广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0507执异50号 案外人杨树涛,男,汉族,1978年9月28日出生,住汕头市澄海区。 委托代理人黄常雄、李婉婷，广东正治律师事务所律师。 案外人姚炳浩,男,汉族,1970年7月24日出生,住汕头市澄海区。 委托代理人黄常雄、李婉婷，广东正治律师事务所律师。 申请执行人中国银行股份有限公司汕头分行，住所地汕头市金砂路98号。 负责人邓文祥，该分行行长。 委托代理人曾爱东、章世铿，国信信扬（汕头）律师事务所律师。 被执行人广东骑光车灯工业有限公司，住所地汕头市澄海区澄华街道泰安路。 法定代表人蔡锦辉，总经理。 委托代理人林逵，广东盈信律师事务所律师。 委托代理人林博，广东盈信律师事务所实习律师。 被执行人汕头市洋通玩具工艺有限公司，住所地汕头市澄海区中山南路外砂大桥东侧。 法定代表人蔡锦辉。 被执行人汕头市澄海区雅奇工艺有限公司，住所地汕头市澄海区玉亭路南与泰安路东交界处金晖工业楼一楼。 法定代表人陈静。 被执行人蔡锦辉，男，汉族，1949年8月29日出生，住汕头市澄海区。 被执行人江惠文，女，汉族，1951年11月14日出生，住汕头市澄海区。 被执行人蔡灿群，男，汉族，1970年12月18日出生，住汕头市澄海区。 被执行人陈静，女，汉族，1971年12月7日出生，住汕头市澄海区。 被执行人蔡灿雄，男，汉族，1973年7月28日出生，住汕头市澄海区。 被执行人陈焕娥，女，汉族，1972年8月24日出生，住汕头市澄海区。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司汕头分行（以下简称中行汕头分行）与被执行人广东骑光车灯工业有限公司（以下简称骑光公司）、汕头市洋通玩具工业有限公司、汕头市澄海区雅奇工艺有限公司、蔡锦辉、江惠文、蔡灿群、陈静、蔡灿雄、陈焕娥借款合同纠纷一案中，案外人杨树涛、姚炳浩对本院在（2019）粤0507执176号案件中执行被执行人骑光公司名下位于汕头市澄海区玉亭路南与泰安路东交界处金晖工业楼的房地产（证号列:粤房地权证澄字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨树涛、姚炳浩称，案外人杨树涛、姚炳浩向被执行人蔡锦辉受让的房产中，部分土地使用权属上述被执行房地产的红线图范围内。案外人杨树涛、姚炳浩于2015年10月30日向被执行人蔡锦辉受让位于澄海区澄华上埭片区集体土地使用权及该片土地地上厂房等建筑物，合同约定房地产的四至为：东至骑光灯具厂工业楼A幢、西至泰安路、南至区间路、北至骑光灯具厂工业楼大门。案外人杨树涛、姚炳浩已与被执行人蔡锦辉签订房地产转让协议书以及相关的补充协议书，被执行人蔡锦辉已向案外人杨树涛、姚炳浩出具书面收据，确认履行转让款支付。该房地产已由被执行人蔡锦辉交付给案外人杨树涛、姚炳浩使用。因历史原因，当时被执行人骑光公司上述拍卖房地产是连同案外人杨树涛、姚炳浩受让的房产一并基建，案外人杨树涛、姚炳浩受让的上述房产所涉的土地性质，一部分是集体土地使用权，一部分是被执行人骑光公司名下的国有土地使用权，即法院裁定拍卖的登记在被执行人骑光公司的房地产中的国有土地使用权部分。 上述被执行房地产的工业楼大门以及门房占用案外人杨树涛、姚炳浩的集体土地使用权。案外人杨树涛、姚炳浩前向上埭居民李彦坚、李旭藩、李植钿、李秋声、李芝存、李培雄、李成湖受让位于澄华上埭外洋工业区（即在被执行人骑光公司位于汕头市××玉××与××路东交界处金晖工业楼的房地产旁）的集体土地使用权。澄华上埭社区居委会于2017年11月1日出具土地使用权转让确认书，确认上述用地使用权转让给案外人杨树涛、姚炳浩。 