新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初4679号 原告：米瑾，男，回族，1984年6月15日出生，无固定职业，现住昌吉市。 原告：马颜玲，女，回族，1986年6月7日出生，无固定职业，现住址同上，系原告米瑾之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：马振东，新疆同创律师事务所律师。 被告：毛十生，男，回族，1985年12月13日出生，农民，现住昌吉市。 第三人：潘昱杉，女，汉族，1973年4月5日出生，无固定职业，现住昌吉市。 原告米瑾、马颜玲与被告毛十生、第三人潘昱杉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告马颜玲及原告米瑾、马颜玲共同委托的诉讼代理人马振东，被告毛十生，第三人潘昱杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告米瑾、马颜玲向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买的建设路5区X栋1单元603室（昌市房字第XXXX号）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告及第三人潘昱杉签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认建设路5区X栋1单元603室（昌市房字第XXXX号）房屋归原告所有；3、第三人潘昱杉立即协助和配合原告办理昌吉市建设路5区6丘X栋1单元603室（昌市房字第XXXX号）房屋的产权过户登记手续。事实与理由：2019年2月12日，原告与第三人及其丈夫冯钇龙签订《房屋买卖协议》一份，约定潘昱杉、冯钇龙自愿将登记在潘昱杉名下位于昌吉市××路[新办理的产权证号：新XXXX号]房屋（建筑面积65.6㎡）以335000元的价格转让给原告。签订协议后，原告按约向潘昱杉、冯钇龙支付首付款226500元，二人向原告出具收条。但因第三人潘昱杉事务繁忙一直未协助和配合原告办理房屋产权过户登记手续。因第三人潘昱杉与被告毛十生民间借贷纠纷一案，昌吉市人民法院作出（2018）新2301民初3037号民事判决，确认潘昱杉应向被告偿还借款本息合计456500元。该判决生效后，被告毛十生申请执行，昌吉市人民法院作出（2019）新2301执298号执行裁定书，并于2019年2月26日查封了登记在潘昱杉名下位于昌吉市××路房屋。原告于2019年6月19日向昌吉市人民法院提出执行异议，昌吉市人民法院于2019年6月20日作出（2019）新2301执异33号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告与第三人签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效协议。原告购买案涉房屋后，虽没有办理产权过户登记手续，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，人民法院不得查封该财产，第三人应当协助原告办理产权过户登记手续。综上，请依法支持原告诉讼请求。 被告毛十生辩称：原告的诉讼请求不能成立。因原告与第三人潘昱杉之间的房屋交易不符合常理，原告与潘昱杉之间有亲戚关系，且房屋一直由潘昱杉在实际居住。请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人潘昱杉辩称：原告与本人之间存在真实的房屋买卖合同关系，且本人已于2019年8月30日将案涉房屋交付给原告。双方签订房屋买卖合同在先，法院查封在后，没有办理案涉房屋产权变更登记手续是因为法院将该房屋查封了，无法办理。 原告围绕诉讼请求提交了证据。对原告提交的昌吉市人民法院（2019）新2301执异33号执行裁定书、案涉房屋产权证明1份、房屋抵押权设立登记申请书、最高额抵押担保合同、抵押物清单、借款及担保合同、原告米瑾父亲米德荣中国银行交易流水明细清单1份。被告毛十生对上述证据的真实性无异议。第三人潘昱杉对上述证据的真实性及原告拟证实的问题无异议。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对原告提交的《房屋买卖协议》、2019年2月20日潘昱杉、冯钇龙向原告出具的收条1份、银行取款凭证、昌吉市榆树沟镇民心农村资金互助社收贷收息凭证1份、解押证明1份、法院结算票据1份、交接单1份、昌吉市不动产管理局过户申请表1份。被告对法院结算票据不清楚，对其余证据的真实性不认可。第三人对上述证据的真实性无异议。