吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1744号上诉人（原审第三人）：张晓静，男，汉族，1960年3月3日出生，住延吉市。被上诉人（原审原告）：金贞姬，女，朝鲜族，1965年9月27日出生，住延吉市。委托诉讼代理人：马卿，延吉市天下法律咨询服务中心员工。被上诉人（原审原告）：李龙春，男，1961年8月30日出生，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：马卿，延吉市天下法律咨询服务中心员工。原审被告：延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇开发公司），住所地延吉市河南街国际商务中心B座1006室。法定代表人：苗颖坤，该公司经理。委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。上诉人张晓静因与被上诉人金贞姬、李龙春、原审被告恒宇开发公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日依法受理后，组成合议庭审理了本案。上诉人张晓静、被上诉人金贞姬及被上诉人金贞姬、李龙春的共同委托诉讼代理人马卿、原审被告恒宇开发公司的委托诉讼代理人王德源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓静上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判驳回金贞姬、李龙春的诉讼请求。3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定“向李龙春交付了房屋钥匙”错误。延吉市人民法院曾作出的(2017)吉2401民初1425号、（2019）吉2401民初1060号民事判决，均查明“恒宇公司至今未向金贞姬交付诉争房屋”。即使把金贞姬和李龙春区别对待，在二上诉人一审起诉时，其主张也是“同日被告向金贞姬交付了房屋，金贞姬拿到了房屋钥匙。”请求二审法院查明,李龙春是何时何处在何人手里领取的房屋钥匙。2.一审法院遗漏事实。恒宇公司工作人员于2015年4月1日向上诉人交付诉争房屋钥匙，并告知上诉人缴纳物业费、契税等费用，有编号为4324181的收据为证。并办理了房屋备案登记手续，编号为2008017030802，以上事实均有相关判决证实。因此，无论是王晓亦或是恒宇公司，均在2015年与被上诉人履行了该合同。二、一审法院适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理......”，一审法院适用特殊动产的法律规定不当。即使适用该规定的第三款，也是在涉案房屋均未交付的情况下适用，而本案已经查明向上诉人进行了交付，未向二被上诉人交付。2.本案应适用最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分)纪要》第15条，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”的规定。应首先考虑房屋是否登记，其次是否合法占有，最后买卖合同形成顺序，同时结合房屋备案情况等综合判断。上诉人在恒宇开发公司合法取得房屋钥匙，占有房屋，办理备案手续，装修入住至今,已经形成事实上的转移占有。三、关于恒宇公司向上诉人交付是否有效问题。虽然我国《建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”但是《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定:“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定:“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任:（一)未组织竣工验收，擅自交付使用的;（二)验收不合格，擅自交付使用的;（三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”可以看出，立法禁止的不是房屋交付使用行为,而是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；房地产公司如果违反了该规定，应承担相应的行政责任。其应为管理性禁止性规定，上诉人对房屋的占有应为有效交付。四、本案一审判决判项存在问题。首先恒宇公司已经和上诉人实际履行了房屋买卖合同。本案此时已不具备判决谁先履行的条件。其次，涉案房屋占有的事实已经清楚，被上诉人只能主张恒宇公司的违约责任。再次，债权不具有优先性,双方均属房屋买卖合同，均属债权，一审法院认定被上诉人的债权优先于上诉人的债权不当。最后，一房二卖适用顺序，先看物权登记，再看占有事实即履行情况。恒宇公司未对被上诉人履行该合同，应承担违约责任。一审法院确认被上诉人的履行效力优先没有法律依据。