北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初33726号原告：安智宏，女，1977年3月8日出生，满族，河北省保定市雄县公安局职工，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告安智宏诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告安智宏、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安智宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因被侵占面积所付款项的契税利息5244．91元（以29438．67元为基数，按照年利率6．49%，自2015年1月28日计算至2017年8月2日）；2、判令被告赔偿被占用公共卫生间及走道面积所收取的房款15748元，并赔偿相应利息4556．5元（以15748元为基数，按照年利率6．49%，自2015年5月13日计算至2019年10月30日）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年11月4日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y165XXXX）。合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层1XXX号，建筑面积为55．73平方米，其中本层分摊的有公共卫生间及走道。被告于2014年11月4日收取原告房屋契税29438．67元，但未向相关部门办理产权使用，期间共1002天一直由被告一直使用，按照当时的商业银行贷款利率计算，被告应支付我利息5244．91元。2015年5月13日，我收房后发现，合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间及卫生间走道均没有，涉诉房屋用途为办公，所有公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对与办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现，原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝，原告不得不向通州法院提起诉讼。龙源地产公司辩称：我公司不同意原告诉讼请求。原告所述不属实，我方不存在违约行为，原告主张没有事实依据。本院经审理认定的事实如下：2014年11月4日，安智宏（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层1XXX……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为55．73平方米，其中套内建筑面积为43．28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12．45平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米22620．77元，总价979027元。……所称套内面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50．97%，其余价款可以向中国银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层1XXX房屋（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道；“X#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公分摊的共有部分包括卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明11层办公分摊的共有共用面积包括本层的卫生间11．40平方米、走道150．87平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2014年11月9日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的10%作为首期房款，即97903元（含定金20000元）……于2015年2月1日前（含当日）交付总房款的40．97%，即401124元……其余房款480000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。安智宏于2015年5月13日前（含当日）向龙源地产公司支付房款共计981289元。另，安智宏于2014年11月4日向龙源地产公司支付的29438．67元契税，龙源地产公司于2017年8月2日将上述契税缴纳税务部门入库。涉诉房屋所在的8号楼现已变为3号楼，涉诉房屋的实测建筑面积为55．86平方米、套内建筑面积为43．38平方米。涉诉房屋所在的楼层共27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1182．54平方米，2个公共卫生间及2条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24．56平方米。2015年5月13日安智宏进行了收房，此后其发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间南侧的走道均被占用，无法正常使用。通往卫生间的走道，均由龙源地产公司在建设房屋时进行封闭，并设置了门及门锁，门的上方设置有门牌号，被封闭的部分成为南边户房屋的一部分。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，双方一致认可，每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的建筑总面积乘以每户业主房屋的套内面积。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、不动产权证书、交楼通知书、收楼资料单、视频、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。对于安智宏主张的契税利息，因其于2014年11月4日向龙源地产公司支付了契税29438．67元，龙源地产公司应及时将该契税交予税务部门，但其直到2017年8月2日才将上述契税缴纳税务部门入库，显然龙源地产公司占用该笔钱款确已给安智宏造成相应利息损失，故龙源地产公司应以29438．67元为算基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付安智宏相应利息，计息时间应自2014年11月4日至2017年8月1日止，相应利息应为4080．84元。对安智宏主张的超过上述部分的数额，本院不予支持。。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及南边户的走道。综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况、安智宏所提交的视频等，可以判断，龙源地产公司实际上将公共卫生间、通往公共卫生间及南边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为南边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭，对于安智宏来说其被占用的公摊面积应为0．90平方米（24．56平方米/1182．54平方米×43．38平方米≈0．90平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给安智宏。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出安智宏被占用的0．90平方米对应房款应为15810．24元（981289元/55．86平方米×0．90平方米≈15810．24元）。安智宏要求赔偿的房款并不高于本本院核算的数额，故本院予以支持。因龙源地产公司实际上多收、占用了安智宏房款15810．24元，故在该部分房款被退还之前，必然造成安智宏相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。安智宏主张以15748元为基数计算自2015年5月13日计算至2019年10月30日利息并无不妥，本院予以支持，但利率应当按照中人民银行同期贷款利率计算，相应数额为3378．59元，对其主张的超过上述部分的数额，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司支付原告安智宏契税占用利息4080．84元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司退还原告安智宏房款15748元并赔偿其相应利息3378．59元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告安智宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由原告安智宏负担29元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担190元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年十二月六日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