江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4856号原告：陆福龙，男，1975年6月10日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：缪登友，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：田慧，江苏凡创律师事务所律师。被告：苏州市中翔教具有限责任公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区澄波路2号。法定代表人：郭献斌，董事长。委托诉讼代理人：王柯罡，系该公司员工。被告：苏州苏城汇车物业管理有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区澄波路2号。法定代表人：夏伟,总经理。委托诉讼代理人：王延侠，江苏加得律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，江苏加得律师事务所律师。原告陆福龙与被告苏州市中翔教具有限责任公司（下称中翔教具公司）、苏州苏城汇车物业管理有限公司（下称苏城汇车物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，于2019年8月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年12月24日第二次公开开庭进行了审理。原告陆福龙的委托诉讼代理人缪登友、田慧，被告中翔教具公司的委托诉讼代理人王柯罡（参加第二次庭审）、被告苏城汇车物管公司的委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被告中翔教具公司无正当理由拒不到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告陆福龙向本院提起诉讼，请求判令：1、请求判令两被告共同支付原告拆迁补偿款中的装修及附着物损失暂计293081元、搬迁补助费9600元(按每40平方米500元计算)、停产停业损失暂计307200元(按400元每平方米计算)；(上述三项共计609881元)。2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告自2014年起开始承租位于苏州市相城区场地，承租面积768平方米，自营旧机动车经营业务，注册登记为相城经济开发区福龙旧机动车交易信息咨询服务部。2017年初期原告承租地块被划入国有征收范围后，原告配合被告进行了房屋装修评估以及附着物评估，评估公司也向中翔教具公司出具了评估清单及评估报告，原告承租的房屋装修评估价值为256332元，附着物评估价值为36749元，共计293081元。后苏城汇车物管公司突然提出要按月与原告签订房屋租赁合同，此后，原告每月与苏城汇车物管公司签订场地租赁协议，租金25540元/月，原告按月将房租支付给苏城汇车物管公司的法定代表人。2018年中翔教具公司与苏州市相城区征收管理办公室签订了搬迁补偿协议后，对承租房屋就进行了停水停电等阻止原告正常经营的种种行为。2019年2月22日凌晨，房屋拆迁部门突然将承租房屋所在的建筑物全部拆除，给原告的财产造成重大经济损失。在该房屋签协议到拆迁的过程中，被告始终没有将原告应得的赔偿款项支付给原告。原告认为，首先根据双方签订的场地租赁协议中第九条约定，合同期内租赁房屋如遇拆迁，房屋加装修部分的费用是由出租人予以补偿的，标准按照国家有关法律的规定或具体的评估价格予以确定。二被告应当将房屋装修赔偿部分支付给原告。其次，原告作为承租人和实际经营者，房屋搬迁补偿中的停产停业损失以及搬迁补偿费均应按照有关规定的标准支付给原告。审理中，原告变更诉讼请求，对停产停业损失要求以承租面积按照每平方米300元计算，拆迁补偿费以实际评估金额为准。