上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初18935号原告：上海舒谋斌实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：毛容仙，总经理。委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。被告：王玉娇，女，1990年7月21日出生，汉族，住陕西省华阴市。原告上海舒谋斌实业有限公司与被告王玉娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月9日受理后，依法适用简易程序于同年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾超、被告王玉娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年9月26日解除；2．判令被告支付原告2018年11月18日至2019年9月26日止的租金32,032元；3.判令被告支付原告逾期支付租金的滞纳金5,102元(自2018年11月10日起计算至2019年9月26日止)；4.判令被告支付原告滞纳金，以32,032元为本金，以日万分之七为标准，自2019年9月27日起计算至实际清偿之日止；5.判令被告支付原告2018年11月18日起至2019年5月18日期间产生的水电费2,047元；6.判令被告支付原告违约金12,084元；7.判令被告支付原告自2019年9月27日起计算至2019年10月3日止的场地使用费(以132元/日为标准计算)。事实和理由：2017年5月18日，原、被告就上海市松江区新桥镇卖新公路XXX号XXX栋一楼店右数第3间房屋(以下简称系争房屋)订《租赁合同》(以下简称系争合同)，对相关权利和义务作了约定。嗣后，原告按约交付系争房屋，被告却未按合同约定于2018年11月18日到期前10日支付租金。经原告催讨，被告于2019年6月11日支付了8,000元租金后再未支付过租金。原告于2019年9月25日向被告发出了解除函，被告于次日签收。系争房屋已于2019年10月4日被原告自行收回。现原告要求被告承担相应的租金、水电费、滞纳金、违约金以及合同解除后被告继续使用房屋的使用费。因此，原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称：原告提供给被告的系争房屋性质为厂房，而被告是做“社区地商”的，从2018年9月份开始，楼上住户逐渐被清场，造成被告经营困难。被告已于2019年7月10日搬离系争房屋，并于2019年7月18日通过微信告知原告要返还房屋，故系争合同的解除时间为2019年7月10日，租金和使用费也应计算至2019年7月10日止。原告口头同意缓交租金，故被告不同意支付滞纳金。此外，原告口头承诺如果不再租赁系争房屋，提前一个月告知可以不承担违约金并返还押金，现原告没有遵守口头承诺。对于租赁期间产生的水电费2,047元没有异议。经审理查明,2008年5月5日，上海松江新桥五金厂对建造位于本区新桥镇卖新公路XXX号厂房取得相应的建设工程规划许可证。此后，上海松江新桥五金厂有限公司与原告签订《租赁合同》，将上述房屋出租给原告，租赁期间自2014年1月2日至2020年12月31日。2017年5月18日，原、被告签订系争合同。该合同约定，原告将系争房屋出租给被告，被告作为美甲店经营使用；租赁期限为2017年5月18日至2020年5月17日止，2017年5月10日至2017年5月17日为原告给被告的装修期；系争房屋每月不含税租金为3,800元，前两年不递增，满两年后每年递增6%；租金每3个月支付一次，被告应于每次租金相对应租期开始日前10天向原告支付该期租金，可宽限两天，若在宽限期后支付的，每逾期一日则被告需应按租金的千分之三支付违约金；系争房屋的租赁保证金为3,800元，原告交付系争房屋时，被告应向原告支付，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；合同签订之日，被告应向原告缴纳保证金和第一期租(金)15,200元；被告逾期支付租金、物业管理费和水电费等费用累计超过1个月的，原告可书面通知被告解除合同，并应按月租金3倍向原告支付违约金。该合同另对其他有关事宜作了约定。上述系争合同签订后，原告依约交付系争房屋，被告依约支付房屋租赁保证金3,800元等。2019年9月25日，原告向被告邮寄《律师函》，通知被告收到《律师函》之日起，系争合同解除，同时要求被告支付所欠租金、水电费、违约金、滞纳金等。被告于同年9月26日签收该《律师函》。被告现尚欠原告系争合同项下2018年11月18日至2019年9月26日止的租金32,032元(该租金已扣除被告于2019年6月11日支付原告租金8,000元)以及2018年11月18日至2019年5月18日止的水电费2,047元。诉讼中，原告自认系争房屋已于2019年10月4日收回。同时，原告就其主张的滞纳金称，约定的滞纳金的计算标准均为日千分之三，其已主动下调至按日万分之七计算。此外，就合同解除后果一并处理问题，本院对原、被告进行了释明。原告认为，被告缴纳的3,800元保证金应抵扣违约金，被告则认为，保证金应抵扣租金。