广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0604民初11472号 原告:罗健行，男，汉族，1988年3月22日出生，住广东省佛山市禅城区。 委托诉讼代理人:黄发林，广东泛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖徽玲，广东泛邦律师事务所律师。 被告：佛山龙德宝汽车销售服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎禅西大道18号，统一社会信用代码914406005863631239。 法定代表人：胡光晓。 被告：北京宝日汽车销售有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠路5号C403，统一社会信用代码91110105736482428Y。 法定代表人：胡光晓。 被告：胡光晓，男，汉族，1972年9月19日出生，住北京市朝阳区。 被告：广东宝骏汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇兴业大道1号，统一社会信用代码914401017076801933。 法定代表人：李旺兴。 委托诉讼代理人：丁兵，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文道军，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。 第三人：广东省佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道古灶村，组织机构代码74554668-1。 负责人：区锦。 委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。 原告罗健行与被告佛山龙德宝汽车销售服务有限公司（以下简称“龙德宝公司”）、北京宝日汽车销售有限公司（以下简称“宝日公司”）、胡光晓、广东宝骏汽车销售有限公司（以下简称“宝骏公司”）、第三人广东省佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社（以下简称“第三人”）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法由审判员林波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告暨被告龙德宝公司、宝日公司法定代表人胡光晓，被告宝骏公司委托诉讼代理人，第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认四被告签订的《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》无效；2、本案诉讼费由四被告承担。 事实与理由：2013年、2014年，龙德宝公司以需要资金周转为由分两批向原告借款共计1700万元并签订合同，双方约定了月利率，借款期限，律师费用承担等内容，且约定宝日公司、胡光晓对上述债务承担连带清偿责任。上述借款期限届满后，龙德宝公司、宝日公司、胡光晓未能履行还款义务，原告于2015年4月21日向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，佛山市禅城区人民法院经过审理后作出了（2015)佛城法民三初字第1195号《民事判决书》，判决龙德宝公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告清偿借款本金1700万元及利息和律师费20万元；宝日公司、胡光晓对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效日期为2015年10月28日。判决生效后，龙德宝公司、宝日公司、胡光晓仍无履行判决义务，原告向法院申请强制执行，但无财产可供执行。后经原告调查，2015年7月9日，四被告签订了《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》，合同约定甲方（宝日公司）以第三人名义报建的六栋建筑物中的其中两栋及配套设施（其中一栋建筑物为现有宝马4S店，占地面积18850.57平方米、建筑面积为22600平方米；另一栋建筑物为高端汽车技术人才培训基地，占地面积为2100±平方米，建筑面积为6994.8平方米）租赁给乙方（宝骏公司）；合同第二条约定租赁期限从本合同签订之日起至2031年12月3日；合同第三条约定租赁期限内的总租金为人民币41276638元，乙方（宝骏公司）同意一次性将租赁期间的总租金支付给甲方（宝日公司）。