江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2300号 原告（反诉被告）：罗杰，男，1986年10月5日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 被告（反诉原告）：熊丽霞，女，1962年11月10日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 被告（反诉原告）：温爱琳，女，1965年4月19日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 共同的委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 共同的委托诉讼代理人：肖云龙，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）罗杰与被告（反诉原告）熊丽霞、温爱琳合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）罗杰，被告（反诉原告）熊丽霞、温爱琳共同的委托诉讼代理人彭功敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗杰向本院提出本诉请求：1.判令原、被告双方2019年3月6日签订的《承包合同书》于2019年6月16日解除，二被告应在判决生效之日起三日内向原告退还承包押金400000元；2.判令被告免除原告2019年6月份承包金；3.本案的诉讼费、律师费由二被告承担。事实和理由：2019年3月6日原、被告签订《承包合同书》一份，约定由原告从2019年3月7日起承包被告所持有位于赣南大学城的爱乐之城KTV，承包期为三年。合同签订后，原告依约向二被告支付了400000元的押金，并依约支付了承包金。此合同第二条明确约定二被告所持有此KTV场所已经取得了《环境评测意见书》等证件，可依法进行经营，如因国家法律、法规或证件问题导致不能营业的，被告需协助处理，如若无法继续营业，则解除此合同。原告承包此KTV后，在正常经营的过程中，不断接到附近居民、商户向有关部门举报此KTV噪音扰民，其中2019年5月份就被举报达17次之多。当地派出所多次口头警告并要求驱赶正在消费的客户，给原告造成严重经济损失。赣州市城市管理行政执法局蓉江新区分局分别于2019年6月1日、2019年6月7日正式书面下达了《责令整改通知书》，要求立即停止噪音扰民，否则将依法进行关停。原、被告多次协商处理此事，要求被告妥善处理，保证原告能够正常营业。但被告均以各种借口敷衍，且声明如因噪音扰民问题场所被罚款或者关停由原告承担责任。因该场所存在噪音问题，导致原告法定时间不能正常营业，于2019年6月16日停止营业。 被告熊丽霞、温爱琳针对本诉辩称，一、被告交付的娱乐中心证件齐全，手续合法，不存在任何瑕疵。二、原告在经营过程中所受到相关部门处罚，是其自身经营所致，与被告无关。三、原告提出免除承包金的缴纳于法无据，理由无法成立。 反诉原告熊丽霞、温爱琳向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付其拖欠的2019年6月至2019年9月7日止的店铺承包金141666元；2.判令反诉被告支付其经营期间产生的市场管理费、租金、水费合计189429.8元；3.判令反诉被告承担反诉原告代垫的工资6860元及返还会员充值1108元，合计7968元；4.判令反诉被告支付反诉原告店铺设施设备维修损失50000元（暂定，待申请鉴定后予以确定）；5.判令没收反诉被告400000元保证金；6.本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告将原自身投资运营的赣南大学城主题式歌厅“爱乐之城娱乐中心”项目承包给反诉被告经营，双方于2019年3月6日签订《承包合同书》。合同约定，反诉原告将该主题式歌厅交由反诉被告经营三年，期间反诉被告应按约定缴纳承包金，并在经营期间按时支付相应的租金、水电、市场管理费等费用。但反诉被告自2019年6月开始停止缴纳承包金、拖欠原告工资，也不向运营单位缴纳相应的租金、水电等费用；甚至在反诉原告查看经营场所后发现反诉被告在经营期间严重破坏了场所内的设施设备，按照合同约定反诉被告理应负责赔偿。现反诉被告要求解除合同，反诉原告认为双方事实上已无继续履行合同的基础，且反诉被告存在严重违约行为，反诉原告同意解除合同，但导致合同解除的责任完全系反诉被告所致，反诉被告理应承担相应法律后果。 反诉被告罗杰针对反诉辩称，一、关于拖欠6月至9月的承包金问题。