重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10798号上诉人（原审原告）:中海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑年成，重庆依斯特律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨梅，女，1973年1月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人中海物业管理有限公司（以下简称“中海物业公司”）因与被上诉人杨梅物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初26896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月11日进行了开庭审理。上诉人中海物业公司的诉讼代理人杜辛、郑年成，被上诉人杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持上诉人中海物业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、判令一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人中海物业公司已向法院提交邮寄单作为其通过邮寄邮政特快专递的方式向被上诉人主张过物业服务费的证据，一审判决认为上诉人未完成举证义务，仅凭邮寄单不能产生诉讼时效中断的效力属事实认定和法律适用错误。2、上诉人中海物业公司已向法院提交了公共用水用电分推表和收据作为上诉人已代被上诉人缴纳公摊水电费的证据，原审判决认为上诉人未完成举证义务，未能证明被上诉人实际应负担的公摊水电数额属事实认定和法律适用错误。杨梅辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。对于诉讼时效问题，上诉人陈述通过邮政特快专递方式送达了，其只证明了寄出，但没有证据证明我收到了。对于水电公摊费，上诉人举示的证据中没有发票，也没有小区名称，不能证明其为我们居住的小区缴纳了费用。因上诉人存在过错，对于我们的合理要求不整改，其对合同约定的服务项目只做到部分，我们要求降低物业费，也不予理睬。故我们以不交物业费维护自己的正当权利。中海物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年8月至2019年2月期间的物业服务费18417.16元、2011年9月至2019年2月期间的公共区域分摊水电费791.2元、2011年12月至2016年8月期间的车位服务费5630元；2、判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，分别从欠付之日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金。一审法院认定事实：中海物业公司系重庆市江北区中海·北滨1号物业服务企业，杨梅系重庆市江北区北滨一路528号中海·北滨1号X幢X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为134.12平方米。2007年，中海地产重庆有限公司（建设单位）与中海物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由中海物业公司为中海·北滨1号提供物业服务，建筑面积249242平方米，合同期限自2007年10月28日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤等；物业服务费以建筑面积计算，高层电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费（含车位服务费）按季交纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以中海物业公司通知时间为准）将四个季度的费用全额缴清，逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金；停车管理服务费由场地清洁、公共设施维护费用、车辆管理费用组成，不包含车辆的保管费、盗损保险费和保证费用（业主或者使用人另有特殊要求的须另以合同约定），按月、年停放的车辆须就车位的场地使用与停车场所有方或其授权委托人另行签订合同约定，露天停车场每月每个80元，地下库车位每月每个100元，中海物业公司应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系；小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳，共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收；制止本物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《临时管理规约》及公众管理制度的行为；中海物业公司按照本合同和有关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。2011年7月29日，杨梅与中海物业公司下属重庆分公司签订《前期物业服务协议》，物业服务事项与《前期物业服务合同》的约定一致。协议约定，住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，车位物业服务费为每月每个100元，业主或物业使用人应在每月的5日至15日内缴纳当月的物业服务费用，未能按时足额缴纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。协议第十七条第一款约定，本物业管理区域内依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托中海物业公司下属重庆分公司经营，经营管理收入扣除经营成本后的收益：30%用于补充建筑物及其附属设施专项维修资金，统一归集到维修资金监管专户；70%用于社区文化活动或公共维护。