重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初10464号原告：胡建兵，男，1974年4月10日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：周雪琴，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷凤婷，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。被告：王鸣，男，1990年2月12日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：蒋宜琼（王鸣之母），女，1968年2月7日出生，汉族，住重庆市丰都县。被告：**武，男，1963年5月12日出生，汉族，住重庆市丰都县。第三人：重庆金诺房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路33号附22号商业1-20，统一社会信用代码91500103345898127G。法定代表人：谭平，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲勋，该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。负责人：李涛，该分行行长。委托诉讼代理人：何继兴，该分行员工。原告胡建兵与被告王鸣、被告**武、第三人重庆金诺房地产经纪有限公司（以下简称金诺公司）、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡建兵及其委托诉讼代理人周雪琴、冷凤婷，被告王鸣的委托诉讼代理人蒋宜琼，被告**武，第三人金诺公司的委托诉讼代理人蒲勋到庭参加诉讼。第三人建行重庆分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房地产买卖居间协议》，并涤除抵押权、办理房产过户手续；2.判令被告支付原告违约金249000元；3.诉讼费用由被告承担，待本案胜诉后直接退回原告。审理中，胡建兵变更诉讼请求为：1.判令被告协助原告办理重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号房屋的权属转移登记手续；2.判令被告向原告支付249000元违约金；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年9月27日，原告与被告、金诺公司签订《房地产买卖居间协议》，约定将被告共有的位于九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号房屋（房地产权证号为105-2015-6XXXX）出售与原告，交易房屋价款及房屋设施设备、装饰装修和相关物品作价总计为83万元，原告应在签订合同当日支付定金5万元，过户当日前，由原告将首付款47万元支付与被告，原告向银行申请个人二手房商业按揭贷款30万元，用于支付第三部分房款，双方协商预留壹万元作为交房尾款。该房屋已设定抵押权，抵押权人为建行重庆分行，被告应于2018年1月20日前办理抵押注销手续。双方同意银行按揭审批通过后被告解押完成后三个工作日内由金诺公司陪原、被告双方共同办理权属转移登记手续。若因被告原因未能在约定期限内办理房屋权属登记手续的，则被告应当按日向原告支付已付房款万分之八的违约金。补充条款又约定，若被告违约，则承担总房款30%的违约金。同日，原告支付被告2万元定金，王鸣出具《收条》，并在《收条》中载明同意原告在2017年10月8日通过支付宝支付定金余款3万元。2017年10月7日，原告支付宝转账3万元至王鸣账户。后被告称无钱办理注销抵押登记，双方协商由原告支付首付款47万元用于办理注销抵押登记。2018年1月10日，第三人工作人员将《中国建设银行个人贷款提前还款预约受理通知书》微信发与原告，建设银行已接受被告预约，同意王鸣于2018年2月10日至11日提前还款，还款本金523468.03元。2018年2月8日，原告将首付款47万元转至王鸣账户，王鸣出具《收条》，确认收到原告47万元，并承诺用于银行欠款部分注销抵押登记，专款专用，不得挪用它处，如违约需支付原告总房款30%的违约金。2018年2月11日，王鸣将建设银行扣款短信转发与原告，原告相信王鸣已经按约办理注销抵押登记。但王鸣一直不配合办理过户手续。2018年3月18日，原告与被告、金诺公司签订《交楼确认书》，被告确认因挪用原告先行垫付的银行解押款且无法如期办理物业解押手续，以致后续过户手续无法在合同约定时间内办理，经双方协商，被告将房屋于2018年3月18日正式交付予原告，被告应在2018年12月31日前办理相关过户手续。但被告仍未按约履行解押和过户手续。2019年9月16日，原告、王鸣、蒋宜琼、金诺公司工作人员蒲勋签订《借款协议》，确定因王鸣挪用原告垫付解押款且无钱归还银行贷款，王鸣及蒋宜琼向原告借款21万元，原告将借款21万元及剩余房款33万元支付至王鸣建设银行账户。2019年9月18日，原告、王鸣及金诺公司工作人员蒲勋前往建设银行办理解押手续，建设银行工作人员直接从原告银行卡扣款54万元，案涉房屋银行贷款已顺利结清，抵押权已成功涤除，可依法办理过户手续。被告违反合同约定，私自挪用解押款，应向原告承担违约责任。《房地产买卖居间协议》约定由金诺公司所在地重庆市渝中区人民法院管辖，故依法提起诉讼。被告王鸣辩称，王鸣因做生意亏了和父亲生病的问题导致资金困难，同意由原告转卖该房屋或者争取在2019年底凑出钱来解押并办理过户，现在没有钱办理解押，违约金更无力支付。