贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1570号上诉人（原审第三人）：贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行（以下简称：凯里农商行），住所地：凯里市永丰东路碧海云天B栋1号。负责人：刘波。委托诉讼代理人：况龙，贵州洲联合律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：杨秀梅，女，1985年12月15日出生，汉族，贵州省雷山县人，住贵州省雷山县。委托诉讼代理人：徐云栋，贵州七律律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：龙秋平，贵州七律律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司），住所地：凯里市纵横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙风晴，女，侗族，1995年2月出生，贵州省锦屏县，系该公司员工。上诉人贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行因与被上诉人杨秀梅、凯里市中心城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初5879号民事判决，向本院提出上诉，2019年8月12日本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并经本院审判委员会讨论。现已审理终结。凯里农商行上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初5879号民事判决第二项、第六项，改判驳回杨秀梅对上诉人的起诉，或者发回重审。事实及理由：1.上诉人被列为第三人主体不适格，适用法律程序不当。本案杨秀梅请求解除《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》（以下简称《抵押借款合同》），是请求人民法院解决平等民事主体之间的权利义务关系，根据《合同法》合同相对性的基本原理，合同主体在诉讼中的地位是原告和被告的关系，将上诉人列为第三人，实际上剥夺了上诉人应诉的诉讼权利，一审法院未作程序审查，并在实体上进行裁判，存在适用法律程序不当。2.判决解除《抵押借款合同》，违背法律公平合理原则。2016年1月13日杨秀梅与上诉人签订的《抵押借款合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，应受法律保护，合同签订后，同月25日上诉人已依约发放贷款38万元，履行了合同约定的全部义务，而杨秀梅尚需按期偿还贷款，在未履行完合同的情况下，判决解除《抵押借款合同》，损害了上诉人的利益，明显违背民事法律行为权利义务平等、公平合理原则，如果要解除《抵押借款合同》，也不能免除杨秀梅的还款责任，担保人承担的是连带清偿责任，一审判决解除《抵押借款合同》，却未按解除合同规则处理，存在判决错误。3.判决解除《抵押借款合同》，违反契约自由和公平交易规则。双方签订的《抵押借款合同》，为不可撤销的贷款合同，为保证合同的履行，双方协商一致，对该合同解除事项作出了特别约定：借款发放后，借款人与售房人就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应当按照约定归还贷款本息。该条款的约定，是当事人的意思自治原则，符合契约自由精神，其提出解除合同是对诚实信用体系和交易规则的破坏。4.判决解除《抵押借款合同》是对法律理解的偏差，判决明显错误。上诉人与杨秀梅签订的《抵押借款合同》，同杨秀梅与中心城置业公司签订的《商品房买卖合同》是两个平行的合同，虽然两个合同之间有关联性，但是，《商品房买卖合同》并不是《抵押借款合同》的主合同，两个合同是独立存在的合同，《商品房买卖合同》的解除并不必然导致《抵押借款合同》的解除，一审判决解除《抵押借款合同》，是对法律条文的任意理解扩充和错误推断。5.一审判决由中心城置业公司清偿杨秀梅所欠上诉人的按揭贷款，是对上诉人《抵押借款合同》程序和实体权利的剥夺，损害了上诉人的利益杨秀梅口头辩称：上诉人的权利未被剥夺，其可以另行起诉。杨秀梅与中心城置业公司的合同解除后，其借款合同的目的已经无法实现，《抵押借款合同》的解除是中心城置业公司违约导致，购房人向银行承担的损失赔偿责任，最终应由中心城置业公司承担，为减少诉累，合并审理，贷款的实际收取方中心城置业公司，直接将贷款返还银行，处理原则并无不当，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。中心城置业公司辩称：我公司与杨秀梅签订的《商品房买卖合同》约定交付的时间为2015年12月28日，的确在该日期未能交付房屋，杨秀梅要求解除合同，应当在2016年1月28日至2017年1月27日前行使解除权，其要求解除权已经消灭，主张解除合同理由不成立，合同应继续履行。我公司与杨秀梅签订的《商品房买卖合同》，同杨秀梅与凯里农商行签订的《抵押借款合同》是各自独立的合同，两个合同虽有关联，但是应分别处理，一审判决我公司直接清偿购房人所欠银行贷款，杨秀梅不再承担所欠银行贷款责任，与法院在审理按揭贷款合同中使用《合同法》以及《担保法》作出的由购房人清偿所欠银行按揭贷款，出售方承担连带清偿责任的判决有冲突。请驳回杨秀梅的诉讼请求。杨秀梅向一审法院起诉请求：一、判令解除与中心城置业公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令中心城置业公司返还杨秀梅首付购房款287852.00元，中心城置业公司向杨秀梅赔偿银行按揭贷款本息损失115113.75元（暂计2016年1月20日至2018年6月21日，贷款合同解除之日止）；违约金1439元，共计404404.00元；三、判令中心城置业公司向杨秀梅支付以287852.00元按同期中国人民银行贷款年利率4.75%计算从2016年4月20日起至实际清偿之日止的利息损失（截止2018年10月10日，杨秀梅利息损失33043.00元）；四、判令解除杨秀梅与第三人凯里农商行签订的《抵押借款合同》；五、判令杨秀梅与第三人凯里农商行签订的《抵押借款合同》剩余贷款及利息由中心城置业公司偿还；六、诉讼费用由中心城置业公司承担。