甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终4464号上诉人（原审被告）：薛某。委托诉讼代理人：常永吉，永登县中堡镇法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：中国铝业股份有限公司连城分公司，住所地：兰州市永登县河桥镇建设坪。法定代表人：何文建。委托诉讼代理人：张某某。委托诉讼代理人：姜某某。上诉人薛某因与被上诉人中国铝业股份有限公司连城分公司（以下简称中国铝业）房屋租赁合同纠纷一案，不服永登县人民法院（2019）甘0121民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。薛某上诉请求：1.撤销永登县人民法院（2019）甘0121民初1527号民事判决第三条关于支付租赁费的部分，改判仅给付中国铝业股份有限公司连城分公司97578元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原被告双方之间于2015年3月27日，签订了《租赁合同》，约定上诉人租赁原告所有的原馥兴美食城连铝分店，租期自2015年3月20日至2020年3月19日，租赁费每年130100元，合同签订后一周内一次性支付130100元，以后每年的租赁费在每年的3月1日前缴纳，每迟延支付一天收取当期应交租赁费3‰的滞纳金，连续迟延三个月，则出租方有权终止合同，如有违约情况发生，对方可在10日内书面通知违约方，违约方将本合同年承包费的10%作为违约金支付给对方，必要时可通知违约方终止合同。上诉人于2015年3月30日，缴纳了第一年的租费130100元，之后因退出原有在该租赁房屋的合伙经营，直至被上诉人提起诉讼前，上诉人才发现，本案所涉租赁房屋是空的，闲置未使用已经很久。被上诉人怠于行使权利，从双方签订《租赁合同》，上诉人交纳第一次房租后开始，被上诉人一直未向上诉人追偿过租赁费，更没有按合同约定以书面形式通知上诉人。被上诉人既不要求上诉人履行，也不要求解除合同，而是直接于2018年11月2日向永登县人民法院提起诉讼，致使上诉人对本案所涉案房屋何时处于未使用状态、对是否交纳房租和是否已经解除租赁合同根本不知情，如被上诉人按合同约定和法律规定按时主张权利，就不会导致今天发生这样的结局。二、永登县人民法院作出的（2018）甘0121民初2567号判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当；首先，被上诉人怠于行使权利明显已经超过诉讼时效。根据本案事实，很明显，被上诉人主张的2016年3月20日至2017年3月20日的租赁费，被上诉人应在2017年3月1日主张权利；2017年3月20日至2018年3月20日的租赁费，被上诉人应在2018年3月1日主张权利。但被上诉人事实上怠于行使权利，致使上诉人不知情，无法履行合同规定的义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一、二、三条之规定，应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款延付或者拒付租金的时效期间为一年之规定，明显已经超过诉讼时效。其次，被上诉人怠于行使权利，应当依法承担不利的法律后果。本案在2019年3月28日中院询问笔录中，被上诉人自认没有书面通知过上诉人，只是在起诉前通知过。更进一步说明，被上诉人的诉请已经超过法律规定的时效，应依法驳回其诉求。再次，被上诉人对本案所涉房屋，未尽到有效管理。其租金损失应由其自行承担。被上诉人自签订租赁合同之后，对所涉房屋未进行任何有效管理，对所涉房屋是否闲置，何时闲置，租金何时和是否交纳，均一概不问。签订合同后，不按合同约定行事，不及时书面通知承租人，怠于行使权利，错过诉讼时效，因此而产生的租金损失应由其自行承担。另外，被上诉人目的不纯，理应不能得逞。探究被上诉人怠于行使权利的真实目的，不外乎是为了向上诉人谋取和索要更多的不法利益，欲向上诉人转嫁损失，坐收空房租金，欲陷上诉人于困境之中，无论如何也不能让被上诉人的不法目的得逞。三、（2019）甘0121民初1527号民事判决认定事实不清，适用法律错误。租金是定期给付之债，是指产生定期债务的合同在履行过程中具有双务性，是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期届满后，均为独立债务。诉讼时效的起算点应从每一期债务履行期限届满之日起计算。而永登县人民法院作出的（2019）甘0121民初1527号判决认为每一期租金债务分别计算诉讼时效，割裂了同一合同的整体性的说法，既不符合法律规定，也不符合合同约定，更不符合交易习惯。因为租金是每年一付，每期均有明确的支付期限，合同约定没有整体支付之说法，交易习惯也不存在整体支付之可能。双方在租赁合同上明确记载：“每年和租赁费在每年的3月1日前缴纳”，且约定大于法定，应严格按照合同约定处理本次纠纷。故永登县人民法院作出的（2019）甘0121民初1527号民事判决适用法律明显错误，应当撤销。综上，永登县人民法院作出的（2018）甘0121民初2567号判决认定事实清楚，适用法律正确；而（2019）甘0121民初1527号民事判决认定事实不清，适用法律错误。故上诉人请求上诉审法院查明实事，依法撤销永登县人民法院（2019）甘0121民初1527号民事判决第三条关于支付租赁费的部分，改判仅给付中国铝业股份有限公司连城分公司97578元；以维护交易习惯，促进交易双方及时行使权利，合法依约履行合同，维护我方合法权益。