辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0682民初2341号 原告：于作范，男，1943年11月26日出生，汉族，退休，住丹东市元宝区。 被告：张志成，男，1966年1月19日出生，汉族，个体，住凤城市。 被告：凤城市中小企业发展服务中心（凤城市国有集体企业中心），住所地：凤城市凤凰城街道办事处翰墨大街13-6号。 法定代表人：刘殿玉，主任。 委托诉讼代理人：赵万兴，辽宁圣权律师事务所律师。 原告于作范与被告张志成、被告凤城市中小企业发展服务中心（以下简称中小企业发展中心）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于作范、被告张志成、被告中小企业发展中心委托诉讼代理人赵万兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于作范向本院提出诉讼请求：一、请求确认被告张志成与原物资公司2005年12月28日签订的房屋买卖合同中涉及楼后仓库156.67平方米的内容无效。二、判令登记在于作范房屋所有权证14110548-××号张志成按份共有的156.67平方米仓库面积变更并交付给原告于作范。三、诉讼费由被告承担。事实及理由：丹东市中级人民法院2019年6月20日作出的（2017)辽06民终1565号民事判决书第15页写道：关于张志成应否迀出产权证号为14110458-1号房屋的问题。产权证号为14110458-1号的房屋，面积现为473.47平方米，其是在于作范享有所有权面积316.8平方米基础上，因张志成的改、扩建添附而成。现于作范与张志成之间同样对于增加的156.67平方米的归属产生争议。于作范在请求确认张志成与凤城物资公司及银通公司房屋买卖合同无效一案中，其提出的诉讼请求第一项是确认凤城市物资公司与张志成2005年12月28日的房屋出售合同中涉及于作范购买的316.8平房米内容部分无效，并未对凤城物资公司与张志成签订的房屋出售合同中156.67平方米合同效力问题予以审理。因此，涉及房屋面积为156.67平方米部分房屋出售合同，非经法定程序被依法确认无效前，不能径行依据民法添附制度的一般规则确定156.67平方米部分归属于作范所有。于作范可待确认156.67平方米所涉合同效力后，另行主张权利。丹东中院要求于作范通过诉讼确认其合同效力，方能请求租赁合同履行。丹东中院（2008)丹民一初字第5号民事判决书第三页写道：被告物资公司辩称：物资公司出售给张志成的473.47平方米营业用房只是在原316.8平方米简易仓库原址所建。综上所述，于作范取得了后建的楼后仓库156.67平方米土地使用权。请求确认物资公司与张志成2005年12月28日签订的房屋买卖合同中涉及到楼后仓库156.67平方米面积的内容无效，理由：最高人民法院（2009)民申字第493号民事裁定书第三页写道：对于物资公司诉称其卖给张志成的房屋与于作范的房屋并不是同一标的问题，生效的辽宁省高级人民法院（2005)辽民一终字第60号判决也己认定，出售给张志成的房屋只是对原房屋进行了装修改造，原房屋并未灭失，两者是同一标的。二审法院认定物资公司与张志成、银通公司之间房屋出售行为属于恶意串通，损害了第三人于作范利益，其所签合同无效的理由正当，本院予以支持。张志成与物资公司2002年签订的承包合同第八条：承包期满后，固定资产全部归甲方。二被告明知扩建的楼后仓库156.67平方米，承包期满后应该按合同约定交付甲方于作范，还对该156.67平方米房屋进行买卖，也同样损害了第三人于作范利益，所签合同也应认定无效。2006年1月17日被告张志成在丹东中院的执行笔录中写道：我的意见是，继续按我和凤城物资局租赁协议履行也行，或赔偿我装修损失也行。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有权人同意添加并对财产返还时对附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又调解不成能够拆除的可以责令拆除，不能拆除的也可以折价归财产所有人。