贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2636民初1039号原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司。住所地：丹寨县龙泉镇中华南路298号1单元7号。法定代表人陈科，系该公司负责人。诉讼代理人刘巧，系该公司员工。被告吴荣俊，男，住所：贵州省丹寨县。被告杨再英，女，住贵州省丹寨县。共同委托诉讼代理人王进，丹寨县龙泉镇法律服务所法律工作者。原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司诉与被告吴荣俊、杨再英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理，2019年12月3日依法由审判员乐德跃适用简易程序公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人刘巧、被告吴荣俊及与杨再英共同委托代理人王进到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称：被告系丹寨县中联国际城3-5-101号房屋的业主，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告就被告居住的房屋及小区提供物业服务，收费标准为0.6元/月/平方米，能源公摊费为8元/月/户；合同约定物业费应于每月的10日前支付；服务期间为2013年4月15日至2019年9月30日止。原告依约提供物业服务后，被告并未按照约定支付服务费。2016年1月至2019年10月1日期间，被告共计拖欠物业费、公共能源费3898元，违约金4469.95元（按欠款金额×逾期天数×千分之三计算）。为此，原告向人民法院提出诉讼请求：1、判令被告吴荣俊、杨再英支付原告2016年1月至2019年9月物业管理费、公共能源费共计人民币3898元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金至缴清全部物业管理费之日止，截止至2019年9月30日应支付违约金4469.95元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告诉称双方签订有《前期物业服务合同》，而被告从来就没有和原告签订过任何合同，所以双方之间不存在合同之债；《前期物业服务合同》是原告与房开商签订的，被告不是合同主体，不应承担责任。《前期物业服务合同》是房开商中联房地产开发投资管理有限责任公司与原告签订的合同，被告直到现在才知道这份合同的存在。被告向房开商签订购房合同后，虽然入住小区，但是一直没有得到不动产权证。从法律角度上讲，被告不是业主。也因此，被告从来没有享受过业主的任何权利，连最起码的知情权都没有，没有享受权利就不存在承担义务。从合同的履行期限看，合同在2015年4月14日已经到期并终止，原告陈述称服务期限至2019年10月1日与事实不符，原告要求被告支付公共能源费的依据也不能成立。因为被告从未委托原告缴纳电费。被告居住的小区是房开商在建工程项目，工地用电的费用无论如何也不应由被告来承担。原告并未为被告提供物业服务，至少原告没有证据予以证明。如果原告真的为被告做了什么而让被告受益的事，从无因管理的角度被告是可以承担无因管理之债的，但是原告没有做，故被告就不应承担责任。综上请求驳回原告的诉请。原告为证明其主张提供下列证据材料：1、前期物业服务合同，用以证明原告对小区物业服务的合法性。2、电费发票，用以证明合同约定的公共能源费的用途。3、房管局备案批文，用以证明前期服务合同有效性。4、收款收据，用以证明其他业主对物业服务认可并履行缴纳义务。5、服务照片，用以证明原告提供物业服务工作真实性。6、物价局备案批文，用以证明物业服务费符合本县市场价格。被告质证意见：认为原告所举的第1号证据，该合同已经失效，合同在2015年4月14日已经终止，原告主张物业费没有事实依据，被告不是合同的相对方；认为原告第2号证据是真实的，但与被告无关；认为原告的第3号证据不能证明与被告有关，与被告没有关联性和约束力；认为原告第4号证据是被告自行制作的票据，与本案无关联性；对原告第5号证据三性均不予认可，不清楚该人的身份，不能证明系原告员工，也不能证明原告为被告服务的事实。被告为证明其主张提交下列证据材料：1、中联国际城物业管理存在弊病现象的说明，用以证明原告没有履行物管职责及原告与被告之间没有物管合同关系，原告要求支付物业费没有合同支撑。2、警情处置单、接处警登记表，用以证明原告没有履行安保义务导致被告小区发生盗窃案件，原告的物业设施不完善，小区没有监控设备，原告要求被告支付物业费无理；及证明原告与小区房开商站在同一阵线，说明原告不为小区住户服务，而是为房开商服务。3、照片，用以证明原告在物业管理中存在不为住户修缮房屋漏水、不管理环境卫生、不尽安全措施、不履行门岗职责等不履行物管义务的事实。原告质证意见：对被告第1号证据有异议，认为原告确已为小区服务了；认为被告第2号证据报警的记录是真实合法的，但是不能证明原告未履行物业服务，因为被盗的情况原告都是协助警方的，也是原告物业方报的案；对被告的第3号证据，原告认为保安是原告的保安，原告承认是保安的失职，但是不能说原告没有对小区进行服务，拍摄的照片时间不确定，不能证明拍摄的是原告的员工，还有房屋漏水不属于物业方维修的，原告也制止过小区居民养鸡，但是原告没有强制的权利。