广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4339号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：庞作亮，男，1962年7月24日出生，汉族，住广州市越秀区，原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）诉被告庞作亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人何火日，被告庞作亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司诉称：被告系滨海半岛海宁大街35房（预告登记地址：南沙滨海花园滨海半岛四期A型、B型、C型别墅A型XX房，以下统称涉案房屋）的业主，由原告提供物业管理服务。物业服务费以三个自然月为缴纳周期，被告应当在每周期首月10日前缴纳，每逾期一日，应支付相应的违约金。被告拖欠物业管理费，经原告多次催缴仍未缴纳。据此，原告越秀物业南沙分公司起诉请求：1.被告支付自2011年3月1日起至2017年12月31日止的物业服务费36833.58元（按2.3元/平方米·月计算，共计82个月）；2.被告支付欠付物业管理费的违约金（违约金以当季度欠缴的物业管理费为本金，按每日0.4‰的标准，分别从欠缴之日起计算至实际付清之日止，当季度物业服务费的违约金以当季度物业服务费本金为限）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。被告庞作亮答辩称：请求驳回原告诉讼请求。1.根据《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告应该在2011年2月28日收楼，但始终没有收到收楼通知书，被告多次询问交楼事宜，答复均为很快了。故被告至今尚未收楼；2.物业公司说多次催促被告缴纳物业管理费，但我没有收到过任何通知，故原告主张的物业服务费已经超过诉讼时效。被告虽然有收到过物业管理公司发送的短信，但是都不是关于催收物业管理费或者收楼的信息。自购房以来，除了2018年9月7日收到广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初5028号《民事裁定书》外，从未收到关于物业管理费的诉求；3.由于没有收楼，涉案房屋至今尚未办理产权证，也没有享受到物业管理服务；4.涉案房屋目前存在质量问题，三楼阳台玻璃破碎无人管理；5.被告从未与任何前期物业服务公司签订服务合同；6.原告提供的《广州市商品房买卖合同（预售）》（20090952036X）37页以后的内容被告从未见过。经审理查明:2009年9月23日，庞作亮（乙方，买方，通讯地址广州市寺右新马路7号大院XX，通讯电话133××××9097,135××××3273）与广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》（20090952036X），由庞作亮购买涉案房屋，商品房用途为住宅，建筑面积为195.3平方米。合同约定：第五条，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州城建开发物业有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.3元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2011年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起/日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在45日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件五《前期物业服务合同》，此处空白，另行签署。附件七本合同补充协议，二、甲乙双方同意买卖合同第十二、十三条修改和补充条款为3.由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，该部分配套设施达到使用条件，甲方不需承担任何责任。三、甲乙双方同意买卖合同第十三条修改和补充条款为：1.由于该商品房的不动产性质，乙方须在交付期限届满前，持本人身份证明及有关文件，亲临甲方办事处或代理公司办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。2.房屋交付的标志：同时满足如下条件，不管乙方是否办妥收楼手续，均视为甲方已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付乙方：1）……按揭付款方式甲方收齐首期房款和按揭款，且收到银行发出的“到账通知”；2）乙方付清全部应缴税费；3）该商品房已经符合买卖合同十二条约定的交房条件；4）乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。四、甲乙双方同意买卖合同第十六条修改如下：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，并于本合同第十三条约定的交付日期后10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。