山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10507号 上诉人（原审被告）：青岛天润不动产经纪有限公司 法定代表人：李志勇，经理。 委托诉讼代理人：王正基，山东志伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：矫艳，山东志伟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙贇箫，男 原审被告：王维，女 委托诉讼代理人：金学善，山东云侧律师事务所律师。 上诉人青岛天润不动产经纪有限公司（以下简称天润经纪公司）因与被上诉人孙贇箫、原审被告王维房屋买卖合同合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 天润经纪公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判天润经纪公司返还孙贇箫购房定金30000元，支付一审案件受理费550元；2.上诉费由孙贇箫承担。事实和理由：一、一审法院认定天润经纪公司返还孙贇箫中介费23600元，无事实及法律依据。首先，本案案由系房屋买卖合同纠纷，与天润经纪公司是否返还中介费系不同的法律关系。其次，居间费的收取是以居间方促成房屋买卖合同成立为前提，天润经纪公司已促成孙贇箫和王维房屋买卖合同的成立，故天润经纪公司有权收取孙贇箫应当支付的中介费。再次，一审法院判令承担天润经纪公司承担2018年2月2日起至实际付清日止的利息无事实依据，天润经纪公司在本案中不存在任何违约事由，中介费系孙贇箫应当支付给天润经纪公司的款项，且一审法院判令承担该段时间的利息亦无法律依据。二、一审法院判令天润经纪公司以购房定金30000元为基数支付孙贇箫2018年2月2日起至实际付清日止的利息无事实依据及法律依据。购房定金系天润经纪公司代王维收取，因房屋买卖合同签订后天润经纪公司以及孙贇箫、王维均知道王维的涉案房屋已被查封，故天润经纪公司为充分保障孙贇箫的权益，才将购房定金保存于天润经纪公司。王维承诺能够解除涉案房屋的查封，房屋买卖合同双方可以继续履行。若上述购房定金直接交付王维，孙贇箫的权益无法保证。三、一审法院判令天润经纪公司承担12000元的诉讼费用背离本案事实，本案的案由系房屋买卖合同纠纷，履行房屋买卖合同的主体系孙贇箫、王维双方，天润经纪公司仅是居间方，并非房屋买卖合同的主体，故法院判令由天润经纪公司承担12000元的诉讼费，而王维仅承担300元的公告费，加重了天润经纪公司的负担。天润经纪公司认为应当按照天润经纪公司返还定金30000元的数额来承担一审案件受理费，即550元。 孙贇箫答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、涉案房屋的买卖合同已解除，居间行为未完成，居间费应当予以返还。首先，天润经纪公司在向孙贇箫居间提供涉案房源信息时，即已明知该房屋存在查封，该事实从天润经纪公司上诉状中自认的事实可看出，但天润经纪公司为达到收取居间费的目的，故意隐瞒事实，恶意促成孙贇箫与王维订立合同，违背了居间人如实报告的义务，损害孙贇箫的利益，因此其无权要求支付居间报酬，孙贇箫保留追究其赔偿损失的权利。其次，商品房买卖完成的标志，不以是否签订合同为判断标准，而应当以是否取得房屋所有权为标准。本案的房屋买卖合同正是因为天润经纪公司故意隐瞒相关的事实而导致无法继续履行而解除，因此居间行为尚未成功，天润经纪公司无权要求孙贇箫支付居间费，已收取的居间费应当予以返还。第三，导致房屋买卖合同解除的原因，系由于房屋权利存在重大瑕疵，因此天润经纪公司及王维应承担缔约过失责任，赔偿孙贇箫的损失。孙贇箫已支付的所有款项，收款方负有返还的义务，且应承担自收款之日起至实际返还之日止的利息，该利息为法定孳息，不以是否有约定为前提。二、购房定金的收取主体是天润经纪公司，由于天润经纪公司及孙贇箫的责任导致买卖合同被解除，天润经纪公司及王维应承担缔约过失责任，赔偿孙贇箫的损失。一审判决天润经纪公司返还定金并支付法定孽息，事实清楚，理由充分。三、诉讼费的承担，不属于判决内容，不可以上诉，天润经纪公司关于诉讼费的上诉理由，不能成立。 王维述称，一审判决正确，涉案房屋在2012年12月29日就已经抵押给天润经纪公司法定代表人的配偶李永梅，天润经纪公司明知该事实，对于纠纷的发生有重大过错，应该承担返还的义务并承担大部分诉讼费。 孙贇箫向一审法院起诉请求：1.解除孙贇箫与王维签订的房产买卖合同；2.天润经纪公司、王维连带返还孙贇箫购房定金3万元，支付违约金35.4万元（总房款的30%）、利息6000元、中介费23600元，共计41.36万元；3.天润经纪公司另行赔偿孙贇箫中介服务费等值的23600元；4.诉讼费由天润经纪公司、王维承担。 