上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10371号上诉人（原审原告、反诉被告）：太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司，住所地上海市闵行区都会路1885号第7幢602-2室。法定代表人：TAKASHIYAMASHITA（山下贵嗣），董事长。委托诉讼代理人：程甦，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈啸，上海市光明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海久帅工贸有限公司，住所地上海市闵行区颛桥镇安乐董家队。法定代表人：牟可可，执行董事。委托诉讼代理人：滕云，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张岱元，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司（以下简称晶鑫公司）因与被上诉人上海久帅工贸有限公司（以下简称久帅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初20505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晶鑫公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五、六项主文，改判支持晶鑫公司一审的诉讼请求，并驳回久帅公司一审的反诉请求。事实和理由：久帅公司于2016年就已明知本案所涉租赁厂房被列入征地动迁范围，故其与晶鑫公司签订五年期的《厂房租赁合同》时向久帅公司隐瞒该情况，存在欺诈行为。因征地致《厂房租赁合同》无法继续履行，故晶鑫公司于2017年9月28日向久帅公司发出《提前终止合同告知书》。因合同解除的过错在久帅公司，晶鑫公司于2017年12月20日就已开始搬离工作，至2018年元旦前全部搬迁工作完成，故久帅公司应退还保证金、多支付的租金和物业费。一审法院未调查久帅公司是否与政府部门签订过《征地补偿协议》等关键事实，违反法定程序。租赁厂房已被列入征地动迁范围，动迁部门已进行测绘和财产评估等程序，在此情况下，一审法院判决要求晶鑫公司恢复原状，有失公允。久帅公司存在欺诈，没有实际损失，一审判决以双方约定的违约金来处理过高，显失公平，应予调低。请求二审法院支持晶鑫公司的上诉请求。久帅公司辩称：不同意晶鑫公司的上诉请求。一审法院查明事实正确，双方签订合同过程中，不存在欺诈情况，且合同中对如遇拆迁相关事宜进行明确约定。政府相关部门至今未与久帅公司签订动迁补偿协议，租赁房屋可以正常使用。晶鑫公司向久帅公司邮寄送达的《提前终止合同的告知书》中明确载明晶鑫公司系因自身的原因需要提前终止合同，而并非是因动迁原因。请求二审法院驳回上诉，维持原判。晶鑫公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》于2018年3月31日解除；2、判令久帅公司退还租赁保证金221,210.43元；3、判令久帅公司退还2018年4月1日起至2018年6月30日期间的租金及物业管理费计227,821.96元。久帅公司向一审法院提起反诉请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》于2018年9月19日解除；2、判令晶鑫公司支付久帅公司2018年7月1日起至2018年9月19日止，按1.10元/天/平方米×2,203.84平方米×81天的标准计算的租金196,362.144元；3、判令晶鑫公司支付久帅公司2018年7月1日起至2018年9月19日止，按1元/月/平方米×2,203.84平方米×（2个月+19天）的标准计算的物业管理费10,211.12元；4、判令晶鑫公司支付久帅公司2018年2月至2018年9月19日拖欠的水费154.83元、电费55,440元；5、判令晶鑫公司支付久帅公司解除合同违约金455,643.92元；6、判令晶鑫公司将租赁场地恢复原状后归还久帅公司。一审法院认定事实如下：久帅公司系上海市闵行区XX路XX号XX幢房屋的房地产权利人。2006年6月10日，晶鑫公司（承租方、乙方）与久帅公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，双方约定：甲方将位于上海市闵行区XX镇XX路XX号第四幢厂房租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为二层楼一幢共2,160平方米；租赁物功能为工业用厂房；租赁期限为10年，从2007年起租日期起至2017年12月31日止；租赁期限届满前的6个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。双方另对其余事项作了约定。合同签订后，晶鑫公司支付租赁保证金34,821元。