广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终969号 上诉人（原审原告）：苏耀德，男，1962年5月17日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：曾越，广西南珠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北海市铁山港南源实业有限责任公司。住所：广西壮族自治区北海市铁山港区南康镇南珠路44号。统一社会信用代码：91450512272752003B。 被上诉人（原审被告）：李永廷，女，1958年8月12日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 被上诉人（原审被告）：杨东，男，1982年11月27日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江南区。 被上诉人（原审被告）：杨梅，女，1984年4月5日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 被上诉人（原审被告）：杨进，男，1986年5月20日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江南区。 委托诉讼代理人：李言红，广西现城律师事务所律师（受上述五被上诉人共同委托）。 被上诉人（原审被告）：北海市铁山港区南康镇人民政府。住所：广西壮族自治区北海市铁山港区南康镇朝阳大道南120号。统一社会信用代码：114505040076974612。 负责人：劳庆蓉，南康镇镇长。 委托诉讼代理人：简立国，男，南康镇人民政府职工。 委托诉讼代理人：朱明锋，广西汇百川律师事务所律师。 原审第三人：许维兆，男，l949年8月15日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 上诉人苏耀德因与被上诉人北海市铁山港南源实业有限责任公司（以下简称南源公司）、李永廷、杨东、杨梅、杨进、北海市铁山港区南康镇人民政府（以下简称南康镇政府）、原审第三人许维兆买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院(2018)桂0512民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2019年9月9日组织当事人进行了询问，上诉人苏耀德及其委托诉讼代理人曾越、被上诉人南源公司、李永廷、杨东、杨梅、杨进的委托诉讼代理人李言红、被上诉人南康镇政府的委托诉讼代理人简立国、朱明锋、原审第三人许维兆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏耀德上诉请求：1.撤销广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院作出的（2018）桂0512民初70号民事判决第一项、第二项；依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.判决被上诉人赔偿苏耀德254000元。事实及理由：1.经核查，南源公司现在仍属于存续状态，李永廷仍属于公司股东，公司债务在公司存续期间，公司股东需共同承担债务。2.本案许维兆从苏耀德购地开始至苏耀德起诉时，并没出现及参与其中。南源公司及许维兆刻意捏造事实，而且疑点可在庭审中明显看出，许维兆和南源公司在法官询问购买土地是否开具收据的情景时，南源公司与许维兆所描述的现场情景完全不一致，而且还各执一词，互相否定，具体情况在当天有庭审录像为证。另许维兆所提供的退款收据时间为2007年5月5日，但许维兆并没有提供苏耀德的任何委托手续。案外人李永丰购买的时间为2004年1月12日，但南源公司提供收到李永丰购地款的收据时间为2007年8月5日，很明显是伪造苏耀德先退款后再卖给李永丰的刻意行为。3.上诉人不认同北海市铁山港区人民政府对诉争地块南康镇政府干部住宅区11号和南康镇政府干部住宅区新增11号地块不属于同一地块的认定。因为法院查明的资料显示南康镇政府住宅11号土地已于1994年划拨给供销社，南源公司与南康镇政府2002年6月18日就签订了委托出售土地的《协议书》，从时间逻辑可以看出不合常理。南康镇政府很清楚政府管辖的土地使用权属，不可能将一块已经在1994年划拨给供销社的土地拿来给南源公司抵债，供销社又怎么能将该地交给南源公司另外出售，南源公司也不可能接受一块不能出售的土地拿来抵债。