北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6335号原告：杨菲，男，1971年6月13日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：翟珊珊，北京振持律师事务所律师。被告：朱建国，女，1958年4月29日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：廖辉，北京市兆君律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏冉（系被告之女），女，1986年8月17日出生，汉族，住北京市昌平区。原告杨菲与被告朱建国租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨菲的委托诉讼代理人翟珊珊，被告朱建国的委托诉讼代理人廖辉、苏冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨菲向本院提出诉讼请求：1.请求判令原被告双方于2014年4月1日签订的《土地租赁合同》无效；2.请求判令被告返还原告租金15000元、押金5000元；3.请求判令被告将基于《兴寿镇东营村保护农地开展村集体土地上非住宅房屋自主腾退补充协议书》领取的80%拆除腾退补偿金102166.4元支付给原告；4.请求判令被告将基于《兴寿镇东营村保护农地开展村集体土地上非住宅房屋自主腾退补充协议书》未领取的20%拆除腾退补偿金25541.6元归原告所有；5.本案的各项诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年4月1日，原告与被告签订《土地租赁合同》，合同约定被告将坐落于北京市昌平区兴寿镇东营村草莓园村南某号土地及地上建筑物租赁给原告使用，租期20年，租金为16200元每年。合同签订后，原告依约交纳了租金16200元、押金5000元等费用。2014年原告经被告同意，将原有南房拆除翻建，并对房屋进行装饰装修。2018年6月，承租土地地上物被政府部门拆除，相应的拆迁款全部由被告领取。现双方对原告所受损失补偿没有形成一致意见，为此原告特诉至贵院。朱建国辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，合同效力是无效的。第二，不同意退还租金。租赁标的被原告使用不应该退还，押金可以退还。第三，在原告租赁期间房屋失火，押金应该折抵损失。第四，腾退补偿金与原告无关，建筑是被告所建的与原告无关。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，朱建国（出租方，甲方）与杨菲（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》，合同约定甲方将位于段家坟土地（即北京市昌平区兴寿镇东营村村南草莓园某号，后简称涉案土地）出租给乙方使用，土地长106米，宽18米，现有地上物为南房43平方米，北房21平方米，合计64平方米，租期20年，自2014年4月1日至2034年4月1日，年租金16200元，押金5000元；合同第三条约定，乙方承租土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地，终止合同；合同第五条约定，承租期内，乙方应保证甲方提供的地上原有建筑物状况，如需改动原有建筑物的状况应征得甲方同意（甲方同意乙方在原有建筑基础上加高改顶）；合同第九条约定，在租期内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失由有关部门按照有关规定进行补偿，补偿分配方式为甲方原有建筑的补偿部分由甲方获得，乙方后建的其他建筑及青苗补偿由乙方获得，甲方还应退还未到期剩余部分租金。经查，涉案土地性质为基本农田。《土地租赁合同》签订后，双方依约履行合同。原告称租金支付至2019年3月31日，含押金5000元在内共计向被告支付84800元，2018年4月1日至2019年3月31日租金因要拆迁，所以减免至15000元。朱建国对金额认可，但称2018年4月1日至2019年3月31日租金没有减免，而是杨菲不支付剩余租金。2018年6月，政府部门认定涉案土地上建筑物违反相关规定，因此予以拆除。拆除前，涉案土地地上物有大棚、大棚西侧耳房一间、南房五间、储存室一间、大棚东侧北房一间，拆除后，除大棚西侧耳房一间及大棚未被拆除外，其余房屋均被拆除。对于涉案土地地上物翻建情况，原告称依照合同及征得被告同意后，其对涉案土地地上物进行翻建，南房五间、储存室一间、大棚东侧北房一间以及围墙、围栏均为原告承租涉案土地后修建或者翻建。大棚及大棚西侧耳房一间是被告所建，根据原告提交的照片及视频显示，南房五间拆除前是精装修房屋，屋内家电齐全。