四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15019号 上诉人（原审原告）：宋军军，女，1975年10月7日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：李影，四川文典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫雨容，四川文典律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄喜文，男，1952年3月29日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都九远饮食有限责任公司，住所地四川省成都市锦江区牛市口路30号。 法定代表人：李建新。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨庐松，四川量力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都瑞熙众和商贸有限公司，住所地四川省成都市锦江区春熙北段22-24号。 法定代表人：李雄。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐旭，四川量力律师事务所律师。 上诉人宋军军与上诉人黄喜文、被上诉人成都九远饮食有限责任公司（以下简称九远公司）、被上诉人成都瑞熙众和商贸有限公司（以下简称瑞熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。黄喜文上诉时将并未将九远公司、瑞熙公司列为被上诉人，故本院依法准许刘丽珍作为黄喜文、九远公司、瑞熙公司的委托诉讼代理人。本案现已审理终结。 宋军军上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持宋军军一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由黄喜文、九远公司、瑞熙公司承担。事实和理由如下：一、九远公司、瑞熙公司是本案适格主体、实际出租人，应当对宋军军的一审全部诉讼请求与黄喜文共同承担连带赔偿责任。宋军军在一审中提交的2016年6月23日李雄、湛一涛、徐川青、李铭在春熙路派出所的询问笔录，2016年2月27日春熙路派出所接（报）处警登记表（其中明确载明宋军军经营的如花似锦店铺的出租人之一为九远公司），2016年6月22日宋军军店铺附件的监控录像，瑞熙公司的工商档案信息（内含该公司法定代表人李雄的身份证复印件与2016年6月23日的李雄为同一人），瑞熙公司为案涉房屋的所有人的房屋信息摘要，李雄参与2016年6月22日凌晨到宋军军店铺强行收铺视频，2016年6月27日到宋军军店铺强行断电、收铺、关门的照片、视频等可以证明九远公司、瑞熙公司为适格主体，且通过宋军军提供的二者关系图，也可以证明九远公司、瑞熙公司存在关联关系，作为实际出租人，应当承担相应责任。瑞熙公司在一审庭审中称其与黄喜文是转租关系的观点不能成立，在宋军军第一次提起的（2018）川0104民初5000号庭审笔录中，瑞熙公司认可黄喜文的出租行为，而本次诉讼中却陈述为转租关系，使两次陈述自相矛盾，瑞熙公司既是所有人，也是实际出租人。通过宋军军调取的黄喜文的银行流水显示，在黄喜文收取宋军军的租金后，以银行转账形式转给瑞熙公司股东四川兴华时代有限公司（以下简称兴华公司）的法定代表人刘映波以及瑞熙公司代表黄文辉，同时还转账给九远公司员工湛一涛及其他关联公司。以上陈述完全可以证明九远公司、瑞熙公司也为本案的实际出租人，故九远公司、瑞熙公司应当与黄喜文共同承担连带责任。二、黄喜文、九远公司、瑞熙公司对宋军军经营的商铺断电、滋事的违约行为与事实相符，系黄喜文、九远公司、瑞熙公司违约。根据2016年2月3日、2月27日等多份接（报）处警登记表的内容，可知警察是经过了解情况后才记载的相关内容，最关键的是该两份接（报）处警登记表处警情况中对黄喜文、九远公司、瑞熙公司断电、闹事的行为明确载明，可以证明宋军军店铺被断电、堵门等滋事行为完全系黄喜文、九远公司、瑞熙公司所为的事实。同时，通过2016年2月27日的视频完全可以证明李雄、湛一涛、李铭等人到宋军军店铺强行断电、关门收店铺的事实。而且从视频中的人物也可以确认对宋军军店铺多次堵门的人，断电、堵门等滋事行为确为黄喜文、九远公司、瑞熙公司所为。