山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9112号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南长清大学城法律服务所，住所地济南市。分所地址济南市历城区大学系路爱特公寓。法定代表人：程济中，该所主任。被上诉人（原审被告、反诉原告）：路洪芬，女，1976年5月14日出生，汉族，住济南市。上诉人济南长清大学城法律服务所（以下简称大学城法律服务所）因与被上诉人路洪芬房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大学城法律服务所上诉请求：1.依法撤销(2019)鲁0113民初982号民事判决，予以改判；2.判决路洪芬偿还应欠大学城法律服务所的5000元及利息(以本金5000元为基数，自2015年10月1日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息)；3.判决路洪芬承担一、二审案件受理费。事实与理由：一审判决认定不清，适用法律错误。2013年3月17日大学城法律服务所与路洪芬签订《房屋租赁合同》，大学城法律服务所租赁路洪芬位于大学路恒大绿州6号楼1单元112号、113号两间商铺作为法律服务所办公场所。2015年9月26日大学城法律服务所与路洪芬签订解除房屋租赁《协议》，协议第四条：乙方的空调器壹台，电动卷帘门一个作价5000元，乙方结清2015年9月26日之前物业费、水电费由甲方将5000元付给乙方。协议当天双方办理完ll2号113号两间商铺交接，大学城法律服务所程济中主任在不欠物业费及水电费情况下，多次向路洪芬追要5000元，其拒付引起学城法律服务所向一审法院提起诉讼，诉请判决路洪芬偿还5000元及利息。诉讼中路洪芬提出反诉请求：判令大学城法律服务所支付路洪芬物业费8404.2元及水电费1096.5元，计9500.7元及利息，开庭中其出示金碧物业有限公司济南分公司的《收费明细表》及《证明》各一份，欲证明2016年11月20日路洪芬刷卡补缴2014年8月-2015年9月物业费6536.6元，补缴112号商铺2015年8-9月电费63.8元、113号商铺2015年2-5月电费432.7元。经审理，一审判决称：“本院认为，……大学城法律服务所自2013年4月至2015年9月共租赁使用商铺30个月，其仅支付2400元的物业费，其余均由路洪芬支付。路洪芬反诉要求大学城法律服务所支付9500.7元物业费及水电费，有事实依据，一审法院予以支持，但应扣除大学城法律服务所已支付的2400元。路洪芬主张欠款利息，可自其2016年11月20日补交物业费之日起按年利率6％计算……。”一审判决以路洪芬提供的金碧物业有限公司济南分公司开具的《收费明细表》及《证明》作为路洪芬支付物业费及水电费事实的判决依据，不仅违法，认定事实不清。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。但路洪芬提交的金碧物业有限公司济南分公司开具的《收费明细表》及《证明》中均没有单位负责人及制作证明材料的人员的签名或者盖章，两份证据不符合形式要求，依法不应采信，不能作为认定路洪芬支付物业费及水电费事实的根据，二审法院依法应撤销一审判决。另一案，济南市中级人民法院审理的程济中与山东中联房地产开发有限公司环境污染责任纠纷上诉一案，程济中认为一审少判误工费提出上诉，一审中程济中主张赔偿误工费318807.72元，并提交相应病假证明单和单位开具的《工资明细表》及《证明》予以证明，因两份证明中均没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，二审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，认定两份证据不符合形式要求，依法不应采信，据此，作出判决撤销了一审判决，对程济中误工费的诉讼请求不予支持。程济中提出民事再审申请，经审查，山东省高级人民法院作出裁定对两份证明中均没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，也认定两份证据不符合形式要求，依法不应采信，驳回程济中赔偿误工费再审申请。该案与本案相同，路洪芬提供单位开具的《收费明细表》及《证明》中均没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，两份证据不符合形式要求，二审法院同样依法不应采信，不能作为认定路洪芬支付物业费及水电费事实根据，应当撤销一审判决。