广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初22588号原告（反诉被告）：张征，女，1978年6月24日出生，汉族，户籍地址：广州市花都区。委托诉讼代理人：王道成，广东松泉律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市哈巴谷教育管理有限公司，住所地：深圳市福田区莲花街道景田路81号碧景园综合楼二楼，统一社会信用代码：91440300349680272N。法定代表人：张耀宇。委托诉讼代理人：陈婉丽，广东益人律师事务所律师。委托诉讼代理人：马入云，广东益人律师事务所实习律师。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告提起了反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王道成、被告委托诉讼代理人陈婉丽、马入云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年8月31日期间租金15000元，并支付恢复房屋原状费用即赔偿金45000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月28日，双方签订了一份《物业租赁合同》，被告承租原告位于四季花城玉竹苑J102房的房屋，租赁期限自2017年8月1日至2023年7月31日，租期6年，租金每月15000元，原告收取被告押金45000元。同时双方签订一份《房屋出租补充协议》，约定被告对房屋租赁房屋内设施可改动及不能破坏的范围，并约定租赁关系结束时，被告需向原告赔偿45000元。2019年8月17日，被告通过微信通知原告下周不再承租房屋，但没有与原告办理房屋交接。被告的房租仅支付至2019年7月，2019年8月份的房租拖欠未交，甚至连租赁期间物业费也拖欠。经原告多次催促，被告才补齐物业费，但仍拖欠一个月租金。原告多次督促被告进行交接并履行租赁合同，但被告先是拖延不再接听原告电话，原告上门也见不到被告负责人。依照合同的约定，被告提前退租，被告应向原告支付租金、赔偿金共计6万元。被告对原告的起诉答辩称：第一点，出租方原告是违约方，双方约定的租赁用途是办公，被告是早教的教育机构，租赁场所是用于经营早教中心，原告提供的出租房屋的属性为住宅，导致被告无法办理营业执照，无法实现租赁目的。根据合同法第216条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，那么原告的行为明显违反了该约定，其出租的房屋使承租方无法实现合同的目的，违约责任在于原告，原告应当退回租房的押金4.5万元。第二点，原告是按照办公用途来收取租金的，其收取租金的标准是按照每月1.5万元，那么涉案房屋的面积是122.8平方，那么也就是每平方是按照122元的标准，这一个标准是远远高过市场价格的，约为市场价格的两倍，与2017年同片区政府租金指导价（52元/平方米）的来对比远远高于政府的指导价，而出租方的房子却无法办理营业执照，严重的影响了被告的正常经营。第三点，被告于2019年8月17日搬出了出租房屋，2019年8月1日至2019年8月17日的租金应该在房屋押金4.5万元里面抵扣。第四点，关于装修恢复原状的赔偿金问题，被告在装修时，因为是用于早教中心，所以主要只是改了厕所方便小朋友使用，其他的改动都是小部分的改动，而且这个改动实际上是增加了房屋的使用价值，合同里面约定的恢复原状的赔偿4.5万元高于实际损失的费用，是显失公平的。且当时在签订补充协议的时候，原告方并没有解释清楚，被告方当时误以为指的就是押金的4.5万元，针对现在的情况，违约方是原告。那么对于这个条款，我们认为这个约定是不具有适用的前提的，如果是正常解除的情况下，那么才适用这条规定，那么在原告违约的情况下，我们认为应该由违约方原告来承担该部分的费用。被告向本院提起反诉请求：1、判令原告向被告返还房屋租赁押金45000元；2、判令原告向被告支付经济损失赔偿金160000元；3、判令原告向被告支付工资损失4万元；4、判令原告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2017年6月28日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于四季花城玉竹苑J102房的房屋用于早教中心办公之用，租赁期限自2017年8月1日至2021年7月31日，租金每月15000元，且原告收取了被告租赁押金45000元。租赁合同明确约定该物业租赁用途为办公用途，但是由于原告提供的物业均为住宅，该物业一直无法办理早教中心的营业执照，导致被告无法实现租赁合同的合同目的。被告系深圳知名度较高的幼教及早教机构，拥有良好的生源市场，在深圳市××街道开设了三个早教场所，其两个场所都能正常办理营业执照，唯独承租原告的该物业一直无法办理营业执照。