2016年6月22日宋军军店铺附近的监控视频，朱小天的报警记录、询问笔录、出院证明、鉴定意见书及受伤照片，宋宝忠的报警记录，宋军军的询问笔录等证据能够相互印证，系黄喜文、九远公司、瑞熙公司违约。通过黄喜文与宋军军的通话录音内容可以确认宋军军未按合同约定支付第二年度的租金是经过黄喜文、九远公司、瑞熙公司的同意，不存在违约行为，无需向黄喜文、九远公司、瑞熙公司支付违约金。因为在宋军军正常的经营过程中，黄喜文、九远公司、瑞熙公司多次派人到宋军军的店铺堵门、滋事，强行断电、收铺导致宋军军无法正常经营，宋军军未按合同约定支付第二期、第三期租金系行使合法的抗辩权，亦不存在违约行为，不应当向黄喜文、九远公司、瑞熙公司支付违约金。本案发生纠纷是因为黄喜文、九远公司、瑞熙公司多次到宋军军店铺堵门、断电、强行收铺、滋事等导致宋军军无法正常经营，系黄喜文、九远公司、瑞熙公司违约。三、宋军军一审的各项诉讼请求合法有据，依法应予以支持。保证金、房屋租金、违约金，通过以上分析能够充分证明，在第二年租期未到的情况下，黄喜文、九远公司、瑞熙公司违法解除《租赁合同》，而宋军军已经全额缴纳第二年的租金，根据《租赁合同》第三条第2项的约定，黄喜文、九远公司、瑞熙公司理应退还宋军军保证金、未使用租期的租金，以及双倍保证金的违约金。租房信息费（进场费）850000元，黄喜文、九远公司、瑞熙公司收取该项费用，没有合同依据，也没有法律依据，应予以全部退还。为经营店铺，宋军军花费大量资金装修，但还没使用完合同约定的租期就被黄喜文、九远公司、瑞熙公司强行解除合同，为此对于宋军军的装修损失，即未使用期间的装修费，黄喜文、九远公司、瑞熙公司应当赔偿。因黄喜文、九远公司、瑞熙公司的违约行为，导致宋军军损失惨重，对于必然产生的损失，宋军军按照该年度租金一半的金额主张断电损失合情合理。黄喜文、九远公司、瑞熙公司应当返还宋军军服装2704件以及电脑设备、监控设备、柜台货架、模特、精品摆件等店内全部财物，并赔偿宋军军损失540000元。宋军军一审提供了如花似锦销售库存日报表、微信聊天记录、调货单等证据能够充分证明事发当天商铺内衣服的数量，也可与店员的微信聊天记录相印证，黄喜文、九远公司、瑞熙公司应按照上面载明的数量予以返还，同时对于衣服的损失，人民法院应当同意进行价值鉴定，黄喜文、九远公司、瑞熙公司应当赔偿损失。其它设施设备与现实生活经营店铺的日常所需相符合，通过宋军军提供的照片和视频也可以确定，宋军军的店铺内确实存在主张的各项设备设施，也与宋军军、库管朱小天、店长宋宝忠在派出所的询问笔录以及证人所陈述的内容相印证，黄喜文、九远公司、瑞熙公司应当予以返还。综上，请求支持宋军军的上诉请求。 黄喜文上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判驳回宋军军要求黄喜文退还保证金300000元、租房信息费（进场费）850000元、房屋租金65342元的诉讼请求；2.判令宋军军承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：黄喜文与宋军军就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。合同约定：如宋军军未按约支付租金，每逾期一天，应按当年度租金的千分之三向黄喜文支付违约金；超过15天仍未能足额支付租金，黄喜文有权立即解除合同并收回房屋；因宋军军的原因致合同提前终止的，宋军军应向黄喜文支付双倍保证金的违约金，并赔偿黄喜文损失。由于宋军军未按约支付租金，且拖欠时间超过15天，合同约定的解除条件已成就，黄喜文据此行使合同解除权。按照合同约定，保证金的退还条件为：如合同提前解除，在宋军军将房屋交还给黄喜文验收合格并结清各种款项后七个工作日内，黄喜文将保证金不计利息退还给宋军军。由于宋军军未结清按合同约定应支付的违约金，其所交300000元保证金和剩余未使用租金应用于冲抵违约金，不应当退还。就宋军军所交850000元租房信息费（进场费），不但是租房的惯例，而且是宋军军承租案涉房屋的前提条件，在宋军军将850000元租房信息费（进场费）支付给黄喜文之后，黄喜文向其出具的收据上明确载明了该850000元为“信息费/进场费”，而且宋军军在长达两年的时间内，并未主张退还，由此可以印证，该850000元的租房信息费（进场费）系双方达成的合意，也是宋军军承租案涉房屋的条件。在黄喜文已按约将租赁房屋交付给宋军军使用后，该850000元租房信息费（进场费）应由黄喜文收取，宋军军要求退还该款并无依据。综上，请求支持黄喜文的上诉请求。 