贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0625民初2391号原告：沈连江，男，1967年12月13日出生，汉族，住浙江省海宁市，委托诉讼代理人：陈敏丰，浙江潮乡律师事务所律师。被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司，住所贵州省印江土家族苗族自治县龙津街道河滨北路北侧。统一社会信用代码：91520625076042469D。负责人：金生华，该公司总经理。被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市云岩区大凹村。统一社会信用代码：91520000675435387K。法定代表人：苟继熊，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：张霞，贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司员工。原告沈连江与被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司(以下简称炎夏公司)、贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司(以下简称炎夏公司印江分公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈连江及其委托诉讼代理人陈敏丰，被告炎夏公司、炎夏公司印江分公司的共同委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈连江向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告继续履行合同，将印江县浙江商贸城4幢13层4号房交付给原告并协助办理转让过户手续；2.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，经本院释明，沈连江变更诉讼请求为：请求判令二被告赔偿两倍定金303874元。事实与理由：2016年11月1日，被告炎夏公司印江分公司与原告签订了《商品房买卖合同》、《浙江商贸城项目楼宇定购协议》，约定被告炎夏公司印江分公司将位于印江县浙江商贸城4幢11层4号房出售给原告，建筑面积105.19平方米，房屋总价款241937元。合同签订时，原告支付给被告炎夏公司印江分公司定金151937元，现该房屋早已符合交房条件的情况下，被告炎夏公司印江分公司却不愿把该房屋交付给原告并不配合办理相关手续，原告多次与被告炎夏公司印江分公司联系，被告炎夏公司印江分公司拒不配合。被告炎夏公司印江分公司系被告炎夏公司的分公司，相关民事责任应当由二被告共同承担。为此，依照有关法律规定，特提起诉讼，敬请人民法院依法判决。被告炎夏公司、炎夏公司印江分公司共同辩称，是炎夏公司股东郭炎贤的妻子杜冬芳在吕成庆的煽动下与沈连江、沈连江协商，让二人招商到浙江商贸城三楼经营海宁皮革城带动销售，负责把三楼抄热，沈连江、沈连江确实也招了二三十家商家，签约商铺面积达3000平方米。但是原告招过来的商人只经营了半年就撤走了，按约定应该经营三至四年才算招商成功。收款收据是公司财务人员张霞经办的，当时公司老板娘杜冬芳电话安排张霞写的收据。定金150000元是属于支付给原告的佣金，因为公司没有钱支付就用来折抵房款定金的。现在案涉房屋已经于2017年1月18日出售给案外人龙珍珍，并且已经装修入住。公司并未出具任何委托书给吕成庆，合同也未进行网签、备案，公司对房屋合同不予认可。本院经审理认定事实如下：杜冬芳系炎夏公司股东郭炎贤的妻子。2016年，杜冬芳和吕成庆找到沈连江协商，约定由沈连江招商至炎夏公司印江分公司开发的印江县浙江商贸城三栋1、2单元、四栋1、2单元的三楼签约商铺经营海宁皮革城，以带动销售，酬劳按每平方米100元计算。沈连江、沈连江按约招商至浙江商贸城签约商铺3000平方米。双方对是否招商成功产生争议：沈连江认为只要介绍商人来与炎夏公司成功签订合同就算成功，炎夏公司认为二人介绍的商人须在商铺经营三至四年才算成功。2016年11月1日，因炎夏公司印江分公司无力支付招商佣金，杜冬芳遂与沈连江协商用该佣金折抵房款，分别出售一套房屋给沈连江、沈连江。杜冬芳便安排炎夏公司印江分公司财务人员张霞向沈连江出具专用收款收据一份，注明炎夏公司印江分公司收到沈连江151937元，收款事由为“招商佣金抵房款”，结算方式为“佣金150000元、现金1950元”，并加盖了炎夏公司印江分公司的公章。当天，沈连江还与炎夏公司印江分公司签订了《浙江商贸城项目楼宇定购协议》（以下简称《定购协议》）及《商品房买卖合同》，杜冬芳在“浙江商贸城项目置业计划表”上签署意见：同意办理招商费用工资抵房款，并署名“杜”。置业顾问陆婷在《定购协议》署名。《定购协议》约定：房号为浙江商贸城4号楼13层4号；建筑面积为105.19平方米；单价为2300元/平方米，总价款为241937元，对151937元明确为购房定金，签订《商品房买卖合同》时自动转为购房首付款。同时约定甲方（炎夏公司印江分公司）在乙方（沈连江）签订《商品房买卖合同》约定的期限未到之前，不得将该商品房另行出售，否则按乙方所交购房定金的两倍向乙方支付违约金。