上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15720号上诉人（原审原告）：陈亚琴，女，1972年10月25日出生，汉族，户籍地江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：张政，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：仰思宁，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海艾达企业管理有限公司，住所地上海市长宁区武夷路779号-01。法定代表人：黄瑾，执行董事。委托诉讼代理人：李辽祺，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人陈亚琴与被上诉人上海艾达企业管理有限公司（以下简称艾达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初6222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈亚琴的上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持陈亚琴的一审诉请。事实与理由：1、艾达公司未经陈亚琴同意，擅自将XX购物中心C3商铺（以下简称系争商铺）所在场地转让给Z公司（以下简称Z公司），并改变经营业态，导致双方的租赁合同实际已无法继续履行。2、艾达公司对整个购物中心进行封闭装修，导致系争商铺无法正常经营，又打伤陈亚琴，艾达公司应返还自2015年12月起收取的租金与物业管理费及押金，并支付一个月的租金优惠、提前解除合同的违约金以及前述款项对应的滞纳金。被上诉人艾达公司辩称，艾达公司的“转租”对陈亚琴的店铺租赁并未造成任何影响，店铺在持续经营，一审法院已经酌情考虑陈亚琴受伤无法经营期间的租金并予以返还。合同中约定“赠送租期”不可理解为返还租金，因未实际支付，不存在返还的前提。故不同意上诉人陈亚琴的上诉请求,请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈亚琴向一审法院提起诉讼，请求：1、陈亚琴、艾达公司签订的房屋租赁合同于2016年5月19日解除；2、艾达公司返还押金人民币(币种下同)21,000元；3、艾达公司返还2015年12月1日至2016年4月30日的租金35,000元；4、艾达公司返还2015年12月1日至2016年2月29日的物业管理费3,000元；5、艾达公司返还赠送一个月租期的租金优惠7,000元；6、艾达公司支付逾期返还上述押金、租金、物业管理费以及租金优惠而产生的滞纳金，以66,000元为本金，自2016年5月20日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；7、艾达公司支付违约金21,000元。一审法院认定的事实：上海市长宁区XX路XX号民防工程（以下简称民防工程）系上海市长宁区民防办公室的公用民防工程，2014年6月6日，开始使用XX路XX号的门牌号码。2013年12月16日，上海市XX管理所（以下简称XX所）受托将民防工程租赁给上海XX有限公司（以下简称XX公司），约定租赁用途主要为商业零售业，具体经营范围依照工商登记的营业范围，租赁期自2013年12月1日起至2021年11月30日止；未经XX所书面同意，XX公司不得擅自改变租赁用途和经营范围，否则XX所有权单方面通知XX公司解除合同。2014年3月，上海市民防办公室出具《民防工程使用证》，载明民防工程使用单位为XX公司、用途为商场。2014年5月25日，XX公司将民防工程的部分转租给艾达公司，约定租赁期自2014年6月1日起至2021年11月30日止。此后，艾达公司将其承租场地用作XX购物中心经营，并发布招商宣传广告称，XX购物中心属于地下“都市中心型多功能购物中心”，集购物、餐饮、服务、休闲等功能于一体，招商需求包括百货商店、鞋包皮具、珠宝、时尚配饰、化妆品、数码电子、眼镜、钟表、运动用品、家居用品。