青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)青01民初501号原告(反诉被告)：远东智慧能源股份有限公司，统一社会信用代码：91630000226589778U，住所地：青海省西宁市城西区法定代表人：蒋承志，该公司董事长。委托诉讼代理人：程劲云，青海夏都律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海国太房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9163010578144990X3，住所地：青海省西宁市城北区法定代表人：陈洪文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨生文、都文新，青海观若律师事务所律师。原告远东智慧能源股份有限公司（以下简称远东公司）与被告青海国太房地产开发有限公司（以下简称国太公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年2月23日公开开庭进行了审理。原告远东公司的委托诉讼代理人程劲云、被告国太公司的委托诉讼代理人杨生文、都文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远东公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令国太公司立即支付远东公司价款12544699.80元；2.依法判令国太公司立即支付逾期付款违约金34456437.40元（自2014年1月1日起至2018年8月23日止计34456437.40元，自2018年8月24日起至支付之日止，以12544699.80元为基数，每日按万分之五计付）；3.本案诉讼费由国太公司承担。事实与理由：2013年12月13日，远东电缆股份有限公司与国太公司签订土地、房产转让合同一份，合同约定：由远东电缆股份有限公司向国太公司转让位于西宁市德令哈路58号位于西宁市××路的相关房产、土地，合同总金额为216000000元，签约后，远东电缆股份有限公司根据合同第七条的约定，向国太公司交付了合同约定的西宁市德令哈路58号的西宁市××路土地、房产等实物资产，于2013年12月31日办理了相关交接手续，并在《远东电缆股份有限公司西宁德令哈路58号土地、房产实物资产交接书》上签字盖章。根据合同第六条第2款约定，所有变更土地、房产、水电过户手续均由国太公司负责办理，并承担所有费用和责任，远东电缆股份有限公司有义务积极配合国太公司办理相关手续，办理手续发生的费用及为了办理土地、房产的过户而进行的资产评估工作及发生费用均由国太公司承担，包括但不限于根据法律法规因涉及转让、过户而产生的应由远东电缆股份有限公司承担的税费等也由国太公司承担。远东电缆股份有限公司依据合同约定配合国太公司办理了相关手续。合同第七条约定付款方式为：经双方签字盖章并在远东电缆股份有限公司收到国太公司支付的合同总额30%的款项（即64800000元）之日起合同生效。自合同生效之日起5日内，国太公司再支付合同总额的60%（即129600000元），双方商定最迟在2014年8月31日前，国太公司的履约保证金转为付款同时国太公司向远东电缆股份有限公司付清所有款项。截止2018年8月20日，国太公司尚欠资产转让价款12544699.80元未予支付。根据双方签订《西宁市德令哈路58号土地、房产实物资产交接书》和合同第八条“乙方（国太公司）如不履行合同或不按期履行合同，每逾期一日，应按合同转让总价款万分之五承担违约责任”的约定，国太公司应承担逾期付款违约金34456437.40元。2014年8月7日远东电缆股份有限公司依法变更为远东公司。国太公司的行为已构成违约，为维护远东公司合法权益，请求法院判如所请。国太公司辩称，国太公司与远东公司（原远东电缆股份有限公司）2013年12月13日签订的《土地、房产转让合同》约定转让的土地使用权中，包括2036.5平方米的划拨土地使用权，远东公司至今未取得相关人民政府的批准。因此，双方签订的合同为无效合同，远东公司的诉求于法无据，不能成立。国太公司并不拖欠远东公司转让价款，国太公司现累计支付远东公司转让款项为265663612.35元，已超过合同约定的转让价款。远东公司主张的违约金计算标准过高，且计算方式、数额均无依据。即便国太公司存在拖欠少许款项的情况，给远东公司造成的也仅仅是资金占用期间的利息损失，远东公司依照合同约定的每逾期一日按转让总价款的万分之五承担违约责任计算出高达31985680.97元的违约金，计算标准明显过高。综上，请求驳回远东公司的全部诉讼请求。国太公司反诉请求：1.