江苏省响水县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0921民初6354号 原告:唐明成，男，1960年5月13日生，汉族，居民，住响水县。 原告：龚成兵，男，1963年12月22日生，汉族，居民，住响水县。 两原告共同委托诉讼代理人：李网，江苏写真律师事务所律师。 被告：江苏诺贝投资置业有限公司，住所地响水县城黄海路东侧百汇广场北西侧50米售楼部。 委托诉讼代理人：成志波，江苏龙蟠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单祥，江苏一正律师事务所律师。 第三人：郭进，男，1970年12月12日生，汉族，居民，住响水县。 原告唐明成、龚成兵与被告江苏诺贝投资置业有限公司（以下简称诺贝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月15日作出（2017）苏0921民初4845号民事判决书。诺贝公司不服上诉至盐城市中级人民法院，该院于2018年11月5日作出（2018）苏09民终3897号民事裁定书，裁定撤销（2017）苏0921民初4845号民事判决、发回重审。本院于2018年11月9日立案后，依法另行组成合议庭，并追加郭进为第三人参加诉讼，公开开庭进行审理。原告唐明成、龚成兵及其共同委托诉讼代理人李网、被告诺贝公司的委托诉讼代理人单祥、成志波，第三人郭进到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告唐明成、龚成兵向本院提出诉讼请求：1、依法裁判被告向原告支付违约金456598.41元（自2016年11月1日起至2017年6月20日止）并按约承担从2017年6月21日起至房屋交付之日止日万分之一的违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月22日生，被告与原告签订《商品房买卖合同》将被告开发经营的位于百汇广场第1幢8层中的1-3层用于超市经营建筑面积为10933.87平方的商品房协议出售给原告，总价款为19680966元，后原告按约向被告支付房款，依法交纳了房屋维修基金，2015年5月22日双方签订的《商品房买卖合同》经依法登记备案。按合同第八条、第九条约定被告应于2016年10月31日前向原告交付约定出售的商品房屋。否则按原告已交房款日万分之一向原告承担违约金等。可至目前被告未能履行合同约定的交房义务，原告要求被告按约向原告承担违约责任，被告则以种种借口一拖再拖，一推再推。 被告诺贝公司辩称，本案并非商品房买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷，在签订商品房买卖合同的当日，签有借款协议书，从借款协议书第五条可以看出，案涉房产为借款提供让与担保，并无任何出售的意思表示，商品房买卖合同仅为配合担保借款所签订，并非真正的房屋买卖合同。客观上，商品房买卖合同中所约定的房屋出售单价远远低于建设成本，显然并非真实的买卖合同。从法律规定来看，流质契约无效，就上述答辩理由并结合稍后的庭审情况，请求法院查明本案基本事实后驳回原告诉求。 第三人郭进对原告的诉称未予抗辩。 本院经依法审理认定事实如下： 2014年9月22日，诺贝公司以出卖人身份与唐明成、龚成兵签订商品房买卖合同，约定将其开发的用途为超市的1幢101-301号房出卖给原告唐明成、龚成兵，建筑面积10933.87平方，单间1800元∕平方，房款合计19680966元；买受人一次性付清房款19680966元，出卖人于2016年10月31日前交付验收合格的房屋；买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期付款30日内，自本合同规定的应付款项之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买收入按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额在支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金；出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。