贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终2372号 上诉人（原审被告）：林杰锋，男，1966年2月9日生，汉族，户籍地浙江省平阳县，现住贵州省安龙县。 委托诉讼代理人：周维颖，贵州绿海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州省安龙县物资总公司，住所地贵州省安龙县招堤街道办事处草纸街。 法定代表人：陈玉平，公司总经理。 委托诉讼代理人：查明佳，贵州集法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦桥坤，贵州集法律师事务所律师。 上诉人林杰锋因与被上诉人贵州省安龙县物资总公司（以下简称县物资公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安龙县人民法院（2019）黔2328民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林杰锋上诉请求：依法改判上诉人支付实际使用租赁房屋（2017年9月1日至2018年3月31日）7个月的租金113,925元，并用上诉人重新装修店面的残值折抵8万元，或者发回重审。 事实和理由：一、一审认定事实不清。上诉人与被上诉人于2016年9月1日签订的《商用门市租用合同》系第7次续签合同，2017年元旦，为搞好销售活动，上诉人对租赁的店面进行了重新装修，并征求了被上诉人的同意。2017年3月，被上诉人告诉上诉人，由于国有体制改革，需要收回出租的店面，但上诉人告诉被上诉人，店面刚刚装修，如果现在解除合同，要补偿上诉人相应的经济损失，被上诉人没有表态，根据合同法司法解释二第二十六条的规定，对于上诉人重新装修店面，应当给予相应的经济补偿。2017年8月31日，合同到期后，上诉人为了减少损失，只能继续使用被上诉人的房屋。2017年9月23日，上诉人租赁到安龙县招堤街道办事处西边龙井的房屋准备搬迁，并告知被上诉人给上诉人一定的搬迁时间，之后，上诉人于2018年3月31日完成了全部搬迁。2018年4月1日，上诉人向被上诉人交还钥匙，但由于当时被上诉人的负责人不在，其他人员拒绝收取，因而没有完成钥匙的交付，但上诉人实际使用租赁房屋的时间至2018年3月31日。上诉人提供的照片4张、证人查某、江某的证言能形成证据锁链，证明上诉人实际使用租赁房屋的时间至2018年3月31日。本案一审庭审结束后，一审法院调取了被上诉人工作人员的证言，其证明上诉人没有向被上诉人交钥匙，该证人与被上诉人由利害关系，其证言不能作为认定案件事实的依据。二、一审适用法律错误。案涉租赁合同的解除系因情势变更，系被上诉人提出需解除合同，故根据公平原则，应由被上诉人给予相应的经济补偿。 县物资公司二审未作答辩。 县物资公司向一审提出诉讼请求：1．由林杰锋支付2017年9月1日至2018年8月30日的租金203,175元；2．由林杰锋支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金106,666.88元；3．由林杰锋每月支付县物资公司租金17,777.81元自2019年3月1日至将房屋交给县物资公司之日止；4．诉讼费由林杰锋承担。庭审中，县物资公司陈述：林杰锋直至2019年6月14日法院组织召开庭前会议时才向县物资公司交付钥匙，故县物资公司变更诉请第三项为由林杰锋支付2019年3月1日至2019年6月1日的租金53,333.43元。 一审查明事实：2010年7月30日，县物资公司将其所有的位于安龙县××马路××门面7间（面积210平方米）出租给林杰锋使用，双方于同日签订《商用门市租用合同》［以下简称《租用合同》（一）］，约定租赁期限为2010年9月1日起至2012年9月1日止，年租金130,000元。2012年12月24日，双方签订了《商用门市租用合同》［以下简称《租用合同》（二）］，约定县物资公司出租安龙县××马路××门面7间（面积210平方米）给林杰锋使用，租赁期限为2012年9月1日起至2013年9月1日止，年租金154,000元。2013年9月1日，双方签订了《商用门市租用合同》［以下简称《租用合同》（三）］，约定县物资公司出租安龙县××马路××门面7间（面积210平方米）林杰锋使用；租赁期限为2013年9月1日起至2014年9月1日止；租金169,400元，如需续租，需提前2个月与出租方协商，租金总额上浮10%，重新签订租赁合同。2014年9月1日，双方签订了《商用门市租用合同》［以下简称《租用合同》（四）］，约定县物资公司出租安龙县××马路××门面7间（面积210平方米）给林杰锋使用；租赁期限为2014年9月1日起至2015年9月1日止；租金186,340元；如需续租，需提前1个月与出租方协商，租金总额上浮10%，重新签订合同。2015年9月1日，双方签订了《商用门市租用合同（续签）》［以下简称《租用合同》（五）］，约定县物资公司出租安龙县××马路××门面7间（面积210平方米）给林杰锋使用；租赁期限为2015年9月1日起至2016年9月1日止，每年按租金总额上浮5%，如需续租，需提前1个月与出租方协商，重新签订租用合同；租金186,000元；承租期内，承租方在不改变和影响房屋主体结构和安全的前提下可以进行装饰装修，其费用由承租方承担。期满不续租的，装饰材料活动部分由承租方自行处理，固定部分不予撤出。2016年9月1日，双方签订《商用门市租用合同》［以下简称《租用合同》（六）］，约定县物资公司出租安龙县××马路××门面7间（面积210平方米）给林杰锋使用；租赁期限为2016年9月1日起至2017年9月1日止，每年按租金总额上浮5%，如需续租，需提前1个月与出租方协商，重新签订租用合同；租金195,300元；承租期内，承租方在不改变和影响房屋主体结构和安全的前提下可以进行装饰装修，其费用由承租方承担。期满不续租的，装饰材料活动部分由承租方自行处理，固定部分不予撤出。以上合同签订后，被告均按约向县物资公司交付了相应租金，并对案涉房屋进行了装修。