江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3121号 上诉人（原审被告）：江西大朝汽车销售服务有限公司（原名为江西亨宇汽车销售服务有限公司，以下简称江西亨宇公司），住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：韩玉，职务：总经理。 委托诉讼代理人：魏丽珺，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：江西中部电力有限责任公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇。 法定代表人：徐小鹏，总经理。 委托诉讼代理人：李毅，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方昆，江西豫章律师事务所律师。 原审被告：大朝（北京）汽车销售服务有限公司〔原名为亨宇（北京）汽车销售服务有限公司〕，住所地：北京市北京经济技术开发区。 法定代表人：连承泰，执行董事。 委托诉讼代理人：姚依博，该公司职员。 原审被告：钟顺霖，男，1973年12月6日生，汉族，福建省永安市人，住福建省永安市。 上诉人江西大朝汽车销售服务有限公司（以下简称江西大朝公司）因与被上诉人江西中部电力有限责任公司（以下简称中部电力公司）、原审被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司（以下简称北京大朝公司）、钟顺霖房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江西大朝公司的上诉请求为：1.撤销原判第一、三项，改判江西大朝公司和北京大朝公司向中部电力公司支付2018年9月27日至2019年1月7日的租金338345.75元（租金479645.75元、抵扣押金141300元、剩余338345.75元）；2.本案一、二审诉讼费由中部电力公司承担。事实和理由：1.江西大朝公司在一审提交的两组补充证据，王明行与看门大爷的两条视频光盘和2018年1月至10月的水电费银行转账记录，该两组证据可以证明江西大朝公司于2019年1月7日交还了租赁房屋，一审法院错误认定于2019年1月26日交还租赁房屋；2.法律规定当事人因处理知识产权类纠纷而支付的律师费等合理费用应由败诉方承担，本案为房屋租赁合同纠纷，一审法院支持中部电力公司的律师费缺乏法律依据，而且中部电力公司支付的律师费明显超出合理范围，应予适当调减。 中部电力公司答辩称：江西大朝公司主张合同解除时间与事实不符，江西大朝公司作为本案租赁合同的违约方无权单方解除合同，且其行使解除合同的形式也不合法，本案的合同解除时间应以中部电力公司提出的为准。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 中部电力公司向一审法院提起的诉请：1.判令北京大朝公司和江西亨宇公司向中部电力公司支付拖欠的租金565200元（2018年9月27日-2018年12月26日，租金为423900元；2018年12月27日-2019年1月26日，租金141300元）及违约金59252元（违约金暂算至2019年3月25日，实际自拖欠之日起按年利率24%计算至付清之日止）；2.判令北京大朝公司和江西亨宇公司向中部电力公司支付拖欠的电费（2018年11月修车区882元，展厅1291.5元；2018年12月-2019年1月份电费修车区798元）、水费（11月份225.4元，2018年12月-2019年1月份水费83.3元）、物业费（2018年10月1日-2019年1月31日物业费19782元，现变更23062.2元）；3.判令北京大朝公司和江西亨宇公司承担中部电力公司为实现债权付出的律师费（暂计30000元）；4.判令钟顺霖对上述款项承担连带清偿责任；5.判令北京大朝公司和江西亨宇公司、钟顺霖共同承担本案诉讼费。 一审法院认定事实为：2017年12月9日，中部电力公司（甲方）与北京大朝公司（乙方）及钟顺霖（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，“甲方将坐落南昌市红谷滩新区世贸路世贸元亨大厦商业楼商铺出租给乙方使用，租赁期限五年，自2017年12月11日起至2022年12月10日止，每月租金141300元，租金按每三个月支付一次。租金递增方式：前两年租金不变，第三年开始每年在前一年基础上递增5%。押金141300元。丙方愿意为乙方按时支付租金及履行本合同任何一项条款承担保证责任，如乙方存在拖欠租金等违约情况时，甲方有权要求丙方承担担保责任。”合同签订后，中部电力公司将房屋交付给北京大朝公司使用，北京大朝公司向中部电力公司交纳租赁押金141300元并支付了2018年9月26日之前的房屋租金。2018年7月28日，中部电力公司（甲方）与北京大朝公司（乙方）及江西亨宇公司（丙方）签订《补充协议》一份，补充协议约定，“甲方同意乙方承租的坐落南昌市红谷滩新区世贸路1001号世贸元亨大厦商业楼101、102室房屋提供给丙方使用，乙、丙方共同确认愿意共同承担原《租赁合同》约定的权利义务，包括但不限于租金标准和支付方式、支付期限等全部合同约定。”