四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20462号 上诉人（原审被告）：四川东联置业有限公司，住所地四川省成都市成华区二环北四段2号附63、64、65号。 法定代表人：徐大东，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：周军，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕华德，男，1966年2月3日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：郭迪刚，四川卓泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪清，女，1967年4月18日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：郭迪刚，四川卓泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川东联置业有限公司简阳分公司，住所地四川省简阳市石盘镇横街馨逸花园1-1号。 法定代表人：徐大东。 上诉人四川东联置业有限公司（以下简称东联公司）因与被上诉人吕华德、汪清，被上诉人四川东联置业有限公司简阳分公司（以下简称东联简阳分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东联公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回吕华德、汪清的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由吕华德、汪清负担。事实和理由：一、因为简阳市规划调整，导致东联简阳分公司以前的国土证全部收回注销，在2015年9月重新颁发国土证，导致东联简阳分公司在办理不动产权证的过程中产生时间上的延后。东联简阳分公司虽然在2014年就因政府可能的规划调整而与政府相关职能部门协商，但对于政府的具体规划调整行为，在政府没有下文之前均具有不确定性，东联简阳分公司的国有土地使用权证在没有和政府签署相关协议并被收回之前，仍然具有法律效力。东联简阳分公司在办理开发、建设和权证相关手续过程中，仍以原来的国有土地使用权证为基础。而简阳市政府在2015年8月27日才正式下发政府文件收回原国有土地使用权证，2015年9月7日才换发新证，距离东联简阳分公司与购房人签订合同已有两年之久，房屋交付已一年之久。即东联简阳分公司的办证事宜需要重新准备全部资料，必然导致东联简阳分公司办证时间延后，这是属于政府政策变动，是不可抗力。东联简阳分公司建设的项目所在地简阳市草池镇因为区划调整，税收、办理分户产权集体收件工作出现耽误，导致时间延后。在东联简阳分公司办证过程汇总，因草池镇划归于高新区管辖，在办理分户证件时，出现不动产中心停止收件，高新区不动产中心也不收件的客观情况。特别是东联简阳分公司在税收移交过程汇总，因税收统计数据差异，造成东联简阳分公司不能开具不动产销售发票，导致不能办理不动产分户产权。该问题也是在相关税收只能部门在2018年底核实清楚相关数据后才解决。二、在办证过程中，因《不动产登记管理条例》的颁布与实施，房产证与国土证合并为不动产权证，加重了东联简阳分公司办理不动产证书时资料准备义务，导致时间迟延。《不动产登记管理条例》虽于2014年11月24日公布，实施于2015年3月1日，但简阳市在2016年11月才正式事实不动产登记。在该时间段，正是东联简阳分公司办理相关证件的时间，办理房屋产权证书与办理不动产权证书提交的资料也是不同的，导致东联简阳分公司延期。且双方合同约定的是办理“房屋所有权证书”，而现行法律规定没有房屋所有权证书，故该条约定属于无效条款，东联简阳分公司不应当承担违约责任。因为《不动产登记管理条例》的实施，房屋所有权证与国有土地使用权证合并为不动产权证书，但不能因此将房屋所有权证就理解为不动产权证书，因为二者在法律上有本质的区别，在办理程序上也不同。三、东联简阳分公司与购房人在办证上是委托关系，现购房人没有证据证明基于委托关系而在手的具体经济损失，东联简阳分公司不应当承担任何违约责任。因东联简阳分公司系无偿接受委托，基于自身无重大过错或过失的情况下不应当承担责任。且吕华德、汪清也未提交证据证明其受到的具体经济损失。故请求撤销原判，改判驳回吕华德、汪清的起诉请求。 吕华德、汪清答辩认为，一、更换土地使用权证并未影响办证。东联公司土地新证取得的时间是2015年9月7日，东联简阳分公司为吕华德、汪清办证的截止时间是2016年11月16日。取得新证后，还有一年的办证时间，足以办理不动产登记证。