重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初3424号原告：重庆英利房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区民族路188号50层4、5-1单元，统一社会信用代码9150010362190669XU。法定代表人：屈敏利，董事长。委托诉讼代理人：邓小峰，重庆渝经律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓喆，重庆渝经律师事务所实习律师。被告：重庆市牧牛源牛肉食品股份有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞江洲路9号附32号，统一社会信用代码91500113576166046L。法定代表人：毛良模，董事长。委托诉讼代理人：毛才楠，公司员工委托诉讼代理人：柯燕，公司员工原告重庆英利房地产开发有限公司（以下简称英利公司）与被告重庆市牧牛源牛肉食品股份有限公司（以下简称牧牛源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告英利公司的委托诉讼代理人邓小峰、邓喆，被告牧牛源公司的委托诉讼代理人毛才楠、柯燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英利公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订《重庆“国际开发金融大厦”办公楼租赁合同》于2017年9月13日解除；2、被告支付截止2018年8月21日止的租金及房屋占用费3068422.27元；3、判令被告支付拖欠房屋租金的违约金（截止2018年12月18日的违约金为48673.12元，自2018年12月19日起，以229050元为基数，按每日万分之五的标准计算至付清之日止）；4、被告支付延迟还房的违约金994856.99元；5、被告赔偿提前解除合同的损失105291.50元；6、案件受理费由被告承担。事实及其理由：原被告于2015年12月31日签订《重庆“国际开发金融大厦”办公楼租赁合同》，约定被告承租原告位于渝中区国际开发金融大厦49层，面积为1727.78平方米房屋，租期为两年。在合同履行中被告拖欠租金，原告为此提起诉讼截止2016年12月30日止尚欠租金已由法院判决。其后被告仍未依约支付租金，原告为此向被告送达《关于解除租赁合同的通知》，被告于2017年9月13日收到，据此，双方签订的租赁合同于此时解除。但其后被告仍控制房屋至2018年8月21日止。故，被告应承担违约责任，支付拖欠的租金，承担违约金等。鉴于部分违约金约定较高，原告自愿放弃部分请求。被告牧牛源公司辩称，原被告签订租赁合同，被告未依约支付租金属实。鉴于被告资金困难，经与原告协商后原告同意延期支付租金，故不同意解除租赁合同。在合同履行中，原告于2017年将房屋断水断电致被告无法经营。2018年8月，原告又擅自将被告公司物品强行搬离，致被告财务资料丢失,给被告造成损失，故被告不同意原告的其余诉讼请求。如果法院支持其违约金请求，应对部分过高的违约金予以调整。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，英利公司（甲方）与牧牛源公司（乙方）签订《重庆“国际开发金融大厦”办公楼租赁合同》，约定甲方将其位于重庆市渝中区国际开发金融大厦49层1.2.3.4.5.6.7.8号房屋出租给乙方，租赁面积为1727.78平方米，租赁期自2015年12月31日起至2017年12月30日止；租金标准：（1）2015年12月31日至2016年12月30日期间为240014.56元/月；（2）2016年12月31日至2017年12月30日为252015.29元/月。租金支付方式为每3个月为一期，乙方须在办理完租赁单元交接手续之日起5日内，向甲方足额支付首期租金，此后每期租金须于当期首月5日（遇节假日提前）或之前支付。又约定，为保证本合同的履行，乙方须向甲方一次性足额支付履约保证金250000元，若乙方不能按时足额支付租金及其它费用，甲方可直接在履约保证金中予以扣除并通知乙方补足履约保证金。其中19.3条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同。同时要求乙方按照实际使用时间结清租金及其他费用，且乙方支付的履约保证金不予退还。若乙方尚未向甲方支付履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行租赁期的租金总额20%向甲方赔偿损失。……(4）乙方未及时足额支付租金、履约保证金或者其他费用连续10日或者累计达30日的。20.1条约定，乙方应按合同的约定按时接收租赁单元，足额支付履约保证金、租金及其它费用。乙方未能按合同约定的期限向甲方足额支付租金、履约保证金或其他费用，若甲、乙双方继续履行本合同，则甲方有权要求乙方支付违约金（按欠付金额的0.5‰×逾期天数计算）。若甲方选择解除本合同，则乙方应按本合同19.3条的约定承担责任。20.2条又约定，本合同提前解除或者租赁届满终止之日，乙方未能按照合同要求向甲方归还租赁单元的，则从本合同提前解除或者租赁届满终止之日起到租赁单元被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该期间产生的租金的两倍数额作为违约金。上述合同签订后，英利公司将出租房屋交付牧牛源公司占有使用。在合同履行中，牧牛源公司未依约支付租金，2017年2月16日英利公司向本院起诉，要求牧牛源公司支付截止2016年12月30日尚欠租金等。