甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初5838号原告：侯秋艳。委托诉讼代理人：梁鹏，甘肃润达律师事务所律师。被告：薛守江。被告：王小强。第三人：张百鹤，现羁押于兰州监狱。第三人：兰州市住房保障和房产管理局，住所地兰州市城关区通渭路1号。主要负责人：王正选，系该局局长。委托诉讼代理人：朱磊。委托诉讼代理人：杨浩。原告侯秋艳与被告薛守江、王小强、第三人张百鹤、兰州市住房保障和房产管理局确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯秋艳委托诉讼代理人梁鹏、第三人张百鹤、第三人兰州市住房保障和房产管理局委托诉讼代理人杨浩到庭参加诉讼，被告薛守江、王小强经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本院按被告薛守江、王小强缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告薛守江与被告王小强签订的房地产买卖合同无效，位于兰州市城关区房屋归原告所有，由被告协助办理至原告名下；2、判令被告王小强向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行偿还贷款，注销中国建设银行股份有限公司甘肃省分行在上述房屋上设定的抵押权；3、由被告承担诉讼费。事实和理由：2014年6月，其为第三人张百鹤申请银行贷款担保，第三人张百鹤让被告薛守江代为办理，于2014年6月18日带其到公证处公证，签了将涉案房屋向银行抵押贷款的委托书，公证资料未给原告，并拿走房产证。后第三人张百鹤涉嫌诈骗被抓。2016年7月2日，被告王小强向其送达收房通知，要求原告腾房。其到第三人兰州市住房保障和房产管理局所属兰州市房地产交易中心核实，得知房子已过户至被告王小强名下，被告薛守江联系不上。兰州市房地产交易中心资料显示，其在公证处给被告薛守江出具两份委托书，一份为办理银行抵押贷款委托书，一份为代签买卖合同委托书。其不知签过委托卖房的委托书。在公证书前，其方知被张百鹤骗了。2014年6月23日，其房屋在兰州市安宁区德昌小额贷款有限责任公司办过抵押登记，2015年6月9日注销，同日，被告薛守江与被告王小强签订房地产买卖合同，将涉案房屋以明显低于市场价格的50000元转让给被告王小强，并办理了房屋过户手续，被告王小强于2015年7月2日取得房屋产权。其律师联系二被告，被告王小强称其不认识薛守江，被告薛守江躲避不见。其与二被告互不认识，只是在给第三人张百鹤抵押贷款时给被告薛守江出具了委托书，被告薛守江在其不知情的情况下与被告王小强签订买卖合同，以超低价格将房屋转让给王小强并办理了过户手续。二被告存在恶意串通。第三人兰州市住房保障和房产管理局所属兰州市房地产交易中心审核材料不严将其房产给兰州市安宁区德昌小额贷款有限责任公司办理抵押登记后又以超低价格过户被告王小强，侵害了其财产权益。被告薛守江未提交答辩状亦未提交反驳证据。被告王小强未提交答辩状亦未提交反驳证据。第三人张百鹤述称，房产证确是其从原告和原告女儿李若菡手里借的，后其将房产证抵押给兰州市安宁区德昌小额贷款有限公司，向兰州市安宁区德昌小额贷款有限公司交房产证的地点在兰州市城关区原告家中，收取侯秋艳房产证是兰州市安宁区德昌小额贷款有限公司工作人员薛守江，原告及其女儿李若菡全程陪同办理，第二天同去皋兰路公证处办理公证。办侯秋艳房产抵押登记时李若菡去了，侯秋艳因腿疼未去。其用侯秋艳房产证从兰州市安宁区德昌小额贷款有限公司贷款400000元，月息4分，贷款公司扣了4个月利息64000元，实际到账336000元。其因诈骗李若菡400000元，就是侯秋艳房产证等案判刑16年，检察院公诉书和法院判决书中均有记载。原告报了刑事案件，公安机关将其抓获，其现在无能力退赃。第三人兰州市住房保障和房产管理局述称，2014年6月19日，薛守江与兰州市安宁区德昌小额贷款有限公司持身份证复印件、委托公证书、房地产抵押合同等材料申请办理抵押登记。经审查，提交证件齐全，符合颁证条件，其遂依《房屋登记办法》规定向兰州市安宁区德昌小额贷款有限责任公司颁发了兰房他证（城关区）字第××号他项权证。2015年6月9日，办理了一般抵押权注销登记。