此后，该房屋由江西亨宇公司使用。自2018年9月27日起，江西亨宇公司开始拖欠中部电力公司租金。2018年12月29日，中部电力公司要求江西亨宇公司结清租金及返还房屋，江西亨宇公司则表示无力继续承租并同意返还房屋。一审庭审中，江西亨宇公司对其欠中部电力公司2018年9月27日至2018年12月26日期间的租金423900元无异议，但江西亨宇公司抗辩其在2018年12月底已搬离房屋，因中部电力公司没有时间接收房屋才推迟至2019年1月7日经中部电力公司经办人员同意后将房屋钥匙交至附近房屋看门的大爷处，故租金应计算至2019年1月7日止。中部电力公司则陈述江西亨宇公司于2019年1月26日才将房屋钥匙交至附近房屋看门的大爷处，房屋租金应计算至2019年1月26日止。 另查明：江西亨宇公司在承租使用世贸元亨大厦商业楼商铺期间，仍拖欠江西高能物业管理有限公司2018年10月1日至2019年1月底的物业费19782元和2018年11月份至2019年1月份的电费2971.50元及水费308.70元，合计23062.20元。2019年4月10日，中部电力公司向江西高能物业管理有限公司支付了2018年10月1日至2019年1月底的物业费19782元和2018年11月份至2019年1月份的电费2971.50元及水费308.70元，合计：23062.20元。 再查明：中部电力公司因本案诉讼需要，中部电力公司委托江西豫章律师事务所律师代理诉讼，中部电力公司向江西豫章律师事务所支付代理费3万元。 一审法院认为：涉案的《商铺租赁合同》及《补充协议》均合法有效。在履行合同期间，因北京大朝公司和江西亨宇公司未按约支付中部电力公司租金，故中部电力公司请求北京大朝公司和江西亨宇公司支付租金及相应逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。钟顺霖自愿表示同意为北京大朝公司支付租金及履行该租赁合同任何一项条款承担担保责任，故钟顺霖应对北京大朝公司的债务承担连带保证责任。北京大朝公司和江西亨宇公司抗辩其于2019年1月7日向中部电力公司交付房屋，但其提供的证据不足于证明其抗辩观点，故一审法院对其抗辩观点不予采信。本案根据中部电力公司的自认及物业公司的情况说明，认定北京大朝公司和江西亨宇公司于2019年1月26日向中部电力公司返还房屋。所以，本案诉争租金计算至2019年1月26日止，即自2018年9月27日起至2019年1月26日止，北京大朝公司和江西亨宇公司共欠中部电力公司租金565200元，经抵销北京大朝公司交纳的押金141300元后，北京大朝公司和江西亨宇公司仍应支付中部电力公司租金423900元。 根据《商铺租赁合同》第五条第6项约定，北京大朝公司承担租赁期间的水、电费和物业费，现因北京大朝公司和江西亨宇公司拖欠江西高能物业管理有限公司物业费、水电费合计23062.20元，后中部电力公司向江西高能物业管理有限公司支付了上述物业费、水电费，故中部电力公司请求北京大朝公司和江西亨宇公司支付物业费和水、电费的诉讼请求，一审法院予以支持。另外，根据《商铺租赁合同》第八条第2项第二款约定，如因乙方违约导致甲方起诉的，乙方应承担甲方付出的律师费、差旅费等实现债权的合理费用，现中部电力公司因本案诉讼已实际支付了律师费3万元，故中部电力公司请求北京大朝公司和江西亨宇公司支付律师费的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付江西中部电力有限责任公司2018年9月27日至2019年1月26日期间的租金423900元（押金已抵销）及自2019年1月27日起至该租金清偿之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金；二、大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付江西中部电力有限责任公司物业费、水电费合计23062.20元；三、大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付江西中部电力有限责任公司律师费3万元；四、钟顺霖对本判决第一、二、三项债务承担连带保证责任；五、驳回江西中部电力有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。江西中部电力有限责任公司预交案件受理费10530元，由大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司、钟顺霖承担。 二审期间，各方均未提交新证据。针对江西大朝公司在一审庭审之后提交的补充证据，本院组织当事人举证、质证。证据一、王明行与看门大爷的录像，证明看门大爷确认江西大朝公司的员工王明行于2019年1月7日将租赁房屋的钥匙交给了看门大爷，然后由看门大爷转交给中部电力公司的熊总，由此可以证明江西大朝公司于2019年1月7日交还涉案租赁房屋；证据二、2018年1月至10月的水电费银行转账记录，证明租赁房屋在2018年12月至2019年1月的电费798元、水费83.3元，共计881.3元，远低于之前每个月水电费2000元的平均水平，与江西大朝公司主张2018年12月底搬离租赁房屋的事实可以相互印证。