二、简阳市十二个乡镇划归高新区代管的时间是2017年4月1日，是在东联公司为吕华德、汪清办理产权证的截止时间之后，区划调整相关政府单位会作好工作衔接，不会形成无政府状态，且东联公司并未举证证明，简阳、高新均不接受办证申请，也未向法庭提交其何时向不动产登记中心提交了办证申请提交过办证申请。三、办理“不动产权证”，简化了行政管理事项、管理流程，也减少了行政审批事项，减少了工作量。四、房屋的不动产登记证就是“房屋所有权证”，是吕华德、汪清享有上述房产的所有权证。五、吕华德、汪清与东联公司之间的“委托关系”是买卖合同内容的一部分。出卖人为买受人办理房屋权属登记，即是社会交易的惯例也是双方之间的《商品房买卖合同》约定内容。该合同第二十条第二款明确约定了由出卖人办理房屋权属登记，而且约定了不能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，出卖人应当承担违约责任。东联公司为吕华德、汪清办理所有权证是《商品房买卖合同》的约定义务，未履行义务就应当承担违约责任。六、东联公司没有办证的真实原因是没有及时缴纳应税款项，导致无法为吕华德、汪清办理不动产登记证。故请求法院驳回东联公司的上诉请求，维持一审判决。 东联简阳分公司未发表答辩意见。 吕华德、汪清向一审法院起诉请求：东联公司支付给吕华德、汪清的违约金33639元，支付追诉期间产生的误工费、交通费、生活补助费2000元。 一审法院认定事实：2014年1月28日，吕华德、汪清与东联简阳分公司签订《商品房买卖合同》，约定东联简阳分公司（甲方）将位于，建筑面积为108.73平方米的房屋，以352611元的价格出售给吕华德、汪清。合同第一条项目建设依据约定出卖人以出让方式取得位于地块的国有土地使用权，该地块的国有土地使用权证号为简国用（2011）第10146号，土地使用面积为13625.6平方米，第六条约定付款方式为一次性付款，第十一条约定的交房时间为2014年10月31日，且交房时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，第十五条约定的交接手续为“商品房达到第十一条约定的条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，并满足第十一条约定的其他条件。……”，第二十条约定产权登记，第二款约定转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为×元整（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋说有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书（以下房屋权属转移登记及取得房屋权属证明，统称办证）之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部衣服款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十五条约定不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按约定履行合同义务的一方应当及时告知另一方，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方证明。 吕华德、汪清于2013年12月6日向东联简阳分公司支付购房款30000元，2013年12月7日支付购房款270000元，2014年1月28日支付购房款52611元，2014年10月14日补交购房款714元和支付代缴费用9645元（产权登记费90元、交易手续费217.9元、契税费7066.5元、维修基金2179元、印花工本费15元、国土使用证费76.5元），前述购房款共计353325元。2014年10月14日东联简阳分公司向吕华德、汪清交付涉案房屋。合同约定吕华德、汪清取得房屋权属证书时间应为2016年10月3日，涉案房屋于2019年5月15日权属转移登记至吕华德、汪清名下，即东联简阳分公司逾期办理房屋权属转移登记954天。 一审法院另查明，因涉案房地产项目所在乡镇城镇建设规划问题，简阳市人民政府相关职能部门于2014年1月起开始与东联简阳分公司协商该房地产项目部分国有土地使用权收回及补偿事项。2015年8月13日简阳国土储备中心（甲方）与东联简阳分公司（乙方）签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，该协议书载明经双方协商一致，甲方因规划市政道路调整，收回乙方竞得的2009-23号地块中已规划为市政道路的3119.9平方米国有建设用地使用权，以2009-23号地块原规划为代征地的4732.9平方米用于补偿乙方。同月27简阳市人民政府简府地﹝2015﹞80号文件，该文件载明的决定为：一、收回四川东联置业有限公司简阳分公司竞得的位于㎡国有建设用地使用权，纳入土地储备库储备。