黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0202民初2680号原告：武杰，女，1974年3月8日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：徐明哲，齐齐哈尔市龙沙区彩虹法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孟凤霞，齐齐哈尔市龙沙区彩虹法律服务所法律工作者。被告：齐齐哈尔市一机房地产开发（集团）有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区合意街80号。法定代表人：陈卫平，该公司经理。委托诉讼代理人：王月民，黑龙江四方律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市佳诚物业管理有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区合意街80号。法定代表人：刘威岩，该公司经理。委托诉讼代理人：王月民，黑龙江四方律师事务所律师。原告武杰与被告齐齐哈尔市一机房地产开发（集团）有限公司（以下简称一机地产公司）、齐齐哈尔市佳诚物业管理有限公司（以下简称佳诚物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武杰及委托诉讼代理人徐明哲，被告一机地产公司及佳诚物业公司共同的委托诉讼代理人王月民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武杰向本院提出诉讼请求：1、判令二被告对原告的房屋承担质量保修责任，并承担全部修缮费用，并由二被告赔偿原告因房屋漏水给原告造成的经济损失和维修费用共计89,070.00元；2、判令二被告承担全部诉讼费用。后变更诉讼请求，要求损失按照鉴定数额28,200.00元，诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告武杰系齐齐哈尔市龙沙区××楼××单元××房产××室的产权人，被告一机地产公司系该房屋出卖人及开发商，被告佳诚物业公司系该房屋的物业管理单位。原告从2013年11月购房入住时，原房主对该房屋已经进行了装修，由于是冬天，所以原告未发现该屋有漏水的问题，并且原告对该房进行了更换塑窗等装修，但原告在几个月之后发现该房屋存在严重漏水的质量问题，致使原告的两个卧室、厨房、卫生间、客厅等多处漏水，给原告造成了很严重的财产损失。原告多次找物业，让其尽快维修，被告佳诚物业公司维修后，并没有从根本上彻底解决房屋漏雨问题，从2013年到现在2019年，该房始终修了漏、漏了修。原告在此期间雇人对室内漏水的地方进行多次修缮。而且原告也多次找到被告佳诚物业公司，该公司称该房屋从建成后就存在漏水问题，答应维修，给原告造成的损失，以顶物业费的形式赔偿，经原告与被告佳诚物业公司协商，原告在此期间应交纳物业费共计11,484.00元，原告已向佳诚物业公司交纳了1,684.00元，剩余的9,800.00元，被告佳诚物业公司领导承诺给予原告以抵物业费的形式赔偿给原告。现原告房屋漏水的质量问题一直没有解决，原告又多次对室内进行修缮，但2019年原告的房屋二个卧室、厨房、卫生间、客厅又发生漏水的质量问题，现需要装修费89,070.00元，经与佳诚物业公司协商无果，说这是房屋质量问题，应由开发公司解决。为维护自身合法权益，原告诉至法院。一机地产公司辩称，1、原告诉称自接收房屋就发生漏水，根据该工程建设工程竣工验收备案证书记载，该房产的施工单位为齐市化工建筑工程有限公司，根据答辩一机地产公司与施工单位签订的建设工程施工合同附件3工程质量保修书第二条，质量保修之二屋面防水工程有防水、要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏，可见应该将施工单位齐市化工建筑工程有限公司追加为本案被告；2、在质保期内，答辩人已经完全履行了质保责任，在接到报修电话以后，进行了维修，将整个房盖揭开重新进行了防水；3、原告在诉状中称，购房入户时原房主已经对该房屋进行了装修，由于是冬天，原告未发现该房屋有漏水问题，并且原告对该房屋进行了更换塑窗等装修，可见原告假使真的更换了塑窗也是当初进户时自家装修而进行的，不是因为漏水才更换的，所以本次鉴定中更换塑窗的价格不应该计算到本案中。