甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初7829号原告：庞某，女，汉族，1951年9月7日出生，甘肃省张掖市甘州区人,住甘肃省张掖市,公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：王某,系甘肃锦舒律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁某,系甘肃锦舒律师事务所律师。被告：张掖市XX建筑工程有限责任公司,住所甘肃省张掖市甘州区金安新村秋爽园5号楼,统一社会信用代码:XXX。法定代表人:权某,系该公司总经理。委托诉讼代理人：李某,系该公司法律顾问。被告:袁某,男,汉族,1964年4月23日出生,甘肃省张掖市人，住甘州。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：衡某，系甘肃方联律师事务所律师。第三人：张掖市XX房地产开发有限责任公司，住所张掖市甘州区，统一社会信用代码：XXX。法定代表人：张某，系该公司经理。委托诉讼代理人：关某，系甘肃方联律师事务所律师。原告庞某与被告张掖市XX建筑工程有限责任公司（以下简称XX公司）、袁某、第三人张掖市XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞某的委托诉讼代理人王某、祁某，被告宏源公司的委托诉讼代理人李某，被告袁某的委托诉讼代理人衡某，第三人金安房地产公司的委托诉讼代理人关某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庞某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行房屋买卖协议，将位于××区的房屋所有权转移登记给原告；2.请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2003年，原告丈夫谢X已故）与张掖市甘州区XX建筑公司的项目经理袁某达成口头协议，约定将张掖市甘州区XX建筑公司所有的位××区房屋一套出售给谢X，房屋价款为10万元。此房屋系第三人XX房地产公司以顶付工程款的方式顶账给当时的张掖市甘州区XX建筑公司（即现在的被告XX公司）。原告丈夫谢X于2003年3月24日向张掖市甘州区XX建筑公司支付房屋价款10万元，并自2003年3月至今一直实际占有、使用该房屋。后因原告丈夫谢X与被告其他工程项目纠纷案未解决，加之谢X常年在外治病，一直未办理房屋产权证。原告与谢X于2017年8月11日离婚，双方的《离婚协议》约定上述房屋归原告所有。2018年2月谢X去世前，告知其女儿及原告：房屋价款已全部支付、找被告办理房屋产权证。此后原告母女多次找被告要求办理房屋产权证，但第一、二被告以原告未向其提供支付购房款凭证为由拒绝办理。涉案房屋现登记在第三人名下。为保护原告合法权益，故提起诉讼。被告XX公司辩称：第一被告的前身为张掖市甘州区XX建筑公司，2005年10月张掖市甘州区XX建筑公司进行了企业改制，公司名称也变更为张掖市XX建筑工程有限责任公司。袁某原系张掖市甘州区XX建筑公司的项目经理，但袁某当时只是挂靠张掖市甘州区XX建筑公司进行建筑活动，其独立经营、独立核算，原告所主张权利的××区系袁某所承建的项目抵顶的账务，与原告的房屋出售协议具体事宜我公司并不清楚。如果谢X与袁某再无债务纠纷，我公司愿意协助原告办理该房屋的所有权转移登记手续。被告袁某辩称：首先，原告的诉讼主体不适格。理由是：1.原告认为其依据原告与谢X的离婚协议取得了涉案房屋的权利，但当时谢X未取得涉案房屋的产权，其对涉案房屋没有处分权。故谢X在与原告离婚时也无权将涉案房屋处分给原告。原告主张权利没有法律依据；2.本案原告主张的是买卖合同纠纷，但原告与我公司未发生买卖合同关系。根据合同的相对性原则，一方死亡，死亡一方的权利概括转移给继受人。本案原告认为买卖合同的一方是谢X，谢X死亡前原告与谢X离婚，原告已不属于合同权利概括转移的继受人及法定继承人范围，原告无权继受合同权利。原告无权作为适格的主体主张权利。其次，被告袁某的被告主体也不适格。理由是：1.被告袁某在本案涉案房屋修建时系原张掖市甘州区XX建筑公司的项目经理，袁某个人不具备建设工程合同当事人的资质，不是原告主张的买卖合同的相对方。被告袁某对原告主张的房屋不享有权利也不承担义务，不应作为被告。2.本案所涉房屋，袁某既不是房屋所有权人，也不是办理产权机构，没有义务给原告办理房屋产权事宜。综上所述，原告与被告袁某之间无买卖合同关系，不应该作为被告主体在本案中承担义务。请求依法驳回原告对被告袁某的起诉。第三人XX房地产公司述称：本案所涉房屋是我公司于2002年12月17日以抵顶工程款的方式抵顶给原张掖市甘州区XX建筑公司的。该房屋的初始登记登记在我公司名下，对该房屋后续的买卖事宜我公司并不清楚。在案件事实查明的情况下，我公司愿意依照法院的裁判结果积极配合办理该房屋的产权转移登记手续。本院经审理认定事实如下：第一被告的前身为张掖市甘州区XX建筑公司，该公司于2005年10月经企业改制后名称变更为“张掖市XX建筑工程有限责任公司”（即本案被告）。本案所涉房屋张掖市甘州区XX小区Y-17号楼2单元401室所在楼的建设工程系第三人发包给第一被告承建的。