贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15288号 原告：付朝杰，男，彝族，1982年12月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：杜霞，女，汉族，1985年3月2日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：付朝贵（特别授权代理），系原告付朝杰之兄长。 被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市南部新区7号路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼）。统一社会信用代码：91520500709552726W。 法定代表人：徐忠杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐卫东（特别授权代理），该公司员工。 委托诉讼代理人：周威（一般授权代理），该公司员工。 原告付朝杰、杜霞与被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（下称：政通房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付朝贵，被告委托诉讼代理人徐卫东、周威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告付朝杰、杜霞向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交付转移登记有关文书及不动产权证的违约金，以原告购房款357,346.00元为基数，自2017年1月1日起按日万分二计付至被告实际履行义务之日止(暂定70,000.00元)；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告将第一项诉请中的违约金明确为：逾期办证违约金。 事实及理由：2014年10月24日，原告付朝杰、杜霞与被告政通公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:2014-10-24)，约定原告向被告购买其开发的位于毕节市××区××杜鹃大道中××“××财富大厦××号”，房屋建筑面积112.81平方米，总价款为357,346.00元。在《商品房买卖合同》中双方就商品房交付转移登记有关文书及不动产权证的违约金进行了明确约定。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”。合同签订后，原告全面履行了合同义务，即付清购房款357,346.00元。另外，原告还向被告支付了办理不动产权证及相关入户费用5,620.00元；维修基金费用8,461.00元以及相关税费5,998.00元，但被告至今仍未向原告办理转移登记有关文书及不动产权证。综上所述，原告认为被告未履行合同义务的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。据此，现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第百一十四条，《中华人民共和国民事诉法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，特具状诉至贵院，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告政通房开公司口头辩称：1、双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条第四项中对办理转移登记有明确约定，即双方共同向房屋登记机关申请办理转移登记，时至今日被告方从未收到原告方的授权委托书或共同邀约办理的意思表示；2、按照合同约定办理转移登记的时间是2016年12月31日前，原告的起诉已经超过诉讼时效，该诉讼时间应适用民法通则两年的规定。 本院经审理认定以下事实：2014年10月24日，原告付朝杰、杜霞作为买受人，被告政通房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014-10-24），约定：买受人购买出卖人开发建设的位毕节市××区××杜鹃路中××财富大厦××、××单元××房房，房号为B-06-5，该商品房总价款为357,346.00元；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款357,346.00元。同时，原告还向被告交付了相关税费。被告已将涉案商品房交付原告，但至今未将商品房转移登记有关文书交付给原告，故原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于被告提出原告的诉请已超过诉讼时效的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金，现原告请求被告从2017年1月1日起承担违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付违约金的请求权未超过诉讼时效。 关于违约金的计算标准问题。原、被告双方在合同中约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.2%的违约金。”现被告承诺交付文书的时间已超过180日，按合同约定应以原告已付购房款357,346.00元为基数，按日0.2%计算违约金，但该违约金计算标准约定过高，应予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失的相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金从2017年1月1日开始计算。同时，被告代收相关税费的行为，视为原告委托被告代为办理权属登记，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，逾期办证违约金的计算方式为：以原告已付购房款357,346.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付朝杰、杜霞支付逾期办证违约金（违约金以357,346.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告付朝杰、杜霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费775.00元（已减半收取），由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇一九年十二月二十三日 书记员 包清琳