福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19422号 原告（反诉被告）：张巧君，女，1992年10月19日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：胡晓铭，福建步道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄瑛，福建步道律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈仲谋，男，1951年10月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈琳琳（系陈仲谋之女），女，1981年8月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告（反诉被告）张巧君与被告（反诉原告）陈仲谋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张巧君及其委托诉讼代理人胡晓铭、黄瑛，陈仲谋及其委托诉讼代理人陈琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张巧君向本院提出诉讼请求：陈仲谋向张巧君退还租赁押金8800元并赔偿逾期退还押金损失（损失以押金8800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算，自2019年7月1日起计至实际退还押金之日止）。事实和理由：自2016年7月1日至2019年6月30日，张巧君租住于厦门市思明区之五311室房屋（即讼争房屋）。2017年6月15日，张巧君与陈仲谋签订《房屋租赁合同》，约定张巧君承租讼争房屋，租期自2017年7月1日至2019年6月30日，张巧君向陈仲谋支付两个月租金即8800元作为押金，待合同期满张巧君结清租房期间所使用的水、电、煤气、物业管理费、卫生费等费用后，陈仲谋应将押金无息退还张巧君。租赁期间，张巧君妥善使用家具家电和房屋，依约按时足额支付押金、租金，全面、适当地履行了《房屋租赁合同》项下义务。租赁期间，家具家电偶有因合理使用而自然损耗，张巧君均按照与陈仲谋的约定自行维修，维修费用自应付租金中抵扣。租期届满之日，张巧君不再租住陈仲谋房屋，并与陈仲谋结清水、电、煤气、物业管理费、卫生费等费用，陈仲谋虽承诺退还押金，但经多次协商，陈仲谋却以种种借口肆意克扣押金，至今仍未退还。陈仲谋的行为，已构成违约，应承担由此给张巧君造成的损失。 陈仲谋辩称，维修房屋、家具家电等费用应由张巧君承担，陈仲谋并未肆意克扣押金。租赁期间，张巧君应遵守合同约定，做好家具家电维护、维修事宜，保证家具家电完好，如有损坏，押金不退照价赔偿。因发现热水器不热、空调不制冷及声音异常、木地板损坏、铝合金门窗无法使用、房屋卫生极差、半数以上节能灯丢失等情况，双方无法完成验收。张巧君未办理暂住手续，并将讼争房屋转租给第三方，已构成违约，押金可作为违约金处理。陈仲谋并未违约，也没有克扣押金。张巧君违约在先，损坏物品应照价赔偿，其诉讼请求，应予驳回。 陈仲谋向本院提出反诉请求：张巧君赔偿方毯、机顶盒财产损失1566元，返还房屋物品、家具家电维修费8552元，返还房屋清洁费400元，返还广电有线费162元，折价赔偿木地板材料、施工费9600元（480元/平方米×20平方米），折价赔偿厨房黑珍珠石板（面板）材料、施工费2500元，支付租金1715元。事实和理由：自2016年7月1日至2019年6月30日，张巧君租住于讼争房屋。张巧君应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成房屋及附着物损坏，应负责恢复原状并赔偿由此造成的经济损失。张巧君应做好家具家电维护、维修事宜，保证屋内家具家电完好，如有损坏，押金不退照价赔偿。根据陈仲谋房屋验收当天现场盘查以及新租户入住后反馈证词，由于张巧君原因，讼争房屋门窗、木地板、家具家电等不同程度损坏，房屋脏乱差，屋内物品灭失。张巧君以维修房屋设备为由，在2017年6月至2019年3月期间，恶意扣减应付租金。张巧君违反合同约定，损害陈仲谋的合法利益，致使陈仲谋蒙受经济损失。 张巧君针对反诉辩称，一、陈仲谋要求张巧君赔偿方毯、机顶盒财产损失，没有事实和法律依据。方毯由陈仲谋搬沙发时带走，并非张巧君造成的“灭失”。