广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初18940号原告中信银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场二期一层（15A、15-19、34-36、41-43）及五层至十层，统一社会信用代码91440300192207267P。负责人陈许英，行长。委托诉讼代理人刘军华，广东邦罡律师事务所律师。委托诉讼代理人詹晓凡，男，汉族，1991年4月30日出生，住址广东省深圳市福田区，系该行员工。被告罗亚平，女，汉族，1971年8月19日出生，身份地址广东省深圳市宝安区，被告深圳市宝安区公共物业管理局，住所地深圳市宝安区宝城6区新安二路57号，统一社会信用代码114403064557678067。负责人江郎郎。委托诉讼代理人周治燕，广东宝城（前海）律师事务所律师。第三人深圳市宝安区住房和建设局，住所地深圳市宝安区新安街道新安二路84号，统一社会信用代码1144030600755054XN。负责人彭颖。委托诉讼代理人陈庆标，广东宝城律师事务所律师。原告诉被告罗亚平、深圳市宝安区公共物业管理局(以下简称宝安区物业局)借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2019年9月17日第一次公开开庭进行了审理。因深圳市宝安区住房和建设局（以下简称宝安区住建局）与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加其为第三人参加本案诉讼，于2019年12月18日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘军华、詹晓凡，被告罗亚平，宝安区物业局委托诉讼代理人周治燕，第三人宝安区住建局委托诉讼代理人陈庆标均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告罗亚平签订的《深圳市个人住房公积金借款合同》；2.罗亚平立即向原告偿还贷款本金454047.89元、利息9751.99元、罚息（含复利）303.51元（罚息、复利暂计至2019年12月18，之后按合同约定计至贷款清偿之日止）；3.原告对被告罗亚平名下位于深圳市宝安区××楼××号的房产享有抵押权，有权就依法处置该房产所得价款享有优先受偿权，不足部分由被告罗亚平负责继续清偿；4.被告宝安区物业局对被告罗亚平的上述债务承担连带保证责任；5.被告宝安区物业局对被告罗亚平名下位于深圳市宝安区××楼××号的房产承担回购责任；6.两被告承担本案全部诉讼费、保全费及其他费用。事实与理由：2015年12月3日，原告（贷款人）与被告罗亚平（借款人、抵押人）、深圳市宝安区住宅局（保证人）签订了《深圳市个人住房公积金借款合同》（适用于保障性住房贷款），约定：原告向被告罗亚平提供公积金贷款500000元用于购买位于深圳市宝安区××楼××号的房产，贷款期限为300个月（自贷款放款日起计，放款金额、贷款期限、放款日和到期日以《借款借据》的记载为准），本合同项下贷款利率以中国人民银行公布的个人住房公积金贷款五年期以上贷款利率为准即年息3.25%，合同期内如遇利率调整的，自次季初首月1日进行利率调整，还款方式为按月等额本息法。借款人未按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布涉案贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期的住房公积金贷款罚息利率为本合同住房公积金贷款执行利率上浮50%。同时，借款人出现未按合同约定偿还住房公积金贷款本息的，或有其他严重违约行为影响住房公积金贷款安全需要处置借款人所购保障性住房的，贷款人可向住房保障部门申请回购借款人所购住房；住房保障部门可以回购该住房，或者批准将该保障性住房向住房保障轮候家庭配售或者在住房市场转让；回购或者转让所得款项在贷款人扣除借款人所欠贷款人的贷款本息和相关费用后有余款的，贷款人将余款退还给借款人；若回购款、转让款不足以偿还贷款本息及为实现债权垫付的相关法律诉讼、执行费等相关费用的，贷款人有权继续向借款人追偿。涉案借款合同回购主体为深圳市宝安区住宅局。为担保涉案借款合同项下债务的履行，深圳市宝安区住宅局为涉案借款合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括涉案借款项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的一切相关费用（包括但不限于催收费用、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），保证期间为本合同生效之日起至本合同主债务履行期限届满之日后两年止。被告罗亚平将其购买的位于深圳市宝安区××楼××号的房产抵押给原告，为涉案借款合同项下的债务提供抵押担保，抵押担保的范围包括涉案借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的一切相关费用（包括但不限于催收费用、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2015年12月9日，原告向被告罗亚平指定账户放款500000元，并出具了《借款借据》，载明：借款金额500000元，贷款年利率为3.25%，借款期限为300个月，到期日为2040年12月9日。原告发放贷款后，被告罗亚平未按照借款合同约定履行按时还款义务，依据借款合同约定，原告有权宣布涉案借款合同提前到期，要求被告罗亚平立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。截止至2019年12月18日，被告罗亚平尚欠原告已到期贷款本金9452.1元、利息9751.99元、罚息（含复利）303.51元，未到期本金为444595.79元。被告罗亚平未提交书面答辩状，亦未提交任何证据，开庭时确认欠款属实，目前还款能欠佳，但会尽力还款，不希望涉案房产被回购。