安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0225民初5412号 原告：龚海霞，女，1980年10月13日出生，汉族，住安徽省无为县。 委托诉讼代理人：崔旭，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范玉雯，安徽震一律师事务所律师。 被告：曹光友，男，1967年6月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 被告：吴正翠，女，1971年2月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：奚俊俊，安徽夏商周律师事务所律师。 原告龚海霞与被告曹光友、吴正翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚海霞的委托诉讼代理人范玉雯，被告曹光友、吴正翠共同委托诉讼代理人奚俊俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龚海霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除2017年8月13日签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告返还原告租金60000元、保证金20000元;3.判令两被告支付原告垫付水费11755.28元;4.判令两被告支付违约金30万元;5.由两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年8月13日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定曹光友将无为县无城临湖苑小区4栋一层10-11号门面房出租给龚海霞,并对租赁期、装潢期、租金、保证金、违约金等事项进行了约定。2019年4月,原告向被告支付6万元租金。2019年3月22日,徽商银行花山支行起诉原告解除原、被告签订的房屋租赁合同并支付8万元租金。2019年5月16日,原告搬出租赁房屋,将房屋交还徽商银行。2019年8月13日,原告支付徽商银行花山支行8万元租金。该案诉讼中,原告得知徽商银行花山支行诉两被告金融借款合同纠纷案于2016年7月31日判决,两被告共同偿还24838713.97元,且以无为县无城临湖苑小区4栋一层10-11号门面房房产折价,拍卖、变卖价款优先受偿。2017年2月9日,徽商银行花山支行申请法院执行,2017年8月两被告得知涉案房屋评估。两被告明知涉案房屋产权权属有问题的情况下,仍与原告签订《房屋租赁合同》,隐瞒合同重要信息,导致租赁合同履行不能,构成实际违约，故原告提起诉讼,望判准所请。 曹光友、吴正翠辩称，1.原告诉请解除房屋租赁合同没有事实和法律依据，原被告之间的合同关系已经事实解除；2.被告收取6万元租金和2万元保证金符合双方签订的房屋租赁合同的约定；3.垫付的水费中，有一部分系原告应该缴纳的，并非全部由被告来承担；4.被告在房屋租赁合同的签订和履行的过程中并没有任何恶意隐瞒和违约行为，原告请求被告支付违约金无事实和法律依据；5.被告二并非合同相对人,不应在本案中承担相应的责任。 本院经审理认定事实如下：2017年8月13日，曹光友为出租人(甲方)与龚海霞为承租人(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》，约定：曹光友将位于无为县无城临湖苑小区4栋一层10-11号门面房出租给龚海霞作餐饮服务行业使用；租期自2017年8月13日至2022年9月25日，装潢期为2017年8月13日至2017年9月25日；年租金起始标准为人民币16万元，先付后用，首年租金于合同签订之日给付，下一年度租金需在下一年度开始前十日内足额支付，装潢期间不计租金；龚海霞须向曹光友交付保证金贰万元,在本合同约定的租期届满后,予以返还；租赁期限内租赁房屋发生电费、水费按电表、水表计量由龚海霞负责支付，或由曹光友代收代缴；在租赁期内,如一方违约,违约方支付违约金叁拾万元等事项。房屋租赁合同签订后，龚海霞依约支付首年租金及保证金2万元。2019年4月6日，曹光友向龚海霞出具收条，确认收到龚海霞2018年9月27日至2019年4月6日的房屋租金60000元。 2019年3月22日本院立案受理徽商银行股份有限公司马鞍山花山支行（以下简称徽商银行花山支行）与龚海霞房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月21日作出（2019）皖0225民初1914号民事判决，判决：一、龚海霞于本判决生效后十日内一次性支付徽商银行花山支行2018年9月26日至2019年3月25日租金80000元，并按160000元／年标准支付自2019年3月26日起至实际腾付房屋之日止的房屋租金；二、驳回徽商银行花山支行的其他诉讼请求。龚海霞不服该判决，上诉至芜湖市中级人民法院，芜湖市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）皖02民终1752号民事判决，驳回上诉，维持原判。生效判决认定：2014年11月18日，曹光友、吴正翠与徽商银行花山支行签订《最高额抵押合同》，曹光友、吴正翠以其所有的无为县临湖苑小区房产向徽商银行花山支行为润翔公司1500万元借款的本金以及利息、违约金、赔偿金等款项提供最高额抵押担保。借款到期后，润翔公司未能按约归还借款本金及利息，徽商银行花山支行诉至马鞍山市花山区人民法院。2016年7月31日，马鞍山市花山区人民法院作出（2016）皖0503民初1091号民事判决，判决：一、润翔公司归还借款本金23999881.24元、利息与罚息524832.73元，合计24838713.97元（计算至2015年12月23日），并按合同约定的利率支付自2015年12月24日至实际给付之日止的逾期利息；二、润翔公司……三、被告曹光友、吴正翠对上述债务，承担连带清偿责任；四、……；五、如润翔公司不履行上述债务，徽商银行花山支行有权就抵押物即马鞍山市雨山区鹊桥三村和安徽省无为县临湖苑小区的房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿；六、……上述判决生效后，润翔公司等未能履行生效判决确定的义务，徽商银行花山支行于2017年2月9日向马鞍山市花山区人民法院申请强制执行。