江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初4489号原告：陈一中，男，1967年12月13日生，住所地在江苏省盐城市盐都区。原告：仓志梅（陈一中之妻），女，1968年7月18日生，住所地在江苏省盐城市盐都区。两原告共同委托诉讼代理人：陈淑明，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。被告：卞春萍，女，1976年8月25日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。第三人：蔡勇，男，1979年2月11日生，住所地在江苏省盐城市城南新区。第三人：王跃华，男，1986年10月24日生，住所地在江苏省盐城市城南新区。第三人：李萍，女，1980年12月12日生，住所地在江苏省盐城市。原告陈一中、仓志梅与被告卞春萍、第三人蔡勇、王跃华、李萍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告陈一中及与原告仓志梅的共同委托诉讼代理人陈淑明，被告卞春萍，第三人李萍到庭参加诉讼，第三人蔡勇、王跃华经本院公告送达民事诉状、开庭传票等诉讼材料，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈一中、仓志梅向本院提出诉讼请求：请求法院依法撤销（2019）苏0902执异61号执行裁定书，停止对位于盐城市盐都区的房产的执行，并解除查封措施。事实与理由：2012年4月11日，原告陈一中与第三人蔡勇签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋转让总价为29万元整，未还贷款由原告继续以蔡勇妻子李萍的名义偿还，此前，涉案房产已由蔡勇、李萍转让给李庆荣，李庆荣同意转让给原告，因该房产未办过户手续，故转让合同仍由原告与蔡勇签订。合同签订后，原告向李庆荣支付了应付购房款，并按约定每月向银行支付按揭贷款（至2019年7月全部还清），蔡勇、李萍、李庆荣将房屋交付给原告，原告装修后于2013年春节前入住至今，2019年初，李萍告知原告，涉案房产已被贵院查封，原因是其丈夫蔡勇借卞春萍10万元，王跃华为蔡勇提供担保民间借贷纠纷，经贵院判决生效后未履行偿还义务，被贵院查封，原告于2019年4月24日书面向贵院提出异议，2019年5月6日，贵院作出（2019)苏0902执异61号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请（见该裁定书），原告认为：贵院在审查原告的执行异议申请过程中，认定事实错误；适用法律错误，理由如下：一、原告与蔡勇签订的房屋买卖合同，合法有效，合同签订后，原告向对方支付了房产对价款，房产所有权人向原告交付了房产，且原告经装璜后入住至今，原告是涉案房产的所有权人和使用人，且在贵院查封前原告已完成了案涉房产的实际交易程序。二、原告购买涉案房产的行为，依法应当认定为合法、善意取得原告于2012年4月11日与蔡勇签订房屋买卖合同以后，支付了房产对价款，取得了涉案房屋使用至今，而被告卞春萍与蔡勇、王跃华民间借贷纠纷是2015年经诉讼判决生效后查封的，原告向贵院提出执行异议后，贵院在审查过程中，没有对原告合法善意取得涉案房产等事实进行审查确认是错误的。三、涉案房产没有过户的责任不在原告，一是原告与蔡勇签订房屋买卖合同时，涉案房产未满5年，不能办理过户手续；二是涉案房产贷款尚未还清（到2019年7月还清）不能过户决不等于公民对私有财产没有处置权，待条件成就时过户符合法律规定，依法应于支持。四、贵院（2019)苏0902执异61号执行裁定书适用法律错误原告认为：本案争议，应当根据原告与蔡勇签订的房屋买卖合同的合法性及履行结果进行审查，从而决定适用相关法律规定作出正确裁定，本案的基础事实应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定执行，请求贵院予以审理确认。综上，为维护自身合法权益，原告特具状诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉求。被告卞春萍辩称：2019苏0902执异61号裁定书认定事实清楚，运用法律正确，原告要求撤销的理由不成立，其理由如下：一、原告陈一中与第三人蔡勇签订的房屋买卖合同无效。1、案涉房产登记在蔡勇和李萍名下的共同财产，蔡勇无权单独处分，不论李萍目前是什么态度都不生效。2、合同内容与事实不符，合同第七条约定，甲、乙双方都为单人，事实并非如此，如该条款有效，那么仓志梅的原告资格都没有。3、原告没有向蔡勇支付购房款，李庆荣与本案无关，从李庆荣立据的内容看也不是代蔡勇收取的房款，也无蔡勇签字，大额款项也没有支付凭证。收据数额也与合同约定不符，无法否定这一切是为逃避执行而伪造的合理怀疑。二、不论案涉房屋是否被原告实际控制都不构成善意取得。一是原告没有支付相应的房款，二是合同约定的价格远远低于市场价，三是未经全部权利人同意。三、房地产权益转移以登记公示为要件，原告诉称于2012年4月12日收房，到2017年9月6日案涉房屋被查封前，完全具备过户条件，不存在未满5年和有房贷不可过户及其他有碍过户登记的事实。即便买卖关系事实存在，也因原告本人过错未办理过户登记而承担对其不利的后果。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人蔡勇、王跃华未答辩。第三人李萍述称：案涉房屋转卖给原告时我不知情，是他们交易的，当时未征得我的同意卖房。我是在因购买其他房屋要求出征信，而原告未按时归还贷款征信被限制时才知道房屋被他们卖了。我现在不同意卖房。