文书内容山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0304民初3581号原告：淄博博山隆泰物业管理有限公司，住所地博山区秋泉路18号。统一社会信用代码：91370304MA3N8Y982L。法定代表人：张大庆，总经理。委托诉讼代理人：王华章，男，系社区推荐公民代理。被告：任军勇，男，1981年5月5日出生，汉族，住博山区。委托诉讼代理人：李亚男（系被告任军勇妻子），住博山区。原告淄博博山隆泰物业管理有限公司与被告任军勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博博山隆泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人王华章，被告任军勇的委托诉讼代理人李亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淄博博山隆泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业费533.00元、水费64.40元、电费362.20元、电损耗42.60元；2.被告向原告支付违约金472.26元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告淄博博山隆泰物业管理有限公司与博山区恒泰怡景花园小区的建设单位博山恒泰怡景房地产开发有限公司签订前期物业服务管理合同。合同约定自2018年9月起博山恒泰怡景花园小区由原告进行前期物业服务管理，物业费按房屋建筑面积0.45元/平方米/月，于每月1号至10号向业主或者物业使用人收取；业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，自逾期之日起按照应缴金额的0.5%按日缴纳违约金。合同签订后，原告按照约定对博山区恒泰怡景花园小区进行物业服务管理，但被告自2018年11月至2019年11月欠缴物业费533.00元、水费64.40元、电费362.20元、电损耗分摊42.60元，经原告多次催要，被告拒绝支付，按照物业合同第12条，被告应向原告支付违约金472.26元。为维护原告合法权益，请求依法处理。被告任军勇辩称，1.在2018年10月份，被告找到原告进行协商，被告表示长期不在涉案房屋居住，要求办理手续减免一部分物业费，但是物业公司不同意。被告自2018年11月至2019年4月份未在涉案房屋居住，仅偶尔去浇浇花，只有冰箱通电，未实际居住，该段期间被告是在东山小区居住。被告主张自2018年11月至2019年4月份的物业费应当按照60%缴纳。2.原告物业管理水平很差，道路、绿化、设施配套的损毁很严重，物业并未按时进行维修，严重影响小区居民的生活质量。3.原告物业服务不到位，没有做到与业主及时协商沟通，经常在没有通知的情况下停水，给业主造成一定的损失。4.物业费的账目问题希望原告定期予以公开，对于费用去向业主有疑问。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据如下：1、2018年11月收费收据一份；2、2018年12月收费收据一份；3、2019年1月收费收据一份；4、2019年2月收费收据一份；5、2019年3月收费收据一份；6、2019年4月收费收据一份；7、2019年5月收费收据一份；8、2019年6月收费收据一份；9、2019年7月收费收据一份；10、2019年8月收费收据一份；11、2019年9月收费收据一份；12、2019年10月收费收据一份；13、2019年11月收费收据一份；14、产权产籍档案证明一份；15、物业服务合同一份；16、光盘一份。经本院审查，原告提供的上述证据均客观真实、来源合法、与本案待证事实具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以确认。被告任军勇未提供证据。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：原告系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理和物业服务企业。案外人夏侯蕴系博山区恒泰怡景花园17号楼三单元六层东户产权人，被告任军勇系该房产的物业使用人，该房屋建筑面积为90.98平方米。2018年9月19日，原告淄博博山隆泰物业管理有限公司与涉案小区的建设单位淄博博山恒泰怡景房地产开发有限公司签订物业服务委托合同一份，委托原告对涉案恒泰怡景花园小区进行前期物业管理，直至该小区业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日止。合同第十二条约定物业管理服务费的收费时间为每月1日至10日，暂按优惠价每月每平方米0.45元收取。合同第七条约定原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，可代收电费、水费及其他需要相关业主公摊的费用。庭审中，被告对原告提供的1号至13号证据真实性无异议，原告提供的1号至13号证据记载，被告未交纳物业费533.00元、水费64.40元、电费362.20元、电损耗42.60元。被告主张2018年11月至2019年4月，因其未在涉案房产居住，物业费应当按照物业管理条例规定交纳60%，原告对此不予认可。被告亦未提供证据证明向原告提交书面申请，即申请2018年11月至2019年4月房屋空置，并与原告协商确认房屋空置。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为恒泰怡景花园小区的物业使用人，建设单位依法与原告签订的前期物业服务合同，对被告与原告均具有约束力，双方均应按照物业服务合同约定履行各自权利义务。被告主张2018年11月至2019年4月期间，未在涉案房产居住，物业费应当交纳60%。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。《淄博市物价局、淄博市房产管理局关于进一步贯彻落实有关问题的通知》第四条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，具体收费标准按最高不超过物业公共服务费标准的百分之六十执行。业主或物业使用人办理房屋空置期间物业公共服务费减收手续时，应向物业服务企业提出书面申请，经双方协商确认后，其空置期间的前期物业公共服务费按规定减收。根据上述规定，被告主张房屋于2018年11月至2019年4月期间空置，应当举证证明向原告提交书面申请，并与原告协商确认房屋空置，被告并未提交证据证明其主张，且在2018年11月至2019年4月期间电费、水费均有变化。故对被告关于应当减收物业费的辩称，本院不予支持。被告应当向原告支付物业费533.00元、水费64.40元、电费362.20元、电损耗42.60元。合同中约定的滞纳金实为逾期付款违约金，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，原告并未提供证据证明自己的损失情况，故其损失只能参照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算。故以被告欠原告的物业费金额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，原告的损失金额为11.55元（计算方式见附表违约金计算表），对原告主张超出部分，本院不予支持。原告提供的证据能够证明履行了物业管理服务，对物业管理服务中存在的瑕疵，原告应当接受业主的合理建议，努力提升物业管理服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告任军勇于本判决生效之日起十日内支付原告淄博博山隆泰物业管理有限公司物业费533.00元、水费64.40元、电费362.20元、电损耗42.60元，合计1002.20元；二、被告任军勇于本判决生效之日起十日内支付原告淄博博山隆泰物业管理有限公司违约金11.55元；三、驳回原告淄博博山隆泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告任军勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  高苗苗二〇一九年十二月十八日法官助理王子君书记员徐汇莹附违约金计算表：违约金计算表                           欠费时间              金额（元）              违约时间              天数              违约金数额（元）                  1               2018年11月份               41.00               2018.11.11-2019.11.7              361              1.79                  2              2018年12月份               41.00              2018.12.11-2019.11.7              331              1.64                  3              2019年1月份              41.00              2019.1.11-2019.11.7              300              1.49                  4              2019年2月份              41.00              2019.2.11-2019.11.7              269              1.33                  5              2019年3月份              41.00              2019.3.11-2019.11.7              241              1.19                  6              2019年4月份              41.00              2019.4.11-2019.11.7              210              1.04                  7              2019年5月份              41.00              2019.5.11-2019.11.7              180              0.89                  8              2019年6月份              41.00              2019.6.11-2019.11.7              149              0.74                  9              2019年7月份              41.00              2019.7.11-2019.11.7              119              0.59                  10              2019年8月份              41.00              2019.8.11-2019.11.7              88              0.44                  11              2019年9月份              41.00              2019.9.11-2019.11.7              57              0.28                  12              2019年10月份              41.00              2019.10.11-2019.11.7              27              0.13                  合计                    11.55