吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终424号 上诉人（一审原告、执行案外人）：徐长富，男，汉族，1959年12月14日出生，住长春市。 委托诉讼代理人：高明，北京大成（长春）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：长春师范大学。 住所：长春市长吉北路677号。 法定代表人：刘春明，该校校长。 委托诉讼代理人：侯伟新、周殷竹，该校工作人员。 被上诉人（一审被告、被执行人）：吉林三鸣经贸有限公司。 住所：长春市长春经济技术开发区金川街588号。 法定代表人：闫洪梅。 委托诉讼代理人：周立忠，该公司职员。 委托诉讼代理人：孙刚，该公司董事长。 一审第三人（被执行人）：长春市广泰房地产开发有限责任公司。 住所：长春市二道区乐群街8-118号。 法定代表人：钟佰明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：盖天宝，吉林行远律师事务所律师。 上诉人徐长富与被上诉人长春师范大学、吉林三鸣经贸有限公司（以下简称三鸣公司），一审第三人长春市广泰房地产开发有限责任公司（以下简称广泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民初177号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行审理。徐长富及其委托诉讼代理人高明，长春师范大学的委托诉讼代理人侯伟新、周殷竹，三鸣公司的委托诉讼代理人周立忠、孙刚，广泰公司的委托诉讼代理人盖天宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐长富向一审法院起诉请求：1.不得执行位于长春市二道区乐群花园项目二号楼1-2层房屋；2.解除对涉案房屋的查封。 一审判决认定：在审理原告长春师范学院分院与被告广泰公司、三鸣公司联建合同纠纷一案中，于2007年12月12日公告查封了位于长春市二道区乐群花园项目二号楼1-2层，面积1965.24平方米的房屋。2007年12月13日，一审法院作出（2007）长民一初字第93号民事调解书，内容为：一、解除原告长春师范学院分院与第二被告吉林三鸣经贸有限公司于2001年5月24日签订的联建学生公寓合同。二、第二被告吉林三鸣经贸有限公司于2007年12月20日之前一次性给付原告长春师范学院分院人民币610万元及利息35万元。第一被告长春市广泰房地产开发有限责任公司对该笔款项承担连带责任。三、其他无争议。2008年2月27日，长春师范学院分院向本院申请强制执行，案号为（2008）长执字第33号，后该案多次终结本次执行程序，现该案案号为（2017）吉01执恢58号。2017年11月6日，徐长富作为案外人向本院提出执行异议，以本院查封的涉案房屋系其所购买，请求停止对涉案房屋的执行。本院于2018年2月6日作出（2017）吉01执异1382号执行裁定，裁定：驳回案外人徐长富的异议请求。徐长富不服该裁定，起诉至本院。 另查明：2010年3月25日，案外人徐长富与广泰公司签订《商品房买卖合同》，合同记载出卖人为：长春市广泰房地产开发有限责任公司、吉林三鸣经贸有限公司，买受人：徐长富。约定：“买受人购买的商品房位于本合同第一条规定的乐群花园项目中的第二号楼的1-2层，总面积1965.24平方米，每平方米5340元。商品房的用途为商服。……第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定：该商品房价款为人民币10494381元……第六条付款方式及期限，本合同生效之日3日之内，由买受人向出卖人给付。……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的实际付款，按以下方式处理：逾期在15日内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人有权解除本合同。第八条交付期限，本合同生效5日内，出卖人必须将本合同约定的商品房全部交付买受人使用。买受人收到本合同约定的商品房，买受人向出卖人出具收到本合同约定的商品房的收条。……第十一条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……第十五条特别约定，出卖人收到买受人的购房款后，由出卖人向买受人出具收款收据，买受人凭该收款收据向出卖人换取购房发票。……该合同落款出卖人处钟佰明签字，买受人处徐长富签字，签订日期打印2010年3月25日。”审理过程中，徐长富自述其尚有3034318元购房款至今未付。涉案房屋为商业用房，尚不能办理产权登记。 再查明：2011年8月3日，吉林省人民政府批复长春市人民政府、吉林省教育厅，同意长春师范学院分院整建制并入长春师范学院。2013年4月18日，教育部复函吉林省人民政府，同意长春师范学院更名为长春师范大学。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法律规定是排除执行所均需具备的条件。本案中，原告主张2010年3月25日与广泰公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于长春市二道区乐群花园项目二号楼1-2层，面积1965.24平方米的房屋，每平方米5340元，总房款为10494381元。并主张签订完《商品房买卖合同》之后，其即占有了案涉房屋，而根据长春师范大学和三鸣公司庭审中陈述，案涉房屋曾存在其他人占有使用的情况。