2015年3月30日，陈亚琴（乙方）与艾达公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定由陈亚琴向艾达公司承租XX购物中心的C3商铺用于经营童装，租赁期自2015年5月1日起至2018年4月30日止；每月租金为7,000元，租金为年付，乙方须在每年租金到期前一个月的25号前支付整年租金，乙方若超过支付期限10天，仍未交付租金，视同乙方违约，甲方单方面有权终止本合同，收回房屋，并保留索赔权利；乙方签订合同时，应同时缴付押金21,000元，由甲方无息保管；物业管理费为每月1,000元，按季度支付，其中已包含管理费、空调费（按季节温度开启）、公用电费、公用水费，每户店铺独用电费需自行支付；租赁期间，乙方未经过甲方同意，中途擅自退租，押金不退；在租赁期间，除了乙方有本合同各条之违约行为外，甲方不能片面解除合约，提早收回房屋，若甲方片面解除合约，除了应退还乙方之押金外，另外赔偿三个月租金作为违约金；关于“其他”，年付客户，第一年赠送一个月租期，第二年、第三年不赠送。一审审理中，陈亚琴、艾达公司一致确认，陈亚琴系个体工商户，其已向艾达公司缴纳押金21,000元、2015年5月1日至2016年4月30日的租金84,000元以及2015年5月1日至2016年2月29日的物业管理费10,000元，上述费用另有艾达公司出具的发票和收据为证。2015年11月3日，艾达公司（甲方）与Z公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定将甲方自XX公司承租的场地出租给乙方，租赁期自2015年12月1日起至2021年11月30日止，其中，2015年12月1日至2016年1月31日为免租期（无需向甲方缴纳租金）；甲方同意乙方将部分或全部或以柜台租赁的方式出租给第三方使用，甲方须配合乙方办理相关的经营手续；本合同的附件或补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，艾达公司（甲方）与Z公司（乙方）另就上述租赁合同签订《补充协议》，约定1.XX路XX号物业现有19家年付客户，从交房之日起其租金及管理费由乙方收取；2.年付客户赠送的租期，经双方协商按照甲乙双方平均分摊；3.乙方需确保年付客户按原租赁合同履行，直至到合同期满或其自行退出，年付客户如在租赁期内违约退出，甲乙双方不承担签订合同时三个月的押金，如合同到期不再续租，甲方负责退还其原始合同上的押金；……2015年11月4日，XX公司出具《同意转租证明》，同意并认可艾达公司将XX路XX号商业用房转租给Z公司经营使用以及艾达公司与Z公司签订租赁合同的合法权利。收款明细载明：2015年12月至2016年1月，包括陈亚琴在内的19家年付客户的租金和管理费共计93,741元；2016年2月至4月，包括陈亚琴在内的16家年付客户的租金每月为118,000元，共计354,000元；2016年5月，包括陈亚琴在内的14家年付客户的租金共计56,750元。Z公司出具发票，确认收到艾达公司支付的上述租金和管理费。一审审理中，艾达公司就2016年5月收款明细中56,750元的计算公式作出说明，因艾达公司承诺赠送年付客户一个月租期，年付客户无需缴纳2016年5月的租金，但是，为与Z公司办理租金结算，双方协商该优惠的成本各半承担，故艾达公司仍支付当月租金的50%给Z公司，结算时，B2商铺并非享受赠送一个月优惠条件的客户。关于装修期间，陈亚琴认为系2015年12月至2016年2月，艾达公司认为系2015年12月20日至2016年1月19日。陈亚琴另确认装修区域未涉及C3商铺，购物中心共有武夷路和中山西路两个出入口可正常通行，C3商铺临近武夷路，陈亚琴仍可正常进入C3商铺。陈亚琴于2016年1月4日、1月8拍摄照片三张，艾达公司确认三张照片均系购物中心当时的状况。2016年4月22日，新浪地产发布《上海B中心诞生“虚拟结合——线下一站式服务”》的新闻报道，称经过3个月的不懈努力，上海B中心建立，由哈考特不动产提供项目整体策划、招商、运营和管理，位于XX路XX号，是上海乃至全国首家大型长期线下集海外房产、移民、留学、海外投资、旅游等业务的综合大型展示平台，目前该中心已经引入30多个国家和地区的海外项目，项目内容包括海外购物、房产置业、移民、留学、投资等。2016年4月27日、5月5日、5月16日、5月24日，艾达公司在C3商铺的玻璃墙上张贴《缴费通知》和《催款通知函》，向陈亚琴催讨第二年租金和2016年3月至5月的物业管理费。2016年5月18日，陈亚琴向艾达公司发出《公函》，称因艾达公司存在擅自改变经营业态、进行半封闭改建和装修等违约行为以及将陈亚琴打成轻伤等严重后果，故于该日起解除与艾达公司签订的房屋租赁合同。2016年5月19日，艾达公司收到上述《公函》。2016年5月27日，艾达公司收到陈亚琴邮寄的C3商铺钥匙、电卡等。