江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5909号 原告（反诉被告）：南京浦口气雾剂专用设备制造厂，住所地南京市浦口区盘城工业园盘城新街9-1号。 法定代表人：黄西如。 委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京创品数控技术有限公司，住所地南京市盘城新街9-1号。 法定代表人：肖建军。 委托诉讼代理人：吴咏桢，江苏苏博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓华，江苏苏博律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南京浦口气雾剂专用设备制造厂（以下简称浦口气雾剂厂）诉被告（反诉原告）南京创品数控技术有限公司（以下简称创品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浦口气雾剂厂委托诉讼代理人尤金福、被告（反诉原告）创品公司法定代表人肖建军及其委托诉讼代理人吴咏桢、王晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浦口气雾剂厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付租金146048.8元及其利息；2、判令被告自2019年6月1日起，按每天179元计算给付至腾空迁让之日；3、判令被告立即腾空迁让承租的房屋；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年7月1日，双方签订了租赁协议，约定原告将其位于南京市浦口区盘城工业园盘城新街9-1号厂区内的四间厂房、两间办公室、食堂等出租给被告从事生产经营，另约定租金、租期。合同租赁期届满后，双方没有续签合同，但被告仍承租上述房屋，经原告多次催促，被告拒绝退还房屋，故原告诉至法院。 被告（反诉原告）创品公司辩称，1、双方的租赁合同关系自2013年6月1日形成，被告承租的部分区域长期被原告占用，导致被告无法按照约定使用租赁房屋。原告在租赁期间未向被告明示扣除掉原告承诺予以扣减的房租后，被告还应当再缴纳多少房租。被告认为未缴纳的房租是承诺减免的部分。因此不存在拖欠房租。2、租赁期间截止到2021年5月31日。目前双方仍存在合法租赁关系，原告要求被告腾空房屋违反约定。同时，向本院提出了反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人的租赁合同继续履行； 2、判令被反诉人向反诉人支付各项损失赔偿暂计60100元（损失暂计至起诉之日）；3、判令反诉费用由被反诉人承担。 反诉被告浦口气雾剂厂辩称：1、本案的合同不能继续履行因为案涉房屋所在地的片区已经进行大面积拆迁，从2018年年底开始现状整个片区房屋已经拆迁了90%，客观情况发生了重大变化。2、本案的诉由是房屋租赁纠纷，反诉原告提出的赔偿损失是赔偿法律关系，与租赁是不同的法律关系。按照诉的分别处理的原则，该赔偿纠纷不应当在本案中处理。3、就反诉原告提起的赔偿损失的证据均是与本案租赁合同关系无关的证据，该证据不能证明反诉原告的损失存在。4、本案涉案房屋没有房屋产权证和建设工程规划许可证，租赁合同是无效的合同。根据无效合同的原则，本合同不得继续履行。 经审理查明，2003年12月6日，浦口气雾剂厂取得了位于南京市浦口区盘城工业园6亩建设用地规划许可证。 2013年5月6日，双方签订了租房协议，约定创品公司承租浦口气雾剂厂位于南京市浦口区盘城工业园盘城新街9-1号厂区内的四间厂房（90平方米×4间）、两间办公室（70.79平方米）、宿舍1间、食堂20平方米，每年租金为58193.76元，门卫工资1500元。租期暂订三年（2013年6月1日至2016年5月31日）。创品公司在租用期间租金每年分两次支付。2015年7月1日，双方续签合同，仍由创品公司租用上述房屋，租金及门卫工资合计为65213.76元，租赁期限为2015年6月1日至2016年5月31日。其他约定同前述租房协议。 2016年6月1日，双方继续签订了租房协议，仍由创品公司租赁上述房屋，每年租金及门卫工资、公共卫生水电费为65213.76元，租期暂定为五年，自2016年6月1日至2021年5月31日，其他约定同前述租房协议。 创品公司已经将2014年6月之前的租金付清，已经累计支付费用174500元。 