四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1550号 上诉人（原审原告）：胡健，男，生于1989年1月17日，汉族，四川省合江县人，住合江县。 委托诉讼代理人：陈庆忠，四川荔香律师事务所。 被上诉人（原审被告）：四川省合江县牛脑驿建筑工程有限公司，地址：合江县大桥镇政府办公楼三楼。统一信用代码91510522204904642Y。以下简称“牛脑驿公司”。 法定代表人：赵泽文,该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱才录，四川万盛行律师事务所。系特别代理。 被上诉人（原审被告）：赵宇航，男，生于1968年7月22日，汉族，四川省合江县人，住合江县。 被上诉人（原审被告）：合江县参宝镇会龙村村民委员会，地址：四川省泸州市合江县参宝镇会龙村新村。统一信用代码54510522ME129200XE。 法定代表：余雨英，村主任。 上诉人胡健与被上诉人合江县牛脑驿建筑工程有限公司（以下简称牛脑驿公司）、赵宇航、合江县参宝镇会龙村村民委员会（以下简称会龙村委会）买卖合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2019）川0522民初915号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理。现本案已审理终结。 上诉人胡健上诉称：请求撤销四川省合江县人民法院（2019）川0522民初915号民事判决，依法改判双方买卖合同无效，判决被上诉人返还100000元购房款及利息，利息从2013年11月15日起按银行同期同类贷款利率计算至付清为止，一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定不清。牛脑驿公司与合江县参宝镇会龙村签订《合江县参宝乡会龙村聚居点建设项目代建合同》后，由被告赵宇航出资开发修建“会龙新村”门市及住房，并公开向社会销售。2013年8月28日原告向被告赵宇航交订金20000元购住房一套，面积130平方米，单价1340元，注明：封顶付房款80%，交房钥匙全部付清。收据编号3195046，两张收据均加盖合江县参宝会龙村项目部公章。二被告借故不与原告签订《购房买卖合同》，被告赵宇航多次向原告承诺能办理好《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及其他相关手续。2014年被告应该交房时，原告发现该房存在严重的质量问题，配套设施不完善，房屋有加层，变成了五层高楼，改变了房屋主体结构，且不能办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及其他相关手续，交房后发现房屋质量存在严重问题。房屋加层为五层，改变了房屋主体结构，且不能办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。一审法院适用法律错误，认定合同有效，变相的支持被上诉人违规违建行为。 被上诉人牛脑驿公司辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求依法应予驳回。 被上诉人赵宇航辩称：一审事实认定与法律适用均没有问题，依法应予维持。 胡健向一审法院起诉请求：依法确认胡健与牛脑驿公司、赵宇航之间订立的房屋买卖协议无效；依法判决二被告连带退还原告已交的购房款100000元及利息（从2013年11月15日起按农商银行同期同类贷款利率计算至付清止）。一审法院审理查明：原告胡健为被告会龙村委会村民，户籍地为合江县，其在该村无其他住房。2011年、2012年，根据《四川省新村（聚居点）建设规划编制办法》及《县城新村总体规划》，合江县参宝镇会龙新村聚居点的建设得到合江县住房和城乡规划建设局和合江县人民政府的批准。2013年，参宝镇（原参宝乡）人民政府《关于申请批准“双挂钩”项目安置聚居点建设方案》向合江县人民政府请示，请示中会龙新村在九、十社规划占地39.77亩，安置167户514人。合江县人民政府办公室批准同意实施后，会龙村九社关于土地“双挂钩”项目会龙聚居点建设占地事项形成了决议，被告会龙村委会与被占地的农户签订了占用土地安置补偿协议。之后，被告会龙村委会与被告牛脑驿公司签订了《会龙村聚居点建设项目代建合同》，合同约定：被告会龙村委会负责规划协调聚居点建设的用地，建设用地的补偿费由被告牛脑驿公司负责，建设资金由被告牛脑驿公司垫付，所建房屋由被告牛脑驿公司全权处置，限价每平方米1340元，所得资金作为投资回报等等。