上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初29693号原告：何昇。委托诉讼代理人：吴文翔，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：吴滨，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告：朱敏芳。委托诉讼代理人：杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君毅，上海市外滩律师事务所律师。第三人：上海深基房地产纪纪事务所。法定代表人：朱某某，董事长。委托诉讼代理人：孙某某。第三人：上海住商房地产经纪有限公司。原告何昇与被告朱敏芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案，后经被告申请本院于2019年9月17日追加上海住商房地产经纪有限公司、上海深基房地产经纪事务所作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何昇的委托诉讼代理人吴文翔、吴滨，被告朱敏芳的委托诉讼代理人杨幼敏，第三人上海深基房地产经纪事务所(以下简称深基事务所)的委托诉讼代理人孙某某到庭参加诉讼。第三人上海住商房地产经纪有限公司(以下简称住商公司)经本院传票传唤未到庭参加诉讼，故本案缺席审理，现已审理终结。原告何昇向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权转移登记；2、判令被告向原告支付违约金暂计人民币(以下币种下同)10,950元(即从2019年6月24日至7月8日按原告已付房款日万分之五计算,实际算至判决生效之日止);3、判令被告向原告支付律师费50,000元;4、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月12日,原告通过深基事务所的居间服务,与被告签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定被告将其位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋以2,460,000元的价格出卖给原告。合同附件三约定,原告应于合同签订当日向被告支付1,460,000元,剩余1,000,000元购房款由原告以抵押贷款的形式支付,款项在原告顺利办理房地产权证后由贷款银行支付给被告。另,根据合同补充条款(一)约定,买卖双方应于原告办妥贷款手续后7个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续。合同签订当日,原告依约向被告支付1,460,000元,被告母亲申某某向原告出具了《收据》一张。2019年5月30日,原告分别与中国农业银行股份有限公司XXXX支行、上海市公积金管理中心签署了《个人购房担保借款合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》,原告还填写了《上海市不动产登记申请书》。至此,原告已经办妥了贷款手续。2019年6月11日,购房合同补充条款(一)约定的最后过户日期届满,原告向被告寄发了《催告函》一份,告知被告于2019年6月23日前协助原告办理房地产过户手续,否则原告有权要求被告支付自2019年6月24日起的违约金,违约金依《购房合同》第十条第三项及补充条款(一)第9条约定之标准支付,即已付购房款日万分之五。被告以种种理由推脱,拒不陪同原告办理房屋过户手续,至原告起诉之日已逾期15日。原告认为,《购房合同》系原、被告双方真实意思表示,原告已经按照合同约定向被告支付了1,460,000元的购房款,且已经按照合同约定办理了抵押贷款手续。被告亦应当按照合同约定,陪同原告办理房屋过户手续。现被告以各种理由推脱,拒不协助办理过户手续,原告已因此纠纷向北京市中银(上海)律师事务所聘请了律师,并支付了律师费50,000元,根据《购房合同》第十条第(三)项之约定,此项费用亦应由被告承担。被告行为已经严重违反了《合同法》等相关法律的规定,严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益,原告诉至法院,请求依法支持原告诉请。被告朱敏芳辩称，对于诉请1办理房屋的所有权转移登记是被告一直以来的意思表示，但是由于第三人因素导致暂时无法办理转移登记；对于诉请2不同意原告的主张，没有按时办理转移登记的原因在于第三人扣押房屋产权证，双方去房地产机构报警处理，鉴于原、被告双方共同委托的中介机构恶意扣押房地产证，被告提出了解决方案，因通过诉讼取回产权证耗费时间太长，被告建议原告和其一起去房地产交易部门办理产证的遗失和补办，但是原告拒绝协助，导致产证无法办理，无法办理是第三人所导致。