贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初1033号原告：陈仁松，男，1985年5月15日出生，汉族，户籍地址贵州省关岭布依族苗族自治县，现住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄润丹，女，贵阳市云岩区中东法律服务所法律工作者。被告：汪飞，男，1977年8月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：周井东，男，1979年1月16日出生，汉族，户籍地址贵州省贵阳市观山湖区，现住贵州省贵阳市云岩区。原告陈仁松与被告汪飞、第三人周井东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日、12月9日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告陈仁松及其委托诉讼代理人黄润丹到庭参加诉讼；被告汪飞，第三人周井东经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次庭审，原告陈仁松及其委托诉讼代理人黄润丹，第三人周井东到庭参加诉讼；被告汪飞经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈仁松向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告房屋租金14400元，押金3000元，并支付利息至款项还清之日止；3.被告返还原告房屋转让费20000元，并支付利息至款项还清之日止；4.被告返还原告所缴纳的电费607元，并支付利息至款项还清之日止；5.被告返还原告装修款项5000元，并支付利息至款项还清之日止；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月8日被告将贵阳市未来方舟H6组团大门楼梯口右边门面（面积约为20平方米）转租给原告，并且达成书面协议，同意原告将该门面用于经营早餐，并要求原告先预付租金14400元、房屋转让费20000元、押金3000元等。同年8月19日原被告签订《房屋租赁合同》后，原房东即第三人告知原告，因被告不支付租金而不能将该门面租给原告，且被告系非法转租并未告知第三人及原告。为此，原告特诉至法院，请求判令如前所诉。被告汪飞未作答辩。第三人周井东述称，无意见，原告所述属实。经审理查明，2019年4月19日，第三人周井东（甲方、出租房）与被告汪飞（乙方、承租方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将贵阳市中天未来方舟H6台阶旁门面出租给乙方，租赁期为1年，从2019年4月8日至2020年4月7日，乙方未经甲方同意，无权转卖该房屋及屋内甲方所属家具家电。同年8月8日，原告陈仁松（乙方、承租方）与被告汪飞（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于贵阳市未来方舟H6组团大门楼梯口右边门面一间（面积约为20平方米）出租给乙方使用，合同约定：一、房屋租赁期为3年，从2019年8月8日至2020年8月8日，到期续租需重新签订合同，合同期不涨房租。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方；二、店面转让费为20000元，月租金为2400元，缴租为（半年）一次支付，以后应提前二十天支付下半年房租，以此类推；三、……2.乙方交付押金3000元给甲方，乙方退房时交清水，电，气，光纤和物业管理费等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水道，厕所无堵漏，甲方如数退还该押金……。合同另注明“入住时电表607”。《房屋租赁合同》签订前，原告陈仁松已向被告的支付宝昵称为“车之港汽车用品有限公司”的账号转账20000元、微信昵称为“聚兴工程”的账号转账17280元，共计37280元，其中包括转让费20000元，押金3000元，2019年8月8日至2020年2月8日的租金14280元（庭审中，原告自认房租实际按2380元/月收取）。庭审中，原告与第三人共同确认被告手机号码为139××××2981，通过当庭在支付宝与微信搜索该号码注册用户，显示结果与原告转账用户相一致，且经原告与第三人共同确认两账号头像均为被告本人。案涉合同履行期间，因被告拖欠第三人租金，第三人上门催收时发现案涉房屋已转租给原告，第三人通知原告搬离。原告和第三人共同确认，原告已于2019年9月16日搬离案涉房屋。上述事实，有原告、第三人当庭陈述、门面租赁合同、房屋租赁合同、转账记录、微信聊天记录、当庭搜索视频、当事人身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。本院认为，本案第三人在知道被告转租后便通知原告搬离案涉房屋，且原告亦实际搬离，第三人是以自身实际行为对被告转租表示异议。第三人与被告签订的《门面租赁合同》的租赁期限自2019年4月8日至2020年4月7日，被告将该房屋转租与原告签订的《房屋租赁合同》的租赁期限自2019年8月8日至2020年8月8日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，故原、被告因转租签订的《房屋租赁合同》未超过第三人与被告签订的《门面租赁合同》租赁期限，即自2019年8月8日至2020年4月7日部分为有效合同；超过租赁期限，即自2020年4月8日至2020年8月8日部分则无效。原告诉请解除租赁合同。被告承租第三人案涉房屋后，未经第三人同意转租给原告，原告已在第三人的要求下搬离案涉房屋，《房屋租赁合同》已无继续履行的事实基础，故本院支持原告解除《房屋租赁合同》自2019年8月8日至2020年4月7日部分的诉请。原告诉请被告返还租金14400元、押金3000元、转让费20000元、电费607元、装修费5000元，并支付利息至款项还清之日止。（1）租金14400元。由于合同提前解除，原告搬离案涉租赁房屋后，未享有合同利益，多交租金应予退还，原告于2019年9月16日搬离案涉房屋，则被告应退还2019年9月17日至2020年2月8日的租金14280元－（2380元+2380元÷30日×8日）=11265元。（2）押金3000元。案涉合同约定“乙方交付押金3000元给甲方，乙方退房时交清水，电，气，光纤和物业管理费等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水道，厕所无堵漏，甲方如数退还该押金”，因被告无正当理由拒不到庭参加诉讼亦未提交答辩意见，视为放弃其诉讼权利，应承担不利法律后果，因原告已退房，所交押金3000元被告应如数返还。（3）转让费20000元。由于原告自搬离之日后不能享受合同权益，因承租案涉房屋而支付的转让费不能发挥其效用，被告亦应退还未实际使用期间的费用，本院按照案涉合同签订的承租时间进行折算，即被告应退还20000元－（20000元÷3年÷365日×38日）=19306元。（4）电费607元。原告称案涉合同中经双方确认电费为607元，但根据合同“入住时电表607”的记载，不能证实607即为电费，原告亦未提交其他证据佐证，故原告该诉请本院不予支持。（5）装修费5000元。原告未提交证据证明该部分损失，本院不予支持。综上，对于原告诉请上述项目，本院共计支持33571元。原告诉请被告从签订合同之日起按照中国人民银行存款利率计付利息至款项还清之日止，因被告未经第三人同意转租行为导致原告不能按照《房屋租赁合同》约定正常使用房屋，进而使案涉合同不能履行而解除，客观上造成原告资金占用期间利息损失。经原告和第三人共同确认，原告已于2019年9月16日搬离案涉房屋，本院按照中国人民银行三个月定期存款基准年利率1.10%为标准计算资金占用利息，并以原告搬离次日即2019年9月17日起开始计算。被告汪飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩、质证的权利，由此引起的不理后果，由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈仁松与被告汪飞于2019年8月8日签订的自2019年8月8日至2020年4月7日的《房屋租赁合同》部分；二、被告汪飞于本判决生效之日起十日内返还原告陈仁松租金11265元、押金3000元、转让费19306元，共计33571元；三、被告汪飞于本判决生效之日起十日内向原告陈仁松支付资金占用期间的利息（自2019年9月17日起，以欠付33571元为基数，按照中国人民银行三个月定期存款基准年利率1.10%为标准计算至付清33571元为止)；四、驳回原告陈仁松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，减半收取计438元，由原告陈仁松负担96元，被告汪飞负担342元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇一九年十二月二十三日法官助理周维玉书记员王维