另从南源公司开具给苏耀德的收据及给李永丰的收据确认的地址、土地平方数可以确认，南源公司所出售的该地块为同一地块。至于案中所提到的新增地块，其实是南康镇政府在《协议书》中对该地块的另一表述编号，就类似现在该地块的门牌号为××，并不使用最初的地块编号11号。另南源公司在一审及发回重审中从未提及该诉争地块的编号有“新增”二字，也从未提过卖给苏耀德的不是该地块。一审法院遗漏了必要参加诉讼的第三人李永丰和邱光东，对该二人进行询问有利于查清涉案土地是编号11号土地还是新增11号土地。4.请求南源公司赔偿金额的理由：该地块是由北海市铁山港区人民法院指定的房地产评估公司（即广西三赢房地产评估公司）评估的，该评估对该地块估价为25.4万元。该评估报告具有法律认可的相关资质及权威性。赔偿数额合理，另就现在该地块的市场价格，就算得到该赔偿金也不一定能够买到该地段的地块。据此，请求北海市中级人民法院支持上诉人的请求。 南源公司、李永廷、杨东、杨梅、杨进辩称：一审判决认定上诉人起诉的11号地块与新增的11号地块不是同一个地块属于事实认定错误。南源公司向上诉人出售的土地是南康镇政府的授意行为，南源公司跟上诉人之间并没有成立合法的买卖关系，上诉人要求南源公司、李永廷、杨东、杨梅、杨进按照土地现在的价值赔偿的诉讼请求不应得到支持。南源公司已经退还了上诉人的购地认购款。本案的诉讼时效已过，一审法院在适用诉讼时效规则时的举证责任分配错误，应该由上诉人承担未超过诉讼时效的举证责任。 南康镇政府辩称：一、南康镇政府不属于本案适格的被告，对上诉人与南源公司宅基地买卖不承担任何责任。本案是上诉人与南源公司之间的合同纠纷，南康镇政府不属于合同一方当事人，上诉人也没有证据证实南康镇政府与南源公司将土地转卖他人存在因果关系。南源公司一地二卖的行为未告知南康镇政府，也未得到南康镇政府的合法授权，是南源公司自行决定的行为，依法由其独立承担民事责任。二、南康镇政府与南源公司签订《协议书》约定的宅基地中只有新增11号，并没有编号11号宅基地，南源公司向上诉人出让编号11号宅基地与南康镇政府无任何法律关系。至于上诉人认为编号11号宅基地即为新增11号宅基地，应由上诉人举证，但上诉人却不能提出充分的证据，应由其承担举证不能的后果。三、南康镇政府没有授权南源公司买卖涉案的土地，也没有授权李永廷买卖。南源公司、李永廷、杨东、杨梅、杨进主张售地给苏耀德是经过南康镇政府的授权，但未能提交任何的材料证明。南康政府对协议书的原件有异议，编号11号宅基地并非新增11号宅基地，本案跟南康镇政府没有关系。 原审第三人许维兆述称：支持一审判决，不认可上诉人的上诉请求及事实理由。 苏耀德向一审法院起诉请求：1.判令南源公司退还苏耀德土地转让费12000元并赔偿苏耀德经济损失254000元，以及本案的评估费用由南源公司、李永廷、杨东、杨梅、杨进、南康镇政府承担。2.判令杨东、杨梅、杨进、李永廷对上述费用承担连带偿还责任。3.判令南康镇政府对苏耀德的损失承担连带责任。 一审法院查明事实：2002年6月18日，南康镇政府与南源公司签订《协议书》，双方约定南康镇政府同意将位于南康镇幼儿园区5套、南康镇干部职工住宅区8套、南康镇朝阳大道背面的3.2亩土地一次性划出委托南源公司出售，售地款全部返还南康镇政府，再由南康镇政府将售地款支付给南源公司作为其欠付南源公司的工程款，《协议书》中约定的南康镇干部职工住宅区8套宅地的编号均为新增，即新增6号、新增8号、新增9号、新增10号、新增11号、新增12号、新增13号、新增14号。《协议书》签订后，南源公司根据南康镇政府划出的地块代为出让土地。2002年12月8日，苏耀德与南源公司达成购地合意，苏耀德向南源公司支付了12000元购地款，南源公司向苏耀德出具了《收据》，《收据》中载明：“今收到苏耀德交来购南康镇干部职工区宅地一套，编号为11号，面积为地款。”加盖了其公司的公章及财务专用章，并有会计李永廷、经手人杨有新签字，苏耀德交付上述款项后至今未办理物权登记手续以及相关建设用地规划、许可等手续。2004年1月12日，南源公司向案外人李永丰出售一块宅基地；2010年11月15日案外人李永丰自行填写《私人住宅建设工程规划申请表》建设地点为：南康镇政府干部住宅区新增11号；2011年6月3日，北海市铁山港区南康镇建设站向案外人李永丰出具的《非税收入专用收据》中载明“政府干部住宅区新增11号”并加盖该建设站的公章。