山东省莒南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁1327执异138号 案外人：王洪兰，女，1958年2月24日出生，汉族，居民，住莒南县。 申请执行人：山东莒南农村商业银行股份有限公司。住所地：莒南县城新建路北段。统一社会信用代码：91371300MA3CDY7W3G。 法定代表人：孙宝华，董事长。 被执行人：王玉萍，女，1959年2月9日出生，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：李元升，男，1960年9月20日出生，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：徐强，男，1974年12月1日出生，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：胡建春，男，1960年8月8日出生，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：王卫东，男，1963年10月2日出生，汉族，居民，住莒南县。 在本院执行申请执行人山东莒南农村商业银行股份有限公司（以下简称莒南农商行）与被执行人王玉萍、李元升、徐强、胡建春、王卫东借款合同纠纷一案中，案外人王洪兰于2019年12月12日对执行被执行人胡建春名下位于莒南县人民路南工商局家属院1号楼2单元602室房产及储藏室（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王洪兰称，其与被执行人胡建春、王玉萍夫妇系上下楼邻居。2009年12月6日至2011年3月10日，胡建春、王玉萍共向案外人借款39万元。在多次催要未果的情况下，胡建春、王玉萍与案外人于2011年5月29日签订房屋买卖合同，自愿将案涉房产以36万元的价格抵顶给案外人，案外人自此之后即合法占有使用案涉房产至今。期间，案外人多次找胡建春、王玉萍办理房产过户手续，但因其二人下落不明而未果。因此，案涉房产的实际所有权人应是案外人王洪兰，且案外人一直合法占有使用案涉房产，请求人民法院立即停止对案涉房产的拍卖，并解除对案涉房产的查封。 申请执行人莒南农商行称，案外人王洪兰的申请事项毫无依据，依法应予驳回。第一，案外人所称胡建春、王玉萍自愿将涉案楼房以36万元价格抵顶给她纯属编造，法院于2019年9月19日调查房屋所有人胡建春时，胡建春明确表示楼房没有任何争议，随时可以清房；第二，案外人提供的买卖协议实际为以物抵债协议，该协议明显不真实，且明显妨害我行作为债权人的合法权益；第三，案外人没有提交借款时的银行转账凭证，这充分说明其向法院提交的房屋买卖合同、借据均不是事实。同时，涉案楼房合法登记房主是胡建春、王玉萍，物业费等费用交款时物业管理单位并不强制要求必须由房主本人缴纳，且物业管理单位并无权利审核房主身份，所以王洪兰提交的交款单据并不能证明房屋系王洪兰所有，故法院查封、拍卖涉案楼房是正确的；第四，案外人提出异议时间已明显超过公告期限2019年11月27日，且法院在拍卖过程中已经完全履行了公告及送达手续。在房屋评估过程中，现场取证时该房屋储藏室位置系由案外人明确告知，案外人明知该房屋将被拍卖，不存在不知情拍卖的情况。综上，案外人申请理由不成立，系恶意阻挠拍卖，请求法院依法驳回案外人的异议请求。 案外人王洪兰为证明其异议成立，提交以下证据： 证据一、临房权证莒南改字第××号《房屋所有权证》复印件一份，其上载明涉案房产所有权人为胡建春，王玉萍为共有人。 证据二、《借条》复印件五份，内容分别为：1.“借条今借王洪兰现金柒万元（70000元），月息12‰，每年结息一次。借款人：王玉萍09年12月6号”；2.“借条今借王洪兰现金柒万元正（70000元），月息12‰。借款人：王玉萍2010年8月25号”；3.“借条今借王洪兰现金壹拾叁万元正（130000元），月息12‰。借款人：王玉萍2010年9月7号”；4.“借条今借王洪兰现金陆万元正（60000元），月息12‰。借款人：王玉萍2010年9月22号”；5.“借条今借王洪兰现金陆万元（60000元），月息12‰。王玉萍2011年3月10号”。以上五份借条涉及金额共计39万元。 证据三、落款时间为2011年5月29日的《楼房买卖协议》复印件一份，买卖协议中王玉萍、胡建春作为甲方（卖方）以36万元价格，将涉案房产出卖给乙方（卖方）王洪兰、王西秋，双方约定楼房价款以甲方欠乙方的36万元抵付。 证据四、编号为No.3672327《收款收据》复印件一份，收据中“客户名称”处手写“王洪兰后楼602室”，时间为2015年9月20日，“项目”栏手写暖气管道改道费、另加暖气片等内容，收费共计2780元。 证据五、所属时间为2019年7月1日至9月30日的《工商局天桥路159号家属院水电收款单据》复印件一份，收款单据左上方载明“159号1-1-502北楼”，“交款人”处为王洪兰，“收款项目”包括水费、储藏室电费、物业费、卫生费，收费共计298.20元。 