结合双方的质证意见，本院对双方证据认定如下：原告的第1号、第2号、第3号、第4号、第6号证据材料，符合证据三性，本院予以采信；原告第5号证据材料，照片未直接反映相关事实，本院不予采信。被告的第2号、第3号证据，可以直接反映原告所管理的中联国际城小区存在物业管理瑕疵的情况，本院仅仅对此予以采信；被告的第1号证据材料系小区部分业主的陈述，缺乏证据的客观性，本院不予采信。经审理查明：2013年4月15日，原告与丹寨县中联房地产开发投资管理有限责任公司就原告对中联国际城提供前期物业管理服务签订《中联国际城前期物业服务合同》，合同第二条、第六条、第二十九条、第三十五条、第三十六条约定：1、在物业管理区域内，前期物业管理服务包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；2、物业管理服务费为多层住宅（步梯房）物业0.8元/m2/月，能源公摊水电费8元/月/户；3、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额每千分之三的标准支付违约金；4、合同期限自2013年4月15日至2015年4月14日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；5、合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业。2014年3月3日，原告将中联国际城小区物业服务费标准向丹寨县物价局申报备案，申报价格标准为多层住宅（步梯房）物业0.8元/m2/月。丹寨县物价局管理办公室于2014年4月20日同意备案。但在履行合同过程中，原告在丹寨县中联国际城实际执行的物业服务费的支付标准为多层住宅（步梯房）物业费0.6元/m2/月，公共能源费以物价局批准的备案为准。2013年12月，被告吴荣俊、杨再英从丹寨县中联房地产开发投资管理有限责任公司购买丹寨县中联国际城小区3栋5单元101号房屋（面积131.03m2），该房屋2015年1月交房，交房时两被告主动缴纳一年物业费用。原告在与房开商签订《中联国际城前期物业服务合同》约定的期间届满后，小区业主未选聘新的物业公司，为此原告继续提供物业服务至2019年9月30日。原告在提供物业服务过程中，由于疏于管理，出现保安巡查松懈，监控设备未安装，垃圾未能及时清扫，小区散养土鸡等问题。为此，两被告自2016年1月后便不再支付物业服务费，遂引发本案诉讼。上述事实有原、被告的陈述，本院采信的证据予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与房开公司签订的《中联国际城前期物业服务合同》系有效合同，受法律保护，对原、被告具有约束力。因此被告主张与原告没有合同关系的抗辩理由，本院不予支持。对于被告以原告与房开商签订的《中联国际城前期物业服务合同》已经因合同期限届满而终止的抗辩理由，合同第三十五条和三十六条约定，在合同期限内业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业。从合同履行的实际情况看，合同期限届满后案涉小区并未重新选聘新的物业公司，且原告仍然在履行该合同至2019年9月30日，故被告的该项抗辩理由，本院也不予支持。从《中联国际城前期物业服务合同》第二条约定的情况来看，原告负有的合同义务主要为：共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理等。对于安全防范事项原告负有协助管理义务，该义务不是合同的主义务，被告不能以原告疏于管理导致小区发生盗窃、散养土鸡等为由拒绝支付物业服务费。鉴于以上，原告要求被告按照合同支付2016年1月至2019年10月1日期间的物业费和公共能源分摊费3898元（131.03m2×0.6元×45月+8元×45月）的请求，物业费和公共能源分摊费计算准确，本院予以支持。虽然被告所购买的房屋尚未办理产权证，但并不影响被告作为房屋所有权人即为业主的认定，被告所购房屋已实际交房并装修入住，应当缴纳所欠的上述物业费用。对于原告主张违约金的请求，虽然《中央名府前期物业服务合同》第二十九条关于业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每千分之三支付违约金的约定，被告拒绝支付物业管理费的行为构成对合同的违约，但是原告在提供物业服务过程中也存在履约瑕疵。基于此，对于原告的违约金诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告吴荣俊、杨再英在本判决发生法律效力后十日内向原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司交纳物业管理费、能源公摊水电费共计3898元。二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴荣俊、杨再英承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，在上诉之日起七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。本判决生效后，义务方未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒不履行义务的，原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  乐德跃二〇一九年十二月二十三日书记员  杨再权