河北省安国市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0683民初2025号 原告：裴少文，男，1997年2月9日出生，汉族，安国市人。 委托诉讼代理人：裴永和，男，住安国市，系原告裴少文之父。 被告：安国禾悦房地产开发有限公司，住所地安国市祁州镇东关街药泽路8号。 法定代表人：张谦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马文超，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨健，河北匡和律师事务所律师。 原告裴少文与被告安国禾悦房地产开发有限公司（以下简称禾悦公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告裴少文的委托诉讼代理人裴永和、被告禾悦公司的委托诉讼代理人马文超、杨健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裴少文向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告所签《商品房买卖合同》和《协议书》合法有效；2、依法责令被告承担《协议书》中约定的违约责任，给付原告违约金2万元；3、依法判令面积误差比超过3%的所有权归原告，房价款由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月14日，原告在被告处购得商品房一套，该商品房建筑面积90.7平方米，每平方米为3342元，总价款303106元。后于2017年12月27日原被告双方签订《商品房买卖合同》，此有合同书予以证明。然而，原被告签订合同后始终未按合同履行交付原告所购商品房，于2018年12月18日，被告承诺原告：最迟于2019年5月1日前交房，不得违约。如逾期不能交房，赔偿国悦府3#、4#楼业主每户购房户2万元违约金。详见承诺协议书，理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定。原被告所修订的合同中仅约定实测面积与预测面积发生误差的以货币形式多退少补，应为约定不明确。因该约定未对约定的面积比例、价款详细约定，应视为约定不明确。所建商品房超出3%以外部分要求被告承担，被告之前行为已严重违约，应承担违约责任。据此，为了原告的合法权益和法律的尊严，特向法院起诉。 被告禾悦公司辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及2019年12月18日签订的协议书是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效；2、涉案商品房建设工期经过三个采暖季，因政府整理大气污染等多种不可抗力因素致使工期顺延，尽管在此情况下涉案房屋已于2019年5月1日前通过竣工验收并取得房屋测绘报告，符合交房条件，被告已于2019年5月1日前通知原告收房，原告无正当理由至今拒绝收房，原告请求违约金无事实及法律依据；3、根据《商品房买卖合同》约定对于楼房的实测面积与预测面积不符的，以货币形式多退少补，上述约定具体明确，应按合同约定处理，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告裴少文提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明房屋实测面积与预测面积发生误差约定不明确；2、2018年12月18日禾悦公司与安国市国悦府3#、4#楼业主代表签订的协议书一份，证明逾期交房违约金的约定；3、竣工验收记录表样式一张，证明被告提交的工程质量竣工验收记录应符合该表样式；4、视频光盘一张，证明被告承诺如在2019年5月1日前不能交房赔偿违约金2万元、被告在2019年5月1日不具备交房条件及被告代表孟峰曾承诺3%之外的面积差不再补差价。 被告禾悦公司对原告提交的证据提出以下质证意见：1、对原告提交的《商品房买卖合同》、协议书无异议；2、被告在2018年9月25日取得房屋测绘报告、2019年4月27日经竣工验收后达到房屋交房条件，并于2019年5月1日前连续电话通知包括原告在内的业主进行收房，原告无正当理由拒绝收房，被告不存在逾期交房的行为。被告并未授权孟峰与业主沟通，孟峰无权对业主做出答复。《商品房买卖合同》中明确约定房屋实测面积与预测面积发生误差超出3%的，以货币形式多退少补。故对原告提交的竣工验收记录表样式、视频光盘不予认可。 被告禾悦公司提交以下证据：1、保定市重污染天气应急预案、安国市人民政府重污染天气应急预案等政府文件共九份，证明被告在施工期间三个供暖期因重污染天气的影响导致土建、建筑工程停工，属于不可抗力引起的工期延误，为此原被告协商同意在2019年5月1日前交房，被告按照约定履行交房义务，故被告不存在逾期交房；2、房产测绘技术报告一份、工程质量竣工验收记录一份，证明涉案房屋已经取得房屋测绘报告及竣工验收，2019年5月1日前达到交房条件，被告不存在逾期交房；3、部分业主的收房票据，证明被告于2019年4月通知全部业主收房后，部分业主已于2019年5月陆续收房，故被告不存在逾期交房。 