四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初9846号 原告：李华，男，1996年5月22日出生，汉族，住四川省荣县。 原告：孙幼莲，女，1971年8月4日出生，汉族，住四川省荣县。 原告：李勇，男，1973年7月4日出生，汉族，住四川省荣县。 三原告共同委托诉讼代理人：郑旻，四川高扬律师事务所律师。 被告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，董事长。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告李华、孙幼莲、李勇与被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序审理，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，孙幼莲到庭参加诉讼，李华、孙幼莲、李勇的委托诉讼代理人郑旻到庭参加诉讼，欣茂公司的委托诉讼代理人陈仕建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李华、孙幼莲、李勇向本院提出诉讼请求：1.欣茂公司立即为李华、孙幼莲、李勇办理案涉商品房的不动产权证；2.欣茂公司支付逾期办理不动产权证的违约金（按照购房总金额的万分之一／日计算标准，以2313430元为基础，从应取得房屋的所有权证，即2016年10月27日起计算至不动产权证办理完成之日止，暂计算至2019年9月17日为244066元）；3.欣茂公司承担本案诉讼费用、保全费。事实与理由：双方签订了《商品房买卖合同》和合同附件及补充协议。合同约定作为买受人李华、孙幼莲、李勇购买作为出卖人的欣茂公司位于成都市新都区××社区的“×××幢×层×号、×幢×层×号”房,用途为商用，商用房总价款为2313430元。《商品房买卖合同》第十九条约定买受人未能在商品房交付之日起850日之内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按已付款日万分之一向买受人支付违约金。另外，合同附件及补充协议第九条关于权属办理的特别约定中约定了“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修金并办理完毕房屋面积补差手续后的850日内，为买受人办理房屋分户所有权证。合同签订后，李华、孙幼莲、李勇按合同约定支付了全部购房款，欣茂公司于2014年6月30日交付房屋，且李华、孙幼莲、李勇在同一天交清了全部资料、税、费、及维修金等手续。根据合同约定欣茂公司应在商品房交付之日起850日内为李华、孙幼莲、李勇办理房屋所有权证书，也即2016年10月26日之前取得房屋所有权证，但截至本诉状递交之日，李华、孙幼莲、李勇尚未取得房屋的所有权证。欣茂公司的违约行为已严重损失李华、孙幼莲、李勇的权益，李华、孙幼莲、李勇购买此商品房的目的是为了将其再次转让投资，而欣茂公司的违约行为导致李华、孙幼莲、李勇无法实现其商品房的投资效果，严重损害了李华、孙幼莲、李勇的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。 欣茂公司辩称：1.李华、孙幼莲、李勇陈述的事实部分与客观事实严重不符，因为主合同约定交付房屋后850日内办理房屋所有权证，补充协议约定李华、孙幼莲、李勇提交办理房屋权属转让手续全部资料之日起850日内办理房屋所有权证，在取得房屋所有权证以后12个月内办理土地使用权证，据此合同约定的办证时间也应该是850天加12个月，李华、孙幼莲、李勇主张的办证时间提前12个月；由于双证合一政策调整，导致办理房屋转移登记资料变化，李华、孙幼莲、李勇一直没有向欣茂公司提交相应资料，故欣茂公司为李华、孙幼莲、李勇办理房屋权属转移登记期限未过。2.合同约定，欣茂公司为李华、孙幼莲、李勇办理房屋权属证书，是无偿接受委托，同时约定非因欣茂公司的原因导致办证逾期，不承担逾期办证的违约责任。本案导致逾期办证的原因有（均不是欣茂公司原因导致）：（1）政策变动的原因导致房屋所有权证和土地使用权证无法进行办理，在委托事项不能的情况下，委托人与受托人并未达成新的委托关系；（2）由于业主的错误维权，导致质量监督报告延迟数年；（3）行政规划部门对欣茂公司进行错误的行政处罚，且处罚2017年12月27日才做出，导致2018年4月12日才完成初始登记；（4）直到开庭，李华、孙幼莲、李勇仍未提供办理不动产权证的相关材料，李华、孙幼莲、李勇收到欣茂公司书面通知补交办证资料的情况下，仍未出具，欣茂公司无法履行第一项诉讼请求，如李华、孙幼莲、李勇在本案开庭后2日内仍没有提供办理不动产权证相关材料，欣茂公司将不再接受其无偿办证委托。综上，逾期办证非因欣茂公司的原因导致，根据合同的约定,欣茂公司不应承担逾期办证的违约责任；李华、孙幼莲、李勇在收房后可正常使用、出租商铺并获得收益，逾期办证并未给李华、孙幼莲、李勇造成实际损失，欣茂公司不同意和认可李华、孙幼莲、李勇的全部诉讼请求。另，本案起诉主体有误，仅7号商铺是李华、孙幼莲、李勇三人共有的，8号商铺是李勇和孙幼莲两人共有，李华无权作为8号商铺权利人起诉欣茂公司，故李华不是适格原告。 经审理查明，2013年8月29日，李华、孙幼莲、李勇与欣茂公司签订了《商品房买卖合同》、《××合同附件及补充协议》，约定李华、孙幼莲、李勇购买欣茂公司开发的位于成都市新都区地块上“××”×幢×层×号房屋，商品房预售许可证号：成房预售新都字第××号，房屋总价款为1156715元；同日，孙幼莲、李勇与欣茂公司签订了《商品房买卖合同》、《××合同附件及补充协议》，约定孙幼莲、李勇购买欣茂公司开发的位于成都市新都区地块上“××”×幢×层×号房屋，商品房预售许可证号：成房预售新都字第××号，房屋总价款为1156715元。