安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初11526号 原告：祁传英，女，1965年7月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告：陆忠琴，女，1966年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：庐阳区荷塘月色小区业主委员会，住所地安徽省合肥市庐阳区固镇路88号荷塘月色小区。 负责人：卜玉玲，主任。 委托诉讼代理人：张伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告祁传英、原告陆忠琴与被告庐阳区荷塘月色小区业主委员会（以下简称荷塘月色业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祁传英、原告陆忠琴，被告荷塘月色业委会的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祁传英、陆忠琴向本院提出诉讼请求：1.撤销荷塘月色业委会于2018年11月27日作出的聘请江苏联一物业管理有限责任公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议；2.撤销荷塘月色业委会于2018年12月与江苏联一物业管理有限责任公司合肥分公司签订的《物业服务委托合同》；3.本案诉讼费用由荷塘月色业委会承担。事实和理由：2018年12月，江苏联一物业管理有限责任公司进驻小区提供物业服务。广大业主原本期望该物业公司能够给小区带来新的风气，使得小区环境、秩序得到显著改善。但是令人失望的是，该公司进入小区后，不仅不按照合同约定履行自己的各项义务，而且在履约过程中，无视合同约定，在收取停车费等公共收益后未按《物业服务委托合同》的约定7日内转入对公账户，反而以各种理由列支费用，企图侵吞属于广大业主的公共收益，加之该公司的其他种种不当行为，造成广大业主对其印象极差。该公司自知自己的行为已经引起广大业主的不满，多次向业主委员会发函要求撤离项目的管理工作，业主委员会也同意其撤出项目。但是该公司出尔反尔，在业委会选聘新的物业公司之后，不仅不按照自己的承诺撤出项目，反而肆意捏造公共维修费用将业主委员会起诉至法院，企图索赔巨额费用。后经过原告调查才发现，荷塘月色业委会于2018年选聘江苏联一物业管理有限责任公司进驻小区时，并未经荷塘月色小区业主大会表决，就擅自做出决定与江苏联一物业管理有限责任公司合肥分公司签订《物业服务委托合同》，该行为违反了《物业管理条例》等法律法规和业主大会议事规则，未得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不具有法律效力，导致目前小区管理混乱，损害了广大业主的合法权益。综上所述，为维护业主的自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 荷塘月色业委会辩称，被告是经过业主代表大会的决议选定江苏联一物业管理有限公司进驻荷塘月色小区提供物业服务，业主代表大会是在小区的业主大会议事规则中予以规定的，该议事规则规定选定物业公司可以采取业主代表大会的方式，被告认为选聘江苏联一物业管理有限公司的过程是符合小区业主大会议事规则规定的，根据选聘的决议与物业公司签订合同也是合法的，因此请求法院依法裁决被告选聘物业公司过程中的程序合法有效。 本院经审理认定的事实如下：2018年10月30日，荷塘月色业委会在小区内公布《关于荷塘月色小区按楼栋为单位选举产生业主代表的公告》，组织各楼全体业主以自荐、推荐相结合的方法产生业主代表，报名时间为2018年10月31日至2018年11月4日。2018年11月10日，荷塘月色业委会公布《关于确认荷塘月色小区业主大会代表（楼栋长）资格的名单公告》，公告36人分别为小区内26栋业主代表。2018年11月11日，荷塘月色业委会公布了《荷塘月色小区选聘物业服务企业方式召开业主代表大会公告》，内容为“业委会于2018年11月04日至2018年11月09日召开业主代表大会，经全体业主代表投票一致通过采用协议选聘方式选聘物业服务企业”。2018年11月16日，荷塘月色业委会公布《关于召开荷塘月色小区业主大会公告》，内容为“兹定于11月17日（周六）下午14：30在龙源丽景小区9#荷塘社居委二楼会议室以业主代表大会形式召开荷塘月色小区业主大会。会议议题：在协议选聘物业服务企业公开竞聘展示并接受业主代表就物业管理合同和竞聘物业企业现场交流后表决物业服务企业。参加人员：业委会组成人员、小区业主代表（楼栋长）及业主”。2018年11月17日至20日期间，小区26栋楼的业主代表通过书面投票的方式在选聘物业服务企业的《荷塘月色小区业主大会会议表决票》中勾选了江苏联一物业服务有限公司。