被告牛脑驿公司将代建工程以内部承包的方式发包给了被告赵宇航，由被告赵宇航对该代建工程进行了承建。2013年8月28日，原告胡健委托其母亲张淑珍向被告会龙村委会提交《购房申请书》，申请书内容：本人系合江县参宝乡会龙村46号，户口人数2人，户主身份证码510522196801062360。因无住房，需在聚居点购住房，经家庭共同商量同意，并根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规之规定，在接受合江县各项购房条款的前提下，本着自主自愿、利益自享、风险自负的原则，购买双挂钩项目住房一套，面积约为130平方米。并填写了《会龙新村住户登记表》，登记内容：姓名胡健，联系电话151××××1456，住社，身份号码5105221989××××××××。订房数量：1套，4号楼3号房。金额：1340元／㎡。付款方式：2013年8月28日第一次付2万元，2013年10月15日第二次付8万元。备注：封顶付房款80%，交房钥匙全款付清。原告胡健并于当日预付订金2万元，合江县会龙新村项目部向其出具收据，收据编号3195035，载明内容：住房一套，约130㎡，单价1340元／㎡，封顶付房款80%，交房钥匙全部付清。2013年11月15日原告胡健按约定第二次交款8万元，收据编号3195046。会龙新村于2013年6月投资建设，于2014年5月竣工，经四川恒固建设工程检测有限公司进行工程质量鉴定，鉴定结论：合江县1＃-6＃、23＃、25＃、26＃、28＃楼工程总体观感质量较好，从抽查的结果看，房屋的承载能力基本满足要求。建议房屋在使用过程中，应对负荷加以控制。另查明，原告胡健在第二次交款后未按约定交清房款，被告方未将房屋交付原告。代建合同约定楼层不超过四层，但代建双方及内部承包方默认代建房屋为五层（全县所有新村房屋设计均为五层，底层为门市）。原告在未知晓代建合同时，未提出楼层等问题，在（2018）川0522民初3054号案件发生知晓代建合同后，始提出房屋有加层，变成了五层高楼，改变了房屋主体结构等问题。在法庭协调中，原告表露出其真实想法：主要现在不想要该房屋了，如果就已交的10万元不在多交，原告愿意要房。如果被告方退款8万元的房款，原告愿意自己亏损2万元退房。一审法院认为：关于本案争议的合江县参宝镇会龙新村聚居点房屋性质问题。原告认为是“小产权房”，请求依照国土资源厅、住房和城乡建设办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知［国土资电发（2013）70号］认定为违法建筑。根据原、被告双方所提交证据表明，合江县参宝镇会龙新村聚居点建设工程是双挂钩工程。“双挂钩”为建设用地增减挂钩，即农村集体建设用地减少跟城市建设用地增加挂钩。是国家为了控制城市、村庄建设大量占用耕地的政策。减少农村建设用地规模，复垦出耕地，减少的建设用地的指标可以用来发展城市建设。“双挂钩新村聚居点”与“小产权房”有质的区别，“双挂钩新村聚居点”是将村民聚居在一起，复垦出耕地支持城市发展；“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。“双挂钩新村聚居点”建设是符合政策规定的建设行为；“小产权房”建设是一种违法的房产开发行为，国土资源厅、住房和城乡建设办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知［国土资电发（2013）70号］，载明的是禁止“小产权房”的修建和销售，禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。合江县参宝镇会龙新村建设用地增减挂钩试点项目，有《合江县城乡建设用地增减挂钩试点项目实施办法》、《合江县2012年呈现建设用地增减挂钩项目实施方案》、《合江县住房和城乡规划建设局关于合江镇等9个乡镇201个新村聚居点建设规划的审查意见》、《占用土地安置补偿协议》等证据证实，土地性质经过与农户签订协议后，经批准已转化为了建设用地，原、被告对此均无异议，只是双方在认识上不一致，原告对合江县参宝镇会龙新村聚居点房屋产生了错误认识，把“双挂钩”项目建设认为是“小产权房”开发。故本院对原告所提交证据证明合江县参宝镇会龙新村聚居点房屋是违法建筑的理由不予采信。关于原、被告订立的买卖合同问题。原告认为双方的房屋买卖合同无效。