山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6231号 原告：韩娟，女，1984年1月23日出生，汉族，住济南市。 原告：陆丽芳，女，1980年5月6日出生，汉族，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：济南首钜置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：蒋荣虎，董事长。 委托诉讼代理人：韩建龙、程小民，山东齐鲁律师事务所律师。 原告韩娟、陆丽芳与被告济南首钜置业有限公司（以下简称首钜置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告韩娟、陆丽芳的共同委托诉讼代理人李清亮，被告首钜置业公司的委托诉讼代理人韩建龙到庭参加诉讼。庭审中，原告韩娟、陆丽芳申请对涉案房屋的租金价值进行评估，本案中止审理。2019年11月12日，本案恢复审理。本院于2019年11月28日再次公开开庭进行了审理。原告韩娟、陆丽芳的共同委托诉讼代理人李清亮，被告首钜置业公司的委托诉讼代理人韩建龙、程小民到庭参加诉讼。双方庭外和解未果。本案现已审理终结。 韩娟、陆丽芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款为基数，自2019年1月1日至涉案房屋通过《分期综合验收备案证明》之日，按照同地段商铺的房屋租金标准计算，暂计算3万元）；2.判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费。诉讼过程中，韩娟、陆丽芳变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款为基数，自2019年1月1日至涉案房屋通过《分期综合验收备案证明》并且书面通知申请人收房之日，按照同地段商铺的房屋租金标准计算，暂计算3万元）。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定被告应在2018年12月31日前将取得《综合验收备案证明》的房屋交付给原告。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。被告延期取得涉案房屋的《综合验收备案证明》并延期向原告交付房屋。原告依据合同及相关法律规定，提起诉讼。 首钜置业公司辩称，一、逾期交房的违约责任不应自2019年1月1日起算。本项目因不可抗力、政府原因等相关因素，施工工期需顺延145天。按照合同第八条约定，被告的交付期限应据实予以顺延至2019年5月25日，同时涉案商品房在2019年6月27日已具备交付条件。因此，逾期交房时间仅为32日。二、原告要求按照同地段商铺租金水平支付违约金没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的条件是“商品房买卖合同中没有约定违约金数额或计算方法的”。根据私法自治原则，如果当事人已就违约金进行了约定，除非合同符合无效的法定情形，否则应当优先适用约定的违约条款。本案中，双方就逾期交房的违约金计算已在商品房买卖合同第九条第2款中有明确约定，在此前提下，原告的主张没有法律依据。 本院经审理认定事实如下： 1.2018年5月18日，韩娟、陆丽芳（买受人）与首钜置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买出卖人开发的位于世纪大道以北、唐冶东路以西的x号房屋一处，房屋总价款为1138374元。第八条交付期限出卖人应在2018年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5.出卖人无法预见和控制包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等客观原因造成工期延误；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款总额的万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不要求解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期交房违约金最高不超过房屋总价款的2%。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”该合同附件五补充协议中约定：“买卖双方确认，主合同所记载的联系电话及其他联系方式为有效的联系方式。任何一方通知地址或联系电话发生变更的，须于变更之日起15日内书面通知对方。如因出卖人或买受人约定的联系方式变更后未及时通知另一方，导致另一方发出的通知无法按时送达，相应责任由未及时通知约定联系方式变更的责任方承担。采取邮寄送达方式的，以签收日期为送达日。”该合同中买受人信息处约定的通讯地址为“济南市槐荫区x号”，约定的联系电话为“x”。该合同签订后，韩娟、陆丽芳履行了付款义务。 涉案房屋于2019年5月6日竣工验收，于2019年6月13日取得房屋建筑工程竣工验收备案单，于2019年6月27日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。 2.2019年6月27日，首钜置业公司向韩娟、陆丽芳邮寄《交房通知》一份，因首钜置业公司未按涉案《济南市商品房买卖合同》约定的通讯地址和联系电话邮寄，该邮件于2019年7月3日因派送不成功而退回。 2019年9月3日，首钜置业公司向韩娟、陆丽芳再次邮寄《交房通知》一份，载明：“您所购买的济南x室，于2019年6月27日已经到到合同约定的交付条件。现再次通知您收到本通知之日起3日内按以下说明前来办理交房入住手续。如您未能按照本通知指定日期前来办理交房手续的，视为自动交付。”韩娟、陆丽芳于2019年9月4日签收该邮件。 3.本案在审理过程中，韩娟、陆丽芳申请对涉案房屋2019年1月1日至2019年8月30日的租金进行评估鉴定。本院依法委托山东广秦土地房地产评估测绘有限公司进行评估。山东广秦土地房地产评估测绘有限公司于2019年11月5日出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为涉案房屋在2019年1月1日至2019年8月30日的房地产市场租金总价为46400元。韩娟、陆丽芳为此支付评估费5500元。 本院认为，韩娟、陆丽芳与首钜置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》，合法有效。各方当事人应按合同约定履行各自的义务。根据《济南市商品房买卖合同》约定，首钜置业公司应于2018年12月31日前将“取得开发项目《分期综合验收备案证明》”的商品房交付给韩娟、陆丽芳。首钜置业公司未按合同约定时间交付，其主张因不可抗力和政府原因导致停工，工期应顺延，但未提供相应的监理施工日志予以佐证，故对其该项抗辩理由，本院不予采信；本院认定首钜置业公司存在逾期交房行为。经查明，涉案商品房取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明的日期为2019年6月27日。首钜置业公司虽于2019年6月27日向韩娟、陆丽芳邮寄《交房通知》，但邮寄地址及联系电话均与《商品房买卖合同》中约定的买受人通讯地址及联系电话不符，该《交房通知》亦因派送不成功未实际签收；首钜置业公司于2019年9月3日再次向韩娟、陆丽芳邮寄《交房通知》，韩娟、陆丽芳于2019年9月4日签收。韩娟、陆丽芳要求自2019年1月1日至2019年9月4日计算逾期交房违约金，本院予以支持。关于逾期交房违约金的计算标准，韩娟、陆丽芳主张合同约定的日万分之一违约金计算比例过低，要求以同地段商铺的房屋租金标准予以调高。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案涉案商品房买卖合同中虽然约定了违约金计算方法，但该计算比例过低，韩娟、陆丽芳要求参照同地段同类房屋租金损失予以增加，符合上述法律规定，本院予以支持。涉案房屋共逾期交付247天，《房地产司法鉴定估价报告》的估价结果为涉案房屋在2019年1月1日至2019年8月30日的房地产市场租金总价为46400元。根据该标准，涉案房屋自2019年1月1日至2019年9月4日的房地产市场租金应为47358.67元（46400元÷242天×247天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 限济南首钜置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付韩娟、陆丽芳逾期交房违约金47358.67元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费492元，评估费5500元，均由济南首钜置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  赵 静 二〇一九年十二月二十一日 法官助理  任雅雯 书 记 员  李 璐