四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18952号 上诉人（原审原告）：汤建国，男，1973年5月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邱永兰，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘迪，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川西财置业有限公司。住所地：四川省成都市温江区柳城街办万盛十一组、天府街办金桥村。 法定代表人：蒲果平，董事长。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 上诉人汤建国与被上诉人四川西财置业有限公司（以下简称西财置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年11月20日公开开庭审理了本案。汤建国的委托诉讼代理人邱永兰、刘迪，西财置业公司的委托诉讼代理人车泓志、蔡娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 汤建国上诉请求：1、撤销一审判决并改判确认西财置业公司向汤建国发出的《解除商品房买卖合同（预售）通知书》无效；2、确认西财置业公司与汤建国签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议有效；3、本案一二审诉讼费用由西财置业公司承担。事实与理由：一、汤建国与案外人谢浩宇之间没有预售）》，没有授权汤云龙开展任何涉及本案的事项，胡世杰和谢浩任何经济关系。二、汤建国委托汤福安代为签署《商品房买卖合同（宇之间的法律关系与汤建国无关。汤建国与西财置业公司之间，仅仅是单纯的商品房买卖合同关系，双方对该合同没有附加任何条件，也没有附加任何其他权利义务关系。汤建国与西财置业公司作为独立的民事主体，除非双方明确达成一致，将双方的商品房买卖合同关系作为其它法律关系的从合同关系，否则不应该随意突破合同相对性作出牵强附会的认定。三、汤建国没有签署或认可《股权转让协议结算协议》，也不知道内容，《股权转让协议结算协议》中的法律关系与本案无关。仅凭西财置业公司单方面一次短信就认定汤建国认可“以房抵债”缺乏事实依据，汤云龙与第三方协议汤建国未认可。四、购房是汤建国真实意图，2016年上半年成都主城区的房子价格上涨并且传闻温江也将限购限价，汤建国决定购买房屋，就委托汤福安寻找合适的房源组织一起买房，好享受团购价的优惠。五、一审判决认定汤建国行为不符合交易习惯错误。汤建国委托汤福安签署购房协议，无论是信息渠道还是处理渠道都是汤福安，行为一致完全合情合理、合法有效。汤建国委托汤福安签订购房协议，不可能在没有购房文本的情况下去缴纳购房款，也不知道缴款渠道，18个月没有缴纳购房款正常合理，符合交易习惯。2018年4月初汤福安通知，西财置业公司要求汤建国撤销原购房协议时，汤建国才知道西财置业公司企图涨价，强行将汤建国与《股权转让协议结算协议》发生联系，汤建国分析后于2018年5月24日支付购房款，汤建国未收到西财置业公司发出的《解除商品房买卖合同（预售）》通知书，解除通知没有效力，西财置业公司没有交房违约，汤建国委托汤福安签署购房协议有证据。六、汤建国没有交购房款，是按购房协议中逾期可缴纳违约金的条款在执行，后期缴纳违约金就是按购房协议执行的结果。西财置业公司在长达18个月里经过汤建国委托汤云龙多次催促一直不将协议文本交给汤建国，不正确和客观面对《商品房买卖合同》的独立性，不履行催缴义务，是西财置业公司放弃自身权利、是对购房合同的持续认可和对汤建国暂不缴纳购房款的默认。西财置业公司工作人员与案外第三人往来的任何信息都没有得到汤建国签字确认，也不具有法律效力。案涉《商品房买卖合同》在不动产登记中心网站信息显示处于“拟定合同”状态，出卖人是西财置业公司、买受人是汤建国，西财置业公司故意隐瞒这一事实。《商品房买卖合同》及补充协议是7个自然人独立签订的，而胡世杰对谢浩宇的债权是一个人独立拥有，汤建国与《股权转让协议结算协议》无任何法律关系，案涉商品房已事实网签，汤建国与西财置业公司的购房关系和事实已存在，一审法院认定错误，应依法改判。开庭审理过程中，汤建国还提出，一审判决未对合同成立与生效作出回应属遗漏诉讼请求，对合同解除通知以外的内容进行了审查违背不告不理原则，一审认定事实和理由与法律适用脱节。 西财置业公司答辩认为：重审判决认定事实清楚，适用法律正确，并不存在汤建国上诉提出的一系列问题，重审判决是在了解到事实背景情况下作出的正确处理，应当予以维持。汤建国提出的诉讼请求均是建立在其认为案涉商品房买卖合同成立且有效的情况下，而一审法院认定案涉买卖合同已经无效、确认解除买卖合同通知书有效，汤建国要求继续履行、确认买卖合同生效等的诉讼请求，一审法院应当驳回。 