四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初1167号 原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司，住成都市高新区天府大道北段1480号拉.德方斯大厦东楼8层。 法定代表人：邓立新，总经理。 委托诉讼代理人：李小龙，四川诺鼎律师事务所律师。 被告（案外人）：李文献，男，1951年6月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：李振华，男，1973年6月8日出生，汉族，住西藏林芝市巴宜区。 被告（被执行人）：成都融鑫实业开发有限公司，住成都市金牛区黄忠街8号。 法定代表人：吴启全。 委托诉讼代理人：程星星，四川伦典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**成，四川伦典律师事务所律师。 原告中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称：信达资产四川公司）与被告李文献、成都融鑫实业开发有限公司（以下简称：融鑫实业公司）申请执行人异议之诉一案，本院于2018年3月19日受理后，于2018年11月29日、2019年4月9日公开开庭进行了审理，原告信达资产四川公司的委托代理人李小龙，被告李文献、被告融鑫实业公司的代理人程星星、**成到庭参加诉讼，本院现已审理终结。 原告信达资产四川公司起诉称，其从招商银行成都龙腾东路支行处受让了对甘洛县佳杰贸易有限公司享有的全部债权。对位于成都市成华区等房屋享有抵押权。该抵押权的优先受偿应当受到法律的保障。在申请执行过程中，李文献作为案外人对该案涉房屋提出执行异议，成都中院执行异议裁定中止了对位于成都市成华区房屋的执行。但现有证据尚不足以证明李文献是案涉房屋的购买人并且占有使用房屋且对未办理过户登记无过错。李文献签订的商品房买卖合同中对购房标的物约定不明，仅约定为昭觉寺横街99号而未明确具体地址，合同约定的房屋面积、位置与房屋信息摘要不一致；房屋租赁合同的位置与面积也与案涉房屋不能相互吻合；对130万元购房款仅有收据复印件并无银行转款予以印证；案涉房屋办理抵押登记是在2014年6月，融鑫实业公司在2011年7月就取得了房屋的分户产权；李文献从2010年签订合同怠于主张办理过户登记，其本身存在过错，因此李文献不能排除对案涉房屋的执行。且在法院查封之前无证据表明李文献实际占有管理和出租案涉房屋。请求法院：准予执行成都市成华区房屋；本案诉讼费用由被告承担。 被告李文献答辩称，案涉房屋是2001年就已经从融鑫实业公司处购买，其后经历三次面积增加，分别是：2001年12月购买的63.75㎡,2005年12月30日购买的94㎡；2010年11月8日的44.712㎡。共计是201.712㎡。对于付款方式也是分别采用现金、到期国债、银行转款、租金支付等方式给付。融鑫公司也出具相应收到购房款的依据。房屋购买后一直处于出租状况，李文献也实际收取租金。未办理过户登记是因李文献长期在北京，融鑫实业公司吴启全推诿所致。请求驳回原告信达资产四川公司的起诉。 被告融鑫实业公司答辩称，案涉房屋在2001年、2010年分别两次与李文献签订了《商品房屋买卖合同》，李文献已经实际支付所有的购房款，且通过委托出租、自己出租的方式享有案涉房屋出租的收益。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，案涉房产位于成都市成华区商业用房，建筑面积为211.26㎡，登记权属人：融鑫实业公司，登记时间：2011年7月12日。招商银行股份有限公司成都龙腾路支行（以下简称招行龙腾支行）对房产设定抵押登记时间：2014年6月6日。信达资产四川分公司在获得招行龙腾支行债权转让后申请成都市中级人民法院查封案涉房产时间2017年7月13日。 对庭审中当事人争议的焦点事实问题，本院对各方证据作如下评述： 一、关于李文献所提供的证据是否足以证明其在法院查封之前已经从融鑫实业公司处购买位于成都市成华区的案涉房屋。 1、对购买案涉房产的事实，李文献提供了以下证据： （1）2001年12月30日李娜与融鑫实业公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》，其约定：房屋位于成都市成华区，1幢底层Ｃ号营业用房的1／2，套内面积63.75㎡，销售价格为：6000元／平方米。总价款：382500元。 （2）2010年11月8日李文献与融鑫实业公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》其约定：1、购买的商品房位于成都市；2、为青龙商厦底楼的营业用房，原临街建筑面积约157㎡，价格为6000元／平方米，房价已于2005年年底付清。