福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0526民初2763号 原告：德化华骏房地产开发有限公司，住所地福建省德化县浔中镇富东街5号楼，统一社会信用代码：91350526077408637L。 法定代表人：吴为益，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林晓燕，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄洋洋，福建志立律师事务所实习律师。 被告：黄明捷，男，1989年12月24日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：赖美仁，女，1988年3月12日出生，汉族，住福建省德化县。 原告德化华骏房地产开发有限公司与被告黄明捷、赖美仁商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德化华骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林晓燕、被告黄明捷、赖美仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德化华骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除德化华骏房地产开发有限公司与黄明捷、赖美仁于2017年1月1日签订的合同编号为201700003的《商品房买卖合同》及其他相关附件；2、黄明捷、赖美仁协助德化华骏房地产开发有限公司办理注销该预售商品房合同备案登记和权属预告登记等手续；3、黄明捷、赖美仁应向德化华骏房地产开发有限公司支付违约金人民币140000元，赔偿德化华骏房地产开发有限公司税费损失人民币75059.96元；4、黄明捷、赖美仁返还德化华骏房地产开发有限公司代被告偿还银行按揭款人民币10649.78元，并按代偿还金额为基数按日万分之五向原告支付自代偿之日起至被告实际清偿之日止的违约金；5、黄明捷、赖美仁承担德化华骏房地产开发有限公司因向其主张权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等，其中律师代理费25000元）。6、被告已付购房款在合同解除后优先用于偿还被告应偿付银行的贷款本息，由原告直接支付给银行；7、被告已付购房款在合同解除后优先用于偿还原告代被告代付的银行按揭款、被告应付原告的违约金、原告经济损失及原告为向两被告主张权利所花费用；8、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：德化房地产开发有限公司与黄明捷、赖美仁于2017年1月1日签订合同编号为201700003的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，由两被告购买原告开发的“华骏·东方城”3幢14层1401号房产，建筑面积108.04平方米，总价款人民币700000元。被告选择通过首付款与银行按揭贷款相结合的付款方式，即被告应于合同签订时向原告支付购房首付款140000元，其余购房款560000元由被告申请按揭贷款支付给原告。原告于2017年1月1日协助被告办理了该房产的预购商品房预告登记，将该商品房备案预告登记在黄明捷、赖美仁名下。 根据《商品房买卖合同（预售）》第三章及合同附件四，关于银行按揭付款方式及期限：签订本合同时买受人（即本案被告，下同）向出卖人（即本案原告，下同）支付首付款计人民币140000元，其余房款560000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。关于按揭担保：出卖人为买受人购房按揭款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，买受人在接到出卖人通知7日内，应向出卖人返还代偿的贷款本息及其他费用，并按代偿金额合计从代偿日始按日万分之五计算，向出卖人支付违约金直至清偿日止。如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭贷款抵押合同，而导致出卖人承担保证责任的，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同并回收房产，并向买受人收取商品房总价款20%的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息和违约金等）以及相关损失、费用。出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担。同时合同附件十一中约定，若由于买受人原因发生退房，出卖人应在办妥退房手续（包括合同备案登记和权属预告登记的注销）后三十日内将扣除违约金及合同解除所发生的相关费用后的剩余房款（不计息）退还买受人，合同解除。买受人办理商品房抵押贷款的，出卖人向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金及相关费用等后，再向买受人退还剩余购房款。 在《商品房买卖合同》及相关附件的履行过程中，被告未能按照双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件的约定按时偿还按揭贷款，导致原告代被告支付按揭款本息超过三个月，计算至2019年5月，原告代被告偿还银行按揭款合计人民币10649.78元。被告的行为已经构成严重违约。为此，提起诉讼。 黄明捷、赖美仁辩称，同意承担所欠房地产公司70000元及按揭本息10649.78元，不同意解除《商品房买卖合同》。 德化华骏房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据： 1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格； 2、德化县商品房买卖合同备案信息表，证明被告向原告购买案涉商品房及双方权利义务情况的事实； 3、《商品房买卖合同（预售）》及附件，证明被告逾期未向银行缴纳按揭贷款导致原告代其交付，原告享有解除合同并要求被告支付违约金的权利。 4、增值税发票，证明原告所缴纳的税费损失。 