甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2368号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰州新区亚太工业科技总部股份有限公司，住所地兰州新区洮河街以北，中川街以南，龙首山路以东，凤凰山路以西。法定代表人：李锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱鹏博，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：付鹏，兰州黄河律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃科林电力环保设备有限公司，住所地兰州市七里河区西津东路575号建工大厦7楼。法定代表人：李邦俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：高汝学，甘肃仁尚律师事务所律师。上诉人兰州新区亚太工业科技总部股份有限公司（以下简称亚太工业科技公司）因与被上诉人甘肃科林电力环保设备有限公司（以下简称科林电力环保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院(2019)甘0191民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。亚太工业科技公司上诉请求：1.撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初549号民事判决；2.改判支持亚太工业科技公司的反诉请求。事实和理由：一、原审法院认定“合同目的无法实现”系事实认定错误。（一）根据案涉《购房约定》合同条款，其合同目的系亚太工业科技公司向科林电力环保公司出售房屋，科林电力环保公司向亚太工业科技公司足额支付购房款，具体如下:1.买受人足额、按期支付首付款；2.买受人按期提交合格的按揭贷款资料;3.出卖人依据买受人的首付款足额付款凭证，通过商品房买卖管理部门的网签系统，打印签署《商品房买卖合同》；4.出卖人协助买受人办理按揭货款，以足额收取售房款;5.出卖人根据双方签署的《商品房买卖合同》约定向买受人交付房屋。（二）科林电力环保公司就案涉两份《购房约定》，除各自足额缴纳10万元定金(合计20万元定金)之外，还向上诉人分三次缴纳首付款合计130万元，要求亚太工业科技公司为其保留房屋，以继续履行《购房约定》。亚太工业科技公司根据《购房约定》为其保留了房屋，并至今未另行销售，具备继续履行的条件。（三）案涉房屋至今客观存在，不存在任何权利瑕疵，也没有被毁损、灭失，只要科林电力环保公司交纳够足额首付款，即可依据《购房约定》及首付款足额付款凭证，通过商品房销售管理部门的网签系统，打印签署正式的《商品房买卖合同》，并办理按揭手续以缴纳全额房款，完全具备继续履行的条件。综上所述，案涉房屋至今客观存在，手续齐备，完全具备继续履行的条件，不存在合同目的无法实现的情形，只要科林电力环保公司按照《购房约定》足额支付首付款，即可继续履行。二、科林电力环保公司以其逾期四年未足额缴纳首付款的违约持续状态，以及违反合同约定不再支付首付款的主观意愿为由，主张合同目的无法实现，与法律规定相悖。（一）科林电力环保公司违反合同约定长达四年未足额缴纳首付款，已经严重违反合同约定，应当承担相应的民事责任。（二）《民法总则》第一百七十九条第一款明确规定，承担民事责任的方式有“继续履行”、“赔偿损失”、“承担违约金”；第三款明确规定“本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”案涉《购房约定》至今未履行完毕，系因科林电力环保公司自身的主观因素未履行，且科林电力环保公司不再履行合同的主观意愿违反诚实信用基本原则，违反法律规定，不应当支持。综上，科林电力环保公司以其违约行为为依据，结合其违反合同约定不愿履行案涉《购房约定》的违约主观意愿为由，主张合同目的无法实现，既不符合诚实信用原则，也不符合法律具体规定，不应当予以支持。三、原审法院在适用法律与认定事实之间存在明显逻辑错误。