江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初7973号 原告：南京顶山车辆配件厂，住所地在江苏省南京市浦口区顶山镇街道姚洼38号。 法定代表人：卞文，总经理。 委托诉讼代理人:顾加胜，苏万欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶春娟，江苏天倪律师事务所律师。 被告：南京铁树实业有限公司，住所地在江苏省南京市秦淮区路子铺16号。 法定代表人：卞宜，总经理。 委托诉讼代理人：周芳，江苏君泊律师事务所律师。 被告：中建四局第六建筑工程有限公司，住所地在安徽省合肥市瑶海区和平路262号。 法定代表人：李毅，董事长。 委托诉讼代理人：张勇，男，1994年9月13日生，汉族，系公司职工，住安徽省桐城市。 原告南京顶山车辆配件厂（以下简称顶山车配厂）诉被告南京铁树实业有限公司（以下简称铁树实业公司）、中建四局第六建筑工程有限公司（以下简称中建四局第六公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。由于顶山车配厂不服一审裁定，上诉至南京市中级人民法院，后发回本院重新审理。本院于2019年9月2日立案受理，另行组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭审理。原告顶山车配厂委托诉讼代理人陶春娟、被告铁树实业公司委托诉讼代理人周芳、被告中建四局第六公司委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顶山车配厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费（自2018年8月10日起至实际迁出之日止，按照两被告约定的租金标准即852元/天计算）；2、判令被告向原告支付律师费损失共计10000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年4月18日，原告与被告铁树实业公司签订了房屋租赁合同，约定将原告位于南京市浦口区约2000平方米出租给被告铁树实业公司使用，租赁期限自2008年4月18日至2018年4月17日，约定如果被告铁树实业公司转租上述房屋，则必须征得原告同意。另外按照合同约定租赁期满，被告铁树实业公司必须按时搬出。2016年5月5日，两被告签订了一份房屋租赁协议书，将上述房屋转租给被告，租赁期限为2年。被告未能按时将房屋返还给原告，故原告诉至法院。 被告铁树实业公司辩称，被告占有房屋使用场地是合法的，且所收款项已经全部用于原告及其法定代表人，原告对此知情并同意，因原告法定代表人与被告一法定代表人系父子关系，且在签订租赁协议时，双方代表的单位与现在是相反的，就是说在签订协议时，卞宜是车辆配件所的法定代表人，卞文是铁树公司的法定代表人，且该租赁协议是卞文个人名义所签。第二，原告要求支付费用的依据不成立，双方签订协议，约定的使用面积是2000平米，计算标准及依据是错误的。第三，原告主张支付律师费没有合同约定，也无法律规定，对此主张不认可。故原告对本案的诉请不符合法律规定，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。 被告中建四局第六公司辩称，请求法院驳回原告对我公司的诉请，理由如下：第一，被告与铁树实业公司之间签订了租赁合同，并且已按照合同约定及时支付了租金；第二，原告与铁树实业公司之间的合同关系只能约束其双方当事人，与被告无关。第三，在被告履行租赁合同义务之后，原告要求撤离房屋的请求是不合理的，而且房屋当地周边也没其他房屋可供租赁，如果搬迁场地将给我公司造成巨大的经济损失，综上所述，请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明，顶山车配厂曾系乡镇企业，取得了村镇房屋所有权证，房屋位于南京市姚洼。2001年，原南京市浦口区经济体制改革委员会将顶山车配厂进行了公开出售，同时进行了企业改制。顶山车配厂改制为个人独资企业。2008年5月27日，顶山车配厂将法定代表人由卞宜变更为卞文。铁树实业公司于1998年7月8日注册登记，法定代表人为卞宜。 2008年4月18日，顶山车配厂（甲方）与铁树实业公司（乙方）签订了房屋租赁合同，将甲方位于南京市浦口区房屋（建筑面积2000平方米）无偿提供给乙方使用，自2008年4月18日至2018年4月17日止，租赁期间，乙方如将房屋租赁给第三人使用，必须征得甲方同意。乙方负责支付房屋水费、电费。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，如乙方逾期不搬迁，则应赔偿甲方受到的损失。 2016年5月5日，铁树实业公司（甲方）与中建四局第六公司（乙方）签订了房屋租赁协议书，约定甲方将其位于南京市浦口区房屋出租给乙方，建筑面积为2处2877平方米，租赁期限自2016年5月15日至2018年5月14日，租赁物自2016年5月15日交付给乙方使用，租赁费用为每平方米9元，乙方应及时支付租金，两年租金共计621432元，第一年支付租金320000元，次年支付租金301432元，除收取租赁费、每月400元垃圾清洁费、水电费押金及代收水电费外，甲方不再收取任何费用。