四被告签订《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》后进行了交接，由宝骏公司占有、使用该租赁建筑物。四被告签订的《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》在原告起诉之后，《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》中租赁建筑物的建筑面积为29594.8平方米，租赁期限至2031年12月31日止，总租金为人民币41276638元，即每平方米约为7.1元/月。该建筑物所在地为商业繁茂地段，但每平方米月租仅为7.1元，租金明显严重低于市场价，四被告签订合同时系恶意取得租赁物，已严重损害原告作为债权人的合法利益。因此，四被告签订的《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》系严重低于市场价进行交易，导致原告的债权得不到实现，存在恶意串通，损害债权人（第三人）利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，应当认定《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》无效。 被告龙德宝公司、宝日公司、胡光晓辩称，对原告的起诉无异议，同意原告的诉请，且确认原告诉状中的事实与理由部分。 被告宝骏公司辩称，1、本案四被告的确有资产转让、厂房租赁、土地转租等交易。龙德宝公司因资金问题出现经营困境，除了欠有大笔借款外，还拖欠第三人大笔土地租金未付，第三人已经发出最后通牒，如果租金再不支付将收回土地，可能造成龙德宝公司情况进一步恶化，在这种情况下，龙德宝公司法定代表人胡光晓向宝骏公司求助，也恰巧宝骏公司需要这样一个现成的4S店，双方就针对厂房、土地以及店内设备等资产达成了一揽子并购交易，并按照标的性质分别签订了《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》、《土地使用权租赁合同》、《资产转让协议书》等合约，并已经履行交割完毕，其中《土地使用权租赁合同》由宝骏公司与第三人正在履行中。而并非仅仅针对厂房的租赁合同问题。2、本案中宝骏公司并不存在恶意串通行为。从宝骏公司提供的《资产转让协议书》来看，在前言部分已经清楚阐述各方的合同目的，即宝骏公司需要这个4S店，从龙德宝公司角度来看可以看出是为了帮助其整合资源缓解或解决困境，从这一点来看，已经看出宝骏公司同意这笔交易完全出于善意；同时，合同各方也从并未回避龙德宝公司的债务问题，并且将龙德宝公司的债务清清楚楚列在合同附件。如果想串通龙德宝公司损害债权人利益，是不可能把债权人全部写到合同里的。3、从交易价格来看，通过以下核算，所有交易并不存在严重低于市场价进行交易：（1）首先来看本案的《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》的租金成本。如前所述，该地上建筑物（厂房）应当与土地租赁成本合并计算每一建筑面积租金成本，根据计算（4S店建筑面积22600平方米，食堂6994.8平方米，合计建筑面积29594.8平方米，2015-2031年16年租金合计41276638元;需要单独支付租金的土地面积18850.57平方米，测算总租金为89890617元，厂房加土地租金合计人民币131167255元，折合建筑面积每月23.08元/平方米。（2）再说设备等资产的价格。涉案设备均是宝马4S店专用设备，必须从宝马指定供应商采购。根据估算，这些设备均系2012年购置，到2015年仅剩不到两年残值，就算不考虑折旧和负债情况，即使全新重置也不过一两千万，同时，因宝骏公司已经支付了厂房租金，当然不应当存在装修项目转让问题，另据查，因龙德宝公司的经营状况不好，宝马已经撤销了对其授权许可，现在涉案4S店的许可系重新从宝马官方获得，因此，现金3000万的收购价格也远远超过当期市场重置价格。