北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初38399号原告：朱欣佳，女，1979年12月19日出生，汉族，金融街控股股份有限公司员工，住北京市东城区。委托代理人：朱志谦（朱欣佳之夫），1979年3月7日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京庄胜崇光百货商场，住所地北京市西城区宣武门外大街8号。法定代表人：王学军，总经理。委托代理人：于凤云，女，北京庄胜崇光百货商场职员。原告朱欣佳诉被告北京庄胜崇光百货商场（以下简称庄胜商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱欣佳的委托诉讼代理人朱志谦，被告庄胜商场之委托代理人于凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱欣佳向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付2018年2月1日至2019年7月31日租金，合计52059.06元；2．判令被告支付迟延支付租金的违约金（①2017年3月租金的违约金94.48元；②2017年4月租金的违约金357.4元；③2017年5月租金的违约金396.27元；④2017年6月租金的违约金354.7元；⑤2017年7月租金的违约金363.34元；⑥2017年8月租金的违约金361.18元；⑦2017年9月租金的违约金359.02元；⑧2017年10月租金的违约金362.26元；⑨2017年11月租金的违约金363.87元；⑩2017年12月租金的违约金364.42元；??2018年1月租金的违约金364.96元；??2018年2月1日至2019年7月31日每月租金的违约金（每月以2892.17元为基数，每日按万分之二计算，每月租金的违约金自当月21日起至实际给付之日止）；3．判令被告支付自2019年8月1日北京市第二中级人民法院判决生效至北京庄胜房地产开发有限公司执行法院判决，返还房款和印花税、给付利息之日的租金收入及违约金（租金收入及违约金另行计算）；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年11月6日本人作为买受人，与北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称开发公司）签订编号为××的《北京市商品房预售合同》，购买了北京××号商铺，并在开发公司的安排下，同时与被告庄胜商场及开发公司签订了协议书。庄胜商场作为承租人租赁××号商铺，并按照不同时段约定了租金标准和违约金标准。租赁期自合同签订之日起至2025年8月31日，租金支付时间是每月20日之前支付。承租人迟延支付租金的，应按日向买受人支付所欠租金金额万分之二的违约金。合同签订后，我方依约支付了购房款，开发公司向庄胜商场交付了房屋。根据协议书约定，2016年6月1日至2021年5月31日，每月租金是2892.17元。从2016年8月开始，庄胜商场每月租金总是不按时支付，2017年3月份的租金迟延至2017年9月11日支付，2017年4月份租金迟延至2019年2月11日支付，2017年6月份租金迟延至2019年4月8日支付，2017年5月份租金和7月份租金迟延至2019年5月24日支付，2017年8月份租金迟延至2019年6月20日支付，2017年9月份租金迟延至2019年7月17日支付。截至起诉之日，庄胜商场未支付2017年10月份及以后月份的租金，也没有支付迟延支付租金的违约金，被告庄胜商场的行为已构成违约。同时，鉴于开发公司严重迟延办理房屋所有权证构成根本违约，本人于2019年1月向西城法院提出诉讼，要求解除商品房预售合同、开发公司退还房款、印花税，并支付利息。西城法院于2019年4月15日作出（2019）京0102民初1759号民事判决，开发公司不服一审判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院于7月30日作出（2019）京02民终9085号终审判决，驳回上诉，维持原判。判决书于2019年8月1日送达我方。根据判决书要求，开发公司应于判决生效之日起十日内返还房款、印花税及给付利息。但该公司至今并未按要求执行判决。由于开发公司未按判决要求返还房款、印花税及给付利息，我方无法按判决要求办理解除××号商铺的预售登记备案手续，商品房预售合同实际上并没有解除。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，基于我方已就××商铺支付完全部购房款且已经取得开发公司交付并实际占有使用该商铺的事实，我方应当被认定为物权法第六章所称的业主。在开发公司与我方的商品房销售合同撤销前，三方租约仍然存在，庄胜商场仍实际使用该商铺，该商铺租赁收入应仍属于我方。庄胜商场迟付租金继续构成对我方权益的侵占，故仍应偿付租金并计算罚息。因此，庄胜商场应继续支付商品房销售合同撤销前的租金收入，并支付逾期支付租金的违约金。