贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6491号上诉人（原审被告）：彭玉芳，女，1975年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：雷桃，北京（大成）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓丹，男，1990年5月27日出生，苗族，住贵州省贵安新区。委托诉讼代理人：杨仕梅，贵州红连天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州荣盛源贸易投资管理有限公司，住所地：贵州省贵安新区贵州大学花溪校区学生生活服务中心二层。法定代表人：周德君，职务：董事长。委托诉讼代理人：白峰，贵州双木律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何海成，男，1995年10月12日出生，汉族，住广西博白县。被上诉人（原审第三人）：王隼，男，1993年7月20日出生，汉族，住贵阳市南明区。被上诉人（原审第三人）：付维亿，男，1995年2月21日出生，汉族，住贵阳市花溪区。上诉人彭玉芳、邓丹因与被上诉人王隼、何海成、付维亿、贵州荣盛源贸易投资管理有限公司（以下简称：荣盛源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2018)黔0111民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人彭玉芳上诉请求：1.请求人民法院依法撤销贵阳市花溪区人民法院作出（2018）黔0111民初3361号民事判决书中第一项、第三项判决，并予以改判或发回重审；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院基本事实认定不清，未全面结合证据就对案件的基本事实认定不清，未全面结合证据就对案外的基本事实作出认定，导致适用法律错误。（一）上诉人与被上诉人之间签订的《高校房屋合作经营合同》已经于2016年6月19日解除，一审法院判决解除双方之间的合同关系错误，适用法律规定错误。（二）一审判决上诉人承担2016年5月25日至2016年6月20日期间的房屋管理费11853.15元及违约金537.73元，既无合同依据又无法律依据。二、被上诉人的行为违反了诚实守信原则。根据一审中被上诉人认可的事实以及上诉人与被上诉人公司员工宛经理、李经理以及与原审被告何海成的通话录音可知，自上诉人与被上诉人、原审被告何海成办理房屋交接手续后，产生的房屋管理费、水费、电费均是由原审被告交给被上诉人的，其行为已构成追认原审被告之间的租赁关系，被上诉人在原审被告未足额支付房屋管理费、水费、电费均是由原审被告交给交给被上诉人的，其行为已构成追认与原审被告之间的租赁关系，上诉人的诉讼行为违反了诚实守信原则。荣盛源公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。上诉人邓丹答辩称，同我方的上诉意见，截止至2017年11月24日止的租金应当由上诉人彭玉芳承担。被上诉人王隼、何海成、付维亿未到庭亦未提交书面答辩意见。上诉人邓丹上诉请求：1、请求贵院依法撤销贵阳市花溪区人民法院于2019年7月19日作出的（2018）黔0111民初3361号判决，发回重审或者依法改判为上诉人不承担责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担，事实及理由：一、向荣盛源公司支付的12万元是邓丹支付的，一审认定该笔款项是何海成支付的系认定事实错误。一审认定邓丹支付给何海成、王隼的一万元为转让费，与王隼、何海成的陈述均不一致，转让费是一审法院强加的。一审认定付维忆等人将门面交付给邓丹的具体时间未能提供而酌情认定为2017年5月25日系认定事实错误，根据谁主张谁举证的原则，付维忆等人应当提供证据予以证明，其不再提供证据证明的，对于其主张不应当采信，一审法院酌情认定不当。二、根据合同相对性，在合同期限内，即2015年11月1日至2017年11月24日期间，合同权利义务的主体是荣盛源公司和彭玉芳，并非何海成等人，房租应当由上诉人彭玉芳承担。三、案涉房屋已经被荣盛源公司上锁，邓丹、何海成并非案涉门面的实际控制人，租赁期到后荣盛源公司未及时收回房屋，其也应当承担相应责任。荣盛源公司发表答辩意见称，上诉人的上诉请求依法不能成立。我方曾多次找到上诉人邓丹，要求其交房、退回房屋，上诉人均以其不是老板无法处理为由进行推脱。一审适用法律正确，认定该事实清楚，请求维持原判。彭玉芳发表答辩意见称，邓丹、何海成之间是否是合伙关系与我方无关，我方尊重一审法院查明的事实。