云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1135号上诉人（原审原告）：朱凤龙，男，汉族，1965年4月30日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：雷志鑫，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周长泳，云南刘胡乐律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昭通市开发投资有限责任公司。住所地：云南省昭通市昭阳区昭阳大道189号。统一社会信用代码：91530600678723712F。法定代表人：吕德林，董事长。委托诉讼代理人：廖菡，云南昭商律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昭通大德房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。统一社会信用代码：91530600059470605L。法定代表人：赵庆云，董事长。委托诉讼代理人：龚凯，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈权，法律事务部主任。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：雷发万，男，汉族，1973年11月20日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：吴昆，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：冯艳，云南意衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵庆云，男，汉族，1975年10月10日生，住云南省昭通市昭阳区。上诉人朱凤龙因与被上诉人昭通市开发投资有限责任公司（以下简称开投公司）、被上诉人昭通大德房地产开发有限公司（以下简称大德地产）、被上诉人赵庆云、被上诉人雷发万执行异议之诉一案，不服云南省昭通市中级人民法院（2018）云06民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人朱凤龙的委托诉讼代理人雷志鑫、周长泳，被上诉人开投公司的委托诉讼代理人廖菡，被上诉人大德地产的委托诉讼代理人龚凯、陈权到庭参加了诉讼，被上诉人赵庆云，被上诉人雷发万及委托诉讼代理人吴昆、冯艳经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱凤龙上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持朱凤龙一审的全部诉讼请求，即撤销一审法院（2018）云06执异29号《执行裁定书》，不予执行昭通仲裁委员会（2018）昭仲裁字第101号《裁决书》，驳回开投公司的执行异议请求，对一审法院（2018）云06执保32号案件保全查封的大德地产名下的104套房产继续进行查封；2、一、二审案件受理费、保全费等费用全部由开投公司、大德地产、赵庆云、雷发万承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。（1）根据昭通仲裁委员会（2018）昭仲裁字第101号裁决书，住宅单价为每平方米1485.88元，商铺单价为4459.09元，酒店单价为2493.75元。而商品房买卖合同签订时，住宅市价为每平方米5000元，商铺市价为每平方米10000元，酒店市价为每平方米5000元，意味着大德地产以低于市场价50%的价格，将市值5.43亿元的房产以2.2亿元的价格转让给开投公司。（2）开投公司与大德地产签订《商品房买卖合同》的时间为2018年2月2日，但备案时间为2017年2月至8月，且款项性质是借款，支付时间为2017年4月，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同法律关系，一是名为买卖实为担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应按民间借贷法律关系审理，并对涉案房产进行拍卖；二可能是开投公司与大德地产通谋，协助大德地产转移财产，逃避债务，损害第三人的合法权益，根据《合同法》五十二条的规定，开投公司与大德地产之间的商品房买卖合同无效。2、一审判决违背了《物权法》第六条、第九条、第十四条、第三十条、第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、二十八条的规定，适用法律错误。3、一审判决违反同案同判原则。