2017年6月26日，本院以（2017）渝0103民初4215号民事判决确认：一、被告牧牛源公司自本判决生效之日起10日内向原告英利公司支付房屋租金1791843.61元，并以欠付租金为基数从应支付而未支付之日起至欠付租金付清之日止，按每日万分之五的标准向原告英利公司支付违约金；二、驳回原告英利公司的其他诉讼请求。判决生效后，牧牛源公司未及时履行判决确认的义务，其后仅支付部分房屋租金给英利公司。2017年9月12日，英利公司向牧牛源公司发出《关于解除租赁合同的通知》，载明由于贵公司违反租赁合同约定，拖欠我公司租金，我公司向法院起诉，并裁决贵公司截止2016年12月30日欠租金1791843.61元后，贵公司并未履行。截止本通知发出之日止，贵公司拖欠我公司租金、违约金共计5282687.45元。贵公司已严重违约，根据租赁合同第19.3条的规定，我公司正式通知贵公司，租赁合同于本通知送达贵公司之日解除，并请贵公司按约定将租赁房屋归还我公司。2017年9月13日，牧牛源公司签收该通知。2018年4月8日，英利公司又向牧牛源公司发出《关于要求限期还房并支付拖欠款项的函》，载明截止本通知发出之日，贵公司拖欠我公司房屋租金、物业费、提前解除合同违约金等合计9021995.46元。现我公司要求：1、立即偿付拖欠的全部应付款项并承担违约责任。2、请贵公司于收到本函之日起3日内将租赁房屋返还我公司。若贵公司不按本函件载明时间向我公司返还租赁房屋，我公司将依据租赁合同的约定自行采取措施腾空房屋。2018年4月11日，牧牛源公司收到该函件。其后，牧牛源公司未将初灵房屋退还给英利公司，2018年8月21日，英利公司收回并控制该租赁房屋。上述事实,有《重庆“国际开发金融大厦”办公楼租赁合同》、（2017）渝0103民初4215号民事判决、《关于解除租赁合同的通知》、《关于要求限期还房并支付拖欠款项的函》等以及双方当事人的陈述在卷，予以确认。本院认为，原被告签订的《重庆“国际开发金融大厦”办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应为有效。原告请求确认《重庆“国际开发金融大厦”办公楼租赁合同》解除。在合同履行中被告未依约支付租金，在原告英利公司向法院起诉法院认定被告违约并裁决被告支付尚欠租金后，被告未履行，且其后租金亦未依约支付。原告依约向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，被告于2017年9月13日收到。原告据此请求确认双方签订的租赁合同于2017年9月13日解除，有双方合同约定为据，应予支持。原告请求支付截止2017年9月13日尚欠租金及房屋占用费。由于被告未依约支付租金，在租赁合同解除后亦未依约将承租房屋交付给原告，故原告请求支付尚欠租金及房屋占用费计3068422.27元，应予支持。原告请求被告支付拖欠租金的违约金。被告未依约支付租金，应承担迟延支付的违约金。原告请求按每日0.5‰标准支付，从合同约定看该标准系在原告选择继续履行本合同时适用，本案原告已选择解除合同，该标准不应适用。结合案情本院酌情确定按每日0.2‰标准计算迟延支付租金的违约金。原告请求按每日0.5‰标准支付，不再支持。原告请求支付延迟还房的违约金。在合同解除后原告已发函要求限期还房，被告未予理睬，故应承担违约责任。原告的该请求，应予支持。按约定计算，从2017年9月13日合同解除到2018年8月21日原告实际控制房屋期间其违约金已达500万元余，原告仅请求支付994856.99元，予以支持。鉴于原告已放弃部分请求，被告请求调整，不再支持。原告请求赔偿提前解除合同的损失。从合同约定看，若乙方尚未向甲方支付履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行租赁期的租金总额20%向甲方赔偿损失。经查，无证据证明被告支付履约保证金，现原告仅诉请支付105291.50元，且该金额已为约定的一部分，故，该请求应予支持。被告抗辩请求调整，不再支持。被告称，其不同意解除合同，本院认为，鉴于被告已构成根本违约，其辩解不予采纳。又称原告对其租赁房屋断水断电，未提交证据证明。又称，原告擅自搬离被告公司物品并其损失，本院认为被告可另诉予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，判决如下：一、原告重庆英利房地产开发有限公司与被告重庆市牧牛源牛肉食品股份有限公司签订的《重庆“国际开发金融大厦”办公楼租赁合同》于2017年9月13日解除；二、被告重庆市牧牛源牛肉食品股份有限公司尚欠原告重庆英利房地产开发有限公司房屋租金及房屋占用费，计3068422.27元。此款，在本判决生效后10日内付清。并以欠付租金为基数从应支付而未支付之日起，按每日0.2‰的标准向原告重庆英利房地产开发有限公司支付违约金；三、被告重庆市牧牛源牛肉食品股份有限公司尚欠原告重庆英利房地产开发有限公司迟延还房违约金994856.99元。此款，在本判决生效后10日内付清；四、被告重庆市牧牛源牛肉食品股份有限公司赔偿原告重庆英利房地产开发有限公司提前解除合同的损失计105291.50元。此款，在本判决生效后10日内付清；五、驳回原告重庆英利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23669元，由被告重庆市牧牛源牛肉食品股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 谢 明 光二〇一九年十二月三十日书记员 欧阳琴怡