成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初8050号 原告：龙骄尔，女，汉族，1994年4月9日出生，住成都市武侯区。 原告：李德芳，女，汉族，1968年2月20日出生，住成都市温江区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴勇，四川凡高律师事务所律师，一般授权。 被告:成都中铁龙泰房地产开发有限公司，住所地成都市成华区成华大道二段298号。 法定代表人：崔跃峰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘刚，北京盈科（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：谢缘媛，女，系公司员工，特别授权。 被告：成都百维置业有限公司，住所地郫县红光镇高店路西段226号。 法定代表人：宋福利，系公司董事长。 委托诉讼代理人：黄兴国，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：龚磊，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权。 原告龙娇尔、李德芳与被告成都百维置业有限公司（以下简称百维公司）、成都中铁龙泰房地产开发有限公司（以下简称中铁龙泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告李德芳及二原告委托诉讼代理人吴勇，被告中铁龙泰公司的委托诉讼代理人刘刚、谢缘媛，被告百维公司的委托诉讼代理人黄兴国、龚磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告龙娇尔、李德芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告成都百维置业有限公司返还服务费345406元；2.判令被告成都百维置业有限公司以345406元为基数，从2017年12月8起至实际还款之日，按照银行同期贷款基准利率（年利率4.75%）支付利息，截至原告具状日暂定利息暂定为26880.16元，以上1.2项合计为372286,16元；3.判令两被告对服务费及利息承担连带责任。事实与理由：2017年11月6日，两原告决定购买成都中铁龙泰房地产开发有限公司开发位于成都市成华区办公用房。当日，在铁建广场售楼部现场，两原告与中铁龙泰公司签订了认购协议（该协议在签订商品房买卖合同时被收回）。原告龙骄尔、李德芳按照售楼部人员的要求向百维公司转账支付购房定金5万元（龙骄尔4万、李德芳1万），百维公司向原告龙骄尔出具5万元的收据。2017年12月8日，原告龙骄尔按照认购协议书约定在铁建广场售楼部现场通过本人的招商银行和工商银行卡，刷卡支付了服务费295406元，百维公司向原告出具了服务费收据。2018年2月7日在铁建广场售楼部现场，两原告与中铁龙泰公司签订四川省商品房买卖合同后，在售楼部人员安排下，按照双方的合同约定，向两被告共同支付了全部购房款530086元（其中原告龙骄尔通过本人及男友刘少凯的银行卡向中铁龙泰公司转款446991元，原告李德芳通过本人银行卡向中铁龙泰公司转款30086元，共计477077元；原告龙骄尔通过本人工行向百维公司转款11000元，通过支付宝向百维公司转款42009元，共计53009元），中铁龙泰公司向两原告出具了购房款530086元的收据（该收据在2018年12月6日换取购房发票时被中铁龙泰公司收回）。后来，原告李德芳审核支付购房款费用时发现，两被告在签订合同当日共同收取了全部购房款，其前期缴纳的定金伍万元未做抵扣，遂多次要求中铁龙泰公司退还。中铁龙泰公司告知原告李德芳，售楼部的人员系百维公司员工，百维公司系中铁龙泰公司委托的中介服务机构，该五万元也是向百维公司支付的服务费，让原告李德芳向百维公司追讨。综上所述，百维公司作为房地产中介服务机构，根据《商品房销售管理办法》第二十八条，百维公司收取佣金以外的任何费用均系违法，百维公司应当退还两原告服务费共计345406元。同时，百维公司系中铁龙泰公司的代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，中铁龙泰公司应当承担连带责任。为维护原告合法权益，特向贵院提出诉讼。 成都中铁龙泰公司辩称，我公司并没有收取房款以外的任何款项，原告与我公司已互为履行完毕全部合同义务，我公司已向原告交付案涉房屋并于2018年3月10日完成案涉房屋的全部验收交接手续，买卖双方无纠纷、无争议，也没有任何违约事实。原告向百维公司支付费用是原告与其之间的协商内容，该款项我公司不知情，原告没有任何证据证明我公司损害其合法权利。案涉合同中我公司与原告既没有承担连带责任的约定，也没有任何违法法律规定导致承担连带责任的事实。综上，我公司与原告签订房屋买卖合同并按照合同约定履行完毕我公司全部义务，没有任何违约事实。原告要求我公司承担连带责任，既没有事实基础，也没有法律依据，其对我方的诉求依法应当全部驳回。 被告百维公司辩称，我方与原告方建立了服务合同关系，并且服务合同关系已经实际履行完毕，原告对支付服务费完全知情并且认可，现在时隔两年反悔没有依据。