贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5659号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师被上诉人（原审原告）：龙啸，女，汉族，1990年2月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴前辙（一般授权代理），系贵州圣谋律师事务所实习律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）与被上诉人龙啸商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后。依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告龙啸向本一审法院起诉请求：一、要求被告向原告支付的逾期办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证违约金，以已付购房款363,839.00元为基数，按中国人民银行贷款基准利率1.5倍的标准，从2017年3月31日起暂计至2019年6月25日为58,026.09元；二、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第C1-2幢12层2号房（房号为C1-2-12-2），用途为住宅，建筑面积93.7平方米，套内建筑面积72.47平方米，房屋总价款363,839.00元，买受人应当在合同签订之日前支付首付款73,839.00元，余款290,000.00元以银行按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款363,839.00元。原告还支付了办证等相关税费。2016年8月20日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋面积实测测绘成果书；2017年5月31日涉案房屋取得毕房商备BJ17登字第02号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城C1幢；被告于2017年9月7日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务，2018年8月29日获得（2018）毕节市不动产权第0014353号证书（载明的权利人属被告）。2018年12月16日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证，涉案房屋已办理了不动产权证书。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定履行义务，被告应于“在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。涉案房屋于2017年9月7日交付原告使用，即被告应于2017年12月6日申请商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。双方约定为共同申请办证，现双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证，被告虽于2017年5月31日取得商品房备案证明书，但其不能举证证明其已按时履行通知原告提交办证所需资料和缴纳相关税费的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应从被告违约的次日即2017年12月7日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2018年12月16日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告认为违约金计算标准过高，要求调整违约金的计算标准，本院予以调整为中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院予以支持从2017年12月7日起至2018年12月16日止的违约金，以其已支付购房总款363,839.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙啸逾期办理不动产权证的违约金(违约金以363,839.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年12月7日起计算至2018年12月16日止)；二、驳回原告龙啸的其他诉讼请求。案件受理费625.00元，由龙啸负担325.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担300.00元。上诉人招商商置公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院作出的（2019）黔0502民初7481号民事判决；2、请求二审法院依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：双方在《商品房买卖合同》中约定由上诉人代为办理涉案房屋转移登记，此时上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由上诉人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，上诉人依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人履行委托办证义务。首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书(或称初始登记)，被上诉人在当地房产局是可以查询和问询到的，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，根据最高人民法院的《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释理解与适用》中对于“应当知道”的阐述：“应当知道”实际上是一种逻辑上的推理，这种推理须以有据可查的事实为基础，应根据已知事实和经验法则，采用逻辑推理的方式来判定待证事实是否属实之规定。本案被上诉人对商品房转移登记条件已成就，即商品房已取得备案证明书(或称初始登记)的认知属于被上诉人“应当知道”的范畴。其次，上诉人在积极协助被上诉人共同办理转移登记，包括向被上诉人邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》时，已在缴费通知单中载明：我司(上诉人)为方便你(被上诉人)收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被上诉人在收房时须携带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。上诉人于2017年5月31日取得了《商品房备案证明书》符合办理向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，而该取得时间在约定的房屋交付时间后的九十内，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，被上诉人也能够预料到在该时间内上诉人将取得相应的《商品房备案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务。再次，上诉人于2017年9月24日进行了第二轮通知：上诉人通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人。另外，一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。（1）本案中被上诉人所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且上诉人都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是上诉人的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。（2）本案中被上诉人的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给被上诉人造成任何实际损失。上诉人都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时上诉人也通知了被上诉人，同时新政策出台后上诉人也在积极协助被上诉人共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定上诉人违约也应结合上诉人履约情况、被上诉人的过错、政策原因、被上诉人的实际损失来进行认定，本案中被上诉人并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。（3）一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。上诉人认为一审法院支持的违约金应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故上诉人提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决上诉人支付给被上诉人每套房屋逾期交付转移登记违约金1000元左右。二审审理期间，上诉人向本院提交了2018年10月18日邮寄《办理产权证的告知函》给被上诉人的邮寄单。被上诉人质证认为，网上均查询不到邮寄单的信息，邮寄装载物品是什么不清楚，被上诉人未收到，达不到上诉人的证明目的。本院认为，被上诉人对邮寄单上被上诉人的地址及联系电话未提出异议，该邮寄单上载明邮寄的是《办理产权证的告知函》。按常理判断，被上诉人能收到邮寄的物件。故对该证据本院予以采信。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，上诉人招商商置公司于2018年10月18日向被上诉人邮寄了《办理产权证的告知函》。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、上诉人招商商置公司应否向被上诉人龙啸承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任，违约金应计算至何时；2、本案违约金应否调整。关于上诉人应否向被上诉人承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任的问题。虽然案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三款并未约定出卖人取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，但因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，上诉人作为本案商品房的出卖人，负有协助被上诉人办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，为上诉人向被上诉人交付房屋之日起的90日内，即上诉人应于2017年12月7日前备齐办理商品房转移登记的有关文书并协助被上诉人办理商品房转移登记。因双方之间存在委托办证关系，故上诉人没有再将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的必要，此时，上诉人的义务转化为将涉案房屋已具备办理转移登记的情况告知被上诉人，在被上诉人提交应由其提交的相关资料后，将办理转移登记的有关文书提交登记部门。因此，被上诉人未能在法定期限内取得案涉商品房的权属证书，上诉人已构成违约，依法应承担违约责任。上诉人提出其已向被上诉人邮寄了《入伙通知书》及附件等材料，应视为上诉人已履行了相应的通知义务的主张，但其所举证据不足以证明其已通过邮寄上述材料的形式向被上诉人履行了通知义务，因上述《入伙通知书》载明的时间在涉案房屋具备办理转移登记条件之前，故上诉人该上诉主张不能成立。上诉人还提出已在小区门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，并提供照片。被上诉人对该照片不予认可，且该照片不能证明是在本案争议房屋所在的C区，故该证据不能达到上诉人的证明目的。但根据查明的事实，上诉人于2018年10月18日向被上诉人邮寄了《办理产权证的告知函》，其已于此时告知被上诉人涉案房屋已具备办理转移登记的条件，以便被上诉人及时提供相关办证资料予以办证。根据上述分析，上诉人此时已履行了自己的通知义务，违约金计算到此时，即2018年10月18日止。一审计算至2018年12月30日错误，应予以纠正。关于本案违约金应否调整的问题。本案中，案涉《商品房买卖合同》中并未就上述情形下的违约金进行约定，本案违约金系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算而得，违约金兼具补偿和惩罚性质，上诉人虽主张调减违约金，但未提交任何证据证明被上诉人的实际损失明显低于依据前述规定计算确定的违约金，对于上诉人主张调减本案违约金的理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7481号民事判决；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙啸逾期办理不动产权证的违约金(违约金以363,839.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年12月7日起计算至2018年10月18日止)；三、驳回原审原告龙啸的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费625元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担300元，被上诉人龙啸负担325元；二审案件受理费1250元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1100元，被上诉人龙啸负担150元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月五日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