是因为该KTV本身存在缺陷，导致答辩人无法继续经营，答辩人已向反诉原告说明情况，但其不理会，答辩人在6月份已向法院提起诉讼。所以从6月份至9月份的承包金，答辩人并不需要承担。二、关于反诉原告主张的市场管理费、租金、水费等，与上述意见一致。三、关于反诉原告代垫工资问题。反诉原告没有代垫证明，也没有确凿的证据证明答辩人拖欠了工资。四、关于店铺内设备设施维修损失5万元问题。当时答辩人并不在场，也不清楚到底是什么设备设施损坏、损坏程度如何。五、关于反诉原告主张没收40万元保证金的问题。是因为KTV存在噪音扰民缺陷，而且证件不齐全，没有环境测评意见书。所以答辩人对反诉原告的上述主张不予认可。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月22日，熊丽霞作为乙方与江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）作为甲方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学城文化广场8号楼第三层301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、134、315、316、杂间号商铺；2.商铺总建筑面积为2514.29平方米（含公摊面积）；3.乙方向甲方承诺，租赁该商铺作为经营量贩KTV、音乐清吧之用途，乙方经营业态为休闲娱乐类，经营主要品种为量贩KTV、音乐清吧；4.租赁期限从2017年6月1日起至2025年5月31日止；5.租金标准：（1）第一合同年：自2017年6月1日起至2018年5月31日止，商铺月租金单价为23元/平方米（不含税费），建筑面积为2514.29平方米，合计月租金57829元；（2）第二合同年：自2018年6月1日起至2019年5月31日止，商铺月租金单价为23元/平方米（不含税费），建筑面积为2514.29平方米，合计月租金57829元；（3）第三合同年：自2019年6月1日起至2020年5月31日止，商铺月租金单价为24.84元/平方米（不含税费），建筑面积为2514.29平方米，合计月租金62455元；……缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月租金；6.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每月按5元/平方米收取；缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费等条款。温爱琳作为保证人在上述合同上签字。 2019年3月6日，熊丽霞、温爱琳作为甲方与罗杰作为乙方签订《承包合同书》一份，合同书约定：甲方同意将其新建的赣南大学城主题式歌厅——爱乐之城KTV的经营权承包给乙方，达成以下协议：1.甲方爱乐之城主题式KTV座落于赣州蓉江新区高校园区赣南大学文化广场8号楼301至316号商铺，有大中小包间共37间，实际可使用房间数根据消防部门批准为准，乙方不得随意更改歌厅内房间数量、建筑结构；2.甲方所持有的歌厅于2018年8月份已经办理《消防安全许可证》、《文化许可证》、《卫生安全许可证》、《营业执照》、《环境测评意见书》，可以依法进行正常经营；甲方将所有包租设施设备检修完善发包给乙方经营，如因国家法律法规，或证件问题导致场所不能正常营业，甲方需协助处理，如无法继续营业，则双方协商解除合同；3.承包经营期限为三年，即从2019年3月7日至2022年2月28日；乙方承包经营前该歌厅的债权债务及开支由甲方负责，乙方承包经营期间的债权债务由乙方负责；乙方承包经营期间所欠债务导致甲方损失，乙方应向甲方承担赔偿责任；4.承包金：甲方同意乙方按全年十二月计算，其中每年一月、三月、四月、五月、六月、九月、十月、十一月、十二月共九个月承包金50000元/月，二月、七月、八月承包金40000元/月；第一年三月份租金为20000元；乙方在每月20日前向甲方付清当月承包金，并汇到甲方指定的账户，乙方如逾期交纳承包金，应按逾期时间每日承担千分之一的违约责任，逾期时间达到二个月，甲方有权解除合同；5.保证金：合同签订三日内，乙方支付甲方400000元作为合同履约及经营过程中歌厅所有设备设施的保证金，合同到期乙方无违约的情况下甲方向乙方无息返还保证金；6.乙方同意甲方派一人在歌厅工作，工资、工作内容及工资双方另行协商；7.乙方承包经营期间，承诺以营业执照所规定的经营范围，合法经营；杜绝黄赌毒，按时缴纳国家税收以及政府相关部门要求费用；如乙方有违法经营的行为，由乙方承担全部的经济和法律责任；8.