昭通中院审理的（2018）云06民初126号朱凤龙与大德地产名为买卖实为担保的非典型担保案件中，一审法院释明按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的民间借贷案由审理，而开投公司与大德地产之间的房屋买卖合同也是名为买卖实为担保的非典型担保，但一审判决却认定开投公司与大德地产之间存在真实的商品房买卖合同关系。4、一审判决严重违反公平正义原则。开投公司口头答辩认为：1、（2018）云06执异29号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。开投公司对84套住宅商品房享有房屋所有权和相应的土地使用权，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，其权利能够排除执行，应得到法院的支持。2、昭通仲裁委员会（2018）昭仲裁字第101号裁决书应当得到有效执行。3、开投公司与大德地产房屋买卖法律关系清晰。大德地产口头答辩认为：答辩意见和开投公司一致。朱凤龙向一审法院提出诉讼请求：1、撤销昭通中院（2018）云06执异29号《执行裁定书》；2、依法不予执行昭通仲裁委员会（2018）昭仲裁字第101号《裁决书》；3、驳回开投公司的执行异议请求，并对昭通中院（2018）云06执保32号案件保全查封的大德地产名下的104套房产继续进行查封；4、案件受理费、律师费以及朱凤龙支出的其他费用由开投公司、大德地产、赵庆云、雷发万承担。一审法院确认如下法律事实：朱凤龙因民间借贷纠纷于2018年10月10日向一审法院对大德地产、雷发万、赵庆云提起民事诉讼，诉讼中，朱凤龙向一审法院申请对大德地产、雷发万、赵庆云价值72463302.70元的财产进行诉讼保全并提供了合法担保。一审法院审查后以（2018）云06民初126号《民事裁定书》裁定予以准许，并于2018年10月25日制作（2018）云06执保32号《查封公告》，对大德地产开发建设的“御峰云府”内未备案登记的104套商品房予以查封冻结。2018年10月30日，开投公司作为案外人对一审法院（2018）云06执保32号《查封公告》查封冻结大德地产104套房产的保全行为提出执行异议，认为其对被查封冻结的104套房产中的84套房产享有所有权并申请解除查封。一审法院审查后认为开投公司的执行异议成立，于2018年11月8日作出（2018）云06执异29号《执行裁定书》，裁定中止对上述84套房产的执行。朱凤龙不服该《执行裁定书》，于2018年11月22日向一审法院提起执行异议之诉。另查明，2016年12月26日，中共昭通市委办公室出台【昭办通（2016）97号】文件，中共昭通市委办公室、昭通市人民政府办公室关于《昭通市融资帮扶房地产业去库存的实施意见》，市委、市政府要求开投公司帮扶大德地产。开投公司于2017年4月起至今已先后向大德地产注入资金人民币三亿元。2018年2月12日，开投公司与大德地产签订《商品房买卖合同》，次日又签订《商品房买卖合同补充协议》，开投公司购买大德地产“御峰云府”住宅商品房333套。开投公司购买的大德地产“御峰云府”住宅商品房333套用以折抵开投公司注入“御峰云府”房地产项目部分资金。2018年8月15日，昭通仲裁委员会以（2018）昭仲字第101号《裁决书》对开投公司与大德地产之间的买卖合同纠纷作出如下裁决：一、确认开投公司与大德地产分别于2018年2月12日、2月13日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》真实、合法、有效；二、大德地产于2018年8月31日之前向开投公司开具已付住房、商铺、酒店购房款所对应金额为214453934元的增值税专用发票；三、大德地产于2018年8月31日之前向开投公司交付符合《商品房买卖合同》约定的住宅、商铺、酒店；四、大德地产于2018年9月30日之前为开投公司购买的住宅、商铺、酒店办理不动产权登记。2017年2月至8月，开投公司到昭阳区房地产交易评估管理所办理了333套住宅商品房备案登记。因开投公司不具备房地产开发经营的资质，不具有独立销售房屋的主体资格，开投公司与大德地产于2018年8月18日签订了《委托销售合同》，约定备案登记给开投公司的所有房屋委托大德地产代为销售，销售的款项应当于收到购房款后3日内支付至开投公司账户。因大德地产代为销售的房屋须解除备案登记方能销售，开投公司向昭阳区房地产交易评估管理所申请撤销了333套住宅商品房备案登记。一审法院2018年10月25日（2018）云06执保32号《查封公告》查封的104套房产中有72套系开投公司向大德地产购买并作了备案登记，为便于销售又解除备案登记的房屋，另外有12套系大德地产于2018年8月22日移交给开投公司，开投公司又委托大德地产代为销售的房屋。一审法院认为，第一、根据查明的事实，开投公司根据昭通市委、市政府提出的融资帮扶房地产企业意见向大德地产注入资金3亿元。之后，因大德地产未实际偿还开投公司的资金，双方约定用开投公司注入的部分资金作为购房款，由大德地产向开投公司销售其开发的“御峰云府”住宅商品房333套。上述房屋买卖合同关系已经生效的昭通仲裁委员会（2018）昭仲字第101号《裁决书》予以确认。