四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16292号 上诉人（原审被告）：罗素华，女，1970年6月12日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：罗素琼，女，1976年1月4日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:钟富贵，男，1982年4月27日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：苏银花，四川蜀文律师事务所律师。 上诉人罗素华、罗素琼因与被上诉人钟富贵房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗素华、罗素琼上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回钟富贵的一审诉讼请求。事实及理由： 一、一审认定《赡养协议》并不包括案涉房屋系事实认定错误。首现，虽《赡养协议》中并未明确保函优购房屋的处分，但因在该协议签订之时并未出台优购政策，且从该协议中不管安置房屋有几套都是归罗素华、罗素琼所有，从补差价的约定可以看出，罗永寿是将拆迁安置中的全部权利和义务让渡给了罗素华、罗素琼，其中就包括了可能出现的优购房屋的权利和需要补差价的义务，而罗永寿随后将包括案涉房屋在内的全部房屋都登记在罗素华、罗素琼名下，更进一步证明赡养协议处分的是被拆迁房屋形成的全部拆迁权利。其次，按照《继承法》第三条的规定，遗产是指被继承人死亡时遗留的合法财产，包括生活资料、生产资料、财产性权利及公民的其他合法财产。以优购价格购买拆迁安置房的权益来源于《征地拆迁安置协议》和廖玉珍的被安置人员身份，属于被拆迁人的财产性权益。廖玉珍去世后，其基于上述协议而获得的财产性权益也一并应当由罗素华、罗素琼继承。 最后，退一步讲，即使认定在《赡养协议》中罗永寿并未让渡优购房屋的财产性权益，但基于优购权益而取得的案涉房屋也应当属于罗永寿和罗素华、罗素琼共有。由于在继承发生后罗永寿与罗素华、罗素琼并未对案涉房屋的共有份额作出约定，罗永寿对案涉房屋的处分也应当经过罗素华、罗素琼的同意，故罗永寿对案涉房屋无权处分权。 二、一审法院认定钟富贵支付了购房款的证据不足。本案中，一审法院仅依约定《房屋买卖协议》中约定了购房价差由钟富贵支付，就认定钟富贵支付了购房款明显依据不足。根据《房屋买卖协议》的约定，若钟富贵支付了购房款，罗永寿应当将票据原件交给钟富贵，但在案件审理中，钟富贵无法出示任何购房票据，更无法出示任何付款凭证。反而是罗素华、罗素琼提供了全部的购房票据原件。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，钟富贵的证据并不能证明其支付了购房款。 三、一审法院认定《房屋买卖协议》有效明显错误。本案中，钟富贵作为案涉房屋所在地区的被拆迁人，其明确知晓房屋拆迁形成的权利属于家庭共有财产而不是罗永寿的个人财产。而钟富贵的父亲钟长发作为《房屋买卖协议》的签订人和《赡养协议》的见证人，不仅明确知晓罗素华、罗素琼母亲廖玉珍在房屋拆迁后去世，罗素华、罗素琼对于其享有的拆迁安置权利享有继承权，更是知晓罗永寿将全部拆迁安置权利也让渡给了罗素华、罗素琼。其在明知罗永寿无权单独处分案涉房屋的情形下仍与罗永寿签订《房屋买卖协议》，明显属于恶意串通，该协议属于无效协议。 四、一审法院认定罗素华、罗素琼有过户义务属于使用法律错误。本案中，罗永寿事实上是针对同一标的物订立了两份法律合同，采取了两个民事法律行为：一是通过《赡养协议》将包括案涉房屋在内的所有拆迁安置财产和财产性权益让渡给了罗素华、罗素琼；二是通过《房屋买卖协议》将案涉房屋出售给了钟富贵。假设在两份合同都有效的情况下，罗永寿履行其中一份必然会导致另一份无法履行，而未得到履行方仅能向罗永寿主张违约责任。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，案涉房屋已经登记至罗素华、罗素琼名下，证明罗永寿选择履行的是《赡养协议》，同时罗素华、罗素琼也已经合法取得了物权，《房屋买卖协议》已无法再履行。