广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初11502号原告：中国建设银行股份有限公司珠海市分行，住所地珠海市香洲区九洲大道中1009号七、八、十三至十六层、1009号之103号至104号商铺。统一社会信用代码914404007079943284。负责人:杨伟明。委托诉讼代理人：林苏云，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斐，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：袁嘉敏（曾用名袁丽珍），女，汉族，1985年5月26日出生，住广东省珠海市金湾区，被告：陈颂明（曾用名陈小明），男，汉族，1978年5月15日出生，住广东省珠海市香洲区，被告：珠海市斗门区藤业经济合作联社，住所地珠海市斗门区城南白藤二路藤业富濠广场9号3栋5单元。统一社会信用代码91440400755622326F。法定代表人：唐礼平。委托诉讼代理人：蒙晋伟，广东两广律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行与被告袁嘉敏、陈颂明、珠海市斗门区藤业经济合作联社（以下简称“藤业合作社”）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨斐、被告袁嘉敏及被告陈颂明本人、被告藤业合作社的委托诉讼代理人蒙晋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行与被告袁丽珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告袁丽珍向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付借款本金1077528.89元及暂计至2019年6月4日止的利息10813.61元、罚息26.19元和复利57.07元，共计1088425.76元；三、被告袁丽珍向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付自2019年6月5日起至借款本息全部清偿之日止的罚息及复利（以本金1077528.89元为基数，按借款合同约定贷款利率水平上上浮50%计收罚息；以正常利息10813.61元为基数，按借款合同约定贷款利率水平上上浮50%计收复利）；四、被告陈小明、珠海市斗门区藤业经济合作联社对上述债务承担连带清偿责任；五、确认原告对依法处分抵押房产(珠海市××区白藤××路××单元××房)所得价款享有优先受偿权；六、本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用全部由被告袁丽珍、陈小明、珠海市斗门区藤业经济合作联社承担。事实和理由：2016年11月9日，原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行（以下简称建行珠海分行）与被告袁丽珍签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第二十八条约定，被告袁丽珍申请该笔借款用于购买位于珠海市××区白藤××路××单元××房房产；合同第二十九条约定，原告建行珠海分行向被告袁丽珍提供借款112万元整；合同第三十条约定，借款期限为360个月，自2016年11月9日至2046年11月9日；合同第三十七条第一款约定，被告袁丽珍以其购买的上述房产作为该笔借款抵押担保；合同第十三条第二款约定，抵押担保的担保范围包括：借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告袁丽珍应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；合同第三十一条第一款约定，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，即月利率为3.67500‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；合同第三十一条第三款约定，贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；合同第三十四条第三款约定，采取等额本息还款方式；合同第三十一条第二款第二项约定，贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；合同第十六条第一款第一项约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；合同第十七条第一款第二项、第三项约定，出现违约情形，原告建行珠海分行有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；合同第十七条第一款第六项约定，对于未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利。合同签订后，原告建行珠海分行与被告袁丽珍办理了抵押房屋的抵押预告登记手续。2016年12月7日，原告建行珠海分行依约已将贷款112万元全部发放给被告袁丽珍。但从2019年4月7日起被告袁丽珍未能按时履行还本付息义务，截至2019年6月4日，被告袁丽珍拖欠原告建行珠海分行贷款本金1077528.89元，贷款利息10813.61元、罚息26.19元、复利57.07元，共计1088425.76元。经原告建行珠海分行多次催收，但催收无果。此外，被告陈小明与被告袁丽珍于2006年1月18日结婚。且被告陈小明于2016年9月13日在《个人贷款申请审批表》中以其系被告袁丽珍的配偶签名确认，故被告陈小明依法应对被告袁丽珍的上述债务承担连带清偿责任。2016年1月25日，被告珠海市斗门区藤业经济合作联社与原告建行珠海分行签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告珠海市斗门区藤业经济合作联社对被告袁丽珍的借款债务提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期限自原告建行珠海分行将贷款资金划入被告珠海市斗门区藤业经济合作联社的银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告建行珠海分行保管之日止。原告建行珠海分行已经依约发放贷款，但至今被告珠海市斗门区藤业经济合作联社并未办妥《他项权利证》交原告建行珠海分行，故被告珠海市斗门区藤业经济合作联社应对被告袁丽珍的上述债务承担连带清偿责任。被告袁丽珍迟延还款已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条等法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，依法作出判决。被告袁嘉敏答辩认为，证据的三性不承认。银行的贷款内容不真实，楼房的价格评估过高。房屋质量太差，无法收房，要求退房是质量问题造成的。房屋的首付是开发商垫付，要求解除合同。开发商垫付的两成属于违规操作，欺骗我购买。对买方是一种欺诈的行为，也是造成银行对这套房屋高评高贷的原因，银行和开发商就想赚钱，不能受法律保护。银行的证据是和开发商串通合作欺骗我的，全部文件都是他们整好要求我签名的，房屋评估价格严重与房屋价值不相等。所有银行的证据的合法性全部不承认。稍后我会反起诉开发商商业诈骗。导致逾期的原因是房屋质量问题，收不了房。高评高贷，银行评估价格与房屋价格不相等。是开发商恶意造成我逾期，骗我签合同买卖。