重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初6851号原告：黄方玲，女，1973年6月20日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：田洪琴，女，1984年6月19日出生，汉族，住重庆市开州区。原告黄方玲与被告田洪琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，因本案被告下落不明，不宜适用简易程序，本院于2019年9月16日裁定转为普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告黄方玲到庭参加诉讼，被告田洪琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄方玲向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年8月9日签订的《二手房买卖(转让)合同》;2、判令被告返还原告支付的购房款177486元;3、判令被告支付原告违约金93200元;4、判令被告赔偿原告支付的中介费3000元;5、诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年8月7日，原告黄方玲与被告田洪琴签订定金协议，约定购买被告田洪琴名下位于重庆市开州区X(房产证载明地址重庆市开州区x)房屋，并支付定金50000元。2018年8月9日，原告黄方玲与被告田洪琴、第三方重庆市开州区联心房产经纪有限公司(中介机构)签订《二手房买卖(转让)合同》，约定原告黄方玲以466000元的价格购买被告田洪琴名下位于重庆市开州区x的房屋，并在当天支付被告田洪琴购房款102646元，支付中介费3000元。因该房屋在银行有按揭贷款本金310354元，合同约定由原告黄方玲用被告田洪琴的银行卡按月归还贷款。原告黄方玲按照合同约定归还了2018年8月至2019年7月的贷款24840元。因合同约定在该房屋房产证满两年后，由被告田洪琴还清该房屋在银行的按揭贷款剩余款项，并配合原告黄方玲办理房屋产权过户事宜，现原告黄方玲及中介机构已提前并多次通知被告田洪琴办理房屋产权过户事宜，被告田洪琴至今未配合。另被告田洪琴明知道该房屋限制转让仍然出售给原告黄方玲，亦违反了合同规定的第四条第1项。被告的行为已经违约，为了维护合法权益，原告黄方玲请求解除签订的《二手房买卖(转让)合同》，被告田洪琴返还原告黄方玲已支付的购房款、归还的按揭款并承担合同约定的违约金93200元。特依法向贵院起诉，请求判如所请。被告田洪琴未作答辩。经审理查明：2018年8月7日，被告田洪琴作为甲方（售房方或代理人）与原告黄方玲作为乙方（购房人或代理人）、重庆市开州区联心房产经纪有限公司作为丙方（中介方）签订《定金协议》，约定原告黄方玲购买被告田洪琴位于重庆市开州区x的房屋，房屋成交价格466000元，付款方式为接原房东按揭。当日原告黄方玲向被告田洪琴支付购房定金50000元，并由被告田洪琴向原告黄方玲出具《房屋买卖收款收据》。2018年8月9日被告田洪琴作为甲方（售房方或代理人）与原告黄方玲作为乙方（购房人或代理人）、重庆市开州区联心房产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订《重庆市开州区联心房产经纪有限公司二手房屋买卖（转让）合同》，合同约定：“……第一条房屋基本情况及房屋权属情况坐落：重庆市开州区x建筑面积：128.61㎡结构：砖混户型：3房2厅2卫土地使用权类型/权利性质：出让不动产权证编号：渝2016开州不动产权第x号土地/房屋用途：住宅第二条成交金额及其他费用（本合同所载明的金额均为人民币）1、成交金额为：466000.00元（大写：肆拾陆万陆仟元整）；（该价格包含房屋及其配套设施、装潢及附属物）。2、办理不动产权证转让所产生所有税费由乙方承担。3、签订正式合同当日，甲乙双方支付丙方成交价的1.5%作为中介服务费；乙方如需办理按揭需另支付丙方按揭贷款金额的1.5%作为按揭贷款服务费。第三条付款方式甲乙双方确定按以下方式进行付款1、乙方于2018年8月7日向甲方支付购房定金50000.00元（大写：伍万元整）；2、乙方在2018年8月9日前向甲方支付购房款人民币102646元（大写：拾万贰仟陆佰肆拾陆元整）；3、甲方原向银行按揭贷款截至2018年08月09日剩余本金余额为人民币310354.00元（大写：叁拾壹万叁佰伍拾肆元整），由乙方按照甲方在银行按揭贷款的方式继续还款，并承诺每月23日前按时还清贷款，该按揭银行卡号为：xxxx户名田洪琴所属银行重庆农村商业银行，该银行还款卡交给乙方仅用于还款使用。4、甲乙双方协商，预留房屋尾款人民币：3000.00元（大写：叁仟元整）待乙方提前通知甲方，甲方将房屋产权办理按揭过户（按揭公证）手续到乙方指定人名下当日，乙方一次性支付给甲方。5、甲、乙双方约定，在该房屋产权证满两年后，乙方待该房屋能够正常在银行办理个人住房贷款时，由甲方还清该房屋在银行按揭贷款的剩余款项，甲方配合乙方将产权办理产权过户等相关手续，并提供相应的合法证件，具体办理时间由乙方或丙方提前通知甲方，甲方在接到乙方或者丙方通知之日起七日内到该房屋所在地的相关部门配合办理还款取证、按揭过户或按揭委托公证手续到乙方指定人名下。第四条房屋产权及具体状况的承诺1、甲方应当保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次交易，认可本合同及相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。……第五条房屋交接1、甲、乙双方在签订本合同当日进行房屋交接，甲方不能按时交房或乙方不能按时接房，按本合同相应条款承担责任（甲乙双方均可委托他人代为移交和接受该房屋）。……第六条违约责任……3、甲方有下列情况中任一情形：如甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效；房屋被查封或限制转让，拒绝房屋给乙方或者擅自提高房屋交易价格，将房屋出售第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。则甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，甲方须向乙方支付该房屋成交价的20%的违约金。5、甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取的所有费用不予退还，如还未收取费用的，则甲乙双方均须支付丙方成交价的1.5%作为丙方中介服务费。……第八条合同的变更与解除本合同未经三方协商一致，不得变更或单方解除。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不实用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。……”。同日被告田洪琴签订《承诺书》声明，其对案涉房屋享有完整处理权，承诺在房产证满两年后，原告黄方玲能在银行正常办理个人住房按揭贷款时，不涉及任何债权债务及相应纠纷，且房屋产权不涉及任何查封，能够正常过户到原告黄方玲名下。同日被告田洪琴还出具《声明》一份，声明其对案涉房屋享有完整的处理权，案涉房屋无查封、已抵押，并承诺在产权转移过户时，能正常过户。2018年8月9日原告黄方玲向被告田洪琴支付购房款102646元。2018年8月10日原告黄方玲向重庆市开州区联心房产经纪有限公司支付中介服务费3000元。2018年8月15日起至2019年7月14日止原告黄方玲每月向被告田洪琴的重庆农村商业银行按揭银行卡支付按揭款2070元，共计支付了24840元。现房屋已交付给原告黄方玲居住。该案涉房屋目前设立有抵押。被告田洪琴于2016年9月19日取得案涉房屋产权证[产权证号为渝（2016）开州不动产权第000750560号]。2018年10月重庆市开州区联心房产经纪有限公司通知被告田洪琴前来办理产权过户手续，至今被告田洪琴未配合原告黄方玲办理案涉房屋产权过户。2019年8月13日原告黄方玲向本院申请保全被告田洪琴价值200000元的财产，向本院预缴申请费1520元。上述事实有当事人的陈述、原、被告的身份证复印件、二手房买卖（转让）合同复、定金、购房款收据、偿还贷款本息的银行流水、中介费的收据、土地房屋权属登记信息查询结果证明、房屋产权证、田洪琴的承诺书、声明、与田洪琴联系的相关记录（微信打印）、保全裁定等及缴费依据、证人吴红梅的证言等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告黄方玲与被告田洪琴是完全民事行为能力人，原告黄方玲与被告田洪琴是在自愿、平等的基础上签订的《重庆市开州区联心房产经纪有限公司二手房屋买卖（转让）合同》，该合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，该房屋买卖合同合法有效。被告田洪琴于2016年9月19日取得案涉房屋产权证。原、被告双方在房屋买卖合同中约定在案涉房屋产权证满两年后，原告黄方玲待案涉房屋能够在银行办理个人住房贷款时，由被告田洪琴还清该房屋在银行按揭贷款的剩余款项，并配合原告黄方玲将产权办理过户，具体时间由原告黄方玲或重庆市开州区联心房产经纪有限公司提前通知被告田洪琴。2018年9月19日案涉房屋取得房屋产权证已满两年，其后经原告黄方玲和重庆市开州区联心房产经纪有限公司通知被告田洪琴办理房屋产权过户相关事宜后，被告田洪琴至今仍然未办理，已构成违约。根据原、被告在房屋买卖合同第六条违约责任“……拒绝房屋给乙方……则甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”的约定，此处“拒绝房屋给乙方”应包含房屋的交付及房屋产权的转移登记，被告田洪琴在房屋买卖合同约定的案涉房屋产权过户的条件已成就的情况下，仍拒绝为原告黄方玲办理案涉房屋的产权过户，已构成违约，按照房屋买卖合同的该约定，原告黄方玲有权解除该合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中原告黄方玲要解除案涉房屋买卖合同，应当书面通知被告田洪琴，起诉前原告黄方玲未书面通知被告田洪琴解除案涉房屋买卖合同，因此本案民事起诉书副本的送达日期，可以视为合同解除通知到达日。本院于2019年11月16日向被告田洪琴送达起诉状副本，因此原告黄方玲与被告田洪琴之间签订的房屋买卖合同于2019年11月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告之间的房屋买卖合同解除后，该合同已履行部分，应当恢复原状，且原告黄方玲可以要求被告田洪琴赔偿损失。因此对于原告黄方玲要求被告田洪琴返还已支付的购房款177486元（购房款定金50000元、购房款102646元、按揭款24840元）的诉讼请求，本院予以支持。本案中因被告田洪琴的违约导致合同解除，被告田洪琴应当向原告黄方玲承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案当事人约定的违约金过分高于实际损失，本院酌情调整为被告田洪琴向原告黄方玲支付违约金45000元。因违约金能够弥补原告的损失，对原告要求被告赔偿中价费的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄方玲与被告田洪琴于2018年8月9日签订的《重庆市开州区联心房产经纪有限公司二手房屋买卖（转让）合同》于2019年11月16日解除；二、被告田洪琴在本判决生效后十日内返还原告黄方玲购房款177486元；三、被告田洪琴在本判决生效后十日内支付原告黄方玲违约金45000元；四、驳回原告黄方玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5406元，财产保全费1520元，合计6926元，由被告田洪琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  向 祥人民陪审员  程井福人民陪审员  程崇国二〇一九年十二月二十七日法官 助理  沈 建书 记 员  周 欢