吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终1985号上诉人（原审原告、反诉被告）：方刚，男，1988年6月8日生，满族，现住松原市宁江区。委托诉讼代理人：周海涛，吉林群兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：松原市住康房地产开发有限公司，住所地：松原市宁江区。法定代表人：林峥嵘，董事长。委托诉讼代理人：包剑卿，吉林车宏伟律师事务所律师。上诉人方刚因与被上诉人松原市住康房地产开发有限公司（以下简称住康房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019)吉0702民初5822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方刚的委托诉讼代理人周海涛，被上诉人住康房地产公司的委托诉讼代理人包剑卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方刚上诉请求：1、依法撤销松原市宁江区人民法院(2019）吉0702民初5822号民事判决。改判住康房地产公司给方刚出具购房发票并配合方刚办理房屋产权证，并判决住康房地产公司承担迟延逾期办理房屋产权登记的违约责任，数额以全部房款1,305,711元为本金,自2012年12月1日起至住康房地产公司实际履行办理产权登记日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、因住康房地产公司委托测绘形成的报告对涉案房屋面积测绘与实际房屋面积不符，故依法应驳回住康房地产公司的反诉请求；3、一、二审诉讼费由住康房地产公司承担。上诉理由：1、双方于2011年6月15日签订《商品房买卖合同》约定出卖人住康房地产公司应于2011年9月30日前将商品房交付买受人方刚,该合同第15条关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该商品房交付时间为2011年10月27日,根据该条约定，康房地产公司应于2012年年末就应当给方刚开具购房发票并协助办理产权证,但住康房地产公司于2014年1月23日才将案涉房屋登记在其名下,违约事实已经发生,一审法院没有就此事实予以确认，是错误的；2、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，方刚作为买受人已经履行了交付购房款的义务，住康房地产公司作为房屋开发企业和涉案房屋的出卖人有义务给买受人出具购房发票,并配合办理房屋产权变更登记的的义务。案涉房屋是联排别墅性质房屋，当时购买时，各业主均系整体购买，并非按合同约定购买。房屋总价精确到元系因该房屋系按揭贷款购买所致。一审法院以“通过方刚的房屋总价1,305,711元来看，总价款精确到元也与整体购买常理不符”的认定是没有事实依据的；3、一审法院认定“方刚的整体购买的证据不充分,应依据双方买卖合同的约定认定购买方式,因此方刚应按照房屋的实际面积向住康房地产公司补交房款”,这一认定是错误的。住康房地产公司委托松原市广厦房地产测绘有限公司于2012年5月10日作出的《住康·滨江-35#楼房产测绘成果报告书》对案涉房屋测绘面积为247.14平方米，结论是错误的,根据《吉林省房屋测绘规则》规定楼梯已经计算建筑面积,其楼下空间不论是否利用都不应在计算建筑面积,飘窗也不应计算建筑面积,而广厦房地产测绘有限公司在测绘时均计算了面积。一审时方刚就对住康房地产公司提出的反诉就面积问题提出了不同意见。上诉前,为了明确案涉房屋建筑面积,方刚委托了具有资质的测绘公司对案涉房屋进行了测绘，面积不仅不是247.14平，而且比合同约定面积还小一些,这一事实说明,房地产公司委托的测绘公司普遍存在测绘面积与实际面积不符的客观事实，请二审人民法院依法重新审查。住康房地产公司辩称：1、《商品房买卖合同》明确约定该房屋价款按照建筑面积计算，方刚自称整体购买没有任何证据支持。方刚应当按照房屋单价以及房屋登记面积与合同约定面积的差补足房款。因其始终未补足房款，违约在先，因此一审判决认为案涉房屋以建筑面积单价计价，而非整体购买，并判决方刚依约补足房款且驳回方刚诉讼请求，认定事实和适用法律均正确，应当予以维持；2、方刚认为案涉房屋测绘面积有错误，不符合相关测绘规范，实际是对房屋主管部门作出的不动产登记行政行为有异议，根据《行政诉讼法》第二条的规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。因此，方刚在本案中提出面积错误的理由，不属于民事诉讼审理的范围，对其拟提出的测绘报告不应予以审查，更不能在民事诉讼中否定行政机关依其职权作出的具有法律效力的行政行为。双方均应以房屋主管部门行政行为确定的房屋登记面积为准，并依照合同第5条第3款的约定，以产权登记面积对房款多退少补，因此，方刚提出房屋面积错误，其无须补足房款这一理由明显不能成立。请求驳回方刚的上诉请求，维持一审判决。