再说大学城法律服务所租赁期间根本不欠物业费及水电费，事实是自2013年4月中旬至2014年7月30日恒大开发商和施工方济南天恒建设工程有限公司建设施工恒大绿洲小区暖气沟、电缆沟，在大学城法律服务所门前方竖起长达几十米，高2米多施工档扳，长期施工一年三个月，济南恒大绿洲物业服务中心上述期间没有付出服务义务，承诺也不收取物业费。自2014年8月1日开始收取物业费至2015年9月26日大学城法律服务所停止使用商铺计421天，按照济南恒大绿洲物业服务中心通知单6号楼l单元112室及ll3室物业费收费标准应是1.2元／月／平方米，物业费应为2584.828元(112室建面83.25平米*1.2元／月／平方米÷30.4天／月*421天=1383.483元、113室建面72.29平米*l.2元／月／平方米÷30.4天／月*421天=1201.345元)，大学城法律服务所租赁前提前付给路洪芬2400元，物业费2584．83元-已付2400元=欠物业费l84.83元。因恒大开发商施工一年三个月，造成大学城法律服务所预期收入损失20万元以上大大超过欠物业费l84.83元。大学城法律服务所租赁使用商铺30个月己经结清水电费。112号商铺欠电费63.8元；113号商铺欠电费432.7元是现在承租人照像馆2015年9月26日至9月30日进行装修用电所欠的电费，不能由大学城法律服务所承担。一审判决认定的事实错误必定适用法律错误。二审期间，大学城法律服务所对其上诉状提出以下补充意见：一、大学城法律服务所向二审法院提交证据8济南恒大绿洲物业服务中心盖章112号、ll3号商铺《缴费通知单》通知单：“您位于济南恒大绿洲6楼1单元ll2／113，2.013年5月1日至2014年6月1日……请按照《前期物业服务协议》约定，三日内缴纳相关费用，物业服务费标准：1.2元／月／平方米；……。”合议庭应当以通知单中前期物业费标准l.2元／月／平方米为判决依据，而不应以一审判决书第6页：“路洪芬称：该收费标准是前期物业费标准，金碧物业有限公司济南分公司接手后物业费标准为3元／月／平方米”和金碧物业有限公司济南分公司出具收取物业费证明为判决依据。金碧物业有限公司济南分公司何时接手涉案商铺，在接手之前前期物业费标准应为l.2元／月／平方米，路洪芬也未出具金碧物业有限公司济南分公司接手后将涉案商铺物业费标准提高为3元月／平方米的双方签订物业服务合同予以证明，《缴费通知单》证明按照《前期物业服务协议》合同约定，ll2号、“3号商铺前期物业费标准为1.2元／月／平方米，路洪芬也承认涉案商铺收费标准是前期物业费标准。根据《山东省物业管理条例》第六十九条：物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。第七十二条：物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围，提高收费标准，重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。《山东省住宅物业服务收费管理办法》第二十八条：本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。《济南市物价局、济南市住房保障和房产管理局济价费字【2012】75号文件》第九条：普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区基准价及浮动幅度，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，报市人民政府批准并每一年向社会公布。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由双方合同约定。总之路洪芬与金碧物业有限公司济南分公司未签订物业服务合同约定涉案商铺ll2／113物业费提高为3元／月／平方米的情况下，金碧物业有限公司济南分公司违反上述规定及《前期物业服务协议》合同约定，擅自提高收费标准，业主或者承租人有权拒绝。假如路洪芬交纳应当向金碧物业有限公司济南分公司去主张多交商铺112／113物业费1.8元／月／平方米权利，合议庭不应将路洪芬多交物业费过错责任由大学城法律服务所承担。二、一审法院在判决书第6页自2013年3月17日至2015年9月将涉案商铺112／113租赁期间物业费、水费、电费计算为8832.5元，而在判决书第7页却判决大学城法律服务所承担9500.7元。将上述期间涉案商铺112／113物业费全部按3元／月／平方米判决由大学城法律服务所承担，认定事实错误，二审法院应予以改判。