原审法院认为:“依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”还认为:“双方当事人签订的两份《购房约定》系双方自愿达成，内容真实有效，应予以确认双方均应依约履行。”但是在适用法律时，却又适用解除合同的法律条款。亚太工业科技公司认为，原审法院一方面认定合同有效，认为双方当事人应当履行合同;另一方面又以科林电力环保公司的客观违约行为和主观的违约意愿为由，认定合同目的无法实现，致使错误的适用法律判令合同解除，在认定事实和适用法律上存在明显的逻辑错误。四、原审法院以科林电力环保公司无权要求返还20万元定金方式已承担违约责任为由，判决亚太工业科技公司无权主张逾期损失属于错误认定。（一）原审法院认定的科林电力环保公司无权要求返还20万元的定金，并不足以弥补亚太工业科技公司的损失。原审法院认定“科林电力环保公司所交纳购房款远不足于应交至总房款50％的合同约定，该行为已明显构成违约，依法应承担违约责任。”又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金条款的规定，认为科林电力环保公司无权要求返还20万元定金就代表其已经承担违约责任，亚太工业科技公司无权主张科林电力环保公司承担逾期付款所造成的利息损失，与事实及法律规定相悖。本案中，科林电力环保公司除按照两份《购房约定》各自足额缴纳定金之外，又分三次缴纳了130万元首付款，以表明其继续履行合同的意愿。亚太工业科技公司根据其继续履行的意愿以及《购房约定》的合同条款，为其保留房屋以继续履行合同。但由于科林电力环保公司对于剩余首付款未按照《购房约定》按时支付，给亚太工业科技公司造成了巨大的经济损失，其定金不足以弥补科林电力环保公司的违约行为给亚太工业科技公司造成的损失。所以亚太工业科技公司按照《合同法》第一百一十规定，主张适用违约金条款，以弥补科林电力环保公司造成的损失。原审法院未考虑亚太工业科技公司因科林电力环保公司违约行为所造成的实际损失，错误判处，应予纠正。（二）亚太工业科技公司的反诉请求符合法律规定，应当予以支持。本案一审中，亚太工业科技公司在要求科林电力环保公司继续履行的同时，要求科林电力环保公司承担违约责任，向亚太工业科技公司支付因科林电力环保公司的违约行为给亚太工业科技公司造成的损失，符合《民法总则》第一百七十九条的规定，应当予以支持。（三）原审法院在未考虑亚太工业科技公司实际损失的情况下，单纯适用定金罚则，不仅不符合法律规定，助长了科林电力环保公司违约行为，还剥夺了亚太工业科技公司依法维护自身合法权利的选择。《合同法》第一百一十六规定:“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”同时《购房约定》约定:“…若乙方继续要求甲方为其保留所购房号…并按日承担房价总额3％的逾期付款违约金。”由于科林电力环保公司未按照《购房约定》向亚太工业科技公司按时支付首付款，未及时提交按揭资料办理银行按揭贷款，截止2018年9月30日，给亚太工业科技公司造成了巨大经济损失，亚太工业科技公司若选择适用定金条款已无法弥补自身所受重大损失，故向原审法院提起反诉，要求继续履行合同并承担违约责任。考虑到本案客观情况，亚太工业科技公司在一审中主动变更原购房约定较高违约金计算方法（特别说明:如按照购房约定计算违约金，共计71355997.82元。房屋总价×3‰×逾期天数)，选择了法律规定的违约金计算方法主张权利，然原审法院不顾亚太工业科技公司已作出的让步，依然脱离科林电力环保公司给亚太工业科技公司造成的3847348.46元巨额损失的客观实际，割裂适用定金罚则，仅判令科林电力环保公司向亚太工业科技公司支付的20万元定金无权要求退还，未支持亚太工业科技公司的权利主张，不符合法律规定。另外，如不支持亚太工业科技公司的诉请，意味着科林电力环保公司仅以20万元定金损失便可长期占有房屋四年之久且令亚太工业科技公司无法出售，对亚太工业科技公司显属不公。科林电力环保公司通过自身违约行为为其带来利益的行为严重违背诚实信用原则，不应被司法所鼓励。综上所述，请求二审法院结合本案事实，依法支持亚太工业科技公司的上诉请求。科林电力环保公司辩称：一、一审对《购房约定》的法律性质的认定是正确的。