大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初5144号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地大连市普兰店区丰荣街153号。统一社会信用代码：9121028281873920B。负责人：张斌，系该银行行长。委托诉讼代理人：邵淑红，系辽宁水源律师事务所律师。被告：庞大维，男，1981年11月1日出生，汉族，住大连市沙河口区，现住大连市普兰店区。被告：大连裕达房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区先进街30号。统一社会信用代码：91210200759937130T。法定代表人：庞宝良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖本春，系辽宁坤城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵辉，男，1981年2月13日出生，汉族，系该公司员工，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建设银行）与被告庞大维、大连裕达房地产开发有限公司（简称裕达公司）为金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵淑红，被告裕达公司委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼，被告庞大维经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令被告立即偿还借款本金173079.22元及自欠款之日2018年10月27日起至借款还清日止的利息、罚息、复利（按照合同约定的计息标准计付）；2、请求判令原告对抵押物即位于普兰店区住房拍卖、变卖、折价款享有有限受偿权；3、二被告承担连带责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月26日，原告与被告庞大维签订212900000-2012-20140187928号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告庞大维提供个人住房按揭借款，借款金额20万元，借款期限为240个月，利率为浮动利率，采用等额本息还款方式。同时，被告庞大维以其所购买的被告裕达公司开发的房屋（位于普兰店区商品房）抵押给原告，作为偿还借款合同的担保。担保范围包括借款合同项下的贷款本金及利息、违约金、赔偿金以及原告实现债权和抵押权的费用。合同签订后，双方到房地产交易部门办理了房屋预告抵押登记，原告也按照合同约定履行了借款义务，但被告庞大维在履行合同过程中未按约定还款期限还款。自2018年10月27日至2019年2月13日，被告庞大维拖欠借款本息人民币3943.36元未还，原告根据合同约定宣布借款全部到期，要求被告庞大维立即偿还剩余全部借款本息、罚息、复利。另外，被告裕达公司系被告庞大维借款的担保人，理应承担担保责任。被告庞大维未具答辩意见。被告裕达公司辩称，对于原告的诉讼请求没有意见，裕达公司可以与被告庞大维联系，把所欠银行借款还清，以后按期还款。原告为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、查询婚姻登记记录证明，拟证明被告贷款时系单身。证据二、《商品房买卖合同》，拟证明2014年8月14日，被告庞大维与被告裕达公司签订《商品房买卖合同》，购买位于普兰店市，面积60.10平方米2，根据合同第六条，房款贷款20万元。证据三、房屋预告登记证明，拟证明2014年8月27日办理了房屋预告登记证明，权证号为普房预普他证字第××号。证据四、《楼宇按揭合作协议》，拟证明2014年8月14日，裕达公司和原告签订《楼宇按揭合作协议》。合同第四条第四项约定：由于房屋开发公司原因不能按时办妥房屋权属证明，致使无法办理正式抵押登记，裕达公司应当承担连带保证责任，保证范围包括按揭楼盘每笔借款本息及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用，保证时间为自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至办妥抵押证书并交付银行收执之日止。案涉房屋由于裕达公司的原因没有办理正式抵押登记，因此裕达公司理应对该笔贷款承担连带保证责任。证据五、《个人住房（商业用户）借款合同》，编号212907000－2012－20140187928，拟证明2014年8月26日原告与被告庞大维签订《个人住房（商业用户）借款合同》，原告向被告提供总金额为人民币20万的按揭贷款。贷款期限为240个月，贷款月利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式为等额本息。被告庞大维授权将借款全部划入大连裕达房地产开发公司账户，账号：21×××13。被告将所购房屋抵押给原告，合同第十三条二抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。根据合同第三十一条二约定借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。根据合同第十七条被告未按期归还贷款本息原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用；解除借贷关系；行使担保物权；对于借款人未按时还清任意一期借款本息（包括宣布到期的借款本息），自借款逾期之日起至全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失等。证据六、个人贷款支付凭证，拟证明原告按照贷款合同约定于2014年8月27日将20万元贷款划入大连裕达房地产开发有限公司账户，原告已履行合同项下的付款义务。证据七、2019年2月13日个人贷款对账单，拟证明截至2019年2月13日，被告应偿还的贷款本金173079.22元、拖欠总额为3943.36元。其中拖欠本金为1083.76元，拖欠利息为2786.70元，拖欠罚息为72.90元。证据八、逾期还款明细，拟证明被告从2018年10月27日开始逾期。