湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初7490号原告：娄底市乾源创业基地置业有限公司。住所地：娄底市吉星北路乾源国际企业中心。法定代表人：柳鹏翔，系该公司总经理。委托代理人：朱晓河，湖南星奥律师事务所律师。委托代理人：伍爱梅，湖南星奥律师事务所律师。被告：湖南城达钢业工程有限公司。住所地：娄底市吉星北路乾源国际企业中心D区第2栋。法定代表人：李寿长。被告：李寿长，男，汉族，1962年7月24日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告娄底市乾源创业基地置业有限公司与被告湖南城达钢业工程有限公司、李寿长合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告娄底市乾源创业基地置业有限公司的委托代理人朱晓河到庭参加诉讼，被告湖南城达钢业工程有限公司、李寿长经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告娄底市乾源创业基地置业有限公司诉讼请求：1、判令被告湖南城达钢业工程有限公司立即偿付原告的款项761716.12元（欠本568105.7元，违约金193610.42元=568105.7元×0.08%日×426天，自2018年11月16日至2020年1月16日）；2、判令被告李寿长对被告湖南城达钢业工程有限公司的前述债务761716.12元承担连带担保责任；3、本案的诉讼费用、律师费用由两被告共同承担。事实和理由：2016年1月11日，被告湖南城达钢业工程有限公司（以下简称城达钢业公司）（承租人）分别与原告（出租人）、案外人娄底市力健体育用品有限公司（以下简称力健体育用品公司）出租人）签订了合同编号为QY20160111、QY20160111-2的《工业标准厂房租赁合同书》。合同就租赁物用途、租期、租金与支付方式、违约责任等事项进行了约定。因被告城达钢业公司未遵守合同约定交纳房租和物业管理费，加之案外人力健体育用品公司与原告系关联企业，2018年5月10日被告城达钢业公司作为欠款人，被告李寿长作为其债务的连带责任担保人，向原告出具了《欠条》。2018年5月17日，原告与被告城达钢业公司、李寿长、力健体育用品公司等签订了《解除租赁合同和债权债务处理协议书》，协议约定了被告城达钢业公司应向原告支付租金、物业管理费等以及被告李寿长对上述欠款提供自然人连带保证责任等相关事项，但至起诉之日，两被告并未按照前述协议付款，经原告多次催促仍不归还。被告湖南城达钢业工程有限公司、李寿长未作答辩，未提交证据。根据当事人陈述及庭审查明的事实，本院确认本案如下事实：2016年1月11日，原告作为出租人（甲方）与被告城达钢业公司作为承租人（乙方）签订了合同编号为QY20160111的《工业标准厂房租赁合同书》，主要内容为：“鉴于：1、依据甲乙双方于2016年1月11日签订的《资产抵债协议》，为解决乙方拖欠北京银行、招商银行贷款及其他债务事宜，乙方将位于乾源国际企业中心C3栋（第6栋）3389.8平方米、C5栋（第7栋）1974.05平方米；工业标准厂房（以下简称厂房）作价1181.1万元抵偿给甲方，由甲方在抵债资产范围内代为承担反担保责任；2、为履行《资产抵债协议》，乙方已于2016年1月11日与甲方签订《厂房移交确认书》，将抵债资产移交给甲方。自移交之日，《资产抵债协议》项下资产所有权已完全转移给甲方享有；3、为维护乙方生产经营，在协议项下厂房产权转移至甲方所有的基础上，甲方将厂房租赁给乙方，由乙方依据本租赁协议的相关约定使用厂房。一、租赁物概况、1.1租赁物位于乾源国际企业中心C3栋（第6栋）、C5栋（第7栋）工业标准厂房；三、租赁期限、3.1租赁期限为3年，自2016年01月11日起至2019年01月10日止。除双方另有约定，租赁开始日即为计租日；四、租金标准及支付方式4.1租金标准：按租赁物（包含单层钢构厂房和多层框架厂房）建筑面积计付租金，月租金标准为10.00元/㎡（不含税，若发生则由乙承担）；按上述标准计算，每月租金为人民币53638.50元，每年租金为人民币643662.00元。上述租金不包括乙方在租赁物业期间发生的水费、电费、物业保洁费等其他费用；4.2支付方式（1）租金从2016年4月11日起计算。租金每月支付一次，支付时间为每月的11日前支付下一个月的租金，以此类推。乙方逾期10天未支付租金的，甲方有权单方解除合同，并有权追究乙方的违约责任……”。合同还就租赁物用途、保证金以及违约责任等事项进行了约定。该合同附后的附件3《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费及其他费用标准进行了具体约定。同日，被告城达钢业公司（乙方）与力健体育用品公司（甲方）签订了合同编号为20160111-2的《工业标准厂房租赁合同书》，主要约定了：租赁物位于乾源国际企业中心C5栋（第7栋）工业标准厂房，面积1793.19平方米；租赁期限为3年，自2016年01月11日起至2019年01月10日止。除双方另有约定，租赁开始日即为计租日；租金标准为按租赁物建筑面积计付租金，月租金标准为10.00元/㎡（不含税，若发生则由乙承担）；按上述标准计算，每月租金为人民币17931.9元，每年租金为人民币215182.8元。从2016年7月11日起计算租金。