（3）除了上述成本外，宝骏公司在此次交易中还有两个非常重要的隐性成本，其一是该物业所有的管理、安防、绿化、卫生、消防等等全部由宝骏公司自己负责；其二是这个宝骏公司要一次性现金支付，有产生一大笔资金占用成本。通过以上核算，宝骏公司收购这个4S店的总成本超过了1.5个亿，就算购买一套有产权的厂房重置一个4S店也用不到这么大笔资金。4、从实际履行情况来看，除土地租金按照合同按期向第三人支付外，其他资产和厂房租金均已交割完毕，而且均以现金支付。其中包括支付给第三人的龙德宝公司拖欠的租金以及员工工资、会员赔偿等清偿款项。5、从原告诉请来看，不仅涉及到龙德宝公司和宝骏公司之间的租赁合同问题，还涉及到与其不可分割的宝骏公司与第三人签订的《土地使用权租赁合同》问题，影响面也非常广泛，如果无效合同必然会同时损害第三人利益进而影响到村民利益。综上所述，请驳回原告诉讼请求。 第三人述称，1、土地和地上建筑物在使用时是不可分的，地上建筑物的使用权需随土地的使用权结合在一起，才具备完整的使用权。2、我方与宝骏公司签订的《土地使用权租赁合同》合法有效；宝骏公司取得承租范围内土地的使用权，此时，其通过协议的方式从前手承租者（即宝日公司）处取得前手在承租范围土地上投资建造的建筑物的使用权，与其向第三人承租的土地一起构成完整的建筑物的使用权，第三人认为符合交易习惯和正常的交易流程。3、宝骏公司取得承租范围内土地的使用权的情况下，在该土地范围内的地上建筑物的使用权也应归宝骏公司支配，否则，将会使得土地和地上建筑物的使用权分离，不符合法律规定，也无法实际执行。4、至于其取得地上建筑物的对价是否符合市场规律，第三人无权作出评价，也与第三人无关。而且第三人认为：在当时宝日公司拖欠一千多万租金无力支付、面临承租的土地及地上建筑物马上被出租方无偿收回的紧急情形下，宝骏公司的投入反而是为宝日公司挽回了极大的经济损失，并没有损害其债权人的利益。其与被告宝日公司所签订的协议应当是合法有效的。如原告认为交易价格影响了其利益，那么本案应当是撤销之诉，而不应当是合同无效之诉，原告的合同无效之诉请不应得到支持。 诉讼中，各方当事人围绕原告诉讼请求提交了证据。 原告： 1、原告身份证、被告身份证及企业信用信息公示系统查询表。拟证明原被告诉讼主体资格。 2、（2015）佛城法民三初字第1195号民事判决书及生效证明。（2015）佛城法执字第5249号-1执行裁定书。拟证明本案原告对被告龙德宝公司、宝日公司、胡光晓享有大额债权，并且没有得到丝毫的偿付。该案立案时间是2015年4月21日，开庭审理时间是2015年8月6日，判决书生效日期为2015年10月28日。 3、租赁合同一份，履约责任保证书一份，龙德宝债务清单一份（债务清单第一行显示本案原告的债权情况）。证明四被告在明知被告龙德宝公司对外欠有大额债务（约3.3个亿）的情况下将其自有资产以每平方米7.1元/月的租金与被告宝骏公司签署租赁合同，转移财产，合同各方恶意串通损害原告的利益。 4、下朗郎丰工业园铺位（厂房）租赁合同2份（承租方分别为吴强华、冯耀铭）、下朗村承包厂房、仓库、铺位（厂房）租赁合同、禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）3张（编号0032514、0032562、0031232）。拟证明在涉案宝日汽车综合产业园租赁合同的签订时间该租赁物附近的厂房租赁租金为每月50元每平方米，因此涉案厂房的租赁价格明显低于市场价格。 被告宝骏公司： 1、厂房租金支付凭证（其中收款人为第三人的金额为12322843.2元，收款人为胡光晓的金额为29000000元，其中有1000000元暂时无法提供转账凭证）。拟证明厂房租金41276638元已经支付完毕。 2、土地使用权租赁合同及付款凭证。拟证明除厂房租金外，占地需要单独租赁，16年租期共需要支付给村委的土地租金合计89890617元。 3、土地使用权租金付款凭证、发票。拟证明土地使用权租赁合同正在履行，已经支付至2017年3月。 4、资产转让协议书。拟证明①除厂房和土地租金外，还斥资3000万现金收购4S店设备等资产，3000万已经支付完毕；②收购的合同目的系帮助被告龙德宝公司盘活资产，同时，把债权债务摆在台面光明正大收购，并不存在恶意更不存在串通的主客观行为。 5、收条、付款对账单及银行转账凭证。拟证明3000万元资产转让款已经支付。 6、代付款证明及付款人身份证。拟证明证明人转账给胡光晓的款项系代付相应资产转让款、厂房租金和土地租金。 7、宝马公司授权书（宝马公司通过邮件发送）。