广西壮族自治区柳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0222民初2034号 原告：柳州市畅和物业服务有限公司柳城分公司，住所地柳城县大埔镇白阳中路。 负责人：黄湘穗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦龙胜，广西同权律师事务所律师。 被告：覃忠验，男，壮族，户籍地广西柳州市柳南区，现住柳城县。 被告：黄慧芬，女，壮族，户籍地广西柳州市柳南区，现住柳城县。 原告柳州市畅和物业服务有限公司柳城分公司诉被告覃忠验、黄慧芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理，原告柳州市畅和物业服务有限公司柳城分公司的委托诉讼代理人韦龙胜，被告覃忠验到庭参加诉讼。被告黄慧芬经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州市畅和物业服务有限公司柳城分公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付下列款项：1、物业费976.98元；2、物业费滞纳金715.92元；3、承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月19日，柳州市畅和物业服务有限公司柳城分公司与被告签订了《前期物业服务协议》。原告按《前期物业服务协议》的约定，对柳城县金时代.购物公园二期西班牙名园小区区域履行各项物业服务至今。被告是柳城县金时代.购物公园二期西班牙名园****号业主，截止2019年6月30日，被告拖欠原告物业费及滞纳金共计1692.9元。原告多次催收未果，诉至法院。 被告覃忠验辩称，一、不同意按照物业的标准缴纳物业费，只同意以房开商把房屋交付给本人之日起计算物业费，物业费按照合同0.8元/㎡的20%交付244.26元（80.35㎡*0.16元/㎡*19个月=244.26元）；二、不同意缴纳滞纳金，无缴纳物业费的具体时限；三、业主由于物业保安不作为、管理不到位造成的损失，应当由原告在物业费中扣除，由原告赔付被告2900元；四、不同意承担本案诉讼费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告覃忠验、黄慧芬系柳城县金时代.购物公园二期西班牙名园****号的业主，该房屋建筑面积80.35平方米。2015年11月19日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，协议约定：原告为西班牙名园小区提供物业管理服务，物业服务费按建筑面积，住宅高层1.3元、住宅多层0.8元/月/平方米收取；物业服务费按自开发商登报公告交房之日的次月起收；业主未能按时足额交纳物业服务费的，物业公司有权要求业主限期补交并从逾期之日起每天3‰的标准向原告支付违约金。合同还对其他相关事项进行了约定。 被告已向原告支付了2015年11月至2017年11月的物业费，自2017年12月起未交纳物业管理费，2019年6月25日，原告以在被告房门粘贴公告及电话通知方式向被告发出交纳2017年12月至2019年6月物业服务费追缴通知。原告因多次催收未果，提出上述诉请。 诉讼期间，原告自愿将该业主物业费按照协议约定住宅多层0.8元/平方米标准打八折，仅主张按照0.64元/平方米计算。 经本院多次主持调解，双方当事人均无法达成一致的调解意见。 本院认为，根据《物业管理条例》第7条、42条规定了业主交纳物业服务费用的义务。根据物业服务合同约定，交纳物业服务费用也是业主的基本合同义务。在物业服务企业按照合同约定提供了基本的物业管理服务后，业主就应当交纳物业服务费用。原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，该合同对业主具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告畅和物业为被告居住的小区提供物业服务，被告覃忠验、黄慧芬作为接受物业服务的业主，应当根据物业服务协议的约定交纳物业服务费。本案中，协议约定的物业服务费计算标准为按建筑面积0.64元/月/平方米，原告所服务的被告房屋的建筑面积为80.35平方米，故原告要求被告交纳自2017年12月1日至2019年6月31日止的物业服务费976.98元的诉讼请求，的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 被告覃忠验主张畅和物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路交通无序、小区安全设施不齐全等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。至于覃忠验提出的小区车辆随意停放及小区监控未打开、小区电动车被盗、公共绿化未到位、无安保共岗亭等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对车主进行处罚，也无权行使侦查权。关于业主要求因物业安保不力致使自家防盗网被割小偷入室盗窃要求物业公司折抵物业费的主张，本院认为其属于另一个法律行为，被告可以另行主张权利，或者向有关部门报案，但不能构成拒付物业管理费的理由。况且，畅和物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，覃忠验等业主也可以根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。覃忠验、黄慧芬应当依照合同约定支付缴纳物业管理费。 关于原告请求被告支付拖欠物业服务费的逾期违约金的问题。被告覃忠验、黄慧芬应当依照合同约定缴纳物业管理费。因覃忠验、黄慧芬未依约交纳上述费用，已构成违约，应支付相应的滞纳金。但因物业协议未明确约定物业费的缴纳时间，且根据物业公司提交的催收通知的时间为2019年6月25日，催收通知要求业主核对数据后于七日内到物业服务中心缴纳或转账，故违约金的起始时间应自2019年7月2日起算。畅和物业公司要求覃忠验、黄慧芬按日支付所欠缴费用千分之三的滞纳金，显然较高，本院依法酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。当然，畅和物业公司也应虚心听取覃忠验、黄慧芬等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告覃忠验、黄慧芬向原告柳州市畅和物业服务有限公司柳城分公司支付2018年5月至2019年6月物业服务费976.98元； 二、被告覃忠验、黄慧芬向原告柳州市畅和物业服务有限公司柳城分公司支付逾期违约金（计算方法：自2019年7月2日起算至实际交纳之日止，以被告所欠交的物业服务为基数，中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率进行计算）； 三、驳回原告柳州市畅和物业服务有限公司柳城分公司的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告覃忠验、黄慧芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 韦秋桂 二〇一九年十二月二日 法官助理 梁小爱 书 记 员 龚著英