江苏省南京市六合人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初8261号原告：中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行，住所地南京市六合区大厂新华路。负责人：陈峰，行长。委托诉讼代理人：郭健，江苏苏德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡惠文，江苏苏德律师事务所实习律师。被告：杨成，男，1991年7月18日出生，汉族，住南京市浦口区。被告：南京浦东房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区沿江镇泰冯路。法定代表人：李伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：包雅杰，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行（以下简称建设银行江北支行）与被告杨成、南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行江北支行的委托诉讼代理人郭健，被告浦东房产公司的委托诉讼代理人包雅杰到庭参加诉讼，被告杨成经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建设银行江北支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨成立即偿还贷款本金人民币1150941.86元以及利息12669.41元、罚息49.94元、复利114.66元（暂计算至2019年9月3日，此后按合同约定利率计算至实际清偿之日止）；2、判令两被告承担原告支付的律师服务费71931元；3、判令被告浦东房产公司对上述费用承担连带清偿责任；4、判令原告有权对被告抵押的坐落于浦口区XX路XX号X城X幢X单元X室以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。事实和理由：2016年12月22日，被告与原告签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款本金120万元，借款期限为360个月，即自2016年12月22日至2046年12月22日，贷款利率为浮动利率；被告杨成以坐落于南京市浦口区XX路XX号X城X幢X单元X室为合同项下借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等），浦东房产公司为保证人；律师费即贷款人为实现债权而实际发生的全部费用，由借款人承担；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布借款立即到期，并有权自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。同日，杨成与原告、浦东房产公司签订《南京市房地产抵押合同》，约定：杨成以浦口区X路X号X城第X幢X单元X室房屋为合同项下借款提供抵押担保，担保的主债权为前述借款合同，主债权数额为120万元，浦东房产公司提供连带责任担保。后原告按约发放了贷款，杨成自2019年7月起未再还款，构成违约。原告多次催要，杨成仍拒绝还款，故原告诉至法院。被告杨成未答辩。被告浦东房产公司辩称：1、原告诉请第一项的贷款本金、利息、罚息、复利等由法院判决。2、诉请第二项的律师费偏高，建议按照2017年律师费最低收费标准收取4万元。3、被告浦东房产公司对被告杨成的抵押贷款提供的仅是阶段性担保责任，被告浦东房产公司已经依照两被告签订的商品房预售合同第15.4条款约定，将需要由被告浦东房产公司提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处，且已经书面发函《房屋产权转移登记办理通知书》敦促被告杨成，已履行合同约定义务。被告杨成应该依照合同中“甲、乙双方的其他约定”中的第3条、第22条等相关约定及函件通知书的内容，尽快办理该商品房的权属登记并解除被告浦东房产公司的担保责任，并依照商品房预售合同约定向被告浦东房产公司支付担保费、违约金。4、被告方同意原告对涉案房屋享有优先受偿权。根据《物权法》第176条规定，被告担保的债务既有物的担保，又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，故应当先由被告杨成清偿该笔债务，当杨成不主动清偿时应先实现抵押物权，拍卖或者变卖杨成设定抵押物权的房产，实现了抵押物权后仍然无法清偿债务时，才能要求担保人承担连带清偿责任。另外，应当立即解除对被告浦东房产公司银行账户的冻结，原告还应当赔偿被告浦东房产公司由此造成的一切损失。如果法院判决被告浦东房产公司承担连带保证责任，保证人承担保证责任后有权对债务人追偿，请求法院在判决中予以明确。本院经审理认定事实如下：2016年9月16日，杨成与浦东房产公司签订《南京市商品房预售合同》一份，合同约定：浦东房产公司将浦口区X路X号X城X幢X单元X室（以下简称案涉房屋）预售给杨成；房屋建筑面积86.32㎡，房屋总价1728040元，付款方式为分期付款，于2016年9月17日前支付第一期房款528040元，抵押贷款的商业性贷款金额为120万元；浦东房产公司应于2018年9月30日前向杨成交付案涉房屋；案涉房屋交付后90日内（应当不超过90日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记等。2016年12月22日，借款人、抵押人杨成与贷款人建设银行江北支行、保证人浦东房产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人应将借款用于购置案涉房屋，借款本金120万元，借款期限为360个月，即自2016年12月22日至2046年12月22日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款期限起始日在每月的对日为约定还款日；借款人的还款方式为等额本息还款方法；本合同项下担保方式为保证和抵押；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提起到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否生效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；抵押人杨成以案涉房屋设定抵押；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；借款人如有不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。