山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终3884号上诉人（原审原告、执行案外人）：南通市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：南通市经济技术开发区广州路42号612室。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：孔宁，山东德衡（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡明飞，山东德衡（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：临清市缘源棉纺织有限公司，住所地：临清市金郝庄镇张半屯村村南。法定代表人：牛宗青，经理。委托诉讼代理人：李以柱，山东荣润律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：谷大伟，男，1986年2月14日出生，汉族，农民，住南通市。被上诉人（原审被告、被执行人）：杨洁，女，1988年2月14日出生，汉族，农民，住江苏省江苏市虎丘区。委托诉讼代理人：谷大伟（系杨洁之夫），住南通市。上诉人南通市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人临清市缘源棉纺织有限公司（以下简称“缘源公司”）、谷大伟、杨洁案外人执行异议之诉一案，不服山东省临清市人民法院（2019）鲁1581民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：依法撤销原判并改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、原告在执行过程中提出执行异议被驳回后，依法提起了执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十五条“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分”之规定，在执行异议之诉审理期间，临清市人民法院应当依法停止对执行标的的处分，但其仍继续执行并拍卖了涉案房产，违反法律规定。上诉人在一审庭审时已明确指出，但一审法院对此置之不理，仍认定“涉案房屋已被法院拍卖，任何人不得处置已被人民法院拍卖的财产”，对违法拍卖行为予以保护，严重侵害了上诉人的合法权益。二、一审中，被上诉人谷大伟明确说明其只偿还了部分按揭款，并且认可上诉人提交的证据，认可剩余银行按揭款537860.09元系上诉人支付。一审法院在查明该事实的情况下，仍认定“谷大伟、杨洁购买了涉案房产，通过贷款方式支付了全部购房款”系认定事实错误。且涉案房屋没有办理房权证，谷大伟对该房产未取得物权，涉案房屋的所有权不属于被上诉人，原审认定谷大伟、杨洁取得了物权期待权没有法律依据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十五条“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。”根据该条规定，无论被上诉人是否取得物权，在执行异议期间，人民法院均不得处分执行标的，执行行为存在违法。因此，原审判决认定“查封处置该房产符合法律规定”，是完全违反法律规定的。四、上诉人在支付了剩余银行按揭款537860.09元后，按照《房屋买卖合同》的约定，已向南通仲裁委提出仲裁，要求解除与被上诉人之间的《房屋买卖合同》，并在一审开庭时提交了相关证据。上诉人认为仲裁案件的审理与本案有利害关系，应当中止本案的审理，但是原审判决却认为不影响本案的执行，没有法律依据。事实上，在本案开庭前，涉案房产已被拍卖完毕，执行已经终结，并且被上诉人缘源公司已将涉案房产又转卖给了尹勇航、章爱丽。原审判决的认定事实和理由是基于违法执行行为的存在而作出的，没有合法基础。被上诉人缘源公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、一审法院不存在违法拍卖房产的行为。执行中虽然上诉人提出异议，但答辩人已提供有效的担保，根据民诉法解释第三百一十五条的规定，法院执行完全合法。二、一审法院认定“谷大伟、杨洁购买了涉案房产，通过贷款方式支付了全部房款”，认定事实正确。1.虽然部分款项系银行贷款，但并不影响谷大伟、杨洁在购买上诉人房产时已经全额支付购房款的事实。2016年该房屋已交付，谷大伟、杨洁至今已入住三年多的时间。2.上诉人因承担担保责任偿还银行贷款而对谷大伟、杨洁享有的追偿权属于另一法律关系，该债权属一般债权，并没有优先权，不影响谷大伟、杨洁已付清购房款的事实。三、根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，谷大伟、杨洁对涉案房产已取得物权期待权。四、本案不存在中止审理的法定情形，一审程序合法。1.对执行标的提起的相关诉讼由执行法院专属管辖，当事人、案外人不得突破专属管辖原则，以行使解除权在执行法院以外另行申请仲裁，仲裁机构作出的仲裁裁决，不能对抗执行法院的执行行为。2.上诉人与谷大伟、杨洁之间就商品房买卖约定的退房条款对合同之外的第三人没有约束力。涉案房屋已被法院查封，包括其他法院和仲裁机构在内，任何人均不得处置已被法院查封的财产。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。被上诉人谷大伟、杨洁辩称，涉案房产已被法院拍卖抵偿给了缘源公司，法院应用该款项首先偿还银行的按揭贷款。涉案房产评估价为160万，我们欠缘源公司120万，抵账后应剩余40万，碧桂园不应该找我们要50多万元的按揭贷款。碧桂园公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2019）鲁1581执392号之二执行裁定书（即撤销关于将南通市商品房抵偿给临清市缘源棉纺织有限公司所有的裁定），并判令停止对南通市商品房的强制执行，解除对该房产的查封。2.确认涉案房屋被拍卖前的所有权归原告。3.确认拍卖款（售房款）需首先用于付清谷大伟、杨洁尚欠原告的房价款。4.本案案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月4日，碧桂园公司与谷大伟、杨洁签订了《商品房买卖合同》，约定谷大伟、杨洁购买碧桂园公司位于南通市商品房一处，付款方式为银行按揭分期付款。