宋军军针对黄喜文上诉的答辩意见与宋军军上诉意见一致。 黄喜文针对宋军军上诉辩称，本案中，由于宋军军没有按照合同约定的时间按时支付租金，在合同约定的解除条件成就的情形下，黄喜文按约行使合同解除权，至于宋军军以所谓的商铺断电、滋事的行为抗辩租金的支付，宋军军所提交的证据并不能证明黄喜文对商铺有断电、滋事的违约行为。而且其在一审庭审提交的证据，均是单方陈述，没有任何证据证明黄喜文实施了上述行为，因此，宋军军以商铺断电、滋事抗辩租金支付的理由不能成立。其余意见以黄喜文上诉状中陈述的意见为准。 九远公司、瑞熙公司针对宋军军上诉均辩称，本案中，九远公司、瑞熙公司并未与宋军军建立任何合同关系，宋军军要求九远公司、瑞熙公司承担连带赔偿责任没有法律和合同依据。 九远公司、瑞熙公司针对黄喜文上诉均述称，同意黄喜文的上诉意见。 宋军军向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令黄喜文、九远公司、瑞熙公司退还宋军军保证金300000元、租房“信息费”（进场费）850000元、房屋租金65342元，向宋军军支付违约金600000元，赔偿宋军军装修损失126556元、断电损失507008元，共计2448906元；2.请求人民法院依法判令黄喜文、九远公司、瑞熙公司返还宋军军服装2704件以及保险柜、电脑设备、监控设备、柜台货架、模特、精品摆件等店内的全部财物，并赔偿宋军军损失540000元；3、本案诉讼费、保全费、公告费等全部费用由黄喜文、九远公司、瑞熙公司承担。 一审法院认定事实：瑞熙公司系春熙路北段34号1层商铺（权1386053）的产权人。2014年6月28日，黄喜文（甲方、出租方）与宋军军（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方租予乙方使用的房屋坐落于成都市建筑面积约50平方米；租赁用途商业，乙方租赁该房屋用于经营“如花似锦”品牌；本合同租赁期为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止；甲方于2014年7月1日将房屋交付给乙方使用，甲、乙双方共同核对水、电表读数，并填写书面交付使用书；本合同签订之日，乙方向甲方交付租房定金500000元，此定金自动转为第一租赁年度的租金，本合同签订后，乙方于2014年6月30日前向甲方交纳合同保证金300000元，保证金用以保证本合同的履行。合同期内，该保证金不得用于抵扣房屋租金或其他费用。合同期满后乙方如不续约或本合同提前解除，在乙方将房屋交还给甲方验收合格并结清各种款项后七个工作日内，甲方将合同保证金不计利息全额退还给乙方；租金及支付方式：2014年7月1日至2015年6月30日租金为260万,其中220万元于2014年6月30日前付清，余下40万于2014年11月1日前付清；2015年7月1日至2016年6月30日租金为265万元，2015年6月1日前一次性付清；2016年7月1日至2017年6月30日租金为270万元，2016年6月1日前一次性付清；租金按年支付，乙方应按上述金额及时间支付租金。否则，每逾期一天，应按当年度租金的千分之三向甲方支付违约金；超过15天仍未能足额支付租金，甲方有权立即解除本合同并收回该房屋，前述违约金外，乙方应另向甲方支付保证金等额的违约金，并无条件迁出且交还该房屋；乙方拖欠租金超过15天，甲方有权解除合同，乙方应无条件迁出并交还房屋，并承担相当于本合同保证金等额的违约金。如甲方实际损失超出违约金，差额部分乙方须赔偿；因乙方的原因致本合同提前终止，乙方应向甲方支付双倍保证金的违约金，并赔偿甲方损失；因甲方单方（包括但不限于不可抗力、房屋拆迁改造）原因导致乙方在合同期内无法正常经营或在合同期内提前终止合同，甲方需退还乙方已缴纳的但未履行期间的租金及保证金，并向乙方支付双倍保证金的违约金；本合同期满或因各种原因需要提前终止，乙方必须在期满或终止之日全部腾空，返还该房屋，并同时结清相关费用。如迟延返还，占用该房屋期间甲方按当期租金的双倍收取占用费（占用费计算公式：当年度租金／365天×2×占用天数），如超出15天仍未返还的，乙方应另向甲方支付与保证金等额的违约金。乙方未经甲方同意留置于该房屋内的物品，视为乙方遗弃，甲方有权自行处置，对此，乙方不持异议。乙方签字处载明宋军军电话136××××Ｘ288。 宋军军于2014年6月28日向黄喜文支付500000元，于2014年6月30日分别向黄喜文支付670000元和2180000元，于2014年10月31日向黄喜文支付400000元，上述转账支付费用为案涉房屋信息费（进场费）850000元，保证金300000元，第一租赁年度租金2600000元。