广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民再439号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：东莞市山水雅居房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇丽丰花园别墅四号。法定代表人：李宇辉，总经理。委托诉讼代理人：张建兵，广东众达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：东莞市常平镇山水雅居业主大会。住所地：广东省东莞市山水雅居小区13栋架空层文化娱乐中心。负责人：张义峰。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：东莞市常平镇山水雅居第一届业主委员会。住所地：广东省东莞市山水雅居小区13栋架空层文化娱乐中心。负责人：张义峰，主任。再审申请人东莞市山水雅居房地产开发有限公司（以下简称山水雅居公司）因与被申请人东莞市常平镇山水雅居业主大会（以下简称山水雅居业主大会）、东莞市常平镇山水雅居第一届业主委员会（以下简称山水雅居业委会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终5263号民事裁定，向本院申请再审。本院于2019年9月12日作出（2019）粤民申9026号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。山水雅居公司向广东省东莞市第三人民法院提出诉讼请求：1.撤销山水雅居业委会于2017年4月24日作出的《聘请法律顾问的通知》；2.撤销山水雅居业主大会、山水雅居业委会于2017年11月24日作出的《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会会议结果公告》；3.山水雅居业主大会、山水雅居业委会承担本案全部诉讼费用；4.撤销山水雅居业主大会、山水雅居业委会于2018年2月5日作出的《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018定期会议结果公告》。事实和理由：（一）基本情况。东莞市常平镇山水雅居小区系山水雅居公司开发的住宅小区，山水雅居公司目前仍自有商品房6套，独立产权地下车位301个，合计建筑面积为4929平方米，系山水雅居小区的业主。山水雅居业主大会于2017年1月9日成立，选举产生山水雅居业委会，并表决通过《业主大会议事规则》《管理规约》。《业主大会议事规则》载明物业管理区域内业主人数806人，建筑物总面积110350.37平方米。2017年4月24日，山水雅居业委会发出《聘请法律顾问的通知》，主要内容为：业委会拟聘请北京市惠诚（东莞）律师事务所担任小区常年法律顾问，费用为每年人民币18000元，待业委会收回小区的公共收益后支付。自通知张贴之日起公示七天，公示期内无异议将由业委会代表签订合同。2017年11月24日，山水雅居业主大会、山水雅居业委会共同作出《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会会议结果公告》，主要内容为：不续聘前期物业服务公司（载明业主票数490票对应得票率60.79%，面积票权数59106.14平方米对应得票率53.56%）；同意授权业委会聘请法律顾问和业委会可依法或职责范围内代为提起诉讼（载明业主票数494票对应得票率61.29%，面积票权数59751.69平方米对应得票率54.15%）等内容。（二）请求撤销《聘请法律顾问的通知》的事实依据。根据《业主大会议事规则》第十五条规定，共用部分收益的用途由业主大会表决使用。山水雅居业委会擅自决定从公共收益中支付律师费聘请法律顾问，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项规定的“有关共有和共同管理权力的事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意（以下简称双过半）。山水雅居业委会未经召开业主大会表决通过，且没有业主大会授权的情况下，超越职责范围，擅自决定从公共收益中支付18000元聘请常年法律顾问，并且与北京市惠诚（东莞）律师事务所签订聘请法律顾问合同，侵害了山水雅居公司作为业主的合法权益。（三）请求撤销《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会会议结果公告》的事实依据。1.该次业主大会的召开严重违反《业主大会议事规则》第十二条规定的召开业主大会会议的程序，侵害了山水雅居公司及大部分业主的合法权益。《业主大会议事规则》第十二条第（二）项规定“应当将会议召开形式、时间、地点、议题和议程书面通知全体业主”，第（三）项规定“采用书面征求意见形式的，业主委员会应当发放征询意见或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见”。该次业主大会采用书面形式召开，但山水雅居公司及大部分业主既没收到召开会议的书面通知，也没有收到选票，更没有接受业主委员会的书面征询意见，被剥夺了参与表决的权利。此外，《业主大会议事规则》第十二条第（四）项规定“业主委员会会同村（居）委会回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计”。但该次业主大会并没有村（居）委会的工作人员参与回收业主意见，也没有村（居）委会的工作人员参与票数统计，存在回收选票及统计结果造假的可能。2.该次业主大会结果公告统计的票数中包含被取消表决权业主的无效票，即该次业主大会公布的议题结果投票同意率不可能达到双过半。《管理规约》第三十二条规定，拒付物业费、不缴存专项维修资金的业主，取消涉及小区专项维修资金及其他共同管理事项的表决权。截止至该次业主大会召开日，拒付物业费超过4个月的业主人数共有84人、对应面积权票数19082.55平方米，不缴存专项维修资金的业主人数共有161人、对应面积权票数26207平方米。