上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13856号上诉人（原审被告）：程志琼，女，1978年10月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审被告）：邱家麟，男，1978年11月4日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审被告）：李安伦，女，1945年2月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：邢妍，上海市汇盛律师事务所律师。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：郭丽敏，上海众业玖诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海凯德置地物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区西藏中路268号17楼1703B室。法定代表人：钱亦奇，总经理。委托诉讼代理人：汪智豪，上海翰鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静，上海翰鸿律师事务所律师。原审第三人：上海陆家嘴物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区锦安东路583号-585号。法定代表人：徐而进，董事长。委托诉讼代理人：印书香，女，上海陆家嘴物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：陆云燕，女，上海陆家嘴物业管理有限公司员工。上诉人程志琼、邱家麟、李安伦因与被上诉人上海凯德置地物业管理有限公司（以下简称凯德物业公司）、原审第三人上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称陆家嘴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初21385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程志琼、邱家麟、李安伦上诉请求，撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院追加陆家嘴物业公司作为本案第三人，被上诉人凯德物业公司也提供其与原审第三人之间的一些协议，但双方究竟是何关系未查明认定，一审法院以被上诉人提交的这些协议作为上诉人应付物业费标准的依据不当。2.一审认定事实错误。被上诉人并未提交证据证明其与上诉人之间形成物业管理服务合同；被上诉人也无证据证明XX花园业主委员会（以下简称业委会）对被上诉人收取20号、21号楼建成后至2018年8月物业管理服务费无异议，事实上业委会与原审第三人签订的物业管理合同约定原审第三人于2018年3月1日起对包括20、21号楼在内的XX花园进行物业管理，且根据物业管理相关规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理，显然上诉人不可能与被上诉人之间形成物业管理服务合同关系。3.鉴于上诉人与被上诉人无物业管理服务合同关系，故被上诉人要求上诉人支付物业管理费缺乏依据。上诉人是在不知情情况下按照每月每平方米5元人民币（下同）标准支付物业管理费，上诉人与原审第三人之间于2018年3月存在物业服务合同关系，则物业费标准也应由上诉人与原审第三人约定，被上诉人与原审第三人签订的合同对上诉人无约束力，被上诉人依据其支付给原审第三人物业管理费调整金额而调整为每月每平方米5.77元，违反了合同相对性原则。鉴于被上诉人要求上诉人支付物业管理费没有合同依据及法律依据，且被上诉人主体资格不适格，故请求二审法院依法改判。被上诉人凯德物业公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.被上诉人对20、21号楼提供物业管理服务至2018年8月底撤场，原审第三人陆家嘴物业公司在2018年8月31日前提供的是20、21号两栋楼之外的公共部位物业管理，对此被上诉人在一审审理中已经提交其与原审第三人之间的协议，被上诉人将收取的5元物业费中的0.95元交给陆家嘴物业公司，业委会与陆家嘴物业公司达成上调物业费协议后，被上诉人交给陆家嘴物业公司的是1.75元，因上诉人欠付2018年1月至8月的物业费，故上诉人是以5元标准主张两个月物业费、5.77元标准主张六个月物业费。2.上诉人与被上诉人签署的协议约定物业费标准是每月每平方米5元，上诉人一直享受被上诉人的物业服务且交纳物业费至2018年1月之前，说明上诉人对被上诉人物业服务的认可，上诉人认为被上诉人主体不适格缺乏依据。原审第三人陆家嘴物业公司述称，关于20、21号楼的物业服务原审第三人与被上诉人之间有协议，即20、21号楼一直是由被上诉人进行物业增值服务至2018年8月，故上诉人应向被上诉人支付2018年8月之前的物业管理费。凯德物业公司向一审法院起诉请求：1.判令程志琼、邱家麟、李安伦给付上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋2018年1月至2018年8月期间欠付的物业管理服务费计8,397.64元；2.判令程志琼、邱家麟、李安伦给付逾期付费的利息（以8,397.64元为本金，自2018年1月1日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同档利率计算，截止2018年8月31日为133.84元）。一审法院认定事实：XX花园系由原上海XX有限公司（已注销）开发建造，陆家嘴物业公司为前期物业管理服务单位，XX花园业主大会成立后，又与陆家嘴物业公司订立物业服务合同，由陆家嘴物业公司继续对XX花园进行物业管理服务。