山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0306民初2605号原告:沈乃芳，女，1963年10月16日出生，汉族，淄博市公安局周村分局丝绸路派出所辖区居民，住周村区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王欣，山东靖安律师事务所律师。被告：李磊，男，1973年2月6日出生，汉族，周村宏辰机械有限公司职工，住周村区。第三人：淄博兰雁集团有限责任公司管理人，住所地周村区机场路385号。负责人：韩桂芳，组长。委托代理人（特别授权代理）：徐卫东，男，系淄博兰雁集团有限责任公司管理人成员。委托代理人（特别授权代理）：毕研娟，女，系淄博兰雁集团有限责任公司管理人成员。原告沈乃芳与被告李磊返还原物纠纷一案，本院于2019年5月27日作出（2019）鲁0306民初3号民事判决。李磊不服该判决，向淄博市中级人民法院提起上诉。淄博市中级人民法院于2019年8月2日作出（2019）鲁03民终2094号裁定，发回重审。本院于2019年8月30日立案后，追加淄博兰雁集团有限责任公司管理人（以下简称“兰雁管理人”）作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，于2019年10月25日、12月19日公开开庭审理了本案。原告沈乃芳及其委托诉讼代理人王欣，被告李磊，第三人兰雁管理人委托诉讼代理人徐卫东、毕研娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈乃芳向本院提出诉讼请求：1.判令李磊立即从周村区户建筑面积109.37平方米房屋（以下简“系争房屋”）搬出；2.判令李磊赔偿经济损失3000.00元；3.由李磊承担诉讼费用。事实和理由：2018年11月12日沈乃芳通过合法方式购得系争房屋，但房屋一直由李磊非法占有，并出租与他人获利，沈乃芳多次交涉要求腾退返还房屋，李磊均置之不理。望判如所求。上述所主张的经济损失，系根据房屋租金每月1000.00元，自2018年11月计算至起诉时。李磊辩称，沈乃芳所诉与事实不符。系争房屋系李磊享受兰雁职工福利分房待遇，集资1.50万元购买所得，自2000年居住使用至今，李磊妻女均落户系争房屋，李磊对房屋享有所有权。该房屋不应作为企业破产资产处置，兰雁管理人应申请办理房改事项，向职工出售，不得出卖给社会其他人员。沈乃芳要求返还房屋、赔偿经济损失无事实及法律依据，请求依法驳回。兰雁管理人述称，系争房屋为兰雁集团北新街宿舍“两户一居”过渡房，属企业资产，非房改房性质。根据当时企业政策，凡符合选房条件的职工需先交纳1万元订金方取得选房资格，从住房之日起20年内不交房租，期满后按照当时国家规定交纳房租；如住户要求退房，扣除居住期间房租，退还本金。2015年8月法院裁定兰雁集团破产，指定兰雁管理人行使管理人职权，负责处理破产相关事项。为处置案涉“两户一居”房屋，管理人委托中介机构进行评估，采取广泛张贴、入户送达等方式，通知相关住户限定期限内购买或清退房屋，但无进展。后委托拍卖公司进行两次网上拍卖均流拍，才与购房户签订合同，出售房屋，程序公正合法。原住房职工放弃优先购买权，购房户合法权益应予保护。同意沈乃芳本案诉讼请求，并按照当时企业文件规定处理李磊所交纳的款项。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年11月19日山东淄博织染厂改组为山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司，1997年4月名称变更为兰雁集团股份有限公司，2006年10月23日淄博市人民政府函告：淄博兰雁集团有限责任公司是从兰雁集团股份有限公司转制并更改名称的大型民营企业集团，该企业承接原兰雁集团股份有限公司经营范围内的业务，承接一切债权债务，并安置了全部职工。2015年7月24日山东省淄博市中级人民法院决定解除淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司管理人的管理人职务，指定淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司的管理人。同年8月14日山东省淄博市中级人民法院裁定终止淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司重整程序；宣告淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司破产。