开发商隐瞒了房屋的真实情况和我的知情权，房子没有看过样板房，变电站也不公布，用围栏挡住，不给看，车位是无产权买卖，欺骗说有产权，楼盘的销售优惠交7万抵12万不列入首付里面，价格是虚高，刻意隐瞒买方，让买方上当。银行经理明知贷款批不下了，还把所有风险转嫁到我身上，还强硬批贷款下来，当时让我购买了新华的保险。保险太贵了，强硬让我购买了三份鸡年压岁钱，贷款顺利批下来。被告陈颂明庭审表示其答辩意见与被告袁嘉敏的意见一致。被告藤业合作社答辩认为，我方认为原告的起诉不符合法律规定，根据合同法第94条，原告若行使合同解除权，必须先书面向被告袁嘉敏发出解除合同的通知，但是本案并没有看到原告有发出解除合同的通知证据，因此我方认为原告直接起诉解除合同是于法无据的。原告诉请三中主张罚息以及复利没有法律依据。我方认为本案应当优先进行抵押房产的抵押权处理，抵押房产的价值不足以抵偿原告的诉请金额时，被告陈颂明及我方才应当承担保证责任。基于被告袁嘉敏、陈颂明是夫妻关系，在被告陈颂明及我方的连带责任上应是被告陈颂明承担，不足才由我方承担。由于被告袁嘉敏、陈颂明除本案的房产之外还有其他房产，原告应当对被告袁嘉敏、陈颂明的其他房产进行保全以便节约司法资源，快速了结本案的债权债务纠纷。原告提交下列证据：1、个人住房（商业用房）借款合同；2、个人贷款支付凭证；3、贷款账户基本信息单；4、结算欠款金额明细单；5、个人贷款对账单；6、预购商品房预告登记证；7、商品房抵押权预告登记证；8、结婚证；9、个人贷款申请审批表；10、楼宇抵押贷款合作协议。被告袁嘉敏提交下列证据：1、借款合同2份；2、个人买卖卖出凭证；3、首次支付的首付款；4、验收房屋的表格及相关交涉记录、照片；5、征信报告；6、特殊情况申请表；7、银行流水。被告陈颂明、藤业合作社并无证据提交。本院组织当事人对本案证据进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年11月9日，原告与被告袁嘉敏签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，借款用于购买位于珠海市××区白藤××路××单元××房房产，原告向被告袁嘉敏提供借款112万元整，借款期限为360个月，自2016年11月9日至2046年11月9日，被告袁嘉敏以其购买的上述房产作为该笔借款抵押担保，抵押担保的担保范围包括：借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告袁嘉敏应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款的利率调整日于每年的1月1日调整，贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，出现违约情形，原告有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利。合同签订后，原告与被告袁嘉敏办理了抵押房屋的抵押预告登记手续。2016年12月7日，原告将贷款112万元发放给被告袁嘉敏。根据原告统计，截至2019年6月4日，被告袁嘉敏拖欠原告贷款本金1077528.89元，贷款利息10813.61元、罚息26.19元、复利57.07元。另查明，2016年1月25日，被告藤业合作社与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告藤业合作社对被告袁嘉敏的借款债务提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期限自原告将贷款资金划入被告藤业合作社的银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。另查明，被告陈颂明与被告袁嘉敏于2006年1月18日结婚。被告陈颂明与被告袁嘉敏庭审时称双方已于2019年3月份离婚。被告陈颂明于2016年9月13日在《个人贷款申请审批表》中以其系被告袁嘉敏的配偶签名确认。另查明，被告袁嘉敏提交验收房屋的表格及相关交涉记录、照片等用以证明涉案房产存在质量问题，被告袁嘉敏提交征信报告、个人买卖卖出凭证、银行流水等用以证明银行贷款程序问题。本院认为，对于本案借款合同效力问题，根据被告袁嘉敏所提交的证据，不足以证明本案借款合同存在无效、可撤销等情形，而涉案房产是否存在质量问题，与本案借款并无直接关联。因此，原告与被告袁嘉敏签订的借款相关合同，系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定发放贷款，被告袁嘉敏在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，已构成违约。原告按约主张解除合同，并要求被告偿还相应贷款本息，本院予以支持。本案债务产生于被告袁嘉敏与被告陈颂明夫妻关系存续期间，被告陈颂明亦在本案借款的个人贷款申请审批表中签名确认本案债务作为夫妻共同债务，故本案债务属两被告夫妻共同债务，两被告应共同偿还。对于原告主张涉案房产的优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》规定，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记发生法律效力。根据上述法律规定，在抵押权登记前合同双方仅可依合同主张债权。本案中，原、被告双方虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但并不产生债务人不履行债务时债权人可以从处分商品房的价款中优先受偿的法律后果；另外，原、被告约定了在涉案房屋设定抵押，但抵押权并未登记到不动产登记簿，因此抵押权未发生法律效力。基于此，原告请求确认就抵押物享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告珠海市斗门区藤业经济合作联社作为被告袁嘉敏的保证人，在合同约定的证书抵押登记手续已办理完毕且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书以前，对被告袁嘉敏的上述欠款本息承担连带清偿责任。现涉案房产并无证据证明已实际办理正式抵押登记，故被告藤业合作社应按约对被告袁嘉敏的上述欠款本息承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行与被告袁嘉敏签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除；二、被告袁嘉敏、被告陈颂明于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行偿还借款本金1077528.89元、以及计至2019年6月4日利息10813.61元、罚息26.19元和复利57.07元；二、被告袁嘉敏、被告陈颂明于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付自2019年6月5日起至本息实际清偿日止的罚息、复利（罚息以1077528.89元为基数，按中国人民银行同期贷款利率下浮10%再上浮50%计算，复利以10813.61元为基数，按罚息利率计算）；三、被告珠海市斗门区藤业经济合作联社对被告袁嘉敏、被告陈颂明的上述第二、第三判项债务承担连带清偿责任，被告珠海市斗门区藤业经济合作联社承担清偿义务后，有权向被告袁嘉敏、被告陈颂明追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14596元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张 驰人民陪审员  许丽娜人民陪审员  钟宝华二〇一九年十二月十九日书 记 员  刘琼霞