山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10329号 上诉人（原审被告）:山东小珠山建设发展有限公司，住所地青岛市黄岛区前湾港东路777号。 法定代表人：刘育民，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：吴晶，北京市君合（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：慕香英，北京市君合（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高振河，男，1955年1月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：薛光香，女，1958年4月30日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱业华，山东汇正律师事务所律师。 上诉人山东小珠山建设发展有限公司（以下简称小珠山公司）与被上诉人高振河、薛光香商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 小珠山公司上诉请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7739号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审与诉讼有关的费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致部分裁判结果有误，应予以纠正。一、上诉人按照《青岛市商品房预售合同》的约定通知被上诉人办理房屋交付手续，但被上诉人因自身原因未按时办理，上诉人不存在逾期交付的情形、依法不应承担被上诉人的房屋租金损失。2012年11月26日，双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定被上诉人购买上诉人开发的黄岛区青岛小镇182栋1单元1层104户房屋，房屋总价款4554027元，2014年6月30日前交付。上诉人根据合同约定通知被上诉人于2014年6月30日到青岛小镇项目二期商业广场办理房屋交付手续，被上诉人无正当理由不予办理收房手续，直至2016年12月10日方与上诉人办理完毕房屋交付手续、签收《房屋交付单》。上诉人未能在合同约定的期限内如期履行交付义务，完全是被上诉人造成的，被上诉人是否在外承租房屋并不确定，即便属实，其租金损失也非上诉人造成，上诉人不应担责。即便房屋存在瑕疵，也不能作为被上诉人拒收房屋和要求上诉人承担责任的理由，根据法律规定和双方签订的合同的约定，除房屋出现地基基础和主体结构工程的质量问题之外，买受人不能拒绝接收商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任。涉案房屋于2014年6月30日竣工验收合格，符合交付条件，被上诉人提交的律师函没有律师事务所公章和律师签字，未邮寄给上诉人，无法证明涉案房屋存在质量问题。二、上诉人已对涉案房屋的轻微瑕疵及时承担了修复义务，未给被上诉人正常居住造成影响，被上诉人无权要求上诉人承担相应损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，出卖人向买受人赔偿损失的条件是房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，本案中，涉案房屋虽然存在轻微瑕疵，但上诉人在接到被上诉人反映的问题后及时履行了修复义务，没有影响被上诉人的正常居住使用，因此上诉人无需承担租金损失。三、被上诉人提交的证据无法证明其存在租金损失，依法不能作为主张损失的依据。被上诉人在原审中提交的房屋租赁合同和收条不能证明其存在租金损失，原因在于：被上诉人未提交租赁房屋产权证且租赁合同未经备案，真实性无法确认。被上诉人未提交支付租金的银行付款凭证。即便租赁合同是真实的，因房屋不存在主体质量问题或严重问题严重影响正常居住的情形，被上诉人无权要求上诉人承担租赁费和物业费损失。 高振河、薛光香辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。 高振河、薛光香向一审法院起诉请求：1、判令小珠山公司赔偿高振河、薛光香在房屋存在质量问题期间支付的房屋租赁费损失92000元，并赔偿在房屋存在质量问题期间已缴纳的物业管理费损失10655.36元；2、小珠山公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2012年11月26日，薛光香与小珠山公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定薛光香购买小珠山公司开发的位于青岛市黄岛区前湾港路777号《青岛小镇》182栋1单元1层104户房屋，房屋建筑面积为277.92平方米，单价为16386.11元/平方米,房屋总价为4554027元。