四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1325民初3918号 原告：谢潘，男，汉族，1994年12月13日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：谢明军，男，系谢潘之父。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，公司经理。 委托诉讼代理人：吴丹，男，1974年3月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系公司员工。 原告谢潘诉被告四川相如房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢潘的委托诉讼代理人谢明军、陈强、被告四川相如房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢潘向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告未按《商品房买卖合同》第十一、十三、十五条约定的交房条件，支付原告逾期交房违约金35326元（以日万分之1为标准计算从约定交房2016年12月1日起至达到法定和约定交房条件的2019年5月8日止）；2、请求人民法院判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（一)款（1）项约定，支付原告逾期办理初始违约金9127元（从2017年7月1日起，以日万分之1为标准计算违约金，本次违约金暂计算至2018年5月21日止，之后违约金每半年支付一次至实际取得房屋初始登记之日止）；3、请求人民法院判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（二)款（2）项约定，支付原告逾期办理转移登记违约金19100元（从2017年11月21日起，以日万分之1标准计算违约金，本次违约金暂计算至2019年9月30日止，之后违约金每半年支付一次至实际取得房屋转移登记之日止）；4、请求人民法院判令被告立即协助原告办理不动产权证书；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年10月28日在被告处购买住房一套（2-2-601号），总价款281704元），并签订了《商品房买卖合同》。原、被告双方对房屋价款、付款方式、房屋面积以及交房条件、交接手续和逾期交房、逾期办理产权登记等违约责任进行了约定。被告按约应当分别于2015年11月30日前向原告交付该房屋，于2017年6月30日前办理初始登记，于商品房交付使用后720日内取得房屋所有权证书，但是被告均未按合同约定的时间履行其义务，被告的行为严重不符合合同约定交房条件、产权初始登记和转移登记条件。被告应当承担逾期交房、逾期办理初始登记、逾期办理转移登记的违约责任。为了维护原告的合法权益，根据相关法律及司法解释之规定，被告应当立即协助原告办理不动产权证并支付逾期交房和逾期办理初始登记和转移登记违约金。现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告四川相如房地产开发有限公司辩称：原告诉称的事实有误，原告自身有违反合同约定的行为，且原告的诉讼请求当中要求的违约金过高，请求法庭根据合同的约定及法律的规定予以调整。 本院经审理查明的事实：2015年10月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告经批准修建时代公馆2幢2单元第6层2-6-1号商品房一套，总价款281704元，商品房交付时间：2015年11月30日之前。交付条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书......。除不可抗力原因外，出卖人未按交房期限和交付条件将该房交付买受人的，逾期超过60日后......买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之1的违约金......。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金”。2015年10月16日，原、被告签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“......购房款总额280771元（含已付定金20000元），买受人在签订《商品房买卖合同》后,分两次支付出卖人。......买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续......签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，出卖人应当在房屋交付后的720日内，协助买受人办理房屋所有权证。”协议签订后，原告按约向被告支付了购房款、契税、维修基金、办证费用。2018年9月25日，西充县不动产登记中心对原告购买房屋所在楼栋进行了初始登记。2018年6月13日，被告在时代公馆张贴承诺书：“时代公馆各位业主：我司开发的时代公馆项目，向于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和税费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕。办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用”。另查明：由于被告交付房屋存在质量问题，双方未能办理房屋交接，至2019年5月8日原告才对房进行了验收。2019年7月16日，原告与被告达成赔偿协议，由被告补偿原告外墙保温、净高、人工费、材料费30000元。2019年9月6日，原告在被告处收回全部办理产权资料，书面承诺“自愿自行办理房产证，如出现一切问题均与被告无关”。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原告认为《时代公馆商品房买卖合同补充协议》签订时间在《商品房买卖合同》之前，不具有效力、相关内容已经《商品房买卖合同》变更，不应履行，本院认为，双方实际对房屋单价、总金额以及支付方式等主要内容均是按照补充协议的约定履行的，该主张没有事实和法律依据，不予采纳。本案争议焦点：逾期交房、初始登记及转移登记违约金。本院认为，被告未按合同约定的时间和条件向买受人交房、进行初始登，构成违约，应向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证据证明因相如公司逾期交房和办理初始登记的行为造成其实际损失的数额，故本院将逾期交房违约金调整为万分之0.8,初始登记违约金调整为按原告已付购房款的0.5%计算，转移登记违约金万分之0.8。本案迟延交房系质量争议造成，过错在被告，且被告向原告作了补偿，原告主张交付时间为2019年5月8日应予支持，违约金为19313元（857天×281704元×0.00008）。初始登记违金为1408元（281704元×0.5%）。关于转移登记违约金的计算期间，按照双方补充协议的约定应当从原告向被告提交办证授权委托手续、缴齐相应费用后的720日内办理转移登记，本案原、被告未提交办证授权委托手续的证据，且原告于2019年9月6日收回办理产权全部资料，并书面承诺自愿自行办理房产证，是对合同权利义务的变更，是原告对自己权利的处分，因此被告再无义履行协助办理转移登记和承担违约责任。故原告要求被告支付转移记违约金和立即协助原告办理不动产权证书的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谢潘逾期交房违约金19313元； 二、限被告四川相如房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢潘初始登记违约金1408元； 三、驳回原告谢潘的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费695元（原告已预交），由原告谢潘负担521元，被告四川相如房地产开发有限公司负担174元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  谌利民 二〇一九年十二月十一日 书记员  李 雪