海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初10846号 原告：李根生，男，1972年3月11日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：梁明明，国浩律师（海南）事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪飞，国浩律师（海南）事务所律师。 被告：海南昌茂企业（集团）有限公司，住所地海口市。 法定代表人：陈权中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李星，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关俊，海南法立信律师事务所律师。 原告李根生与被告海南昌茂企业（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁明明和李雪飞、被告委托诉讼代理人李星和关俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将海口市龙华区迎宾大道18号的昌茂·朝庭（推广名为昌茂·城邦）小区1栋XXX房的不动产权属证书办理至原告名下；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金8564元（计算方法：以951558元为本金，按年利率6%计算，自2016年1月2日至2016年2月25日共54天）；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金26009元（计算方法：以951558元为本金，按年利率6%计算，自2019年1月2日起暂计至2019年6月15日共164天，实际计付至被告办理房屋权属证书之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告应向原告承担逾期交付商品房的违约责任。鉴于被告公开向社会出售昌茂·朝庭小区商品房，原告遂与被告签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买被告开发的位于海口市××区的昌茂·朝庭（推广名为昌茂·城邦）小区1栋XXX房，该房建筑面积为134.11平方米，房屋价款总额为951558元。补充合同约定具体交房时间为2016年1月2日。上述合同签订后，原告已按合同约定将房款全部支付完毕。但被告却未按约向原告交付房屋，直至2016年2月25日才将涉案房屋交付原告使用，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定：被告未能按该合同约定的期限交房，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之零点二的违约金，因该合同条款约定被告承担逾期交房的违约金计算标准明显过低，不仅有失公平原则，还严重侵害了原告的权益，现原告请求法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于逾期还款资金占用期间利息的规定，结合本案事实及合同履行情况，将被告逾期交房违约金计算标准调整为年利率6%。本案中，被告逾期交房的天数为29天，其应向原告支付逾期交房违约金为8564元。二、被告应向原告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定：被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得房屋权属证书之日起365日内为原告办理土地使用权证，如逾期办理房屋权属证书的，自逾期之日起每日按已付房价款的日万分之零点一支付违约金。双方约定交房时间为2016年1月2日，因海口市政府于2016年7月25日对不动产采取统一登记制度，故被告应于2019年1月2日前为原告办理涉案房屋的权属证书。现被告至今未办理权属证书，故其应向原告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。因该合同条款约定被告逾期办证的违约金计算标准同样存在明显过低情形，原告请求法院亦将被告逾期办证违约金计算标准调整为年利率6%。本案中，被告逾期办证的天数为164天，其应向原告支付逾期办证违约金26009元（暂计至2019年5月15日，实际计付至被告办理房屋权属证书之日止）。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法判决。 被告辩称，一、依据《补充协议》第三条“甲乙双方不再以任何理由任何形式向对方主张任何权利”的约定，原告不得再向被告主张民事权利，其在本案中主张逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求依法应予以驳回。2016年2月25日，被告与原告签署《补充协议》，该补充协议是对涉案《海口市商品房买卖合同》的补充，该协议第三条约定内容如下：甲乙双方不再以任何理由任何形式向对方主张任何权利。被告认为，依据该条约定，原告和被告均以书面的形式放弃了向对方主张民事责任的权利，因此，原告无权再向被告主张逾期交房违约责任、逾期办证违约责任，原告该等诉讼请求依法应予以驳回。二、原告主张被告承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，依法应予驳回，理由如下：1.被告向原告交付房屋的时间在合同约定的交房截止期限之前，被告不存在逾期交房的情形，因此不应当承担逾期交房的违约责任。《海口市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前将涉案的商品房交付给原告使用。履约过程中，被告已于2016年2月29日将涉案商品房交付原告，原告也已实际占有使用。由以上事实可以得知，被告在本案中不存在逾期交房的情形，因此不应承担逾期交房的违约责任。2.被告于2015年12月15日通知原告应在2016年1月2日前办理交房手续，原告于2016年2月29日收房，逾期收房的原因在于原告，即使按照原告主张的交房时间2016年1月2日，被告亦不存在逾期交房的情形。3.原告主张《补充协议》第一条约定的毛坯房装修变更时间为被告交付房屋的截止时间没有事实依据。