成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初8257号 原告：向元琴，女，汉族，1988年7月4日出生，住成都市新都区。 原告：张坤，男，汉族，1987年1月24日，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨恒，四川华楚律师事务所律师，特别授权。 被告：成都市首信置业有限公司，住所地成都市成华区龙潭路33号2栋9楼。 法定代表人：卞民庆。 委托诉讼代理人：钟洁，系公司员工，一般授权。 原告向元琴、张坤与被告成都市首信置业有限公司（以下简称首信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告向元琴、张坤委托诉讼代理人杨恒、被告首信公司的委托诉讼代理人钟洁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向元琴、张坤向本院提出请求：1.判决被告向原告支付逾期交房的损失赔偿款，以房屋评估月租金1300元为基数，从2018年7月1日起计算至2019年1月30日，共计7个月9100元；2.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月28日，原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于成都市成华区，按照合同约定被告应在2018年6月30日前向原告交付该商品房，但《补充协议》对原告要求继续履行合同的情况，未约定被告应如何承担违约责任。合同签订后，原告按约定交付全部购房款。但被告于2019年1月30日才通知原告收房，原告认为被告逾期交房已构成违约，因被告对其违约行为的违约责任未做约定，应按照同地段同类型房屋租金标准赔偿原告的实际损失。基于以上事实和理由，原告诉至法院，故请求依法判决。 被告首信公司辩称，一、我方不存在逾期交付房屋的情况，我方完全按照商品房买卖合同约定在可延期交房范围内，被告已履行对原告的通知和告知义务，不存在违约问题。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第18条交付时间和手续以及委托中腾建筑《改造协议》，说明是在交房时间以内；二、出卖人在2018年6月30日向买受人提供了通知证明、交房公告，商品房买卖合同约定，有以下原因需要延期交付商品房的，出卖人会提前书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制，红线外市政配套变化的交付条件不具备。合同第17条约定买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该整改期间内，整改人未达到标准的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起，至实际达到上述条件之日止，每逾期一天出卖人支付万分之零点一的违约金，但买受人以此拒收房屋，且出卖人不承担逾期交房的法律责任。被告与第三方签订的3、4、5、15、16、17号楼委托改造协议，并发函致我司。在合同第2条，在房屋符合交房条件时，贵司通知本人收房，本人如未在5日内办理房屋交付手续，本人应得到确认，贵司直接通知本人委托的改造单位四川中腾建筑工程有限公司进场对房屋进行改造，改造期间为我司通知后90个工作日内，改造期间不视为本人对房屋已经完成验收。同时贵司也不构成逾期交房，本人在贵司通知交房90个工作日内，自行前往贵司办理房屋交付手续，逾期则自贵司通知之日起视为房屋已经交付，被告按照原告确认书要求通知原告委托方并在约定时间完成了交房移交，且按照原告通知原告委托方要求进行整改，实际交房时间在原告约定实际交房时间内，由此答辩人认为，被告已经履行了告知义务，不存在违约，综上所述，本案延期是由于不可抗力以及90个工作日的委托改造造成的，且在约定整改时间内，被告已经履行了对原告的告知和公示义务，不存在违约，不应当承担任何责任。四、被告通过《成都商报》和网站上共同发布，《成都商报》是在第12版右下角有香山长岛入伙公告，正式办理入伙手续是2019年1月30日。还有EMS特快专递也通知了。五、原告请求的损害赔偿款过高，需要调低。 经审理查明，2016年4月28日，原告向元琴、张坤和被告首信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于成都市成华区，建筑面积74.06平方米，房屋总价款为608360元。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网；具体交付标准以买受人的合理使用需求为准，但非因出卖人原因导致的，出卖人不承担责任；车位、商铺不单独提供供水排水设施。2、供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；达到使用条件，因项目分期建设在交付时可能暂未达到一户一表标准；商业、车位（不单独提供照明及户表）、办公用房不提供一户一表。3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；仅规划用途为住宅的物业提供燃气，其他用途物业不提供燃气；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项由出卖人安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1、规划的绿地率：2018年6月30日达到使用条件；2、规划的非市政道路：2018年6月30日达到使用条件；3、规划的车位、车库：2018年6月30日达到使用条件；4、规划的物业服务用房，2018年6月30日达到使用条件；5、配置的电梯、消防、安防等设备设施：2018年6月30日达到使用条件。第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付万分之零点一的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：第1项未按时达到交付使用条件的，买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付10元／天的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。第2项未按时达到交付条使用条件的，同上；第3项未按时达到交付条使用条件的，同上；第4项未按时达到交付条使用条件的，同上；第5项未按时达到交付条使用条件的，同上。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；1、不可抗力；2、法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3、因买受人原因房屋被查封。