2017年3月，县物资公司告知林杰锋因国有企业体制改革，房屋租赁期满后不再与其续签租赁合同，若其继续使用房屋，租金以实际使用期限计算。2017年9月1日，房屋租赁期满后，双方未续签租赁合同，林杰锋继续使用案涉房屋。2019年6月14日，被告向县物资公司交付案涉房屋钥匙。 一审法院认为，县物资公司系案涉房屋的所有权人，其与林杰锋签订的《租用合同》（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点，本案租金如何计算。第一，《租用合同》（六）约定的租赁期限于2017年9月1日届满，县物资公司同意林杰锋继续使用案涉房屋，双方未续签租赁合同，也未达成新的口头租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，《租用合同》（六）继续有效，租赁期限转为不定期租赁，林杰锋应按《租用合同》（六）约定的租金标准向县物资公司支付租金。因《租用合同》（六）约定“每年按租金总额5%上浮”，县物资公司诉请2017年9月1日之后租金以上一年度租金总额为基数上浮5%计算，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。第二，县物资公司主张租赁期满后林杰锋继续使用房屋至2019年6月14日向县物资公司返还钥匙之时，并诉请计算租金至2019年6月1日。林杰锋辩称其2018年4月1日已向县物资公司返还钥匙，系县物资公司拒收钥匙，租金应计算至2018年3月31日。如前所述，对林杰锋所举3、5、6组证据未予采信，县物资公司所提其实际占用案涉房屋至2018年3月31日的辩称不能成立，不予支持。林杰锋于2019年6月14日在本院召开庭前会议时向县物资公司返还钥匙，林杰锋搬离案涉房屋时未与县物资公司进行房屋交接，故县物资公司有理由相信林杰锋使用案涉房屋至返还钥匙之时，县物资公司诉请林杰锋向其支付2017年9月1日起至2019年6月1日止的租金，于法有据，予以支持。经计算，2017年9月1日至2018年8月31日期间租金为205,065元（195,300元×105%）；2018年9月1日至2019年6月1日期间共计9个月，租金为161,488.69元（205,065元×105%÷12个月×9个月），以上共计366,553.69元（205,065元＋161,488.69元），县物资公司诉请该期间租金为363,175.31元（203,175元＋106,666.88元＋53,333.43元），系其对自己权利的处分，予以支持。关于争议焦点二，装修残值是否抵扣租金。林杰锋辩称装修残值80,000元应扣抵房屋租金。第一，如前所述，对林杰锋提交证据4即照片5张未予采信，其据以证明2017年元旦装修的事实不能成立。同时，林杰锋未提供证据证明其装修残值损失为80,000元，由其承担举证不利的后果。第二，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定及《租用合同》（六）约定“承租期内，承租方在不改变和影响房屋主体结构和安全的前提下可以进行装饰装修，其费用由承租方承担。期满不续租的，装饰材料活动部分由承租方自行处理，固定部分不予撤出。”，即便林杰锋确实于2017年元旦对案涉房屋进行装修，县物资公司对林杰锋不可拆除的装修费用也不应进行补偿。故林杰锋所提以装修残值扣抵房屋租金的辩称不能成立，本院不予支持。综上，根据上述法律规定及理由，判决如下：林杰锋于本判决生效之日起十日内向县物资公司贵州省安龙县物资总公司支付房屋租金363,175.31元。 二审中，林杰锋提交微信截图一份、“搬迁公告”制作的电脑储存信息一份、林杰锋2018年1月至2019年9月电费信息一份，经审查，上述证据不属于新证据，不予采纳。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案仅围绕林杰锋的上诉请求进行审理，未请求的，不予审理。 本案二审争议焦点为：一、林杰锋主张只应支付租金至2018年3月31日是否应予支持；二、林杰锋主张应用装修残值折抵租金8万元是否应予支持。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，因林杰锋与县物资公司的租赁合同于2017年9月1日到期后，林杰锋继续使用租赁物，县物资公司没有提出异议，故林杰锋于2016年9月1日与县物资公司签订的《商用门市租用合同》继续有效，但租赁期限为不定期租赁。林杰锋于2016年9月1日与县物资公司签订的《商用门市租用合同》中约定租金在签订合同之日一次性交清当年租金，第一年租期届满时，在3日内签订租用合同，并交清第二年的租金，从以上约定可知，案涉房屋系先交租金后使用房屋，但林杰锋自2017年9月1日至今未向县物资公司交纳2017年9月1日之后的租金，其行为已构成违约。虽然根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，林杰锋与县物资公司均可随时解除案涉租赁合同，但林杰锋作为违约方，并不享有合同解除权。另，即便林杰锋享有合同解除权，其提交的证据亦不足以证明其通知了县物资公司要求解除合同。综上，对林杰锋请求只应支付租金至2018年3月31日不予支持。 关于争议焦点二。根据林杰锋于2016年9月1日与县物资公司签订的《商用门市租用合同》中“承租期内，承租方在不改变和影响房屋主体结构和安全的前提下可以进行装饰装修，其费用由承租方承担。期满不续租的，装饰材料活动部分由承租方自行处理，固定部分不予撤出。”的约定，对于林杰锋对案涉房屋的装饰装修部分，活动部分自行处理，固定部分不予撤出，并未约定县物资公司应对林杰锋的装饰装修进行利用或者补偿。且林杰锋提交的证据并不足以证明其所主张的装修损失的金额。综上，林杰锋主张应用装修残值折抵租金8万元是不予支持。 综上所述，上诉人林杰锋的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,748元，由上诉人林杰锋负担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 查必林 审判员 **敏 二〇一九年十二月十六日 书记员 岑周鸿