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。被告中翔教具公司辩称：一、本公司主体不适格，本公司从未与原告签订过任何协议，亦从未授权苏城汇车物管公司与原告签订任何协议，本公司并非本案所涉租赁合同的合同主体。二、原告要求本公司赔偿停业停产损失没有依据。1、目前并没有证据显示原告因遭受拆迁遭受损失。2、根据原告与苏城汇车物管公司签订的场地租赁协议第九条的约定，合同期内租赁房屋如遇拆迁，甲方进行补偿乙方房屋加装修部分的费用，房屋装修费用的补偿，按照国家有关法律的规定或具体的评估价格确定。根据该条的约定，补偿义务人为苏城汇车物管公司，内容亦仅为装修补偿。要求驳回对本公司的全部诉请。同时解除对本公司财产的错误保全。本公司保留向原告主张赔偿的权利。被告苏城汇车物管公司辩称，原告的诉请不具有法律依据及事实依据，应当依法予以驳回。理由如下：一、原告向本公司主张拆迁补偿款不具有请求权基础。1、原告与本公司之间已经不存在房屋租赁合同关系。原告与本公司的场地租赁协议已于2018年的3月底因合同期满终止，此后双方再未签订任何租赁协议，原告以索要拆迁补偿为由一直占据租赁物，不仅拒不清理，而且不支付本公司任何租金或者是房屋占有使用费。后经拆迁部门认定，原告方为非法占有，最后进行了强行拆除。由此可见，基于原告方非法占有的情形，其不具有承租人的合法补偿权益，故其无权请求拆迁补偿。2，从法律关系上来说，拆迁补偿是政府拆迁部门与产权人即中翔教具公司之间的约定。原告诉请中所称的搬迁补助费及停产停业损失，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例第17条的规定，上述两笔费用是房屋被征收人即房屋所有权人应获得的补偿，与原告无关。二、本案诉争的涉案房屋是由案外人苏州苏城旧机动车交易市场有限公司（下称苏城旧机动车交易市场）向中翔教具公司承租，苏城旧机动车交易市场再与本公司合作经营，本公司自身的拆迁补偿权益尚未与苏城旧机动车交易市场以及中翔教具公司结算确认完毕。且据本公司了解，中翔教具公司还未获取全部作为被征收人的拆迁补偿款，因此原告更无权主张补偿。三、仅针对原告主张的补偿的内容而言，评估报告中的装修皆为苏城汇车物管公司以苏城旧机动车交易市场的名义投入装修，并非原告投入，故原告没有证据证明评估涉及的房屋内装修是其在承租期内投入，其要求获得承租房屋的装修补偿的依据不足。四、本公司保留向原告主张非法占有房屋所产生的占有使用费的权利（已经另案起诉）。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，以中翔教具公司为甲方，苏城旧机动车交易市场为乙方，于2013年12月17日签订《旧机动车交易市场经营合作协议》，载明：甲方将苏州市相城区元和镇澄波路2号（东沿227省道、南沿春申湖路）三层物业及场地租赁给乙方用于旧机动车市场交易，并合作经营旧机动车市场，该物业建筑面积为16380.52平方米，合作期限从2013年12月20日至2019年4月19日，合作期五年，其中2013年12月20日至2014年4月19日为甲方给乙方的装修期，装修期免租金。在租赁期内，该物业的年租金保底为200万元/年，年租金和经营性收入如超出360万元，超出部分双方五五分成……。甲方以目前状况现房租赁给乙方，后续的改造由乙方出资完成。预算改造费用在500万元左右。乙方需改造的项目主要包括且不限于以下内容：A、出租场地的地坪（地砖铺设），B、电源供到每户商铺内（380V电源），C、安装一台双轿厢汽车升降电梯，D、广场停车场施工，E、门窗改造成大玻璃，F、传达室、传达室内卫生间、值班、监控室、伸缩门的建造……。苏城旧机动车交易市场由此取得租赁物。