安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2763号上诉人（原审被告）：庞成龙。被上诉人（原审原告）：芜湖联投商业管理有限公司。法定代表人：汪枪，总经理。委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。上诉人庞成龙因与被上诉人芜湖联投商业管理有限公司（以下简称芜湖联投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庞成龙、被上诉人芜湖联投公司的委托诉讼代理人凌定越，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庞成龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：庞成龙不应是本案被告，被告应是庞成龙所在公司芜湖景江装饰工程有限公司。庞成龙在和芜湖联投公司签订租赁合同时，庞成龙所在公司的营业执照还没有办理，芜湖联投公司就让庞成龙先以个人名义签订租赁合同，等公司营业执照办理下来后再改签合同。芜湖景江装饰工程有限公司营业执照办理下来后，庞成龙多次找到芜湖联投公司招商部要求改签合同，但芜湖联投公司以其总部不同意改签为由一直不予办理。庞成龙只是公司的工作人员，不是公司法人，不应承担责任。芜湖联投公司辩称，涉案租赁合同系庞成龙与芜湖联投公司签订的，根据合同相对性原则，庞成龙应当依法承担租赁合同约定的权利义务。庞成龙上诉没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。芜湖联投公司向一审法院起诉请求：1.判决确认芜湖联投公司与庞成龙2018年7月24日签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》己经于2019年2月27日正式解除；2.判令庞成龙立即按照《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》约定的标准腾空交还租赁商铺（位于芜湖百线文化广场第二层A204/A205/A206/A207号商铺），并支付房屋占用费暂计23744元（按照每月8480元标准，自2019年2月28日暂计算至起诉之日，并应计算至2019年6月1日）；3.庞成龙向芜湖联投公司立即支付欠付租赁费用11024元（自2019年1月20日计算至2019年2月27日）及逾期支付违约金1697.7元（以11024元为基数，自2018年12月20日起,按每日1%暂计算至起诉之日，并应计算至庞成龙实际付清之日止）；4.庞成龙立即补交2017年11月24日前优惠的租赁费用16960元及逾期支付违约金4273.92元（以16960元为基数，自2019年2月28日起，按每日3%暂计算至2019年5月22日，并应计算至庞成龙实际付清之日止）；5.判令庞成龙支付的25440元履约保证金归芜湖联投公司所有，且庞成龙应另行支付解除合同违约金6699.2元（自2019年2月28日至2019年8月19日租赁费用的20%)；6.判令庞成龙支付辅助服务费5326.67元及逾期支付违约金7350.8元（以5326.67元为基数，每日按1%暂计算至起诉之日，并应当计算至实际付清之日止）；7.判令庞成龙支付围挡费用2597元，仓库占用费5728.8元（自2019年2月28日，按68.2元/天暂计算至起诉之日，并应当计算至2019年6月1日止）；8.本案诉讼费用由庞成龙承担。一审法院认定事实：2018年7月24日，芜湖联投公司与庞成龙签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，约定租赁商铺号为2F-A204、A205、A206、A207号，面积212平方米，期限自2018年8月20日至2019年8月19日，合同自2018年8月20日起租；租赁费由租金、管理费、物业服务及综合服务费组成，月租金标准为12.5元/平方米，月管理费标准为12.5元/平方米，物业服务及综合服务费15元/平方米，首期租赁费为27560元。租赁期限内，2018年8月1日至2018年12月31日的租赁费用按5个月为一个周期支付，2019年1月1日至2019年4月30日的租赁费用按4个月为一个周期支付，2019年5月1日至2019年7月31日的租赁费按3个月为一个周期支付。庞成龙应在签订合同是向芜湖联投公司一次性支付租赁保证金25440元，如庞成龙违反合同，芜湖联投公司有权从租赁保证金中直接扣除庞成龙应支付的相关费用、违约金及损坏赔偿金等。为扶持庞成龙经营，芜湖联投公司同意给予庞成龙4个月免租期即2018年8月20日至2018年9月19日、2019年12月20日至2019年1月19日、2019年4月20日至2019年5月19日、2019年7月20日至2019年8月19日。合同还约定，如果庞成龙未经芜湖联投公司书面同意无故拖欠任何一项租赁费用的，则芜湖联投公司有权取消所有承诺给庞成龙的费用优惠，恢复原费用标准。如果庞成龙存在15.4条所列情形之一的，芜湖联投公司有权单方解除合同并没收庞成龙已缴租赁保证金，同时还需支付自合同解除日至合同到期日的总租金的20%的违约金。同日，双方还签订一份《百线文化广场多种经营合同》，约定芜湖联投公司有偿为庞成龙进行展览展示提供展位及所需各项辅助服务，2018年8月20日至2019年1月19日的辅助服务费为24440元，2019年1月20日至2019年2月19日的辅助服务费为7520元。合同签署当日，庞成龙需缴纳履约保证金7520元。如庞成龙逾期支付本合同约定费用的，每逾期一日，按应付费用的1%向芜湖联投公司支付违约金，逾期达5日的，芜湖联投公司有权解除合同。如因庞成龙违约导致合同解除，庞成龙除应按合同约定向芜湖联投公司支付违约金外，庞成龙已支付的辅助服务费、履约保证金、质量保证金不予退还，同时庞成龙还需向芜湖联投公司支付相当于合同期内辅助服务费总额100%的违约金且应赔偿芜湖联投公司因此遭受的损失。2019年2月26日，芜湖联投公司向庞成龙邮寄《租赁合同正式解除通知书》，通知庞成龙解除合同。次日，庞成龙签收该通知。2019年3月13日，芜湖联投公司向庞成龙发函要求搬离物品。