黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0126民初3837号原告：刘美娜，女，1983年2月26日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：尹鑫宁，黑龙江九州律师事务所律师被告：黑龙江华星房地产开发集团有限公司，地址巴彦县巴彦镇。法定代表人：杨成，职务：总经理。委托诉讼代理人：尹树财，男，1969年7月17日出生，汉族，华星房地产法律顾问，住黑龙江省巴彦县。被告：王强，男，1993年5月5日出生，汉族，无业，住址：哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：尹哲峰，巴彦县彦盈法律服务所，法律工作者。原告刘美娜与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司（以下简称华星公司）、被告王强确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘美娜及委托诉讼代理人尹鑫宁，被告华星公司委托诉讼代理人尹树财、被告王强委托诉讼代理人尹哲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘美娜向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认被告华星公司与被告王强签订的商品房买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告刘美娜是被告华星公司开发建设的位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区的业主，原告刘美娜通过合法渠道购买并合法占有使用该房屋至今。原告刘美娜数次要求被告开发单位为其办理不动产登记手续，但被告迟迟不予办理。经原告查询得知，被告华星公司为了借款已经将案涉房屋与被告王强在房屋登记部门办理了房屋预售登记相关手续，导致原告刘美娜不能正常办理案涉房屋产权登记。原告刘美娜认为，被告华星公司与被告王强办理预售登记所签订的房屋买卖合同是为贷款进行的抵押担保行为，根据《担保法》以及《物权法》的相关规定，该抵押行为违法，不发生法律效力，被告王强不具有该房屋物权上任何的优先权。同时因被告华星公司与被告王强之间并非真实的房屋买卖合同关系，该合同的签订严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及《民法总则》的相关规定，故此原告诉至法院。被告华星公司辩称，对原告陈述的事实予以认可。被告王强辩称，本案争议的商品房在原告与被告华星公司签订买卖合同前，华星公司与答辩人之间确实存在借款合同关系，且为了履行借款合同，双方签订了相应的商品房买卖合同，并办理了预售商品房预告登记，且对双方的权利义务作出了约定。本案答辩人与华星公司经协商一致可以终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间借款合同履行担保，而是借款合同到期华星公司难以清偿债务时，通过将华星公司所有的商品房出售给答辩人的方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易并未违反法律行政法规的强制性规定。当事人签订买卖房屋，或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定，可以向登记机构申请预告登记，预告登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的行为不发生物权效益。再者即便本案中支持了8位原告的诉求，那么也不影响答辩人向华星公司另案主张债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。关于原告提供的证据：一、商品房购房合同一份、购房款缴费票据（税务发票）一张。拟证明：原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且原告已经支付购房款。二被告质证认为：真实性无异议;二、入户费、装修保证金、水、电、热力、物业等费用票据。拟证明：原告对案涉房屋已经合法占有并实际使用至今，在占有和使用的过程中，没有任何除原告之外的案涉房屋其他权利人对房屋行使权力。被告华星公司质证认为：证据是真实。被告王强质证认为：对这份证据真实性没有异议，但不能证实原告刘美娜欲证明的问题，该组证据无法证实，原告占有使用过程中，没有任何除原告之外的案涉房屋其他权利人对房屋行使权力；三、商品房买卖合同1份、购房款收据1张。拟证明：被告华星公司与被告王强因民间借贷法律关系，为担保债务的需要，签订了所谓的房屋买卖合同，该合同并非为被告王强生活消费性购房或回迁用房，而是作为债权担保的一种方式，双方所做出的房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，并不是合同双方真实意思表示。同时该合同被告王强所支付的款项实为借款，并非是房屋买卖交易的价款，其并未履行房屋买卖合同对价的支付义务，该合同违反了《物权法》和《担保法》以及民间借贷的法律规定，由于房屋没有办理预售许可，根据商品房买卖司法解释的规定，该合同应为无效。被告华星公司质证认为：无异议。被告王强质证认为：对证据的真实性没有异议，该份合同确系王强与被告华星公司于2013年11月27日签订的，但对于原告证实的问题有异议，该份合同的签订虽然是基于王强出借给华星公司借款，华星公司为示还款诚意与王强之间方才签订的此协议，期后双方到房产部门办理了预售房屋预告登记，上述行为均属王强与华星公司之间真实意思表示，并不违反法律规定，即便本庭判令原告的诉求成立，那么也不影响王强另案向华星公司主张到期的债权，此事实华星公司也予以认可；四、巴彦县房产局出具的说明一份。拟证明：案涉房屋现状，除因被告王强房屋买卖合同而进行的预售登记之外，无其他的权利限制，原告实际占有和使用该房屋。被告华星公司质证认为：无异议。被告王强质证认为：证据真实性没有异议，但该份证据反而证明了案涉的金桥小区北1层2、3、4号商服，南6、7、8、9、10、11号车库系被告华星公司开发，在华星公司向王强借款时，即2013年11月份，该房屋均无销售状况，登记所有人系华星公司，正是因为华星公司向王强借款，所以华星公司与王强之间共同在巴彦县房产登记部门对上述九处房屋进行了房屋预售预告登记，预告登记权利人为被告王强，该份证据客观的体现了王强与华星公司之间债权债务的真实性；五、华星公司出具的证明一份。