山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民再109号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：臧长春，男，1978年1月17日出生，汉族，住山东省济南市。再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：董艳丽，女，1978年10月30日出生，汉族，住山东省济南市。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）:席磊，女，1970年8月15日出生，汉族，神华国能集团有限公司职工，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：宋祯祥，泰和泰（济南）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：刘欣汉，男，1966年2月26日出生，汉族，国能中电能源集团职工，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：宋祯祥，泰和泰（济南）律师事务所律师。再审申请人臧长春、董艳丽因与被申请人席磊、刘欣汉房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）鲁01民终6893号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年5月17日作出（2018）鲁01民申177号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人臧长春、董艳丽，被申请人刘欣汉及席磊、刘欣汉的委托诉讼代理人宋祯祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臧长春、董艳丽申请再审称，1.请求撤销济南市中级人民法院（2017）鲁01民终6893号民事判决书，并依法改判。2.一、二审诉讼费用由席磊、刘欣汉承担。事实与理由：1.原判决认定的基本事实缺乏证据证明。2.原判决适用法律错误。3.要求将（2018）鲁01民再109号案件与（2019）鲁01民再73号案件一并审理，以便查清全面事实。4.本案二审撤销原判后，没有针对臧长春、董艳丽的反诉作出判决，遗漏了诉讼请求。5.虽然双方当事人签订了房屋买卖合同，但并非纯粹的房屋买卖。即双方当事人的合意如下：双方签订房屋买卖合同，然后席磊、刘欣汉将房屋抵押贷款投入筹备月子会所，待月子会所注册公司时以实际投入计算股份；同时，臧长春、董艳丽先入住房屋，待月子会所盈利后再付房款。由于筹备月子会所失败，导致现在诉讼。席磊、刘欣汉辩称，同意济南市中级人民法院（2017）鲁01民终6893号民事判决结果。席磊、刘欣汉向一审法院起诉请求：1.判令臧长春、董艳丽立即偿还344.1404万元；2.判令臧长春、董艳丽立即支付以上款项自2016年8月23日至实际清偿之日按千分之一的滞纳金；3.诉讼费等费用由臧长春、董艳丽承担。臧长春、董艳丽向一审法院起诉请求:1.判令席磊、刘欣汉立即赔偿装修损失费32万元；2.反诉费等费用由席磊、刘欣汉承担。一审法院认定事实：2014年8月26日，席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽签订房屋买卖合同，约定臧长春、董艳丽购买位于济南市市中区魏家庄万达广场华景苑3-1-302室，建筑面积为278.03平方米，房屋总价款为468万元，臧长春、董艳丽于2014年8月31日前支付180万元，剩余所欠房款268万元，按年利率8%和实际占用天数计息，具体约定为2014年12月31日前支付第二笔房款90万元和相应的利息，2015年8月31日前支付剩余房款178万元和相应的利息，如不能按期付清购房款每逾期一日给付房地产价款千分之一的违约金。2014年10月3日，席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽签订房屋买卖合同，约定臧长春、董艳丽购买位于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑5号楼2-301室，建筑面积为150.6平方米，房屋总价款为290万元，臧长春、董艳丽应于2014年10月15日前支付全部房款。2015年11月15日席磊、刘欣汉与案外人崔越签订房屋买卖合同，出售位于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑5号楼2-301室房产。2016年7月6日，席磊、刘欣汉与案外人万婷签订房屋买卖合同，出售位于济南市市中区魏家庄万达广场华景苑3-1-302室房产。