佳诚物业公司辩称，意见同被告一机地产公司，另说明增加一点，根据物业管理条例第二条，物业公司尽到维修义务即可，并没有要求物业公司承担赔偿责任的法律规定。原告诉状中承认佳诚物业公司已经用9,800.00元的物业费抵顶原告的损失，所以应从鉴定所需的维修费中扣除这9,800.00元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的房屋产权证、增值税发票、不动产登记交费票据、商品房买卖合同、房屋专项维修资金票据、11张照片，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告武杰提交的证据1、装修收据及清单明细三张、房屋进行塑窗更换单位出具的证明一份，证明原告因房屋漏雨，雇用建华区金汇建筑装潢服务中心陆续分三次进行室内装修共计费用9,800.00元，包括：2014年8月25日的费用3,400.00元、2015年10月3日费用2,600.00元、2016年11月24日费用3,800.00元；2、交费证明二张，证明原告入住后发现该房屋存在漏水问题，就与被告佳诚物业公司协商维修的问题，被告佳诚物业公司答应维修，但修了漏、漏了修，于2014、2015、2016年原告在物业修完称不漏水了后，原告室内进行了装修。陆续给原告造成的损失9,800.00元，经原告与佳诚物业公司多次协商，最答应以顶物业费的形式给予赔偿，原告先交纳了1,684.00元现金的物业费，因房屋常年漏雨给原告造成损失，被告佳诚物业公司赔偿9,800.00元，被告佳诚物业公司给予原告免除从2013年10月2日至2019年6月30日期间的物业费11,484.00元，以赔偿原告2014年、2015年、2016年因房屋漏水造成其财产损失9,800.00元。佳诚物业公司出具交款证明收据二张；3、宏盛房屋评估公司为原告房屋进行因屋面漏雨，需要室内装修的材料汇总及估价，证明宏盛房屋评估公司为龙沙区锦绣花园1号楼01单元15层01号房屋，原告的房屋从入住开始就一直存在房屋漏雨问题，物业公司是修了漏，漏了修，基本上在佳诚物业公司修缮完后就至少每年装修一次，这些年原告需要室内装修的材料损失89,070元；4、七台河旭太价格评估有限责任公司司法鉴定意见书、鉴定费票据，证明因漏水造成损失共计人民币28,200.00元整，司法鉴定费4,100.00元。鉴定报告中写明南阳台塑窗漏雨实际情况存在，窗下大面积受损，意见书中已予以更换，更换费用共计4,000.00元，请法庭质证后确认计入或扣除。二被告质证意见为1有异议，所谓的装修票据不能证实是为案涉房屋装修所支出的费用，更证实不了这些装修费用是因为漏雨进行修复而导致的，因为原告诉状中称2013年末入户随后进行了相应的更换塑窗等装修，对部分费用不予认可。关于塑窗生产厂家出具的证明，我方不予认可，答辩中已经阐述了原告更换塑窗并不是因为漏雨才更换，是因为入户进行相应装修而做的更换，不应该由被告来承担该部分费用。另该证据真实性也存有异议；2真实性无异议，能证实2019年被告佳诚物业公司与原告达成一致意见，用物业费及电梯费抵顶原告因漏雨造成的室内装修损失，但并未约定抵顶哪年至哪年的损失，实际情况也是原告包括鉴定公司均无法区分目前原告房屋损失的状况哪些是2014年-2016年造成的，所以原告称抵顶的9.800.00元是对2014年-2016年的损失的补偿，是不能成立的，目前鉴定结论是对原告房屋现状遭受损失的数额进行的鉴定，应该包含原告所称的那三年的损失在内，所以这抵顶的9,800.00元应从鉴定所确定的数额中予以扣除；3真实性和证明问题均有异议，本案进行到诉讼阶段以后由人民法院指定了双方都认可的鉴定机构作出了鉴定结论，应以法院指定的鉴定机构作出的鉴定结论为准；4有异议，关于塑窗更换费用被告不认可，现场看不出来塑窗是经过更换的，在鉴定现场我方就对鉴定机构提出了此项异议，不认可塑窗更换价值由我方承担的问题，假如真的更换了也是原告诉状中陈述的那样是正常买房之后进行的装修更换，与漏雨无关，原告也证实不了是因为漏雨才进行的更换，所以被告不同意支付鉴定书中塑窗的4,000.00元费用。另鉴定书也做了明确说明，本鉴定意见书仅对申请人房屋室内装修受损维修费用予以评估，室内装修受损以恢复原状为准，未考虑折旧，被告认为应该考虑折旧因素来确定被告应该赔偿的数额。