申请执行人莒南农商行为证明其主张，提供打印图片一张，并述称该图片拍摄于为评估拍卖案涉房产进行现场取证时，图片右边楼道入口处站立者即为案外人王洪兰本人，系王洪兰告知案涉房产的储藏室位置，其当时即已明知案涉房产将被拍卖。 本院为查明案件事实，依职权调取以下证据： 证据一、【2019】临贵房估字第JU019号司法鉴定估价报告复印件一份，报告“估价结果”部分确定案涉房产的市场价值为52万元。 证据二、落款时间为2019年10月31日的案涉房产拍卖公告复印件一份，公告包括拍卖财产的名称、拍卖时间等内容。 证据三、落款时间为2019年12月2日的案涉房产成交确认书复印件一份，确认书载明竞买人蒋同林于同年12月1日以42.4万元的最高应价成功竞买案涉房产。 本院查明，莒南农商行诉王玉萍、李元升、徐强、胡建春、王卫东一般借款合同纠纷一案，经本院审理后于2011年11月2日作出（2011）莒十商初字第297号民事判决，判令：一、王玉萍于判决生效后三日内偿还莒南农商行借款300000元及利息（利息、逾期利息均按合同约定履行，自2010年5月31日至判决确定的履行期限届满之日止）；二、李元升、徐强、胡建春、王卫东对上述履行内容承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元、保全费2020元，由王玉萍、李元升、徐强、胡建春、王卫东负担。民事判决生效后，因王玉萍、李元升、徐强、胡建春、王卫东未能按期履行，莒南农商行向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2017年7月21日以（2012）莒执字第1634号执行裁定书，裁定查封被执行人胡建春名下的案涉房产，查封期限为三年，自2017年7月21日起至2020年7月21日止。2019年9月18日，临沂贵和土地房地产资产评估咨询有限公司经评估作业后，出具【2019】临贵房估字第JU019号司法鉴定估价报告，评估案涉房产市场价值为52万元。10月23日，本院作出（2019）鲁1327执恢234号执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。10月31日，本院发布拍卖公告，决定于2019年12月1日10时至12月2日10时在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。拍卖期间，竞买人蒋同林以最高应价42.4万元胜出。至本案审查终结时止，本院尚未制作拍卖成交裁定并送达协助办理过户登记通知书。 本院认为，本案的争议焦点是案外人王洪兰是否就案涉房产享有所有权或买受人物权期待权等足以排除强制执行的民事权益。 关于案外人是否就案涉房产享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对于已登记的不动产，人民法院应按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。因临房权证莒南改字第××号《房屋所有权证》载明案涉房产所有权人为胡建春，共有人为王玉萍，案涉房产尚未办理产权变更登记，不能产生物权变动的法律效果，故案涉房产仍属于被执行人胡建春所有，案外人就案涉房产并不享有所有权。 关于案外人是否就案涉房产享有买受人物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，本院认为案外人对案涉房产亦不享有买受人物权期待权，理由如下： 第一，案外人王洪兰与被执行人王玉萍、胡建春于2011年5月29日签订的《楼房买卖协议》“出卖价款及支付方式”部分明确约定“楼房出卖价格为36万元，大写叁拾陆万元整。以上价款于本协议签订时乙方以甲方欠其借款36万元（大写叁拾陆万元整）抵付。”故该协议虽名为楼房买卖协议，实为以房抵债协议。案外人作为不同于普通买受人的抵债受让人，并不在上述司法解释所规定的买受人物权保护权保护范围之内。 第二，即使将抵债受让人纳入物权保护权保护范围，本案案外人王洪兰亦不符合上述司法解释关于物权保护权规定情形。首先，案外人仅提交总金额为39万元的五份借条，虽然借条中载明其系以现金方式借出款项，但未能提供相应款项的现金交付凭证等其他佐证，仅凭借条不足以证明其确为王玉萍的债权人，亦无法证明双方以此为基础约定以房抵偿债务的真实性；其次，案外人提交的证据不足以证明其已合法占有案涉房产。《工商局天桥路159号家属院水电收款单据》中虽然载明“交款人”为王洪兰，但户名却为“1-1-502北楼”，而非案涉房产1号楼2单元602室。而《收款收据》中的“客户名称”虽然为“王洪兰后楼602室”，并在“项目”栏手写列明暖气管道改道费等装修装饰费用，但仅凭该证据难以充分证实其已对涉案房产进行实际占有和管领。 综上所述，案外人王洪兰就案涉房产并不享有所有权或买受人物权期待权等足以排除强制执行的民事权益，其所提异议请求缺乏事实根据和法律依据，异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人王洪兰的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐国田 审判员  程立东 审判员  徐雷健 二〇一九年十二月十八日 书记员  王一茹