江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0734民初1047号原告：寻乌县昌源房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市寻乌县滨河东路（新中学南侧）皇冠名苑售楼中心。法定代表人：吴宾雄，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈福春，男，江西公仁律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：肖长沅，男，江西公仁律师事务所律师，一般授权代理。被告：凌金必，男，1962年8月7日出生，汉族，居民，住广东省梅县新城办事处香港花园Ｂ区。委托诉讼代理人：吴亦辉，男，广东法泰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄丽珊，女，广东法泰律师事务所实习律师，特别授权代理。原告寻乌县昌源房地产开发有限公司（以下简称“昌源房产”）诉被告凌金必商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌源房产委托诉讼代理人陈福春，被告凌金必委托诉讼代理人吴亦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌源房产向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年1月4日签订的合同编号为20170100730《赣州市商品房买卖合同》于2019年6月5日解除。2、判令被告支付逾期违约金13323元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月4日，被告向原告昌源房产购买位于江西省××县××中学南侧“皇冠××”××＃××号商铺，签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同编号为20170100730，商铺面积133.23㎡，按建筑面积10000元/㎡计价，商铺价款为1332300元。合同第八条约定，逾期60天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。补充协议第三条第1款约定，买受人逾期付款超过双方约定的最长截止期限而达到出卖人有权解除合同的条件时，买受人同意出卖人无需另行通知买受人便有权单方面作出解除商品房买卖合同的决定或行为，并自愿认可出卖人在单方面解除合同后对有关房屋作出处置的行为，同时因此造成的一切后果均由买受人承担。合同签订后，原告依约为被告办理了买卖合同的网签备案手续，但被告的房款一直未付。原告无奈，于2019年6月3日向被告签发《解除合同告知函》，同时委托律师当日同步向被告签发了解除合同的《律师告知函》，被告于2019年6月5日签收了函件。现被告拒绝配合原告办理退房手续，原告无奈，特向贵院提出如上诉讼请求，请予以支持。被告凌金必辩称，一、答辩人与原告之间并不存在实际的商品房交易行为和事实。答辩人与原告之间签订《赣州市商品房买卖合同》，是为了实现“以物抵债”及办理房屋过户登记的目的。1、答辩人有证据证明原告寻乌县昌源房地产开发有限公司的实际投资人、实际控制人是案外人张来毅。本案涉案房屋是其以原告名义投资开发建设。2、答辩人有证据证明原告寻乌县昌源房地产开发有限公司的实际投资人、实际控制人张来毅因为与答辩人之间存在债权债务关系(张来毅欠凌金必应退预付款、借款合计约1700万元)，张来毅因为无法清偿款项而同意将店铺“以物抵债”给凌金必。在此情况下，张来毅通知凌金必等人前往原告售楼处签订了《赣州市商品房买卖合》。3、答辩人与原告于2017年1月4日签订《赣州市商品房买卖合同》，但是该合同的签订的目的是为了办理房屋产权过户登记，并不代表双方存在商品房交易的行为和事实。4、答辩人与原告于2017年1月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》中第七条第(二)款约定：买受人应当在2017年6月30日前一次性付款。但是本案没有证据证明，从2017年1月4日至2019年9月原告提起本案诉讼前，原告曾经以任何方式向答辩人催告付款。这一事实与正常的房地产交易不符合，也不合常理。5、答辩人和原告于2017年1月4日签订《赣州市商品房买卖合同》后，原告便陆续的将店铺交付给答辩人凌金必管理和出租至今。在金额巨大，在分文未支付的情况下，原告仍然将店铺交付给凌金必并由凌金必管理、出租，与商品房交易的情形也不符，也不合常理。6、答辩人接到法院送达的诉讼材料后，凌金必曾经通过电话与原告昌源房产的法定代表人吴宾雄(是案外人张来毅)联系，原告的法定答辩人表示对于起诉一事不清楚。这也可以证明原告实际控制人另有其人，就是案外人张来毅。