湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初4378号 原告：彭梅香，女，汉族，1972年10月16日出生，住湖南省株洲市。 原告：朱继熹，男，汉族，1964年8月8日出生，住湖南省株洲市。 被告：株洲金业房地产开发有限公司，住所地为湖南省株洲市。 法定代表人：孙翀，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓志雄，男，汉族，1982年10月1日出生，住湖南省桂阳县。系被告公司员工，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解等。 委托诉讼代理人：陈霞，女，汉族，1994年11月4日出生，住江西省萍乡市。系被告公司员工，代理权限为一般代理。 原告彭梅香、朱继熹与被告株洲金业房地产开发有限公司(以下称金业房产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理，依法由审判员徐怀艳适用简易程序于2019年12月19日、12月27日公开开庭进行了审理，实习法官助理黄晋莉协助审理，书记员马晶晶担任书记员。原告彭梅香、朱继熹，被告金业房产公司的委托诉讼代理人邓志雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭梅香、朱继熹向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《株洲市商品房（预）销售合同》约定建设原有规划环小区人行道路；2、判令被告按《株洲市商品房（预）销售合同》约定恢复原有道路、水系和景观等小区设施；3、判令被告按《株洲市商品房（预）销售合同》约定拆除合同图纸以外的建筑物；4、判令被告按《株洲市商品房（预）销售合同》约定给原告房屋安装彩色可视对讲系统和紧急报警按钮；5、判令被告按《株洲市商品房（预）销售合同》约定给原告房屋办理房屋所有权证；6、判令被告依据公平等价交换的原则按《株洲市商品房（预）销售合同》约定赔偿原告延迟办理房屋所有权证产生的损失40,000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2013年6月21日签订《株洲市商品房（预）销售合同》。原告根据合同约定依法履行了义务，但被告在未征得业主的同意下，单方面擅自更改小区规划，致使小区居住环境严重缩水，违反了公平等价交换的原则及合同约定，在没有达到交房标准的情况下，强行交付使用，严重侵害业主的利益，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告金业房产公司辩称：1、原告无证据证明答辩人更改小区规划，且答辩人于2019年9月20日取得《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》，明确了答辩人无违约的事实，原告要求答辩人恢复原有规划环小区人行道、原有道路、水系和景观并拆除合同图纸以外的建筑物与事实不符，不应得到支持；2、答辩人在收到原告诉状后就彩色可视对讲系统和紧急报警按钮暂未安装到户一事已积极与物业公司取得联系，现物业公司已就此事安排部署；3、答辩人已于2019年10月21日取得原告所在楼栋的不动产权证书；4、《株洲市不动产统一登记工作实施方案》明确了2015年底株洲市城区完成不动产登记职责整合，2016年6月完成机构设置、人员培训等工作，市级实现不动产权证的统一登记发证。答辩人与原告约定的分户证及《国有土地使用证》在合同签订后因政策及法规的变更整合为不动产权证，合同中约定的办证内容和办证时限亦应合理变更，不能将分户证就认定为不动产权证，亦不能将办理《国有土地使用证》的180天时限机械的加入前述办理分证的时限上。答辩人在办理不动产权证的过程中并无主观故意拖延办证时间，而是为了双方的利益一直积极努力的进行相关工作以求早日办证。答辩人认为若继续按合同办证约定履行，明显对答辩人不公平。况且，2016年8月答辩人完成工程竣工验收后就积极投身于合并验收的工作中，然，部分业主的违法改建、扩建及搭建成为规划验收最大的障碍，亦是答辩人办理总证的最大障碍。2016年12月11日，奥园神农养生城物业服务中心就对原告在公共区域安装防盗门的行为发出《装修整改通知书》，虽经物业公司多次制止并告知原告其行为涉及违建需整改，但至今原告的违建行为仍然存在，从而阻碍了答辩人规划验收，亦阻碍了办理不动产权证。再次，答辩人已向原告交房，原告也已经入住房屋，实现了对房屋的占有、使用等所有权，只是由于客观原因影响了办理产权证的时间，房屋产权证书仅为权属证书，其本身并不创设权利，由此追究答辩人逾期办证违约金的主张并不成立，故原告提出40,000元的延期办理不动产权证的诉请没有依据且与事实不符，请求人民法院依法予以驳回。 本院经审理查明：2013年6月21日，原告彭梅香、朱继熹（乙方）与被告金业房产公司（甲方）订立一份《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城2栋1201室；总房价款585,487元；甲方定于2016年5月31日前将该房屋交付给乙方，未按约定期限将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算；甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得乙方书面同意，甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款0.1%违约金；该房屋的交付必须符合按国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格；房屋交付的标志为乙方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。合同附件三该房屋建筑结构、装饰及设备标准公共部分约定：小区智能化安防系统为单元入口设门禁智能化管理系统，室内配备彩色可视对讲系统和紧急报警按钮。合同附件补充条款约定：房屋竣工验收合格，乙方接收房屋后，360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证，分户证办理后的180天内办理《国有土地使用权证》。合同订立后，原告向被告共计支付购房款585,487元。2016年9月3日，原告签署了收房手续，予以收房。2017年6月19日，株洲市规划监察支队调查发现神农养生城小区存在未严格按照规划审批总平面图实施道路景观绿化规划、多处屋顶地面存在违法改扩搭建的问题，向被告发出了株规监[2017]06号《株洲市规划监察支队建设工程项目整改函》要求进行整改。