河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初10206号原告：中物联物业集团有限公司，住所地北京市通州区嘉创路5号1号楼7层805室。法定代表人：郭风胜，总经理。委托代理人：周明远，法务部经理。委托代理人：郭风婷，公司总监。被告：王毅，男，1971年7月1日出生，汉族，住河北省三河市。委托代理人：李远，河北燕昌律师事务所律师。被告：赵海旺，男，1970年8月10日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托代理人：刘昊，河北燕昌律师事务所实习律师。原告中物联物业集团有限公司与被告王毅、赵海旺合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中物联物业集团有限公司委托代理人周明远、被告王毅及其委托代理人李远、被告赵海旺委托代理人刘昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中物联物业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付涉案房屋装修费1373446元人民币；2.判令被告向原告支付“因被告导致租房协议无法履行的”违约赔偿金200万元人民币；3.判令被告向原告支付搬家费等其他经济损失20万元人民币；（以上三项合计3573446元，大写：叁佰伍拾柒万叁仟肆佰肆佰肆拾陆元整）4.判令在被告向原告支付上述各项金额的前提下，解除原、被告双方签订的租赁协议及补充协议；5.判令二被告承担连带责任；6.本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第4项诉讼请求是要求解除合同。事实和理由：2016年2月24日，被告赵海旺（房屋产权人）出具了《转租同意函》，据此，原告（承租人）与被告王毅（出租人）签订了《房屋租赁协议书》，约定原告租赁位于燕郊镇东柳河屯路口福运达彩钢公司的五层楼，建筑面积2618平方米，租期12年，自2016年7月1日起至2028年6月30日止，用于原告注册公司经营、办公或部分转租。协议签订后，原告前期投入装修费用137万余元人民币，耗时5个多月，将该楼房由毛坏房装修成包括地暖在内的精装房。之后，被告又回租了部分房屋。2017年7月31日，被告与原告签订了补充协议，其中第二条约定：“甲方（被告）于2017年3月1日起收回租赁面积1296平方米，乙方（原告）最终租赁实际面积为1341平方米。”第三条约定，“甲方己按原面积收取乙方租金45万元，应返还乙方租金及装修转让293922.11元，扣除2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金209769.62元，甲方应返还给乙方84152.49元。”租房协议签订后至今，原告多次催促被告王毅按照协议约定为原告办理工商注册，但被告迟迟未完成工商注册，导致原告无法正常经营，也无法转租案涉房屋。加之，被告在2017--2018年度及此后的供暖季均未供暖，导致原告无法办公，不得不另租房屋经营和办公。由于被告未给原告办理工商注册以及单方停止供暖等在先违约，导致原告亏损严重而停止续交租金。为此，被告王毅于2018年9月17日向法院提起诉讼，请求判令原告腾退房屋并支付自2018年7月1日至实际腾退之日止的占有使用费。三河市人民法院于2018年11月6日作出了(2018)冀1082民初7804号民事判决书，驳回了王毅的全部诉讼请求。王毅不服提起上诉，廊坊市中级人民法院作出了(2019)冀10民终626号民事判决书，维持原判。一审判决下达后，被告将原告租用的房屋断水、断电，扩大了损失。原告为防不测，于2019年3月29日对案涉房屋内原告的物品进行了公证。2019年7月15日，被告在未通报原告的情况下，擅自撬锁撬窗，占据了原告租用的部分房屋，并使用原告的厨房、会议室、培训室及室内设施设备。