广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1081民初2701号 原告：林友，男，1986年11月6日出生，壮族，农民，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：卢忠劭，广西中名律师事务所律师。 被告：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心43楼4308室。 法定代表人：龙云飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王军，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：黄丽颖，广西万通律师事务所律师。 原告林友与被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称“世纪飞龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林友的委托诉讼代理人卢忠劭，被告世纪飞龙公司的委托诉讼代理人黄丽颖、王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林友向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理房产证的相关资料报产权登记机关备案并为原告办理房产权属证书；2、被告向原告支付违约金45085元（违约金仅计至2019年11月14日共1076天，该违约金应计算至被告履行合同义务完毕之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年2月23日签订一份《商品房买卖合同》，合同编号SDGC061。合同约定：被告将位于靖西市“时代广场”（现为文昌华府）1单元701号房卖给原告，原告支付总房价为419008元，首期房款126008元，按揭房款293000元；被告于2013年10月31日前向原告交房，于交房后720工作日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案；如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权属证书的，被告按逾期天数向原告支付每日万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，履行了合同义务，但被告却未能按期履行将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告多次催促被告履行双方合同约定的相关义务，但被告没有履行，致使原告无法取得房屋产权属证书。原告认为，被告不将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，依约定应当承担违约责任。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告在举证期限内向本院提供的证据有：1、原告身份证复印件，证实原告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，证实原告与被告存在商品房买卖关系，双方约定：2013年10月31日交房，交房后720个工作日内被告将办理产权登记所需的相关材料向登记机关报备，如果不按时报备被告应该向原告支付每日万分之一的违约金。 被告世纪飞龙公司辩称：一、原、被告双方并没有约定办理权属证书到原告名下是被告的义务，而且该义务亦并非被告的法定义务。合同第15条约定的仅是被告将办理大证所需的材料向登记机关备案，并不包括为原告办理权属证书到原告名下，因此原告请求判令被告为原告办理权属证书没有事实和法律依据；另外，被告未能履行备案不是被告恶意行为，在满足各个备案条件，被告已经及时向备案登记机关办理大证以及备案。二、《商品房买卖合同》约定“在规定期限内取得房屋产权证书”，约定的期限不明确。《商品房买卖合同》中约定的720工作日，只是被告应当提供材料向权属登记机关办理备案的时间约定，但对多少时间取得房产权属证书，并没有具体约定。因此，“在规定期限内取得房屋产权证书”的约定是不明确的。三、原告没有及时取得房屋权属证书的责任，不能完全归责于被告，因为不动产权属证书的办理过程是一个繁琐复杂的过程，需要出卖人和买受人相互配合，尽心尽力才能完成，不能因为没有在规定的时间内取得权属证书，就将责任完全归责于被告。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，卖方不能在规定的时间内取得房产权属证书，被告才承担违约责任，原告在没有证据证明其未及时取得房产权属证书是因为出卖人的原因造成的情况下，要求被告承担违约责任是错误的。四、支付违约金将成为企业的巨大负担，使被告企业的经营活动产生重大困难。违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，在原告没有证据证明因被告的违约行为给原告造成实际损失的情况下，原告主张的违约金过高，请求人民法院根据实际情况进行适当调整。基于以上因素，恳请法院根据企业的实际经营状况，既考虑受害人得到适当的补偿，又能维持企业的正常经营，判决被告在原告诉求的50%以下承担违约责任。 被告世纪飞龙公司向本院提供的证据有：2019靖西市不动产权第0005135号《中华人民共和国不动产权证》，证实被告于2019年９月19日已经办妥涉案项目的大证，完成了涉案合同约定的义务。 经庭审质证，被告对原告提交的第1份证据原告身份证复印件的三性没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：被告对原告第2份证据《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，但对原告的证明目的有异议。本院认为，该份证据明确了原、被告双方达成商品房买卖的合意，证据真实合法有效，能证实被告应当在商品房交付后720个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的事实，应予认定。