案涉房屋已经交给了原告，只是暂时没有凑够钱解押，过不了户，房贷仍是由王鸣在偿还。被告**武辩称，签订合同时**武在外地，**武与王鸣的母亲蒋宜琼当时是夫妻关系，整个卖房过程是王鸣与蒋宜琼出面办理，**武当时不知道。双方把合同签了、定金收了后蒋宜琼才告知**武把房屋卖了，喊**武回来签字，**武才从贵州回来签字。原告支付的款项没有给**武，不清楚有没有支付及钱款的去向。**武与蒋宜琼在2019年1月29日已经离婚，离婚协议约定案涉房屋归王鸣所有，与**武无关。**武只认可签字配合把案涉房屋过户给原告，不应承担其他任何责任，也不懂违约金高不高。第三人金诺公司述称，2017年9月27日，原告与被告、金诺公司签订《房地产买卖居间协议》。签订合同时向蒋宜琼、王鸣反复确认过**武知晓房屋买卖的事情，金诺公司也打电话给**武确认过知晓房屋买卖的事情。原告陈述的交易过程属实。原告支付47万元首付款后，金诺公司催促王鸣去银行拿证用于注销抵押，王鸣才告知原告支付的钱没有用于偿还银行贷款。之后双方进行过协商，先交付房屋，原告也给予了被告时间凑钱解押，但被告仍未凑够，所以未能过户。请法院依法判决。第三人建行重庆分行于2019年5月28日提交书面意见述称，王鸣于2015年12月向建行重庆分行辖属分支机构中国建设银行股份有限公司重庆观音桥支行申请了个人住房贷款并与建行重庆分行签订了住房按揭借款合同，贷款本金540000元；同时，王鸣以本案讼争房屋买卖合同的标的物（即位于重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号房屋）作为抵押物，为该笔贷款提供了抵押担保；截至2019年5月28日，该笔贷款尚欠本金515523.61元、当期利息17767.33元，已逾期。如果上述房屋需要转让的、或者该房屋买卖合同须继续履行的，在房屋所有权变更登记之前，应当先行到观音桥支行归还、结清该贷款的全部欠款（实际欠款金额按照借款合同约定执行、具体以结清当天建设银行系统计算为准），然后持建行重庆分行或观音桥支行出具的贷款结清证明、以及同意注销抵押登记证明，自行前往房屋登记中心办理抵押权注销登记。建行重庆分行又于2019年11月12日提交书面意见述称，王鸣的该笔贷款已于2019年9月18日结清，上述借款担保法律关系已经终止。请法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2017年9月27日，**武、王鸣（甲方）与胡建兵（乙方）、金诺公司（经纪方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号房屋（房地产权证号为105-2015-6XXXX）出售给乙方；该房屋建筑面积137.05平方米，成交总价83万元，包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等；该房屋已设定抵押权，抵押权人为建行重庆分行，甲方应于2018年1月20日前办理抵押注销手续；乙方于签署本协议时向甲方支付定金5万元，过户当日前支付首付款47万元，向银行申请个人二手房商业按揭贷款30万元用于支付第三部分房款，双方协商预留1万元作为交房尾款；甲乙双方同意银行按揭审批通过后甲方解押完成后三个工作日内由经纪方陪甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；若因甲方原因未能在约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，乙方有权解除合同，乙方不解除合同的，甲方应自约定期限届满次日起至实际办理申请日止，按日向乙方支付已付房价款万分之八的违约金；若遇争议，三方应协商解决，协商不成的，可依法向经纪方所在地人民法院起诉。补充条款另约定：若甲方违约，则承担总房款30%的违约金。该协议甲方落款处**武的名字由王鸣代签。同日，王鸣出具《承诺书》载明：王鸣与产权人**武系父子关系，现承诺本人及产权共有人同意出售位于重庆市龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号的房产。同日，王鸣向胡建兵出具《收条》载明：今收到买方胡建兵交来购买九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号物业定金50000元。该收条上备注：经双方协商同意后，于2017年9月27日支付贰万元整给卖方，其中剩余叁万元作为欠款部分（因特殊原因）于2017年10月8日支付给卖方（支付方式——支付宝）。卖方支付宝账号收到欠款部分后不再新开收条给买方，以支付宝转账记录为准。卖方收到转账部分后，欠条自动作废。2017年10月7日，胡建兵向王鸣支付宝账号转账30000元。2017年11月24日，**武、王鸣、蒋宜琼出具《同意售房书》载明：兹有重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号住房壹套，系与蒋宜琼共有财产，该房产无产权纠纷，建筑面积137.05平方米，房屋所有权证号为2015字第6XXXX号。现我同意该房出售给胡建兵并同意将银行按揭贷款划入**武工行的账户，一旦此款已划入该账户，就视为此款由卖方收妥。**武、王鸣在售房人签字处签名，蒋宜琼在配偶或共有人签字处签名。2018年1月10日，王鸣签收《中国建设银行个人贷款提前还款预约受理通知书》，该通知书载明同意王鸣提前结清贷款，预约提前还款本金额523468.03元，请于2月10日之前存足应付款项。