广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1062号 上诉人（原审被告）：广西龙叶贸易有限公司。住所：广西防城港市防城区防城镇群星路319号盛景苑F栋第六单元第十一层。统一社会信用代码：91450600593228990T。 法定代表人：黄福光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘振亮，广西万通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄珺宁，广西万通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：祝扬，女，1991年2月23日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：林莉萍，女，1963年10月8日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。系祝扬的母亲。 委托诉讼代理人：祝晓，男，1952年10月31日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。系祝扬的父亲。 原审被告：广西荣申博投资有限公司。住所：广西南宁市青秀区民族大道136-2号南宁华润中心西写字楼2402号。统一社会信用代码：91450100680140970Q。 法定代表人：吴志贵，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张庆兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原审被告：广西荣良房地产开发有限公司。住所：广西广西南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府。统一社会信用代码：91450100697629158X。 法定代理人：徐某。 上诉人广西龙叶贸易有限公司（以下简称龙叶公司）因与被上诉人祝扬及原审被告广西荣申博投资有限公司（以下简称荣申博公司）、广西荣良房地产开发有限公司（以下简称荣良公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙叶公司的委托诉讼代理人黄珺宁，被上诉人祝扬的委托诉讼代理人林莉萍、祝晓，原审被告荣申博公司的委托诉讼代理人覃兰宇到庭接受询问。原审被告荣良公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人龙叶公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项中龙叶公司连带退还祝扬14467.4元的判项；二、本案一、二审案件受理费由祝扬承担。事实与理由：2018年12月24日龙叶公司与祝扬签订的《解除协议》已明确约定祝扬已向龙叶公司支付的购房款为138733元，且祝扬同意接受138733元作为退房总价款。龙叶公司与荣申博公司存在中介服务合同关系，荣申博公司基于其完成的中介服务向祝扬收取的中介服务费102014元没有违反法律规定，该款并非荣申博公司代龙叶公司收取的购房款，与龙叶公司无关，一审判决龙叶公司对荣申博公司收取的中介服务费承担连带返还义务错误。 被上诉人祝扬辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，处理正确。《解除协议》约定的138733元只是龙叶公司承诺退还给祝扬的总房款，不包含荣申博公司收取的其余购房款，也未对荣申博公司代为收取的购房款应如何处置作出约定。祝扬只与龙叶公司存在商品房买卖合同关系，与龙叶公司、荣申博公司之间不存在居间服务合同关系，祝扬向荣申博公司支付的102014元是荣申博公司代龙叶公司收取的购房款而非中介服务费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告荣申博公司述称，一、龙叶公司与荣申博公司及祝扬之间存在居间合同关系，荣申博公司作为涉案楼盘的独家代理销售，祝扬只能通过荣申博公司获悉涉案房屋信息，且荣申博公司已向祝扬提供了往返南宁与防城港的接送服务，提供服务完毕，现因祝扬自身原因无法获得银行按揭贷款导致涉案房屋买卖合同解除，祝扬应当承担合同解除的责任，荣申博公司已收取的服务费102014元不应退还。二、若法庭认为该款项的性质为代收房款，则应由龙叶公司承担退款义务。龙叶公司与荣申博公司签订的代理合同不是以授权书的形式向购房者出示，在购房者看来，荣申博公司为涉案楼盘代理人，购房者有理由相信荣申博公司有权代收购房款，在诉争14467.4元被认定为代收款的情况下，应由龙叶公司承担返还义务。 