贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6435号上诉人（原审原告）：郑国良，男，1965年1月20日出生，汉族，住所地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：付梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201711558411。被上诉人（原审被告）：任福泽，男，1969年11月10日出生，汉族，住所地贵州省习水县。委托诉讼代理人：张连波，贵州乾合律师事务所律师，执业证号：15201201210374573。被上诉人（原审被告）：薛顺丽，女，1960年11月22日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。上诉人郑国良因与被上诉人任福泽、薛顺丽确认合同无效纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑国良上诉请求：1．撤销原判，支持上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，两被上诉人恶意串通损害上诉人的合法权益；二、一审法院适用法律不当。被上诉人任福泽二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，上诉人主张被上诉人恶意串通无事实依据。被上诉人薛顺丽二审答辩称，这个房子我要求加价两次，总共是102000元，6年的物管费上诉人被上诉人没有支付给我，我提出和解，他不同意。郑国良向一审法院起诉请求：确认两被告2008年12月1日签订的《房屋转让协议》无效。一审法院认定事实，原告郑国良与被告薛顺丽系再婚夫妻，双方于1997年12月24日办理结婚登记，郑国良于2004年7月起至今在浙江省慈溪市工作，双方长期分居。薛顺丽与其前夫邓国忠育有一子邓加林。被告薛顺丽系贵阳市阳关饲养场职工，2004在其单位拟修建对职工出售的经济适用房，薛顺丽与任福泽经人介绍后由任福泽以72000元的价格购买薛顺丽名下的房屋。2006年12月14日，被告薛顺丽与贵阳市阳关饲养场签订《商品房买卖合同》，合同载明买受人薛顺丽。由其购买位于阳关小区第10幢2单元2楼1号房，建筑面积共86,54平方米。合同第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第1中方式计算该经济适用房价款1.按建筑面积计算，该经济适用房单价为（人民币）每平方米607.56元，总金额（52578币）伍万贰仟伍佰柒拾捌元整。”第六条约定“买受人按下列第3种方式按期付款3.其他方式，首付总价的30%房款，用存量补贴交款后，竣工验收后3日内用现金补足尾款。”合同签订后，购房款的30%用薛顺丽的存量补贴支付，任福泽补足该30%给薛顺丽后，其余款项均由任福泽支付的转让款交纳，因此薛顺丽将《商品房买卖合同》原件及购房付款《收据》原件交付任福泽保管。2008年9月，涉案房屋修建完成，薛顺丽认为之前的交易价格较低，与任福泽协商重新签订《房屋转让协议》。2008年12月1日，被告薛顺丽（卖方）与被告任福泽（买方）签署《房屋转让协议》，第一条约定“1、甲方自愿将其坐落在阳关小区第10幢2单元2楼1号房，面积为86,54平方米的住房，以总价为10.2万元的价格转让给乙方，从转让之日起，甲方不能以任何理由反悔或收回，价格以双方约定的价格为准不能以任何理由加价。2、该房在约定之日起权属归属于乙方，乙方有权出租和转让，权属问题甲方不得以任何理由干涉。”第二条约定“1、乙方以于2004年向甲方支付4.2万元作为定金，付定金后，房屋合同和相关手续交于乙方。2、领取钥匙后，甲方将钥匙和房屋及其他相关手续交付给乙方后，乙方领取4.5万元。3、办理房产过户后，3日内乙方向甲方付清最后尾款1.5万元。”合同第三条约定“1、甲方应于收到交房通知后3日内通知乙方办交付手续，并将该房的钥匙和该房屋交付给乙方，双方不能以任何理由拖延。2、交房后，在规定之日内双方都要积极配合办理产权过户手续。因任何一方不配合造成的不能取得产权和不能过户均由一方向对方负赔偿责任。”第七条约定“1、甲方必须保证该房屋权属无争议……”在该协议尾部空白处手书有“甲方承诺儿子判给他父亲，与儿子无关。”字样并由薛顺丽捺印。合同尾部甲方处为“薛顺丽”签字并摁印，乙方处为“任福泽”签字并摁印，见证人处为“吕永碧”“龚明珠”字样签字并摁印。2008年12月11日任福泽另支付了部分款项，至此薛顺丽共收取任福泽款项共89400.50（含煤气开户费2205元），薛顺丽向任福泽出具《收条》，证人龚某在《收条》上签名并捺印。因《房屋转让协议》约定尾款15000元于办理房产过户后3日内交付，故该15000元尾款任福泽存入自己名下的贵阳商业银行账户，由薛顺丽掌握密码，待完成房屋过户后，支付给薛顺丽。其后被告薛顺丽将房屋交付被告任福泽使用。2016年2月2日，涉案房屋完成了不动产登记，房屋产权证号为筑房权证云岩字第××号，房屋所有权人薛顺丽，房屋坐落云岩区，附件载明“1、该住房经市房改办批准购买；2、原产权单位贵阳市阳关饲养场；3、个人产权比例100%；4、经济房总价款131854元……”现原告郑国良以薛顺丽出售房屋时自己不知情，薛顺丽与郑国良恶意串通损害其利益，合同应属无效，向一审法院提起如前诉讼。