江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初3607号原告：宋禾秀，女，1973年4月22日生，汉族。委托诉讼代理人：杨帆，瑞金市金都法律服务所法律工作者。被告瑞金琦建实业有限公司，住所地：江西省瑞金市象湖大道与长征大道东南角交汇处，统一社会信用代码：91360781MA35KFP22U。法定代表人：梁敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：薛丰，男，1988年10月3日生，汉族，系该公司法务部员工。原告宋禾秀与被告瑞金琦建实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋禾秀的委托诉讼代理人杨帆及被告瑞金琦建实业有限公司的委托诉讼代理人薛丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋禾秀向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告按2017年3月4日与原告签订的《商品房买卖合同》约定建设标准履行交房，恢复在购买3号楼126号、127号两间店铺时展示的平面效果店铺形态样貌；2.判令被告承担逾期交付房屋的违约责任，并按合同第十二条约定向原告支付违约金；3.判令被告向原告退还多收取半层房屋面积的房价款，(两间楼顶各半层)约120000元整；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审时原告变更诉讼请求为：1.请求人民法院依法判决解除原、被告2017年3月4日签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告全部的购房款；2.判决被告承担房屋买卖合同的违约责任，支付违约金并按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2017年3月到被告经营开发的闽赣物流园看店房。原告在平面沙盘效果图中看到该店铺的商品房还较为满意，售房人员也积极向原告宣传并推荐说所看到的店铺房屋沙盘效果的形态样貌与兴建起来的实体效果完全是一样的。于是原告在2017年3月4日与被告签订了126号、127号两间店铺的《商品房买卖合同》，当日交纳了抵押登记费用、定金和首付款。合同约定被告应在2018年12月31日前向原告交付该商品房，但时至今日，被告一直未能按约定建设标准交付房屋，还在原告127号店铺店门边建立了楼门，几根圆形立柱将原告的店门挡住，完全改变了当初购买时的结构形态样貌，导致127号店铺失去了店铺的商业价值。另外，合同约定三层楼顶上的附属配套赠予给买受人，但在付款时被告却收取了该半层的房价款。对于被告的所为，原告多次找被告协商要求解决，被告方总是说会处理，但到目前一直没有个说法，故诉请法院支持原告的诉讼请求。原告提交的证据有：1、原告身份证复印件一份；2、商品房买卖合同二份；3、收款收据复印件四张；4、现场照片、宣传照片，证明被告没有按照宣传效果图进行建造，误导了原告的购买；5、瑞金市人民法院（2019）赣0781民初2143号民事调解书，证明同一地点、相同被告、相同事件，法院支持了购房者的诉示。被告瑞金琦建实业有限公司辩称：1、我方完全按照设计规划图施工，没有违规；2、我方完全按照期限交房，不存在逾期；3、没有任何工作人员承诺顶层的半层是赠送，不要钱。被告提交的证据有：1、被告营业执照复印件、法人代表身份证明书、法人代表身份证复印件各一份；2、竣工验收备案表及规划图纸，证明我方完全按照瑞金市城乡规划局审核方案建设该栋楼；2、业主收房资料，证明我方已经按照约定期限将完全符合交付条件的房屋交付给了业主；3、房屋建造面积测量报告、房产幢平面图、房产证，证明房屋面积与最终房产证面积、实测面积都一致，并没有多收取房价款。查明：原告在观看被告经营开发的闽赣物流园沙盘效果图后，于2017年3月4日与被告签订了购买3号楼126号、127号两间店铺的《赣州市商品房买卖合同》两份（合同编号分别为20170300578、20170300585），约定：1、原告购买被告位于瑞金市××大道东侧“××物流××”××＃楼××、127铺，售价为697961元、668870元，当日应支付349961元、338870元，余款348000元、330000元申请贷款支付。2、房屋交付时间为2018年12月31日。3、设计变更。（1）双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；（2）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；（3）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告分别向被告支付126、127铺的购房首付款及定金计349961元、338870元，并分别支付抵押登记费550元。剩余购房款348000元、330000元，合计678000元，原告于2017年3月30日通过在银行办理按揭贷款后，已支付给被告。综上，原告共支付购房首付款及定金688831元、贷款支付房款678000元，合计1366831元。根据被告举证，被告于2018年9月8日取得房屋测绘报告，于2018年11月5日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2018年11月26日、12月15日向原告发《交房通知书》，原告于2018年12月15日向被告签署《收楼确认书》。此后，原告发现其所购店铺门前立起门柱并建起了大门，原沙盘图上显示的三个店铺门面变成了两个门面，觉得店铺的使用价值明显缩水，故多次要求被告赔偿损失。因双方无法协商解决，引起诉讼。本院认为：一、原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。二、原告已按约定支付了首付款及抵押登记费，并办理了银行按揭贷款全额支付了购房款，被告亦未提出反对意见，可以认定原告已全面履行了合同义务。三、双方合同约定依法变更建筑工程施工图设计文件，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。沙盘图是被告出卖房屋的宣传图，原告对所购房屋的设计认知来源于该沙盘图，因此该沙盘图应属设计文件组成部分。虽然该房结构形式、户型、空间尺寸、朝向均未作变更，但被告擅自在原告所购店铺前建柱立门，并将原沙盘图上显示的三个店铺门面变成了两个门面，应视为对房屋设计的变更，属于合同违约行为。被告未就该变更尽到通知义务，故在双方对损失赔偿无法形成合意的情况下，原告要求解除合同，返还全部购房款1366831元，符合合同约定，本院予以支持。解除合同的时间为原告变更诉讼请求的时间（即2019年9月25日）。四、合同约定，解除合同的，出卖人应自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，并按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金，该约定未违反法律规定，故被告应自2017年3月4日收取原告购房首付款及定金日起至款清之日止，以所收取金额688831元为基数，按月利率4.9%计付利息。应自2017年3月30日贷款发放之日起至款清之日止，以贷款额678000元为基数，按月利率4.9%计付利息。同时，被告应按全部房价款1366831元的0.1%向原告支付违约金计1366.83元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋禾秀与被告瑞金琦建实业有限公司于2017年3月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》两份（合同编号分别为20170300578、20170300585）；二、被告瑞金琦建实业有限公司应于本判决生效后十五日内返还原告宋禾秀购房款1366831元及利息（至款清之日止按月利率4.9%计息，其中688831元自2017年3月4日起计息，另外678000元自2017年3月30日起计息）；三、被告瑞金琦建实业有限公司应于本判决生效后十五日内向原告宋禾秀支付违约金1366.83元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19043元（原告已预交），由被告瑞金琦建实业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在交纳上诉费后，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  钟永平人民陪审员  刘贵平人民陪审员  邹小竹二〇一九年十二月四日书 记 员  钟 璇