四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20888号 上诉人（原审原告）：张大彬，男，1973年4月6日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：孙松，四川尚上律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：苏靖，女，1979年2月2日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：孙松，四川尚上律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都泰合华信投资有限公司。住所地：四川省成都市锦江区二环路东四段39号。 法定代表人：王仁果，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，汉族，1978年5月13日出生，住四川省成都市青羊区，系公司员工。 上诉人张大彬、苏靖因与上诉人成都泰合华信投资有限公司（以下简称泰合华信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张大彬、苏靖上诉请求：1、请求撤销原判，改判泰合华信公司向张大彬、苏靖支付逾期交房损失44511元（具体损失金额以评估为准，现暂按每月每平方租金60元计算）；2、判令泰合华信公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。 事实与理由：一、一审法院只是判令泰合华信公司支付逾期交房的违约金，并不足以弥补张大彬、苏靖的损失。 首先，合同约定的逾期交房违约金过低，仅为万分之一，相当于银行的同期借款利息，并不能弥补张大彬、苏靖的损失；其次，根据合同法第一百一十四条的规定，本案中因泰合华信公司逾期交房，导致张大彬、苏靖无法将房屋出租，无法获取房屋的租金。根据二审法院2017年审判工作会议纪要的相关规定，购房人要求按照同地段、同类型房屋租金标准计算违约金的，应予支持；再次，泰合华信公司在逾期但实际交房后，张大彬、苏靖即将房屋对外出租，出租价格为72元/平方米，一审中已提交租赁合同为证，张大彬、苏靖据此要求按照租金调高计算具有事实依据。 二、本案中政府所发川污防“三大战役”【2017】18号和【2017】32号文件与案涉纠纷没有因果关系，不应扣减相应逾期交房天数。 首先，【2017】18号文件没有规定案涉项目工程停工、不得施工，文件中所涉企业停产只是限定在水泥、砖瓦、陶瓷企业，而大型商业场所只是暂停有机溶剂期间作业，故该文件与泰合华信公司逾期交房之间没有因果关系。 其次，根据合同约定，交房时间为2017年10月31日，而【2017】32号文件规定的停工时间为2017年12月1日至2018年1月31日，此时泰合华信公司早应交付房屋，而其违约在先，政府政策施行在后，不应就此政策文件作为逾期交房的抗辩事由。 第三，即使案涉工程确在2017年12月1日至2018年1月31日期间停工，但泰合华信公司直至2018年11月6日才交房，如果其是因政策要求停工导致的无法交房，也理应在恢复施工后及时交房。 最后，【2017】32号文件规定的是停止土石方作业，而根据双方关于2017年10月31日交房的约定，按照施工进度计算，此时工程项目早已建设完成，并不会因土石方施工暂停导致逾期交房。 泰合华信公司答辩称，泰合华信公司因原一审查实的政府禁令导致停工124天，是实际发生了的，且根据民法通则及合同法的相关规定，因不可抗力而导致的延期，不应承担相应的逾期责任。请求依法驳回张大彬、苏靖的上诉请求，改判支持泰合华信公司的上诉请求。 泰合华信公司上诉请求：1.改判（2019）川0104民初453号民事判决中的第一项民事判决；2.本案二审案件受理费由张大彬、苏靖承担。 事实与理由：一审法院认定泰合华信公司承担支付张大彬、苏靖逾期交房天数错误，其民事判决中的第一项民事判决适用法律不当应予以纠正。一审法院认定交房时间为2018年11月9日，但泰合华信公司认为该日期有误，应将2018年11月2日泰合华信公司取得《建设工程规划核实意见书》当日认定为交房日期。 张大彬、苏靖辩称，泰合华信公司提出的交房时间应当是取得建设部门相关证书的时间是错误的，交房时间应该必须书面或者口头通知买方，或者交房交钥匙的相关签字为依据。而现在仅仅依靠政府的一个文件，这个文件只能说明这个房屋具备了交付条件，可以交房，但什么时候交房，泰合华信公司没有任何证据证明的。所以泰合华信公司上诉要求认定的交房时间是不应当支持的。交房时间应当为买受人收到相关通知来予以认定。请求驳回泰合华信公司的上诉，改判支持张大彬、苏靖的上诉请求。 张大彬、苏靖向一审法院起诉请求：1．判令泰合华信公司支付逾期交房损失44511元（具体损失金额以评估为准，现暂按每月每平方租金60元计算，房屋面积为60.15平方米）；2．判令本案全部诉讼费用由泰合华信公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月27日，张大彬、苏靖（买受人）与泰合华信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买泰合华信公司开发的泰合国际财富中心6幢2单元23层9号房屋，案涉房屋为张大彬、苏靖按份共有，预测建筑面积共60.15平方米（套内面积：41.9平方米）,该商品房单价为每平方米10807.66元，总价款为650081元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项150000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取商业贷款方式付款，在2015年7月27日前支付首期房价款330081元，余款320000元向成都银行股份有限公司申请贷款支付。