河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初1492号原告固安县中盛联创房地产开发有限公司，住所地：固安县农兴路南侧、育才南路东侧、中盛星河湾18号楼，统一社会信用代码：911310225576784255。法定代表人匡小虎，职务：总经理。委托代理人赵俊明，河北敬民律师事务所律师。被告刘欢，男，1990年10月17日出生，汉族，湖北省随州市曾都区人，现住北京市大兴区。委托代理人高国静，河北冠廷律师事务所律师。原告固安县中盛联创房地产开发有限公司诉被告刘欢商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告及委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告固安县中盛联创房地产开发有限公司诉称，2017年3月21日，我公司与被告签订了第20170321207号商品房买卖合同，约定被告购买我公司开发的中盛星河湾四期第5幢2单元2301号房，建筑面积108.08平方米，每平方米6473.02元，总金额699604元。在付款方式上，合同约定被告采取首付款219604元，余款480000元以银行按揭方式支付。2017年4月19日我们的商品房买卖合同进行了备案，之后我公司就通知被告前来办理银行按揭贷款手续，但是由于被告的资信问题，被告的银行按揭贷款迟迟不能获得批准，为了解决剩余购房款的支付问题，我公司在2017年9月23日和2018年4月18日两次致函被告，要求被告前来解决剩余购房款的给付问题，期后，我公司又多次电话联系被告要求其给付剩余购房款的给付问题，但是被告一直拖延至今依然没有解决之策。根据双方合同第七条第1项第（2）分项的规定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。”被告的迟延付款行为已经构成严重违约，并且严重影响到了我公司合同目的的实现。由于在相关问题上无法与被告达成妥协，诉至法院，请求判令我公司与被告解除2017年3月21日签订的商品房买卖合同，由被告在解除合同后协助我公司办理解除涉案合同的备案手续，被告向我公司支付违约金139920.8元。被告刘欢辩称，1、原告所诉要求解除2017年3月21日签订的商品房买卖合同没有事实依据。2017年3月21日双方签订商品房买卖合同，被告以按揭贷款的方式购买原告开发建设的中盛星河湾四期第5幢2单元2301室房屋。按照双方签订的补充协议，原告有义务协助被告办理银行按揭贷款，原告有义务将办理银行按揭贷款的全部资料提交给银行。后再办理银行按揭贷款的过程中，因被告的征信存在问题，导致被告的按揭贷款无法办理。此后，原告承诺继续为被告办理银行按揭贷款，并且承诺为被告消除征信问题。为此，被告通过原告的工作人员也是被告购买本案中房屋时的销售人员张子山向原告交付了15000元的费用。至今原告也没有能够为被告办理完毕银行按揭贷款。所以，原告所述被告迟延支付购房款不是事实，是原告没有履行自己的承诺为被告办理银行按揭贷款，不存在被告违约的事实。2、原告诉状中陈述曾经两次向被告致函，要求解决剩余购房款问题也不是事实。被告从来没有收到原告的任何函件，被告一直在等待原告履行自己的承诺，为被告办理银行按揭贷款，如果原告通知被告银行按揭贷款不能办理，在目前固安县房屋价格大幅度上涨的情况下，被告愿意随时向原告支付全部剩余款项。任何人也不会在目前房价每平方米涨幅将近5000元的情况下，按照原告诉状上时间2017、2018年将近15000元的情况下刻意违约，而给对方解除合同的机会。所以，从这一点看，原告诉状中所述两次通知被告解决剩余银行按揭贷款被告拒不解决也不是事实。3、如果原告同意，被告仍愿意一次性全部付清原告剩余购房款。因被告不存在迟延支付剩余购房款问题，原告要求被告支付违约金没有事实依据。请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2015年11月30日，原告固安县中盛联创房地产开发有限公司与被告刘欢签订了一份商品房买卖合同，合同约定：被告购买原告开发的位于固安县农兴路南侧、育才南路东侧中盛星河湾第5幢2单元2301号房屋，建筑面积97.6平方米，每平方米6500元，房屋总价款为634400元。付款方式为银行按揭贷款，首付194400元，贷款440000元。出卖人应当在2017年12月31日前将该商品房验收合格交付买受人使用。2017年3月15日，原、被告还签订了一份补充协议。2017年3月21日，原、被告签订了又签订了一份商品房买卖合同，并在固安县房管局进行了备案。此合同与上述合同房屋位置相同，面积为108.08平方米，每平方米6473.02元，房屋总价款为699604元。付款方式也为银行按揭，首付219604元，贷款480000元。房屋交付期限为2018年5月31日。买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1（该比率就不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，被告向原告交付了购房首付款254604元，由于被告征信有问题，贷款未办理成功。原告主张在2017年9月23日和2018年4月18日，两次向被告发出催告函，要求被告处理合同款项事宜，否则解除合同，被告否认，原告也未提供送达至被告的证据。原告在2018年将被告起诉至法院，请求解除与被告在2017年3月21日所签订的商品房买卖合同，被法院驳回起诉。2019年原告又诉至本院，请求解除与被告在2017年3月21日所签订的商品房买卖合同，本院对被告邮寄送达后退回，又公告送达后，被告来本院应诉。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同两份、补充协议一份、收据、邮储银行出具的证明、（2018）冀1022民初3318号民事裁定书等证据在案证实。本院认为，原告与被告在2017年3月21日签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方应认真、全面履行各自的义务。被告交付了首付款，由于征信问题未能在银行办理按揭贷款，其主张原告工作人员答应为其办理，至今未接到通知是否办理成功，不存在违约事由，庭审中同意对剩余房款一次给付，不同意解除合同，给付违约金。但是被告与原告签订合同在被告交付首付款后，由于征信问题未能继续履行合同给付房屋价款，原告要求被告解除合同，由于无法与被告取得联系，便发函催告。虽然原告发出的催告函原告未有证据证实被告已收到，但原告在2018年起诉至法院请求与被告解除此合同，是其真实的意思。在本案中，本院按照合同中被告的地址邮寄送达时，被退回，采取公告送方式对被告进行送达，后被告来本院应诉。以上原告两次诉讼及本院邮寄和公告送达的过程，说明确实有和被告不能联系的事实。被告在2017年3月份与原告签订房屋买卖合同后，怠于履行贷款以给付原告剩余房屋价款的义务，也未与原告协商采取其他方式履行剩余房款的给付事宜，超过了被告应付款的期限，致使合同无法继续履行，符合合同约定的解除条件，现原告根据合同约定，请求与被告解除合同，并由被告协助办理解除合同的备案手续，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，合同解除后，原告应将收取被告的房屋价款退还被告。由于被告未能办理贷款以履行合同，属违约行为，应承担违约责任，原告请求被告给付违约金，可按被告应付款699604元的0.2%计算，为1399元本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告固安县中盛联创房地产开发有限公司与被告刘欢于2017年3月21日签订的商品房买卖合同予以解除，被告刘欢协助原告办理解除合同的备案手续，原告退还被告房屋价款254604元。二、被告刘欢给付原告违约金1399元。三、驳回原告其他诉讼请求。以上一、二项于判决书生效后十日履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3299元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  韩建国人民陪审员  穆秋云人民陪审员  徐广立二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈 旭