北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14805号上诉人（原审被告）：刘长祥，男，1955年9月1日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：谢琼，女，1948年6月14日出生。上诉人（原审被告）：马贵廷，男，1956年7月2日出生，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：刘国兴，男，1962年8月7日出生，住北京市海淀区。四上诉人之共同委托诉讼代理人：孙亚锋，北京市道和律师事务所律师。四上诉人之共同委托诉讼代理人：董作行，北京市道和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京丹阳房产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18-528号。法定代表人：田杰，董事长。委托诉讼代理人：李默，北京市创世律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨贤军，北京市创世律师事务所律师。原审被告：北京君泰物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区×号21层2102室。法定代表人：郑晓平。上诉人刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷因与被上诉人北京丹阳房产开发有限公司(以下简称丹阳公司)、原审被告北京君泰物业管理有限公司(以下简称君泰公司)租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初62702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷共同上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判驳回丹阳公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由丹阳公司承担。事实与理由：第一、一审判决认定租赁合同支付顺序对丹阳公司不具有约束力，没有依据。1、一审判决认定对丹阳公司产生约束力的系租赁合同关系非租赁合同全部条款,以及支付顺序前几项系元鸿公司债务,丹阳公司不应该承担,违反了法律规定。“买卖不破租赁”原则,要求新产权人不仅享有租赁合同的相关权利,亦应承担相应义务、责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”,该规定明确原租赁合同对承租人和新产权人继续有效。法律并未规定新产权人可以有选择的承接原租赁合同，亦未规定租赁合同中可以不执行的内容,原租赁合同对新产权人全部有效。新产权人无权变更、撤销原租赁合同。丹阳公司通过人民法院执行取得盛鸿大厦产权过程中,已经考虑了涉案租赁合同的租赁权,盛鸿大厦作价较低抵偿,丹阳公司权益已经受到保障,应承担租赁合同中相关义务、责任。丹阳公司本案主张租金系损害作为承租人的刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷权利而重复获得权益,没有依据。2、一审判决认定租赁合同支付顺序前提条件已不存在，违反公平原则。虽然盛鸿大厦6-18层对丹阳公司没有约束力，但根据公平原则，可按-1-5层对应比例继续执行租赁合同。第二、一审法院以评估报告中对应的期间租金作为租金标准是没有依据的。丹阳公司系依据损害赔偿案件[北京市朝阳区人民法院(2011)朝民初字第20913号、北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第00964号]意见起诉本案，该案意见仅为程序上的提示,非实质权益的确认,不能作为主张权利的依据。且损害赔偿案件的意见为“五被告应按照其与元鸿公司签定的租赁合同就其在2010年1月18日至2011年6月9日期间对盛鸿大厦-1至5层的占有使用支付租金,而非占用费,原告可另行主张租金”，非常明确的要求按照租赁合同支付租金，应为租赁合同纠纷。租赁合同约定支付租金是以收取小商户租金为限，且按支付顺序由刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷分配，一审判决依据评估报告作为租金标准没有任何依据。丹阳公司计算租金数额的依据是首评房(2013)字第0229号《房地产评估报告》，该报告是北京市朝阳区人民法院委托评估公司专为其他案件所出具的。在该报告“估价师声明”的7项中，估价师声明:“本报告估价结果仅作委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途”，且该报告早已过期。因此，以该报告计算租金毫无依据。第三、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷在涉案期间没有占用盛鸿大厦，也没有收取租金。这个期间丹阳公司是实际控制方和租金的收取方，那么其现在又主张租金是毫无依据的。