云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初759号原告徐振钦，男，1989年11月10日生，居民身份证登记住址：云南省曲靖市马龙县。委托诉讼代理人王永英，云南佑贤律师事务所律师，特别授权代理。被告云南百富盈商业有限公司。统一社会信用代码：91530100MA6K7CP30J。住所：云南省昆明市五华区人民中路39号银顺广场（傲城）21楼F区。法定代表人瞿剑敏。委托诉讼代理人王媛媛，女，1983年5月22日生，居民身份证登记住址：天津市宁河区，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人张水璠，女，1988年8月12日生，居民身份证登记住址：云南省安宁市，该公司员工，特别授权代理。第三人周平，女，1986年9月13日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原告徐振钦诉被告云南百富盈商业有限公司（以下简称百富盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理，原告徐振钦及其委托诉讼代理人王永英，被告百富盈公司的委托诉讼代理人王媛媛、张水璠到庭参加了诉讼。后本院依职权追加周平作为第三人参加诉讼，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告徐振钦的委托诉讼代理人王永英，被告百富盈公司的委托诉讼代理人王媛媛、张水璠，第三人周平到庭参加了诉讼。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，本案由本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告徐振钦向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方之间签订的《商铺租赁合同》，继续将滇池湖岸花园2-21F内街MODA入口外摆点位的商铺出租给原告，出租期自2019年1月1日开始计算；2、判令被告赔偿因违约侵犯原告优先承租权造成的各项损失共计2883606.65元；3、判令第三人与被告承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2016年12月7日签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于云南省昆明滇池国家旅游度假区海宏路滇池湖岸花园2-21F内街MODA入口外摆点位的商铺出租给原告，用于经营“奉茶”品牌饮品，租赁期为2年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止。第一个租约年每月租金为6000元，第二个租约年每月租金为7000元。《商铺租赁合同》约定同等条件下，原告享有优先承租权。原告为继续承租商铺，于2018年9月1日向被告正式提交书面申请，要求保障优先承租权，被告接到申请后不予理睬，并于2018年11月21日向原告下达书面《关于“奉茶”品牌合同到期正常解除的通知函》，要求原告于2019年1月7日将店铺恢复至交铺时状态归还。后原告得知，被告在原告承租期内，通过恶意方式，将商铺出租给“朴茶”品牌的商家，用于经营与原告同类产品，严重侵犯原告优先承租权，给原告造成巨大损失，原告为维护合法权益特诉至法院。被告百富盈公司答辩称：原、被告签订的商铺租赁合同已于2018年12月31日到期，到期前被告已通知原告不再续约；虽然双方在合同中约定原告有优先续租的权利，但在合同履行期间，原告违反合同约定，未购买相应保险；双方协商续租期间，被告曾告知原告新的租赁条件，但双方未达成一致。新合同中租赁面积、租金、租期、保证金等租赁条件与原合同已发生变化，被告现无法再与原告按原商铺租赁合同续约。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人周平答辩称：第三人与被告2018年就进行过洽谈，但一直没有合适地点，后被告通知第三人租赁商铺将于2018年12月31日到期，第三人据此才与被告签订合同并入驻，第三人无过错，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据七，形式符合民事诉讼证据规则的规定，本院对其真实性予以确认。证据八、九，与本案的审理不具有法律上的关联性，故对以上证据，本院在本案中不予确认。证据十，被告于庭审中陈述其于2019年1月5日将诉争铺面收回，该陈述能够与证据十中的照片、视频资料反映内容相互印证，本院对该组证据的真实性予以确认。证据十一，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对该证据，本院予以采信。证据十二及补充证据一至证据四，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。补充证据五，与本案的审理并无法律上的关联性，故对该证据，本院在本案中不予确认。被告所举证据三（照片），形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。补充证据（清铺清单），形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对该证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年12月7日，原告徐振钦（乙方、承租方）与被告百富盈公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于云南省昆明滇池国家旅游度假区海宏路滇池湖岸花园2-21F内街MODA入口外摆点位商铺，租赁面积为20平方米（以实际测绘数据为准），租赁用途为经营奉茶饮品。租赁期限2年，自2017年1月1日至2018年12月31日，第1个租约年每月租金6000元，第2个租约年每月租金7000元。合同9.2条约定“本合同有效期限届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日计算的3个月前向甲方提出书面续租要求，在同等条件下，乙方拥有优先承租权，甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。若乙方未能在前述时间内向甲方提出续约要求，视为乙方放弃优先承租权”，合同第10.2条约定“乙方应当于开业前的15日自费为该商铺可能遇到的风险购买保险…乙方在开业后10日内，向甲方提供保险单凭证…如乙方逾期30日仍未购买保险，甲方有权解除合同，合同解除后…乙方的保证金不予返还，乙方损失自行承担并不得要求甲方赔偿其装修损失”。