山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2019）晋0404民初743号原告：韩浩楠，男，1990年11月29日出生，汉族，住山西省长子县。委托诉讼代理人：李录增、冯娴斐，山西健杰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：林州市吴氏置业有限公司，住所地河南省林州市桂园区长春大道15-4号。法定代表人：吴国强职务：董事长。委托诉讼代理人：原冰、牛凯，山西英佳律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告韩浩楠与被告林州市吴氏置业有限公司（以下简称吴氏置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩浩楠委托诉讼代理人冯娴斐，被告吴氏置业委托诉讼代理人牛凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩浩楠向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告依法酌情支付原告迟延交房违约金23000元。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月3日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以364937元的价格购买被告开发的的位××路西、寨子村东南的商品房（××楼）一套。根据该合同第九条、第十一条、第十二条的约定，被告应当在2017年10月31号前将验收合格的商品房交付原告使用，同时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，不能满足条件的，原告有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交付责任由被告自行承担。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定积极履行了付款义务，但被告并未按照合同约定在2017年10月31日验收房屋合格并将房屋交付原告使用，交房日期一拖再拖，至今仍未向原告交付房屋。因此，被告逾期交房的行为已经构成违约，应当根据合同的约定向原告按日计算支付房屋总价款万分之三的违约金，原告酌情主张23000元。被告吴氏置业辩称，一、被告符合合同约定的商品房交付条件。本案应以被告向竣工验收备案部门提交报告日期，作为取得竣工验收备案表的时间认定。就建设单位而言，只要在合同约定的时间内完成文件报送，便可视为符合合同约定的交付条件。本案中，依据竣工验收备案表显示，被告在2017年10月31日将全部资料报送至相关部门，已完成规章规定的法定义务。在此情况下，在合同约定交房日被告是符合交付条件的。二、买受人对因自身原因迟延受领房屋责任自担。房屋的交付不是单方行为，原告有及时受领房屋的义务，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，拒绝或者迟延受领房屋，同样是违约行为。通过原、被告之间的录音资料可以证明，原告以不装修使用为由明确拒绝办理交房手续。在此情况下被告仍然通过电话、短信、邮寄交房通知的形式多次催促其办理交房手续，但原告仍然迟迟不予办理。原告行为违反合同约定，也违背诚实信用的基本原则。因此，对于原告因自身原因故意拖延办理交房手续造成的逾期责任，应由其自行承担。三、如果认定被告构成违约，本案商品房买卖合同所约定日处万分之三的违约金标准过高，明显超过实际损失的30%，依法应予调整。根据相关法律规定，违约金过高的标准以造成的损失30%作为界定的标准。本案由于逾期交房造成的房屋租金的损失，山西英佳律师事务所已委托长治市诚信资产评估有限公司于2019年11月针对城市枫景小区房屋租金标准作出了估值报告，估值结论显示，2019年城市枫景小区毛坯房月租金5元/平方米，装修房月租金11元/平方米。根据该估值结论，原告主张的违约金过高，故请求法院依法予以调整，同时因该估值报告中的租金标准为2019年标准，故应在此基础上适当下浮。当事人围绕诉讼请求和辩论意见依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：原告韩浩楠对被告吴氏置业提供的交房当日图片两张真实性与证明目的有异议，认为该图片的拍摄人、拍摄时间等客观信息均无法确认。本院认为，从该两张图片上无法辨认原告身影，不能证明被告吴氏置业在合同约定期限2017年10月31日向原告办理交房的事实，故本院对该证据不予认定。原告韩浩楠对被告吴氏置业提供的城市枫景交房时间安排表真实性与证明目的有异议，认为该证据系被告单方制作，无法确认制作时间，且原告对此不知情。本院认为，原告的该质证意见具有合理性，本院予以采信，故对此证据不予认定。原告韩浩楠对被告吴氏置业提供的晋长诚信估报字（2019）第001号估值报告真实性及关联性有异议。本院认为，该证据系具有相关资质的评估机构所作，能够客观反映出城市枫景小区的租赁市场行情，对本案逾期交房损失的计算有证明性、关联性，故本院对该证据予以认定。原告韩浩楠对被告吴氏置业提供的长治市中级人民法院（2016）晋04民终1715、1712、1724、1721、1722号民事判决书关联性有异议，本院认为，我国并非判例法国家，裁判主要应以成文法为准，且该证据与本案不具备关联性，故对该证据的证明目的不予采信。原告韩浩楠对被告吴氏置业提供的2017-2019年长治房价走势图真实性有异议，认为系网页截图，无法确定数据的具体来源和数据真实性，且该证据与本案无关联性。本院认为，原告的该质证意见具有合理性，本院予以采信，故对此证据不予认定。原告韩浩楠对被告吴氏置业提供的短信截图及通话记录有异议，认为短信截图不能确定短信发送的时间及短信聊天双方具体身份，且短信不属于书面通知方式；通话记录没有显示通话的具体时间，同时也不能证明拨打方及具体通话内容。