广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1448号 上诉人（原审原告）：王文旭，女，1968年3月15日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：王小琴，广西南珠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶长全，男，1985年8月9日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。同为被上诉人伍何娣的委托诉讼代理人。 被上诉人（原审被告）：伍何娣，女，1987年9月23日出生，汉族，住广西合浦县。 上诉人王文旭因与被上诉人叶长全、伍何娣房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院（2019）桂0512民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王文旭上诉请求：撤销北海市铁山港区人民法院（2019)桂0512民初165号民事判决书，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定被上诉人在合同期满后未继续使用涉案房屋是毫无依据、错误的。首先，一审判决采信证人沈某的证言是错误的，沈某在庭审中的陈述与其在合浦县公安局风门岭派出所的陈述内容不一致、互相矛盾，故其证言不应予以采信；其次，即使证人沈某证言依法可采信，本案也无法证实被上诉人已履行腾退房屋的义务，沈某并没陈述到拉货所在房屋是涉案房屋，且其明确陈述其不是搬家公司的，只是“拉货”，而被上诉人承租涉案房屋用于居住及加工皮具，平时也需要“拉货”，故雇请沈某拉货不能证实上诉人在腾房中；再次，即使按被上诉人所言，其拉走部分物品，剩下的都是些无价值物品，但被上诉人庭前从未向上诉人表示过放弃房屋内物品，也没将钥匙交还上诉人，故不能认定被上诉人己腾退房屋，一审判决以被上诉人当庭表示放弃该些物品而认定其合同期满后未占用房屋是毫无逻辑、对上诉人极不公平的；最后，合同期满后腾退房屋交还钥匙是承租人即被上诉人的义务，举证责任也在于被上诉人，被上诉人并未能证实该事实，事实上，被上诉人并未腾退房屋，更未交还涉案房屋钥匙，而是继续使用房屋。综上所述，被上诉人在合同期满后没有将涉案房屋交还上诉人，继续使用涉案房屋，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人叶长全、伍何娣辩称：1.关于在房屋内遗留物品是否认定为续租的问题。本案《房屋租赁合同》第十六条约定，合同到期承租人退出，出租人收回房屋，续租应签订租赁续签补充协议书，但本案中双方在合同到期后未签订补充协议；该《房屋租赁合同》第三条约定，租金按月收取，先付后住，被上诉人未交续租租金，上诉人未催收租金，据此可知双方并没有续租。因涉案房屋发生了案外人触电死亡事实，被上诉人在腾退屋内物品过程中遭到死者家属阻挠，钥匙断在门锁中，导致被上诉人未能完全清空房屋内遗留物品，上述事件发生不能完全归责于被上诉人，更不能因为留有物品而认定租赁关系继续存在。租赁合同不但约定被上诉人退出义务，也约定上诉人有收回房屋的义务，上诉人发现屋内遗留物品应通知被上诉人限时取走，如认为被上诉人遗留物品的行为是续租，应催促被上诉人签订续租协议并催收租金，但上诉人在涉案合同到期后怠于履行义务，不应从中获得额外利益；2.关于举证责任的问题。被上诉人在一审中申请证人出庭作证并提供了房屋用电情况，已尽举证义务，上诉人作为一审原告，主张被上诉人继续使用房屋应承担举证责任。综上，本案事实清楚，上诉人以被上诉人腾退房屋过程遗留物品主张双方租赁关系继续存在，但在一般租赁关系中承租人离开后遗留、丢弃部分物品的情形极为平常，不能由此认定租赁关系继续存在，故应驳回上诉人上诉请求，维持原判。 上诉人王文旭向一审法院起诉请求：1.判决二被告将租赁房屋即坐落于合浦县廉州镇龙门路22号楼房腾退交还原告；2.判令二被告支付原告租金70800元（自2017年7月起暂计至2018年12月，以后另计至腾退之日止）。 一审法院认定事实：被告叶长全与被告伍何娣系夫妻关系。位于合浦县规划图第75、77号北侧2号）的房屋，原登记在林平珍、王昌侃名下，2017年8月21日转移登记至原告王文旭名下。2016年7月11日，林平珍委托其女原告王文旭将上述房屋出租给被告叶长全。2016年7月12日，原告王文旭作为甲方与被告叶长全作为乙方签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告将涉案房屋租赁给被告叶长全生活居住，房屋租赁期限为一年，自2016年7月19日起至2017年7月18日止。房屋租金按季度收取，每个季度租金为11800元，先付后住。租赁合同到期时即为合同执行完成，被告叶长全退出租房，原告收回该房屋，如继续租赁，应另行签订《租赁续签补充协议书》。合同签订后，涉案房屋由二被告共同居住、使用，二被告依约按季度预付房屋租金。合同期限届满后，原、被告双方未续签房屋租赁合同，二被告未继续居住、使用涉案房屋。原告认为二被告占用涉案房屋未缴纳房屋租金，遂起诉。另查明，2017年6月25日，另案受害人郭泰行走经过涉案房屋西南墙铁皮瓦面屋外的积水路面时触电身亡。2017年8月14日，二被告雇请证人沈某等人将涉案房屋内的物品装车运走，沈某在装运了屋内大部分物品后，被受害人郭泰家属阻拦并将拉货用的五菱牌面包车扣押，沈某报警后，合浦县公安局风门岭派出所对其进行了询问并制作了《询问笔录》。