判令解除国太公司与远东公司(原远东电缆股份有限公司)于2013年12月13日签订的《土地、房产转让合同》；2.判令远东公司向国太公司赔偿损失共计196884000元；3.本案反诉费用由远东公司承担。事实与理由：2013年12月13日，国太公司与远东公司(原远东电缆股份有限公司)签订《土地、房产转让合同》，约定远东公司将位于西宁市德令哈路58号位于西宁市××路面积为33690.14平方米土地使用权及地上房屋转让给国太公司，但由于远东公司至今未取得相关人民政府对前述土地使用权中部分划拨用地同意转让的批准文件，且未按约定配合办理土地过户手续，导致转让的土地和房产至今不能完成产权过户登记，给国太公司造成了重大经济损失，导致签订合同目的不能实现，故请求法院支持国太公司的反诉请求。针对国太公司的反诉请求远东公司辩称，2013年12月13日双方签署《土地、房产转让合同》时国太公司对交易的土地、房产进行过实地查看，清楚了解房产、土地的现状、无任何异议后签订的。合同签订后，远东公司已按约定履行了义务，合同涉及的房产亦按国太公司要求过户到青海富康投资有限公司名下，涉及的土地也在配合国太公司要求和西宁市土地市场服务中心正在办理过户手续。其次，划拨土地不能转让交易是基本常识，在双方交易中，并没有将划拨土地列入转让过户手续中，亦未对划拨土地进行计价。远东公司按合同约定将划拨土地合法使用手续已交给国太公司，国太公司自2013年12月31日接收划拨土地使用至今亦是事实。综上，双方签订的合同依法成立，合法有效，且已实际履行，不存在合同目的不能实现之说。国太公司主张解除双方于2013年12月13日签订的《土地、房产转让合同》及赔偿损失无事实和法律依据，请求依法驳回国太公司的反诉请求。针对各自诉辩主张，远东公司出示证据如下：证据1：《土地、房产转让合同》，拟证明2013年12月13日远东公司更名前远东电缆股份有限公司与国太公司签订了位于西宁市德令哈路58号位于西宁市××路土地、房产转让合同，合同价款为216000000元。该合同系双方真是意思表示，合同内容合法有效；证据2:远东电缆股份有限公司《西宁市德令哈路58号土地、房产实物资产交接书》，拟证明2013年12月31日远东电缆股份有限公司与国太公司办理了德令哈路58号土地、房产实物资产交接手续；证据3:《准予变更登记通知书》，拟证明2014年8月7日经青海省工商行政管理局准予将远东电缆股份有限公司名称变更为远东公司；证据4:《智慧能源资产转让涉税情况》，拟证明2015年5月15日经西宁市城东区地方税务局第一分局计算完成转让应纳税为61972918.36元；证据5:税款总额及缴纳明细表，拟证明远东公司收到国太公司转让金及税款共计265663612.35元的事实；证据6:税款总额及缴纳明细表，拟证明国太公司已缴纳税款总额为62208312.15元，按照合同约定该税款应由国太公司承担，双方交易金额及税款共计278208312.15元，减去国太公司已支付税金62208312.15元和转让金203455300.20元，国太公司尚欠12544699.80元转让金未支付的事实；证据7:西宁市土地市场服务中心文件（宁土市场【2018】20号）《西宁市土地市场服务中心关于对有关事项确认的函》，拟证明远东公司与国太公司交易的西宁市德令哈路58号的西宁市××路土地正在办理土地证变更登记手续的事实；证据8:远东智慧能源股份有限公司（远智【2018】042号）《关于回复西宁市土地市场服务中心对有关事项确认的函》，拟证明2018年8月17日远东公司已按西宁市土地市场服务中心的要求，将土地变更登记材料提交，证明远东公司依据合同约定已积极配合国太公司办理土地变更相关手续的事实；证据9:逾期付款违约金计算表,拟证明按照双方合同约定，国太公司逾期支付转让金已构成违约，远东公司按照国太公司逾期付款和迟延支付天数及逾期一日按照万分之五计算国太公司应承担的违约金为34466437.40元。国太公司综合质证如下：对证据1的真实性无异议，但该合同明确包含了划拨土地2036.5平方米，属无效合同,且远东公司存在违约情形，未配合办理产权过户手续，应按合同约定承担违约金。对证据2的真实性不持异议，但该交接书是双方当时为了办理过户登记手续签订，并不存在交接资产、办理交接手续的事实，正常办理交接的手续应该是2014年8月30日，即合同约定的时间，且双方在办理交接的时候远东公司已经将钥匙等交接给了国太公司，不存在对产权登记手续的交接。对证据3无异议。对证据4合同约定过户手续由国太公司办理，相关的税费由国太公来承担，应该是实际发生的税费，不应是税务机关认定的或者式远东公司自行计算出来的税费，远东公司出具的涉税情况，不是税务机关依法出具的交易有关的应纳税金的和法定的核定文件，涉税情况中没有相关的交易主体及应当履行纳税义务的时间。