1、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷自租赁合同签订之日起就未实际占用过盛鸿大厦,大厦物业是由元鸿公司指定的君泰公司管理并收取租金，并由君泰公司进行租金分配，假设丹阳公司存在租金权益也应向君泰公司主张。2、北京市第一中级人民法院[(2008)一中民初字第2144号案件执行法院]和丹阳公司于2010年4月均在盛鸿大厦张贴了公告，公告所有租户向丹阳公司缴纳租金。已生效的法院判决确认丹阳公司在该期间实际收取了五百多万租金。3、已生效的人民法院判决[北京市朝阳区人民法院(2010)朝民初字第16814号、北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第6611号]认定盛鸿大厦-1至5层租赁合同合法有效，但北京市第一中级人民法院和丹阳公司2010年4月均在盛鸿大厦张贴了公告,强令所有租户向丹阳公司缴纳租金并已经实际收取租金。上述行为违法、违约,致使刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷无法行使-1至5层的租赁权,造成重大损失。丹阳公司不仅未就刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷在该期间的租金损失和经营损失承担责任,反而要求支付租金,违法悖理。综上，一审法院判决刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷向丹阳公司支付租金及利息缺乏依据，损害了刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的合法权益，请法院依法改判，支持刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的上诉请求，维护刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的合法权益。丹阳公司辩称：同意一审判决，不同意刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的上诉请求。第一，一审法院认定租赁合同支付顺序对丹阳公司不具有约束力，是有依据的。侵权损害赔偿案件中法院认为-1到5层的租赁合同应该是有效的，应当另行主张租金，所以丹阳公司据此提起了本案诉讼。相关的第4.2条款不应当对丹阳公司具有约束力。第二，关于租金的标准，此前北京市朝阳区人民法院的案件中做过的评估，租金标准在北京市朝阳区人民法院的判决和北京市第三中级人民法院的判决都已经作为事实认定，当时对于租金的评估双方都没有提出过任何异议。第三，盛鸿大厦租赁合同约定的2800万元指的是说不低于2800万元，这只是一个经营指标，并不是明确的租金标准。第四，因为在此前的案件中法院已经认定6到18层对丹阳公司没有约束力，所以现在-1到5层每层的标准是不一样的。第五，关于占用盛鸿大厦的事情，占用的情况在前案中已经有明确认定。君泰公司未出庭，亦未发表答辩意见。丹阳公司向一审法院起诉请求：1、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴、君泰公司连带支付“盛鸿大厦”－1至5层房产(不含配楼信安尚品酒店面积)自2010年1月18日至2011年6月9日期间房屋租金14090074.16元；2、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴、君泰公司连带支付上述租金利息，以14090074.16元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2011年6月10日计算至租金实际支付之日止。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区×号的韩建丹阳大厦（即盛鸿大厦）原所有人为北京元鸿房地产开发有限公司（以下简称元鸿公司）。2007年4月27日，北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行（以下简称卢沟桥支行）与中稷实业投资有限公司（以下简称中稷公司）签订《借款合同》。2007年4月27日，卢沟桥支行与元鸿公司签订《抵押合同》，元鸿公司愿意为中稷公司提供抵押担保，本合同项下的抵押物价值为326250000元。抵押物名称元鸿公司自有房地产盛鸿大厦（地上6－18层），建筑面积27814.82平方米，土地使用权面积4601.95平方米。2007年4月28日卢沟桥支行取得27814.82平方米建筑面积的《房屋他项权证》（京房朝其07他字第×××号）。2007年4月29日卢沟桥支行取得4601.95平方米土地面积的《土地他项权利证明书》。后中稷公司从卢沟桥支行提取175880000元。2007年8月31日中稷公司与卢沟桥支行签订《借款合同》，卢沟桥支行向中稷公司提供中期借款，借款金额为89120000元，借款期限2007年8月31日至2009年4月26日。2007年8月31日，卢沟桥支行与元鸿公司签订《抵押合同》，元鸿公司愿意为中稷公司提供抵押担保，本合同项下的抵押物价值为165320000元。