一审法院认定事实：杨秀梅作为买受人，中心城置业公司作为出卖人于2015年12月6日签订了《商品房买卖合同》。合同主要约定：1、买受人以分期付款方式向出卖人购买其开发的中心城地下空间开发项目的第1幢-2层-2-843号商铺，建筑面积为32.65平方米，总价为776572.00元，合同签订之日交付首付房款396572.00元，余款380000.00元，通过银行按揭支付；2、出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付商品房；3、逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付清购房款的0.5%向买受人支付违约金。2015年6月29日，杨秀梅交付了购房首付款150000.00元，并于2016年5月19日至2016年12月29日又分期支付首付款共计137852.00元。2016年1月13日杨秀梅作为借款人，凯里农商行作为贷款人，中心城置业公司作为保证人（售房者），签订了《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：1.借款人向贷款人借款380000.00元，用于购买保证人开发的“中心城”第1幢-2层-2-843号商铺，贷款利率为月利率4.4916‰；2.借款款项转账到保证人账户；3.借款人自贷款发放次月起，按等额本息还款法分120期归还，还款日为每月20日；4.借款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应当按照约定归还贷款本息。合同签订后，同年1月18日凯里农商行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明，同年1月25日发放贷款380000.00元。杨秀梅自2016年2月20日起至今未还清凯里农商行贷款本息。截止至开庭之日，该门面房尚未交付。另查明，截止至2018年12月20日，杨秀梅尚欠第三人的贷款本金为297725.46元，利息4071.34元。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条虽然规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该条系法定解除权之规定，《商品房买卖合同解释》第十五条系针对法定解除权而言。原告所享有的解除权性质为约定而非法定，故在双方当事人未对解除权行使期限予以约定，且原告也未对被告进行催告的情况下，原告所享有的解除权行使期限并不受该司法解释的限制。故被告的辩解理由，不予以采纳。被告未能按照合同约定的期限向原告交付房屋，且逾期超过30日是事实。被告逾期交房的行为致使与原告的商品房买卖合同目的不能实现。合同约定的解除条件已成就，作为解除权人的原告提出解除与被告签订的《商品房买卖合同》，事实清楚、证据充分、于法有据，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告请求解除其与第三人签订的《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》理由充分，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告应按约将原告支付的房款返还原告，并应赔偿原告所产生的损失。因此，原告要求被告返还已付购房首付款及已向第三人所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。但原告对于首付款要求按贷款利率计算，没有依据，且并非原告实际损失范围，不能成立，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效之日止。关于违约金的问题，合同约定逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付清购房款的0.5%向买受人支付违约金。对原告请求支付违约金的诉请，符合法律规定，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告向第三人偿还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，予以支持。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时解除涉案房屋上的抵押登记。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告杨秀梅与被告凯里市中心城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告杨秀梅与第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行签订的《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》；三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨秀梅返还购房首付款287852.00元及自2016年2月20日起至判决生效之日止原告杨秀梅已向第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行支付的贷款本金和利息（以凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行当月出具的还款还息明细清单为准）；四、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨秀梅赔偿以150000.00元为本金，自2015年6月29日起至判决生效之日止和以137852.00元为本金，自2016年12月21日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨秀梅违约金1439.00元（287852元×0.5%）；六、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行偿还原告杨秀梅自判决生效之日起《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》剩余贷款。