辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初1797号 原告：李德山，男，满族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：陈厚旺，辽宁共宸律师事务所律师。 委托代理人：孙明宇，辽宁共宸律师事务所实习律师。 被告：王俊峰，男，汉族，住辽阳市太子河区。 委托代理人：曲向军，辽宁国印律师事务所律师。 被告：方潇峥，女，汉族，住辽阳市白塔区。 第三人：辽阳实正房地产开发有限公司，住所地：辽阳市白塔区。 法定代表人：徐财，该公司董事长。 委托代理人：赵瑞，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。 第三人：辽阳浩开房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区。 法定代表人：王韵杰，该公司总经理。 委托代理人：赵瑞，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。 原告李德山为与被告王俊峰、方潇峥、第三人辽阳实正房地产开发有限公司、辽阳浩开房地产开发有限公司执行异议之诉一案，于2019年7月9日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭审理了本案。原告李德山委托代理人陈厚旺、孙明宇、被告王俊峰委托代理人曲向军、被告方潇峥、第三人辽阳实正房地产开发有限公司和辽阳浩开房地产开发有限公司共同委托代理人赵瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李德山诉称，2016年9月29日，辽阳市白塔区人民法院，对方修刚、王评诉辽阳实正房地产开发有限公司、辽阳市浩开房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，作出（2016)辽1002民初1444号民事裁定，查封浩开公司开发的翰林天下北苑小区价值9765784.00元人民币的房屋，原告对其中XX号房屋予以查封的执行行为不服，向白塔区人民法院提出书面执行异。2019年4月28日，白塔区人民法院作出（2019)辽1002执52号《执行裁定书》，对原告在当时提出的异议予以驳回，原告为了维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。一、辽阳市白塔区人民法院（2019)辽1002执异52号《执行裁定书》适用法律错误。法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出裁定，但第二十九条规定的适用前提为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，结合本案实际情况，房地产开发商在房屋被查封之时尚未取得房屋预售许可，更不可能登记在房地产开发商名下，所以本案不能适用第二十九条的规定。二、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。2019年9月26日原告与第三人浩开房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，当日原告将全部价款给付完毕并取得房屋钥匙，在此之后原告对房屋的卫生间进行了修缮。结合本案，原告已支付全部合同价款并实际占有，未能办理不动产登记皆因浩开公司未取得不动产预售许可。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条人民法院不能对涉案房屋查封、扣押、冻结。三、原告对于涉案房屋享有的权利优先于被告的债权。原告与第三人浩开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效在先，被告与第三人签订合同在其之后。原告已经对涉案房屋合法占有并进行使用，虽未进行不动产登记，但法院应当保护此种准物权。综上，原告请求法院能够维护原告合法权益，判令涉案房屋为原告所有，并判令终止执行行为解除对涉案房屋的查封。诉讼请求：1、判决立即停止对XX号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。2、请求法院确认XX号房屋系原告所有。3、本案诉讼费用全部由被告人承担。 被告王俊峰辩称，一、原告无权提起执行异议之诉。执行裁定书明确的起诉诉讼期限早已经经过。二、答辩人不同意原告的其他诉讼请求。不能停止对案涉房屋的执行，也不能解除对该房屋的查封，更不能确认房屋归原告所有。1、原告所提供的证据不能证明其与被执行人存在买卖关系。原告提出执行异议之诉，其主要理由是原告与第三人签订买卖合同在先，并已经完成了支付价款及房屋交付，原告为该房屋的实受人。但这一切均没有相应证据进行证明，原告与第三人的买卖应属无效或者虚假交易，不能依此排除原执行裁定。2、（2019）辽1002执异52号裁定书适用法律没有错误。原告认为不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，其理由不能成立，系原告个人理解错误。被执行人浩开公司自XX小区经依法批准建设开始就已经在不动产部门备案了。本案的查封与执行也均是法院派员到不动产交易中心办理的查封措施，不动产交易中心给予了积极的配合，并登记备案了查封事宜。因此，执行裁定适用法律正确。3、不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。一方面，是因为该规定适用的是执行中的查封问题，而本案为诉讼中保全查封，原告在诉讼终结之后执行阶段才提出查封的问题，早已超过了相应的期限。另一方面，该条规定有三个前提，第一是买卖，第二是支付等价价款，第三是实际占有。仅看支付价款一项，原告就不符合相应情形，当然也不能适用该条规定。4、是原告对该房屋享有的权利优先于被告的债权不成立。根据前述原告与被执行人的交易存在诸多疑点，甚至不能确定是否存在交易情况。故不能确定原告对该房屋享有任何权利，更不能确定其权利优先于被告的债权。5、不同意确认案涉房屋归原告所有。一方面，交易不真实。另一方面，根据原告所述的购房时间是2016年9月26日，但该房屋已经在2015年就被辽阳市人民政府责令不对外抵押、销售，不得进行任何处置了，直到2016年11月才解除限令。被执行人在此期间违法违规将案涉房屋出售给原告，是无效行为，如确认房屋归原告所有，就相应于是对违法买卖的追认，是对政府指令的否认。 被告方潇峥未答辩。 第三人辽阳实正房地产开发有限公司、辽阳浩开房地产开发有限公司述称，第三人与原告的房屋买卖行为已经完成，并且第三人也将钥匙交付给原告，本次纠纷与第三人无关。 本院经审理查明，2016年9月26日，原告李德山与第三人辽阳浩开房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，李德山作为买受人购买房屋一处，位于XX号。被告王俊峰与第三人辽阳实正房地产开发有限公司、辽阳浩开房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，被告王俊峰以本院（2016）辽1002民初1160号民事判决书为依据，向本院申请强制执行。本院于2016年11月9日作出（2016）辽1002执660号执行裁定，查封上述房屋。原告提出异议，本院作出（2019）辽1002执异52号执行裁定书，驳回原告异议请求。原告不服提起执行异议之诉。 本院确认的上述事实，有商品房买卖合同、执行裁定书及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告李德山就其购买的房屋主张案外人执行异议之诉应符合上述规定，原告仅提供开发商出具的收款收据，未提供销售不动产统一发票，无法充分的证明给付房款的真实性。同时原告亦未提供充分的证据证明对案涉房屋实际占有使用，故原告李德山提起执行异议依据不足，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告李德山的诉讼请求。 案件受理费6151.00元，由原告李德山承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判长 陈 月 审判员 王 楠 审判员 刘彦超 二〇一九年十二月二日 法官助理翁晓曼 书记员姜艾迪 附录 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。