吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5060号上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省太平洋鞋城有限公司。住所地：长春市宽城区黑水路东二条2-25。法定代表人：闫贵龙，该公司经理。委托诉讼代理人：马庆国，吉林中玫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：长春发展农村商业银行股份有限公司。住所地：长春市经济技术开发区东南湖大路2199号。法定代表人：李彦君，该公司董事长。委托诉讼代理人：李欣楠，北京大成（长春）律师事务所律师。上诉人吉林省太平洋鞋城有限公司因与被上诉人长春发展农村商业银行股份有限公司占有物返还纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉林省太平洋鞋城有限公司上诉请求：撤销一审判决，判决长春发展农村商业银行股份有限公司将其非法占有的位于长春市宽城区黑水路2号建筑面积110.8平方米的房屋返还给吉林省太平洋鞋城有限公司，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：依据双方的租赁协议明确约定，当租赁合同期满后，双方的权利义务关系有两种后果，是买还是不买。长春发展农村商业银行股份有限公司购买即要将房屋总价款一次性支付完毕，否则就是不买。长春发展农村商业银行股份有限公司未按照约定一次性支付购房款，实际行动就是不予购买。那么本合同应终止。合同终止后，长春发展农村商业银行股份有限公司应履行返还房屋的义务，否则构成侵权；吉林省太平洋鞋城有限公司应按照贷款合同履行还款利息的义务，否则构成违约。原审判决认定“再者，农商银行支付的租金150000元、太平洋鞋城贷款1200000元、截至2005年6月29日的罚息及复利75600元，合计1425600元，农商银行已履行了大部分的合同付款义务，且同意继续履行支付房款义务，双方能够继续履行合同，在农商银行已经履行主要合同义务情况下，不宜解除双方签订的合同，故太平洋鞋城现要求返还案涉房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，且违背诚信原则，不予支持”是错误的。双方的租赁协议约定是在租赁期限届满后，长春发展农村商业银行股份有限公司如要购买房屋，应一次性支付全部总房款，并未约定分批或者分期支付。当即购买总不至于理解为14年吧。吉林省太平洋鞋城有限公司从未明示过拒还120万贷款，长春发展农村商业银行股份有限公司怠于行使债权，是其自身的疏忽和过失。合同终止后，在合同双方未达成新的合意的情况下，原审判决就将该贷款直接认定为履行购房合同的购房款，缺乏事实和法律依据。时隔14年的现在，长春发展农村商业银行股份有限公司才要求继续履行150000元租金抵顶购房款，于法无据。长春发展农村商业银行股份有限公司并未履行合同付款义务，从而导致终止的法律后果，故吉林省太平洋鞋城有限公司并未提出解除请求。合同已经终止，并不存在继续履行的客观条件。吉林省太平洋鞋城有限公司向一审法院提出诉讼请求：太平洋鞋城向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告位于长春市宽城区黑水路2号，建筑面积为110.8平方米的房屋。2、判令被告支付原告房屋使用费180万元。事实与理由：原被告之间于2002年8月9日签订《房屋租赁合同》和《房屋以租待购合同》，约定由被告租赁使用原告所有的位于长春市宽城区黑水路2号的门市房，房屋面积为110.8平方米，租赁期限为3年，租金为每年5万元。合同还约定：承租期限届满，乙方（被告）购买该房屋，房价按每平方米19000.00元整，总价款为2105200.00元。乙方已支付的租金转为购房款。当乙方购买该房屋的时候，将甲方（原告）尚未归还乙方的120万借款，用于该房屋的购房款。总房款与乙方己付租金、120万元借款的差额部分，乙方一次性支付给甲方，该房屋的所有权归乙方所有，乙方应当协助甲方办理房屋所有权的移交手续；若乙方不予购买，则本合同终止，乙方具有优先续租权，双方另行签续租合同。租赁期满后，被告未按约定支付购房款，但却一直占有和使用原告的房屋，至今未付使用费。原告多年来一直找到被告，要求其交纳房屋使用费或将房屋返还原告，被告均不应允。原告的房屋地处黑水路商业繁华地段，自2005年起至今每年房屋使用费不低于15万元。被告占据十三年，严重侵害了原告的合法权益。为此，特诉致人民法院，请依法裁处。