广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初885号 原告：欧琳玉，女，1984年7月27日出生，瑶族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏佳丽，广西万益律师事务所实习律师。 被告：黄新龙，男，1988年1月5日出生，壮族，住广西靖西县。 被告：周燕，女，1994年3月17日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 第三人：广西南宁冠日房地产经纪有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡29至31栋商业裙楼地下一层B140号商铺，统一社会信用代码：91450102MA5N8F8536。 法定代表人：严胜，男，1987年8月4日出生，汉族，该公司经理，住南宁市兴宁区。 原告欧琳玉诉被告被告黄新龙、周燕、第三人广西南宁冠日房地产经纪有限公司（以下简称“冠日公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日转为普通程序后，公开开庭进行了审理。原告欧琳玉的委托诉讼代理人杨婷婷、苏佳丽，第三人冠日公司的法定代表人严胜到庭参加诉讼。被告黄新龙、周燕经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告欧琳玉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告、第三人签订的《房屋买卖协议》；2.被告返还原告已付购房定金20万元；3.被告返还原告已付购房首付款10万元；4.被告赔偿原告支付的评估费3850元、权证过户费1000元、按揭代理服务费4500元、中介费23100元，总计32450元；5.被告赔偿原告支出的律师费10000元；6.被告向原告赔偿装修损失100000元；7.被告支付违约金308000元；8.本案诉讼费862元、保全费4370元、财产保全保险费2310元由被告承担。 事实和理由：2018年9月27日，原告欧琳玉与被告黄新龙、周燕签订《房屋买卖协议》，同日黄新龙与原告签订《合约补充协议》及原、被告与第三人冠日公司签订《委托代办手续合同》。《房屋买卖协议》约定两被告将其位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡26栋2单元1202号房出售给原告，成交价为77万元，定金为20万元，首期款为10万元，原告依约支付了定金及首期款总计30万元。《房屋买卖协议》载明卖方尚未结清的银行抵押贷款为31万元，2019年1月经第三人查询得知被告将房屋进行二次抵押，抵押权利价值为38万元，经原告与第三人多次催促，两被告均未将涉案房屋的抵押权注销及办理过户手续，两被告行为已经构成了根本违约。 被告黄新龙、周燕未作辩称，亦未提交证据。 第三人冠日公司述称：对原告的诉讼请求没有意见，同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月27日，原告欧琳玉（买方）与被告黄新龙、周燕（卖方）签订《房屋买卖协议》，约定买方向卖方购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡26栋2单元1202号房，建筑面积82.77平方米；买卖双方确认权属现状为：该物业处于抵押状态无查封，且卖方向抵押权人申请还款，并承诺在产权转移登记日期之前还清贷款，承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延或隐瞒其他债权债务及银行信用等情况；物业成交价77万元，付款方式为商业贷款，定金20万元，签约当天买方支付部分定金5万元，余款15万元须于2018年9月30日支付给卖方；首期款10万元，买方同意在2018年10月10日前支付给卖方；尾期款47万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款额少于买方申请贷款金额，二者相差金额，买方须在到房管部门过户递件并出具受理回执当天支付给卖方；经双方协商一致同意，买方按照合同约定支付首期款后，合同约定交易的房屋权属归属于买方，此后房屋增值、贬值均与卖方无关，如非买方原因或卖方将房屋另售他人导致买方无法获得房屋产权，卖方须双倍返还定金，按照当时的市场价格赔偿买方的损失（包括增值部分价款、因此支付的中介费、差旅费、律师费、银行利息、装修费、交易税费等各项费用），同时另行支付总房款（按当时市场价格）的40％作为违约金。双方还就其他事项进行了约定。卖方签字处仅有被告黄新龙签字捺印。 