吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初3711号 原告：杜某，男，2007年1月1日出生，汉族，学生,现住长春市经济技术开发区。 法定代理人：石某，女，1985年11月26日出生，汉族，现住同上，系杜某母亲。 原告：石某，女，1985年11月26日出生，汉族，无职业，现住长春市经济技术开发区。 二原告共同委托诉讼代理人：常莉明，吉林兢诚律师事务所律师。 被告：曲丽娟，女，1966年11月29日出生，汉族，农民，现住长春市南关区。 委托诉讼代理人：张晓龙，吉林阳光博舟律师事务所律师。 第三人：邓会艳，女，1967年6月19日出生，汉族，农民，现住长春市宽城区。 第三人：朱凡，男，1970年12月7日出生，汉族，农民，现住长春市宽城区。 原告杜某、石某与被告曲丽娟确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜某的法定代理人石某、原告石某及二原告共同委托诉讼代理人常莉明，被告曲丽娟及其委托诉讼代理人张晓龙，第三人朱凡、邓会艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杜某、石某向本院提出诉讼请求：1．确认2008年7月24日杜少军与曲丽娟签订的《房屋买卖契约》无效;2.本案诉讼费由曲丽娟承担。事实与理由：2008年2月24日,杜某的爷爷杜恩贵去世,2015年4月25日，杜某的父亲杜少军去世。杜恩贵生前留有宽城区兰家镇街道村于家屯房屋一处,杜恩贵生前并未立有遗嘱。2008年7月24日，杜少军将上述房屋出售给非本村户口的被告曲丽娟，并签订了《房屋买卖契约》。杜某、石某已取得上述房屋的全部继承权。现二原告根据《合同法》第52条之规定诉至贵院，请求贵院依法确认《房屋买卖契约》无效，维护二原告合法权益。 曲丽娟辩称，原告要求确认买卖契约无效不应得到支持,法院依法应驳回其诉讼请求。1.原告主体不适格,法院应驳回其诉讼请求。原告继承的房屋事实上已经不存在。原告通过公证处公证依法继承的37.23平方米房屋根本不存在,现本案争议宅基地上面共有四处房屋,没有一处符合37.23平方米,并且面积与37.23平方米差距特别大。原告在办理公证时继承的房屋已经不存在,在杜恩贵在世的时候已经被水冲走,所以该公证书公证一个不存在的房屋做为继承标的物是不符合公证法和继承法相关法律规定,故该公证书公证继承的房屋不具有法律效力。原告依据一个不具有法律效力的公证书确定继承资格进行诉讼是错误的，故原告不是本案适格主体。该房屋不存在继承事实。2.曲丽娟与杜少军签订的合同合法有效。在2000年左右,杜恩贵的两间房屋已被水冲跑,杜少军在原宅基地上垫了一米高的地基后在上面建了两间房屋由杜恩贵居住,杜恩贵去世后,杜少军将两间房屋出卖给被告,杜少军与曲丽娟签订的房屋买卖契约是三间半房屋买卖手续及杜少军建的两间房屋。合同签订后,曲丽娟付给杜少军7万元购房款。杜少军2000年建造的两间房屋系杜少军婚前个人财产,有权利出售，签订的合同合法有效。曲丽娟购买完三间半房手续后,在该地上陆续建了三处房屋共计300多平方米。现上述房屋已由曲丽娟出卖给宽城区兰家镇街道村于家屯村民邓会艳。邓会艳已付清全部房款,曲丽娟已不在此房屋居住,邓会艳系于家屯村民,没有宅基地,现邓会艳已在此房屋居住近一年时间。所以原告要求确认房屋买卖协议无效,不应得到支持。综上,请法院依法查清事实,驳回原告的诉讼请求。杜少军出卖给被告的房屋是其自行建造的，并不是杜恩贵的房屋，杜少军建造的两间房屋不存在继承事宜，系杜少军婚前个人财产。2019年2月26日本院庭审时，法官询问房屋建设时间，石某说2001年就见过该房屋，出卖给被告，所以该房是杜少军婚前个人财产。 第三人朱凡、邓会艳辩称，2000年左右，杜少军盖了两间仓房给杜恩贵住，杜恩贵死后，杜少军将两间仓房卖给曲丽娟，曲丽娟在宅基地上盖了三处房屋。