福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1498号 上诉人（原审原告）：杨芳，女，1988年6月23日出生，汉族，住南平市建阳区。 被上诉人（原审被告）：建阳高佳房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区书院东路169号21层。 法定代表人：徐金銮，总经理。 委托诉讼代理人：孙云涵，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人杨芳因与被上诉人建阳高佳房地产开发有限公司（以下简称高佳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨芳、被上诉人高佳公司的委托诉讼代理人孙云涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨芳上诉请求：撤销一审判决，改判高佳公司向杨芳支付因违反合同约定交付条件和规划要求而导致的延期交房违约金21461元以及确认杨芳的物业服务费从实际收房日2018年8月1日起算。事实和理由：一、《福建省南平市气象局天气状况表》与案涉房屋延迟交付之间无因果关系，不应作为高佳公司延期交房的依据。1.仅在《福建省南平市气象局天气状况表》中记载的不利天气延误竣工造成延期交房的客观结果时，该不利天气的天数才能冲抵因此实际产生延期的天数。2.本案不存在因《福建省南平市气象局天气状况表》中记载的不利天气延误施工的事实。高佳公司一审提交的《竣工项目审查表》《竣工验收组织实施情况表》《工程竣工综合验收会议纪要》等材料中均记载着竣工时间为2017年10月20日，结合《交房通知书》上明确记载着交房时间为2018年1月20日的事实，可知《福建省南平市气象局天气状况表》中记载的不利天数并未延误竣工进而导致延期交房，一审据此扣减延期交房的天数逻辑错误。3.高佳公司依约应向杨芳承担延期交房的违约责任。高佳公司于2018年4月27日取得竣工验收备案证明，却违规通知杨芳于2018年1月20日收房。且2018年2月份，案涉房屋存在顶层屋面违章加盖的行为，并不符合交付条件。故高佳公司不存在延期竣工的问题，其实际应承担的是延期交房的责任。二、一审认定杨芳不得以顶层屋面加盖行为违章为由拒绝接收房屋错误。“予以备案登记”或“备案手续完备”与“获准备案审批”概念不同，一审混淆概念。《建设工程竣工验收备案表》上记载着高佳公司申请备案时间是2017年10月20日，但备案机关核准“同意备案”时间是2018年4月27日。从“予以备案登记”或“备案手续完备”到“获准备案审批”这一期间，案涉房屋因违章搭盖未达到约定交付条件，系高佳公司监管失职，该因监管失职造成的案涉房屋不符合交付条件的违约责任应由高佳公司承担，杨芳据此拒绝接收房屋并无不当。三、一审判决适用法律错误。案涉房屋2018年4月27日才取得竣工验收备案证明，若高佳公司此时交房，则不存在不符合交付的情形，进而不存在杨芳无法收房的情形，因此，应由高佳公司承担因案涉房屋违反规划要求导致不符合交付条件的延期交房违约责任。 高佳公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、杨芳受人指使提起本案诉讼，目的仅是为了影响高佳公司经营和发展。二、杨芳所述违章搭盖问题并非法定及约定拒收房屋的理由，且现违章搭盖已全部拆除。三、案涉房屋所在小区质量良好，杨芳为损害高佳公司利益而提起的诉讼不应受法律保护。 杨芳向一审法院起诉请求：高佳公司承担延期交房责任，支付杨芳延期交房违约金21461元。 一审法院认定事实：2016年5月12日，杨芳与高佳公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（附件十一）各一份。合同约定：杨芳向高佳公司购买坐落于3号楼11505号房，建筑面积117.44平方米，总价款606263元。合同第四章对商品房交付条件及交付手续作出约定：第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条第（一）款“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”；第十一条第（二）款“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。将《交房通知书》寄送买受人即视为出卖人已履行了通知交房义务，买受人未按照《交房通知书》指定的时间办理交房手续，指定的交房日期即视为出卖人已履行房屋交付义务。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；第十一条第（三）款第2项“买受人查验的该商品房存在下列除地基和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏：（4）登记、电器等电器设备不能正常使用”；第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比例应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照银行同期利率计（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。合同第十章对其他事项作出约定：第二十八条“对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同还就付款方式、设施设备交付条件、面积差异处理、规划设计变更及房屋质量及保修责任、房屋备案与登记等方面作出约定。