清水河县人民法院   民事判决书   （2019）内0124民初1034号   原告：内蒙古联发物业服务有限公司。   住所地：内蒙古自治区清水河县城关镇同蒙小区院内北面2楼。   统一社会信用代码：911501245919567088。   法定代表人：张瑞兵，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈军，男，该公司员工,住清水河县。   被告：郭建英，女，汉族，住清水河县。   委托诉讼代理人：刘振杰，男，住清水河县，系郭建英丈夫。   原告内蒙古联发物业服务有限公司与被告郭建英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告联发物业服务有限公司法定代表人张瑞兵未到庭，其委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼，被告郭建英及其委托诉讼代理人刘振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告内蒙古联发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴纳物业服务费4135元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月1日，原告与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告受内蒙古圆胜房地产开发有限公司委托，为清水河县紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务。被告所居房屋建筑面积为109.1平方米，2017年12月1日至2019年10月31日，物业服务费按用户建筑面积每平方米1.6元/月收取，应收物业费4015元，（109.1m2×1.6元×23月），市政垃圾转运费120元，总计4135元。在此期间原告为该小区提供了的物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按规定缴纳物业费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，也给原告的经营管理造成了困难。   被告方辩称，一、2017年12月至2018年12月的物业费已经用装修保证金抵顶了，不应该再收取。二、物业费收费每平米1.6元太高，多次与物业公司协商过价格，物业公司一直不予解决，对于物业服务属于几级服务，是否符合收费标准，业主不知情。三、对于垃圾转运费不知情。四、2016年6月20日至2019年9月1日电梯停用，物业公司实施捆绑式收费，业主缴纳物业费才能领卡使用电梯，很多业主都是被迫缴纳物业费的。五、物业服务不到位，单元门坏了，物业不负责维修。警卫人员不够，每天只有一人值班，小区巡查不到位，经常丢东西。小区绿化不到位，家里的玻璃进气，物业公司不给解决。地下室堆放了三年的垃圾，最近才清理出去。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。原告方当事人围绕诉讼请求依法提交了二组证据，被告向法庭提交了二组证据。对双方提交的证据及主张的事实，本院认定下：一、原告方提交的第一组证据为《清水河县紫竹苑商住小区前期物业管理委托合同》复印件一份、物业费催缴通知复印件一份，垃圾转运费收据复印件二份，欲证明原告方与紫竹苑商住小区全部业主存在物业服务合同关系，原告曾向被告书面催缴物业费。原告方提交的第二组证据为市政垃圾转运费收据二份，欲证明联发物业公司按照政府要求代收费用，已缴纳了垃圾转运费。被告方的质证意见以上证据无异议。故对以上证据本院予以确认并在卷佐证。被告方提交的第一组证据是照片一组，证实小区设施维护不到位，小区单元楼道门是坏的，绿化维护不到位，垃圾堆放没有及时清理。被告方提交的第二组证据是联名签字一份，证实小区所有业主认为收费标准高，希望能降低收费标准，也曾向政府部门反映过情况，在反应问题的过程中得知联发物业公司没有备案。被告方提交的第三组证据是录音光盘一张，证实曾经找过物业公司以及向清水河县分管副县长石县长反映过物业费收费过高的问题以及今年6月份至9月份物业公司停用电梯的情况。被告方提交的第四组证据是收据一份，证实2018年度的物业费已经抵顶了，原告不应该向我要二年的物业费。原告方的质证意见是：对于被告方提交的第一组证据楼道门台阶是业主装修时被车辆压坏的，现在已经维修好了。墙面上的裂缝是开发商工程质量问题。被告拍摄垃圾堆放的照片，本身就是垃圾存放点。对于被告方提交的第二组证据和第三组证据不发表质证意见。对于被告方提交的第四组证据认可。经审查，被告方提交的垃圾堆放的照片，因物业服务贯穿于全过程，不能因此认定物业服务不到位，对于墙面裂缝、绿化不到位、防盗门破损的照片，因被告无法证明是物业公司的责任导致上述情况，故对于原告提交的照片，不予采信。被告方提交的第二组证据因与本案不具有关联性，故不予采信。被告方提交的第三组证据，因只有视听资料，无其它证据予以佐证，不能单独作为认定事实的依据，故不予采信。被告方提交的收据因原告方无异议，故本院予以确认并在卷佐证。二、联发物业公司主张被告所居房屋建筑面积为109.1平方米，2017年12月1日至2019年10月31日，物业服务费用按建筑面积每平方米1.6元/月收取，应收物业费4015元，市政垃圾转运费120元，总计4135元。在此期间原告为该小区提供了的物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按合同规定缴纳物业费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。以上事实有物业服务合同、物业费催缴通知、收据两张、物业费收据一张在卷佐证。本院予以确认。   本院认为，原告内蒙古联发物业服务有限公司与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称最高院关于物业服务纠纷的解释）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，2017年12月1日至2019年10月31日期间，联发物业公司为紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务，被告郭建英系紫竹苑小区业主，经原告书面催缴后仍未交纳物业费。最高院关于物业服务纠纷的解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。但因被告郭建英主张联发物业公司于2016年12月1日收取装修保证金2000元，双方约定用于抵顶下一年度物业费，本院予以支持，应予扣除。故被告郭建英应给付原告物业费2135元。被告方辩称，物业服务不到位，因其提供的证据不足，因承担举证不利的法律后果，对其主张不予支持；被告方辩称，物业服务收费高，不符合标准，因每平方米1.6元每月收取物业费，未违反合同约定，也未违反物业管理条例规定，故对被告的主张不予支持；被告方辩称，物业公司未向相关部门备案，因与本案不属于同一法律关系，被告方可另行主张权利；被告方辩称，物业公司于2019年6月20日至2019年9月1日停用电梯，实施捆绑式收费，缴纳物业费才能领卡使用电梯的事实，因其提供证据不足，故本院不予支持；被告方辩称2016年电梯停运半年，这半年不应该交纳电梯费，因原告主张的是2018年度、2019年的的物业费，且被告未提供相关证据证实其主张，故本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   被告郭建英于本判决生效后10日内向原告内蒙古联发物业服务有限公司支付物业费及垃圾转运费2135元。   如未按本判决指定期间履行金钱给服义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元,由被告郭建英负担。   本判决为终审判决。   审判员 曹海燕     二0一九年十二月二十六日   书记员 张骄荣   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。