对证据5、6明细表中2014年5月19日、2014年6月14日235393.77元的税金实际属于同一笔交易，2014年5月19日的1545416.73元是国太公司支付的款项申报缴税，2014年6月22日的5442801.85元税款虽是远东公司申报的，但款项实际是国太公司给远东公司支付的。对证据7、证据8的真实性无异议，但对证明方向不认可，证据7、证据8证明了远东公司没有及时履行协助办理过户手续义务，且在土地证变更登记手续过程中已发现房产证产权人是三普药业公司而非远东公司，远东公司以各种理由拖延办理更名手续。对证据9远东公司对2015年申报的税金全部从2014年6月1日开始计算违约金，有悖客观事实。税款总额及缴纳明细表中对税金和转让款双方有异议。远东公司没有及时履行协助办理过户手续的合同义务，且在办理过程中发现房产证产权人是三普药业而非远东公司，远东公司以各种理由拖延办理更名手续，是至今未办理过户手续的原因之一。远东公司计算逾期付款违约金没有事实依据，且对应的付款的时间和金额亦未显示，违约金中多笔款项的起算时间有误，其主张税款的违约金合同没有约定，亦未实际发生。国太公司针对其反诉请求，出示证据如下：证据1：《土地、房产转让合同》；证据2：《房产转让合同》；证据3：《土地、房产转让合同》，上述三份证据均证明国太公司与青海富康投资有限公司签订合同情况及主要合同内容的事实；证据4：资产交接书，拟证明房产交接时间实际是2014年8月20日，而非远东公司主张的2013年12月31日；证据5：土地证变更函及回复函，拟证明到目前为止远东公司给青海富康投资有限公司只办理了一小部分的房产过户。国太公司要求远东公司办理土地证变更，远东公司未按约定履行协助办证义务，导致合同内容不能实现的事实；证据6：不动产登记档案材料，拟证明案涉土地、房产权属登记情况，2017年8月，远东公司在相关部门办理完了土地和房产的更名手续（即由青海三普药业股份有限公司更名为远东公司），青海三普药业股份有限公司在2013年9月工商登记名称已经变更为远东电缆股份有限公司，这是导致国太公司无法办理过户手续的主要原因；证据7：付款情况统计表；证据8：银行回单及财务记账凭证；证据9：发票及税费统计表、证据10：税费缴付凭证。上述四项证据均证明国太公司为了及时的办理地、房产过户手续，已向远东公司付款264118195.62元，国太公司缴付税费共计10383335.65元，但由于远东公司迟迟不办理更名，导致过户手续不能办理的事实。远东公司综合质证如下：对国太公司的证据1至证据3的真实性认可，对证明方向不认可。该三份合同证明了2014年2月24日远东公司应国太公司要求与青海富康投资有限公司签订了合法有效的房产转让合同，远东公司已履行了相应的合同义务，合同实际已经履行完毕，土地变更事宜亦在办理过程中；对证据4资产交接书的真实性不认可，该交接书没有交接方盖章。远东公司与国太公司在2013年12月31日事实上已经就德令哈路58号的土地房产实物资产办理了交接手续；对证据5的真实性认可，对证明方向不认可，涉案土地产权人从青海三普药业股份有限公司变更为远东公司，在合同生效后已经履行了合同义务，移交土地房产和实物资产和相应的证书资料，且双方实际办理了交接手续，按双方约定交纳了税款，完成了约定事项；对证据6的真实性认可，对证明方向不认可，青海三普药业股份有限公司名下的房产变更为远东公司是事实，土地过户到远东公司名下也是事实，远东公司将土地过户到青海富康投资有限公司名下，证明了远东公司在积极履行合同义务，并不存在怠于履行合同义务的情形；证据7至10的真实性认可，对证明方向不认可，该四项证据与其他证据可相互印证证实涉案合同已经实际履行，不存在土地不能办理变更登记的事实。远东公司提交的税款总额及纳税明细表清楚的表明税金已经实际发生且实际缴纳，是国太公司申报并直接缴纳到税务局。税费统计表中的税是双方为了履行合同而产生的，合同明确约定土地交易中的所有费用包括应该由远东公司承担的税都由国太公司来承担。本院认为，远东公司出具的证据1、证据2、证据3、证据7、证据8，国太公司出具的证据1、证据2、证据3、证据5、证据6、证据8、证据9、证据10，双方对上述证据的真实性均无异议，对上述证据的证明力本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：对远东公司出具的证据4、5、6及国太公司出具的证据7经本院组织双方核对往来账目，可以确认远东公司收到国太公司265663612.35元款项及远东公司已缴纳税款总额62208312.15元。远东公司出具的证据9系单方出具且无其他有效证据佐证，对该证据证明效力本院不予认定。