浙江省高级人民法院行 政 裁 定 书（2019）浙行申743号再审申请人（一审原告、二审上诉人）方辉，男，1972年9月15日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。委托代理人钱黎明，浙江和义观达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）宁波市鄞州区住房和城乡建设局，住所地浙江省宁波市鄞州区惠风东路278号。法定代表人纪杰，局长。委托代理人兰军华，浙江共业律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）宁波布利杰置业发展有限责任公司，住所地浙江省宁波市鄞州区石碶街道石碶村。法定代表人滕伟杰，执行董事。委托代理人兰军华，浙江共业律师事务所律师。委托代理人茹璐，浙江共业律师事务所律师。再审申请人方辉因与被申请人宁波市鄞州区住房和城乡建设局（以下简称鄞州区住建局）、宁波市布利杰置业发展有限责任公司（以下简称布利杰公司）城建其他行政行为一案，不服宁波市中级人民法院（2016）浙02行终395号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。方辉申请再审称：一、原二审法院对“不存在被上诉人鄞州区住建局强制要求上诉人交纳专项维修资金的意思表示”理解错误。1.根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第七条的规定，专项维修资金待物业交付时向业主收取，即最终承担物业维修资金的主体为业主即房屋买受人亦即申请人。2.布利杰公司根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》代为缴纳专项维修资金后，通知申请人因鄞州区住建局及其下属单位宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心的要求和规定，必须就涉案地下储藏室缴纳专项维修资金，否则不予办理交房手续；3.布利杰公司的依法履行代缴专项维修资金行为实质上是强制申请人承担，一是无论原本涉案地下储藏室是否需要缴纳，布利杰公司代缴的行为已经剥夺了申请人拒绝的权利，二是鄞州区住建局已经收取了就涉案地下储藏室交纳的专项维修资金，不需要再另行出具行政文书要求申请人缴纳。故二审法院认定鄞州区住建局不存在强制要求申请人承担有误。二、原二审判决认定“鄞州区住建局对业主关于交纳专项维修资金问题作出认定的职权”并不代表鄞州区住建局有权解释《宁波市物业专项维修资金管理办法》。鄞州区住建局于2015年8月14日作出的鄞建信［2015］7号《信访事项答复意见书》及其下属单位宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心于2015年4月9日作出的《关于印象外滩三位业主相关疑问答复》将“房屋的储藏室”等同于“房屋”，将“房屋的建筑面积”偷换成“房屋”，明显扩大了交纳专项维修资金的范围，已经不属于对业主关于交纳维修资金问题作出的认定了，而是对《宁波市物业专项维修资金管理办法》作出的扩大解释。鄞州区住建局所作解释明显与上位法向冲突，且《宁波市物业专项维修资金管理办法》作为宁波市政府规章，鄞州区住建局无权对条文进行扩大解释。三、原二审判决认定“地下储藏室属于可销售面积”属事实认定错误。一审法院认为涉案的地下储藏室符合《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》可以计算建筑面积的房屋及其附属物的条件，所以涉案地下储藏室面积属于可销售建筑面积，且为申请人所拥有的房屋建筑面积；二审法院认为宁波市鄞州区中升房地产测绘有限公司出具的测绘报告认为涉案地下储藏室包含在小区总建筑面积之内，且该地下储藏室记载于初始产权登记证书附记栏中，故该涉案地下储藏室属于可销售面积，应当交纳专项维修资金。两级法院对涉案地下储藏室是否属于申请人的房屋建筑面积的推理均不合理。涉案地下储藏室虽然符合《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》关于房屋特征的规定，但该实施细则关于测量“房屋建筑面积”的规定与本案中需要交纳首期物业维修专项资金的“房屋建筑面积”并非完全重合。法院简单认为地下储藏室具备房屋的特征、所有权可以变动，只要能认定是业主的房屋建筑面积，就需要交纳首期物业维修专项资金的说法，不符合上述规章规定。根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条第二款、第七条的规定，需要交纳物业首期专项维修资金的必须是业主或购房人所拥有房屋的建筑面积，而“业主或购房人所拥有的房屋的建筑面积”同时必须是被列入由有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积内，并且测绘所得的可销售总建筑面积最终还需要行政许可核准。