四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初2644号 原告：胡桂菊，女，1987年10月4日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告：张坤，男，1985年10月20日出生，汉族，住四川省乐至县。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司，住所地：乐至县天池镇东郊路建材综合楼一楼。统一社会信用代码：9151202269482103XM。 法定代表人：欧光华。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段10号。统一社会信用代码：91510000797829712T。 法定代表人：余四海，执行董事兼总经理。 原告胡桂菊、张坤与被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司（简称“尚锦公司乐至分公司”）、四川尚锦房地产开发有限公司（简称“尚锦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡桂菊、张坤到庭参加诉讼，二被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告胡桂菊、张坤向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告违约金2万元；2、被告退还原告多缴纳的契税款和办证费1846.80元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2013年3月5日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发并修建的位于X房产，建筑面积112.83平方米。该合同第二十条约定交房后360日内办理好房屋产权证书，2014年2月22日原告依照约定接收该房屋。但是，在五年的时间里经原告多次催促，被告依然没有履行合同。最终在2019年10月31日经过业主不继向政府反应情况才将房产证成功办理。在收到契税发票后，原告发现契税发票上的金额与之前所交金额不符合，要求被告退还，但被告至今未退还。为维护自身合法权益，特诉至法院。 二被告公司均未到庭，未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告尚锦公司成立于2007年3月2日，企业类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。后尚锦公司设立了尚锦公司乐至分公司，于2009年9月24日开业，经营范围为二级资质房地产开发经营。 2013年3月5日，原告胡桂菊、张坤作为买受人，被告尚锦公司乐至分公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第一条项目建设依据：……出卖人经批准，建设商品房，地名核准名称为：乐至县X商住小区。第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框架，建筑层数为：19层，其中地上18层，地下一层。原告购买商品房的位置为X号；该商品房为预售商品房，其预测建筑面积为112.83平方米；第五条计价方式和价款，第2项按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2888元，总价款325853元。第六条付款方式及期限：贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国银行股份有限公司乐至支行或住房公积金管理机构借款支付。第二十条产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2014年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；（二）转移登记，商品房交付使用后，1、买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即买受人不退房的，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。2013年3月26日，原告与中国银行股份有限公司乐至支行签订《个人一手房贷款合同》，约定贷款228000元，中国银行股份有限公司乐至支行按照该合同约定的条件和时间将贷款228000元直接划至被告尚锦公司乐至分公司的账号为129314727482的专用账户。 原告交款情况：2013年2月27日，原告给付被告尚锦公司乐至分公司定金10000元。2013年3月5日，原告向被告尚锦公司乐至分公司交纳代收办理银行按揭手续费1000元，购房首付款87853元。2014年2月22日，被告尚锦公司乐至分公司向原告代收权证办理费215元、契税6517元（按房款总价的2%计算）和专项维修基金3385元，共计10117元。 另查明，四川省乐至县地方税务局收取的案涉房屋的契税为4885.20元（适用税率为1.5%）。在庭审中，原告陈述，被告尚锦公司乐至分公司于2014年2月22日向原告交付房屋。因被告未在合同约定期限内为原告办理房屋权属转移登记，故原告自行着手办理权属转移登记手续，并于2019年10月31日取得该房屋的不动产权证。 以上事实,有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人一手房贷款合同》、收款收据、接房费用清单、承受房屋权属契税证明、不动产权证及原告陈述等证据材料在卷予以证实。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原、被告尚锦公司乐至分公司在平等自愿基础上形成，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。 合同签订后，原告已按约交纳全部房款及办证费用等，全面履行了自己的义务。根据案涉合同第二十条第二项约定，被告尚锦公司乐至分公司应当在交付房屋之日起360日内为原告申办房屋所有权证并交付。如因被告尚锦公司乐至分公司的责任，致使原告未在约定期限内取得房屋所有权证书的，被告尚锦公司乐至分公司应向原告支付违约金。因被告尚锦公司乐至分公司原因，未按约定为原告办理案涉房屋的权属证书，被告尚锦公司乐至分公司构成违约，现原告不要求退房，要求被告尚锦公司乐至分公司给付违约金的理由成立。 庭审中，原告陈述因被告尚锦公司乐至分公司长期逾期办证对其造成经济损失，而《商品房买卖合同》约定按已付房款的万分之五计算违约金较少，故原告主张要求调高违约金为2万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。经查，因被告尚锦公司乐至分公司原因，未按照约定给原告办理案涉房屋权属证书，给原告造成一定损失，且时间长，若以被告尚锦公司乐至分公司制定的格式合同约定的已付购房款的万分之五为限计算违约金，显然有违公平合理及诚信原则，以此计算得出的违约金亦不足以弥补原告的损失。故原告要求对逾期办证违约金的标准进行调整符合上述法律规定。故本院酌情以原告已付购房款为基数，按月利率1‰标准计算本案违约金。同时，鉴于原告已自行办理权属转移登记手续，且已于2019年10月31日取得案涉房屋的不动产权证，故逾期办证违约金计算至2019年10月31日止为宜。同时，原告自行采取措施办理权属证书，减少自我损失的行为亦值得鼓励与支持。 据此，违约金计算方式如下：按照合同约定被告尚锦公司乐至分公司在原告接收房屋后360日内交付不动产权属证书，原告接房时间为2014年2月22日，故违约金时间应从2015年2月18日起计算，故截至2019年10月31日的违约金为18638.79元（325853元×1‰×1716天÷30天）。 被告尚锦公司乐至分公司履行合同过程中，收取了原告办证费用215元，但被告尚锦公司乐至分公司未履行向原告办证的义务，故该收取的费用215元理应退还原告。同时，被告尚锦公司乐至分公司在为原告代交契税过程中收取了原告6517元，但实际缴纳的契税为4885.20元，多收取原告1631.80元，多收取的费用理应退还给原告。两项应退还费用合计为1846.80元，故原告主张被告尚锦公司乐至分公司退还权证办理费和原告多交房屋契税款共计1846.80元理应予以支持。 关于本案民事责任承担主体问题。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”被告尚锦公司乐至分公司系被告尚锦公司设立的分支机构，尚锦公司乐至分公司财产不足以承担的部分，由尚锦公司承担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司在本判决生效后15日内支付原告胡桂菊、张坤违约金18638.79元； 二、被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司在本判决生效后15日内退还原告胡桂菊、张坤权证办理费用和多交房屋契税费用共计1846.80元； 三、被告四川尚锦房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项债务承担补充清偿责任； 四、驳回原告胡桂菊、张坤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费346元，减半收取计173元，由被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司、四川尚锦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 任 军 二〇一九年十二月二十日 书记员 赵爱玉