坂田街道办事处执法队多次上门检查被告开设的早教中心办理营业执照情况，致使该物业无法经营，早教中心的业务损失不断扩大。因此，被告多次与原告沟通解除租赁合同事宜，并于2019年8月16日向原告提出解除租赁合同。然而，原告不同意解除租赁合同，并于当日到早教中心大吵大闹。更为过分的是原告竟然动手打伤了早教中心的老师，该老师当时怀孕一个月，被告于2019年8月17日将该物业腾退给原告，并将钥匙退还给原告。被告认为，原告在签订租赁合同时，明知被告承租该物业是用于办理早教中心的，却仍向被告提供不能合法经营早教中心的该物业，且租金高于周边同类物业市场价格的一倍，所以明显违约。租赁两年来收取的租金已超过36万元，并拒绝向被告出具任何发票，是违法出租。原告违约在先导致被告被迫提前解除租赁合同，原告依法应当承担违约责任，应当退还租赁保证金45000元。此外由于原告的违约行为，导致早教中心无法在该未正常经营，两年来损失巨大，象征性的向原告索赔一个月收入损失16万元。另外，原告打伤了早教中心周珍老师，该老师当时怀孕一个月，导致周珍受惊吓后休假两个月并流产，给被告造成两个月工资损失4万元。原告对被告的反诉答辩称：第一，关于租赁协议规定的办公使用问题。1、原告同意租赁物作为办公使用，租赁合同约定的原意仅是明确双方同意租赁标的出租给被告，作为办公使用，而不是居家使用。自2017年8月至2019年8月两年间，被告一直将租赁物业作为办公场所，已充分实现租赁合同的目的。2、被告租赁时并未说明需要通过该物业办理营业执照，原告也未承诺替被告办理营业执照，哈巴谷教育中心本身具有相关的营业执照，是否办理营业执照及办理营业执照的责任在于被告，而不在原告，原告无保证被告办理营业执照的义务和责任，被告在原告起诉了之后才提出提出这个问题，纯属为不履行合同找借口。第二，关于被告员工争执问题。1、被告员工如果主张其受到伤害，造成损失，应该是由该员工向原告提出索赔请求，而不是由被告代其提出，因此其申请的主体错误。2、双方争执仅是在该员工拍摄原告时，由于原告不同意拍摄才发生争执，并未发生打伤事件，其主张没有证据。3、根据被告提供的微信记录，双方争执的时间为2019年8月19日，而其流产入院记录时间为2019年10月15日，该住院记录中记载“2019年8月3日经期经量同以往一切正常。”因此在2019年8月19日其是否受孕都存在疑问。且其中也明确记载，其后一个多月才有早孕反应，所以所谓的争执致其流产一说，没有任何依据，且入院记录当中还记载2018年流产一次，应该属于习惯性流产。第三，1、关于价格及其他，租赁价格是双方协商一致的结果，且已执行两年，被告均未提出任何异议，也不存在原告胁迫等情形。被告在原告起诉追索后才提出，没有任何依据。2、恢复原状赔偿金也是双方在签订合同时商定的结果，被告作为大型的专业机构，其对改造的程度及恢复改造的成本比原告更具有经验，而且被告在本诉答辩中提出正常解除才适用，那也间接地认可了恢复原状赔偿金的数额，其所谓的误以为是押金或者赔偿金金额过高说法完全不成立，因为其正常解除和提前解除，其恢复原状成本是一致的。其主张损失人民币16万元，并无任何证据，其所谓的损失即使按照其正常的营业额来推算，是否营业是由被告主动作出的，被告在2019年8月17日单方终止合同，不再经营，其要求原告承担所谓的损失没有任何事实和法律依据。经审理查明:2017年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《物业租赁合同》，合同有如下约定：甲方同意将位于深圳市龙岗区坂田街道四季花城玉竹苑J102房出租给乙方作办公使用；租赁期限为6年，自2017年8月1日起至2023年7月31日止，甲方应于2017年8月1日前将房屋交付乙方使用；租金每月15000元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；乙方须向原告支付押金45000元。当日，双方还签订了一份《房屋出租补充协议》，约定：1、承重墙、大理石地板、木地板、厨房、主卧洗手间、防水墙面、水电不能破坏；2、主卧墙体、餐厅与阳光房间隔断推拉木门、客卫设施（坐便器、洗漱盆及淋浴屏）、客房衣柜四处设施乙方可以在不影响房屋结构安全的前提下改动；3、租赁关系结束时，乙方无需恢复租赁前的房屋结构和布局，需向甲方赔偿45000元作为恢复原结构补偿。合同签订后，被告向原告支付了45000元租赁押金，原告向被告交付了房屋。被告承租房屋后对房屋的结构进行了部分改造，将该房用于开办经营幼教及早教中心。被告在涉案房屋经营过程中，因无法办理营业执照，政府行政执行部门登门检查，被告于2019年8月16日向原告提出解除双方租赁合同，于8月17日搬离了涉案房屋，并于8月19日在原告面前将钥匙放置于房内。另查，涉案房屋登记权利人为张征，产权证登记用途为住宅。