湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初11287号原告：浏阳市鑫缘物业管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处浏阳大道149号（创意东方新天地A栋3单元1502室）。法定代表人：张新明，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：吴晚兮，女，1968年6月10日出生，汉族，户籍地浏阳市，现住浏阳市。原告浏阳市鑫缘物业管理有限公司（以下简称鑫缘物业公司）与被告吴晚兮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告鑫缘物业公司的委托诉讼代理人王鹏，被告吴晚兮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫缘物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年11月1日至2016年10月31日所欠物业管理服务费、违约金共计2222元；2、本案诉讼费由被告负担。被告吴晚兮辩称：欠物业费属实，因被告家车辆在小区地下车库被他人刮擦受损，用去6000多元修理费用，要求原告赔偿该损失后愿意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：原告鑫缘物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2015年10月13日，原告鑫缘物业公司（乙方）与被告吴晚兮所在小区业主委员会（甲方）签订《浏阳市百合花园物业服务合同书》，约定：服务期限为一年，即自2015年11月1日起至2016年10月31日止；物业服务费用为住宅0.96元／月／平方米；小区业主或物业使用人员无正当理由不按时交纳物业管理费或有其他违规、违法行为，乙方有权公布名单，通报所在单位，提起诉讼，并按有关法律、法规追究其违约责任。合同还对其他事项进行了约定。被告吴晚兮系浏阳市的业主，房屋建筑面积为166.54㎡，系住宅。现被告吴晚兮尚欠2015年11月1至2016年10月31日的物业服务费1919元（0.96元×12个月×166.54平方米＝1919元），环卫费96元（8元×12个月），合计2015元，鑫缘物业公司多次催收未果，遂向本院提起诉讼。审理中，被告称其自家小车停放在小区地下车库刮擦受损，用去6000多元修理费用，要求原告赔偿其损失，但被告未提交相应证据予以证实。原告述称，被告家小车车位区域为监控死角，无法查实被刮擦的真实情况，且被告车辆被刮擦是他人的一种侵权行为，侵权行为有明显的侵权人，原告已经为被告调取了当时的监控，但被告的车辆摆放位置属于监控盲区（死角），原告已尽物业服务合同的相关义务，原告没有赔偿义务，如被告确需要求原告承担赔偿责任可以另行诉讼。另查明，2015年10月13日，鑫缘物业公司与浏阳市百合花园业主委员会签订《浏阳市百合花园物业服务合同书》中对业主逾期交纳物业费的违约金没有明确具体的约定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案原告鑫缘物业公司与浏阳市百合花园业主委员会签订《浏阳市百合花园物业服务合同书》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中,原告鑫缘物业公司为涉案小区提供物业服务,依据合同约定有权向业主收取相应的物业服务费,原告鑫缘物业公司依约为被告吴晚兮提供了物业服务，被告吴晚兮实际接受了原告鑫缘物业公司提供的服务，被告应当及时交纳物业费。由于被告欠交原告物业费不是恶意拖欠，而是原告对小区停车位监控设施的管理上存在瑕疵，致使无法查实被告家小车在停车位上被刮擦的实际侵权人，因此，被告应当向原告鑫缘物业公司缴纳2015年11月1日至2016年10月31日期间的物业服务费，本院予以酌情支持1800元。由于原告在被告所在小区的物业管理服务存在上述管理瑕疵，且《浏阳市百合花园物业服务合同书》对违约金约定不明，对原告鑫缘物业公司要求被告吴晚兮按照欠费金额的10%支付违约金202元的证据不足，对其请求本院不予支持。另，原告鑫缘物业公司主张被告吴晚兮支付环卫费96元，根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，原告鑫缘物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向小区业主收取该费用，且亦有合同约定，被告吴晚兮作为该小区业主，理应向原告鑫缘物业公司交纳该费用，故原告鑫缘物业公司该主张，本院予以支持。被告称，其车辆被刮擦是由于原告管理不当造成的，要求其赔偿相关损失未提交相关证据予以证实，其拒绝交纳物业管理服务费的辩解理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限吴晚兮于本判决生效之日起三日内支付浏阳市鑫缘物业管理有限公司2015年11月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费1800元、环卫费96元，合计1896元；二、驳回浏阳市鑫缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市鑫缘物业管理有限公司负担5元，吴晚兮负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员 付 昶二〇一九年十二月九日书记员 邓圣亚附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。