广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初17573号原告（反诉被告）深圳市文博尔实业有限公司，住所深圳市龙岗区横岗街道大康社区小康路上中村二号，统一社会信用代码914403000812955164。法定代表人何泽军，系该公司总经理。委托代理人张坤朋，广东金圳律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市横岗大康股份合作公司大万分公司，住所深圳市龙岗区横岗街道大康社区大万居民小组奔康路10号第二层，统一社会信用代码914403007798556938。负责人赖远霖，系该公司总经理。委托代理人潘朝华，广西安弘律师事务所律师。原告深圳市文博尔实业有限公司诉被告深圳市横岗大康股份合作公司大万分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告亦提出反诉，本院依法将两案合并，依法公开开庭进行了审理。原告的法定代表人何泽军、委托代理人张坤朋，被告的委托代理人潘朝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月29日，被告以甲方身份与原告签订《厂房、宿舍租赁协议书》，约定将位于横岗街道奔康路7号的三栋厂房4893平方米、一栋宿舍4443平方米出租给原告，租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日，合同签订之日原告应将两个月厂房宿舍的租金作为押金共计242736元及20000元水电押金支付给被告。合同签订后，原告将前述押金支付，并接受了被告提供的厂房及宿舍。之后原告为厂房使用进行了装修，累计投资了100多万元，但在厂房使用过程中，原告才知道房屋缺乏产权及各种报建手续，因缺乏手续常有小租户要求退租，要求赔偿损失，甚至还有租户对原告提起诉讼，因被告的行为原告遭受巨大损失，为此请求判令：一、确认《厂房、宿舍租赁协议书》无效；二、被告退还原告押金242736元及利息（利息以242736元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年8月12日计至实际支付之日，暂计至2019年7月24日为34461.77元)；三、被告退还原告水电押金20000元及利息(利息以20000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年8月12日计至实际支付之日止，暂计至2019年7月24日为2839.44元）；四、被告赔偿原告装修损失1000000元。被告辩称根据双方签订的协议，因原告拖欠租金及其他费用，被告的押金不予退回，利息诉求没有依据；此外原告对租赁物违法分租转租也构成违约；原告主张对租赁物进行装修，要求赔偿装修损失1000000元，没有事实及法律依据，原告未经许可装修改变房屋结构，协议中也没有就装修补偿进行过约定。原告拖欠租金超过两个月，被告有权单方终止协议不作任何补偿，并有权向原告追收有关费用。原告的证据不足以证明其装修损失，对原告所主张退还水电押金及利息，由于原告拖欠租赁物使用的水电费、污水处理费等相关费用且构成违约，对该项请求也应予以驳回。涉案租赁物没有取得报建许可手续，双方的协议应属无效，在合同期内原告未经许可，擅自分租、转租，2019年8月1日起原告开始拖欠房租，反诉请求：一、确认双方2016年7月29日签订的《厂房、宿舍租赁协议书》无效；二、原告支付被告房屋占用费242736元、厂区空地占用费5680元、综合服务费4000元，共计252416元（从2019年8月1日暂计至反诉之日，实际计算至搬离之日止）；三、原告立即搬离占用的房屋并办理公司住所地工商变更登记；四、原告支付被告拖欠的水费20000元，电费55208.07元（从2019年8月1日暂计至反诉之日，实际计算至原告搬离之日止）；五、原告支付被告拖欠的厂长费6090元；六、诉讼费由原告承担。庭审时，被告确认综合管理费就是物业管理费，并部分变更反诉请求：1.水费减少至897.26元，8、9月电费增加至93357.08元，增加污水垃圾费282.48元。原告针对反诉请求辩称，2019年9月30日原告及分租小租户均已搬走，厂房宿舍已腾空归还，所有费用只能计算到2019年9月30日；同意确认无效，但被告应当赔偿原告的装修损失；合同无效，被告收取原告的押金共计262736元是没有法律依据的，同意用已支付的押金冲抵2019年8月9月的房屋占有使用费；原告对涉案厂房宿舍进行装饰装修和必要的消防改造，共计花费1586250元，故请求被告支付装修损失1000000元。经审理查明，2016年7月29日原、被告签订《厂房、宿舍租赁协议书》，约定“由被告出租位于横岗街道大康股份合作公司大万分公司奔康路7号的厂房3栋、宿舍1栋给原告办厂使用，租期2016年10月1日至2019年9月30日，2016年8月、9月为装修期，厂房、宿舍租金每月每平米13元，共计租金121368元，厂房空地每月租金2840元（如承租人投入铁皮房固定设施，合同期满后不得迁走，归出租人所有）；另每月交给出租人综合服务费2000元。