五、甲乙双方同意将买卖合同第十七条修改为：该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按合同约定的日期办理该商品房的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。非因甲方责任而乙方逾期不办理交接手续，视作甲方实际已将该商品房交付乙方使用，乙方应当自买卖合同第十三条约定的交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失毁损的风险承担。十二、其他约定：7.通讯地址及时限：乙方通讯地址已注册在买卖合同中，所有甲方的通知书应以上述地址为依据，如乙方迁移通讯地址应立即以挂号邮件知会甲方的委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由乙方负责，凡甲方根据最后登记乙方地址寄出的函件，即视为已送达乙方。涉案房屋于2009年12月15日预告登记在庞作亮名下，预告登记建筑面积为195.3平方米。2007年11月1日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方对南沙滨海花园三期滨海半岛提供前期物业管理服务。物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，别墅为2.3元/月·平方米。业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费。房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业管理服务费，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2007年12月31日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。越秀物业南沙分公司陈述实际收费是以季度为周期，每季度首月10日前缴纳当期费用，庞作亮对此予以确认，但认为其不应交纳物业服务费。越秀物业南沙分公司提供《交付使用通知书》及邮政快递单复印件，以证明其于2011年1月31日向庞作亮（收件地址广州市寺右新马路7号大院15栋35号203，电话133××××9097、3759×××5）寄送涉案房屋《交付使用通知书》，庞作亮否认收到该通知书，但表示其在合同约定的收楼日期届满后一年内多次自行前去查看涉案房屋，在2011年2月、2018年9月左右也前去查看过涉案房屋，由于开发商称还不能办理收楼，故至今没有办理收楼手续。就涉案房屋所在楼盘是否取得竣工验收备案表及是否具备永久用水、供气、供电条件，本院分别向广州市南沙区住房和城乡建设局、广州南沙粤海水务有限公司、广州南沙发展燃气有限公司、广州供电局有限公司南沙供电局发出征询函，上述单位分别向本院复函。广州市南沙区住房和城乡建设局回函称“南沙滨海花园三期别墅建安工程（后14组）项目竣工验收日期为2008年11月4日，竣工验收备案日期为2008年12月15日。但因房屋门牌号设置不属于我局职权范围，从竣工验收备案保存的相关资料中我局无法判定广州市南沙区滨海花园滨海半岛四期A、B、C型别墅A型（A22栋）101房”是否包含在“南沙滨海花园三期别墅建安工程（后14组）”竣工验收备案范围内。该回函附件《竣工验收备案表》载明工程名称为南沙滨海花园三期别墅建安工程（后14组），施工许可证号440199200607060101，本次备案范围包括：9组双联体F型别墅，对应编号1-4、1-5、2-5、2-6、2-11、2-12、3-5、3-6、3-11；3组6联体A型别墅，对应编号A2型1-9、A2型2-10、A1型3-4；1组6联体BC型别墅，编号BC1型2-4；1组4联体BC型别墅，编号BC4型、3-10。对应《工程规划验收合格证》穗规南验证[2008]160、169、170号内容。广州南沙粤海水务有限公司回函称：……广州市南沙滨海花园滨海半岛四期具备永久用水条件，开通永久用水日期应为2008年1月15日左右。广州南沙发展燃气有限公司回函称：广州市南沙滨海花园滨海半岛四期A型、B型、C型别墅A型（A22）101房（环市大道西海宁大街35号101房）燃气管道工程为开发商自理工程，由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。该小区燃气管道已在2008年9月通气，小区内具备通气条件……。广州供电局有限公司南沙供电局回函称：南沙滨海花园滨海半岛四期A型、B型、C型别墅A型（A22栋）101房已于2010年8月3日完成送电，具备永久用电条件。双方当事人对上述函件予以确认。此外，越秀物业南沙分公司提供《通邮申报表》，载明南沙区南沙滨海花园三期于2007年8月25日符合通邮条件，庞作亮对此予以确认。越秀物业南沙分公司曾于2018年8月23日向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0115民初5028号，要求庞作亮支付涉案房屋2011年2月28日起至2017年12月31日止的物业服务费及相应的违约金。本院于2018年9月7日向庞作亮送达应诉材料，包括应诉通知书、起诉状副本、证据材料等，其中证据材料有一份交付使用通知书，落款日期为2011年11月31日。由于越秀物业南沙分公司未在指定期限内缴纳案件受理费，本院于2018年9月11日裁定按撤诉处理。另查明：2017年6月22日，广州城建开发物业有限公司变更名称为广州越秀物业发展有限公司。2017年7月20日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司变更名称为越秀物业南沙分公司。