广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1121民初1589号 原告（执行案外人）：邱木养，男，1973年11月12日出生，瑶族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：卢红平，广西汇豪律师事务所律师。 被告（申请执行人）：广西昭平农村商业银行股份有限公司巩桥支行，住所昭平县黄姚镇巩桥街。 负责人：刘奕抄，行长。 委托诉讼代理人：陈敏，广西昭平农村商业银行股份有限公司法律合规部经理。 被告（被执行人）：杨其伟，男，1973年1月2日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：张凯，广西裕华律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈秀青，女，1974年4月6日出生，汉族，住贺州市平桂区。 第三人：贺州市宏伟房地产开发有限责任公司，住所贺州市八步区龙山路2-15号。 法定代表人：吴燕霖，执行董事。 委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 原告邱木养与被告广西昭平农村商业银行股份有限公司巩桥支行（以下简称巩桥支行），被告杨其伟、陈秀青，第三人贺州市宏伟房地产开发有限责任公司（以下简称宏伟公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，于12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢红平，被告巩桥支行的委托诉讼代理人陈敏，被告杨其伟的委托诉讼代理人张凯，第三人宏伟公司的委托诉讼代理人钟晨到庭参加诉讼。被告陈秀青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱木养向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于贺州市平桂区103号商铺的强制执行（拍卖）并解除查封措施。二、判决确认贺州市平桂区103号商铺属于原告所有。三、判决宏伟公司为原告办理不动产登记手续。四、判决三被告之间的抵押担保合同无效。五、本案的诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：一、原告与宏伟公司的《购房协议》合法有效，法院应解除查封。（一)原告作为购房户没有过错，为原告办理不动产证是宏伟公司的义务。原告购买涉案房屋是期房，宏伟公司将期房建成清水房后交给原告占有、使用，原告要求宏伟公司继续履行合同，为原告办理不动产证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产法》）第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，原告与宏伟公司签订《购房协议》即同时转让该房屋的所有权、土地使用权。原告先占有、使用涉案房产，杨其伟和陈秀青隐瞒已售完房地产的真相并将涉案房地产擅自办理到其名下，原告无任何过错。(二)原告与宏伟公司签订的《购房协议》合法有效。原告按约定支付了购房款，宏伟公司应该协助原告办理不动产证。宏伟公司在涉案宗地上建设了房地产项目，并将涉案土地上的商品房全部对外销售完毕（商品房共八层，一楼商铺5间，二至八楼商品房共28套）。原告系上述商品房的购买人。原告与宏伟公司是合同法上的适格主体，所签订的《购房协议》是双方真实的意思表示，且已实际履行。原告均按协议约定支付了大部分购房款，宏伟公司在房屋建好后亦交付房屋，原告进行了装修并投入使用多年。因此，双方签订的《购房协议》合法有效，只是宏伟公司还没有履行合同的附属义务，即办理不动产登记手续而已。(三)原告没有过错，法院查封涉案房产没有依据。原告已经依法占有、使用、收益和处分购买的涉案房产。所有权的四项权能已经具备，涉案房产属于原告。只是由于宏伟公司的原因未办理房产过户，所有购房户也无法知道涉案房地产如何登记在杨其伟、陈秀青名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《民事执行查封扣押冻结财产的规定》）第十七条规定，法院查封涉案房地产是没有法律依据的。二、涉案房屋所有权属于包括原告在内的所有购房户。涉案房地产虽登记在杨其伟、陈秀青名下，但依据法律规定涉案房屋所有权属于包括原告在内的所有购房户。根据《城市房地产法》的有关规定，开发房地产的主体是房地产开发企业，自然人不能从事房地产开发。从事房地产开发必须先取得建设用地使用权，充分说明宏伟公司拥有该房地产的建设用地使用权，即开发该房产时该宗土地的使用权人应是宏伟公司。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）一百三十五条规定，涉案宗地的土地使用权没有分户到购房户前的使用权肯定是宏伟公司，房产的所有权依法属于购房户，因此贺州市平桂区房地产土地使用权证[贺州国用(2014)第210036号]、房屋所有权证[贺房权证八步字第（2015)00060597号]登记在杨其伟和陈秀青名下系登记错误，其并不享有真正的权利。根据《关于适用若干问题的解释(一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。综上，涉案房地产的所有权登记错误,依法应该将涉案房地产103号商铺的所有权认定为原告所有。三、法院驳回原告的执行异议无法律依据。原告于2010年11月4日与宏伟公司签订《购房协议》，约定购房单价2,500元/㎡，购房款分期支付，已付85,000元，剩余购房款在宏伟公司交房和办理好房产证后一次性付清。随后，宏伟公司将相应房屋交付原告使用。房产交付后，原告对所购房产进行了装修并已使用。此后，由于宏伟公司及杨其伟、陈秀青的原因，该房地产始终不能办理房产登记手续。2019年8月，原告获悉法院将拍卖原告已入住多年的房产，并向法院提出了执行异议，但被法院驳回。原告认为，该房产本应登记在宏伟公司名下而非杨其伟、陈秀青名下。双方签订购房协议后，宏伟公司本应到不动产登记部门进行备案，但杨其伟、陈秀青却滥用股东权利，将其登记在个人名下，且明知该房产已全部销售完毕的情况下仍将其用于办理抵押登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，法院应支持原告的执行异议，解除查封，而不是驳回。四、被告之间签订的抵押担保合同无效。巩桥支行在办理抵押担保时，未尽全面审查该房产是否已实际出售及现住户已全部入住的审慎义务。