2016年7月29日，上海市闵行区规划和土地管理局向颛桥XX村被征地范围内集体经济组织和村民发布《拟征地告知书》，内容为：根据沪闵规土许选[2016]第49号批文，国家拟征收你村东西黄组范围内集体土地；位置东至横泾港，南至剑川路，西至北竹港，北至吴泾支线；用途为土地储备；本告知书发布后，闵行区房屋土地征收中心会同镇(乡)人民政府或者街道办事处以及村(居)民委员会在拟征地范围内组织开展下列调查确认工作：对拟征土地的权属、地类、面积等现状进行调查、对地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查、对房屋及宅基地的权属、面积、房屋用途等情况进行调查；拟征收土地范围内的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人，在本告知书发布之日起十五日内，持土地权属证书、房屋权属证书和财产权凭证或其他有关证明材料，到颛桥镇建设管理办公室确认征地财物调查结果，征地财物调查结果确认期限至2016年8月12日。2016年10月11日，上海市闵行区人民政府发布《征收土地方案公告》，内容为：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施(中华人民共和国土地管理法)办法》，2016年9月21日上海市人民政府以沪府土[2016]567号批文批准征收集体土地。批准征收集体土地的机关：上海市人民政府；建设用地用途：商业办公；征收土地的位置(四至范围)：东至横泾港、南至剑川路、西至北竹港、北至吴泾支线。被征地单位和征地面积：闵行区颛桥镇安乐村21,339.90平方米，其中农用地0平方米、建设用地21,339.90平方米、未利用地0平方米。闵行区颛桥镇XX村东XX村民小组17,298.70平方米，其中农用地3,822.40平方米、建设用地12,548.80平方米、未利用地927.50平方米，合计征收土地38,638.60平方米，其中农用地3,822.40平方米、建设用地33,888.70平方米、未利用地927.50平方米。在征收土地范围内，根据《拟征地告知书》(沪[闵]拟征地告[2016]第041号、沪[闵]拟征地告[2016]第042号)的要求，尚未办理补偿登记的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人、在本公告发布之日起十五日内，持土地权属证书、房屋权属证书、财产权凭证，到颛桥镇建设管理办公室办理征地补偿登记。征地补偿登记期限至2016年10月25日。本公告公布后,由闵行区土地管理部门组织征地事务机构拟定土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿安置方案，经闵行区人民政府批准后，依法组织实施。2016年11月12日，晶鑫公司（承租方、乙方）与久帅公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，双方约定：甲方将位于上海市闵行区XX镇XX路XX号第四幢厂房租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为二层楼一幢共2,203.84平方米；租赁物功能为工业用厂房；租赁期限为5年，从2018年1月1日起至2022年12月31日止；乙方如需续租，则应在租赁期限届满日的6个月以前向甲方书面提出续租申请，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先承租权；本合同的租赁保证金为首月租金的3倍，即221,210.43元；自起租之日起三年内，房屋租金为每天每平方米1.10元，按每年365天计算，年租金为884,841.76元，物业管理费为每月每平方米1元，共2,203.84平方米，合计物业管理费每年26,446.08元，此后每年房屋租金和物业管理费以上一年为基准各递增10%；乙方应于本合同签订之后3天内，向甲方一次性支付租赁保证金221,210.43元，本合同起租日前，乙方已经承租了本厂房十年时间，当时的租赁保证金为34,821元乙方已支付给甲方，本合同签订生效后，原保证金不退，乙方再增加支付186,389.43元以达到本合同约定的保证金数额，甲方开出收款收据给乙方；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费以及依据本合同约定乙方因其租赁行为所应承担的一切费用后，甲方应按本合同规定向乙方交还租赁保证金；房屋租金和物业管理费支付方式为每半年一付，先付后用，合同生效开始首期房屋租金和物业管理费共455,643.92元，自签订之后三天内一次性付清。合同第十一条关于提前终止合同，双方约定：未经对方书面同意任何一方不得擅自提前终止本合同，如确需提前解约，须提前6个月书面通知对方，在双方法定代表人书面签字并盖章同意前提下，乙方缴清合同终止日为止的全部费用并将租赁物交还给甲方验收后，甲方将保证金还给乙方（双方互不追究对方违约情况）；未经对方同意情况下，一方擅自解除合同的，守约方有权按合同11.3条执行，追究对方违约责任。