内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0823民初3299号原告：云某，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：伏某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市磴口县。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被告：内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）。法定代表人：肖某。原告云某与被告伏某、内蒙古中远房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序于2019年12月3日、2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告云某的委托诉讼代理人米某、被告伏某及其委托诉讼代理人吕某、刘某到庭参加诉讼。被告中远公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云某向本院提出诉讼请求：1.依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异75号执行裁定书；2.判令对位于巴彦淖尔市××区许可执行。事实和理由：一、本案有明确的执行依据，2014年10月15日巴彦淖尔市临河区人民法院作出(2014)临民初字第4017号民事判决,判决被告中远公司向原告云某支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服判决,向巴彦淖尔市中级人民法院提出上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出(2015)巴民二终第6号民事判决,驳回上诉，维持原判。在云某申请执行期间，中远公司不服该判决,向巴彦淖尔市人民检察院申请监督,该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉,内蒙古自治区人民检察院作出内检民(行)监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院抗诉,内蒙古自治区高级人民法院提审本案后，于2019年5月20日作出（2018)内民再281号民事判决,维持巴彦淖尔市中级人民法院(2015)巴民二终字第6号民事判决。因此,本案执行依据明确。二、原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定，作出了错误的执行裁定。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条明确规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，原审法院只审查本案被告符合第(一)、(三)项之规定,未审查本案被告是否符合第(二)项之规定。只是在执行裁定书当中陈述“所购房屋为居住用房,是商品房的消费者，其物权期待权应受法律保护”。如果说本案被告夫妻双方名下存在其他商品房的情况下,当然不符合本条法律规定，则不能排除原告的执行程序。其次,根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十八条的规定,对于执行异议案件中买受人(案外人)与开发商签订的书面合同效力的判断时间节点界定在合同订立时。而本案被告与中远公司签订《预订协议书》的时间是2011年7月26日，但是在这个时间节点上,中远公司并没有取得房屋预售许可证书。签订的协议是无效协议,不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(一)项之规定，不能对抗原告法定的执行权利。再次,被告没有证据证明其所购房屋的购房款支付到了中远公司的对公账户当中,也就无法证明存在真实有效的付款关系,不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(二)项之规定,被告夫妻双方名下是否还有其他住房未能确认,所以不能对抗原告法定的执行权利。综上，原审法院在未查明本案基本事实的情况下，盲目作出中止执行的裁定书,严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。被告伏某辩称：一、被告伏某作为案外人对执行标的提出执行异议,符合民事诉讼法及其解释、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，有明确的法律依据。二、原告诉称原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定作出了错误的执行裁定,没有事实和法律依据。首先,2013年9月5日被告变更接收了原购房人王某所购买的××区住宅,并且将原购房预交款等一并变更,不退款,变更后由被告办理相关购房手续及继续缴纳其他未交款数额。被告于同日与中远公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》约定了所购房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,该预定协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。并且在签订该预定协议书时中远公司已取得商品房预售许可证,依据法律规定双方签订的预定协议书是合法有效的商品房买卖合同。异议人作为商品房的买受人按照合同约定支付了合同约定的总价款,所购房屋为居住用房,是商品房的消费者,其物权期待权应受法律保护,该权利优于一般债权,被告对于未办理房屋备案登记手续无过错,请求能够排除本案的执行。其次,关于原告诉称的被告的购房款没有支付到中远公司的对公账户中的问题。被告与中远公司并没有约定将购房款支付到中远公司对公账户上,故原告称被告未支付到中远公司的对公账户上就没有真实的付款关系不能成立。被告接收的原购房人王某的银行转账凭条加之之前所付定金与中远公司出具的收据时间、数额相吻合,可以证明被告向中远公司交付购房款的问题。再次,被告伏某作为购房消费者,签订合同及支付购房款在前,原告云某申请查封在后,被告签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权,基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发,被告对案涉房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权,其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上所述,答辩人认为原告提起的申请执行人异议之诉没有法律依据,应予驳回。被告中远公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。被告中远公司未到庭进行质证。对原、被告及本院出示的证据进行如下认证：1.对原告提供的乌拉特前旗人民法院（2019）内0823执异75号执行裁定，被告伏某认可、无异议。对于伏某是否可以排除本案的强制执行，本院将结合其他证据综合予以认证。