上述333套房产已在2017年2月至8月期间备案登记在开投公司名下。因开投公司不具备房地产开发经营的资质，不具有销售房屋的主体资格，开投公司与大德地产于2018年8月18日签订了《委托销售合同》，约定备案登记给开投公司的所有房屋委托大德地产代为销售，销售的款项应当于收到购房款后3日内支付至开投公司账户。因大德地产代为销售的房屋须解除备案登记方能销售，开投公司向昭阳区房地产交易评估管理所申请撤销了333套住宅商品房备案登记。一审法院（2018）云06执保32号《查封公告》查封的104套房产中有72套系开投公司向大德地产购买并作了备案登记，为便于销售又解除备案登记的房屋。上述房产，虽然在一审法院查封时登记在被执行人大德地产的名下，但涉案房产是开投公司已经取得产权的情况下为了便于销售而解除备案登记后委托大德地产代为销售的，开投公司解除涉案房产的备案登记理由合理，并未改变开投公司是涉案房产实际所有人的事实。据此，开投公司对一审法院（2018）云06执保32号《查封公告》查封的104套房产中的72套房产享有足以排除强制执行的民事权益。第二、一审法院（2018）云06执保32号《查封公告》查封的104套房产中有12套系大德地产于2018年8月22日移交给开投公司，开投公司又委托大德地产代为销售的房屋。该12套房产，开投公司已支付完购房款，大德地产已向开投公司实际进行交付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，开投公司对该12套房产拥有物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益。综上，开投公司对一审法院（2018）云06执保32号《查封公告》查封的104套房产中有84套房产享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院（2018）云06执异29号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，朱凤龙提出撤销一审法院（2018）云06执异29号《执行裁定书》并继续查封上述84套房产的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。开投公司以本案应以朱凤龙诉大德地产、雷发万、赵庆云民间借贷纠纷一案审理结果为依据而提出中止本案审理的主张没有法律依据，一审法院不予支持。至于朱凤龙提出请求一审法院不予执行昭通仲裁委员会（2018）昭仲字第101号《裁决书》的诉讼请求，因开投公司并未向一审法院申请执行该仲裁裁决，且该诉讼请求依法不属于本案应审理的范围，故一审法院不作处理。朱凤龙要求开投公司、大德地产、赵庆云、雷发万承担律师费及其他费用的诉讼主张并未提供合法、有效的证据予以证明，一审法院不予支持。综上所述，遂根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：“驳回原告朱凤龙的诉讼请求。案件受理费176800.00元，由原告朱凤龙负担。”二审中，朱凤龙向本院提交一份证据：昭通仲裁委员会（2018）昭仲裁字第102号裁决书，欲证明：大德地产与开投公司签订商品房买卖合同，以市场价三分之一的价格将大德地产名下价值8亿元的财产作价3亿元出售给开投公司。因此，大德地产与开投公司之间的商品房买卖合同因恶意串通，低价转移资产，损害包括朱凤龙在内的债权人的合法权益而无效。经质证，开投公司对真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为与本案无关，需要通过其它途径来证实，也没有证据证明财产价值8亿元，也没有涉及到商品房，全部是车位。大德地产对真实性、合法性认可，关联性不认可，认为与本案无关。该裁决书解决的是开投公司与大德地产之间的车位买卖关系，并不涉及本案的房屋和商铺；朱凤龙无权对生效的101和102号仲裁裁决书提不予执行。开投公司向本院提交以下证据：1、2018年2月12日签订的《商品房买卖合同》，2、《商品房买卖合同补充协议》，欲证明：开投公司与大德地产的购销合同关系，开投公司向大德地产购买333套商品房的事实及时间；3、（2018）昭仲裁字第101号《裁决书》，欲证明：开投公司与大德地产签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，且已经生效裁决书确定双方义务及履行情况；4、2018年8月18日《委托销售合同》，欲证明：大德地产已将开投公司已购商品房全部交付给开投公司，开投公司又另行委托大德地产代为销售。经质证，朱凤龙对证据1、2真实性、合法性不认可，损害第三人利益无效；证据3不认可，是虚假的，应该撤销；证据4真实性、合法性不认可，开投公司和大德地产的关系是开投公司向大德地产提供3亿的借款，开投公司在认为债权人有风险的情况下签订虚假的商品房买卖合同，将价值8亿的财产以3亿的价值给开投公司，实际房产所有权人仍是大德地产。