方刚本诉诉称：2011年6月15日，方刚与住康房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定方刚购买住康房地产公司开发的滨江一号35栋106室商品房一幢，总房款1,305,711元，建筑面积额241.17平方米。当时双方口头约定是以栋为单位购买的，不因面积增加或者减少影响房价,付款方式约定为合同签订当日交首付款525,711元,其他余款78万元向银行贷款。合同第15条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360工作日,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理，2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。3.由于政府原因，可延期办理。出卖人应在2011年9月30日前将商品房交付买受人使用。案涉房屋于2011年9月竣工，2011年10月27日住康房地产公司向方刚交付了房屋。案涉房屋于2014年1月23日登记在住康房地产公司名下，方刚多次要求住康房地产公司开具购房发票及办理产权变更登记，但住康房地产公司至今没有为方刚办理。住康房地产公司不履行合同义务，系违约，且在合同中约定的双方的违约责任明显不对等，住康房地产公司应支付的违约金明显过低。故诉至法院请求判令：一、住康房地产公司给方刚出具购房发票并配合方刚办理房屋产权证；二、住康房地产公司迟延办理房照应付方刚违约金以全部房款1,305,711元为本金，自2012年12月1日起至其实际履行办理产权登记之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。住康房地产公司辩称：我公司与方刚签订的房屋买卖合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以最后的测绘面积为准计算房款多退少补。房屋并不是按照整体进行销售的，是以实际面积和单位价格计算房屋价款的。方刚居住使用的房屋实际测绘面积为247.14平方米，方刚交付的房款与实际测绘面积计算的房款差额为32,321.99元。至今没有补交该房款，因此我公司才未给其开具发票并协助办理房屋产权证。并且我公司向方刚交付的房屋符合合同约定和国家规范，方刚请求开具发票和支付违约金没有合同约定和法律规定。应驳回方刚的诉请。并且反诉请求方刚向住康房地产公司补交所欠的房款32,321.99元及自2014年3月1日起至实际给付时止的按照日万分之三计算的违约金。反诉被告方刚辩称：1、争议房屋的初始登记系由住康房地产公司自行委托测绘进行登记，该测绘违反相关法律规定并且测绘面积与实际面积不符，因双方之间就该房屋买卖是以整栋一口价方式达成的买卖协议，从每平方米单价为5,414.07元以及根据我们了解方刚的邻居等人房屋面积一致，但房屋单价均不一致且已经精确到元、角、分的情况看明显是以栋为单位计价，合同单价是为了到房产登记而经过面积和总房价相除而倒推出来的，所以说双方签订的买卖合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定并不是双方当事人的真实意思表示，我方认为无效，因此方刚无需向住康房地产公司补交所谓的差价款。本案经一审法院审理查明：2011年6月15日，方刚与住康房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定方刚购买住康房地产公司开发的滨江一号35栋106室商品房一幢，总房款1,305,711元，建筑面积额241.17平方米，单价为5,414.07元/㎡。合同签订当日交首付款525,711元,其他余款78万元向银行贷款。合同第七条约定:买受人如未按本合同规定的时间付款按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理，⑴…⑵逾期超过7日后买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应在2011年9月30日前将商品房交付买受人使用。案涉房屋于2011年9月竣工，2011年10月27日住康房地产公司向方刚交付了房屋。案涉房屋于2014年1月23日登记在住康房地产公司名下。该协议第五条面积确认及面积误差处理约定：商品房交付后，产权面积与合同面积发生差异，双方同意按第1种意见处理：1、双方自行约定：该商品房面积以房产处测绘核对面积为准多退少补……。同时双方签订了《合同补充协议》,该协议第6条产权登记的补充约定，因买受人未按本合同约定和出卖人通知及时交纳相关资料和费用，导致房屋所有权证不能办理或逾期办理的或因登记机关不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任……。协议签订当日，方刚向住康房地产公司交纳购房首付款525,711元，余款78万元办理了按揭贷款。2011年10月27日，方刚向松原市瑞嘉物业有限公司交纳了物业服务费等费用，开始接收入住案涉房屋。涉案房屋已经于2014年1月23日登记在住康房地产公司名下。方刚向住康房地产公司要求出具购房发票，双方因房屋购买方式和房屋面积发生争议，至今未开具发票，也未办理产权变更登记。