董艳丽与山东唐风装饰工程有限公司于2014年8月31日、2014年10月15日签订两份室内装修施工合同，山东唐风装饰工程有限公司于2014年9月18日出具20万元收据，于2014年10月30日出具22万元收据。席磊与刘欣汉系夫妻关系，臧长春与董艳丽系夫妻关系。一审法院判决：一、驳回席磊、刘欣汉的诉讼请求。二、驳回臧长春、董艳丽的诉讼请求。案件受理费34330元，保全费5000元，由席磊、刘欣汉负担；反诉费3050元，由臧长春、董艳丽负担。席磊、刘欣汉不服一审判决，上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初501号民事判决，改判臧长春、董艳丽立即向席磊、刘欣汉偿还344.1404万元并支付以上款项自2016年8月23日至实际清偿之日按千分之一的滞纳金（违约金）。2.本案一、二审全部诉讼费用由臧长春、董艳丽承担。二审法院认定事实：同一审法院认定事实。另，席磊、刘欣汉提交刘欣汉与臧长春谈话录音光盘及文字整理各一份。证明：1.席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽签订《房屋买卖合同》后，臧长春、董艳丽迟迟未按合同约定时间支付房款。臧长春、董艳丽一次次承诺，只要席磊、刘欣汉在北京买房子就把钱付给席磊、刘欣汉，不会耽误席磊、刘欣汉买房子，但臧长春、董艳丽一直未能支付款项。2.席磊、刘欣汉将两套房屋交付给了臧长春、董艳丽，两套房屋一直由臧长春、董艳丽占有使用，但臧长春、董艳丽迟迟无法支付购房款。在席磊、刘欣汉不停催促付款下，臧长春、董艳丽通过房屋中介联系买房人，将两套房子转卖给了第三人。两套房子是臧长春、董艳丽另行出售，用以支付欠付席磊、刘欣汉的款项。3.“借据”为臧长春、董艳丽在违约后，经席磊、刘欣汉一再催促，依据房屋买卖合同约定付款时间和金额，双方核算了欠付房款的具体金额，臧长春、董艳丽明确该未付房款及违约金转为向席磊、刘欣汉的“借款”，“借据”确认了借款本金、还款时间、利息和滞纳金等内容。臧长春、董艳丽因违约确认形成欠付席磊、刘欣汉款项，计算到臧长春、董艳丽转卖完两套房子房款到账的日期，利息、滞纳金大约300多万元。而且是将转卖的房款一分不差的减掉了。4.臧长春、董艳丽真心对不住席磊、刘欣汉，真心感恩感激席磊、刘欣汉。5.臧长春、董艳丽对欠付席磊、刘欣汉的款项（利息、滞纳金、违约金）认账，但需要时间挣钱……只要席磊、刘欣汉给臧长春、董艳丽时间，臧长春、董艳丽会凭良心还款。6.因臧长春、董艳丽未按时支付款项，赶上北京房价疯涨翻倍，造成席磊、刘欣汉至今无法买房，给席磊、刘欣汉造成了巨大经济损失。经质证，臧长春、董艳丽代理人认为席磊、刘欣汉没有提供原件，需要向当事人进行核实。从整个录音中也显示不出任何谈话的时间和地点，从整个内容来看，达不到席磊、刘欣汉所陈述的证明目的。另外，根据席磊、刘欣汉陈述的房屋存在转卖行为，臧长春在录音中从未承认有转卖，在上诉状中第四页明确表示本案房屋买卖合同解除，席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽的房屋买卖合同已经解除，不存在转卖行为。对二审争议的事实，认定如下：臧长春、董艳丽虽称对该证据的真实性无法确认，需庭后核实，但经本院向其释明后，其并未在限定期限内向法院回复核实情况，应视为对该录音的真实性无异议，故对该证据予以采信。从该录音中可以看出，涉案双方当事人对涉案两套房屋出卖给案外人一事达成合意。双方均认可涉案房屋于涉案合同签订时交付。二审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律的保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2014年8月26日及2014年10月3日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。席磊、刘欣汉主张其已经向臧长春、董艳丽交付涉案房屋，但臧长春、董艳丽未按合同约定履行付款义务，应当承担相应的违约责任。臧长春、董艳丽对此不予认可，其主张经双方协商，涉案房屋已由席磊、刘欣汉出售给案外人，涉案合同已经实际无法履行，席磊、刘欣汉主张房屋价款及违约金无事实及法律依据。现双方当事人对涉案房屋已经实际出卖给第三人均无异议，涉案两份《房屋买卖合同》已实际无法履行。因该行为系双方当事人协商一致，故依据前述规定，两份《房屋买卖合同》自涉案房屋出售给第三人之日起解除。2014年8月26日签订的《房屋买卖合同》约定：房屋总价款为468万元，席磊、刘欣汉已收取定金20万元，臧长春、董艳丽于2014年8月31日前支付180万元，剩余所欠房款268万元，按年利率8%和实际占用天数计息，具体约定为2014年12月31日前支付第二笔房款90万元和相应的利息，2015年8月31日前支付剩余房款178万元和相应的利息，如不能按期付清购房款每逾期一日给付房地产价款千分之一的违约金。