重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10526号上诉人（原审原告）：周海燕，女，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：胡军，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马勇，男，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：刘浏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜真，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人周海燕因与被上诉人马勇房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初15827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周海燕的委托诉讼代理人胡军，被上诉人马勇及其委托诉讼代理人刘浏、颜真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周海燕上诉请求：撤销原判第二项，依法改判马勇向周海燕支付违约金175000元（从2018年7月22日起每日按照成交价5‰支付违约金，并于案涉房屋实际交付之日止，违约金暂计算到2018年8月22日）。事实与理由：一审法院判决的违约金过低，无法弥补周海燕的实际损失。1.《重庆存量房屋买卖合同》中约定的违约金条款系双方真实意思表示，金额符合交易惯例，且不违反法律强制性规定。基于保护交易安全和诚信方利益考虑，应判定马勇按照合同约定承担违约责任。2.马勇系恶意毁约，周海燕为维护自身权益被迫参加诉讼，花费的时间成本高昂。同时，双方原协议按揭购房，现基于判决周海燕必须全款购房，按揭房交易价格本身高于全款房，实际给周海燕造成了二次伤害。3.马勇实施违约行为时已权衡违约带来的收益和违约金的关系。一审支持马勇调减违约金请求不利于维护交易秩序，更助长毁约的不良风气，于法律精神不合。4.周海燕因本次诉讼支付的律师费、保全费及一审诉讼费不属于违约金内容，而是周海燕为维护自身权益所花费的司法成本。马勇辩称，周海燕在案涉合同履行中仅支付了100000元定金，除此之外并未产生其他损失；周海燕除了可以取得一审判决确定的违约金外，还取得了因本次诉讼支付的律师费、保全费及一审诉讼费，其因马勇违约而产生的损失均能够被一审判决确定的赔偿金额弥补；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周海燕向一审法院起诉请求：1.判令马勇按合同约定将房屋过户至周海燕名下；2.判令马勇支付违约金189750元（自2018年7月20日起、每日按成交价的5‰计算至房屋实际交付之日止）；3.判令马勇支付律师费61000元、保全担保费1380元。一审法院认定事实：马勇系案涉房屋产权人。2018年5月8日，通过经纪方重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的中介，周海燕（乙方）与马勇（甲方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定甲乙双方交易房屋坐落于重庆市江北区Ｘ××号，建筑面积为131.66平方米，房屋所有权人为马勇，房地权证号为Ｘ××号，房屋总价为1150000元；乙方在签订本合同当日支付定金100000元，乙方同意支付首付款（不包含定金）250000元，乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方，乙方拟贷款800000元；甲方应在2018年6月30日前到其贷款银行办理完成结按手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在乙方按揭审批通过且甲方取得房产证后7个工作日内共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件手续完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方按日向守约方支付按照房屋成交价5‰计算的违约金；守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。同日，周海燕向马勇支付了100000元定金，马勇出具了《定金/房款收款收据》，载明收到周海燕购买案涉房屋的购房定金100000元。2018年7月10日，链家公司工作人员将案涉房屋贷款审批已通过的信息发送至山水家园9-6-4的微信群里，马勇回复“OK”。2018年8月16日，中介人员与马勇沟通履约事宜，马勇要求明确银行放款时间及补偿事宜，提及“我的要求很简单，就银行放款风险买方补偿60000元，单独签订补偿协议，后期银行风险我自行承担”，双方未谈妥。当日，周海燕与马勇亦通过微信进行沟通，周海燕称可以加30000元给马勇，但不接受马勇加60000元的要求，双方未能达成一致。2018年8月7日，马勇结清了案涉房屋的抵押贷款。2018年8月18日，周海燕与上海锦天城（重庆）律师事务所签订《法律服务合同》，约定周海燕委托该所代理其与链家公司、马勇关于案涉房屋买卖合同纠纷一案，为该案提供法律服务，律师服务费为61000元。周海燕向上海锦天城（重庆）律师事务所支付了61000元律师服务费。2018年9月2日，马勇向周海燕及链家公司发出《关于告知中介方、买方履约的函》，要求中介公司督促周海燕履行合同，于本函件发出之日起7个工作日内完成过户手续，同时在过户当日提供银行贷款审批手续原件以备查验。周海燕于2018年9月10日向一审法院申请财产保全，要求对马勇名下位于重庆市江北区Ｘ××号房屋采取保全措施，一审法院于2018年9月10日作出(2018)渝0105民初15827号《民事裁定书》，裁定准许周海燕的保全申请，案件申请费5000元，由周海燕负担。周海燕向安诚财产保险股份有限公司投保了支付了诉讼财产保全责任保险，并向该公司支付了保费1380元。