重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2019）渝05执异686号案外人：上海青联资产管理有限公司，住所地上海市自由贸易试验区业盛路188号A-738B室，统一社会信用代码9131011531234753XU。法定代表人：范志军，执行董事。申请执行人：四川锦阳数码通信有限公司，住所地四川省成都市锦江区提督街54号，统一社会信用代码915101047203770173。法定代表人：向东，执行董事兼总经理。申请执行人：重庆渝蓉锦阳数码通信有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路3号负一层147号，统一社会信用代码91500108739823224Y。法定代表人：高福成，执行董事兼总经理。被执行人：重庆雨田房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区八一路177号，统一社会信用代码91500103621909006Y。法定代表人：雷鸣，执行董事兼总经理。本院在执行四川锦阳数码通信有限公司（以下简称锦阳数码公司）、重庆渝蓉锦阳数码通信有限公司（以下简称渝蓉数码公司）申请执行重庆雨田房地产开发有限公司（以下简称雨田房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案中，案外人上海青联资产管理有限公司（以下简称上海青联资产公司）对执行因出租重庆市渝中区X路X号雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋收取的租金250万元提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人上海青联资产公司称，案外人系渝中区X路X号雨田大厦的业主，因重庆市第五中级人民法院作出的（2011）渝五中法民执字第223号《执行裁定书》，冻结了被执行人雨田房地产公司因出租雨田大厦第一层（架空层）中的188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇处享有的第二期（2018年9月5日至2019年9月4日）租金250万元。然而前述冻结的250万元租金并不属于被执行人雨田房地产公司所有。事实上，雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋属于雨田大厦不应分摊的共有建筑物，其产权属于雨田大厦全体业主共同共有，故该架空层产生的租金收益应属于全体业主共有，应专项用于雨田大厦的日常维护和设备维修更换等。贵院将本属于全体业主共有的租金作为雨田房地产公司的应收账款予以冻结，案外人作为雨田大厦的业主，作为涉案租金及其对应出租房屋的所有权人之一，有权对涉案执行标的（租金）提出执行异议，故请求贵院中止对上述执行标的的执行。本院查明，雨田房地产公司与锦阳数码公司、渝蓉数码公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月27日作出（2009）渝五中法民初字第263号民事判决书，主要内容为：1、雨田房地产公司与锦阳数码公司签订的房屋租赁合同和租赁协议于2007年4月6日解除；2、由雨田房地产公司返还锦阳数码公司多支付的房屋租金3,709,686.32元，此款于判决发生法律效力之日起十日内付清；3、由雨田房地产公司赔偿锦阳数码公司违约损失49,998,070元，此款于判决发生法律效力之日起十日内付清;4、由雨田房地产公司返还锦阳数码公司履约保证金140万元，此款于判决发生法律效力之日起十日内付清。因雨田房地产公司不服该判决，上诉至重庆市高级人民法院，该院于2011年2月11日作出（2010）渝高法民终字第235号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，雨田房地产公司未履行义务，锦阳数码公司、渝蓉数码公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年8月8日作出（2011）渝五中法民初字第223号执行裁定书，裁定：冻结被执行人雨田房地产公司因出租重庆市渝中区X路X号雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇处享有的第二期（自2018年9月5日至2019年9月4日）租金250万元，冻结期限为3年，即从2018年8月8日起至2021年8月7日止，冻结期间不得进行支付。同日，本院向承租人李合奎、林勇发出协助执行通知书。