乙方承包经营期间，应及时缴纳承包金、水电费、房租、物业费以及支付员工工资等费用，自负盈亏；如超出两个月没支付以上任何一项费用，甲方将从乙方的保证金中扣除，并终止合同，没收剩余的保证金；如保证金不足的，甲方保留追索的权利；9.乙方承包经营期间，要正常保养设施设备，在合法合规的前提下自主经营，甲方不得干预及干扰正常营业；10.甲方有权了解乙方每日收入支出情况，乙方承包经营期满六个月之后如果持续亏损，乙方有权单方解除合同；乙方承包经营期满1年后，如甲方要将歌厅全部转让，应提前一个月通知乙方，乙方必须无条件同意；乙方承包经营期满3年后，如甲方会继续对外承租，在同等条件下乙方有权优先取得承包权；11.乙方承包经营期满后，归还甲方歌厅，需保证所有设施设备都能正常工作，如有损坏，照价赔偿；允许设备正常损耗等条款。 合同签订后，罗杰按合同约定交纳了承包保证金400000元，开始经营爱乐之城KTV。 2019年6月1日、2019年6月7日，赣州市城市管理行政执法局蓉江新区分局就罗杰所承包经营的KTV噪音扰民事宜分别作出《责令改正通知书》，要求该KTV立即停止噪音扰民的违章行为，对噪音问题作出整改。 另查明：赣州蓉江新区高校园爱乐之城娱乐中心类型为个体工商户，经营者熊丽霞，注册时间2017年7月21日，经赣州蓉江新区工商行政管理局核发的赣州蓉江新区高校园爱乐之城娱乐中心营业执照经营范围许可项目：KTV娱乐服务、预包装食品、散装食品、特殊食品、其他类食品***零售（凭许可证经营）。（依法须经批准的项目，经先关部门批准后方可开展经营活动）。熊丽霞办理了《食品经营许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《娱乐经营许可证》、《卫生许可证》。 2018年8月15日，熊丽霞就赣州蓉江新区高校园爱乐之城娱乐中心填报《建设项目环境影响登记表》，载明：“赣州蓉江新区高校园爱乐之城娱乐中心占地面积900㎡，项目投资300万元，环境投资150万元，拟投入生产运营日期2018年8月15日，主要环境影响：固废、噪声；采取的环保措施及排放去向：环保措施：固定垃圾站，大学城定期清理；有环保措施：各个包间都有隔音措施该项目环境影响登记表已经完成备案，备案号：20183607000200000007”。 2019年9月8日，江西康茂城文化创意产业发展有限公司商场管理处向熊丽霞作出《缴费告知单》一份，确认案涉商铺截止2019年8月份需缴纳的费用具体如下：6月至8月市场管理费25548元、租金126924元、水费1381元，合计153853元。 本院认为，罗杰与熊丽霞、温爱琳之间签订的《承包合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。本案的争议焦点在于：一、罗杰与熊丽霞、温爱琳双方谁存在违约行为；二、罗杰与熊丽霞、温爱琳签订的《承包合同书》应否解除；三、合同解除后双方的损失如何处理。 一、关于罗杰与熊丽霞、温爱琳双方谁存在违约行为的问题。罗杰认为，其与熊丽霞、温爱琳签订的《承包合同书》中约定，案涉KTV已经取得了《环境评测意见书》，可依法进行经营，但因KTV本身存在噪音扰民缺陷，而且证件不齐全，没有环境测评意见书，导致其无法继续经营，熊丽霞、温爱琳存在违约行为。熊丽霞、温爱琳认为，案涉KTV证件齐全、手续合法，不存在任何瑕疵，罗杰在经营过程中受到相关部门处罚是其自身经营所致，与熊丽霞、温爱琳无关。结合原、被告陈述及双方提交的证据，本院认为，熊丽霞、温爱琳已经履行了办理相关证件的义务，罗杰未能提供证据证明其系因证件不全导致无法正常经营。因案涉KTV存在噪音扰民问题，相关部门作出《责令改正通知书》，并不必然导致承包合同的不能履行。但罗杰仅以此为理由，在未采取任何整改措施，也未与熊丽霞、温爱琳就解除合同协商一致的情况下，即单方面停止支付承包金，并向本院提起诉讼要求解除合同、退还承包押金的行为，构成违约。熊丽霞、温爱琳在合同签订后，依约向罗杰交付了案涉KTV场所及相关的证件材料，已积极履行了相关合同义务，不存在违约行为。罗杰以熊丽霞、温爱琳未办理环境测评意见书为由，认定熊丽霞、温爱琳存在违约行为，依据不足，本院不予支持。 二、关于罗杰与熊丽霞、温爱琳签订的《承包合同书》应否解除的问题。合同签订后，熊丽霞、温爱琳将案涉KTV及相关证件交付给罗杰经营使用，罗杰在经营过程中因噪音扰民问题被相关部门责令改正，遂以案涉KTV存在缺陷、证件不全无法经营为由，要求解除案涉承包合同书。但罗杰并非系因证件问题无法继续经营，而系因噪音扰民投诉被相关部门责令改正。案涉KTV存在的噪音问题可通过整改等方式予以解决，该问题并未导致合同根本目的不能实现，从维护合同的稳定和对合同双方当事人权益的保护出发，罗杰与熊丽霞、温爱琳签订的《承包合同书》可不予解除。