山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终11322号 上诉人（原审被告）:王宝呈，男，1989年8月15日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：刘清洲，平度瑞强法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:平度市店子镇三城之声练歌房，住所地山东省平度市店子镇三城路198号。 经营者：赵华弟，男，1963年9月17日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：王聚起，平度兴德法律服务所法律工作者。 上诉人王宝呈因与被上诉人平度市店子镇三城之声练歌房（以下简称三城之声练歌房）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市（2019）鲁0283民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王宝呈上诉请求:1、因上诉人已经付清租赁费，所以请求依法改判驳回被上诉人支付租金86000元的诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋停业期间的损失应由被上诉人承担，当事人双方通过微信方式，确定由被上诉人负责办理文化证，因此被上诉人三城之声练歌房负有办理文化证的合同义务。因文化证未能办理导致上诉人停业、被罚款，相应损失应由被上诉人承担；2、租期内第二年的租金，应为约定的80000元，一审法院认定为90000元有误，当事人双方通过微信约定将租金由90000元变更为80000元，构成新的协议；3、2016年5月4日，上诉人转账给被上诉人10000元，一审判决未计入已付租金；4、租赁期间上诉人为被上诉人缴纳的电费二十一个月，每月400元，被上诉人应当返还给上诉人。庭审中，上诉人王宝呈撤回上诉状中第三条上诉理由。 被上诉人三城之声练歌房辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应予以维持；2、一审判决结果本身有利于上诉人，但被上诉人未予上诉；3、停业期间损失不应由被上诉人承担；4、上诉人主张的通过微信达成新协议不属实；5、2016年5月4日转账的一万元在一审判决中已经计入已付的租金。综上，应维持一审判决或改判上诉人偿还租金96000元。 三城之声练歌房向一审法院起诉请求：王宝呈立即付清三城之声练歌房的租金218000元；案件受理费由王宝呈承担。事实与理由：2016年5月1日，王宝呈与三城之声练歌房自愿协商同意书面签订了《KTV承包合同》一份，合同约定三城之声练歌房将其设备、KTV包间八间、库房一间、机房一间，租赁给王宝呈经营，期限三年，自2016年5月1日到2019年5月1日，租金每天400元，预交一年，并缴纳押金10000元。合同签订后，三城之声练歌房按约履行合同，但王宝呈却违背约定对租金一直拖欠，期内共付租金74000元，到2018年5月1日王宝呈应交第三年租金时，累计尚欠三城之声练歌房前两年租金218000元，经与王宝呈协商，王宝呈交回了房屋钥匙，并表示不再继续租赁，但未共同交接租赁物。此后三城之声练歌房多次找王宝呈索要拖欠的租金，王宝呈至今以无钱为由拖延支付。 王宝呈一审辩称，一、双方当事人于2016年5月1日签订KTV承包合同，合同内容是三城之声练歌房经营者赵华弟书写的，一开始赵华弟书写的是租金每天400元，后签合同时双方商定租金为每年90000元，其不知道为何三城之声练歌房持有的合同是每天400元。二、合同期限是2016年5月1日至2019年5月1日，付了押金10000元，后因消防、文化证等原因多次停业整顿，当时约定因上述原因停业由三城之声练歌房负责，故停业期间的租金其没有支付，正常开业时的租金都已通过现金、转账的方式支付，2017年7月将2016年5月-2017年5月的租金全部结清。三、2017年5月因三城之声练歌房将KTV重新装修，房间从9个变成6个，双方当事人协商租金修改为每年60000元，自2017年6月开始其每月支付租金5000元，直至2018年2月，当时因为没有文化证，其雇佣的管理员张广义将三城之声练歌房的钥匙归还，告知赵华弟其不再租赁。四、其认为只欠三城之声练歌房2018年3月至5月即合同期内的租金，但其不继续租赁的原因是三城之声练歌房没有文化证，故其不同意支付三城之声练歌房租金。 一审法院认定事实如下：2016年5月1日，双方当事人签订KTV承包合同，合同约定：王宝呈向三城之声练歌房租赁包间八间、库房一间、机房一间，由王宝呈经营；双方约定租金为每年90000元，租期三年，自2016年5月1日起至2019年5月1日止；王宝呈向三城之声练歌房缴纳押金10000元；三城之声练歌房现有场地的一切音响设备，电、空调、电视、沙发、茶几、麦克风、装修设备，合同到期双方交接无异议后，三城之声练歌房返还押金。同日，王宝呈付三城之声练歌房押金10000元。双方当事人已交接KTV钥匙，对于交接时间，三城之声练歌房主张是2018年5月1日，王宝呈主张是2018年2月。租赁期内，三城之声练歌房曾因缺少相关证照而停业。 一审法院认为，案件为租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。双方当事人双方签订合同，约定王宝呈租赁三城之声练歌房位于平度市的房屋（包间八间、库房一间、机房一间）以及房屋内的设施若干，双方形成租赁合同关系。该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应按合同履行。根据双方当事人之间的诉辩主张，案件的争议焦点为1、租赁期限和租金的认定；2、停业期间的损失是否与三城之声练歌房有关（即停业期间的租金应否扣除）；3、押金应否充抵租金。针对上述事实和争议焦点，分析如下：1、租赁期限和租金的认定。涉案合同于2016年5月1日签订，约定租期三年，双方当事人在2018年已交接钥匙，但对具体交接的日期存在争议，但均未举证。