湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初6634号 原告:正荣（长沙）置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道望府路正荣财富中心营销中心。 法定代表人：杨其祥，总经理。 委托诉讼代理人：陈飞利，湖南天地人律师事务所律师。 被告：陈贻全，男，1984年1月11日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司望城县支行，营业场所长沙市望城区高塘岭镇雷锋东路48号。 负责人：廖文波，行长。 委托诉讼代理人：谭扩军，男，1968年1月14日出生，住湖南省长沙市望城区，系工作人员。 原告正荣（长沙）置业有限公司（以下简称正荣公司）与被告陈贻全，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司望城县支行（以下简称邮政银行望城支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告正荣公司委托诉讼代理人陈飞利，第三人邮政银行望城支行委托诉讼代理人谭扩军到庭参加诉讼，被告陈贻全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 正荣公司向本院提出诉讼请求：1.解除正荣公司与陈贻全签订的《长沙市商品房买卖合同》;2.陈贻全协助正荣公司办理《长沙市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续，涉案房屋预告登记、预告抵押注销手续及维修基金、契税的退费手续;3.陈贻全支付正荣公司违约金43890元；4.陈贻全将房屋交还正荣公司。事实与理由：2017年5月16日,正荣公司与陈贻全签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号:201700873403)及《补充协议》,约定:1、陈贻全购买正荣公司正荣财富中心8栋1单元3403号房屋,总价438906元,首期房款138906元,剩余房款30万元陈贻全向银行申请贷款;2、正荣公司为陈贻全在本合同项下的房屋贷款承担还款担保，在还款担保责任期间，陈贻全未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款,致使贷款机构要求正荣公司承担连带保证还款责任的，正荣公司有权解除本合同,陈贻全应按照总房价款10%支付违约金;3、正荣公司解除合同后,陈贻全应与正荣公司共同办理在登记机关注销本合同的手续。合同签订后,陈贻全向邮政银行望城支行贷款30万元支付涉案房款并缴纳了维修基金、契税等费用，正荣公司亦向房管局办理了涉案房屋合同网签、备案、产权预告登记、预告抵押等手续，并于2018年6月23日将房屋交付陈贻全。因陈贻全未按期偿还银行贷款，2019年7月邮政银行望城支行向法院起诉正荣公司及陈贻全,法院判决正荣公司为陈贻全的债务向邮政银行望城支行承担连带清偿责任。正荣公司亦向邮政银行望城支行承担了部分责任。依据涉案合同之约定,正荣公司有权解除合同,并要求陈贻全承担违约责任，正荣公司多次找陈贻全协商未果，因而起诉。 陈贻全未予答辩。 第三人邮政银行望城支行述称，正荣公司所诉属实，在邮政银行望城支行另案起诉陈贻全、正荣公司民事判决书生效之后，正荣公司已偿还部分贷款，要求正荣公司将剩余贷款及其他费用给付完毕。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，认定事实如下： 2017年5月16日，正荣公司（出卖人）与陈贻全（买受人）签订编号201700873403《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：陈贻全购买正荣公司开发的坐落在望城区房屋，建筑面积108.64ｍ2，房屋总价款为438906元；买受人以银行按揭方式付款，首期房款138906元，剩余300000元向银行申请贷款；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。合同附件九《补充协议》第三条约定：出卖人为买受人在合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除合同，买受人除应立即向出卖人归还贷款本息外，应按照总房价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人解除合同后，买受人应在合同解除之日起7日内与出卖人共同办理在登记机关注销本合同的手续，该手续办理完毕后30日内，出卖人按照本合同约定扣除应扣款项，将买受人已付房款余额（如有）退还给买受人，如买受人已付房款不足以支付出卖人应扣款项，出卖人有权向买受人继续追偿。合同签订后，陈贻全支付首付款138906元。 2017年6月1日，陈贻全（借款人）与邮政银行望城支行（贷款人）、正荣公司（保证人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，借款本金为30万元，借款期限为240个月，正荣公司承担阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期限直至合同约定的正式抵押登记手续办理完毕时止。借款合同签订后，邮政银行望城支行发放借款30万元，正荣公司收到该30万元。陈贻全偿还了部分本息，截至2019年7月22日，陈贻全共计偿还邮政银行望城支行借款本金16154.78元、利息25131.38元、罚息0.33元。 另查明：2019年7月31日，邮政银行望城支行以陈贻全、正荣公司为被告诉至本院，本院于2019年9月6日作出（2019）湘0112民初4408号民事判决，判决：一、陈贻全于本判决生效之日起十日内返还邮政银行望城支行借款本金283845.22元、支付利息5453.55元（利息暂计算至2019年7月22日），2019年7月23日之后的利息及罚息按合同约定的利率标准继续计算至借款全部清偿完毕之日止；二、正荣公司为陈贻全上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回邮政银行望城支行的其他诉讼请求。