但罗杰因案涉KTV存在噪音扰民问题已停止营业，且拒绝交纳承包金等相关费用，熊丽霞、温爱琳已自行收回案涉KTV并自行经营，《承包合同书》已没有继续履行的可能，且合同当事人均表示同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，由于罗杰已停止营业并提出解除合同，熊丽霞、温爱琳亦表示同意解除案涉承包合同，故对罗杰提出的解除案涉承包合同书的主张，本院予以支持。关于合同解除的时间问题。罗杰认为应以其停止营业并提起诉讼的时间确认于2019年6月16日合同解除，熊丽霞、温爱琳认为应以其实际进场接手案涉KTV的时间确认合同解除的时间为2019年9月8日。本院认为，罗杰存在未依约支付租金情形，其虽提出系因噪音扰民问题导致其无法经营，但其并未提供证据证明噪音扰民已严重影响合同目的实现，其在未采取相关补正措施的情况下，即停业并拒付承包金依据不足，且根据赣南大学城文化广场商场管理处缴费告知单，水费6至8月读数为388吨（1368吨－980吨=388吨），可说明未处于停业状态。故本院确认合同于2019年8月30日解除。 三、关于合同解除后双方损失如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同签订后，熊丽霞、温爱琳依合同约定向罗杰交付了案涉KTV，罗杰亦接收了案涉KTV并实际经营使用，故罗杰应按合同约定支付承包金等费用。关于承包金等费用的数额问题。罗杰主张其于2019年6月16日停业，要求免除2019年6月的承包金；熊丽霞、温爱琳认可罗杰从2019年6月开始未交纳承包金等费用，但认为其擅自停业离场，承包金及租金、市场管理费等费用，应支付至熊丽霞、温爱琳进场之日即2019年9月8日止。本院认为，案涉KTV因噪音扰民问题无法正常经营，罗杰应采取积极措施予以补正，而非单方解除合同、放任损失的产生。罗杰并未提供充分的证据证实案涉KTV的噪音问题已严重导致合同目的无法实现，其单方解除合同的行为依据不足，本院不予认可。故熊丽霞、温爱琳主张罗杰应支付2019年6月至2019年8月30日的承包金130000元合理，本院予以支持。关于市场管理费、租金、水费问题。依据合同约定，承包经营期间，罗杰应及时缴纳承包金、水电费、房租、物业费以及支付员工工资等费用，自负盈亏，故对熊丽霞、温爱琳主张的2019年6月至2019年8月30日期间产生的市场管理费、租金、水费合计153853元，本院予以支持。关于熊丽霞、温爱琳主张的代垫工资及返还会员充值及店铺内设施设备维修损失问题，因其未提供充分的证据予以证实，故本院不予支持。关于承包押金400000元的处理问题。合同虽约定，如罗杰存在逾期交纳承包金等违约行为，熊丽霞、温爱琳可在保证金中直接扣除相关费用并没收剩余的保证金。本院结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以调整，酌定由罗杰向熊丽霞、温爱琳支付违约金10000元，剩余承包押金390000元退还给罗杰。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款之规定，判决如下： 一、确认2019年3月6日罗杰与熊丽霞、温爱琳签订的《承包合同书》于2019年8月30日解除； 二、限原告（反诉被告）罗杰于判决生效后十日内向被告（反诉原告）熊丽霞、温爱琳支付承包金130000元； 三、限原告（反诉被告）罗杰于判决生效后十日内向被告（反诉原告）熊丽霞、温爱琳支付市场管理费、租金、水费合计153853元； 四、限原告（反诉被告）罗杰于判决生效后十日内向被告（反诉原告）熊丽霞、温爱琳支付违约金10000元； 五、限被告（反诉原告）熊丽霞、温爱琳于判决生效后十日内向原告（反诉被告）罗杰退还承包保证金390000元（已抵扣违约金10000元）； 上述二、三、五项相抵扣后，由被告（反诉原告）熊丽霞、温爱琳于判决生效后十日内向原告（反诉被告）罗杰退还106147元（390000元－130000元－153853元＝106147元）； 六、驳回原告（反诉被告）罗杰的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）熊丽霞、温爱琳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7300元，减半收取3650元，原告（反诉被告）罗杰负担91元，由被告（反诉原告）熊丽霞、温爱琳负担3559元；反诉案件受理费11691元，减半收取5845.5元，由原告（反诉被告）罗杰负担2177元，由被告（反诉原告）熊丽霞、温爱琳负担3668.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈佳煜 二〇一九年十二月十三日 代理书记员  刘 晨