福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初1830号 原告：林晓静，女，1991年10月24日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林锦雄，漳州市东山县泽园法律服务所法律服务工作者。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告林晓静与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林晓静的委托诉讼代理人林锦雄、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林晓静向本院提出诉讼请求：判令新新房地产公司支付逾期办证违约金20471.58元。事实与理由：2014年7月21日，林晓静与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定林晓静向新新房地产公司购买位于东山县帝景国际星城2号楼1209号商品房，总价款538726元。合同签订后，林晓静支付了全部购房款，新新房地产公司无正当理由逾期办证。根据合同规定，新新房地产公司应自逾期之日2017年10月31日起至其履行协助办证义务并通知原告可办证之日（新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告日为2018年11月15日）止，共380天，被告应向原告支付违约金20471.58元（已付购房款538726元×0.01%×380天）。 新新房地产公司辩称，一、原被告双方已于2019年8月10日签订免责的协议书，协议书明确约定被告一次性赠送原告两年物业管理费后，双方就讼争合同项下所有争议（已包括合同约定办证事项）已行了结，原告不得再追究被告任何其他责任。根据该协议书，原告不得再就合同约定办证事项追究违约责任，现原告另行起诉逾期办证违约金行为，已构成单方违约，违反诚实信用原则，其诉求缺乏事实与法律依据。二、即便要计算逾期办证违约金也只能计算到产权初始登记之日，即截止于被告通知原告办证之日（被告在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日2018年11月15日）。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前，需要买受人配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费等税费，因为买受人原因未及时配合办理，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应责任，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。三、本案中的逾期办理房屋权属证书不是因为被告方原因，根据合同约定，被告无需承担违约责任。 1、逾期办证是因为东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非被告方原因造成的。2、对被告方而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是被告的怠于履行，相反，被告为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主之利益已竭尽全力。根据《合同法》第一百一十条之规定，原告不能请求被告履行，被告无需承担违约责任。3、“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案被告已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属登记的原因不能归责于被告，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能之不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及时办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后被告即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，被告重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。以上自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，被告更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非被告原因造成，于法于理，该期间段87天应予以扣减。综上，原告诉讼请求缺乏事实，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 林晓静认为，对免责协议中的双方互不追究责任有异议，当时只是双方在协商，并未达成共识，新新房地产公司单方面盖章生成了协议书。当时双方协商，新新房地产公司打了两份协议让我选择一个方案，当时不确定，但是新新房地产公司引导我签名并按手印，说等我确定是哪个方案时再确定时间才会生效。 新新房地产公司认为，当时签字是在新新房地产公司在东山的办公室，协议当时是一式两份，内容是我方提供的关于赠与两年物业费的协议，对方都是签字完成，没有生效是我方未予以盖章，但是对方对协议内容基本认可。后来原告有考虑购买车位，所以我方提供另外一份关于车位补充的协议给原告，该车位补贴协议是未签字的，并告知原告如果有意购买车位，后面可以拿这个协议来做变更。 本院认为，虽然原、被告就案涉房屋的争议有拟定两种协议方案，但是林晓静只是将己方已签名的其中一种协议方案交给新新房地产公司，说明其已经同意该协议内容，新新房地产公司之后在该协议上加盖己方公章并签写当时协议时间，系对双方达成协议内容的认可，该合同即时成立，故本院对原被告签订的《协议书》予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林晓静于2014年7月21日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林晓静购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼1209号商品房，总价款538726元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。原告方于2017年10月31日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。2019年8月10日，原被告签订《协议书》一份，其中载明：“1.甲方（被告）同意一次性赠送乙方（原告）两年的物业管理费，即自2020年1月1日起至2021年12月31日止期间的物业费。2.甲乙双方一致确认，《商品房买卖合同》项下的所有争议已行了结，已经生效的《民事判决书》已经履行完毕；甲乙双方互不追究对方任何其他责任。3.本协议自签订之日起生效，且不可撤销。”。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 上述查明的事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、收楼资料领取、钥匙资料签收单、《协议书》、2018年11月15日版《闽南日报》刊登的帝景国际星城《办理产权登记公告》以及当事人的庭审陈述为据，经庭审质证，双方当事人对真实性均没有异议，本院予以确认。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约支付了全部的购房款，并于2017年10月31日收楼使用房屋至今，被告应当按照合同约定及时就涉案房屋协助原告办理产权登记，而原、被告于2019年8月10日签订的《协议书》中约定“《商品房买卖合同》项下的所有争议已行了结，已经生效的《民事判决书》已经履行完毕；原被告互不追究对方任何其他责任。”该协议内容已经明确原被告双方不能再向对方主张其他权利义务，故现原告林晓静主张被告新新房地产公司支付逾期办证违约金的证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款的规定，判决如下： 驳回林晓静的诉讼请求。 案件受理费312元，减半收取156元，由林晓静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年十二月三日 书记员  林丽玲