同时，根据徐长富与广泰公司所签订的商品房买卖合同中关于交付期限的约定：“本合同生效5日内，出卖人必须将本合同约定的商品房全部交付买受人使用。买受人收到本合同约定的商品房，买受人向出卖人出具收到本合同约定商品房的收条。”庭审中，徐长富虽提交相关证据欲证明其对案涉房屋占有问题，但根据现有证据不足以证明其在案涉房屋查封之前已经实现合法占有使用。关于案涉房屋价款支付问题。其中徐长富主张已交付房款问题，从交付时间来看，均早于其与广泰公司所签订的《商品房买卖合同》中记载的签订日期，徐长富虽主张已交付的房款系其代偿执行款，而购买案涉争议房屋所发生的代偿执行款行为，但现有证据不足以支持其该项主张。同时，根据徐长富与广泰公司所签订的《商品房买卖合同》记载，并无双方用以代偿三鸣公司执行款的款项抵顶案涉争议房屋房款的约定。且根据徐长富陈述，其与三鸣公司等存在诸多债权债务关系，其亦未提交其与广泰公司、三鸣公司就其存在的其所主张的债权债务关系进行结算等相关证据。关于尚付的3034318元购房款问题。根据徐长富与广泰公司所签订的商品房买卖合同中关于付款方式及期限的约定，即：“本合同生效3日之内，由买受人向出卖人给付。”本案中，徐长富未给付全部房款与《商品房买卖合同》约定相矛盾。徐长富主张剩余钱款未给付的原因系其与广泰公司约定剩余房款在案涉争议房屋办理产权变更登记至原告名下后，原告全额支付。庭审中，广泰公司虽陈述存在此说法，但亦陈述当时说时间不能太久，后期广泰公司又向徐长富主张剩余房款，而徐长富未交付。故根据广泰公司陈述，徐长富未提交充足证据证明其主张，对其该项主张不予支持。另案涉房屋现登记在三鸣公司名下，徐长富主张其对案涉争议房屋未办理过户登记不存在过错。根据上述论述，无论徐长富对未办理过户登记是否存在过错，亦或徐长富主张有能力交付剩余房款问题，均因其主张不符合上述法律规定的其他条件而对其排除对案涉争议房屋执行的主张不能得到支持。综上，徐长富的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告徐长富的诉讼请求。案件受理费84767元，由原告徐长富负担。 徐长富上诉请求：撤销长春市中级人民法院（2018）吉01民初177号民事判决书，改判解除对长春市二道区乐群花园项目二号楼1-2层房屋的查封。事实与理由：一、原审认定事实错误。（一）关于上诉人合法占有涉案房屋的问题。原审判决第7页记载“根据长春师范大学和三鸣公司庭审中陈述，案涉房屋（面积1965.24平方米）曾存在其他人占有使用的情况”，但各方均没有能够提交相关证据。而依据吉林省高级人民法院2017年的关于审理执行异议之诉案件的相关指导文件要求，上诉人主张已经合法占有不动产的，应提交租赁合同等。上诉人在原审中提交了涉案房屋不同时期的房屋租赁合同，证明已与原审第三人广泰公司进行房屋交接，并对房屋简单装修后对外出租的事实。尤其是在广泰公司也明确确认在签订商品房买卖合同后即将涉案房屋交付给上诉人的情况下，原审法院认定上诉人“现有证据不足以证明在案涉房屋查封之前已经实现合法占有使用”是错误的。因此，上诉人认为，就此部分原审阶段上诉人提交的各项证据能够证明上诉人已合法占有涉案房屋。符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款规定的情形，符合阻却执行的条件之一。（二）关于上诉人支付房屋价款问题。1.关于已支付房屋价款的问题（746万元）。原审法院仅依据《商品房买卖合同》签订时间，就否定在签订该合同之前按照原审第三人广泰公司指示交付的款项为房屋价款是错误的；原审法院认定“徐长富陈述，其与三鸣公司等存在诸多债权债务关系”没有任何依据，与上诉人存在债权债务关系的仅为原审第三人广泰公司，因此该项认定也是错误的。原审审理阶段，上诉人提交的第二组证据中分别列明了各款项交付的时间及凭证。首先是交付给长春市中级人民法院300万元、白城市中级人民法院100万元的执行款项，是按照原审第三人广泰公司的指示，交付到长春市中级人民法院，这也是上诉人与原审第三人广泰公司能够签订《商品房买卖合同》中的一个环节，该款项就是案涉房屋的交易价款，对此，第三人广泰公司也加以确认；然后是上诉人按照原审第三人广泰公司的要求，现金支付或指示交付给案外人的总计364万元的价款，依据吉林省高级人民法院2017年的关于审理执行异议之诉案件的相关指导文件要求，庭审中，上诉人也已提供了款项来源的证据，并分别对款项来源、用途进行了解释，虽然此部分金额较大，但是在近两年内陆续、多次支付，而采用现金的方式支付，也是由于当时原审第三人广泰公司的公司账户因查封不能正常使用等原因，按照原审第三人广泰公司的要求支付。以上关于已付款项的部分，上诉人均已提交符合相关法律及指导意见规定的证据，并对相关情况进行了说明，应当认定上诉人按照商品房买卖合同双方真实意思表示支付了房屋价款。2.关于未付的3034381元购房款的问题。原审法院认为，由于上诉人与原审第三人广泰公司签订的商品房买卖合同中明确约定，签订合同后3日内上诉人向原审第三人广泰公司支付全部房屋价款，而上诉人至今未全部交纳，视为并未达到法定阻却执行的条件是错误的。依据《合同法》的相关规定，合同的形式可以是书面的，也可以是口头的。本案中，商品房买卖合同签订的主体是上诉人与原审第三人广泰公司，该公司在庭审中对于双方实际履行支付价款的过程是认可的，这是双方在履行合同过程中对合同条款的变更。尤其是由于案涉房屋迟迟未能办理产权的情况下，双方口头达成了在案涉房屋能够办理产权时上诉人交纳房屋剩余尾款的一致意见。虽然双方签订书面的《商品房买卖合同》在先，而原审第三人广泰公司也违反了合同中关于两年内办理房屋产权的约定，因此双方才达成关于办理产权登记手续后方支付房屋尾款的约定，这是双方的真实意思表示，并不违反合同法的相关规定，反而是真实有效的契约，庭审中，也得到了原审第三人广泰公司的认可。