济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初4219号原告：北京万科物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市市中区四里村156号1号楼1-A01号,统一社会信用代码：913701020548563064。法定代表人：赵振东，总经理。委托诉讼代理人：高硕，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕雪蕾，山东国曜律师事务所律师。被告：吴晓红，女，1968年11月7日出生，汉族，住济南高新区，原告北京万科物业服务有限公司济南分公司（以下简称北京万科物业济南分公司）与被告吴晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京万科物业济南分公司的委托诉讼代理人高硕，被告吴晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京万科物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴晓红支付万科XXX房屋物业服务费4025.16元；2.判令吴晓红支付北京万科物业济南分公司自2018年1月1日至实际履行之日止的违约金（以所欠费用4025.16元为基数，按照日万分之五计算，暂计算至2018年12月31日为734.59元）；3.本案诉讼费用由吴晓红承担。事实与理由：吴晓红系万科xxx业主。北京万科物业济南分公司与吴晓红于2014年8月15日签订相关物业合同，合同约定北京万科物业济南分公司为吴晓红提供物业服务，吴晓红支付物业服务费等相关费用。合同签订后，北京万科物业济南分公司按照合同约定履行了合同义务，但吴晓红自2018年1月1日至2018年12月31日共拖欠北京万科物业济南分公司物业服务费、电梯运行费、自动消防设施维护运行费共计4025.16元。北京万科物业济南分公司多次要求吴晓红支付相关费用，但吴晓红未予支付，故北京万科物业济南分公司向法院提起诉讼。吴晓红辩称，一、吴晓红所居住的房屋设计存在违反隔音条款的情形，在未充分考虑电梯噪音扰民的情况下，将电梯井道和机房设计成了与家中一间卧室共墙（紧挨），导致为电梯低频震动提供了传播途径，且未对建筑墙体和电梯主机采取有效的隔音降噪措施。吴晓红收房不久发现噪声严重，多次与北京万科物业济南分公司及开发商交涉，北京万科物业济南分公司和开发商在长达两年的时间极尽推诿之能事，北京万科物业济南分公司虽上门做过测试，但在噪音超过40分贝的情况下仍坚持不超标不修理的态度。后经山东省特种设备检验研究院有限公司检测，室内噪音达38.5，电梯轿厢门开关噪音达71.9，违反环境保护部、国家质量监督检验检疫总局发布的《社会生活环境噪声排放标准》第4条住宅室内噪音白天不得超过40分贝，晚上不得超过30分贝的规定，以及住建部和国家质检总局发布的《民用建筑隔声设计规范》4.1.2住宅室内噪音白天不得超过40分贝，晚上不得超过30分贝的规定。在明显超标的情况下，北京万科物业济南分公司无视吴晓红的合理诉求，一直拒绝采取噪音处理措施（交房后，开发商明确答复已经与北京万科物业济南分公司办理了电梯管理移交手续，电梯管理由北京万科物业济南分公司负责），违反物业管理义务，给吴晓红及家人造成长期的精神损害和身体健康隐患，因此吴晓红只能暂停缴纳物业服务费。二、根据相关规定，电梯在维保期内电梯公司属于免费维保，是不收取维保费用的。但是吴晓红居住的小区，在维保期内仍然按照每平米0.38元计算多收取2017年1月1日至2017年12月31日（全体业主）的电梯维保费648.11元（142.13×0.38×12），存在违法行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月15日，济南天泰置业有限公司（甲方）与北京万科物业济南分公司（乙方）签订《万科天泰金域国际花园前期物业服务合同》一份，约定由北京万科物业济南分公司为万科XXX提供前期物业管理服务，物业类型为商业用房，（小）高层住宅。协议第三章第五条约定：（小）高层住宅：2.36元/月/平方米（其中公共性物业服务费：1.76元/月/平方米，电梯维护运行费：0.38元/月/平方米，自动消防设施维护运行费0.22元/月/平方米）；第六条约定业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费（物业服务资金）。物业服务费（物业服务资金）按半年（半年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每年的1月1日-10日,7月1日-10日（每次交费的具体时间）履行交纳义务。第八章第二十五条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金的），应按（每日应交额的万分之五）向乙方支付违约金。2015年9月28日，吴晓红与济南天泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）***），约定：吴晓红购买济南天泰置业有限公司出售的万科XXX房屋，房屋建筑面积为142.02平方米。另查明，2016年12月24日，吴晓红接收科天泰XXX号房屋。吴晓红自2018年1月1日起一直未支付物业管理服务费。北京万科物业济南分公司向吴晓红邮寄送达《关于催缴金域XXX物业费律师函》，该函件因吴晓红拒收退回。诉讼中，北京万科物业济南分公司主张，自2018年1月1日起至2018年12月31日，吴晓红尚欠北京万科物业济南分公司物业费4025.16元。吴晓红拒不交纳物业费产生违约金734.59元，自2018年1月1日起至实际履行之日止，按照日万分之五计算。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”北京万科物业济南分公司与济南天泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》符合上述法律规定，属有效合同。北京万科物业济南分公司依约为小区提供物业管理服务，吴晓红作为小区业主，享用了北京万科物业济南分公司所提供的物业管理服务，理应依约交纳物业管理服务费。吴晓红未缴纳自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费构成违约。北京万科物业济南分公司主张物业费为4025.16元，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，共计12个月，但根据其提交的《济南市商品房买卖合同》载明，吴晓红房屋的建筑面积为142.02平方米，故北京万科物业济南分公司要求吴晓红支付物业费4025.16元的诉讼请求，本院支持4022元（142.02平方米×2.36元/平方米×12月），超出部分，本院不予支持。庭审中,吴晓红辩称因房屋设计存在缺陷产生电梯噪音问题，并提交《关于住宅建筑环境噪音排放标准》以证明其居住的房屋电梯噪音超标，但并不能证明该问题系由于北京万科物业济南分公司疏于维护、管理造成，不能作为其欠缴物业费的理由，本院不予采纳。另基于《万科天泰金域国际花园前期物业服务合同》约定，未能按时足额交纳物业服务费的，按每日应交额的万分之五向北京万科物业济南分公司支付违约金，该约定符合相关法律规定，且未超出相关法律规定，该计算标准本院予以支持，但因万科济南分公司以2018年1月1日起截止至2018年12月31日的物业费总额为计算基数，无事实及法律依据，故其该计算方式本院不予支持。综合实际损失，及合同履行情况等因素及合同约定的违约金计算方式，本院支持吴晓红向北京万科物业济南分公司支付自2019年1月1日起至本判决生效之日止的违约金,以4022元为基数，按照日万分之五计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告吴晓红于本判决生效之日起十日内支付原告北京万科物业服务有限公司济南分公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业费4022元；二、被告吴晓红于本判决生效之日起十日内支付原告北京万科物业服务有限公司济南分公司自2019年1月1日起至本判决生效之日止的违约金，以4022元为基数，按照日万分之五计算；三、驳回原告北京万科物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴晓红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫慧二〇一九年十二月十二日书记员  高娜