江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3273号 上诉人（原审原告）：江丽云，女，1987年3月6日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：熊书泉，江西皆诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴新福，男，1953年10月20日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：何云，江西秦风（进贤）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凯，江西秦风（进贤）律师事务所律师。 上诉人江丽云因与被上诉人吴新福房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江丽云的上诉请求：1.撤销进贤县人民法院（2019）赣0124民初1267号民事判决，改判确认双方签订的《购地下室协议》无效，吴新福返还江丽云购地下室款133600元；2.本案一、二审诉讼费用均由吴新福承担。事实与理由：1.《中华人民共和国建筑法》第二条规定，从事各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备安装活动都应当遵守本法。案涉安置房建造属房屋建筑，当然应当遵守建筑法的规定。2.《中华人民共和国建筑法》对建筑主体、建筑手续等作了明确规定。其中第十二条、十三条规定，建筑主体是建筑施工企业，且应符合必要条件，并取得相应资质证书，方可在其资质等级范围内从事建筑活动。案涉安置房系吴新福个人建造，明显违法。吴新福与村民签订的建房协议，充分证明安置房是吴新福个人建造。其中第八条规定，建筑工程开工前应当办理建筑工程用地批准手续、建筑工程规划许可证、确定建筑施工企业、有满足需要的施工图纸及技术资料，办理施工许可证等。案涉安置房没有办理合法规范的用地批准手续，没有办理建筑工程规划许可证，没有施工企业，没有建设部门批准的施工图纸，没有办理施工许可证，该房屋建筑完全违法。3.案涉安置房建筑不仅违法，而且违反进贤县政府要求。进贤县政府抄告单规定建设六层，而吴新福实际建设九层。4.房地产开发、房地产交易应当遵守《城市房地产管理法》。其中第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。吴新福将未依法登记领取权属证书的地下室建筑转让给江丽云，明显违法。5.一审判决确认《购地下室协议》合法有效是错误的，其理由不成立。《城市房地产管理法》第三十八条是禁止性法律规范，任何人不得违反，一审法院不能任意解释，更不能以其解释而成为行为合法的理由；行为合法与否，是人民法院适法评判的职责，一审判决认为建筑的违法性应由相关部门予以认定，没有法律依据，且相关部门是哪个部门，不能语焉不详；吴新福作建筑施工人，主张建筑合法，相关建筑手续都在吴新福手上，根据举证规则应由吴新福举证证明合法性，而不应由江丽云举证；进贤县政府抄告单、进贤县民和镇政府与村小组签订的安置征地协议、放线图、村民建设用地规划许可证等不仅不能证明安置房建设用地手续合法，反而印证安置房建设用地手续不规范、不合法；吴新福与村民签订的建房协议，不仅不能证明吴新福对安置房地下室享有合法所有权，反而印证吴新福个人建造安置房的合法性；《购地下室协议》无效，是因为买卖标的安置房建筑违法，非法建筑是不能买卖交易的，与江丽云购买前是否清楚该地下室有否产权证无关；如果认定吴新福的建筑行为和交易行为合法，那么因建筑行为和交易行为而产生的国家税收等关联问题如何处理。因此，案涉安置房建筑违法，买卖违法建筑更是违法，双方签订的买卖协议应为无效。虽然在建筑领域违法建筑、非法交易现象比较普遍，但不能因为普遍而放任，应依法打击和整顿，净化建筑市场。一审判决结果对建筑违法和非法交易合法化，无疑是对建筑违法和非法交易发出了严重错误的司法导向，助推了建筑市场乱象。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。 吴新福辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，江丽云一直声称案涉地下室系违法建筑，但其没有提供任何的证据予以证实，而且违法建筑的认定并非法院职责，江丽云以双方之间的合同违反了《中华人民共和国建筑法》及《城市管理法》的规定为由，要求确认合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，只有双方的协议违反了法律、行政法规的强制规定，才能依法确认合同无效，但江丽云与吴新福在2017年签订地下室买卖协议的时候，均是双方的真实意思表示，而且买地下室是江丽云找到吴新福进行购买的，在双方签订购买协议的时候就知道地下室不能办理产权证，江丽云明知涉案的地下车库是安置用房，无法办理产权登记手续，因此双方之间关于地下车库的买卖协议，系双方自愿签订，且未违反法律的签字规定，不存在合同无效的法定情形，请求法庭依法驳回江丽云全部诉请。2.从维护交易的安全性及稳定性来看，不单是在江西，乃至全国，都存在没有产权证的房屋买卖，安置房的房屋包括车库的转让都是非常普遍的，交易双方只要不存在欺诈、胁迫、显失公平及违反法律、行政法规的情形下，司法机关应当从维护交易稳定的角度予以处理。 江丽云向一审法院起诉请求：1、确认江丽云与吴新福于2017年9月15日签订的《购地下室协议》无效；2、吴新福返还江丽云购地下室款138600元，江丽云将所购地下室返还吴新福；3、本案诉讼费用由吴新福承担。 一审法院认定事实：2004年8月3日，进贤县民和镇人民政府（甲方）与涂家村委会何家村小组（乙方）签订《安置征地协议》，约定乙方同意甲方征用官塘地，甲方承诺给乙方村民安置用地，并以每亩10000元、青苗每亩360元给予补偿。