两份《商品房买卖合同》第十条交付条件均约定：“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。”。第十九条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。”。 两份《商品房买卖合同补充协议》第九条关于权属办理的特别约定均载明：“1.买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为对委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任。……3.……出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的850日内，为买受人办理房屋分户所有权证，并在房屋分户所有权证办理后的12个月内为买受人办理房屋分户国有土地使用权证……6.因非出卖人责任，导致买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任。……”。 合同签订后,两套房屋的购房款均已付清。2014年6月30日，李华、孙幼莲、李勇向欣茂公司支付了×幢×层×号房屋的契税、房屋维修基金、房屋产权转移登记费、印花税、产权证及国土证以及共有人工本费等费用；同日，孙幼莲、李勇向欣茂公司支付了×幢×层×号房屋的契税、房屋维修基金、房屋产权转移登记费、印花税、产权证及国土证以及共有人工本费等费用。欣茂公司对李华、孙幼莲、李勇诉状中所主张的两套房屋的交付房屋时间没有异议。 2019年11月27日，欣茂公司向李华、孙幼莲、李勇寄出“××小区商业物业××路×栋×层×号办理不动产证通知书”（EMS单号为：×××）；同日，欣茂公司向孙幼莲、李勇寄出“××小区商业物业×路×栋×层×号办理不动产证通知书”（EMS单号为：××××）庭审中，欣茂公司陈述其他办理不动产权材料李华、孙幼莲、李勇已提交，目前尚需不动产登记申请书、询问记录、委托书。 另查明以下事实： 一、成都市新都区国土资源局、成都市新都区房产管理局于2016年10月13日发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明“一、成都市新都区国土资源局和成都市新都区房产管理局自2016年10月17日17:00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋登记等业务。……三、自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。”。 二、2012年9月26日，欣茂公司取得《建设工程规划许可证》。2014年6月4日，欣茂公司取得《竣工验收报告》。2014年6月26日，欣茂公司取得《建设工程规划合格证》。2017年12月27日,成都市新都区规划管理局对欣茂公司作出罚款4861436元的行政处罚决定。2018年1月2日，欣茂公司缴纳了罚款。 上述事实有李华、孙幼莲、李勇提交的《商品房买卖合同》、《××合同附件及补充协议》、收据及孙幼莲、李勇提交的《商品房买卖合同》、《××合同附件及补充协议》、收据,欣茂公司提交的《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》、《建设工程规划许可证》、《竣工验收报告》、《建设工程规划合格证》、《行政处罚决定书》、收据、发票、EMS快递单等证据及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案案涉房屋中×幢×层×号的合同主体为孙幼莲、李勇与欣茂公司，对于欣茂公司提出李华无权作为×幢×层×号商铺权利人起诉欣茂公司的主张，本院予以支持，故李华仅能就×幢×层×号房屋向欣茂公司提出请求。本案中，李华、孙幼莲、李勇与欣茂公司签订的《商品房买卖合同》、《××合同附件及补充协议》及孙幼莲、李勇与欣茂公司签订的《商品房买卖合同》、《××合同附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，李华、孙幼莲、李勇就×幢×层×号房屋已按合同约定交纳了全部购房款并向欣茂公司支付了契税、房屋维修基金、房屋产权转移登记费、印花税、产权证及国土证以及共有人工本费等费用；对于孙幼莲、李勇购买的×幢×层×号房屋，孙幼莲、李勇也履行了全部义务。合同双方在案涉合同中约定于2014年6月30日交房，商品房交付之日起850日内办理房屋分户所有权证；同时，《商品房买卖合同补充协议》第九条关于权属办理的特别约定，欣茂公司在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的850日内，为买受人办理房屋分户所有权证，并在房屋分户所有权证办理后的12个月内为买受人办理房屋分户国有土地使用权证。根据本院查明的事实，两套房屋的买受人均于2014年6月30日向欣茂公司支付了房屋产权转移登记费、产权证及国土证以及共有人工本费等费用，欣茂公司在庭审中认可对李华、孙幼莲、李勇主张的交房时间表示认可，且双方于案涉合同第十九条产权登记中约定，买受人同意委托欣茂公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。综上，欣茂公司明知自己有为买受人办理房屋分户所有权证的义务，即欣茂公司应就×幢×层×号房屋为李华、孙幼莲、李勇办理房屋分户所有权证，就×幢×层×号房屋为孙幼莲、李勇办理房屋分户所有权证。