文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝03民再45号上诉人（一审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行，住所地重庆市垫江县桂溪镇西门广场北侧（新时代大厦），统一社会信用代码9150023167101231X7。法定代表人：杨斌，该支行行长。委托诉讼代理人：李成兵，该支行职工。委托诉讼代理人：张德金，重庆山语律师事务所律师。被上诉人：（一审被告）：瞿明灯，男，1976年8月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行（简称邮储银行垫江支行）因与被上诉人瞿明灯借款合同纠纷一案，重庆市垫江县人民法院于2015年5月19日作出（2015）垫法民初字第02948号民事判决已经发生法律效力。后经该院审判委员会讨论决定，于2016年7月25日作出（2016）渝0231民监7号民事裁定，再审本案；再审期间，中止原判决的执行。该院于2019年8月2日作出重庆市垫江县人民法院(2019)渝0231民再8号民事判决，邮储银行垫江支行不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人邮储银行垫江支行及其委托诉讼代理人李成兵、张德金，被上诉人瞿明灯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮储银行垫江支行上诉请求：撤销重庆市垫江县人民法院作出的（2016）渝0231民再8号民事判决第二、三项，改判上诉人对垫江县XXXXX、XXXXX（以下简称诉争房屋）享有优先受偿权；上诉费由瞿明灯承担。事实和理由：一、认定事实方面。2004年10月22日，汤承俊、郑月琴与瞿明灯签订的《土地使用权转让协议》只有瞿明灯一人的签字，瞿明灯处分邹元美、瞿成杰财产的行为未获得追认，故该协议无效，而再审判决认定《土地使用权转让协议》有效是错误的；《拆迁协议》《安置协议》上没有汤成俊、郑月琴的名字，安置对象是瞿明灯、邹元美和瞿成杰三人，故，再审认定汤成俊、郑月琴是联建房屋的当事人错误；诉争房屋并非汤成俊、郑月琴实施建造，而是由重庆市嘉年华公司统一建好后回购，故汤成俊、郑月琴不能依据“建造行为”取得诉争房屋所有权；再审认定汤成俊、郑月琴基于“建造行为”取得诉争房屋的所有权错误；我国对房屋所有权的认定，采取的是“登记生效主义”，即登记后才享有房屋的所有权，瞿明灯在监狱服刑并不影响汤成俊、郑月琴通过诉讼主张过户登记的权利，且在瞿明灯出狱后亦不积极行使权利，再审认定汤成俊、郑月琴系诉争房屋的实际所有权人错误；再审片面采信瞿明灯辩解而否认我方书证，错误认定我方是在同户型的其他房屋进行的拍照；上诉人向房屋登记管理部门进行核实并确认房产证真实性后，才办理抵押登记手续，上诉人已尽到审慎、合理的注意义务，取得抵押物权没有过错，是善意的，故，再审认定上诉人未尽到审查义务，系认定错误。二、关于程序问题。因诉争房屋和《土地使用权转让协议》的效力问题，涉及邹元美、瞿成杰的权利，应通过诉讼解决。再审判决剥夺了邹元美、瞿成杰的诉权属程序违法。三、关于法律适用问题。因瞿明灯就诉争房屋设定抵押担保时，房屋所有权证显示权利人是瞿明灯。故再审判决认定《担保合同》无效是适用法律错误。瞿明灯辩称，邮储银行垫江支行出示的评估报告中照片所显示的系另一栋房屋的301和701，与诉争房屋为同一户型；再审认定诉争房屋与邹元美和瞿成杰无关错误，房屋拆迁与他们是有关联的；瞿明灯的父亲并未将诉争房屋的房本交给汤成俊和郑月琴，瞿明灯在出狱后发现房产证不见了，其家人称可能遗失了才重新补办房产证。邮储银行垫江支行向一审法院起诉请求：1.请求判令瞿明灯立即偿还我行借款本金395758.86元及利息（含罚息、复利，从2015年2月25日起按合同约定计算至付清时为止）；2.判令我行有权对诉争房屋优先受偿；3.判令瞿明灯承担诉讼费用。一审认定事实：2014年11月11日，邮储银行垫江支行与瞿明灯签订《个人额度借款合同》。合同约定：1.邮储银行垫江支行向瞿明灯提供400000元的授信额度，额度存续期最长为13年，自2014年11月11日至2027年11月11日，额度支用期为额度存续期第1个月至第36个月；2.单笔借款的金额、期限、用途、利率、还款方式等按该合同及《借款支用单》中约定内容确定；单笔借款发生逾期的，罚息利率为贷款执行利率的1.5倍，借款人不能按期支付的利息，在借款期限内按合同约定的贷款利率计收复利，贷款逾期后按合同约定的罚息利率计收复利；3.