西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12814号原告：陈洁，女，1988年12月22日出生，回族，住北京市昌平区XX镇西贯市，身份证号：110XXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：满意安，陕西锦园律师事务所律师。被告：宋丽，女，1965年5月4日出生，汉族，住西安市，身份证号：620XXXXXXXXXXXXXXX。被告：张志顺，男，1953年3月4日出生，汉族，住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：王小涛，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：霍鑫琪，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。被告：宋小兰，女，1968年5月30日出生，汉族，住西安市，身份证号：620XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十九分公司，住所地：西安市曲江新区。负责人：徐天，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张柔，女，1995年11月19日出生，汉族，住陕西省旬邑县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁帅，男，1989年10月20日出生，汉族，住陕西省华县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告陈洁与被告宋丽、张志顺、宋小兰、第三人陕西境商房地产经销策划有限公司西安第二十九分公司（以下简称境商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈洁的委托诉讼代理人张朝兵、满意安到庭参加了诉讼，被告宋丽及其委托诉讼代理人王小涛、霍鑫琪到庭参加了诉讼，被告张志顺的委托诉讼代理人王小涛、霍鑫琪到庭参加了诉讼，被告宋小兰到庭参加了诉讼，第三人境商公司的委托诉讼代理人张柔、梁帅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈洁诉称，2016年，在第三人的居间下，原告以4760000元的价格购买被告宋丽、张志顺名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房屋，协议达成后，原告按照约定将4760000元购房款足额支付给被告宋丽，被告宋丽于2016年8月19日将房产证过户至陈洁名下。因案涉房屋同时拥有房产证和土地证，被告宋丽与宋小兰系亲属关系，2009年，被告宋丽从宋小兰处购买房屋时，仅办理了房产证过户登记，而未办理土地证过户，故被告宋丽向原告出售案涉房屋时，土地证仍登记在宋小兰名下。经向国土资源局核实，被告宋丽、宋小兰为原告办理土地证过户手续，需先将房产证过户至原告名下后才能办理。鉴于此买卖双方及中介公司于2016年8月10日就土地证过户事宜签订《协议书》，协议书约定：“乙方（陈洁）同意在房产证过户当日给甲方（宋丽）付清所有房款。丙方（中介方）给甲乙双方办理土地证过户时，甲乙双方需无条件提供过户时需要的所有资料，并出面配合签字办理手续，若因甲乙双方任何一方不配合办理造成违约导致的经济损失由违约方承担…”。对此，被告宋小兰予以确认，为配合原告办理土地过户手续，被告宋小兰已于2016年8月15日委托评估机构对案涉土地进行了评估。随后，中介公司在通知被告宋丽办理土地证过户时，被告宋丽、宋小兰至今以种种理由拖延办理。根据《城市房地产管理法》第32条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，案涉房产范围内的土地使用权已于2016年转移至原告名下，原告作为实际土地使用权人，有权要求被告宋丽及名义土地证使用权人宋小兰协助办理过户手续。另，经向税务机关核实，房产过户时相关税费已经缴纳，土地证的过户并不涉及税费的问题，故原告要求被告宋小兰将案涉土地证直接过户至原告名下并无任何障碍。综上所述，被告宋丽、宋小兰逾期为原告办理土地证过户手续属严重违约行为，根据法律规定，原告有权要求被告继续协助办理土地证过户手续，并赔偿损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，要求法院依法判令：1、被告宋丽、张志顺、宋小兰及第三人境商公司于判决生效后十日内协助原告陈洁将西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房屋占用范围内国有土地使用权（土地证号：西雁国用2005个字第XX号）变更登记至原告陈洁名下；2、被告宋丽、张志顺于判决生效后十日内赔偿原告陈洁逾期办理土地证变更登记手续的损失629939元（损失以原告已付房款4760000元为基数，从2016年9月1起按同期银行贷款利息计算至土地证实际办至原告名下之日，损失暂计至2019年6月1日）；3、被告宋丽、张志顺于判决生效后十日内赔偿原告陈洁因诉讼产生的律师费40000元；4、诉讼费由被告宋丽承担。