2014年1月10日，以苏城旧机动车交易市场为甲方、陆福龙为乙方，签订租赁协议一份，载明：甲方提供本市场编号一楼场地768平方米，第一年租金23.04万元，作为乙方办公和旧机动车展示的经营平台（减免租金7.68万元，抵作乙方为甲方地砖铺设费用）；本协议自2014年4月20日至2015年4月19日，乙方向甲方支付人民币15.36万元……。2014年1月13日，陆福龙向苏城旧机动车交易市场支付租金15.36万元。之后双方续签多份租赁协议。陆福龙的妻子朱秋英于2011年4月27日设立个体工商户相城经济开发区福龙旧机动车交易信息咨询服务部。陆福龙一直在租赁房屋中经营。从2018年开始，租赁合同一月一签。苏城汇车物管公司于2015年3月23日设立。庭审中，陆福龙与苏城汇车物管公司共同确认：双方之间最后一期场地租赁协议于2018年3月1日签订，期限至2018年3月31日止。陆福龙于2018年3月19日支付该月租金25540元。2018年3月28日，春申湖路快速化改造工程（中环二期）工程部发出友情提示公告称，该工程于2017年1月开始启动，前期工作顺利，现春申湖路南侧综合管廊工程已全面施工，春申湖路快速化改造主干道路面开挖、北侧辅道、互通建设等工程已全面完成招投标，大规模开工建设在即；根据规划，涉及到区域搬迁企业19家，其中中翔教具公司为全拆单位，且已签约。《相城区国有土地上企业协议搬迁补偿办法》（试行）载明：国有土地上企业搬迁补偿，按房屋征收补偿标准进行评估，采用协议搬迁模式进行具体操作。企业搬迁实行货币化补偿。本办法适用于街道行政区域内国有土地上企业协议搬迁补偿，补偿标准：搬迁补偿涉及的标准由街道根据类似房地产市场价格行情、上级政策调整和物价变动等因素测算确定。企业搬迁补偿金额=房地产评估价值+装修装饰和附着物评估价值+停产停业损失补助费+机器设备设施搬迁补助费+奖励。停产停业损失指的是因房屋搬迁造成企业停产停业的直接效益损失，合法建筑面积按300元/平方米、其他建筑面积（不含简易结构房屋）按房屋重置价20%计算停产停业损失补助费。机器设备设施搬迁补助费按评估确定。为实施拆迁，有关部门委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对相关财产进行评估，评估日期为2017年5月23日。2017年11月21日，该公司出具了《苏州市中翔教具有限责任公司房屋搬迁补偿价值评估咨询报告》，该报告涉及本案“福龙名车”的有（价值时点2017年5月23日）：房屋装修评估价值222739元，附着物评估价值16063元；设备搬迁及其他构筑物评估明细表载明，监控系统6个探头搬迁费用6300元。陆福龙另认为报告中的“修理厂”也是由其经营的，该“修理厂”房屋装修评估价值33693元，附着物评估价值20686元；设备搬迁及其他构筑物评估明细表中的设备名称、搬迁费用载明：空调1台400元，监控系统3个探头3150元，空压机2台494元，四柱液压升降机1台1383元，双柱液压升降机3台1185元，手动压力机1台29元，CO2气保焊3台458元，储气罐1台247元，烤漆房1间11987元。登车桥1台741元。2018年3月16日，以苏州市相城区徐庄社区居民委员会和苏州市恒澄建设发展有限公司为甲方，中翔教具公司为乙方，签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》（春申湖路快速化改造-09号）载明：依据《相城区国有土地上企业协议搬迁补偿办法》的相关补偿标准，双方签订如下协议：补偿金额总计145300000元，包含土地证面积27299.4平方米、房产证面积47836平方米；房地产评估价值、装修装饰和附着物评估价值、停产停业损失补助费、机器设备设施搬迁补助费、奖励等（详见明细）。乙方自签订协议后至2018年6月30日止将企业未做补偿的设备及材料等物品搬运完毕，并交出钥匙，对已做补偿的资产归属甲方，由甲方负责拆除。签订协议后甲方应于2018年4月16日之前先支付乙方补偿总额的50%（乙方在签约前先将土地证及房产证交付甲方），乙方交付钥匙、甲方验收合格后30个工作日内甲方支付给乙方剩余的补偿总额的50%。