该商品房买卖合同约定，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，致使碧桂园公司必须承担保证责任而将谷大伟、杨洁欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，谷大伟、杨洁自愿同意碧桂园公司可选择向谷大伟、杨洁追偿代付款项或解除与谷大伟、杨洁之间的《商品房买卖合同》。2014年3月27日，谷大伟、杨洁与南京银行股份有限公司南通分行签订《个人购房借款合同》，由原告承担连带责任。后因谷大伟、杨洁未按期偿还购买盖楼房的银行贷款，南京银行股份有限公司南通分行诉至法院，江苏省南通市崇川区人民法院判决谷大伟、杨洁偿还余下房贷本金及利息，并判决碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任。碧辉园公司依据该判决于2019年1月8日向南京银行股份有限公司南通分行偿还了谷大伟、杨洁所欠的房贷本金、利息及其他费用共计537860.09元。缘源公司因与谷大伟、杨洁买卖合同纠纷一案，于2017年7月20日向一审法院提起诉讼，一审法院在审理该案过程中，根据缘源公司申请查封了包括本案涉案房产在内的三处房产。一审法院于2018年4月27日作出（2017）鲁1581民初3094号民事判决：一、被告谷大伟于判决生效后十日内偿还原告缘源公司贷款1260000元及利息损失（自2017年7月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，参照逾期罚息标准执行）。二、驳回原告缘源公司要求被告杨洁承担共同还款责任的诉讼请求。后根据缘源公司申请，聊城市中级人民法院提审了该案，聊城市中级人民法院经审理于2019年1月28日作出（2018）鲁15民再27号民事判决：一、维持山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初3094号民事判决第一项，即“被告谷大伟于判决生效后十日内偿还原告缘源公司贷款126万及利息损失（自2017年7月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，参照逾期罚息标准执行）”；二、撤销山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初3094号民事判决第二项；三、杨洁对谷大伟上述债务承担共同还款责任。缘源公司依据该判决向一审法院申请执行。一审法院于2019年2月21日作出（2019）鲁1581执392号执行裁定书，裁定拍卖谷大伟、杨洁名下位于南通市的房产，后该房产流拍。一审法院于2019年4月10日作出（2019）鲁1581执392号之二执行裁定书，裁定将涉案房产按价值160.43万元抵偿给缘源公司所有。原告碧桂园公司在执行过程中提出执行异议，称该涉案房产产权属于碧桂园公司，请求法院终止对涉案房产的执行。一审法院于2019年5月17日作出（2019）鲁1581执异42号执行裁定，驳回了碧桂园公司的异议请求。原告不服该裁定，于2019年6月4日向一审法院提起执行异议之诉。2019年5月13日碧桂园公司向南通仲裁委员会提出仲裁申请，申请解除与谷大伟、杨洁签订的《商品房买卖合同》并由谷大伟、杨洁承担违约责任。2019年5月15日，南通仲裁委员会受理了该申请。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。碧桂园公司与谷大伟、杨洁之间就商品房买卖约定的解除房屋买卖合同条款对合同之外的第三人没有约束力。案涉房屋已被法院拍卖，任何人（包括其他法院和仲裁机关）均不得处置已经被人民法院拍卖的财产。本案中，谷大伟、杨洁购买了涉案房产，通过贷款的方式支付了全部购房款，缴纳了购房契税，并占有该房屋，虽然案涉房屋尚未办理过户登记，但谷大伟、杨洁对案涉房产依法享有相应的物权期待权，查封处置该房产符合法律规定，至于碧桂园公司主张已为谷大伟、杨洁代偿银行贷款，系该公司与谷大伟、杨洁之间的债权债务关系，该公司对法院已拍卖的房产提起仲裁，依法不影响本案执行。碧桂园公司提供的证据不能证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求不予支持。被告杨洁经法院传票传唤无正当理由未到庭，不影响本案的审理。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回原告南通市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9178.6元，由原告承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，被上诉人谷大伟、杨洁自上诉人公司购买涉案房产，已经通过首付加按揭贷款的方式向上诉人公司支付了全部房价款。参照上述规定，法院查封、拍卖涉案房产合法正当。碧桂园公司作为谷大伟、杨洁与南京银行南通分行签订的《个人购房借款合同》的保证人，在承担保证责任后有权向谷大伟、杨洁追偿。该追偿权基于借款担保关系，与碧桂园公司和谷大伟、杨洁之间商品房买卖合同关系并非同一法律关系。碧桂园公司主张拍卖款首先支付谷大伟、杨洁尚欠碧桂园公司的房价款，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。因此，碧桂园公司对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”涉案房产流拍后，一审法院裁定将涉案房产作价交被上诉人缘源公司抵债，并已将抵债裁定送达缘源公司，缘源公司又将涉案房产出售给他人，涉案房产所有权已经转移。碧桂园公司与谷大伟、杨洁之间的《商品房买卖合同》是否解除，均不影响本案的审理，碧桂园公司主张本案应中止审理，本院不予准许。另外，碧桂园公司请求确认涉案房产被拍卖前所有权归原告，没有法律依据，本院不予支持。碧桂园公司主张一审法院执行行为违法，并请求撤销抵债裁定，不属执行异议之诉审理范围，本案不予处理。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9178元，由上诉人南通市碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹继阳审判员  张 磊审判员  于景涛二〇一九年十二月十八日书记员  王清清