四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19912号 上诉人（原审被告）：成都住哪儿网络科技有限公司，住所地：成都市成华区羊子山路68号4栋1单元16层19号。 法定代表人：黄高华，总经理。 委托诉讼代理人：李足鹏，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文强，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈泳合，男，1992年9月6日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：向娇，四川和创律师事务所律师。 上诉人成都住哪儿网络科技有限公司（以下简称住哪儿公司）因与被上诉人陈泳合房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10682号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 住哪儿公司上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10682号民事判决，依法改判住哪儿公司向陈泳合支付租金583元并调低违约金；2.本案一、二审诉讼费由陈泳合承担。事实和理由：一、一审判决对于住哪儿公司应当支付的租金数额认定错误。住哪儿公司已按照双方合同约定足额支付了第一年应付租金15030元，即从2018年6月10日至2019年6月9日的租金。所以住哪儿公司仅还需支付2019年6月10日至2019年6月14日的租金，该部分的租金应计算为583元（42585÷365×5）。根据案涉合同的补充条款，将第一年度和第二、三年度租金分开算是双方均认可的。一审法院判决住哪儿公司向陈泳合支付租金17820元严重错误。二、一审判决认定的违约金5000元严重高于实际损失，且陈泳合对合同解除亦负有过错。一审判决在错误认定应支付租金数额的基础上认定违约金为5000元不符合实际情况。合同约定住哪儿公司延期支付租金超过30日，陈泳合才有权收回房屋，但陈泳合在住哪儿公司仅迟延支付租金5日后便贸然收回房屋，故陈泳合对合同解除也负有一定过错，违约金应当在5000元的基础上再予以调减。 陈泳合辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回住哪儿公司的全部上诉请求。一审法院认定租金标准正确，对违约金的认定标准适当。 陈泳合向一审法院起诉请求：1.解除陈泳合、住哪儿公司之间签订的《房屋出租委托管理合同》；2.判令住哪儿公司向陈泳合支付自租赁房屋之日起至合同解除之日止期间未付的房屋租金以及违约金2万元，未付租金暂算至2019年6月19日为21270元，两项金额合计41270元；3.本案诉讼费由住哪儿公司承担。 一审法院认定事实：陈泳合系位于成都市青羊区房屋）业主。2018年5月8日，陈泳合（即甲方）与住哪儿公司（即乙方）签订《房屋出租委托管理合同》，主要约定：1.陈泳合将位于青羊区房屋交由住哪儿公司管理，管理期为2018年5月10日起至2021年6月9日止，其中2018年5月10日到2018年6月9日为免租期；2.管理房屋租金为每月2700元，付款方式按比例付款。住哪儿公司应按合同规定付租时间提前5-10天，每个月支付陈泳合房屋租金，如未按时支付，按月租金的千分之五计算滞纳金；3.住哪儿公司未按照合同约定时间支付陈泳合房屋租金，超过30天，陈泳合有权收回房屋。此外，合同补充条款还载明“1.付款方式：乙方以总价为100200元租下房屋，第一次付款金额为总价的百分之十五15030元。第二年至第三年每年付款金额为42585元，付款时间为该年6月1日至6月10日。……4.违约责任：甲方在乙方管理期间不得收回此房屋，如有违约需向乙方赔付违约金20000元，乙方未按时支付甲方租金，甲方有权收回此房屋，并向乙方索赔违约金20000元。……”。 合同签订后，住哪儿公司向陈泳合支付了15030元。 陈泳合因住哪儿公司未按约支付第二笔租金，遂于2019年6月15日将锦屏路房屋收回。 一审法院认为，陈泳合与住哪儿公司签订的《房屋出租委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按协议约定履行义务，享有权利。 依据《房屋出租委托管理合同》的约定，住哪儿公司未按照合同补充条款的约定于6月1日至6月10日将第二年的租金支付给陈泳合，其行为构成违约，按照双方约定，陈泳合有权收回房屋并要求住哪儿公司承担违约责任。