广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1581民初66号原告：陆丰市住房和城乡规划建设局陆城公有房地产管理所，住所地陆丰市东海镇土笼街24号，组织机构代码G1895112-6。负责人：郑振招，系该所所长。委托诉讼代理人：林吉锋，广东东都律师事务所律师。被告：林文标，男，1973年10月6日出生，汉族，住陆丰市，被告：欧小山，男，1980年11月28日出生，汉族，住陆丰市城东镇机关区教办内宿舍，现住陆丰市，原告陆丰市住房和城乡规划建设局陆城公有房地产管理所（以下简称陆城房管所）诉被告林文标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序于2019年3月5日公开开庭审理，原告陆城房管所的委托诉讼代理人林吉锋、被告林文标到庭参加诉讼。庭审中林文标提出反诉申请，故本院休庭对林文标的反诉申请予以审查，并作出（2019）粤1581民初66号之一民事裁定，驳回林文标的反诉申请。因本案案情复杂，不宜适用简易程序处理，本案转为普通程序审理。2019年7月29日，陆城房管所向本院申请追加欧小山作为本案共同被告，本院对该申请予以准许，并通知欧小山作为本案被告参加本案诉讼，由此，本案审理的当事人纠纷相应的变为原告陆城房管所与被告林文标、欧小山之间房屋租赁合同纠纷。本案于2019年12月6日进行第二次公开开庭审理，原告陆城房管所的委托诉讼代理人林吉锋，被告林文标、欧小山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆城房管所向本院提出诉讼请求：1.判令林文标和欧小山共同腾退位于陆丰市东海镇东环大道二期A栋504号公有房地产。2.由林文标、欧小山承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2008年间,林文标因符合租赁公共租赁住房的条件向陆城房管所承租了位于陆丰市东海镇东环大道二期A栋504号公有房地产,双方签订了《公有房地产租赁合同》,合同约定住宅用房,使用面积46.92平方米,月租金基价标准每平方米2.5元,月租金合计人民币117元……在租赁期限内因国家建设需要或特殊原因,确需提前收回房地产时,乙方应在接到通知之日起1个月内搬迁腾退,交还房地产……合同签订后,陆城房管所将位于陆丰市东海镇东环大道二期A栋504号公有房地产交给林文标使用,在使用期间林文标擅自转让给他人居住。2018年5月,广东省审计厅跟踪审计我市公共租赁住房时发现,林文标于2017年05月09日(登记时间)购买了位于陆丰市东海镇人民北路东侧盛世豪庭2栋1602号房地产,建筑面积196.26平方米,房产证号:粤(2017)00003号;根据《公共租赁住房管理办法》和《广东省城镇住房保障办法》的规定,林文标已经不具备租赁公共租赁住房的资格,依法应当腾退其所租赁的公共租赁房产。2018年5月11日,陆城房管所依法向林文标送达了陆房通字【2018】12号通知:“终止上述保障房租赁合同,并收回该保障房。自你户接知之日起30日内搬迁,并办理相关手续”林文标在接到上述通知后拒不搬迁；陆城房管所又于2018年10月25日向林文标送达了《责令限期搬迁通知书》,责令林文标在收到本通知书之日起7天内搬迁。时至今日,林文标自收到陆城房管所向其发出的二份有关腾退公共租赁住房的通知后,依然拒不搬迁。据此,特向法院提起诉讼。在本案第一次庭审过程中发现林文标将其所租赁的案涉公有房产出售给欧小山，欧小山为现在的实际使用者，为了便于案件的执行，据此追加欧小山为本案第二被告，承担腾退案涉房屋的义务。林文标辩称，陆城房管所提出的林文标将涉案房屋出售给欧小山这个定性问题，林文标有异议，林文标是否存在出售行为没有事实依据的，应当由法律法规和法院工作人员来定性，请不要先给林文标定性。