本案张志成在承包合同第八条己有约定，承包期满后，固定资产归还甲方，即应按约定履行，是最高法院规定的，张志成作为承租人不享有物权。最高人民法院民一庭负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问时确认：装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，是该《解释》规定的，“合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿”该规定是最高人民法院对添附制度作出的新规定。综上规定，于作范承包期满后已取得扩建房屋的所有权，张志成装修改造债权已消灭，物资公司不享有处分权，人民法院应依法确认二被告2005年12月28日买卖合同中涉及到张志成在于作范土地上扩建的156.67平方米仓库内容无效，将楼后仓库473.47平方米交付给原告于作范。请依法支持原告诉讼请求，保护当事人权益，维护司法权威。 被告中小企业发展中心辩称：一、于作范请求凤城法院确认张志成与物资公司2005年12月28日所签房屋买卖合同中涉及楼后仓库156.67平方米的内容无效，没有事实与法律依据。关于2005年12月28日物资公司与张志成所签房屋买卖合同，标的是物资公司所属集体企业凤城市银杏园大酒店包间132平方米。后大厅473.47平方米两处营业用房，不是于作范所诉称楼后仓库，也与于作范所诉称楼后仓库156.67平方米无涉。二、于作范诉请凤城法院判决登记在于作范房屋所有权证14110548-××号张志成按份共有的156.67平方米仓库面积变更并交付给于作范的主张，依据的是于作范名下14110548-××号房证。这份房证是凤城房产处协助丹东中院执结本院（2004）丹民一房初重字第××号民事判决书，由房产处2014年6月26日为于作范所填发房证，于作范于2014年7月9日向凤城法院起诉，请求判决答辩人配合张志成归还承租期间改造扩建的楼后仓库156.67平方米，以于作范自己的起诉行为标明对丹东中院执结本院21号民事判决的不服，并未获得凤城法院支持，理由是丹东中院判归于作范的物资供销商场总面积691.9平方米三处房屋已执行在于作范名下。于作范对丹东中院执结本院21号民事判决不服，应当向丹东中院主张权利，凤城法院不应予以受理。答辩人认为，于作范的起诉没有事实与法律依据，凤城法院不应予以支持。答辩人请求人民法院查清事实，依法驳回于作范的诉讼请求。 被告张志成辩称：我的意见同被告中小企业发展中心的答辩意见。2001年5月10日、14日签订的承包合同7月12日开工，我去的时候没有仓库，我是新建，物资公司新办营业用房，2002年办的营业用房房照，2005年卖给我。于作范说在他的土地上建的，我的土地是有会议记录的。我的房照是依法颁发的，2014年6月26日办的房照。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院确认如下事实：因凤城市机构改革，原凤城市物资（集团）总公司（以下简称物资公司）予以撤销合并为被告凤城市中小企业发展服务中心。 1998年7月10日，原告于作范与物资公司（原为凤城市物资局，2002年更名）口头订立房屋买卖协议，原告购买凤城物资供销商场营业厅336平方米、简易仓库316.8平方米、楼前铝合金门市房39.1平方米，约定价款91万元。合同订立后，于作范预交房款1万元，在中国农业银行凤城市支行营业部存款90万元，但物资公司始终未交付上述标的物。 2001年5月14日，凤城市物资局与张志成签订经营承包协议，将物资局一楼临邓铁梅路一面营业厅承包给张志成经营，承包期10年，承包金每年15万元；张志成在营业前需按城建部门设计图纸进行加固改造，费用由张志成支付；楼后改造需双方协商，另行签订协议。2002年4月12日，双方又重新签订一份承包协议，将物资局一楼承包给张志成，承包期限15年，自2002年1月1日至2016年12月31日，承包费每年17万元。