抵押物名称元鸿公司自有房地产盛鸿大厦（－1至5层），建筑面积13177.29平方米，相应分摊的土地使用权面积2180.17平方米。2007年8月31日，元鸿公司与卢沟桥支行签订《房屋抵押登记申请书》，抵押建筑面积13177.29平方米，抵押价值165320000元，借款金额89120000元。后卢沟桥支行取得13177.29平方米建筑面积的《房屋他项权证》（X京房朝其他字第×××号），上面载明的设定日期为2007年9月21日。卢沟桥支行未向中稷公司发放89120000元借款。2007年9月19日，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷与元鸿公司签订《盛鸿大厦租赁合同》，约定元鸿公司将其所有的位于北京市朝阳区×号盛鸿大厦（不含一层中国农业银行已购买的盛鸿大厦部分面积）出租给君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷经营，总建筑面积40992平方米，地上可用于出租面积36825平方米，地下可用于出租面积4168平方米。除已出卖给中国农业银行的面积外，目前出租率约50％（租赁期限及租金数额以元鸿公司与各承租人签订的具体租赁合同为准）。元鸿公司指定君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷将该大厦作为商务用途再次整体或分别出租，租期20年（自2007年9月19日至2027年9月18日）。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于28000000元（含28000000元），在本合同约定的租赁期限内，盛鸿大厦租金收益按照以下顺序由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷负责支出，在前一顺序费用未足额支付时，不得支付后一顺序费用：1、物业管理费及物业管理佣金；2、君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷日常管理费用（包括税费、折旧、维修、办公用品、人员工资、中介服务佣金等，以实际支出数额为准）；3、电力改造费用600万元；4、支付应付元鸿公司原股东（列明的四位股东）的股权转让款，每年按照应付数额各支付本金和利息数额的10％；5、支付应付中国空间技术研究所的补偿款；6、剩余租金收益归元鸿公司所有；7、2006年11月元鸿公司股权转让前，原股东的负债。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷委派财务人员对租金收益进行管理和支出，每一租赁年度最后一个月，进行财务结算及租金收益分配，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷每月向元鸿公司提供财务报表。如元鸿公司或本合同其他股东干预君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷自主经营，造成其不能如期达到租金收益，元鸿公司或其他违约股东应承担赔偿君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷在本合同约定租赁经营期内的全部经济损失，除上述情况外，如君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷未能在本合同经营期内完成租金收益，则元鸿公司可以书面形式解除本合同，收回租赁经营权。2007年9月19日，元鸿公司出具《授权书》，授权君泰公司有权以君泰公司的名义对外出租盛鸿大厦房屋，签订租赁及相关合同，收取相关租金及费用。2008年，丹阳公司与中稷公司、元鸿公司合同纠纷一案，2008年10月14日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民初字第2144号民事判决书，判决：一、中稷公司、元鸿公司给付丹阳公司251364390.27元；二、中稷公司、元鸿公司向丹阳公司支付违约金。该判决已发生法律效力，该案进入执行阶段。2009年2月16日，卢沟桥支行向北京市第一中级人民法院递交《关于对盛鸿大厦拍卖价款行使优先受偿权的申请》，要求在拍卖盛鸿大厦所得价款中优先清偿中稷公司欠卢沟桥支行抵押贷款175880000元。2009年12月18日，北京地杰昌盛置业投资有限公司代中稷公司偿还了欠卢沟桥支行的借款本金175880000元及相应利息、罚息。2010年1月25日，卢沟桥支行出具《房产抵押权注销同意函》，同意办理京房朝其07他字第×××号他项权利证号及X京房朝其他字第×××号他项权利证号项下的房地产他项权注销登记。2010年1月18日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中执字第55－2号执行裁定书，裁定将元鸿公司所有位于北京市朝阳区×号盛鸿大厦（《房屋所有权证》证号：京房权证朝其04字第XXXX号，《国有土地使用证》证号：京朝国用［2003出］字第×××号，除一层106、108外），总建筑面积为40264平方米及相应分摊国有土地使用权面积交付丹阳公司抵偿部分债务。