福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9663号 上诉人（原审原告）：郑伟美，男，1966年5月13日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：张伟，福建归一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘福辉，男，1995年5月7日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：汤义国，福建后秀律师事务所律师。 上诉人郑伟美因与被上诉人刘福辉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑伟美上诉请求：撤销一审判决，改判刘福辉支付给郑伟美2019年2月至9月店屋租金8个月40000元，刘福辉恢复郑伟美房屋二层被其拆除的三扇砖墙原状，并拆除一切广告牌和做地面卫生。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，案外人余某是2019年6月在刘福辉的帮助下将东西搬进案涉房屋，并不是2019年4月。1.2019年3月，刘福辉口头提出终止合同，郑伟美提出在刘福辉保证不损失店租的情况下，可以签订解除合同协议，但刘福辉在2019年3月不辞而别，尚欠2019年2月、3月租金未支付，刘福辉主张押金及店内装修物可以抵租金，拒绝与郑伟美签订解除租赁协议。郑伟美于2019年5月28日起诉，刘福辉得知后联系了余某，余某于2019年5月下旬联系过郑伟美，郑伟美表示要待与刘福辉解除租赁协议后才可以与余某签订租赁协议。2019年6月，刘福辉与余某微信联系，告知余某可以进店装修，其过两天就可以和郑伟美签好解除租赁协议，在刘福辉提供门锁的情况下，余某将东西搬进案涉房屋。郑伟美长期在外务工，听邻居电话说明后，即责令余某搬出去，余某也马上搬离。2.刘福辉一审提交两张照片以证明余某2019年4月就进店装修，但余某并未出庭接受质询，不能认定照片的真实性，亦不能认定刘福辉与余某的通话录音的真实性。二、刘福辉将案涉房屋二层墙拆除，拆除时案外人郑某在场，可以作证，刘福辉也是请郑某进行修补的。 刘福辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，郑伟美的上诉应予以驳回。本案双方当事人对租赁合同及合同项下的租金、押金的结算均已达成一致意见，特别是郑伟美重新出租案涉房屋的行为，佐证了双方已经就解除租赁合同取得一致意见的事实。 郑伟美向一审法院起诉请求：1.解除郑伟美与刘福辉签订的《租房协议》；2.刘福辉承付给郑伟美店屋租金6个月30000元（2019年2月1日至2019年7月31日止以拆除装修恢复原状，具备另租日止）；3.郑伟美将经营期间撤除的墙体恢复原状；4.郑伟美不退还刘福辉押金10000元。 一审法院认定事实：2016年3月8日，刘福辉承租郑伟美坐落于永泰县大洋镇广安街18号一至三层房屋，双方签订《租房协议》一份。双方约定租期至2019年11月30日止，月租为5000元，押金为15000元；2019年10月、11月的租金直接从押金中抵扣，待刘福辉退房后返回押金余款5000元；每月5日内刘福辉必须向郑伟美支付房租，如超过时间，郑伟美有权收回房间并不退押金。协议签订后，刘福辉支付租金至2019年1月31日，后未再支付租金，并于2019年3月搬离租赁房屋。2019年4月，案外人曾与郑伟美就租赁讼争房屋进行磋商，并入驻装修。郑伟美于2019年8月1日以诉称理由诉至一审法院。 一审法院认为，诉争双方签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，予以确认。根据双方约定刘福辉至2019年2月5日未按约定支付当月租金，郑伟美即有权解除合同并收回出租房屋，且在刘福辉搬离房屋后，郑伟美曾于2019年4月让案外人到讼争房屋装修，故双方均以实际行为表示解除《租房协议》，一审法院予以确认。郑伟美依据合同约定，押金不予退还，系双方约定，且不违反法律规定，予以确认。刘福辉2019年3月实际搬离，郑伟美次月已许可案外人对讼争出租房进行装修，应认定刘福辉实际承租至2019年3月份，故2019年2、3月份租金计10000元，刘福辉应依约定向郑伟美支付；刘福辉抗辩主张以押金折抵，因其未与郑伟美协商而提前解除合同，依约定相应押金无须退还，折抵的抗辩主张无事实和法律依据，不予支持。