广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初1461号 原告:胡政秋，男，1982年1月11日出生，汉族，住桂平市。 原告:李秩连，女，1978年10月10日出生，汉族，住桂平市。 上述原告共同委托诉讼代理人:黎昌，男，广西旭成律师事务所律师。 被告：广西桂平市华庆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇桂江东路23号，统一社会信用代码：91450881MA5KBT054C。 法定代表人：梁美,该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 原告胡政秋、李秩连与被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告胡政秋、李秩连的共同委托诉讼代理人黎昌，被告华庆公司的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡政秋、李秩连向本院提出诉讼请求：判令被告华庆公司支付逾期交房违约金21524元给原告胡政秋、李秩连。事实和理由：2015年9月29日，原告胡政秋、李秩连与被告华庆公司签订桂平市限价住房买卖合同（以下简称限价房买卖合同），约定原告购买被告开发的长安小区（和谐家园）第7幢第17层2单元1704号房，被告应在2015年12月31日前交付商品房。原告于2015年10月15日交清房款216975元给被告。2017年5月8日，原告接到被告交房通知后于2017年5月10日收房，与此同时与被告签订前期物业合同，并按约定交付相关税费。被告从约定交房之日到实际交房至实际交房之日，共逾期交房496日，依合同约定，被告应支付违约金21524元(216975元×0.0002元/日×496日）给原告，但被告拒绝按合同约定承担违约责任。为维护合法权益，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告华庆公司辩称，1、被告逾期向原告交付保障性安居房的原因并非由被告造成，被告不应当承担逾期交房的违约责任。涉案商品房属保障性安居住房，与一般商品房有着本质区别。涉案商品房基础配套设施的建设，须经过政府许可后方可施工。2016年7月7日，原桂平市发展和改革局（以下简称发改局）下发浔发改投资[2016]49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目(小区外道路及小区内绿化等部分)初步设计的批复》，同意被告对涉案小区的基础配套设施项目进行施工。被告依据上述批复方可组织有关单位对上述配套设施进行施工，2017年初完成对配套设施的施工，此后报请有关部门对项目房屋进行验收合格，2017年5月向业主发出收房通知书，被告已严格按照合同约定履行义务。因此，迟延交房的责任不在于被告，被告不应当承担逾期交房的违约责任。2、被告已向原告交付房屋，原告己实际获得合同利益，其主张的违约金缺乏法律依据。3、原告未提供证据证实实际损失，应当视为没有造成实际损失，故原告所主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调整违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。涉案商品房所涉及项目受政府审批配套设施建设的影响，及项目施工过程中所涉及的高考期间、不可抗力原因致使工期延长，对此期限应予抵减，因此原告所主张的逾期天数亦不符合客观事实。4、原告主张计算逾期交房违约金期间并未剔除2014年12月31日至2016年7月7日因政府未批准保障性安居住房项目配套设施工程的时间及项目配套设施工程的时间即120日施工期，主张从合同约定交房次日起，按已交房价款每日万分之五标准计算违约金缺乏法律依据。 本院经审理认定如下法律事实：2012年7月24日，原桂平市住房和城乡规划建设委员会（以下简称住建委）作出浔住建规[2012]42号桂平市长安工业集中区迎宾大道与玉桂大道交汇东南角约300米处相关地块规划设计要点及项目建设条件，确定如下：……二、……配套公共设施承担小区内用地及地块所临的城市道路、路树、水沟、路灯、消防栓、建筑小品、供电、供水、环卫设施等的建设……三、1、由土地竞得者根据有关规定进行规划设计，确保在地块一上建设2012年国家下达的建设限价商品房300套……必须于2012年9月底开工建设，并于2014年6月30日全部竣工，交付使用……。涉案工程土地于2011年1月28日共同完成预征收和补偿，2012年11月7日进行土地挂牌出让，同年11月16日被告与原桂平市国土资源局签订土地出让合同。被告于2012年中标并且开工建设，2014年取得预售许可。 2015年9月29日，原告胡政秋、李秩连与被告华庆公司签订限价房买卖合同，约定原告购买被告开发的长安小区（和谐家园）第7幢第17层2单元1704号房，总房款为216975元；其中合同第九条约定：被告应当在2015年12月31日前将已竣工验收合格、有资质的房产测绘机构出具的涉案商品房面积测绘技术报告书的商品房交付给原告。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房:遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的;合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，被告如未按本合同规定的期限将该限价住房交付原告使用，按逾期时间，分别处理(不作累加):……（2）逾期超过360日后，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 原告于2015年10月15日支付购房款216975元给被告。