即使庭审中原审第三人广泰公司表述在这之后向上诉人主张过剩余房款，但这也仅仅是广泰公司想要改变合同约定而未取得我方同意的情形，不能因此否定口头约定的效力。同时，上诉人在庭审中举证表示，愿意也有能力在人民法院的要求下，一次性交纳全部剩余房屋价款。综上，上诉人认为，就此部分上诉人符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定的情形，符合阻却执行的条件之一。（三）关于涉案房屋至今未能办理产权登记的原因。原审判决中，虽并未对该项事由加以论述，但上诉人认为，上诉人提交了关于涉案房屋欠税等前期办理房屋产权登记手续不足的相关证据，证明涉案房屋在客观上本就不能办理产权登记的事实，因此涉案房屋未能办理产权登记的原因非买受人即上诉人造成的。上诉人认为，就此部分上诉人符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的情形，符合阻却执行的条件之一。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定是错误的，上诉人在原审起诉阶段，将被执行人三鸣公司列为案件第三人，并不是本案被告，上诉人愿意承担错误起诉的法律后果，原审法院无权更改，因此本案适用该条款是错误的。综上所述，原审审理阶段，上诉人已经提交了各项证据，证明上诉人与原审第三人广泰公司签订合法有效《商品房买卖合同》是发生在本次执行案件查封之前，同时上诉人取得涉案房屋也均符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，能够阻却本案的执行。 长春师范大学辩称：长春市中级人民法院（2018）吉01民初177号民事判决书认定的事实清楚，适用法律正确。请求驳回徐长富的上诉，维持原判。 三鸣公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，徐长富的上诉请求缺乏事实与法律依据，应驳回上诉、维持原判。 广泰公司述称：我公司有权处置案涉房屋，三鸣公司也给我公司出具了授权，我公司同徐长富签订商品房买卖合同有效，不存在法律障碍。合同签订后我公司就将案涉房屋全部进行交付，买受人也全部予以接收，徐长富已按照双方约定交付了购房款，无法办理产权的原因是历史遗留问题，我公司对徐长富上诉状没意见，尊重二审法院判决。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明：吉林省白城市中级人民法院（2008）白执字第34号执行卷宗记载：该院于2009年11月23日对案涉房屋续封，期限为一年。2010年3月25日，徐长富与广泰公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。2010年7月13日和同年10月25日，白城市第三建筑工程公司与广泰公司两次达成执行和解。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉案件，故所需审查的关键问题为徐长富对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，徐航作为执行案外人，主张对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，应承担相应的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，明确要求买受人需同时符合该规定的四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。前述司法解释第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，徐长富虽提供了2010年3月25日其与广泰公司签订的《商品房买卖合同》，但该时间在案涉房屋被法院查封期间，广泰公司无权处分该房屋；徐长富称其受广泰公司指令将购房款直接汇到法院，替广泰公司支付执行款，并非直接支付给广泰公司。根据徐长富提供的证据，其支付的大部款项均在签订买卖合同之前，且有部分款项明确为广泰公司借款，徐长富提供的证据不足以证实上述款项即为购房款。无法认定徐长富与广泰公司形成了真实的房屋买卖合同关系及支付了房屋价款。此外，对于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”应当理解为，买受人对不动产实现了支配、管理和控制，一般来说，买受人应当取得了房屋钥匙、办理了入住手续，并且存在进行装修或实际居住、交纳了水、暖、电、气、物业等费用之情形。本案中，徐长富提交的证据不足以证明其在案涉房屋查封之前已经实现合法占有使用。因此，不能认定徐长富符合前述司法解释第二十八条第（一）（二）（三）项规定之情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 关于长春师范大学及三鸣公司庭审中提出对徐长富所提交的收款收据形成时间进行鉴定的要求，因现有证据已经能够证实本案事实，故无须进行鉴定。 综上，徐长富的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费84767元，由上诉人徐长富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 孙百凤 审 判 员 寇承魁 二〇一九年十二月九日 法官助理 李 镇 书 记 员 刘晨阳