贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3943号原告(案外人)：彭程，男，1968年12月28日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市磁性材料厂宿舍区。被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行，住所地凯里市北京西路9号。负责人：李波，该行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：吴必力，男，1984年2月28日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市（凯里邮政储蓄银行），该银行职员。第三人（被执行人）：杨建华，男，1966年07月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市北京西路32号市。第三人（被执行人）：熊忠贵，女，1968年06月16日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市北京西路32号市。原告彭程诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称“邮政银行”）、第三人杨建华、熊忠贵案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告彭程，被告邮政银行委托诉讼代理人吴必力，第三人杨建华到庭参加诉讼，第三人熊忠贵经传票传唤未到庭。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院将凯里市磁性材料厂宿舍A栋二单元1层2-1-1号房屋裁定为原告所有（该房屋交易时价格为40万元人民币）；2、依法撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601执行822号执行裁定书和（2019）黔2601执异27号执行裁定书，中止或终结（2019）黔2601执行822号执行裁定书和（2019）黔2601执异27号执行裁定书的执行，依法停止该房屋的查封；3、由被告承担本次诉讼的全部费用。事实和理由：一、凯里市磁性材料厂宿舍A栋二单元1层2-1-1号房屋系本人房屋。凯里市磁性材料厂宿舍A栋二单元1层2-1-1号房屋，原属第三人杨建华、熊忠贵夫妻共同财产。2013年8月，我户与杨建华户于2013年8月15日按照双方拟定的合同，我户将400000元购房款全额支付给了杨建华夫妻，并签订了《房屋买卖合同书》和《房屋买卖补充协议》。购买该房当年我一家人便搬至该房屋居住。在居住期间，我户于2015年10月份与贵州广信装饰有限公司签订了该房屋的装修合同并对该房屋进行了装修，据此，我已完成了对该房屋的交易、交付、占有和添附。未能完成房屋变更登记的责任不在我，第三人负有全部责任。搬至该房使用、居住后，为能及时正常过户，这几年我先后数次电话及登门催促杨建华户着手办好该房屋房产证和上市证及相关手续，以便办理过户手续。但杨建华户以上班忙，房屋相关证件是妻子保管，现已经出国做生意，回国一定交给我，后又说房产证、上市证丢失、票据收集不全等为由，始终没有将房屋相关手续交予我户，直至2019年3月28日才将房屋的房产不动产证、上市证相关证件手续交给我户，以至于2019年4月1日才有机会去凯里市办证大厅办理该房屋过户登记手续。二、凯里市法院执行裁定书（2019）黔2601执行822号没有法律和事实依据，没有得到法院的公正审查，严重损害我的合法权益。2019年4月1日我到凯里市办证大厅办理房屋变更登记时被工作人员告知该房屋已被凯里市法院查封。2019年4月22日我到凯里市法院领取贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601执行822号执行裁定书，从该裁定书和贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初703号民事判决书相关信息得知，杨建华与邮政银行发生的经济纠纷案件均系2018年以后发生的事，被告邮政银行和凯里市法院在未经核实的情况下没有尊重事实将凯里市磁性材料厂A栋二单元1层2-1-1号房屋进行了查封，严重侵害了本人合法权利，损害本人的财产权益。1、原告与第三人签订了《房屋买卖合同》并全额支付购房款给杨建华户，且实际居住五年有余。2、第三人杨建华夫妇与被告的纠纷系我户与杨建华夫妇房屋交易完成即《房屋买卖合同》签订几年后才发生的纠纷。3、我与第三人杨建华户虽没有及时办理过户手续，但责任完全在第三人杨建华户，足以排除查封。三、凯里市法院（2019）黔2601执异27号执行裁定违反法定程序，没有得到有效纠正，再次损害原告的合法权益。1、凯里市法院对异议申请的审查程序违法。2、事实认定严重错误。3、该裁定的法官严重怠于履行职责，对我户入住占有使用事实没有予以认定。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院支持我方诉求。被告邮政银行辩称：认为凯里市人民法院（2019）黔2601执822号执行裁定书事实清楚，证据充分，且查封房产为杨建华、熊忠贵名下财产，请求驳回原告的诉讼请求。1、不动产物权变更以登记为准，原告与杨建华、熊忠贵未办理房屋变更登记，不发生物权变动的效力。2、原告与杨建华、熊忠贵的房屋交易中，对交易标的未能及时过户存有过错责任。3、根据《民事诉讼法》第二百零八条的规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”第三人杨建华述称：2013年8月15日我将涉案房屋卖给原告，原告一致性付清购房款，其中邻居两人的见证下进行交易，交易后就交付了钥匙，当天因房屋系经济适用房，原告和我们签订房屋买卖补充协议让我们尽快办理相关手续确保过户，过后原告对房屋进行了装修。后由于自身原因，一直没有将相关证件手续交给原告，直到2019年3月28日交付给原告，原告出具了收条给我们。原告拿到证件手续去办理过户时得知房屋被法院查封。对于我和邮政银行贷款时，没有存在逃避的行为，补证的时候，是补证到位的。逃避债务是不存在的。在履行债务的情况下，每个月是按时还款的。