广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初6909号原告：广州市丽佰嘉投资有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号1101房自编A6，统一社会信用代码91440115681330012W。法定代表人：李伟红。委托诉讼代理人：周石文、杨立群，广东均桓律师事务所律师。被告：张厚荣，男，1989年12月15日出生，汉族，住广州市天河区，原告广州市丽佰嘉投资有限公司（以下简称丽佰嘉公司）诉被告张厚荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市丽佰嘉投资有限公司的委托诉讼代理人周石文、杨立群，被告张厚荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽佰嘉公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年5月19日签订的《广州市商品房买卖合同（预售〉》及《补充协议》；2.解除原告与被告于2018年4月29日签订的《委托装修协议》；3.被告向原告支付因解除《委托装修协议》、《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》所产生的违约金463252.80元（违约金以物业成交总价2316264元的20%计算），上述款项从被告已付款项中予以抵扣；4.被告协助原告办理佳创紫峰花园（时代长岛）自编XX号住宅、22号商业、27号地下室进港大道金门房地产2号地块佳创紫峰花园（时代长岛）自编17号住宅（自编17号住宅）XX房的《广州市商品房买卖合同（预售〉》及《补充协议》的网签、备案及预告登记（粤（2018）广州市不动产证明第11021353号）的注销手续；5.被告向原告支付原告因本案而实际支付的律师费41730元。6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月29日，原、被告签订《佳创紫峰花园（时代长岛）认购书》（以下简称《认购书》），约定被告向原告购买广州市南沙区进港大道金门房地产2号用地佳创紫峰花园（时代长岛）自编XX房，成交总金额为2316264元，双方同意将成交总价拆分为购房款1236433元及装修款1079831元。2018年4月29日，双方签订《委托装修协议》，约定被告须于2018年5月5日前支付323951元，于2018年7月29日、10月29日前，2019年1月29日、4月29日、7月29日、10月29日前支付第二期至第七期装修款各125980元，合同约定了逾期付款的违约责任。2018年5月19日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定总房款1236433元，被告须于网签之日起0日内（不超过5日）支付第一期房款370930元，于2018年7月29日前支付144248元，于2018年10月29日前支付144251元，于2019年1月29日前支付144251元，于2019年4月29日前支付432753元，合同约定了逾期付款的违约责任。2018年5月19日，双方签订《补充协议》，对付款时间进行变更，约定被告须于2018年5月19日前付清370930元，于2018年7月29日、2018年10月29日、2019年1月29日、2019年4月29日、2019年7月29日、2019年10月29日前付清第二至第七购房款各144251元。上述合同签订后，被告仅支付了第一期至第四期、第五期部分房款，未依约支付第五期剩余和第六期购房款。此外，被告仅支付第一期至第四期装修款，未依约支付第五期和第六期购房款。原告于2019年4月30日向被告发出《催款通知书》，于2019年6月6日发出《律师函》，催促被告支付剩余款项，但被告一直未付。《装修协议》约定的装修款和《商品房买卖合同》约定的购房款共同构成涉案房屋总房款，被告逾期支付的房款已经超过成交总价的1/5，且被告经多次催告仍未支付，被告行为已构成根本违约。被告张厚荣辩称：1.同意解除《广州市商品房买卖合同（预售〉》及《补充协议》、《委托装修协议》；2.如果原告不愿意继续履行合同，同意支付总成交20%作为违约金。该违约金应当从被告已经支付的房款中扣除；3.同意协助原告办理涉案广州市商品房买卖合同（预售〉》及《补充协议》的网签、备案及预告登记的注销手续；4.同意按照合同的要求向原告支付律师费。经审理查明：丽佰嘉公司是南沙区南沙街进港大道金门房地产2号用地佳创紫峰花园开发商，已领取了涉案楼宇的《商品房预售许可证》。2018年4月29日，丽佰嘉公司（甲方，出售方）与张厚荣（乙方，认购方）签订《佳创紫峰花园（时代长岛）认购书》，约定张厚荣认购广州市南沙区进港大道金门房地产2号用地佳创紫峰花园（时代长岛）自编XX房（以下统称涉案房屋），认购总价为2473535元，优惠成交总价为2316264元。甲乙双方同意成交总价拆分为，乙方按照毛坯交付标准与甲方签订《商品房买卖合同》，毛坯购房款为1236433元；乙方按照委托甲方对该物业进行装修的形式与甲方签订《委托装修协议》，约定装修款1079831元。乙方须在签订本认购书时支付定金20000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》及《委托装修协议》签订后转为购房款。同日，丽佰嘉公司（甲方、受委托方）与张厚荣（乙方、委托方）签订涉案房屋《委托装修协议》（NO.cdz17001455），约定乙方不可撤销地委托甲方以包工包料的方式对该物业进行装修，甲方有权将本协议所指装修工程转委托第三方实施，但不因此变更甲方在本协议中应享有的权利及应履行的义务。