四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1502民初3734号 原告：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所地：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号3栋415-428号，统一社会信用代码：915115005883822134。 法定代表人：陈瑞光，总经理。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410637912。 被告：刘健康，男，汉族，1973年9月19日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：杨华，四川宏成律师事务所律师，执业证号：15115200311281447。 委托诉讼代理人：彭超，四川宏成律师事务所律师，执业证号：15115201710621891。 原告宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿物业公司）与被告刘健康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告港亿物业公司的委托诉讼代理人李明,被告刘健康的委托诉讼代理人彭超、杨华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告港亿物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除《商业物业租赁服务合同》（编号：2013030396），并退还租赁商铺；2、判决被告支付租金1175826元及滞纳金，滞纳金自2018年11月2日起，每延期一日，按应缴纳租金的千分之三支付，计算至租金付清时为止；3、判决被告支付物业服务费250407元及滞纳金，滞纳金自2017年1月2日起，每延期一日，按应缴纳物业服务费的千分之三支付，计算至物业服务费付清时为止；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉请的第三项变更为判决刘健康支付物业服务费577028.67元及滞纳金，滞纳金自2017年1月2日起，每延期一日按应缴物业服务费的万分之五支付滞纳金，计算至物业服务费付清时为止，增加一项诉请判决被告支付原告为催讨应收款而产生的律师费60000元。事实和理由：2015年1月20日，原、被告签订的《商业物业租赁服务合同》约定，被告承租原告位于宜宾临港区间，被告应于2018年11月1日前一次性交租金1175826元，物管费每季度32662元。双方约定；逾期支付的滞纳金。被告拖欠合同租金和物管费未支付，现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告刘健康辩称，由于港亿物业公司违约和违反法律规定，我已于2019年3月15日解除了合同；港亿物业公司应当依约及依法承担返还我已交费用和赔偿损失责任；按照双方合同约定，我分别享有51个月和53个月的免租期，从2021年3月1日起才开始支付租金，合同已经在2019年3月15日依法解除了，因此港亿物业公司无权主张租金，其请求不能支持；双方签订的合同是一个综合的双务合同，其中港亿物业公司的义务不仅是提供租赁房屋，还应当提供物业服务、商业营运，保障我能使用房屋并正常经营，而港亿物业公司并未履行相应合同义务；商场长时间大面积停电、停水、电梯停运，同时港亿物业公司与大量业主和承租户的债务纠纷不断，最终导致商家撤离，市场瘫痪，也直接导致我早已无法正常营业，出现开门营业一天反而损失就扩大一天的局面，因此港亿物业公司无权主张所提起的物业服务费、商业管理费、律师费，相反港亿物业公司应当依照合同约定和法律规定退还我已缴纳的费用，并赔偿损失，请求人民法院依法驳回港亿物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 位于宜宾临港经济技术开发区间，所有权人为宜宾亿联置业投资有限公司、朱朝珊、黄昌志、叶朝琼等29户业主。