甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8478号原告:李元钧，男，1971年10月26日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王文霞，甘肃善业律师事务所律师。被告:甘肃天仁健康管理有限公司，住所地兰州市安宁区安宁东路43之1号（盛誉国际3层303室）。法定代表人：萧博仁，该公司董事长。原告李元钧与被告甘肃天仁健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李元钧委托诉讼代理人王文霞，被告甘肃天仁健康管理有限公司法定代表人萧博仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李元钧向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2017年4月30日所签《合作经营协议》（4号商铺）；2、退还经营费247600元（自2019年3月23日至2022年8月31日）、保证金5000元、违约金36000元，合计288600元；3、承担因其违约行为给原告造成的装修损失（损失以诉讼中委托有资质的鉴定机构鉴定的金额为准）;4、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:被告系兰州市城关区雁北路400号兰州文理学院第一体育场北侧的场地的产权管理人和出租人。2017年4月30日，原、被告分别签订两份合作经营协议，约定由被告提供经营场所（兰州市城关区雁北路400号编号04号商铺），原告负责经营项目，经营期5年，自2017年5月1日至2022年8月31日（含免租期或装修筹备期）；商铺经营费为360000元，自2017年9月1日起计时，一次性支付，经营保证金为5000元；合同期满，如原告没有违约行为、拖欠费用或损坏被告房屋设施等情况，被告一次性将保证金不计息退还。上述协议签订后，原告依约支付了上述款项，被告向原告交付商铺使用。经营过程中，2019年3月23日，兰州市城市管理综合行政执法局高新技术产业开发区分局发布（兰高雁直）城管（规划）强公告字[2019]6号强制拆除公告，要求拆除案涉经营商铺在内的非永久性建筑。至此，被告违约行为已使经营协议无法继续履行，合同目的已不能实现。特依据《中华人民共和国合同法》九十四条之规定，行使解除权，解除经营协议，为此状诉人民法院。甘肃天仁健康管理有限公司辩称，对原告所诉不予认可也不予承认。首先，租赁合同为原告与公司签订，与学校无关，目前该商铺和建筑物仍然存在，因此原告提出的诉请不符合现实情况，且相关部门所发通知是给文理学院的拆除文件，规定拆除日期为2019年9月23日，现学校经过努力与相关部门已达成意见，因此并未拆除，且我与学校的协议合同仍然有效，至于商铺是否拆迁，与被告无关，被告只负责对一层所有商铺经营。截止目前，被告尚未接到学校拆除通知，所以被告与原告的协议不具备解除条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据确认的证据和双方当事人陈述，本院查明事实如下：2017年4月30日，原、被告签订《合作经营协议》，主要约定：原、被告合作经营，被告提供兰州市城关区雁北路400号编号04号、建筑面积100㎡的商铺为经营场所，原告负责经营项目，经营期5年，自2017年5月1日至2022年8月31日（含免租期或装修筹备期）；双方约定该物业经营费价格为60元每月每平方米，经营费合计360000元，5年一次性支付，自2017年9月1日起计时；合同签订后三日内，原告向被告支付5年全部经营费。在签订本合同之日，被告向原告支付保证金5000元整，被告开具收据，保证金的交付作为本合同生效的前提之一，合同期满，如原告没有违约行为、拖欠费用或损坏被告房屋设施等情况，被告一次性将保证金不计息退还；被告保证有权按照法律规定将该物业给原告经营，并取得相应的收益。因被告违约导致合同解除的，经营费按实际发生期结算，物业费、能源费等据实结算，原告有权要求被告赔偿相当于6个月经营费的经济损失作为违约金。若合同解除，原告需在1个月内撤离该物业。如在原告完成装修后一年内，因被告原因导致本合同解除的，经第三方评估后，被告对原告的装修给予60%的赔偿；如在原告完成装修后2-3年内，因被告原因导致本合同解除的，经第三方评估后，被告对原告的装修给予装修费用30%的赔偿。上述《合作经营协议》签订后，被告向原告交付商铺。另，原告分别于2016年11月9日、2016年11月10日、2017年5月26日通过自己账户向被告付款合计390000元；分别于2016年11月10日、11月11日、11月14日委托案外人陈宜国向被告付款合计344000元，共计向被告付款734000元（含3号商铺费用）。