拟证明：该套涉案房屋已经出售给原告，但由于公司建设资金短缺，便与被告王强签订房屋买卖合同，名为房屋买卖，实为借款。此证据与证据三相互印证，证明了华星公司与王强的商品房买卖合同名为买卖实为借贷，不具备商品房买卖合同的要件，违背了法律、行政法规的禁止性规定。同时该证明证实了房屋的实际买受人以及对该房屋占有和使用的权利人均为原告，原告完全有理由对房屋的所有权权益被恶意损坏，而提出华星公司与王强之间房屋买卖合同无效的主张。被告华星公司质证认为：这份证据是真实的。被告王强质证认为：证据的真实性无法确认，之所以如此描述是因为该份证据所描述的内容与华星公司在2013年时与被告王强签订的借款协议，以及房屋买卖合同的真实意思表示前后矛盾，对于事实中结合原告的其他证据，即便能相互印证的话，那么也客观的反映出华星公司对于王强的违约行为，同时华星公司在做出此番描述时应就如何偿还王强的借款本息做出相应的说明，方可体现公平性原则，以及华星公司诚实守信的答辩态度；六、商品房预售登记明细表一份。拟证明：1、华星公司因与王强之间民间借贷的法律关系，名义上将房屋预售给本案的王强，并签订案涉商品房买卖合同，并依据该合同在巴彦县房产部门进行了商品房预售登记，该证据同时还能证明作为买受人的王强不可能因生活消费的需要同一时间购买9套房屋，该预售登记极大的侵害了原告的合法权益，从事实效力上，应当无效。因为预售登记所依附的商品房买卖合同的无效，必然会造成预售登记的无效，从程序上，应当认定为无效。案涉房屋的预售登记，并不符合房屋登记办法的相关规定，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合法律所规定的登记形式，因无任何的法律规定其合法性的存在，从法律效力上该商品房预售登记应为无效。该预售登记在房产部门只有预售登记明细表和华星公司与王强的房屋买卖合同与三联单，并无其他任何资料，该房屋在预售登记时，也不具备房屋预售的相关条件，从形式效力上，应该无效。被告华星公司质证认为：无异议。被告王强质证认为：对真实性没有异议，但无法证明原告待证的该预告登记违法及无效。八、黑龙江省桦南县人民法院（2017）黑0822民初1037号民事判决书、相关案例3份。拟证明：桦南县人民法院受理类似案件，经审理判决该案件中开发公司（该案被告）与第二被告之间买卖合同无效，该判决依法维护了生活消费性购房人或回迁人的合法权益。被告华星公司质证认为：该份证据是真实的。被告王强质证认为：证据没有异议，对关联性有异议。我国实行的并非是案例法，况且证据中案涉的事实与本案不尽相同，所以该份证据并不能证实原告待证事实。本院认为：二被告对原告提供上述证据真实性无异议，予以确认，对合法性和证明效力应结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：巴彦县巴彦镇金桥怡园小区系被告华星公司开发建设，2013年12月15日取得了商品房预售许可证。2014年12月15日，巴彦县房产住宅局以被告华星公司在办理预售许可过程中隐瞒真实情况，提供虚假材料，以不正当手段取得预售许可，属违法违规行为为由，撤销了商品房预售许可证。2014年11月12日，原告刘美娜与被告华星公司签订了《巴彦县金桥怡园小区二期商住楼销售合同》，约定被告华星公司将其开发建设的巴彦县金桥怡园小区二期14号南单元10号车库卖给原告刘美娜，房屋价款原告刘美娜已全额付清。商住楼销售合同后，华星公司将该房屋交付给原告刘美娜占有使用至今。被告华星公司从被告王强处借款，为了担保债权实现，2013年11月27日二被告签订了房屋买卖合同，并在巴彦县房产住宅局办理了预售登记，但此房屋原告刘美娜购买后占有使用至今。此后，当原告刘美娜到巴彦县房产住宅局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被被告王强与华星公司在巴彦县房产住宅局办理了商品房预售合同备案登记，导致原告无法实现权利，故提起诉讼。本案争议的焦点问题：被告王强与被告华星公司签订的房屋买卖合同效力问题。关于被告华星公司与被告王强签订的房屋买卖合同效力问题。本院认为，首先，《中华人民共和国民法通则》规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，被告华星公司与被告王强之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保被告华星公司与被告王强将涉案房屋办理了预售登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在意思表示为签订商品房买卖合同并办理预售登记，但双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思表示与外在意思表示并不一致，故二被告签订商品房买卖意思表示并不真实；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第二条、出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告华星公司与被告王强签订房屋买卖合同时未取得商品房预售许可证明，在起诉前亦未取得，故该房屋买卖合同应为无效。综上所述，被告华星公司与被告王强签订的房屋买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，被告王强所支付的款项实为借款，其并未履行买卖合同的价款支付义务。据此，原告的诉讼请求理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，判决如下：确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与王强于2013年11月27日签订的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区14幢南单元10号车库的买卖合同部分无效（房屋与原告刘美娜和被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司于2014年11月12日签订的巴彦县金桥怡园小区二期商住楼销售合同中的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区14号南单元10号车库一致）。案件受理费100元，由被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  张志芬二〇一九年十二月二日书记员  杨启悦