三、另一案，案号(2014)济民四终字第664号，济南市中级人民法院审理的大学城法律服务所程济中与被大学城法律服务所山东中联房地产开发有限公司环境污染责任纠纷上诉一案，大学城法律服务所认为一审少判误工费提出上诉，一审中程济中主张赔偿误工费318807.72元，并提交相应病假证明单和单位开具的《工资明细表》及《证明》予以证明，因两份证明中均没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，合议庭刘彦亭法官依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，认定两份证据不符合形式要求，依法不应采信，据此，作出判决撤销了一审判决，对大学城法律服务所程济中误工费的诉讼请求不予支持。程济中提出民事再审申请，经审查，山东省高级人民法院作出裁定对两份证明中均没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，也认定两份证据不符合形式要求，依法不应采信，作出驳回程济中赔偿误工费再审申请。该案与本案相同，被大学城法律服务所提供单位开具的《收费明细表》及《证明》中均没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，两份证据不符合形式要求，二审法院同样依法不应采信，不能作为认定路洪芬支付物业费及水电费事实根据，应当撤销一审判决。本案开庭后合议庭却向出具证明单位金碧物业有限公司济南分公司进行调查核实，以此作为判决依据。在案号(2014)济民四终字第664号上诉一案的开庭中程济中作为单位负责人已经对单位开具的《证明》中没有负责人签名予以确认和要求补签，但是合议庭刘彦亭法官却不同意也没有向单位进行调查核实，在有病历、病假证明单、医疗发票佐证2004年2月17日至2011年11月8日期间程济中治疗疾病合计病休l756天，主张赔偿误工费318807．72元有充分事实依据情况下，刘彦亭法官直接对中联公司应赔偿误工费318807.72元不予支持，且对一审判决误工费101667.95元予以撤销。该案件枉法裁判仍在控告申诉中。四、路洪芬2019年3月25日反诉中主张判决济南长清大学城法服务所支付物业费8404．20元及水电费1096.50元计9500.70元及利息，已超过民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效二年规定，应当驳回路洪芬反诉请求。综上所述，大学城法律服务所请求二审法院依法撤销(2019)鲁0113民初982号民事判决，予以改判；判决路洪芬偿还应欠大学城法律服务所的5000元及利息，依法改判。路洪芬辩称，相关的证据已在一审中提交，路洪芬之所以与程济中相识，便是因为租赁该涉案房屋，从2013年3月份，一直到2015年9月26日，双方合同终止，在此期间，大学城法律服务所从未交过物业费。之所以不交是因为大学城法律服务所在上诉状中提出的观点，因为物业公司对业主有承诺不收物业费，但大学城法律服务所没有证据证明。路洪芬与大学城法律服务所签订的解除租赁协议明确声明，只要把2015年9月26日之前的物业费、水电费结清,路洪芬就把相关物品费用给大学城法律服务所，为此路洪芬还请物业管家当见证人，后来签订解除租赁协议后，物业一直催促，大学城法律服务所一直没有交纳。路洪芬在签解除协议之前，专门到物业公司询问涉案房屋是否欠交物业费，物业公司回复欠交物业费，一直未予结清，所以路洪芬才在协议中写清只要交清物业费、水电费，就将相关物品作价给大学城法律服务所。2015年10月下旬，房屋又租给了现在的用户，现用户去物业交物业费，物业不予接收，原因是前期欠交的物业费未结清，直至2016年11月现租户把该现状告诉我，不结清物业、水电费，将停止水电。当时路洪芬告知大学城法律服务所，万般无奈的情况下，路洪芬刷卡结清了3年以来的所有的水电物业费，13000多，这中间有一部分是前期的，有一部分是从2016年10月下旬的，有一年是现在产生的，有一部分是两年前产生的。路洪芬交纳完费用时，又给大学城法律服务所打电话，但其仍然认为其不欠物业费。大学城法律服务所向一审法院起诉请求：1.判决路洪芬返还应欠大学城法律服务所的5000元及利息（以本金5000元为基数，自2015年10月1日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2.判决路洪芬承担全部案件受理费。路洪芬向一审法院反诉请求：1.依法判令大学城法律服务所支付路洪芬物业费8404.2元及水电费1096.5元，共计9500.7元及利息（以本金9500.7元为基数，自2015年9月26日起至判決生效之日止按照年利率6％支付利息)；2.