贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6200号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）:康苏，男，苗族，1985年9月1日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：张永超（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201810031586。委托诉讼代理人：张志伟（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人康苏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后。依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告康苏向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理招商花园第D区1栋7层3号房的不动产权证，并将不动产权证书交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金暂计人民币70,000元（具体违约金以人民币366,714.00元购房款为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准支付原告自2015年3月23日至被告实际交付不动产证之日止);3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＤＺ0065），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区；建筑面积103.22平方米，套内建筑面积85.73平方米；该商品房总价款为366714.00元；买受人采取公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款116714.00元，余款250000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第三条关于产权登记的补充；1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，原告支付了被告涉案房屋购房款366714.00元，被告向原告代收了契税。2015年5月8日，被告取得涉案商品房所属的Ｄ1幢的商品房备案证明书。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。另查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2014年12月29日。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，予以支持。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2014年12月29日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2015年3月29日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告已取得涉案房屋所属的D1幢商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件。被告所举证据能证明,2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。可视为被告于当日履行通知原告的义务。对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。本案中，按双方合同的约定，应从2015年3月29日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年7月4日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2016年7月4日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持。综上，对原告主张被告承担逾期办证违约金的诉请，予以支持，起止时间为：2016年7月5日至2017年9月24日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额366,714.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额366,714.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月5日计算至2017年9月24日。被告以政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延进行违约责任抗辩，因其举证不足以证明系不动产登记机关的原因导致办证迟延的事实，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告康苏交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告康苏办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告康苏逾期办证的违约金（违约金以原告已付购房款366,714.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月5日起计算至2017年9月24日止）；三、驳回原告康苏的其他诉讼请求。案件受理费775.00元，由原告康苏负担530.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担245.00元。上诉招商商置公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院作出的（2019）黔0502民初7763号民事判决；2、请求二审法院依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、2017年1月2日，上诉人将涉案商品房办理商品房转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局为涉案房屋颁发了《房屋交易(转让类)确认单》，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。即上诉人提交的《房屋交易(转让类)确认单》，能证明其已于2017年1月2日将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门，已履行完毕其合同约定的交付义务。结合上述情况，违约金计算期限为:2016年7月5日起至2017年1月2日止,依据《商品房买卖合同》第二十二条，违约时间在180个工作日以内，违约金以已付购房款366714元的万分之一计付，应为36元。被上诉人康苏未作答辩。二审审理期间，上诉人向本院提交了本案争议房屋的毕节市住房和城乡建设局颁发的《房屋交易（转让）类确认单》复印件，该确认单上载明“本确认单是房产部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明”，时间是2017年2月14日。被上诉人质证认为，如果该确认单有原件，对其真实性认可，但达不到上诉人的证明目的。经本院审查认为，该确认真实有效，本院予以采信。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，上诉人已向房屋登记管理部门提交了争议房屋办理商品房转移登记的有关文书，并取得了登记管理部门颁发的《房屋交易（转让）类确认单》，转让方为上诉人，受让方为被上诉人，时间是2017年2月14日。该确认单上载明“本确认单是房产部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明”。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人招商商置公司应否向被上诉人康苏承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任；2、违约金应以何标准，计算至何时。关于第一个焦点，一审判决已作了详细论述，本院予以确认，不再赘述。关于违约期间的问题，因本案双方当事人就争议之房屋的转让交易行为已于2017年2月14日取得房屋登记管理部门的确认，该确认单是当事人申请房屋登记的唯一合法凭证。故上诉人在此（2017年2月14日）之前已向房屋登记机关提交办理争议之房转移登记的有关文书，违约金只能计算至此时。一审计算至2017年9月24日有误，本院予以纠正。违约金计算标准问题，本案中上诉人从2015年3月29日起开始违约，因至2016年7月5日止期间的违约金超过诉讼时效，一审未予支持。故上诉人认为违约时间在180个工作日内应按合同约定的万分之一计算的主张不能成立。因双方当事人未对此种情形下的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍予以计算并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7763号民事判决第一项，即：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告康苏交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告康苏办理涉案商品房的不动产权证书。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7763号民事判决第二、三项，即：二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告康苏逾期办证的违约金（违约金以原告已付购房款366,714.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月5日起计算至2017年9月24日止）；三、驳回原告康苏的其他诉讼请求。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人康苏逾期办证的违约金（违约金以原告已付购房款366,714.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月5日起计算至2017年2月14日止）。四、驳回原审原告康苏原审其他诉讼请求。五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费775.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担200.00元，被上诉人康苏负担575.00元；二审案件受理费1550元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担550元，被上诉人康苏负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月十九日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