四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1298号 上诉人（原审被告）：通江县圣达房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码9151192178227665XM。住所地：四川省通江县诺江镇红军北路166号。 法定代表人：李文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李能勋，男，1958年11月19日出生，汉族，系该公司员工，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：向海俊，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李兵，男，1966年9月7日出生，汉族，住四川省通江县。 被上诉人（原审原告）：向翠菊，女，1970年7月10日出生，汉族，住四川省通江县。 上诉人通江县圣达房地产开发有限责任公司（以下简称圣达房产公司）因与被上诉人李兵、向翠菊商品房销售合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2019）川1921民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人圣达房产公司上诉请求：1.撤销四川省通江县人民法院作出的（2019）川1921民初1820号民事判决书第二项，改判上诉人不应赔偿被上诉人逾期办证损失；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人圣达房产公司不是不办、拖办产权证书，而是情势变更导致逾期办证，并非上诉人违约，买卖合同中约定逾期办理产权证明的方式为双方协商解决，一审法院武断认定上诉人圣达房产公司违约，判决承担违约责任错误。 被上诉人李兵辩称，一、上诉人圣达房产公司称不可抗力或情势变更不成立，上诉人圣达房产公司自以为的不可抗力是对法律的忽视；二、上诉人圣达房产公司故意编造理由欺骗业主，严重侵害了业主的合法权益，房屋漏水给我带来了不便，上诉人圣达房产公司已多次登上了失信名单，多次欺骗，上诉人的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持一审原判。 被上诉人向翠菊未作答辩。 被上诉人李兵、向翠菊向一审法院起诉请求：1.被告在30日内办理房屋产权证并交付给原告；2.以房款296375.00元为基数，按同期银行贷款利率自2013年5月1日起向原告支付违约金到交付产权手续给原告为止；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，被告圣达房产公司开发建设位于通江县阳光丽都商住楼项目，并取得了巴通（2011）房预售证第006号、巴通（2013）房预售证第4号《商品房预售许可证》。2013年2月1日，原告李兵、向翠菊与被告圣达房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告李兵、向翠菊购买阳光丽都二期Ａ栋10楼1－1001号房屋，建筑面积118.55平方米（其中套内面积106.41平方米），按建筑面积计算单价为每平方米2500元，采取分期付款方式，双方对规划变更、设计变更、逾期付款、交付条件、逾期交房、面积差异处理、商品房质量等进行了约定，其中对产权登记约定为：出卖人应当在2013年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。对违反约定内容如何处理，双方未作约定。该合同签订后，经通江县房管局登记备案，备案号为201302010000055号。当天，二原告向被告圣达房产公司交付房款10万元，次日，二原告再向被告圣达房产公司交付房款14万元，被告圣达房产公司向原告出具了收据。2013年2月4日，二原告向通江县房管局交纳维修基金6520元，2013年11月7日,二原告向被告圣达房产公司结清尾款56375元，被告圣达房产公司将所购房屋交付给了二原告，后二原告装修入住至今。被告圣达房产公司未按合同约定时间办理原告所购房屋的权属证明，原告多次交涉无果，起诉来院。 原审庭审时，被告圣达房产公司辩称系其他原因导致未及时办理房屋产权证书，并提供了与承建公司签订的《施工合同》、《复工协议》及相关问题的函告等。 原审同时查明：中国人民银行贷款年利率标准分别为6个月5.6%、6个月至1年6.0%、1年至3年6.15%、3年至5年6.4%、5年以上6.55%。 一审法院认为，本案争议的几个问题的评析：一、关于合同效力的问题？依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，二原告为自然人，被告作为登记注册的房地产开发企业，双方签订《商品房买卖合同》前，开发企业取得了预售商品房许可证，签订合同系真实意思体现，不违反法律规定，故原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应受法律保护。二、被告是否构成违约的问题？依据双方签订的合同约定：出卖人应当在2013年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。该约定真实、自愿，合法有效，被告应当按照合同的约定在2013年12月30日前，取得所商品房的权属证明并交付原告，逾期即构成违约。三、违约损失如何计算的问题？双方签订的合同中未对违约损失计算进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案原告交付的购房款总额为296375元，应当按照此金额，参照中国人民银行规定的贷款年利率中5年以上为6.55%计算损失至实际交付被原告房屋产权手续时止。四、关于被告辩称理由是否支持的问题。庭审中被告辩称系因其他原因导致原告所购房屋的产权手续未予办理，经审查该理由不属于《中华人民共和国民法通则》中规定的“不可抗力”或“情势变更”情形，且与原告无关，故其辩称理由不予支持。 一审法院判决：一、被告通江县圣达房地产开发有限责任公司在本判决生效后一月内为原告李兵、向翠菊办理所购买的位于四川省通江县房屋的权属证书并交付原告；二、被告通江县圣达房地产开发有限责任公司应赔偿原告李兵、向翠菊逾期办证损失，其计算方法为：以本金296375元为基数，从2014年1月1日起按照年利率6.55%计算损失至实际交付房屋产权手续时止。 本院二审经审理查明的事实与一审审理查明的一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人圣达房产公司与被上诉人李兵、向翠菊签订《商品房买卖合同》中约定上诉人圣达房产公司应当在2013年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但上诉人圣达房产公司至今未取得该商品房所在楼栋的权属证明，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方当事人签订的《商品房买卖合同》虽未对违约责任进行明确约定，但根据上述司法解释的规定，其违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，二审中，本院向上诉人圣达房产公司释明是否申请对违约金进行调减，上诉人圣达房产公司明确表示不申请调减。故原一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定并无不当，符合法律规定。被上诉人李兵、向翠菊在原一审中主张上诉人圣达房产公司承担违约金，一审判决主文将“违约金”表述为“损失”不当，但是上诉人圣达房产公司对此未提出异议，应视为其对一审判决的认可和对其权利的放弃。故本院对一审判决确定的被告圣达房产公司应赔偿原告李兵、向翠菊逾期办证损失，其计算方法为：以本金296375元为基数，从2014年1月1日起按照年利率6.55%计算损失至实际交付房屋产权手续时止的结果，予以确认。故上诉人圣达房产公司上诉主张原审适用法律错误的理由不能成立，本院依法不予支持。 关于上诉人圣达房产公司主张未办理产权手续是因承建商的原因导致的，属于“不可抗力”或“情势变更”情形的问题。上诉人圣达房产公司因下差承建商工程款90余万元，承建商未将建修相关的施工资料移交给上诉人，从而导致上诉人圣达房产公司不能办理相关手续不属于《中华人民共和国民法通则》中规定的“不可抗力”或“情势变更”的情形，故上诉人圣达房产公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人圣达房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2873元，由上诉人通江县圣达房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杨 垚 审 判 员 杜觐良 二〇一九年十二月十日 法官助理 陈长育 书 记 员 何青华