陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1325号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王志，男，生于1983年12月26日，汉族，住勉县。委托诉讼代理人：李小民，陕西玄凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：勉县一江两岸管理办公室,住所地：勉县。法定代表人：张培兵，该办公室主任。委托诉讼代理人：黄彦林，陕西维公律师事务所律师。委托诉讼代理人：粟泽山，该办公室工作人员。上诉人王志因与被上诉人勉县一江两岸管理办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省勉县人民法院（2019）陕0725民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志的委托诉讼代理人李小民，被上诉人的法定代表人张培兵及其委托诉讼代理人黄彦林、粟泽山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王志上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人35万元；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决合同无效双方当事人均有过错的认定错误。上诉人是普通经营者，与具有公信力的政府资产管理部门被上诉人签订合同，因被上诉人的过错合同无效，过错在上诉人；二、租赁合同无效的情况下，上诉人要求被上诉人赔偿装修损失有法律依据。1、适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的前提是合同有效，本案租赁合同无效，包括租赁期限的全部约定无效，不存在租赁期限届满问题；2、租赁合同无效，依据司法解释的规定，以形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，按照合同无效的过错分担现值损失。上诉人有权利要求被上诉人赔偿装饰装修物的现值损失。三、一审法院未予准许装修损失鉴定程序严重违法。租赁合同无效，出租方不同意利用已经形成附和的装饰装修物，双方不能对装饰装修物现值达成一致意见的情况下，应当通过鉴定确定。四、一审判决计算房屋占有使用费错误。计算占用费的前提是房屋能够正常使用，但本案房屋存在以下问题1、租赁房屋雨天经常漏水，后出现地基下沉、墙体开裂等无法正常使用的情形；2、2014年初，被上诉人在通往河堤的地方埋置U型管，致就餐车辆无法停在河堤上的停车场，加上地理位置偏僻，顾客大量流失；3、因修建广场施工等因素，通往租赁房屋的其他道路被封闭。由于上述原因上诉人停业多年，房屋即使作为库房使用，也因偏僻、道路不通等无法正常使用。五、目前房屋正在拆迁已无价值可用，一审判决继续支付房屋占用费至实际返还至日缺乏依据。六、被上诉人在2019年前从未向上诉人主张过租金，诉讼时效已经届满。综上，请求二审法院撤销一审判决依法改判或发回重审。被上诉人勉县一江两岸管理办公室答辩称：一、一审判决参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费符合法律规定。双方签订租赁合同后到本案起诉前，上诉人从来没有向被上诉人提出过房屋质量和维修问题，说明租赁期限内房屋没有瑕疵。相关行政主管部门禁止机动车辆在河堤上通行后，房屋北面的河堤边的道路畅通无阻的，被上诉人为了方便上诉人经营，还给上诉人提供了停车场。上诉人关于房屋质量有问题、道路封堵影响经营的上诉理由不能成立。租赁期间，上诉人何时停业，何时将房屋作为库房，被上诉人并不知晓。通常情况下上诉人如不再使用，就应当及时通知被上诉人收回房屋，但本案上诉人停业后至今拒绝向被上诉人返还房屋，其目的是借政府正在实施的市政建设要挟被上诉人满足其不合理的要求。二、一审判决关于上诉人要求赔偿其装修损失缺乏事实和法律依据的认定，符合法律规定。首先，约定的租期届满，满足了上诉人租赁房屋时预期的使用期限，上诉人在对房屋装修时应当考虑承租期限，其合理支付的装修费在约定的租期内已经分摊完毕。因此，租赁期限届满后根本不存在房屋装修损失问题；其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。据此，假如说上诉人所谓的装修损失存在，应依据司法解释第十三条规定处理。上诉人装修房屋没有经被上诉人同意，假如存在损失也应当由上诉人自己负担。三、上诉人关于一审不准许对装修损失进行鉴定的申请错误的上诉理由不能成立。本案根本就不存在上诉人所说的装修损失，即使有也应由上诉人自己负担。