北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初326号原告：麦悦君，女，1968年5月15日出生，回族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码XXX。被告：北京吉奥金禾农业发展有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇西小营村村委会东侧500米，统一社会信用代码911101136766301922。法定代表人：王康，总经理。原告麦悦君与被告北京吉奥金禾农业发展有限公司（以下简称吉奥金禾公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦悦君、被告吉奥金禾公司之法定代表人王康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦悦君向本院提出诉讼请求：1.判令吉奥生态园承包合同无效，被告退还原告租金12万元；2.判令被告支付原告因拆除造成的损失补偿金3万元；3.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月，原告在看到被告推销的吉奥生态园广告宣传画后到被告公司考察了解情况，发现销售处的墙上贴有大棚生态园销控表。销售人员介绍说，大棚一期已快售罄，合同签订的同时要一次性付款，并且说大棚里面可按样板间装修，也可按自己的喜好设计装修，只是大棚的架子和整体结构不能变。大棚将实现封闭式管理，水、电、网全通，以后会有超市、保安、物业管理等配套设施，可以作为养老、休闲、朋友聚会等最佳场所，描绘的非常美好。于是，原告与被告于2013年9月签订吉奥生态园承包合同，一次性交付租金12万元，合同期限为2009年-2020年，共计20年。合同签订后，原告进行了搭建围栏、凉棚、硬化道路等规划大棚事项。2014年9月，赵全营镇政府下达了对大棚违法建筑限期拆除的通知，原告至此时知道大棚使用的是农业用地，与吉奥签订的生态园承包合同是违法的，于是多次与被告当时农场前任负责人协商退还租金事宜，但是均未果。今年下半年以来，政府加大力度开始全面拆除大棚房。由于被告之前的隐瞒事实签订合同行为以及在政府拆除期间对原告个人物品未尽到充分管理责任，导致原告造成损失达3万元。原告认为，本承包合同虽为承包，但根据合同内容，双方签订的实为租赁合同。被告在合同条文中虽体现的是农业生产事项，对销售时的承诺以及建房等违法事项避而不谈，但现实状态可以充分证明，被告把违法建大棚房的风险转嫁到了原告身上。合同是典型的中华人民共和国土地管理法提到的对外租赁农业设施、农用地或耕地的合法形式来掩盖改变土地性质进行建房、休闲等非法目的。原告认为合同违反了法律的禁止性规定，应属无效。原告认为，根据物权法规定，土地转租的期限不得超过土地承包的期限，被告与出租方西小营村经济合作社签订的土地租赁合同为2012-2029年，被告转租给原告的时间是2009-2029年，所以期限约定上也是违法的。故诉至法院。被告吉奥金禾公司答辩称：一、合同的土地使用用途未违反法律法规，也未改变土地使用用途，应认定为有效合同。1.合同约定为承包温室用于农业开发及种植使用，乙方可根据自己需求，必须在土地法规定的范围内对建筑物进行配置和装修，并不可改变土地使用性质，该建筑物是指农业大棚和配属耳房，无其他违章建筑。2.合同约定原告可自行对该温室进行农业开发及种植等一切符合国家土地法规定的事项及活动，原告不得擅自变更附属建筑物及风格，如有特殊需要应经甲方同意认可，否则产生的后果由乙方全部承担。3.我方与顺义区赵全营镇西小营村经济合作社（以下简称西小营经合社）签订的合同对土地用途约定为农业种植苗木和花卉等，而非其他用途，本案涉案土地中并无违法使用土地情形。4.结合以上情况，我方认为，认定合同法律效力应根据双方签订的合同以及实际使用状态进行确认。本案中原告未经甲方书面许可，擅自违规改变了温室大棚内的建筑设施和使用状态，是违反双方签订的合同约定的，相应后果应由其自行承担。5.