浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4502号 上诉人（原审被告）：韩汉清，男，1956年2月16日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人（原审被告）：何仁娟，女，1958年10月6日出生，汉族，住诸暨市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：王业成，诸暨市城关法律服务所法律工作者。 两上诉人共同委托诉讼代理人：周真亮，诸暨市城关法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：韩木金，男，1960年1月10日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：顾圣凯，浙江正瑞律师事务所律师。 上诉人韩汉清、何仁娟因与被上诉人韩木金农村房屋买卖合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2019）浙0681民初14288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 韩汉清、何仁娟上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审认定的基础事实不清，适用法律错误。2003年5月7日上诉人韩汉清出具收到2000元的收据后，涉案房产一直堆放柴草等杂物至今，被上诉人韩木金并未使用，一审法院认定被上诉人韩木金占有使用至今依据不足。2003年5月7日上诉人韩汉清出具收据后一直未告知共有人配偶及儿子，未经上诉人何仁娟及儿子追认，依据《合同法》第48条规定，对上诉人何仁娟及儿子不具有法律约束力。最高人民法院对未经配偶同意，以家庭财产为他人提供担保的裁判要旨是，其在未征得配偶即财产共有人同意的情形下，承诺以家庭财产为他人提供担保，系无权处分，配偶对此不予追认的，对配偶不具有法律约束力。同样本案也未征得共有人配偶同意或追认，对上诉人何仁娟及儿子不具有法律约束力。综上，请求二审查明事实后作出公正裁判。 韩木金辩称，请求二审驳回上诉，维持原判。 原审原告韩木金向一审法院起诉请求：1.确认原告与两被告于2003年5月7日签订的土地证号为2-1992-014-03381的宅基地房屋买卖合同有效；2.判令两被告协助原告办理案涉房屋的土地权证变更手续。 一审法院认定事实：原告韩木金与被告韩汉清均系诸暨市村民。2003年5月7日，原告韩木金与被告韩汉清就案涉房屋（坐落于诸暨市隔溪，使用权面积21平方米，土地证书号2-1992-014-03381，东至弄距文欢屋0.95米，西至道地，南至大路，北至韩木金屋）买卖达成一致，原、被告姐夫骆某作为证明人执笔书写“收据”，主要内容为“皂溪村韩汉青在老屋韩木金门前小屋计贰拾壹平方米，现转让给韩木金，折人民币贰仟元正。特此证明”。被告韩汉清在收款人处签名。随后，原、被告大姐韩宝文将原告韩木金交付的购房款2000元转交被告何仁娟。款项交付后，案涉房屋便由原告管理使用至今。期间，原告于2013年对房屋瓦片进行了修理；2018年，邻居韩汉永（音同）造房时，征求原告同意后在案涉房屋外为原告修建了大门。另查明，被告韩汉清与被告何仁娟系夫妻，并于1982年4月29日生育儿子韩祥，案涉房屋系被告韩汉清于1985年从其父亲处分家得来，该分家协议中载明若出卖，该房屋仅能出卖给原告韩木金，不得卖于他人。1992年，被告韩汉清就案涉房屋办理了宅基地使用权登记，使用者为韩汉清，共有使用权栏载明家庭人口为2人。 一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告于2003年5月7日签订的房屋转让协议是否有效。两被告辩称案涉房屋系两被告家庭共有，被告韩汉清在签订卖契时未征得共有权人被告妻子何仁娟、被告儿子韩祥的同意，被告韩汉清系无权处分，该合同无效。该院认为，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产，应当维护第三人的合法权益。因案涉房屋所对应的宅基地使用权登记在被告韩汉清名下，且原告与被告韩汉清系亲兄弟关系，为同一集体经济组织的成员，且分家协议中亦载明房屋若出卖仅能卖于原告韩木金，其房屋转让价格包含兄弟间的情谊，不能与市场价格完全相当；案涉房屋转让协议虽没有被告韩汉清妻子、儿子的签字，但有见证人骆某签字，并按约交付了购房款2000元，符合当时农村房屋买卖的习俗，且从原告提交的录音来看，被告何仁娟在收到2000元时就已经知晓了房屋转让的事实，协议签订后，原告对案涉房屋使用十五六年，并对案涉房屋修整瓦片、修建大门，被告韩汉清妻子、儿子，在此期间亦并未提出异议，可以推定其对案涉房屋买卖知情并认可。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告以其对案涉房屋无处分权主张合同无效的抗辩，该院不予采纳。综上，原告韩木金与被告韩汉清于2003年5月7日就涉案房屋买卖事项所签订的“收据”，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。合同生效后，被告韩汉清作为出卖人，负有交付房屋并协助办理过户手续的法定义务。现涉案房屋的集体土地建设用地使用权仍登记在被告韩汉清名下，原告韩木金要求其协助办理土地使用权变更登记手续，该院一并予以支持，但须以满足物权登记部门允许办理变更登记为前提。被告何仁娟并非案涉房屋的出卖人，原告要求其履行协助办理过户手续，于法无据，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认原告韩木金与被告韩汉清之间就坐落于诸暨市隔溪，使用权面积21平方米，土地证书号2-1992-014-03381的房屋于2003年5月7日所签订的转让协议（名为“收据”）有效；二、被告韩汉清于本判决生效后、自物权登记部门准予办理相应权属变更登记之日起三十日内协助原告韩木金将涉案房屋的土地使用权变更登记至原告韩木金名下；三、驳回原告韩木金的其余诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由被告韩汉清负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人韩汉清于2003年5月7日出具的“收据”实系其与被上诉人韩木金订立的房屋转让协议。上诉人主张案涉房屋系韩汉清与其妻子何仁娟及其子共有，韩汉清转让案涉房屋未经何仁娟及其子同意或追认，韩汉清系无权代理、无权处分，该房屋转让协议对何仁娟及其子不具有法律约束力。然而，案涉房屋宅基地使用权登记在韩汉清名下，且韩汉清将案涉房屋转让给韩木金也与两人父亲分书载明的案涉房屋不得出卖给他人即仅能出卖给韩木金的意思吻合，“收据”上虽没有何仁娟及其子签字，但有上诉人与被上诉人的姐夫作为证明人签字；其次，由在案录音可知，何仁娟在收到韩木金交付的2000元购房款时已知晓案涉房屋转让给韩木金的事实；再次，韩木金交付购房款后管理使用案涉房屋至今，亦对房屋部分作了修缮，十余年间何仁娟及其子始终未提出异议。综上，一审推定何仁娟及其子知晓并认可房屋转让的事实，符合农村房屋买卖习惯，亦符合本案实际，并无不当。结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人主张案涉房屋转让协议无效的上诉理由不能成立。案涉房屋转让协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认协议有效并对韩木金要求韩汉清协助办理土地使用权变更登记手续的诉请予以支持，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人韩汉清、何仁娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇一九年十二月二十日 法官助理王宇宁 书记员孙心怡