2019年5月13日，芜湖联投公司再次向庞成龙发函要求搬离物品。2019年6月1日，双方办理交接手续。庞成龙于2017年12月26日缴纳装修保证金5000元；于2018年8月13日缴纳租赁合同履约保证金25440元，缴纳首期租金、物业费、综合服务费27560元；于2018年10月31日缴纳多种经营合同服务费5326.67元；于2018年12月19日缴纳多种经营合同租金10653.34元（2018年10月20日至2019年1月19日）；于2018年12月24日缴纳多种经营合同服务费3133.34元（2018年12月20日至2019年1月19日）。一审法院认为，在租赁合同中，按约、按期缴纳租金是承租人最主要的义务。双方在合同中约定首期租金按五个月为一个周期支付，第二期租金按照四个月为一个周期支付，先付后用，庞成龙需在每个付款周期开始前30日全额付清。庞成龙在支付第一期租金后未按合同约定支付第二期租金，其行为已构成违约，芜湖联投公司有权依据合同第15.4条约定单方解除合同并要求庞成龙支付拖欠的租金并赔偿损失。芜湖联投公司于2019年2月26日向庞成龙邮寄《租赁合同正式解除通知书》，该通知书于次日庞成龙签收，按照租赁合同约定，合同于2019年2月27日解除。根据《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》及《百线文化广场多种经营合同》约定，芜湖联投公司可以主张损失有：1.需要补缴的租金差额部分。依照合同约定，租金、管理费、物业服务及综合服务费合计每平方米40元，计租面积为212平方米，2018年8月20日至2019年1月29日5个月的租金应为42400元，庞成龙缴纳27560元，还应补缴14840元。2.2019年1月20日至2019年2月27日的租金计10741.33元（40元/月÷30日×38日×212平方米）。3.2019年2月28日至2019年6月1日的房屋占有使用费。依照合同约定，庞成龙应于合同解除日迁离并返还商铺，庞成龙拒不搬离商铺，应按日租金的三倍向芜湖联投公司支付违约使用金至收回商铺之日，该违约使用金实际为房屋占有使用费。故庞成龙应向芜湖联投公司支付合同解除后的违约使用金78864元（40元/月÷30日×93日×212平方米×3倍）。4.履约保证金和违约金。双方在租赁合同中约定，如庞成龙违反合同，芜湖联投公司有权从租赁保证金中直接扣除庞成龙应支付的相关费用、违约金及损坏赔偿金等；如果庞成龙存在15.4条所列情形之一的，芜湖联投公司有权单方解除合同并没收庞成龙已缴租赁保证金，同时还需支付自合同解除日至合同到期日的总租金的20%的违约金。由上述两条约定可知，双方约定的履约保证金应当优先扣除违约金及其他费用且一审法院已按照合同约定计算了需补缴的租金差额及按照三倍租金标准计算了租赁合同解除后至返还商铺期间的占有使用费，芜湖联投公司的损失足以通过上述两项得以弥补，故对芜湖联投公司的该两项诉请不予支持，履约保证金25440元优先扣除上述计算的金额。5.辅助服务费。双方在《百线文化广场多种经营合同》第3.1条约定，2018年8月20日至2019年1月19日间，庞成龙需缴纳辅助服务费24440元，庞成龙已经缴纳19113.35元，还需补缴5326.65元。除上述约定外，双方在合同中还多处约定各种名目的违约金，因芜湖联投公司未提交证据证明庞成龙迟延支付租金、服务服务费给其造成的具体损失且违约金约定过高，故除上述计算的部分外，其他违约金部分均不予支持。芜湖联投公司未提交围挡费用及仓库占用费的相关证据，故对该诉请不予支持。综上，庞成龙应向芜湖联投公司支付欠付的租金10741.33元、租金优惠差额14840元、占有使用费78864元、辅助服务费5326.65元，共计109771.98元，扣除履约保证金25440元，还需支付84331.98元。因双方已办理交接，故对芜湖联投公司诉请中要求返还房屋的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、确认芜湖联投商业管理有限公司与庞成龙签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》于2019年2月27日解除；二、庞成龙在判决生效之日起十日内支付芜湖联投商业管理有限公司欠付的租金、租金优惠差额、占有使用费辅助服务费等共计84331.98元；三、驳回芜湖联投商业管理有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，庞成龙向本院提交证据三份：证据一芜湖百线文化广场给其办理芜湖景江装饰工程有限公司的营业执照的相关材料，证明目的当时公司的营业执照没有办理下来；证据二芜湖景江装饰工程有限公司与蚂蚁乐居总部签订的代理合同，是芜湖景江装饰工程有限公司营业执照办理下来换签的合同，证明实际在芜湖百线文化广场二楼运营实际主体不是庞成龙，而是芜湖景江装饰工程有限公司；证据三住宅室内装饰装修工程施工合同一份，证明租赁期间与业主签订合同的都是芜湖景江装饰工程有限公司。芜湖联投公司对证据一、证据二的真实性不予认可，证据三装修合同系案外人与北京蚂蚁网络科技有限公司安徽分公司芜湖店签订，与本案没有关联性。本院认为，庞成龙提交的证据一、证据二均系复印件，对其真实性不予认定，证据三系北京蚂蚁网络科技有限公司安徽分公司芜湖店与案外人签订的装修合同，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，庞成龙于2018年7月24日与芜湖联投公司签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效。根据合同相对性原则，芜湖联投公司基于合同向庞成龙提起诉讼符合法律规定，庞成龙理应承担租赁合同所约定的权利义务。庞成龙上诉称其不是本案适格被告于法无据，本院不予采纳。综上所述，庞成龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2516元，由上诉人庞成龙负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年十二月十二日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。