吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1795号上诉人（原审被告）：珲春市兴发房地产开发有限公司，住所地吉林省珲春市。法定代表人：李树林，总经理。委托代理人：庚媛媛，吉林何晓明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李秋山，男，1979年3月1日出生，住吉林省珲春市。被上诉人（原审被告）：靳风君，男，1963年4月29日生，户籍住址吉林省延吉市。上诉人珲春市兴发房地产开发有限公司（以下简称兴发公司）因与被上诉人李秋山、靳风君之间民间借贷纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2019）吉2404民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。兴发公司上诉请求：一、依法撤销吉林省珲春市人民法院（2019）吉2404民初544号民事判决书，依法驳回李秋山对兴发公司的诉讼请求；二、一审和二审诉讼费用由李秋山承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.李秋山与靳凤君之间的借款合同应为无效合同。李秋山以出借款赚取高额利息为主要生活来源，从其在各法院历年的案件信息可知，其在借款合同中约定高额利息及高额违约金,根据公安部、银保监会、国家市场监督管理总局、中国人民银行联合发文《关于规范民间借贷行为维护经济金融秩序有关事项的通知》,最高院发布的《关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》等相关规定可知,出借人通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息,出借行为具有反复性、经常性，借款目的具有营业性，未经批准，擅自从事经常性的贷款业务,属于从事非法金融业务活动,所签订之民间借贷合同因违反强制性规定而无效,故李秋山与靳凤君的借款合同应为无效合同。2.兴发公司不应承担连带担保责任。兴发公司与李秋山未签定书面的抵押担保合同,根据《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”规定,抵押合同属于法律规定应当采用书面形式订立的合同，当事人订立抵押合同必须采取书面形式，而不能采用口头形式，否则抵押合同无效。且兴发公司与李秋山对抵押合同的金额、期限、方式等均无约定，兴发公司给李秋山出具的房屋买卖合同及收据金额远远高于李秋山提供《借条》的金额，故兴发公司与李秋山的担保合同不生效。3.根据《担保法》第四十二、四十三条之规定，因李秋山与兴发公司未办理抵押登记，故抵押权亦不生效。4.靳凤君存在一房重复处置的行为，该行为系其个人过错行为，兴发公司不应承担责任。二、一审适用法律不准确，一审法院适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，认定由兴发公司在靳凤君不能清偿债务范围内承担补充清偿责任。兴发公司认为应当适用《中华人民共和国担保法》第三十八条规定，认定兴发公司不承担担保责任。综上所述，一审认定事实不清，适用法律不准确，请求二审法院依法支持兴发公司的上诉请求。李秋山辩称：一审法院适用法律准确，判决正确。1.本案借款符合相关法律规定，未约定过高额利息，属正常合理合法的民间借贷。2.李秋山并没有涉嫌非法集资罪。3.兴发公司与靳风君合伙故意给众多债权人开具购房合同及收据（在未收取购房款的情况下），这明显是二人故意所为，兴发公司如不恶意重复开具购房合同，靳风君就无法重复处置房产，依照《合同法》第一百零七条规定，兴发公司应当承担违约责任。根据《物权法》第十五条规定，双方虽未办理抵押登记，但不影响抵押合同效力(李秋山并未为主张抵押担保责任)。4.兴发公司多次给债权人开具购房合同，让靳风君向债权人借款提供担保，在珲春市法都有判决。5.兴发公司提供担保物价值高于债权金额，符合市场交易习惯。综上，请求二审法院驳回兴发公司的上诉请求。靳风君未答辩。李秋山向一审法院起诉请求：判令靳风君偿还借款70万元及利息共计100万元，兴发公司承担连带担保责任。诉讼过程中，李秋山变更诉讼请求为：1．判令靳风君偿还借款70万元及利息（自2016年11月起至实际给付之日止，按2％月利率计算）；2．兴发公司在涉案房屋价值范围内对靳风君不能清偿部分债务承担清偿责任。事实和理由：2016年4月12日，李秋山与靳风君签订借款合同，合同约定靳风君向李秋山借款70万元，约定利息为3％的月利率，靳风君将东北亚新城2号门市房作为抵押物给李秋山，靳风君还清借款后，李秋山再把该房屋过户给靳风君。同日，在靳风君的协助下，兴发公司与李秋山签订了房屋买卖合同，兴发公司为了担保靳风君债务的履行，以东北亚新城102、202门市房为靳风君的借款提供担保，并向李秋山出具购房款收据。该房屋是兴发公司以折抵工程款的形式给靳风君的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的之规定，兴发公司与李秋山签订的房屋买卖合同系房屋担保行为，应履行担保义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。因李秋山签订购房合同的目的是为了实现债务偿还，故兴发公司应在房屋价值范围内对靳风君不能清偿部分债务承担补充清偿责任。一审法院认定事实：2016年4月12日，李秋山（甲方）与靳风君（乙方）签订借条，内容为“今因生意周转资金短缺，特向甲方借款人民币柒拾万元整(小写：700000.00），使用期：期间按月3分给付利息。借款到期时，乙方应按时足额偿还借款本金及利息，如乙方到期不能偿清借款本息，乙方除按双方约定利率支付利息外，还须承担其借款额的日0.5%的违约罚金。担保人负连带担保责任，如不能按期足额偿还本息，甲方可向担保人追偿。借款人：靳风君（签字捺印）。”同日，李秋山通过珲春农村商业银行转账给靳风君20万元，通过工商银行珲春支行转账给靳风君10万元，通过邮政储蓄银行杨淑荣账户转账给靳风君40万元，共计转账70万元。