山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋03民终919号 上诉人（原审原告)：阳泉市商业银行股份有限公司，住所地阳泉市郊区。 法定代表人：李首明，董事长。 委托诉讼代理人：姚文俊、樊云麟，该单位工作人员。 被上诉人（原审被告)：阳泉市佳通物业服务有限公司，住所地阳泉市城区。 法定代表人：赵兰红，董事长。 委托诉讼代理人：张义龙，山西硕明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：阳泉市城市建设开发总公司，住所地阳泉市城区。 法定代表人：霍文元，经理。 委托诉讼代理人：李亚东，该单位工作人员。 上诉人阳泉市商业银行股份有限公司（以下简称阳泉商行）因与被上诉人阳泉市佳通物业服务有限公司（以下简称佳通物业）、阳泉市城市建设开发总公司（以下简称城建总公司）执行异议之诉一案，不服阳泉市郊区人民法院（2019）晋0311民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳泉商行委托诉讼代理人姚文俊、樊云麟，被上诉人佳通物业委托诉讼代理人张义龙，被上诉人城建总公司委托诉讼代理人李亚东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳泉商行上诉请求：依法撤销一审判决；查明事实，依法改判，判令支持上诉人的一审诉讼请求；本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人佳通物业、城建总公司关于案涉房屋租赁、占有等客观情况不符合《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定第28条相关规定。1、被上诉人佳通物业、城建总公司之间在案涉房屋办理抵押登记前、被司法查封前并未签订有合法、有效书面租赁合同。2、本案被上诉人佳通物业在房屋抵押登记前、被司法查封前，并未实际占有该房屋。二、被上诉人佳通物业、城建总公司签订的《租赁合同》有恶意串通、逃避执行之嫌。城建总公司对案涉房屋在租期尚未届满前二次重复出租，以及租金约定明显偏低的行为，均有恶意串通、逃避执行之嫌。另外城建总公司与建行租赁合同届满后，是由佳通物业以出租人身份与建行重新签订租赁合同，租金标准仍然为每年45万元。依照《最高院关于执行异议司法解释》第三十一条规定，佳通物业与城建总公对案涉房屋租金的恶意降低显然属于该规定的情形。三、被上诉人佳通物业在明知案涉房屋抵押、查封情况下，采取装修对抗执行方式，由此导致的相关不利后果应由佳通物业、城建总公司承担。 佳通物业辩称，1、佳通物业与城建公司签订的租赁合同合法有效。双方于2016年10月10日签订租赁合同，约定自各方签字或盖章后生效。虽然合同第二条约定租期为10年，自腾空房屋交付后开始计算，三个月的装修期，装修完成后租赁合同即生效，但该约定是对租赁期限开始时间的约定，不是对合同是否生效的约定。承租人按照约定已支付两年的租金和交纳25万元保证金，并对租赁物进行了装修，故该合同合法有效。2、关于租赁权与抵押权的先后问题。合同约定的租赁开始时间是在建设银行的租赁期限到期后，并没有侵犯任何人的权利。阳泉商行在2016年12月27日再次借款给城建总公司，并于当日签订抵押合同，而租赁合同签订于2016年10月10日，租赁在前，抵押在后，根据法律规定，原租赁关系不受抵押权的影响。3、关于是否存在恶意串通逃避执行的问题。虽然之前的租赁费为45万元/年，但租赁费税金出租人承担。佳通公司与城建总公司签订的租赁合同约定租赁费26.8万元/年，但租赁费税金由承租人佳通公司承担，二者相差无几，符合当时的市场行情。佳通公司对租赁的房屋装修费用230余万元，合同到期后不可以动的留给出租人。综上，实际测算下来超过了45万元租金标准。4、在法院执行查封前，佳通公司已经实际占有租赁物，并转租、收益。5、承租人已经根据协助执行通知将租金交到法院。6、佳通公司没有通过采取装修方式对抗执行。综上，应驳回上诉人的上诉请求。 城建总公司辩称，在2016年，我公司与佳通物业签订的租赁合同是真实有效的，是当时的法定代表人签订的这个合同，服从法院的判决。 阳泉商行向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法撤销郊区人民法院作出的(2019)晋0311执异3号《执行裁定书》；依法撤销该裁定作出的：1、撤销（2018）晋0311执485号通知书；2、佳通物业与城建总公司签订的房屋租赁合同继续履行；二、请求判令对（2018）晋0311执485号通知书继续进行执行，即责令佳通物业腾空并迁出被执行房屋（德胜街179号办公楼）。 