浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3676号 上诉人（原审原告）：赵卫星，男，1958年7月7日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人（原审原告）：王明，男，1964年3月23日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 上诉人（原审原告）：王金荣，男，1954年12月23日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人（原审原告）：薛春，男，1960年6月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人（原审原告）：吴新发，男，1962年2月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上述五上诉人之共同委托诉讼代理人：赵樑波、赵嘉怡,浙江震天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李自明，男，1962年12月29日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：桑健，浙江之江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋森德，男，1947年11月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人赵卫星、王明、王金荣、薛春、吴新发因与被上诉人李自明、宋森德房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初5690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵卫星、王明、王金荣、薛春、吴新发上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》已解除。事实和理由：1、一审法院认为“现原告以客观原因涉案房屋无法过户给被告宋森德为由，即主张《房屋转让协议》已符合法定解除条件，理由不能成立”，系适用法律错误。上诉人主张协议已经解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人可以解除合同第(5)点“法律规定的其他情形”这一法定解除情形，具体阐述如下：(1)一审法院关于“涉案房屋三证齐全，原告提交的证据，并不足以证明涉案房屋无法办理过户”之观点错误。2006年绍兴县集商贸易有限公司根据《绍兴县集商贸易有限公司营业房分配实施方案》，将柯桥东升路东升花园市场(也称“东升路毛纺市场”)的31间营业房均以签订《分房合同》形式分配给各股东，其中五上诉人分得A1019号营业房。为方便出让过户，五上诉人与被上诉人宋森德达成协议，同意在公司内部将该房屋形式上转至被上诉人宋森德名下。2012年10月21日，五上诉人作为出让方(甲方)、被上诉人李自明作为受让方(乙方)、被上诉人宋森德作为担保方(丙方)签订《房屋转让协议》一份，将上诉人根据《分房合同》从集商公司分配取得的营业房作价328万元转让给被上诉人李自明。2013年1月31日，集商公司召开股东大会，五上诉人共同向股东大会提交《承诺书》，承诺将分得的柯桥东升花园市场A1019号营业房的所有权转让给宋森德。集商公司遂在《股东大会决议》中将东升花园市场A1019号房屋记载至被上诉人宋森德名下。股东大会决议后，各股东开始准备材料向房管部门申请过户，其中案涉的A1019室房屋，五上诉人将所有材料交给被上诉人宋森德，以期将该营业房从集商公司过户到宋森德的名下。2013年3月16日，被上诉人宋森德以及公司其他股东向绍兴市柯桥区住房和城乡建设局提交了过户申请，但一直未能办理过户手续。2014年5月19日，被上诉人宋森德向绍兴市柯桥区人民法院起诉，要求集商公司履行《股东大会决议》将A1019号房屋过户至其名下。2014年9月28日，绍兴市柯桥区人民法院作出(2014)绍柯商初字第1422号民事裁定书，认为集商公司已协助宋森德办理过户手续，对于未能过户应当向房管部门反映并申请处理解决，驳回宋森德起诉。