2017年5月11日北海市国土资源局铁山港区分局出具《查询证明》载明：“经查我分局现存地籍档案，该宗地坐落于南康镇政府干部住宅区11号，使用权人为邱光东，使用权类型为划拨，宗地面积80平方米，截止2017年5月8日，我分局没有李永丰名下的地籍档案。”南康镇政府干部住宅区11号土地已于1994年划拨给供销社，南康镇干部住宅区11号土地与南康镇干部职工住宅区的新增11号土地系座落于不同方位的二幅土地。南源公司的法定代表人杨有新在庭审中自认其出售的是南康镇干部住宅区11号土地。2004年6月29日，南源公司与南康镇政府再次签订《协议书》，其内容与双方于2002年6月18日签订的《协议书》内容一致。2016年8月25日，苏耀德以南康镇政府干部住宅区11号土地南源公司“一地二卖”为由诉至法院。另查明，位于南康镇政府干部职工住宅区新增11号，现门牌号为××。2017年7月18日，广西三赢房地产评估有限公司作出（桂）三赢（2017）（估）字第1707086T号土地估价报告，评估得出该幅土地单价3175元/㎡，总价254000元。再查明，南源公司的法定代表人系杨有新，其原系本案的被告之一，其于2018年9月3日18时许去世，其法定继承人有李永廷、杨东、杨梅、杨进，该院已依法追加杨东、杨梅、杨进应作为本案当事人参加诉讼，杨东、杨梅、杨进已参加本案的诉讼活动。南源公司系自然人投资或控股的有限责任公司，杨有新与李永廷系南源公司的股东，其二人已足额出资。 一审法院认为，关于第一个争议焦点，苏耀德与南源公司、南康镇政府之间的合同关系是否成立，该院认为，南康镇政府与南源公司分别于2002年6月18日、2004年6月29日签订了二份内容一致的《协议书》，其中约定南康镇政府同意将位于南康镇干部职工住宅区编号为新增6号、新增8号、新增9号、新增10号、新增11号、新增12号、新增13号、新增14号的8套宅地一次性划出委托南源公司出售，售地款全部返还南康镇政府，再由南康镇政府将售地款支付给南源公司作为其拖欠南源公司的工程款，以上事实表明南源公司对上述土地的交易行为系在南康镇政府的授权下完成；2002年12月8日，苏耀德基于购地意愿向南源公司支付了编号为11号的南康镇干部职工区宅地购地款，南源公司收款后向苏耀德出具了购地款收据；根据该院查明的事实，编号为11号的南康镇干部职工区宅地与南康镇干部职工住宅区新增11号宅地系二幅座落于不同方位的宅地，南康镇政府仅授权委托南源公司出售南康镇干部职工住宅区编号为新增11号的宅地，且编号为11号的宅地已于1994年划拨给供销社，苏耀德在庭审时亦主张其购买的是编号为11的宅地，南源公司出售上述编号为11的宅地不属于南康镇政府授权委托的范围，苏耀德与南康镇政府之间不存在合同关系，故南源公司的上述出售行为系无权处分。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，从而确立了将合同效力和物权变动相区分，将物权变动原因与结果相区分之原则，据此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。该款规定的理论基础系负担行为（债权行为）与处分行为（物权行为）的区分，即无权处分人与买受人订立的买卖合同的效力，不因无权处分人欠缺处分权而受到影响。从该条规定出发，只要无权处分的买卖合同没有其他的效力瑕疵，就应当认为该合同系有效的债权合同，故苏耀德与南源公司之间的合同关系成立且有效；南源公司辩称，《收据》上的内容系笔误，其与苏耀德之间约定的编号11的南康镇干部职工区宅地即是南康镇干部职工住宅区新增11号宅地，但未能提供证据予以证实，且南源公司的法定代表人杨有新在本案第一次庭审中自认其向苏耀德出售的是编号11的宅地，该院对其辩称不予采信。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案无权处分的债权合同虽属有效，但南源公司至今未能取得涉案土地的物权，南源公司确定不能向买受人履行合同债务，双方的合同关系应予解除，苏耀德基于此请求返还土地转让费，该院予以支持。南源公司辩解出让给苏耀德的土地因许维兆受苏耀德委托与南源公司接洽退地退款事宜，后南源公司将土地出让后已于2007年5月5日将苏耀德的购地款退还给了许维兆。该院认为，南源公司明知苏耀德是讼争地块的买受人，在许维兆与其接洽退地事宜时未与苏耀德本人确认退地事宜，也未要求许维兆出具授权委托手续，并在退款时未收回收据未能尽到审慎审查义务；因南康镇政府与苏耀德之间无合同关系，苏耀德请求南康镇政府对其损失承担连带责任，该院不予支持。综上，对于苏耀德诉请南源公司返还宅基地转让费12000元，予以支持。并应按银行同期贷款利率支付自2002年12月8日起至本案债务清偿之日止的利息。