同日，原告与被告黄新龙签订《合约补充协议》，约定：1、若卖方反悔不予出售房屋，除双倍返还定金及首期款外，房屋升值的归买家所有，业主需现金补偿给买家，溢价部分确定由买家指定评估机构进行确定。2、出售该房屋卖方已取得所有共有权人的同意，若共有权人不同意出售，则卖方签字人按照合约承担违约责任。3、定金伍万元整双方委托经纪方代为托管，由经纪方与卖方去物业结清所欠开发商的费用和物业费，剩余定金由第三方转给卖方。4、卖方需提供夫妻征信报告给经纪方。5、银行欠款部分由双方委托垫资公司负责垫资解押，垫资解押费用卖方支付贰万元整给经纪方，由经纪方自行与垫资公司结算，卖方不再出其他费用。 同日，原告与被告黄新龙签署《房地产交易收费预算表》，确认：涉案房屋交易买方支付居间服务费23100元、契税7700元、个人所得税7700元、过户登记费80元、工本费10元、印花票5元、抵押登记费80元、评估费3850元、贷款服务费4500元、权证过户手续费1000元；卖方支付解押服务费20000元。其中契税、个人所得税、过户登记费、工本费、印花票、抵押登记费均属于产权转移费范畴，评估费、贷款服务费、权证过户手续费均属于银行贷款费用范畴。 同日，原告（委托方、买方）与被告黄新龙（委托方、卖方）、第三人冠日公司（代办方）签订《委托代办手续合同》，约定：委托方就位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡26栋2单元1202号房物业的房屋产权事宜已达成一致协议，现双方共同委托代办方办理该物业房屋房产过户及银行按揭贷款手续。委托方同意在签署本合同当日向代办方支付委托代理服务费，其中委托方（买方）支付27600元。委托方在签署本合同起3天日，双方因故要求终止或解除委托办理手续的，均需按服务费总额的20％支付补偿给代办方。委托方在签署本合同后，在办理手续过程中委托方任何一方不配合办理交易手续或提前解除代办委托关系，代办方可以要求违约方继续履行合同，经代办方书面催告后超过五个工作日仍不配合办理交易手续的，即视为违约，代办方有权解除本合同拒绝履行代理义务，违约方须除缴清南宁市房地产交易所规定的退案费用后方可退案外，违约方还承担守约方因此造成一切损失（含赔偿守约方应支付给代办方的服务费），代办方收取的代理服务费不予退还，未收取的代理服务费不给予免除，未付的代理服务费须于5个工作日内支付给代办方。三方还就其他事宜进行了约定。 上述合同签订后，第三人冠日公司于2018年9月29日向原告出具一份《收款收据》，载明收到原告交来购买涉案房屋的佣金23100元。 同日，原告向被告黄新龙分三笔支付共计10.5万元。 2018年10月9日，原告再次向黄新龙转账支付10万元。 2018年10月10日，被告黄新龙向原告出具一份《收条》，载明：收到原告交来购买涉案房屋的首付款30万元。原告及经纪方经办人均在该《收条》上签字确认。 同日，冠日公司分别向原告出具三份《收款收据》，载明收到原告交来购买涉案房屋的评估费3850元、权证过户费1000元、按揭代理服务费4500元。 2019年1月4日，原告通过微信支付方式向南宁嘉和物业服务有限公司支付涉案房屋的各项物业管理费用共计1114.3元，南宁嘉和物业服务有限公司温莎北郡物业服务中心于同日向原告出具了相应的《收款收据》。 因认为黄新龙、周燕未能按约定履行合同，欧琳玉遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡26栋2单元1202号房屋的登记不动产权利人为黄新龙、周燕，该房屋于2018年9月30日办理了预购转现房抵押登记，抵押权利人为中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行；于2018年11月6日办理了最高额抵押登记，抵押权利人为韦琼美。 还查明，为进行本案诉讼，原告支出律师费1万元、诉讼财产保全责任保险费2310元。 经原告申请，本院委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司广西分公司对南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡26栋2单元1202号房屋室内装饰装修市场价值进行评估。该公司于2019年12月10日作出深国咨房评字[2019]第12014号《房地产估价报告》，评估结论为：估价对象在2019年7月9日的估价结果为82826元。为进行此次评估，原告预付评估费3000元。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黄新龙、周燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案房屋买卖合同的相对方效力问题。 