四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1724民初3602号 原告：大竹县基督教三自爱国运动委员会，住所地大竹县。 法定代表人：王光汝，主任。 委托诉讼代理人：吴奇,大竹县信任法律服务所法律工作者。 被告：王文兵，男，1983年，汉族，住大竹县。 原告大竹县基督教三自爱国运动委员会与被告王文兵租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴奇、被告王文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大竹县基督教三自爱国运动委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《租房协议书》；2.依法判决被告立即腾退租赁房屋；3.依法判决被告支付原告租金25200元（暂计至2019年10月23日，实际要求计算至腾退房屋之日）、水费1560.75元、电费792元、天然气费766.12元，合计28318.87元；4.依法判决被告支付原告违约金50000元；5.案件受理费、保全费等由被告承担。事实和理由：2014年3月17日，原、被告签订《租房协议书》，约定：租赁期限从2014年7月1日起至2026年6月30日止；年租金前两年为每年50000元，第三年至第四年每年为80000元，第五年起租金递增8%；租金一年一付，且先付后用，租金在每年起租日20天前以现金支付，若逾期支付租金的，经催收无果可提前收回房屋，并收取违约金。协议签订后，被告未能依约履行义务，经原告多次催收第五年租金86400元未支付。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告王文兵辩称：1.由于政策原因今年生意低落，造成其未能按时交纳租金，但与原告协商同意10月底交清，而该时间未到原告却提起诉讼；2.被告对未交纳租金一直向原告说明情况，求得对方谅解，而不是拒交租金，起诉阶段原告私自把出租房屋关闭，被告要求继续承包；3.违约金过高，要求减少；4.被告租赁房屋后出资修路、修大门等，原告表态房屋租金不递增。 本院经审理认定事实如下：2014年3月17日，大竹县基督教三自爱国运动委员会（甲方）与王文兵（乙方）签订《租房协议书》，协议第一条约定：甲方将位于大竹县竹阳镇青年路小学西侧新建基督教堂主楼一楼除前大厅房屋外，另含附属厨房4间和原未拆迁旧房一栋出租给乙方作为经营使用；第二条约定：租期及标准：租期约定为壹拾贰年，从2014年7月1日起到2026年6月30日止，租金标准为前两年每年50000元（大写伍万元正），第三至第四年每年8000元（大写捌万元正），第五年的2019年7月1日起以80000元为基数每年递增8%。承租期满后，在同等条件下乙方拥有优先承租权。注：租金由乙方在每年起租日20天前以现金方式交纳，甲方应出具相关凭证；第六条约定：乙方负责教堂范围内保洁工作和教堂内正常使用的水电费；第七条约定：违约责任：如甲方提前收回房屋或违约，将赔偿由此对乙方造成的一切经济损失及违约金伍万元；如乙方提前退房或违约，甲方将不予退还已交的租金并收取乙方违约金伍万元；如遇重大国家政策变化，甲方可提前收回房屋，不承担违约责任。 被告王文兵取得租赁物后，使用租赁物经营“新世纪大酒楼”。双方合同履行至2019年7月时，被告王文兵应当交纳2019年7月1日至2020年6月30日租金，被告王文兵无力支付，便与原告协商延期交纳，原告同意7月底交纳。而约定交付租金时间届满，被告王文兵仍未交付，原告便在被告王文兵开设的“新世纪大酒楼”外墙上于2019年7月31日、9月1日、10月15日张贴《通知》，通知被告王文兵交付租金。时至2019年10月23日被告王文兵仍未交付租金，原告便将被告王文兵开设的“新世纪大酒楼”私自上锁。尔后向本院提起诉讼。 另查明，被告王文兵租赁房屋期间由原告帮其垫付了2019年5月水费1000元、9月电费792元、10月电费827元、10月水费480.85元、10月天然气费765元。 上述事实，有当事人陈述、租房协议书、房租收据、水电气收据、照片等证据在卷佐证，本院予以确认。 审理过程中，被告同意立即支付租金，但经本院组织双方调解，原告坚持解除协议而未达成一致意见。为避免双方损失扩大，本院依被告王文兵申请，通知原告将私自上锁的钥匙交由了被告王文兵。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案原、被告签订协议后，原告按照协议的约定已将租赁房屋交与被告占用、使用，被告应当按照协议的约定支付房屋租金。现被告未按合同约定支付租金，已构成违约。原告认为被告未按期交付租金，经多次催收仍未交付主张解除双方签订的《租房协议书》，而被告认为由于经济困难已与原告协商，原告同意10月底交付，原告起诉时约定时间未满，要求继续履行协议。本院认为，被告辩解与原告协商10月底交付租金，但未提交相应证据，原告仅认可同意延期至7月底，因此，被告该辩解理由不能成立。从原、被告签订的《租房协议书》内容看，双方并未书面约定解除协议的条件，因此，原告主张解除协议应符合法律规定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的当事人可以解除合同，以及《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第一款第四项的规定，承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。本案原告起诉时被告拖欠租金时长两个多月，期间虽经原告多次催收未果，但被告诉讼时同意支付，其违约行为程度显著轻微，并不影响原告合同目的的实现，也不符合该法定解除条件。因此，原告主张解除协议的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《租房协议书》应当继续履行，被告应当支付该期间租金。被告辩解使用租赁物时出资修路、修大门等，原告表示房屋租金不递增，但未提交证据佐证，因此被告该辩解理由，本院不予采信，被告应当按照协议约定递增8%支付租金，即86400元（80000元×108%）。由于被告未按约定交付租金已构成违约，被告依法应承担相应的违约责任。原告依据协议约定主张被告支付违约金50000元，被告辩解过高。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案被告延迟支付租金给原告造成的直接经济损失为应付租金的资金占用费，显然协议约定违约金过高，本院依法予以调整，确认被告以应付租金86400元为基数，支付从2019年8月1日至8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍、8月20日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。对于原告主张被告支付其垫付的水、电、气费用，依据原、被告双方协议约定，应当由被告支付，故原告的该主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第一款第四项的规定，判决如下： 一、原告大竹县基督教三自爱国运动委员会与被告王文兵签订的《房租协议书》继续履行； 二、被告王文兵于本判决生效之日起五日内支付原告大竹县基督教三自爱国运动委员会2019年7月1日至2020年6月30日租金86400元，并支付从2019年8月1日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍、2019年8月20日起至本判决确定的履行期间止按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金； 三、被告王文兵于本判决生效之日起五日内支付原告大竹县基督教三自爱国运动委员会垫付的水、电、气费，合计3864.85元； 四、驳回原告大竹县基督教三自爱国运动委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费879元，由被告王文兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  李晓军 二〇一九年十二月二十三日 书记员  庞 博