四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13373号 原告：郑华强，男，1988年10月11日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：卜停燕，女，1988年7月17日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：郑华强，男，1988年10月11日出生，汉族，住成都市高新区，系卜停燕丈夫。 被告：和记黄埔地产（成都）有限公司。住所地：四川省成都市高新区芳草东街76号。 法定代表人：周伟淦，职务不详。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭炎，四川新开元律师事务所律师。 原告郑华强、卜停燕与被告和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称和记黄埔地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员唐路明独任审判，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告郑华强、卜停燕、被告和记黄埔地产公司的委托诉讼代理人周瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑华强、卜停燕向本院提出诉讼请求（最终明确的诉讼请求）：判令和记黄埔地产公司向郑华强、卜停燕支付逾期办理不动产权证违约金3328.16元（从2018年7月1日起计算至2018年8月14日）。事实与理由：郑华强、卜停燕与和记黄埔地产公司于2015年6月4日签订了《商品房买卖合同》，约定：郑华强、卜停燕购买和记黄埔地产公司所开发的南城都汇五期B区（成都市高新区昆和路55号17栋601号）房屋。郑华强、卜停燕于2015年6月3日、2015年6月23日共向和记黄埔地产公司给付全部购房款共756442元，并于2015年9月7日将契税等办理产权证的费用10188.82元给付和记黄埔地产公司。根据合同第十九条约定，和记黄埔地产公司应在2017年8月27日前为郑华强、卜停燕办理好房屋所有权证书，但和记黄埔地产公司在2018年8月14日才为郑华强、卜停燕办理好不动产权证。同时，按合同约定，自商品房交付使用之日第721日起，每逾期办证一日，和记黄埔地产公司应向郑华强、卜停燕支付已付价款的万分之一违约金直至取得房屋转移登记所有权属证书之日止。为维护自身的合法权益，郑华强、卜停燕特诉至法院，望判如所请。 和记黄埔地产公司辩称，和记黄埔地产公司逾期办理案涉房屋产权证的原因系双证合一政策导致，和记黄埔地产公司未怠于办证，反而积极与政府部门沟通协调，在和记黄埔地产公司完成土地分宗竣工验收消除不可抗力之后，积极为郑华强、卜停燕办理产权证，该房屋不动产权证在一个月内就已经办理完毕，因此，和记黄埔地产公司应当承担违约责任。 本院经审理查明事实如下：2015年6月左右，郑华强、卜停燕与和记黄埔地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：郑华强、卜停燕购买和记黄埔地产公司开发的位于成都高新区“南城都汇3＃地块（汇朗园）”17幢1单元6层601号房屋，总价款756442元，和记黄埔地产公司应于2015年10月31日前向郑华强、卜停燕交房。 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中主要有以下条款与本案有关： 1、《商品房买卖合同》第十条： （1）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。 （2）该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。 2、《商品房买卖合同》第十九条： （1）关于房屋所有权初始登记的约定：出卖人（即和记黄埔地产公司，下同）应当在2015年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补充协议第十二条处理。 （2）关于房屋所有权转移登记的约定：商品房交付使用后，买受人（即郑华强、卜停燕，下同）同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 3、《商品房买卖合同补充协议》第九条：在该商品房交付时，如该商品房套内建筑面积误差比绝对值在1%以内（1%），双方同意合同约定的商品房总价款保持不变，双方互不追究由此产生的任何责任。 