2016年5月30日，艾达公司在C3商铺张贴《告知函》并将相同的告知内容以短信方式发送陈亚琴，告知，艾达公司于2016年5月24日发催款通知函至今未收到应付款项，陈亚琴在没有办理相关手续，未经过管理处同意，擅自把屋内所有商品撤完，并于2016年5月27日把营业执照、电卡、钥匙邮寄到私宅，陈亚琴的上述两项行为已经单方面选择终止合同，现屋内货柜，店招请在6月6日前撤离及恢复原状，否则将屋内所有物品作无主处理，并且向你追讨相关费用，请收到告知函后在2016年6月6日上午9点30分至10点30分到物业办公室办理相关手续及付清欠款。2016年3月9日，艾达公司员工叶某等两人至C3商铺发放整改通知，要求陈亚琴立即清除张贴在店铺玻璃墙面上的标语（内容为：不讲信用、还我公正等），并在整改通知上签名，由此与陈亚琴发生纠纷，并导致民警介入。次日，叶某等两人按照艾达公司法定代表人黄瑾的指示，再次前往C3商铺外张贴整改通知的过程中，在与陈亚琴拉扯过程中，与陈亚琴发生肢体冲突，将陈亚琴扭倒在地致其受伤。经鉴定，致陈亚琴腰椎横突骨折，构成轻伤。上海枫林司法鉴定有限公司对陈亚琴伤后所需休息期出具鉴定意见：酌情给予休息期120天。2018年4月18日，陈亚琴就健康权纠纷起诉艾达公司及黄瑾、叶某，在一审法院于2018年6月5日组织的庭审笔录中，一审法院询问“事发时，购物中心及陈亚琴商铺是否处于营业状态”，陈亚琴的委托诉讼代理人张政回复“是正常营业状态”，艾达公司及黄瑾、叶某的共同委托诉讼代理人孙思远表示认可。一审法院于2018年9月29日作出（2018）沪0105民初8535号民事判决，认为叶某在按照法定代表人的指示履行职务的过程中，将陈亚琴扭倒在地致其受伤，依法应由其单位即艾达公司承担损害赔偿责任，然而陈亚琴亦未冷静处置，先咬了叶某的手部，与其遭受损害具有一定的因果关系，故酌定艾达公司对陈亚琴所有的损失承担60%责任，陈亚琴自行承担40%责任，其中，关于误工费，参照上海市统计局公布的2016年度批发和零售业平均工资等，酌定为23,010.67元（69,032元/年÷12个月X4个月）。一审法院认为：XX所受托将民防工程出租给XX公司，XX公司后将民防工程的部分转租给艾达公司，艾达公司则将其承租场地用作经营XX购物中心，并将该中心的C3商铺出租给陈亚琴。XX公司虽与XX所约定租赁用途主要为商业零售业，商业零售业只是行业分类的一种，经营范围是相关部门根据经营者申请而加以审定，两者概念不能混同，且XX公司取得的《民防工程使用证》载明用途为商场；而另案生效判决认定，因上海C中心整体改造的范围包括民防工程，XX所与XX公司于2017年8月31日解除双方的租赁合同，并非因XX公司违反上述约定而致，据此，陈亚琴关于艾达公司无权出租C3商铺的意见，一审法院不予采纳。陈亚琴、艾达公司签订的《上海市房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守。本案的主要争议焦点在于1.陈亚琴、艾达公司哪方存在违约行为以及哪方具有合同解除权；2.合同解除后的处理及责任认定。关于争议焦点1，陈亚琴主张因艾达公司存在“一房两租”且改变经营业态等严重违约行为，陈亚琴经营童装的合同目的无法实现，租赁合同无法继续履行，为此，陈亚琴享有法定解除权，并于2016年5月18日向艾达公司发函，要求解除合同，艾达公司于次日收到该函，故租赁合同于2019年5月19日解除。艾达公司辩称，艾达公司不存在任何违约行为，租赁合同中并未约定业态，招商宣传广告也未体现艾达公司对业态的具体允诺，且购物中心集多功能于一体，并非以经营服务百货为主，海外移民、留学等项目仍属于广告中所提服务的范畴；艾达公司没有“一房两租”，而是将陈亚琴在内的年付客户的租约转租给Z公司，陈亚琴仍在按与艾达公司的租赁合同实际占有使用C3商铺；反而陈亚琴逾期支付租金及物业管理费，中途擅自退租，艾达公司依约具有合同解除权，并于2016年5月30日通知陈亚琴解除，故租赁合同应于该日解除。一审法院认为，一、关于艾达公司是否“一房两租”。陈亚琴就C3商铺向艾达公司缴纳第一年租金，属于约定的年付客户。艾达公司虽在与陈亚琴的租期内，另行与Z公司签订租赁合同，将其自XX公司承租的场地出租给该公司，但同时签订补充协议，约定Z公司需确保购物中心的现有19家年付客户按原租赁合同继续履行，直至合同期满或其自行退出，从交房之日起其租金及管理费由Z公司收取，对年付客户赠送的租期，双方平均分摊。在案证据证明，艾达公司已将收取的包含陈亚琴在内的年付客户2015年12月至2016年4月期间租金及管理费，支付给Z公司；对于2016年5月的租金，艾达公司因将该月作为赠送年付客户的一个月租期，故年付客户无须缴纳该月租金，但艾达公司确按补充协议对赠送租期双方平均分摊结算，仍将该月租金的50%支付给Z公司。