山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终3789号上诉人（原审被告、反诉原告）：齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司。住所地：聊城市昌润北路23号。负责人：李文忠，党委书记。委托诉讼代理人：赵春军、刘书利，山东万航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖琳，男，1964年5月6日出生，汉族，住茌平县。委托诉讼代理人：王凤霞，茌平纵横法律服务所法律工作者。上诉人齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司（以下简称齐鲁交通）因与被上诉人肖琳土地租赁合同纠纷一案，不服山东省茌平县人民法院（2018）鲁1523民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人齐鲁交通的委托诉讼代理人赵春军、刘书利，被上诉人肖琳及其委托诉讼代理人王凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐鲁交通上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审将被上诉人私自建设的15项固定资产全部判归上诉人所有，并向其支付固定资产折价款系事实认定错误，有失公允。一审法院以上诉人亦未提出异议或者予以阻拦，推定上诉人明知并默示同意被上诉人的建设行为，系事实认定严重错误。按照双方签订的《土地租赁合同》第五条第三款的约定，上诉人未同意被上诉人进行违约建设。对该未经同意建设的建筑物，应当由被上诉人自行拆除，恢复原状。二、被上诉人的建设物是违建，应当拆除，一审判决上诉人承担固定资产折旧款错误。三、如果上诉人认可并接受了被上诉人的建设行为，也应当综合考虑双方过错及合同解除的原因进行公平合理的分配，一审判决全部归上诉人，是明显错误的。四、一审认定被上诉人支付的鉴定费由双方各自承担50%错误。肖琳答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、被上诉人所承租的合同标的物在茌平收费站院内，该站是上诉人的垂直机构，且上诉人授权该收费站有监督管理的权利和义务（详见两份通知，其中一份是上诉人给茌平收费站的通知，另一份是茌平收费站给被上诉人的通知），被上诉人在增建鱼池基础配套设施时，所需用的材料均通过收费站门岗出入，且施工时间较长，作为有管理义务的收费站并未加以阻止，这足以说明上诉人对被上诉人的施工行为是认可、明知的。二、被上诉人对承租的养鱼池进行整修，增设完善配套设施来供给客户所需，为了优化垂钓环境并没有改变土地用途，也没有进行大型建设项目，无需审批，这些行为是被上诉人作为承租人行使的自主经营权，且被上诉人没有收到相关部门的停建通知或将被上诉人的修建行为定为违建的相关文件，因此被上诉人的增建物不属于违建物。三、一审判决结果对于被上诉人增设的不动产进行作价处理，并判由上诉人支付相关价款，符合利益最大化、损失最小化的原则；同时在合同履行过程中上诉人有迟延交付被上诉人食堂的违约行为，上诉人还有违反合同内容的通知，上诉人的通知中第1条内容明确记载了非本单位车辆禁止进入院内，该内容违反了合同中第8条的内容，该第8条是允许被上诉人的客户进入收费站院内，只是要求上诉人的客户服从收费站人员的管理，上诉人对自己多次违约的行为视而不见，因此一审法院对被上诉人的增建物进行评估、折价，判由上诉人承担，并支付全部价款有事实和法律依据。四、因上诉人在履行合同中出现了多次违约行为，一审法院将鉴定费及保全费各自承担50%，有法有据。肖琳向一审法院起诉请求：1.齐鲁交通聊城分公司赔偿肖琳已鉴定的建设物价值373484.8元、鉴定费26000元、可得利益损失20万元以及未鉴定部分的损失463563.07元，共计102万元；2.诉讼费由齐鲁交通聊城分公司负担。一审法院认定事实：2017年6月22日，齐鲁交通聊城分公司(甲方)与肖琳(乙方)签订《土地租赁合同》一份。蒋玉平作为齐鲁交通聊城分公司代表在合同上签字。合同约定：一、租赁土地情况。甲方将位于齐鲁交通发展集团聊城分公司茌平收费站院内南侧的一块土地以有偿的方式租赁给乙方用于养殖鱼类培育生产基地等，该土地南北长120米，东西长140米，合计面积16800平方米，折合25.2亩，内有鱼池两处，内部餐厅平房8间，乙方和茌平收费站共用入院大门和东西通道。二、租赁期限。双方约定为19年，即自2017年9月1日起至2036年9月1日止。三、交付时间。