四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初4676号 原告：张伟生，男，1969年9月23日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：张莉瑛，女，1971年6月16日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张伟生，男，1969年9月23日出生，汉族，住成都市高新区。系原告张莉瑛配偶。 被告：四川以太贸易有限责任公司。住所地：成都市锦江区南府街18号1栋25层3号。 法定代表人：高莉莉，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王蓓，女，1982年1月2日出生，汉族，住成都市武侯区，公司员工。 被告：成都新南时代房地产开发有限公司。住所地：成都高新区盛和一路88号1幢1单元8层805号。 法定代表人：周伟杰。 被告：成都交通枢纽场站建设管理有限公司。住所地：成都市高新区盛和路66号交投大厦16楼。 法定代表人：曾成志。 委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙刚，四川明炬律师事务所律师。 第三人：成都金七浦投资管理有限公司。住所地：成都市金牛区二环路西三段181号11层22号。 法定代表人：周伟杰。 原告张伟生、张莉瑛与被告四川以太贸易有限责任公司（以下简称以太公司）、成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称新南公司）、成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称场站公司）、第三人成都金七浦投资管理有限公司（以下简称金七浦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，由本院审判员林旭担任审判长，与人民陪审员李蔚、人民陪审员马新民组成合议庭，于2018年5月15日、2018年12月26日、2019年12月12日公开开庭审理。原告张伟生、张莉瑛，被告以太公司的委托诉讼代理人王蓓，被告场站公司的委托诉讼代理人张龙刚到庭参加诉讼。被告新南公司、第三人金七浦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 张伟生、张莉瑛向本院提出诉讼请求：1、判令以太公司支付2016年2月16日至立案时欠付租金246072元；2、判令以太公司支付自2016年2月17日至立案时的违约金2467.92元；3、判令新南公司承担连带支付责任；4、判令场站公司承担连带支付责任。 事实和理由：2013年7月，张伟生、张莉瑛与场站公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：张伟生、张莉瑛同意并认可由场站公司引入一家商业管理公司对张伟生、张莉瑛商铺所在商业项目进行统一商业管理，张伟生、张莉瑛同意并确认由场站公司委托的商业管理公司对张伟生、张莉瑛商铺所在商业项目进行统一规划、经营管理、统一打造、营销推广。2013年7月，张伟生、张莉瑛与场站公司引入的商业管理公司金七浦公司签订《商业管理合同》，并与金七浦公司的关联公司新南公司签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定，新南公司自2014年2月16日起到新南中心商业体负一楼商场整体开业后三年止，按季度向张伟生、张莉瑛支付租金，如逾期支付租金则自逾期之日起每日按欠付租金万分之一的标准向张伟生、张莉瑛支付违约金。张伟生、张莉瑛认为，按时返租是金七浦公司、新南公司经营管理的重要内容，受托方没有履行合同约定的经营管理责任，委托方场站公司具有不可推卸的代替履行经营管理的责任，场站公司有代替受托方向张伟生、张莉瑛支付租金、违约金的义务。2014年12月，在场站公司知晓并认可下，新南公司、金七浦公司、以太公司三方签订《权利义务转让协议》，约定以太公司受让《商铺租赁合同》、《商业管理合同》项下的全部权利义务，包括向张伟生、张莉瑛支付租金及违约金的义务。按照租赁合同约定，新南公司或以太公司本应于2016年2月16日支付租金，时至今日，张伟生、张莉瑛未收到2016年2月16日后的任何租金，张伟生、张莉瑛购买新南中心商铺的目的是取得该商铺租金收益，故诉至法院请求法院支持。 以太公司辩称，1、负一层经营管理的转让并未生效，根据《合同法》第84条的规定债务人将合同的义务全部或者部分转给第三人应当经债权人同意，以太公司与新南公司、金七浦公司签订的权利义务转让协议并没有得到张伟生、张莉瑛的同意，所以该权利义务转让协议是没有生效的。