北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终11261号上诉人（原审原告）：刘凤霞，女，1964年6月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟晓海，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王启华，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈国禹，男，1964年5月10日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。被上诉人（原审被告）：北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢17层A座1-17内1702。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：卞一璐，女，北京美联房地产经纪有限公司职员。原审第三人：中国民生银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人：杨毓，行长。委托诉讼代理人：兰琴，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李臻，北京市中银律师事务所律师。上诉人刘凤霞因与被上诉人陈国禹、北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）及原审第三人中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初9206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘凤霞及其委托诉讼代理人孟晓海、王启华，被上诉人美联公司之委托诉讼代理人卞一璐，原审第三人民生银行之委托诉讼代理人李臻到庭参加了诉讼。被上诉人陈国禹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤霞上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.改判陈国禹继续履行合同将朝阳区603号房屋过户至刘凤霞名下；3.改判美联公司向刘凤霞退换佣金13万元；4.一、二审诉讼费用均由陈国禹、美联公司负担。主要事实和理由：1.一审判决定性质不当。一审判决中“本案系房屋买卖合同纠纷，而原告与美联公司之间发生的系居间合同关系，故对于原告要求美联公司退还佣金之诉讼请求，本院在本案中不予处理，原告可就此另行主张。”法院认定事实中提到买受人对出卖人出售的房屋充分了解，自愿买受该房屋，事实上出卖人并未如实告知该房屋设有抵押，且购房时通过美联公司对该房屋的审核并未查出告知刘凤霞该房屋有抵押。美联公司在网签前就应当查清该涉案房屋的权属性质及房屋状况并如实告知刘凤霞，但在整个交易过程中美联公司给刘凤霞提供的是空白房本，房本上并没有设定抵押等标志，给刘凤霞造成重大误解及损失。美联公司对此有重大过错应付赔偿责任，故应当赔偿退还刘凤霞13万元。该诉求并未超越请求范围，法院应该予以判决。2.一审判决认定事实不清、证据不足、确定性质不当。刘凤霞在不知情的情况下购买涉案房屋属于善意买受人，已经完成网签并且已经支付合理对价，理应过户给刘凤霞。关于民生银行与陈国禹个人之间的房屋抵押执行问题不应该影响善意买受人刘凤霞对该房屋主张权利。美联公司辩称，同意一审判决，不同意刘凤霞的上诉请求和理由，请求驳回刘凤霞的上诉请求。美联公司认为本案是买卖合同纠纷，不属于居间合同纠纷，所以不同意在本案中退佣金13万元,一审判决已建议另行起诉。民生银行述称，同意一审判决，不同意刘凤霞的上诉请求和理由，请求驳回刘凤霞的上诉请求。陈国禹未结清欠款，民生银行不同意解除抵押。但如果刘凤霞能够为陈国禹清偿全部贷款本息及相关费用，民生银行可以解除抵押。陈国禹未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩状。刘凤霞向一审法院起诉请求：1.判令陈国禹继续履行合同，将朝阳区603号房屋过户至刘凤霞名下；2.判令陈国禹向刘凤霞支付迟延办理过户的违约金160万元；3.判令美联公司向刘凤霞退还佣金13万元。