福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初11553号 原告：王艳娜，女，1986年6月1日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：吴登科，福建昕悦律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：庄志平，福建昕悦律师事务所实习律师。 被告：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路10号。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈彬，男，该公司工作人员。 原告王艳娜与被告万星（南安）置业有限公司（以下简称“万星置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳娜的委托诉讼代理人吴登科、庄志平，被告万星置业公司的委托诉讼代理人陈彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王艳娜向本院提出诉讼请求：万星置业公司向王艳娜支付逾期交房违约金46185.4元（以已付款447533元为基数,按日万分之二的利率自2018年1月1日起计算至2019年6月1日,共516天）。事实和理由：2017年11月21日，王艳娜与万星置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由王艳娜向万星置业公司购买其开发建设的位于南安市，合同约定房款总金额为447533元。合同签订后，王艳娜依约支付了全部购房款，然而万星置业公司并未按照合同约定在2017年12月31日前向王艳娜交付符合合同约定条件的房产，其行为已构成违约。依据合同补充协议第六条之规定，王艳娜选择继续履行合同，但万星置业公司应当按日向王艳娜支付已付款万分之二的违约金直至实际交付之日即2019年6月1日。 万星置业公司辩称，第一，万星置业公司不存在逾期交房违约情况。万星置业公司开发建设的万星城市广场项目，因市政规划及基础配套建设拖延问题，存在可以据实予以延期交房的合法事由，万星置业公司不存在逾期交房情况。1、万星置业公司开发的工程项目在2017年4月前已全面完工，但由于市政规划道路（凤仪路）未及时施工原因，直至2018年5月28日才竣工验收，万星置业公司的建筑工程消防验收不得不延迟开展进行，直至2019年1月28日才完成验收。2、万星置业公司开发建设的项目在2017年4月前实际上已全面完工满足竣工验收条件，但是由于市政规划道路等建设进度滞后严重影响验收开展工作。3、万星置业公司工程项目在2019年1月28日前已完成五方及消防验收，项目本身已满足交付条件，但是由于连接讼争项目的南金路东侧污水管道工程即南安市市政化改造工程未按照市政规划及时施工完成，直至2019年3月15日才竣工验收，直接影响项目内部雨污排水管道连接到市政污水管道的施工进度。4、根据合同补充协议第五条第5款（4）点约定及第（5）点约定，甲方可以据实予以延期交房。以上因市政规划道路以及污水管网基础配套设施建设拖延事实，可以成为据实予以延期交房的合法理由。在南安市市政化改造工程这一市政基础配套设施于2019年3月15日竣工验收后，应给予讼争项目正常合理的施工时间，处理雨污排水管道工程的连接事宜，故万星置业公司在2019年5月通知办理交房手续，合法合规，不存在逾期交房的违约责任问题。第二，高温、暴雨等天气因素属于不可抗力，符合讼争合同约定可以据实延期交房的事由。因此，除了大暴雨、台风天气外，高温、暴雨天气因素造成的停工天数亦应当作为延期交房时间。首先，根据合同第八条第三款约定，遭遇不可抗力的，出卖人可以据实顺延交房时间。高温、暴雨等天气属于不可抗力，可以作为延期交房的事由。其次，南安市气象局气象资料报告显示，前述天气因素等不可抗力造成讼争工程停工420天。综上，因高温、暴雨等天气因素造成停工天数420天亦应当作为延期交房时间。第三，退一步讲，如果存在逾期交房的违约行为，王艳娜自愿同意接收，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第五条第4项的约定，视为已经按《合同》约定交付房屋，万星置业公司仅需一次性支付3000元违约金，无需承担其他违约金。 本院经审查认定事实如下：万星置业公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。2017年11月21日，王艳娜与万星置业公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件十一《补充协议》等内容。合同约定，王艳娜购买万星置业公司开发的址在南安市，预测建筑面积78.24平方米，单价为每平方米5720元，总价款447533元。第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、详见附件。第二十八条约定，补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第五条约定，1、双方同意该商品房不适用合同第四章第九条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2017年12月31日前将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物、生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件。2、甲方最终的交付期限是指该条约定的交付期限加上根据约定实际发生且可以据实予以延期的期限.3、若乙方尚未按照《合同》及本补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位；（2）乙方未能按期偿付按揭贷款本息导致甲方承担担保责任的情况；（3）办理产权证应预交的费用；（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方有权相应据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无需承担逾期交房的违约责任。……6、除火灾、水灾、飓风、地震等不可抗力的原因外，以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延）：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度的；（2）遇到日降雨量超过60ＭＭ或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度；（4）遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工或影响施工速度，或因市政规划、基础配套设施建设拖延或要求、标准有所更改等，造成无法正常施工或影响施工速度；（5）非甲方原因导致引起的工人停工或罢工；（6）非甲方原因的市政配套项目未完成而造成不能入住；（7）其他非甲方所能控制的因素。第六条第2款约定,甲方如未按《合同》及补充协议规定的最终交付期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方解除《合同》的，甲方应当在买卖双方至房管局办理退房手续完成后30天内退还全部已付款，并向乙方支付累计不超过乙方已付款2%的违约金。第十三条第2款约定，本《合同》及补充协议虽然是由甲方提供，但所有条款均经乙方逐条详细查阅，双方达成共识而填写。