合同签订后，因被告城达钢业公司未按合同约定按时交纳租金及物业管理费，2018年5月10日，被告城达钢业公司作为欠款单位、被告李寿长作为连带责任保证人向原告出具了《湖南城达钢业工程有限公司欠款明细表》，对应付款项明细进行了核算，力健体育用品公司同意由被告将欠付的租金及物业管理费直接支付给原告。同日，两被告还出具了《欠条》，内容为：“娄底市乾源创业基地置业有限公司：经我公司与贵公司核算确认，截止至2018年5月10日止，我公司累计欠付娄底市乾源创业基地置业有限公司厂房租金和物业管理费合计捌拾伍万肆仟叁佰捌拾伍元柒角（含力健体育用品公司租金和物业管理费人民币201916.68元，明细见附表）。我公司对上述欠付的款项人民币854385.70元无任何异议，我公司和本人（李寿长）对上述欠款承担连带保证责任。湖南城达钢业工程有限公司盖章、连带责任保证人：李寿长”。2018年5月17日，因被告城达钢业公司多次逾期支付租金等费用，原告与被告城达钢业公司、李寿长、力健体育用品公司等签订了《解除租赁合同和债权债务处理协议书》，内容为：“甲方：娄底市乾源创业基地置业有限公司、乙方：娄底市力健体育用品有限公司、丙方：湖南城达钢业工程有限公司、丁方：梁增荣。经各方协商达成以下协议：1、自本协议签订之日起，甲、丙双方解除2016年1月11日签订的《厂房租赁合同》（合同编号：20160111）；2、自本协议签订之日起，乙、丙双方解除2016年1月11日签订的《厂房租赁合同》（合同编号：2016111-2）；3、甲方受让乙方对丙方享有的全部债权，丙方应支付给乙方的租金、物业管理费等款项由丙方直接支付给甲方；经甲、乙、丙三方核算，截止至2018年5月10日止，丙方欠付甲方租金、物业管理费、欠款等合计（含丙方欠付乙方的款项201916.68元）金额854385.70元；5、鉴于丙、丁双方于2017年11月3日签订了《以资抵债与租赁协议》，丙、丁双方同意以C3、C5栋厂房内的5台行车一次性作价286280.00元，等额冲抵丙方欠付甲方的款项286280.00元。自本协议签订之日起，C3、C5栋厂房内5台行车的所有权归甲方所有；6、丙方向甲方承诺，2018年11月16日前，为丙方向甲方清偿欠款的最终日期，逾期还款丙方还应向甲方支付欠款总额每日千分之八的违约金，直至欠款清偿之日止。丙方欠付甲方的款项，如甲方通过诉讼等方式追偿的，所产生的诉讼费、评估费、律师费等开支全部由丙方承担。……，10、丙方履行本协议由李寿长提供自然人连带保证责任。”各方均在协议上签名、盖章予以确认。之后，原、被告依据以资抵债协议将价值为286280元的五台行车等额冲抵被告欠付原告的款项，被告至今尚欠原告568105.7元未支付。另原告委托湖南星奥律师事务所代理其提起本案诉讼，2018年12月21日，原告支付了2万元律师代理费，并开具了等额的增值税发票。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告城达钢业公司分别与原告等签订了《厂房租赁合同》，均系当事人真实意思表示，且内容合法有效，各方均应按照上述合同履行自己的义务。因被告城达钢业公司未按照租赁合同按时交纳租金及物业管理费，被告城达钢业公司向原告出具了《欠条》对拖欠原告租金及物业管理费未支付的事实予以确认，被告李寿长对欠款的清偿承担连带保证责任。原、被告与力健体育用品公司等各方于2018年5月17日签订了《解除租赁合同和债权债务处理协议书》，协议约定了由原告受让力健体育用品公司对被告城达钢业公司享有的全部债权，经三方核算截止至2018年5月10日止被告城达钢业公司尚欠原告租金、物业管理费等款项合计854385.70元，原、被告同意将价值为286280元的五台行车等额冲抵被告欠付的款项，故被告还应当向原告支付租金及物业管理费等568105.7元。关于违约金，原告主张被告应当支付欠款总额每日千分之八的违约金，考虑到该违约金的约定过高，本院予以调整至以尚欠金额为基数自逾期付款之日起按照年利率24%计算违约金至本案开庭之日即2019年11月25日，共计139754元。协议书中约定原告通过诉讼等方式追偿欠款的，诉讼费、律师费等开支全部由被告承担，故被告还应当支付律师费2万元。关于保证责任问题，被告李寿长在欠条以及协议书中均表示对被告城达钢业公司欠付的款项承担自然人连带保证责任，现被告城达钢业公司未按约清偿债务，原告要求被告李寿长对上述款项的清偿承担连带担保责任符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南城达钢业工程有限公司在本判决生效后十日内支付原告娄底市乾源创业基地置业有限公司租金、物业管理费568105.7元以及违约金139754元，并支付诉讼律师代理费20000元，共计727859.7元；二、被告李寿长对上述款项的支付承担连带清偿责任；三、驳回原告娄底市乾源创业基地置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5709元，由被告湖南城达钢业工程有限公司、李寿长负担5500元。其余部分由原告自己负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  朱焕华二〇一九年十二月十一日书记员  杨 柳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。