原告在一审庭审中陈述，无法进入涉案房屋内的原因是二被告不腾退房屋，不交还钥匙。二被告当庭陈述留在涉案房屋内的都是些无价值的物品，二被告已明确表示放弃这些物品；未能交还涉案房屋钥匙是因其在腾房过程中遭受害人家属将钥匙折断在门锁中。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律法规，合同合法有效，依法予以认定。合同签订后，二被告向原告缴纳了房租，原告依约将房屋交由被告使用。2017年7月18日，合同期限届满，二被告不申请续租，合同已经终止；二被告在合同期满后，未继续使用该房屋，故原告诉请二被告缴纳房屋租金，于法无据，依法不予支持。原告认为二被告未腾退房屋，继续占用涉案房屋，与查明事实不符，故原告诉请二被告腾退涉案房屋，依法不予支持。据此，一审法院作出如下判决：驳回原告王文旭的诉讼请求。案件受理费1570元，减半收取785元，由原告王文旭负担。 二审中，当事人没有提交新证据。上诉人王文旭对一审查明的事实提出以下异议：1.一审查明的“合同期限届满后，二被告为继续居住使用原涉案房屋”与事实不符，两被上诉人仍占有、使用涉案房屋；2.一审查明的“2017年6月25日，另案受害人郭泰行走经过涉案房屋西南墙铁皮瓦面屋外的积水路面时触电身亡”有误，该事实涉及另一案件，另案判决尚未生效，一审法院根据尚未生效的判决认定本案事实是错误的；3.一审查明的“2017年8月14日，二被告雇请证人沈某等人将涉案房屋内的物品装车运走，沈某在装运了屋内大部分物品后，被受害人郭泰家属阻拦并将拉货用的五菱牌面包车扣押，沈某报警后，合浦县公安局风门岭派出所对其进行了询问并制作了《询问笔录》”有误，一审法院采信沈某的证言是错误的，沈某在一审庭审中的陈述与其在合浦县公安局风门岭派出所的陈述内容不一致、互相矛盾，故对其证言不应采信，即使沈某的证言依法可采信，本案也无法证实被上诉人已履行腾退房屋的义务，沈某未陈述其拉货所在房屋是涉案房屋，且其不是搬家公司的，被上诉人承租涉案房屋用于居住及加工皮具，平时也需要拉货，故雇请沈某拉货不能证实被上诉人在腾房；4.一审查明的“二被告当庭陈述留在涉案房屋内的都是些无价值的物品，二被告已明确表示放弃这些物品；未能交还涉案房屋钥匙是因其在腾房过程中遭受害人家属将钥匙折断在门锁中”有误，因为本案并没有证据证明该事实。经本院二审查明，一审法院既认定二被上诉人在涉案合同期限届满后不再占有、使用涉案房屋，又认定二被上诉人于2017年8月14日仍在涉案房屋处装运物品，该两处认定存在矛盾，根据本案的证据，本院认定二被上诉人在涉案合同期限届满后未及时将个人物品全部搬走，至2017年8月14日仍在使用涉案房屋。二审中上诉人王文旭并未提交证据，其对一审查明事实的其余异议与本案查明的事实不符，故本院不予采信。 本院二审查明：二被上诉人在2017年7月18日涉案合同期限届满后未及时将个人物品搬走，至2017年8月14日仍在使用涉案房屋。除此之外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是，上诉人王文旭请求二被上诉人腾退涉案房屋并支付自2017年7月起至腾退之日的房屋租金是否具有事实和法律依据的问题。1.关于腾退房屋的问题。根据本案查明的事实，被上诉人在房屋租赁期限届满后已于2017年8月14日将房屋的物品搬离，一审庭审中被上诉人也明确放弃房屋中未搬离的物品，根据电费缴交票据显示的用电情况，被上诉人在之后也不在该房屋居住，故上诉人请求被上诉人腾退房屋没有事实依据，本院不予支持。2.关于租金问题。涉案房屋租赁期限届满后，上诉人仍占有使用涉案房屋，上诉人对此也没有异议，据此双方形成的是不定期的房屋租赁合同，被上诉人虽于2017年8月14日将房屋的物品搬离，并不再居住该房屋，但被上诉人没有将钥匙交还上诉人，也即没有将房屋退还上诉人，被上诉人仍应按涉案房屋租赁合同约定的租金标准向上诉人支付租金。根据涉案房屋租赁合同的约定，房屋租金按季度缴交，先交租金后使用，2017年10月18日是被上诉人缴交租金的最后期限，但被上诉人没有缴交，被上诉人的行为已经构成违约，在此情况下，上诉人应当采取适当的措施防止损失扩大，但上诉人并没有采取适当措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，上诉人对之后的租金不得要求赔偿。据此，本院支持上诉人2017年7月19日至2017年10月18日一个季度的租金11800元。一审判决对上诉人该部分请求全部驳回不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人王文旭的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院（2019）桂0512民初165号民事判决； 二、被上诉人叶长全、伍何娣向上诉人王文旭支付租金11800元； 三、驳回上诉人王文旭的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费785元，由上诉人王文旭负担654元，由被上诉人叶长全、伍何娣负担131元。二审案件受理费1570元，由上诉人王文旭负担1308元，由被上诉人叶长全、伍何娣负担262元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年十二月三日 法官助理 李晓新 书 记 员 罗 杏