补充协议第四条约定“买受人、出卖人双方同意对主合同第九条、第十条补充如下：1.若房屋提前完成建设。买受人同意并接受出卖人提前交付房屋，买受人接受房屋后即视为该房屋符合合同约定的交付条件；2.如在商品房建设过程中遇到以下任何一情形的，出卖人可据实对交房时间予以延期；……（5）施工期间遇到自然灾害按国家规定标准执行，包括但不限于：施工期间出现夜降雨量超过50ｍｍ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气或地震等（以相关部门证明文件为准）”。合同签订后，杨芳依约履行了付款义务。2017年11月7日，南平市建阳区同济测绘有限公司对高佳·西城国际二期（Ａ区）1、2、3、5幢、配电房及地下室进行测绘，并出具《房屋面积测绘计算报告》。2017年10月20日，高佳公司填写高佳·西城国际二期3＃号楼竣工验收报告，该号楼开工日期为2016年4月8日，竣工日期为2017年10月20日，该报告经建设单位、勘验单位、设计单位、监理单位、施工单位法定代表人或委托代理人签字，并加单位公章，竣工验收结论为本工程质量等级为合格，同意交付使用。同日，高佳公司向南平市建阳区规划建设和旅游局申请备案。2018年1月12日，南平市建阳区规划建设和旅游局出具《关于“高佳·西城国际二期（Ａ区）1-3、5＃楼及地下室”工程竣工综合验收会议纪要》（潭建（2018）综字4号），同意高佳·西城国际二期（Ａ区）1-3、5＃楼及地下室工程竣工综合验收。后高佳公司向杨芳送达《西城国际交房通知书》，要求杨芳在2018年1月20日到西城国际二区南侧店面办理交房手续。杨芳查验涉讼房屋后，发现高佳·西城国际二区3号楼存在部分业主在顶层屋面搭盖的行为。2018年3月6日，杨芳向高佳公司邮寄一份《催告函》，要求高佳公司立即制止高佳·西城国际二区3号楼天台上的违章搭盖，责令高佳公司在《商品房买卖合同》中规定的交付最迟期限内（2018年3月31日之前）整改到位并恢复原状后按期交房，若不能制止和恢复原状，由此造成无法按期交房，产生的逾期交房违约责任由高佳公司承担。2018年3月6日、2018年3月7日，杨芳分别向南平市建阳区城市管理行政执法局、南平市建阳区打击违法违章建筑办公室邮寄一份《举报状》，举报高佳·西城国际二区3号楼天台上存在严重违章搭盖。2018年4月27日，南平市建阳区规划建设和旅游局同意对高佳·西城国际二区3号楼备案。2018年8月1日，杨芳办理了高佳·西城国际二区3号楼11505号房的交接手续。 另查明，2019年3月3日，福建省南平市气象局出具南平市建阳区2016年1月至2017年12月天气状况表一份，记载：2016年1月至2017年12月，日降雨量大于50mm天气日数共12天；2016年1月至2017年12月，极大风速6级（包括6级）以上天气日数共30天（其中2016年4月共1天；2016年5月至2017年9月共28天；2017年10月共1天）；2016年1月至2017年12月，日雨量大于50mm及极大风速6级（包括6级）以上天气日数共3天。 一审法院认为，杨芳与高佳公司于2016年5月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（附件十一）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为真实有效，双方当事人均应按照合同约定及法律规定全面履行义务。本案争议焦点为：一、涉诉房屋符合交付条件的时间；二、涉诉房屋能否延期交房及延期交房的时间；三、杨芳能否以高佳公司未对高佳·西城国际二区3号楼部分业主在顶层屋面搭盖行为进行整改并恢复原状为由拒绝接收房屋。关于焦点一：涉诉房屋符合交付条件的时间。《商品房买卖合同》第九条约定，涉诉房屋应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。从查明的事实可知，涉诉房屋分别于2017年11月7日和2018年4月27日取得《房屋测绘报告》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故涉诉房屋于2018年4月27日符合双方约定的交付条件。高佳公司关于涉诉房屋已于2017年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收，符合交付条件的辩解意见，不符合合同约定，不予采纳。关于焦点二：涉诉房屋能否延期交房及延期交房的时间。补充协议第四条约定，如在商品房建设过程中遇到自然灾害按国家规定标准执行，包括但不限于：施工期间出现夜降雨量超过50mm或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气或地震等（以相关部门证明文件为准），出卖人可据实对交房时间予以延期。本案中，高佳公司提供的《福建省南平市气象局天气状况表》，可以证实涉诉房屋在建设过程中存在补充协议第四条约定的延期交房情形，故高佳公司可据实对涉诉房屋延期交房。本案涉诉房屋的开工日期为2016年4月8日，竣工日期为2017年10月20日。