浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4435号 上诉人（原审被告）：李振东，男，1970年2月14日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：赵凤海，高佳梨，浙江点金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴创博房地产经纪有限公司，住所地绍兴市越城区解放大道177号华汇科研设计中心22层2209室。 法定代表人：陶杰。 委托诉讼代理人：姚尚，男，系公司职工。 上诉人李振东因与被上诉人绍兴创博房地产经纪有限公司（以下简称创博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李振东上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1.案涉房屋排污管道堵塞、马桶排泄物外溢不能归因于上诉人。案涉房屋系被上诉人从案外人邓超勇处转租而来，在前两个租户承租期间以及交付被上诉人使用前，案涉房屋排污管道一直未出现任何问题。被上诉人在未事先通知并征得上诉人同意的情况下，擅自对房屋进行全面装修，改变房屋结构、损坏房屋，改造排污管道，降低厕所台面高度，并更换马桶、地砖、瓷砖等设施。因此，案涉房屋排污管道堵塞系被上诉人装修、管理、使用不善等原因造成。一审前二次庭审中，被上诉人要求继续履行《商铺租赁合同》，但在第三次开庭审理时，被上诉人要求变更诉讼请求，解除与上诉人之间的《商铺租赁合同》，其原因为被上诉人申请法院对案涉房屋排污管道堵塞、马桶排泄物外溢原因进行司法鉴定。后因未按《司法鉴定通知函》要求提供案涉房屋给排水施工图及装修时使用的相应的给排水改造图，致使鉴定条件不具备，司法鉴定被迫终止，被上诉人应承担举证不能的不利后果。2.一审法院判决上诉人返还被上诉人2个月租金，并赔偿修理费、保洁费2000元，无事实和法律依据。如上所述，案涉房屋排污管道堵塞原因系被上诉人装修、管理、使用不善等原因造成，相关责任方为被上诉人，上诉人不存在维修义务，无需承担维修费、保洁费等任何费用。作为房屋出租人，上诉人本着诚信原则和友好合作精神，已积极并全面进行修缮工作。上诉人在被上诉人未及时通知维修的情况下，在知晓堵塞情况后，尽快赶往现场了解情况并与物业进行沟通处理，多次安排人员前去维修。上诉人对案涉房屋已进行积极全面修缮，其修缮行为已超出作为出租人所应承担的义务范围。排污管道堵塞、马桶排泄物外溢并未影响案涉房屋的正常使用。本案中，被上诉人租赁房屋的目的是做经营之用，周围不到100米处就有公共厕所，即使案涉房屋污管道堵塞、马桶无法使用也并未影响被上诉人继续经营，况且很多经营用房内部也无厕所。因此，一审法院认定房屋水管堵塞、污水溢出影响房屋正常使用，认定事实错误。一审法院以房屋水管堵塞、污水溢出影响房屋正常使用和被上诉人自行修缮房屋需合理时间，酌情减免2个月租金，以及在被上诉人无法提供有效证据证明其支出的修理及保洁费用的情况下，考虑案涉房屋实际情况，酌情确定修理及保洁费用共计2000元，并判令上诉人向被上诉人赔偿，系滥用自由裁量权，属认定事实错误，适用法律不当。3.上诉人已向一审法院另行起诉(案号为(2019)浙0602民初8157号)，要求解除与被上诉人之间的商铺租赁合同，并要求被上诉人支付拖欠的租金和至实际腾房之日止的房屋占有使用费，承担违约责任，现该案正在审理中。 被上诉人创博公司答辩称：管道爆裂导致厕所污秽物外泄，管道不属于被上诉人，管道的归属应为房屋所有权人，上诉人作为房屋所有权人，应当对案涉房屋排污管道堵塞、马桶排泄物外溢负责。根据双方合同约定，上诉人对案涉房屋负有修缮义务，上诉人应履行合同义务，对案涉房屋排污管道堵塞、马桶排泄物外溢进行清理和维修。关于上诉人向越城区人民法院另行起诉(案号为(2019)浙0602民初8157号)，与本案无关联。 创博公司一审起诉请求：一、判令被告立即修缮车站北路61号的出租房屋；二、按影响原告使用的时间（从2018年12月2日起至被告修缮完毕之日止），从修缮完毕之日起免费延长租期；三、判令被告赔偿原告装修损失87000元；四、按再次装修所需的时间，从修缮完毕之日起免费延长租期；五、判令被告赔偿管道疏通及保洁费2700元；六：判令被告支付从2018年12月2日起至被告修缮完毕之日止的违约赔偿金（按日租金三倍的标准计算，暂计至2019年4月15日为61506元）；七、本案诉讼费用由被告承担。一审审理中，原告变更诉讼请求为：一、判令解除双方签订的商铺租赁合同；二、判令被告返还租金34958.9元（从2018年12月2日到2019年7月22日）；三、判令被告赔偿原告装修损失87000元；四、判令被告赔偿管道疏通及保洁费2700元；五、判令被告支付从2018年12月2日起至合同解除之日止的违约赔偿金114369.86元（按日租金三倍的标准计算，计至2019年8月12日）；六、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定：2017年7月14日，原告创博公司（乙方）与被告李振东（甲方）签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将位于市区车站北路61号房屋出租给乙方，租赁期自2017年7月23日起至2022年7月22日止，共60个月。第一年至第三年每年租金为55000元，后两个年度每年租金为60000元，一年一付。交房日期为2017年7月14日，租金从2017年7月23日起计算。合同同时约定甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，乙方有权解除合同。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方自行组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。双方对其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，被告向原告交付了案涉房屋，被告向原告支付房屋租金至2019年7月22日。原告接收后，对案涉房屋进行了装修。2018年12月2日，原告租赁的房屋出现卫生间下水道堵塞，有污水溢出。