淮安市淮阴区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0804民再5号监督机关：淮安市淮阴区人民检察院。申诉人（原审被告）：淮安中业地产有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花路169号。破产管理人：淮安中业地产有限公司破产清算组。负责人：王耀新，破产管理人组长。委托诉讼代理人：席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：朱长江，男，1990年5月8日出生，汉族，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：方晓峰，江苏山师行律师事务所律师。申诉人淮安中业地产有限公司（以下简称中业地产公司）因与被申诉人朱长江商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院于2013年10月11日作出(2013)淮小民初字第1037号民事判决，向淮安市淮阴区人民检察院申诉。淮安市淮阴区人民检察院以淮检民（行）监〔2019〕32080400004号民事再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2019年8月2日作出(2019)苏0804民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。淮安市淮阴区人民检察院提出再审检察建议，该院经查明:2012年3月13日，刘某某向朱长江出具借条一张，内容为借到朱长江人民币壹佰壹拾陆万元，用某某花园21号楼604室、1204室、1803室作抵押，款还清即退回此房源。同时办理了用于抵押的某某花园21号楼604室、1204室、1803室的商品房买卖合同，以及3张预收购房款发票。在诉讼过程中，朱长江陈述未与中业地产公司、李某某、刘某某等人发生过借贷关系。2016年1月22日，朱长江携带上述借条到清算组登记债权。上述证据证明，朱长江在诉讼中隐瞒了其与刘某某之间存在民间借贷关系以及将某某花园21号楼604室、1204室、1803室用作借款担保的这一案件主要事实。该院认为：朱长江与刘某某之间存在民间借贷关系，在刘某某向朱长江出具的借条上注明三套房屋用于借款抵押，故该买卖合同是为刘某某向朱长江借款提供的担保措施，不是朱长江与中业地产公司之间买卖商品房的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，朱长江隐瞒借贷事实，其与中业地产公司签订的商品房买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，该商品房买卖合同系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，此商品房买卖合同应属无效。综上所述，朱长江在诉讼中作虚假陈述，隐瞒案件主要事实，导致原判决认定事实错误，适用法律不当。申诉人中业地产公司称，朱长江与中业地产公司之间不存在商品房买卖合同关系，朱长江也未交付过房款，从相关证据来看朱长江与刘某某之间可能存在个人借贷关系，与中业地产公司无关，中业地产公司没有向朱长江借过款，更未委托刘某某向朱长江借款，从刘某某2012年3月13日出具给朱长江的借条来看，此借条未提到中业地产公司任何内容，借条也是刘某某个人出具，且写上其个人身份证号码，是刘某某个人与朱长江个人之间的关系。同时，对涉案三套房屋的网签，中业地产公司不知情，事后也不追认，中业地产公司也不存在用三套房屋作为网签抵押。原审中，朱长江的代理人也陈述朱长江和中业地产公司没有发生过借贷关系,中业地产公司的账上也没有朱长江的账目，中业地产公司进入破产程序以后，经过多次审核，债权人名单中没有朱长江。原审判决认定事实确有错误，请求依法撤销原审判决。被申诉人朱长江辩称，原审判决并无错误，破产管理人经审查认为本案名为买卖实为借贷，但事实上本案并非借贷关系，中业地产公司在破产之前确实存在大量借款，也确实存在用预售网签的商品房提供担保的情况，但本案与其他的借贷在事实方面有明显区别，在签订商品房买卖合同当天，中业地产公司是开具全额的正式购房发票，朱长江也全额缴纳购房契税，而其他所有的实为借贷名为买卖的案件中从没有开具发票和缴纳契税，而只是办理房屋网签为借款提供担保。本案中确实有借条一张，原因是朱长江购房时，中业地产公司要求将购房款不支付到开发商账户，而指令其将购房款缴纳到某私人账户，朱长江为防止购房款出差错，所以要求中业地产公司总经理刘某某出具借条，是为了防止刘某某私吞购房款，但是被申诉人从未收取过中业地产公司的任何利息，这一点也与其他实为借贷的案件有明显区别。本案所涉商品房买卖合同中签订的购房价格均是2012年正常的市场价，而在其他实为借贷的案件中，商品房买卖合同中载明的价格均是等同于借贷金额，明显低于市场价格。因此，原审认定事实并无错误，应维持原审判决。