广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初7219号原告：陈桂文，男，1988年10月16日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘敏萍，广东格林律师事务所实习律师。被告：余灶生，男，1978年10月11日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，第三人：广东古格控股股份有限公司，住所地广州市南沙区进港大道（南沙街）22号第3A号首层，统一社会信用代码914401155876304301。法定代表人：罗明志。原告陈桂文诉被告余灶生、第三人广东古格控股股份有限公司（以下简称古格公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂文的委托诉讼代理人邓早、潘敏萍，被告余灶生到庭参加了诉讼，第三人古格公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈桂文向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》已于2019年8月14日解除；2.被告返还定金2万元；3.被告支付违约金10.9万元（总成交价109万元的10%）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月29日，经第三人古格公司介绍，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买广州市南沙区富佳中街XX房（以下统称涉案房屋），成交价109万，付款方式为按揭贷款。合同签订后，原告支付了2万元定金。合同还约定卖方应于2016年12月31日前提供齐全办理银行按揭贷款所需要的资料及协助买方申请银行按揭，合同签订后原告积极履行自己的义务，但被告拒绝配合提供资料协助原告办理按揭贷款，致使原告签订合同的目的无法实现。《房屋买卖合同》第九条第一款第3项约定，卖方违约，卖方除负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金）给买方外，并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。原告于2019年8月13日向被告发出解除合同的律师函，要求被告返还定金、承担违约责任。被告于2019年8月14日收到该函，但未履行相应义务。被告余灶生答辩称：1.涉案合同签订日期为2016年11月29日，至今已超过2年诉讼时效；2.被告已在合同签订时提交了原告办理按揭贷款所需的资料，包括查册表、网签合同等，原告申请贷款没有障碍，且原告已取得同贷书；3.原告为古格公司员工，其购买涉案房屋是为了转卖，不是善意购房人。根据合同第十二条约定，原告必须于银行出具同贷书7个工作日内，2016年12月31日前给付首期款43万元用于卖方赎楼，然后被告才能配合办理过户手续。签订合同后，被告多次催促原告支付首期款，原告以多种理由拒绝，直至2017年1月20日仍未给付首期款，被告口头通知原告解除合同；4.被告于2017年5月28日书面通知原告解除合同，定金不予退还，并经广州市南沙公证处公证；5.被告发出合同解除通知后，要求原告配合撤销网签手续，原告拒绝配合，导致被告无法将涉案房屋卖给他人；6.2018年12月21日原告提出以当时市场价与被告重新签订买卖合同，说明其默认涉案合同由于其自身原因已解除，否则应要求继续履行。第三人古格公司无答辩。经审理查明：余灶生系涉案房屋的产权人之一，共有情况为按份共有，另一共有人为余灶生的前妻周云兰。2016年11月29日，陈桂文（买方，地址广州市荔湾区芳村大道XX号）与余灶生（卖方，地址深圳市宝安区福永立新湖花园XXX）、古格公司（经纪方）（原名称为广州市古格房地产有限公司）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条物业权属情况，物业地址南沙区富佳中街15号1102房，该物业抵押情况：有，该物业共有情况：有，卖方保证共有人承认本次交易并放弃优先购买权，否则承担全部责任。第二条成交价为109万元。第三条购房定金2万元，买方应于2016年11月29日前支付给卖方，卖方收到款后自动转为部分楼款。第四条付款方式为银行按揭商业贷款。买方应于2016年12月31日前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需要资料及支付贷款所需要费用，同时，卖方提供齐全办理银行贷款所需要的资料及协助买方申请银行按揭。首期楼款（含定金）26万元，买方于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后柒个工作日内到房管部门办理交易过户手续。剩余房款83万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。第七条物业交付期限，卖方须于收齐总房款将该物业交付给买方。第九条其他约定，一、卖方1.卖方保证所填写的该物业产权情况真实，提供的资料真实、合法并有义务配合买方、经纪方签署有关文件及办理相关手续，直至该物业办妥产权转移登记（即交易过户）时止；卖方保证对该物业拥有完整的所有权，并无隐瞒与该物业有关的重要事实及提供虚假情况。