四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16452号 上诉人（原审原告）：成都禾先生农业科技有限责任公司，住所地：四川省成都市蒲江县鹤山镇城南路29号。 法定代表人：熊志刚。 被上诉人（原审被告）：黄永金，男，1948年3月15日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人成都禾先生农业科技有限责任公司（以下简称禾先生公司）因与被上诉人黄永金房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2018）川0131民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 禾先生公司上诉请求：撤销四川省蒲江县人民法院（2018）川0131民初200号民事判决，将该案发回一审法院重新审判，或依法改判黄永金立即支付给禾先生公司3万元；本案一、二审诉讼费用由黄永金承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、案涉《租房合同》合法有效，没有解除也并未终止，该合同对双方当事人均有约束力；2、双方另行签订的《房屋租赁合同》中无涉及到对《租房合同》解除或终止的问题，《租房合同》继续有效；3、黄永金直至2017年3月19日均未将案涉房屋交付禾先生公司使用，其存在违约行为，张贴《勒令书》、《告知书》更是违约，一审法院认定错误；4、禾先生公司按照实际使用黄永金的房屋交纳租金并不影响《租房合同》效力。二、一审法院适用法律错误。禾先生公司依据《租房合同》请求黄永金承担违约责任，与黄永金改造房屋造成其财产损失没有直接关联性。 黄永金辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、禾先生公司提交的《租房合同》并非双方真实意思表示，未实际履行也未要求履行：1、双方收、付租金情况足以证实该主张；2、熊志刚后与黄永金另行所签《房屋租赁合同》印证了《租房合同》有名无实，并未履行；3、黄永金未要求禾先生公司搬离4、5号商铺，而要求其搬离1、2号房屋可证明《租房合同》并未实际履行；4、证人陈某、孙某证言均可证明租赁商铺数量为四间，且为分两次租赁。二、3号商铺自2013年7月31日至今一直由陈某租用，黄永金只有四间商铺可供出租，不可能形成租赁五间商铺的真实意思表示。三、禾先生公司要求签订五间商铺的《租房合同》用意在于谋取更多拆迁补偿。四、《租房合同》非双方真实意思表示，也未实际履行，黄永金不存在违约，禾先生公司主张3万元违约金缺乏事实依据。五、黄永金向熊志刚发出《勒令书》、《告知书》并无不当。 禾先生公司向一审法院起诉请求：判决黄永金立即赔偿禾先生公司违约金3万元。 一审法院认定事实：禾先生公司、黄永金于2016年1月8日，签订《租房合同》一份，主要约定：1．黄永金将其所有的位于蒲江县鹤山镇城南路29号房屋的1至5号商铺出租给禾先生公司作为经营用房，用于销售农药、化肥；2．租期三年，从2016年1月8日起至2019年1月7日止；3．年租金3万元，每年按时付清租金；4．违约方承担违约金3万元及直接损失；5．合同自双方签字生效。合同文末有禾先生公司的法定代表人熊志刚及黄永金的签名、捺印。后双方未按照前述《租房合同》履行，而是由禾先生公司的法定代表人熊志刚从2016年1月8日起至2019年1月7日承租、使用案涉房屋的4、5号商铺，并支付年租金7500元。第一次庭审中，黄永金称《租房合同》其签名、捺印均为伪造，申请进行鉴定；一审法院经审查予以准许并组织鉴定，经鉴定案涉《租房合同》中黄永金的签名为其本人真实签名。 2017年3月19日，禾先生公司的法定代表人熊志刚以个人名义与黄永金又签订1份《房屋租赁合同》，主要约定：1．黄永金将案涉房屋的1、2号商铺出租给熊志刚作为库房；2．租期一年，从2017年3月19日起至2018年3月19日止；3．年租金5000元；4．合同自双方签字生效。该合同文末有熊志刚签名，虽无黄永金签字，但黄永金收取了租金5000元并在庭审中认可该合同。 在2016年双方签订《租房合同》前及合同履行期间，案涉房屋的3号商铺一直由案外人使用。