因王鸣无力还款解押，经协商由胡建兵支付首付款47万元用于还款解押。2018年2月8日，胡建兵将47万元转账至王鸣银行账户。同日，王鸣出具《收条》载明：今收到买方胡建兵交来购买物业之（银行欠款部分注销抵押登记，并承诺专款专用，不得挪用它处，如违约需支付买方总房款30%的违约金）470000元。2018年3月18日，王鸣、胡建兵、金诺公司渝中区虎歇路总部城分公司签订《交楼确认书》，约定：王鸣、**武位于重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X之物业，现于2018年3月18日起正式交付胡建兵使用。原房地产买卖居间协议约定买卖双方交楼时间为卖方收齐银行贷款部分后五个工作日内将该物业交付给买方使用，现因卖方挪用买方先行垫付的银行解押款且无法如期办理物业解押手续，以致于后续过户手续无法在合同约束时间内办理。现经买卖双方协商，卖方将物业提前交付给买方。卖方应在双方约定时间2018年12月31日前办理相关过户手续。卖方在办理完手续前的每个月物业月供扣款情况应如实提供给买方凭证。同日，王鸣向胡建兵支付了20000元。2019年1月29日，**武与蒋宜琼登记离婚，双方签订《离婚协议书》约定：位于重庆市龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号房屋一套在男方和女方儿子王鸣两人共同名下，离婚后，男方同意将此房屋赠予给女方儿子王鸣，归王鸣一人所有，离婚后，女方儿子王鸣将此房屋变卖，男方需配合王鸣办理房屋过户手续，过户时，女方应提前1个月通知男方，男方需按时到场签字，如男方不按时到场签字，则女方名下的债务由男女双方各偿还一半。2019年9月16日，胡建兵（甲方）与王鸣、蒋宜琼（乙方）及金诺公司（丙方）签订《借款协议》，约定：三方确认甲方已支付房款共计52万元，扣减乙方退回甲方2万元，尚欠房款33万元未支付；乙方尚欠建行重庆分行本金、罚息和利息54万元，因无钱归还银行贷款办理解押手续，向甲方借款21万元，由甲方将该借款21万元及余下房款33万元支付至乙方王鸣在建设银行的账户或乙方指定账户。该协议还约定了借款利息等事项。协议中丙方落款由蒲勋在经办人处签字。2019年9月18日，案涉房屋贷款结清。同日，王鸣出具两份《收条》，其中一份载明：今收到胡建兵购买九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号房屋的剩余房款33万。此款根据本人授意，已直接支付至建设银行用于归还兴隆湾XXX-XX-X号房屋贷款。另一份载明：今收到胡建兵出借款21万元。此款根据王鸣和蒋宜琼授意，已直接支付至建设银行用于归还兴隆湾XXX-XX-X号房屋贷款。另查明，经胡建兵提出诉前保全申请，本院查封了案涉房屋。2019年9月30日的房屋登记信息查询证明显示，九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号房屋产权人为王鸣、**武，该房屋无抵押、有限制，限制人为本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九条第二款规定：“当事人依法可以委托代理人订立合同。”本案中，重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号房屋系**武与王鸣共有，王鸣代**武在《房地产买卖居间协议》上签字后，**武出具了《同意售房书》，应视为对王鸣代理其签字卖房行为的追认，故**武应受该协议约束。《房地产买卖居间协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，胡建兵按约向王鸣支付了定金5万元。因**武、王鸣无力偿还银行贷款注销抵押登记，胡建兵提前向王鸣支付了首付款47万元用于还款解押。但王鸣收到该47万元后，违反专款专用的承诺，挪用本应用于还款解押的款项，导致案涉房屋至今未能办理权属转移登记。审理中，胡建兵又提前向王鸣支付了尾款33万元，并出借21万元给王鸣及蒋宜琼，王鸣将该54万元用于偿还了案涉房屋银行贷款，涤除了抵押权。现胡建兵已全额支付了83万元购房款，案涉房屋也具备了办理权属转移登记的条件，胡建兵请求**武、王鸣协助其办理案涉房屋权属转移登记，符合双方约定及法律规定，本院予以准许。关于违约金，《房地产买卖居间协议》补充条款约定若**武、王鸣违约，应承担总房款30%的违约金。王鸣挪用胡建兵为注销抵押登记而提前支付的首付款，其行为构成违约，应承担违约责任，**武作为房屋共有人和共同出卖人，应与王鸣共同承担违约责任。鉴于王鸣在审理中配合办理了抵押注销手续，双方合同能够继续履行，胡建兵亦未举示证据证明其实际损失，本院酌情将违约金调整为总房款的10%即83000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告**武、王鸣于本判决生效后立即协助原告胡建兵办理重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾XXX-XX-X号房屋的权属转移登记手续；二、被告**武、王鸣于本判决生效后立即向原告胡建兵支付违约金83000元；三、驳回原告胡建兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计2518元，保全费4670元，合计7188元，由被告**武、王鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇一九年十二月六日书记员  杨婷