2018年1月，邓会艳打算租曲丽娟的房屋做买卖，后来曲丽娟要卖房，邓会艳与曲丽娟达成协议，60万元的房款买下曲丽娟的全部房屋，朱凡、邓会艳在于家屯没有宅基地，有无房证明。朱凡、邓会艳对房屋进行装修，以及建造了一个仓房。朱凡、邓会艳开了一个早餐店、一个超市。现在我在村委会开具无房证明，兰家镇村委会提供的证据，证明我们是于家屯的村民，我夫妻二人没有分得宅基地。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的案件事实如下：本案原告石某与杜少军系夫妻关系，本案原告杜某与杜少军系父子关系。杜少军的父亲杜恩贵与其妻子张秀珍生前生育婚生子杜少军、婚生女杜金玲。杜少军成年后与案外人唐富霞结婚，婚后育有婚生子杜佳乐。后杜少军与唐富霞离婚，与石某于2007年3月23日登记结婚，婚后育有婚生子杜某。1984年，张秀珍死亡，2008年2月24日，杜恩贵死亡，2015年4月25日，杜少军死亡。 1990年，长春市郊区人民政府为杜恩贵颁发了宅基地使用权证，宅基地使用权面积为337平方米，宅基地上人口为4人。1990年7月22日，杜恩贵在宅基地上建房，取得长春市郊区兰家乡广宁村于家屯37.23平方米两间房屋的所有权，房屋的结构为土坯房屋。该房屋在杜恩贵去世前被大水冲坏，不能居住，杜少军在宅基地上为杜恩贵建造一处二间偏房供杜恩贵居住，但未取得新建房屋所有权证。 2008年7月24日，杜少军与曲丽娟签订《房屋买卖契约》，约定：杜少军（乙方）有三间半砖瓦结构房、东侧二间偏房（砖混房）卖与曲丽娟（甲方），共计作价柒万元整。¥70,000.00元。四至：东至董显军西墙为界，南至刘武的北墙边为界，西至朱义东边小墙为界（小墙为杜少军所有），北至于家屯分道为界。房款柒万元双方签字后一次性付清。此合同甲、乙双方及见证人签字即发生法律效力。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方处有曲丽娟的签字捺印、乙方处有杜少军的签字捺印、中间人处有尹海和王晓冬的签字捺印。 2018年3月5日，曲丽娟与邓会艳签订《房屋转让合同》一份，双方约定曲丽娟为甲方、邓会艳为乙方。合同约定：甲方于2008年7月24日与杜少军签订房屋买卖契约，购买杜少军于家屯房屋两间及翻建手续三间半，甲方进行翻、扩建总面积310平方米，转让价格为600000元。分两次付清，第一次为签订合同当日付现金300000元，第二次为2018年5月1日前付清剩余钱款。 2018年5月13日，石某与杜某作为申请人，在吉林省长春市民众公证处做了继承权公证。该公证处作出了（2018）吉长民众证内民字第1287号公证书，该公证书确认杜恩贵、张秀珍夫妻二人及杜少军的继承人除石某、杜某外均表示放弃对杜恩贵、张秀珍、杜少军财产的继承权，上述三人的遗产由杜某、石某继承。 因二原告认为杜少军处置房屋未征得其他继承人同意，于2019年1月2日向长春市宽城区人民法院起诉，要求确认2008年7月24日杜少军与曲丽娟签订的《房屋买卖契约》无效。我院受理案件后，因曲丽娟提出涉案房屋已出售给邓会艳，邓会艳现占有使用案涉房屋，而邓会艳与朱凡系夫妻关系，故本院追加邓会艳、朱凡作为本案的第三人参加诉讼。原审审理后，以（2019）吉0103民初41号民事判决书判决驳回原告杜某、石某的诉讼请求。判决后，杜某、石某不服，上诉至长春市中级人民法院。二审法院经审理，以原审判决认定事实不清为由，将该案发回我院重审。 重审庭审中，二原告当庭增加诉讼请求，要求被告停止侵权，恢复二原告对宅基地、房屋的使用权、所有权。本庭当庭告知二原告：侵权纠纷与确认合同效力不是同一法律关系，本院不予合并审理。但在审理过程中，考虑到案件的实际处理后果，减少当事人的诉累，对二原告增加的诉讼请求，本院亦进行了审理。 