另查明，被执行人雨田房地产公司系雨田大厦的开发商，2003年5月9日，雨田大厦房屋面积分户汇总表载明：雨田大厦产权面积合计为46128.77平方米，其中第一层为架空层，套内面积为188.76平方米，分摊面积为0，产权面积为188.76平方米。2003年11月20日，该公司取得的房屋所有权证（产权证100字第100XXX号）载明：房屋所有权人为雨田房地产公司,房屋坐落重庆市渝中区X路X号，建筑面积46128.77平方米。本院于2013年12月19日作出（2012）渝五中法执监字第607号执行裁定书，该裁定书认为重庆市第一中级人民法院（2008）渝一中法刑终字第331号刑事裁定书已认定本院将重庆市渝中区X路X号第一层188.76平方米房屋委托司法拍卖并裁定过户给刘某某、张某某系原执行承办人的违法行为所作出的，理应撤销，遂裁定撤销对重庆市渝中区X路X号第一层188.76平方米房屋的司法拍卖，上述房屋恢复在雨田房地产公司名下。再查明，案外人上海青联资产公司系重庆市渝中区X路X号雨田大厦的业主，其所有的房屋建筑面积共计17559.11㎡，其中坐落雨田大厦第1层1号（建筑面积97.69㎡）、2号（建筑面积22.66㎡）、3号（建筑面积22.44㎡）、4号（建筑面积20.03㎡）、5号（建筑面积48.3㎡）、6号（建筑面积48.3㎡）、7号（建筑面积48.32㎡）、8号（建筑面积128㎡）、9号（建筑面积109.42㎡）、10号（建筑面积109.42㎡）、11号（建筑面积27.74㎡）、12号（建筑面积31.07㎡）、13号（建筑面积31.38㎡）、14号（建筑面积97.69㎡）、15号（建筑面积327.25㎡）、16号（建筑面积547.51㎡）、17号（建筑面积103.45㎡）、18号（建筑面积52.17㎡）、名义层第2层（建筑面积2253.15㎡）、第3层部分（建筑面积943.78㎡）、第3层部分（建筑面积2014.23㎡）、第4层（建筑面积2795.43㎡）、第5层（建筑面积2670.26㎡）、第6层（建筑面积2670.26㎡）、第7层（建筑面积2339.16㎡）。又查明，雨田大厦未成立业主委员会。还查明，2017年3月28日，出租方雨田房地产公司（甲方）与承租方李合奎、林勇（乙方）、出租方重庆雨田物业管理有限公司（丙方）（以下简称雨田物管公司）签订了《重庆“雨田”大厦写字楼租赁合同》，合同主要约定：甲方同意出租，乙方同意承租雨田大厦第平街层（架空层内），承租面积为188.76平方米，甲方对所出租的房屋依法享有出租权，承租期自2017年9月5日至2022年9月4日止。承租费为250万元/年，按年为一期足额支付。由于甲方尚欠丙方物管费，乙方将应支付给甲方的租金直接支付给丙方，以补交甲方所欠丙方之欠款，丙方同意。本院认为，雨田大厦第一层（架空层）虽产权登记在被执行人雨田房地产公司名下，但因该楼层系架空层，不能办理专有产权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案中，雨田大厦架空层属该大厦的共有部分，其权利主体系该大厦全体业主。因架空层属于雨田大厦全体业主共有，雨田房地产公司无权对出租架空层的租金债权转让给雨田物管公司。本院（2011）渝五中法民初字第223号执行裁定书，冻结的被执行人雨田房地产公司因出租雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇处享有的第二期（自2018年9月5日至2019年9月4日）租金250万元应属全体业主共有。共有部分出租收取的租金可按各业主所有的房屋在该大厦所占面积比例计算各自享有的份额。案外人上海青联资产公司作为雨田大厦的业主之一，可对其享有的房屋产权面积对应的租金收益提出权利主张并请求中止执行。雨田大厦总建筑面积为46128.77平方米，上海青联资产公司作为产权人的房屋建筑面积共计为17559.11平方米，本案冻结的架空层租金共计250万元，根据上海青联资产公司所占的产权面积计算，其可对架空层出租的租金951,635元请求中止执行。综上所述，案外人上海青联资产公司的异议请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项的规定，裁定如下：一、中止对重庆市渝中区X路X号雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇处的第二期（自2018年9月5日至2019年9月4日）租金中的951,635元的执行。二、驳回案外人上海青联资产管理有限公司的其他异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  胡蓉审判员  朱敏审判员  余梅二〇一九年十二月十七日书记员  吴娅