四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1002民初3285号 原告张蒙，男，1957年7月5日生，住内江市市中区。 原告田茂秀，女，1965年4月22日生，住内江市市中区。 委托代理人陈大亮，四川蜀缘律师事务所律师。 被告赵友清，男，1971年9月5日生，住内江市市中区。 原告张蒙、田茂秀诉被告赵友清农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告田茂秀及委托代理人陈大亮到庭参加了诉讼，被告赵友清经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。 原告张蒙、田茂秀向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2001年9月1日签订的农村房屋买卖协议有效。2、被告将位于内江市市中区凌家镇**村*社房屋5间，共计133.20平方米（村镇房屋所有权证号：08-19-04字第***号）过户给二原告。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由，二原告属于夫妻关系，二原告与被告系内江市市中区凌家镇**村*社村民，2001年9月1日被告将位于内江市市中区凌家镇**村*社房屋5间出售给二原告。由于二原告在外务工，委托胡淑仙代为与被告签订了房屋买卖协议。该协议内容如下：一，赵友清之房屋售与张谋（蒙）房价计15000元，现金支付，交钱交房。二、赵友清之房产证交于张谋即可……三、本协议自交付之日起生效。协议人：卖方赵友清。买方胡淑仙代，公证人：李成钦，2001年9月1日。2001年9月6日原告如约将购房款15000元交予被告指定的收款人赵友良，并向原告出具了收条。同时被告将房产证和涉案房屋交予二原告使用至今。二原告多次要求被告将涉案房屋过户，但被告总找多种理由拒绝，现被告已下落不明。现二原告以前自己的房屋已垮塌，宅基地已被他人占有使用。二原告认为：原告与被告签订的房屋买卖协议，符合国家法律、法规之规定，真实合法有效。二原告为了维护自身合法权益，根据有关法律法规，诉来法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告赵友清未到庭，但寄来一份答辩状，表示因工作原因，未能到庭，书面答辩如下：1、2001年初，原告张蒙的母亲告知我母亲有购买我家房屋的意向，因我家房屋当时才建好不久，属于新房。而我常年在外务工，家里暂时无人居住，便答应转让于他，但是我本意只是卖房不是卖地基（宅基地），当时也把我的想法由我母亲转告了原告母亲，后来双方在默认的情况下，于2001年9月1日草拟了一份协议。但协议上所说的是“如须办理过户手续”是基于一种假设，当时原告并没有要求我必须过户，而且我也没有承诺必须过户。2、根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于村集体经济组织所有，宅基地不可以买卖，即使本村村民之间进行转让，也须经过本村村民委员会的同意和乡政府的批准，然而当时双方根本没有向村民委员会和乡政府提出这样的申请，另外法律规定转让人户口应该已经迁出本村或者属于一户多宅或多房，然而我本人的户口一直以来都没有迁出本村，也不存在一户多宅多房的情况，显然原告的过户要求剥夺了我作为村民最基本的生存权；农村村民一户只能拥有一处宅基地，而原告当时已经拥有自己的一处宅基地一套住房的情况下，又想占有我的宅基地使用权，显然原告的要求违反了法律的规定。3、我本人常年在外务工，也没有在城里购买商品房，现在一家四口只有老家的一处祖屋。我主张：1、确认原被告于2001年9月1日签订的农村房屋买卖协议无效。2、被告位于内江市市中区凌家镇**村*社房屋5间，宅基地的使用权仍然归被告赵友清拥有，原告可以继续居住，直到房屋不能住人为止，不能住人后房屋必须归还被告赵友清。3、本案诉讼费由原告承担。 经审理查明，原告张蒙与田茂秀是夫妻。2001年9月1日，张蒙的弟媳胡淑仙代张蒙及田茂秀与赵友清签订了协议，协议内容：“凌家镇**村*社赵友清之房屋，砖瓦房结构共五间，愿售与本社张谋。双方平等协商，自愿买卖，愿定协议如下：一、赵友清之房屋售与张谋，房价计15000元，现金支付，交钱交房。二、赵友清之房产证交于张谋即可，如须办理房产证过户手续，所需费用，则由买方张谋承担，卖方赵友清概不负责。三、本协议自交付之日起生效。协议人：卖方赵友清。买方：胡淑仙代。公证人：李成钦。”协议签订后，被告将其村镇房屋所有权证（08-19-04字第***号）交给了原告。2001年9月6日，赵友清的二哥赵友良向原告出具收条，载明：“今收到**村*组张谋付来购买赵友清卖给张谋的房款壹万伍仟元正。经办人：赵友良。”之后，原告张蒙及田茂秀就搬进该房屋一直居住至今。现二原告以赵友清一直不为其办理房屋过户手续为由，诉至法院，提出前述诉讼请求。 上述事实，有原告张蒙的身份证，原告田茂秀的身份证、赵友清的常住人口登记卡、二原告的结婚证、胡淑仙与赵友清签订的房屋买卖协议、赵友良出具的收条、被告的村镇房屋所有权证（08-19-04字第***号）、凌家镇**村村委会出具的证明、证人胡淑仙的证言、证人钟培南的证言等有效证据以及原告的当庭陈述在案为凭。 本院认为，二原告向同一村民小组的被告购买农村房屋，没有违反国家有关的法律法规的禁止性规定；原、被告双方订立的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，协议签订后，被告将其村镇房屋所有权证（08-19-04字第***号）交给了原告，原告也将房款15000元交给被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，原告要求1、确认原被告于2001年9月1日签订的农村房屋买卖协议有效；2、被告应协助二原告将位于内江市市中区凌家镇**村*社5间房屋（村镇房屋所有权证号：08-19-04字第***号）产权过户给二原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告辩称，其签协议时没有承诺要办理房屋过户，根据相关法律规定，宅基地不可以买卖，即使本村村民之间进行转让，也须经过本村村民委员会的同意和乡政府的批准等，因此原、被告于2001年9月1日签订的农村房屋买卖协议无效，但被告没有提交证据证明双方签订的房屋买卖协议有无效的情形，被告该辩称缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称，被告购买涉案房屋后，违反我国土地管理法规定的“一户一宅”原则，协议应属于无效。对此，本院认为，我国合同法第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的强制性规定是指违反法律、行政法规的“效力性强制性”规定，若仅违反法律、行政法规的“管理性强制性”规定，并不必然导致合同无效。我国土地管理法第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地…”的规定，此处指的是管理性的强制性规定，而非效力性强制性规定。同时，所谓“一户一宅”原则是指农村村民在出售自己的宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。现房屋买受人是本村村民，宅基地使用权并未转移给本集体经济组织以外的成员，协议应属有效，被告该辩称缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张蒙、田茂秀与被告赵友清于2001年9月1日签订的房屋买卖协议有效。 二、被告赵友清于本判决书生效后十五日内协助张蒙、田茂秀将位于内江市市中区凌家镇**村*社的5间房屋（村镇房屋所有权证号08-19-04字第***号）产权过户给二原告。 本案受理费100元，减半收取50元，由被告赵友清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 廖 海 二〇一九年十二月二十三日 书记员 彭祥峰