《补充协议》第一条约定的毛坯房装修变更时间、以及《商品房买卖合同》附件七第四条约定的毛坯房装修时间不是对《商品房买卖合同》第八条交房截止时间的变更，原告单方面变更交房截止日期缺乏事实依据。三、退一步讲，即使人民法院将毛坯房装修时间认定为交房的截止时间，原告主张被告承担逾期交房违约金的诉讼请求也已超过诉讼时效，不应得到法院的支持，理由如下：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，原告于2019年7月18日向人民法院提起诉讼，诉请被告承担自2016年1月2日至2016年2月25日期间逾期交房的违约责任。2016年2月26日至2019年7月17日期间，原告从未向被告主张过任何民事权利，诉讼时效不存在中止、中断的情形，被告认为，原告所提出的由被告承担逾期交房违约金责任的诉讼请求已超过诉讼时效，不应再受到法律的保护，人民法院依法应驳回该等诉讼请求。三、原告诉状中计算逾期交房违约金的方法没有事实依据，依法应予以驳回。首先，根据《合同法》第一百一十四条的规定以及《海口市商品房买卖合同》第十一条的约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点二向买受人支付违约金。其次，被告已经于2016年2月29日将涉案的商品房交付给原告使用，原告并未遭受实际损失，原告也并未证明或合理说明其遭受的损失，无法判断是否存在“约定的违约金低于造成的损失”的情形。因此，原告以“有失公平原则”为由擅自调高违约金计算标准无事实和法律依据，不应得到法院的支持。最后，本案系房屋买卖合同纠纷，原告请求参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》将逾期交房违约金计算标准调整为年利率6%无事实和法律依据，不应得到法院的支持。四、原告主张被告承担逾期办证违约金的起算时间、计算方式均不符合合同约定，不合理的部分人民法院依法予以驳回，理由如下：1.逾期办证的违约金起算时间应为2019年7月1日，分析如下：《海口市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人有义务在房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋产权证书，在取得商品房权属证书后365日内为买受人办理土地权属证书。为推进我国不动产登记管理制度的改革，海口市国土资源局（原）于2016年1月13日成立海口市不动产登记中心，同年7月25日，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记，颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。房屋买卖合同中约定的由出卖人为买受人办理房屋产权证书、土地权属证书的义务变更为办理不动产权证的义务，出卖人申请办理不动产权证书期限应为合同中办理两份证书的期限之和，即应为1095日（730+365）。换言之，出卖人应自房屋交付之日起1095日内为买受人办理不动产权证书。本案中，合同约定房屋交付的截止时间为2016年6月30日，被告为原告申请办理不动产权证书的截止期限应为2019年6月30日。因此，本案中逾期申请办理不动产权证书的起算时间应为2019年7月1日。2.逾期办证违约金计算标准应为“按照已付房款的日万分之零点一”，分析如下：《海口市商品房买卖合同》第十五条第四款约定，因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向买受人支付违约金。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据合同法该条的规定，合同双方当事人已经约定违约金计算标准的，如一方当事人出现违约情形时，应当参照合同约定的标准计算违约金。本案中，原告并未举证证明其遭受的实际损失，其以“有失公平原则”为由擅自调高违约金计算标准没有事实和法律依据，不应得到法院的支持。综上所述，原告主张被告承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据，且也超过诉讼时效，依法应予驳回；原告主张被告承担逾期办证违约责任中不合理的部分应予驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.海口市商品房买卖合同；2.补充协议；3.销售不动产统一发票（发票联）；4.物品资料领取记录表；5.海口市建设工程竣工验收备案表；6.南海网2016年3月17日报道《海口昌茂城邦涉嫌违规交房住建局责令整改》；7.会议纪要；8.承诺书；9.照片（2张）；10.视频光盘。 被告依法提交了如下证据：1.海口市商品房买卖合同；2.补充协议；3.单位（子单位）工程质量竣工验收记录；4.昌茂·城邦项目1#楼移交单；5.EMS邮寄底单；6.交房通知书；7.物品资料领取记录表。 本院组织原、被告双方进行质证，根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2014年9月9日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的位于海口市××道房，建筑面积134.11平方米，套内建筑面积101.91平方米；按套内建筑面积计价，每平方米9337.24元，总金额951558元；被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用（合同第八条）；被告未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之零点二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之零点二的违约金；被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；被告应当提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金；逾期360日以上的，原告有权单方解除合同。同日，原、被告双方签订附件七《合同补充协议》，主要约定：昌茂·朝庭为项目规划报建名称，昌茂·城邦为项目推广名；补充主合同第八条毛坯房装修时间为2015年6月30日、商品房验收时间为2016年6月30日。