广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4239号原告：吴锡明，男，1975年8月7日出生，汉族，住址：广东省江门市新会区，委托诉讼代理人：曾卫良，广东秉铨律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，地址：广东省开平市水口镇紫薇路33号1-2座11号铺位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建彪，广东周和律师事务所律师。原告吴锡明与被告开平市水口珠影文体产业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭审理了本案。原告吴锡明的委托诉讼代理人曾卫良，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴锡明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告的购房款340658元，并支付占用购房款期间的利息（按照中国人民同期贷款利率计算，从2017年6月22日起至归还完购房款之日止；从2017年6月22日起暂计至2019年12月22日，利息是40453元）；3、判令被告赔偿原告的损失9903.39元;4、判令被告承担不超过原告已付购房款一倍的赔偿责任，即340658元;以上四项共计731672.39元;5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月20日，被告与原告签订《商铺认购书》，被告将其位于开平市××紫薇路××商铺××套出售给原告，约定商铺总销售金额是340658元。其后，原告向被告支付了首期款170658元（其中2016年11月20日支付了10000元，2016年11月26日支付了160658元）。被告收取以上款项后向原告出《购房首期款确认书》。2017年1月10日，双方签订《商品房买卖合同》，对于商铺总销售金额是340658元，约定由原告分期付款：首期款170658元，须于2016年11月28日前付清；余款170000元须于2017年6月21日前付清。签订合同后，被告出具首期款170658元的发票给原告。2017年6月21日，原告依约将余款170000元支付给被告。当日，原告到开平市地方税务局缴纳了9903.39元的税费。直到2019年8月份，有人称该铺位已经出售，并办理完成备案登记，这时原告才知道被告违反合同约定，将该铺位又卖给他人，并办理商品房买卖登记备案，原告的合同目的不能实现，被告行为给原告带来了巨大损失。为维护自身合法权益，原告向法院起诉。被告开平市水口珠影文体产业有限公司辩称：一、被告不同意解除《商品房买卖合同》，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、双方签订的《商品房买卖合同》及租赁协议仍在合同履行期间，被告一直履行租赁协议内容，按时对原告进行返租。三、被告也一直在想方设法为原告办理产权登记，只因为整个项目已被开平市政府成立了处置小组，对于类似于原告已交清房款的业主，也一定会优先办理产权登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、开平市房地产登记信息查询原件一份。经核证，被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因上述证据真实合法，内容与本案具有关联性，故本院予以采纳，并根据证据规则认定其证明力。2、广东省农村信用社网银交易凭证打印件一份，该证据由被告提供。经核证，原告对证据的真实性无异议，对其关联性有异议。该证据具有真实性，但支付租金的主体不是本案的当事人，故与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告取得项目名称为“文体广场二期酒店商务”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015052号），有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××共29户（见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××座商品楼的共2户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月20日，原、被告签订《商铺认购书》，约定原告认购被告开发的位于开平市××紫薇路××号铺位，于签署本认购书时支付定金10000元，于2016年11月28日支付首期款170658元，同时办理银行按揭手续，按揭款为170000元。同日，原告通过银行转账支付了10000元给被告。2016年11月26日，原告通过银行转账分两次合计支付了160658元给被告。2017年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于开平市××紫薇路××号铺位，建筑面积为21.23平方米，总价款为340658元。合同第六条关于付款方式的约定“买受人同意出卖人按下列第2方式按期付款：……2、首付款项170658元须于2016年11月28日前付清（含定金）；余额款项170000元，须于2017年6月21日前付清”、第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2017年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”、第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。”、第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。2017年6月21日，被告给原告出具《收据》，确认收到原告交来2-219铺位二期款170000元（已付清）。同日，原告缴交了涉案铺位的契税、印花税9903.39元。原告以被告在签订《商品房买卖合同》后又将房屋销售给第三人为由向本院起诉，遂成诉讼。另查明：被告公司经营状况严重恶化，债务重重，被多家法院查封其开发的“文体广场二期酒店商务”的土地等，严重影响公司正常运行。又查明：涉案铺位于2015年在开平市不动产登记中心被预告登记在案外人名下。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，涉案《商品房买卖合同》约定在商品房交付使用后360日（即2018年1月12日）内申请办理房地产转移登记，被告未能依约履行办理房地产转移登记的义务致使原告不能实现合同目的，故此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有理，本院予以支持。关于购房款、利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案《商品房买卖合同》解除后，原告请求被告返还购房款340658元（10000元+160658元+170000元），本院予以支持。因原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，该利息应以340658元为基数，从2017年6月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，涉案《商品房买卖合同》解除，在赔付购房款利息后，原告因缴交涉案铺位的契税、印花税尚有损失9903.39元，故此，原告请求被告赔偿损失9903.39元，本院予以支持。关于赔偿的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，原告据此条款的规定请求被告赔偿340658元，应对被告又将涉案铺位出卖给第三人的情况承担举证证明责任。经庭审查明，1、涉案铺位在2015年办理了预告登记，预告登记具有三个月有效期限，涉案铺位至今未办理商品房过户登记手续，相应的预告登记已失效，不能证明被告已将涉案铺位出卖给第三人；2、原告提供的开平市房地产登记信息查询不足以证实被告存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情况，故此，原告请求被告赔偿340658元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告吴锡明与被告开平市水口珠影文体产业有限公司于2017年1月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告吴锡明返还购房款340658元并支付利息（利息计付办法：以340658元为基数，从2017年6月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告吴锡明赔偿损失9903.39元；四、驳回原告吴锡明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5558.36元（已由原告吴锡明预交），由原告吴锡明负担2588.36元，被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担2970元。原告吴锡明多预交的案件受理费2970元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费2970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇一九年十二月五日书记员  李瑞云黄超嫦