本次出庭林文标再次申请不应该将被告列为林文标，但林文标任何时候可以协助出庭调查。理由是：林文标和房管所的租赁合同已经在2013年8月1日前已终止，后续再无接到房管所的续租通知，林文标也没有签订续租租赁合同。林文标在租赁合同期满后也就是2013年8月1日后，并没有在该房屋居住，林文标也没有侵占行为，而且自租赁期满后林文标也没有交租行为，林文标与该房没有租赁关系、居住事实和法律关系，林文标对陆城房管所将林文标列为被告有异议，所以陆城房管所现在要求林文标腾空该房屋并没有实际依据。欧小山辩称，欧小山只跟林文标签订合同，没有直接与陆城房管所发生关系，欧小山同意将该房屋腾退给林文标。前提是林文标付还交易款、案涉房屋转让金83000元及其他费用。况且另案欧小山与林文标还在诉讼中，请法院支持欧小山的诉请。陆城房管所为支持其主张向本院提供了如下证据：1.组织机构代码证，证明陆城房管所的身份信息；2.林文标身份证，证明林文标的身份信息；3.2017年4月1日落款为“黄胜军代”的《陆丰市公有房地产租赁合同》及租户交租情况登记表、租赁合同丢失声明书，证明位于东海镇东环二期保障房A号房的租用人为林文标以及原先租户的合同已丢失；4.不动产登记资料查询结果证明，证明林文标于2017年5月9日购买了面积196.26㎡的住房，已经丧失了租用保障房的资格；5.陆房通字【2018】12号《通知》及送达材料，证明陆城房管所于2018年5月11日向林文标送达了解除保障房租赁合同，收回保障房，且期限30日内搬迁；6.陆房通字【2018】30号《责令限期搬迁通知书》及送达材料，证明因林文标逾期拒不搬迁，陆城房管所依法向其送达限期搬迁的书面通知；7.相关法律依据即《公共租赁住房办法》第三十一条条文内容。林文标为支持其主张向本院提供了如下证据：1.林文标身份证，证明林文标身份信息；2.林文标与陆城房管所于2010年8月1日签订的《陆丰市公有房地产租赁合同》及条款备注，证明该租赁合同的有效期限，续租条件和同意续租的依据凭证、合同签订；3.林文标的原准租证，证明林文标承租该公产房的有效期限；4.欧小山在本院审理的（2019）粤1581民初62号案中的起诉状中七行陈述内容。证明原租赁期限届满后，即2013年8月1日至2016年7月31日，该房已被欧小山同房管所形成新权属租赁关系，并有交租及居住事实；5.请求法院提请房管所出具该房2013年8月1日以后与欧小山新的租赁合同和交租登记表，证明欧小山自林文标与房管所租赁期满后，居住该租赁房产的许可依据、租赁关系及交租居住事实；6.2017年4月1日落款为“黄胜军代”的《陆丰市公有房地产租赁合同》和交租登记表，证明黄胜军同房管所的合同租赁关系和交租居住事实；7.陆城房管所提供的租赁合同丢失声明书，证明非林文标名义，黄胜军及房管所认同其双方声明的内容，租赁关系互证，声明书内法律责任的认可；8.请求法院提请房管所出具该房2013年8月1日后与欧小山的租赁合同，证明2013年8月1日至2016年7月31日，该房已被房管所、欧小山形成新的租赁合同关系，与2017年5月9日购置盛世房产的林文标无租赁关系；9.2017年4月1日落款为“黄胜军代”的《陆丰市公有房地产租赁合同》，证明2017年4月1日，该房已被房管所同黄胜军形成新的租赁合同关系，与2017年5月9日购置盛世房产的林文标无租赁关系；10.腾退公共住房的相关法律依据，证明不适用租赁期内，事实承租人非林文标的情形。欧小山为支持其主张向本院提交如下证据：2017年4月1日落款为“黄胜军代”的《陆丰市公有房地产租赁合同》，证明陆城房管所提供的证据三中的丢失声明是假的，因为丢失声明中涉及的合同原件由欧小山持有，并没有丢失。诉讼中，为查清本案的事实，本院依职权于2019年7月15日向陆城房管所负责人郑振招作了询问笔录，并从本院另案［案号为：（2019）粤1581民初62号］卷宗调取了以下材料：1.