江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2809号 上诉人（原审原告）：翁小兰，女，住江西省南昌市红谷滩新区。 被上诉人（原审被告）：刘英，女，住江西省丰城市。 原审第三人：万阿囡，女，住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：熊五根，南昌市148法律服务所法律工作者。 上诉人翁小兰因与被上诉人刘英及原审第三人万阿囡房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初864号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 翁小兰上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判刘英向翁小兰支付赔偿给万阿囡的房屋损害赔偿款38000元及将翁小兰的房屋恢复原状；2.上诉费用由刘英承担。事实和理由：1.涉案房屋是毛坯出租，刘英可以对房屋进行装修。但是刘英擅自加装卫生间导致漏水，并垫高地面、降低层高。这些装修行为严重影响了房屋的正常使用，加装的卫生间都需要拆掉，加高的水泥垫层需要铲除。一审法院认定刘英未按照法律规定进行装修构成根本违约是正确的，但认定刘英的装修大部分可以利用属于事实认定错误。2.刘英未合理合法装修房屋，导致房屋不能正常使用，应当承担恢复原状的责任。一审法院认定刘英不需要承担恢复原状责任，属于错误适用法律。3.刘英擅自加装卫生间，导致浸水事件发生，经三方几次沟通协商未能解决。刘英不负责任自行搬离出租房屋，翁小兰基于房屋所有人责任对外赔偿了万阿囡，依法享有对刘英的追偿权。一审法院以证据不足判决刘英不需要承担赔偿责任，属于错误适用法律。综上所述，一审法院认定事实及适用法律部分错误，导致判决结果部分错误，请求撤销一审判决，依法改判。 刘英辩称，翁小兰上诉没有任何道理，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 万阿囡述称，同意翁小兰的上诉请求及理由，刘英装修造成万阿囡财产损失属实，翁小兰已赔偿万阿囡38000元。 翁小兰向一审法院起诉请求：1.解除翁小兰与刘英签订的《房屋租赁合同》；2.刘英向翁小兰支付赔偿给万阿囡的房屋损害赔偿款38000元；3.刘英向翁小兰支付租金3000元；4.刘英将翁小兰的房屋恢复原状或支付恢复原状费用（暂计10000元）；5.刘英向翁小兰支付违约金1000元；6.本案诉讼费由刘英承担。 一审法院认定事实：翁小兰与万阿囡系亲戚关系，翁小兰系红谷滩新区××单元五楼业主，万阿囡居住翁小兰房屋楼下的二楼，翁小兰的房屋与万阿囡居住房屋又系上、下楼邻居关系。2017年10月12日，翁小兰、刘英及中介方××房屋信息咨询部签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，“翁小兰将坐落红谷滩新区××室（建筑面积114m2）房屋（毛坯）出租给刘英使用，租期自2017年10月12日至2023年10月11日，每月租金1000元（第六年租金上浮20%），押金1000元。”合同签订后，翁小兰将房屋交付刘英使用，刘英接收该房屋后将该房屋隔成五间并加装三个卫生间后提供给多家人居住。在此期间，刘英先后分三次向翁小兰转款12000元及转账支付物业费710元。对刘英转账支付给翁小兰的12000元款项，翁小兰认为11000元是2017年10月12日至2018年9月11日期间的租金，另1000元是租赁押金。刘英则认为12000元是2017年10月12日至2018年10月11日期间的租金。2018年8月31日，万阿囡发现其厨房出现浸水并逐步漫延到客厅、卧室。此后，三方因赔偿损失问题经多次协商但未达成一致意见。2018年9月3日，翁小兰与万阿囡双方协商，由翁小兰一次性赔偿万阿囡因房屋浸水造成的损失38000元。2018年9月10日，翁小兰向万阿囡转款38000元。2018年10月初，刘英将租赁房屋内的家用电器搬走并表示不再承租该房屋，但刘英未与翁小兰办理房屋交接手续，翁小兰自认于2018年12月初才收到该房屋钥匙。 一审法院认为：翁小兰、刘英签订房屋租赁合同后，刘英未依照法律约定进行装修，擅自加装卫生间，刘英的行为构成根本违约，当万阿囡房屋出现浸水后，刘英自行搬离租赁房屋，又不与翁小兰办理房屋交接手续，故翁小兰请求解除合同和支付租金及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据合同约定，刘英除应向翁小兰交纳押金1000元外，每月还需向翁小兰交纳租金1000元，刘英先后分三次向翁小兰转账12000元中，应包括押金1000元，另11000元属于刘英向翁小兰交纳的租金。所以刘英支付翁小兰租金至2018年9月11日止。2018年8月31日，当万阿囡房屋内出现浸水后，三方经协商未能解决争议，刘英便自行搬离承租房屋，也未与翁小兰办理房屋交接手续，鉴于翁小兰自认2018年12月初才收回房屋钥匙，故翁小兰请求刘英支付2018年9月12日至2018年12月11日期间租金3000元的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于翁小兰对刘英装修方案采取默许方式，且刘英装修大部分可以利用，故翁小兰请求判决刘英恢复房屋原状的诉讼请求，一审法院不予支持。