江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1006号 上诉人（原审被告）：南昌市锦绣福楼饮食文化有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：何梅英，该公司董事。 委托诉讼代理人：李超，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金建兰，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：鞠雅，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 上诉人南昌市锦绣福楼饮食文化有限公司（以下简称锦绣福楼公司）因与被上诉人南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称红谷滩城投公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人锦绣福楼公司委托诉讼代理人李超、金建兰、被上诉人红谷滩城投公司委托诉讼代理人周雅婷、熊珍璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦绣福楼公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回红谷滩城投公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由红谷滩城投公司承担。事实和理由：一、一审判决已认定：“双方签订的赣江新天地房屋及附属设施租赁合同、赣江新天地房屋及读书设施租赁合同的补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。”，却又自相矛盾地适用我国《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条来判决双方签订的合同无效，系适用法律错误。二、一审法院对双方签订补充协议的依据“红谷滩新区管委会洪新办字【2013】447号文件”视而不见，认定“红谷滩城投公司减免锦绣福楼公司两年租金的依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益”完全违背了真实的事实。1.在2008年12月，为了配合红谷滩管委会打造赣江新天地特色商业街，锦绣福楼公司作为招商引资对象与红谷滩城投公司签订了租赁房屋协议后，投入巨资进行装修。2012年因国家政策的调整，赣江新天地商业街更加难经营，商户们纷纷关门停业，为了减少租金损失，红谷滩管委会的领导与锦绣福楼公司以及其他商户多次沟通，希望商户们咬紧牙关，与政府共渡难关。2013年12月31日红谷滩管委会办公室下发了447号文，明确政府出台扶持政策，即针对支持转型改造、没有拖欠租金的商户给予延长租期、减免2年租金及税收的扶持政策。为了落实447号文，2014年10月22日红谷滩管委会主任亲自主持召开了推进会并形成会议纪要，会议纪要中强调了“商户主导，政府支持”的原则，而政府支持原则的具体内容在447号文中第3条明确为“出台优惠政策：由区城投公司牵头会同区财政局对符合条件的商户给予延长5年续租合同、减免2年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策”。红谷滩城投公司据此减免了锦绣福楼公司2年租金，其依据是447号文而非会议纪要。2.减免政策不仅没有造成国有资产的流失，还提升了赣江新天地特色商业街的商业价值。正是由于红谷滩管委会的努力和众多商户的配合，才使赣江新天地特色商业街逐渐走出困境，其商业价值才逐步提升，极大保护了国有资产，没有造成国有资产的流失。三、红谷滩城投公司的诉讼请求无法律依据，也违背了我国民法的诚实信用原则。 红谷滩城投公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。红谷滩城投公司公司减免锦绣福楼公司租金依据不充分，造成了国有资产流失，红谷滩城投公司公司减免租金的行为损害了国家利益、社会公共利益，应属无效。双方签订租赁合同后，红谷滩城投公司根据447号文，与锦绣福楼公司签订了补充协议，约定免除两年租金共计1038372.02元，减免时段为2013年4月10日至2015年5月9日。红谷滩城投公司减免锦绣福楼公司所承租房屋租金的依据不充分，根据南昌市审计局针对红谷滩管委会作出的2015年度审计报告来看，南昌市审计局结合红谷滩管委会2014年10月作出的会议纪要，认为红谷滩城投公司依据447号文减免租金没有依据，并要求红谷滩城投公司对商铺租金欠缴情况进行清理，对长期拖欠租金的商户通过司法途径解决。二、锦绣福楼公司违反补充协议约定，迟付物业公司的物业管理费用，不符合减免要求，且未按约定将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，故红谷滩城投公司有权按约定要求锦绣福楼公司支付免租款。 红谷滩城投公司向一审法院起诉请求：１.锦绣福楼公司向红谷滩城投公司补缴已减免的两年租金计人民币1038372.02元；2.本案诉讼费由锦绣福楼公司承担。 一审法院认定事实：2008年12月29日，南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司（甲方）与锦绣福楼公司（乙方）签订两份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，约定：甲方将所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地x号楼（房屋建筑面积2519平方米、地下层配套面积196.83平方米）出租给锦绣福楼公司从事合法的餐饮经营，装修期为2008年1月10日至2008年7月9日，不计租金，租期为2008年7月10日起至2018年7月9日止，其中2008年7月10日至2009年10月9日为免租期，不计租金。