臧长春、董艳丽未按合同约定及时支付购房款，故应承担合同约定的违约责任。因该《房屋买卖合同》于该涉案房屋卖予第三人之日，即2016年7月6日解除，故违约金的支付期限计算至该日期止。关于违约金的利率标准，因双方之间的合同既约定了利息又约定了违约金，故对总计年利率超过24%的部分，不予支持。对于2015年1月1日至2016年6月1日违约金利率的标准，席磊、刘欣汉一审时自认该段期间的利率为15%，不违反法律及双方合同约定，予以确认。关于违约金的计算方式，因合同对付款时间有明确规定，故应按照违约天数分段计算。对于第一笔款项180万元及定金20万元，因臧长春、董艳丽已依约向席磊、刘欣汉支付，故无需支付违约金。对于第二笔款项的违约金，以90万元为基数，自2014年8月27日至2014年12月31日止，按年利率8%计算；自2015年1月1日至2016年6月1日止，按年利率15%计算；自2015年6月2日至2016年7月6日止，按年利率24%计算。对于第三笔款项的违约金，以178万元为基数，自2014年8月27日至2015年8月31日止，按年利率8%计算；自2015年9月1日至2016年7月6日止，按年利率24%计算。对于2014年10月3日签订的《房屋买卖合同》，臧长春、董艳丽未按合同约定及时支付购房款，且臧长春、董艳丽自涉案合同签订之日即实际占有、使用涉案房屋，故应承担违约责任。因该《房屋买卖合同》于该涉案房屋卖予第三人之日，即2015年11月15日解除，故违约金的支付期限计算应自约定付款之日至该日期止。关于违约金的利率标准，因该合同并未约定违约金的计算标准，故酌定以中国人民银行同期贷款利率为准。关于违约金的计算，以290万元为基数，自2014年10月16日起至2015年11月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。对于席磊、刘欣汉提交的时间为2014年11月16日及2016年1月16日的两份借据，因本案系房屋买卖合同纠纷，与民间借贷并非同一法律关系，故对上述两份借据，本案不予处理。二审法院判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初501号民事判决；二、臧长春、董艳丽于本判决生效之日起十日内向席磊、刘欣汉支付违约金（以90万元为基数，自2014年8月27日至2014年12月31日止，按年利率8%计算；自2015年1月1日至2016年6月1日止，按年利率15%计算；自2015年6月2日至2016年7月6日止，按年利率24%计算。以178万元为基数，自2014年8月27日至2015年8月31日止，按年利率8%计算；自2015年9月1日至2016年7月6日止，按年利率24%计算）；三、臧长春、董艳丽于本判决生效之日起十日内向席磊、刘欣汉支付违约金（以290万元为基数，自2014年10月16日起至2015年11月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审案件受理费34330元，由席磊、刘欣汉负担24490元，臧长春、董艳丽负担9840元；反诉费3050元，保全费5000元，由臧长春、董艳丽负担。二审案件受理费34330元，由席磊、刘欣汉负担24490元，臧长春、董艳丽负担9840元。本院再审认定事实：2014年8月26日，席磊、刘欣汉作为甲方，臧长春、董艳丽作为乙方签订《房屋买卖合同》。第一条约定：“甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金人民币20万元（贰拾万元）。1.房屋状况房屋坐落：市中区魏家庄万达广场华景园3号楼1-302（以下简称“大房子”）……。”第二条约定：“甲乙双方商定成交价格为468万元（肆佰陆拾捌万元整）。付款方式：现金转账。1.乙方于2014年8月31日前，支付甲方第一笔房款180万元；2.其余所欠房款268万元按年利率8%和乙方实际占用天数计息，乙方支付本息合计款项具体约定为：a.乙方于2014年12月31日前，支付甲方第二笔房款90万元和相应利息；b.乙方于2015年8月31日前支付甲方其余房款178万元和相应利息。”第六条约定：“乙方中途违约，乙方无权要求返还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起20日内双倍返还定金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款千分之一的违约金。”2014年8月28日，席磊作为抵押人、山东济南润丰农村合作银行英雄山支行作为抵押权人，双方签订（润丰合行英雄山支行）高抵字（2014）年第040805号《最高额抵押合同》，被担保的主债权是：“2014年8月28日至2015年8月27日，在人民币360万元的最高余额内。