被告宋丽、张志顺共同辩称，1、由于原告自身原因，涉案房屋土地使用证变更登记的条件尚未成就，被告宋丽不存在违约行为。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第四款规定，申请不动产登记的，应当提供的申请材料包括“（四）不动产界址、空间界限、面积等材料”；《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第七款规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提供的申请材料包括“（七）相关税费缴纳凭证；”《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”由此可知，办理土地使用证的变更，不仅仅需要进行房产权证的变更，还需完成土地测量、四邻签字证明、房屋买受人缴纳土地契税等相关程序，并非原告所述“土地过户无需交税”。现被告宋丽已经配合原告于2016年8月19日完成了房屋产权证的变更登记并且交付了房屋，履行了自身合同义务，而原告因自身原因，并未提供四邻界址等相关材料，也未缴纳土地契税、未提供土地契税的完税凭证，故因原告自身原因土地使用证过户的条件至今仍未成就，被告宋丽不应承担土地使用证未过户的违约责任。2、被告宋丽已经履行了房屋的交付及房屋所有权证过户的合同主要义务，并积极促成、配合房屋土地使用证的变更，被告宋丽不应承担违约责任。被告宋丽作为房屋的出卖人，其主要的合同义务是转移房屋所有权以及交付房屋。双方签订《二手房买卖合同》时，原告明知房屋的土地使用证登记在宋小兰名下而未登记在被告宋丽名下，第三人作为房屋买卖的居间人，告知被告宋丽“土地使用证无需过户到宋丽名下，即直接从宋小兰过户至陈洁名下，只需先过户房产证，然后土地跟着房产走，只要公告一下就能过户。”出于对第三人境商公司的信任，被告宋丽在第三人的建议下与原告一致同意由被告宋丽配合将土地使用证直接由宋小兰过户到陈洁名下。此时由于被告宋丽并非土地使用证的登记主体，故《协议书》中明确约定，被告宋丽（甲方）的义务为“出面配合办理签字手续”。2019年5月初，被告宋丽与宋小兰商量好了之后土地过户的费用问题，宋小兰同意了配合办理土地使用证过户。被告宋丽随即与第三人的工作人员杨天磊联系，得知原告已取走房屋过户资料并打算提起诉讼。随后，被告宋丽与原告取得联系，但双方并未谈拢。但如前所述，被告完成了合同的主要义务，且已经积极促成、配合房屋土地使用证的变更，由于原告自身原因，并未办理四邻界址及缴纳土地契税，导致土地使用证变更条件未成就，土地使用证无法变更，被告对此不应承担违约责任。3、原告要求被告宋丽支付逾期办理国有土地使用证变更手续损失的请求缺乏依据。被告宋丽履行变更土地使用证附随义务的时间没有法定和约定的依据，更不存在“逾期”办理的责任。由于涉案房屋在买卖过程中，土地使用证还尚未登记在被告宋丽名下，这一事实原告也一直知情，双方基于互相信任，且为了简化登记流程，在第三人境商公司的建议下，双方均同意约定由被告配合将土地使用证直接由宋小兰过户到陈洁名下，而对于该配合过户的时间由于当时尚不能确定，因此，被告宋丽作为卖方也同意将房屋价款降低，以低于市场价的价格卖给了原告，基于此，双方在《协议书》中也暂未对于办理完成土地使用证变更的时间做出约定。《协议书》签订后，被告宋丽一直积极与宋小兰进行协商解决办理土地使用证过户手续，并不存在不履行附随义务的情形。在被告宋丽与宋小兰协商期间，原告从未向被告发出书面通知，要求被告在什么时间内办理过户，在此情况下，原告无权要求被告宋丽承担违约责任。原告没有因未取得土地使用证而产生实际损失，涉案房屋被告已依约交付原告使用，且根据原告提供的《陕（2016）西安市不动产权第XXXXXXX号不动产权证》可以看出，涉案房屋已于2016年10月8日办理了抵押登记，原告对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利并未受到影响，且并不会因为未取得土地使用证对合同目的的实现产生实质性的不利影响。原告也未提供相应证据证明自己产生了《协议书》中约定的“经济损失”，故原告无权要求被告宋丽承担629939元的损失。原告要求给付赔偿金及利息的计算方式没有事实及法律依据。首先，根据双方签订的《西安市二手房买卖合同（经纪版）》《二手房交易结算资金监管协议》，原告提交的号码为No0387XXXX的陕西增值税普通发票可知，房屋转让的总价款为4000000元。即使被告需向原告赔偿损失，也应以房款总价4000000元为基数计算，而非4760000元。其次，原告要求赔偿的金额计算为“从2016年9月1日起按同期银行贷款利息计算至土地证实际办至原告名下”，该赔偿金的起算时间以及要求支付的利息均无法定或约定依据，不应予以支持。