朱长江向原审法院起诉请求：要求中业地产公司将坐落于淮阴区的某某花园21号楼604室、1204室、1803室房屋交付给朱长江；中业地产公司支付逾期交房违约金（自2013年1月1日起至实际交房之日止，计算至2013年4月30日为15828.20元）；中业地产公司承担该案诉讼费用。本院原审认定事实：朱长江现持有日期同为2012年3月13日的商品房买卖合同三份，合同编号分别为：1024980001998、1024980001999、1024980002000。1024980001998号合同载明出卖人为中业地产公司，买受人为朱长江；所购商品房为某某花园第21号楼604室，建筑面积为110.47平方米，价款为439671元，2012年3月13日将房款一次性付给出卖人；交房时间为2012年12月31日，并取得交付使用备案证；逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。1024980001999号合同载明出卖人为中业地产公司，买受人为朱长江；所购商品房为某某花园第21号楼1204室，建筑面积为110.47平方米，价款为439671元，2012年3月13日将房款一次性付给出卖人；交房时间为2012年12月31日，并取得交付使用备案证；逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。1024980002000号合同载明出卖人为中业地产公司，买受人为朱长江；所购商品房为某某花园第21号楼1803室，建筑面积为110.47平方米，价款为439671元，2012年3月13日将房款一次性付给出卖人；交房时间为2012年12月31日，并取得交付使用备案证；逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述三份合同尾部出卖人签章处均加盖了中业地产公司合同专用章以及法定代表人印章，尾部买受人签章处为空白，朱长江未签名。本院原审另查明：2012年3月13日，中业地产公司出具给朱长江销售不动产统一发票三份，分别为某某花园21号楼604室，金额为439671元；某某花园21号楼1204室，金额为439671元；某某花园21号楼1803室，金额为439671元。中业地产公司开发的某某花园第21号楼尚未竣工，不具备交付使用条件。本院原审认为：朱长江现持有的商品房买卖合同上其虽未签名，但结合中业地产公司已将合同上载明的商品房销售发票出具给朱长江以及中业地产公司在合同上加盖了印章的事实，可认定朱长江、中业地产公司之间商品房买卖合同已成立并生效，双方均应按约定全面履行各自的义务。根据中业地产公司出具的销售发票，可认定朱长江已按约定给付了购房款，但中业地产公司未能按约定在2012年12月31日前将商品房交付给朱长江，其行为已构成违约，故对朱长江要求中业地产公司按合同约定承担逾期交房违约金的请求，应予支持。因本案商品房尚不具备交付条件，故对朱长江要求中业地产公司交付商品房的请求，不予支持。本院原审判决：一、中业地产公司于判决生效后十日内给付朱长江逾期交房违约金15828.20元（计算至2013年4月30日，之后违约金按合同约定计算至实际交房之日）；二、驳回朱长江的其他诉讼请求。案件受理费16867元，由朱长江负担6867元，由中业地产公司负担10000元。围绕再审当事人的再审请求，本院查明：2012年3月13日，刘某某向朱长江出具借条一份，内容：“借条借到朱长江人民币壹佰壹拾陆万元〈1160000元〉，21＃604、1204、1803作抵押，款还清还回此房源，转至：6227001344660139563建行，刘某卡上此刘某某320827196511250212012．3．13”。关于本案所涉116万元款项的支付，其中92万元系从朱从山银行账户汇给刘某银行账户;另外24万元，朱长江系称现金支付,中业地产公司认为不符合常理。同日，朱长江取得商品房买卖合同三份，合同所涉房屋分别为某某花园第21号楼604室、1204室以及1803室，每套房屋价款为439671元。当日，朱长江还取得销售不动产统一发票三份，房屋型号以及价款与三份商品房买卖合同载明的相关内容一致。再审另查明，朱长江在原审中明确表示与中业地产公司、李某某、刘某某未发生借贷关系。现朱长江因涉嫌敲诈勒索罪被刑事拘留，羁押于淮安市看守所。本院再审认为，关于2012年3月13日刘某某向朱长江出具的借条，朱长江在原审当中故意隐瞒这一事实，致使原审事实查不清，现朱长江已因涉嫌敲诈勒索罪被刑事拘留，且朱长江在本案中亦涉嫌犯罪。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，裁定如下：一、撤销本院(2013)淮小民初字第1037号民事判决书；二、驳回被申诉人（原审原告）朱长江的起诉；三、本案全案移送公安机关侦查。原审案件受理费16867元，予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判长 滕 威审判员 费光明审判员 戴红丽二〇一九年十二月三十日书记员 郭 闰