江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初3974号原告：郁步宏，男，1969年7月4日生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：沈跃进、曹复梅，南通市通州区光明法律服务所法律工作者。被告：南通铭赛贸易有限公司，统一社会信用代码91320612MA1P2UXR5G，住所地江苏省南通市通州区川姜镇川叠路155号华融和生内。法定代表人：瞿小芳，执行董事。委托诉讼代理人：张洪新，南通市通州区金新法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张炜华，公司员工。原告郁步宏与被告南通铭赛贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，组织双方召开庭前会议，原告郁步宏及其委托诉讼代理人沈跃进、被告铭赛公司法定代表人瞿小芳及其委托诉讼代理人张洪新、原委托诉讼代理人张炜华到庭。因案情复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告郁步宏及其委托诉讼代理人沈跃进、被告铭赛公司委托诉讼代理人张洪新、朱建彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁步宏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2018年10月15日签订的《铺位租赁与管理服务合同》无效；2.判令被告退还原告租金48620元，保证金10000元，装修押金3000元；3.商铺装潢损失另行主张权利；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告郁步宏变更其第1项诉讼请求为：要求解除原、被告于2018年10月15日签订的《铺位租赁与管理服务合同》，解除时间为起诉之日。事实和理由：2018年10月15日，其在华融和生商业广场招商接待中心，与自称华融和生商业广场业主的被告经过洽谈，双方签订了铺位租赁与管理服务合同，同时预交租金48620元（包括设施设备使用费、物业管理费），保证金10000元，装修押金3000元。后其进商铺装潢并等待被告开业通知。被告一直没有开业，据说是消防验收没有通过直到现在。现其得知被告并非华融和生商业广场业主，真正的业主系南通凯翔商业管理有限公司（以下简称凯翔公司），而根据该公司通知函告知，该公司至今未向商户收取租金和物业费。租金应自消防验收通过之日起计算，其余费用要求予以退还。被告铭赛公司辩称，原告已经缴纳的费用没有异议，系其依法取得。商场开业时间为2018年12月23日。2017年3月31日，南通凯翔商业管理有限公司与南通市通州区友慕商贸有限公司（以下简称友慕公司）签订了租赁合同，2018年11月15日，经过三方协议，将友慕公司的租赁权利转让给被告。原、被告间合同合法有效，本案系在其催要租赁费的过程中产生矛盾，原告诉请的事实和理由不能成立，请求驳回原告诉讼请求。合同应自判决之日起予以解除。原告郁步宏围绕诉讼请求依法提交了《铺位租赁与管理服务合同》、收款收据、照片、商场录像光盘等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告铭赛公司对上述证据中照片的拍摄时间存疑，其余证据的真实性不持异议，本院经审查对上述证据的真实性予以确认。被告铭赛公司为证明其主张依法提交了《华融和生广场商场租赁合同》及《协议》、授权委托书、铭赛公司营业执照、消防安全检查合格证、商户装修须知、川港派出所情况说明、物业管理人员身份证明及证书、运营违规处罚通知单及张贴照片、限期开店营业通知书、消防审核意见书等证据，原告薛国权质证认为，《华融和生广场商场租赁合同》及《协议》认为是复印件，且《华融和生广场商场租赁合同》内容有遮盖，对该证据不认可，据其了解铭赛公司与凯翔公司的合同中第一年免租半年，第二年免租半年，物业费免收一年半，且物业服务均由凯翔公司提供，铭赛公司无权收取物业费、装潢押金，铭赛公司所谓的商业秘密侵害了其合法权益；授权委托书与本案无关；营业执照系2019年5月24日才签发，被告原经营范围有变更，明显系为本次诉讼添加；消防安全检查合格证及川港派出所情况说明真实性没有异议，消防合格证是2019年4月1日签发的，因此铭赛公司转租的商铺自2019年4月1日起才能算正式营业使用；物业管理人员身份证明及证书均非原件，真实性及关联性均不认可；限期开业通知是起诉后发出的；闭店是原告的自由。