荣良公司既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃其依法享有的质证、辩论等诉讼权利。 祝扬向一审法院起诉请求：一、解除祝扬与龙叶公司签订的《商品房买卖合同》；二、龙叶公司、荣申博公司、荣良公司连带返还祝扬购房款240747元并支付利息（利息计算方法：以240747元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2016年4月1日起计算至款项付清之日止）；三、由龙叶公司、荣申博公司、荣良公司承担全部诉讼费。 一审法院认定事实：2014年12月29日，祝扬与龙叶公司签订合同编号为HF230号《商品房买卖合同》，祝扬购买位于防城区群星大道恒富商业广场第二幢第23层2303号房。合同约定：商品房总金额437733元，祝扬按银行按揭付款方式按期付款。该合同附件四约定：因买受人原因不能办理银行按揭贷款手续而提出退房的，经出卖人同意解除合同后，买受人须向出卖人支付合同总房款20%的违约金。出卖人在扣除违约金后，将剩余房款全部（无息）返还给买受人，买受人须承担房地产管理部门以及按揭贷款银行撤销合同所发生的所有费用。后因祝扬收入情况不满足办理银行按揭贷款的条件，无法办理抵押贷款手续，祝扬提出退房申请。2018年12月24日，龙叶公司与祝扬签订《解除协议》。协议约定：祝扬已向龙叶公司支付购房款（包括一切其他费用等）总计138733元，龙叶公司同意退还祝扬以上款项，祝扬同意接受该款作为退房总价款。自本协议履行完毕之日起，买卖双方之间的合同关系终止。本解除协议自双方签订之日起生效。 另查明：2012年12月5日，龙叶公司与荣申博公司签订《恒富商业广场》销售代理合同。2014年7月29日，龙叶公司向祝扬开具收据，载明：今收到恒富商业广场公寓2-2303号房定金20000元；2014年10月18日、12月23日，又开具两张收据，分别载明：今收到恒富商业广场公寓2-2303号房房款71733元、47000元。2014年10月18日，荣申博公司向祝扬开具收据，收据载明：今收到恒富商业广场公寓2-2303号房代收款102014元。上述四张收据原件在双方协商解除买卖合同办理退房手续时，由荣申博公司收回。涉案的房产至2019年1月30日尚未备案。后龙叶公司、荣申博公司一直未将退房款交给祝扬，祝扬认为其已表明是学生身份，收入情况不具备办理按揭贷款条件，但龙叶公司承诺祝扬可以获得银行按揭贷款，诱导祝扬购房，最终造成祝扬无法履行合同，只能解除；荣申博公司收回祝扬购房款收据原件，却不履行退款义务，龙叶公司、荣申博公司存在民事欺诈行为，最终祝扬诉至法院。 一审法院认为，依据龙叶公司与荣申博公司签订的《恒富商业广场销售代理合同》内容，两者之间为代理销售关系。祝扬共向龙叶公司支付购房款（包括定金）共138733元，同时荣申博公司向祝扬收取102014元，荣申博公司抗辩称此为服务费，但收据上载明为代收款，且该款项数额较大，应为荣申博公司代为收取购房款，对荣申博公司的此项抗辩理由不予采纳。编号为HF230号的《商品房买卖合同》是具有完全民事行为能力人的祝扬和龙叶公司自愿签订、成立并生效，双方都应遵照履行。祝扬诉称龙叶公司不能兑现为祝扬办理银行按揭贷款手续，违约在先，但祝扬并未提供证据证明。综合祝扬购房整个事件过程，祝扬作为具有完全民事行为能力成年人，明知自己不符合办理银行按揭贷款的条件，仍轻视法规政策，抱着侥幸心理，自愿与龙叶公司签订《商品房买卖合同》，对购房中可能存在的风险没有谨慎对待，未能办理银行贷款后，也未采取其他方式变更支付剩余房款继续履行合同，自身具有过错。对祝扬诉称龙叶公司违约在先的理由，不予支持。 由于祝扬的情况不符合办理银行按揭贷款的条件，导致不能办理银行抵押贷款手续，祝扬选择退房。龙叶公司同意后与祝扬签订《商品房买卖合同》解除协议，同意退回购房款138733元，并解除《商品房买卖合同》，该协议成立并生效。该涉案房产未到房产管理部门备案，也无其他费用及法律关系产生，编号为HF230号的《商品房买卖合同》应予解除。依据法律，合同的权利义务终止，不影响合同中清算和清理条款的效力。依据《商品房买卖合同》附件四的约定，因祝扬原因不能办理银行按揭贷款手续而提出退房的，经龙叶公司同意解除合同后，祝扬须向龙叶公司支付合同总房款20%的违约金。龙叶公司扣除违约金后，将剩余房款全部（无息）返还给祝扬。依照合同约定，祝扬须向龙叶公司支付87546.6元（437733元×20%）违约金。祝扬共支付购房款240747元，扣除违约金后，应返还祝扬剩余购房款153200.4元。