一审法院认定事实：2014年1月23日，刘凤霞（买方、乙方）与陈国禹（卖方、甲方）及美联公司（丙方、居间方）签订《北京市存量房屋买卖及居间合同（买方留存）》（编号：BJG13XXX3，以下简称《合同合订本》），其中《北京市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）约定：交易房产坐落：北京市朝阳区603（以下简称涉案房屋），建筑面积165.1平方米；产权证明文件编号：X京房权证朝字第XXXX号；甲乙双方约定总成交价为850万元，其中房屋主体价格为人民币500万元，装饰、装修和相关设施的补偿价格为350万元；《合同》签订后，乙方同意于2014年2月28日前向甲方支付定金共计人民币80万元，剩余房款全款支付；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，买受人对出卖人出售的该房屋具体情况充分了解，自愿买受该房屋；甲乙双方应付于2014年5月30日（丙方通知5个工作日内）到房屋权属登记部门办理过户手续；甲方应当在2014年5月30日（过户当日）前将该房屋交付给乙方；甲乙双方任何一方未按本合同约定迟延履行合同义务，每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定的房价总款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，对本合同的解除应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。在三方另签订之《房屋买卖居间合同》（以下简称《居间合同》）及《佣金确认书》中，写明：刘凤霞于2014年1月30日前支付给美联公司佣金13万元；美联公司应及时为双方报告订立房屋买卖合同的机会、媒介服务，并向双方如实报告丙方了解到的订立房屋买卖合同的相关事项；因履行本合同而产生争议，三方应协商解决，协商不成的，三方均应向居间方所在地人民法院起诉等。2014年7月18日，刘凤霞、陈国禹与美联公司另签订《房屋买卖合同补充协议》，约定刘凤霞和陈国禹将原《买卖合同》约定的最迟过户时间推延为2015年1月30号前办理完毕，并将房屋成交总价调整为840万元。2014年11月9日，刘凤霞、陈国禹与美联公司再行签订《补充协议》，约定房屋总价款为840万元；刘凤霞于2014年11月11号支付陈国禹剩余部分购房首付款300万元；陈国禹于2014年11月30号前交房给刘凤霞使用，交接后的物业供暖由刘凤霞承担支付；陈国禹于2014年12月15号前配合刘凤霞办理贷款手续，双方约定最迟过户时间2015年1月20号前，以上补充条款，迟延履行或拒绝履行者视为违约方，违约方支付守约方160万元视为违约金，违约时间满30天的，守约方有权解除合同关系。上述《补充协议》签订当日，陈国禹向刘凤霞出具《收条》和《收据》各一份，显示收到刘凤霞购房款300万元和400万元，共计700万元。一审庭审中，为证明在签订《合同合订本》及两份补充协议时并不知晓涉案房屋存在抵押的情况，刘凤霞提交X京房权证朝字第XXXX号之涉案房屋权属证书复印件，该证书的附记处为空白。美联公司及民生银行对该证据真实性认可。一审庭审中，为证明陈国禹欠付民生银行借款，并以涉案房屋作为抵押，现民生银行要求实现涉案房屋上的抵押权并申请法院强制执行，民生银行提交其与陈国禹于2011年12月30日签订之《个人最高额抵押、保证额度借款合同》（以下简称《借款合同》）、针对《借款合同》进行公证的（2012）京中信内经证字00239号《公证书》、出具执行证书申请书以及（2016）京中信执字01938号北京市中信公证处执行证书复印件。刘凤霞表示《借款合同》约定的解决方式诉讼，并非强制执行，民生银行发放贷款之前应该查询涉案房屋的真实情况，刘凤霞是善意购买，且已在民生银行申请强制执行案件中提出执行异议，民生银行不能以上述证据对抗刘凤霞取得涉案房屋。美联公司对上述证据无异议。诉讼过程中，经刘凤霞申请，一审法院出具调查令，由刘凤霞自北京市住房和城乡建设委员会调取刘凤霞和陈国禹就涉案房屋办理网签情况，显示双方就涉案房屋交易办理有效存量房网签（未过户），合同号C9XXX49，备案时间为2014年10月17日。另经刘凤霞申请，法院出具调查令，由刘凤霞自北京市朝阳区不动产登记事务中心调取涉案房屋的抵押情况，显示抵押权人民生银行与抵押人陈国禹就涉案房屋办理最高额抵押权登记，最高债权数额457万元，债务履行期限2011年12月30日至2016年12月30日，不动产登记证明号X京房他证朝字第317900号，登记时间2012年1月16日，该抵押登记目前未注销。另经询，刘凤霞认可陈国禹已于2014年11月30日将涉案房屋交付，现涉案房屋仍由刘凤霞在实际控制。关于陈国禹欠付民生银行之贷款本息，刘凤霞表示同意代为清偿140万，即刘凤霞欠付陈国禹的剩余购房款，对于其他贷款不同意代为清偿。各方当事人均表示现无法联系上陈国禹。一审法院认为：刘凤霞与陈国禹所签订的《买卖合同》及两份补充协议系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。上述合同签订后，刘凤霞向陈国禹支付了700万元购房款，履行了相应的合同义务。陈国禹亦应当依约向刘凤霞交付房屋并配合刘凤霞办理涉案房屋的过户手续。