国太公司出具的证据4结合国太公司出具的证据3能够证明青海富康公司与远东公司于2014年8月30日办理了实物资产交接手续的事实，对该证据的证明效力本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，远东电缆股份有限公司作为转让方与受让方国太公司签订了《土地、房产转让合同》，合同约定：由远东电缆股份有限公司向国太公司转让位于西宁市德令哈路58号位于西宁市××路的房产、土地，土地面积共计33690.14平方米，其中工业出让土地31653.64平方米、划拨住宅土地2036.5平方米；房产建筑面积实际现有23390.26平方米。国太公司对上述土地、房产进行了实地察看，清楚地了解上述土地、房产的现状，对远东电缆股份有限公司提供的土地的土地证、房产的房产证及宗地图进行了验证，清楚地了解了相关情况，无任何异议。以上土地、房产转让价格为216000000元，合同约定经双方签字盖章并在远东电缆股份有限公司收到国太公司支付的合同总额30%的款项（即64800000元）之日起生效，自合同生效之日起5日内，国太公司再支付合同总额的60%（即129600000元）；在国太公司定额支付满合同总额的90%（即194400000元）后，在土地、房产实物资产交付之前及交付之后出现的任何风险均由国太公司承担。如需要，远东电缆股份有限公司可根据国太公司要求，配合国太公司办理土地、房产、水、电的过户及变更手续。但所有变更土地、房产、水、电的过户手续均由国太公司负责办理，并承担所有费用和责任。远东电缆股份有限公司有义务积极配合国太公司办理相关手续。办理相关手续发生的所有费用及为了办理土地、房产的过户而进行的资产评估工作及发生的费用均由国太公司承担，包括但不限于法律、法规规定因涉及转让、过户而产生的应由远东电缆股份有限公司承担的税费等。同时约定，因远东电缆股份有限公司新厂区仍在建设期间，企业搬迁工作量大，最迟在2014年8月31日前，原国太公司的履约保证金转为付款同时在国太公司付清所有款项后，双方签订《西宁市德令哈路58号土地、房产实物资产交接书》，远东电缆股份有限公司所有财产及人员均搬离德令哈路58号，德令哈路58号土地、房产由国太公司自动接收。合同签订后，无论何种原因如远东电缆股份有限公司不愿出售或交接本合同涉及土地、房产，视为其违约，向国太公司支付总转让价的10%作为违约金；如国太公司不愿购买土地、房产，视为其违约，向国太公司支付总转让价的10%作为违约金。在国太公司按约履约的情况下，远东电缆股份有限公司如不履行本合同或不按期履行合同，进行移交合同中涉及的土地、房产，每逾期一日，应按合同转让总价的的万分之五承担违约责任；国太公司如不履行本合同或不按期履行合同，每逾期一日，应按本合同转让总价的的万分之五承担违约责任。2013年12月31日，远东电缆股份有限公司与国太公司在《西宁市德令哈路58号土地、房产实物资产交接书》上签字盖章。因国太公司受让土地、房产后，最终需交给青海富康投资有限公司（以下简称青海富康公司），2013年12月27日，远东电缆股份有限公司作为出售方与青海富康公司签订《西宁市房屋买卖契约》，约定远东电缆股份有限公司将其座落在西宁市城东区德令哈58号在西宁市××区的房屋（房屋所有权证号为0065240XXXX，房屋用途为工业，钢混结构，建筑面积10801.11平方米）出售给青海富康公司，青海富康公司充分了解和知悉该房屋的具体情况，自愿购买该房屋。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋转让价格为21614220元，买方于2013年12月27日前支付10000000元；于2013年12月31日前支付11614220元。同时约定，该房屋于2014年9月1日前正式交付。在契约生效后两个半月内向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，办理房屋所有权转移登记产生的所有税费均由青海富康公司承担，包括按国家规定应由远东电缆股份有限公司承担的所有税费。2014年2月14日，远东公司作为转让方与受让方青海富康公司签订《房产转让合同》，约定远东公司自愿将其所有的位于西宁市德令哈路58号位于西宁市××路的位于西宁市××路房屋（产权证号0065240XXXX、工业用途、钢混结构，建筑面积10801.11平方米）转让给乙方，上述房产转让价格为21614220元。合同经双方签字盖章并在远东公司收到青海富康公司支付的合同总额30%的款项（即6484266元）之日起生效;自合同生效之日起5日内，青海富康公司再向远东公司支付合同总额的60%（即12968532元）;在青海富康公司向远东公司定额支付满合同总额的90%即19452789元后，在房产实物资产交付之前及交付之后，出现的其他任何风险均由青海富康公司承担。