因包括本案原告在内的部分小商户不肯搬离，现场于2019年2月22日被拆除。除665万元外，其余搬迁补偿费均支付完毕。除下述600万元外，其余款项均由中翔教具公司领取。苏城汇车物管公司曾作出《承诺书》载明如下：兹有关苏州市相城区澄阳路2号苏城二手车市场拆迁工作，我公司作出承诺：由中翔教具公司委托街道先行支付拆迁赔偿款到账后，租赁物范围内实际经营户（小商户）由我方负责协调解决遣散补偿问题。……。苏城旧机动车交易市场在此承诺书上作出备注“当时由与中翔合同由苏城旧机动车交易市场所签订，实际经营由苏城汇车物管公司实施”，并加盖了苏城旧机动车交易市场公章。中翔教具公司于2019年6月17日出具委托书，委托苏州市相城区徐庄社区居民委员会、苏州市恒澄建设发展有限公司在确保苏城公司承诺其分割出租进行二手车经营的小商户的赔付与我司无关的前提下，代我司向苏城公司先行支付搬迁补偿款600万元。2019年6月19日苏州市恒澄建设发展有限公司转账支付苏城汇车物管公司600万元。该600万元包括在中翔教具公司的拆迁补偿款中。上述事实，由当事人身份证复印件、结婚证复印件、营业执照复印件、《旧机动车交易市场经营合作协议》、租赁协议、场地租赁协议、《相城区国有土地上企业协议搬迁补偿办法》（试行）、《苏州市中翔教具有限责任公司房屋搬迁补偿价值评估咨询报告》、《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》、《承诺书》、支付凭证以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，陆福龙其租用案涉房屋后，一部分用于经营“福龙龙车”，一部分用于经营“福龙修理厂。为此于庭后补充举证：照片打印件5张，显示内容为悬挂“福龙名城维修保养区”的标牌、烤漆房、四柱及双柱液压升降机等；收据照片打印件2张，由苏城汇车物管公司加盖财务专用章，其中一张显示的交款单位为“福龙修理厂”。两被告要求本院对补充证据直接审核。针对“福龙名车”及“修理厂”承租范围内的装修和附着物评估单分别列明的30项、18项具体内容，陆福龙认为全部由其投资。对此，苏城汇车物管公司认为：“福龙名车”项下地砖（102074元）、不锈钢玻璃隔断（25595元）、无框玻璃开启门（4001元）、墙砖（4758元）、铝合金卷帘门（1029元）、电动卷帘门（10603元）、木踢脚线（1373元）、装修水电工程（29053元）由其投资，其他认可由陆福龙投资。苏城汇车物管公司另认为修理厂与陆福龙无关，如法院认定修理厂系陆福龙经营，则“修理厂”项下其投资部分为：地砖（12488元）、钢化玻璃隔断（4328元）、无框玻璃开启门（624元）、电动卷帘门（10464元）、装修水电工程（4395元），其余部分认可由陆福龙投资。中翔教具公司认为与其无关。苏城汇车物管公司为证明其主张：提供苏城旧机动车交易市场于2013年12月10日与案外人俞军所签铺设15000平方米地砖的协议书（每平方米185元），于2016年7月28日所签关于苏城二手车市场二期墙地砖装修工程结算协议书、结算书，以证明评估单所涉墙砖、瓷面砖、地砖踢脚线等由苏城旧机动车交易市场投资。还提供2014年3月18日苏城旧机动车交易市场与俞军所签由俞军施工二号大厅1600平方米玻璃外墙协议书、结算书，工程款为60万元，以证明玻璃外墙由苏城旧机动车交易市场投资。还提供2015年8月10日苏城旧机动车交易市场与俞军所签水电工程结算协议书，以证明水电工程由苏城旧机动车交易市场投资。苏城汇车物管公司还提供了购买瓷砖的发票和部分支付工程款的凭证。陆福龙对苏城汇车物管公司提供的相关证据不认可，但未能提供任何反证。双方当事人在审理中还确认，苏城旧机动车交易市场当初从中翔教具公司租用了一幢房屋，面积为16000余平方米，苏城旧机动车交易市场将其分租给包括本案原告在内的7家商户，现有6家商户同时起诉。