汤建国向原审法院起诉请求：1、确认西财置业公司向汤建国发出的《解除通知书》无效；2、确认汤建国、西财置业公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议有效；3、本案诉讼费用由西财置业公司承担。 原审法院查明：2014年2月，胡世杰向成都善泽医疗有限公司（以下简称善泽公司）出资1900000元，持有该公司19%的股份，谢浩宇出资2300000元，持有该公司23%的股份。胡世杰持有的股份系代汤云龙持有。2015年10月15日，胡世杰将所持有善泽公司的股份转让给谢浩宇，约定付款期限为2015年10月28至2016年4月30日。 2016年10月11日，汤云龙与谢浩宇签订《结算协议》，约定：胡世杰股权转让款确定为2320000元，结算日确定为2016年10月15日。谢浩宇同意协调四川源丰集团投资、西财置业公司开发的学府憬城项目销售的商品房抵偿以上同金额的款项，协议签订后等同现金支付购房完毕。房子单价按开发公司内部员工购房单价执行。谢浩宇同意在2016年10月17日前协调完成购房协议的签订。如无法协调在约定时间内完成协议的签订，则双方按原股份转让协议执行其借款资金占用费和违约金。谢浩宇同意汤云龙在房子总价2320000元及2400000元之间选购房子，抵扣还款，在这总价区间汤云龙不另行补充支付购房款。购房总价超出2400000元部分，由汤云龙另行向学府憬城项目支付。购房总价低于2320000元部分，由谢浩宇向汤云龙支付。谢浩宇同意协调购房协议暂时不向房管局备案，但不影响已全额支付购房款购房的事实，不得另行销售，并同意可由汤云龙指定其他关系人替换购房者姓名。 2016年11月1日，汤建国与西财置业公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，汤建国购买西财置业公司开发建设的西财·学府尚郡B1区房屋，购房款为363059元，于2016年11月1日前一次性支付完毕。 2017年2月，谢浩宇以现金方式向汤云龙支付股权转让款100000元，2017年8月11日、2017年12月11日、2018年4月27日，谢浩宇通过银行转账方式分别向汤云龙支付股权转让款及利息1000000元、800000元、400000元。 2018年5月10日，西财置业公司分别向汤建国发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知载明：由于您未按合同约定的期限支付购房款，现依据合同第十条的规定通知您，自即日起解除您与我公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并请您在5日内来我公司售楼部协助办理合同拟定注销手续。 2018年5月27日，汤建国通过中国工商银行向西财置业公司支付购房款及逾期付款违约金共385000元。2018年5月28日，西财置业公司通过中国民生银行向汤建国转账379191.06元，附加信息：退房款，汤建国不履行合同违约金5808.94元，合同已解除，余下金额予以退还。 一审法院认为，本案争议焦点归纳为：汤建国与西财置业公司签订的商品房买卖合同是基于以房抵款还是真实的房屋买卖。 一、关于汤建国与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》的法律性质问题。胡世杰将代汤云龙持有的善泽公司19%的股份转让给谢浩宇，汤云龙与谢浩宇之间形成了股权转让的法律关系。汤云龙已将股权过户给谢浩宇，谢浩宇未在合同约定期限内支付股权转让款，汤云龙与谢浩宇之间因股权转合同形成了债权债务关系，谢浩宇是债务人，汤云龙是债权人，汤云龙有权要求谢浩宇按照合同约定支付股权转让款。 2016年10月11日，谢浩宇与汤云龙签订《结算协议》，约定由谢浩宇协调，将西财置业公司开发建设的商品房抵偿谢浩宇欠汤云龙的股权转让款，并约定可由汤云龙指定其他关系人替换购房者姓名。尽管该结算协议只有汤云龙、谢浩宇及另一案外人的签字，但西财置业公司在原审案件的二审以及发回重审时的答辩意见，均对用股权转让款抵偿购房款的事实予以了确认。 2016年11月1日，汤建国与西财置业公司签订了《商品房买卖合同》，明确约定购买西财置业公司开发建设的房屋，付款方式为：2016年11月1日当天一次性支付全部购房款。汤建国于2018年5月27日按合同约定价款支付购房款。至今，案涉房屋未交付。 2018年12月13日，二审法院的调查笔录中，汤云龙本人，汤云龙及汤建国的委托诉讼代理人到庭，认可签订《商品房买卖合同》的时候就是用股权转让款来买房屋。虽然在一审法院2019年5月30日的庭审中，汤云龙及汤建国的委托诉讼代理人又对此不予认可，但是“禁止反言”是民事诉讼的举证原则，汤建国在本案诉讼过程中出现前后矛盾的陈述，不能合理解释亦不能提供其他辅助证据予以证明，一审法院对汤建国在本案中的矛盾表述不予采信。 按照房屋买卖的交易习惯，汤建国在购买西财置业公司案涉房屋时，存在不符合交易习惯的以下情况：1.约定签订购房合同当天一次性支付购房款，在相关联的另外6套房屋中，均如此约定；2.《商品房买卖合同》签订后长达近2年才支付购房款；3.