山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10544号 上诉人（原审原告）：吴瑞妍，女，1973年6月16日出生，汉族，户籍所在地青岛市市南区。 委托代理人张勇，山东梨城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛三杰房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区隐珠街道办事处云海路67号。 法定代表人：王世兰，职务总经理。 原审第三人:青岛圣亚达投资有限公司，住所地青岛市市南区香港中路100号中商大厦1208室。 法定代表人：张钦福，职务总经理。 上诉人吴瑞妍与被上诉人青岛三杰房地产开发有限公司(以下简称三杰公司)、原审第三人青岛圣亚达投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，因不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴瑞妍上诉请求：撤销一审判决，改判三杰公司协助将青岛市市南区山东路7号中央国际一层房屋过户给吴瑞妍；诉讼费用由三杰公司承担。事实和理由：一、吴瑞妍是涉案房屋《商品房预售合同》的当事人，对涉案房屋享有物权期待权，有权要求三杰公司协助办理涉案房屋的过户手续。2010年12月20日，三杰公司与青岛圣亚达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定圣亚达公司购买三杰公司位于青岛市市南区山东路7号房产，房屋价款为4.06亿元。该合同附件约定，三杰公司负责配合圣亚达公司的分割要求，将主体商业分别测绘网签，并与圣亚达公司指定的第三方分别网签合同、办理产权证明。2011年6月24日，根据圣亚达公司的安排，吴瑞妍与三杰公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由吴瑞妍购买三杰公司开发的青岛市市南区山东路7号乙“北海花园（西区)(中央国际）"-11至16、21至22、7号丙丁1至8单元1层，屏屋总价为1.2亿元。吴瑞妍按合同约定支付了首付款6000万元，并通过按揭贷款支付6000万元。2011年9月5且，双方办理了房屋预告登记，吴瑞妍缴纳了契税360万元。从吴瑞妍支付全额购房款1.2亿元、三杰公司出具购房款收据、双方就涉案房屋办理网签及预告登记手续、上诉人缴纳契税360万元等情形可以看出，双方切实履行了涉案房屋的买卖合同，交易流程及款项支付也符合合同约定。吴瑞妍作为涉案房屋《商品房预售合同》的当事人以及预告登记权利人，对房屋享有物权期待杈，有权要求三杰公司继续履行合同并协助办理涉案房屋的过户手续。二、吴瑞妍是涉案房屋的最终权利主体，且多次向三杰公司主张涉案房屋权利。本案中，吴瑞妍投入巨资购买涉案房屋的初衷是通过买卖房屋赚取差价，即炒房。一方面，吴瑞妍与三杰公司签订《商品房预售合同》，以1.2亿元购买涉案房屋二另一方面，吴瑞妍与圣亚达公司签订《代理购房协议》，约定将涉案房屋以1.41亿元转卖给圣亚达公司。0.21亿元的差价即为上诉人的赢利，本案中，虽然《商品房预售合同》及《代理购房协议》的标的物都是涉案房屋，但两份合同相互独立，不能混同。即便吴瑞妍依照《代理购房协议》的约定将涉案房屋转售给圣亚达公司，《商品房预售合同》项下的权利人也是吴瑞妍，而非圣亚达公司。况且，由于圣亚达公司并未依约支付1.41亿元购房款，吴瑞妍与其之间的《代理购房协议》实际上早己无法履行。在此情况下，吴瑞妍更是当然的最终权利主体。此外，吴瑞妍曾多次向三杰公司主张交付房屋、开具发票、办理房屋过户手续，但三杰公司因资金困难，无力支付高额税费，未开具购房发票，致使涉案房屋的过户手续无法完成，亦未交付房屋。为此，吴瑞妍与三杰公司多次协商，包括签订协议书，约定在三杰公司返还购房款的情况下，解除《商品房预售合同》，但因三杰公司未支付款项，该协议书未生效。以上种种，足以说明上诉人对《商品房预售合同》予以关注并积极维护。 三杰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原审第三人岛圣亚达投资有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 吴瑞妍向一审法院提出诉讼请求：1、三杰公司协助将青岛市市南区山东路7号中央国际一层房屋过户给吴瑞妍所有；2、三杰公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：吴瑞妍提交2010年12月20日，三杰公司与第三人签订的《青岛市商品房预售合同》一份，载明：第三人向三杰公司购买青岛市市南区山东路7号乙《北海花园（西区）（中央国际）主体商业》地下一层、地上一至四层配套设备设施用房，暂测该房屋建筑面积为29467.83平方米，第三人购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为4.06亿元；三杰公司定于2011年5月31日前将该房屋交付给第三人；该合同还约定办理房屋过户手续、付款方式及付款期限等事宜。