北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初16090号原告：北京金都园林绿化有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院甲2号。法定代表人：马立强，董事长。委托诉讼代理人：王伯辉，北京市易行律师事务所律师。被告：北京瑞德海天国际文化创意有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇马坊村北（小汤山苗圃场部）。法定代表人：张京昌，董事长。委托诉讼代理人：赵宝春，男，1971年2月2日出生，汉族，该公司副总经理，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：李瑞兰，女，1953年12月31日出生，汉族，该公司副总经理，现住北京市朝阳区。原告北京金都园林绿化有限责任公司（以下简称金都园林公司）诉被告北京瑞德海天国际文化创意有限公司（以下简称瑞德海天公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，原告金都园林公司之委托诉讼代理人王伯辉，被告瑞德海天公司之委托诉讼代理人赵宝春、李瑞兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金都园林公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判决解除原被告双方于2010年10月11日签订的土地租赁合同；2．请求法院依法判令被告将原被告双方于2010年10月11日签订的《土地租赁合同》项下的土地腾空并交还给原告；3．请求法院依法判令被告给付拖欠原告的租金637．5万元；4．请求法院依法判令被告给付原告逾期付款的利息（按银行同期贷款利率，自2014年7月12日起计算至付清之日止）；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月11日，北京金都恒达园林绿化处（即原告的前身）与北京瑞德海天仓储有限公司（即被告的前身）签订了《土地租赁合同》，该合同约定：（1）原告将位于一区北侧，东至现状铁围栏、南至现状连栋温室北墙、西至现状土温室西水泥泥路牙西沿、北至办公室北墙向南2米为界，共计75亩的土地出租给被告使用；（2）被告承诺，按照原告土地证载明的用途进行使用，未经政府主管部门批准，不得私自改变原告土地证载明的用途，不修建各种形式的永久性建筑物和构筑物；（3）被告租用该地块主要用于车辆存储仓库及文化传媒、展会制作场地之用；（4）租赁期限为十五年，以原告将土地移交给被告的时间为起始时间，向后推算十五个公历年为租赁期限终止期；（5）第一年至第五年的年租金为150万元，第六年至第十年的年租金为187．5万元，第十一年至第十五年的年租金为225万余；（6）租金采取按年度预先一次性支付的方式，原告将该地块移交给被告之日起十个工作日之内，被告一次性全额支付给原告第一个租赁年度的租金，以后每个租赁年度的租金均以第一年支付租金的时间的前十日为年租金支付的时限，被告一次性全额支付给原告当年的租金；（7）该地块的交付以双方共同签署的书面移交清单为准；（8）被告应当按照合同约定的时间向原告及时全额支付租金，逾期未支付的，每日按应缴纳租金总额的百分之一向贵司缴纳滞纳金；逾期未支付租金时间超过90日时，本协议自动解除，原告收回该地块，被告将该地块无条件现状交回原告；（9）被告未按本合同约定时间向原告及时全额支付租金的，没逾期一日按应缴纳租金总额的百分之一向原告缴纳滞纳金；逾期未支付租金时间超过90日时，视为被告单方终止本协议的履行，本协议自动解除，原告收回该地块，被告将该地块无条件现状交回贵司；（10）在合同履行过程中，双方发生争议且协商不能达成一致的，任何一方均有权向该地块所辖的人民法院提起诉讼等等。该合同签订后，被告向贵司缴纳了第一至第二年度的租金共计300万元。自第三个租赁年度起，被告即未向原告支付租金。为此，原告依据我国法律规定，诉至法院，望判如所请。瑞德海天公司辩称，同意解除合同，同意腾退给原告，不同意给租金和利息。签订合同的时候，原告说土地性质是仓储用地，到2011年还未有建库房的批文，至今也没有办成，也办不成，我方为建库房多次进行规划和设计，到2014年给我们一个批文说能建库房，我们就开始建，两个月后经航拍后被发现，我方就要求原告退还租金和投资的钱，但原告一直没有给钱。2016年换场长了，说可以让我们办停车场，我们把路面整理好后用了三个月，相关部门说这块地路面不能硬化，我们就关停了。后瑞德海天公司又称若土地是建设用地则不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2001年11月28日，北京市园林局绿化处小汤山苗圃（一区）取得北京市昌平区国土资源和房屋管理局核发的《国有土地使用证》（编号：京昌国用（2001划）字第20-08-1432号），登记的土地使用者为北京市园林局绿化处小汤山苗圃（一区），土地坐落为昌平区小汤山镇马坊村北710号，用途为苗圃及仓储用地，使用权面积为155527．97平方米。2006年9月18日，北京城建集团有限责任公司出具证明，载明：北京市园林局绿化处转企改制后划归北京城建集团有限责任公司管理，并于2005年7月更名为北京金都恒达园林绿化处。