四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1803民初1334号 原告：雅安三原华庭物业服务有限公司，住所地四川省雅安市名山区。 法定代表人：彭飞。 委托诉讼代理人：王文刚，公司总经理。 被告：姚霞，女，1962年11月2日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原告雅安三原华庭物业服务有限公司（以下简称三原华庭物业公司）与被告姚霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三原华庭物业公司的委托诉讼代理人王文刚，被告姚霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告三原华庭物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告给付物业管理费7236.80元（含：代收水费、水电公摊费）；依法判令被告给付（2012年8月-2017年12月）物业管理费及水电公摊费滞纳金1052.40元，共计8289.20元。事实和理由：2012年8月1日，原告与雅安三原华庭物业服务有限公司（原名山县三原华庭物业服务有限公司）签订了《前期物业管理服务合同》，签订合同后，原告按约履行了相应的管理义务。被告从2012年8月至2019年9月，拖欠原告物业管理费7236.80元（含：代收水费、水电公摊费）。原告采用公示栏催缴、电话催收、张贴催费通知单均无果。根据《前期物业管理服务合同》第三十七条约定“业主不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交”，并从逾期之日起按照每天应交费用的0.5%交滞纳金。被告长期拖欠原告物业费用，物业公司综合考虑，要求被告实际按照年利率6%的标准支付滞纳金。综上所述，被告拖欠原告物业管理等费用事实清楚、证据充分，为了维护正常的物业管理秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、原告工商营业执照、法人证明、被告身份证复印件，证明原、被告身份信息； 2、前期物业服务合同，证明双方约定如何收费情况以及代收水电公摊费的具体约定、服务范围等情况； 3、物业费收费通知单及催收通知，证明被告拖欠物业费事实； 4、雅安市物业服务收费管理实施细则，证明细则明确规定业主房屋闲置时也应全额交纳物业服务管理费； 被告姚霞辩称：2012年8月1日签订《物业服务合同》，签订合同后就把钥匙给我了，我缴纳了半年物管费。接收房屋后，因我的房屋是前期开发的，开发商还在开发修建，周围房屋交房后陆陆续续装修，由于我家里面有神经衰弱的病人，所产生的噪音和粉尘对病人健康不利，所以我至今未装修入住。我偶尔到小区看看，原告所提供的服务不到位，楼道、公共通道有车辆乱停乱放，对人员出入不安全。关于水电公摊费，在物业合同中未约定计算金额及计算方式，没有事实和法律依据。由于我丈夫和父亲生病住院，我经常在医院照料，因此我没有装修入住，没有享受到物业服务，所以我不愿意给付原告物业管理费。另外，我从未收到原告的催收通知单，虽然我手机是畅通的，但由于经常照顾病人，情绪很低落，不怎么看手机短信，所以不应该有滞纳金。我个人觉得原告七年未催收物业费，已经超过诉讼时效了。 被告为支持其辩解意见，提交了如下证据： 1、照片打印件4张，原告起诉后，被告到四季名城小区拍摄照片，证明原告服务不到位，被告不应该交物业管理费； 2、被告丈夫和父亲生病住院病情证明、医疗费票据、病历等资料，证明被告的丈夫、父亲生病，被告长期照顾，一直未装修居住，未享受到服务。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4无异议，对于原告提供的证据3有异议，认为手机号码是自己的，电话也是开通的，自己只是偶尔到小区看一下，没有看见自己的手机催收短信，也没有看见张贴在自家房门上的催收通知单。对于被告提交的证据1，原告认为照片上的现象是有的，但是物管员看到后，第一时间会及时处理，遇见这些情况也会劝导。对于被告提交的证据2，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，原告作为物业管理公司，向业主有效使用的手机发送催收短信及向业主自有的房屋张贴催收通知单，已尽到催收义务；由于原告提交的证据客观真实、来源合法，与本案有关联，能形成证据锁链，本院予以采信。被告提交的证据1，虽然照片是真实的，但其发现有不规范的情况，应该及时向物管公司提出改进意见或者向业主委员会反映，且某一时间拍摄的内容不能说明原告管理一直处于不规范的状态，更不能以此来抗辩作为不交纳物业费的理由，因此对证明目的不予采信；被告提交的证据2，由于本案是物业服务合同纠纷，被告亲属生病住院情况与本案无关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系2010年9月13日登记成立的有限责任公司，经营范围包括物业管理服务、建筑装饰、园林绿化、家政服务等，原名称为“名山县三原华庭物业服务有限公司”，后变更为现名称。