方毯、机顶盒均已使用多年，存在自然损耗，并非张巧君故意或过失损坏，张巧君无需赔偿。二、房屋及家具家电维修费用应由陈仲谋承担。双方未就房屋及家具家电维修费用的承担进行约定，根据法律规定，维修费用应由陈仲谋承担。张巧君实际支付租金均扣除维修费用并将扣除情况告知陈仲谋的交易习惯，可以证明维修费用实际由陈仲谋承担，陈仲谋三年来均未提出异议。陈仲谋没有提供维修费用的发票、支出明细证实其实际支付了维修费用，收款收据载明费用（含购置新空调）只有8336元，与陈仲谋主张的金额不一致。三、张巧君交付房屋时已做好卫生，房屋清洁费不应由张巧君承担。陈仲谋未举证证明因张巧君未做好卫生找人进行清洁，也未举证证明其实际支付清洁费。况且，房屋清洁是陈仲谋为了将房屋出租给其他租客，产生的费用应由陈仲谋承担。四、租赁合同未约定张巧君承担广电有线费，该费用应由陈仲谋支付。五、讼争房屋次卧木地板浸水系台风造成，维修材料及施工费应由陈仲谋承担。陈仲谋未举证证明材料及施工费的损失，应承担举证不能的不利后果。六、张巧君未损坏黑珍珠石板，黑珍珠石板没有断裂，即使断裂也不是发生在租赁期间，不是由张巧君造成，陈仲谋要求折价赔偿没有依据。七、张巧君未拖欠租金，张巧君未支付的租金均用于抵扣维修费用，张巧君通过微信告知陈仲谋扣除情况，陈仲谋在微信中没有明确表示同意或者不同意。综上，按照合同约定及双方交易惯例，陈仲谋主张的全部费用均应当由其本人承担，其反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争的厦门市思明区之五311室房屋登记在陈仲谋之女陈琳琳名下，格局为三房两厅一厨两卫两阳台。自2016年7月1日至2019年6月30日期间，讼争房屋由张巧君承租，实际由张巧君等三人居住使用。 2016年7月1日，陈仲谋与张巧君签订一份《租赁声明》，约定房屋内电器双方均拍照保存，租客承诺不随便搬动电器，房主可摆放其房屋，最后均以照片为准；若与原始位置不变，无故损坏，房客均无责。 2017年6月15日，陈仲谋（甲方）与张巧君（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将讼争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止；月租金4400元，乙方每三个月向甲方交付13200元；乙方向甲方交付两个月租金作为押金8800元；租赁期间，该房屋的水、电、煤气、物业管理费、卫生等费用由乙方承担。该合同第七条约定，租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及房屋附着物损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失；租赁期间应做好家具家电维护、维修事宜，保证房屋内家具家电完好；如有损坏，押金不退照价赔偿；租赁期满，交房必须做好卫生，木地板打蜡归还。同日，陈仲谋与张巧君签订一份《望海花园房屋物品清单》，详细列举讼争房屋内的物品，其中包括茶几下方毯一块（约1200元）和机顶盒一台。 张巧君承租讼争房屋后，依约向陈仲谋支付押金8800元。租赁期间，因讼争房屋内的热水器、空调、洗衣机、水龙头、灯具等水电设施和家用电器时有损坏，张巧君出资进行维修，并将维修费用从应当支付给陈仲谋的租金中扣除。张巧君以微信形式将维修项目及其费用告知陈仲谋，陈仲谋均未予回复。 2019年6月30日，租赁期限届满，张巧君不再续租讼争房屋，租赁双方于当日办理验收交房手续。陈仲谋于当日出具一份《声明》，称如没状况，次日上午11点前将押金转入指定账户。 2019年7月8日，陈仲谋向张巧君发送一份《告白书》，详细列明了张巧君少付的房屋租金、陈仲谋代垫的广电有线费以及丢失、损坏的物品及其维修、更换费用。因张巧君对陈仲谋列举的项目有异议，双方无法就赔偿金额达成一致，陈仲谋未将押金8800元退给张巧君，双方遂诉至本院。 另查明，2016年莫兰蒂台风登陆厦门期间，讼争房屋的一间次卧阳台因树叶等杂物堵塞下水道，导致凌晨时分雨水倒灌进房间，造成该间次卧木地板和铝合金推拉门损坏。 审理中，陈仲谋针对其诉求的各项费用，具体说明如下：1.因方毯（1200元）丢失、机顶盒（366元）损坏，陈仲谋损失1566元。2.陈仲谋因修理热水器支出380元，修理次卧空调支出700元，修理洗衣机支出400元，修理电视机支出400元，修理卫生间马桶支出460元，紧急修复木地板支出1260元，修理铝合金推拉门支出680元，修理厨房窗户玻璃和纱窗支出650元，修理次卧纱窗支出400元，疏通厨房下水道支出100元，更换灯具支出607元，木地板打蜡支出800元。