……五、依法注销东联置简阳分公司简国用第（2011）10145、10146、10147号《国有土地使用权证》。接文后，请及时到国土资源管理部门办理国有土地使用权登记手续，核发《国有土地使用权证》。同年9月7日简阳市人民政府向东联简阳分公司颁发简国用（2015）08754、08755号国有土地使用权证。次日简阳市规划地籍事务中心向东联简阳分公司出具土地面积分布表，载明涉案房屋所在楼栋占地面积1318平方米。 2016年7月4日简阳市地方税务局第十二税务所向四川省简阳市国家税务局出具证明，载明涉案的金湖景寓项目，截止2016年4月30已申报营业税收入110383027元，已申报营业税收入中已代开营业税发票金额77572842元，还需补开增值税发票金额为32810185元。 2017年东联简阳分公司填报金额为10000000的四川省商品房买卖合同跨区域涉税事项报告表，四川省成都高新技术产业开发区地方税务局、国家税务局于2017年11月23日用章，简阳市国家税务局用章但未填写用章时间，该份报告表所涉跨区域涉税事项报验管理有效日期自2017年11月23日起至2018年11月23日。2019年3月26日国家税务总局成都高新技术产业开发区税务局将前述有效期延长至2019年3月26日。 2018年12月7日国家税务总局简阳市税务局石盘税务分局出具证明，载明“兹有四川东联置业有限公司简阳分公司（纳税人识别号91XXX5D）开发的“金湖景寓”项目，实测总建筑面积43966.83平方米，截止2016年4月30日已销售备案合同面积43006.27平方米，实现销售收入110383027元，已申报营业额110383027元，简阳市地方税务局代开销售不动产销售发票金额75608201.65元。营改增后该企业自行开具增值税普通发票32810185元，项目累计开票108418386.65元，剩余1964640.35元未开具发票。”。 一审法院认定上述事实，有吕华德、汪清提交的双方身份信息证明、《商品房买卖合同》、收据、转款证明，东联公司、东联简阳分公司提交的简府地（2015）80号文件、（2011）10147号、10146号、10145号及（2015）08754、08755号国有土地使用权证及土地面积分布图、跨区域涉税事项报告表、已申报营业税未开具发票证明等证据及一审法院对东联简阳分公司公司员工罗俊的询问笔录和吕华德、汪清及东联简阳分公司的当庭陈述在案佐证。 一审法院认为，吕华德、汪清与东联简阳分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且《不动产登记暂行条例》系为公共利益对房屋权属证书的形式、名称等进行变更，并不涉及房屋权属内容的实质性变化，合同相关条款依然合法有效，对合同双方均具约束力，双方均应全面、诚实地履行各自义务。且涉案合同为东联简阳分公司方提供的格式合同，在合同签订过程中东联简阳分公司方未在己方提供的格式合同中就房屋权属证书名称作出变更，也未向吕华德、汪清方作出说明，由此导致的合同条款争议应作出有利于非格式条款提供方的解释。即如果东联简阳分公司未按照《商品房买卖合同》约定的期限为吕华德、汪清办证，则应当承担相应的违约责任。 对于涉案房逾期办证是否可归责于东联简阳分公司，主要审查东联简阳分公司抗辩意见中所述事实，能否免除或减轻其逾期办证责任的问题。首先，关于简阳市、草池镇行政区划调整，导致税收、办证分户产权集体收件工作时间交接，导致时间延后的问题。从东联简阳分公司提交的两份税务机关证明和跨区域税务登记申报表来看，已由简阳市地方税务局代开营业税发票金额确有1967640.35元差距，东联简阳分公司也向相关部门进行了跨区域的税务申报。但东联简阳分公司所提的证据不能证明该前述金额差距是由于东联简阳分公司申报税务造成还是由税务机关的统计造成，且两份证明出具时间相差近29个月，在案证据亦不能证明在该期限内相关税务机关核算数据耗费时间之长短。即便该事由确实存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，东联简阳分公司也可在本案中承担相应责任后，向第三人主张自己的权利。同时，东联简阳分公司也未向一审法院提供证据证明由于简阳市、草池镇区划调整是否造成其办证延误及具体延误期限。故对东联简阳分公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。 其次，在涉案合同签订前，东联简阳分公司已就涉案房地产项目的国有土地使用权因规划市政道路调整，政府部门拟收回东联简阳分公司方竞得的地块中已规划为市政道路国有建设用地使用权事宜与相关政府部门进行协商，作为房地产开发商应当知晓此类情形可能会影响商品房权属转移登记，但其在合同签订时和情形出现后均未向吕华德、汪清进行告知和提示。且即便东联简阳分公司在2015年9月才取得新的国有土地使用权证，但不影响在东联简阳分公司在2015年9月至合同约定的办证届满期间内为吕华德、汪清办证。