贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6199号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋茂，女，汉族，1988年3月6日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：张永超（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201810031586。委托诉讼代理人：张志伟（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人蒋茂商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省七星关区人民法院（2019）黔0502民初7761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：一、请求撤销一审法院作出的（2019）黔0502民初7761号民事判决；二、请求二审法院依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；三、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：涉案房屋于2015年8月26日转移登记至被上诉人名下（见房证），则双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明上诉人已履行了提供转移登记相关文书并通知被上诉人的义务。因一审法院审理查明的法律保护的违约金的起始日为2016年7月5日，而涉案房屋转移登记至被上诉人名下的时间2015年8月26日已早于2016年7月5日，因此，上诉人没有任何违约责任，被上诉人的主张不能成立。综上，请求二审法院查清全部事实，依法改判。被上诉人蒋茂二审未作答辩。蒋茂向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办证的违约金暂计人民币70,000.00元（具体违约金以人民币371,026.00元购房款为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准支付原告自2015年3月23至实际实际交付不动产权证之日止);2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＤＺ0720），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区；建筑面积103.22平方米，套内建筑面积85.73平方米；该商品房总价款为373553.00元；买受人采取公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款113553.00元，余款260000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第三条关于产权登记的补充；1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，因房屋面积误差，原告实际支付给被告的购房款为371026.00元。被告向原告出具了《销售不动产统一发票》并代收了公共维修基金、契税等办证所需费用。2015年5月21日，被告取得涉案商品房所属的Ｄ5幢的商品房备案证明书。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。2018年5月3日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。被告接受原告委托代为办理。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。另查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2014年12月20日，2018年8月3日，被告为原告办理了涉案商品房的不动产权属证书。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2014年12月20日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2015年3月20日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告已取得涉案房屋所属的D5幢商品房备案证明书及不动产权证，具备办理涉案房屋转移登记的条件。被告所举证据能证明，2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。可视为2017年9月24日被告已告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记条件。对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。本案中，按双方合同的约定，应从2015年3月20日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年7月4日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2016年7月4日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持。综上，对原告主张被告承担逾期办证违约金的诉请，本院予以支持，起止时间为：2016年7月5日至2017年9月24日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额371026.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额371,026.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月5日计算至2017年9月24日。被告以政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延进行违约责任抗辩，因其举证不足以证明系不动产登记机关的原因导致办证迟延的事实，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒋茂逾期办证的违约金（违约金以原告已付购房款371,026.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月5日起计算至2017年9月24日止）；二、驳回原告蒋茂的其他诉讼请求。案件受理费775.00元，由原告蒋茂负担530.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担245.00元。二审中，上诉人提交了涉案房屋的不动产权证书复印件，用以证明被上诉人一户老房产证的登记时间是2015年8月26日，而一审判决起算违约金的时间是2016年7月5日，因此上诉人不应承担违约责任。被上诉人质证认为，对该证据的真实性和合法性请法院予以核实，同时认为不能达到上诉人的证明目的，经与蒋茂核实上诉人所称的老房产证招商并未交付与他，而是在2019年5月份左右才将不动产权办理完毕并交付给蒋茂，综合合同约定以及法律规定。我们认为该份证据并不能表明上诉人已经履行了交付办理产权登记有关文书的合同义务，因此我们认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院审查认为，上诉人二审提交的证据能证明其已于2015年8月26日履行完合同约定的转移登记义务，对该证据，本院依法予以采信。二审审理查明，涉案房屋已于2015年8月26日转移登记至被上诉人名下。二审审理查明的其余事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：上诉人应否向被上诉人承担逾期办理转移登记的违约责任。经查，上诉人向被上诉人交付涉案商品房的时间为2014年12月20日，故上诉人应于2015年3月20日前向不动产登记机构提交为被上诉人办理涉案商品房转移登记的有关文书，为被上诉人办理涉案商品房的不动产权证书。上诉人未在2015年3月20日前向不动产登记机构提交为被上诉人办理涉案商品房的不动产权证书，应当支付违约金。从上诉人在二审中提交了新的证据（即涉案房屋所有权证）证明看，上诉人在前述违约情形发生后，已于2015年8月26日完成转移登记的义务。故本案违约金计算的截止时间应为2015年8月26日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，被上诉人于2019年7月4日向一审法院提起诉讼之日，已超过诉讼时效期间，且被上诉人未充分举证证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故对被上诉人的请求应依法不予支持。一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证的违约金错误，本院依法予以纠正。综上所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7761号民事判决；二、驳回被上诉人蒋茂的原审诉讼请求。一审案件受理费775.00元，由被上诉人蒋茂负担；二审案件受理费1550.00元，由被上诉人蒋茂负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月二十六日法官助理  郭友浪书 记 员  罗 布