山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初929号原告：孙明波，女，1982年9月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：丛日光（系原告之夫），住烟台市芝罘区。被告：烟台萬泰实业有限公司，住所地烟台市芝罘区环海路66号。法定代表人：史本义，董事长。委托诉讼代理人：曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原告孙明波与被告烟台萬泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告孙明波及其委托诉讼代理人丛日光，被告的委托诉讼代理人曲成功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金12550元；2、被告与原告重新签订网签合同，交房时间2014年12月31日前；3、诉讼费由被告负担。后，原告当庭增加诉讼请求：要求被告免除其2016年至2022年的物业费。事实和理由：2013年11月22日，原、被告签订编号为2013026015的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的芝罘区萬泰花苑二期26#商住楼1604号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积73.61平方米，总价款368050元，被告应于2014年12月31日交房。后，原告依约交付了房款，但被告直至2016年11月13日才交房，故被告应支付2015年11月1日至2016年11月13日以房款368050元为基数按日万分之0.5计算的违约金12550元。2018年被告利用原告丈夫急于给孩子落户口，在未与原告有效沟通也未向原告及原告丈夫阐明更换合同、更改交房时间的情况下，与原告代理人即原告丈夫签订合同，并将交房时间更改为2019年6月30日，导致原告没有违约金的重大损失，故请求法院依法维护原告合法权益。被告辩称，（一）同一事项合同双方当事人先后签订两份合同，应以最新合同为准，双方2018年4月份签订的合同已经生效，应以2018年合同约定的内容履行相应的权利义务，故被告不存在违约行为。（二）即使存在原告所称的2013年合同，原告的诉请也已超过诉讼时效。（三）原、被告之间不存在真正的商品房买卖合同关系,涉案房屋所在的26号楼系芝罘区教体局联合广大教职工与被告进行合作开发建设,由芝罘区教体局职工方选定施工单位进行施工并负责竣工验收及结算,工程的逾期完工及交付应由教职工方自行承担责任。被告只是按照合同要求以被告名义办理上述事宜,并向教职工方的购房者出具购房合同收据并加盖印章。（四）被告从未收取原告的房款，仅是教职工方代表向被告支付了部分合作开发费用，而且原告等教职工所缴纳给教职工代表的费用也并没有全部付给被告。（五）原告关于免除物业费的诉讼请求与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认如下并在卷佐证：2012年6月2日，被告向原告出具收款收据，载明“兹收到祥发小学孙明波购房保证金20000元”；2012年6月29日，被告向原告出具收款收据，载明“兹收到孙明波购房首付款181690元”；2013年11月1日，被告向原告出具收款收据，载明“兹收到孙明波购房款134460元”；2013年11月14日，被告向原告出具收款收据，载明“兹收到孙明波购房款31900元”；以上数额共计368050元。2016年11月13日，原告在《钥匙领取申请表》上签字。申请表载明：钥匙申领人孙明波，房号26幢1604号，经本人了解，萬泰花苑二期房屋已达到水通、电通、路通、电梯开通且经出卖方、施工、监理三方验收并具备装修条件。本人认可萬泰花苑二期的房屋现状，现向被告申请领取自购房屋入户门钥匙，用作于装修筹备等相关事宜。2018年4月13日，原告之夫暨其委托诉讼代理人丛日光代原告与被告签订了合同编号为芝预字第180413020012号《商品房买卖合同》，约定：被告以出让方式取得位于芝罘区幸福街道德泰居委会内环海路以西，其余至规划路、编号为烟国用（2007）第100936号的地块的土地使用权，规划用途为住宅、商服用地，被告在该地块上建设商品房，现定名为萬泰花苑二期。原告购买被告开发建设的涉案房屋，建筑面积73.61平方米，房屋总价款为368050元，原告于2018年4月13日前付清；被告应当在2019年6月30日前依照国家和省市人民政府的有关规定，将具备《建设工程竣工规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律法规规章需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如被告未按约定交付房屋，逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金，若合同继续履行，则被告应自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。