2.对被告伏某提供的2013年9月5日伏某与中远公司签订的《中远·睿城住宅楼预定协议书》、2011年1月3日王圣磊与中远公司签订的《中远·睿城住宅楼预定协议书》、王某和伏某身份证复印件、中远公司的商品房预售许可证、定金收据、银行转款凭证、购房款收据、涉案房屋领钥匙的相关票据、中远睿城B区楼号变更通知单，原告对商品房预售许可证、中远睿城B区楼号变更通知单的真实性均认可，对其他证据均不予认可。对于上述证据本院结合其他证据综合予以认证。3.对本院出示的证据，原告云某、被告伏某对证据的真实性均认可、无异议。本院认为上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，故本院予以采信，并在卷佐证。被告中远公司未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2011年1月6日，王某与中远公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（王某）自愿购买甲方（中远公司）开发的××区住宅，预测（暂定）建筑面积约为103.5平方米，单价为2398元/平方米，总价款248193元。付款方式为一次性付款248193元。2010年12月28日，王某以现金方式交付定金10000元，2010年12月30日通过银行转账付款238193元，共付房款248193元。同时双方对交房日期、面积差异处理等权利义务及违约责任作了约定。2013年9月5日，王某（原协议购房人）出具保证书，本人自愿将位于中远睿城B10-2-301号103.5平方米房屋变更给伏某，并将原购房预交款或抵顶款等一并直接变更，不退款，变更后由新购房人办理相关购房手续及继续缴纳其他未交款数额。同日，案外人伏某（变更后购房人）出具保证书，本人于2013年9月5日变更接收了位于中远睿城B10-2-301号103.5平方米变更前协议购房人王某房屋，本人保证变更后不退房，不退款，且继续缴纳该房屋的其他未交款项，办理其他相关购房手续。并且与中远公司签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（伏某，此房原为王某）自愿购买甲方（中远公司）开发的××区住宅，预测（暂定）建筑面积约为103.5平方米，单价为2398元/平方米，总价款248193元。付款方式为：“原协议为一次性付款，人民币贰拾肆万捌仟壹佰玖拾叁元整（248193），此房原为王某，此房未收现金，概不退现金”。同时双方对交房日期、面积差异处理等权利义务及违约责任作了约定。中远公司于2013年8月8日取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预售许可证，2019年1月21日，中远公司向案外人伏某交付涉案房屋，但未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远公司向云某支付委托报酬830万元并支付利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。在执行中，巴彦淖尔市临河区人民法院于2016年8月9日作出（2015）临执字第3088-4号执行裁定书，对被执行人开发的××区在内的12套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。2016年10月28日巴彦淖尔市中级人民法院作出（2016）内08执监236号执行裁定书，裁定临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决由乌拉特前旗人民法院执行。2017年3月21日，云某向本院申请执行。本院于2019年7月10日作出（2017）内0823执810号之四执行裁定书，继续查封被执行人中远公司所有的包括涉案房屋在内的12套房屋，查封期限为三年。伏某作为案外人向本院对执行标的提出书面异议。本院于2019年9月16日作出（2019）内0823执异75号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之四执行裁定书对中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）*单元*室的查封。云某对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日伏某名下无不动产登记信息。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具《说明》，截止2019年12月11日付军刚名下无《商品房买卖合同信息》。经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具《查询结果证明》，截止2019年12月10日伏某未查询到房屋权属登记信息。本院认为,本案争议焦点是诉争房屋应否许可执行。基于前述查明的事实，应确认以下法律事实成立：1.被告伏某与中远公司签订的《中远睿城住宅楼预定协议书》,约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容，购房款248193元已经全部付清。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书具备了商品房买卖合同的基本要件，可认定该协议为商品房买卖合同。原告云某认为伏某购房款未支付给中远公司帐户，仅支付给案外人，不能证明其已支付购房款。伏某所购房屋之前由王某购买，后又转售给伏某，王某提交的个人交易明细与中远公司出具的收款收据时间数额可以相互佐证，用以证实王某向中远公司交付购房款的事实，故对该事实应予以认定。2.中远公司在本案起诉前已取得商品房预售许可证（包括诉争房屋），使得本案商品房买卖合同有效条件成就，应认定双方所签预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。3.巴彦淖尔市不动产登记中心出具的《查询结果证明》、巴彦淖尔市住房和城乡建设局出具的《说明》以及巴彦淖尔市房屋产权交易中心出具的《查询结果证明》，证明伏某在上述部门无房屋权属登记信息，可认定诉争房屋系伏某签订商品房买卖合同时的唯一住房。4.伏某签订合同在前并已全额付款，云某申请查封在后且无证据证明伏某与中远公司有串通损害其利益之实。上述法律事实，符合“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”等法律规定。据此，伏某签订合同在前，云某申请查封在后，其签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发，其对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，原告云某要求对临河区中远睿城小区B区10号楼（后更名为8号楼）*单元*层*室许可执行的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告云某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告云某负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判长  高建峰审判员  杜 波审判员  李 慧二〇一九年十二月三十日书记员  陶 欢