宋军军于2015年6月1日向黄喜文支付2050000元，于2015年6月2日向黄喜文支付100000元，于2015年12月31日向黄喜文支付500000元，上述转账支付费用为案涉房屋第二租赁年度租金2650000元。 2016年2月３日，宋宝忠向成都市公安局锦江区分局春熙路派出所报案，成都市公安局锦江区分局春熙路派出所出具接（报）处警登记表，接警内容为春熙路北段32号纠纷不让其营业，处警情况为报警人宋宝忠称今日黄喜文等人来到春熙路北段32号如花似锦店内称店铺租金未交，因而将店内电源关掉。黄喜文称其店铺租客宋军军之前支付了2150000元现金，后要求退租，其于2015年11月23日将1100000元现金退还宋军军弟弟宋殿军的账户，后宋军军要求续租并支付了500000元现金，现共计有1100000元未付。后将双方带回派出所协商，协商时，该店员工又报称电源被断，协商未果后双方自行离开，并告知黄喜文通过司法途径处理此事。 2016年2月27日，宋宝忠向成都市公安局锦江区分局春熙派出所报案，成都市公安局锦江区分局春熙路派出所出具接（报）处警登记表，接警内容为租房纠纷，处警情况为2016年2月27日11时许，接当事人宋宝忠报称有人在闹事，经了解经营方与承租方因租金未交而双方发生租房纠纷，后双方带回春熙路派出所，告知双方依法协商处理，如果双方协商不成，再到锦江区人民法院依法处理。接（报）处警登记表备注处载明“经营方（如花似锦）”“承租方：九远公司”。 宋军军通过邮寄方式向黄喜文送达《关于要求通电，排除营业妨碍和干扰的通知函》，表示早在六月初已经发了要求黄喜文通电的通知函，现再次声明因黄喜文单方违约，恶意长期断电，严重影响宋军军正常经营已造成重大损失，请尽快通电排除影响正常营业的妨碍和干扰，待黄喜文排除妨碍干扰之后将租金转过去。黄喜文于2016年6月20日签收该邮件。 2016年1月29日，经黄喜文申请，四川省成都市国力公证处公证员陆某与工作人员张邓军、姜君会同申请人黄喜文及曹理到达成都市“如花似锦”店。由黄喜文将《解除通知》一份送达给该店工作人员（收取），其阅读内容后拒绝签收。就上述行为，四川省成都市国力公证处于2016年1月29日出具（2016）川国公证字第9432号公证书。黄喜文在该《解除通知》中表示宋军军未按约足额支付第二个租赁年度的年租金，且拖欠租金的时间已超过15天，已严重违约，决定于2016年2月1日起解除与宋军军签订的《房屋租赁合同》，要求宋军军于2016年２月１日将该房屋全部腾空并返还，同时结清租赁该房屋期间的水电费、拖欠租金违约金，300000元保证金全部用于冲抵应付违约金。 2016年6月17日，经黄喜文申请，四川省成都市国力公证处公证员陆某与工作人员姜君会同申请人黄喜文到达成都市“如花似锦”服装店。由黄喜文将《解除通知》一份送达宋军军。因宋军军不在该服装店里，其工作人员阅读内容后领取。工作人员姜君现场制作了《文书送达登记表》一份，但该服装店工作人员未在《文书送达登记表》上签字。就上述行为，四川省成都市国力公证处于2016年6月21日出具（2016）川国公证字第65431号公证书。黄喜文在该《解除通知》中表示宋军军拖欠租金的时间已超过15天，违反合同违约，决定于2016年6月17日起解除与宋军军签订的《房屋租赁合同》，要求宋军军于2016年6月１7日将该房屋全部腾空并返还。 2016年6月22日凌晨2时左右，约20名人员到案涉商铺打开店门，从商铺内搬走物品后离开。店内人员朱小天于当日凌晨2时25分向成都市公安局锦江区分局春熙路派出所报案，朱小天向春熙派出所作的询问笔录中表示自己是“如花似锦”服装店的员工，2016年6月22日凌晨2时左右，和看管员黄明明在店铺内守店，突然店铺外围了四十多人，撬开卷帘门后有十多人进入店铺内，有人用刀顶着朱小天和黄明明的脖子，朱小天被人用烟头烫右肩，被三四个人围着拳打脚踢，其他人搬走店铺的东西包括装有营业款的柜子、衣服三千多件、电脑、零钱4000多元，是往新街后巷子方向搬的，认不出用刀顶脖子的人和弄烫伤的人，租赁店铺和对方在租金收取存在纠纷。朱小天于2016年6月22日到四川省第四人民医院住院治疗，于2016年6月24日出院，出院诊断1、右肩部外伤2、右肩部皮肤二度烫伤3、轻型脑伤4、右眼钝挫伤5、全身多处软组织挫伤6、右眼角膜炎2016年12月27日，四川华大司法鉴定所对朱小天损伤程度出具鉴定意见书，认定朱小天右肩部皮肤二度烫伤后目前右上臂近关节处遗留皮肤色素改变未达到《人体损伤程度鉴定标准》相关条款之规定。 