四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1502民初4594号 原告：刘健康，男，汉族，1973年9月19日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：杨华，四川宏成律师事务所律师，执业证号：15115200311281447。 委托诉讼代理人：彭超，四川宏成律师事务所律师，执业证号：15115201710621891。 被告：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所地：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号3栋415-428号，统一社会信用代码：915115005883822134。 法定代表人：陈瑞光，总经理。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410637912。 原告刘健康与被告宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘健康的委托诉讼代理人彭超、杨华,被告港亿物业公司的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘健康向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即退还原告各项费用共计430291元（其中经营保证金45000元、装修保证金25720元、租金26979元、物业服务费92592元）；2、判决被告赔偿原告装修损失共计1330000元。诉讼中，原告将诉请的退还的租金确认为216979元。事实和理由：2016年5月1日，原、被告签订的《商业物业租赁服务合同》约定，刘健康承租港亿物业公司位于宜宾临港区“西南轻工博览城”1幢2021-2024、2035-2038、2091-2094号共53间房屋（面积2721.82㎡），合同期60个月（其中有53个月的免租期），协议同时约定被告负责市场经营管理，商铺宣传推广及市场培育、物业服务管理，并对解除合同作出了相应的约定，合同签订后，原告贷款投入巨额资金对上述商铺进行了装修、进货、广告，按要求开业，但是一直以来，被告怠于市场经营和管理，商场时常出现长时间大面积停水、停电，电梯停运，同时，被告与大量业主和承租户纠纷不断，导致商场经常发生闹事、拉横幅等，由于被告与大量业主和承租户的债务纠纷，原告所租赁的楼栋从2017年起各商户就陆续撤场，商场已完全陷入无市场的瘫痪状态，直接导致原告早已无法正常营业，出现开出营业，出现开门营业一天反而损失就扩大一天的局面，导致原告损失巨大，同时，被告还擅自将商场整体转给了名叫“月星家居”的商家，进一步使商场严重混，被告的行为已严重违反了双方合同约定和合同法第94条规定，合同目的已无法实现，根据双方约定和合同法的相关规定，2019年3月15日，原告向被告发送《解除合同通知书》，解除了双方于2016年5月1日签订的合同，并要求被告退还已缴纳的费用、赔偿损失，但被告至今未作任何赔偿。原告认为，被告的违约行为已严重损失原告的合法权益，导致原告债台高筑，依法应当承担返还费用和赔偿损失的责任，据此，特诉至法院，请求判如所请。 被告港亿物业公司辩称，我司认为租赁他人的房屋就应当交纳相应租金和相关费用;刘健康租赁我司房屋，一直用于其经营，就应当支付我司相应租金；原告要求我司支付装修损失、货品食品损失，我司均不认可，原告没有提供证据证明在承租期间我司有违约行为，该主张和金额仅为原告单方臆想，无事实和法律依据，即便存在装修损失，该损失也应当由原告自己承担；在本案中原告故意拖欠租金、物业服务费、商管费，其行为构成违约，而我司没有任何违约行为；原告在诉状陈述我司怠于市场经营和物业管理均不是事实，在市场运营过程中，我司均积极筹备市场促销活动，促进市场的正常运营；原告在诉状中称商场长时间大面积停水、停电、电梯停运均不是事实；原告在诉状中称商场完全为无市场的瘫痪状态，导致原告无法正常运营，不是事实，目前西南轻工博览城仍处于正常经营状态，市场内仍然有大量的商家在经营，且已引进了知名的家具品牌推进市场的健康发展；我司从未采取不合法的措施阻止和妨碍原告经营，原告无法正常经营均是原告自身经营不善造成的，与我司无关，作为出租方不能一定保证承租人营业，其生意亏损不是拖欠租金、物业费、商管费的正当理由，原告应当在自己身上找原因。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 位于宜宾临港经济技术开发区间，属宜宾亿联置业投资有限公司所有。2013年12月1日，宜宾亿联置业投资有限公司与港亿物业公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托港亿物业公司对上述商铺对外租赁并实行市场运营和物业管理，委托期限从交房之日起10年，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止；宜宾亿联置业投资有限公司不向港亿物业公司收取委托租赁期前三年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿物业公司行使和处置，第四年后的租金按季度转付；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿物业公司，宜宾亿联置业投资有限公司对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。 