山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5124号原告：张秀芹，女，1986年6月5日生，汉族，住青岛市李沧区。被告：青岛总部基地开发建设有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道重庆北路，统一社会信用代码：913702145611857039。法定代表人：许为平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志强，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天元，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：青岛润拓房地产咨询顾问有限公司，住所地青岛市李沧区万年泉路237号20号楼1单元2206户，统一社会信用代码：91370213MA3CPQNM76。法定代表人：安成菊，职务总经理。委托诉讼代理人：吕文静，山东盈康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林鹏，山东盈康律师事务所律师。原告张秀芹与被告青岛总部基地开发建设有限公司（以下简称总部基地公司）、被告青岛润拓房地产咨询顾问有限公司（以下简称润拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张秀芹，被告总部基地公司委托诉讼代理人马天元，被告润拓公司委托诉讼代理人吕文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张秀芹向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还多收取的房款3万元；2.判令两被告向原告承担资金占用损失（按照人民银行同期贷款利率以3万元为基数，计算自2018年11月2日至实际偿还之日的利息）；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月2日原告与总部基地公司签订关于城阳区长城南路1号90号楼516户的《商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款449845元、原告已支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款、原告应当于2018年11月2日前支付首期房屋价款249845元，余款20万元向按揭银行申请贷款支付。但原告实际向两被告超额支付了3万元，两被告未足额向原告出具发票，合同约定的价款也低于原告实际支付的款项。原告支付全部款项均在总部基地公司售楼处进行，由其售楼处工作人员给原告拿POS机指导原告刷卡及交现金，原告足以确信，所有支付款项均是由总部基地公司收取，但总部基地公司在收取原告首付款时并未予以扣减。两被告超额收取合同约定的房款，应承担向原告返还的责任，请求判如所请。被告总部基地公司辩称，一、原告所交房款符合合同约定且总部基地公司足额开具了发票。根据双方签订的《商品房买卖合同》，原告所购房屋价款为449845元，原告向总部基地公司支付的数额与约定房款数额一致，总部基地公司按照房款数额向原告开具了足额发票，总部基地公司未多收取任何款项。二、原告另外支付的3万元系服务费用，系原告与中介方的自愿合同行为，与总部基地公司无关，该款系原告向润拓公司支付，由润拓公司为原告提供服务，双方自愿建立了合同关系，与其无关，其也无权对该行为进行干涉，原告要求总部基地公司返还该款，于法无据。三、原告因支付3万元服务费用，享受了6万元的房款折扣，无任何利益损失。润拓公司为总部基地公司的分销商，根据总部基地公司的销售政策，润拓公司工作人员介绍的购房者与总部基地公司签订购房合同的，总部基地公司将给予一定的房款优惠。认购书可以体现，原告所购房屋已享受了6万元的房款折扣，原告也明知该费用的出处，是不计入房款之中的。原告在购房过程中没有任何利益损失，反而因为支付3万元中介费享受了房款折扣。四、原告在房屋交付且办证后，向总部基地公司提出返还费用的请求属无理要求，不应得到支持。原告对于在整个买房过程中涉及的中介带看、团购折扣及约定的房款数额是清楚知晓的，即便原告认为3万元系多支付的费用，其完全可以在签订房屋买卖合同时提出异议或拒绝支付服务费用，按照原房价购买，但原告始终未提出，且原告已按照最终约定的房款数额办理了抵押贷款，说明原告对服务费用与房款由不同主体分开收取是明知的。综上，原告主张的理由与事实严重不符，其诉请于法无据，请求依法驳回其诉讼请求。被告润拓公司辩称，原告所诉无事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。原告要求两被告退还多收取的房款3万元是错误的。润拓公司从未向原告收取过房款，润拓公司与总部基地公司签订有《2018年青岛富力.总部基地一期渠道前佣（润拓）客户推介服务合同》（以下简称《客户推介服务合同》），润拓公司为总部基地公司推介客户，并按约定收取团购服务费用。