四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初8032号 原告（反诉被告）：绵阳经开万达广场投资有限公司，住所地四川省绵阳市经开区CBD万达广场写字楼B座(21栋)24层，统一社会信用代码：915107000560520103。 法定代表人：吕正韬，公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑植、罗健元，四川睿桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绵阳福禄贝尔教育管理有限公司，住所地绵阳市涪城区南河路附30号金佳城南名著1栋-1层92号，统一社会信用代码：91510703MA6247MB0A。 法定代表人：彭富清，公司董事长。 委托诉讼代理人：赵清国，四川规则律师事务所律师。 原告（反诉被告）绵阳经开万达广场投资有限公司（以下简称经开万达公司）与被告（反诉原告）绵阳福禄贝尔教育管理有限公司（以下简称福禄贝尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告经开万达公司的委托诉讼代理人郑植、罗健元，被告福禄贝尔公司的法定代表人彭富清及委托诉讼代理人赵清国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）经开万达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还绵阳CBD万达广场21幢1层24-35号、21幢2层28-34、36号的商铺并将该商铺恢复原状;2、判令被告向原告支付从2019年6月16日起至返还上述全部租赁物之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按100元/月/m²的标准进行计算）、物业费（暂计至2018年8月27日的物业管理费为19993.26元）;3、本案案件受理费等诉讼费由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）当庭增加了诉讼请求，经变更、增加后的诉讼请求为：1、判令被告立即向原告返还绵阳CBD万达广场21幢一层24-35号、二层28-37号、三层28-34、36号的商铺并将该商铺恢复原状；2、判令被告向原告支付从2019年6月16日起至返还全部租赁物之日止的房屋占有使用费（按100元/月/㎡的标准计算）、物业管理费（按4元/月/㎡的标准计算），暂计算至开庭之日（2019年11月4日）占有使用费为1118670.5元、物业管理费为44746.82元；3、确认原、被告双方于2016年6月22日签订的《房屋租赁框架意向协议》已于2019年6月1日解除；4、保全费5000元、诉讼保全保险费1500元由被告承担；5、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年6月22日，原、被告双方签订了《房屋租赁框架意向协议》，将位于绵阳CBD万达广场21幢一层24-35号、二层28-37号、三层28-34、36号的商铺租赁给被告使用，免租期36个月。合同第六条约定“在免租期到期后的权利义务：如果承租人愿意继续经营，由乙方与甲方或第三方重新签订租赁合同，租金及期限另行协商，如果乙方不再继续经营，乙方应在协议到期15日内将商铺腾空交付甲方并将商铺恢复至租赁前状况。”免租期内原告就租赁和后续购买事宜与被告进行多次磋商，被告于2019年5月30日书面回复原告“截至2019年8月15日，若我公司未能筹措资金购买该处房产且无法接受租赁价格，我司愿将幼稚园主动搬离。”现约定期限已至，被告既未筹措资金购买商铺，又未接受租赁价格,同时拒不搬离案涉房产。原告即起诉来院。 被告（反诉原告）福禄贝尔公司辩称：本案应为缔约过失责任纠纷，因为原告假借签订租赁合同，诱使被告巨额投资，在签订租赁合同时恶意磋商，符合缔约过失纠纷的特征。原告要求返还租赁物并恢复原状，因原告的过失导致被告幼稚园无法继续经营，且造成被告损失，若原告愿意赔偿被告的反诉损失，被告愿意返还租赁商铺。原告主张的110多万元的费用无任何合同依据，从原告移交给被告房屋的时间计算免租期至今未满。物业管理费原告收取无合同依据，幼稚园的物业管理是由被告自己负责的，不存在物业费。综上，请求驳回原告的全部诉请。 反诉原告福禄贝尔公司诉称：反诉被告为招商，于2016年6月22日与反诉原告签订了《房屋租赁框架意向协议》一份，租赁房屋用途是：开办幼儿园。协议约定免租期为三年。但反诉被告并没有按照约定时间向反诉原告移交租赁房屋，而是延后四个月，致反诉原告无法按时组织招生，导致2017年无生源。房屋移交后，反诉原告多次要求反诉被告与反诉原告签订正式的《租赁合同》，但反诉被告始终叫反诉原告先装修、经营，待其研究后再签订。