广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初25123号原告：冯宗彪，男，汉族，1970年2月5日出生，身份证住址湖南省沅陵县，委托诉讼代理人：赵光，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号14403201110047318。委托诉讼代理人：方晓敏，广东嘉得信律师事务所实习律师。被告：深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称“颖力公司”），住所地深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦17楼，统一社会信用代码914403001923327037。法定代表人：冯本现，董事长。委托诉讼代理人：冯本武，男，汉族，1964年9月24日出生，身份证住址湖南省沅陵县，系公司员工。被告：陈松涛，男，汉族，1968年11月8日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，被告：深圳市英隆实业股份有限公司（以下简称“英隆公司”），住所地深圳市罗湖区东晓街道金稻田路2001号草埔商业广场9楼，统一社会信用代码91440300192188457L。法定代表人：梁志坚，董事长。委托诉讼代理人：叶海香，广东一言律师事务所律师，执业证号14403201711012924。委托诉讼代理人：黄秋凤，广东一言律师事务所实习律师。被告：深圳鸿华实业股份有限公司（以下简称“鸿华公司”），住所地深圳市罗湖区春风路61号五矿大厦9层，注册号100565。法定代表人：张传光。第三人：深圳农村商业银行罗湖支行（原名称深圳市农村信用合作社联合社罗湖支社），住所地深圳市罗湖区红岭中路2068号中深国际大厦首层，统一社会信用代码91440300785253082D。法定代表人：麦永泉，行长。委托诉讼代理人：唐伟城，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号14403201510173471。委托诉讼代理人：覃婕，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号14403201911122149。原告冯宗彪与被告深圳市颖力实业发展有限公司、陈松涛、深圳市英隆实业股份有限公司、深圳鸿华实业股份有限公司及第三人深圳农村商业银行罗湖支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯宗彪及委托诉讼代理人赵光、方晓敏与被告深圳市颖力实业发展有限公司委托诉讼代理人冯本武、被告陈松涛、被告深圳市英隆实业股份有限公司委托诉讼代理人叶海香、第三人深圳农村商业银行罗湖支行委托诉讼代理人覃婕到庭参加了诉讼，被告深圳鸿华实业股份有限公司经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告深圳市颖力实业发展有限公司2003年8月27日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效；二、判决被告深圳市颖力实业发展有限公司与被告陈松涛之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；三、判决被告深圳市颖力实业发展有限公司、陈松涛立即将罗湖区颖隆大厦2016号房产产权登记至原告名下，并办理房屋房产证；四、判决第三人注销罗湖区颖隆大厦2016号房产上的备案抵押登记；五、判决被告深圳市颖力实业发展有限公司、陈松涛承担本案一切诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费等）。事实与理由：2003年8月27日原告与被告深圳市颖力实业发展有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告以单价6500元每平米的价格购买被告深圳市颖力实业发展有限公司开发的位于深圳市××大厦××房产，房款总价为人民币319020元，合同签订后，原告按约定支付了购房款，并办入伙手续，开始居住使用涉案房屋，但是被告深圳市颖力实业发展有限公司至今仍未为原告办理房屋产权登记手续。经查被告深圳市颖力实业发展有限公司在2001年通过与被告陈松涛签订虚假的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，将颖隆大厦2016号房产，并抵押给第三人深圳农村商业银行罗湖支行（即原深圳市农村信用合作社联合社罗湖支社，后注销重新注册为深圳农村商业银行罗湖支行）办理贷款，根据以上事实及我国法律规定，被告颖力公司与陈松涛之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》属于无效合同。