江苏省涟水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0826民初7417号 原告:中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县常青西路中央城23号楼。 负责人：汪竹松，该支行行长。 委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。 被告：朱从芳，女，汉族，1978年6月25日生，居民，住涟水县。 被告：李成龙，男，汉族，1977年6月17日生，居民，住涟水县。 被告：涟水县香江房地产开发有限公司，住所地涟水县高沟镇中桥口国际商贸城。 法定代表人：江从德，该公司经理。 原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告朱从芳、李成龙、涟水县香江房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称香江公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜伟、被告朱从芳、李成龙到庭参加诉讼，被告香江公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告朱从芳、李成龙归还尚欠原告贷款本金154505.01元、利息1139.27元，合计155644.28元（利息暂计算至2019年5月23日，以后的利息按合同约定计算至贷款本息还清时止）；2、原告对高沟中桥口国际商贸城A-3号506室折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3、被告香江公司承担连带保证责任；4、判决被告承担代理费用16000元；5、判决被告承担诉讼费用和保全费用。审理中，原告工商银行撤回要求对被告位于高沟中桥口国际商贸城A-3号506室折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。事实和理由：2016年5月28日，被告李成龙与被告香江公司签订商品房买卖合同，被告李成龙购买被告香江公司开发建设的高沟中桥口国际商贸城A-3号506室房屋。被告李成龙因资金短缺，向原告申请个人购房贷款17万元，贷款期限为20年。被告香江公司为被告朱从芳、李成龙的借款提供担保，并在合同上盖章，合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。2016年6月20日，被告李成龙将其购买的高沟中桥口国际商贸城A-3号506室房屋作为借款保证。原告于2016年6月23日依约向被告发放了贷款。现被告朱从芳、李成龙已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任，故原告具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告朱从芳、李成龙辩称：原告所诉属实，贷款不是我们还的，一直是刘强还的，刘强以我们的名义帮他拿贷款，购买高沟中桥口国际商贸城A-3号506室房屋。该房屋是以我们名义买的，房屋买卖合同上的名字是我们签的，抵押贷款合同上的名字也是我们签的，抵押贷款手续也是我们去银行办的。现在经济困难，没有钱还贷款。 被告香江公司辩称：原告起诉情况属实，房子是我公司卖的，李成龙、朱从芳在原告处拿抵押贷款。我公司提供阶段性担保，等拿到房产证后，办理抵押权证书，抵押权证书办理前由我公司担保。李成龙、朱从芳没有按时还贷的原因，工地停工，房子未能按期交付。 本院经审理认定事实如下：被告朱从芳、李成龙系夫妻关系。2016年5月28日，被告李成龙与被告香江公司签订商品房买卖合同，被告李成龙购买被告香江公司开发建设的高沟中桥口国际商贸城A-3幢506室房屋。2016年6月20日，原告与被告朱从芳、李成龙、香江公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告朱从芳、李成龙向原告借款17万元，用于购买高沟中桥口国际商贸城A-3幢506室房屋，期限20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，（上/下）浮10%确定。还款方式：按月等额本息还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告朱从芳作为共同借款人在合同上签名。被告香江公司作为保证人在合同上加盖公司及法定代表人印章，保证担保为阶段性连带责任保证。被告香江公司出具的担保函载明，香江公司对借款人的债务承担阶段性担保，从贷款发放之日起至抵押物办理抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。被告朱从芳、李成龙以其购买的上述房屋为上述借款作抵押，并办理了商品房预告登记证明，但至今没有办理正式抵押登记手续。原告于2016年6月23日向被告发放贷款17万元。但被告朱从芳、李成龙未按合同约定履行还款义务，已连续逾期归还本息，截止2019年5月23日，被告共欠借款本息合计155644.28元。 另查明，借款合同第十七条约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。诉讼中，涟水县涟城法律服务所与原告工商银行签订了委托代理合同，原告工商银行向涟水县涟城法律服务所支付代理费16000元，原告提供增值税发票一份，证明原告已实际支付律师费16000元。 以上事实，有当事人当庭陈述，原告提供的个人贷款申请表、个人购房借款/担保合同、商品房买卖合同、房地产抵押合同、担保函、借据明细查询单、身份证和结婚证复印件、委托代理合同、代理费发票等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告朱从芳、李成龙未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告工商银行有权提前收回尚未到期的贷款本息，保证人按照合同约定在保证期间内对债务人的到期债务承担连带还款责任。故对原告要求借款人朱从芳、李成龙偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。 原告工商银行与被告朱从芳、李成龙在借款合同中约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。对实现债权等费用，原告工商银行与被告朱从芳、李成龙在合同中已经作了约定由借款人承担，在审理中，原告提供了与法律服务所签订的委托代理合同及实际发生的代理费增值税发票，故对原告工商银行要求被告朱从芳、李成龙给付代理费16000的请求，本院予以支持。原告要求被告承担保全费用，但没有提供保全费用票据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 涉案房地产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，债权登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告工商银行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权。故对原告撤回要求对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的请求，本院准许。根据合同及担保函约定，被告香江公司为商品房借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，从贷款发放之日起至抵押物办理抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。在本院与被告香江公司法定代表人江从德谈话时，江从德亦陈述，香江公司提供的是阶段性担保，等拿到房产证后办理抵押权证书，抵押权证书办理前由香江公司担保。故对原告要求被告香江公司对朱从芳、李成龙所欠原告借款本息承担阶段性连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。 在审理过程中，被告朱从芳、李成龙提供其于2018年8月19日与香江公司签订的协议书一份，以此证明贷款应当由香江公司归还，贷款还清后涉案房屋由香江公司收回。原告对该协议书的质证意见为，该证据真实性无法确认，即使该协议书是被告朱从芳、李成龙与香江公司所签，对原告也无约束力，原告对被告之间达成的协议不知情，从约定的内容看，李成龙已确认购买房屋的事实，被告朱从芳、李成龙实际购买房屋时间为2016年5月28日，在2018年8月对购买的事实仍然进行确认，对于协议中约定的香江公司存在原告处的保证金，是香江公司因开发项目需要在原告处缴存的贷款保证金，该协议并不能否认被告朱从芳、李成龙的还款责任。被告朱从芳、李成龙还辩称，涉案房屋是以朱从芳、李成龙名义买的，贷款一直是刘强还的，被告现在经济困难，没有钱偿还贷款。对此，本院认为，房屋买卖合同、个人购房借款/担保合同和房地产抵押合同上都有被告朱从芳、李成龙的签名，抵押贷款手续也是被告朱从芳、李成龙去银行办理的，被告朱从芳、李成龙作为房屋买受人和借款人，应当按照所签合同约定，承担相应责任。被告香江公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱从芳、李成龙于本判决生效后十日内偿还所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2019年5月23日的贷款本金154505.01元、利息1139.27元，合计155644.28元；并承担自2019年5月24日起至实际付清之日止，按合同约定计算的利息。 二、被告朱从芳、李成龙于本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行代理费16000元。 三、被告涟水县香江房地产开发有限公司对被告朱从芳、李成龙所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行贷款本息、代理费16000元，承担阶段性连带保证责任。 四、驳回中国工商银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1867元，由被告朱从芳、李成龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××37） 审 判 员 姜  怀  友 二〇一九年十二月三十日 法官助理 周  慧  文 书 记 员 周慧文（兼） 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。