内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终6061号上诉人（原审原告）：吴某，男，1976年10月24日出生，现住赤峰市。委托代理人：王某，赤峰市松山区老府法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李某1，女，1978年2月6日出生，职员，现住赤峰市。委托代理人：房某，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赤峰美居房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区穆家营子镇木兰街北段。法定代表人：李某2，公司执行董事。委托代理人：潘某，内蒙古松洲律师事务所律师。上诉人吴某与被上诉人李某1、赤峰美居房地产开发有限公司（以下简称美居公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴某上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019）内0404民初8378号民事判决，依法将该案发回一审法院重审或改判支持吴某的全部诉讼请求。2.请求二审法院依法判令李某1、美居公司支付本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院“查明的事实”严重失实，导致一审判决结果严重错误。首先，吴某在一审中提交的由一审法院委托调取的留存于赤峰市房屋产权交易中心权属登记簿，该证据是2019年8月23日调取的，上面清楚记载着截止2019年8月23日，涉案房屋所有人为案外人郝某，并在中国银行股份有限公司赤峰分行设立抵押并贷款33万元。其次，2019年8月5日，李某1并未清偿涉案贷款，松山区法院作出的（2019）内0404执3536号民事裁定书，是将被执行人郝某位于赤峰市××不动产（证号为××）协助过户到申请执行人李某1名下，并注销他项权证（证号为42102160194620号）。并非是李某1全部偿还完贷款，注销抵押登记。原审法院作出的裁定是履行行为，但依据原审法院的一审审判理念，则是直接将涉案的不动产在李某1不用偿还银行贷款的情况下执行给了李某1。况且，原审法院（2019）内0404执3536号执行裁定书中的被执行人郝某一直在赤峰监狱服刑，根本就无法履行生效法律文书确定的义务。故，吴某与李某1签订的《房屋买卖合同》虽然不影响合同效力，但合同目的根本无法履行，李某1在此基础上亦根本无法履行其对涉案房屋过户的义务。李某1构成根本违约，吴某与李某1签订的案涉的《房屋买卖合同》具备法定的解除情形。亦应依法解除该《房屋买卖合同》，李某1更应当承担赔偿损失的违约责任。再次，当吴某得知上述情况后，作为正常人完全有理由拒交剩余款项，到目前为止涉案的房屋所有权人依然是郝某，且郝某目前仍然在赤峰监狱服刑。根据《物权法》第9条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，故，涉案的房屋从表象看根本就不属于李某1。基于此，请求人民法院解除该合同并要求李某1返还定金，同时判令美居公司返还吴某为其出具的13000元佣金欠据有理有据。李某1答辩称，一审判决正确，请求维持原判。1.吴某与李某1双方签订的合同依法有效，双方应按照合同约定，15日内由吴某交付首付款，中介机构多次对吴某进行催促，中介机构也能够证实吴某不交付首付款的事实，吴某违约在先，依据法律规定，李某1不予返还定金。2.双方签订合同明确约定在合同签订后45日内李某1协助过户，在45日内这个时间之前吴某就已经违约了，不交首付款，所以李某1在吴某违约在先的情况下，不履行合同。基于合同约定、法律规定，吴某的上诉请求不能成立，应维持原判。美居公司答辩称，请求依法驳回吴某对美居公司诉讼请求。一、吴某的上诉请求无任何事实依据，依据双方签订的合同可知吴某应当向美居公司支付居间费用13000元，因为美居公司的居间义务已经履行完毕，所以吴某应当将约定的居间费用支付给美居公司。案涉的房屋是否存在瑕疵或者说是否能实际完成过户登记不是居间人的主要义务，应当是卖方的主要义务，应当由卖方承担房屋不能办理过户登记的法律责任。