2012年8月1日，原告作为物业管理企业，被告作为业主，双方签订了《前期物业管理服务合同》一份，约定的主要内容有：①由原告对小区房屋共用部位进行维护和管理；②对小区共用设施设备及其运行进行维护和管理；③对小区环境卫生、绿化进行管理维护；④对小区公共安全秩序进行管理；⑤按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用，收费标准为：住宅每月1.0元/㎡、商铺每月1.2元/㎡；⑥物业服务费按月交纳，在每月10日前结清上月所发生的物业服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每天0.5%的标准交纳滞纳金。被告系“四季名城”小区6幢B903号房屋业主，房屋建筑面积82平方米，已交清了截止至2013年1月止发生的物业管理费。但从2013年2月至2019年9月止所产生的物业管理费6560元（80个月×82元/月），从2012年8月至2019年9月所产生的代收水电公摊费594.80元，共计7154.8元，被告却拖欠至今。在被告拖欠物业费期间，原告以在被告入户门及公告栏上张贴催收通知单、向被告手机发送催缴信息和打电话等方式催收无果，遂向本院提起诉讼。 审理中，原告考虑到被告家庭特殊原因，向本院提出申请，自愿放弃要求被告给付滞纳金部分的主张。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”以及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相应规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，具备物业管理资质的原告与被告双方在协商一致的基础上签订了《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对被告和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。物业费收取标准依法产生，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照前期物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费、公摊水电费用及其他相关费用。但被告却从2013年2月起开始拖欠原告物业费至今，已构成违约，应依法承担违约责任。因此对原告请求被告给付从2013年2月起至2019年9月止所产生的物业费、原告代收的被告应分摊的水电费等共计7154.8元的诉讼主张，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。对于原告自愿放弃要求被告给付滞纳金部分的主张，本院予以尊重。 对于被告提出未装修入住，未享受相应物业服务，不应该给付物业服务管理费的辩解意见，于法无据，同时合同也无相关约定，本院依法不予支持。被告从2013年2月起未支付原告物业服务管理费，但原告一直在向被告催讨，向被告主张权利，被告辩称原告起诉已过诉讼时效，与事实不符，本院不予支持。物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑，不断改进，以达到更好履行合同的目的。如被告确实认为原告长期未尽物业管理之责，其可向代表全体业主利益的业主大会提出，由业主大会征求全体业主的意见后，再与原告进行协商或采取相关法律途径予以解决，但不能作为被告等单个业主拒绝缴纳物业管理费的理由。同时，本院也希望，原告作为物业管理企业，今后能多与业主沟通，在向业主提供物业管理服务时，能恪守物业服务合同，认真做好物业管理工作，尽最大可能满足广大业主的需求。由于本案被告姚霞无充分证据证明原告服务存在严重违约，因此其以不满意原告物业公司服务为由拒绝交纳物业服务管理费的辩解意见，本院不予支持。 综上，为了维护正常的物业管理秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告姚霞于本判决生效之日起十日内向原告雅安三原华庭物业服务有限公司支付从2013年2月起至2019年9月止的物业服务管理费、代缴的公摊水电费合计7154.8元； 二、驳回原告雅安三原华庭物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告姚霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员 杨 锦 二〇一九年十二月二十六日 书记员 杨媛琳