广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4541号原告：张伟林，男，1994年8月11日出生，汉族，住址：广东省江门市新会区，被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝锦标。原告张伟林与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，并于同年12月3日公开开庭审理了本案。原告张伟林到庭参加诉讼，被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告因逾期交房而向原告支付从2017年11月30日起至2018年1月29日止，按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金，违约金暂计8815.86元；2、请求判令被告因逾期交房而向原告支付从2018年1月30日起至2019年9月25日止按日向原告支付全部房价款万分之四的违约金，违约金暂计107357.58元；3、请求判令被告因未按时交付房屋电话通讯、有线电视、宽带网络等基础设施，基础设施设备未达到交付使用条件，而向原告支付从2017年11月30日起至2019年9月25日止按日向原告支付30元的违约金，违约金暂计18240元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月1日购买被告所开发的位于开平市水口镇××山庄××区××房，并于2016年6月7日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，总房款489770元，首付款为259770元，银行贷款为230000元，原告己按照合同约定履行付款义务。按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条规定，被告应于2017年11月30日前，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》相关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，被告不能在2017年11月30日前将商品房交付于原告的，在逾期60日之内，被告按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金；在逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之四的违约金。按照《商品房买卖合同（预售）》第十条规定，被告在2017年11月30日前基础设施设备未达到交付使用条件，被告按照《商品房买卖合同（预售）》承担逾期交付责任。第十条第5项未按时达到交付使用条件的，被告按日向原告10元的违约金；第十条第6项未按时达到交付使用条件的，被告按日向原告10元的违约金；第十条第7项未按时达到交付使用条件的，被告按日向原告10元的违约金。合同签订后，原告按照约定，向被告缴纳了房款的首付款，并于中国银行股份有限公司开平市支行签订了《个人购房担保借款合同》，中国银行股份有限公司开平市支行也向被告支付了230000元。被告却严重违反《商品房买卖合同（预售）》约定，截止起诉日（逾期608日），不仅未能将商品房及商品房的房屋权属证书交给原告，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋楼盘仍在施工过程中，致原告到目前为止不能按合同标准入住商品房。原告曾多次要求被告履行合同义务，均未果。给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告认为，合同签订后原被告双方应充分履行合同义务，被告未交付房屋及房屋权属证书的行为已经严重违约。因此，为维护本人合法权益，特诉至人民法院请求支持原告方诉请。被告恒威房产公司辩称：一、相关业主代表与被告恒威房产公司于2018年5月31日签订了《协议书》，约定被告恒威房产公司在2018年10月30日前安排业主验房，11月30日统一交锁匙入住，否则被告恒威房产公司按合同约定赔付违约金。现距离验房、交房还有一段时间，原告张伟林却提起诉讼要求支付违约金，显然是违反了《协议书》的约定。二、延迟交房原因，除了被告恒威房产公司经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，由于被告恒威房产公司以前是做毛坯房的，包装修是第一次做。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说的，比较合理的交房时间是在合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延120天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致被告恒威房产公司完全无法施工。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第1项约定：遭遇不可抗力的，出卖人可以据实延期。因此，因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了40天左右的顺延。三、违约金约定过高，被告恒威房产公司请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告张伟林并没有遭受明显的、较大的损失。因此，每日万分之四的违约金显然过高，被告恒威房产公司认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，被告恒威房产公司与业主代表已签订了《协议书》，双方应按《协议书》约定的时间交房。退一步讲，即使原告张伟林认为被告恒威房产公司逾期交房，但这是由于被告恒威房产公司经验不足、不可抗力等各项因素造成，因此，交房时间应顺延225天（装修顺延的120天＋因天气原因无法施工的65天＋春节等节假日40天），这些天数应从逾期违约天数中予以扣除。同时，违约金的约定也过高，被告恒威房产公司请求调整为每日万分之零点五。被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经过庭审核证，原告张伟林提供的如下证据：《恒富广场认购书》原件一份,《商品房买卖合同（预售）》原件一份，发票原件一张。上述证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院对原告张伟林提供的上述证据予以认定。