江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初1726号 原告：蒋某某，男，1948年7月8日出生，汉族，住连云港市开发区。 委托诉讼代理人：马继忠，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：祝井千，江苏润唐律所事务所律师。 被告：朱某甲，男，1929年9月10日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：韩永柱，江苏新浦律师事务所律师。 被告：朱某乙，男，1957年6月2日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：马某某，女，1933年3月26日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：韩永柱，江苏新浦律师事务所律师。 原告蒋某某与被告朱某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某某委托诉讼代理人马继忠，被告朱某甲委托诉讼代理人韩永柱到庭参加诉讼。后原告蒋某某依法追加被告朱某乙、马某某参加诉讼，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开开庭进行了审理，原告蒋某某委托诉讼代理人祝井千，被告朱某甲、马某某共同委托诉讼代理人韩永柱，被告朱某乙到庭参加诉讼，本院现已审理终结。 原告蒋某某向本院提出诉讼请求：1.判令三被告将昌某湖花园小区B23楼4单元302室房屋产权、土地使用权办理过户到原告名下。2、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2014年4月1日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被告将坐落在昌某湖花园小区B23楼4单元302室的房屋及车库一间以27万元价格卖给原告。同日付清26万元房款，余款1万元在办理过户时给付，产权归原告所有。合同还约定待该房屋能够办理产权证时再办理过户手续。合同签订后原告一次性给付被告26万元购房款，被告向原告交付了房屋及该房屋相关资料（房屋买卖合同、缴款发票，房屋货币安置协议书等），办理水、电、燃气使用过户手续。2019年1月被告取得了该房屋产权证，但是原告要求被告办理房屋产权、土地使用权过户手续未果。故诉至法院，请求法院判令被告将该房屋产权、土地使用权办理过户到原告名下并承担本案的诉讼费用。 被告朱某甲、马某某辩称，驳回原告诉求，判决该房屋买卖合同无效，原告承担本案全部诉讼费用。原告蒋某某没有和被告朱某甲签订房屋买卖合同，朱某甲、马某某也没有参与该房买卖活动。原告自始至终没有与被告见过面，现朱某甲、马某某作为涉案房屋的所有权人坚决不同意出让该房。因此没有经过房屋所有权人的同意而签订的房屋买卖合同无效。另外，房屋买卖属重大事项，必须认真慎重，国家对房屋的买卖登记、变更、过户都有严格要求，所有人不到场不得办理变更过户手续，如系授权也必须办理公证，这是房屋交易的一个常识。朱某乙未经授权，相对人蒋某某也没有催告被告代理人追认，因此该买卖合同依法不能成立。无效的合同自签订起就没有法律效力，不受法律保护。按照法律规定应相互返还财产。被告朱某甲无过错、无责任，请求人民法院保护两位老人的合法权益，依法作出公正判决。 被告朱某乙辩称，原来的房子我没有经过老人的同意，就将房屋卖了，因为老人身体不好，需要照顾，而且还住院，正好缺钱就将房屋卖掉了。 当事人围绕诉讼请求依法提供了房屋买卖合同、银行转账收据、借条一份，连云港经济技术开发区房屋买卖合同、房屋货币安置协议书、缴款发票、房屋装修业主临时公约、拆迁项目分房手册、上房通知书、被告身份证复印件各一份，连云港供电公司更名过户申请表、管道燃气供气协议，缴纳电费、水某、物业管理费票据，办理房产证通知，2019年1月10日被告朱某乙的承诺书，原告与朱某乙谈话录音，不动产权证书，朱某甲和马某某的户口本等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：朱某甲、马某某系朱某乙的父母亲。2004年4月20日，朱某甲因原房屋拆迁，购买了位于连云港经济技术开发区房屋，朱某甲于2010年接收了该房屋。因朱某甲、马某某夫妻年事较大，与子女居住在一起，未在该房内居住。 2014年4月1日，朱某乙以朱某甲名义与原告蒋某某签订《房屋买卖合同》，合同约定：朱某甲将坐落在昌某湖花园二期，B234单元302室，建筑面积92.64平方米房屋，并附带车库一间12.75平方米，卖给蒋某某。成交价格为人民币27万元整；双方同意于2014年4月1日交付26万元整，待房产证交付后，朱某甲于办好房产证时，蒋某某将1万元付给朱某甲。过户费用由蒋某某全部承担，房屋买卖合同成立后该房以后所有发生相关费用由蒋某某负责。蒋某某如在房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证，以及过户手续等，朱某甲不得以任何理由加以阻挠，协助蒋某某办理过户手续。双方严格执行不得反悔。合同签订后，蒋某某将26万元汇入朱某乙银行账户。因该房屋尚未办理房屋产权证，朱某乙将原朱某甲原始购买该房屋的合同、收据等资料交付给蒋某某，并向蒋某某交付了房屋。自2014年4月至今，蒋某某居住在该房中。蒋某某办理了电、煤气改名，并缴纳了相应的水、电、煤气和物业费用。 2018年6月1日，物业公司通知昌某湖二期业主办理房产证。朱某乙于2019年1月10日向蒋某某出具一份承诺，内容为：下周五前保证把房产证办好，交给你看，节前能赶上过户把户过掉。2019年1月29日，朱某甲取得案涉房屋不动产权证，不动产权证记载权利人为朱某甲、马某某共同共有。后蒋某某多次与朱某乙联系要求办理过户未果。 在本案审理过程中，经本院释明后，原告蒋某某坚持要求朱某甲办理过户登记。 本院认为，被告朱某乙在未取得房屋所有权人朱某甲、马某某授权，仍以朱某甲名义与原告蒋某某签订《房屋买卖合同》，朱某乙的行为系无权代理。因朱某甲、马某某未予追认，因此，该《房屋买卖合同》对朱某甲、马某某不发生效力。原告蒋某某主张被告朱某乙系朱某甲之子，朱某乙的行为构成表见代理。本院认为，蒋某某明知房屋所有权人为朱某甲，朱某乙虽然是朱某甲儿子，但两人是具有独立民事权利的自然人，在朱某乙没有产权人明确、充分授权的情况下，与“代理人”朱某乙签约，蒋某某没有尽到审慎注意义务。不构成表见代理。本案中，涉案《房屋买卖合同》系由于被告朱某乙无权代理致使买成房屋的合同目的不能实现，蒋某某作为合同守约方有权依法要求朱某乙承担违约责任。蒋某某在经过本院释明后，仍然支持要求被告朱某甲、马某某、朱某乙将昌某湖花园小区B23楼4单元302室房屋产权、土地使用权办理过户到原告蒋某某名下，原告蒋某某的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告蒋某某的诉讼请求。 案件受理费2675元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 审判员  张坤瑞 二〇一九年十二月二日 书记员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。