《福建省南平市气象局天气状况表》记载：2016年1月至2017年12月，日雨量大于50mm天气日数为12天，但补充协议第四条约定出现降雨量超过50mm为夜降雨量而非日降雨量，故该12天不符合可以延期交房的情形；《福建省南平市气象局天气状况表》记载：2016年1月至2017年12月，极大风速6级（包括6级）以上天气日数共30天，其中2016年4月和2017年10月各一天，但该两天天气是否在开工之后和竣工之前，《福建省南平市气象局天气状况表》无法看出且高佳公司亦未举证证明，故该2天不符合可以延期交房的情形；其中2016年5月至2017年9月共28天，该28天在开工之后和竣工之前且符合补充协议第四条约定可延期交房的情形；《福建省南平市气象局天气状况表》记载：2016年1月至2017年12月，日雨量大于50mm及极大风速6级（包括6级）以上天气日数共3天，因该3天数存在与《福建省南平市气象局天气状况表》表1、表2重复计算可能，故该3天不符合可以延期交房的情形。综上，涉诉房屋在建设过程中遇到自然灾害可延期交房的天数为28天。高佳公司辩解，出现可以延期交房情形共39天，部分予以采纳。因《商品房买卖合同》约定高佳公司应当在2018年3月31日前向杨芳交付涉诉房屋，故高佳公司可延期至2018年4月28日交付。关于焦点三：杨芳能否以高佳公司未对高佳·西城国际二区3号楼部分业主在顶层屋面搭盖行为进行整改并恢复原状为由拒绝接收房屋。高佳·西城国际二区3号楼符合设计规范并经有关部门验收合格并予以备案登记的，部分业主在顶层屋面加盖的行为，并不属于合同约定或法律规定的拒绝交房的理由。况且在竣工验收备案手续完备之前，涉讼房屋亦未因此发生合同约定或法律规定不能接收的情形。对于加盖的行为，相关权利人可报请有关行政机关依法作出处理。杨芳若认为其权利因加盖行为受到侵害的，可依法另案主张，但不得以此拒绝接收涉诉房屋。综上，涉诉房屋在建设过程中遇到自然灾害可延期至2018年4月28日交付。此时，涉诉房屋已符合约定的交付条件，杨芳应在延期届满之日办理交付手续。杨芳以第三人侵权为由拒绝办理房屋交付手续至2018年8月1日，无依据，高佳公司不承担此期间的逾期交房违约责任。故高佳公司无逾期交房情形，杨芳的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:驳回杨芳的诉讼请求。案件受理费337元，由杨芳负担。 本院二审期间，杨芳提交三份书证：《建筑工程竣工验收报告》《政府信息公开申请答复告知书》《建设工程规划条件核实意见》，拟证明涉讼商品房项目违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，于2017年10月20日违规提前组织竣工验收，因程序违法导致竣工验收无效，高佳公司应承担持续到重新组织合法竣工验收日期间的延期交房违约责任。高佳公司经质证认为，该证据均不属于新证据，不能作为定案依据；且竣工验收程序是否合法，与本案缺乏关联性；高佳公司交付的房屋标准符合合同约定和国家法律规定。本院认为，杨芳提交的证据拟证明的是竣工验收是否存在行政程序违法问题与本案的争议的问题没有关联性，故不予采信。 经查，双方当事人对一审判决认定的事实没有异议，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：施工期间出现的恶劣天气能否作为高佳公司延期交房的依据以及杨芳能否以高佳公司未对其他业主在顶层屋面搭盖行为进行整改并恢复原状为由拒绝接收房屋。补充协议第四条约定：“如在商品房建设过程中遇到以下任何一情形的，出卖人可据实对交房时间予以延期；……（5）施工期间遇到自然灾害按国家规定标准执行，包括但不限于：施工期间出现夜降雨量超过50mm或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气或地震等（以相关部门证明文件为准）；”系双方在平等自愿的基础上作出的约定，是双方的真实意思表示，不存在不合理的减轻或免除一方责任、不合理的加重对方责任或排除对方主要权利的情形，双方均应受其约束。高佳公司提供的《福建省南平市气象局天气状况表》，可以证实涉诉房屋在建设过程中存在28天恶劣天气，符合补充协议第四条约定的延期交房情形，故高佳公司可据此延期交房的天数为28天。因《商品房买卖合同》约定高佳公司应当在2018年3月31日前向杨芳交付涉诉房屋，故一审认为高佳公司可延期至2018年4月28日交付有合同依据。涉诉房屋所在工程项目分别于2017年11月7日取得《房屋测绘报告》，2018年4月27日取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即于2018年4月27日符合双方约定的交付条件。因此，高佳公司不存在《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约情形。关于高佳·西城国际二区3号楼部分业主在顶层屋面搭盖行为，系案外人的违法行为，并不属于合同约定或法律规定的拒绝收房的事由。故涉诉房屋在2018年4月27日符合《商品房买卖合同》双方约定的交付条件后，杨芳拒收房屋导致延期交房的责任应由杨芳自行承担。杨芳上诉要求确认物业服务费从实际收房日2018年8月1日起算，属于二审新增加的诉讼请求，且与高佳公司无关，不属于本案二审的审理范围。 综上所述，杨芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费337元，由上诉人杨芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱文如 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇一九年十二月二十五日 书记员  叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。