贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8497号上诉人（原审被告）：陈国龙，男，1981年1月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：刘季秋，贵州听君律师事务所律师，执业证号：15201201711457762。被上诉人（原审原告）：曹永青，男，1966年9月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邓召丹，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201711922986。委托诉讼代理人：安幼平，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201710868022。上诉人陈国龙因与被上诉人曹永青房屋租赁纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈国龙上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初2354号民事判决书第三项；二、请求依法将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉上诉人支付滞纳金的诉请；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案一审法院判决上诉人同时承担滞纳金及违约金违反法律规定，属于事实认定不清，法律适用错误。首先，若是民事合同，那么滞纳金无效，只适用违约金，滞纳金属于行政范畴，不属于民事范畴。其次，在民事范畴内滞纳金及违约金同属于对违约方未及时履行义务的惩罚，不能同时进行主张并予以支持。本案《商铺出租合同》中约定了滞纳金每日按所欠租金3%进行计算，该滞纳金利率严重违反法律规定，且一审法院没有任何法律依据判决滞纳金应当按照银行同期贷款利率的标准计算。最后，本案中，一审法院已经酌情予以支持为原告主张尚欠租金的30%，即人民币75569.57元，根据民事合同性质，即本案滞纳金及违约金合计不应超过75569.57元。被上诉人曹永青辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、一审判决在被上诉人主张计算滞纳金的标准的基础上作出了调整及按照中国人民银行同期贷款利率计算，一审调整后的滞纳金计算标准基本能够实现被上诉人按照最低的融资成本进行融资。上诉人呢未向被上诉人支付租金，实际上也就是占用了本应当由被上诉人支付的租金，因此上诉人应当对其占用资金的行为承担相应的资金占用费，一审法院将滞纳金调整为中国人民银行同期银行贷款利率计算具有事实和法律依据。二、滞纳金与违约金同时在合同中进行约定并不违反法律规定，我国合同法第116条规定，在合同中约定了违约金又约定了定金的，只能选择其中一种适用，而对于滞纳金与违约金之间并未规定不能合并适用，事实上，在双方签订的商户出租合同第五条约定了滞纳金的支付标准，在第七条单独约定了违约时应当承担的违约责任。因此，在本案中被上诉人同时主张滞纳金与违约金并不违反法律规定。曹永青一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告2011年11月1日签订的《商铺出租合同》；2、判令被告支付原告2017年11月1日起至2018年10月31日期间的租金143309元，被告支付原告2018年11月1日至2019年3月31日的租金108589.58元；3、判令被告以143309元为基数，按每日千分之三的标准，自2017年11月2日起支付滞纳金至付清租金之日止，以108589.58元为基数，按每日千分之三的标准，自2018年11月2日起支付滞纳金至付清租金之日止；4、判令被告支付原告违约金160000元；5、判令被告返还租赁商铺并恢复原状，并自2019年4月1日起，按每月21717.91元的标准支付房屋占用费至房屋返还原告之日至；6、本案诉讼费、律师费、保全费、公告费等由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺出租合同》1份，约定：甲方将坐落在花溪区羊昌坝安置点，建筑面积为736.11㎡的商铺出租给乙方，作为经营量贩式ＫＴＶ经营场所。租用期限为8年，自2012年11月1日至2020年10月31日止，2012年7月1日至2012年10月31日为装修免租期。第一年（2012年11月1日至2013年10月31日），租金为194400元，第二年（2013年11月1日至2014年10月31日），租金为204120元，第三年（2014年11月1日至2015年10月31日），租金为214326元，第四年（2015年11月1日至2016年10月31日），租金为225042元，第五年（2016年11月1日至2017年10月31日），租金为236294元，第六年（2017年11月1日至2018年10月31日），租金为248109元，第七年（2018年11月1日至2019年10月31日），租金为260615元，第八年（2019年11月1日至2020年10月31日），租金为273540元；租金先支付，商铺后使用，一次性支付12个月租金，每次付租金时间为每年的11月1日至5日。