二、原告诉请与答辩人解除《赣州市商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据。1、前述已经提及答辩人与原告签订《赣州市商品房买卖合同》的目的是为了实现“以物抵债”和办理过户登记，不代表双方存在商品房的交易行为和事实，所以也不存在答辩人因未支付款项而构成违约的情况。2、原告与答辩人签订《赣州市商品房买卖合同》后，答辩人在近两年的时间里，分文未向原告付款，原告还将店铺交付给答辩人管理、出租，但是原告从未以任何方式向答辩人催告付款，说明答辩人根本就无需按合同约定向原告付款，所以也就无所谓的答辩人违约的情况。3、即使双方的关系是商品房买卖关系的话，那么根据《合同法》第94条第(三)款规定：当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告没有任何证据能够证明曾经以任何方式向答辩人催告过，也没有任何证据证明答辩人经催告后在合理期限内仍未履行。三、本案不能仅仅以《赣州市商品房买卖合同》的约定及仅仅以答辩人为案合同约定未向原告支付购房款为由便进行裁判，而应基于众多不合常理的情形，在查清原告公司实际控制人、投资人，在查清本案是否存在“以物抵债”的情况，在查清本案是否涉嫌诈骗等事实的基础上，依法裁判。原告昌源房产为支持其诉讼请求，向本院提交了证据共3组：1、营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证、商品房销售许可证各一份；2、《赣州市商品房买卖合同》一份；3、解除合同告知函、律师告知函、快递单及邮寄证明。原告提交的以上3组证据中，被告对其真实性无异议，本院认为以上证据可以证实：1、原告的主体资格，原告具有合法的商品房开发出售资质；2、原、被告之间存在有合法的商品房买卖合同关系，合同约定了所售商品房位置、价格、面积、总价款、付款期限、违约责任等；3、被告因未能按照约定支付房款后原告方向其发出过书面的解除合同函等文件，故本院对以上3组证据的真实性、合法性和关联性予以认定。被告凌金必为支持其辩称意见，向本院提交了以下28份证据：1、被告凌金必等人对外签订的《商铺租赁合同》；2、（2016）闵0802民初6676号民事判决书复印件一份；3、网上查询开庭公告详情一份；4、《借条》复印件一份；5、中国农业银行转账记录（2014.11.17）；6、寻乌县金鹏矿业有限公司工商信息；7、转账证明书；8、张来毅支付利息银行流水；9、中国农业银行转账记录；10、《钢精矿销售结算表》；11、《收条》（2015.4.24）；12、邓某与张来毅微信聊天记录；13、关于“皇冠名苑”17间商铺抵债的情况说明（邓某）；14、17间商铺情况统计表；15、《赣州市商品房买卖合同》；16、（2019）闽0121民初183号的案件庭审笔录；17、（2019）闽01民初277号的案件庭审笔录；18、民事判决书（2018）闽0802民初9130号；19、凌金必与张来毅短信聊天记录；20、其他买家购买商铺的《赣州市商品房买卖合同》（节选）；21、寻乌县房屋所有权登记及商品房网上备案情况查询证明；22、营业执照；23、相关商铺经营现场图；24、寻乌农村商业银行流水明细；25、今日头条福建法制报的说明；26、政府信息公开网的福建龙岩大慈镇文件；27、寻乌县人民法院《案件受理通知书》；28、立案材料、《民事起诉状》、《证据目录（一）》、证据材料。本院认为，以上被告提交的证据中，对双方没有异议的，本院对其效力予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据认定如下：对证据1、14、15、21、22、23、24，可以证明原告与被告凌金必签订了案涉商品房买卖合同，且已经办理了网上备案登记，但是无法证明以物抵债的内容；对证据2、3、16、17、18、20、25、26，无法与本案建立直接关联，故不予认定；对证据4、5、6、7、8、9、10、11，以上证据可以证明凌金必为寻乌县金鹏矿业有限公司的投资人，寻乌县金鹏矿业有限公司与张来毅之间存在1000万元的债权债务关系，且张来毅已经归还330万元；还可以证明张来毅投资的龙岩市鑫源矿业有限公司还欠凌金必投资的寻乌县金鹏矿业有限责任公司货款300万元，故对该组证据真实性合法性予以认定，但以上证据无法证明寻乌县金鹏矿业有限公司与张来毅的债权债务关系是否与原告存在直接关系，故对其关联性不予认定；对证据12、13、19，因聊天记录中出现“张来毅”与“张来义”两个名字，也无法确认与之聊天人的身份，聊天记录中也无“张来毅”的明确答复，且证人邓某所述的1000万元借款与其本人有利益关系，其情况说明的内容也没有直接证据可以证明本案原告与被告间以物抵债的问题，故对该证据不予认定；对证据27、28，可以证明原、被告间已订立《赣州市商品房买卖合同》，双方已分别诉至法院，本院予以认定。本院经审理认定如下事实：原告昌源房产于2012年6月18日成立并登记注册，法定代表人为吴宾雄。