一审法院认定事实：2018年2月2日，孙贇箫与王维、天润经纪公司签订房产买卖合同，其中约定：王维将其所拥有的青岛市城阳区仁和居85号楼5单元503户房产出售给孙贇箫；王维保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷；交易成交价为人民币118万元，签订合同当日孙贇箫支付王维购房定金3万元，购房首付款48万元含定金孙贇箫于2018年2月13日前一次性支付王维，购房尾款70万元孙贇箫通过银行贷款方式一次性支付王维；孙贇箫与王维承诺于2018年5月30日前到房产部门办理房产所有权转移手续；此合同签订后，任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约，守约方有权解除合同，若王维违约，返还孙贇箫购房定金，并按照房屋总价款的30%赔偿孙贇箫损失，若孙贇箫违约，王维有权没收购房定金，并且要求孙贇箫按照房屋总价款的30%赔偿王维损失；居间费用23600元，于本合同签订当日由孙贇箫支付天润经纪公司，付款方向天润经纪公司支付居间服务费后，如出现违约，付款方有权向违约方追偿；补充条款中约定，若因此房产有其他问题，导致无法交易成功，则互相不追究违约责任，如因客户贷款不成功，也不追究责任。合同签订后，2018年2月2日，孙贇箫支付王维的配偶李亚雄购房定金3万元，但该3万元在天润经纪公司，王维未实际收取。同日，孙贇箫支付天润经纪公司购房佣金（居间费用）23600元。2018年2月及3月，孙贇箫分别支付天润经纪公司购房首付款45万元、评估费及房屋维修基金7695元。因该房屋存在抵押、查封，王维未将该房屋过户给孙贇箫。孙贇箫称王维违约，但王维称没有收到购房款，系孙贇箫违约在先；天润经纪公司认为与其无关，补充条款中约定无法交易成功互相不追究违约责任。 一审法院认为，孙贇箫与王维、天润经纪公司签订的房产买卖合同，系当事人真实意思表示，形式合法，内容真实有效，一审予以采信。根据法律规定，依法成立的合同对各方当事人具有法律效力，各方均应按照合同约定履行权利义务。因合同履行过程中青岛市城阳区仁和居85号楼5单元503户存在抵押、查封，王维未将该房屋过户给孙贇箫，孙贇箫、王维、天润经纪公司各方亦未继续履行合同权利义务。因此，一审认为，孙贇箫请求解除孙贇箫与王维签订的房产买卖合同，一审予以支持。因合同补充条款中约定若因此房产有其他问题导致无法交易成功，则互相不追究违约责任，因客户贷款不成功也不追究责任，故孙贇箫请求王维承担责任，一审不予支持。房产买卖合同解除后，因购房定金30000元在天润经纪公司处，故应由天润经纪公司返还孙贇箫该购房定金30000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担自2018年2月2日起至实际付清之日止的利息。同时，根据公平原则，天润经纪公司未促成房屋买卖成功，其收取孙贇箫的中介费23600元亦应返还给孙贇箫，并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担自2018年2月2日起至实际付清之日止的利息。孙贇箫请求天润经纪公司、王维连带支付违约金35.4万元、赔偿中介服务费等值的23600元，但根据合同约定无法交易成功互相不追究违约责任，故一审对该项诉讼请求不予支持。 综上，一审法院判决：一、解除孙贇箫与王维、天润经纪公司签订的房产买卖合同，天润经纪公司返还孙贇箫53600元（30000元+23600元），并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担自2018年2月2日起至实际付清之日止的利息，于判决生效后10日内付清。二、驳回孙贇箫对王维的诉讼请求。三、驳回孙贇箫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元，由孙贇箫负担3420元，由天润经纪公司负担12000元。公告费300元，由王维负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，一审法院关于孙贇箫与王维、天润经纪公司签订的房产买卖合同的效力及解除的认定正确，本院予以确认，不再赘述。因购房定金30000元在天润经纪公司处，天润经纪公司占有该定金无事实及法律依据，一审判决天润经纪公司返还孙贇箫购房定金并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担自2018年2月2日起至实际付清之日止的利息，并无不当，本院予以确认。天润经纪公司未促成房屋买卖成功，且其并未提交证据证明其已经将涉案房屋被查封的事实告知孙贇箫，故，一审判决天润经纪公司将中介费返还给孙贇箫并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担自2018年2月2日起至实际付清之日止的利息，亦并无不当，本院予以确认。另，关于一审诉讼费用的负担问题，天润经纪公司作为提供房屋中介服务的专业机构，理应谨慎、全面了解涉案房屋的基本情况，但因涉案房屋存在查封，房屋买卖合同未能继续履行，且天润经纪公司未能将定金及中介费及时予以返还，导致本案发生。故，本院对一审确定的诉讼费用的负担不再进行调整。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费676元，由上诉人青岛天润不动产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇一九年十二月十二日 书记员  韩明玉 书记员  胡荣华