可时至今日，虽经反诉原告多次催促，反诉被告却以种种理由推诿，拒绝签订正式的租赁合同。还需强调的是：三年免租期未到，反诉被告就急于要求反诉原告高价购买出租房屋，反诉原告因不接受其出售价款，反诉被告就于2019年8月16日在反诉原告经营的“万达幼稚园”多处张贴《限期搬离通知书》《告家长书》，并单方要求反诉原告以80元/平方米，后又提高到100元/平方米承租，此价格高出同地段租赁价格的5倍。反诉被告的上述行为，纯属仗势欺人，明知反诉原告已投入上千万元资金，却妄图以高房价、高租金逼反诉原告就范，而且给反诉原告造成了严重的负面影响，直接导致在反诉原告处就读幼儿园人数锐减，幼儿家长情绪不稳。为维护正常的教育秩序，绵阳市经开区教体局也多次出面协调，终因反诉被告态度傲慢而至调解无果。不得已，反诉原告只好在绵阳市经开区教体局的协调下，将反诉原告所招收的幼儿和教师全部并入绵阳市涪城区经开橡树屋幼儿园。至此，反诉原告经营的万达幼稚园彻底解散，反诉原告全身心投入的教育梦想彻底破灭。反诉被告不讲诚信的行为还给反诉原告造成了严重的经济损失，故反诉请求：1、判决反诉被告经开万达公司赔偿反诉原告损失936.7761万元人民币；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。 反诉被告经开万达公司辩称：福禄贝尔公司主张的损失没有事实及法律依据，根据双方签订的框架协议，若福禄贝尔公司不再继续经营，应返还商铺并恢复原状。并且福禄贝尔公司在2019年5月30日复函中做出承诺，若不能购买或续租，将自行搬离。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，本案因福禄贝尔公司原因导致合同解除，且双方明确约定了不再经营应恢复原状，则福禄贝尔公司应依法履行其合同义务及承诺，相应损失由其自行承担。 经审理查明，2016年6月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《房屋租赁框架意向协议》一份，约定原告将位于绵阳CBD万达广场21幢一层24-35号、二层28-37号、三层28-34、36号的商铺租赁给被告经营使用，租期暂定10年，从2016年6月1日至2026年5月31日；免租期36个月，从2016年6月1日至2019年5月31日。经营范围限定为开办幼儿园。在免租期到期后如果被告愿意继续经营由被告与原告或第三人重新签订租赁合同，租金及期限另行协商，如果被告不再继续经营，应在协议到期15日内将商铺腾空交付原告并将商铺恢复至租赁前状况。合同还约定了其他条款。根据绵阳市经纬房屋测绘有限责任公司的测算，租赁面积为2380.15㎡。 合同签订后，原告于2016年12月30日向被告交付了房屋。被告进行了装修并投入使用。2019年5月30日，被告向原告复函，内容为：“我司收悉你司关于幼稚园房屋所使用房屋购买或者租赁事宜的复函，结合我司实际情况、幼稚园实际情况及前期双方协议、协商情况，综合考虑，现回复如下。1、前期我方投入大量资金、精力建设运营幼稚园，愿意继续在该地继续经营幼稚园。确保对目前在园家长及万达前期购房业主的承诺继续履行。2、按照你公司上次复函时间要求，我司现没有能力在短期内筹措资金购买该处房产，但已经积极运作筹措资金。3、我司需要你司配合，宽限时间，以便我司筹措资金，购买该处房产，以保证万达业主就近选择幼儿园的权益。4、截止2019年8月15日，我司若未能筹措资金购买该处房产且无法接受租赁价格，我司愿将幼儿园主动搬离。” 2019年8月15日后，因双方未就案涉商铺达成买卖或租赁协议，被告也未主动搬离，原告在案涉房产周围张贴公告，公示了《房屋租赁框架意向协议》和被告5月30日复函的主要内容，并告知相关家长被告不能在案涉房屋继续开办幼儿园，请家长合理筹划孩子读书问题。 另查明：同时期、同地段房屋的租赁费均价为每平方米每月80元-100元。 因被告未主动撤离，原告遂以讼称事由诉至本院，并向本院申请诉讼保全，本院作出（2019）川0703民初8032号民事裁定书裁定予以保全。原告委托安邦财产保险股份有限公司绵阳中心支公司提供诉讼财产保全责任保险服务并缴纳了保险费1500元。 另查明，为案涉房屋提供物业服务的是大连万达物业管理有限公司绵阳分公司。 本院认为：一、关于本诉部分： 1、原、被告双方签订的《房屋租赁框架意向协议》，虽名为框架意向协议，但双方意思表示明确具体、权利义务清晰，系当事人的真实意思表示，与法不悖，应认定为合法有效的租赁合同。双方均应依约履行各自义务。被告主张租赁合同尚未签订，本案为缔约过失责任纠纷的抗辩意见，本院不予采纳。缔约过失责任纠纷系指在合同订立过程中，一方未遵守诚实信用原则，因自己故意或过失的行为造成对方当事人损失所引起的权利义务纠纷。