另外，本案原告在公共区域内安装了防护门。2019年9月20日，株洲市自然资源和规划局就奥园·神农养生城1期（1、2、3栋）、35栋、4期（7、8、9、10、11、12栋）出具了《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》，该合格证明的附件建设工程规划核实审批单中城乡规划行政主管部门核实意见为“株洲金业房地产开发有限公司建设的奥园·神农养生城1期（1、2、3栋）、35栋、4期（7、8、9、10、11、12栋）项目的道路、景观等配套设施局部调整，验收调整公示无异议……经研究，同意按现状验收奥园·神农养生城1期（1、2、3栋）、35栋、4期（7、8、9、10、11、12栋）项目”。 另查明：根据《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，株洲市于2016年起推行不动产统一登记工作，设立不动产统一登记机构，按照新的证书样式实施统一登记发证，停止原有各类不动产登记证书的发放。2019年10月21日，奥园养生城2栋办理了不动产权总证。被告办理总证后即通知原告配合办理分户证，但至今仍未办理好分户证。 以上事实，有原、被告双方的陈述，原告身份信息、被告工商登记信息、《株洲市商品房（预）销售合同》、发票、原告收房资料、《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》、《装修整改通知书》、照片及原、被告庭审中的陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为：本案案由系商品房预售合同纠纷，本案的争议的焦点为：1、被告是否存在擅自更改小区平面布局，包括环形道路设计、水系及景观建设的行为？2、被告是否违反合同约定未安装彩色可视系统和紧急报警按钮？3、被告是否存在逾期办证的行为？4、如若被告存在以上违约行为，应如何担责？现综合分析如下： 原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，受法律保护。双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。 2019年9月20日，株洲市自然资源和规划局出具的《株洲市建设工程竣工规划核实合格证明》的附件建设工程规划核实审批单中城乡规划行政主管部门核实意见确认了被告金业房产公司建设的奥园·神农养生城1期（1、2、3栋）、35栋、4期（7、8、9、10、11、12栋）项目的道路、景观等配套设施局部进行了调整。根据原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》第九条约定“甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款0.1%违约金”。被告辩称“对小区道路、景观等配套设施进行调整已进行了公示”，但被告并未提交相应的证据证实已经通知了原告，并征得了原告同意。因此，可以确认被告擅自更改小区平面布局的行为存在。但被告对小区平面布局的调整，已经过了株洲市自然资源和规划局的验收合格，且大部分业主已收房入住，若恢复小区原有规划布局，必将给业主带来诸多不便，影响业主的居住生活，其标的不适于强制恢复，且原告未在合理期限内要求被告恢复，根据合同约定，原告可向被告主张违约损失，庭审过程中，经本院向原告释明，原告仍坚持要求被告恢复小区原有规划，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，本院对于原告要求被告按《株洲市商品房（预）销售合同》的约定建设原有规划环小区人行道路、恢复原有道路、水系和景观等小区设施及拆除合同图纸以外建筑物的诉讼请求不予支持。 《株洲市商品房（预）销售合同》签订后，原告按约履行了付款义务，但被告未按合同附件三约定给原告房屋内配备彩色可视对讲系统和紧急报警按钮，原告主张要求被告给原告房屋内配备彩色可视对讲系统和紧急报警按钮的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 根据原、被告双方签订的合同约定，房屋竣工验收合格，乙方接收房屋后，360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证，分户证办理后的180天内办理国有土地使用权证。按《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，房屋所有权证和土地使用权证已两证合一由不动产权证替代。原告在收房720天内可以取得等同于不动产权证的两证，故应认定现不动产权证办证期限为收房后720天内。被告以“业主违章搭建导致无法取得规划验收合格进而不能按期办证”为由辩解逾期办证的违约责任不应当由被告承担。根据《株洲市规划监察支队建设工程项目整改函》已经确认小区存在未严格按照规划审批总平面图实施道路景观绿化规划，且多处屋顶地面存在违法改扩搭建的问题，本案中原告当庭对其未经合法的审批手续擅自在安全楼道安装铁门的事实予以认可。本院认为，导致被告未能正常竣工验收，未如期为原告办理不动产权证的原因不能归责于被告一方，原告的违法搭建对工程的竣工验收以及后期不动产权证办理亦有责任，在其未消除自身违法行为的情形下，应自行承担不能办证所带来的后果，故原告主张逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲金业房地产开发有限公司继续履行《株洲市商品房（预）销售合同》约定的为原告彭梅香、朱继熹办理株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城2栋1201室不动产权证的义务； 二、被告株洲金业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告彭梅香、朱继熹所购买的位于株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城2栋1201室房屋内安装配备彩色可视对讲系统和紧急报警按钮； 三、驳回原告彭梅香、朱继熹的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案案件受理费800元，减半收取400元，由原告彭梅香、朱继熹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 徐 怀 艳 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 实习黄晋莉 书 记 员 马 晶 晶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。