中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初15830号原告：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路230、232号万菱国际中心A座1503-04单元。法定代表人：陈锦辉，总经理。委托诉讼代理人：朱天养，广东泰扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓敏，广东泰扬律师事务所律师。被告：王伟贤（WANGWEIXIAN），男，1964年5月12日出生，澳大利亚国籍。被告：林瑛（LINYING），女，1964年9月3日出生，澳大利亚国籍。原告广州市启胜物业管理有限公司（以下简称启胜公司）与被告王伟贤、林瑛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱晓敏到庭参加诉讼。被告王伟贤、林瑛因下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付位于广州市花都区山前旅游大道3号悦源大街21号101房从2017年1月1日至2019年4月30日的物业服务费123117.40元；2.判决被告向原告支付逾期支付上述物业服务费的滞纳金，滞纳金分别以每月所欠的物业服务费4397.05元为基数，从次月1日起按日万分之五的标准计算至被告付清款项之日止（暂计算至2019年3月31日为25188.50元）；3.判决被告向原告支付位于广州市花都区山前旅游大道3号悦源大街21号101房从2016年3月1日至2018年6月30日公摊电费2863.56元、水费15.78元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原告是具有资质的物业服务企业，负责涉讼房屋所在小区即广州市花都区花东镇九龙湖国际小区的物业管理。该小区开发商为广州九龙湖房地产开发有限公司（以下简称九龙湖公司）。2009年1月10日，该公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《前期物业管理服务合同》，委托原告负责九龙湖悦源庄的前期物业管理，物业类型为住宅别墅，委托期限从签订之日起至业主委员会与物业公司签订物业服务合同时止，原告按照别墅住宅5元／月／平方米向业主收取物业服务费，逾期支付按日万分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告依约提供了相应的物业服务。2009年12月22日，被告（乙方、买方）与九龙湖公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区花东镇九龙湖悦源庄悦源大街21号101房，前期物业管理服务合同作为该合同附件之一。2010年10月15日，被告签署《玖珑湖收楼手续单》《锁匙签收表》，确认办理了涉案房屋的收楼手续。同日，被告签署《承诺书》，同意遵守《玖珑湖悦源庄临时管理规约》（以下简称临时管理规约），并愿意承担违反该管理规约的相应责任。该临时管理规约第66条、第68条规定，业主应在每月的第一天向物业管理企业支付当月物业服务费，未按时支付的，从次月首日起每天按所欠金额的万分之五支付滞纳金。2011年11月21日被告办理了涉讼房屋产权证，产权证号码为粤房地权证穗花字第××、03××50号，登记的建筑面积为879.41平方米。被告作为涉案房屋权属人及业主，依法应当按月向原告支付物业服务费。按房产证登记的建筑面积计算，被告每月应交物业服务费为4397.05元（879.41×5），但被告至今尚欠2017年1月1日至2019年4月30日的物业服务费123117.40元（879.41×5×28），2016年3月1日至2018年6月30日公摊电费2863.56元、水费15.78元。经原告多次催促，被告仍拖延不付。为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请依法判决。两被告未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明：2009年1月10日，启胜公司（受委托方、乙方）与九龙湖公司（委托方、甲方）签订九龙湖悦源庄《前期物业管理服务合同》，约定由乙方对九龙湖悦源庄住宅别墅提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业管理服务包括房屋建筑本体共享部位的维修、养护和管理、房屋建筑共享设施、设备的维修、养护、公用设施、附属配套服务设施的维修、养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生及维护；公共绿地、花草、树木、园林等的养护与管理等。委托管理期限自本合同签字之日起至九龙湖悦源庄业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》后终止。物业服务费由乙方按每月每平方米5元的标准（别墅住宅）向业主收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理各项费用的，从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳滞纳金。合同还就其他权利义务进行了约定。王伟贤、林瑛（乙方）于2009年12月22日与九龙湖公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定王伟贤、林瑛购买广州市花都区山前旅游大道悦源大街21号101号房，房屋建筑面积为873.41平方米，房屋总价2593.6878万元；甲方应当在2010年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同附件五为启胜公司与九龙湖公司签订的九龙湖悦源庄《前期物业管理服务合同》。2010年10月15日，两被告办理了涉案房屋收楼手续，并于同一天签订《承诺书》，承诺同意遵守临时管理规约。登记字号花房0395966《广州市不动产登记查册表》载明，广州市花都区花东镇悦源大街21号权属人为王伟贤、林瑛，各占1/2，建筑面积为879.41平方米，房屋用途为居住用房，权属来源为向九龙湖公司购买，登记日期为2011年11月21日。被告至今未向原告支付2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费，原告遂提起本案诉讼。诉讼过程中，原告申请撤回请求被告支付涉案房屋从2016年3月1日至2018年6月30日公摊电费2863.56元、水费15.78元的诉讼请求，本院裁定准许原告撤回该项诉讼请求。本院认为，两被告为澳大利亚国籍，本案为涉外物业服务合同纠纷，应按照涉外民事诉讼程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。原、被告对处理合同争议的适用法律未作选择，而本案为物业服务合同纠纷，涉案物业所在地位于我国境内，本院适用中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。两被告与九龙湖公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该合同附件五《前期物业服务合同》明确约定启胜公司为涉案小区的物业管理公司，且启胜公司已依约对涉案小区提供物业管理服务。两被告未按时向原告支付物业服务费，构成违约，应向启胜公司支付拖欠的物业服务费及滞纳金。广州市不动产登记查册表载明涉案房屋建筑面积为879.41平方米，经计算，每月物业服务费为人民币4397.05元（5元/月/平方米×879.41平方米），启胜公司向两被告主张2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费合计人民币123117.40元（4397.05元×28个月），合理有据，本院予以支持。启胜公司请求两被告支付以每月所欠物业服务费人民币4397.05元为基数，从次月1日起按日万分之五的标准计至付清款日止的滞纳金，合理有据，本院亦予以支持。本院已裁定准许原告撤回请求被告支付涉案房屋公摊电费、水费的诉讼请求，故对该部分诉讼请求不再重复调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王伟贤（WANGWEIXIAN）、林瑛（LINYING）在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市启胜物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费合计人民币123117.40元；二、被告王伟贤（WANGWEIXIAN）、林瑛（LINYING）在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市启胜物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年4月30日期间每月物业服务费的滞纳金（分别以每月欠缴的物业服务费人民币4397.05元为基数，按每日万分之五的标准从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，上述各月物业服务费的滞纳金金额以不超过当月应交的物业服务费为限）；三、驳回原告广州市启胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3324元，由被告王伟贤、林瑛负担。如不服本判决，原告广州市启胜物业管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内,被告王伟贤、林瑛可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  刘雪葵人民陪审员  刘宝珍二〇一九年十二月十九日书 记 员  翁丹菲