河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3788号 上诉人（原审原告）：张能亮，男，1950年8月23日出生，汉族，住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人:魏鹏，河北兴天律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张瑞康，河北兴天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）邢台经济开发区东汪镇东小汪村村民委员会，住所地邢台经济开发区东汪镇东小汪村。 法定代表人：高建海，该村村委会主任。 委托诉讼代理人：张清海，河北领航律师事务所律师。 上诉人张能亮、邢台经济开发区东汪镇东小汪村村民委员会（以下简称东小汪村委会）财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张能亮及委托诉讼代理人魏鹏、张瑞康，上诉人东小汪村委会的委托诉讼代理人张清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张能亮上诉请求：请求二审法院在查明事实后，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失2751183元。事实与理由：一、上诉人认为原审中的评估报告对涉案地上附着物的价值评估明显过低。1、原审中被上诉人没有提供完整的评估报告内容，且涉案房屋评估时上诉人也未在现场，评估报告对上诉人所有的地上附着物评估价值过低。2、评估报告对仓库评估时按照每平方米852元进行评估，该评估单价明显过低。二、原审判决依据的评估报告存在漏项评估。门岗（原始就有）、南钢结构存货棚（上诉人经营时筹建）、晾晒场（上诉人经营时筹建）存在漏项评估，实属错误。 东小汪村委会答辩称，一审法院认定双方所签卖契是错误的，且适用法律错误，本案所涉房屋为东小汪村村集体所有，前任村委会作为集体财产的管理者，未经村民代表大会或村民全体大会表决通过，私自处分村民所有的集体财产，违反了村民委员会组织法的强制性规定，应认定为无效协议。张能亮依据无效协议，主张财产损害赔偿。评估报告是依据东汪镇的申请鉴定的，鉴定机构有资质，符合法律规定，评估报告不存在价值过低和漏项评估。 东小汪村委会上诉请求：依法撤销原判，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人与被上诉人所签订的卖契为有效协议是错误的。该卖契也是上诉人双委会私自做的决定，并未经过村民会议或村民代表大会讨论通过,应属于无效协议。被上诉人未能及时、全面履行协议，上诉人于2004年将被上诉人赶走，上诉人重新占有该涉案房屋，至此，上诉人已经明确表明所签卖契为无效协议，不再履行。一审法院对被上诉人尚欠454500元不予认定，显属于认定事实不清。本案已经明显超过诉讼时效。被上诉人所持有的涉案房屋所有权证系被上诉人添加变造而成的。二、一审法院在适用法律方面存在错误。 张能亮答辩称，原审判决除我方上诉人的部分，其他事实方面事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 原审原告向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赔偿原告地上附着物（包括临街门市、饭店、办公楼、库房、车门岗、地面硬化费用、储存棚等）的财产损失550万元（原告保留进一步向被告主张土地赔偿的权利）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告东小汪村委会原称为邢台县东汪镇东小汪村村民委员会，因行政区划变更成为邢台经济开发区东汪镇东小汪村委会。邢台县农业物资经销中心原系被告东小汪村集体企业，坐落于邢台县，邢台县农业物资经销中心于1995年在东小汪村西占用东小汪村土地建造经营场所一处，包括门卫、仓库、办公楼、门市和宿舍等房屋，建筑面积为1889.91平方米。就上述房产邢台县农业物资经销中心于1996年10月28日办理邢县字第XXXXXX号房屋所有权证，该证记载所有权性质为集体。1998年应集体企业向私有制改制的政策要求，被告东小汪村委会与原告张能亮签订《卖契》一份，内容如下：卖主东小汪村委会，买主张能亮为了便于经营，增加收入，按政策向私有制转化，经东小汪双委会研究决定，将种子公司卖给张能亮个人永久为业。其中：土地8.02亩，见附图；固定资产、仓库780平方米，办公楼750平方米，门市235平方米，饭店135平方米，门岗24.8平方米等附属设施，言明卖价88万元（捌十捌万元整）。该地东至路，南至左计秋、旭阳焦化，西至医院、高建云、李少生，北至邢临公路，金石在内，土木相连，空口无凭，立契为证。卖主：东小汪双委会代表人：杨树林（加盖邢台县东汪镇东小汪村村民委员会公章）买主：张能亮公元一九九八年二月二十一日立。卖契签订后，被告将约定房产及房产对应的邢县字第××号房屋所有权证交付原告张能亮。张能亮持有的房屋所有权证记载的所有权性质为个体，所有权人仍是邢台县农业物资经销中心。 原告张能亮自1998年4月20日起至2003年11月10日陆续向被告交付共计425500元款项，在此期间原告一直占有和使用上述房产。2004年原告不再占用上述房产，被告东小汪村委会将卖契和房屋所有权证中记载的门市对外出租并收取租金至2018年，其他房产一直闲置。 2018年底被告根据政府要求将房屋所有权证记载的房屋全部拆除。拆除之前案涉房产经邢台泰鑫房地产价格评估有限公司于2018年11月16日出具的房地产价值评估报告确定房屋及附属物总价值为1598289元。房产拆除补偿的1598289元款项已由被告东小汪村委会领取。 一审法院认为，本案审理焦点在于原告张能亮与被告东小汪村委会于1998年2月所签订的卖契的效力问题。被告东小汪村委会主张卖契无效，理由是未经过村民会议讨论通过，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定。这就需要探究当时的法律规定及历史演变，1998年2月合同签订时施行的是《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》，该法第十一条仅规定“涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定”，其后1998年11月施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》与本案相关的仅为第十九条第八款“村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”。