山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁02行终733号 上诉人（原审第三人）蓝明坤，男，1986年10月4日出生，汉族，户籍所在地青岛市崂山区，现住青岛市市南区。 上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号。 法定代表人郝子健，行长。 委托代理人张雪松，山东中苑律师事务所律师。 委托代理人张玉全，山东中苑律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）孙大明，男，1962年8月26日出生，汉族，住青岛市市南区。 原审被告青岛市自然资源和规划局，住所地青岛市市南区香港西路55号。 法定代表人姜德志，局长。 委托代理人任岩磊，青岛市不动产登记中心工作人员。 委托代理人高洁，青岛市不动产登记中心工作人员。 原审第三人青岛金田城建开发有限公司，住所地青岛保税区九区二号402室。 被上诉人孙大明诉原审被告青岛市自然资源和规划局、上诉人蓝明坤、上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称“建行青岛分行”），原审第三人青岛金田城建开发有限公司（以下简称“金田公司”）房屋行政登记一案，上诉人蓝明坤及建行青岛分行不服青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202行初194号行政判决，在法定限期内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月5日进行了法庭调查。上诉人蓝明坤，上诉人建行青岛分行委托代理人张雪松，被上诉人孙大明、原审被告青岛市自然资源和规划局委托代理人任岩磊、高洁参加法庭调查。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明,涉案房屋位于青岛市市南区××路××单元501户，建筑面积54.29平方米，建成年代1998年1月1日。原告主张涉案房屋系拆迁河南路76号公有住房后安置给原告家的公有住房。2001年6月1日，原告孙大明的户口迁入涉案房屋。青岛市市南区房产管理处明水路房管所于2007年12月11号接市南区房产管理处青房管字〔1998〕415号文，受委托对天津路44号房屋进行摸底调查，并对直管公有房屋进行经营管理，其中孙大明于2016年4月办理涉案房屋公房承租手续。2007年11月，金田公司就涉案房屋取得青房地权市字第××号《房地产权证》，房屋产别为股份制。2008年12月16日，金田公司与蓝明坤签订《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋售予蓝明坤，成交价格51576元，该买卖合同第八条载明，“因该套房屋被拆迁使用人孙大军等居住，故无法交付买受人”，该契约补充条款载明，“买受人享有该套房屋的收益、处分权，不享有占有、使用权，该房屋现承租人系出卖人就地安置的被拆迁使用人孙大军、买受人应按照国家和青岛市的相关规定收取使用人的房屋租金。该房屋的使用权由现居住人享有。”同日，买卖双方持青房地权市字第××号《房地产权证》、身份证明、登记申请书、上述《商品房买卖合同》等相关材料向被告申请涉案房屋转移登记。同年12月18日，被告为蓝明坤颁发青房地权市字第××号《房地产权证》。2010年10月21日，蓝明坤与建行青岛分行签订《个人消费借款合同》、《个人消费借款抵押合同》，约定蓝明坤借款44万元用于装修，蓝明坤以涉案房屋为该笔借款提供抵押担保。2010年10月29日，建行青岛分行取得关于涉案房屋的青房地权市他字××号《房地产权他项权证》。因上述金融借款合同纠纷，2012年建行青岛分行将蓝明坤、青岛青房置业担保集团有限公司起诉至李沧区人民法院。同年11月13日李沧区法院作出（2012）李商初字第515号《民事判决书》，判决：蓝明坤偿还建行青岛分行的借款本息402744.64元及相关律师费等，青岛青房置业担保集团对上述款项承担连带清偿责任，建行青岛分行对抵押物（本案涉案房屋）就上述债权享有优先受偿权。另查明，庭审中，第三人建行青岛分行提交一份2010年10月25日青岛青房房地产评估事务所有限公司出具的《抵押估价报告书》，该报告书称对涉案房地产进行了实地勘察。原告孙大明称当时其居住在涉案房屋内，并无人入户调查。