四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初2634号 原告：谯因书，男，1957年11月13日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：覃仁秋，四川坤宏律师事务所律师。 被告：郑扶军，男，1977年1月21日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 第三人：张明清，男，1966年10月26日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 第三人：峨眉山圣源红茶有限公司，住所地四川省峨眉山市双福镇福星路394号，统一社会信用代码91511181MA62863M9E。 法定代表人：张明清。 原告谯因书与被告郑扶军、第三人张明清、第三人峨眉山圣源红茶有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法追加张明清、峨眉山圣源红茶有限公司为第三人，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告谯因书及其委托诉讼代理人覃仁秋，被告郑扶军、第三人张明清、第三人峨眉山圣源红茶有限公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谯因书向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告于2016年7月18日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即腾退出位于峨眉山市双福镇福星路394号的汽修厂租赁场地；3、判令被告支付原告2018年9月1日起至被告腾退出租赁场地止按每年租金40000元计算的租金约31000元；4、判令被告支付原告违约金50000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因茶叶加工的需要与原告协商租赁位于峨眉山市双福镇福星路394号的原汽修厂场地，双方于2016年7月18日签订了《租赁合同》，约定了租金为每年40000元，期限从2016年9月1日至2032年4月30日，以及违约方应当赔偿守约方经济损失50000元等内容。合同签订后，原、被告均履行。被告从2018年9月起未支付租金，经原告多次催收无果，故诉至法院请求判如所请。 被告郑扶军辩称：我现在已经退出了合伙的茶厂,茶厂与我无关，原告应该去告张明清，2017年到2018年的租金都是张明清在给，原告不应该找我拿这个房租费用；租金、违约金、茶厂腾退都应该去找张明清；张明清在经营茶厂的过程中称做不起走了，当初约定好的50KW电量达不够，只有40KW，还提到了有违约金。 第三人张明清辩称：2018年租金是我付的，2019年也应是我付，但是因为很多因素没有付，这个租金费用我付是没有疑问的；违约金是不存在的，我们不存在违约；场地我们还没搬出以前，我修的厂房，摩托车瓷砖就推在我那里面，我进办公室都要绕道，被煤炭堵死了；2018到2019年的26000元我可以付给他，2019年开始的这段租金我也付给他，场地我也想继续租下去。 第三人峨眉山圣源红茶有限公司的辩称意见与张明清一致。 双方当事人围绕诉讼请求和答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月18日，原告谯因书（甲方）与被告郑扶军（乙方）签订了一份《租赁合同》，主要约定：1、甲方将双福镇五星村4组（双福镇福星路394号）的修路厂整体出租给乙方，做茶叶加工之用，租金以每年40000元，如改变用途需经甲方协商同意。2、租用期约16年，从2016年9月1日至2032年4月30日…。3、付租金方式，租金按每年40000元计算（2016年9月1日至2019年8月30日租金不变），第四年起每年租金以上一年递增4%，以此类推。4、甲方提供给乙方的水、电、路畅通（包括动力电户头）。租用期间，乙方因生活、生产需要可自行改造，负责维修管理。各种税费由乙方负担。5、乙方自租房起给予甲方房屋内（包括水、电户头50个千瓦，动力电户头）财产押金以乙方机具做保，待乙方租赁期满后经甲方确认无损害后退还乙方做保机具。6、乙方租赁期满后，乙方所投入的各种机器设备自行处置并将空坝子回复原样，厂房和现有生活区回复地面平整，房屋整洁。7、合同签订之日起，甲、乙双方不得任意终止合同。除不可抗力（国家政策）之外，如果违约，违约方赔偿守约方经济损失50000元。合同签订后，原告交付了租赁的厂房和场地，被告则向原告支付了2016年9月1日至2017年8月30日的租金。被告和第三人张明清等人共同于2016年8月23日成立峨眉山圣源红茶有限公司（以下简称圣源公司），住所地为峨眉山市双福镇福星路394号，法定代表人为被告。之后被告等人退出了圣源公司，该公司由张明清继续经营，法定代表人变更为张明清。2017年的租金由张明清向原告实际支付。被告从2018年9月1日起未支付租金，经原告多次催收无果。庭审中，原告确认向案外人宋绍平收取了13000元的租金，可折抵被告应交的租金。 诉讼中，经本院多次主持调解，因各方当事人各持己见，无法达成一致意见。 以上事实，由原告提交的租赁合同、场地租赁合同，被告提交的营业执照、承诺书，第三人提交的照片2张、营业执照、承诺书、承诺书、收条2份、租赁合同，以及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，双方已实际履行。被告退出圣源公司后，案涉租赁的厂房和场地由第三人张明清和圣源公司继续使用。因此，郑扶军作为本案被告并无不当。张明清和圣源公司为与本案有利害关系的第三人。 本案有以下焦点问题：一、租赁合同能否解除；二、违约问题；三、原告诉请的处理。 对于焦点一，本案租赁合同为被告向原告租用厂房和场地，按合同约定向原告支付租金为被告的主要合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告未按租赁合同及时向原告支付租金，已构成对租赁合同的主要义务违约，因此原告要求解除租赁合同的诉请，本院依法予以支持。 对于焦点二，原告自认在已租给被告的场地上堆放瓷砖的行为，存在一定的违约，但被告也并未提供关于因原告堆放瓷砖的行为造成其无法实现租赁合同主要目的的证据，故不构成原告根本性违约。原告向被告交付的厂房和场地，被告认为原告先行向案外人宋绍平堆放煤炭影响其做茶叶，但从被告、张明清等与宋绍平之间签订的转租合同并收取转租租金来看，被告实际为许可，故被告提出的关于因原告允许宋绍平堆放煤炭是先行违约的主张不成立。其余被告提出的关于原告提供的用电户头与合同约定不符，导致其受到损失的事实，证据不足，不能达到其证明目的。同时根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高于实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。故结合本案事实，本院认为原合同违约金的标准计算过高，参照资金占用利率的标准及本案租赁合同的实际履行情况，对原告案涉违约金酌情调整为12000元（租赁合同一年期租金40000元×30%）。 对于焦点三，由于被告因租赁合同被解除后腾退厂房和场地需要一定的合理时间，同时在征求原告的倾向性意见的情况下，本院确定给予被告30天的腾退时间。同时，被告及第三人在2019年8月30日后继续使用租赁的厂房和场地，在腾退完毕之前，应当继续按照租赁合同约定的租金标准支付实际使用的费用。 综上，由于被告未履行及时支付租金的主要合同义务，原告要求解除租赁合同，腾退租赁的厂房和场地，支付拖欠的租金并承担违约金的诉请，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告谯因书与被告郑扶军于于2016年7月18日签订的《租赁合同》； 二、被告郑扶军于2020年2月28日前腾退出租用原告的厂房和场地； 三、被告郑扶军于本判决生效后十日内向原告谯因书支付拖欠的租金26000元，支付违约金12000元，并支付从2019年9月1日起至被告腾退出租赁场地止的租金（按每年租金40000元计算）； 四、第三人张明清、第三人峨眉山圣源红茶有限公司对上述第二、三条承担连带清偿租金和违约金、协助腾退的责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1826元，依法减半收取913元，由原告谯因书承担456.5元，被告郑扶军、第三人张明清、第三人峨眉山圣源红茶有限公司共同承担456.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  邹波 二〇一九年十二月二十三日 书记员  薛浩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。