山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11318号 上诉人（原审原告）：宗成良，男，1940年5月26日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：宿启建，山东海盾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王良，男，1976年12月16日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张吉青，山东汇通律师事务所律师。 原审第三人：青岛市北新民生综合医院有限公司，住所地青岛市市北区杭州路131号。 法定代表人：赵明强，职务：总经理。 委托诉讼代理人：荆福传，男，1959年5月27日出生，汉族，住青岛市崂山区，系该公司工作人员。 上诉人宗成良因与被上诉人王良、原审第三人青岛市北新民生综合医院有限公司（以下简称新民生医院公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初9649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 宗成良向本院提出上诉，请求：撤销山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初9649号民事判决，依法改判支持一审诉讼主张或发回重审。事实与理由：2006年1月1日，上诉人与被上诉人王良签订房屋租赁合同，由被上诉人王良承租上诉人宗成良位于青岛市市北区杭州路131号内约350平方米的商铺，租期五年。2009年被上诉人王良购买了商铺二层网点连同租赁上诉人的部分商铺开设宾馆。被上诉人王良未经上诉人同意，将其中的一部分约130平方米转租给原审第三人新民生医院公司使用。2011年12月31日房屋租赁合同到期后，上诉人与被上诉人又续签合同，续期三年。2014年12月31日到期后，被上诉人不再续签合同，也不交租金，但拒不归还上诉人的房屋继续使用，其中130平方米由原审第三人占用。为此，上诉人多次找被上诉人理论，被上诉人竟躲起来不露面。上诉人找原审第三人交涉，原审第三人讲房子是被上诉人租给他的，应当三方见面一起商谈。2015年7月被上诉人因欠外债被法院强制执行以租抵债把宾馆强制租赁给案外人青岛蔚蓝假日酒店，青岛蔚蓝假日酒店遂与上诉人签订租赁合同。另外一部分约130平方米由原审第三人继续占用。上诉人多次交涉未果，上诉人于2016年向法院起诉被上诉人和原审第三人，诉讼请求：1、交还房屋；2、支付2015年1月1日至2015年7月1日房租；3、偿付2015年7月16日至2017年2月未返还（由原审第三人占用使用）的房屋租金损失及违约金53万余元；4、恢复与他人房租的界墙。诉讼期间，原审第三人慑于法律的威严，就占用的房屋与上诉人达成房屋租赁协议。该协议确定了所占用房屋的面积为130平方米。2017年底，青岛市市北区人民法院作出（2016）鲁0203民初6205号民事判决（以下称6205号判决），该判决仅支持第2项诉讼请求，对其他诉讼请求作出不予一并处理，判令上诉人可另行主张的判决。二、以上事实清楚地表明，一审判决认为6205号判决已就被上诉人王良的违约行为作出了判决，上诉人又以支付违约金为由提起诉讼，案件不再重复处理的判决是明显错误的。1、6205号判决仅支持第2项诉讼请求即支付2015年1月1日至2015年7月15日的租金，而对于2015年1月1日至2015年7月15日的违约金，和第3项、第4项诉讼请求并未处理，而是明确上诉人可另行主张。原审第三人直到2017年9月才同上诉人签订合同，2015年7月至2017年9月的租金损失6205号判决并未涉及，不存在“法院已处理不再重复处理”的情形。2、根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第二条第三款规定:被上诉人逾期腾房，每日按核算成日租金2倍赔偿租金损失。但6205号判决因当时上诉人未主张违约金，故仅判决按协议租金支付，未判决的违约金应予支持。三、一审判决认为上诉人未能举证证明原审第三人于2015年1月1日至2015年7月15日期间占用涉案房屋，这是明显是错误的。首先从6205号判决书中不难看出，原审第三人自始至终承认其占用该房屋开办医院的事实，只是对于其占用部分的面积不能确定。在本案诉讼过程中，原审第三人也未否认该事实。其次，被上诉人对于已向上诉人归还房屋的主张负有举证义务。再次，6205号判决对于被上诉人未归还房屋的事实也已认定，而且在上诉人与原审第三人的房屋租赁补充合同中也明确了被上诉人违约占房事实。一审关于第4项的诉讼请求的判决理由，上诉人认为是不正确的。首先，上诉人与他人的房屋之间存在界墙是常识性问题，被上诉人将所有房屋租下来后，全部打通使用是不争的事实。其次，被上诉人多次作出书面承诺，租赁关系解除后，恢复原来的界墙。综上所述，上诉人认为一审法院判决错误，请求二审法院公正判决，以维护法律尊严和上诉人的合法权利。 