江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2203号上诉人（原审被告）：丁文生，男，1963年8月17日生，汉族，住新干县。上诉人（原审被告）：邹军华，女，1979年4月30日生，汉族，现住新干县。被上诉人（原审原告）：新干县链家房地产经纪有限公司，住所地江西省新干县金川镇川琴路（原车站北路）。统一社会信用代码91360824MA35L7JE6R。法定代表人：邓招梅，公司经理。上诉人邹军华、丁文生因与被上诉人新干县链家房地产经纪有限公司（以下除判决主文外均简称新干县链家公司）居间合同纠纷一案，不服新干县人民法院（2019）赣0824民初1067号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁文生上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.邹军华是下午去丁文生家看房，不是一审判决认定的2018年6月11日中午。2.丁文生未委托新干县链家公司代其出售案涉房屋，一审时，新干县链家公司亦未提供证据证实，一审法院认定丁文生与新干县链家公司之间成立居间合同关系，缺乏依据，与事实不符。二、一审法院适用法律错误。1.一审时，新干县链家公司的诉请中未要求丁文生支付中介服务费，但一审法院却违背不告不理原则，判决丁文生与邹军华共同支付中介费，与法不符。2.邹军华与丁文生签订房屋买卖合同，是在新干县业联房地产经纪有限公司的协助下完成的，并由新干县业联房地产经纪有限公司协助办理了二手房过户交易手续。因此，案涉房屋的买卖合同成立是由新干县业联房地产经纪有限公司促成的，不是新干县链家公司促成的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。3.丁文生与邹军华签订房屋买卖合同，不是新干县链家公司促成的，无论按照法律规定还是按照新干县当地交易习惯，丁文生均不需支付中介费。三、一审法院对丁文生的判决不公正。丁文生与邹军华之间签订房屋买卖合同，不是由新干县链家公司促成，一审法院按照当时交易习惯，酌定丁文生与邹军华共同支付中介费10000元，缺乏事实和法律依据。针对丁文生的上诉，上诉人邹军华答辩称：如丁文生所说一致。针对丁文生的上诉，被上诉人新干县链家公司答辩称：新干县链家公司法定代表人邓招梅的弟弟在其公司工作，把涉案房屋发布在网上，邹军华打电话说看房子，邓招梅的弟弟带邹军华看房，当天下午谈价138.万，约好房东第二天见面谈，邹军华晚了一个小时到，她自己没有逃单的意思，是别人说可以，邹军华称其老公征信有问题，等其离婚了再来买房。新干县链家公司和丁文生是口头协议，让邹军华出房屋价款的1%作为中介费，原本中介的收费标准是房屋价款的1.5%，丁文生说不出中介费，考虑到大家都不容易，后来谈好1%即13850元，邹军华也答应了，然后有个人叫邹军华出去，邹军华就变卦了。上诉人邹军华上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.2018年6月10日，邹军华在58同城网站看到新干县金川镇川南大道289号箱包城20幢1单元601号房屋信息，通过网络咨询，但网上无人回应，新干县链家公司主动电话联系邹军华，称安排业务员带邹军华去看房子。2018年6月11日上午，邹军华在新干县链家公司工作人员的带领下看房，期间邹军华认为价格太高，所以双方没有达成协议，也没签订书面材料，双方不存在居间合同关系。2.邹军华与丁文生之间以138.5万的成交价签订房屋买卖合同，不是新干县链家公司谈成的，而是通过新干县业联房地产经纪有限公司谈成。一审法院认定新干县链家公司促成邹军华与丁文生之间的房屋成交价，属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。1.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，邹军华与新干县链家公司间不存在委托购房合同关系。新干县链家公司没有证据证实其与邹军华之间存在书面的委托购房合同；2.丁文生出售的房屋已装修好，必然涉及家具家电等，即使双方交易价格与新干县链家公司磋商的价格相同，也没有明确138.5万元是否包含了家中的家具家电等；3.邹军华从丁文生购买房屋，合同是在新干县业联房地产经纪有限公司的协助下订立完成，并由新干县业联房地产经纪有限公司协助办理了二手房过户交易手续，邹军华已支付了中介费。