第十五条“商品房交房条件”：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；第十八条“交付时间和手续”：（一）出卖人在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房屋交接手续；第十九条“逾期交房责任”约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按照合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60（含）日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 同日，张大彬、苏靖与泰合华信公司签订了《补充协议》，约定：“关于商品房交付的补充约定”1.主合同十五条约定的“建设工程竣工验收合格证明”是指建设、勘察、设计、施工、监理单位联合出具的工程竣工验收报告以及规划验收合格证明。2.如遇下列原因之一，出卖人可据实顺延交房时间：（1）不可抗力；（2）政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令等或其他群体性事件导致的行政性命令停工等）。 上述合同及《补充协议》签订后，张大彬、苏靖按合同约定履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2017年10月31日前交付房屋。 2017年7月11日，四川省大气、水、土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室发布了川污防“三大战役”办[2017]18号《关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知》，载明：为加强大气污染防控，在7、8月份采取以下特别管控措施：二、成都平原地区8市立即启动实施臭氧污染防控行动方案，实行联动整治；三、成都平原地区8市水泥、砖瓦、陶瓷等企业停产；化工、玻璃、汽车涂装、家具制造、包装印刷等行业企业实施最大限度限产、停产，在现有基础上至少压减50%以上生产负荷；大型商业场所和市政工程暂停有机溶剂日间作业；……五、成都市中心城区施工工地高排放非道路移动机械停止作业；六、推行高温假，鼓励企事业单位在7、8月集中安排休假。 2017年11月16日，成都市大气、水、土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室发布了成污防“三大战役”办[2017]32号《关于印发成都市2017-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案的通知》，载明：2017年12月1日-2018年1月31日，停止中心城区（11+2）各类工程土石方作业和房屋拆迁施工。 2017年12月1日，“泰合·国际财富中心”6#楼及相邻地下室工程取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》，结论为合格。 2018年11月2日，成都市规划局出具了《建设工程规划核实意见书》，载明：经核实，案涉项目建设符合规划要求，建筑用途为：住宅、商业服务业设施、办公、文化馆用房、图书馆用房，核实合格。 2018年11月6日，泰合华信公司向张大彬、苏靖发送《通知书》，载明：案涉房屋已完成规划验收，要求张大彬、苏靖携带相关资料于2018年11月9-15日在成都市锦江区牛市口泰合国际财富中心售楼处办理收房手续。 一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》、《通知书》、《建设工程规划核实意见书》、《关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知》、《关于印发成都市2017年-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案的通知》以及当事人的陈述在案为证。张大彬、苏靖提交的网上查询同类型同地段的租金标准，《房屋租赁合同》与本案无关联性，一审法院不予采信。 一审法院认为，张大彬、苏靖与泰合华信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，张大彬、苏靖按约履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2017年10月31日前交付房屋，存在违约行为，根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条逾期交房责任约定，泰合华信公司应以全部房价款为基数，按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金。 关于交房时间。根据查明的事实，截止2018年11月2日案涉房屋已取得竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告及建设工程规划核实意见书，即此时已具备合同约定的交付条件。2018年11月6日，泰合华信公司向张大彬、苏靖发送《通知书》，要求张大彬、苏靖携带相关资料于2018年11月9-15日办理收房手续。一审法院认为，因案涉房屋在《通知书》载明的收房时间前已经具备交付条件，故案涉房屋的交付时间应认定为房屋具备交付条件后通知的最早收房时间即2018年11月9日。 关于是否存在延期交房的免责事由。泰合华信公司提出因政府部门要求进行大气污染防治、环保管控导致停工造成逾期交房天数应当扣除的主张。