4、《商品房买卖合同补充协议》第十二条： （1）关于分户国土使用证的约定：出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》； （2）房屋所有权转移登记过程中开发商应承担责任的两种情形：双方同意《商品房买卖合同》第十九条所述之出卖人责任是指：①出卖人的权属证件不齐全；②出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予/办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任； （3）房屋所有权转移登记中买受人的协助义务：买受人在办理该商品房交付手续时或在下列期限届满之日起30日内（如出卖人有其他书面通知期限的，则下列期限届满之日起30日内与其他书面通知期限，两者以先到期者为准），须将因办理该商品房权属转移登记而需由买受人提交的文件、缴纳的税费（包括并不限于契税、专项维修资金，由出卖人代收代缴）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人，买受人如在下列期限届满之日起二年内未提交转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据，则须自行向有关权属登记机关申请办理权属转移登记：①该商品房买卖合同约定的交付之日或②出卖人书面另行通知的该商品房交付之日（上述①、②点所涉之期限，以最后者为准）； （4）房屋所有权转移登记中买受人逾期提交材料的，出卖人免责。如买受人逾期将权属转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人，导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限或逾期申请办理该商品房《国有土地使用证》的，出卖人对此不承担违约责任。 5、通讯方式的约定。《商品房买卖合同补充协议》第二十一条： （1）依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出，买受人通讯地址，如果无书面说明，则其与出卖人签署的认购书、买卖合同及本补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效的通讯地址，出卖人通讯地址：四川省成都市 （4）任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。 郑华强、卜停燕在《商品房买卖合同》中留的通讯地址为成都市高新区。 对于上述合同项下的房款，郑华强、卜停燕共向和记黄埔地产公司给付全部购房款共756442元，和记黄埔地产公司于2015年8月24日向郑华强、卜停燕开具了票面金额为756442元的《销售不动产统一发票（自开）》。 2015年8月31日，和记黄埔地产公司向郑华强、卜停燕交付了案涉房屋。2015年9月7日，郑华强、卜停燕向和记黄埔地产公司支付了以下款项：①产权转移登记费80元；②印花税5元；③专项维修基金2468.40元；④契税7564.42元；⑤国有土地使用证工本费10元；⑥开发商代垫电费51元及产权共有人证费10元，和记黄埔公司向郑华强、卜停燕出具了上述费用的收据。 2016年4月12日，和记黄埔地产公司取得案涉房屋的初始产权登记。至此，郑华强、卜停燕提交完整的过户文件、核税文件、及时缴纳税费后（查明有关税费郑华强、卜停燕在交房时已经全额预缴），和记黄埔地产公司就可以向产权监理部门提交资料，及时为郑华强、卜停燕办理分户产权。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。 2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 2018年8月1日，和记黄埔地产公司向成都市国土资源局不动产登记部门递交郑华强、卜停燕办理不动产权证的相关手续。2018年8月14日，成都市国土资源局出具案涉房屋“川（2018）成都市不动产权第0280498、0280499号《不动产权证书》”，权利人为郑华强、卜停燕，共有情况为共同所有。 另查明，根据本院作出的已生效的（2018）川0191民初1460号民事判决，该案就案涉“南城都汇”项目的不动产证办理情况查明相关事实，具体为：案涉房屋所在的“南城都汇”项目，前期有20宗国土证（包括案涉房屋所在土地），且分期开发，经成都市规划管理局审核和批准，在项目总平规划设计中变更了16米及20米的道路规划设计，导致该项目的国土证和项目规划总平图在土地面积和地块几何形状上有所差异，和记黄埔地产公司因此向成都市国土资源局高新分局申请先办理已经竣工部分的地块的竣工登记换证，待项目整体竣工后再对全部土地面积进行统一结算并出具国有土地使用权出让合同内容变更表，该申请取得了成都市国土资源局高新分局同意，“南城都汇”项目因此能够及时取得案涉房屋内的初始产权登记为买房人办理分户产权，因土地结算方式发生变化，过去后置到办理分户国土证才需要进行的权籍调查和国土竣工登记，成为办理不动产权证的前置程序，本案中的“南城都汇”项目分八期开发，实施不动产统一登记以后，买受人要取得分户不动产权证，须待“南城都汇”项目八期所有项目全部竣工后才能启动国土竣工登记，待国土竣工登记工作完成，才能进行不动产证的办理流程为买房人办理分户不动产权证。“南城都汇”项目七、八期目前尚在开发建设中，以此推算，前几期楼盘的买受人取得不动产权证的期限将长达数年甚至更久。为此，和记黄埔地产公司于2017年4月13日向成都市不动产中心递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年5月23日向成都市国土资源局递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年4月27日、5月23日，两次向成都高新技术产业开发区管理委员会递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》，请求成都市国土资源局和成都高新技术产业开发区管理委员会协调解决案涉房屋所在“南城都汇”项目因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题。