内蒙古自治区赤峰市中级人民法院   民事判决书   （2019）内04民终5402号   上诉人（原审被告、反诉原告）贾某，男，1969年1月15日出生，住赤峰市。   委托诉讼代理人王某，内蒙古正勋律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）冯某，男，1970年5月8日出生，住赤峰市。   委托诉讼代理人朱某，内蒙古源生律师事务所律师。   上诉人贾某因与被上诉人冯某房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市红某人民法院（2019）内0402民初4951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。   贾某上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；请求被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人因为购买经济适用房诉讼至一审法院，被上诉人起诉要求撤销买卖合同、腾退房屋，给付租金，上诉人反诉要求合同无效，返还购房款及赔偿装修损失，案件开庭审理后，下发判决，判令合同无效，上诉人腾退房屋、被上诉人返还购房款12万元，理由是因为上诉人没有提交证据证实装修部分的损失，但上诉人认为，原审法院判决错误，理由如下：首先，上诉人已经提交证据证实装修损失，针对装修部分进行鉴定的主体应为被上诉人，虽然被上诉人对上诉人提交的装修部分的损失不予认可，但是法院也应当根据案件需要，要求被上诉人对房屋装修部分进行鉴定，而不是要求上诉人对装修进行鉴定，法院认为举证责任在上诉人是错误的，在上诉人不缴纳鉴定费的情况下，应当另行组织开庭，询问双方当事人，对证据的真实性及举证责任明确后再下发判决，因此，原审法院审理案件程序错误。其次，法院判决中，支持了被上诉人要求腾退房屋的判项错误，被上诉人要求腾退房屋的理由是其认为签订的合同有效，在撤销之后才腾退房屋，既然法院最终认定合同无效，那么，被上诉人的本诉部分应当驳回诉讼请求，而上诉人作为反诉原告并未要求腾退房屋，仅对房款及装修款项进行主张，法院判令腾退房屋属于超范围判决，同时，这样判决明显不利于执行，上诉人已经针对装修部分提起诉讼，法院判决腾退房屋之后却没有针对装修部分明示，无疑会造成诉累，反之也不利于房屋的腾退。综上，原审法院事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。   被上诉人冯某答辩服判。   冯某向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同（收据）；2、判令贾某立即腾退房屋；3、给付自2018年4月下旬（约20日）至2018年7月20日的租金损失3000元，并给付自2018年7月21日至腾退房屋期间的租金损失（按每月1000元计算）；4、诉讼费由贾某承担。事实和理由：2018年4月下旬（大约20日），我经人介绍与贾某达成房屋买卖协议。约定：甲方（冯某）将位××园的经济适用房卖与乙方（贾某），总价款为33万元。乙方首付12万元，2018年5月20日给付19万元，剩余2万元待房产过户后付清。贾某于2018年5月10日将首付款12万元交与我，并以其儿子结婚需先装修为由，让我将房屋装修钥匙交予了贾某，贾某开始装修。2018年5月20日，我要求贾某交付第二期房款19万元，贾某以各种理由推托，并不许我进入涉案房屋。2018年8月5日，贾某的儿子结婚入住涉案房屋，但被却不再缴纳第二期房款，因贾某违反诚实信用的原则，损害了我的合法权益，故诉至法院，诉请如前。   贾某向一审法院提出反诉请求：1、请求依法确认贾某与冯某签订的房屋买卖合同（收据）无效；2、请求冯某返还给付的房屋首付款12万元，同时赔偿贾某因装修房屋等导致的损失暂定10万元，总计22万元；3、请求冯某承担诉讼费用。事实与理由：2018年4月，我与冯某达成房屋买卖协议，约定：冯某将其位××园的房屋出售给我，房屋总价款为33万元，首付12万元。2018年5月10日，我交付了首付款12万元，冯某将房屋钥匙交予我进行装修，在我欲交纳第二期房款时得知该房屋系经济适用房，不能办理过户手续。而且冯某2017年才办理入住手续，在签订合同时冯某并未告知上述事实，已构成欺诈，为维护我的合法权益特提起反诉，诉请同前。   一审法院经审理查明，2014年7月17日，冯某（乙方）与案外人红某桥北组团开发建设指挥部办公室（甲方）签订《经济适用房购买协议书》，按拆迁优惠政策申请购买了一套经济适用房。