钟富贵只能主张罗永寿承担违约责任，而不能主张要求与其没有合同关系的罗素华、罗素琼履行过户义务。故一审法院适用法律错误。 钟富贵辩称，钟富贵与罗永寿于2009年11月24日签订房屋买卖合同，该案涉房屋系罗永寿个人享有优购房屋权利，因罗永寿无钱购买所以将该权利卖给钟富贵，当时约定的价格为6.3万元，被上诉人如约支付6.3万元，2010年5月14日选房时，钟富贵考虑到罗永寿经济条件困难且房屋有一定的涨价幅度的情况下，另外又支付了罗永寿3.5万元的购房款，并且罗永寿在出具收条时承诺该房屋与配偶、子女无关，而罗素华、罗素琼在明知其父亲在有生之年将优购房屋的权利出售给了钟富贵，还恶意将房屋产权办理在了自己的名下，故一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求法院驳回罗素华、罗素琼的上诉请求。 钟富贵一审起诉请求：1.判令罗素华、罗素琼将位于成都市成华区华彩路16号8栋2单元16层1601号房屋过户至钟富贵名下；2.因本案产生的所有费用由罗素华、罗素琼承担。 一审法院查明：2007年5月30日，罗永寿与成都市龙潭都市工业集中发展区管委会签订《征地拆迁住房安置协议书》，协议约定，钟富贵所持《农村房屋宅基地使用证》证记载面积80平方米，应安置罗永寿方两人，其中农业人口2人，人均40平方米。罗永寿选择现（建）房安置人数2人，超过人均安置面积10平方米，成都市龙潭都市工业集中发展区管委会支付罗永寿剩余面积补偿费3000元。拆迁安置房按城市规划，统一定点修建，罗永寿自愿选择安置房屋套型及数量为套二房屋壹套，建筑面积70平方米。 罗永寿与廖玉珍系夫妻关系，二人生育女罗素华、罗素琼。2008年4月7日，廖玉珍死亡。 2008年11月26日，罗素华、罗素琼等人在同仁社区、钟长发（钟富贵父亲）的见证下，签订一份《赡养协议》载明：一、罗永寿的生活费，双方每月各支付100元；二、罗永寿如生病所有的医药费凭收据双方各付一半，住院双方协调护理；三、罗永寿的两套（一套一）住房，双方各壹套，如果是一套二住房双方平分一套一的住房差价各付一半；四、罗永寿原来住房房价，罗素琼补偿罗素华现金6000元（罗素华所修房屋价全付）。 2009年11月23日，罗永寿与成都市龙潭都市工业集中发展区管委会签订《征地拆迁安置补充协议书》，约定以《农村宅基地使用证》为一户，每一户购买35平方米成都市龙潭都市工业集中发展区管委会提供的安置房，购买价格为每平方米1000元。超出7平方米，罗永寿应按照1200/平方米的价格购买，罗永寿应支付成都市龙潭都市工业集中发展区管委会43400元。计算式：35平方米×1000/平方米=35000元；7平方米×1200元/平方米=8400元。原选择现（建）房安置奖励费、房屋（套型合并）补差，套型确认：（一）按照11000元/人计发奖励费，原协议已按照3000元/人计发奖励费，对原选择现（建）房安置方式的可自愿选择按照每人8000元计发奖励费补差，奖励费合计为16000元，计算式：2人×8000元/人=16000元。罗永寿选择的套型结构由套贰型变更为套一型（现确认选择套型结构为套一房屋三套，建筑面积42平方米），罗永寿应付成都市龙潭都市工业集中发展区管委会16800元，1200元/㎡×14㎡=16800元。根据以上各项计算金额，罗永寿应支付成都市龙潭都市工业集中发展区管委会共计人民币金额44200元。 2009年11月24日。钟富贵（钟富贵的父亲钟长发代签）与罗永寿在成都市成华区龙潭法律服务所李家明的见证下签订《房屋买卖协议》，罗永寿自愿将成都市成华区工业园区拆迁安置中优惠购买的房屋一套（户主系罗永寿、一套一、面积为42平方米）卖给钟富贵所有，房屋坐落在龙潭都市工业园区内。房屋卖价为人民币63000元，钟富贵付清购房后罗永寿出具房屋买卖收款凭条给钟富贵，（注：由于在办理优惠购买该房屋中，罗永寿无能力支付补偿工业园区的房屋差价人民币44200元，因此该房屋的差价款暂由钟富贵垫付支付给工业园区，在钟富贵支付罗永寿购房款时扣除此款，如在办理房屋产权中需要补交房屋的平方差价，此差价由钟富贵按照政府规定价格补偿），由于该买卖房屋系拆迁安置房屋，房屋产权暂未办理，在该房屋产权证办理后，罗永寿必须及时配合钟富贵到房屋管理部门办理该房屋的产权过户手续，如在办理产权中产生继承应由罗永寿的子女配合并不得向钟富贵收取任何费用，在办理过户中所产生的费用由钟富贵承担。