上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12465号上诉人（原审被告，反诉原告）：上海锦喆投资管理有限公司，住所地上海市闵行区老沪闵路1482号13幢201室。法定代表人：杨锦贤，董事长。委托诉讼代理人：李明，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海柏盈美打印耗材有限公司，住所地上海市闵行区双柏路199号3幢底层B区。法定代表人：王球，执行董事。委托诉讼代理人：刘成龙，上海运帷律师事务所律师。上诉人上海锦喆投资管理有限公司（以下简称锦喆公司）因与被上诉人上海柏盈美打印耗材有限公司（以下简称柏盈美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦喆公司上诉请求：1.撤销原审判决主文第一项，改判确认本案系争合同于2019年1月12日解除。2.撤销原审判决主文第三项，改判上诉人无需返还被上诉人租金及使用费。3.撤销原审判决主文第四项，改判上诉人无需返还被上诉人履约保证金。4.撤销原审判决主文第五项，改判被上诉人支付水电费127,479.95元、保安费112,240.42元；5.撤销原审判决主文第六项，改判被上诉人支付上诉人逾期付款违约金232,930元。6.撤销原审判决主文第八项，改判被上诉人支付租金及使用费267,831.72元及（原免租期）租金及使用费258,973.70元。上诉理由：1.双方从未就解除租赁关系和租赁协议达成一致，《仓储合同》并未协议解除。双方之间没有任何书面的解除合同和书面移交文件，不具备双方约定的解除合同所必需的形式要求。本案系争合同直到上诉人2019年1月12日提出反诉才解除，相关费用均应计算至该日。2.原审支持被上诉人可以享受免租期租金和10万元租金优惠，是认定事实和适用法律错误。本案系争场地实际租赁只有两年，被上诉人不能享有上述优惠条件。3.被上诉人拖延支付租金和单方解除合同的行为已构成了根本违约，应该承担违约责任，原审判决上诉人返还履约保证金是认定事实不清，适用法律错误。4.原审法院对被上诉人应支付的违约金的调整是不顾事实，违反公平、公正原则。柏盈美公司辩称：1.原审法院确认合同解除时间正确。2.被上诉人并未违反合同约定解除本案系争合同，提议终止双方租赁关系的是上诉人，且上诉人明确承诺原承租仓库的未结清费用要退还，新的租赁场地也是上诉人协调安排的，双方之间就水电费也无争议。3.本案合同并未对免租期及租金优惠附加条件，应严格按照合约定同履行。4.被上诉人完全搬离原承租场地后，上诉人在最终结算时反悔，违反了诚实信用原则。要求维持原判。柏盈美公司向原审法院起诉请求：1.确认双方之间的《仓储合同》(2016年11月17日签)、《补充条款》（2017年3月7日签）已经解除；2.锦喆公司返还剩余租金、履约保证金人民币（币种下同）416,309.68元；3.锦喆公司赔偿未开具发票造成的损失22,681.78元。原审诉讼过程中，柏盈美公司变更上述第1项诉讼请求为确认双方于2016年11月17日签订的《仓储合同》及于2017年3月7日签订的《补充条款》中就位于上海市闵行区XX路XX号面积为2,760.45平方米房屋所建立的房屋租赁合同关系于2018年9月11日解除，就位于上海市闵行区XX路XX号面积为277.20平方米的房屋所建立的房屋租赁合同关系无效；柏盈美公司变更上述第2项诉讼请求为锦喆公司返还剩余租金、使用费、履约保证金480,001.43元。锦喆公司向原审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《仓储合同》及《补充条款》；2.柏盈美公司支付租金267,831.72元（暂计至2019年1月12日，主张至合同解除日）及水电费127,479.95元、保安费112,240.42元；3.柏盈美公司支付逾期付款违约金232,930元；4.柏盈美公司支付解除合同违约金101,634.71元；5.柏盈美公司支付2016年12月1日至2017年3月7日（原免租期）租金258,973.70元。