关于诉讼费的承担由法院依法处理。关于律师费，因无合同约定，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：被告朱敏芳系涉案的上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，该房屋于2017年5月26日核准登记办理不动产权证。另该房屋所在XX路XXX弄X-X、X-XX、XX-XX、XX-XX号大产证于2014年2月18日经核准登记于案外人A有限公司名下。2019年3月17日，被告(作为甲方)与深基事务所(作为乙方)签订独家销售委托书，约定将涉案房屋独家委托乙方进行销售，在委托期内，乙方系该房屋唯一、独占的销售机构，委托期限自2019年3月17日至2019年5月17日止，该委托书由案外人申某某代被告签字(案外人申某某与被告系母女关系)，乙方处由深基事务所加盖公章。2019年4月5日，原告作为买方(合同乙方)与被告作为卖方(合同甲方)、深基事务所作为丙方签订房地产居间合同(买卖)一份，双方约定由乙方向甲方购买涉案房屋，约定购房意向金2,450,000元给丙方作为洽谈专用，房地产买卖交易条件(附件)中约定总房款2,450,000元，银行贷款1,000,000元，其他特别约定记载等待甲方签字后乙方将定金补足，此价格为甲方到手价。上述合同签订后，作为涉案房屋居间方的深基事务所出具收件收据，载明收到涉案房屋的上海市房地产权证沪(XXXX)闵字不动产权第XXXXXX号，该收件收据上未记载具体日期。原告于2019年4月10日签订佣金确认单，确认佣金金额为59,200元，庭审中第三人深基事务所确认收到原告支付佣金的59,200元，未收到被告方的佣金。2019年5月12日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)，合同约定，第一条，甲、乙双方通过上海住商房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及房屋占用范围内的土地使用权。房地产座落于XX路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积76.05平方米。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,460,000元。第六条，甲、乙双方确认，在2019年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意若甲方逾期未交接房地产应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过10日的,除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的30%。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。若甲方违约给乙方造成经济损失的,乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。补充条款(一)约定，1.甲方出售的房屋用途为住宅;2.甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后7个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；3.甲、乙双方协商一致，此次交易过程中产生的契税、个税都由乙方承担，任何一方不得因国家政策或者税费调整而损害另一方、第三方或中介方的利益。9.甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定(除本条款5条外)全面履行自己的义务,且逾期达15日,则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任,乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。附件三约定，甲乙双方同意,乙方将上述房屋成交款分贰次付给甲方、具体付款日期及金额如下：1.乙方于签订本合同当日向甲方支付1,460,000元整(含定金200,000元整和30,000元整,尾款暂由居间方保管待甲方交房于乙方转交甲方)；2.乙方向银行申请贷款金额为1,000,000元整,该贷款于乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后,直接由贷款银行支付甲方。