在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地现状承租。四、租金计算、付款方式及保证金。1、租金计算：甲乙双方约定，该土地租金前五年每年包干租金为5万元，第二个五年每年在第一个五年年租金的基础上递增10%。2、租金支付：乙方必须在每年的8月25号前缴交当年租金，甲方收取租金时开付收款收据。五、双方的权利和义务。1、乙方不得中途退租且必须按时交纳租金。如逾期缴交租金的，每逾期一天按所欠租金的1%计罚。经甲方催收，超过30日乙方仍未全额缴纳当年租金的，则视为乙方单方违约，因此产生的经济损失及纠纷由乙方自负，乙方对此不得有异议。2、。3、租赁期内乙方如需建设的，必须征得甲方及有关部门的同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担。如乙方符合法律及政策有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续(包括报建、水电、消防、开户、营业执照等)，但所需的一切费用由乙方承担。4.乙方必须依法经营，租赁期内必须遵守中华人民共和国的各项法律法规。在该土地内所产生的任何税费(包括国家或地方政府征收的土地使用税及房产税等)由乙方负责支付。同时，乙方应严格按照政府有关管理要求做好安全、环保、消防、防噪音等工作，因工作措施不到位而产生责任事故的，该事故责任及经济损失由乙方负责，与甲方无关。六、合同期满及终止的处理。1.合同期满，如乙方退租，乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等(包括房屋、门窗、水电、排污、各种线路及管道等电源线路等)需在30天内自行拆除(或议价转让给新的承租人)，逾期将无偿归甲方所有，乙方不得有异议。2。八、补充事项：因乙方和茌平收费站共用入院大门且乙方属商业经营，乙方客户进出大院要服从收费站门卫人员的管理，乙方要安排专人加强对入院客户车辆及人员的管理，不得影响到收费站正常的工作秩序。如使用收费站的水电设施，甲方协助乙方办理相关事宜，水电费由乙方负责。九、合同自双方签字、盖章后生效。经现场勘查，茌平收费站大门向东，一条东西路贯穿大院，路北为收费站的办公区，路南为案涉租赁土地。租赁土地中间有一条南北路，路东为鱼塘，路西为餐厅、平地及菜地。合同签订后，肖琳对租赁物进行改善和增设他物并进行养殖和垂钓。肖琳对租赁物改善和增设他物时未征求齐鲁交通聊城分公司的意见，齐鲁交通聊城分公司亦未提出异议或予以阻拦。双方认可下列固定资产系肖琳建设：1、钓鱼台2、新建房屋3、房间套装门4、铝合金门窗5、新修路面6、石材台阶面7、观光台8、观赏亭9、存鱼池10、生态木屋11、下水道12、厕所13、部分砖墙14、自来水铺设15进水管。双方认可下列动产系肖琳出资添置：鱼塘周边的监控、线路和太阳能灯若干，安全网、压力泵1个、潜水泵1个、充氧泵2套。肖琳另主张自己翻新鱼池、填埋垃圾、平整土地、放养鲤鱼5000斤、龙虾3000斤，齐鲁交通聊城分公司均不予认可，肖琳未提供充分的证据予以证明。齐鲁交通聊城分公司负有清空餐厅并交付给肖琳的义务。其腾空餐厅的时间约在2017年10月底-12月份，比约定时间晚约两三个月。蒋玉平于2017年9月、10月、12月三次安排下属工作人员陈一电话催促肖琳交纳租金，肖琳未交纳。2018年3、4月份，因道路通行问题茌平收费站禁止肖琳的垂钓客户入院。2018年5月初，茌平收费站给肖琳下达《隐患整改通知》一份，要求肖琳对鱼池用电进行整改，按标准重新铺设线路，电表保护器统一安装至茌平收费站配电室内。肖琳未予整改。5月18日上午茌平收费站以线路不规范、存在安全隐患为由停电，双方交涉后下午4时许又送电。后齐鲁交通聊城分公司给茌平收费站下达《茌平县收费站安全隐患整改通知》一份，内容为：茌平收费站，经分公司安委办对你站安全生产工作进行了全面检查，经检查发现以下问题：1.办公庭院存在管理不严，社会车辆随意进出，需加强管理，非本单位车辆严禁进入院落；2.办公用电存在安全隐患，为防止发生安全生产事故，严禁外单位使用；3.因院内有承包商，为保证庭院整体规划，任何建设项目必须报分公司批准后方可实施，严禁私搭乱建。以上三项10内整改完毕，安委办将对整改情况进行监督。2018年5月23日。后肖琳多次找茌平收费站和齐鲁交通聊城分公司的有关人员就电路规范、道路通行及资金负担问题进行沟通。2018年6月6日，齐鲁交通聊城分公司以多次催促肖琳交纳租金，肖琳至今仍未交为由书面通知肖琳解除双方签订的《土地租赁合同》，通知于2018年6月7日到达。