贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔27民终2772号 上诉人（原审原告）：蔡继明，男，汉族，1962年2月6日生，浙江省临海市人，个体工商户，住浙江省临海市。 上诉人（原审原告）：宋福娟，女，汉族，1962年12月9日生，浙江省临海市人，个体工商户，住浙江省临海市，系蔡继明之妻。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李灵，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李湘南，贵州贵达（贵定）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：贵定县永耀房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县城关镇新桥街农贸市场内（原城关工商分局办公楼），统一社会信用代码915227230827549487。 法定代表人：赵耀君，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫雪，贵州仁义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐凤遥，贵州仁义律师事务所实习律师。 上诉人蔡继明、宋福娟因与上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司（以下简称贵定永耀房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵定县人民法院（2019）黔2723民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 蔡继明、宋福娟上诉请求：1、撤销一审判决，改判贵定永耀房开公司立即支付蔡继明、宋福娟违约金64043.09元；2、一、二审诉讼费由贵定永耀房开公司承担。事实和理由：一、一审认定违约金的计算期间应当全部从按揭款支付之日至实际交房之日止，即从2018年4月28日至2019年1月1日计算全部违约金期间的事实错误。1、首付款部分：在合同签订后，蔡继明、宋福娟已分别于2016年12月27日、2017年1月3日合计向贵定永耀房开公司支付首付款872010元。该部分款项作为在约定交付房屋已支付的已付款，按照合同约定，应当约定的交付期限届满之次日起（2017年8月31日）至实际交付房屋之日止（2019年1月1日）计算违约金，合计逾期交房488天，按日万分之一计算，违约金为42554.09元；2、关于按揭款部分：蔡继明、宋福娟已于2018年4月28日将按揭款870000元交付贵定永耀房开公司，贵定永耀房开公司也于当日出具相应收据。根据合同约定，应当从实际付款之日（2018年4月28日）起至实际交付房屋之日止（2019年1月1日）计算违约金，合计逾期交房247日，按万分之一计算，违约金为21489元。一审判决没有按合同约定，对已付款的时间加以区分，而是笼统按全部购房款缴纳完毕之日起至实际交付房屋之日止计算违约金，不符合合同约定；二、一审认定因客观原因造成扣减停工日期35天的事实依据不足。根据双方合同约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按违约处理。如出现不可抗力，应当自不可抗力时间结束之日起90日内向另一方当事人提供证据。故，为迎接中央环保督察，省、州上级部门安全检查综合执法局要求停工20天，2016年、2017年、2018年中、高考每年责令停工5日，共计15日，合计35天。该35天不属于不可抗力范围，属于贵定永耀房开公司可预见或者应当预见的商业风险，其应自行承担该风险，不应予以扣减。即使属于不可抗力因素，也应向蔡继明、宋福娟提供证明，否则应视为贵定永耀房开公司已经预知并能够避免该风险。一审在没有区分已付款的事实上认定贵定永耀房开公司支付违约金36930.6元错误；且没有严格按照合同约定不可抗力因素进行认定即予以扣减部分逾期日期。请求依法改判支持蔡继明、宋福娟的上诉请求。 贵定永耀房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判贵定永耀房开公司少支付蔡继明、宋福娟违约金4703元（应支付的违约金为32227元）；2、一、二审诉讼费由蔡继明、宋福娟承担。事实和理由：一、蔡继明、宋福娟于2018年4月28日将按揭贷款交纳完毕，即逾期交房的起算时间为2018年4月28日。贵定永耀房开公司在2018年12月29日已委托物业公司向全体购房人分批发放交房通知，同日，物业公司通过短信群发方式通知了蔡继明、宋福娟交房，其在接到交房通知后并未及时接收房屋，直到2019年1月1日才收房并实际使用，故计算违约金的截止日期应为2018年12月29日；二、贵定永耀房开公司因不可抗力的雨雪天气停工共计25天，以及政府延迟交付土地导致工期延迟，这部分时间应予以适当扣除延迟天数，故因客观原因应予以扣减的停工期为60天。综上，逾期交房245天，扣减因客观原因造成的停工日期60天，应支付违约金为32227元。请求支持贵定永耀房开公司的上诉请求。 