中华人民共和国云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终753号上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓奇，男，1978年3月5日出生，汉族，身份证住址河南省许昌市魏都区。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨开芳，男，1974年3月6日出生，苗族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭天星、张才恒，云南博引律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）鲁世斌，男，1978年11月12日出生，彝族，身份证住址云南省普洱市景东彝族自治县。委托诉讼代理人：何佳映，云南国力律师事务所律师。特别授权代理。上诉人张晓奇、杨开芳因与被上诉人鲁世斌土地租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2018）云2801民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人杨开芳及张晓奇、杨开芳的共同委托诉讼代理人彭天星、张才恒，被上诉人鲁世斌及其委托诉讼代理人何佳映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓奇、杨开芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回被上诉人要求支付租金及违约金的诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，导致裁判错误。本案系土地租赁合同纠纷且属于涉外民事案件，一审法院应当查清土地出租方是否有土地使用权或是否有权出租涉案土地，合同签订后双方是否履行了合同义务。上诉人申请法院调查取证，未得到法院批准。二上诉人提交的证据一审法院又认为是涉外证据，不予采纳。因为这是涉外案件，当事人没有办法自己取证，故申请法院调查取证，该证据关系到案件的基本事实，法院不查清楚该事实，就主观依据合同判决，对上诉人明显不公平，且违反法律规定。因为，依据双方签订的《土地转租合同》约定，被上诉人将缅甸南板县南名村的793亩土地转租给上诉人种植香蕉，被上诉人承诺对转租土地有合法使用权并有权转租给上诉人使用，如有权属纠纷，被上诉人应将收取的全部租金退还并赔偿上诉人对该土地投资而产生的损失。合同签订后，被上诉人将位于缅甸掸邦东部第四特区南板县万翁乡南名村的793亩土地交付上诉人使用，但该土地与合同约定的土地不一致，且被上诉人没有涉案土地的使用权，更无权将涉案土地转租给上诉人。从2017年4月以来，该土地因被上诉人与第三人的权属不清，不断产生纠纷，影响了土地的正常使用。上诉人多次告知被上诉人，要求解决土地纠纷，被上诉人一直以各种理由拒绝。导致上诉人从2017年4月以来不能正常使用土地，不能进行生产经营。被上诉人未按合同约定履行义务，导致上诉人未能使用土地，因此被上诉人要求支付2018年租金及违约金没有事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误，导致判决错误。双方签订合同后，应当履行合同义务，确保没有权属纠纷，上诉人能正常使用该土地。一审判决已经认定涉案土地存在权属纠纷，被上诉人未全面履行合同义务，但是认为不能成为不支付租金的理由，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利并进行阻挠后，从2017年4月起没有使用该土地，不支付租金具有法律依据，一审法院判决上诉人支付2018年租金缺乏法律依据。三、一审判决驳回上诉人的一审反诉请求，缺乏事实和法律依据，应依法支持该请求。依据合同约定“甲方承诺对转租土地有合法使用权并有权转租给乙方使用，如有权属纠纷，甲方应将收取的全部租金退还乙方，并赔偿乙方因对该土地投资而产生的损失。”合同签订后，上诉人按合同约定支付了租金，后就在土地上投资种植香蕉。因被上诉人没有涉案土地的使用权，更无权将涉案土地转租给上诉人。从2017年4月开始，不断有人到土地上进行阻挠，经了解得知，第三人与鲁世斌因该土地权属产生争议。因第三人阻挠，上诉人从2017年开始一直不能使用涉案土地，导致种植的香蕉不能进行生产管理，给上诉人造成了巨大的经济损失。按照合同约定，被上诉人应退还收取的全部租金，并赔偿上诉人因此造成的损失。上诉人在一审提交的证据以及证人能够证明上述事实，一审判决不查清案件事实，上诉人在一审已经提交了调查取证申请和鉴定申请，均被法院拒绝。一审法院在没有任何依据的情况下驳回上诉人的一审反诉请求，与客观事实不符，且违反法律规定。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请二审法院依法查明案件事实，作出公正判决。鲁世斌答辩称，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，查明事实依法改判支持被上诉人的一审诉讼请求。一、双方租赁关系事实清楚，证据确实、充分。