河北省唐山市丰润区人民法院民事判决书（2019）冀0208民初309号原告：邱顺华，女，1968年9月27日出生，汉族，农民，现住唐山市。委托代理人：何东，唐山市丰润区燕山法律服务所法律工作者‘被告：姚敏光，女，1976年5月24日出生，汉族，农民，现住唐山市。委托代理人：李久东，河北耕涛律师事务所律师。第三人：任志民，男，1971年1月13日出生，汉族，农民，现住唐山市。原告邱顺华与被告姚敏光租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨慧苑独任审判。本院根据原告申请，依法追加任志民作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告邱顺华及其委托代理人何东、姚敏光及其委托代理人李久东、第三人任志民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱顺华诉称，2018年11月11日，被告姚敏欺骗原告称自己从房东任志民处租房三间，任志民同意姚敏光可以转租。故原告与被告签订了“转租”协议，原告付给被告36000元前期投资，含租金10000元、冰柜一个、桌椅8套。协议签订后，对房屋进行了装修，花费人工费材料费共计29000元。但是在装修期间，房东任志民找到原告，说被告擅自转租给原告根本没有经过房东任志民的同意，要求原告停止装修，腾让房屋。由于被告故意隐瞒无权转租房屋的事实，采取欺诈手段让原告订立了“转租协议”，该“转租协议”未得到房东认可，系无效协议。被告的欺诈行为给原告造成重大经济损失。为维护原告合法权益不受侵犯，原告依据相关法律规定，特诉至贵院。诉讼请求：1、确认原被告双方签订的“转租协议”无效。2、判令被告返还36000元，赔偿原告经济损失29000元。3、由被告承担本案诉讼费。被告姚敏光辩称，2018年11月2日，被告姚敏光与任志民签订租房协议，签订协议后姚敏光支付4000元租赁费。此后被告任志民在2018年11月3日按照协议送电，当晚姚敏光与任志民协商确定姚敏光如不能经营可以转租。在2018年11月8日原告邱顺华夫妻到被告姚敏光租赁的房屋处想转租该房，因此在11点左右被告姚敏光又向任志民确认要求转租该房，任志民同意。在2018年11月11日原告与被告姚敏光签订了转租协议，转租协议达成后原告开始装修，装修期间任志民夫妇多次到其租赁的房屋，任志民夫妇并未反对、也未制止，直至邱顺华装修完毕。现不知何故，原告起诉转租协议无效，同时在（2019）冀0208民初311号案中任志民起诉被告姚敏光要求解除合同。任志民与邱顺华发生矛盾，发生什么矛盾我并不知情，任志民与姚敏光签订的租赁合同合法有效，在任志民同意的情况下又转租给本案原告邱顺华，姚敏光对承租和转租均未违法，转租也是明确告知邱顺华在了解情况下转租的，并未有欺骗的行为，因此原告主张转租协议无效不能成立，由于任志民与原告邱顺华发生矛盾，现在原告不能经营，责任不在姚敏光，姚敏光不承担任何双方发生矛盾的责任。原告主张的返还设施设备费用和房租无事实依据和法律依据，其主张的赔偿经济损失29000元是因原告与任志民发生矛盾不能经营而产生，应由双方进行解决，如有损失由任志民承担，请法庭驳回原告对姚敏光的诉请。第三人任志民述称，原告诉状所称事实有误。实际情况是：2018年11月2日左右，我把我的房子租给了姚敏光，租期三年，第一年租金8000元，第二年和第三年各10000元。一年一付。当天姚敏光只付给我4000元定金。姚敏光称容她装修几日，等装修差不多开业前付清房租。之后，我上老家看我的出租房，北侧的门窗全部被姚敏光堵死，我找姚敏光她没来，她让她的朋友跟我见面，说过年以后拆掉，当时中证人崔永柱在场，我绝没和她说过可以让她转租，姚敏光虚构我同意转租。2018年11月11日，姚敏光未经我同意，擅自把房子转租给原告邱顺华。邱顺华称，是在签完转租合同付给姚敏光36000元后，姚敏光才给原告看了我与姚敏光的租房合同。