山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11119号 上诉人（原审被告）：李京平，男，1975年7月15日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 上诉人（原审被告）：张慧，女，1983年2月15日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：孔凡鹏，山东新和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：戴振军，男，1965年3月18日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘国庆，山东首辰律师事务所律师。 上诉人李京平、张慧因与被上诉人戴振军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初16902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2019年12月12日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人李京平、张慧的共同委托诉讼代理人孔凡鹏，被上诉人戴振军的委托诉讼代理人刘国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李京平、张慧上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回戴振军的一审诉讼请求；2、诉讼费由戴振军承担。事实和理由：一、一审事实不清之一:双方的房屋买卖合同没有解除，戴振军在一审中诉讼请求只有返还购房款，没有解除购房合同的诉讼请求。返还购房款的前提是购房合同应该已经解除，本案购房合同是否符合约定或法定的解除条件，是否需要解除，是否实际上已经解除，戴振军并没有通知解除或向法院提起解除合同请求，一审法院直接判定返还购房款属于事实不清，因为购房合同没有解除，本案应该发回重审。二、一审事实不清之二:1、戴振军在一审庭审自认李京平已经把房屋交付给了戴振军，并且李京平把涉案房屋集体建设用地使用证、原房主薛义宝与李京平房屋买卖合同、薛义宝给李京平出具的收条、西山社区与薛义宝签订的拆迁安置补偿协议、薛义宝的授权委托书六份，涉案房屋的这些资料已经交付给了戴振军，李京平交付房屋的时间为2012年3月份，据此，可以证实李京平已经完全、适当履行了与戴振军的房屋买卖合同，双方的合同已经履行完毕，李京平不存在过错或违约行为，戴振军接收的原房屋所有人薛义宝的涉案房屋资料也证实戴振军知道、明知涉案房屋是一个拆迁安置房，在出售时没有产权证，但是经过长达6年多时间，具备办理产权证的条件后戴振军不办理过户，导致涉案房屋被他人重新出售，戴振军存在重大过错、过失，所以房屋购房款不应由李京平返还。2、房屋被原所有人即“出售给李京平的房屋出售方”出售给案外第三人，这中间侵权人不是李京平，房屋被出售给他人与李京平不具有因果关系，李京平无过错行为，不应退款并承担违约责任。戴振军的损失应该向直接侵权人主张。这些事实一审中没有论述评析、查实，属于事实不清，应发回重审。三、戴振军起诉主体错误：戴振军在一审庭审中作虚假陈述，在一审案卷第52页庭审笔录中，戴振军称“二被告已将涉案房屋转让给第三人”、“被告已将涉案房屋出售给案外人王瑞霞”，此与客观事实不符，涉案房屋被再次出售不是李京平，李京平在2012年将房屋及资料交付给戴振军后，李京平从没有再与涉案房屋有任何接触或往来，李京平与戴振军之间的房屋买卖合同在2012年3月份房款已经支付完毕、房屋及房屋附属资料已经交接完毕，房屋买卖合同就已经履行完毕，戴振军的房屋被再次出售与李京平没有关系，不是李京平再次出售的，系其他人所为，戴振军应该向侵权人主张权利，戴振军起诉李京平属于主体不适格，主体错误，应驳回戴振军的起诉。四、本案与张慧无关。本案中，戴振军提交的合同及收条等均没有张慧的签字，且该款项也没有用于当时的家庭所用，因此，本案与张慧无关，应依法驳回戴振军对张慧的起诉。根据《婚姻法司法解释》的规定，本案的购房款不属于张慧和李京平的夫妻共同债务。因此，戴振军起诉张慧的错误的。申请法院出具调查令，去调查涉案房屋在青岛市黄岛区不动产登记中心买卖合同等交易的信息档案资料。 戴振军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。 戴振军向一审法院起诉请求：1、判令李京平、张慧退还戴振军购房款804000元、支付违约金100000元；2、判令本案诉讼费由李京平、张慧承担。 一审法院认定事实：1、2012年3月20日，戴振军（乙方）与（甲方）李京平、张慧（李京平之妻）签订房屋转让合同，约定：甲乙双方于2010年9月21日签订了青岛建设技术学院维修工程承包合同，乙方向甲方支付了工程质量保证金500000元……甲方至今未退还给乙方，现甲方自愿将自己所拥有的位于青岛市黄岛区薛家岛街道办事处西山社区旧城安置小区内（南港整体搬迁新建小区）8号楼1单元301室套三房屋转让给戴振军，房屋建筑面积113平方米，转让价格904000元。甲方保证对该房屋及附属物有处分权，如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让房屋的一致同意，并不得干涉乙方占有、使用、处分房屋及其附属物，否则甲方应赔偿乙方10倍购房款。甲方保证该房屋无抵押，自双方签字之日……该房屋的所有权归乙方所有……乙方付款方式和期限：（1）甲方欠乙方保证金500000元，向乙方支付利息100000元，共计应支付乙方款600000元；（2）乙方应支付甲方房屋总价款904000元；（3）以上两项相抵后乙方还应支付甲方余款304000元，乙方于2012年3月20日支付给甲方204000元，余款100000元，在甲方协助乙方办理完过户手续时一次付清。同时将原双方签订的青岛建设技术学院维修工程合同一并退还甲方……房屋交付时间：甲方于2012年3月20日前交付给乙方。甲方违反及不履行本协议，甲方应支付乙方违约金100000元并赔偿乙方的一切损失。本协议落款处甲方有张慧签字捺印，乙方有戴振军签字捺印，证明人处有薛创业、薛学东、薛勇签字捺印。戴振军在庭审中自认：其支付房款后，李京平、张慧将涉案房屋交付给戴振军使用，后因李京平、张慧将房屋出售给他人，戴振军于2018年11月27日又搬离了涉案房屋。2、2012年3月20日，张慧给戴振军出具收到条，载明：今收到戴振军购房款804000元及退还青岛建设技术学院与青岛天洁物业管理有限公司签订的工程施工合同一份，注：其中600000元整包含青岛建设技术学院维修工程保证金及利息抵顶。