江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初8979号原告:李静，女，1985年3月5日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张成柱、范方雪，江苏云台山律师事务所律师。被告：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。原告李静与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人范方雪、被告滨河置业的委托诉讼代理人王良海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金26945元（自2019年1月1日起暂计算至2019年9月23日止，共计266天；自2019年9月24日起至实际交房之日止的违约金，原告另行主张)；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于海州区的房屋销售给原告，房款总价为506478元,付款方式为首付加按揭贷款，交房时间为2018年12月31日前；被告如逾期交房超过90日，从逾期之次日起每日按照已交付房价款的万分之二向原告支付违约金。原告已按《商品房买卖合同》的约定支付购房款，但被告至今未交房。被告的行为已经构成违约，应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。为此特诉至贵院，请求判如所请。被告滨河置业辩称，违约金确定应当以原告所产生的实际损失为基础，在原告未产生实际损失的情况下，其所主张的每日万分之二的标准明显过高，请求法庭予以调整。本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，原告李静（买受人）与被告滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号分别为LYGSPF20171012525。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积120.59平方米，每平方米4200元，总价506478元，自签定合同之日买受人支付房款256478元，余款250000元为银行按揭贷款，买受人自接到出卖人通知之日起7日内，需到贷款银行办理按揭贷款等相关手续，否则视为买受人违约；出卖人应当在2018年12月310日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等），国家政策法规性变更；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，原告李静即按约向被告滨河置业交付了9号楼2单元2-501室房屋首付款256478元，原告李静在中国农业银行股份有限公司连云港分行办理按揭贷款250000元，该款于2018年9月3日发放后支付给被告滨河置业的资金托管单位连云港市房地产交易管理服务有限公司。后被告滨河置业至今未将樱花社区一期9号楼2单元2-501室房屋交付给原告李静。上述事实有商品房买卖合同、发票、银行交易明细、说明、通知书等证据在案为证，本院予以确认。本院认为，原告李静与被告滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告李静按照合同约定向被告滨河置业交付购房款，被告滨河置业未按合同约定向原告李静交付房屋，被告滨河置业应当承担逾期交房的违约责任。本案中，合同约定的交付房屋时间是2018年12月31日，故原告李静购买9号楼2单元2-501室房屋的逾期交付违约金应当自2019年1月1日起计算。被告滨河置业逾期交付房屋已超过90日，根据合同约定被告滨河置业按日应向原告李静支付已交房款的万分之二的违约金。对此，被告滨河置业抗辩称，合同约定的违约金比例过高，违约金应当以原告李静的实际损失为计算参考基数，在没有产生实际损失的情况下，要求调整减少。原告李静对此未提供实际损失证据，本院依法酌定予以调整，调整按日万分之一计算，即被告滨河置业从逾期交房的第二天起至2019年9月23日止应支付原告李静逾期交付房屋的违约金为13472.31元（506478元*0.1‰/日*266日）。对于2019年9月24日之后的逾期交房违约金，原告李静提出另行主张，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港滨河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告李静逾期交房违约金13472.31元。二、驳回原告李静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，由连云港滨河置业有限公司负担（李静已预交，连云港滨河置业有限公司在支付上述款项时一并给付李静）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被告执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 孟善业二〇一九年十二月六日法官助理 张 壤书 记 员 武 蓓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行