2018年上半年，盘城街道拆迁办已经张贴了拆迁公告，2018年12月29日，浦口气雾剂厂与盘城街道拆迁办签订了拆迁补偿协议。案涉房屋除了食堂被拆除外，其他房屋仍由创品公司占有。 2019年7月2日，浦口气雾剂厂法定代表人告知创品公司，明天上午供电局、水厂来销户，停水停电，浦口气雾剂厂届时全部搬离，创品公司财产自行保管或拖走。 浦口气雾剂厂在庭审中陈述，在创品公司承租期间，曾占用其租赁的房屋存放设备，同意在欠付的租金中扣减5000元。 创品公司为证明其损失，向本院提交了机械设备租赁协议、门诊病历、医疗费发票、收条、增值税发票及收条，浦口气雾剂厂认为，以上证据与本案没有关联性，不予认可。本院认证意见：创品公司提交的机械租赁协议系其在明知案涉房屋被拆迁的状况下，其仍继续扩大损失，应由其自行承担；门诊病历及医疗费发票，无法证明廖兰英的受伤系浦口气雾剂厂的原因造成的，收条及增值税发票与本案没有关联性，本院不予采信。 以上事实有原告提供的建设用地规划许可证、租房协议、创品公司的工商登记资料、被告提供的租房协议、照片、微信聊天记录、机械租赁协议、门诊病历、医疗费发票、收条、增值税发票、收条及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。浦口气雾剂厂只取得了建设用地规划许可证，并未取得建设工程规划许可证，因此其与创品公司签订的租房协议系无效合同。而房屋租赁合同无效，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费符合法律规定。根据三份租房协议，创品公司应支付的房租费用自2014年6月1日至2015年5月31日为59693.76元，2015年6月1日至2016年5月31日的租金为65213.76元，第三份协议约定的租期为五年，但根据原告陈述，案涉房屋的拆迁公告时间为2018年6月份，而其实际与政府拆迁部门达成拆迁协议时间为2018年12月29日，因此，双方之间的租赁合同关系已经无法继续履行，予以终止。故双方第三份租房协议实际履行时间为2016年6月1日至2018年12月29日，因此，在该租期内的房租费用为168215.77元。因此，创品公司自2014年6月1日至2018年12月29日应支付浦口气雾剂厂房租费用合计为293123.29元。因创品公司已经支付了174500元，未付剩余款项118623.29元，同时，浦口气雾剂厂认可减免部分5000元，故创品公司仍需支付113623.29元。浦口气雾剂厂主张按照179元/天标准计算占有使用费，本院认为，浦口气雾剂厂已经与政府拆迁部门达成了拆迁协议，则租赁关系终止，双方在拆迁期间的相关权益应通过拆迁补偿安置协议予以明确。因此，浦口气雾剂厂该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。虽创品公司多次滚动付款，但原告已经接收，因此，逾期利息应从原告起诉之日起起算。案涉租赁房屋已由政府部门征收，案涉租房协议已无法在事实上继续履行，对创品公司要求继续履行租房协议的诉请，本院不予支持。因租房协议已经终止，根据法律规定，创品公司应当腾空案涉房屋（除已被拆除的食堂）。创品公司要求浦口气雾剂厂支付赔偿损失，但其提供的证据不足以证明其损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 被告南京创品数控技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京浦口气雾剂专用设备制造厂支付占有使用费113623.29元及利息（以113623.29元为基数，自2019年7月7日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止）； 被告南京创品数控技术有限公司于本判决生效之日起十日内将位于位于位于南京市浦口区盘城工业园盘城新街9-1号厂区内的四间厂房（90平方米×4间）、两间办公室（70.79平方米）腾空交还原告南京浦口气雾剂专用设备制造厂； 驳回本诉原告南京浦口气雾剂专用设备制造厂的其他诉讼请求。 驳回反诉原告南京创品数控技术有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取1610元，由被告南京创品数控技术有限公司负担；反诉案件受理费减半收取651元，由反诉原告南京创品数控技术有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  张维超 二〇一九年十二月十五日 书记员  蒋 衍