5、保证金支付通知书及《中国农业银行业务凭证》，《个人购房担保借款合同》，证明被告未按照约定偿还银行贷款，导致原告代其偿付银行贷款的事实。 6、《委托合同》、律师费发票，证明原告因向被告主张权利所支出律师费的事实。 黄明捷、赖美仁质证认为，不同意解除合同，不存在税费损失和律师费用。 本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，德化华骏房地产开发有限公司与黄明捷、赖美仁签订了合同编号为201700003的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，由被告购买原告开发的址在德化县城东工业区“华骏·东方城”3幢14层1401号房产，建筑面积108.04平方米，总价款人民币70万元，被告选择通过首付款与银行按揭贷款相结合的付款方式，即被告在合同签订时向原告支付购房首付款140000元，其余购房款560000元由被告申请按揭贷款支付给原告。《商品房买卖合同（预售）》及合同附件约定，签订合同时，被告向原告支付首付款人民币140000元，其余房款560000元由被告向银行申请按揭贷款支付。原告为被告购房按揭款提供阶段性担保。担保期间，如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，买受人在接到出卖人通知7日内，应向出卖人返还代偿的贷款本息及其他费用，并按代偿金额从代偿日起按日万分之五计算，向出卖人支付违约金直至清偿日止。如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭贷款抵押合同，而导致出卖人承担保证责任的，视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同并回收房产，并向买受人收取商品房总价款20%的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息和违约金等）以及相关损失、费用。出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担。原告于2017年1月1日协助被告办理了该房产的预购商品房预告登记，将该商品房备案预告登记在黄明捷、赖美仁名下。在《商品房买卖合同》及相关附件履行中，被告未能按照双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件的约定按时偿还按揭贷款超过三个月，至2019年5月，原告代被告偿还银行按揭款合计人民币10649.78元，支付税费6666.67元+26666.67元=33333.34元和律师代理费25000元。 上述事实，有原告提供的被告身份证复印件、德化县商品房买卖合同备案信息表、商品房买卖合同（预售）及附件、附件增值税普通发票、保证金支付通知书、中国农业银行业务凭证，个人购房担保借款合同、委托合同、律师费发票等及双方的陈述为据。 本院认为，德化华骏房地产开发有限公司与黄明捷、赖美仁签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，内容不违反法律、法规强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，合同及相关附件合法、有效，双方应按合同的约定全面履行义务。黄明捷、赖美仁连续三个月未归还按揭贷款本息，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件约定，黄明捷、赖美仁已构成违约，德化华骏房地产开发有限公司请求解除《商品房买卖合同》及其他相关附件，并要求被告协助德化华骏房地产开发有限公司办理注销该预售商品房合同备案登记和权属预告登记等手续的诉讼请求，本院予以支持。被告构成违约，根据《商品房买卖合同》及相关附件约定，应支付原告商品房总价款20%违约金即140000元。原告要求被告赔偿税费损失，该税费以原告提供的税费票据为33333.34元，被告应予支付。原告要求被告支付德化华骏房地产开发有限公司代其偿还银行按揭款人民币10649.78元，并按代偿还金额为基数按日万分之五向原告支付自代偿之日起至实际清偿之日止的违约金，本院予以支持。原告要求被告支付原告为主张权利而支付的律师代理费25000元，予以支持。黄明捷、赖美仁辩称不同意解除商品房买卖合同，其辩解意见缺乏依据，理由不能成立，不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除德化华骏房地产开发有限公司与黄明捷、赖美仁签订的合同编号为201700003的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件。 二、黄明捷、赖美仁应于本判决生效之日起十日内协助德化华骏房地产开发有限公司办理注销该预售商品房合同备案登记和权属预告登记等手续。 三、黄明捷、赖美仁应于本判决生效之日起十日内支付德化华骏房地产开发有限公司违约金人民币140000元。 四、黄明捷、赖美仁应于本判决生效之日起十日内赔偿德化华骏房地产开发有限公司税费损失人民币33333.34元。 五、黄明捷、赖美仁应于本判决生效之日起十日内返还德化华骏房地产开发有限公司代其偿还银行按揭款人民币10649.78元及违约金（自2019年6月1日起至还款日止以10649.78元为基数按日万分之五计算）。 六、黄明捷、赖美仁应于本判决生效之日起十日内支付德化华骏房地产开发有限公司的律师代理费25000元。 七、驳回德化华骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5061元，由德化华骏房地产开发有限公司负担626元，黄明捷、赖美仁负担4435元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  郑开明 人民陪审员  肖文金 人民陪审员  黄丽萍 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  童乐菲 附：一.本案适用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二.执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方微信官方微博→