上世纪八十年代末、九十年代初为解决职工居住难问题，山东淄博织染厂在周村区北新街107号建造职工宿舍，其中2.4.6.8.10号楼房共计建造“两户一居”过渡房30套，包含系争房屋，即两户职工居住在同一套房屋内，每户单独使用两室，共用厨房、卫生间。1995年3月周村区北新街兰雁宿舍17幢房屋产权悉数登记于山东淄博织染厂名下，2001年房管部门统一换证，系争房屋所在4号楼房屋所有权人变更为兰雁集团股份有限公司，产权证号06-0034285。同时期北新街107号房屋土地使用人登记为淄博织染厂，证号为淄国用（2000）字第D01569号。1994年12月8日淄博市周村区人民政府制定《周村区出售公有住房暂行办法》，明确本区范围内的所有机关、团体、企事业单位向职工或城镇居民出售公有住房，坚持买卖自愿的原则，坚持分期分批、有计划地批准实施的原则。自1992年11月始山东淄博织染厂、山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司相继就企业职工住房出售、分配事项出台文件，涉及上述“两户一居”住房的，有（1995）淄兰雁字第8号文件“4、售、分房办法：凡符合选房条件的职工需先交预（予）订金后方取得选房资格，按本公司95年房改办法处理。②未参加房改的职工选新房交20000.00元，选旧房交15000.00元，选两家一户交10000.00元”规定，另兰雁字（1999）第49号“关于搬迁新居倒出住房的集资分配意见”：三、集资办法：1.所有参加分房的干部、职工，在规定期限内一次交清规定的集资额，取得选房资格。2.符合条件的职工，选房前，先报名填表，后公布积分，再依次公开分房。3.选房定位后，根据上级有关房改政策，参加房改，办理产权证。四、集资数额：2.北厂宿舍区原两户住一户的成套住房，每户按40000.00元收取。1995年2月17日制定的《山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司出售自管公有住房的暂行办法》规定未出售的住房仍按市政府房改提租补贴规定执行。李磊原为淄博兰雁集团有限责任公司职工，2000年1月11日向公司交纳15000.00元，收款收据载明摘由为“（两家一套）”，加盖“房屋集资”字样。李磊家庭自2000年起与孙姓工友共用系争房屋，后孙姓工友家庭搬走，该房屋由李磊单独使用。2009年12月李磊及其配偶购买原亦属兰雁职工宿舍的周村区北新街129号2号楼3单元4层东户住宅，办理产权登记，自此居住使用，同时将系争房屋出租，两房屋相距千米左右。2015年8月淄博兰雁集团有限责任公司宣告破产，移交给兰雁管理人的前述“两户一居”住房尚有26套，涉及职工24户。为处置该批房屋，2018年2月兰雁管理人委托房地产评估有限公司就房产进行市场价值评估，研究决定在评估价格基础上每平方米下调300.00元，作为兰雁集团职工购买价格。2018年5月兰雁管理人为处置北新街107号部分“两户一居”房屋，采取在小区内张贴通知、入户送达等方式，广而告之，通知相关住户限定期限内购买或清退住房。2018年5月24日因系争房屋无人，兰雁管理人工作人员在该房屋单元门、房屋入户门外墙等处张贴通知，内容为：李磊：淄博兰雁集团有限责任公司于2015年8月14日被淄博市中级人民法院裁定进入破产还债程序。为此，根据《中华人民共和国企业破产法》第25条第1款第6项“管理人履行下列职责：（六）管理和处分债务人的财产”的规定，经管理人研究，决定依法处置兰雁北新街部分“两户一居”房屋。你所居住的兰雁北新街宿舍4号楼5单元102室房屋属于处置范围，如购买该房屋，请于收到本通知后7日内与管理人联系，办理房屋购买手续；如不购买该房屋，请于收到本通知后7日内将该房屋交回管理人，此前向企业交纳的房屋集资款在房屋交回手续办理完毕后予以退还；逾期既不购买房屋也不交回房屋的，管理人将打包处置，一切后果由你承担。特此通知。联系人：徐卫东联系电话：（此处略）兰雁管理人2018年5月9日。此后李磊未有购房或退房的意思表示。兰雁管理人委托山东金正拍卖有限公司拍卖处置包括18套“两户一居”房屋在内的住宅，于2018年6月28日及7月16日在《淄博晚报》发布拍卖公告，同年7月13日及31日在点拍网网络拍卖平台举行拍卖会，该18套房屋均流拍。