宋军军向春熙派出所作的询问笔录中表示“2016年的时候，房东就想扩建铺面为由终止租房合同，宋军军不同意，继续在这里经营。2016年6月22日晚接到店员朱小天的电话，说有五十多个人持刀撬锁进店铺将店内所有的货物现金抢走了。还打伤了店员，于是就报警了。被抢货物大概价值200多万，都是女士服装，还有2万多的营业款，零钱大概4000多，电脑精品摆设等。宋军军当时不在现场，不知道是谁抢走的，宋军军的员工看到是黄喜文公司的那些人带了五十多个人抢走的。因为房东想终止合同，还在2016年6月1日之前将店铺的电断了就没有支付第三年度的租金。从2015年开始就和房东黄喜文代表的公司进行协商，但是一直没有协商好，房东还是想终止租赁合同，不想租给我了。之前房东这边叫人堵店门不让开门营业和断电到派出所做了笔录。” 湛一涛、李雄、徐川青、李铭向春熙路派出所作的询问笔录中表示“均为九远公司员工，九远公司与如花似锦铺面之间的经济纠纷，因如花似锦铺面合同到期未按时交房租，按合同规定超过15天不交房租费就解除合同，通知对方很多次对方不理，视为自动遗弃，于是2016年6月22日凌晨2点钟，九远公司安排人将如花似锦铺面内的物品打包入库，没有与店内守夜人员发生冲突，在处理店内的货品时全程录像。”李雄为瑞熙公司法定代表人。 春熙路派出所调取的监控录像显示2016年6月22日凌晨2时左右，约20名人员到案涉商铺打开店门，从商铺内搬走物品后离开。一审中，黄喜文表示于2016年6月21日下午左右的时间收回房屋，黄喜文到九龙服装城找了一些搬运工到承租房屋将东西整体打包放到新街后巷子。 2016年7月1日，经黄喜文申请，黄喜文委托代理人苏袁元到达四川省成都市国力公证处办公室，在公证员张某的面前将《通知》一份装入一个邮件袋中进行密封，并以国内特快专递的方式寄送至收件人宋军军，电话136××××Ｘ288、地址江西省吉安市安福县平都镇阁后路255号4单元601，中国邮政速递物流股份有限公司工作人员陈达超现场签收该邮件，并于事后出具编号为1030527132619的《国内标准快递》详情单一份及发票代码15101149Ｅ001、发票号码03943331的四川省成都市国家税务局通用定额发票一份。就上述行为，四川省成都市国力公证处于2016年7月4日出具（2016）川国公证字第71020号公证书。黄喜文在该《通知》中表示因成都市《房屋租赁合同》已解除，屋内物品已整体打包搬至成都市，要求宋军军尽快取回，否则由此产生的后果和损失由宋军军自行承担。一审中，宋军军表示未收到该邮件，该邮寄地址系宋军军原身份证地址，现身份地址已变更。宋军军现身份证载明住址为江西省丰城市，有效期自2016年7月29日起。 2019年3月12日，经黄喜文申请，公证员朱某1工作人员曹付华、罗适、何旺旺、张邓军会同申请人黄喜文及现场人员樊兴强、王雷、胡容于2019年3月12日13时40分到达成都市锦江区附2号旁边一处库房处，现场由黄喜文、樊兴强、王雷将库房内存放的物品搬运至该库房外的空地进行清点，物品共计二十八袋，由胡容制作《库存商品明细表》一份，本处工作人员罗适制作《物品清单》一份；清点完毕后，将物品搬运至库房内存放，申请人黄喜文现场锁门。本处工作人员曹付华对该处库房放的物品现状及物品清点的过程进行摄像，事后刻录光碟一张。整个过程于2019年3月12日14时37分结束，公证员朱某2上述库房内存放的物品现状及物品清点的过程进行现场保全。就上述行为，四川省成都市国力公证处于2019年3月13日出具（2019川国公证字第27192号公证书。公证书后所附的《库存商品明细表》及《物品清单》均载明旗袍1676件，衣架340个。 一审法院认定以上事实，有主体信息，《房屋租赁合同》，房屋信息摘要，个人业务凭证，银行回单，流水，收据，2016年2月3日的接（报）处警登记表，关于要求通电、排除营业妨碍和干扰的通知函，国内挂号信函收据，顺丰速运单，2016年6月22日接（报）处警登记表，宋军军的询问笔录及朱小天的询问笔录，成都市公安局110接报警记录单，四川省医院出院病情证明，会诊记录单，通知单，司法鉴定意见书，监控录像（春熙路派出所调取），工作报告，电话记录，湛一涛、李雄、徐川青、李铭的询问笔录、聆询笔录、接（报）处警登记表（2016年2月27日），工商局查询的法定代表人信息，董事、监事、经理信息，指定代表或者共同委托代理人授权委托书，宋宝忠及朱小天的证人证言，（2016）川国公证字第9432号公证书，（2016）川国公证字第65431号公证书，照片，（2016）川国公证字第71020号公证书，（2019）川国公证字第27192号公证书等证据在案佐证。