福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0504民初2655号 原告（反诉被告）：彭抛纲，男，1982年2月2日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告（反诉被告）：潘明缎，女，1983年2月3日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：陈福勇，福建品同律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭好治，女，1983年6月8日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：杜振祥，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄萍萍，福建麒顺律师事务所律师。 原告（反诉被告）彭抛纲、潘明缎与被告（反诉原告）彭好治房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭抛纲、潘明缎的共同委托诉讼代理人陈福勇，被告（反诉原告）彭好治及其委托诉讼代理人杜振祥、黄萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭抛纲、潘明缎向本院提出诉讼请求：1.判令彭好治立即向彭抛纲、潘明缎支付购房尾款1万元及违约金8645元（从2019年10月10日起暂计算至2019年10月28日止，实际应计算至彭好治付款完毕之日止，每逾期一日按总成交价0.005%计算违约金）；2.判令彭好治立即向彭抛纲、潘明缎支付天然气399.47元和物业费134.4元（上述款项共计19178.87元）；3.判令彭好治承担本案诉讼费。事实和理由：彭抛纲、潘明缎与彭好治于2019年8月9日签订《房产买卖合同》，约定彭抛纲、潘明缎将位于泉州市洛江区万安吉安社区康桥学府2号楼2006房屋出售给彭好治，成交价为91万元，付款方式为部分按揭贷款。彭抛纲、潘明缎已依约将案涉房产变更至彭好治名下，同时也履行完毕《房产买卖合同》约定的其他所有合同义务，但截至起诉之日，彭好治尚欠彭抛纲、潘明缎购房尾款1万元、天然气费399.47元和物业费134.4元，经彭抛纲、潘明缎多次催款，彭好治均以各种理由拒绝支付。为了维护自己的合法权益，现诉至法院，望判如诉请。 彭好治辩称，1.彭抛纲、潘明缎未能依约履行交付义务，彭好治有权行使先履行抗辩权，待彭抛纲、潘明缎纠正违约行为后再支付尾款，彭好治不存在违约行为，无需承担违约责任。彭好治与彭抛纲、潘明缎于2019年8月9日签订《房产买卖合同》，向彭抛纲、潘明缎购买位于泉州市洛江区，转让标的物包括大部分的屋内设施、家电家具等。办理交接时，彭好治发现彭抛纲、潘明缎将原已一并转让、属于彭好治的物品搬走。彭好治本着友好协商的态度，多次与彭抛纲、潘明缎联系或通过中介要求彭抛纲、潘明缎返还物品或在购房尾款中折价抵扣，但彭抛纲、潘明缎未能正视自己的违约行为，反倒起诉彭好治，致使矛盾加剧。彭抛纲、潘明缎未依约交付转让的全部标的物，违约在先，彭好治有权行使先履行抗辩权，在彭抛纲、潘明缎未纠正违约行为的情况下，可暂不支付尾款。彭好治不存在任何违约行为，无需承担违约责任。2.彭抛纲、潘明缎诉求彭好治向其支付天然气费及物业费没有事实依据。根据《房产买卖合同》约定，房屋交付前，该房产所产生的费用包括但不限于水电费、物业管理费等有关费用由彭抛纲、潘明缎负责缴清，交付后该房产所产生的费用由彭好治自行承担。彭抛纲、潘明缎未能依约缴清水费，彭好治代为缴纳的该房产交付前2019年9月份产生的水费56.01元应在尾款中扣除。彭好治自行承担房产交付后所产生的费用，彭抛纲、潘明缎亦不可能代彭好治支付交付后所产生的费用。彭抛纲、潘明缎亦未提供任何证据证明其代彭好治垫付房产交付后所产生的任何费用，其要求彭好治向其支付天然气费及物业费没有事实依据。退一步说，倘若彭抛纲、潘明缎有提前预缴了天然气费和物业管理费，亦应自行向燃气公司和物业公司主张办理退费，与彭好治无关。