吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民终1622号上诉人（原审原告）：金玉秀,住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王蕾，吉林孚达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边恒宇房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园路58-7号。法定代表人：苗颖坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔学勤，吉林惠川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边威远房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街9号。法定代表人：蔡国君，该公司董事长。委托诉讼代理人：麻长春，吉林由正律师事务所律师。被上诉人：周德林，住江苏省赣榆县。被上诉人：仲伟花，住江苏省赣榆县。上诉人金玉秀因与被上诉人延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称“延边恒宇公司”）、延边威远房地产开发有限公司（以下简称“延边威远公司”）、周德林、仲伟花房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初6553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金玉秀及其委托诉讼代理人王蕾，被上诉人延边恒宇公司的委托诉讼代理人王德源、崔学勤，被上诉人延边威远公司的委托诉讼代理人麻长春，被上诉人周德林、仲伟花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金玉秀上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.上诉人一审所举证据能够证明其与延边恒宇公司、延边威远公司之间存在房屋买卖合同关系。一审法院既然认定案外人王晓挂靠延边恒宇公司并与延边威远公司联合开发建设本案所涉房屋,至于王晓所持公章是否真实,其与上诉人签订房屋买卖合同,并不影响合同成立生效。根据最高人民法院(2015)民申字第3402号案件的裁判要旨,挂靠方以被挂靠方印章对外签订的合同,相对人基于对挂靠关系的依赖相信印章的真实性,挂靠方的行为因此构成表见代理,其签订的合同对被挂靠方具有约束力。故延边威远公司称对“威远房地产公司营销中心公章”有异议是不成立的。案外人王晓与挂靠人延边恒宇公司的协议系内部约定,并不能形成对外部的对抗。无论是延边威远公司还是延边恒宇公司均应对上诉人所持有的房屋买卖合同承担责任。上诉人与威远房地产公司营销中心所签订的房屋买卖合同合法有效。2.延边威远公司所谓“金玉秀将威远公司列为被告,主体不适格”的辩称不成立。根据最高人民法院的相关司法解释,被告的主体身份只要符合民事诉讼法第一百一十九条所规定的条件,均可以成为被告，并不存在被告是否适格的问题,只存在被告是否在案件中承担责任的回题。3.上诉人先行且合法占有涉案房屋。上诉人在签订房屋买卖合同并向威远房地产公司营销中心交纳购房款后,已于2014年11月6日交纳了专项维修基金,并向华府嘉苑所在的物业公司交纳了取暖费、电费卡费、门牌费、水表费等,又于2015年10月29日与国电龙华延吉热力有限公司签订供热合同,随后办理了2015年至2018年的暂停供热费用,证明上诉人已于2014年占有涉案房屋。4.原审第三人系后占且非法占有。原审第三人称所谓于2008年3月4日从案外人王晓处购买涉案房屋,其签订的合同存在倒签嫌疑，王晓当时聘用的会计孙玉秀否认收据上的“孙”字系其书写,而且在2008年3月前孙玉秀还没有受雇成为王晓的会计,因此原审第三人与王晓签订的合同以及交纳的购房款收据均存在倒签和伪造的嫌疑。同时,原审第三人称其在交纳购房款后于2013年5月从王晓处拿到涉案房屋的钥匙,根本与事实不符,涉案华府嘉苑的房屋交付均在2014年之后才开始(所有在延吉市人民法院审理的涉及华府嘉苑房屋交付的时间均可表明),因此,原审第三人在取得房屋钥匙这一点上说谎。