甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初9228号原告：张掖星泓商业管理有限公司。住所：甘肃省张掖市甘州区北大街延伸到北关嘉苑小区商业楼隆盛假日酒店三楼。法定代表人：曾某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘某1，该公司招商总监。被告：蒂某。住所：北京市丰台区。法定代表人：韩某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某2，北京市盈科（西安）律师事务所律师。原告张掖星泓商业管理有限公司（以下简称“星泓管理公司”）与被告蒂某（以下简称“蒂加纳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星泓管理公司委托诉讼代理人陈某、刘某1，被告蒂加纳公司委托诉讼代理人刘某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星泓管理公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《店铺租赁合同》；2.要求被告立即返还装修补助费120万元，承担违约金36万元，合计156万元；3.要求被告承担本案律师代理费3万元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年10月20日，原、被告签订《店铺租赁合同》一份，约定原告将其所属的的位××区商场中约1000平方米的场地租赁给被告使用，由被告经营服装、服饰等业务；合同期限为商场实际开业之日起五年；为支持被告品牌进驻，原告同意向被告支付装修补助款和品牌使用费共计400万元。2019年4月20日，原、被告签订《补充协议》一份，约定将租赁的场地面积变更为500平方米，原告支付的装修补助款和品牌引进费变更为170万元。上述协议签订后，原告按照约定向被告交付租赁场地，并向被告支付装修补助款120万元。但被告在租赁场地进行装修时，全部使用老旧道具，严重违反双方约定。原告多次要求被告更换，被告一直推诿，既不解决更换装修道具的问题，也不再继续对租赁店铺进行装修。被告从2019年6月起停工至今，其负责人也失去联系。综上所述，依法成立的合同受法律保护，原告向被告支付巨额装修补助费用，目的就是为了达到一个良好的装修效果，使商场的经营能够顺利进行。但被告违反合同约定，收取原告装修补助费款后使用不符合约定的道具材料进行装修，在原告提出异议后，不但不纠正错误，反而停止装修，无限拖延工期，导致商场久久不能开业，给原告造成了巨大的经济损失。纠纷发生后，原告发现被告以与本案类似的方式，收取他人装修补助款和品牌使用费，但又不严格履行合同，已与其他公司发生多起讼争。根据上述情形，原告认为，被告的行为已经构成欺诈，故依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，依法提起诉讼。庭审中，原告补充陈述：对于第一项诉讼请求，原告要求解除双方签订的《店铺租赁合同》和《补充协议》，并要求被告腾空涉案房屋。被告蒂加纳公司辩称：原告诉称双方签订店铺租赁合同、补充协议及原告向被告支付120万元装修补助款的事实均属实。对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，被告同意解除，但对其他诉讼请求，被告不予认可，理由如下：1.原、被告签订合同后，被告按照合同约定对涉案房屋进行了装修，积极履行了合同义务，并不存在违约的情形，涉案房屋已基本装修完成，由于原告迟迟不支付剩余装修补助款，且不具备商场开业条件，被告考虑到原告存在违约风险，于是停止了对涉案房屋的装修；2.根据《补充协议》约定，原告应当在协议签订后一个月内支付第三笔装补款50万元，但原告至今未向被告支付，原告已经构成严重违约。根据《房屋租赁合同》第5.3条约定，原告已支付的装修补偿款不予退还；3.原告商场不能开业是因为其招商不顺利，商家入驻率过低导致无法开业，与被告无关。原、被告签订租赁合同后，原告商场的商家入驻率一直很低，截止2019年11月7日，经被告前往查看，商场依然没有商家入驻，整体并未完成装修，不能达到开业条件；4.原告要求支付律师费缺乏依据。综上，原告的第二、三项诉讼请求不能成立，请求法庭依法予以驳回。原告星泓管理公司围绕其诉讼请求依法提供了以下证据及陈述：1.原告星泓管理公司委托诉讼代理人陈某的当庭陈述；2.原、被告签订的《店铺租赁合同》、《补充协议》各一份；3.付款凭证五份；4.照片11份；5.微信聊天记录一份（14张）；6.裁判文书6份。被告蒂加纳公司围绕答辩意见依法提供以下证据及陈述：1.被告蒂加纳公司委托诉讼代理人刘某2的当庭陈述；2.原、被告签订的《店铺租赁合同》、《补充协议》各一份；2.收据复印件5份（包括出入证押金、装修保证金、装修出入证工本费、装修管理费、垃圾清理费）；3.现场施工公示牌及商户装修许可证照片打印件一份；4.高密市阳光物流配货站运输协议书照片打印件一份、装修录像光盘一份；5.商务函2张；6.红星广场外部装修图5张。