贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8000号上诉人（原审被告）：王媛霞，女，1972年2月5日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：阎毅，贵州省贵阳市云岩区水东法律服务所法律工作者，执业证号：32401001100031。被上诉人（原审原告）：贵州金高鑫诚物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲路34号。法定代表人：刘德高，该公司总经理。委托诉讼代理人：王欣，沃思律师事务所，执业证号：15201201910109509。上诉人王媛霞因与被上诉人贵州金高鑫诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王媛霞上诉请求：1.依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人没有物业服务合同关系；二、2017年7月10日，被上诉人与众安房开签订的《前期物业服务合同》中的众安公司签章系后补，故不应采用；三、被上诉人要求支付起诉前3年以前的诉讼费已经超过诉讼时效。被上诉人贵州金高鑫诚物业管理有限公司二审答辩称，一审法院判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人请求，所有上诉费用均由上诉人承担。贵州金高鑫诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告自2013年12月27日起至2019年1月3日止的物业管理费8890元；2、二次加压费120元；3、判令被告支付原告违约金6398元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2012年10月14日，被告**飞与贵阳宏资物业管理有限公司签订《“最空间”前期物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积每月每平方米1.6元人民币；物业管理服务费第一次预交半年，以后按季缴纳，乙方在每季度开始的第一个月的30日以内到小区住户服务中心交费或预约上门收取。乙方也可以视个人情况决定按半年或一年提前预交。如乙方未能按时足额交纳物业管理服务费，双方约定，甲方从乙方违约之日起，每天加收乙方按应付金额千分之三的违约金；如甲方多次催收乙方仍未履行交纳物业管理服务费义务的，甲方可在本物业区域内公示欠缴业主名单或依法追缴。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、煤气费、电话费、数字电视收视费的代收代缴（代收代缴费用不属于物业管理服务费），收费标准执行政府相关法规规定并提供相关票据。2014年7月28日，原告金高鑫诚物业公司（乙方）与贵州众安房地产开发有限责任公司（甲方）签订《物业管理公司承包协议》，约定“承包方式为整体承包，承包期限从2014年7月16日至2017年7月16日止，乙方对贵州金高鑫诚物业小区管理经营，公司实行独立核算，自负盈亏，并独立承担民事责任。”2015年12月10日贵阳宏资物业管理有限公司向原告金高鑫诚物业公司出具《追收众华上居小区业主拖欠的物业费的授权委托书》，载明“我司在众华上居项目服务期间，截止于2014年7月14日止，共有126778元的物管费未收到，希望贵司接受服务工作后，继续向业主追缴上述款项，否则会直接导致贵司服务不到位而引发维稳纠纷。”此后，原告曾于2016年9月25日、2017年7月18日、2018年11月27日向被告发物业费催缴函。2017年7月10日，原告金高鑫诚物业公司（乙方）与贵州众安房地产开发有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为众华上居最空间项目及商场提供前期物业服务，本物业的物业服务费用实行包干制，由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积住1.6元/月/平方米、商业物业3.5元/月/平方米向乙方交纳……业主应予房屋交付之日起/房屋达到交付条件之日而因业主自身原因未前来收楼起计算并向乙方全额支付物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人在每月开始之日或之前一次性向乙方交清当月的物业服务费……甲方、业主或物业使用人未能按时足额支付物业服务费用的，应按每日千分之三的比例向乙方支付违约金，合同期限自2012年5月1日至2014年7月15日至2017年7月10日起至小区业主委员会成立之月并代表全体业主与物业签订新的《物业服务合同》时止，如业主委员会不同意我司继续服务，必须清算我司从进场后投资的所有费用。因被告自2014年1月1日起未向原告缴纳物业管理费，原告将被告诉至法院，提出如前诉请。另查明被告居住房屋面积为88.1㎡。以上事实，有原被告陈述、《“最空间”前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、《物业管理公司承包协议》、《追收众华上居小区业主拖欠的物业费的授权委托书》、催收函、照片等证据材料在卷佐证，经庭审质证，足以认定。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。原告金高鑫诚物业公司与贵州众安房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，由原告为贵州众安房地产开发有限责任公司开发的众华上居小区提供物业服务，被告作为小区内房屋的业主，接受了相应的物业管理服务，应当承担支付物业服务费的义务，原告在2016年9月25日向被告发出催缴函，张贴于被告家门上，根据诉讼时效规定，被告应当支付自2014年9月25日起的物业管理费。