广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0328民初448号 原告（反诉被告）：龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司，住所地广西龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路23号。统一社会信用代码：914503286877530242。 法定代表人：祝义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周裕明，广西桑江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：文雪山，男，1965年7月8日出生，汉族，大学文化，龙胜各族自治县文新广体和旅游局职工，户籍地广西龙胜各族自治县，现暂住广西龙胜各族自治县。 被告：姜方首，男，1976年8月22日出生，汉族，住广西龙胜各族自治县。 原告（反诉被告）龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司(以下简称“国投公司”)与被告文雪山（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月23日受理后，并于2018年8月21日作出（2018）桂0328民初146号民事判决书。被告不服该判决向桂林市中级人民法院上诉。2018年12月25日，桂林市中级人民法院作出（2018）桂03民终3035号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。因案件涉及两个租赁合同，原告（反诉被告）单独将与被告文雪山及姜方首之间的租赁关系作为本案另行起诉，本院于2019年7月17日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国投公司委托诉讼代理人周裕明、被告（反诉原告）文雪山、被告姜方首到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）国投公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告文雪山支付所欠的租金43193.12元，并支付逾期付款利息5615.11元；2.本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月23日，原告与被告签订一份《门面租赁合同》。该租赁合同约定，原告将位于龙胜县城北岸揽胜楼二楼的两间门面出租给被告使用，租赁期限自2012年5月1日起至2022年5月31日止，租金前3年为每年33600元，自第4年起租金按照上一年度的租金基数按5％递增，租金按季交纳，并于每季度前10日交纳。原告按照租赁合同约定，将门面交付给被告使用。从2013年8月起，上述门面实际由被告文雪山个人租赁使用。但是被告文雪山并没有依约守信向原告交付租金。原告多次催促被告交纳租金未果。2014年12月4日，被告文雪山向原告做出还款计划，表示将所欠租金在2015年1月31日前偿还，2015年度的租金按照合同规定支付。但是被告文雪山再次失信，没有如期偿还拖欠的租金。2015年11月23日，原告与被告文雪山经协商签订了《 被告（反诉原告）文雪山答辩并反诉称：1.判令原告立即退还被告所多交的租金22000元；2.本案诉讼费由原告负担。事实和理由：一、原一审判决认定事实不清，适用法律有误，原告请求损害了被告的个人利益，被告人依法有权以个人名义主张相关权利。根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、《中华人民共和国民法通则》等有关规定，项目谁投资，谁受益，谁经营，谁负责的原则，揽胜楼二楼两个门面的租赁协议虽然是被告和姜方首与原告签的，但从开始姜方首事实上没有让被告文雪山参与，姜方首自己投资(包括协议押金5000元，前一季度房租8400元，装修费10多万元)，经营管理都是姜方首个人行为。本人不是本案的行为参与人，不是法定代表人和经营合伙人，被告与姜方首没有任何的经营协议，被告文雪山没有参与姜方首的任何利润分红。所有经营都由姜方首自负盈亏，其所有业务与本人无关，所以本人不对本案的债权、债务负法律责任。当时姜方首是桂林方首房地产公司董事长兼任龙胜湖南商会会长，一间门面姜方首经营茶店，一间门面用于龙胜湖南商会办公。2013年底，被告发觉姜方首失联，姜方首的两个门面用品被其公司员工及家属拿走，门面空了，自然关门了。2013年10月28日被告被迫帮姜方首交20000元租金，原告多次催收，说协议上有本人的名字，本人就把原来借姜方首的20000元帮其交了所欠的部分房租，也不知道姜方首什么时候能出来继续经营，后面又陆续被原告职员催交租金人民币47200元。二、被告文雪山与原告解除协议没有得到姜方首追认。协议是被告和姜方首同原告签订的，解除协议应共同决定，被告考虑姜方首在服刑，联系不上，不知多久能回来，在等待中被告2014年用了一间门面做茶叶店，半年只卖了一盒茶叶，无奈搬走停业，再没有利用门面。被告支付了半年租金:6个月×1400元/月＝8400元。