同日，张志成与凤城市物资局集资人签订一份承包协议，承包范围是集资改造后的一楼及楼后平房，约定除每年向物资局交纳承包费17万元外，另向集资人交纳3万元承包费。之后，张志成一直在一楼营业厅经营并进行装修改造。改造后物资公司分别取得了涉案三处房屋产权证，其中简易仓库登记的建筑面积为473.47平方米，营业厅建筑面积为309.92平方米，楼前铝合金门市房建筑面积为59.5平方米。 因物资公司在合同订立后始终未交付房屋，于作范遂诉至法院，请求确认双方达成的房屋买卖合同有效，判令物资公司交付房屋，并协助其办理过户手续。2004年10月25日，丹东市中级人民法院作出（2004）丹民一房初重字第××号民事判决，判决：“一、于作范与物资公司口头订立的房屋买卖协议继续履行；二、于作范与本判决发生法律效力之日起一个月内给付物资公司购房款90万元；三、物资公司于本判决发生法律效力之日一个月内将凤城物资供销商场营业厅面积336平方米、简易仓库316.8平方米、楼前铝合金门市部房39.1平方米交付给原告于作范，并办理房屋过户手续。”宣判后，物资公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院，省法院于2005年10月31日作出（2005）辽民一终字第60号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，于作范向物资公司交付购房款90万元，因物资公司拒绝接收，于作范将该款提存到凤城市公证处。2005年12月26日，丹东市中级人民法院向物资公司下达执行通知书，限其于2005年12月29日前履行生效判决确定的义务，但物资公司以不服该判决，已向最高人民法院申诉为由，没有按期履行。 2005年12月28日，物资公司（甲方）与被告张志成（乙方）签订房屋出售合同，约定甲方将位于邓铁梅路123号南侧132平方米房屋及后厅473.47平方米房屋以198万元出售给乙方，外加655.7平方米土地，共计230万元。双方签订房屋出售合同前，丹东市中级人民法院执行员曾口头通知张志成涉案房屋已判令给于作范，并于2006年1月17日制作执行笔录，笔录中张志成并没有提及其已与物资公司签订房屋出售合同。 2003年12月3日，凤城市银通典当有限责任公司（甲方）与物资公司（乙方）签订协议，乙方将于作范购买的一层营业面积309.92平方米，橱窗59.5平方米典当给甲方，典当金141万元，典当期限自2003年12月3日起至2004年12月3日。2005年12月22日，双方签订协议，约定因乙方无力偿还贷款本金、支付综合费用及逾期滞纳金，乙方同意此门市房绝当，产权证过户给甲方。2005年12月27日，双方签订房屋买卖协议，随后物资公司将上述两处房屋过户给银通典当公司。2005年12月29日，银通典当公司（甲方）与张志成（乙方）签订两份房屋买卖契约，将上述两处房屋出售给张志成。 2008年于作范诉至丹东市中级人民法院，请求：“确认物资公司与被告张志成2005年12月28日的房屋出售合同中涉及于作范购买的316.8平方米的内容无效；确认物资公司与银通典当公司2005年12月27日的房屋买卖协议及银通典当公司与张志成2005年12月29日签订的房屋买卖契约无效。”2008年6月17日，丹东市中级人民法院作出（2008）丹民一初字第5号民事判决，认为：从（2004）丹民一房初重字第××号民事判决生效之日起，于作范便取得涉案三处房屋所有权，物资公司再向外出售是无权处分行为。物资公司是在明知涉案三处房屋已判决交付给于作范的情况下，又通过买卖及典当方式进行处分，主观上明显存在恶意。张志成在购买涉案房屋前，对涉案房屋已经判决交付给于作范是明知的，其主观上同样存在恶意，是与物资公司及银通典当公司恶意串通签订房屋出售合同，侵害了于作范的合法权益。判决：物资公司与张志成于2005年12月28日签订的房屋出售合同中涉及于作范购买的316.8平方米的内容无效；物资公司与银通典当公司于2005年12月27日签订的房屋买卖协议无效；银通典当公司与张志成于2005年12月29日签订的两份房屋买卖契约无效。 