2018年6月20日，黄永金向熊志刚发出《勒令书》1份，称不再将案涉房屋的4、5号商铺出租，要求两日内腾退；并称因未出租1、2号商铺，要求一并腾退。2018年11月9日，黄永金又向熊志刚发出《告知书》1份，称1、2号商铺已于2018年3月18日到期，要求其在三日内搬离。 蒲江县鹤山街道办事处出具《证明》1份，载明案涉29号房屋的1至5号商铺属于黄永金所有，具有合法使用权，属于商业用房。 一审法院另查明，本案禾先生公司的法定代表人熊志刚以个人的名义向一审法院起诉本案黄永金财产损害赔偿纠纷一案〔案号（2018）川0131民初509号〕，一审法院于2018年7月9日立案受理，熊志刚的诉请为判令黄永金立即赔偿财产损失共计77082元；起诉的事实和理由为：熊志刚与黄永金于2016年1月8日签订《租房合同》，约定由黄永金将案涉29号房屋5间商铺出租给熊志刚作为经营用房，用于销售农药、化肥，租期三年，从2016年1月8日起至2019年1月7日止。2018年5月初黄永金对熊志刚所租赁的上述房屋进行整改加层，熊志刚提出异议后也采取了相应的防范措施，但因整改时连续下雨，导致熊志刚存放于铺面的农药、化肥等部分受损，后发生纠纷调解无果，熊志刚因此直接损失133125元，间接损失39300元。故诉请法院判如所请。该案在审理过程中，经一审法院主持调解，当事人自愿达成了调解协议。 对本案及（2018）川0131民初509号财产损害赔偿纠纷两案的不同之处，本案禾先生公司称：《租房合同》以公司名义签署的，但合同后面是熊志刚签字确认的，公司是熊志刚个人独资，其也是法定代表人，故以公司或熊志刚个人名义提起诉讼，都没有影响均认可。本案黄永金称：财产损害赔偿纠纷一案系因为整改房屋遇到下雨，农药在四间房屋里有受损情况，但没有涉及3号商铺，故财产损害赔偿纠纷一案中未调查、核实到底租赁了4间或5间商铺。 一审法院认为，案涉的《租房合同》、《房屋租赁合同》系双方在协商一致的基础上签订，不违反法律法规，合法有效，对双方当事人具有约束力。 根据禾先生公司、黄永金诉辩意见和查明的案件事实，本案争议焦点主要为黄永金是否应当赔偿禾先生公司违约金3万元。对此，一审法院分析如下：首先，双方虽于2016年1月8日签订了《租房合同》，但签订后双方实际未按约履行，而是先由熊志刚与黄永金以口头合意的形式约定租赁4、5号商铺并商定了新的租金，也实际租赁了商铺3年；后熊志刚与黄永金又签订了《房屋租赁合同》，约定租赁1、2号商铺1年并约定了新的租金，后禾先生公司使用了前述4、5、1、2号商铺并支付了相应租金。故在禾先生公司称有一直要求黄永金交付3号商铺但未提供相关证据证明的情况下，一审法院认为，双方在签订《租房合同》后实际未履行即禾先生公司未按约支付年租金3万元、黄永金未按约交付5间商铺，而是由禾先生公司的法定代表人熊志刚与黄永金以新的合意和新的合同所取代，故现《租房合同》约定租期已过，黄永金不需要再履行向禾先生公司出租3号商铺的义务，禾先生公司称黄永金违反《租房合同》的约定未交付3号商铺及赔偿3万元违约金的诉请已经没有事实依据，一审法院不予支持。其次，禾先生公司的法定代表人熊志刚已以本案案涉《租房合同》为依据称因黄永金搭建、改造房屋造成其财产损失，向一审法院起诉黄永金财产损害赔偿纠纷〔案号（2018）川0131民初509号〕且该案已经结案，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”之规定，禾先生公司的法定代表人熊志刚已经选择了财产损害赔偿，故禾先生公司就房屋搭建、改建事宜不能再要求黄永金承担违约责任。最后，关于黄永金向禾先生公司的法定代表人熊志刚出具《勒令书》和《告知书》的行为。一审法院认为，因1、2号商铺租期在2018年3月19日已经届满，且双方未达成继续租赁的合意，故黄永金作为出租人有权要求其腾退，该行为不属于违约；对《勒令书》中黄永金称不再将4、5号商铺出租、要求两日内腾退的行为，一审法院认为该行为属于在租期内黄永金的单方意思表示，禾先生公司实际未接受，并没有产生4、5号商铺租期提前结束、禾先生公司腾房的后果，且双方关于4、5号房屋的租赁关系中未约定违约责任，也不能再适用《租房合同》的相关约定。