原告在2003年8月购买了涉案房产，且自2003年起一直由原告居住使用，原告依法享有涉案房产的所有权，被告深圳市颖力实业发展有限公司应当履行办证义务，但被告深圳市颖力实业发展有限公司至今仍未履行。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告深圳市颖力实业发展有限公司答辩称：对原告的诉讼请求及事实与理由予以确认，但诉讼费应由原告承担。被告陈松涛答辩称：房子以前是我买的，买了之后我退房了，法院判决被告深圳市颖力实业发展有限公司应当还给我的钱至今仍没有还清，被告深圳市颖力实业发展有限公司到现在还在用我的名字对涉案房产进行登记是侵犯了我的权利。对于涉案房产后来由被告深圳市颖力实业发展有限公司出售给本案的原告我不持异议。被告深圳市英隆实业股份有限公司辩称：一、虽然答辩人是涉案房地产项目的共同权利人，但是涉案房产归颖力公司所有，与答辩人无关，原告要求答辩人协助办理涉案房产的过户无事实及法律依据，理由如下：1、涉案房产由颖力公司、鸿华公司、英隆公司共同开发，三方最终达成协议，约定涉案项目房产产权分配比例为：颖力公司71.832%，英隆公司26.875%，鸿华公司为1.293%。项目建成后，按照约定，涉案房产由颖力公司所有，且原告也是与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。虽然在此期间答辩人有委托颖力公司帮其出售房产，但出售的79套房产中并未涉及到涉案房产。因此，根据合同相对性原则及上述事实，原告的追诉主体应为颖力公司，答辩人与本案无关不应当承担任何责任。2、与本案同类型案件贵院早作出过生效判决[即（2014）深罗法民三初字第1524号民事判决书、（2017）粤0303民初10424号民事判决书],近期贵院又分别作出（2018）粤0303民初11303号、（2018）粤0303民初21703号民事判决书、（2018）粤0303民初21970号等六份民事判决书。在上述判决书中，贵院仅判令颖力公司协助原告履行办证义务，并未要求答辩人承担任何责任，更为重要的是，（2014）深罗法民三初字第1524号、（2017）粤0303民初10424号两案涉案房产现已登记至原告名下。因此，就本案而言，答辩人是否应当协助原告办理过户手续，贵院可参考该判决。二、依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，若贵院拟查明有关事实，应当依法将答辩人追加为第三人即可，不宜依申请将答辩人直接追加为共同被告。该追加行为必将对答辩人日后的商业活动造成诸多不便。综上。恳请贵院在知悉答辩人上述观点后，依法驳回原告要求答辩人协助办证的诉讼请求。第三人深圳农村商业银行罗湖支行述称：第三人对于原告与被告深圳市颖力实业发展有限公司、被告陈松涛之间的纠纷不知情，第三人是涉案房产的合法抵押权人，原告诉请将涉案房产所有权登记在其名下，应将涉案房产的抵押贷款结清，第三人可配合注销抵押登记，请法院在查明事实的基础上依法保护第三人的合法债权和抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2003年8月27日,原告与被告深圳市颖力实业发展有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，原告以单价6500元每平米的价格购买颖力公司开发的位于深圳市××大厦××房产，房款总价为人民币319020元；颖力公司应于其取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。随后，原告按照约定当日向被告颖力公司支付了购房款人民币150000元，颖力公司也向原告出具了收到上述购房款的收据。颖力公司在2004年将涉案房产交付原告使用。庭审中，原告和颖力公司均同意原告在颖力公司为其办理涉案房产的房地产证书时支付剩余购房款169020元。原告一直管理使用该房产至今。二、被告深圳市颖力实业发展有限公司与被告陈松涛曾在2001年8月18日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，陈松涛购买了上述涉案房产，并向第三人深圳农村商业银行罗湖支行申请按揭贷款人民币180000元支付购房款。后陈松涛在2003年向本院提起诉讼，本院在2003年6月2日下达（2003）深罗法民三初字第571号民事判决书，判决解除了陈松涛与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及陈松涛、颖力公司与深圳农村商业银行罗湖支行签订的《购房担保贷款合同》。上述判决已经生效。至2019年8月27日，陈松涛尚欠第三人按揭贷款本息合计人民币402639.67元，原告在庭审中明确表示愿意代为偿还陈松涛所欠第三人的按揭贷款本息。