浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5547号 上诉人（原审第三人）：马德仁，男，1950年7月5日出生，汉族，户籍地黑龙江省伊春市南岔区，现住广东省东莞市。 被上诉人（原审原告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 委托诉讼代理人：徐华，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：俞洁琼，浙江全力律师事务所律师。 原审被告：浙江义乌丰臻工艺品有限公司，住所地：浙江省义乌市城店路778号。 诉讼代表人：浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人。 负责人：陈华军。 委托诉讼代理人：厉方平，男，系管理人员工。 委托诉讼代理人：陈英强，男，系管理人员工。 上诉人马德仁因与被上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产管理公司）及原审被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称丰臻工艺品公司）别除权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初10821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马德仁上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认马德仁与丰臻工艺品公司签订的租赁协议有效或发回一审法院重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，错误解释合同，并遗漏合同条款。合同中明确约定租期20年及起始日期，双方按照约定期限缴纳了房租并交付了房屋，一审法院仅凭丰臻工艺品公司单方出具的合同中记载了具体到期以土地使用期限为准的内容即断定是以租代售，解读有误。其一，该条款约定不明确。根据法律规定，租赁期限不得超过土地的实际使用期限，故作此约定是没有问题的。其二，该格式合同即使部分有瑕疵，也不能断定是双方合意。依据合同上下文可明确是20年租期，即使主张土地使用期限到2053年，也不会被支持，且管理人仅认定了20年的租期有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百十四条规定，租赁期限超过20年的，超过部分无效。也即仅是超过部分无效，不导致合同整体无效，故该份合同应予保护。二、一审法院认定本案合同属于恶意串通，损害了国家、集体利益的行为，无事实与法律依据。一审法院对合同订立的时间、交付、履行及浙商资产管理公司取得抵押权的时间等情况未作审查，如何串通、是否存在恶意也没有合理的推论过程。特别是如确认双方恶意串通损害国家、集体利益的所得将收归国有。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定，马德仁缴纳的租金、装修费用将没有救济途径。仅凭本案合同无效马德仁将蒙受巨大损失的情形来看，其也不可能与丰臻工艺品公司串通。另，马德仁与丰臻工艺品公司签订租赁合同时，浙商资产管理公司尚未取得抵押权，故不可能事先串谋损害浙商资产管理公司的利益，不存在恶意。马德仁为承租本案房屋花费了大量的财力，如一次交纳的租金和装修的投入。如果只是为了损害第三人利益，却使自身面临如此大的损失风险，这不符合常理，由此，马德仁不具有恶意的可能性。三、一审法院适用法律错误。一审法院适用的《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项均是建立在双方存在恶意串通的基础上，在没有实质证据及合理推论能够证明存在恶意串通行为的前提下，一审法院适用上述条款有误。对于《中华人民共和国合同法》第五十六条，一审法院忽略了后半段关于部分无效的规定。四、本案程序存在瑕疵，对有书面证据证明的事实未予公平认证。其一，本案多数内容是根据浙商资产管理公司的陈述认定，且所作认定部分与事实不符，未尽到审理查明的责任。根据义乌市政府文件的批复，这是作为电商园使用，马德仁并未改变其使用性质。其二，一审法院对浙商资产管理公司起诉的涉及16人的案件，未作详细审理，对不同的租赁及使用形式未作独立判断，而是作同化处理，损害了马德仁的合法权益。 被上诉人浙商资产管理公司辩称，一、从协议书内容看，显然是名为租赁，实为销售。涉案土地性质是工业用地，丰臻工艺品公司在该土地上建设房屋后，以租赁的方式出售给马德仁作为住宅使用，违反了国家对于工业用地的管理。双方所签协议违反法律规定，损害国家、集体及第三人的利益，是无效的。二、马德仁称涉案房地产经义乌市人民政府批复作为电商园使用，其与丰臻工艺品公司并未改变涉案土地及房产的性质。对此，土地及房产的性质应以土地使用权证以及房屋所有权证的记载为准，而案涉土地的使用权证载明“地类（用途）”为“工业”。一审过程中，丰臻工艺品公司管理人也查询了案涉土地的最新登记情况，其性质依然是工业用地。三、关于马德仁主张本案合同部分有效的问题。合同如果存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形之一，则整份合同无效，并非马德仁主张的部分无效。无效合同不具有法律约束力，自始无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告丰臻工艺品公司述称，马德仁与丰臻工艺品公司签订的合同是在公司厂房抵押之前，即2014年7月15日之前，并有支付款项，实际占用房屋等情形，丰臻工艺品公司管理人据此作出保护租赁关系的决定。请求二审法院依法判决。 浙商资产管理公司向一审法院起诉请求：1.判令丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》无效。