山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7802号 原告：杨勤，女，1967年10月1日出生，汉族，住黑龙江省富锦市。 委托诉讼代理人：陈临同，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春峰，山东舜翔律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司济南高新支行，住所地山东省济南市。统一社会信用代码9137010086322419XX。 负责人：刘孝忠，行长。 委托诉讼代理人：李寿锋，男，1963年9月20日出生，汉族，该单位职工，住山东省济南市。 被告：杨丽苹，女，1963年5月16日出生，汉族，住山东省济南市。 原告杨勤与被告中国工商银行股份有限公司济南高新支行（以下简称工行高新支行）、被告杨丽苹执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告杨勤的委托诉讼代理人陈临同，被告工行高新支行的委托诉讼代理人李寿锋到庭参加诉讼，被告杨丽苹经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨勤向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2019）鲁0112执恢31号拍卖预告第一项（房屋所有权人及占有使用人应在本公告张贴后30日内迁出房屋并腾空，或缴纳10万元以上腾空保证金，到期不腾空或未如数缴纳腾空保证金的，本院将依法强制腾空，由此造成的后果、腾讯损失等均由房屋所有权人及占有使用人自行负担的预告事项）；2.请求依法披露该涉案房屋已由原告依法承租的事实；3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：一、工行高新支行与杨丽苹金融借款合同纠纷一案，根据工行高新支行申请，法院于2016年2月24日查封了杨丽苹名下位于槐荫区经七路XXXXX房产。2017年7月25日，作出（2016）鲁0112民初863号民事判决，判决生效后，杨丽苹未能依法履行，故工行高新支行申请强制执行，于2017年1月13日作出（2016）鲁0112执2576-1号执行裁定，因该涉案房屋已于诉前出租给杨勤及任兴义，故向法院提出执行异议，但被法院于2017年9月1日，以（2017）鲁0112执恢31号拍卖预告，对拍卖有关事项进行了公示，其中第一项为：房屋所有权人（杨丽苹）及占有人（杨勤及任兴义）应在本公告张贴后30日内迁出房屋并腾空，或缴纳10万元以上腾空保证金。到期不腾空或未如数缴纳腾空保证金的，将依法强制腾空，由此造成的后果、腾房损失等均由房屋所有人及占有使用人自行负担。二、涉案房产已由杨丽苹合法出租给杨勤，租赁期限为15年，且杨勤已将房租全额支付给杨丽苹，杨勤对涉案房屋依法享有占有使用权，应受法律保护，法院要求杨勤将涉案房屋腾空并交纳腾空保证金的行为没有法律依据。杨勤与杨丽苹签订的《房屋租赁合同》签订日期为2014年12月13日，而杨丽苹与工行高新支行办理抵押登记的时间为2014年12月23日，《房屋租赁合同》签订日期早于抵押登记的时间，那么杨勤与杨丽苹之间的《房屋租赁合同》依然合法有效。拍卖也是买卖的一种形式，既然是买卖，就应该严格适用“买卖不破租赁”的原则，法院可以依法拍卖该房产，但是无权要求杨勤腾空涉案房屋。三、本案不存在《中华人民共和国合同》第229条规定之例外情形，而本案涉案房屋是先出租后抵押、查封的，并不属于该例外情形。综上，请求法院依法裁判，维护原告杨勤的合法权益。 被告工行高新支行辩称，一、本案原告身份特殊，法院应依法审查其主体是否适格。原告自称被告杨丽苹分别于2010年2月20日、2011年4月2日借款总额90万元。该借款是否真实，是否有转账凭证佐证。原告有义务向法院提交相应的证据，证明其主体适格。二、以租代偿协议并非真实租赁合同，其阻碍法院执行，违背“买卖不破租赁”立法者的初衷。即使原告和被告杨丽苹90万元的债务真实存在，从原告主张的事实来看，“房屋租赁合同”实为“以租代偿协议”，系基于双方之间的民间借贷关系而形成抵偿欠款的合同之债而非双方签订的合法有效的租赁合同，不属于合同法规定的“买卖不破租赁”规定的范围。既然原告与杨丽苹形成租赁关系并不能适用于“买卖不破租赁”的法律规定，那么原告针对将涉案房屋腾空的执行裁定的异议也无正当依据，原告提出的“本案不存在《中华人民共和国合同法》第229条规定之例外情形”的理由也不适用于本案。综上所述，原告杨勤的异议请求无事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 被告杨丽苹缺席未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定的事实如下： 2016年1月19日，本院受理工行高新支行与杨丽苹金融借款合同纠纷一案。