3.陈仲谋因清洁地板、阳台、厨房支出400元。4.陈仲谋代垫广电有线费162元，代垫月份为2016年6月至12月、2017年6月至8月共9个月，每月18元。5.次卧木地板因台风泡水，主卧木地板因使用不当磨损，陈仲谋更换木地板需支出9600元（480元/平方米×20平方米）。6.厨房黑珍珠石板（面板）断裂、下沉，陈仲谋更换该面板需支出2500元。7.张巧君2017年9月少付租金80元，2018年3月少付租金510元，2018年6月少付租金90元，2018年9月少付租金335元，2018年12月少付租金250元，2019年3月少付租金450元，共计1715元。 本院认为，陈仲谋与张巧君签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，张巧君已将讼争房屋交还给陈仲谋，虽然双方之间尚存争议，但因陈仲谋已就其损失提起反诉，故张巧君诉请陈仲谋退还租赁押金8800元，本院予以支持，张巧君诉请陈仲谋赔偿逾期退还押金的损失，本院不予支持。 根据《房屋租赁合同》第七条，双方当事人针对租赁物的维修进行了特别约定，即租赁期间家具家电的维护、维修事宜由张巧君负责。张巧君将本应由其承担的维修费用从应付租金中扣除，缺乏合同依据，陈仲谋诉请张巧君支付尚欠的租金1715元，本院予以支持。 陈仲谋诉请张巧君赔偿因方毯丢失、机顶盒损坏造成的财产损失1566元，返还房屋物品、家具家电维修费（包括热水器修理费380元、次卧空调修理费700元、洗衣机修理费400元、电视机修理费400元、卫生间马桶修理费460元、厨房窗户玻璃和纱窗修理费650元、次卧纱窗修理费400元、厨房下水道疏通费100元、灯具更换费607元），折价赔偿厨房黑珍珠石板（面板）材料及施工费2500元，但是陈仲谋并未举证证明上述物品及家具家电是因张巧君的故意或过失而造成丢失或损坏，亦未举证证明张巧君存在未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的行为，并且讼争房屋装修后已使用多年，其室内物品及家具家电出现自然损耗符合客观规律。虽然双方合同约定租赁期间家具家电的维护、维修事宜由承租人张巧君负责，但对承租人的维护、维修义务也不宜过分苛责，否则将显失公平。故本院对陈仲谋诉请的上述损失，均不予支持。 双方未约定租赁期间产生的广电有线费由承租人负担，陈仲谋诉请张巧君返还该项费用162元，缺乏合同依据，本院不予支持。 双方约定租赁期满交房必须做好卫生，木地板打蜡归还。陈仲谋称张巧君交还讼争房屋时脏乱差，木地板未打蜡；张巧君称其退房时已做好卫生。鉴于不同的人关于房屋卫生的标准各不相同，本院对陈仲谋诉请的房屋清洁费400元不予支持。因租赁合同明确约定木地板应打蜡归还，本院对陈仲谋诉请的木地板打蜡费酌情支持400元。 因次卧木地板和铝合金推拉门在莫兰蒂台风登陆厦门期间损坏，陈仲谋诉请张巧君赔偿木地板紧急修复费1260元、铝合金推拉门修理费680元以及木地板更换费9600元。由于木地板和铝合金推拉门的损坏不可完全归责于张巧君，且木地板和铝合金推拉门在长期使用过程中本身亦有损耗，陈仲谋要求张巧君承担全部损失明显有失公允，考虑到陈仲谋确实因此而遭受损失，本院就陈仲谋诉请的木地板和铝合金推拉门维修费酌情支持2500元。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈仲谋于本判决生效之日起七日内向原告张巧君退还租赁押金8800元； 二、反诉被告张巧君于本判决生效之日起七日内向反诉原告陈仲谋支付租金1715元、木地板打蜡费400元以及木地板和铝合金推拉门维修费2500元； 三、驳回原告张巧君的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告陈仲谋的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为25元，由张巧君负担3元，陈仲谋负担22元；反诉案件受理费减半收取为206元，由陈仲谋负担167元，张巧君负担39元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 朱晨 二〇一九年十二月九日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。