4、原告要求赔偿其因诉讼产生律师费的请求没有法律依据，不应予以支持。本案中原告自行委托律师并支付相关费用是其自愿行为，并无法律、司法解释明确规定应当由被告承担，且双方签订的《二手房买卖合同》、《协议书》中也没有相关涉及律师费的约定，故原告要求被告赔偿律师费没有事实和法定及约定的依据，不应予以支持。综上，被告宋丽、张志顺请求依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告宋丽、张志顺的合法权益。被告宋小兰辩称，根据西安市二手房买卖合同、协议书等相关证据可知，涉案房屋买卖的相对方一直都是被告宋丽与原告陈洁，被告宋小兰从未参与上述合同的签订，根据合同法第八条的规定，被告宋小兰不是涉案合同的相对方，涉案合同对宋小兰不具有约束力，被告宋小兰无法定或者约定的为原告过户房屋及土地使用权证的义务，故原告要求被告宋小兰协助办理土地证过户的诉请不应支持。第三人境商公司陈述意见，1、同意原告的第一项诉请。2016年7月18日签订的房屋买卖定金合同第八条第九款约定此房屋有土地证，被告宋丽全权配合原告办理土地证过户，故被告应配合原告办理过户土地使用权。2、法院依法裁判第2至4项诉请。经审理查明，2016年7月18日，买方刘文波与卖方宋丽签订房屋买卖定金合同，合同约定，房屋位于陕西省西安市雁塔区XX路XX号（捺印但文字无法辨识）幢（捺印）；交易总额为4760000元；付款方式为银行贷款；买方应在本合同签字之时，支付定金200000元以确立买卖关系，定金由居间方代卖方收取；买卖双方于2016年7月28日之前至居间方签订房屋买卖三方合同，并委托居间方权证中心办理过户手续；卖方全权配合买方办理土地证过户。2016年7月18日，乙方陈洁与甲方宋丽、张志顺签订西安市二手房买卖合同，该合同于2016年7月21日备案，合同约定，甲方所有的房屋位于西安市雁塔区XX路XX号住宅；甲方保证已如实陈述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；房屋总价款为4000000元；银行贷款支付，2016年8月31日前将首付款2000000元存入监管账户；贷款总额为2000000元，用于支付房屋转让价款的余额；甲乙双方定于2016年8月31日前向有关部门申请办理水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关附属设施，设备和相关权益的更名手续；甲方未按期履行本合同第一、二、三条约定相关义务的，除继续履行相关义务外，还应向乙方支付每逾期一日100元的违约金。2016年8月10日，卖方甲方宋丽与买方乙方陈洁、刘文波及居间方丙方境商公司签订协议书，协议约定，甲乙丙方本着平等、自愿原则协商一致，因甲方出售给乙方的房产（坐落地址：陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX幢）拥有房产证和土地证，因土地证过户手续要等原房产证过户至乙方名下后提供乙方名字的房产证才能办理过户事宜，所以为了甲、乙、丙三方能顺利办完土地证过户事宜特签订此协议书，乙方同意在房产证过户当天给甲方付清所有房款。丙方给甲、乙双方办理土地证过户时，甲乙双方需无条件提供办理过户时需要的所有表资料，并出面配合签字办理手续，若因甲、乙双方任何一方不配合办理造成违约导致的经济损失由违约方承担，违约方须在10个工作日内给守约方付清赔偿款，若违约方拒不履行此协议的义务，甲乙丙三方均可向上述房产所在地人民法院提起诉讼维护自己的权益。2016年8月10日，宋丽出具收条一张，内容为“今收到买方（乙方）陈洁、刘文波支付陕西省雁塔区XX路XX号XX幢别墅出售房款76.00万元整（柒拾陆万元整）”。2016年8月19日，位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室的房屋登记在陈洁名下。2008年12月10日，甲方宋小兰、李彬与乙方宋丽签订房地产买卖契约，契约约定，甲方自愿将坐落于雁塔区XX路XX号XX号的房地产出售给乙方；甲乙双方议定的房屋成交价格为2100000元；双方同意于2008年12月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。2016年8月15日，第三人境商公司以宋小兰的名义委托陕西正衡房地产土地评估有限责任公司对西安市雁塔区XX路XX号住宅用途的国有出让建设用地于估价期日2016年8月15日的国有出让建设用地使用权市场价值进行评估，该宗土地登记证书号为西雁国用（2005个）字第XX号。另查明，涉案房屋的土地使用权人于2006年2月16日登记在宋小兰名下。