四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1492号 上诉人（原审原告、反诉被告）：冷畅勇，男，1987年11月17日出生，汉族，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：陈双芬，四川泸杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋艳，四川泸杰律师事务所律师助理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泸州益佳房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区康城路一段9号1号楼2层201号，统一社会信用代码91510500567642725R。 法定代表人：熊国铭，董事长。 委托诉讼代理人：易遵礼，四川京泸律师事务所律师。 上诉人冷畅勇与上诉人泸州益佳房地产开发有限公司（以下简称益佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人冷畅勇与上诉人益佳公司不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冷畅勇上诉请求：请求依法撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初1184号民事判决，对本案予以改判。本案一审及二审案件受理费由益佳公司承担。事实与理由：一审事实认定错误。一审认定双方租赁合同解除时间为2019年5月21日，益佳公司在该时间才控制房屋与事实不符。益佳公司实际控制房屋的时间为2018年12月23日，该日其就将商铺电源关闭，2019年1月24日双方发生纠纷，通过派出所调解，法院查明冷畅勇就未在该商铺经营，益佳公司将该商铺上锁。该日益佳公司向冷畅勇发出《解除合同通知书》并将房屋上锁，已实际控制该房屋。认定双方于2019年5月21日解除于事实不符。冷畅勇有充足的证据证明益佳公司违约在先，不应支付违约金，益佳公司应当全额退还保证金。 益佳公司辩称：上诉人称我方关闭电源与事实不符，益佳公司不构成违约。 上诉人益佳公司上诉请求：请求依法撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初1184号民事判决第二项、第三项、第四项，依法改判冷畅勇支付租金64767元，依法驳回冷畅勇退还保证金122201元的诉讼请求。本案一审及二审案件受理费由冷畅勇承担。事实与理由：一审判决调整违约金错误，违约金调整明显过低违背合同约定。从合同履行过程，冷畅勇恶意拖欠房租达半年之久，且恶意不归还房屋，故应对合同无法履行承担全部责任。一审未考虑冷畅勇过错，而是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍确定违约金的计算标准，严重违反公平正义。一审以违约金超过损失的30%过高，完全忽略违约金约定条款，属于法律适用不当。应该按照合同约定全额扣除保证金，不予退还。 冷畅勇辩称：虽然我方1月24日送达《解除合同通知书》，但对方实际占有房屋截止到5月21日，依法应当缴纳租金，保证金应当退还。 冷畅勇向一审法院起诉请求：解除双方签订的《房屋租赁合同》；判令益佳公司退还冷畅勇保证金122201元；诉讼费由益佳公司承担。益佳公司向一审法院反诉请求：判令冷畅勇立即退还租赁房屋；判令冷畅勇支付从2018年7月20日起至被反诉人退还房屋之日止的房屋租金和滞纳金（租金和滞纳金暂计至2019年3月31日，租金为44806元、滞纳金为23022.6元）；判令冷畅勇向益佳公司支付违约金122201元；诉讼费由冷畅勇承担。一审法院查明事实：2018年4月9日，冷畅勇与益佳公司签订《泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇房屋租赁合同》，合同约定：乙方（冷畅勇）承租甲方（益佳公司）坐落于泸州市江阳区，房屋建筑面积208.89平方米；租赁期限为5年，暂定自2018年4月20日至2023年4月19日止，期满合同终止；租赁方式为先付租金后使用房屋，租金按季结算，从2018年4月20日起开始结算，由乙方于每个租赁季度的上1个月的15日前交付给甲方，第一年租金单价为29.25元／㎡·月，月租金为6110元，第二年租金单价为43.88元／㎡·月，月租金为9166元，第三年租金单价为58.5元／㎡·月，月租金为12220元，第四年租金单价为63.18元／㎡·月，月租金为13198元，第五年租金单价为68.23元／㎡·月，月租金为14253元，协议签订之日，由乙方向甲方预交首期季度租金18330元，乙方在签订合同后7日内一次性向甲方缴纳履约保证金122201元……在本合同履行期间，乙方应始终保证履约保证金数额不变，若发生乙方不能按时足额缴纳承租费及其他费用，甲方可直接从履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括滞纳金）和违约金，并通知乙方，乙方应在履约保证金被扣除之日起十五天内予以补足，如乙方未能在期限内补足，甲方有权单方面解除合同，由此引起的责任由乙方全部承担……甲方于2018年4月9日前将房屋交付乙方……合同终止，除双方另有约定外，甲方有以下权利：（1）乙方应在合同终止后72小时内将自己的全部物品搬出甲方提供的经营场地店铺，腾空经营场地店铺、清扫场地并返还甲方，乙方投资购买的办公设备、活动用品、可拆卸品在合同终止日可带走，逾期遗留在经营场地店铺内物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理，收益归甲方……合同第七条约定物业管理及宣传策划推广服务：1.由泸州市佳乐资产管理股份有限公司对租赁房屋进行基础物业管理及运营管理、宣传策划推广服务等，乙方在签订本合同时应与泸州市佳乐资产管理股份有限公司签订《佳乐欢乐汇物业管理及宣传策划推广服务协议》，应履行协议条款并按时交纳相关费用；2.双方特别确认，乙方不得以物业管理服务协议项下纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方交纳各项应交费用。