云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初296号原告：付文昌，男，1967年11月18日生，汉族，云南省保山市人，住云南省楚雄市。原告：李江波，女，1967年12月22日生，汉族，云南省楚雄市人，住云南省楚雄市。二原告共同的委托诉讼代理人：蔡晓燕、段娅，云南鼎燊律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司，住所地：楚雄市开发区永兴大酒店院内D1幢2楼，统一社会信用代码：915323007194721057。法定代表人：王新荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告付文昌、李江波与被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司（以下简称：永兴房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付文昌、李江波的委托诉讼代理人蔡晓燕、段娅、被告永兴房地产公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付文昌、李江波向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金96102元【其中：87.89元/天×30天=2636元（自2017年1月1日起至2017年1月31日止）；439425元×0.0003×709天=93466元（自2017年2月1日起至2019年1月11日止）】；剩余违约金按已付房款的万分之三乘以逾期天数继续计算至房屋验收合格之日；2.请求法院判令被告承担律师费1500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，被告系房地产开发商，2015年6月25日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买其开发的坐落于楚雄彝海公园南侧永兴“彝海大成一区（E地块）”第E-5幢第12层1205号预售商品房，商品房套内建筑面积为115.11平方米，单价为每平方米3817.43元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为439425元。原告于2015年6月26日支付了购房款139425元，于2015年8月25日通过个人购房借款方式支付了购房款300000元，原告已经按照合同约定，履行了全部付款义务。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第九条第一项约定:“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天87.89元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方逾期交房期限在30天以上的，甲方按乙方已付款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行。”第十条约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。”但被告至今没有履行上述合同约定组织验收，并将验收合格符合合同约定的商品房交付给原告，现已逾期709天。根据《合同法》第44条、第60条、第107条、第114条及《商品房购销合同》第七条、第九条的约定，被告已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。综上所述，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，已侵害了原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求支持原告的全部诉请。被告永兴房地产公司辩称，1.我公司已经在2017年3月12日将原告购买的商品房交给原告占有和使用；2.原告接收房屋时，房屋已经具备基本使用条件，原告同意接收；3.2019年1月23日，经楚雄市住建局进行质量检验，交付原告使用的商品房无质量问题；4.按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，公司本质上不存在逾期交房的违约行为，原告的诉讼请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告付文昌、李江波为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、二原告身份证、结婚证，欲证明原告的身份情况；2、企业信用信息公示报告，欲证明被告的工商登记情况；3、《商品房购销合同》、《合同补充协议》，欲证明原、被告于2015年6月26日签订了《商品房购销合同》、《合同补充协议》，《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第九条第一项约定：“自本合同约定的交房时间届满之后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天87.89元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期交房30天后，甲方按乙方已付款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以楚雄日报刊登交房形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”，但被告出售的房屋至今未竣工验收合格，应承担逾期交房的违约责任的事实；4.发票两份、5.个人住房借款合同，欲证明原告已按合同约定履行付款义务的事实；6.税收缴款书，欲证明原告已经于2016年3月25日履行了纳税义务的事实；7.商品房买卖合同登记备案表，欲证明原告购买的房屋已进行商品房买卖合同备案登记的事实；8.收款收据一份，欲证明原告为维护合法权益支出律师费1500元的事实。经质证，被告永兴房地产公司对原告提交的证据1-7的三性均无异议，对证据8的合法性不予认可，因为律师收费应该出具正式发票。被告永兴房地产公司针对其辩解意见，向本院提交以下证据：1、会议纪要，欲证明公司在2016年12月29日，就本案诉争的商品房组织了验收，未通过验收的原因是现场水电附属设施未做完，验收资料不全的事实；2、彝海大成一期E地块小区业主物品领用单（业主接房签字单），欲证明本案诉争的商品房已经基本具备使用条件，购房业主从2017年1月起已经实际接房入住的事实；3、工程质量监督抽查记录，欲证明公司在2019年1月23日就本案诉争的商品房再次组织了验收，房屋除幕墙部分存在渗漏以及胶开裂外，并无其他的房屋质量问题的事实；4、楚雄州中级人民法院应诉通知书，欲证明本案诉争的商品房延迟获得验收通过的原因是工程施工单位与公司存在施工合同纠纷，并非公司恶意违约的事实。