山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8133号 原告：韩瑞，男，1976年11月28日出生，汉族，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：赵鸿江，山东环周律师事务所律师。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历城区支行，住所地山东省济南市。统一社会信用代码91370100672293184K。 负责人：辛巧雅，行长。 委托诉讼代理人：张风虎，山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王燕，山东昌平律师事务所律师。 被告：许桂彩，女，1977年11月12日出生，汉族，住山东省济南市。 原告韩瑞与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历城区支行（以下简称邮政公司历城支行）、被告许桂彩案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告韩瑞的委托诉讼代理人赵鸿江，被告邮政济南历城支行的委托诉讼代理人王燕，被告许桂彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩瑞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告韩瑞与被告许桂彩就中建文化城二期XXXX、YYY车位签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.依法确认韩瑞对中建文化城二期XXXX及YYY车位享有租赁权；3.依法准许原告韩瑞在租赁期内（2033年1月5日前）拒绝向房产拍卖受让人移交中建文化城二期XXXX及7号楼YYY或带租约拍卖。事实与理由：2013年1月6日原告韩瑞与被告许桂彩签订《房屋租赁合同》一份，约定被告许桂彩将其所有的中建文化城二期XXXX及YYY车位出租给原告韩瑞，租赁期限自2013年1月6日至2033年1月5日。合同签订后，原告韩瑞向被告许桂彩支付了房屋租金84万元，被告许桂彩向原告韩瑞出具收款收条并将房屋及地下室交付给原告韩瑞使用。因被告邮政公司历城支行与被告许桂彩金融借款合同纠纷一案，济南市历城区人民法院于2018年8月2日轮候查封了被告许桂彩名下中建文化城二期7号楼XXXX及YYY，并拟进行司法拍卖。原告韩瑞与被告许桂彩签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效的合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中原告韩瑞与被告许桂彩签订《房屋租赁合同》的时间、原告韩瑞占有涉案房产的时间均早于济南市历城区人民法院查封涉案房产的时间，所以原告韩瑞有权在租赁期内拒绝向买受人移交涉案房产。请求法院依法裁判，维护原告韩瑞的合法权益。 被告邮政公司历城支行辩称，原告的主张无事实与法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：一、原告韩瑞与被告许桂彩之间就涉案房屋不存在真实的租赁关系，其诉讼请求无事实基础，体现在：1.韩瑞提交法院的其与许桂彩签订的《房屋租赁合同》并不真实。（1）许桂彩诉韩瑞腾空并返还涉案房屋一案，已经一、二审法院依法审理，庭审过程中韩瑞自认该房屋租赁合同的实际签字日期为2014年6月，而非合同载明的2013年1月6日。在历下区人民法院审理的一审案件中，原告自述2013年6、7月分三笔向吕荣勋支付房租，双方在2013年就约定租赁该房屋。而在济南中院审理的该案的上诉案件中韩瑞又称2013年6月、7月期间，转账的款项为吕荣勋向韩瑞借款的85万元，因许桂彩以涉案房屋为吕荣勋的借款提供担保，2013年10月10日许桂彩承诺卖掉涉案房屋为许荣勋偿还韩瑞的借款，但因未办理产权证经协商将房屋租赁给韩瑞，85万元冲抵二十年的房租。原告韩瑞在同一案件一、二审中对基本事实的陈述完全矛盾。从其二审的陈述看，其在2013年1月根本就没有租赁房屋的意思表示，而其提交的租赁合同载明租赁期间自2013年1月6日起，明显与事实不符，且许桂彩实际居住房屋至2014年5、6月份，按照韩瑞的陈述其在没有承租使用房屋的情况下，就开始支付2013年1月开始的租金，也不符合租房惯例，所以韩瑞与许桂彩之间根本没有租赁合意，该份租赁合同并不真实。