江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初2577号原告：句容市华阳物业管理有限公司，住所地江苏省句容市华阳镇人民路20号二楼。法定代表人：陈宪英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋钢，系该公司员工。委托诉讼代理人：蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。被告：骆贵才，男，1970年6月1日出生，汉族，江苏省句容市人，住江苏省句容市。原告句容市华阳物业管理有限公司（以下简称华阳物业公司）与被告骆贵才物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序分别于2019年10月8日、2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告华阳物业公司的委托诉讼代理人宋钢、蒋玲，被告骆贵才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费4064元及违约金744元，共计4808元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年5月，被告购买了都市晴园2期1幢306室房产。原告作为物业服务企业，于2007年5月27日与被告签订了业主公约，约定由原告为作为业主的被告提供物业管理服务。后原告按约提供了物业服务。原告曾于2007年5月27日向被告发放了交房通知单和入住手续签认单，明确告知被告物业费的起算时间及缴纳数额，但被告未能按约定支付2010年5月27日至2018年5月27日期间的物业费共计4064元。经原告多次催收，被告仍未能支付。现原告诉至法院要求判如所请。被告骆贵才辩称，我应该缴纳2017年-2019年的物业费，之前的物业费不应该交，已经过了诉讼时效；原告擅自提高物业费标准，应该由业主大会决定；我之所以不交物业费是因为物业服务不到位，原告未按约定履行物业服务，被告的车辆在小区被砸；被告住房两卧室横梁和墙面裂缝、客厅窗台渗水破落、家中可视电话多年不能正常使用、附房电源被切断；小区杂草丛生，垃圾生根，绿化变私家菜园，小区公共平台私有化，小区固定停车位；小区内的幼儿园占用了业主文化活动空间，要求查看规划图；小区门口道闸机发布广告。本院经审理认定事实如下：2004年11月8日，原告与句容市华阳房产开发总公司签订前期物业服务合同，约定由原告为都市晴园小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自2004年11月8日起至业委会成立之后重新续聘物业公司止，物业服务费收费标准为多层住宅0.4、0.45、0.5元/月/平方米。2017年11月1日，原告与都市晴园小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告继续为都市晴园小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准多层住宅为0.65元/月/平方米。协议签订后，原告按约提供了物业服务。被告骆贵才购买的句容市都市晴园2期1幢306室房产，建筑面积总计为94.09平方米，被告缴纳了2007年、2008年、2009年的物业费，被告自2010年5月27日至2018年5月26日的物业费未缴纳。2019年4月3日，原告向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、业主公约、户主建筑面积表复印件、物业服务合同、句容市普通住宅小区前期物业公共服务收费基准价复印件，被告提交的物业费收款收据、物业服务不到位照片打印件及到庭原、被告的相关当庭陈述在卷予以证实。本院认为：原告与句容市华阳房产开发总公司签订的前期物业服务合同以及原告与都市晴园小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效。该合同对都市晴园小区全体业主均有约束力。原告华阳物业公司为都市晴园小区提供了相应的物业服务，被告骆贵才作为小区的业主，接受了原告提供的物业服务，应当按约交纳相关的物业管理费用。物业费是小区物业管理资金的重要来源，如不能按时收取，将不利于物业管理企业提高服务质量，亦会损害其他已经交纳物业费业主的利益，并最终损害全体业主的利益。被告骆贵才辩称其应当缴纳2017年至2019年的物业费，之前的物业费已过诉讼时效，根据原告提供的证据，原告每年都会派人上门催缴物业费，且2017年发过律师函给被告，2018年亦起诉过被告，原告既有表意行为，又有送达行为，理应认定其向被告主张了权利，诉讼时效中断；关于被告提出其车辆在小区里被砸的问题，本院认为，被告的财物损失系他人所致，被告应向实际侵权人主张赔偿，该意见并不能作为拒交物业费的理由；关于被告主张的房屋质量问题，该问题的责任主体系房屋的建设单位，与本案不属于同一法律关系，被告骆贵才不能以此为由拒绝交纳物业费；关于被告辩称原告没有提供合同约定的物业服务标准，从被告的陈述及所提供的证据分析，原告提供的物业服务虽然不完全符合合同约定的标准，但并没有因其长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续恶化，严重影响到全体业主的正常生活。对物业公司服务质量仅存在的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，业主不能以此为由拒交物业费；关于被告辩称原告在小区门口发布广告，经原告举证，系原告为了方便小区出入口的管理与句容市豪堂广告有限公司签订的广告道闸物业合作协议，由句容市豪堂广告有限公司为小区提供道闸机设备，道闸机广告位由句容市豪堂广告有限公司使用，原告该行为系为了小区利益，被告不能以此为由拒交物业费；关于被告辩称原告擅自提高物业费标准，根据原告提交的证据，物业费标准系句容市物价局制定，原告收取的服务费并未超过物价局制定的标准且低于该标准，对于被告该项辩称意见，本院不予支持；关于被告辩称小区内幼儿园占用了业主活动中心，根据句容市规划局发布的建设工程规划许可证，该幼儿园为小区开发商规划建设，并不存在占用业主活动中心的情况，对被告该项辩称意见，本院不予支持。综上，对于被告骆贵才拒交物业费的辩称意见，本院不予采纳。关于物业费收费标准，除被告拿房时即2007年按0.4元/月/平方米之外，之后的物业费均按照0.45元/月/平方米收取，被告交纳的2008年、2009年物业费即按照该标准收取。后原告于2017年11月1日与句容市都市晴园业主委员会签订的物业服务合同约定多层住宅按0.65元/月/平方米收取，现原告仅主张0.45元/月/平方米，本院予以确认。被告骆贵才应支付2010年5月27日至2018年5月26日期间物业费为4064.69元（94.09平方米×0.45元×96个月）。现原告仅主张4064元，不违反法律规定，本院予以确认。关于违约金，因前期物业服务合同、业主公约及物业服务合同均未明确约定违约金的给付标准，故对原告主张被告骆贵才支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告骆贵才于本判决生效后十日内支付原告句容市华阳物业管理有限公司自2010年5月27日至2018年5月26日止的物业管理服务费4064元；二、驳回原告句容市华阳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告骆贵才负担（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内给付原告50元）。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（江苏省镇江市中级人民法院的账号：11×××61，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处）。审 判 员  居祥龙人民陪审员  李 越人民陪审员  王晓辰二〇一九年十二月二日法官 助理  王冰心书 记 员  沈 冘