合同上有我的名字，明标着房主的装修要求，还有我的联系电话，还知道姚敏光并没有付清租金，定会产生纠纷。原告完全可以在装修前通过联系电话找到我，可原告不找我。在2018年11月14日傍晚，老家的弟弟任志蕊了解到该房由姚敏光转租给邱顺华，邱顺华正在装修我的房子，打电话告诉了我，我才知道我的房子被姚敏光私自转租给邱顺华。知道后，我立刻给被告打电话，约她在此房见面，但被告没来。我和妻子非常生气，想与被告解除合同。2018年11月15日，我打电话给任志蕊，让他帮我转告邱顺华，转租未经我同意，停止装修，撤出房子。但邱顺华不予理睬，继续装修。我又约姚敏光见面，想解除租房合同，姚敏光还是没来。我就把《终止房屋租赁合同通知书》用短信发给姚敏光。再次劝说邱顺华停工，撤出房子，邱顺华不听劝，还说附近房子都拆了，租不到房子开饭店，只想早一天完工开业挣钱。原告要求我赔偿经济损失29000元，没有法律依据。因为转租未经我同意是无效的，而且我明确要求原告停止装修。原告装修费用与我无关。请求法院判决我不承担责任。经审理查明，2018年11月初，第三人任志民(甲方)与被告姚敏光(乙方)签订《租房协议》，主要内容为：一、乙方负责主房门窗安装(新铝合金门窗及水泥地面墙面。二、此协议为三年一个段落，第一年租金为8000元，第二年和第三年租金分别为10000元。租赁费每年一交。三、甲方负责水电确保畅通，电费由乙方负责(电费为村内民用电价格)。四、如果乙方需起营业执照，甲方必须提供相关手续。五、三年中甲方不得反悔此协议。六、如甲方房屋涉及拆迁，甲方需退还当年房租及装修费用。任志民、姚敏光签字捺指印，中证人崔永柱签字捺指印。协议签订后，姚敏光开始装修。姚敏光将出租房北面的门窗用任志民的砖封堵，将院子安装了阳光瓦、大门和两个铝合金窗。2018年11月11日，被告姚敏光(A方)与原告邱顺华(C方)签订《转租协议》，被告姚敏光将上述房屋转租给原告邱顺华。《转租协议》约定：“A方在银城铺镇殷官屯村东有自己租赁的房屋三间(A方与房东有租赁协议)。A方因某种原因需将此房转租给C方，为了在以后不生产纠纷，A、C双方需遵守以下条款：一、C方应付给A方前期的投资共36000元(其中包括A方的冰柜一个，新桌椅8套等现有物品)。二、C方负责完成A方没有完成的装修任务，装修详见A方与原房东签订的协议，协议达成时水电畅通，如水电出现问题自行解决。三、C方不得私自拆毁院内及房屋的任何结构。四、因A方与房东的协议为三年一个阶段，A方不负责交纳后两年的租房款。五、因在装修过程中和营业过程中产生的任何纠纷，A方概不介入。六、协议达成后，C方一次性付清A方的转租款项。七、开业前，C方必须完成A方与房东在协议中的安装(水泥地和墙面)任务，才能开业，如安装不到位，造成房东不满，后果自负。八、在此三年中C方不得转租他方。九、在租赁过程中，因C方无力经营和各种原因造成不能营业，只退房不退房租，且不得拆除门窗及设施。十、交房租日期以协议签订日期为准(即每年一交，10000元)，双方不得反悔此协议。……转租方姚敏光、租赁方邱顺华2018年12月1日。”双方均认可落款日期是指租金起始日。当日，邱顺华将第一年租金10000元及双方约定的前期投资26200元(其中200元为电费)给付被告姚敏光。姚敏光为原告出具了《收据》。前期投资包括姚敏光完成的装修费用、冰柜一台、桌椅8套、开羊汤馆的设备、餐具等(物品存放在崔永柱处，由原告自行取走)。原告装修期间，第三人任志民找到原告，以转租未其同意为由，要求原告停止装修，腾让房屋。2018年11月15日任志民向被告姚敏光发出书面《终止房屋租赁合同通知书》，因姚敏光的私自转租行为，通知其终止合同。原告自己进行的装修项目有：房屋吊顶、安装铝合金窗框两个、内墙抹水泥及涂料、铺地板砖、挖渗水井一个。原告主张装修支出人工费13395元，水泥款3680元、吊顶3300元、沙子款1500元，铝合金窗2650元、清理费1050元、钩机费和水泥管费500元。