五、2010年7月23日上诉人交纳100万元，2011年5月11日交纳51.4万元，以上款项用途是购房款，一共5个房子，本案一审认定了四个房子，另有一个房子已由上诉人出售，因时间过久，第五套房购房合同、交易价款等证据已无法提供，房号也不记得了。该交易数额1514000元，没有零头，系商谈中给优惠了，最后达成了这个取整之后的数额。我能够区分本案151.4万元购房款系支付哪几套房屋的费用，但不能提供证据证实。我与王晓及恒宇开发公司不存在借款关系。除本案购买房屋五套以外，我与王晓及恒宇开发公司没有其他资金往来。但从恒宇开发公司购买13套房屋是真实的，时间太长，汇款凭证找不着了。金贞姬、李龙春二审辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》以及相关规定，未经验收或验收不合格的商品房不得交付使用，该规定具有强制效力，违反规定就是无效行为，法律不予保护。本案中，恒宇开发公司将涉案房屋不管交付给上诉人，还是被上诉人，其交付行为违法，占有的案涉房屋应当立即返还恒宇开发公司，恢复到交付前的状态。二、最高人民法院《第八次全国民事商事审判工作会议纪要》15条规定，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效，且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记，合法占有房屋以及合法履行合同履行情况，买卖合同成立先后等顺序，确定权利保护顺位”。本案中，上诉人和被上诉人购买案涉房屋均未进行所有权变更登记，涉案房屋尚未验收的情况下，权利保护顺位只能根据合同成立的先后顺序，以及买受人履行合同的情况确定。被上诉人比上诉人签订合同在先，支付房款在先，一审判决据此确认被上诉人的购房合同履行效力优先符合法律规定。上诉人的商品房预售合同备案登记仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力，不能对抗第三人，不具有排他性，因此上诉理由不能成立。恒宇开发公司二审述称，上诉人所述事实与我公司无关，我公司于2008年4月17日与王晓签订靠挂开发合同协议书，王晓借用我公司的资质证书，此项目的全部投资均由王晓承担，所发生的一切债务债权均由王晓负责，我公司只负责监督管理。华府家园的全部产权均为王晓所有，其中销售和工程往来支付均由王晓独立完成，由此产生的一切产权及销售纠纷，均由王晓自行承担，工程的验收预结算均由我公司负责。涉案房屋所交付的款项均由王晓的会计孙艳秀签收，所以我公司没有收到任何款项，此案与我公司无关。目前，延吉市人民政府华府家园清算工作组正在登记清理王晓的账目。案涉小区物业公司，前一个是三环物业公司，后一个是吉胜物业公司，大概是在2016年左右两个物业公司进行了交接。上诉人购买五套房屋支付价款151.4万元是否属实我公司不清楚，也与我公司无关，上诉人购房合同虽有我公司公章，但我公司对该事实不清楚，该公章的真实性我公司不认可。被上诉人的合同也是王晓一人操办的，我公司也不清楚。金贞姬、李龙春一审诉讼请求：1.请求确认2008年9月17日二原告与被告签订的《内部申购协议》的优先履行效力；2.案件受理费由被告和第三人负担。事实与理由：2008年9月17日，金贞姬与被告签订《内部申购协议》，约定：金贞姬购买被告开发的华府嘉园3单元802号住宅一套，面积为84平方米，总房款为260400元；付款方式为按揭，合同签订之日支付房屋总价40%的首付款105400元，剩余房款155000元在签订商品房买卖合同之日起按揭还款；被告将于2009年7月31日交付房屋。签订合同当日，金贞姬支付购房首付款105400元。2014年4月3日，金贞姬支付剩余购房款155000元，并缴纳了物业费、电梯费、临时电费、城市卫生费等费用。同日被告向金贞姬交付了房屋，金贞姬拿到了房屋钥匙。2016年8月，第三人竟然砸坏金贞姬购买的房屋门锁，强行进入，装修房屋。金贞姬发现后，要求第三人立即停止装修，但第三人不听劝阻继续装修，现已住进该房屋。据了解，2011年5月11日第三人与被告签订商品房买卖合同，被告将诉争房屋卖给第三人，该房屋系金贞姬已经购买的同一个房屋。被告将已经出售的房屋重复出售，是一房数卖。第三人与被告之间的商品房买卖合同在登记机构办理了登记备案。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”中华人民共和国建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与预购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日期30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第七十条规定“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（三）已登记备案的商品房预售合同。”