上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15645号上诉人（原审被告）：徐建军，男，1977年1月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：饶先卓，上海闰德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈忠义，男，1941年7月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人徐建军因与被上诉人陈忠义房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初63461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐建军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人陈忠义一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审未追加案外人赵某1参加诉讼，违反法定审理程序。系争房屋自2010年3月上诉人归还被上诉人后，由赵某1续租至涉讼，故被上诉人应向赵某1提出诉讼请求，且应传赵某1参与诉讼才能查清事实、解决纠纷。二、如上所述，上诉人于2010年3月退租后，系争房屋租赁合同关系已终止，后续应由被上诉人与赵某1建立房屋租赁合同关系，但原判认为上诉人未提供房屋交接、租金支付等相关证据，进而认定与被上诉人形成不定期的房屋租赁合同关系，显然适用法律错误。三、一审判决光听被上诉人一面之词而认定自2018年2月1日起的房租欠付，属认定事实不清，导致判决错误。被上诉人陈忠义不同意徐建军的上诉请求及事实和理由，并辩称：上诉人自始以自己名义与被上诉人签订租赁合同，但实际上由上诉人妻弟赵某1实际经营，租金也是上诉人出面支付给被上诉人，涉讼前上诉人也未实际归还过房屋，所以虽然2010年3月后未签订合同，但房屋一直由上诉人租赁，原判认定事实和所作判决正确，应予维持。陈忠义向一审法院起诉请求：1.判令徐建军返还陈忠义上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋；2.判令徐建军支付陈忠义2018年2月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金/房屋使用费，按25,000元/年计算；3.判令本案诉讼费由徐建军承担。审理中，因陈忠义收回上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋，故撤回诉讼请求1。一审法院认定事实：2009年2月22日，陈忠义（出租人，甲方）与徐建军（承租人，乙方）签订《租房合同》，约定陈忠义将上海市浦东新区XX镇XX市场XX街XX号营业房一间出租给徐建军使用。《租房合同》第六条约定“乙方承租期为3年，租期开始从2009年3月1日至2010年2月31日止，租金每年25,000元，贰万伍仟元整，押金1,000元整。”《租房合同》第九条约定“本合同一式三份，甲方原承租方各执一份，合同签字即生效。（押金壹仟元整，不做即退还。）其中“壹仟”划线划去。《租房合同》签订后，陈忠义将涉案房屋交付徐建军使用。现租赁期限已届满，因双方当事人就房屋交接及租金支付问题发生争议，故陈忠义诉至法院，要求判如所请。审理中，1.陈忠义、徐建军确认《租房合同》中所述上海市浦东新区XX镇XX市场XX街XX号营业房即为涉案房屋，陈忠义表示徐建军支付的押金1,000元已抵扣2010年的租金。徐建军表示从未支付过押金。2.陈忠义、徐建军均表示《租房合同》约定的租赁期限为一年，且除本案合同外，陈忠义、徐建军确认均未就涉案房屋签订过其他租赁合同。徐建军表示其于2010年合同到期后已将涉案房屋返还陈忠义，且办理了房屋交接手续，将钥匙返还了陈忠义，但无书面交接材料，徐建军提交案外人李某《营业执照》复印件一份，证明2010年后实际承租人为案外人李某和赵某1。经质证，陈忠义对该份证据的真实性予以确认，表示徐建军2010年并未返还涉诉房屋，而是将该房屋转租给案外人赵某1和李某两人。因陈忠义对该份证据的真实性无异议，一审法院予以采信。3.陈忠义、徐建军确认陈忠义已于2019年8月30日收回涉案房屋。关于租金的支付方式，陈忠义表示均由徐建军直接支付或由赵某1、李某支付给徐建军后再由徐建军当场转交陈忠义。徐建军表示不存在转交租金的情况，且案外人赵某1已付清2018年2月1日至2018年12月31日期间的租金，但均为现金支付，无相关证据予以证明。