远东公司有义务配合青海富康公司办理相关手续，办理手续发生的所有费用及为了办理房产而进行的资产评估工作及发生的费用均由青海富康公司负责承担。2014年8月30日，远东公司作为转让方与受让方青海富康公司签订《土地、房产转让合同》，约定远东公司将其所有的西宁市德令哈路58号的西宁市××路的土地、房产转让给青海富康公司，土地证号为宁国用（2009）第271号、宁国用（2012）第195号宁国用（2012）第XXXX号、宁国用（2009）第272号、宁国用（2012）第268号，面积33690.14平方米，其中工业出让土地31653.64平方米、划拨土地2036.5平方米；房产证号为宁房公字第1000078号宁房公字第XXXX号，房产建筑面积实际现有14881.95平方米，最终面积以西宁市不动产登记中心实测为准。青海富康公司对上述土地、房产进行了实地察看，清楚地了解上述土地、房产的现状，对远东公司提供的上述土地的土地证、房产的房产证及宗地图进行了验证，清楚地了解相关情况，无任何异议。上述土地、房产的转让价格为194385780元，其中土地价格为165536395元，合同经双方签字盖章并在远东公司收到青海富康公司支付的合同总额30%的款项即58315734元之日起生效。自合同生效之日起5日内，青海富康公司再向远东公司支付合同总额的60%即116631468元，在青海富康公司向远东公司定额支付满合同总额的90%即174947202元后，在土地、房产实物资产交付之前及交付之后，出现的其他任何风险均由青海富康公司承担。远东公司有义务积极配合青海富康公司办理相关手续，办理相关手续发生的所有费用均由青海富康公司承担。合同签订后，如远东公司不愿出售或交接合同涉及的土地、房产，视为甲方违约，远东公司向青海富康公司支付总转让价的10%作为违约金；如青海富康公司不愿购买土地、房产，视为青海富康公司违约，青海富康公司向甲方支付总转让价的10%作为违约金；在青海富康公司按约履行的情况下，远东公司如不履行合同或不按期履行合同、移交土地、房产，每逾期一日，应按转让总价的万分之五承担违约责任；青海富康公司如不履行合同或不按期履行合同，每逾期一日，应按转让总价的万分之五承担违约责任。上述合同签订后，至2014年8月30日远东公司已经搬离了上述案涉土地及房产，德令哈路58号土地、房产由国太公司自动接收。另查明，案涉出让土地31653.64平方米、划拨土地2036.5平方米，原土地使用权人均为三普药业股份有限公司。2017年8月1日，原三普药业股份有限公司名下宁国用（2009）第271号土地证项下面积13751.52平方米工业用地、宁国用（2000）第272号土地证项下面积3571.60平方米工业用地、宁国用（2012）第268号土地证项下面积14366.52平方米工业工地，共计31653.64平方米，土地使用权人均变更为远东公司，产权证号依次为青（2017）西宁市不动产权第0027387号青（2017）西宁市不动产权第XXXX号、第00273885号、第00273886号。2017年12月12日，原土地使用权人三普药业股份有限公司名下划拨土地2036.5平方米，产权证号为：宁国用（2012）第195号宁国用（2012）第XXXX号，权利人变更为远东公司，产权证号：青〔2017〕西宁市不动产权第0045931号青〔2017〕西宁市不动产权第XXXX号。案涉房屋23390.26平方米，其中原三普药业股份有限公司名下10801.11平方米房屋产权证号为宁房权证城东区字第0065240XXXX号宁房权证城东区字第XXXX号于2014年5月20日产权人变更为青海富康投资有限公司（产权证号为宁字第145543号宁字第XXXX号），其中青海中药制药厂名下宁房公自第100078（2-1）（2-2）号房屋所有权证项下14881.95平方米房屋于2017年12月5日权利人变更为远东公司，房屋面积为11119.59平方米，产权证号为青（2017）西宁市不动产权第0044107号青（2017）西宁市不动产权第XXXX号。再查明，2014年8月7日远东电缆股份有限公司更名为远东公司。还查明，2017年3月20日，国太公司向远东公司发出《关于办理西宁市城东区德令哈路58号院地块土地证变更登记手续的函》，函件内容：“合同签订后截止今日，我公司累计支付土地价款213900000元，累计支付土地增值税、交易税等各项费用共计22216218.56元，已经履行了合同的绝大部分付款义务，但远东电缆公司一直未能配合解决我方土地过户手续，目前该土地证仍登记在三普药业股份有限公司名下。为了解决土地证变更问题，我公司自2015年初就指派专人与西宁市国土资源管理局进行协调，但一直因为土地证中的权属人与合同转让人不一致的问题无法给予办理……请贵公司根据国土资源管理局的要求将土地转让前的相关义务履行完毕，并负责于2017年4月30日前协调有关部门完成土地权证的变更登记手续。”