四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20741号 上诉人（原审原告）：刘剑，男，1977年9月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人（原审原告）：严芳，女，1977年9月24日出生，汉族，住成都市青羊区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄诗斯，北京大成（成都）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：卞德志，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都聚森置业有限公司。住所地：成都市新都区成都家具产业园成彭路中段。 法定代表人：李晓军，董事长。 委托诉讼代理人：钟庆林，四川诚伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟世征，四川诚伦律师事务所律师 上诉人刘剑、严芳因与被上诉人成都聚森置业有限公司（以下简称聚森公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 刘剑、严芳上诉请求：撤销原审判决第二项，判令聚森公司支付逾期办理不动产权证违约金（自2015年6月13日起按照总房款的万分之一计算至不动产权证办理完毕之日）。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。1.根据双方签订商品房买卖合同及补充协议明确约定了如因出卖人未能在商品房交付之日起36个月内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按照买受人已付款万分之一支付违约金。案涉房屋交付同日，刘剑、严芳交付了办证资料、缴纳了办证税费。据调查，截止上诉之日，聚森公司仍未将刘剑、严芳缴纳的办证税费向相关税务、不动产登记等办证部门缴纳。2.合同明确约了违约金的起算点及标准，关于该部分的约定不违反法律法规的规定。根据合同约定及实际交房日期计算违约金的起算点，聚森公司应当于2015年6月13日前办理房屋所有权证，根据成都市新都区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的通知，自2016年10月25日，启动不动产登记簿。按照不动产登记办理的要求应自2016年10月25日起办理不动产权证，聚森公司未及时办理房屋所有权证，也不应因此免除聚森公司自2015年6月13日至2017年6月13日之间应当承担的违约金。在双方已经明确约定的情况，且该违约金标准亦低于最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于参考中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率及同区域房屋租金、交易价格等损失计算的标准，不应该在合同已经明确且违约金未过高的情况下，调整违约金的计算标准。综上，请求二审法院依法改判支持刘剑、严芳的上诉请求。 聚森公司辩称，逾期办证的原因在于公司资金链断裂无法缴纳办证费用，且涉及不动产登记政策变化。虽然合同约定了违约金标准，但由于违约金过高，聚森公司在一审中请求予以调减。因此，请求二审法院坚持同案同判的裁判原则，驳回刘剑、严芳的上诉请求。 刘剑、严芳向一审法院起诉请求：1.判令聚森公司立即为刘剑、严芳办理房屋的不动产权证；2.判令聚森公司支付逾期办理不动产权证违约金（自2015年5月13日起按照总房款的万分之一计算至不动产权证办理完毕之日）；3.诉讼费由聚森公司承担。 一审法院认定事实：2011年11月23日，刘剑、严芳与聚森公司签订编号为Ａ1-2-63的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议。合同约定刘剑、严芳向聚森公司购买位于成都市新都区家具产业园区地块“家和家园国际家居商城”Ａ区1幢2层63号商业用房（以下简称案涉房屋），总价款为337480元。合同第十九条第（二）款约定:“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起36个月内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）见《补充协议》的相关约定”。补充协议第五条约定“……4、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起36个月内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付款万分之一的违约金，因房屋产权登记机关的原因造成的迟延除外；5、出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人办理商品房分户的《国有土地使用证》。如因出卖人过错造成买受人不能按期办理《国有土地使用证》，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，因国土管理部门的原因造成的迟延除外”。6、上述第4款、第5款约定的违约金在任何情况下均不得同时适用和累加，买受人只能选择其中一项主张”。后刘剑、严芳向聚森公司履行了付款义务。2012年6月13日，聚森公司向刘剑、严芳交付案涉房屋。同日，刘剑、严芳向聚森公司提交了办证资料、缴纳了办证税费等。根据《房屋信息查封记录》显示，案涉楼盘已进行不动产首次登记，案涉房屋位于新都区。 一审另查明，2016年10月12日，成都市新都区人民政府发布《成都市新都区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》（新都府发[2016]41号），决定自2016年10月25日9:00起，启用不动产登记薄证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。自2016年10月18日至2016年10月24日，新都区国土局、区房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。 