广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3144号原告：谢干妹，女，1985年7月9日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，委托诉讼代理人：黄细强，广东明思（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯洁泳，广东明思（南沙）律师事务所实习律师。被告：刘志强，男，1979年5月9日出生，汉族，住广东省鹤山市，被告：邹锦胜，男，1975年11月13日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告谢干妹与被告刘志强、邹锦胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告谢干妹的委托诉讼代理人黄细强、冯洁泳、被告刘志强、被告邹锦胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢干妹向本院提出诉讼请求：1.被告刘志强违约，判令被告刘志强依约按定金双倍赔偿20万元给原告；2.判令被告邹锦胜返还服务费1万元，并对被告刘志强的违约赔偿负连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经被告邹锦胜原经营的鹤山市沙坪明胜置业信息部（以下简称明胜信息部）居间介绍购买被告刘志强坐落在鹤山市××镇××广场××房的房屋（不动产权证号：粤房地权证鹤山字第××号，以下简称案涉房屋）。2015年12月30日，原告、被告刘志强、明胜信息部三方签订《房屋、商铺买卖合约》，约定被告刘志强将案涉房屋以82万元的价格出卖给原告，合同签订之日起30天内（即2016年1月31日前）被告刘志强还清贷款，出资赎回该物业的产权证，办妥解除抵押登记手续。原告依约于2015年12月30日支付5万元定金，于2015年12月31日支付购房款3万元给被告刘志强。2016年1月12日，经被告刘志强请求，将交易过户延期至2016年3月31日前，原告再向被告刘志强支付2万元定金，并将原告已交付的全部款项确认为定金。其后，因被告刘志强的原因一直未能办理过户手续直至起诉日。被告刘志强的行为已属违约。明胜信息部在此次交易中系以经纪方的名义参与，且在《房屋、商铺买卖合约》中有权利和义务的约定条款，并非简单的“信息介绍”行为，而是参与整个交易过程，且收取的服务费用较高，根据权利义务相一致原则，明胜信息部应对被告刘志强未能如约履行义务负连带责任，并因未能提供相应的服务，应退回服务费1万元。被告邹锦胜原系明胜信息部的个体经营者，于2019年4月9日注销了明胜信息部，其经营期间的有关债务应以其个人财产承担，依法应列为本案被告。原告为了维护自身权益，特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法判决支持原告的诉讼请求。被告刘志强辩称，对诉讼请求1，不同意支付双倍返还定金20万元，只同意返还10万元，在起诉前，已经返还了5000元给原告，所以现在只同意返还原告定金95000元。对诉讼请求2，该请求是对被告邹锦胜的，与被告刘志强无关，但是需要明确一点，该1万元是包含在原告支付给被告刘志强的定金10万元里面的，即被告刘志强实质上只收取了原告9万元。对诉讼请求3无意见。对事实和理由无意见。被告邹锦胜辩称，对诉讼请求1，由于被告邹锦胜不清楚，所以不发表答辩意见。对诉讼请求2，由于涉案的债权债务被告邹锦胜已经转让给了合伙人冯健标负责，所以不同意返还服务费1万元，亦不同意对被告刘志强的违约赔偿负连带责任。诉讼请求3，不同意支付本案的诉讼费用。对事实和理由，由于不清楚，所以不发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，原告、被告刘志强、鹤山市沙坪明胜置业信息部（以下简称明胜信息部）签订一份《房屋、商铺买卖合约》，合同约定：被告刘志强将位于鹤山市××镇××广场××房以820000元卖给原告，并约定于2016年2月3日前到鹤山房管局办理过户手续，该物业建筑面积为115.25平方米；原告在2015年12月30日支付50000元作为定金给被告刘志强，于2016年1月15日前须付180000元给卖方，余下房款590000元以银行按揭的方式支付，具体贷款额以银行审批为准。涉案物业现抵押给他方（含银行），被告刘志强需在签订本合同之日起30天内还清贷款，出资赎回涉案物业的产权证，办妥解除抵押登记手续；在签署本合约之同时，被告刘志强同意交付10000元给经纪方保管作为涉案物业之杂费保证金，待被告刘志强迁出户口和交楼后经纪方即日退回全部保证金给被告刘志强；基于经纪方已促成本合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日买方按《服务收费确认书》（NO.2）及卖方按《服务收费确认书》（NO.3）向经纪方支付中介代理费及咨询费；买卖双方解除或终止本合同，不影响中介代理费及咨询费的支付；本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿：……（4）任何一方逾期还清贷款/赎回该物业的房产证/办妥解除抵押登记手续，从而导致本合约的目的不能实现；若买卖双方任何一方出现上述违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费和咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失……，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；等等。合同签订当日，原告在《服务收费确认书》（NO.2）上签名，确认经明胜信息部促成鹤山市××镇××广场××房物业之购买合同成立，原告同意向经纪方支付10000元作为明胜信息部之中介代理费及咨询费。缴费日期为在明胜信息部签署《房屋、商铺买卖合约书》当日。签订合同当日，原告向被告刘志强支付购房定金50000元，于2015年12月31日支付购房款30000元，被告刘志强出具两份收据确认收到上述款项。