四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20624号 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董彦婷，女，1985年8月28日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：金玺，四川和睿律师事务所律师。 上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）与被上诉人董彦婷商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德红谷公司上诉请求：撤销一审判决，改判中德红谷公司应承担的逾期交房违约金计算至实际交房之日止，并调减中德红谷公司应承担的逾期办理初始产权登记的违约金数额。 事实和理由：1.逾期交房违约金的计算截止点应为实际交付房屋之日止。董彦婷已收房，根据商品房买卖合同第十二条及补充协议第五条关于逾期交房责任的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付时止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，且不超过已付房款的5%。据此可知，董彦婷以其实际收房行为与中德红谷公司就合同约定的交房条件进行了实质变更，逾期交房的违约金相应地也应计算至实际交房之日止，而不是一审认定的面积实测报告取得之日止。2.按照一审判决认定的逾期交房及逾期办证违约金数额，总额接近总房款的9%，而董彦婷并无实际损失，中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则，应予酌情减轻。 董彦婷辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 董彦婷向一审法院起诉请求：1.判令中德红谷公司向董彦婷支付逾期交付房屋违约金44620.75元（按已付房款的5%计算）；2.判令中德红谷公司向董彦婷支付逾期办理房屋初始产权登记的违约金29271元（以购房款892415元为基数，自2017年6月2日起，每日万分之一，计算至2018年4月25日）。 一审法院认定事实：2014年3月23日，董彦婷与中德红谷公司签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，主要约定以下内容：1、合同标的物为：成都市高新区中和街道中德英伦世邦K区5幢1单元15层1501号房屋，房屋总价892215元；2、约定交付房屋时间为：2016年6月1日前；3、交付房屋条件为：该房屋已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具面积实测报告书；4、逾期交付房屋违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权退房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，此项违约金总金额最高不超过买受人已付房屋价款的5%；5、约定初始产权登记时间：2017年6月1日前；6、逾期办理初始产权违约责任：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，董彦婷支付了案涉全部房屋款。一审庭审中，经双方共同确认，案涉房屋最终成交价为892415元。 2016年8月28日，成都度量诚测绘有限公司对案涉中德英伦世邦K区5幢出具《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2016年10月3日，董彦婷签署案涉房屋《房屋交付确认书》。 2016年11月17日，案涉房屋取得规划验收合格证。 2018年4月25日，案涉房屋取得初始产权登记。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、《不动产登记房屋所有权首次登记记录单》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《房屋交付确认书》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房房屋合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议焦点在于：一、逾期交房违约金标准及具体金额；二、合同约定的逾期办理初始权属登记违约金是否过高应该予以调减。 一、逾期交房违约金标准及具体金额。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。本案中收房时间虽为2016年10月3日，但此时并未满足合同约定的交房条件，也就是履行合同不符合合同约定，因此，逾期交房违约金应当计算至满足规划验收及出具面积实测报告之日即2016年11月17日，因董彦婷的诉请以补充协议约定的房款5%为上限，而违约金按照合同约定从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，即从2016年6月2日起，按照日万分之三的标准计算至2016年11月17日其金额早已超过补充协议约定的房款5%，故对于中德红谷公司逾期交付房屋违约金应截止至2016年10月3日的抗辩不予支持，对董彦婷主张中德红谷公司支付逾期交房违约金44620.75元的诉请一审法院予以支持。 二、合同约定的违约金是否过高应该予以调减。 一审法院经过审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，中德红谷公司主张调低违约金，但未提交相应证据证明其违约行为对董彦婷造成的损失远低于双方合同约定的违约金，董彦婷起诉主张的违约金具有合同依据和法律依据。故，对于中德红谷公司要求调减违约金的抗辩不予支持。对于董彦婷主张的逾期办理初始产权登记的违约金，根据合同约定自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。即违约金按照每日万分之一的标准，以892415元为基数，从2017年6月2日起，计算至2018年4月25日，共计29271元，一审法院予以支持。 案涉纠纷系因中德红谷公司违约产生，诉讼费用由中德红谷公司全部负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向董彦婷支付逾期交付房屋违约金44620.75元；二、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向董彦婷支付逾期办理初始产权登记违约金29271元；三、驳回董彦婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，减半收取823元，由中德红谷公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、一审判决认定的逾期交房违约金计算截止点是否正确。 根据约定，中德红谷公司应于2016年6月1日前向董彦婷交房，交付房屋的条件为：该房屋已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书。而庭审已查明，案涉房屋所在楼栋于2016年8月28日才取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，房屋所在项目于2016年11月17日才取得规划验收合格证，上述事实能够证明案涉房屋在2016年11月17日才满足合同约定的交房条件，一审法院据此认定中德红谷公司应承担的逾期交房违约金计算截止点为2016年11月17日，并无不当，本院予以确认。董彦婷虽于2016年10月3日签署《房屋交付确认书》，但董彦婷实际收房的事实并不代表案涉房屋已满足约定的交付条件，董彦婷的收房行为也不视为放弃向中德红谷公司主张逾期交房违约责任的权利。中德红谷公司上诉认为应以实际收房日作为逾期交房违约金计算截止点的主张，缺乏合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。 二、一审判决认定中德红谷公司应承担的逾期交房、逾期办理初始产权登记的违约金数额是否恰当。 案涉《商品房买卖合同》及补充协议是双方自愿订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利和义务。就该合同而言，其中约定的逾期交房、逾期办证等违约责任的条款内容，是中德红谷公司作为开发商根据建设项目的进度等情况预先拟定，在其拟定时应当对可能存在的风险予以考虑和研判。双方在案涉合同中约定逾期办理初始产权登记的违约金按“已付房款每日万分之一”计算，该项约定的违约金计算标准按年计仅为3.65%；而双方约定的逾期交房违约金按“已付房款每日万分之三”计算，董彦婷因逾期交房违约行为所受实际损失，可参照案涉房屋同期、同地段、同类型房屋的租金标准，本案中，中德红谷公司并未举示证据证明该项约定的违约金计算标准存在过分高于董彦婷所受实际损失的情形，一审法院据此认定该两项违约金的约定标准并不过高、不应调低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。中德红谷公司认为违约金过高请求调整的理由不成立，本院不予支持。一审判决依据合同约定的违约金标准认定的违约金数额，并无不当，本院予以维持。 综上，中德红谷公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1647元，由上诉人成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十二月二十四日 书记员 王朝阳