甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初11046号原告：秦某。被告：兰州中宇房地产开发有限公司。法定代表人：董祖生，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨宝武，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邢煜，甘肃现代发展律师事务所律师。原告秦某与被告兰州中宇房地产开发有限公司（以下简称中宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦某与被告中宇公司的委托诉讼代理人杨宝武、邢煜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还合同约定面积与产权登记面积不符，被告多收的房款1094.1元；2、判令被告支付未在规定期限内办理房产权属证书的违约金4501.4元（按已付房款的1%计算）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2013年11月13日购买了被告中宇公司开发的龙居苑小区1号3单元901室商品房一套。根据双方所签购房合同约定，合同约定面积与产权登记面积不一致的，按照多退少补原则处理房款；被告未在规定期限内办理房产权属证书的，按已付房价款1%向原告支付违约金。现产权登记的房屋面积比合同约定面积少，被告应当向原告退还面积差额的房款；此外，被告为原告办理房屋权属证书的时间超过了合同约定期限，应当承担相应的违约责任，故原告诉至本院。被告中宇公司辩称,1、合同约定的建筑面积与不动产权属证书记载的房屋面积确实存在面积差，被告愿意退还该面积差相应的房款1094.10元。2、滞后办理不动产权证是因情势变化所致，原告诉请被告承担违约责任于法无据。滞后办证是由于国家就商品房开发、土地出让价款政策调整和政府相关部门权属调整的情势变化所致，并非是被告本意，也未给原告造成损失。综上，被告愿意退还房价款1094.10元，但请求驳回原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于兰州市城关区的龙居苑小区系被告开发建设，被告于2013年2月4日取得了该小区1幢楼房的预售许可证。2013年11月13日,原告秦某（买受人）与被告中宇公司（出卖人）签订了合同编号为2013预20794的《商品房买卖合同》（内容包括附件一至四）。双方约定，秦某购买中宇公司开发的龙居苑小区第1幢3单元901号住宅房屋一套；房屋建筑面积为86.61平方米，每平方米单价5210元，总金额451238.10元，房款支付方式为首付141238.10元，余款310000元做公积金贷款；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时按照多退少补方式处理；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；在商品房交付使用后720日内，出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还约定了其他事宜。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告亦向原告交付了房屋。2018年3月2日，被告取得了龙居苑小区1幢住宅及土地的不动产权属证书。2019年3月18日，原告取得了涉案房屋的不动产权属证书，证书编号为甘（2019）九州不动产权第0000097号；证载房屋建筑面积为86.4㎡。原告认为证载房屋面积比合同约定面积小，被告应当退还多收的房款，且被告为其办理不动产权属证书超过了合同约定的期限，应当承担相应的违约责任，故诉至本院。另查明，商品房开发企业办理房屋产权登记备案时须提交《建设工程规划竣工验收合格书》，而兰州市规划局（以下简称市规划局）出具此合格书的前置程序是兰州市国土资源局（以下简称市国土局）需在《兰州市规划局建设工程审批会签单》上进行会签。因九州开发区2006年以前取得土地使用权的已竣工项目在签订原土地出让合同时，未约定容积率、建筑密度等规划条件，故其在建设工程审批会签时无法向市国土局提供土地规划指标，导致市国土局无法进行会签，严重影响了项目的规划验收工作和房屋产权证的办理，被告中宇公司开发的龙居苑小区也因此无法办理建设工程竣工验收合格证书。2015年11月27日，兰州市城关区人民政府（以下简称区政府）就上述情况向兰州市人民政府（以下简称市政府）请示协调，兰州九州经济开发区管理委员会也根据市、区政府批转的相关函件，对九州开发区土地出让历史遗留问题提出了解决建议。针对被告中宇公司的土地规划问题，兰州市人民政府于2017年5月17日给市国土局下发《兰州市人民政府关于兰州中宇房地产开发有限公司用地变更规划条件补收土地出让价款的批复》，表明因国有土地使用权证载明的面积及用地性质与兰州市城乡规划局核发的建设用地规划许可证中记载的土地面积及用地性质不一致，市政府根据土地管理法等相关法律、法规规定，同意补收中宇公司国有建设用地使用权出让价款1013300元，并要求市国土局与中宇公司签订《协议书》，由中宇公司持协议书及支付凭据办理有关手续。接此批复后，市国土局于2017年5月23日与被告中宇公司签订了编号为甘让A（兰补[2017]20号）《协议书》，约定被告中宇公司向市国土局补缴国有建设用地使用权出让价款1013300元。同日，被告中宇公司交清了建设用地使用权出让价款1013300元，市国土局在《兰州市规划局建设工程审批会签单》上进行了会签。上述手续办理完毕后，被告才向不动产登记部门申请并取得了龙居苑小区1幢住宅及土地的不动产权属证书。本院认为，原告秦某与被告中宇公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且中宇公司已取得《兰州地区商品房预售许可证》，应确认该商品房买卖合同及其附件依法成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方《商品房买卖合同》约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时按照多退少补方式处理。现原告取得的不动产权属证书登记的房屋建筑面积比合同约定的建筑面积少了0.21㎡，被告应当按照合同约定将该部分面积的房款退还原告，故本院对原告要求被告退还多收房款1094.1元（0.21×5210=1094.1）的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的主张。根据双方《商品房买卖合同》及附件的约定，秦某作为买受人，主要负有支付房款和办理房屋所有权证书所需有关税费的义务；中宇公司作为出卖人，主要负有按照合同约定交付房屋并将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案、协助买受人办理房屋所有权证书的义务。上述合同约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”据此，出卖人承担违约责任的条件无论是涉案《商品房买卖合同》的约定还是司法解释的规定，均为由于出卖人的原因导致买受人迟延取得房屋权属证书。而根据本案查明的事实，涉案房屋未能及时办理权属登记是由于九州开发区2006年前出让土地手续与后期政府规划验收条件不符所致，该情况的发生虽不属于情势变更，但被告中宇公司对此并无过错。而且被告在政府就其土地规划问题下发解决意见后，即与市国土局签订协议并积极履行了补缴建设用地使用权出让价款之义务，并在相应手续办理完毕后，积极勤勉地履行义务，为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书。因此原告取得不动产权属证书的时间虽然客观上超过了合同约定的期限，但迟延向产权登记机关报送办理权属登记所需资料进而影响案涉房屋所有权证书办理的原因，不可归责于被告中宇公司。中宇公司不应承担迟延办理涉案房屋所有权证书的违约责任，本院对原告要求中宇公司向其支付迟延办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告兰州中宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告秦某退还多收的房款1094.1元。二、驳回原告秦某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半）25元，由原告秦某承担20元，被告兰州中宇房地产开发有限公司承担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  祝静二〇一九年十二月十六日法官助理王英书记员张燕冰