第三人在庭审中明确表示，涉案房产的抵押贷款还清后，我方可以协助办理注销涉案房产的抵押登记手续。三、为查明案件事实，本院依法向深圳市不动产登记中心发函，深圳市不动产登记中心于2019年9月2日向本院发出深不动产登函（2019）579号《深圳市不动产登记中心关于颖隆大厦2016房产相关情况的复函》，称：颖隆大厦位于H407-0050宗地内，已于2011年12月办理了房地产历史遗留问题初始登记（房地产证号20××43），登记权利人为深圳市颖力实业发展有限公司、深圳市英隆实业股份有限公司、深圳鸿华实业股份有限公司；经查档，该项目留存在《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表》中，2016权利人一栏记载为陈松涛，预售合同号为200145927；经查不动产登记系统，截至2019年8月29日，颖隆大厦2016房无办证记录，未查得有效查封记录，有一条有效抵押登记记录（抵押人为陈松涛，抵押权人为深圳市农村信用合作社联合社罗湖支社；上述房产转移登记应符合《不动产登记暂行条例实施细则》和《深圳经济特区房地产登记条例》等的规定。四、深圳市不动产登记中心2019年11月18日的《不动产信息查询结果单》显示，原告现名下在深圳市住房限购区域内无房产。原告具有住房购买资格。原告庭审中表示自愿承担诉讼费人民币6085元。五、已生效的（2014）深罗法民三初第1524号民事判决书认定如下事实：被告深圳市颖力实业发展有限公司、深圳市英隆实业股份有限公司、深圳鸿华实业股份有限公司于1998年1月22日签订《关于合作兴建“鸿埔大厦”补充协议书》约定，三方合作开发涉案楼盘，该协议备案在深圳市规划和国土资源委员会。被告深圳市英隆实业股份有限公司主张后被告深圳鸿华实业股份有限公司退出合作。被告深圳市颖力实业发展有限公司与被告深圳市英隆实业股份有限公司于2000年7月3日签订《颖隆大厦（原名草埔大厦）权益（房产）协议》约定，涉案房产分配给被告深圳市颖力实业发展有限公司，该协议备案在深圳市规划和国土资源委员会。被告深圳市英隆实业股份有限公司与被告深圳市颖力实业发展有限公司于2002年10月30日签订《委托代理销售住宅房协议书》约定，被告深圳市英隆实业股份有限公司将颖隆大厦79套住宅房委托被告深圳市颖力实业发展有限公司代理销售，涉案房产并不在上述79套房产中，上述《委托代理销售住宅房协议书》经深圳市公证处公证。本院认为，原告与被告颖力公司于2003年8月27日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照上述约定全面履行自己的义务。原告已向被告颖力公司支付部分购房款，且已经在2004年起占有使用涉案房产至今，颖力公司同意原告的全部诉讼请求并愿意协助原告办理涉案房产的过户登记手续；庭审中，原告和颖力公司均同意原告在颖力公司为其办理涉案房产的房地产证书时支付剩余购房款169020元；原告在庭审中明确表示愿意代为偿还陈松涛所欠第三人的按揭贷款本息，第三人亦表示涉案房产的抵押贷款还清后，同意协助办理注销涉案房产的抵押登记手续，因此，原告主张被告协助其办理涉案房产过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。至于陈松涛与颖力公司、第三人之间的购房及贷款关系，本院已经在（2003）深罗法民三初字第571号民事判决书中，判决解除了陈松涛与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及陈松涛、颖力公司与深圳农村商业银行罗湖支行签订的《购房担保贷款合同》，该判决已经生效，本案不再处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告冯宗彪与被告深圳市颖力实业发展有限公司在2003年8月27日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效；二、第三人深圳农村商业银行罗湖支行应于原告冯宗彪代为清偿案涉贷款之日起十日内解除深圳市罗湖区颖隆大厦2016号房产设定的抵押登记；三、原告冯宗彪应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市颖力实业发展有限公司支付剩余购房款人民币169020元，被告深圳市颖力实业发展有限公司应于原告冯宗彪付清剩余购房款之日起五日内协助原告冯宗彪办理深圳市罗湖区颖隆大厦2016房产产权转移登记至原告冯宗彪名下的相关手续；四、驳回原告冯宗彪的其他诉讼请求。案件受理费人民币6085元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  葛淑汧人民陪审员  梁进荣人民陪审员  杨雪云二〇一九年十二月二十日孙莹书记员周洋洋