现原告按照约定的收费标准每平方米建筑面积1.6元向被告收取物业管理费，不违反法律规定，被告**飞的房屋建筑面积为88.1平方米，其应当向原告支付所欠2014年9月25日起至2019年1月3日的物业管理费共计7226.55元。原告主张的二次加压费，该费用虽不属于物业服务费，但是合同约定可以由物业公司代收代缴，且被告也实际使用了加压设备，接受了用水服务，故原告主张2014年至2018年的二次加压费120元，一审法院予以支持。原告诉请违约金按每天千分之三计算，明显高于其损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审法院将违约金调整为按照年利率6%，自2014年9月25日起以每年欠付物业费为基数分段计算至付清时止，暂计算至2019年1月3日为1129.1元。案外人宏资公司委托原告追收宏资公司提供物业服务期间欠缴的物业费，宏资公司与原告形成委托法律关系，对被告尚欠2014年7月15日之前的物业服务费，原告无权以自己名义主张权利，该部分物业服务费的请求应予以驳回。被告辩称的逾期交房违约金抵扣物业费，无证据证明，不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王媛霞于本判决生效之日起十日内支付贵州金高鑫诚物业管理有限公司从2014年9月25日起至2019年1月3日止的物业管理费7226.55元；二、王媛霞于本判决生效之日起十日内支付贵州金高鑫诚物业管理有限公司二次加压费120元；三、王媛霞于本判决生效之日起十日内支付贵州金高鑫诚物业管理有限公司违约金1129.1元，并以7226.55元为基数，自2019年1月3日起按照年利率6%计算至付清时止；四、驳回贵州金高鑫诚物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取483元，由王媛霞承担。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人所称上诉人与被上诉人没有物业服务合同关系的上诉理由，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉《物业管理公司承包协议》系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，对业主具有约束力。对于该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人所称“2017年7月10日，被上诉人与众安房开签订的《前期物业服务合同》中的众安公司签章系后补，故不应采用”的上诉理由，根据庭审查明的事实，被上诉人与众安公司签订《物业管理公司承包协议》之后，即为上诉人小区提供了物业服务，上诉人应受该协议的约束。2017年7月10日所签协议章是否后补，均不影响合同效力。即便却为后补，也是众安公司的追认，追认亦为法律所保护。对于该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人所称被上诉人要求支付起诉前3年以前的诉讼费已经超过诉讼时效的上诉理由，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，被上诉人主张未超过诉讼时效，但其提交的物业催缴函无上诉人签字确认，不能证明上诉人是否已经或者应当收到该函，故对于该主张本院不予采信。根据《前期物业服务合同》第七条（三）“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人在每月开始之日或之前一次性向乙方交清当月的物业服务费用，严格履行交费义务”之约定，被上诉人2016年1月18日之前的费用应在2019年1月17日前主张方不超过诉讼时效，因合同约定“每月开始之日或之前交清当月物业服务费用”，故被上诉人主张2016年1月之前的费用，已经超过诉讼时效，依法应予支持。2016年2月之后的费用应予支持，计算至2019年1月3日为：11×88.1×1.6+2×12×88.1×1.6+88.1×1.6÷31×3=4947.24元。关于被上诉人主张的违约金，首先，被上诉人提供物业服务未予公示，上诉人对此并不知情。其次，被上诉人怠于要求上诉人履行交费义务，维护自己的权利。故对于该请求，本院不予支持。综上所述，王媛霞的上诉理由部分成立，对于成立部分予以支持。原审适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初847号民事判决的第二项，即：二、王媛霞于本判决生效之日起十日内支付贵州金高鑫诚物业管理有限公司二次加压费120元；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初847号民事判决的第三项、第四项，即：三、王媛霞于本判决生效之日起十日内支付贵州金高鑫诚物业管理有限公司违约金1129.1元，并以7226.55元为基数，自2019年1月3日起按照年利率6%计算至付清时止；四、驳回贵州金高鑫诚物业管理有限公司其余诉讼请求。三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初847号民事判决的第一项为：王媛霞于本判决生效之日起十日内支付贵州金高鑫诚物业管理有限公司从2016年2月1日起至2019年1月3日止的物业管理费4947.24元及违约金；四、驳回贵州金高鑫诚物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费483元，由贵州金高鑫诚物业管理有限公司负担。二审案件受理费186元，由王媛霞负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月二十七日书记员  李萌