其他意见同我方上诉意见。贵州荣盛源贸易投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告2015年10月25日签订的《高校房屋合作经营合同》，判令被告立即将贵州民族大学党武校区学生D1-5架空层三间门面用房（约104平方米）返还给原告；2、判令被告立即支付原告到期应付经营管理费人民币139200元（到期经营管理费暂算至2018年5月24日，）2018年5月25日起的房屋管理费按照每年166400元计算至房屋实际返还之日止；3、判令被告支付逾期违约金人民币6315元（暂算至2018年5月14日），2018年5月15日起的违约金以139200元为基数按照年利率24%从计至所欠房屋管理费付清为止；4、判令被告将上述房屋使用期间产生的水电费用支付给原告（该水电费用具体数额从2018年1月1日起算至房屋实际返还之日止）；5、诉讼费及保全费由被告承担。一审法院认定事实，2015年10月25日，原告荣盛源公司作为甲方，与作为乙方的彭玉芳签订《高校房屋合作经营合同》，合同约定被告使用贵州民族大学党武校区面积104平方米的D1-5架空层房屋（A轴~B轴交2/1轴~2~1/2~1/3轴）三间门面，合同约定“4、房屋使用期限2年，自2015年11月25日起至2017年11月24日止；5、房屋管理费用付款方式及时间房屋管理费乙方按半年方式支付，房屋管理费到期前30日交纳下一周期的房屋管理费。若乙方逾期支付房屋管理费，则每逾期一日，乙方还需支付应付房屋管理费每日百分之一的违约金；7、乙方在签订本合同之日交纳半年房屋管理费83200元（全年为166400元），及押金5000元。（合作经营满后，若乙方从未严重逾期交纳房屋管理费，则甲方无息退还乙方押金）；8、房屋管理费每年以5%递增；三、乙方的责任1.乙方逾期交付房屋管理费，且逾期超过7日仍未足额支付应付房屋管理费，乙方除应补交房屋管理费外，还应按拖欠天数支付违约金，每月违约金的标准为拖欠房屋管理费的8%；2.乙方在合作期限内，不得擅自将合作经营项目进行转让，如需转让需征得甲方的书面同意，否则视为转让行为无效，且甲方有权要求乙方停止转让，否则视为乙方自动放弃对该合作项目的使用，乙方已交押金甲方不退还。”该《高校房屋合作经营合同》还对其他相关事宜进行了约定，原告荣盛源公司，彭玉芳均在该合同上签字捺印或签章。原被告签订租赁合同后，原告向被告彭玉芳交付了房屋，被告彭玉芳交纳了半年房租及押金5000元。被告彭玉芳等人共向原告交纳2015年11月25日至2018年11月24日房屋管理费及押金共计281800元，包括押金5000元。管理费具体支付如下2015年11月25日至2016年5月24日期间的经营管理费88200元，彭玉芳于2015年10月26日支付完毕；2016年5月25日至2016年11月24日期间的经营管理费83200元，被告于2016年8月30日支付41600元，欠付41600元；2016年11月25日至2017年5月24日期间的经营管理费83200元，于2017年3月12日支付2000元，被告于2017年3月13日支付30000元，欠付51200元；2017年5月25日至2017年11月24日期间经营管理费83200元，被告何海成委托何某于2017年9月13日向原告支付30000元，于2017年10月5日支付20000元，欠付33200元；2017年11月25日至2018年5月24日期间经营管理费，被告何海成委托何某于2018月3月7日向原告支付70000元，欠付13200元。截至2018年5月24日前欠付139200元。另，2018年5月25日至2018年11月24日期间经营管理费83200元，尚未支付，故截止至2018年11月24日被告共欠付门面经营管理费222400元。从2016年5月25日至2016年6月20日期间应付166400元÷365天×26天=11853.15元；2016年6月21日至2017年5月25日期间应付166400元÷365天×338天=154090.95元；2017年5月26日至2018年5月24日应付166400元÷365天×363天=165488.22元。彭玉芳作为甲方与何海成作为乙方所签订的《店面转让协议书》，约定一、甲方同意将贵州民族大学党武校区面积104平方米的D1-5架空层房屋（A轴~B轴交2/1轴~2~1/2~1/3轴）三间门面（即书生发艺店）店铺转让给乙方使用，建筑面积为104平方米；…四、经甲乙双方友好协商，店铺转让金为13万元整，乙方在2016年6月18日向甲方支付转让费共计人民币130000元。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。