执行过程中，马鞍山市花山区人民法院依法委托第三方对设定抵押的无为县临湖苑小区4栋一层8-12号不动产、无为县临湖苑小区4栋二层8-12号不动产进行评估，并于2017年8月10日将房产评估报告送达润翔公司、曹光友、吴正翠。2018年2月26日，马鞍山市花山区人民法院以书面谈话方式将案涉房产进入司法拍卖及租赁次年房租交纳等事宜告知龚海霞。2018年3月30日，在前述抵押房产经两次拍卖、变卖均无人应拍而流拍的情况下，马鞍山市花山区人民法院作出（2017）皖0503执489号执行裁定，裁定：一、将被执行人曹光友名下的无为县临湖苑小区4栋一层8-12号不动产、无为县临湖苑小区4栋二层8-12号不动产以变卖保留价26575600元，交付申请执行人徽商银行花山支行抵偿债务，即该不动产的所有权及其他财产权自本裁定送达申请执行人徽商银行花山支行时起转移。二、申请执行人徽商银行花山支行可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年3月30日，马鞍山市花山区人民法院将该裁定书送达曹光友、吴正翠、润翔公司；同年4月3日送达徽商银行花山支行。 另查明，龚海霞于2019年3月13日缴纳了案涉房屋2015年9月至2019年2月的水费共计5955.28元，其中2015年9月至2017年7月的水费为766.6元。曹光友出具证明，表示其租赁给龚海霞的房屋尚欠部分水费，愿意从房租中扣除。经本院向无为县自来水有限责任公司核查，案涉房屋并未缴纳滞纳金。2019年5月16日，龚海霞将案涉房屋腾空并将钥匙交付给徽商银行花山支行。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及房屋租赁合同、（2019）皖0225民初1914号民事判决书及案卷材料、（2019）皖02民终1752号民事判决书、收据、收条、身份证复印件、无为县自来水有限责任公司发票、缴费清单、证明等证据在卷佐证。 本院认为，龚海霞与曹光友签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，案涉租赁房屋所有权发生变动后，设定在该租赁房屋上的案涉租赁合同仍然存在，龚海霞与徽商银行花山支行无须另行订立房屋租赁合同，徽商银行花山支行在受偿案涉租赁房屋的所有权时即与龚海霞产生了房屋租赁合同关系，继受原出租人曹光友的权利和义务，曹光友已事实退出租赁合同关系，且龚海霞已于2019年5月16日将案涉房屋腾空并交付给徽商银行花山支行，龚海霞与徽商银行花山支行之间的房屋租赁合同已经实际解除，故龚海霞要求判令解除2017年8月13日签订的《房屋租赁合同》，已无必要。 曹光友在与龚海霞的房屋租赁合同终止后，收取龚海霞2018年9月27日至2019年4月6日的房屋租金6万元，不符合法律规定，应当予以返还；因双方的房屋租赁合同终止，曹光友亦应依约返还龚海霞保证金2万元。故龚海霞要求曹光友返还租金6万元及保证金2万元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于龚海霞要求被告支付其垫付水费（含滞纳金）11755.28元的诉请，龚海霞举证的无为县自来水有限责任公司发票及缴费清单记载其实际缴纳的水费为5955.28元，根据缴费清单核算2015年9月至2017年7月的水费766.6元不应龚海霞承担，曹光友对龚海霞为其垫付的该766.6元水费负有给付义务；龚海霞未能举证证明其垫付了水费滞纳金，故对龚海霞要求曹光友支付其垫付滞纳金的诉请，本院不予支持。 关于违约金，合同法规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。曹光友出租给龚海霞的案涉房屋虽在租赁期间因诉讼执行发生不动产权变动，但徽商银行花山支行作为出租人与龚海霞继续履行房屋租赁合同，并不影响龚海霞依据合同对案涉房屋的租赁使用。根据生效判决认定的事实，马鞍山市花山区人民法院于2018年2月26日告知龚海霞案涉租赁房屋存在产权瑕疵、已进入司法拍卖程序及后续租金交纳注意事宜，龚海霞对案涉租赁房屋上的权利负担及物权变动的可能性应系明知；龚海霞在（2019）皖0225民初1914号案件庭审时亦自认徽商银行花山支行已口头向其告知了案涉租赁房屋所有权及其他财产权变更之事实，且其向马鞍山市花山区法院执行人员咨询房屋租金交纳事宜被告知“看房产证”后，未尽谨慎注意义务审慎查验房屋所有权人仍将2018年9月27日至2019年4月6日的房屋租金6万元交付曹光友，以致徽商银行花山支行向法院起诉，继而解除房屋租赁合同。故龚海霞主张因曹光友隐瞒合同重要信息,导致租赁合同履行不能,不符合事实，其据此要求曹光友支付违约金30万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，吴正翠并非案涉合同相对人，故龚海霞向吴正翠主张合同权利，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曹光友于本判决生效之日起十日内返还原告龚海霞租金6万元及保证金2万元； 二、被告曹光友于本判决生效之日起十日内支付原告龚海霞垫付的水费766.6元； 三、驳回原告龚海霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍履行迟延期间的债务利息。 案件受理费11800元减半收取5900元，由原告龚海霞承担4660元，被告曹光友承担1240元。 （上述款项可汇入中国邮政储蓄银行无为县支行，帐号：10×××99，开户单位：无为县人民法院） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 冯 静 二〇一九年十二月九日 书记员 夏云芸 附：本判决适用的相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。