贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2726民初2676号 原告：贵州银湾物业管理有限公司独山分公司，住所地贵州省独山县麻万镇黔桂商贸物流城13栋2-15号，统一社会信用代码91522726085660576K。 负责人：吴波。 委托诉讼代理人：刘晶晶，该分公司项目经理。 被告：张义新，男，1968年6月17日生，汉族，湖南省邵东县人，住邵东县魏家桥镇侯家村1组21号，现住独山县， 委托诉讼代理人：李连芳，现住独山县，系张义新之妻。 原告贵州银湾物业管理有限公司独山分公司与被告张义新物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州银湾物业管理有限公司独山分公司的委托诉讼代理人刘晶晶、被告张义新及委托诉讼代理人李连芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州银湾物业管理有限公司独山分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年9月1日至2019年10月31日的物业管理服务费2196元，违约金659元，合计2855元，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：贵州银湾物业管理有限公司独山分公司于2013年7月28日与中核独山置业发展有限公司签订了《黔桂商贸物流城前期物业服务合同》。黔桂商贸物流城S4-23商铺业主张义新于2013年8月13日与物业公司签订《黔桂商贸物流城前期物业服务合同》，办理相关入住手续，已经交纳物业费至2018年8月，但从2018年9月1日起无故拖延物业管理服务费，物业公司多次催交仍未交纳，已经构成违约。被告房屋面积168.96平方米。合同约定交费标准及违约责任，考虑到如果按合同约定日千分之三违约金计算金额较大，原告愿意按欠费金额的30%即659元收取违约金。被告享受物业的正常服务，理应按物业管理条例和合同规定向原告交纳物业管理费，但原告催交，被告一直拖欠。 被告张义新辩称：原告起诉被告享受正常的物业服务经一再催交物业费而拖欠与事实不符，原告的服务水平达不到原告应当收费的标准。业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，被告不是不交物业管理费而是原告未按相关规定进行服务，收费不合理。原来房开商讲那里是物流城，但是实际上商业市场没有做起来，商业不旺，我们就没做商业了，门都是关的，因为我们的一楼已经不再作为商业用房，而一楼还按1元每平方收取物业费，收费标准高了就拒绝交费。如果全部按0.6元每平方米交纳被告没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证，对当事人无异议的证据，即原告提供的营业执照、《黔桂商贸物流城前期物业服务协议》、入住协议、业主入住基本情况登记表、入住验收房屋表、入伙手续书、装修承诺书、业主物品领取登记表、消防安全责任书、物业催费通知书等和被告提供的收款收据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告贵州银湾物业管理有限公司独山分公司是贵州银湾物业管理有限公司下属并领取营业执照的分支机构。张义新系黔桂商贸物流城S4-23商铺业主，S4-23商铺为三层，每层面积为56.32平方米，共计168.96平方米。2013年7月28日，黔桂商贸物流城小区的开发企业中核独山置业发展有限公司为甲方与贵州银湾物业管理有限公司作为乙方签订《黔桂商贸物流城前期物业服务协议》。2013年8月13日，张义新入住黔桂商贸物流城S4-23商铺，并与贵州银湾物业管理有限公司黔桂商贸物流城物业服务部签订《黔桂商贸物流城前期物业服务协议》。上述协议约定物业公司服务内容包括：房屋建筑共用部位的日常维护、养护和管理；物业共用设施设备的日常维护、养护、运行和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生；公共绿化的养护和管理；公共部位的秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；小区文化活动的组织和策划等。协议约定物业服务费按照物业建筑面积交纳，标准为：住宅多层0.60元/月.平方米，住宅高层1.20元/月.平方米，商业物业1.50元/月.平方米（其中房屋交付之日起2年内按照1.20元/月.平方米标准收费）。协议约定物业管理服务费一年交纳一次。 被告入住黔桂商贸物流城S4-23商铺后，从2018年9月1日起欠交物业服务费。原告提供自己于2017年10月13日交纳的物业费收款收据显示：2016年9月1日至2018年8月31日一层56.32平方米单价1元，二、三层112.64平方米单价0.6元。原告提供S2栋13号房业主于2019年11月1日交纳物业费收款收据显示2019年6月1日至2019年12月31日一层单价1元，二、三层单价0.6元。原告称之所以存在单价与合同约定不一致，是因为二、三层楼的0.6元每平方米是优惠价，根据合同约定是1.50元每平方米的商业用房，后来房管局建议收1元每平方米，一直是按1元每平方米收取商业用房物业费，对于交物业费积极和预交费用的住户，优惠二、三楼物业费为0.6元每平方米，之所以这样也还考虑到二、三楼没有作为商业用房，而视为步梯住宅。 另查明，黔桂商贸物流城小区未成立业主委员会。 本院认为，物业服务是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。依法成立的合同，应受法律保护，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”贵州银湾物业管理有限公司与建设方中核独山置业发展有限公司签订黔桂商贸物流城前期物业服务协议》，对业主具有约束力。贵州银湾物业管理有限公司黔桂商贸物流城物业服务部与原告签订《黔桂商贸物流城前期物业服务协议》，与被告签订合同的是公司物业服务部，仅是原告的内设部门，原告是领取营业执照的法人分支机构，可作为法律规定的“其他组织”主张权利，协议对原、被告有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告依协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务，被告应当按该协议约定向原告交纳物业服务费，但在履行合同过程当中，从原告提供的收款收据看，对于原告的物业服务费一层56.32平方米单价1元，二、三层112.64平方米单价0.6元，说明双方对单价进行过调整。原告称是交费积极和预交物业费的优惠，但从交费时间看，均不同程度存在交费时间较晚于计费起始时间的情况，何为交费积极概念模糊，无法把握和确认，故应当按照之前收费标准进行计费为宜，被告尚欠从2018年9月1日起至2018年10月31日止计14个月的住宅物业服务费未向原告交纳，应当计算为：56.32平方米×1元/月×14个月+112.64平方米×0.6元/月×14个月=1734.66元。 关于原告起诉要求的违约金，前期物业服务协议约定物业管理服务费一年交纳一次，年度内何月何日交纳或者什么时间节点交纳约定不明，2018年被告已经交纳过物业服务费，2019年年度内原告即起诉，目前仍在年度内，原告主张违约金证据不充分，本院不予支持。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告张义新在本判决生效之日起15日内向原告贵州银湾物业管理有限公司独山分公司支付从2018年9月1日起至2018年10月31日止物业服务费1734.66元。 二、驳回原告贵州银湾物业管理有限公司独山分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张义新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  吴光福 二〇一九年十二月十六日 法官助理黄蕾 书记员白荣娜