四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0121民初3063号 原告：成都世邦通物业有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区泰宏路118号1栋3层16号。 法定代表人：万立巍，总经理。 委托诉讼代理人：杨海，男，成都世邦通物业有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：王龙，四川高扬律师事务所律师。 被告：何易，女，1975年7月7日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：李良，四川锦川律师事务所律师。 原告成都世邦通物业有限责任公司（下称世邦通公司）与被告何易物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世邦通公司的委托诉讼代理人杨海、王龙，被告何易及其委托诉讼代理人李良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告世邦通公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付物业服务费9313.2元、清运费296元；2.被告给付违约金2700元。事实与理由：2012年2月25日原告世邦通公司与金堂县赵镇金园街万和阳光城第一届业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定电梯住宅按1.2元/㎡·月交纳物业服务费。被告拥有该小区3栋X层X号房屋一套，房屋面积129.35㎡，每月应交纳物业费155.22元。根据约定未交纳物业费的从次月起以交纳的金额按每日万分之五交纳违约金。从2012年3月起到2017年2月29日止，被告欠物业服务费、清运费9609.2元未交纳。 被告何易辩称，2008年3月1日贷款承诺书，说明3栋X层X号房屋产权属于四川万和大宇房地产开发有限公司（下称万和公司）所有，被告只是签名，用于万和公司抵押贷款。被告是在2019年才实际收房，此前该房屋一直是万和公司在使用和占有，并非被告的财产。本案原告明知万和公司在实际使用该房屋，并且该房屋一直处理破产清算状态，而原告未向万和公司及破产管理公司申报相关债权，所带来的任何损失与被告无关。根据物业相关法律规定，业主要实际收房后才应给付相关的物业费，本案被告是在（2019）川0121民初755号案件判决过后，经与破产管理人协商，并支付了全款，才取得了房屋的所有权，并且是在2019年11月20日才实际接房。原告从未向被告催收物业服务费。故请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2008年3月1日,被告与四川万和大宇房地产开发有限公司（下称万和公司）签订《商品房买卖合同》，被告购买万和公司开发的位于金堂县房屋（面积129.35㎡），交房时间2008年1月30日。2012年2月25日原告世邦通公司与金堂县赵镇金园街XXX号“万和阳光城”第一届业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定，原告世邦通公司从2012年3月1日至2017年2月29日为“万和阳光城”小区提供物业服务：1、物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护；2、物业服务区域内的公共秩序维护；3、物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护；4、物业服务区域内的绿化养护。……该小区业主，1、住宅用房（多层）业主的按1.2元／㎡·月交纳物业服务费；2、业主应于每月末的最后一天交纳物业服务费，逾期的，原告世邦通公司从欠费次月起开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。合同签订后，原告世邦通公司按合同履行了为该小区提供物业服务的义务。被告从2012年3月至2017年2月60个月物业服务费未交纳。2017年2月6日原告世邦通公司书面催收，要求被告给付2012年3月至2017年2月的物业服务费。 另查明，1.原告以每户每月8元标准向金堂县城市管理局交纳了2012年1月至2015年3月该小区生活垃圾处置费49815元。2.万和公司（原告）诉何易（被告）及第三人成都农村商业银行股份有限公司金堂支行（下称农商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年4月30日作出的（2019）川0121民初755民事判决书认定：2008年3月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，金堂县赵镇金园街469号X栋X楼X号房屋，总价款350935元，付款方式为首付款110935元，余款240000元采用按揭贷款方式支付。