原审原告蔡继明、宋福娟向一审法院起诉请求：一、判令贵定永耀房开公司按照合同第十四条继续履行并与蔡继明、宋福娟办理房屋交接手续；二、判令贵定永耀房开公司立即支付蔡继明、宋福娟违约金从2017年8月31日起，以购房总金额为基数，按日万分之一计算至2019年1月1日止，暂计85010.08元，之后，从2019年1月2日起继续计算至完成交付手续之日止；三、本案诉讼费、保全费、担保费等由贵定永耀房开公司承担。 一审法院认定事实：贵定永耀房开公司在位于贵定县金南街道新桥街土地使用权证范围内进行商品房修建和销售，该商品房在修建过程中，2016年1月14日，贵定永耀房开公司取得商品房预售许可证。2017年1月3日，蔡继明、宋福娟与贵定永耀房开公司签订编号为2017000017《商品房买卖合同》，贵定永耀房开公司将其修建的期房第1、2、3号商业裙楼1层13号商铺出售给蔡继明、宋福娟。合同约定：“该商铺建筑面积为93.16平方米，总价款为1742010元；买受人签订合同当日支付首付872010元，余款870000元在接到出卖人通知书之日起15日内办理按揭贷款；出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商铺，且应取得竣工合格证、面积实测报告、满足合同十二条中约定的通水、电、燃气、电话、有线电视、宽带网络等；逾期交房在180日之内，按合同第十一条约定交付时间至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，逾期交房超过180日，买受人有权退房，出卖人收到退房通知90日内退还全部房款并按全部已付房款2%支付违约金，买受人要求继续履行合同，按合同第十一条约定交付时间至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金等”。蔡继明、宋福娟分别于2016年12月27日、2017年1月3日向贵定永耀房开公司支付首付款872010元，2018年4月28日通过银行按揭贷款支付870000元。2018年12月29日贵定永耀房开公司委托都匀市匀馨物业服务有限责任公司贵定分公司通过短信通知蔡继明、宋福娟于2018年12月29日至2019年1月2日接收商铺，2019年1月1日蔡继明、宋福娟实际接收了商铺。2019年5月22日蔡继明、宋福娟提出如前诉讼请求。 一审庭审中，蔡继明、宋福娟要求贵定永耀房开公司从2017年8月31日至2019年1月1日逾期交房488日，按每日万分之一支付违约金为（488日×1742010元×0.01%）85010.08元，并表示2019年1月2日之后的违约金，只要贵定永耀房开公司及时办理相关手续，可以放弃。贵定永耀房开公司认为，因雨雪天气造成迟延交房25天，迎接中央环保督察，省、州上级部门安全检查综合执法局要求停工20天，2016年、2017年、2018年中、高考每年责令停工5日，共计15日。虽然拿到了预售证，但政府交付土地是2016年6月才交付完成，所以导致工期迟延，请求法院适当扣减迟延天数。 一审法院认为，蔡继明、宋福娟与贵定永耀房开公司签订《商品房买卖合同》，该合同不违反法律规定，双方买卖合同成立并生效，对双方具有约束力，双方应当按照合同履行各自权利义务。蔡继明、宋福娟按照合同约定向贵定永耀房开公司支付了购买商铺首付款872010元，合同约定贵定永耀房开公司应当于2017年8月30日前交付房屋给蔡继明、宋福娟使用，但蔡继明、宋福娟于2018年4月28日才将按揭房款为870000元交纳完毕。贵定永耀房开公司虽然于2018年12月29日通知蔡继明、宋福娟接收房屋，但未提供证据证明其办理了建设工程经验收合格证明、质量保证书和使用说明，蔡继明、宋福娟主张于2019年1月1日才接收商铺，理由正当。贵定永耀房开公司主张迎接中央环保督察，省、州上级部门安全检查综合执法局要求停工20天，2016年、2017年、2018年中、高考每年责令停工5日，共计15日，属于情势变更的客观原因应当扣减工期情形，其他原因造成停工系属于贵定永耀房开公司预见或应当预见商业风险原因，不属于扣减工期情形。蔡继明、宋福娟要求贵定永耀房开公司从2017年8月31日至2019年1月1日逾期交房共计488日，按已交房款每日万分之一支付违约金为（488日×1742010元×0.01%）85010.08元，根据双方合同约定：以支付全部房款的日万分之一计算违约金的规定，违约金期间应从2018年4月28日至2019年1月1日，且应予扣减客观原因造成停工日期35日，支持其违约金为（212日×1742010元×0.01%）36930.6元。蔡继明、宋福娟要求贵定永耀房开公司按照合同第十四条约定办理房屋交接手续，该条约定，在交接房屋时，出卖人应当出示合格证、面积实测技术报告、满足合同十二条中约定的通水、电、燃气、电话、有线电视、宽带网络等相关手续且双方现场验收达到条件收房，否则买受人有权拒绝接收。蔡继明、宋福娟接收了商铺，视为双方对上述交房条件实际变更，现蔡继明、宋福娟以贵定永耀房开公司未满足上述交房条件要求贵定永耀房开公司继续承担违约责任，理由不充分，不予支持。