四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2021民初4099号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地：四川省安岳县岳阳镇学沟湾路，统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托诉讼代理人：蒋兴平，男，1965年11月26日出生，汉族，住安岳县。 委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所律师。 被告：刘永才，男，1957年8月10日出生，汉族，家住四川省安岳县。 原告四川省紫竹物业服务有限公司与被告刘永才物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川省紫竹物业服务有限公司法定代表人代述洪的委托诉讼代理人蒋兴平、李志伟到庭参加诉讼。被告刘永才经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 四川省紫竹物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘永才给付2015年10月1日至2019年12月31日所欠物业费2937元、公电费153元、违药金15055元共计18145元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月29日，原告与安岳县蓝灵.时代欣城小区业主委员会签订物业服务合同，合同期限为三年，自2015年10月10日起至2018年10月9日止。合同到期后，双方再次签订合同。期限为2018年10月10日起至2020年12月31日止。合同中约定原告向蓝灵小区提供物业服务，物业服务费由原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或使用人收取，物业费每年在首月全额交纳，未交纳当年12月31日前交清物业管理费和公共部位电费的，每天加收未收款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。被告系小区业主，房号为5-4-2-501，建筑面积115.2平方米。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告未向原告缴纳物业管理等费用，并经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，现特诉请人民法院判决如上请求。 刘永才辩称，原告与被告存在物业管理关系，2015年10月10日至2018年9月期间未缴纳物业费用属实。2018年8月29日再次签订服务协议，存在原告与业主委员会串通行为，应当认定该合同无效。原告未履行相应的服务义务，原告违约在先，公电费未公示，导致被告未缴纳物业等费用。请人民法院驳回原告的诉讼请求，原告给被告造成的损失另案处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月29日，原告与安岳县蓝灵.时代欣城小区业主委员会签订《蓝灵.时代欣城小区物业服务合同》及《补充合同》，合同期限为三年，自2015年10月10日起至2018年10月9日止。2018年8月29日，双方又续签物业服务合同，合同期限为2018年10月10日起至2020年12月31日止。合同约定，由原告向安岳县蓝灵.时代欣城小区业主提供物业服务，原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或使用人收取物业服务费，公共部位电费按每户每月收取3元向相关单位依法缴纳，业主或者物业使用人在当年12月31日前未交清物业管理服务费和公共部位电费的每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。合同签订后，原告进驻安岳县蓝灵.时代欣城小区，对小区进行了管理服务。被告刘永才系安岳县蓝灵.时代欣城小区业主，其所有的5-4-2-501房屋建筑面积为115.52平方米。被告刘永才从2015年10月10日起至2019年12月31日应交物业管理服务费50个月计2937元，公共部位电费153元。经原告多次催收未缴纳，形成本案诉讼。 上述事实，有下列证据予以证实：原、被告身份信息、《蓝灵.时代欣城小区物业服务合同》及《补充合同》、缴费通知及照片等及当事人当庭一致陈述，以上证据来源合法，证明的内容客观真实，与本案具有关联性，故本院予以采信。对被告所举照片其形式要件不符合证据的采信标准，本院不予采信。 本院认为：原告四川省紫竹物业服务有限公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，安岳县蓝灵小区业主委员会也是合法成立的业主委员会，双方先后签订的《蓝灵.时代欣城小区物业服务合同》及《补充合同》系真实意思表示，不违反法律规定，该物业服务合同合法有效，当事人应当按照约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该物业服务合同对蓝灵.时代欣城小区全体业主都具有约束力。被告刘永才系该小区业主，则该合同对其具有法律约束力。那么，原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，就有权按约定收取相应的物业管理费。被告陈石作为小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，理应及时按约定支付相应的物业管理服务费等费用，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费”之规定，被告刘永才应当承担立即交纳相关费用的民事责任。由此，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。关于被告刘永才对原告的物业服务质量不满意，存在瑕疵不履责的问题。一方面，刘永才应举证证明原告疏于履行管理义务，且该违约行为与损害后果之间具有因果关系。本案中，刘永才并未提供确实、充分的证据予以证实；另一方面，物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体业主的利益，而非针对某一特定业主，因此业主的个人主观评价与客观标准不一致在所难免。且物业公司的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业公司的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而侵害到全体业主的利益。原告当然亦应进一步提高物业管理服务水平，为包括被告刘永才在内的业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费、公电费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，且被告在诉讼过程中请求人民法院予以调减，尽管原告未举证证明其损失额度，但造成相应损失应是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持700元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告刘永才在本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司支付2015年10月10日至2019年12月9日期间的物业管理服务费2937元、公共部分电费153元和违约金700元，共计3790元； 二、驳回原告四川省紫竹物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费254元，减半收取计127元，由四川省紫竹物业服务有限公司负担102元，被告刘永才负担25元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 向六强 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 龙 莉 书 记 员 陈彦汐