建行青岛分行未能提交其对涉案房屋进行调查的其他证据。原告主张，其在2017年6月欲通过公房出售购买涉案房屋时，发现该房屋已被出售给第三人蓝明坤，遂提起本案行政诉讼。 原审法院经审理认为，原告作为涉案房屋的公房承租人，与涉案房产登记行为具有利害关系，有权提起本案诉讼。关于起诉期限，原告主张其于2017年6月购买涉案公房时发现涉案登记行为，其于2018年8月向法院起诉并未超过法定起诉期限。第三人建行青岛分行主张原告超过起诉期限没有事实依据，法院不予支持。本案的争议焦点为被告办理涉案转移登记的合法性。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”根据上述规定，申请人提交的买卖合同载明，涉案房屋系拆迁安置房，由被拆迁使用人实际居住使用，买受人不享有占有、使用权，被告根据该买卖合同办理了涉案房产转移登记，属于认定事实不清，证据不足，该登记行为违法。《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”涉案转移登记后，第三人建行青岛分行又取得该房屋的抵押权登记，根据上述规定，涉案转移登记行为是否撤销，仍需考虑第三人建行青岛分行抵押物权的取得情况，法院认为，第三人建行青岛分行作为专业抵押贷款机构，应加强管理，防范抵押业务风险，其中一项重要内容应是调查了解抵押物的真实情况，即该银行对抵押物具有高于一般人的查验能力和义务。涉案抵押物一直作为拆迁安置房由被拆迁人占有使用，第三人蓝明坤对此知情，上述抵押物实际情况是稍加调查便可以查明的，建行青岛分行未能提供证据证明其在办理抵押登记前已尽到合理的调查义务，故不能认定善意取得。因而，涉案房屋登记行为违法，依法应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决撤销被告青岛市自然资源和规划局（原青岛市国土资源和房屋管理局）2008年12月18日作出青房地权市字第××号房地产权证的行政登记行为。案件受理费人民币50元，由被告负担。 上诉人蓝明坤不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：原审法院认定事实不清、适用法律错误。一、上诉人购买房屋合法，并且通过网签已经办理了合法产权证，被上诉人孙大明与金田公司之间的关系与上诉人无关。涉案房屋于1998年建成，上诉人购买时间为2008年12月16日，被上诉人孙大明于2016年4月办理房屋公租承租手续，其办理公租承租手续后购买房屋不但违法，还严重侵犯上诉人的合法权利。上诉人与金田公司签订的房屋买卖合同并无任何不当，原审被告青岛市自然资源和规划局作出的涉案房屋产权证合法。二、上诉人称涉案房屋属于河南路76号公有住房安置房，与事实不符，事实上涉案房屋所有权人系金田公司，上诉人依法购买涉案房屋并无任何不当。特提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案上诉费由被上诉人承担。 上诉人建行青岛分行不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、原审被告青岛市自然资源和规划局颁发涉案房地产权证的行政行为合法。1、从本案事实方面看，存在涉案房屋买卖法律关系和租赁法律关系的竞合:金田公司持有青房地权市字第××号房地产权证，是涉案房产的合法持有者，有权对涉案房产进行买卖和租赁。后金田公司于2001年6月将涉案房产出租给孙大明使用，于2008年12月16日又与蓝明坤签订房地产买卖契约，将房产出售给蓝明坤。根据买卖不破租赁的原则，涉案房产产权虽然发生了变更，但并不影响原租赁合同的继续履行。原审庭审中，孙大明认可其于2016年4月开始到明水路房管所办理公房承租手续，此时房产早已出售给蓝明坤，该租赁行为的效力存在瑕疵，不影响蓝明坤在自有物权上设定他项权利的效力。2、从本案程序方面看，蓝明坤在签约同日就与金田公司共同向青岛市自然资源和规划局申请涉案房屋转移登记，提交了办理涉案房产变更登记的合法文件，该转让行为并无违法之处。青岛市自然资源和规划局依申请颁发涉案房地产权证的行为合法有效。本案依法应当驳回孙大明的诉讼请求。 二、上诉人善意取得的抵押权应当依法保护。原审判决以“上诉人对抵押物具有高于一般人的查验能力和义务”为由，认定上诉人的抵押权非善意取得，无事实依据和法律依据。