2013年5月至2017年3月4日之间原审第三人虽然主张拿到钥匙，但没有交纳物业费、公共卫生费、生活垃圾、公共照明费、电梯费等,在逻辑上不成立。5.从延吉市法院所审理的涉及王晓或者华府嘉苑的案件看,所盖印章既有本案的“威远房地产公司营销中心”,也有延边恒宇公司的或者延边威远公司的,作为普通的购房人对此不能进行有效识别,以被上诉人一句否定的话而否定上诉人与延边恒宇公司或者延边威远公司之间存在合同关系的事实,有违案件本来的事实。特别是债务缠身的王晓对此随意否定一方而肯定一方,从根本破坏了房地产市场的交易安全和交易秩序,破坏了法律的严肃性。6.根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条、第二百四十五条的规定，原审第三人无证据证明其先于金玉秀签订购房合同、支付购房款、占有涉案房屋，故原审第三人无权占有使用涉案房屋,应腾退给上诉人金玉秀。延边恒宇公司辩称：1.王晓与延边恒宇公司签订挂靠开发建设合同，约定王晓挂靠延边恒宇公司开发建设华府嘉园，开发项目的全部投资均由王晓负责并承担，开发的全部产权归王晓所有，销售和工程往来支付均由王晓负责，由此产生的一切产权及销售纠纷均由王晓和王晓的公司自行负责并承担，因此发生的一切债权债务均由王晓和王晓的公司承担。2.王晓与延边恒宇公司签订的挂靠合同书，是王晓利用我公司资质，独立核算，自负盈亏，开发项目全部投资由王晓和王晓公司承担。“华府嘉园”开发项目，产权、所有销售权、工程资金往来均由王晓和王晓的公司负责。延边恒宇公司准确的房源表，经过核对后交给王晓，涉案房屋早已不在其中了，是延边威远销售中心自开出的房票，充分说明与靠挂人王晓无关，谁出售谁负责。由于延边威远公司至今没有对该项目交工，延边恒宇公司蒙受了严重的影响和巨大的损失。延边恒宇公司正在通过市政府清算组及有关部门，追究延边威远公司十年没有交工所造成的损失和责任，所以王晓与延边威远公司所预售的所有房屋房源不认可，待市政府清算组给延边恒宇公司与延边威远公司结算后重新认可。王晓出售涉案房屋的产权责任纠纷归属王晓，延边恒宇公司虽出具购房合同书，但从未收取过一分钱，所产生一切债权债务均由王晓和王晓的公司承担，延边恒宇公司不承担任何责任。3.涉案房屋实际开发人为王晓，该房屋对外出售需加盖延边恒宇公司的公章并由王晓签字方为有效。延边威远公司及其营销中心在工程尚未交付并验收合格前无权对外销售房屋，故上诉人与延边威远公司营销中心所签合同无效。上诉人称原审第三人与王晓签的合同与收款收据有倒签之嫌，但没有证据证明；原审第三人与延边恒宇公司及王晓所签订的房屋出售合同，基于延边恒宇公司与王晓的靠挂合同关系，合法有效，且该合同先于上诉人与延边威远公司营销中心签订的合同，原审第三人对涉案房屋已实际占有并使用。综上所述，请求法院驳回上诉人的诉讼请，维持原判。延边威远公司辩称：1.涉案房屋并非由答辩人处分给上诉人，根据原审审理情况可知，上诉人、原审第三人的房屋买卖合同签订、交款均指向华府嘉园售楼处（位于华府嘉园对面）。答辩人从未设立该售楼处，也没有任何法律依据准许答辩人设立该售楼处，该售楼处实际为王晓靠挂延边恒宇公司开发华府嘉园而设立的，因此可以认定所有的合同均应指向王晓和延边恒宇公司，与答辩人无关。2.虽然上诉人出具的为内部申购协议书，但是作为买房人，根据一般常识其应当注意房屋所有权人的信息。2008年，涉案房屋所在工程“五证”已经登记在延边恒宇公司名下，根据公示公信原则，上诉人应当了解房屋所有权人为延边恒宇公司。上诉人将房款交付给王晓聘用的会计孙艳秀，根据常识一般人将如此大数额的房款交付给不知道是否为房屋所有权人也明显不符合常理。王晓与延边恒宇公司之间为挂靠关系，故应当认定上诉人与王晓及延边恒宇公司之间具有合意行为，与答辩人无关。3.上诉人引用的最高法（2015）民申字第3402号裁定书的宗旨并非完整的，该判决书完整的裁判宗旨为：“挂靠方伪造被挂靠方印章对外签订的合同，相对人可基于对挂靠关系的信赖相信印章的真实性。挂靠方的行为因此构成表见代理，其签订的合同对被挂靠方具有约束力。”该份裁判文书并非最高法院发布的指导案例、公报案例，仅具有参考性。王晓与答辩人不存在挂靠关系，涉案房屋买卖合同的签订行为以及房屋所在工程的发包行为均非答辩人所为，王晓与答辩人不属于内部关系，且王晓处分涉案房屋是基于与延边恒宇公司之间的挂靠协议，因而无论是上诉人还是原审第三人均不能认定王晓签订合同及收款符合答辩人的表见代理行为。换言之，王晓的行为与延边恒宇公司之间构成表见代理关系。4.