2017年3月31日，远东智慧能源公司向国太公司回函：“因贵司工作的延迟，在从2013年12月签订合同后没有及时妥善办理土地权证的变更，而现在因国家权证变更登记工作在政策上发生变化，增加了该项变更工作的难度，贵司来函要求违反合同约定，完全颠倒了原合同约定的双方权利义务和主次关系，……同时贵司在收到本回函一个月将尚欠我公司的1900多万元的转让余款以及违约金支付完毕。”2018年8月8日，西宁市土地市场服务中心给远东公司、远东公司董事会出具宁土市场〔2018〕20号《西宁市土地市场服务中心关于对有关事项确认的函》，内容为2018年5月远东公司与青海富康投资有限公司双方申请办理位于西宁市城东区德令哈路58号位于西宁市××区国有建设用地使用权交易鉴证业务，经中心工作人员审查资料，远东公司于2013年11月、2014年2月出具过董事会及临时股东大会决议，并已履行《上海证券交易所股票上市规则》的相关信息披露要求。现因原董事会成员与现董事会成员不一致，需远东公司以及董事会成员确认上述决议内容，以便资料齐全后及时为双方办理国有建设用地使用权交易鉴证及后续不动产登记。2018年8月17日远东公司回函对其2013年11月、2014年2月董事会及临时股东大会决议内容予以认可，同时附录董事会成员签字确认页。远东公司的银行进账单据等显示远东公司收到国太公司转让金及税款共计2656312.35元；国太公司的银行付款回单、税收缴款等显示其向远东公司于2014年1月3日之前向远东公司付款194400000元，该款项达到合同总额90%，2015年5月6日之前向远东公司付款215940000元，该款项已达合同总额100%。国太公司称总计已向远东公司付合同价款264118195.63元，缴付税费10383335.65元。后双方为办理产权转让手续发生争议诉至本院。远东公司请求国太公司支付资产转让价款并承担逾期付款违约金，国太公司请求解除双方签订的《土地、房产转让合同》及赔偿损失。在案件审理过程中，就案涉划拨用地2036.5平方米的土地使用权的转让问题本院依职权向西宁市土地市场服务中心进行调查，西宁市土地市场服务中心函件回复称:“我中心于2018年8月27日收到远东智慧能源股份有限公司和青海富康投资有限公司共同申请关于转让位于西宁市德令哈路58号位于西宁市××路三宗国有建设用地使用权，转让土地面积共计31653.64平方米（其中不动产权证书号为青西宁市不动产权第0027385号的土地使用权面积3571.60平方米；青西宁市不动产权第0044107号的土地使用权面积13715.52平方米），三宗土地均为工业出让用地。对于案件中涉及划拨用地转让的问题，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”对于划拨用地转让此次国家土地二级市场试点工作中也做出了“以划拨方式取得的建设用地使用权转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让收入，重新核发划拨决定书后直接办理不动产登记手续；不符合《划拨用地目录》的，报经市政府批准，由受让方依法依规足额补缴土地出让收入后办理不动产登记。”故两家公司涉及划拨用地转让的需报经市政府批准同意后，方可来我中心申请办理交易鉴证，并依法缴纳土地出让金后办理不动产登记。对于案件中涉及出让方式取得的土地使用权转让部分问题，由于资料审查中发现提交资料中《土地评估报告》过期；宗地转让价格异常两个问题，我中心在督促申请单位延长《土地评估报告》期限的同时，将价格异常的问题逐级报请市政府，并按市政府要求对两家公司是否属于关联企业和宗地规划用途做了调查。2018年12月10日经市政府同意，由受让方出具该交易价格不作为旧城改造、基础设施建设征地补偿依据的承诺后，国土资源部门依法予以交易鉴证和登记。我中心于2018年12月14日将情况告知申请单位，由于当时需要延长《土地评估报告》期限，申请单位将申请资料撤回，至今未到我中心再次提出申请。”另本院依职权向西宁市自然资源所有者权益开发利用科就案涉划拨用地2036.5平方米的土地使用权转让流程及禁止转让范畴进行调查，西宁市自然资源所有者权益开发利用科答复称：按照土地管理法的相关规定，在法律规定范围内，如果划拨用地土地出让方缴纳了土地转让金及土地契税、增值税，符合政府审批条件，划拨用地是允许转让的，但划拨用地如属保障房取得用地，其使用权转让或存在政策性障碍。本院认为，本案争议的焦点是：一、原远东电缆股份有限公司与国太公司签订的《土地、房产转让合同》应否解除；二、远东公司主张国太公司支付资产转让价款12544699.80元及逾期付款违约金34456437.40元应否支持；三、国太公司主张远东公司赔偿损失196884000元应否支持。