松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初7089号 原告：中国建设银行股份有限公司松原分行，住所地松原市宁江区文化街819号。统一社会信用代码9122070294506122473。 法定代表人：薄海，行长。 委托代理人：李宝岩，系中国银行股份有限公司松原分行职员。 被告：全东，男，1985年4月7日生，汉族，现住宁江区。 被告：薛太微，女1987年7月16日生，汉族，现住宁江区。 被告：松原市立而亨房地产开发有限公司，住所地松原市宁江区前进街，统一社会信用代码91220702661636305K。 法定代表人：刘馨泽，总经理。 被告：吉林省鸿城置业担保投资有限责任公司，住所地松原市建设大厦，统一社会信用代码91220721737005244U 法定代表人：李宝林，经理。 委托代理人：熊继华，吉林省鸿城置业担保投资有限责任公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司松原分行（以下简称建行松原分行）与被告全东、薛太微、松原市立而亨房地产开发有限公司（以下简称立而亨公司）、吉林省鸿城置业担保投资有限责任公司（以下简称鸿城置业公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李宝岩、被告薛太微、鸿城置业公司委托代理人熊继华到庭参加诉讼，被告全东、立而亨公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已依法缺席审理终结。 建行松原分行诉称，2016年8月8日，全东从原告处借款26.4万元用于买房，借款期限自2016年8月8日至2036年8月8日，全东、薛太微用位于宁江区丽水花园小区2702号，房屋产权预登记号松房预宁字第201608188号房屋为借款提供担保并办理了抵押预告登记。因全东未按合同约定履行还款义务，故提起诉讼，要求提前解除合同；全东、薛太微给付建行松原分行借款本金245252.5元及相应利息，对抵押物享有优先受偿，并承担诉讼费用。 全东未到庭、未答辩。 薛太微辩称，借款属实，我们尽量还款，希望原告给一段时间。 立而亨公司未到庭、未答辩。 鸿城置业公司辩称，1、对于原告诉讼请求没有异议，在借款逾期过程中我们履行了代偿责任，我公司于2018年12月28日为被告代偿9380元，我们享有追偿权。2、要求第一、第二被告偿还不能的情况下，原告以被告抵押物优先受偿，不足部分由我们和立而亨共同承担担保责任。3、我公司不承担诉讼费用，诉讼费由被告全东承担。 经审理查明，2016年8月8日，建行松原分行与全东签订编号为220080101-0011-201603120号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定全东向原告借款26.4万元，用于购买位于松原市宁江区丽水花园小区59栋2702室住宅用房，借款期限为20年，自2016年8月8日至2036年8月8日，还款方法为：等额本息还款法，约定年利率为5.145%，逾期利率上浮50%。同时，建行松原分行对全东、薛太微以此笔借款购买的位于松原市宁江区丽水花园小区59栋2702室住宅用房，办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为松房预宁字第20160818号。抵押财产的担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费）因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用，详见合同条款，略。鸿城公司作为保证人对此笔借款承担连带责任保证（详见合同第十二条保证条款）。建行松原分行按约定于2016年7月22日向全东发放借款26.4万元。2018年12月28日，正常偿还最后一笔借款本息。鸿城公司代偿借款金额为9380元。被告全东尚欠本金245252.5元及利息至今未付，故而成讼。 建行松原分行要求立而亨公司对全东的借款承担连带责任保证的依据为：2016年5月19日，立而亨公司与建行松原分行签订编号为2016-5-19号个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，主要约定：立而亨公司对建行松原分行在2016年5月19日至2018年5月19日期间发放的债务人：因购置坐落于丽水花园小区（松原市）项目所属之住房或商业用房房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与建行松原分行发生借贷关系的全部债务人。担保债权为自2016年5月19日至2018年5月19日期间因建行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）。保证方式为连带责任保证。全东与立而亨公司签订商品房买卖合同，购买了丽水花园小区59幢2702号住宅楼房。建行松原分行于2016年8月8日向全东发放贷款26.4万元。在借款期限内，此笔借款利息给付截止日为2018年12月28日，现剩余借款本金245252.5元。因全东未按合同约定按期给付借款本金及利息，故而成讼。 上述事实，有建行松原分行、薛太微在庭审笔录中的确认陈述及建行松原分行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、借款借据、房产预登记证、贷款明细等证据在卷为凭，经法庭举证、质证，本院予以确认。全东未到庭，视为放弃举证、质证的权利。 本院认为，建行松原分行与全东、薛太微、吉林省鸿城置业担保投资有限责任公司之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与松原市立而亨房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）最高额保证合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，为有效合同。建行松原分行按合同约定履行了发放借款义务，全东未按合同约定按月等额本息履行还款义务，其行为已构成违约，在履行给付义务的同时应承担相应的违约责任，同时，按照双方所签合同违约条款的约定，其违约行为已具备合同的法定解除条件，故建行松原分行要求提前解除合同，要求全东偿还剩余贷款本金及利息的请求，予以支持；薛太微作为全东配偶，对夫妻共同债务应承担清偿义务。关于对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题，建行松原分行持有的松房预宁字第201608018号系抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同性质和效力。依据我国物权法第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非显示的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行松原分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对系争房屋享有现实的抵押权。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，建行松原分行行驶房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司松原分行与全东之间于2016年8月8日签订的编号为220080101-0011-201603120号《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同中抵押、担保条款除外。 二、被告全东于判决生效后立即给付原告中国建设银行股份有限公司松原分行借款本金245252.5元，并自2019年3月1日起至给付之日止按逾期罚息利率（按执行利率5.145‰上浮50%）计算支付利息。 三、被告薛太微、松原市立而亨房地产开发有限公司、吉林省鸿城置业担保投资有限责任公司承担连带给付责任。 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司松原分行其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2490元，由被告全东、薛太微承担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  祝相秋 二〇一九年十二月二十日 书记员  贾 冰