安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0181民初6208号原告：巢湖新华长江置业有限公司，住所地巢湖市牵牛巷1号，统一社会信用代码91340181MA2NOMKC7M。法定代表人：王双六，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹颂，安徽天禾律师师事务所律师。委托诉讼代理人：夏喻磊，安徽天禾律师事务所律师。被告：向泽兵，男，汉族，1966年10月4日出生，住安徽省巢湖市。被告：郑宏云，女，汉族，1966年7月28日出生，住安徽省巢湖市。第三人：向泽恒，曾用名向泽红，男，汉族，1969年12月17日出生。原告巢湖市新华长江置业有限公司（以下简称新华置业公司）与被告向泽兵、郑宏云、第三人向泽恒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈效智独任审判，公开开庭审理了本案，原告新华置业公司委托诉讼代理人尹颂、被告向泽兵、第三人向泽恒，被告郑宏云委托诉讼代理人向泽兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新华置业有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为YS0079397号的《商品房买卖合同》及地下室使用权转让协议，返还地下室。2.判令立即向原告支付代偿款人民币1903937.55元。3.判令两被告立即向原告支付律师费人民币26500元。4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月4日，原告与被告签订了一份合同编号为YS0079397号的《商品房买卖合同》，约定由两被告购买原告开发的位于巢湖市世纪大道与岗岭路交叉口南新华御府27幢107号房，购买房款总额为人民为2923229元，其中首付633229元，余款1890000元，由两被告向银行申请按揭贷款后支付，原告为两被告的按揭贷款提供担保。其中《商品房买卖合同补充协议》约定若两被告未能按期向按揭银行偿还到期货款本息，导致原告承担担保责任的，则原告有权解除《商品房买卖合同》及附件相关协议。《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，两被告按约定支付首付款。经原告申请，交通银行股份有限公司巢湖分行（以下简称交行巢湖分行）按约定发放按揭贷款后，因两被告的房屋被司法查封导致无法办理预抵押登记，经交行巢湖分行要求其归还全部借款本息，两被告未能按月还款。2019年3月29日，交行巢湖分行从原告账户划扣1903937.55元用以清偿两被告的全部解款本息、罚息。原告认为，两被告逾期支付贷款的违约行为导致原告履行了保证义务，根据法律和合同约定，原告有权解除与两被告签订的编号为YS0079397的《商品房买卖合同》。被告向泽兵答辩称：原告的诉请自相矛盾，并不是被告方不交钱，是银行叫不交钱的。被告郑宏云和第三人向泽恒答辩意见同被告向泽兵。本院经审理查明事实如下：2018年5月4日，第三人向泽恒出资，以其哥哥和嫂子向泽兵、郑宏云名义，与原告签订了一份合同编号为YS0079397号的《商品房买卖合同》，约定由两被告购买原告开发的位于巢湖市世纪大道与岗岭路交叉口南新华御府27幢107号房，购买房款总额为人民为2923229元，其中首付633229元，余款1890000元，由两被告向银行申请按揭贷款后支付，原告为两被告的按揭贷款提供担保。其中《商品房买卖合同补充协议》第四条第3款约定：如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人担保责任或按揭银行终止《借款合同》的，则买受人除应向出卖人还款、支付违约金外（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），自出卖人有权代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除合同。若两被告未能按期向按揭银行偿还到期货款本息，导致原告承担担保责任的，则原告有权解除《商品房买卖合同》及附件相关协议。《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，两被告按约定支付首付款。经原告申请，交通银行股份有限公司巢湖分行（以下简称交行巢湖分行）按约定发放按揭贷款后，因实际出资人向泽恒涉嫌犯罪，涉案房屋被查封，两被告无法交款，致无法办理预抵押登记，经交行巢湖分行要求其归还全部借款本息，两被告未能按月还款。2019年3月29日，交行巢湖分行从原告账户划扣1903937.55元用以清偿两被告的全部解款本息、罚息。原告认为，两被告逾期支付贷款的违约行为导致原告履行了保证义务，根据法律和合同约定，原告有权解除与两被告签订的编号为YS0079397的《商品房买卖合同》。另查明，原告为实现债权支付律师费26500元。上述事实，有原、被告、第三人陈述及商品房买期房卖合同及其登记备案证明、个人住房抵押贷款业务合作协议、个人房产抵押贷款合同、履行担保责任通知书、账户交易明细、（2019）皖0181刑初120号刑事判决书等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《地下室使用权转让协议》系双方真实意思表示，合法有效。关于本案房屋买卖合同的履行及其解除。依照《商品房买卖合同补充协议》第四条第3款：如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，按揭银行终止《借款合同》的，则买受人除应向出卖人还款、支付违约金外（包括不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），自出卖人有权代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日，出卖人解除合同。现因实际购房人向泽恒犯罪，涉案房屋查封，被告未能及时还款，致原告承担担保责任，代为偿付1903937.55元的本息、罚息，原告从偿还担保贷款本息之日起取得合同解除权，现原告诉请解除合同，被告支付原告代偿款本息1903937.55元，本院予以支持。合同解除后，买受人应当归还出卖人涉案房屋所有权及其地下室使用权，出卖人应当退还买受人全部购房款2526229元，鉴于涉案房屋及其地下室尚在原告手中，未实际交付，故被告和第三人无需办理归还原告涉案房屋及其地下室使用权的交付手续，另该房屋系实际购买人为向泽恒，向泽恒已经作为本案第三人参加诉讼，故该案原告应当退还的购房款2526229元应当支付给第三人向泽恒，同样原告垫付的代偿款项的本息及律师费也应有向泽恒承担，因被告和第三人并未提出反诉请求退还全部购房款，故本院在本案无法一并处理，被告和第三人可就该款项另案主张或者在案外与原告协商处理，相互抵扣。鉴于该案系第三人向泽恒犯罪行为导致涉案房屋查封，致合同无法履行成讼，故原告律师费和诉讼费均应由第三人承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告巢湖新华长江置业有限公司与被告向泽兵、郑宏云签订编号为YS0079397号的《商品房买卖合同》于2019年10月11日解除。二、第三人向泽恒于本判决生效后十日内支付原告巢湖新华长江置业有限公司代为支付的按揭贷款本息1903937.55元。三、第三人向泽恒于本判决生效后十日内支付原告巢湖新华长江置业有限公司律师费26500元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22170元，减半收取11085元，由第三人向泽恒承担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈效智二〇一九年十二月二十日书记员  胡孝文附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。