关于涉案两份“购房约定”是预约合同的性质这一点科林电力环保公司是认可的。预约合同的目的是在其以后签订正式的购房合同，依这两份购房约定，如果是科林电力环保公司违约不签订正式合同则丧失定金，亚太工业科技公司违约则双倍返还定金。这是法律的明确规定。二、没有签订正式商品房买卖合同的责任在亚太工业科技公司。1.从科林电力环保公司提供的兰州新区城乡规划建设管理局发布的公告来看(2019年3月19日)，对方关于土地的性质做了转变，从工业用地变成了商业用地。也注销了当初的《商品房预售许可证》。而这种变更不符合科林电力环保公司的利益，科林电力环保公司不需要土地性质为商业用地(商业用地会增加生产成本)。2.签订购房约定后，科林电力环保公司先后交纳了130万元(A区9栋7层)，在这个过程中科林电力环保公司大概测算了一下面积，认为与“购房约定”不符(但没有具体详细的数字)，为此，科林电力环保公司再没有交纳后续的款项并要求解除两份合同。2019年1月26日，亚太工业科技公司发了“催告函”其A区9栋7层的房屋面积为913.82平方米，超出了约定面积达37.41平方米(约定面积为876.41)，误差比绝对值达4.27％【(913.82-876.41)×876.41】，超出了法律规定3％的约定。而在此情形下，即使签订正式合同且交房情况下如超出这个值，购房者都有解除权。3.亚太工业科技公司因要变更土地性质等自身原因不与科林电力环保公司签订正式的购房合同。从以上三点来看，没有签订正式合同的责任在亚太工业科技公司。为此，科林电力环保公司要求解除该预约合同的主张得到支持是正确的。而亚太工业科技公司的诉请没有法律依据，不予支持是正确的。综上所述，科林电力环保公司主张解除合同的理由正确、合理，一审法院的关于解除合同的判决是正确的。但遗憾的是没有确定是对方责任没有让双方签订正式合同从而扣除了科林电力环保公司的定金。鉴于科林电力环保公司不想陷于诉讼中，故再未上诉。故请二审法院依法驳回亚太工业科技公司的上诉，维持原判。科林电力环保公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方的《购房约定》；2、判令亚太工业科技公司返还房款150万元；3、判令亚太工业科技公司承担资金占用费30万元；4、诉讼费用由亚太工业科技公司承担。亚太工业科技公司向一审法院反诉请求：1、判令科林电力环保公司继续履行双方签订的《购房约定》，并向其支付剩余首付款6138684元；2、判令科林电力环保公司支付逾期付款给其造成的损失3847348.46元（暂计算至2018年9月30日，具体数额以实际付清之日起计），上述两项合计9986032.46元；3、本诉及反诉诉讼费用全部由科林电力环保公司承担。一审法院认定事实：2014年9月17日，科林电力环保公司(乙方)与亚太工业科技公司(甲方)签订《购房约定》，约定乙方于当天交纳购房订金10万元，预定“兰州新区亚太工业科技产业总部基地”A区9栋七层，所交定金有效期限20天，自购房约定生效之日起算，有效期届满前乙方应一次性交纳所定房屋总价款50％的购房款，并提供按揭资料与甲方签订购房合同，否则将视为乙方自动违约，甲方有权将此房屋另行出售，乙方所交定金不予退还。甲方与乙方一旦签订购房约定，乙方不得擅自终止约定，否则将视为乙方违约，甲方有权将乙方所交定金全部扣除，以视为乙方违约的违约金。后双方又于2014年10月23日签订了第二份《购房约定》，约定乙方于当天交纳购房订金10万元，预定“兰州新区亚太工业科技产业总部基地”D7区7-8层1766.42㎡，所交定金有效期限20天，自购房约定生效之日起算有效期届满前乙方应一次性交纳所定房屋总价款50％的购房款，并提供按揭资料与甲方签订购房合同，否则将视为乙方自动违约，甲方有权将此房屋另行出售，乙方所交定金不予退还。甲方与乙方一旦签订购房约定，乙方不得擅自终止约定，否则将视为乙方违约，甲方有权将乙方所交定金全部扣除，以视为乙方违约的违约金。后就案涉“A区9栋七层”房屋，科林电力环保公司分别于2014年9月17日交纳定金10万元、2014年9月25日交纳购房款90万元、2014年12月4日交纳购房款20万元、2015年2月5日交纳购房款20万元。