四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川2021民初3099号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路，统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 被告：张奉勤，女，1970年12月18日出生，汉族，居民， 住四川省安岳县。公民身份号码5ｌｌ0231970××××××××。 原告四川省紫竹物业服务有限公司（以下简称“物业服务公司”）与被告张奉勤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业服务公司的委托诉讼代理人李志伟、被告张奉勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 物业服务公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告张奉勤立即给付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费1420元、公电费115元、违约金3070元，合计4605元；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告管理的安岳县天紫花园小区的业主，被告所在小区业主委员会分别于2016年1月24日、2019年1月1日与原告分别签订了《物业服务合同》，主要约定，原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面每月0.53元/㎡、0.55元/㎡的标准向原告缴纳物业服务费。物业服务费在每年首月全额缴纳，如逾期缴纳应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金，累计加收。合同生效后，原告依合同约定为被告提供物业管理服务，但被告从2018年1月至今未按约定向原告缴纳物业管理费，经原告多次书面及上门催收未果。被告的行为已构成违约，特诉至人民法院，请求保护原告的合法权益。 被告张奉勤辩称，被告不知道签订物业服务合同的事情，也不清楚业主委员会开会的事情，物业服务公司没有对物业服务合同进行公示。物业服务公司的服务不到位，其未尽应尽职责，包括小区的单元门都是坏的。2012年春节，竟然让一个醉酒的人到楼顶把被告的瓷砖都摔坏了，找物业服务公司的经理评理还反说被告无理。关于欠费的事，物业公司没来找过被告，被告也没有看到催收通知，所以被告不应交费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、安岳县天紫花园小区物业服务合同。原告意欲证明双方建立了物业服务合同关系，原告履行了义务，被告则应支付服务费，而被告认为自己没有看到该物业服务合同，对其内容不清楚。本院审查认为，原告提供的物业服务合同均系依法成立的业主委员会与原告签订，该合同加盖了业主委员会公章且业主委员会各成员均签名予以确认，属于双方真实意思表示，被告仅以自己不知情而否认的质证理由不能成立，故对相关的物业服务合同的证明效力予以确认。2、催收单和责任告知书。原告以此证明对被告欠费的事，原告是主张了权利并进行了催收，而被告认为自己没看到催收单和责任告知书，根本就不知情。本院审查认为，原告提供的责任告知书（以律师函的方式）及催收通知及张贴情况照片等证据充分证明原告的催收事实，故对其证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安岳县紫竹物业服务有限公司成立于2009年3月9日，2015年3月11日，经工商登记变更为四川省紫竹物业服务有限公司。2016年1月24日，原告物业服务公司与安岳县天紫花园小区业主委员会签订《安岳县天紫花园小区物业服务合同》，合同期限为三年，自2016年2月1日起至2018年12月31日止。2019年1月1日，双方又续签物业服务合同，合同期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止。前后二份合同约定，由原告向安岳县天紫花园小区业主提供物业服务，原告按建筑面积每月0.53元/㎡、0.55元/㎡向业主或使用人收取物业服务费，公摊电费按每年每户36元收取（仅限于后合同，即2019年），物业服务费每年在首月全额交纳，逾期则每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。合同签订后，原告对小区进行了相关的管理服务。原告在诉讼过程中放弃部分权利，要求只按每月0.50元/㎡计算物业服务费。被告张奉勤系安岳县天紫花园小区业主，其所有的6-3-701号房屋建筑面积为118.05㎡。被告张奉勤从2018年1月1日起至2019年12月应交物业管理服务费24个月计1416.6元，公摊电费36元，合计欠交金额为1452.6元。 本院认为：原告四川省紫竹物业服务有限公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，安岳县天紫花园小区业主委员会也是合法成立的业主委员会，双方先后签订的《安岳县天紫花园小区物业服务合同》系真实意思表示，不违反法律规定，该物业服务合同合法有效，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该物业服务合同对安岳县天紫花园小区全体业主都具有约束力。被告张奉勤系该小区业主，则该合同对其具有法律约束力。那么，原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，就有权按约定收取相应的物业管理费。被告张奉勤作为小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，理应及时按约定支付相应的物业管理服务费等费用，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”之规定，被告张奉勤应当承担立即交纳相关费用的民事责任。由此，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。 物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会的交流沟通，为包括被告张奉勤在内的各业主提供优质的物业服务。若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费、公摊电费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，且被告在诉讼过程中请求人民法院予以调减，尽管原告未举证证明其损失额度，但造成相应损失应是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持100元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告张奉勤在本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司支付2018年1月至2019年12月期间的物业管理服务费1416.6元、公摊电费36元和违约金100元，共计1552.6元； 二、驳回原告四川省紫竹物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费448元，减半收取224元，由四川省紫竹物业服务有限公司负担211元，由被告张奉勤负担13元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 唐永卫 二〇一九年十二月十八日 法官助理 龙 莉 书 记 员 陈彦汐