上述业主不管是否参与投票，其票数及对应的面积权票数均为无效票，再加上山水雅居公司以及经了解到没有参与投票的业主人数及面积权票数均已过半数，该次业主大会公布的议题投票结果不可能达到法律规定的双过半。山水雅居业主大会、山水雅居业委会作出的《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会会议结果公告》侵害山水雅居公司的合法权益。（四）请求撤销《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018定期会议结果公告》的事实依据。1.该会议结果公告第三项列明不同意的票数为37票，面积权票数为8725.44平方米，明显与事实不符。据了解，就第三项投不同意票的，除山水雅居公司外，还有其他业主，具体的面积权票数情况：山水雅居公司4958.74平方米、陈建光4753.18平方米、邹芳群310.47平方米、张波122.23平方米、胡玉香139.56平方米、尹克宁2人362.18平方米，以上仅7票的面积权票数就已达10646.36平方米（尚有近30票的面积权票数未统计），明显超过该结果公告的8725.44平方米，足以证实该会议结果公告与实际投票情况不符。2.该会议结果公告第一、二项要求业主表决的议题违法。第一项表决议题所列的三家预选物业公司，系山水雅居业委会滥用职权、单方强制性确定。山水雅居业委会在确定东莞市明茵物业管理有限公司为预选物业公司时，不顾业主提出该公司因存在违法违规事实而上“黑榜”的情况，在既没有向社会公开邀请，也没有征得大多数业主同意的情况下，单方强制性确定预选名单。确定预选名单后没有设置异议期，剥夺业主提出异议的权利。第二项表决议题选举业委会候补委员没有法律依据。我国目前没有关于直接选举业委会候补委员的法律规定，且《业主大会议事规则》和《管理规约》也没有关于直接选举业委会候补委员的规定。相反，《业主大会议事规则》第十八条规定，物业管理委员会设委员5名，其中候补委员2名，即业委会委员包括候补委员在内的合法人数应该为5人，而业委会现有委员人数已达5人，不存在增补的可能。即便应选举候补委员，也只有在选举正式委员同时选举产生，不存在单独选举候补委员的情形，故该选举业委会候补委员的议题违法。3.该次业主大会还存在其他严重违法违规的情形。包括未审查参与投票人员的投票资格，存在重复投票、被投票的情形；违规拉票，强行要求业主现场投票；公然违反投票规则，且拒绝业主提出在唱票、计票、监票现场监督的要求。综上，山水雅居业主大会、山水雅居业委会作出的决定不但严重违反规定的程序，而且侵害了山水雅居公司作为业主的合法权益。一审法院认为，本案案由为业主撤销权纠纷，即业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。受案范围限于撤销业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定，对于小区业主大会或者业主委员会选举中出现的争议，不属于民事争议，应不予受理或受理后驳回起诉。山水雅居公司请求撤销的《聘请法律顾问的通知》《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会会议结果公告》《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018定期会议结果公告》，并非山水雅居业主大会、山水雅居业委会作出的物业管理方面的决定，而只是拟聘请法律顾问的公示及业主大会投票结果的公示。因此，山水雅居公司的起诉不符合人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回起诉。同时，山水雅居公司申请的证据保全也不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，一审法院于2018年2月28日作出（2018）粤1973民初2105号民事裁定：驳回山水雅居公司的起诉。本案案件受理费50元，待裁定发生法律效力后退回给山水雅居公司。山水雅居公司不服一审裁定，向东莞市中级人民法院提出上诉请求：1.撤销一审裁定；2.依法发回重审。事实与理由：一审法院适用法律错误。业主撤销权的受案范围是侵害业主合法权益的业主大会或业主委员会就小区共有共同管理重大事项而做出的决定。对业主享有的合法权益不仅有实体权益，也包括程序权益。二审法院查明：山水雅居业委会向二审法院提交一份情况说明并附东莞市房产管理局2018年6月5日出具的《关于“常平镇山水雅居开发商及物业违法问题”信访事项的答复意见》，该意见结论为：综合各方证据，山水雅居业主大会、业主委员会作出的《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议结果》无效。新选聘的物业服务企业不能进场接管项目。山水雅居公司申请二审法院向东莞市房产管理局和东莞市常平镇人民政府调取关于“常平镇山水雅居开发商及物业违法问题”相关处理结果和回复意见。二审法院认为，本案系业主撤销权纠纷，首先关于山水雅居公司的调查取证申请。山水雅居公司申请调查的事项与其是否享有诉权之间没有关联性，对其申请不予准许。针对山水雅居公司的上诉，本案二审要解决的问题是对山水雅居公司的诉请应否受理。《物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决。”事实上东莞市房产管理局亦已对山水雅居公司所诉事项作出了处理。一审对山水雅居公司的起诉予以驳回并无不当。综上所述，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院于2018年7月4日作出（2018）粤19民终5263号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。山水雅居公司不服二审裁定，向本院申请再审称：（一）二审裁定据以作出的法律文书已被撤销，故本案应予再审。二审裁定依据东莞市房产管理局2018年6月5日作出的东房信[2018]18号《关于“常平镇山水雅居开发商及物业违法问题”信访事项的答复意见》，认为山水雅居公司所诉事项已经政府部门处理，因而驳回起诉。现有新证据即东莞市中级人民法院作出的（2019）粤19行终153号行政判决，撤销了《关于“常平镇山水雅居开发商及物业违法问题”信访事项的答复意见》。