中部电力公司对证据一的真实性、合法性和关联性均有异议，对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为：1.看门大爷并不是中部电力公司的职工或委托人，江西大朝公司将钥匙交给看门大爷的行为不产生解除合同的效力；2.从证据效力上讲，江西大朝公司应在提交视频证据的同时申请看门大爷作为证人出庭作证，而不是仅仅通过视频来证明；3.江西大朝公司在租赁合同未到期的情况下无权提请解除租赁合同，其未缴纳租金的行为构成违约，作为违约方也无权单方解除租赁合同。本院认为，对于江西大朝公司提交的证据一，因本院无法对看门大爷的身份进行核实，故本院对证据一不予确认；对于江西大朝公司提交的证据二的真实性、合法性，本院予以确认，江西大朝公司欲以此证明其2018年12月底搬离租赁房屋，因水电费的减少不能直接证明江西大朝公司搬离的时间，故对证据二与本案的关联性本院不予确认。 本院查明：2019年9月17日，江西亨宇汽车销售服务有限公司名称变更为江西大朝汽车销售服务有限公司。 本院查明其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，2017年12月9日签订的《商铺租赁合同》和2018年7月28日签订的《补充协议》系各方真实意思表示，中部电力公司、北京大朝公司、江西大朝公司、钟顺霖均应依约全面履行各自相应的权利和义务。本案中，江西大朝公司自2018年9月27日起拖欠中部电力公司租金，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，中部电力公司可以解除合同，一审法院依据中部电力公司的自认及物业公司的说明，认定本案租金计算至2019年1月26日止，与法律规定相符，本院予以维持。江西大朝公司上诉称其已于2019年1月7日将钥匙交还中部电力公司，现中部电力公司对此不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，江西大朝公司和北京大朝公司在没有提交证据证明与中部电力公司已协商一致退租的情况下，仅凭其单方行为不具有解除合同的效力，故江西大朝公司以录像和水电费单据证明其已于2019年1月7日交钥匙，并以此要求租金计算至2019年1月7日，与法律规定不符，本院不予支持。江西大朝公司提出律师费过高且不应支持律师费的上诉请求，中部电力公司主张律师费系根据合同约定提出，江西大朝公司主张不应支持律师费没有依据，本院根据中部电力公司诉请标的酌情支持律师费1万元，对于超出部分本院不予支持。 综上所述，上诉人江西大朝公司的上诉请求部分成立。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初2391号民事判决第四、五项； 二、变更南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初2391号民事判决第一项为：大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西大朝汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付江西中部电力有限责任公司2018年9月27日至2019年1月26日期间的租金423900元（押金已抵销）及自2019年1月27日起至该租金清偿之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金； 三、变更南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初2391号民事判决第二项为：大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西大朝汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付江西中部电力有限责任公司物业费、水电费合计23062.20元； 四、变更南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初2391号民事判决第三项为：大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西大朝汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付江西中部电力有限责任公司律师费1万元； 五、钟顺霖对本判决第二、三、四项债务承担连带保证责任； 六、驳回江西中部电力有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费10530元，二审案件受理费2945元，共计13475元，由大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西大朝汽车销售服务有限公司、钟顺霖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 王革生 审 判 员 邓 晖 二〇一九年十二月九日 法官助理 刘 岚 书 记 员 万志新