肖琳表示自己并未无故拖延交纳租金，希望继续履行合同，愿意积极交纳租金并请对方提供交款账户或收取现金，齐鲁交通聊城分公司予以拒绝。2018年8月30日，肖琳诉至本院。2018年10月26日，本院依据肖琳的申请冻结齐鲁交通聊城分公司银行存款102万元，肖琳支出财产保全费5000元。为明确双方均认可的固定资产的现存价值，肖琳申请鉴定并支付鉴定费26000元。2019年6月1日，山东省民信价格评估有限公司出具评估结论，前述15项固定资产2019年4月10日的评估价值共计373484.8元。齐鲁交通聊城分公司以前述1-6项固定资产的评估价格过高为由申请重新鉴定并支付鉴定费10000元。2019年9月9日，济南万通资产价格评估有限公司出具评估意见：前述1-6项固定资产在2019年4月10日的现存价值为256125元，与山东省民信价格评估有限公司评估的价值258006.2元相差1881.2元。齐鲁交通聊城分公司不认可肖琳关于齐鲁交通聊城分公司负有清除垃圾之义务和蒋玉平同意肖琳在餐厅及垃圾问题解决后再交租金的主张。肖琳在指定的期限内未提供充分的证据证明该主张。一审法院认为：本案的争议焦点是：1、齐鲁交通聊城分公司是否有权单方解除土地租赁合同；2、合同解除的时间及法律后果；3、双方的诉求是否支持。关于焦点1，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人的主要义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。案涉《土地租赁合同》第四条约定“乙方必须在每年的8月25号前缴交当年租金，甲方收取租金时开付收款收据”，肖琳也自认应当在2017年8月25日前交纳2017年9月1日-2018年8月31日的租金5万元。肖琳应当按约定时间和数额交纳租金。肖琳主张对方负有清理垃圾的义务，该主张与《土地租赁合同》第三条“在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地现状承租”以及第九条“合同自双方签字、盖章后生效”的内容不符，且肖琳未提供充分的证据加以证明，对该主张，本院依法不予认定。肖琳主张蒋玉平同意肖琳在餐厅及垃圾问题解决后再交租金，齐鲁交通聊城分公司亦不予认可，肖琳对该主张应当承担举证证明责任。肖琳在指定的期限内未提供充分的证据予以证明，对该主张，本院依法不予认定。齐鲁交通聊城分公司三次安排工作人员陈一电话催促肖琳交纳租金，肖琳拒不交纳，其行为构成根本违约。齐鲁交通聊城分公司有权单方解除《土地租赁合同》。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，案涉《土地租赁合同》于2018年6月7日解除通知到达肖琳时解除。关于合同解除后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后双方均有权请求对方返还财产。因租赁土地位于齐鲁交通聊城分公司茌平收费站院内，双方共用入院大门和东西通道，齐鲁聊城分公司对肖琳的增设他物的行为应当是明知的，但其在合同解除前从未提出异议也未予阻拦，应当认定齐鲁交通聊城分公司默示同意肖琳的建设行为。齐鲁交通聊城分公司关于肖琳未经其同意建设附属物应当自行承担相关后果的答辩意见，本院不予采纳。本案肖琳应当返还租赁的土地，齐鲁交通聊城分公司应当返还案涉土地上肖琳投资建设的财产。关于焦点3，鉴于肖琳投资建设的15项固定资产已经与案涉土地上的鱼塘、房屋、土地成附合关系无法返还，该固定资产可归齐鲁交通聊城分公司所有，齐鲁交通聊城分公司向肖琳支付折价款373484.8-258006.2+256125=371603.6元，肖琳出资添置的动产归肖琳所有。第一次鉴定的费用26000元由双方均担，第二次鉴定的费用10000元由齐鲁聊城分公司承担8200元，肖琳承担1800元，齐鲁聊城分公司应向肖琳支付13000-1800=11200元。关于肖琳要求对方赔偿可得利益损失20万元的诉讼请求，因合同解除系因肖琳违约所致，本院依法不予支持。关于肖琳主要求对方赔偿翻新鱼池、填埋垃圾、平整土地等未鉴定的损失463563.07元的诉讼请求，因肖琳未提供证据证明工程的具体情况且齐鲁交通聊城分公司不予认可，对该部分本案不予处理，肖琳可在证据充分后另行主张。关于肖琳支出的财产保全费5000元，结合其保全数额及可得数额，本院酌定齐鲁交通聊城分公司赔偿其一半即2500元。关于齐鲁交通聊城分公司的反诉请求，因肖琳在合同期内占有、使用租赁土地未交纳租金，齐鲁交通聊城分公司有权要求其继续支付租金并参照合同标准支付合同解除后的土地占有使用费5万：12个月×16个月=66666.7元。肖琳要求扣除1万元证据不足，本院依法不予支持。