（2）韩瑞从未向许桂彩支付过房屋租金。韩瑞所谓的84万元的“租金”并未支付给许桂彩，而是以韩瑞出借给许桂彩前夫吕荣勋的84万元借款抵顶房租。许桂彩与吕荣勋已于2007年6月离婚，涉案房产登记的产权人只有许桂彩。韩瑞称许桂彩自愿以涉案房屋为吕荣勋的借款向韩瑞提供担保，但从未进行过相关不动产登记，且许桂彩对此并不认可，并坚称韩瑞系以帮助吕荣勋躲避债务为由对其欺骗、胁迫的情况下签订了该房屋租赁合同并占用了涉案房屋，从未支付房租的行为也能证实租赁合同并不真实。（3）许桂彩曾多次要求韩瑞返还房屋，因未能实现，双方才形成诉讼。历下区人民法院依法支持了许桂彩返还房屋的诉请，并认定《房屋租赁合同》并非双方真实的意思表示，虽二审法院以“许桂彩在未提起撤销之诉的前提下，直接要求返还房屋于法无据”为由改判驳回许桂彩的诉请，但并未对该房屋租赁合同的真实性予以确认。综上，韩瑞与许桂彩之间不存在租赁关系，韩瑞所主张的“租赁关系”属于典型的“名为租赁实为借款担保、房屋使用权抵债”的关系，双方签订的租赁合同无效，人民法院对该租赁合同的真实性应不予认可。2.涉案房屋目前系他人而非韩瑞本人使用。原告韩瑞在（2018）鲁01民终7933号案件中提交的三份证明也自认涉案房屋的实际使用人并非韩瑞本人。即便是韩瑞占有该房屋，因双方不存在真实的租赁关系，韩瑞的非法占有行为，也不应得到法律的保护。3.涉案房屋正式的房产登记时间为2014年7月8日，韩瑞在涉案房产产权尚不明确的情况下，提前与许桂彩签订的房屋租赁合同，应属无效合同，且房产登记后，也未依法办理租赁登记备案手续。韩瑞关于与许桂彩之间存在租赁关系的主张，不能成立。二、退一步讲，即便韩瑞与许桂彩之间存在真实的租赁关系，韩瑞也不具有阻却本案执行过程中人民法院拍卖、向买受人交付涉案房产的权利，其诉讼请求缺乏法律依据，体现在：1.2011年10月14日，许桂彩因购买涉案房产与邮储银行签订《个人购房借款及担保合同》，双方约定许桂彩向邮储银行贷款655000元用以购买涉案房屋并以该房产为贷款提供抵押担保，当日邮储银行依约向许桂彩发放该款项，双方至房管部门办理了预告抵押登记。2014年7月8日，涉案房产产权正式登记当日，房管部门为邮储银行办理了抵押登记。济南市历城区人民法院作出（2017）鲁0112民初3352号民事判决，判定邮储公司历城支行有权对涉案房屋申请法院拍卖、变卖，并就价款优先受偿。综上，原告韩瑞的异议请求无事实与法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 被告许桂彩辩称，许桂彩与韩瑞之间不存在真实的房屋租赁关系，韩瑞提交的租赁合同及收据既不真实也不合法，签定的时间并非是2013年的1月，实际签订时间是2014年5月22日。当时韩瑞说许桂彩前夫吕荣勋欠了别人很多钱，他们知道许桂彩与吕荣勋的关系，并称会用许桂彩的房子替吕荣勋还款，不如许桂彩带着孩子躲出去，韩瑞出面与讨债的说许桂彩的房子卖给韩瑞了，不要再找许桂彩与孩子的麻烦了。之前许桂彩向吕荣勋要孩子的抚养费时，确实听吕荣勋说起过借了别人很多钱，而且韩瑞与吕荣勋也是发小，许桂彩与韩瑞十几岁时就认识了，所以许桂彩对韩瑞非常信任，在这种情况下韩瑞拿给许桂彩很多打印好的合同、收据等材料，有房屋买卖、房产抵押、房屋租赁等包括涉案房屋的租赁合同及收据让许桂彩签字，各种材料只有一份，韩瑞让许桂彩在所有落款的地方签字并按手印之后韩瑞就自己收了起来，说要钱的人找许桂彩时韩瑞给他们看这些材料，就能应付他们了，等把要钱的人应付走了许桂彩再回去，许桂彩与韩瑞之间根本不存在真正的房屋租赁关系，韩瑞一分租金也没有给过许桂彩，许桂彩与吕荣勋离婚多年，不可能让吕荣勋帮许桂彩收房租。许桂彩后来找吕荣勋认证，吕荣勋曾向韩瑞借款，转款凭证等是韩瑞与吕荣勋的经济往来，根本不是租许桂彩房子的租金，而且韩瑞提供的银行流水不全，不能体现韩瑞与吕荣勋的真实来往款项，许桂彩有证据可以证明韩瑞转给吕荣勋的是借款，并且吕荣勋已经还给韩瑞了。2017年底时在许桂彩意识到韩瑞是欺骗许桂彩签订的房屋租赁合同，抢占了许桂彩的房屋并出租给别人使用，与韩瑞交涉没有结果，许桂彩就决定起诉韩瑞，要求韩瑞返还许桂彩房屋，历下区法院调查清楚了韩瑞并不是真实租许桂彩的房子就判决支持许桂彩的请求，后来韩瑞上诉，济南市中级人民法院改判驳回许桂彩的诉讼请求，后来许桂彩不服就申请再审也被驳回，虽然中院驳回的请求，但法官跟许桂彩说明白了，中级法院不是支持韩瑞租许桂彩房屋的主张，而是因许桂彩没有向法院申请房屋租赁合同是否有效，是否撤销，就直接要求返还房屋程序不对，之后许桂彩还会继续起诉韩瑞。