该合同吴瑞妍提交的为照片打印件。 2011年6月21日，吴瑞妍与第三人签订的《代理购房协议》一份，载明：吴瑞妍在山东路7号乙由三杰公司开发的网点房1层山东路7号乙《中央国际》11-22栋，共计面积4046.53平方米，吴瑞妍以1.41亿元（不含税）的价格销售给第三人，第三人需在吴瑞妍与三杰公司签订购房合同的当日交纳购房定金3050万元，并需交纳交易税及手续费约360万元（具体数据以交易中心的数据为准），三个月内再交定金1050万元；交房方式：6个月内第三人交足房款1.41亿元后，由三杰公司和第三人协助吴瑞妍撤销网签合同，由三杰公司直接把吴瑞妍所购买的房产交给第三人，由此产生的一切费用由第三人承担；如网签合同不能撤销，此房屋由吴瑞妍直接销售给第三人，所有二手房交易产生的税费由第三人承担；房屋的质量和交付时间及办证时间按吴瑞妍、三杰公司签订的购房合同为准，如出现质量异议及交房时间和办产权证时间违约等一切问题，由第三人与三杰公司协商解决，吴瑞妍不承担任何责任。 2011年6月24日，吴瑞妍、三杰公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明：吴瑞妍购买青岛市市南区山东路7号乙《北海花园（西区）（中央国际）》-11至16、21至22、7号丙-1至8单元1层房屋，暂测建筑面积为4046.53平方米，建筑面积单价为29655.03元/平方米，总房价款1.2亿元；三杰公司于2011年12月31日前将房屋交付给吴瑞妍，在三杰公司取得房地产权属登记证明后180日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》；双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。 2011年9月5日，吴瑞妍办理山东路7号乙-11至16、21至22、7号丙-1至8，1层预购商品房预告登记。 吴瑞妍提交中国工商银行个人业务凭证四份、转账支票一张、收款收据两张，证明吴瑞妍于2011年6月21日向三杰公司支付款项共计6000万元，三杰公司向吴瑞妍出具收款收据。 吴瑞妍提交银行交易明细一份，证明2011年9月7日、10月21日，青个贷中心向吴瑞妍发放贷款共计6000万元。 吴瑞妍提交收款收据、税收通用缴款书各一份，证明吴瑞妍交纳涉案房屋相关税费，其中契税缴纳360万元。 吴瑞妍称，三杰公司与第三人签订的《青岛市商品房预售合同》约定三杰公司需负责配合第三人的分割要求，将主体商业分别测绘网签，并与第三人指定的第三方分别网签合同、办理产权证明，因为第三人购买涉案房屋后并未实际向三杰公司支付购房款，且未将涉案房屋过户至第三人名下，第三人在整个过程中仅作为转受人赚取房屋差价，故合同附件约定，第三人出售房屋后由吴瑞妍、三杰公司进行网签合同和办理产权证。2、2011年6月24日，根据第三人安排，吴瑞妍与三杰公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定吴瑞妍购买涉案房屋，房屋总价为1.2亿元，吴瑞妍按合同约定支付首付款6000万元，并办理按揭贷款。2011年9月5日，双方办理房屋预告登记。吴瑞妍于2011年6月21日向三杰公司转账支付3千万元，同一天吴瑞妍又经过银行汇款分四笔向三杰公司支付3千万元，后三杰公司于当日向吴瑞妍开具两份收款收据；剩余购房款吴瑞妍通过中国建设银行福州路支行办理按揭贷款，银行于2011年9月7日、2011年10月21日分两笔向三杰公司支付购房款6千万元，后吴瑞妍于2013年8月5日还清全部贷款。3、三杰公司和第三人之间系代理销售合同关系，第三人相当于房屋的销售代理方，三杰公司和第三人签订的合同未进行备案，吴瑞妍自第三人处得知房屋销售事宜，并通过第三人购买涉案房屋，涉案房屋未进行交付，且三杰公司未向吴瑞妍开具正式发票；涉案房屋目前属于空置状态。吴瑞妍付款后三杰公司至今仅向吴瑞妍开具收款收据，吴瑞妍已经付清全部购房款，但未交付房屋是因为第一不具有交付房屋的条件，其次是三杰公司因未向吴瑞妍开具正式发票，双方未签署房屋交接书，之后吴瑞妍多次找到三杰公司的负责人周宗德，周宗德称涉案房屋暂时无法办理房产证，故不进行房屋的交付，也不能向吴瑞妍开具发票。