本院经审查认为，原告提供的上述证据形式合法，能够证明案件相关事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，原告与被告庞大维签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：210907000-2012-20140187928），合同约定：被告庞大维向原告借款人民币200000元，用于购买位于普兰店市的房屋，借款期限240个月（2014年8月26日至2034年8月26日）；贷款人将款项一次性划入账户名为：大连裕达房地产开发有限公司，账号：21×××13；还款方式为等额本息还款，约定贷款的年利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时，被告庞大维自愿以位于普兰店市的房屋作为抵押物为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围为借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……出现上述任一违约情形，贷款人有权1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；……7、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮的贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；……11、行使担保权利等。合同还约定其他条款。原告在合同落款贷款人处盖章，被告庞大维在合同落款借款人、抵押人处签字并按印。合同签订后，原告与被告庞大维于2014年8月27日对位于普兰店市的房屋，在普兰店市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，原告取得房屋预抵押登记证（证号为普房预普他证字第××号）。2014年8月27日，原告将该笔贷款按照合同约定发放到账户名为大连裕达房地产开发有限公司，账户号为21×××13的账户内。被告庞大维在贷款支付凭证下方借款人处签字确认。另查，2014年8月14日，原告（乙方）与被告裕达公司（甲方）签订楼宇按揭合作协议，双方约定，甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的坐落于普兰店市矿洞社区、地号为100149号的经批准命名为“裕达法蓝溪谷”的商品房楼宇进行按揭合作。合作方式：一、乙方对购买本协议第二条所确认按揭楼盘的商品房并且符合乙方贷款条件所有购房人提供最高额总计为20000万元的住房贷款。其中：个人住房贷款15000万元，个人商用房贷款5000万元。每一单笔贷款最高额不得超过所购买住房全价款的70%，最长贷款期限30年。本楼盘按揭合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日。第四条第四项：由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼房每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处理抵押物的费用及其他费用。还查，根据原告系统打印的个人贷款对账单表，被告庞大维自2018年10月27日开始违约，至2019年2月13日已连续违约4期，拖欠本金1083.76元、拖欠利息2786.70、拖欠罚息72.90元，贷款余额173079.22元。2019年2月13日至开庭前，被告庞大维未偿还借款本息。本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行合同。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告应当按约偿还借款本息，逾期则应承担相应责任。被告未按合同约定时间偿还借款，已经构成违约。原告根据合同约定，宣告提前到期，要求被告提前付清借款本息，符合法律规定，此通知到达被告即生效。本案中，本院以公告方式向被告庞大维送达起诉状及开庭传票等诉讼材料，公告登报日为2019年9月12日，自公告之日起满60日视为送达，即2019年11月11日原告宣告提前到期的通知到达被告，此后被告应当提前偿还所欠全部借款，逾期还应承担合同约定的借款利息及逾期加罚利息，但不应当承担复利。而提前到期日前的违约责任，被告除承担逾期利息外，尚应当根据约定承担复利。故对原告要求被告偿还全部本金173079.22元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，自2019年8月20日之后，贷款利息的基本标准应改为全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告要求对被告庞大维所有的房屋享有优先受偿权一节。不动产抵押权预告登记的作用是限制现实登记人对不动产的另行处分权，是对案涉不动产办理权属证明后申请办理抵押登记的请求权，并不能直接设立抵押权。故原告要求对被告庞大维抵押的房屋享有优先受偿权的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告裕达公司对该笔借款承担连带清偿责任一节。因原告与被告裕达公司签订的《楼宇按揭合作协议》中已经约定，由于被告裕达公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告裕达公司应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼房每笔贷款本金及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处理抵押物的费用及其他费用。案涉房屋现并未办理竣工，致使原告无法办理正式抵押登记，故被告裕达公司应对被告杨庆有的贷款承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告庞大维于本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金173079.22元及利息（自2018年10月27日起至2019年8月19日按合同约定的利率支付利息、罚息和复利；自2019年8月20日起至2019年11月11日，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基本标准，按照合同约定给付利息、罚息、复利；自2019年11月12日起至款项还清之日止，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基本标准，按照合同约定给付利息、罚息）；二、被告大连裕达房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带给付责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取3762元、保全费1585元，公告费600元，合计5947元（已由原告预交），由被告庞大维与大连裕达房地产开发有限公司连带负担，被告庞大维、大连裕达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费3762。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  姜琳琳人民陪审员  张 进人民陪审员  张程程二〇一九年十二月五日书 记 员  张 黎附相关法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。