山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初3233号 原告：孟繁林，男，汉族，1970年12月25日出生，住薛城区。 委托诉讼代理人：张金钟，上海英恒律师事务所律师。 被告：被告山东万洲置业有限公司，住所地枣庄市薛城区湘江路18号，统一社会信用代码：9137040059034235XR。 法定代表人：苏恩光，董事长。 委托诉讼代理人：庞宜刚，山东善国律师事务所律师。 原告孟繁林与被告山东万洲置业有限公司（以下简称万洲公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟繁林的委托诉讼代理人张金钟、被告万洲公司的委托诉讼代理人庞宜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟繁林向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欺诈式交房违约金27,001.83元；2、判令被告支付逾期办证违约金14,980.46元；3、判令被告支付商铺配套违约金13,500.91元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月21日，原被告双方共同签订《商品房买卖合同》（合同编号XS00003008），合同第1、3条约定，被告将位于薛城区珠江西路的“万洲浙商城”21号楼107号商铺预售给原告；合同第四条“计价方式与价款”约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为246,592元，被告应当于合同签订之日起7日内交付房屋。合同第十条、第十一条、第十三条、第十九条还分别就房屋及配套设施的交付时间、交付条件、逾期交房及逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任进行了约定。合同签订并生效后，原告依约履行了付款义务。但被告严重违约，欺诈式交房、迟延办证。为维护原告的合法权益，根据法律法规的有关规定和双方《商品房买卖合同》第二十四条之约定，特提起诉讼，请求人民法院依法判令所求。 被告万洲公司辩称，不同意原告的诉请，应予以驳回，主要理由如下：1、关于交房问题，双方已于2015年1月4日办理了房屋交付手续，该商品房在交付前已经于2014年7月17日取得验收合格证明，2014年8月取得实测报告，因此实际交房时已将完备了各项手续，不存在欺诈。另外根据原告主张其请求也超过了诉讼时效；2、关于办证问题，被告在2015年2月就已经将办理产权所需的手续交到房管局备案，至于从2015年2月至今原告迟延办证的原因主要系因原告未主动申请，未足额缴纳专项维修基金、契税等义务。进一步讲其请求也超过了诉讼时效；3、关于商铺配套事宜。该商铺已经验收并已经交付，相应的配套设施均符合设计，并验收合格，没有任何违约情形，自然被告也不应当承担违约金。综上，原告的诉求均已经超过诉讼时效，其请求不能成立，应予以驳回。 原、被告围绕各自的主张均向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方提交的证据是基本一致的，都是涉案房屋的购买、验收、交付、登记等环节的资料，主要是对证据的证明目的上存在分歧。对当事人无异议的本院予以认定，对有争议的证据本院进行了综合分析认定，就本案事实认定如下：2015年5月21日，原被告双方共同签订《商品房买卖合同》（合同编号XS00003008），合同第1、3条约定，被告将位于薛城区珠江西路的“万洲浙商城”21号楼107号商铺预售给原告；合同第四条“计价方式与价款”约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为246,592元；合同第十条、第十一条、第十三条、第十九条还分别就房屋及配套设施的交付时间、交付条件、逾期交房及逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任进行了约定。合同第十条约定交付时间和条件：（一）被告应当于合同签订之日起7日内交付房屋；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。第十一条约定房屋配套设施于2015年5月21日达到使用功能。未在约定期限内达到使用条件的，出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之零点五的违约金。合同第十三条对逾期交房责任约定：逾期在7日内的出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过7日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按照全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同第十四条对房屋面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，以房产测绘部门实测面积为准结算房价款，多退少补。合同第十九条对房屋所有权转移登记约定：1．商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2．出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。 合同签订后，原告交付购房款246,592元。2015年1月4日，原告签署涉案商铺交付验收表。2015年1月14日，原告与枣庄万城商贸城有限公司就该涉案商铺签订委托经营管理合同，该委托经营期限为15年整，时间自正式交付之日起计算。 另认定，2014年7月17日主管部门对涉案商铺工程进行了建设工程竣工验收，工程质量合格。2014年8月26日枣庄市薛城区房地产测绘队出具测绘报告，该测绘报告载明涉案商铺的建筑面积为41.60平方米。2014年10月23日被告完成涉案楼盘的竣工验收备案登记。2015年2月4日，被告对涉案楼盘办理初始登记。2015年8月25日，被告按实测面积向原告开具销售不动产统一发票。2018年12月21日，原告缴纳房屋买卖契税7,397.76元。2018年12月26日，房屋登记部门为原告出具案涉房屋不动产权证书。2019年10月11日原告向本院提起诉讼。 上述事实，有当事人陈述及当庭质证的证据为佐证记录在卷，依法可以认定。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关的事实和证据，本案的争议焦点为：一、被告的交房行为是否存在违约情形，若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算；二、被告对于原告逾期办理房屋产权证是否存在违约行为，若存在违约，原告的请求是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算。关于争议焦点一，原被告就涉案房屋约定于2015年5月28日前交付，并约定了交房时要取得验收合格证明、面积实测报告的交付条件。而实际上，原被告双方于2015年1月4日办理房屋交付手续，2014年7月17日主管部门对涉案商铺工程进行了建设工程竣工验收，工程质量合格。2014年8月26日枣庄市薛城区房地产测绘队出具测绘报告，该测绘报告载明涉案商铺的建筑面积为41.60平方米。2014年10月23日，被告完成涉案楼盘的竣工验收备案登记。2015年2月4日，被告对涉案楼盘办理完初始产权登记。原被告属于先交房后订立买卖合同，且在约定交房日期前案涉房屋已达到了房屋交付条件，显然被告不存在违约交付房屋的问题，因此，原告关于被告欺诈式交房的主张未有有效证据支持，也与主管部门的上述证明文件相矛盾，本院不予支持。 关于争议焦点二，案涉《商品房买卖合同》约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，原告有权解除合同。原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。原被告就涉案房屋约定于2015年5月28日前交付，实际上被告已于2015年2月4日为涉案楼盘办理了初始产权登记。显然案涉房屋在约定的交付时间前就具备了办理所有权转移登记的条件，被告已完成了办理产权转移登记需有其承担的义务，原告现没有提供是由于被告的责任导致其逾期取得房屋所有权证的有效证据，故原告关于要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。同时，原告关于商铺配套设施未按约定配套到位的主张也没有提供有效证据证明，本院也不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告孟繁林的诉讼请求。 案件受理费1,187.08元，保全费100元，由原告孟繁林负担693.54元，由被告山东万洲置业有限公司负担593.54。于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  宋宜长 人民陪审员  刘启会 人民陪审员  周 莉 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  王 欣