2010年10月11日，北京金都恒达园林绿化处（甲方、出租方）与北京瑞德海天仓储有限公司（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，合同约定：一、租用土地的基本情况：1．租用地块位于甲方一区北侧，东至现状铁围栏、南至现状连栋温室北墙、西至现状土温室西水泥路路牙西沿、北至办公室北墙向南2米为界，具体由双方授权委托人现场勘定界桩。2．土地面积：以上所述租用地块（以下简称“该地块”）的四至合围总面积为75亩，以此面积计算租金数额。3．乙方承诺：按照甲方土地证载明的用途进行使用，未经政府主管部门批准，不得私自改变甲方土地证载明的用途，不修建各种形式的永久性建筑物和构筑物；二、租赁用途：在甲方土地证载明的用途范围内，乙方租用该地块主要用于车辆存储仓库及文化传媒、会展制作场地之用。乙方承诺：未经政府主管部门批准，不私自改变甲方土地证载明的用途，在该地块范围内不新建永久性建筑、构筑物及设施设备。租赁期届满，乙方归还甲方该地块时，该地块未受到任何污染（包括但不限于化学物质、建筑垃圾等等）。三、租赁期限：本合同租赁期限为十五个公历年，以甲方将土地移交给乙方的时间为起始时间，向后推算十五个公历年为租赁期限终止期。四、租金及支付方式：1．租金：A、租赁年度的第1到第5年，年租金为每亩人民币贰万元整，该地块年租金总额为人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000．00元）；B．租赁年度的第6年到第10年，年租金为每亩人民币贰万伍千元整，该地块年租金总额为人民币壹佰捌拾柒万伍仟元整（￥1875000．00元）；C．租赁年度的第11到第15年，年租金为每亩人民币叁万元整，该地块年租金总额为人民币贰佰贰拾伍万元整（￥2250000．00）。2．租金支付方式：双方一致同意租金采取年度预先一次性全额支付的方式，甲方书面移交该地块给乙方之日起十个工作日内，乙方一次性全额支付甲方第一个租赁年度的租金人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000．00元）。以后每个租赁年度的租金均以第一年支付租金时间的前十日作为年租金支付的时限，乙方一次性全额支付甲方当年的租金。……五、场地的交付：在甲方清理该地块内现有的土棚、临建房屋等工作完成后，甲方将该地移交给乙方，并形成由甲、乙公共签署的书面移交清单；由于租赁时限以甲方交付土地的时间为起始日，双方签字的交接单，作为本合同的附件。六、该地块的使用：……2．在本合同租赁期内，如因政府行为（包括但不限于政府征收、拆迁、占用等）导致乙方无法继续使用该地块时，政府补偿费用中对地上物的补偿费用分配原则为：移交清单载明的甲方所有现状地上物的补偿费用由甲方享有；乙方建设的设施补偿归乙方所有，除去地上物的补偿之外，对土地的补偿等归甲方享有。3．未经政府主管部门批准，乙方不得私自改变甲方土地证载明的用途，在该地块范围内不新建永久性建筑、构筑物及其设施设备。否则，所有后果均由乙方独立承担，给甲方造成损失（包括但不限于政府部门的各种行政处罚、甲方直接或间接的各种损失）时，乙方承诺全额予以赔偿。……十、违约责任：1．乙方未按本合同约定时间向甲方及时全额支付租金的，每逾期一日按应缴纳租金总额的百分之一向甲方缴纳滞纳金；逾期未支付租金时间超过90日时，视为乙方单方终止本协议的履行，本协议自动解除……双方还在合同中约定了其他内容。2011年4月28日，北京金都恒达园林绿化处小汤山苗圃向北京瑞德海天仓储有限公司出具《土地交接书》，内容为：北京金都恒达园林绿化处小汤山苗圃将合同约定的温室及临建全部拆除，现状土地于2011年4月28日正式交付给北京瑞德海天仓储有限公司使用。按合同约定租赁期限起于2011年5月1日止于2026年4月30日，计15个公历年。租金分两次支付，半年支付一次，每次支付年租金的50%，首次租金在土地交接书双方签字后10个工作日内支付，以后租金的支付时间为每年的5月1日前与11月1日前。由于土地界限部分发生变更及合同中西界以水泥路西沿为界现改为水泥路西的排水沟西沿向西2米乙方新建围墙外沿为界，合同北界冷库西侧原地界为冷库北墙向南2米处，现改为以乙方新建围墙外沿为界。《土地交接书》落款处仅有北京金都恒达园林绿化处小汤山苗圃签字盖章，无北京瑞德海天仓储有限公司签章确认。取得涉案土地承租权后，北京瑞德海天仓储有限公司计划在涉案土地上兴建库房，并于2011年8月起陆续与案外人签订了建设工程施工合同。北京市园林局绿化处小汤山苗圃向北京市规划委员会昌平分局提出申请，申请在涉案场地内的80亩土地建设38000平方米的库房。2014年6月3日，北京市昌平区小汤山镇政府向瑞德海天公司发出《告知书》，内容为：经我镇调查了解，你单位/本人居住和使用的房屋、院落无任何审批手续，房屋质量、人身安全无法保障，故本机关将对该房屋进行强制拆除、地上物进行强制清理。另查，瑞德海天公司取得上述涉案土地的承租权后，主张其交纳了土地租金3750000元及200000元地勘费，但金都园林公司只认可其交纳了两年的租金共计3000000元和200000元的地勘费。2014年9月9日，瑞德海天公司向北京小汤山苗圃绿化提出因其承租小汤山苗圃的土地性质国家相关部门不允许盖建库房，经绿化处多方申请协办无果，要求将原交付的土地租金及因此地块发生的事实投资退回该公司。