江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣06民终692号 上诉人（原审原告）：汪港亮，男，1974年11月24日出生，汉族，住江西省贵溪市。 委托诉讼代理人：李元龙，江西柴郡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭旭昊，江西柴郡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：江西曜江置业有限公司，统一社会信用代码9136060030925843XJ，住所地江西省鹰潭市梅园大道以西都市名门31栋01单元-111室。 法定代表人：蔡汉民，公司总经理。 委托诉讼代理人：李泽钊，江西曜江置业有限公司员工。 上诉人汪港亮因与被上诉人江西曜江置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院作出的（2019）赣0602民初959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 汪港亮上诉请求：1、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院作出的（2019）赣0602民初959号民事判决第一项，改判被上诉人以上诉人800334元房款为基数计算，支付上诉人利息共计人民币43010.97元，利息计算至2019年3月22日，之后的利息计算至交房之日止；2、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院作出的（2019）赣0602民初959号民事判决第二项，改判被上诉人以上诉人800334元房款为基数计算，支付上诉人违约金共计人民币94759.2元，违约金计算至2019年3月22日，之后的违约金计算至交房之日止；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对于上诉人已付房款金额认定有误。首先，在商品房贷款买卖中，开发商必须与银行建立合作关系，买受人才能从该指定银行贷款买房，银行在与其客户签订贷款合同之后，依据与买受人、开发商之间的合同约定，必须将钱款打入开发商指定的账户，否则构成违约。本案中，上诉人已经与银行签订完毕贷款合同，在贷款合同签订之后银行已经完成了对开发商的放款行为，该放款行为是银行依据三方之间生效的合同所必须履行的义务。即使银行未向开发商如约放款，也是银行与开发商之间的违约行为，与买受人无关。提供银行放款流水不是买受人应当承担的举证责任，一审法院因为上诉人未提供银行向开发商放款的流水便拒绝认定该已付房款的金额，令上诉人费解。其次，一审中，开发商并未对该款项实际到账与否提出质疑，相反开发商已经认可了该款项，一审法院在被上诉人自认的情形下，执意要求上诉人提供已经自认过的事实证据，此种做法有违法律的公平正义，上诉人不应当为此承担举证不能的后果。最后，上诉人已经就该笔贷款承担了还款责任，逐月向银行偿还该笔贷款。试问，如果贷款未成功，银行为何要与上诉人签订贷款合同？上诉人的还款责任从何而来？因此，本案中上诉人向法院提交的商品房抵押、借款合同，足以证明上诉人已经在银行办理完毕相关手续，银行基于与开发商、买受人三方之间的合同，必须向开发商放款，且开发商未在庭审中就该款项提出异议，上诉人亦承担了贷款的还款责任。上述事实，均能佐证完整的贷款流程已经完成，原审法院强行要求提供相关证据，有违公平公正。 江西曜江置业有限公司未提交答辩意见。 汪港亮向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》约定自2016年10月1日起至交房时止支付已付房款年利率6%的利息118800元（暂计至起诉之日2019年3月22日）；2、判令被告按照《商品房买卖合同》约定支付自2016年10月1日至2018年9月14日每日已付房款万分之一违约金57144元（已付房款800334元*万分之一*714天）；3、判令被告按照《中部电商城延期交房补充协议》支付自2018年9月15日至交房时止每日按已付房款万分之2.5向原告支付违约金37616元（暂计至起诉日2019年3月22日，已付房款800334元*万分之2.5*188天）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号分别为YT2015012684、YT2015012683、YT2015012686、YT2015012687四份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同编号：YT2015012684、YT2015012683约定：买受人购买位于江西省鹰潭市鹰雄大道南66号中部电子商务国际贸易中心16号楼16-214室、16-115室商铺；总价款为410454元；买受人按第1种形式付款，即一次性付款：买受人应于2015年12月21日前，一次性支付商品房全部价款；合同编号：YT2015012686、YT2015012687约定：买受人购买位于江西省鹰潭市鹰雄大道南66号中部电子商务国际贸易中心16号楼16-116室、16-215室商铺；总价款为389880元；买受人按第2种形式付款，即贷款付款：买受人应于2015年12月21日前，支付首付款共计199880元，其余价款办理贷款；商品房竣工，经竣工验收合格并在当地主管部门备案后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；出卖人于2016年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付买受人使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方重新协商签订补充协议；出卖人逾期交付商品房的，除遇不可抗力外，逾期在60日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。