由于庄胜商场是开发公司选定的，签订的是三方协议，并且由于开发公司没有执行法院判决也造成了被告进一步拖欠商铺租金，所以开发公司对被告拖欠租金也存在一定的责任，我方保留向开发公司做进一步追诉的权利。庄胜商场辩称，对于原告所提到的2018年2月1日至2019年7月31日的租金合计52059.06元，这个没有问题，确实是欠付这18个月的租金。对于第二个要求延迟支付租金的违约金，因为这个已经确实都支付了，原告从来没有申请过这部分违约金，而且计算违约金的方式，我们也觉得这个日万分之二有些过高。第三，二中院已经于2019年7月30号作出了一个终审的判决，开发公司与原告已经解除了买卖合同，所以原告不再是业主，所以没有商铺的权限，我们没有义务再支付租金。第四条诉讼费的话我方是可以承担的。本院经审理认定事实如下：2005年11月6日，原告朱欣佳（买受人）与案外人开发公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：朱欣佳购买开发公司开发的宣武区××号商铺。同日，朱欣佳作为买受人，开发公司作为出卖人，庄胜商场作为承租人，三方签订《协议书》，约定朱欣佳将××号商铺出租给庄胜商场，租赁期限自合同签订时起至2025年8月31日止，其中2016年6月1日至2021年5月31日期间的租金标准为每月2892.17元，租金的支付日期为每月20日之前。协议第三条第（三）款约定，上述租金标准为税前租金，承租人有权以代扣代缴形式向政府支付应由买受人交纳的税费。协议第八条约定：承租人迟延支付租金，应按日向买受人支付所欠租金金额万分之二的违约金。合同签订后，朱欣佳依约支付了购房款，开发公司将房屋交付庄胜商场使用，庄胜商场每月以税后2699.36元的标准向朱欣佳支付租金至2018年1月。2017年3月的租金庄胜公司于2017年9月11日支付，2017年4月的租金于2019年2月11日支付，2017年5月及7月的租金于2019年5月24日支付，2017年6月租金于2019年4月8日支付，2017年8月租金于2019年6月20日支付，2017年9月租金于2019年7月17日支付，2017年10月租金于2019年8月21日支付，2017年11月租金于2019年9月24日支付，2017年12月租金于2019年10月25日支付，2018年1月租金于2019年11月26日支付。此后，朱欣佳以开发公司未能在约定期限内为其办理涉案商铺的产权证书为由，起诉至本院，要求解除其与开发公司之间于签订的《北京市商品房预售合同》、要求开发公司退还其已支付的购房款和印花税并支付利息。本院经审理于2019年4月15日作出（2019）京0102民初1759号民事判决，判令解除了朱欣佳与开发公司签订的《北京市商品房预售合同》，并判决开发公司退还购房款、印花税并支付利息。判决后，开发公司提起上诉。2019年7月30日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终9085号民事判决，驳回上诉，维持原审判决。本院认为，依法成立的合同受法律保护。朱欣佳与庄胜商场签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。涉案《协议书》签订后，朱欣佳依约向庄胜商场交付了涉案房屋，庄胜商场未按约定向朱欣佳支付租金，现朱欣佳要求庄胜商场支付2018年2月1日至2019年7月31日的租金，庄胜商场不持异议，本院对此予以确认。庄胜商场在合同履行期间，未按约定时间向朱欣佳支付租金，构成违约，朱欣佳要求庄胜商场支付违约金的请求正当且标准并未过高，本院予以支持，但朱欣佳结算的数额有误，本院予以重新核算。庄胜商场的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。2019年7月30日，经法院判决，朱欣佳已就涉案商铺解除了与开发公司的买卖合同，因此，朱欣佳已无权再向庄胜商场出租涉案商铺，故朱欣佳主张2019年8月1日之后的租金及违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京庄胜崇光百货商场向原告朱欣佳支付2018年2月1日至2019年7月31日期间的租金52059.06元。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京庄胜崇光百货商场向原告朱欣佳支付2017年3月至2018年1月延期支付租金的违约金3735.96元。三、因逾期支付2018年2月1日至2019年7月31日期间的租金，被告北京庄胜崇光百货商场自本判决生效之日起七日内给付原告朱欣佳违约金（各期违约金的计算方法是：以月租金2892.17元为基数，按照日万分之二的标准，自2018年2月起每月自21日计算至实际给付之日止）。四、驳回原告朱欣佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，由被告北京庄胜崇光百货商场负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩涛二〇一九年十二月二日书记员  林彤