北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初4351号原告：北京首府饭店，住所地北京市东城区东四块XX街X号,统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXX。法定代表人：吕晓青。总经理。委托诉讼代理人：李璐，北京市中银律师事务所律师。被告：北京京东益民医药有限公司，住所地北京市通州区永顺镇XX村委会东南X米,统一社会信用代码：XXXXXXXXXXX。法定代表人：李明，总经理。委托诉讼代理人：陈明虎，北京市京师律师事务所律师。原告北京首府饭店（以下简称首府饭店）与被告北京京东益民医药有限公司（以下简称京东益民公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员张燕担任审判长，人民陪审员杨秋玲、梁成祥参加的合议庭审理本案，本院于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告首府饭店的委托诉讼代理人李璐，被告京东益民公司的委托诉讼代理人陈明虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首府饭店向本院提出诉讼请求：1.京东益民公司支付拖欠首府饭店的2016年11月15日至2017年8月6日期间的房屋租金145940元（按照每年20万元的标准计算）；2.京东益民公司对拖欠的上述房屋租金按照每日3%的标准支付自2016年11月15日起至支付之日止的滞纳金（违约金之意）；3.京东益民公司支付自2017年8月7日起至2018年11月14日止的房屋占有使用费，按照房屋租金的2倍即每日1096元的标准计算；4.诉讼费由京东益民公司承担。事实和理由：首府饭店于2016年11月15日与京东益民公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于八里桥市场内金海街X号一层底商（以下简称涉案房屋）出租给京东益民公司使用，年租金20万元，租金采用半年付方式，租赁期限自2016年11月15日至2017年11月14日止，并约定在租赁期限内如遇拆迁承租人无条件腾退。合同签订后，首府饭店如约履行了合同，但京东益民公司自2016年11月15日无故欠付租金至今。且在租赁期限内，政府通州八里桥地区棚户改造（二）期项目启动，涉案房屋在拆迁范围内。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第一款第5项的约定，租赁房屋遇拆迁的或不可抗力致使本合同不能履行的，甲乙双方自行解除本合同，乙方应无条件腾退房屋，拆迁补偿与乙方无关，双方不承担任何违约责任以及任何经济损失。第八条约定，租赁期内，甲乙双方发生争议，双方应友好协商，协商不成的，任何一方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼。为此，首府饭店于2017年8月3日向京东益民公司发出了解除租赁合同通知，正式通知京东益民公司腾退房屋，但至今京东益民公司非但未腾退房屋也拒不支付租金。另，2018年11月14日京东益民公司已将涉案房屋腾退并交付首府饭店。为了维护合法权益，故起诉到法院，望法院依法判决。京东益民公司辩称：不同意首府饭店的诉讼请求。第一，双方租赁合同实际签订时间为2017年4月27日，故租金起算日应为2017年4月27日。第二，涉案房屋的隔壁金海街X号发生火灾，自2016年9月14日起，涉案房屋停电，一直持续至2016年12月，涉案房屋处于不适租状态，且停电导致京东益民公司药品损失8万余元，对于2016年9月火灾发生后至12月期间的租金损失京东益民公司一直与首府饭店进行磋商，此期间的租金损失和药品损失要与新一期的租金进行折抵，具体折抵金额双方一直没有确定。京东益民公司的损失为三个月租金损失5万元及药品损失大概8万元，应将该部分损失折抵2017年4月27日之后的租金，双方就折抵问题一直在协商，但未达成一致意见。第三，2017年8月8日，涉案房屋开始停水停电，又处于不适租状态，此状态持续到租期结束，此期间的租金或首府饭店所说的房屋占有使用费均不应支付。第四，不同意支付滞纳金。