呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4873号上诉人（原审被告）：陈爱芳，女，无固定职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡泊，内蒙古陀力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古名都房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区展东路9号名都枫景小区32号楼。法定代表人：田雨林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡，内蒙古合德律师事务所律师。上诉人陈爱芳因与被上诉人内蒙古名都房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初6384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人陈爱芳及其委托诉讼代理人胡泊，被上诉人名都公司的委托诉讼代理人刘凡，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈爱芳上诉请求：1.依法撤销一审判决，裁定驳回名都公司起诉,并将本案移送至有管辖权的公安机关。2、本案一审、二审诉讼费由名都公司负担。事实与理由:依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，涉案《定购协议》应认定为本约，一审法院将其认定为预约合同错误。从《定购协议》内容上看，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。从协议的履行情况上看，名都公司也已经实际收取了陈爱芳50%的购房款，该《定购协议》已经实际履行。一审法院判令解除陈爱芳与名都公司签订《订购协议》,于法相悖。一审法院认为名都公司行使的是诉讼解除权,非通知解除权。但商品房买卖合同纠纷案件中,能够请求人民法院诉讼解除合同的唯一一种情形是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,一方当事人请求解除合同的,应予支持”,本案中,根据双方签订《定购协议》中并未约定陈爱芳支付剩余购房款的时间,只是在第五条约定“若乙方不属于限购的,乙方应在接到甲方通知的30日内,按甲方要求携带有关资料,向甲方支付剩余房款(或按规定办理按揭贷款、公积金贷款),签署《商品房买卖合同》”,故陈爱芳向名都公司支付剩余购房款的前提条件是名都公司向陈爱芳送达要求交纳剩余购房款并签署《商品房买卖合同》的通知,但截止到目前为止,陈爱芳未接到过上述通知,陈爱芳截止到目前为止没有司法解释规定的“买受人迟延支付购房款”的情形存在,故人民法院在名都公司行使诉讼解除权的条件不成就情形,依然判令解除双方签订《订购协议》,于法相悖。至于,一审法院以涉案合同目的无法实现,进而判令支持名都公司解除合同诉请,该认定自相矛盾。通过以上论述可知,诉讼解除的唯一一种情形就是司法解释第十五条,其他任何原因导致解除均应当进行通知解除,而一审法院所谓的“合同目的无法实现”就属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的通知解除情形之一,现一审法院依据“合同目的无法实现”通知解除权行使的前提条件,判决出了诉讼解除的法律后果,明显自相矛盾。二、名都公司在未解除双方签订《订购协议》的情况下,又将涉案房屋出售于第三人,属于一房二卖,该行为构成合同诈骗罪,人民法院应当将本案移送有关公安机关。一审判决审理查明:“2019年7月2日,名都公司已将涉案房屋网签备案在案外人贾某名下”,名都公司将涉案房屋出售于第三人时,陈爱芳与名都公司签订的《订购协议》未解除,处于有效存续期间,名都公司在明知涉案《订购协议》未解除情况下,又将涉案房屋以总房价2221778元出售于第三人贾某,获利1184005元(涉案房屋出售于陈爱芳房屋总价为1037773元),并骗取陈爱芳向其交纳的购房款,名都公司上述行为已经构成合同诈骗罪,一审法院在发现本案涉及刑事犯罪时,本应当按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定,裁定驳回名都公司起诉,将有关材料移送公安机关,一审法院却无视上述事实,仍然支持名都公司诉讼请求,是错误的。另外,名都公司虽实际上总房价以2221778元对外出售涉案房屋,但实际上与第三人签订的网签合同及向第三人出具正式发票总金额为1102462元,另外1119316元购房款名都公司仅向第三人出具收款收据,名都公司上述行为不仅对外隐瞒了其通过重复销售房屋所获利益,而且还达到了逃避交纳税款的目的,该行为已经触犯《中华人民共和国刑法》201条关于逃税罪的规定,依法应当追究名都公司刑事责任。