福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8519号 上诉人（原审原告）：陈巧云，女，1971年3月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄晓敏，福建锐熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小婧，福建锐熙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱凯，男，1980年5月15日出生，汉族，住福建省福州市。 被上诉人（原审被告）：郑鸿凯，男，1984年1月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：张婵媛，女，1985年8月15日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原审第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室。 法定代表人：朱发光，董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建灿，福建国富律师事务所律师。 上诉人陈巧云因与被上诉人朱凯、郑鸿凯、张婵媛、原审第三人福州中联立信房产代理有限公司（以下简称“中联立信公司”）执行异议之诉一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初8782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈巧云上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈巧云的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由朱凯、郑鸿凯、张婵媛负担。事实和理由：一、一审判决认定的事实与其作出判决所适用的法律依据之间是自相矛盾的。一审法院以陈巧云已向郑鸿凯支付部分购房款850000元，但剩余购房价款不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形为由，认定陈巧云就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，从而判决驳回陈巧云要求解除对案涉房产查封的诉请，极为牵强。按照双方签订的《房地产经纪合同》约定，因陈巧云向郑鸿凯购买案涉房产时，该房产仍处于抵押状态，故双方协商陈巧云先向郑鸿凯支付850000元购房款，在开发商通知可办理一手权证后十个工作日内，郑鸿凯应着手办理一手产权证及开始申请办理注销房产抵押权的手续，再由陈巧云委托担保公司办理赎楼解押或者委托担保公司提供现金解押或者将部分购房款提前支付给郑鸿凯办理解押还款手续后，最后以陈巧云名义办理商业按揭贷款，即以上述形式支付剩余购房款。2017年4月24日，因郑鸿凯未配合办理相应的领证手续，导致本应在2017年4月11日可以领取的一手产权证因被法院查封而未能领取，进而影响陈巧云办理银行贷款审批及解押还款手续，即完成剩余购房款支付义务。在了解到案涉房产被法院查封情况后，陈巧云多次向郑鸿凯表示，愿将剩余购房款一次性支付完毕，但郑鸿凯拒绝接收陈巧云剩余购房款，严重阻碍陈巧云履行支付剩余购房款义务。2017年7月7日，陈巧云以《情况说明》形式书面向一审法院表示愿意将未支付剩余购房款交至法院，由法院指定执行。后又在一审法院组织的异议听证过程中，再次书面表示愿意将未支付剩余购房款交至法院，由法院指定执行。在本案一审审理时，陈巧云仍多次与法院沟通，表示愿将未支付剩余购房款交至法院指定执行。一审法院在陈巧云有履行能力的情况下，始终未明确陈巧云支付剩余购房款的方式，却又以陈巧云不符合“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形驳回陈巧云的诉讼请求，其判决依据显然是错误的。一审法院已认定陈巧云在法院查封之前与郑鸿凯签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有该案涉房产，同时对陈巧云虽未按合同约定支付但做出了合理解释的已付850000元购房款予以认定，如陈巧云能将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，就应当裁定解除对案涉房产的查封措施。二、一审法院对陈巧云要求“确认与郑鸿凯签订的房屋买卖合同有效并要求郑鸿凯立即协助配合办理产权过户手续”的诉请不予处理是错误的。