乙方放弃以甲方提供格式《合同》而导致《合同》约定无效的主张。合同签订后，王艳娜于2018年1月30日通过银行按揭贷款的方式付清了万星置业公司全部购房款447533元。万星置业公司于2019年5月10日向王艳娜发出一份《交房通知书》，通知王艳娜于2019年5月24日办理交房手续，如王艳娜未能在集中交房期（即2019年6月1日）截止前办理交房手续，万星置业公司将依有关法律法规及合同约定视为王艳娜已同意自动交付，并自动起算物业管理的各项费用。王艳娜至今未办理交房手续。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、万星置业公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，加盖相关单位的印章，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2019年1月28日经消防验收合格。2、万星置业公司提供的《关于建设工程消防验收问题的说明》、《建筑消防设施委托检测合同》、[2017]96号南安市人民政府专题会议纪要、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、《福建省市政工程竣工验收报告》、《南安万星城市广场规划竣工测量总平面图》、《总平面图》，用于证明万星置业公司因市政规划及基础配套建设拖延问题而逾期交房，上述证据能否成为万星置业公司不承担逾期交房责任的免责依据，待之后一并分析认定。3、万星置业公司提供的《天气资料分析报告》，系气象部门出具的证明文件，故对其真实性，予以认定；但因该气象资料系2013年8月2日至2017年9月30日期间的气象证明，而本案合同是2017年11月21日签订，故该些气象资料与本案无关，不能证明万星置业公司因天气原因可以顺延交房。 本院认为，万星置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，王艳娜向万星置业公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，王艳娜与万星置业公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。关于涉案商品房的交付条件，虽然《商品房买卖合同》第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”，但是附件十一《补充协议》第五条第一款约定“双方同意该商品房不适用合同第四章第九条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2017年12月31日前将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物、生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件”，因《补充协议》第五条第一款的约定并不存在明显排除万星置业公司责任、加重王艳娜责任、排除王艳娜主要权利的，故该条款有效，关于商品房交付条件应适用该条款约定。据此，万星置业公司应当在2017年12月31日前，将符合《补充协议》第五条第一款约定条件的商品房交付给王艳娜。但因王艳娜直至2018年1月30日才付清全部购房款，根据《补充协议》第五条第三款“若乙方尚未按照《合同》及本补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位；……则甲方有权相应据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无需承担逾期交房的违约责任”的约定，王艳娜支付购房款的义务应先于万星置业公司交房的义务，因此在王艳娜付清全部购房款之前，万星置业公司有权拒绝交房，故万星置业公司的交房日期可顺延至2018年1月31日。本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司虽通知王艳娜于2019年5月24日办理交房手续，但王艳娜未在规定时间内与万星置业公司办理交房手续，根据万星置业公司的通知，如王艳娜未能在集中交房期（即2019年6月1日）截止前办理交房手续，万星置业公司将依有关法律法规及合同约定视为王艳娜已同意自动交付，并自动起算物业管理的各项费用，据此，万星置业公司自愿同意按2019年6月1日作为交房日，故本院认定本案商品房于2019年6月1日视为交付。万星置业公司现已构成逾期交房，且已超过90日，根据合同约定，王艳娜请求万星置业公司支付逾期交房违约金46185.4元（以已付款447533元为基数,按日万分之二的利率自2018年1月1日起计算至2019年6月1日,共516天），对于符合法律规定的部分即万星置业公司应支付王艳娜自逾期之日即2018年2月1日起至2019年6月1日止（共486日），每日按王艳娜已付购房款447533元的0.02％计算的逾期交房违约金43500元，予以支持；超出法律规定的其他部分，不予支持。万星置业公司辩称，因市政规划道路凤仪路未及时施工，直至2018年5月28日才竣工验收，导致本案建筑工程竣工验收、消防验收不得不迟延开展进行，并提供《关于建设工程消防验收问题的说明》、《建筑消防设施委托检测合同》、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、《总平面图》欲证明其主张；本院认为，本案建筑项目的竣工验收时间晚于2018年5月28日，万星置业公司在合同约定的交房时间前自身并不具备需具备的全部交房条件，因此市政规划道路凤仪路建设拖延的问题不能作为万星置业公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，万星置业公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司又辩称，因南安市市政化改造工程直至2019年3月15日才竣工验收，应给予本案建筑项目正常合理的施工时间，处理雨污排水管道工程的连接事宜，并提供［2017］96号南安市人民政府专题会议纪要、《福建省市政工程竣工验收报告》、《南安万星城市广场规划竣工测量总平面图》欲证明其主张；本院认为，南安市市政化改造工程于2018年10月15日开工，于2019年3月15日竣工验收，系发生在万星置业公司迟延履行交房义务之后，故上述情况依法不能成为免除万星置业公司责任的理由，万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司再辩称，根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第五条第4项的约定，万星置业公司仅需一次性支付违约金3000元，但这违约金3000元针对的是交付的房屋不符合交付条件，本案并不属于该情形，故对该辩称，不予采纳。 综上所述，本院对王艳娜的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后三十日内支付王艳娜逾期交房违约金43500元； 二、驳回王艳娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费955元，减半收取计478元，由王艳娜负担46元，由万星（南安）置业有限公司负担432元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇一九年十二月二十七日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。