安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初5625号 原告:曹小凤，男，1974年12月9日出生，汉族，初中文化，无业，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：胡昭俊，安徽仝人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董玉洁，安徽仝人律师事务所实习律师。 被告:汪小鹏，男，1960年3月20日出生，汉族，高中文化，无业，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：范益民，安徽兴皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海波，安徽兴皖律师事务所律师。 被告：张锦文，男，1965年11月27日出生，汉族，本科文化，南陵许镇中学教师，住安徽省芜湖市弋江区。 原告曹小凤与被告汪小鹏、张锦文确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹小凤及其委托诉讼代理人胡昭俊、董玉洁，被告汪小鹏及其委托诉讼代理人范益民，被告张锦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹小凤向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告汪小鹏与被告张锦文之间关于弋江区汇成名郡11#楼4-402室的房屋买卖合同无效;2、依法确认被告张锦文将弋江区汇成名郡11#楼4-402室房屋转让给汪小鹏的过户行为无效。 原告所诉事实和理由：原告与案外人曹晓艺系同学关系。2013年9月6日，曹晓艺以生意周转为由向原告借款,后原告找到胡世政，由曹晓艺向胡世政借款100万元,曹小凤提供担保。后曹晓艺未按约归还借款。经过多次协商,2014年7月5日,曹晓艺以汇成名郡11栋4单元402室房屋以70万元的价格出售给原告,曹晓艺对胡世政的债务由原告负责归还,差额部分双方另行处理。协议签订后,曹晓艺将房屋钥匙交给原告。当天是周末房管局也不上班,曹晓艺告知原告过几天带原告办理过户手续。因之后曹晓艺处于失联状态,原告才知晓诉争房屋的实际所有权人是曹晓艺,登记在张锦文名下、委托张锦文代持,由张锦文和曹晓艺共同居住。原告入住诉争房屋后,张锦文多次与原告协调私人物品以及以被告张锦文名义办理的电话、宽带、销户事项。张锦文明知曹晓艺已将房屋出售给了原告。2014年底，被告汪小鹏与原告联系,原告告知汪小鹏,曹晓艺已将该处房屋出售给了原告。汪小鹏告知原告其对涉案房屋享有抵押权。2015年期间,原告为了女儿在师大附小读书表示愿意就汪小鹏的抵押权进行协商处理，但要求汪小鹏走法律程序以便相关事实与证据能被固定。汪小鹏要求原告全额清偿借款本息(月息2分)。原告告知汪小鹏，自己也被曹晓艺欺骗了，也是受害者,向汪小鹏支付的每一笔钱对于原告来说都是损失,并希望汪小鹏作出部分让步,但最终双方协商无果。该期间原告因为找不到曹晓艺,多次跟张锦文联系并告知张锦文,如果汪小鹏要实现抵押权,一定要走法律程序,原告才能将房屋买回，张锦文不能私下将房屋过户给汪小鹏。2016年底,被告汪小鹏告知原告，2016年11月汪小鹏与张锦文签订房屋买卖合同,张锦文将诉争房屋过户给汪小鹏。原告遂报案。2016年12月22日,芜湖市公安局弋江分局以原告被诈骗案出具立案通知书。因该刑事案件至今未处理完结,汪小鹏于2019年11月8日向弋江区人民法院提起排除妨碍诉讼。原告认为，张锦文不是诉争房屋的实际所有权人,其无权处分诉争房屋。被告汪小鹏、张锦文明知诉争房屋曹晓艺已于2014年7月出售给原告且已实际交付给原告占有、使用长达数年,两被告为达到办理过户登记目的,签订买卖合同办理过户,显属恶意串通损害第三人利益之行为。两被告交易时,既没有上门进行评估也没有现场探勘,双方交易的评估价明显造假。综上,原告为维护自身合法权益,特提起诉讼。 被告汪小鹏辩称：案外人曹晓艺与张锦文共同生活期间，购买了汇成名郡1栋4单元402室，产权人张锦文于2014年3月底在实际出资人曹晓艺的要求下，与曹晓艺、汪小鹏一同去房地产管理局，在房地产抵押合同上签字，用该房产办理他项权证，为曹晓艺在汪小鹏处的借款进行70万元的抵押（抵押权人为汪小鹏）。2016年借款到期后，汪小鹏多次打电话给曹晓艺要求归还借款，她拒接电话，也不归还借款。汪小鹏找到房屋所有人张锦文言明，要么将此房出售，要么代曹晓艺还款，要么走司法程序。在张锦文与曹晓艺电话联系无果的情况下，张锦文作为产权人委托芜湖新天地房地产估价事务所有限公司对该房进行了市场价参考价值评估，评估结果为每平方米单价6580元，总计价值830725元，最后以远高于当时市场价的8000元每平方米（含装潢）、总价款101万元，将该房通过合法途径出售给汪小鹏，并办理了房产权证，售房款项全部用于代曹晓艺归还给欠抵押权人汪小鹏的本金及利息，合情、合理、合法。 被告张锦文辩称：原告的主体不适格，不符合起诉的条件，应当驳回原告起诉。原告起诉张锦文和汪小鹏买卖汇成名郡11栋4单元402室合同、过户无效，但原告与该房的买卖却无直接利害关系。张锦文是该房的产权人，从买卖法律关系上论，只要张锦文与汪小鹏双方对买卖协议无异议，他人无权干涉。鉴于该房是张锦文、曹晓艺共同生活时由张锦文购买、曹晓艺出资，张锦文也是在曹晓艺签名同意用该房作汪小鹏借款债权抵押后，且借款逾期不能归还的情况下，汪小鹏依法要求双方协商作价买卖、过户的。在与汪小鹏签订该房买卖协议之前，张锦文请芜湖新天地房地产估价事务所进行了该房的市场参考价值评估，评估价为6580元每平方米，总价为830725元。