关于上诉人请求占有物返还属于另一个法律关系，根据一案一由原则，上诉人提起的房屋买卖合同纠纷即合同法律关系，属于不同法律关系，应另案解决。综上，请求依法驳回上诉人对答辩人的诉求。周德林、仲伟花辩称：我的房屋买卖合同是合法的。金玉秀向一审法院起诉请求：1.确认金玉秀与延边恒宇公司、延边威远公司就位于延吉市华府嘉苑1单元403号房屋签订的内部申购协议书有效;2.周德林、仲伟花向金玉秀返还上述房屋。事实与理由:2008年3月27日,金玉秀与延边恒宇公司、延边威远公司签订华府嘉苑内部申购协议书,约定金玉秀购买位于延吉市华府嘉苑1单元403号、面积40.28平方米的房屋,房屋价格为9万元。金玉秀分三次向延边威远公司支付全部房款。2014年11月6日,金玉秀交纳涉案房屋的专项维修资金、物业费、电梯费、二次供水、二次供暖共照明、临时电费、卫生费、垃圾处理费等费用,在华府嘉苑售楼处领取钥匙。2015年10月9日,金玉秀与国电龙华延吉热力有限公司就涉案房屋签订供热合同书,自2015年至2018年期间金玉秀交纳居民供热报停费。2017年11月份,金玉秀发现涉案房屋已被周德林、仲伟花强行撬锁,无故占有。金玉秀认为,其签订的内部申购协议书合法有效,虽未办理产权登记手续,但交纳房屋相关费用并取得房屋钥匙,享有占有、使用权周德林、仲伟花应将诉争房屋归还给金玉秀,故诉至法院。一审法院认定事实：2008年3月27日,案外人王晓雇佣的会计孙艳秀向金玉秀出具就位于延吉市华府嘉苑4单元405号、建筑面积40.28平方米房屋的内部申购协议书,约定总房款为9万元,该协议书中出卖人为延边恒宇公司(加盖威远房地产公司营销中心公章买受人为金玉秀(签字并摁手印)。孙艳秀于2008年3月27日向金玉秀出具首付房款6万元的收据;于2008年7月1日向金玉秀出具2万的收据;于2008年10月15日向金玉秀出具1万元的收据,上述3份收据上均加盖延边威远房地产开发有限公司菅销中心公章,收款人为孙艳秀(签字)。2014年11月6日,金玉秀向延吉市物业维修基金管理中心交纳延吉市华府嘉苑1单元403号、建筑面积37.06平方米房屋的住宅专项维修资金2706元。2014年11月6日,金玉秀向延边三环物业管理有限公司交纳对华府嘉苑1单元403号房屋的取暖费、电费卡费、契税、门牌费水表费等费用共计7660元。2015年10月29日,金玉秀与国电龙华延吉热力有限公司签订供热合同书,金玉秀办理报停手续交纳自2015年至2018年期间报停费用。庭审中,金玉秀陈述2014年11月6日交付各项费用时延边恒宇公司、延边威远公司重新排号,内部申购协议书约定的房号4单元405号变更为1单元403号。另查,诉争房屋所在的延吉市华府嘉苑小区是于2008年4月17日王晓与延边恒宇公司签订靠挂开发建设合同书,王晓靠挂延边恒宇公司开发建设,于2013年竣工,至今尚未验收。2008年3月4日,仲伟花与延边恒宇公司就位于延吉市华府嘉苑1单元403号房屋签订内部申购协议,卖方为延边恒宇公司(盖延边恒宇公司公章、延边威远房地产开发有限公司营销中心公章、王晓签字),买方为仲伟花(签字并摁手印)。同日,王晓向仲伟花出具房款95890元的收据。现周德林、仲伟花占有、使用涉案房屋。延边威远公司于2017年12月19日在延边日报声明,内容为:“延边威远房地产开发有限公司因参加诉讼时,发现在社会上存在以延边威远房地产开发有限公司营销中心公章的名义,对一些买房人出具的相关协议、票据等。现声明我延边威远房地产开发有限公司从未出具过此章。因此特声明如持有该公章所盖的任何法律文书和相关材料均与我公司无关”。一审法院认为:金玉秀提交内部申购协议书、收据予以证实其与延边恒宇公司、延边威远公司之间存在房屋买卖合同关系,对此延边恒宇公司认为该内部申购协议书中没有加盖其公司公章对真实性提出异议,延边威远公司对内部申购协议书中延边威远房地产开发有限公司营销中心公章真实性提出异议,金玉秀未提供其他证据加以佐证,结合金玉秀提交的收据中“收款人孙艳秀”系案外人王晓雇佣的会计事实,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,对金玉秀主张其与延边恒宇公司、延边威远公司之间存在商品房买卖合同关系的事实无法认定,故本院对金玉秀要求确认其与延边恒宇公司、延边威远公司之间就位于延吉市华府嘉苑1单元403号房屋签订的内部申购协议书有效及周德林、仲伟花返还诉争房屋的诉讼请求,均不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决：驳回金玉秀的诉讼请求。