故，禾先生公司就《勒令书》和《告知书》要求黄永金承担违约金3万元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回禾先生公司的诉讼请求。一审案件受理费550元，由禾先生公司负担；一审鉴定费2200元，由黄永金负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄永金提交新证据：《房屋租赁合同》一份，拟证明：黄永金从未将3号铺子租赁给禾先生公司，一直都是租赁给陈某。禾先生公司发表质证意见称，该证据与本案无关。本院认为，该份房屋租赁合同已于一审当中提交，该《房屋租赁合同》标的物为3号铺面一间，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，并且一审庭审笔录第十页载明禾先生公司同意陈某一直实际使用该3号房屋的事实，可见基于该铺面上的租赁合同实际权利义务归属于黄永金、陈某双方，本院予以采信。 二审中，黄永金对一审查明的事实部分无异议，无补充。禾先生公司对以下部分有异议外，其他部分无异议，无补充：一、《租房合同》系禾先生公司与黄永金所签，而非熊志刚个人与黄永金所签；二、《房屋租赁合同》不是真实、有效的，因该份合同无黄永金签名。 本院对双方无异议的事实予以确认。 本院认为，《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，应按照合同约定行使权利，履行义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：黄永金是否应支付给禾先生公司违约金3万元。现将争议焦点问题阐述如下： 若按禾先生公司所称双方系履行的是2016年1月6日的《租房合同》，则黄永金负有向禾先生交付1-5号房的义务，禾先生公司享有要求黄永金交付1-5号房的权利，但禾先生公司不仅未提供证据证明其有过要求黄永金交付1-3号房屋之事实，其于2017年3月19日由法定代表人熊志刚就1、2号房与黄永金签订《房屋租赁合同》的行为更是与其主张相悖，因此结合双方的履约情况、禾先生公司与黄永金签订2份合同的行为以及3号房一直被案外人占有使用之事实，本院认为双方在未完全履行《租房合同》的情况下，已通过《房屋租赁合同》将《租房合同》中租赁1-3号房的约定变更为租赁1-2号房，因此黄永金无需向禾先生公司交付3号房屋，故对于禾先生公司所称黄永金违反《租房合同》的约定未交付3号商铺的理由本院不予支持。 对于黄永金向禾先生公司的法定代表人熊志刚出具《勒令书》和《告知书》的行为：一、1、2号商铺租期于2018年3月19日届满，黄永金于2018年11月9日向禾先生公司出具《告知书》时，该租期已届满，黄永金作为出租人有权要求其腾退，该行为不属于违约；二、黄永金于2018年6月20日出具《勒令书》称不再将4、5号商铺出租、要求两日内腾退，该行为仅为黄永金的单方意思表示。一方面禾先生公司实际未接受，合同期满前禾先生公司仍占有使用4、5号房；另一方面，双方关于4、5号房屋的租赁关系中未约定违约责任，原《租房合同》因被取代也不能再适用该违约条款。故禾先生公司就《勒令书》和《告知书》要求黄永金承担违约金3万元没有事实和法律依据。 《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”。本案中，黄永金诚然具有向禾先生公司提供适租租赁房屋的义务，因禾先生公司的法定代表人熊志刚已以本案案涉《租房合同》为依据称因黄永金搭建、改造房屋造成其财产损失，向一审法院另行起诉予以处理。针对该同笔损失，禾先生公司的法定代表人熊志刚已经选择了财产损害赔偿，故就房屋搭建、改建事宜不能再要求黄永金承担违约责任。 综上所述，禾先生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1100元，由成都禾先生农业科技有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 何广智 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月三十日 书记员 丁昱凡