上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40842号原告：上海昶军物业管理有限公司，注册地上海市金山工业区。法定代表人：刘燕，总经理。委托诉讼代理人：黄菲，上海君帆律师事务所律师。被告：彭坤，男，1985年12月22日出生，汉族，户籍地陕西省，现住浙江省嘉兴市。原告上海昶军物业管理有限公司(以下简称昶军公司)与被告彭坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄菲到庭参加诉讼。被告彭坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告昶军公司向本院提出诉讼请求1、被告向原告支付2017年12月1日至2018年1月18日期间的房屋租金人民币(币种下同)32,000元；2、被告向原告支付逾期付款违约金30,000元。诉讼中，原告将第2项请求的违约金调整为20,000元。事实和理由：2017年5月27日，原告昶军公司与被告彭坤签订《租赁合同书》(以下简称涉案合同)，合同约定原告将上海市闵行区XX路XXX号-2的物业(以下简称涉案房屋)出租给被告使用；租期自2017年6月1日起至2020年1月31日止，每月租金2万元；租金采取先付后用的原则，每3个月缴纳一次。2017年12月，原、被告双方因涉案合同的履行发生纠纷，本案被告以本案原告没有转租权为由，诉至上海市闵行区人民法院，要求退还已付的6个月租金12万元。经上海市闵行区人民法院审理，认定原告具备涉案房屋的合法转租权，由于被告于2018年1月18日归还了房屋钥匙，原告也确认收回房屋，故法院判决原、被告双方之间的《租赁合同书》于2018年1月18日解除，被告无权要求退还已付租金。原告认为，双方之间的租赁合同关系合法有效，被告应当在合同期内按时支付房屋租金。被告应当于2017年11月21日前支付第三次的租金6万元，但至今仍拖欠2017年12月1日至2018年1月18日期间的租金。依据涉案合同第四条约定：“甲乙双方约定本合同违约金定为3万元”，第4-2款的约定：“甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同违约金给未违约方：…(5)乙方未按照本合同规定日期交纳甲方房租金超过3日的…乙方违背以上(4-6项)算乙方违约”。被告拖延支付2017年12月1日起的房租远超3日，构成严重违约，应向原告支付违约金2万元。综上，请求法院维护原告合法权益，支持原告诉请。被告彭坤未作答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明：2017年5月27日，原告昶军公司(甲方、出租方)与被告彭坤(乙方，承租方)签订《租赁合同书》，约定甲方将上海市闵行区XX路XXX号-2的物业出租给乙方使用，建筑面积为95平方米，租期自2017年6月1日起至2020年1月31日止，每月租金2万元。租金先付后用，乙方每3个月缴一次，乙方应于2017年5月27日支付6万元，第二次为2017年8月31日支付6万元，以此类推。乙方须支付租赁保证金4万元。第四条约定：“甲乙双方约定本合同违约金定为3万元”，第4-2款的约定：“甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同约定金给未违约方：……(5)乙方未按照本合同规定日期交纳甲方房租金超过3日的；……乙方违背以上(4-6项)算乙方违约”。双方另对其余事项作了约定。合同签订后，被告支付了租赁保证金4万元、并向原告支付了截止2017年11月的租金共计12万元。被告未按合同约定期限向原告支付自2017年12月1日起三个月租金。2017年11月至2018年2月间，原告多次发函要求涉案房屋产权人周某某配合被告办理营业执照。2018年1月18日，原告出具收条言明，收到涉案房屋门面钥匙一把。该收条上还有“房内已清场，交接完”的字样。另查明，涉案之上海市闵行区XX路XXX号底层建筑面积204.14平方米的店铺房地产权利人为案外人姜某1、周某某、姜某2。刘燕系被告上海昶军物业管理有限公司的法定代表人。姜某1、周某某、姜某2为一家三口。2016年12月26日，姜某1、周某某、姜某2(甲方)与刘燕(乙方)签订《商铺租赁合同》。甲方将上海市闵行区XX路XXX号-2出租给乙方经营面包房，租期5年，至2022年2月8日到期。未经甲方书面同意乙方不得转租及转让。2016年12月27日，周某某向刘燕出具《证明》，同意刘燕或刘燕的委托人将上述房屋对外出租及管理，上述授权的有效期以刘燕与次承租人的合同期为准。2018年4月10日，彭坤向本院提起诉讼，要求确认其与昶军公司签订的《租赁合同》无效。本院于2019年6月28日作出(2018)沪0112民初12348号民事判决书，判决：一、确认原告彭坤与被告上海昶军物业管理有限公司签订的关于上海市闵行区XX路XXX号-2房屋的《租赁合同书》于2018年1月18日解除；二、被告上海昶军物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告彭坤租赁保证金4万元；三、驳回原告彭坤其余诉讼请求。后昶军公司提起上诉。上海市第一中级人民法院受理该上诉案件进行了审理，于2019年9月26日作出(2019)沪01民终11159号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现原告昶军公司以被告彭坤未按时支付2017年12月1日至2018年1月17日期间的房屋租金，构成违约为由，向本院提起诉讼。在本案的庭审之后，案外人祁继兰到本院，其自述受彭坤委托向本院提交相关资料，但其未能提供彭坤的授权委托书。祁继兰向本院提供了户名为其本人的银行交易明细清单，并表示涉案房屋由彭坤出面租借，由其与彭坤合作经营房地产中介业务。在2017年8月向原告支付了三个月租金计6万元，以及1,734元物业管理费。租金已累计支付至2017年11月底。由于原告昶军公司不能提供房屋产权证，无法办理营业证照，不应支付2017年12月起的租金。以上事实，由原告提供的签署日期为2017年5月27日的《租赁合同书》、签署日期为2017年5月27日的保证金、租金及钥匙收条、上海市房屋产权证、2018年1月18日收条、本院2018沪0112民初12348号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2019)沪民一终11159号民事判决书等以及当事人陈述所证实。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同书》经生效判决确认为合法有效，双方均应按约履行。涉案合同第四条约定：“甲乙双方约定本合同违约金定为3万元”，第4-2款的约定：“甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同约定金给未违约方：…(5)乙方为按照本合同规定日期交纳甲方房租超过3日的…乙方违背以上(4-6项)算乙方违约”。现合同期限内，在租赁合同未解除的情况下，被告未依合同约定按时支付2017年12月起的三个月房屋租金，确实构成违约。原告要求被告支付欠付的自2017年12月1日起至合同解除之日即2018年1月18日期间的租金，并承担逾期付款违约金，既有合同依据，也有法律依据，本院予以支持。原告自愿将违约金金额调整至20,000元，于法不悖。上述时间段为一个自然月加18天，即20,000元+20,000元/31*18=31,612.88元，被告彭坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭坤于本判决生效之日起十日内支付原告上海昶军物业管理有限公司自2017年12月1日起至2018年1月18日止的房屋租金31,612.88元；二、被告彭坤于本判决生效之日起十日内支付原告上海昶军物业管理有限公司违约金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,350元，减半收取计675元，由被告彭坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年十二月十二日书记员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。