案涉房屋的买卖合同不是新干县链家公司所促成，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬；4.一审法院按照当地交易习惯，判决邹军华与丁文生共同支付中介费10000元，与法不符。邹军华与丁文生签订房屋买卖合同不是新干县链家公司所促成，无论按照法律规定还是交易习惯，邹军华均不需向新干县链家公司支付中介费。三、一审法院对上诉人判决不公正。邹军华通过新干县业联房地产经纪有限公司获知相同房源信息，作为卖方有权选择服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，该行为没有利用新干县链家公司的房源信息，不构成违约。一审法院按照当时交易习惯，酌定邹军华与丁文生共同支付中介费10000元，没有事实和法律依据。针对邹军华的上诉，上诉人丁文生答辩称：丁文生不应该支付中介费。针对邹军华的上诉，被上诉人新干县链家公司答辩称：邹军华和丁文生之间的交易是新干县链家公司所促成。新干县链家公司法定代表人邓招梅的弟弟在其公司工作，把涉案房屋发布在网上，邹军华打电话说看房子，邓招梅的弟弟带邹军华看房，当天下午谈价138.万，约好房东第二天见面谈，邹军华晚了一个小时到，她自己没有逃单的意思，是别人说可以，邹军华称其老公征信有问题，等其离婚了再来买房。新干县链家公司和丁文生是口头协议，让邹军华出房屋价款的1%作为中介费，原本中介的收费标准是房屋价款的1.5%，丁文生说不出中介费，考虑到大家都不容易，后来谈好1%即13850元，邹军华也答应了，然后有个人叫邹军华出去，邹军华就变卦了。被上诉人新干县链家公司向一审法院起诉请求：1.判令被告邹军华支付房屋买卖中介服务费20775元（按房屋成交价的1.5%计算），被告丁文生对该债务承担连带责任；2.本案诉讼费由被告邹军华承担。一审法院认定本案法律事实如下：被告丁文生拟出售其位于新干县金川镇金川南大道289号箱包城20幢1单元601号商品房一套。2018年6月11日中午，被告邹军华在原告新干县链家公司员工邓银生带领下前往被告丁文生所有的案涉房屋看房，十多分钟后原、被告双方分开。同日下午和晚上，原告多次通过电话分别与被告邹军华和丁文生沟通协商房屋交易价格，后丁文生表示同意按138.5万元价格成交，邹军华对此则未明确表达最终意见。于是，原告邀请两被告第二天即2018年6月12日上午共同前往其公司继续协商房屋交易事宜。6月12日上午，被告邹军华按照约定到达了原告公司，被告丁文生称因身体不适迟到一个小时，邹军华未等到丁文生而先行离开了公司，原、被告因此未能就案涉房屋买卖进一步协商，亦未签订房屋买卖等相关合同。同日，两被告在离开原告后来到新干县业联房地产经纪有限公司，并在该公司签订了《房地产买卖合同》，约定房屋转让价138.5万元，由买方邹军华支付中介费3000元。2018年7月4日，案涉房屋履行完了过户登记手续，过户至了被告邹军华名下。2018年10月20日，被告邹军华向新干县业联房地产经纪有限公司支付了中介服务费3000元和代办过户过程中垫付的费用1000元合计4000元。原告认为两被告之间的房屋交易系由其促成，但二人均未向其支付有关中介服务费，且经多次催付未果，为此，遂于2019年5月15日诉至本院，要求予以处理。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点归纳为以下二点：一、原告新干县链家公司与被告邹军华、丁文生之间是否成立居间合同？二、被告邹军华和丁文生应否向原告支付中介费，如需支付，应付多少为宜？一、关于原告新干县链家公司与被告邹军华、丁文生之间是否成立居间合同问题。诉讼中，原告虽未提交相关证据证明其与被告邹军华、丁文生之间签订了看房或委托售（购）房等合同，但根据本院查明的事实，原告确于2018年6月11日带着被告邹军华前往丁文生家实地察看了案涉房屋，亦为两被告房屋交易价格进行了相关磋商，丁文生一直未予反对，且当天晚上丁文生最后同意以不低于138.5万元的价格成交。2018年6月12日，两被告虽最终未能在原告公司签订房屋买卖合同，而是前往新干县业联房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，且办理了过户登记手续，但两被告的房屋交易价格仍是之前原告为其双方磋商的138.5万元。