云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9023号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所昆明市西山区日新路广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日出生，系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李龙良，男，1980年11月9日生，彝族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王影，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：张双敏，女，1986年10月20日生，汉族，住云南省昆明市。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“昆明尊园地产公司”）与被上诉人李龙良、原审第三人张双敏居间合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院作出的（2019）云0111民初7576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人昆明尊园地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付47000元及违约金；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案合同合法有效，合同已经顺利履行完毕，被上诉人也已实现了合同目的购买到涉案房屋，原审法院就此事实认定错误。二、原审法院已经认定三方签订的《房屋买卖暨居间合同》合法有效，却认定上诉人没有尽到居间义务，适用法律错误。综上，上诉人已经履行法定及约定居间义务，促成涉案房屋买卖合同成立，且涉案合同被上诉人已经购买到该房屋，根据法律规定及合同约定，被上诉人应向上诉人支付佣金4700元及违约金。原审法院认定上诉人未履行居间义务，既无事实依据，也违背法律规定，损害了上诉人的合法利益。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉。被上诉人李龙良答辩称：一、虽然涉案房屋买卖及居间合同合法有效，但该合同约定的房屋出售方即本案第三人无房屋所有权和处分权，合同约定的由被上诉人向第三人购房的合同目的根本无法实现。二、一审判决认定上诉人未尽到居间义务是正确的。原审第三人张双敏未到庭发表答辩意见。一审原告昆明尊园地产公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告佣金47000元，并支付自2018年8月18日起至款项付清之日止按每日千分之一计算的违约金。一审法院认定事实：2017年10月19日，第三人张双敏（乙方）与案外人云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，认购“昆明滇池国际会展中心·山海湾”1栋1单元4层02号房屋，房屋总价为1852881元。《商品房认购协议书》中还约定：“乙方应在签订本协议之日起5个日历日内携带本协议、定金收据并同时备妥购房所需资料，到甲方售楼部按照本协议所约定的房屋价格办理购房手续……乙方在本协议约定的期限内不能按要求办理购房手续的，应提前取得甲方的同意，否则视为乙方放弃认购权利……甲方有权另行处置本协议约定的房屋，无需告知乙方。”2018年8月10日，第三人张双敏（出售方、甲方）、被告李龙良（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲、乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市山海湾1栋1单元4层02号房屋，房屋建筑面积为203.09平方米，成交价为235万元；甲、乙双方约定于2018年8月17日前办理房屋权属登记手续；签订合同时乙方支付购房定金5万元给丙方托管，在房屋权属转移登记和房屋手续全部办理完毕后，定金支付于甲方；于公证机关签订二手房买卖合同时支付首付款97万元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方向银行贷款支付甲方；甲、乙双方确认，双方委托丙方提供居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供服务，乙方同意向尊园房地产公司支付佣金47000元，佣金支付时间为2018年8月17日前，逾期支付的以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同第十四条其他事项载明“如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准，经甲乙双方协商一致约定：1、购房合同上的成交价、首付、交房时间都以开发商给出的信息为准；2、乙方与开发商签订购销合同之后付首付款；3、甲方承诺该房屋可办理更名手续。”2018年11月5日，被告及案外人周晓卫以共同买受人身份与案外人云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人以2467544元的价款购买位于昆明市官渡区六甲街道办事处滇池国际会展中心（9号地块）1幢4层402号房屋，其中首付款为507544元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”一审法院认为，原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖暨居间合同》系三方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，关于被告是否应向原告支付居间报酬，一审法院认为，从第三人与房屋开发商签订的《商品房认购协议书》约定来看，第三人应在签订协议起5日内与开发商签订商品房购销合同，不能签订商品房购销合同应提前告知房屋开发商，否则房屋开发商有权另行处置房屋。而原告及第三人在本案中均未提供证据证明第三人已告知房屋开发商不能在《商品房认购协议书》约定期限内签订商品房购销合同。后原、被告及第三人签订《房屋买卖暨居间合同》，约定第三人将涉案房屋出售给被告，后被告及共同买受人与开发商签订了涉案房屋的购销合同。原告及第三人虽认为系第三人转让购买涉案房屋的购房名额给被告后被告与开发商签订购房合同，但原告及第三人对此并未提供相应证据予以证明，且被告与开发商签订购房合同时已超过《商品房认购协议书》约定的合同签订期限。综上，一审法院认为，根据本案查明的事实，并不能确定被告与开发商签订房屋购销合同系基于原告的居间服务，而原告以签订《房屋买卖暨居间合同》而要求被告支付居间费的依据不足，故一审法院对原告要求被告支付居间费的请求不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1075元，减半收取537.5元，余额537.5元退还原告。本案二审期间，各方当事人均没有新证据提交。针对一审判决认定的事实，各方当事人均没有异议和补充。一审判决认定事实清楚，经审查与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……。”《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”上诉人昆明尊园地产公司在提供专业的房屋居间服务时，应尽到必要、审慎的审核和注意义务，如核实卖房人的身份信息、房源信息及房屋权属状态等，而上诉人昆明尊园地产公司并未对该房屋的权属状态进行调查核实，导致涉案《房屋买卖暨居间合同》不能继续履行，昆明尊园地产公司对此存在过错。同时，被上诉人李龙良与云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司签订的《商品房买卖合同》中房屋出售人、购房价款均与《房屋买卖暨居间合同》不一致，不能认定是基于上诉人提供的居间服务使李龙良取得了诉争房屋所有权，故一审认为上诉人主张居间报酬没有事实和法律依据的判决并无不当，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 保 红审判员 吴 娴审判员 白 皓二〇一九年十二月十七日书记员 李怡庭