农商银行向一审法院提出反诉请求：请求判令确认反诉原告农商银行与反诉被告太平洋鞋城签订的《房屋租赁合同》、《房屋以租待购协议》合法有效；请求判令反诉被告按照《房屋租赁合同》、《房屋以租待购协议》的约定义务履行，领取购房款679600.00元，协助反诉原告办理房屋所有权移交手续；请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金4500元。事实与理由：2002年8月9日，农商银行（原名称：长春市环城农村信用合作社联合社）与反诉被告太平洋鞋城签订了《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容：（一）太平洋鞋城将位于长春市宽城区黑水路2号楼，总面积110.8平方米的一楼门市出租给农商银行，租赁期限三年，每年租金50000元，一次支付，即每年8月9日前支付；（二）承租期限届满，农商银行购买该房屋，房价每平方米19000元，总房款为2105200元，已付的全部租金转为购房款，总房款与已付租金的差额部分，一次性给太平洋鞋城；该租赁房屋的所有权归农商银行所有；（三）一方违约，应当按租金总额的3%支付违约金……农商银行、太平洋鞋城双方后又签订一份《房屋以租待购协议》，对《房屋租赁合同》中的以租待购条款等内容进一步约定：当农商银行购买该房屋的时候，将太平洋鞋城尚未归还农商银行的120万元借款，用于该房屋的购房款，总房款与农商银行已付租金、120万元借款的差额部分，农商银行一次性支付给太平洋鞋城，该房屋的所有权归农商银行所有，太平洋鞋城协助农商银行办理房屋所有权的移交手续。上述合同及补充协议签订后，农商银行依约履行，经结算后剩余购房款679600元太平洋鞋城尚未领取。农商银行多次与太平洋鞋城沟通领取剩余购房款、协助办理房屋所有权的移交手续事宜，但太平洋鞋城以种种理由怠于履行，太平洋鞋城的行为已经构成违约。为维护自身合法权益，农商银行对太平洋鞋城提起反诉，请求法院依法公正裁判。农商银行当庭明确，第二项反诉请求当中的协助反诉原告办理房屋所有权的移交手续是指在具备条件时，由反诉被告为反诉原告办理房屋所有权的登记过户手续。一审法院认定事实：2002年8月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定农商银行（原长春市环城农村信用合作社联合社）租赁太平洋鞋城位于长春市宽城区黑水路2号楼，总面积110.8平方米的一楼门市房，租赁期限三年，每年租金伍万元整，一次支付，即每年8月9日前支付。租赁期限届满，农商银行购买该房屋，房价按每平方米壹万玖仟元整，总房款贰佰壹拾万伍仟贰佰元整。农商银行已支付的全部租金转为购房款，总房款与农商银行已付租金的差额部分，农商银行一次性支付给太平洋鞋城，该租赁房屋的所有权归农商银行所有。农商银行应当协助太平洋鞋城办理房屋所有权的转移手续；若农商银行不予购买，则本租赁合同终止，农商银行具有优先续租权，双方另行签订续租合同。合同中的违约责任约定，一方违约，应当按租金总额的3%向对方支付违约金。之后，太平洋鞋城与农商银行签订了《房屋以租待购协议》，合同第四条，租赁房屋所有权的归属约定：承租期限届满，农商银行购买该房屋，房价按每平方米壹万玖仟元整，总房款为贰佰壹拾万零伍仟贰佰元整。农商银行已支付的租金转为购房款，当农商银行购买该房屋的时候，将农商银行未归还乙方的120万元借款，用于该房屋的购房款（未购买该房屋前，太平洋鞋城应遵守借款合同，按时偿还借款利息），总房款与农商银行已付租金、120万元借款的差额部分，农商银行一次性支付给太平洋鞋城，该房屋的所有权归农商银行所有。农商银行应当协助太平洋鞋城办理房屋所有权的移交手续；若农商银行不予购买，则本合同终止，农商银行具有优先续租权，双方另行签订续租合同。合同中关于租赁房屋的基本情况、租赁期限、租金数额及支付方式、租赁房屋所有权的归属及违约责任均与双方2002年8月9日签订的《房屋租赁合同》约定相同。太平洋鞋城因缺少装潢资金与农商银行签订《抵押担保借款合同》，2002年9月5日贷款900000元（贷款期限自2002年9月9日起至2004年9月9日止，贷款利率6.8626‰，还款方式：现金）、10月16日贷款300000元（贷款期限自2002年10月16日起至2004年9月9日止，贷款利率6.8626‰，还款方式：按月结息，到期还本）。2002年8月12日农商银行支付租金50000元，2003年6月18日支付2003、2004年租金100000元，合计支付租金150000元。2005年6月29日，农商银行出具还款凭证，太平洋鞋城偿还本金1200000元、罚息及复利75600元。