宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3863号原告：杨某，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：植某（系杨某妻子），住宁夏石嘴山市。被告：陈某，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：武某，宁夏北地律师事务所律师。被告：宁夏元嘉房地产开发有限公司。法定代表人：于某（已故），宁夏元嘉房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：赵某。原告杨某与被告陈某、宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人植某、被告陈某委托诉讼代理人武某及元嘉房地产公司委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某向本院提出诉讼请求：1.依法撤销石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202执异52号执行裁定书，解除对大武口区兴隆园小区6-1-502号、6-4-502号、6-5-302号、6-5-402号房屋的查封手续并停止对上述房屋的执行程序；2.依法确认杨某对大武口区兴隆园小区6-1-502号、6-4-502号、6-5-302号、6-5-402号房屋享有所有权；3.依法判令被告元嘉房地产公司立即与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并将上述房产备案至原告名下；4.本案诉讼费用由被告陈某、元嘉房地产公司承担。事实及理由：2016年10月28日，原告与被告元嘉房地产公司经结算，双方签订《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》一份，该协议约定被告元嘉房地产公司以大武口区兴隆园小区6-1-502号、6-4-502号、6-5-302号、6-5-402号房屋抵顶其欠付原告的1609381.32元工程款。2018年10月20日，原告与被告元嘉房地产公司签订《交房协议书》一份，约定被告元嘉房地产公司将上述涉案房屋的钥匙及房屋交付给原告，待兴隆园6号楼交工验收后，被告元嘉房地产公司配合原告将上述房屋的产权办理到原告名下。我国最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第一款第五项规定：“其他财产和权利，无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”。第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”综上所述，上述房屋于2018年10月20日起至今，一直由原告占有并使用，原告的诉求符合法律规定，异议理由成立，可以阻却人民法院对登记在被告元嘉房地产公司名下的××区、6-4-502号、6-5-302号、6-5-402号房屋强制执行。为了维护原告的合法权益，原告现提起案外人执行异议之诉，请依法裁判。被告陈某辩称，1.原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利，原告并非商品房消费者，其不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的条件；2.原告对涉案房屋不享有所有权；3.原告第三项诉讼请求并非本案审理范围；4.涉案房屋在签订交房协议时尚不具备交付条件，交房协议仅是为了表面履行抵顶协议，原告并未实际占有使用涉案房屋，其权利并不足以优先于被告陈某涉案执行的债权。元嘉房地产公司辩称：我公司于2016年10月28日与原告签订了一份顶房协议，就原告之前为兴隆园6号楼工程做的防水、防腐、外墙保温等工程签订了一份顶账协议，将大武口区兴隆园小区6-1-502号、6-4-502号，6-5-302号、6-5-402号房屋抵顶原告的工程款1609381.32元，在此期间因为元嘉房地产公司其他债务关系，作为法定代表人于某前往银川居住，在此期间委托我（元嘉房地产公司会计）给原告签订了一份交房协议书，将以上四套房屋交付给原告以抵顶工程款，交付了房屋和钥匙，在交房协议书抵顶完成后就等于消灭了原告与元嘉房地产公司的一切债权债务。原告杨某围绕诉讼请求依法提交了证据一《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》一份；证据二《交房协议书》一份；证据三《工程结算单》一份；证据四物业费收据4张、电费收据4张。被告陈某及元嘉房地产公司未提交证据。对杨某提交的证据，本院组织当事人进行了质证，经审查，原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四均真实、合法、与本案具有关联性，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月28日，杨某与元嘉房地产公司签订《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》一份，约定杨某采用包工包料的方式对元嘉房地产公司开发的的位××区的防水、防腐、外墙保温、真石漆、内墙粉刷等工程进行施工建设，施工完成后元嘉房地产公司以兴隆园六号楼中的一单元502号、四单元502号、5单元302号、5单元402号四套房屋抵顶工程款。2017年8月16日，元嘉房地产公司对杨某完成的工程量进行结算，并出具了《工程量结算单》。2018年10月20日，杨某与被告元嘉房地产公司签订《交房协议书》，约定因案涉房屋未达到工程交工验收条件，元嘉房地产公司将案涉房屋钥匙交付杨某，待兴隆园六号楼交工验收后，元嘉房地产公司配合杨某将案涉房屋办理在杨某名下，双方抵债协议履行完毕。案涉房屋具备预售条件后，元嘉房地产公司与杨某未签订书面买卖合同。2019年10月11日，石嘴山市大武口区人民法院在执行（2019）宁0202执2096号陈某申请执行元嘉房地产公司民间借贷纠纷一案中对案涉房屋进行了查封。本院认为，杨某与元嘉房地产公司签订的《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》是双方真实意思表示，且协议项下的兴隆园6号楼已于2019年8月15日取得房屋预售许可证，协议已满足生效条件，对双方产生约束力。因顶账协议书对所抵受的房屋进行了约定，在双方签订的《交房协议书》中又对房屋面积进行了确认，故双方签署的《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》及《交房协议书》具有商品房买卖合同的性质。元嘉房地产公司用案涉房屋抵顶应付杨某的建设工程款1609381.32元，由此能够认定杨某已支付了案涉房屋的全部价款。2018年10月20日，元嘉房地产公司向杨某交付了案涉房屋，杨某已实际占有案涉房屋。案涉房屋所属楼盘于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，且因元嘉房地产公司管理存在缺陷等原因，致使案涉房屋未及时办理登记手续，故案涉房屋未办理登记的原因并不能归责于杨某。综上，杨某对位于××区、四单元502号、5单元302号、5单元402号四套房屋享有所有权，能够排除执行，上述四套房屋本院应停止继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、位于××区、四单元502号、5单元302号、5单元402号四套房屋归杨某所有；二、不得执行大武口区兴隆园小区6号楼的一单元502号、四单元502号、5单元302号、5单元402号房屋；三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。案件受理费19284元，由陈某、宁夏元嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 樊冠青人民陪审员 苏春玲人民陪审员 孙永珍 二〇一九年十二月二十七日书 记 员 范抒意附：本判决适用法律条款如下《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。