以太公司在与新南公司、金七浦公司签订权利义务转让协议之后，于2015年2、3月分别在新南中心张贴公告，还在业主的QQ群内公告，请各位业主最迟在2015年4月30日前确认权利义务转让，并与以太公司重新签订协议，但张伟生、张莉瑛至今并没有对此进行确认，也没有重新签订协议，因此以太公司不具有本案所涉物业的承租权，经营管理权，没有支付租金的义务。综上所述，以太公司不是本案适格的被告，请法院依法驳回张伟生、张莉瑛对以太公司的起诉。 场站公司辩称，请求驳回张伟生、张莉瑛对场站公司的诉讼请求。1、场站公司与张伟生、张莉瑛之间仅存在商品房买卖合同关系，在签订商品房买卖合同之后场站公司已按照合同约定全面履行了合同义务，向张伟生、张莉瑛交付房屋，并办理房屋产权证书，合同已经实际履行完毕；2、张伟生、张莉瑛与金七浦公司、新南公司签订的商业管理合同、商铺租赁合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，场站公司并非商业管理合同、商铺租赁合同的当事人，根据合同的相对性原则，租金的支付义务与场站公司无关；3、张伟生、张莉瑛的诉讼请求是基于商铺租赁合同，而合同的当事人不是场站公司，场站公司与该合同的当事人也不存在任何委托租赁关系，也未使用张伟生、张莉瑛的商铺，因此请求驳回张伟生、张莉瑛的诉讼请求。 新南公司、金七浦公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，2010年5月28日，场站公司以出让方式取得成都高新区原桂溪乡和平村2组、红光村2组地块的国有土地使用权，土地用途为商业用地、住宅用地。2010年3月至2013年4月，场站公司取得房地产开发企业三级资质证书，并就火车南站交通枢纽城市综合体项目取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。案涉工程2014年5月20日取得《建设工程规划合格证》，2014年5月29日进行了竣工验收。 2013年2月6日，场站公司与新南公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》，约定：新南公司整体购买新南中心项目物业面积的70%，物业面积的30%由新南公司指定第三方拆零购买，无论新南公司能否寻找零购第三方购买拆零物业，新南公司均按约按期向场站公司付款；场站公司授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售物业面积的30%并以场站公司名义对零购第三方进行代收款和催款工作。 2013年7月11日，张伟生、张莉瑛与场站公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，张伟生、张莉瑛购买场站公司开发的火车南站枢纽城市综合体项目一幢负一层472号房屋。 《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：张伟生、张莉瑛以一次性付款方式购买火车南站枢纽城市综合体项目一幢负一层472号房屋，用途为商业，房屋建筑面积47.35平方米、套内建筑面积18.66平方米、单价32481.82元/平方米、总价1538014元；场站公司应当在2014年2月15日前向张伟生、张莉瑛交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；张伟生、张莉瑛同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。 当日，张伟生、张莉瑛还与新南公司、金七浦公司分别签订《商铺租赁合同》与《新南中心商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》）。 《商铺租赁合同》主要约定：张伟生、张莉瑛自愿委托新南公司对火车南站枢纽城市综合体项目（以下简称新南中心）进行统一规划、整体营运管理并自愿将商铺出租给新南公司，新南公司自愿承租并可以自主经营、与他人联营、对外招租等多种方式经营；租赁期限从交房之日起至负一楼商场整体开业后三年，若开发商实际交房日迟延的，则租赁期限相应顺延，租赁期满后新南公司具有优先承租权；租赁期限内，新南公司按照每套房月租金10253元的标准向张伟生、张莉瑛支付租金，租金从交房次日开始计算，若因张伟生、张莉瑛原因导致开发商拒绝交付房屋的，租金从开发商实际交房之日起开始计算；租金按季度支付，新南公司在每季度首月10日前将季度税后租金汇入新南公司为张伟生、张莉瑛开设的账户；整个租赁期间，该商铺实际产生的水、电、物业商管费等由新南公司负责缴纳；合同生效后，新南公司有权对新南中心整个物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，商铺达到交付条件后由新南公司凭租赁合同代张伟生、张莉瑛与场站公司办理交房手续，开发商向新南公司交付房屋的行为视为张伟生、张莉瑛向新南公司交付租赁商铺；新南公司成为新南中心物业的首届营运管理机构，负责对物业进行定位策划、商业推广、业态管理和营业管理并负责对物业公共部位、公共设施设备统一规划利用、负责整体商业运营管理。 