虽然祝扬与龙叶公司之间签订的《商品房买卖合同》解除协议中，龙叶公司承诺全部退还直接收取的138733元购房款，但未能对荣申博公司收取的其余购房款作出约定，87546.6元的违约金可在荣申博收取的购房款中予以扣除，即荣申博公司应退还给祝扬购房款14467.4元，同时龙叶公司作为被代理人，对荣申博公司的代理行为承担民事责任，即应承担连带退还责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除祝扬与龙叶公司签订的编号为HF230号《商品房买卖合同》；二、龙叶公司退还给祝扬138733元；三、荣申博公司退还给祝扬14467.4元，龙叶公司对上述款项承担连带责任；四、驳回祝扬的其它诉讼请求。案件受理费5561.2元，减半收取2780.6元，由祝扬负担1011.15元，龙叶公司、荣申博公司负担1769.45元。 本案二审期间，龙叶公司向本院提交证据：本院（2019）桂06民终628号民事判决书，证明在相同情形下，祝扬在《商品房买卖合同》价款外自愿向荣申博公司支付款项，应向荣申博公司主张返还，与龙叶公司无关。其他当事人均未向本院提交证据。经组织质证，祝扬对该证据的关联性有异议，不能证明龙叶公司主张的事实。荣申博公司认可该证据的真实性、合法性，但认为与本案无关。本院认为，龙叶公司二审向本院提交证据与本案无关，不予采纳。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，祝扬在起诉状中陈述其母亲林丽萍于2014年7月29日在荣申博公司职业顾问邱群的带领下来到涉案楼盘进行考察。2014年7月29日，龙叶公司与祝扬就涉案房屋签订《认购协议书》，约定房屋成交总价为437733元。涉案《商品房买卖合同》约定祝扬按合同附件四《合同补充协议》的约定银行按揭贷款方式支付余款。《合同补充协议》第三条按揭购房付款方式约定：1、买受人须在《商品房买卖合同》签订时付清首期购房款合计人民币138733元；余款合计人民币299000元应于接到通知之日起7日内到银行办理按揭手续。……。 本院认为，各方当事人对一审判决解除涉案《商品房买卖合同》、确认祝扬需向龙叶公司支付合同总房款20%的违约金87546.6元均未提出上诉，祝扬对一审判决驳回其对荣良公司的诉讼请求未提出上诉，龙叶公司对一审判决其退还给祝扬138733元未提出上诉，荣申博公司对一审判决其退还给祝扬14467.4元未提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对以上判项均予以维持。故本案的争议焦点仅在于龙叶公司是否应对荣申博公司收取祝扬款项中的14467.4元承担连带返还责任。 从2018年12月24日祝扬与龙叶公司签订的《解除协议》约定的内容来看，祝扬同意龙叶公司向其退还的总价款为138733元。该《解除协议》是合同双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。因此，祝扬在已书面同意龙叶公司向其退还的总价款为138733元的情况下，仍本案中请求龙叶公司向其返还102014元，于法无据，本院不予支持。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人龙叶公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初516号民事判决第一、二项； 二、撤销防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初516号民事判决第四项； 三、变更防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初516号民事判决第三项为：原审被告广西荣申博投资有限公司退还被上诉人祝扬14467.4元； 四、驳回被上诉人祝扬的其他诉讼请求。 以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费5561.2元，减半收取2780.6元，由被上诉人祝扬负担1011.15元，荣申博公司负担1769.45元。二审案件受理费161.69元（上诉人广西龙叶贸易有限公司已预交5561.2元），由被上诉人祝扬负担。本院多收取的案件受理费5399.51元退回给上诉人广西龙叶贸易有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 崔  静 审 判 员  宋丞致 审 判 员 禤汉奇 二〇一九年十二月三十日 法官助理 蔡澄莎 书 记 员 刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。