庭审中，二原告提供了三份吉林瑞光司法鉴定中心出具的鉴定意见书。三份鉴定意见书的委托人为石某，送检材料为《房屋买卖契约》复印件两份。吉瑞光司鉴中心（2019）文鉴字第256号司法鉴定意见书的结论为：2008年7月24日《房屋买卖契约》乙方签字处留有“杜少军签名笔迹与提供现有样本比对试验，不是同一人书写。”吉瑞光司鉴中心（2019）文鉴字第257号司法鉴定意见书的结论为：2008年7月24日《房屋买卖契约》乙方签字处留有“尹海签名笔迹与提供现有样本比对试验，不是同一人书写。”吉瑞光司鉴中心（2019）文鉴字第258号司法鉴定意见书的结论为：2008年7月24日《房屋买卖契约》乙方签字处留有“曲丽娟签名笔迹与提供现有样本比对试验，是同一人书写。”二原告提供三份鉴定意见书证明《房屋买卖契约》是被告伪造的。对此被告及第三人质证认为：原告出具的鉴定检材均为复印件，不能作为鉴定依据，鉴定结论不具有法律效力。原告还提供了朱凡、邓会艳在兰家镇街道于家屯建造房屋的照片四张，长春市宽城区“两区一镇”征收工作办公室《二号地块项目被征收人物量公示》。四张照片显示朱凡、邓会艳在于家屯有住房和宅基地，现已经被计划征收，征收面积在物量公示上显示为422.9平方米。被告对此质证认为：该征收办公室不具备任何法律主体资格，不能证明朱凡、邓会艳在于家屯有宅基地，该物量公示不具有法律效力。第三人对此无异议。该物量公示上还显示杜恩贵的地上构筑物总面积为336.4平方米。 第三人朱凡、邓会艳在重审中提供了兰家大街社区居委会的证明、长春市房产档案馆出具的个人住房信息查询结果证明各两份，周长水、王秀清、王伟等村民证明一份，长春市宽城区人民政府信访复核委员会出具的宽政信复查字（2019）001号复查意见书一份。该意见书确认“朱凡在兰家大街居委会有承包资格，但限于兰家大街社区居委会没有机动地可用于调整，待有新的土地调整政策时，再予以调整。”第三人提供上述证据用以证明朱凡、邓会艳是兰家大街社区居委会于家屯的居民，在此没有分得宅基地。庭审中，第三人自述，给曲丽娟的600000元是分两次给付的，每次300000元，都是用自己家留存的现金支付的。曲丽娟转让的房屋面积为310平方米，购买后，又自建了仓房，达到337平方米。 为核实朱凡、邓会艳的身份，本院向长春市公安局兰家派出所进行了调查，兰家派出所于2019年10月10日出具证明，证实朱凡、邓会艳是长春市宽城区兰家镇街道于家屯村民，户籍状态为永久无迁徙。 本院在审理过程中，经征求原、被告及第三人意见，三方均不同意调解。庭审后，本院组织三方背对背进行调解并向三方释明各自的法定权益、义务及相关的法律风险，现原告同意调解，被告及第三人均不同意调解。曲丽娟在调解询问中对邓会艳分两次现金支付的60万元购房款，承认其收到后未存银行，而是用于支付丈夫看病和放贷收利。 本院认为：1.关于原告的诉讼主体资格，合同的一方主体为杜少军，因杜少军死亡，石某为杜少军的配偶、杜某为杜少军享有继承权的婚生子，因对杜少军等人的遗产继承问题，杜少军的继承人进行了相应处置，仅余石某与杜某作为杜少军的遗产继承人，因此，该二人有权作为诉讼主体进行起诉。2.关于合同效力的问题：一是关于出卖人的主体资格问题。杜少军为案涉村民委员会村民，案涉房屋所在的宅基地在杜恩贵死亡后，由其继续使用。因杜少军建筑房屋的时间仅有双方的言词证据，但可以确定杜恩贵享有权利证照的房屋在杜恩贵去世前已经被冲垮，杜少军为杜恩贵修建了两间偏房，杜某与石某未向法庭提交新建房屋为杜恩贵出资建造的相应证据，因此，该两间偏房系杜少军建筑；因石某就砖混房存在的时间前后陈述不一致，又无其他书面证据予以支持，无法认定杜少军是在与石某结婚后才建筑两间砖瓦偏房，故杜少军有权处置该两处偏房；双方亦确认原有土房已经被水冲垮，杜某、石某亦未提交证据证明在杜少军出卖房屋时已存在三间半砖瓦结构房，而曲丽娟主张该三间半砖瓦结构房为其自主建筑，故杜少军对该三间半砖瓦结构房亦不存在无权处分之说。