陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终788号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：魏小平，男，汉族，1982年3月9日出生，本科文化，个体工商户，住陕西省镇巴县旁自建房，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李小松，男，汉族，1976年12月18日出生，初中文化，农民，住陕西省镇巴县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。上诉人魏小平因与被上诉人李小松房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省镇巴县人民法院(2019)陕0728民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。魏小平上诉请求：1、撤销镇巴县人民法院（2019）陕0728民初214号民事判决第二项；2、本案一审、二审诉讼费由李小松承担。事实和理由：1、一审判决魏小平支付违约金没有合同依据和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，以违约金方式承担民事责任必须以合同的有效约定为前提。本案中，涉案《门面租赁合同》中没有关于违约金的约定，而一审法院判决魏小平支付违约金错误。2、魏小平提前告知解除并及时搬离，所谓的房屋空置损失与魏小平无关，一审判决魏小平承担责任没有依据。魏小平在第二年租期届满前及时告知李小松不再承租涉案房屋，并及时搬离，没有影响李小松另寻租户。所谓的房屋空置损失是李小松不同意解除合同，恶意拖延所致，该损失与魏小平无关，魏小平对此不承担责任。李小松辩称：1、魏小平的上诉状称合同没有约定违约金，判决书不应该判违约金的理由不能成立。李小松与魏小平签订的五年房屋租赁合同，魏小平不经李小松同意，擅自违约应当承担违约责任，法律有明确规定。2、一审判决有意偏袒魏小平，请二审法院改判。魏小平已经支付给李小松房屋租赁款28700元，李小松给魏小平出具的有收款收条，魏小平支付28700元是2019年2月1日后房屋租赁款，下欠李小松11300元的房租款。一审判决李小松退还魏小平8700元房租款于法无据，应当改判。魏小平一直至今不交房屋钥匙，继续霸占租赁房屋，损坏的门、窗也不修复，经济损失继续在扩大，请求法院判决魏小平支付2019年2月1日后的一年房租款。李小松向一审法院起诉请求：判令魏小平给付房屋租金9000元。魏小平反诉请求：1、判令李小松返还2019年2月1日至2020年2月1日期间房屋租赁费32000元；2、判令李小松赔偿合同面积不足部分损失30680元，两项合计62680元；3、判令李小松承担全部诉讼费。一审法院认定的事实：2012年1月2日李小松、李绪国、王长菊与赵某某签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为5年（2012年1月2日—2017年2日2日止）。2016年2月29日李小松、李绪国、丁某某三家作为甲方将出租给赵某某的房屋与作为乙方魏小平签订了《门面租赁合同》（李小松、李绪国、丁某某三家门面房室内无壁墙），合同约定:“第一条甲方保证向乙方出租门面房系本人拥有完全所有权和使用权，乙方确保了解该门面房全貌，并以现状为准。第二条出租门面房位于林产品公司对面6间，门面房面积约300平方米。第三条门面房租赁期限为五年：自2017年2月1日（阳历）至2022年2月1日止。第四条付款方式：分三次付清。 第一年付款（时间为2016年8月30日）付款110000元；第二年付款时间2018年2月1日付款120000元（时间为2018年2月1日）；后三年一次性付款360000元（时间为2019年2月1日）……。第六条靠南门面房室内开通一条人行过道（宽度为75公分）费用由乙方出……”。合同签订当日魏小平向李小松支付门面租赁费30000元，支付李绪国门面租赁费10000元，次日支付丁某某租赁费10000元。同年9月7日魏小平再次支付李小松门面租赁费6700元。之后魏小平分三次付清李小松2019年2月1日之前房屋租金。2018年2月11日魏小平向李小松支付2019年—2020年门面租赁费5800元，同月14日再次支付门面租赁费4000元，2018年3月6日支付租赁费5800元；同年3月30日分二次支付租赁费2000元和11100元。5笔款项合计支付2019年2月1日—2020年2月1日房租费28700元。2019年1月3日魏小平的雇员肖鑫通知李小松称受魏小平的委托终止《门面租赁合同》，未达成一致，2019年1月28日李小松在魏小平的住所地张贴《催收房屋租金告知书》，并将《催收房屋租金告知书》用手机微信照片发给了魏小平。魏小平回复：“强烈要求解除合同、退换超付租金”。之后双方未达成一致意见，李小松起诉，要求魏小平继续履行合同，支付下欠的房屋租金。魏小平认为2016年2月29日签订门面房合同谎称面积为300平方米，引诱魏小平签订合同，应判令租赁合同无效，并反诉要求判令李小松返还多付的租赁费32000元，赔偿房屋租赁损失30680元，合计62680元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，李小松、李绪国、丁某某与赵某某于2012年1月2日签订为期5年的《房屋租赁合同》，在合同尚未届满前，李小松又同其他二人共同将同一房屋与魏小平签订为期5年的《门面租赁合同》，约定2016年8月30日付款110000元，但魏小平在2016年2月29日分别支付李小松、李绪国房屋租赁费30000元和10000元，次日又向丁某某支付房屋租赁费10000元，在双方约定支付房屋时间未到期就提前支付，说明魏小平是一定要承租，是经过深思熟虑，故双方所签订的合同是双方真实意思表示，也不违反法律法规规定，应当认定该合同合法有效。