2.判令丰臻工艺品公司与马德仁签订的《房屋租赁协议书》无效。 一审法院认定事实：2015年8月14日至8月20日，中国农业银行股份有限公司义乌分行共向丰臻工艺品公司发放贷款11000万元。因丰臻工艺品公司未能按照借款合同的约定按时支付贷款利息以及归还本金，故中国农业银行股份有限公司义乌分行分两次向法院提起民事诉讼。2016年5月10日，一审法院作出（2016）浙0782民初3102号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于本判决生效后五日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金人民币750000元，并支付相应利罚息和复利（如借款在2016年8月5日前归还，利息和复利自2016年1月21日起按照年利率6.305%计算至实际履行之日止再加上2016年1月份未归还的利息270.83元；如借款在2016年8月5日后归还，2016年8月6日起的罚息和复利按照年利率9.4575%计算至本判决实际履行完毕之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行在上述债权范围内对刘玉中、武爱萍所有并用于抵押的坐落于义乌市金福源商厦的D1-142、143房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”2016年6月6日，一审法院作出（2016）浙07民初197号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金109250000元及利罚息（自2015年12月21日起按合同约定计算至判决确定的履行之日）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行对被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司坐落于义乌市房地产在最高额160840000元范围内对上述债务享有优先受偿权。”嗣后，中国农业银行股份有限公司浙江省分行将其（含相关下属支行）依法享有的对丰臻工艺品公司的债权及担保合同项下的全部权益转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，后中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司又将其依法享有的对丰臻工艺品公司的主债权以及从权利转让给浙商资产管理公司。2018年1月2日，根据浙商资产管理公司的申请，一审法院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻工艺品公司的破产清算案件。同日，一审法院作出（2017）浙0782破申51号决定书，指定浙江商城天马律师事务所担任丰臻工艺品公司管理人。2018年3月，浙商资产管理公司向丰臻工艺品公司管理人申报了上述受让的债权。管理人审查确认的担保债权本金和利息金额共计123271758.6元，普通债权本金和利息金额共计842458.06元。一审法院（2018）浙0782民初14708号民事判决确认浙商资产管理公司还享有担保债权罚息和复利金额共计6474305.34元。2013年11月7日，丰臻工艺品公司（甲方）与马德仁（乙方）签订《房屋租赁协议书》。合同约定：乙方承租甲方位于义乌市城店南路778号义乌丰臻公司院内第五幢16层五单元A户，建筑面积155.54平方米，乙方作为公寓使用；租赁房款为每平方米125元/年，合计为19442.5元，20年租金合计388850元，付款后由甲方出具收条，由于租金乙方一次性付给甲方，房屋租金价格20年不变；乙方自愿向甲方一次性租赁房屋使用期限为20年，租期自房屋交付使用之日起累计20年（租期为甲方竣工验收合格并领取房产证日期为准），具体到期期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止）；甲方确认乙方具有租赁房屋的使用权，使用权可继承、赠与；乙方可转租或分租，乙方有权以甲方名义转租房屋，受转租人享有与乙方同等权益，甲方有义务为乙方代为收房租租金和代缴水电费；乙方租赁的房屋，在租赁期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理，在乙方租赁期未到的情况下，按乙方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙方；水电费由乙方负担，水电费的交纳按照经济开发区收费标准收取；乙方要服从甲方的统一物业管理，有义务交纳物业管理费，缴纳标准按义乌市有关规定执行，物业管理协议另定。2014年3月6日，丰臻工艺品公司（甲方）与马德仁（乙方）又签订《房屋租赁协议书》。合同约定，乙方承租甲方位于义乌市城店南路778号义乌丰臻公司院内第五幢15层五单元A户，建筑面积155.54平方米，乙方作为公寓使用；租赁房款为每平方米125元/年，合计为19442.5元，20年租金合计388850元，付款后由甲方出具收条。其他约定与双方于2013年11月7日签订的《房屋租赁协议书》均一致。同时，丰臻工艺品公司与马德仁还签订了另外3份《房屋租赁协议书》。2013年9月11日，马德仁汇入丰臻工艺品公司法定代表人刘玉中的女儿刘丰斌账户共40万元；2013年9月23日，马德仁汇入刘丰斌账户10万元；2013年11月13日，马德仁汇入刘丰斌账户30万元；2013年12月23日，马德仁汇入刘玉中账户200万元；2014年1月15日，马德仁汇入刘丰斌账户20万元。2018年10月11日，丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护相关租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年，其中马德仁承租地址3号楼五单元1703、1803室，面积311.08平方米，签订合同时间为2013年11月28日。 