2016年5月1日，港亿物业公司就上述53间商铺与刘健康签订《商业物业租赁合同》约定：刘健康向港亿物业公司租赁“西南轻工博览城”1幢2021-2024、2035-2038、2057-2076、2007-2009、2095-2101、2116-2118、2119-2120、2137-2138、2077-2080、2091-2094号共53间商铺，面积2572.03㎡；租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止；租金按照28元/㎡/月，合同期内租金共计4321010元，优惠后实际总租金为516979元，刘健康应于2016年8月1日前向甲方缴清租金116979元，剩余租金共计400000元刘健康分四次向港亿物业公司缴清，即于2017年至2020年每年的9月1日前向港亿物业公司缴纳租金100000元；刘健康应在2016年8月1日前向港亿物业公司一次性缴纳经营保证金45000元；刘健康应缴纳商业管理费为3元/㎡/月，共租赁2572.03㎡，合计408952元，应于2017年5月1日起按季度向港亿物业公司缴纳商业管理费23148元；刘健康租赁商铺的市场物业服务费为4元/㎡/月，共租赁2572.03㎡，合计30864元/季度，刘健康应按季度向港亿物业公司缴纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费），逾期按每日千分之三收取滞纳金，逾期超过5日的，港亿物业公司可直接向刘健康收取，也可从刘健康已缴的经营保证金中扣除欠缴的市场物业服务费和滞纳金，逾期超过10日以上的，港亿物业公司有权单方解除本合同；刘健康在进场装修前应缴纳装修保证金25720元（10元/㎡×租赁面积2572.03㎡）；租赁期满刘健康缴纳的经营保证金在抵扣应由刘健康承担的全部费用后，其余部分港亿物业公司应于120天内无息全额返还刘健康等。同日，刘健康向港亿物业公司出具《承诺书》一份，主要内容为：本人与港亿物业公司于2016年5月1日签订的《商业物业租赁合同》，租赁期2016年10月1日至2021年9月30日，总租赁面积2572.03㎡，总租金4321010元，优惠后实际总租金516979元。 上述合同签订后，港亿物业公司将商铺交付刘健康经营至今，刘健康向港亿公司交付了经营保证金45000元、装修保证金25720元、物业服务费92592元（2016年7月21日支付30864元，2017年5月17日支付61728元）、商业管理费（营运推广费）23148元（2017年5月17日支付）、租金216979元（2017年7月21日支付116979元，2018年3月16日支付100000元）。后在履行合同的过程中，刘健康认为港亿物业公司怠于市场经营和物业管理，商场时常出现长时间大面积停水、停电、电梯停运、港亿物业公司与租户纠纷不断，导致商场经常发生闹事等，港亿物业公司的行为已违反双方合同约定，致使双方合同目的无法实现，遂于2019年3月15日向港亿物业公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：本通知书送达之日起，港亿物业公司与刘健康签订的《商业物业租赁合同》正式解除；刘健康将于2019年3月31日前搬起可移动货品，请港亿物业公司于2019年3月31日到租赁商铺所在地接收房屋，刘健康不再另行发送房屋接收通知，如港亿物业公司不履行接收房屋手续，也即视为刘健康完成交接；请港亿物业公司退还所交纳的经营保证金、租金并赔偿刘健康损失7127000元。港亿物业公司于2019年3月16日签收上述通知书，但港亿物业公司认为刘健康并没有完清租金等相关费用，不同意解除合同，但也没有向刘健康进行书面回复。2019年3月26日，刘健康委托宜宾四缘房地产评估咨询服务有限责任公司对本案所涉“西南轻工博览城”1幢2021-2024、2035-2038、2057-2076、2007-2009、2095-2101、2116-2118、2119-2120、2137-2138、2077-2080、2091-2094号共53间商铺室内二次装饰装修市场价值进行估价，该公司以宜四房地估[2019]字第0401号作出估价结果报告：经过测算，结合估价经验，确定估价对象在时间点2019年3月26日满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”的室内房地产装饰、装修价格为人民币1330000元。 2014年5月1日，中国西南轻工博览城举行了开业典礼。