《前期物业服务合同》签订后，中海物业公司提供物业服务至今，但杨梅未支付2012年8月至2019年2月期间的住宅物业服务费及2011年12月至2016年8月期间的车位服务费。另查明，小区尚未成立业主委员会。此外，重庆市规划局《重庆市建设工程选址意见书》[渝规选(2006)江字第0367号]、《重庆市规划局江北区分局会议纪要》(2007-8)亦表明，天赐龙都项目与北滨1号项目在设计时即作为同一小区进行设计，两项目共用须配设施。一审法院认为，本案争议焦点为：第一、中海物业公司请求杨梅支付物业服务费和车位服务费是否超过诉讼时效；第二、杨梅提出的抗辩意见是否构成拒交或少交物业服务费的理由；第三、中海物业公司主张的公摊水电费是否应当支持；第四、中海物业公司向杨梅主张的违约金是否应当支持。现就争议焦点评析如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中海物业公司与中海地产重庆有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对双方具有约束力。除该合同外，杨梅与中海物业公司下属重庆分公司另行签订有《前期物业服务协议》，因建设单位与物业服务企业签订的合同对业主具有普遍约束力，而《前期物业服务协议》是业主与物业服务企业的个别约定，且该协议约定的服务内容、收费标准并未对《前期物业服务合同》进行变更，故双方之间的物业服务关系成立。关于争议焦点一，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。中海物业公司举示的证据反映出中海物业公司对小区实施了日常管理、维护维修和绿化保洁等，可以认定中海物业公司履行了物业服务合同的主要义务，因此，杨梅理应按照合同约定，履行向中海物业公司支付相应费用的义务。至于杨梅提出的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二项“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”之规定，中海物业公司认为其通过邮寄邮政特快专递的方式向杨梅主张过物业服务费和车位服务费，但中海物业公司仅举示邮寄单，无相应回执单或者邮件全程跟踪信息，无法证明该催费信件是否到达或者应当到达杨梅，仅凭邮寄单不能产生诉讼时效中断的效力，故对杨梅提出的诉讼时效抗辩，一审法院予以采纳。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。据此规定，民法总则施行之日（2017年10月1日），中海物业公司所主张的2012年8月至2015年9月物业服务费请求、2011年12月至2015年9月车位服务费请求，均已超过民法通则规定的两年诉讼时效期间，而2015年10月至2016年7月1日期间的物业服务费和车位服务费请求，在中海物业公司提起本案诉讼时（2019年7月2日）也已超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，故对中海物业公司要求杨梅支付2012年8月至2016年7月1日期间住宅物业服务费、2011年12月至2016年7月1日期间车位服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，杨梅未举证证明其物业服务费及车位服务费的缴费情况，应承担不利的法律后果，从而杨梅应支付2016年7月2日至2019年2月28日期间的物业服务费7701.17元、2016年7月2日至2016年8月31日期间的车位服务费200元，中海物业公司诉请金额超过前述额度部分，一审法院不予支持。关于争议焦点二，针对杨梅提出的中海物业公司将天赐龙都纳入北滨1号进行管理，侵害业主合法权益的抗辩意见。一审法院认为，中海物业公司为两项目同时提供物业服务、将两项目作为同一物业服务区进行管理的行为，并不能当然表明中海物业公司降低了对北滨1号的物业服务标准，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。北滨1号公共绿化地被开垦为菜地，不能表明系中海物业公司所为，该问题亦不能排除系由部分业主或他人所为的可能性，中海物业公司本身并无强制执行权，无法直接对前述行为进行强制处理，故对该辩解意见，一审法院不予采纳。针对杨梅认为中海物业公司擅自出租山顶会所、运动场所，损害业主利益的抗辩意见，杨梅应当提供证据加以证明，但杨梅未举证证明该行为系中海物业公司所为且对其造成了损害，《前期物业服务协议》中亦约定“本物业管理区域内依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托中海物业公司下属重庆分公司经营”，故对杨梅该项意见，一审法院不予采纳。针对杨梅提出的屋内墙面剥落问题和车辆受损问题，杨梅未举证证明其车辆受损与中海物业公司的物业服务是否有关，屋内墙面亦属业主专有部分，根据《前期物业服务合同》，中海物业公司提供的物业服务是公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。车辆乱停放系业主行为，中海物业公司并不能采取强制措施，且物业服务具有持续性，杨梅举示的照片无法反映物业服务的整体过程，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。而公共设施破损未修缮、消防通道被占用、垃圾未及时清理、收取物业服务费不开具发票等问题，的确反映出中海物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，该瑕疵属于中海物业公司需要改进和完善的问题，不属于重大服务质量问题，故以上理由均不构成杨梅拒交或少交物业服务费的理由。关于争议焦点三，根据《前期物业服务合同》的约定，小区共用部位、共用设施设备需据实分摊由业主或使用人交纳，共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收，而中海物业公司举示的公共用水用电分摊表和收据均系其单方制作，本身并不足以证明中海物业公司已代杨梅缴纳公摊水电费以及杨梅实际应负担公摊水电费的数额，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点四，如前所述，因部分物业服务尚存在不完善的问题，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。