杨其伟、陈秀青明知该房地产已售出仍用于办理抵押。巩桥支行前去勘查时，明知该房地产已交房并入住的事实，仍为其办理抵押，明显属于恶意串通的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该抵押合同无效。无效的抵押合同，不应再依此进行强制执行。 巩桥支行辩称，抵押合同有效。 杨其伟辩称，本案涉及合同效力、确权之诉、执行异议之诉，但是执行异议之诉为本案审理对象，请法庭驳回合同效力、确权之诉。 陈秀青未作答辩。 宏伟公司述称，一、宏伟公司原由杨其伟夫妻二人共同经营，涉案开发及房屋买卖事宜公司现股东均不知情，亦不知悉案涉开发房屋产权证书登记为杨其伟的事实。二、股权抵债务时约定杨其伟经营宏伟公司债权债务均由杨洁珍一方享受和承担。三、宏伟公司现有股东均未从案涉房屋开发和销售获取利益。四、案涉房屋抵押贷款金融机构存在过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《购房协议》，可以证明原告与宏伟公司签订《购房协议》，购买涉案房屋的事实，本院对该证据的真实性予以认定，对该协议是否有效要结合本案查明的事实和全案证据综合认定。原告提交的收据，可以证明原告已按协议约定支付购房款，以及支付公摊水电费和装修押金的事实，本院予以认定。原告提交的用户用电、用水凭证，可以证明原告在交房后已装修并入住的事实，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月4日，宏伟公司（甲方）与原告（乙方）签订《购房协议》约定，乙方购买甲方在位于平桂区开发区规划用地建造的商品房（清水房）。乙方所订购的住房户型为一楼103号商铺，订购单价为2,500元/平方米，房屋总款为112,500元。甲方负责办理各项购房手续及房屋所有权证。双方还就付款方式及期限、交房时间等作了约定。在协议落款签名处甲方加盖有宏伟公司印章，法定代表人或代理人处由杨其伟签名。签订协议后，原告向宏伟公司支付了约定的购房款，在收款的收据上单位盖章处加盖有宏伟公司印章，经收人盖章处加盖杨其伟个人印鉴章并由杨其伟签名。房屋交付后，原告已装修并使用。 另查明，宏伟公司于2010年4月23日注册登记成立。经营范围为房地产开发、经营，室内外装璜装修，商品房销售、出租，物业管理(以上项目凭有效资质证书经营)、市场投资，酒店管理服务，建筑设备、建筑材料销售。2014年11月11日前，宏伟公司的法定代表人为杨其伟。 再查明，一、涉案房地产原位于贺州市八步区，因行政区域划分，涉案房地产区域名称已由八步区更名为平桂区。原告与宏伟公司及杨其伟、陈秀青分别签订的《购房协议》的商品房，即为上述房地产。2014年11月17日，杨其伟取得该房地产土地使用权[土地使用权证：贺州国用(2014)第210036号]。2015年4月28日,杨其伟、陈秀青取得该房产所有权[房屋所有权证：贺房权证八步字第（2015)00060597号]。该证载明房屋的规划用途为住宅，房屋总层数为八层，建筑面积共3604.81㎡。原告等24人提出执行异议的标的物均在该栋房屋。二、至本案立案前，宏伟公司就涉案贺州市平桂区房产未取得商品房预售许可证。三、原告就涉案房屋（103号商铺）至今未取得不动产登记权属证。 还查明，一、2019年7月11日，昭平县人民法院作出（2019）桂1121执451号执行裁定，裁定查封被执行人杨其伟、陈秀青所有的坐落于贺州市平桂区不动产。二、2019年8月19日，昭平县人民法院作出（2019）桂1121执451号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人杨其伟、陈秀青所有的位于贺州市平桂区（间）房屋。同月28日，原告等24名案外人向本院提出书面执行异议。2019年9月18日，本院作出（2019）桂1121执异4号执行裁定，驳回原告等24人提出的执行异议请求。 本院认为，本案争议焦点是原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。从查明的本案事实来看，在2019年7月11日本院对案涉房产进行查封之前，原告与宏伟公司已签订《购房协议》。该协议的出卖方是宏伟公司，其将位于平桂区开发区规划用地建造的商品房（清水房）出卖给原告，双方签订的《购房协议》是否有效。《城市房地产法》第四十五条，《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十三条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，宏伟公司在与原告签订《购房协议》时尚未取得涉案房产商品房预售许可证，且至起诉前仍未取得该房产的销售资格，依照上述规定，原告与宏伟公司2010年11月4日签订的《购房协议》应当认定为无效合同。另外，涉案房地产并未登记在宏伟公司名下。现有证据可以证明涉案土地使用权在2014年11月17日登记在杨其伟名下，涉案房产所有权在2015年4月28日登记在杨其伟、陈秀青名下。因此，原告作为商品房消费者签订的《购房协议书》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。基于无效合同，原告即使占有并已取得该房屋的收益权，仍不能因此取得该房屋的所有权。原告提出其与宏伟公司签订该《购房协议》即同时转让该房屋的所有权、土地使用权的主张，无事实和法律依据。至于原告提出涉案房产所有权登记在杨其伟、陈秀青名下，属登记错误的问题，因涉及另一法律关系，不属本案审理范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故，原告要求对贺州市平桂区103号商铺不得予以强制执行（拍卖）的诉讼请求，应当予以驳回。 关于原告请求确认涉案房屋归其所有的问题。根据前述，涉案103号商铺不存在确认所有权归属的问题。对此，原告请求确认涉案103号商铺归其所有，本院不予支持。 关于原告提出抵押担保合同无效的问题，因涉及据以执行的生效判决，不属本案审理范围。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告邱木养的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告邱木养负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  林发强 人民陪审员  谢庆先 人民陪审员  唐英丽 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  陈 晨 书 记 员  谢心雨