卖方应在办理产权转移登记手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押等事项处理完毕，并保证产权转移登记完成后买方无需对前述事项承担责任，否则，视为卖方违约，卖方须承担全部责任并赔偿买方及经纪方由此产生的一切经济损失。因卖方原因导致该物业不能办理产权转移登记或出现该物业被查封等情形的，即视为卖方违约，卖方须承担一切法律责任。3.签署本合同后卖方须在约定时间内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经买方同意，否则视为违约。在交易完成之前，卖方若无故单方终止履行本合约，视为违约。如卖方违约，卖方除负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金）给买方外，并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。二、买方1.签署本合同后买方须在约定时间内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经卖方同意，否则视为违约。在交易完成之前，买方若无故单方终止履行本合约，也视为违约。买方违约，买方除负担所有因办理该宗买卖发生的费用外，另向卖方支付该物业成交价的10%作违约金后，卖方将已收房款（含定金）退予买方。2.买方逾期支付楼款，或者未能按时履行合约书约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向卖方支付违约金，逾期超过60天，则卖方有权单方解除本合同，买方应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金。第十一条本合同及合同之附件取代买方、卖方及经纪方三方在过往谈判中作出的口头及书面声称、理解、承诺及协议，且经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述条款之含义均明确理解并无异议。合同三方之有效文书的送达地址以本合同所填写的地址为准，如有变更，变更方应自变更之日起2日内向其余各方发出通知，否则变更方须承担送达不能的责任。如收到通知的一方对该通知之内容持有异议的，则其应自该通知送达之日起3日内作出书面回复，否则，视为其对该通知的内容没有异议。第十二条买卖双方约定的其他事宜买方须支付43万元给予卖方用于归还银行欠款（含首期款26万元），卖方在收到买方银行贷款后，多出总房款109万元的部分当天返还买方。合同签订后，陈桂文向余灶生支付购房定金2万元。关于上述合同第十二条43万元的支付时间。陈桂文主张其中首期款26万元按照合同约定的时间给付，剩余17万元在余灶生向银行申请提前还贷后才支付。余灶生则主张与陈桂文签订合同时，已明确告知陈桂文其前妻不可能来配合办理过户签字，故双方在合同中约定由陈桂文支付43万元用于涂销抵押，将涉案房屋产权变更至余灶生一人名下，再由余灶生过户给陈桂文，故陈桂文应于2016年12月31日前支付43万元。陈桂文陈述办理银行按揭贷款手续必须余灶生前妻提供身份证、产权证和查册表原件并到场签字，由于不具备上述条件，故双方在2016年12月4日没有办妥银行按揭手续。陈桂文主张其在2017年1月20日发给余灶生的短信“您之前那另外产权人来两次都不肯吗？我这边把收款账号可以打给您的账号，只要他签名就可，来两次”中已经明确告知余灶生需要通知其前妻来配合办理按揭手续，系余灶生违约拒不配合。陈桂文主张其于2017年2月10日通知余灶生向其支付43万元房款，但余灶生拒收，并提供了银行流水及短信记录。其中陈桂文中国农业银行银行卡交易明细清单显示2017年2月13日，余额600050.03元；短信记录为2017年2月10日，陈桂文：可以找您商量今天晚上。钱已经到了，您不拿走，我放在同事那里不放心，所以要借口拿出。余灶生：下周一。2017年2月13日，陈桂文：余大哥，您可以提前半小时联系我，谢谢您。余灶生：晚上。陈桂文：等您。余灶生表示陈桂文只是通知他当面协商，并没有通知他要支付43万元。2017年2月17日，陈桂文向余灶生（收件地址为涉案房屋）寄送《通知函》，通知余灶生于2017年2月24日前配合办理涉案房屋买卖网签手续并提供齐全办理银行贷款所需的资料协助办理银行按揭申请手续。余灶生否认收到该函件。2017年5月25日，余灶生向陈桂文（收件地址南沙区富佳北街紫铭花园一楼商铺）寄送解约通知函，通知陈桂文解除合同等事项。陈桂文否认收到该函件，认为余灶生没有解除合同的权利。2019年8月13日，陈桂文委托广东格林律师事务所向余灶生（收件地址分别为涉案房屋、深圳市宝安区福永立新湖花园今丽阁V栋V2B）寄送《关于解除的函》律师函，通知余灶生即日解除双方于2016年11月29日签订的《房屋买卖合同》等事项。快递查询单显示该两份律师函分别于2019年8月14日被他人签收、于2019年8月20日因无人认领被退回。余灶生否认收到上述律师函。庭审中，双方均表示不同意继续履行《房屋买卖合同》。余灶生提供了双方的微信和短信聊天记录，部分内容如下：2017年1月20日，余灶生：你上次说首付款什么时候可以到账？我手机摔坏了。陈桂文：现在在房管局入压，要年后，我弟弟已经配合银行在房管局登记抵押了。要房管局抵押出证才能放款，没算到这步，您银行扣款那边只要我在那边贷款，随时可以扣款的。余灶生：大概哪天？上次说元月20号前后。陈桂文：是的，有一步，要拿了证，还要放回房管局入压那一步算漏了，之前以为拿了证就可以等放款，我弟这种贷款模式和房子过户贷款模式有点区别。余灶生：我小孩要在深圳上学，已经下了定金购房，要在3月30日前过完户。这样我就麻烦了。陈桂文：我算算，您析产那边要多久，扣款，做析产要多久。