合同第十一条约定：“甲方定于2014年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：贰、乙方不退房，甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”在补充协议十五条详细约定了房屋交付的相关事宜。合同同时详细约定了其他权利义务。 2、薛光香于2013年2月2日向小珠山公司交纳购房款4554027元，小珠山公司为其出具了收款收据。 3、薛光香提交邮寄给青岛万科房地产开发有限公司《山东汇正律师事务所公函》以及邮寄单，内容有：薛光香于2014年7月接到该公司通知收房，但薛光香去后发现所购房屋存在如下若干质量问题：1、阳台落水管太细，不顺畅，容易堵塞，导致存水流入房间；2、室内管道多处漏水；3、尚未交房，部分墙皮已经脱落；4、大门锁打不开。因存在上述质量问题，故薛光香暂未领取房屋钥匙、接收房屋。限该公司在一个月内将房屋存在的质量问题彻底整改完毕否则承担相应责任等等，落款时间为2015年9月16日。小珠山公司辩称并未收到该函件，且该函件未加盖公章也没有律师签字，不能证明涉案房屋存在质量问题。 4、高振河、薛光香提交《交付使用通知书》，该通知书下方业主签字及日期处，有薛光香签字，日期为2016年12月10日。小珠山公司同时提交该证据，认为该证据无法证明涉案房屋存在质量问题，也无法证明系因小珠山公司原因导致逾期交付。小珠山公司认为其已经依约通知薛光香办理房屋交付使用手续，薛光香系因其自身原因在2016年12月10日办理。小珠山公司提交的《房屋交付单》上，交付时间明确为2016年12月10日，并备注“上述商品房交付时间以本交付单记载”为准，故，一审法院认定涉案房屋交付的时间为2016年12月10日。 5、高振河、薛光香提交《房屋租赁合同》两份及房屋租金收条五份，证明因涉案房屋质量问题，薛光香无法装修入住，在外租房产生租金损失9.2万元。第一份租赁合同载明出租人武连军，承租人高振河，房屋位于汇祥花园房屋17号楼2单元301302室，租赁期限自2013年4月10日至2017年12月30日，年租金24000元，按年一次性支付。第二份租赁合同载明：出租人：许晓娜（代办人许辉），承租人：薛光香、高振河，房屋位于汇祥花园房屋18号楼1单元1501、02室，租赁期自2018年1月1日至2020年12月30日，共计36个月，年租金20000元整，按年一次性支付。高振河、薛光香提交武连军于2013.4.6日、2014.4.10、2015.4.9、2016.4.12日的收到条，内容均是收到高振河租房款24000元。高振河、薛光香另提交“收款收据”一份，载明系2018年1月1日至2018年12月30日汇祥花园房屋18号楼1单元1501、02室的租金2万元，押金1000元。小珠山公司对该证据的真实性不认可，认为无法证明系因涉案房屋存在质量问题导致其租赁房屋。 6、高振河、薛光香提交“维修工作通知单”一份，其上记载修理时间2018年3月17日，维修内容：屋面漏水，处理结果：已做完防水，核实人：李善方，核实日期2018.4.17。高振河、薛光香提交照片一宗及视频资料一份，拍摄于2018年3月至2018年7月期间，证明涉案房屋存在质量问题，上述期间小珠山公司一直派人维修，但未修好。同时证明小珠山公司安排施工方天元建设有限公司李善方作为去维修的施工队的负责人。 7、高振河、薛光香提交“装修备案证”，载明高振河、薛光香欲于2018年5月7日至2018年8月7日进行全屋装修，小珠山物业给予备案。 8、高振河、薛光香提交其缴纳物业费收据一份，证明高振河、薛光香已经缴纳2016年12月10日至2017年6月30日的物业费共计10655.36元。 9、小珠山公司提交青岛市建设工程竣工验收备案证，证明涉案房屋于2014年6月30日通过竣工验收备案。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、高振河、薛光香的主张的损失是否有合法根据？小珠山公司应否承担赔偿责任？2、损失数额如何确定？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，一审法院作出如下分析判定： 一、薛光香与小珠山公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。双方当事人均应按照合同约定全面履行权利义务。薛光香已按约支付全部购房款，小珠山公司应当按约定时间和约定标准交付房屋。合同中约定交房时间为2014年6月30日前，但因房屋存在质量问题，实际交房时间为2016年12月10日。小珠山公司应承担逾期交房违约责任。薛光香收房后，主张房屋仍存在质量问题，导致其未能实际入住。其提交的证据能够证明2018年3月至本案诉讼期间，房屋仍存在漏水等问题，而小珠山公司亦给予维修的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”高振河、薛光香主张房屋存在质量问题期间的损失由小珠山公司承担，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 二、关于损失数额的确定。双方在合同第十二条约定逾期交房的违约责任为：“……违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算之实际交付之日止。”