福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0423民初1478号 原告：福州凯鑫物业服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路222号金牛山花园2#楼09店面。 法定代表人：陈超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏云水，男，该公司工作人员。 被告：黄向阳，男，汉族，1970年9月20日出生，住福建省清流县。 被告：上官翠群，女，汉族，1971年11月16日出生，住福建省清流县。 原告福州凯鑫物业服务有限公司（以下简称凯鑫物业公司）与被告黄向阳、上官翠群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯鑫物业公司的委托诉讼代理人魏云水,被告黄向阳、上官翠群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.黄向阳、上官翠群缴纳所欠费用：2017年1月到2018年3月公共水电费115.5元,2017年1月到2018年4月共16个月物业费1589.2元（180.59㎡×0.55元/㎡=99.3元/月,16个月×99.3元/月=1589.2元），两项合计1704.7元；2.支付2017年1月到2019年8月共32个月的违约金3145.8元；3.承担本案诉讼费用。事实与理由：黄向阳、上官翠群是文华新城9幢606室业主，依据《福建省前期物业服务合同》第七条物业服务费的标准和收取办法(三)收费起始时间中约定业主应于每月20日向物业服务公司支付物业服务费。依据《清流县物业服务合同》第七条物业服务费(四)业主应于每月20日前向物业服务公司支付物业服务费。但黄向阳、上官翠群未按时缴纳物业费，拖欠2017年1月至2018年3月的公摊水电费用115.5元、2017年1月至2018年4月物业管理费1589.2元，并应按照合同第十五条约定支付按日千分之二标准计算的违约金3145.8元。 黄向阳、上官翠群辩称：1.凯鑫物业公司没有按约履行合同在先。合同第三条乙方提供物业服务的主要内容中明确写明第(二)款负责本物业共用部分的日常维修，养护和管理。(四)负责本物业公共区域的清洁卫生，垃圾清运等。(五)负责本物业公共园林，景观及没施的养护和管理。(六)负责维护木物业管理区域内的公共积序并协助做好安全防范工作。根据本协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，而其所居住的文华新城9、10、11号楼前很多业主种菜，环境恶劣，水沟常年堵塞，特别是5.19大水造成6.8.9号楼业主严重损失。其次，其所居住的九号楼底的车库及柴火间走廊非常乱，养鸡、养兔子什么都有，并且不时有学生在里面抽烟打闹破坏机动车辆，楼梯间墙面损坏。经向物管反映未果。以上事实表明，本小区物管没有按约履行合同在先。2.车库门前不时有汽车至是非小区业主的汽车乱停乱放，汽年不能出库，耽误出行时间。均向值班保安反应，也不能快速解决问题。3.文华新城各楼门前卫生状况太差，杂草从生，无人问津。4.在上一次物业起诉后，其在第三天就交清2016-2017年整年的物业费，可是物业公司承诺的事项没有做到，只是到家问了几个问题，之后没有任何动静了。5.2017年的一个深夜其放在楼下车库走廊的摩托车电瓶被盗，之后一段时间摩托车被坏得面目全非，去物业看监控才发现，小区监控百分之八十已经无用，就连九号楼入口这么重要的区域都无监控，因为物业公司拖欠保安人员工资，保安从晚上12点后就无人值守。基于上述理由，要求凯鑫物业公司撤销将其列为被告，同时对其提出的要求做出答复。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（凯鑫物业公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、《福建省前期物业服务合同》、《清流县物业服务合同》、9#楼欠费一览表），本院予以确认，并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 凯鑫物业公司提交的催款函一份，证明在2019年6月3日寄送物业费催款函的事实，黄向阳、上官翠群质证认为当时误以为是目前服务物业公司寄送的材料，所以才签收。本院认为，双方对该证据的真实性、关联性无异议，本院予以确认。黄向阳、上官翠群的提交照片一组，证明物业没有尽到管理责任，小区环境脏乱差。凯鑫物业公司质证认为，该组照片没有拍照时间、拍照人，除其中一张有显示文华配电箱照片外其余照片地点无法确认，因此对该组证据的真实性、合法性不予认可。本院认为，黄向阳、上官翠群不能说明该组照片拍摄的具体时间、地点等信息，该照片不符合证据的形式要件，经庭审质证，凯鑫物业公司亦不予认可，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为可以确认案件事实如下： 凯鑫物业公司系“清流县文华新城小区”的前期物业管理企业，其与开发商福建省三明弘林房地产开发有限公司于2013年9月30日签订《福建省前期物业服务合同》，合同期限自2013年10月15日起至2016年10月14日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。清流县文华新城小区业主委员会（以下简称文华新城业委会）于2014年9月20日成立，于2014年9月30日向清流县住房和城乡规划建设局备案。 2015年5月16日，文华新城业委会与凯鑫物业公司签订了《清流县物业服务合同》。双方约定，由凯鑫物业公司为黄向阳、上官翠群所在的文华新城小区提供物业服务，服务期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。该合同第三条约定了物业服务的主要内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等。第七条约定了物业服务费，物业服务费按建筑面积计算交纳；多层住宅按照0.55元/月.平方米收取，小高层（九层以下）住宅按照0.65元/月.平方米收取，高层（十层以上）住宅按照0.7元/月.平方米收取，（不含公共水电分摊费，含业委会委托代收的综合服务费0.05元/月·平方米）；物业服务费用按月收取，业主应于每月20日前履行交纳物业服务费的义务；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月产生的实际金额由相关业主分摊支付。此外，双方还就其他事项进行了约定。黄向阳、上官翠群系文华新城9幢606室房屋的业主，该房屋系多层住宅，房屋建筑面积为180.59平方米。黄向阳、上官翠群尚未交纳自2017年1月到2018年3月的公共水电费115.5元、自2017年1月到2018年4月的物业服务费1589.19元。 另查明，凯鑫物业公司曾于2017年2月向本院起诉，要求黄向阳、上官翠群缴纳物业费，后经协商撤诉。2019年11月18日，凯鑫物业公司再次诉至本院，要求黄向阳、上官翠群按期缴纳相应物业费及违约金。 本院认为，本案系因物业费支付而引发的物业服务合同纠纷。首先，文华新城业委会与凯鑫物业公司签订了《清流县物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对全体小区业主均具有法律约束力。凯鑫物业公司为案涉小区提供了物业服务，黄向阳、上官翠群作为业主，应当依据国务院《物业管理条例》的规定以及《清流县物业服务合同》的约定，负有交纳物业服务费、公摊水电费的义务。其次，黄向阳、上官翠群认为凯鑫物业公司未尽职履行物业管理职责，导致公共卫生脏乱、车辆乱停放、保安措施不到位等，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。凯鑫物业公司在接受文华新城业委会委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，黄向阳、上官翠群等业主也可以根据《清流县物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。再次，对《物业服务合同》的履行，应考虑物业服务是群体性服务，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益，对已经缴纳物业服务费的业主亦不公平。因此，对黄向阳、上官翠群拒绝缴纳物业费的抗辩意见，本院不予采信。关于凯鑫物业公司主张黄向阳、上官翠群支付违约金3145.8元的请求，因未向法庭明确说明该违约金的计算方式、标准，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、黄向阳、上官翠群于本判决生效之日起五日内支付福州凯鑫物业服务有限公司物业服务费1589.19元（2017年1月到2018年4月）； 二、黄向阳、上官翠群于本判决生效之日起五日内支付福州凯鑫物业服务有限公司公摊水电费115.5元（自2017年1月至2018年3月止）； 三、驳回福州凯鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由黄向阳、上官翠群负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  赖伟华 二〇一九年十二月十六日 书记员  刘水清 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。