贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初49号原告（案外人）：胡绍彬，男，汉族，1968年1月24日出生，户籍所在地四川省泸县。委托诉讼代理人：张昭芹，女，汉族，1970年1月15日出生，户籍所在地四川省泸县。系胡绍彬之妻。被告（申请执行人）：贵州省冶金建设公司，住所地贵州省遵义市南部新区南门关。法定代表人：徐金明，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊章程，男，汉族，1989年12月3日出生，住贵州省遵义市红花岗区。该公司员工。第三人（被执行人）：贵州源兴房地产开发有限公司，原住所地贵州省清镇市青龙街道办事处云岭东路，现住所地贵州省清镇市曹家坡路17号。法定代表人：廖长林，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊霖菲，女，布依族，1978年7月31日出生，住贵州省贵阳市云岩区。该公司员工。原告胡绍彬与被告贵州省冶金建设公司（以下简称省冶建公司）及第三人贵州源兴房地产开发有限公司（以下简称源兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡绍彬及其委托诉讼代理人张昭芹、被告省冶建公司的委托诉讼代理人熊章程及第三人源兴公司的委托诉讼代理人熊霖菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡绍彬向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对清镇市东门桥源兴东城–御景华府小区25栋12楼2号房屋（房号25–12–2）的强制执行并解除查封；2.判令源兴公司立即为原告购买的清镇市东门桥源兴东城–御景华府小区25栋12楼2号房屋（房号25–12–2）办理网签手续和房屋所有权证；3.案件受理费由省冶建公司和源兴公司承担。事实和理由：2014年10月14日，原告与第三人源兴公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于清镇市东门桥源兴东城–御景华府小区25栋12楼2号房屋；该房屋建筑面积81.55平方米，套内面积68.28平方米，房屋总价款269115元；同日，原告通过现金方式支付全部购房款给源兴公司，该公司向原告出具了收款收据。原告于2017年7月21日在贵州绿地物业管理有限责任公司（以下简称绿地物业公司）办理了入住证明，后因资金不足未装修入住；同日原告向绿地物业公司缴纳装修保证金后对房屋进行装修，装修费用12万余元；于2018年3月入住并向相关部门缴纳了水电、燃气费等。该房屋于2018年10月22日被查封。综上，原告与源兴公司在查封前签订了合法有效的《商品房买卖合同》，支付了全部购房款并装修入住，而源兴公司未按照合同约定办理案涉房屋的网签备案及所有权证，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告省冶建公司辩称：1.省冶建公司在申请执行与源兴公司的建设工程施工合同纠纷一案中，人民法院根据省冶建公司的申请，对包括原告提出异议在内的相关房源予以查封，事实清楚，程序合法，符合法律规定；2.原告所提执行异议不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件。综上，认可原告陈述的事实及理由，请求人民法院依法判决。第三人源兴公司述称：同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告胡绍彬向本院提交了以下证据：1.身份证复印件。拟证明原告主体资格；2.《商品房买卖合同》。拟证明原告与源兴公司于2014年10月14日已签订合法有效的书面买卖合同；3.缴纳购房款、四通费、物业服务费、装修管理费、水务公司水表过户费、电费收据、源兴公司2014年10月14日记账凭证、明细分类账。拟证明原告已按照合同约定以现金方式付清购房款并缴纳相关费用；4.房屋入住证明及照片。拟证明原告已经入住案涉房屋；5.协助执行通知书、查封清单、送达回证、协助执行呈办表。拟证明案涉房屋在2018年10月22日被查封，原告购房在前，查封在后。被告省冶建公司及第三人源兴公司对原告所举证据均无异议。被告省冶建公司向本院提交了贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）（2017）黔01执203号之四协助执行通知书、送达回证、查封清单。拟证明案涉房屋系在2018年10月22日被查封。原告胡绍彬及第三人源兴公司对该组证据均无异议。第三人源兴公司提交该公司财务记账凭证以及《关于源兴东城小区购房人胡绍彬房款的说明》。拟证明该公司于2014年10月14日收到胡绍彬现金支付的购房款249115元及房屋维修基金、水、电、煤气、电视开户费等；次月另收到胡绍彬补缴的购房款2万元；故胡绍彬的购房款269115元已经全额交清。原告胡绍彬及被告省冶建公司对该组证据无异议。庭审中，原告胡绍彬、被告省冶建公司及第三人源兴公司均对原告立案时提交的执行卷宗复印材料的真实性无异议。依据当事人无异议的证据，本院认定事实如下：2014年10月14日，原告胡绍彬及其妻子张昭芹（买受人）与源兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定购买源兴公司开发的源兴–东城小区第25栋12层2号房屋（房号为25–12–2）；该房屋建筑面积81.55平方米，套内面积68.28平方米，房屋总价款269115元，该房屋为二人共同共有。付款方式为2014年10月14日一次性支付全部房价款；同时约定出卖人应当在2014年10月14日前向买受人交付该商品房，该商品房的前期物业服务企业为绿地物业公司；双方还对该房屋的保修、登记等其他事项进行了约定。合同签订后，源兴公司向原告出具了日期为2014年10月14日的收款收据，载明收到胡绍彬交来源兴东城25–12–2号房屋购房款269115元、房屋维修基金5382元、水、电、煤气、电视开户费5120元，并将收款情况录入该公司财务凭证。