广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1421民初2024号 原告：广西南宁瀚新物业服务有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区大学东路128号裕丰荔园A栋二楼物业办公室。统一社会信用代码：91450103779145501E。 法定代表人：刘宏才，总经理。 委托诉讼代理人：韦金叶，该公司法务专员。 被告：周伟玲，女，1962年11月8日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 原告广西南宁瀚新物业服务有限公司（以下简称瀚新公司）与被告周伟玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。瀚新公司的委托诉讼代理人韦金叶，周伟玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瀚新公司请求判令：1.周伟玲支付物业服务费4798.21元、公摊水费7.8元、公摊电费6.6元、商业用电0.82元、生活垃圾清运费10元、维修基金15.39元、违约金1742.04元，共计6580.86元。事实和理由：周伟玲是君诚·闽台城市广场小区业主，房屋面积76.9平方米。2011年12月28日，瀚新公司与广西君诚房地产开发有限公司（以下简称君诚公司）签订《君诚·闽台城市广场前期物业服务合同》（以下称《闽台前期合同》），约定由瀚新公司为君诚·闽台城市广场小区提供物业管理服务，服务期限自签订之日起至首届业主大会成立且依法选聘的物业服务企业实际接管之日止。在瀚新公司依法依约履行合同，对君诚·闽台城市广场小区实施规范的物业管理，为周伟玲提供了完善的物业管理服务期间，周伟玲于2013年6月起未交纳物业管理服务费用，截止2017年8月，周伟玲尚欠物业管理费等各项费用共4838.82元。依据《闽台前期合同》的约定，周伟玲拖欠物业服务费产生的违约金为1742.04元，以上共6580.86元。瀚新公司围绕诉讼请求提交以下证据：1.《君诚·闽台城市广场前期物业服务合同》；2.部分水电费发票；3.欠费明细表；4.催费照片；5.邮寄《起诉通知书》挂号信及运单查询；6.《征收生活垃圾处理费协议书》；7.部分费用票据清单。 周伟玲辩称，首先严重质疑瀚新公司资质和收费的合法性，瀚新公司在递交法院的材料中并没有提交公司的营业执照、物价管理部门审批的收费许可证，还有该公司在签订合同时的法定代表人为冉华平，然而提起诉讼的法定代表人却是刘宏才，法人变更又没有市场监督管理局下达的通知。其次瀚新公司没有遵守与君诚公司签订的《闽台前期合同》的约定，对君诚·闽台广场在外的商铺从来不尽职守。再次就是瀚新公司在列示欠费中，其中的“其他费用”一项仅1个月的费用就多达3552元，不知收费项目、明细、依据是什么。2017年8月23日周伟玲的承租人还去瀚新公司办理缴费，所欠费为什么当时不一起收缴，说明物业已同意周伟玲每年只交付几个月的物业服务费，周伟玲已经缴清了各项费用，不存在违约。另外，2013年6月至2016年7月的物业服务费已超过法定的诉讼时效。翰新公司没有尽到责任，业主没有享受到该有的服务，翰新公司没有理由收取全额物业管理费，综上，周伟玲对瀚新公司公司主张的物业服务费、违约金不予认可。周伟玲围绕其答辩提交以下证据：各种缴费清单。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因与本案双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：周伟玲是君诚·闽台城市广场小区业主，房屋建筑面积76.94平方米，该房产属于商务物业。2011年12月28日，瀚新公司与君诚公司就瀚新公司为“君诚·闽台城市广场”商住小区提供前期物业服务管理事宜签订《闽台前期合同》，合同约定，本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（物业服务费不包含绿化、保洁用水的成本费用），首次批复标准为住宅物业0.64元/平方米·月，商务物业1.8元/平方米·月，瀚新公司最终按政府物价部门收费审批文件收取物业费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务；业主应按时足额缴纳物业服务费，即首次接收房屋（入伙）时，业主应预交6个月物业服务费和电梯维护费，在瀚新公司接管本项目前已办理入伙的，按原来方式不变过度与新方式、时间一致；君诚公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交纳费用的逾期每日3‰标准向瀚新公司支付违约金；本合同有效期从双方签字之日起至首届业主大会成立且依法选聘的物业服务企业实际接管之日止。《闽台前期合同》还就物业服务管理服务内容、物业服务质量等作出了明确的约定。签订协议即日起，瀚新公司为“君诚·闽台城市广场”商住小区的业主提供物业服务。在管理期间，瀚新公司向扶绥县自来水厂、扶绥供电公司、扶绥县环卫管理站交纳相关的水费、电费、生活垃圾清运费，并不定期将水电公摊费等予以公示，向各业主催收欠费。依照协议约定，周伟玲每月应交纳的物业服务费为138.5元。2014年1月-8月、2015年5月-12月、2016年6月-11月的物业服务费，周伟玲已向瀚新公司交纳。2019年6月25日，瀚新公司委托广西厚荣律师事务所向周伟玲作出《起诉通知书》，通知周伟玲履行缴纳物业管理服务费等债务，周伟玲已签收该通知书。庭审中，周伟玲认可《物业欠费明细统计》中的2017年8月的本体维修基金15.39元、公摊水费7.8元、公摊电费6.6元、商业用电0.82元、生活垃圾清运费10元。