物资公司、张志成、银通典当公司对该判决不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉。2008年12月4日省法院作出（2008）辽民一终字第338号民事判决，认为：在丹东市中级人民法院（2004）丹民一房初重字第××号民事判决和省法院（2005）辽民一终字第60号民事判决均已生效，且进入执行程序后，物资公司将涉案的三处房屋转让他人，拒绝履行生效判决强制其履行的义务，其行为不仅具有违法性，而且严重损害了执行申请人于作范的利益。一审法院认定物资公司、张志成、银通典当公司“恶意串通，签订房屋出售合同，侵害了原告的合法权益”，并无不当。判决：驳回上诉，维持原判。后物资公司向最高人民法院申请再审，2009年12月31日最高人民法院作出（2009）民申字第493号民事裁定，认为：物资公司出售给张志成的房屋只是对原房屋进行了装修改造，原房屋并未灭失，两者是同一标的。二审法院认定物资公司与张志成、银通公司之间房屋出售行为属于恶意串通，损害了第三人于作范利益，其所签合同无效的理由正当。裁定：驳回物资公司的再审申请。 于作范依据生效法律文书向丹东市中级人民法院申请执行，2013年7月16日，丹东市中级人民法院作出（2005）丹执字第98-4号民事裁定书及协助执行通知书。凤城市房地产管理处为原告办理了三份房屋产权证：凤房权证凤凰城区字第××号，面积为59.5平方米（共有人为于作范19.55平方米、刘晓彦19.55平方米、张志成20.4平方米）；凤房权证凤凰城区字××号，面积为336平方米（共有人为于作范、刘晓彦夫妻共同共有）；凤房权证凤凰城区字××号，面积473.47平方米（共有人为于作范158.1平方米、刘晓彦158.7平方米、张志成156.67平方米）。 2014年7月9日，于作范诉至法院，请求：“判令张志成迁出原物资商场涉案房屋，请求将承租期间在于作范房屋占有范围内的土地上扩建的房屋楼前门市房20.4平方米、楼后仓库156.67平方米房屋交付给于作范，并办理相关变更手续……”后经一审、二审、发回重审等程序，丹东市中级人民法院于2019年6月20日作出（2017）辽06民终1565号民事判决，判决“张志成应当于本判决生效后六十日内向于作范交付房屋产权证号为14××89号、房屋产权证号14110546-××号的房屋，并协助办理房屋产权证号14110546-1的房屋所有权变更手续”。但对关于张志成应否迁出产权证号为14110548-1房屋的问题，判决认为：“产权证号为14110548-××号的房屋面积现为473.47平方米，其是在于作范享有所有权面积为316.8平方米基础上，因张志成的改、扩建添附而成。现于作范与张志成之间同样对于增加的156.67平方米的归属问题产生争议。于作范在请求确认张志成与凤城物资公司及银通典当公司房屋买卖合同无效一案中，其提出的诉讼请求第一项是确认物资公司与张志成2005年12月28日的房屋出售合同中涉及于作范购买的316.8平方米的内容无效，生效判决亦判定双方签订房屋出售合同中涉及到316.8平方米内容部分无效，并未对凤城物资公司与张志成签订房屋出售合同中156.67平方米（473.47平方米-316.8平方米）合同效力问题予以审理。因此涉及房屋面积为156.67平方米部分的房屋出售合同非经法定程序被依法确认无效前，不能径行依据民法添附制度的一般规则确定156.67平方米部分归属于作范所有。于作范可待确认156.67平方米所涉合同效力后，另行主张权利。” 因此，于作范于2019年7月4日诉至本院，请求确认被告张志成与原物资公司2005年12月28日签订的房屋买卖合同中涉及楼后仓库156.67平方米的内容无效。判令登记在于作范房屋所有权证14110548-××号张志成按份共有的156.67平方米仓库面积变更并交付给原告于作范。 本院认为，本案所涉房屋纠纷，原告于作范与被告物资公司、张志成三方，从2003年已开始进行相关的诉讼。