清水河县人民法院   民事判决书   （2019）内0124民初991号   原告：内蒙古联发物业服务有限公司。   住所地：内蒙古自治区清水河县城关镇同蒙小区院内北面2楼。   统一社会信用代码：911501245919567088。   法定代表人：张瑞兵，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈军，男，该公司员工,住清水河县。   被告：张占维，男，汉族，住清水河县。   原告内蒙古联发物业服务有限公司与被告张占维物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告联发物业服务有限公司法定代表人张瑞兵未到庭，其委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼，被告张占维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告内蒙古联发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴纳物业服务费4309元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月1日，原告与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告受内蒙古圆盛房地产开发有限公司委托，为清水河县紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务。被告所居房屋建筑面积为109.1平方米，2017年12月1日至2019年12月1日，物业服务费按用户建筑面积每平方米1.6元/月收取，应收物业费4189元，（109.1m2×1.6元×24月），市政垃圾转运费120元，总计4309元。在此期间原告为该小区提供了物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按规定缴纳物业费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，也给原告的经营管理造成了困难。   被告张占维辩称，一、原告收取物业费主体不适格，没有城市建设局的批复文件我不认可；二、楼道卫生几天才打扫一次，护手扶栏几天才擦拭一次，公共设施不维修，楼梯损坏也不维修，楼道灯坏了物业不及时更换，绿化维护不到位，造成树木旱死，路面没有硬化，物业服务不到位，服务态度不好；三、在交房时，房屋质量有问题，交房清单上都有标注，例如墙面有钉子没有处理，且有鼓包的情形，物业不及时维修，和开发商相互扯皮，业主自行维修花费的费用应由物业承担责任；四、未向业主公示服务项目、服务等级、收费标准；五、收取装修保证金没有给业主及时退还，而是抵顶物业费；六、在楼道门和电梯入口设置门禁卡，限制业主自由，侵犯人权，我住二楼，不享受电梯服务，不应该向我收取电梯费；七、给业主交房时应该预留三个月的装修期，这三个月期间，不应该收取物业费；八、存在安全隐患，有丢失电动车、电瓶的情况，我本人也丢失了电瓶，物业公司没有尽到安保的职责。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。原告方当事人围绕诉讼请求依法提交了二组证据，被告向法庭提交了二组证据。一、原告提交的第一组证据为《清水河县紫竹苑商住小区前期物业管理委托合同》复印件一份、物业费催缴通知复印件一份，垃圾转运费收据复印件二份，欲证明原告方与紫竹苑商住小区全部业主存在物业服务合同关系，原告曾向被告书面催缴物业费。原告提交的第二组证据为市政垃圾转运费收据二份，欲证明联发物业公司按照政府要求代收费用，已缴纳了垃圾转运费。被告张占维的质证意见是催缴通知书我不知情，物业合同没有城乡住房建设局的批复，我不认可，市政垃圾转运费的清单没有环保局、卫生局的委托，不认可。虽被告提出不同程度的异议，但均未提供证据予以证实，前期物业服务合同是建设单位与物业公司签订，对小区所有业主具有约束力，故对以上证据本院予以确认并在卷佐证。被告提交的第一组证据是：收据复印件一份，证实原告收取装修保证金2000元至今未退，物业公司已经扣除了2018年度的物业费。原告的质证意见是装修保证金和物业费是两回事。被告提交的第二组证据是照片11张，欲证明墙面有裂缝，垃圾未及时清理，楼梯有破损，绿化不到位，树木被旱死，物业服务不到位。原告的质证意见是：墙面裂缝是开发商工程质量问题，垃圾堆放有从形成到清理的过程，不能说明物业服务不到位。被告提交的××组全体业主关于辞退小区物业公司联名签字申请书一份，欲证明原告未尽到完善的物业服务，原告方拒绝发表质证意见。经审查，被告提交的第一组证据因是复印件，原告不认可，故不予采信。被告提交的垃圾堆放的照片，因物业服务贯穿于全过程，不能因此认定物业服务不到位，对于墙面裂缝、树木枯死、楼梯破损的照片，因被告无法证明与物业服务具有关联性，故对于被告提交的照片，不予采信。对于被告提交的第三组照片因与本案不具有关联性，故不予采信。二、联发物业公司主张被告所居房屋建筑面积为109.1平方米，2017年12月1日至2019年12月1日，物业服务费用按建筑面积每平方米1.6元/月收取，应收物业费4189元，市政垃圾转运费120元，总计4309元。在此期间原告为该小区提供了的物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按合同规定缴纳物业费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。以上事实有物业服务合同、物业费催缴通知、收据两张、物业费收据一张在卷佐证。本院予以确认。   本院认为，原告内蒙古联发物业服务有限公司与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称最高院关于物业服务纠纷的解释）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，2017年12月1日至2019年12月1日期间，联发物业公司为紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务，被告张占维系紫竹苑小区业主，经原告书面催缴后仍未交纳物业费。最高院关于物业服务纠纷的解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告张占维辩称，物业服务不到位，因其提供的证据不足，因承担举证不利的后果，对其主张不予支持；被告辩称，房屋质量有问题，物业公司应承担维修费用，因与本案不属于同一法律关系，故对其主张不予支持；被告辩称，物业服务收费高，被告住二层，不应缴纳电梯费，按每平方米1.6元每月收取物业费，未违反合同约定，也未违反物业管理条例规定，二层不缴纳电梯费没有法律依据，故对被告的主张不予支持；被告辩称，原告未向业主公示服务项目、服务等级、收费标准，因被告未向法庭提供证据，故对其答辩理由，本院不予采信；被告主张物业公司未退还2000元装修保证金，2018年度的物业费已经被物业公司扣除了，因其未向法庭提供收据原件，且原告不认可，本案不作处理，被告可另行主张其权利；电动车电瓶丢失与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   被告张占维于本判决生效后10日内向原告内蒙古联发物业服务有限公司支付物业费及垃圾转运费4309元。   如未按本判决指定期间履行金钱给服义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元由被告张占维负担。   本判决为终审判决。   审判员 曹海燕     二0一九年十二月十三日   书记员 张骄荣   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。