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈忠义主张《租房合同》到期后，徐建军继续使用涉案房屋，但未付清实际使用期间的房屋租金，故起诉要求徐建军支付欠付的租金。徐建军辩称《租房合同》届满后，其已将涉案房屋返还陈忠义，且陈忠义已与案外人建立房屋租赁合同关系，案外人已支付租金至2018年12月31日，但徐建军未提供房屋交接、租金支付等相关证据，应当承担举证不能的责任，一审法院对徐建军的辩称意见不予采纳。《租房合同》到期后，徐建军继续使用涉案房屋，陈忠义未提出异议，双方已形成不定期房屋租赁合同关系。现陈忠义起诉要求徐建军返还涉案房屋，且已于2019年8月30日收回涉案房屋，双方当事人之间的不定期房屋租赁合同关系解除，徐建军理应付清使用期间的租金/房屋使用费，故对陈忠义要求徐建军按原合同约定的年租金25,000元的标准支付自2018年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金/房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。据此判决：徐建军于判决生效之日起十五日内支付陈忠义自2018年2月1日起至2019年8月30日止的租金/房屋使用费，按25,000元/年计算。一审案件受理费减半收取计556元，由徐建军负担。本院二审期间，上诉人徐建军经向本院申请，由证人赵某2（别名赵某1）到庭作证述称：其于2010年3月开始直接向被上诉人租赁系争商铺至2019年8月底，因被上诉人不同意始终没签过合同，系争商铺在其租赁前是由其姐夫即上诉人向被上诉人租赁的，其不是以上诉人名义租赁的，付租金也不是通过上诉人付给被上诉人的，而是直接付给被上诉人的，租金一直付到2019年2月底，2019年3月1日至8月底的租金，因被上诉人不同意签合同，故未付。其付的租金均是按被上诉人要求现金支付，且被上诉人均未开具收据。被上诉人称证人从2018年2月1日起就欠租未付是与事实不符的。上诉人徐建军同意证人上述证言。被上诉人陈忠义不同意证人证言。本院认为，因证人与上诉人系亲戚关系，且与本案存在利害关系，其证言内容又有利于上诉人，且无其他证据印证，不足采信，本院不予认定为本案证据及相应欲证明的主张。被上诉人陈忠义二审中未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、系争欠租期间的承租人是上诉人还是案外人；二、系争欠付租金金额多少。针对争议焦点一：首先，被上诉人主张系争合同到期后，因上诉人未退租继续使用系争商铺就未签租赁合同。而上诉人则主张合同到期后，被上诉人也认可实际使用系争商铺的是案外人，其与案外人发生事实上的租赁关系。对此相反主张，相较双方的举证情况和可信性而言，被上诉人作为系争商铺的出租人与承租人起租签约，到期后如承租人不更换续租，除租赁时间其他合同条款不变，且鉴于租赁地属乡间低租金商铺，不再签续租合同是符合当时当地的风俗习惯和常理的，有较大可信度。反观上诉人和证人陈述，在合同到期后，系争商铺的承租人更换，新承租人起租时不签合同且长期用于经营，是不利于其受市场监管和治安等行政管理的，并存在较大商业风险，显然不合常理，证人称系被上诉人不愿签合同，但未提供相应证据印证。因此，被上诉人的举证和合理可信性更强，而上诉人主张未提供任何证据，也不合情理，故不予采信。其次，依据我国合同法第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。一审判决认为上诉人未提供房屋交接等证据证明其已退房的主张而认定上诉人应承担不利的后果，也是符合该条法律规定的。因此，结合系争商铺租赁合同到期前后的使用状态和双方的举证情况，一审判决认定上诉人在合同到期后继续使用该商铺形成不定期房屋租赁合同，并无不当。针对争议焦点二：上诉人作为系争支付租金的合同义务人，主张其已履行了全部付款义务，理应依法定举证责任规定证明其已付租金的事实，但上诉人未尽举证之责，则应按收款人即被上诉人的确认付款金额予以认定。故一审判决采信被上诉人主张，认定未付租金起始日为2018年2月1日，也无不当。综上所述，上诉人徐建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费737元，由上诉人徐建军负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  朱 鸿审判员  顾克强二〇一九年十二月二十七日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……