山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初7838号 原告：贾印森，男，1953年出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：徐峰、唐晓东，山东保君律师事务所律师。 被告：刘岩，女，1955年出生，汉族，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：杨柳、曾肖斐，山东舜天律师事务所律师。 第三人：贾咸波（系原告贾印森之子），男，1978年出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘明珠，山东齐邦律师事务所律师。 原告贾印森与被告刘岩、第三人贾咸波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾印森及其委托诉讼代理人徐峰，被告刘岩的委托诉讼代理人杨柳、曾肖斐，第三人贾咸波及其委托诉讼代理人刘明珠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾印森向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还房款100万元；2.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实与理由：登记在被告名下的位于山东省济南市某（房屋产权证书编号：某号）房产实际为原告所有，被告仅为名义上的房产持有人。2019年6月26日被告将涉案房产以总价100万元的价格出售给贾咸波，并于同日被告与贾咸波签订《济南市存量房买卖合同》，但被告收取房产买受人贾咸波支付的房款后私自占为己有，原告多次要求被告返还售房款项未果，特诉至贵院，请求贵院依法判决。 刘岩辩称：本人为涉案房屋的实际所有人，且不动产登记在刘岩名下，刘岩对涉案房屋拥有无可争辩的所有权。一、涉案房屋是1992年至1994年刘岩与原告在济南三木铁合金公司、某公司共同创业期间的劳动分红所得，1994年10月27日，刘岩作为买受人与山东省房地产集团公司签订《购房协议书》，购买了涉案房屋，刘岩对房屋进行装修，并与家人在该房屋共同居住。涉案房屋从购买至出售并过户给第三人贾咸波之前，一直登记在刘岩名下，尤其是在2006年换证时依然将产权登记在刘岩名下。从购买之后25年时间里，原告从未主张过涉案房屋的所有权，以上事实足以证实刘岩为房屋的实际所有人。二、刘岩与原告不存在房屋代持关系，原告主张无事实和法律依据。涉案房屋系刘岩的劳动分红所得，且对涉案房屋拥有实际及名义上的所有权。同时，刘岩与原告之间无任何房屋代持协议亦或是口头约定，其主张的代持关系无事实依据。需要特别说明的是，原告贾印森与房屋买受人贾咸波为父子关系，房屋买卖的全部过程均是刘岩与原告进行沟通协商，原告对出售房屋的事实是明知的，涉案房款的支付原告同样是明知的，不存在私自出售并占有之说。如果像原告所称房屋为代持，则原告完全不用在支付了部分购房款100万的情况下起诉要求返还，而是直接起诉要求刘岩返还房屋，其明显有违常理的做法，显然其“心中有鬼”，这也证明原告不是房屋的实际所有人。三、原告主体不适格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。涉案房屋房款并无原告的任何出资，贾印森与本案无利害关系，其起诉不符合法定条件，应予以驳回。 综上，刘岩为涉案房屋的名义及实际所有权人，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 贾咸波述称：涉案房产实际产权人为本案原告，被告并非涉案房屋的真正产权人。被告和第三人签订房屋买卖合同系为了第三人之子尽快落户，方便上学。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 贾咸波系贾印森之子，贾印森和刘岩为多年朋友关系。刘岩的干部履历表显示：1992年6月至1994年3月期间，刘岩在单位停薪留职，1994年3月至8月期间在单位人事处等待分配。贾印森系某公司（1993年6月8日登记成立，集体所有制企业，已吊销）、某实业公司（1994年4月11日登记成立，集体所有制企业，已吊销）和济南市三木铁合金实业公司（已吊销）的法定代表人，且某公司是济南市三木铁合金实业公司的全资子公司。刘岩在停薪留职期间，曾在济南三木铁合金实业公司、某公司帮助工作。1994年10月，由某公司出资，购买济南市某房产、302室房屋，其中刘岩作为甲方与山东房地产集团公司（乙方）签订的购房合同，约定：乙方将其建造坐落于济南市某房产住宅房出售给甲方，建筑面积145平米，房屋价格为430500元（最后结算以实际建筑面积为准），另含22平米地下室一个；乙方应将房屋在1994年10月30日以前交付甲方使用……（其余内容略）。涉案房屋交付后，1995年6月相关部门在收取契税及工本费后，为刘岩办理了301室房产登记手续，且刘岩一家曾在此居住生活，而302室由贾印森一家居住使用。1999年302室转让后，贾印森一家搬至301室居住至今。2006年11月，301室房屋换发房产证（济房权证历字第110907号）时，产权仍登记在刘岩名下。2019年4月，因贾印森的孙子（即贾咸波之子）上小学需要办理户口落户手续，贾印森找刘岩协商办理301室房产过户，刘岩称在涉案房产上办理了抵押贷款，后经双方协商，在4月26日贾印森微信给刘岩：……儿子说给你50万，你看如何？