关于焦点一原远东电缆股份有限公司与国太公司签订的《土地、房产转让合同》应否解除的问题。国太公司诉称在双方签订转让合同后至今远东公司未向相关人民政府提交批准转让合同约定的划拨住宅土地2036.5平方米的使用权的文件及资料，致使国太公司无法取得转让土地及房产的过户登记，该合同应当认定为整体无效，致使国太公司的合同目的不能实现，应予解除。经查，案涉《土地、房产转让合同》，约定远东公司将位于西宁市德令哈路58号位于西宁市××路的房产、土地转让给国太公司，土地面积共计33690.14平方米，其中工业出让土地31653.64平方米、划拨住宅土地2036.5平方米，房产建筑面积实际现有23390.26平方米，转让价款为216000000元。对于案涉转让的31653.64平方米出让土地，西宁市土地市场服务中心宁土市场［2019］31号复函已经明确，2018年远东公司与富康公司共同申请办理案涉三块出让土地的转让事宜，已经市政府同意，只要土地受让方出具交易价格不作为旧城改造、基础设施建设征地补偿依据的承诺后，国土资源部门依法予以交易鉴证和登记，同时案涉三块出让土地产权证已办至远东公司名下，因此案涉出让土地办理产权转移不存在不能出让的情形。案涉转让的城东区德令哈路58号的××区房产，其中登记在三普药业股份有限公司名下的10801.11平方米房产，2014年5月20日已经过户登记至富康公司名下，另外房屋建筑面积11119.59平方米，宗地面积13715.52平方米，权利性质为出让土地自建房，产权已登记在远东公司名下，房产亦具备转让过户的条件。只是案涉土地中划拨土地2036.5平方米的出让至今未取得人民政府同意转让的批准文件，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”案涉《土地、房产转让合同》中对划拨土地2036.5平方米的出让约定部分应属无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，案涉《土地、房产转让合同》有关划拨土地出让部分的约定无效并不影响该合同中其他部分的效力，且远东公司与国太公司签订合同后，该合同中部分房产已经过户登记至富康公司名下。因此，国太公司主张因案涉划拨土地部分2036.5平方米不能转让，案涉《土地、房产转让合同》整体无效，致使国太公司的合同目的不能实现，应予解除的理由不能成立，本院不予支持。因案涉划拨土地2036.5平方米的转让部分合同无效，国太公司享有向远东公司请求返还财产的请求权，远东公司对于已经接受的划拨土地2036.5平方米的转让价款负有返还义务。但案涉合同中对土地、房产转让价格约定总计为216000000元，其中土地价格为165536395元，包括出让土地和划拨土地。针对划拨土地部分2036.5平方米部分应返还的土地价款在本案中难以具体确定，对此双方可另行解决。关于焦点二远东公司主张国太公司支付资产转让价款12544699.80元及逾期付款违约金34456437.40元应否支持的问题。案涉《土地、房产转让合同》转让价格为人民币216000000元，远东公司现认可收到国太公司款项总计265663612.35元。但远东公司认为国太公司虽已付款项265663612.35元，按照合同约定该款项应包含国太公司应缴纳税金62208312.15元。双方交易金额及税款总计应为278208312.15元，减去国太公司已支付的税金62208312.15元，国太公司仅支付转让金203455300.20元，尚欠12544699.80元转让金未付。经查，案涉的数份合同中对涉及转让、过户而产生的税费等事项合同已约定均由受让方承担。西宁市城东区地方税务局税务一分局于2015年5月15日向远东公司出具《智慧能源资产转让涉税情况》确定远东公司应纳税款合计为61972918.36元。但远东公司在履约过程中，提交了其实际已缴纳税金62208312.15元的原始凭据及税单单据。本院认为，案涉《土地、房产转让合同》约定，合同交易中涉及转让、过户而产生的税费应由国太公司承担，但该合同并未明确约定土地、房产转让款与税金先后履行的清偿顺序，对税金的缴纳期限西宁市城东区地方税务局亦未确定时间，远东公司亦未向本院提交证据证明，就产生的税费已向国太公司明确告知并要求给付，根据国太公司提交的转款凭证，附言中绝大部分已写明是土地款。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十条规定：债务人的给付不足以清偿对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务，……但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。