湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0408民初2801号 原告：秦某，女，汉族，1964年5月17日出生，湖南省衡阳市人。 委托诉讼代理人：文闻，湖南秦湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆必相，湖南秦湘律师事务所律师。 被告：衡阳市高新技术产业开发区祝融阁餐饮店，住所地：衡阳市高新区长丰大道46号新华文化广场110、111号。 经营者：袁成治，男，汉族，1977年6月10日出生，广东省乐昌市人。 原告秦某为与被告衡阳市高新技术产业开发区祝融阁餐饮店房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月12日向本院提起诉讼。本案受理后，依法适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告秦某的委托诉讼代理人文闻到庭参加诉讼，被告衡阳市高新技术产业开发区祝融阁餐饮店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告秦某提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》自2019年9月1日起解除；2.判令被告向原告支付欠付的租金323520元，同时赔偿门面空置期间的实际损失78480元（暂预计空置期为3个月，每月租金为26160元），清偿欠缴的水电费7178元、物业费10244元、停车费100元，共计419522元；3.判令被告承担律师费33561元；4.由被告承担本案的诉讼费用。 被告衡阳市高新技术产业开发区祝融阁餐饮店未予答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明认定的事实如下：2017年7月1日左右，原告（甲方）与案外人欧黎明、袁成治（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将其所有的坐落于衡阳市蒸湘区长丰大道46号新华文化广场1009、1010、1011、2014室总面积为560平方米的四空门面租赁给乙方经营餐饮服务使用；租赁期为八年，即从2017年7月1日至2025年6月30日；租金情况如下：第一年为24680元/月，以后每两年按6%的标准递增，租赁期的前两个月为免租期；乙方应向甲方支付租赁保证金74040元；乙方在签订合同之日第一次交付租赁保证金49360元，于2017年8月25日支付2017年9月1日至2017年11月30日的租金74040元，于2017年11月25日第二次支付租赁保证金24680元以及2017年12月1日至2018年2月28日的房租74040元，此后租金每季度支付，实行先付租金后使用的原则，即乙方应在季度届满前五天向甲方一次性支付前一个季度的租金；租期届满或提前解除合同等情形而致合同终止的，乙方应在返还租赁房屋前搬出全部物件，如仍有余物的，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理；如乙方逾期支付租金，则按应付租金的5%向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除合同、不退保证金、单方面无条件收回租赁物，且在房屋未妥善安排好的期间，乙方仍应承担该期间的租金；如因本合同发生纠纷，则由此产生的诉讼费、律师费等均由败诉方承担。被告祝融阁餐饮店于2017年8月8日在工商部门登记成立，经营者为袁成治，经营场所为“衡阳市高新区长丰大道46号新华文化广场110、111号”。此后被告祝融阁餐饮店在涉案租赁物上经营餐饮服务。2018年11月17日后，被告未再向原告支付租金。被告支付的租赁保证金及租金合计为342840元，至2019年9月30日止，被告尚欠租金2668800元。2019年9月10日，租赁物所在小区发出水电费及物业费催缴单，租赁门面应缴水电费合计7178元、物业费10244元、停车费100元。至本案庭审时（2019年11月11日）止，被告尚未向原告返还租赁物。 为实现涉案债权，原告与湖南秦湘律师事务所签订《委托合同》，双方约定该律所接受原告委托，指派文闻、陆必相律师代理本纠纷至一审判决作出时止，律师代理费为33561元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与欧黎明、袁成治签订的涉案租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽签订合同时的主体并非被告，但合同体现欧黎明、袁成治签订合同的初衷系为经营餐饮服务使用，即为被告的成立而作出的准备，被告于2017年8月8日注册成立，注册登记的经营场所即为租赁房屋，经营者亦为合同签订人之一的袁成治。综上所述，可以视为欧黎明、袁成治签订合同的行为系为当时尚未注册成立的被告租赁经营场所，自被告成立之日，租赁合同的乙方权利、义务均由被告概括承受，而原告对此予以认可，故可以视为被告与原告之间形成了租赁关系，故被告系本案适格被告。依据租赁合同的约定，乙方迟延支付租金超过15日的，甲方即原告方有权解除合同、不退保证金，而至原告起诉时止，被告拖欠租金的时间远超15日，故原告要求确认《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。根据原告提供的证据及其陈述，2017年9月1日至2019年8月31日期间，被告支付的租赁保证金74040元、租金共计268800元，而实际应当支付的租赁保证金为74040元、租金为592320元，故被告尚欠原告租金323520元。对于原告起诉的门面空置期间的损失，本院认为，原告请求的租金计算至2019年8月31日，而至2019年11月11日，被告仍未返还涉案租赁物，被告既不支付租金又不返还租赁物的行为，势必给原告造成了一定的租金损失，原告主张被告按租赁合同约定的第三年度的租金标准（26160元/月）赔偿其3个月的租赁物空置损失，属于合理限度内，故本院予以支持。原告主张物业公司针对涉案租赁物发出的水电费、物业费、停车费缴费通知，但未提供其已经向物业支付的依据，故本院不予支持。涉案租赁合同上关于律师费损失作出了明确约定，即由纠纷中的败诉方承担，而原告与湖南秦湘律师事务所签订的《委托合同》中约定的律师代理费33561元也符合《湖南省律师服务费行业指导标准》规定的收费标准，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认涉案《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除； 二、被告衡阳市高新技术产业开发区祝融阁餐饮店向原告秦某支付欠付的租金323520元； 三、被告衡阳市高新技术产业开发区祝融阁餐饮店赔偿原告秦某租赁物空置期间的损失78480元； 四、被告衡阳市高新技术产业开发区祝融阁餐饮店赔偿原告秦某律师代理费损失33561元； 五、驳回原告秦某的其他诉讼请求。 上述给付义务限在本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取4048元，由被告衡阳市高新技术产业开发区祝融阁餐饮店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 王孝杰 二〇一九年十二月十六日 法官助理 罗 娜 书 记 员 **梅 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。