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定，申请鉴定必须符合两个法定条件：一是举证期限届满前提出；二是对待证事实有意义。上诉人既没有在规定的期限内提出申请，也不存在被上诉人赔偿损失的情形。四、上诉人关于要求支付房屋占有使用费的请求超过诉讼时效期间的上诉主张不符合法律规定。综上，一审判决审判程序合法，认定事实清楚、适用法律正确，判处公正，请求驳回上诉，维持原判。勉县一江两岸管理办公室起诉时向一审法院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即腾空并向原告返还租赁的商铺；二、依法判令被告立即向原告支付拖欠的2019年3月31日前的租赁费199716元及2019年4月1日起至实际返还商铺之日止的租赁费；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求中的“租赁费”变更为“占用费”，其他诉讼请求未变更。根据被告的答辩和反诉意见，原告增加请求：依法确认原、被告签订的《一江两岸商铺租赁合同》无效。一审法院认定事实：2012年2月24日，原告（甲方）与被告王志（乙方）签订《一江两岸商铺租赁合同》，约定甲方将位于北五景点、堤顶路以北一个商铺建筑面积588平方米出租给乙方，第一条：租期三年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止。第二条：租金和租金交纳期及条件，1、年租金为人民币44688元，乙方应当在合同签订的当日付清当年合同约定的年租金（自第二年起年租金按合同约定每年交纳一次）。2、同时合同一经签署，乙方另外交纳人民币44688元整的押金。合同终止时，乙方交清所有应承担的费用后，甲方在5个工作日内（不计行息）一次性退还乙方所交押金，若乙方提前解除合同，视为违约，租金不予退还等等。若乙方在承租期间给甲方的商铺等相关设备造成损害（除正常使用外），甲方有权从乙方保证金中扣除维修费（同期市场价）和处罚。3、其余二年租期，每年的租金在前一年租金的基础上递增（依据前一年的经营情况和市场情况，经甲乙双方商谈后确定，但原则上不超过10%）。第三条：电费、电话费、保洁清运费和维修费的缴纳办法。第四条：租赁期间如因甲方扩建、改建、拆除商铺等使乙方无法正常使用，给乙方造成经济损失时，甲方应给予乙方一定的装修补偿。第五条：一江两岸是社会公益和政府大型户外活动的基地，故在遇到社会公益和政府活动时，乙方必须服从甲方对房屋的使用，但甲方需给予乙方合理补偿。第六条：乙方的职责。6、解除合同或租赁期满，乙方必须按时将租赁商铺内甲方所有的设备、设施在清结、无损、状态良好状况下（自然折旧除外）经甲方验收合格并收回方可办理退租手续。8、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。同时乙方需赔偿甲方相应的经济损失如有争议双方有权诉之法律。第七条：乙方租赁商铺期间，可使用（吴铭火锅）商铺以西露天场地作为停车场但不得影响甲方停车，如遇政府建设或占用停车场时，乙方必须无条件服从且甲方不承担任何责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，被告利用该商铺开办经营“雅客空间”，一楼经营音乐酒吧，二楼棋牌简餐（中餐）。2012年12月，原告向被告发出回复函称，雅客空间：你店于2012年11月初向我单位提出由于地域偏僻、道路不通等原因导致经营不善，要求减免房租的申请。经我单位长达数月的调研部分情况属实，现书面答复如下：一、经研究决定对你店提出的减免房租申请，我单位不予同意。二、为弥补你店经营损失，我单位承诺在合同租赁内房租不予增长。三、在合同期满后，按前期合同租金不变，租期继续延期三年。被告收到原告的回复函后，继续经营。原、被告在签订合同前，被告未向原告交纳定金。2012年12月14日，被告向原告交纳第一年度（2012年5月1日至2013年4月30日）房屋租金44688元，2014年1月17，被告向原告交纳第二年度（2013年5月1日至2014年4月30日）房屋租金44688元，2015年8月10，被告只向原告交纳第三年度（2014年5月1日至2015年4月30日）房屋租金20000元。被告后因经营不善多年歇业至今，第三年度只交纳了部分房屋租金以后房屋租金至今未交。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故双方签署的租赁合同应属无效，对原告请求确认合同无效、被告反诉请求确认合同无效的反诉请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告勉县一江两岸管理办公室要求被告王志参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求，符合法律规定。