原告裴少文对被告禾悦公司提交的证据提出以下质证意见：1、对被告提交的政府文件不认可，未盖章；2、对被告提交的房产测绘技术报告、工程质量竣工验收记录不认可，被告应提交工程质量竣工备案表，房产测绘技术报告中检查人员的名字系机打，不是手签，工程质量竣工验收记录无经手人签字；3、对被告提交的部分业主的收房票据不认可，部分业主不能代表所有业主，在2019年8月13日大多数业主还在上访。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据及事实，本院认定如下：1、被告提交的保定市重污染天气应急预案、安国市人民政府重污染天气应急预案等政府文件、房产测绘技术报告、工程质量竣工验收记录系有关机关作出的，本院予以确认；2、对原告提交的竣工验收记录表样式与本案无关，本院不予确认；3、被告提交的3#、4#楼部分业主收房票据结合工程质量竣工验收记录，可证明被告在5月1日前已电话通知同在国悦府3#楼的原告收房；4、原告提交的视频光盘不能证实原、被告之间就房屋实测面积与预测面积发生误差超出3%的部分已经达成了《商品房买卖合同》中约定的以货币形式多退少补方式不同的协商处理结果，且被告否认委托孟峰与业主进行答复，故对视频光盘不予确认；5、2018年12月18日的协议书，因该协议乙方为安国市国悦府3#、4#楼所有业主，涉及案外人，对其他业主效力如何不作评价，故本案认可该协议对原、被告有效。 当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告裴少文在被告禾悦公司处购买安国禾悦-国悦府一期3幢1单元6层603室房屋一套，双方于2018年1月13日签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：AG17100212964）。该合同约定：“…预测建筑面积为90.7平方米…该商品房单价为每平方米3342元，总价款为303106元…出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房…实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理…4.双方自行约定：以货币的形式多退少补…”。被告施工期间，因采暖季及政府行为等不可抗力因素导致工期顺延，2018年12月18日国悦府3#、4#楼的业主代表与被告签订协议书，协议书中约定：被告最迟于2019年5月1日前交房，如不能交房，除发生不可抗力因素造成工期延期外，被告负责以购房合同为准，赔偿原告每户购房户2万元违约金。2018年9月25日，被告禾悦公司取得房产测绘技术报告，原告所购房屋建筑面积为96.28平方米。2019年4月27日，被告禾悦公司取得工程质量竣工验收报告。2019年5月国悦府3#、4#楼的部分业主已办理交房手续，但原告否认曾接到被告的交房通知，并就违约金及房屋面积误差超过3%部分的所有权问题诉至法院。 本院认为，原告要求确认《商品房买卖合同》（预售）、协议书合法有效，被告无异议，认可系双方真实意思的表示，故《商品房买卖合同》（预售）合法有效，协议书因涉及案外人，对其他业主效力如何不作评价，故本案只认可协议书对原、被告有效，双方应按照合同约定履行权利和义务。原告裴少文主张要求被告禾悦公司给付延期交房违约金2万元，因被告已于2019年4月27日取得工程质量竣工验收报告且3#、4#楼的部分业主在2019年5月已办理交房手续，按照惯例，被告禾悦公司在取得工程质量验收报告后应对整幢楼所有业主交房，不可能只针对部分业主交房，虽原告否认在2019年5月1日前接到被告的交房通知，但未提交证据证明且根据《商品房买卖合同》（预售）第十一条第二项“…买受人未接到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”及协议书中“甲方最迟于2019年5月1日前交房”的规定，原告即使未接到被告的交房通知，根据合同约定其应在2019年5月1日到被告处办理交房手续，原告未举证证明被告不予办理交房手续，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告给付违约金2万元的诉讼请求不予支持。原告主张面积误差比超出3%部分的房价款由被告承担，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积于商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理…”，本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定实测面积与预测面积发生误差的以货币的形式多退少补，该合同合法有效，约定明确，双方应按照合同约定履行，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告裴少文与被告安国禾悦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：AG17100212964）合法有效；2018年12月18日被告安国禾悦房地产开发有限公司与安国市国悦府3#、4#楼业主签订的协议书对原告裴少文和被告安国禾悦房地产开发有限公司有效； 二、驳回原告裴少文的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取150元，由原告裴少文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  高冬梅 二〇一九年十二月三十日 书记员  赵明华