3、后新修的房屋与上述房屋是一个整体，已竣工，面积44.712㎡，双方约定每平方米价格按9000元计算。（2001年12月30日李娜与融鑫实业公司签订商品房买卖（预售）合同作废）。 以上两份《成都市商品房买卖（预售）合同》证实，李文献从2001年起至2010年止购买了融鑫公司的案涉商铺面积共计157㎡+44.712㎡共计：201.712㎡。 出售方融鑫实业公司质证称：李文献购买的案涉房屋所在的楼盘名称为“青龙商厦”，其先后经历了两次兴建，第一次修建时间是2001年，第二次改扩建完成时间是2010年。最初修建时门牌号××，后调整为Ａ座，最终确定门牌为成都市成华区昭觉横街99号1栋1层2号。李文献购买房屋分为三次，一次预售的估算面积是63.57㎡，即打算购买二分之一产权，后因资金充足在2004年至2005年之间李文献购买案涉房屋的估算面积157㎡。在2010年改扩后，又购买了新增估算面积44.712㎡。对李文献所出示的证据真实性无异议。 2、对支付案涉房屋改扩建前后两次房款的事实，李文献提供了以下证据： （1）2004年11月30日融鑫实业公司出具的《购房清单（李娜）（李文献）》其按照：购房总面积、已购面积、未购面积、应付已购面积租赁费等四项内容计算结果，用应购房款总金额减房屋租赁费后计算出应支付购房款总款。 （2）2005年12月30日《结算清单》，该结算清单有吴启全和李娜（李文献）签名。 （3）2005年12月18日融鑫实业公司出具的《收据》载明收到李文献购房款（157㎡）942000元。 （4）2010年11月28日融鑫实业公司出具的《收据》载明收到李文献44.712㎡购房款380052元。 （5）购房款结算清单，对2010年购买44.712㎡的购房款总价，扣减2010年6月至2011年2月（三个季度）月租、扣减吴启全私人往来款；扣减44.712㎡×80元/㎡后。融鑫实业公司应收李文献购房款263147.04元，汇入李丽中国工商银行（6222024402033887377）账户。 （6）2018年1月26日融鑫实业公司出具《情况说明》李丽工商银行卡属于公司所有，在2010年11月12日收到李文献购房款20万元。 以上证据（1）-（6）证明李文献已经完成了对改扩建后两次购房款的支付义务。 出售方融鑫实业公司质证称，对证据真实性无异议。 3、信达资产四川分公司对李文献出具的签订购房合同和支付购房款过程的证据质证意见。 信达资产四川分公司质证认为：（1）李文献提供《商品房买卖合同》中载明的房屋位置、面积与房屋信息摘要内容不一致，而融鑫实业公司关于房屋改扩建的事实亦未提供相应证据证明，不能证明李文献与融鑫实业公司就案涉房屋签订了合法有效的买卖合同。（2）现有证据不足以证明，李文献足额支付了购买款项，对融鑫公司出具涉及金额为100万元左右的购房款的收据均无银行流水予以印证，仅有20万元银行流水是汇入李丽账户，且李文献与融鑫实业公司法定代表人吴启全系同学关系，对其证据真实性持有异议。 针对以上质证意见，信达资产四川分公司提供反驳证据：《房屋信息摘要3》在限制登记信息栏中，融鑫实业公司面积为1690.05㎡，位于成都市成华区房屋，抵押登记权人：李文献。登记时间2017年9月12日。拟证明，李文献与融鑫实业公司的法人吴启全之间存在较多经济往来，双方之间有利害关系，其所提供的证据不应当被采信。 4、本院对各方所出示的该部分证据的审查和认定。 本院认为，综合判断李文献所出示的购房合同和支付房款的证据，本案中李文献出资购买融鑫公司案涉房屋和支付价款的事实存疑。首先按照合同约定前后两次购房款总计金额应为：1347318元，但除2010年11月12日汇入李丽银行账户的20万元外，其余购房款项按照庭审中李文献和融鑫实业公司陈述均是采用现金或者抵扣租金的方式予以支付。其次，从两次合同约定的金额和融鑫实业公司在2005年12月8日和2010年11月28日出具的《收据》金额看，收据载明金额与合同约定的金额并不是相互一致的。再次，在2010年11月8日李文献与融鑫实业公司签订的《成都商品房买卖（预售）合同》中并无购房合同总价款的约定与日常生活逻辑不符。最后，按照庭审中李文献与融鑫实业公司陈述看，案涉商铺从2001年起到2010年止李文献在10年间先后从融鑫实业公司处购买三次，除第一次购房63.75㎡和最后一次购房44.712㎡签订了购房合同外，对2004年购买94.05㎡并无对应购房合同予以印证。以上，李文献提供的证据尚不足证明双方之间存在房屋买卖关系且李文献已经实际支付购房款。 二、关于李文献是否在案涉房屋查封之前就已经合法占有案涉房产。 