一审法院认为，政府部门两次发布通知，要求加强大气污染防控、改善环境空气质量，与泰合华信公司停工之间有因果关系，根据《补充协议》约定的，“如遇下列原因之一，出卖人可据实顺延交房时间：政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令等或其他群体性事件导致的行政性命令停工等）”，政府行为属于泰合华信公司据实顺延交房时间的事由。故在本案中，泰合华信公司实际逾期交房的天数应当扣除因环保导致停工的124天。 综上所述，泰合华信公司的逾期交房行为已构成违约，逾期交房的损失应以合同约定的违约金标准计算，即应以总房价650081元为基数，按合同约定的每日万分之一的标准支付，逾期天数为从合同约定的交付期限届满次日起计算至实际交付之日止，扣除环保停工期间（即2017年11月1日至2018年11月9日，共计374天，扣除124天，实际逾期天数为250天），故泰合华信公司应向张大彬、苏靖支付逾期交房损失为16252.03元。张大彬、苏靖主张前述逾期交房损失按照同期同地段同类型房屋租金标准计算，但其未提供证据证明其已实际产生了相应的租金损失，故一审法院对该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、泰合华信公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张大彬、苏靖支付逾期交房违约金16252.03元；二、驳回张大彬、苏靖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费913元，减半收取457元，由张大彬、苏靖负担290元，由泰合华信公司负担167元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，张大彬、苏靖明确其诉请是：以租金损失为基础请求调高合同约定的逾期交房违约金计算标准。 本院认为，根据上诉人张大彬、苏靖以及上诉人泰合华信公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：一审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点论述如下。 关于泰合华信公司上诉提出一审认定交房时间错误的问题。泰合华信公司认为应以2018年11月2日取得《建设工程规划核实意见书》当日认定为交房日期，本院经审查认为：首先，该《建设工程规划核实意见书》的取得时间为2018年11月2日，但取得该《建设工程规划核实意见书》即为交付之日并无相关合同约定；其次，泰合华信公司并未提交相关证据证明其公司在取得该《建设工程规划核实意见书》后何时通知了买受人收房，故本院对其公司的该项上诉理由不予采纳。 关于张大彬、苏靖提出一审法院不应当扣除大气污染防治、环保管控导致停工的时间。本院经审查认为：首先，在一审中泰合华信公司并未提交相应证据证明其开发建设案涉项目过程中，相关行政机关对其施工单位发出过停工通知书以及具体停工的相应时间。其次，双方合同约定的交房时间为2017年10月31日，但［2017］32号《关于印发成都市2017-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案的通知》的颁布时间在交房之后，故该文件亦不能作为泰合华信公司迟延交房的依据；再次，2017年7月11日颁布的［2017］18号《关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知》，系行政机关依法履行行政行为。防治大气污染、噪音污染的行为符合人民群众的客观需要、系社会经济健康发展的有力保障。且上述行为均系针对存在严重污染的相关行为进行，如果依照泰合华信公司的抗辩理由，则将出现建筑行业如需施工必然造成污染、如无污染则无法按期完工的悖论。最后，在双方签订的商品房买卖合同第一条中载明，建设工程施工合同约定的竣工时间应为2016年5月30日，而泰合华信公司提出的两份文件均颁布于约定竣工时间之后，故本院对泰合华信公司提出的因为环保督查等因素故应当扣减违约交房时间的理由不予采纳。张大彬、苏靖的该项上诉理由成立，本院予以采纳。 泰合华信公司在一审中抗辩违约金过高，应予以调整。本院审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，泰合华信公司逾期交房系客观事实，应当承担相应的违约责任；但张大彬、苏靖未提交相关证据证明其具体损失，故本院综合双方当事人履行合同的情况、预期利益等因素，并参考案涉楼盘中其他业主与泰合华信公司在诉讼中的调解情况，酌情将泰合华信公司应向张大彬、苏靖支付的违约金调整为一审法院确定的金额。张大彬、苏靖上诉主张其损失体现在无法将房屋另行出租而无法获取的租金损失，对此本院认为，张大彬、苏靖主张的该损失，实质上是其取得房屋后可能获得的收益，但并非其因泰合华信公司逾期交房的违约行为所受的直接损失，故，张大彬、苏靖以该项损失为依据请求调高合同约定的违约金计算标准的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。泰合华信公司应向张大彬、苏靖支付逾期交房违约金16252.03元。 综上，一审法院认定事实清楚，虽适用法律不当但不影响判决结果。因本案系泰合华信公司违约行为引发，故诉讼费用应由泰合华信公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费913元，减半收取457元，二审案件受理费1826元，均由成都泰合华信投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇一九年十二月二十三日 书记员 王朝阳