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应对携带的证件材料。……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付时间届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。《补充协议》约定：出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份地址为送达地址。 当日，梁燕又向首信公司签署《确认书》一份，就房屋交付、改造等事宜向贵司确认如下：二、在房屋符合交付条件时贵司通知本人收房，本人如未在5日内办理房屋交付手续的，本人确认贵司直接通知本人委托的改造单位四川中腾建筑工程有限公司进场对房屋进行改造，改造期间为贵司通知后90个工作日内，改造期间不视为本人对房屋已经完成验收，同时贵司也不构成逾期交房。本人在贵司通知交房后95个工作日内自行前往贵司办理房屋交付手续，逾期则自贵司通知之日起视为房屋已经交付。向元琴、张坤（甲方）与四川中腾建筑工程有限公司（乙方）签订的《委托改造协议》载明，甲方已与乙方达成一致，该房屋乙方进场改造时间将在该房屋竣工验收合格以后，具体进场改造时间由甲方或开发商代甲方通知乙方，乙方在收到甲方或开发商通知后，可自行确定进场时间，无须另行通知甲方。乙方应在进场后90个工作日内完成全部改造工程。 合同签订后，原告向元琴、张坤已按照约定向被告首信公司足额缴纳购房款。2018年7月25日，被告首信公司向中腾公司出具的通知函载明，我司开发的香山长岛项目已达到改造条件，请贵司于2018年7月26日到现场勘验，勘验后如无异议请进场改造施工。2018年7月27日，四川中腾建筑工程有限公司出具的《查验整改通知书》载明，我司于2018年7月26日接收香山长岛小区进行改造工作后，对现场查验之后发现一系列问题，望贵公司按我司所提问题整改完成后再重新移交给我方。一、四号楼和十五号楼跃层部分结构板无法搭建，请结构上进行处理。二、部分房间未通电，为便于施工，请核查。三、为便于施工，请指定专用电梯，以便清运建渣。2018年10月27日，被告首信公司和中腾公司签署的《移交确认书》载明，经甲乙双方共同踏勘现场，甲方将香山长岛小区项目正式移交给乙方进行改造工作，甲方已按照乙方要求完成全部整改内容，乙方需按照改造施工图进行改造工作。甲方移交时间为2018年9月30日，乙方需在甲方移交后的90个工作日内完成改造工作。 2018年5月26日，被告首信公司取得案涉小区房屋建筑面积测绘成果报告。首信公司提交的2018年7月15日的《交房公告》上载明：我司开发的香山长岛已具备合同约定的使用条件，为便于业主收房，我司定于2018年7月20日至2018年7月25日集中办理交房手续，请各位业主按要求携带相关资料，按时前往香山长岛客服中心办理房屋交接手续。2018年7月20日，被告首信公司取得案涉小区竣工验收报告。2019年1月30日，被告首信公司在成都商报刊登案涉小区收房公告。庭审中，对于2018年6月30日至2018年7月20日是否属于逾期交房期间，首信公司称该期间是我方交给中腾公司进行改造的期间，不属于逾期交房期间。 向元琴、张坤提交的《咨询报告书》显示，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司成都分公司对成都市成华区长融东三路155号“香山长岛”16栋住宅用房地产的租金进行评估，其市场租金评估结果为，评估面积74.06㎡，租金单价18元/㎡/月，月租金1300元/月。首信公司以原告单方评估等理由对此不予认可，并申请对案涉房屋租金重新评估。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议及缴费票据；3、收房公告报纸及快递单据；5、查验整改通知书、移交确认书；6、竣工验收报告及房屋面积实测报告等证据在案佐证。 本院认为，原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照其约定履行相应权利义务。对于被告首信公司是否存在逾期交房问题，本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，同时约定了交付方式为书面通知，《补充协议》明确具体通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或多种。虽然首信公司称已经于2018年7月15日发布了交房公告，但首信公司仅提交有自己形成的《交房公告》并称进行了张贴，不符合合同中约定的通知交房方式，且原告对此予以否认；首信公司称2018年7月1日至7月20日期间属于改造期间，但对此未提交相应证据予以证明，本院对此不予采信。因此，首信公司未能在《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的2018年6月30日前交房已经构成违约，应当承担逾期交房违约责任。 对于首信公司延期交房期间计算，本院认为，首信公司未能在2018年6月30日前向原告交付房屋，已属逾期交房；同时，向元琴、张坤与首信公司签订的《委托改造协议》又载明由四川中腾建筑工程有限公司进场对房屋进行改造，改造时间为贵司通知后90个工作日内，改造期间不构成逾期交房，中腾公司实际进场进行了改造，故本案应扣除90个工作日的改造期间（从2018年7月1日起算至2018年11月8日），综上，首信公司逾期交房时间为2018年11月9日至2019年1月29日。 对于向元琴、张坤主张逾期交房损失金额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”向元琴、张坤主张按照每月1300元标准主张逾期交房损失，因其提交有具有评估资质机构出具的评估报告作为依据，因此本院对于向元琴、张坤主张以月租金1300元计算逾期交房损失予以支持，首信公司申请重新评估案涉租金，本院认为，综合被告违约情况、原告实际损失以及案涉商品房面积、位置等因素，案涉房屋原告主张租金标准合理，无重新评估必要，故对于首信公司该申请不予处理。综上，首信公司应向向元琴、张坤支付2018年11月9日至2019年1月30日期间逾期交房损失3469.46元（1300元÷30天×22天+1300元+1300元/月÷31天×29天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都首信置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告向元琴、张坤支付逾期交房损失3469.46元； 二、驳回原告向元琴、张坤其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告成都首信置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  贾少朋 二〇一九年十二月二十七日 书记员  陆 萱