对于邮政银行的答辩意见均予认可。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定的事实如下： 2017年6月20日，本院受理邮储公司历城支行与许桂彩金融借款合同纠纷一案，2017年8月15日，本院作出（2017）鲁0112民初3352号民事判决，判决：一、限许桂彩于判决生效之日起十日内偿还邮政公司历城区支行借款本金624671.50元及截至2017年2月6日的利息52718.19元、罚息8098.17元，合计685487.86元；二、限许桂彩于判决生效之日起十日内支付邮政公司历城支行自2017年2月7日起，以624671.50元为基数按双方签订的《个人购房借款及担保合同》约定的利率计算至判决规定的履行期限届满之日或在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止的逾期还款利息；三、限许桂彩于判决生效之日起十日内支付邮政公司历城支行律师费11672元；四、邮政公司历城支行有权对许桂彩所有的位于济南市历下区文化东路16号中建文化城二期XXXX的房屋（房屋所有权证号：济房权证历字第ZZZZ号，房屋他项权证号：济房他证历字第NNNN号）申请法院拍卖、变卖，并就价款优先受偿。判决生效后，许桂彩未能履行生效法律文书确定的义务。2018年4月19日，邮储公司历城支行向本院申请执行。同年4月20日，本院以（2018）鲁0112执1432号立案执行。 2018年4月23日，许桂彩向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求韩瑞将坐落于济南市历下区文化东路16号中建文化城二期XXXX及YYY地下室腾退并交付给许桂彩。济南市历下区人民法院于2018年8月16日作出（2018）鲁0102民初2407号民事判决，判决：韩瑞于判决生效之日起三十日内腾空许桂彩所有的位于济南市历下区文化东路16号中建文化城二期XXXX房屋及YYY地下室，并交付给许桂彩。韩瑞对判决不服，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）鲁01民终7933号判决，判决：一、撤销济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初2407号民事判决；二、驳回许桂彩的诉讼请求。许桂彩对判决不服，向济南市中级人民法院申请再审，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民申309号民事裁定，裁定：驳回许桂彩的再审申请。 2018年8月2日，本院作出（2018）鲁0112执1432号执行裁定，裁定轮候查封许桂彩名下位于济南市历下区文化东路16号中建文化城二期XXXX房产（证号：历ZZZZ）及储藏室M（证号：历NNNN），查封期限自2018年8月2日至2021年8月1日。2018年9月15日，本院作出执行裁定，裁定拍卖上述房屋。后本院将拍卖预告张贴于涉案房屋处。拍卖预告内容如下：本院在执行申请人邮储公司历城支行与许桂彩金融借款合同纠纷一案中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务。本院于2018年8月2日轮候查封了被执行人许桂彩名下的济南市历下区文化东路16号中建文化城二期XXXX房产（证号：历ZZZZ）及储藏室M室（证号：历NNNN），因涉案房产已被济南市市中区人民法院于2016年5月6日以（2016）鲁0103执741号执行裁定首先查封，而本院申请执行人依法享有顺位在先的抵押权（优先受偿权），本院于2018年9月6日向济南市市中区人民法院商请上述房产的处置事宜，济南市市中区人民法院于2018年9月12日同意本院处置。现拟对涉案房屋进行司法拍卖。为此公告如下内容：一、房屋所有权人及占用使用人应在本公告张贴后60日内迁出房屋并腾空。到期不迁出的，本院将依法强制执行。由此造成的后果、腾房损失等均由房屋所有权人及占有使用人自行负担。二、对上述房屋享有租赁权等权益的案外人应在本公告张贴后30日内向本院进行申报，并提交相应证据以证实其主张，逾期不申报的自行承担不利的法律后果。申请执行人如对租赁权有异议，案外人有权利向本院提起执行异议。