河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初1912号原告(执行案外人)李念朝，男，汉族,1953年4月29日生，住三门峡市湖滨区。委托代理人韩欣宇、王东，河南崤山律师事务所。（特别授权）被告（申请执行人）三门峡市陕州区人民防空办公室。法定代理人杨赞云，该办公室主任。住所地三门峡市陕州区大道中段区政府后院工会楼三楼。委托代理人王艳丽，该人防办副主任。委托代理人刘振青，三门峡陕州区言诺法律服务所律师。被告（申请被执行人）灵宝市越海房地产有限责任公司。法定代理人岳晓斌，该公司董事长。住所地灵宝市长安路70号。委托代理人姚风，河南恒翔律师事务所律师。（特别授权）原告李念朝与被告三门峡市陕州区人民防空办公室、灵宝市越海房地产有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李念朝与被告三门峡市陕州区人民防空办公室、灵宝市越海房地产有限责任公司的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李念朝提出的诉讼请求：1、请求依法撤销陕州区人民法院（2019）豫1222执异59号执行裁定书，解除对陕县枫香苑项目2号楼0802号房屋的查封并中止对该房屋的执行；2、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2011年11月4日原告购买灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海公司）开发的陕县枫香苑项目2号楼0802号房屋并交纳了80%的房款计267081元。2013年6月16日因灵宝越海公司逾期交房，原告与越海公司达成《逾期交房协议》。房屋建成后，越海公司还向原告交付了《办证费用明细表》。2018年7月12日因执行申请人陕州区人民防空办公室与执行人越海公司行政非诉执行一案，陕州区人民法院作出（2018）豫1222至123号执行裁定书，对上述房产予以查封。原告依法提出执行异议。2019年6月12日，陕州区人民法院作出（2019）豫1222执异59号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，越海公司给原告出具的“收据”载明了房屋买卖双方的身份、房屋具体位置门牌号以及价款；《逾期交房协议》和《办证明细表》载明了房屋应当交付的具体时间、单价、总价、面积等信息。以上材料中已经具备了房屋买卖合同的基本要件，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原告与越海公司之间已经成立合法有效的买卖合同关系。原告购买涉案房屋是为了居住使用并且已经支付了80%的购房款，尾款未交是由越海公司逾期交房所致，原告在购房过程中并无任何过错。综上所述，原告为居住使用购买房屋与越海公司之间存在合法有效的买卖合同关系且原告已经交纳了80%的购房款。陕州区人民法院的查封行为严重侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法解除对陕县枫香苑项目2号楼0802号房屋的查封并中止对该房屋的执行。被告三门峡市陕州区人民防空办公室辩称：第一，原告的起诉不符合《人民法院关于他执行异议和复议案件若干问题》第29条的规定。和执行异议不能成立依法应当予以驳回，根据中华人民共和国物权法第九条规定，不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第29条之规定，“金钱债务执行中，售卖人对登记在被执行的房地产，开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且有权利能够排除执行的，人民法院的在查封之前已经签订合法书面有效的书面买卖合同。第二，所购买的房屋系用于居住且售卖买受人名下无其他用于居住的房产。第三，支付的房价价款超过了合同约定的总价款的50%。”现案外人李念朝的房产已被查封。查封前已经购买，非自身原因未能办理后续手续为由主张被查封房产的所有权，仅提供有与其交房协议、办证费用明细礼品单交房款267081元的交款收据予以证实，不符合最高人民法院关于人民法院执行异议案件和复议案件若干问题的第29条规定能够排除执行条件，故，1、异议人的异议不能成立据此陕州区人民法院作出了驳回其异议裁定，符合法律规定。2、案外人不是我们执行的相对方，买卖合同是被告越海案外人之前关系，他们和合同关系与我们没有关系。应当予以维持第二案外人依据合同法的相关规定，申请执行人不产生。申请执行人不是买卖合同的相对方产生合同效力故应当依法驳回案外人李念朝的诉讼请求恢复申请人对灵宝市越海房地产有限公司的执行。被告灵宝越海房地产有限责任公司答辩：1对原告诉状没有异议。2、2012年11月15日枫香苑项目转让给樊迎国以后合同如何履行我们不知情，请求人民法院依法公正处理。经审理查明：2011年11月4日，原告李念朝购买了被告灵宝市越海房地产公司（简称：灵宝越海房地产公司）开发的位于三门峡市陕州区枫香苑项目2号楼0802号房屋，确认房屋单价为2640元/㎡，总价款为355634元。买卖房屋合同签订后，原告已并交纳了80%的房款计267081元，被告向原告出具了房款收据。此后因被告灵宝越海房地产公司自身原因，不能及时交付房屋，剩余的房款88553元，原告也无法交纳。2013年6月16日，灵宝越海房地产公司与原告达成了《逾期交房协议》。同时，该公司还向原告交付了《办证费用明细表》。要求原告再缴纳剩余房款、办证费用和其他相关费用合计12.2565万元。2018年7月12日因本案被告即执行申请人三门峡市陕州区人民防空办公室在申请执行被告即被执行人灵宝市越海房地产公司行政非诉执行一案时，本院作出了（2018）豫1222执123号执行裁定书，查封了原告购买且尚未交付的房屋。原告不服以案外人身份提出了执行异议，经审查后，本院又作出了（2019）豫1222执异59号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告无奈即起诉来院，通过诉讼程序解决。在诉讼期间，原告按照本院要求将剩余款88533元，交至本院诉讼标的款账户,用于抵扣执行。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争的房屋虽未办理房屋登记手续，但购买人在房屋交付和查封前已经支付了80%的房款，对于剩余的房款因被告原因不能按期交房导致原告无法按约履行交付尾款和其他办证费用。现原告已经按照法院要求缴纳了房屋尾款，应视为原告与被告灵宝市越海房地产公司有效《房屋买卖合同》的继续履行，原告请求排除执行的异议成立。故依据《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》法释[2003]7号第五条、最高人民法院《关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得对李念朝购买被告灵宝市越海房地产有限责任公司开发的陕县枫香苑项目2号楼0802号房屋执行。案件受理费6634元，由二被告各自承担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  卫鸿儒人民陪审员  武小平人民陪审员  张好勤二〇一九年十二月十五日书 记 员  张 倩