原告系通过润拓公司的宣传推介才来购买涉案房屋的，润拓公司明确告知原告可以参加团购选房，交3万元团购费抵6万元房款，原告也同意并向润拓公司支付了团购费用3万元，原告成功购房并享受了6万元房款的优惠，因此双方已履行完毕口头的团购服务协议。原告在收到团购费收据时并没有提出任何异议，因为对于团购费的性质，原告是明知的，对于支付团购费享受房款优惠，原告是自愿的。原告在参与团购优惠、接受润拓公司服务的过程中向润拓公司支付费用，不违反法律、法规的强制性规定。2018年6月14日，原告与总部基地公司签订《商品房认购书》，认购书上明确载明交3万抵6万。原告已与总部基地公司签订了《商品房买卖合同》，房款已支付完毕，房屋也已交付，原告要求退还3万元没有法律依据，且不利于交易安全，有违诚实信用原则，因此应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1.POS签购单5份，收款收据1份，发票1份，证明原告2018年6月14日分别付款2万元、3万元，2018年6月20日付款71330元，2018年11月2日分别付款138515元和2万元；实际交款金额为479845元，而合同约定金额是449845元。总部基地公司质证：对2018年6月14日向润拓公司支付3万元POS单的真实性无法确认，与其无关，对其他证据予以认可。润拓公司质证：对该证据真实性无异议，该收款收据上载明收款事由为涉案房屋的团购费，收款时间是2018年6月14日，交纳团购费的当日原告与总部基地公司签订了认购书，认购书上载明了房屋原价521261元，优惠交3万元抵6万元，3万元不计入房款，证明原告参加了团购活动，实际享受到了房款6万元的优惠。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，能够证明润拓公司收取原告3万元团购费的事实。二、总部基地公司提交的证据：1.《客户推介服务合同》1份，证明两被告签订了书面销售合同，该合同约定，润拓公司带访客户需提前报备，若带访客户为总部基地公司明源系统中已记录客户，则此客户为无效客户；润拓公司有权为客户提供中介服务或团购服务，并向客户另行收取服务费；润拓公司系总部基地公司的分销商，总部基地公司授权其销售富力总部基地房屋，通过润拓公司渠道购买房屋的购房人享受一定的房价优惠。原告质证：对该证据真实性无法确定，证明事项有异议，签订主体系两被告，该合同与原告无关，两被告不能依据该合同向原告主张收取费用；该合同可以证明总部基地公司委托润拓公司销售涉案房屋，润拓公司的佣金问题应与总部基地公司协商解决。润拓公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，能够证明润拓公司系总部基地公司的分销商。2.明源销售系统记录截图1份，证明根据销售系统记录，原告是由润拓公司工作人员介绍带看意向房屋后，与被告签订了认购协议及买卖合同，原告是通过润拓公司渠道到被告处购买的涉案房屋。原告质证：真实性有异议，证明事项有异议。原告不认识润拓公司，该证据系由总部基地公司自行制作，未经原告确认，无法证明其主张。润拓公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据系总部基地公司单方出具，原告不予认可，本院对该证据不予采信。三、润拓公司提交的证据：1.《客户推介服务合同》，证明润拓公司（乙方）与总部基地公司（甲方）签订该服务合同，约定在本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费（暨为甲方向乙方支付的佣金），乙方承诺向本项目购房客户另行收取的服务费标准为：37-70平方米精装公寓不高于3万元/套，故润拓公司有权依据合同约定向参加团购服务的客户收取团购服务费，润拓公司向原告收取的团购服务费没有超过约定标准；合同还约定若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费，否则乙方除应退还客户相关费用及承担全部责任外，甲方还有权解除本合同并不再向乙方支付任何的佣金，证明两被告之间关于团购服务费的约定公平公正，明确只要客户未能成功购房，应无条件退还团购费，原告已成功购房，不应退还团购服务费用。原告质证：同对总部基地公司1号证据的质证意见。总部基地公司质证：对该证据无异议。本院认证：同对总部基地公司1号证据的认证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月14日原告（乙方）与总部基地公司（甲方）签订《商品房认购书》，主要约定乙方自愿购买甲方青岛富力.总部基地90号楼1单元516户房屋，该房屋建筑面积38.93㎡，原价521261元；付款方式：A.乙方同意按按揭方式付款，（优惠）交三万抵六万（三万不计入房款），认购99折，优惠认购价456648元。B.付款期为下列条款：1.乙方于签署本认购书时交付定金贰万元整；2.首期于2018年6月20日前交付房款的20%，即71330元（已扣除定金）；3.第二期于2018年8月31日前交付房款的30%，即145318元……6.乙方于2018年9月3日前申办按揭贷款，按揭额22万元。