原审诉讼过程中，锦喆公司变更上述第1项反诉请求为解除双方于2016年11月17日签订的《仓储合同》及于2017年3月7日签订的《补充条款》中就位于上海市闵行区XX路XX号面积为2,760.45平方米房屋所建立的房屋租赁合同关系；确认双方就位于上海市闵行区XX路XX号面积为277.20平方米的房屋所建立的房屋租赁合同关系无效；锦喆公司变更上述第2项反诉请求为柏盈美公司支付租金及使用费267,831.72元（暂计至2019年1月12日，主张至合同解除日）及水电费127,479.95元、保安费112,240.42元；锦喆公司明确上述第4项反诉请求为柏盈美公司交付的保证金101,634.71元不予返还；锦喆公司变更上述第5项反诉请求为柏盈美公司支付2016年12月1日至2017年3月7日（原免租期）租金及使用费258,973.70元。原审法院认定，2016年11月17日，柏盈美公司（作为承租方，签约乙方）与锦喆公司（作为出租方，签约甲方）签订《仓储合同》1份，约定甲方同意将位于闵行区XX路XX号（幢号2，即厂房A）及（幢号3，即综合楼）部分厂房（以下简称“租赁物”，参见附件平面示意图），出租给乙方作仓库、管理用房；本租赁物建筑面积2,427.12平方米[主楼三楼4,122.80÷3+主楼二楼21.78×24.39+0.905×3.5+（楼梯间）7×3.2+综合楼三楼（宿舍及外楼梯）31.7×14.4+3.3×6×2=1,374.26+556.78+496.08=2,427.12]；甲方在此承诺，在本厂房租赁合同有效期内，甲方拥有完全的，无瑕疵的权利出租该租赁物给乙方（钢结构楼梯无产证）；租赁该“租赁物”仅作为乙方在工商行政管理机关申请并核准的企业经营范围内使用（仓储用途），乙方不得擅自改变“租赁物”的用途，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定；甲方将于2016年11月30日前将“租赁物”交付给乙方使用（按现状交付，验房清单见附件一）；本合同租赁期自2016年11月31日至2031年12月31日止，租金自2017年1月1日起算，2016年11月31日至2016年12月31日免收租金，供乙方做入驻准备用（但租金外的其它费用，乙方仍须按本合同约定向甲方支付）；在本合同租赁期限内，每年仓储费为2,427.12平方米×1.10元/平方米/天×365天=974,488.68元，仓储费从第三年起，在上一年基数上每年递增2%；租赁期内，乙方自我管理，甲方不收物业费；房屋及外围水电设施的修缮由甲方负责；乙方的外围场地清扫和生活垃圾清运费由乙方自理或委托甲方代办（费用双方协商确定后另行签约）；保安和保洁由乙方自理或委托甲方代办（费用按承租面积分摊）；乙方支付仓储费的方式如下：仓储费以人民币支付，为取得优惠的价格（第一期按1.10元/平方米/天计算租金）和长期、稳定的合同期（16年），乙方按选择每二年预付一次仓储费，先预付后使用，二年仓储费到期前十天内，再预付下一期二年的仓储费（首期仓储费在本合同签订后五个工作日之内预付）；甲方收到乙方预付的仓储费后三个工作日内向乙方出具收款收据，在每月的25日之前，向乙方出具当月仓储费的正式发票；乙方应在本合同签订之日起五个工作日之内，向甲方支付相等于壹个月（原记载为三个月，三个月被划去手写改为壹个月，由锦喆公司盖章）仓储费（共计243,622.17元）的履约保证金，甲方在收到该款后的三个工作日内，向乙方开具收款收据；保证金不可抵作仓储费，但可抵违约金、赔偿费等使用；第一期付款为：履约保证金243,622.17元+仓储费1,948,977.36元=2,192,599.53元；水电表启始读数双方签字确认；乙方承担的水电等费用的计算方法、支付方式和时间：用电基本费、水电费每月支付（乙方须在每月收到甲方的水电费收费通知单的五个工作日内，一次性向甲方付清水电费，甲方在收到乙方支付的水电费的五个工作日内，向乙方提供发票）；乙方用电独立装表计量，用电基本费按乙方装机容量35kw（双方暂定，如需增容，须提前三个月向甲方提出书面申请）×42元/kw/月计收，与仓储费同步支付；电表起始读数为0度，电费按1.35元/度计价；乙方用水独立装表计量，水表起始读数为0吨，水费按6.50元/吨计价（含排污费）；自交房之日起，乙方应按时支付上述仓储费、水、电等费用，甲方应提前通知乙方缴费期限，如期限过后经甲方催缴后乙方还不能交付，甲方有权采取停水、停电等措施，并不再另行通知，因此造成的一切后果均由乙方负责；双方约定：若乙方逾期支付本合同约定的仓储费、保证金、水电费等相关费用，每逾期一日，则乙方须另外每日按欠付的该等相关款项总额的千分之二向甲方支付违约金，每日累计，直至逾期欠款付清为止；乙方在租赁期间应自行负责对“租赁物”的维护、保养（房屋