拟证明宝马授权系被告宝骏公司重新取得，并不是从被告龙德宝公司处转让取得。 8、宝马公司指定供应商资料。拟证明：①设备系宝马公司指定供应商供应；②设备都有明码标价。 9、广东宝骏汽车销售服务有限公司、禅城分公司和广州市宝骏汽车销售服务有限公司工商登记信息。拟证明广东宝骏与广州宝骏为关联公司。 经本院审查，对原告提交的证据，其中证据1-3的真实性予以确认，其中证据4由于缺乏其他有力证据佐证，故不予采纳。对被告宝骏公司提交的证据，其中证据1有1000000元无法提供转账凭证，故本院对其真实性不予确认，至于证据1中的其余证据，本院对其真实性予以确认。其中证据2-6、9的真实性予以确认。其中证据7-8，由于无原件核对，故本院对其真实性不予确认。 其余被告及第三人均未提交证据。 另外，诉讼中，本院依职权调取（2016）粤0604民初11171号民事判决书及裁判文书生效证明、规划总平面图、第三人与宝日公司于2011年12月30日签订的《土地使用权租赁合同》、土地使用权证[佛禅集用（2012）第100395号]含宗地图、建筑工程施工许可证（编号：4406012013082703）、建设工程规划许可证（建字第440604201300254号）、建筑工程施工许可证（编号：4406012013082702）、建设工程规划许可证（建字第440604201300262号）。对上述本院调取的证据的真实性，本院予以确认。 诉讼中，原告申请对被告宝骏公司签署《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》时两栋建筑物的市场租赁价格及包含土地价格在内的两栋建筑物的市场租赁价格进行评估。本院依法委托广东海科资产价格评估有限公司进行评估。 经审理查明： 2015年7月9日，被告宝日公司（甲方、出租方）、宝骏公司（乙方、承租方）、龙德宝公司（丙方）、胡光晓（丁方、担保方）签订了《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》，合同约定甲方将与第三人签订的《土地使用权租赁合同》、《土地租赁补充协议》租赁土地上自资兴建的六栋建筑物中的其中两栋建筑物（其中一栋建筑物为现宝马4S店，占地面积18850.57平方米、建筑面积为22600平方米；另一栋建筑物为高端汽车技术人才培训基地，占地面积为2100±平方米，建筑面积为6994.8平方米）租赁给乙方；租赁期限从合同签订之日起至2031年12月31日；租赁期限内的总租金为41276638元，乙方同意一次性将租赁期间的总租金支付给甲方。 2019年4月25日，本院出具司法鉴定委托书，委托广东海科资产价格评估有限公司进行相关评估。 2019年8月26日，广东海科资产价格评估有限公司出具《关于收费说明的函》，要求收取相关评估费。 2019年9月5日，本院向原告邮寄《通知书》，要求原告于收到通知书之日起7日内向广东海科资产价格评估有限公司缴纳评估费并附上述广东海科资产价格评估有限公司的《关于收费说明的函》，逾期交纳、少缴纳或不交纳，将视为其自行撤回评估申请。原告委托诉讼代理人于2019年9月6日签收。 2019年10月24日，本院组织广东海科资产价格评估有限公司相关工作人员及各方当事人进行现场勘查。 2019年12月3日，广东海科资产价格评估有限公司出具《关于收取现场勘察费用的函》，称由于申请方至今一直未有缴纳评估费用，在与委托方沟通后，确定本次委托只收取现场勘察费用4000元，退回本次委托所有相关材料。 另查明一，经本院询问，被告胡光晓陈述如下：2015年6月，因为销售的客观问题，佛山龙德宝公司及宝日公司向宝骏公司借钱，如没有物品抵押无法借钱，我方就将韶关龙德宝公司股权及土地以6700万元卖给宝骏公司。当中由于客户及银行问题，有一个诉讼保全，是交通银行佛山分行将韶关龙德宝公司股权查封，导致无法转让。当时就想宝骏公司借债2亿给佛山龙德宝公司及宝日公司，我方就将佛山龙德宝公司的管理权交给宝骏公司。在转让韶关龙德宝公司股权协议签订后，宝骏公司的借款6千万已经陆续到账。佛山龙德宝公司当时有3.3个亿的债务，但有2个亿的债务是可以流转的。宝骏公司想先接管佛山龙德宝公司，然后再付1.4个亿左右的借款。宝骏公司签署的所有合同都没有给我方。宝骏公司另外帮我方支付了1200万元租金给村里，另外的1.3亿还未给付我方，各方就对我提起了诉讼，宝骏公司还让我签署了涉案租赁合同，为了抵抗其他债务人，也是为了保护宝日公司，宝骏公司就不要韶关龙德宝公司，只要佛山龙德宝公司，签订租赁合同后再陆续给我1.4个亿。