山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民再46号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：李安然，女，汉族，1992年9月13日出生，教师，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：张连民，山东天蓝律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：郭连章，男，汉族，1941年12月14日出生，居民，住日照市东港区。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：郭禾苗，女，汉族，1970年2月28日出生，教师，住日照市东港区。 两被申请人共同委托诉讼代理人：庄光军，日照东港鲲鹏法律服务所法律服务工作者。 再审申请人李安然因与被申请人郭禾苗、郭连章房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1144号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月4日作出（2019）鲁11民申100号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李安然的委托诉讼代理人张连民、两被申请人共同的委托诉讼代理人庄光军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李安然申请再审称，1、原审认定申请人未腾空房屋并将钥匙交付给被申请人，应视为申请人继续占有、使用涉案房屋，没有事实依据，缺乏证据证明。被申请人私自更改暖气线路造成租赁房屋漏水，造成申请人家具泡水，且一直拖着不处理，也不出面解决问题。申请人在合同到期后没有继续租赁的合意，也没有使用房屋，原租赁合同并不继续有效。2、被申请人租给申请人的房屋是其租赁港务局的，但原租赁合同禁止转租给他人，故该房屋租给申请人是无效的。根据《合同法》第二百三十三条的规定，租赁物危及承租人安全的，承租人可以随时解除合同，原审适用《合同法》第二百三十六条系适用法律错误。请求撤销二审（2018）鲁11民终字第1144号民事判决第四项。 郭禾苗、郭连章辩称，暖气的安装是否经过相关部门同意不是合同解除的法定理由，暖气片漏水也不是解除合同不交租赁费非法占有使用的法定理由。申请人擅自启动供暖设备造成暖气片漏水，不是被申请人的过错。暖气片漏水后，申请人既不交房租，也不搬离涉案房屋，一直以此理由占有使用至2019年4月8日才将钥匙交给被申请人。申请人在受到损失后且不能继续履行合同的情况下，应当提起解除合同赔偿损失的诉讼而不提起，一直非法占有使用给被申请人造成了不必要的损失。因此，应依法驳回申请人的诉讼请求。 郭禾苗、郭连章向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同，限期搬离腾空房屋；2.判令李安然支付自2016年6月25日至2017年8月25日期间租赁费35000元及违约金15000元；3.李安然承担本案诉讼费。一审法院认定事实：郭连章与郭禾苗系父女关系。2015年6月1日，郭连章与日照港物业有限公司签订房屋租赁合同一份，约定：1.日照港物业有限公司将涉案房屋出租给郭连章。2.租赁期限自2015年6月1日至2016年6月1日。3.租金为每年3600元。4.未经日照港物业有限公司同意，不得私自转租等。2016年6月1日，郭连章与日照港物业有限公司又续签租赁合同，租赁期限自2016年6月1日至2017年6月1日。2015年7月12日，郭禾苗与李安然签订房屋租赁合同，约定：1.房屋位于。2.房屋面积为100平方米。3.租赁期为2015年6月26日至2016年6月25日止。4.房屋租金为年租金30000元，一次性给付。5.合同签订时缴纳押金5000元等。2015年7月17日，双方又达成补充协议：因原租方提前终止原合同，致使本合同期限相应调整为2015年7月17日至2016年6月25日止，故实际支付租金28166元，扣5000元押金，合计李安然支付给郭禾苗33166元。合同签订后，郭禾苗将房屋交付给使用。李安然亦缴纳了截止到2016年6月25日的租金。日照港物业有限公司对郭连章与李安然之间的转租行为知情但并未制止。后因涉案房屋2016年2月20日晚上发生暖气漏水，造成李安然的物品被淹。李安然找到郭禾苗，要求退租并要求日照港物业有限公司赔偿损失，但郭禾苗一直未给予李安然合理解决，日照港物业有限公司以与公司无关为由要求李安然找郭连章解决。后郭连章、郭禾苗一直未与李安然见面，李安然便将钥匙交给日照港物业有限公司并要求退房，但日照港物业有限公司以该事故只能找郭连章解决为由而推却。