湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初10862号原告：曾宇，男，1989年12月26日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告：许超，男，1983年4月24日出生，汉族，住长沙市天心区。共同委托诉讼代理人：贺紫恩，湖南星楚律师事务所律师。被告：长沙市天心区黑石铺街道黑石集体资产管理办公室，住所地长沙市天心区天悦嘉园小区三栋负一楼。法定代表人：罗安定，主任。被告：长沙市天心区黑石铺街道铭安社区居民委员会，住所地长沙市天心区天悦嘉园小区三栋负一楼。法定代表人：谭自立，主任。共同委托诉讼代理人：张洋菁，湖南湘达律师事务所律师。被告：长沙市天心区黑石铺街道黑石集体资产管理办公室汪子头组，住所地长沙市天心区天悦嘉园三栋负一楼。负责人：贺爱莲，组长。被告：贺爱莲，女，1966年6月7日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：陈伟华，女，1965年11月15日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：王正兴，男，1947年1月12日出生，汉族，住长沙市天心区。共同委托诉讼代理人:雷劲，湖南万和联合律师事务所律师。原告曾宇、许超诉被告长沙市天心区黑石铺街道黑石集体资产管理办公室（以下简称黑石铺集资办）、长沙市天心区黑石铺街道黑石集体资产管理办公室汪子头组（以下简称汪子头组）、长沙市天心区黑石铺街道铭安社区居民委员会（以下简称铭安社区居委会）、贺爱莲、陈伟华、王正兴租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法由审判员方群英独任审理，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告曾宇、许超及其委托诉讼代理人贺紫恩，被告黑石铺集资办、铭安社区居委会共同委托诉讼代理人张洋菁，被告汪子头组负责人贺爱莲及其委托诉讼代理人雷劲，被告贺爱莲、陈伟华、王正兴及其共同委托诉讼代理人雷劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾宇、许超提出如下诉讼请求：1.解除原告与被告之间达成的场地租赁合同关系；2.各被告退还原告所缴纳的租金42000元，并以42000元为基数，按照银行同期贷款利率的标准，支付自2018年8月11日起至付清之日所产生的利息；3.各被告向原告赔偿搬迁费2400元、停产停业损失100000元、门面装修损失100000元；4.本案诉讼费用由各被告共同负担。事实与理由：2017年10月25日，经长沙市农村集体资金资产资源规范管理领导小组办公室批复，成立具有独立法人资格的黑石铺集资办，黑石村的集体资产由黑石铺集资办负责管理。2018年8月10日，原告与被告就位于天心区的场地租赁事项达成一致，约定由原告承租场地，租期自2018年9月1日至2019年8月31日，年租金42000元。被告向原告出具收到一年期租金42000元的收据。2018年10月，案外人向原告主张权利，提出对租赁标的享有所有权及使用权，并且强行迫使原告退出场地。原告向被告反映此事，希望能协商处理，但被告未予以处理。2018年10月22日，租赁场地被查封，导致原告无法继续承租。期间，为解决纠纷，黑石铺集资办拨付门面补助款10万元给汪子头组，未支付给原告。鉴于被告未妥善处理此事，为维护合法权益，原告遂诉至法院。被告黑石铺集资办、铭安社区居委会共同辩称：第一，被告黑石铺集资办、铭安社区居委会不是签订合同的主体，与原告之间不存在租赁合同关系，根据合同的相对性原则，被告黑石铺集资办、铭安社区居委会不是适格被告。第二，门面所有权不属于被告，汪子头组自行集资建设、经营管理，门面收益亦归汪子头组收取并自主分配，原告主张被告黑石铺集资办、铭安社区居委会退还租金及承担租金利息的诉讼请求，无事实与法律依据。第三，原告主张的搬迁费、停产停业损失、门面装修损失没有合同依据，也没有证据予以证明。黑石铺集资办支付给汪子头组的100000元系因征地拆迁工作，由区、街道相关部门多次召开专题会议同意支付，系对汪子头组所建集体出租房屋的租金损失的补助，并非支付给原告的补助。综上，原告的诉请无事实与法律依据，应当予以驳回。被告汪子头组辩称：第一，原告主张的合同关系不存在，双方的租赁关系已于2018年8月31日解除。原告与汪子头组从2014年开始形成租赁关系，原告承租书院路临街的“老菜店”地段门面，双方于2017年8月12日最后一次签订租赁合同，约定租期为2017年9月1日至2018年8月31日。