2018年11月2日原告（乙方）与总部基地公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买总部基地公司开发的城阳区长城南路1号90号楼516户房屋，房屋实测建筑面积38.35平方米，单价每平方米11729.99元，总价款449845元；签订本合同前，乙方已向甲方支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；乙方应当于2018年11月2日前支付首期房价款249845元，余款20万元向按揭银行申请贷款支付。原告于2018年6月14日给总部基地公司转账支付定金2万元，于2018年6月20日转账支付首期款71330元，于2018年11月2日转账支付购房款158515元。于2018年6月14日给润拓公司转账3万元，当日润拓公司给原告出具3万元收据，载明“富力总部基地，90-1-516，团购”。《商品房买卖合同》签订前后，原告按照合同约定向总部基地公司共支付购房款449845元，总部基地公司给原告出具449845元的购房发票。总部基地公司（甲方）与润拓公司（乙方）签订《客户推介服务合同》，主要约定：乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“青岛富力.总部基地”项目向甲方推荐购买客户；乙方利用现有房地产中介机构网点资源，针对本项目在其名下相关网点进行推广宣传，以达致引导客户购买“青岛富力.总部基地”项目为目的;如乙方所推荐客户在合同约定时间内成功购买甲方的“青岛富力.总部基地”项目公寓、写字楼物业，甲方均应按本协议所规定的支付方式和条件向乙方支付代理佣金；本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费（暨为甲方向乙方支付的佣金）；若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费。乙方保证除按本条约定服务费标准向其购房客户收取费用外，不再以其他任何方式或名义向其购房客户收取费用。本院认为，原告与总部基地公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及两被告之间签订的《客户推介服务合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力，其均应全面履行各自的义务。综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是：一、两被告是否多收取原告3万元房款；二、两被告是否应退还3万元并承担利息损失。一、关于两被告是否多收取原告3万元房款。根据庭审查明的事实，原告除按照《商品房买卖合同》向总部基地公司支付合同约定的购房款449845元外，还向润拓公司支付3万元。原告主张该3万元系两被告多收取的房款，对此本院认为，首先3万元的收款人系润拓公司；其次，收据上明确载明润拓公司收取的是团购费，故原告主张两被告多收取3万元的房款系润拓公司收取的团购费，两被告未多收取原告购房款。二、两被告是否应退还3万元并承担利息损失。本案系商品房销售合同纠纷，认购协议系当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，其与商品房买卖合同之间既存在一定的关联性又具有其自身的独立性，认购协议的内容及目的体现的是，为保证当事人本着诚信原则在将来磋商、签订商品房买卖合同。同时商品房买卖合同交易金额较大，双方在签订认购协议及商品房买卖合同时，对影响房屋的重大条款特别是价格条款都会进行充分磋商。本案中，首先，从认购书、团购费收据及合同约定内容看，认购书已明确约定有交三万抵六万（三万不计入房款）及折后总价的计算方式，故原告对收据中载明的团购费是明知的，也应知道收据的出具方系润拓公司，但直至原告与总部基地公司签订《商品房买卖合同》，原告对团购费未提出异议，否则双方也不会签订买卖合同。其次，总部基地公司也陈述原告若不参加分销商即润拓公司的团购活动，不会享受上述团购优惠，原告因支付3万元团购费，享受了6万元的房款优惠，无任何利益损失。第三，原告与总部基地公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款449845元（根据实测面积38.35平方米×11729.99元）与认购书约定的优惠后单价一致（只是因认购书所载面积为38.93平方米总价款稍有不同），证明总部基地公司已履行3万抵6万的价格优惠承诺，且原告对房屋总价款无异议。故原告要求润拓公司及总部基地公司退还团购费3万元并承担利息损失，不利于交易安全，且有违诚实信用，本院不予支持。综上所述，原告要求两被告退还多收取的房款并承担利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张秀芹的诉讼请求。案件受理费550元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰人民陪审员  袁海峰人民陪审员  苏雪峰二〇一九年十二月六日书 记 员  李聪聪