被告应当支付合同期内的房屋占有使用费为158752元[(44688元－20000元)＋(44688元×3年)]；合同期满后至2019年3月31日房屋占有使用费为40964元（44688元÷12月×11月），合计应为199716元（158752元+40964元）。原告主张的截止2019年3月31日前房屋占有使用费199716元符合法律规定，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室与被告（反诉原告）王志于2012年2月24日签订的《一江两岸商铺租赁合同》的租赁期限为三年，2015年4月30日租赁期满，后转为不定期租赁关系。双方在原租赁合同中对装饰装修的费用并无约定，且在不定期租赁期间亦未约定，被告在原告于2019年4月28日起诉其交付租赁房屋、交纳占用费的诉讼中提起反诉，要求原告赔偿装修损失，缺乏法律依据，不予支持。因租赁合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效，原、被告均有过错，原告作为政府资产管理部门，应当承担主要责任，但本案虽然租赁合同无效，但在合同期内，被告王志并没有因租赁合同无效而影响对租赁房屋的使用，被告应当参照合同约定向原告支付房屋占有使用费。被告以租赁房屋漏水、漏电、墙体下垂、河堤堤顶路封闭影响其经营，要求原告赔偿装修损失30万、维修损失5万元的请求，与本案租赁合同是否有效没有关系，应当适用我国《合同法》第二百二十条、二百二十一条的规定处理，其有权要求出租人维修房屋，维修费用由出租人承担，因维修影响房屋(租赁物)的使用的，可以有权要求减少租金或延长租期。对此，被告未向原告申请减免租金或延长租期，被告而是以地域偏僻、道路不通等原因导致经营不善，请求原告减免房租，原告不同意减免房租，但同意延长租赁期三年，延长期间不再递增房屋租金，但被告对此未提出异议，应视为原、被告之间已达成新的合意，现在被告以此为由要求原告赔偿装修损失的反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。在没有事实依据和法律依据对被告的装修费用进行赔偿的情况下，被告要求对装修损失进行鉴定，属于单方扩大损失的行为，对其鉴定申请不予准许。鉴于被告在占有使用原告房屋期间因经营不善多年歇业至今，确实给自身造成了较大的经济损失，为了平衡原、被告之间的利益关系，酌情减免原、被告之间约定的房屋租金，自租赁合同第三年起，每年按34688元计算。被告应当支付原告自2014年5月1日至2019年3月31日的房屋占有使用费为150549.33元；2019年4月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费按每年34688元的标准继续支付。为保护双方当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条第二款、第十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室与被告（反诉原告）王志于2012年2月24日签订的《一江两岸商铺租赁合同》无效；二、限被告（反诉原告）王志在本判决发生法律效力之日起十日内将其占有的《一江两岸商铺租赁合同》中的商铺恢复原状，并将该房屋交付原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室；三、由被告（反诉原告）王志在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室房屋占有使用费150549.33元，2019年4月1日至实际返还之日的房屋占有使用费按每年34688元的标准继续支付；四、驳回原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王志的其他反诉请求。本案二审期间，本院对涉案房屋进行了现场实地查看，涉案房屋为钢架构材质相互连接的二层房屋，分割为三个相互独立的部分，分别出租给上诉人等三人经营，经营项目分别为餐饮、茶楼、棋牌等。房屋位于勉县汉江河河堤人行道旁，被上诉人在房屋一侧河堤外提供有小型停车场。目前房屋旁边道路扩建需拆除该处房屋。为尽快收回资产，保证相邻道路的正常施工，诉讼中被上诉人表示愿意补偿上诉人损失60000元，但由于上诉人要求较高，未能达成一致意见。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、租赁房屋占用费是否应当支持以及如何确定问题；二、上诉人主张的损失是否应当支持以及一审未予准许上诉人鉴定申请是否程序违法问题。关于第一个争议焦点。1、关于占用费是否应当支持问题。