2014年9月18日的投资人为林碧仁和吴宾雄，分别占股95%、5%；2017年10月11日变更为郭跃华和吴宾雄，分别占股5%、95%。2015年12月8日，原告昌源房产取得预售寻乌县滨河东路皇冠名苑2#、3#楼的许可证并开始出售。2017年1月4日，原告昌源房产与被告凌金必签订合同编号为20170100730的《赣州市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买寻乌县新中学南侧C地块皇冠名苑3#1-01的商品房，建筑面积133.23㎡，总价133.23万元，在2017年6月30日前一次性支付全部房价款；合同第八条约定，逾期付款60天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。补充协议第三条第1款约定，买受人逾期付款超过双方约定的最长截止期限而达到出卖人有权解除合同的条件时，买受人同意出卖人无需另行通知买受人便有权单方面作出解除商品房买卖合同的决定或行为，并自愿认可出卖人在单方面解除合同后对有关房屋作出处置的行为，同时因此造成的一切后果均由买受人承担。合同签订后，原告依约为被告办理了买卖合同的网签备案手续，并将案涉商品房交付给了被告，但被告一直未向原告支付购房价款。为此，2019年6月3日，原告及其委托的律师事务所瀛楠律师事务所向被告分别发出《解除合同告知书》、《律师告知函》，告知其自2019年6月3日起，双方于2017年1月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》解除，并于五日内办妥退房手续；被告于2019年6月5日签收。另查，被告凌金必系寻乌县金鹏矿业有限责任公司的执行董事。案外人张来毅系龙岩市鑫源矿业有限公司的投资人之一。2014年11月17日案外人张来毅向寻乌县金鹏矿业有限责任公司借款1000万元，并由厦门市铨真惠和贸易有限公司和龙岩鑫源矿业有限公司盖章作为担保人；龙岩鑫源矿业有限公司至今尚欠寻乌县金鹏矿业有限责任公司货款300万元。又查，原告凌金必于2017年6月1日将案涉商铺出租给他人使用并签订了《商铺租赁合同》。本院认为，本案的争议焦点为原告昌源房产与被告凌金必签订的《赣州市商品房买卖合同》是否基于双方存在以物抵债的协议。而以物抵债成立的前提条件是有原债关系的存在和双方当事人关于以物抵债的合意。从被告凌金必提交的证据来看，其只能证明案外人张来毅及其投资的龙岩市鑫源矿业有限公司与被告凌金必投资的寻乌县金鹏矿业有限责任公司间的债权债务关系，这种公司间的债权债务也不可混同为张来毅与凌金必间的个人债权债务。被告的举证无法达到原告昌源房产与被告凌金必存在债权债务关系并且原告昌源房产与被告凌金必之间直接达成了以物抵债协议的效果，亦无法证实张来毅系原告昌源房产的实际控制人，或得到原告昌源房产的授权，有权将原告昌源房产的案涉店铺所有权移交给被告凌金必以抵消张来毅及其公司对凌金必公司的债务。故此，本院认为，原告昌源房产与被告凌金必未达成以物抵债的协议。综上，原告昌源房产与被告凌金必签订《赣州市商品房买卖合同》，双方成立商品房销售合同关系。依据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告凌金必逾期未支付房款，原告昌源房产请求解除双方于2017年1月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持；解除日以被告凌金必签收原告昌源房产邮寄的《解除合同告知书》、《律师告知函》之日为准，即2019年6月5日。原告昌源房产诉请逾期付款违约金为13323元，符合双方合同约定，本院亦予以支持。被告凌金必辩称原告昌源房产在发出解除函前未向其催款，且原告昌源房产将案涉商铺交付给被告凌金必出租的行为明显不符合常理。本院认为，在合同已经约定付款期限的情形下，催款不是实现交易的必经程序和原告昌源房产的义务；且被告凌金必并未提供证据证明原告昌源房产事先同意其将商铺出租，该出租行为是被告方的单方行为，故对该辩解本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告寻乌县昌源房地产开发有限公司与被告凌金必于2017年1月4日签订的合同编号为20170100730《赣州市商品房买卖合同》于2019年6月5日解除；二、被告凌金必于本判决生效之日起十日内向原告寻乌县昌源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金13323元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16791元，由被告凌金必负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  凌树平人民陪审员  潘康宁人民陪审员  钟炳文二〇一九年十二月三十日法官助理龚珍珍书记员刘茜蘋