二审法院认为房屋的预售许可证仅表明对获得许可的建筑面积开发商可以进行销售，但是不能得出未取得商品房预售许可的部分建筑不属于可销售面积的结论。但是，涉案地下储藏室并不属于能够取得预售许可证而没有取得，而是属与同共有部分一样不可能取得预售许可证或登记现售备案的部分。目前为止，涉案地下储藏室仍未取得预售许可证，也未登记现售备案，且根据相关政府信息公开可知已不可能再取得任何商品房预售许可。如若这种不可能取得预售许可证或登记现售备案的建筑也可以被称为房屋的可销售面积，实在是没有道理。四、将涉案的地下储藏室作为交纳物业专项维修资金的对象显失公平。涉案地下储藏室面积不属于商品房买卖合同中记载的房屋建筑面积，而在产权证书上也未计入户室的建筑面积、套内面积和分摊面积中，只是在备注栏中说明。对于这种不被记入产权证建筑面积也不可能记入的物业，在房屋征收补偿过程中，是不能作为房屋的建筑面积，按照房屋的标准进行补偿的，而只能按照附属设施进行补偿。涉案地下储藏室不作为房屋的建筑面积记入产权证书，无法主张与住宅建筑面积同样的权利，却要以相同标准交纳物业专项维修资金，显示公平。综上，请求依法撤销原一、二审判决，撤销鄞州区住建局违法要求申请人履行地下储藏室面积计入房屋的建筑面积交纳物业专项维修资金义务的行为，原一、二审及再审诉讼费用由被申请人承担。被申请人鄞州区住建局答辩称：一、涉案地下储藏室属于可销售面积，申请人作为产权人应交纳其所拥有的地下储藏室部分的专项维修资金。2012年7月27日，申请人方辉购买了布利杰公司开发印象外滩第14幢204号房屋，同时获赠74平方米的地下储藏室一间。根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条、第七条的规定，新建物业首次专项维修资金由建设单位在办理房屋产权初始登记之前按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积代交，待物业交付时再由业主按照其所拥有房屋的建筑面积交存。宁波市鄞州中升房地产测绘有限公司对涉案项目出具的房屋建筑面积测绘报告中的可销售总建筑面积包括了涉案地下储藏室面积，且涉案房屋初始产权登记证书附记栏中亦明确记载了地下储藏室的产权面积，故涉案地下储藏室属于可销售面积，开发商布利杰公司有权出售、附赠或出租。在开发商将该地下储藏室赠与申请人后，申请人作为该地下储藏室的产权人，享有实际使用和处分权利，其应当依法交纳物业专项维修资金。被申请人于2015年8月14日作出的鄞建信［2015］7号《信访事项答复意见书》，将涉案地下储藏室计入专项维修资金的缴纳范畴符合上述规定，并不存在违法要求申请人履行义务的情形。二、申请人申请再审的理由不成立，二审法院认定事实清楚，审判程序正当，适用法律正确。第一，《物业管理条例》第五十三条第二款规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。《宁波市物业专项维修资金管理办法》第四条规定，未成立业主大会或者业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由政府设定的专项维修资金管理机构代为集中管理。本案中，被申请人仅作为专项维修资金管理机构的主管部门，代为集中管理该笔资金，其权益仍归属包括申请人在内的业主，原审法院作出的“不存在被上诉人鄞州区住建局强制要求上诉人交纳专项维修资金的意思表示”正确。第二，被申请人关于涉案储藏室属于申请人所拥有的房屋，应计入专项维修资金的缴纳范畴的答复意见，是按照《宁波市物业专项维修资金管理办法》相关规定的具体执行与适用，并非对该办法中的内容作立法意义上的解释。结合《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》第2.1条规定，房屋并非仅是住宅性质的普通房屋，还包括具有储藏功能的地下室。因此，被申请人在涉案信访答复意见书中将74平方米的地下储藏室认为为申请人拥有的“房屋”符合规定，不存在扩大解释情形。第三，申请人提交的证据混淆了预售面积、计容面积和可销售面积的概念。纳入预售许可范围的建筑面积仅是可销售面积的一部分，未纳入部分不意味着不能销售。同理，涉案地下储藏室即使未计入容积率也不代表其不属于可销售面积。涉案地下储藏室在产权转移给申请人之前系属开发商布利杰公司所有，因地下储藏室既非小区共有部位，又非公用设施、设备用房，故该部分面积理当属于布利杰公司的可销售面积范围。综上，涉案地下储藏室属于申请人拥有的房屋建筑面积，被申请人将其纳入物业专项维修资金的缴纳范畴符合法律规定，二审法院作出“驳回上诉，维持原判”的判决正确，申请人要求再审的理由不能成立，请求依法驳回申请人的再审申请。