据本院向成都市不动产登记中心核实，案涉“南城都汇”项目于2018年1月17日由成都市勘查测绘研究院完成界址点的重新勘察测绘工作，形成《面积成果表》，2018年2月7日重新制作完成规划红线图、2018年5月3日完成《国有土地使用权出让合同内容变更审批表》、2018年6月底完成国土分宗竣工验收和数据关联等工作，7月开始陆续为业主办理不动产权证书。目前，“南城都汇”项目的四期、五期项目均可以为买房人办理不动产权证书。上述事实已经由生效判决所确认，本院在此予以认可。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、销售不动产统一发票（自开）、成都市不动产登记信息摘要等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，郑华强、卜停燕与和记黄埔地产公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按约定全面履行合同、协议内容。本案的争议焦点为：和记黄埔地产公司在本案中是否应当承担延迟办证的违约责任。本院分析认定如下： 首先，2016年11月23日起实施不动产统一登记，故，郑华强、卜停燕与和记黄埔地产公司双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定为郑华强、卜停燕办理的房屋所有权证和国土使用权证，已经被不动产权证书取代，房屋所有权证和国土使用权证客观上已经无法办理，故，双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对房屋所有权证和国土使用权证办理的时间、违约责任、双方权利义务的约定，在2016年11月23日以后的时间段，因无法执行不再对双方产生拘束力。和记黄埔地产公司与郑华强、卜停燕在成都市国土资源局（成都市不动产登记局）《关于实施不动产统一登记的通告》生效后，可以就办理不动产权证书的时间、违约责任、双方权利义务重新磋商和约定。因双方至今未对此达成新的协议，故，本院认为办理不动产权证书的时间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上一定的合理期限进行确定较为适宜。 其次，“南城都汇”项目存在因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题，具体过程前文已经查明。 本院认为，两证合一后，“南城都汇”项目的权籍调查和国土竣工流程变化是客观事实，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中“若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任”的约定，该特殊情形的出现系《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记所致，不可归责于买房人或者开发商，不能认定为和记黄埔地产公司违约，故，和记黄埔地产公司为业主办理不动产权证书的合理期间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收的期限来确定较为合理。 2018年6月“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收，理论上应该给和记黄埔地产公司提交业主办证资料的合理期限，但郑华强、卜停燕一户2015年就已经交房，两证合一以后，和记黄埔地产公司作为一直向政府提出土地分宗验收申请、跟踪事件进展的当事人，理应在“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收之前就备齐资料，待土地分宗竣工验收完成后立即提交郑华强、卜停燕的资料，故，本案中本院确定2018年7月1日为和记黄埔地产公司履行义务的最后期限。和记黄埔地产公司在土地分宗竣工验收完成后，8月1日才提交郑华强、卜停燕的资料应属不当拖延，本院认定2018年7月1日至2018年8月1日，是和记黄埔地产公司怠于履行协助办证义务的期间，应承担违约责任。 综上，和记黄埔地产公司应承担违约金的期限为2018年7月1日至2018年8月1日，合计31天，违约金计算方式参照合同约定，按照已付房款的每日万分之一计算，金额为总房款756442元/天×0.0001×31天=2345元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告和记黄埔地产（成都）有限公司在本判决生效后十日内支付原告郑华强、卜停燕2345元； 二、驳回原告郑华强、卜停燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费223元，由被告和记黄埔地产（成都）有限公司负担。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐路明 二〇一九年十二月九日 书记员  许 林