兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初3049号原告：张立勋。被告：甘肃鼎家宜房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区。法定代表人：王仲庆。委托诉讼代理人：俞林。委托诉讼代理人：王文升。原告张立勋与被告甘肃鼎家宜房地产开发有限公司（以下简称“鼎家宜公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张立勋、被告鼎家宜公司委托诉讼代理人俞林、王文升到庭参加诉讼。现已审理终结。张立勋向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还房款251270元；2.被告承担诉讼费用；3.被告承担违约金31659元；4.被告承担利息27040元；5.撤销合同。庭审前，张立勋变更诉讼请求为：1.要求被告退还房款251270元；2.被告赔偿损失150000元；3.被告承担利息31659元；4.被告承担诉讼费用；5.判决新旧合同均无效。事实与理由：2018年6月15日，张立勋与鼎家宜公司签订商品房买卖合同，后由于贷款问题双方协商变更付款方式，张立勋认为在交易过程中鼎家宜公司存在借用红星美凯龙的名义虚假宣传、擅自变更合同内容、冒用张立勋名义签订网签合同、用假合同申请备案、逾期交房、逾期办理产权登记等违约、违法行为，侵害了张立勋的合法权益，特提起诉讼。鼎家宜公司辩称，张立勋与鼎家宜公司签订的商品房买卖合同对于面积差、房屋交付、违约责任等均进行了详细约定，存在违约情形的是张立勋而非鼎家宜公司。鼎家宜公司同意撤销合同，但需依照合同约定扣除张立勋已交总房款的30%，因本案诉讼所产生的费用由张立勋承担。本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，张立勋与鼎家宜公司签订《认购书》一份，认购鼎家宜公司出售的位于甘肃省兰州市兰州新区间，面积38.03平方米，认购价6666.76元／平方米，总价253537元，选择按揭付款，并于当日交定金10000元。同月21日、25日，张立勋分别给鼎家宜公司交房款40000元、83537元。2018年6月15日，张立勋与鼎家宜公司就上述认购的房屋签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，面积、单价均与《认购书》载明的一致，载明土地使用权出让合同号为LXQ2015044C，付款方式为银行按揭。交付期限约定为出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房，交付买受人使用。逾期交房不超过90日，自约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。面积差异双方在合同第五条和附件四第七条约定为：在按建筑面积计价的情况下，该房屋交付时，房屋建筑面积以房屋所在地土地资源管理机或有关部门认定的测绘机构实测面积为准，总房价款按实际面积进行调整。关于产权登记，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金的方式解决。同日，张立勋与鼎家宜公司签订《家宜﹒万象新天地商铺委托经营管理合同》，约定张立勋就上述购买的商铺委托鼎家宜公司经营管理，期限为2018年7月1日至2028年6月30日。同日，张立勋向鼎家宜公司出具《承诺书》，承诺尾款120000元分别于2018年10月1日前付60000元、2018年12月30日前付60000元。如逾期支付，鼎家宜公司有权解除合同并收取总房价10%的违约金。2018年9月30日，张立勋向鼎家宜公司支付房款60000元。2018年12月30日，张立勋再次支付房款57733元，双方在张立勋于2018年6月15日给鼎家宜公司出具的《承诺书》中，增加测绘面积比销售面积小0.34平方米，房屋总价调整为251270元，张立勋于2018年12月30日付清全部房款的内容。另查明，2019年3月25日，张立勋与鼎家宜公司共同填写《撤销备案申请表》，双方均以测绘面积变更导致张立勋购买的房屋面积变更为由，申请办理撤案手续，提交材料为买受人身份证复印件、新旧网签合同、撤案申请表。同日，鼎家宜公司向兰州新区不动产登记事务中心提交《商品房买卖合同》一份，该合同与2018年6月15日签订的合同不同之处主要有：1.土地使用权出让合同号由“LXQ2015044C”变更为“甘让（兰新【2016】034号）”；2.房号由“第Z29001001幢4620”变更为“第Z29001001幢4-620”；3.建筑面积由38.03平方米变更为37.69平方米，套内面积和分摊面积相应变化；4.