需要说明的是，中海物业公司的物业服务存在需要完善的问题，对此中海物业公司应予重视，并加以改进，否则日积月累，将直接影响物业服务企业与业主之间的关系，以及物业费的收取。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告杨梅于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司2016年7月2日至2019年2月28日期间的物业服务费7701.17元、2016年7月2日至2016年8月31日期间的车位服务费200元，以上共计7901.17元；二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取210.48元，由原告中海物业管理有限公司负担143.53元，杨梅负担66.95元。”本院二审期间，中海物业公司向本院提交下列新证据：1、重庆市邮政速递物流有限公司城三分公司出具的《证明》、短信催收记录清单截图，拟证明其已经多次向杨梅催收过物业费，诉讼时效依法中断。2、中海北滨1号业主分摊水电费情况说明、部分公用水电发票、分摊表，拟证明杨梅存在欠缴分摊水电费的情况。杨梅质证认为：对于邮政公司出具的《证明》，真实性无异议，但只能说明是投递了，却没有收到。对于短信催收截图，只是证明发了短信，不能证明短信的具体内容。对于公摊水电费情况说明，是其内部东西，和我没有关系。对于发票，只能证明是水厂开给中海物业公司的，但并不能证明是用到我们小区居住的区域。对于上述新证据，本院认证如下：邮政公司出具的《证明》来源合法，内容客观，且与本案具有直接关联性，应予采信。短信发送清单截图无法核实其真实性，也没有与本案相关联的内容，故不予采信。而分摊水电情况说明和分摊表，系中海物业公司单方制作，不具有证据效力；水电费发票也未能显示与案涉小区物业的关联性，更无从证明应分摊水电费的具体数额，故不予采信。本院二审查明：2019年12月9日，重庆市邮政速递物流有限公司城三分公司出具《证明》一份，载明：兹有重庆市江北区北滨一路528号中海北滨一号物管处在我处寄发如下ＥＭＳ邮件，均已妥投。邮寄时间：2018年4月25日，收件人地址：重庆市江北区，收件人：杨梅，收件人电话：133×××××××1，ＥＭＳ单号：1068646018924，邮寄内容：《律师函》原件关于北滨1号（华庭）从2012年8月至今物业服务费、公摊水电费、滞纳金催收事宜。二审庭审中，双方均同意以《前期物业服务协议》作为中海物业公司主张物业服务费诉讼时效的判断依据。本案二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审争议焦点在于中海物业公司主张支付物业服务费是否已过诉讼时效以及中海物业公司主张分摊公用水电费是否具有充分的事实依据。首先，关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据杨梅与中海物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，杨梅应当于每月的5至15日交纳当月的物业服务费，故中海物业公司主张的杨梅每月物业服务费诉讼时效应自当月的16日起算。根据上述法律规定，2012年9月至2015年9月期间的物业服务费及车位服务费诉讼时效应适用民法通则关于两年诉讼时效期间的规定；2015年10月至2019年2月期间的物业服务费及车位服务费诉讼时效应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。基于本案已查明的事实，本案诉讼时效因中海物业公司向杨梅催收物业服务费和车位服务费于2018年4月25日依法中断。关于物业服务费，中海物业公司主张2012年8月至2015年9月期间的物业服务费已过诉讼时效，而2015年10月至2019年2月期间的物业服务费未过诉讼时效。关于车位服务费，中海物业公司主张的2011年12月至2015年9月期间车位服务费已过诉讼时效，而2015年10月至2016年8月期间车位服务费未过诉讼时效。因此，杨梅应向中海物业公司支付2015年10月至2019年2月期间的物业服务费9898.06元以及2015年10月至2016年8月期间的车位服务费1080元。关于公摊水电费是否具有事实依据的问题。根据《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》的约定，杨梅负有对业主共有部位、共用设施设备用水、用电费用按户据实交纳的义务。但中海物业公司应举证证明其主张分摊费用的真实性和关联性，而其提交的代交水电费发票上注明了不同的户号、抄表段号和地址，中海物业公司对其和案涉小区的关联性却未能作出合理解释，且中海物业公司也自认其提交的发票仅为部分发票，故根据本案现有证据无法对案涉小区共有部位及共用设施设备用水、用电费用进行计算分摊，中海物业公司应对此自行承担举证不能的法律后果。故一审法院对中海物业公司主张的分摊水电费未予支持并无不当。综上所述，中海物业公司的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。原判认定基本事实清楚，适用法律正确，基于出现新的证据，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销重庆市江北区（2019）渝0105民初26896号民事判决第二项；变更重庆市江北区（2019）渝0105民初26896号民事判决书第一项为：“杨梅于本判决生效之日起五日内支付中海物业管理有限公司2015年10月至2019年2月期间的物业服务费9898.06元，2015年10月至2016年8月期间的车位服务费1080元，以上共计10978.06元”；驳回中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费210.48元，由中海物业管理有限公司负担105.24元，杨梅负担105.24元；二审案件受理费420.96元，由中海物业管理有限公司负担210.48元，由杨梅负担210.48元。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇一九年十二月三十日法官助理  彭松涛书 记 员  白耀妮