江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初7683号原告：王同芳，女，1967年8月14日出生，汉族，住江苏省淮安市清河区。委托诉讼代理人：刘君，江苏恒冠律师事务所律师。被告：张华，女，1984年5月14日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：晏渐，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：茆宁，江苏衡鼎律师事务所实习律师。被告：南京中环地产顾问有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区中山路268号1幢1803室。法定代表人：张立明，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯洁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：戴俊，男，该公司员工。被告：南京市玄武区文伟房产信息咨询中心，住所地在江苏省南京市玄武区曹后村10号14幢102室。经营者：文伟。委托诉讼代理人：戴俊，男，南京中环地产顾问有限公司员工。原告王同芳与被告张华、南京中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理，原告王同芳及其委托诉讼代理人刘君，被告张华及其委托诉讼代理人晏渐，被告中环公司的委托诉讼代理人冯洁、戴俊到庭参加了诉讼。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年9月4日追加南京市玄武区文伟房产信息咨询中心（以下简称文伟咨询中心）为被告后，于2019年10月28日再次公开开庭进行了审理。原告王同芳及其委托诉讼代理人刘君，被告张华及其委托诉讼代理人晏渐，被告中环公司、文伟咨询中心的委托诉讼代理人戴俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王同芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告张华返还首付款25万元、定金1万元，合计26万元，并以26万元为基数，自2018年10月27日起按年利率6%支付利息至实际返还之日；2.判令被告张华承担原告为此支出的差旅费合计4600元；3.判令被告中环公司、文伟咨询中心对上述债务在过错范围内承担连带责任。审理中，原告增加一项诉讼请求为：判令田某甲与三被告签订的《南京市房屋存量房买卖居间合同》于2019年6月20日解除，并将利息起算时间变更为2019年2月1日。事实和理由：2018年7月11日，被告张华与原告之子田某甲签订《南京市房屋存量房买卖居间合同》，田某甲按照合同约定先后向被告支付定金及首付款合计26万元。2018年10月，田某甲因意外死亡，原告多次与被告张华协商，希望被告张华返还定金及首付款，但被告张华一直拒绝协商，故原告诉至法院要求判如所请。被告张华辩称，原告并未提供证据证明其为田某甲的合法继承人，故原告并非适合主体，无权就本案提起诉讼；即使原告主体适格，非涉及人身关系的合同权利义务可以由继承人继承，原告起诉要求返还定金和首付款，表明其愿意继承该合同约定的权利义务，现该合同尚有108万元款项未支付，在合同能继续履行的情况下，原告要求被告退还款项无任何依据；田某甲意外死亡对案涉合同的履行不应构成不可抗力，即使构成不可抗力，合同是否变更或者解除，也应当根据公平原则结合案件实际情况确定。综上，案涉合同的目的可以实现，且继续履行不会对原告显失公平，而解除合同会对被告的合法权益造成极大的损害，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告中环公司及文伟咨询中心共同辩称，公司按照交易流程办理，公司也未收取定金及首付款，请求法院依法判决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：原告王同芳系田某甲母亲，与田某甲父亲田某乙已于2012年3月离婚。田某甲无配偶、子女或其他兄弟姐妹。2018年7月21日，被告张华（甲方、卖方）、田某甲（乙方、买方）、被告中环公司（丙方、交易服务方）、被告文伟咨询中心（丁方、门店）签订《南京市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定：甲方将坐落于南京市XX村XX宿舍XX幢504室（以下简称504室）出售给乙方，建筑面积为51.14平方米；双方商定房屋买卖价款为134万元，乙方于本合同签订当日支付定金1万元，2018年8月20日解押还款当日支付首付款25万元，甲方承诺该款用于该房产银行贷款解押，并承诺于解押手续办理完毕、乙方贷款审批通过后三个工作日内配合乙方办理产权变更手续；过户当日支付部分房款40万元，部分房款67万元由乙方办理组合贷款，乙方同意于2018年7月31日前与银行签订借款合同，产生的相关费用由乙方承担；尾款1万元于房屋交付当日一次性支付；甲方于出件后三日内将房屋交付给乙方等内容。2018年10月，田某甲向被告张华支付定金1万元及首付款25万元，被告张华收款后亦于同月办理了案涉房屋的解押手续。2019年1月9日，南京市公安局鼓楼分局在查找走失人员时，发现南京市鼓楼区建宁路XX号XX寓XX幢306室有一男子被杀，经侦查发现为田某甲，死亡时间为2018年10月27日。原告王同芳在得知田某甲生前与被告签订房屋买卖合同后，其以无购房资格及无力支付剩余购房款等为由与被告协商退款，但未果，原告遂诉至本院要求处理。另查明，2018年11月27日，被告张华与南京玉恒商业管理有限公司签订房屋租赁合同，约定由被告张华承租南京市鼓楼区XX营XX号X栋206室，期限为2018年12月1日至2020年12月1日，月租金1800元等内容。截至2019年4月26日，被告张华已实际缴纳一个月押金及一年租金共计23400元。审理期间，田某乙至本院明确表示自愿放弃对田某甲就案涉504室房屋买卖合同的权利义务的继承，与该合同相关的一切权利义务均由原告王同芳享有或承担。审理中，双方争议事实为：被告张华陈述田某甲曾向其要求提前交付房屋便于装修，故其另行租赁房屋居住，并将案涉房屋交付给田某甲，抗辩由此产生的损失应由原告王同芳承担；对此，原告王同芳对被告陈述的事实不予认可。因被告对其陈述的事实未提供相应证据证明，故本院不予采信。本院认为，原告王同芳之子田某甲与三被告签订房屋买卖合同，合法有效，应受法律保护。由于田某甲在履行合同中死亡，依照法律规定，其合同权利义务应当由其继承人继受。因田某甲无配偶、子女，亦无兄弟姐妹，其父亲田某乙亦明确表示放弃该项财产权利的继承，故其母即原告王同芳作为继承人继受案涉合同权利义务，并无不当，被告抗辩原告主体不适格，于法无据，本院不予采纳。原告王同芳作为继承人在继受案涉合同相关权利义务后，该合同的买受人主体发生变更。案涉合同标的金额为134万元，田某甲在生前仅支付了定金1万元及25万元的首付款，大部分款项并未履行完毕，案涉房屋也未发生实际交付和所有权过户等，而原告王同芳在继续履行该合同时，因其不符合有关政策规定的购房条件等因素，造成客观上无法继续履行合同，不能实现合同目的，对此，双方均无过错。现原告王同芳主张解除合同，于法有据，本院应予支持，但应从本院判决之日解除合同。在合同解除后，原告王同芳主张被告张华退还定金1万元及购房首付款25万元，从公平原则出发，原告的此项主张，亦符合法律规定，本院应予支持；但原告王同芳主张利息部分，于法无据，本院不予支持。关于原告王同芳主张的差旅费损失及被告中环公司、文伟咨询中心对被告张华的债务承担连带责任，证据及法律依据均不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王同芳继受的田某甲在2018年7月21日与被告张华、南京中环地产顾问有限公司、南京市玄武区文伟房产信息咨询中心签订的《南京市房屋存量房买卖居间合同》；二、被告张华于本判决生效之日起十五日内返还原告王同芳购房定金10000元及购房首付款250000元；三、驳回原告王同芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16860元，由原告王同芳负担3372元，被告张华负担13488元。原告预交的案件受理费部分由本院退回，被告应缴纳的案件受理费部分于判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  时 超人民陪审员  陆雪萍人民陪审员  刘 斌二〇一九年十二月二十日法官 助理  王 典书 记 员  鲁天琳