解除，当属正确。导致租赁合同解除系因上诉人逾期支付租金所致，故上诉人理应就此承担合同约定的违约责任。上诉人主张其无需承担违约责任，与本案事实不符，本院对此不予采纳。关于合同解除后，上诉人是否还需支付房屋使用费的问题。虽然上诉人主张其自2018年5月31日即搬离了涉案房屋，但上诉人并未就此提供相关证据材料予以佐证，且鉴于亦无证据显示上诉人搬离房屋后告知过被上诉人，亦未要求被上诉人交接房屋，故上诉人主张合同解除后其无需承担房屋使用费，依据不足。鉴于双方一审中确认2019年3月10日返还了房屋，故被上诉人要求上诉人支付租赁合同解除后至2019年3月10日止按合同约定租金标准计算的房屋使用费，并无不当，一审法院对此予以支持，本院予以认同。关于上诉人装修损失的补偿问题。因租赁合同明确约定若上诉人违约，其对房屋装修添附则无偿赠与被上诉人。现因上诉人逾期支付租金导致双方合同解除，故上诉人主张赔偿装修损失，本无合同依据。一审法院考虑到双方实际履行的合同期间相较于整个租期而言时间较短，且从平衡双方利益的角度酌情认定由被上诉人补偿上诉人装修损失2万元，尚属合理。上诉人主张装修损失15万元，但在一审中其既未能提供充分有效的证据材料，亦坚持不进行装修评估鉴定，故本院对此不予采信。综上，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,300元，由上诉人赵上华负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十二月二十四日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……