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系宋军军与黄喜文签订，在《房屋租赁合同》履行过程中，宋军军将案涉房屋租金、保证金、信息费（进场费）支付于黄喜文账户。黄喜文、九远公司、瑞熙公司均系独立主体，宋军军未提供证据证明九远公司、瑞熙公司实际履行租赁合同的权利义务，故其主张九远公司、瑞熙公司系《房屋租赁合同》实际出租方的意见一审法院不予采纳。 宋军军与黄喜文签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。黄喜文按合同约定向宋军军交付案涉商铺，但宋军军未按约定支付租金。按合同约定宋军军应于2015年6月1日前支付租金2650000元（2015年7月1日至2016年6月30日）按约支付2050000元，其余600000元迟延于2015年6月2日支付100000元，于2015年12月31日支付500000元，黄喜文于2016年1月29日到案涉商铺向宋军军送达《解除通知》表示因宋军军未按约支付第二租赁年度租金2650000元，要求于2016年2月1日解除《房屋租赁合同》，一审法院认为该年度租金租期至2016年6月30日，宋军军虽迟延支付部分租金超过15天，但已按约定时间支付大部分租金，且黄喜文于2015年12月31日收取完该年度租金，宋军军迟延支付第二年度租金的行为并未直接影响黄喜文合同目的的实现，至2016年1月29日前黄喜文并未对宋军军逾期支付第二年度租金提出异议，故一审法院认为黄喜文已以其行为认可宋军军迟延支付第二年度租金的行为，黄喜文于2016年1月29日因宋军军未按约支付第二租赁年度租金为由要求解除租赁合同向宋军军送达《解除通知》的效力一审法院不予认可。宋军军应于2016年6月1日前支付的租金2700000元（2016年7月1日至2017年6月30日），宋军军未支付，其行为直接影响黄喜文合同目的的实现，按合同约定宋军军超过15天仍未能足额支付租金，黄喜文有权立即解除合同，收回房屋。黄喜文于2016年6月17日到案涉商铺向宋军军送达《解除通知》要求于2016年6月17日解除《房屋租赁合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，一审法院确认《租赁合同》已于2016年6月17日解除。关于宋军军提出的黄喜文同意其迟延支付租金的意见，黄喜文不予认可，宋军军也未提出证据证明，故该意见一审法院不予采纳。关于宋军军提出的黄喜文、九远公司、瑞熙公司对商铺断电、找人滋事的意见，未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。 一审中，黄喜文表示到九龙服装城找了一些搬运工将案涉商铺的东西整体打包放到新街后巷子，于2016年6月21日下午左右收回房屋，但未提供证据予以证明，根据朱小天、宋军军、湛一涛、李雄、徐川青、李铭的询问笔录，以及在春熙路派出所调取的2016年6月22日案涉商铺监控录像，春熙路派出所2016年6月22日出具的接（报）处警记录，一审法院确认案涉商铺于2016年6月22日被收回。湛一涛、李雄、徐川青、李铭向春熙派出所作的询问笔录中表示为九远公司员工，受九远公司安排收回案涉商铺，一审法院认为根据宋军军与黄喜文签订《租赁合同》约定，黄喜文依约定解除双方签订《租赁合同》后，有权利立即收回案涉商铺，虽然非黄喜文本人具体实施收铺行为，但黄喜文对九远公司员工实施收回案涉商铺行为未提异议，故九远公司员工于2016年6月22日凌晨收回案涉商铺的行为不违反宋军军与黄喜文签订《租赁合同》约定和法律规定，宋军军提出的黄喜文、九远公司、瑞熙公司强行闯入店铺的意见，一审法院不予采纳。关于宋军军提出的黄喜文、九远公司、瑞熙公司将店员打伤的意见，店员受伤原因不属于本案审理范围，故一审法院不予审查。 关于保证金、租房信息费（进场费）、房屋租金。宋军军已支付黄喜文租金租期至2016年6月30日，因宋军军未按约于2016年6月1日支付第三年度租金，黄喜文于2016年6月17日到案涉商铺向宋军军送达《解除通知》后已于2016年6月22日凌晨收回案涉商铺。合同约定，因宋军军原因致合同提前终止，宋军军应向黄喜文支付双倍保证金的违约金并赔偿黄喜文的损失，该约定系对违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，黄喜文已于宋军军支付租金租期届满前收回案涉商铺，案涉商铺收回后即租与案外人经营，宋军军的违约行为轻微，未对黄喜文造成实质损害后果，故宋军军要求黄喜文返还保证金300000元的诉讼请求一审法院予以支持。