四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19590号 上诉人（原审原告）：汪愉，女，1981年12月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：谭玲，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐建忠，男，1981年11月19日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人汪愉因与被上诉人徐建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初6526号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。汪愉及其委托诉讼代理人谭玲、徐建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪愉上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持汪愉全部诉讼请求。事实和理由:原审判决事实认定错误，法律适用错误，具体如下：1.汪愉、徐建忠并未签订补充协议，一审中徐建忠也未出示补充协议，一审判决直接认定补充协议有效属于认定事实不清。2.根据案涉房屋买卖合同来看，双方并未约定需要办理委托公证，一审判决认定因办理公证和房产证问题发生纠纷缺乏事实依据。3.汪愉从未有解除合同的意思表示，刘明未取得汪愉授权在合同上签字不能视为汪愉签字。汪愉将房屋对外出售是基于徐建忠的明显违约行为，主动行使合同解除的权利而并非是基于知晓合同解除或者承认合同解除。4.本案当事人双方对合同解除没有达成一致，不能适用协商一致解除合同的法律规定。一审判决适用法律错误。汪愉合法权益遭受损害，应该得到保护。 徐建忠辩称，1.本案系汪愉利用伪造的房产证骗取徐建忠购房定金40万元引发的纠纷，后在民警协调下，汪愉的代理人刘明、徐建忠、经纪方进行协商，汪愉母亲同意退还购房定金，并达成一致解除合同。2.一审中徐建忠出示了案涉补充协议，明确约定了公证事宜，且徐建忠经过调查发现案涉房产的实际产权人并不是汪愉。故请求驳回汪愉上诉请求，维持原审判决。 汪愉向一审法院起诉请求：1.判令徐建忠向汪愉支付违约金48万元；2.判令徐建忠向汪愉支付委托律师费用3万元，委托中介费用2.4万元，并赔偿损失60万元；3.本案诉讼费用由徐建忠承担。 一审法院认定事实：甲方汪愉、乙方徐建忠、丙方成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（简称富房公司）于2018年6月4日签订《房屋买卖合同书》及补充协议，约定：甲方将位于成都市锦江区建筑面积177.88平方米的房屋，以240万元出售给乙方；在合同签订当日，乙方向甲方交付定金40万元，首付款40万元于2018年6月5日前支付甲方，且定金转化为首付款，尾款200万元乙方在2018年8月5日前支付给甲方；甲乙双方应于2018年8月5日按丙方通知亲临房屋所在地不动产登记局/房管局办理房屋过户递件手续；在2018年7月1日，甲方将该房屋交付给乙方；甲方在本合同签订当日内向丙方支付佣金24000元，乙方在本合同签订当日内向丙方支付佣金24000元；任何一方违约致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的20%作为违约金支付给守约方。合同签订后，徐建忠按约向汪愉支付购房定金40万元，之后，汪愉也按约向徐建忠交付了房屋。 一审法院另查明，2018年8月3日，徐建忠、汪愉及富房公司在公证处办理全权委托公证时，徐建忠因认为汪愉伪造案涉房屋房产证而与汪愉发生纠纷并向公安机关报警。次日，经派出所民警协调，三方同意解除合同，徐建忠收回了购房款40万元并出具了“收条”，载明：今收到汪愉退购房款40万元，双方之间的房屋买卖合同终止，债权债务已全部了结；三方责任取消，确认三方合同解除，三方互不追究责任等。徐建忠、富房公司工作人员以及刘明代汪愉均在“收条”上签字，落款时间为2018年8月4日。 一审法院还查明，汪愉于2010年12月3日通过私房买卖取得案涉房屋；2018年12月19日，汪愉通过所有权补证取得案涉房屋的不动产权证。庭审中，汪愉陈述已将案涉房屋出售给了案外人。 一审法院认为，汪愉、徐建忠、富房公司三方签订的《房屋买卖合同书》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，徐建忠按约支付了购房定金，汪愉按约交付了房屋；但在以后的合同履行中，双方因房产证问题发生纠纷，导致三方在公安机关的协调下，决定解除合同。庭审中，汪愉提出自己对合同解除未签字，不承认合同已解除。根据查明的事实，代汪愉签字是案外人刘明，汪愉承认是汪愉母亲的朋友，是专程到派出所帮汪愉解决纠纷的人，且汪愉已将购房款退还给徐建忠，按照汪愉的陈述，汪愉也已将案涉房屋出售给了案外人。从该一系列事实表明，汪愉不仅知道而且承认合同已解除，且已将案涉房屋另行出售，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审法院确认汪愉、徐建忠、富房公司三方签订的《房屋买卖合同书》及补充协议已于2018年8月4日解除。合同解除后，合同的权利义务终止，徐建忠不应再向汪愉支付购房尾款，汪愉提出徐建忠未向汪愉继续支付购房尾款而构成违约，应支付违约金的主张，于法无据，一审法院不予支持。本案中，汪愉未提交证据证明因为合同解除徐建忠给汪愉造成损失的事实存在，故其要求赔偿损失的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。汪愉要求徐建忠支付委托律师费、中介费的诉讼请求，无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，对汪愉提出的诉讼请求，应当予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回汪愉的全部诉讼请求。一审案件受理费15006元，减半收取7503元，由汪愉负担。 本院二审期间，汪愉申请证人张某出庭作证，拟证明系徐建忠是为了避免自身承担违约责任而有意实施一系列行为让汪愉及其母亲陷入了错误认识，从而导致本案纠纷的发生，徐建忠应承担违约责任。徐建忠发表质证意见认为，张某的陈述的其在公证处、派出所等处外面等候事实是真实的，但是张某的证人证言不能达到汪愉的证明目的。 本院经审查认为，证人作为汪愉的司机，其证言均系相关纠纷处理时其在门外等候的内容，并未达到证明徐建忠存在违约行为的目的，故本院对汪愉举示的该证人证言不予采信。 本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，汪愉、徐建忠在富房公司居间下签订的《房屋买卖合同书》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。案涉合同部分履行后，双方当事人因房产证问题发生争议后报警。本案诉讼中，双方当事人就案涉合同是否经当事人协商解除发生争议。本院认为，代汪愉签字的案外人刘明律师，其作为汪愉母亲的朋友受托到派出所帮汪愉解决本案涉及的房屋买卖纠纷。结合汪愉母亲向徐建忠退还全部已付购房款40万元的事实，案外人刘明在案涉收条上签字与汪愉母亲退款行为在意思表示上具有一致性、时间上具有同步性、行为上具有连贯性。作为合同相对方徐建忠基于前述事实有理由相信案外人刘明有权代表汪愉处理案涉纠纷，故本案中虽无充分证据证明案外人刘明在案涉收条上签字的具体确实权限内容，但徐建忠有理由相信案外人刘明有权代汪愉订立解除合同协议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，案外人刘明在案涉收条上签字的法律后果应由汪愉承担，案涉房屋买卖合同于徐建忠、案外人刘明及富房公司工作人员在收条上签字时已经解除。故一审法院确认案涉《房屋买卖合同书》及补充协议已于2018年8月4日解除，对汪愉主张因徐建忠未继续支付尾款构成违约应支付违约金、赔偿损失、律师费、中介费的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，汪愉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15006元，由汪愉负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月二十日 书记员 何佳林