关于翁小兰向刘英追偿38000元损失的诉请，因翁小兰未提供万阿囡房屋浸水形成原因及万阿囡实际损失的证据，故对翁小兰的该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除翁小兰与刘英于2017年10月12日签订的《房屋租赁合同》；二、刘英在本判决生效之日起十日内支付翁小兰2018年9月12日至2018年12月11日期间的房屋租金3000元；三、刘英在本判决生效之日起十日内支付翁小兰违约金1000元；四、驳回翁小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。翁小兰预交案件受理费2500元，翁小兰承担1250元，刘英承担1250元。 二审中，翁小兰和刘英对改造前后的租赁房屋均画了草图。刘英所画草图显示，原卫生间被改造成2个卫生间，分别装配了蹲坑及简易厨房；原客厅（含阳台）被改造成房间，并在阳台位置加装了洗脸盆及简易厨房；原饭厅及厨房（含阳台）被改造成房间，并加装了洗脸盆及简易厨房。翁小兰在二审中陈述，签订房屋租赁合同时，刘英已告知会将租赁房屋改成单间转租他人，但并未告知会加装卫生间。现租赁房屋之前垫高的下水部分已全部拆除，装修基本恢复原状，为此支付费用5000元。刘英在二审中陈述，其将租赁房屋过道及房间地面用隔音材料进行加高，原主卫改成2个卫生间，原客厅（含阳台）、原饭厅及厨房（含阳台）改成2个单间，并分别加装洗脸盆及简易厨房。其同意为租赁房屋恢复原状，但认为费用只需2000-3000元。万阿囡在二审中陈述，其因浸水造成沙发、酒柜、鱼缸、地板、橱柜、门套等损坏，其中沙发作价4000元、酒柜10000元、鱼缸4000元、地板、橱柜及门套20000元，共计38000元。现只有酒柜没换，其他的已更换，但没有相关票据。另外，在一审判决后，翁小兰已将涉诉租赁房屋中刘英装修部分全部拆除，致本院勘察现场已无可能。 本院查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，翁小兰将其自有房屋出租给刘英，并经双方协商一致签订《房屋租赁合同》。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。翁小兰应按照约定向刘英交付租赁房屋，刘英应根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十六条规定，按照约定或者租赁房屋性质使用租赁房屋以及交纳租金等。签订房屋租赁合同时，刘英虽已告知翁小兰会将租赁房屋改成单间转租他人，但其将租赁房屋地面加高并加装卫生间、洗脸盆等改变房屋排水结构的装修行为，明显超出翁小兰知情同意范围，也与租赁房屋正常使用性质不符。刘英辩称翁小兰对此同意，但却未提供充分证据证实，本院不予采纳。因万阿囡房屋浸水问题产生纠纷后，刘英在未妥善解决纠纷时，便自行搬离租赁房屋不再承租，且未与翁小兰办理房屋交接手续，刘英擅自改变租赁房屋排水结构及自行搬离租赁房屋不再承租的行为，违反合同约定及法律规定，构成违约。现房屋租赁合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条第二款规定，刘英应当承担将租赁房屋恢复原状的责任。鉴于翁小兰已将租赁房屋恢复原状并支付费用，刘英也愿意承担恢复原状责任并确认一定费用，双方关于恢复原状费用的主张差异亦不大，且对恢复原状费用进行评估鉴定已不可能，故本院根据双方主张及本案具体情况酌定恢复原状费用为4000元。关于对万阿囡房屋浸水损害的赔偿问题，刘英擅自对租赁房屋下水结构作出重大改造，不能排除其系引发万阿囡房屋浸水问题的原因。在由此引发纠纷时，刘英又在未有效沟通解决纠纷时便自行搬离，以致给翁小兰造成损失。翁小兰无充分证据证明刘英对其赔偿万阿囡38000元予以认可，也未保存好浸水事故成因及损失等方面的证据，且已将租赁房屋中刘英装修部分全部拆除，导致浸水事故成因及损失鉴定已无可能。根据本案具体情况，本院酌定由刘英向翁小兰赔偿损失6000元。 综上所述，翁小兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初864号民事判决第一、二、三项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初864号民事判决第四项； 三、刘英于本判决生效之日起十日向翁小兰支付恢复原状款4000元； 四、刘英于本判决生效之日起十日内向翁小兰支付赔偿款6000元； 五、驳回翁小兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费2500元（翁小兰已预交）、二审案件受理费1000元（翁小兰已预交），共计3500元，由翁小兰负担700元，由刘英负担2800元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 芳 审 判 员  郑 馨 审 判 员  邓 晖 二〇一九年十二月十七日 法官助理  喻文勇 书 记 员  万志新