本院认为，短信截图内容显示了短信接收方手机号及通知交房信息，结合通话记录及通话录音内容，依据民事证据的高度盖然性判定原则，可以确认短信聊天双方身份，进而可以确认短信截图内容及通话记录的真实性，综合可以认定，被告在实际交付原告房屋之前曾通知过原告领房的事实存在。虽然短信截图没有显示聊天时间，但通过查看短信截图的图片属性，可以确定该图片“修改时间”为2018年7月27日，该时间晚于短信聊天实际发生时间，故本院认定2018年7月27日被告已尽到通知原告交房的义务。关于原告提出合同约定应以书面方式通知交付房屋，而短信不属于书面通知方式，对此，本院认为，虽然被告是以短信这种电子方式通知，但原告实际已接收到并已知悉通知交房的信息，通知交房的目的已经达到，且通话录音内容证实原告是因其自身原因在接到通知后未领房，故本院认为2018年7月27日至实际交付房屋期间的损失，不能归责于被告。综上，本院对被告提供的短信截图、通话记录、通话录音证据综合予以认定。综合原告的起诉及被告的答辩，原、被告的举证及质证意见，本院认定事实如下：2017年6月3日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的的位××路西、寨子村东南的城市××区房屋。合同约定房屋建筑面积为76.91平方米，房屋总价款为364937元。根据该合同约定，被告应当在2017年10月31号前将验收合格的商品房交付原告使用，同时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，如被告违约，应按日计算向原告支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了支付房款义务。另查明，城市枫景小区于2017年10月26日取得房屋测绘报告。2017年10月31日吴氏置业向长治县住房保障和城乡建设管理局（以下简称：长治县住建局）提交了《工程竣工验收备案表》，2017年11月23日长治县住建局予以备案。在案证据显示，2018年7月27日被告通知原告办理交房事宜，至本院2019年12月13日开庭之时，原、被告尚未办理交房手续。本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已依约向被告支付房款，但被告未在合同约定的交房截止日期即2017年10月31日向原告交付房屋，且当时城市枫景小区未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合合同约定的房屋交付条件，故本院依法认定被告存在逾期交房的违约行为，应承担违约责任。关于被告提出应以其提交《工程竣工验收备案表》的时间作为取得备案证明文件时间，其不构成违约的辩解。本院认为，依据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付时应当“取得建设工程竣工验收备案证明文件”，此处的“取得”应理解为有关机关审验合格、加盖公章备案成功的行为，而非被告辩解的单方面提交申请即可，故对被告的该项主张本院不予采信。审理中，被告辩称合同约定的违约金高于因违约造成损失的多倍，构成法定违约金过高的条件，主张对违约金进行调整。本院认为，合同违约责任系民事责任，补偿性是民事责任的主要特征，因此，违约责任的承担应当考虑因违约行为给守约方造成的实际损失；同时，违约金的惩罚性主要考虑违约方的主观故意与否。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第二款和《最高人民法院》第十七条的规定，被告主张违约金调整的辩解意见，有法律和事实依据，对该辩解意见本院予以采纳。原告诉讼代理人辩论意见认为，涉案合同约定的每日万分之三的违约金不属于明显过高的范围，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》第十六条规定计算年利率为11%，低于民间借贷年利率的最高法定标准。因本案法律关系是商品房买卖合同而非民间借贷法律关系，原告诉讼代理人的该辩解意见适用法律不当，本院不予支持。关于本案中违约金如何调整的问题。本院认为，被告提供的租金估值报告能够反映涉案小区的租赁市场行情，具有参考价值。该估值报告中的毛坯房每月每平方米租金5元、装修房每月每平方米租金11元，该租金反映的是2019年11月份房地产市场价格，兼顾2017年至2019年房屋交易和租赁市场变化，并结合涉案小区的城乡结合部的地理位置，2017年至2018年同地段房屋租金客观上会低于估值报告的租金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，参考逾期交房违约造成的实际损失，并结合涉案合同的履行情况、被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，本院对涉案合同违约金予以合理调整，即以每平方米每月11元的装修房租金作为本案违约金的调整标准。据此认定被告吴氏置业应向原告韩浩楠支付逾期交房违约金76.91㎡×0.37元/日/㎡（11元/月/㎡÷30日≈0.37）×268日（2017年11月1日至2018年7月27日）≈7626.40元。综上，根据公平原则和诚实信用原则，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：被告林州市吴氏置业有限公司于本判决生效后三个月内支付原告韩浩楠违约金7626.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，减半收取187.5元，由原告韩浩楠负担50元，由被告林州市吴氏置业有限公司负担137.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 员 王静 二〇一九年十二月二十四日法官助理 张娇书 记 员 李丽