山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初1052号原告（反诉被告）：张进军，男，1971年2月13日生，汉族，住青岛胶州市。原告（反诉被告）：肖冬梅，女，1971年12月28日出生，汉族，住胶州市。二原告共同委托诉讼代理人：韩伟，山东海金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：张茂成，男，1966年4月11日出生，汉族，住胶州市。被告（反诉原告）：王春霞，女，1964年1月12日出生，汉族，住住胶州市。二被告共同委托诉讼代理人：刘洋，山东舜天（青岛）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘传胜，山东舜天（青岛）律师事务所律师。第三人：胶州市心仪房产中介服务部，住所地青岛市泸州路连家园2号，统一社会信用代码：92370281MA3POEYC8U。经营者：王贵先，女，1970年10月9日生，汉族。原告（反诉被告）张进军、肖冬梅与被告（反诉原告）张茂成、王春霞，第三人胶州市心仪房产中介服务部（以下简称“心仪房产中介”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张进军、肖冬梅及其共同委托诉讼代理人韩伟，被告张茂成、王春霞的共同委托诉讼代理人刘洋、刘传胜，第三人胶州市心仪房产中介服务部的委托诉讼代理人王贵先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张进军、肖冬梅向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告签订的房屋买卖合同。2、要求张茂成、王春霞支付张进军、肖冬梅违约金2万元。3、本案诉讼费由张茂成、王春霞承担。事实和理由：2017年10月12日，肖冬梅与张茂成在中介签订房屋买卖合同，张茂成将位于胶州市户卖给原告，房屋总价款41.3万元。当天肖冬梅支付张茂成购房定金1万元。同月18日在中介陪同下双方在胶州市房屋交易中心办理网签。因张茂成三次拒不配合签字，导致张进军无法按期办下贷款。之后张茂成私自将房屋在其他中介高价出售，由于张茂成中途违约，肖冬梅无法办理房屋过户，为此诉至法院。张茂成、王春霞辩称，买卖合同中未约定对方所诉的违约事项，其不存在违约，张进军、肖冬梅所述与事实不符，1.是张进军、肖冬梅违约在先，张茂成、王春霞未在2017年10月12日收到1万元定金，且是在2017年10月17日收到中介王贵先给付的5000元，无论时间或者数量张进军、肖冬梅均未按照合同履行；2.张进军、肖冬梅称张茂成、王春霞在其他中介高价出售与事实不符，涉案房屋已经办理网签，无法继续办理交易，且房产证在中介那里扣押着，张茂成、王春霞是无法办理另行交易的。故，张进军、肖冬梅没有按时全额支付定金，张茂成、王春霞也无在其他中介出售的情况，房屋买卖合同中的约定张茂成、王春霞也未违反，故张进军、肖冬梅依据买卖合同提起的诉求无依据，应当予以驳回。心仪房产中介述称，张茂成将涉案房屋挂在中介出售，肖冬梅通过其他的中介找到心仪房产中介，双方签合同的时间为2017年10月12日，当天买方交了1万元定金给卖方，但是该定金应该放在中介保管，卖方给卖方打了一份1万元定金收到条，中介给卖方打了一份现金收到条。之后双方于2017年10月18日到房产局办理网签，但是卖方坚持要将定金取回，所以中介当天退还给卖方5000元定金，双方签订网签协议，之后买方申请银行贷款，需要卖方配合，双方三次去银行签字，第一次中介与买方在银行一直等卖方等了一下午，卖方到银行门口后说未带结婚真，但是银行快下班了，再去取时间不够，第二次双方均到银行，但因为什么原因吵起来没办成，第三次卖方去了银行之后就跟中介要房产证，没有签字，说是不见房产证不签字，到最后也没签字。首付款的支付时间是双方签订合同的当天约定的银行贷款批下来之后办理过户当天支付首付款，因为办理贷款的时间不确定，所以没有进行约定。无论是买卖合同还是网签合同的付款时间均是根据实际贷款办理的时间长短来确定，中介会尽快办理。关于草签合同也是中介办理，其中的价格是根据贷款的评估价确定的，约定的付款和交房的时间也是中介根据办理经验时间长短写的。张茂成、王春霞向本院提出反诉请求：1.请求解除原被告签订的房屋买卖合同；2.张进军、肖冬梅连带向张茂成、王春霞支付违约金2万元；3.本案诉讼费由张进军、肖冬梅承担。事实和理由：2017年10月12日双方签订房屋买卖合同，约定张进军、肖冬梅向张茂成、王春霞购买位于胶州市户房产一处。张茂成、王春霞在仅收到张进军、肖冬梅交付的5000元定金后，于2017年10月18日配合张进军、肖冬梅办理了网签手续。后因张进军、肖冬梅迟迟不履行合同义务构成违约，为此诉至法院。张进军、肖冬梅对张茂成、王春霞的反诉答辩称，其没有违约，是卖方违约在先。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。张进军、肖冬梅提交的房屋买卖合同一份、收到条一份，张茂成、王春霞和心仪房产中介对真实性均无异议，本院予以采信；张进军、肖冬梅提交的个人账户申请书一份，心仪房产中介无异议，张茂成、王春霞质证称只有其单方签字无法证实用于贷款购房，不能证明待证事项，本院对其真实性予以确认。张进军、肖冬梅提交的视频光盘一份，心仪房产中介无异议，当时其本人也在场，张茂成、王春霞质证称该视频中无当事人的正面头像，谈话内容不清，双方在讨论调解，不能证明欲证明的事项，且该证据形成时间是在2018年3月29日，对方早已违反合同约定的付款方式，故该证据不应被采纳，且所提供的手机视频不能保证该证据的完整性。本院认证意见：张茂成、王春霞虽不认可上述证据但未提交反驳证据，故对该证据本院予以采信。张进军、肖冬梅申请证人杜某、韦某出庭作证，本院对证人证言予以采信。张茂成、王春霞提交的房屋买卖合同一份、青岛市存量房买卖合同复印件一份、青岛市存量房买卖合同（草签）复印件一份、收条一份、手机网银截屏打印件一份、招商银行电子回单一份、承诺书一份，张进军、肖冬梅和心仪房产中介对真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认。