由于租赁地段处于政府征地拆迁范围，租赁合同明确约定了“遇政策性拆迁，原告无条件搬迁”以及“房屋及场内设施采用来修去丢的原则”。租赁合同到期后，原告在租赁期间内完成的房屋装修及经营设施应当由其自行承担，被告不承担任何责任。第二，原告的部分店面被关闭系政府部门强制措施造成，被告汪子头组无主观过错，且在事后为原告提供了同地段的其他场地供其使用不再收取租金，被告对原告的租赁损失以及停产停业损失、门面装修损失不承担责任。第三，原告使用被告汪子头组管理的地段和门面用于经营并使用至今，即使存在因征收事宜被强制关闭店面，原告亦已从现占有使用的场地得到弥补，不存在租金和经营损失。第四，原告主张的门面补助款100000元系政府补偿给汪子头组前期集资自建门面投入的成本、后续无法再从自建门面收取租金以及部分当地村组集体的历史遗留问题进行的综合性补偿，与原告无关联。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告贺爱莲、陈伟华、王正兴共同辩称：第一，三被告不是适格被告。涉案房屋系汪子头组自建门面，三被告作为汪子头组的代表与原告协商租赁事宜，其签字系职务行为，原告实际上系与汪子头组形成的租赁合同关系。第二，原告提交的合同系虚假合同，原告与汪子头组签订了两份合同，均是由10名村民代表签名，被告贺爱莲、陈伟华、王正兴没有与原告签订租赁合同。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2014年9月1日，汪子头组（甲方）与曾宇、许超（乙方）签订《场地租赁合同》，主要约定：租赁地址为长沙市天心区黑石铺千金大药房（地下通道）旁边；租赁期限为三年，从2014年9月1日至2017年8月30日；年租金为32000元，支付方式为第一年支付60000元（现金支付），第二年支付第三年剩余租金36000元。如遇人力不可抗拒的自然灾害及政策性拆迁，乙方无条件搬迁，甲方退还乙方未使用月份的租金；在租赁期内，如遇不可抗拒的自然灾害（包括维修）甲方不负责。因甲方原因影响乙方正常营业，甲方需无条件出面处理事宜；房屋及场内设施采取来修去丢的原则。合同签订后，原告对店面进行了装修，并分割为米汤饭店店铺、明宇汽车维修中心店铺、思哥鸭王店铺以及槟榔总会店铺部分（其中，槟榔总会店铺另一部分系许超向案外人许运辉承租，双方另外签订了《门面租赁合同》）。该合同甲方签名有贺爱莲、陈伟华、王正兴等村民签字。庭审中，原告自认其提交的《场地租赁合同》系其为办理营业执照而制作的，其认可合同内容以汪子头组提交的合同为准。2017年8月12日，原告曾宇代表许超与被告汪子头组续签了涉案店铺的租赁合同，主要约定：租赁时间为一年，自2017年9月1日至2018年8月31日止，年租金为42000元，其余内容同2014年9月1日签订的《场地租赁合同》。该合同由包括贺爱莲、陈伟华、王正兴在内的十名汪子头组村民代表签字确认，乙方由曾宇签字确认。同日，贺爱莲出具《收据》载明“今收到曾宇老菜店交来2017年9月1日至2018年8月30日一年房租42000元”。合同签订后，双方均履行了相应义务。2018年8月10日，因涉案店铺面临拆迁问题，原告与汪子头组经协商未再续签租赁合同，实际由原告继续租赁使用。同日，贺爱莲出具《收据》载明“今收到曾宇老菜店交来2018年9月1日至2019年8月30日房租42000元”，该收据由十名村民代表签字确认。2018年9月30日，长沙市天心区黑石铺街道办事处将原告承租的涉案米汤饭店查封，并贴上封条。其余涉案店铺亦于2018年10月26日被强制搬离经营场所，停止营业。另查明，2017年7月20日，案外人陈仕国（乙方）经汪子头组授权与湖南长大建设集团股份有限公司（甲方）签订《湖南长大集团原办公楼拆迁空地租赁合同》，主要约定：甲方将湖南长大集团原办公楼拆迁空地范围内所有设施租给乙方经营，租金每年14000元，租期暂定2年，租金在每年8月1日前支付，先交一年的租金后再使用，不足一年的，甲方按月退还至乙方指定账户。2018年10月18日，湖南长大建设集团股份有限公司因上述租赁场地拆迁问题，向黑石铺集资委、汪子头组、陈仕国发函，表明2017年7月20日签订的租赁协议自行作废，在未接到国土局拆迁办通知腾地前，交给汪子头组代管。又查明，2019年1月15日，被告黑石铺集资办、原村务监督委员会就关于支付汪子头组历史遗留问题补偿款事宜，做出会议纪要如下：2018年，由于我办汪子头组所建集体出租房屋面临拆迁，牵涉门面租金等纠纷矛盾等情况。同意由集资办支付汪子头组历史遗留问题门面租金补助款共计100000元。2019年1月1日，案外人李水平（乙方）与陈仕国等人（甲方）签订《摊位租赁协议》，主要约定：甲方将位于黑石铺菜市场（原建筑公司停车坪）的场地租赁用于乙方作为早餐店经营使用，租赁面积确定为停车场传达室，租金为每年14000元。