江西省南城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1021民初2263号 原告：严华敏，男，1988年11月3日出生，汉族，住南城县， 诉讼代理人：周庆武，江西周庆武律师事务所律师，委托权限：特别授权。被 被告：易成猛，男，1970年7月16日出生，汉族，住南城县， 被告：王小兰，女，1971年08月21日出生，汉族，住南城县， 两被告共同委托诉讼代理人：柳兵,江西赣硕律师事务所律师,委托权限：一般代理。 原告严华敏与被告易成猛、王小兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严华敏及委托诉讼代理人周庆武、被告易成猛、王小兰及其委托诉讼代理人柳兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决原、两被告于2018年3月7日签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求判决两被告返还原告的购房首付款250000元，并向原告赔偿违约金250000元；3.案件受理费、财产保全费等费用由被告负担。事实与理由：被告易成猛和王小兰夫妇将其所有的位于南城县建昌镇山水大道南城县二小正对面五层楼房中的5楼房屋（面积139㎡，另赠送楼上半层阁楼）的出卖信息挂在“上唐优置房产中介”。该房屋中介人李某与原告是朋友关系，她听说原告想在南城县县城购房，于2018年2月份介绍原告与两被告在中介公司协商好价格和付款方式。原告于2018年2月12日通过支付宝分五笔，每笔1万元向被告王小兰转账交付5万定金。2018年3月4日原告通过支付宝和银行跨行转账向被告王小兰转账20万元，合计首付款25万元（包含5万定金）。2018年3月7日，原、被告正式签订了《商品房买卖合同》。合同约定：第二条：房产总价为72.8万元。第三条：原告在2018年3月1日付25万元（含定金5万元）首付款，余款在被告办理完不动产证时乙方需补交118000元，剩余36万由原告拿房产证在银行抵押贷款给被告。第四条：被告应于收到原告首付款25万，所交易房产使用权限于三个月之内交付原告。第五条：办理相关房产的费用均由甲方承担。第六条：违约责任：…如果甲方违约则双倍返还购房首付款给乙方。此后，被告却未按照合同约定将房屋交付给原告装修、使用，原告催问被告，被告却以各种理由拖延、推诿，直至拒绝交付房屋和办理不动产权证。经了解，两被告出卖给原告的房屋的建房用地属于集体土地使用权，因此原、被告于2018年3月7日签订的《商品房买卖合同》无效，两被告应当向原告返还购房款25万元，并按照合同约定支付违约金25万元。在多次与被告交涉未果的情况下，原告向贵院起诉，请求贵院依法判决。 易成猛、王小兰辩称：一、既然原告也要求法院依法认定双方于2018年3月7日签订的《商品房买卖合同》无效，我们也表示同意且愿意返还原告已预付的购房款25万元。二、根据《合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，既然双方签订的《商品房买卖合同》从一签订时就无法律约束力，即该合同关于惩罚性赔偿条款对双方均无约束力，原告要求按首付款25万元双倍返还法律依据何在？请贵院驳回原告这一诉请。三、本合同无效双方均有同等过错。1、本合同名称是商品房买卖合同，原告购买时也明知我们不能提供商品房产权证，系小产权房。合同第一条约定：“余款甲方（被告）在办理完不动产权证时（原告）需补交118000元，剩余36万由原告拿房产证在银行抵押贷款给被告。”。2、原告向我们购买时，多次到现房察看，了解出售房的现状及我们卖房的初衷，更了解我们房屋来源。上述二点可以认定：原告明知该房系小产权房不能买卖交易，导致合同无效，应与我们负同等责任。四、关于无效合同损失如何承担，1、《合同法》第五十八条作出了规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案造成合同无效，双方均有责任。2、说到损失，其实被告损失较大，因为卖给原告，致使被告错失多个卖给别人的机会，给被告造成巨大的损失。而被告认为原告没有什么损失，如果非要说有损失，无非是利息。其是从支付宝转账过来，非借贷而来，其利息只能按同期存款利率从交付之日计算至返还之日，即便双方均有损失也是各自承担。双方损失可相互抵消。当 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告严华敏提交如下证据：证据一：原告的身份证复印件；证据二：易成猛、王小兰的身份证、常住人口信息复印件；证据三：定金收条、中国银行个人活期账户交易明细；证据四：、《商品房买卖合同》复印件；证据五：中国银行个人活期账户交易明细；证据六：建设用地批准书。 