协议签订后，何海成与付维亿、王隼、邓丹达成合伙协议，共同经营案涉理发店，并向彭玉芳的丈夫谭书生支付了13万元的转让款，共同经营期限从2016年6月20日至2017年5月。2017年5月，四人达成将案涉门面交付给邓丹管理，并协商一个月内给每人1万元的转让款及后续分红。邓丹用王隼以前的欠款抵付了1万元的转让款；又于2018年初支付给付维亿1万元。邓丹出具《承诺书》，载明本人邓丹承诺于2017年9月30日之前交清上半年房租，于2017年12月交清下半年房租。如未按时交清，贵州荣源贸易投资管理公司将无条件收回房屋，本人邓丹自行退还房屋。承诺人，邓丹。证人杨某陈述，我是个发型师，在被告彭玉芳处上过班，门面转让给何海成，是2016年转的，关于具体的转让过程，我只看见他们在谈，转让内容不清楚，没看到签字。转门面是房租是半年交一次，至于是否交清房租我们不清楚。证人何某陈述，我从2017年3月至12月在案涉理发店上班，工资邓丹发过，何海成也发过。只知道老板是何海成，吃饭由邓丹管理，开始往何海成银行卡转经营收入。上述事实有当事人陈述，身份证，高校房屋合作经营合同、店面转让协议书、欠款明细，转账明细证明、情况说明、证人证言等证据收集在卷，并业经质证，一审法院予以认定。一审法院认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告荣盛源公司将位于贵州民族大学××三间门面出租给被告使用，双方签订的《高校房屋合作经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，签约双方均应全面履行。原告与被告签订的《高校房屋合作经营合同》约定的租赁期限为2年，自2015年11月1日起至2017年11月24日止，并约定双方的权利义务以及违约责任等。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的约定，双方均应该按照约定全面的履行自己的义务，本案中原告履行了交付房屋的义务，则被告应该向原告支付对应的经营管理费，但是被告彭玉芳、何海成等自2016年5月25日起至今未足额支付经营管理费，已经构成了违约，根据双方签订的《高校房屋合作经营合同》约定，乙方逾期交付房屋管理费超过三个月，视乙方违约，甲方有权收回合作项目所用房屋，并追讨乙方所欠全部房屋管理费及违约金，同时解除本合同。因此，原告有权解除双方签订的《高校房屋合作经营合同》。关于原告主张被告支付拖欠经营管理费的问题。合同履行中，被告彭玉芳、何海成等人未按期合同约定足额按时交纳经营管理费，已经违反了双方合同约定，构成违约行为，原告主张被告支付截止至2018年5月24日期间案涉门面的经营管理费139200元，计算准确，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，予以支持。本案中，被告彭玉芳2016年6月20日转让门面前产生欠付款项为11853.15元，该款应当由彭玉芳承担。门面转让后欠付款127346.85元，应按实际管理人的管理期限进行分摊，付维亿等人对门面交付给邓丹的具体时间未能提供，一审法院酌定为2017年5月25日。故何海成、付维亿、王隼、邓丹四名合伙人应对该时间段的欠付金额51200元承担责任。何海成的后期付款行为、邓丹出具的承诺书、证人何某的陈述，足以认定邓丹、何海成后期共同经营的事实，故2017年5月26日至2018年5月24日期间的欠款76146.85元由邓丹、何海成共同承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。……。”的规定，原告主张以2018年5月25日起的管理费按照每年166400元的标准计至被告实际返还房屋之日止的经营管理费，符合法律规定，一审法院认定应由邓丹、何海成继续支付前述款项至案涉房屋返还之日止。被告邓丹主张多付房租的辩称，系合伙经营期间经营行为所产生的支出，四人未作散伙清算，不利后果自行承担，不予采信。关于原告主张被告支付逾期违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此在法律未明确规定解除合同与违约金不能同时适用的情形下，不能免除有过错的一方支付违约金的责任。故被告应当向原告支付违约金。《高校房屋合作经营合同》有付房屋管理费的8%的违约金等约定，本案中，被告未按期支付经营管理费，存在违约行为，应依约支付违约金。但因合同约定违约金过高，现原告要求被告按所欠经营管理费139200元为基数年利率24%计付违约金应为6315元（暂算至2018年5月14日），计算准确，予以支持。按前述房屋管理费承担比例进行计算，彭玉芳应承担537.73元；何海成、付维亿、王隼、邓丹共同承担2322.76元；邓丹、何海成共同承担3454.51元。关于2018年5月15日以后的违约金，因违约事实尚未发生，另原告又诉请合同的解除，合同终结将对违约金条款产生影响，故该诉请暂不宜支持。