河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0105执异968号案外人：河南新田置业有限公司，住所地郑州市金水区黄河路95号，统一社会信用代码：914101002717356746。法定代表人：田中飞，董事长。委托诉讼代理人：李飞燕，女，系该公司员工。申请执行人：交通银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市金水区郑花路11号，统一社会信用代码：914101009718599507。负责人：单增建，行长。被执行人：河南飞扬消防安装工程有限公司，住所地郑州市金水区民航路15号4层0401号，注册号：410105100086518。法定代表人：董辉。被执行人：董辉，男，1978年12月29日出生，汉族，住郑州市中原区。被执行人：齐园园，女，1981年12月18日出生，汉族，住郑州市中原区。被执行人：范廷岭，男，1975年2月19日出生，汉族，住郑州市中原区。担保人：闫晓阁，女，1981年3月26日出生，汉族，住郑州市中原区。在本院执行交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交行河南省分行）与河南飞扬消防安装工程有限公司、董辉、齐园园、范廷岭金融借款合同纠纷一案中，案外人河南新田置业有限公司（以下简称新田置业）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人新田置业称，案外人与闫晓阁于2015年8月1日签订编号为XY150××××3023的《商品房买卖合同》，约定购买位于荥阳市洞林湖·新田城一期C区1号楼1单元1-3层101号房［不动产权证号：豫（2018）荥阳市不动产权第0006000号，以下简称涉案房产］，房屋总价8489373元，其中首付款为4009373元，剩余448万元采用商业贷款方式支付。合同签订后，闫晓阁支付首付款613624元，且因闫晓阁未按时向银行偿还银行贷款，导致案外人承担连带还款责任。现涉案房产仅预告登记在闫晓阁名下，未办理产权过户登记手续，涉案房产的产权人为案外人。另，闫晓阁的行为严重违反《商品房买卖合同》的约定，给案外人带来极大损失。故案外人已向闫晓阁寄发关于编号为XY150××××3023的《商品房买卖合同》及补充协议的《解除合同通知书》，双方签订的《商品房买卖合同》于该通知送达之日已解除。现案外人得知贵院依据2019年4月25日作出的(2019)豫0105执7714号裁定书，查封了预告登记在闫晓阁名下的涉案房产。但涉案房产仅预告登记在闫晓阁名下，涉案房产的权利人为案外人，法院不能将涉案房产作为闫晓阁的个人财产进行处置。理由如下：一、案外人享有能够排除强制执行的实体权利。民事诉讼法第二百二十七条规定了案外人异议制度，赋予了案外人在一定条件下基于实体权利以排除强制执行的权利。本案中，闫晓阁与案外人虽就涉案房产签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记，但闫晓阁却并未因此取得涉案房产的所有权。从荥阳市国土资源局豫（2018）荥阳市不动产权第0006000号权属证书显示，涉案房产的权利人为案外人。从《合同信息备案摘要》显示，闫晓阁仅是涉案房产商品房买卖合同的预告登记买受人。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”；第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”。预告登记是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，并非物权本身的登记，预告登记人享有的权利是请求权，即闫晓阁对涉案房产并未取得绝对排他的所有权。因此，在判断涉案房产的所有权人时，应依照物权法第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，以不动产登记簿的情况来确定涉案房产的归属。本案中，涉案房产登记在案外人名下，并未移转到闫晓阁名下，案外人为涉案房产的所有权人，享有排除强制执行的实体权利。二、闫晓阁因违约无法取得涉案房产的所有权，预查封无法转化为正式查封。合同法第九十四条第（四）项赋予了当事人一方在对方有违约行为致使合同目的不能实现时解除合同的权利。本案中，因闫晓阁未按约定向银行偿还借款本金及利息，案外人作为保证人对上述债务承担连带清偿责任。现因闫晓阁的严重违约行为，案外人与闫晓阁签订的《商品房买卖合同》已经解除，案外人与闫晓阁之间的买卖合同关系解除后，涉案房产已不能按照预期过户至闫晓阁名下，闫晓阁对确定取得涉案房产的所有权已不具有可期待性，法院亦不能将涉案房产作为闫晓阁的个人财产进行处置。另，根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条中规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但预查封不等同于正式查封，根据该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封，而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。闫晓阁因违约不能取得涉案房产的所有权，涉案房产丧失了过户至闫晓阁名下的可能性，因而导致预查封无法转化为正式查封。故请求：中止对预告登记在闫晓阁名下涉案房产的执行，并解除对涉案房产的查封。本案审查中，案外人新田置业向本院提交证据如下：豫（2018）荥阳市不动产权第0006000号权属证书一份；合同信息备案摘要一份；《商品房买卖合同》及补充协议各一份；收据二张；扣划保证金凭证六张；解除《商品房买卖合同》通知一份。