依照民诉法解释第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”一审法院在已作出认定“本案中陈巧云与郑鸿凯签订《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，合法有效”的情况下，是完全可以对陈巧云要求确权的诉请作出裁判的。同时，陈巧云要求郑鸿凯协助配合办理产权过户手续的前提是郑鸿凯应先领取到一手的产权证，但鉴于案涉房产已被法院查封，即属于事实上不能履行的标的。在查封措施未完全解除的情况下，陈巧云是无法通过另案诉讼实现产权过户的目的。故陈巧云要求郑鸿凯立即协助配合办理产权过户手续的诉请就必须在本案中得到处理。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，陈巧云如能在合理期限内向人民法院交付全部余款，就应当裁定解除对案涉房产的查封措施。因此，一审法院在明确剩余购房款支付方式后，是可以由陈巧云将全部余款交付法院，以实现解除查封措施，并最终实现产权过户的。 郑鸿凯辩称，一、陈巧云并未居住在案涉房屋内，案涉房屋系纯毛胚，陈巧云根本不可能居住在里面，且案涉房屋每个月基本都未产生水电费。二、在购买案涉房屋之前，陈巧云就已经了解清楚该房屋系期房，无法尽快办理产权证。陈巧云在支付850000元的首付款后，案涉房屋被冻结了，故交易更无法履行了。郑鸿凯曾与陈巧云在中介处协商解除合同，其也同意支付20万元违约金，但陈巧云一直不同意，导致双方僵持不下。三、陈巧云应将850000元首付款打到第三方监管账户，而非打到郑鸿凯的账户。陈巧云执意打到郑鸿凯账户，郑鸿凯对此并不愿意。四、购房尾款即便交付执行法院，也不足以偿还郑鸿凯欠朱凯的债务，陈巧云也私下找过朱凯，但双方也未达成一致意见。 中联立信公司述称，一、中联立信公司对陈巧云的上诉请求及事实和理由没有异议，陈巧云所述与客观事实相符，亦符合法律法规的规定，应当予以支持。二、中联立信公司对一审法院查明的事实没有异议，陈巧云在一审中也明确表示愿意将剩余购房款交付法院执行，一审法院错误理解并适用了相关法律，导致作出了错误的判决，应当予以纠正，并改判支持陈巧云的全部上诉请求。 朱凯、张婵媛未做答辩。 陈巧云向一审法院起诉请求：1.请求立即解除对福州市仓山区盖山镇濂水路西南侧闽江世纪城-52块地**单元房产的查封措施；2.请求确认陈巧云与郑鸿凯、张婵媛经中联立信公司居间介绍于2016年12月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效，郑鸿凯、张婵媛应立即协助、配合陈巧云办理上述房产的产权过户手续。3.本案诉讼费用由朱凯、郑鸿凯、张婵媛共同承担。 一审法院认定事实：2016年12月11日，陈巧云（乙方、买方）与郑鸿凯（甲方、卖方）、中联立信公司（丙方、中介服务方）签订一份《房地产经纪合同》，约定：乙方购买甲方坐落于福州市仓山区盖山镇濂水路西南侧闽江世纪城-52地块**单元房产，房产买卖价格为2645000元；签订本合同时，上述房产一手产权证，暂无法办理，甲方需于收到上述房产开发商通知可办理一手权证之日起十个工作日内，着手办理甲方名下的一手产权证；因上述房产的一手产权证暂时无法办理，经甲乙双方协商约定以一次性公证方式办理上述房产的交易手续，双方约定于2016年12月20日前办理委托公证手续；在甲乙双方至公证处办理委托公证手续当日，甲乙双方须至银行办理上述房产的部分购房款795000元的资金监管手续，待上述房产公证至乙方指定人名名下当日，丙方协助甲乙双方至银行办理资金解冻手续，甲方收到该款项后，出具收条给乙方，同日内甲方将上述房产交付给乙方使用；签订本合同时，甲方订购了该小区内的车位，预付款为55000元，该车位直接转让给乙方，届时甲方需协同乙方至开发商办理更名手续，乙方需将甲方已支付的预付款55000元与部分购房款795000元，合计850000元一并办理冻结和解冻手续；丙方收到上述房产一手《不动产权证书》的第二个工作日内，丙方代为乙方委托评估公司对上述房产进行评估。2016年12月14日陈巧云（乙方）与郑鸿凯（甲方）、中联立信公司（丙方）签订一份《补充协议》，约定乙方将购房定金200000元于房产办理《委托公证书》前连同部分购房款595000元及车位的预付款55000元共计850000元一并转入丙方指定银行办理资金冻结手续，乙方同意于领取到乙方指定人员名下的《委托公证书》当日将上述款项解冻并支付给甲方，同日内甲方同意将上述房屋交由乙方使用。2016年12月16日，郑鸿凯、张婵媛出具声明书委托陈巧云办理案涉房产产权登记及契税减免税优惠申请，该声明书于2016年12月21日经福州市公证处公证。2016年12月22日，陈巧云向郑鸿凯转账支付购房款850000元，郑鸿凯出具收条予以确认。2017年4月21日，中联立信公司向郑鸿凯发出催告函，催促其办理领取一手不动产权证。