上诉人为商业银行而非行政机关，对抵押房产的权属调查只能以权利登记为准，对抵押物的价值只能以有资质的评估机构作出的认定结论为准，上诉人已经严格履行了上述义务，善意取得本案的抵押权。1、蓝明坤在申请办理贷款时，向上诉人提交的涉案产权证为不动产登记机关依法颁发的、具有公示性和公信力的房屋权属证明，上诉人有理由相信蓝明坤对涉案房产享有所有权。2、涉案房产已经委托有相应资质的青岛青房房地产评估事务所有限公司进行了评估，价值为人民币75万元，上诉人根据评估价值的58.67％确定蓝明坤的借款额度，符合商业银行信贷管理的相关规定。3、涉案房产已经办理了抵押登记，依法取得了青房地权市他字第××号房地产他项权证，履行了法律规定的登记公示义务。4、上诉人依约向蓝明坤支付了借款，即上诉人已经支付了对价。5、李沧区人民法院生效的民事调解书确认了上述债权与抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”根据上述规定，上诉人取得涉案房产的他项权利应当受到法律保护。 三、原审判决存在程序错误。1、与本案相关联的另外一起案件已由山东省高级人民法院审结，(2017)鲁行终810号行政判决书业已生效。该判决对与本案同样情况的青岛市天津路44号4单元102户房屋的颁证行为仅认定为违法，要求青岛市人民政府重新作出复议决定而非“撤销颁证行为”。原审判决认可该判决的真实性，但作出了与该判决截然不同的判决结果，忽视了上级法院生效判例对审判工作的指导意义。2、上诉人的抵押权已经李沧区人民法院(2012)李商初字515号民事判决书确认，该判决书已生效。原审判决没有通过合法程序撤销该判决书迳行判令上诉人非善意取得，撤销上诉人抵押权生效的基础权证，极大的侵害了上诉人的利益。3、被上诉人孙大明未在起诉期限内提起诉讼，其权利不应得到法律保护。被上诉人孙大明称一直在涉案房屋内居住，其对评估机构上门评估应当知情，且在2013年上诉人向李沧区法院起诉时办案法官曾到涉案房屋送达张贴通知。也就是说，被上诉人孙大明在2013年就知道或应当知道涉案房产已被金田公司出售的事实，若其对原审被告青岛市自然资源和规划局的颁证行为有异议，应当在当时主张权利而不是在事隔5年后主张。综上，特提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回孙大明的诉讼请求。 被上诉人孙大明答辩称，一、涉案房屋是被上诉人于1996年位于原××号老房拆迁，1998年原址回迁安置的房产，开发商为金田公司。涉案房产是被上诉人一家三口分得的唯一一套安置住房，自1998年回迁后一直居住在此房内。时至今日被上诉人一直在明水路房管所缴纳房费，并且都有收费凭证。2017年，被上诉人决定购买涉案房屋产权，于是到青岛市市南区房产管理处明水路房管所申请购买产权，并经过明水路房管所审核，办理产权的所有材料全部合格，2017年6月明水路房管所来电告知被上诉人无法购买涉案房产。建行青岛分行上诉称金田公司于2001年6月将涉案房产出租给上诉人使用，事实是1998年回迁后至2007年12月，都是由金田物业代替明水路房管所收取房租，不能因代收房租行为认定金田公司具有涉案房屋的产权。基于上述事实及原审法院查明的事实，被上诉人认为:1、青岛市自然资源和规划局误给金田公司颁发了房产证。涉案房屋是拆迁回迁房不是商品房，不能以《商品房买卖合同》购得此房屋产权，属于程序错误。2、金田公司又以远远低于市价的价格将原属于被上诉人的房产转移到蓝明坤名下，属于不当得利。综上，原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律得当，判决公正合理。 二、《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”《中国人民银行贷款通则》第十条规定:“除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。货款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”由于建行青岛分行未履行核验职责致使贷款发放，不属善意取得范畴，并且此行为损害上诉人的财产权。 三、关于起诉期限，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”上诉人提起原审诉讼并未超过法定起诉期限。