云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9159号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔德选，男，汉族，1983年3月11日生，云南省宣威市人，身份证住址云南省宣威市，现住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：赵玉华，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：云南鼎宏商业运营管理有限公司，住所：云南省昆明市嵩明职教基地文林路6号领袖知识城售楼部。法定代表人：简姚楠。委托诉讼代理人：周玉娇，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人孔德选因与被上诉人云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孔德选上诉请求：1、撤销（2019）云0127民初1140号民事判决；2、改判驳回被上诉人的一审本诉请求，支持上诉人的一审反诉请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案商铺无环保“三同时”等相关验收，不能出租投入使用；被上诉人未尽到污水排放等四注意义务，导致上诉人不能正常经营经营。涉案商铺地段偏远，人流量少，被上诉人作为运营商违反招商时的承诺，导致上诉人在开业期间亏损，投入的装修、前期费用全部损失，合同无法继续履行、解除的后果均应由被上诉人承担，被上诉人应当向上诉人退回租房保证金并赔偿损失。一审判决上诉人承担被上诉人的预期利益损失，属于认定事实和适用法律错误；被上诉人应当向上诉人退还保证金2万元，否则保证金应当优先用于弥补损失，而损失也应当以实际损失额为限，即使要上诉人承担预期利益损失，也应当在该损失中扣除保证金。综上，请求二审依法改判。鼎宏公司答辩称：被上诉人无违约行为，所交付的商铺符合商户的使用目的，上诉人已使用商铺达一年有余，在此期间未向被上诉人提出任何不能经营或不能使用的意见。上诉人违约在先，应当承担违约责任，且无权要求退还保证金。上诉人的损失除预期利益损失外，还包括招商成本、一年的免租期等。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鼎宏公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2017年7月20日签订的《领秀知识城商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2018年11月1日起至《领秀知识城商铺租赁合同》解除之日止的租金。暂计至起诉之日为45548.1元；3、判令被告向原告赔偿免租期租金、违约金、预期利益等损失99577.95元；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。孔德选反诉请求：1、由反诉被告鼎宏公司返还反诉原告孔德选已支付租房保证金20000元；2、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月20日，原告（反诉被告）鼎宏公司与被告（反诉原告）孔德权自愿签订了《领秀知识城商铺租赁合同》，在合同中约定:“1、鼎宏公司（甲方）将位于昆明市嵩明职教园区（领秀知识城）项目B区B-1-43号商铺一楼部分及其设施设备出租给孔德选（乙方），该商铺建筑面积为116.79平方米；2、商铺的经营范围为餐饮；3、租赁期限为五年，自2017年8月1日起至2022年3月31日止，经鼎宏公司确认后，租赁期以双方实际交付商铺时间为准起算；免租期自2017年8月1日起至2018年7月31日止，免租期内仅免收租金，但该期间内所产生的水电费孔德选应如期交纳；4、租金60元每月每平方米，从2018年8月1日开始计算租金，从2019年8月1日开始，租金递增比例为10％，年租金以建筑面积×租金单价×12个月计算。孔德选（乙方）按“先交租金后使用”的方式按一个季度预付租金，孔德选（乙方）于交房之日向鼎宏公司（甲方）支付本租赁物业一个季度租金21022.2元，该款项在免租期内视为租赁保证金，免租期结束后自动转为租赁费用。