四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2019）川0304民初2074号原告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市叙州区蜀南大道西段34号。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。被告（案外人）：杨智伟，男，1969年5月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。被告（被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。法定代表人：冉寅吾。委托诉讼代理人：夏强，男，该公司工作人员。被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民。委托诉讼代理人：夏强，男，该公司工作人员。被告（被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。法定代表人：王又民。委托诉讼代理人：夏强，男，该公司工作人员。被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾县柏溪镇。委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾县柏溪镇。被告（被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾县柏溪镇。委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾县柏溪镇。原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）与被告杨智伟、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行宜宾分行的委托诉讼代理人黄俊杰、被告杨智伟到庭参加诉讼,被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行宜宾分行向本院提出诉讼请求：1.判决对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号xxxx、xxxx商业（共价值912964元）继续执行；2.本案全部诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：原告与被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，经四川省高级人民法院（以下简称省高院）审理后，于2017年7月24日作出了（2017）川民初39号《民事调解书》，确认：“1.鼎城公司应于十日内偿还建行宜宾分行借款本金4.17亿元及相应的利息、罚息和复利；2.建行宜宾分行对鼎城公司开发的位于宜宾市南岸三江口片区‘龙湾壹号’的土地及房屋享有抵押权，并有权就处置抵押物所得价款优先受偿。”在该案诉讼过程中，省高院依法采取保全措施，查封了鼎城公司名下位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块的国有土地使用权以及其开发的“龙湾壹号”的2678套房屋。后杨智伟就案涉房产提起执行异议，自贡市大安区人民法院作出（2019）川0304执异148号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房产的执行。原告认为，杨智伟对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房产应继续执行，理由如下：一是本案中省高院对案涉房产作出的查封系尚未生效的轮候查封，杨智伟无权就未生效的轮候查封对案涉房产提起执行异议；二是建行宜宾分行对案涉房产享有抵押权；三是杨智伟所提执行异议并未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的四个条件。综上所述，杨智伟所提执行异议并不符合《执行异议规定》第二十七条、第二十八条的规定，不应得到法院支持。原告为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。被告杨智伟庭审中辩称：一、（2019）川0304执异148号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律充分；二、原告在诉状中称“其对案涉房屋的查封是轮候查封”与事实不符，宜宾不动产中心对于本案案涉房产只有原告申请四川省高级人民法院2017年3月20日向宜宾不动产登记中心发出的（2017）川执保字第25-3号《协助执行通知书》查封，没有其他任何法院的查封信息，是唯一一个查封，因此，原告说法不能成立；三、案涉两套房产均为建行宜宾分行出具《证明》同意鼎城公司对外预售,房管部门亦据此向鼎城公司颁发了《商品房预售许可证》,案涉上述房产的《商品房预售许可证》号为:(2014)房预售证第xx号。答辩人就上述抵偿房产与鼎城公司在南溪区人民法院执行庭由执行法官冯庆做了《执行结案笔录》,且当场签订了两套房产的《商品房买卖合同》；四、建行宜宾分行作为抵押权人,同意作为抵押人的鼎城公司对外转让抵押物的行为,应视为其放弃其抵押权,丧失了对抵押物的物上追及效力，无权对已抵偿的涉案不动产主张优先受偿。也就是说,答辩人享有该物权期待权,其效力大于原告的抵押权；五、答辩人对案涉不动产提出的排除执行异议,完全符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行要件,人民法院应当支持:1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。答辩人通过法院执行抵偿的方式取得案涉房产,符合法律规定；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。答辩人已在人民法院查封前合法占有、使用涉案标的不动产,物管费的缴纳依据已足以证明占有、使用的事实；3.在人民法院查封之前己经支付价款。答辩人是依法抵债取得的房屋,并在人民法院主持下签订买卖合同,法院做了《执行结案笔录》,就是已经支付了全部价款；4.并非因答辩人自身原因未办理过户登记手续。根据答辩人与宜宾鼎城公司的合同约定,由鼎城公司负责办理案涉房产的产权证,因存在抵押及查封而未能办证；六、答辩人与被告鼎城公司之间并无共谋逃避原告贷款本息的行为或动机,且建行宜宾分行并未举示证据证明双方存在恶意串通行为;其不能收回贷款本息的原因在于其同意被告鼎城公司对外预售抵押物后,未对抵押物的转让价款进行有效监管,建行宜宾分行对涉案不动产买卖、价款收支等所负的监控责任不能转嫁他人,应当自负因监管不到位导致不能收回贷款本息的后果。综上,答辩人认为法院(2019)川0304执异36号裁定,认定事实清楚,适用法律充分,应予维持，应依法决驳回原告诉讼请求。被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未到庭答辩，也未向本院递交书面答辩意见。经审理，本院认定以下案件事实：四川省宜宾市南溪区人民法院办理的四川鸿顺非融资性担保有限公司（原名成都鸿森融资担保有限公司）与寅吾房产公司、冉寅吾执行一案[（2015）南溪执字第539号]，执行过程中，经当事人协商一致，用以物抵债形式结清未执行到位的标的款912964元。以寅吾房产公司名下子公司开发的位于宜宾市南岸三江口片区B-1地块龙湾一号地下室-1层xxxx号、xxxx号两间商业用房以物抵债给四川鸿顺非融资性担保有限公司，2016年6月21日，南溪区人民法院就前述以物抵债情况形成执行结案笔录。四川鸿顺非融资性担保有限公司指定以副总经理即本案被告杨智伟的名义与被告鼎城公司签订前述两套房屋的《商品房买卖合同》，其中一份《商品房买卖合同》(合同编号为：YW-LWSY-1923)，约定被告鼎城公司将位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块地下室-1层xxxx号，以总价款703685元出售给被告杨智伟，另一份《商品房买卖合同》(合同编号为：YW-LWSY-1924)，约定被告鼎城公司将位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块地下室-1层xxxx号，以总价款198815元出售给被告杨智伟，均约定于2016年12月30日前交付该商品房，该合同还载明了商品房的项目建设依据和基本情况、抵押情况、付款方式等条款。