2014年11月二上诉人与被上诉人经协商达成口头协议，约定鲁世斌将缅甸东部掸邦第四特区政府承租的793亩土地转租给二上诉人种植香蕉；之后，双方于2015年6月2日才补签《土地转租合同》，约定租期自2015年1月1日起至2023年12月30日止，793亩土地年租金共401440元，2015年的租金于签订合同当日支付鲁世斌，以后于每年的3月1日前支付下一年的土地租金等，将双方上述口头协议内容写入《土地转租合同》中，明确土地租赁双方的权利义务。二上诉人在双方签订合同时支付了2015年度的土地租金后，二上诉人没有按时支付下一年度的租金。经一审法院（2017）云2801民初2715号和州中院（2018）云28民终93号民事判决，二上诉人仍然拖欠2017年度的49440元租金未付清，二上诉人至今未付2018年度的租金。二、上诉人到期不履行租赁合同义务，严重损害了鲁世斌的合法权益。经鲁世斌多次向二上诉人索要应于2018年3月1日前支付的2018年的租金401440元，但二上诉人一直推诿不支付。根据双方签订的合同，二上诉人已经构成根本违约，应当承担违约金120432元，且鲁世斌有权解除合同。三、根据双方签订的《土地转租合同》约定，合同履行过程中发生争议，由各自户籍所在地法院诉讼及适用《中华人民共和国合同法》。鲁世斌一审诉讼请求：1.判令张晓奇、杨开芳连带支付2018年度土地租金401440元及违约金120432元。2.依法解除鲁世斌与张晓奇、杨开芳于2015年6月2日签订的《土地租赁合同》，并由张晓奇、杨开芳将《土地转租合同》项下租赁土地上的附着物迁出后，土地归还鲁世斌管理使用。张晓奇、杨开芳一审反诉请求：1.判令解除张晓奇、杨开芳与鲁世斌于2015年6月2日签订的《土地租赁合同》；2.判令鲁世斌退还张晓奇、杨开芳已经支付的全部租金1204320元；3.判令鲁世斌赔偿张晓奇、杨开芳因种植香蕉产生的损失300万元；4.本案诉讼费由鲁世斌承担。一审法院认定事实，2015年6月2日，鲁世斌与张晓奇、杨开芳签订《土地转租合同》，书面约定：鲁世斌将缅甸南板县南民村793亩土地使用权转租给张晓奇、杨开芳种植香蕉使用，两片土地（租金）合计人民币40.144万元，租赁期限为8年，自2015年1月1日至2023年12月30日止；租金支付方式：从2015年起3月1日付清下一年的土地租金，租赁期内，鲁世斌不得以任何借口终止或干预张晓奇、杨开芳自主经营；鲁世斌承诺对土地有合法的使用权并有权转租给张晓奇、杨开芳使用，如有权属纠纷，鲁世斌应将收取的全部租金退还，并赔偿张晓奇、杨开芳因对该块土地的投资而产生的损失，包括但不限于固定资产及相关设备等；租金交纳于合同生效当日由张晓奇、杨开芳一次性支付鲁世斌下一年度租金40.144万元，如逾期交纳租金在30日以内，张晓奇、杨开芳除应补交所欠租金，还应向鲁世斌支付年租金5%的违约金，如逾期超过30日，鲁世斌有权解除合同；如发生争议协商不成，任一方可向户籍所在地人民法院提起诉讼，因土地不在中国境内，但双方均自愿此合同适用的法律为《中华人民共和国合同法》，并自愿遵守执行。因合同履行产生纠纷，2017年8月11日，鲁世斌向一审法院起诉，提出诉讼请求：1.张晓奇、杨开芳向鲁世斌支付2017年度土地租金余款58440元；2.解除鲁世斌与张晓奇、杨开芳于2015年6月2日签订的《土地转租合同》，并由其将合同项下租赁土地上的附着物迁出后将土地返还鲁世斌。经审理，一审法院于2017年12月15日作出（2017）云2801民初2715号民事判决，认为张晓奇、杨开芳的行为不构成根本违约，其辩称在使用土地的过程中存在第三人侵权的行为，不能成为拒付租金的理由，若因此造成损失，可通过其他途径解决，遂判决：一、杨开芳、张晓奇于判决生效后支付土地租金49440元；二、驳回鲁世斌的其他诉讼请求。鲁世斌与张晓奇、杨开芳均不服，提出上诉。2018年3月23日，云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院作出（2018）云28民终93号民事判决，认为鲁世斌与张晓奇、杨开芳于2015年6月2日签订的《土地转租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应恪守合同义务；虽然《土地转租合同》约定逾期支付租金达30日，鲁世斌享有合同解除权，但合同约定租赁期限为8年，张晓奇、杨开芳也支付了2015年、2016年租金，且支付了2017年度大部分租金，欠付租金只是小部分；另外，张晓奇、杨开芳对土地进行了投资，种植了大面积香蕉，其拒付租金是因为土地存在纠纷，鲁世斌未到实地解决土地纠纷，庭审中鲁世斌也承认张晓奇、杨开芳提出要求后，其并未到实地了解情况，结合张晓奇、杨开芳不同意解除合同的情形，张晓奇、杨开芳的行为不构成根本性违约，为兼顾各方利益，不宜解除双方签订的《土地转租合同》；张晓奇、杨开芳未按合同约定期限支付租金已违约，张晓奇、杨开芳以土地存在纠纷为由拒付租金不能成立，一审判决并不不当，予以维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月，鲁世斌以张晓奇、杨开芳又拖欠2018年度土地租金未付为由，向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案涉案土地位于缅甸掸邦东部第四特区南板县，属于涉外民事纠纷。