《商品房买卖合同》系手填式合同，未在住建局备案，《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间为2016年8月30日前。沈连江庭审中解释称当时房屋未完工，杜冬芳说等完工后且符合交房条件的时候再通知交房。同时约定剩余房款90000元以银行按揭贷款方式支付，双方至今未办理银行按揭手续。同时查明，炎夏公司印江分公司系炎夏公司的分公司，已依法领取营业执照。炎夏公司印江分公司于2014年12月9日取得商品房预售许可证，准许预售浙江商贸城。炎夏公司印江分公司与沈连江签订合同后，于2017年1月18日将案涉房屋浙江商贸城4号楼13层4号另行出售给第三人龙珍珍，现龙珍珍已装修入住。2019年10月30日，沈连江发现案涉房屋已另售他人且已入住，故诉至本院。上述事实，有沈连江提供的居民身份证、项目置业计划表、《浙江商贸城项目楼宇订购协议》、《商品房买卖合同》、炎夏公司印江分公司专用收款收据、微信聊天录音、炎夏公司及炎夏公司印江分公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、商品房预售许可证、《浙江商贸城项目楼宇订购协议》、专用收款收据、说明及当事人当庭陈述在卷佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够作为认定本案事实的依据，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，本案中，沈连江与炎夏公司印江分公司签订的《定购协议》及《商品房买卖合同》完全符合上列要件，均合法有效，对双方均具有法律约束力。对于炎夏公司印江分公司提出其并未授权给吕成庆，对案涉房屋合同不认可的意见，庭审查明系杜冬芳和吕成庆委托沈连江招商到浙江商贸城经营海宁皮革城带动销售，招商成功后便支付沈连江报酬，该行为符合居间合同的特征，双方形成居间合同关系。沈连江作为居间人，只要促成合同成立，便已履行自己的义务，至于合同的具体履行情况不属于居间人的义务。炎夏公司印江分公司提出沈连江招来的商人并未经营三年以上视为招商不成功的意见，于法无据，且并未提交相应证据加以佐证，依法不予采信。后沈连江向炎夏公司印江分公司索要招商报酬时，因公司资金周转困难，公司老板娘杜冬芳同意用该佣金折抵房款，该行为也并未违反法律、行政法规的强制性规定，也应认定有效。《定购协议》与《商品房买卖合同》就是在此种情况下签订的，该两份合同系公司老板娘杜冬芳授权给炎夏公司印江分公司具体经办人签订的，定购协议有公司员工陆婷的签字，《商品房买卖合同》加盖了炎夏公司印江分公司的公章，炎夏公司印江分公司虽不认可吕成庆的身份，但杜冬芳安排公司财务张霞出具收款收据，同意用招商佣金折抵房款并签订《商品房买卖合同》，实则是对吕成庆行为的追认，也是对沈连江招商佣金150000元的结算和认可。对于沈连江而言，杜冬芳系公司股东之妻，且商品房买卖合同加盖了公司公章，其完全有理由相信吕成庆、杜冬芳二人有代理权，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”的规定，案涉合同虽系手填式合同，未办理登记备案手续，但不影响其法律效力。故对炎夏公司印江分公司不认可合同效力的意见，本院不予采信。本案沈连江民事起诉状上的诉讼请求是基于商品房买卖合同，要求炎夏公司印江分公司继续履行合同，交付案涉房屋并协助办理过户手续，经本院查实，炎夏公司印江分公司存在“一房二卖”现象，炎夏公司印江分公司在与沈连江签订商品房买卖合同后不久，即将案涉房屋出售给第三人龙珍珍，且现龙珍珍已装修入住，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”规定的事实上不能履行的情形。经本院释明，沈连江当庭变更诉讼请求为：请求判令二被告赔偿两倍定金303874元。其主要是依据《定购协议》约定的定金罚则。经查实，商品房买卖合同约定的交房时间在合同签订之前，显然不符合逻辑，该合同系格式合同，显然应作出不利于房开公司的解释。沈连江解释当时房开公司人员说符合交房条件后再通知交房，也合情合理。而在2016年12月28日，炎夏公司印江分公司在未通知沈连江的前提下将案涉房屋出售给第三人，显然符合双方协议约定的违约条件，符合定金罚则的条件，炎夏公司印江分公司已严重违约，依法应承担违约责任，即双倍返还沈连江定金。同时，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”之规定，案涉房屋总价款为241937元，定金只能支持48387.4元（241937元×20%），对于超过部分不予支持。故炎夏公司印江分公司应双倍返还沈连江定金96774.8元（48387.4元×2）。而炎夏公司印江分公司作为炎夏房开的分公司，依法领取了营业执照，虽具有缔约能力，但其本身不具有独立的法人资格，不能独立承担民事责任，其民事责任应由炎夏公司承担。故应由炎夏公司双倍返还沈连江定金96774.8元。综上所述，的解释》第九十条之规定，判决如下：贵州炎夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五内双倍返还沈连江定金96774.8元。案件受理费2464元（已减半收取），由沈连江负担1474元，贵州炎夏房地产开发有限责任公司负担990元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田才能二〇一九年十二月三十日法官助理蒋青柏书记员魏欣