合同在履行中，魏小平支付了两年房屋租赁费，第三年又支付了28700元，在应当支付清第三年房屋租金时，提出承租房屋面积不够，存在欺骗，然双方签订的《门面租赁合同》约定：“……乙方确保了解该门面房全貌，并以现状为准……门面房面积约300平方米……”。魏小平在事先签订合同、提前支付房租，合同履行二年后才提出存在欺骗与事实不符，当事人行使变更、撤销的权利，也应当在一年之内提出，故魏小平以门面房面积不够，存在欺骗为由提出解除合同的理由不成立，其辩称和反诉请求不能支持。魏小平提出李小松一人无权起诉，应当共同行使权利，但合同在履行中，魏小平支付的租金是分别单独支付，李小松的产权证也是独立的，当事人有独立行使起诉的权利。现李小松要求继续履行合同，支付清第三年租金。魏小平表示不再承租，要求解除合同，双方产生矛盾。对是否解除合同的问题，因魏小平事先通过多种渠道，对李小松表示不再承租，要求解除合同，但未达成一致。目前魏小平也未实际经营，作为共同出租人丁某某表示不参与诉讼，丁某某的房屋在李小松、李绪国的房屋中间，使得出租房屋不能联片，客观上也造成无法继续履行合同，加之双方当事人关系僵化，继续履行合同，不利于问题的解决，可能造成更大的矛盾，合同已无法继续履行的可能，为了解决当事人实际争议、实际存在的问题，应当支持魏小平提出解除合同的主张，本案争议的焦点是合同解除后双方是否存在违约、谁违约。房屋租赁期限为5年实际已履行2年，现合同不履行是魏小平首先提出，在未达成一致情况下拒不付清房屋租金。未解除合同时，对双方均有约束力，魏小平未提起诉讼或仲裁等主张权利，采取拒付租金、消极等待，李小松起诉后才答辩和反诉，但其理由又不能成立，故应当认定魏小平存在违约。但双方未约定违约损失责任。按照违约金的一般原则：“有约定以约定，无约定以实际损失计算。”本案是房屋租赁，解除合同的应当给一定合理期限给出租人，让出租人重新安排。合理期限的租金就是违约金，结合本案可确定为3个月。魏小平从2019年2月2日起未支付租金，现实际已占有3个月，应支付3个月的房屋租金，故魏小平应当支付6个月房屋租金和违约金即（40000元÷12个月×6个月=20000元）。判决：1、解除李小松与魏小平于2016年2月29日签订的《门面租赁合同》中房屋产权属于李小松的部分，限判决生效后十日内被告魏小平将租赁房屋交付给李小松；2、魏小平支付李小松房屋租金及违约金20000元；3、李小松退还魏小平支付的第三年房屋租金28700元；二、三项相抵后，李小松退还魏小平多支付房屋租金8700元，限判决生效后十日内一次性付清；4、驳回魏小平的其他反诉请求；5、驳回李小松的其他诉讼请求。案件受理费50元，反诉受理费1367元，合计1417元，由魏小平负担。二审中，上诉人魏小平没有提交证据。被上诉人李小松提交了魏小平父亲魏运金2019年7月16日出具的说明书，证明魏小平在2019年7月16日才将承租的房屋交给李小松。魏小平质证认为对说明书一事不知情。在该说明中魏运金明确2019年7月16日将李小松店门钥匙交给李小松，该说明能够达到李小松的证明目的，对该说明本院依法予以采信。依据采信的证据，二审审理查明，魏小平的父亲魏运金于2019年7月16日将魏小平承租李小松的涉案房屋钥匙交给了李小松。李小松已将涉案房屋重新出租给他人。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，二审中双方当事人主要争议焦点在于：一审判决魏小平支付房屋租金及违约金合计20000元是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案双方签订的《门面租赁合同》，租赁期限为五年，现合同履行期限尚未届满，李小松诉请继续履行合同并支付房屋租金，一审法院根据审理查明的事实及本案合同无法继续履行的现实，依法判令解除双方签订的《门面租赁合同》符合法律规定。导致本案合同提前解除系魏小平的原因所致，其行为已经构成违约，理应承担相应违约责任。双方签订的《门面租赁合同》中并未约定违约金及违约金的计算方法，根据法律规定，应由违约方承担因违约行为给对方造成的损失，而本案中出租房的损失就是房屋空置需另外招租的合理期限的房屋租赁费损失，一审确定3个月的合理期限符合本案实际，本院予以维持。但在表述时表述为“违约金”不当，表述为“因违约给对方造成的损失”更为适当，本院予以纠正。法律规定，违约方不享有单方解除合同的权利，不享有解除权的一方向另一方发出的解除通知，即使通知到达对方也不发生合同解除的效果。魏小平称其解除合同已经告知李小松并及时搬离、合同已经解除的上诉理由不能成立，不能发生解除合同的效果，且魏小平称其早已搬离与二审中才交回租赁房屋钥匙的客观事实相悖，魏小平该项主张依据不足，本院不予支持。一审判决前魏小平已经实际占有租赁房屋3个月，一审判决魏小平支付该3个月的房屋租金符合法律规定，并无不当，本院予以维持。另外，李小松二审答辩提出一审判决其退还8700元房租款于法无据要求改判，并认为魏小平一直不交房屋钥匙扩大经济损失，请求二审判决魏小平支付2019年2月1日后的一年房租款的主张。因一审判决宣判后李小松对此并未提起上诉，故对李小松该主张二审不予审理。综上所述，魏小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽部分表述不当，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担维持不变。二审案件受理费300元，由上诉人魏小平负担。上诉人魏小平多预交的二审案件受理费1117元（1417元-300元）予以退还，由上诉人魏小平持据来本院领取。本判决为终审判决。审  判  长    熊稷藜审  判  员    李小艳审  判  员    陈耀斌 二〇一九年十二月二日  法官 助 理    李  涛 书  记  员    郭菁怡