案涉房屋至今未交付；4.汤建国未提供证据证明其看房、选房及购房等具体过程。 综上，一审法院对西财置业公司提出本案所涉的商品房买卖合同系基于以房抵债约定而签订的辩称意见予以采纳。 二、关于汤云龙与谢浩宇之间股权转让款及双方股权转让与汤建国的关系问题。2014年2月，胡世杰向善泽公司出资1900000元，持有该公司股份19%，谢浩宇出资2300000元，持有该公司股份23%。胡世杰持有的股份系代汤云龙持有。2015年10月15日，胡世杰将该股份转让给谢浩宇，股权转让款本息确定为2320000元，付款期限为2015年10月28至2016年4月30日。2017年2月，谢浩宇以现金方式向汤云龙支付股权转让款100000元；2017年8月11日、2017年12月11日、2018年4月27日，谢浩宇通过银行转账方式分别向汤云龙支付股权转让款及利息1000000元、800000元、400000元，余下20000元经双方协调可不予支付。汤云龙分别收取了以上付款，且未提异议。 本案中，《商品房买卖合同》是谢浩宇、汤云龙与西财置业公司之间形成的以房抵债协议，明确以西财置业公司的房产作为股权转让款的履行方式，且由汤云龙指定包括汤建国在内的其他关系人购买房屋并签字。在《商品房买卖合同》签订后，2017年2月至2018年4月27日，谢浩宇已经按照《股权转让协议》的约定，通过现金、转账等方式支付完毕全部股权转让款。至此，谢浩宇以其有效的付款行为，使汤云龙与谢浩宇之间的债权债务关系消灭，亦终止了汤云龙、汤建国及汤云龙指定的其他关系人与西财置业公司的房屋买卖合同的履行。 三、关于《解除通知书》及违约金的问题。2018年4月27日，谢浩宇向汤云龙支付完毕所有股权转让款。2018年5月10日，西财置业公司向汤建国发出了《解除商品房买卖合同通知书》载明“由于您未按合同约定的期限支付购房款，现依据合同第十条（一）.1条规定通知您：自即日起解除您与我公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并请您在5日内来我公司售楼部协助办理《四川省商品房买卖合同（预售）》合同拟定注销手续”。以上内容，表明了西财置业公司解除合同的意思表示。 汤建国支付购房款后，西财置业公司按照《商品房买卖合同》相关约定扣除了案涉房屋的逾期付款违约金，对此，汤建国可依据相关法律规定另行向西财置业公司主张权利。 综上，一审法院认为汤建国与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》系以房屋抵偿股权债务的协议，缺乏购买房屋的真实意思表示，对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条规定，判决：驳回汤建国全部诉讼请求。案件受理费100元，由汤建国负担。 二审中，汤建国提交西财置业公司《购房户型图》、胡小伟银行卡流水，拟证明汤福安购房去现场进行了查看，拿了户型图，证明了购房的需求和意愿，并筹措了相应的资金，购房当天胡小伟账户就有1500000元购房款。西财置业公司质证认为，购房户型图没有手写部分，无法证明交易主体，且表述价格也无法体现是针对哪一个客户，对其三性不予认可；对胡小伟银行卡流水真实性认可，对关联性不认可，流水体现的收款方是胡小伟，对方是胡汉杰，不能证明是购房款。 本院审查认为《购房户型图》因无原件，在西财置业公司不认可真实性的情况下，汤建国并未进一步举证证明《购房户型图》的真实性，故对该《购房户型图》不予采信。对胡小伟银行卡流水真实性、合法性予以确认，因无其他证据证明系支付购房款，本院对关联性不予确认。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，2016年11月1日，西财置业公司与汤云龙签订西财·学府尚郡B1区房屋的《商品房买卖合同》，购房价款361002元。2016年11月1日当日，西财置业公司还与汤福安签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为363059元；与胡世杰签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为362633元；与汤建国签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为363059元；与汤永富签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为361782元；与汤建国签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为361002元；与汤建国签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为361002元。上述合同于2016年11月7日网签备案，上列合同均系汤福安去西财置业公司签订的，胡世杰系汤福安之妻，汤云龙、汤建国系汤福安之子，汤永富系汤福安的侄孙，汤建国、汤建国系汤福安的老乡。