鲁世斌与张晓奇、杨开芳于2015年6月2日签订的《土地转租合同》，是合法有效的合同，双方均应如实履行合同义务。双方签订的《土地转租合同》至今已履行了四年，因交纳租金等问题发生纠纷，现双方均要求解除《土地转租合同》，应予以解除双方签订的《土地转租合同》。交付土地供承租方使用，是出租方的主要义务，而按期交纳土地租金，则是承租方的主要义务。双方虽在合同中有约定：如有权属纠纷，甲方（出租方）应退回全部租金并赔偿损失，但如果在使用土地过程中存在第三人侵权的行为造成损失，则应通过其他途径解决，不能成为拒付租金的理由，因而，对被张晓奇、杨开芳反诉请求鲁世斌退还已经支付的全部土地租金1204320元并赔偿因种植香蕉产生的损失，不予支持。张晓奇、杨开芳应向鲁世斌支付2018年度的土地租金401440元。鉴于帮助张晓奇、杨开芳协调处理土地、用水、道路权属纠纷，也是鲁世斌的合同义务，鲁世斌在上一次诉讼庭审承认张晓奇、杨开芳提出要求后并未到实地了解情况，而至本次诉讼时也未到实地了解情况，并未全面履行合同义务，对其要求张晓奇、杨开芳支付违约金120432元、并将《土地转租合同》项下租赁土地上的附着物迁出后土地归还鲁世斌管理使用的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十二条的规定，判决：一、解除鲁世斌与张晓奇、杨开芳于2015年6月2日签订的《土地转租合同》；二、张晓奇、杨开芳应当在判决生效之日起三十日内向告鲁世斌支付2018年度土地租金人民币401440元；三、驳回鲁世斌的其他诉讼请求；四、驳回张晓奇、杨开芳的反诉请求。本诉案件受理费9019元，由鲁世斌负担3000元，由张晓奇、杨开芳负担6019元。反诉案件受理费20218元由张晓奇、杨开芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人张晓奇、杨开芳向本院申请带领双方当事人到土地所在地实地勘察土地情况，并调取涉案土地权属情况及土地现状，因双方租赁物所在地位于缅甸东部掸邦第四特区，本院对该申请不予允许。二审确认的法律事实与一审认定法律事实一致。本院认为，鲁世斌与张晓奇、杨开芳签订的《土地转租合同》合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。根据合同约定，2018年度（1月—12月）租金应于2018年3月交纳，鲁世斌于2018年5月诉至一审法院，张晓奇、杨开芳在2018年6月向鲁世斌发出要求其到现场解决纠纷、否则解除合同的最后通牒。上诉人张晓奇、杨开芳主张案涉土地因案外人向其主张权利并于2017年底将案涉土地收回，经多次联系鲁世斌，作为出租方的鲁世斌在另案和本案中均陈述其自张晓奇、杨开芳要求后一直未亲自到租赁物所在地解决纠纷，未积极履行帮助张晓奇、杨开芳协调处理土地、用水、道路权属纠纷的合同义务，其丧失对案涉土地的实际掌控，合同不能继续履行，导致案涉土地现状、案外人主张的权利是否成立等事实无法查实，其对合同的解除存在过错；张晓奇、杨开芳在案涉土地发生纠纷后，在鲁世斌未到现场解决的情况下，未穷尽救济途径，且在纠纷发生后未及时采取法律途径解除合同，在另案中拒绝解除合同，导致产生扩大损失即2018年度租金，对此扩大损失，上诉人张晓奇、杨开芳也存在过错；2018年的租金收入应作为双方合同解除后的损失进行分担。综合双方的过错程度、损失大小，本院酌定鲁世斌承担70%的责任，张晓奇、杨开芳承担30%的责任，应向鲁世斌支付租金120432元。关于鲁世斌是否应向张晓奇、杨开芳返还已支付的全部租金1204320元及赔偿损失300万元的问题。本院认为，本案现有证据不能证实案涉土地上的纠纷系权属纠纷及鲁世斌不享有案涉土地的合法使用权，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张晓奇、杨开芳的上诉主张部分成立，本院予以部分支持；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十二条的规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2018）云2801民初1849号民事判决的第一、四项，即“一、解除鲁世斌与张晓奇、杨开芳于2015年6月2日签订的《土地转租合同》；四、驳回张晓奇、杨开芳的反诉请求；”二、撤销景洪市人民法院（2018）云2801民初1849号民事判决第三项；三、变更景洪市人民法院（2018）云2801民初1849号民事判决第二项为“张晓奇、杨开芳于本判决生效之日起三十日内向鲁世斌支付2018年度土地租金人民币120432元；”四、驳回鲁世斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费43646元，由上诉人张晓奇、杨开芳负担42505元，由被上诉人鲁世斌负担2663元并迳付张晓奇、杨开芳；一审本诉案件受理费9019元，由上诉人张晓奇、杨开芳负担2081元，由被上诉人鲁世斌负担6938元；一审反诉案件受理费20218元，由上诉人张晓奇、杨开芳负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向一审法院申请强制执行。审判长 陈      瑜审判员 蒋荣春审判员吕勇二〇一九年十二月三十日书记员 李   岩   俊