现陈泳合主张解除《房屋出租委托管理合同》，从其2019年6月15日收回房屋以及住哪儿公司辩称的双方已就陈泳合收回房屋达成合意来看，双方实际已经就解除《房屋出租委托管理合同》达成一致意见，该合同已经解除，故对于陈泳合现诉讼请求主张解除该合同，与事实不符，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因住哪儿公司未提供证据证明其向陈泳合交付房屋具体时间的证据，结合陈泳合自认其于2019年6月15日收回房屋，故住哪儿公司应当向陈泳合支付至2019年6月14日的房屋租金。按照合同约定，住哪儿公司向陈泳合支付了15030元，陈泳合认为该款项中包含了3000元中介费，故应当予以扣除，一审法院认为，陈泳合未提供证据证明双方就该部分款项应抵扣3000元的中介费用，亦未提供其他证据证明住哪儿公司认可该部分费用中包含3000元中介费，故陈泳合主张扣除3000元的中介费用，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。从双方合同约定来看，明确约定第一年应支付租金比例为15030元，而住哪儿公司虽向陈泳合足额支付了15030元，但是因住哪儿公司违约导致合同解除，解除之后，应向陈泳合足额支付至2019年6月14日的租金，故住哪儿公司应支付的租金为32850元（2700元/月×12月+5天×2700元/月÷30天），住哪儿公司已支付了15030元，还应支付租金为17820元，对于陈泳合主张的21270元中的17820元，一审法院予以支持，对于其主张的超出部分，一审法院不予支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，陈泳合按合同约定主张住哪儿公司支付2万元违约金，而住哪儿公司抗辩该违约金过高，并要求予以调减，一审法院认为，陈泳合未提供证据证明其存在租金以外的其他损失，而其租金已经通过诉讼主张，故一审法院对于违约金酌情调减为5000元，对于陈泳合主张的超出部分，一审法院不予支持。 综上，对陈泳合的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、住哪儿公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈泳合支付租金17820元及违约金5000元；二、驳回陈泳合的其他诉讼请求。如果住哪儿公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费832元，减半收取416元，由陈泳合负担185元，住哪儿公司负担231元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，陈泳合与住哪儿公司签订的《房屋出租委托管理合同》及其补充条款系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点为：一、一审确定的租金标准是否恰当。二、一审确定的违约金是否合理。 关于租金标准的问题，本院认为，案涉合同明确约定房屋租金为每月2700元，付款方式为按比例付款。因双方对付款方式约定不明，故又签订了补充条款，约定租金总价100200元，按总价的一定比例支付每一年的租金。即第一年租金为总价的百分之十五15030元，第二年至第三年分别为42585元。住哪儿公司主张应以第二年租金为基准计算应支付租金，本院对此认为，双方在合同中明确约定了每月租金为2700元，补充条款对每年租金的支付数额明确表示为按相应比例支付，并未改变每月租金数额的约定，因此一审的租金计算标准并无不当，本院对于住哪儿公司关于第一年租金为15030元的主张不予支持。 关于违约金的问题，本院认为，补充条款变更了租金支付期间，同时约定若住哪儿公司未能按期支付租金，陈泳合有权收回房屋。该约定变更了主合同中关于超期支付30天陈泳合才有权解除合同的约定。同时根据一审中住哪儿公司的答辩意见，住哪儿公司在第一年租期届满前亦多次要求降低租金和变更租赁期限，故陈泳合在对方未能按期支付租金的情况下收回房屋并无不当，住哪儿公司应承担违约责任。一审判决已经在双方约定的违约金基础上调减，且违约金除补偿实际损失外，还应体现一定的惩罚性，故该调减后的违约金并无不当，应予维持。 综上，上诉人住哪儿公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费832元，由成都住哪儿网络科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月十二日 书记员 王小禹