上述29户业主分别与港亿物业公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托上述29户业主对上述商铺对外租赁并实行市场运营和物业管理，委托期限从交房之日起10年，宜宾亿联置业投资有限公司的委托期限为自2013年12月1日起至2023年11月30日止，其余28户业主的委托期限为自2014年4月1日起至2024年3月31日止；上述29户业主不向港亿物业公司收取委托租赁期前三年的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿物业公司行使和处置，第四年后的租金按季度转付；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿物业公司，上述29户业主对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。 2015年1月20日，港亿物业公司就上述66间商铺与刘健康签订《商业物业租赁合同》约定：刘健康向港亿物业公司租赁“西南轻工博览城”1幢1006-1012、1031-1048、1067-1084、1109-1128、1136-1138号共66间商铺，面积2721.82㎡；租赁期限自2015年2月1日起至2020年1月30日止；合同期内租金共计5952595元，刘健康应于2018年11月1日前向甲方一次性缴清租金1175826元；刘健康应在2015年2月1日前向港亿物业公司一次性缴纳经营保证金100000元；刘健康应缴纳商业管理费为3元/㎡/月，共租赁2721.82㎡；刘健康租赁商铺的市场物业服务费为4元/㎡/月，共租赁2721.82㎡，合计32662元/季度，刘健康应2017年1月1日前缴纳市场物业费32662元，刘健康在每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费，逾期按每日万分之五收取滞纳金，逾期超过五日的，港亿物业公司可直接向刘健康收取，也可从刘健康已缴的经营保证金中扣除，逾期超过10日，港亿物业公司有权终止合同，若刘健康不愿解除合同，可在交清市场物业服务费和滞纳金，并交纳双倍经营金后协商继续履行合同；刘健康在进场装修前应缴纳装修保证金27218元（10元/㎡×租赁面积2721.82㎡）；租赁期满刘健康缴纳的经营保证金在抵扣应由刘健康承担的全部费用后，其余部分港亿物业公司应于120天内无息全额返还刘健康等；逾期交纳租金或市场服务费超5日的，港亿物业公司有权解除合同，且每延迟一日按应缴纳额的0.3%支付滞纳金，直至付清拖欠款、逾期违约金及其他费用。同日，刘健康与港亿物业公司签订《合同补充》，约定：结合双方2015年1月20日签订的《中国西南轻工博览城商业物业租赁合同》,经甲乙双方协商一致,作出如下补充:1、乙方所租赁的黄色区域享受普通区域租金政策;给予乙方合同租赁期为:自2015年2月1日起至2020年1月30日止,共计60个月,租期优惠48个月,自2015年2月1日起至2019年1月30日止;经免租政策优惠后乙方应缴纳租金为1175826元；乙方应于2018年11月1日前向甲方一次性缴清租金1175826元；乙方应于2015年1月20日之前向甲方一次性缴清经营保证金100000元；2、给予乙方享受收24个月物业管理费优惠政策；3、给予乙方享受合同租赁期内免收36个月运营管理费优惠政策，乙方应于2018年1月1日前向甲方缴纳运营推广费97986元，乙方应于2019年1月1日前向甲方缴纳运营推广费97986元；4、乙方在合同租赁期限内可无偿使用位于1-1031-1048商铺与1-1067-1084商铺之间、1-1067-1084商铺与1-1109-1128商铺之间及1-1006-1008商铺与1-1031-1048商铺之间的公共通道,具体位置可参照附件中精品馆1号厅一层招商控制图中红色阴影标示区域。乙方租赁期满后如不续租,须将占用的公共通道恢复为甲方交付乙方时的样貌状态,否则,乙方在退场时甲方有权不予退还乙方所缴纳的经营保证金；5、甲方给予乙方提供三个月装修免租优惠政策,乙方合同日期到期后,顺延期三个月免租作为甲方额外优惠乙方特别政策；6、乙方所租赁1#东侧外墙广告位作为今后形象墙打造,实行一次性收费,后期不作为另收费用；7、乙方可无偿使用1-11及2-19广告位三年,自2015年3月1日起至2018年2月28日止。 上述合同签订后，港亿物业公司将商铺交付刘健康经营至今，刘健康向港亿公司交付了经营保证金100000元。后在履行合同的过程中，刘健康认为港亿物业公司怠于市场经营和物业管理，商场时常出现长时间大面积停水、停电、电梯停运、港亿物业公司与租户纠纷不断，导致商场经常发生闹事等，港亿物业公司的行为已违反双方合同约定，致使双方合同目的无法实现，遂于2019年3月15日向港亿物业公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：本通知书送达之日起，港亿物业公司与刘健康签订的《商业物业租赁合同》、《补充合同》全部正式解除；刘健康将于2019年3月31日前搬起可移动货品，请港亿物业公司于2019年3月31日到租赁商铺所在地接收房屋，刘健康不再另行发送房屋接收通知，如港亿物业公司不履行接收房屋手续，也即视为刘健康完成交接；请港亿物业公司退还所交纳的经营保证金、租金并赔偿刘健康损失7127000元。