2016年5月20日，乙方向甲方支付了租金330000元，2017年6月27日，乙方再次向甲方支付了租金301432元。2018年7月12日，乙方继续向甲方支付租金200000元。 2018年7月26日，原告委托江苏万欣律师事务所向铁树实业公司发出了律师函，称铁树实业公司在承租期间将房屋转租给中建四局第六公司，原告与铁树实业公司之间的租赁合同已经届满，应当返还房屋，要求自收到本函之日起，解除与铁树实业公司的租赁合同关系，收到本函15日内，腾空并返还房屋。同日，原告委托江苏万欣律师事务所向中建四局第六公司发出了律师函，要求其自收到本函之日起15日内，向原告腾空并返还房屋。两被告于2018年8月10日收到上述律师函。 2018年8月6日，原告与江苏万欣律师事务所签订了委托代理合同，支付了律师费10000元。 2019年7月1日，铁树实业公司向中建四局第六公司出具了确认书，确认双方于2016年5月5日签订的房屋租赁协议书，租期自2016年5月15日至2018年5月14日，中建四局第六公司已经支付了全部租金621432元，并无任何拖欠水电费、房屋毁损等违约行为；协议期满后，双方另行约定续租，租赁期限自2018年5月15日至2019年5月14日，中建四局第六公司已经支付了续租期间的租金487302元，并于2019年7月1日完好退还房屋，无任何拖欠水电费、房屋毁损等违约行为。 原告在庭审中陈述，案涉房屋已于2019年7月15日收回。厂区内还有其他房屋由原告对外出租。 以上事实有原告提供的房屋租赁合同、房屋租赁协议书、律师函、邮寄回执单、委托代理合同、律师费发票，铁树实业公司提供的工商登记信息、顶山车配厂的产权出让合同、土地租用合同，中建四局第六公司提供的房屋租赁协议书、汇款凭证、确认书及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与铁树实业公司签订房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。原告与铁树实业公司之间的租赁合同于2018年4月17日租期届满，原告于2018年7月向其发出了律师函，要求解除合同，铁树实业公司于2018年8月10日收到，因此，双方租赁期限实际延续至2018年8月10日。同时该合同约定，如铁树实业公司对外转让需经原告同意，虽铁树实业公司未取得了原告的同意，但案涉房屋系在原告厂区内，在铁树实业公司向中建四局第六公司对外出租后六个月内，原告并未提出异议，因此，铁树实业公司与中建四局第六公司签订的房屋租赁协议书系合法有效，但该租赁协议中的部分租赁期限（2018年8月10日至2019年5月14日）超过了铁树实业公司剩余租赁期限，故该房屋租赁协议书超过2018年8月10日的租期系无效约定，对两被告不发生法律效力。虽然原告与铁树实业公司之间签订的租赁合同没有约定租金，但铁树实业公司在租赁期限届满后，并未与原告续签租赁合同，反而继续向中建四局第六公司收取租金、逾期返还房屋，损害了原告的合法利益。铁树实业公司虽于2019年7月1日出具了确认书，但其并未及时向原告返还房屋，也未及时办理房屋返还交接手续。同时，原告在庭审中认可案涉房屋已于2019年7月15日收回，占有使用费应当计算至2019年7月15日。根据合同法规定，房屋租赁合同履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的。本案中，中建四局第六公司作为次承租人应当在房屋租赁合同届满后向原告支付占有使用费，但其已经实际向承租人铁树实业公司支付了487302元，为减少当事人之间的诉累，应当由铁树实业公司向原告支付。原告按照两被告之间的租金标准，主张占有使用费，并无不当，况且铁树实业公司收取的款项足以支付原告主张占有使用费，故铁树实业公司应向原告支付占有使用费288828元（852元×339天，自2018年8月10日至2019年7月15日），中建四局第六公司无需向原告支付上述款项。原告与铁树实业公司签订的房屋租赁合同，并未明确约定律师费系违约方应支付的费用，故原告该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告南京铁树实业有限公司于本判决生效之日起向原告南京顶山车辆配件厂支付占有使用费288828元。 二、驳回原告南京顶山车辆配件厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费518元，由被告南京铁树实业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费518元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判长  俞昌盛 审判员  柳 林 审判员  张维超 二〇一九年十二月十日 书记员  蒋 衍