外部及外围水电设施的维修由甲方承担），并保证在合同终止时“租赁物”以正常使用归还甲方，甲方对此有检查、监督、验收权；乙方应合理使用、爱护“租赁物”，并做好日常维护工作，对各种可能出现的故障和危险（如自然沉降、自然损坏等）应及时维护，尽力消除一切隐患，同时允许甲方及其合法授权代表对“租赁物”进行定期或不定期的安全检查；在承租期间，乙方应服从当地街道、居委会及有关部门的管理，按照社区对社会治安、消防、安全、卫生等方面的要求，做好各项工作；乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》、《上海市消防条例》等法律、法规和规章制度，积极配合甲方做好消防工作，严禁将消防设施用作它用，否则，由此产生的一切经济和法律责任由乙方完全承担；乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全，必要时，甲方有权检查、督促乙方的防火安全工作，乙方应及时给予配合；甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生等工作；在租赁期限内，如下情形之一发生，本合同终止，双方互不承担责任：8.1双方一致同意终止；……8.5如乙方遇到经营困难或者经营场所需要变动，不能继续租赁该房屋，并且提前三个月书面告知甲方的，甲方应如数归还乙方的履约保证金以及其余未使用完的房租；在租赁期限内，如下情形之一发生，甲方可立即终止执行本合同，收回“租赁物”：……9.5确定合同解除后，乙方须尽快将租赁物恢复原状，或承担恢复原状的费用（如经甲方书面同意，可按乙方正常使用状态遗留给甲方处置，双方对此互不承担费用）；乙方在将本物业按约归还甲方前，仍须按约承担仓储费等相关费用；9.7国家法律、法规规定的其他可以行使单方终止权的情况；9.8凡因乙方原因导致合同提前解除的，如果乙方没有按约提前三个月告知甲方而突然搬迁，履约保证金不退，同时，乙方应在一个月内归还“租赁物”（移交手续以双方签署书面移交文件为准，签署书面移交文件之前，乙方仍须支付相当于仓储费的房屋占用费及其它相关费用，超过一个月的，双倍计收，直到甲方实际收回“租赁物”为止）；凡因甲方原因导致合同提前解除的，经双方协商，乙方应在合理期间内返还“租赁物”并要求甲方赔偿损失；并且甲方需提前两个月通知乙方，赔偿金额将依据乙方由于提前搬迁造成的实际损失为准（赔偿金总额不大于三个月仓储费，同时甲方全额退还乙方履约保证金）；如因乙方原因提前解除本租赁合同的，乙方必须按本合同约定，向甲方归还房屋、钥匙及场地，仓储费计算到最后移交日（可按日计算，超过一个月的，乙方须向甲方支付相当于二倍仓储费的房屋占用费及其它相关费用）；如因甲方原因提前解除本租赁合同的，乙方须在甲方（或业主方）要求的合理期限内搬离，向甲方归还以上物业，移交全部相关房屋、场地、钥匙，从移交之日起，乙方不再支付仓储费；同时甲方按本合同约定，向乙方支付违约金；本合同未尽事宜，甲、乙双方协商一致后，可订立补充条款，补充条款作为附件，为本合同的有效组成部分；必要时，甲、乙双方协商一致后，也可另行签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力，补充条款或补充合同与本合同有不一致的条款，以补充合同条款为准；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。该合同甲方落款处由锦喆公司盖章并由授权委托人杨某签字。2016年11月18日，柏盈美公司向锦喆公司转账支付了400,000元。2016年11月22日，柏盈美公司向锦喆公司转账支付了1,000,000元。2017年3月7日，柏盈美公司（作为承租方，签约乙方）与锦喆公司（作为出租方，签约甲方）签订《补充条款》1份，约定甲乙双方于2016年11月17日签署了一份《仓储合同》，鉴于乙方的要求，在自愿、平等、公平和互利的基础上，经甲、乙双方友好协商，就仓库租赁相关事项，签订补充条款如下，双方共同遵守：一、甲方同意将位于闵行区XX路XX号（幢号2，即厂房A）西侧钢结构库房（8.4m×33m=277.2平方米，本物业为历史遗留的钢结构无证物业）及（幢号3，即综合楼）二楼十间房屋1,300平方米/3×10/13=333.33平方米，出租给乙方；二、新增租金为：277.2平方米×每天每平方米1.1元×365天+333.33平方米×每天每平方米1.1元×365