根据原、被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：卖方张茂成将涉案房屋挂在心仪房产中介进行销售，买方肖冬梅通过家园房产信息部杜某找到心仪房产中介想要购买涉案房屋。2017年10月12日，卖方（甲方）张茂成与买方（乙方）肖冬梅签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于胶州市的房产及附房卖与乙方，该房屋所有权性质：私有，产别：住宅，证号：胶房私字第36640、36641号，建筑面积使用面积76.09平方米，以实测面积为准，地下室/储藏室面积8.87平方米。该套房屋售价总金额为：413000元，付款方式为银行贷款：乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金1万元整；在合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按定金双倍的标准向对方支付违约金。合同落款处甲方由王春霞代张茂成签字，乙方由肖冬梅签字，居间方由心仪房产中介经营者王贵先签字。合同签订当日，肖冬梅支付定金1万元，该1万元定金直接转款给心仪房产中介王贵先，王春霞给肖冬梅出具收到条一份，载明“今收到购房定金壹万元整”，同时王贵先向王春霞出具收条一份，载明“今收到张茂成房产证两本（主房：胶私：36640一本附房一本），收到现金壹万元正（10000）”。为办理网签手续时节省交易税费，2017年10月17日，张茂成（甲方）与张进军、肖冬梅（乙方）在中介的主持下签订了《青岛市存量房买卖合同》（草签），该合同为格式合同，家园房产信息部杜某在空白处填写房产转让价款为主房30万元、附房1000元，过户时间2017年12月1日之前，乙方于2017年10月17日前支付房款1万元作为定金，乙方于2017年11月30日前向甲方支付141000元，尾款15万元由乙方通过银行贷款支付给甲方。同日，张茂成与张进军签署承诺证明书，该承诺证明书载明“兹有新立街小区34号楼东单元3层东楼房一套及附房，实际成交价格41.3万元，为了乙方省税，所以网签价格为30.1万元，只是乙方提出要求，甲方配合此价，乙方承诺该房价格就按实际成交价41.3万元成交，特此证明”。当日，由于张茂成要求中介返还1万元定金，心仪房产中介王贵先将定金中的5000元转给张茂成。2017年10月18日，双方与中介人员一起到房产局办理了网签，网签合同即《青岛市存量房买卖合同》（合同编号：171018001）内容与前一天双方签订的草签合同的内容一致，网签合同中房产经纪人处由杜某签字。庭审中，家园房产信息部杜某出庭作证，称网签合同中约定的各阶段费用的支付时间没有跟买卖双方商量，是中介根据以往经验银行办理流程所需要的时间确定的，办理过户当天支付首付款；三方于2017年10月23日、10月30日、12月5日三次到银行办理贷款审批手续，因为卖方不在贷款申请材料上签字所以导致银行贷款办不下来。证人韦某出庭作证，称其于2017年2月至2018年6月在乐当家房产中介从事房屋中介工作，2017年12月6日其曾带张进军去看张茂成挂在中介出售的涉案房屋，当时该房屋报价为53万元，房主要求净拿52万元，必须是全款。2019年3月29日，由张茂成选定地点，买方及买方中介杜某及心仪房产中介王贵先一同到指定地点协商涉案房屋买卖事宜，但未能达成一致意见。本院认为，本案双方争议的焦点是：谁先构成违约，双方于2017年10月12日签订的房屋买卖合同能否继续履行，应否解除。本案中，买卖双方针对涉案房屋签订了两份买卖合同，一份是2017年10月12日在中介签订的《房屋买卖合同》，一份是为了办理网签手续时省税签订的在房产局备案的合同编号为171018001的《青岛市存量房买卖合同》，根据双方签字确认的承诺证明书及证人杜某的陈述，网签合同应是为了省税双方作出的虚假的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，故双方签订的网签合同无效，应以10月12日的《房屋买卖合同》作为履行的依据。因10月12日的房屋买卖合同关于何时支付首付款、何时办理贷款、何时支付尾款均无明确约定，双方对此又不能达成补充协议，故该合同客观上无法继续履行，应予解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，张茂成、王春霞应返还张进军、肖冬梅定金5000元，心仪房产中介应返还张进军、肖冬梅定金5000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）肖冬梅与被告（反诉原告）张茂成于2017年10月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）张茂成、王春霞于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）肖冬梅、张进军定金5000元；三、第三人胶州市心仪房产中介服务部于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）肖冬梅、张进军定金5000元；四、驳回原告（反诉被告）肖冬梅、张进军的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张茂成、王春霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告（反诉被告）肖冬梅、张进军承担干150元，由被告（反诉原告）张茂成、王春霞承担150元；反诉案件受理费150元，由原告（反诉被告）肖冬梅、张进军承担75元，由被告（反诉原告）张茂成、王春霞承担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富审 判 员  刘伟伟人民陪审员  常青梅二〇一九年十二月五日书 记 员  吴艳琳