合同末尾甲方处由案外人申某某代朱敏芳签字，乙方处由原告签字。关于被告支付购房款的情况，原、被告一致确认，被告于2019年4月10日转账支付购房定金200,000元，于合同签订当日再次支付购房款1,260,000元，同时由案外人申某某代被告朱敏芳出具收据一张，记载收到原告购房款1,460,000元(含已付定金200,000元)。根据上述合同约定，原告就贷款部分向案外人中国农业银行股份有限公司XXXX支行及上海市公积金管理中心申请商业贷款500,000元、公积金贷款500,000元，根据上海市不动产登记申请书记载，商业贷款500,000元，债权履行期限从2019年5月30日至2049年5月29日。公积金贷款500,000元，债权履行期限从2019年5月30日至2048年5月29日。2019年6月11日，原告向被告发送催告函称，按照双方所签订买卖合同补充条款(一)第二条约定“甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后7个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续”，其银行贷款合同已于2019年5月30日审批通过，并于2019年6月4日交由居间方，现已完全具备过户手续，要求被告于2019年6月23日前与原告共同办理房地产交易过户手续，逾期未办理完成过户的，其将追究被告违约责任。2019年6月17日，被告委托律师向第三人住商公司及深基事务所发送关于立即停止侵权行为的函，称其将不动产权证交居间方保管，但居间方恶意扣押不还，致使不动产转移登记无法办理。故正式函告第三人，解除独家销售委托书及房地产居间合同，要求第三人归还不动产权证等。同日，被告委托律师向原告发送关于应当追究侵权人民事责任的复函，称被告将涉案不动产权证交给经纪机构保管，但经纪机构因索取非法费用未果故恶意扣押不动产权证。被告报警后经纪机构仍拒不交还，致使涉案房地产转移登记手续至今无法办理。责任方在于经纪机构，而非被告方。2019年6月25日，被告再次委托律师向原告发送协助补办不动产权证的催告函，称因电话沟通协助补办不动产权证而被拒，故再次发函。补办需要原、被告共同至不动产登记机构办理相关手续，故律师正式通知原告在收到本催告函后的十五日内，主动与被告联系约定共同补办不动产权证事宜，并告知若原告拒绝主动联系并协助办理的后果等。2019年6月28日，原告委托律师向被告及案外人申某某发函，称其无义务配合另行办理不动产权证，函告被告方于接到该函起5日内无条件配合原告办理涉案房屋所有权转移登记及若未按期履行上述义务须承担的相关后果。关于上述来往函件中所涉的不动产权证被第三人深基事务所扣押一事，原告于庭审中表示其已履行合同义务，被告未依合同约定配合办理房产变更登记手续即已构成违约。被告提供调查记录表示，对于委托案外人申某某办理涉案房屋出售事宜进行询问，案外人申某某对于签订佣金确认单及签字确认收回房地产权证原件等均提出异议，认为非其本人所签，并认为不应支付佣金。申某某对于涉案不动产权证认为，2019年4月10日将产证原件交给第三人深基事务所，当时第三人未出具收条，其于2019年4月11日收回产证原件时也未签字确认过，后其又于2019年5月12日再次将产证原件交予第三人深基事务所，第三人深基事务所出具收件收据，因第三人深基事务所拒不返还产证原件，造成原、被告双方无法办理正常的房屋产权变更手续。第三人深基事务所提供情况说明，并当庭陈述，其称2019年4月10日案外人申某某将产证原件交其保管，其出具收件收据一份载明收到产证，后2019年4月11日时案外人申某某收回产证原件，并在产证复印件上写明“与原件一致，原件已取走”的字样，其认为产证原件已经归还给被告。另查明，鉴于原告诉请中要求被告支付律师费50,000元，原告就此提供聘请律师合同及相关发票等证据，以资证明其为本案诉讼聘请律师并支付律师费用50,000元。庭审中，被告认为该项诉请无合同约定，不认可且与本案无关。针对以上事实，原告何昇向本院提供了如下证据：1、《上海市房地产买卖合同》、收据、中国工商银行个人业务凭证(填单)、中国工商银行转账回单一组，证明原、被告双方存在合法有效的合同关系，并约定双方于原告办理完抵押贷款手续后7个工作日内即2019年6月11日之前办理过户手续，且原告已如约向被告支付了1,460,000元购房款的事实。2、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《个人购房担保借款合同》、《上海市不动产登记申请书》一组，证明原告已经按照购房合同约定，向中国农业银行股份有限公司XXXX支行、以及上海市公积金管理中心申请贷款，且已经办理了申请抵押贷款的不动产登记申请手续。3、《佣金确认单》、收据、中国工商银行回单一组，证明原告已经向中介公司支付了居间费用。