如超过上述约定期限的，在合同继续履行情况下，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。出卖人还应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；商品房交付时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续，提供本合同第五条规定的交付证明文件，《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。2016年2月3日，原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）与鹰潭月湖恒通村镇银行股份有限公司（贷款人、抵押权人）签订了合同号6111120160000098《个人购房借款合同》，约定：贷款金额19万元；月利率为6%；期限自2016年2月日至2026年1月18日；等额本息还款法；每月偿还2225.70元，共付为120个月，首次还款日为2016年3月20日，此后每月还款日为当月的20日；合同项下的贷款担保为抵押担保加阶段性保证担保，即借款人同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还合同项下贷款的担保；担保范围包括合同项下的贷款本金、利息（包括罚息、复息等）；违约金、赔偿金、为实现债权和担保权而发生的费用等；借款人未按合同约定按时足额地偿付当期贷款本息即为逾期，从逾期之日起按所约定的利率加收50%的罚息利率计收罚息等内容。2018年6月14日，原、被告双方签订了《关于中部电商城延期交房补充协议》，协议约定：被告开发建设的中部电商城由于部分客观原因导致延期交房。……为解决购铺商户担心已购商铺无法交付使用的顾虑，特做如下承诺：1、商铺于2018年9月15日交付给已购商户。如未按时交房从2018年9月15日起出卖人（被告）还应每日按已付房价款的万分之2.5向买受人（原告）支付违约金；2、2018年9月15日之前的违约金待交房时一并依据合同解决，以现金支付；……5、依据《委托经营管理合同》第三条规定，按照上述违约2016年10月1日至2019年9月30日后，则店铺租金计算全额交给买受人，直至甲方交付商铺给买受人后终止。商铺于2018年9月15日未交付给已购商户则出卖人还应每日按房价款加已签三年出租款总额的万分之2.5向买受人支付违约金（此条权益只限于已签包租商户）等内容。补充协议签订后至今，被告仍未向原告交付商铺，原告无奈诉至本院，请求依法判如所请。 另查明，原告分别于2015年7月24日、12月21日、2016年12月14日共计向被告支付购房款582071元，被告收到房款后向原告开具收据六张。中国人民银行贰年期存款基准年利率为2.10%。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《关于中部电商城延期交房补充协议》，系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。本案中，合同约定的交房日期为2016年9月30日前，补充协议约定交房日期为2018年9月15日，但被告未能履行交房义务，理应依照约定承担违约责任，逾期60日内的，按银行同期存款利率计算支付利息，还应承担逾期60日后的万分之一及2018年9月15日之后万分之2.5的违约金。原告主张按已付购房款800334元计算利息、逾期交房违约金，但其提交的证据仅能证明已付购房款金额为582071元，虽原告向本院提交个人购房借款合同，但未能举证证明所贷款项已转入至被告账户内，本院亦只能按此数额计算已付房款利息、逾期交房违约金。原告诉请以已付房款为基数按年利率6%计算利息，被告辩称根据合同约定，原告主张按6%计算利息无依据。本案中，合同约定自被告应交付商品房的次日起至实际交付之日止，按银行同期存款利率计算利息，原告诉请按6%计算不符合双方约定，被告的辩驳意见，于法有据。本院认为，按银行同期存款利率计算利息，应理解为银行同期同档定期存款利率。故被告应向原告支付利息30112.86元（利息计算：（1）2016年10月1日至2019年3月22日，①2016年10月1日至2018年9月30日，共计两年，552071元×2.10%×2年=23186.98元；②2018年10月1日至2019年3月22日，共计173天，552071元×2.10%×173天÷365天=5495元）。（2）2016年12月14日至2019年3月22日，①2016年12月14日至2018年12月13日，共计两年，30000元×2.10%×2年=1260元；②2018年12月14日至2019年3月22日，共计99天，30000元×2.10%×99天÷365天=170.88元）原告诉请依据双方签订的《商品房买卖合同》、《关于中部电商城延期交房补充协议》，要求被告按约定以已付房款的日万分之一及日万分之2.5支付违约金，该约定不违反法律规定，本院理应予以支持。故被告应向原告支付违约金68692.21元（违约金计算：①2016年10月1日起至2016年12月14日止，552071元×万分之一×75天=4140.53元；②2016年12月15日起至2018年9月14日止，582071元×万分之一×639天=37194.34元；?2018年9月15日至2019年3月22日止，582071元×万分之2.5×188天=27357.34元）。