综上所述，彭抛纲、潘明缎的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法判决驳回其诉讼请求。 彭好治向本院提出反诉请求：1.依法判令彭抛纲、潘明缎立即返还房产交付前多搬走的物品（风扇3个，蒸衣服机1个，音响1对，茶几上的玻璃1块，沙发坐垫饰品若干，鞋柜1个）及违约金8645元（自2019年10月10日起至实际返还之日止每日按总价91万元的万分之五的标准计算，暂计至2019年10月28日）；2.判令彭抛纲、潘明缎支付给彭好治因追究彭抛纲、潘明缎违约责任而支付的律师费用5000元；3.本案全部诉讼费用由彭抛纲、潘明缎承担。事实和理由：彭好治与彭抛纲、潘明缎于2019年8月9日签订了《房屋买卖合同》，约定彭好治向彭抛纲、潘明缎购买位于泉州市洛江区，房产的转让包括大部分的屋内设施。彭好治依约履行合同，但彭抛纲、潘明缎在交付房屋前将原已一并转让、属于彭好治的物品搬走。彭好治多次与彭抛纲、潘明缎协商，要求其及时返还搬走的物品或折价抵扣，以便结清购房尾款，但彭抛纲、潘明缎未能正视自己的违约行为，对彭好治的合理要求置之不理，反而恶意起诉要求彭好治支付购房尾款及违约金，实属不该。根据法律规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。彭抛纲、潘明缎搬走彭好治的物品违约在先，又拒不协商解决由此造成的纠纷，彭抛纲、潘明缎理应承担违约责任。根据合同约定，彭抛纲、潘明缎除应返还彭好治的物品外，还应向彭好治支付违约金及彭好治因追究彭抛纲、潘明缎违约责任而支付的律师费。为维护自己的合法权益，特具状向法院反诉，请求法院依法支持彭好治的反诉请求。 彭抛纲、潘明缎辩称，彭好治的诉讼请求没有任何法律依据。首先，彭好治所诉请返还的物品不在《房产买卖合同》约定的应当由彭抛纲、潘明缎向其交付的物品之内，所以彭抛纲、潘明缎不存在违约。既然彭抛纲、潘明缎不存在违约，也就不应由彭抛纲、潘明缎承担向彭好治返还物品及支付违约金责任。同时，彭好治由此产生的包括但不限于律师费等费用应由彭好治自行承担。其次，《房产买卖合同》也未对搬走案涉物品情形约定相关违约责任。最后，彭好治所主张的律师费也未提供相关的付款凭证，无法证实彭好治是否已实际支付费用。综上，彭抛纲、潘明缎不存在违约行为，反而是彭好治未按合同约定的付款时间履行付款义务，造成违约，最终违约责任应由彭好治承担。 本院经审理认定事实如下：彭抛纲、潘明缎与彭好治于2019年8月9日签订《房产买卖合同》，约定彭抛纲、潘明缎将位于泉州市洛江区万安吉安社区康桥学府2号楼2006房屋出售给彭好治，成交价为91万元。《房产买卖合同》第三条转让内容：1.甲方（指彭抛纲、潘明缎，下同）同意上述房产的转让包括屋内设施：沙发一套、茶几一个、床三张、客厅电视机一台、中央空调一台、餐桌一个、餐椅六把、集成灶一台、热水器二台、电视柜一个、固定装修；2.甲方同意随上述房产转让给乙方（指彭好治，下同）的附属配套设施包括水电、管道煤气。第八条房产交接：甲方应于收到全额房款七日内将房产交付给乙方使用；交付前，该房产所产生的费用包括但不限于水电、物业管理费等有关费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产所产生的水电费、管理费等各项费用由乙方自行承担；房屋水电物业预留金1万元，应于上述房产水、电、煤气、有线电视、物业管理等交接完毕之日交付给甲方。第十条违约责任：1.甲乙双方在签订本合同后，双方不得中途违约。任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能完成的，属于根本违约。若甲方违约，应书面通知乙方，并自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）；若乙方违约，乙方所支付的定金不予退还及甲方为追究乙方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）；2.甲乙双方任何一方未能及时备齐材料而导致交易延迟受理、甲方未能按时进行房产交接、乙方未能按时付款均属延迟履约行为。