每期租金为季度一付，支付金额按租金金额及递增公式核算为准及类推，孔德选（乙方）逾期支付租金的，每天按照应付未付金额的3％承担违约金，逾期达15天的，除收取逾期违约金外，鼎宏公司（甲方）有权单方解除本合同并不予退还乙方已支付的全部租金及保证金，解除合同的效力自解除合同通知书向孔德选（乙方）记载于本合同的地址发出之日起生效。5、孔德选（乙方）于本合同签订日期向鼎宏公司一次性支付20000元作为租赁保证金，合同期满或本合同终止后，孔德选（乙方）没有任何违约行为或者损害房屋的情况则鼎宏公司（甲方）在孔德选（乙方）交还租赁房屋10个工作日将保证金无息退还。6、租赁期限内，孔德选（乙方）未经鼎宏公司(甲方)书面同意，中途擅自退租的，已交租金及保证金不予退还，按合同期内最高月租金额标准（建筑面积乘以月租金）3倍向鼎宏公司支付违约金。合同期满如孔德选（乙方）不再续租或双方就续租未能协商一致或合同终止的，孔德选（乙方）应在合同期满日或鼎宏公司（甲方）书面解除/终止通知发出后7天内撤出，孔德选（乙方）如延迟撤离未能在约定期限内将租赁房屋返还鼎宏公司（甲方），鼎宏公司（甲方）有权强制性清场，收回租赁物。合同签订后，鼎宏公司于2017年8月1日将位于嵩明职教园区(领袖知识城)项目的B区B-1-43号商铺交付给孔德选。孔德选按照合同约定于2017年7月13日交纳了20000元租赁保证金；于2017年8月22日向原告交纳了2018年8月1日至2018年10月31日的租金21022.2元，鼎宏公司分别向孔德选出具收据。孔德选在该商铺经营“溢香阁牛肉”，2018年10月8日，孔德选收到鼎宏公司下发的《催款通知单》，通知孔德选应于2018年10月15日16:30时前向鼎宏公司交清2018年11月1日至2019年1月31日租金21022.2元，如果未按时交清以上欠款，将对孔德选的商铺停止一切相关服务（例如停止水、电供应）而不再另行通知，此外还将追究孔德选拖欠租赁期间的违约金、滞纳金等一切违约责任。2018年10月10日，孔德选向鼎宏公司发出《申请》，申请将B-43号商铺退租。2018年9月28日，孔德选与案外人杨壁灿签订了《房屋租赁合同》，租赁杨壁灿位于昆明市领秀知识城G-1-01号商铺。孔德选现已搬离了B区B-1-43号商铺，该商铺现鼎宏公司已在商铺大门外张贴广告对外招租。另外，鼎宏公司明确其本诉部分诉讼请求第三项计算标准为：以五年租金之和390256.12元（第一年免租期不计租金）乘以30％，减去已付租金21022.2元得出。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案本诉部分，对于鼎宏公司要求解除2017年7月20日签订的《领秀知识城商铺租赁合同》的诉讼请求，该合同系双方的真实意思表示，合同签订后，鼎宏公司履行了合同主要义务将商铺交付给孔德选使用，孔德选亦按照合同的约定交纳了保证金和部分商铺租金，鼎宏公司与孔德选之间形成了租赁关系，该租赁合同成立并生效；现孔德选当庭同意解除双方的租赁合同，故对于鼎宏公司的该项诉请予以支持；对于鼎宏公司要求支付自2018年11月1日起至《领秀知识城商铺租赁合同》解除之日止的租金45548.1元（暂计至起诉至之日）的诉讼请求，根据庭审查明的事实和庭审当中双方的举证，确认孔德选已于2018年10月30日搬离了B区B-1-43号商铺并在同商圈的不同地段租赁了其他商铺继续从事餐饮，孔德选已经通过其行为表明不再履行与鼎宏公司签订的租赁合同，并且鼎宏公司也已经对外将商铺进行了重新招租，综合上述事实确认双方合同解除的时间为2018年10月30日，故对鼎宏公司主张孔德选支付自2018年11月1日之后的租金不予支持；对于鼎宏公司要求赔偿免租期租金、违约金、预期利益等损失共计人民币99577.95元的诉讼请求，孔德选庭审中提交了昆明市环境保护局《关于对嵩明职教基地“学府名邸”（一、二期）建设项目环境影响报告书》的批复、嵩明县环境保护局关于《学府名邸A、B地块项目环境影响报告》的批复及证人证言，欲证实鼎宏公司出租的商铺管道排烟设计不合理影响住户生活、下水管道堵塞影响租户使用商铺，以及鼎宏公司未通过环保部门“三同时”验收擅自出租商铺，该两份批复针对的是嵩明职教基地“学府名邸”（一、二期）建设项目的整个开工建设的环境评估和在施工时需要注意的环境问题，该两份批复不足以达到证实鼎宏公司存在擅自出租商铺的证明目的，对该意见不予采纳，孔德选在2018年10月30日搬离商铺，