包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初7498号原告：祖某，女，1987年6月27日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：高某，内蒙古民英律师事务所律师。被告：包头市三森置业有限公司。法定代表人：叶某。委托诉讼代理人：贺某，内蒙古承达律师事务所律师。原告祖某诉被告包头市三森置业有限公司（以下简称三森公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祖某及其委托诉讼代理人高某、被告三森公司委托诉讼代理人贺某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祖某向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理昆都仑区民族东路兵工路大道北（包头三森机电广场）1-431号房屋的不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金（从2017年1月1日起计算至实际履行协助办理不动产权属证书完毕之日止，每日按房屋总价款381895元的万分之一计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原告与被告三森公司签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于包头市××区北（包头三森机电广场）1-431号房屋，房屋总价款为381895元。被告于2015年12月31日将房屋交付原告使用。被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书。故原告诉至法院，请求判如所请。三森公司辩称，被告协助原告办理涉案房屋产权证需要被告名下的土地使用权证，但该土地使用权证被被告公司原大股东尤小广抵押给银行进行贷款，土地使用权证至今未解押，被告无法拿到土地使用权证，无法为原告办理房屋产权证。按照被告与尤小广之间于2019年1月8日签订的补充协议第四条约定，尤小广未按期交回土地使用权证，致使商户无法办理房屋产权证的，由此而产生的商户退房、并要求承担违约金等法律责任，均由尤小广承担，而并不是由被告承担。至今未办理房屋产权证并非被告的过错，因此对原告造成的损失应由尤小广承担。原告主张的违约金标准过高，请求按照包头市中级人民法院的相关解答文件予以调整降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向法院提交了如下证据：证据1.《包头市商品房买卖合同》（原件及复印件各一份），证明签订合同的双方当事人为原、被告，被告应当于2016年12月31日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告没有在规定的期限内取得房地产权属证书，被告应从2017年1月1日起每日按照商品房价款的万分之一向原告支付违约金，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案止。证据2.购房款收据（原件及复印件各一份），证明原告已经履行完毕合同约定的付款义务。证据3.《最高人民法院印发关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法的通知》（打印件一份），证明最高法同案同判的指导精神，因为案涉同类纠纷在本院已经有同类系列案件的生效判决，本案应实现同案同判。被告发表质证意见如下：对证据1、2的真实性认可，证明目的不认可，具体理由同答辩意见。对证据3的真实性认可，证明目的不认可，应当根据具体情况进行认定，承办法官具有承办案件的自由裁量权。被告为证明其主张向法院提交了如下证据：证据1.补充协议书（彩印件一份），证明被告公司与尤小广以及叶某签订于2019年1月8日的《补充协议书》中第四条明确约定，如果未按期交回土地证，致使一期商户无法办理房屋权属证明，由此产生的商户退房并要求承担违约责任等法律责任均由尤小广负责，与三森公司无关，因此原告所请求的违约金以及损失等应当由尤小广承担。证据2.土地使用权证（彩印件一份），证明涉案土地使用权证被尤小广抵押给石嘴山银行股份有限公司清和支行的事实。证据3.石嘴山银行股份有限公司清和支行答辩状（复印件一份），证明以原告土地使用权证为抵押物的石嘴山银行股份有限公司清和支行的贷款已经结清，石嘴山银行已经出具解押单，并将解压单与土地使用权证于2017年5月20日交给尤小广。证据4.被告通知尤小广的函（原件一份）、文件签收单（打印件一份）、邮政快递单号（原件一份）以及单号查询记录（打印件一份），证明包头市三森置业有限公司已经书面通知尤小广，要求其交回土地证，但是尤小广收到邮件后，原封不动将文件退回给三森公司，并未做任何答复，至今也未退回土地证。证据5.三森公司办理房产证进度的情况说明材料（原件一份），包括建设工程消防验收意见书（复印件一份）、包三森2019第12号文件（原件一份）、昆区政府关于“美德亨国际家居博览会中心”商业项目办理不动产登记的函（复印件一份）、2019年12月16日三森公司出具的关于包头三森机电广场房产证办理情况的说明（原件一份），证明三森公司一直在积极推动办理原告房产证，昆区政府也已经出面协调，整个办证事宜正在按相关规定有序进行。原告发表质证意见如下：对证据1、2、3的真实性及证明目的均不认可，因其均为复印件且与本案没有关联性，依据合同相对性原则，包头市商品房买卖合同系原、被告双方签订的，且意思表示真实，该合同仅对双方当事人具有法律约束力，违反合同约定并不区分违约方的主观善恶意，被告公司股东之间的债权债务纠纷或股东损害公司利益的客观理由不是被告不予协助原告办理不动产权证书、不承担违约责任的合法依据。对证据4的真实性认可，证明目的不认可，因与本案没有关联性，理由同前述意见。对证据5的真实性及证明目的均不认可，因该证据系被告单方制作的证据，不能作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月20日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于包头市××区北（包头三森机电广场）1-431号房屋一套，总价款为381895元，被告应于2015年12月31日前交付房屋。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的1向买受人支付违约金。原告按照合同约定交清了房屋总价款。被告按照约定于2015年12月31日向原告交付了房屋。截止到本案庭审结束时，被告尚未完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。双方均应按照合同约定履行相应义务。原告已全面履行了合同的付款义务，被告作为房地产开发企业，有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。按照合同约定，被告应在商品房交付使用后365日内，即2016年12月31日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但截至本案庭审结束时，被告仍未履行上述义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故被告应自2017年1月1日起向原告支付违约金至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，每日按房屋总价款381895元的万分之一计算。被告的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十四条规定，判决如下：一、被告包头市三森置业有限公司于本判决生效后六个月内协助原告祖某办理位于包头市××区北（包头三森机电广场）1-431号房屋的不动产权证；二、被告包头市三森置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告祖某支付违约金（从2017年1月1日起计算至被告包头市三森置业有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，每日按房屋总价款381895元的万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元（原告已预交），由被告包头市三森置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 权 静 二〇一九年十二月十八日书记员 张晓虹附：本判决及申请执行期限适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。