湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘10民终4003号上诉人（原审原告）：李艳，女，1985年11月14日出生。委托诉讼代理人：陈卫民，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱细容，湖南民浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘爱兰，女，1970年1月13日出生。委托诉讼代理人：李飞，湖南金鸥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张高飞，男，1984年6月1日出生。上诉人李艳因与被上诉人刘爱兰、张高飞合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李艳上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判支持李艳的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由刘爱兰、张高飞负担。事实和理由：1.根据合同相对性原则，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中所指“当事人”是合同双方当事人，具体到本案即刘爱兰与张高飞，李艳对刘爱兰与张高飞签订《购房协议书》完全不知情，更未在《购房协议书》签字捺印，因此该条款不适用于本案。刘爱兰在明知案涉房屋属于李艳、张高飞共有的情况下，仍与张高飞签订《购房协议书》并对案涉房屋进行装修，严重损害李艳的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，案涉《购房协议书》无效。2.刘爱兰购房的价格远低于市场价格，在明知案涉房屋有争议的情况下还进行房屋装修，且案涉房屋至今未登记在刘爱兰名下，刘爱兰不符合善意取得的构成要件。即使案涉《购房协议书》有效，该协议只发生合同效力，而不发生物权效力，刘爱兰不构成善意取得，不能取得案涉房屋的所有权，李艳有权要求刘爱兰返还案涉房屋。一审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，认定案涉房屋是否为张高飞与李艳的共有房屋不是本案的争议焦点，适用法律错误，导致判决错误。刘爱兰辩称，合同相对性并不影响合同效力。张高飞卖房时，李艳是知情、认可的，李艳反悔是基于房价上涨，李艳反悔时，刘爱兰同意将房屋退给李艳，同时要求李艳及张高飞将购房款返回，并未要求李艳及张高飞支付违约金50000元。刘爱兰装修房屋前，多次找刘爱兰、张高飞及张高飞的父母，要求将购房款退回并将房屋退给李艳、张高飞。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。李艳向一审法院起诉请求：1.确认刘爱兰与张高飞于2018年6月23日签订的《购房协议书》无效；2.刘爱兰将位于永兴县环境资源保护局家属楼电梯房021室恢复成毛坯房返还给李艳；3.刘爱兰、张高飞负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年3月4日，李艳与张高飞登记结婚。2010年，郴州市生态环境局永兴分局（原永兴县环境资源保护局）组织单位职工开展集资建房，集资购房户按1850元/M2预交集资购房款，集资房屋建设16层，集资房屋第8层定价为均价1850元/M2，楼层差价为50元/M2，张高飞作为单位职工参加了该次集资建房。2012年6月25日，张高飞（甲方）与郴州市住房公积金管理中心永兴县营业部（乙方）、中国银行股份有限公司永兴支行（丙方），长沙长银企业信用担保投资有限公司郴州分公司（丁方）签订了案涉房屋的《住房公积金职工住房委托贷款合同》，约定：甲方从乙方贷款250000元用于其集资住房，担保方式为抵押加质押，抵押担保人及抵押物产权共有人同意本合同项下的《抵押物清单》已载明财产的全部权益作为偿还本合同的贷款担保。丁方自愿以个人账户内住房公积金余额为甲方提供担保。其中，李艳在抵押物清单产权共有人处签字。2018年，刘爱兰想在单位家属楼购买房产，同事张高飞提出其房产想出售，双方遂达成买卖房产意向。2018年6月23日，在磋商签订买卖房屋协议时，刘爱兰提出张高飞的妻子李艳应到场，张高飞称其妻子李艳即将临产，不方便到场签订协议。张高飞（甲方）与刘爱兰（乙方）两人签订了《购房协议书》，双方约定：甲方将其拥有独立产权的位于郴州市永兴县环保局家属楼电梯房021室（一楼），建筑面积142.27平方米（实际面积以办理的房屋所有权证的面积为准），以总价人民币叁拾伍万贰仟捌佰元整（￥352800.00）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。甲方承诺：1、保证对出售的房屋拥有独立产权，无任何家庭纠纷。保证该出售房屋未予出租或其它纠纷。因出租或纠纷等原因所产生的任何问题由甲方承担并负责解决；2、保证将该房屋按约定的价格（即总价人民币352800元整）出售给乙方；……4、承诺因甲方原因造成不能更名给乙方，甲方须向乙方支付违约金伍万元整。