中国铝业辩称，被上诉人请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实不清没有任何依据，根据一审法院法庭调查及被上诉人提供的证据，完全可以认定如下事实：2015年3月27日，被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，租赁合同中对租赁期限、租赁费分期交纳的方式及数额、违约金和滞纳金等都有明确具体的约定。根据《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，即合同关系的双方当事人都应信守诺言，践行约定，按照事先约定的条件，以约定的方式履行约定的义务。事实上，上诉人于2015年3月30日支付第一期租金后，拖欠第二期至第四期的租金至今，其行为已经严重违反《合同法》的规定和租赁合同的约定，应承担相应的民事责任。所以，上诉人认为一审认定事实不清的上诉理由不成立。二、一审法院适用法律正确，程序合法。本案最大的争议焦点是2016年3月20日至2018年3月19日期间的租金是否已过诉讼时效及如何适用法律的问题。本案中的租赁合同是一个完整的合同期，合同中将租金约定为分期支付，仅仅是对支付方式作了相应的约定，并没有改变合同整体性的性质。从司法审判的目的和取向可以看出，最大限度的保护债权人的利益，弘扬诚信，减少诉累，无疑是立法的初衷和主旨。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释[2008]11号）第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。该条规定保障了租赁双方当事人的稳定性，减少了当事人的诉累。租赁合同属合同之债，其分期履行也适用该条规定。因此，2016年3月20日至2018年3月19日期间的租金属整体债务的一部分，且起诉时间在正当行使诉讼时效的有效期内，并未超出，理应依法获得支持。一审法院认为：本案中的租赁合同虽约定的租赁费支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。一审法院关于诉讼时效的判决符合民事诉讼法关于诉讼时效制度价值目标的立法初衷。三、关于适用法律：1.双方《租赁合同》约定，租赁期限自2015年3月20日至2020年3月19日，以后年度的租赁费在每年的3月1日前交纳。本案双方签订5年的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信，在《租赁合同》正常履行的情况下，被上诉人有理由相信上诉人依约履行租赁合同项下的租金支付义务，被上诉人在第二期租金履行期限届至时未立即主张支付租金，与其说是被上诉人放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对上诉人的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。2.从司法实践来看，在法释（2008）第11号出台之前虽有个别地方法院将此类纠纷认定为定期履行，但是在该司法解释对此类案件规定了统一的标准之后，各级法院普遍采用“同一债务，分期履行”的审判认定模式。北京市高院等法院还专门就租金债权的诉讼时效期间问题进行了明确规定，北京市高院在《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发[2013]462号）中租金债权的诉讼时效期间如何确定中明确：房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。此规定更能体现司法解释的要旨，更加有利于保护债权人利益。3.从司法判例的角度看，在与本案高度相似的秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案及镇江制胜汽车销售服务有限公司与镇江大照集团有限公司租赁合同纠纷案中，最高人民法院判决书（最高法[2011]民提字第304号）和江苏省高级人民法院民事裁定书（2014苏审三民申字第0582号）中也依法支持了当事人提出的整个租赁合同并未超过诉讼时效的主张。以上案例无异具有很强的指导意义。4.即使认定租金是独立债务，本案租金诉求亦应得到大部分支持。（1）所谓的届满，是指合同每期履行期限的届满，并不能狭义地理解为支付期限的届满。那么，本案中2016年3月20日至2018年3月19日期间的租金主张并没有超出旧法一年的诉讼时效期间或者新法三年的诉讼时效期间，应当获得支持。（2）根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《民法总则》于2017年10月1日起施行，本案中2016年3月至2018年3月期间租金的诉讼时效跨越了《民法总则》施行之日，依法应适用三年的诉讼时效规定。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，被上诉人恳请法院查明事实，驳回上诉人的诉讼请求，以维护被上诉人的合法权益。中国铝业向一审法院起诉请求：1.依法解除双方的《租赁合同》；2.判令被告立即支付欠缴的租赁费450181.92元（截止2019年9月3日），判令被告立即支付迟延的滞纳金614556.48元，判令被告立即支付违约金39030元,以上三项合计1103768.4元,租金支付至合同解除之日止上;3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2015年3月27日,原告连铝公司与被告薛某签订《租赁合同》，合同其中约定,被告租赁原告所有的原馥馨美食城连铝分店(位于甲方综合服务中心办公楼一至二楼南边的房屋及设施，建筑面积为498.54㎡含厨房及楼梯),租货期限为2015年3月20日至2020年3月19日,租赁费用每年130100元,合同签订后一周内一次性支付130100元,以后每年的租费在每年的3月1日前缴纳,每迟延支付一天收取当期应缴租赁费3%的滞纳金，连续迟延支付三个月则甲方有权终止合同,乙方并承担违约责任。