装修款为1079831元，乙方承诺按照下列约定向甲方支付：第一期装修款于2018年5月5日前支付323951元，第二期装修款于2018年7月29日前支付125980元，第三期装修款于2018年10月29日前支付125980元，第四期装修款于2019年1月29日前支付125980元，第五期装修款于2019年4月29日前支付125980元，第六期装修款于2019年7月29日前支付125980元，第七期装修款于2019年10月29日前支付125980元。甲方应于2018年8月15日前将装修完工的该物业交付予乙方。若乙方未按照本协议约定支付装修款，则甲乙双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）……若逾期超过15日，则在买卖合同签署前，甲方有权同时解除认购书及本协议，不通知乙方而将该物业另行出售，且不予返还乙方按照认购书支付的定金；在买卖合同签署后，甲方有权同时解除认购书、买卖合同及本协议，不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应按照认购书约定的该物业成交总价的20%向甲方支付违约金。若甲方未行使本条约定的解除权，则本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按照逾期装修款的0.07%向甲方支付违约金，且甲方有权暂不为乙方办理该物业的《不动产权证》。若买卖合同因乙方违约而解除的，则认购书及本协议同时自动解除，乙方就认购书及本协议的解除，应按照本协议约定的装修款的20%向甲方支付违约金。对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担。2018年5月19日，丽佰嘉公司（甲方、卖方）与张厚荣（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号20180518835X），约定乙方购房涉案房屋，总价1236433元。第八条付款方式为分期付款：第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付370930元，第二期在2018年7月29日前支付144248元，第三期在2018年10月29日前支付144251元，第四期在2019年1月29日前支付144251元，第五期在2019年4月29日前支付432753元。第十条逾期付款的违约责任如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付房价款的0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十三条甲方应当在2018年8月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。附件七补充协议约定，第四条将本合同第十条变更为：乙方未按本合同第八条约定按时支付房款，或未支付其他乙方应付之住宅专项维修资金、税费，或未按本补充协议第九条约定向甲方补足应补房款及因此增加的税费，每逾期1日，乙方应按逾期付款金额的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十八条约定执行，如甲方选择不解除本合同的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向甲方支付违约金，直至乙方付清应付款项之日止。第十八条本合同及本补充协议中解除合同的补充约定1.甲方依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，甲方有权要求乙方支付该商品房总价款20%的违约金，甲方将在乙方已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后将余款无息退回给乙方。2.本合同无论因何种原因被解除，乙方均应自合同解除之日起15日内与甲方到房管部门办妥合同解除的全部手续，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付该商品房总价款的0.05%的违约金，本合同的解除手续全部办理完毕后，甲方根据本合同及本补充协议的约定向乙方退还房款。同日，丽佰嘉公司（甲方）与张厚荣（乙方）签订《补充协议》，约定涉案房屋总价为1236433元，现双方确定将《商品房买卖合同》约定的付款方式及预购商品房预告登记时间变更为第一期370930元须于2018年5月19日前付清，第二期144248元须于2018年7月29日前付清，第三期144251元须于2018年10月29日前付清，第四期144251元须于2019年1月29日前付清，第五期144251元须于2019年4月29日前付清，第六期144251元须于2019年7月29日前付清，第七期144251元须于2019年10月29日前付清。本补充协议是甲、乙双方于2018年5月19日签署的《商品房买卖合同》（编号：20180518835X）的补充，是甲、乙双方真实意思的表示。涉案房屋付款方式将按本协议执行，《商品房买卖合同》中的付款方式约定与本协议不一致的，以本协议为准，其他条款仍按双方已签署的《商品房买卖合同》执行。双方当事人确认《委托装修协议》约定的装修款为涉案房款的组成部分。2018年6月19日，涉案房屋预告登记至张厚荣名下，不动产登记证明号为粤（2018）广州市不动产证明第11021353号，房产登记号为2018预登字4446147号。2019年4月30日，丽佰嘉公司向张厚荣寄送《催款通知书》，载明涉案房屋总价2316264元，通知张厚荣于2019年5月5日前支付第五期装修款125980元及违约金62.99元。