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年12月15日，被告通过中国邮政特快专递向原告邮寄《交房通知书》，通知原告将于2016年1月2日办理交房手续。2016年2月29日，原告李根生在《物品资料领取记录表》上签名，领取了涉案房屋的房门钥匙、装修钥匙、智能水电卡。原告主张涉案房屋的交房时间为2016年2月25日。2016年2月25日，原、被告双方签订《补充协议》，主要约定：双方签订的《海口市商品房买卖合同》中约定的毛坯房装修时间变更为2016年1月2日；被告为原告承担涉案房屋自2016年1月2日至2016年7月1日止的物业管理费；双方不再以任何理由任何形式向对方主张任何权利。 涉案小区业主与被告因房屋交付及房屋办证问题产生纠纷，双方多次进行协商解决。2015年7月22日，海口广播电视台对双方的协商过程进行了报道。2016年3月17日，南海网刊登了标题为《海口昌茂城邦涉嫌违规交房住建局责令整改》的报道，其中被告现场负责人表示：“房屋交付装修的时间，不是正式交房时间”。2016年5月27日，小区业主代表再次在海南迎宾馆上访进行维权。2016年6月1日，由政府相关职能部门组织，小区业主代表与被告就相关纠纷问题进行协商。 另查明，涉案的昌茂·朝庭1号综合楼于2015年12月3日通过竣工验收，于2019年5月27日在海口市住房和城乡建设局备案。截至本案庭审时（2019年8月23日），涉案房屋的不动产权属证书尚未办理。 本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告在合同签订后，已履行了支付全部购房款的义务。根据原告的起诉、被告的答辩，本院对本案争议的问题评析如下： 一、关于双方约定交房时间的认定。原、被告在《海口市商品房买卖合同》中约定：“被告应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。”同日，双方在附件七《合同补充协议》中约定：“补充主合同第八条毛坯房装修时间为2015年6月30日、商品房验收时间为2016年6月30日。”此后双方又于2016年2月25日签订《补充协议》约定变更毛坯房装修时间。虽然附件七以及《补充协议》约定了毛坯房装修时间，但是房屋交付装修的时间并非正式交房时间，而附件七关于商品房验收时间的约定与合同约定的交房期限一致，故应以合同约定的交房期限为依据，即双方约定的房屋交房时间为2016年6月30日。 二、关于实际交房时间的认定。双方在《海口市商品房买卖合同》中约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，涉案的昌茂·朝庭1号综合楼于2015年12月3日通过竣工验收，故该时间应认定为工程竣工验收合格时间。被告于2015年12月15日通过中国邮政特快专递向原告邮寄《交房通知书》，通知原告于2016年1月2日办理交房手续。而原告于2016年2月29日在《物品资料领取记录表》上签名，领取了涉案房屋的房门钥匙等物品，因此涉案房屋的实际交房时间应认定为被告通知原告办理交房手续的日期即2016年1月2日。被告在合同约定的时间内向原告交付了经验收合格的房屋，并未构成违约，原告主张被告支付逾期交房违约金没有事实根据，本院不予支持。 三、关于逾期办证违约责任问题。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。因不动产权证书包括国有建设用地使用权和房屋所有权，故根据合同约定，被告应当自房屋交付之日（2016年1月2日）起1095日（730日+365日＝1095日）内即2019年1月1日前为原告办理不动产权证书并交付给原告，被告至今仍未为原告办理《不动产权证书》，被告的行为应认定为违约，依法应承担逾期办证违约责任，故原告主张被告办理房屋不动产权证书并支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案房屋何时具备办理所有权转移登记的条件尚无法确定，本案起诉后至实际办理房地产证时的具体逾期事实及归责情况尚未实际发生或可得确定，故本院仅支持计算至本案起诉之日止的逾期办证违约金。原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定：“如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金。”该条款是双方的真实意思表示，应依约履行，且原告未能举证证明其因被告违约造成的损失高于双方合同约定的违约金标准，其主张将逾期办证违约金调整为按年利率6%计算没有事实和法律依据，本院不予支持。故被告应以已付购房款951558元为本金，自2019年1月2日起至2019年7月18日止（共计198天），每日按万分之零点一向原告支付逾期办证违约金1884元（951558元×0.00001×198天＝1884元）。原告请求的逾期办证违约金超出1884元部分，本院不予支持。被告抗辩称，双方签订的《补充协议》约定“双方不再以任何理由任何形式向对方主张任何权利”，故应驳回原告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求。因该条款约定的内容不明确，无法认定双方所放弃的权利内容，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告海南昌茂企业（集团）有限公司于本判决生效之日起六十日内将海口市迎宾大道18号昌茂·朝庭1号综合楼18层XXXX房登记过户至原告李根生名下； 二、被告海南昌茂企业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李根生支付截至2019年7月18日的逾期办证违约金1884元； 三、驳回原告李根生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费664元，由原告李根生负担628元，被告海南昌茂企业（集团）有限公司负担36元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  林宏业 人民陪审员  林 录 人民陪审员  何少锋 二〇一九年十二月十日 书 记 员  陈家芬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。