如甲方违约提前终止合同，应支付半年租金455,643.92元违约金给乙方。如乙方违约提前终止合同，应支付455,643.92元违约金给甲方（甲方不退还乙方租赁保证金且乙方应另外向甲方补足差额）。合同第十三条免责条款，双方约定：在租赁期内，该地块遇国家征地拆迁等事宜，双方无条件服从，本合同自然终止，乙方搬迁事项由乙方自行负责，并且双方互不作任何赔偿，租赁费计算到乙方实际搬迁之日。政府拆迁补偿安置费用按相关法律法规的规定进行分割。若乙方未按拆迁公告指定的时间搬迁的，乙方无权享受相应拆迁安置补偿，全部拆迁安置补偿费用由甲方享有，乙方因此给甲方造成的任何损失均由乙方赔偿。若在本合同期限内，政府发出了拆迁或征用、征收公告，但在本合同租赁期内未实际进行拆除工作，乙方正常使用租赁物至合同期满的，乙方无权享有政府拆迁安置补偿，全部安置补偿费用由甲方享有。合同第十八条关于通知，双方约定：根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以乙方租赁甲方地址为准并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。本合同期限内，甲方给乙方的通知，可由甲方指派专人送达到乙方办公区域，由乙方负责人签收，若乙方人员不予签收，甲方有权将书面文件张贴于甲方厂区门卫室墙壁内侧，张贴后三日，则视为已经送达乙方。双方另对其余事项作了约定。双方确认，上述合同签订后，晶鑫公司按约向久帅公司支付了租赁保证金186,389.43元，将租赁保证金补足至合同约定的221,210.43元，并支付了2018年1月1日至2018年6月30日的半年租金455,643.92元。2017年晶鑫公司在生产经营过程中，发现有第三方在涉案厂房附近进行丈量、对厂房内的设备进行登记等工作，自行打听得知涉案厂房已被列入征收土地范围。晶鑫公司故于2017年9月28日向久帅公司以邮寄方式送达《提前终止合同告知书》，内容为：我司晶鑫公司向贵司租赁以下两处厂房（上海市闵行区XX路XX号4号厂房），因我司方面的原因需要提前在2018年3月31日提前终止合同。依据贵我双方签署的厂房租赁合同关于提前终止合同之相关条款第十一条11.1款的约定，今以书面方式告知贵司，具体事宜有待贵我双方另行商榷。久帅公司于2017年9月29日收到该信件。2017年9月30日，久帅公司向晶鑫公司发送《关于提前退租问题的回复》，称：希望继续按新合同约定承租使用厂房，履行到租赁期满为止，因此不同意提前退租。若未经同意提前退租，系根本违约，晶鑫公司除须支付截止到2018年3月31日的全部租金外，还须额外支付六个月租金数额的违约金。2017年10月12日，久帅公司通过电子邮件向晶鑫公司告知：不同意晶鑫公司提前退租或根据合同约定除须支付到期租金同时须额外支付违约金。2018年3月，晶鑫公司搬离了涉案厂房，未与久帅公司办理交接手续。2018年6月5日左右，晶鑫公司将房屋钥匙邮寄给久帅公司。2018年5月25日，久帅公司向晶鑫公司邮寄《房屋租金和物业管理费及水电费催交函》，要求晶鑫公司支付租金和物业管理费、水电费及上述费用的滞纳金。邮件被晶鑫公司拒签后退回。当日，久帅公司又通过电子邮件的形式向晶鑫公司发送催交函。2018年6月23日，久帅公司向晶鑫公司邮寄《关于退租房屋恢复原状及办理交接事项的函》，告知晶鑫公司即使提前退租也必须将厂房恢复原状交付久帅公司后才视为退租完成，现晶鑫公司对现状未做任何清理导致久帅公司无法交接使用，要求晶鑫公司对厂房恢复原状后交付久帅公司作为退租日。晶鑫公司搬离后涉案房屋内留有工业电梯、重型行车梁。晶鑫公司尚欠至2018年2月的水电欠费9,394.83元、2018年3月的电费9,240元。一审法院认为，晶鑫公司与久帅公司于2016年11月12日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。关于拆迁问题，双方约定“若在本合同期限内，政府发出了拆迁或征用、征收公告，但在本合同租赁期内未实际进行拆除工作，乙方正常使用租赁物至合同期满的，乙方无权享有政府拆迁安置补偿，全部安置补偿费用由甲方享有。”故即使涉案地块发生拆迁，只要未到拆除阶段，晶鑫公司仍可正常使用房屋的，即应继续履行租赁合同直到租期届满。晶鑫公司以双方之前存在租赁合同关系且未到期，久帅公司向其隐瞒涉案房屋即将面临拆迁、为获取非法利益诱骗其签订了涉案合同、如遇动迁合同自然终止为由要求解除合同，与晶鑫公司于2017年9月28日向久帅公司寄送之《提前终止合同告知书》中记载“因我司方面原因需要提前终止合同”不符，故合同解除系晶鑫公司单方面提出，且未得到久帅公司同意。鉴于晶鑫公司于2018年3月已实际搬离涉案房屋，久帅公司对此也明确知晓，故一审法院确认上述合同于2018年3月31日解除，导致合同解除的责任在于晶鑫公司。合同解除后，晶鑫公司应将房屋恢复原状后返还久帅公司并付清水电等各项欠费。晶鑫公司搬离时未及时与久帅公司办理交接手续，直到2018年6月方才将房屋钥匙寄给久帅公司，且并未将房屋恢复原状，故晶鑫公司要求退还2018年4月1日起至6月30日止的租金及物业费，一审法院不予支持。