每逾期一日，由延迟履约方向守约方支付上述房产总成交价的0.05%的滞纳金。逾期七日，构成根本违约行为，违约方应按上述第一条约定承担违约责任。买卖双方在签订合同时进行商谈，彭抛纲明确表示除了小电视机、冰箱、洗衣机其要带走，宽带和有线其要移走外，其他物品留给彭好治。彭好治于合同签订当日支付定金5万元，于2019年9月3日支付房款25万元，于2019年9月29日支付房款60万元。2019年10月3日，彭抛纲、潘明缎将案涉房屋及室内部分物品交付给彭好治。根据签订合同时屋内设施状况视频和交付房屋时屋内设施状况视频，可以认定彭抛纲、潘明缎未将风扇1个，蒸衣服机1个，音响1对，茶几上的玻璃1块，鞋柜1个一并交付给彭好治。另查，彭抛纲、潘明缎于2019年1月3日预缴2019年1-12月物业管理费1518元。彭好治于2019年11月2日代为缴纳涉案房产交付前（2019年9月份）产生的水费56.01元。 本院认为，彭好治与彭抛纲、潘明缎签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。双方在签订合同时进行商谈，彭抛纲明确表示除了小电视机、冰箱、洗衣机其要带走，宽带和有线其要移走外，其他物品留给彭好治。在交付涉案房产时，彭抛纲、潘明缎未将风扇1个，蒸衣服机1个，音响1对，茶几上的玻璃1块，鞋柜1个一并交付给彭好治，有违诚信原则。彭好治请求彭抛纲、潘明缎返还多搬走的风扇等物品，本院予以支持。彭抛纲、潘明缎在收到全额房款七日内将涉案房产交付给彭好治使用，已经履行了合同的主要义务。其未将风扇等物品一并交付给彭好治的行为，不构成根本违约，故彭好治请求彭抛纲、潘明缎支付违约金8645元和律师费5000元，本院不予支持。《房产买卖合同》第八条约定，房屋水电物业预留金1万元，应于涉案房产水、电、煤气、有线电视、物业管理等交接完毕之日交付给甲方。现双方已就上述事项交接完毕，故彭好治应将预留金1万元支付给彭抛纲、潘明缎。因彭抛纲、潘明缎在交付涉案房产时未能将风扇等物品一并交付给彭好治，且涉案房产交付前（2019年9月份）所产生的水费还未缴清，彭好治有权行使先履行抗辩权，故彭抛纲、潘明缎请求彭好治支付违约金8645元，本院不予支持。彭抛纲、潘明缎请求彭好治支付天然气399.47元，因缺乏事实依据，本院不予支持。彭抛纲、潘明缎预缴的2019年10-12月物业管理费379.5元（1518元÷12个月×3个月），彭好治应返还给彭抛纲、潘明缎。彭抛纲、潘明缎仅请求返还134.4元，本院予以照准。彭好治代为缴纳的涉案房产交付前（2019年9月份）所产生的水费56.01元，可以在其应付款项中抵扣。 综上所述，彭抛纲、潘明缎的诉讼请求以及彭好治的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十七条、第九十九条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、彭抛纲、潘明缎应于本判决生效之日起十日内向彭好治返还多搬走的物品（风扇1个，蒸衣服机1个，音响1对，茶几上的玻璃1块，鞋柜1个）。 二、彭好治应于本判决生效之日起十日内支付给彭抛纲、潘明缎预留金1万元。 三、彭抛纲、潘明缎应支付彭好治代为缴纳的水费56.01元，彭好治应支付彭抛纲、潘明缎预缴的物业管理费134.4元。两相抵扣，彭好治应于本判决生效之日起十日内支付给彭抛纲、潘明缎78.39元； 四、驳回彭抛纲、潘明缎的其他本诉请求; 五、驳回彭好治的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费279元，减半收取计139.5元，由彭抛纲、潘明缎负担65.5元，彭好治负担74元。反诉案件受理费68元，减半收取计34元，由彭好治负担27元，彭抛纲、潘明缎负担7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄正乾 二〇一九年十二月二十六日 书记员  陈婷婷 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。