原被告双方还约定了其他权利义务。对当事人有争议的事实和证据，本院依法认定如下：原告主张，2013年原被告签订过商品房买卖合同，约定的交房时间为2014年12月31日；但2018年丛日光给孩子办户口时，公安户籍部门让丛日光向被告索要住房证明，被告告知丛日光根据公安规定需网签合同，故被告利用丛日光急于给孩子报户口的情况，在未与原告有效沟通也未向原告及丛日光阐明利害关系的情况下，与丛日光重新签订了2018年的合同，并将交房时间更改为2019年6月30日；涉案房屋系原告父母给原告购买，所有权人为原告，丛日光无权代理原告签字，故被告与丛日光签订的合同是无效的，被告应重新与原告签订网签合同。为此，原告提交如下证据：1、2013年11月22日原被告双方签订的、合同编号2013026015号的商品房买卖合同复印件1份，证明原被告在2013年11月22日签订商品房买卖合同，约定被告应在2014年12月31日前交房，逾期交房超过180日，原告要求继续履行合同的，应自合同约定交付期限的第二天至实际交付之日按日万分之0.5支付违约金。2、2018年4月12日原被告双方签订的商品房买卖合同复印件1份。原告主张，签订合同以后被告并没有给丛日光该合同原件，故该合同不具有法律效力。3、原告丈夫丛日光在网上民生网站提问及烟台市公安局回复截图打印件3张，证明被告现场负责人采取威逼利诱手段与丛日光重新签订合同并擅自修改交房时间。4、被告2015年12月30日出具的关于业主所提问题的答复扫描件1份。该答复上载有被告法定代表人的签名，证明2015年起原告向被告主张过权利。被告质证称，对证据1、2系复印件，不予质证，且即使为真，合同双方针对同一事项先后签订两份合同应以最新的合同约定来履行，故按照双方2018年的合同，被告并不存在违约。证据3与本案无关，也无法确定与原告的关系，被告不予认可。证据4并非原件，与本案不具有关联性，被告亦不予认可。对于教育局部分职工曾于2016年、2017年将被告诉至本院主张逾期交房违约金一事，原告称其知情，但原告及丛日光的工作单位称会组织职工进行维权，故让原告及丛日光不要起诉；2013年原告开始参与维权后，被告安排专人与原告等职工进行了调解，前提是没有更改网签合同，丛日光知道后就去找到被告的法定代表人史本义进行协商，因史本义承诺过逾期交房违约金抵顶物业费的事情，丛日光才与被告重新签订了2018年的合同，但之后被告以更改合同为由不抵顶物业费了。当时丛日光去办户口，不懂得其中的利害关系，被告在未与原告沟通也未向原告、丛日光说明利害关系的情况下诱导丛日光签订了网签合同、更改了交房时间，故签订2018年的商品房买卖合同并非原告本意。本院认为，原告之夫暨其委托诉讼代理人丛日光代原告与被告于2018年4月13日签订的合同编号为芝预字第180413020012号《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，且已经房屋主管部门网签备案，故双方当事人应恪守履行。根据该合同约定，被告应于2019年6月30日前交房，而原告接收房屋的时间为2016年11月13日，被告并不存在违约行为，故原告主张被告承担逾期交房违约金的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告虽主张被告在未与原告沟通亦未向原告及丛日光充分说明利害关系的情况下利用丛日光急于给孩子落户口而诱导丛日光与被告签订该2018年合同、更改了交房时间，但未能举证证明，且原告自认其2013年起即参加维权，对教育局部分职工曾于2016年、2017年向法院起诉主张权利之事亦知情，在这种情况下原告没有一并与其他业主提起诉讼主张权利，反而与被告于2018年4月13日重新签订了合同，应视为其对自身权利的处分，自愿对双方之间的商品房买卖合同进行了变更，故其上述主张本院依法不予采纳。关于原告要求被告免除物业费的主张，于约无据，且与本案并非同一法律关系，对该主张本院不予支持。原告主张其对丛日光去办理户口的事情不知情，与常理不符；原告及丛日光系夫妻关系，涉案合同签订时间为双方婚姻存续期间，故被告有理由相信丛日光有权代原告与其签订商品房买卖合同，且签订合同并不影响涉案房屋所有权的归属，故关于原告要求与被告重新签订网签合同的主张，理由不当，本院依法亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙明波的诉讼请求。案件受理费114元，由原告孙明波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 伞  银  春人民陪审员 陈  泽  卿二〇一九年十二月十三日书 记 员 郝经顺（代）