大德地产对开投公司提交的证据三性均认可，证明开投公司对所涉及的执行标的享有排除执行的权利。综合双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1、开投公司对涉案84套房产是否享有足以排除强制执行的权利？2、朱凤龙主张不予执行昭通仲裁委员会（2018）昭仲裁字第101号裁决书的诉讼请求应否在本案中审理？如果审理，该请求应否得到支持？（一）关于开投公司对涉案84套房产是否享有足以排除强制执行的权利的问题本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，上述规定适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。故开投公司主张依据上述法律规定排除强制执行，则应当对其是否属于上述法律规定中的适格主体进行评判。本案中，2018年2月12日，大德地产与开投公司签订的《商品房买卖合同》主要约定：2017年1月22日签订《大德御峰云府项目融资帮扶协议书》，随后分别于2017年1月23日、2月28日、6月9日签订三份《借款合同》，2017年9月25日签订《借款合同补充协议》。大德地产未按约履行付息义务，双方于2018年2月11日签订《债权债务结算确认书》，确认大德地产欠开投公司借款本金300000000元，资金占用费21154083元，合计321154083元，至今未偿还。经协商一致，决定终止借款合同，由大德地产将其开发建设的御峰云府项目的住宅333套（总建筑面积33796.68平方米，单价每平方米1485.88元，总价50217810元），商铺30套（单价每平方米4459.09，总价124945173元），酒店17层（单价每平方米2493.75元，总价39290951元），全部地下车位共计2408个（均价40375元，总价97223000元）出售给开投公司。双方共同确认：开投公司将大德地产所欠借款本金与资金占用费（截止2018年2月10日）共计321154083元转为本合同项下该商品房的购房款，开投公司已付清本合同项下该商品房的全部购房款311676934元。次日，大德地产与开投公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：双方于2018年2月12日签订《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》涉及的2408个地下车位不能办理产权证，因2408个地下车位系大德地产投资建设的人防工程，现已全部为大德地产的停车场，双方同意《商品房买卖合同》中涉及2408个地下车位买卖的约定自本协议签章之日起失效，由双方另行签订车位使用权转让合同予以约定。本补充协议的签订不影响《商品房买卖合同》中的住宅、商铺、公寓写字楼、酒店买卖相关内容的效力。故开投公司与大德地产签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的实质是冲抵大德地产与开投公司之间的债权债务，当事人的真实意思表示为以房抵债，即开投公司签订该合同的目的是实现债务的清偿。基于债的平等性，开投公司对大德地产的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。因此，开投公司依据上述法律规定主张排除强制执行，不能成立。综上所述，案外人开投公司对大德地产被保全查封的84套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，朱凤龙的该项上诉理由成立，本院予以支持。（二）关于朱凤龙主张不予执行昭通仲裁委员会（2018）昭仲裁字第101号裁决书的诉讼请求应否在本案中审理？如果审理，该请求应否得到支持的问题本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故朱凤龙的该项诉讼请求不属于本案申请执行人提起的执行异议之诉的审理范围。且开投公司和大德地产在本案中均陈述双方并未申请执行101号裁决书，人民法院并未基于申请人的申请对执行标的采取强制措施。综上，朱凤龙的该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实错误，朱凤龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市中级人民法院（2018）云06民初148号民事判决；二、准许执行大德地产开发建设的位于昭通市昭阳区“御峰云府”84套房产（明细详见云南省昭通市中级人民法院（2018）云06执异29号执行裁定书裁定内容，本判决略）；三、驳回朱凤龙的其他诉讼请求。一审案件受理费176800元，由昭通市开发投资有限责任公司承担；二审案件受理费176800元，由昭通市开发投资有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  马艳玲审判员  杨 聪审判员  张 萍二〇九年十二月二十四日书记员  陶绍花