原告报警，但出警警官拍摄并记录后，告知原告走民事诉讼程序。此后，被告还将大门加锁，进而要求原告必须提前预约并经被告批准后方可进入。二、被告已构成根本违约，应当承担相应的赔偿和违约责任。1、《租赁合同》第二条第4项约定：“甲方向乙方提供工商局要求的手续，保证乙方完成工商注册。”然而，虽经原告多次催办工商注册，但被告至今未完成，致使原告的战略合作单位无法入驻、也无法转租，给原告造成严重损失。2、《租赁协议》第二条第10项约定：被告应承担供暖责任。然而，被告自2017年供暖季之后再无供暖。在一审判决下达后，被告又采取了断水、断电、擅自侵入、加锁等一系列侵权行为。为此，原告不得不租赁其他房屋办公，给原告造成了巨额的租赁费损失，被告应予适当赔偿。被告的上述“未完成工商注册”“未供暖”“断水断电”“擅自侵入”“加锁”等行为，已构成根本违约，导致租赁协议无法履行、租赁目的无法实现。依据协议第二条第7项约定。被告应向原告赔偿200万元和经营损失费。经营损失费应当包括：装修费137万余元、搬家费等其他损失20万元。依据协议第二条第9项的约定：本协议各条款约定的违约金、其他赔偿责任和义务等之间均互不冲突，也不互相抵消，合并计算，同时执行。另外，被告赵海旺为案涉房屋的所有权人，在本案租赁事项中，与被告王毅是委托代理关系，因此，二被告应当承担连带责任。综上所述，为维护原告的合法权益，原告请求人民法院判如所请。王毅辩称，一、原告第一项诉讼请求于法无据。首先、第一项诉讼请求至少应当建立在合同解除的基础之上，纵观原告第一项和第四项诉求，逻辑关系颠倒。其次、即使合同被法院解除，原告也无权对整体装修提出索赔。1、根据原、被告2017年7月31日签订的《补充协议》，被告于2017年3月1日起收回租赁面积1296平方米，且双方就收回面积的装修进行作价为22万元。双方对收回面积的租金和装修折价款达成一致意见，且实际履行完毕。2、被告装修后实际使用租赁物两年有余，应该计提装修折旧，即使法院判决解除合同，被告补偿原告装修损失，也应该以现有现价值为基础根据过错原则进行合理分配。3、装修对房屋形成复合和非复合两种形式。对非复合的部分原告完全可以拆除。二、不是因为被告的原因导致合同无法履行，反而是由于原告的行为致使合同目的无法实现。原告自2018年7月1日之后产生的租金至今尚未支付。虽然被告向法院提起诉讼，要求支付租金，经过两审终审，驳回被告的诉讼请求，但是原告错误解读了法院的判决，产生了即占用房屋，又不支付房屋租金的不合理行为，原告的这种行为致使合同目的无法实现。如果原告继续交纳租金，合同完全能够履行。即使原被告之间签订的《房屋租赁协议书》被法院确认无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，原告仍要参照租金标准支付房屋占用费用，因此原告第二项和第三项的诉讼请求依法无据。三、被告已经充分全面履行了合同义务，不涉及承担违约或者损害赔偿的责任。双方所签订合同的租赁期限是十二年，在签订合同时被告已经将土地性质明确告知原告，且将土地证复印件交付给对方，并在合同中明确写明该房屋不能办理房屋产权证书。原告作为公司企业，自然知道或应当知道办理工商注册登记所需要提交的材料。虽然协议第二条2.4款约定，被告向原告提供工商局要求的相关手续，保证乙方完成工商注册。但是原告公司成立于2005年12月27日，早已完成工商注册，无需重复工商注册，假设原告没有进行工商注册，这一约定也不应具有法律效力。因为办理工商登记的主体永远是原告自身，其他之外的第三人都是代为办理，这种法定义务不能发生转嫁。同时工商注册是一种行政行为，因此原、被告之问的约定依法不能约束到行政行为本身。四、原告自2018年7月1日起至今未交付房租，法院若判决解除合同，为了彻底解决问题，定纷止争，应将原告应当支付而未支付的租金进行抵扣。经计算原告每日应支付房租627元，按照实际占用天数计算。五、原告主张的搬家费不应得到维护。搬家是原告自身经营的选择，不是被告让其搬离的。原告出于自身经营需要，有权进行自主进行安排。