待违约事实实际产生后，原告可另案主张。关于被告支付案涉房屋使用期间产生的水电费用的问题。原告主张水电费用从2018年1月1日计算至实际返还之日，但未提供证据加以佐证，不予支持。关于合同解除的后果，原告诉请返还三间门面用房，符合法理，予以支持。目前案涉门面用房由被告何海成、邓丹实际控制，故应由其直接返还给原告。关于保证金，被告均未主张抵扣，一审法院不予处理。本案系因被告何海成、邓丹不配合履行解除合同的义务导致原告的诉讼，故全部诉讼费用由其承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司与被告彭玉芳于2015年10月25日签订的《高校房屋合作经营合同》；二、被告何海成、邓丹于本判决生效后十日内腾空位于贵州省××民族大学××学生Ｄ1-5架空层房屋（A轴~B轴交2/1轴~2~1/2~1/3轴）三间门面，并返还给原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司；三、被告彭玉芳于本判决生效后十日内支付原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司房屋管理费11853.15元及违约金537.73元；四、被告何海成、邓丹和第三人付维亿、王隼于本判决生效后十日内支付原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司房屋管理费51200元及违约金2322.76元；五、被告何海成、邓丹于本判决生效后十日内支付原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司房屋管理费76146.85元及违约金3454.51元；另需继续支付自2018年5月25日起的房屋管理费（按照每年166400元的标准，计算至实际返还上述第二项明确的房屋之日止）；六、驳回原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1605元（减半收取），由被告何海成、邓丹负担。二审期间，被上诉人荣盛源围绕上诉请求依法提交退房申明，拟证明：案涉房屋邓丹已经于2019年8月12日交还给了荣盛源公司。邓丹发表质证意见如下：对证据的真实性无异议，我方出此声明是为了防止损失扩大。彭玉芳发表质证意见如下：对证据的真实性无异议，实际退还时间应当为荣盛源公司上锁的时间。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对退房声明的真实性本院依法予以确认，邓丹已经于2019年8月12日将位于贵州省贵州民族大学党武校区学生D1-5架空层案涉房屋返还给了荣盛源公司。其余事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、起诉时荣盛源公司与彭玉芳签订的租赁该合同是否已经解除；二、彭玉芳是否应当支付2016年6月20日之前案涉房屋的租金；三、邓丹是否应当承担2016年6月20日之后案涉房屋的租金。关于争议焦点一，彭玉芳与荣盛源公司签订的《高校房屋合作经营合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应恪守。合同约定房屋使用期限为2年，即自2015年11月25日至2017年11月24日止，截止至荣盛源公司起诉之日即2018年5月21日止，双方所签订的《高校房屋合作经营合同》已经到期。但是，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，何海成、邓丹的行为表明其与荣盛源公司之间的租赁关系继续存在，双方之间成立不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同。一审认定合同解除并无不当。关于争议焦点二，首先，彭玉芳与荣盛源公司签订《高校房屋合作经营合同》，双方之间存在租赁关系。其次，根据彭玉芳与何海成签订的《店面转让协议书》的约定，交接之前的房租应当由彭玉芳承担。2016年6月20日彭玉芳与何海成就案涉房屋完成了交接，故2016年6月20日之前的房租应当由彭玉芳承担。自认其已经支付房租至2016年5月25日。2016年5月25日至2016年6月20日的房租应为11853.15元，该笔款项应当由彭玉芳承担。彭玉芳称其与荣盛源公司约定半年支付五个月的房租，但是其未能举证证明，对于该辩称本院不予采信。关于争议焦点三，首先，虽然案涉合同的签订主体为彭玉芳，但是，根据何海成、付维忆、王隼的一审陈述，2016年6月20日至2017年5月案涉房屋实际由邓丹、何海成、付维忆、王隼实际经营、占有并使用，故一审判决2016年6月20日至2017年5月的房租由邓丹、何海成、付维忆、王隼负担并无不当，原审被告何海成、原审第三人付维忆、王隼亦未对此提出异议。