安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初8673号 原告：安徽省政务大厦管理中心，住所地安徽省合肥市马鞍山路与太湖路交口西北角。 法定代表人：陶登谊，该中心主任。 委托诉讼代理人：杜道好，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张璐璐，安徽华人律师事务所律师。 被告：韩公如，女，1968年6月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李延法，长丰县双墩法律服务所法律工作者。 原告安徽省政务大厦管理中心(以下简称政务大厦管理中心)与被告韩公如房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告政务大厦管理中心委托诉讼代理人杜道好、张璐璐，被告韩公如及其委托诉讼代理人李延法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 政务大厦管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令韩公如立即腾出房屋；2.判令韩公如支付政务大厦管理中心房屋使用费62000元（2017年1月1日至2019年7月31日，此后部分计至韩公如搬出房屋之日止）；2.本案诉讼费用由韩公如承担。当庭增加诉讼“判令解除案涉合同”。事实与理由：2015年1月1日，韩公如与安徽省民主党派机关公共事务管理委员会办公室（以下简称民主党派办公室）签订《租赁合同》，承租其位于合肥市庐阳区益民街部分房屋用于商业经营，房屋面积24平方米，租金2000元/月，使用期间为2015年1月1日至2015年12月31日。合同到期后，双方口头协议由韩公如继续使用涉案房屋，按原租金标准继续交纳租金。2018年1月10日，“民主党派办公室”将涉案房屋的所有权利（使用权、收益权等）移交给政务大厦管理中心，政务大厦管理中心接收后多次向韩公如催交租金，韩公如仍拒绝支付。截止目前，韩公如一直处于占用涉案房屋的状态，但是2016年12月31日之后的租金始终未支付。韩公如的行为严重侵害了政务大厦管理中心的合法权益。特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 韩公如答辩称，1.政务大厦管理中心诉请无事实及法律依据，本案原告诉讼主体不适格；2.政务大厦管理中心未向法院提供证据证明其为案涉房屋的所有权人，未提供案涉房屋产权证，案涉房产系违章建筑，案涉房产未经过房产机关登记，自申请临时建设许可证至今已27年，期间未向房产部门登记，故案涉房屋系违章建筑；3.政务大厦管理中心诉请超过诉讼时效，案涉合同自2015年12月31日到期后，一直未与韩公如联系，也未提供向韩公如主张权利的证据。综上，请求法庭查明事实，依法驳回政务大厦管理中心诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，民主党派办公室作为甲方与万特风服装店作为乙方签订门面房租赁合同，约定甲方将位于合肥市庐阳区益民街使用面积为24平方米的门面房出租给乙方经营；租期为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日；月租金2000元，1月15日和7月15日各交半年租金，如拖欠租金，甲方有权收回房屋；合同还就转租、费用承担等事宜作了约定。安徽省民主党派机关公共事务管理委员会（以下简称民主党派委员会）在甲方签章处加盖公章，韩公如在乙方签章处签名。合同到期后，双方未续签合同。庭审中，韩公如确认案涉房屋仍由其占有使用，2016年12月31日之后没有交纳过租金。 2019年5月13日，政务大厦管理中心向韩公如书面催要2017年1月1日至2019年5月31日期间租金58000元。韩公如签字确认收到该通知。 另查明，政务大厦管理中心系安徽省（省）直机关事务管理局举办的事业单位法人。其宗旨和业务范围：接受委托承担省政务大厦及综合办公楼资产管理和运营工作，负责制定省政务大厦及综合办公楼服务规范和标准并组织实施，按购买服务方式引入专业化服务公司向入住单位提供优质物业服务。 合肥市庐阳区万特风服装店系个体工商户，注册号为340103600049341，韩公如系该个体工商户经营者，该个体工商户的经营状态为吊销未注销。涉案房屋租赁合同存续期间，租金的交纳、通知的接收，均以韩公如个人名义进行。 再查明，1992年12月24日，合肥市规划局颁发编号为建临许（92）240建设工程规划许可证（临时建设工程），建设单位省民主党派，建设项目名称综合楼，建设位置益民街。 1997年6月20日，合肥市规划局颁发编号为建民许280建设工程规划许可证，建设单位省民主党派大楼管理委员会，建设项目名称省民主党派办公大楼裙楼，建设位置舒城路。 还查明，2018年3月6日，民主党派委员会与安徽省机关事务管理局达成出租房移交协议，将益民街上由各党派和管委会管理的所有出租房全部移交省管局（安徽省机关事务管理局），出租房合同续签、租金收缴等事宜由省管局全权处理。协议附表中包含案涉房屋。 2018年3月26日，安徽省机关事务管理局通知政务大厦管理中心案涉房屋统筹管理，并妥善做好水电过户、租金收缴等有关事宜。 案件审理中，民主党派委员会出具情况说明一份，载明1.“省民主党派”“省民主党派办公大楼委员会”“省民主党派机关管理委员会”均为其曾用名或不规范用名。2.