2019年3月23日，兰州市城市管理综合行政执法局高新技术产业开发区分局发布（兰高雁直）城管（规划）强公告字［2019］6号强制拆除公告，公告主要内容为：兰州文理学院在兰州高新区兰州文理学院操场搭建的非永久性建筑物（1栋、2层，钢架砖凝结构）总建筑面积2000平方米，在临时建设批准的使用期限内未自行拆除，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款、《甘肃省城乡规划条例》第二十九条第三款之规定，要求兰州文理学院自公告之日起三日内自行拆除。2019年5月20日，原告等人委托甘肃善业律师事务所向被告发出询证函，要求被告陈述涉案房屋是否为违法建筑，并答复合作协议如何履行等问题。被告收函后，于2019年5月20日向甘肃善业律师事务所回函，主要内容为：兰州文理学院确于2019年3月26日收到（兰高雁直）城管（规划）强执决字［2019］第6号《行政强制执行决定书》；《校企合作办学协议》签订时涉案房屋的临时使用期尚未期满，后因兰州文理学院未在使用期内完成相关手续，导致涉案房屋被认定违法建筑，需限期拆除，被告此前对这一情况并不知情等。另查明，2017年1月11日，被告与案外人兰州文理学院签订《校企合作办学协议》，主要约定：双方共建兰州文理学院体育健康人才培养实践教学中心，共同推动社区“健康小屋”项目、全民健身入户项目；共同开展非医疗健康干预等方面的科研工作，共同开展社会体育指导员的培训工作。兰州文理学院为双方合作提供第一体育场北侧场地，被告负责中心一层进行与合作办学相关的产业经营，安排兰州文理学院学生参加与其承接的体育健康创新创业项目的实践教学和训练活动，合作期限自2016年9月1日起至2021年6月30日止，（协议针对学生为2016-2018共三届，学生就业不受协议截止时间限制），合同自动续期。2018年1月8日，兰州文理学院出具证明，证明兰州文理学院第一运动场“全民健身人才创新创业园”沿街二层物业产权属其所有，由被告甘肃天仁健康管理有限公司负责经营管理及租赁。本院认为，根据事实主张者尽举证责任之原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告《合作经营协议》所涉商铺系临时建筑为客观事实，基于双方协议约定的经营期限为五年，自2017年5月1日至2022年8月31日。而根据《甘肃省城乡规划条例》第二十九条第二款之规定，临时建筑、构筑物使用期限一般不得超过二年；确需延长使用期限的，建设单位或个人应当在期满前三十日内向城乡规划主管部门申请延期，延期只能一次，并不得超过一年。本案被告虽辩称，兰州文理学院经过努力与相关部门已达成意见，因此并未拆除，但其未举证证明涉案商铺已经变更为合法建筑，其应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。故原、被告《合作经营协议》中超过临时建筑使用期限的租期部分应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。结合（兰高雁直）城管（规划）强公告字[2019]6号强制拆除公告及（兰高雁直）城管（规划）强执决字[2019]第6号《行政强制执行决定书》，本院综合认定，该临时建筑使用期限于2019年3月23日届满，被告依法应返还2019年3月24日至2022年8月31日租期部分的租金，本院核算为：年经营费用72000元，剩余年限为三年五个月零七天，应退还经营费为247400元，鉴于原告尚未移交房屋，且原告在订立合同时亦未尽到注意义务，本院酌情由被告向原告退还经营费和保证金合计198400元。关于原告要求判令解除原、被告2017年4月30日所签《合作经营协议》（4号商铺）和被告承担违约金36000元的诉讼请求,因解除合同和承担违约金的主张均是在合同有效的前提下提出的,而涉案建筑使用期满合同已使得涉案合同无效，故对该两项请求均不支持。关于原告要求被告承担装修损失的诉求。依据双方《合作经营协议》的约定，如在原告完成装修后2-3年内，因被告原因导致本合同解除的，经第三方评估后，被告对原告的装修给予装修费用30%的赔偿。基于本案原告明确放弃由第三方评估，并原告诉求损失金额不明确，经本院释明后仍未明确装修损失金额，其该部分诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告甘肃天仁健康管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李元钧经营费和保证金合计198400元;原告李元钧于判决生效后十日内向被告甘肃天仁健康管理有限公司返还兰州市城关区雁北路400号编号04号,建筑面积100㎡的商铺；二、驳回原告李元钧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2815元、保全费1963元，合计4778元，由被告天仁健康管理有限公司负担3201元，原告李元钧负担1577元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇一九年十二月二十五日书记员  黄 微