原告欧小山与被告林文标房屋租赁合同纠纷的案件排定通知单；2.立案登记表；3.（2019）粤1581民初62号案原告欧小山提交的《民事起诉状》；4.（2019）粤1581民初62号案原告欧小山提交的证据《协议书》《合约》。5.黄胜军的询问笔录。经审理查明：2010年8月1日,林文标与陆城房管所签订了《公有房地产租赁合同》,合同内容主要约定：1.陆城房管所同意将位于陆丰市东海镇东环大道二期A栋504号公有房地产，出租给林文标作为住宅使用；2.使用面积46.92平方米,月租金基价标准每平方米2.5元,月租金合计117元；3.合同期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止，共三年。4.租赁期限届满,租赁合同终止,林文标应将房地产移交还陆城房管所,如需续租,应在租赁期满3个月前提出续租申请,并经陆城房管所同意,重新签订租赁合同；5.林文标租用的公有房地产不需使用时，应自觉将房地产交还甲方，不得私自转租、装让、转借或调换（《公有房地产租赁合同》第九条规定）。6.林文标有下列行为之一，陆城房管所有权终止合同，收回房地产，因此造成损失的，由林文标赔偿：（1）将承租的房地产私自转租、转让、转借或调换他人使用的(《公有房地产租赁合同》第十四条第1项规定)。合同签订后,陆城房管所将位于陆丰市东海镇东环大道二期A栋504号公有房地产交给林文标使用。林文标在其租赁合同期限届满后没有将该公有房地产腾还陆城房管所。2011年5月5日，林文标与欧小山签订了《合约》，《合约》内容主要约定：林文标以83000元的价格将案涉房屋的承租权及使用权永久性转让给欧小山，合约载明“该楼房属公产房地产，欧小山必须遵守《公产房地产租赁合同》内容执行”。《合约》签订后，林文标将案涉公产房移交给欧小山占有使用。后欧小山又将案涉案涉公产房转让给案外人黄胜辉，并将房屋移交给黄胜辉居住使用。黄胜辉之兄黄胜军于2017年4月1日与陆城房管所签订了《公有房地产租赁合同》，合同内容基本与2010年8月1日林文标与陆城房管所签订的《公有房地产租赁合同》一致，但承租期限为2017年4月1日至2020年3月31日，落款甲方处盖有陆城房管所的公章，法定代表人处盖有“郑振招”的签名章，乙方处签章有“黄胜军代”。该合同的首部打印文字甲方为陆城房管所，乙方为林文标。陆城房管所主张该合同是黄胜军代林文标所签、案涉公有房的承租方仍是林文标。但林文标认为该份合同不是自己与陆城房管所签订的，并称不认识黄胜军，亦没有授权黄胜军与陆城房管所签订合同。欧小山于2018年12月13日与黄胜辉签订《协议书》，双方约定欧小山返还案涉公有房的转让款92000元给黄胜辉。欧小山现在为房屋实际占有人。林文标于2017年05月09日(登记时间)购买了位于陆丰市东海镇人民北路东侧盛世豪庭2栋1602号房地产,建筑面积196.26平方米,房产证号:粤(2017)00003号。陆城房管所认为林文标已经不具备租赁公共租赁住房的资格，要求林文标腾退房屋，林文标辩称其与陆城房管所之间已不存在房屋租赁合同关系，涉案房屋也不归其管控，其无义务腾退涉案房屋。双方因此产生纠纷，陆城房管所于2019年1月7日向本院起诉要求处理。另查明，欧小山与林文标关于《合约》产生的纠纷在本院（2019）粤1581民初62号案中审理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点是：林文标和欧小山是否应共同腾退位于陆丰市东海镇东环大道二期A栋504号公有房地产。对该焦点，本院阐述如下：公共租赁住房是我国现行住房保障制度的一项重要政策，具有公益属性，公有房承租人承租公有房必须具备相关的承租条件。本案中，林文标于2010年8月1日与陆城房管所签订《陆丰市公有房地产租赁合同》，承租了涉案公产房，租赁期限为3年。