刘凤霞现认可陈国禹已依约向其交付涉案房屋，故要求其配合办理过户手续。但经查，《买卖合同》及补充协议签订之前，涉案房屋已因为陈国禹和民生银行之间的借款行为被设立了抵押，至今抵押尚未解除。民生银行已就陈国禹的借款行为申请强制执行，而刘凤霞在庭审中明确表示只能在购房尾款140万元额度内代为清偿陈国禹欠付民生银行的借款，对于其余部分借款刘凤霞不同意偿还。在刘凤霞与陈国禹签订《买卖合同》并办理网签手续之前涉案房屋即存在抵押且一直未解除的情况下，该房屋现并不具备办理过户的条件，故对于刘凤霞要求陈国禹继续履行合同、将涉案房屋过户至其名下之诉讼请求，法院不予支持。根据当事人当庭陈述及提交的证据，并结合本案送达情况，可以确认涉案房屋未依约过户的违约方在于陈国禹，因此对于刘凤霞要求陈国禹支付其迟延办理过户违约金之诉讼请求，有事实和合同依据，法院予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷，而刘凤霞与美联公司之间发生的系居间合同关系，故对于刘凤霞要求美联公司退还佣金之诉讼请求，法院在本案中不予处理，刘凤霞可就此另行主张。陈国禹经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，法院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈国禹于判决生效后十日内给付刘凤霞违约金一百六十万元。二、驳回刘凤霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，美联公司提交一份有苏晓霞、陈国禹签名的《配偶同意出售房产声明》电子文档存档打印件，产权人陈国禹以及苏晓霞的身份证复印件以及苏晓霞的常住人口登记卡复印件，证明当时陈国禹的配偶苏晓霞同意出售该房屋。刘凤霞认可上述证据的真实性，民生银行对该证据的真实性、关联性及证明目的均予以认可。二审中，刘凤霞称其愿意代陈国禹偿还民生银行贷款600万元，支付完毕后，民生银行解除涉案房屋的查封及抵押，并继续向陈国禹追缴剩余的欠款及罚息。对此，民生银行表示该方案需要向总行请示汇报，目前仍在逐级上报过程中，尚未得到总行的批复。美联公司认为刘凤霞与民生银行之间的还款方案与其无关，故不持异议。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，陈国禹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及举证、质证的权利，不影响本案依法缺席审理。根据查明的事实，刘凤霞与陈国禹所签订的《买卖合同》及两份补充协议系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。刘凤霞已经依约向陈国禹支付了700万元购房款，履行了相应的合同义务，陈国禹就应当依约配合刘凤霞办理涉案房屋的过户手续。但在《买卖合同》及补充协议签订之前，涉案房屋已因为陈国禹和民生银行之间的借款行为被设立了抵押，至今抵押尚未解除，且民生银行已就陈国禹的借款行为申请强制执行并申请查封了涉案房屋，而刘凤霞在一审中表示只能在购房尾款140万元额度内代为清偿陈国禹欠付民生银行的借款，对于其余部分借款刘凤霞不同意偿还，故民生银行不同意解除抵押，致使涉案房屋不具备办理过户的条件，一审法院未支持刘凤霞要求将陈国禹将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，并无不当。二审中，虽然刘凤霞又表示同意代陈国禹偿还民生银行贷款600万元，让民生银行解除涉案房屋的查封及抵押，但民生银行表示该方案仍在逐级上报过程中，尚未得到总行的批复，故本院认为目前涉案房屋客观上仍不具备过户的条件，刘凤霞要求将涉案房屋过户至其名下的请求仍不能成立。刘凤霞需待与民生银行最终达成和解协议，且民生银行申请解除了涉案房屋的查封及抵押之后再行主张权利。另外，本案系房屋买卖合同纠纷，而刘凤霞与美联公司之间系居间合同关系，所涉争议不属于同一法律关系，对于美联公司是否严格履行了居间合同义务以及美联公司是否应当退还佣金的问题，双方可另案解决，故对于刘凤霞要求美联公司退还佣金之诉讼请求，本院在本案中不予支持。综上所述，刘凤霞的上诉请求及理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费20370元、保全费5000元及公告费260元，均由陈国禹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费20370元及公告费500元，均由刘凤霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 杜丽霞审 判 员 高 贵二〇一九年十二月二十六日法官助理 张海洋法官助理 王 菲书 记 员 高明晓书 记 员 赵 宇