上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21360号原告：刘斌，男，1969年11月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈钧，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：武建权，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元，董事长。原告刘斌与被告上海源涞实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告刘斌的委托诉讼代理人陈钧、武建权到庭参加诉讼。被告上海源涞实业有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘斌向本院提出诉讼请求：1、判令上海源涞实业有限公司向刘斌支付2019年6月至7月的房屋租金共41,000元(租金20,500元/月)；2、判令上海源涞实业有限公司向刘斌支付违约金492,000元。事实和理由：刘斌与上海源涞实业有限公司于2017年11月7日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，租赁期限为2018年1月10日至2023年1月9日止，月租金为20,500元，合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。被告依约支付租金至2019年5月份，自2019年6月10日起未支付租金。原告屡次发出敦促被告依约支付系争房屋2019年6月、7月的两期租金的催告函的情况下，被告仍拒不向原告履行上述支付租金的义务，并以种种理由推诿搪塞，致原告权益蒙受损失。原告认为，被告负有依约向原告支付上述两期房屋租金的义务，在经原告连续两次催告的情况下，仍不向原告履行其支付该两期房屋租金的行为，已经构成违约。原告有权按照合同约定要求被告向原告支付该两期房屋租金，并按照合同约定向原告承担支付相应违约金的合同责任。据此，原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判如所请。上海源涞实业有限公司辩称,不同意原告关于违约金的诉请，根据租赁合同9.3条第1项的约定，逾期违约金为被告一个月内逾期的违约金，逾期违约金按照日租金105%计算，该105%是包括租金的，如果逾期超过一个月的情况下，租赁合同自动解除，被告承担相当于12个月租金的违约金，但这12个月租金的违约金约定过高，需要法院调整。2019年8月左右被告曾口头要求与原告解除租赁合同，原告不同意，声称一定要搞垮被告。被告已经将系争房屋大门密码锁的密码告知原告，但未与原告办理交接手续，现系争房屋一直空关，被告希望尽快与原告交接，以减少双方的损失。本院经审理认定事实如下：刘斌为系争房屋的共有人。2017年11月7日，刘斌(甲方)与上海源涞实业有限公司(乙方)签订房屋租赁合同(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方同意将系争房屋出租给乙方。面积171.96平方米。交房日期为2017年11月9日。宽限期为60日。租赁期限自2018年1月10日起至2023年1月9日止。租金为每月20,500元(包括税金、物业管理费)。押付方式：押一付一，保证金(押金)20,500元，租金每月10日之前支付，先付后用。同时约定在本合同规定的租赁期内，该房产的一切使用、转租的权利均由乙方全权、独家、独立行使，甲方无权再行转租、使用该房屋。第九条违约责任约定如下：9.1(3)乙方对该房屋进行装修后的，若甲方在合同期内违约的或租赁期限不满本合同2.2条锁约定年限，则甲方应向乙方支付相当于12个月租金的违约金，同时还应支付乙方装修赔偿金，装修赔偿金双方确认为月租金12倍。9.2甲方发生下列严重违约行为的，乙方有权提前单方解除本合同，同时甲方须支付乙方相当于12个月租金的违约金，违约金不足以弥补乙方直接、间接损失的，甲方还应予以赔偿：……9.3乙方的违约责任(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付日租金的105%作为逾期违约金。逾期超过壹个月并在甲方连续催告两次的情况下不支付租金，视为乙方违约，应赔偿甲方相当于12个月租金的违约金；(2)乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的105%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。9.4乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方并须支付甲方相当于12个月租金的违约金，如违约金不足以弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；(2)乙方未经甲方同意，对房屋进行主体结构的破坏，导致该房屋无法正常居住的。租赁合同签订后，刘斌向上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)交付系争房屋，源涞公司按月向刘斌招商银行账户支付房屋租金。2019年6月起，源涞公司未按时支付房租，刘斌分别于2019年7月30日、8月6日两次向上海源涞实业有限公司寄送催告函，要求上海源涞实业有限公司支付2019年6月、7月的房屋租金各20,500元。另查明，根据由刘斌、上海源涞实业有限公司工作人员等人组成的微信群“XXX#百汇园XX-XXXX”的部分聊天记录显示，2019年6月26日12：40刘斌表示：“你们和客人的合同到何时？款项不到的话要解约了。”上海源涞实业有限公司工作人员回复“8月到期”并询问租客后表示“租客已经明确告知不续租了”。刘斌回复“请安排终止合同的事情”。2019年7月10日17：58刘斌表示：“现在是6、7没有支付，何时支付何时退房，违约如何处理请你们的领导尽快给个说法”。2019年7月12日16：30上海源涞实业有限公司工作人员发送“百汇园XX-XXXX(3).doc”，刘斌回复“这个协议里面根本就没有提及违约的补偿和晚付款的利息，领导是啥意思？”上海源涞实业有限公司回复“你要违约补偿和利息我解决不了”。2019年10月7日13：37刘斌发送“电费我会安排今天付出，按照合同约定水电煤的费用应由租客承担，以后我会向贵公司主张这部分的费用和损失，请知晓”。上海源涞实业有限公司回复“我已经付掉了，我现在联系租客”并送达了租客的网上电力公司缴费凭证。以上事实，除庭审笔录外，另有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、催告函、微信聊天记录、招商银行个人账户收款回单、招商银行户口历史交易明细表等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当恪守履行。上海源涞实业有限公司自2019年6月起未按期足额支付租金，系违约，在双方租赁合同未解除的情况下，源涞公司应承担继续履行支付租金的义务，并承担合同项下的违约责任。刘斌要求源涞公司支付2019年6月、7月租金的诉请，本院予以支持。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。现原、被告就租赁合同第9.3条第(1)项被告逾期支付租金的违约金标准的理解存在争议。被告认为，只要逾期支付租金，每逾期一期，就承担12倍租金的违约金，被告欠付2个月为两期，支付24个月租金的违约金。合同是一个统一的整体，条款之间相互联系，各方权利义务约定应基本对等。我们结合租赁合同全文来看，9.1(3)条、9.2条、9.3(1)、9.4条款均出现了“相当于12个月租金的违约金”之表述，而除了9.3条第(1)项外，其余条款约定均为一方严重违约、根本违约导致解除合同的情况下才适用12个月租金的违约金，故该违约金计算法属于合同中最严厉的惩罚性条款。就按月支付租金的合同而言，逾期付款数日，属于一般(或轻度)违约，尚不足以导致立即采取最严厉的违约金惩罚措施。就9.3条第(1)项的文字表述及语言表达逻辑而言，该条款的文义理解通常应理解为：因乙方逾期支付租金行为可能产生两层递进关系的法律后果，若逾期支付不足一个月的，违约金按照每逾期一日，日租金的105%计算；若逾期超过一个月并经两次催告仍不履行的，视为乙方根本违约，甲方有权选择终止合同，并要求乙方赔偿相当于12个月租金的违约金。现被告逾期支付租金虽已超过一个月，但解除合同的权利在原告，在原告未正式行使合同解除权的前提下，要求被告承担24个月租金的违约金，本院不予支持。对于原告主张的违约金，认定为按照每逾期一日按日租金的105%支付违约金。被告经合法传唤，未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘斌2019年6月10日至2019年8月9日的租金共计41,000元；二、上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内按每日717.50元支付刘斌逾期支付租金的违约金，自2019年6月10日起计算至本判决生效之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,130元，由刘斌负担6,216元，由上海源涞实业有限公司负担2,914元；保全费3,185元，由上海源涞实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  盛竹君人民陪审员  居致琪二〇一九年十二月二十日书 记 员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。