综上,名都公司一房两卖及通过虚假手段逃避纳税的行为已经构成刑事犯罪,请求二审法院依法裁定驳回名都公司起诉,并将本案移送至有关管辖权的公安机关。名都公司辩称，一审法院适用法律正确、证据采信、事实查明清楚。对于陈爱芳上诉请求应当予以驳回，维持原判。理由：第一、陈爱芳与名都公司双方签订的协议是预约协议且合法有效，陈爱芳未按合同约定履行补交购房款的义务，且在名都公司多次催告下仍未补交，最终名都公司向陈爱芳发解除函解除双方签订的《定购协议》。《定购协议》的性质，陈爱芳认为不属于预约性质的合同，但实际上在《定购协议》中并未约定房屋实际交付时间，签订商品房买卖时间，房产证的办理等均未作出约定。因此《定购协议》的性质还是预约性质。陈爱芳签订的定购协议与名都公司在解除后与案外第三人签订的经网签的商品房买卖合同是否具有对抗性。名都公司认为预约合同并不能对抗网签。本案的背景是市政府的团购房，总计500多套在名都公司办理了预售合同后向所有签订的《定购协议》业主均通过售楼部多次打电话告知要求补缴尾款并签订《商品房买卖合同》，仅剩余本案的5方当事人。因此名都公司认为本案不属于一房二卖，而是对陈爱芳不缴纳剩余尾款，所以才发出催告函也是解除函。包括本案的陈爱芳妹妹也在名都公司买了套房，她的妹妹已经全部缴纳尾款。并不是名都公司对于案涉房屋构成一房二卖的，而是陈爱芳没有缴纳剩余购房尾款。名都公司向一审法院起诉请求：1.依法解除名都公司、陈爱芳签订的定购协议；2.诉讼费由名都公司负担。一审法院认定的事实，2014年5月31日，陈爱芳、名都公司签订了《定购协议》，约定：陈爱芳定购名都公司开发的位于呼和浩特市××区交汇处“名都·和景”项目高层9号楼3单元7层701号房屋，预测建筑面积为193.47平方米，总价为1037773元，陈爱芳首付50%房款，即54万元；第四条房屋交付约定：该房屋预计于2015年12月31日之前交房，具体在《商品房买卖合同》中约定；第五条签署《商品房买卖合同》约定：1、该房屋具备签署《商品房买卖合同》条件后，陈爱芳须向名都公司提供呼和浩特市房屋产权产籍档案馆出具的房屋套数查询证明，若陈爱芳不属于被限购的，应在接到名都公司通知的30日内，按其要求携带有关资料向名都公司支付剩余房款（或按规定办理按揭贷款、公积金贷款），签署《商品房买卖合同》；若陈爱芳属于被限购的，陈爱芳应在接到名都公司通知的30日内，向其一次性付清剩余房款并签署《商品房买卖合同》；2、若陈爱芳未能在名都公司通知的期限内付清剩余房款并签署《商品房买卖合同》，视为陈爱芳主动放弃此次团购房资格，名都公司负责退还陈爱芳已交房款，不计付利息，不支付其他任何费用，房屋由名都公司收回，另行处置。2018年8月1日，名都公司取得涉案房屋的《商品房预销售许可证》。2018年12月24日，名都公司通过内蒙古誉邦物流服务有限公司（以下简称誉邦物流）向陈爱芳在《定购协议》填写的有效证件住址：北京市海淀区××路，邮寄了《告知函》。2019年6月17日，名都公司于内蒙古晨报刊登《公告》，内容为：名都·和景业主，你与公司签订《定购协议》，部分业主经公司通知签署《商品房买卖合同》，并交清购房尾款，至今已超过三个月，仍有部分业主未前来公司售楼部办理上述事项。现公司限期在七日内前往公司售楼部签订《商品房买卖合同》，并付清购房余款，如需要办理银行按揭，限期七日内提供银行按揭所需手续，不提供银行按揭手续视为执行一次性付款，如银行审核按揭未通过也转为一次性付款方式。如在期限内拒不签署《商品房买卖合同》，拒不支付购房尾款，拒不提供按揭资料，公司将按《定购协议》第五条第2款执行，解除《定购协议》，另行出售房屋，无息返还你交付的首付款，望在本公告期办理。2019年7月4日，名都公司于内蒙古晨报刊登《公告》，内容为：刘艺涛、张新建、包军晓、侯企元、吕丽娜、陈爱芳、王景利，以上七位业主，与公司签订《定购协议》，经公司按《定购协议》所留通信地址邮寄了《通知》催促签署《商品房买卖合同》，并交清购房尾款，已超过三个月，公司于2019年6月17日再次报纸公告催促，仍未办理，公司只能按《定购协议》第五条第2款执行，解除《定购协议》，另行出售房屋，无息返还你交付的首付款，望见本公告办理。一审法院另查明，2019年7月2日，名都公司已将涉案房屋网签备案在案外人贾某名下。