山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9304号 上诉人(原审原告）：邢进强，男，X。 委托诉讼代理人：史胜霞，山东太康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管雯，山东太康律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邓艳玲，女，X。 委托诉讼代理人：刘乃杰，山东元鼎律师事务所律师。 上诉人邢进强与上诉人邓艳玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初5502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邢进强的委托诉讼代理人史胜霞，上诉人邓艳玲的委托诉讼代理人刘乃杰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邢进强上诉请求：1、请求法院依法撤销（2018）鲁0203民初5502号民事判决书的第二、第三项内容；2、请求法院依法判令邓艳玲向邢进强支付逾期付款违约金76908元人民币；3、请求法院依法对上诉人的实际损失进行评估，并以评估结果为依据判令邓艳玲向邢进强支付因其未按合同约定时间支付购房款给邢进强造成的损失；4.本案一审、二审诉讼费均由邓艳玲承担。 主要事实与理由：一审法院认定事实不清,存在严重的自相矛盾,适用法律错误。一、一审法院既然认为邢进强与邓艳玲“签订的《房地产买卖契约》及补充协议,系双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行”;双方合同第四条约定中的时间2017年4月20日“既是对房屋交付时间的约定也是对付款时间的约定”;合同第七条约定,“每逾期一日,由违约一方向对方支付购房款万分之3的违约金”,因此邓艳玲任何一次付款违约都应当按照购房款221万元的日万分之三向邢进强支付违约金。一审法院对首付款逾期付款期间的违约金计算以购房款221万元为依据,而对剩余房款逾期付款期间的违约金的计算却毫无根据的以未付房款125万元为依据,系严重的认定事实不清,这是自相矛盾之一。二、一审法院一方面认定邓艳玲存在违约行为,应当承担违约责任;另一方面却驳回邢进强要求邓艳玲因为其违约行为给邢进强造成的财产损失,系自相矛盾之二。邢进强出卖涉案房屋的初衷是改善居住条件,与邓艳玲签订买卖合同约定的付款时间是2017年4月份,假设邓艳玲按时支付了全部购房款,邢进强完全可以完成购买新房改善居住条件的目的。邢进强在一审期间向法庭提交了房产部门出具的无房证明以及租房合同,欲证明邢进强只有从邓艳玲处拿到购房款后才能购买新的住房,而正是因为邓艳玲的违约行为,导致邢进强无法购买已经预订的住房,待邓艳玲将房款交予邢进强时,房价已飞涨了50%,邢进强已无力再购买该住房。期间,邢进强作为一名失业人员只能靠微薄的救济金租住房屋生活,邢进强虽然一再督促邓艳玲支付房款,但始终未果,无奈之下,邢进强委托律师两次发送律师函也遭拒收。万般无奈之下,邢进强与律师至一审第三人市北区馨润达房产经纪服务部处,希望通过第三人转达邢进强的意思,但仍无果。而一审法院认为邢进强是否购房是其自主行为,但如今未能购房的真正原因却是邓艳玲不按期履行付款义务的违约行为导致。邓艳玲的违约行为确实给邢进强造成了损害事实,两者之间存在明显的因果关系,仅凭双方约定的违约金不足以弥补邢进强的经济损失,因此要求邓艳玲赔偿合法有据。此外,本案律师费用邢进强并未重复主张,与邢进强是否曾经撤诉完全无关,一审法院采信邓艳玲的答辩意见毫无道理。双方合同中对于律师费用没有约定,邢进强因聘请律师所产生的费用与邓艳玲的违约行为也存在因果关系,该部分费用是邢进强的直接实际损失,对此邓艳玲应当承担支付义务。综上所述,邢进强认为,一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律严重错误。一审判决没有充分考虑由于邓艳玲违约在先的因素,正是因其违约行为而导致邢进强的合法权益受到严重侵害。反而是邓艳玲在违约的情况下,既获得低价购买的房屋,同时又取得邢进强因行使不安抗辩权而延期交房的违约金,邢进强认为该判决实际上维护了违约在先的邓艳玲的利益,而损害了真正受害方的邢进强的合法权益。邢进强恳请贵院依法撤销一审法院的错误判决,公平、公正的审理本案,以维护邢进强的合法权益不受侵害。 邓艳玲辩称，邢进强的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。 邓艳玲上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判邓艳玲不承担违约责任；2.本案一、二审上诉费用由邢进强承担。事实与理由：邓艳玲与邢进强交易诉争房产时，对于付款进度及付款方式进行了详细约定，邓艳玲并无违约事实，而原审判决认定邓艳玲应当支付违约金的判决理由明显错误，理应由二审法院予以纠正。 邢进强辩称，邓艳玲所述与事实不符，根据双方签订的《房地产买卖契约》约定，邓艳玲应于2017年2月10日向银行提交代理贷款的手续，而实际邓艳玲是在2017年4月6日向贷款银行提交的相关手续。其他详见上诉状。 邢进强向一审法院起诉请求：1、判令邓艳玲向邢进强支付逾期付款违约金人民币80223元;2、判令邓艳玲支付其因未按合同约定时间支付购房款给邢进强造成的损失人民币500000元(实际损失以评估机构的评估结果为准);3、一审诉讼费用、邢进强律师代理费由邓艳玲承担。 