王良答辩称，双方之间的纠纷已由青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终1139号判决审理终结，双方不存在债权债务关系。被上诉人在承租期间，没有改变房屋结构，不存在恢复原状的问题。上诉人滥用诉权，请求无理，请求法庭驳回上诉，维持原审判决。 原审第三人新民生医院公司述称，原审第三人与上诉人、被上诉人在2015年至2017年没有任何租房、租赁关系，其认为青岛市市北区法院（2018）鲁0203民初9649号判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求法院驳回上诉人上诉，维持原判。 宗成良向一审法院提出诉讼请求：1、请判令王良支付房屋租赁违约金455603元；2、判令王良恢复其租赁期间擅自拆除的租赁房屋与相邻的他人房屋之间的隔墙；3、新民生医院公司承担连带赔偿责任；4、由王良和新民生医院公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：宗成良、王良于2011年12月22日签订房屋租赁合同，约定宗成良将位于青岛市市北区杭州路131号约350平方米的网点租给王良使用，每年租金23万元，租期为2012年1月1日至2014年12月31日。合同第2条第3款规定，本合同因租赁期满或其他原因终止，王良应立即搬迁腾出，否则每逾期一日，王良须按不低于按本合同核算的日租金的二倍的金额赔偿违约金。本合同履行期间，王良未经宗成良同意，将其中的130平方米房屋转租给新民生医院公司使用。同时王良未经宗成良同意，擅自将宗成良房屋与相邻的他人的房屋之间的界墙拆除，合同到期后，王良拒不归还房屋，宗成良多次找王良和新民生医院公司讨要未果，宗成良要求王良修复拆除的界墙，王良也置若罔闻。为此，依法提起诉讼，请求法院保护宗成良的合法权益。 王良在一审中辩称，双方之间的房屋租赁纠纷已经青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终1139号民事判决审理终结，宗成良重复起诉违背一案不再审原则，宗成良起诉事实有误，请求不当，主体有误，请求法庭驳回宗成良诉讼请求。 新民生医院公司在一审中述称，宗成良、王良之间的合同及违约行为，与新民生医院公司没有直接关联，因此不存在民事连带责任。 一审法院认定事实如下：2011年12月22日，宗成良（甲方、出租人）与王良（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛市市北区杭州路131号内，建筑面积约为350平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期间自2012年1月1日至2014年年底。合同约定，租赁期间乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；乙方利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；乙方拖欠租金超过应付期限三十日的，甲方有权单方终止合同，收回房屋。因租赁期满或其他原因终止，乙方应立即搬迁腾出，否则由此所致甲方之损失全部由乙方负责赔偿，每逾期一日，乙方须按不低于按合同核算的日租金的二倍赔偿甲方的经济损失。房屋年租金为230000元。合同期间届满后，双方未续订租赁合同。2016年7月13日，宗成良以房屋租赁合同纠纷为由向王良及新民生医院公司提起诉讼，要求王良支付涉案房屋自2015年1月1日至2015年7月15日的房租124583.33元；支付自2015年7月16日至2016年12月15日未返还宗成良房屋约150平方米房租203571.43元；要求王良及新民生医院公司将租赁宗成良未交付的150平方米的房屋恢复原状并交付宗成良等。一审法院于2017年5月26日作出（2016）鲁0203民初6205号民事判决，判决王良支付宗成良自2015年1月1日至2015年7月15日的房屋占用使用费124583.33元。后王良不服该一审判决向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院于2018年6月23日作出（2018）鲁02民终1139号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年8月8日，宗成良（甲方、出租方）与新民生医院公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定甲方将位于青岛市市北区杭州路131号101户内面积约80平方米的部分房屋（实际面积为130平方米）租赁给新民生医院公司。租赁期间自2017年9月1日至2023年8月31日，2017年9月1日至2020年8月31日的年租金为税前70000元，2020年9月1日至2023年8月31日的年租金为税前77000元。