四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20126号 上诉人（原审原告）：覃亚娟，女，1980年2月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王羽，四川中法律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王鹏，男，1980年9月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王羽，四川中法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 上诉人覃亚娟、王鹏因与被上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初6222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 覃亚娟、王鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持覃亚娟、王鹏一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由中德世纪公司承担。 事实和理由：一、覃亚娟、王鹏与中德世纪公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）第十八条约定：案涉房屋的交付时间为2016年5月30日。2016年3月2日，覃亚娟、王鹏签署了《收房确认书》，载明：确认房屋验收合格，即日起，本人已接收上述房屋。同日，覃亚娟、王鹏向小区物管公司缴纳了案涉房屋的物业管理费。2016年3月21日，覃亚娟、王鹏又到小区物管公司办理了案涉房屋的装修手续，并缴纳了装修管理服务费等费用。二、案涉合同第二十七条约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第一款约定交付使用之日（即2016年5月30日）起，买受人办理完交房手续后600日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。即使不按照覃亚娟、王鹏实际接收房屋时间（2016年3月2日），也应该以合同约定的房屋交付时间（2016年5月30日）开始计算办证期限。办理房屋所有权转移登记的前提是案涉房屋所在楼栋所取了初始产权登记，按合同约定，中德世纪公司最迟应于2018年1月20日（从2016年5月30日起算600天）前取得案涉房屋所在楼栋的初始产权登记，而中德世纪公司于2018年8月14日才取得该证，构成违约。三、一审法院认定实际交付房屋之日为满足合同约定的交付条件之日，是错误的。《收房确认书》及各种费用的缴纳，覃亚娟、王鹏实际入住并使用该房屋，说明已经实际交付房屋，并非案涉房屋满足实际交付条件才算是实际交付。覃亚娟、王鹏无法确定中德世纪公司何时取得案涉房屋的面积实测报告，如果以此作为实际交付的标准，将导致覃亚娟、王鹏的办证期限起算时间也处于无法确定的状态。应当以客观的双方均认可的2016年3月2日作为实际交付房屋的时间。四、案涉合同第二十八条约定，如因中德世纪公司的原因，覃亚娟、王鹏未能在办理完交房手续后600日内取得该商品房所有权证的，自中德世纪公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向覃亚娟、王鹏支付已付房款万分之一的违约金。如上论述，中德世纪公司逾期办理初始产权证，构成违约，应当承担违约责任。五、案涉合同由中德世纪公司提供，属格式合同，如果双方对实际收房时间有争议，也应该倾向于接受格式合同的一方即覃亚娟、王鹏方去解释。覃亚娟、王鹏于2018年5月24日向中德世纪公司发函，催促其办理案涉房屋所在楼栋初始产权登记，其未解释逾期办理该证的原因，故中德世纪公司应承担相应的违约责任。 中德世纪公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 覃亚娟、王鹏向一审法院起诉请求：中德世纪公司支付覃亚娟、王鹏逾期取得该商品房所在楼栋权属证明违约金（按房款万分之一每日的标准从2017年10月23日计算至实际取得楼栋权属证明之日止，即2018年8月14日）。 一审法院认定事实：2015年12月17日，覃亚娟、王鹏（买受人）与中德世纪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：ZD17313），主要约定：覃亚娟、王鹏购买中德世纪公司开发的房屋，测绘建筑面积共89.5平方米，套内建筑面积71.65平方米，所购商品房总价款1000000元。合同第十八条约定交付时间，出卖人在2016年5月30日前向买受人交付商品房，有以下原因之一需要延期交付商品房的，出卖人应当书面通知买受人：1.不可抗力；2.买受人未付清应付款或者违约金；3.法律政策变动的限制。交付条件为取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，住宅还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。第二十七条约定房屋所有权转移登记时间，买卖双方同意自该商品房按照本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日（审注：2016年5月30日）起买受人办理交房手续后的600日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。并约定逾期办理所有权转移登记违约责任：因出卖人的原因导致买受人未在上述约定的时间内取得商品房的房屋所有权证书的，若买受人不退房，合同继续履行，出卖人应当自应取得商品房权属证明期限届满之日起每日按照已付房款的万分之一向买受人支付违约金。 合同签订后，覃亚娟、王鹏向中德世纪公司支付了合同约定的全部购房款。 2016年3月2日，中德世纪公司向覃亚娟、王鹏交付了案涉房屋。 2018年6月3日，案涉房屋取得面积实测报告。 2018年5月18日，案涉房屋取得规划验收合格证。 2018年8月14日，案涉房屋取得初始产权登记。 一审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、收据、当事人陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，覃亚娟、王鹏与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 本案争议焦点为覃亚娟、王鹏主张中德世纪公司支付逾期取得该商品房所在楼栋权属证明违约金的诉讼请求能否支持。一审法院认为，按合同约定，中德世纪公司自该商品房按合同约定交付使用之日起600日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，覃亚娟、王鹏主张此处的“交付使用之日起600日内”应为实际交付房屋之日，即2016年3月2日，而中德世纪公司认为应自房屋满足合同约定交付条件，即2018年6月3日起算。对此，一审法院认为，出卖人办理权属证书的起算时间应为出卖人向买受人实际交付房屋之日，且，实际交付的房屋应满足合同约定的交付条件。本案中，中德世纪公司实际向覃亚娟、王鹏交付满足合同约定交付条件的房屋时间为2018年6月3日，案涉房屋于2018年8月14日取得初始产权登记，符合合同约定。因此，覃亚娟、王鹏主张支付违约金的诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回覃亚娟、王鹏的诉讼请求。一审案件受理费269元，由覃亚娟、王鹏负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审查明，《商品房买卖合同》第十五条商品房交付条件约定：（一）该商品房交付给买受人时符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。 本院经审理查明的其它案件事实及采信的证据与一审一致。对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：覃亚娟、王鹏要求中德世纪公司支付逾期办理初始产权登记违约金的主张是否应得到支持。现评判如下： 覃亚娟、王鹏与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定，履行各自的义务。 根据《商品房买卖合同》第十五条商品房交付条件约定：（一）该商品房交付给买受人时符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。也就是说，案涉房屋必须满足上述条件才能交付使用。本案中，案涉房屋的面积实测报告于2018年6月3日取得。此时，案涉房屋满足上述交付条件，故一审法院认定2018年6月3日为案涉房屋交付之日正确，本院予以确认。虽然覃亚娟、王鹏主张实际交付房屋之日为2016年3月2日，但此时案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。故覃亚娟、王鹏的该主张不能成立，本院不予支持。 又根据《商品房买卖合同》第二十七条房屋所有权转移登记约定：买卖双方同意自该商品房按照本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起，买受人办理交房手续后的600日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。如上论述，案涉房屋于2018年6月3日交付，中德世纪公司并未违反合同中关于办理房屋所有权转移登记的约定，其不应当承担违约责任。因此，覃亚娟、王鹏向中德世纪公司主张逾期取得该商品房所在楼栋权属证明违约金没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，覃亚娟、王鹏的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费538元，由覃亚娟、王鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  赵 锋 二〇一九年十二月二十五日 书记员  杨珍梅