浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4510号 上诉人（原审被告）：王挺，男，1981年7月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：绍兴景天物业管理有限公司，住所地绍兴市城东个私园浦江路2号一层。统一社会信用代码91330600697010216U。 法定代表人：王金穆，系经理。 上诉人王挺因与被上诉人绍兴景天物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初6846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 王挺上诉请求：撤销一审判决第一项，请求适当减免物业费用（50%）。事实和理由：1.公共设施维修养护及卫生方面存在瑕疵，楼道墙面破损严重，防火门把手多处破损，长期无人维修。2.建筑存在质量问题，而物业公司没有及时的进行维修处理，大楼整体沉降，大楼周边地面破损，影响出入安全。3.物业作为小区的管理者，应对整个小区的安全保障负责。物业内墙面广告粘贴严重，楼顶墙体脱落，存在安全隐患。4.物业公司管理不作为，允许他人在公共区域私搭乱建。5.物业公司利用公共区域进行商业活动，收入未公示未归全体业主所有。综上，请求二审法院支持上诉请求。 绍兴景天物业管理有限公司辩称，被上诉人作为承担物业服务的机构已经对小区内存在的问题进行了修理和整改，并非上诉人所说的不予修理和整改，上诉人的上诉请求违反了双方的合同约定。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，上诉人应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。 原审原告绍兴景天物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付欠付的自2019年1月1日至2019年12月31日止的物业、能耗费，共计欠付物业、能耗费用3122元；2、请求判令被告承担自逾期之日起的违约责任，暂计至2019年5月31日止，合计金额为180元；3、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告王挺系中汇大厦SP0908号房的业主，其与浙江广亿置业有限公司于2015年1月16日签订有《浙江省商品房买卖合同》，合同约定案涉房屋的建筑面积为57.8平方米。浙江广亿置业有限公司选聘原告为前期物业管理企业，合同中附有《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的主要内容，原告及被告在上述内容中签字盖印确认。《业主临时管理规约》约定，被告应配合物业管理公司开展各项物业管理服务活动，按规定交纳应付的各项管理服务费用，其中物业管理服务费标准为3.5元/月/平方米，今后将按照相关部门的规定及物业管理现状作相应调整。物业管理费每年缴纳一次，并于每年第一个月即1月的10日前一次性缴纳。对逾期不交者，每天须再交款总额1%的滞纳金。高压水泵耗电费按用户实际用水量分摊；电梯使用耗电费、公共部位耗电费等有关其他费用，按建筑面积分摊。《前期物业服务合同》约定，物业管理费按建筑面积计算：写字楼、营业房（商铺）3.5元每月每平米。水、电代收费：以商业水、电单价按实际用量计算，再加收公损费10%。高压水泵耗电费按用户实际用水量分摊。电梯使用耗电费、公共部位耗电费等有关其他费用，按建筑面积分摊。（能耗费以1.5元每月每平米计，预收一年）。物业管理费按一年收取，时间为每年的1月和7月的10日前。具体办法：每年1月和7月的5日前由原告将收费通知单送至被告，被告在当月的10日前到原告财务部一次交清。2016年12月13日，原告与被告签订《绍兴市中汇大厦物业管理服务收费协议》，约定原告按建筑面积（商务写字楼及营业房）每月每平米3元的标准向被告收取物业管理费。电梯使用耗电费（包括年检与养护）、公共部位耗电费、增压水泵耗电费按被告建筑面积1.5元/月×平方米计收。物业管理费、电梯使用耗电费（年检与养护）、公共部位耗电费、增压水泵耗电费按半年收取，被告在办理交房手续时向原告交纳半年费用，以后的收取时间为每年的6月和12月的10日前。具体办法：每年6月、12月的5日前由原告将收费通知单送至被告，被告在10日前到原告财务部一次交清。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的日百分之一加收滞纳金；物业使用人不履行交费义务的时，由业主承担连带责任。被告至今未缴纳自2019年1月1日起的物业管理费，因原告催讨2019年1月1日至6月30日的物业费未果，遂成讼。 一审法院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议、绍兴市中汇大厦物业管理服务收费协议等，意思表示真实，内容合法有效，对原、被告均具有约束力。被告应遵守协议约定，按约缴纳相应的物业服务费。协议签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务。被告至今拖欠部分物业服务费未付，原告请求被告支付2019年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费1561元的请求，于法有据，该院予以支持。关于滞纳费，原、被告共签订有三份协议，协议中均对物业服务费的收费方式约定不一，故该院认为，对于物业管理费的收取办法应以双方签订的最后一份协议为准，即以《绍兴市中汇大厦物业管理服务收费协议》的约定为准。该协议约定被告应于每年的6月和12月的10日前交纳相应的物业服务费，且原告应于当年的6月和12月的5日前将相应的收费通知单送至被告处，但本案中，原告仅于2019年3月29日通过上门张贴的方式进行了催讨，且没有载明具体的收费金额。同时原告未提供证据证明其在收费期间已完全履行了合同约定的通知义务，故其主张被告支付逾期交费的滞纳费的依据不足，该院不予支持。关于2019年7月至12月的物业服务费，因至本案法庭辩论终结前，尚未达到合同约定的履行期限，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、被告王挺应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴景天物业管理有限公司2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1561元；二、驳回原告绍兴景天物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由原告绍兴景天物业管理有限公司负担13元，由被告王挺负担12元，应由被告负担部分，被告王挺应于本判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，上诉人向本院提交照片打印件一组，证明被上诉人提供的物业服务有瑕疵。被上诉人质证认为，对上诉人提交的证据真实性没有异议，但照片中的问题被上诉人基本完成了修理和整改，被上诉人已经超范围提供了物业服务。本院认证认为，因被上诉人对上述照片的真实性予以认可，本院对其真实性亦予确认，其证明力本院将在裁判说理部分结合本案实际予以阐述。 被上诉人未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人之间依法成立物业服务合同关系，双方均应按约履行各自合同义务。被上诉人按照合同约定提供了相应的物业服务，上诉人亦理应按照合同约定支付相应的物业服务费。上诉人主张被上诉人提供的物业服务有瑕疵，故请求减免物业服务费。然据上诉人提供的照片可见，被上诉人在提供物业服务的过程中虽存在一定不足，但尚不足以构成违反物业服务合同约定的重大瑕疵，上诉人请求减免物业服务费理据不足，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王挺负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇一九年十二月十二日 法官助理王宇宁 书记员孙心怡