2011年12月27日，经北京市工商行政管理局核准，北京金都恒达园林绿化处名称变更为北京市园林绿化有限公司。2012年3月23日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京金都恒达园林绿化处小汤山苗圃名称变更为北京市园林绿化有限公司小汤山苗圃。2015年7月15日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京市园林绿化有限公司小汤山苗圃名称变更为北京金都园林绿化有限责任公司小汤山苗圃。2014年5月29日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京瑞德海天仓储有限公司名称变更为北京瑞德海天国际文化创意有限公司。经本院向北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局调查，涉案场地经核对2016年昌平区土地利用变更调查成果，该地块的土地性质为：国有土地，国有土地使用权人为北京金都恒达园林绿化处小汤山苗圃（该单位改之前名称为北京市园林绿化处小汤山苗圃），现状地类为：其它林地、建制镇。经核对《昌平区小汤山镇土地利用总体规划（2006-2020年）》，该地块的土地规划性质为城镇建设用地区。以上事实，有《土地租赁合同》、《国有土地使用证》、名称变更通知、记账凭证、银行转账凭证、收据、发票、证明、北京市工商行至管理局关于名称变更的意见、《土地交接书》、瑞德海天公司致金都园林公司函、请示、图纸、效果图、告知书、《建设工程施工合同》、规划委复函及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订的土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不具备法定无效之情形，为合法有效之合同，双方当事人均应按照合同约定履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，瑞德海天公司未按照合同约定交纳租金，已达到合同约定的解除条件，亦使金都园林公司让渡土地使用权收取土地租金的合同目的不能实现，故双方的合同应予解除。金都园林公司于2018年9月11日开庭时当庭变更诉讼请求为要求解除合同，瑞德海天公司当庭收到变更诉讼请求的通知，应当视为双方签订的租赁合同于该日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现双方的合同已经解除，金都园林公司要求瑞德海天公司将涉案土地腾空并交还的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金，瑞德海天公司虽然不认可双方在签订合同后办理了交接手续，但依据双方合同的约定，首次租金应在土地交接书双方签字后10个工作日内支付，瑞得海天公司已经支付了租金，且自2011年8月其陆续与案外人签订建设施工合同，在涉案土地上进行建设施工，因此应当认定金都园林公司已经按照《土地交接书》上载明的时间将涉案土地交付给瑞德海天公司使用，租金的起算时间应以租赁合同及《土地交接书》载明的时间即2011年5月1日开始计算。金都园林公司称瑞德海天公司已经支付了2011年和2012年的租金，现诉讼请求主张的是2013年起至起诉之前的租金，其起算时间有误，本院予以纠正。瑞德海天公司主张其已经向金都园林公司支付了3750000元的租金，但并未提供相应的证据证明，金都园林公司仅认可收到3000000元的租金，故本院仅能认定瑞德海天公司已支付的租金为3000000元。自2011年5月1日至金都园林公司起诉期间的租金在扣除瑞德海天已经交纳的3000000元后，欠付的租金金额不高于金都园林公司主张的6375000元，故本院对金都园林公司要求瑞德海天公司支付租金的诉讼请求予以支持。瑞德海天公司辩称金都园林公司应办理建房审批手续，因土地使用证上的土地使用者的名称与现名称不一致无法办理成功，所以不应由承租人承担租金，考虑到双方的租赁合同标的为土地，瑞德海天公司在政府要求其停止违法建设后仍占有涉案土地，故其主张其不应支付租金的辩解不能成立。同时申请建房审批必然需要土地使用权人的配合而双方合同对此又无明确约定，双方由此产生争议并一直进行磋商，故金都园林公司要求瑞德海天公司支付逾期付款的利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京金都园林绿化有限责任公司与北京瑞德海天国际文化创意有限公司于2010年10月11日签订的《土地租赁合同》于2018年9月11日解除；二、北京瑞德海天国际文化创意有限公司于本判决生效之日起三十日内将双方《土地租赁合同》项下的土地腾空交还给北京金都园林绿化有限责任公司；三、北京瑞德海天国际文化创意有限公司于本判决生效之日起三十日内支付北京金都园林绿化有限责任公司土地租金6375000元；四、驳回北京金都园林绿化有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费56425元，由北京瑞德海天国际文化创意有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黄 莹人民陪审员 李 艳人民陪审员 寇艳荣二〇一九年十二月二日书 记 员 王俊涛