广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7404号原告（反诉被告）：深圳市鑫安驰汽车服务有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道梅坂大道民乐科技园圆梦大厦5-8号商铺，统一社会信用代码91440300MA5DJT7J0K。法定代表人：黄标。委托诉讼代理人：邹拥军，广东法迈律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳和意贸易有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DQD1F4B。法定代表人：何珍君。委托诉讼代理人：阳贻峰，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路铭，广东瑞霆律师事务所律师。上述原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人黄标及其委托诉讼代理人邹拥军，被告法定代表人何珍君及其委托诉讼代理人王路铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告深圳市鑫安驰汽车服务有限公司的诉讼请求：1、确认解除原、被告签订的《店面出租合同协议书》；2、被告恢复原告门面招牌或承担原告自行恢复门面招牌的费用人民币35835元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系一家从事汽车修理、美容的服务型企业，2018年8月，被告找到原告洽谈，说其公司想利用原告现有场地开拓汽车金融业务，并冠以被告的企业形象经营，以达到其在深圳店面数量的扩张，为其公司以后上市融资作准备。2018年9月1日，双方签订了《店面出租合同协议书》，约定被告租赁原告一楼二楼的一半（与原告共用）及门面招牌，租期自2018年9月1日至2020年6月30日止，租金为5500元/月，其中，在第七条明确约定“门面招牌如乙方在合同期内退出，乙方负责恢复甲方原有的招牌”。协议签订后，原告将一楼二楼的一半交付给被告使用，被告将原告门面原有招牌拆除并换成以被告公司形象为主的门面招牌，然2018年12月，被告以该门店业绩差为由单方搬离。原告认为，被告单方解除《店面出租合同协议书》属单方违约行为，根据《店面出租合同协议书》第七条的约定，被告退出后应恢复原告原有门面招牌，但经原告多次催告，被告明确拒绝原告要求。综上，原告为维护自身合法权益，现根据《民事诉讼法》相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院查清事实，依法判令支持原告全部诉请，为盼！被告深圳和意贸易有限公司的答辩意见：1、被告认为双方签订的《店面出租合同协议书》无效，因原告自始未能向被告提供其出租房屋的房产证原件或取得建筑工程规划许可证，故原告向被告所出租房屋可能是违章违法建筑，故双方签订的《店面出租合同协议书》无效；2、就原告所述恢复门面花费35835元，其无转账依据予以支持，可能存在虚假报价的情况，故对其第二项诉讼请求请贵院予以驳回；3、本案诉讼费应由原告承担。被告（反诉原告）深圳和意贸易有限公司的反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《店面出租合同协议书》无效；2、反诉被告返还反诉原告押金11000元；3、反诉被告赔偿反诉原告装修损失费20727元；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。以上共计31727元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年9月1日签订了《店面出租合同协议书》约定反诉原告租赁反诉被告办公室一、二楼的一半，即双方共同使用深圳市龙华区梅坂大道民乐科技园圆梦大厦鑫安驰汽车服务有限公司一楼以及二楼办公室以及门面招牌、门面房。反诉原告对租赁场地一楼进行了装修，将其用于汽车销售以及办公接待，支付装修费用24000元，并向反诉被告支付了11000元的租赁押金。此外，反诉被告也未依约将二楼的40平方米给反诉原告使用，而是作为其自己的食堂使用。在承租期间，反诉被告的员工在反诉原告的办公区域抽烟、打牌，影响反诉原告对租赁物的使用。反诉原告于2018年12月起未再租赁涉案场地，实际租赁使用期间仅3个月。反诉被告自协议签订时起至今没有向反诉原告出示过涉案房屋的产权资料，也没有出示过其具有出租权或转租权的任何资料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，反诉被告至今没有提供建设工程规划许可证或者其他有效权利凭证，证明其具备合法出租或转租的权利。反诉原告现依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望判如所请！原告（反诉被告）深圳市鑫安驰汽车服务有限公司的答辩意见：l、现房屋是原告在工商部门登记注册取得的经营性办公场地，因此双方签订的《店面出租合同协议书》合法有效。退一步讲，即使现房屋不是商用房，也不影响原告按照店面出租协议约定收取使用费并要求被告承担恢复门面招牌的权利；2、押金是被告履行合同的一个担保，被告单方解除合同已经构成了违约，被告在租赁期间仅支付了两个月租金，直至2018年12月解除合同止被告尚欠原告两个月租金。因此，原告用押金抵扣未支付的租金符合法律规定：3、被告解除《店面出租合同协议书》是其员工吸毒被公安部门拘留所致，导致店面人员出现状况，无心经营。为此被告提出解除合同并要求原告找人顶替，因此被告单方解除协议与原告无关，被告要求原告赔偿装修损失没有事实及法律依据。综上，请求法庭依法驳回被告的全部反诉请求。