天=245,127.80元/年；三、本补充条款约定的每年新增租金和原主合同约定的每年租金合计为：245,127.80元+974,488.68元=1,219,616.48元，仍按原主合同约定预付二年租金和交付相当于一个月租金的履约保证金：=1,219,616.48×2+1,219,616.48/12×1=2,540,867.66（首期付款，甲方一次性优惠乙方100,000元整，乙方在付款时直接扣减）；四、以上款项，应在2017年3月16日（原记载为8，手写划去8改为16）前付清；钢结构无证物业277.2平方米的物权属于业主（屋顶、墙面、门窗、主要承重钢结构、地坪、水电系统等，均已由甲方完全改造、翻新，这些财产权属于甲方），如被政府确定拆除，甲方须在接到相关正式书面通知的第一时间，书面通知乙方，在乙方办理好退租搬离手续并将以上物业向甲方移交完毕后的五个工作日内，甲方退还该物业一个月的租费给乙方，甲乙双方对此互不作违约对待，乙方须无条件配合执行（乙方不可向政府、拆违实施单位、业主方、甲方等所有相关单位和个人提任何赔偿或补偿要求），所获拆违补偿、奖励等一切相关收益，均归甲方享有；五、本补充条款新增房屋和原主合同约定的房屋的租金的起算日期，统一调整到2017年3月8日起算；六、合同期限、付款办法、租金递增等其它事项，仍完全按照原主合同的约定执行；七、本补充条款一式四份，甲、乙双方各持二份，与原主合同具有同等法律效力；八、本补充条款自甲乙双方单位加盖公章、双方法定代表人或法人授权委托人签字、本合同相关条款约定的账户在约定时间内全额收到乙方支付的、双方约定的相关款项起生效，具有法律效力。该《补充条款》甲方落款处由授权委托人杨某签字。2017年3月17日，柏盈美公司向锦喆公司转账支付了500,000元。2017年4月18日，柏盈美公司向锦喆公司转账支付了192,599.53元。2018年8月1日，上海市闵行区梅陇镇安全生产委员会向案外人上海A有限公司发出《关于商请对XX路XX号上海A有限公司区域内重大安全隐患进行及时整改的函》1份，载明：因XX路XX号区域存在重大安全隐患，其中包括柏盈美仓库堆物，阻塞所有消防安全通道及柏盈美违规拖拉拖线板，存在用电安全隐患等，上海A有限公司作为安全管理的主体责任单位，应当负起安全管理责任，并责令上海A有限公司经营班子落实整改措施，消除安全隐患。2018年8月24日，锦喆公司的杨某向柏盈美公司负责人王某发送微信，称：“你们的库容不够了，需增配仓库，我们在XX路XX号有5,000多平方可选择”，并称：“大家尽力配合，厂房最好用二、三、四楼三个楼层，底楼我们成本高，我的合伙人已有方案，具体等你回沪后再议”。2018年9月11日，上海市闵行区梅陇镇安全生产监察管理所出具《安全生产复查意见书》1份，载明：经复查，第39项（占用、堵塞、封闭疏散通道、楼梯间和安全出口）、第40项（占用、堵塞、封闭消防车通道、妨碍消防车通行）、其他项已完成整改。2018年9月13日，杨某向王某发送微信谈了搬仓库的条件，并表示老仓库处结清房租、水电等合同约定的相关费用后，未用完的费用退还，其将把相关条款与其合伙人商定后再回复，并希望老仓库的使用按政府消防、安监及政府安委会的要求整改到位，同时表示686号的费用二年一付是为了取得优惠价，其在起草合同，合适就签，这些条件也是其当时提议搬库时承诺的按原686号条件再过二年后递增的原则没任何变化。2018年9月23日，杨某向柏盈美公司的员工牟某表示下午先签订合同，牟某回复要求杨某发送按照其提供的备忘录内容修改后的租赁合同后再催签订合同。同日，杨某发送了《仓储舍合同（柏盈美打印机耗材）》文件（该合同载明的租赁物地址位于闵行区XX路XX号），牟某回复如是按备忘录的内容，其保证下周二早上会签订合同。2018年9月25日，杨某向牟某发送微信通知其前来签订合同。同日，柏盈美公司（作为承租方，签约乙方）与案外人上海B有限公司（作为出租方，签约甲方）签订了《仓储合同》，约定甲方同意将位于上海市闵行区XX路XX号第二层、第三层、第四层房屋租借给乙方，作为仓储使用；合同签订之日起两个月内，甲方负责对两台电梯更新，甲方协调乙方原XX路XX号房东按XX路XX号乙方仓储费标准优惠多少天（乙方须在2018年12月8日之后尽快将XX路XX号乙方所租仓库退还给XX路XX号房东，该仓库仓储费结算时，2018年12月8日之前的仓储费等各项费用按原合同约定正常结算，自2018年12月8日之后所属仓储费，扣减乙方在XX路XX号本合同新租仓库货梯更换停用天数后结算，扣减的天数不能是负数），上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2018年9月26日，牟某向杨某发送微信告知：柏盈美公司决定于10月1日至10月6日抽调人员和车辆，集中搬运，在10月10日前会清空该仓库的货物，事先告知该情况，以便锦喆公司及时验收租赁物。