合同第五条约定：乙方必须依约缴纳租金及其他税费，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和税费的3%收取，如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回商铺，本合同终止。合同第七条违约责任约定：1．甲方暂收取乙方押金50000元，根据乙方经营情况，甲方可追收金额不超过160000元的押金，合同终止时，乙方结清水电费、电话费、工人工资、税费等，交还钥匙后，甲方全额退还乙方押金。……3．如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金160000元整。合同签订后，被告向原告交纳了50000元押金，原告将商铺交付给被告使用，被告按约支付租金至第六年，从第六年开始拖欠租金。另查明，案涉商铺系贵州华特房地产投资有限公司与贵阳市花溪农工商公司的产权调换安置房，2012年3月13日，贵阳市花溪农工商公司将案涉商铺转让给原告，因性质特殊，至今未办理产权证。审理中，原告提交照片4张，拟证明原告将商铺交付被告后，被告至今仍在使用商铺，并同时陈述，因KTV均为晚上营业，故白天拍摄的照片显示为休息状态。照片显示KTV处于未营业状态，上挂有“扫黑除恶”的横幅，其中1张宣传照片载明：“聚点纯K重装开业，开业酬宾活动时间为2019年5月12日至2019年5月18日”。被告提出真实性不认可，照片中的KTV不能证明系被告使用，原告交付商铺时未办理交接手续，被告返还时也不用办理交接手续，被告已通知过原告交还商铺，该商铺已交还原告的质证意见。原告提交转账截图1张，拟证明被告2018年1月29日向原告最后一次支付租金10000元。该转账截图显示2018年1月29日，对方户名为陈国龙向原告转账10000元。被告提出真实性不认可，无收款人信息也非银行出具，不能证明系被告交纳的租金，也不能阻断诉讼时效的质证意见。庭审中，原、被告双方均认可被告支付了第六年的租金104800元，第六年租金尚欠143309元未支付。原告陈述因合同约定的滞纳金标准过高，自愿调整按每日千分之三计算。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告与被告对签订的《商铺出租合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于原告主张解除合同的诉请，被告提出无异议的答辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，《商铺出租合同》约定租金于每年11月1日至11月5日支付，现双方均认可被告第六年的租金未支付完毕，即被告从2017年11月5日起拖欠租金至今，已超合同预定的30天以上，且已过合理的支付期限，原告有权要求解除合同，被告也同意解除合同，故对原告的该项诉请予以支持。关于原告主张被告支付2017年11月1日至2019年3月31日的租金共计251898.58元的诉请，被告提出已将商铺返还原告，原告已过1年诉讼时效的答辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，原告提交照片拟证明原告将商铺交付被告后，被告至今仍在使用案涉商铺，被告陈述不认可原告提交的照片系案涉商铺，且已向原告返还商铺，原告将商铺交付被告时未办理相关手续，被告向原告返还商铺时也不用办理相关手续，已通知原告收回商铺，但被告未提供证据证明已将案涉商铺返还原告，也未提供证据证明已通知原告收回商铺，故一审法院认定被告尚未向原告返还商铺。关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，被告2017年11月5日起拖欠租金时，民法总则已施行，应适用三年的诉讼时效，故对被告提出已过诉讼时效的答辩意见不予采纳，对原告主张被告支付租金的诉请予以支持。经计算，被告尚需支付2017年11月1日至2018年10月31日的租金143309元及2018年11月1日至2018年3月31日的租金108589.58元。关于原告主张被告分别以143309元、108589.58元为基数自2017年11月2日及2018年11月2日按每日千分之三支付滞纳金至租金支付完毕之日及被告支付违约金160000元的诉请，被告提出合同中未约定及标准过高的答辩意见。双方在《商铺出租合同》第五条约定乙方必须依约缴纳租金，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的3%收取，第七条违约责任明确约定如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金160000元，故对被告提出的合同未约定滞纳金及违约金的答辩意见不予采纳。关于滞纳金的诉请，且双方在《商铺出租合同》中约定了滞纳金每日按所欠租金3%进行计算，现原告自愿要求按每日千分之三计算，被告提出该计算标准过高的答辩意见，因原告未举证证明因被告延迟支付租金产生的损失，但被告迟延支付租金，实际占用了本应由原告占有的资金，一审法院酌情支持按中国人民银行同期贷款利率计算，即年利率4.35%。