2015年4月15日，绍兴市柯桥区住房和城乡建设局向集商公司、被上诉人宋森德等人出具《函》件，表示“因该区域房屋已出租他人，承租户对上述房屋买卖存在争议，导致房屋买卖转移登记暂缓办理”，并说明“现买卖双方如果需对上述房屋办理买卖产权转移登记，请双方到区住建局窗口，对提交的材料及签订的房屋转让合同真实有效再次予以确认，同时，我局将对上述申请予以公告，如有异议并经公、检、法及其他行政机关核实的，将不予办理，并退回申请”。绍兴市柯桥区住房和城乡建设局的《函》件下发后，集商公司的股东均要求公司处理好与承租户问题，并协助办理过户登记。在集商公司未能妥善解决承租户的情况下，2015年5月6日，以分配到东升花园市场1085号营业房的三位股东为代表(其中一名股东就是本案上诉人之一的吴新发)起诉集商公司，要求集商公司协助办理过户手续。但绍兴市柯桥区人民法院、绍兴市中级人民法院、浙江省高级人民法院分别作出判决和裁定，均认为柯桥东升花园市场营业房属于集商公司所有的集体资产，在公司尚未清算之前，将财产分配给股东，有违法律规定，故对股东依照《分房合同》请求过户，不予支持。这一结果表明，集商公司将东升花园市场包括本案A1019号房屋在内的31间营业房分配给股东的行为违反法律规定。相应地，绍兴市柯桥区住房和城乡建设局在《函》件中，已经明确说明“我局将对上述申请予以公告，如有异议并经公、检、法及其他行政机关核实的，将不予办理，并退回申请”，也就是说，分房行为本身已经被三级法院认定违法的情形下，即便集商公司对于东升花园市场A1019号房屋三证齐全，客观上也不能办理过户手续。故，一审法院认为“涉案房屋(集商公司)三证齐全，原告提交的证据，并不足以证明涉案房屋无法办理过户”之判决理由错误。(2)一审法院认为：“即使涉案房屋(集商公司)无法过户给被告宋森德，也并不能以此证明合同目的已无法实现。……然原告至今也未提交其与集商公司就涉案房屋过户问题进行交涉的依据”错误。首先，一审期间，上诉人已经提交了被上诉人宋森德起诉集商公司被驳回的裁定书，并同时提交了分配取得1085号房屋的三位股东起诉集商公司请求过户被三级法院驳回的判决书和裁定书。前述法律文书已经能够充分证明包括被上诉人宋森德在内的部分股东，与集商公司就房屋过户问题进行了诉讼交涉，但最终无法实现分配房屋过户。其次，被上诉人宋森德起诉集商公司请求协助过户时，柯桥区住房和城乡建设局尚未作出《函》件回复，故法院认为集商公司已协助办理过户手续，宋森德的请求应向房管部门反应并解决，不属于法院受理民事诉讼的范围。而分配到1085室房屋的股东起诉集商公司时，房管部门已经作出《函》件回复，而法院最终认定分房行为违反法律规定。上诉人吴新发等三位股东就东升花园市场1085号房屋过户提出诉讼但最终被三级法院驳回的结果，足以证明集商公司将31间营业房分配给股东的行为是违法的。涉案的东升花园市场A1019号营业房，与A1085号营业房一样，同样系通过集商公司分房形式取得，即便上诉人同样以通过诉讼的形式与集商公司就过户问题进行交涉，最终不能过户的结果都是一样的。2、一审法院认为“原告一方面以吴新发、董卫花、蒋培培诉集商公司房屋买卖合同一案之判决主张分房行为违法，一方面仍主张涉案房屋属于五原告所有，在其自身仍未放弃对涉案房屋享有权利的情况下，以他案之判决为依据主张《房屋转让协议》合同目的已无法实现，缺乏说服力”，该事实认定错误。上诉人主张涉案房屋属于五上诉人，是指该房屋虽然在集商公司股东大会决议中形式上记载于被上诉人宋森德名下，但在上诉人与宋森德之间，涉案房屋的权利仍然属于五上诉人。故五上诉人与被上诉人李自明、宋森德签订的《房屋转让协议》中，房屋出让以及接受购房款的权利主体为五上诉人。被上诉人宋森德对此也予承认，故其仅以担保人身份签字。被上诉人李自明也清楚这一点，故其将购房首付款210万元(含50万元定金)支付给五上诉人，而不是支付给宋森德。而后三级法院确认《分房合同》违反法律规定，也就表明在公司内部不论涉案房屋形式上为谁所有，也不论在公司内部五上诉人对涉案房屋的权利形式上放弃与否，都不影响《分房合同》违反法律规定这一定性，而该定性是房屋不能过户的关键原因，也是最终导致合同目的无法实现的关键原因。