根据以上法律和规章，商品房预售合同预告登记和商品房预售合同登记备案是两个完全不同的登记，所产生法律后果也不同。商品房预售合同预告登记是可以使购房者保障实现物权，制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，可以对抗任何第三人购买，而商品房预售合同登记备案是商品房预售合同预告登记的前置条件，不具有预告登记的效力。第三人与被告签订的商品房买卖合同在登记机构只办理了登记备案手续，没有办理预告登记，因此购房者第三人不享有预告登记的特定权利。最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第27项规定：“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记，合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”金贞姬签订商品房预售合同日期为2008年9月17日，第三人签订日期为2011年5月11日，金贞姬明显在先，金贞姬已付清房款，被告于2014年4月3日向金贞姬交付房屋，金贞姬已拿到钥匙。而第三人明知房屋已经有人购买，公然砸坏房屋门锁，强行进入，存在严重恶意，是非法占有。现被告开发的华府嘉园尚未验收，不符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”的交付条件，因此，二原告只能要求确认与被告签订的《内部申购协议》的优先履行效力。被告辩一审称，原告所述事实被告不清楚。被告于2008年4月17日与王晓签订挂靠开发合同协议书，王晓借用被告的资质证书，此项目的全部投资均由王晓承担，所发生的一切债权债务由王晓负责，被告公司只负责监督管理。华府嘉苑的全部产权均由王晓所有，其中销售和工程往来支出均由王晓独立完成，由此产生的一切产权及销售纠纷均由王晓自行负责承担。工程验收与结算由被告负责，目前由于找不到王晓本人，资金短缺，无法验收。被告没有收到任何款项，此案与被告无关。目前，延吉市人民政府华府嘉苑清算工作组正在清理登记核查王晓的一切账目。第三人一审述称，第三人去房产局查了诉争房屋没有备案后，2011年5月11日，王晓以被告名义与第三人签订买卖合同并去房产局备案。2016年以后第三人们才知道房子卖给了原告。第三人交了诉争房屋的物业费，物业公司给了第三人钥匙并装修入住至今。此房屋是第三人买的，不是借款抵押，生效的判决书对此进行了确认。原告没有购房合同书，且涂改房号的合同书不拿出来，无法确认其是真实的房屋买卖。二原告最后一笔房款是2014年交的，如果合同真实，此时才为有效合同。第三人是2011年全款购买诉争房屋的，履行义务在先，诉争房屋应归第三人所有。故请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：2008年4月17日，案外人王晓与被告签订《靠挂开发建设合同书》，约定由王晓靠挂被告建设开发延吉市华府家园（又名华府嘉苑）综合楼项目。2008年9月17日，二原告（为夫妻关系）与被告签订《华府嘉苑内部申购协议》，约定：二原告购买华府家园1单元803号住宅一套，面积为84平方米，总房款为260400元；付款方式为按揭，合同签订之日支付房屋总价40%的首付款105400元，剩余房款155000元在签订商品房买卖合同之日起按揭还款；被告将于2009年7月31日交付房屋。签订合同当日，金贞姬支付购房首付款105400元，根据被告的要求将其中105000元房款打入孙艳秀账户。2014年4月3日，李龙春向被告支付剩余购房款155000元（该款存入王晓账户）、物业维修基金6300元、水表款980元及电费卡、信报箱、入住费、工本费、契税等共计6878元，并向当时的延边三环物业管理有限公司交纳了一年的物业费、装修押金等费用，被告给金贞姬出具收据四张，其中房款收据中注明原1单元803，现3单元802将来房款尾款155000元，并向李龙春交付了房屋钥匙。2010年7月23日第三人与被告签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买被告开发的位于延吉市光华路明新河西侧华府家园的1幢3单元0602号、建筑面积为83.62平方米的住宅，付款方式为一次性付款301032元。被告为第三人出具了房款收据。同日，第三人向孙艳秀的帐户存款100万元。2011年5月11日第三人又与被告签订三份《商品房买卖合同》，约定第三人再次购买被告开发的上述华府家园的1幢3单元0802号、1幢1单元0913号、1幢1单元0905号房。其中0802号房即诉争房屋，建筑面积为83.62平方米，付款方式为一次性付款384652元；0913号房建筑面积为41.37平方米，付款方式为一次性付款190302元；0905号房建筑面积为46.34平方米，付款方式为一次性付款213164元。被告分别为第三人出具了房款收据及相应的15386元、7612元和8527元的契税及物业维修基金收据。同日，第三人向孙艳秀的帐户存款514000元。2015年4月，王晓又向第三人交付案涉房屋的钥匙。