杨某收到后回复：“行”。2018年10月3日，牟某向杨某发送微信，告知“今天老仓库已经搬离物品结束了。1-3楼，不仅我司的物品清空了，还对所有的场地：角落、小房间、通道、大门处等，废品和垃圾进行了清扫和处理。我们做到了文明交房。特告知，今天是我司的仓储租赁的最后一日，并作为租金结算的时限日期”并附上现场照片。2018年10月8日，牟某向杨某发送微信表示旧仓库已经交房，要求面谈商量房租的结清（预收款退还）事宜，或怎样将余款转至新仓库的租金。杨某回复：“在开会，稍等”。2018年10月10日，杨某通过微信向柏盈美公司的员工高某发送了由牟某于2018年10月9日签字的抄表数、落款时间为2018年10月10日的《上海柏盈美打印耗材有限公司水电费汇总表》及《2018年8月-2018年10月份水电费明细表》，根据《上海柏盈美打印耗材有限公司水电费汇总表》记载：2017年2月至2018年10月9日的水电费金额合计为106,579.60元（其中自2017年2月至2018年3月24日的水电费63,691.90元已开发票）。2018年10月16日，杨某通过微信向高某发送结算单1份，该《结算单》载明：1、主合同租金1,948,968元（自2017年3月8日至2019年3月7日，每月单价为81,207元），备注：承租主楼（1,374.26+556.78）平方米+生活楼496.08平方米，此款在约定付款日（2016年11月22日之前）的116天后付清。因近二年来水、电、门卫保安等费用至今有大额欠款，故发票未开全，待结算付清后一次开齐；2、主合同押金81,207元，备注：款已付清，收据已开；3、补充合同租金490,256元（自2017年3月8日至2019年3月7日，每月单价为20,427元），备注：钢结构库房277.20平方米+生活楼333.33平方米，款未付清，票未开；4、补充合同押金20,427元，备注：款未付，收据未开；5、应付款合计2,540,858元，备注：截止2017年3月8日；6、优惠100,000元，备注：已在首期付款时直接扣减；7、已付款合计2,092,600元，备注：2016年11月18日支付400,000元，2016年11月22日支付1,000,000元，2017年3月17日支付500,000元，2017年4月18日支付192,599.53元；8、欠款348,258元，备注：截止2017年4月18日（约定付款日之后116天）；9、水电费106,580元（自2017年2月1日至2018年7月24日），备注：见附表1（2018年4月-2018年7月、2018年8月-2018年10月水电费）参见附表2；10、保安费1计69,885元（至2018年9月10日，每月单价3,621元，共计19.3个月），备注：分担比例：2,704.32平方米（承租面积）/7,468平方米（总面积）=36.21%×10,000元/月=3,621元，保安工资见附表3，产证面积见附表4；11、保安费2计2,661元（自2018年9月11日起，每月单价2,957元，共计0.9个月），备注：分担比例：2,208.24平方米/7,468平方米=29.57%×10,000元/月=2,957元；12、办公楼底楼占用费10,296元（52天，单价为198元），备注：临时仓库，12×15×1.1×（实际占用59天-当初约定免费放7天=52天）；13、退生活楼二楼租金252,997元（690天，单价为367元），备注：333.33×1.1×（365×2-40），2017年3月8日至2017年4月18日=40天。