经营面积单位起租金标准为12元/平方米/月，月租金合计为30228元，地下层配套面积单位租金标准为5元/平方米/月，月租金合计984元/月；月租金共计31212元/月。并约定了租金递增调整方式。红谷滩城投公司依约向锦绣福楼公司交付了房屋及设施。此后，南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司名称变更为南昌市红谷滩城市投资集团有限公司。 2013年12月31日，红谷滩管委会办公室下发洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》，载明：“为改变当前赣江新天地商家经营困局，本着‘政府引导、市场运作’的原则，经研究，现将赣江新天地商业街转型改造有关事宜回复如下……3、出台优惠政策。由区城投公司牵头会同区财政局，针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户给予延长五年续租合同，减免两年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策。对支持商业街转型、遵从商业街规划定义的联泰香域滨江商户同样给予其享受税金‘两免三减半’的优惠政策。在此期间商户如转租转让，区城投公司有权停止合约并追缴相关税费……”后双方根据该文件于2015年7月29日签订《新天地x#楼补充协议》一份，约定：减免锦绣福楼公司自2013年4月10日起至2015年4月9日止租金合计1038372.02元。2016年7月6日，南昌市审计局作出洪审综一报（2016）1号审计报告，认为：红谷滩城投公司减免租金的依据不充分，存在国有资产（租赁收入损失）流失的现象，2015年度红谷滩城市投资集团有限公司以红谷滩新区办公室对红谷滩新区商会《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》（洪新办字[2013]447号）为依据，已减免赣江新天地商户房屋租金共计8390700元。红谷滩城投公司应对赣江新天地商铺租金欠缴情况进行清理，对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决。2018年1月25日，红谷滩城投公司以其减免租金的行为损害国家利益为由诉至一审法院。 一审法院认为：赣江新天地房屋及附属设施租赁合同系合同当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方之间的租赁合同关系依法成立。结合南昌市审计局审计报告，根据相关法律规定，红谷滩城投公司减免锦绣福楼公司2013年4月10日起至2015年4月9日止租金1038372.02元的依据不充分，造成了国有资产流失，损害了国家利益，故双方于2015年7月29日签订的《x#楼补充协议》损害了国家利益，应属无效。红谷滩城投公司要求锦绣福楼公司补交2013年4月10日起至2015年4月9日止租金1038372.02元，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：限锦绣福楼公司于判决生效之日起十日内一次性支付红谷滩城投公司2013年4月10日起至2015年4月9日止租金共计1038372.02元。如果锦绣福楼公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由红谷滩城投公司预交的案件受理费14150元，由锦绣福楼公司负担。 二审中，锦绣福楼公司补充提交了以下证据：证据一、447号文件彩印件，证明本案双方当事人是执行该文件减免两年租金，是政府给锦绣福楼公司的优惠政策，是执行政府优惠政策的合法有效行为；证据二、本案一审民事起诉状和开庭笔录，证明本案一审审理红谷滩城投公司的诉请很明确，不管是否签订了补充协议，已免两年租金的行为都是执行政府文件优惠政策的行为，后因南昌市审计局对2015年度红谷滩管委会的收支情况进行审计后，红谷滩城投公司根据审计报告认定的内容才起诉的，其诉请锦绣福楼公司补交已减免的两年租金是没有法律依据的诉讼。 红谷滩城投公司对锦绣福楼公司补充提交的证据质证如下：对证据一的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，在南昌市审计局2016年审计报告中已经认定这份文件是无效的，该文件中并未明确对锦绣福楼公司进行减免两年的政策，没有具体到个体商户；对证据二的三性无异议，证明目的有异议，红谷滩城投公司的诉请仅要求锦绣福楼公司补交两年租金，但是双方并未作出明确的减免租金的意思表示。 红谷滩城投公司补充提交了证据：证据一、《关于新天地商户工商信息提供情况说明》，证明锦绣福楼公司未按照补充协议约定在每年5月30日前在红谷滩城投公司进行工商信息备案；证据二、红谷滩城投公司与红谷物业工商签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、锦绣福楼公司与红谷物业公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、物业费情况说明及机打发票，证明锦绣福楼公司未按照协议约定及时支付物业费；证据三、《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》，证明会议纪要中未提出明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用，红谷滩管委会并没有对锦绣福楼公司作出减免决定。 