2005年2月6日，进贤县人民政府办公室抄送进府办抄字【2005】62号抄告单至进贤县建设局、进贤县国土局、进贤县城管大队、进贤县环保局、进贤县房管局，该抄告单载明“鉴于县城扩展及浙赣线电改工程房屋拆迁用地，民和镇涂家村委会何家、马家两个村小组已成为无地村，经县政府研究，同意在官塘和迎春两路，按人均0.8米临街店面，宽14米的要求，为上述两村小组村民安置456米临街店面，限建六层，并免交行政性规费”。2005年5月，进贤县民和镇人民政府委派中泰建筑公司副经理朱细女对涉案小区进行放线。2006年9月29日，官塘小区何家村将其土建工程（含水电安装）发包给江西省进贤供销建筑工程公司。嗣后，吴新福与马长江、马文胜、马国发、姜华旺、马卫国、李炳金等人签订《建房协议》，约定马长江等人将民和镇何家生产队官塘田地段安置房地皮交由吴新福承建施工。2006年12月7日，进贤县城乡建设局向马国强等人颁发建设用地规划许可证。2017年9月15日，江丽云与吴新福签订《购地下室协议》，约定江丽云经实地认可向吴新福购买涉案安置住宅楼前面车库一间含后面车库二间，车库与中间主通道往北算第11间，约80平方米，一次性定价138600元，江丽云付清款项后，该地下室权属永久归江丽云所有，吴新福保证雨水不入该地下室，若有此现象，吴新福承担一切责任，吴新福给江丽云办理水电开户，费用由吴新福承担。同日，江丽云向吴新福支付人民币133600元，并向吴新福出具欠条一张，该欠条载明“今欠到吴新福购地下室款伍仟元整，此款在甲方开好水电户后付清。此据，今欠人江丽云，2017年9月15日”。嗣后，江丽云以吴新福出卖的地下室为违法建筑，无建筑规划许可手续及产权手续为由，起诉至一审法院，并提出如前诉请。 一审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的未依法领取权属证书的房地产不得转让，其立法本意在于防止权属不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场，是管理性规范，而非效力性规范，未取得房产证不影响房屋买卖合同的效力。江丽云主张涉案地下室系违法建筑，但建筑的违法性应由相关部门予以认定，江丽云未提供相关部门出具的证据予以证明，其主张一审法院不予支持。本案中，吴新福提供进贤县人民政府办公室抄告单、进贤县民和镇政府与涂家村委会何家村小组安置征地协议、放线图、建设用地规划许可证等证据，证明涉案小区系国家依法征收村民合法财产后给予的实物补偿，其建设用地手续合法，开工前经进贤县民和镇政府委派人员按照规划设计院图纸放线，村民对所取得的安置房享有处分权；吴新福和村民签订建房协议，并约定房屋分配方式，吴新福获得涉案地下室的处分权，包括将其转让给他人的权利。江丽云陈述其不知涉案地下室没有房产证，根据交易习惯，购房时交易双方理应商定过户事宜及办理过户手续，本案《购地下室协议》中未约定房产过户事宜，且江丽云自购房至起诉前已使用较长时间，结合涉案房产系安置房的事实，一审法院认为江丽云购房时应当知道涉案地下室无法办理产权手续，江丽云的陈述，一审法院不予采信。江丽云与吴新福所签订的《购地下室协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，双方均应依约履行。现江丽云主张合同无效，要求返还购地下室款，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回江丽云的诉讼请求。案件受理费3572元，由江丽云负担。 二审期间，上诉人江丽云对一审法院认定的“2006年9月29日，官塘小区何家村将其土建工程（含水电安装）发包给江西省进贤供销建筑工程公司”有异议，其认为案涉建筑施工合同是伪造的，从表面判断纸质、印章都很新，不是十多年前签署的，且这个合同只有一方盖章。本院认为，江丽云是基于合同表面作出的主观判断，并未提供相应证据证明合同是伪造的，故江丽云的异议不成立。本院查明的事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为，江丽云与吴新福签订的《购地下室协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同具有约束力，双方应依约履行合同权利义务。本案中，双方签订合同后，江丽云依约支付款项并出具欠条，吴新福交付涉案地下室。嗣后，江丽云以吴新福出卖的地下室系违法建筑为由请求确认合同无效并要求吴新福返还款项。根据法律规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”江丽云主张案涉地下室为违法建筑，但建筑的违法性只有土地管理部门及规划部门才能予以认定，江丽云未提供相关证据予以证实，故其关于案涉房屋系违法建筑的上诉主张本院不予采纳。江丽云主张依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”来否定合同的效力。但该条在性质上应属于管理性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。故一审法院认定该条规定系管理性规定并无不当，江丽云上诉主张不能成立。吴新福作为出卖方，在一审中提交的证据足以证明其对涉案地下室享有处分权，不存在不能交易的强制性情形。一审法院驳回江丽云的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，江丽云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3072元，由上诉人江丽云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 郑 馨 审 判 员 王革生 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 熊 浩