集商公司内部分得柯桥东升花园市场1085号房屋的三位股东起诉集商公司请求过户，因法院认定集商公司内部分房违法而被驳回，那么，包括上诉人在内的其他股东同样分配取得位于同一市场的营业房，已不需要再次通过诉讼，已能证明合同目的无法实现。对于集商公司分配给股东的东升花园市场31间营业房应该当作一个整体事件去看待，在已经有生效判决明确认定集商公司分房行为违法的情况下，因分房取得东升花园市场31间营业房之一的A1019号营业房之行为，同样不合法。由此可见，涉案的A1019号营业房既不能过户至被上诉人宋森德的名下，也不可能过户至五上诉人名下。显然，上诉人与被上诉人李自明以A1019号营业房为转让标的物的合同目的根本无法实现。综上，本案讼争解除的《房屋转让协议》无法履行，即合同目的不能实现，五上诉人据此提出解除协议符合法定解除条件，且两被上诉人均没有提出异议，也未在三个月内向法院起诉，故《房屋转让协议》解除条件已经成就，法院理应对《房屋转让协议》已经解除予以确认。 被上诉人李自明答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。上诉人在一审的诉讼请求以及二审的上诉请求均是：依法确认涉案《房屋转让协议》已解除，但该诉讼请求没有事实及法律依据，应予以驳回。1、上诉人一审诉称据以解除合同的法律依据是合同法九十四条及九十六条的规定，但上诉人不符合上述法律规定的情形，确认合同解除的请求依法不成立。上诉人依法不具有合同解除权，《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。上诉人作为房屋出卖人，在被上诉人已经履行支付房屋转让款后，没有依约交付房屋并协助办理房屋过户手续，已经构成违约，本案中被上诉人没有任何违约情形，违约方是上诉人，作为违约方上诉人不具有合同解除权，上诉人据以解除合同的理由不属于合同法的第九十四条规定的情形，其解除权依法不成立。上诉人在上诉状上认为其符合上述法律规定第(五)项法律规定的其他情形，但该条款属法律规定的兜底性条款，是作为以后修改或制定新的具体情形的依据，是相对于本法的特别规定，而不是特指的“具体情形”，上诉人至今也未能明确说明其适用该条款中“法律规定的其他情形”到底是何法律以及何情形。上诉人在无法明确其所主张的解除权的具体法律依据的情形下，又强调其解除权系符合九十四条第(一)项因不可抗力致使不能实现合同目的的规定情形，但本案不存在任何不可抗力的法定事实，其引用该条款规定作为其主张合同解除权的依据显然是不成立的。上诉人通知解除行为依法不成立。上诉人诉称于2018年2月18日向被上诉人发送了解除《房屋买卖协议》的通知，但被上诉人并没有收到该通知，被上诉人所提交的邮件寄送单上已经明确该邮件由他人收，说明被上诉人本人并没有收到该解除合同通知，同时被上诉人也向法庭提供相关证据，说明本人实际居住地并不在户籍所在地，该户籍所在地上住房已经被拆除改建，通过该地址被上诉人本人不可能收到该邮件。我国合同法第九十六条规定：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”根据该规定，被上诉人未收到该解除函，上诉人没有证据证明该解除函已经到达被上诉人处，其通知行为不发生法律效力，其主张依据合同法第九十六条之规定请求确认合同已解除，依法不成立。2、本案所涉合同依法有效，应依法履行，解除合同于法相悖。上诉人与被上诉人之间所签订的房屋买卖合同不违反我国法律的禁止性规定，房屋买卖协议是在自愿平等的原则下所签订，依法应为有效，双方应严格履行。协议第六条更明确约定：甲方保证对于上述房屋享有完整所有权，能完全支配及处理。房屋虽然目前仍登记在集商公司的名下，但上诉人与集商公司的《分房合同》第四条明确规定，“集商公司在取得产权证后应及时跟乙方签订房屋买卖合同并办理相关过户手续”，集商公司对于该房屋的产权归属及办理过户手续并不存在异议。所以就本案，上诉人即使提出解除合同也没有事实和法律依据。上诉人在上诉状中所提及的吴新发等人诉集商公司的案件，法院认定事实及判决中并没有对于房屋转让合同的效力作出评价，更没有认定房屋转让合同无效，仅是认为个别案件中当事人主张的过户手续的要求因公司未清算可能涉及第三人的权益的原因而未予支持。