合同同时约定：乙方应当在租赁期限届满合同终止日交还该商铺，如未在规定时间内交还商铺，则甲方有权采取强制搬迁方法收回商铺，将该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。庭审中，原、被告陈述，上述合同签订后，被告已将商铺交付原告，租赁期限内租金原告已付清。另，2016年11月23日，原告向被告交纳了履约保证金10000元。庭审中，被告明确表示同意退还保证金。原告承租商铺后，于2016年12月10日与马龙县德胜装饰经营部签订《云南省家庭居室装饰装修工程施工专用合同》对该铺面进行了装修，马龙县德胜经营部于2017年1月20日出具《收据》，确认收到装修款103600元。2016年12月11日，原告与广州九龙玖餐饮管理有限公司签订《合作合同书》，约定广州九龙玖餐饮管理有限公司授权原告在2016年12月21日至2019年12月20日期间在昆明市开设“奉茶”专卖店，合作费用为100000元。广州九龙玖餐饮管理有限公司分别于2016年11月12日、22日出具《专用收款收据》，确认收到原告支付的款项共计100000元。另，原告提交的证据显示，其曾通过淘宝网购买桌椅、制冰机、展示柜、仿真植物等物品共计28607.45元；于2018年9月至12月期间，向广州九龙玖餐饮管理有限公司指定收款人支付过款项46336元。二、2018年9月2日，被告收到原告提交的《店铺续租申请》，原告在该申请书中明确申请继续承租案涉商铺。2018年11月21日，被告向原告发出《关于“奉茶”品牌合同到期正常解除的通知函》，通知原告案涉店铺租赁期限将于2018年12月31日届满，请于2019年1月7日将店铺回复至交铺时状态归还被告。原告签收该通知函并备注“本人对现店铺享有优先承租权，已于2018年9月1日向公司运营部提交续租申请，请公司遵守约定，保护我优先承租”。后原告与被告公司员工马蓉就续租一事进行了商谈，马蓉告知被告与第三人合同已基本确定，无法续约。被告于2019年1月5日自行收回了案涉铺面，2019年1月6日双方对铺面内货品进行清点并制作了《店铺清铺清单记录》，同时明确“2019年1月6日下午16:00，徐振钦已将奉茶店铺清铺清单内的所有货品数量进行清点，已确认无误，已搬离公园1903”、“除店内钢架墙面玻璃及前后玻璃门框因朴茶围挡挡住，无法拆下搬离”。《店铺清铺清单记录》中包含了桌椅、摆花、冰箱、原料等。三、第三人周平于2018年10月23日向被告交纳了履约保证金40000元。2018年10月26日，被告与第三人签订《商铺租赁合同》及《营运管理合同》，约定被告将位于云南省昆明滇池国家旅游度假区海宏路滇池湖岸花园央街地块B1-07-1商铺出租给第三人经营朴茶甜品、饮品，商铺面积为34平方米，外摆区的使用面积为76平方米，计租面积为38平方米。租赁期限3年，自2019年1月10日至2022年1月9日。第三人按固定租金及税前营业额扣点支付租金两者取高的方式向被告交纳租金。固定租金为第一租约年每月租金4590元，第二租约年每月租金4590元，第三租约年每月租金4866元。按税前营业额扣点支付租金：每月按营业额的5%计算，合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告向第三人交付了商铺，第三人支付了相应租金、营运管理费、物业费等。现商铺仍由第三人管理使用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保护。第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，原被告于2016年12月7日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后被告向原告交付了约定商铺，原告使用商铺经营奉茶饮品。2018年11月21日，被告向原告发出《关于“奉茶”品牌合同到期正常解除的通知函》，告知原告合同期限将于2018年12月31日到期，要求原告限期搬离铺面。2019年1月6日，原、被告清点货品后，原告将设施设备及货品搬离铺面，以上表明，在诉争《商铺租赁合同》租赁期限届满的情况下，原、被告未建立新的租赁合同关系，《商铺租赁合同》的权利义务已终止，现诉争商铺已由被告出租给第三人，被告也明确表示不愿意与原告续约，原告主张按照与第三人同等条件承租案涉商铺事实上已经不能履行，亦违背合同自由原则，故对原告要求被告继续出租铺面的诉请，本院不予支持。至于被告是否侵害原告优先承租权，是否应当承担赔偿责任。本院认为，《商铺租赁合同》明确约定“本合同有效期限届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日计算的3个月前向甲方提出书面续租要求，在同等条件下，乙方拥有优先承租权”，原告按照约定在租赁合同有效期届满的3个月前向被告书面提出了续租要求，被告已明确知悉，仍于2018年10月23日收取了第三人的履约保证金并于10月26日与第三人签订《商铺租赁合同》及《营运管理合同》向第三人出租包含涉案商铺在内的物业，被告行为侵害了原告对案涉商铺的优先承租权，构成违约。就此原告主张了以下损失：装修103600元、加盟费100000元、购买桌椅等设备28370.65元、货品损失46336元，本院认为，虽被告侵害原告优先承租权构成违约，但《商铺租赁合同》非因被告违约导致解除，而是因租赁期限届满而终止，原被告并未就租赁期限届满后装修费用的补偿进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补充附和装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外”之规定，本院对原告该项损失不予支持；加盟费损失，原告并未提交证据证实被告在签订《商铺租赁合同》时向原告承诺加盟期间保证原告的租赁权，也未举证证明被告侵害其优先承租权的行为直接导致了加盟费的减损，故对原告该项诉请，本院不予支持。至于原告主张的商铺内陈设、装饰、桌椅及货品的损失，因被告已举证证明原告于2019年1月6日对相应物品进行了清点并搬离，故对原告该项损失，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐振钦的全部诉讼请求。本案案件受理费3300元（原告已预交），由原告徐振钦自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  郭一入人民陪审员  张静梅二〇一九年十二月四日书 记 员  张 悦