张锦文作为房产产权所有人，以远高于评估价和当时市价的单价8000元每平方米（含装潢），总价101万元卖给汪小鹏，归还曹晓艺抵押的这笔债务，意在于最大程度的保护借款人曹晓艺的利益。原告提供的曹晓艺承诺书中用该房作抵押显然是无法成立的。一是承诺书是2014年7月5日出具的，而2014年7月5日该房已在曹晓艺要求且签名下办理了他项权证给了债权人汪小鹏。二是该房屋办理他项权证是一种正规的法律行为，不应被滞后的承诺推翻。张锦文在2014年初就搬出了该房屋，当时是曹晓艺实际居住，不知道曹晓艺后来将该房屋承诺抵债给了原告。直到2014年7、8月电信进行催费，张锦文才知道原告住进了该房。至于原告提供的物业、邻居证明和一些缴费单据，只能证明原告现在住在这个房子里，不能证明该房是属于原告的。张锦文同时承认曹晓艺对汇成名郡1栋4单元402室房屋有支配权。 本院审理查明：被告张锦文与案外人曹晓艺共同生活期间，由曹晓艺出资购得芜湖市弋江区汇成名郡11栋4单元402室房屋，面积为126.25平方米，该房所有权人经登记确认为被告张锦文，登记时间为2011年10月8日。2014年3月28日，被告汪小鹏作为抵押权人、张锦文作为抵押人及案外人曹晓艺作为借款人共同签订《借款抵押合同》一份，约定将汇成名郡11栋4单元402室房屋用于抵押70万元借款（其时，曹晓艺对汪小鹏还同时负有更多借款债务），并于2014年4月1日办理了该抵押登记，确定汪小鹏为抵押权人。2013年9月，曹晓艺向另一案外人胡世政借款100万元，并由原告曹小凤提供担保，后因曹晓艺未能归还胡世政借款，需原告曹小凤承担担保责任，向胡世政还款。为此，曹晓艺于2014年7月5日向曹小凤出具《承诺书》一份，载明“本人曹晓艺同意将汇成名郡11栋4单元402室转让给曹小凤，抵债柒拾万元整”。随后，原告进住汇成名郡11栋4单元402室。不久被告汪小鹏发现曹小凤入住该房后，告诉曹小凤该房已办理抵押登记情况。由于曹晓艺未能偿还汪小鹏债务，2016年10月，被告张锦文委托芜湖新天地房地产估价事务所有限公司对汇成名郡11栋4单元402室房屋进行了房地产市场价格评估，评估结果为，该房每平方米单价6580元，总价值为830725元。2016年11月1日，被告张锦文与汪小鹏签订《存量房买卖合同》，合同中约定由张锦文将汇成名郡11栋4单元402室房屋以56万元出卖给汪小鹏（两被告作出说明，房屋实际买卖价款为101万元，为节省过户费用，在合同中填写为56万元）。同日，汪小鹏在其对于曹晓艺所享系列债权确认函（《借款余额确认函》）中备注“本借款于2016年11月1日已还本金人民币柒拾万元，息叁拾壹万元。此款由张锦文用汇成名郡抵押的房款所还。汪小鹏另已出具收条给张锦文”。2016年11月2日，汇成名郡11栋4单元402室房屋过户登记为汪小鹏所有。鉴于本案情况，原告曹小凤曾以被诈骗向公安机关报案，公安机关已向曹小凤发出立案告知书。 上述事实有原、被告陈述，原告提交的《承诺书》复印件、有关转账凭证复印件、《情况说明》复印件、短信记录打印件、电话录音记录、《立案告知书》、公安机关询问笔录复印件、《存量房买卖合同》，被告汪小鹏提交的《借款余额确认函》复印件、《借款抵押合同》复印件、房屋他项权证复印件、汪小鹏为产权人的房屋产权证复印件、《房地产估价结果报告》复印件，被告张锦文提交的张锦文为产权人的房屋产权证复印件、有关收款条据复印件等证据证实。 本院认为，我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。十八周岁以上的自然人为成年人。成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。本案涉讼房屋芜湖市弋江区汇成名郡11栋4单元402室房屋虽由案外人曹晓艺出资购买，但经依法登记为被告张锦文所有，张锦文系该房独立产权人，且系完全民事行为能力人，有权利、有资格独立处置该房屋。虽然张锦文本人也认可曹晓艺可对该房进行支配，但张锦文与曹晓艺之间关于该房的处理意见和安排并不能影响张锦文就该房与他人的处理效力。因此，张锦文与汪小鹏签订买卖合同，将该房出售给汪小鹏，不违反法律规定。原告非系该买卖合同当事人，本无权对该买卖合同请求认定无效，但根据本案具体情况，可以认为原告与该买卖合同存在利害关系，因此，其提起本案诉讼，本院许可。然而，原告以该房非登记产权人曹晓艺的涉房处理意见对抗登记产权人的处理意见，理由不能成立。同时，从本案已查明事实情况看，两被告进行房屋买卖，基于合理原因，并无充分证据证明两被告存在故意规避法律及损害第三人的恶意。相反，原告接受案外人曹晓艺承诺后，却未能按照一般人的认知，及时对相关房屋的产权状况进行必要核实、了解。因此，原告认为两被告系恶意串通损害第三人利益，缺乏事实和法律依据，故本院对原告本案诉讼请求，不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民法总则》第十八条第一款规定，判决如下： 驳回原告曹小凤诉讼请求。 案件受理费16140元，由原告曹小凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  周安文 人民陪审员  王山柱 人民陪审员  汪世涛 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  何 丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》第十八条第一款成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。