吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0821民初2587号 原告：镇赉县博元物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。 法定代表人：薛松鹏，系经理。 委托诉讼代理人：关玉生，该公司职员。 被告：林晓花，女，1981年8月17日生，汉族，无固定职业，现住镇赉县。 原告镇赉县博元物业管理有限公司（以下简称“博元物业公司”）与被告林晓花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博元物业公司的委托诉讼代理人关玉生，被告林晓花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令林晓花给付2018年、2019年物业费1041元。（面积72.31平方米×0.6元×12月×2年）；2、请求依法判令林晓花给付楼道照明费40元（20元/年×2年）；3、请求依法判令林晓花给付垃圾清运费48元（24元/年×2年），合计金额为1129元。事实与理由：林晓花在博元物业公司管理的广通小区居住，在管理过程中，博元物业公司完全履行了合同义务，而林晓花却拖欠各种物业管理费用至今未付，其行为给博元物业公司造成一定损失，为维护合法权益，特诉至贵院，望依法支持诉求。 林晓花辩称，我不同意给付物业费、楼道照明费、垃圾清运费，楼房面积属实。楼道里面堆的全部是垃圾，我住的那栋楼的住户门前都有垃圾，楼道灯从2年前就已经不亮了，我自己换过灯泡，不好使，楼道门上面的门铃不好使。一楼有自行车停放，贴着各种小广告，楼道墙壁不粉刷，一楼自行车停放导致我被绊倒。我家阁楼上面漏雨，墙壁都是黑色的，窗户玻璃是透气的，阁楼窗户玻璃有一块炸了，我家屋里漏雨导致墙壁都是潮的，墙皮爆裂脱落。我家轿车放在楼下被人给刮了，去物业找没人管。小区没有安保人员，门口警卫室没有人打理。我要求博元物业公司将问题解决，我同意给付物业费。有一次我下屯回来，我们家小区门口有一个人喝多了砸玻璃劫车，把我吓一跳。 针对林晓花的答辩，博元物业公司辩驳称，林晓花所说的楼道垃圾不是生活垃圾，是老百姓买的鞋子的鞋盒，酒瓶子，随时就处理卖钱了。灯不亮需要业主到物业去报名，我们负责更换，这方面需要业主提供证据。楼道堆放自行车的情况有，但是我们前脚给清出去，后脚业主又给推进来了。楼道粉刷问题不归物业管，归城建局综合办维修粉刷，因为业主向他们缴纳了维修金。阁楼漏雨的问题我清楚，我已经报到城建局了，归城建局维修，保修期内归建筑商管，四年保修期后归城建局管。玻璃透气和玻璃炸了也确实有，保修期内室内的问题归建筑商管，保修期外归业主自己负责维修。车被刮了林晓花应该提供证据，而且第一时间应该报案，我们小区有监控，可以调取监控。小区门口有劫道的她也应该第一时间报案，由警察负责解决问题。 根据博元物业公司的起诉和林晓花的答辩，本案的争议焦点问题是：博元物业公司要求林晓花给付物业费、楼道照明费、垃圾清运费共计1129元的诉求是否符合法律规定。 博元物业公司向法庭提供如下证据： 1、营业执照复印件1份。证明博元物业是合法物业管理公司，主要经营物业管理。营业期限是2016年4月26日至2026年4月25日。2、镇赉县发展和改革局、镇赉县住户和城乡建设局文件复印件1份。证明该公司的收费标准，该小区按照0.6元每平方米收取物业费。3、物业管理委托合同复印件1份。证明物业公司的服务标准和服务项目。4、业主委员会名单复印件1份及证明原件1份。5、催缴物业费通知单及照片1份。证明物业公司向林晓花进行了物业费的催缴。6、南湖1号、湖岸名城、广通小区（一期）物业管理交接协议。证明上一个物业公司吉林省凯丰物业管理有限公司弃管后，博元物业公司从该公司接手了物业管理。 林晓花对上述证据真实性无异议，但是认为博元物业公司的物业服务不到位。 林晓花向法庭提供如下证据： 1、手机视频12段（庭后提供光盘），其中楼道视频5个，屋内视频7个。证明楼道问题和屋内问题全部存在。 博元物业公司对楼道视频的真实性有异议，不知道是真是假，是哪个楼道的，另外业主堆放的东西我们去检查的时候就收起来，我们走了又拿出来了，我们也贴通知了，政府也不允许楼道堆放杂物。林晓花的屋内视频与我们物业无关。 