民主党派委员会为各民主党派的内部协商联络机构，主要职能是统筹各民主党派公共事务管理；代交代收各民主党派的水、电费；负责门卫安保、办公楼新建及维修、日常设备维修维护；计划生育；文明创建、机关绿化、公共设施设备的政府采购项目的招投标；负责公共经费的管理使用明细账；聘用和管理临时工作人员等。3.各民主党派省委机关于2017年整体搬迁至省行政中心办公。舒城路和益民街上的由各党派和管委会管理的所有出租房全部移交给省管局。 上述事实，有政务大厦管理中心提供的事业单位法人证书、建设规划许可证（临时）、建设规划许可证、《省民主党派老干部活动室、出租房移交协议》、《关于统筹管理原民主党派老干部活动室、门面房的通知》、《门面房租赁合同》、《催交门面房所欠租金的通知》、移交清单、情况说明等证据材料及当事人陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。具体到本案，韩公如作为涉案房屋的承租人应当按照约定向涉案房屋的权利人支付租金，在其拖欠租金的情况下，房屋权利人有权解除合同，要求其腾出房屋。 本案争议焦点为一、政务大厦管理中心是否为适格原告；二、政务大厦管理中心的诉讼请求是否有事实及法律依据；三、政务大厦管理中心的诉讼请求是否超过诉讼时效。 争议焦点一、政务大厦管理中心是否为适格原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。据此，分析如下： 1.案涉房屋租赁合同合法有效。案涉房屋由省民主党派办公大楼管理委员会作为建设单位取得建设规划许可证，且实际建成，并由在案涉租赁合同期间由韩公如占有使用。省民主党派办公大楼管理委员会与案涉房屋租赁合同的出租方民主党派委员会系同一主体。 2.原租赁合同到期后已转为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉房屋租赁合同在2015年12月31日到期后，韩公如继续占有使用案涉房屋，并向民主党派委员会交纳租金至2016年12月31日。民主党派委员会和政务大厦管理中心对此亦未提出异议。 3.房屋转移连续有效。民主党派委员会作为涉案房屋的权利人通过协议的方式将涉案房屋移交安徽省机关事务管理局，并约定合同续签、租金收缴等事宜由该局全权处理。之后，安徽省机关事务管理局以通知形式，委托政务大厦管理中心统筹管理案涉房屋，做好租金收缴等有关事宜，政务大厦管理中心也实际行使了管理职责。上述移交、委托，连续有效。 综上所述，政务大厦管理中心作为涉案房屋的管理人，地位等同出租人，对韩公如享有出租人权利，与本案有直接利害关系。政务大厦管理中心系本案的适格原告。 争议焦点二、政务大厦管理中心的诉讼请求是否有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”韩公如作为承租人占有使用涉案房屋且拒绝支付2017年1月1日之后的租金，亦未提供证据证明其未支付租金理由正当。政务大厦管理中心在韩公如长期拖欠租金且经催告仍未支付租金的情况下要求与韩公如解除合同并要求韩公如腾空涉案房屋，具备事实和法律依据。 争议焦点三、政务大厦管理中心的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十六条规定“不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”，不适用诉讼时效的规定。政务大厦管理中心向本院提起诉讼的请求包括三项即解除合同、要求韩公如腾出房屋和支付2017年1月1日至2019年7月31日期间的租金62000元。第一诉讼请求，因合同关系处于存续态度，故不存在超出诉讼时效之说；第二项诉讼请求，系不动产物权的权利人返还财产请求权，不适用诉讼时效的规定；第三项诉讼请求，按照原租赁合同约定，韩公如应当在2017年1月15日交纳2017年上半年的租金，故起算时间为2017年1月15日，截止政务大厦管理中心向本院起诉之日（2019年7月26日），不满三年，故未超出诉讼时效。且韩公如于2019年5月13日签收催交租金通知，亦可产生诉讼时效中断之效果。 综上所述，政务大厦管理中心要求与韩公如解除租赁合同，并要求韩公如腾空房屋、支付房屋租金及占用使用费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。房屋租金按2000元每月的标准，自2017年1月1日起计算至2019年7月26日，为61733元，此后继续按照该标准计算房屋占有使用费至房屋实际交付之日止。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除2015年1月1日安徽省民主党派机关公共事务管理委员会与韩公如（万特风服装店）签订的门面房租赁合同； 二、韩公如于本判决生效之日起二十日内将案涉房屋（位于合肥市庐阳区益民街使用面积为24平方米的门面房）腾空并交付安徽省政务大厦管理中心； 三、韩公如于本判决生效之日起十日内支付安徽省政务大厦管理中心房屋租金61733元及房屋占有使用费（房屋占有使用费按照2000元每月的标准，自2019年7月27日起计付至房屋实际交付之日止）； 四、驳回安徽省政务大厦管理中心其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1175元，由韩公如负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇一九年十二月二十三日 书记员  单劭萌 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。