广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初1410号原告：卢庆，男，1981年6月29日出生，汉族，住址：四川省蓬安县，委托诉讼代理人：唐晖、彦志花，均是广东漫道律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，地址：广东省开平市水口镇紫薇路33号1-2座11号铺位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建彪，是广东周和律师事务所律师。原告卢庆与被告开平市水口珠影文体产业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月21日公开开庭审理了本案。原告卢庆的委托诉讼代理人唐晖、彦志花，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。后因案情复杂转为适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭审理了本案。原告卢庆的委托诉讼代理人唐晖，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢庆向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还购房款367500元；3、判决被告支付原告已付购房款的利息14287.55元（暂计算自2018年6月4日起至起诉之日，按年息6%计算）;4、请求判决被告赔偿原告367500元，律师费20000元；5、请求判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年6月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发建设的开平市××紫薇路××号商铺出售给原告，合同总价63万元，以按揭贷款方式付款，合同生效之日起30天内，由被告向房屋登记机关申请登记备案。2018年7月1日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定变更之前的付款方式，原告剩余的购房款315000元，由原告向被告分六期付清，每半年支付一期，每期支付52500元。原告于2018年3月25日向被告支付了定金5万元，2018年6月4日支付了首期款265000元，2018年10月31日支付了分期首期款52500元，总计367500元。《商品房买卖合同》签订后，被告迟迟未向房屋登记机关申请登记备案，后经查询，涉案房产被告早就出卖给他人，并且于2015年10月24日已办理了商品房预售备案登记。被告在与原告签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人的事实，致使原告无法实现合同目的，故请求法院判定解除双方签订的《商品房买卖合同》，并赔偿原告的各项损失。被告开平市水口珠影文体产业有限公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，交付日期为2018年12月31日使用后360日向房屋产权登记机构办理房地产转移登记，时至今日能在合同约定期限内。二、双方2018年7月1日签订《商品房买卖合同补充协议》，约定剩余房款315000元分六期交付，最后一期时间为2021年4月31日，在此之前，被告是不需要协助办理不动产权证。三、被告已履行了补充协议中约定的返还租金的义务，原告却没有履行该交的房款（第二期房款）的义务。四、原告主张涉案诉讼所产生的律师费由被告承担，既无事实依据，也无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告取得项目名称为“文体广场二期酒店商务”的商品房预售许可证，有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××共29户（见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××共2户（见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2018年6月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于开平市××紫薇路××号铺位（该铺位不在上述抵押范畴），建筑面积为32.44平方米，总价款为630000元。合同第六条关于付款方式的约定“买受人同意出卖人按下列第3方式按期付款：……3、按揭贷款方式付款。买受人支付首期款后，剩余房款向开平市农村信用合作联社城区信用社银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”、第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”、第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。”、第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。在履行合同过程中，原告于2018年3月25日向被告支付了定金50000元、2018年6月4日支付首期款265000元，原告其余的房款以按揭方式支付，并提供按揭相关资料。由于358号铺位被告己于2015年办理预告登记在周群兴名下，无法为原告办理银行按揭贷款。2018年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“1、购买方向出售方申请余款315000元，总共分六期付清，每半年支付一期，每期支付人民币52500元，首期于本协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依此类推，直到全部付清。2、购买方与出售方签订此《商品房买卖合同补充协议》后次月1日起，出售方按与购买方签订的《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定比例支付购买方租金回报。3、出售方与购买方在《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定的回购计算时间，则从出售方与购买方签订完《商品房买卖合同》后次月1日计起。4、在购买方未向出售方付清余款前，出售方不需协助购买方办理《不动产权证》。购买方付清余款后，出售方应协助购买方办理《不动产权证》。”。原告签订《商品房买卖合同补充协议》后于2018年10月31日支付分期款52500元。随后原告以被告迟迟未向房屋登记机关申请登记备案，且该房产预告登记案外人名下为由向本院起诉，遂成诉讼。查明：被告公司经营状况严重恶化，债务重重，被多家法院查封其开发的“文体广场二期酒店商务”的土地等。严重影响公司正常运行。另查明：涉案铺位于2015年在开平市不动产登记中心被预告登记在案外人名下。此外，本院根据原告卢庆的财产保全申请，作出了（2019）粤0783民初1410号民事裁定，在2019年4月22日冻结了被告在开平市农村信用合作联社的80020000007572620帐户存款735000元（已冻结0元，未冻结735000元，原因账户余额不足）。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；……；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，被告经营状况严重恶化，债务重重，涉案铺位在开平市不动产登记中心预告登记在案外人名下，又无法按《商品房买卖合同》的约定时间将涉案铺位预告登记在其名下，故此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有理，本院予以支持。关于返还购房款、利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案《商品房买卖合同》解除后，原告请求被告返还购房款367500元，本院予以支持。因原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，利息应从原告支付房款的次日起至2019年4月1日止，以实际支付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但利息总数以14287.55元为限。关于律师费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原、被告对律师费的承担没有约定，而且原告对是否聘请律师、律师费不是商品房买卖合同必然产生的损失，故此，原告请求被告支付律师费20000元理据不足，本院不予支持。关于赔偿367500元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，原告主张被告赔偿367500元，应对被告已将涉案商品房出卖给第三人及被告存在故意隐瞒的情况承担举证证明责任。由于原告无法举证证明被告存在故意隐瞒或者欺诈行为，故原告请求被告赔偿367500元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告卢庆与被告开平市水口珠影文体产业有限公司于2018年6月4日签订的《商品房买卖合同》；二、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内返还购房款367500元及利息（其中315000元为基数，从2018年6月5日起计至2019年4月1日止，52500元为基数，从2018年11月1日起计至2019年4月1日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但利息总数以14287.55元为限）给原告卢庆；三、驳回原告卢庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14086.08元，财产保全费4195元，合计18281.08元（已由原告卢庆预交11238.04元），由原告卢庆负担7043.04元，被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担11238.04元。原告卢庆多预交的案件受理费4195元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费11238.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄炳炎人民陪审员  邝彩金人民陪审员  梁银用二〇一九年十二月三日书 记 员  李瑞云黄超嫦