经质证，原告付文昌、李江波对被告永兴房地产公司提交的证据1的真实性不予认可，认为该会议纪要没有加盖任何公章，其真实性无法考证，对该证据的证明内容不予认可，认为该证据能够直接反映出该商品房存在水电、外墙漆、消防、资料不全等问题，并不能证明被告欲证明的内容；对证据2真实性予以认可，证明内容不予认可，认为该证据只能看出业主的签字、业主领了房屋钥匙，但是业主领钥匙及签字的行为不代表被告已经履行了合同约定的组织建设单位等验收房屋并提供房屋质量保证书及房屋使用说明书的义务；对证据3的真实性无异议，对证明内容不予认可，认为该证据能够证实本案商品房于2019年1月23日进行检查，但并未通过验收合格，该商品房存在诸多问题及安全隐患，只能看出该项目存在房屋未组织验收就擅自交付使用的情况；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容不予认可，认为与本案无关，并不能免除被告的违约责任。本院认为，对原告提交的证据1-7，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院均予以采信；证据8因未提交律师费发票，不能证实原告实际支付律师费，本院不予采信；对被告提交的证据1，因无相关人员签名，也无相关单位签章认可，本院不予评判；证据2，能够证实原告于2017年1月20日领取钥匙和业主手册的事实，本院予以采信；证据3，原告对其真实性无异议，能证实楚雄市住房和城乡建设局对永兴彝海大成E地块建盖房屋进行初步验收的事实，本院予以采信；证据4因与本案无关联性，本院不予评判。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：两原告系夫妻关系，2015年6月25日，原告付文昌、李江波与被告永兴房地产公司签订《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于楚雄市彝海公园南侧9号规划道路旁永兴“彝海大成”一区（E地块）第E－5幢第12层1205号房，该商品房套内建筑面积为115.11㎡，单价为3817.43元／㎡（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为439425元；原告于2015年6月25日支付购房首付款139425元，其余价款300000元向中国工商银行股份有限公司楚雄分行贷款支付；被告应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付原告；被告如未按本合同约定的时间交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天87.89元向原告支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房期限在30天以上的，被告按原告己付款的万分之三乘以逾期天数向原告支付违约金直到交房，合同继续履行。合同签订后，原告付文昌、李江波按约定向被告永兴房地产公司支付了全部购房款439425元。2015年7月29日，原告所购买的房屋办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号（CX2015072905500）。原告付文昌、李江波于2016年3月25日交纳了房屋买卖契税6591.38元，并于2017年3月12日接房屋入住。另查明，被告永兴房地产公司开发的永兴彝海大成一区（E地块）项目工程于2019年11月27日通过了竣工验收备案登记。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：（一）被告永兴房地产公司是否应承担逾期交房违约金？违约金如何计算？（二）被告永兴房地产公司是否应承担律师代理费？（一）关于被告永兴房地产公司是否应承担逾期交房违约金？违约金如何计算的问题。本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。原告付文昌、李江波与被告永兴房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告付文昌、李江波已按约履行了支付全部购房款的义务，被告永兴房地产公司应按合同约定时间（2016年12月31日前）将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，虽然被告于2017年3月12日向原告交付了所购房屋，但交付的房屋于2019年11月27日才经建设单位组织验收合格，完成竣工验收备案登记，此前交付未取得竣工验收房屋的行为亦不能免除开发商的违约责任，故被告提出原告已实际接收所购房屋，其行为不构成违约的辩解不能成立。因本案中原告所购房屋于2019年11月27日已办理了竣工验收备案登记，故本院认定该房的逾期交房截止日为2019年11月27日，本案的逾期交房天数为1059天。原告主张被告应按合同约定支付违约金，被告认为约定的违约金过高，原告已接房，应按原告的实际损失进行赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失”。《中华人民共和国合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，从另一个角度进一步明确了违约金的补偿性质，也体现了以实际损失为原则的赔偿计算法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质。本院综合考量涉案房屋的面积、合同的履行情况等因素，认为双方所约定的违约金过分高于被告违约所造成的损失，应予调整，逾期交房的违约金按已付房款的0.01%乘以逾期天数的标准计算为宜。故此，原告主张的违约金，本院支持2017年1月1日至2019年11月27日期间1059天的逾期交房违约金46535元（439425元×0.01%×1059天)。（二）关于被告永兴房地产公司是否应承担律师代理费的问题。本院认为，对于原告付文昌、李江波主张的律师代理费1500元，由于原、被告在《商品房购销合同》中没有约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、由被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告付文昌、李江波逾期交房违约金46535元（款交本院）；二、驳回原告付文昌、李江波的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元(已减半收取)，由原告付文昌、李江波负担586元（已交），由被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司负担534元（未交，限于本判决生效后十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  钱力二〇一九年十二月十七日书记员  徐垚