港亿物业公司于2019年3月16日签收上述通知书，但港亿物业公司认为刘健康并没有完清租金等相关费用，不同意解除合同，但也没有向刘健康进行书面回复。2019年3月26日，刘健康委托宜宾四缘房地产评估咨询服务有限责任公司对本案所涉“西南轻工博览城”1幢1006-1012、1031-1048、1067-1084、1109-1128、1136-1138号共66间商铺室内外二次装饰装修市场价值进行估价，该公司以宜四房地估[2019]字第0400号作出估价结果报告：经过测算，结合估价经验，确定估价对象在时间点2019年3月26日满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”的室内房地产装饰、装修价格为人民币1790000元。 另查明：1、2014年5月1日，中国西南轻工博览城举行了开业典礼。2015年8月8日，中国西南轻工博览城举办了首届家居建材节活动；2015年11月21日，中国西南轻工博览城举办了全民免单季活动；2016年3月12日，中国西南轻工博览城举办了万人团购会活动；2016年4月30日，中国西南轻工博览城举办了2周年迎5.1家居装饰建材电器团购博览会活动；2016年8月6日，中国西南轻工博览城举办了首届家装节活动；9月30日，中国西南轻工博览城举办了宜宾明星签售会活动；2016年12月18-22日，中国西南轻工博览城举办了第二届西南轻工博览城建材家居博览会活动；2017年3月4-5日，中国西南轻工博览城举办了开年大惠活动；2018年12月31日-2019年1月16日，中国西南轻工博览城举办了国际马戏嘉年华活动；中国西南轻工博览城举办了宜宾第四届“西南轻工博览城杯”家装设计师创意大塞活动。2、2018年5月8日，港亿物业公司发出通知，该公司定于从2018年5月15日起对西南轻工博览城所有的用电、用水线路分批次进行停电、停水检查、维护，并对其故障点进行维护、维修。此次停电约3个月左右即从2018年5月至2018年8月左右。 本院认为，案涉66间商铺的业主（所有权人）已委托港亿物业公司对商铺对外出租，且委托租赁期间前三年商铺的使用权、租赁权、收益权等均由港亿物业公司行使和处置，故港亿物业公司以出租人身份就案涉66间商铺与刘健康签订租赁合同，主体适格。港亿物业公司与刘健康就上述66间商铺所签订的《商业物业租赁合同》、《合同补充》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。1、关于双方合同的解除问题：庭审中，原告和被告对解除双方于2016年5月1日签订的《商业物业租赁合同》均无异议，只是对合同的解除时间达不成一致意见，本院认为，被告于2019年3月15日向原告发出《解除合同通知书》，之后搬离所租赁的商铺，上述行为是被告明确表示不履行双方合同约定的主要债务，被告搬离退还案涉商铺的具体时间，双方庭审时陈述不一致，原告陈述时间为2019年7月1日，被告陈述为发出解除通知并公证后搬离的，双方对此提供的证据均不足以证明被告具体搬离退还商铺的时间，本院认为根据双方的合同约定，退还商铺属于被告的合同义务，因此被告对退还商铺的具体时间应承担举证责任，故采信原告陈述的搬离退还商铺时间即2019年7月1日，因此双方的合同解除时间为2019年7月1日解除。同理，被告已于2019年7月1日搬离退还商铺给原告，原告再次诉请要求被告退还商铺，本院不予支持。双方合同解除的归责问题：被告认为原告怠于市场管理，商场时常出现长时间大面积停电、停水、电梯停运至今，同时，原告与大量业主和承租户的债务纠纷不断，导致商场经常发生闹事、拉横幅等，2017年起各商户陆续撤场，商场至今为止已完全陷入无市场的瘫痪状态，直接导致刘健康早已无法正常营业，合同目的无法实现。本院认为，被告提出商场时常出现长时间大面积停电、停水、电梯停运，被告对此提供的证据不足以证明上述情况长期存在，原告与大量业主和承租户的债务纠纷、商户的陆续撤场与本案的原、被告的租赁关系没有关联性，因此被告提出的上述解除合同的原因，不符合双方合同约定的解除条件，也不符合法律规定的法定解除条件。 原、被告双方在《合同补充》中约定：“租赁期自2015年2月1日起至2020年1月30日止,共计60个月,租期优惠48个月,自2015年2月1日起至2019年1月30日止；经免租政策优惠后乙方应缴纳租金为1175826元”，故刘健康应支付自2015年2月1日起计算至双方合同解除之日即2019年7月1日，被告实际使用租赁房屋的时间为53个月，经计算租金应为1038646.3元（1175826元÷60个月×53个月），因此被告应支付原告租金为1038646.3元。