认定上述事实的证据有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、《房屋转让协议》、收条、证人证言、筑房权证云岩字第××号房屋所有权证、结婚证、微信转账凭证等，一审法院予以认定。一审法院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案的争议焦点在于1.任福泽是否支付了合理对价；2.任福泽与薛顺丽是否恶意串通。关于争议焦点1，薛顺丽与任福泽最初达成交易的时间在2004年，薛顺丽单位仅有建房意向，并未与薛顺丽签订合同，薛顺丽因经济困难无钱付款，按照薛顺丽的陈述应付房款的52,578中仅有15,000余元从其存量补贴中扣除后再无钱款支付剩余房款，而任福泽向其购买的房价为72,000元。客观上若薛顺丽不将拟建房屋出售给任福泽，其可能完全失去该套房屋可能给薛顺丽带来的经济利益。在2006年阳关饲养场与薛顺丽签订《商品房买卖合同》后，其交付的房款均由任福泽支付，存量补贴也从任福泽支付的房款中补给了薛顺丽，薛顺丽将《商品房买卖合同》及支付房款的《收条》原件均交付给任福泽。2008年底房屋交付时，薛顺丽认为房屋转让价偏低不同意交付，此时双方协商第二次签订《房屋转让协议》，转让价格提升至102,000元，高于薛顺丽的单位向其出售的价格的94%，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价……”的规定，任福泽的受让价格高于薛顺丽的购买价，2008年12月11日任福泽向薛顺丽支付了89,400购房款（含煤气开户费2205元），其后被告薛顺丽将房屋交付被告任福泽使用，另有15,000元未支付系合同约定的付款条件（房屋过户）尚未成就。此外，薛顺丽不能说明《房屋所有权证》上载明的房屋价款131,854元为何高于《商品房买卖合同》52,578元的缘由，亦不能说明此款系其出资，即使系薛顺丽出具，任福泽与薛顺丽的交易价值并未低于其购买价格的30%。上述事实足以证实任福泽支付了合理对价。关于争议焦点2，薛顺丽与郑国良系再婚夫妻，从2004年7月起郑国良就开始与薛顺丽分居，外观上任福泽仅能了解薛顺丽独自生活，实质上任福泽对于薛顺丽的婚姻关系是否存在、是否再婚主要通过薛顺丽的陈述了解。在《房屋转让协议》“甲方承诺儿子判给他父亲，与儿子无关。”，该字样为任福泽书写，薛顺丽捺印，但反映了三个信息：其一，任福泽对双方的交易是否会损害其配偶子女的权益已尽到注意义务；其二，薛顺丽已离婚；其三，交易财产为个人财产而非家庭共有财产。《商品房买卖合同》中的买受人仅载有薛顺丽个人的姓名，要求任福泽再行审薛顺丽是否有其他共有人，无疑扩大了任福泽的审查义务。故郑国良诉称任福泽与薛顺丽恶意串通的证据不足。即使薛顺丽处分了夫妻共同财产中原告郑国良共有的部分，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”薛顺丽的代理有效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郑国良的诉讼请求。案件受理费100元（原告预交），由原告郑国良负担。二审期间，当事人未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉被上诉人任福泽与被上诉人薛顺丽签订的《房屋转让协议》是否系恶意串通损害第三人利益的无效合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人郑国良对其认为案涉《房屋转让协议》系被上诉人任福泽与被上诉人薛顺丽恶意串通，处分了夫妻共同财产中上诉人郑国良共有的部分而无效的主张负有举证责任。然上诉人郑国良虽主张案涉《房屋转让协议》转让价格明显低于市场价格，但案涉《房屋转让协议》转让价格高于被上诉人薛顺丽受让该案涉房屋的价格，同时案涉房屋产权证上记载的经济房总价款为131,854元，案涉《房屋转让协议》102,000元的交易价格并未低于131,854元的70%，不能据此认定转让价格明显低于市场价格，且上诉人郑国良并未提供证据证明转让时经济适用房的市场价格，故一审法院认定案涉《房屋转让协议》102,000元的转让价格未低于市场价格并无不当。上诉人郑国良主张被上诉薛顺丽与被上诉人任福泽约定被上诉人薛顺丽存量补贴抵扣后不足部分的房款由任福泽支付的做法是为了避免被上诉人察觉家中有大额资金的支出，从而促成交易的成功；《房屋转让协议》手写“甲方承诺儿子判给他父亲，与儿子无关”是在任福泽产生疑虑后为避免共有人主张权利而串通所写。然从房款的支付方式及《房屋转让协议》手写部分内容并不能证明被上诉人薛顺丽与被上诉人任福泽存在恶意串通，且上诉人郑国良与被上诉人薛顺丽系再婚夫妻，于1997年12月24日办理结婚登记，上诉人郑国良于2004年7月在浙江省慈溪市工作，双方长期分居，被上诉人任福泽并不一定能够知晓被上诉人薛顺丽已经再婚的情况，上诉人郑国良也并未举证证明被上诉人任福泽明知被上诉人薛顺丽与上诉人郑国良存在婚姻关系，案涉房屋系夫妻共同财产而恶意串通签订《房屋转让协议》，应承担举证不能的不利后果。故一审法院认定被上诉人薛顺丽与被上诉人任福泽不存在恶意串通并无不当。综上所述，上诉人郑国良的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人郑国良负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月三十日书记员  李萌