河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终5985号上诉人（原审被告）：王军堂，男，1970年8月4日生，汉族，住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：安阳市永兴物业服务有限公司，住所地安阳市北关区纱厂办事处纱厂生活区虹源2幢6号。法定代表人：武小壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：路福平，男，1960年10月23日生，汉族，住安阳市北关区，该公司员工。委托诉讼代理人：郑军平，男，1958年8月10日生，汉族，住安阳市文峰区，该公司员工。上诉人王军堂因与被上诉人安阳市永兴物业服务有限公司（以下简称永兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初2751号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王军堂上诉请求：一、改判驳回被上诉人诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人居住4号楼3单元12号系顶层，从去年开始漏水，且越来越严重，致使室内墙面及家具毁损，上诉人多次向被上诉人反映，被上诉人未予以解决，故上诉人未按时缴纳物业费。楼层顶部属于房屋公用部分，根据《河南省物业管理条例》及案涉向阳花园物业服务合同，被上诉人均应对房顶漏水予以维修，且案涉服务合同并非上诉人签订，上诉人在一审期间第一次见到该合同；二、被上诉人未给上诉人发放门禁卡给上诉人及家人的生活造成了极大的不便，被上诉人拒不履行义务的行为对上诉人造成了物质损失及精神损失，应承担相应责任，要求被上诉人就未发放门禁卡限制上诉人及家人回家自由一事作出书面道歉。永兴物业公司答辩称：房顶系4号楼3单元6户的公共部位，维修费用可使用维修资金或由上诉人及其他五户筹集；永兴物业公司进驻向阳花园发过公告，并非强制进驻，且由社区与永兴物业公司签订的物业服务合同。永兴物业公司负责向阳花园的公共卫生及其他事务管理。上诉人已享受物业服务，应支付物业费，要求驳回上诉，维持原判。永兴物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令王军堂缴纳2018年5月1日至2019年4月30日欠物业费1027元（面积147.54平方米，收费标准0.58元，合计1027元）；2、依法判令王军堂依照服务协议缴纳违约金100元；3、诉讼费由王军堂承担。一审法院认定事实：被告王军堂系安阳市北关区向阳花园小区4号楼3单元602室房屋业主，房屋面积为147.54平方米。2018年4月28日，安阳市北关区盘庚中社区居民委员会与原告永兴物业公司签订向阳花园物业服务委托合同，盘庚中社区和向阳花园代表在自愿协商的基础上，将向阳花园小区物业服务项目委托给本案原告永兴物业公司管理，对委托服务的事项进行了约定，委托管理期限为3年，从2018年5月1日起至2021年4月30日止，约定了住宅物业费为0.58元/月/平方米。被告王军堂因房顶漏水维修归属问题与原告永兴物业公司产生分歧，其从2018年5月1日至今未缴纳物业服务费，原告永兴物业公司未向被告王军堂发放小区门禁卡。一审法院认为，安阳市北关区盘庚中社区居民委员会及向阳花园业主代表与原告永兴物业公司签订的物业服务委托协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。上述物业服务委托协议对小区所有业主均具有约束力，被告王军堂作为该小区的业主，在接受服务的同时也应履行缴纳物业服务费的义务。虽然原、被告之间因房屋漏水维修问题产生分歧，但是不能因此作为被告王军堂拒交物业服务费的理由。被告王军堂居住在向阳花园小区4号楼3单元602室，住宅面积为147.54平方米，2018年5月1日至2019年4月30日物业费按合同约定每月0.58元/平方米计算应为1026.88元（147.54平方米×0.58元/平方米/月×12个月)。原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，原告永兴物业公司在服务过程因未向被告王军堂发放门禁卡，给被告王军堂生活造成不便，原告永兴物业公司对其服务中存在的瑕疵应当承担不利后果，故酌定被告王军堂本次缴纳拖欠的物业费时减少百分之二十，即被告王军堂需缴纳821.5元。本次纠纷中原、被告均存在过错，故对原告永兴物业公司要求的违约金，不予支持。综上，被告王军堂应向原告永兴物业公司缴纳2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费821.5元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告王军堂于本判决生效后十日内支付原告安阳市永兴物业服务有限公司2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费821.5元；二、驳回原告安阳市永兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王军堂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交的证据有：1、物业公司入驻小区向业主发布的公告及通知照片；2、提供物业服务后的小区照片5张。上诉人质证认为：对公告予以认可。物业服务合同应与业主委员会签订，案涉物业服务合同系与社区签订，假定合同有效，公共部分包括房顶，不应进行切割。本院认为：王军堂上诉称永兴物业公司应对其屋顶漏水予以维修，永兴物业公司答辩称楼顶维修本应使用住宅专项维修资金，因向阳花园业主未缴纳专项维修资金，故维修费用应由本单元楼顶下6户共同承担。国务院《物业管理条例》第五十四条规定，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》规定，“住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”但是《河南省物业管理条例》第三十七条第（五）项规定物业服务企业应当承担“定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修”的义务，安阳市北关区盘庚中社区居民委员会与永兴物业公司签订的《向阳花园物业服务委托协议》也约定“房屋共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、楼顶、外墙面（不含业主自用窗户部位，楼梯间，走廊通道，公共大厅”属于物业服务委托项目。百度百科词条“住宅专项维修资金”中适用范围表述为，“住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金，不得挪作他用”。根据上述相关规定、约定，本院认为，物业公司对于住宅共用部位、共用设施设备应当承担的维修、养护等义务是指通过巡查、管理发现问题，对于所需费用较低的直接负担费用进行日常维修、养护，对于大修、中修及更新、改造等所需费用较高的，则提请业主大会决定使用住宅专项维修资金进行维修。本案王军堂屋顶漏水不属于费用较低的日常维修、养护，而是属于应该使用住宅专项维修资金的大修、中修，费用不应由物业公司负担。故王军堂认为永兴物业公司应承担其维修屋顶费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。安阳市北关区盘庚中社区居民委员会与永兴物业公司签订《向阳花园物业服务委托协议》，永兴物业公司提供了相应物业服务，王军堂在接受服务的同时也应履行缴纳物业服务费的义务。永兴物业公司因王军堂拒交物业费不向其发放门禁卡，侵犯了王军堂作为小区业主应当享有的权利，永兴物业公司这种私力救济的行为是法律所禁止的，应当为其违法行为给业主造成的损失承担赔偿责任。一审法院审理期间向永兴物业公司指出其存在的错误后，永兴物业公司已向王军堂发放了门禁卡，一审法院也因此判决减少王军堂应缴物业费的20%，处理并无不当。综上所述，王军堂的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王军堂负担。本判决为终审判决。审判长 张       静审判员 付文华审判员张利平二〇一九年十二月二十四日书记员 石   梦   阳