刘健康提出在租赁期间内，曾因港亿物业公司需要检查、维护，造成其经营的门面从2018年5月至2018年8月期间停电，并为此刘健康提供了港亿物业公司发出的停电通知，因此本院对上述期间的停电事实予以确认。本院认为港亿物业公司的停电三个月左右的行为对在此期间的经营产生了一定的影响，但刘健康对因此造成的损失，提供的证据不能证明，故本院酌定该三个月内的租金应酌情予以减少，综合考虑本案实际情况，酌情减少其一半的租金与物业服务费，经计算减少的租金金额为29395元（1175826元÷60个月×1.5个月）。原被告约定:“刘健康租赁商铺的市场物业服务费为4元/㎡/月，共租赁2721.82㎡，合计32662元/季度，刘健康应2017年1月1日前缴纳市场物业费32662元。”又约定“甲方给予乙方享受收24个月物业管理费优惠政策。”计算至双方合同解除之日即2019年7月1日，被告应支付物业服务费的时间为29个月，经计算被告应当支付的物业服务费为315732.7元（32662元/季度÷3个月×29个月）。同理，经计算减少的物业服务费金额为16330.9元（32662元/季度÷3个月×1.5个月），综上，刘健康应支付港亿物业公司租金为1038646.3元-29395元=1009251.3元，物业服务费为315732.7元-16330.9元=299401.8元。品迭刘健康支付的经营保证金100000元，刘健康还应支付港亿物业公司租金和物业费1009251.3元+299401.8元-100000元=1208653.1元。 关于原告诉请的滞纳金的问题，在双方合同履行期内，被告刘健康向港亿公司交付了经营保证金100000元，之后未再向原告交纳过费用，根据双方合同约定：“逾期交纳租金或市场服务费超5日的，港亿物业公司有权解除合同，且每延迟一日按应缴纳额的0.3%支付滞纳金，直至付清拖欠款、逾期违约金及其他费用；刘健康在每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费，逾期按每日万分之五收取滞纳金，逾期超过五日的，港亿物业公司可直接向刘健康收取，也可从刘健康已缴的经营保证金中扣除。”该约定的滞纳金明显过高，本院以原告的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，酌定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，以未交纳的租金和物业服务费共计1208653.1元为基数，参照逾期罚息利率标准计算，计算时间从双方合同解除之次日即2019年7月2日计算至原告付清租金、物业服务费之日止。 原告诉请的律师费，原告为此只提供了与代理律师事务所签订的委托代理合同，没有提供具体的支付金额票据，故不能证明律师费用的具体支付情况，因此本院对其主张不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告宜宾市港亿物业管理有限公司与被告刘健康于2015年1月20日签订的《商业物业租赁合同》于2019年7月1日起解除。 二、被告刘健康于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司截止2019年7月1日的租金和物业服务费共计1208653.1元。 三、被告刘健康于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司滞纳金，滞纳金的计算方式为：以未支付的租金和物业服务费1208653.1元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准进行计算，从2019年7月2日开始计算至本判决生效之日止，若被告未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。 四、驳回原告宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17736元,由被告刘健康承担15000元，原告宜宾市港亿物业管理有限公司承担2736元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  钟倩青 审 判 员  陈顺兰 人民陪审员  徐 华 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  李 霞 书 记 员  王 宇