抵押权人依据与山东君盛天悦酒店管理咨询有限公司签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权”。抵押物为“济房权证中字第270234号房屋”（即“大房子”）。2014年8月31日，董艳丽与山东唐风装饰工程有限公司签订一份室内装修施工合同，约定装修上述房屋，造价20万元，工期2014年9月1日至9月30日。2014年9月1日，姜维转账席磊200万元，姜维为臧长春的妹夫，接受臧长春指示支付上述款项。2014年9月18日，山东唐风装饰工程有限公司向臧长春、董艳丽出具金额为20万元的收据。2014年9月29日，席磊转账臧长春7万元。2014年10月3日，席磊、刘欣汉作为甲方，臧长春、董艳丽作为乙方签订《房屋买卖合同》。房屋座落于市中区魏家庄万达广场帝景苑5号楼2-301（以下简称“小房子”），房屋面积150.6平方米，附带车位一个，房屋总价款290万元。约定乙方于2014年10月15日前，全部支付甲方房款、车位款。合同没有约定违约条款。2014年10月15日，董艳丽与山东唐风装饰工程有限公司签订一份室内装修施工合同，约定装修上述房屋，造价22万元，工期2014年10月16日至11月25日。2014年10月15日，刘欣汉转账臧长春5万元。2014年10月15日，刘欣汉转账臧长春5万元。2014年10月16日，刘欣汉转账臧长春5万元。2014年10月16日，刘欣汉转账臧长春5万元。2014年10月30日，山东唐风装饰工程有限公司向臧长春、董艳丽出具金额为22万元的收据。2014年11月17日，席磊转账臧长春60万元。2014年11月18日，席磊转账臧长春140万元。2015年11月15日，席磊（臧长春作为代理人）与案外人崔越签订关于“小房子”的《房屋买卖合同》，价款260万元（不含车位）。2015年11月16日，姜维转账席磊20万元。席磊、刘欣汉称该款项为臧长春支付的欠款。2016年1月16日，臧长春在“借据”上签字并落款2014年11月16日。“借据”内容为：“今借到席磊人民币230万元（贰佰叁拾万元整），应于2015年5月16日之前还款。借款利息按年利率15%计算，即借款额×15%÷365×实际借款天数。另借到席磊人民币92.5052万元（玖拾贰万伍仟零伍拾贰元整），自2015年1月1日起计息，应于2015年6月1日之前还款。借款利息按年利率15%计算，即借款额×15%÷365×实际借款天数。”2016年1月16日，臧长春在“借据”上签字，内容为：“今借席磊人民币87.8907万元（捌拾柒万捌仟玖佰零柒元整），还款日期不晚于2016年7月15日。期间利息按年利率15%计算，即借款额期间利息为87.8907万元×15%÷365×实际借款天数。如果到期不能还款，借款人应向出借人支付滞纳金，滞纳金计算按每天应支付借款额的千分之一计算。（可以提前还款，利息按实际借款天数计算）”。2016年1月29日，席磊与案外人崔越在房管局网签关于“小房子”的买卖合同。2016年7月6日，席磊（董艳丽作为代理人）与案外人万婷签订关于“大房子”的《房屋买卖合同》，总计款478万元。2016年8月19日，席磊与案外人万婷、鲁振在房管局网签关于“大房子”的买卖合同。席磊曾经以群主的身份在微信上建立过一个微信群，成员为席磊、刘欣汉、臧长春、董艳丽。臧长春、董艳丽申请法院调取相关微信中的聊天内容，本院调取未果。臧长春、董艳丽称该微信群的相关聊天内容可以证明双方之间存在合作月子会所的关系，但由于席磊、刘欣汉不予认可，且臧长春、董艳丽没有进一步的证据予以证明，故本院对于臧长春、董艳丽的主张不予确认。由于（2018）鲁01民再109号案件与（2019）鲁01民再73号案件的当事人相同，案情密切联系，本院由同一合议庭审理。本院再审认为，2014年8月26日，席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽签订本案所涉“大房子”的《房屋买卖合同》；2014年10月3日，席磊、刘欣汉与臧长春、董艳丽签订本案所涉“小房子”的《房屋买卖合同》。上述两份合同均为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。2015年11月15日，席磊（臧长春作为代理人）与案外人崔越签订本案所涉“小房子”的《房屋买卖合同》；2016年1月29日，席磊与案外人崔越在房管局网签关于“小房子”的《房屋买卖合同》，随后席磊收讫房款并协助崔越办理了“小房子”的过户手续。2016年7月6日，席磊（董艳丽作为代理人）与案外人万婷签订本案所涉“大房子”的《房屋买卖合同》；2016年8月19日，席磊与案外人万婷、鲁振在房管局网签关于“大房子”的《房屋买卖合同》，随后席磊收讫房款并协助万婷、鲁振办理了“大房子”的过户手续。