本院对证据1、2、4的真实性、关联性、合法性予以确认，对3真实性无法确认，且与本案司法鉴定意见书意见不一致，本院对原告本次漏水损失评定，参照司法鉴定意见书的意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告武杰系齐齐哈尔市龙沙区××楼××单元××房产××室的所有权人，于2013年11月购买该房屋并入住。自入住以来，因该房屋发生多次漏雨情况，原告于2014年、2015年、2016年均进行了室内维修，原告找二被告进行协商，被告佳诚物业公司同意原告自行维修，并以减免物业费形式进行赔付。原告维修花费9,800.00余元，二被告一直未给赔付。原告自行维修后，又发生多次漏雨情况，致使原告的卧室、厨房、卫生间、客厅等受损。原告找二被告协商，2019年7月5日，佳诚物业公司出具交款证明两份，原告自2013年10月2日至2019年6月30日物业费7,829.00元，电梯费3,655.00元，共计11,484.00元，同意减免其中的9,800.00元，以抵顶2013-2016年间原告房屋因漏雨造成的损失。但双方未对本次漏雨造成的损失达成一致意见。2019年8月1日原告提出，对齐齐哈尔市龙沙区锦绣花园1号楼01单元15层01号楼房因漏雨造成的经济损失评估鉴定及损失原因评估鉴定。后撤回对损失原因的鉴定申请。经齐齐哈尔市龙沙区人民法院委托，由七台河市旭太价格评估有限责任公司出具黑七旭（2019）价估司鉴字172号司法鉴定意见书，鉴定意见为：对原告武杰所有的龙沙区××楼××单元××房产××室内装修损失共计28,200.00元。其中塑钢窗更换费用为4,000.00元。并注明：武杰提出的2014年至2016年每年一次室内粉刷，鉴定机构无法确认真实性，以现场勘验实际情况为准，未予以评估。南阳台塑钢窗漏雨实际情况存在，窗下大面积受损，意见书中已予以更换，更换费用共计4,000.00元，请法庭质证后确认计入或扣除。本院认为，本案系房屋漏水导致财产损失引起的纠纷，应属财产损害赔偿纠纷案件。案涉房屋已经由施工单位齐齐哈尔市化工建筑工程有限公司经竣工验收后交给建设单位一机地产公司，并由佳诚物业公司接手管理，被告申请追加施工单位无法律依据，本院不予准许。原告主张财产损失，二被告对于事情发生经过及事实没有异议。本案争议焦点为佳诚物业公司减免的物业费及电梯费共计9,800.00元是否应在本次损失里扣除，以及更换塑钢窗费用4,000.00元应否扣除。庭审中原告提交证据能够证明其曾在2014年至2016年间多次维修，该物业费及电梯费的抵顶应是在本次损失之前发生，故本院认为此减免9,800.00元与本案不具关联性。原告认可塑钢窗系在2014年更换，而2014至2016年间损失原、被告双方以抵顶物业费的形式达成一致，故本案的损失中，应对此项予以扣除，司法鉴定意见中原告损失包括塑钢窗共计28,200.00元，其中塑钢窗损失为4,000.00元，故原告实际未予赔付部分损失应为24,200.00元。原告武杰房屋漏水情况，虽然佳诚物业公司多次维修，但并未修好，漏水情况仍然存在，并给原告造成损失，原告主张二被告赔付损失及维修费用28,200.00元，本院支持由被告佳诚物业公司赔偿24,200.00元。由此产生的鉴定费4,100.00元，由被告佳诚物业公司承担。关于原告主要被告承担质量保修责任的诉讼请求，不明确具体，故本院不予支持。因该房屋已经由一机地产公司交给佳诚物业公司进行管理，相关维修、服务应由佳诚物业公司承担，原告主张一机地产公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔市佳诚物业管理有限公司赔偿原告武杰财产损失费用24,200.00元，鉴定费4,100.00元，合计28,300.00元，此款于判决生效后立即给付；二、驳回原告武杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608.00元，减半收取304.00元，由被告齐齐哈尔市佳诚物业管理有限公司负担267.00元，原告武杰负担37.00元。原告武杰预缴1,013.00元，退回给原告武杰709.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  苑海艳二〇一九年十二月二十九日书记员  何晓囡