云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3857号 原告：张应莲，女，1975年9月14日出生，汉族，农民，住弥勒市。 委托诉讼代理人：张海燕，系原告张应莲之妹，女，1981年8月17日出生，汉族，居民，住弥勒市。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：付崇先，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。 原告张应莲与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张应莲的委托诉讼代理人张海燕、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人付崇先到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张应莲向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房屋租金151235元、违约金62125元，以上合计213360元；2.判决被告以租金151235元的日万分之五计算自2019年11月8日起至给付之日止的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月24日，原告与被告签订《商品房销售合同》，以630144元的价格向被告购买湖泉湾Ⅰ号XXX号房。同时签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定将上述房屋出租给被告，租赁期限为2013年7月1日至2019年6月30日，年租金为房屋价款的8%，每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月支付，若迟延支付租金，每迟延一天，则按未付款的日万分之五计算违约金。被告支付了2013年、2014年、2015年的租金，一直未付2016年、2017年、2018年的租金。原告多次催促，但被告一直拒绝支付。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：租金过高，要求调整为每月1300元，且支付的是扣税后的净租金；双方约定的违约金过高，应以出租人的实际损失，按照中国人民银行的贷款利率4.35%计算，并扣除税费。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.《商品房购销合同》一份、发票二份，欲证实原告以630144元的价格购买了湖泉湾Ⅰ号XXX号房屋； 2.《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，欲证实原告与被告签订房屋租赁合同，约定了双方的权利义务及违约金的计算方式。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告提交下列证据： 1.接房单复印件一份，欲证明原告购买房屋产生过退费，实际购房款为624671元； 2.【湖泉湾Ⅰ号】2016年返租公寓租金分期支付协议复印件一份，欲证实原、被告双方达成2016年租金分期支付协议，被告于2017年4月27日支付过一期税后租金3866.71元。 经质证，原告对被告提交的证据均无异议。 经举证、质证，原、被告对对方提交的证据均无异议，对上述证据本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年6月24日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定以630144元的价格购买湖泉湾Ⅰ号5-3208号房屋，因面积误差，原告实际支付购房款624671元。同日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年7月1日起至2016年6月30日止），年租金按该房产价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。同日，原、被告又签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期至2019年6月30日止，共6年，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同及协议均系被告提供。2017年3月16日，原、被告签订了【湖泉湾Ⅰ号】2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将2016年的租金46400.564元分12期支付，每期3866.71元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。后被告于2017年4月27日支付原告一期的租金3866.71元。现因被告仍拖欠原告的租金及迟延支付违约金，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。 另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告将房屋租赁给被告经营管理，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。综上所述，被告应支付原告的房屋租金2016年度为46106.97元（49973.68元-3866.71元），2017年度为49973.68元,2018年度为49973.68元，以上租金合计146054.33元。 违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实被告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。故被告应支付原告截至2019年11月7日止的违约金为：2016年度的违约金为23782.2元，具体为：签订分期付款协议之前的违约金为5672.01元（49973.68元×0.0005×227天，即2016年8月1日至2017年3月16日），签订分期付款协议之后的违约金为18110.19元[3866.71元×0.0005×2022天，即自2017年3月17日至2018年2月28日(27天+334天+304天+273天+243天+212天+181天+151天+120天+90天+59天+28天）]+[46106.97元×0.0005×616天（2018年3月1日至2019年11月7日）]；2017年度的违约金为20689.1元[49973.68元×0.0005×828天（2017年8月1日至2019年11月7日）];2018年度的违约金为11568.91元[49973.68元×0.0005×463天（2018年8月1日至2019年11月7日）]；即截至2019年11月7日总的违约金为56040.21元。 被告辩解主张调整租金标准，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告张应莲自2016年度、2017年度、2018年度的房屋租金146054.33元及截至2016年8月1日至2019年11月7日的违约金56040.21元，共计202094.54元；并以未付租金146054.33元为基数，按日万分之五计算支付自2019年11月8日起至本判决生效之日止的违约金。 二、驳回原告张应莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4500元，减半收取计2250元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  董惠敏 二〇一九年十二月三十日 书记员  普和芬