对于上诉人所提及的该案件，对本案并无证明作用，不能作为本案的有效证据从而作为本案的定案依据，上诉人依此作为本案的合同不能履行的依据，并将之理解为不可抗力的情形，显然是不能成立的。3、上诉人诉请确认合同已经解除违反诚实信用的民法基本原则，不应予以支持。在双方签订合同后，已经有长达7年的时间。上诉人花44万余元在2006年从集商公司处获得该处房产，在2012年又以328万元的价格转让给被上诉人，直至今日由于市场的提升，周边环境的改善，目前该处房产价值已大大提升，以周边完全产权的商铺交易行情来看，价格已经突破800万到一千万元。如对外出租，年租金也已经达到60万元。涉案房屋具有完全的独立产权，三证齐全且位置极佳，房屋价格目前已经大大提升。在这种情况下，上诉人以返还原已交付转让款并支付利息的条件解除合同，将极大地损害被上诉人的权益，并且在被上诉人与上诉人在2018年7月到11月间的多次沟通交流中，上诉人一直承诺房屋会卖给被上诉人，不会反悔，一定要把事情处理好，但短短的几个月后却要求解除合同，并起诉法院要求确认合同已经解除。其前后反复的行为完全背弃了诚实信用的原则。 被上诉人宋森德答辩称：没有意见。 赵卫星、王明、王金荣、薛春、吴新发一审起诉请求：要求确认原、被告之间签订的《房屋转让协议》已解除。 一审法院认定：2006年10月18日，案外人集商公司作为甲方，与乙方赵卫星、薛春、王金荣、吴新发、王明签订了《分房合同》一份，约定：乙方以抽签抽房的形式取得柯桥东升路东升花园沿东升路底层区块A019号营业房壹间，成间套内面积39.48平方米，该房由乙方五人共同所有，乙方应交甲方款项总计金额人民币443581.37元，已于2008年12月31日一次性缴清；在甲方未办理房产证手续前，乙方不得将分得的房产转让交易；甲方取得权证后应及时跟乙方签订房屋买卖合同并办理相关过户手续。2011年1月31日，赵卫星、薛春、王金荣、吴新发、王明出具《承诺书》一份，承诺将上述营业房的所有权转让给被告宋森德，并将上述分房合同中载明的对该营业房享有的权利义务均转让给宋森德享有和承担。2012年6月13日，案外人集商公司领取了上述营业房的房屋所有权证。2012年10月21日，五原告作为出让人（甲方）、李自明作为受让人（乙方）、宋森德作为担保人（丙方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方转让房屋位于东升路毛纺市场（A区）1楼1019号，建筑面积60.10平方米，套内面积39.48平方米。该房屋房产证甲方尚未办理，但已与集商公司签订营业房分房协议（公司有产权、土地、契税等证件）；该房屋转让价格为人民币3280000元，乙方在合同签订时向甲方支付定金500000元，并自合同签订之日起15日内，向甲方支付购房首付款2100000元（含定金）；甲方必须在2015年1月1日前给乙方提供办理房产证及过户手续的相关资料，如甲方因公司内部规定不能对外转让的，乙方同意甲方把房屋产权先转让至丙方名下，甲方将该房屋产权转让至丙方名下完成后，视为该房屋交付，房屋交付时，甲方直接将房屋产权过户给乙方的，过户一切费用由乙方承担，甲方由于公司原因先将房屋产权过户给丙方的，过户一切费用由甲方承担。协议还对其它事项作了约定。协议签订后，被告李自明按约付清了购房首付款。2014年5月19日，被告宋森德向该院起诉，要求案外人集商公司过户涉案营业房。该院经审理认为，集商公司已协助宋森德办理了过户手续，对于未能过户事由，宋森德应向房管部门反映并申请处理，不属于人民法院民事诉讼的范围，故驳回了宋森德的起诉。之后，宋森德提起行政诉讼，要求绍兴市柯桥区住房和城乡建设局履行房屋登记法定职责，后又撤诉。2019年2月18日，五原告以被告宋森德因客观原因无法办理过户登记手续为由，分别向两被告户籍地邮寄律师函通知解除《房屋转让协议》。现因原告要求确认《房屋转让协议》已解除，遂成讼。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告就案涉房屋签订的《房屋转让协议》，系签约各方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为有效。针对原告要求确认合同解除的诉求。