经丹东市中级人民法院、辽宁省高级人民法院和最高人民法院作出的生效法律文书，已经确认了于作范购买凤城物资供销商场营业厅336平方米、简易仓库316.8平方米、楼前铝合金门市房39.1平方米，并享有三处房屋所有权的事实。同时也认定了物资公司与张志成、银通公司之间的房屋出售行为属于恶意串通，损害于作范的利益。物资公司在相关法律文书已经生效并进入执行程序后，对涉案房屋的转让行为本身亦具有违法性。且物资公司出售给张志成的房屋只是对原房屋进行了装修改造，原房屋并未灭失，两者是同一标的。因张志成在承租期间对原房屋的改造行为，使原房屋格局发生变化，导致无法进行区分，亦无法按照原房屋状况向于作范履行交付义务，损害了于作范的利益。故物资公司与张志成于2005年12月28日签订的房屋出售合同中涉及楼后仓库156.67平方米的内容亦应属无效。 关于所有权证号14110548-1的房屋中张志成按份共有的156.67平方米仓库面积是否应变更并交付给原告于作范的问题。由于张志成承租期间将原简易仓库改造，使其格局发生变化，致物资公司无法按照原房屋状况向于作范履行交付义务，故该案执行过程中，确定凤房权证凤凰城区字××号的简易仓库由于作范、刘晓彦夫妻与张志成按份共有。该房屋面积现为473.47平方米，其是在于作范享有所有权的原简易仓库面积316.8平方米基础上，由张志成改造添附而成。因物资公司与张志成于2005年12月28日签订的房屋出售合同中涉及楼后仓库156.67平方米的内容应属无效，张志成基于无效的买卖合同占有诉争房屋已失去合同依据。物资公司在与于作范就涉案房屋达成买卖意向但未履行房屋买卖合同的情况下，又与张志成签订租赁协议，将涉案房屋租赁给张志成，于作范基于生效判决取得316.8平方米房屋所有权，并愿意继续承继凤城物资公司和张志成的租赁协议，故租赁协议约定内容对双方仍然有效。因租赁协议中并未对改、扩建部分建筑物所有权归属于张志成作出明确约定，所以租赁期满后，张志成不能依据租赁协议约定成为房屋产权证号为14110548-××号房屋享有156.67平方米份额的合法所有权人。由此在确定156.67平方米房屋份额的所有权归属时参照民法添附制度的相关规则处理较为适当。物尽其用的效率原则是添附制度的一项基本原则。在根据添附规则确定财产归属时，应当考虑增建房屋与原不动产价值，如增建房屋价值与原不动产价值悬殊时，附合物的所有权归原不动产所有人更能实现对物的利用。案涉房屋经过张志成改建已成为不可分割的整体，而于作范享有所有权部分具有绝对优势，仓库156.67平方米的份额归属于作范所有更能实现对物的利用价值，故本案诉争的156.67平方米房屋面积应归原告于作范所有，原告主张被告交付并协助办理房屋所有权变更手续，本院予以支持。双方基于添附而产生的补偿问题，可以另行解决，本案不予一并处理。 关于被告中小企业发展中心与被告张志成提出的抗辩观点能否予以支持的问题。被告中小企业发展中心抗辩理由仍是对原生效判决认定其与于作范之间存在房屋买卖合同关系提出异议，二被告仍坚持认为生效判决认定的房屋是客观上不存在的房屋，由于这种观点已被最高院生效裁定予以否定，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下： 一、被告凤城市中小企业发展服务中心（凤城市国有集体企业中心）（原凤城市物资（集团）总公司）与被告张志成于2005年12月28日签订的房屋出售合同中涉及楼后仓库156.67平方米的内容无效； 二、被告张志成于本判决生效后六十日内向原告于作范交付房屋产权证号为凤房权证凤凰城区字××号的房屋中张志成按份共有的156.67平方米面积，并协助办理房屋所有权变更手续。 案件受理费100元，由被告张志成承担50元，由被告凤城市中小企业发展服务中心（凤城市国有集体企业中心）承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  周 冰 人民陪审员  马恩辉 人民陪审员  王 芳 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  白 璐