2015年6月9日，薛守江与王小强持身份证复印件、委托公证书、房地产买卖合同等材料申请办理房屋权属转移登记。经审查，提交证件齐全，符合颁证条件，其遂依《房屋登记办法》规定向王小强颁发了兰房权证（城关区）字第××号房屋所有权证，以上行为事实清楚，依据充分。2015年7月1日，王小强因产权证破损申请换证登记，其为王小强颁发了兰房权证（城关区）字第××号房屋所有权证。2015年7月14日，王小强将涉案房屋抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司甘肃省分行，抵押金额350000元，抵押期限为2015年7月10日至2038年7月10日止。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产经登记生效，涉案房屋系原告单独所有，原告经公证将涉案房屋买卖过户手续委托被告薛守江，由被告薛守江与王小强签订买卖合同过户给王小强。申请人提交材料齐全，登记机构对申请材料进行书面审查，而非实质审查，无法对申请人的申请材料真实性进行审核，不属于国家法律法规赋予登记机关的审核职权。本案属确认合同无效民事诉讼，其作为登记机构非民事行为主体，所作具体行政行为与确认合同无效无关联性，对涉案房屋无独立请求权。若原告对其所作具体行政行为存在争议，应通过行政诉讼保障自身权益。审核不严以超低价格过户给被告王小强与其无关，签订房地产买卖合同系民事法律行为，是买卖双方的意思表示，只需双方达成一致意愿即可，其是行政机关，无权审查民事法律行为，且在交易核税时，税务机关是按评估价进行核税，而非按当事人约定。本案与其所作行政行为无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。事实认定的意见和理由：2014年6月18日，原告在兰州中山公证处分别办理了（2014）兰中公内字1562号、（2014）兰中公内字1563号公证书，其中1562号公证书公证证明的委托书内容为，原告委托受托人被告薛守江为其的代理人，并以其名义，办理其个人所有坐落于兰州市城关区，建筑面积52.80平方米，房屋所有权证编号为房权证兰房（城私）产字第××房屋的相关事宜，具体事项为，1、代为签署向银行申请贷款的相关合同文本；2、代为办理上述房产的银行抵押权登记手续和注销抵押权登记手续；3、代为在公证处办理公证；4、代为办理上述房产的测绘事宜；5、代为办理与上述事项相关的一切事宜。受托人上述委托权限范围内在一切文件上的签字我予以承认，受托人无转委托权，委托期限一年（自2014年6月18日至2015年6月17日）。（2014）兰中公内字1563号公证书公证证明的委托书内容为,委托人侯秋艳，女，1963年9月2日出生，公民身份号码6201021963××××××××，住址兰州市城关区，受托人薛守江，男，1985年5月20日出生，公民身份号码6201211985××××××××，住址甘肃省永登县。我侯秋艳个人所有住宅房一套，坐落在兰州市城关区，建筑面积52.80平方米，房屋所有权证编号为房权证兰房（城私）产字第××。现我准备将该套房屋出售给他人，因我不能亲自前往房地产管理部门办理上述事宜。特委托薛守江作为我的代理人。并以我的名义办理如下事项：1、代为与购房方签订房屋买卖合同；2、代为收取售房款；3、配合买方代为在银行办理贷款手续；4、代为在房地产管理部门办理上述房屋的过户登记手续；5、代为办理上述房产的测绘事宜；6、办理与上述事项相关的一切事宜。代理人在上述委托权限范围内在一切文件上的签字我本人均予以承认。代理人无转委托权。委托期限一年（自2014年6月18日至2015年6月17日）。委托人郑重承诺，本委托书内容完全真实，如有不实，委托人愿意承担由此引起的一切法律责任。委托人侯秋艳，2014年6月18日。2014年6月19日，被告薛守江代理原告与案外人兰州市安宁区德昌小额贷款有限责任公司分别签订借款合同、房地产抵押合同，借款合同载明，案外人兰州市安宁区德昌小额贷款有限责任公司向原告出借400000元，借期3个月，自2014年6月19日至2014年9月18日。房地产抵押合同载明，原告为申请贷款自愿将坐落于兰州市城关区东岗西路街道甘南路45号的房地产抵押于案外人兰州市安宁区德昌小额贷款有限责任公司作为原告贷款的保证，案外人兰州市安宁区德昌小额贷款有限责任公司愿意接受该房地产抵押作为原告清偿债务的担保，贷款金额为400000元，原告于2014年6月19日将上述房地产抵押予案外人兰州市安宁区德昌小额贷款有限责任公司，抵押期间该房地产由原告占管。