根据上述证据及陈述，本院经审理认定事实如下：2018年10月20日，原告星泓管理公司作为甲方（出租人），被告蒂加纳公司作为乙方（承租人），双方签订《店铺租赁合同》一份，约定甲方将其位于张掖市××区商场中约1000平方米的场地租赁于乙方；由乙方经营ZARA、H&M等折扣/正价品牌，集合店经营范围包括服装、服饰、箱包、配饰、皮具、鞋履等；合同期限为合约签订后，实际开业之日起五年，暂定乙方开业日为2019年1月28日至2024年1月27日，若乙方提前开业，则以双方书面确认乙方实际开业日为准；双方约定以乙方店铺经营销售额的扣率方式支付甲方场地租赁费用；为支持乙方品牌进驻，甲方同意向乙方支付装修补助款，包括装修补贴和品牌使用费合计400万元，其中装修补贴费为320万元，品牌使用费80万元，品牌使用费中的50万元由甲方指定人贺文军另行支付；如因甲方原因造成本合同未能履约或未能全部履约，则甲方支付的装修补助款不予退还，如因乙方原因造成本合同提前解除，则乙方需退还装修补助款按经营年限分摊后的装修未履约部分比例款项；乙方委托高密市易州装饰工程有限公司负责经营性二次装修，并授权委托高密市易州装饰工程有限公司收取本合同项下所有甲方补助给乙方的部分装修补助款项，以确保专款专用，包括顶、地、柱、墙、面、道具装修作业之工作内容等；乙方保证经营期内得到ZARA、H&M折扣品牌充分授权并能合法使用；因乙方违约，牵涉甲方或产生诉讼费用，全部由乙方承担，并向甲方支付赔偿金不低于2万元。合同签订后，原告星泓管理公司于2018年11月2日向高密市易州装饰工程有限公司支付装补款10万元，于2018年11月5日支付装补款30万元。2019年4月20日，原、被告签订《补充协议》一份，约定将原协议商定的开业时间由2019年1月28日变更为2019年6月20日；双方协议乙方经营的区域为原协议确定的一楼区域，面积变更为500平方米；装修装饰补助款变更为150万元，蒂加纳品牌引进费变更为20万元，款项合计为170万元；第一笔装补款40万元已支付，第二笔装补款80万元于装修进场5个工作日内支付，第三笔装补款50万元于本协议签订后一个月内支付；交铺时间为本协议签订后3日内。2019年4月29日，被告蒂加纳公司向原告交纳装修保证金1万元后，原告将涉案商铺交付被告，被告进场开始装修。2019年5月10日，原告星泓管理公司向高密市易州装饰工程有限公司支付装补款80万元，合计此前支付的装补款40万元，原告先后共付装补款120万元。另查明：被告蒂加纳公司先后于2019年5月31日、2019年6月9日向原告星泓管理公司发出商务函，告知原告，其公司已于2019年4月29日调整规划设计后完成进场，店铺装修已近尾声，软装道具已抵达店铺，现要求原告明确商场开业时间，并支付第三笔装补款50万元。2019年6月17日至2019年6月19日期间，原告星泓管理公司招商经理刘某1通过微信与被告蒂加纳公司员工张喜雲之间就被告在装修过程中使用老旧道具所涉问题以及装补款尾款支付问题多次沟通交流。因原、被告对上述问题协商未果，被告遂停止对涉案商铺的装修并退出场地。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告星泓管理公司与被告蒂加纳公司之间签订的《店铺租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后，原告先后共付装补款120万元，后原告认为被告蒂加纳公司在装修商铺过程中使用老旧道具，且其外涉的多起诉讼案件中显示被告已丧失商业信誉，故原告以行使不安抗辩权为由中止支付装修补助余款。被告蒂加纳公司认为，涉案装修道具在运输过程中确有些许损坏，但不存在使用老旧道具的问题，且原告未按约支付装修补助余款的行为已构成违约。根据原、被告诉辩陈述以及双方提供的证据，本案争议焦点为：一、本案原告是否具备行使不安抗辩权的条件；二、原告关于解除《店铺租赁合同》、《补充协议》及要求被告返还装修补助款的诉讼请求能否成立；三、原告主张的违约金、律师代理费有无事实及法律依据。关于本案原告能否行使不安抗辩权的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方......”依据上述法律规定可知,先履行债务一方行使不安抗辩权应具备两个条件:一是先履行债务的一方有确切证据证明对方不能履行债务,或者有不能履行债务的可能,且未提供适当担保；二是及时通知对方当事人。结合本案案情，本院分析如下：首先，虽被告蒂加纳公司否认涉案商铺装修中使用老旧道具，但其认可装修道具确有磨损的事实。而本案原告支付的装修补助款包括装修补贴以及品牌使用费，该支付目的系为支持被告方品牌进驻，保证达到良好的装修效果以期商场能够顺利经营，在原告已按约支付大部分装补款后发现装修使用的道具材料有磨损问题的情况之下，要求被告及时对装修材料进行维修更换，属合理要求。与此同时，原告通过查看网上公开的裁判文书，了解被告蒂加纳公司所涉的多起诉讼案件后，对被告的经营状况以及商业信誉提出合理怀疑。其中，在被告与沧州市永昌悦港城商厦有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，沧州市中级人民法院于2019年3月27日作出的二审终审民事判决书中认定被告在经营期内未取得ZARA、H&M商品的品牌授权书，且存在拖欠租金、物业管理费的违约行为；在被告与重庆绿港标志房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，重庆市合川区人民法院于2019年2月12日作出民事判决书认定被告不能提供品牌资质文件以及拖欠租金等行为已构成违约。