一审法院认定事实，2014年9月19日，出租方城建总公司与承租方建行阳泉分行签订了《房屋租赁合同》将位于阳泉市××街、房屋建筑面积共1432.22平方米租赁给阳泉分行开办金融业务，租赁期限为2014年9月1日起至2017年8月31日止，租金每年450000元。租赁合同还对其他权利义务进行了约定，合同签订生效后，租期届满前，阳泉分行明确表示不再续租。鉴于上述情况，2016年10月10日，甲方城建总公司（本案被告）与乙方佳通物业（本案被告）签订了《房屋租赁合同》就甲方将房屋租给乙方经营使用订立合同，主要内容为：“第一条：租赁房屋的基本情况1、甲方出租给乙方经营的房屋位于阳泉市××街。2、甲方出租给乙方经营使用的房屋建筑面积共1432.22平方米。3、该房屋目前有第三方承租，甲方负责最迟在2017年8月31日前由第三方承租人搬离出租房屋，交付乙方使用。如第三方承租人提前搬离，乙方将按照实际入租时间开始履行租赁合同”。第二条：租赁时间、用途1、该房屋出租期限为10年，自甲方腾空房屋交付乙方开始计算，甲方给予乙方3个月的装修期，装修期完成后租赁合同即时生效。2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方如要求继续经营，在同等条件下有优先经营权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第三条：租金及交付方式1、该房屋每年租金为268000元。2、房屋租金按年支付，租金支付时间为每年合同履行时间前两个月。......第十条：其他约定事项：如遇政策拆迁，甲方应确保优先偿还乙方的装修费、停业损失。2、在租赁过程中，甲方如欠抵押权人借款本金及利息，乙方有权以上交款替甲方偿还借款本息，以确保租赁合同的合法履行；如行使抵押权而处置该房产时，乙方在同等条件下有优先购买权。3、在租赁过程中，如甲方处置该租赁房产，乙方有优先购买权。第十二条：本合同自各方签字或盖章后生效。该合同签订后，建行阳泉分行租期届满后，新的经营场所尚在装修需短期继续承租该办公楼，经协商，2017年11月10日，出租方佳通物业与承租方签订了《房屋租赁合同》租期为2017年9月1日至2018年3月31日，月租金为37500元，到期后阳泉分行又续租至2018年6月30日止，后该房交付本案被告佳通物业，佳通物业与阳泉市益恒鑫装饰有限公司签订了《装修工程施工合同》，对涉案房屋进行了装修，合同价款1850000元。另查明，2016年12月6日，贷款人阳泉市商业银行南庄路支行与城建总公司签订了《固定资产借款合同》，借款金额为3600000元，借款期限一年，借款用途为借新还旧。同日，双方又签订了《抵押合同》将本案中的涉案房产及土地设立了抵押权并于2016年12月27日到相关部门进行了抵押权登记，抵押权人为商业银行南庄路支行。2018年3月6日，商业银行因借款合同纠纷一案将城建总公司列为被告向法院提起诉讼，2018年4月11日，阳泉市郊区法院作出了（2018）晋0311民初271号民事判决书，判决结果为：“被告城建总公司于本判决生效之日起三十日内归还原告商业银行借款本金3600000元及截止2018年2月20日的利息223426.15元，并支付从2018年2月21日起至借款本金全部归还之日的利息。”该文书生效后，商业银行申请执行，执行过程中，与申请执行人李钢申请执行城建总公司的案件合并执行，统一使用执行案号（2018）晋0311执485号。2018年4月9日，申请人李刚申请人民法院查封了城建总公司涉案房产位于阳泉市xx街xx号办公楼。2018年8月20日，阳泉市郊区法院作出（2018）晋0311执485号执行裁定，裁定拍卖被执行人城建总公司所有的位于阳泉市××街。2018年12月20日阳泉市郊区法院给案外人佳通物业发出（2018）晋0311执485号通知书，通知该公司限期将承租房屋腾空并迁出，其在期限内提出书面异议，2019年1月16日阳泉市郊区法院作出（2019）晋0311执异3号执行裁定书，结果为：“1、撤销本院作出的（2018）晋0311执485号通知书；2、异议人佳通物业与被执行人城建总公司签订的房屋租赁合同继续履行；3、驳回异议人佳通物业的其他异议请求。”后本案阳泉商行提起执行异议之诉。 一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，2016年10月10日，本案佳通物业与城建总公司即签订了《房屋租赁合同》，将本案涉案房产出租给佳通物业，合同中第十二条明确约定：“本合同自各方签字或盖章后生效”。该约定不违反法律规定，故该合同生效时间确认为2016年10月10日。