广户口还不能上学，刘岩回复：关键是我马上凑不出那30万啊，我也找人想想办法……后刘岩给贾印森微信：……我退休了，不能公积金贷款了。你就不能想想办法帮我再借10万吗……。此后，双方又多次微信协商，2019年6月18日，贾咸波分两次将60万元转至刘岩账号。6月22日刘岩微信告知贾印森：老吕（刘岩丈夫）很勉强，不同意欠款……。6月23日刘岩微信贾印森：……唉，老吕今天也不知道找什么人咨询商量后，后来真的就变卦了，不同意欠款，坚持让小波办理购房贷款40万元一次付清……。6月24日刘岩和贾咸波经中介签订房屋买卖合同，约定刘岩以100万元的价格将涉案301室转让给贾咸波，贾咸波已付的60万元作为首付款，余款40万元由贾咸波办理抵押贷款后交付刘岩，双方应于2019年6月30日前，提供办理贷款手续所需资料……。后贾咸波办理了房屋过户登记手续，6月28日刘岩微信告知贾印森其该配合的手续全部完成，并说等全部办完后双方见一面，贾印森回复：谢谢你！好。过户手续办理完毕后，贾印森态度大变并微信刘岩：再叫你那老吕出去找高人指点一下，老刘：说好了60万把房子过户过来，想想吧！如果我拿这些资料，完全能证明房子是我的。你就不该拿出人来；刘岩回复：我们见面聊聊吧；贾印森回复：在外地出差，回来吧。此后刘岩曾要求与贾印森面谈未果，7月31日贾印森诉至本院要求处理。 关于涉案房产的来源。贾印森陈述称：1994年本人从山东省房地产集团购买两套房屋，即：济南市历下区千佛山东路39号3号楼1-301室和302室，购房款是某公司用汇票支付，发票抬头是贾印森。1995年6月份办理房产证时，由于公司债务多，为规避债务，便找刘岩和周晓惠分别顶名办理了301室和302室的产权证。1995年装修房子时，刘岩讲她二姐夫有装修公司，谈好两套房子装修总款20万元，由贾印森将装修费转给刘岩办理（但未提供相关证据）。房子装修好后，贾印森一直在302室居住，301室一直无人居住。1999年将302室房子转让后，贾印森一家搬至301室居住至今。今年由于孙子上学需要办理房产过户并落户口，与刘岩产生了纠纷。为不耽误孩子上学，就先同意刘岩的要求，但因刘岩不是房屋的实际所有人，故其取得的卖房款100万元应予返还。 现刘岩对于由公司出资及本人没有出资的事实予以认可，但主张涉案房屋是与贾印森共同创业期间，由于公司经营良好，以两人应得的工资、福利、奖金、分红等劳动报酬，各买一套房子，装修费由本人出资，本人为301室的实际所有权人；另外，刘岩称本人一家人1995年-1998年期间一直在301室居住，并称1999年贾印森将302室出卖后，要求借住301室，刘岩同意后，贾印森一家才搬至301室居住至今。现贾印森和刘岩均认可自1999年至今近二十年间，301室一直由贾印森一家居住使用，且刘岩未向贾印森主张过房屋使用费或租金等费用。 对于301室的所有权问题。贾印森主张当初因公司债务较多，购房时便以刘岩名义代持，本人才是该房屋的实际所有人，为此贾印森提供了1999年8月7日临淄市人民法院依法对刘岩所作的调查笔录予以证明。经查，1998年，某实业公司因拖欠他人款项，被诉至淄博市临淄区人民法院，案经调解达成还款协议，但某实业公司并未按照民事调解书确定的期限履行还款义务，债权人申请法院强制执行。1999年8月7日，临淄市人民法院工作人员就涉案301室所有人情况对刘岩进行调查。刘岩陈述称：在我名下办的房产证，但房子是贾印森的，在今年3月份左右我已经将房产证等一切手续给了贾印森，他说企业挺困难，我就退给了他，房产证我多次要他过户……我已好长时间不见他了，在办抵押时我签的名，因在我名下，在98年初就将房产证等手续都给了他……。1999年8月9日，淄博市临淄区人民法院作出（1999）临法执字第1929号民事裁定书，查封了涉案的301室及地下室。贾印森以公司欠款而法院查封本人财产不当为由申请复议，但淄博市临淄区人民法院依法裁定驳回了贾印森的复议申请。2002年4月13日此案执结，法院依法解除了对涉案301室及地下室的查封。现贾印森以临淄区法院对刘岩所做调查笔录依据，主张本人才是301室的实际所有人；而刘岩以该房系本人劳动所得，且一直登记在自己名下为由，主张本人是房屋所有权人。 本院认为，本案争议焦点是贾印森要求刘岩返还100万元房屋转让款，有无事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，由公司出资、贾印森同意，刘岩与开发商签订房屋买卖合同，并将涉案房产登记在刘岩名下长达24年，贾印森一直未提出异议。现因孙子上学需要，贾印森经与刘岩协商，最终以100万元价格由刘岩转让过户到贾咸波名下后，却以本人是房屋实际所有人为由，要求刘岩返还卖房款。本院认为，涉案房产以100万元价格转让过户，是刘岩与贾印森协商一致的结果，在该房产过户至贾咸波名下前，贾印森没有要求确权，却在房产过户后以本人为原301室的实际所有权人为由，要求刘岩返还100万元转让款，其行为不当；且现在刘岩也已起诉贾印森、贾咸波要求撤销房屋买卖合同，本院认为，在该房屋买卖合同被撤销前，贾印森以本人为房屋所有权人为由，要求刘岩返还100万元转让款，理由不当，证据不足，本院不予支持。对于贾印森主张的保全保险费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告贾印森的诉讼请求。 案件受理费13800元及保全费5000元，由原告贾印森全部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  戚文波 人民陪审员  张照萍 人民陪审员  咸维玲 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  亓 瑞