文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0154民初9163号原告:金科物业服务集团有限公司开州分公司，住所地重庆市开州区云枫街道天宫街二路106号，统一社会信用代码91500234585700773A。负责人：周浪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭春花，女，生于1979年2月25日，汉族，住重庆市开州区。被告：熊伟，男，生于1989年8月21日，汉族，住重庆市开州区。原告金科物业服务集团有限公司开州分公司诉被告熊伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金科物业服务集团有限公司开州分公司的委托诉讼代理人郭春花到庭参加诉讼。被告熊伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告金科物业服务集团有限公司开州分公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告熊伟支付原告2018年1月2日至2019年9月30日的物业服务费2756.23元、违约金2491.10元。事实及理由：2013年7月26日，原告金科物业服务集团有限公司开州分公司与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务费收费标准。被告熊伟于2015年12月10日接房。合同签订后，原告依约履行了合同，被告熊伟自2018年1月2日起拖欠物业服务费至2019年9月30日，经原告多次催收，被告一直没有支付物业服务费。原告为了维护自己的合法权益提起诉讼，请人民法院判如所请。被告熊伟没有到庭参加诉讼，也未向本院提供答辩意见。经审理查明，2013年7月26日，原金科物业服务集团有限公司开县分公司（乙方）与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方就金科XXXX中心实施前期物业管理。合同第九条约定：本物业服务区域内的物业服务收费采取包干制的方式。根据本物业服务区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）1、高层：1.50元/月/平方米（含电梯费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房：2.00元/月/平方米（含电梯费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；3、花园洋房：1.80元/月/平方米（无电梯）；4、……；5、共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收。第十条约定：业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳当月费用的义务。第十七条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，双方于2013年8月22日将《前期物业服务合同》送至原开县国土资源和房屋管理局进行了备案。被告熊伟系金科XXXX中心小区GXX-XXXX号[开州区文峰街道XX大道（东）一段XX号X幢、高层]业主，房屋建筑面积109.56平方米。2015年12月9日接房，自2018年1月2日起至2019年9月30日止，被告熊伟没有支付原告金科物业服务集团有限公司开州分公司的物业管理服务费。2019年8月21日，原告通过在被告门前书面张贴催费通知书催收截止2019年8月30日的物业服务费，被告熊伟仍未缴纳物业服务费用。被告熊伟2018年1月实际欠交物业服务费126.20元。另查明，2018年5月10日，2018年5月12日，2018年12月22日，被告先后三次向原告金科物业服务集团有限公司开州分公司报告其主卧室墙面、院馆墙面、次卧墙面开裂。金科物业服务集团有限公司开州分公司向重庆市金科骏耀房地产开发有限公司反映后，重庆市金科骏耀房地产开发有限公司与被告熊伟就赔偿以及整改方案没能达成一致意见。再查明，金科物业服务集团有限公司开县分公司于2016年11月29日变更登记为金科物业服务集团有限公司开州分公司。金科物业服务集团有限公司开县分公司在为金科XXXX中心提供前期物业服务中对高层物业服务费按1.20元/月/平方米的标准向业主收取。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原告的营业执照、准予变更登记通知书、开户许可证，2、被告熊伟的身份证复印件，3、原金科物业服务集团有限公司开县分公司与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，4、前期物业服务合同备案证明，5、金科.XXXX中心临时管理规约及熊伟签订的承诺书，6、土地房屋权属登记信息查询结果证明，7、缴费通知书及原告在熊伟门上张贴缴费通知书的照片一张，8、业主报事及原告处理记载记录，9、G16-1008物管费欠费明细（截止2019年9月），10、接房手续书，11、原开县公安局给原开县国土房管局出具的关于确定开州金科财富中心70亩（A区）房屋门牌的函以及当事人在法庭上的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。被告熊伟居住的金科XXXX中心小区开发商重庆市金科骏耀房地产开发有限公司与原金科物业服务集团有限公司开县分公司于2013年7月26日签订《前期物业服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。对金科XXXX中心小区全体业主均具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告金科物业服务集团有限公司开州分公司按照合同约定履行了自己的义务，作为业主的被告熊伟应当按照合同约定交纳物业管理服务费用。被告熊伟的房屋建筑面积为109.56平方米，未按期交纳2018年1月2日至2019年8月31日共20个月的物业服务费（126.20元＋1.20元/月/平方米×109.56平方米×19个月=2624.17元，经原告书面催交后，被告熊伟仍未交纳，被告熊伟应当支付给原告金科物业服务集团有限公司开州分公司2018年1月2日至2019年8月31日的物业服务费2624.17元。对于原告主张收取被告熊伟2019年9月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，因原告没提交已催收的相关证据，本院不予支持。原告金科物业服务集团有限公司开州分公司还主张由被告熊伟支付自2018年1月2日至2019年9月30日的违约金2491.10元。原告金科物业服务集团有限公司开州分公司与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定：甲方（重庆市金科骏耀房地产开发有限公司）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准向乙方支付违约金。被告熊伟因其房屋主卧室墙面、院馆墙面、次卧墙面开裂一直没有得到妥善处理而拖欠物业服务费，并非故意不履行合同义务，综合上述情形，本院酌定由被告熊伟承担继续履行支付拖欠物业服务费的违约责任，对原告的该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告熊伟在本判决生效后七日内支付原告金科物业服务集团有限公司开州分公司2018年1月2日至2019年8月31日期间的物业管理服务费2624.17元；二、驳回原告金科物业服务集团有限公司开州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告熊伟负担。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。审 判 员 邹道宏二〇一九年十二月十六日法官助理 吴 伟书 记 员 李 路