自被告凯里市中心城置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行办理中心城地下空间第1幢-2层-2-843号商铺上抵押登记的解除手续。若义务人未按照本判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为5447.00元，由原告杨秀梅负担447.00元，被告凯里市中心城置业有限公司负担5000.00元。二审期间，凯里农商行提交的证据有：1.凯里农商行的《营业执照》，拟证明其诉讼主体资格；2.贵州监管局文件黔银监复（2013）409号《关于贵州凯里农村商业银行股份有限公司开业的批复》，拟证明贵州凯里农村商业银行股份有限公司于2013年12月25日经批准成立。经组织当事人质证，对上述两份证据真实性无异议，本院予以采信。中心城置业公司提交的证据有：《土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房屋预售许可证》、《建设用地规划许可证》，拟证明房屋建设和预售的合法性，经组织当事人质证，对上述两份证据真实性无异议，本院予以采信。本院审查的案件事实与一审认定的事实相符，予以确认。另补充查明，贵州凯里农村商业银行股份有限公司于2013年12月25日经批准成立，该公司设立贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行，该支行于2014年4月25日经凯里市市场监督管理局登记成立，类型为其他股份有限公司分公司（非上市），经营范围“吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内结算；办理票据承兑和贴现；代理发行、代理兑付等。”还查明，中心城置业公司的中心城地下空间开发项目1幢，2014年8月1日经凯里市房地产事业发展管理局审核，向中心城置业公司颁发了《商品房屋预售许可证》，该证载明竣工日期为2015年5月25日，交付使用时期为2015年12月28日。本院认为，本案二审争议的焦点：1.凯里农商行被列为第三人，是否存在程序违法；2.解除《抵押借款合同》是否符合合同约定和法律规定；3.按揭贷款由中心城置业公司负责偿还，是否存在损害凯里农商行的利益。2015年12月6日杨秀梅与中心城置业公司签订的《商品房买卖合同》，2016年1月13日与凯里农商行签订的《抵押借款合同》，均系合同相对方的真实意思表示，合同内容未有违反法律规定，属有效合同。关于凯里农商行被列为第三人，是否存在程序违法的问题。本案杨秀梅的诉讼请求涉及解除其与中心城置业公司签订的《商品房买卖合同》和凯里农商行签订的《抵押借款合同》，解除的《商品房买卖合同》因与凯里农商行的按揭贷款存在必然的关联性，凯里农商行符合作为第三人参加诉讼的主体资格。对于杨秀梅提出解除《抵押借款合同》，凯里农商行被列为第三人，一审法院结合本案的客观实际，考虑当事人诉讼地位存在重合的情形，鉴于案件符合合并审理法律规定，虽然程序上存在有瑕疵，但是，对凯里农商行应享有被告应诉等相关诉讼权利，均在一审得到了充分的保障，并未因为案件程序存在瑕疵，导致其未能正常行使诉讼权利，从而损害其维护民事合法权益。为了减少当事人的诉累，有利于案件的及时处理，化解矛盾纷争，凯里农商行上诉提出该案存在程序不当，要求将本案发回重审，理由不充分，本院不予支持。关于解除《抵押借款合同》是否符合合同约定和法律规定的问题。本案中，按照杨秀梅与中心城置业公司签订的《商品房买卖合同》约定，购买的商品房应于2015年12月28日交付房屋，由于至今未能进行交付。杨秀梅与凯里农商行签订的《抵押借款合同》虽然在该合同中约定“贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行，借款人应当按照约定归还贷款本息。”但是，涉及的贷款是用于向中心城置业公司购买商品房，在杨秀梅主张解除《商品房买卖合同》后，事实上已经不能实现杨秀梅贷款购买商品房的真实目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，在予以解除《商品房买卖合同》的同时，杨秀梅主张解除与凯里农商行签订的《抵押借款合同》，符合该解释规定，一审判决支持并无不当。凯里农商行上诉提出不能解除《抵押借款合同》，不符合法律以及解释的规定，理由不充分，本院不予支持。关于按揭贷款由中心城置业公司负责偿还，是否存在损害凯里农商行利益的问题。本案中，杨秀梅与凯里农商行签订的《抵押借款合同》，杨秀梅虽然为实际贷款人，但是，贷款已经通过凯里农商行向中心城置业公司支付，中心城置业公司是《抵押借款合同》的担保人，《抵押借款合同》解除后，贷款合同尚未履行完毕的剩余贷款，由中心城置业公司进行清偿，凯里农商行的贷款利益并未受到损害。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。一审判决杨秀梅未有偿还的贷款本息，由中心城置业公司负责清偿，符合该解释规定，并无不当。凯里农商行上诉提出解除《抵押借款合同》利益受损，不应解除《抵押借款合同》以及杨秀梅应承担贷款清偿责任，理由不充分，本院不予采纳。对于中心城置业公司在二审中提出一审判决解除该公司与杨秀梅签订的《商品房买卖合同》，根据法律规定，截止2017年1月27日前其未行使合同解除权，已经消灭，要求驳回杨秀梅解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。因一审判决解除该合同后，中心城置业公司并未提出上诉，其要求对涉及该公司被解除合同的审理，不符合二审法院审理的范畴，本院不作审理。综上所述，凯里农商行的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽然审判程序存在有瑕疵，但是，并未影响判决结果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人贵州凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年十二月二十四日法官助理郑华品书记员龙欢