本院经审查对物业管理人员身份证明及证书系复印件，无法核实真实性，其余证据的真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月15日，郁步宏（乙方）与铭赛公司（甲方）签订《铺位租赁与管理服务合同》及附件A01“铺位租赁与管理服务合同条款”一份，约定：甲方将位于南通市通州区川姜镇川叠路华融和生商业广场的铺位A2-05出租给乙方，租赁面积110.5㎡；经营项目为服装，经营品牌为茜可可；租赁期限自标的商铺交付之日起计算，租赁期限分为装修期和计租期两个阶段，自标的商铺交付之日起至甲方商场开业日的前一日止为标的商铺的装修期，计租期2年；计租期自甲方商场开业之日起计算，自开业之日起至租赁期限届满之日止，乙方应支支付租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费；第一年租金40元/㎡·月、设施设备使用（含空调）费35元/㎡·月、物业管理费为5元/㎡·月，合计97240元·年，第二年租金40元/㎡·月、设施设备使用（含空调）费35元/㎡·月、物业管理费为5元/㎡·月，合计97240元·年；第一年免租一个月，第二年免租一个月；各项费用支付，每6个月为一个支付周期，第一个支付周期的租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费乙方应当在办理进场装修手续前支付完毕，以后每个支付周期的租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费乙方应当在上一个支付周期最后一个月的前30日支付完毕；乙方进场装修前必须办理装修手续并支付装修押金；乙方应当在本合同签订后3日内向甲方支付履约保证金10000元；乙方若有违反本合同及诸附件的约定，甲方可以从履约保证金中扣除违约金或赔偿金，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿；租赁期限届满，双方未续签合同的，该履约保证金（若有剩余）自乙方按约定返还标的铺位并办完各类交接手续90天后无息退还；为保证商场的整体经营效果，标的商铺交付后，乙方应当及时办理装修手续并进场装修，保证在甲方通知的商场开业日前提前7日装修完毕并备足货品等，达成营业条件，甲方商场开业后，以为不得擅自中止营业或关门停业或采用其他任何方式使标的铺位处于非正常营业状态（正常营业状态以80%上室内使用面积开始营业为标志）并保证有充足的货源上架，能够满足正常营业需求，以为违反的，甲方有权扣除履约保证金的10%，违反该约定超过7日的，视为乙方严重违约；乙方未按合同约定支付任何一项费用（包括租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费、履约保证金及补款等）的，每逾期一日应当按逾期金额的3%向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清应付款为止；因甲方原因导致标的铺位出现重大质量问题严重影响乙方经营且甲方拒绝维修的，或非乙方任何违约甲方无故采取停止乙方使用标的铺位或封门等措施的，乙方有权单方解除合同；乙方延迟交纳任何一项费用超过7日的或延迟交纳任何一项费用累计超过3次的，甲方均有权立即解除合同；乙方有合同约定的严重违约行为之一的，甲方均有权立即解除合同；乙方确认，标的铺位交付后，标的铺位是乙方的有效通讯地址，甲方将通知张贴于该铺位的门窗或墙面上即视为已经向乙方送达；该合同还对铺位交接、装修规定、其他的违约责任、争议解决等作出约定。《铺位租赁与管理服务合同》签订后，原告郁步宏于2018年10月15日向铭赛公司支付租金等费用48620元，保证金10000元，装修押金3000元，并在“商户装修须知”上签字，其中约定在装修完毕1个月后无息退还装修押金。2018年11月，原告郁步宏对承租商铺进行装修，案涉商场于2018年12月23日开业，郁步宏的店铺亦于同日开始试营业。2019年1月11日，南通市消防支队受理铭赛公司提交的“华融和生1#号楼1-3层商场店铺内部装修建设工程消防设计审核”申请，南通市消防支队于2019年1月22日出具“建设工程消防验收意见书”，综合评定该工程消防验收合格。2019年3月8日，铭赛公司向南通市消防支队申报华融和生1#楼1层局部商场店铺内部装修设计变更工程消防设计审核（调整一层万国荟西侧疏散出口至A1-03区域），南通市消防支队于2019年3月19日出具“建设工程消防设计审核意见书”，同意该工程消防设计。案涉华融和生商业广场1号楼地上1-3层局部于2019年4月1日取得“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。2019年2月25日，案外人吴中海等租户为讨要装修保证金与铭赛公司人员发生肢体冲突，相互殴打，并报警。川港派出所对双方分别进行了治安处罚。2019年3月27日，被告铭赛公司在原告郁步宏承租铺位处张贴运营违规处罚通知书，载明因原告郁步宏自行闭店，要求其至商管办公室缴纳罚款。2019年7月7日，被告铭赛公司向原告郁步宏发出“限期开店营业通知书”。另查明，案外人南通凯翔商业管理有限公司于2019年5月27日向本院提起诉讼，要求铭赛公司支付2018年12月23日至2019年5月23日期间租金、2018年12月27日至2019年3月10日期间空调电费、支付逾期付款违约金、友慕公司、瞿小芳承担连带偿付责任。本院经开庭审理该案后查明：凯翔公司受南通华融和生置业有限公司委托，对南通华融和生商业广场的整体经营管理进行统一经营。