庭审中，周海燕申请证人吴某出庭作证，证人作证称其曾系链家公司的置业顾问，现在金融机构工作，其全程参与了周海燕与马勇的交易，2018年7月10日，证人将链家网系统中关于贷款审批通过的消息通知给马勇，马勇担心贷款放不下来，2018年7月31日，链家公司就提供方案找贝壳金控公司先行垫资给马勇，2018年8月8日，证人将银行授信合同展示给马勇看，马勇曾提出补偿200000元，后来又提出60000元补偿款的要求，一般交易流程系在告知卖方贷款审批通过后进行过户，因马勇未配合办理贷款解押手续，故证人也未通知办理过户。周海燕质证称马勇提出贷款风险，但贷款发放非周海燕及中介公司可以控制，马勇系无理由拒绝过户。马勇质证称应将证人证言中主观部分剔除，2018年7月10日发出的信息是链家网内部信息，直到2018年8月8日，马勇才将周海燕获得授信的事实告知马勇，由此可知周海燕及中介在2018年7月31日前都不清楚银行授信情况。证人证言与原、马勇举示的证据能相互佐证，一审法院予以采信。一审法院认为，周海燕与马勇签订的《重庆市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享受权利、承担义务。合同约定贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，双方须在按揭审批通过且马勇取得房产证后7个工作日内共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，从双方举示的证据可知，中介方链家公司于2018年7月10日将案涉房屋贷款审批通过的消息发送给了马勇，而马勇也回复“OK”，即此时马勇已知晓按揭贷款通过的消息。虽然马勇辩称该信息系链家网发出，其于2018年8月8日才得知周海燕获得授信的消息，但从微信聊天记录可以看出，中介人员在发出贷款审批已通过的信息后，马勇并未提出其他异议，也回复了“OK”，即马勇已知该信息，其如有疑虑，也可进行进一步确认，而非直到1个月后，马勇才提出担心存在放款风险而要求周海燕补偿60000元才过户，虽然，其后马勇亦发函要求周海燕过户，但此时已超过双方约定的期限，且周海燕已提起诉讼，故对于马勇的抗辩意见，一审法院不予采纳。马勇既已于2018年7月10日知晓按揭贷款审批通过，则其应当根据合同约定在按揭审批通过且马勇取得房产证后7个工作日内办理过户递件手续，且合同又约定马勇应在2018年6月30日之前到其贷款银行办理完成结按手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证，双方应于2018年7月19日前办理过户递件手续，但直到2018年8月7日，马勇才办理结按手续，且一直未办理过户递件手续，马勇的行为已违反合同约定，构成违约。现周海燕请求马勇按约将案涉房屋过户至周海燕名下，根据合同约定，马勇在周海燕按揭审批通过后具有履行办理过户的义务，而周海燕亦承诺在案涉房屋过户当日向马勇支付全部剩余房款，其要求马勇办理过户义务的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。周海燕承诺在案涉房屋过户当日向马勇支付全部剩余房款，不损害马勇的利益，周海燕应受此承诺的约束。对于周海燕要求马勇支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现马勇的行为已构成违约，则应当按约承担违约责任。《重庆市存量房屋买卖合同》约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方按日向守约方支付按照房屋成交价5‰计算的违约金”，本案中，马勇应于2018年7月19日前办理过户递件手续，现马勇已违约，则应当支付违约金，但双方约定按日向守约方支付按照房屋成交价5‰计算违约金，马勇认为该违约金过高，请求调减，一审法院结合本案实际情况，对违约金调整为以房屋成交价1150000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年7月20日起计算至办理过户之日止，超过部分一审法院不予支持。对于律师费及保全担保费，《重庆市存量房屋买卖合同》约定“守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等”，上述约定系原、马勇的真实意思表示，不违反法律规定，马勇在其已违约的情形下，应当按约支付上述费用，周海燕因本案支付的律师服务费为61000元、保全担保费为1380元，上述费用应当由马勇承担，对于周海燕的该项主张，一审法院予以支持。一审法院判决：一、马勇于本判决生效后十五日内将其位于重庆市江北区Ｘ××号房屋的产权过户至周海燕名下；二、马勇于本判决生效后十五日内给付周海燕违约金（以1150000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月20日起计算至办理过户之日止）；三、马勇于本判决生效后十五日内给付周海燕律师费61000元、保全担保费3180元；四、驳回周海燕的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7575元，保全申请费5000元，合计12575元，由马勇负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，经双方当事人确认，本案的争议焦点为：一审判决支持的违约金是否过低。本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，根据《重庆市存量房屋买卖合同》第十条第三款约定，作为违约方的马勇应向守约方周海燕按日支付房屋成交价5‰的违约金。马勇主张约定违约金过高，请求一审法院予以减少。一审法院在考虑双方对实际损失的证明情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则在自由裁量权的范围对违约金的计算标准进行了调整，并确定违约金的计算标准为以房屋成交价1150000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月20日起计算至办理过户之日止。周海燕虽主张一审法院调整后的违约金过低，不足以弥补其损失，但并未举示证据证明。对周海燕提出的一审判决支持违约金过低的上诉理由，本院依法不予采纳。综上所述，周海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由周海燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇一九年十二月二十七日法官助理 黄灵攀书 记 员 喻 瑜