后胡绍彬对该房屋进行装修入住，并作为业主于2017年7月20日开具了用于办理有线电视开通的入住证明；于2017年7月至2018年6月期间，先后向绿地物业公司缴纳物业服务费、装修管理费、向贵阳水务集团清镇市水务有限公司缴纳水表过户费、向贵阳供电局缴纳电费等。省冶建公司诉源兴公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理。该案经本院审理后，于2016年12月26日作出（2015）筑民一初字第70号民事判决书，判决源兴公司在指定期限内支付省冶建公司工程结算款、工程进度款及相应利息。该判决生效后，因源兴公司未在指定期限内履行金钱给付义务，省冶建公司遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年10月10日作出（2017）黔01执203号之四协助执行通知书并附查封清单，于2018年10月22日送达清镇市不动产登记中心，查封了包括案涉房屋在内的源兴公司名下房屋231套，案涉房屋系首次查封。后本院拟对查封房屋进行司法处置，胡绍彬遂向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2019）黔01执异30号执行裁定书，裁定驳回胡绍彬的异议请求。胡绍彬对该裁定不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼，诉请如前。以上事实，有当事人身份证复印件、《商品房买卖合同》、收款收据、财务记账凭证及《关于源兴东城小区购房人胡绍彬房款的说明》、贵阳中院（2017）黔01执203号之四协助执行通知书、送达回证、查封清单、贵阳中院（2019）黔01执异30号执行裁定书、入住证明、房屋照片、执行卷宗复印材料及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，综合本案证据，本案原告（案外人）胡绍彬对本案执行标的即贵州省清镇市东门桥源兴东城–御景华府小区25栋12楼2号房屋（房号25–12–2）享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：第一,在2014年10月14日，原告胡绍彬及其妻子张昭芹与第三人源兴公司就已签订《商品房买卖合同》，约定由胡绍彬、张昭芹向第三人源兴公司购买涉案房屋，该房屋系二人共同共有。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定。本案现有证据亦不能证实该《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故该《商品房买卖合同》合法有效。第二，胡绍彬、张昭芹在与第三人源兴公司签订《商品房买卖合同》后，先后两次以现金方式付清了案涉房屋的购房款。第三人源兴公司在收到案涉房屋购房款后，向胡绍彬出具了收款收据并将该收款情况载入该公司财务记账凭证。综合本系列案件中查明的源兴公司因涉诉导致该公司银行账户被法院查封，故只能收取现金以及后续胡绍彬占有使用案涉房屋的相关证据，结合庭审中各方当事人的陈述及质证意见，本院对原告胡绍彬、张昭芹与第三人源兴公司之间关于案涉房屋交易的真实性予以确认。第三，胡绍彬、张昭芹在签订前述《商品房买卖合同》后，对该房屋进行装修入住，并作为业主于2017年7月20日开具了用于办理有线电视开通的入住证明；于2017年7月至2018年6月期间，先后向绿地物业公司缴纳物业服务费、装修管理费、向贵阳水务集团清镇市水务有限公司缴纳水表过户费、向贵阳供电局缴纳电费等。故应当认定原告胡绍彬在人民法院查封以前已合法占有、使用涉案房屋。第四，因第三人源兴公司涉诉导致该公司银行账户被法院查封，故客观上不能按照正常程序收取商品房预售款以及办理《商品房买卖合同》预售登记，亦影响到案涉房屋产权证的正常办理。该情形并非原告胡绍彬自身过错所导致。再结合胡绍彬购买案涉房屋后主要用于自住，其并无抵押、出售等须办理房屋产权的迫切需要，故案涉房屋未能办理过户登记并非原告胡绍彬自身过错所导致。综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，原告胡绍彬与源兴公司签订《商品房买卖合同》并支付全部购房款、占有使用案涉房屋等事实均发生于本院查封案涉房屋之前，加之涉案房屋未能办理过户登记并非原告胡绍彬自身过错所导致。故原告胡绍彬针对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告所提停止执行案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。关于原告胡绍彬所提判令源兴公司立即为其办理案涉房屋网签手续和房屋所有权证并解除查封之诉请。因办理网签手续和房屋所有权证不属于本案执行异议之诉的审理范围，原告胡绍彬可依据其与源兴公司签订的《商品房买卖合同》的约定另行主张权利；至于解除查封的问题，亦应在执行程序中予以解决。故本院对原告所提该项诉请不予支持。综上，原告胡绍彬针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其所提诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，判决如下：一、不得执行贵州省清镇市东门桥源兴东城–御景华府小区25栋12楼2号（房号25–12–2）房屋；二、驳回胡绍彬的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告胡绍彬负担30元，由被告贵州省冶金建设公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2019）黔01执异30号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年十二月十九日法官助理戴蔚书记员龙真扬