约定：乙方自愿选择的××苑东02户，建筑面积61.64平方米。最终房号和建筑面积以产权测绘部门出具的测绘报告和实测建筑面积为准。……六、乙方所购经济适用房涉及办证、转让等事宜须按经济适用房相关政策规定办理。该协议签订后，冯某向赤峰康居房地产开发有限公司交付购房款109710元，并于2017年8月办理了入住手续。2018年3月14日，贾某欲购买上述房屋向冯某交纳了2万元定金，后双方达成协议，双方约定冯某将其位于××园的房屋出售给贾某，房屋总价款为33万元，首付12万元，2018年5月20日再付19万元房款，其余2万元房款待办理完房屋过户手续再付清。2018年5月10日，贾某向冯某交付了首付款12万元，冯某书写了收据一枚，并将上述协议内容写于该收据上，贾某作为乙方在收据上签字。同日冯某将房屋钥匙交予贾某，贾某开始对房屋进行装修。后2018年5月20日，贾某未按约定向冯某交付19万元房款。关于未交付该19万元房款的原因，贾某辩称，系因为得知涉案房屋为经济适用房，无法办理过户手续。冯某则称其已于贾某首次交付购房定金时既告知其涉案房屋为经济适用房，贾某未按约定交付19万元购房款已构成违约，故向一审法院提起诉讼，后贾某提起了反诉。另查明，涉案房屋尚未签订网签合同和取得不动产发票。又查明，案件审理中，贾某就涉案房屋装修费用申请鉴定，后因其未及时缴纳鉴定费用被退回。   一审法院认为，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确规定“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。…”，本案中，冯某出售的房屋即属于上述管理办法中的经济适用房，显然其购买该经济适用房未满5年，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，冯某与贾某双方达成的房屋买卖协议应为无效协议。故对于冯某请求解除双方房屋买卖协议的诉讼请求，一审法院不予支持。对贾某认定双方合同无效的反诉请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。…”。故冯某要求贾某腾退涉案房屋的请求一审法院予以支持。贾某要求冯某返还12万元购房款的请求，亦因双方协议归于无效，冯某对该12万元的占有已无法律和事实依据，理应返还，一审法院予以支持。关于贾某要求冯某赔偿其装修损失的诉讼请求，因冯某对其提供的装修费用单据不予认可，而贾某在提出鉴定申请后因未及时缴纳鉴定费用而被鉴定机构退回，一审法院无法确定其损失数额，故对于该请求，一审法院在本案中不予支持。同理，冯某就贾某占用期间同地段的租金损失亦未提出鉴定评估申请，也未提供其他证据，一审法院在本案中亦不予支持。综上，并依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，判决：一、冯某与贾某之间的房屋买卖协议（收据）无效；二、贾某于本判决生效后十日内腾退红某南山和泰家园小区6号楼1-082室房屋返还给冯某；三、冯某于本判决生效后十日内返还贾某购房款12万元;四、驳回冯某的其他诉讼请求;五、驳回贾某的其他诉讼请求。案件受理费50元（冯某已预交），反诉费2300元（贾某已预交），由冯某负担975元，贾某负担1375元。   二审期间，双方均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人贾某主张关于装修部分一审法院驳回了上诉人的反诉错误。经查,一审法院对装修部分因双方有争议,已经委托进行评估鉴定，在评估鉴定过程中因贾某拒不缴纳评估费用,导致评估部门于2019年7月19日出具书面退回说明将该案退回，对此应视为其放弃权利，其应承担不利的法律后果,一审法院据此驳回了其关于装修部分的反诉本院认为并无不当。且二审期间被上诉人冯某称我方也未主张租金损失。   上诉人主张一审法院判决上诉人腾退房屋超出诉讼请求。经查,一审期间被上诉人提出本诉的诉讼请求第一项是解除双方签订的房屋买卖合同，第二项即请求判令贾某立即腾退房屋，虽然一审法院在审理中认为涉案合同无效但一审法院据此判令贾某立即腾退房屋并未超出诉讼请求，故上诉人该上诉理由依据不足，本院依法不予支持。   综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7300元由上诉人承担。   本判决为终审判决。   审 判 长 孟凡林   审 判 员 鹿春林   审 判 员 郭 宇     二0一九年十二月十五日   法官助理 王 伟   书 记 员 苏日娜