江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初3761号原告：无锡泓远商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206089304261J，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。法定代表人：高蓝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被告：**，男，1996年2月11日生，汉族，住江苏省建湖县。原告无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告泓远公司的委托代理人顾源，被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓远公司向本院提出诉讼请求：1、请求认定双方于2017年7月6日签订的商铺租赁合同于2018年8月30日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金36272元（计算至2018年8月30日）、物业费4579元（计算至2018年8月30日）、违约金72544元（12个月租金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月6日，**与泓远公司签订租赁合同，约定**租赁无锡市惠山区青春商业中心的D44-109、D44-110、D44-111商铺。后**未按约支付租金及物业费，构成违约，泓远公司遂诉至法院主张欠付租金、物业费及违约金。被告**辩称：对于解除合同没有异议，同意解除，其于2018年1月28日已经提交退铺申请，并停止经营，东西没有搬走。对于原告主张的租金有异议，已经支付了半年租金和半年的物业费，认可租金和物业费计算到2018年1月28日。违约金认为标准过高，请求法院予以调整。履约保证金5000元、装修保证金2000元没有退还，要求一并处理。经审理查明：泓远公司作为甲方与**作为乙方于2017年7月6日签订《无锡青春商业中心租赁合同》一份，由乙方向甲方承租位于无锡市惠山区青春商业中心的房屋，用于经营餐饮。租赁面积为95.4平方米，铺位号为D44-109、D44-110、D44-111商铺，交付时间为2017年7月30日前交付。双方约定租赁期自2017年7月30日起至2020年8月28日止，共计三年，其中装修免租期为2017年7月30日至2017年8月27日。租金起算时间为2017年8月28日，计算方式为：第一年2017年8月28日至2018年8月27日的租金为72544元，第二年2018年8月28日至2019年8月27日的租金为87053元，第三年2019年8月28日至2020年8月27日的租金为87053元。合同约定自签字之日后5个工作日内，乙方应支付履约保证金5000元。租金支付方式为按半年支付；第一期租金36272元在签订租赁合同后5个工作日内支付，此后每期租金应提前15天向甲方支付。物业管理费为9158元/年（以8元/平米/月的标准，按建筑面积计算，免租期内物业费正常收取），每6个月为一个交费期，先付后用，乙方应在签订租赁合同后5个工作日内向甲方支付首期物业管理费。合同第13条约定乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。第21条第（4）项约定，合同提前终止、解除或租赁期满时，乙方应在合同约定的租赁期满或提前解除或终止后15日内结清所有合同项下未清缴的款项，并在30日内清空租赁区域。第23条第（3）项约定乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失。关于合同解除，第24条约定（1）双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。（2）如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失，及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的……合同签订后，**支付租金36272元、物业费4579元、履约保证金5000元。其主张另支付装修押金2000元、放水费500元，但未能提交票据原件。**陈述因生意不好在2018年1月就已经向泓远公司要求退铺，并在2018年1月28日将店铺及钥匙交付给了泓远公司，但未办理交接手续。双方2018年3月还曾签署过一份退铺协议，但其本人并无协议文本。泓远公司否认该陈述，表示双方从未对退租达成一致意见。庭审中，**提交租金催缴通知书一份，证明泓远公司于2018年8月8日向**送达租金催缴通知书一份，要求**于2018年8月30日前支付截至2018年7月31日的租金30225元、物业费3816元，逾期不支付合同解除，并要求解除合同后，**于2018年9月1日前腾房。**另提交张杰与孙琼通话录音及文字资料，证明其已经向泓远公司申请退租的事实。在通话录音中，张杰提及“然后我去年不是跟他们三个人一起，就是还有米集合、美蛙他们三个一起，8月份过去就是把钥匙给你了……”，“当时是我们8月份的时候就已经把钥匙给你们了，已经跟你们退铺了……”，孙琼未对此提出异议。米集合即**经营的店铺名称。经质证，泓远公司录音中并未提及双方协商一致退铺。2019年8月30日，经本院现场勘查，**租赁的店铺并无门锁，仅以钢丝圈住，物品尚未搬离。双方一致同意，**于2019年9月10日前搬离店铺，并放弃内部装修。以上事实，有无锡青春商业中心租赁合同、租金催缴通知书、通话录音证据、现场勘查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：泓远公司与**签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除，根据**提交的录音证据，可以证明**与张杰在2018年8月已经向泓远公司表达退还商铺的意思表示，并已将商铺的钥匙交还泓远公司。鉴于张杰系2018年8月8日办理退铺手续，故本院认定**于当日也已经交付店铺钥匙。泓远公司收取钥匙的行为可以视为收回店铺，同意解除合同。因此，本院认定双方之间签订的商铺租赁合同于2018年8月8日解除。截至2018年8月8日，**应付泓远公司的租金为68569元（72544元÷365天×345天）、物业费8656元（9158元÷365天×345天）。**已经支付租金36272元、物业费4579元，故还需支付租金32297元、物业费4077元。**主张的装修押金2000元、放水费500元，未能提交相应票据证明，且收款方亦非泓远公司，故本案不予理涉，**可另行主张权利。泓远公司认为**未按约支付租金、物业费，构成违约，根据合同约定应支付一年租金作为违约金，故主张违约金72544元。**提出违约责任过高要求调整，另其向泓远公司支付的履约保证金5000元要求抵扣租金、物业费。泓远公司认为，根据合同约定**构成违约时履约保证金应予没收。本院认为，合同约定的履约保证金、违约金均属于违约责任的范畴，现**提出合同约定的违约责任过高，请求法院调整。综合考虑合同免租期、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，本院依法调整违约金为3个月的租金即18136元（72544÷12×3）。综上，**应支付泓远公司租金32297元、物业费4077元、违约金18136元，抵扣**支付的5000元履约保证金，**还应支付泓远公司49510元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、**与无锡泓远商业管理有限公司于2017年7月6日签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年8月8日解除。二、**于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡泓远商业管理有限公司租金、物业费、违约金合计49510元。三、驳回无锡泓远商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2568元，由泓远公司负担1447元，由**负担1121元（该款已由泓远公司预交，**于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给泓远公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  舒秀琴人民陪审员  胡志新人民陪审员  张耀霞二〇一九年十二月二十五日书 记 员  蒋宇珂