本院查明的事实出租方（甲方）深圳市鑫安驰汽车服务有限公司、承租方（乙方）深圳和意贸易有限公司签订了《店面出租合同协议书》，约定：一、乙方自愿租赁甲方座落于深圳市龙华区梅坂大道民乐科技园圆梦大厦鑫安驰汽车服务有限公司一楼以及二楼办公室以及门面招牌、门面房，建筑面积一楼60平方米，二楼40平方米，以用于汽车销售办公接待，与甲方共用；二、租赁期限为21个月，自2018年9月1日起至2020年6月30日止；三、房屋租金每月人民币5500元（含水电费），2019年6月1日租金6000元（含水电费）……七、本租赁是租甲方办公室的一二楼的一半，即是甲乙双方共同使用，门面招牌改造费用乙方承担。门面招牌如乙方在合同期内退出，乙方负责恢复甲方原有的招牌……2018年9月6日,被告交付了租赁押金11000元。关于合同的履行，被告述称自2018年11月已经不再前往案涉租赁房屋办公经营，12月初彻底撤场，并称双方有协商2018年9月免租，租金支付至2018年11月末；原告否认有约定免租期，称原告自2018年8月开始装修，12月12日才提出撤场，东西仍未搬离。至于租金，被告只支付了两个月，原告未收到2018年11月的租金。原告提交照片、门店招牌恢复报价表、增值税普通发票证明其为恢复招牌支出费用35835元，被告对此不予认可，称原告没有提交转账凭证证实其实际费用。被告提交照片、收据、转账记录，证明其装修花费24000元。照片显示公司招牌为“妙优车”，收据抬头为“惠州红日广告策划”，客户为“妙优车”，收款人为钟金桂，合计费用23470元，转账记录显示“张柳娜”于2018年8月27日至2018年10月13日期间通过其微信账户向“AA钟*桂”支付23900元，被告称“AA钟*桂”为惠州红日广告策划（深圳）负责部的负责人钟金桂。原告承认装修公司是由其介绍，并表示清楚收据上的人员身份，但对被告提交证据的真实性、合法性、关联性不予认可，辩称未有相关广告策划公司的盖章，支付内容也是个人之间的交易明细。另查明，当事人没有提交案涉租赁房屋的房产证或建设工程规划许可证。以上事实，有原、被告提交的店面出租合同协议书、照片、门店招牌恢复报价表、增值税普通发票、微信聊天记录、收款收据、收据、转账记录等证据以及庭审笔录予以证实。本院判决理由和结果本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，其与被告签订的《店面出租合同协议书》依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告应返还被告租赁押金11000元，被告应返还原告案涉租赁房屋。因原告已收回案涉租赁房屋，故被告无需再行返还；被告占用房屋期间应支付房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照《店面出租合同协议书》约定的标准。关于被告搬离时间，结合双方陈述及法庭调查，本院确认为2018年12月12日，被告已经以租金名义支付两个月的房屋占有使用费，但其无证据证明双方有约定免租期，本院对其免租约定的主张不予采信，故仍需支付原告2018年11月至2018年12月12日的房屋占有使用费7629.03元（5500元+5500元×12天÷31天）。关于案涉租赁房屋的装修损失。被告对承租房屋有进行装修，其提交的收据虽未加盖装修单位的印章，但装修单位收款人员的身份可以确认，结合付款记录，可以认定被告实际支出了装修费用，付款金额高于收据金额，被告不能合理解释，本院以收据金额为准，认定装修费用为23470元。因租赁合同无效双方均有过错，结合各方的过错程度及本案原告已经实际收回房屋的事实，本院酌定原告承担50%的损失，即11735元。本院对被告装修损失的诉求，予以部分支持。关于门店招牌恢复费用的承担。《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，《店面出租合同协议书》无效，不影响双方关于门店招牌恢复的约定的效力，被告仍需按照该条款承担门店招牌恢复所产生的费用。原告已举证证明其为恢复门店招牌支出了35835元的费用，被告无证据予以反驳，应当将相关费用支付给原告。因原、被告互负债务，且履行债务的方式均为支付款项，依法可予抵扣；抵扣后被告仍需支付原告20729.03元（7629.03元+35835元-11000元－11735元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市鑫安驰汽车服务有限公司、被告（反诉原告）深圳和意贸易有限公司签订的《店面出租合同协议书》为无效合同；二、被告（反诉原告）深圳和意贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市鑫安驰汽车服务有限公司人民币20729.03元；三、驳回原告（反诉被告）深圳市鑫安驰汽车服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳和意贸易有限公司的其他反诉请求。如双方未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当向对方加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币348元，由被告（反诉原告）深圳和意贸易有限公司负担；反诉受理费人民币593元，由被告（反诉原告）深圳和意贸易有限公司负担人民币425元，原告（反诉被告）深圳市鑫安驰汽车服务有限公司负担人民币168元。本诉受理费原告（反诉被告）已预缴，反诉受理费被告（反诉原告）已预缴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇一九年十二月十三日书记员 刘丽萍（兼）书记员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。