浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申2277号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：金华市骏马五金机械厂。住所地：金华市婺城区苏孟乡梅溪滩。负责人：胡小马，该厂厂长。委托诉讼代理人：赵青航、吴方嘉宁，浙江金道律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江三联集团有限公司管理人。住所地：金华市婺城区世贸大饭店辅楼2楼。诉讼代表人：陆金才。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江三联集团有限公司。住所地：金华市婺城区世贸大饭店辅楼2楼。诉讼代表人：浙江三联集团有限公司破产管理人。再审申请人金华市骏马五金机械厂（以下简称骏马五金厂）因与被申请人浙江三联集团有限公司、浙江三联集团有限公司管理人（以下分别简称三联公司、三联公司管理人）普通破产债权确认纠纷一案，不服浙江省金华市中级人民法院（2018）浙07民终4564号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。骏马五金厂申请再审称：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项之规定申请再审。理由：（一）一、二审判决有关不足以认定双方订立了真实的商品房买卖合同的事实认定错误，法律适用不当。1．本案客观事实是房屋买卖交易，不存在虚假民事法律行为。2014年4月，金华市华南机械制造有限公司（以下简称华南公司）的法定代表人赵建德联系骏马五金厂，称三联公司因资金周转困难，目前房地产市场有价无市，三联公司愿意以适当低于市场价的价格出卖案涉八套房屋。骏马五金厂经慎重考虑，同意以1000万元的价格购买上述房屋，并按三联公司出具的委托书，将应支付的1000万元购房款直接打入华南公司的账上，即已付清上述八套房屋的购房款。后骏马五金厂了解到其所购房产的物业维修基金未到位，且办理房产证有困难，即向三联公司提出要求解除合同。当时三联公司提出给予三个月时间，如届时三联公司有资金实力就回购（即退还所购房屋），但只同意退回购房款1000万元。考虑到如三联公司没有能力退还购房款，骏马五金厂就会发生既拿不到购房款，也拿不到房屋的被动局面，故同意签订《商品房买卖补充协议》，约定若三联公司三个月内未回购，上述房产仍归骏马五金厂所有，且三联公司应及时办理房屋权属证书。之后，因三联公司未在规定时间内退回购房款，骏马五金厂已对上述房产办理了备案登记和预告登记。由此可见，骏马五金厂与三联公司之间只存在房屋买卖关系，无任何借款合意，也不存在将房屋用作抵押这一事实。2．案涉房屋买卖价格合理。根据骏马五金厂在一审时提供的案外人购买桂语山居同类房产的三份购房合同，可证明案涉八份《商品房买卖合同》记载的备案价2304.072万元并不是真实的市场价，实际上双方协商一致的价款是1000万元。这是三联公司考虑到当时房地产市场疲软、有价无市的状况及因资金困难急于回笼现金的情况下，以适当优惠的条件促成的一次正常的市场交易行为，实际成交价也并未显著低于市场价。3．案涉房屋的买卖交易发生在三联公司破产重整案一年以前，系双方当事人真实的意思表示。4．三联公司以实际行为表明其认可并继续履行案涉房屋买卖交易。三联公司已将案涉七套房屋交付给骏马五金厂及陈火发，骏马五金厂和陈火发实际占有、使用，并对其中数套进行了装修、维护，华源·印象城S006号房屋已确权颁证给骏马五金厂并交付。（二）三联公司管理人作出的债权认定，与事实不符，证据不足。1．骏马五金厂与三联公司之间不存在借贷法律关系。2．案涉《商品房买卖补充协议》第二条、第四条的约定，不是抵押担保条款也不是流质条款，属于合法有效的回购条款。本案既没有借款合同（主债权、主合同），也没有抵（质）押合同，不符合流质条款成立的要件。三联公司管理人据此推定骏马五金厂与三联公司之间存在借款且房屋买卖合同系担保，与事实不符，于法无据。（三）骏马五金厂对三联公司的债权应被认定为可能转为房产债权。骏马五金厂在一审时提供了案外人购买桂语山居同类房产的三份购房合同，婺城区人民法院裁定确认该三笔债权的性质为“可能转为房产债权”。本案案涉房产与上述房产类型相同，且实际成交价格相近，不应也无理由将本案案涉房产与上述房产进行区别对待。三联公司管理人提交书面答辩意见称：（一）骏马五金厂与三联公司就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》名为买房，实为骏马五金厂借给三联公司的1000万元借款提供担保。理由：2013年10月，三联公司法定代表人马文生因资金周转需要向华南公司法定代表人赵建德借款1000万元，后马文生一时无法归还赵建德借款，而赵建德自己又急需资金周转，故经赵建德介绍，2014年4月马文生找到骏马五金厂负责人胡小马，向骏马五金厂借款1000万元，用于归还赵建德的借款，借期三个月。胡小马为了能及收回1000万元借款，要求三联公司提供担保，故骏马五金厂与三联公司、金华市华源置业有限公司（以下简称华源置业）先后分别签订了八份《商品买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，骏马五金厂根据三联公司出具的《委托书》将1000万元款项打入华南公司账户。八套房屋价格总计2304.072万元，骏马五金厂仅打款1000万元显然并非购房款。结合《商品房买卖补充协议》的具体内容，不难看出各方签订的八套《商品房买卖合同》系为该1000万元借款提供担保。