因案外人杨树涛、姚炳浩受让的上述七人土地使用权是位于被执行人骑光公司上述被执行房地产与泰安路中间，被执行人骑光公司的工业大楼的大门以及门房占用了案外人杨树涛、姚炳浩受让上述部分土地（具体详见附件平面图标识），该工业大楼的大门以及门房不能列入本案强制执行的范围内。 鉴于案外人杨树涛、姚炳浩受让的房产以及集体土地使用权与被执行人骑光公司的房地产之间存在互相占用的情况，导致产权、使用权不清，若继续采取强制拍卖措施，将严重侵害案外人杨树涛、姚炳浩的合法权益，也影响拍卖买受人的利益。案外人杨树涛、姚炳浩请求：依法裁定中止被执行人骑光公司名下位于汕头市××玉××与××路东交界处金晖工业楼的房地产（证号列：粤房地权证澄字第××号）的强制执行措施。 案外人杨树涛、姚炳浩提交以下证据予以证明：1、案外人身份证复印件一份；2、被执行人营业执照复印件一份；3、平面图标识复印件一份；4、房地产转让协议书复印件一份；5、补充协议复印件一份；6、补充协议书一复印件一份；7、声明书复印件一份；8、收据复印件一份；9、土地使用权转让确认书复印件一份。 申请执行人中行汕头分行称：法院查封、拍卖被执行人骑光公司名下位于汕头市××玉××与××路东交界处金晖工业楼的房地产符合法律规定，执行措施正确。案涉房地产的所有权人为被执行人骑光公司，申请执行人中行汕头分行享有合法抵押权；案外人杨树涛、姚炳浩主张向被执行人蔡锦辉购买的房地产没有进行产权变更登记，不是该房地产所有权人，无权提起执行异议。 申请执行人中行汕头分行提交以下证据予以证明：1、房地产权证（粤房地产权证澄字第××号）复印件一份；2、房地产他项权证（粤房地产他项权证澄字第5000052246号）复印件一份。 被执行人骑光公司、汕头市洋通玩具工业有限公司、汕头市澄海区雅奇工艺有限公司、蔡锦辉、江惠文、蔡灿群、陈静、蔡灿雄、陈焕娥没有提出意见，也没有提交证据。 本院查明，本院在审理申请执行人与被执行人骑光公司、汕头市洋通玩具工业有限公司、汕头市澄海区雅奇工艺有限公司、蔡锦辉、江惠文、蔡灿群、陈静、蔡灿雄、陈焕娥借款合同纠纷一案中，于2018年2月2日查封了被执行人骑光公司位于汕头市××玉××与××路东交界处金晖工业楼的房地产。2018年8月16日，本院作出（2018）粤0507民初71号民事调解书，确认被执行人骑光公司结欠申请执行人中行汕头分行债务，申请执行人中行汕头分行对被执行人骑光公司提供抵押的位于汕头市××玉××与××路东交界处金晖工业楼的房地产享有优先受偿权。上述调解生效后，申请执行人中行汕头分行向本院申请执行。2019年8月29日，本院裁定拍卖被执行人骑光公司上述房地产。案外人杨树涛、姚炳浩向本院提出执行异议。 另查，2015年10月31日，被执行人蔡锦辉与案外人杨树涛、姚炳浩签订房地产转让协议书，约定：被执行人蔡锦辉为甲方，案外人杨树涛、姚炳浩为乙方，甲方自愿将名下所有的位于汕头市××××街道上埭片区集体土地使用权及该片土地地上厂房等建筑物和现有配套设施的所有权一并转让给乙方两人按份所有，具体位置位于汕头市澄海区××街道××埭××路段骑光灯具厂工业楼C幢；集体土地面积：约1205.7平方米；地上建筑面积：共8层楼房，总建筑面积约9584.16平方米；四至分别为：东至骑光灯具厂工业楼A幢、西至泰安路、南至区间路、北至骑光灯具厂工业楼大门。全部转让标的物的转让价款为2600万元，其中案外人杨树涛1920万元，案外人姚炳浩680万元。案外人杨树涛享有受让土地及地上建筑物的73.85%产权，案外人姚炳浩享有受让土地及地上建筑物的26.15%产权。 