上述两份《房屋买卖合同》及相关网签合同均为房屋买卖双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，且履行完毕。席磊、刘欣汉将案涉两房屋分别卖给案外人崔越、万婷并实际履行，臧长春、董艳丽对此知情并配合，应认定双方当事人用实际行为解除了彼此之间的《房屋买卖合同》。臧长春、董艳丽没有按照两份《房屋买卖合同》约定条款支付房款，构成违约。虽然双方当事人以实际行为解除了两份《房屋买卖合同》，但席磊、刘欣汉作为守约方仍有权向臧长春、董艳丽主张权利，臧长春、董艳丽仍应按照合同约定承担相应违约责任。根据臧长春、董艳丽的违约行为和“大房子”所涉《房屋买卖合同》第六条约定，席磊、刘欣汉有权不返还臧长春、董艳丽20万元定金。根据“大房子”所涉《房屋买卖合同》第二条约定，席磊、刘欣汉有权请求臧长春、董艳丽支付相应款项年利率8%的资金占用费。根据臧长春、董艳丽的违约行为和“大房子”所涉《房屋买卖合同》第六条约定，席磊、刘欣汉有权请求臧长春、董艳丽支付相应违约金，由于合同约定违约金过高，臧长春、董艳丽又陈述过请求降低，本院酌定违约金计算方式为应付而未付款项乘以年利率15%乘以违约时间。具体为：臧长春、董艳丽应于2014年8月31日交付房款180万元，实际于2014年9月1日交付200万元，迟延付款1天，故臧长春、董艳丽应支付席磊、刘欣汉相应违约金739.72元（180万元×年利率15%×1天÷365天＝739.72元）；臧长春、董艳丽应于2014年12月31日前交付90万元，但仅仅于2014年9月1日交付20万元（200万元－180万元），故截止到2014年12月31日，臧长春、董艳丽应支付席磊、刘欣汉资金占用费19901.36元（90万元×年利率8%×6天÷365天＝1183.56元及70万元×年利率8%×122天÷365天＝18717.80元之和）；臧长春、董艳丽于2016年7月6日本《房屋买卖合同》解除前未交付上述70万元房款，按照合同约定，臧长春、董艳丽应支付席磊、刘欣汉违约金159082.19元（70万元×15%×553天÷365天＝159082.19元）；臧长春、董艳丽应于2015年8月31日前交付房款178万元，按照合同约定，臧长春、董艳丽应支付席磊、刘欣汉资金占用费144740.82元（178万元×年利率8%×371天÷365天＝144740.82元）；臧长春、董艳丽于2016年7月6日本《房屋买卖合同》解除前未交付房款178万元，按照合同约定，臧长春、董艳丽应支付席磊、刘欣汉违约金226767.12元（178万元×年利率15%×310天÷365天＝226767.12元）。原审判决对臧长春、董艳丽应当支付的资金占用费和违约金计算有误，现予以纠正。臧长春、董艳丽实际装修案涉房屋是事实，席磊、刘欣汉应将装修残值予以返还，但装修残值难以计算；臧长春、董艳丽实际居住案涉房屋是事实，应当支付席磊、刘欣汉相应房屋占用费；本院酌定二者互相抵销。虽然“小房子”所涉《房屋买卖合同》并没有约定违约条款，但臧长春、董艳丽的违约付款行为给席磊、刘欣汉造成了损失，应予赔偿（以290万元为基数，自2014年10月16日起至2015年11月15日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息）。原审判决臧长春、董艳丽支付违约金有误，现予以纠正。综上所述，臧长春、董艳丽的再审请求部分成立，二审判决认定事实、适用法律均有错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市中级人民法院（2017）鲁01民终6893号民事判决第一项；二、撤销济南市中级人民法院（2017）鲁01民终6893号民事判决第二项、第三项及诉讼费用的负担；三、臧长春、董艳丽于本判决生效之日起十日内向席磊、刘欣汉支付资金占用费164642.18元；四、臧长春、董艳丽于本判决生效之日起十日内向席磊、刘欣汉支付违约金386589.03元；五、臧长春、董艳丽于本判决生效之日起十日内向席磊、刘欣汉赔偿损失（以290万元为基数，自2014年10月16日起至2015年11月15日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息）；六、驳回臧长春、董艳丽的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34330元，由席磊、刘欣汉负担23135元，臧长春、董艳丽负担11195元；反诉费3050元，保全费5000元，由臧长春、董艳丽负担。二审案件受理费34330元，由席磊、刘欣汉负担23135元，臧长春、董艳丽负担11195元。本判决为终审判决。审判长  贾玉东审判员  李树周审判员  秦光启二〇一九年十二月二十三日书记员  孙 冉