2017年3月31日，凯翔公司（出租方，甲方）与友慕公司（承租方，乙方）签订《华融和生广场商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺（房屋）座落在南通市通州区川叠路1555号华融和生商业广场1号楼1-3层（部位），租赁期限为8年（自2017年12月18日起至2025年12月17日止）。2018年8月4日，南通市公安消防支队向南通华融和生置业有限公司出具“通公消验字（2018）第0263号建设工程消防验收意见书”，评定该公司于2018年7月20日申报的华融和生商业广场1#、6#楼及1#、6#楼1-5层公共部位内部装修工程消防验收合格。2018年11月15日，凯翔公司（丙方，出租方）与友慕公司（甲方，转让方）、铭赛公司（乙方，受让方）签订协议，其中载明，甲乙双方经协商并经丙方同意，就甲方将与丙方于2017年3月31日华融和生商业广场1#楼1-3层《商铺租赁合同》中的甲方项下的权利和义务一并转让给乙方。该案庭审过程中，凯翔公司陈述中央空调的使用由该公司管理，一般每年冬天开启三个月，夏天开启三个月，特别炎热的时候也会开启；铭赛公司陈述其承租的案涉1号楼的中央空调在2018年冬天未能正常使用，2019年夏天一直未能开启，其他楼的空调在2019年6月即已开启。2019年10月17日，经南通市通州区川姜镇人民调解委员会调解，凯翔公司与铭赛公司达成调解协议，双方同意于2019年10月18日解除双方签订的《华融和生广场商铺租赁合同》。调解协议签订后，凯翔公司于2019年10月30日向本院提出撤诉申请，本院经审查已依法裁定予以准许。本院认为，原告郁步宏与被告铭赛公司签订的《铺位租赁与管理服务合同》及附件系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。我国《合同法》规定可由当事人协商一致解除合同，符合法定情形的，可由一方当事人行使解除权解除合同。本案审理过程中，被告在2019年9月17日的庭审过程中明确表示对原告要求解除合同的诉讼请求不持异议，系双方合意解除合同的意思表示，故本院确认双方合同于2019年9月17日经原、被告协商一致予以解除。关于租金等费用的起算时间及是否应当返还的问题。被告铭赛公司主张自2018年12月23日开始计算，原告郁步宏为应自2019年4月1日开始计算。本院认为，铭赛公司于2018年11月交付郁步宏使用的商铺已经消防部门在2018年8月验收合格，2019年4月1日所取得的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，系在承租商户对商铺进行装修后在投入使用前向消防部门申报验收后所取得，并非对铭赛公司交付给商户的商铺原始状态的消防验收合格证。因此，郁步宏以此认为铭赛公司交付的商铺不符合消防要求，故不应支付此前租金等费用的意见，本院难以采纳。根据双方在庭审中的陈述，案涉商场于2018年12月23日开业，郁步宏承租的商铺亦于同日开始试营业，故租金等费用应自2018年12月23日开始计算。原告郁步宏对其已支付的2018年12月23日至2019年6月22日期间的租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费共计48620元要求返还的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于保证金10000元是否应当退还的问题。根据双方合同约定属履约保证金，双方合同终止后，应在商户按约定返还标的铺位并办完各类交接手续90天后无息退还。因凯翔公司与铭赛公司之间的租赁合同已于2019年10月18日予以解除，原告郁步宏应及时将案涉商铺返还现有权利人，被告铭赛公司应将收取的保证金10000元返还原告郁步宏。关于装修押金3000元是否应当退还的问题。根据双方合同约定，装修押金应在装修完毕后1个月内退还。案涉商铺已装修完毕并于2018年12月23日开始试营业，故被告铭赛公司应及时退还上述装修押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下：一、原告郁步宏与被告南通铭赛贸易有限公司于2018年10月15日签订的《铺位租赁与管理服务合同》于2019年9月17日予以解除。二、被告南通铭赛贸易有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郁步宏保证金10000元、装修押金3000元。三、驳回原告郁步宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4412元，由原告郁步宏负担2068元，被告南通铭赛贸易有限公司负担2344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理4412元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，帐号：46×××65）。审 判 长  吴克宏人民陪审员  沈 香人民陪审员  刘承银二〇一九年十二月十六日法官 助理  施 佳书 记 员  倪 茜