浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8144号 上诉人（原审被告）：杭州富阳银碟迎宾咖啡馆（普通合伙）。住所地：杭州市富阳区富春街道恩波大道258号。统一社会信用代码：91330183396656056K。 执行事务合伙人：何玉凤。 委托诉讼代理人：底世清、傅雨晞，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郎卫平，男，1969年11月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：徐华、孙泽天，浙江五联律师事务所律师。 原审第三人：郑春雷，男，1970年10月27日出生，汉族，住杭州市富阳区。 上诉人杭州富阳银碟迎宾咖啡馆（普通合伙）（以下简称银碟咖啡）因与被上诉人郎卫平及原审第三人郑春雷房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2014年5月23日，出租方郎卫平、郑春雷与承租方富阳银碟迎宾咖啡馆（普通合伙）（银碟咖啡原名称）签订《房屋租赁合同》，约定租赁地址：富阳市迎宾路48号（现调整为杭州市富阳区富春街道恩波大道258号）面朝迎宾路的一楼、二楼，原富阳市蓝山咖啡馆场所（以下简称该物业），租赁（计租）面积约760平方米左右（不包括地下一层，但可共同使用）；承租方租赁该物业经营范围为咖啡、西餐、饮料等；租赁期限为10年，自2014年5月1日至2024年4月30日止，在此期间每年的5月1日至次年的4月30日为一个租赁年度，计算年租金；租期内租金总额为6157089元；租金按租赁年度每年支付一次，首年租金570000元承租方应于本合同签订当日支付给出租方，其后每个租赁年度应付的租金，应由承租方于租赁年度开始前一个月即每年公历4月1日前向出租方提前付清，出租方在收到租金后3个工作日内出具相等金额之收款凭证送达承租方；承租方应于本合同签订当日向出租方支付人民币50000元的租赁保证金，出租方收到保证金后向承租方出具收款凭证；未经出租方同意，承租方不得将该物业转租给他人，若承租方擅自转租的，出租方可以不受本合同租期限制，随时终止本合同并收回该物业；承租方如确需与第三方合作经营，应事先征得出租方同意，在不损害出租方利益情况下出租方应予以支持并重新签订协议，否则按承租方擅自转租处理；如需对房屋进行装潢、改装或增扩设备时，应向出租方提供书面方案并征得出租方书面同意，费用由承租方自理；承租方应当在获得必要的政府有关部门的批准或许可后方可进行装潢施工，承租方保证该等内部装修、分割、修建、安装设备或改进不得影响该物业所在大楼的结构性安全及其他产权人或承租人的正常经营、办公活动，否则出租方有权要求承租方停止施工并限期整改；承租方在租赁期间增添的设备和可利用的装潢，在合同期满后承租方不再租赁或本合同提前解除的，在不影响房屋使用功能的情况下，可移动的家具、用具、电器等由承租方自行搬走，其余不可移动的固定装潢无偿归出租方所有，并不得拆除或故意毁损，承租方向出租方交还该物业前，应自负费用对该物业进行打扫和清理，使该物业处于完好和可出租状态；地下一层为出租方所有，出租方同意承租方按地上承租面积的比例使用，相关的使用、维修、物管、水电等各类费用支出亦按比例分摊，但车库不得对外使用；承租方须按本合同约定及时足额缴付租金，如承租方逾期支付租金，每逾期一天按照逾期支付之款项的1‰（千分之一）支付滞纳金，直至应缴费用及滞纳金全部付清；在租赁期内，承租方有下列行为之一的，出租方有权单方面解除本合同，收回该物业，没收承租方交纳的保证金不予退还，并有权要求承租方向其支付本合同剩余租赁期租金金额的30%作为违约金：（2）承租方逾期支付租金超过15日（含）及以上的、（3）未经出租方书面同意，承租方擅自转租该物业或与他人合作经营的。 2018年5月26日，郎卫平与银碟咖啡签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，载明：富阳银碟迎宾咖啡馆（普通合伙）因政策原因于2016年更名为杭州富阳银碟迎宾咖啡馆（普通合伙），原地址富阳市富春街道迎宾路48号更名为：杭州富阳区富春街道恩波大道258号，特此说明。双方于2014年5月23日签订《房屋租赁合同》，现在此合同基础上签订补充协议，以资共同遵守。约定：一、自本补充协议签订之日起至2024年4月30日止，郎卫平及其共同出租产权人同意租期内租金每年固定为450000元不上浮，郎卫平房屋（原产权证地址为富春街道迎宾路48-4号，房产面积为533.27平方米）的房租金为260400元/年（税后），银碟咖啡每年4月15日前支付，本合同签订之日，10天内一次性支付；二、双方约定，银碟咖啡应于本合同签订当日向郎卫平支付30000元租赁保证金，郎卫平收到保证金后向银碟咖啡出具收款收据凭证；三、在合法经营的前提下，郎卫平同意银碟咖啡转租或与第三方合作经营；四、郎卫平同意银碟咖啡及到银碟咖啡消费的客人按比例免费使用地下公共车库，郎卫平同意开通通往银碟咖啡店铺的电梯，并符合使用标准，后期使用费用由事实承租人分摊；六、本补充协议系对双方原2014年5月签订的《房屋租赁合同》的补充修改，与原2014年5月签订的《房屋租赁合同》具有同等法律效力，其他未尽事宜按原《房屋租赁合同》履行。 