第五，2012年9月28日，京东益民公司支付首府饭店押金2.5万元，首府饭店应当返还，京东益民公司主张该笔押金用于抵扣其正常经营期间欠付首府饭店的租金。本院经审理认定事实如下：首府饭店（出租方、甲方）与京东益民公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在北京市通州区八里桥市场内金海街X号，其中一层底商，建筑面积220平方米，出租给乙方经营使用。租赁期限为一年，自2016年11月15日起至2017年11月14日止。每年租金20万元，租金采用半年付方式，乙方应于合同签订后3日内一次性付清半年租金，即10万元。合同生效之日，乙方须一次性向甲方支付承租押金2.5万元，乙方向甲方支付的押金，在租赁期内不得以押金抵充租金及其他应向甲方支付的代缴费用，其押金在本合同期满或提前解除合同后，经甲方确认，乙方无拖欠与租赁房屋相关的各种费用，二个月后甲方将无息退还给乙方，甲方有权以乙方提供的押金抵付其租金、违约金、滞纳金及因此而给甲方造成的损失，如发生乙方押金不足以支付拖欠的相关费用的，乙方须向甲方继续承担支付责任。租赁期内，甲方有义务保障出租的房屋主体结构及相关基础设施（包括但不限于管道、水、电管路及线路等）处于安全使用的状态，由于非乙方原因造成房屋结构和基础设施处于非安全使用状态或损坏等事故，从而给乙方造成经济损失和经营损失，由双方协商解决。如遇下列情况，甲乙双方根据权利，有权单方解除合同：乙方未按合同规定日期缴纳押金及租金，逾期15天的，甲方有权解除合同；租赁房屋遇拆迁的，或不可抗力（如地震、洪水等自然灾害）致使本合同不能履行，双方自行解除本合同，乙方应无条件腾退房屋，拆迁补偿与乙方无关，双方不承担任何违约责任以及任何经济责任等。租赁期限届满或因乙方原因解除合同的，乙方应在15天内将自有可搬动物品搬离，不可搬动的物品（包括装修、添置的设备、设施）无偿赠与甲方，甲方不作经济补偿，并保证设备、设施正常使用状态向甲方返还房屋（设备设施的正常损耗除外），如逾期向甲方返还房屋的，每逾期一日，则按日租金的二倍向甲方支付房屋使用费。本合同生效后，双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，造成违背订立合同的根本目的的，经另一方书面催告30日后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权解除合同，且违约方须支付守约方解除合同违约金，违约金数额为月租金的二倍。乙方向甲方支付租金，如逾期支付的，每逾期一日，乙方则按逾期金额的3%向甲方支付滞纳金。首府饭店在甲方处盖章并书写日期2016年11月15日，京东益民公司在乙方处盖章，但未填写签署日期。京东益民公司认可上述租赁合同的真实性，但称租赁合同实际签订日期为2017年4月27日，该份合同系倒签，其提交京东益民公司法定代表人李明与首府饭店工作人员杨某某的短信截屏予以佐证，短信内容为“我在开会呢”、“华总说让你今天上午把合同送过来”，首府饭店称杨某某并非其工作人员，京东益民公司未出示原件，且短信中提到的合同也无法看出与本案合同的关系，其对该短信的真实性及证明目的均不认可。涉案房屋此前处于续租状态，京东益民公司已支付租金至2016年11月14日。另，2012年9月28日，京东益民公司因承租涉案房屋向首府饭店交付2.5万元押金，京东益民公司主张该笔押金抵扣其正常经营期间欠付首府饭店的租金。另查，2016年9月4日，北京市通州区永顺镇金海街X号发生火灾。北京市通州区公安消防支队于2016年10月10日出具《火灾事故认定书》，认定书记载：2016年9月4日4时30分，位于北京市通州区永顺镇金海街X号发生火灾，过火面积约160平方米，火灾燃烧物主要为室内家具等生活用品……火灾造成北京首府饭店的建筑及室内部分物品受损……经调查，对起火原因认定为起火部位位于金海街X号公寓北侧电闸箱处，起火原因为电气线路故障所致，分析起火时间约为2016年9月4日4时20分许。诉讼过程中，京东益民公司申请本院向北京八里桥农产品中心批发市场有限公司（以下简称八里桥批发市场）调取通州区八里桥市场金海街X号自2016年9月1日至今的供电信息资料或者不能供电原因。