（付款时确认该房不租了，实际上主合同16年11月签约时即要求我们等一下可能会租，空了三个多月）；14、欠款284,684元，备注：截止退房日（2018年10月8日）；15、主合同三个月零八天免租期租金按执行期与合同期比例结算计236,779元，备注：合同期15年，仅执行19个月，执行期与合同期比例为：19/180=10.56%，应退81,207×3.26×（100-10.56）%=145,263.78元，贵司所租新仓库又实际取得了二个半月免租期（且未来新仓库货梯更新停用十天左右仍由我司补贴），贵司提前退租后，将会空置几个月，还得给后续用户几个月免租期；16、优惠10万元按执行期与合同期比例结算计89,440元，备注：合同期15年（折合180个月），仅执行19个月，执行期与合同期比例为19/180=10.56%，应退100,000×（100-10.56）%=89,440元；17、退生活楼三楼租金97,430元（自2018年9月11日至2019年3月7日，5.87个月，每月单价15,695元），备注：496.08平方米×1.1元/平方米·天×365天/12月×5.87=97,430元；18、退仓库租金323,047元（自2018年10月8日至2019年3月7日，每月单价为64,609元），备注：（1,374.26+556.78）平方米×1.1元/平方米·天×365天/12月×5月；19、退主合同押金81,207元；20、退钢结构房租金46,373元（自2018年10月8日至2019年3月7日，5个月，单价为9,275元），备注：277.2平方米×1.1元/平方米·天×365天/12月×5月；21、退补充合同押金20,427元；22、欠款余额42,418元。主合同租金及押金已分几次付清，但水电费、门卫保安费以及补充合同约定的相关费用差不多二年了，本司多次派人前往贵司结算、催款，但至今一年多，一分未付。综上，截止退租日（2018年10月8日）欠我司284,684元（见14项）,并应退还未执行合同期免租期所属租金摊销额，本司对业主是每天都要付费的，且价格一分没赚！（见15）和未执行合同期所属10万元优惠款摊销额（见16），扣减提前退租期间所属的租金（见17、18、20项）和押金（见19、21项）后，至今尚欠我司42,418元。撞坏的办公楼底楼临时仓库门口处花岗岩台阶希尽快修复。各项款项结清后所有发票一次开齐。所有结算资料早已发您微信，请尽快核对、回复，以便尽快结算、开票。2019年1月3日，柏盈美公司以诉称之理由向原审法院提起诉讼。原审另查明，位于上海市闵行区XX路XX号的房屋权利人为案外人上海A有限公司，房屋建筑面积为6,602.76平方米。其中，上海市闵行区XX路XX号2幢的建筑面积为4,122.80平方米，总层数为3，房屋类型为工厂；上海市闵行区XX路XX号3幢的建筑面积为1,252.49平方米，总层数为3，房屋类型为工厂。原审诉讼中，锦喆公司确认杨某系其公司工作人员，作为其代理人处理相关事宜，并认可杨某在《补充条款》上的签字系代表其公司。柏盈美公司与锦喆公司均确认《补充条款》成立并生效，且双方签订的《仓储合同》、《补充条款》中柏盈美公司所承租的场所除了面积为277.20平方米的西侧钢结构库房没有产证外，其余承租面积均有产证，且所有承租房屋的租金及使用费起算日均为2017年3月8日。双方确认柏盈美公司向锦喆公司共计支付了2,092,599.53元，其中包含了履约保证金101,634.71元。柏盈美公司确认其未支付过水电费，其认为水电费的金额应以落款时间为2018年10月10日的《上海柏盈美打印耗材有限公司水电费汇总表》为准，且其自愿承担综合楼二楼10间房屋以40天计的费用。柏盈美公司陈述其已于2018年10月3日搬离完毕，锦喆公司确认出租的房屋内现已无柏盈美公司的物品，但其无法确认柏盈美公司全部搬离的具体时间。原审法院认为，柏盈美公司与锦喆公司签订的《仓储合同》、《补充条款》所涉的租赁标的中，西侧钢结构库房部分为无证建筑，且未取得建设工程规划许可证，违反有关法律规定，因此双方建立的租赁关系存在部分有效、部分无效的情形。无效部分自始无效。关于有效部分，柏盈美公司主张双方已协商一致解除，锦喆公司则认为系柏盈美公司违约而主张解除；对此，原审认为，虽然双方无直接的解除租赁关系的书面协议，但是从当事人的庭审陈述及微信往来证据看，杨某作为锦喆公司授权处理涉案租赁事宜的委托人，一方面向柏盈美公司提供新的租赁场所做选择，参与并协调柏盈美公司与案外人上海B有限公司签订《仓储合同》，另一方面柏盈美公司于2018年9月26日通过微信告知了预计搬离的时间段，杨某亦予以认可，且柏盈美公司于2018年10月3日通过微信告知了其已于该日搬离并将该日作为租金结算的时限日期，杨某亦未表示反对，且在2018年10月16日通过微信向柏盈美公司发送了《结算单》，综合上述情况，可以认定锦喆公司同意柏盈美公司搬离，双方对于提前解除合同的意思表示是一致的，故柏盈美公司是基于双方的合意提前搬离，在双方就解除达成一致意见后，锦喆公司无权再以柏盈美公司违约为由要求解除合同。