2018年5月26日，郑春雷与银碟咖啡签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定：自本补充协议签订之日起至2024年4月30日止，郑春雷及其共同出租产权人同意租期内租金每年固定为450000元不上浮，郑春雷房屋（原产权证地址为富春街道迎宾路48-4号，房产面积为388.21平方米）的房租金为189600/年（税后），银碟咖啡每年4月15日前支付，本合同签订之日，10天内一次性支付；二、双方约定，银碟咖啡应于本合同签订当日向郑春雷支付20000元租赁保证金，郑春雷收到保证金后向银碟咖啡出具收款收据凭证；《〈房屋租赁合同〉补充协议》的其他条款与郎卫平与银碟咖啡签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议》其他条款一致。 《〈房屋租赁合同〉补充协议》签订后，银碟咖啡未向郎卫平支付租赁保证金30000元。 2019年3月25日开始，郎卫平对案涉房屋地下车库进行整修。同时，银碟咖啡在未告知郎卫平的情况下将部分租赁房屋转租他人。 2019年4月10日上午，银碟咖啡负责人何玉凤与郎卫平通话，何玉凤表示有客人反映车库不能用，郎卫平表示车库（以后）不能再用，自己要用；按面积银碟咖啡只有一个车位；何玉凤表示按面积分车位应该提前跟她说，不能突然就不能用车位，车位是大楼共用的；郎卫平表示车位本来就是给你们用用的，你们不支付（车位）房租；何玉凤表示使用车位有约定，应该讲道理；郎卫平表示便宜（了租金）你又将下面租给人家，讲道理你不要租给人家要统一管理；何玉凤表示转租有约定；郎卫平表示约定是整体转租，没有说单间可以转租；何玉凤表示没有约定只能整体转租。郎卫平表示你下面租掉也不会安排车位，你们上面只能一家单位使用一个车位。 2019年4月14日前，何玉凤因车位等问题与郎卫平多次沟通。2019年4月21日，郎卫平通过微信通知何玉凤2天内缴纳2019年度租金，何玉凤表示车位问题未解决之前不会缴纳租金。 2019年4月23日，郎卫平委托浙江五联律师事务所，向银碟咖啡发出律师函，载明：2014年5月23日，你方与出租方签订《房屋租赁合同》，约定你方承租出租方位于富阳区恩波大道258号的760平方米的场地营业使用，租期从2014年5月1日至2024年4月30日止等内容。2018年5月26日，你方与出租方签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定了租金、租赁保证金等内容。2018年7月17日，你方向出租方出具调解书，承诺了支付房租及租赁保证金等内容。合同签订后，你方使用房屋至今，屡次违约拖欠房屋租金及租赁保证金，在出租方多次催告的情况下仍未主动支付。鉴于以上事实，现郑重函告你方：一、解除你方与出租方签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》，收回房屋，按租赁合同第十条第3款规定3日内（收到本律师函之日起起算）向出租方交还该物业，并办妥以该物业为注册地址的工商注销手续；二、你方在交还该物业的同时还须向出租方支付拖欠的租金、占用费等相关费用。银碟咖啡于2019年4月24日收到律师函后，至今仍未向郎卫平缴纳租金，也未交还租赁房屋。 原审法院另查明：银碟咖啡所在楼幢的总面积为4887.16平方米。 原审法院审理认为：郎卫平与银碟咖啡签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人应依约履行合同义务。郎卫平向银碟咖啡交付了案涉房屋，银碟咖啡应全面履行合同义务。 《〈房屋租赁合同〉补充协议》约定银碟咖啡应于2018年5月26日向郎卫平支付保证金30000元，银碟咖啡至今未支付；《〈房屋租赁合同〉补充协议》约定在合法经营的前提下，郎卫平同意银碟咖啡转租或与第三方合作经营。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定的转租“是指承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。”（条文释义），按照善意合同当事人的理解，转租应当是指对租赁物的整体转租而不是部分转租。银碟咖啡以《〈房屋租赁合同〉补充协议》没有约定转租方式而认为可以部分转租，显然不符合善意合同当事人对合同条款的理解。因此，银碟咖啡将租赁物部分转租，违反合同约定，其转租行为构成违约。郎卫平据此于2019年4月10日明确告知银碟咖啡不再向其提供车位，是针对银碟咖啡部分转租违约行为采取的自我救济的措施，不构成违约。退一步讲，银碟咖啡如认为郎卫平不向其提供车位的行为构成违约，其行使履行不安抗辩权（后履行抗辩权）应与郎卫平不提供车位的行为对价，即银碟咖啡只能行使与郎卫平不提供车位的行为对价的暂时减少支付租金的权利。根据郎卫平与银碟咖啡签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》约定，郎卫平向其交付的房屋面积为533.27平方米，所在楼幢的总面积为4887.16平方米，根据银碟咖啡陈述地下车位共24个，按比例郎卫平应当向银碟咖啡提供的车位为2.6个，银碟咖啡总客位70余个，银碟咖啡可以暂时减少支付的租金合理部分为10000元左右。因此，2019年4月21日银碟咖啡明确表示在车位问题未得到解决前不支付租金，不符合法律规定，其行为构成不能实现合同目的的根本性违约。郎卫平因此委托浙江五联律师事务所向银碟咖啡发函明确要求解除《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》，符合法律规定。