事实上原告只是人员搬走，物品尚在租赁场所内，也没有产生搬家费用。六、起诉书所提到原告在冬季取暖的事宜上存在违约行为，不符合客观事实。自2017年起政府禁止燃煤。被告找到原告商议冬季取暖问题，原告表示采用空调取暖。同时根据合同的约定，燃料费用双方按照面积分摊，原告在没有交纳燃料费用的前提下，没有理由主张被告存在违约行为。七、原告拒交房租、水电费同时占据租赁物是一种严重的违约行为，致使合同的目的不能实现，理应承担相应的违约责任。依据《房屋租赁协议书》第一条第四款规定：被告未按期交纳租金，按照每天1000元向被告支付违约金，逾期30日，被告有权解除合同。据此合同解除的条件已经成就，原告还应当按照每天1000元的标准约定交纳违约金。综上，由于原告不交纳房租、水电费还依然占用租赁地点的客观行为致使无法实现合同目的，请法院判决解除合同，同时判令原告按照约定承担违约责任。赵海旺辩称，赵海旺与王毅之间并非委托关系，请求法院依法驳回原告对赵海旺的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告庭审中明确第4项诉讼请求是解除合同，被告王毅表示不同意解除，被告赵海旺没有意见。原告与王毅2016年2月24日签订房屋租赁协议书，原告承租位于三河市路口福运达彩钢公司房屋，租赁期限为2016年7月1日至2028年6月30日，合同第二条第4项约定，“甲方向乙方提供工商局要求的手续，保证乙方完成工商注册”。2017年7月31日，原告与王毅又就租赁面积达成了补充协议。被告王毅于2018年9月17日向法院提起诉讼，请求判令原告腾退房屋并支付自2018年7月1日至实际腾退之日止的占有使用费，三河市人民法院于2018年11月6日作出了(2018)冀1082民初7804号民事判决书，驳回了王毅的全部诉讼请求。王毅不服提起上诉，廊坊市中级人民法院作出了(2019)冀10民终626号民事判决书，维持原判。原告请求解除租赁协议的理由是，营业执照办不了，无法办公。原告陈述，王毅起诉后，原告去工商局询问，如果能开具证明还是可以办理营业执照，王毅提供不了证明，包括房产证或者土地使用证加上建设规划许可证、村委会开具的非违建同意注册经营的证明、镇政府出具的证明、综合执法的证明。原告认为上述证明应该由王毅去办理，并且通知了王毅。王毅陈述，其起诉以后就没有人找过他。对于镇政府出具的证明、综合执法的证明具体内容原告称工商局没有说，从这一点来看，原告显然没有尽力去办理工商注册，说明原告没有通知王毅出具上述证明，即使通知了，也没有具体。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。本案原告请求解除合同的理由是营业执照办不了，根据双方房屋租赁协议书第二条第4项约定，“甲方向乙方提供工商局要求的手续，保证乙方完成工商注册”，具体到工商局办理工商注册的主体是原告，而王毅有义务向原告提供工商局要求的手续，包括上述提到的房产证或者土地使用证加建设规划许可证、村委会出具的非违建同意注册经营的证明、镇政府出具的证明、综合执法的证明。双方应积极履行各自的义务，共同努力使合同可以继续履行。原告对具体需要出具证明的内容尚不清楚，没有积极办理工商注册，没有向王毅明确提出王毅要履行义务的具体内容。原告要求解除合同，本院不予支持，因本院暂不支持解除合同，原告的其他诉讼请求本案不作处理。赵海旺不是房屋租赁协议的合同相对方，不再论述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第九十四条第（四）项的规定，判决如下：驳回原告中物联物业集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费35,388元，减半收取计17,694元，由原告中物联物业集团有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。（此页无正文）审判员  周四平二〇一九年十二月十日书记员  王 慧