因XX花园系分期开发建造，20号、21号建成后实际由凯德物业公司进行公寓式增值服务物业管理服务至2018年8月，并由凯德物业公司直接向20号、21号业主收取物业管理服务费，而20号、21号外的公共部位物业管理服务费，则由凯德物业公司支付给陆家嘴物业公司。2018年2月底之前20号、21号的物业管理服务费标准为每月每平方米5元，凯德物业公司支付给陆家嘴物业公司的物业管理服务费标准为每月每平方米0.95元，2018年3月1日起因XX花园总体物业管理服务费标准提高，凯德物业公司支付给陆家嘴物业公司的物业管理服务费标准调整为每月每平方米1.72元，凯德物业公司也将20号、21号的物业管理服务费标准调整为每月每平方米5.77元。程志琼、邱家麟、李安伦系XX花园XX号XX室业主。XX号XX室建筑面积188.24平方米。程志琼、邱家麟、李安伦已支付了凯德物业公司截止2017年12月的物业管理服务费，而未支付2018年1月至2018年8月的物业管理服务费，累计欠费8,399.27元(188.24平方米X5元/平方米/月X2个月+188.24平方米X5.77元/平方米/月X6个月）。一审审理中，因凯德物业公司与程志琼、邱家麟、李安伦双方各持己见，致本案调解不成。一审法院认为，天山A公司所订立物业服务合同中虽包含XX花园20号、21号，然因20号、21号建成后至2018年8月实际由凯德物业公司进行物业管理服务，并由凯德物业公司直接向20号、21号业主收取物业管理服务费，对此XX花园业主大会并无异议，陆家嘴物业公司也予以认可，凯德物业公司与程志琼、邱家麟、李安伦形成物业管理服务合同关系，作为21号业主的程志琼、邱家麟、李安伦应当受该合同的约束。凯德物业公司按照物业服务合同履行了管理服务义务，程志琼、邱家麟、李安伦则应当支付物业管理服务费。程志琼、邱家麟、李安伦在2018年1月至2018年8月期间未向凯德物业公司支付物业管理服务费，现凯德物业公司诉讼请求程志琼、邱家麟、李安伦给付，符合法律规定，一审法院予以准许。凯德物业公司诉请程志琼、邱家麟、李安伦给付的物业管理服务费具体费用为8,397.64元，而一审法院根据相应标准所计算的金额为8,399.27元，两者的差异系计算方式所致，因凯德物业公司主张费用低于一审法院计算金额，依法以凯德物业公司主张的8,397.64元为准。凯德物业公司主张程志琼、邱家麟、李安伦支付逾期付费的利息，因无法律依据，一审法院不予支持。而程志琼、邱家麟、李安伦以凯德物业公司并非为物业管理服务费主张主体的抗辩，鉴于一审法院上述认定的事实和理由，而不能成立。一审法院据此判决：一、程志琼、邱家麟、李安伦应于判决生效之日起十日内给付上海凯德置地物业管理有限公司上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋2018年1月至2018年8月的物业管理服务费人民币8,397.64元。二、驳回上海凯德置地物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由程志琼、邱家麟、李安伦负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：被上诉人凯德物业公司是否可以向上诉人程志琼、邱家麟、李安伦收取物业管理服务费及收取费用的标准如何认定？关于被上诉人的主体资格问题。本院认为，原审第三人陆家嘴物业公司系天山B公司，其在本案审理中对20号、21号楼的物业管理实际是由被上诉人凯德物业公司提供及物业管理服务费应由被上诉人凯德物业公司收取的事实予以确认；另外，上诉人程志琼、邱家麟、李安伦自购买XX号XX室房屋后也一直是向被上诉人凯德物业公司支付的物业管理费，故可以认定上诉人程志琼、邱家麟、李安伦与被上诉人凯德物业公司之间形成物业管理服务合同关系。据此，被上诉人凯德物业公司向上诉人程志琼、邱家麟、李安伦收取其提供物业服务至2018年8月期间的物业管理服务费，主体资格适格。上诉人程志琼、邱家麟、李安伦以原审第三人陆家嘴物业公司与XX花园业委会签订的物业服务合同中将20、21号楼包含在内为由主张被上诉人凯德物业公司不具有收取物业管理服务费的主体资格，本院不予采信。关于上诉人程志琼、邱家麟、李安伦提出的一个小区有两个物业公司不符合法律规定的问题，本院认为，鉴于被上诉人凯德物业公司为20、21号楼提供的是增值物业管理服务，XX花园小区的物业公司即原审第三人陆家嘴物业公司在本案审理中对此并无异议，且上诉人表述的该条规定也非强制性规定。故对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。至于被上诉人凯德物业公司收取物业管理服务费的标准问题。本院认为，上诉人程志琼、邱家麟、李安伦自购买XX号XX室时同意被上诉人凯德物业公司进行物业管理并一直是以每月每平方米5元标准支付的物业管理服务费，故上诉人程志琼、邱家麟、李安伦应以该标准向被上诉人凯德物业公司支付至2018年2月；至于2018年3-8月期间的物业管理服务费，因被上诉人凯德物业公司在一审审理中提交了物业管理服务费已经上调至每月每平方米5.77元的相关依据，故上诉人程志琼、邱家麟、李安伦应以该标准向被上诉人凯德物业公司支付。上诉人程志琼、邱家麟、李安伦认为上调协议在业委会与原审第三人陆家嘴物业公司之间，对被上诉人凯德物业公司并无约束力，对此，本院认为，由于上调物业费收费标准已得到该小区业主授权的业委会的确认，原审第三人陆家嘴物业公司基于与被上诉人凯德物业公司的协议自2018年3月起提高了向被上诉人凯德物业公司收费标准，故被上诉人凯德物业公司作为实际支出费用可以要求由上诉人程志琼、邱家麟、李安伦支付。故上诉人程志琼、邱家麟、李安伦认为被上诉人凯德物业公司收取标准缺乏依据的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人程志琼、邱家麟、李安伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人程志琼、邱家麟、李安伦负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十二月十七日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……