江苏省涟水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0826民初7420号 原告:中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县常青西路中央城23号楼。 负责人：汪竹松，该支行行长。 委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。 被告：郭卫东，男，汉族，1976年11月7日生，居民，住涟水县。 被告：王秀芹，女，汉族，1975年9月17日生，居民，住涟水县。 被告：涟水县香江房地产开发有限公司，住所地涟水县高沟镇中桥口国际商贸城。 法定代表人：江从德，该公司经理。 原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告郭卫东、王秀芹、涟水县香江房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称香江公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜伟到庭参加诉讼，被告郭卫东、王秀芹、香江公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告郭卫东、王秀芹归还尚欠原告贷款本金82498.97元、利息1512.81元，合计84011.78元（利息暂计算至2019年7月23日，以后的利息按合同约定计算至贷款本息还清时止）；2、原告对高沟中桥口国际商贸城A-5号204室折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3、被告香江公司承担连带保证责任；4、判决被告承担代理费用8000元；5、判决被告承担诉讼费用和保全费用。审理中，原告工商银行撤回要求对被告位于高沟中桥口国际商贸城A-5号204室折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，同时撤回要求被告香江公司承担连带保证责任的诉讼请求。事实和理由：2015年6月9日，被告郭卫东与被告香江公司签订商品房买卖合同，被告郭卫东购买被告香江公司开发建设的高沟中桥口国际商贸城A-5号204室房屋。被告郭卫东因资金短缺，向原告申请个人购房贷款12万元，贷款期限为10年。被告香江公司为被告郭卫东、王秀芹的借款提供担保，并在合同上盖章，合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。2015年6月18日，被告郭卫东将其购买的高沟中桥口国际商贸城A-5号204室房屋作为借款保证。原告于2015年6月19日依约向被告发放了贷款。现被告郭卫东、王秀芹已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任，故原告具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告郭卫东、王秀芹未作答辩。 被告香江公司辩称：原告起诉情况属实，房子是我公司卖的，郭卫东、王秀芹在原告处拿抵押贷款。我公司提供阶段性担保。郭卫东、王秀芹没有按时还贷的原因，工地停工，房子未能按期交付。 本院经审理认定事实如下：被告郭卫东、王秀芹系夫妻关系。2015年6月9日，被告郭卫东、王秀芹与被告香江公司签订商品房买卖合同，被告郭卫东、王秀芹购买被告香江公司开发建设的高沟中桥口国际商贸城A-5幢204室房屋。2015年6月18日，原告与被告郭卫东、王秀芹、香江公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告郭卫东、王秀芹向原告借款12万元，用于购买高沟中桥口国际商贸城A-5幢204室房屋，期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。还款方式：按月等额本息还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告香江公司作为保证人在合同上加盖公司及法定代表人印章。被告郭卫东、王秀芹以其购买的上述房屋为上述借款作抵押，并办理了商品房预告登记证明，但至今没有办理正式抵押登记手续。原告于2015年6月19日向被告发放贷款12万元。但被告郭卫东、王秀芹未按合同约定履行还款义务，已连续逾期归还本息，截止2019年7月23日，被告共欠借款本息合计84011.78元。 另查明，借款合同第十七条约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。诉讼中，涟水县涟城法律服务所与原告工商银行签订了委托代理合同，原告工商银行向涟水县涟城法律服务所支付代理费8000元，原告提供增值税发票一份，证明原告已实际支付律师费8000元。 还查明，2015年6月10日，被告郭卫东、王秀芹向原告工商银行出具了《送达地址确认书》。明确了其送达地址为涟水县涟城镇安东路225号。被告郭卫东、王秀芹在送达地址确认书上承诺，上述送达地址适用于一审、二审、再审和执行各个阶段，如发生无人签收、拒收等原因导致被退回的，退回之日即视为送达之日。 以上事实，有原告当庭陈述，原告提供的个人贷款申请表、个人购房借款/担保合同、商品房买卖合同、房地产抵押合同、借据明细查询单、共同还款承诺书、共有人同意抵押担保承诺书、身份证和结婚证复印件、送达地址确认书、委托代理合同、代理费发票等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告郭卫东、王秀芹未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告工商银行有权提前收回尚未到期的贷款本息。故对原告要求借款人郭卫东、王秀芹偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。 原告工商银行与被告朱从芳、李成龙在借款合同中约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。对实现债权等费用，原告工商银行与被告郭卫东、王秀芹在合同中已经作了约定由借款人承担，在审理中，原告提供了与法律服务所签订的委托代理合同及实际发生的代理费增值税发票，故对原告工商银行要求被告郭卫东、王秀芹给付代理费8000的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担保全费用，但没有提供保全费用票据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 涉案房地产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，债权登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告工商银行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权。故对原告撤回要求对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院准许。因本案涉案房屋已经办理了预告登记，原告根据《个人购房借款/担保合同》第10条规定，撤回要求被告香江公司承担连带保证责任的诉讼请求，不违反双方约定和法律规定，本院亦准许。被告郭卫东、王秀芹、香江公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郭卫东、王秀芹于本判决生效后十日内偿还所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2019年7月23日的贷款本金82498.97元、利息1512.81元，合计84011.78元；并承担自2019年7月24日起至实际付清之日止，按合同约定计算的利息。 二、被告郭卫东、王秀芹于本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行代理费8000元。 三、驳回中国工商银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1050元，由被告郭卫东、王秀芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××83） 审 判 员 姜  怀  友 二〇一九年十二月三十日 法官助理 周  慧  文 书 记 员 周慧文（兼） 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。