本案的反诉费及其他费用由大学城法律服务所承担。一审法院认定事实：2013年3月17日，路洪芬（出租人）与大学城法律服务所（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，路洪芬将其长清区大学路恒大绿洲6号楼1单元112、113号两间门头房租赁与大学城法律服务所作为办公所用。合同第五条：租赁期间的水、电、暖、通讯、物业管理费用，由承租方承担。2015年9月26日，路洪芬(甲方)与大学城法律服务所(乙方)签订《协议》，一、甲乙双方一致同意解除2013年3月17日签订的《房屋租赁合同》，甲方于2015年9月26日将两间商铺收回。二、甲方提前收回大学路以北恒大绿洲6号楼1单元112、113号商铺，乙方截止于2015年9月底前房租金全部付清。三、截止于2015年9月26日前的水电、物业费由乙方承担，2015年9月26日之后的水电、物业费由甲方承担。四、乙方的空调器一台、电动卷帘门一个作价5000元，乙方结算清2015年9月26日之前物业、水电费，由甲方将5000元付给乙方......。路洪芬提供金碧物业有限公司济南分公司《收费明细表》及证明一份，证明：业主路洪芬2012年12月30日预交恒大绿洲113号商铺物业费6个月1302元及水费300元，合计1602元。2013年3月17日预交恒大绿洲112号商铺物业费1499.40元及水费300元，合计1799.40元。2016年11月20日，路洪芬刷卡补缴2014年8月-2015年9月物业费6536.6元(112号商铺每月物业费249.9元，113号商铺每月物业费217元)。刷卡补缴112号商铺2015年8-9月电费63.8元；113号商铺2015年2-5月电费432.7元。大学城法律服务所提供恒大绿洲物业服务中心张贴的《缴费通知单》复印件一份，证明112、113号商铺物业费收费标准是1.2元／月／平方米。路洪芬称该收费标准是前期物业费标准，金碧物业有限公司济南分公司接手后物业费标准为3元／月／平方米。大学城法律服务所提供2012年12月30日、2013年3月17日路洪芬预交112、113号商铺物业费、水费的收费收据复印件(原件大学城法律服务所作为证据提交到另一案件中)两张，称：《房屋租赁合同》签订后，路洪芬将两张收据交给大学城法律服务所程济中，收据记载已预交至2013年7月31日，程济中按4个月的标准(2013年4月-7月)计算物业费、水费计2468元，程济中向路洪芬付款2400元。路洪芬称程济中是否付款已记不清了，程济中应提供路洪芬收款的收据。根据两张收据原件掌握在大学城法律服务所手中的事实，一审法院认定大学城法律服务所已向路洪芬付款2400元。大学城法律服务所主张已付清2015年9月26日前的水电费，未能提供交纳水电费的相关证据。一审法院认为，2013年4月1日起大学城法律服务所租赁路洪芬的112、113号商铺作为办公之用，至2015年9月26日双方签订解除租赁协议，大学城法律服务所付清2015年9月26日前的物业费、水电费，路洪芬支付大学城法律服务所空调、卷帘门折价款5000元的事实清楚，双方对此无争议，一审法院予以确认。根据解除租赁协议的约定，大学城法律服务所负有结清物业费、水电费的先履行义务，路洪芬负有支付物品折价款的后履行义务。大学城法律服务所自2013年4月至2015年9月共租赁使用商铺30个月，其仅支付2400元的物业费，其余均由路洪芬支付。路洪芬反诉要求大学城法律服务所支付9500.7元的物业费及水电费，有事实依据，一审法院予以支持，但应扣除大学城法律服务所已支付的2400元。路洪芬主张欠款利息，可自其2016年11月20日补交物业费之日起按年利率6%计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由济南长清大学城法律服务所支付路洪芬物业费等费用7100.7元；二、由路洪芬支付济南长清大学城法律服务所物品折价款5000元；三、以上一、二项款项相抵后，由济南长清大学城法律服务于本判决生效之日起十日内支付路洪芬款项2100.7元，并自2016年11月20日起至付清欠款之日止，按年利率6%向路洪芬支付利息；四、驳回济南长清大学城法律服务所的其他诉讼请求；五、驳回路洪芬的其他反诉请求。案件受理费50元减半收取25元，反诉费25元，由路洪芬、济南长清大学城法律服务所各负担25元。经审理本院认定，一审认定事实属实，本院予以确认。本院二审期间，大学城法律服务所提交以下证据：证据一、2013年3月17日路洪芬与大学城法律服务所签订的《房屋租赁合同》一份；证据二、2015年9月26日路洪芬与大学城法律服务所签订的《协议》一份；证据三、（2014）济民四终字第664号民事判决书一份；证据四、（2016）鲁民申2145号民事裁定书一份；证据五、施工录像缴费光盘一盘；证据六、缴费通知单一份；证据七、缴费通知单一份；证据八、支付路洪芬2400元收据一份。