因双方合同约定于每年的11月2日至5日间支付租金，即最后支付日为每年的11月5日，故滞纳金应从11月5日开始计算。关于违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中，原告产生的损失即租金收入，截至起诉时，被告尚欠原告租金20余万元，故双方约定160000元的违约金可认定为过高，一审法院酌情调整为原告主张尚欠租金的30%，即人民币75569.57元。关于原告主张被告返还商铺并恢复原状的诉请，并自2019年4月1日起按每月21717.91元的标准支付房屋占用费直至返还商铺时止的诉请，被告提出原告交付商铺给被告时并未履行交接手续，被告向原告返还也无须履行交接手续，商铺已返还原告的答辩意见。原告确未提供证据证明将案涉商铺交付被告时需履行相关手续，但被告认可已实际使用案涉商铺，并按约支付租金至第六年，则可认定合同签订后原告已实际将商铺交付被告使用。现被告称已向原告返还商铺，未提供证据予以佐证，且根据原告提交的照片可看出“聚点KTV”近期尚在营业，被告虽不认可“聚点KTV”即为被告经营的KTV，但未提交证据予以佐证已将案涉商铺返还原告，故对被告提出已向原告返还商铺的答辩意见不予采纳，对原告主张被告返还商铺的诉请予以支持。关于恢复原状的诉请，因双方均为提供证据证明案涉商铺的原始状态及装修改造部分，故无法确认原状是何状态，故对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张被告自2019年4月1日起按每月21717.91元的标准向原告支付房屋占用费直至返还房屋时止的诉请，因被告未举证证明已将案涉商铺返还原告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，在被告未将案涉商铺返还原告的情况下，原告的该项诉请于法有据，双方在《商铺出租合同》中约定2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金为273540元，即每月租金22795元，现原告自愿要求按每月21717.91元的标准计算，一审法院从其自愿。关于被告已支付的押金50000元，原告认可收到该50000元并同意进行抵扣，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”、第二十一条：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”，因双方未就抵充顺序进行约定，故该押金应优先抵充滞纳金或违约金，最后再抵充主债务即租金，为便于计算，一审法院认定优先抵充违约金。关于原告主张的律师费等费用，因原告未提交证据证明上述费用已产生，故一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告曹永青与被告陈国龙于2011年11月1日签订的《商铺出租合同》；二、被告陈国龙于本判决生效之日起十五日内向原告曹永青支付2017年11月1日至2018年10月31日期间尚欠租金人民币143309元，2018年11月1日至2019年3月31日期间的租金人民币108589.58元；三、被告陈国龙于本判决生效之日起十五日内向原告曹永青支付滞纳金至租金支付完毕之日止（滞纳金分别以人民币143309元为基数，自2017年11月5日起按年利率4.35%支付至租金人民币143309元支付完毕之日，以人民币108589.58元为基数，从2018年11月5日起按年利率4.35%支付至租金人民币108589.58元支付完毕之日）；四、被告陈国龙于本判决生效之日起十五日内向原告曹永青支付违约金人民币25569.57元；五、被告陈国龙于本判决生效之日起十五日内向原告曹永青返还位于花溪区羊昌坝安置点商铺，在返还商铺前从2019年4月1起按月租金人民币21717.91元的标准向原告曹永青支付房屋占用费至实际返还商铺之日止；六、驳回原告曹永青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3739元（已按简易程序减半收取），由原告曹永青承担人民币1220元，被告陈国龙承担人民币2519元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实基本一致，对一审法院认定事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉《商铺租赁合同》合法有效，当事人均应依约履行。《商铺租赁合同》约定的违约金及滞纳金均为双方当事人真实意思表示，该合同中的“滞纳金”实为违约金，并非上诉人所称的“行政责任”，被上诉人要求上诉人支付并无不当。由于《商铺租赁合同》对于滞纳金的约定过高，一审已予以酌情调整，上诉人的主张没有法律依据。综上所述，陈国龙的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元，由上诉人陈国龙负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇一九年十二月二十九日书记员  李萌