已经以自己的行为表明不愿再继续履行双方签订的商铺租赁合同，在未发生鼎宏公司违反合同约定的情形下，孔德选擅自退租的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定免租期系促成合同成立的重要因素，在合同中，双方未明确约定若孔德选违约是否承担免租金租金的问题，故对鼎宏公司主张赔偿免租期的租金不予支持；对于违约金和预期利益，根据双方签订的合同年限、租金递增比例、合同违约金计算标准，过分高于了鼎宏公司的实际损失，现鼎宏公司主动调整违约金的计算标准不违反法律规定，综合考虑鼎宏公司现已重新对外招租、该片区的整体人流量未达预期等因素，支持鼎宏公司的违约金和预期利益为39025.6元[以五年租金之和390256.12元（第一年免租期不计租金）×10％]。对于本案反诉部分，孔德选主张鼎宏公司返还已支付租房保证金20000元的诉讼请求，在租赁合同中已明确约定：“租赁期限内，未经鼎宏公司（甲方）书面同意，中途擅自退租的，已交租金及保证金不予退还”，因已认定孔德选存在中途擅自退租的事实，故对其诉讼请求本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告(反诉被告)云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）孔德选签订的《领秀知识城商铺租赁合同》于2018年10月30日解除；二、由被告（反诉原告）孔德选自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南鼎宏商业运营管理有限公司违约金和预期利益共计39025.6元；三、驳回被告（反诉原告）孔德选的诉讼请求。本院二审审理期间，上诉人提交：昆明市生态环境局昆环罚［2019］27号行政处罚决定书、店铺照片，欲证明被上诉人交付的商铺违反适租义务，现涉案商铺已经另行出租。经质证，被上诉人对行政处罚决定书的真实性无异议，但认为与本案无关；对照片予以认可。经审查，双方当事人对照片的真实性无异议，本院予以确认；行政处罚决定书中明确调查核实时间是2019年4日29日，决定书作出时间是2019年9月5日，此前上诉人已经搬离涉案租赁物，故该证据与本案处理无关，本院不予采信。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，上诉人认为一审法院遗漏认定昆明市环境保护局的影响报告书，没有确认环评不过关，存在污水堵塞、下水道难以处理的情况；对此，被上诉人认为其已经于2017年12月26日取得涉案商铺的环评验收。经审查，本院确认：2014年2月27日昆明市环境保护局作出昆环保复［2014］68号昆明市环境保护局关于对《嵩明职教基地“学府名邸”（一、二期）建设项目环境影响报告书》的批复；2017年12月26日被上诉人组织设计单位、施工单位、物业单位、监理单位、环评单位、竣工环境保护验收调查单位等对嵩明职教基地“学府名邸（一）期建设项目，进行竣工环境保护验收”。此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付违约金和预期利益损失？被上诉人是否应当向上诉人退还租房保证金？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人已于2018年10月30日搬离了涉案商铺，并在同商圈的不同地段租赁了其他商铺继续从事餐饮，导致上诉人与被上诉人于2017年7月20日签订的《领秀知识城商铺租赁合同》无法继续履行，故一审确认该合同自2018年10月30日解除并无不当，本院予以维持。审理中，上诉人主张被上诉人交付的商铺无法使用，被上诉人违反适租义务，但上诉人并无有效证据证明，其实际使用涉案商铺从事餐饮约一年多的时间内因被上诉人的原因导致不能正常经营，且不能合理解释其在该商圈另行租赁商铺继续从事餐饮的行为，故一审确定系上诉人违约擅自退租，由其向被上诉人支付违约金和预期利益共计39025.6元，并且不退还租房保证金20000元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费3203元，由上诉人孔德选承担。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇一九年十二月十三日法官助理李俊波书记员汪雪媛