广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初1598号 原告：广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司。住所：广西梧州市长洲区红岭路10号第48幢一层102﹒103﹒104房。统一社会信用代码：914504050543953358。 代表人：叶伟雄，公司总经理。 委托诉讼代理人：韦坚，男，公司客服主管。 被告：刘泳，男，1972年11月16日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司与被告刘泳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司的委托诉讼代理人韦坚，被告刘泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2016年9月至2019年10月物业服务费人民币7715.31元，2016年9月至2019年10月公共水电分摊费人民币387.55元，2016年至2019年电梯年检维保分摊费人民币93.97元及违约金（违约金至2019年10月31日止为人民币2350.82元，此后至付款之日止）。事实和理由：被告于2014年11月13日与广西梧州市海骏达房地产开发有限公司(以下简称海骏达公司)签订一份合同编号为WZ2014043787的《梧州市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定被告向海骏达公司购买位于梧州市长洲区，海骏达公司应于2016年7月10日前将商品房交付被告使用；《补充协议》第五条第2项约定“买受人应按照出卖人《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续；买受人未接收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间。如买受人未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自合同约定的交付时间届满时视为合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房损毁、灭失的风险及物业服务费由买受人承担”。 2016年8月5日卡地亚花园4幢工程竣工验收备案，海骏达公司于商品房符合交付条件后依约向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2016年7月10日前办理收楼手续，但被告既不按《收楼通知书》通知期限内办理收楼手续，又不在合同约定交付期限内办理收楼手续，海骏达公司于2016年8月25日再次向被告发出《关于逾期收楼的催告函》，但被告至今仍未办理收楼手续。根据《梧州市商品房买卖合同》的上述约定，原告有权自2016年7月10日起开始向被告收取物业服务费。 海骏达公司选聘原告对海骏达花园提供前期物业管理服务，但被告在签订《梧州市商品房买卖合同》时及至今仍没有与原告签订《前期物业管理服务协议》。根据前期物业管理备案的价格及《前期物业管理服务协议》，该商品房建筑面积为136.43平方米，物业服务费按建筑面积1.5元/月/平方米计收，每月物业服务费为204.65元，被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月于每月10日前缴交，若被告不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日万分之五追缴逾期付款违约金。被告自2016年9月至2019年10月物业服务费合计7715.31元，公共水电分摊费合计387.55元，2016年至2019年电梯年检维保分摊费合计93.97元及违约金2350.82元（违约金暂计至2019年10月31日止，实际计至付款之日），共计10547.65元。被告拖欠上述物业服务费等费用，已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告刘泳辩称，一、原告诉请的物业服务费，被告不同意支付。2016年9月卡地亚4幢房屋未达到交付条件，房屋消防不合格，海骏达公司没有按照《梧州市商品房买卖合同》的约定履行义务，入户大堂墙面以低档涂料代替铺贴高级墙砖，电梯前室、入户前室墙面贴墙砖未到顶，大堂的玻璃窗安装不稳，用手指一碰就晃动，部分外墙保温层漏做，已做部分厚度不足10mm,安装的普通电梯与合同约定的高档电梯不符，消防通道即人行步梯通道不符合法律强制性规定，不足1.1米，针对上述问题，被告要求海骏达公司整改，到目前为止也没有人通知被告是否已经整改。二、被告与海骏达公司委派的人办理收楼手续时，发现卫生间与厨房漏水，房屋混凝土地面起粉严重，厨房地面没有做防水砂浆，被告要求整改，海骏达公司委派人员告知会转达海骏达公司工程部，但没有人通知被告是否进行了整改，也没人通知被告该房屋是否安全或者不需要整改。综上，房屋没有达到合同约定交楼条件，虽然被告收到几次通知办理收楼手续，但一直没有人回复被告房屋存在的问题是否已经解决。房屋一直没有交付给被告使用，房屋不符合交付条件，被告与原告也没有签订《物业管理服务合同》，被告与原告不存在物业服务合同关系，被告不需要向原告支付物业服务费。 经审理查明，2014年11月13日，被告刘泳作为买受人与作为出卖人的海骏达公司签订了一份合同编号为WZ2014043787的《梧州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市，房屋建筑面积共136.43平方米，单价为每平方米7469.49元，总价款为1019062元；2.交付期限及交付条件：出卖人应当在2016年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3.交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人按买受人在本合同提供的联系地址发出《收楼通知书》，买受人必须在收楼通知书规定期限内办理收楼手续，若买受人于收楼期限届满仍不办理收楼手续的，则以发出《收楼通知书》通知的收楼期限届满日为商品房交付日。自该日起计算房屋保修期，且出卖人选聘的物业管理公司从该日起计收买受人物业服务费。上述《梧州市商品房买卖合同》的附件四为《补充协议》，《补充协议》对《合同》“交付期限及交付条件”补充约定：商品房符合交付条件后，乙方(买受人)必须按照甲方(出卖人)通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若乙方于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为乙方自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼。同时第十条对“物业管理”补充约定：该商品房移交后，业主委员会选定物业管理机构之前，甲方依法选聘原告对本小区提供前期物业管理服务，乙方应当与该物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》等文件，遵守该物业管理公司依法制定的物业管理规定，履行约定的业主义务。 2016年6月3日、8月25日，海骏达公司通过EMS全球邮政特快专递向被告刘泳发出《收楼通知书》，通知被告刘泳办理梧州市的有关收楼手续。同年9月8日被告和原告的工作人员收楼查看时，认为房屋存在部分外保温层漏做、房内混凝土地面起粉严重、厨房地面没有做防水砂浆等问题，故没有接收房屋，同时向原告递交了一份《卡地亚4幢2301房交楼存在的问题》，原告工作人员签收时答复转交开发商工程部。同年12月1日海骏达公司向被告发出《催收楼通知》，要求被告于12月10日前往卡地亚销售中心办理房屋的收楼手续。被告于2017年4月19日拨打283×××1电话咨询整改情况，因工作人员没有回复整改的具体情况，故被告刘泳一直没有办理房屋收楼手续，也没有向原告缴纳物业服务费、公共水电分摊费、电梯年检维保分摊费。 梧州市海骏达?卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格。2016年12月20日，梧州市海骏达?卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程通过竣工验收备案。 海骏达公司与原告于2014年签订《前期物业管理委托合同》，合同主要约定：1.通过协议选聘将海骏达?卡地亚委托原告实行物业管理服务；2.物业管理服务期限为3年，自2014年6月1日至2017年5月31日止。合同期内，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同自行终止；3.在物业交付使用后，原告提供的物业管理服务事项有：(1)房屋建筑共用部位，市政公用设施和附属物、构筑物，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；(2)共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；(3)公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；(4)公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；(5)交通和车辆停放秩序的管理等；4.在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制。物业服务费按月计收，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：1.8元/月/平方米，多层、高层住宅电梯电费、二次供水电费和共用水电费由业主共同分摊。《前期物业管理委托合同》签订后，原告成为海骏达?卡地亚小区的物业服务企业，为海骏达?卡地亚小区提供物业服务至今。原告向业主按住宅1.5元/月/平方米收取物业服务费。被告每月需缴纳的物业服务费为204.65元，2016年12月至2019年10月物业服务费为7162.75元，公共水电分摊费为369.76元，2016年至2019年的电梯年检维保分摊费为93.97元。 上述事实，有原告提供的《梧州市商品房买卖合同》、EMS快递回执、《前期物业管理委托合同》，被告提供的《关于海骏达-卡地亚3-7栋品质提升的承诺书》、《催收楼通知》、海骏达-卡地亚3-4幢业主调查表、《卡地亚4幢2301房交楼存在的问题》及当事人的陈述在卷佐证，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与海骏达公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。被告购买了位于梧州市，该房屋所在的小区由原告提供物业管理服务，虽原、被告未签订书面的物业服务合同，但被告所签订的《补充协议》第十条约定:该商品房移交后，业主委员会选定物业管理机构之前，甲方依法选聘原告对本小区提供前其物业管理服务，乙方应当与该物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》等文件，遵守该物业管理公司制定的物业管理规定，履行约定的业主义务。且被告事实上已经接受了物业服务,故被告应自房屋交付之日起支付物业服务费。涉案房屋所在的4幢已于2016年8月5日通过竣工验收,具备交付条件。被告在办理收楼手续时针对房屋存在的问题要求了海骏达公司进行整改，原告亦回复被告转交开发商工程部，对于整改期间的物业服务费被告可以免交。但被告于2016年12月1日收到海骏达公司寄出的《催收楼通知》后未在同月10日前办理收楼手续,亦无正当理由拒绝办理房屋交付手续,故被告应从2016年12月10日起开始向原告支付物业服务费，并承担此后的公共水电分摊费、2016年至2019年的电梯年检维保分摊费。原告诉请被告支付物业服务费、公共水电分摊费和电梯年检维保分摊费合法有据，本院予以支持。被告认为房屋没有达到商品房买卖合同的交房条件其应当向房地产开发公司即海骏达公司主张，而原告为物业服务公司，并非商品房买卖合同的履行主体，商品房买卖合同约定的权利不得对抗原告，被告以涉案房屋不符合交房条件为由拒不支付物业服务费，理由不能成立，本院不予采纳。 原告主张被告支付逾期付款的违约金，因原告提交的证据中未有相关违约金的约定，且原告没有证据证明其因被告的违约造成其具体损失金额。根据公平原则，本院酌情支持原告的损失可从原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告刘泳应向原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司支付物业服务费人民币7162.75元、公共水电分摊费人民币369.76元和电梯年检维保分摊费人民币93.97元，合计人民币7626.48元； 二、被告刘泳应向原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司支付拖欠物业服务费的违约金（违约金以人民币7162.75元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年11月6日起至付清之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64元，减半收取计32元，由被告刘泳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄爱琴 二〇一九年十二月十七日 法官助理 钟秋娜 书 记 员 李 欣 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。