一审法院认为，从丰臻工艺品公司与马德仁签订的《房屋租赁协议书》内容看，丰臻工艺品公司系将房屋出租给马德仁作为公寓使用，租赁房屋款按125元/年计取，租金交纳方式为20年一次性付清，虽然合同租赁期限约定为20年，但双方又约定具体期限以土地使用到期期限为准，显然该期限的约定与真实的租赁关系不符，却与房屋买卖的土地使用期限规定一致。故丰臻工艺品公司未经行政部门审批，将工业厂房变相出售给马德仁，由其为作商品住宅使用，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》关于对马德仁与丰臻工艺品公司的租赁关系保护的决定不符合法律规定，应认定无效。综上，浙商资产管理公司的诉请合法合理，予以支持。丰臻工艺品公司及马德仁的抗辩意见，与法不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十六条规定，判决：一、确认丰臻工艺品公司与马德仁于2013年11月17日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、确认丰臻工艺品公司与马德仁于2014年3月6日签订的《房屋租赁协议书》无效；三、确认丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人马德仁的租赁关系，自签订之日起计算，期限不超过20年”内容无效。案件受理费3650元，由丰臻工艺品公司负担。 二审期间，上诉人马德仁向本院提供以下证据： 1.关于筹建新纪元电子商务产业园的申请报告、义乌市电子商务园区建设申请表各一份，证明涉案新纪元电子产业园，系由丰臻工艺品公司承办，由义乌丰臻电子商务秘书有限公司负责运营；该电商园经过义乌市政府、义乌市电商工作领导小组、义乌市规划局的审批后成立；本案房屋系批准作为电商人才公寓使用的部分房屋。 2.义乌市电子商务园申报扶持计划一份，证明电商扶持的背景以及新纪元电子商务产业园申请扶持的概况，义乌设立电子商业园的奖励措施；在一审提交的政策扶持企业公示表中第11位即义乌丰臻电子商务秘书有限公司（新纪元电子商务产业园）。 以上证据共同证明新纪元电子商务产业园经过政府审批设立，审批根据政府文件精神同意将丰臻工艺品公司的厂房临时用于电商办公、人才公寓、仓储等用途，不存在一审判决认定的私自改变土地性质的情况。 被上诉人浙商资产管理公司质证认为，对证据的真实性没有异议。证据1无法证明涉案土地性质已经改变的事实，土地性质的改变应以使用权证及登记部门的登记为准。证据2，义电商办[2014]20号文件写明鼓励各镇街产业平台对电子商务经营主体制定电商扶持政策，而该文件所指经营主体是义乌丰臻电子商务秘书有限公司，并非丰臻工艺品公司，故无法证明丰臻工艺品公司与马德仁之间以租赁形式销售房屋的合法性。原审被告丰臻工艺品公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对关联性、证明目的，由法院结合相关证据及查明的事实予以认定。 被上诉人浙商资产管理公司、原审被告丰臻工艺品公司未向本院提供新证据。 针对上诉人马德仁提交的证据，本院经审查认为，土地用途应以权属登记为准，从相关登记情况来看，案涉土地用途系工业用地，案涉房屋系属工业厂房，上诉人马德仁所举证据不能证明案涉土地性质已变更为非工业用途的事实，本院对该组证据不予确认。 本院对一审查明的《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中马德仁签订租赁合同时间为2013年11月28日以外的其他事实予以确认。另查明，《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中记载的马德仁签订合同时间存在笔误，签订时间应为2013年11月17日、2014年3月6日。该二份租赁协议第八条均约定甲方必须切实支持和维护乙方享有和行使权利，未经乙方书面同意，甲方绝对不准将乙方所租赁的房屋转租、转让。丰臻工艺品公司所有的坐落于义乌市的土地性质为工业，土地使用权证号为义乌国用（2008）第1-7119号。该土地上第4幢房屋（房权证号：义乌房权证稠江字第ｃ××号）系工业厂房。本案讼争房屋在第4幢房产内。 本院认为，本案的争议焦点是马德仁与丰臻工艺品公司签订的《房屋租赁协议书》的性质问题。判断当事人之间的法律关系性质，应根据双方当事人约定以及实际履行的权利义务进行综合考量。依据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但综合本案以下因素分析：首先，《房屋租赁协议书》第三条关于租赁房屋具体到期期限以土地使用到期期限为准的约定，表明该协议约定期限与土地使用期限一致。其次，协议还作出了20年对价需一次性支付的规定。再次，案涉标的物系工业厂房，协议书却约定作为公寓使用。最后，案涉租赁协议第八条关于未经马德仁书面同意，丰臻工艺品公司绝对不准将马德仁租赁的房屋进行转让的约定，实际是对房屋所有权人丰臻工艺品公司的转让权作出了限制，不符合租赁合同的性质。因此，案涉《房屋租赁协议书》存在双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的情形，其未经相关行政部门审批将工业厂房变相出售给个人作为公寓使用，属以租代售。一审法院认定《房屋租赁协议书》无效，并作出的实体处理，并无不当。至于合同无效后的处理问题，因丰臻工艺品公司已进入破产程序，当事人可通过向丰臻工艺品公司管理人申报债权等方式另行解决，本案不予处理。综上，马德仁的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人马德仁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 金佳卉 审 判 员 高丽霞 二〇一九年十二月二十五日 代书记员 施秀慧