何况案涉房屋完全具备过户登记的条件，也就是说李某1所出售的房屋具备过户登记的要求和条件，是吴某故意违约不履行合同，所以应当由吴某自己承担不能按约履行合同的法律责任。美居公司是中介方，提供的是中介平台和居间服务，是让买卖双方可以迅速对接达成双方各自的需求，美居公司是为了便于买卖双方的交易，不是对交易行为提供担保，本案中美居公司履行了居间服务，所以吴某应当支付居间费用。综上，吴某对美居公司的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请依法驳回吴某的请求。吴某向一审法院起诉请求：1、判令解除吴某与李某1、美居公司签订的房屋买卖合同；2、判令李某1返还双倍定金40000元；3、判令美居公司返还吴某为其出具的13000元服务佣金欠据。一审法院认定事实：2019年7月28日，吴某与李某1经美居公司的居间签订房屋买卖合同，约定李某1将赤峰市××房屋出售给吴某，房屋总价为760000元，并约定吴某应于合同签订后15日内支付首付款280000元，尾款460000元办理贷款；双方于合同签订后45个工作日内办理产权登记。合同签订后，吴某交付李某1定金20000元，李某1为吴某出具收据一枚；吴某为美居公司出具13000元的欠据一枚。另查明，李某1于2018年7月4日在该院另案起诉案外人郝某，要求确认本案所涉房屋归其所有权，并协助其办理所有权变更登记。该院于2018年9月29日作出（2018）内0404民初5618号民事判决，确认涉案房屋归李某1所有，但因涉案房屋未清偿贷款而未注销抵押登记，未判令郝某协助过户。该判决生效后，李某1向该院申请强制执行。2019年8月5日，因李某1已经清偿贷款，故该院作出（2019）内0404执3536号执行裁定书，裁定郝某协助李某1将赤峰市松山区新城春城雅苑小区A区9-4-4-504室房屋过户至李某1名下，并注销抵押登记。一审法院认为，吴某、李某1之间签订的房屋买卖合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。吴某依约应于合同签订后15日内交付首付款、李某1应于合同签订后45日内协助其办理过户，即吴某交付首付款义务在先。现吴某既未履行向李某1交付首付款的先义务，亦要求解除合同，拒不履行合同的意思表示明确，应认定其构成根本性违约。涉案房屋虽尚未登记在李某1名下，但不影响吴某、李某1之间买卖合同的效力，且双方并未履行至过户阶段，吴某亦不能证明李某1不能履行过户义务，故对吴某以此为由要求解除合同，该院不予支持。综上，吴某作为交付定金的一方当事人，违反合同约定拒绝继续履行合同构成违约，故不享有解除权，亦无权要求守约方李某1返还定金，即对吴某对李某1的诉讼请求，该院不予支持。美居公司的居间服务义务已经完成，吴某要求其返还居间服务费，于法无据，该院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回吴某的全部诉讼请求。二审经审理查明的事实：二审庭审中要求李某1提交清偿贷款的凭证，但其未能提供。其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方签订的房屋买卖合同约定，吴某作为买受人首先于合同签订后15日内履行给付首付款义务，然后李某1于合同签订后45日内协助办理过户，吴某履行给付义务在先，但其在未履行交付首付款义务的前提下，却以后履行义务人李某1未偿还涉案楼房抵押款致使其不能办理贷款，及涉案房屋未在李某1名下，双方合同目的不能实现为由要求解除合同。因双方未履行至过户阶段，不能证明李某1不能履行过户义务，且吴某亦未向银行申请贷款，无法办理贷款的事实亦未发生，吴某称李某1违约的行为尚未实际发生，不能证明合同目的无法实现，其要求解除合同的上诉请求，依法不能成立，本院不予支持。吴某应依照双方合同约定继续履行，待李某1履行义务阶段确实发生违约行为后，再行主张权利。综上，吴某的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1126元，由吴某承担。本判决为终审判决。审 判 长 李国辉审 判 员 陆广华审 判 员 牛占龙 二○一九年十二月三十日法官助理 黄人达书 记 员 赵泓熙