另查:松原市广厦房地产测绘有限责任公司于2012年5月10日作出《住康●滨江-35#楼房产测绘成果报告书》，其中的房屋建筑面积测量报告【竣工】的测绘时间为2011年11日26日，该报告中案涉房屋建筑面积为247.14平方米。一审法院认为：方刚与住康房地产公司双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。方刚作为买受人已经履行了交付房款的义务，住康房地产公司作为房地产开发企业和涉案房屋的出卖人有给买受人方刚出具购房发票的义务。房屋买卖合同的出卖人协助房屋买卖合同买受人办理房屋所有权转移登记，是买卖合同的附随义务。因此方刚要求住康房地产公司出具购房发票并配合办理房屋产权变更登记的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于双方买卖房屋的方式各自陈述不同，方刚称系整体购买的，住康房地产公司称系合同约定。依据双方签订的《商品房买卖合同》中约定房屋单价为5,414.07元/平方米，虽然已经计算到元、角、分的约定，但是通过方刚的房屋总价1,305,711元来看，总价款精确到元也与整体购买常理不符。综上方刚的整体购买的证据不充分，应依据双方买卖合同的约定认定购买方式。因此方刚应按照房屋的实际面积向住康房地产公司补交房款，故住康房地产公司请求方刚支付房屋面积差价款及逾期违约金予以支持。方刚没有交齐房款，其请求开具购房发票及办理过户不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回方刚的诉讼请求。二、方刚于本判决生效之日立即给付松原市住康房地产开发有限公司房款32,321.99元，并自2014年3月1日起至给付之日止按日万分之三给付违约金。本院二审期间，方刚提供百度网页材料一份，用以证实房屋在宣传时是别墅每套145万元不等；提供鲍淑丽的书面证言一份，用以证实房屋是整套购买；提供住建部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，用以证实测绘的面积存在错误；提供（2019）吉0702民初5944号、（2019）吉07民终1001号民事判决，用以证实房屋业主也是连栋别墅，通过诉讼都胜诉了，判决住康房地产公司存在违约;提供张殿彬、姜昕出庭作证，证实二人均购买滨江一号联排别墅，购买时是整套购买。住康房地产公司质证认为，百度网页与本案没有关联性，也并非出自住康房地产公司，网络的内容是属于搜狐网2013年4月，而本案是2011年的房屋，对证据的内容也不认可，不具有证明力；鲍淑丽未出庭作证，未经质证的证言不应确认；关于建筑部的通知，本案房屋经过松原市房屋主管部门初始登记，确认房屋面积为247.14平方米，房屋面积已经行政机关的行政行为确认，方刚对房屋面积有异议，应当通过行政诉讼或者其他法律程序予以解决，该证据不能证明经过行政机关确认的房屋面积存在错误；两份判决书是针对不同业主的，无论哪起案件都应以书面合同约定为准；张殿彬、姜昕系住康房地产公司提供的两个判决书中原告的家属，与住康房地产公司有利害关系，证言不应采信。住康房地产公司二审中提供2017年9月7日松原日报一份，在报纸上公告通知滨江一号小区尚未办理开不动产证的业主到售楼处办理手续（其中的35号106系方刚购买），用以证实住康房地产公司在初始登记后多次通知，方刚未办理房产证；提供滨江一号13套房屋的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》及补交房屋面积差价款的转账票据、退款凭证，用以证实13份合同中，既有别墅的也有普通住宅的，既有高层也有多层，既有一次性付款也有按揭贷款的，房屋总价款有以万元为整数的，也有精确到个位的，既有按套计价的也有按建筑面积计价的，既有面积无误差的也有补交面积差价和退还面积差价款的，涵盖了各种房屋的各种销售情况，说明无论房屋价款是整数，还是房屋面积单价计算至元、角、分，均不是认定房屋销售计价方式是按套的依据。住康房地产公司销售房屋时，与各个买受人之间签订的商品房买卖合同对计价方式约定的很明确，是按套的计价的就在第四条中选择第3种方式，是按建筑面积计价的就选择第1种方式。方刚对报纸的公告质证认为，方刚本人一直在该小区居住，可以通知到本人，不需要发公告，其发公告是明知自己违约为避免自己的违约责任而做的证据，该证据不能证实其主张；对13套房屋的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》及补交房屋面积差价款的转账票据、退款凭证质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有意见，住康房地产公司是房地产开发公司，提供类似合同很方便，能依据想证明的事实挑出相应的合同，合同的形成时间不一致，在签订合同时面积已经测量完了，为什么还写按照设计图纸面积，这5套别墅是与开发公司有一定关系的，不能因为特殊的几个人来证实本案的实际销售事实。