上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34343号原告：钱强根。委托诉讼代理人：黄志宏,上海君典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇,上海君典律师事务所律师。被告：潘国平。委托诉讼代理人：陆玺。原告钱强根与被告潘国平确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月10日立案。期间，因原告申请，本院于2019年10月15日依法追加上海市住房置业担保有限公司(以下简称上海市住房担保公司)为本案第三人参加诉讼。之后，因原告诉请发生变化，原告撤回对上海市住房担保公司的起诉，本院依法对上海市住房担保公司作出退出诉讼的决定。同时原告还撤回对李某的起诉。后依法由审判员陈春芳适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告钱强根的委托诉讼代理人黄志宏、陈宇，被告潘国平及其委托诉讼代理人陆玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱强根向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告关于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2.判令被告潘国平配合原告将涉案房屋产权办理过户至原告名下;3.判令被告潘国平及案外人李某偿还对案外人上海市住房担保公司的欠款人民币(币种下同)332,768.06元及逾期利息,以涤除涉案房屋上的抵押登记手续。诉讼中，原告钱强根放弃上述第2、3项诉请。事实与理由：2010年,案外人陈某某找到原告,称被告可以通过房屋买卖方式贷出公积金用于资金周转,该资金周转几个月后就可以归还银行,就可以将房产过户回原告名下。于是原告随陈某某到上海市xx区房地产交易中心与被告签订了《上海市房屋买卖合同》,将涉案房屋过户给被告。过户完成后,原告并未收到任何房款。近日,原告通过委托律师调查才得知,2010年8月,被告与中国xx银行股份有限公司上海市奉贤支行(以下简称xx行xx行)、上海市住房担保公司签订了《住房公积金个人购房担保借款合同》。xx行xx行向被告提供了公积金借款350,000元,用以购买涉案房屋;上海市住房担保公司作为保证人,对于借款人的贷款本息提供连带责任保证,并以借款人所购住房作为抵押反担保,并办理了抵押登记。2015年6月26日,因被告未按约履行公积金贷款还款义务,上海市住房担保公司向上海市静安区人民法院(以下简称xx法院)起诉被告及案外人李某,请求被告归还上海市住房担保公司代偿款332,768.06元及相关利息；2016年3月28日,xx法院作出判决,支持上海市住房担保公司的诉请。2019年6月28日,xx法院作出执行裁定书,裁定拍卖被告名下位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)。2019年8月16日,原告下班回家后发现xx法院在涉案房屋的铁门上张贴了裁定拍卖房屋公告,才意识到事态的严重性,必须通过法律途径进行处理。原告是因2006年10月26日居住的闵行区南北大街XXX号房屋动迁分得涉案房屋,原告一家便搬到该房屋内居住。2007年6月1日,原告与前妻夏某某协议离婚,双方约定涉案房屋归原告一人所有。至此,原告一人独自居住在涉案房屋内直至现在,故房屋过户之前的房产证上只有原告一人的名字。原告与被告签订《上海市房屋买卖合同》后,未曾收到过任何购房款,公积金贷款金额多少、贷款发给谁、公积金流向等原告均不清楚。原告认为,民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。本案中,原、被告签订房屋买卖合同后,双方并未实际履行,其目的并非为了出售涉案房屋,而是通过房屋买卖套取公积金贷款。因此，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，不是双方当事人的真实意思表示,该合同当属无效。原告当初只是好心出借资金,但被告却在未支付原告任何钱款的情况下,将原告的房屋过户至自己名下套取公积金贷款,又违反双方口头约定未在几个月内将公积金贷款还清,将房屋过户回原告名下,导致法院查封拍卖涉案房屋,严重侵犯了原告的利益。原告为维护自身合法权益,遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告潘国平辩称，关于合同效力由法院依法确认。如果法院判决合同无效，被告要求原告返还房款。对于事实方面，双方当时的确不是以买房为目的签订买卖合同，当时原告需要资金周转，通过房屋买卖形式获得公积金贷款。当时原告还承诺每月房贷会由原告支付给被告，由被告代为归还房贷，故双方至交易中心签订买卖合同。但在签订合同后，原告也未按照约定支付过房贷。另案银行的诉讼，因为被告当时并未收到法院的材料，故对另案并不清楚。本案是收到材料后，被告才了解到此情况的。