被告辩称利息、违约金不能同时计算，违反法律规定的辩驳意见。本院认为，原告诉请被告支付利息、违约金均系被告延期交房所应承担的违约责任，故被告的辩驳意见，本院无法采纳。被告辩称现楼盘尚未验收，不符合双方约定的交付条件，故其不应承担违约责任，且原告现尚未按约付清购房款，因此无法确定谁违约在先。本院认为，被告因房屋未验收无法按期履行交付房屋的义务，系其自身原因，尚不能成为免除其承担违约责任的理由。原、被告签订的合同中约定：16号楼16-214室、16-115室商铺，原告应于2015年12月21日前，按第1种形式即一次性支付全部价款；16号楼16-116室、16-215室商铺按第2种形式贷款付款，原告应于2015年12月21日前支付首付款，其余价款办理贷款。但原告提交的六张收据载明，其分别于2015年7月24日、12月21日、2016年12月14日向被告支付购房款共计582071元。原告虽未按约履行支付购房款的义务，但因被告未对此提出请求，本院无法进行审理，被告可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告江西曜江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告汪港亮利息共计人民币30112.86元（利息已计算至2019年3月22日，之后的利息以582071元为基数，按银行同期存款利率计算至交付房屋之日止）；二、被告江西曜江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告汪港亮违约金共计人民币68692.21元（违约金已计算至2019年3月22日，之后的违约金以582071元为基数，按日万分之2.5计算至交付房屋之日止）；三、驳回原告汪港亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2252元（已减半），由原告汪港亮负担1210.1元；被告江西曜江置业有限公司负担1041.9元。 本院二审期间，上诉人汪港亮向法院提交了银行还贷流水，证明上诉人从2016年3月20日开始，每月均向银行偿还贷款。经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为我方不存在违约行为，无需支付利息和违约金。本院认为，上诉人每月向银行偿还贷款系因购买商铺办理按揭贷款所致，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院经审理查明，上诉人、被上诉人与鹰潭月湖恒通村镇银行股份有限公司签订借款合同后，上诉人按照借款合同约定从2016年3月20日开始，每月均向银行偿还贷款。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院经审查，归纳本案的焦点为：利息和违约金的计算基数包不包含按揭贷款金额19万元？ 本院认为，上诉人按照借款合同的约定从2016年3月20日开始每月向银行偿还按揭贷款，所贷款项19万元已转入至被上诉人账户内，已付房款应包含向银行按揭贷款的19万元，为上诉人支付的购房款与上诉人委托银行支付的购房款之和，共计772071元（582071元＋190000元=772071元）。根据合同约定，按揭贷款19万元产生的利息为9871.15元（利息计算：2016年10月1日至2019年3月22日，①2016年10月1日至2018年9月30日，共计两年，190000元×2.10%×2年=7980元；②2018年10月1日至2019年3月22日，共计173天，190000元×2.10%×173天÷365天=1891.15元）；产生的违约金为22496元（违约金计算：①2016年10月1日至2018年9月14日止，190000元×万分之一×714天=13566元；②2018年9月15日至2019年3月22日止，190000元×万分之2.5×188天=8930元）。故被上诉人应向上诉人支付利息39984.01元（30112.86元＋9871.15元=39984.01元），支付违约金91188.21元（68692.21元＋22496元=91188.21元）。被上诉人主张上诉人未按约履行支付购房款的义务，还未付清房款，有权延期交房，无需承担违约责任。但合同并未约定上诉人未付清房款的情况下被上诉人有权延期交房，对于上诉人未按约履行支付购房款义务所需承担的违约责任，被上诉人可以另行主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初959号民事判决； 二、被上诉人江西曜江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人汪港亮利息共计人民币39984.01元（利息已计算至2019年3月22日，之后的利息以772071元为基数，按银行同期存款利率计算至交付房屋之日止）； 三、被上诉人江西曜江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人汪港亮违约金共计人民币91188.21元（违约金已计算至2019年3月22日，之后的违约金以772071元为基数，按日万分之2.5计算至交付房屋之日止）； 四、驳回上诉人汪港亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2252元，二审案件受理费2300.3元，共计4552.3元，由上诉人汪港亮负担1756.2元，被上诉人江西曜江置业有限公司负担2796.1元。 本判决为终审判决。 审判长  徐文辉 审判员  刘 静 审判员  谢秋荣 二〇一九年十二月十六日 书记员  郑云超