我算算这边。余灶生：我哪知道，从12月初签合同，到2月中旬连首付款都到不了，还要赎楼析产过户入押放款。陈桂文：您之前那另外产权人来两次都不肯吗？我这边把收款账号可以打给您的账号，只要他签名就可，来两次。……余灶生：我等不了你了，你看怎么办？老弟。陈桂文：我也是元宵前到款，您无论怎么样都是要做析产环节的啦。刚好也碰上过年这几天，不是过年流程3月30日都可以全搞定。2017年2月20日，余灶生：你别搞动作，不是我不配合，全部按揭文件都签了，是你的首付款迟迟不到位。约定了12月31日前付首期款，过年前还催你，你一直都是以银行未放款为理由拖。陈桂文：也是为了买房套而已。余灶生：你首期款拖得时间太长了，我已经失去了卖房的意义，我说了可以协商解除合同，我又不是黑心地把定金吞掉。你如果按时交了首期款赎契，怎么会有这些事，打官司你也不会占理。陈桂文：您都说不卖，就因该走流程吧。其实大家都是平等的条件。余灶生：为了首期款，我催了你多次，不是我不卖，年前我缺钱去深圳买学位房。该说的我都说了，你拒绝协商解除合同，那就走法律途径。陈桂文：如果您不卖都是按照流程来走的，我目的还是要买房子的，余大哥。2017年9月25日，余灶生：请配合解除网签合同！陈桂文：走司法程序。2018年12月21日，陈桂文：余生，您的房子还卖不卖，我现在够首付，可以接受现在价格了。您卖看现在合理价格可以沟通。2019年2月28日，陈桂文：哥哥，我看上裕兴的一套顶楼，价格便宜，我想购买，有时间可以取消网签，我也对您的房子没有希望了，太贵买不起了，谢谢。余灶生：网签还在吗？我都不知道啊。陈桂文：在的，我也没有能力买您这套了，太贵供不起。哥哥，现在没房子，拿首付我也供不起您的了，太高价格了。另查明，余灶生与周云兰于2015年12月25日签署《离婚协议书》，其中约定涉案房屋登记在双方名下，尚有银行按揭。该房屋属夫妻共有财产，离婚后该房屋归余灶生所有，由余灶生负责偿还银行贷款，双方相互配合办理产权变更登记手续。2016年11月29日，陈桂文与余灶生签订《房屋买卖合同》时，余灶生已将房产证、离婚协议书的复印件提交给陈桂文。本院认为：涉案《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖合同》包含陈桂文与余灶生之间的房屋买卖合同关系以及陈桂文、余灶生与古格公司之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。本案的争议焦点为：1.余灶生、陈桂文是否有违约行为，余灶生应否返还定金2万元并支付违约金10.9万元给陈桂文；2.陈桂文的诉请是否超过诉讼时效。本院对此阐述如下：关于争议焦点1。其一，陈桂文陈述余灶生没有在合同约定的期限内配合提供办理按揭贷款所需的资料，即余灶生前妻的身份证、产权证、查册表原件，并需要余灶生前妻到场签名。但签订《房屋买卖合同》时，陈桂文已明知涉案房屋为余灶生和其前妻共有，其理应知道办妥交易手续需余灶生和其前妻的共同配合，然而双方并未在合同中明确约定余灶生需确保其前妻配合办理相关手续，否则视为余灶生违约。此外，依据《房屋买卖合同》关于陈桂文需支付43万元给余灶生用于归还银行欠款的约定、陈桂文陈述双方在2016年12月4日办理银行按揭贷款失败的原因以及陈桂文、余灶生在2017年1月20日微信沟通的内容，可知在签订《房屋买卖合同》时双方并未协商一致要求余灶生的前妻予以配合，且陈桂文亦明知余灶生已离婚。故陈桂文认为余灶生存在上述违约行为，本院不予采纳。其二，《房屋买卖合同》只约定了陈桂文需支付43万元给余灶生用于归还银行欠款，但未明确支付的时间，而双方在合同履行中也未能就此达成一致意见。陈桂文主张其于2017年2月10日通知向余灶生支付43万元房款被余灶生拒收，其提供的短信记录虽然表明钱已经到了，余灶生不拿走，放在同事那里不放心，但此时已经超过了双方在合同中约定的陈桂文签订购房抵押贷款合同的时间。综上，《房屋买卖合同》因案外人的原因造成履行障碍，陈桂文、余灶生未就合同约定不明的事项协商一致，合同因不可归责于双方的事由而无法继续履行，双方均不构成违约。陈桂文委托广东格林律师事务所向余灶生在房屋买卖合同载明的通讯地址及涉案房屋寄送函件，两份函件分别于2019年8月20日被退回、于2019年8月14日被他人签收，故陈桂文诉请确认《房屋买卖合同》于2019年8月14日解除的依据不足，本院不予支持。同理，陈桂文要求余灶生支付违约金10.9万元缺乏依据，本院不予支持。现双方不同意继续履行合同，《房屋买卖合同》事实上已经解除，故陈桂文要求余灶生返还2万元定金合理有据，本院予以支持。余灶生认为《房屋买卖合同》已于2017年5月28日解除，其不予退还定金2万元给陈桂文的答辩意见，理据也不足，本院不予采纳。关于争议焦点2。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，余灶生认为陈桂文的诉请超过诉讼时效的答辩意见于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告余灶生应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元给原告陈桂文；二、驳回原告陈桂文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1440元，由原告陈桂文负担1290元，由被告余灶生负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年十二月二十六日书记员  谢芝华