2017年5月10日，原告胡政秋、李秩连在涉案商品房的房屋交付验收单上签名，该验收单上备注第3点：“业主签字之日，进行房屋钥匙交接，开始计算房屋保修期，同时该房屋达到交房条件，业主同意入住并签收交房文件”。 另查明，涉案小区的主体工程和配套工程是分开报批、分开立项、分开施工。2014年12月15日主体完工后，被告向桂平市人民政府（以下简称桂平市政府）有关部门申请解决相关配套工程事宜，2015年12月15日，桂平市政府召开常务会议确定配套工程项目方案。桂平市住房制度改革委员会办公室就涉案小区进出涉及的城市道路及市政道路未征地问题向桂平市政府请示，请求成立征地组对项目用地进行征收。2016年7月7日，发改局作出浔发改投资[2016]49号关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目(小区外道路及小区内绿化等部分)初步设计的批复，同意被告对涉案小区的工程配套基础设施进行施工，项目涉及资金来源为中央预算内投资及地方投资。2017年5月16日，涉案小区商品住房通过了竣工验收。 2012年-2015年，贵港市人民政府均与桂平市政府签订住房保障工作目标责任书，对保障性安居房每年需要开工建设及竣工情况均有目标任务。 本院认为，关于逾期交房时间如何认定的问题。被告应当自2016年11月6日起至实际交房之日止，承担逾期交房的违约责任，理由如下： 第一，本案的买卖标的是特殊的商品房，即限价商品住房，属于政策性保障安居住房，该类房屋从立项到完工交付使用过程中各流程的进度与有关行政部门的行政行为息息相关。限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。涉案商品房从项目立项、招投标、施工建设、配套资金筹集，被告均需要按照法定流程进行参与或呈报审批，待相关部门审批及资金划拨后方可进行相应的施工建设。本案中，被告于2014年12月15日完成主体工程后，已经向桂平市政府有关部门申请解决相关配套工程事宜，但直到2016年7月7日才获得发改局的批准，同意被告对涉案小区的工程配套基础设施进行施工。 第二，原告和被告签订合同的时间是2015年9月29日，此时涉案小区配套基础设施建设项目尚未得到批准，涉案小区配套基础设施的竣工时间亦无法确定，双方在客观上均无法预见商品房交付使用的具体时间，而涉案合同是由政府部门提供的格式合同，合同的交房日期亦是根据政府相关部门的要求进行填写，交房日期并非合同双方达成的合意，因此，该条款不具备合同的成立要件，本院认定该交房日期条款不成立。 第三，在涉案合同关于交房日期条款不成立的情形下，涉案合同当事人没有就交房的时间达成新的协议，应当视为合同当事人对交房的日期没有约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，本案的合同交房日期可以按照交易习惯确定。限价商品住房的建设施工，必须以有关部门的审批方为前提，换言之，该类商品房的交房日期，应当确定在有关部门批准建设基础配套设施之后。就本案而言，被告向原告交房的时间，应当确定在2016年7月7日以后。 第四，因为被告获得批准后，完成基础配套设施的建设施工确实需要一定的合理期限，根据《合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，结合涉案小区建设的实际情况及施工建设所需的必要时间，酌情给予被告120日的合理建设期间为宜，即从2016年7月7日之次日起算120天至2016年11月5日。被告在2016年11月6日未能履行交付涉案商品房的义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，违约金计算的起止期限应当是自2016年11月6日起至华庆公司实际交房之日止。 关于被告应当向原告支付多少逾期交房违约金的问题。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少违约金”的规定，若违约金过分高于实际损失，法院可以根据当事人的申请，并结合实际情况予以适当调减。本案中，原、被告均未能提供充足证据证实因被告逾期交房造成原告的实际损失，原告的实际损失具体范围及具体数额等不能确定。考虑到涉案合同履行情况，双方当事人过错程度以及预期利益等因素，原告主张按照已付房款的日万分之五标准计算逾期交房违约金，确实偏高，本院酌定调整为以已付购房款的日万分之二标准计算违约金。 综上，被告应支付逾期交房违约金8028.08元（以购房款216975元为基数，从2016年11月6日起至2017年5月10日止，按日万分之二计付）给原告。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金8028.08元给原告胡政秋、李秩连； 二、驳回原告胡政秋、李秩连的其他诉讼请求。 本案受理费169元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告胡政秋、李秩连共同负担106元，由被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担63元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费338元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘佰能 二〇一九年十二月十八日 代书记员 刘耀尹