根据工行高新支行的申请，作出（2016）鲁0112民初863-1号民事裁定，查封杨丽苹名下的位于济南市槐荫区经七路XXXXX房产，查封期限为三年。本院于2016年7月25日作出（2016）鲁0112民初863号民事判决，判决：一、杨丽苹偿还工行高新支行借款本金2354998.41元；二、杨丽苹支付工行高新支行利息50941.82元（截止2015年12月9日止）；三、杨丽苹自2015年12月10日起至判决生效之日止以本金2354998.41元为基数按原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》的约定支付工行高新支行利息。上述一、二、三款项，限杨丽苹于判决生效之日起十日内支付工行高新支行。四、工行高新支行有权对杨丽苹名下位于济南市槐荫区经七路XXXXX房产（房屋所有权证号：济房权证槐字第YYYY号）行使抵押权，以折价或拍卖、变卖上述房产的价款在上述第一、二、三项判决内容所确定的数额内优先受偿。判决生效后，杨丽苹未履行生效法律文书确定的义务，工行高新支行于2016年10月13日向本院申请强制执行，本院于2017年1月13日作出（2016）鲁0112执2576-1号执行裁定，裁定拍卖杨丽苹名下位于济南市槐荫区经七路XXXXX房产。本院于2019年5月29日作出（2019）鲁0112执恢31号拍卖预告，内容为：房屋所有权人及占有使用权人应在本公告张贴后30日内迁出房屋并腾空，或缴纳10万元以上腾空保证金。到期不腾空或未如数缴纳腾空保证金的，本院将依法强制腾空。由此造成的后果、腾房损失等均由房屋所有权人及占有使用人自行负担。 杨勤对本院拍卖位于济南市槐荫区经七路669号17号楼2-1801室房产提出书面异议，本院作出（2019）鲁0112执异230号执行裁定，裁定驳回杨勤的异议申请。杨勤对本院作出（2019）鲁0112执异230号执行裁定不服，向本院提起执行异议之诉。 杨勤提供的其与杨丽苹签订的《房屋租赁合同》一份、济南新世界阳光物业管理有限公司收费专用收据、山东省增值税发票、电费明细。合同载明：杨勤、任兴义租赁济南市槐荫区经七路XXXXX房屋，租房期限为15年，租赁期限自2014年12月12日至2029年12月11日，年租金6万元。租金及付款方式：交租金为15年一次性交清。（杨勤、任兴义用杨丽苹于2010年2月28日和2011年4月2日两次向杨勤、任兴义借款90万元顶替15年的租金）杨丽苹并实际交付杨勤、任兴义使用。合同落款的签订时间为2014年12月12日。 本院认为，本案系执行异议之诉。关于杨勤、任兴义与杨丽苹签订的《房屋租赁合同》的性质认定。房屋租赁合同系房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人定期支付租金的合同。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而根据本院查明的事实，杨勤提供与杨丽苹签订的《房屋租赁合同》并非真正意义上的房屋租赁关系，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定的内容上来看，其租房行为实际是杨丽苹作为借款人向杨勤、任兴义的借款，以房租折抵90万元借款的行为。关于杨勤、任兴义与杨丽苹签订以租赁形式抵偿债务的《房屋租赁合同》能否适用“买卖不破租赁”原则。所谓买卖不破租赁，系指除非法律另有规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述分析，杨勤、任兴义与杨丽苹签订的《房屋租赁合同》实为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非真正意义上的房屋租赁关系，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，杨勤、任兴义与杨丽苹签订的《房屋租赁合同》仅对双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，即本案中工行高新支行享有的抵押权以及拍卖方式取得的所有权人。综上，本院对杨勤要求撤销（2019）鲁0112执恢31号拍卖预告第一项、要求披露该涉案房屋已由杨勤承租的事实的诉讼请求，不予支持。杨丽苹经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告杨勤的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告杨勤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  田为民 人民陪审员  薛 蕾 人民陪审员  董 芳 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  林子琪