同日，被告出具了《委托贷款承诺书》，该承诺书载明：万和公司委托何易用万和公司的3栋X楼X号以何易名义向农商银行按揭贷款供万和公司使用，万和公司的3栋X楼X号产权仍属万和公司所有，贷款由万和公司负责归还银行，何易仅是以按揭形式帮万和公司贷款，万和公司以其公司所有的财产担保承诺的实现。2009年3月份之前，贷款的本息均由原告按月支付，后万和公司因经营不善，没有按时偿还贷款，被告偿还了部分贷款。2013年，因案涉房屋按揭贷款未按期归还，农商银行依据四川省金堂县公证处作出的公证书，申请强制执行，2014年3月28日，本院向被告发出执行通知书，责令被告支付贷款本金及利息。被告在付清案涉房屋房款后，于2019年6月6日取得金堂县赵镇金园街469号3栋X楼X号权属证。据此，判决全部驳回了万和公司在该案中提出的如下诉讼请求：1.确认原告与被告签订的商品房买卖合同无效；2.判令被告协助原告办理注销备案登记；3.本案诉讼费由被告承担。该民事判决书已于2019年9月2日生效。 上述事实，有《物业服务合同》、被告的房屋信息、购房合同、外来车辆登记本、水电工记录、考勤表、巡逻记录、催缴通知书、金堂县城市管理局情况说明、商品房买卖合同、民事判决书及到庭当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，原告世邦通公司与金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。金堂县赵镇万和阳光城第一届业主委员会与原告世邦通公司签订的物业服务合同对该小区业主具有约束力。合同签订后，原告世邦通公司对万和阳光城提供了物业服务，履行了合同约定安保巡逻、公共秩序维护、清洁卫生维护、公共设备设施维护等合同义务。被告拥有小区3栋X层XX号房屋（面积129.35㎡）一套，应依照物业服务合同约定从2012年3月起至2017年2月29日止，每月最后一日向原告世邦通公司交纳物业服务费155.22元（129.35㎡×1.2元/㎡），从2012年3月至2017年2月计60个月，被告欠物业服务费9313.2元（155.22元/月×60月），原告世邦通公司主张要求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求被告给付垃圾清运费296元，本院认为，原告世邦通公司在为被告所在小区提供物业服务期间，为小区提供了清洁卫生维护并向金堂县城市管理局每户每月标准交纳了2012年1月至2015年3月该小区生活垃圾处置费49815元，属于原告世邦通公司代小区业主交纳的生活垃圾清运费，被告应承担相应部分。实际交纳费用为：2012年1月至2015年3月（39个月），金额为312元（8元/月×39月），原告世邦通公司主张要求被告给付垃圾清运费296元，本院予以准许。原告世邦通公司要求被告给付违约金2700元，本院认为，物业服务合同约定，业主应于每月末的最后一天交纳物业服务费，逾期的，原告世邦通公司从欠费次月起开始计收违约金。违约每日按应交纳欠费总额的万分之五计算，原告应当及时催收，延迟催收有加重被告延迟交纳负担的情况，故以未交纳费用的30%计算为宜，金额为2793.96元（9313.2元×30%），原告世邦通公司要求给付违约金2700元，本院予以准许。被告与万和公司签订的《商品房买卖合同》是合同相对人签订的买卖合同，被告自愿偿还按揭贷款后，取得金堂县赵镇金园街469号X栋X楼X号房屋权属，是买卖合同约定被告取得房屋权属的权利。该合同约定交房时间为2008年1月30日，应视为万和公司依照合同交付房屋。被告提出的该房屋系由万和公司占有、使用的理由不能抗辩其作为物业服务合同相对人给付物业费的义务，本院不予采纳。被告主张原告世邦通公司未向被告催收物业服务费，应驳回原告世邦通公司的诉讼请求，本院认为，原告世邦通公司于2017年2月6日书面催收，要求被告给付2012年3月至2017年2月物业服务费，当属有效，原告该请求本院不予支持。被告主张原告世邦通公司诉讼请求已超过诉讼时效，应驳回原告世邦通公司的诉讼请求，本院认为，原告世邦通公司从2012年3月至2017年2月29日为“万和阳光”小区持续提供物业服务，其诉讼时效应从物业服务合同终止的2017年2月29日之次日起计算三年时间，原告于2019年7月19日向本院提起诉讼，在诉讼时效范围内，故被告的该主张本院亦不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第八十八条、第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告何易于本判决生效后7日内给付原告成都世邦通物业有限责任公司物业服务费9313.2元、垃圾清运费296元、违约金2700元，合计12309.2元； 二、驳回原告成都世邦通物业有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54元，由被告何易负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  俸云明 二〇一九年十二月十九日 书记员  周 勋