一审法院查明和认定的事实：1、2017年1月4日,邢进强、邓艳玲签订《房地产买卖契约》,约定邓艳玲购买邢进强所有的青岛市市北区户房屋,总价217万元,付款方式为:2017年1月4日签约当日支付5万元定金;2017年2月10日前邓艳玲去银行贷款人民币1250000元,此笔房款由银行拿到抵押证后,由银行直接划入邢进强账户;2017年4月5日前办理过户手续,邓艳玲在过户日之前支付首付款人民币860000元,此笔房款由第三方做资金监管。邢进强于全款到位三个工作日内(2017年4月20日)将房屋交付给邓艳玲。第七条约定邓艳玲不能按期向邢进强付清购房款或邢进强不能按期向邓艳玲交付房屋,每逾期一日,由违约一方向对方支付购房款万分之3的违约金。任何一方逾期5日以上未履约的,视为悔约,违约方应按本条第七款的规定承担责任,但双方另有约定的除外。补充条款中约定邓艳玲扣留户口迁移押金2万元及交房押金1万元；2、2017年2月26日,邢进强、邓艳玲就上述协议签订《补充协议》一份,将购房总价款调整为221万元,具体付款方式约定中将贷款时间调整为2017年3月2日前办理。交房押金调整为5万元,并约定房内设施除了租客自有设施外全部留下；3、邓艳玲向邢进强支付房款情况:签约当日支付定金5万元;2017年4月8日支付首付款86万元;2017年2月份,邢进强、邓艳玲及中介方一起去中国光大银行青岛分行秦岭路支行办理抵押贷款手续,4月6日,邓艳玲与中国光大银行青岛分行秦岭路支行签订个人贷款合同,抵押贷款125万元,2017年8月14日该银行向邢进强支付125万元；4、2017年4月5日双方办理涉案房屋权属登记变更手续，4月21日涉案房屋不动产权转移登记为邓艳玲；5、截至庭审之日,邢进强尚未向邓艳玲交付涉案房屋,邓艳玲已另案主张。 一审法院认为，邢进强、邓艳玲双方签订的《房地产买卖契约》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据邢进强、邓艳玲的约定，邢进强应于涉案房屋办理过户手续前支付首付款86万元,双方于2017年4月5日办理过户手续,邓艳玲于4月8日支付首付款,故邓艳玲就该笔款项应向邢进强支付逾期付款违约金,根据合同第七条的约定,每逾期一日,由违约一方向对方支付购房款万分之3的违约金。故邓艳玲应就该笔首付款向邢进强支付逾期付款违约金为2210000元×0.0003×3天=1989元。 合同第四条约定,邢进强应于全款到位三个工作日内(2017年4月20日)将房屋交付给邓艳玲。根据双方签订的补充协议以及中介方的证言,可见涉案房屋在签订买卖合同时仍处于邢进强对外出租期间,该条内容既是对房屋交付时间的约定也是对付款时间的约定。因银行贷款发放时间各方均无法控制,故双方在合同签订之初即约定了较长的全款付款时间,银行贷款直至2017年8月14日发放,导致邢进强自签约卖房之日起长达七个多月的时间才收到全部房款,邓艳玲虽无违约的主观过错,但是付款义务的履行显然不符合双方合同约定,因此邓艳玲应承担向邢进强该项支付违约金的责任。即1250000元×0.0003×115天=43125元。邢进强主张因邓艳玲未按期支付房款导致其未能购房,故要求邓艳玲赔偿损失。邢进强是否购房系邢进强自主行为,因此导致的后果不应由邓艳玲承担,故对邢进强的该项请求一审法院依法不予支持。邢进强曾就涉案合同起诉邓艳玲,后撤诉,现邢进强要求邓艳玲赔偿因此支付的律师费。邢进强起诉撤诉均系邢进强的权利,双方合同中对律师费用并无约定,故邢进强的该项请求于法无据,一审法院依法予以驳回。 综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决:一、邓艳玲于一审判决生效之日起10日内支付邢进强逾期支付首付款85万元的逾期付款违约金1989元;二、邓艳玲于一审判决生效之日起10日内支付邢进强逾期支付购房款125万元的逾期付款违约金43125元；三、驳回邢进强的其它诉讼请求。如果未能按一审判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费9602元,由邢进强承担8855元,邓艳玲承担747元。 本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，邓艳玲与邢进强签订的《房地产买卖契约》及补充协议合法有效，双方均应依约严格履行。双方在合同第七条中明确约定，邓艳玲不能按期向邢进强付清购房款或邢进强不能按期向邓艳玲交付房屋,每逾期一日,由违约一方向对方支付购房款万分之3的违约金。任何一方逾期5日以上未履约的,视为悔约,违约方应按本条第七款的规定承担责任,但双方另有约定的除外。因此，鉴于邓艳玲未按合同约定时间向邢进强支付首付款86万元及抵押贷款125万元，故一审判令邓艳玲承担逾期付款违约金，符合合同约定，并无不当，本院予以维持。邓艳玲虽主张其不存在违约，但其未合同约定的时间向邢进强支付购房款是事实，因此，本院对邓艳玲该项主张不予采信。因双方对逾期付款的违约责任进行了明确约定，且邢进强未提交有效证据证明其未另行购买房屋与邓艳玲未按期支付购房款存在必然因果关系，故邢进强请求邓艳玲赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予采信。因双方并未在合同中对委托律师进行代理的费用负担问题进行明确约定，故邢进强请求邓艳玲支付代理费，无事实和法律依据，本院不予采信。 综上，邢进强的上诉请求不成立，本院不予支持；邓艳玲的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计9602元，邢进强承担由其预交的8855元,邓艳玲承担由其预交的747元。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王昌民 二〇一九年十二月三十日 书记员 张 旭 书记员 石 晗