成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初3361号 原告：马某，女，汉族，2003年3月18日出生，住成都市温江区。 法定代理人：曹某，女，汉族，1978年2月6日出生，住温江区。 委托诉讼代理人：杨林，四川名状律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：贾雪，四川名状律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川千祥房地产开发有限责任公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：徐正伦，执行董事。 第三人：谭炜，男，汉族，1968年11月20日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：侯友昌，四川中一律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：何晓东，四川中一律师事务所律师，特别授权代理。 原告马某与被告四川千祥房地产开发有限责任公司及第三人谭炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序。在审理过程中，本院依法追加谭炜作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告马某法定代理人曹某及马某的委托诉讼代理人贾雪，第三人谭炜的委托诉讼代理人何晓东到庭参加诉讼，被告四川千祥房地产开发有限责任公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行《车位买卖合同》，按照合同约定为原告办理成都市温江区“格凌蘭”地下负一层213号车位的不动产权转移登记手续，并将不动产权转移登记至原告名下；二、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2012年1月15日，原告作为“格凌蘭”的业主，与被告签订了位于成都市温江区“格凌蘭”地下负1层213号车位的《车位买卖合同》，且于2013年9月11日与成都闲居物业管理有限公司签订《格凌蘭地下停车场管理服务协议》，并开始缴纳车位服务费。原告已多次催促被告履行合同义务为原告办理车位不动产权证，至今被告仍未协助原告办理过户手续。 第三人谭炜辩称，一、原被告签订的合同无效。原告在签订合同时未满9岁，属于无民事行为能力，结合当时的年龄、智力情况，可以推断出并非其真实意思表示。二、原告家庭购买了3个车位，超出正常家庭应该享有的比例。三、第三人谭炜与被告签订的《车位买卖合同》合法有效第三人与被告于2014年5月7日签订的《车位买卖合同》。在购买车位前第三人谭炜到房产管理部门查询过房屋情况，在得知该车位并未销售给他人的情况下，并亲自前往本案争议车位现场查看，也并无他人使用。第三人确信被告有权处分诉争车位。第三人与被告于2014年5月7日签订的《车位买卖合同》系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，乘人之危等违反法律、法规情形，属有效合同，依法成立的合同受法律保护。四、第三人已将全部车位价款支付给了被告。2014年5月7日，第三人通过银行转账方式将本次所购得的全部车位价款1000万元人民币支付给被告，同日被告向第三人出具了收款收据，第三人已履行完支付车位款的义务。五、诉争车位已于2014年5月7日经温江区房管局办理了登记备案手续。在签订《车位买卖合同》并交付购车款的情况下，该车位的销售行为取得了行政主管机关的备案登记手续，主管行政机关的登记备案，不仅仅是对物业销售行政管理措施，也对物业销售具有对外公示公信效力。第三人的购买行为由于取得了备案登记行为，享有对物权请求权，且该权利具有排他性。六、第三人已先行合法占有诉争车位。被告已将诉争车位实际交付给第三人，2014年6月28日，第三人与被告委托的该小区物管公司“成都闲居物业管理有限公司”办理了车位交付手续，并将该车位委托物管公司进行代租代管，签订了《物业委托代管协议书》，约定委托成都闲居物业管理有限公司对诉争车位代管代租。事实上，第三人已经合法占有并实际使用了该车位。七、第三人谭炜系小区业主2015年10月9日，成都豪运置业有限公司(小区开发商)与刘晓兵签订了《商品房买卖合同》，约定刘晓兵购买成都豪运置业有限公司商业用房12套并办理了签约备案。2015年12月1日，刘晓兵与谭炜签订了《房屋买卖合同》，约定刘晓兵将前述购买的成都豪运置业有限公司12套商业用房出卖给谭炜，合同签订后，谭炜累计向刘晓兵支付购房款1051.55万元且现已占有使用。谭炜通过签订《房屋买卖合同》支付对价并实际占有使用，属于小区业主，享有购买车位之权利。以上是关于第三人购买案涉车位的基本事实，基于上述事实，根据相关法律及解释、学术观点，房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立多个买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，受让方均要求履行合同的，法院按照以下顺序支持诉求：1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。本案的事实如前所述，第三人与被告签订合同后，全额支付了车位价款，并经房管局办理登记备案手续，且该车位已由第三人合法占有并实际使用。因此，根据我国法律法律、司法解释的相关规定及学术观点，该车位应属第三人所有，故应驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年1月15日,原告马某母亲曹某以马某名义与被告千祥公司于签订了《车位买卖合同》，该合同约定被告将位于成都市温江区“格凌蘭”项目一期地下负一层213号车位出售给原告。原告于2012年1月2日向被告支付了车位价款78000元，被告千祥房产公司向原告出具了收据。2013年9月11日，曹某代马某与成都闲居物业管理有限公司就案涉车位签订《格凌蘭地下停车场管理协议》，管理服务费每月60元，曹某缴纳了服务费。被告千祥房产公司就案涉车位于2014年5月7日与第三人谭炜也签订了《车位买卖合同》，谭炜于2014年5月7日以1000万元价格向千祥公司购买车位188个，当日在成都市温江区房管局办理登记备案。2014年6月28日与车位所在小区的成都闲居物业管理有限公司签订物业委托代管协议，谭炜委托物业公司代管代租案涉车位。2015年2月4日案外人刘晓兵与成都豪运置业签订房屋买卖合同，共购买案涉车位所在小区12套房屋。第三人谭炜于2015年12月1日同刘晓兵签订房屋买卖合同，以1200万元价格购买该12套房屋。2016年2月18日成都闲居物业管理有限公司出具的一份证明，里面载明，谭炜购买的“格凌蘭”小区地下车位，已于2014年6月28日移交给谭炜使用。 另查明，成都闲居物业管理有限公司出具证明：马某居住于温江区“格凌蘭”13栋2单元17楼3号。截止法庭辩论终结前，案涉车位的不动产权仍登记在千祥房产公司名下。 上述事实，有原告及谭炜的陈述，《车位买卖合同》、《格凌蘭地下停车场管理协议》、收据、证明等证据在卷予以佐证。 本院认为，马某与千祥公司签订的《车位买卖合同》效力问题。《中华人民共和国民法总则》第二十条规定：八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。本案中，马某于2003年3月18日出生，2012年1月15日签订合同时年满八周岁，显然与其年龄、智力不相适应，车位款由曹某支付，能够判断该合同由马某法定代理人曹某代为签署，该合同相对人为马某。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该规定属于效力性强制性规定，其理由在于，该规范不仅使用了“应当”的字样，而且该规范的规范目的是调整公共利益。建筑区划内的车位、车库首先满足业主的需要，不是满足某一特定的业主的需要，而是满足整个建筑区划内的所有的业主对车位、车库的需要。属于建筑区划内的利益，而建筑区划内利益不同于一家一户的业主的利益，建筑区划内利益表现为建筑区划内的文化、建筑区划内的治安、建筑区划内的形象，建筑区划内的利益属于公共利益。因此，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规范目的在于调整公共利益，其性质应当属于效力性强制性规定，开发商违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款而将建筑区划内的车位、车库出卖或出租给业主以外的人，同业主以外的人签订的车位、车库的买卖合同的情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该合同无效。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，马某虽然居住在温江区“格凌蘭”13栋2单元17楼3号，但其未提供证据证明马某系该房屋权利人，故马某与千祥公司签订的买卖合同因违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款而无效。无效的合同自始没有约束力。故对原告的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告马某全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告马某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄 晖 人民陪审员  陈明松 人民陪审员  王学艳 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  刘 璨