关于有效部分租赁关系的解除时间，虽然柏盈美公司主张应以《结算单》上三楼租金的结算日2018年9月11日作为其搬离及实际解除的日期，但通过双方的微信来往证据，柏盈美公司实际于2018年10月3日才清空并搬离了承租场所，而锦喆公司对此并未提出异议，但锦喆公司在《结算单》中认可的退租日和退房日为2018年10月8日，因此可以认定至迟于2018年10月8日，双方就涉诉租赁物收回达成一致，故原审确认以该日作为有效部分租赁关系解除的日期。在柏盈美公司与锦喆公司的租赁关系被解除或确认无效后，锦喆公司应向柏盈美公司返还履约保证金，现双方确认柏盈美公司向锦喆公司支付的履约保证金金额是101,634.71元，故锦喆公司应向柏盈美公司返还履约保证金101,634.71元，锦喆公司要求不予返还保证金，缺乏依据，原审不予支持。关于柏盈美公司未返还租赁物前应支付的租金及使用费数额，虽然柏盈美公司于2018年10月3日通过微信告知已全部搬离，但锦喆公司在《结算单》中认可的退房日为2018年10月8日，且锦喆公司在《结算单》中列明需退还自2018年10月8日起计算的277.20平方米西侧钢结构库房和1,374.26平方米及556.78平方米仓库的租金及使用费，鉴于双方确认所有承租房屋的租金和使用费的起算日均为2017年3月8日，故柏盈美公司应向锦喆公司支付的租金及使用费为：西侧钢结构库房176,548.68元（277.20平方米×1.1元/平方米·天×579天[自2017年3月8日起至2018年10月7日]）、主楼三楼875,266.19元（1,374.26平方米×1.1元/平方米·天×579天[自2017年3月8日起至2018年10月7日]）、主楼二楼354,613.18元（556.78平方米×1.1元/平方米·天×579天[自2017年3月8日起至2018年10月7日]）；关于综合楼三楼496.08平方米，因柏盈美公司主张其已于2018年9月10日交还，且在锦喆公司出具的《结算单》中也认可退还自2018年9月11日开始的租金，故柏盈美公司应向锦喆公司支付综合楼三楼的租金301,219.78元（496.08平方米×1.1元/平方米·天×552天[自2017年3月8日起至2018年9月10日]）；关于综合楼二楼十间房屋，因柏盈美公司确认以40天计，且锦喆公司在出具的《结算单》中也认可该部分以40天计，故柏盈美公司就该部分承租房屋应向锦喆公司支付14,666.52元（333.33平方米×1.1元/平方米·天×40天）；上述柏盈美公司应向锦喆公司支付的租金及使用费共计1,722,314.35元。由于双方在《补充条款》中约定首期付款锦喆公司一次性优惠柏盈美公司100,000元整，由柏盈美公司在付款时直接扣减，因此柏盈美公司应向锦喆公司支付的租金及使用费还应扣减锦喆公司给予的一次性优惠100,000元，即柏盈美公司应向锦喆公司支付的租金及使用费数额应为1,622,314.35元，虽然锦喆公司认为由于柏盈美公司未按时支付款项而不应享受优惠，但双方合同中并未对取消优惠的条件作出明确约定，故对于锦喆公司的意见，原审不予采信。诉讼中，双方确认柏盈美公司已向锦喆公司支付的租金及使用费为1,990,964.82元，因此，锦喆公司应向柏盈美公司返还剩余租金及使用费共计368,650.47元。锦喆公司提出反诉主张租金及使用费，于法无据，原审不予支持。关于柏盈美公司主张的未开具发票造成的损失赔偿，一方面双方就柏盈美公司实际应承担的租金、使用费及水电费等费用的具体金额尚未达成一致，无法明确发票的具体金额，另一方面锦喆公司也在庭审中明确其同意双方根据最终确定的金额进行结清后向柏盈美公司开具发票，故对于柏盈美公司上述要求赔偿损失之诉讼请求，原审不予支持。关于锦喆公司主张的水电费和保安费，柏盈美公司表示同意按照2018年10月10日的水电费汇总表及明细表的结算金额支付水电费，而锦喆公司主张的水电费为127,479.95元，对此原审认为，根据锦喆公司发送的《结算单》及由牟某于2018年10月9日签字的抄表数、落款时间为2018年10月10日的《上海柏盈美打印耗材有限公司水电费汇总表》及《2018年8月-2018年10月份水电费明细表》显示，2017年2月至2018年10月9日的水电费金额合计为106,579.60元，鉴于柏盈美公司已于2018年10月3日清空并搬离了承租场地，且已告知了锦喆公司搬离的情况，故柏盈美公司应当向锦喆公司支付的水电费金额为106,579.60元。