签涉案租赁合同前，宝骏公司先付了村里1200万元，当时宝骏公司还要求我方遣散员工，等我还钱后，宝骏公司再将佛山龙德宝公司还给我，除了给村里的1200万元，除了有关韶关龙德宝公司事情有签订协议外，2个亿的事情没有签订协议，由于之前已经很爽快地给了6000万元，我方就很放心的相信了宝骏公司。整个区域我方花费了差不多2个亿，根本不可能以4000万元的金额转租给宝骏公司。而且我方一直强调的是代管，没有签订代管合同，但有移交所有维修设备、办公设备、账本、凭证的手续。试乘试驾车汽车有移交，用于销售的汽车没有移交。宝骏公司现在还有经营。开始有转让合同，但宝骏公司说为了不让债主闹事，才签订涉案租赁合同，也不会以300多万的价格。当时有个债主来要债，宝骏公司说帮我偿还，前提是要将2号培训楼给他，但宝骏公司最终也没有偿还。当时在与宝骏公司签订的转让合同中有写明佛山龙德宝公司有3.3个亿的债务。租赁合同所涉及的建筑花费将近1.7亿左右建成。租赁合同所涉及的建筑所占土地每年要交510万元租金给村里。当时宝骏公司说进驻后还要借1.3亿给我方，建筑物在正常情况下可以卖5个亿，如果出租我方无法估计。龙德宝公司与宝日公司、宝骏公司签署涉案租赁合同时，原告起诉我们的事情，我方知情，也有告知宝骏公司。转租价为2个亿，不是4千万。至今三被告没有还钱给原告。我个人、龙德宝公司、宝日公司没有财产能够偿还相关债务。三被告与宝骏公司签订涉案租赁合同后，宝骏公司没有向我方支付4127万元。签订涉案租赁合同后没有支付过任何费用给我方。仅给过6千万和给村里的1200多万元。 另查明二，2015年8月11日，本院作出（2015）佛城法民三初字第1195号民事判决书，判决：一、龙德宝公司向原告清偿借款本金1200万元及利息（从2015年7月19日起，按照中国人民银行同期一年期以内贷款基准利率的四倍，计算至实际清偿之日止）；二、龙德宝公司向原告清偿借款本金500万元及利息（从2015年7月19日起，按照中国人民银行同期六个月以内贷款基准利率的四倍，计算至实际清偿之日止）；三、龙德宝公司向原告支付律师费20万元；四、胡光晓、宝日公司及案外人北京中融信贸易有限公司、北京依艾伟业科技发展有限公司、天津龙宝行汽车销售服务有限公司对上述判决第一、二、三项确定的债务承担连带清偿责任等。该判决于2015年10月28日发生法律效力。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。 本案的争议焦点为：四被告签订的《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》是否严重低于市场价进行交易，导致原告的债权得不到实现，存在恶意串通，损害债权人（第三人）利益，对此原告应承担举证责任。诉讼中，原告申请对被告宝骏公司签署《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》时两栋建筑物的市场租赁价格及包含土地价格在内的两栋建筑物的市场租赁价格进行评估，本院依法委托广东海科资产价格评估有限公司进行评估。后本院向原告书面告知限期预交评估费用及相应的法律后果，但原告并未在本院指定的期限内预交评估费用。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内不预交鉴定费用，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果，因此原告应承担举证不能的法律后果。综合以上分析，原告主张案涉《宝日汽车综合服务产业园租赁合同》严重低于市场价进行交易，导致原告的债权得不到实现，存在恶意串通，损害债权人利益，并诉请确认该合同无效，缺乏事实和法律依据，因此本院不予支持。 综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决如下： 驳回原告罗健行的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取为124092元，由原告罗健行承担。原告罗健行应于收到本判决书之日起七日内向广东海科资产价格评估有限公司缴纳现场勘查费用4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员 林 波 二〇一九年十二月五日 书记员 陈佳颖