综上，被告蒂加纳公司除与原告签订《店铺租赁合同》之外，还以类似方式与其他企业签订合同，约定房屋租赁、物业服务等事项，而与其他企业的多份房屋租赁合同均因被告蒂加纳的违约行为导致合同提前解除，同时被告在装修本案商铺中使用的道具材料又出现磨损等问题，原告基于被告的以上行为有理由认为被告已丧失商业信誉，经营状况恶化，可能丧失履行合同的能力。其次，原告提出由被告先行对装修道具材料进行维修更换的要求适当合理，并未增加被告的合同负担。本案中，虽双方对装修道具材料的新旧问题各持异议，但根据双方陈述，装修道具材料确有磨损的事实客观存在，原告提出由被告先行检查修复的要求并非难以实现，亦与原告支付装修补助款的合同目的相符，此项要求并未增加被告的合同负担。而根据原告星泓管理公司招商经理刘某1与被告蒂加纳公司之间的微信聊天记录可知，经原告多次要求被告对装修道具材料进行修复，被告均以商场开业后再行修复为由屡次拒绝。据此，原告援引不安抗辩权，暂停支付装修补助款的救济措施未超出合理范围，且各种证据已表明，原告并非故意拖欠装修补助款，而仅为保证交易安全，防止合同目的落空的善意目的。最后，通过衡量双方的利益冲突，本案原告中止履行的行为亦属于合理的利益主张。本院认为，基于真实意思表示的合同约定，双方均应严格遵守，一方的履约行为不适当时，应及时采取措施予以补救，以便对方正确评估交易风险，合理安排履行顺序。当涉案商铺的装修道具材料出现问题时，被告应当及时检查修复或者以提供保证金等方式，使原告充分知晓并信任被告具有履约能力及商业信誉，以便原告正确衡量交易风险，以及合同履行顺序安排是否足以保证双方的相互制约和利益均衡。当原告对装修道具材料提出异议时，被告未采取任何补救措施，原告据此认为合同事先安排的履约顺序可能影响交易安全应属合理。综上，原告有权行使不安抗辩权，其暂停支付装修补助款的行为适当。关于原告要求解除《店铺租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求能否成立的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案原告对涉案装修道具材料提出异议要求被告进行修复并援引不安抗辩权暂停支付装修补助款，被告不仅未采取任何补救措施，在双方沟通未果的情况之下，被告径行停止装修，并撤离现场，该违约行为致使涉案合同目的无法实现，且被告蒂加纳公司在庭审中亦同意解除涉案合同，故对原告要求《店铺租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于装修补助款的退还问题，双方在《店铺租赁合同》中约定“如因乙方原因造成本合同提前解除，则乙方需退还装修补助款按经营年份分摊后的装修未履约部分比例款项”，故涉案合同解除后，被告应按约退还装修补助款，因涉案商铺尚未开始经营，故被告应退还的款项为原告实际支付的全额装修补助款120万元。另外，涉案合同解除后，被告蒂加纳公司应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，及时腾空房屋。关于原告主张的违约金，本院认为，原、被告在合同中约定“因乙方违约，牵涉甲方或产生诉讼费用，全部由乙方承担，并向甲方支付赔偿金不低于2万元”，该约定的赔偿金数额并不明确。且双方在《店铺租赁合同》中约定“如因乙方原因造成本合同提前解除，则乙方需退还装修补助款按经营年份分摊后的装修未履约部分比例款项”，此项约定中已考量了被告蒂加纳公司违约导致合同解除的过错因素。综上，对原告主张的违约金36万元，本院不予支持。关于原告主张的律师代理费，因原告并未提交相关律师代理费票据等能够证明代理费的数额以及代理费因本案诉讼已实际发生的证据，故对原告的此项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张掖星泓商业管理有限公司与被告蒂某于2018年10月20日签订的《店铺租赁合同》以及2019年4月20日签订的《补充协议》；二、被告蒂某退还原告张掖星泓商业管理有限公司装修补助款1200000元，扣除被告交纳的装修保证金10000元，被告蒂某还应支付原告张掖星泓商业管理有限公司1190000元，于本判决生效之日起三十日内一次性付清；三、被告蒂某于本判决生效之日起三十日内将位于张掖市××区商场中约500平方米的涉案场地腾空；四、驳回原告张掖星泓商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费19110元，减半收取9555元，由原告张掖星泓商业管理有限公司负担2344元，被告蒂某负担7211元。被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告的案件受理费9555元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 徐 毅 二〇一九年十二月四日法官助理 丁 瑛书 记 员 谢立雪