认为自己虽为本村村民，但不是双挂钩入住对象，合同明确约定必须是双挂钩对象才能购买居住。加之，原告房屋存在质量问题，擅自增加层高和承诺办理《国有土地使用权证》和《房屋产权证》。双方所提交证据表明，参宝镇会龙新村聚居点双挂钩项目，被告会龙村委会采取代建形式，与被告牛脑驿公司签订了《会龙村聚居点建设项目代建合同》，合同约定：被告会龙村委会负责规划协调聚居点建设的用地，建设用地的补偿费由被告牛脑驿公司负责，建设资金由被告牛脑驿公司垫付，所建房屋由被告牛脑驿公司全权处置，限价每平方米1340元，所得资金作为投资回报等等。被告牛脑驿公司将代建工程以内部承包的方式发包给了被告赵宇航，由被告赵宇航对该代建工程进行了承建。合同虽然规定了层高和入住对象，但所批手续中都没有限制层高，工程图纸是经统一设计，全县都是五层。2013年8月28日，原告胡健委托其母亲张淑珍向被告会龙村委会提交《购房申请书》，填写了《会龙新村住户登记表》，表明了原告在本村无房，自愿购买聚居点房屋，且符合双挂钩购买房屋入住条件，载明了购买房房号、面积、单价、交款方式等合同主要条款的内容，合同依法成立，原告也认可。原被告双方签订合同后，2013年11月15日，原告按约定再次交纳房款8万元，此时主体工程已经结束，原告应当知晓其购买房屋所在楼层等情况。2018年9月原告代理律师在代理（2018）川0522民初3054号案件时才知晓代建合同中代建双方约定修建房屋为四层。因原告长期在外务工，也未交付购房尾款，故原告所买房屋未予交付。原告为本村村民，在本村无房，根据双挂钩性质，符合双挂钩条件，只要在今后不再批宅基地建房，可以购买双挂钩项目房屋居住。原告提出的房屋存在质量问题，擅自增加层高和承诺办理《国有土地使用权证》和《房屋产权证》，未提交相应证据证明，现有证据表明不存在原告所述情况。基于土地性质、房屋性质、双挂钩性质、合同性质和原告的真实想法，综合全案证据，本院对原告认为双方买卖合同无效的理由不予采信。综上所述，本案证据表明，诉争房屋为合法建筑，双方平等、自愿订立的买卖合同合法有效，当事人应遵循诚信原则按合同约定履行义务。原告的真实想法主要是现在不想要该房屋了，还表明如果就已交的10万元不再多交，原告愿意要房。如果被告方退款8万元的房款，原告愿意自己亏损2万元退房。因为不想要房屋了就找借口退房，原告违反了诚信原则。故对原告的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回原告胡健诉讼请求。案件受理费2300元，由原告胡健负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院的事实认定与一审法院一致。 关于本案的争议焦点，上诉人胡健与被上诉人牛脑驿公司、赵宇航及回龙村委会签订的房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，双方合同争议所涉标的系参宝镇会龙新村聚居点双挂钩项目，“双挂钩”为建设用地增减挂钩，即农村集体建设用地减少跟城市建设用地增加挂钩。“双挂钩新村聚居点”是将村民聚居在一起，复垦出耕地支持城市发展，该项目是符合政策规定的农村居民聚居点的建设行为，并非城市房地产开发项目，所涉土地使用权为农村集体土地使用权。《合江县城乡建设用地增减挂钩试点项目实施办法》、《合江县2012年呈现建设用地增减挂钩项目实施方案》、《合江县住房和城乡规划建设局关于合江镇等9个乡镇201个新村聚居点建设规划的审查意见》、《占用土地安置补偿协议》等证据证实，双挂钩项目所涉土地性质系经过与农户签订协议后，经批准已转化为农村集体建设用地。上诉人主张房屋买卖合同后未办理国有土地使用权证的主张不能成立。合江县所批的双挂钩项目手续中都没有限制层高，工程图纸是经统一设计，全县都是五层。上诉人认为的擅自改变房屋主体结构的主张不能成立。双方合同所涉标的并非城市房地产开发项目，并不违反法律法规的强制性规定，也未违反国家的经济公序，双方签订的合同依法有效。上诉人认为双方合同所涉标的违法违建导致合同无效的主张不能成立。综上所述，上诉人胡健的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人胡健负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 黎 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年十二月十九日 书记员 张 静