2014年3月29日至2016年2月5日，张伟生、张莉瑛以租金形式收取226118.14元。此后，张伟生、张莉瑛未再收到任何款项。 《商业管理合同》主要约定：由金七浦公司作为新南中心管理方对新南中心实行专业化、品牌化的整体运营和管理，张伟生、张莉瑛同意并接受金七浦公司对新南中心的整体运营管理；金七浦公司对新南中心的整体运营管理期限为10年，从2014年2月15日交房之日起计算，合同期限届满前任何一方未提出书面异议本合同自动续约10年；张伟生、张莉瑛应向金七浦公司交纳物业商管费，从2014年2月15日交房之日起计算，每月35元/平方米，按季度交付，首期物业商管费于开发商交付物业之日支付，以后每期物业商管费须于下期开始30日前支付；物业商管费已包含张伟生、张莉瑛应交纳的物业服务费（每月12元/平方米），物业服务费调整的，物业商管费相应调整。 前述合同签订后，张伟生、张莉瑛支付完全部购房款。 2014年12月29日，场站公司、新南公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议书》，主要约定：以太公司自愿概括继承新南公司与场站公司签订的合作协议及后续补充协议项下的新南公司的全部权利和义务；以太公司概括受让《合作协议》及《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》项下新南公司的全部权利义务，新南公司不再作为《合作协议》及后续补充协议的一方当事人，除了继续处理遗留问题（详见特别约定条款）外，以太公司继续履行《合作协议》及后续补充协议项下新南公司的全部权利义务。2014年12月，新南公司、金七浦公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议》，主要约定：以太公司自愿概括承担新南公司、金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商铺租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，按照约定新南公司、金七浦公司按季应向业主支付的租金由以太公司支付；以太公司自愿概括承担金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商业管理合同》项下金七浦公司的全部权利和义务，协议生效后，由以太公司负责在《商业管理合同》期限内对新南中心进行统一运营管理。 庭审中以太公司主张，以太公司与新南公司、金七浦公司签订的权利义务转让协议并没有得到张伟生、张莉瑛的同意，该权利义务转让协议未生效。以太公司认为其对案涉商铺不具有承租权和经营管理权，没有支付租金的义务。 另查明，新南中心负一楼商业建筑面积为17206.33平方米，被拆零为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋为清水房，未进行过装修及经营。 以上事实，有各方当事人当庭陈述及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《新南中心商业管理合同》、《商铺租赁合同》、银行流水、《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》、《权利义务转让协议》等证据在卷作证。 本案的争议焦点为：张伟生、张莉瑛是否有权主张租金。 本院认为，租金是因租赁物的使用而产生的经济收益。本案所涉房屋自交房之日起至今既没有呈现出租物业当有的形态和基础条件，也没有因物业的实际租赁使用而产生任何经济效益，张伟生、张莉瑛以租金之名收取的226118.14元费用，并非物业实际租赁所得，而是新南公司代场站公司收取房款后，在未实际出租物业的情况下，以租金之名退还的购房款，实质是房款退还的一部分，本质是新南公司为完成物业销售，采取的营销方式和手段。因此，案涉房屋不存在租金，张伟生、张莉瑛的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张伟生、张莉瑛的全部诉讼请求。 本案案件受理费5028元，由原告张伟生、张莉瑛承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 林 旭 人民陪审员 李 蔚 人民陪审员 马新民 二〇一九年十二月十二日 书 记 员 王炼石