同日，出卖人诺贝公司与买受人唐明成、龚成兵签订商品房买卖合同补充协议，合同的前序约定双方于2014年9月22日签订购买百汇广场第一幢楼1-3层商业用房，鉴于该商业用房体量大，难以销售，为了盘和该块存量资产，利用买受人资源招商，盘活、带动该楼盘其他商业区块，合同的主文约定：1、买受人于2014年9月24日支付100万元作为购房保证金；2、原合同第六条约定一次性付清房款19680966元调整为2016年8月底前付清；3、出卖人同意买受人支付商品房房款以货币资金或以出卖人欠他人工程款、其他债务作抵算房款；4、如买受人不能按期结清购房款，出卖人提出撤销网上备案手续，买受人应主动配合出卖人解除网上备案手续；如买受人结清购房款，出卖人应当无条件为买受人办理相关产权手续；5、本协议一式两份，出卖人、买受人双方各执一份，原商品房买卖合同其他条款不变，该商品房买卖合同补充协议具有同等的法律效力。 当日，甲方唐明成、龚成兵、唐明章与乙方诺贝公司签订借款协议书，协议的前序约定乙方因响水县百汇广场项目工程建设需要资金，向甲方借款，协议的主文约定借款用途：支付建设工程款项等；借款金额：19680960元，甲方将该款分期划拨到乙方对公的银行账户（32×××07）；借款利率：月利率为2.5%，以乙方收到借款日起计算利息；借款期限及利息支付：借款期限为12个月至18个月，利息按月给付（每月按签订合同对应日给付，国家法定节假日除外），12个月后乙方可以提前归还借款，利息按实际天数计算，甲方指定归还借款和利息的账户为龚成兵622452591100247262；保证条款：1、乙方用自有在建的百汇广场1号楼1-3层、101-301号房产作物权抵押（房产的具体房号及所在楼层详见商品房买卖合同）；乙方办理好房屋买卖网上备案登记后，一个工作日内，甲方分期将借款数额划拨到乙方指定的银行账户（即：2014年9月30日前300万元、2014年10月31日前500万元、2015年2月10日前11680966元），同时乙方向甲方开具购房款的财务收据（如借款不到账，则上述房产网购合同一律无效，甲方必须无条件配合乙方解除购房合同）；2、乙方到期如数归还借款和利息，抵押权取消，则甲方必须无条件协助配合乙方办理退房，乙方以原价回购，在办理退房过程中所有相关手续费用，乙方均自愿承担；3、乙方到期不能归还甲方借款和利息的，则乙方必须无条件的协助配合甲方办理房产买卖过户手续，办理房产证、土地使用证，乙方按原网购房屋总价开具正式发票给甲方，但甲方不补任何房屋差价；如乙方不按期还款或办理过户办证手续，形成违约的，则按借款总额乘以日2‰收取违约金，乙方按月支付的利息不抵算借款本金或购房款；本协议未尽事宜，甲乙双方协商达成补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。乙方加盖公司章印，法定代表人处加盖万坤林印章，委托代理人处由公司财务总监苗建彬签名。 2014年9月24日，原告龚成兵转账100万元至诺贝公司账户。同日，诺贝公司的财务人员向原告唐明成、龚成兵出具100万元的财务收据，载明收款事由“1#楼101-301购房保证金”，加盖诺贝公司的财务印章。 2015年5月15日，诺贝公司向原告唐明成、龚成兵开具19680966元的房款发票。同年5月22日，原告唐明成、龚成兵缴纳维修资金，并办理预告登记。 诺贝公司的财务总监苗建彬在“郭进借款给江苏诺贝投资置业有限公司现转给唐明成、龚成兵购房款明细”表上签字“同意将郭进借款转入购房款”，总经理郑毅签名确认。该明细表显示诺贝公司2014年9月29日至2015年3月2日间共向郭进借款34次，合计1797万元，明细表下方注明“江苏诺贝投资置业有限公司借郭进17970000元，现转为唐明成和龚成兵购买江苏诺贝投资置业有限公司百汇广场1幢1至3层101201301购房款”。明细表上加盖诺贝公司章印及法定代表人万坤林的印章。原告及第三人均认可该明细的形成时间是2015年5月25日。诺贝公司出具给陈玉米60万元的借款收据、蓓蕾的40万元借款收据上后有黑水笔书写的内容“同意该笔业务转让给唐明成、龚成兵2017.5.23”。原告认为上述内容为被告会计张海霞所写,现其持有两份收据的原件。 被告诺贝公司申请对郭进借款明细上万坤林的印章、公司公章及发票上的诺贝公司发票专用章进行司法鉴定，后因其未予缴费而被鉴定机构南京康宁司法鉴定中心终止鉴定。 另：万坤林于2014年9月2日去世，至今仍为登记的法定代表人，公司自其去世后经营状况恶化。