2016年1月12日，原告、被告刘志强、明胜信息部签订一份《补充协议》，约定：买卖双方就买卖位于鹤山市××镇××广场××房之物业协商如下：卖方同意在2016年1月12日交付该物业给买方使用，并同意买方进行屋内装修、换锁、以及居住。买方在2016年1月12日交付人民币20000元定金给卖方（买方在2015年12月30日至2016年1月12日期间一共支付100000元定金给卖方）。并延期2016年3月31日前办理该物业的交易过户手续，本次交易中有关楼款的交收时间亦相应延期，且买卖双方愿意承担由此而产生的一切法律责任，与经纪方无关。签订上述补充协议当日，原告向被告刘志强支付购房定金20000元，被告刘志强出具收据确认收到原告支付的定金20000元。2016年4月9日，原告、被告刘志强、明胜信息部再次签订一份《补充协议》，约定：买卖双方同意延长过户日期，并按期2016年7月31日前办理涉案物业过户手续，本次交易中有关楼款的交收时间亦相应延期，且买卖双方愿意承担由此而产生的一切法律责任，与经纪方无关。2017年5月19日，原告、被告刘志强、明胜信息部又签订一份《补充协议》，约定：卖方要在2017年7月31日前退回定金100000元给买方，并取消合同，若不履行，买方则有权向物业所在地人民法院提起诉讼，且买卖双方愿意承担由此而产生的一切法律责任，与经纪方无关。另查，明胜信息部为个体工商户，经营者为被告邹锦胜，明胜信息部已于2019年4月9日注销。庭审中，原告陈述2015年12月30日现金支付10000元服务费给明胜信息部，但没有开具收据，对此被告邹锦胜表示不清楚。另，被告刘志强陈述没有按照合同约定履行还清贷款、赎证、解押的原因是没有资金缴纳契税，导致未能办理房产证，所以无法办理还贷、赎证和解押手续；签订《补充协议》延长过户期限的原因是被告刘志强一直未能办理涉案房屋的房产证。庭审结束后，被告刘志强向本院提供其名下在中国建设银行的个人活期账户交易明细，显示被告刘志强于2017年9月16日向原告转账支付2000元，被告刘志强认为2017年9月16日退回定金2000元给原告。对此，原告确认于2017年9月16日收到被告刘志强退回的定金2000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告、被告刘志强、明胜信息部签订的《房屋、商铺买卖合约》以及三份《补充协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，原告已按照合同以及补充协议的约定向被告刘志强支付购房定金合共100000元，被告刘志强对此亦予以确认；但被告刘志强自认因没有缴纳涉案房屋相关契税而未能办理房产证导致不能按照合同约定的时间办理还清贷款以及赎证、解押和过户手续，经买卖双方协商两次延长涉案物业过户时间至2016年7月31日后，被告刘志强仍未能办理涉案房屋的房产证从而无法按照补充协议约定于2016年7月31日前履行涉案房屋的过户手续，即涉案《房屋、商铺买卖合约》的合同目的不能实现，被告刘志强一直拖延办理涉案房屋的房产证导致涉案合同目的不能实现，由此可反映出被告刘志强并无履行过户义务的意愿，被告刘志强的行为构成根本性违约。涉案《房屋、商铺买卖合约》约定逾期还清贷款/赎回该物业的房产证/办妥解除抵押登记手续，从而导致本合约的目的不能实现，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿。现买卖双方已于2017年5月19日签订的《补充协议》中同意解除涉案《房屋、商铺买卖合约》，故根据上述法律规定以及合同约定，被告刘志强作为收受定金一方不履行合同义务，原告作为守约方有权要求被告刘志强双倍返还定金200000元。至于被告刘志强辩称不同意双倍返还定金200000元，根据2017年5月19日签订的《补充协议》被告刘志强只需要返还定金100000元的内容。本院认为，虽然原告、被告刘志强、明胜信息部于2017年5月19日签订的《补充协议》约定，被告刘志强在2017年7月31日前退回定金100000元给原告，但被告刘志强并无依约退回定金100000元。由于定金罚则是法定的，该权利的放弃需要明示，上述补充协议的内容并不能反映出原告明确表示假如被告刘志强不履行约定就放弃追究被告刘志强的违约责任的意思，故不能以此推断原告同意放弃另一倍定金100000元。故被告刘志强该抗辩意见理据不足，本院不予采纳。另外，被告刘志强于2017年9月16日（被告刘志强的债务履行期已届满，被告刘志强已存在违约行为）退回定金2000元给原告，故经抵扣，被告刘志强尚应双倍返还定金198000元给原告。对于被告刘志强辩称向原告返还了定金5000元的内容，因被告刘志强仅提供证据证明返还定金2000元给原告，原告亦只确认收到被告刘志强返还的定金2000元，故对余下3000元，因被告刘志强未提供证据予以证明，本院不予确认。至于原告要求被告邹锦胜返还服务费10000元的问题，首先，原告并未提供充分证据证明其已向明胜信息部支付了服务费10000元，明胜信息部的经营者即被告邹锦胜亦未予以确认；其次，原告、被告刘志强以及明胜信息部签订的《房屋、商铺买卖合约》约定，经纪方已促成合约成立，买卖双方同意按照《服务收费确认书》向经纪方支付中介代理费及咨询费；买卖双方解除合同不影响中介代理费及咨询费的支付；买卖双方任何一方出现违约行为时，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。根据上述约定，原告要求明胜信息部的经营者即被告邹锦胜退回服务费10000元不符合合同约定，本院不予支持。另外，原告要求被告邹锦胜对被告刘志强违约赔偿负连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘志强于本判决生效之日起十日内向原告谢干妹双倍返还定金198000元；二、驳回原告谢干妹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2225元（已减半收取），由原告谢干妹负担127元，被告刘志强负担2098元（原告已预交受理费2225元，原告同意被告刘志强负担的受理费于被告刘志强履行判决义务时迳付给原告，故本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  源冠泉二〇一九年十二月三日法官助理李锶涛书记员刘慧坚