……乙方承诺：1、保证按约定价格（即总价人民币352800元整）向甲方购买该房屋；2、乙方支付给甲方定金陆万元整，并在签订协议起一个月内支付剩余款292800元整；……4、承诺因乙方原因不再购买该房屋，乙方须向甲方支付违约金伍万元整。双方签订协议后，刘爱兰依约向张高飞支付了购房款352800元,张高飞向刘爱兰出具收条，载明：今收到刘爱兰环保局家属楼电梯房021室购房款352800元整，房款已清，收款人：张高飞。张高飞亦将房屋钥匙交付给刘爱兰。2018年9月，李艳向刘爱兰提出其不知道张高飞将房子卖给刘爱兰，该房屋售价过低，该房屋属于夫妻共同财产，其不同意售房。双方经多次协商无果后李艳遂于2019年7月1日向一审法院提起诉讼，双方由此酿成纠纷。另查明，刘爱兰于2019年对案涉房屋进行了装修，截至2019年9月20日案涉房产尚未办理不动产证。一审法院认为，本案争议焦点是张高飞与刘爱兰签订的购房协议书的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉房屋系单位职工集资房，刘爱兰与单位同事张高飞签订案涉房屋的购房协议书，双方签订协议后，刘爱兰依约向张高飞支付了全部购房款，张高飞亦将该房屋交付给刘爱兰。由此可见，该购房协议书系双方真实意思表示。张高飞与刘爱兰经磋商后确定案涉房屋的交易价格，对于出卖方张高飞而言，该价格有一定的利润空间。刘爱兰与张高飞系工作同事，并无其他利害关系，现有证据显示交易过程合乎常理，不存在恶意串通，损害他人利益的情形。该购房协议书也未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此该协议书是合法有效的房屋买卖合同，对双方当事人均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故争议房屋是否为张高飞与李艳的共有房屋，不是本案的争议焦点。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：“一、驳回原告李艳要求确认被告刘爱兰与张高飞于2018年6月23日签订的《购房协议书》无效的诉讼请求；二、驳回原告李艳要求被告刘爱兰将位于永兴县环保局家属楼电梯房021室恢复成毛坯房返还给原告的诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80元，由原告李艳负担。”本院二审中，李艳提供两份证据：证据一、3份现金借款单（回单）以及公积金贷款还款明细表，拟证明李艳与张高飞购买涉案房屋共需贷款441886.57元，但张高飞与刘爱兰约定的购房款为352800元，远低于李艳与张高飞为购买涉案房屋最终需承担的房款，张高飞与刘爱兰明显恶意串通损害李艳的合法权益；证据二、涉案房屋临近小区“誉诚桃园”2018年6月售价信息表，拟证明2018年6月，张高飞与刘爱兰进行房屋交易时，涉案房屋临近小区“誉诚桃园”销售均价为3625/平方米，张高飞与刘爱兰的交易价格远低于市场价，张高飞与刘爱兰恶意串通损害李艳的合法权益。刘爱兰质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，涉案房屋是按揭还款，银行需要赚取利润，张高飞是以1400元每平方米的价格购买涉案房屋，从票据可以看出购房款是张高飞个人支付的；证据二中的“誉诚桃园”是商品房，涉案房屋是单位福利房，刘爱兰与张高飞没有恶意串通。本院认证如下：涉案房屋为单位福利房，其价格低于市场价，该证据不能证明刘爱兰与张高飞之间存在恶意串通的意思表示，亦不能证明李艳的证明目的，因此本院不予采信。二审中查明，刘爱兰庭审时陈述，涉案房屋装修前，其同意退房，但要求李艳、张高飞退回购房款，但李艳、张高飞未予回应。刘爱兰已于2019年8月装修并入住涉案房屋。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：张高飞与刘爱兰签订的《购房协议书》是否有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，张高飞与刘爱兰签订《购房协议书》将涉案房屋出卖给刘爱兰，虽然李艳未在《购房协议书》中签字，但是签订合同时刘爱兰提出李艳应当到场，尽到了相应的谨慎审查义务，而且张高飞对于李艳不能到场亦进行了合理说明（即李艳即将临产，不方便到场签订协议），刘爱兰有充分的理由相信张高飞出卖涉案房屋是夫妻双方共同的意思表示。李艳提出刘爱兰与张高飞签订涉案《购房协议书》存在恶意串通行为，缺乏证据证实，且合同签订后，张高飞亦将涉案房屋交付给刘爱兰，涉案《购房协议书》已经履行完毕，不存在法律规定的合同无效的情形。李艳提出确认涉案合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，李艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇一九年十二月二十日法官助理 肖露华书 记 员 梁 艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。