天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初10434号原告：天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇聚兴道7号1号楼524-20。法定代表人：杨可，执行董事。委托诉讼代理人：冯奕，女，公司员工。委托诉讼代理人：王祯，男，公司员工。被告：宋世昌，男，1987年1月6日出生，满族，住河北省秦皇岛市青龙满族自治县。委托诉讼代理人：孔旭红（宋世昌之嫂），女，1986年6月7日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。委托诉讼代理人：刘晓颖，北京市致诚律师事务所律师。原告天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称“新城吾悦公司”）与被告宋世昌商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。新城吾悦公司的委托诉讼代理人冯奕与宋世昌的委托诉讼代理人孔旭红、刘晓颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新城吾悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的商品房买卖合同解除；2、判令被告向原告支付违约金333157.8元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年6月16日，原告与被告签署《天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0087193）》（以下简称“商品房买卖合同”），被告购买原告开发的天津房屋，房屋总价为1665789元。被告已经按照合同支付首付款835789元，被告应在2019年7月16日前支付欠付剩余购房款830000元，经多次催收被告仍未付清剩余房款。如被告逾期30日未支付剩余房款，原告有权解除合同，同时收取合同总价款20%的违约金，故诉讼至法院，请求判如所请。宋世昌辩称，同意解除双方签订的商品房买卖合同，不同意其他诉讼请求。双方签订的商品房买卖合同基于原告提供的错误信息，导致原告重大误解，违背本意，应依法撤销。商品房买卖合同的不能履行系原告原因，补充合同种格式条款无效，被告不应承担违约责任。原告方售楼员有义务出庭而未出庭应承担不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月16日，新城吾悦公司（甲方）与宋世昌（乙方）签署《天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0087193）》，宋世昌购买新城吾悦公司开发的坐落于津南区房屋，房屋总价为1665789元。合同第四条：“贷款付款的，乙方应于2019年6月30日前，一次性存入商品房首付款835789元，其余价款办理贷款。”合同第六条：“乙方未按本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利息计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第3种约定，追究乙方违约责任：......3、出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”同日双方签订补充合同，补充合同第四条合同价款和付款方式，第（三）款约定：“按揭贷款，如买受人以按揭贷款支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：（1）买受人应于签约当日向出卖人支付符合要求的房屋首付款。买受人自行办理银行贷款手续，并须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公正、抵押手续……（2）若银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十个自然日（公历日）内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理。”第（六）款中约定“买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款：首付款、分期款或尾款的付款期限均为不变期限，不因银行（或公积金）贷款、合同备案等所有其他第三方原因而改变，但另有约定的除外。”补充合同第七条合同违约及赔偿中，第（一）款“买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除合同并收取合同总价款20%的违约金。”补充合同的首尾均有加黑字体的特别提醒：“特别提醒：补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准，为此，出卖人特别提示买受人认真阅读本补充条款。”、“对本补充条款的特别提醒：买受人对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款；出卖人已对买受人进行了充分的提示和说明。”被告已按合同约定向原告支付了首付款835789元，2019年8月19日被告收到原告邮寄的逾期付款催款律师函，该函中内容有：“现特函告您，请您于收到本函件后3日内到新城公司（原告）付清购房余款，否则新城公司将按照合同约定通过法律手段追究您的法律责任，包括但不限于要求您承担违约金、赔偿金或新城公司行使合同解除权。”被告收到后一直未付尾款，诉争房屋处于在建状态，仍未实际交付。另查明，2019年5月30日宋世昌向新城吾悦公司缴纳定金50000元，现该款尚未退还。新城吾悦公司表示定金已不存在，已经转为房款，合同解除且宋世昌承担违约责任后会同首付款一并返还宋世昌。本案争议焦点：1、双方签订的商品房买卖合同是否成立并生效；2、商品房买卖合同是否应解除，被告是否应当承担违约责任。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。新城吾悦公司、宋世昌签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宋世昌未按合同约定按期支付剩余房款，且逾期时间超过一个月，经新城吾悦公司催告仍未支付，已经满足双方合同约定的解除条件，新城吾悦公司有权解除合同，故新城吾悦公司请求判令双方解除商品房买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方合同约定，宋世昌逾期超过30天的，新城吾悦公司有权解除合同并收取合同总价款20%的违约金。新城吾悦公司请求判令宋世昌按照房屋总价款20%向其支付违约金333157.8元，宋世昌抗辩称违约金过高，根据公平原则，应按照其逾期交房的违约金计算方式计算违约金。新城吾悦公司依据合同约定主张违约金，但未能提交证据证实其损失情况，根据相关法律规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金不应超过实际损失的30%为宜。双方合同中约定违约金为总房款的20%，本院综合考虑原告实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，应以总房款为基数按照六个月以内同期银行贷款利率及贷款市场报价利率计算损失为宜。经计算，从2019年7月17日至本院判决时间即2019年12月26日，宋世昌应支付新城吾悦公司违约金40973.54元。新城吾悦公司主张的金额过高，本院不予全部支持。宋世昌抗辩称双方签订的商品房买卖合同基于新城吾悦公司提供的错误信息，导致其重大误解，违背本意，应依法撤销，并提交与公司售楼员李汉玉的录音证据和微信聊天截图，新城吾悦公司对上述证据的真实性予以认可，但不能确定是否为其员工，本院认为上述证据中的对话内容并不能证明宋世昌存在重大误解、违背本意，亦不能证明是新城吾悦公司的过错导致宋世昌对合同的重大误解、违背本意，本院对证据的证明效力不予确认，对宋世昌的抗辩意见亦不予采纳。宋世昌辩称系新城吾悦公司原因导致银行未能如期发放贷款，从而导致商品房买卖合同的不能履行，但未能提交充足证据予以证实，且双方合同中针对贷款的相关情况已有明确约定，银行未能如期放贷不能归责于新城吾悦公司，本院对宋世昌的该抗辩意见不予支持。宋世昌认为双方签订的补充协议为格式条款，应归于无效，宋世昌的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司与宋世昌签订的《天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0087193）》；二、宋世昌于本判决生效后十日内支付天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司违约金40973.54元。三、驳回天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果宋世昌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6297元，减半收取3148.5元，其中387元由宋世昌负担，2761.5元由天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  荣月坤二〇一九年十二月二十六日书记员  王 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。