锦绣福楼公司对红谷滩城投公司补充提交的证据质证如下：对证据一的三性均有异议，此情况说明是红谷滩城投公司自己制作，不合法，且与事实不符。锦绣福楼公司每年都按期工商年检，并按期向红谷滩城投公司报备，系红谷滩城投公司没有做好报备记录，与锦绣福楼公司无关；对证据二，锦绣福楼公司不存在不交物业费的情况，是迟交，因为在谈两年免租事宜，所以租金和物业费都暂时交不了，政府邀请商户一起开了会，免缴两年租金，会后锦绣福楼公司补交了之前的租金和物业费。2012年商户经营困难，2013年根据商会的申请，红谷滩管委会下了447号文，但一直未落实，在落实了免交两年租金的时候锦绣福楼公司补交了物管费，此后没有欠交物业费和房租，也没有任何文件证明锦绣福楼公司存在拖欠物管费的事实；对证据三的证明目的有异议，减免两年租金的文件是于2013年作出，会议纪要作出在后，且会议纪要的法律效力不如红谷滩管委会的文件，会议纪要不能推翻前面的文件，且减免租金的文件不是按会议纪要作出的。 对锦绣福楼公司补充提交的证据，本院认定如下：对证据一的真实性予以确认，但该份证据仅能证明红谷滩城投公司对锦绣福楼公司减免两年租金的依据是447号文；对证据二的真实性、合法性予以确认，但仅能证明红谷滩城投公司在南昌市审计局作出审计报告后向一审法院起诉要求锦绣福楼公司补交两年租金的事实。 对红谷滩城投公司补充提交的证据，本院认定如下：对证据一、证据二予以确认并采信；对证据三综合本案其他证据予以考虑。 本院二审查明：2014年11月21日，红谷滩管委会为推进转型改造建设召开推进会并形成《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》（即会议纪要），其主要内容为：1、本着“商户主导、政府支持”的原则，新区管委会十分关注赣江新天地特色商业街的转型改造，但商户作为改造的主体，对所涉重新改造投资风险须自行承担；2、对于赣江新天地特色商业街改造，建议商户要统筹规划、认真策划，拿出细化到每个商户转型方向的改造方案，力争每户、每栋都具特色和亮点，形成核心竞争力；3、在赣江新天地特色街转型改造过程中，各商户应对具体问题作细致考虑，同时各商户之间要加强沟通、达成共识；4、涉及部分商户转型改造中的困难和问题，新区相关部门将尽力帮助，努力提供周到服务，包括完善升级商业街公共部分基础设施，协调上级有关部门对商户出店经营等问题进行论证审批；5、区城投公司、红谷滩商会及广大商户要增强紧迫感，下定决心，友好协商、加快推进、共渡难关。同时明确，由区城投公司负责牵头协调区直相关部门与商会、商户对接相关事宜。2015年7月29日，锦绣福楼公司与红谷滩城投公司签订补充协议。2013年10月至2015年9月的物业费，锦绣福楼公司于2015年8月3日交纳，2015年10月至2015年12月的物业费、2015年7月至2015年12月的超面积管理费，锦绣福楼公司于2016年1月1日交纳。本案审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，涉案房屋及附属设施租赁合同、物业管理服务合同、补充协议，是平等主体之间签订的民事合同，系各方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。红谷滩城投公司公司基于红谷滩管委会办公室下发的洪新办字（2013）447号文，与部分赣江新天地商户陆续签订了补充协议，对商户进行租金减免。锦绣福楼公司亦于2015年7月29日与红谷滩城投公司公司签订了《新天地x#楼补充协议》并共计免除了1038372.02元租金。上述补充协议中明确约定，锦绣福楼公司必须在协议签订后的7日内补交清租金及所拖欠的全部物管费，否则协议无效；租赁物不得转租或变相转租他人、锦绣福楼公司每年5月30日前须将工商企业信息表报红谷滩城投公司公司备案，否则红谷滩城投公司公司将无条件无偿收回房屋、终止协议，并要求锦绣福楼公司归还免租款。根据现已查明的事实，锦绣福楼公司未于每年5月30日前将工商企业信息表报红谷滩城投公司备案，也无证据表明其已完成转型改造，红谷滩城投公司有权依约要求锦绣福楼公司补交免租款。锦绣福楼公司上诉称一审法院认定补充协议合法有效后又适用合同无效的规定，属于适用法律错误。本院认为，一审认定合法有效的合同系指双方签订的《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，并非指《新天地x#楼补充协议》。此外，447号文明确提出“针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户”才给予减免两年租金的优惠政策，审计报告也指出“对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决”，会议纪要的由来也是为了进一步推进转型改造各项工作，可见，减免租金的首要前提是转型改造。本案中，锦绣福楼公司并未举证证明其完成了转型改造，也未提供证据反驳红谷滩城投公司关于其未依约将工商信息报备的证据及主张，依法应承担举证不能的不利后果。红谷滩城投公司在审计报告指出其不当之处后向锦绣福楼公司追缴免租款，一审予以支持，并无不当。锦绣福楼公司的其他意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，锦绣福楼公司的上诉请求不能成立，一审判决处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14145元，由上诉人南昌市锦绣福楼饮食文化有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 汪西菲 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十二月三十日 法官助理 俞志翀 书 记 员 朱 谦