承租人需于每月10号前将租金全部上交，逾期不交按逾付金额3%支付滞纳金”。合同另约定了押金242736元以及水电押金20000元。2016年8月12日被告向原告开具了上述押金的收款收据。双方确认租赁房屋没有产权证或建设规划许可证，确认涉案房屋2019年9月30日已交还。原告确认2019年8月、9月的占用费、水电费、污水垃圾处理费均未支付，被告提供的供电局、水厂的发票金额佐证了被告诉求的2019年8月至9月水费、污水处理费和电费。2019年7月23日被告组织与原告签订合同超过9月30日的租户就涉案房屋到期迁场问题进行会谈。2019年8月23日被告向原告发出通告，通知其2019年9月30日搬离。前述通告被告陆续向36名次承租人送达。原告否认摊派的厂长上过班。以上事实，有《厂房、宿舍租赁协议书》、《通告》、发票、收款收据、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告签订的《厂房、宿舍租赁协议书》自始无效。合同无效，当事人应当返还因该合同取得的财产，两笔押金262736元应予退还，原告主张自支付之日起计算利息的诉求没有法律依据，本院仅支持自起诉之日（即2019年8月15日）起计算相应利息。租赁合同虽然无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，故2019年8月至9月期间参照租金标准计算房屋及场地的占有使用费，本院予以支持。此外，物业费、水电费等均是房屋使用人实际产生，水电费有被告代付及相应机构出具的发票佐证，物业费与往期无异，原告虽否认享受物业服务但未提交相反证据，本院采信被告主张，故前述期间占用费248416元、水电费94536.82元及物业管理费4000元，本院予以支持。至于厂长费，合同无效，相关约定无效，原告亦不认可厂长提供了劳动，退一步讲，该款项性质为工资，相关权利人应通过劳动仲裁另行主张。涉案场地2019年9月30日已经返还，反诉中关于立即搬离占用房屋的请求，不再处理。至于办理公司住所地工商变更登记，不属于法院受案范围。房屋租赁合同虽然无效,但租赁期限已经届满,承租人请求出租人赔偿装饰装修损失的，不予支持，故原告诉求赔偿装修损失1000000元，没有法律依据，本院不予支持。同理，原告申请对装修损失进行评估，徒增诉讼成本，对案涉事实并无影响，本院不予准许。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认双方2016年7月29日签订的《厂房、宿舍租赁协议书》无效；二、被告（反诉原告）深圳市横岗大康股份合作公司大万分公司应于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）深圳市文博尔实业有限公司押金及水电押金共计262736元；三、被告（反诉原告）深圳市横岗大康股份合作公司大万分公司应于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）深圳市文博尔实业有限公司上述押金利息（以262736为基数，自2019年8月15日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，2019年8月20日之后调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至款项付清之日止）；四、原告（反诉被告）深圳市文博尔实业有限公司应于判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）深圳市横岗大康股份合作公司大万分公司2019年8月至9月期间房屋、场地占用费248416元、水电费（含污水垃圾费）94536.82元及管理费4000元；五、驳回原告（反诉被告）深圳市文博尔实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）深圳市横岗大康股份合作公司大万分公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8250元（原告预交），原告深圳市文博尔实业有限公司负担6583元，被告深圳市横岗大康股份合作公司大万分公司负担1667元；反诉费1649元（被告预交），被告深圳市横岗大康股份合作公司大万分公司负担28元，原告深圳市文博尔实业有限公司负担1621元。上述差额共计46元，被告深圳市横岗大康股份合作公司大万分公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市文博尔实业有限公司径付。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贺榕二〇一九年十二月二十日书记员  姚练