2015年11月23日，不知姜方首何时出来，原告每个季度催收房租，本人也不经营，无钱交租金，在矛盾中于2015年11月23日与原告签订了《解除的协议》，解除协议没有产生法律效力，效力待定。三、租赁房屋具有违反法律，行政法规。揽胜楼是供广大游客观景的开放性公共场所，本来是不允许出租经营的。原告非法出租给被告，每个月多收四百元两边露台租金，但不允许被告使用。因此原告和被告签的协议是无效的，早应该解除，原告应退还被告多交的房租22000元（67000元-20000元-2×8400元-8400元=22000元）。四、姜方首使用的两个门面中还有大型货架和两台大柜式空调，大茶几等，应由姜方首拆除或予以折价处理补偿，并退被告姜方首交付的押金5000元人民币整。请法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的诉讼请求。 被告姜方首辩称，一、姜方首使用期间的租金，已经全部付清，所欠租金应当由被告文雪山承担。2012年3月23日，由被告文雪山与国投公司签订了《门面租赁合同》(合同上签名不是答辩人所写)，约定承租国投公司所有的龙胜县城北岸揽胜楼二楼的两间门面。签订租赁合同后，由答辩人投资进行了装修，并交付了保证金5000元。2013年8月，被告因涉嫌犯罪被公安机关采取强制措施，后经人民法院审理被判处三年六个月有期徒刑。该门面租赁合同在2013年8月前的租金均由答辩人交纳完毕，2013年8月之后该门面即由被告文雪山管理使用。现在原告所欠租金均是被告文雪山管理使用期间发生的租金，应当由被告文雪山承担交付责任。二、被告保留对有关责任人要求赔偿装修及财产损失的诉讼权利。在被告姜方首被公安机关采取强制措施前，被告在租赁的门面内有价值20多万元的实木座椅、壁柜、空调等用具，以及价值不菲的茶叶、红酒等饮品。虽然被告姜方首对被告文雪山与原告签订的解除租赁合同协议书不持异议，但是对于被告投资的资产及存放在门面内的财产损失，被告保留要求相关责任人赔偿的权利。同时，对于被告交付的保证金5000元，被告也要求原告予以退还。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，被告（反诉原告）的反诉没有事实和法律依据，被告是为了摆脱拖欠租金的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告文雪山对原告国投公司提交的2017年2月21日《解除协议书》的真实性有异议，认为当时签名出于怕打官司，被国投公司逼着签的，解除协议应以第一份为准。本院认为，双方确实分别于2015年11月23日和2017年2月21日签订了两份解除租赁协议，但两份解除租赁协议并不矛盾。前一份解除租赁协议约定了再给被告文雪山三个月时间自行转让或转租该门面，因此，原告国投公司收取的租金截止到2016年2月29日并无不妥。而后一份协议是基于前一份协议没有实际履行而签订的，与前一份协议是衔接的，将被告文雪山转租门面所得的转让费5万元抵扣部分租金作出了约定，对尚欠租金作了分期偿还的计划，同时被告文雪山也对尚欠租金的数额进行了签字确认，故本院对双方于2017年2月21日签订的《解除协议书》予以认定。2.原告对被告提交租金情况表不认可，认为应以转账凭证为准。本院认为，租金情况表只是收取租金的一个反映，其基础根据是凭证及票据。对被告提交的租金情况表，本院将结合有关凭证及票据综合予以认定。3.原告对被告提交的照片不认可，认为与本案无关联。本院认为，被告未对照片中的物品提出主张，这组证据与本案无关联，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月23日，原告国投公司与被告文雪山、姜方首签订了《门面租赁合同》，约定将位于龙胜县城北岸新区揽胜楼第二层后两个门面及两旁空地出租给文雪山及姜方首，出租期限自2012年5月1日起至2022年5月31日止。租金为前三年每年33600元。同时对租金交纳方式、期限等作了约定。承租方应向出租方交纳5000元保证金。在合同履行过程中，被告姜方首于2012年5月31日交纳了5000元保证金，并对门面进行了装修。2013年8月，姜方首因涉嫌犯罪被公安机关采取强制措施，后经人民法院判处三年六个月有期徒刑。此后，门面一直由文雪山使用。2014年10月27日，因被告欠原告租金未交，原告向被告文雪山发放了催款通知书。2014年12月4日，被告文雪山向原告出具了还款计划。2015年7月10日，原告委托广西桑江律师事务所发出《催款律师函》，要求被告及时交纳所欠租金，但被告文雪山收到《催款律师函》后未履行交纳租金义务。2015年11月23日，双方签订了《解除的协议》，该协议给予被告在2016年春节前将门面转租第三人，如不能转租，自2016年春节起，门面由原告收回，被告原欠的租金仍应当交纳。2016年3月1日，广西桑江律师事务所受原告委托，向被告送达了《律师催告函》要求被告及时交清尚欠的租金，并告知被告五日内搬走门面内的全部物品，将门面交还原告。2017年2月21日，原告与被告签订了《解除协议书》，该协议书注明：被告原欠原告租金145654.98元；位于揽胜楼负一楼的门面已转租给第三方，第三方支付给被告装修费5万元，该5万元装修费已由原告收取，用于抵扣被告所欠租金。至此，被告尚欠原告租金95654.98元（含水电费）（包含了被告文雪山承租的负一楼右侧门面及二楼后面两个门面的租金，其中二楼后面两个门面尚欠租金、水电费43193.12元）。