文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初3193号原告：张荣，男，1981年7月28日出生，汉族，居民，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：卢飞骥，江苏龙俊律师事务所律师。被告：涟水县汉邦置业有限公司，住所地淮安市涟水县涟城镇安东南路西侧（涟水海林实业有限公司院落内）。法定代表人：嵇春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓莉，该公司法律顾问。原告张荣与被告涟水县汉邦置业有限公司（以下简称汉邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告张荣的委托诉讼代理人卢飞骥、被告汉邦公司的委托诉讼代理人徐晓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付因逾期办理不动产权证书产生的违约金210000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于常青路北侧、安东路西侧的中央城5号楼1层106号房，房屋总价款为1045303元，并约定被告应于房屋交付后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约履行了义务，但到目前为止，由于被告的原因，导致原告一直未能办理不动产权属登记。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.原告于2011年9月11日在我公司购买涉案房屋，按照合同约定，被告并不存在恶意拖欠办证，造成原告至今未能办证原因是一系列政策问题；2.按照原、被告商品房买卖合同关于逾期办证的相关约定，原告有权要求解除合同，被告也同意解除双方签订的商品房买卖合同；3.原告主张逾期办证所造成的损失210000元，无事实及法律依据。经审理查明，2011年9月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于涟水县常青路北侧、安东路西侧中央城5号楼1层106室出售给原告，房屋价款计1045303元，并约定被告应当在2013年3月28日前向原告交付房屋，约定的交付条件为“该商品房经验收合格”；关于逾期交房违约责任，双方约定：逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；如买受人不退房，出卖人和买受人约定内容不明。当日，就上述房屋双方至涟水县住房和城乡建设局办理了合同备案证明。2011年11月16日，原、被告就上述房屋价款签订一份《分期付款协议》，约定首期房款为725303元，《商品房买卖合同》签订时，原告先支付给了被告525303元，2011年12月15日前再支付200000元。剩余320000元原告办理按揭贷款支付给被告。如超过30日原告未付清首付款，被告有权单方面解除《商品房买卖合同》。当日，被告向原告开具了金额为725303元的房款发票。2012年1月16日，被告向原告开具了金额为320000元的房款发票。至此，原告向被告足额支付了全部房款1045303元。当日，原告向涟水县税务局交纳了该房屋的契税。案涉房屋被告于2012年10月5日交付给原告，原告将该房屋出租，并有一定的租金收入。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、备案证明、《分期付款协议》、购房发票、契税发票、物业费收据等在卷予以证实，本院对上述事实予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行相应义务。原、被告在合同中约定，出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现出卖人未能按约定时间提交相关资料，暂不具备办证条件，构成违约，应承担违约责任。双方对逾期办证，原告如选择继续履行合同，被告的违约责任没有约定，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按照年利率6%计算。被告提前交房，属于积极履行合同义务行为，不能因此加重其承担办证义务，故办证时间仍应按合同约定时间即2013年3月28日确定，此后90日即2013年6月27日开始计算逾期办证违约金，至案涉房屋具备办理产权登记时止，但根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条规定，对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%，而逾期办证从违约程度、后果等方面看，明显低于逾期交房，根据“举重以明轻”原则，逾期办证违约金也应设定上限，且应当低于逾期交房的限度。结合本案原告购买的是商业用房，被告交付后，原告也通过出租的方式获得一定收益，据此，本院酌定被告逾期办证违约金以不超过原告已付购房款的15%为宜，即不超过156795.45元。依据上述计算方法，截止目前，被告应当承担的违约金数额已经超过156795.45元，故本案被告应当向原告承担逾期办证违约金数额应以156795.45元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告涟水县汉邦置业有限公司向原告张荣承担逾期办证违约金156795.45元，限于判决生效后十日内付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告负担3436元，原告负担1014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××52）。审 判 长  王 丽人民陪审员  徐同兴人民陪审员  查爱霞二〇一九年十二月三十日书记员钱泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。