上述事实，有房屋买卖定金合同、二手房买卖合同、协议书、收条、国有土地使用权证、房地产买卖契约、土地估价报告、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告宋丽、张志顺签订的房屋买卖定金合同及二手房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认，合同签订后，原告依约向被告宋丽、张志顺支付了购房款，被告宋丽、张志顺依约向原告履行了房屋转移登记手续，但未向原告履行土地使用权转移登记手续。虽然原告与被告宋丽、张志顺签订的合同未约定土地使用权转移登记的手续，但是自原告与被告宋丽、张志顺于2016年8月10日签订协议至开庭审理长达三年之久仍未办理，且被告宋丽、张志顺从其到本院领取民事起诉状即2019年9月5日至今亦未履行办理土地使用权转移登记，被告宋丽的怠于行使其义务的行为已经构成违约。庭审中，被告宋丽称原告未向其主张办理土地使用权转移登记手续，且该土地使用权人为宋小兰，而非被告宋丽，但根据被告宋丽和宋小兰签订的协议书可知，宋小兰应当于2008年12月10日将该土地使用权证转移登记至被告宋丽名下，故被告宋丽、张志顺应对其怠于行使其权利致使其未能履行土地使用权证转移登记至原告名下的义务承担相应的责任。根据合同约定，被告宋丽、张志顺有协助原告办理土地使用权转移登记的义务，故原告要求被告宋丽、张志顺协助原告将位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房屋国有土地使用证（西雁国用[2005个]字第XX号）变更登记至原告陈洁名下的诉请，本院依法予以支持。因原告与被告宋小兰并无合同关系，且并无法律规定被告宋小兰有协助原告办理土地使用权转移登记的义务，故本院依法不予支持原告要求被告宋小兰协助其将土地使用证变更登记至原告名下的诉请。因原告与境商公司的合同并未约定协助办理变更土地使用证的义务，故原告要求第三人境商公司协助其将土地使用证变更登记至原告名下的诉请，本院依法不予支持。虽然双方合同约定逾期违约金为100元/日，但该约定过高，因原告主动降低违约标准为中国人民银行同期贷款利率，故本院予以采信原告的违约金计算标准。因双方合同并未约定被告宋丽及张志顺协助原告将土地使用权证办理至原告名下的时间，原告可以随时要求被告张志顺及宋丽履行，原告提供的证据未能证明其在诉讼前要求被告宋丽及张志顺履行义务的事实，故本院以原告的起诉时间2019年5月29日起算被告宋丽及张志顺的违约金的计算时间。因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准取消，该标准变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，且因原告与被告张志顺及宋丽的买卖合同约定的房款为4000000元，故原告要求被告宋丽、张志顺以4760000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准向其支付自2016年9月1日起至被告宋丽及张志顺将土地证实际办理至原告名下之日的违约金损失的诉请，本院依法予以支持以4000000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准支付自2019年5月29日至2019年8月19日期间的违约金及以4000000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付自2019年8月20日起至被告实际将土地使用权人变更至原告名下止的违约金。因原告与被告张志顺、宋丽签订的合同并未约定律师费的承担，故原告要求被告张志顺、宋丽承担律师费40000元的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告宋丽、张志顺于本判决生效之日起十日内协助原告陈洁将位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房屋国有土地使用证（西雁国用[2005个]字第XX号）变更登记至原告陈洁名下，产生的相关费用由原告陈洁自行承担。二、被告宋丽、张志顺于本判决生效之日起十日内以4000000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准支付自2019年5月29日至2019年8月19日期间的违约金及以4000000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付自2019年8月20日起至实际将土地使用权人变更至原告陈洁名下止的违约金。三、驳回原告陈洁其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10499元，由被告宋丽、张志顺承担，因原告陈洁已预交，被告宋丽、张志顺并上述款项支付给原告陈洁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  郑文利人民陪审员  陈丽如二〇一九年十二月二十八日书 记 员  鲁 蔓打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1