付款方式由银行按揭付款变更为一次性付款且注明2018年12月30日前已付清251270元；5.对面积差异处理的补充约定即附件四第七条在原约定的基础上增加“1.依据新政办发（2018）24号文件，该商品房（商品）无实体墙”“2.房屋编号及房屋截止已出卖人备案的虚拟分割线为准”。该合同张立勋未签名或捺印。在双方协商办理相关手续期间，张立勋与鼎家宜公司因合同变更事宜通过信息、微信等方式多次沟通。2019年5月15日，张立勋、鼎家宜公司签订《新旧合同条款变更协议》作为合同附件五，就上述两份合同不同之处的第1、2、5项等内容进行了约定。以上事实有当事人陈述、认购书、聊天记录、商品房买卖合同、收据、新旧合同条款变更协议等为证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.合同是否无效？2.鼎家宜公司是否违约？是否应当退还张立勋已交房款并赔偿损失、支付利息？首先，关于合同是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方在履行合同期间，产生两份合同，一份为2018年6月15日张立勋和鼎家宜公司签订的合同（以下简称“旧合同”），一份为2019年3月25日鼎家宜公司提交备案的合同（以下简称“新合同”）。旧合同是双方自愿签订，无论房屋价款、付款方式、交付时间、违约情形及责任的承担等均为双方当事人真实意思表示，不存在上述合同无效的情形，该合同合法有效。新合同在鼎家宜公司2019年3月25日提交备案时，并非张立勋本人签字，对其不生效。但新合同是在旧合同的基础上对部分内容进行变更，其中：1.付款方式在旧合同签订当日即因为张立勋个人原因无法办理银行按揭变更为分期付款，张立勋为此出具了《承诺书》；2.房屋面积的变更在2018年12月30日张立勋最后一期付款时其已明确知道，并依照新面积支付了房款，视为其同意；3.土地出让合同号、房号和面积差异处理方式均在2019年5月15日签订的《新旧合同条款变更协议》进行了相应的约定，视为张立勋对新合同的追认。据此，新合同虽无张立勋本人的签名，但合同变更的内容均得到张立勋的认可，自变更协议签订之日起成立并生效。故张立勋关于两份合同无效的请求本院不予支持。其次，关于鼎家宜公司是否存在违约的问题。关于鼎家宜公司对房屋销售的宣传。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，鼎家宜公司认可以红星美凯龙进行宣传，张立勋主张其是因为红星美凯龙的相关宣传决定购买房屋，但该内容并未载入商品房买卖合同，且无相关证据证明该内容对房屋的价格确定具有重大影响，故张立勋关于鼎家宜公司以红星美凯龙进行宣传构成违约的理由不成立，本院不予支持。关于交房日期。上述司法解释第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”双方签订商品房买卖合同的时间为2018年6月15日，并于当日签订委托管理协议，本院认为委托管理的前提为取得房屋，交付日期应为2018年6月15日。合同约定的房屋交付时间为2018年5月1日，早于签约时间，张立勋在签订合同时已经明知交房约定与实际交付日期不符，因此张立勋主张鼎家宜公司违约的理由不成立，本院不予支持。关于逾期办理产权登记的问题。依照双方约定，鼎家宜公司应当在房屋交付后365日内即至迟应当于2019年6月15日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎家宜公司的原因导致张立勋未能在该期限内办理产权登记的，鼎家宜公司承担违约责任。现张立勋未办理产权登记，但在本案审理中张立勋未举证证明是由于鼎家宜公司的原因导致，故对张立勋关于逾期办理产权登记应由鼎家宜公司承担违约责任的主张，本院不予支持。关于新合同的签订及备案。鼎家宜公司确实存在代替张立勋在新合同上签名、将未经张立勋签名的合同申请备案登记的情形，但在此之前双方的房屋交易行为已基本完成，张立勋亦明确备案网签撤案等事宜，故鼎家宜公司上述行为并非合同履行中的违约行为，张立勋据此要求鼎家宜公司赔偿损失无法律依据，本院不予支持。最后，鼎家宜公司在审理中虽然同意撤销合同，但前提是必须依照合同约定，扣除张立勋已交总房款的30%。由于鼎家宜公司无证据证明张立勋存在违约行为，应当扣除已交房款。故对该主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张立勋的全部诉讼请求。已减半收取的案件受理费2976元，由张立勋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员 喻得荣二〇一九年十二月十八日法官助理 崔琰霞书 记 员 杨晓英