被告宝安区物业局提交了书面答辩状，辩称根据深圳市宝安区机构编制委员会下发的《关于区住宅局更名及调整有关机构编制事项的通知》（宝机编[2016]55号）及《关于区建设局更名及调整有关机构编制事项的通知》（宝机编[2016]56号）文件，原深圳市宝安区住宅局更名为答辩人，原深圳市宝安区建设局更名为宝安区住建局，原深圳市宝安区住宅局住房发展、住房保障、住房制度改革、政策性住房、物业行业管理、物业专项维修基金管理等职能划入宝安区住建局；涉案借款合同中原深圳市宝安区住宅局的相关权利义务理应由宝安区住建局承继，因此，答辩人不是本案适格的诉讼主体。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三条规定，国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效。原深圳市宝安区住宅局作为国家行政机关，不得作为借款合同的保证人，其作为保证人的合同条款无效，不产生担保法上的法律效力。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。答辩人称，如果原告主张的抵押权成立，那么，原告应先就被告罗亚平抵押给其的涉案房产实现债权。涉案借款合同约定，借款人出现未按合同约定偿还住房公积金贷款本息的，或有其他严重违约行为影响住房公积金贷款安全需要处置借款人所购保障性住房的，贷款人可向住房保障部门申请回购借款人所购住房；住房保障部门可以回购该住房，或者批准将该保障性住房向住房保障轮候家庭配售或者在住房市场转让，故，住房保障部门是可以选择回购涉案住房，而不是必须或者应当回购涉案房产，且在开庭前原告从未向住房保障部门申请过回购涉案房产，因此，原告要求被答辩人直接承担回购责任的理由不能成立。综上，答辩人不是本案适格的诉讼主体，原告针对答辩人提出的诉讼请求无法律依据，请求法庭驳回针对答辩人的全部诉讼请求。第三人宝安区住建局未提交答辩状，开庭时承认该局承接了以原宝安区住宅局名义立项、建设或签订回购协议但尚未办理产权登记的各类住房相关权利义务，辩称根据深圳市宝安区住宅局与被告罗亚平签订的《历史遗留政策性住房买卖合同》第十二条的约定，原告应首先向住房保障部门申请回购涉案房产，但原告并未就涉案房产向宝安区住建局提出过回购申请；同时，原深圳市宝安区住宅局作为国家行政机关，为涉案借款合同提供连带责任保证担保，违反了法律的禁止性规定，属于无效条款，相关保证担保条款不产生担保法上的法律效力。经审理查明，原告所称属实。被告罗亚平所购深圳市宝安区××楼××号房屋未办理抵押登记。又查，2016年7月27日，深圳市宝安区机构编制委员会发布《关于区住宅局更名及调整有关机构编制事项的通知》（宝机编[2016]55号）文件，决定将深圳市宝安区住宅局更名为宝安区物业局，并将其“住房发展、住房保障、住房制度改革、政策性住房及物业行业管理”等职责划出；发布《关于区建设局更名及调整有关机构编制事项的通知》（宝机编[2016]56号）文件，决定将深圳市宝安区建设局更名为宝安区住建局，将原深圳市宝安区住宅局“住房发展、住房保障、住房制度改革、政策性住房及物业行业管理”等职能划入。庭审中，原告明确不对第三人宝安区住建局提出诉讼请求。以上事实，有《深圳市个人住房公积金借款合同》（适用于保障性住房贷款）、个人借款凭证、逾期欠款一览表、政府文件等以及开庭笔录予以证实。本院认为，原告与被告罗亚平、深圳市宝安区住宅局签订的《深圳市个人住房公积金借款合同》（适用于保障性住房贷款）系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应依法确认为有效合同，双方应全面诚实履行合同义务。原告依约发放贷款后，被告罗亚平未按合同的约定履行按时还款的义务，截止至2019年12月18日被告罗亚平尚欠原告贷款本金9542.1元、利息9751.99元、罚息（含复利）303.51元，事实清楚，本院予以确认。被告罗亚平逾期还款已构成违约，原告依据合同，有权要求解除与被告罗亚平、深圳市宝安区住宅局签订的《深圳市个人住房公积金借款合同》，宣布贷款提前到期，提前收回被告罗亚平所欠全部贷款本息。被告罗亚平应向原告偿还所欠贷款本金、利息、罚息（含复利），2019年12月19日起的罚息应以未偿还本金454047.89元为基数、复利以未偿还利息9751.99元为基数，均在合同约定利率的基础上上浮50%计至贷款实际清偿之日止，原告的该项主张未违反法律法规的规定及合同约定，本院予以支持。被告罗亚平将其购买的位于深圳市宝安区××楼××号的房产抵押给原告，为涉案借款合同项下的债务提供抵押担保，双方未就该房产办理抵押登记，双方约定的抵押合同未生效，故原告主张对涉案抵押房产依法处分所得之价款享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据深圳市宝安区机构编制委员会相关文件规定，原深圳市宝安区住宅局更名为宝安区物业局，原深圳市宝安区住宅局的“住房发展、住房保障、住房制度改革、政策性住房及物业行业管理”等职责划给了宝安区住建局，即宝安区住建局承继了原深圳市宝安区住宅局“住房发展、住房保障、住房制度改革、政策性住房及物业行业管理”等职责，原告起诉要求被告宝安区物业局对被告罗亚平的涉案债务承担连带保证责任及回购责任，属于起诉主体错误；且原告明确对第三人宝安区住建局不提出诉讼请求，故本院对于原告关于被告宝安区物业局的该两项诉讼请求均不予支持。被告宝安区物业局的相关答辩意见，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、解除2015年12月3日原告中信银行股份有限公司深圳分行与被告罗亚平、深圳市宝安区住宅局签订的《深圳市个人住房公积金借款合同》；二、被告罗亚平应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司深圳分行偿还剩余贷款本金454047.89元、利息9751.99元、罚息（含复利）303.51元（罚息、复利暂计至2019年12月18日，之后的罚息以未偿还本金454047.89元为基数、复利以未偿还利息9751.99元为基数，均在合同约定利率的基础上上浮50%计算至债务清偿之日止）；三、驳回中信银行股份有限公司深圳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8652.23元（已由原告预交），由被告罗亚平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  魏 巍人民陪审员  高贝贝人民陪审员  高 羚二〇一九年十二月十八日书 记 员  李 云