同年6月6日，丽佰嘉公司委托广东均桓律师事务所向张厚荣寄送《律师函》，载明截至2019年6月5日，张厚荣拖欠涉案房屋第三期房款的违约金2936.53元，第四期房款的违约金44357.04元，第五期房款124482元及违约金14534.38元，第三期装修款的违约金1209.41元，第四期装修款的违约金7117.87元，第五期装修款125980元及违约金2884.94元，共计323502.17元，并通知张厚荣于本律师函发出之日其3日内采取措施筹措资金，付清尚欠房款、装修款及违约金，以避免违约责任的进一步扩大。张厚荣确认收到上述《催款通知书》和《律师函》，但由于个人资金问题，故无法按合同约定支付剩余款项。庭审中，双方当事人确认张厚荣共计向丽佰嘉公司支付了1525340元房款，到期未付房款共计520693元，未到期房款共计270231元。双方当事人均同意从张厚荣已付房款中抵扣其在本案纠纷中应承担的违约金、律师费和受理费，丽佰嘉公司表示在张厚荣协助丽佰嘉公司办理佳创紫峰花园（时代长岛）自编15、16、17号住宅、22号商业、27号地下室进港大道金门房地产2号地块佳创紫峰花园（时代长岛）自编17号住宅（自编17号住宅）19层1905房的《广州市商品房买卖合同（预售〉》及《补充协议》的网签、备案及预告登记（粤（2018）广州市不动产证明第11021353号）的注销手续后30天内将剩余款项退还给张厚荣。丽佰嘉公司提供《法律服务委托合同》、律师费计算明细表和广东增值税专用发票，以证明其为本案诉讼支出41730元律师费，张厚荣对此予以确认。本院认为：张厚荣与丽佰嘉公司在买卖涉案房屋时签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件与《委托装修协议》两份合同。根据本院查明的事实，《委托装修协议》约定的装修款与《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款共同构成涉案房屋的交易对价，丽佰嘉公司实际将涉案房屋的交易价款拆分为两部分共2316264元，一部分为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款1236433元，另一部分为《委托装修协议》约定的装修款1079831元，该部分款项名为装修款，实际应为购房款。由此可知，《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件除房屋交易价格外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。但是，《委托装修协议》并非当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，张厚荣与丽佰嘉公司签订的《委托装修协议》为虚假意思表示，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，张厚荣逾期支付房款超过15日的，丽佰嘉公司有权单方解除合同。现张厚荣逾期支付房款远超15日，其亦同意解除合同，故丽佰嘉公司要求解除《广州市商品房买卖合同（预售）》合理有据，本院予以支持。如上所述，《委托装修协议》为无效合同，自始没有法律约束力，也不存在解除与否的问题，故丽佰嘉公司诉请解除《委托装修协议》，本院不予支持。依据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议的约定，合同解除后，张厚荣应于15日内协助丽佰嘉公司到房管部门办妥合同解除的全部手续，故丽佰嘉公司要求张厚荣协助办理注销涉案房产网签合同、备案及预告登记的诉请，符合合同约定，本院予以支持。涉案合同约定因张厚荣违约导致合同解除的，张厚荣应向丽佰嘉公司支付房屋总价款20%的违约金并承担律师费。现丽佰嘉公司要求张厚荣按照总房款2316264元的20%支付违约金463252.8元和因本案支出的律师费41730元，符合合同约定，张厚荣对此亦无异议，本院予以确认。由于双方当事人同意从张厚荣已付的房款1525340元中扣除上述款项，丽佰嘉公司亦同意返还余款给张厚荣，故抵扣后丽佰嘉公司应向张厚荣返还1020357.2元（1525340元-463252.8元-41730元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，判决如下：一、解除原告广州市丽佰嘉投资有限公司与被告张厚荣于2018年5月19日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20180518835X）；二、被告张厚荣应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告广州市丽佰嘉投资有限公司办理佳创紫峰花园（时代长岛）自编15、16、17号住宅、22号商业、27号地下室进港大道金门房地产2号地块佳创紫峰花园（时代长岛）自编17号住宅（自编17号住宅）19层1905房的《广州市商品房买卖合同（预售〉》的网签、备案及预告登记[粤（2018）广州市不动产证明第11021353号]的注销手续；三、原告广州市丽佰嘉投资有限公司应于被告张厚荣协助原告广州市丽佰嘉投资有限公司办理上述事项的注销手续后三十日内向被告张厚荣返还购房款1020357.2元；四、驳回原告广州市丽佰嘉投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4425元，由原告广州市丽佰嘉投资有限公司负担100元，被告张厚荣负担4325元。该款已经由原告广州市丽佰嘉投资有限公司预交，由被告张厚荣直接将4325元支付给原告广州市丽佰嘉投资有限公司，并在原告广州市丽佰嘉投资有限公司应返还给张厚荣的购房款中扣减。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年十二月二十四日书记员  谢芝华