2、王玉玲出庭作证的证言。 证明证人和林晓花是朋友关系，证人经常去林晓花家串门，她所住的楼房的楼道都是自行车，还有一些破袜子什么的，有一次林晓花还被自行车绊倒了，还有屋顶都爆皮了，窗户漏风，她给物业打了很多电话，也没人管。关于林晓花被绊倒一事，证人有照片可以作证，事情发生很长时间了，在另外一个手机里，是否还有不确定了，如果能够传过来证人就能够提供。 博元物业公司对该证据有异议，证人与林晓花之间系朋友关系，证人证言不真实。即便证人提供照片也无法证明是广通小区楼道堆放的自行车将林晓花绊倒的。 对证据的分析、认证： 对博元物业公司提供的证据，林晓花对其真实性无异议，本院对其予以采信。 对林晓花提供的第1组证据，本院对其中能够证明博元物业公司在物业管理方面存在一定的瑕疵的部分予以采信，对其他部分不予采信。对第2组证人证言，因证人与林晓花系朋友关系，存在法律上的利害关系，证言效力较低，本院对其不予采信。 本案确定如下案件事实：被告林晓花是镇赉县广通小区业主之一，其楼房位于镇赉县广通小区5号楼1单元602室，房屋面积为72.31平方米。博元物业公司与吉林省凯丰物业服务有限公司签订南湖一号、湖岸名城、广通小区（一期）物业管理交接协议，由博元物业公司自2017年1月6日起开始对广通小区进行物业管理。博元物业公司与红玺园小区业主管理委员会（红玺园小区与湖岸名城小区统称为南湖一号，系一个业主委员会，）签订的物业管理委托合同中约定“物业管理费每平米0.6元；楼道电费：每户每年20元；垃圾转运费：每户每年24元。”博元物业公司对林晓花居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理关系。林晓花共拖欠2018年、2019年物业费1041元；楼道照明费40元（2年）；垃圾清运费48元（2年），上述费用共计人民币1129元。经博元物业公司催缴，林晓花拒绝缴纳。 另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格收费。 根据本院确认的案件事实，现综合评判如下： 林晓花应于本判决生效后立即给付博元物业公司物业管理费等各项费用共计920.8元。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，博元物业公司与红玺园小区业主管理委员会签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同真实合法有效。林晓花作为该小区业主，该合同对其有约束力，林晓花应按该合同向博元物业公司履行义务。林晓花共欠博元物业公司2018年、2019年物业费1041元，楼道照明费40元（2年），垃圾清运费48元（2年），上述费用共计人民币1129元。本案中，经博元物业公司催要，林晓花仍拒付物业费等相关服务费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，博元物业公司要求林晓花给付物业管理等相关费用请求符合法律规定，应予支持。 虽物业公司在小区物业服务中在环境维护等方面存在问题，但物业公司却已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。 关于林晓花应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，在物业服务方面本身存在过错。故本院认为，林晓花向博元物业公司交纳2018年、2019年物业费的数额为应交物业费1041元的80%即832.8元，故林晓花应向博元物业公司交纳2018年、2019年物业费、楼道照明费、垃圾清运费本院确定为920.8元。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下： 一、林晓花于本判决生效后立即给付镇赉县博元物业管理有限公司2018年、2019年物业管理等各项费用共计920.8元； 二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，已减半收取25元，由林晓花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  莫琳 二〇一九年十二月二十六日 书记员  徐瑶