涉案土地上，截止目前，赵全营政府并未对涉案土地和农业大棚进行任何拆迁行为，也未下达实际的拆除违章违建通知，我方和相关土地承包人仍继续合法使用涉案土地和农业温室大棚。6.土地法律法规规定的是不得随意改变农业土地使用用途。本案中因原告行为，私自改变土地用途，棚内土地硬化路面，违规建设等行为，导致在近期几年内的政府拆违和违规使用土地稽查过程中被发现，遂发出整改通知，但该行为并非我方实施，而是原告的行为导致，按照合同约定，该后果应由原告承担，同时因其行为给我方造成的损失也应由原告承担，包括因原告行为在整改过程中按照政府指定要求恢复土地地貌而支付的合理整改费用。在整改后，政府进行了验收，并允许继续进行农业温室大棚的使用。7.本案不涉及合同无效问题，仅是合同履行是否合法合规问题。为此，请驳回原告的第一项诉讼请求，并判令合同继续履行。现在大棚的现状是大棚仍能继续使用，耳房也依旧存在，仍可继续履行合同。二、原告履行合同已构成违约，给我方造成了损失，同时在温室大棚交付给原告后，一直未支付水费和管理费。三、关于合同期限问题我方和西小营村签订的合同在2012年之前就已经实际使用土地，实际使用土地的时间是2007年，我方注册地址为涉案土地，注册时间在2008年。我方和西小营经合社签订的合同是在2007年，是由于政府同意调整从新签订。该土地是经北京市人民政府特批土地，以招商引资形式对该土地进行的后期投资和使用，实际使用并未超出法律限制范围。因城乡规划法是2009年才开始实施的，对在此之前已经实施的农业大棚承包行为并未进行明确规定，对此我方和区政府以及镇政府也就此进行了充分沟通和协调，所以我方现有的农业大棚并未列入违章违建的范围，政府也没有对我方涉案土地上的农业温室大棚进行任何违建拆除措施。在此之前的通知是因为发现部分大棚内存在违规改造行为才下达的整改通知，截止庭审，上述整改已经全部完成，政府也就此进行了验收。所以本案涉案合同已经不存在违规情形，我方要求继续履行的答辩意见请予以充分考虑。四、关于诉求第二项，同上述第一项意见，因该损失是原告行为擅自违反合同约定的土地使用用途和法律规定，私自改变棚内土地状态，被政府查实后要求其整改，该损失本身不合法，其原因仍是原告违约行为导致，不应由我方予以赔付，应由原告自行承担，同时因原告违约和违建行为拒不整改，而导致我方配合政府对其进行的整改费用应由其承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。经审理查明：2008年1月1日，段然与西小营经合社签订农场土地租赁合同，约定段然自西小营经合社租赁116亩土地，租赁期限为2007年12月29日至2029年12月28日，租期内若另租他人需经西小营经合社同意。2008年6月18日，段然与吉奥金禾公司签订土地租赁合同，约定段然将116亩土地出租给吉奥金禾公司使用，租赁期限为2008年5月1日至2029年5月1日。2012年5月5日，吉奥金禾公司与西小营村村民薛申、刘学良、白德才、张德、孟庆伶签订土地租赁合同书，约定吉奥金禾公司从前述五人处租赁45.74亩土地，租赁期限为2012年5月5日至2029年12月28日，租期内若另租他人无需经五人同意，五人一致授权张德为代表人，办理土地租赁合同相关事宜。2013年3月16日，麦悦君（乙方）和吉奥金禾公司（甲方）签订吉奥金禾生态园承包合同载明：第一章承包温室1.1承包温室。1.2甲方将位于北京市顺义区吉奥生态园A区5排2号的温室承包给乙方作为农业开发及种植使用。1.3该温室的生产经营管理权归乙方完全所有。1.4该温室总面积为400平方米，含园区道路公摊面积，实际占地面积为352平方米，并以附件一注明的面积为准。1.5乙方可根据自己的需求，必须在土地法规定的范围内对建筑物进行配置和装修，并不可改变土地使用性质。1.6在租赁期间，如遇政府拆迁或征用土地双方均不承担违约责任，补偿按拆迁部门标准补偿乙方，或退还剩余年限承包租金。第二章承包期限2.1本合同承包期自2009年12月30日起至2029年12月30日止。2.2本合同期满后，甲方在国家法律法规允许继续租赁的情况下，乙方可继续使用30年，在此期间乙方需交相关管理费。第三章承包金额及支付方式3.1该温室的总金额为12万元整。