1998年11月施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》从立法精神上讲应当是对之前施行的《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》的进一步细化和明确，是根据社会经济发展变化在《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》基础上的修订和延续，试行的村民委员会组织法规定必须涉及全村村民利益的问题方才需提请村民会议讨论决定，本案明显不是涉及全村村民利益的事情，从1998年11月施行村民委员会组织法第十九条可以看出所涉事项均是涉及每一个村民切身利益的具体事项，但并未将本案所涉行为在法条中列为需经村民会议讨论决定的事项。1998年11月施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条第八项虽授予村民会议确定应提请村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项的权利,但首先根据该法第十九条其他事项可以显示讨论决定的均是涉及绝大部分村民利益的重大事项，村民会议自行确定的也应当是类似的事项，无证据显示本案处分涉案房产涉及大部分村民利益，即使涉及村民重大利益也应当由村民会议提前确定以规范形式列入村民会议讨论事项，但同样无证据显示东小汪村村民会议将类似处分集体房产的事项列为需经村民会议讨论决定的范围。后法并未将本案类似情况列入村民会议决定事项，可见买卖发生时的前法更不应包含本案这种情况。综上从立法沿革上可以看出在当时法意并未将出售村集体所有房屋作为必须经村民会议讨论决定才能实施的行为。直到2010年新修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条才增加了一项适用于本案的应当经村民会议讨论决定的事项“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条规定，法律、行政法规、地方性法规等除为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益且由特别规定之外，不溯及既往。故2010年新修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》包括1998年11月施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》并不能调整1998年2月签订的合同。对合同的效力的审查应当适用当时的法律，在当时法律未规定该行为无效的情况下，对于签订至今已过20年之久且已经实际履行的合同，按照民法保障交易安全的原则精神，也不应当确定合同无效。且被告作为村集体财产的管理者对于约束其自身的法律应当明知，其在合同签订时未作任何表示，在合同签订后即时履行且收取原告交付的房款，在长达20年之久的期间内未做任何主张，却在出售房产被拆迁后，在原告向其主张损害赔偿时做出合同无效的答辩，明显违背诚信原则，当事人不应当因其不法或不诚信行为而获益，这也是社会公认的行为准则，故依此道理对被告的合同无效抗辩也不应当支持。 根据法律规定，侵害他人财产权益应当承担侵权责任，财产损失应按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算，本案涉案房屋由邢台泰鑫房地产价格评估有限公司于2018年11月16日出具房地产价值评估报告，可确定涉案房屋及附属物总价值为1598289元，因标的物已经灭失，该评估结论是唯一可以作为涉案房产价值认定的依据，故对于案涉房屋的价值本院按照评估结论1598289元予以认定。被告已经领取此款项，应当照价向原告进行赔偿。原告诉求的数额550万元无证据和法律规定予以支持，本院不予采纳，超出评估价值部分的原告诉求，本院不予支持。向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间是三年，涉案房产在2018年底被拆除，原告于2019年向本院提出诉讼请求，并不超过诉讼时效，故对于被告超过诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、第十九条的规定，原审判决：一、被告邢台经济开发区东汪镇东小汪村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告张能亮损失1598289元。二、驳回原告张能亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50300元，减半收取计25150元，由被告邢台经济开发区东汪镇东小汪村村民委员会负担7309元，原告张能亮负担17841元。 本院二审期间，张能亮提交赔偿明细一份，主张赔偿款应当是275.11183万元。东小汪村委会质证称，不认可该赔偿明细。本院查明事实与一审审理查明部分一致。本院对一审审理查明部分认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：张能亮与东小汪村委会签订的涉案卖契是否有效。本案双方当事人签订的卖契标的系邢台经济开发区东汪镇东小汪村集体经济组织的房地产。该房地产属于东小汪村集体经济组织成员共有。张能亮并非东小汪村集体经济组织成员。张能亮购买涉案房地产侵害了东小汪村集体经济组织成员的利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。依据该法律规定，张能亮与东小汪村委会签订的涉案卖契损害了社会公共利益，该卖契无效。无效合同自始无效，并不因为时间的经过而成为有效合同。原审认定涉案卖契有效属于适用法律错误。张能亮就合同无效后的权利，可以另行依法主张。 张能亮与东小汪村委会签订的涉案卖契无效。张能亮即没有取得卖契约定的房地产的物权。张能亮请求东小汪村委会承担财产损害赔偿责任没有事实依据和法律依据，对张能亮的诉讼请求不予支持。 综上所述，东小汪村委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初626号民事判决； 二、驳回原审原告张能亮的诉讼请求。 一审案件受理费50300元，减半收取25150元，二审案件受理费50300元，均由上诉人张能亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵小双 审判员  董建一 审判员  梁 兵 二〇一九年十二月二十七日 法官助理杨冬梅 书记员魏素萍