2017年4月27日，因朱凯与郑鸿凯、张婵媛、福州市仓山区迷你纯音乐会所民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2017）闽0102民初2450号民事裁定书查封案涉房产。2017年9月25日，陈巧云于福州市仓山区人民法院向郑鸿凯、张婵媛提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求郑鸿凯、张婵媛继续履行《房地产经纪合同》，协助办理房屋权属证书并支付违约金，现该案已中止诉讼。2017年11月8日，一审法院作出（2017）闽0102执异115号执行裁定书驳回陈巧云对本案诉争查封房产的执行异议请求。2017年11月14日一审法院作出（2017）闽0102民初2450号民事判决书，判决郑鸿凯、张婵媛、福州市仓山区迷你纯音乐会偿还朱凯借款本金7180元，并支付违约金，向朱凯支付因实现本案债权而支出的律师代理费7000元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中陈巧云与郑鸿凯签订《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同签订时间早于案涉房产被法院查封时间，陈巧云提供物业费、水电费收费票据可以证明自2016年12月22日起案涉房产相关物业费、水电费均由陈巧云缴纳，案涉房产物业管理公司亦出具居住证明证明陈巧云为案涉房产业主，可以确认在法院查封案涉房产前陈巧云已合法占有案涉房产，郑鸿凯辩称陈巧云未占用案涉房产但未提供充分证据予以证明，不予采信。诉争不动产权证书应由产权人即郑鸿凯本人领取，郑鸿凯迟延领取一手不动产权证造成案涉房产未办理过户登记，非因陈巧云原因所造成。陈巧云已向郑鸿凯支付部分购房款共计850000元，该850000元虽未按照合同约定转入银行办理资金监管手续，但陈巧云及中联立信公司对购房款直接转入郑鸿凯账户行为已作出合理解释，且郑鸿凯确认收到该850000元，但对于剩余购房价款，不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。如前所述，一审法院认定，陈巧云就本案诉争查封房产不享有足以排除强制执行的民事权益，陈巧云要求解除对案涉房产查封的诉请一审法院不予支持。 陈巧云另诉请确认其与郑鸿凯签订的房屋买卖合同有效并要求郑鸿凯、张婵媛立即协助配合办理产权过户手续，因陈巧云已在福州市仓山区人民法院向郑鸿凯提起的房屋买卖合同纠纷诉讼中主张上述权利，陈巧云可在该案中继续主张，不再处理。朱凯、张婵媛经一审法院公告传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，依法缺席判决。 综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决：驳回陈巧云的诉讼请求。诉讼费27960元，公告费560元，均由陈巧云负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，陈巧云与郑鸿凯、中联立信公司签订《房地产经纪合同》购买案涉房屋时，郑鸿凯并未取得案涉房屋的一手产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该条虽是管理性的规定，不影响合同的效力，但系行政部门为了规范房地产的交易秩序所作出的规定，直接影响到办理房屋过户登记的流程和时间，在第一手未办妥权属证书的情况下进行转让，买受人应当预见可能潜在的交易风险，陈巧云在郑鸿凯未取得房屋权属证书的情况下购买案涉房产的行为存在风险预估不足的过错，故在案涉房产被查封前陈巧云未办理过户登记，其自身亦有一定原因。且陈巧云虽已经支付部分购房款，但对于剩余购房款，其亦不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。综上，陈巧云的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院不予支持陈巧云要求解除对案涉房产查封的诉请，并无错误，本院予以维持。陈巧云另诉请确认其与郑鸿凯签订的房屋买卖合同有效并要求郑鸿凯、张婵媛立即协助配合办理产权过户手续，因其已另案起诉，一审法院不再处理，并无不当。 综上所述，陈巧云的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27960元，由陈巧云负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇一九年十二月十一日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