4、涉案房屋存在查封：系在青岛市中级人民法院涉及中信银行、青岛银行、莱西建筑总公司诉吴瑞妍的关于银行贷款的相关案件，目前已经进入执行程序，吴瑞妍需要偿还大约2、3亿元的银行贷款。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，吴瑞妍主张三杰公司将青岛市市南区山东路7号乙《北海花园（西区）（中央国际）》-11至16、21至22、7号丙-1至8单元1层房屋过户至其名下，吴瑞妍应对其主张承担举证证明责任，且达到高度盖然性的证明标准。一审法院认为，依据吴瑞妍提交的其与第三人签订的《代理购房协议》、其与三杰公司签订的《青岛市商品房预售合同》的内容，吴瑞妍、三杰公司及第三人之间就涉案房屋达成的房屋买卖相关约定的权利义务内容尚未清晰明确；且吴瑞妍在与三杰公司签订《青岛市商品房预售合同》后，并未按照合同约定的时间向三杰公司提出交付涉案房屋及办理产权手续事宜的主张，加之涉案房屋现处于查封状态，无法产生物权变动的结果。综上，吴瑞妍要求三杰公司协助办理涉案房屋过户手续的诉请，法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回吴瑞妍的诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，公告费750元，由吴瑞妍负担。 本院二审期间，吴瑞妍提交山东省高级人民法院（2019）鲁民终930号民事裁定书原件一份，证明山东省青岛市中级人民法院（2017）鲁02民初551号民事裁定已被撤销，该案已被省法院指令审理，该案标的物与本案相同，该案的判决结果直接影响本案的实体审理。 本院对该证据真实性予以确认，该裁定称三杰公司基于对执行标的物享有实体权利为由提出案外人执行异议进而提起诉讼，属于实体上的执行救济，原审裁定关于本案为执行行为异议的认定有误，应予纠正。 二审查明，在山东省青岛市中级人民法院（2017）鲁02民初551号案件中，三杰公司作为原告向本院提起执行异议之诉，请求停止对山东路7号丙一层房产的执行，解除对房产的查封，确认房屋归三杰公司所有。该案中，三杰公司称，2010年12月20日，三杰公司与青岛圣亚达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定将涉案房产出售给青岛圣亚达投资有限公司。合同签订后，因青岛圣亚达投资有限公司资金不足，向吴瑞妍借款。吴瑞妍为保障借款安全，要求青岛圣亚达投资有限公司与三杰公司用涉案房屋为该借款提供担保。具体操作为，三杰公司与吴瑞妍签订商品房预售合同并进行网签，吴瑞妍以支付购房款的名义将本应出借给第三人的款项直接支付给三杰公司，三杰公司收到该款项视为青岛圣亚达投资有限公司向三杰公司的付款。青岛圣亚达投资有限公司负责向吴瑞妍还本付息，三杰公司不承担还款责任。商品房预售合同并不实际履行，只是以网签的方式为借款提供担保，待借款偿还后，解除网签。吴瑞妍与三杰公司之间的系名为买卖、实为借款担保的关系，双方签订商品房预售合同并非真实意思表示，吴瑞妍仅为网签人而非物权所有权人，并不享有物权，不应查封。该案中，本院认为三杰公司提出排除执行的异议实质上是对查封行为的异议，属于执行行为异议，裁定驳回了三杰公司的诉求。该案未对三杰公司与吴瑞妍之间的法律关系进行实体审查。本院于2014年4月16日作出的（2014）青金商初字第132号民事裁定书及协助执行通知书，查封了山东路7号乙-11至16、21至22、7号丙-1至8不动产。 本院查明的其他事实与一审认定一致。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人协助将案涉房屋过户给其的请求应否得到支持。 对此，本院认为，首先，案涉房屋涉及执行异议之诉纠纷，在该案中被上诉人主张其与上诉人之间并非房屋买卖合同关系，该案立案在先且正在审理之中，故本案中不宜对上诉人主张的房屋买卖合同关系进行认定。 其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，涉案房屋存在另案的司法查封，即使上诉人主张的房屋买卖合同关系真实存在，其要求办理过户也属法律上的不能履行，对其该项请求本院不予支持。 综上，上诉人吴瑞妍的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人吴瑞妍负担。 本判决为终审判决。 审判长  王楷 审判员  龙骞 审判员  马喆 二〇一九年十二月十六日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员庞连捷