北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6814号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A—4293号。法定代表人：郭超，经理。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。被告：高守元，男，1940年1月19日出生。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（简称华特物业门头沟分公司）与被告高守元物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华特物业之委托诉讼代理人武殿臣，被告高守元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1、要求高守元支付北京市门头沟区***园*区*楼*单元804号房屋（简称804号房屋）自2016年3月1日至2017年4月30日期间的物业服务费及垃圾清运费2025．15元；2、高守元支付自2017年5月1日至实际给付之日的物业管理费滞纳金，按每日万分之三的标准计算。事实和理由：被告系804号房屋的所有权人，房屋面积83．83平方米。2015年年底***园小区前期物业公司因故撤离，原告经招投标中标后，2016年2月15日原告与北京永鸿世业房地产开发有限公司（简称永鸿世业公司）签订了《物业委托服务合同》，约定由原告为北京市门头沟区**镇***园二区至六区实施物业管理，物业费为2．12元/平米/月。2016年3月1日，原告依据物业委托服务合同约定，张贴了入场公告，正式进入***园小区提供物业管理服务至2017年4月30日。因小区业主大部分拒交物业费，导致原告无法继续垫资而无奈撤场。原告自2016年3月1日至2017年4月10日为804号房屋所在的小区提供了事实上的物业服务，上家物业公司撤场后小区内堆积了大量垃圾都是原告进驻后派人清理，小区的业主应当依法向原告缴纳物业费。为履行物业管理职责，原告与门头沟区环卫中心签订了《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》，约定由原告代收垃圾清运费30元/户/年。根据《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。因为原告与小区其他业主之间追索物业费的诉讼已有生效法律文书处理，生效判决确定的物业费收费标准是1．7元/平米/月，故原告尊重法院认定的标准，以该标准主张804号房屋的物业服务费。被告高守元辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，我是804号房屋的产权人，该房屋是我原在北京市门头沟区**镇***村房屋拆迁置换所得，面积83．83平方米；其次，我跟华特物业之间没有物业服务合同，华特物业什么时间进入***园小区，什么时间撤走我均不知情，而且华特物业根本没有提供物业服务，下雨天小区全是泥都没办法出行；再次，华特物业在撤场时将故意将电缆和路灯损坏，导致***园二区到现在都没有路灯，影响业主正常生活。经审理查明如下事实：高守元系北京市门头沟区**镇***村村民，该村被划入征收拆迁范围，置换了数套安置房，其中一套即为诉争804室，建筑面积为83．83平方米。该房屋所在的***园小区原由北京博宇嘉物业管理有限公司提供物业服务，后该公司于2015年11月撤离***园小区。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定***园小区房屋管理服务项目的中标人为北京华特物业管理发展有限公司，并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为***园小区二区至六区提供物业服务，收费标准为2．12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）（下称环卫二队）签订《生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为惠润嘉园九地块、十地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元，合同载明：第二条：3．甲方按照年度缴纳生活垃圾处理费。第五条：有效期一年，自2016年4月1日至2016年12月31日。经查，环卫二队表示：“环卫二队为上述小区提供了垃圾清运服务。如果正常交生活垃圾外运费的话，应该按该合同期限占全年的比例折算之后收取，但华特物业公司一直未交，环卫二队正常收取垃圾费的周期是按每年的1月1日至12月31日算一整年。”华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻***园小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离。高守元未向华特物业交纳2016年3月1日至2017年4月30日期间的物业服务费。2017年9月，北京华特物业管理发展有限公司将***园六区的业主作为被告、永鸿世业公司作为第三人诉至本院，要求***园的业主交纳物业服务费，案号（2017）京0109民初5338号，经审理本院认为，因永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，永鸿世业公司与华特物业公司门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于华特物业门头沟分公司已撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，本院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况酌情确定应由被告业主按照1．7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。北京华特物业管理发展有限公司不服该判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）京01民终6979号民事判决书，认为根据《北京市物业管理办法》的规定，街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门对物业服务企业的交接工作进行监督和管理，永鸿世业公司作为一般经营性公司，既无行政管理职能，由没有行政管理部门的指派或授权，不具备签订物业委托合同的主体资格，华特物业门头沟分公司与永鸿世业公司之间签订的《物业服务委托合同》权利义务仅限于合同缔结主体之间，对业主不发生合同或法律效力，故北京华特物业管理发展有限公司要求按照该合同约定的服务费标准收取业主物业费，没有合同和法律依据，本院不予支持。华特物业门头沟分公司自2016年3月1日进驻***园小区，至2017年4月30日撤离小区期间，小区业主的生活基本保障没有出现障碍，可以认定华特物业门头沟分公司对小区提供了事实物业服务。在华特物业门头沟分公司提供事实物业服务的期间，为保障小区的基础设施正常运转，使业主基本生活不受影响，必然产生人工、技术等成本投入，华特物业公司作为经营性公司，有权要求受益方支付对价报酬。业主没有证据证明物业服务活动系业主自身行为投入进行的，应认定已经享受了基本物业服务，作为受益方有义务支付对价报酬。一审法院根据小区现有设施、规模等因素，结合相近似物业水平的平均投入情况，酌定的物业费标准，并无不当，本院予以维持。判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。华特物业表示其公司为***园小区二区至六区提供统一的服务标准，亦按照同样的价格向二区和六区的所有业主收取物业服务费用。本院认为，华特物业门头沟分公司与高守元虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公开招标后为***园小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为高守元提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。本院此前参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况，已经在法院生效法律文书中将该小区物业费收费标准确定为1．7元/平米/月，华特物业门头沟分公司按照1．7元/平米/月的标准向高守元主张服务期间的物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求高守元交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，本院予以支持。永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，华特物业门头沟分公司主张向高守元收取滞纳金的诉请，本院不予支持。对高守元以不知情为由否认华特物业门头沟分公司提供物业服务的答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。高守元辩称华特物业门头沟分公司撤场时有毁坏电缆和路灯的行为，但未向本院提交证据，本院对其该辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高守元于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月三十日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费共计2025．15元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由高守元负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇一九年十二月六日法官助理 王安妮书 记 员 邓德晶