根据双方合同约定，保安和保洁由柏盈美公司自理或委托锦喆公司代办（费用按承租面积分摊），现锦喆公司未提供证据证明柏盈美公司委托其代办保安事宜，故其要求柏盈美公司承担保安费，缺乏依据，原审不予支持。关于锦喆公司主张的逾期付款违约金，虽然双方约定柏盈美公司应在2017年3月16日前付清《补充条款》约定的应付款项，但根据已查明的事实以及双方的结算情况，《补充条款》中新增的租赁房屋中西侧钢结构库房系无证建筑，综合楼二楼十间房屋双方也只结算了40天的费用，现柏盈美公司认为因双方对于《补充条款》新增的面积没有核算，故其只支付了扣减优惠后的《仓储合同》约定的租金金额，但事实上柏盈美公司对于扣减优惠后的《仓储合同》约定的租金亦存在逾期支付，故柏盈美公司理应承担该部分租金逾期付款的违约责任，现柏盈美公司认为合同约定的违约金标准过高，故原审根据实际的欠付金额以及付款情况等因素酌定由柏盈美公司支付锦喆公司逾期付款违约金以6,500元计。关于锦喆公司主张的免租期租金，因双方就有效部分租赁合同关系的解除达成了一致意见，且双方在合同中对于有效部分租赁合同关系解除的免租期租金损失并没有做明确的约定，而对于面积为277.20平方米的西侧钢结构库房无效部分的租赁关系双方并没有约定明确的免租期，故锦喆公司主张免租期的租金及使用费，缺乏依据，原审不予支持。据此判决：一、确认柏盈美公司与锦喆公司就位于上海市闵行区XX路XX号面积为2,760.45平方米的房屋所建立的房屋租赁合同关系于2018年10月8日解除；二、确认柏盈美公司与锦喆公司就位于上海市闵行区XX路XX号面积为277.20平方米的房屋所建立的房屋租赁合同关系无效；三、锦喆公司于本判决生效之日起十日内返还柏盈美公司租金及使用费人民币368,650.47元；四、锦喆公司于本判决生效之日起十日内返还柏盈美公司履约保证金人民币101,634.71元；五、柏盈美公司于本判决生效之日起十日内支付锦喆公司水电费人民币106,579.60元；六、柏盈美公司于本判决生效之日起十日内支付锦喆公司逾期付款违约金人民币6,500元；七、驳回柏盈美公司的其余本诉诉讼请求；八、驳回锦喆公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币4,250.01元，财产保全费人民币2,714.96元，合计人民币6,964.97元，由柏盈美公司负担人民币140.99元，锦喆公司负担人民币6,823.98元。反诉案件受理费减半收取计人民币7,354.90元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币12,354.90元，由柏盈美公司负担人民币1,268.82元，锦喆公司负担人民币11,086.08元。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人锦喆公司与被上诉人柏盈美公司双方签订的《仓储合同》、《补充条款》系当事人真实意思表示，因部分租赁标的存在无证建筑情况违反相关法律规定，原审法院认定本案系争合同部分有效、部分无效，应属正确。根据在案证据，被上诉人在上诉人的建议和协调下与案外人另行签订《仓储合同》，并在上诉人同意后搬离涉案仓库，足以认定双方具有协议解除本案系争合同有效部分的合意。原审法院确认本案系争合同有效部分于2018年10月8日解除，符合本案实际情况，本院予以认可。本案纠纷系双方当事人协议解除合同后的结算争议，不影响对双方达成解除合同合意的认定，故上诉人关于合同未经协议解除的主张，本院不予支持。原审法院由此计算确定双方应支付或返还租金及使用费、履约保证金、水电费的数额，本院认为均属正确。原审法院根据本案合同实际履行情况，酌定被上诉人承担逾期付款违约金6,500元，亦为合理。上诉人关于被上诉人应返还免租期租金优惠、一次性租金优惠以及支付保安费的主张，因缺乏合同依据，本院难以支持。综上所述，锦喆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,064.08元，由上诉人上海锦喆投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十二月二十七日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……