案件受理费2050元,由金玉秀负担。二审中，金玉秀为证明自己的主张提交如下证据：2014年11月6日面积差价款收据一份。证明：2014年11月6日延边恒宇公司向金玉秀退涉案房屋差价款7194元，原面积是40.28平方米，现面积是37.06平方米。金玉秀于2014年11月6日取得涉案房屋并缴纳了相关费用，扣除4380元门牌费等费用后，姓姜的女同志在华府嘉苑临街门市房二楼临时办公室给上诉人退了3813元现金。延边恒宇公司、延边威远公司、周德林、仲伟花对证据的真实性有异议。本院将结合其他证据综合予以评判。本院分别对王晓、孙艳秀、姜红延做了询问笔录，各方当事人对证据的真实性无异议，但对笔录内容提出异议。本院将结合其他证据综合予以评判。本院依据申请到房产局调取了该局物业管理办公室出具的关于延边吉盛物业管理有限公司的相关备案情况说明，各方当事人对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2007年7月8日，王晓以延边恒宇公司项目负责人的身份与延边威远实业有限公司签订《联合建房协议书》，就开发华府家园（华府嘉苑）联合建房一事达成协议，该协议书约定由延边威远实业有限公司下属的威远建安公司进行施工，所有工程款均用房屋冲抵，房屋销售由延边威远实业有限公司代理，延边恒宇公司需要自行销售部分，其售房单价应与延边威远实业有限公司协商后，方可执行。预售开始时，延边恒宇公司应出具售房授权书并提供商品房预售、销售许可证，提供房屋销售合同书及收据等销售有关手续。2008年4月17日，延边恒宇公司与王晓签订《靠挂开发建设合同书》，同意王晓靠挂开发“华府家园”项目，因此发生的一切债权由王晓享有，债务由王晓承担。延边恒宇公司已取得华府嘉苑的商品房预售许可。金玉秀与仲伟花均认可华府嘉苑对面设立了售楼处，金玉秀称在该售楼处签订内部认购协议交纳购房款。但延边恒宇公司与延边威远公司均不认可该售楼处是自己设立的，亦不予认可延边威远房地产开发有限公司菅销中心印章的效力。王晓虽在本次询问笔录中否认孙艳秀是自己聘用的会计，但在吉林省延吉市人民法院审理（2015）延民初字第5067号案件的调查笔录中，承认姜红延是其售楼处工作人员，孙艳秀曾是其聘用的会计。在本案的审理过程中，孙艳秀与姜红延均认可自己是售楼处的职员。延吉市房产局物业管理办公室出具情况说明，延边吉胜物业管理有限公司与延边恒宇房地产开发有限公司签订的华府嘉园小区前期物业委托合同备案的合同服务时间为2017年1月1日起。本院认为：金玉秀在华府嘉苑对面设立的售楼处签订内部认购协议书，该协议书加盖了延边威远房地产开发有限公司营销中心印章，金玉秀分三次交纳的房款收据上也盖有延边威远房地产开有限公司营销中心印章。金玉秀有理由相信该售楼处受延边威远公司的委托公开出售华府嘉苑的房屋，该售楼处的行为构成表见代理，故根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定可以认定2008年3月27日金玉秀与延边威远房地产开发有限公司签订的内部认购协议书有效。延边威远公司不认可设立了该售楼处，也不认可延边威远房地产开发有限公司营销中心印章的效力，但金玉秀和仲伟花的购房合同中均盖有延边威远房地产开发有限公司营销中心的印章，而且在另案（2017）吉24民终1268号民事案件中，延边威远公司以自己的名义与他人签订华府嘉苑的房屋买卖合同，对延边威远公司的抗辩，本院不予支持。诉争房屋的开发单位系延边恒宇公司，金玉秀与延边威远公司之间的房屋买卖合同未得到延边恒宇公司的认可，现亦不予追认，故延边威远公司与金玉秀的房屋买卖合同实际履行不能，延边威远公司应承担相应违约责任。金玉秀主张已合法占有房屋要求周德林、仲伟花返还房屋，但金玉秀未能提供延边恒宇公司向其交付房屋的相关证据，且延边恒宇公司否认向金玉秀交付房屋，故对金玉秀主张，本院不予支持。综上，金玉秀的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初6553号民事判决；二、上诉人金玉秀与被上诉人延边威远房地产开发有限公司于2008年3月27日签订的内部申购协议书有效；三、驳回上诉人金玉秀的其他诉讼请求。一审案件受理费2050元，二审案件受理费2050元，共计4100元，由上诉人金玉秀负担。本判决为终审判决。审判长 林 美审判员 刘晓娟审判员 朴美兰二〇一九年十二月十八日书记员 唐 颖