原告钱强根为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》1份，以此证明原、被告于2010年8月7日签订该合同，约定原告将涉案房屋以50万元转让给被告，双方约定付款方式是被告于2010年8月6日前支付全部房价款的30%即15万元，2010年8月31日前支付35万元。2.《住房公积金个人购房担保借款合同》1份，以此证明该合同由被告与上海市住房担保公司签订，约定从担保公司公积金借款35万元，借款期限为2010年8月13日至2025年8月13日，并以涉案房屋作为抵押，抵押物共有人为被告及案外人李某两人。且被告委托担保公司将贷款资金划入上海市房地产交易资金管理有限公司，并没有直接划入原告名下。3.《特种转账贷方凭证》1组，以此证明2010年9月2日上海市住房担保公司将潘国平公积金贷款35万元转入上海市房地产交易资金管理有限公司，2010年9月8日，上海市房地产交易资金管理有限公司将35万元转入钱强根尾号为9184的xx银行卡中。4.中国xx银行上海xx路支行交易流水1份，以此证明2010年8月10日，潘国平通过尾号为9168的账户将15万元转给原告。同日此笔15万元被现金支取。2010年9月8日，上海市房地产交易资金管理有限公司将35万元转给原告。同日此笔35万元被现金支取。5.中国xx银行上海市分行个人开户与电子银行服务申请表及存款凭条1份，以此证明2010年8月10日，案外人李某某从被告处获取原告钱强根的身份证前往中国xx银行上海xx路支行申请开户银行卡，银行卡账尾号为9184，也就是15万元首付款及35万元银行贷款转入的银行卡，开卡时案外人李某某向卡内存入10元。6.中国xx银行转账凭条、中国xx银行取某凭条、代理人信息维护1组，以此证明2010年8月10日，案外人李某某开卡后即代理被告潘国平将15万元转入此银行卡内，付款账户为潘国平尾号9168的账户。同日，李某某又以代理人的身份将此笔15万元以现金形式支取。7.中国xx银行取某凭条、代理人信息维护1组，以此证明2010年9月8日在上海市房地产交易资金管理有限公司将35万元转给原告被案外人李某某开户的尾号9184银行卡内，案外人陈某某以代理人身份将此笔35万元以现金形式支取。8.上海市住房担保公司向潘国平发送的《催收函》1份，以此证明截止至2019年1月16日，被告已归还欠款11,057.06元，剩余拖欠代偿款为321,711元。9.上海市静安区人民法院(2015)静民四(商)初字第3473号民事判决书1份。10.上海市静安区人民法院(2017)沪0106执6149号执行裁定书1份。11.上海市静安区人民法院(2017)沪0106执6149号公告1份。12.《居住证明》1份，以此证明钱强根自2006年10月26日至今一直居住在上海市闵行区xx小区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋内。经庭审质证，被告对原告提供证据7的真实性表示不予认可，认为这些转账的行为都不是被告本人所为，所以表示不清楚。对证据1-6，8-12的真实性均表示无异议。但对证据4的证明目的表示不予认可。被告认为没有支付过该15万元，被告本人也没有办过。对于证据5、6给案外人取某的情况，被告表示不清楚。对于这些转账行为，都不是被告本人所为，所以表示不清楚。对证据9认为当时被告没有收到传票，所以判决是缺席审理的。被告潘国平为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：1.银行流水明细1份。以此证明公积金账户中被告归还了3万多元。2.报警记录1份，以此证明2012年的时候被案外人陈某某高利贷逼债，所以打过110电话。经庭审质证，原告对被告提供证据的真实性均表示无异议，但认为证据1证明被告愿意归还3万元，恰恰证明被告是收到过钱款的，不然不会自觉的去归还钱款。对于证据2,从被告陈述，是案外人陈某某向被告逼债，证明陈某某与被告间有债务关系，证明原告的35万元被陈某某取走，是被告与陈某某有债务上的关联。是否用35万元归还陈某某的债务，需要另案审理。上述证据具有真实性，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋的原产权人登记在原告钱强根名下。2010年8月7日，原告钱强根(作为卖售人，签约甲方)与被告潘国平(作为买受人，签约乙方)签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)1份，约定由乙方受让甲方位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款共计为50万元。同时约定，本合同签订后，乙方于2010年8月6日前支付全部房价款的30%计150,000元整，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2010年8月31日前支付35万元整。