其次，2017年9月11日邓丹向荣盛源公司出具了承诺书，承诺2017年9月30日交清2017年上半年的房租，2017年12月交清2017年下半年的房租。故上诉人邓丹以承诺书的形式向荣盛源公司表示2017年的房租由其承担。至于2017年5月之后的房租，何海成、付维忆、王隼三人均认可转让门面的时间为2017年的5月，根据合同及双方交易惯例，支付租金的时间为每月的25日，故一审法院将2017年5月25日作为双方转让门面的时间并无不当。2017年5月25日之后房屋由邓丹实际使用，租金应当由邓丹承担。至于上诉人邓丹称被上诉人荣盛源公司锁门的情况，被上诉人荣盛源公司在一审中自认在一审传票送达后，荣盛源公司在案涉房屋的大门上加了锁。一审传票的送达时间为2018年7月2日，荣盛源公司上锁的时间发生在2018年7月2日之后，由于各方当事人均无法举证证明荣盛源公司上锁的具体时间，故本院根据荣盛源公司的陈述将一审传票送达的时间认定为荣盛源公司上锁的时间。被上诉人在承租房租大门上锁妨碍了承租人对房屋的使用。邓丹、何海成作为房屋的承租方未及时清空房屋，交还租赁物，其行为亦存在过错。故双方应各自按照过错比例承担2018年7月2日之后的房租。2018年7月2日之后邓丹、何海成应当按照约定房租50%的标准即每年83200元支付房租。根据二审查明的事实，邓丹已经于2019年8月12日将案涉房屋退还给了荣盛源公司，故案涉房屋的租金应当计算至2019年8月12日止。综上，2016年6月20日至2017年5月25日的房租，应当由何海成、付维忆、王隼，邓丹负担，应付房租金额为（计算过程如下：166400÷365×339=154546.85元），已经支付的房租金额为73600元，尚欠房租租金为80946.85元，应当支付的违约金金额为3662.7元，一审确定支付租金的时间段正确，但计算租金、违约金金额有误，本院依法予以更正。2017年5月25日至2019年8月12日的房租，应当由邓丹、何海成负担，2017年5月25日至2018年5月25日应付租金金额为166400元，何海成、邓丹已经支付租金金额为120000元，尚欠租金金额为46400元，应当支付的违约金金额为2083.95元，一审确定支付租金的时间段正确，但计算租金、违约金金额有误，本院依法予以更正。2018年5月26日至2018年7月2日的房租应当按照每年166400元的标准计算，应支付的租金金额为16867.95元（计算过程如下：166400÷365×37=16867.95元），2018年7月3日至2019年8月12日的租金应当按照每年83200元的标准计算，应支付的租金金额为92317.8元（计算过程如下：83200÷365×405=92317.8元），2018年5月25日至2019年8月12日尚欠租金金额为109185.75元（计算过程如下：16867.95+92317.8=109185.75）。另因在二审审理中，被上诉人荣盛源公司已经认可案涉房屋已经由邓丹交换，故对原审判决第二项关于返还房屋的判项，本院依法予以撤销。综上，上诉人彭玉芳的上诉请求不成立。上诉人邓丹的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初3361号民事判决书第一、三项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初3361号民事判决书第二、六项：三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初3361号民事判决书第四项为：何海成、邓丹、付维忆、王隼于本判决生效之日起十日内支付贵州荣盛源贸易投资管理有限公司房屋管理费80946.85元及违约金3662.7元；四、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初3361号民事判决书第五项为：何海成、邓丹于本判决生效之日起十日内支付贵州荣盛源贸易投资管理有限公司房屋管理费46400元及违约金2083.95元；另需支付2018年5月25日至2019年8月12日的房屋管理费109185.75元；五、驳回贵州荣盛源贸易投资管理有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费用1605元，由上诉人彭玉芳、邓丹负担。二审案件受理费用211元，由上诉人彭玉芳负担。二审案件受理费3210元，由贵州荣盛源贸易投资管理有限公司负担50元，邓丹负担3160元。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月三日法官助理王李文书记员彭至涛