山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1083民初3990号 原告：乳山光谷新力房地产有限公司，住所地乳山市银滩旅游度假区。 法定代表人人：尹晓山，任经理。 委托诉讼代理人：于洋，女，1990年8月17日生，汉族，系乳山光谷新力房地产有限公司职工。 被告：胡协雷，男，1971年7月16日出生，汉族，住江西省南康市。 原告乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称新力公司）与被告胡协雷追偿权纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新力公司委托诉讼代理人于洋到庭参加诉讼，被告胡协雷经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新力公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即偿还原告本金总计30250元及利息（自每笔代偿款发生之次日起至被告实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.请求依法判令被告支付房屋实测面积差额12821.16元；3.本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2016年10月7日原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的乳山市银滩银龙湾南区房屋，合同约定总房价619095元，首付款186095元，剩余款项433000元办理银行按揭贷款。后被告与中国建设银行股份有限公司乳山支行（以下简称建设银行乳山支行）签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，建设银行乳山支行向被告发放贷款433000元向原告付清了剩余房款。根据建设银行乳山支行与原告签订的《个人住房(商业用房〉借款最高额保证合同》之约定，原告为该笔贷款提供连带保证责任。现因被告未按约定向银行还款，导致建设银行乳山支行要求原告承担保证责任，并从原告处累计扣划款项30250元。另因被告购买的是原告预售的房屋，合同约定面积107.68与实测面积109.91相差2.23平方米，根据《商品房买卖合同》的约定，被告所购房屋的总价款据实结算，因此被告尚应支付原告房款12821.16元。原告多次催促被告付款未果，为保证维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告胡协雷在法定期限内未提出书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2014年9月原告新力公司（甲方）与建设银行乳山支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定：原告为自2014年9月9日至2019年9月9日期间因购置坐落于银滩新力银龙湾南区项目所属之住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。保证范围为贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金及实现债权与担保权而发生的一切费用。保证方式为连带责任保证，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。甲方在乙方处开立专项保证金账户，户名：乳山光谷新力房地产有限公司，账号：37×××48。对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行系统开立的任一账户划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知甲方。 2016年10月7日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告开发的位于乳山市银滩度假区商品房，建筑面积为107.68㎡，购房总价款为619095元，首付款186095元，剩余款项433000元办理银行按揭贷款。 2016年11月4日被告胡协雷（借款人）与建设银行乳山支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：370708108-2012-20161367205）一份，合同约定被告胡协雷向建设银行乳山支行借款433000元用于购买原告开发的银滩新力银龙湾南区商品房，借款期限自2016年11月4日至2035年11月4日，担保方式为抵押担保和最高额保证。合同对双方的其他权利义务亦作出了明确约定。 上述合同签订后，建设银行乳山支行依约向被告发放贷款433000元，但被告胡协雷借款后未按约履行还本付息的义务，建设银行乳山支行从原告新力公司在其处开立的保证金账户（账号：37×××66）分别于2018年8月21日扣划2900元、2018年10月19日扣划3000元、2018年11月21日扣划3100元、2018年12月20日扣划3000元、以上合计12000元。 因被告胡协雷未履行还款义务，建设银行乳山支行错从案外人乳山金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎开发公司）账户累计扣款18250元。2019年建设银行乳山支行向原告送达了《关于支付乳山金鼎房地产开发有限公司款项的通知》该通知载明：因胡协雷不履行《个人住房（商业用房）借款合同》我行有权从贵公司保证金账户扣划保证金，但错从金鼎开发公司在我行账户37×××95扣款18250元,现通知贵公司履行保证责任，并把上述款项直接支付给金鼎开发公司。2019年8月23日原告新力公司按照建设银行乳山支行通知要求将上述18250元支付给了金鼎开发公司。 另查明，建设银行乳山支行出具证明一份，载明：兹证明乳山光谷新力房地产有限公司在我行的保证金账户账号为：37×××66、37×××48。 再查明，鲁（2016）乳山市不动产权第0002438号不动产权证载明银滩新力银龙湾2C-1-307号房屋的建筑面积为109.91㎡。 上述事实有原告陈述、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证、个人贷款还款凭证、关于支付乳山金鼎房产有限公司款项的通知、还款协议、中国建设银行网上银行电子回执、不动产权登记证等证据在案为凭。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。 《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，原告新力公司为被告胡协雷向建设银行乳山支行的借款提供最高额保证，因被告逾期未按借款合同约定偿还借款，导致原告履行保证责任代偿贷款本息30250元。原告已履行了保证责任，根据上述规定，原告有权向被告追偿，被告胡协雷应依约偿还原告新力公司因履行保证责任而代为支付的款项，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准承担利息损失，故原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》第五条对房屋面积确认及面积差异处理作出了明确约定，即当事人选择以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同约定的建筑面积为107.68㎡，不动产登记证书载明的建筑面积为109.91㎡，面积差为2.23㎡，所以被告胡协雷应当向原告支付面积差额款2.23㎡×5749.4元/㎡=12821.16元，故对原告要求被告支付房屋实测面积差额款12821.16元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 被告胡协雷经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十四条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告胡协雷于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告乳山光谷新力房地产有限公司代偿款人民币30250元及利息（以中国建设银行股份有限公司乳山支行每笔扣款的数额为基数，自每笔代偿款发生之次日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、被告胡协雷于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告乳山光谷新力房地产有限公司面积差价款人民币12821.16元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费877元，由被告胡协雷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  冯辛夷 人民陪审员  林庆隐 人民陪审员  王 强 二〇一九年十二月二日 书 记 员  黄 艳 附：每一笔垫付款金额及扣款时间： 1、2018年8月21日扣划2900元； 2、2018年10月19日扣划3000元； 3、2018年11月21日扣划3100元； 4、2018年12月20日扣划3000元； 5、2019年8月23日扣款18250元。