贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8351号上诉人（原审原告）许龙，男，汉族，1982年11月26日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人顾桄银,贵州教学律师事务所律师。上诉人（原审被告）付伟，男，汉族，1981年10月3日出生，住四川省内江市东兴区。上诉人许龙与上诉人付伟房屋租赁纠纷一案，不服贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许龙的上诉请求为：撤销原判，依法改判并支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由为：被上诉人付伟于2019年1月14日以口头方式提出解除合同，上诉人出具告知函：表示可以提前终止合同。被上诉人付伟应当按约支付3万元违约金。原判认定事实部分不清，适用法律不当。付伟的上诉请求为：撤销原判，驳回被上诉人许龙的全部诉讼请求。事实与理由为：《厂房租赁合同》不公正、不合法。租赁房屋存在安全隐患，2018年5月消防部门约谈过，房屋没有自来水，无法整改合格。消防部门要求停产。2017年环保部门检查后要求停产，当年6月-8月处于停产状态。2019年1月14日，上诉人告知被上诉人解除合同，答应房租支付至2019年6月1日，但被上诉人表示拒绝，并要求另外支付3万元违约金。上诉人不能接受其要求。许龙的原审诉讼请求：一、判令被告补缴2019年5月1日应缴纳的65000元房屋租金及从2019年5月1日至实际应缴纳拖欠房屋租金日的300元/天违约金（截止2019年7月22日违约金为83天*300天=24900元）；二、在诉讼请求一完成的情况下，如果被告单方面终止合同，请法院根据双方签订的《厂房租赁合同》第八条第五款规定，判令被告支付60000元违约金；三、以上第一、二项（截止2019年7月22日）总金额为149900元；四、本案诉讼费由被告承担。原判查明：2016年5月13日，原告许龙作为出租人（甲方）许定德的代理人与被告付伟作为承租人（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于贵阳市味莼园厂大门侧面一栋楼房整栋出租给乙方；2、租赁期限自2016年6月1日至2021年3月1日止；3、房屋年租金为65000元，乙方按以下时间交租：2016年5月13日交9000（之前已经收取1000元定金，合计10000元），余款55000元在2016年6月1日前支付；2017年5月1日前65000元；2018年5月1日前65000元；2019年5月1日前65000元；2019年5月1日前65000元；2020年5月1日前48750元。4、乙方若延期支付租金，乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日300元向甲方额外支付违约金。5、在合同有效期内，除第七条所列免责条款外，甲、乙双方不得中途终止合同，如有任何一方要求单方面终止合同，需额外赔偿对方叁万元违约金，如拒不支付违约金，诉诸法律后，违约方赔偿陆万元违约金。合同履行过程中，被告付伟欲解除合同，并于2019年1月14日以口头方式向原告许龙提出于2019年2月提前终止双方签订的《厂房租赁合同》，同日，原告向被告出具《告知函》，告知被告提前终止合同，需按照合同约定向原告支付30000元违约金。被告未向原告支付30000元违约金，也未在2019年5月1日前按合同约定向原告支付65000元租金。原判认为：原被告签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有约束力，当事人均应该按照合同约定履行自己的义务。因此，原告主张被告按照合同约定向其支付2019年5月1日前应当支付的租金65000元的诉讼请求，予以支持；同时，被告逾期支付租金，应当承担相应的违约责任，但原被告约定的300元/日的违约金高于日租金，也远高于原告作为出租人产生的实际损失，因此违约金本院酌定为6500元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，因原被告并未就解除合同达成一致，不能认为合同已经解除。本案中，原告未诉请判决解除合同，被告也未提起反诉要求解除合同、仅强调经济困难不能给付租金及违约金，故对于原告“如果被告单方面终止合同，请求判令被告支付60000元违约金”的诉讼请求，没有事实及法律根据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告付伟于本判决生效后十日内支付原告许龙租金65000元、违约金6500元，合计71500元；二、驳回原告许龙的其余诉讼请求。案件受理费1649元，由原告许龙负担862.45元，由被告付伟承担786.55元（被告承担部分在履行上述支付义务时，直接给付原告）。二审诉讼中，付伟陈述其先后于2018年7月支付许龙租金32500元、2019年1月14日通过微信转账方式支付给许龙32500元，其已支付2018年5月14日至2019年6月1日承租期间的租金65000元。许龙认可收到上述款项，但认为付伟存在延迟支付租金的情形。另外，经本庭释明双方权利义务后，付伟于2019年12月10日将房屋内物品腾空并具备移交房屋条件。二审查明的其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人许龙与付伟签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有约束力。关于合同是否解除及违约金问题。首先，付伟迟延支付租金，构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任，但双方约定的300元/日的违约金高于日租金，原审确定由付伟承担迟延付款的违约金6500元，并无不当；其次，付伟于2019年1月14日口头表示提前解除合同，但许龙表示同意解除合同并提出要求支付解约违约金后，付伟未采取措施腾退房屋，并继续占用房屋，因此，应当确认双方已无继续履行合同的意愿而具备解除合同的条件，可确定双方合同于2019年1月底解除。鉴于付伟已于2019年12月10日腾空房屋并具备移交条件，同时考虑付伟对于提前解除合同存在过错，付伟应当承担相应违约责任，而合同约定“诉诸法律后，违约方赔偿陆万元违约金”，该违约金标准明显过高，应当进行适当调整，综合考虑付伟违约行为所致许龙的损失情况，可确定由付伟承担46000元违约金（已包括合同解除后实际占有房屋期间的占用费）。关于许龙诉请的2019年5月1日以后的租金65000元的问题，因本院确认双方合同于2019年1月底依法解除并由付伟承担相应违约责任，原合同的权利义务即已终止，因此，许龙原审诉请付伟支付2019年5月1日以后一年的租金65000元，应不予支持。综上，原审事实认定基本清楚，但对于双方合同是否具有法定解除情形的审查认定有误导致裁判错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2968号民事判决第二项；二、变更贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2968号民事判决第一项为：付伟于本判决生效后十日内支付许龙迟延付款违约金6500元、提前解除合同的违约金46000元（包括腾退房屋之前实际占有房屋期间的房屋占有费）。三、驳回上诉人许龙的其余诉讼请求。一审案件受理费1649元，由许龙负担862.45元，由付伟负担786.55元；二审案件受理费3298元，由许龙负担1649元，由付伟负担1649元。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 颜 云审判员 刘 佳二〇一九年十二月二十三日书记员 潘盛机