2016年10月13日，第三人向延边吉胜物业管理有限公司缴纳了诉争房屋的物业费、城市卫生费、电梯费等费用，后第三人又继续支付了该房屋的其他生活费用。2017年，金贞姬曾经起诉被告、王晓、第三人,要求确认金贞姬与被告签订的内部申购协议有效，被告继续履行合同，第三人腾迁房屋。一审法院经审理作出（2017）吉2401民初1425号民事判决，确定金贞姬与被告签订的华府嘉苑内部申购协议有效，驳回金贞姬的其它诉讼请求。后金贞姬向上级法院申请再审，被上级法院驳回。另查，华府家园虽办理了预售许可证，但未进行验收。一审法院认为，二原告与被告签订的内部申购协议已经生效的法律文书确定为合法有效。关于房号错误的问题，为被告对房屋编号失误所致，被告在二原告第二次支付房款时已进行了更正。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第三款“均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持”的规定，二原告与被告签订的内部申购协议在先于第三人与被告签订的商品房买卖合同，二原告已分两次全额支付了房款。虽因诉争房屋尚未验收合格，被告的两次交付行为均为无效交付，但二原告受领交付在先于第三人。被告将房屋出售给二原告后又与第三人签订房屋买卖合同，是违反诚实信用原则的行为。比较二原告和第三人与被告签订的合同的履行情况，二原告两次支付的房款与合同中约定的数额一致，也符合正常的房屋买卖合同的履行特征。综上，根据一审法院查明的事实和上述法律规定，针对诉争房屋，二原告的房屋买卖合同应优先于第三人的房屋买卖合同，对二原告的诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第三款之规定，判决：原告金贞姬、李龙春与被告延边恒宇房地产开发有限公司2008年9月17日签订的关于华府家园3单元802号住宅的《华府嘉苑内部申购协议书》的履行效力优先于2011年5月11日第三人张晓静与被告延边恒宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。案件受理费100元（二原告已预交），减半收取50元，由被告延边恒宇房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人向本院提供证据如下：证据一、延边恒宇房地产开发有限公司台账，证明上诉人购买华府家园住宅房屋13户（包括一审判决认定的4户）。张晓静对该证据的真实性及证明内容无异议。恒宇开发公司对该证据的真实性及证明内容不清楚。本院对该证据予以采信。证据二、2017年8月3日，延吉市人民法院法庭审理笔录，证明上诉人庭审中自认，在物业和派出所的监督下，对门锁进行了更换。张晓静认为，该证据内容是我的代理人（我的女婿）说的，案涉房屋没有发生过在物业和派出所监督下换门锁的事，但我没有证据证明我的女婿说的上述内容不属实。恒宇开发公司对该证据的真实性及证明内容不清楚。本院对该证据予以采信。经二审审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，张晓静购买华府家园住宅房屋13户（包括一审判决认定的4户），另外还有一户购买后已转售，张晓静称因时间过久，房号价款记不清了。张晓静取得案涉房屋钥匙后，在物业和派出所的监督下对门锁进行了更换。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”针对案涉房屋，金贞姬、李龙春与恒宇开发公司签订《华府嘉苑内部申购协议》，张晓静与恒宇开发公司签订《商品房买卖合同》，均因未办理登记手续，导致物权未能设立，上述协议、合同仅具有债权效力。金贞姬、李龙春的债权与张晓静的债权，效力平等，不因其成立先后而有效力上的优劣。本案中，金贞姬、李龙春诉请确认其债权合同具有优先效力，违反债权平等性原则，亦无法律依据，该诉请不成立。对于金贞姬、李龙春提出的适用《第八次全国民事商事审判工作会议纪要》内容的意见。本院认为，金贞姬、李龙春在本案中未诉请履行合同，实现物权，仅请求确认《内部申购协议》具有优先履行效力，与“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合法履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”规定的实现物权情形不符，故以上意见本院不予采纳。对于张晓静提出的其领取钥匙，装修入住，办理备案，占有案涉房屋为有效交付的上诉意见，与其在物业和派出所的监督下对门锁进行更换的事实不符，亦无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3523号民事判决；二、驳回金贞姬、李龙春的诉讼请求。一审案件受理费100元（金贞姬、李龙春已预交），减半收取50元，二审案件受理费100元（张晓静已预交），共计150元，由金贞姬、李龙春负担。本判决为终审判决。审判长  葛福祥审判员  林 一审判员  金春秋二〇一九年十二月十九日书记员  安丽莲