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，瀚新公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在周伟玲居住小区未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业服务企业对小区进行管理之前，与建设单位君诚公司签订的《闽台前期合同》，符合法律规定，合法有效，对君诚·闽台城市广场小区的全体业主均具有约束力，各方应当依照协议约定履行义务。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，瀚新公司为君诚·闽台城市广场小区提供了物业服务，周伟玲属该小区业主，事实上也接受了物业服务，双方之间形成了物业服务关系，周伟玲依法应向瀚新公司交纳物业服务费及《闽台前期合同》约定支付的生活垃圾清运费、水电公摊费等各项费用。 关于在2013年6月-2016年7月期间的物业费是否已超过诉讼时效的问题。物业服务合同系持续性合同，物业服务费具有连续性债务的特点，虽然每周期债务具有独立性，但每周期的债务具有关联性，是一个服务合同项下的整体债务，债务的整体性和关联性大于独立性，应将连续性债务作为一个整体进行理解和履行。瀚新公司要求周伟玲给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。2017年8月瀚新公司撤出小区，不再提供服务，诉讼时效从瀚新公司最后撤出小区不再提供服务时开始计算。周伟玲已签收瀚新公司委托广西厚荣律师事务所发出《起诉通知书》应当知道瀚新公司向其主张权利催收所欠历年费用，因此，周伟玲关于物业公司的诉讼请求超过诉讼时效主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于周伟玲是否支付瀚新公司物业服务费、本体维修基金、生活垃圾清运费、水电公摊费的问题。周伟玲认可《物业欠费明细统计》中的2017年8月的本体维修基金15.39元、公摊水费7.8元、公摊电费6.6元、商业用电0.82元、生活垃圾清运费10元，本院予以确认。周伟玲的房屋面积为76.94平方米，君诚·闽台城市广场小区物业收费标准为商务物业1.8元/平方米·月，周伟玲每月应交纳的物业管理费为138.5元。在2013年6月-2016年8月期间，周伟玲已向瀚新公司交纳2014年1月-8月、2015年5月-12月、2016年6月-8月的物业服务费，但尚有2013年6月-12月（7个月）、2014年9月-12月（4个月）、2015年1月-4月（4个月）、2016年1月-5月（5个月）的物业费未交纳，瀚新公司主张上述期间的物业服务费以93.47元/月计收，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，本院予以支持，上述期间物业服务费为1869.4元。此外，周伟玲还应交纳2016年12月至2017年8月期间物业费1246.5元（9个月×138.5元），以上物业服务费共计3115.9元。周伟玲对瀚新公司提供的物业服务不满，其可以通过向瀚新公司提出意见和建议，或者通过小区成立业主委员会或经过业主多数决议决定是否更换物业服务单位等合法的方式进行解决，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由，且周伟玲无证据证明在此时间段内瀚新公司管理不善造成周伟玲损失，应减免周伟玲物业费，故瀚新公司要求周伟玲支付尚欠的费用，本院依法予以支持。周伟玲关于其没有享受到该有的服务，翰新公司没有理由收取全额物业管理费的辩解意见，因《闽台前期合同》约定是向君诚·闽台城市广场小区提供物业服务，只要是该小区的业主，就应按合同约定支付相关的物业服务费，对此辩解意见，本院不予采纳。周伟玲关于瀚新公司同意其每年仅交纳几个月物业服务费的主张，无证据证实，本院不予采信。 关于周伟玲应否向瀚新公司支付违约金的问题。《闽台前期合同》约定了物业服务费的交纳时间及违约责任，周伟玲未按时间交纳物业费，已经构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。瀚新公司诉请周伟玲支付违约金符合合同的约定，也符合法律的规定，本院予以支持。瀚新公司主张违约金从2016年12月起算，逾期日期按（欠费月数-1）÷2×30天计算方式取得欠费月数平均值、以欠费总金额的3‰为基数计算，是瀚新公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，本院予以支持。周伟玲从2013年6月至2017年8月期间拖欠各项费用总额为3156.51元，周伟玲应支付的违约金为3156.51元×（9-1）÷2×30天×3‰=1136元。 综上所述，瀚新公司要求周伟玲支付2013年6月至2017年8月期间拖欠的各项费用，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下： 一、周伟玲于本判决生效之次日起十日内给付广西南宁瀚新物业服务有限公司物业服务费3115.9元、本体维修基金15.39元、公摊水费7.8元、公摊电费6.6元、商业用电0.82元、活垃圾清运费10元，共计3156.51元； 二、周伟玲于本判决生效之次日起十日内给付广西南宁瀚新物业服务有限公司违约金1136元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费25元，由周伟玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 林少芳 二〇一九年十二月十八日 法官助理 石莉娟 书 记 员 黄红彩 附相关法律法规及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。