2019年7月19日，八里桥批发市场向本院出具《关于金海街X号房屋供水供电情况的说明》（以下简称说明），载明：“关于贵院到我市场调查关于金海街X号房屋，自2016年至今的供水供电情况，我市场领导非常重视，责成专人到本单位相关部门进行了解，结果如下：1、金海街X号房屋产权不属于八里桥市场，市场仅负责代国家水电部门，收取其用水用电费用；2、2016年9月至11月，金海街X号房屋所在位置，因隔壁楼房发生火灾，烧毁供电线路，导致断电，但未停水；3、2017年7月，按国家疏解腾退政策，其房屋处于拆迁区域范围内，因政府拆迁，将供电线路砸毁，政府拆迁方一直未将电线恢复，停电至今。”京东益民公司称涉案房屋2016年9月4日起至11月底一直处于停电状态，此期间京东益民公司停止营业，该期间的租金损失应折抵其正常经营期间的租金；2016年12月至2017年7月，京东益民公司正常营业；2017年7月底至2018年11月14日，涉诉房屋一直处于停水、停电状态，此期间京东益民公司停止营业。又查，2017年7月20日，北京市通州区永顺镇永顺村村民委员会、北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会张贴《通州区八里桥片区棚户区改造项目（二期）搬迁公告》，公告载明：“根据《通州区八里桥片区棚户区改造项目（二期）集体土地非住宅地上物搬迁补偿实施方案》第三条规定，北京市通州区永顺镇永顺村村民委员会、北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会为本项目的搬迁人。搬迁范围：东至通惠北路（含道路东侧三角地），南至金海街（含工艺品厅），西至京承铁路，北至京承铁路。搬迁奖励期限:2017年7月20日至2017年8月8日。该各被搬迁单位和个人积极配合，做好搬迁工作。特此公告”。涉案房屋属于搬迁范围。2017年8月3日，首府饭店向京东益民公司邮寄送达《解除租赁合同通知书》（以下简称解除通知书），载明：“北京京东益民医药有限公司：鉴于通州区八里桥片区棚户区改造项目正式启动，贵司承租的我单位房屋属于拆迁范围，且贵公司自2016年11月15日起长期拖欠我单位租金。根据我单位与贵司于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》第六条第一款第5项的约定：‘租赁房屋遇拆迁的，或不可抗力致使本合同不能履行，甲乙双方自行解除本合同。’第六条第一款第1项的约定：‘乙方未按合同规定日期缴纳押金及租金，逾期15天的，甲方有权解除合同。’现我单位特正式通知贵司，贵司与我单位签订的租赁合同依法解除，请贵司于收到本通知后15日内将该房屋腾空并交还我单位，我单位将根据合同的约定及法律规定积极与贵司办理房屋交割等的相关手续。请贵司务必尽快迁出，否则我单位将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究贵司的法律责任，由此产生的一切法律后果，由贵司自行承担。特此通知！”EMS特快专递邮单填写的收件人为李明，手机号为134XXXXXXXX，单位名称为京东益民公司，地址为北京市通州区八里桥市场金海街X号，投递查询结果显示邮件于2017年8月7日本人收。京东益民公司称上述手机号系李明的手机号，但其未收到上述解除通知书，此时京东益民公司已不再经营，签字亦非李明本人所签。2018年11月14日，京东益民公司将承租的涉案房屋腾空交还给首府饭店，双方签署了《房屋交接单》。再查，2018年3月9日，京东益民公司作为原告以房屋租赁合同纠纷为由将首府饭店作为被告诉至本院，其称2016年9月至11月期间，因首府饭店未按照合同约定向京东益民公司供应电力，造成京东益民公司店面根本无法经营，照明、制冷、电器等均无法使用，药品严重受损，给京东益民公司造成极大损失，故京东益民公司诉至法院，要求首府饭店赔偿京东益民公司各项经济损失50万元，包括因京东益民公司违建被拆除后，首府饭店进行修复共支出83300元、药品损失合计298037.4元，经营损失（按照医药公司前三个月毛利标准计算）合计88362.2元、因停电给医药公司造成无形损失30300.4元（经营影响、客户减少等）。2018年11月8日，本院做出（2018）京0112民初6937号民事判决书，判决驳回京东益民公司的诉讼请求。双方均未上诉，现该判决已生效。