证据九、2011年1月30日路洪芬、路丁睿与济南恒大绿洲置业有限公司签订的112、113号商铺买卖合同两份。证据十、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》网络打印全文一份。证据十一、《山东省物业管理条例》网络打印全文一份。经审查，上述证据具有真实性。二审期间，本院到涉案商铺所在小区物业公司进行调查，该公司工作人员确认：2019年3月23日金碧物业有限公司济南分公司出具的《证明》及《收费明细表》确系该公司出具，公章真实。本院认为，2013年4月1日起大学城法律服务所租赁路洪芬的112、113号商铺作为办公之用，2015年9月26日双方协议解除租赁合同关系。2015年9月26日，双方就租赁合同解除的相关事宜签订协议，根据该解除协议的约定，2015年9月26日前的水电、物业费应由大学城法律服务所承担，2015年9月26日之后的水电、物业费由路洪芬承担；大学城法律服务所的空调器、电动卷帘门作价5000元，由路洪芬将5000元付给大学城法律服务所。一审时，路洪芬提供了涉案商铺的物业管理单位金碧物业有限公司济南分公司出具的证明及收费明细表，该证明及收费明细表中明确载明了路洪芬缴纳涉案期间水电费、物业费的实际金额，因此，一审法院根据上述证据，判令大学城法律服务所支付其租赁期间的物业费和水电费，并无不当。现大学城法律服务所上诉主张，路洪芬提供的2019年3月23日金碧物业有限公司济南分公司出具的《证明》及《收费明细表》没有单位负责人及制作人的签名，不符合证据形式，应不予采纳。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。路洪芬提供的2019年3月23日金碧物业有限公司济南分公司出具的《证明》及《收费明细表》虽有物业公司的单位公章，但该证据上并无单位负责人及制作人的签名，确属证据形式瑕疵，上诉人对此提出异议，并无不当。但是，因路洪芬是否已经实际缴纳涉案商铺的物业和水电费用，属于本案的基本事实，涉案商铺所属物业公司出具的该证明内容与本案基本事实密切相关，故为查清本案基本事实，本院向该单位进行了调查核实该证明材料的真实性，亦符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款关于“人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实”的规定。经调查核实，物业公司确认该证明及收费明细确系其单位出具，故一审法院将该证据作为有效证据采信，并无不当。大学城法律服务所上诉主张，金碧物业有限公司济南分公司违反山东省和济南市物业管理规定及《前期物业服务协议》合同约定，擅自提高收费标准，路洪芬多交的物业费过错责任不应由大学城法律服务所承担。对此，本院认为，本案中，大学城法律服务所与路洪芬之间系房屋租赁合同关系，根据2015年9月26日双方签订的解除租赁合同的协议，2015年9月26日前的水电、物业费应由大学城法律服务所承担，在本次纠纷发生前，大学城法律服务所未实际履行缴纳，路洪芬进行了实际补缴，故大学城法律服务所应将路洪芬代其垫付的费用予以偿还。物业管理公司对该物业费的收取标准是否合法与本案非同一法律关系，不属本案审理范围，本案对此不予审理。另，大学城法律服务所上诉主张，路洪芬反诉主张的物业费及水电费，已超过民法通则第一百三十五条规定的二年诉讼时效，应当驳回其反诉请求。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案中，路洪芬反诉主张的物业费及水电费，主要系以一审提供的物业公司出具的相关证明等证据主张权利，并明确了其主张物业费及水电费的期间，故一审时大学城法律服务所应对此提出诉讼时效抗辩，其在一审时未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出，且其提出的相关证据非属于一审不能举证的新证据，故对于其二审期间提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。综上所述，大学城法律服务所的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大学城法律服务所负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十二月二十日书记员  韩 笑