还查明，2016年3月31日，经长沙市农村集体资金资产资源规范管理领导小组办公室批复，成立黑石铺街道黑石集体资产管理办公室。2016年12月16日，经长沙市天心区人民政府批复，成立长沙市天心区黑石铺街道铭安社区居民委员会，负责原黑石村在内的居民的社区服务工作。汪子头组有独立的资产账户。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。曾宇、许超与被告汪子头组签订两份《场地租赁合同》均是双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应严格遵照履行。现双方均确认上述合同的租赁期限届满后,曾宇、许超继续向汪子头组承租涉案店铺,但双方并未签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方于2017年8月12日签订的《场地租赁合同》继续有效,租赁期限为不定期。2018年10月26日，原告被强制搬离涉案租赁房屋，合同已实际履行不能，符合合同的法定解除条件，原告主张解除双方签订《场地租赁合同》的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于租金问题。原告承租的米汤饭店铺于2018年9月30日被查封，原告至2018年10月26日搬离其余店铺，应当按照其实际使用期间向被告汪子头组支付占有期间的租金。鉴于2018年9月30日至2018年10月26日仍有3间店铺未被查封，由原告实际占有使用，经核算，故本院酌情认定该段时间应缴纳租金为2243.84元（42000元/365天×26天×3间/4间），总租金为5695.89元（2243.84元+42000元/365天×30天）。原告预交租金应予返还，故被告汪子头组应当返还原告租金36304.11元（42000元-5695.89元），因该合同解除并非被告汪子头组违约所致，故原告主张违约利息的诉讼请求，于法无据，本院不予以支持。被告汪子头组出具《证明》主张其另外提供场地供原告继续经营使用，且不再向其另行收取租金，以弥补原告店面关闭的部分损失，但《证明》无原告签字确认，汪子头组亦未提交证据证明其另行安置场地供原告使用。因此，汪子头组提出抵扣返还租金的抗辩意见，因证据不足，本院不予支持。关于原告主张的搬迁费、停产停业损失、装修损失。根据《场地租赁合同》：“如遇人力不可抗拒的自然灾害及政策性拆迁，原告无条件搬迁”以及“房屋及场内设施采用来修去丢的原则”之约定，且双方之间的租赁合同期满后，双方形成不定期租赁关系，原告主张搬迁费、停产停业损失、装修损失无合同依据。原告提交的证据亦不足以证明该损失实际发生，故对该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的门面补偿款。经审查，集资办向汪子头组拨付的100000元系对汪子头组建造涉案集体出租房屋因拆迁而受损支付的补偿款，并非对原告无法在涉案商铺经营而支付补偿款项，原告该项诉请无事实依据，本院不予支持。被告贺爱莲、陈伟华、王正兴以及其余七人作为村民代表与原告曾宇许超签订《场地租赁合同》系代理行为，收取的租金也发放给组上村民，故原告主张被告贺爱莲、陈伟华、王正兴承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告汪子头组拥有独立的资金账户，享有独立财产，具备独立的民事行为能力，其具备独立承担民事责任的能力。被告黑石铺集资办虽监督、管理汪子头组的集体资产，但双方诉争的门面系由汪子头组自行出资修建，租金收益亦由该组收取，黑石铺集资办对该集体资产不享有所有权、使用权、支配权，被告铭安社区虽负责汪子头居民社区服务的机构，但亦不享有对汪子头组资产的所有权、使用权、支配权，二者均非涉案租赁合同关系的相对人。因此，原告主张由被告黑石铺集资办、铭安社区承担连带责任的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙市天心区黑石铺街道黑石集体资产管理办公室汪子头组于本判决生效之日起十日内向原告曾宇、许超返还租金36304.11元；二、驳回原告曾宇、许超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1570元，由原告曾宇、许超承担785元、被告长沙市天心区黑石铺街道黑石集体资产管理办公室汪子头组承担785元（此款已由原告预交，由被告在履行给付义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方群英二〇一九年十二月六日法官助理姚倩代理书记员  张用之附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。