至2018年7月，久帅公司已经收到房屋钥匙，房屋具备收回条件，久帅公司此时有义务及时收回房屋防止损失进一步扩大。其再要求之后的租金和物业管理费，一审法院不予支持。由于双方对合同解除的违约责任有明确约定“如甲方违约提前终止合同，应支付半年租金455,643.92元违约金给乙方。如乙方违约提前终止合同，应支付455,643.92元违约金给甲方（甲方不退还乙方租赁保证金且乙方应另外向甲方补足差额）。”晶鑫公司对合同解除负有责任，故除晶鑫公司已付租赁保证金221,210.43元由久帅公司没收外，晶鑫公司应再支付违约金234,433.49元。因晶鑫公司搬离后，久帅公司切实存在空置损失，晶鑫公司至今未将房屋恢复原状，晶鑫公司认为违约金过高，一审不予认同，故对其要求减少的意见不予采纳。一审法院审理后，于2019年5月30日依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决：一、确认太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司与上海久帅工贸有限公司于2016年11月12日签订的《厂房租赁合同》于2018年3月31日解除；二、现在上海久帅工贸有限公司处的租赁保证金221,210.43元归上海久帅工贸有限公司所有；三、太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海久帅工贸有限公司解除合同违约金234,433.49元；四、太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海久帅工贸有限公司至2018年2月止的水电费9,394.83元、2018年3月的电费9,240元；五、太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司于判决生效之日起十日内将涉案租赁场所恢复原状；六、驳回太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司其余诉讼请求；七、驳回上海久帅工贸有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,035.49元、财产保全费1,626.05元，由太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计6,344.02元，由太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司负担2,548.01元，由上海久帅工贸有限公司负担3,796.01元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，就晶鑫公司在涉案厂房内尚留有工业电梯、重型行车梁等设备未予搬离的问题，晶鑫公司表示对上述设备予以放弃，也不愿意拆除，认为涉案厂房即将拆迁，故并无恢复原状的必要。久帅公司坚持要求晶鑫公司予以拆除。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，晶鑫公司主张双方于2016年11月12日签订《厂房租赁合同》时久帅公司存在欺诈行为，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。鉴于双方当事人均认可系争《厂房租赁合同》的解除之日为2018年3月31日，本案争议焦点就在于解除合同的违约责任由谁承担。晶鑫公司现虽提出系争土地已经划入动迁等抗辩，但根据其邮寄给久帅公司的《提前终止合同告知书》，明确载明晶鑫公司提前解除合同系因晶鑫公司方面的原因，故一审法院不采信晶鑫公司的抗辩，并无不当。合同解除后，晶鑫公司有义务将涉案厂房恢复原状后返还给久帅公司。晶鑫公司虽然提前搬离涉案厂房，但并未实际与久帅公司办理交接手续，且晶鑫公司在涉案厂房内还留有工业电梯、重型行车梁等设备未作处理，不能视为其已经向久帅公司返还了涉案厂房，故久帅公司要求晶鑫公司将涉案厂房恢复原状，于法有据。晶鑫公司认为该地块即将动迁没有必要恢复原状的意见，缺乏依据，本院不予采信。在此情况下，晶鑫公司要求久帅公司返还已收取的2018年4月1日至2018年6月30日的租金、物业费，于法无据，本院难于支持。基于晶鑫公司的违约行为，双方在合同中明确约定违约金数额，且基于晶鑫公司确未将前述设备搬离涉案厂房，影响久帅公司对涉案厂房的使用，造成房屋空置损失，故一审法院按双方约定的违约金数额，判决晶鑫公司已付至久帅公司处的租赁保证金无需退还，晶鑫公司还应支付违约金差额，符合合同约定，并无不当，本院予以认同。综上所述，晶鑫公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,634.66元，由太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十二月三十日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……