对上述事实，有原、被告陈述、房地产买卖合同、房屋转让权属登记申请书和收款收据等证据为凭，事实清楚，证据充分，依法予以确认。综上，原告已为两被告之间的房屋买卖居中进行了斡旋，包括带人看房并商谈交易价格，而看房和商谈交易价格系原告作为经纪公司提供居间服务的主要内容，且本案中两被告最终交易价格138.5万元亦充分说明其二人接受了原告之前为其商谈的价格，原告的行为在其二人之间起到了牵线搭桥的作用，足以认定原告促成了两被告间的房屋交易，体现了诚实信用原则，符合居间合同的实质构成要件，属于居间合同中的媒介居间。同时，居间合同因并无法律、行政法规强制性规定须以书面形式订立，故本案中原、被告之间通过事实行为成立的居间合同与法不悖，予以认可。二、关于被告邹军华和丁文生应否向原告支付中介费，如需支付，应付多少为宜问题。根据前述第一点分析，一审法院已认定原告新干县链家公司与被告邹军华、丁文生之间成立了合法的居间合同关系，而诉讼中邹军华和丁文生均未举出反证证明其并非委托人，故两被告均应依法认定为委托人。本案中原告与两被告未就居间服务报酬支付进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”规定，一审法院认为本案属于媒介居间，两被告作为房屋交易双方都因原告的居间行为受益，其二人应平均负担居间人的报酬即中介费，而不能因两被告最后未在原告处签订房屋买卖合同当然性地免除其向原告支付报酬的义务，按照当地交易习惯，并结合原告付出的劳务和被告邹军华已在新干县业联房地产经纪有限公司支付了中介费3000元等实际情况，一审法院酌定两被告尚应支付原告中介费10000元为宜。原告诉称双方已达成口头协议，如顺利完成案涉房屋交易则由邹军华支付中介费的主张缺乏证据证明，不能成立。被告邹军华辩称原告对其存在强买强卖行为，因其提交的证据不能证明该辩称事实成立，故对被告该辩称依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告邹军华、丁文生于判决生效后7日内各偿付原告新干县链家房地产经纪有限公司中介费5000元，合计10000元；二、驳回原告新干县链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明：一审法院在庭审时，审判员向三方当事人发问：“涉案房屋的价格主要是什么时候谈的，结果怎么样？”新干县链家公司回答：“2018年6月11日下午和晚上谈了，主要是通过电话和二被告沟通的，当时沟通的时候最开始被告二（即丁文生）要求最少卖140万元，之后我和被告二谈了一会，被告二同意少1万元，然后我再和被告一（即邹军华）讲价钱，被告一继续要我和被告二协商，最后我和被告二谈了一下，被告二同意按138.5万元，电话里被告一对这个价钱比较满意，于是我就和二被告约好第二天上午八点之后去我公司签订合同。”邹军华回答：“2018年6月11日晚上原告（即新干县链家公司）告诉我最后的价钱是138.5万元，但是我希望第二天上午再谈一下，再降低一点价钱，然后再签订买卖合同。其他陈述和原告一致。”丁文生回答：“2018年6月11日晚上我同意按138.5万元成交，第二天上午八点钟左右打我电话要我去他公司继续谈一下，以便将买卖敲定。其他陈述和原告的一致。”二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：1.新干县链家公司和邹军华、丁文生之间是否成立居间合同关系？2.丁文生、邹军华应否向新干县链家公司支付中介费用？关于争议焦点1，丁文生、邹军华上诉均认为他们均没有和新干县链家公司签订书面的委托卖房或买房协议，他们之间的房屋买卖合同不是在新干县链家公司的促成下签订的，他们和新干县链家公司之间不构成居间合同关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”首先，虽然丁文生主张其与新干县链家公司之间没有书面的委托卖房协议、邹军华与新干县链家公司之间亦没有书面的委托买房协议，但是一审法院通过法庭调查，结合邹军华、丁文生和新干县链家公司的陈述，查明新干县链家公司于2018年6月11日带着邹军华前往丁文生家实地察看了案涉房屋，确为涉案房屋的交易价格进行了磋商。邹军华认可在2018年6月11日晚新干县链家公司告知其最后的价格是138.5万元，只是想第二天继续谈。丁文生亦认可其在2018年6月11日晚上同意以138.5万元的价格成交。