即使两间偏房为杜恩贵出资，杜少军代为建筑，因杜恩贵去世，但生前未留有遗嘱，故在杜少军与曲丽娟签订房屋买卖契约时涉及到该宅基地上房屋的权利人为杜少军、杜金玲，因杜金玲已经放弃继承，同时，继承人接受、放弃继承权是一种单方法律行为，且其效力溯及至继承开始，因此，杜少军在处分案涉房屋时属有权处分。二是案涉房屋在合同签订时是否真实存在。基于双方的言词证据，不能确定在曲丽娟向杜少军购买房屋时，合同标的全部存在，但经过双方阐述可以确认原有私有产权房屋已经不复存在，存在的房屋是杜少军本人在家庭共同使用的宅基地范围内进行重建的房屋，杜某、石某认为该房屋系杜少军为杜恩贵建筑，应由杜恩贵进行处置，但是基于第一点分析，该房屋通过事后的放弃继承行为，已经确认了杜少军的单独处分权，故对于杜少军出卖给曲丽娟两间偏房，在出卖时是实际存在的，且为真实的合同标的。三是转让行为是否为双方当事人真实意思表示。双方均未提交证据表明杜少军与曲丽娟签订房屋买卖契约时违背了各自的真实意思表示，故亦不对合同效力产生阻却效果。四是关于受让主体是否适格的问题。本案诉争的标的为农村宅基地上建筑的房屋和宅基地使用权。我国目前仍然处于房、地一体的格局。曲丽娟非案涉兰家街道于家屯的村民，其与杜少军就房屋进行买卖必然涉及宅基地的使用权问题。而农村宅基地的使用权属于农民集体所有，农村村民每户只能拥有一处宅基地，并由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，与本村集体经济组织内的村民特定身份相关联，不能任意向本集体经济组织外的成员进行转让。曲丽娟与杜少军签订的《房屋买卖契约》违反了我国法律的强制性规定，该契约应认定无效。契约无效后被告或第三人在案涉宅基地或房屋的迁出问题，及被告在案涉宅基地上添附建房后的各项损失问题，基于三方当事人各自的法律地位、不同诉求及法律关系在不同案件当中的差异，本案中难以一并解决，原、被告及第三人所存在的其他诉求，相关利益关系人可另行协商或另案告诉。曲丽娟认为买卖契约有效的观点没有证据和相关的法律支持，本院不予采纳。综合本院原审和重审庭审情况，能够确认杜恩贵的房屋已经倒塌，现已灭失，杜少军建造的两间房屋现存，但没有取得合法证照，而杜恩贵名下宅基地使用权尚有其他权利人，且该宅基地上所建房屋均由第三人朱凡、邓会艳占有、使用，故原告杜某、石某要求被告曲丽娟停止侵权、恢复二原告对宅基地、房屋的使用权、所有权的主张，本院不予支持。曲丽娟、邓会艳所签订的《房屋转让合同》，其交易过程二人自称全部是现金交易，而仅凭一份《房屋转让合同》及收款收条确认其转让行为的有效性尚值得商榷。二原告当庭提供的吉林瑞光司法鉴定所出具的三份笔迹鉴定，因其提供的鉴定检材系复印件，且系自行委托，被告及第三人均不予认可，对此二原告、被告、第三人均不申请重新鉴定，对三份鉴定意见书本院不予采信。二原告如认为曲丽娟制造伪证，构成犯罪，其可自行向公安机关报案，由公安机关决定是否立案侦查。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、一百三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、2008年7月24日杜少军与被告曲丽娟签订的《房屋买卖契约》无效； 二、驳回原告杜某、石某的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由被告曲丽娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王 钥 人民陪审员  黄志岩 人民陪审员  武 艺 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  刘美宏