百维公司收取原告345206元是事实，系按照双方签署的《中国铁建广场认购成交备忘录》约定收取的服务费，对费用的收取原告知情并认可，是双方真实意思表示，合法有效；另我方协助原告办理我方已经认购的案涉房屋办理网签备案手续等，原告方接受了服务，并支付了服务费，现案涉房屋明显升值且原告方已出租获益，原告方未在合理期限内向我方收取服务费提出异议，违背了契约精神和诚实信用的原则。原告方援引《商品房销售管理办法》适用主体不适格，成都百维置业有限公司不是中铁龙泰公司委托的销售代理商，也未向中铁龙泰公司收取案涉项目的任何佣金，与中铁龙泰公司系相互独立的法律关系。原告要求中铁龙泰公司向原告返还百维公司收取的服务费及利息，缺乏事实和法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2017年11月6日，原告龙骄尔与李德芳与成都百维置业有限公司签订了《中国铁建广场认购成交备忘录》（以下简称《备忘录》），购买成都中铁龙泰房地产开发有限公司开发位于成都市成华区办公用房。《备忘录》载明：“本人龙娇尔，于2017年11月6日与百维置业有限公司签订《中国铁建广场商品房定购协议》，定购中国铁建广场项目公寓产品4栋16楼18号房屋建筑面积74.66平方米，优惠后成交总价为875492元。出卖方的工作人员已经告知该房屋优惠后的成交总价为875492元，其中购房服务费345206元交至百维置业有限公司，购房款530086元交至中铁龙泰房地产开发有限公司，其中服务费部分不开具发票，仅提供盖章的收款收据。签署的成都市商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积单价为7100元／㎡，房屋总价为530086元整，由成都中铁龙泰房地产开发有限公司提供530086元的购房收据，后期将转换为530086元的发票。出卖方已在现场进行购房合同的充分展示，工作人员也已清楚告知，本人及共同买受人知悉上述全部信息，特此备忘。备注：本人对以上内容充分认可并知晓，并要求出卖方委托中铁建办理该房屋的房管局网签手续备案手续至本人名下。”成都百维置业有限公司与龙骄尔、李德芳共同填写《成都事业部更名审批表》，情况说明部分载明：“客户百维公司于2017年9月2日认购中国铁建广场项目4栋1单元1618号房源，现已交纳定金53009元，房款530086元，现已签约，因公司名称无法办理按揭原因，申请更名为龙骄尔、李德芳。”成都百维置业有限公司在该审批表上盖章，龙骄尔、李德芳在该审批表上签名。原告龙骄尔、李德芳2017年11月6日向成都百维置业有限公司支付购房定金50000元，成都百维置业有限公司向原告龙骄尔出具了收据。2017年12月8日，原告龙骄尔按照认购协议书约定在铁建广场售楼部现场支付了服务费295406元，成都百维置业有限公司向原告方出具了服务费收据。上述合计345406元。 2018年2月7日，中铁龙泰房地产开发有限公司与龙骄尔、李德芳签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定龙骄尔、李德芳购买中铁龙泰公司开发的商品房一套，建筑面积74.66平方米，房屋总价款530086元。合同签订当日，原告方通过银行转账等方式支付了全部购房款530086元。（其中向中铁龙泰房地产开发有限公司转款477077元，向成都百维置业有限公司转款53009元）综上，原告方共支付服务费及购房款共计875492元，与《中国铁建广场认购成交备忘录》上约定的购房总价一致。 成都房地产信息档案中心个人住房信息显示案涉房屋买受人为龙骄尔、李德芳，各持份额50%，网签时间为2018年2月8日。 上述事实有原被告身份信息、《中国铁建广场认购成交备忘录》、《成都事业部更名审批表》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、银行转账凭证、支付宝转账记录、《收据》、以及当事人陈述等经质证本院认证的证据在案证实。 本院认为，本案的争议焦点为原告方与成都百维置业有限公司签订的《中国铁建广场认购成交备忘录》是否有效，是否违反了法律、法规的强制规定。《中国铁建广场认购成交备忘录》由龙娇尔签署，系其真实意思表示，该备忘录明确载明了百维公司服务费的收取方式及金额，原告龙骄尔明确表示其已充分知晓且认可该金额，在《成都事业部更名审批表》中载明百维公司为案涉房屋提供更名至原告名下的服务，被告成都百维置业有限公司协助原告方取得案涉房屋所有权，履行了合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告方并未在合理期限内对此提出异议，且无正当理由要求百维公司返还收取的费用，于法无据。另外，《商品房销售管理办法》由中华人民共和国建设部发布，其效力等级为部门规章。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于原告方提出被告方违反《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用的辩解本院不予支持。该规定不属于法律、法规的强制规定。故对原告方要求两被告对服务费及利息承担连带责任的要求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告龙骄尔、李德芳的全部诉讼请求。 案件受理费6884元，减半收取计3442元，由原告龙骄尔、李德芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁跃成 二〇一九年十二月一日 书记员  薛 素