江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1002民初817号原告：扬州市经济适用住房发展中心,住所地扬州市观潮路719号。法定代表人：张志明，主任。委托诉讼代理人：秦海明，单位员工。委托诉讼代理人：丁红荣，江苏理华律师事务所律师。被告：江苏邗建集团有限公司，住所地扬州市吉安路209号。法定代表人：范世宏，董事长。委托诉讼代理人：丁大宇，江苏华朋律师事务所律师。原告扬州市经济适用住房发展中心(以下简称经济适用房发展中心)与被告江苏邗建集团有限公司（以下简称邗建集团）建设工程合同纠纷一案，本院于2019年1月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告经济适用房发展中心的委托诉讼代理人秦海明、丁红荣，被告邗建集团的委托诉讼代理人丁大宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付联谊花园17#、18#、44#、45#楼维修工程款483561.78元。事实和理由：2004年12月8日，原告方就联谊花园限价商品房的建设工程项目通过招标投标程序委托江苏熙龙置业有限公司开发建设17#、45#楼等楼栋，委托扬州市危房改造开发有限公司和扬州市江陵房地产开发有限公司开发建设44#等楼栋，委托扬州市南方房地产开发有限公司开发建设18#等楼栋并签订了相关建设合同。后原告是事业单位性质，下设了扬州市房地产开发中心，由两个单位的名义与邗建集团又签订了《建设工程施工合同》，案涉的联谊花园17#、18#、44#、45#楼的施工单位均为被告邗建集团，单位工程竣工验收证明书载明工程的竣工时间为2009年11月20日。由于被告承建的联谊花园17#、18#、44#、45#楼自交付以来飘窗、平台、窗户、变形缝墙体以及地下室地面等出现大量的严重渗漏，严重影响了业主们的正常生活，原告曾多次发函要求被告切实履行保修义务，但始终没有兑现承诺。自2013年以来，广大业主每年都通过向物业公司、房管局以及原告投诉要求限期维修并赔偿损失，矛盾日益尖锐。被告自交付以来虽然多次进行过维修，但始终未能彻底解决房屋及外墙渗漏等问题。鉴于案涉房屋属于限价商品房，作为原告有责任也有权利在被告未尽维修义务时代为维修。2017年6月6日，原告发函给被告告知其将通过比价招标的方式确定施工单位对4幢楼的渗漏部位进行维修，所产生的费用由被告承担。为确定具体的维修单位，原告方委托了扬州市房地产开发中心具体负责维修工程的招标和签约事宜。2017年6月13日，通过公开比价招标，确定江苏鼎鑫建设工程有限公司为4幢楼的维修单位，维修工程完工后，工程结算经江苏时代投资咨询有限公司审核，维修价为483561.78元，原告支付了相应款项。2019年1月4日原告致函给被告，告知其渗漏由第三方维修，并告知其维修价，要求其支付，被告拒绝支付，特向法院提起诉讼。被告辩称，1、案涉建设工程于2009年11月20日竣工交付，按照合同约定，防水工程的保修期为5年，至2014年11月19日维修期限届满，对于前述期限内发生的防水质量问题，邗建集团多次进行维修，已经按照约定全面履行了保修义务；2、对于保修期限届满后的防水工程，邗建集团没有法定和约定的保修义务，由此发生的维修费用邗建集团不应承担付款责任；3、基于双方良好的合作关系，2015年春节前邗建集团与被告就涉案建设工程的防水维修问题进行了蹉商，邗建集团与原告一致同意邗建集团支付15万元（其中10万元为原告应当返还的质保金），此后防水工程的维修与邗建无关，由原告负责，因此，邗建集团现在仍然愿意按照上述约定支付余款5万元，对此在原告开具票据后，邗建集团依约照付。综上，邗建集团请求法庭依法处理本案纠纷。原告当庭提供了如下证据：1、汤汪派出所出具的涉案的四幢楼房的施工栋号与公安栋号的对照表。联谊花园公安幢号17#、施工合同幢号164#，后变更为139-2#；18#、施工合同幢号163#，后变更为139-1#；44#、施工合同幢号162#，后变更为136-2#；45#、施工合同幢号161#，后变更为136-1#；2、联谊花园限价商品房建设合同3份和单位工程竣工验收证明书4份，原告陈述经济适用房发展中心没有开发资质，委托有资质的三家公司代建，四方验收的时候建设方是原告，竣工日期为2009年11月20日；3、联系花园小高层房屋渗漏报告情况记录（业主报修记录）、渗漏部位相关照片、2015年1月26日扬州兰庭物业服务有限公司向原告出具的工作联系函、工程款支付证明函，2013年2月至2014年7月案涉楼房均有业主因房屋渗漏要求修理记录，2015、2016仍有报修记录，有的是重复报修；2015年1月26日宜康苑小区兰庭物业出具的工作联系函中提到：宜康苑17、18、44、45#已经于2014年12月达到维修期5年，5年中这四幢高层的220户，40%以上业主家都不同程度遭到屋顶、飘窗、管道井等部位渗漏，2013年维修了48户，2014年维修了43户，这些年维修的业主大部分是重复维修并且每年多次维修。