就案涉“D7区7-8层”房屋于2014年10月23日交纳定金10万元，以上共计交纳购房款150万元。2019年1月26日，亚太工业科技公司向科林电力环保公司出具《催告函》，告知科林电力环保公司于2019年2月4日之前补充支付购房首付款，否则解除《购房约定》，已经收取的定金不予退还。2019年2月16日，科林电力环保公司以所购“A区9栋七层”房屋的面积误差比绝对值超出3％为由，诉至法院。2019年3月19日，亚太工业科技公司提出反诉，请求科林电力环保公司继续履行《购房约定》，并承担逾期付款造成的损失。一审法院根据双方的诉辩陈述，确定本案争议焦点为1、双方签订的《购房约定》的性质及法律效力；2、科林电力环保公司主张解除与亚太工业科技公司签订的《购房约定》，并向其退还房款及资金占用费的诉讼请求是否成立；3、亚太工业科技公司的法诉请求是否具有事实和法律依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。围绕本案争议焦点:第一、双方当事人签订的两份《购房约定》，不违反国家法律法规的强制性规定，系双方自愿达成，内容真实有效，应予以确认，其性质为预约合同，双方均应依约履行。庭审查明，科林电力环保公司自签订两份《购房约定》后至2015年2月5日，向亚太工业科技公司支付了购房款150万元(含定金20万元)。但对案涉两套房屋，其均未能按约足额支付50％的购房款，现距离合同履行期限已逾四年之久，经亚太工业科技公司于2019年1月催告后仍未履行支付房款之合同义务，且双方至今未签订正式《商品房买卖合同》，导致合同的根本目的无法实现，根据《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，案涉两份《购房约定》应依法予以解除，科林电力环保公司的该项诉讼请求成立，予以支持。第二、关于本案违约责任的问题。庭审查明，本案双方当事人在《购房约定》中明确约定：“……所交定金有效期限20天，自购房约定生效之日起算，有效期届满前乙方应一次性交纳所定房屋总价款50％的购房款，并提供按揭资料与甲方签订购房合同，否则将视为乙方自动违约，甲方有权将此房屋另行出售，乙方所交定金不予退还”。现科林电力环保公司所交纳购房款远不足于应交至总房款50％的合同约定，该行为已明显构成违约，依法应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”之规定，其所交纳两套房屋的定金20万元不应退还。科林电力环保公司抗辩房屋面积误差比超过3％的意见，双方未签订正式的《商品房买卖合同》，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定。第三、关于科林电力环保公司已交纳房款的退还问题。根据《合同法》第九十七条:“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉两份《购房约定》解除后，亚太工业科技公司应当向科林电力环保公司退还已经支付的购房款130万元。第四、关于亚太工业科技公司的反诉请求是否成立的问题。因案涉《购房约定》合同目的无法实现，应予解除，故合同约定的剩余房款科林电力环保公司不应支付。对于亚太工业科技公司主张由科林电力环保公司承担逾期付款所造成损失的请求，因科林电力环保公司已经承担违约责任，其交纳的定金20万元无权要求返还，故亚太工业科技公司主张的逾期损失其不应再承担。综上，亚太工业科技公司的反诉请求不成立，不予支持。综上所述，科林电力环保公司主张解除合同并由亚太工业科技公司返还购房款的诉讼请求成立，依法予以支持。亚太工业科技公司的反诉请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、自2019年2月26日起解除甘肃科林电力环保设备有限公司与兰州新区亚太工业科技总部股份有限公司于2014年9月17日及2014年10月23日签订的两份《购房约定》；二、兰州新区亚太工业科技总部股份有限公司于本判决生效之日起三十日内返还甘肃科林电力环保设备有限公司购房款1300000元;三、驳回兰州新区亚太工业科技总部股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费10500元，由甘肃科林电力环保设备有限公司负担。