2015年8月8日，中国西南轻工博览城举办了首届家居建材节活动；2015年11月21日，中国西南轻工博览城举办了全民免单季活动；2016年3月12日，中国西南轻工博览城举办了万人团购会活动；2016年4月30日，中国西南轻工博览城举办了2周年迎5.1家居装饰建材电器团购博览会活动；2016年8月6日，中国西南轻工博览城举办了首届家装节活动；9月30日，中国西南轻工博览城举办了宜宾明星签售会活动；2016年12月18-22日，中国西南轻工博览城举办了第二届西南轻工博览城建材家居博览会活动；2017年3月4-5日，中国西南轻工博览城举办了开年大惠活动；2018年12月31日-2019年1月16日，中国西南轻工博览城举办了国际马戏嘉年华活动；中国西南轻工博览城举办了宜宾第四届“西南轻工博览城杯”家装设计师创意大塞活动。 庭审中，港亿物业公司对退还刘健康交纳的装修保证金25720元、经营保证金45000元，予以认可。 本院认为，案涉53间商铺的业主（所有权人）已委托港亿物业公司对商铺对外出租，且委托租赁期间前三年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）商铺的使用权、租赁权、收益权等均由港亿物业公司行使和处置，故港亿物业公司以出租人身份就案涉53间商铺与刘健康签订租赁合同，主体适格。港亿物业公司与刘健康就上述53间商铺所签订的《商业物业租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。1、关于双方合同的解除问题：庭审中，原告和被告对解除双方于2016年5月1日签订的《商业物业租赁合同》均无异议，只是对合同的解除时间达不成一致意见，本院认为，刘健康于2019年3月15日向港亿物业公司发出《解除合同通知书》，且之后按通知所述搬离所租赁的商铺，刘健康的上述行为是明确表示不履行双方合同约定的主要债务，刘健康搬离退还案涉商铺的具体时间，双方庭审时陈述不一致，港亿物业公司陈述时间为2019年7月1日，刘健康陈述为发出解除通知并公证后搬离的，双方对此提供的证据均不足以证明刘健康具体搬离退还商铺的时间，本院认为根据双方的合同约定，退还商铺属于刘健康的合同义务，因此刘健康对退还商铺的具体时间应承担举证责任，故采信港亿物业公司陈述的搬离退还商铺时间即2019年7月1日，因此双方的合同解除时间为2019年7月1日解除。双方合同解除的归责问题：刘健康认为是港亿物业公司怠于市场管理，商场时常出现长时间大面积停电、停水、电梯停运至今，同时，港亿物业公司与大量业主和承租户的债务纠纷不断，导致商场经常发生闹事、拉横幅等，2017年起各商户陆续撤场，商场至今为止已完全陷入无市场的瘫痪状态，直接导致刘健康早已无法正常营业，合同目的无法实现。本院认为，刘健康提出商场时常出现长时间大面积停电、停水、电梯停运，刘健康对此提供的证据不足以证明上述情况长期存在，港亿物业公司与大量业主和承租户的债务纠纷、商户的陆续撤场与本案的原、被告的租赁关系没有关联性，因此刘健康提出的上述解除合同的原因，不符合双方合同约定的解除条件，也不符合法律规定的法定解除条件。本案中，港亿物业公司已按合同约定交案涉53间商铺交于刘健康，并进行了市场推广宣传，完成了自己的合同义务，则刘健康也应按合同约定履行按时给付租金、物业服务费、商业管理费的义务，但刘健康向港亿公司交付了经营保证金45000元、装修保证金25720元、物业服务费92592元（2016年7月21日支付30864元，2017年5月17日支付61728元）、商业管理费（营运推广费）23148元（2017年5月17日支付）、租金216979元（2017年7月21日支付116979元，2018年3月16日支付100000元），后没有按双方约定交纳相关费用，已构成违约，故其诉请要求港亿物业公司退还已交纳的租金和物业服务费，无法于据，本院不予支持。庭审中，港亿物业公司认可退还刘健康交纳的装修保证金25720元、经营保证金45000元，本院对此予以确认。关于刘健康诉请要求港亿物业公司赔偿其装修损失的问题：双方合同中对解除合同后已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”之规定，本案中，因是刘健康违约导致双方合同解除，且港亿物业公司也不同意利用装饰装修物，因此本院对刘健康诉请要求港亿物业公司赔偿其形成附合的装饰装修物的损失不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”之规定，对未形成附合的装饰装修物，可由刘健康自行拆除。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、被告宜宾市港亿物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内退还原告刘健康装修保证金25720元、经营保证金45000元。 二、驳回原告刘健康的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20642元,由原告刘健康承担1568元，由被告宜宾市港亿物业管理有限公司承担19074元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  钟倩青 审 判 员  陈顺兰 人民陪审员  邓 毅 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  王 宇