兰庭物业在工程款支付证明函上写明维修没有彻底解决渗漏问题；4、被告2013年7月的两次回函，被告认可案涉四幢房屋存在质量问题以及维修不及时、不彻底，并承诺如果维修不及时，可由原告代为维修，在质保金中扣除；5、（1）2017年6月6日原告发给被告的郑重函告，告知由于其维修不及时，将通过比价招标的方式确定施工单位代为维修；（2）原告的委托函，原告委托扬州市房地产开发中心进行代为招标和签约案涉4幢楼维修合同；（3）案涉四幢房屋的维修招标公告；（4）工程招标价汇总表，有三家单位进行投标；（5）中标公告，江苏鼎鑫建设工程有限公司为中标方；（6）中标通知书和维修工程施工合同；6、工程造价咨询报告书及发票，江苏时代投资咨询有限公司对案涉四幢楼的维修工程进行了结算审核，于2018年10月23日出具报告，最终工程审定价为483561.78元，该款原告已经支付；7、2019年1月4日原告发函给被告及被告1月11日的回复函，原告致函被告告知其存在的渗漏问题已由第三方基本修复及最终审计的维修造价，要求其进行确认并支付上述费用，被告接函后称工程竣工已经8年，过了保修期，工程竣工后第六年被告与原告主要负责人及相关技术人员以及维修人员达成协议，被告放弃10万元质保金，另外再支5万元给原告，被告不再承担维修义务，对于483561.78元与被告无关。被告提供了如下证据：2008年4月发包人名称为扬州市房地产开发中心，承包人为邗建集团的建设工程施工合同，该合同工程名称为联谊花园标段一。合同落款部分发包人处有原告经济适用房发展中心公章，承包人为被告，合同空白处有扬州市房地产开发中心公章。案涉防水工程质保期为5年。本院查明的事实：2008年4月扬州市房地产开发中心作为发包人，邗建集团作为承包人签订了《建设工程施工合同》，该合同工程名称为联谊花园标段一。合同落款部分原告在发包人处盖章，被告在承包人处盖章，扬州市房地产开发中心在合同空白处盖章。案涉防水工程质保期为5年。联谊花园17#、18#、44#、45#在2009年11月20日竣工验收。在业主使用过程中，从2013年2月至2014年7月案涉楼房均有房屋渗漏要求修理的记录，2015、2016仍有报修记录，部分为重复报修。2015年1月26日小区物业兰庭物业出具工作联系函给原告，函件大致内容：宜康苑17、18、44、45#已经于2014年12月达到维修期5年，5年中这四幢高层的220户，40%以上业主家都不同程度遭遇屋顶、飘窗、管道井等部位渗漏，2013年维修了48户，2014年维修了43户，这些年维修的业主大部分是重复维修并且每年多次维修，虽经维修没有彻底解决渗漏问题。2017年6月原告委托扬州市房地产开发中心与江苏鼎鑫建设工程有限公司签订案涉房屋维修工程施工合同，维修费用审定结算价为483561.78元，原告已经支付维修费用，原告于2019年1月4日函告被告并要求支付费用，被告拒绝。原、被告双方均认可被告有10万元质保金在原告处，也均同意该10万元可以作为维修款予以冲抵。本院认为，被告承建的房屋在质保期内发生质量问题，应该承担维修义务，当被告不能履行相应行为时，应支付相应的价款。至于被告提出已经超过质保期，不承担保修义务的观点，原告提供的业主要求维修的记录可以看出渗漏发生在保修期间内，即便被告曾维修，但没有彻底解决问题，仍应承担责任。至于被告提出的原、被告已经达成协议，应按协议履行的观点，对此被告未提供证据证明双方已经达成协议，原告也不予认可，被告的该辩解意见，本院不予采信。原告已经发生的维修费483561.78元，被告在原告处的质保金10万元冲抵后，被告需支付原告383561.78元。据此，依据，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告江苏邗建集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告扬州市经济适用住房发展中心383561.78元。案件受理费8554元，由被告承担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费8554元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  任竞平人民陪审员  邱菊娟人民陪审员  王 玲二〇一九年十二月十日法官 助理  陈 悦书 记 员  宁 翔