反诉费40850元，由兰州新区亚太工业科技总部股份有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定的案件基本事实一致，本院予以确认。本院认为，关于亚太工业科技公司认为一审法院认定涉案合同目的无法实现错误的上诉意见，亚太工业科技公司虽主张只要科林电力环保公司缴足首付款即可通过网签系统订立商品房买卖合同，但一审卷内兰州新区城乡规划建设管理局“关于注销亚太工业科技总部基地《商品房预售许可证》的公告”显示，因涉案房屋所在土地性质发生变化，2019年3月19日经亚太工业科技公司申请，涉案房屋商品房预售许可证已经由行政主管部门注销，根据《商品房销售管理办法》第六条“商品房预售实行预售许可制度”之规定，双方再根据《购房约定》签订商品房买卖合同的条件已经不具备，在科林电力环保公司对土地性质变更提出异议的情况下，科林电力环保公司依据《购房约定》与亚太工业科技公司签订商品房买卖合同的目的已经不能实现，一审判决认定涉案合同目的无法实现，判决解除合同符合双方当事人利益，于法有据，本院予以确认。亚太工业科技公司的该项上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于亚太工业科技公司上诉认为一审法院在适用法律与认定事实之间存在明显逻辑错误的问题，合同是否具备履行或解除的条件，前提是该合同合法有效，一审法院先对合同效力作出评判，再根据审理查明的事实认定合同符合合同主体行使解除权的条件，进而依科林电力环保公司诉请，结合相关证据综合分析，判决解除合同，认定事实与适用法律并无不当。本院予以确认。亚太工业科技公司的该项上诉意见缺乏事实与法律依据，本院也不予采纳。关于亚太工业科技公司上诉提出一审法院以科林电力环保公司无权要求返还200000元定金已承担违约责任为由，认定亚太工业科技公司无权主张逾期损失的反诉请求属认定错误的问题。根据双方2014年9月17日、2014年10月23日签订的《购房约定》，“……所交定金有效期限为20天，自本购房约定生效之日起算，有效期届满前乙方应一次性交纳所定房屋总价款50%购房款，并提供按揭资料与甲方签订购房合同，否则将视乙方为自动违约，甲方有权将此房屋另行出售，乙方所交定金不予退还。”科林电力环保公司在签订两份协议当日分别支付了定金，其后购房首付款均未按照合同约定时间交纳，直至发出《催告函》后科林电力环保公司也未交纳购房首付款。在亚太工业科技公司催告补交购房首付款后，科林电力环保公司仍未交纳，科林电力环保公司的行为构成违约，应当按照约定承担违约责任。故一审法院判决认定科林电力环保公司以200000元定金作为违约赔偿符合双方合同约定。关于逾期损失的问题，根据前述合同约定内容，在科林电力环保公司未按期交足购房款时亚太工业科技公司即有权另行出售房屋，《购房约定》并未完全排除亚太工业科技公司对房屋另行处置的权利，且双方《购房约定》中约定“若乙方继续要求甲方为其保留所购房号，必须征得甲方书面同意，并按日承担房价总款3‰的逾期付款违约金。”该约定是亚太工业科技公司主张预期付款损失的合同依据，但亚太工业科技公司并没有提交科林电力环保公司要求保留所购房号的书面证据，其以科林电力环保公司实际付款的行为和时间，认为是科林电力环保公司要求保留所购房号继续履行合同的理由不能令人信服，本院不予采纳。亚太工业科技公司诉讼中以其承担的银行借款利息作为科林电力环保公司逾期付款给其造成的损失，但对于科林电力环保公司逾期付款行为与其公司承担的银行借款利息之间存在关联关系的事实没有证据证明，故亚太工业科技公司要求科林电力环保公司支付逾期付款给其造成的损失的反诉请求缺乏事实依据。一审法院对其反诉请求不予支持并无不当。综上所述，亚太工业科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40850元，由上诉人兰州新区亚太工业科技总部股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海军审判员  刘宝成审判员  杨 清二〇一九年十二月二十六日法官助理吕品月书记员李世俊