本院查明，原告交行河南省分行诉被告河南飞扬消防安装工程有限公司、董辉、齐园园、范廷岭金融借款合同纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、经原、被告共同确认，截至2018年12月4日，被告河南飞扬消防安装工程有限公司尚欠原告交通银行股份有限公司河南省分行借款本金9342752.13元，利息（含罚息、复利）1460262.48元【利息（含复利、罚息）暂计算至2018年12月4日，之后按合同约定利率计算至实际清偿之日】；二、被告河南飞扬消防安装工程有限公司自愿于2018年12月23日前偿还所欠原告交通银行股份有限公司河南省分行全部款项（以原告交通银行股份有限公司河南省分行当日出具的欠款本息为准）；三、案件受理费41092元由被告河南飞扬消防安装工程有限公司负担，被告河南飞扬消防安装工程有限公司保证与欠款本息一并支付给原告交通银行股份有限公司河南省分行；四、原、被告各方认可编号为：C160201MG4114533抵押合同合法有效。被告范廷岭以抵押房产对上述债务承担担保责任，原告交通银行股份有限公司河南省分行对被告范廷岭名下位于金水区北三环52号商业中心1层126号（郑房权证字第1401286233）、128号（郑房权证字第1401286230）、129号（郑房权证字第1401286240）的三套房产拍卖、变卖或折价所得价款在本调解协议第一、二、三项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、被告董辉、齐园园、范廷岭对上述协议第一、二、三项所确定的债务承担连带保证责任。本院于2018年12月20日作出（2018）豫0105民初4531号民事调解书对上述协议予以确认。该判决书已于2018年12月31日发生法律效力。案件进入执行程序后，案号为（2019）豫0105执7714号。2019年4月25日，本院作出（201,9）豫0105执7714号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人河南飞扬消防安装工程有限公司、董辉、齐园园、范廷岭及担保人闫晓阁名下银行存款10844106.61元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年5月6日，本院向荥阳市不动产登记中心送达执行裁定书及协助执行通知书，将担保人闫晓阁名下涉案房产予以查封，查封期限三年，自2019年5月6日至2022年5月5日止。另查明，2015年8月1日，新田置业作为出卖人，闫晓阁作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定内容如下：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的荥阳市邢村C区1幢1单元1-3层101号房，建筑面积555.66平方米，单价为人民币每平方米15278元，总金额8489373元整；约定金额4009373元的付款方式为现金，约定付款时间2015年8月1日，约定金额448万元的付款方式为商业贷款，约定付款时间2015年10月1日。同日，新田置业作为出卖人，闫晓阁作为买受人签订合同补充协议一份。豫（2018）荥阳市不动产权第0006000号不动产权证书显示：权利人新田置业，坐落荥阳市洞林湖·新田城一期C区1号楼1单元1-3层101，建筑面积555.18平方米，填发日期为2018年3月26日。再查明，2019年4月25日，闫晓阁出具保证书一份，写明：本人闫晓阁，身份证号4110821981××××××××，关于金水区人民法院执行局（2019）豫0105执7714号案件，本人自愿为被执行人提供担保，若将来处理完抵押在卷宗里（所有权证号：1401286230、1401286233、1401286240）等三处房产不够清偿本案件债务，本人自愿以位于荥阳市洞林湖·新田城一期C区1号楼1单元1-3层101［产权证号：豫（2018）荥阳市不动产权第0006000号］房产一套为该案件承担连带保证责任，以上为本人真实意思表示。本院认为，《最高人民法院关于执行担保问题的规定》第一条规定：“本规定所称执行担保，是指担保人依照民事诉讼法第二百三十一条规定，为担保被执行人履行生效法律文书确定的全部或者部分义务，向人民法院提供的担保。”；第十一条第一款规定：“暂缓执行期限届满后被执行人仍不履行义务，或者暂缓执行期间担保人有转移、隐藏、变卖、毁损担保财产等行为的，人民法院可以依申请执行人的申请恢复执行，并直接裁定执行担保财产或者保证人的财产，不得将担保人变更、追加为被执行人。”。本案中，案外人新田置业与担保人闫晓阁于2015年8月1日签订关于涉案房产的商品房买卖合同并进行备案。担保人闫晓阁于2019年4月25日出具保证书愿以其名下涉案房产为该案承担连带保证责任，为保护债权人诉讼利益实现，本院对其名下已办理合同备案的涉案房产进行查封的执行行为符合法律规定。案外人新田置业主张其系涉案房产的所有权人，关于案外人新田置业是否对涉案房产享有所有权的确认，依法不属于执行异议审查的范围，当事人应通过其他法定诉讼程序予以确认。综上，案外人新田置业所主张权利不足以排除本院的强制执行，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、《最高人民法院关于执行担保问题的规定》第一条、第十一条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人河南新田置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  刘 铮审判员  姚 丽二〇一九年十二月二十四日书记员  李清阳