2016年10月31日，被执行人蔡锦辉（甲方）与案外人杨树涛、姚炳浩（乙方）签订补充协议书，约定：甲乙双方于2015年10月31日签订的房地产转让协议书所涉全部土地转让款视为乙方已履行完毕，甲方不得再就该协议书向乙方主张任何土地转让款项，且甲方承诺并保证2015年10月31日签订的房地产转让协议书项下的转让标的物的土地及建筑物应于2016年11月1日交还乙方管业使用。 2017年11月1日，汕头市××××街道上埭社区居民委员会出具土地使用权转让确认书：根据申请人杨树涛、姚炳浩提出申请，经澄华上埭居委会确认，上埭居民李彦坚（面积：1.76），李旭藩（面积：1.87分地），李植钿（面积：1.87分地），李秋声（面积：2.13分地），李芝存（面积：1.8分地），李培雄（2分地），李成湖（面积：1.07分地）合计：1.25亩。工业地位于澄华上埭外洋工业区，用地使用权转让给杨树涛、姚炳浩使用，现有双方《土地使用权转让合同》（协议），居委会同意用地使用权更名为杨树涛、姚炳浩，并按居委会有关用地使用权转让规定缴交转让费50000元，今后在该用地使用权方面的一切纠纷，由申请人自行负责。申请人取得土地使用权后应遵守居委会的有关用地规定及收取的各项费用，继承该用地的权利和义务。 又查，位于汕头市××玉××与××路东交界处金晖工业楼的房地产于2013年3月12日登记在被执行人骑光公司名下，产权证号列粤房地权证澄字第××号，独自使用面积10337.72平方米，房产面积40923.05平方米，土地性质为“国有”；于2016年5月20日办理抵押登记，抵押权利人为申请执行人中行汕头分行。 再查，被执行人骑光公司系有限责任公司。 本院认为，位于汕头市××玉××与××路东交界处金晖工业楼的房地产登记在被执行人骑光公司名下，根据物权公示原则，被执行人骑光公司是房地产所有权人；被执行人骑光公司对申请执行人中行汕头分行负有债务，本院裁定拍卖被执行人骑光公司名下的房地产，程序合法。 案外人杨树涛、姚炳浩提出与被执行人蔡锦辉发生房地产转让关系的主张，其提交的证据无法证明转让的房地产与本案拍卖房地产具有关联性。其一，拍卖房地产的权属与转让协议的转让方主体不同。拍卖房地产的权属人为被执行人骑光公司，转让协议转让方为被执行人蔡锦辉，两者是不同的法律主体。社区居民委员会土地使用权转让确认书中既没有被执行人蔡锦辉，也没有被执行人骑光公司。其二，两者地址不同，本案拍卖房地产位于汕头市××玉××与××路东交界处金晖工业楼，转让协议书转让标的位于位于汕头市××××街道上埭片区集体土地使用权及该片土地地上厂房等建筑物和现有配套设施的所有权。其三，两者面积不同，拍卖房地产的土地使用面积10337.72平方米，房产面积40923.05平方米，转让房产集体土地面积约1205.7平方米，建筑面积约9584.16平方米，从转让协议约定的房产四至范围，无法证明上述转让房产在拍卖房产的范围内，也没有证据证明拍卖房地产可分割。其四，两者土地性质不同，拍卖土地登记的性质为“国有”，转让协议记载的土地性质为“集体”。 综上所述，案外人杨树涛、姚炳浩提交的证据，无法证明其为拍卖房地产权利人。案外人杨树涛、姚炳浩的异议请求，缺乏事实依据与法律依据，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人杨树涛、姚炳浩的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈晓轩 审判员  林圣彬 审判员  黄文珊 二〇一九年十二月三十日 书记员  王龙波 附件： 相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： 案外人是否系权利人； 该权利的合法性与真实性； 该权利能否排除执行。