按照约定，李华、孙幼莲、李勇应就所购房屋向欣茂公司提交办理房屋分户所有权证所需资料，现欣茂公司主张因李华、孙幼莲、李勇未及时提交上述资料导致欣茂公司不能履行上述义务，本院认为，资料收集系双方行为，欣茂公司作为专业的房地产销售商，且在明知自己有为购房人办理房屋分户产权证义务前提下应积极履行合同附随义务，告知并要求购房人按不动产登记部门要求提交相关资料，但2019年11月27日欣茂公司才分别向×幢×层×号房屋的买受人李华、孙幼莲、李勇及×幢×层×号房屋的买受人孙幼莲、李勇寄出要求其提交办理不动产权证所需授权委托书及相关资料的快递，故应认定为欣茂公司未及时履行合同的附随义务；此外，按照交易习惯，购房人向欣茂公司支付房屋产权转移登记费、产权证及国土证以及共有人工本费等费用时，欣茂公司应提示购房人提交办理房屋分户所有权证所需资料及授权委托书，现欣茂公司未提交证据证明，在购房人向欣茂公司支付上述费用时已向其说明办理房屋分户产权证所需资料。综上，办理房屋分户产权证的时间根据合同约定欣茂公司应于2016年10月27日前为李华、孙幼莲、李勇及孙幼莲、李勇办理所购房屋的房屋所有权证，但因2016年10月25日新都区实行不动产登记制度，不动产权证书将原来的房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一，兼具两证的功能，故欣茂公司应按照合同约定的在取得房屋所有权证之日起12个月内办理土地使用权证期限，为购房人办理不动产权证，因此，欣茂公司应于2017年10月27日前办理不动产权证。至本案辩论终结前，欣茂公司仍未为李华、孙幼莲、李勇办理不动产权证，于2019年11月27日才做出要求李华、孙幼莲、李勇提交办理不动产权证所需资料的行为，已属违约；但同时，李华、孙幼莲、李勇也应按照欣茂公司的上述要求积极配合向欣茂公司提交所购房屋办理不动产权证所需资料。 另，欣茂公司为证明“因小区业主的错误维权行为、华西都市报的错误报道以及质量监督部门的错误行政作为造成欣茂公司不能按照合同约定的时间取得竣工验收备案手续，并由此造成了项目初始登记的延误，并非欣茂公司故意拖延，所以欣茂公司不应承担责任。”提交了《建筑工程施工质量投诉处理（调解）监督意见书》、华西都市报、《技术服务委托书》、《技术服务报告》、《成都市建筑工程施工质量投诉终止调解书》，李华、孙幼莲、李勇质证认为上述证据均为欣茂公司与案外人的案外纠纷，与本案没有关联性。本院认为，上述证据系欣茂公司与案外人的民事纠纷，以及行政机关的行政行为，与本案并无直接关联，且根据《成都市建筑工程施工质量投诉终止调解书》可知纠纷协调完毕的时间为2015年12月15日，合同约定欣茂公司应办理初始产权登记的时间为2016年6月30日前，但欣茂公司实际完成产权初始登记的时间为2018年4月12日，故上述事由并不能成为阻却欣茂公司延期办理初始产权登记的事由，本院对于欣茂公司上述证据不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即使因第三人原因造成违约，欣茂公司仍应承担违约责任。关于欣茂公司主张政策变化、政府部门职能变更等情况导致逾期办证，上述情况并不能构成逾期办证的不可抗力，不应当成为其免责的事由。欣茂公司主张“合同约定非因欣茂公司原因造成的办证逾期，欣茂公司有权据实延期并不承担违约责任。”该条款系免责条款，并且是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，欣茂公司作为格式条款的提供方，对免除其责任的条款没有采取合理的方式提请李华、孙幼莲、李勇注意，故该条款无效。因此，欣茂公司主张不应承担逾期办证违约责任的理由不能成立，对其主张本院不予采纳。 综上，欣茂公司逾期办理不动产权证的事实清楚明确，应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，本案中，李华、孙幼莲、李勇未在庭审中向法庭提交其所遭受损失的相关证据，本院综合考量合同履行情况、当事人过错程度等因素酌定支持每套房屋违约金为2000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司在李华、孙幼莲、李勇提交办证资料后三十日内为李华、孙幼莲、李勇办理位于成都市新都区××社区的“××””×幢×层×号房屋不动产权证； 二、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司在孙幼莲、李勇提交办证资料后三十日内为孙幼莲、李勇办理位于成都市新都区××社区的“××””×幢×层×号房屋不动产权证； 三、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向李华、孙幼莲、李勇支付逾期办理成都市新都区××社区的“××””×幢×层×号房屋不动产权证违约金2000元； 三、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向孙幼莲、李勇支付逾期办理成都市新都区××社区的“××””×幢×层×号房屋不动产权证违约金2000元； 四、驳回李华、孙幼莲、李勇的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）2850元，由四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担1475元，李华、孙幼莲、李勇负担1375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年十二月二十七日 书记员  叶秋萍