被申请人布利杰公司答辩称：一、新建物业首次专项维修资金由建设单位代收，涉案地下储藏室系可销售部分，并作为申请人所拥有的房屋，其建筑面积应包含在专项维修资金的交纳范畴内。根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条、第七条的规定，新建物业首次专项维修资金由建设单位按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和购房人所拥有房屋的建筑面积代收代交，待物业交付时再由业主按照其所拥有房屋的建筑面积交存。根据测绘单位出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》可知，申请人所购房屋印象外滩第14幢204号配有地下储藏室，其建筑面积为74.46平方米，房屋用途为储藏室。申请人和答辩人签订的《商品房买卖合同》第四条明确约定，地下储藏室属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租。在实际销售过程中，答辩人作为出卖人已将74.45平方米的地下储藏室赠与申请人，该地下储藏室已属于购买人即申请人所拥有的房屋，该部分面积包含在专项维修资金的交纳范畴内，答辩人对该部分面积予以代收代交专项维修资金符合上述规定。二、案涉地下储藏室作为申请人专有部位单独使用，并不属于建筑物内共有部位，该部分建筑面积若不纳入专项维修资金的交纳范畴，有违公平。根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第二条、第二十四条规定，专项维修资金仅用于建筑物内共用部分和建筑区划内共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，且按照业主的房屋建筑面积进行分摊。涉案地下储藏室仅归申请人单独使用，并非全体业主共用部位。若申请人主张该储藏室面积不计入专项维修资金的交纳范畴中，则申请人存在单独享受该地下储藏室使用权利，却未承担相关公共部位的维修等义务的情形，损害其他业主的合法权益，有违公平。综上，案涉地下储藏室属于申请人拥有的房屋，答辩人对该部分面积代收代交专项维修资金符合法律规定，二审法院作出“驳回上诉，维持原判”判决正确，申请人要求再审的理由不能成立，请求依法驳回申请人的再审申请。本院认为，本案的争议焦点是涉案地下储藏室是否属于房屋可销售建筑面积，是否应当缴纳物业专项维修资金。2011年4月1日起施行的《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条第二款规定：“物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。……”第七条第二款规定：“新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对购房合同中明确约定房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。购房人未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。”本案中，再审申请人方辉对涉案地下储藏室符合《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》关于可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具备条件的相关规定并无异议。根据宁波市鄞州区中升房地产测绘有限公司对涉案项目出具的测绘报告、再审申请人和布利杰公司签订的《商品房买卖合同》，涉案地下储藏室包含在小区总建筑面积之内，属于布利杰公司所有，其可以出售、附赠或者出租。涉案地下储藏室的建筑面积虽然没有在买卖合同中单独计价，但并不意味着该地下储藏室不属于可销售建筑面积。同时，涉案地下储藏室记载于涉案房屋的初始产权登记证书附记栏中，布利杰公司将房屋出售给再审申请人后，双方办理产权转移登记手续，该地下储藏室属于再审申请人拥有的房屋建筑面积。据此，涉案地下储藏室属于可销售建筑面积，按照《宁波市物业专项维修资金管理办法》的相关规定应当交纳专项维修资金。房屋的预售许可仅表明对获得许可的建筑面积开发商可以进行销售，但纳入预售许可范围的建筑面积仅是可销售面积的一部分，因此不能得出未取得商品房预售许可的部分建筑不属于可销售面积的结论。再审申请人关于涉案地下储藏室未取得预售许可，不属于可销售建筑面积的主张，不能成立。被申请人鄞州区住建局作出鄞建信［2015］7号《信访事项答复意见书》，答复再审申请人涉案地下储藏室应计入专项维修资金的缴纳范畴，并无不当。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：驳回方辉的再审申请。（此页无正文）审判长  许勤审判员  惠忆审判员  黄寒二〇一九年十二月二十六日书记员  张维