上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46257号原告：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：章福祥，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。被告：上海亚洲房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐仪，职务董事长。委托诉讼代理人：匡成钧。委托诉讼代理人：徐小珍，上海市广庭律师事务所律师。原告尚物博(上海)物业服务有限公司(以下简称尚物博物业公司)诉被告上海亚洲房地产发展有限公司(以下简称亚洲房地产公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，依法适用简易程序，由审判员吴晓婕独任审判，于2019年11月7日、2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告尚物博物业公司委托诉讼代理人杜洁，被告亚洲房地产公司委托诉讼代理人匡成钧、徐小珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚物博物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付2014年7月至2016年12月的物业服务费23,063.1元；2、判令被告支付逾期支付物业服务费违约金6,900元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月5日，原告与上海市静安区康悦亚洲花园小区业主大会签订《物业服务合同》，约定：原告自2014年7月1日起为上海市静安区康悦亚洲花园小区(以下简称系争小区)提供物业服务；原告按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商铺每月每平方米3.5元，按季度交纳，业主应在每季度首月支付；逾期交纳，违约金费率为0.3%。《物业服务合同》期满后，原告继续为系争小区提供物业服务至2016年12月30日。被告系上海市静安区临汾路XXX弄XXX号商铺(以下简称系争商铺)产权人，商铺建筑面积219.65平方米，每月应支付物业服务费为768.77元，但被告自2014年7月起至2016年12月止无故拖欠原告物业服务费，经原告催告后仍拒不支付。故起诉至法院请求判令被告如数支付上述款项。被告亚洲房地产公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、确认系争商铺的建筑面积为219.65平方米，2014年7月起至2016年12月的物业服务费确未支付；2、不认可原告的物业服务费收取标准，原告公示的物业服务费标准是商铺每月每平方米2.5元，且原告也一直按每月每平方米2.5元标准收取；原告主张商铺每月每平方米3.5元的物业服务费标准从未向业主公示；依据被告提供证据可以证明原告所称商铺每月每平方米3.5元物业服务费标准从未产生法律效力；3、就系争商铺的物业服务费，原告曾将系争商铺承租人诉至法院，法院认为应由原告直接向承租人主张，被告不存在违约事实，不同意支付违约金；4、原告并未在诉讼时效内向被告或商铺承租人主张过物业服务费；故原告的主张没有事实和法律依据。原告尚物博物业公司为证明其主张提交以下证据：1、《物业服务合同》，证明原告自2014年7月1日起依据原告与上海市静安区康悦亚洲花园小区业主大会签订的《物业服务合同》为系争小区提供物业服务，其中商铺物业服务费每月每平方米3.5元，逾期交纳，违约金费率为0.3%；2、2016年12月30日上海市静安区康悦亚洲花园小区业主委员会《公告》一份，证明原告撤离系争小区时间及撤离后欠费缴纳事宜；3、《物业服务费催款通知单》及挂号信函收据，证明原告于2016年3月25日通过邮寄方式向被告法定代表人催缴物业服务费；4、《上海市不动产登记簿》，证明被告在2014年7月起至2016年12月期间为系争房屋产权人。被告亚洲房地产公司为证明其主张提交以下证据：1、2017年11月30日上海市静安区康悦亚洲花园小区业主委员会主任周燕华及副主任出具的《证明》，证明系争小区业主委员会未就系争小区商铺每月每平方米3.5元的物业服务费标准进行过讨论；2、(2017)沪0106民初4315号民事判决书，证明被告曾向系争商铺承租人主张过物业服务费，法院认为应由原告向系争商铺承租人主张物业服务费。根据上述证据及原、被告的陈述，本院认定事实如下：系争商铺产权于2007年9月7日核准登记至被告名下，建筑面积219.65平方米，类型店铺。审理中，原、被告双方确认系争商铺出租给上海万名装饰工程有限公司(以下简称万名装饰公司)使用。2014年5月5日，原告(乙方)与上海市静安区康悦亚洲花园小区业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定：乙方为系争小区提供物业服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商铺每月每平方米3.5元，按季度交纳，业主应在每季度首月支付；逾期交纳，违约金费率为0.3%。