被告易成猛、王小兰的质证意见：对原告提交的证据一、二无异议，对证据三、四、五、六的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议。 被告易成猛、王小兰如下证据：证据1、证明2份；证据2、微信聊天记录；证据三、证人李某的证人证言。 原告严华敏的质证意见：对证据1三性均有异议；对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议。 本院对当事人提交的证据认定如下：对原告严华敏提交的证据一、二、三、四、五、六符合证据要件，本院予以认定。对被告易成猛、王小兰提交证据1、2、3符合证据要件，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年2月份，原告严华敏通过优置房产中介所的李某介绍原告与被告易成猛、王小兰购买位于位于南城县建昌镇山水大道南城县二小正对面五层楼房中的5楼房屋，双方通过优置房产中介所协商好价格和付款方式。原告于2018年2月12日通过支付宝分五笔，每笔10000元向被告王小兰转账交付50000元定金。2018年3月7日，被告易成猛与原告严华敏作为甲乙方正式签订了一份《商品房买卖合同》。合同第二条约定：房产总价款为72.8万元；第三条约定：“乙方在2018年3月1日付25万元（含定金5万元）首付款，余款在被告办理完不动产证时乙方需补交118000元，剩余36万由乙方拿房产证在银行抵押贷款给甲方。”第四条：“甲方应于收到乙方首付款25万，所交易房产使用权限于三个月之内交付乙方。”第五条：办理相关房产的费用均由甲方承担。第六条：“违约责任：甲、乙双方签订合同后【拿到不动产证之日】，若乙方中途违约若乙方，购房定金归甲方所有。若乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的千分之二支付违约金，逾期达到一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金，如果甲方违约则双倍返还购房首付款给乙方。”合同签订当天，原告通过支付宝及银行转账200000元给被告王小兰。由于涉诉房产的土地使用权为集体所有，不能办理产权过户手续，现原告诉至本院要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，并要求两被告应当向原告返还购房款250000元，并按照合同约定支付违约金250000元。 另查明，被告易成猛、王小兰是通过购买王小兰的舅舅朱官保的建设用地批建手续与邻居合建涉诉房产。 本院认为，本案中案涉房屋的土地所有权为建昌镇花楼下村集体所有。农村宅基地使用权的转让应当在同一集体组织内，根据“地随房走”的法律原则，农民私有房屋（集体土地上的建筑物及其附着物）的转让亦应当在同一集体组织内进行。本案中，原、被告均不是建昌镇花楼下村村民，不具备买卖该村集体土地上的房屋的条件，两被告亦同意确认双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同。故原告严华敏与被告易成猛签订的《商品房买卖合同》为无效合同，原告主张确认其与被告易成猛签订的《商品房买卖合同》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。由于双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同，根据法律规定因该合同取得的财产,应当予以返还，故原告主张两被告返还购房首付款250000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张两被告应支付违约金250000元，由于双方房屋买卖协议系违反国家相关法律规定属于无效合同，而非被告的违约行为造成，原告该主张理由不当（于法无据），本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告严华敏与被告易成猛签订的《商品房买卖合同》无效。 二、被告易成猛、王小兰于本判决生效之日起十日内返还原告严华敏购房款250000元。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，减半收取4400元，财产保全费3120元，由原告严华敏承担3760元，被告易成猛、王小兰负担3760元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  宁可行 二〇一九年十二月九日 书记员  饶敏孜