［北京市朝阳区×号盛鸿大厦（除一层106、108外）房地产的所有权及土地使用权自本裁定送达时起转移］。丹阳公司可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。后丹阳公司办理完毕产权过户登记手续，对盛鸿大厦的所有权及土地使用权都取得了拥有自主行使的权利。2010年4月8日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中执字第55号公告，告知盛鸿大厦内所有租户自本公告发出之日起十日内，与丹阳公司联系登记事宜，并提供相关租赁合同及交纳租金收据。2010年4月12日，丹阳公司向盛鸿大厦各位租户发出通知，告知丹阳公司已依法委托地杰公司接管盛鸿大厦的物业管理并负责收取承租户应付租金，请各位租户务必不要再向其他单位和个人交纳租金、物业管理费等。2010年6月18日，丹阳公司取得朝阳区×号1幢盛鸿大厦（建筑面积40260.81平方米）的《房屋所有权证》（01层101、102、103、105、107建筑面积622.38平方米，02－18层建筑面积36486.15平方米，－01层建筑面积3152.28平方米，另有人防建筑面积3312.56平方米不在以上总建筑面积以内）。2010年4月，君泰公司以租赁合同纠纷为由将丹阳公司起诉至法院，要求丹阳公司继续履行《盛鸿大厦租赁合同》，法院依法追加刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷为共同原告参加诉讼。2010年12月27日，法院以盛鸿大厦（6-18层）的租赁合同对丹阳公司不具有约束力，现盛鸿大厦绝大部分标的物已不在继续履行原租赁合同的范围内，因此盛鸿大厦由丹阳公司一方经营较为妥当为由，作出（2010）朝民初字第16814号民事判决书，判令驳回君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的诉讼请求。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷对判决不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2011年6月10日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第6611号民事判决书，以相同理由判决驳回上诉，维持原判。另查，2003年4月15日，君泰公司与元鸿公司签订《盛鸿大厦物业管理委托协议》，约定由君泰公司对盛鸿大厦进行物业管理，管理期限自2003年4月18日起，共计10年。另外，君泰公司与元鸿公司还签有《北京市盛鸿大厦物业管理委托合同》，亦约定君泰公司对盛鸿大厦进行物业管理，管理期限为5年，从2006年12月1日起至2011年11月30日止。2010年4月1日，地杰公司与丹阳公司签订《北京市物业服务合同》，约定地杰公司进行盛鸿大厦的物业管理，服务期限为2010年4月1日至2011年3月31日。2011年3月16日，双方续签《北京市物业服务合同》，服务期限自2011年4月1日至2012年3月31日。2010年，地杰公司以排除妨害纠纷为由将君泰公司起诉至法院，要求判令君泰公司立即向地杰公司移交盛鸿大厦物业管理财产和物业管理权（包括但不限于）向地杰公司移交大厦保安、保洁、绿化、停车场等全部管理服务工作，移交大厦共用部位，移交大厦共有设施设备，移交公用设施和附属建筑物、构筑物，移交大厦产权范围内实际存在的其他物业管理服务的设施、设备。2010年12月28日，法院作出（2010）朝民初字第19615号民事判决书，判决君泰公司向丹阳公司北京地杰公司管理有限公司移交北京市朝阳区×号盛鸿大厦保安、保洁、绿化、停车场等全部管理服务工作，移交盛鸿大厦共用部位，移交盛鸿大厦共有设施设备，移交盛鸿大厦公用设施和附属建筑物、构筑物，移交盛鸿大厦产权范围内实际存在的其他物业管理服务的设施、设备。君泰公司对判决不服上诉至北京市第二中级人民法院。2011年2月22日，北京市第二中级人民法院以（2011）二中民终字第4688号民事判决驳回上诉，维持原判。2011年6月，丹阳公司以财产损害赔偿纠纷起诉君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷至法院，请求判令君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷连带向丹阳公司支付：1.房屋占用费52255236.39元；2.房屋占用费计算至实际给付之日止，按同期贷款利率计算的利息。该案审理期间，经丹阳公司申请，法院委托北京首佳房地产评估有限公司（以下简称首佳评估公司）对位于北京市朝阳区×号的盛鸿大厦（配楼尚品酒店6700平方米面积除外）自2010年1月19日至2012年3月7日期间按建筑面积每平方米的房屋租赁市场价格进行评估。2013年2月28日，首佳评估公司出具评估报告，按照用途、楼层详细列明了盛鸿大厦租金总额和租金现值，其中租金总额（万元）=房屋月平均租金价值*租期*建筑面积÷10000，租金现值（万元）=租金总额*（1+折现率）^年期。