一审再查明，一审法院受理案外人李果等61人诉聚森公司商品房预售合同纠纷案于2017年4月5日作出生效判决，判决结果为：一、聚森公司于判决生效之日起三十日内协助李果等61人办理不动产权证；二、聚森公司于办理完毕不动产登记证之日起十日内向李果等61人支付违约金（按照每人实际购房款金额万分之零点三的标准，从约定办证之日起计算至不动产权证记载的日期止）。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，刘剑、严芳与聚森公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。一审庭审中聚森公司同意为刘剑、严芳办理不动产权证且案涉楼盘已取得初始登记，故对刘剑、严芳要求聚森公司为其办理不动产权证的诉讼请求予以支持。本案争议焦点为：刘剑、严芳主张的违约金标准、违约金计算时间的问题。一审法院将争议焦点分述如下： 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘剑、严芳已按合同约定履行完毕付款义务，聚森公司亦应严格按照合同约定履行办证义务，于2012年6月13日交房后36个月内即2015年6月13日前为刘剑、严芳办理房屋所有权证，于办理房屋所有权证两年后即2017年6月13日前办理国有土地使用权证。但新都区于2016年10月25日开始实施“二证合一”后，聚森公司已不能单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证。“二证合一”即将房屋所有权证和国有土地使用权证合并为不动产权证，故聚森公司为刘剑、严芳办理不动产权证的时间应当为2017年6月13日前。聚森公司未按时办证属于违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金标准问题，为保持裁判结果统一性，参照合同约定的办理房屋所有权证的违约金以及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院将刘剑、严芳主张的日万分之一的标准调整至日万分之零点三。关于违约金计算时间的问题。庭审中，刘剑、严芳主张违约金系办理不动产权证的违约金而非房屋所有权证的违约金，故确定违约金计算时间从应当办理不动产权证开始（2017年6月13日）起计算到实际办理不动产权证止。另因本案系聚森公司违约办证产生的纠纷，故诉讼费由聚森公司承担。 综上所述，一审法院对刘剑、严芳的诉请合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、聚森公司于判决发生法律效力之日起三十日内为刘剑、严芳办理新都区房屋的不动产权证；二、聚森公司于办理完毕不动产权证之日起十日内向刘剑、严芳支付违约金（以已付购房款337480元为基数，按照日万分之零点三标准从2017年6月13日起计算至不动产权证记载的日期止）；三、驳回刘剑、严芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费605元（已减半收取），由聚森公司负担。 二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院另查明：1.案涉小区业主与聚森公司商品房预售合同纠纷的生效判决中均认定聚森公司应以业主已付房款为基数按每日万分之零点三的标准，从合同约定取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止支付逾期办证违约金。2.截止本案二审法庭辩论终结前，案涉房屋尚未办理不动产权证。 本院认为，刘剑、严芳与聚森公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据刘剑、严芳的上诉请求和聚森公司的抗辩意见，本案二审的主要争议焦点为：聚森公司支付逾期办证违约金的计算标准及起算时间认定问题。本院认为，首先，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，聚森公司逾期协助办证的事实客观存在，聚森公司应当承担相应的违约金，但因刘剑、严芳未举出聚森公司逾期办证的违约行为给其造成实际损失的证据，一审法院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和实际交房情况，酌情确定的逾期办证违约金按每日万分之零点三的标准计算，并无不当，本院予以确认。其次，因不动产权证系对原房屋所有权证书和国有土地使用权证书的合并，故应以国有土地使用权证的办理期限作为不动产权证书的办理期限。双方约定应在商品房交付之日起36个月内取得房屋所有权证书，在办理房屋所有权证后两年办理国有土地使用权证。而庭审已查明，聚森公司未在约定期限内协助刘剑、严芳办理案涉房屋的房产证，也未在约定的国土证办理期限届满前协助办理不动产权证，聚森公司的上述行为违反了合同约定，应承担相应违约责任。刘剑、严芳在二审中已明确：其主张的违约金系指向逾期办理房屋权属证书的违约金，包括房屋所有权证及不动产权证。聚森公司在答辩意见中亦主张本案的处理应适用“同案同判原则”，按同一楼盘已经生效的判决予以处理。基于此，刘剑、严芳上诉主张逾期办证违约金应自2015年6月13日起算，符合合同约定，本院予以支持。 案涉纠纷系因聚森公司逾期办证的违约行为引起，结合聚森公司逾期办证行为截止二审审理终结之时仍然持续的情况，本院认定本案一、二审诉讼费均由聚森公司负担。 综上，刘剑、严芳的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5314号民事判决第一项； 二、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5314号民事判决第二、三项； 三、成都聚森置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向刘剑、严芳支付逾期办证违约金（以337480元为基数，按照每日万分之零点三的标准，从2015年6月13日起计算至不动产权证办理之日止）； 四、驳回刘剑、严芳的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费605元，由成都聚森置业有限公司负担；二审案件受理费1010元，由成都聚森置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十二月二十七日 书记员 何佳林