甲、乙双方同意，甲方于2010年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的10日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲乙双方确认，在2010年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2010年8月中旬，被告潘国平(作为借款人、抵押人，签约甲方)、李某(作为抵押物共有人)、中国xx银行股份有限公司上海奉贤支行(作为贷款银行，签约乙方，以下简称xx行xx行)与上海市住房担保公司(作为保证人，签约丙方)订立《住房公积金个人购房担保借款合同》(合同编号为XXXXXXXX)1份，约定甲方借款金额为35万元，甲方借款期限为15年(180月)，即从2010年8月13日起至2025年8月13日止。甲方选择月等额本息的还款方式。在当前的利率水平下，甲方选择等额还款法的，当年每月偿还贷款本息的金额为2,566.17元。甲方委托乙方将贷款资金划入下列帐户：收款人名称：上海市房地产交易资金管理有限公司；收款人账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX2；开户银行：(xx分行)。之后，涉案房屋产权人办理登记至被告潘国平名下。2010年9月2日，xx行xx行依约放款35万元。自2010年10月19日起至2012年12月19日，被告潘国平通过其公积金帐户向xx行xx行进行了还贷。另查明，2015年6月26日，因被告潘国平未按约履行公积金贷款的还款义务，上海市住房担保公司向上海市xx区人民法院(以下简称xx法院)起诉潘国平及其妻子李某，要求潘国平及其妻子李某归还代偿款332,768.06元及支付上述款项的利息损失并要求确认上海市住房担保公司有权处分抵押物，优先受偿。该院经审理，于2016年3月28日以(2015)静民四(商)初字第3473号作出如下判决：一、潘国平、李某应于本判决生效之日起十日内归还上海市住房担保公司代偿款332,768.06元；二、潘国平、李某应于本判决生效之日起十日内归还上海市住房担保公司自2013年11月27日起至判决生效之日止的利息(以未偿还的代偿款金额为基数，按中国人民银行同期个人贷款利率计算)；三、潘国平、李某届期不履行上述付款义务的，上海市住房担保公司可以与潘国平协议，以座落于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押物所有权人所有，不足部分由潘国平、李某继续清偿。上述判决生效后，上海市住房担保公司向xx法院申请执行，该院依法查封了被执行人潘国平名下位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室的房地产，并责令被执行人在规定的期限前履行生效法律文书确定的义务，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百四十四条、第二百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条之规定，于2019年6月28日出具(2017)沪0106执6149号执行裁定书，裁定拍卖被执行人潘国平名下位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室的房地产，以清偿债务。针对上述拍卖，xx法院于2019年8月6日出具(2017)沪0106执6149号《公告》，责令被执行人以及其他占有房产的案外人于本公告张贴之日起十五日内迁出上述房产。2019年9月18日，钱强根与上海市住房担保公司签订《执行和解协议》及《还款协议书》。还查明，2019年8月21日，上海市闵行区xx路街道xx新村第xx居民委员会出具《居住证明》，证明钱强根自2006年10月26日至今一直居住在上海市闵行区xx小区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋内。原告认为，原、被告签订房屋买卖合同后,双方并未实际履行,其目的并非为了出售涉案房屋,而是通过房屋买卖套取公积金贷款。因此，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》当属无效。被告在未支付原告任何钱款的情况下,将原告的房屋过户至自己名下套取公积金贷款,导致法院查封拍卖涉案房屋,严重侵犯了原告的利益，遂诉诸法院要求按上述诉称解决。本院认为，原、被告就涉案房屋订立的《上海市房地产买卖合同》，双方并非出于房屋买卖的真实意思表示，实质为原、被告为套取银行贷款而订立。对此，原、被告双方在庭审中均予以确认。原、被告以房屋买卖的合法形式掩盖了向银行套取贷款的非法目的，不仅扰乱了国家正常的金融秩序，损害了银行的金融安全，而且侵害了原告作为产权人对于涉案房屋的权利，符合法律对于合同无效的规定。因此，原告要求确认原、被告订立的《上海市房地产买卖合同》无效之请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第(三)项之规定，判决如下：原告钱强根与被告潘国平就位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费3,145.76元，由原告钱强根负担1,572.88元,被告潘国平负担1,572.88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一九年十二月十三日书记员  周 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。