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（十二）项规定，本案应当再审。（二）原审裁定以业主撤销权纠纷不属于法院受理范围驳回起诉，适用法律确有错误，故本案应当再审。首先，业主撤销权属于民事权利，业主撤销权纠纷属于民事诉讼受理范围，《民事案件案由规定》也将业主撤销权纠纷列为独立的民事案由。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，山水雅居公司作为小区业主，以业主大会的决定违反法律规定的程序为由行使撤销权，属于民事纠纷，是民事诉讼受理范围。其次，没有法律规定该业主撤销权纠纷应当由行政机关处理。二审裁定适用《物业管理条例》第十九条的规定，但该规定仅仅是明确了政府主管部门有处理业主大会决定中违法行为的职责，而并未规定政府主管部门应当处理业主与业主大会之间的撤销权争议，没有排除撤销权纠纷的民事诉讼处理方式，而且该条例作为国务院行政规定也无权排除上位法物权法中关于撤销权纠纷作为民事纠纷的规定。综上，请求：1.撤销一、二审裁定，发回重审；2.由山水雅居业主大会、山水雅居业委会承担一、二审全部诉讼费用。本院查明：山水雅居公司申请再审时提交东莞市第一人民法院（2018）粤1971行初587号和东莞市中级人民法院（2019）粤19行终153号行政判决。该行政判决系山水雅居业委会诉东莞市住房和城乡建设局（原东莞市房产管理局）物业行政监督管理纠纷一案的一、二审行政判决。山水雅居业委会在该案中诉请撤销原东莞市房产管理局在东房信[2018]18号《关于“常平镇山水雅居开发商及物业违法问题”信访事项的答复意见》中对“《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果无效、新选聘的物业服务企业不能进场接管项目”的行政认定。东莞市第一人民法院于2018年11月27日作出（2018）粤1971行初587号行政判决，撤销原东莞市房产管理局的东房信[2018]18号《关于“常平镇山水雅居开发商及物业违法问题”信访事项的答复意见》中关于“《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果无效、新选聘的物业服务企业不能进场接管项目”的内容。一审判决后，东莞市住房和城乡建设局（原东莞市房产管理局）不服，提出上诉。东莞市中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）粤19行终153号行政判决，驳回上诉，维持原判。生效行政判决认为“原审法院撤销案涉答复意见中‘《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果无效、新选聘的物业服务企业不能进场接管项目’的内容，虽无不当，但其认定原东莞市房产管理局不履行法定职责且又超越法定职权，与事实不符，予以纠正。需要特别指出的是，依照《物业管理条例》第十九条第二款之规定，原东莞市房产管理局有权对案涉会议结果所涉决定事项予以撤销，其在答复意见中表述为会议结果无效，法律用语不严谨，今后工作中应当注意规范。此外，本院认可原审法院撤销案涉答复意见中‘《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果无效、新选聘的物业服务企业不能进场接管项目’的内容，主要系因原东莞市房产管理局在诉讼过程中未能充分举证，能够支持其作出上述处理意见的主要证据不足。虽然山水雅居业委会撤回了要求原东莞市房产管理局就其投诉重新作出处理答复的诉讼请求，原审法院裁定予以准许而未就该项诉请进行审查，但东莞市住房和城乡建设局于本案诉讼终结后，依然可根据前述条例之规定依职权主动作为，在充分调查取证的基础上，重新作出处理。”本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《民事案件案由规定》亦将业主撤销权纠纷列为民事案件案由。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。本案中，山水雅居公司系山水雅居住宅小区的开发建设单位，其起诉称其目前仍有6套商品房和独立产权的地下车位301个，并提交商品房屋产权权属证明书作为初步证据，故在起诉阶段可以认定其系山水雅居小区业主，具备业主撤销纠纷的原告主体资格。山水雅居公司以其作为业主的合法权益受到侵害为由，起诉请求撤销山水雅居业主大会、山水雅居业委会的《聘请法律顾问的通知》《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会会议结果公告》《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018定期会议结果公告》。上述通知、公告的内容实际为山水雅居业主大会、山水雅居业委会作出的决定，其中亦包括不续聘前期物业公司和选聘新的物业公司等物业管理方面的决定。山水雅居公司的起诉属于人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院应予受理。至于山水雅居公司的诉讼请求能否得到支持，需要经过实体审理才能作出认定。一审裁定以本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由驳回山水雅居公司的起诉、二审裁定以本案争议应由其他机关处理为由驳回山水雅居公司的上诉，属适用法律不当，本院依法予以纠正。山水雅居公司申请再审请求撤销一、二审裁定的理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初2105号民事裁定和广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终5263号民事裁定；二、指令广东省东莞市第三人民法院对本案进行审理。审判长 邹 莹审判员 苏大清审判员 邵静红二〇一九年十二月二十六日书记员 郑奕芬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。第四百零七条……原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。