对有异议的证据，本院认定如下：被告恒威房产公司提交的协议书复印件一份，该协议书是恒威房产公司与其他业主签订的，具有真实性，但原告张伟林并无委托其他业主签订该协议，故该协议与本案无关联性；对于被告恒威房产公司提交的开平市历史天气预报（2016年1月份至2017年12月份）打印件47页、大雨、暴雨、台风天气导致无法施工的天数统计表打印件4页，该证据是被告恒威房产公司单方制作的打印件，本院对该证据的真实性不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市水口镇紫薇路39号（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，2016年4月29日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区3幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016038号），许可证期限为2016年4月29日至2018年4月29日。2016年6月7日，原告张伟林与被告恒威房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201606070005），约定由原告张伟林购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市水口镇××山庄××区××房，建筑面积为104.54平方米，总房款489770元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十条关于商品房相关设施设备交付条件的约定为：“（一）基础设施设备……5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。……第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金；……”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”签订合同后，原告张伟林向被告恒威房产公司支付259770元首付款，并在银行贷款支付230000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年11月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告张伟林使用，经数次催讨无果，原告张伟林遂提起本案诉讼。恒威房产公司答辩称对其因自身的原因之一导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为原告张伟林请求的违约金标准过高，请求调低为每日万分之零点五。恒威房产公司就其逾期交付房屋的行为没有支付原告张伟林任何违约金，而恒威房产公司曾与部分业主达成协议：承诺（1-4期即1-15幢）业主2018年10月30日前分批安排验房，2018年11月30日统一交锁匙入住。另查明，包含涉案商品房在内的“开平市水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区3幢住宅楼”工程项目至今未经竣工验收。还查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已取得商品房预售许可证，原告张伟林与被告恒威房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。通过庭审查明，本院对原告张伟林已全额交付购房款、被告恒威房产公司至今未将验收合格的商品房交付给原告张伟林使用的事实予以认可。被告恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告张伟林请求被告恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。本案争议的焦点：1、逾期交付商品房的违约金应如何确定；2、被告恒威房产公司应否向原告张伟林支付因不按时交付房屋电话通讯、有线电视、宽带网络等基础设施而产生的违约金。关于逾期交付商品房的违约金应如何确定的问题。被告恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同（预售）》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，原告张伟林在诉讼过程中未能提交证据证明因被告恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之三、万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。被告恒威房产公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减225天的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。对被告恒威房产公司主张其它理由扣减要求理据不足，不予采纳。故被告恒威房产公司应支付逾期交房违约金63082.37元（从2017年12月21日起至2019年9月25日止，以房款489770元为基数，按每日万分之二计付）。关于被告恒威房产公司应否向原告张伟林支付因不按时交付房屋电话通讯、有线电视、宽带网络等基础设施而产生的违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”原告张伟林与被告恒威房产公司约定：“电话通信：交付时线路敷设到户；有线电视：交付时线路敷设到户；宽带网络：交付时线路敷设到户。”电话通信、有线电视、宽带网络属于房屋的附属设施，双方约定交付时线路敷设到户，现在房屋尚未交付，也即所附条件尚未成就，有关涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条关于商品房相关设施设备交付条件的约定：“（一）基础设施设备……5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。……第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金；……”因房屋未交付而未生效（即所附条件未成就而未生效），原告张伟林依据该未生效条款来请求被告恒威房产公司支付因不按时交付房屋电话通讯、有线电视、宽带网络等基础设施而产生的违约金，于法无据，本院不予支持。被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金63082.37元（从2017年12月21日起至2019年9月25日止，以房款489770元为基数，按每日万分之二计付）给原告张伟林；二、驳回原告张伟林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2988.26元，适用简易程序减半收取计1494.13元（原告张伟林已预交1494.13元），由原告张伟林负担806.13元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担688元。原告张伟林多预交的案件受理费688元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄炳炎二〇一九年十二月十三日书记员  黄超嫦李瑞云