四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终1693号 上诉人（原审原告）：吴文奇，男，汉族，1972年12月6日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：安宁，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻鸿波，重庆合纵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼，统一社会信用代码91510502682394181C。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：周苏嘉，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：林祥，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人吴文奇因与被上诉人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（以下简称“蓝田整理公司”）商品房预售合同纠纷一案，上诉人吴文奇不服四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初2589号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年12月5日立案受理后依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，上诉人吴文奇的委托诉讼代理人安宁、喻鸿波，被上诉人蓝田整理公司的委托诉讼代理人周苏嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人吴文奇上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由蓝田整理公司承担。主要事实和理由:一审法院对依法成立的合同约定的违约金标准进行调减缺乏事实依据，双方合同约定违约金标准合理合法，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定的“违约金过高”的情形。被上诉人已支付的违约金再次确认每日万分之三的赔付标准的合理合法，不存在过高，一审法院将违约金调减至每日万分之一，导致守约方的合法利益无法得到保障。一审法院的判决内容变更了上诉人的请求，上诉人一审诉请是被上诉人支付逾期交房违约金，而非逾期办证违约金。 被上诉人蓝田整理公司辩称：合同约定违约金过高时，当事人有权提请人民法院进行调整，一审法院将违约金调减，符合法律的规定。根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，在上诉人未能提交证据证明实际损失的情况下，可以参照同地段同类房屋租金标准进行计算，结合本案，一审法院将违约金调整为日万分之一符合上诉人的实际损失。被上诉人依据《承诺书》支付的违约金，系对自身权利的处分，不影响其要求一审法院对违约金的调减。 吴文奇向一审法院起诉请求：1、蓝田整理公司立即向吴文奇支付逾期交房违约金107907.68元；2、本案诉讼费由蓝田整理公司承担。 一审法院认定事实：2015年，吴文奇与蓝田整理公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定蓝田整理公司将其开发的位于泸州市江阳区项目为“融豪.翡翠城地块五”房屋出售给吴文奇，该房屋总价款为362593元，吴文奇一次性支付上述款项，同时，《合同》第十一条明确约定商品房交房日期为2016年4月30日前；第十三条逾期交房责任约定出卖人逾期交房的，按照买受人已付房款的万分之三支付违约金。双方签订合同后，吴文奇向蓝田整理公司支付了全部购房款。2016年4月30日交房日期届满后，蓝田整理公司未能按约向吴文奇如期交房。至2019年1月18日，诉争房屋达到交付条件，蓝田整理公司通知吴文奇可接收房屋。截至2019年1月18日，按照《合同》约定，蓝田整理公司逾期交房共计992天。 一审法院认为，蓝田整理公司承认吴文奇在本案中主张的事实，故对吴文奇主张的事实予以确认。1.关于吴文奇诉请的违约金计算标准是否过高，应当调整的问题。吴文奇与蓝田整理公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，合同双方均应依法履行相关义务。吴文奇按约支付房款后，蓝田整理公司未能于约定时间交付房屋，应当承担违约责任。双方当事人虽然在《商品房买卖合同》约定出卖人（蓝田整理公司）逾期交房的，按照买受人（吴文奇）已付房款的万分之三支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本案中，吴文奇未举证证明其损失的大小，应承担举证不能的责任。一审法院兼顾合同履行情况、蓝田整理公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的万分之一计算较为合理，具体计算时间为2016年5月1日起至2019年1月18日，共计992天，即违约金为362593元×0.1‰×992天=35969元（取整）。2.关于吴文奇根据已发生法律效力（2017）川0502民初3919号、2752号民事判决书要求按照日利率万分之三的问题。一审法院认为，对已发生法律效力（2017）川0502民初3919号、2752号民事判决书在审理时，蓝田整理公司未对合同约定的违约金请求调整，因此已发生法律效力（2017）川0502民初3919号、2752号民事判决书载明的结果不能作为本案的判决依据。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、蓝田整理公司于本判决生效之日起三十日内支付吴文奇逾期交房违约金35969元；二、驳回吴文奇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1229元，由蓝田整理公司承担。 本案二审期间，吴文奇向本院提交证据公告一份，拟证明该蓝田整理公司在没有与业主协商的情况下，擅自将违约金确定为按每日万分之一计算，蓝田整理公司应当承担证明吴文奇损失的举证责任。蓝田整理公司质证认为该证据不属于二审中新发现或一审中无法调取的新证据，上诉人于二审提交该证据，不能认定为二审新证据，不能作为认定事实的依据，对该证据的真实性无异议、关联性有异议；该证据系蓝田整理公司通过公告的方式告知购房户愿意支付的违约金标准，但违约金如何进行调减和举证责任的分配应当以法院认定为准。本院认为，该证据具有证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。蓝田整理公司未向本院提交新证据。 本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 另查明，本案二审期间，一审法院于2019年12月6日出具（2019）川0502民初2859号民事裁定书，裁定“（2019）川0502民初2859号判决书中第四页中第二行‘办证违约金’补正为‘交房违约金’”，以此补正原审判决书存在的笔误。 本院认为，双方当事人订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自合同义务，蓝田整理公司未按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。诉讼中，吴文奇没有举证证明其因蓝田整理公司逾期交房导致的损失，结合案涉房屋同地段房屋租金的具体情况，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定将本案违约金酌情调减按每日万分之一计算，并无不当。因本案二审过程中，一审法院已经作出（2019）川0502民初2859号民事裁定书，裁定补正原审判决书中存在的笔误，故吴文奇主张一审法院的判决内容变更其一审的诉讼请求的上诉理由，同样不成立。故上诉人吴文奇的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人吴文奇的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2458元，由上诉人吴文奇负担。 本判决为终审判决。 审判长  林乐斌 审判员  曹天全 审判员  钟 洁 二〇一九年十二月三十日 书记员  罗玉欣