重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10851号上诉人（原审被告）：重庆兴乾置业有限公司，住所地重庆市渝北区中央公园北路288号金茂书院（F98-2）3幢2层11号商铺，统一社会信用代码91500000321649812M。法定代表人：龙渊，董事长。委托诉讼代理人：况小莉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李再丽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：何京蔓，女，1990年12月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。上诉人重庆兴乾置业有限公司（以下简称兴乾公司）因与被上诉人何京蔓商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初10590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兴乾公司的委托诉讼代理人况小莉、李再丽，被上诉人何京蔓的委托诉讼代理人蒋宜均参加了诉讼。本案现已审理终结。兴乾公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回何京蔓的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由何京蔓承担。事实和理由：一、何京蔓于2018年10月13日和12月3日两次报修房屋漏水问题，兴乾公司均在合理期限内处理并回复，兴乾公司不存在整改超期。2019年3月9日《仙桃街道和庆路社区筹备组房屋装修安全巡查工作记录内容》和3月11日《重庆市政府系统公开电子信箱交办单》中并无漏水情况的记载。二、《仙桃街道和庆路社区筹备组房屋装修安全巡查工作记录内容》和《重庆市政府系统公开电子信箱交办单》反映的瓦片、支架等情况系兴乾公司主动履行维修屋顶瓦片损坏的义务，且从何京蔓举示的《接房手续办理流转单》可知兴乾公司在2019年3月31日前就已经将案涉房屋屋顶瓦片更换并将脚手架拆除完毕。即使该期间存在外墙支架，也并不影响房屋内部的装修或使用。即使一审判决认定维修期间为2018年10月13日至2019年3月31日，应扣除《重庆市新建商品房质量保证书》约定的1个月合理维修期。三、一审法院对何京蔓举示的关于房屋租赁的所有证据均未采信，但却判决兴乾公司按2500元/月的租金标准对何京蔓进行赔偿，缺乏事实和法律依据。何京蔓答辩，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当依法维持。何京蔓向一审法院提出诉讼请求：1.判令兴乾公司支付逾期交房违约金68877元（自2018年9月1日至2019年3月31日）；2.判决兴乾公司支付何京蔓2018年9月1日至2019年3月31日期间因房屋质量问题不能入住的损失7万元；3.判决兴乾公司承担何京蔓2018年9月1日至2019年3月31日期间因屋面质量问题不能入住的物业费5315.1元；4.诉讼费、律师费由兴乾公司承担。一审法院认定事实：2017年11月27日，兴乾公司作为甲方（卖方），何京蔓作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定：商品房为重庆市渝北区中央公园北路290号金茂书院18号楼负1-4，总成交金额3279803元。第七条交付及交付条件。属预售商品房的，甲方应当在2018年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理。逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十八条保修责任《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。《合同补充协议》中第六条约定：在该房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的交房期限办理该房屋验收交接手续，在此情况下乙方不得拒绝接收房屋，甲方不构成延期交房，但甲方应在该房屋交付后按约定承担相应的责任：（1）房屋存在质量瑕疵（主体结构和地基基础不合格的除外）。2017年11月27日，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2018年8月23日，兴乾公司向何京蔓发出《交付通知书》，通知其于2018年8月30日接房。2018年8月28日，兴乾公司取得金茂书院（F99-2地块）1-25#、S1、S2及车库工程项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年9月2日，何京蔓与兴乾公司形成《金茂国际生态新城房屋验收表》，验收项目：其他项目，验收情况：后花绿化分隔带位置不对，后花园有钢管；公区绿化。2019年9月12日，兴乾公司向何京蔓发出短信，内容为：你接房时反馈的问题后花园钢管已经处理完成，你可抽空过来复查。2018年10月13日何京蔓的《业主报修单》报修内容为：顶楼，两个房间、屋顶均在漏水；入户花园门前柱子不稳固，较晃；采光井不应封闭，不采光，反映几次了。2018年11月13日，兴乾公司向何京蔓发出短信通知，你前期报修的问题已处理完毕。2018年12月3日，何京蔓报修联排18-4屋顶还有2处漏水。兴乾公司：已经安排工人了。2018年12月14日，何京蔓：18-4屋顶漏水整好了没有？兴乾公司：昨天给你处理，需要下雨观察。