未按《个人额度借款合同》规定按时偿还借款本息即构成违约，邮储银行垫江支行有权宣布全部贷款提前到期并要求瞿明灯立即清偿全部贷款本息。2014年11月11日，邮储银行垫江支行与瞿明灯签订了担保合同。合同约定：1.瞿明灯用诉争房屋为额度存续期内发生的借款抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和邮储银行垫江支行实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；2.2014年11月11日，双方向抵押登记机关办理了抵押登记，抵押登记证号为[房地证(押)305字第20140XXXX号]。合同履行中，瞿明灯除返还本金1241.14元和二个月的利息外，余下借款395758.86元及利息逾期未返还。一审法院认为：借款合同是借款人向贷款人借款、到期返还借款并支付利息的合同。2014年11月11日，邮储银行垫江支行与瞿明灯签订《个人额度借款合同》，同日签订了担保合同，均是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。瞿明灯未按约定返还借款，实属违约，应承担违约责任。关于邮储银行垫江支行主张由瞿明灯返还借款及利息的请求符合法律规定，该院予以支持。关于邮储银行垫江支行主张对抵押财产行使优先受偿权的请求，因抵押财产依法予以登记，抵押权自登记时设立，该院予以支持。判决：一、瞿明灯在判决生效之日起10内返还邮政银行垫江县支行借款395758.86元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利，从2015年2月25日起至付清时止按中国人民银行同期同类货款的相关规定计算支付，利随本清）；二、邮政银行垫江县支行有权对瞿明灯用于抵押的财产垫江县XXXXX（房地证305字第20140XXXX号）、垫江县桂XXXXX（房地证305字第20140XXXX号）的房屋优先受偿。一审法院再审认定事实：1999年4月7日，瞿明灯与邹元美在该院调解离婚。2004年5月29日至2014年6月28日，瞿明灯因抢劫罪、盗窃罪在监狱服刑。2004年3月，因垫江县城凤山西路综合设施工程建设征地实施房屋拆迁，瞿明灯与邹元美、瞿成杰（瞿明灯之子）三人为拆迁安置对象，选择了联合自建安置方式（相关协议系瞿明灯父母代签）。瞿明灯服刑期间，2004年10月22日，汤承俊、郑月琴、瞿明灯签订《土地使用权转让协议》，内容为“甲方：瞿明灯住址：垫江县XXXXX乙方：汤承俊郑月琴甲方拥有垫江县征地事务所旧城改造拆迁安置用地（占地面积45㎡）的土地使用权，其占地新建门市面积约45㎡，住房二套（每套面积为130㎡），此地块位于垫江县城凤山西路综合设施工程划地联合自建设置XXXXX。甲、乙双方在本着平等、自愿基础上，经双方协商达成如下协议一、由乙方出资修建门市一个，住房两套。建成后，门市归甲方所有，住房归乙方所有。二、乙方为甲方门市安装天然气，并负责相关费用。电、水、闭路由甲方自行解决……五、甲方共为三人，户主瞿明灯、妻子邹元美已离婚（此人与本土地使用权无关，在旧房拆除之前已解除婚姻关系，其旧房产权为瞿明灯所有），男孩瞿成杰随父，由瞿学东监护……甲方：瞿明灯、瞿学东。乙方：汤承俊、郑月琴。见证人：瞿明、邓立高”。房屋建成后，汤承俊、郑月琴于2006年分别入住诉争房屋。该小区自建安置房屋在2009年4月统一办理了房产证，诉争房屋证号为房地证305字第20090XXXX号、房地证305字第20090XXXX号，登记的所有权人均为瞿明灯，瞿明灯之父瞿学东于2009年10月将办理的房产证原件分别交付给汤承俊、郑月琴。瞿明灯在2014年6月28日出狱后，于2014年9月18日在原垫江县国土和房屋管理局以原房产证遗失为由补办了诉争房屋的房产证，XXXXX房屋的证号为（305房地证2014字第0XXXX号）、XXXXX房屋的证号为（305房地证2014字第0XXXX号）。2014年10月23日，瞿明灯向邮储银行垫江支行申请贷款400000元用于房屋装修，并于2014年11月11日签订了《个人额度借款合同》、担保合同，以补办房产证的诉争房屋作抵押。邮储银行垫江支行办理抵押贷款时，查验了补办的房产证、办理了抵押登记。合同履行中，瞿明灯向邮储银行垫江支行贷款后，除返还借款本金1241.14元和二个月的利息外，借款本金395758.86元未返还。2015年7月24日，邮储银行垫江支行诉至一审法院，请求支持其诉讼请求。2015年6月2日，汤承俊、郑月琴起诉瞿明灯、邹元美、瞿成杰房屋买卖合同纠纷(2015)垫法民初字第02807号一案，请求：1.确认《土地使用权转让协议》有效并判决诉争房屋归汤承俊、郑月琴所有；2.