虽然骏马五金厂一直否认其与三联公司之间存在借款关系，但根据管理人对三联公司法定代表人马文生所作的笔录结合前面陈述的整个交易过程可知，骏马五金厂所认为的购房款1000万元其实是三联公司向骏马五金厂的借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。管理人据此按原基础法律关系即民间借贷认定并无不当。（二）案涉《商品房买卖补充协议》实质为借款担保协议。1．从该补充协议签订的时间看，骏马五金厂是在将上述1000万元借款打给华南公司的同时与三联公司、华源置业签订。2．从补充协议的具体内容看，明确约定：房屋预售备案登记之日起三个月内，骏马五金厂同意三联公司以原售房款1000万元回购该已售房屋；若三联公司未能在三个月内付款回购房屋，则骏马五金厂以1000万元买断该已售房屋。虽然补充协议中回避了借款一事，但其本质为三联公司将连同华源·印象城在内的八套房备案登记在骏马五金厂名下作担保，若三个月后三联公司无法归还1000万元借款，则三联公司以上述八套房屋抵偿。（三）根据《中华人民共和国担保法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》《中华人民共和国物权法》的相关规定，案涉《商品房买卖补充协议》中约定若三联公司未能在三个月内付款回购房屋、骏马五金厂以1000万元买断该已售房屋，属流质条款，应当认定无效。（四）骏马五金厂陈述的购房优惠比例没有任何根据。涉案房屋系叠排，按套计价，并非按面积计价，每套价格均不相同，所以与其他叠排价格之间没有可比性，况且骏马五金厂与三联公司所签七套商品房大多是样板房。综上，请求驳回骏马五金厂的再审申请。再审申请期间，骏马五金厂提交新的证据材料：《估价报告书》。内容：金华市华诚房地产土地评估有限责任公司受骏马五金厂的委托，对案涉桂语山居的七套叠墅进行评估，于2019年12月14日出具估价报告。该报告评估案涉七套房的价值在2014年4月12日市场价值为821万元。拟证明案涉七套商品房的市场真实价格与骏马五金厂支付的对价相当，骏马五金厂与三联公司之间的购房合同系真实意思表示。骏马五金厂并提交：1．《再审新证据清单》。申请本院依职权调取三联公司出具的关于桂语山居小区物业维修基金的相关承诺；婺城区信访办关于桂语山居小区购房人因三联公司迟迟不办理房屋权属证书而集体信访的相关材料。拟证明三联公司开发的桂语山居小区因物业维修基金问题，难以办理房屋权属证书；骏马五金厂只好同意三联公司回购。2．《关于申请召开听证并准许证人出庭的申请》。申请本院召开关于骏马五金厂向三联公司购房过程的听证会，并通知华南公司法定代表人赵建德出庭作证，以查明案涉房屋交易是双方真实意思表示这一关键事实。本院审查认为，《估价报告书》系骏马五金厂单方委托，未经对方当事人协商确定，合法性不予确认，不予采信。关于骏马五金厂申请本院依职权调取相关承诺函以及信访材料，并不能证明骏马五金厂和三联公司之间就案涉《商品房买卖合同》及补充协议的真实意思表示，与本案待证事实无关联，不予准许。关于骏马五金厂申请赵建德出庭作证的申请，经查，三联公司管理人在答辩状中记载，赵建德曾到三联公司管理人处陈述关于案涉1000万元款项的性质，赵建德作了陈述但拒不签字并且事后否认之前陈述，且骏马五金厂在一、二审期间也未向人民法院申请赵建德出庭作证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十七条“当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出”之规定，对骏马五金厂该申请不予准许。再审审查查明的事实与一审、二审查明的一致。本院认为，本案再审审查争议焦点为骏马五金厂与三联公司之间是否存在真实商品房买卖关系。经查，尽管骏马五金厂提供的有关证据能够证明其与三联公司之间存在形式上的商品房买卖关系，但没有足够的证据证实双方之间存在真实商品房买卖关系。主要理由：（1）三联公司作为讼争房屋出卖人，否认双方存在真实的商品房买卖合同关系。（2）案涉《商品房买卖合同》约定桂语山居七套房屋销售总价款1623万元，骏马五金厂主张上述七套房作价1000万元由三联公司出售给骏马五金厂，证明骏马五金厂自认该《商品房买卖合同》的价格条款不真实。如果当时房款有优惠，应当在购房合同中予以明示，骏马五金厂的该主张明显有违购房人的常理。（3）作为商品房买卖合同，购房人的目的是取得房屋，出卖方的目的是获得房款，但案涉《商品房买卖补充协议》第四条载明：“若甲方（三联公司、华源置业）未能在三个月内付款回购房屋，则乙方（骏马五金厂）以1000万元买断该已售房屋，除非乙方同意，甲方不得以任何理由主张解除房屋买卖合同及本补充协议，……”从上述协议用语看，无法得出骏马五金厂有取得商品房的目的。（4）骏马五金厂以1000万元购入2014年4月22日签订的《商品房买卖合同》约定的七套房，后又增加购入2014年4月29日签订的《商品房买卖补充协议》约定的华源·印象城S006号商品房（房屋所有权证面积为283.84㎡，合同价款681万余元），上述八套房屋仍作价1000万元。短短数日内商品房交易价格发生如此巨大变化，骏马五金厂未能作出合理解释。综上，二审法院认为本案不足以认定案涉双方订立了真实的商品房买卖合同并作出相应的判决，并无明显不当。综上，骏马五金厂的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回金华市骏马五金机械厂的再审申请。（此页无正文）审判长  金子明审判员  陈洪理审判员  骆苏英二〇一九年十二月三十一日书记员  陈小青·5·