南源公司、李永廷、杨东、杨梅、杨进、南康政府均主张苏耀德提起诉讼已超过诉讼时效，但未能提供充分证据予以证实，该院不予支持。 关于第二个争议焦点，南源公司是否应当赔偿损失及承担连带责任。苏耀德以广西三赢房地产评估有限公司作出（桂）三赢（2017）（估）字第1707086T号土地估价报告作为赔偿依据，但该评估报告系对南康镇政府干部职工住宅区新增11号，现门牌号为××的宗地进行估价，此幅土地与苏耀德主张的南康镇政府干部职工住宅区11号土地无关，故该院对苏耀德的此项诉求不予支持。 关于第三个争议焦点，李永廷、杨东、杨进、杨梅对此是否应当承担连带责任。该院认为，与苏耀德设立合同关系的是南源公司，杨有新与李永廷作为南源公司股东以及法定代表人和会计，只是本案讼争土地转让的经办人，杨有新去世后，其法定继承人杨东、杨梅、杨进作为本案当事人参加诉讼符合法律规定。南源公司作为独立的民事主体，应当独立承担民事责任，故苏耀德主张由李永廷、杨东、杨梅、杨进对其损失承担连带赔偿责任，于法无据，不予支持。综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条之规定，判决：一、南源公司向苏耀德返还土地款12000元及支付利息损失（利息以本金12000元计，按银行同期贷款利率自2002年12月8日起计至本案债务清偿之日止）；此款应于该案判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回苏耀德的其他诉讼请求。本案案件受理费5230元，由南源公司负担；本案土地评估费10000元，由苏耀德负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，上诉人与被上诉人均认为一审认定涉案《协议书》中约定的南康镇干部职工住宅区8套宅地中编号为新11号的宅地与南源公司出售给苏耀强的11号宅地不属于同一地块有异议，双方当事人均认为应属同一地块。本院对各方当事人均无异议的一审查明的事实予以确认。 另查明，南源公司出具给李永丰的收据的内容跟南源公司给上诉人的收据的内容是一样的，对土地的编号都没有写“新增”字样。南康镇政府在庭审时认可登记在邱光东名下的坐落于南康镇政府干部住宅区新增11号地块就是现案外人李永丰购买并使用的涉案地块。苏耀德在二审庭审时陈述其于2007年在南康镇街上另购买了一块宅基地（与讼争土地相距约几百米），并于2008年在该宅基地上建房居住，但主张不经常在此居住。 本案二审争议焦点归纳为：1.南源公司出售给苏耀德的讼争宅基地与南康镇政府委托南源公司出售的宅基地是否属同一地块，如属同一地块，南源公司是否存在“一地二卖”的违约行为，如果存在，应承担违约责任的主体是谁；2.本案是否已超过诉讼时效。 关于第1个争议焦点，即南源公司出售给苏耀德的讼争宅基地与南康镇政府委托南源公司出售的宅基地是否属同一地块，如属同一地块，南源公司是否存在“一地二卖”的违约行为，如果存在，应承担违约责任的主体是谁的问题。本院认为，南源公司2002年6月18日出具给苏耀德的《收据》中注明的是“南康镇干部职工区宅地一套，编号为11号”，南源公司后来出具给案外人李永丰的《收据》中注明的编号亦是“11号”，且土地面积亦相同，说明南源公司出售给苏耀德、李永丰的是同一地块。而南康镇政府与南源公司签订的涉案《协议书》（2002年6月18日）中约定委托出售的宅基地编号为“其中新增6号、8、9、10、11、12、13、14号”，即从文字上判断，《收据》与《协议书》中注明的地块编号似有不同，但是，根据查明的事实，编号为11号的地块于1994年就划拨给其他单位，说明南康镇政府委托南源公司出售的宅基地肯定不是编号为11号的地块，南源公司之所以在收据中写编号11号是对协议书中标明的土地编号的误解，即将“其中新增6号、8、9、10、11、12、13、14号”理解为只有6号土地为新增，其他8、9、10、11、12、13、14号前均没有“新增”二字。因此，一审认为南源公司出售给苏耀德的讼争土地非南康镇政府委托其出售的土地属认定事实错误，本院予以纠正。虽然南康镇政府对南源公司提供的《协议书》（2002年6月18日）真实性提出异议，并只认可2004年6月29日签订的《协议书》，但根据全案查明的事实，南康镇政府与南源公司之间的债权债务关系于2002年6月18日之前已经存在，南康镇政府二审庭审时亦明确表态如果法院确认南源公司出售的土地是新增11号，那么对南源公司被授权出售土地的行为无异议。故对南源公司提供的《协议书》（2002年6月18日）真实性本院予以确认。