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，本案中，东联简阳分公司应当承担逾期办证的法律后果，即对东联简阳分公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳； 再次，关于“双证合一”的问题。《不动产登记管理条例》公布于2014年11月24日，与双方合同签订时间差距不大。开始实施时间早于东联简阳分公司方新国有土地使用权证取得时间近4个月，不能得出东联简阳分公司为吕华德、汪清办证受此事由延误，东联简阳分公司亦未举证证明取得新的国有土地使用权后，及时向有关管理部门提交材料申请办理房屋权属转移登记。即东联简阳分公司所述“双证合一”导致其延期办证，依据不足，一审法院不予采纳； 最后，关于吕华德、汪清不能基于委托关系，要求东联简阳分公司承担损害后果的问题。双方签订的《商品房买卖合同》应作为一个整体看待，东联简阳分公司履行办证义务仅是该合同的内容之一，东联简阳分公司将办证解释为单一的委托关系，不符合双方签订该合同的整体目的，对东联简阳分公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。 综上，一审法院认为东联公司、东联简阳分公司并未提交充足、可采信之证据证明其已经及时履行了合同约定之办证义务，亦未提交足以证明逾期办证系完全因不可抗力等不可归责于东联简阳分公司的原因造成，依法应承担相应的违约责任，即逾期办证违约金具体为353325元×0.1‰×954天=33707.2元，吕华德、汪清诉求不违反法律规定，一审法院予以支持。同时，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，由东联置业公司承担前述违约金支付责任。 关于吕华德、汪清主张追诉期间产生的误工费、交通费、生活补助费共计2000元，因涉案合同双方已约定逾期办证违约金，且未举证证明该部分诉求，故一审法院不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、东联公司于判决生效后十日内向吕华德、汪清支付违约金33639元；二、驳回吕华德、汪清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计331元，由东联公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东联公司提交了：1.《关于实施不动产统一登记的通告》，载明由简阳市人民政府于2016年11月11日通告称，从2016年11月21日起，在简阳市行政区划范围内实施不动产统一登记制度，启用不动产统一登记簿证。从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年11月12日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务。拟以此证明：在2016年11月14日简阳市就不能办理房屋所有权证书。 2.成委厅【2017】25号《关于简阳市部分区域委托成都高新区管理的通知》，东联公司拟以此证明因为当时有行政区划调整，简阳市就暂停了案涉土地的受检，就造成了时间的延误。 吕华德、汪清发表质证意见称：针对证据1：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关，不能达到东联公司的证明目的。暂停办理房屋登记的时间是2016年11月14日，而东联简阳分公司应当为吕华德、汪清办理房屋所有权证的最迟时间是2016年10月3日，本通告规定的时间在东联简阳分公司的履约期限之后。2、通告载明2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产登记手续登记，所以暂停办理的时间只有7天，因此也不能作为东联简阳分公司的抗辩理由。 针对证据2：真实性、合法性予以认可，关联性有异议，不能达到东联公司的证明目的。1、简阳区划有调整，但相关的职能也没有移交到高新区，2019年办理不动产登记证，仍旧是简阳市不动产登记中心办理的。2、成都市区划调整的时间是2017年4月1日，也是在东联简阳分公司的履约期限之后，也不能发生作为东联公司的抗辩理由。 东联简阳分公司未发表质证意见。 本院经审查认为，关于证据1，系简阳市人民政府作出的通告，载明了二证合一的时间和相关要求，与本案双方争议的办证是否存在客观变化具有关联，本院予以采纳。 关于证据2，系成都市委办公厅、成都市人民政府办公厅依照职权发出的通知，但东联公司并未提交其他证据证明因区划调整、简阳市停止土地受检的事实存在，故与本案并无关联性。 二审中，吕华德、汪清明确其主张的违约金系逾期办理房屋所有权证书的违约金和不动产权证书的违约金。 