2014年6月23日，案外人兰州市安宁区德昌小额贷款有限责任公司取得案涉原告房屋抵押权。2015年2月10日，第三人张百鹤涉嫌诈骗被公安机关逮捕，2016年1月25日，第三人张百鹤因犯诈骗罪被判处有期徒刑十六年。公诉机关指控的第三人张百鹤犯罪事项中含骗取原告之女李若菡400000元，即案涉房屋价款。2015年6月9日，案外人兰州市安宁区德昌小额贷款有限责任公司在兰州市房地产交易中心办理了案涉原告房屋抵押权注销登记。2015年6月9日，被告薛守江代原告与被告王小强签订主要内容为原告自愿将坐落于城关区东岗西路甘南路45号的房地产房屋建筑面积52.80平方米的房产出售给被告王小强，双方议定上述房地产成交价格为人民币50000元，被告王小强于2015年6月9日前一次付清原告的房地产买卖合同。并于同日办理了案涉房屋权属转移登记。被告王小强取得了案涉房屋权属转移后的兰房权证（城关区）字第××号房屋所有权证。2015年7月1日，被告王小强因产权证破损申请换证登记，第三人兰州市住房保障和房产管理局向被告王小强颁发了兰房权证（城关区）字第××号房屋所有权证。2015年7月14日，被告王小强将涉案房屋抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司甘肃省分行，抵押金额350000元，抵押期限2015年7月10日至2038年7月10日。本院认为，公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。2014年6月18日，原告出具的委托被告薛守江代为与购房方签订房屋买卖合同；代为收取售房款；配合买方代为在银行办理贷款手续；代为在房地产管理部门办理上述房屋的过户登记手续；代为办理上述房产的测绘事宜办理与上述事项相关的一切事宜的案涉售房委托书,其真实性、合法性已经兰州中山公证处以（2014）兰中公内字1563号公证书公证证明，即(2014)兰中公内字1563号公证书证明案涉原告给被告薛守江出具的售房委托书真实、合法，为原告之真实意思表示。原告诉状中关于其在公证处给被告薛守江出具了两份委托书，一份为办理银行抵押贷款委托书，一份为代为签订买卖合同委托书的事实陈述对此亦予佐证。代理是代理人以被代理人名义实施的,其法律效果直接归属于被代理人的行为。代理包括三种法律关系：一是本人和代理人之间的授权关系；二是代理人和相对人之间的关系，即代理人依据代理权实施代理行为，以被代理人的名义向相对人为意思表示或接受意思表示；三是效果承担关系。即代理人在代理权限内，以被代理人名义同第三人所实施的行为，其法律效果完全由本人承担。被告薛守江将涉案房屋以明显低于市场价格转让给被告王小强，是原告和其代理人被告薛守江之间的授权关系，与本案确认之诉无涉，原告可另案主张。当事人的合同权利，基于合同、依于合同。被告薛守江依据原告授予的代理权在代理权限内以被代理人原告的名义与被告王小强签订的案涉房地产买卖合同，其法律效果依法应由原告承担，亦即案涉房地产买卖合同的相对一方当事人为原告与被告王小强，原告系售房人,被告王小强系购房人。合同具有相对性，当事人互享权利、互负义务，与代理人无涉。被告薛守江系原告售房代理人,非案涉房地产买卖合同相对一方当事人，此为不争之事实，法律之规定。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故原告关于确认被告薛守江与被告王小强所签案涉房地产买卖合同无效的诉讼请求，显于事实及法律无据，不能成立。基于原告不能举证证明其事实主张法律事实的存在，根据事实主张者尽举证责任之原则，原告应承担举证不利后果。至于被告王小强在依案涉房地产买卖合同取得房屋所有权后，如何处分，本院在所不问。综上所述，基于原告不能举证证明其事实主张法律事实的存在，其诉讼请求于事实及法律无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告侯秋艳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 陈    晖人民陪审员 ???杨尚荣人民陪审员 ???苏?萍二〇一九年十二月三十日书记员乔宁宁