江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初5017号原告：南通市通州区新志浩实业有限公司，统一社会信用代码9132061268163821XW，住所地南通市通州区川姜镇志浩村五洲路华润路路口（家纺城新天地2-247）。法定代表人：施政，董事长。委托诉讼代理人：张仪宸，该公司职员。委托诉讼代理人：张恩东，江苏紫琅律师事务所律师。被告：苏州市正升餐饮管理有限公司，统一社会信用代码913205063239452792，住所地苏州市吴中经济开发区商贸城1号6幢2室。法定代表人：朱文革。委托诉讼代理人：吴志文，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹昭榕，北京市京师律师事务所实习律师。被告：章伟钟，男，1968年1月19日生，汉族，住苏州市吴中区。原告南通市通州区新志浩实业有限公司（以下简称新志浩公司）与被告苏州市正升餐饮管理有限公司（以下简称正升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原告追加章伟钟作为本案共同被告参加诉讼。原告委托诉讼代理人张仪宸、张恩东，被告正升公司委托诉讼代理人吴志文、被告章伟钟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新志浩公司向本院提出诉讼请求：1.确认2015年5月25日签订的房屋租赁合同于2019年6月5日解除；2.被告给付原告拖欠的2017年5月26日至2018年5月25日租金725000元，及违约金（以725000元为基数，以0.5%每日计算至实际给付之日）；3.被告立即腾空租赁房屋交还原告；4.被告给付原告自2019年5月26日至实际交还房屋之日止的房屋使用费（以年租金801250元为标准计算）。审理中，原告变更诉讼请求：1.确认2015年5月25日签订的房屋租赁合同于2019年6月19日解除；2.被告给付原告拖欠的2018年5月26日至2019年6月19日租金725000元；3.被告给付原告自2019年6月20日至2019年12月1日的房屋使用费（以年租金801250元为标准计算）。4.被告章伟钟对被告正升公司给付义务承担连带责任。事实和理由：原告与被告正升公司于2015年5月25日签订房产租赁合同，约定被告正升公司租用原告位于标准厂房生活配套区食堂一座（三层，建筑面积8257平方米，地下室为公共设施）、商业用房两幢（二层，建筑面积约2800平方米，含村卫生室用房），用途为经营生活区职工配套的相关行业；租赁期间自2015年5月26日至2021年5月25日止，共六年。双方还约定了租金给付标准及时间、违约责任。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告正升公司使用，但是被告正升公司拖欠了2017年5月26日至2018年5月25日租金725000元至今未付。经原告多次询问被告是否继续租赁亦未得到回复。依照合同约定，逾期十五天未支付房租原告有权收回房屋。因被告正升公司系自然人投资的一人有限公司，如其股东被告章伟钟不能证明公司财产独立于股东个人财产的，应当对公司债务承担连带责任。故原告诉至法院要求判如所请。被告正升公司辩称，1.同意解除合同。2.原告存在违约行为，应承担相应违约责任。首先，原告于2017年4月5日通过网络发布招租公告，但没有通知被告，并已提前租赁于第三方，侵犯了原告合同依约应当享有的优先承租权。其次，原告对园区的物业管理不到位、导致宿舍内私搭乱建，设灶做饭、私设食堂，导致原告租赁房屋开设的食堂用餐人数极少，原告应当承担物业管理失职的违约责任。最后，案涉房屋周边的道路、绿化等配套设施至今没有完工，影响被告正常经营，原告出租不具备条件的房屋，造成被告长时间歇业，应承担部分房屋未达使用条件的违约责任。3.被告章伟钟曾任被告正升公司法定代表人，但被告正升公司不是自然人独资公司，有其他股东，被告章伟钟不应承担连带责任。4.就装饰装修、设备设施等添附损失，主张另案处理。被告章伟钟辩称，1.案涉房屋位于省级工业园区内，按照省级工业园区的经营规范，不允许私设食堂，但从其承包房屋用于食堂经营后，厂区里面私设食堂违反规定，分流了其经营食堂的人群，导致食堂长期亏损。2.被告正升公司由多名股东投资。其公司延期交付租金及转租已经得原告方相关人员的认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月25日原告（甲方）与被告正升公司（乙方）签订房产租赁合同，约定：1.乙方承租甲方标准厂房生活配套区食堂一座（三层，建筑面积8257平方米，地下室为公共设施）、商业用房两幢（两层，建筑面积约2800平方米，含村卫生室用房），用途为经营生活区职工配套相关行业。2.租期自2015年5月26日至2021年5月25日止，共六年。3.食堂租金：第一年免交租金，第二年租金100000元，第三年起每年递增50000元；商业用房租金：第一年361000元，第二、三年500000元/年，第四年起逐年上浮5%。4.租金支付方式：第一年租金在签订本合同时付清，第二年起租金于每年5月20日前付清当年租金。5.缴纳食堂保证金200000元、商业用房保证金100000元，共300000元。退房时房屋设备设施完好无息退还，如有缺损照价赔偿。6.食堂装潢由甲方负责，商业用房装潢由乙方自理。退房时须恢复原状。如退房时变动的结构、给排水、电气线路未恢复原状及设备设施有损坏，按实结算后退还剩余保证金。7.乙方在承租期满三个月前应书面通知甲方是否续租，如续租租金等另行协商，同等条件下，乙方享有优先租赁权。8.违约责任：乙方如不能及时归还租赁房屋，则乙方必须向甲方支付3000元/天的违约金。乙方如逾期支付房租，每逾期一天按未付金额的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过15天的，甲方有权收回租赁房屋，并按乙方违约处理。甲方提前收回租赁房屋的，双倍退还乙方所交当年租金。