本院对交接单的真实性结合其他证据不予认定，对其余证据的真实性予以确认。 第三人潘昱杉为证实其辩解理由，提交证据为：持证人分别为冯钇龙、潘昱杉的离婚证各1份、离婚协议书1份（复印件）。原告对证据的真实性无异议，被告对离婚证的真实性无异议，对离婚协议的真实性不认可。本院对离婚证的真实性予以确认，对离婚协议书，因是复印件，且无其他证据予以印证，故对该证据的真实性不予确认。 根据原告举证、被告及第三人质证；第三人举证、原告及被告质证，本院认证，及当事人陈述，本院查明如下事实： 第三人潘昱杉与案外人冯钇龙原系夫妻关系，二人于2018年5月16日办理了离婚登记手续。原告米瑾、马颜玲系夫妻关系。原告米瑾与冯钇龙系表兄弟关系。2017年3月1日，潘昱杉、冯钇龙与案外人昌吉市榆树沟镇民心农村资金互助社（以下简称民心资金互助社）分别签订《最高额抵押担保合同》、《借款及担保合同》各一份，约定潘昱杉、冯钇龙以登记在潘昱杉名下位于昌吉市××区（原房权证号：昌市房字第XXXX号，2017年重新办理不动产权证号：昌吉市不动产权第XXXX号）房屋提供抵押向民心资金互助社借款200000元，借款期间自2017年3月1日至2019年2月28日。签订合同后，民心资金互助社按约向潘昱杉、冯钇龙发放贷款。2018年5月16日，潘昱杉与冯钇龙登记离婚。2019年2月12日，原告米瑾、马颜玲与冯钇龙、潘昱杉签订《房屋买卖协议》一份，约定原告购买潘昱杉、冯钇龙位于昌吉市××区（产权证号：昌吉市不动产权第XXXX号）房屋一套，房屋总价款335000元，合同生效后，原告以现金支付226500元、办理产权过户手续后，支付剩余108500元。双方同时约定，潘昱杉、冯钇龙于2019年3月20日前向原告交付房屋，并协助原告办理房屋过户手续。签订合同后，原告于同日向潘昱杉、冯钇龙交付房屋首付款226500元，二人向原告出具收条一份，潘昱杉、冯钇龙到民心资金互助社偿还在该社的贷款本息201442.03元后，民心资金互助社办理了案涉房屋的解押手续。 另查明：1、第三人潘昱杉与被告毛十生民间借贷纠纷一案，本院审理后于2018年8月13日作出（2018）新2301民初3037号民事判决：潘昱杉向毛十生偿还借款本金415000元、承担违约金41500元，合计456500元，并由潘昱杉承担自2018年8月1日起至借款还清之日止按月利率5‰计算的利息。该判决生效后，因潘昱杉未履行法律文书确定的给付义务，毛十生向本院申请强制执行。本院于2019年2月26日查封了登记在第三人潘昱杉名下位于昌吉市××区（产权证号：昌吉市不动产权第XXXX号）房屋。原告米瑾、马颜玲于2019年6月19日对本院查封的建设路5区31栋1单元603室（昌市房字第XXXX号）房产的执行行为提出书面异议，认为在法院查封前，潘昱杉、冯钇龙已将该房屋转让给原告。本院审查后于2019年6月20日作出（2019）新2301执异33号执行裁定书，驳回了米瑾、马颜玲的异议请求。2019年7月3日，原告诉至本院，要求确认其与第三人潘昱杉签订的房屋买卖协议合法有效，并由潘昱杉协助、配合原告办理房屋产权变更登记手续。 2、庭审中，原告米瑾、马颜玲与第三人潘昱杉均认可潘昱杉于2019年8月30日才将案涉房屋交付给原告。 本院认为：本案争议焦点为：原告对登记在被执行人潘昱杉名下的不动产提出的异议能否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与潘昱杉于2019年2月12日签订房屋买卖合同，并于同日向潘昱杉支付房屋首付款226500元，剩余房款108500元双方约定于房屋办理产权变更登记手续后支付，而本院于2019年2月26日查封了登记在潘昱杉名下的案涉房屋。原告与第三人虽在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，但案涉房屋一直由第三人潘昱杉继续居住使用，原告并未合法占有该不动产，且在庭审中，原告、第三人均认可案涉房屋于2019年8月30日才由第三人潘昱杉交付原告，原告就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告辩解理由成立，本院依法予以采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下： 驳回原告米瑾、马颜玲的诉讼请求。 本案受理费4300元，由原告米瑾、马颜玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  王天红 审 判 员  陈学艳 人民陪审员  潘 军 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  陈娓娓