2018年11月12日，广州越秀物业发展有限公司作出声明，确认越秀物业南沙分公司实际负责案涉小区的物业管理，并确认上述债权归越秀物业南沙分公司所有。涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。本院认为:庞作亮虽然未与越秀物业南沙分公司签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于庞作亮，对庞作亮具有约束力。广州城建开发物业有限公司现已更名为广州越秀物业发展有限公司，在广州越秀物业发展有限公司已告知相关债权归越秀物业南沙分公司享有的情况下，越秀物业南沙分公司有权主张该债权。根据当事人的诉辩意见和证据交换情况，归纳本案的争议焦点为：1.庞作亮是否已经实际收楼；2.越秀物业南沙分公司主张的物业服务费及违约金如何确定。现结合本案审理查明的事实和依据相关法律规定，分析评判如下：关于第一个焦点问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，涉案房屋的交付时间应当在2011年2月28日前，在上述约定的交付时间前，涉案房屋已具备了合同约定的交楼条件。越秀物业南沙分公司主张已于2011年1月31日向庞作亮寄送涉案房屋《交付使用通知书》，并提供寄件单佐证，虽然该寄件单尚不能证明该通知书已送达给庞作亮，但结合庞作亮在庭审中自认其在2011年2月左右前往涉案房屋查看的事实，两者在时间上相互吻合，且如果庞作亮在未收到《交付使用通知书》的情况下，却在合同约定的交付时间前到涉案房屋查看，显然不合常理。由此可推定庞作亮已收到《交付使用通知书》。庞作亮陈述其于2011年2月28日后多次前往涉案房屋查看，但一般情况下，开发商在涉案房屋已经具备交付条件的情况下，仍一直拒绝或拖延交付，不符合一般常理，而庞作亮在长达八年的时间没有收楼的情况下，没有采取任何措施，反而有悖常理。综上分析，庞作亮的一方说辞没有证据证实，且明显有违常理，本院对此抗辩意见不予采信，并认定涉案房屋视为于2011年2月28日交付给庞作亮。庞作亮认为涉案房屋三楼阳台玻璃破碎存在质量问题，但该问题属于质量瑕疵问题，完全可以通过补修解决，故其不能以此作为涉案房屋不具备交楼条件的理由。关于第二个焦点问题。庞作亮确认其未缴纳过涉案房屋的物业服务费，故其尚欠越秀物业南沙分公司2011年3月1日至2017年12月31日的物业服务费未付。庞作亮对此提出诉讼时效的抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁……。”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，2015年9月30日前（含当日）的物业管理费已经超过了两年的诉讼时效，故本院对越秀物业南沙分公司主张2015年9月30日前（含当日）的物业服务费及违约金不予支持。庞作亮在2015年10月1日（含该日）起所欠的物业管理费适用三年诉讼时效期间的规定，越秀物业南沙分公司曾在2018年8月23日向本院提起诉讼而诉讼时效中断，因此，庞作亮应向越秀物业南沙分公司支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理费12128.13元（195.3平方米×2.3元/平方米·月×27个月），超出12128.13元部分本院不予支持。越秀物业南沙分公司提供的证据不能证明其在2018年8月23日向本院提起诉讼前曾向庞作亮追讨过物业服务费，应承担举证不能的法律后果。庞作亮未按时缴纳物业服务费，已构成违约，应按合同约定支付违约金。《前期物业服务合同》约定业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准支付违约金。越秀物业南沙分公司与庞作亮均确认实际收费是以季度为周期，缴纳时间为每季度首月10日前。据此，违约金应分别从每季度首月11日起计算至款项实际付清之日止。越秀物业南沙分公司主张违约金为每日按欠费总额万分之四的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。综上，违约金计算方法为：从2015年10月1日至2017年12月31日，各以每季度应缴物业服务费1347.57元为本金（195.3平方米×2.3元/平方米·月×3个月），按每日万分之四的标准，分别从每季度首月11日起计算至实际付清之日止，但当季度物业服务费的违约金以当季度物业服务费本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告庞作亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费12128.13元及违约金（违约金的计算方法：2015年10月1日至2017年12月31日，各以每季度欠缴的物业服务费1347.57元为本金，按每日万分之四的标准，分别从每季度首月11日起计算至被告庞作亮实际付清之日止，每季度物业服务费的违约金总额以当季度欠付的物业服务费1347.57元为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费721元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担525元，被告庞作亮负担196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年十二月三十一日法官助理李静宜书记员谢芝华