4、《催告函》、《关于应当追究侵权人民事责任的复函》、《协议补办不动产权证的催告函》一组，证明2019年6月11日，原告向被告寄送了要求协助办理涉案房屋过户的催告函，将过户时间宽限至2019年6月23日。被告以不动产权证被中介扣押为由拒不协助，并要求原告配合其另行办理不动产权证。5、聘请律师合同、发票一组，证明原告因其与被告房屋买卖合同纠纷向北京市中银(上海)律师事务所支付了律师费50,000元。被告朱敏芳对原告何昇所提供的证据经质证后认为：证据1-5真实性无异议，证据5与本案无关联。证据4中被告委托律师发给原告的函，原告明知被告的产证被中介非法扣押，且双方去中介交涉过，也报警处理过，随后被告积极给予方案，故被告具有积极履行合同的意愿，不能归结于被告的原因导致的无法过户，被告可以免责的。第三人深基事务所对原告何昇所提供的证据经质证后认为：证据均无异议。被告朱敏芳针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、独家销售委托书一份，证明被告与第三人签订委托书，委托住商公司旗下的深基事务所独家代理涉案房屋的出售。2、房地产居间合同(买卖)及附件，证明原、被告通过第三人签订了居间合同，被告无支付中介费义务。中介费的付款是原告的义务。3、收件收据一份，证明第三人收取了被告的房地产权证，但至今未归还。4、收条一份，证明被告已将涉案房屋钥匙交付原告，完成了买卖合同物的交付。5、停止侵权行为的函及快递凭证一组，证明被告委托律师向第三人发函，要求归还房地产权证，为履行与原告之间的房屋买卖合同，已积极主张权利。6、追究侵权人民事责任函、协助补办房地产权证的催告函及快递凭证一组，证明被告委托律师向原告发函，指出房屋买卖合同履行中出现障碍的症结所在，要求其配合办理房地产权证的补办手续。被告为履行房屋买卖合同已积极采取自救措施，但需原告的协助。另，EMS快递投递的情况，是对证据5-6的补强，说信件已经寄出并签收。7、原告的律师函一份，证明原告拒绝了被告的要求，拒绝采取积极的措施履行合同。8、被告向本院提供调查记录一份，被调查人系案外人申某某，该记录载明，被告委托案外人申某某出售涉案房屋，但未出具书面授权委托书。其代被告签订了独家销售委托书、房地产居间合同(买卖)、上海市房地产买卖合同，但未签署过佣金确认单，也未在产证复印件上进行过签字确认已收回原件，及其他事宜。原告何昇对被告朱敏芳所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议。对证据2被告说无义务支付中介费的陈述不属实，房屋买卖产生纠纷就是因为被告没有交付1%的中介费作为报酬，故被告的说法不对，被告有支付中介费的义务。证据3中介收到产证的事实原告不知道。证据4真实性无异议，原告已经收到了钥匙。证据5被告拒付中介费要求其去撤销买卖合同，没有任何人通知原告要求配合被告的行为，被告就是未支付1%中介费导致本案诉讼。证据6与原告无关；证据7真实性无异议，是原告发给被告的复函，但原告不存在过错，原告已将房款全部支付。原告没有房产证是无法履行，被告未缴纳1%的中介费，导致这样的后果，不应该要原告为此来买单。对证据8原告认为，对该份证据的真实性、合法性不持异议，关联性有异议。在原告已经履行完合同义务的情况下，被告未依约进行房产变更登记手续，无论被告是否从中介取走不动产权证，根据合同法相关规定，都不影响被告已违约的事实。第三人深基事务所对被告朱敏芳提供的证据经质证后认为：证据均无异议。收到过被告的催告函，当时和原告联系，原告说已请律师。鉴于双方已在诉讼中，另其公司并未扣押涉案产证，故回复无异议。另案外人申某某已经不接我们电话。第三人深基事务所针对其上述述称，向本院提供了如下证据：1、微信聊天记录一组；2、房屋产证复印件；3、申某某的身份证复印件；4、佣金确认单一份；5、金额为200,000元收据一份；6、通话清单和微信记录一组；7、取走产证原件之后的复印件一份；8、案外人申某某出具的承诺书一份。原告何昇对第三人深基事务所提供的证据经质证后认为：证据1-8真实性、合法性、关联性均无异议。被告朱敏芳对第三人深基事务所提供的证据经质证后认为：证据1微信聊天记录真实性无异议；银行信息与本案无关；证据2-3产证复印件上面的字迹用于房屋出售，由案外人申某某签名，对于签名代理人无法确认，产证上申某某签名和身份证上的签名不一致，故需要庭后向申某某核对，申某某是被告朱敏芳之母。证据4佣金确认单和证据5收据，对于佣金确认单上案外人申某某的签名无法确认，诉讼前代理人坚决否认其签订过佣金确认单，故对其签名不认可；定金200,000元收据申某某的签名真实性无法确认；证据6通话清单和微信记录，案外人申某某和第三人店员的通话记录，对于通话清单真实性无异议，对于微信记录，微信原始记录是语音，并非是文字，对文字的转换内容需要向被告核实，故真实性暂时无法确认；证据7不动产权证的复印件，记录原件已经取走，案外人申某某明确表示其未签过字，另和其余文件的签字不一致，故对签字不认可；证据8承诺书的签名需要核对，和其他文件上签字的样式明显不同，故需要核实。