庭审中，宗成良主张其为青岛市市北区杭州路131号房屋的所有权人，并提交其与青岛东岳房地产开发公司于1995年12月6日签订《青岛市商品房购销合同》、宗成良单独所有的位于市北区杭州路131号89号网点的房屋所有权证、宗成良的配偶王文德单独所有的位于市北区杭州路131号72号网点的房屋所有权证。王良对宗成良及王文德的房产证没有异议，但对商品房购销合同及收据不予认可，王良辩称合同主体已经涂改，产权归属不是宗成良，合同及收据不能作为房产的证据。新民生医院公司辩称该合同不能证明合同中的房屋与其租赁的房屋一致，且收据与其无关。但在（2016）鲁0203民初6205号案件中，王良及新民生医院公司对宗成良提交的房屋购销合同及收据的真实性无异议，故案件中对王良及新民生医院公司的该项抗辩意见，法院不予采纳。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。宗成良、王良于2011年12月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。宗成良、王良签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限截止至2014年年底。合同期间届满后，宗成良、王良双方未再签订房屋租赁合同，因此，双方之间的房屋租赁法律关系已经终止，根据合同约定，王良应于2014年12月31日将房屋腾还给原告，而青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6205号和山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终1139号民事判决均已认定，王良向宗成良交付房屋的时间为2015年7月15日，并判决王良支付宗成良自2015年1月1日至2015年7月15日的房屋占有使用费124583.33元。现宗成良根据合同约定要求王良支付自2015年1月1日至2017年8月30日的违约金455603元。根据《最高人民法院》第十八条的规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”法院认为，租赁期间届满后，承租人不及时返还租赁物的行为属于违约行为，应赔偿因其违约造成出租人的损失，而承租人支付的逾期腾房占有使用费即属于违约金性质。在青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6205号和山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终1139号民事判决中已就王良的违约行为予以认定，并判决王良支付房屋占用使用费以赔偿宗成良的损失，故宗成良现又以支付违约金为由提起诉讼，法院不再重复处理。宗成良要求王良恢复租赁房屋期间擅自拆除的与相邻房屋之间的隔墙，王良辩称宗成良不能证明租赁以前房屋的实际状态，因此不存在恢复问题。法院认为，宗成良未能明确王良及新民生医院公司使用的房屋区域、位置等具体情况，也未提交有效证据证明隔墙系王良及新民生医院公司拆除。故对于宗成良的该项诉讼请求，法院不予支持。对于宗成良要求新民生医院公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，宗成良未能举证证明新民生医院公司于2015年1月1日至2015年7月15日期间占有使用涉案房屋，也未举证证明案涉隔墙系新民生医院公司拆除。故对宗成良的该项诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，判决：驳回宗成良的诉讼请求。案件受理费8134元，由宗成良负担。 二审中，宗成良明确违约金请求由原审的455603元变更为409331元，并明确违约金的计算方式，按照上诉人宗成良与被上诉人王良于2011年12月22日签订的《房屋租赁合同》计算，350平方米年租金23万元，每平方米每月租金54.76元，未返还房屋面积130平方米，占用期限25.5个月，130平方米25.5个月租金共人民币181529.4元，按照约定双倍租金为363058.8元，2015年1月1日至2015年7月15日之前6205号判决只判令支付租金，未判令支付违约金应为46272.2元，合计409331元。 二审期间，上诉人宗成良提交2015年7年5日宗成良与王良就解除合同后的善后作出的说明一份（复印件）和补充协议一份（复印件），以证明王良拆除界墙后及日后恢复的事实。王良质证称，对以上证据的真实性有异议，不认可宗成良的主张。新民生医院公司质证称，对上诉人提交的两份证据均不认可，且与其无关。 庭审过程中，上诉人与被上诉人就涉案房屋是否办理交接存在争议，上诉人主张双方并未办理交接，被上诉人主张双方办理了交接，交接方式是被上诉人告知了涉案房屋现使用人是新民生医院公司。另，各方当事人对新民生医院公司现承租的130平方米涉案房屋在2015年7月至2017年8月的使用情况存在争议，上诉人宗成良、被上诉人王良均主张涉案房屋在2015年7月至2017年8月期间由新民生医院公司使用，新民生医院公司不予认可，主张其从2017年9月与上诉人宗成良签订合同后才开始使用涉案房屋。 