2019年1月8日，长春市旧区房屋改造管理处出具《证明》，证明：我单位于1999年7月27日，将位于长春市宽城区黑水路2号110.80平方米的门市，销售给吉林省太平洋鞋城有限公司尹海龙，至今尚未办理产权登记手续。庭审中，太平洋鞋城自认向农商银行的贷款归还了部分利息，本金1200000元没有归还。农商银行一直占有使用案涉房屋。一审法院认为，太平洋鞋城与农商银行于2002年8月9日签订的《房屋租赁合同》、之后签订的《房屋以租待购协议》系当事人的真实意思表示，双方对此没有争议，且不违反法律的强制性规定，合法有效。租赁期限届满后，农商银行一直占有使用案涉房屋，太平洋鞋城未再偿还贷款，应视为双方通过事实行为默认了农商银行对案涉房屋的购买。再者，农商银行支付的租金150000元、太平洋鞋城贷款1200000元、截至2005年6月29日的罚息及复利75600元，合计1425600元，农商银行已履行了大部分的合同付款义务，且同意继续履行支付房款义务，双方能够继续履行合同，在农商银行已经履行主要合同义务情况下，不宜解除双方签订的合同，故太平洋鞋城现要求返还案涉房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，且违背诚信原则，不予支持，农商银行应继续支付房屋差价款679600元。农商银行基于前述合同占有房屋，太平洋鞋城要求原告支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据，不予保护。按照双方签订的《房屋租赁合同》，农商银行未提供证据证明太平洋鞋城存在违约行为，故农商银行要求的违约金，不予保护。由于案涉房屋现在不具备办理产权登记的条件，待案涉房屋具备权属登记条件时，太平洋鞋城配合农商银行办理相关手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告吉林省太平洋鞋城有限公司的诉讼请求；二、反诉原告长春发展农村商业银行股份有限公司与反诉被告吉林省太平洋鞋城有限公司于2002年8月9日签订的《房屋租赁合同》及双方签订的《房屋以租待购协议》合法有效；三、反诉被告吉林省太平洋鞋城有限公司于判决生效后十日内到反诉原告长春发展农村商业银行股份有限公司处领取剩余房款679600元，待案涉房屋具备产权登记条件时，反诉被告协助反诉原告办理相关登记手续；四、驳回反诉原告长春发展农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费38040元（原告预交），由原告吉林省太平洋鞋城有限公司承担，反诉案件受理费5320元（反诉原告预交），由吉林省太平洋鞋城有限公司承担5295元，由长春农村商业银行股份有限公司负担25元。本案二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人对于《房屋租赁合同》、《房屋以租待购协议》系有效合同均无异议。依据合同的约定，在租赁期满后，长春发展农村商业银行股份有限公司一方享有是否购买诉争房屋或承租诉争房屋的合同权利，且该权利未限制时间期限。故吉林省太平洋鞋城有限公司诉称《房屋以租待购协议》已经合同终止不能成立。实际上，租赁期满后，长春发展农村商业银行股份有限公司继续占有诉争房屋，同时未向吉林省太平洋鞋城有限公司提出偿还贷款；吉林省太平洋鞋城有限公司一方面未主动还贷，另一方面默认长春发展农村商业银行股份有限公司占有使用诉争房屋，直到2019年才在本案中诉请长春发展农村商业银行股份有限公司迁出。现长春发展农村商业银行股份有限公司诉称已对《房屋以租待购协议》的合同权利做出选择，选择购买了诉争房屋，并提供还款凭证证明其已经将吉林省太平洋鞋城有限公司的贷款未还部分全部抵扣了购房款，不再向吉林省太平洋鞋城有限公司主张履行偿还贷款，且积极要求向吉林省太平洋鞋城有限公司支付购房尾款，对于长春发展农村商业银行股份有限公司行使合同权利的行为，本院应予以支持。此外，现诉争房屋的实际占有人也并非长春发展农村商业银行股份有限公司，吉林省太平洋鞋城有限公司诉请长春发展农村商业银行股份有限公司返还占有物亦不能成立。综上所述，上诉人吉林省太平洋鞋城有限公司的上诉请求理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17630元，由上诉人吉林省太平洋鞋城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈大为审判员  王君伟审判员  宫 平二〇一九年十二月二十九日书记员  李 笑