林文标在租赁使用涉案公产房期间，又于2011年5月5日私自与欧小山签订了《合约》，将涉案公产房的承租权及使用权永久性转让给欧小山，林文标的转让行为违反了住房和城乡建设部颁布的《公共租赁住房管理办法》第二十七条第一款第一项的规定，亦违反了其与陆城房管所签订的《陆丰市公有房地产租赁合同》第九条、第十四条第1项的约定。林文标将承租的公产房擅自转让给欧小山；林文标在不需使用公产房时未依法、依约进行腾退；欧小山未经申请、审核、登记和轮候而取得公产房承租权，均违反了国家保障性住房管理制度；林文标与欧小山在《合约》中明确了涉案公产房属公产房地产，欧小山必须遵照《公产房地产租赁合同》内容执行，说明林文标与欧小山均知悉涉案公产房的房产性质，亦知悉涉案公产房的承租权及使用权系不得私自转让的事实的，因此林文标与欧小山属恶意串通侵占社会公共资源，损害社会公共利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，本院确认林文标与欧小山于2011年5月5日签订的《合约》无效。签订《合约》后，林文标将案涉公产房移交给欧小山使用占有，根据查明的事实可知现在案涉公产房的实际占有人仍为欧小山。无效的合同自始无效。《合约》确认无效后，按《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉公有房本应返还给林文标；而林文标与陆城房管所于2010年8月1日签订的《陆丰市公有房地产租赁合同》租赁期限届满后，林文标未续租，双方签订的租赁合同已终止，据此林文标在2013年8月1日起，已不享有涉案公产房的承租权，其也没有权利再占有涉案公产房，因此欧小山不能再将涉案公产房交付还林文标占有。而陆城房管所作为本行政区域内的公共租赁住房管理工作的主管部门，依法对本行政区域内的公有房享有管理的权力，林文标是与陆城房管所签订《公有房地产租赁合同》并向其承租了案涉公产房，故欧小山应向陆城房管所腾退归还案涉公有房。因此对陆城房管所要求欧小山腾退案涉公有房的诉求，本院予以支持；林文标没有实际占有案涉公有房，在事实上不能履行腾退案涉公有房的义务，对于陆城房管所要求林文标腾退案涉公有房的诉求，本院不予支持。但林文标擅自与欧小山签订了《合约》，致使案涉公有房在林文标租赁期间就脱离了林文标的控制；在租赁期限届满，林文标亦未能将案涉公有房腾退返还给陆城房管所，因此林文标对欧小山的腾退案涉公有房负有协助的义务。另外需要指出的是，在办理公有房租赁程序的过程中，陆城房管所怠于行使审查的职责，导致不能进行转租或转让的公有房一再被交易，陆城房管所应进一步完善公有房的管理制度，并加强监督与管理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，欧小山将位于陆丰市东海镇东环大道二期A栋504号公有房地产返还陆丰市住房和城乡规划建设局陆城公有房地产管理所。二、林文标对本判决第一项确定的欧小山应履行义务负有协助履行义务。三、驳回陆丰市住房和城乡规划建设局陆城公有房地产管理所其它诉讼请求。本案受理费100元（陆城房管所已预交），由林文标、欧小山负担（该受理费由林文标、欧小山于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  黄金碧审 判 员  吴胜进人民陪审员  陈伟华二〇一九年十二月三十一日法官助理余派坛书记员陈雪红附：本案所适用的法律条文《公共租赁住房管理办法》第二十七条承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；（二）改变所承租公共租赁住房用途的；（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。