成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初5513号 原告：金科物业服务集团有限公司四川分公司，营业场所成都市建设北路一段76号通美大厦第四层。 负责人：夏绍飞，职务董事长。 委托诉讼代理人：李丽平，系公司员工。 委托诉讼代理人：蒋文川，系公司员工。 被告：朱华，男，汉族，1985年12月11日出生，住成都市成华区。 原告金科物业服务集团有限公司四川分公司（以下简称金科物业四川分公司）与被告朱华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月16日、12月4日公开开庭进行了审理。原告金科物业四川分公司的委托诉讼代理人蒋文川、李丽平，被告朱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金科物业四川分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年12月1日至2019年6月30日拖欠的物业管理费3577.7元，滞纳金200.5元。事实和理由：2007年12月19日，原告为金科一城项目提供前期物业服务，原告与成都金科房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：物业管理期限为自2007年12月19日起至业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。物业费电梯住宅标准为每平方米1.9元，逾期缴纳物管费应按每日万分之五的标准支付滞纳金。合同签订后，被告从2017年12月起至今未缴纳物业管理费。被告房屋建筑面积99.09平方米，每月应缴纳物业管理费188.3元，共计拖欠物业管理费3577.7元，滞纳金200.5元。原告多次以电话、上门等方式催收，被告均置之不理。因此，原告认为被告拖欠物业管理费的行为已经构成严重违约。为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告朱华辩称，第一、物业不完全履行其物业责任；第二、物业没有公开对收取的物业费的使用明细具体内容，包括金额，使用项目；第三、从我购房开始，物业门禁系统已损坏5、6年未修；第四、目前为止，小区停车场任何人员都可以进入，地下停车场的门禁是没有开启的，包括单元门禁；第五、业主的公共用地，包括电梯间的广告的收费项目明细也没有对业主公开；第六、小区大门基本是外来人员可以随便进入；第七、我屡次沟通物业，反映的问题也得不到解决。综述，物业公司服务管理不当，故我方才拒交物业费至今。 经审理查明，2008年1月4日，成都金科房地产开发有限公司（委托方，甲方）与重庆金科物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《前期物业管理服务合同》（编号：CD-其他-2008-0001），物业名称：金科一城，该合同载明：“第十七条、委托管理期限自2007年12月19日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。……第二十一条物业管理服务费。……9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第2项处理：从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之5交纳滞纳金。……”即该合同约定业主根据重庆金科物业管理有限公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》接受重庆金科物业管理有限公司提供的物业服务，并按时向重庆金科物业管理有限公司缴纳相应费用。该合同的《前期物业管理服务合同备案表》（合同备案号：H050801001）载明：“三、物业管理公共服务费标准（请分类填写）：住宅：1.90元/平方米/月；商业：4.50元/平方米/月”。 2010年9月7日，朱华与成都金科房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于成都市成华区住宅，建筑面积约99.06平方米，套内面积约80.36平方米，公摊面积约18.7平方米。《商品房买卖合同》第二十二条载明：“前期物业服务。（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：重庆金科物业管理有限公司，资质证号：（建）107013。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.9元／月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、物业档案资料管理、交通秩序维护、管理处服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、物业共同部位共用设施设备及公众责任保险费、法定税费、物业管理企业的利润等。……（三）物业管理企业按照第3种方式收取物业服务费：按照季收取，买受人应当在每年1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。……”2013年2月7日，朱华取得房屋所有权，该房信息查询记录载明建筑面积99.09平方米。同时，金科物业四川分公司在案涉小区提供物业服务至今。庭审中，金科物业四川分公司提供《欠费明细》、《律师函》及催收记录，拟证明自案涉房屋自2017年12月1日至2019年6月31日未缴纳的物业服务费3577.7元，滞纳金200.5元。 另查明，2018年1月23日，成都市成华区人民法院作出（2017）川0108民初5698号民事判决书中载明：“……2014年4月16日，重庆市工商行政管理机关以（渝江）登记内变字【2014】第021403号《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》准予将“重庆市金科物业服务有限公司”变更为“金科物业服务有限公司”，2015年7月8日又变更为“金科物业服务集团有限公司”。2011年6月23日，“重庆金科物业管理有限公司成都分公司”变更名称为“重庆市金科物业服务有限公司成都分公司”，后陆续变更为“金科物业服务有限公司成都分公司”、“金科物业服务集团有限公司四川分公司”。 以上事实由原被告身份信息、前期物业服务合同、《商品房买卖合同》、（2017）川0108民初5698号民事判决书、房屋信息查询记录、欠费明细、律师函、相关照片、当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案朱华系金科房地产开发有限公司开发项目业主，故金科物业四川分公司与成都金科房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》对于朱华具有约束力，且案涉合同系缔约各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。故金科物业四川分公司要求朱华支付欠缴的物业管理费3577.7元，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。 对于金科物业四川分公司要求朱华支付滞纳金的主张，《前期物业服务合同》中明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之5交纳滞纳金。该条款实质系对逾期缴纳物业服务费违约金的相关约定，但该约定标准过高，根据朱华迟延支付的事实、金科物业四川分公司因朱华违约造成的损失，本院依据公平原则确定违约金以欠付物业服务费为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自起诉之日即2019年7月1日起计算至实际付清之日止。综上，朱华应向金科物业四川分公司支付自2017年12月1日起至2019年6月30日的物业管理费3577.7元、违约金以欠付物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2019年7月1日起计算至实际付清之日止。 关于朱华抗辩金科物业四川分公司管理不善而拒交物业管理费的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。“之规定，朱华如认为金科物业四川分公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，并且给其造成损失的，可以向人民法院另行主张，但其以此为由拒交物业服务费没有法律依据，其抗辩理由本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告朱华于本判决生效之日起10日内向原告金科物业服务集团有限公司四川分公司支付自2017年12月1日至2019年6月30日止的物业服务费共计3577.7元及违约金（计算方式：以欠付物业服务费3577.7元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2019年7月1日起计算至实际付清之日止。）； 二、驳回原告金科物业服务集团有限公司四川分公司的其他诉讼请求。 如果被告朱华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇一九年十二月二日 书记员  李 琦