江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9001号原告：张超瑞，男，1990年5月27日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：刘羽涵，女，1989年10月19日出生，汉族，住连云港市海州区。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘睿，江苏华德律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈建宁，江苏蓝昊律师事务所律师。被告：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。原告张超瑞及刘羽涵与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张超瑞及刘羽涵的委托诉讼代理人刘睿、被告滨河置业的委托诉讼代理人王良海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张超瑞及刘羽涵向本院提出诉讼请求：1、判令原被告继续履行合同；2、判令被告支付原告逾期交房违约金79155.98元（自2017年7月1日起计算至2019年10月16日止）；3、诉讼费用由被告承担。后原告张超瑞及刘羽涵撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2017年5月11日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于海州区，红枫树路西第16#楼2单元601室住房及车库，同时该合同约定了交房时间以及逾期交房责任。至原告起诉时涉案房屋至今没有交付，故诉至贵院，请求贵院依法维护原告合法权益。被告滨河置业辩称，根据合同约定在原告没有付清全部房款的情况下被告方没有交房义务，因此违约金的起算时间应当为2018年6月16日，该违约金应当以被告逾期交房所产生的实际损失来作为确定标准，在原告没有产生实际损失的情况下，合同约定的每日万分之二的标准明显过高，请求法庭依法予以调整。原告张超瑞及刘羽涵围绕诉讼请求提交了下列证据：1、商品房买卖合同二份；2、购房发票4张、连云港东方农村商业银行浦南支行借款借据、连云港东方农村商业银行通用凭证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告滨河置业对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原告张超瑞、刘羽涵提交的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年5月11日，原告张超瑞、刘羽涵（买受人）与被告滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为LYGSPF2017944483、LYGSPF2017944501，其中编号LYGSPF2017944483《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积179.82平方米，每平方米3730元，总价670729元，自签定合同之日买受人支付房款140729元，余款530000元为银行按揭贷款，买受人自接到出卖人通知之日起7日内，需到贷款银行办理按揭贷款等相关手续，否则视为买受人违约；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等），国家政策法规性变更；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。另外编号LYGSPF2017944501《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积23.84平方米，每平方米1870元，总价44581元，自签定合同之日买受人支付房款44581元；合同约定的交付期限、违约责任与上述合同约定内容一致。上述合同签订后，原告张超瑞、刘羽涵即按约向被告滨河置业交付了16号楼2单元2-601室房屋首付款140729元以及16号楼无单元113室房屋的购房款44581元，原告张超瑞、刘羽涵于2018年6月15日向被告滨河置业付清剩余的全部购房款。后被告滨河置业至今未将樱花社区一期16号楼2单元2-601室及16号楼无单元113室房屋交付给原告张超瑞、刘羽涵，亦未将办理权属登记资料提交产权登记机构备案。本院认为，原告张超瑞、刘羽涵与被告滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告张超瑞、刘羽涵按照合同约定向被告滨河置业交付购房款，被告滨河置业未按合同约定向原告张超瑞、刘羽涵交付房屋，被告滨河置业应当承担逾期交房的违约责任。本案中，合同约定的交付房屋时间是2017年6月30日，但合同约定买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制，故原告张超瑞、刘羽涵购买16号楼2单元2-601室房屋的逾期交付违约金应当自原告张超瑞、刘羽涵交清房款时间2018年6月15日次日起计算，16号楼无单元113室房屋逾期交付违约金按合同约定的交房时间2017年7月1日起算。被告滨河置业逾期交付房屋已超过90日，根据合同约定被告滨河置业按日向原告张超瑞、刘羽涵支付已交房款的万分之二的违约金。对此，被告滨河置业抗辩称，合同约定的违约金比例过高，违约金应当以原告张超瑞、刘羽涵的实际损失为计算参考基数，在没有产生实际损失的情况下，要求调整减少。原告张超瑞、刘羽涵称房屋未交付导致租房费用的损失，但对此未提供实际证据证明，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，本院依法酌定对逾期交房违约金予以调整，调整按日万分之一计算，即被告滨河置业至2019年10月16日止应支付原告张超瑞、刘羽涵逾期交付房屋的违约金为36467元（670729元×0.1‰/日×488日+44581元×0.1‰/日×838日）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港滨河置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张超瑞、刘羽涵逾期交房违约金36467元。二、驳回原告张超瑞、刘羽涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1779元，由张超瑞、刘羽涵负担1067元，连云港滨河置业有限公司负担712元（张超瑞、刘羽涵已预交，连云港滨河置业有限公司在支付上述款项时一并给付张超瑞、刘羽涵）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被告执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。（此页无正文）审 判 员 孟善业二〇一九年十二月三十日法官助理 张 壤书 记 员 李小红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-005548