江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3390号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱爱芳，女，1974年11月1日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈辉，男，1980年8月1日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：李绿水，北京大成（南昌）律师事务所律师。 上诉人朱爱芳因与被上诉人陈辉房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 朱爱芳的上诉请求：1.撤销南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初52号民事判决第一项，改判第三项为陈辉退回房屋定金5000元、物业管理费600元，赔偿装修设施7582.1元、工人工资3735元、门店装修折旧费3836元、朱爱芳因装修门店工作工资及来回路费6000元，合计26735.1元；2.本案诉讼费用由陈辉承担。事实及理由：一审判决认定事实不清、缺乏法律依据，应予撤销改判或发回重审。首先，双方签订的租房合同自始至终系无效合同，陈辉无任何理由获取房租收益。2018年9月7日，双方签订房屋租赁合同，朱爱芳按约支付5000元定金。合同签订时，房屋承租人为徐勇，陈辉所说其与徐勇是合伙开诊所，没有任何证据证明，且其诊所营业执照已过期，属于无证经营。陈辉无权对涉案房屋进行转租，其也没有权利收取租金。朱爱芳于2018年9月19日已连夜将货柜搬出，22日早上已将钥匙交回，一审认定朱爱芳支付陈辉28天租金没有法律依据。其次，陈辉采取隐瞒、欺诈手段使朱爱芳签订租房合同，诱使朱爱芳对房屋进行装修，在朱爱芳装修情况下恶意违反合同，侵占涉案定金，需承担全部违约责任。一审法院在没有调查取证的情况下认定装修费用是朱爱芳的正常经营支出，属无视事实。在装修期间，朱爱芳一直为购买材料及门店装修营业等事项奔波，付出了劳动就应该有报酬，因此要求陈辉支付6000元合情合理。最后，陈辉为证明自己有拥有承租权及转租权，涉嫌伪造合同，违反法律，且其在2018年9月10日期间无证经营，给社会带来危害。 陈辉辩称，一、双方签订的是有效的合同，一审法院的认定是错误的，陈辉对房屋具有转租权，一审村委会出具了一张证明，证明涉案房屋是熊雨所有，而且可以转租。二、一审提交的陈辉和熊雨房屋租赁合同是朱爱芳要求的，陈辉跟熊雨签订房屋租赁合同，陈辉在租期内有转租权。三、陈辉诊所是具备医疗机构许可证的，不属于无证经营。四、陈辉是基于诚实守信的原则与上诉人朱爱芳签订的合同，没有欺骗。签订合同之后朱爱芳没有及时支付租金，违约在先。五、朱爱芳不愿意承租的原因据说是她办不了药店经营资质，其主张的赔偿项目没有事实依据，也没有证据证明，应不予支持。 朱爱芳向一审法院提出诉讼请求：1.退回租房定金5000元；2.陈辉承担违约责任，要求赔偿装修损失19589.1元；3.赔偿朱爱芳装修20天工资及来回的路费6000元；4.本案诉讼费由陈辉承担。 陈辉向一审法院提出反诉请求：1.朱爱芳继续履行与陈辉于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告朱爱芳向反诉原告陈辉支付拖欠的租金9450元；3.本案反诉费用由朱爱芳承担。 一审法院认定事实：2018年9月7日，原告（反诉被告）朱爱芳（乙方、承租方）与被告（反诉原告）陈辉（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于江西省南昌市青山湖区沈桥幸福家园29号的一楼店面出租给乙方，建筑面积为90平方米；2.甲方应提供房产证复印件（或房产证明）、房屋平面图、甲方承租的合同复印件，营业执照、身份证复印件等乙方需要的办证材料；3.房屋租赁期为23个月，自2018年10月1日至2020年9月1日，正式计租日为2018年10月1日；4.房屋起始租金为每平方35元，合计人民币3150元/月，租金每月支付一次，租期满1年按租金5%递增，2018年10月1日至2019年9月31日租金为3150元/月，2019年10月1日至2020年9月1日租金为3307元/月；5.甲乙双方约定乙方承租本店面甲方收取乙方转让费伍万元，乙方在签订本合同时先交纳伍仟元房屋转让费，剩余转让费肆万伍仟元乙方在2018年10月1日收房时付清；6.乙方每月的1日至7日期间将租金以微信或支付宝支付给陈辉；7.甲方有下列情形，包括因甲方亲人阻碍或甲方单方原因或房东所有人（原始房东）影响乙方正常经营，或者甲方单方面违约致使本合同无法正常履行的，乙方有权单方解除合同，甲方需做出赔偿。合同签订当日，朱爱芳通过微信账户将5000元定金支付给陈辉。后因具体履行合同问题，朱爱芳以陈辉违约为由起诉至法院，要求陈辉退回租房定金、赔偿装修损失及其装修20天工资和来回路费。