被告对此不予认可，称原告的装修不包含在转租协议中，是原告自作主张的装修，应由原告承担。第三人对原告主张的装修损失不予认可，称没有同意其铺地板砖、安装天花板，全部是她自己弄的，多次制止原告不听。第三人还称其已将两个铝合金窗拆除、渗水井填埋。被告姚敏光称，转租作价26000元的东西中冰柜、桌椅、餐饮设备等大概价值18000元，剩下为其装修的费用。后又称其装修大概花了14000元至15000元。原告对姚敏光的陈述不予认可。双方均同意本院对姚敏光装修价值予以酌定，本院酌定为8000元。被告姚敏光提交了其与裴福全的通话录音，证明其对转租没有责任，也不承担原告的损失。原告对其证明目的不予认可，并提交了其与裴福全的离婚证和离婚协议书，证明裴福全与其无关。2019年1月10日，本院受理原告任志民与被告姚敏光租赁合同纠纷一案后，原告任志民申请追加邱顺华作为第三人参加诉讼。原告任志民诉请解除其与被告姚敏光的租房协议；要求姚敏光承担违约责任，且与第三人邱顺华共同赔偿其经济损失10000元；要求第三人邱顺华拆除装修物。本院于2019年4月19日作出(2019)冀0208民初第311号民事判决书，判决一、解除原告任志民与被告姚敏光签订的房屋租赁合同；二、第三人邱顺华于本判决生效后三十日内将涉案房屋内的阳光瓦的院顶、铝合金门窗及地砖、吊顶、两个窗户框、墙面抹的水泥、涂料拆除并清理；三、驳回原告任志民的其他诉讼请求。被告邱顺华不服提出上诉。2019年6月18日唐山市中级人民法院作出(2019)02民终4900号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原被告、第三人陈述及相应证据予以证实。本院认为，当事人对自己的主张负举证证明责任，否则承担举证不能的法律后果。被告与第三人签订的《租房协议》没有约定转租条款，被告与原告签订《转租协议》时，向原告出示了其与第三人签订的《租房协议》，因此原告对《租房协议》没有转租的约定是明知的。通过被告与裴福全的通话录音内容可以证明，原被告双方为了对房主任志民隐瞒转租的事实曾口头达成“合伙经营”的协议，后因转租行为被任志民知晓而受阻，原被告发生矛盾。虽然原告提交了其与裴福全的离婚证，但不能否认裴福全和原告一起参与了转租行为，裴福全与原告存在利益关系，二人在转租行为中是利益共同体。《转租协议》是原被告双方的真实意思表示，虽然未经出租人同意，亦不是当然无效。现被告与第三人签订的《租房协议》已经解除，致使《转租协议》不能履行，《转租协议》应当解除。原被告对于《转租协议》的签订均存在过错，各自应当承担相应的责任。原告从被告处受让而来的前期装修项目、冰柜一台、桌椅8套、开羊汤馆的设备、餐具等，已经支付了对价，虽然是双方在《转租协议》中的约定，实际是双方的买卖行为，且已履行完毕，上述财物应当归原告所有，其中，姚敏光装修的阳光瓦、铝合金门窗、北侧门窗砌砖，因《转租协议》解除，原告不能实现使用价值，根据原被告双方的过错，被告应当承担相应的赔偿责任。鉴定(2019)冀0208民初311号民事判决书判决邱顺华拆除全部装修项目，本院酌定被告赔偿原告损失10000元。原告要求被告返还第一年租金10000元，理据充分，本院予以支持。关于原告自行装修的部分，是原告在明知转租未经出租人同意的情形下自愿装修，自愿扩大的损失，应当自行承担此部分财产损失。第三人任志民对原告的损失没有过错，不应承担民事责任。故依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告姚敏光赔偿原告邱顺华损失10000元、返还租金10000元，合计20000元，于本判决生效后五日内履行；二、驳回原告邱顺华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，由原告负担563元，由被告姚敏光负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 杨慧苑 二〇一九年十二月二十五日书记员 史丽娟