判令将上述两套房屋分别过户给汤承俊、郑月琴……该案审理过程中，邮储银行垫江支行申请作为第三人参加了诉讼。2017年12月29日，该院作出(2015)垫法民初字第02807号民事判决，判决：一、汤承俊、郑月琴与瞿明灯签订的《土地使用权转让协议》有效。二、位于重庆市垫江县XXXXX房屋归汤承俊所有；位于重庆市垫江县XXXXX房屋归郑月琴所有。三、瞿明灯在判决生效后十五日内，协助汤承俊将重庆市垫江县XXXXX房屋过户登记至汤承俊名下；协助郑月琴将重庆市垫江县XXXXX房屋过户登记至郑月琴名下……瞿明灯、瞿成杰、邹元美、邮储银行垫江支行不服(2015)垫法民初字第02807号判决，上诉至本院。瞿明灯、瞿成杰、邹元美上诉请求撤销原判，并判决驳回汤承俊、郑月琴的诉讼请求。邮储银行垫江支行上诉请求撤销原判，改判邮储银行垫江支行对案涉房屋享有担保物权；上诉费由汤承俊、郑月琴承担。2019年7月29日，重庆市第三中级人民法院（简称三中法院）作出(2018)渝03民终949号终审判决。该判决中认定“虽然瞿明灯与汤承俊、郑月琴签订的合同约定的是将其取得的土地所有权转让给汤承俊、郑月琴，但事实上瞿明灯并未取得拆迁协议约定的土地使用权，其实际取得的是联合建房的权利，故，瞿明灯转让的是联合建房的权利，即其将联合建房的权利转让给汤承俊、郑月琴……案涉合同是双方当事人的真实意思表示，是有效合同，一审判决认定合同有效是正确的，本院予以维持”，“案涉房屋的性质是联合建房的权利的转让，汤承俊、郑月琴受让权利后，依法取得了联合建房的资格，二人取代瞿明灯成为了联建房屋的当事人，其依照瞿明灯与有关安置房建设单位的约定，交纳了建房款，即完成了建造行为，因此，依法应当认定其因建造行为取得了讼争房屋的所有权”，“汤承俊、郑月琴的诉讼请求是确认合同效力，并判决瞿明灯、瞿成杰、邹元美协助办理物权变更登记以及要求瞿明灯、瞿成杰、邹元美承担违约责任，并不涉及抵押权，故，抵押合同是否有效，抵押权是否成立，不属本案审理范围，本院对此不予审理，邮储银行垫江支行可依法另案主张”，故判决：驳回上诉，维持原判。垫江县XXXXX与垫江县XXXXX房屋系同一房屋，垫江县XXXXX房屋与垫江县XXXXX房屋系同一房屋（均简称诉争房屋）。一审法院再审认为，本案的争议焦点是邮储银行垫江支行与瞿明灯签订的担保合同是否有效及邮储银行垫江支行是否对讼争房屋享有优先受偿权。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2014年11月11日，邮储银行垫江支行与瞿明灯签订的《个人额度借款合同》是当事人的真实意思表示，合法、有效，受法律保护。借款后，瞿明灯未按约定返还借款、支付利息，应承担返还借款并按合同约定支付利息、罚息、复利的违约责任。故邮储银行垫江支行主张由瞿明灯返还借款395758.86元及利息（含罚息、复利，从2015年2月25日起至付清时止按中国人民银行同期同类货款的相关规定计算支付，利随本清）的请求，符合法律规定，本院予以支持。针对争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权采取登记生效原则，登记是物权公示公信原则的必然要求。但是，在对物权权属有争议的当事人之间，登记的不动产物权权利人虽然在法律上“推定”为真正的权利人，但这种效力只是法律上的“推定”，如果有相反证据证明能够予以推翻的，应以实际查明的权利人为物权所有人，从而维护事实上的真正物权人的权利。三中法院作出的(2018)渝03民终949号终审民事判决中认定，汤承俊、郑月琴与瞿明灯签订协议后，依法取得了联合建房的资格，成为联建房屋的当事人，交纳了所有建房款等相关费用，完成了建造行为，汤承俊、郑月琴因建造行为取得了讼争房屋的所有权。该院认为，汤承俊、郑月琴系讼争房屋的实际所有权人，虽然未办理过户登记，但讼争房屋及房产证原件均交付长达十年之久，实物交付已完成。未办理过户登记是因为瞿明灯在监狱服刑客观上不能办理，瞿明灯出狱后以房产证遗失为由补办房产证并办理抵押贷款业务违反诚实信用原则不予协助过户，而非汤承俊、郑月琴自身原因，且汤承俊、郑月琴也积极通过诉讼方式明确了物权，可以弥补未予登记的瑕疵。汤承俊、郑月琴作为讼争房屋的实际所有权人，所享有的包括占有、使用等权利应当依法予以保护。根据《中华人民共和国物权法》第四十条、第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条及《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，当事人只能对自己有权处分的财产设定抵押权，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设定抵押，瞿明灯以他人的房屋设定抵押与邮储银行垫江支行签订担保合同，至今未得到实际权利人的同意或追认，担保合同应认定为无效。