贵州省榕江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2632民初1333号 原告：杨永赋，男，1976年12月29日生，侗族，户籍地址贵州省榕江县，现住榕江县。 原告：石开艳，女，1978年12月16日生，侗族，户籍地址贵州省榕江县，现住址同上。 共同委托诉讼代理人：龙胜培，榕江县中心法律服务所法律工作者。 被告：榕江县龙云房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522632073895810E，住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县古州北路21号。 法定代表人：谭绿峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴晓文，贵州金峰律师事务所律师。 原告杨永赋、石开艳诉被告榕江县龙云房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨永赋及二原告的委托诉讼代理人龙胜培、被告的委托诉讼代理人吴晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨永赋、石开艳向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付二原告逾期办证违约金40023.10元。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告于2015年6月1日与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买一套商品房，坐落于2栋1单元20层1号，建筑面积160.33平方米，总价值470860元。合同第十一条约定房屋交付时间为2015年10月1日前，合同第二十二条第三款第一项约定出卖人于2017年10月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。至合同约定的交付日期2015年10月1日，被告电话通知二原告交房，但被告在交付商品房时仍未达到合同第十一条规定的条件，至2018年12月，被告才获得该房《质量监督报告》和获准竣工验收备案，被告未能交付办理商品房转移登记的有关文书，至2017年10月1日2018年11月30日被告逾期办理不动产登记证书违约时间共425天，被告应支付逾期办理不动产权登记证违约金40023.10元。 被告榕江县龙云房地产开发有限公司辩称：1、根据原被告签订的商品房买卖合同第四章第十四条的约定，二原告应当在办理房屋交接手续之前将住宅专项维修金存入专项账户，然而二原告缴纳的时间是2016年3月5日，实际上根据合同约定原告应当在2015年10月1日（约定的交房时间）前交，二原告违约在先。2、住宅专项维修金的缴纳属法定义务，根据《住宅专项维修基金管理办法》第十二条规定，商品房的业主应当在办理房屋入住之前缴纳该费用。第十三条规定，未缴纳维修金的，不得将房屋交给买受人。因此，二原告未及时缴纳专项维修金才导致被告未能按期交房和办理产权证书，这个责任应当由二原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对案件事实，即合同签订的内容及履行情况并无异议。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 被告通过出让方式取得位于榕江县××大道内侧××号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为榕城尚品小区，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三条2015年6月1日“原告向被告购买商品房一套，建筑面积160.33㎡，套内建筑面积130.30㎡；第七条：按套（单元）计算，该商品房总价款为470860元”；第十一条“出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》以及《住宅工程分户验收表》”；第十四条“双方对商品房进行验收交接时，出卖人不出示约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业服务费用、水电开户费、闭路电视开户费、国有土地使用权证、房屋所有权证办理过程中需缴纳的相关税费或其他税费”；第二十二条二、初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年10月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，二原告如约支付房款。2016年3月初，物业公司通知二原告领取房屋钥匙，3月5日二原告领取房屋钥匙并交纳了物业管理费等。同日，二原告向榕江县住房和城乡建设局支付维修基金，二原告向税务机关缴纳房屋契税。2019年5月16日 同时查明，被告取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，榕城尚品小区2016年2月3日2017年3月10日2号楼竣工验收合格，于9月27日进行竣工验收备案，被告向业主出具《承诺书》，承诺：若2018年1月20日2018年6月30日前达不到办理商品房不动产权登记手续的条件，有约定的从其约定，无约定的以承诺书为准，按每户总房款日万分之一支付违约金，“榕城尚品”2018年12月3日2栋完成初始登记。 本院认为，因被告没有履行提供相关材料协助二原告办理房屋产权登记的约定义务，导致商品房长期不具备办理房屋产权证书的条件，已经构成违约。二原告要求被告按合同约定承担支付违约金的违约责任，本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内办理房屋初始登记”、“约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”。涉案合同已约定出卖人在2017年10月1日取得商品房所有权的初始登记，被告才取得“榕城尚品”2018年12月3日2栋初始登记证书，应认定被告违约。2017年10月1日至原告主张的2018年11月30日，共违约425天。故因逾期交付办理商品房转移登记有关文书，被告应支付违约金为40023.1元（470860元×0.0002×425天）。 针对被告称由于二原告未按期交纳专项维修基金，违约在先，应自担责任的抗辩意见，本院认为，二原告已于收房当日即2016年3月5日交纳了专项维修基金；且被告不具备收取房屋专项维修基金的资格，也未得到城乡建设部门的委托，故不得以此作为逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的抗辩事由。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下: 由榕江县龙云房地产开发有限公司支付杨永赋、石开艳违约金40023.1元，限本判决生效之日起九十日内付清。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取400元，由榕江县龙云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应于判决书生效后两年内向本院申请强制执行。 审判员  彭丝丝 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张茹芸