上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初22354号原告章郴聪，男，汉族，1985年12月23日出生，汉族，住上海市。原告徐晓琴，女，1984年12月28日出生，汉族，住浙江省嘉兴市。被告周俊，男，1979年11月24日出生，汉族，住上海市。原告章郴聪、徐晓琴与被告周俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告章郴聪、徐晓琴，被告周俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章郴聪、徐晓琴共同诉称，2017年8月6日,双方签订《房地产买卖合同》,约定将上海市岚皋路XXX弄XXX号1503的房屋(以下简称系争房屋)出售给周俊,合同总价为人民币350万元(以下币种均为人民币),另按补偿协议补偿章郴聪、徐晓琴126万元,总计476万元，现周俊漏付购房款5万。根据约定2018年2月25日为产权过户日,但周俊因自身原因,拖延至2018年4月12日过户,延期了45天。就逾期过户问题向周俊发出书面通知书,要求赔偿损失后,双方最终达成补充协议。按照补充协议约定,章郴聪、徐晓琴办妥原有户口全部迁出手续当日,周俊支付房屋10000元尾款，并双方于2018年5月9日签署房屋买卖交接书，但周俊以种种理由拒付。周俊应按合同约定,支付自逾期付款之日起至实际付款之日止的违约金。为维护自身的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、周俊支付购房款5万元;2、周俊支付房屋尾款1万元;3、周俊应按照合同约定,自逾期付款之日起至实际付款之日止,按每日0.05%向章郴聪、徐晓琴支付违约金;4、本案诉讼费由周俊承担。被告周俊辩称，根据现有的收款收据凭证，已付清了所有的购房款，但章郴聪、徐晓琴欠付系争房屋2018年1-5月及2016年的物业费，致进户手续未能办理。根据补充合同约定，补偿费用为126万元，不能拆除系争房屋内的任何设备设施，但双方交房时，系争房屋内的两台空调、一个浴霸、一台热水器已由章郴聪、徐晓琴拆走，综上，不同意其诉讼请求。经审理查明，系争房屋产权人原为章郴聪、徐晓琴。2017年8月6日，章郴聪、徐晓琴(甲方)与周俊(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定系争房屋转让价款350万元。甲方于(空)年(空)月(空)日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。查验后(空)房屋转移占有的标志。双方确认，在2018年2月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付赔偿金,赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算,赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任,乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的,甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款,余款返还给乙方,已付款不足支付的,乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同附件三的付款协议约定：1、乙方于签约当日,支付甲方房款10万(定金自动转为房款)；2、乙方于2017年10月25日之前,支付甲方房款160万元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权,乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款中约定的方式支付该笔款项)；3、乙方于2017年12月25日之前,支付甲方房款59万元；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款120万元。该款项由贷款银行转入甲方帐户；5、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日,支付甲方1万元。合同中，双方还约定了其他主要内容。合同签订前，章郴聪已收到周俊支付的购房定金10万元(其中2017年7月30日收到3万元；次日，收到7万元)。2017年8月6日，双方签订了《补偿协议》，该协议载明：双方签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的成交价350万元,未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商,就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方126万元,并于2017年12月25日支付甲方；2、本次交易,甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付；3、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可,但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；4、甲乙双方约定,若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化,甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》,以便交易流程正常进行；5、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的约定履行)；6、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议为买卖合同的有效组成部分,双方保证本协议一经签订,即不可撤消。7、本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准；8、本协议壹式贰份,甲乙双方各执壹份。固定装修,灯饰及厨卫设施依现状。双方对已付的购房定金(转购房款)10万元无异议。