2018年11月27日，荷塘月色业委会公布了《关于新聘物业服务企业公告》，将业主代表投票表决结果形成的“聘请江苏联一物业有限公司为荷塘月色小区新聘物业服务企业”的决议予以公示。此后，荷塘月色业委会依据该决议与江苏联一物业管理有限公司合肥分公司签订了《物业服务委托合同》，约定委托管理期限自2018年12月16日至2021年11月30日。 另查明：《荷塘月色小区业主大会议事规则》第十一条规定业主大会可以采用一般方式或代表方式召开，其中以代表方式召开业主大会的，出席和在会前投票的业主代表投票权占总投票权一半以上的，会议有效。第十二条规定以代表方式召开业主大会会议的，业主代表应视为受所代表楼的全体业主委托行使业主共同管理权。业主代表代表所在楼的全体业主参加业主大会会议，投票表决各项议题。业主代表的投票权数等于该楼所有业主的投票权数之和，不同意由业主代表代为行使其共同管理权的业主除外。业主不同意由业主代表代为行使其共同管理权的，应当最迟在业主大会会议3天前行使表决权。第十四条规定了业主代表推选产生的办法。第十八条规定的业主大会会议召开程序：会议召集人在物业管理区域内公示需要讨论表决的事项和业主大会会议召开的方式，公示期内如有10%业主联名要求以一般方式召开业主大会会议，会议召集人应当以一般方式召开业主大会会议；在业主大会会议召开前18日，会议召集人应当将会议时间、地点、需要讨论表决事项的内容、会议召开的方式在物业管理区域内公告，并在各单元书面公告通知业主前述公告发布的地点；以代表方式召开业主大会会议的，在业主大会会议召开前7日，会议召集人应当确定各位业主代表的投票权数，并在物业管理区域内公告。第三十六条载明物业总建筑面积约为115976.25万平方米，物业管理区域26幢，总户数1136户。 以上事实，有祁传英、陆忠琴提交的业主委员会备案表、身份证、房产证、《荷塘月色小区业主大会议事规则》、《关于新聘物业服务企业公告》、业主大会会议表决票、《物业服务委托合同》，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，据此，业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了业主大会或者业主委员会决定的侵害。业主的合法权益包括实体权益和程序权益，本案中判断业主合法权益是否受到侵害，应从业主大会作出聘请江苏联一物业管理有限公司的决定是否违反了法律、法规的强制性规定的方面进行判断，不能以物业公司嗣后提供的物业服务是否存在问题或瑕疵作为判断的依据。祁传英、陆忠琴主张上述选聘物业服务企业的决定未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本院认为，《荷塘月色小区业主大会议事规则》规定了业主大会可以代表方式召开，以代表方式召开业主大会会议的，业主代表应视为受所代表楼的全体业主委托行使业主共同管理权，该规定不违反住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条关于“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定”的规定。荷塘月色小区业主通过投票方式以楼栋单位选定了的26栋楼的业主代表，并授权业主代表行使共同管理权。以上做法，均不违反相关法律规定。但是业主委员会于业主大会召开前一天公布公告，告知业主以业主代表大会形式召开业主大会，选聘物业服务企业，违反了议事规则中关于业主大会会议召开前18日公告会议时间、地点、讨论表决事项、会议召开方式的规定，仅提前一天公布公告，公示期过短，明显限制了业主选择业主大会召开方式的权利，程序不合法，侵犯了业主的合法权益。据此，荷塘月色业委会于2018年11月27日作出的聘请江苏联一物业管理有限公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议应予撤销。至于荷塘月色业委会与江苏联一物业管理有限公司合肥分公司签订的《物业服务委托合同》，不属于业主撤销权的行使范围，故对于祁传英、陆忠琴要求撤销该《物业服务委托合同》的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下： 一、撤销被告庐阳区荷塘月色小区业主委员会于2018年11月27日作出的聘请江苏联一物业管理有限公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议； 二、驳回原告祁传英、陆忠琴的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为80元，由原告祁传英、陆忠琴负担40元，被告庐阳区荷塘月色小区业主委员会负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孔静 二〇一九年十二月二十六日 书记员  徐宁 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。