江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初4196号 原告：张西庄，男，1969年8月30日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告：孟宪芬，女，1968年7月8日生，汉族，住徐州市云龙区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴琳芳，江苏敏言律师事务所律师。 被告：陈才元，男，1968年1月18日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：王启成，江苏元宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仲莹，江苏元宁律师事务所实习律师。 原告张西庄、孟宪芬与被告陈才元确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告张西庄、孟宪芬及其共同委托诉讼代理人吴琳芳，被告陈才元的委托诉讼代理人王启成、仲莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张西庄、孟宪芬向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2010年9月27日签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月27日，原、被告签订《房屋买卖协议》，原告将位于云龙区乔家胡4队9号砖混无证住房一处以17万元的价格出售给被告。合同签订后被告支付全款，原告将住房交被告使用，被告一直将其出租收取租金。根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”等有关禁止性规定，由于被告系城镇居民，原、被告签订的《房屋买卖协议》应属于违法法律、行政法规强制性规定的无效合同。由于原告对我国农村房屋买卖的相关政策法规所知甚少，且因该处房屋上有买卖合同关系，导致其他符合身份的村集体人员无法对该处宅基地正常确权，影响其他村集体成员利益，故诉至法院请求确认该合同无效。 被告陈才元辩称：一、涉案房屋买卖合同效力不以当事人意志和主张改变，我们认为该合同属于有效合同。根据最高人民法院民八会议纪要第五部分物权纠纷农村房屋买卖第20条规定，在涉及农村宅基地的民事纠纷案件中当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部分关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。依据有关征收补偿资料，证明房屋已经被政府有关部门认定为合法行为，相当于提供了政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的证明。同时徐政通（2018）3号文件，证明涉案建房用地被征收后，大概在2019年12月份之前已经转为国有土地使用权。虽然涉案建房用地为农村宅基地，但是基本可以确定涉案土地已经被征收转变为国有土地。因此，此类买卖合同并不当然为无效合同，被告可以取得所购建房屋的财产权益。二、即使涉案合同被认定为无效合同，由于本案的特殊之处，两原告作为出卖人负有主要过错，请法庭依法认定并且判令原告主要承担本案的诉讼费用。虽然买卖双方不属于同意集体组织成员，但是，本案两原告出卖的涉案房屋时，已经另外拥有一处宅基地及其房屋居住，两原告不是出卖的宅基地上的房屋，而是原本属于两原告的村边农地上建设的房屋，原告出卖涉案被拆迁房屋买卖后，作为出卖人并未因此成为失地农民，也没有丧失和减少居住房屋，而是获得了房屋出卖的公平合理的经济利益。因此在涉案合同无效的处理上，应该依法认定两原告作为出卖人负有主要过错，由两原告承担本案诉讼费用。三、在涉案房屋已经被确定拆迁补偿的情况下，无论涉案房屋买卖合同是否有效，双方纠纷争议焦点不在于合同效力，而在于房屋拆迁补偿利益如何分配。综上所述，即使案涉房屋买卖合同被认定无效，根据案件事实、按照合同法第56-58条等法律规定、参照江苏省高院有关规定，参考相关案例的裁判规则，请法庭依法认定两原告作为出卖人负有主要过错，由两原告承担本案诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：2010年9月27日，原告张西庄、孟宪芬（甲方、卖方）与被告陈才元（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、甲方自愿将房址云龙区乔湖村4队9号砖混（三层）住房一套无证出售给乙方，建筑面积约300平方米，房屋总价为17万元整，位置黄长公路南左侧张继余、右侧张庆祥；二、甲方要保证对其销售的房屋权属清楚，无债务或其他纠纷，如甲方所供房产手续不真实、不合法，或涉及抵押、纠纷，或因案被查封等事件均由甲方负责处理，因此给乙方造成损失，甲方承担全部责任；三、双方签字确认本协议生效时，乙方于2010年9月27日付清17万元；四、本房产以后办理产权证或拆迁安置时，甲方要无条件协助乙方办理，并提供齐全的资料，否则视为违约，办证的各项费用由乙方承担。双方另约：1、交房时间定为2010年9月27日；2、在房屋交接前房屋内所发生的费用由甲方承担；3、交易房屋室内外设施包括顶层20㎡棚一并归乙方所有；4、本合同签字生效后，任何一方违约，有责任一方赔偿对方现金17万元整，如甲方一房两卖或拆迁安置时违约反悔，甲方应赔偿乙方各项费用50万元。江苏浩然风律师事务所出具律师见证书对上述合同签订过程予以见证。合同签订当日，二原告出具收条一张，载明收到陈才元交来乔家湖住房一套（砖混三层92㎡）全部购房款共计17万元。 被告提供徐州市人民政府于2018年2月9日发布的《徐州市人民政府征收土地方案公告》（徐政通〔2018〕3号）一份，内容为徐州市人民政府发布对云龙区翠屏山街道乔湖村、土山寺村、长山村等67.3577公顷集体建设用地征收为国有及征收土地方案的公告。被告欲以此证明案涉房屋所在土地于2019年下半年被征收变更为国有土地。 本院认为，原告所建的案涉房屋无产权证明且系在农村集体所有土地上所建房屋，所占用的土地是农民集体土地，该房屋的转让必然涉及到集体土地使用权的转让问题。2004年8月28日修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”2019年8月26日修正后，该条改为：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”可见，无论修改前后的土地管理法对集体土地使用权的流转均是严格限制的，即使现行有效的土地管理法也仅是对集体经营性建设用地的转让采取有限放开的态度，对用于居住的集体土地的使用权流转仍然禁止转让给本集体经济组织以外的主体。本案中，原、被告不是同一集体经济组织的成员，且原告转让的房屋没有产权登记，更加谈不上土地利用规划、建设用地计划等手续的办理，故应依法认定原、被告为转让案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》因违反法律禁止性规定而无效。被告提供的证据不能证明案涉房屋所在土地已经转为国有建设用地性质，故对其就合同性质的抗辩意见，本院依法不予采纳。 原告明知案涉房屋无产权证且购买人并非同一集体经济组织成员，被告明知所购房屋占用的土地系集体土地且无产权证，双方仍签订《房屋买卖合同》进行交易，均有过错，应分担本案诉讼费用。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 确认原告张西庄、孟宪芬与被告陈才元于2010年9月27日签订的《房屋买卖协议》无效。 案件受理费3700元，由二原告负担1850元、被告负担1850元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  任晓东 人民陪审员  刘 兰 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  张 欣