对装修和附着物的投资方，本院认为，苏城旧机动车交易市场与中翔教具公司所签的《旧机动车交易市场经营合作协议》中约定了由苏城旧机动车交易市场进行装修的范围，其中涉及地砖、水电、门窗改造成大玻璃等。且苏城旧机动车交易市场从中翔教具公司租赁整幢房屋用作展厅、后分割出租给7家商户用于旧机动车经营，故涉及整体装修的部分应认定为由苏城旧机动车交易市场投资，且苏城汇车物管公司举证了基本证据亦可予印证。陆福龙主张全部由其投资，对此未提供证据，无法采信。关于“修理厂”，陆福龙举证了照片、收据打印件等证据，考虑到该租赁房屋所在的整体房屋仅有7家商户且其中6家同时起诉的情况，陆福龙主张“修理厂”由其经营符合客观实际。苏城汇车物管公司对此虽不认可，也未能举出任何反证，对其辩解不予采信。因现场已灭失，本院酌定装修和附着物清单中所列：“福龙名车”项下的地砖（102074元）、不锈钢玻璃隔断（25595元）、无框玻璃开启门（4001元）、墙砖（4758元）、铝合金卷帘门（1029元）、电动卷帘门（10603元）、木踢脚线（1373元）、装修水电工程（29053元）；“修理厂”项下的地砖（12488元）、钢化玻璃隔断（4328元）、无框玻璃开启门（624元）、电动卷帘门（10464元）、装修水电工程（4395元）非陆福龙投资。因此，“福龙名车”项下其余22项、“修理厂”项下其余13项，合计82396元由陆福龙投资。关于陆福龙主张的设备搬迁费用，经评估，陆福龙经营的“福龙名车”名下的6个探头搬迁费用为6300元，陆福龙经营的“修理厂”名下的空调、监控系统等共10项设备的搬迁费用合计20074元，上述合计26374元，本院予以认定。综上，本院认为，陆福龙与苏城汇车物管公司所签的场地租赁协议合法、有效。本案中双方确认最后一期租赁协议至至2018年3月31日届满，双方未再签订新的租赁协议，陆福龙至此应自行离场。因房屋涉及拆迁，拆迁准备时针对陆福龙的装修投入以及设备搬迁费进行了评估。陆福龙的装修和附着物投资本院认定为82396元，设备搬迁费用为26374元，该两部分共108770元被中翔教具公司占有。中翔教具公司与陆福龙虽不具有直接合同关系，但中翔教具公司占有该款属不当得利，应返还陆福龙。关于陆福龙主张的停产停业损失，其要求以其租用的768平方米、以300元/平方米计算，对此本院认为，陆福龙与苏城汇车物管公司的租赁合同至2018年3月31日因届满而终止，陆福龙应在租期届满后自行离场，不存在停产停业损失之说，陆福龙的该请求不予支持。苏城汇车物管公司或苏城旧机动车交易市场与中翔教具公司尚未就两者之间的租赁关系进行结算，但苏城汇车物管公司向中翔教具公司出具了承诺书，承诺其分租的小商户由其负责清理，并据此取得了由中翔教具公司付给的600万元、但未用于清理小商户。苏城汇车物管公司的承诺对中翔教具公司有效，故苏城汇车物管公司应共同向陆福龙承担返还责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州市中翔教具有限责任公司、被告苏州苏城汇车物业管理有限公司共同返还原告陆福龙108770元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022016225）。二、驳回原告陆福龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为9298元、财产保全费3569元，合计12867元，由原告陆福龙负担5409元，被告苏州市中翔教具有限责任公司、被告苏州苏城汇车物业管理有限公司共同负担7458元（两被告负担之款，原告已预交，本院予以退还，两被告在本判决生效后十日内向本院缴纳；因原告下调诉讼请求而致多预缴的诉讼费，本院予以退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  候佳芸人民陪审员  徐秀英人民陪审员  钱建珍二〇一九年十二月三十日书 记 员  陆锦枫