李安然在2016年6月25日租期届满之前即已搬走，屋中只保留部分被水淹坏的物品。一审法院判决：驳回郭连章的诉讼请求。一审案件受理675元，由郭连章负担。 郭禾苗、郭连章不服一审判决，上诉请求：依法改判支持郭禾苗、郭连章的诉讼请求或发回重审。本院二审认定事实：1.关于房屋暖气漏水的原因。郭禾苗主张合同上写明10月份缴纳暖气费，李安然未缴纳暖气费，也未进行试压；李安然擅自启动了暖气供水，暖气不用的话是不会漏水的；漏水后，郭禾苗找了维修人员，无论设备老化与否，李安然均不应开通暖气。李安然主张租赁房屋时，郭禾苗说冬天可以开通暖气，李安然周一至周六都不在涉案房屋，只有周日半天在涉案房屋，所以未开通暖气，不用试压，试压是个人单独找人试压，不是物业统一试压；暖气漏水是因郭禾苗私自改动了暖气设施，物业过来试压也不清楚，漏水时郭禾苗未找维修人员。2.李安然签订合同的目的是租赁房屋办舞蹈学校。李安然在房屋内堆放部分物品至今。3.关于暖气漏水是否影响合同目的实现。郭禾苗认为不影响，李安然认为暖气漏水导致房屋无法正常使用。4.李安然在一审答辩时称，因房屋内暖气漏水，造成李安然所有的部分物品损坏，导致李安然无法经营，故李安然拒付房租；除损坏物品尚在屋内，其余物品都已搬走；租赁合同已经到期，同意解除合同。二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院二审认为，郭连章承租日照港物业有限公司的房屋后，将房屋交由其女郭禾苗转租，郭禾苗以自己名义与李安然签订房屋租赁合同。日照港物业有限公司对郭连章将房屋转租给李安然知情并向李安然收取物业费，应当视为同意转租。故郭禾苗与李安然签订房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性效力性规定，合法有效。合同签订后，郭禾苗依约交付了房屋，李安然依约交付租金及押金共计33166元到2016年6月25日。租赁合同到期后，双方亦未续签租赁合同，李安然虽于租赁期限届满前搬离涉案房屋，但至今未腾空房屋并将钥匙交付给郭禾苗，应视为李安然继续占有、使用涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现郭禾苗要求解除合同，李安然亦同意解除合同，合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郭连章、郭禾苗要求李安然腾空并返还房屋，符合法律规定，予以支持。李安然应当向郭连章支付其继续占有、使用房屋期间的费用，同时，郭禾苗应当退还李安然房屋押金5000元。郭禾苗要求李安然支付自2016年6月25日至2017年8月25日期间租赁费35000元，应予支持。扣除押金5000元后，李安然还应当给付郭禾苗租赁费30000元。郭禾苗要求李安然支付违约金15000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。郭禾苗与郭连章之间是委托代理合同关系，相应的法律后果应由郭连章承担。一审法院认定郭禾苗与李安然签订的租赁合同已于2016年6月25日解除，属于认定事实错误，二审予以纠正。李安然以房屋内暖气漏水为由，拒付占有、使用期间租赁费，理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李安然承租房屋期间，因房屋内暖气漏水，损坏其所有的部分物品，导致其无法经营，由此造成的损失，李安然可另行起诉。综上所述，郭连章、郭禾苗的上诉请求部分成立。本院二审判决：一、撤销日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初6477号民事判决；二、解除郭禾苗与李安然之间的租赁合同；三、李安然于本判决生效后十日内腾空并返还房屋给郭连章；四、李安然于本判决生效后十日内给付郭连章房屋租赁费30000元；五、驳回郭连章、郭禾苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费元675元，由郭连章负担125元，李安然负担550元；二审案件受理费675元，由郭连章负担125元，李安然负担550元。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 再审申请人李安然在再审期间没有提交新的证据。被申请人提交了两组新证据。第一组是李安然于2019年4月8日向郭禾苗交付涉案房屋钥匙和郭禾苗接收钥匙的交付说明和收到条复印件，以证明涉案房屋钥匙通过执行人员交付的情况。被申请人质证认为，应当以原件内容为准。因被申请人没有提供原件或者盖有法院印章的复印件，本院对此复印件不予确认。