银碟咖啡在收到律师函后未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》自银碟咖啡收到律师函之日即2019年4月24日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；根据履行情况和合同性质，第三人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故郎卫平可以要求银碟咖啡立即腾退并返还房屋，原审法院予以支持。 《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》解除后，银碟咖啡仍占用租赁房屋，造成郎卫平损失，银碟咖啡应当予以赔偿，赔偿金额参照《〈房屋租赁合同〉补充协议》关于租金的约定，按年260400元、每日713.42元计算至银碟咖啡实际腾退之日，原审法院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；根据履行情况和合同性质，第三人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条规定并没有禁止合同解除后不能适用违约金条款，因此，郎卫平在本案中主张违约金，不违反法律规定。《房屋租赁合同》约定“支付本合同剩余租赁期租金金额的30%作为违约金”。剩余租赁期为2019年5月1日至2024年4月30日5年，合计租金1302000元，按合同约定计算的金为390600元。经释明，银碟咖啡请求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。原审法院认为，《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》解除，银碟咖啡腾退租赁房屋后，郎卫平就租赁房屋重新招租必将损失租金收益，该租金损失为郎卫平的直接损失，结合违约金的惩罚性性质，酌情确定违约金按照《〈房屋租赁合同〉补充协议》约定的租金标准的8个月租金计算为173600元，银碟咖啡支付郎卫平违约金173600元，原审法院予以支持。郑春雷经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条、第四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，原审法院于2019年8月13日判决：一、确认郎卫平与银碟咖啡于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》和2018年5月26日签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议》，于2019年4月24日解除，银碟咖啡于判决生效之日起三十日内腾空郎卫平所有的坐落杭州市富阳区富春街道恩波大道258号的房屋并返还给郎卫平；二、银碟咖啡于判决生效之日起三十日内支付郎卫平按照每日713.42元自2019年5月1日起计算至银碟咖啡腾退租赁房屋之日止的占有使用费；三、银碟咖啡于判决生效之日起三十日内支付郎卫平违约金173600元；四、驳回郎卫平其他诉讼请求；案件受理费7298元，减半收取3649元，由郎卫平负担1980元，由银碟咖啡负担1669元。 宣判后，银碟咖啡不服，向本院提起上诉称：1、上诉人转租符合合同约定，不构成违约；2、被上诉人未按约提供从未系违约在先，上诉人有权享有后履行抗辩权，延缓交纳租金并无不妥；3、被上诉人发函要求解除案涉租赁合同，原审判决以确认解除为由判决，适用法律错误；4、被上诉人的违约金诉请不能成立，应予驳回。请求二审法院撤销原判第一项，改判解除；撤销原判第二、三项，改判驳回被上诉人的相应诉讼请求；上述费由被上诉人承担。 郎卫平辩称：原合同明确约定不允许转租，后因咖啡馆生意不好、经营者变更，租金减少到45万元，所以补充协议同意转租，但仅限于整体转租。上诉人部分转租，由已车位问题拒不支付租金，构成根本性违约。原审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 银碟咖啡在二审诉讼中提交以下证据： 1、案涉咖啡馆照片； 2、打款凭证。 银碟咖啡提交上述证据欲证明两出租人出租房屋属于一个整体不可分割，银碟咖啡已经支付赵春雷租金，不存在拖欠情形。 上述证据经出示，郎卫平提出异议称，案涉房屋有各自独立的产权证，且分别出租；银碟咖啡未按约支付郎卫平房租，其与第三人的付款情况，郎卫平不知情。 本院经审核认为：郎卫平、赵春雷就其各自所有的房屋与银碟咖啡分别签订房屋租赁合同补充协议，补充协议中亦未明确租金统一由赵春雷收取，故上述证据不能证实银碟咖啡的主张，不具有关联性，本院不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”银碟咖啡将其承租的房屋用于部分转租，又以车位使用问题拒不支付租金，根据案涉房屋租赁合同的约定，原审判决认定银碟咖啡构成违约并无不当；即使银碟咖啡有权部分转租，但其以履行抗辩权为由拒不支持全部租金也已构成根本性违约，郎卫平按约有权解除其房屋租赁合同。郎卫平已通知银碟咖啡解除合同，合同自通知到达时解除。郎卫平据此诉请判决确认合同已经解除，原审判决予以支持并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。银碟咖啡的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3957元，由上诉人杭州富阳银碟迎宾咖啡馆（普通合伙）负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇一九年十二月十三日 书记员 赖雪珂