1、李文献为证明购买案涉房产后将该房产对外出租的事实提供了以下证据： （1）2002年7月4日融鑫实业公司与付海军签订的《成都青龙商厦房屋租赁协议》约定租赁青龙商厦底层AB座营业用房面积共计280.4㎡，季租金为42060元，租赁期限：2002年9月1日-2012年8月31日。该合同实际履行至2006年2月14日。 （2）2006年2月14日承租方李文献与付伟签订《租赁协议》以及李文献出具的《委托书》，由李文献委托的文西彬与付伟签订租赁协议，约定租赁青龙商厦一楼A座面积为：157.40㎡，月租金为：9916.20元，租赁期限：2006年3月1日-2012年3月1日。该合同履行至2011年11月6日。 （3）2010年11月6日李文献与蒋晓勇签订的《租赁协议》及2014年2月26日《补充协议》其约定，租赁面积为：202.112㎡，租赁期限为：2011年3月1日至2017年3月1日，租金为2011年3月1日至2012年2月28日月租金为每平方米80元，计月租金16168.96元；2012年3月1日至2015年2月28日，月租金为每平方米100元，计月租金20211.20元；2015年3月1日至2017年2月28日，月租金每平方米110元，计月租金22232.32元。该合同实际履行至2014年6月。 （4）2016年4月2日李文献与成都尊煌假日酒店管理有限责任公司签订的《租赁合同》，所租房屋面积约202㎡，约定租期为：2016年4月3日-2022年12月31日；租金每平方米45元；设备租赁及管理费每平方米45元，每月租金和设备租赁及管理费用18180元。该合同履行至今。庭审中李文献陈述，该份合同前期：2016年4月至2017年3月是融鑫公司代为收取租金后转李文献，2017年4月租金由成都尊煌假日酒店直接付款给李文献。 以上证据（1)-(4)证明购买商铺后，李文献对案涉争议房产进行对外出租的情况。 2、李文献为证明上述租赁合同签订后实际收取租金的事实提供了以下证据： （1）为证明2006年至2009年期间融鑫实业公司将代收房屋租金转给李文献的事实，提供：融鑫实业公司2006年3月10日向李文献工商银行个人账户汇入29748元；2007年3月5日汇入29748元；2009年1月16日汇入29748元；2008年4月18日李文献出具的收条，载明“收到吴总租金2008年2月份7711元，2008年5月至2008年7月租金29748元。截止2008年7月30日房屋租金全清”。 （2）为证明2011年2月至2014年2月，李文献与蒋晓勇签订租赁合同后收取房屋租金的事实，提供了蒋晓勇的结婚登记证、《证明》、银行卡交易明细单，拟证明蒋晓勇及其妻子胡淑容在房屋租赁期间向李文献汇款的事实。胡淑容在2011年2月27日向李文献银行卡汇入资金48506元；2011年5月26日汇入48506元；2011年8月24日汇入48506元；2011年11月30日汇入48506元；2012年2月28日蒋晓勇汇入60633元；胡淑容2012年5月27日汇入60630元；2012年8月汇入60634元；2012年11月汇入60633元;2013年2月28日胡淑容汇入60633元；2013年5月29日汇入60673元；2013年8月29日汇入60673元；2013年11月28日汇入60633元；2014年2月27日汇入60633元。 （3）为证明2016年4月至2017年3月融鑫实业公司将代为收取的成都尊煌假日酒店租金转付李文献以及2017年3月后成都尊煌假日酒店直接向李文献支付租金的事实，提供了农业银行卡交易明细清单。2016年4月7日融鑫实业公司向李文献银行卡汇入48201.89元；2016年7月13日汇入48201.89元；2016年12月6日汇入48201.89元；2017年3月21日汇入48201.89元；2017年9月11日成都尊煌假日酒店陈建金向李文献银行卡汇入109080元（清单明细载明：汇款人陈建金，备注：尊煌酒店，2017年第二、三季度一楼商铺租金已结清）；2017年10月30日汇入54540元（清单明细载明：汇款人陈建金，备注：第四季度李文献商铺租金）。 3、融鑫实业公司质证称，对李文献所提供的证据真实性无异议。2002年李文献仅购买了A号的1/2，因此由融鑫实业公司整体出租，2005年12月后李文献购买了整个A号，因李文献在外地工作故委托了文西彬代为签订租赁合同； 4、融鑫实业公司为证明将成都尊煌假日酒店租金代收后转付李文献的事实，提供了以下证据： 工商银行业务回单：2016年4月7日汇入:48201.89元;摘要:一楼房租。同年7月13日汇入:48201.89元,摘要:租金;同年12月6日汇入:48201.89元;摘要:房租;2017年3月21日汇入:48201.89元,摘要:还款。