云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3690号上诉人（原审被告）：郑玲，女，1972年11月6日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：房梅芹，女，汉族，1983年9月23日生，云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：蔡朝进、罗丽晶，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩，总经理。委托诉讼代理人：张慧洁，公司员工，特别授权代理。上诉人郑玲与被上诉人房梅芹及原审被告昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城地产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初6983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑玲上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、一、二审诉讼费由房梅芹承担。事实和理由：首先，房梅芹并未提交证据证明郑玲欲提高涉案房屋的首付款；其次，在涉案合同中已约定一方违约的，则必须赔偿守约方房价的20%作为违约金，并未约定适用定金罚则；第三，房梅芹在一审起诉时是以涉案房屋还有其他人的户口信息为由主张郑玲违约，是因房梅芹发现不迁户口并不影响房屋的交易，遂杜撰郑玲欲增加购房首付款一说；第四，涉案房屋交易之所以未能如期履行，是因房梅芹无法筹集首付款所致；第五，房梅芹提交的录音证据系孤证，存在诸多疑点，录音内容不完整，依法不应当采信。综上，请求二审法院改判支持郑玲的全部上诉请求。房梅芹辩称，房梅芹已向郑玲支付了合同约定的定金，因郑玲违约，按照合同法的相关规定，郑玲应当双倍返还房梅芹定金。一审判决并无不当，依法应当维持。荣城地产陈述，对郑玲的上诉请求不予认可，请求二审法院驳回上诉，维持原判。房梅芹向一审法院起诉请求：1、判令解除房梅芹、郑玲签订的《房产买卖合同》；2、判令郑玲向房梅芹双倍返还剩余定金52,000元（注：双倍定金为100,000元，荣城地产己返还48,000元，剩余52,000元未支付）；3、判令荣城地产向房梅芹返还议价金3,000元，以上款项为：55,000元；4、本案诉讼费、保全费、担保费以及其他实现债权的费用由郑玲承担。一审法院认定事实：2018年1月15日，房梅芹（买方、乙方）与郑玲（卖方、甲方）、荣城地产（居间方、丙方）签订一份《房屋买卖合同》（编号M1750002），该合同约定由房梅芹向郑玲购买位于昆明市官渡区南站小区167栋1102号房屋，房屋成交总价为1230000元。为保证交易顺利履行，乙方交付甲方购房定金50000元。双方约定在2018年2月15日前办理（房屋所有权证）过户手续并委托荣成地产协助办理。过户当日甲乙双方必须保证所提供的材料真实、合法、有效、无误、齐全。如因任何一方提供材料的原因导致交易不成给另一方造成损失的，应当给予赔偿。甲方或乙方逾期7日无正当理由不来办理(房屋所有权证)产权过户手续的视为违约。守约方有权单方解除合同，违约方承担因此带来的一切后果。在过户当日，当乙方看到产权部门出具的写有自己姓名的收件收据时，乙方付给甲方购房首付款330000元。剩余房款900000元乙方须在接到通知后10日内筹集资金，一次性付清甲方房款，双方约定于款清交房。合同签订当天，房梅芹支付郑玲购房定金50000元，郑玲向房梅芹出具《定金收条》，该款实际由荣城地产代为保管。2018年2月15日双方约定办理房屋产权过户的时间届满，因郑玲提出要求将房屋首付款的额度提高，双方协商未果，未办理产权过户手续。之后应房梅芹的要求，荣城地产将其代为保管的定金50000元中的48000元退还给房梅芹。诉讼中，房梅芹于2018年8月2日向一审法院提出财产保全申请，请求对郑玲价值52000元的财产进行保全。一审法院依法作出(2018)云0111民初6983号民事裁定书，裁定查封郑玲名下坐落于（房产证号：20××35）房屋，查封期限为三年，房梅芹为此支出财产保全申请费540元。现房梅芹以郑玲违约为由诉至一审法院主张如上诉求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，房梅芹与郑玲、荣城地产所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自所负义务。按照该合同的约定，郑玲负有协助房梅芹办理涉案房屋产权过户的义务，但郑玲单方欲提高房屋首付款，双方协商未果，未能如期办理过户手续，导致合同无法继续履行，郑玲的行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因郑玲的违约行为导致双方签订的合同目的不能实现，现房梅芹要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求有相应事实及法律依据，一审法院予以支持。对于房梅芹要求郑玲、荣城地产双倍返还剩余定金52000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，因郑玲的违约行为导致合同解除，郑玲应按照合同约定及法律规定承担相应违约责任，故房梅芹要求郑玲双倍返还定金，有事实及法律依据。同时，因房梅芹交纳的定金50000元由荣城地产代为保管，荣城地产已向房梅芹退还定金48000元，其继续占有剩余2000元于法无据，应予以退还。剩余双倍定金余额50000元应由违约方郑玲支付。关于房梅芹要求荣城地产退还议价金3000元的诉讼请求，房梅芹仅提供议价表，不能直接证实房梅芹向荣城地产交纳过议价金的事实，对此项诉讼请求不予支持。庭审中郑玲提出其并不存在违约行为的辩解意见，因与本案查证事实相悖，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告房梅芹与被告郑玲、昆明荣城房地产经纪有限公司于2018年1月15日签订的《房屋买卖合同》（编号M1750002）；二、被告郑玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告房梅芹定金50,000元；三、被告昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告房梅芹定金2,000元；四、驳回原告房梅芹的其他诉讼请求。一审案件受理费1,175元，减半收取587.5元，由被告郑玲负担，余额587.5元退还原告房梅芹。诉讼保全费540元由被告郑玲负担。二审中，各方当事人均无新的证据提交。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、如何确定本案的违约方；二、本案是否适用定金罚则。本院认为，一、关于违约方的认定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中双方当事人于2018年1月15日签订了涉案《房屋买卖合同》，该合同合法有效，双方均应依照合同约定履行义务；房梅芹依约向郑玲交付了购房定金50000元，并由荣城地产保管；而依据房梅芹提交的录音证据，因郑玲单方提高首付款额度且双方未能协商一致，进而导致双方未能办理产权过户登记，该录音中郑玲明确认可其要求提高首付款的事实，该陈述与房梅芹的陈述一致，郑玲现在不予认可该陈述，但是没有相反的证据予以推翻，其该项抗辩主张不能成立，一审法院认定郑玲存在违约行为并无不当。二、关于是否双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案因郑玲的违约行为导致涉案《房屋买卖合同》解除，房梅芹对其损失有权选择适用违约金条款或者定金条款，房梅芹选择适用定金罚则要求郑玲双倍返还定金100000元，一审判决在扣除由荣城地产保管的50000元后，判决郑玲向房梅芹返还剩余定金50000元符合法律规定。综上，郑玲的上诉请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人郑玲负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇一九年十二月十八日法官助理熊金华书记员蔡磊