云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）云03执异100号异议申请人(案外人)周朝启，男，汉族，1965年10月5日生，住云南省宣威市。申请人浙江宝厦建设有限公司。法定代表人：陆斌，董事长。住所地：浙江省绍兴市越城区二环北路360号711室。被申请人曲靖市云健兴大房地产开发有限公司。法定代表人：孙昆林，执行董事。住所地：云南省曲靖市麒麟区翠峰路19号。本院在执行浙江宝厦建设有限公司申请保全一案中，案外人周朝启对执行标的向本院提出书面异议，本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人周朝启称，2018年6月14日周朝启与保戍、富源县鲁金银煤业有限公司、云健兴大房地产开发有限公司签订了四方协议，约定由云健兴大房地产开发有限公司代富源县鲁金银煤业有限公司支付鲁金银煤业受让异议申请人名下迪庆州德钦县天沃煤矿6万吨产能的转让款，云健兴大房地产开发有限公司以34套房产（包含水岸雅苑7栋23A11号合同备案号（QJ2018061404443））作价1000万元作为该协议的履行价款，将该房屋过户至异议申请人名下。现该四方协议均已履行完毕，异议申请人是该房屋的权利人。2019年7月2日异议申请人将该套房屋转让给赵虎，但由于房管局要求办理房产备案变更登记手续须到房管局撤销原登记，将房屋回归至原开发商名下后，方能重新进行备案，在此情况下，异议申请人于2019年7月24日提供相关材料给房产公司，曲靖房产管理局收到材料后于2019年7月24日根据相关规定在房产网依法进行撤销公示。9月13日异议申请人收到云健兴大房地产开发有限公司通知该房产管理局已经撤销备案可以重新进行网签备案，异议申请人与云健兴大房地产开发有限公司约定于9月27日办理房产更名备案相关手续，办理当日被云健兴大房地产开发有限公司告知房产状态异常。10月10日到房管局查询得知，该房产网签备案撤销期满后房源已回到云健兴大房地产开发有限公司有限公司，于9月17日被与云健兴大房地产开发有限公司有诉讼纠纷的浙江宝厦建设有限公司保全。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定折价款的百分之五十。”该房产基于2018年6月14日签订的四方协议，云健兴大房地产开发有限公司以房屋作价履行煤矿产能置换价款，现煤矿产能已经置换完毕，视为异议申请人购买本案房屋的价款已经履行完毕双方同时签订了合法有效的书面买卖合同，申请人系该房产的合法权利人。为维护申请人的合法权益，请求依法解除对水岸雅苑7栋23A11合同备案号（QJ2018061404443）房屋的保全。异议申请人周朝启为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件；2、（2019）云03民初180号民事裁定书复印件；3、意向协议、团购房源明细、房屋购销合同更名承诺书、商品房购销合同登记备案表；4、曲靖市房产信息网撤销备案房源公示信息。通过对异议申请人提交的证据审查表明，2018年6月14日，周朝启与曲靖市云健兴大房地产开发有限公司、保戍、富源县鲁金银煤业有限公司签订四方协议，约定由曲靖市云健兴大房地产开发有限公司代富源县鲁金银煤业有限公司支付富源县鲁金银煤业有限公司应向异议申请人支付的迪庆州德钦县天沃煤矿6万吨产能的转让款1100万元，曲靖市云健兴大房地产开发有限公司以34套房产（包含水岸雅苑7栋23A11号，合同备案号为：QJ2018061404443）作价1000万元作为该协议的履行价款，将该房屋过户至异议申请人周朝启名下。2018年6月14日，案涉房产备案登记到周朝启名下，备案登记号为QJ2018061404443。2019年7月2日，由于要将房屋更名至赵虎名下，并提交了更名承诺书。2019年7月24日，曲靖市房地产管理局公布《曲靖市中心城区2019第八批撤销商品房购销合同备案申请公示表》，该公示表含有买受人为周朝启的曲靖市云健兴大房地产开发有限公司开发的云健水岸雅苑（1-3、5-10、12幢）7-23A11号房产，撤销备案原因是经公证自愿解除合同。本院查明，浙江宝厦建设有限公司与曲靖市云健兴大房地产开发有限公司因建设工程施工合同纠纷诉至本院，审理过程中，浙江宝厦建设有限公司申请财产保全，请求对曲靖市云健兴大房地产开发有限公司名下价值101366057元的财产进行查封、冻结，并提供了担保。本院于2019年9月17日作出（2019）云03民初180号民事裁定：在101366057元范围内依法对被申请人曲靖市云健兴大房地产开发有限公司开发的“水岸雅苑项目”中以下房源编号的房屋进行查封：商铺：第1幢S1、S2；第2幢S1、S2、S3、S5、S6、S7、S8、S9、S10；第7幢S1、S2、S3、S5、S7、S8;第8幢S1、S2、S3、S5、S6、S7、S8、S9、S10、S11；第9幢S1、S2、S3、S5、S6、S7；第10幢S1、S2、S3、S5、S6、S7；第12幢S1、S2、S3、S5、S6、S7；第11幢11-1、11-2、11-3、11-3A、11-5、11-6、11-7、11-8、11-9、11-10、11-11、11-12；第13幢13-1；第15幢15-1、15-2、15-3、15-3A；第17幢17-1、17-2、17-3、17-3A；住宅：第6幢5单元202、1单元1702；第7幢23A06、23A11、1308;第10幢3单元1501；第12幢2单元1002；查封期限为三年。2019年9月20日本院作出（2019）云03执保34号协助执行通知书查封上述房产。案外人周朝启向本院提出执行异议，对查封的曲靖市云健兴大房地产开发有限公司开发的“水岸雅苑项目”中第7幢23A11号房产主张权利。本院认为，本案的焦点问题是异议申请人对案涉房屋的权利主张是否能排除法院的查封行为。本案中，异议申请人周朝启基于实体权利对被保全财产提出书面异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。”之规定，本院对异议申请人的异议申请应依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。对于案外人主张权利的异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”具体到本案，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”曲靖市云健兴大房地产开发有限公司开发的“水岸雅苑项目”中第7幢23A11号房产已于2018年6月14日备案登记在异议申请人周朝启名下，案涉房产的权利人为周朝启，权利取得的以物抵债的行为并未违反法律规定。现由于周朝启对案涉房产需要更名而撤销原备案重新予以备案到赵虎名下，按要求进行了撤销公示并重新备案，这属于合法规范的市场交易行为，为保护和规范房地产市场的合法交易行为，应视为案涉房产已进行备案登记在异议申请人周朝启名下。该房产并未是因为未支付对应价款或是买卖行为不成立而被房地产开发企业收回，而是备案登记人对自己名下的房产的更名而需要重新备案，该备案登记仍具有保全效力，可阻却对备案登记财产的强制执行。故本院的查封行为不当，对异议申请人的权利主张本院予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：中止本院（2019）云03民初180号民事裁定书中对曲靖市云健兴大房地产开发有限公司开发的“水岸雅苑项目”中第7幢23A11号房产的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向曲靖市中级人民法院提起诉讼。审判长  骆建才审判员  何 林审判员  刘 恒二〇一九年十二月二日书记员  徐 丹