2019年3月9日，仙桃街道和庆路社区筹备组房屋装修安全巡查工作记录内容为：今日下午社区接金茂墅·瑞宸18-4业主廖旭反应：说自己的房子早该接房，但房屋一直处于开发商维修状态并未达到交付条件房屋漏水情况严重。社区干部接到消息后立即陪同业主一起到房屋现场进行实地查看。经查看，发现该房屋外墙脚手架未拆除，现场工人还在对房屋进行施工维护，房屋屋顶瓦片破损较多，室内地面有一堆未清理的碎玻璃一处墙顶补漏后遗留的钢针未拆除。2019年3月11日重庆市政府系统公开电子信箱交办单内容为：关于业主需了解的关于验收标准及房屋交付条件的相关问题，我站工作人员已向投诉人进行解释说明，投诉人表示理解。目前，该房屋属于交付后的施工维修阶段，开发商因维修原因对投诉人生活确实产生了影响。建议开发商积极与投诉人友好协商，予以补偿。3月18日下午16：00我站工作人员会同开发商及业主本人就业主提出的问题进行现场核实，经查，现场情况如下：截止核查当日，业主房屋外墙支架未拆除，其原因是因为需整改坡屋面防水，对应部位确存因堵漏施工的钢针未进行拆除。屋面局部破损的瓦片室内仍未进行更换。上述问题，要求开发商在3月31日之前，全部整改完毕。2019年3月31日，何京蔓办理了接房手续，并在《金茂国际生态新城零星接房手续办理流转单》上写明：因屋面质量不合格，业主于2018年9月提出意见，开发商于2019年3月31日施工整改完工。《重庆市新建商品房质量保证书》载明：保修项目屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期限为5年，保修正常完成时限为1个月。何京蔓另向一审法院举示了如下证据：蒋世勇作为出租方，廖旭作为承租方的《房屋租赁协议》和收条6份，拟证明何京蔓承租蒋世勇的房屋，月租金1万元。兴乾公司质证认为：该证据真实性无法确认，收条没有转账凭条佐证。该院认为以上证据与本案无关，不予采信。何京蔓向一审法院提出鉴定申请，要求对2018年9月1日至2019年3月31日重庆市渝北区中央公园北路290号金茂书院18号楼负1-4房屋的租金标准予以鉴定。该院委托重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司，该公司于2019年8月20日作出说明，称其于2019年8月16日完成现场查勘，并对案涉房屋所在楼盘及案涉房屋所在区域的同类型房屋进行了市场调查，未找到任何租赁案例，市场条件有限，无法出具评估报告，退回司法评估委托书。一审法院认为：何京蔓与兴乾公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。兴乾公司合同约定的交付时间前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》且向何京蔓发出了接房通知书，其向何京蔓交付的房屋已符合交付条件，不存在逾期交房的违约行为，对何京蔓要求的逾期交房违约金不予支持。对于何京蔓要求的整改期间房屋租金损失，其于2018年9月2日接房时的提出的整改内容，兴乾公司在2019年9月12日已回复整改完毕。故此期间段是合理的整改期间，产生的损失不应得到支持。对于其从2019年10月13日开始反映的整改漏水问题，结合2019年3月9日仙桃街道和庆路社区筹备组房屋装修安全巡查工作记录和2019年3月11日重庆市政府系统公开电子信箱交办单看，漏水问题一直未得到处理。由于《重庆市新建商品房质量保证书》上约定的保修正常完成时限为1个月，现重庆兴乾置业有限公司维修期间超出了合理期限，应当对维修期间2018年10月13日至2019年3月31日期间的房屋租金损失进行赔偿。评估机构无法对案涉房屋租金作出鉴定结论，但考虑到何京蔓的损失确实存在，该院酌情按2500元/月予以支持。由于何京蔓未向该院举示其已缴纳物业服务费和律师费的证据，该院对此部分损失不予支持。一审法院判决：一、兴乾公司在判决生效后立即支付何京蔓2018年10月13日至2019年3月31日的房屋租金损失14000元;二、驳回何京蔓的其他诉讼请求。案件受理费1790元，由何京蔓负担895元，兴乾公司负担895元。二审中，双方当事人均未举示证据。本院查明的事实与一审查明的相同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案二审争议焦点为何京蔓主张的房屋租金损失是否应予支持。首先，兴乾公司主张其已就何京蔓2018年10月13日和12月3日两次报修的房屋漏水问题按期整改完毕，并无整改验收合格的相应证据，也与2019年3月9日《仙桃街道和庆路社区筹备组房屋装修安全巡查工作记录内容》和3月11日《重庆市政府系统公开电子信箱交办单》何京蔓仍就房屋质量问题向相关部门反映投诉的事实不符。其次，兴乾公司主张其在2019年3月31日前已经完成质量问题整改，其作为整改义务人应当对整改完成的具体时间承担举证责任，其未举示相应证据，一审法院认定整改完成日期为实际接房日，符合举证规则。再次，兴乾公司认为外墙支架不影响房屋装修或使用，还应扣除一个月的合理维修期，但在其通知交房后案涉房屋实际存在质量瑕疵，无论是维修所需的合理期间还是维修结束前支架未拆除期间，因房屋漏水被占用或存在支架障碍，均影响何京蔓自由使用房屋，兴乾公司应当赔偿该期间的房屋使用损失。最后，兴乾公司上诉认为损失标准无相应依据，鉴定机构由于缺失参照物未能做出评估报告，但兴乾公司不能因此而免除赔偿责任。案涉房屋系别墅，结合房屋位置、面积及租赁市场行情，一审法院酌情按2500元/月计算房屋租金损失，并不存在畸高。综上所述，兴乾公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1730元，由重庆兴乾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇一九年十二月二十五日法官助理  秦金星书 记 员  李白露