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，应依法予以维持原判，请求二审法院驳回上诉人的上诉。 原审被告青岛市自然资源和规划局陈述称，一、从登记角度来看，涉案房屋登记在金田公司名下，也颁发了房地产证。2008年金田公司与上诉人蓝明坤签订了合同，将房屋售予其所有，并办理了产权登记，该登记形式上符合不动产登记的要件及程序，登记符合规定。二、从公房管理的角度来看，根据被上诉人孙大明提供的证据显示，该房屋属于国有直管公房，并且已由被上诉人建帐起租，作为直管公房国有资产不应流失。三、关于抵押登记情况，涉案房屋一直由被上诉人实际居住，在办理抵押登记时银行应当加强关系防范抵押登记风险，如果涉案房屋存在租赁权，则会对抵押权实现造成一定程度的影响。请求二审法院依法判决。 原审第三人金田公司二审期间未向本院提交书面陈述意见。 关于原审法院的审判程序，上诉人明确表示不持异议。经审查，本院确认原审法院审判程序合法。 上诉人建行青岛分行、被上诉人及原审被告原审时向法院提交的证据已随案移送本院，上述证据在原审庭审中已经质证。经审查，本院同意原审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。 本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，原审被告提交的涉案房屋《商品房买卖合同》中明确载明，涉案房屋系拆迁安置房，由被拆迁使用人承租并实际居住使用，买受人蓝明坤不享有占有、使用权，原审被告青岛市自然资源和规划局在未查明上述事实的情况下，即依据该买卖合同为上诉人王广杰办理了涉案房产转移登记，属于认定事实不清，证据不足，不符合上述规定要求，该登记行为违法。 《青岛市公有住房出售暂行办法》第五条第三款规定：“有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。购房人申请购房时需出具经过公证的同住人意见书。”本案涉案房屋系公有住房，上诉人蓝明坤作为买受人与原审第三人金田公司于2008年12月16日签订的《商品房买卖合同》第八条明确载明“因该套房屋被拆迁使用人孙大军等居住，故无法交付买受人”，第二十条明确载明“买受人享有该套房屋的收益、处分权，不享有占有、使用权，该房屋现承租人系出卖人就地安置的被拆迁使用人孙大军。买受人应按照国家和青岛市的相关规定收取使用人的房屋租金。该房屋的使用权由现居住人享有”。根据上述约定可知，签订上述《商品房买卖合同》时，上诉人蓝明坤与原审第三人金田公司知晓涉案房屋系由就地安置的被拆迁使用人孙大军承租的事实。根据《青岛市公有住房出售暂行办法》第五条第三款的规定，对于有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。上诉人蓝明坤既非涉案房屋的承租人也非与承租人有直系亲属关系的同住人，其不具有购买涉案房屋的资格。原审被告依据上诉人蓝明坤与原审第三人金田公司的申请，为上诉人蓝明坤办理涉案房产转移登记属于认定事实不清，该房屋转移登记行为违法。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”关于上诉人建行青岛分行是否构成善意取得问题。本院认为，涉案房屋作为拆迁安置房由被拆迁人占有使用，上诉人蓝明坤对此也是明知的。上诉人建行青岛分行作为专业抵押贷款机构，应当对于抵押物具有较高的审查能力和义务，对于涉案房屋的占有使用情况，其在原审中提交的证据不足以证明其尽到了严格的审查义务，故不能认定其对涉案房屋的抵押权构成善意取得，原审法院据此撤销涉案被诉行政登记行为符合上述法律规定。上诉人建行青岛分行关于其构成善意取得的主张不能成立，本院不予支持。关于起诉期限的问题，被上诉人主张其于2017年6月发现涉案登记行为，其于2018年8月向原审法院提起诉讼未超过法定起诉期限，二上诉人也未提交有效证据证明被上诉人提起诉讼超过法定起诉期限，故对于上诉人建行青岛分行关于被上诉人超过法定起诉期限起诉的主张，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币共计100元，由上诉人蓝明坤、中国建设银行股份有限公司青岛市分行各承担50元。 本判决为终审判决。 审判长  徐奎浩 审判员  李玉兰 审判员  高沛沛 二〇一九年十二月十七日 法官助理 宫惠敏 书记员赵洪峰 书记员王倩倩