在该协议中，被告承诺在二年内付清所欠租金，即自签订该协议后每间隔7个月支付三分之一约3.3万元，如每期不能按时归还，则按年息10%计还，原告也可以直接起诉被告要求归还全部欠款。该门面原告已于2016年6月收回，并已出租给他人。 第一次开庭审理后，经双方到原告国投公司财务处认真核实，最终确认被告实际已交纳二楼后两个门面租金70400元，尚欠租金58400元，水电费3993.12元，二项合计62393.12元。该数据与原告当初收取租金、水电费时出具给被告的收据、票据等相吻合，本院予以确认。 本院认为，原告国投公司与被告文雪山及姜方首签订的《门面租赁合同》真实有效，虽然被告姜方首辩称《门面租赁合同》上的签名不是其本人签的，但其通过交纳保证金、交纳租金等一系列行为实际履行了合同的内容，视为其对《门面租赁合同》的追认,《门面租赁合同》对其具有约束力。文雪山、姜方首作为租赁合同的相对方，共同承租门面，应当按照合同的约定承担交纳租金的义务。本案中，被告因经营不善，未能按时支付租金，双方分别于2015年11月23日和2017年2月21日签订了两份解除协议。从两份解除协议中可以看出，原告对被告充满诚意并给予被告一定的谅解，被告尚欠的租金和水电费最终双方在第二份解除协议中进行了确认，被告文雪山亦在协议上签了字，第二份解除协议依法应当认定。租金应计算至2016年2月29日止，被告辩称租金应计算至2015年11月23日止的主张，本院不予采信。姜方首辩称其因被羁押不承担后期的租金不成立，本院不予采纳。根据被告与原告财务处核实，被告已确认其实际已交纳的租金为70400元，尚欠原告揽胜楼二楼两间门面租金58400元，水电费3993.12元，二项合计62393.12元。而本案中，原告只主张要求被告支付租金（含水电费）43193.12元，是对其诉讼权利的处分，本院予以准许。关于保证金的问题，根据租赁合同的约定，承租方已向出租方交纳5000元保证金，保证金在合同终止时，扣除应交纳的各项相关费用后无息退还余额。本案解除合同系双方协商达成，故被告要求原告退还保证金的主张，理由成立，本院予以支持。原告应退还被告保证金5000元，该款应抵扣被告尚欠的租金。被告要求国投公司退还多交租金22000元的诉讼请求，因无证据证实，本院不予支持。根据双方签订的《解除协议书》的约定，如被告（反诉原告）不能按时归还租金则按年息10%计还，也可以直接起诉被告（反诉原告）归还全部欠款。该约定未违反法律规定，原告要求被告按年息10%计还利息，本院予以支持。 上述，被告尚欠原告二楼二个门面租金（含水电费）43193.12元，扣减被告交的5000元保证金，实际上被告尚欠原告租金（含水电费）38193.12元。被告应及时支付尚欠的租金（含水电费）38193.12元及相应的利息，利息以38193.12元为基数，按年利率10%自2018年2月23日起计算至租金付清时止。 综上所述，原告国投公司要求被告支付租金并支付逾期利息的诉讼请求，对其合理的部分，本院予以支持。原告应退还被告保证金5000元，该款项应抵扣被告所欠的租金。被告文雪山要求退还多交租金22000元的反诉请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、本诉被告文雪山、姜方首支付本诉原告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司门面租金（含水电费）43193.12元； 二、本诉原告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司退还本诉被告文雪山、姜方首保证金5000元； 以上一、二项相抵后，本诉被告文雪山、姜方首实际应支付本诉原告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司门面租金（含水电费）38193.12元及相应利息，利息以38193.12元为基数，按年利率10%自2018年2月23日起计算至租金付清时止； 三、驳回本诉原告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告文雪山的反诉请求。 上述金钱给付义务，限于本案判决生效后十日内付清。如义务人不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间利息。 本诉案件受理费1020元，由本诉原告龙胜各族自治县国有资产投资经营有限公司负担117元，由本诉被告文雪山、姜方首负担903元；反诉案件受理费350元，减半收取计175元，由反诉原告文雪山负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长 廖爱丰 审 判 员 李庭建 审 判 员 符慧宁 二〇一九年十二月十八日 法官助理 秦 语 书 记 员 杨 芬 附： 一、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、上诉有关事项告知 如当事人提出上诉，需预交本诉上诉案件受理费1020元，反诉上诉案件受理费350元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），递交上诉状七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。