而该房产设立抵押权的时间为2016年12月27日晚于佳通物业、城建总公司已签订《房屋租赁合同》的生效时间，故依据上述法律规定原租赁关系不受该抵押权的影响，本案法院实际查封上述房产的时间2018年4月9日，而该时间出租方佳通物业已与承租方建行阳泉分行签订了《房屋租赁合同》租期为2017年9月1日至2018年3月31日，月租金为37500元，到期后阳泉分行又续租至2018年6月30日，在此期间，佳通物业已实际占有、使用并收取上述房产租金，故根据上述法律规定，对阳泉商行诉请不予支持；关于阳泉商行主张的佳通物业、城建总公司签订的《房屋租赁合同》存在恶意串通逃避执行的嫌疑其提供的证据不能证明阳泉商行的主张，故不予采信。综上，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决为：驳回阳泉市商业银行股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由阳泉市商业银行股份有限公司负担。 经二审审理，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点：1、在案涉房屋办理抵押登记前、被司法查封前，佳通物业与城建总公司是否签订合法有效的书面《房屋租赁合同》；2、佳通物业与城建总公司签订《房屋租赁合同》中是否存在恶意串通、逃避执行之嫌。 关于《房屋租赁合同》生效时间及效力问题。本案中，1、2016年10月10日佳通物业与城建总公司签订书面《房屋租赁合同》，由佳通物业租赁城建总公司的案涉房屋，该合同第一条第三款“该房屋目前有第三方承租，甲方负责最迟在2017年8月31日前由第三方承租人搬离出租房屋，交付乙方使用。如第三方承租人提前搬离，乙方将按照实际入租时间开始履行租赁合同”、第二条“租赁时间、用途：1、该房屋出租期限为10年，自甲方腾空房屋交付乙方开始计算，甲方给予乙方3个月的装修期，装修期完成后租赁合同即时生效”的约定，是对租赁房屋交付时间、租赁期间、租期和租金的起算时间的约定，并非该《房屋租赁合同》生效的时间；2、佳通物业与城建总公司签订《房屋租赁合同》中第十二条明确约定“本合同自各方签字或盖章后生效”，双方在合同中的签字、盖章时间为2016年10月10日，因而该《房屋租赁合同》自2016年10月10日起发生法律效力。而阳泉商行与城建总公司于2016年12月6日签订《抵押合同》将案涉房屋及土地设立了抵押权，并于2016年12月27日到相关部门进行了抵押权登记，故案涉房屋抵押权的设立、登记均晚于该《房屋租赁合同》发生法律效力的时间。3、城建总公司与建行阳泉分行签订的《房屋租赁合同》于2017年8月31日到期后，建行阳泉分行未能立即腾出，由佳通物业与建行阳泉分行签订《房屋租赁合同》将案涉房屋出租给建行阳泉分行，结合交付租金情况以及佳通物业、城建总公司的陈述等在案证据，能够证实佳通物业于2017年9月1日至2018年3月31日期间实际占有、使用并收取案涉房屋的租金，至今，该案涉房屋仍有佳通物业占有使用，而法院对案涉房屋实际查封时间为2018年4月9日，故佳通物业占有并使用案涉房屋的时间在法院查封之前。综上，阳泉商行上诉主张“佳通物业、城建总公司之间在案涉房屋办理抵押登记前、被司法查封前并未签订有合法、有效书面租赁合同”，佳通物业、城建总公司予以否认，但阳泉商行提供的在案证据不能证实该《房屋租赁合同》并非佳通物业与城建总公司的真实意思表示，亦不能证实该《房屋租赁合同》违反法律法规强制性规定，因而该《房屋租赁合同》在案涉房屋抵押权的设立、登记前发生法律效力，合法有效，故阳泉商行的该上诉理由不能成立。 关于“恶意串通、逃避执行之嫌”的问题。对于案涉房屋的租赁费用，虽然建行阳泉分行交纳租金为45万元/年、佳通物业交纳租金为26.8万元/年，但对比两份《房屋租赁合同》条款，可知佳通物业比建行阳泉分行多承担经营产生的税费、煤气、卫生、消防设施等其他费用，结合租赁时间、租赁期间、市场行情等因素，在案证据不能证明佳通物业与城建总公司约定的案涉房屋租金明显偏低。阳泉商行上诉主张“佳通物业、城建总公司签订的《租赁合同》有恶意串通、逃避执行之嫌”，但阳泉商行提供的在案证据不能证实其主张，故阳泉商行的该上诉理由不能成立。 对于阳泉商行上诉所提佳通物业采取装修导致的相关不利后果应由佳通物业、城建总公司自行承担的问题，不属于本案审理范畴。 综上，阳泉商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由阳泉市商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  任晓辉 审判员  王 健 审判员  郭永生 二〇一九年十二月十一日 书记员  井 欣