评估报告所载有效期为自报告完成之日起一年内。丹阳公司在该案中称2010年1月18日至2011年4月28日期间，除106、108房间外的盛鸿大厦全部房产由君泰公司、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴占据；2011年4月29日，经法院强制执行，君泰公司、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴移交了盛鸿大厦部分房间，尚有101、103房间（276.52平方米）占用至2011年9月30日，6层整层（1941.63平方米）等仍被君泰公司、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴占用。该案经审查认为，租赁合同6-18层对丹阳公司无约束力应自丹阳公司取得盛鸿大厦所有权之日始，而-1至5层应自2011年6月10日判决生效起不继续履行，故君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应当就2010年1月18日至2011年6月9日期间其对盛鸿大厦6-18层区域内占用的房间向丹阳公司支付占用费，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应当就2011年6月10日至2012年3月7日期间其对盛鸿大厦全部区域内占用的房间向丹阳公司支付占用费。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应按照其与元鸿公司签订的租赁合同就其在2010年1月18日至2011年6月9日期间对盛鸿大厦-1至5层的占有使用支付租金，而非占用费，丹阳公司可另行主张租金。据此，于2013年9月作出（2011）朝民初字第20913号民事判决书，判决君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷赔偿丹阳公司房屋占用费37505181.65元及相应利息，驳回丹阳公司的其他诉讼请求。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷提起上诉，2015年10月19日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第00964号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案中，丹阳公司主张君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应按照（2011）朝民初字第20913号案件中首佳评估公司出具的评估报告确定的租金现值向丹阳公司支付租金及利息，刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷认为评估报告已经超过期限，并坚持要求按照《盛鸿大厦租赁合同》约定的租金收益分配顺序先清偿物业管理费及物业管理佣金、日常管理费用、电力改造费用、股权转让款、中国空间技术研究所的补偿款，剩余租金归丹阳公司所有。经法院询问，刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷未能就上述费用过往冲抵情况举证。一审法院认为：根据生效判决，丹阳公司有权向君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷主张2010年1月18日至2011年6月9日期间盛鸿大厦-1至5层租金。对于租金标准，法院认为应以首佳评估公司评估报告中对应期间的租金总额为依据。具体理由如下：一、《盛鸿大厦租赁合同》中约定的租金收益支付顺序方式对丹阳公司不具有约束力。首先，对丹阳公司产生约束力的是元鸿公司与君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷自2010年1月18日至2011年6月9日期间就盛鸿大厦-1至5层之间存在的租赁合同关系而非《盛鸿大厦租赁合同》的全部条款，对此生效判决已有论述；其次，《盛鸿大厦租赁合同》约定的收益支付顺序的前提条件已不存在。该合同约定的分配前提为君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷保证-1至18层年租金收益至少达到2800万元，而生效判决已确认6层以上的租赁部分自丹阳公司取得大厦所有权之日即对丹阳公司不产生约束力，即君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷在诉争期间无权对全部大厦面积进行租赁经营，不能保证租金收益，故当然不能以此收益条件进行利益分配；再次，《盛鸿大厦租赁合同》约定的所谓收益支付顺序涉及的物业管理费及物业管理佣金、日常管理费用、电力改造费用、股权转让款、中国空间技术研究所补偿款的性质均为元鸿公司基于其他法律关系和事实发生的债务关系，所涉债务人均为元鸿公司，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷主张分配顺序的实质系要求丹阳公司承担上述债务，此主张明显超过了租赁关系对所有权变更的约束力范围，无任何事实及法律依据，更何况丹阳公司对上述债务的发生、金额均存在异议。