被告鼎城公司于2016年6月24日向被告杨智伟交付房屋，被告杨智伟于2016年12月25日向成都合智商务服务有限公司交纳2016年8月13日至2017年3月31日的商用物业服务费两套房屋合计1025.24元。建行宜宾分行与鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对鼎城公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块、权证号为宜市翠国用（2012）第03377号的国有土地使用权及其开发的龙湾一号中尚未出售的房屋予以查封。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由本院执行。本院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。被告杨智伟向本院提出书面执行异议，就位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号xxxx和xxxx房产主张排除执行。2019年11月11日，本院作出（2019）川0304执异148号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号地下室-1层xxxx号和xxxx号房屋的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向本院提起执行异议之诉。本案所涉位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号地下室-1层xxxx号和xxxx号房屋于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，为首轮查封。以上事实有原告建行宜宾分行提供的原告营业执照复印件、原告金融许可证复印件、原告法定代表人身份证复印件、被告营业执照复印件、被告身份证复印件、（2017）川民初39号《民事调解书》及他项权证复印件、（2017）川财保4号《民事裁定书》复印件、大安区法院执行异议裁定书复印件，被告杨智伟提供的四川省宜宾市南溪区人民法院《执行结案笔录》复印件、《商品房买卖合同》复印件、房屋登记簿复印件、《房屋交付通知书》复印件、交房及入伙流程卡复印件、物业费收据复印件以及到庭当事人的当庭陈述附卷佐证。被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未提供证据。另查明，四川省自贡市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）川03民终602号民事判决书，已发生法律效力，该判决书认定以下事实：建行宜宾分行作为贷款人，与鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了数份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证，证号为宜市翠他项（2013）第3号;2013年12月27日，办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾一号”一期住宅及商业（2幢、3幢、5幢、B-G幢、地下室）的在建工程（编号为：在建-91号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第×××号（后作变更）；2013年12月27日，办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾一号”二期住宅及商业（6幢、11幢、地下室）的在建工程（编号为：在建-92号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第×××号（后作变更）；2014年7月1日，办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾一号”（6幢、1幢）的在建工程（编号为：在建-95号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第×××号；2014年9月12日，办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块7#、8#、9#楼地上、7-10#楼和幼儿园下地下室的在建工程（编号为：在建-97号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第×××号（后作变更）。鼎城公司对“龙湾壹号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售。建行宜宾分行于2014年11月3日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾壹号地下室商品房，并负责收回贷款”。宜宾市房地产管理局依据建行宜宾分行出具的证明，于2015年7月22日，向鼎城公司颁发了（2014）房预售证第15号、16号、22号《商品房预售许可证》，预售对象分别为“龙湾一号（第7幢住房、商业，第8幢住房）”、“龙湾一号（C幢商业，D幢商业，E、F幢商业）”、“龙湾一号地下室（商业、仓库、车库）。本院认为，本案的争议焦点为被告杨智伟就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于被告杨智伟是否在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，被告杨智伟在法院查封前与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房产的证明，被告杨智伟买受案涉房产不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，在法院查封前鼎城公司已将案涉房产交付被告杨智伟占有使用，被告杨智伟交纳了物业费，显示其已实际占有使用案涉房产。因此，在法院查封之前，案涉房产已交付给被告杨智伟。故应当认定被告杨智伟在人民法院查封之前与宜宾鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产。（二）关于被告杨智伟是否已经支付价款的问题。在四川省宜宾市南溪区人民法院办理的（2015）南溪执字第539号案件的执行过程中，经当事人协商一致，用以物抵债形式结清未执行到位的标的款912964元，并就此形成执行结案笔录。以寅吾房产公司名下子公司开发的位于宜宾市南岸三江口片区B-1地块龙湾一号地下室-1层xxxx号、xxxx号两间商业用房以物抵债给四川鸿顺非融资性担保有限公司，后四川鸿顺非融资性担保有限公司指定以副总经理即本案被告杨智伟的名义与被告鼎城公司签订前述两套房屋的《商品房买卖合同》。根据《执行结案笔录》及签订的《商品房买卖合同》，应当认定被告杨智伟符合已经支付价款的条件。（三）关于是否因被告杨智伟自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房产上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，且双方对执行结案笔录进行了签字确认，被告杨智伟受四川鸿顺非融资性担保有限公司委托，基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为以及执行案件双方在四川省宜宾市南溪区人民法院签订的执行结案笔录而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故案涉房产未办理过户登记并非因被告杨智伟自身原因。因此，被告杨智伟所购案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告建行宜宾分行的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持，对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号xxxx、xxxx商业不得执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。案件受理费12930元，由原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  刘 超人民陪审员  游凤仙人民陪审员  王荣建二〇一九年十二月三十日法官 助理  胡晓辉书 记 员  宋 莉