除如上诉讼请求外，原、被告均未在本院指定期间提出其他相关主张。以上事实，有原告提供的建设工程规划许可证、《租赁合同》、系争合同、《律师函》、快递签收证明及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为,原、被告之间签订的系争合同，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，被告未按约向原告支付租金等款项的违约行为，符合系争合同关于逾期付款超过一个月的，原告有权单方书面通知解除的约定，故本院对原告有关解除其与被告之间签订系争合同的诉讼请求，予以支持。至于合同解除之日，本院以《律师函》送达被告之日即2019年9月26日为合同解除之日。被告有关系争合同于2019年7月10日解除的主张，一则其已于7月10日搬离的事实证据不足，二则不符合法定或约定的合同解除条件，故本院难以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，被告应当向原告支付合同解除前的租金以及合同解除后系争房屋返还原告之前的使用费。因此，本院对原告要求被告支付租金及使用费的诉讼请求，予以支持。其中，截止至2019年9月26日的租金为32,032元。2019年9月27日至2019年10月3日的使用费标准，参照租金标准，按132元/日(3,800元/月×12月×106%÷365日)计算，为924元。对于原告主张的水电费2,047元，被告没有异议，本院予以支持。就原告主张的逾期支付租金的滞纳金以及合同解除的违约金。合同解除权是形成权，守约方行使解除权之后合同方才解除，解约违约金是合同解除后违约方应当承担的责任。因此，逾期付款滞纳金原则上应当计算至合同实际解除之日止。但若守约方为获取更多的逾期付款违约金而恶意拖延行使解除权，则可以以合同解除条件成就之日为界分段计算两种违约金。基于此，上述违约金可以并用，但应分阶段计算。就原告主张的滞纳金，被告所欠租金按系争合同关于每三个月为一个租金支付期，先付后用，每期开始前十日向支付下一个支付期租金，可宽限两天的约定，在宽限期后依次以当期所欠租金为本金分段计算滞纳金。滞纳金的截止之日应为合同解除之日即2019年9月26日。故原告主张的滞纳金应分为两部分，一是2018年11月10日至2019年6月11日所欠租金部分，二是2019年6月11日至2019年9月26日所欠租金部分。至于计算逾期支付租金违约金的标准问题，若按原告主张的日万分之七计算，折算为年利率达25.55%，远远高于民间借贷年利率24%的上限。在被告提出滞纳金的计算标准过高，且双方对因被告逾期给付租金给原告所造成的损失均未提供相应证据的情形下，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按年利率24%的标准计算。经计算该部分的滞纳金为4,790.77元。至于合同解除的违约金问题，按前述裁判理由，原、被告之间就系争房屋而签订的合同系因归责于被告的原因而解除，故被告应当按合同关于被告逾期支付租金等费用累计超过1个月的，原告可书面通知被告解除合同，并应按月租金3倍向原告支付违约金的约定向原告支付违约金。因此，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。关于保证金的问题，系争合同约定，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。原告如上保证金抵扣违约金的意见，符合上述约定，故本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海舒谋斌实业有限公司与被告王玉娇之间于2017年5月18日签订的《租赁合同》于2019年9月26日解除；二、被告王玉娇于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒谋斌实业有限公司至2019年9月26日止的租金32,032元及自2019年9月27日始至2019年10月3日止的使用费924元，计32,956元；三、被告王玉娇于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒谋斌实业有限公司自2018年11月18日至2019年5月18日止的水电费2,047元；四、被告王玉娇于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒谋斌实业有限公司逾期支付租金的滞纳金4,790.77元；五、被告王玉娇于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒谋斌实业有限公司合同解除的违约金8,284元(该款已扣除租赁保证金3,800元);六、驳回原告上海舒谋斌实业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,185元，减半收取592.50元，由原告上海舒谋斌实业有限公司负担15.50元(已付)，被告王玉娇负担577元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年十二月十七日书记员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出