河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初4496号原告：李志，男，1979年8月15日出生，汉族，河北省文安县人，现住北京市丰台区。委托代理人：张金龙，北京市荣博律师事务所律师。被告：固安京御幸福房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市固安县新兴产业示范区卫星导航产业园招商中心3-2室。法定代表人：孟惊，总经理。委托代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。原告李志与被告固安京御幸福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志及委托代理人张金龙、被告固安京御幸福房地产开发有限公司委托代理人田国华、田文麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告以逾期交房的违约标准向原告支付赔偿金88906元；2.请求法院依法判令被告将其售于原告的房屋按照图纸的要求进行修改，开出符合合同约定且能够完全验收合格的窗户并向原告交付符合合同约定的合格房屋；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。2016年1月份，原告购买了被告位于固安县东侧的房屋，房屋总价款为1953986元。双方签订了书面的《商品房买卖合同》合同详细的约定了房屋的基本情况。合同所附屋图纸，对房屋的结构、格局、窗户等进行了详细的介绍。然而，在房屋交付的时候，被告的工作人员告知原告必须先交清相关收房的全部费用后，才可以去看房、收房、交钥匙。待原告交完费用去收房时，一经查看，被告所交付的房屋比图纸上少了一个窗户，而同小区，同类型的其他房屋却有窗户。显然，这是原告在施工的过程中漏建了一个窗户。原告认为：涉案房屋比图纸上设计的少一个窗户，不仅与同小区同类房屋不同，且与图纸不符，违反了房屋的规划、设计，是重大的质量问题，而这样的房屋依法是不能被验收合格的。依据合同第八条的约定：出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。可见被告交付原告的房屋违反了图纸的设计、不符合合同的约定，也不应该被验收合格。综上所述：被告交付给原告的房屋为不合格的房屋，交付行为无效，交付时间应以原告接收被告修改合格后的房屋时间为准。事后，因被告始终拒绝承认涉案房屋存在重大质量问题的事实，毫无弥补的行动和诚意，导致原告至今不能动工装修、搬家入住。故被告的行为给原告造成了重大的经济损失和严重的精神伤害。无奈，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院判如所请，依法支持原告的全部诉讼请求。被告固安京御幸福房地产开发有限公司辩称，原告主张赔偿金的诉讼请求没有事实根据和法律依据。原告于2018年7月已办理收房手续，我方交付给原告房屋的时间符合合同约定，不存在延期交房的情形。双方在合同中约定的逾期交房的违约金仅适用于逾期交房的违约情形。原告与被告就诉争房屋开窗的有关事宜多次进行协商，因原告要求过高补偿，致使双方未能达成一致意见，又因原告已收房，被告无法进入诉争房屋进行开窗，显然责任不在被告。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2016年1月9日原告李志与被告固安京御幸福房地产开发有限公司签订商品房预售合同，原告购买被告开发的孔雀新城御景园第18幢3单元1-2层0101号房,每平方米15209.67元,总价款1953986元，付款方式银行按揭，首付783986元，贷款1170000元。出卖人应在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任按照逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，包括该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还买受人，并按人行同期活期存款利率付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理;同出卖人未能按期交付的违约责任一致。第十六条保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同签订后，原告如约交付房款，被告在2018年7月10日向原告发出入住通知书，原告在2018年7月30日收房，办理入住手续，领取钥匙、智能卡、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《物业服务手册》等手续。收房后，原告发现二楼卫生间漏开一扇窗户，与被告进行沟通，被告同意开窗户，但因损失赔偿问题未达成一致意见，窗户一直未开。上述事实，有原告、被告当庭陈述，商品房买卖合同、入住通知书、入住物品签收单、入住流转单等证据在案佐证。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中原告购买房屋二楼卫生间漏开一扇窗户属于楼房质量瑕疵，原告主张被告为原告的房屋按照图纸的要求进行修改，开出符合合同约定且能够完全验收合格的窗户的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张房屋交付无效问题，本院认为原告与被告之间办理了房屋入住手续，原告在入住手续中签字并领取钥匙，房屋的所有权发生了转移，原告实际占有了涉案房屋，原告主张房屋交付无效本院不予支持。按照法律规定及合同约定，房屋交付后，发现楼房存在质量瑕疵，被告承担相应的保修责任并赔偿造成损失，本案中原告购买房屋二楼卫生间漏开一扇窗户属于楼房质量瑕疵，被告应承担保修责任并赔偿相应损失。关于原告损失的认定，原告未提供证据证实，考虑原告实际交纳物业费，未入住装修，维修时间等具体情况，本院支持8000元。对原告主张被告按照逾期交房的违约标准向原告支付赔偿金88906元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告固安京御幸福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将其售于原告的孔雀新城御景园第18幢3单元1-2层0101号房屋二层卫生间按照图纸的要求进行修复，开出符合合同约定且能够完全验收合格的窗户，费用自行负担。原告李志予以协助配合。二、被告固安京御幸福房地产开发有限公司于本判决生效后十日赔偿原告李志经济损失8000元。三、驳回原告李志其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2123元，减半收取1061.5元，由被告固安京御幸福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张立华二〇一九年十二月十八日书记员  张 晔