2016年4月12日，李秋山与兴发公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为“出卖人：珲春市兴发房地产开发有限公司。法定代表人：李树林。买受人：李秋山。第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于珲春市八匹马广场南侧地块的土地使用权。该地块面积为26500㎡，规划用途为商业。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为东北亚新城B座。…第三条买受人所购商品房的基本情况。第×××号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上26层，地下1层。该商品房建筑面积共402.72平方米。第四条计价方式与价款。1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9000元，总金额叁佰陆拾贰万肆仟肆佰捌拾零元整。…第六条付款方式及期限。1.一次性付款￥3624480.00元。…出卖人：（盖有珲春市兴发房地产开发有限公司印章及李树林名章）；买受人：李秋山。”同日，兴发公司向李秋山出具收据，内容为“入账日期：2016年4月12日。交款单位：李秋山；人民币（大写）：叁佰陆拾贰万肆仟肆佰捌拾零元整，￥3624480.00元；收款事由：购东北亚新城×××室房款（珲春市兴发房地产开发有限公司财务专用章）。”庭审中，李秋山主张靳风君向其借款需要提供担保，遂于2016年4月12日在珲春农村商业银行转账借款之前，靳风君将该《商品房买卖合同》及收据交付李秋山，交付时买受人签字栏是空白，但合同中落款处公章和手写内容都已经盖印章和填写完毕，然后其在买受人签字栏处签字，作为借款的担保。兴发公司法定代表人提出《商品房买卖合同》及收据是在其办公室签订的，签订完后交付李秋山，但未收取购房款。另查明，2013年兴发公司开发建设东北亚新城，由靳风君挂靠建筑公司承建东北亚新城B座工程，兴发公司用房屋抵顶工程款。2014年4月12日，兴发公司与靳风君签订《商品房买卖合同》，并在珲春市房屋产权管理中心办理了涉案房屋预售备案，预告登记权利人为靳风君。2015年7月9日，兴发公司与靳风君签订协议书，约定因银行贷款问题，无力购买涉案房屋，故解除上述《商品房买卖合同》，并办理公证。一审法院认为：李秋山与靳风君签订的借款合同系双方当事人之间的真实意思表示，且李秋山通过银行转账方式向靳风君交付借款70万元，故双方之间的借款关系成立并生效。因靳风君未还借款，故李秋山要求靳风君返还借款70万元的主张，于法有据，一审法院予以支持。靳风君在一审法院听证时认可给付利息至2016年10月份，故李秋山自2016年11月1日起至实际给付之日止，按月利率2%计算支付利息的主张符合法律规定，一审法院予以支持。关于兴发公司在本案中应否承担民事责任问题。根据庭审查明的事实，兴发公司将东北亚新城B座工程发包给靳风君施工，约定以开发的房屋抵顶工程款，并在房屋产权管理中心为靳风君办理涉案房屋预售登记。一审法院认为，虽然兴发公司与靳风君就涉案房屋已解除预告登记，但其在未实际收取购房款前提下向李秋山出具《商品房买卖合同》及购房款收据的行为，可以认定靳风君未履行还款义务时，兴发公司自愿承担李秋山基于兴发公司的信赖所为的与靳风君之间法律行为的后果，故兴发公司应当在涉案房屋价款范围内承担补充责任。靳风君经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、靳风君于本判决发生法律效力之日返还给李秋山借款70万元，并支付利息（自2016年11月1日起至实际给付之日止，按月利率2％计算）；二、珲春市兴发房地产开发有限公司在与李秋山形成的《商品房买卖合同》房产价款范围内对靳风君不能清偿上述第一项债务承担补充清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，由靳风君、珲春市兴发房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。经审理，本院对一审判决书认定事实“2014年4月12日，兴发公司与靳风君签订《商品房买卖合同》”，更正为“2014年4月21日，兴发公司与靳风君签订《商品房买卖合同》”，除此以外，一审法院判决书认定的其他事实本院予以确认。本院认为:一、关于借款合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”。本案中，出借人李秋山已向借款人靳风君提供70万元借款，故双方之间的借款合同生效。虽然兴发公司主张李秋山与靳凤君之间的借款合同无效，但其未能提供证据予以佐证，故兴发公司该项主张本院不予支持。二、关于兴发公司应否承担责任的问题。二审中，兴发公司称当时将房屋抵账给靳风君，并按照靳风君的要求出具了购房合同及房款收据，靳风君说将房屋卖给谁，兴发公司就在购房合同中写上谁的名字。李秋山则称靳风君借款的时候，约定用该购房合同作为担保。本院认为，结合兴福公司的以上陈述，可以认定兴发公司与李秋山签订购房合同，实际是同意涉案房屋顶账给靳风君，允许靳风君对外进行处分，应包括作为担保物对外借款。因此，兴福公司与李秋山签订合同行为，属让与担保行为，据此李秋山有足够的理由相信，靳风君的借款具有可供抵押担保的不动产，并向靳风君出借资金的。现该顶账房屋未依法登记转让至靳风君或者李秋山名下，致使李秋山在靳风君不能偿还借款时无法行使担保物权来保护自己的合法权益，对此兴发公司负有过错，应在其同意靳风君处置顶账房屋的价值范围内承担责任。因此，一审法院判决兴发公司对靳风君不能清偿的债务承担补充清偿责任正确。综上，兴发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果亦正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元（兴发公司已预交），由上诉人珲春市兴发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 一审判员 葛福祥审判员 崔 玉二〇一九年十二月二十日书记员 李亚男