综上，肖琳的诉讼请求及齐鲁交通聊城分公司的反诉请求，本院依法部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)肖琳于本判决生效后三日内将案涉租赁土地返还给被告(反诉原告)齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司，被告齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司于本判决生效后三日内向原告(反诉被告)肖琳支付固定资产折价款371603.6元；二、被告(反诉原告)齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司于本判决生效后三日内向原告(反诉被告)肖琳支付鉴定费11200元及保全费2500元；三、原告(反诉被告)肖琳于本判决生效后三日内向被告(反诉原告)齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司支付租金及2019年6月7日至2019年1月5日的土地占有使用费共计66666.7元；四、驳回原告肖琳及反诉原告齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13980元，减半收取6990元，由原告肖琳负担3440元，被告齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司负担3550元。反诉案件受理费794元，由反诉原告齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司负担61元，反诉被告肖琳负担733元。二审中，双方均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实同一审审理查明。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审判决上诉人支付被上诉人固定资产折价款371603.6元是否正确；二、一审判决上诉人承担部分鉴定费、保全费是否正确。关于争议焦点一，涉案固定资产的折旧承担问题涉及双方在租赁合同履行过程中的违约行为及过错比例认定问题，依据一审中双方提交的相关证据材料，被上诉人肖琳存在未按照租赁合同的约定按期向上诉人缴纳租金的行为，上诉人交通集团存在未按约定及时腾出食堂并交付肖琳的行为，双方均存在部分违约行为。综合考虑双方在租赁合同履行过程中的过错行为及对合同解除的影响，本院酌定一审认定的固定资产371603.6元，由上诉人交通集团与被上诉人肖琳按照7:3的比例承担。即上诉人交通集团承担371603.6元*70%=260122.52元，剩余部分由肖琳自行承担。一审判决上诉人支付被上诉人全部固定资产折价款371603.6元，有失公允，本院依法予以纠正。关于争议焦点二，一审中关于固定资产折价先后经过两次评估，一审判决结合双方在合同履行过程中的过错、评估结果的变化及双方的诉讼请求数额可获支持的部分，酌定双方按照一定比例分担鉴定费用及保全费用，属依法行使自由裁量权的范围，本院对此不再予以调整。综上，上诉人齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山东省茌平县人民法院（2018）鲁1523民初2865号民事判决第二、三项；二、撤销山东省茌平县人民法院（2018）鲁1523民初2865号民事判决第一、四项；三、上诉人齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司于本判决生效后十日内支付被上诉人肖琳固定资产折价款260122.52元；四、驳回上诉人齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司和被上诉人肖琳的一审其他诉讼请求。一审案件受理费6990元，由上诉人齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司承担5201元，由被上诉人肖琳承担1789元。反诉案件受理费794元，由上诉人齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司承担733元，由被上诉人肖琳承担61元。；二审案件受理费7071元，由上诉人齐鲁交通发展集团有限公司聊城分公司承担4542元，由被上诉人肖琳承担2529元。本判决为终审判决。审判长  周凤魁审判员  闫 红审判员  陈家勇二〇一九年十二月二十八日法官助理董慧书记员杨炫