3.2合同签订时乙方已一次性付款12万元整。第四章甲方权利及义务4.1甲方于2013年5月1日将该温室竣工交付乙方使用。4.2甲方保证该温室内水电路等公共配套设施的正常使用。4.3甲方对整个温室进行整体集中统一管理，管理费1800元每年每户。4.4甲方保证本大棚是合法的。第五章乙方权利和义务5.1乙方可自行对该温室进行农业开发及种植等一切符合国家土地法规定的事项及活动。5.2乙方不得擅自变更附属建筑物及风格，如有特殊需要应经甲方同意认可，否则产生的后果全部由乙方全部承担。5.3乙方不得干涉相邻方合理合法的权利义务。5.4乙方不得违规占用该温室以外的土地。5.5乙方应及时向甲方交纳所用的水费（每吨两元）电费（每度一元）及管理费，随着国家水电费价格调整。5.6乙方应于每年的1月1日之前向甲方交清下年度管理费。……合同最后有手写字样：“注：同样板间同等建筑面积的房屋是合法的。”附件一生态平面图上所涉土地分为上下两部分，下部为保护地，上部又分为左右两部分，左边为温室大棚，右边空白。附页二竣工标准为：管理用房外墙、内墙、地面为水泥抹面，院子为用土填平，种植大棚为钢架大棚，门窗为铝合金门，电为国家标准，水为自来水，园区为全封闭管理。麦悦君已向吉奥金禾公司交纳了12万元。经麦悦君及吉奥金禾公司指认，并经张德、赵全营镇西小营村村民委员会确认地块，涉诉大棚位于吉奥金禾公司与五村民签订的合同涉及的地块中。吉奥金禾公司称，合同中的期限属于误填，2009年时吉奥金禾公司尚未对外进行承包，应为2012年12月30日，大棚实际交付时间为2013年3月16日。麦悦君称，虽然合同是2013年签的，但吉奥金禾公司说他们2009年就已经将地从村里租出来了，承包期限是吉奥金禾公司填写的，就应该填到2009年。麦悦君提交照片一张，显示大棚内有少部分地面硬化，硬化的地面上有水泥房屋。麦悦君称，当时样板间是木质的，耳房是木制的房子，耳房的地也是木地板，大棚里面有两间房，就是照片上显示的样子，大棚里还有一条走道是硬化的，其他地方没有。吉奥金禾公司对该照片不予认可，并表示其样本合同中是没有注及后面的内容的，但是与麦悦君的合同现在找不到了；吉奥金禾公司当时没有样板间，所有的大棚都是统一的，现在都还在。麦悦君提交的宣传页复印件抬头为吉奥生态园，并写有居住、休闲、养老、种植、商务、健康、投资等字样，宣传页上大棚内部有地面硬化，吉奥金禾公司对该证据不予认可，称吉奥金禾公司是以农业田园大棚承包方式进行宣传，并不像麦悦君提交的宣传页载明的一样。麦悦君提交限期拆除通知书复印件、关于违法用地加快处理的函复印件。吉奥金禾公司对前者不予认可，表示从未收到该文件，对后者的意见为吉奥金禾公司在2018年接到过赵全营镇政府要求对土地硬化、屋内违规改造进行整改的通知，吉奥金禾公司已经整改完毕并经过了现场验收。麦悦君称其租赁大棚后做了硬化，搭建了两个凉亭，大棚里面硬化了路，建了一个简易卫生间，吉奥金禾公司有进行巡视，并未阻止。吉奥金禾公司称其进行了阻止，但是怕得罪业主，一直没阻止得了。经查，涉诉土地为一般农用地和基本农田。本院询问麦悦君，若本院认为合同有效，其有何意见，麦悦君称其坚持主张合同无效、退还租金。本院认为：麦悦君与吉奥金禾公司签订的合同中约定的使用期限超出了吉奥金禾公司与五村民签订的合同中约定的使用期限，故对应期限履行不能，但并不导致合同无效。麦悦君与吉奥金禾公司签订的合同中约定承包温室用于农业开发及种植，麦悦君在土地法规定范围内对建筑物进行配置和装修，不可改变土地使用性质。故该合同并无违法违规之处。麦悦君提交的证据不足以证明麦悦君与吉奥金禾公司对于涉诉土地的用途的约定违背了土地性质。故，本案证据不足以证明涉案合同无效。现麦悦君坚持主张合同无效，并在此项下要求退还租金、赔偿损失，其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告麦悦君的全部诉讼请求。案件受理费三千三百元由原告麦悦君负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王琼希人民陪审员  郭如华人民陪审员  汤红林二〇一九年十二月六日法官 助理  张若欣书 记 员  赵 菲