江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初3765号原告：无锡泓远商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206089304261J，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。法定代表人：高蓝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被告：徐超，男，1992年11月12日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：匡小雨，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，江苏熠达律师事务所律师。原告无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）与被告徐超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告泓远公司的委托代理人顾源，被告徐超的委托代理人匡小雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓远公司向本院提出诉讼请求：1、请求认定双方于2016年12月7日签订的商铺租赁合同于2018年9月28日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金73432元（计算至2018年9月底）、物业费6635元（计算至2018年9月底）、违约金151366元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月7日，徐超与泓远公司签订租赁合同，约定徐超租赁无锡市惠山区青春商业中心的D66-119、D66-120商铺。后徐超未按约支付租金及物业费，构成违约，泓远公司遂诉至法院主张欠付租金、物业费及违约金。被告徐超辩称：1、双方之间的租赁合同于2018年8月31日已经解除，原告于2018年8月向被告发送催缴通知书，该通知书明确被告共计拖欠的租金为70718元，并要求被告于2018年9月21日前支付租金，逾期不付双方签订的租赁合同予以解除，不再另行书面告知。2、双方后期协商将第一年租金调整为105683元，系根据补充协议及通知函计算的，原告开具给被告的2张收据也注明租金支付到了2018年4月30日。因此，被告仅结欠原告自2018年5月1日至2018年8月31日的租金；对物业费及违约金均不予认可；双方租赁合同的解除是因为原告的租赁物无法达到正常经营之需，系原、被告双方协商解除合同，故不应当支付12个月的违约金，且双方约定的违约金标准过高，应予调整；被告支付的履约保证金8000元要求一并处理。经审理查明：泓远公司作为甲方与徐超作为乙方于2016年12月7日签订《无锡青春商业中心租赁合同》一份，由乙方向甲方承租位于无锡市惠山区青春商业中心的房屋，用于经营餐饮。租赁面积为75.4平方米，铺位号为D66-119、D66-120商铺，交付时间为2016年12月30日前交付。双方约定租赁期自2016年12月30日起至2020年4月30日止，共计三年，其中装修免租期为2016年12月30日至2017年4月30日。租金起算时间为2017年5月1日，计算方式为：第一年2017年5月1日至2018年4月30日的租金为151366元；第二年2018年5月1日至2019年4月30日的租金为151366元；第三年2019年5月1日至2020年4月30日的租金为151366元。合同约定自签字之日后5个工作日内，乙方应支付履约保证金8000元。租金支付方式为按半年支付；第一期租金75683元在签订租赁合同后5个工作日内支付，此后每期租金应提前15天向甲方支付。物业管理费为7238元/年（以8元/平米/月的标准，按建筑面积计算，免租期内物业费正常收取），每6个月为一个交费期，先付后用，乙方应在签订租赁合同后5个工作日内向甲方支付首期物业管理费。合同第13条约定乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。第21条第（4）项约定，合同提前终止、解除或租赁期满时，乙方应在合同约定的租赁期满或提前解除或终止后15日内结清所有合同项下未清缴的款项，并在30日内清空租赁区域。第23条第（3）项约定乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失。关于合同解除，第24条约定（1）双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。（2）如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失，及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的……2018年11月17日，泓远公司与徐超达成补充协议，内容为：原合同第一年2017年5月1日至2018年4月30日租金151366元更改为2017年5月1日至2018年4月30日租金116046元；其他年份租金金额不变。庭审中，徐超提供通知函打印件一份，证明2017年12月13日泓远公司发出通知，为补贴2017年5月前开业的商户5月-8月期间的经营损失，决定对第二期（6个月）租金中的4个月租金按正常租金的30%收取，其余2个月租金正常收取。徐超主张根据通知函及补充协议，双方确定2017年5月1日至2018年4月30日的租金为105683元。经质证，泓远公司对补充协议无异议，但认为徐超并非通知函的优惠对象。合同签订后，徐超实际缴纳租金105683元，泓远公司出具的收据载明租金缴纳至2018年4月30日。徐超另支付物业费3619元（2017年5月1日至2017年10月31日），履约保证金8000元。审理过程中，徐超陈述2018年8月因店铺渗水、下水道堵塞溢出等原因，租赁物达不到租赁要求，故其停止经营。也正是因为如此，被告与原告就租金减免口头协商无果，故没有继续支付租金。离场时未全部清空店铺，后店铺被原告锁住，无法打开。为证明合同解除时间，徐超提交泓远公司的租金催缴通知书，证明泓远公司曾发函要求其于2018年9月21日前支付拖欠的截至2018年8月31日的租金70718元、物业费6034元，表示逾期支付将直接解除租赁协议，不再另行书面通知，并要求其于2018年9月28日前腾房。泓远公司对该催缴通知书无异议，但认为合同解除时间应当为2018年9月28日。2019年8月30日，经本院现场勘查，徐超租赁的店铺处锁门状态，钥匙由原告保管。勘查时物品基本搬离，店内墙面等多部位有渗水痕迹。双方协商一致，徐超于2019年9月15日前拆走空调。以上事实，有无锡青春商业中心租赁合同、补充协议、收据、通知函、现场勘查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：泓远公司与徐超签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除，徐超认为合同解除时间为2018年8月31日，但未能提交相应证据证明，故本院对其该项抗辩意见不予采信。根据租金催缴通知书，泓远公司表示如徐超未在2018年9月21日前支付拖欠的租金，将直接解除租赁合同。据此，本院认定双方之间的租赁协议于2018年9月21日解除。关于应付租金，徐超辩称“根据泓远公司的通知函其有4个月租金应当按照30%收取”，根据其提供的证据可以证明符合通知函中规定的租金折扣情形，故本院对徐超的辩解意见予以采纳。根据泓远公司提交的收据，可以认定2017年5月1日至2018年4月30日，徐超应付租金为105683元，该款已经全部支付。2018年5月1日至2018年9月21日，徐超应付泓远公司的租金为59302元（151366元/年÷365天×143天）。2017年10月31日前的物业费徐超已经全部支付，故还应支付2017年11月1日至2018年9月21日的物业费6425元（7238元/年÷365天×324天）。考虑到店铺存在渗漏水现象，泓远公司未举证证明其对该问题及时进行了处理，故本院酌情对物业费进行适当减免，认定物业费应付金额为5783元。泓远公司认为徐超未按约支付租金、物业费，构成违约，根据合同约定应支付一年租金作为违约金，故主张违约金151366元。徐超提出违约责任过高要求调整，另其向泓远公司支付的履约保证金8000元要求抵扣租金、物业费。泓远公司认为，根据合同约定徐超构成违约时履约保证金应予没收。本院认为，合同约定的履约保证金、违约金均属于违约责任的范畴，现徐超提出合同约定的违约责任过高，请求法院调整。综合考虑合同免租期、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，本院依法调整违约金为3个月的租金即37841元。综上，徐超应支付泓远公司租金59302元、物业费5783元、违约金37841元，抵扣徐超支付的8000元履约保证金，徐超还应支付泓远公司94926元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、徐超与无锡泓远商业管理有限公司于2016年12月7日签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年9月21日解除。二、徐超于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡泓远商业管理有限公司租金、物业费、违约金合计94926元。三、驳回无锡泓远商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4772元，由泓远公司负担2815元，由徐超负担1957元（该款已由泓远公司预交，徐超于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给泓远公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  舒秀琴人民陪审员  胡志新人民陪审员  蒋国良二〇一九年十二月二十五日书 记 员  蒋宇珂