薛光香未按此方式计算违约金，而是主张此期间因房屋质量问题导致不能按期交房造成其在外租房的房屋租金损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故，高振河、薛光香的主张，一审法院予以支持。高振河、薛光香提交的租赁合同及收取租金的收据，虽不能完全证明租赁关系的实际发生，但其主张的房租损失每月2000元和1667元，不高于同地段同类房屋租金标准，一审法院予以采纳。因此2014年7月1日起至2016年12月10日止的租金损失计算如下：2000元/月*28个月=56000元。 小珠山公司提交的《房屋交付单》上验收情况栏载明“买受人已验收合格”，验收时间为2016年12月10日。高振河、薛光香提交的交房后房屋存在质量问题的证据，均系2018年3月份之后发生的“维修工作通知单”、照片、视频资料，在此之前，高振河、薛光香未能提供充分证据证明房屋存在质量问题而小珠山公司怠于维修。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条的规定，交付使用的房屋如果存在质量问题，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果小珠山公司存在拖延维修情形，高振河、薛光香完全可以自行维修或委托他人修复，然后再向小珠山公司主张维修费，而不是一味等待小珠山公司修复。另高振河、薛光香提交的装修备案证载明，其打算装修的时间为2018年5月7日-2018年8月7日。因此，高振河、薛光香主张2016年12月10至2018年2月期间的租金损失由小珠山公司承担，证据不足，一审法院不予支持。同理，高振河、薛光香主张的物业费损失10655.36元，系2016年12月10日至2017年6月30日期间发生的，一审法院亦不予支持。小珠山公司自2018年3月份起对涉案房屋存在漏水的问题予以了维修，但何时修好、维修至什么时间结束，小珠山公司未能提供确切证据证明，而高振河、薛光香又不认可已经维修好了。根据小珠山公司提交的2019年5月份的房屋现状，涉案房屋外观已全部装修完毕未再维修，故，一审法院酌定维修期间的租金损失按如下方式计算：1667元/月*13个月=21671元（2018年3月-2019年4月）。对于以上给高振河、薛光香造成的租金损失共计77671元，小珠山公司应当承担赔偿责任。 三、高振河与薛光香系夫妻关系，两人共同主张权利，并无不当。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条规定，判决：一、山东小珠山建设发展有限公司于判决生效之日起10日内赔偿高振河、薛光香房屋租金损失77671元；二、驳回高振河、薛光香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2353元，由高振河、薛光香负担573元，由山东小珠山建设发展有限公司负担1780元。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，薛光香与小珠山公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实的意思表示且并不违反相关法律的规定，为合法有效合同，双方应各自全面履行合同义务。合同约定的交房时间为2014年6月30日之前，但双方在2014年6月30日并未实际履行房屋交接手续，涉案房屋《交付使用通知书》和《房屋交付单》上载明的日期均为2016年12月10日，且《房屋交付单》上备注为“上述商品房交付时间以本交付单记载为准”，故一审法院认定小珠山公司向薛光香、高振河交房的时间为2016年12月10日并无不当。小珠山公司主张其不存在逾期交房的情形，本院不予采信。小珠山公司存在逾期交房的情形，按照合同约定，小珠山公司应当按照已付房款日万分之三的标准向薛光香、高振河支付违约金。薛光香、高振河虽未按照合同约定的方式要求支付违约金，但其主张因未能入住涉案房屋给其造成的另租其他房屋而产生的租金损失亦符合法律规定，一审法院结合薛光香、高振河提交的证据并参考相同地段的房屋租金价格，对薛光香主张的每月租房损失分别为2000元和1667元予以认定具有合理性。2014年7月1日至2016年12月10日为逾期交房期间，上述期间的房租损失，小珠山公司应当向薛光香、高振河支付。小珠山公司主张涉案房屋的维修并未给薛光香和高振河造成影响，不应支付2018年3月至2019年4月的房租损失。薛光香、高振河对此不予认可。通过薛光香、高振河一审期间提交的维修工作通知单、施工照片和施工视频资料结合小珠山公司在一审中关于涉案房屋存在漏水情形的陈述，可以认定自2018年3月开始小珠山公司对涉案房屋进行了较大规模的维修且被薛光香、高振河未实际入住的事实。一审法院根据小珠山公司提交的2019年5月的房屋现状酌定维修期间为2018年3月至2019年4月，并据此判令小珠山公司向薛光香、高振河支付该期间的租金损失，并无不当。 综上，上诉人小珠山公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2353元，由上诉人山东小珠山建设发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 龙 骞 二〇一九年十二月十六日 法官助理杨志昌 书记员孔怡 书记员左春晓