2019年10月14日，正荣公司代为偿还16314元。 再查明：案涉房屋已交付陈贻全，未办理房屋权属证书，但办理了网签、合同备案、抵押预告登记及预售商品房预告登记。抵押预告登记确定抵押权利人为邮政银行望城支行；商品房预告登记权利人为陈贻全，证号为湘（2018）望城区不动产证明第0xxx457号。案涉房屋于2019年6月13日被广东省广州市黄埔区法院查封，查封文号为（2019）粤0112民初659号，查封时间为2019年6月13日至2022年6月12日；于2019年8月14日，因（2019）湘0112民初4408号案被本院轮候查封，查封时间为2019年8月14日至2022年8月13日；于2019年11月13日，因本案被本院轮候查封，查封时间为2019年11月13日至2022年11月12日。正荣公司承诺：愿意代陈贻全履行（2019）粤0112民初659号民事判决书，以解除广州市黄埔区法院对案涉房屋的查封。 上述事实，有正荣公司提交的商品房买卖合同、不动产预告信息表、（2019）湘0112民初4408号民事判决书、贷款清偿通知书、国内支付业务付款回单及庭审笔录在案佐证。 本院认为，正荣公司与陈贻全签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。本案的焦点在于：解除案涉《商品房买卖合同》条件是否成立？如果成立，后续事宜应如何处理？ 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《商品房买卖合同》附件九《补充协议》第三条约定，出卖人为买受人在合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除合同。因陈贻全逾期偿还贷款，邮政银行望城支行诉至本院，本院依法判决正荣公司对陈贻全所欠贷款承担连带清偿责任，基于前述合同约定，正荣公司有权解除合同，对正荣公司解除案涉商品房买卖合同的诉求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋已经交付，陈贻全负有退还房屋的义务，对正荣公司诉请交还房屋的诉求，本院予以支持；陈贻全未到庭，房屋有无装修本院无法查明，若涉及装修价值补偿，可由陈贻全另行与正荣公司协商或诉讼解决，本案中不予处理。正荣公司已经为案涉《商品房买卖合同》办理网签、合同备案及预告登记手续，合同解除后应恢复原状，予以注销。因案涉房屋还存在抵押预告登记及其他法院因另案的在先查封，注销前述《商品房买卖合同》网签、备案登记以及不动产预告登记，须先行注销抵押预告登记，解除另案在先查封。第三人邮政银行望城支行与陈贻全及正荣公司之间的金融借款合同纠纷已经本院判决，抵押预告登记可在该案履行后由申请注销，因该案的在先查封同样可以在该案履行后申请解除。正荣公司承诺代为履行（2019）粤0112民初659号民事判决书，履行后可申请解除该案的在先查封。在抵押预告登记注销及在先查封解除后，陈贻全有义务配合正荣公司办理注销《商品房买卖合同》网签、备案登记以及不动产预告登记，恢复案涉房产的原始权利状态。因此，对正荣公司主张由陈贻全配合办理网签、备案撤销手续及房屋预告登记诉求，本院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”案涉商品房买卖合同亦约定：出卖人解除合同后，买受人应在合同解除之日起7日内与出卖人共同办理在登记机关注销本合同的手续，该手续办理完毕后30日内，出卖人按照本合同约定扣除应扣款项，将买受人已付房款余额（如有）退还给买受人。合同解除之后，正荣公司因案涉合同所收取的购房款138906元，应予返还，但鉴于房屋已经交付买受人，交付后房屋已由陈贻全控制，正荣公司仅需退还首付款本金。同时，陈贻全自行向贷款银行偿还的贷款本息41306.16元，也属于购房款的一部分，应当由正荣公司一并退还。至于正荣公司诉请陈贻全协助办理维修基金、契税的退费手续，因维修基金、契税的权利主体为陈贻全，是否退还应由陈贻全自主主张，对正荣公司该诉求，本院不予支持。合同解除系陈贻全违约所致，根据案涉《商品房买卖合同》约定，陈贻全应向正荣公司支付总房款10%的违约金。本院认为，该标准过高，本院综合双方合同履行情况、正荣公司实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平、诚实信用的基本原则，酌情调减解除合同违约金为总购房款的5%，即为21945元（438906元×5%）。因此，本院对正荣公司主张由陈贻全支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告正荣（长沙）置业有限公司与被告陈贻全2017年5月16日签订的编号为2017xxx73403的《长沙市商品房买卖合同》； 二、被告陈贻全在本判决生效且案涉房产[预告登记证明号为湘（2018）望城区不动产证明第01xxx457号]抵押预告登记手续注销、广东省广州市黄埔区法院（2019）粤0112民初659号查封解除、本院（2019）湘0112执保636号查封解除后十日内配合原告正荣（长沙）置业有限公司注销预购商品房预告登记以及《长沙市商品房买卖合同》的网签、备案登记； 三、被告陈贻全在上述第二项确定的相关手续办完后十日内将案涉房产[坐落于长沙市望城区高塘岭街道正荣财富中心8栋3403室]交还原告正荣（长沙）置业有限公司； 四、原告正荣（长沙）置业有限公司于上述第二项确定的相关手续办完后十日内退还被告陈贻全购房首付款138906元； 五、原告正荣（长沙）置业有限公司于上述第二项确定的相关手续办完后十日内退还被告陈贻全偿还的银行贷款本息41306.16元； 六、被告陈贻全于本判决生效后十日内支付原告正荣（长沙）置业有限公司违约金21945元； 七、驳回原告正荣（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费898元，因适用简易程序减半收取449元，财产保全费459元，共计908元，由被告陈贻全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  罗新祥 二〇一九年十二月十六日 代理书记员  杨 阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金