本案另查明，青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6205号民事判决作出后，王良提出上诉，山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终1139号民事判决对此作出了处理。山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终1139号民事判决对于“宗成良、王良于2011年1月签署《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限截止至2014年年底。合同期限届满后，双方未续订合同。宗成良与案外人于2015年7月15日订立租赁合同将部分房屋另行出租，房屋用途为开设连锁酒店。宗成良主张2015年7月16日至2017年2月15日止未返还房屋（约150平方米）的租金203571.43元，并主张王良及新民生医院公司将未返还的150平方米房屋返还，因宗成良未提交足够证据明确王良未返还房屋的具体区域、范围，面积亦系宗成良估算，王良均不予认可，应视为标的物不明确，对该诉讼请求，不予一并处理，宗成良可另行主张。案件审理中，宗成良申请撤销根据租赁合同的第二条约定主张经济赔偿金的诉讼请求，且在规定时间内未补交诉讼费用，对宗成良主张经济赔偿金的主张不予处理，宗成良可另行主张。宗成良主张对相应房屋恢复原状，并说明涉案房屋分别由王良、新民生医院公司及其他案外人使用。对于王良陈述的他人使用部分的房屋，王良称房屋已返还宗成良，新民生医院公司称宗成良的主张无法确认。法院认为，对该诉讼请求，宗成良亦未能明确王良及新民生医院公司使用的房屋区域、位置等具体情况，应视为标的物不明确，案件中不予一并处理，宗成良可另行主张。判决：王良于判决生效之日起10日内支付宗成良房屋占有使用费124583.33元。”予以认定、维持。 本院查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点是：一、上诉人宗成良再行提起诉讼要求被上诉人王良支付违约金和恢复界墙是否属于一事两诉；二、原审第三人新民生医院公司是否应当承担连带责任。本院认为，上诉人宗成良与被上诉人王良签订《房屋租赁合同》，约定王良租赁宗成良面积为350平方米的涉案房屋，租期为2012年1月1日至2014年12月31日。合同到期后，承租人王良应当返还涉案房屋。被上诉王良未提交办理交接、返还涉案房屋的证据材料，上诉人宗成良自认于2015年7月16日收回部分涉案房屋出租给案外人青岛蔚蓝假日酒店有限公司使用，青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6205号民事判决已对此事实作出认定，故本院认定2014年12月31日涉案合同到期后被上诉人王良未按照约定返还涉案房屋。关于上诉人要求双倍支付2015年1月1日至2015年7月15日的违约金的上诉请求，本院认为，《最高人民法院》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”参照以上规定，在房屋租赁合同履行期限届满后，承租人继续占有使用房屋构成不当得利，人民法院参照合同约定的租金标准判令承租人支付房屋占有使用费，符合民法公平原则和有关司法解释的立法精神。上诉人宗成良与被上诉人王良于2011年12月22日签订的《房屋租赁合同》第二条约定，“本合同因租赁期满或其他原因终止，乙方（王良）应立即搬迁腾出，否则由此所致甲方（宗成良）之损失全部由乙方（王良）负责赔偿，每逾期一日，乙方（王良）须按不低于本合同核算的日租金的二倍的金额赔偿甲方（宗成良）的经济损失。”在租赁期间届满后，承租人王良未及时返还租赁房屋，应支付出租人宗成良涉案房屋占有使用费和违约金。关于上诉人宗成良2015年1月1日至2015年7月15日的房屋占有使用费损失，青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6205号民事判决被上诉人王良支付上诉人宗成良占有使用费124583.33元，该期间的房屋占有使用费损失法院已经作出处理，本院不再审理。但上诉人宗成良主张该部分的违约金，青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6205号民事判决并未进行处理，本案再行审理，不属于“一事两诉”。上诉人宗成良要求被上诉人王良按照2011年12月22日签订的《房屋租赁合同》第二条约定，支付按照日租金两倍计算的违约金。被上诉人王良当庭表示不应当交纳违约金。根据“举轻以明重”的释法原理，可以推定被上诉人王良主张违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。参照《最高人民法院》第十八条的规定，人民法院参照合同约定的租金标准判令承租人支付房屋占有使用费，符合民法公平原则。