二、首佳评估公司评估报告中对应期间的租金总额可以作为租金标准的依据。首先，评估报告虽超过有效期，但相应期间所对应的客观评估条件未发生变化，所载面积与产权证明一致，生效判决亦以该评估报告作为认定案件事实的证据，故对评估报告的证明力应予以采信；其次，评估报告的租金现值不能对应诉争期间的实际租金数额，而违约责任应以实际损失为基础，且租金现值包含了部分可得利益损失，在丹阳公司已经主张利息的情况下，该部分可得利益损失不应重复考虑。综上，法院以首佳评估公司评估报告所载月租金标准作为本案确定租金数额的依据。经核算，2010年1月19日至2010年12月31日房屋租金总额为968万元；2011年1月1日至2011年4月28日租金总额3662849元；2011年4月29日至2011年6月9日租金总额为367826元，共计13710675元。参照合同法关于租金支付时间的规定，丹阳公司要求君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷支付2011年6月10日起租金利息的诉讼请求，不违反法律规定，法院予以支持。对于时效抗辩，丹阳公司曾于2011年6月至2015年10月19日以财产损害纠纷通过诉讼方式向君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷主张过本案诉争期间的房屋使用利益，应视为诉讼时效的中止，本次丹阳公司于2016年10月13日起诉，未超过诉讼时效。君泰公司经法院依法传唤未到庭，视为放弃答辩和质证权利，法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴、北京君泰物业管理有限公司于判决生效后七日内连带支付北京丹阳房产开发有限公司“盛鸿大厦”－1至5层房产(不含配楼信安尚品酒店面积)2010年1月18日至2011年6月9日期间房屋租金一千三百七十一万零六百七十五元；二、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴、北京君泰物业管理有限公司于判决生效后七日内连带支付北京丹阳房产开发有限公司租金利息，以一千三百七十一万零六百七十五元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2011年6月10日计算至租金实际支付之日止；三、驳回北京丹阳房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，根据查明的事实以及生效判决的认定，卢沟桥支行虽与元鸿公司签订《抵押合同》，但因卢沟桥支行实际上并未发放抵押权项下的贷款，盛鸿大厦-1至5层的抵押行为并未生效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。但是本案中，因盛鸿大厦-1至5层的抵押行为并未生效，故盛鸿大厦-1至5层的租赁合同对丹阳公司具有约束力，-1至5层的相关租赁合同应自2011年6月10日判决生效起不继续履行，故君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应当应按照其与元鸿公司签订的租赁合同就其在2010年1月18日至2011年6月9日期间对盛鸿大厦-1至5层的占有使用支付租金。对丹阳公司产生约束力的是元鸿公司与君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷自2010年1月18日至2011年6月9日期间就盛鸿大厦-1至5层之间存在的租赁合同关系而非《盛鸿大厦租赁合同》的全部条款，且《盛鸿大厦租赁合同》约定的收益支付顺序的前提条件已不存在，同时，刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷上诉主张《盛鸿大厦租赁合同》约定的租金收益支付顺序方式明显超过了租赁关系对所有权变更的约束力范围，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于租金认定的问题，评估报告虽超过有效期，但相应期间所对应的客观评估条件未发生变化，所载面积与产权证明一致，系根据涉案房屋的实际占用情况计算租金标准，一审法院对评估报告的证明力予以采信，并以评估报告所载的月租金标准作为本案确定租金数额的依据，并无不当，本院予以确认。关于诉讼时效的问题，丹阳公司曾于2011年6月至2015年10月19日以财产损害纠纷通过诉讼方式向君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷主张过本案诉争期间的房屋使用利益，应视为诉讼时效的中止，本次丹阳公司于2016年10月13日起诉，未超过诉讼时效。综上，刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104064元，由刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇一九年十二月三十日法官助理 卢恺晨书 记 员 高 明