据此，根据补充协议的约定和履行情况，以及陈亚琴实际占有C3商铺至2016年5月，一审法院认定，陈亚琴作为年付客户，仍在按与艾达公司签订的租赁合同继续履行，陈亚琴并未因艾达公司与Z公司签约后而客观上无法继续使用C3商铺，针对年付客户的租约，只是租金等收益的收取权利主体由艾达公司变更为Z公司，艾达公司不存在“一房两租”的违约行为。二、关于艾达公司是否改变经营业态。纵观租赁合同，并无条款对艾达公司的经营业态为何以及不得改变做出约定，也未约定艾达公司负有义务保证购物中心仅作经营服装百货或以此类为主抑或保持此类市场经营的连续性。招商宣传广告系艾达公司对购物中心情况和招商需求的说明，并非其对经营业态的承诺，也非陈亚琴、艾达公司双方最后达成的意思表示，更何况该广告对购物中心的经营定位是集购物、餐饮、服务、休闲等多功能于一体，并非仅作服装百货或以此类为主。陈亚琴提供的新闻报道，虽能反映购物中心确有引入海外移民、留学等服务项目，但并未脱离该中心的经营定位，且亦未有在案证据证明上述服务项目与童装等服装百货的市场需求无法兼容或在上述项目引入后陈亚琴经营童装所遭受的实际损失。据此，陈亚琴关于艾达公司擅自改变经营业态的意见，一审法院不予采纳。三、关于何方具有合同解除权。陈亚琴除艾达公司上述违约行为，还提出因其受伤被迫停止营业而提前解除合同，一审法院认为，陈亚琴虽于2016年3月10日受伤，但鉴定单位给予的休息期为120天，休息期过后，陈亚琴仍可在剩余租期内继续经营商铺，因伤无法经营的情形不构成客观履行不能，且陈亚琴对自身受伤也有一定的过错和责任。综上，艾达公司不存在根本违约或其他行为，致合同目的无法实现或租赁合同无法履行，故陈亚琴尚不具备行使法定解除权的条件。反之，陈亚琴应依约于2016年3月25日前支付下一整年租金，并按季度支付2016年3月至5月的物业管理费，而直至本案诉讼期间仍未履行上述付款义务，早已超过约定的支付期限，显然构成违约，艾达公司依约享有合同解除权。艾达公司于2016年5月30日在C3商铺张贴《告知函》并将相同内容发送短信给陈亚琴，告知陈亚琴在单方面终止合同后，应办理退租后结算等事宜，陈亚琴于当日收到短信。据此，一审法院认定，艾达公司已于该日向陈亚琴做出解除的意思表示，双方的租赁合同于该日解除。关于争议焦点2，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院认为，一、陈亚琴虽于2016年5月18日向艾达公司发函要求解除合同，并于5月26日将C3商铺的钥匙、电卡等邮寄艾达公司，但因陈亚琴缺乏行使法定解除权的依据，陈亚琴的上述行为也未经艾达公司同意，已构成中途擅自退租，艾达公司依约有权不退还押金。二、关于陈亚琴要求艾达公司返还2015年12月1日至2016年4月30日的租金35,000元、2015年12月1日至2016年2月29日的物业管理费3,000元，2015年12月1日至2016年3月10日，陈亚琴实际占用C3商铺，且其在另案中自认2016年3月10日，购物中心以及C3商铺处于正常营业，而在本案审理中，陈亚琴确认购物中心的装修区域并未涉及C3商铺和公共通道，中山西路和武夷路两个出入口可正常通行，C3商铺临近武夷路，陈亚琴仍正常进入C3商铺。据此，陈亚琴要求返还2015年12月1日至2016年3月10日的租金和2015年12月1日至2016年2月29日的物业管理费，缺乏相应依据，一审法院不予支持。2016年3月10日，在艾达公司员工来C3商铺张贴整改通知的过程中，陈亚琴因与艾达公司员工发生肢体冲突而致腰椎横突骨折，构成轻伤，另案生效判决认定，艾达公司承担60%责任，陈亚琴承担40%责任，经鉴定酌情给予休息期120天，鉴于陈亚琴系个体工商户经营，其在当日受伤以后直至2016年4月30日，仍在休息期内，因身体原因客观上无法亲自经营C3商铺，对此，艾达公司亦负有过错和责任，陈亚琴虽通过另案生效判决得到误工费损失的赔偿，但误工费损失系根据批发和零售业平均工资等而定，与租金并非性质同一，艾达公司关于该损失已填补租金成本的意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院酌情确定艾达公司应向陈亚琴返还2016年3月11日至2016年4月30日的租金7,000元。三、关于陈亚琴要求艾达公司返还赠送一个月租期的租金优惠7,000元，根据租赁合同约定，年付客户，第一年赠送一个月租期，第二年、第三年不赠送，关于对赠送一个月租期的理解，一审法院认为，根据2016年5月收款明细，艾达公司将该月作为赠送年付客户的一个月租期，年付客户并未实际缴纳该月租金，艾达公司只是根据补充协议，在与Z公司结算租金时，对该月的优惠进行平均分摊后，仍将该月租金的50%付给Z公司，据此，赠送一个月租期，并非陈亚琴所述应当返还一个月租金，而是年付客户能够享受2016年5月的免租优惠。