据此，南源公司受南康镇政府委托于2002年12月8日将编号为新增11号的土地出售给苏耀德并收取购地款12000元是事实，南源公司主张该12000元系苏耀德委托许维兆交纳，2003年因苏耀德反悔不同意购买讼争土地，遂与许维兆就退地退款事宜达成一致意见，并于2007年5月5日将购地款退还许维兆，故其于2004年1月才将讼争土地另卖他人的行为不属于“一地二卖”的违约行为。本院认为，虽然许维兆提供了一份2007年5月5日南源公司出具的《收条》以证实南源公司退还购地款的事实，但南源公司、许维兆均未能举证证实苏耀德与许维兆之间委托买地退地退款的事实，故南源公司在未代表南康镇政府与苏耀德合法解除买卖合同的情况下又将讼争土地出售给案外人李永丰已对苏耀德构成违约，因涉案讼争土地已另卖他人且已办理产权登记手续，苏耀德与南康镇政府之间的买卖合同已不可能继续履行，该合同事实上已解除，现苏耀德请求违约方承担相应违约责任合法有据，应予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”、第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，由于南源公司系受南康镇政府委托对外出售涉案土地，由此产生的法律后果本应由南康镇政府承担，但本案中，收取购地款的是南源公司，其未能举证证实已将该款支付南康镇政府，且其“一地二卖”的行为已经南康镇政府同意或者事后追认，现南康镇政府亦否认知晓此情况，故苏耀德请求南康镇政府与南源公司于本案中承担连带责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于李永廷、杨东、杨进、杨梅是否应与南源公司承担连带责任的问题。本院认为，受委托出售涉案土地的是南源公司，南源公司作为独立的民事主体，依法应当独立承担民事责任，杨有新系南源公司股东以及法定代表人，李永廷系公司股东兼会计，苏耀德并未提供证据证实公司股东财产与公司财产严重混同，故其主张杨有新、李永廷与公司承担连带责任，杨有新去世后追加其法定继承人杨东、杨梅、杨进一起承担本案的连带责任缺乏理据，本院不予支持。 关于本案是否已过诉讼时效的问题。本院认为，本案系买卖合同之诉，属债权之诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，本案法定诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，南源公司将已售予苏耀德的讼争土地于2004年1月12日另行出售给案外人李永丰，苏耀德在李永丰在该土地上建房之前不知道权利被侵害情有可原，但是李永丰建房并入住后仍不知情与常理相悖。苏耀德自认2012年已知道有人在讼争地块上建房，只是其以为该地块不是南源公司售给其的那块，即其认错地块了。本院认为，苏耀德承认向南源公司购买涉案土地后曾去现场确认过土地的位置，而其于2007年又在涉案讼争地块附近几百米处另外购买了一块宅基地并于2008年建房入住，虽然各方当事人对李永丰何时在讼争地块上建房的说法不一，但苏耀德已自认2012年知道他人在该讼争地块上建房入住，故自2012年始苏耀德就应知道自己权利受到侵害，其却于2016年8月才向一审法院提起诉讼，在长达近四年的时间内其称不知道自家附近的讼争土地上他人已建房居住的事实明显与常理不符，故苏耀德主张由于自身不懂法律及错认涉案地块的理由缺乏理据，本院不予采信。据此，苏耀德未能在法定的二年诉讼时效期间内主张自己的权利，应对自身怠于主张权利承担相应的法律后果。本案诉讼时效已过，依法应对苏耀德的诉讼请求应予驳回，但南源公司并未对一审判决其退还苏耀德购地款及赔偿相应利息提出上诉，应视为南源公司对一审结果的服判，故本院对一审判决予以维持。 综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，鉴于承担责任的一方当事人没有对一审判决结果提出上诉，应对一审判决予以维持。上诉人苏耀德的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费5230元，由被上诉人北海市铁山港区南源实业有限责任公司负担；本案土地评估费10000元，由上诉人苏耀德负担；二审案件受理费5230元，由上诉人苏耀德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪海敏 审 判 员 杨雪云 审 判 员 叶 萍 二〇一九年十二月十日 法官助理 张彩玲 书 记 员 赵梅君