讼争房屋仍不具备交付条件。 第三人郭进将部分借款转入诺贝公司32×××07910账户，部分借款转入诺贝公司尾号为4274的账户，被告诺贝公司收到第三人郭进转账交付借款后分别向第三人郭进出具借款收据，收款事由为“个人借款给公司”。诺贝公司于2014年10月24日转账支付郭进利息75833元、2014年11月25日转账支付郭进利息182500元、2014年12月25日转账支付郭进利息300584元、2015年1月26日转账支付郭进利息343750元、2015年2月25日转账支付郭进利息388500元、2015年3月26日转账支付郭进利息472900元、2015年4月24日转账支付郭进利息250000元、2015年5月13日转账支付郭进利息4250元。 2014年9月15日，诺贝公司就此前发生的借款与原告龚成兵分别签订2103347元、671920元的借款协议，后分别签订等额的商品房买卖合同予以担保，债务清偿完毕的同时撤销网签合同。2014年9月15日，诺贝公司与原告唐明成签订610218元借款协议（其中2014年3月19日发生借款50万元、9月16日发生借款110218元），亦签订等额的网签合同予以担保，因债务未予清偿而未予解除。前述网签合同未办理预告登记、也没有开具不动产销售发票以及缴纳维修资金。 原告唐明成主张其曾持诺贝公司交付的百汇广场宣传片、1幢1-3层平面图向有关部门申请开设大型超市。诺贝公司陈述1楼外铺在2014年、2015年左右被法院裁定以12000元、13000元左右抵债给债权人；4-5楼也以商品房买卖合同的形式抵押给债权人；6-8楼抵押给银行。 双方争议事实：2014年9月22日的借款协议书是否履行，原告认为该协议书签完后已销毁，被告认为原告提供的保证金及第三人郭进提供的借款即是对该合同的履行。 上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、借款协议书、进账单、维修资金发票、不动产销售发票、郭进借款给诺贝公司现转唐明成、龚成兵购房款明细、商品房买卖合同补充协议等为证，予以认定。 本院认为，原、被告双方于2014年9月22日签订的借款合同与商品房买卖合同约定的交易金额一致，该模式与此前双方借款时以商品房买卖合同形式提供担保的模式一致，且第三人郭进的借款加上两原告于9月24日转入的100万元保证金按月利率2.5%计算的利息与被告支付的利息一致，第三人郭进在被告公司经营状况恶化后向被告提供34次借款合计1797万元而无担保，不符合常理，应认定双方签订的商品房买卖合同仍是因担保而签订，并非设立真实的商品房买卖关系，双方之间的法律关系仍为借贷关系，且郭进交付的款项即为双方借款合同项下的借款，被告向第三人支付的利息即为借款合同项下的利息，即借款协议在履行中的借款交付方式及付息方式已发生变更。原、被告之间的法律关系经本院释明后，原告仍坚持原诉讼请求。 被告诺贝公司的总经理郑毅、财务总监苗建彬于2015年5月同意将案涉合同项下的借款转化为购房款，原告主张其受让诺贝公司出具给案外人陈玉米、蓓蕾的60万元、40万元借款收据经被告诺贝公司会计张海霞于2017年5月23日签字同意转让，其中的710966元也转化为购房款，而2014年9月22日的借款合同约定借款期限12个月至18个月，即双方2015年5月达成以房抵债合意时尚未届债务清偿期，故原告能否据此主张履行合同是争议焦点。首先，应担保而签订的商品房买卖合同约定的价格显然低于市场价格，担保属性非常明显，且隐藏于买卖的形式下；其次，虽被告后向原告出具不动产销售发票，与原告办理预告登记，区别于此前仅网签的商品房买卖合同，但该商品房买卖合同实为担保合同，在当事人达成以房抵债合意后，显然与法律禁止的流质条款无异，不应予以支持。因此，原告不能依据名为买卖、实为担保的商品房买卖合同主张违约金，应驳回原告的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告唐明成、龚成兵的诉讼请求。 案件受理费8148元（原告预交4074元），由原告唐明成、龚成兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  张海兵 人民陪审员  季苏铭 人民陪审员  刘 萍 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  闻 静