一审法院认为，名都公司、陈爱芳签订的《定购协议》，系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；根据协议约定的内容，双方在签订协议时，涉案房屋尚不具备签订商品房买卖合同的条件，且定购协议中对于商品房交付使用条件、装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、房产产权证的办理、违约责任、解决争议的方法等均未作约定，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过订立了正式商品房买卖合同予以确定，故该院认定《定购协议》系双方为签订《商品房买卖合同》的预约合同；预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，现涉案房屋名都公司已与他人签订了《商品房买卖合同》，且进行了网签备案登记，名都公司、陈爱芳签订《定购协议》的合同目的已不能实现，故对于名都公司请求解除《定购协议》的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决：解除内蒙古名都房地产开发有限责任公司与陈爱芳签订的关于购买位于呼和浩特市××区交汇处“名都·和景”项目高层9号楼3单元7层701号房屋的《定购协议》。一审案件受理费100元，由陈爱芳负担。本院二审期间，陈爱芳申请证人赵某出庭作证，拟证明赵某与陈爱芳是邻居，且一直关注售楼部房屋信息。2019年6月赵某接到微信群发的一条出售陈爱芳房屋的消息，得知该消息是售楼部让发出的，售楼部要求办理交纳尾款，我和陈爱芳一起去了，结果还是没有办理。名都公司对该证据的质证意见为：对该证据的三性均不予认可，名都公司的员工没有与陈爱芳核对购买的信息，并不知案涉房屋存在问题。除以上事实外，本院查明事实与一审法院查明事实一致。另经本院向呼和浩特市房地产产权交易中心核实，2019年7月2日，名都公司已将涉案房屋网签备案在案外人贾某名下。本院认为，本案争议焦点是：一、案涉《定购协议》的性质如何；二、名都公司请求解除与陈爱芳之间的《定购协议》的诉讼请求是否成立。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，预约合同是指以达成订立买卖合同意向而签订的合同，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是双方缔约过程中达成的协议，其订立的目的明确指向为本约的缔结，合同标的和履行结果是一定期限内签订本约合同，预约合同仅能请求对方诚信履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。本案中，陈爱芳与名都公司签订的《定购协议》中约定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，名都公司已收取陈爱芳部分购房款，且名都公司虽称陈爱芳拒绝向其交纳剩余购房款，但名都公司认可其通知陈爱芳交纳剩余购房款的事实，因此陈爱芳与名都公司均以双方签订的《定购协议》属商品房买卖合同为前提在履行该《定购协议》，故该《定购协议》的性质应认定为商品房买卖合同。关于争议焦点二，本案中，因名都公司提交的证据不能证明在名都公司取得商品房预售许可证后，其是否就陈爱芳交纳剩余购房款尽到通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，名都公司称因陈爱芳未及时交纳剩余购房款，故其享有合同解除权的主张，不能成立。同时，名都公司与陈爱芳在《定购协议》中约定预计于2015年12月31日之前交付案涉房屋。名都公司虽称，名都公司于2018年8月1日之后即名都公司取得案涉房屋的《商品房预销售许可证》之后履行了通知陈爱芳交纳剩余购房款的通知义务，但此时，名都公司已因迟延交房构成违约。虽名都公司已就案涉房屋与案外人签订网签合同，但此举在名都公司请求解除与陈爱芳的《定购协议》之前，名都公司因此亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，名都公司因其违约行为不享有合同解除权，故其主张解除与陈爱芳之间《定购协议》的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。综上，陈爱芳的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初6384号民事判决；二、驳回内蒙古名都房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由内蒙古名都房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费200元，由内蒙古名都房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 李婷婷 二〇一九年十二月二十六日书记员 李静茹