山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终12047号上诉人（原审原告）：聂建东，男，1973年3月21日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：山东吉人物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘莉，总经理。委托诉讼代理人：赵秀利，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曼，山东盈德律师事务所实习律师。上诉人聂建东因与被上诉人山东吉人物业管理有限公司（以下简称山东吉人公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初8181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂建东上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决；2.请求法院依法判决解除双方之间的房屋租赁合同（事实合同）关系；3.请求法院依法判令山东吉人公司退还所收取聂建东房屋租赁费50000元整人民币；4.请求法院依法判令山东吉人公司赔偿因其违约行为给聂建东造成的经济损失（合同履行后的获利）共计20000元人民币；5.一、二审诉讼费由山东吉人公司承担。事实和理由：聂建东从事蔬菜批发、零售业务，因经营需要，于2018年3月14日从山东吉人公司处租赁了符合市场管理要求的商业门头房，并向山东吉人公司缴纳了一年的房屋租赁费用共计50000元人民币。山东吉人公司出具了收款收据，自此，依照合同法第三十六条之规定，双方已经形成事实租赁合同关系。但聂建东交款后，山东吉人公司截止到聂建东起诉之日，一直均未向聂建东交付租赁房屋。双方的租赁合同，并未实际履行，聂建东的合同目的一直也未能如约实现。期间，虽经聂建东多次催促，均未果。另外，诉前聂建东见使用房屋无望，便要求山东吉人公司退还租赁费用。但山东吉人公司却以种种理由进行推诿拖延，变相拒绝退还。后山东吉人公司在聂建东一再催促下，却以答应待该摊位另行租赁给他人使用后，以收取高于聂建东租赁价格的租赁费用后，再行退还。山东吉人公司的上述一系列行为，不仅违约，而且严重侵害了聂建东的合法权益，并给聂建东造成了巨额经营损失和经济损失。对此，山东吉人公司依法应予赔偿。聂建东认为判案的标准应以事实为依据，以法律为准绳，显然一审法院有悖判案标准，从而导致错误判决。故聂建东认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，从而作出错误判决，损失聂建东的合法权益，请求法院支持聂建东上诉请求。山东吉人公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。具体理由如下：1.聂建东与山东吉人公司已达成书面的租赁合同；2.租赁物已经交付；3.聂建东与山东吉人公司之间既没有约定租赁期限届满之前解除租赁合同的条件，也不符合法律规定的法定解除事由，同时在本案一审第二次开庭之前，聂建东也从未向山东吉人公司发出过解除合同的通知。综上，租赁合同已履行完毕，没有解除事由，更不应返还所谓的租金，请求驳回聂建东的上诉请求。聂建东向一审法院起诉请求：1.请求依法判决自2018年4月1日起解除聂建东与山东吉人公司之间的房屋租赁合同；2.请求依法判令山东吉人公司退还所收取聂建东的摊位费50000元整人民币及相应利息（以50000元为基数，自起诉之日起至山东吉人公司实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案的一切诉讼费由山东吉人公司承担。一审法院认定事实：2018年3月14日，聂建东向山东吉人公司交纳租赁费5万元，山东吉人公司为聂建东出具收据一份。收据记载以下事项：入账时间2018年3月14日，交款单位聂建东（初老三），收款方式现金，人民币伍万元正￥50000，收款事由南侧门头房东西向x号房租一年。聂建东于2018年3月29日自山东吉人公司处领取了x号门头房的钥匙。另查明，案涉南侧门头房东西向x号房屋建于济南市天桥区竹竿巷8号济南市制帽厂的旧址。2016年9月7日，济南市国有资产投资有限公司与山东星宇置业有限公司就济南市天桥区竹竿巷8号厂区内全部地上房产及附属物签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止。2018年1月10日，山东星宇置业有限公司与山东吉人公司就济南市天桥区竹竿巷8号厂区内建筑面积为5000平方米（房屋面积以实际测量为准）签订《住所（营业场所）租赁合同》一份，租赁期限自2018年1月10日至2021年1月10日。一审法院认为，聂建东向山东吉人公司交纳租赁费5万元，山东吉人公司为聂建东出具了收据，该收据载明的事项系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，聂建东、山东吉人公司之间存在租赁合同关系，一审法院予以确认。本案争议焦点为：一、案涉收据是否系书面的租赁合同；二、案涉租赁合同能否解除。一、案涉收据是否系书面的租赁合同。聂建东主张双方之间存在口头租赁合同，案涉收据不能作为书面的租赁合同。山东吉人公司则主张该收据即为书面的租赁合同，双方只是没有签订更为详尽的补充协议。一审法院认为，案涉收据上记载了双方之间关于租赁合同的主要事项,已经具备了租赁合同的主要条款，故案涉收据可以视为双方之间签订的书面租赁合同，双方均应恪守合约，诚实履行；二、案涉租赁合同能否解除。聂建东陈述曾多次找山东吉人公司协商退还租赁费事宜，但未提交相关证据予以证实，山东吉人公司辩称聂建东已经领取了钥匙，完成了对租赁房屋的实际占有。聂建东、山东吉人公司双方的租赁合同关系已经成立并生效，且本案中既没有法定或约定的解除条件，聂建东也从未向山东吉人公司发出解除合同的意思表示，双方之间的租赁合同不能解除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一审法院认为，聂建东未举证证明双方在合同履行期间存在约定解除及法定解除情形，在庭审中，山东吉人公司亦不同意协商解除，对于山东吉人公司的答辩意见，一审法院予以采纳。故对于聂建东要求自2018年4月1日起解除聂建东、山东吉人公司之间的租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持；聂建东请求依法判令山东吉人公司退还租赁费5万元及相应利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、驳回聂建东的要求自2018年4月1日起解除聂建东与山东吉人物业管理有限公司于2018年3月14日签订的租赁合同的诉讼请求；二、驳回聂建东的要求山东吉人物业管理有限公司退还租赁费5万元及相应利息的诉讼请求。案件受理费530元（已减半收取），由聂建东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。聂建东提交证据新菜宜园市场办公室出具的收到钥匙的收到条，证明聂建东已将钥匙返还。山东吉人公司对上述证据质证称，该收到条没有加盖公章，收到人为张明，内容系2019年4月30日聂建东返还涉案房屋钥匙，即便内容是真实的，聂建东交出钥匙的期限也超出了双方合同约定的租赁期限，所以该证据与本案没有关联性。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据一、二审查明的事实，聂建东向山东吉人公司交纳涉案房屋租赁费5万元，山东吉人公司亦为聂建东出具了收到租金的收据，收据载明的聂建东自2018年3月14日租赁涉案房屋系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定聂建东、山东吉人公司之间存在租赁合同关系且合法有效并无不当。聂建东上诉主张山东吉人公司未交付涉案房屋，与本案查明的事实不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，聂建东主张解除涉案租赁关系并返还缴纳的租赁费，但未举证证明双方在合同履行期间存在约定解除及法定解除的情形，故对聂建东的该项主张，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案聂建东要求山东吉人公司赔偿因违约行为造成的经济损失，该项请求系二审中增加诉讼请求，依据上述法律规定，本院不予处理。综上所述，聂建东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由聂建东负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  赵玉兰审判员  陈 勇二〇一九年十二月二十日书记员  李 杨