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”，商业银行应核实抵押物的质量、数量、现状是否符合抵押合同的约定，该规定旨在规范银行放贷流程，降低债权不能清偿的风险，该审查属于商业银行的法定义务。庭审中，邮储银行垫江支行称评估公司对抵押房屋即讼争房屋进行了现场勘验并拍照，照片中显示了讼争房屋室内室外的情况，邮储银行垫江支行已核实抵押物的情况；瞿明灯辩称告知了邮储银行垫江支行的工作人员讼争房屋系他人在居住，评估公司评估时因汤承俊、郑月琴不在，无法打开讼争房屋的门，系在同户型的其他房屋进行拍照。该院认为，邮储银行垫江支行未举示其他证据佐证评估报告中照片所显示的房屋系讼争房屋，故对邮储银行垫江支行的该陈述不予采信。邮储银行垫江支行作为专业金融机构，在从事贷款业务过程中，与普通人相比，其具有明显的优势地位包括完备的机制、防范风险的能力等，应依法核实抵押物的真实情况。邮储银行垫江支行明知讼争房屋的房产证系补办且讼争房屋被他人占有、使用，应当高度重视，应当对拟抵押房屋情况进行充分的现场调查，以查明拟抵押房屋是否存在其他真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。但邮储银行垫江支行未能提交充分证据证明其对讼争房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，存在过错，不属于善意第三人，不能适用善意取得，且汤承俊、郑月琴作为讼争房屋的实际所有权人，其权利亦足以排除邮储银行垫江支行行使抵押权，故邮储银行垫江支行主张对讼争房屋享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，因再审中出现新证据，而致原审认定事实有误，依法应当予以改判。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第四十条、第一百八十条、第一百八十四条，《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，一审法院再审判决：一、维持该院（2015）垫法民初字第02948号民事判决书第一项，即由瞿明灯在判决生效之日起10内返还邮政银行垫江县支行借款395758.86元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利，从2015年2月25日起至付清时止按中国人民银行同期同类货款的相关规定计算支付，利随本清）；二、撤销该院（2015）垫法民初字第02948号民事判决书第二项；三、驳回邮政银行垫江县支行的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院一审、再审查明的事实相同。本院二审认为，瞿明灯与邮储银行垫江支行签订了《个人额度借款合同》、《担保合同》，系双方真实意思表示，该合同均系有效合同。借款后，瞿明灯未按约定偿还返还借款本金及利息，应承担偿还借款并按合同约定支付利息、罚息、复利的违约责任。虽《担保合同》有效，但是否能实现抵押权？本案在一审法院再审审理中，该院受理了一起关联案件，即汤承俊、郑月琴起诉瞿明灯、邹元美、瞿成杰（邮储银行垫江支行为第三人）房屋买卖合同纠纷一案，该院于2017年12月29日作出(2015)垫法民初字第02807号民事判决，并经本院于2019年7月29日作出(2018)渝03民终949号民事判决，生效判决确认汤承俊、郑月琴与瞿明灯签订的《土地使用权转让协议》有效；诉争房屋归汤承俊、郑月琴所有；瞿明灯协助汤承俊、郑月琴将涉案房屋过户登记，故，瞿明灯与邮储银行垫江支行订立的《担保合同》虽然有效，但关联案件的生效法律文书确定诉争房屋的所有权已经转移给案外人汤承俊、郑月琴，故邮储银行垫江支行抵押权不能实现。同时，根据物权法定的原则，不动产抵押权亦不适用善意取得。故，邮储银行的上诉认为担保合同有效的理由成立，其余上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7411元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司垫江县支行负担。本判决为终审判决。审判长  庞志红审判员  杨 军审判员  李山中二〇一九年十二月五日书记员  舒 英