本院认为，涉案房屋在双方签订租赁合同并交付使用后，上诉人经营的服务项目生意清淡，对该状况被上诉人当时通过调查也是认可的，表现在当上诉人提出减少租金的请求后，被上诉人曾书面答复租赁期间内，不再按合同约定递增租赁费，同时按原租金标准延长租赁期限三年。上诉人接受并继续经营，双方对合同约定进行了部分变更。后上诉人修建出租的同一地点相互连接的房屋承租人，均因生意清淡陆续关门停业，经本院实地查看了解，应当属于未能形成一定的商业经营氛围导致生意萧条引起，客观上属于经营风险。上诉人主张生意清淡导致关停系通往河堤的道路被封闭，车辆不能通行等原因造成的上诉理由不能成立。在出现经营关停的情形下，作为负有管理公有资产的被上诉人，由于人员变动频繁的原因，未能及时的管控，或与上诉人协商解决退租收回房屋，另行作为其他用途以实现投资收效。作为承租人在经营不能维持不得不关停时，亦未能与被上诉人协商退租交还房屋，采取放任态度导致资产闲置至今。因此，造成双方损失和损失的扩大的根本原因，是上诉人和被上诉人在上述情形发生后，均没有采取积极有效的方法，如退房或改变经营策略、经营项目等有效方式获取投资收益或止损。二者行为的结合，直接造成双方投资损失发生和扩大。对此后果，双方当事人均有过错。租赁合同无效，依照《中华人民共和国合同法》关于合同无效的法律后果的规定，双方当事人应当双返。上诉人关于合同无效租期无效的主张，在合同约定的租期未能满足的情况下对后果具有影响作用。但本案合同约定期限已经届满，期间租赁物的使用权在事实上、法律上均不能返还，因此，上诉人关于不予支付房屋占有使用费的上诉理由不能成立。上诉人依法应当支付占有使用期间的占用费。2、关于占用费如何确定问题。本院认为，在涉案资产不能实现投资收益的情况下，被上诉人怠于行使资产权利，上诉人消极对待，导致资产未能实现合同约定期限内的全部使用价值，事实上双方均产生投资损失，而投资的风险损失本应各自负担，但鉴于合同目的和约定的用途未能有效实现，为平衡双方的利益，兼顾国家、集体和个人的权益，在租赁合同无效的情况下，本院根据实际情况，酌定房屋正常使用期间的占有使用费由上诉人向被上诉人支付，闲置期间的占用费用，不再予以支付。上诉人应补交2015年度未付占有使用费24688元。一审判决上诉人支付房屋占有使用费至腾退之日不妥当，本院予以变更。关于第二个争议焦点。本院认为，首先，上诉人租赁房屋后，因经营需要对房屋进行了装修，在合同约定的使用期限未受影响，而且已经届满的情况下，上诉人要求被上诉人赔偿装修损失，无事实和法律依据。上诉人主张的维修费仅有单个证人证言，没有维修项目的证据相互印证；其次，上诉人租赁房屋未能正常经营，与本案合同无效没有直接或间接的因果关系。依照《中华人民共和国合同法》的规定，因合同无效赔偿损失请求是否成立，是在合同无效是导致合同目的不能实现而且导致损失的情形下，就房屋租赁合同来讲，必须是租赁房屋不能满足承租人在合同约定的使用期限内使用租赁物的情况下才能成立，并依据各自的过错责任分担装饰装修等相关损失。第三，涉案钢结构房屋未取得建设工程规划证，亦不属于永久性建筑，而且因相邻道路改扩建已决定拆除，装修添附的复合物丧失使用价值，不存在被上诉人还能利用收益的情形。因此，一审法院对上诉人的鉴定申请未予准许，不违反法律、法规的规定，审判程序并无不当。上诉人请求支付其维修、装修损失35万元无法律依据，一审判决对此请求未予支持，并无不当。本案中，被上诉人为尽快收回资产，避免相邻道路改扩建受到影响，同时鉴于上诉人因经营风险给其带来了一定损失，同意酌情补偿上诉人部分损失6万元，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、维持陕西省勉县人民法院（2019）陕0725民初635号民事判决书主文第一、二、四、五项； 二、撤销陕西省勉县人民法院（2019）陕0725民初635号民事判决书主文第三项；三、由上诉人王志支付下欠被上诉人勉县一江两岸管理办公室房屋占有使用费24688元；四、被上诉人勉县一江两岸管理办公室补偿上诉人王志损失60000元；五、驳回上诉人王志的其他上诉请求。上列有执行内容的款项，限本判决书送达后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4290元，由勉县一江两岸管理办公室负担3290元，王志负担1000元；反诉案件受理费3275元，由王志负担。上诉案件受理费4290元，由勉县一江两岸管理办公室负担元3290元，由王志负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。义务人逾期不履行义务，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向人民法院申请执行。本判决为终审判决。 审  判  长 陆  波审  判  员 仵瑞梅审  判  员 孙俊娜 二O一九年十二月十六日 法官  助理 丁腾龙书  记  员 王  梦