同日，罗永寿向钟富贵出具收条一份，载明收到钟富贵支付的购房款63000元。 2010年5月14日，罗永寿分得安置房套一房屋三套，地址分别为：龙锦雅苑六栋1单元101号、龙锦雅苑四栋2单元202号、龙锦雅苑八栋2单元1601号。并将龙锦雅苑八栋2单元1601号房屋交付给原告钟富贵。 2014年2月20日，在成都市成华区龙潭街道办事处同仁社区居民委员会的见证下，钟富贵又向罗永寿支付35000元作为购房款，罗永寿出具一份收条，载明：“今收到钟富贵购买我位于成都市成华区安置房购房款35000元，在2009年11月24日向钟富贵已经收取该房的购房款63000元，现总收购房款为98000元，现特此申明此安置房为我个人所有与配偶及子女无关，在办理产权登记时不再向钟富贵收取任何款项费用。上述收条有罗永寿的签名和捺印、成都市成华区龙潭街道办事处同仁社区居民委员会的签章。 2016年9月6日，罗永寿死亡。 2018年8月29日，案涉房屋登记于罗素华、罗素琼的名下，两人按份共有，各占50%。登记地址为：成华区华彩路16号8栋2单元16层1601号。 审理中，罗素华、罗永寿主张其与罗永寿已经就家产进行分割，该协议签订时，钟富贵的父亲钟长发也在场见证并知晓该情况，其代钟富贵与罗永寿签订《房屋买卖协议》，系双方恶意串通，该协议应为无效。同时陈述，父亲去世后才知晓房屋出售给了钟富贵。 一审法院认为，2007年5月30日，罗永寿与廖玉珍分得两个套一的房屋。2008年4月7日，廖玉珍去世后，罗永寿与罗素华、罗素琼签订《赡养协议》，将之前分得的两套房屋分给罗素华与罗素琼。签订该赡养协议时，罗永寿与廖玉珍并未购买案涉的优购房屋，且根据赡养协议内容“罗永寿的两套（一套一）住房，双方各壹套，如果是一套二住房双方平分一套一的住房差价各付一半”，因此能够认定该次房屋分配并不包含案涉钟富贵购买的房屋。 2009年11月23日，罗永寿签订《征地拆迁安置补充协议书》，以43400元的价格优购一套42平方米的房屋。优购房屋并非拆迁户必须取得的安置房，因为拆迁人被拆迁安置时，拆迁单位拆除被拆迁户房屋可能通过住房安置或货币置换的两种方式取得，拆迁户不同意货币置换时，拆迁单位必须按照拆迁安置协议进行住户安置并给予相应过渡费。而优购房屋被拆迁人根据其经济状况可选择购买也可选择放弃购买，选择购买可享受优购价格，放弃购买拆迁单位也不会对其另行货币补偿或赔偿。且购买该优购房系廖玉珍去世之后，而根据罗永寿与钟富贵签订的房屋买卖合同中明确载明“由于在办理优惠购买该房屋中，罗永寿无能力支付补偿工业园区的房屋差价人民币44200元，因此该房屋的差价款暂由钟富贵垫付支付给工业园区”，及结合拆迁安置补充协议签订时间（为案涉房屋买卖合同签订的前一日）、罗永寿应补的房屋差价款金额，能够认定优购房的资金来源系罗永寿出售优购房而获得的款项。罗永寿在廖玉珍去世后自己选择购买了优购房一套，并立即将优购房出卖，不但缴纳了优购房款同时获取了赢利，故应当认定案涉交易的优购房屋应系罗永寿单独购买的房屋。 罗素华与罗素琼辩称，罗永寿出售案涉房屋存在与钟富贵之父钟长发恶意串通，因此认定案涉房屋买卖合同无效。一审法院认为，罗永寿与罗素华、罗素琼签订的赡养协议在案涉优购房屋之前，当时罗永寿尚未取得优购房屋，且如上所述优购房屋并非罗永寿必然取得的财产，且根据赡养协议载明的房屋也并未指向将来能够取得的房屋。虽罗永寿、钟长发知晓该赡养协议，但也明知该协议内容不涉及案涉交易房屋，罗永寿所出售的优购房系自己购买所得，其有完全处分的权利。罗素华、罗素琼主张合同无效的抗辩理由不能成立，一审法院不予以支持。 罗永寿处分案涉房屋系有权处分。罗永寿死亡后，罗素华、罗素琼明知案涉房屋已出售给钟富贵的情况下，将案涉房屋登记在自己名下，其物权登记不具有合法根据，不应当受到法律的保护，其行为侵犯了钟富贵的合法权益。且罗素华、罗素琼作为罗永寿的法定继承人应当承继罗永寿继续履行的合同义务。故钟富贵主张罗素华、罗素琼协助过户的理由成立，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条之规定，判决：罗素琼、罗素华于判决生效之日起十日内将位于成都市成华区华彩路16号8栋2单元16层1601号房屋过户至钟富贵名下。