另查明，案涉房屋属于非居住用房，为原告单独所有。被告向原告支付金额如下：2015年5月616000元，2015年9月45000元，2017年3月200000元，2017年5月400000元，2018年8月250000元，2018年9月200000元，2018年11月200000元。后三笔均为被告章伟钟转账支付。被告章伟钟曾任被告正升公司法定代表人，被告正升公司为自然人独资有限责任公司。2019年7月29日被告正升公司法定代表人变更为朱文革。另查明，经原告发布公开招租项目网上招租公告，2017年5月3日，原告与案外人南通皇洋国际贸易有限公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋在内的建筑物自2017年5月5日起出租于南通皇洋国际贸易有限公司。同时约定其中食堂及商业用房的租金第1至3年为558900元/年，食堂及商业用房以实际交房时间为准。2019年10月9日南通皇洋国际贸易有限公司向本院出具情况说明，载明其司参与网上招租，中标后与原告签订房屋租赁合同。签订合同时原告已明确告知其司合同中生活配套区内食堂一幢，商业用房两幢当时已被他人租赁，因为房屋无法分割出租而整体招租，该部分房屋只有等到目前的承租户到期不续约或其他原因终止合同后才开始承租，同时其司也不需要缴纳该部分租金。审理中，原、被告一致确认：1.租赁房屋位于南通市通州区商业用房两幢（两层）。2.案涉房屋的部分一层铺面被转租，转租租金由被告方收取至2020年3月及2023年2月不等。原告表示不申请追加实际承租人，并放弃在本案中主张腾房的诉讼请求；不认可相关延付租金及转租征得原告方同意。本院立案后，于2019年6月24日向被告正升公司邮寄诉状副本，于2019年7月1日退回。本院认为，2015年5月25日房产租赁合同系合同双方真实意思表示，符合法律规定，双方当事人应当按照合同约定如实履行合同义务。本案的争议焦点为：一、何方存在违约行为。二、2015年5月25日房屋租赁合同是否应当解除。三、两被告如何承担责任。就争议焦点一：何方存在违约行为。根据2015年5月25日房产租赁合同约定，第一年租金在签订合同时付清，第二年起租金于每年5月20日前付清当年租金。故第一年租金361000元及保证金300000元应在2015年5月25日缴纳，但被告方直至2015年9月方才付清。次年租金600000元应于2016年5月20日前交付，但被告方直至2017年5月方才付清。第三年租金650000元应于2017年5月20日前付清，但被告方直至2018年11月方才付清。被告方虽抗辩其延付租金已征得原告工作人员许可，但原告予以否认，且被告方未能提供相关证据，故本院认定被告正升公司应承担逾期付款的违约责任。对于被告方抗辩原告相关违约行为。虽被告正升公司先有延付租金的违约行为，但原告未通知解除合同而径行将案涉房屋通过网上公开招租，亦侵犯了被告方的优先承租权。故原告亦存在相关的违约行为。就争议焦点二:2015年5月25日房产租赁合同是否应当解除。因被告方延付租金时间较长，且缴付的金额不足以抵付租金及保证金，且庭审中被告方亦认可解除合同，故对原告主张解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。合同应自解除通知到达之日起生效。案涉纠纷本院于2019年6月19日立案，经邮寄送达后于2019年7月1日退回。故本案合同解除通知到达日期应为2019年7月1日。就原告损失，1.就租金损失。被告方支付租金金额已至2018年5月24日，故对原告主张的租金，应当自2018年5月25日计算至解除前一日，原告主张725000元未超过双方合同约定，故本院予以支持。2.就占用费标准。因被告方至今未能归还案涉房屋，且转租铺面未取得原告认可，转租租金亦由被告方收取。故原告主张按照合同约定的第五年租金标准801250元标准计算占用费，本院依法支持。被告正升公司应自合同解除之日2019年7月1日起计算至2019年12月1日止，赔偿原告占用费损失335866.44元（801250元/年×153天）。就争议焦点三。两被告责任。依照公司法规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，2015年5月25日房屋租赁合同签订时被告章伟钟担任被告正升公司法定代表人，产同签订事宜均由其经手，租金亦由被告章伟钟的个人账户转账支付，因被告方亦未能提供相反证据证明两被告财产各自独立，故本院认定被告章伟钟应当对被告正升公司的债务承担连带责任。原告在本案中不要求处理腾房事宜以及被告方主张另案处理装修损失，系其诉权的处分，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下：一、2015年5月25日原告南通市通州区新志浩实业有限公司与被告苏州市正升餐饮管理有限公司签订的房产租赁合同于2019年7月1日解除；二、被告苏州市正升餐饮管理有限公司支付原告南通市通州区新志浩实业有限公司房屋租金725000元；三、被告苏州市正升餐饮管理有限公司赔偿原告南通市通州区新志浩实业有限公司房屋占用使用费335866.44元。上述给付义务于本判决生效之日起十五日内给付。四、被告章伟钟对上述给付义务承担连带责任；五、驳回原告南通市通州区新志浩实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12430元，由原告南通市通州区新志浩实业有限公司负担6215元，由被告苏州市正升餐饮管理有限公司、章伟钟负担6215元。保全费5000元，由原告南通市通州区新志浩实业有限公司负担2500元，由被告苏州市正升餐饮管理有限公司、章伟钟负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12430元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长 管 中人民陪审员 沈 香人民陪审员 夏志新二〇一九年十二月十八日书 记 员 陆钰萌