在这种情况下房屋已经是属于原告方了。房屋贷款没有任何联系。第三人熊忠贵在答辩及举证期限内未答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年8月15日，原告与第三人杨建华、熊忠贵签订《房屋买卖合同》，购买第三人位于凯里市阳光××号磁性材料厂经济适用房A栋2单元1层1-1号房屋，购房款为400000元。并于当日现场交付200000元给第三人杨建华、熊忠贵，有在场人彭凌凤和李长征见证。同日原告又通过银行转账的方式向第三人熊忠贵的建行卡转账200000元。因所购房屋为经济适用房，原告与第三人2013年8月15日再次签订《房屋买卖补充协议》，约定第三人尽快完善办理该房屋的房产证、上市证等相关证件手续确保原告办理该房屋过户手续。2015年10月18日原告与贵州广信装饰工程有限公司签订《室内装修合同工程》对上述所购房屋进行装修。购买该房当年原告一家人便搬至该房屋居住。第三人于2014年8月8日办得房产证、2015年3月6日办得房屋上市证。此前原告已多次来电或找第三人咨询催问房产证和上市证办理情况以便办理过户手续。后第三人因找不到购房发票没有告知原告已办得相关证件，想等找到购房发票后再一并交付给原告，但在第三人搬家时，房产证、上市证丢失，第三人分别于2017年10月24日、2018年3月19日发布遗失声明，并分别于2018年3月26日、2018年4月20日重新补办两证，因在外打工，原告数次索要相关证件及手续而发生争吵，原告表示第三人刻意隐瞒影响过户，过户产生的费用要由第三人承担。第三人才回来仔细寻找到了购房发票，并于2019年3月28日将相关证件手续交付给原告。原告于2019年4月1日去凯里市办证大厅办理房屋变更登记时才得知该房被本院查封。另查明，本院受理了被告诉第三人借款合同纠纷一案，并作出了（2018）黔2601民初703号民事判决书，判决：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行与被告杨建华、熊忠贵于2015年9月1日签订的《中国邮政储蓄银行个人额度借款合同》。二、被告杨建华、熊忠贵自本判决生效之日起十五日内共同偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行的借款本金97038.97元及截止2018年1月17日的利息10707.26元（含罚息、复利），2018年1月18日至本判决生效之日止的贷款利息标准计算。判决生效后，由于杨建华、熊忠贵未履行判决确定的义务，邮政储蓄银行申请强制执行，在执行过程中，我院于2019年4月16日作出了（2019）黔2601执822号裁定书，查封了本案涉案房屋。2019年5月28日我院作出（2019）黔2601执异27号执行裁定书驳回异议人（案外人）彭程的执行异议请求。以上事实有原告提供的身份证、户口簿、《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《在场证明》、《购房付款收条》、《银行转账凭证》、《补交土地收益收据》、《房产证》、《上市证》、《遗失声明》、《不动产权证书》、《准入许可证》、《室内装修合同》、《邻居证明》、《彭凌凤说明》、《购房资集筹措说明》、《增值税补充发票》、《水费提交清单》、《熊忠贵、杨建华收款说明》、《收条》、《永乐社区居委会证明》、《杨建华、熊忠贵的情况说明》，第三人杨建华提供的《遗失声明》、《还款依据》等证据，以及原、被告、第三人当庭陈述在案，可以认定。本院认为，本案争议焦点是彭程是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案是否符合上述规定的四个条件？1、关于双方是否签订合法有效的书面买卖合同。原告与第三人签订《房屋买卖合同》时，该房尚未办得上市证，根据行政规章或规范性文件，尚不能进行上市交易，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无法律、行政法规的效力性强制性规定认定其无效，且第三人于2015年3月6日办得房屋上市证后该房已具备交易条件，原告与第三人也都按照所签订合同继续履行，因此应认定是合法有效的。2、2013年8月15日原告与第三人签订《房屋买卖合同》并按合同约定付清购房款400000元，后便搬至所购房屋，通过彭程2015年10月18日与贵州广信装饰工程有限公司签订《室内装修合同工程》装修涉案房屋、凯里市永乐社区居委会出具的证明、邻居出具的证明、2013年10月17日以来每月交纳水费的情况来看，其在法院查封前已经合法占有了案涉房屋。3、根据第三人杨建华、熊忠贵出具的收条、原告提供的银行转账凭证可以认定彭程已经支付了全部价款。4、本案房屋没有办理过户系第三人原因造成，且没有证据证实彭程由于自身原因导致未办理过户登记，因此应认定其没有过错。综上，彭程享有排除强制执行的民事权益。关于能否确认案涉房屋归原告所有？《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定:“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中,被告与第三人是借款合同纠纷，所涉房屋并没有作为抵押物在此纠纷中进行担保。原告与第三人签订《房屋买卖合同》并支付完购房款已履行完自己合同约定义务，虽尚未办理产权过户登记,但系第三人原因造成。故原告彭程对案涉房屋现仅享有合同上约定的过户请求权利,该权利系债权而非物权,原告可要求第三人积极配合其办理产权过户登记，待案涉房屋转移登记的条件成就后，再主张该项权利。据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对凯里市阳光××号磁性材料厂经济适用房A栋2单元1层1-1号房屋（产权证号：凯房权证凯里市字第××号）的执行，解除该房屋的查封。二、驳回原告彭程的其他诉讼请求。案件受理费7300.00元，由原告彭程负担7240.00元，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行负担60.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审 判 长  杨 辉审 判 员  龙施忠人民陪审员  曾祥信二〇一九年十二月十日法官助理杨程书记员左陈成