被告称主要是对卫生间进行了改动，把原来马桶改成小朋友使用的小马桶；原告则称，被告将房屋的线路重新布线，拆了两个房间之间的墙将房间打通，房屋地板全部破坏，在原来的木地板上铺了地板胶，有两个房间的木地板已坏了，厨房的柜子全部用坏了，卫生间改动了，在所有墙上打了孔装了风扇，破坏了墙面。再查，被告提供的视频只显示原告与被告工作人员周珍有争执情况，不能证明原告对周珍进行了殴打；被告提供的周珍《深圳市罗湖区妇幼保健院初诊病历记录》（2019年9月8日）记载：“主诉：停经35天；现病史：LMP：2019-8-4自测尿HCG+：既往史：孕2产0,2018.10稽留流产……初步诊断：早孕？”；被告提供的周珍《株洲市妇幼保健院入院记录》（入院时间2019年10月15日，出院2019年10月16日）记载“患者平素月经规则，量中，无血块，无病经。LMP：2019年8月3日，经量经期同以往。停经30+天自测尿HCG阳性，稍许早孕反应。……2018年稽留流产一次。……出院诊断：稽留流产。”本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》及《房屋出租补充协议》均系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对双方均具法律约束力。《中华人民共和国土地管理法》规定国家实行土地用途管理制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；建设单位使用国有土地的应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定，或者土地使用权划拨批准文件的规定，使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报经原审批用地的人民政府批准。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约将住宅改变成经营性用房，业主将住宅改变成经营用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经过有利害关系的业主同意”。本案中，原、被告双方在租赁合同中约定将涉案住宅性质的房屋用于办公商业用途，未经依法批准擅自改变房屋的法定用途，被告从事幼教及早教培训经营活动，合法经营依法需取得营业执照，因涉案场地属住宅用途无法取得营业执照，被告租赁目的无法实现，被告依法享有法定解除权，鉴于违法约定用于办公用途系双方合意，原、被告事先均明知，不能认定原、被告有违约行为，本案租赁合同的解除，是被告行使法定解除权的结果，在履行租赁合同过程中，双方均无违约行为。关于原告诉求的租金。被告于2019年8月19日将钥匙交回给原告，视为原告自该日起收回了涉案房产，租金应计至该日止，即被告应付原告2019年8月1日至8月19日期间租金9194元（15000元/月÷31天×19天）。关于原告诉求的赔偿金。双方在《房屋出租补充协议》第3条约定：租赁关系结束时，被告无需恢复租赁前的房屋结构和布局，需向原告赔偿45000元作为恢复原结构补偿。该约定对双方具有法律约束力，被告承租房屋后进行了改造，现双方租赁关系已解除，原告请求被告赔偿45000元恢复原状费用，符合双方约定，合法有据，本院予以支持。关于被告反诉求的租赁押金。同上所述，被告是依法行使法定解除权，原告需将已收取的租赁押金45000元返还给被告。关于被告反诉的经济损失及工资损失。被告反诉要求原告赔偿1个月收入损失16万元和2个月工资损失4万元，经查，本案租赁合同的解除系被告单方主动解除的，约定用于办公用途亦系双方合意，原告在履行合同过程中不存在违约行为，被告诉求原告赔偿经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告深圳市哈巴谷教育管理有限公司应支付2019年8月1日至2019年8月19日期间租金9194元给原告张征；二、确认被告深圳市哈巴谷教育管理有限公司应支付恢复原状的补偿金45000元给原告张征；三、确认原告张征需返还租赁保证金45000元给被告深圳市哈巴谷教育管理有限公司；四、本判决第一、二项与第三项相抵后，被告深圳市哈巴谷教育管理有限公司需支付差额9194元给原告张征，限被告于本判决生效后三日内付清；五、驳回原告张征的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市哈巴谷教育管理有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费650元（原告已预交），由原告负担63元，被告负担587元；反诉受理费2487元（被告已预交），由原告负担457元，被告负担2030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘志勇二〇一九年十二月二日书记员  林丹燕