上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21114号原告：上海市徐汇区商业职工学校，住所地上海市。法定代表人：张国庆，校长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。被告：上海真福实业有限公司第二分公司，住所地上海市徐汇区。负责人：黄国付。被告：上海真福实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄国付，执行董事。被告：黄国付,男,1972年5月2日出生,汉族,住上海市。三被告共同委托诉讼代理人：宋静远，上海乐邦律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：张文静，上海乐邦律师事务所律师。原告上海市徐汇区商业职工学校(以下简称商业学校)与被告上海真福实业有限公司第二分公司(以下简称真福第二分公司)、上海真福实业有限公司(以下简称真福公司)、黄国付房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日、2019年11月29日公开开庭进行了审理。商业学校的委托诉讼代理人张骥，黄国付以及真福第二分公司、真福公司、黄国付共同委托诉讼代理人张文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商业学校向本院提出诉讼请求：1.判令解除租赁合同，要求真福第二分公司、真福公司、黄国付迁出上海市零陵路XXX号(二楼及底楼楼梯口西侧)房屋,并将该房屋归还给商业学校；2.判令真福第二分公司、真福公司、黄国付支付2018年10月29日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费,按每月26,666.67元计算；3、判令真福第二分公司、真福公司、黄国付支付由商业学校向房屋产权人承担的自2018年10月29日起至实际搬离之日止的协议租金，按每月6,678元计算；4.判令真福第二分公司、真福公司、黄国付支付逾期支付使用费及协议租金的违约金，自2018年11月15日起至判决生效之日止，以拖欠的房屋使用费及协议租金的总额267,853元为基数，按照日千分之五计算。事实与理由：上海市零陵路XXX号、XXX号房屋产权人系上海徐房(集团)有限公司。商业学校与产权人签订《公有非居住房屋租赁合同》，其后经产权人同意将上海市零陵路XXX号、XXX号房屋进行转租。2017年11月20日正在筹建中的真福第二分公司及黄国付与商业学校签订房屋出租合同，约定：由真福第二分公司、黄国付承租上海市零陵路XXX号(二楼及底楼楼梯口西侧)用于经营，租赁期限自2017年11月20日至2018年10月19日止，年租金32万元，先付后用，按每季度为一期支付一次。每期租金8万元。若逾期缴纳租金等费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的千分之五支付违约金，同时约定真福第二分公司、黄国付应承担商业学校向产权人支付的协议租金。因真福第二分公司、黄国付未能按合同约定向商业学校支付租金等费用，商业学校多次发函督促履行《房屋租赁合同》中支付租金、违约金的合同义务。合同期满后，商业学校多次发函要求腾退并支付房屋使用费，但未果，故诉至法院。审理中，商业学校撤回第4项违约金的诉请。真福第二分公司、真福公司、黄国付共同辩称，本案租赁合同主体为真福第二分公司，并非真福公司及黄国付。不同意第1项诉请，租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人未提出异议，租赁合同应当有效。商业学校起诉时没有解除合同，如果法院判定解除，以法院判定解除为准。对于第2、3项诉请没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，商业学校作为出租方(甲方)与真福第二分公司(筹)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方出租给乙方房屋坐落在上海市徐汇区零陵路XXX号(二楼及底楼楼梯口西侧)房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积约444平方米左右。租赁期1年，自2017年11月20日起至2018年10月19日止。租赁期满，乙方应在期满后3天内将房屋腾空并归还甲方，如需继续承租房屋的，则应于租赁期满3个月前书面向甲方提出续租要求，甲方则于收到乙方书面通知后的一个月内答复乙方续租与否，在同等条件下乙方享有租赁的优先权。承租保证金3万元。房屋年租金32万元，每季度为一期支付，每期租金8万元。甲方出租给乙方的房屋系使用权房，出租行为须经房屋产权人同意，并签订三方协议，租赁期内甲方根据三方协议规定的金额定期向房屋产权人支付协议租金，并在支付后一周内，按照支付金额向乙方收取，乙方需及时支付。商业学校在租赁合同尾部出租方处盖章。黄国付在租赁合同尾部承租方代表处签字。2018年1月16日，真福第二分公司成立，其系真福公司的分支机构。2019年3月12日，真福公司出具《房租支付计划表》，主要内容为：2019年3月28日之前支付零陵路和康健路拖欠的2018年使用的房租总欠款394,807.23元。2019年10月9日，在本案第一次开庭时，商业学校当庭提出解除租赁合同。就本案系争房屋的租赁，商业学校收取3万元保证金。审理中，双方一致表示：保证金由法院依法处理，系争房屋协议租金为6,678元。审理中，商业学校表示：因商业学校面临拆校合并，无法与真福第二分公司签订后续租赁合同。商业学校与上海徐房(集团)有限公司签订的协议已经到期，商业学校解除本案租赁合同后，不会再使用系争房屋，系争房屋收回后，商业学校会直接将系争房屋返还给上海徐房(集团)有限公司。以上事实，除庭审陈述外，另有租赁协议、房租支付计划表等证据证明，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明事实，本案租赁合同到期后，商业学校并未提供充足证据证明提出过异议，故租赁合同到期后继续有效，但为不定期租赁合同。现商业学校明确提出解除租赁合同，有法律依据，本院予以支持，至于解除租赁合同的时间，本院认定以2019年10月9日商业学校当庭提出解除合同之日作为租赁合同解除的时间。另外，关于租赁合同承租方主体问题，根据查明事实，在租赁合同尾部乙方代表处黄国付签字，但租赁合同明确乙方为真福第二分公司(筹)，现真福第二分公司在签订租赁合同后已成立，真福第二分公司亦确认系租赁合同的承租方，故本院认为租赁合同的承租主体为真福第二分公司。根据公司法相关规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故本案租赁合同的相应民事责任均应由真福公司承担。如上所述，租赁合同已解除，故真福第二分公司继续占有系争房屋并无法律依据，商业学校要求真福第二分公司、真福公司共同搬离系争房屋，于法有据，本院予以支持。至于商业学校主张的房屋使用费及协议租金，真福公司对此并无异议，故本院对商业学校的上述诉请，予以支持。关于租赁保证金，由于租赁合同已解除，为避免诉累，本院一并予以处理，商业学校收取的租赁保证金3万元应当返还给真福第二分公司、真福公司。审理中，商业学校撤回第4项违约金的诉请，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：一、上海市徐汇区商业职工学校与上海真福实业有限公司第二分公司于2017年11月20日关于上海市徐汇区零陵路XXX号(二楼及底楼楼梯口西侧)房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除；二、上海真福实业有限公司第二分公司、上海真福实业有限公司于本判决生效之日起十五日内从上海市徐汇区零陵路XXX号(二楼及底楼楼梯口西侧)房屋搬离并将上址房屋返还上海市徐汇区商业职工学校；三、上海真福实业有限公司于本判决生效之日起十五日内按照每月26,666.67元的标准支付上海市徐汇区商业职工学校自2018年10月29日起至实际搬离上址房屋之日止的租金及房屋使用费；四、上海真福实业有限公司于本判决生效之日起十五日内按照每月6,678元的标准支付上海市徐汇区商业职工学校自2018年10月29日起至实际搬离上址房屋之日止的协议租金；五、上海市徐汇区商业职工学校于本判决生效之日起十五日内返还上海真福实业有限公司第二分公司、上海真福实业有限公司房屋租赁保证金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,200元，减半收取计2,600元，由上海真福实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一九年十二月十二日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。