3、李京平、张慧系夫妻关系。2012年1月20日李京平出具授权委托书委托张慧处理退还预收费用，代理权限包括代为付款或以物置换等。4、戴振军提交的青岛市不动产登记信息显示，位于青岛经济技术开发区户房屋现登记产权人为王瑞霞。5、2019年4月24日，戴振军向一审法院提交申请称：自愿撤回要求李京平、张慧支付100000元违约金的诉讼请求，同时保留对李京平、张慧另案诉讼主张赔偿损失及违约金的权利。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中戴振军与张慧签订的房屋转让合同系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，且已经实际履行，合法有效，对戴振军和张慧具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用的原则，全面履行自己的合同义务。李京平与张慧系夫妻关系，故戴振军与张慧签订的房屋转让合同而产生的权利义务，应由李京平、张慧共同享有和承担。戴振军支付了李京平、张慧部分款项，李京平、张慧也将涉案房屋交付给了戴振军，但因李京平、张慧又将房屋出卖给他人，并办理了所有权登记，导致双方所签订的合同不能继续履行、戴振军的合同目的无法实现，戴振军据此诉求李京平、张慧返还所收取的购房款，符合法律规定，一审法院予以支持。戴振军自愿申请撤回要求李京平、张慧支付100000元违约金的诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分。因戴振军已经撤回要求李京平、张慧支付违约金的请求，故对李京平、张慧的违约责任，在本案中一审法院不作评判。李京平、张慧经依法传唤不到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，一审法院依法适用缺席判决。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、李京平、张慧于判决生效后十日内返还戴振军交纳的购房款804000元；二、驳回戴振军的其他诉讼请求。如果李京平、张慧未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12840元、保全费5000元，合计款17840元，戴振军已预交，由戴振军承担2300元，由李京平、张慧承担15540元，李京平、张慧应承担的费用，限于判决生效后十日内支付给戴振军。 二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证了据交换和质证，对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：李京平、张慧提交2012年3月20日戴振军接收涉案房屋的收条原件1张、集体土地建设使用证复印件1份、房屋买卖合同复印件1份、西山社区居民房屋拆迁安置补偿协议复印件1份，共同证明：戴振军在2012年3月份购买涉案房屋时就知悉涉案房屋为小产权房，系西山社区薛义宝的拆迁安置房，没有产权证，原房主是薛义宝，李京平系从薛义宝处购买涉案房屋，后转卖给戴振军，李京平把涉案房屋及附属的登记资料都已经交付给戴振军，已经完成了合同义务，收到条中第5项记载的薛义宝的授权委托书6份就是为了日后购买人办理房屋产权用的，从2012年到2018年长达6年的时间戴振军不办理产权证具有重大过失过错，与李京平、张慧没有关系。经质证，戴振军对该组证据的真实性无异议，称确实收到了收到条中载明的资料。本院认为，收条系原件，戴振军对其真实性无异议，本院予以采信，但对于收条内容所载明的材料，因李京平、张慧提供的材料系复印件，且涉及案外人的权益，与本案纠纷无直接法律关系，本院在本案中不予确认。同时，对于一审认定的“李京平、张慧又将涉案房屋出卖给他人并办理了所有权登记”的相关事实，本院在本案中不予确认，对于一审认定的其他事实本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人均应依约履行。本案中，李京平、张慧与戴振军签订的房屋转让合同，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。该合同第四条明确约定李京平、张慧有配合办理房屋过户手续的义务，否则视为李京平、张慧违约。而青岛市黄岛区不动产登记中心登记资料查询档案显示，现涉案房屋已登记至案外人王瑞霞名下，故根据现有法律、行政法规的相关规定，李京平、张慧配合戴振军办理涉案房屋过户手续的义务已处于履行不能状态，该行为已构成违约。涉案房屋作为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，因李京平、张慧不能配合戴振军办理过户手续，戴振军取得涉案房屋物权的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同和第九十七条关于合同解除后果的规定，戴振军要求李京平、张慧返还已付购房款804000元的诉讼请求，本院予以支持。李京平、张慧关于其向戴振军交付房屋即已完全履行涉案合同的上诉主张，与涉案合同第四条及第五条保留1万元购房尾款“在甲方协助乙方办理完过户手续时一次性付清”的约定，不相符合，本院不予采信。李京平、张慧关于戴振军在一审期间未明确要求解除合同的上诉主张，因戴振军在一审期间明确提出返还购房款的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》及其司法解释的现有规定，戴振军向一审法院提出的诉讼请求属于举重以明轻，其返还购房款的诉讼请求应视为已包含要求解除合同，一审直接判令李京平、张慧返还购房款，并无不当。李京平、张慧关于其已将涉案房屋原购房合同等交付戴振军的上诉主张，与本案双方当事人之间的房屋买卖合同纠纷无关，不符合合同相对性原则，本院在本案中不予采纳，李京平、张慧如果认为涉案纠纷给其造成损害，可另案主张。张慧关于涉案纠纷与其无关的上诉主张，与其作为“甲方”在涉案房屋转让合同中签字的事实明显相悖，本院不予采纳，张慧与李京平之间的法律关系系其双方之间的内部法律关系，对外不能对抗戴振军，张慧如果认为本案纠纷给其造成损害，可另案向李京平主张。 综上，李京平、张慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12840元，由上诉人李京平、张慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 二〇一九年十二月十六日 法官助理 王莉莉 书记员胡浩东 书记员国莹莹