二审中，吕华德、汪清与东联公司均确认，双方未在合同中约定国有土地使用权证的办理时间。 二审另查明：2016年11月14日，简阳市开始实施不动产统一登记。 本院认为，根据上诉人东联公司的上诉请求与被上诉人吕华德、汪清的答辩意见，本案二审争议焦点为：东联公司是否应向吕华德、汪清支付逾期办理房屋所有权证的违约金、逾期办理不动产权证书的违约金。现就上述争议焦点论述如下。 东联简阳分公司与吕华德、汪清签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，吕华德、汪清已按照约定履行支付房款之合同义务，东联简阳分公司应按照合同约定及时为吕华德、汪清办理案涉房屋的权属登记。东联公司上诉提出因为规划调整、国有土地使用权证变化等因素导致迟延办证，但在诉讼中并未提交相应证据证明上述事实对其办证造成了客观影响，也无其他证据证明其按照合同约定向买受人告知并出具相关证明，也无相关证据证明在约定的办证期限内东联简阳分公司向相关办证机关提交了办证申请。上述理由一审法院予以详细分析和论述，并未予以采纳；本院审查认为，东联公司的上诉理由因无相关证据予以证明，故对其该项上诉理由亦不予支持，在此不再赘述。 对于东联公司上诉提出因二证合一的影响，导致迟延办证的理由。本院审查后认为，根据本案查明的事实，双方约定的办理房屋所有权证的时间截至为2016年10月3日。但在2016年11月14日起，简阳市开始实施不动产统一登记，原房屋所有权证书、国有土地使用权证书合并为不动产统一登记证书，东联简阳分公司在事实上已不能单独申请为吕华德、汪清办理房屋所有权证。此变更登记制度的事由，均不可归责于双方，故东联简阳分公司迟延办理房屋所有权证书的违约金应当截至简阳市开始实施不动产统一登记制度之日即2016年11月14日。 在二证合一实施后，出卖人东联简阳分公司仍负有为买受人吕华德、汪清办理不动产权证的义务。而不动产证系对原房屋所有权证、国有土地使用权证的合并，故不动产权证的办理时间，应以后证即国有土地使用权证的办理时间为准。但本案中，双方当事人均确认合同未约定国有土地使用权证的办理时间。本院审查后认为，在简阳市开始实施不动产统一登记之日起，东联简阳分公司即应当在合理期间内为吕华德、汪清办理不动产证的相关事宜。该期间，本院酌定为从简阳市发布通告之日起90日为宜。故从简阳市发布不动产统一登记的通告后90日内，东联公司即应完成案涉房屋不动产统一登记。二审中，吕华德、汪清亦明确其原审诉请的违约金包含请求给付逾期办理不动产统一登记证书的违约金。综上，东联公司公司应向吕华德、汪清支付逾期办理房屋所有权证书违约金、逾期办理不动产权证书违约金。虽双方在合同中未约定不动产权证书违约金的计算标准，但不动产权证书与原房屋所有权证书属同一类型的权利凭证，故本院参照合同约定的逾期办理房屋所有权证书的标准，在一审认定的违约天数中扣减合理的不动产权证书办理期间90日。即，东联公司应向吕华德、汪清支付逾期办理房屋所有权证书违约金、逾期办理不动产权证书违约金30527.28元（353325元×0.0001元/天×864天）。 关于东联公司提出其系无偿接受吕华德、汪清委托办证，不应当支付违约金的上诉理由。本院审查后认为，关于无偿委托的问题，东联简阳分公司作为案涉房屋的出卖人，其办理房屋所有权转移登记是与吕华德、汪清签订的商品房买卖合同之内的合同义务。该义务是否履行直接影响商品房买卖合同之合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离。并且东联简阳分公司为吕华德、汪清办理房屋所有权登记的义务记载于案涉商品房买卖合同之中，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。东联公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。但因二审中东联公司提交了新的证据，导致认定的事实发生变化，本院予以改判，不属于一审法院错误裁判。本案诉讼系东联简阳分公司逾期办证的行为引发，故诉讼费用应当由东联公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2481号判决第二项； 二、变更四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2481号判决第一项为“四川东联置业有限公司于本判决生效后十日内向吕华德、汪清支付逾期办理房屋所有权证书违约金、逾期办理不动产权证书违约金30527.28元”； 三、驳回吕华德、汪清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费331元、二审案件受理费641元，均由四川东联置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇一九年十二月十二日 书记员 杨珍梅