案件受理费100元，保全费1000元，由罗素琼、罗素华负担。 二审中，罗素华、罗素琼为证明其主张提交下列证据： 第一组证据：1.《征地拆迁安置协议书》；2.《征地拆迁安置补充协议书》；3.《征地拆迁安置房产权办理补充协议》；4.《公证书》；5.《房屋信息查询记录》。拟证明案涉房屋自拆迁安置之时，罗素华、罗素琼就系安置补偿对象，案涉房屋由罗素华、罗素琼共同共有。 第二组证据：6.《分房明细表》；7.《银行回单》，拟证明钟富贵并未向罗永寿支付该笔房款。 钟富贵质证认为：1.对第一组证据的真实性、合法性无异议，但均不能达到其证明目的。从安置协议的安置人数看，上面明确载明两人系罗永寿和廖玉珍没有本案的当事人。产权人登记有罗素华和罗素琼，所有权的继承方式是受遗赠，是为了办理遗产继承事后补上的。且从该证据可以看出，罗永寿选择的是套二住房，但在这里改成了两个套一，所以其在购买优购房屋后，就变成了三个套一。2.对第二组证据的真实性、合法性无异议，从明细可知44200元是由罗永寿现金缴纳的，也进一步印证分房明细表优购房屋补偿49000元。 本院经审查认为，对上述证据的真实性、合法性予以确认，对上述证据的关联性及证明力将在本院认为部分属于阐述。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，2009年11月23日，罗永寿在其配偶廖玉珍去世之后，签订《征地拆迁安置补充协议书》，通过优购方式购买一套42平方米的房屋，系其个人财产。次日，罗永寿就该房屋与钟富贵签订《房屋买卖协议》。从案涉房屋买卖协议的内容、签订时间可知案涉房屋并非系2008年4月7日赡养协议中的房屋。罗素华、罗素琼于二审举示的安置协议、公证书、房屋信息查询记录等证据不能证明出售案涉房屋时其系房屋所有权人，本院对上述证据不予采信。案涉房屋作为罗永寿单独购买的房屋，其有权向钟富贵出售案涉房屋，案涉购房协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。主张罗永寿出与钟富贵之父钟长发恶意串通出售房屋应认定买卖合同无效的上诉理由，于法无据，本院依法不予支持。 关于钟富贵是否支付了全部购房款的问题，本院认为，据查明事实，钟富贵与罗永寿订立的《房屋买卖协议》约定，案涉房屋购房款为63000元，且双方在合同中注明“由于在办理优惠购买该房屋中，罗永寿无能力支付补偿工业园区的房屋差价人民币44200元，因此该房屋的差价款暂由钟富贵垫付支付给工业园区，在钟富贵支付罗永寿购房款时扣除此款，如在办理房屋产权中需要补交房屋的平方差价，此差价由钟富贵按照政府规定价格补偿”，同日，罗永寿向钟富贵出具收条一份，载明收到钟富贵支付的购房款63000元。2014年2月20日，在成都市成华区龙潭街道办事处同仁社区居民委员会的见证下，钟富贵又向罗永寿支付35000元作为购房款，罗永寿出具收条确认已收到全部房款，并作出案涉房屋系其个人所有，在办理产权登记时不再向钟富贵收取任何款项费的特别申明。上述收条有罗永寿的签名和捺印、成都市成华区龙潭街道办事处同仁社区居民委员会的签章。本院认为，罗永寿作为完全民事行为能力人，在签订合同时以及时隔5年后再次向钟富贵出具收条的行为，结合双方在合同中所注明的内容，可以认定，钟富贵的付款行为已经得到罗永寿的确认，且罗永寿再次确认钟富贵已经完成付款义务之时，尚有社区居委员会见证，罗素华、罗素琼于二审中举示的分房明细表及银行回单均不能证明钟富贵未完成付款义务，本院对上述证据不予采信。 关于罗素华、罗素琼是否应当协助案涉房屋是否应当过户到钟富贵名下的问题。本院认为，罗永寿去世后，罗素华、罗素琼作为其法定继承人，在继承其遗产的同时，对罗永寿未能履行的合同义务应当继续履行。故一审判决认定钟富贵主张罗素华、罗素琼协助过户的诉讼请求成立正确，本院予以维持。 综上所述，罗素华、罗素琼的上诉请求不成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由罗素华、罗素琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林