根据上述规定，结合本案案情，上诉人宗成良与被上诉人王良约定的违约金计算方式明显过高，本院酌定将涉案违约金调整为涉案房屋占有使用费的0.3倍，被上诉人王良应在支付房屋占有使用费的同时支付违约金。青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6205号民事判决已对2015年1月1日至2015年7月15日的涉案房屋350平方米占有使用费认定为124583.33元，故该期间涉案房屋的违约金为124583.33×0.3=37375元。关于上诉人要求按未返还面积为130平方米的涉案房屋、占用期限25.5个月，按照约定双倍租金人民币363058.8元支付违约金的主张，本院认为，上诉人宗成良于2015年7月16日收回部分涉案房屋出租给案外人青岛蔚蓝假日酒店有限公司使用，该部分面积涉案房屋直至案件审理期间仍在使用。剩余的部分涉案房屋出租给原审第三人新民生医院公司使用，租赁期间为2017年9月1日至2023年8月31日。一审法院认定宗成良与新民生医院公司签署房屋租赁合同约定的出租房屋面积为130平方米，上诉人宗成良对该出租面积予以认可，在被上诉人王良未举证证明其在房屋租赁合同于2014年12月31日到期后返还涉案房屋的情况下，根据证据优势原则，应认定被上诉人王良2017年9月1日前仍未返还上诉人宗成良的房屋面积为130平方米。就该130平方米涉案房屋，在房屋租赁合同于2014年12月31日到期后，被上诉人王良未与上诉人宗成良办理交接，被上诉人王良应支付上诉人宗成良该130平方米涉案房屋自2015年1月1日至2017年8月30日的房屋占有使用费及违约金，2015年1月1日至2015年7月15日的涉案房屋占有使用费在青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6205号民事判决中已作出处理，对此期间该部分违约金前文已作出评判。被上诉人王良还应支付上诉人宗成良130平方米涉案房屋自2015年7月16日至2017年8月30日的房屋占有使用费和违约金。上诉人宗成良主张该部分的违约金，实质包含了房屋占有使用费和违约金，青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6205号民事判决并未进行处理，本案再行审理，不属于“一事两诉”，原审法院驳回上诉人宗成良的该部分诉讼请求错误，应予纠正。参照上诉人宗成良与被上诉人王良于2011年12月22日签订的《房屋租赁合同》计算，350平方米年租金23万元，每平方米每月租金54.76元，按房屋面积130平方米、占用期限25.5个月计算，该130平方米房屋自2015年7月16日至2017年8月31日的占有使用费181529.4元。按前文确定的将涉案违约金调整为涉案房屋占有使用费的0.3倍计算，涉案的130平方米房屋该期间的违约金为人民币54458.8元。综上，被上诉人王良还应支付上诉人宗成良涉案130平方米房屋自2015年1月1日至2017年8月31日的占有使用费人民币181529.4元、违约金91833.8元（37375元+54458.8元=91833.8元）。关于上诉人宗成良要求被上诉人王良恢复拆除隔墙的上诉请求，本院认为，上诉人宗成良与原审第三人新民生医院公司签订了《房屋租赁合同》，合同中约定新民生医院公司承租房屋以现状为准，租赁期为六年，自2017年9月1日至2023年8月31日止。为保护依法设立的合同，便于合同的继续履行，上诉人宗成良可在与新民生医院公司房屋租赁合同实际解除后，另行主张恢复房屋隔墙。关于上诉人宗成良要求新民生医院公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，因宗成良未能有效举证证明新民生医院公司于2015年7月16日至2017年8月30日期间占有使用涉案房屋，对上诉人宗成良的该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。原审认定事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，参照《最高人民法院》第十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市北区（2018）鲁0203民初9649号民事判决； 二、被上诉人王良于本判决书生效之日起十日内支付上诉人宗成良房屋占有使用费181529.4元； 三、被上诉人王良于本判决书生效之日起十日内支付上诉人宗成良违约金91833.8元； 四、驳回宗成良其他诉讼请求。 如果王良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8134元，由宗成良负担3254元，王良负担4880元；二审案件受理费8134元，由宗成良负担3254元，王良负担4880元。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇一九年十二月二十六日 书记员  王若怡