江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初3759号原告：无锡泓远商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206089304261J，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。法定代表人：高蓝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被告：张杰，男，1995年4月26日生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：匡小雨，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，江苏熠达律师事务所律师。原告无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）与被告张杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告泓远公司的委托代理人顾源，被告张杰的委托代理人匡小雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓远公司向本院提出诉讼请求：1、请求认定双方于2017年6月20日签订的商铺租赁合同于2018年8月31日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金86964元（计算至2018年8月31日）、物业费6099元（计算至2018年8月31日）、违约金115951元（违约金按照2018年8月28日至2019年8月27日的租金进行计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月20日，张杰与泓远公司签订租赁合同，约定张杰租赁无锡市惠山区青春商业中心的D77-119、D77-120、D77-129、D77-130商铺。后张杰未按约支付租金及物业费，构成违约，泓远公司遂诉至法院主张欠付租金、物业费及违约金。被告张杰辩称：对于解除合同没有异议，同意解除。对于原告主张的金额有异议，其2018年7月6日已经离场，认可租金及物业费支付至当日。违约金标准过高，要求调整，即便认定被告构成违约，违约时间应该是2018年5月，故违约金应当按照第一年的租金标准为基数进行计算。已经支付半年物业费6099.5元、履约保证金6344.5元，请求一并处理。经审理查明：泓远公司作为甲方与张杰作为乙方于2017年6月20日签订《无锡青春商业中心租赁合同》一份，由乙方向甲方承租位于无锡市惠山区青春商业中心的房屋，用于经营餐饮。租赁面积为127.07平方米，铺位号为D77-119、D77-120、D77-129、D77-130商铺，交付时间为2017年6月31日前交付。双方约定租赁期自2017年6月30日至2020年8月27日，共计三年，其中装修免租期为2017年6月30日至2017年8月27日。租金起算时间为2017年8月28日，计算方式为：第一年2017年8月28日至2018年8月27日的租金为86964元；第二年2018年8月28日至2019年8月27日的租金为115951元；第三年2019年8月28日至2020年8月27日的租金为129866元。合同约定自签字之日后5个工作日内，乙方应支付履约保证金5000元。租金支付方式为按半年支付；第一期租金43482元在2017年12月31日前支付，此后每期租金应提前15天向甲方支付。物业管理费为12199元/年（以8元/平米/月的标准，按建筑面积计算，免租期内物业费正常收取），每6个月为一个交费期，先付后用，乙方应在签订租赁合同后5个工作日内向甲方支付首期物业管理费。合同第13条约定乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。第21条第（4）项约定，合同提前终止、解除或租赁期满时，乙方应在合同约定的租赁期满或提前解除或终止后15日内结清所有合同项下未清缴的款项，并在30日内清空租赁区域。第23条第（3）项约定乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失。关于合同解除，第24条约定（1）双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。（2）如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失，及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的……合同签订后，张杰于2017年7月17日向泓远公司转账12444元，其陈述该款项中6099.5元系支付的半年物业费，其余6344.5元为履约保证金。泓远公司对此未作答辩。庭审中，张杰提交与孙琼之间的微信聊天记录及通话录音，证明其2018年5月已经向泓远公司申请退租，并在2018年8月8日已经完成退铺手续。在微信聊天记录中，孙琼于2018年8月8日向张杰发送信息“你把那个退铺的字来签了吧。”同时孙琼也表示因租金未付，不能退还装修押金。在通话录音中，孙琼认可泓远公司曾向张杰邮寄催缴通知书。张杰提及“然后我去年不是跟他们三个人一起，就是还有米集合、美蛙他们三个一起，8月份过去就是把钥匙给你了……”，“当时是我们8月份的时候就已经把钥匙给你们了，已经跟你们退铺了……”，孙琼未对此提出异议。经质证，泓远公司认为2018年8月8日，张杰还与孙琼协商商铺转租事宜，故并未有解除合同的意思表示。2019年8月30日，经本院现场勘查，张杰租赁的店铺处锁门状态，钥匙由原告保管。原告认可张杰2018年8月底已经退铺，勘查时物品已经全部搬离。屋内有渗水痕迹，还存有大量老鼠粪便。以上事实，有无锡青春商业中心租赁合同、银行汇款凭证、微信聊天记录、通话录音证据、现场勘查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：泓远公司与张杰签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除，根据张杰提交的证据，足以证明张杰于2018年8月8日已经向泓远公司表达退还商铺的意思表示，并已将商铺的钥匙交还泓远公司，泓远公司收取钥匙的行为可以视为同意解除合同。因此，本院认定双方之间签订的商铺租赁合同于2018年8月8日解除。截至2018年8月8日，张杰应付泓远公司的租金为82199元（86964元÷365天×345天）、物业费11531元（12199元÷365天×345天）。考虑到店铺存在渗漏水及大量老鼠粪便情况，泓远公司未举证证明其对该问题及时进行了处理，故本院酌情对物业费进行适当减免，认定物业费应付金额为10378元。张杰已经支付物业费6099.5元，故还需支付租金82199元、物业费4278.5元。张杰主张的装修押金2000元，未能提交相应票据证明，且收款方亦非泓远公司，故本案不予理涉，张杰可另行主张权利。泓远公司认为张杰未按约支付租金、物业费，构成违约，根据合同约定应支付一年租金作为违约金，故主张违约金115951元。张杰提出违约责任过高要求调整，另其向泓远公司支付的履约保证金6344.5元要求抵扣租金、物业费。泓远公司认为，根据合同约定张杰构成违约时履约保证金应予没收。本院认为，合同约定的履约保证金、违约金均属于违约责任的范畴，现张杰提出合同约定的违约责任过高，请求法院调整。综合考虑合同免租期、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，本院依法调整违约金为3个月的租金即21741元（86964÷12×3）。综上，张杰应支付泓远公司租金82199元、物业费4278.5元、违约金21741元，抵扣张杰支付的6344.5元履约保证金，张杰还应支付泓远公司101874元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张杰与无锡泓远商业管理有限公司于2017年6月20日签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年8月8日解除。二、张杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡泓远商业管理有限公司租金、物业费、违约金合计101874元。三、驳回无锡泓远商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4435元，由泓远公司负担2237元，由张杰负担2162元（该款已由泓远公司预交，张杰于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给泓远公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  舒秀琴人民陪审员  胡志新人民陪审员  蒋国良二〇一九年十二月二十五日书 记 员  蒋宇珂