为此，陈亚琴作为年付客户，在第一年租约至2016年4月30日到期后，可不支付2016年5月的租金，仍享有租赁C3商铺的合法权利。陈亚琴于2016年5月26日将钥匙、电卡等邮寄艾达公司前，作为个体工商户，确因身体受伤无法亲自经营C3商铺，因此，陈亚琴享受当月免租优惠的权利受到实际影响，艾达公司对此负有一定的责任，为此，一审法院酌情确定艾达公司应向陈亚琴返还2016年5月1日至2016年5月25日的租金3,500元；自2016年5月26日起，陈亚琴客观上无法继续使用C3商铺，艾达公司确认于次日收到钥匙等，而租赁合同于2016年5月30日解除，故一审法院酌情确定艾达公司应向陈亚琴返还2016年5月26日至2016年5月31日的租金以及使用费1,500元。四、关于陈亚琴要求艾达公司支付逾期返还押金、租金、物业管理费、租金优惠而产生的滞纳金，关于押金、物业管理费，一审法院认定不予退还，对于一审法院支持退还的租金以及房屋使用费，陈亚琴、艾达公司双方并无关于返还的特殊约定，且双方就合同的解除问题存在争议，故陈亚琴要求艾达公司支付滞纳金的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。五、关于陈亚琴要求艾达公司支付违约金，在案证据不足以证明艾达公司存在陈亚琴所述的违约行为，相反，陈亚琴存在拖欠租金和物业管理费、擅自提前退租等违约行为，故该项主张，一审法院不予支持。一审法院于2019年8月16日作出民事判决：一、陈亚琴与上海艾达企业管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年5月30日解除；二、上海艾达企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还陈亚琴2016年3月11日至2016年5月31日期间的租金及房屋使用费12,000元；三、驳回陈亚琴的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,189.60元，因适用简易程序减半收取计1,094.80元，由陈亚琴负担957.80元，上海艾达企业管理有限公司负担137元。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，陈亚琴以艾达公司存在“一房两租”及擅自改变经营业态的违约行为，艾达公司以陈亚琴存在延迟支付租金、物业管理费及擅自退租的违约行为，各自主张对方应承担违约责任。根据双方的租赁合同，租期自2015年5月1日至2018年4月30日止，陈亚琴应于每年租金到期前一个月的25日前支付整年租金。而陈亚琴未按照该约定及时支付下一年度的租金，并于2016年5月18日向艾达公司发函以合同目的未实现要求解除双方的租赁合同并自行搬离C3商铺。但根据在案证据，无法证明双方当事人对商城的经营业态有明确约定。且艾达公司将系争商场转租给Z公司，并补充约定了对陈亚琴在内的其他年租户按原租赁合同履行，这并不能当然构成陈亚琴所陈述的租赁合同目的无法实现的解约事由，故一审法院认定陈亚琴存在违约行为，确认双方的租赁合同于2016年5月30日解除，并无不妥，本院依法予以维持。根据双方租赁合同5-4，陈亚琴要求艾达公司返还押金、并承担违约金21,000元，并无依据，一审法院不予支持，本院亦同。陈亚琴主张艾达公司返还2015年12月1日至2016年4月30日的租金及一个月的免租期租金，返还2015年12月1日至2016年2月29日的物业管理费，陈亚琴认为C3商铺于2015年12月至2016年2月因商场装修受到影响，但承认C3商铺于此期间亦在经营，故本案并无实质性证据证明陈亚琴可以拒付此期间的租金及物业费。至于陈亚琴于2016年3月10日受伤至2016年5月31日期间的租金及使用费等，一审法院已经充分考虑了陈亚琴的受伤情况、免租优惠情况、C3商铺实际使用情况，酌定艾达公司返还12,000元，并无不妥，本院依法予以维持。陈亚琴主张上述款项的滞纳金，并无依据，本院难于支持。综上所述，上诉人陈亚琴的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,189.6元，由上诉人陈亚琴负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十二月二十五日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……