安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1222民初8739号 原告：王春虎，男，1966年8月15日生，汉族，住太和县。 被告：张军，男，1969年6月14日生，汉族，住太和县。 被告：陈艳秋，女，1972年7月14日生，汉族，住太和县，现住太和县。 原告王春虎诉被告张军、陈艳秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日作出（2014）太民一初字第00223号民事判决。张军、陈艳秋不服该判决，向安徽省阜阳市中级人民法院提起上诉。安徽省阜阳市中级人民法院于2015年7月21日作出（2015）阜民一终字第00707号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年11月13日作出（2015）太民一初字第02861号民事裁定，驳回王春虎的起诉。王春虎不服该裁定，向安徽省阜阳市中级人民法院提起上诉。安徽省阜阳市中级人民法院于2016年2月6日作出（2016）皖12民终193号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。王春虎不服，向安徽省高级人民法院申请再审。安徽省高级人民法院裁定驳回王春虎的再审申请。王春虎不服，向检察机关申诉。安徽省人民检察院以皖检民（行）监【2018】34000000102号民事抗诉书向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院作出（2018）皖民抗68号民事裁定，提审本案。安徽省高级人民法院于2019年8月28日作出（2019）皖民再107号民事裁定，一、撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2016）皖12民终193号民事裁定和安徽省太和县人民法院（2015）太民一初字第02861号民事裁定；二、指令安徽省太和县人民法院对本案进行审理。本院依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告王春虎、被告陈艳秋到庭参加诉讼。被告张军经本院送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 王春虎向本院提出诉讼请求：1、判令原告和被告签订的楼房买卖协议无效；2、判令被告向原告返还房屋；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年2月，被告张军、陈艳秋要求购买原告王春虎太和县细阳路综合楼5层501号没有房产证的房屋一套，房子126平方米，约定每平方米价格，并签订了购房协议一份，协议约定先付80000元，余款在三个月付清，如超期不付按余额的1.5%支付利息。并约定房屋交付给乙方使用后，产权登记费用由被告承担，也就是协议约定价格不包括办证费用，二被告入住一年后，双方协议离婚，张军将该房屋协议赠与给陈艳秋，后原告多年多次追要欠款及利息，两被告互相推诿，分文不付拒不还钱，三购房户相互勾结，待原告给予办证。以上房屋买卖已经违反我国法律强制性规定，为此，请求依法判决合同无效、返还房屋，还司法公平正义。 陈艳秋在庭审中辩称：2006年2月22日，王春虎和张军签订一份太和县细阳综合楼集资建房售房协议，该售房协议是双方真实意思，买卖合同是有效的；协议签订后我们双方已经履行了各自的义务，我们已经支付王春虎购房款80000元，王春虎把房屋钥匙也交付给我们使用，自2006年起且我们已经在该涉案房屋居住十余年了。我们愿意主动把下余款20000元给王春虎，不让他办证了，他也不同意。所以我认为买卖合同是有效的，王春虎要求我们返还房屋没有道理。 张军未到庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，合议庭予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王春虎对陈艳秋提供的2006年2月22日，王春虎和张军签订太和县细阳综合楼集资建房售房协议及张军、陈艳秋支付购房款80000元，2006年9月20日，张军与陈艳秋协议离婚时，该房屋分给了陈艳秋均无异议，但认为该合同无效，张军对该房屋无权处分，且与本案无关。合议庭认为，王春虎和张军签订太和县细阳综合楼集资建房售房协议，该售房协议是双方真实意思，买卖合同是有效的，且双方已经履行十余年，因此，王春虎的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年8月29日，太和县塑胶建材总厂厂长高灿芝和王春虎签订一份楼房买卖协议，太和县塑胶建材总厂将位于太和县细阳路西侧综合楼第一层编号为6、7、8、12四间门面房（包括门厅一间），两个楼梯（编号为13、14），第一层后院剩余土地（长13.6米、宽9.65米），第二层面积为604平方米的房屋和二层以上空间，以人民币85万元的价格转让给王春虎（房屋所涉土地性质为划拨土地，是1992年太和县人民政府划拨给太和县塑料总厂的，建设工程规划许可证的建设单位为太和县塑胶建材总厂）。2001年8月30日，王春虎办理了房地产权太字第××号房地产权证，建筑面积为291.333平方米，后王春虎又在二层的基础上建至六层房屋。 2006年2月22日，王春虎和张军洽谈房屋买卖事宜，双方签订一份太和县细阳综合楼集资建房售房协议，协议约定，王春虎同意将细阳路综合楼5层501房屋卖给张军，房屋单价每平方米980元，总面积126平方米。协议签订后，张军即支付给王春虎购房款80000元。合同其中约定，本工程在王春虎交付张军使用后，产权登记由王春虎代办，费用由张军负担；如乙方自行办理，王春虎提供有关手续，结算面积依房屋所有权证为准多退少补。2006年9月20日，张军与陈艳秋协议离婚时，该房屋分给了陈艳秋。后王春虎向张军、陈艳秋催要下欠房款，张军、陈艳秋以房产证未办理拒付。王春虎认为太和县国土资源局和太和县房地产管理局已书面告知此处房产无法办理土地使用权证和房屋所有权证，其和张军之间签订的房屋买卖无效。为此，王春虎诉讼来院。 本院认为：本案争议的焦点问题是王春虎与张军、陈艳秋之间房屋买卖协议的效力问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，这说明不动产物权变动的原因是由债权的性质决定的，不动产物权变动的结果是由物权的性质决定的。依据商品房买卖协议所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。它不受物权能否变动，物权是否变动的影响。即使物权不能变动，债权合同仍然有效。王春虎与张军、陈艳秋之间就房屋买卖协议达成一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王春虎已经将案涉房屋交付给张军、陈艳秋占有使用多年，现王春虎要求确认双方之间房屋买卖协议无效的行为，不仅违背了《中华人民共和国民法总则》规定的诚信原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽规定“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”，但该条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所做出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因此，王春虎在收取张军、陈艳秋部分房款后，以无法办理土地使用权证和房屋所有权证为由，主张合同无效，要求返还房屋的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。综上所述，王春虎的诉讼请求，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回王春虎的诉讼请求。 案件受理费100元，由王春虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判长  王海燕 审判员  栾夫兴 审判员  徐功法 二〇一九年十二月二十六日 书记员  蔡沛达 附：本案所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。