三城之声练歌房主张以两年（2016年5月1日至2018年5月1日）计租金，王宝呈虽主张于2018年2月底已交接钥匙，答辩时却自认“我只欠三城之声练歌房2018年3月至5月即合同期内的租金”，足以认定王宝呈虽对实际租期有异议，但对按两年期计租金予以认可，故应按两年租期计算租金。关于租金，双方当事人对租金总额和已付租金均存异议。对于租金总额，三城之声练歌房主张按照合同约定计算租金，王宝呈主张双方已就租金的约定进行了变更，应当按照变更后的约定计算租金，即租期第一年为90000元/年，租期第二年为60000元/年。法院认为，双方当事人对于签订合同时双方约定租金90000元/年的事实均无异议，法院予以确认。王宝呈主张因房间装修后数量减少，故双方当事人协商第二年租金变更为60000元，对此三城之声练歌房不予认可，王宝呈亦未提交证据佐证，故对王宝呈的主张，法院不予采信。王宝呈提交的微信记录载明三城之声练歌房认可第二年租金按照80000元计算，但三城之声练歌房主张这是在与王宝呈协商拖欠租金的情况下作出的让步。法院认为，双方当事人调解协商期间的让步和妥协不应作为定案依据，不能以此主张合同变更。因此，法院认定，王宝呈应支付的租金总额为180000元（90000元/年×2年）。对于已付租金，三城之声练歌房为王宝呈提供的账目中记载被告共付74000元租金、押金10000元（2016年5月1日付），经查，王宝呈于2016年5月4日向三城之声练歌房转账10000元未计入该账目，三城之声练歌房主张该笔款项系付押金，明显与其自书账目矛盾，故应认定该笔款项为租金。因此，法院认定王宝呈已付租金84000元、押金10000元。2、停业期间的损失是否与三城之声练歌房有关（即停业期间的租金应否扣除）。三城之声练歌房主张其仅向王宝呈租赁房间及设备，并不负责办理KTV经营所需的证照。王宝呈主张双方约定因缺少证照停业由三城之声练歌房负责，并提交与赵华弟之间的短信记录和罚款单予以证明。法院认为，双方当事人虽签订“KTV承包合同”，但合同主要内容为王宝呈租赁三城之声练歌房的房屋及设施，故该合同实为租赁合同，并不涉及经营权的转让，该合同第五条约定“…如乙方（王宝呈）在经营期内有任何违法经营行为，要负一切法律责任和经济责任，和甲方（三城之声练歌房）无关，由乙方（王宝呈）负全部责任…”。王宝呈以自己的名义对外经营，其作为经营者，应当对自己的经营行为负责，而不应归责于三城之声练歌房。王宝呈提交的证据仅证明双方因证照一事产生分歧且采取过解决措施，无法证明双方约定缺少经营所需证照产生的停业损失由三城之声练歌房负责，故对王宝呈的主张，法院不予采纳。因此，法院认定停业期间的损失与三城之声练歌房无关，相应租金亦需足额支付。3、押金应否充抵租金。三城之声练歌房以租赁物损坏为由不同意押金计入租金。反之，王宝呈同意。法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三城之声练歌房未举证证明其双方交接时租赁物确系损坏及损坏程度，故其主张证据不足，法院不予采信。因王宝呈存在拖欠三城之声练歌房租金的事实，故王宝呈支付的押金不应返还而应当计入租金。综上，租金总额为180000元，已付租金84000元，押金10000元计入租金，王宝呈尚欠三城之声练歌房租金86000元（180000元-84000元-10000元）。三城之声练歌房依合同约定要求王宝呈支付租金，于法有据，法院予以支持。三城之声练歌房主张的其他租金无事实和法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决：一、王宝呈于判决生效后十日内偿还平度市店子镇三城之声练歌房租金86000元；二、驳回平度市店子镇三城之声练歌房的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，减半收取2285元，由平度市店子镇三城之声练歌房负担1384元，由王宝呈负担901元。 双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，结合上诉人王宝呈与被上诉人三城之声练歌房的诉辩意见，本案争议的焦点是：上诉人王宝呈是否应偿还租金86000元。首先，上诉人王宝呈主张被上诉人三城之声练歌房负有办理“文化证”的义务，而文化证未能办理导致的停业状况及相应损失，应由被上诉人三城之声练歌房承担，并有微信信息予以佐证。对此，被上诉人三城之声练歌房认为双方虽通过微信就“文化证”事宜进行了协商，但未达成一致意见，其并不负有办理文化证的义务。本院认为，仅依据相关的微信信息内容无法认定被上诉人三城之声练歌房有办理“文化证”的义务，故上诉人主张的该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，上诉人王宝呈认为第二年租赁费已经变更为80000元，被上诉人三城之声练歌房则认为其仅通过微信与上诉人就支付租金进行了协商，而非变更租金，最终亦未达成一致意见。一审法院则认为当事人之间调解、协商的让步和妥协不应作为定案依据，不能以此主张合同变更。对此，本院认为一审法院的该部分认定与案件事实相符，上诉人王宝呈提交的证据材料不足以证明双方对租金进行了重新约定及变更，故对上诉人王宝呈的该上诉理由本院亦不予支持。再次，关于上诉人王宝呈主张的其为被上诉人三城之声练歌房交纳电费，每月400元、共21个月，被上诉人三城之声练歌房对此不予认可。本院认为，以上电费均为上诉人王宝呈自行推算，其并未提供相应证据材料予以佐证，缺乏事实依据，应承担举证不能的不利后果，本院对该项上诉理由不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王宝呈的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费901元，由上诉人王宝呈负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇一九年十二月二十六日 书记员  王晓雨