后原告方工作人员通过微信通知被告进行修理，被告联系案外人胡旭东到案涉房屋进行维修，对卫生间污水溢出部位进行了临时封闭处理。诉讼中，原告申请对案涉房屋一楼、二楼排污管道堵塞及污水渗漏原因进行鉴定，该院委托杭州市建筑工程质量检测中心有限公司进行鉴定，该鉴定机构向该院出具《司法鉴定通知函》1份，载明：通过对委托书及卷宗了解，本次鉴定需要原、被告提供案涉房屋给排水施工图及装修时使用的相应的给排水改造图，并经过双方质证确认。通过对案情了解，现场管道已疏通，爆开外置已封堵。因此，鉴定不能排除使用不当等原因导致管道堵塞的可能性，现仅能对目前管道是否与原设计相符进行鉴定。后因原、被告均未提供案涉房屋给排水施工图及装修时使用的相应的给排水改造图，鉴定机构又向该院出具函1份，载明：由于原、被告双方不能提供本次鉴定需要原、被告提供案涉房屋给排水施工图及装修时使用的相应的给排水改造图，不具备鉴定条件，现申请终止该案司法鉴定，退回相关卷宗。 一审法院认为，原告创博公司与被告李振东之间签订的《商铺租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原、被告应当按约履行合同义务。关于原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，根据双方签订的合同约定：甲方即被告未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，乙方即原告有权解除合同。本案中，原告向被告租赁的案涉房屋发生水管堵塞，污水溢出的情况，根据合同约定，被告应当承担修缮的义务，在被告向原告反映情况后，原告联系相关人员进行了现场查看并对污水溢出部位采取了临时封闭处理。对此该院认为虽然被告未能完全修复堵塞水管，但已采取了一定的措施，不能认为被告完全未尽房屋修缮义务。同时，根据鉴定机构的意见以及原、被告陈述，被告在此后已对案涉房屋堵塞管道进行了疏通。故该院认为，案涉房屋并不存在严重影响使用的情形，不符合上述合同约定的解除条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的可以解除合同的规定，故对原告要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求返还租金的诉讼请求，根据合同约定，由于甲方（被告）怠于履行维修义务或情况紧急，乙方（原告）自行组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，被告应当承担案涉房屋的修缮义务，因案涉房屋确实存在水管堵塞、污水溢出的情况，对原告正常使用房屋造成了一定的影响，该院考虑到案涉房屋实际状况以及原告自行修缮房屋所需要的合理时间，酌情减免2个月租金计9166.67元，因原告已向被告支付了2018年7月23日至2019年7月22日的租金，故被告应向原告返还该部分租金，对原告主张合理部分，该院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，如前所述，因案涉房屋并未丧失继续使用的条件，原、被告双方的房屋租赁合同并未解除，原告仍可继续使用案涉房屋，且原告未提供证据证明其存在装修损失，故对原告该项诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求被告赔偿管道疏通及保洁费的诉讼请求，如前所述，合同约定被告对案涉房屋负有修缮义务，原告自行维修的，被告应当承担相应的维修费用。因原告提供的票据不能证明其支出的修理及保洁费用，故该院考虑案涉房屋实际情况，酌情确定修理及保洁费用共计2000元，对原告主张合理部分，该院予以支持。关于原告主张的赔偿金，缺乏相应的依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十九条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李振东应于判决生效之日起三十日内向原告绍兴创博房地产经纪有限公司返还租金9166.67元，并赔偿修理费、保洁费2000元，合计11166.67元；二、驳回原告绍兴创博房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2443元，由原告绍兴创博房地产经纪有限公司负担2329元，由被告李振东负担114元，应由被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院结清。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,关于上诉人是否需返还被上诉人2个月租金。上诉人主张案涉房屋排污管道堵塞、马桶排泄物外溢的责任在于被上诉人，系被上诉人装修、管理、使用不善等原因造成，但未能提供相应证据。被上诉人在一审中就案涉房屋一楼、二楼排污管道堵塞及污水渗漏原因向法院申请鉴定，一审法院委托杭州市建筑工程质量检测中心有限公司进行鉴定。但由于双方当事人均未向鉴定机构提交案涉房屋给排水施工图及装修时使用的相应的给排水改造图，鉴定机构认为本案不具备鉴定条件，退回相关卷宗。本院认为，鉴定机构并未对案涉房屋排污管道堵塞、马桶排泄物外溢的原因得出实质性鉴定意见，被上诉人亦未提供充分、有效的证据证明案涉房屋排污管道堵塞、马桶排泄物外溢的责任在于被上诉人。因案涉房屋确实存在水管堵塞、污水溢出的情况，对上诉人正常使用房屋造成了一定的影响，根据双方合同约定，上诉人对案涉房屋负有修缮义务，故一审法院根据案涉房屋实际状况以及被上诉人自行修缮房屋所需要的合理时间，酌情减免2个月租金，并无不当。 关于上诉人是否需要支付修理和保洁费用，根据合同约定，上诉人对案涉房屋负有修缮义务，被上诉人自行维修的，上诉人应当承担相应的维修费用。根据双方当事人的陈述，案涉房屋确实存在水管堵塞、污水溢出的情况，一审法院根据案涉房屋实际情况，酌情确定修理及保洁费用共计2000元，并无不当。 综上所述，上诉人李振东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费79.17元，由上诉人李振东负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦玮 审判员  梅云 审判员  王瑜 二〇一九年十二月十八日 法官助理陈国表 书记员余建维