被告否认原告对涉案土地地上物进行翻建和扩建，称未同意原告对地上物进行翻建，并称在原告使用过程中大棚西侧耳房一间被烧。原告对火烧耳房一事予以否认,称与其无关。杨菲于2018年6月25日搬离涉案土地。2018年11月15日，朱建国（乙方）与北京市昌平区兴寿镇东营村股份经济合作社（甲方）签订《兴寿镇东营村保护农地开展村集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿协议书》（以下简称为补偿协议书），朱建国完成自主腾退，约定甲方验收土地合格后，向乙方支付腾退补偿金127708元，该金额最终以审计结果为准。经法院与村委会核实，该补偿协议书中腾退补偿金额涉及到被告朱建国家两块大棚土地，其中一块大棚土地是本案争议大棚土地，另一个与本案无关，本案争议大棚土地腾退补偿金金额为98592元。对于涉及到本案争议大棚土地的腾退补偿金98592元，法院调取了《登记确认单》，组成为：砖混结构房屋125.46平方米补偿金额75276元、储物棚舍16平方米补偿金额3200元、实体围墙33.35平方米补偿金额1668元、围栏230.6延米补偿金额18448元，合计98592元。经核实，拆除补偿款98592元中已向被告发放其中80%，剩余20%尚未发放。上述事实，有《土地租赁合同》、收条、《补偿协议书》、《登记确认单》、照片、视频、说明以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，朱建国与杨菲签订的《土地租赁合同》虽然是双方的真实意思表示，但是合同约定的标的物即本案涉案土地的性质是基本农田，该合同的履行使涉案土地出租用于非农业建设，违反了我国法律的强制性规定，因此该合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告诉请被告退还未发生占有使用费一项，经查明2018年4月1日至2019年3月31日的租金，原告已向被告支付了15000元，根据双方签订的《土地租赁合同》约定，涉案土地年租金为16200元，原告称因拆迁一事被告许诺原告予以减少为15000元，但被告予以否认，原告亦无充分证据对减免一事加以证明，因此本院对租金减免一事不予认可，又原告已于2018年6月25日搬离涉案土地，因此，本院结合合同约定占有使用费标准、原告已交付占有使用费、原告搬离时间对被告应退还的占有使用费予以确定。关于原告诉请返还押金一事，被告虽然称大棚西侧耳房失火，但未能提供充足证据证明杨菲对此应承担责任，因此，本院对于原告此项诉讼请求予以支持。关于原告诉请被告向其支付已发放的80%腾退补偿款一项，该腾退补偿款是针对拆除涉案土地地上物进行的补偿，现原被告双方对涉案土地地上物的归属有争议。原告称地上物除大棚及大棚西侧耳房外，其余房屋及围栏、围墙均为其所建；被告对此予以否认，称地上物均为被告所建。本院结合已查明事实认定，首先，根据双方签订的《土地租赁合同》约定，原告承租涉案土地时，地上已存在部分房屋，房屋面积合计64平方米，因此，本院认定砖混结构房屋中原有64平方米为被告所建；其次，被告描述原告接手涉案土地时，地上物很简陋，但根据原告提交的视频、照片显示，地上物经原告改造后已经焕然一新，且根据《登记确认单》中的记录，砖混结构房屋面积已经远超当初《土地租赁合同》约定的房屋面积，因此，本院采信原告主张，认定杨菲对于原有被告所建的建筑物进行了翻建，翻建后为现在状况。最后，对于储物棚舍、围墙和围栏，被告虽然称是其所建，但其对具体情况不能准确描述，而原告能解释建造具体情况，数量与《登记确认单》上基本相当，因此，本院认定储物棚舍、围墙、围栏为原告所建。本院综合上述情况，考虑被告原有建筑物面积情况，对已发放的80%的腾退补偿款（98592×80%）予以分配。关于原告主张未领取的20%腾退补偿款归其所有，因该腾退补偿款尚未发放，因此本院不予支持，待该款项实际发放后原告另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杨菲与朱建国于2014年4月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、朱建国向杨菲返还占有使用费11175元、押金5000元，于本判决生效后十日内执行；三、朱建国向杨菲支付腾退补偿款49372元，于本判决生效后十日内执行；四、驳回杨菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元，由杨菲负担3080元，已交纳；由朱建国负担3080元，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆 婧人民陪审员  唐险峰人民陪审员  汪 霞二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王京嫄