在工程竣工后，因第三人欠第一被告工程款，第三人将该房屋以抵顶工程款的方式作价104182.42元抵顶给了原张掖市甘州区XX建筑公司。2002年12月17日，第三人向原张掖市甘州区XX建筑公司出具了“期购房通知单”和收款收据各一份，载明：原张掖市甘州区XX建筑公司收到第三人的工程款104182.42元，第三人收到该房屋的房款104182.42元。该房屋的产权登记在第三人名下，至今产权未作转移。另查明：第一被告在修建该房屋所涉工程时，第二被告袁某时任张掖市甘州区XX建筑公司的项目经理，谢X时任张掖市XX房地产开发有限责任公司的项目经理。在那一段时间，张掖市甘州区XX建筑公司和张掖市XX房地产开发有限责任公司有业务往来，谢X和被告袁某也有业务往来。2003年3月24日，谢X向被告袁某出具“借款单”一份，载明金额为10万元，借款用途备注为：“购XX小区业（Y）17号楼2单元401室楼。按协议商定事宜办理。钥匙收到（差一把）”。谢X自2003年2月搬入该房屋居住。再查明：在甘州区人民法院审理（2006）甘民初字第276号（原告谢X与被告张掖市XX房地产开发有限责任公司、张掖市XX建筑工程有限责任公司联营合同纠纷一案）民事案件过程中，张掖市XX建筑工程有限责任公司在庭审中陈述：关于《还款协议》中的借款222940.40元是谢X个人所借，而非张掖市XX房地产开发有限责任公司所借，并向法庭提交了谢X出具的三份条据复印件，这三份条据中其中一张就是本案原告提交的借款金额为10万元的借款单，该借款单就是前面所述的谢X于2003年3月24日向被告袁某出具的那一张，该借款单上“借款用途”备注为：“购XX小区业（Y）17号楼2单元401室楼。按协议商定事宜办理。钥匙收到（差一把）”。另外，2007年谢X作为原告提起诉讼的原告谢X与被告张掖市XX房地产开发有限责任公司、第三人张掖市XX建筑工程有限责任公司合作开发房地产合同纠纷一案〔（2010）张中民初字第5号民事案件〕，该案在审理过程中，该案的第三人张掖市XX建筑工程有限责任公司在庭审中有如下陈述：“第一笔是原告(谢X)住了楼房的10万元，还有向陆增平借了5万元，袁某借了5万元，这笔钱都算给了四建公司。……”。结合上述两个案件审理过程中当事人的陈述以及民事判决书查明认定的事实可以认定，谢X于2003年3月向被告袁某出具的“借款单”中载明的借款10万元系谢X购买涉案房屋的购房款，该款已于2005年12月1日前从谢X支付给原XX公司的工程款中扣除了。又查明，原告与谢X原系夫妻关系。2017年8月11日，谢X与原告协议离婚。根据原告提交的“离婚协议书”，该协议书中除对双方离婚事宜及子女抚养问题进行了约定外，还在第二项“共同财产分割”中载明：“夫妻共同拥有一套房产，座落在张掖市××区归庞某所有，产权人变更手续自本协议生效后一个月内办理，过户费用由庞某负责”。2018年2月，谢西平去世。现因涉案房屋的不动产登记证书至今未办理，故原告提起诉讼。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的借款单、原告与谢X的离婚协议书、甘州区东街XX社区居委会出具的证明、第三人向原告出具的证明、期购房通知单、收款收据，（2006）甘民初字第276号民事案件的民事案件庭审笔录及判决书，（2010）张中民初字第5号民事案件庭审笔录（节选）及民事判决书等证据在卷予以证实。本院认为，谢X生前虽然与被告未签订房屋买卖合同，但根据原告谢X与被告张掖市XX房地产开发有限责任公司、张掖市XX建筑工程有限责任公司联营合同纠纷一案的（2006）甘民初字第276号判决书、原告谢X与被告张掖市XX房地产开发有限责任公司、第三人张掖市XX建筑工程有限责任公司合作开发房地产合同纠纷一案的（2010）张中民初字第5号民事判决书等证据以及上述两案的庭审笔录以及当事人提交的证据可以证实，谢X于2003年向被告出具的借款金额为10万元的借款单名为借款，实际是支付涉案房屋的购房款10万元。后该10万元被原XX公司从谢X支付的工程款中扣除了。从以上事实可以认定，涉案房屋系谢X向张掖市XX建筑工程有限责任公司支付了对价购买的，原告与张掖市XX建筑工程有限责任公司双方已经形成了实际的买卖合同关系。双方的买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。故被告张掖市XX建筑工程有限责任公司应该配合为涉案房屋办理产权转移手续。关于原告的主体是否适格的问题。原告与谢XX婚姻关系存续期间双方于2003年2月即搬入该房屋居至2017年8月11日。在谢X与原告离婚时，涉案房屋作为谢X与原告的夫妻共同财产进行了分割，约定涉案房屋归原告所有，故原告庞某在本案中是适格的原告主体。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下:一、第三人张掖市XX房地产开发有限责任公司配合为原告庞某办理张掖市甘州区东环路77号XX小区业Y-17号楼2-401室的不动产登记转移手续，限于本判决生效30日内办理；二、被告被告张掖市XX建筑工程有限责任公司、袁某在本案中不承担民事责任。案件受理费70元，减半收取35元，由被告张掖市XX建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 黄   华 二〇一九年十二月十六日书记员 段 愚