郑伟美主张恢复讼争出租房原状，但其未能提供证据证明出租前房屋情况，其应承担举证不能的不利后果，相应诉请不予支持。2019年4月起，郑伟美已实际认同协议的解除，故相应租金损失主张由刘福辉承担，无事实和法律依据，不予支持。综上，判决：一、确认郑伟美、刘福辉签订《租房协议》已解除；二、郑伟美无须退还与刘福辉签订《租房协议》时收取的押金；三、刘福辉于本判决生效之日起30日内支付郑伟美租金10000元；四、驳回郑伟美的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，郑伟美负担250元，刘福辉负担150元。 二审中，郑伟美申请证人余某出庭作证，以证明案外人余某于2019年6月才搬至案涉房屋进行装修。证人余某陈述，其系在2019年5月9日经过广安街看到店铺招租广告后联系郑伟美，问郑伟美是否有店铺出租，郑伟美回复有店铺出租，双方于2019年5月27日谈妥了租房事宜，郑伟美把楼梯钥匙交给了余某，但郑伟美表示要等与上一家解除合同才能和余某签约，余某才能装修。2019年6月6日，上一家做家具的人打电话给余某，告诉余某他与郑伟美已经解除合同了，余某可以进去装修了。证人确认刘福辉在一审时提交的装修照片是刘福辉于2019年6月17日到余某店里时所拍摄，并确认一审中刘福辉提供的其与余某2019年8月3日通话记录中提到房东（郑伟美）撕掉出租广告的时间是2019年5月27日。刘福辉经质证认为，余某的陈述与一审调查内容一致，余某的证言可以证明刘福辉2019年3月份已搬离案涉店面，在2019年5月有新的租客入住承租,2019年5月份余某与郑伟美已经协商装修店面的事实。本院经审查认为，结合刘福辉一审提供的其与余某的通话记录和余某二审出庭作证的证言，可以认定案外人余某在2019年6月对案涉店面进行装修。郑伟美二审还申请证人郑某出庭作证，证明刘福辉强行拆除了二楼的墙。证人郑某陈述，郑伟美叫郑某去把别人打掉的墙的缝隙补起来；是做家具生意那个人拆的墙，打掉第二天就叫郑某去补，补墙的时间记不清了，好几年了。刘福辉经质证认为，证人只能确定郑伟美叫他来补墙，具体是谁拆墙他不知道，证人陈述与本案无关联。本院经审查认为，郑某的陈述不清，不能证明郑伟美所主张的证明对象，不予采信。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的除“2019年4月，案外人曾与郑伟美就租赁讼争房屋进行磋商，并入驻装修”外的事实属实。另查明，2019年6月，案外人余某对讼争房屋进行装修。 本院认为，关于刘福辉是否应向郑伟美支付从2019年2月至9月租金的问题。在本案诉讼前，刘福辉与郑伟美未就解除讼争《租房协议》一事达成一致意见，亦未办理提前退租的房屋交接手续。从本案已查明的事实来看，案外人余某至2019年6月才对讼争房屋进行装修，即，郑伟美在2019年6月才实际将讼争房屋租赁给他人，故一审法院认定2019年4月案外人即已对讼争房屋进行装修，进而认定刘福辉实际承租到2019年3月不当，本院予以纠正。刘福辉应向郑伟美支付2019年2月至2019年5月的租金共计20000元。郑伟美诉请刘福辉还应支付2019年6月至2019年9月的租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于刘福辉是否应恢复讼争房屋二层被其拆除的三扇砖墙原状。因郑伟美未提供充分证据证明刘福辉在承租租赁物期间实施了拆除三扇砖墙的行为，故其该主张不能成立，不予采纳。 郑伟美诉请刘福辉拆除一切广告牌和做地面卫生，属于二审中新增加的诉讼请求，本院不予处理。 综上所述，郑伟美的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初2108号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初2108号民事判决第三、四项； 三、刘福辉应于本判决生效之日起三十日内支付郑伟美租金20000元； 四、驳回郑伟美一、二审其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费800元，减半收取400元，由郑伟美负担200元，由刘福辉负担200元；二审案件受理费800元，由郑伟美负担400元，由刘福辉负担400元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年十二月二十六日 法官助理龚蓉 书记员林婷