合同期暂定为一年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止。合同期限届满前3月，乙方与甲方应就全体业主满意率测评的抽查情况，作为是否续聘依据。如原告满意率测评不低于85%，甲方可直接与乙方续聘合同三年。2016年12月30日，上海市静安区康悦亚洲花园小区业主委员会张贴《公告》：载明：经与原告协商，2016年12月29日15时原告所有人员全部撤离，留两名人员至2017年1月底对小区业主旧欠进行催缴收费。2014年7月1日至2016年12月31日的物业管理费等归原告所有。2016年3月25日，原告通过挂号信方式向被告法定代表人胡神奇寄送《物业服务费催缴通知书》，载明：截止至2016年3月，被告累计欠缴物业费213,249.76元，请接到本通知后于2016年3月31日前缴纳。审理中，被告称并未收到该催缴通知书。2017年11月30日，系争小区业主委员会主任周燕华及副主任等人出具《证明》一份，载明：在与尚物博(上海)物业服务有限公司签署《物业服务合同》时，第一届业委会未对商铺3.5元/(月.平方米)物业费进行过业主大会专题讨论，特此证明。该《证明》下部有周燕华等人签名，并有“请业委会确认”的字样。审理中，原告对于上述《证明》不予认可，认为该证明不具备证人证言的形式要件，没有法律效力。还查明，原告于2017年8月7日向本院提交起诉状，之后案件进入诉前调解阶段，本院曾多次组织原、被告双方就包括系争房屋在内的被告在系争小区内所有的多套房屋的物业服务费纠纷进行调解，后因双方调解差距过大，致涉及商铺的物业服务费纠纷调解未成。又查明，2017年1月18日，被告将系争商铺承租人万名装饰公司诉至上海市静安区人民法院，要求万名装饰返还系争房屋、支付拖欠2013年8月15日至2017年2月14日止的房屋租金以及2012年4月至2017年2月14日的物业费等。2017年11月3日，上海市静安区人民法院依法作出判决，认为：被告与万名装饰公司签订的合同中并无被告可代收物业费的约定，故被告主张物业费的诉请不予支持。本院认为，原告与上海市静安区康悦亚洲花园小区业主大会签订《物业服务合同》依法成立，受法律保护。被告抗辩该《物业服务合同》不符合法律规定，并未能提供证据予以证明，且未依法予以另行主张，故该合同效力及于全体业主，业主应按合同约定支付物业服务费。被告作为系争商铺产权人，理应承担系争商铺的物业服务费，对于物业服务费标准，根据《物业服务合同》之约定，商铺物业服务费每月每平方米为3.5元，被告辩称系争小区内被告所有的其他商铺，包括原告在内的前后多家物业服务企业均按照每月每平方米2.5元物业服务费标准实际收取，故系争商铺的物业服务费标准已变更每月每平方米2.5元。对此，本院认为，就系争商铺而言，被告抑或系争商铺承租人确未在2014年7月至2016年12月向原告支付过任何系争商铺物业服务费，亦未提供证据证明原、被告双方就系争商铺在上述期间的物业服务费的支付标准重新达成过合意。现原告依据《物业服务合同》之约定的物业服务费标准向被告主张物业服务费，并无不妥，本院予以支持。关于诉讼时效，交纳物业管理费是业主的义务，原告于2016年3月25日向被告法定代表人寄送催缴通知书，且于2017年8月7日向法院提交诉状，之后双方多次就包括系争商铺在内的被告所有的商铺相关物业服务费在法院主持下进行调解，因此，本院确认上述行为可以产生诉讼时效中断的效果，对被告关于诉讼时效的抗辩不予采纳。系争商铺建筑面积219.65平方米，按照每月每平方米物业服务费3.5元标准，被告每月应支付物业服务费为768.77元。被告拖欠物业服务费，理应承担相应的违约金。依照《物业服务合同》约定，业主逾期交纳物业服务费，违约金费率为0.3%，现原告主张的滞纳金金额尚属合理，可予支持。综上所述，依照《民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：一、被告上海亚洲房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告尚物博(上海)物业服务有限公司有关上海市静安区临汾路XXX弄XXX号商铺2014年7月起至2016年12月止的物业服务费23,063.1元；二、被告上海亚洲房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告尚物博(上海)物业服务有限公司逾期支付物业服务费违约金6,900元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为274.54元〔(原告尚物博(上海)物业服务有限公司已预缴)〕，由被告上海亚洲房地产发展有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴晓婕二〇一九年十二月二十三日书记员  向莉娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……