虽然涉案房屋最终未能在新干县链家公司签订房屋买卖合同，但是邹军华、丁文生在新干县业联房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》中约定的交易价格仍是之前新干县链家公司为双方磋商的138.5万元。原审法院以新干县链家公司带邹军华看房、在买卖双方之间商谈交易价格、且最终的交易价格与新干县链家公司商谈的交易价格一致为由，认定新干县链家公司在邹军华、丁文生之间起到了牵线搭桥的作用，属于居间合同中的媒介居间，该认定并无不当。其次，邹军华的上诉状中载明新干县链家公司主动电话联系邹军华看房事宜，邹军华在一审庭审的回答对新干县链家公司的斡旋行为亦没有表示否认，故根据居间合同的特征，结合房屋买卖合同的交易习惯，本院认定邹军华为本案居间合同的委托人。关于争议焦点2，丁文生上诉称，新干县链家公司在一审的诉请中未主张丁文生支付中介费，且其与邹军华之间的交易不是由新干县链家公司所促成，其不应支付中介费。本院认为，新干县链家公司向一审法院提交的起诉状载明：“被告邹军华支付给原告房屋买卖中介服务费20775元，被告丁文生负连带责任。”根据不告不理原则，法院应围绕当事人的诉请进行裁判，新干县链家公司主张由邹军华支付中介费，丁文生承担连带责任，而原审法院判决由邹军华、丁文生向新干县链家公司各偿付中介费5000元，属于超过当事人诉请进行裁判，丁文生的该上诉理由有法律依据，本院依法予以采纳。邹军华上诉称，其通过新干县业联房地产经纪有限公司获知相同房源信息，卖方有权选择服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，该行为没有利用新干县链家公司的房源信息，其与丁文生之间的交易不是由新干县链家公司所促成。本院认为，首先，如前所述，原审法院已通过庭审查明，新干县链家公司带邹军华看房、在买卖双方之间来回斡旋商谈交易价格，虽然邹军华、丁文生没有在新干县链家公司签订正式的房屋买卖合同，但双方最终的交易价格与新干县链家公司商谈的交易价格一致，故新干县链家公司作为房产经纪公司，通过带人看房、商谈价格的方式已向买卖双方提供了主要的居间服务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，邹军华现主张其通过其他公司获知涉案房源，其有权选择服务好的中介公司促成交易，不符合诚实信用原则，邹军华的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。其次，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”虽然新干县链家公司带邹军华看房、在买卖双方之间来回斡旋商谈交易价格，带人看房、商谈价格亦是经纪公司提供居间服务的主要内容，但是房屋买卖交易的最终成功不仅仅包括看房、谈价格，还包括如签订正式房屋买卖合同等在内的促成委托人和第三人之间合同成立的其他服务，本案中，邹军华与丁文生的房屋交易在新干县链家公司居间下，尚处于商议价格阶段，尚未签订正式的房屋买卖合同，房屋买卖合同未成立。因此，虽然新干县链家公司在邹军华与丁文生的房屋交易过程中提供了部分居间服务，但最终未促成邹军华与丁文生房屋买卖合同的成立，邹军华的该上诉理由有事实和法律依据，本院依法予以采纳。虽然在未促成合同成立的情况下，新干县链家公司依法不得要求支付报酬，但依法可要求委托人支付居间活动的必要费用，综合房屋买卖的交易习惯、新干县链家公司提供的劳务以及邹军华已实际支付中介费3000元等实际情况，本院确定由邹军华向新干县链家公司支付中介服务费用3000元。综上，丁文生的上诉理由和请求成立，本院依法予以支持。邹军华的上诉理由和请求部分有事实和法律依据，本院依法予以部分支持。原审判决事实认定部分错误，适用法律错误，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销新干县人民法院（2019）0824民初1067号民事判决；二、上诉人邹军华于本判决生效之日10日内支付被上诉人新干县链家房地产经纪有限公司中介服务费3000元；三、驳回被上诉人新干县链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费320元减半收取160元，二审案件受理费100元，共计260元，由被上诉人邹军华负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一九年十二月十日书记员  罗 莎