陈辉则以朱爱芳拖欠租金为由提起反诉，要求朱爱芳继续履行租赁合同并支付拖欠租金。 另查明，涉案房屋系归案外人熊雨所有。2017年8月19日，熊雨与案外人徐勇签订房屋租赁合同，约定将位于江西省南昌市青山湖区沈桥幸福家园28号、29号店面出租给徐勇，租期为36个月，从2017年9月1日起至2020年9月1日止，房屋租金为9900元/月，押金为两个月租金19800元，付款方式为压两付两，第三年递增5%。徐勇承租店面后，使用该店面与陈辉合伙经营诊所。 一审法院认为：朱爱芳与陈辉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，因该房屋的所有权归案外人熊雨所有，合同签订时承租人系案外人徐勇，故该合同系效力待定合同。因徐勇与熊雨签订的房屋租赁合同并未明确徐勇拥有转租权，而截至朱爱芳起诉之日，陈辉亦一直未能提供证据证明其拥有合法转租权，故双方签订的房屋租赁合同因陈辉并无转租权而为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力；该法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故朱爱芳要求陈辉返还租房定金5000元，一审法院予以支持；陈辉依据其在朱爱芳明确表示不承租房屋并依法向法院起诉后取得的转租权要求朱爱芳继续履行合同，一审法院不予支持；陈辉要求朱爱芳支付拖欠租金9450元，根据双方提供的证据及各自陈述，可以确认朱爱芳搬走自身物品交换钥匙，以自己的行为表明不再承租，又于2018年10月28日明确向陈辉表示不再承租并要求退回定金，故一审法院酌定朱爱芳实际承租时间为2018年10月1日至2018年10月28日，在此期间的租金2940元（3150元/月÷30天×28天），一审法院予以支持。关于朱爱芳要求陈辉赔偿装修损失19589.1元的诉讼请求，因朱爱芳未提交正规发票予以证明而部分装修购买物品已被其搬走，且朱爱芳在不能确定陈辉是否具有合法的转租权的情况下与陈辉签订《店铺租赁合同》并予以装修，双方均具有过错，同时该笔装修费是朱爱芳正常经营支出，双方当事人并未达成由出租人向承租人补偿装修费的约定。据此，对该项诉请，一审法院不予支持。至于朱爱芳要求的20天工资及来回的路费6000元，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十六条、五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）朱爱芳在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈辉租金2940元；二、被告（反诉原告）陈辉在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱爱芳租房定金5000元；三、驳回原告（反诉被告）朱爱芳的其他本诉诉讼请求和被告（反诉原告）陈辉的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费566元，反诉受理费25元，合计591元，由原告（反诉被告）朱爱芳承担480元，被告（反诉原告）陈辉承担111元。 二审期间，双方均未提交新证据。陈辉提交补充材料一份：医疗机构执业许可证、诊所大门照片各一张，证明陈辉诊所有经营资质。朱爱芳认为2019年的医疗机构执业许可证并不能证明2018年有经营资质。本院认为，该补充材料与本案房屋租赁合同没有关联性，不予认定。 本院认为，涉案房屋系与陈辉合伙经营诊所的徐勇承租而来，在徐勇与房东熊雨签订的房屋租赁合同中对承租人是否能够转租，双方并没有明确约定。而从2018年9月7日朱爱芳与陈辉签订的《房屋租赁合同》约定的内容可知，朱爱芳在签订涉案合同时已知涉案房屋系转租，朱爱芳作为次承租人只需尽到一般的注意义务，签订合同之时就应审查陈辉有无转租权。朱爱芳在对涉案房屋进行了20天的装修过程中，房东熊雨并未提出异议。在涉案合同履行过程中，朱爱芳又以陈辉无转租权为由而主张合同无效有违民事活动中诚实信用的基本原则，朱爱芳上诉主张的有关赔偿均不应予以支持。鉴于朱爱芳搬走自身物品交还了钥匙，以自己的行为表明不再承租，一审法院判决不支持陈辉要求朱爱芳继续履行合同的反诉请求，朱爱芳按约支付涉案合同解除前的租金2940元（2018年10月1日至2018年10月28日，3150元/月÷30天×28天），充分考虑了陈辉、朱爱芳的合法利益，处理得当，应予以维持。 综上，上诉人朱爱芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，处理得当，应予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费566元，由朱爱芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