本院经审理认定事实如下：蔡勇和李萍原系夫妻关系，盐都区潘黄镇圆梦小区19幢401室房屋于2010年11月27日登记在蔡勇和李萍名下，建筑面积为78.84平方米，该房屋性质为经济适用房。购买时蔡勇和李萍支付房屋价款为128312元（李萍名下贷款）、车库9164元、燃气安装费2980元以及契税、专项维修基金、物业费、装潢保证金等费用。房屋交付后，蔡勇和李萍随即将上述房屋转卖给李庆荣，当时未能办理过户，蔡勇和李萍遂将涉案房屋的所有凭证都交给了李庆荣，包括土地使用证、房屋产权证、购房发票、契税发票、物业费发票、维修基金发票保证金发票及缴纳贷款的银行卡、水电卡、燃气卡等。李庆荣取得房屋后，于2012年4月11日将涉案房屋转卖给陈一中夫妇。因产权登记在蔡勇和李萍名下，当日，李庆荣、蔡勇、陈一中一起，蔡勇与陈一中签订了房屋买卖合同约定，涉案房屋一次性作价29万元。因支付首付后办理了银行贷款77000元，已还27880元，剩余贷款继续以原房主名义归还贷款，其余购房款240800元在签订合同时支付。合同签订当日，陈一中向李庆荣付款19万元（之前已付定金5万元），李庆荣随后将涉及上述房屋的所有资料的原件都交给了陈一中。2012年5月，陈一中取得房屋后，对房屋进行了装修居住至今，并以李萍的名义继续偿还贷款。期间，陈一中偿还贷款不及时，致使李萍的银行征信受到影响。李萍发现后，找李庆荣，得知房屋已卖给了陈一中。此后，李萍到陈一中家中，要求陈一中还清贷款并将房屋过户（此时已超过五年），但因陈一中当时无法将全部贷款还清，故仍未能办理房屋过户登记。2019年7月10日，房屋贷款全部结清。2015年5月6日，本院受理原告卞春萍诉被告蔡勇、王跃华民间借贷纠纷一案，经本院审理作出（2015）亭伍民初字第0197号民事判决书，判决：“一、被告蔡勇应于本判决生效后十日内偿还原告卞春萍人民币100000元并支付利息(利息的计算期间及标准:从2013年8月1日起至本判决确定履行之日止按照年息24%计算利息)；二、被告王跃华对上述借款本息承担连带清偿责任”。该判决书发生法律效力后，蔡勇、王跃华未能履行，卞春萍向法院申请执行。本院于2017年5月24日作出民事裁定书，并于同年9月6日依法查封蔡勇名下的位于盐城市盐都区的房产。陈一中、仓志梅知道后遂向本院提出执行异议，认为涉案房屋的实际所有权人是两异议人，法院查封涉案房屋有误，应予以解封并停止执行。本院经审查后，于2019年5月6日作出（2019）苏0902执异61号执行裁定书，驳回了异议人陈一中、仓志梅的请求。陈一中、仓志梅不服，遂提起本次诉讼。本案的争议焦点：一、原告与第三人蔡勇及案外人李庆荣之间的房屋买卖合同的效力；二、原告在实际取得涉案房屋并居住后，未办理过户登记，其本人是否存在过错。本院认为：案外人、当事人对执行裁定不服，可以在执行裁定送达之日起十五日内，向法院提起执行异议之诉。本案中，原告对本院作出的（2019）苏0902执异61号执行裁定书不服，提起诉讼，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案外人提出执行异议之诉，该案外人应当是执行标的的权利人。该权利人所指应当是直接的所有人，而不是一般的债权请求人。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签到合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、原告与案外人李庆荣之间虽未签订书面的房屋买卖合同，而在形式上与第三人蔡勇签订了房屋买卖合同，但实质是与李庆荣之间存在房屋买卖合同。形式上，双方所签订的房屋买卖合同不具备要件，买受人和出卖人均不是夫妻双方签订，但实质上原告与案外人李庆荣之间形成了房屋买卖关系，且双方均已实际履行，李庆荣将房屋交付给原告，原告支付了对价，并接受偿还银行的银行卡用于偿还贷款。因所购涉案房屋的性质为经济适用房。所谓经济适用房是专门提供给低收入家庭的一种保障性住房，根据国家相关政策规定，取得经济适用房的购房者在经济状况改善之后，如需更换住房，需要在满五年之后出售。第三人蔡勇和李萍于2010年11月27日取得房屋产权。蔡勇和李萍在取得产权后立即将房屋卖给案外人李庆荣，李庆荣又在2012年4月11日卖给原告，前后时间均未满五年。因而原告在购买房屋时与第三人蔡勇签订买卖房屋合同，而将购房款支付给李庆荣，由此说明原告在购买房屋之初对涉案房屋暂时不能过户应当是明知的。销售未满五年的经济适用房虽然违背了国家有关经济适用房管理的规定，但该规定不属于合同效力禁止性规定，因此，原告与蔡勇或李庆荣之间所签订或形成的未满五年的经济适用房买卖合同有效。二、原告在法院查封涉案房屋之前已实际取得并居住五年时间，在后续的时间也已支付房屋全部的价款，在房屋符合过户条件时，非因原告主观原因不办理过户登记，致使后来房屋被法院查封而无法办理过户，原告自身并不存在过错。原告因经济困难，故其在购买房屋时，约定付款的方式是支付部分现金，其余部分继续偿还贷款至期满，该约定并不违反法律规定。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条的规定，原告要求停止对生效法律文书的执行，于法有据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：停止对盐城市盐都区不动产的执行，解除对该不动产的查封措施。案件受理费3889元，由被告卞春萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。审 判 长  杨淑芬审 判 员  郝 燕人民陪审员  朱艳华二〇一九年十二月二十二日书 记 员  瞿 艳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签到合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。