但是，贵定永耀房开公司也应当及时按照合同约定履行自己的附属义务，如商铺出现质量等问题，蔡继明、宋福娟可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、贵定县永耀房地产开发有限公司在判决生效之日五日内支付蔡继明、宋福娟违约金三万六千九百三十元六角（￥：36930.6元）；二、驳回蔡继明、宋福娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费963元，财产保全费870元，两项共计1833元，由贵定县永耀房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，关于逾期交房违约金期间认定问题。蔡继明、宋福娟与贵定永耀房开公司签订《商品房买卖合同》，双方应当按照合同约定的时间履行各自的支付房款及交付房屋的义务。首先，双方于2017年1月3日签订《商品房买卖合同》，约定蔡继明、宋福娟（买受人）在合同签订当日支付首付款872010元，余款870000元在接到出卖人（贵定永耀房开公司）或贷款人书面通知后15日内办理按揭贷款，贵定永耀房开公司应于2017年8月30日前将商铺交付给蔡继明、宋福娟。蔡继明、宋福娟分别于2016年12月27日、2017年1月3日向贵定永耀房开公司支付首付款872010元，后于2018年4月28日通过按揭贷款支付余款870000元。因双方签订的《商品房买卖合同》为双务合同，双方未在合同中明确约定买受方通过办理按揭贷款支付购房款余款与出卖方交付符合条件商铺的先后顺序，双方均享有同时履行抗辩权，故贵定永耀房开公司主张以蔡继明、宋福娟向其交纳完毕购房款时间即从2018年4月28日开始计算逾期交房违约金期间，理由正当。对于上诉人蔡继明、宋福娟要求计算逾期交房违约金，应以支付首付款与支付按揭款为基数区分时间段进行计算的上诉主张，本院不予支持；其次，贵定永耀房开公司虽然于2018年12月29日通知蔡继明、宋福娟接收商铺，并主张计算违约金的截止时间应为2018年12月29日，但贵定永耀房开公司在一审庭审中自认在蔡继明、宋福娟实际接收房屋前，其未达到交房条件，即合同约定的交付条件未成就，蔡继明、宋福娟可拒绝接收房屋。一审以蔡继明、宋福娟实际接收房屋的时间，即2019年1月1日为逾期交房违约金期间截止时间，并无不当，本院予以确认。 关于对逾期交房违约期间的扣减天数认定问题。首先，贵定永耀房开公司主张因雨雪天气属于不可抗力因素，由此造成的停工25天时间应予扣除，但未提交证据证明该雨雪天气为极端或者异常的天气变化，故该事由不属于不可抗力，本院不予采纳。另外，贵定永耀房开公司主张因政府迟延交付土地导致工期迟延的时间应在逾期交房违约期间中扣减，根据一审查明的事实，交付土地的时间为2016年6月，而双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2017年1月3日，在合同签订之前已经发生的事由不应作为扣减逾期交房时间的因素，故该主张亦不能成立；其次，因贵定永耀房开公司为迎接中央环保督察，省、州上级部门安全检查综合执法局要求停工20天，以及因2018年中、高考停工5天，系贵定永耀房开公司为配合行政管理与维护社会公共利益而作出的停工行为，属于情势变更的客观原因，应当予以扣减共计25天。而2016年中、高考时间是在当年的6月份，双方当事人签订《商品房买卖合同》时间是在2017年1月3日，故一审认定2016年中、高考造成停工5天不当；另外，蔡继明、宋福娟于2018年4月28日支付完毕购房款，逾期交房违约期间从2018年4月28日起算，故2017年中、高考造成停工的5天亦不应予以扣减。一审在计算逾期交房违约金期间中扣减35天不当，本院予以纠正，应予扣除的逾期天数为25天，蔡继明、宋福娟的上诉理由部分成立。逾期交房违约金以1742010元为基数按每日万分之一计算，从2018年4月28日至2019年1月1日共计247天，扣减客观原因造成停工25天，贵定永耀房开公司应向蔡继明、宋福娟支付逾期交房违约金（1742010元×222天×0.01%）38672.6元。 综上所述，一审判决认定事实部分不当，本院予以纠正。上诉人贵定永耀房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人蔡继明、宋福娟的上诉请求部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵定县人民法院（2019）黔2723民初1016号民事判决； 二、上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付上诉人蔡继明、宋福娟逾期交房违约金三万八千六百七十二元六角（￥38672.6元）； 三、驳回上诉人蔡继明、宋福娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费963元，财产保全费870元，两项共计1833元，由上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司负担；二审案件受理费533元，上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司负担483元，上诉人蔡继明、宋福娟负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  李家荣 审判员  袁丽娟 审判员  蔡云飞 二〇一九年十二月十二日 法官助理李婷 书记员龙彪