宋军军向黄喜文支付的租房信息费850000元，双方未对该笔费用进行书面约定，因该笔费用系双方签订租赁合同宋军军向黄喜文支付的费用，故一审法院按宋军军实际使用案涉商铺的时间与合同约定租期比例计算宋军军应向黄喜文支付的租房信息费为（12月+11月+21/30月）/36月×850000元=559583元，其余290417元(850000元-559583元)由黄喜文退还宋军军。宋军军已支付黄喜文租金租期至2016年6月30日，黄喜文于2016年6月22日凌晨收回案涉商铺，故2016年6月22日至2016年6月30日的租金65342元（2650000元÷365天×9天）应由黄喜文退还宋军军。 关于违约金、装修损失、断电损失。宋军军未提供证据证明黄喜文存在违约行为，故其主张的违约金、装修损失、断电损失一审法院不予支持。 关于返还物品及赔偿损失。黄喜文系在租赁合同解除后通过他人收回商铺的方式控制了宋军军放置在商铺内的物品，该行为不符合债权人留置权应以合同履行中合法占有债务人动产的规定，故宋军军要求黄喜文返还物品的诉讼请求，一审法院予以支持。成都市国力公证处对黄喜文清点放置于锦江区库房处的案涉商铺物品的过程予以公证，并出具（2019）川国公证字第27192号《公证书》，附《物品清单》，《物品清单》载明存放物品为旗袍1676件，衣架340个，黄喜文应按照公证的物品清单返还存放物品。一审法院认为在没有其他证据予以印证的情况下，仅宋军军及雇员朱小天的陈述，不能确认案涉商铺被搬运的物品，故宋军军提出返还其余物品的诉讼请求，一审法院不予支持。关于赔偿损失，案涉商铺于2016年6月22日被收回符合合同约定和法律规定，且案涉商铺收回后，黄喜文于2016年7月1日向宋军军邮寄送达《通知》要求宋军军取回搬至锦江区库房的物品，邮寄地址系宋军军原身份证地址，邮单载明的宋军军电话与租赁合同载明的宋军军电话一致，虽然自2016年7月29日起，宋军军身份证住址发生变化，但宋军军并未告知黄喜文，且宋军军未提供证据证明案涉商铺收回后向黄喜文提出返还物品的要求，故宋军军要求赔偿衣服损失的诉讼请求一审法院不予支持，其要求鉴定衣服损失的要求一审法院不予准许。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、黄喜文应于判决发生法律效力之日起十日内向宋军军退还保证金300000元、租房信息费290417元、租金65342元；二、黄喜文应于判决发生法律效力之日起十日内向宋军军返还留存物品（按照（2019）川国公证字第27192号《公证书》中附件《物品清单》载明内容返还）；三、驳回宋军军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30711元，由宋军军承担20000元，黄喜文承担10711元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，双方对案涉《房屋租赁合同》解除无异议。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有四个，现评判如下： 一、关于宋军军是否有权要求退还信息费（进场费）850000元的问题 黄喜文认为春熙路商铺向承租方出租房屋均要收取的信息费（进场费），交纳了信息费（进场费）才有承租商铺的资格，双方对此达成了口头约定，只要承租人如期进场、如期收到房屋，这个费用就不退。宋军军认为双方口头约定，解除合同或合同履行完毕的时候，予以返还。 对此本院认为，双方均未举证证明双方对信息费（进场费）是否退还、如何退还达成一致即均未举证证明其陈述的口头约定的存在。同时，从案涉《房屋租赁合同》的内容来看，信息费（进场费）并非租金，也不是保证金、违约金，无法适用案涉《房屋租赁合同》的约定来认定信息费（进场费）如何处理。因此，基于本案现有证据可以得出双方对信息费（进场费）如何处理没有约定。在双方没有约定的情况下，仅能从信息费（进场费）的性质来判断是否应当退还。从双方的陈述来看，信息费（进场费）的交纳基于案涉房屋租赁，因此，考虑《房屋租赁合同》约定的租赁期限、租期内解除合同、实际租赁期内租金支付完毕等事实，从公平角度考量，本院对一审法院按照实际占有使用期限与约定租期的比例确定宋军军应承担的信息费（进场费）的方法予以赞同，对一审法院依据上述方法确认黄喜文应退还的信息费（进场费）金额予以确认。