上述事实，有房屋租赁合同、搬迁公告、解除租赁合同通知书、快递单、快递单签收查询记录、房屋交接单、火灾事故认定书、关于金海街X号房屋供水供电情况的说明、收据、（2018）京0112民初6937号民事判决书及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据已查明的事实，首府饭店与京东益民公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。京东益民公司称租赁合同实际签订时间为2017年4月27日，但其未提交有效证据予以证明，故本院对京东益民公司的该抗辩意见不予支持。由于京东益民公司租金交付至2016年11月14日，其后一直承租涉案底商，即使租赁合同实际签订日期为2017年4月27日，租金也应从2016年11月15日起算，故京东益民公司提出租金应从2017年4月27日起算的意见，缺乏依据，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方按照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，租赁合同约定租赁房屋遇拆迁的，致使合同不能履行，双方自行解除租赁合同，京东益民公司应无条件腾退房屋。涉案房屋属于拆迁范围，故依据双方合同约定，此时首府饭店具有合同解除权，首府饭店向京东益民公司邮寄了解除通知，根据快递单载明的收件人信息及投递结果来看，京东益民公司已于2017年8月7日签收，故租赁合同应于该日解除。承租人应当按照约定的期限支付租金，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。经查，涉案房屋2016年9月4日至2016年11月底、2017年7月底至2018年11月14日处于断电状态，无法满足正常的使用要求，故京东益民公司应交纳租金的期限为2016年12月1日至2017年7月底。京东益民公司已将租金付至2016年11月14日，此后租金尚未支付。对于京东益民公司已付2016年9月4日至2016年11月14日期间的租金，由于涉案房屋此期间处于不适租状态，故上述期间的租金应从之后的应付租金中予以扣减。另，京东益民公司称首府饭店收取其2.5万元押金还未退还，主张从应付租金中予以扣减，首府饭店称已退还，但未提供证据，故对京东益民公司提出2.5万元从应付租金中予以扣减的意见，本院予以支持。京东益民公司称由于停电导致其药品损失8万余元，应从欠付租金中予以扣减，鉴于京东益民公司就药品损失已另案提起诉讼且被驳回，故本院对其该抗辩意见不予支持。扣减2016年9月4日至2016年11月14日期间已付租金及2.5万元押金后，京东益民公司还应向首府饭店支付租金69444元。综合案情，考虑到京东益民公司因火灾问题与首府饭店就损失一直未达成一致意见，故对首府饭店要求京东益民公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，京东益民公司应将涉案房屋腾退并交还，但直至2018年11月14日其才将涉案房屋腾空交还，其行为违反了双方合同约定及法律规定，其应承担相应违约责任，其应向首府饭店支付自2017年8月7日至2018年11月14日期间一定的占有使用费。由于此期间已断水断电，对于占有使用费的具体数额，本院根据租金标准、占有使用时长、房屋状态等因素酌情确定为10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京京东益民医药有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告北京首府饭店租金69444元；二、被告北京京东益民医药有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告北京首府饭店占有使用费100000元；三、驳回原告北京首府饭店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5552元，由原告北京首府饭店负担1863元（已交纳），由被告北京京东益民医药有限公司负担3689元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 燕人民陪审员  杨秋玲人民陪审员  梁成祥二〇一九年十二月三日书 记 员  王艳春