被告在2019年5月30日向原告复函中载明：“截止2019年8月15日，我司若未能筹措资金购买该处房产且无法接受租赁价格，我司愿将幼儿园主动搬离。”被告明确表达了主动搬离的时间和条件，现有证据表明，同地段房屋的租赁费均价为每平方米每月80元-100元，原告要求按此价格协商租赁费用，被告认为租赁费价格为每平方米每月20元-30元，被告无法接受原告提出的租赁价格，也未能筹措资金购买案涉房产，符合复函中载明的主动搬离条件，应当按约定主动搬离案涉房产即幼儿园； 2、被告未在约定的时间即8月15日搬离，在2019年8月15日之后继续占有案涉房屋，应当支付相应的占有使用费，被告以未签订合同为由拒付占有使用费，并无事实和法律依据，本院不予支持； 关于场地占用费的金额问题，本院认为：原告所举的面积测绘表为有资质的中介机构出具，租赁合同均处于同一地段，同一宗地，具有相同的规划条件和商业环境，而被告所举的租赁合同无法与原件核对，原告所举证据明显具有较强的证明力，本院依法采信原告所举证据； 3、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，被告搬离案涉房屋，丧失了对租赁物的占有和收益，原告也不能继续收取租金，《房屋租赁框架意向协议》已不具备继续履行的条件和必要，因此，对原告主张解除租赁合同的诉求本院依法予以支持，但解除合同的时间应从被告承担主动搬离义务之日起开始计算即租赁合同从2019年8月16日解除； 4、原告要求被告搬离的请求权基础是被告在2019年5月30日做出的复函，但该复函并未对装饰装修做出约定，根据双方签订的《房屋租赁框架意向协议》“承租人应在协议到期15日内将商铺腾空交付原告并将商铺恢复至租赁前状况。”之约定，被告应当将案涉商铺恢复原状； 5、本案案由是租赁合同纠纷，并不涉及物业服务法律关系，同时，原告作为承租人，并未向被告提供物业服务，也不是物业服务合同的当事人，因此，原告向被告主张物业服务费没有事实和法律依据，其该项请求本院不予支持。 二、关于反诉部分： 反诉原告虽然提出了赔偿请求，其主张的赔偿理由包括：缔约过失、延迟交付案涉房屋导致的无生源损失、反诉原告进行装修的损失等。本院认为： 1、双方签订的《房屋租赁框架意向协议》合法有效，且《房屋租赁框架意向协议》中约定：“在免租期到期后如果被告愿意继续经营由被告与原告或第三人重新签订租赁合同，租金及期限另行协商。”该协议并未对免租期届满的租金进行任何约定，在双方后期的协商过程中，原告主张按照同时期、同地段房屋的租赁费价格收取租赁费并无不当，被告坚持以明显低于市场价的价格签订合同，导致双方未能达成新的租赁合同，因此，没有证据证明反诉被告存在恶意协商之情形，反诉原告主张的缔约过失责任没有事实依据； 2、反诉被告在2016年12月30日交付案涉房产，反诉原告予以接受，在2019年5月30日反诉原告出具复函时，反诉原告是明知交付时间是2016年12月30日这一事实的，但反诉原告仍然明确做出了主动搬离的承诺，这一行为应视为反诉原告对自身权利的处分。同时，反诉原告并未就该行为造成的损失金额进行举证证明，应当承担举证不能的不利法律后果； 3、关于装修损失，根据双方签订的《房屋租赁框架意向协议》明确约定：“承租人应在协议到期15日内将商铺腾空交付原告并将商铺恢复至租赁前状况。”反诉原告主张装饰装修损失，没有事实和法律依据，依法应当不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原、被告双方于2016年6月22日签订的《房屋租赁框架意向协议》于2019年8月16日解除； 二、被告（反诉原告）绵阳福禄贝尔教育管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）绵阳经开万达广场投资有限公司返还位于绵阳CBD万达广场21幢一层24-35号、二层28-37号、三层28-34、36号的商铺并将该商铺恢复原状； 三、被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）自2019年8月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按房屋面积2380.15㎡×90元/月/㎡的标准计算）； 四、被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）保全保险费1500元； 五、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币6900元，由原告(反诉被告)负担500元、被告（反诉原告）负担6400元，保全费5000元、反诉案件受理费人民币38686元，由被告（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审判员  蒋茂伟 二〇一九年十二月二十四日 书记员  朱婧铱