庭后被告向本院提供调查记录一份，被调查人系案外人申某某，该记录载明，被告委托案外人申某某出售涉案房屋，但未出具书面授权委托书。其代被告签订了独家销售委托书、房地产居间合同(买卖)、上海市房地产买卖合同，但未签署过佣金确认单，也未在产证复印件上进行过签字确认已收回原件，及其他事宜。本院结合原告何昇、被告朱敏芳、第三人深基事务所对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告何昇、被告朱敏芳、第三人深基事务所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，当事人均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。因涉案房屋为动迁安置房，经查大产权证已于2014年2月18日经核准登记于案外人A有限公司，按照现有的上海市有关动迁安置房转让的政策规定，涉案房屋已经不再有过户交易的限制。现作为购房人的原告已按约支付了全部房款、并积极办理贷款手续，其已履行合同约定的付款义务，作为出售人的被告亦应当按约履行自己的合同义务。本案的争议焦点在于，被告是否存在违约行为。关于房屋过户的事宜，原、被告双方合同约定“买卖双方应于原告办妥贷款手续后7个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续”，根据这一时间结点，结合原告在本案中就其办理贷款手续而提供的相关证据，再结合原、被告双方于庭审中陈述的事实，被告确有未与原告配合办理涉案房屋所有权转移登记的行为，因为目前涉案房屋至今仍登记在被告朱敏芳名下。被告对此解释称，办理所有权转移登记所需的不动产权证原件被第三人深基事务所扣押不还，故造成原、被告双方无法正常按时办理手续。但就本案房屋买卖合同签订的买卖双方而言，相对于被告这一卖家，在合同履行过程中，作为买家的原告为非违约方，其在履行自身合同义务后，房屋仍然无法按约转移所有权的责任在于被告方，根据合同相对性原则，被告理应承担相应的违约责任。而在被告承担本案中的违约责任之后，是否就自己的损失向第三人主张，以及第三人是否应向其承担相应责任，不在本案审理范围内。故对于被告就此提出的抗辩理由，本院不予采信。诉讼中，对于原告主张的办理涉案房屋所有权转移登记，被告对此不持异议，故对于该项诉请本院予以支持，至于在办理房屋所有权转让登记时所产生的相关税费等负担问题，根据原、被告双方签订的合同补充条款(一)第3点的约定履行，即由原告承担涉案房屋产权过户的相关税费。关于原告向被告主张的违约金诉请，基于被告构成违约，该项诉请具有合同依据，本院予以支持，被告以非自身原因造成为由拒绝支付的辩称意见可视其认为违约金约定过高，对此本院进行调整，对该违约金的认定，在尊重当事人之间的约定的前提下，考虑到实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、被告的主观恶意等综合因素。酌情确定由被告一次性支付原告违约金以10,000元计。另对于原告主张的50,000元律师费诉请，因原、被告双方签订的房屋买卖合同中对于律师费的负担并无明确约定，故本院认为原告主张要求被告承担律师费损失缺乏合同依据，对此诉请本院不予支持。第三人住商公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告何昇与被告朱敏芳就座落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告朱敏芳于本判决生效之日起十日内协助原告何昇办理上述房屋产权变更登记手续，将涉案房屋的产权变更登记至原告何昇名下，该次产权交易变更登记所产生的税费由原告何昇负担；二、被告朱敏芳于本判决生效之日起十日内向原告何昇支付违约金以10,000元计；三、驳回原告何昇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计661.88元，由原告何昇负担330.94元，由被告朱敏芳负担330.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年十二月十一日书记员 许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。二.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。