河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初8209号原告：王自升，男，汉族，1954年5月15日生，住南阳市。委托诉讼代理人：李本奇，河南隆翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南恒顺达置业有限公司，住所地：南阳市七一路77号，统一社会信用代码：91411300772185535C。法定代表人：高扬，任经理。委托诉讼代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王自升与被告河南恒顺达置业有限公司（以下称河南恒顺置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任公开开庭进行了审理。原告王自升的委托诉讼代理人李本奇；被告河南恒顺置业公司的委托诉讼代理人岳建洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王自升向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令被告将南阳市卧龙区七一路与工业路【恒顺达﹒金汇城】5号楼2单元1805（原1809）的房屋交付给原告，并为原告办理该房屋的不动产权证书；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月26日，被告为了开发【恒顺达·金汇城】城中村改造项目，向原告借款50万元，约定利息为月息2.1分，期限一年。当日，原告用自己工商银行卡在被告公司卡支付50万元，被告当日给原告出具《借款合同》及收据。借款期间内，被告一直按合同约定支付利息。约定期限到期后，原告要求被告归还借款本金，被告一直以资金紧张为由推脱。2015年6月12日，被告表示愿意以“以房抵债”的方式支付该款，并于当日给原告出具《补充协议》一份，同意登记在原告名下的房子，可以自己卖，也可以委托公司卖，还可以自己购买。经原告与家人商量后，原告同意以“以房抵债”的方式接受被告的房屋抵偿该款，当日，被告与原告签订《【恒顺达·金汇城】认购书》，将其开发的位于南阳市卧龙区七一路与工业路【恒顺达·金汇城】5号楼2单元1809（后改为1805）的房屋（面积75.47平方米）以50万元的价格抵偿其欠原告的50万元借款本金，原告将借款手续原件交给被告，被告给原告出具50万元金汇城项目购房款的《收款收据》。现原告得知，该房屋已经可以交付并能够办理网签备案及不动产权证书等手续，就一直要求被告交付该房屋并办理涉及该房屋的相应网签备案及不动产权证书等手续，但被告还是以各种理由推脱，不予交房也不办理该房屋的相关手续，严重侵害了原告的合法权益。无奈之下，原告只好依据相关法律规定诉至贵院，望法院依法支持原告的诉请，维护原告的合法权益。被告河南恒顺置业公司辩称，以房抵债因双方未实际履行，原告应当按基础法律关系起诉，若法庭释明后，原告坚持交房，应当驳回起诉。该房屋被告已出售给他人，无法再给原告交付，我方愿意按民间借贷处理。以房抵债协议未履行，原告仍具有债权请求权，同时该房屋不具备交房条件，相关手续没有办理完毕，原告坚持要求交房，存在需要原告举证证明该房屋具备交房条件的证据。交房的请求，被告认为不能成立。经审理查明，2014年5月26日，河南恒顺置业公司因开发七一路与工业路交叉口【恒顺达·金汇城】项目向王自升借款50万元，约定利息为月息2.1分，期限为一年。当日，王自升通过POS机向河南恒顺置业公司刷卡支付50万元。当日，河南恒顺置业公司向王自升出具借款合同及收据。随后，河南恒顺置业公司向王自升支付利息至2015年5月26日。2015年6月12日，经河南恒顺置业公司与王自升协商，双方同意以“以房抵债”的方式支付该借款。当日，双方签订《【恒顺达·金汇城】认购书》，河南恒顺置业公司将其开发的位于南阳市卧龙区七一路与工业路【恒顺达·金汇城】5号楼2单元1809的房屋（建筑面积为：75.47平方米）以50万元的价格抵偿其欠王自升的50万元借款本金。当日，王自升将借款手续原件交给河南恒顺置业公司，河南恒顺置业公司给王自升出具50万元金汇城项目购房款的《收款收据》，并签订《补充协议》。补充协议内容为：登记在投资者名下的房子，可以由投资者自己卖；也可以委托我公司代为销售，我公司不收佣金，不收更名费；还可以自己购买，免收一年物业费。房屋没有出卖前，公司按月0.8%给付利息。如果按揭到账，公司保证还清投资者本金和利息，投资者将登记房产退回公司。《【恒顺达·金汇城】认购书》及补充协议签订后，河南恒顺置业公司一直未向王自升交付房屋，也未办理该房屋不动产权证书。另查明，（一）《【恒顺达·金汇城】认购书》上显示的5号楼2单元1809室与房管局备案信息显示的1805室及物业公司在进行物业服务登记时的17A05室为同一间房屋；（二）河南恒顺置业公司开发的恒顺达·金汇城的商品房，五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证）齐全。上述事实，有当事人陈述、书证、证人证言等证据予以证实，并有全部卷宗材料相佐证，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、《【恒顺达·金汇城】认购书》及补充协议是否有效并是否继续履行；二、河南恒顺置业公司是否应当为王自升办理不动产权证书。本院根据上述争议焦点具体评述如下：一、关于《【恒顺达·金汇城】认购书》及补充协议是否有效并是否继续履行的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。结合本案，河南恒顺置业公司向王自升借款的50万元到期后，双方均同意以房屋出卖的方式抵偿借款。《【恒顺达·金汇城】认购书》及补充协议是双方平等协商一致的情况下达成的，该协议内容不违反法律规定，属于有效合同。因此，本案应为民间借贷关系转化为的商品房买卖合同关系。因此，河南恒顺置业公司与王自升签订的【恒顺达·金汇城】认购书》及补充协议有效，双方应继续履行。二、关于河南恒顺置业公司是否应当为王自升办理不动产权证书的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；……。本案中，河南恒顺置业公司与王自升签订于2015年6月12日签订的《【恒顺达·金汇城】认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，恒顺达公司也向王自升出具了购房款的收款收据。因此，双方签订的《【恒顺达·金汇城】认购书》应当认定为商品房买卖合同。庭审中，双方均认可该房屋截止目前，该房屋商品房五证齐全并竣工。因此，河南恒顺置业公司应当向王自升交付房屋。恒顺达公司抗辩称该房屋以房抵债后又出卖给他人，但其未提供相应证据证明，因此，对河南恒顺置业公司该抗辩理由，本院不予采纳。关于河南恒顺置业公司为王自升办理不动产权证书的问题。本院认为，依据诚实信用原则，河南恒顺置业公司与王自升在签订商品房买卖合同后，应当到房地产部门进行网签备案，防止一房多卖。交付房屋后，河南恒顺置业公司应在具备办理不动产权证条件时及时为王自升办理不动产权证书。本案中，考虑到商品房五证齐全表明的是开发商的开发、预售房屋的行为合法，但并不等于房屋可以办理不动产权证。办理不动产证应具备以下条件：开发单位应有国有土地使用证、建设规划许可证及附图、工程竣工验收证明，购房人应有商品房买卖合同原件、购房发票、购房人有效身份证件、购房人完税凭证、维修基金缴存凭证。就本案双方当事人所举证据来看，河南恒顺置业公司未提交工程竣工验收证明，王自升未提交购房人完税凭证、维修基金缴存凭证。因此，目前并不具备办理不动产权证书的条件。若判决河南恒顺置业公司在指定期间内办理不动产权证书,会存在无法履行的实际问题。因此，该项请求目前不宜支持,可待条件具备后,由河南恒顺置业公司及时办理或由当事人另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告河南恒顺达置业有限公司向原告王自升交付【恒顺达·金汇城】5号楼2单元1809室（房管局备案信息显示的1805室，物业公司在进行物业服务时的17A05室）；二、驳回原告王自升的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南恒顺达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王庆善二〇一九年十二月九日书记员  郭璟闪