三、房屋所有权人、占有使用人及其他利害关系人如对本院拍卖上述房屋有异议，应在本公告张贴后30日内向本院提出执行异议，执行异议请求应明确异议事项，并提交执行异议书（5份）、异议人身份信息材料（2份）、地址确认书（2份）、支持异议请求的相关证据（2份）等书面材料，逾期提交自行承担不利的法律后果。 韩瑞对本院拍卖位于济南市历下区文化东路16号中建文化城二期XXXX房产提出书面异议，本院作出（2019）鲁0112执异114号执行裁定，裁定驳回韩瑞的异议申请。韩瑞不服该裁定，向济南市中级人民法院申请复议，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01执复165号执行裁定，裁定：撤销本院作出的（2019）鲁0112执异114号执行裁定，发回本院重新作出裁定。2019年8月22日，本院重新作出（2019）鲁0112执异241号执行裁定，裁定：驳回韩瑞的异议请求。韩瑞对本院作出（2019）鲁0112执异241号执行裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 韩瑞提供的其与许桂彩签订的《房屋租赁合同》一份，合同载明：韩瑞租赁中建文化城二期XXXX房屋以及车位YYY、地下室M，租赁期限自2013年1月6日至2033年1月5日，房租每月3500元。合同落款的签订时间为2013年1月6日；许桂彩2013年1月6日向韩瑞出具收条一份，收条载明：今收到韩瑞交付的中建文化城二期XXXX房屋租金人民币捌拾肆万元。韩瑞将房屋的20年租金现已一次性交付完毕，许桂彩在租赁期内不再对租金涨价。租金由吕荣勋代收。 另查明:许桂彩与吕荣勋原系夫妻关系，二人于2007年6月离婚。韩瑞在济南市历下区人民法院审理的许桂彩诉韩瑞返还原物纠纷（2018）鲁0102民初2407号一案庭审中，韩瑞承认涉案房屋租赁合同实为2014年6月签订，租金韩瑞也并无实际支付给许桂彩，而是以2014年6月、7月以许桂彩的前夫吕荣勋向韩瑞84万元的借款抵房租。签订涉案房屋租赁合同时，韩瑞称为帮许桂彩躲避吕荣勋的债务帮许桂彩看房为由，签订了涉案房屋租赁合同，让居住在此的许桂彩搬出来，韩瑞租住。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。关于韩瑞与许桂彩签订的《房屋租赁合同》的性质认定。房屋租赁合同系房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人定期支付租金的合同。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而根据本院查明的事实，韩瑞提供与许桂彩签订的《房屋租赁合同》并非真正意义上的房屋租赁关系，而是许桂彩前夫吕荣勋向韩瑞的借款，其租房行为实际是以房租折抵84万元借款的行为。关于韩瑞与许桂彩签订以租赁形式抵偿债务的《房屋租赁合同》能否适用“买卖不破租赁”原则。所谓买卖不破租赁，系指除非法律另有规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述分析，韩瑞与许桂彩签订的《房屋租赁合同》实为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非真正意义上的房屋租赁关系，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，韩瑞与许桂彩签订的《房屋租赁合同》仅对双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，即本案中邮政公司历城支行享有的抵押权以及拍卖方式取得的所有权人。综上，本院对韩瑞提出的确认《房屋租赁合同》有效、对涉案房屋享有租赁权以及拒绝向涉案房屋拍卖的买受人移交涉案房屋的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告韩瑞的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告韩瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  田为民 人民陪审员  薛 蕾 人民陪审员  董 芳 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  林子琪