2018年11月12日兰雁管理人作为出卖人（甲方）与买受人沈乃芳（乙方）订立《房屋买卖合同》，约定甲方将价值192334.50元的系争房屋并院子一个（作价2万元）出卖给乙方，房屋现未办理不动产分户登记手续，由李磊居住；乙方于协议签订之日一次性向甲方支付购房款，乙方负责房屋的清房事宜；甲方负责房屋职工集资款项的清退事宜。合同签订同日沈乃芳足额支付兰雁管理人购房款，2019年4月29日诉争不动产权利人登记为沈乃芳，为鲁（2019）淄博周村区不动产权第××号。至2019年10月案涉兰雁北新街107号“两户一居”房屋已售出15套。另查明，2018年11月沈乃芳与兰雁管理人签订房屋买卖合同支付购房款后，电话联系李磊要求腾退系争房屋未果，沈乃芳破门而入，发现房屋由山东高唐县焦姓人氏居住使用，后该住户于2018年11月末搬出，李磊又进入控制系争房屋，沈乃芳于2019年1月诉来本院，立案案由为排除妨害纠纷。本院于2019年5月27日作出（2019）鲁0306民初3号民事判决：一、被告李磊于判决生效之日起三十日内从坐落于周村区户房屋搬出，将该房屋返还原告沈乃芳；二、驳回原告沈乃芳其他诉讼请求。宣判后李磊提起上诉，淄博市中级人民法院认为该民事判决认定基本事实不清，裁定撤销判决；发回重审。本案审理过程中，李磊明确表示，其要求享受房改政策购买系争房屋；如兰雁管理人将系争房屋以212334.50元价格出售，其不同意购买。本院根据沈乃芳申请，调查此前居住使用系争房屋的焦姓住户，其陈述已在周村从事粮油调味品生意十余年，一直租房使用，约八、九年前自李磊处租赁系争房屋居住，年租金4000.00元，第一年曾订立合同，后未再签订。李磊对此无异议。本院认为，排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷；返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。在排除妨害纠纷中所有权或他物权人并未丧失对其物的占有；而在返还原物纠纷中，物已为他人无权占有或被他人侵夺占有。本案立案案由为排除妨害纠纷，经查沈乃芳已丧失对诉争房屋的占有，根据当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由为返还原物纠纷。本案争议焦点为双方当事人对系争房屋所主张的权利是否真实存在，沈乃芳能否依据其所主张的所有权排除李磊所主张先前已存在的对系争房屋的居住权。对此分析如下：1994年12月始本区出售公有住房，坚持买卖自愿原则。系争房屋因两户职工居住在同一套房屋内，作为特定历史条件下的特殊产物，产权单位当时无法将其出售，产权仍属于企业，此不违反法律规定及国家政策。根据当时企业文件规定，李磊交纳1.50万元房屋集资款未产生购买系争房屋的后果，李磊主张其已取得房屋所有权，证据不足，本院不予采信。2015年8月法院裁定兰雁集团破产，指定兰雁管理人行使管理人职权，负责处理企业破产的相关事项，即兰雁管理人有权对包括系争房屋在内的“两户一居”房屋进行处置。后兰雁管理人履行房地产价值评估，通知住户优先购买，委托公开拍卖手续，在住户未有优先购买的意思表示、二次拍卖均流拍后，将系争房屋公开出卖与沈乃芳，并无不妥。李磊另置住宅居住使用，将系争房屋长期出租获利，且明确表示在同等条件下放弃购买系争房屋，即系争房屋非李磊生活必需。故兰雁管理人与沈乃芳所订立的《房屋买卖合同》不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，依法成立有效。沈乃芳已办理过户手续，取得不动产权证，应认定该房屋已发生了物权变动的法律后果，沈乃芳依法对诉争房屋享有直接支配和排他的权利，故对其要求李磊腾退返还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。沈乃芳签订合同购买系争房屋时，即明知房屋由李磊居住，承诺自行清户，现其以租房标准要求李磊赔偿经济损失，证据不足，本院不予支持。同时，兰雁管理人应按照前述《房屋买卖合同》约定，履行清退系争房屋原住户集资款项的义务，妥善处理后续问题。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李磊于本判决生效之日起三十日内从坐落于周村区户房屋（不动产权第××号）及院落中迁出，将房屋并院落返还原告沈乃芳；二、驳回原告沈乃芳其他诉讼请求。案件受理费4485.00元，由被告李磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  贺 荣审 判 员  郑 曼人民陪审员  李昱胜二〇一九年十二月二十八日书 记 员  刘雯菁