本案中，虽然被告黄新龙以其与被告周燕的名义与原告签订了《房屋买卖协议》，并保证已经征得共有人的同意，但其并无相关证据予以证实，且无论是该《房屋买卖协议》，还是另行签订的《合约补充协议》、《房地产交易收费预算表》、《委托代办手续合同》、收款收条，均是黄新龙一人签字捺印，因此在没有其他证据予以佐证的情况下，本院认为涉案房屋买卖合同的相对方应为原告与被告黄新龙。即使被告黄新龙未取得共有权人同意出卖涉案房屋，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，其与原告订立的《房屋买卖协议》仍属有效合同，双方均应恪守履行。同理，原、被告签订的《合约补充协议》、原、被告及第三人冠日公司签订的《委托代办手续合同》均依法有效，各方均应恪守履行。 二、关于合同解除问题。 涉案合同签订后，原告按约定向黄新龙支付了定金20万元及首付款10万元，但在合同履行过程中发现案涉房屋在双方合同签订后又私自办理了二次抵押，导致案涉房屋交易无法继续履行，至本案一审辩论终结前，涉案房屋仍处于二次抵押状态，原合同目的已经无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告要求解除《房屋买卖协议》、《合约补充协议》、《委托代办手续合同》的请求本院予以支持。 二、关于被告黄新龙、周燕的责任承担问题。 由于被告黄新龙违约，造成原告无法取得涉案房屋的产权，依据双方约定，被告黄新龙应双倍返还定金、按照当时的市场价格赔偿买方的损失（包括增值部分价款、因此支付的中介费、差旅费、律师费、银行利息、装修费、交易税费等各项费用），同时另行支付总房款（按当时市场价格）的40％作为违约金。现原告要求被告黄新龙退还已经支付的购房定金20万元、购房首付款10万元、中介费23100元，符合法律规定，本院予以支持。 对于原告要求被告退还的评估费3850元、权证过户费1000元、按揭代理服务费4500元，由于前述费用均属于办理产权转移和银行贷款而产生的费用，而涉案房屋已经因二次抵押而无法办理该两个事项，因此第三人冠日公司尚未提供相应服务，合同解除后，应由其向原告退还，原告要求被告退还前述款项，于法无据，本院不予支持。 对于原告要求被告赔偿的律师费1万元，既符合双方合同约定，也有相应的委托代理合同及收据予以证实，且未违反法律规定，本院予以支持。 对于原告要求被告赔偿装修损失10万元，经原告申请，本院委托评估机构对装修价值进行评估，评估确定的价值为82826元，本院对该数额予以确认，原告主张超出部分，理据不足，本院不予支持。 对于原告要求被告支付的违约金308000元，符合双方关于如非因买方原因导致买方无法获得涉案房屋产权，卖方需向买方支付总房款77万元的40％作为违约金的约定，本院予以支持。 对于原告要求被告支付的原告为进行财产保全而支出的讼财产保全责任保险费2310元，该款属于原告为进行本案诉讼而产生的必要支出，且有正式发票予以证实，本院予以支持。 由于原告并无证据证实被告周燕授权被告黄新龙与原告签订涉案合同或追认该合同，被告周燕也并非涉案合同的当事人，亦无证据证实被告周燕对原告与被告黄新龙交易涉案房屋知情，因此，原告要求被告周燕承担本案责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告欧琳玉与被告黄新龙于2018年9月27日签订的《房屋买卖协议》、《合约补充协议》； 二、解除原告欧琳玉与被告黄新龙、第三人广西南宁冠日房地产经纪有限公司于2018年9月27日签订的《委托代办手续合同》； 三、被告黄新龙退还原告欧琳玉购房定金20万元； 四、被告黄新龙退还原告欧琳玉购房首付款10万元； 五、被告黄新龙赔偿原告欧琳玉支付的中介服务费23100元； 六、被告黄新龙赔偿原告欧琳玉律师费10000元； 七、被告黄新龙赔偿原告欧琳玉装修费用82826元； 八、被告黄新龙支付原告欧琳玉违约金308000元； 九、被告黄新龙赔偿原告欧琳玉讼财产保全责任保险费2310元； 十、驳回原告欧琳玉对被告周燕的诉讼请求。 十一、驳回原告欧琳玉的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费11063元（原告已预付862元），由被告黄新龙负担。 案件保全费4370元，由被告黄新龙负担。 鉴定费3000元，由被告黄新龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  雷瑞强 人民陪审员  韦道劲 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  陆丹丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。