故对宋军军要求全部返还850000元信息费（进场费）的主张和黄喜文要求不予返还850000元信息费（进场费）的主张，本院均不予以支持。 二、关于黄喜文是否应当向宋军军支付600000元违约金并赔偿装修损失，断电损失，返还服装、保险柜、电脑设备等财物并赔偿损失的问题 宋军军认为黄喜文对案涉商铺实施断电、滋事行为违约，进而应支付600000元违约金，因黄喜文原因导致案涉《房屋租赁合同》解除，应赔偿相应损失，并返还强行腾退时存放于案涉商铺中的物品并赔偿损失。 对此本院认为，按照谁主张谁举证的原则，宋军军应举证证明案涉商铺存在被人为断电的事实且实施者为黄喜文或系黄喜文指示安排的人，现宋军军所举证据仅能表明案涉商铺电闸总线被人为绞断，但并未举证证明该绞线行为与黄喜文有关。因此，不能得出黄喜文对案涉商铺实施断电行为的结论。从本案查明的事实来看，宋军军确有未依约支付2015年7月1日至2016年6月30日租金的情况，加之双方发生争议后，公安机关介入处理，也是要求双方通过司法途径处理。故黄喜文依据双方约定到案涉商铺主张权利，不宜认定为滋事行为，综上，宋军军认为黄喜文对案涉商铺实施断电、滋事行为违约，进而应支付600000元违约金赔偿断电损失的主张，本院依法不予支持。 对案涉《房屋租赁合同》解除原因的认定。对于一审法院认定黄喜文于2016年1月29日发出的《〈房屋租赁合同〉解除通知》不发生解除效力的结论，符合本案查明事实且适用法律正确，本院亦予以赞同，故不再累述。宋军军在2016年6月1日前应支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金，但从本案查明事实来看，宋军军一直未予支付。宋军军抗辩系黄喜文阻扰宋军军正常使用案涉商铺，并提交了宋军军邮寄给黄喜文的函，在该函中宋军军要求黄喜文排除妨碍干扰后再支付租金。对此本院认为，从该函签收时间来看，已经超过双方约定的支付期限15日，且如前所述，从本案查明事实无法得出黄喜文对案涉商铺实施了断电，因此宋军军要求延期支付租金的抗辩不成立。本院依法确认宋军军存在逾期支付租金行为，至黄喜文于2016年6月17日送达《〈房屋租赁合同〉解除通知》时，已逾期时间超过15日，黄喜文有权解除案涉《房屋租赁合同》。故案涉《房屋租赁合同》解除的原因在宋军军。因此，宋军军基于黄喜文违约要求赔偿装修损失的主张，本院依法不予支持。 案涉《房屋租赁合同》解除后，黄喜文通过他人收回商铺并控制了宋军军放置在案涉商铺内的物品，黄喜文应当予以返还。对于物品的种类和数量应当由宋军军举证加以证明，虽宋军军举出了库存日报表等证据来证明库存情况，但因上述证据均来源于宋军军，且没有其他证据相印证。因此，宋军军关于相应物品种类、数量的陈述，本院依法不予采纳。结合本案情况，黄喜文通过公证的方式确认了由其控制的物品，一审在此基础上判决黄喜文返还并无不当，本院依法予以确认。 三、关于黄喜文是否应当退还保证金及剩余房屋租金的问题 黄喜文认为，宋军军存在违约行为，应当承担违约金，其所交的保证金和剩余房屋租金应当冲抵违约金，不应退还。对此本院认为，在案涉《房屋租赁合同》解除的情况下，应当对双方取得的财产进行清算，并互相返还。加之黄喜文另案主张了违约金，故对黄喜文认为不应当退还保证金及剩余房屋租金的主张，本院依法不予支持。 四、关于九远公司、瑞熙公司是否应当就黄喜文应当承担的责任承担连带责任的问题 宋军军认为九远公司、瑞熙公司作为实际出租人，应当与黄喜文承担连带责任。 本院认为，合同之债应由合同当事人承担。现宋军军基于合同起诉要求黄喜文承担责任，从案涉《房屋租赁合同》的内容来看，出租方黄喜文而非黄喜文、九远公司、瑞熙公司，加之宋军军并未举证证明于其就案涉商铺建立租赁关系的为黄喜文、九远公司、瑞熙公司。因此，宋军军基于九远公司、瑞熙公司为实际出租人，进而要求九远公司、瑞熙公司与黄喜文承担连带责任的主张，本院依法不予支持。 另双方上诉时均按一审诉讼费金额预交二审案件受理费，本院依据双方上诉金额分别确定双方应缴二审案件受理费金额，由双方分别承担各自应交的二审案件受理费。 综上，宋军军、黄喜文的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38514.43元，由上诉人宋军军负担25465.18元，由上诉人黄喜文负担13049.25元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 何广智 二〇一九年十二月三十一日 书记员 邓 婕