对被告提交的2019靖西市不动产权第0005135号《中华人民共和国不动产权证》的证据，原告对该份证据的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，认为此证于2019年9月19日制作完成，正因为被告迟迟才拿到这本证（大证），才造成所有原告不能办理房产证（小证），因为大证是被告为原告办理房产证应当向产权登记机关提交的最重要材料，这份证据恰恰证实了被告违约的事实。本院认为，该份证据是不动产登记机关发出的权属登记证书，真实、合法，能证实被告于2019年9月19日办妥了大证，完成了备案的事实，本院予以认定。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号SDGC061。合同约定，由被告将位于靖西市“时代广场”（现为文昌华府）1单元701号商品房出卖给原告，原告支付总房价为419008元，首期房款126008元，按揭房款293000元；被告于2013年10月31日前向原告交房；合同第十五条还约定：被告于交房后720工作日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案；如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权属证书的，被告按逾期天数向原告支付每日万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，履行了合同约定的义务；被告也于2013年10月31日向原告交付了商品房，但未按合同第十五条约定于交房后720工作日内将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2019年9月19日，被告取得“文昌华府”桂（2019）靖西市不动产权第0005135号不动产权证（大证）。原告认为，被告不将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。为此诉至法院，提出上列诉求。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》中没有约定由被告为原告办理不动产权登记义务。 本院认为，原、被告经平等自愿协商，达成商品房买卖的合意，双方于2012年2月23日签订的《商品房买卖合同》，合同内容无违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，原、被告签订的合同于2012年2月23日成立并生效。原、被告应当按照合同的约定以诚实信用和公平为原则，全面履行自己义务。在履行合同过程中，原告依照合同约定向被告支付商品房全部价款419008元，被告亦依照合同的约定于2013年10月31日向原告交付了其购买的商品房。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告在商品房交付使用后720工作日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。按上述约定，被告于2013年10月31日将商品房交付原告使用后，应于720个工作日即2016年9月21日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告直到2019年9月19日才办理并取得项目产权证书（大证），视为被告于该日才履行办理权属登记备案义务，已超过约定期限1092天（2016年9月22日至2019年9月19日），构成了违约，应承担违约责任。现原告起诉主张被告违约至2019年11月14日，天数为1076天，没有超出实际逾期的天数，本院照准；原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告按双方约定的计算标准要求被告支付违约金45085元，而被告认为违约金计算过高，当庭提出要求法院适当调减。本院认为，被告按照合同约定的时间向原告交付商品房，完成了合同的最主要的义务，达到了原告购房的真正目的，原告对其购买的商品房已实际占有和使用；被告逾期将资料向产权登记机关备案，对原告实际占有、使用商品房并无带来直接的经济损失，原告亦未向本院提交证据证明其因被告逾期提交备案材料而遭受的经济损失，故被告提出原告要求违约金过高，应当予以调低的辩解意见，本院予以采纳。从本案实际情况和公平的角度来衡量双方的利益，既让诚实守信者得到应有的鼓励和经济上的补偿又让失信者承担必要的不利法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，本院酌情按日万分之0.5来确定被告向原告支付违约金的计算标准，即419008元×1076天×0.00005=22542.5元，原告主张违约金超过部分，本院不予支持。原告要求被告将办理房产证的相关资料报产权登记机关备案并为原告办理房产权属证书的诉讼请求，因被告于2019年9月19日已取得开发项目的权属证书（大证），视为其完全履行了备案登记的义务，原、被告签订的《商品房买卖合同》没有约定由被告为原告办理产权登记义务，只约定被告完成备案登记的义务。对原告要求被告为原告办理房产权属证书的诉讼请求依法无据，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。但被告在庭审中同意帮助原告办理权属证书，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告林友支付违约金22542.5元； 二、驳回原告林友的其他诉讼请求； 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1028元，因适用简易程序审理减半收取计514元，由原告林友负担257元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担257元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄裕康 二〇一九年十二月二十六日 书记员  梁丽蓉