对于银行转账部分：章郴聪提交了银行流水账以证明通过银行转账收到购房款340万元(其中2017年10月28日，周俊通过转账支付房款100万元；2017年12月11日，周俊通过转账支付房款60万元；2017年12月26日，周俊通过两次转账分别支付房款88万元和92万元)周俊则提供了章郴聪出具的收款收据以证明实际付款345元(其中2017年10月28日的收据，收到购房款100万元；同年12月11日的收据，收到购房款60万元；2017年12月无具体日期的收据，收到购房款185万元)。2018年3月23日，双方再次签订《补充协议》，其内容：双方于2018年3月21日签订房屋买卖合同约定成交价350万元,现经双方友好协商,就此达成如下协议：1、本次交易,甲方应于收到乙方贷款款项120万元后,甲方于2018年10月30日之前办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。2、甲乙双方同意确认将买卖合同约定的“乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日,直接支付甲方房款1万元”变更为“乙方于办妥原有户口(若有)的全部迁出手续当日,直接支付甲方房款1万元”3、本协议为买卖合同的有效组成部分,双方保证本协议一经签订,即不可撤消。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同约定条款履行)。4.本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。5、本协议一式二份,甲乙双方各执一份。另查，章郴聪、徐晓琴曾于2018年向周俊发《催款书面通知书》，其内容：按2017年8月6日双方签订的房屋买卖合同及其补偿协议乙方在2017年12月26日支付完购房所需首付款,剩余款项120万元乙方拟以贷款形式支付。根据合同补充条款，乙方应于付清首付10个工作日内,备齐贷款资料,办理银行贷款手续，且双方应在2018年2月25日前,办理房屋过户手读。根据以上约定,乙方未按时办理贷款申请,以及未在2018年2月25日前以其它形式支付甲方余款，直接导致过户延期。按照合同规定,现甲方要求乙方按合同赔偿条款约定的每日万分之五予以赔偿。且由于已逾期超过15日而乙方未履行义务,甲方保留单方解除合同，以及要求乙方按房屋总价20%支付违约金的权利(权力)。后由周俊通过贷款银行转账支付给章郴聪120万元。2018年4月12日，双方办理了过户手续,依约定延期了45天。2018年5月9日，章郴聪、徐晓琴(甲方)与周俊的委托人(乙方)签署了《房屋买卖交接书》。该交接书上载明：1、乙方确认,甲方将该房地产交付乙方时,该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符;2、甲、乙双方确认,甲方交付该房地产之前的水、电、煤气、有线电视、电话及物业管理费等相关费用由甲方承担,……。2018年6月10日，章郴聪三口之家的户口迁出系争房屋。2018年11月，章郴聪、徐晓琴诉至法院，请求判决支持如其诉请。诉讼期间，章郴聪、徐晓琴结清了系争房屋2018年1-5月、2016年整年及2015年9-12月(补差)的物业费，并提供了付款凭证。庭审中，章郴聪、徐晓琴认为，双方签订的补偿协议应是购房款的一部分，为减少缴纳税费，由中介操作，故交房前将系争房屋内的三菱空调(一匹)、热水器(水仙牌)拆走，况且均为陈旧设施设备，但浴霸未拆除。双方办理房屋交接时，周俊委托了前妻，在收房时并未提出异议。现有银行流水账证据证明，周俊转账支付房款340万元。185万元的收据虽由本人出具，但从未收到周俊所称现金支付5万元。因周俊未按约定期限办理产权过户手续及支付尾款，章郴聪、徐晓琴诉请应得到支持。周俊认为，出具185万元收据之前已支付了现金5万元，故转账180万元后，收据上写明收到购房款185万元。由于章郴聪、徐晓琴未结清系争房屋的物业管理费，导致进户手续不能办理。对于房屋交接，本人仅委托前妻收钥匙，并未委托验房，现屋内的二台三菱空调(一匹)、热水器(水仙)及浴霸被拆走，需重置而产生了不必要的经济损失，故不同意支付尾款1万元。本院认为，当事人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议应是真实意思表示，具有法律约束力。现有证据证明系争房屋的总交易价为476万元，其中购房款5万元是否存在现金支付是双方的主要争议焦点，经事实调查、证据分析，章郴聪提供的银行流水账证据仅证明了转账收款340万元，周俊不持异议。而章郴聪出具给周俊的收据中，总计345万元，其中一张收据为185万元，双方对证据的真实性也不持异议，现周俊称收据中的185万元包含现金交付5万元，而章郴聪予以否认，对此，章郴聪应负有举证责任。再则，双方于2018年3月23日签订《补充协议》及章郴聪的《催款书面通知书》内容分析，双方明确剩余房款120万元以贷款形式支付，并变更了尾款1万元的支付时间，若周俊漏付购房款5万元，剩余房款不应为120万元，且应在《补充协议》或章郴聪的《催款书面通知书》中有所体现，故对章郴聪、徐晓琴要求周俊支付漏付房款5万元，本院难以支持。因双方在履行合同中，均有过错并违约行为，故对章郴聪、徐晓琴要求周俊承担违约责任之请求，本院难以准许。章郴聪、徐晓琴违反协议约定，擅自拆除了两台空调和一台热水器，应承担赔偿责任。为减少累讼，就灭失的物品价格双方不能达成共识且无法评估的情况下，将由本院酌情处理。周俊委托前妻办理交房手续，在未明确告知章郴聪、徐晓琴其已离婚及授权范围的情形下，章郴聪、徐晓琴有理由相信周俊代理人的所为，故对周俊所称屋内的浴霸被拆走之事实，本院难以采信。因章郴聪、徐晓琴将原户口迁出后，要求周俊支付尾款，符合约定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告周俊应于本判决生效之日起十日内向原告章郴聪、徐晓琴支付购房款(尾款)人民币10000元；二、原告章郴聪、徐晓琴应于本判决生效之日起十日内酌情赔偿周俊两台空调和一台热水器费用人民币3000元;三、对原告章郴聪、徐晓琴的其余诉讼之请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币1444元，减半收取人民币722元，由原告章郴聪、徐晓琴负担人民币400元，由被告周俊负担人民币322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇一九年十二月十日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。