上列合同中均约定“购房款于2016年11月1日前一次性支付完毕”，但购房人均未在签约时或签约前支付购房款，胡世杰于2018年5月9日向西财置业公司支付购房款及违约金，其他购房人均于2018年5月10日西财置业公司作出《解除商品房买卖合同通知书》后向西财置业公司支付购房款及逾期付款违约金。 二审还查明，上列购房人的购房合同原件在签订合同后西财置业公司均收回，上列购房人均无合同原件及副本。2018年西财置业公司向一审法院起诉上列购房人主张解除《商品房买卖合同》及补充协议、支付违约金、办理《商品房买卖合同》拟定注销手续，一审法院审理该案中西财置业公司撤回起诉。 本院认为，汤建国认为其与西财置业公司之间的商品房买卖关系并非基于以房抵债而签订，即便基于以房抵债，双方也已经转化为商品房买卖关系，商品房买卖合同应为有效，西财置业公司无权解除案涉商品房买卖合同。西财置业公司认为案涉商品房买卖合同基于以房抵债产生，现因相应债务已经清偿完毕，故西财置业公司有权解除合同。根据双方的争议，本案的焦点为案涉《商品房买卖合同》签订是否基于以房抵债、是否有效、是否解除的问题。 案涉《商品房买卖合同》签订是否基于以房抵债及合同效力的问题。本院认为，汤云龙与谢浩宇2016年10月11日签订的《结算协议》约定，截止2016年10月15日，尚欠胡世杰股权转让款2320000元，并确定由谢浩宇协调西财置业公司以西财置业公司开发的学府憬城项目销售的商品房抵偿股权转让款，谢浩宇协调以内部员工购房单价购买房屋，并同意汤云龙在总价2320000元到2400000元之间选购房屋，还同意可由汤云龙指定其他关系人替换购房姓名。该协议形成后胡世杰并未提出异议，既可以认定胡世杰代汤云龙代持股份的事实，也可以认定谢浩宇与汤云龙之间有以房抵债的合意。 2016年11月1日汤福安以汤建国等人名义与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》中约定“购房款于2016年11月1日前一次性支付完毕”，而汤建国并未在2016年11月1日前支付购房款，且在2018年5月10日西财置业公司发出《解除商品房买卖合同通知书》前亦未支付任何购房款，而汤建国认为“没有交购房款，是按购房协议中逾期可缴纳违约金的条款在执行，后期缴纳违约金就是按购房协议执行的结果”并不符合常理，本院不予采纳。结合汤云龙与谢浩宇签订《结算协议》的内容，2016年11月1日，西财置业公司与汤福安、汤建国等七人签订《商品房买卖合同》且均未按约支付购房款的事实，应当认定汤建国与西财置业公司签订的商品房买卖合同实为汤云龙与谢浩宇以房抵债协议而形成，即西财置业公司同意以其开发的商品房替代给付谢浩宇所欠款项。该以房抵债而订立的《商品房买卖合同》不违反法律法规的规定，合法有效。 对于案涉《商品房买卖合同》是否解除的问题。本院认为，汤云龙与谢浩宇签订《结算协议》后，谢浩宇根据协议约定协调汤福安等人与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》，但此后谢浩宇又以现金的方式向向汤云龙支付了欠付的股权转让款，汤云龙也予以受领，亦未提出异议。该事实表明，谢浩宇、汤云龙之间以实际履行方式选择继续履行原始债务而不再履行以房抵债的协议即《商品房买卖合同》，同时在房屋所有权人西财置业公司未向购方交付《商品房买卖合同》、购房人未及时支付购房款的事实也表明各方当事人已事实上同意不再履行以房抵债协议，即《商品房买卖合同》事实上已经通过谢浩宇支付股权转让款、汤云龙收取股权转让款的行为确定解除，否则，将出现针对同一笔债务，既履行金钱债务又履行以房抵债协议，损害债务人利益的情况发生。因此，因案涉《商品房买卖合同》事实上已经解除，西财置业公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》只是对合同解除的事实进一步确认，其不再产生第二次合同解除的效力。 综上，因案涉《商品房买卖合同（预售）》已通过汤云龙收取股权转让款的行为而事实上解除，西财置业公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》不再产生第二次合同解除的效力，汤建国主张“确认《解除商品房买卖合同通知书》无效”、“确认《商品房买卖合同（预售）》有效”是继续履行案涉合同为基础，而该诉讼请求已无诉的利益，不应得到支持。西财置业公司收取汤建国的违约金，汤建国如认为其权利受到侵害，可另行主张权利。 此外，对于主张合同是否解除或确认合同是否解除的诉请，应当依照合同标的额作为计算案件受理费的依据，故本案的案件受理费应当以363059元为基数计算。 综上，汤建国的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元，由汤建国负担；二审案件受理费6745元，由汤建国负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年十二月二十五日 书记员 杨珍梅