案涉《土地、房产转让合同》对土地、房产转让款的支付时间有明确约定，且根据国太公司提交的转款凭证，附言中绝大部分已写明是土地款。远东公司亦未向本院提交证据证明，就产生的税费已向国太公司明确告知并要求给付。因此国太公司现已支付给远东公司的265663612.35元应当先抵充已到期的土地、房产转让价款。现远东公司按照国太公司已支付款项265663612.35元中先扣除其已缴纳的税金62208312.15元，主张远东公司尚欠合同转让金12544699.80元的诉讼请求无据可依，本院不予支持。因此远东公司以12544699.80元为本金向国太公司主张逾期付款违约金，亦无依据，本院亦不予支持。国太公司现已向远东公司付款总计265663612.35元，所付款项已达到案涉《土地、房产转让合同》约定的转让价款216000000元，现国太公司欠付款项应当是合同约定的转让税费，对此远东公司可另行诉讼。关于焦点三国太公司主张远东公司赔偿损失196884000元应否支持的问题。国太公司诉称由于远东公司至今未取得人民政府对案涉土地使用权中划拨用地同意转让的批准文件，未按约定配合办理土地过户手续导致转让的土地不能完成产权变更登记给国太公司造成巨额经济损失，故主张赔偿损失。本院认为，无论是远东电缆股份有限公司与国太公司签订的《土地、房产转让合同》还是远东公司与富康公司签订的《土地、房产转让合同》均明确约定，受让方对案涉土地、房产进行了是实地查看，清楚地了解了土地证、房产的现状，对于出让方提供的土地证、房产证及宗地图进行了验证，明确约定所有变更土地、房产、水、电过户手续均由受让方负责办理，并承担所有费用及责任。出让方有义务积极配合办理受让方办理相关手续。而上述合同签订时，案涉转让的土地、房产均不在远东公司名下，对此无论是国太公司还是富康公司应是明知的，这也势必涉及远东公司必须在前期完成权属主体名称变更登记，才能完成案涉土地、房产的转让。案涉的两份《土地、房产转让合同》对完成产权变更登记的时间没有约定，国太公司并未提交证据证明，除案涉的2036.5平方米划拨土地外就案涉的其他出让土地、房产的产权变更存在故意、过失导致不能完成产权变更，且除案涉的2036.5平方米划拨土地外，其余案涉的出让土地、房产的权利主体已经变更为远东公司，具备办证条件，从西宁市土地市场服务中心宁土市场［2019］31号复函看，案涉出让土地虽存在远东公司前期未完成权属主体名称变更登记等客观因素，但并不是至今未能产权变更登记的直接因素，办理转让案涉出让土地时受让方亦应履行向土地有关部门的前期配合义务。现国太公司就其赔偿的损失196884000元未提供确实有效的证据，故本院不予支持。至于案涉的2036.5平方米划拨土地的转让，如最终不能取得人民政府批准，国太公司可以另行就此主张损害赔偿。综上，远东公司与国太公司就案涉土地、房产转让达成协议，应当严格依照合同约定，相互配合完成权属变更登记，案涉合同对转让税费与合同价款的履行顺序没有明确约定，远东公司先行扣除税费后主张远东公司欠付转让价款，并主张损失的请求不能成立，本院不予支持，国太公司以案涉划拨土地不能转让为由主张案涉合同无效应予解除，并主张赔偿没有法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据〉的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）远东智慧能源股份有限公司的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）青海国太房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费276805.69元，由远东智慧能源股份有限公司负担；反诉案件受理费513110元，由青海国太房地产开发有限公司负担；诉讼保全申请费5000元，由远东智慧能源股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长  宋敏芳审 判 员  张洁琼人民陪审员  朱晓东二〇一九年十二月十三日法官 助理  张 媛书 记 员  姚燕燕附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序全面客观的审核证据，依照法律规定。运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据〉的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。