经本院审理查明，2011年6月15日，方刚与住康房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定方刚购买住康房地产公司开发的滨江一号35栋106室商品房一幢，总房款1,305,711元，建筑面积额241.17平方米，单价为5,414.07元/㎡。合同签订当日交首付款525,711元,其他余款78万元向银行贷款。双方签订的《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”中约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款”，第1种是按建筑面积计算，第2种是按套内面积计算，第3种是按套（单元）计算，第2、3种用笔划掉。第五条“面积确认及面积差异处理”中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定，“商品房面积以房产测绘核定面积为准多退少补”。合同第七条约定:买受人如未按本合同规定的时间付款按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理，⑴…⑵逾期超过7日后买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应在2011年9月30日前将商品房交付买受人使用。案涉房屋于2011年9月竣工，2011年10月27日住康房地产公司向方刚交付了房屋。案涉房屋于2014年1月23日登记在住康房地产公司名下。该协议第五条面积确认及面积误差处理约定：商品房交付后，产权面积与合同面积发生差异，双方同意按第1种意见处理：1、双方自行约定：该商品房面积以房产处测绘核对面积为准多退少补……。第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2-3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.由于政府的政策原因可延期办理。同时双方签订了《合同补充协议》,该协议第6条产权登记的补充约定，因买受人未按本合同约定和出卖人通知及时交纳相关资料和费用，导致房屋所有权证不能办理或逾期办理的或因登记机关不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任……。协议签订当日，方刚向住康房地产公司交纳购房首付款525,711元，余款78万元办理了按揭贷款。2011年10月27日，方刚向松原市瑞嘉物业有限公司交纳了物业服务费等费用，开始接收入住案涉房屋。涉案房屋已经于2014年1月23日登记在住康房地产公司名下。松原市广厦房地产测绘有限责任公司于2012年5月10日作出《住康●滨江-35#楼房产测绘成果报告书》，其中的房屋建筑面积测量报告【竣工】的测绘时间为2011年11日26日，该报告中案涉房屋建筑面积为247.14平方米。本院认为，方刚与住康房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方已经实际履行完毕，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。双方签订的《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”中约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款”，第1种是按建筑面积计算，第2种是按套内面积计算，第3种是按套（单元）计算，第2、3种用笔划掉。虽房屋单价存在元、角、分，但不能依此而否定双方在合同中的明确约定，从而推定按套购买，故可以认定方刚是按建筑面积购买的案涉房屋，对方刚上诉主张按套购买不应支持。《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定，“商品房面积以房产测绘核定面积为准多退少补”。双方对松原市不动产登记中心出具的方刚案涉房屋面积为247.14平方米并无异议，方刚上诉主张测绘存在差错，但未提供充分证据支持，行政机关对测绘的面积亦未变更，故方刚均应按照合同约定补足面积差部分的房款并按约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2-3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.由于政府的政策原因可延期办理。双方签订《合同补充协议》第6条产权登记的补充约定为：因买受人未按本合同约定和出卖人通知及时交纳相关资料和费用，导致房屋所有权证不能办理或逾期办理的或因登记机关不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任。方刚未按照补充协议约定补足房屋面积差价款，故其请求住康房地产公司出具购房发票及支付逾期办证的违约金的上诉请求不应支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,896元，由方刚负担。本判决为终审判决。审判长 庞 丽审判员 于 涛审判员 杨小玉二〇一九年十二月二十七日书记员 金 航