如有违约情况发生,双方可在10日内书面通知违约方,违约方将本合同年承包费的10%作为违约金支付给对方。薛某于2015年3月30日缴纳了第一年的租赁费130100元,2015年4月24日薛某向连铝公司交纳10000元保证金,之后至今租赁费未能缴纳,被告拖欠租赁费后,原告未向被告追索过租金,也未通知其终止合同。2018年11月2日原告起诉法院、请求判处。重审开庭时原告变更诉讼请求,将租赁费计算至2019年9月3日，将滞纳金由674438.4元,降为614556.48元,诉讼标的总金额未变。一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中因被告长期拖欠租赁费,原告要求解除双方签订的《租赁合同》(双方均同意解除)，并请求支付所拖欠的租赁费450181.92元(截至2019年9月3日）的诉讼请求,本院予以支持。关于原告要求支付614556.48元的滞纳金的问题,滞纳金系行政法律规定的范畴,原、被告在合同中即约定了每日3‰的滞纳金,又约定了违法合同要承担10%的违约金,加重了对违约方的负担,且本案中原告未按合同的约定怠于行使权利,致使损失放大,对该诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题，合同约定:如有违约情况发生,双方可在10日内书面通知违约方,违约方将本合同年承包费的10%作为违约金支付给对方。本案中原告对被告违约的行为未能按约定及时通知,且也未给原告造成实际损失,应酌情考虑减少，结合本案的实际,被告应当承担违约第一年的租金10%的违约金即13010元较为适宜。关于被告提出的已超过诉讼时效的问题，本案中的租赁合同虽约定的租赁费支付方式为分期履行,使得各期租金的支付具备一定的独立性,但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性,而且将会导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁的主张权利,动摇双方之间的互信，不利于保护债权人,更背离诉讼时效制度的价值目标。房屋租赁合同约定分期支付租金,承租人未按期支付的,诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算,适用一年的诉讼时效。故被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。对薛某提出的其代表合伙人与原告签订合同，租赁费应由合伙人承担的辩解理由,按合同相对性的原则，该合同签订的主体是连铝公司和薛某,并没有其他合伙人签字,被告和其他合伙人是另一个法律关系,该辩解本院不予采纳采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决:一、解除原告中国铅业股份有限公司连城分公司与被告薛某于2015年3月27日签订的《租赁合同》；二、被告薛某于本判决生效后十日内将租赁的原馥馨美食城连铝分店(位于原告综合服务中心办公楼一至二楼南边的房屋及设施,建筑面积498.54m含厨房及楼梯）房层返还给原告中国铅业股份有限公司连城分公司;三、被告薛某于本判决生效后十日内给付原告中国铝业股份有限公司连城分公司2016年3月20日至2019年9月3日期间的租赁费450181.92元,承担违约金13010元,合计463191.92元，折抵已交纳的10000元保证金后，实际应支付合计453191.92元；四、2019年9月3日以后按被告薛某实际占有和使用租赁房屋的实际天数按原合同约定给付原告中国铝业股份有限公司连城分公司租赁费;五、驳回原告中国铅业股份有限公司连城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行金。案件受理费14734元,由原告中国铝业股份有限公司连城分公司负担6486元,被告薛某负担8248元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张，二审的争议焦点为：本案是否超过诉讼时效。关于诉讼时效的问题。上诉人薛某与被上诉人中国铝业于2015年签订《租赁合同》，约定的租赁期间是2015年3月20日至2020年3月19日，租金支付方式为合同签订后一次性支付130100元，而后在每年的3月1日前缴纳当年的租赁费。该租赁合同虽约定的租金支付方式为分期履行，各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。故房屋租赁合同约定分期支付租金,承租人未按期支付的,诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算,适用一年的诉讼时效。因此，中国铝业在租赁期内主张拖欠的租金并未超过诉讼时效，一审认定并无不当。综上，薛某的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人薛某预交的二审案件受理费239元，由薛某负担。本判决为终审判决。审判长 石 浩审判员 陈杰文审判员 赵辉君二〇一九年十二月二十三日法官助理丁健书记员耿瑞娇