第二组证据是涉案房屋暖气片设备照片打印件两份，以证明该损坏暖气片的前边加有控制开关，暖气片是申请人擅自启动造成暖气片漏水，现在涉案房屋现状仍是申请人搬走时的状况，没有任何变动。被申请人质证认为，该两份照片是复印件，拍摄时间无法确定，是否为涉案房屋内的照片也无法确定，不能证明控制开关是申请人增加，也不能证明是申请人擅自启动暖气开关。对于该组证据，因系复印件，且申请人提出异议，本院不予确认。 再审查明的案件事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案再审争议的焦点问题，一是原审认定申请人未腾空房屋和交付钥匙视为继续占有、使用涉案房屋是否正确；二是原审判决适用法律是否正确。 一、原审认定申请人未腾空房屋和交付钥匙视为继续占有、使用涉案房屋是否正确。本院再审认为，本案当事人签订的房屋租赁合同在到期前即已发生暖气片漏水事故。漏水事故发生后，李安然仅搬走了部分个人物品，但其被水淹的物品并没有搬走，也没有证据证明其向被申请人提出了中止租赁通知及交付钥匙，且该状态一直持续到被申请人起诉时，故在原租赁合同到期后，李安然虽然因暖气片损坏没有继续使用涉案房屋，但其本应及时向出租人或有关机关提出解除合同、赔偿损失的请求，其没有及时行使该权利，且其部分物品一直存放于涉案房屋中，形成了对涉案房屋的占有，致使涉案房屋长期处于闲置状态，造成了不应有的损失，故其应当对此负有相应责任。原审认定李安然仍然按照原租赁合同用途使用涉案房屋没有证据证明，再审予以纠正。本案造成租赁合同未继续履行的原因是暖气片漏水，但暖气片漏水的原因和责任当事人均没有提供证据予以证明。在此情形下，出租人应当根据《合同法》第二百一十六条的规定，按照合同约定在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故维护暖气片安全、保障涉案房屋处于正常使用状态是被申请人的责任。被申请人没有证据证明暖气片系申请人擅自启动损坏，即应对此承担及时修理暖气片、清除房屋污秽，保持房屋处于正常使用标准的义务，但被申请人在暖气片发生漏水事故后，没有履行相应义务。被申请人在申请人将部分物品搬离房屋后，也没有及时采取向申请人或向有关机关提出解除合同、处理纠纷、防止损失扩大的措施，故其对涉案房屋闲置损失的扩大亦应负有相应责任。综上所述，本案当事人在原租赁合同到期后均有相互推脱、不负责任的表现，对涉案房屋在原合同到期后造成扩大的租赁费损失负有相等责任，即对原审认定的35000元租赁费损失，由申请人给付被申请人17500元，扣除申请人的押金5000元后，李安然还应给付郭连章房屋租赁费损失12500元。 二、原审判决适用法律是否正确。本案二审认定郭禾苗与郭连章是委托代理关系，但其适用的《合同法》第九十条是关于当事人订立合同后合并的规定，与本案并不相符。二审判决裁判理由中“根据《合同法》第二百三十三条规定，出租人应当按约定将租赁物交付承租人……”,其引用的内容并非该条规定的内容。针对本案涉案房屋及设备部分损毁、出租人又未及时修理的事实，本案应当适用《合同法》第二百三十一条的规定，即因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。针对申请人违约后被申请人没有及时采取措施防止损失扩大的情形，应当适用《合同法》第一百一十九条的规定。对于当事人都违反合同的，应当按照《合同法》第一百二十条的规定各自承担相应的责任。原审适用法律不当，予以纠正。 综上所述，再审申请人申请再审的理由部分成立，本院予以支持。原二审认定事实清楚，撤销一审判决正确，判决解除合同及腾空房屋适当，予以维持。但原一审认定李安然搬离房屋不存在违约以及二审认定李安然视为继续使用涉案房屋均不恰当，应予纠正。原审适用法律不当，判决李安然给付全部租赁费错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百三十一条、第二百三十三条、第二百三十六条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、维持本院（2018）鲁11民终1144号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、变更本院（2018）鲁11民终1144号民事判决第四项为：李安然于本判决生效后十日内给付郭连章房屋租赁费12500元。 一审案件受理费元675元，由郭连章负担435元，李安然负担240元；二审案件受理费675元，由郭连章负担435元，李安然负担240元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  申法奎 审判员  何茂田 审判员  姚 艳 二〇一九年十二月二十日 书记员  魏 铭