同日，抵押人杨成与抵押权人建设银行江北支行、担保人浦东房产公司签订《南京市房地产抵押合同》一份，合同约定：杨成将案涉房屋抵押给建设银行江北支行，抵押担保的范围为上述《个人住房（商业用房）借款合同》中的借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；浦东房产公司自愿为杨成以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围为上述借款合同的本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期限自本合同生效之日起至建设银行江北支行领取杨成所购案涉房屋他项权利（抵押权）不动产登记证明之日，浦东房产公司自接到建设银行江北支行要求履行担保还款义务通知后10日内，清偿杨成所欠建设银行江北支行的款项，并有权向杨成追偿所支付的款项；杨成如有连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，浦东房产公司也未履行保证责任的，建设银行江北支行有权依法定程序处分案涉房屋，并可要求提前清偿上述借款等。2017年1月3日，建设银行江北支行向杨成发放了贷款120万元。杨成自2019年7月起未再按约还款。截至2019年9月3日，杨成欠付建设银行江北支行借款本金1150941.86元、利息12669.41元、本金罚息49.94元、利息复利114.66元，合计1163775.87元。案涉房屋已经办理预告抵押登记手续，尚未办理他项权利证书。另查明，建设银行江北支行为本次诉讼共支出律师代理费71931元。上述事实，有《南京市商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、个人贷款支付凭证、贷款拖欠明细、委托代理协议、发票、转账凭证、当事人陈述等予以证实，本院予以认定。本院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则和遵守合法约定。借款人应当按照约定的期限归还借款并支付利息。本案中，原告建设银行江北支行与被告杨成、被告浦东房产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《南京市房地产抵押合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。上述合同签订后，建设银行江北支行按约履行了放贷义务，后杨成未能在约定期限内还本付息，根据合同约定杨成未按期归还贷款本息构成违约，建设银行江北支行有权宣布贷款立即到期，并要求杨成赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。故原告要求被告杨成归还尚欠借款本金并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于利息、罚息、复利，截至2019年9月3日，杨成尚欠建设银行江北支行利息、罚息、复利合计12834.01元，杨成应自2019年9月4日起以未还借款本金为基数按双方合同约定的利率标准支付利息、罚息、复利至款项全部还清时止。关于律师费，建设银行江北支行主张的律师代理费71931元过高，本院予以调整，酌定为53000元。浦东房产公司在上述《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市房地产抵押合同》的保证人处签章，表示自愿对杨成的债务承担阶段性连带责任保证，在本案法庭辩论终结前，案涉房屋并未办理房屋他项权证，仍处于保证期间，故浦东房产公司应履行连带清偿责任，在其承担清偿责任后，可依法向杨成行使追偿权。因合同中约定，无论是否存在其他担保方式，建设银行江北支行均可向浦东房产公司主张权利，故浦东房产公司主张物保在前，本院不予采信。杨成自愿以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续，在杨成未能依约履行偿还借款本息义务的情况下，建设银行江北支行作为抵押权人，有权对该房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押登记的担保范围内优先受偿。杨成经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨成于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行借款本金1150941.86元，支付截至2019年9月3日所欠利息、罚息、复利12834.01元，并自2019年9月4日起以未还借款本金为基数按双方《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准支付利息、罚息、复利至款项全部还清时止；二、被告杨成于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行律师代理费53000元；三、如被告杨成不履行本判决第一、二项所确定的给付义务，原告中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行有权对被告杨成购买的位于南京市浦口区XX路X号X城X幢X单元X室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押登记的担保范围内优先受偿；四、被告南京浦东房地产开发有限公司对本判决第一、二项所确定被告杨成的债务承担连带清偿责任；南京浦东房地产开发有限公司清偿上述债务后，可依法向杨成追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行超出部分的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15921元，减半收取计7960.5元，保全费5000元，由原告中国建设银行股份有限公司南京江北新区负担案件受理费85元，被告杨成、南京浦东房地产开发有限公司负担案件受理费7875.5元、保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  甘 晶二〇一九年十二月三十日法官助理  赵红肖书 记 员  李 丽自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。