该院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”故当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方解除合同的，必须具备合同法第九十三条第二款或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。在本案中，《房屋转让协议》并未约定一方解除协议的条件，原告主张协议已解除，则应当对该协议已符合合同法第九十四条法定解除的情形及其享有解除权进行举证。现原告以客观原因涉案房屋无法过户给被告宋森德为由，即主张《房屋转让协议》已符合法定解除条件，理由不能成立。首先，涉案房屋三证齐全，原告提交的宋森德与集商公司、宋森德与绍兴市柯桥区住房与城乡建设局两案的裁定书，并不足以证明涉案房屋无法办理过户；其次，即使涉案房屋无法过户给被告宋森德，也并不能以此证明合同目的已无法实现。作为《房屋转让协议》的出让方，交付并办理产权过户系原告应尽的合同义务，虽然合同也约定了如甲方因公司内部规定不能对外转让的情况下，可先将房屋产权转让至被告宋森德名下，但该约定并不因此免除了原告作为出让方自身的合同义务，然原告至今也未提交其与集商公司就涉案房屋过户问题进行交涉的依据。此外，原告一方面以吴新发、董卫花、蒋培培诉集商公司房屋买卖合同一案之判决主张分房行为违法，一方面仍主张涉案房屋属于五原告所有，在其自身仍未放弃对涉案房屋享有权利的情况下，即以他案之判决为依据主张《房屋转让协议》合同目的已无法实现，缺乏说服力。综上，原告提交的证据不足以证明涉案《房屋转让协议》已符合因不可抗力致使合同目的不能实现之法定解除条件，其据此主张确认双方签订的《房屋转让协议》已解除，理据不足，该院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告赵卫星、王明、王金荣、薛春、吴新发的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告赵卫星、王明、王金荣、薛春、吴新发各负担8元。 二审中，上诉人提交了《情况说明》、《分房合同》、通话详单各一份。被上诉人均未提交新的证据。上诉人提交的《情况说明》仅有绍兴集商贸易有限公司的印章，不符合证据的形式要件，本院对此不予确认。《分房合同》的当事人系绍兴县集商贸易有限公司与吴新发、董卫花、蒋培培，标的为1085号营业房，与本案无关联性。上诉人提交通话详单拟证明被上诉人李自明承认收到上诉人邮寄的解除函。本院认为，通话详单仅记录了被叫号码及通话时长等内容，并无通话内容的记载，仅根据该通话详单不能达到上诉人的证明目的。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《房屋转让协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。上诉人主张其已向被上诉人寄送了律师函要求解除涉案《房屋转让协议》，故涉案《房屋转让协议》已解除。本院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方解除合同的，必须具备该法第九十三条第二款或者第九十四条规定的条件，方能发生解除合同的法律效力。涉案《房屋转让协议》并未约定解除合同的条件，故在本案中应考察是否具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。上诉人主张本案符合第九十四第（一）项因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，然本案中并非存在不可抗力，上诉人作为房屋出卖方，其签订合同的最终目的是取得购房款，根据现有证据，其已按约收到了被上诉人支付的购房首付款，故上诉人的该项主张不能成立。上诉人亦主张本案符合第九十四第（五）项法律规定的其他情形，但未能作出具体说明，本院对此亦难以支持。 综上所述，上诉人赵卫星、王明、王金荣、薛春、吴新发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人赵卫星、王明、王金荣、薛春、吴新发负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  王 瑜 二〇一九年十二月十二日 书记员  余建维