拟证明2016年至2017年期间融鑫实业公司交付代收租金的情况。 5、信达资产四川公司质证称，李文献所出示的租赁合同与租金收取款项等证据均不能达到李文献占有案涉房产的证明目的。2002年融鑫实业公司签订的租赁合同恰恰证明，房屋产权人是融鑫实业公司；文西彬代李文献签订的与付伟的租赁合同与2005年12月30日《结算清单》中载明的2006年以后由李娜名义签订租赁合同是相互矛盾的；李文献提供的2010年与蒋晓勇签订的租赁合同与融鑫公司提供的合同内容不一致，系伪造；而与尊煌假日酒店签订的合同租金明显过低。同时以上几份租赁合同租期之间均有重合情形，故不能达到李文献的证明目的。并提供了以下反驳证据： （1）调查令（回执）和房屋租赁合同，拟证明融鑫实业公司与工商银行成都青龙支行签订租赁合同中约定的租金价格为每平方米是162元； （2）调查令（回执）和租赁协议，《房屋租赁补充协议》拟证明融鑫实业公司与谢乐翔签订的租赁协议，以及谢乐翔与中国移动通信四川成都分公司签订的租赁合同约定的租金价格； （3）录音证据资料整理，拟证明成都尊煌假日酒店有限责任公司是与融鑫实业公司签订的租赁合同，而非是李文献。 以上三组证据拟证明李文献与成都尊煌假日酒店管理有限责任公司的签订租赁合同系虚假的，且其租金价格约定仅是以上租金的四分之一。 （4）2010年11月18日融鑫实业公司与蒋晓勇签订的《租赁合同》（复印件），拟证明该份合同与2010年李文献与蒋晓勇签订的《租赁合同》之间必有一份是伪造合同，两份合同均不应当采信。 6、本院对各方出示该部分证据的审查认定。 信达资产四川公司虽对李文献出示的从购买商铺后予以出租并且收取租金整个证据的真实性和证明力均持有异议，但本院审查后认为，李文献所提供的该部分证据证明力能够达到民事证据的高度盖然性证明标准，能够认定李文献获得商铺后在法院查封之前已经实际占有使用的事实成立。具体理由如下： 首先，对2002年融鑫实业公司与付海军签订的《成都青龙商厦房屋租赁协议》是融鑫实业公司将李文献购买A座部分面积包括融鑫实业公司自己所有部分整体租赁之后转交租金给李文献的事实，得到2004年11月30日融鑫实业公司出具的《购房清单》第四项应支付已购面积房租费114750元（63.75×50×12×3）的印证证实。 其次，对李文献委托融鑫实业公司文西彬在2006年与付伟签订的《租赁协议》，约定月租金收入为9916.20元,季租金应为:29748元的事实，得到了2006年至2009年期间融鑫实业公司向李文献账户固定汇款金额29748元的印证证实。 第三，2011年至2014年李文献与蒋晓勇签订的《租赁协议》中约定的租金金额得到了2011年2月至2014年2月期间，与蒋晓勇以及其妻子胡淑容每季度汇入李文献个人账户资金金额是相互一致，即分2011年间段月租金16168.96元，则季租金应为：48506.88元，2012年至2013年间分段月租金20211.20元,则季租金应为:60633.60元。 第四，对2016年4月至2017年3月融鑫实业公司将代收成都尊煌假日酒店有限公司租金转付李文献，以及2017年李文献直接收取该公司租金的事实，有银行卡交易明细和租赁协议以及庭审中李文献与融鑫实业公司陈述事实的相互印证证实。 最后，信达资产四川公司虽对一系列租赁合同的真实性均持有异议，但其并未提供充分有效的足以动摇内心确信的反驳证据，其提供的融鑫实业公司在2010年与蒋晓勇签订《租赁合同》（复印件）尚不能否认李文献与蒋晓勇签订合同的真实，因除书面合同外其还得到了银行转账明细单客观印证。 基于前述对争议焦点事实的证据分析，本院经审查查明，现有证明尚不足以充分证明李文献是通过出资购买方式并实际支付价款获得该案涉房产。但在获得案涉房产后，李文献从2002年通过融鑫公司或者自己对外出租的方式占有使用房屋至今。未办理产权过户登记并非是李文献个人原因导致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于前述证据分析，本案中虽现有证据能够证明从2002年至今李文献对案涉房产进行占有控制和使用，但现有证据尚不足证明李文献与融鑫实业公司之间形成了房屋买卖关系并支付全部价款。故对李文献抗辩所称其与融鑫实业公司之间形成了真实的购房关系并且支付价款的意见本院不予采纳。对信达资产四川公司所提准予执行成都市成华区房屋的诉讼请求，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 准予执行位于成都市成华区房屋。 案件受理费4300元，由李文献负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  黄小华 审判员  邓凌志 审判员  孙 睿 二〇一九年十二月二十一日 书记员  朱小菊