合同第十条关于因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方应承担给甲方造成的全部经济损失，并全额扣除履约保证金，乙方拒不搬迁者，甲方有权实行强制搬迁或提起诉讼，因强制搬迁产生的费用及诉讼产生的诉讼费等由乙方承担：1.……3.拖欠租金累计达1个月；4.无正当理由闲置达2个月……合同第十四条约定：乙方同意，如乙方欠付租金、物业服务费，在欠费期间，未经甲方书面批准，该商铺内乙方商品、货物及设施设备不得转移出该商铺。合同第十五条约定违约责任：1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按本合同履约保证金的金额向对方支付违约金并赔偿相关的直接损失；2.乙方逾期未交付租金按延付款额乘以每日千分之三乘以延期天数支付滞纳金。同日，原告冷畅勇与泸州市佳乐资产管理股份有限公司签订《泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇物业管理及宣传策划推广服务协议》，约定由泸州市佳乐资产管理股份有限公司为冷畅勇租赁的坐落于泸州市江阳区华升南路6号1号楼1层1001号的房屋（佳乐世纪城欢乐汇1层1001号）提供物业管理及宣传策划推广服务，并对相关权利义务进行了约定。合同签订后，冷畅勇向益佳公司缴纳了2018年4月20日至2018年7月19日的租金18330元，共计缴纳保证金122201元。此后，冷畅勇未再向益佳公司缴纳房屋租金。2019年1月14日，益佳公司通过快递方式向冷畅勇发出《解除合同通知书》，载明：“致冷畅勇先生：你与我司于2018年4月20日签订《房屋租赁合同》，承租我司位于泸州市江阳区房屋。该合同约定租赁方式为：先付租金后使用房屋，租金按季支付，应于每个租赁季度的上1个月的15日前支付租金。但你至今尚未支付2018年8月20日至12月31日期间的租金和物业推广费用，你的行为已构成严重违约。我司依据《房屋租赁合同》之规定，特向你通知如下：1.本通知送达你之日，我司与你所签订的《房屋租赁合同》解除；2.请你在收悉本通知之日起5日内向我司结清全部费用，并将租赁房屋退还给我司；3.若你不按时结清全部费用和退还租赁房屋，我司将依法追究你的违约责任。”冷畅勇于2019年1月24日收到该通知书。2019年1月24日，冷畅勇因客户购买其店铺内的商品而将本案所涉房屋内的货物搬离时，因其未结清相关费用，遭泸州市佳乐资产管理股份有限公司的工作人员阻止，发生纠纷，经泸州市公安局江阳区分局龙透关派出所协调，冷畅勇方将四件酒搬回了店铺。此后，冷畅勇未再该店铺内经营，但店铺内的物品未全部搬离。截止2019年5月21日，益佳房地产公司实际控制了本案所涉租赁房屋。一审法院认为：冷畅勇与益佳公司签订的《泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案争议的焦点是：1.冷畅勇与益佳公司签订的《泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇房屋租赁合同》是否应当予以解除以及解除时间的问题；2.冷畅勇差欠益佳公司租金的具体金额；3.冷畅勇是否应当向益佳公司支付滞纳金及违约金；4.冷畅勇向益佳公司缴纳的保证金是否应予以退还。对上述争议焦点，作如下评述：第一、关于冷畅勇与益佳公司签订的《泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇房屋租赁合同》是否应当予以解除以及解除时间的问题。冷畅勇主张解除原被告双方签订的房屋租赁合同，益佳公司庭审中明确表示同意，故对冷畅勇与益佳公司于2018年4月9日签订的《泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇房屋租赁合同》予以解除，予以确认。关于解除时间的问题，冷畅勇自2018年7月20日起未再缴纳租金，该行为已经构成违约，根据双方合同的约定，益佳公司有权解除合同，益佳公司向冷畅勇发出的解除合同通知书，冷畅勇于2019年1月24日收到，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，冷畅勇与益佳公司签订的《泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇房屋租赁合同》自2019年1月24日起解除。关于益佳公司要求冷畅勇腾空所租赁门市的请求，根据庭审查明的事实，益佳公司已于2019年5月21日将该门市腾空，故对该诉讼请求不再处理。第二、关于冷畅勇尚欠的租赁费用的计算。冷畅勇自2018年7月20日起未再支付租金，至2019年1月24日合同解除时，冷畅勇共计尚欠益佳公司房屋租赁费37678元。冷畅勇抗辩其在合同解除当日即2019年1月24日起就未再实际占有使用房屋的意见，因冷畅勇所提供的证据不足以证明该抗辩意见，故不予采纳，认定冷畅勇占用房屋时间至2019年5月21日。益佳公司主张2019年1月24日之后的房屋租金实质是冷畅勇对房屋的占有使用费，按照合同约定，2019年1月25日至2019年5月21日的房屋占有使用费应为27089元。两项费用共计64767元。第三、关于冷畅勇是否应当向益佳公司支付违约金、滞纳金的问题。冷畅勇拖欠租金的行为已经构成违约，根据合同约定，冷畅勇应当向益佳公司支付违约金。合同约定违约金按照保证金的金额（122201元）支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合法法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，益佳公司反诉要求冷畅勇支付的违约金明显超过其实际损失。因益佳公司未举证证明其损失大小，根据现有证据，冷畅勇的违约行为给益佳公司造成的损失表现为因冷畅勇欠付租金给益佳公司造成的资金利息损失，故参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，酌情确定违约金计算标准为以冷畅勇欠付租金为基数按照年利率6%计付，因冷畅勇向益佳公司缴纳了保证金，尚欠的租金在履约保证金中足以抵扣，故违约金计算至被告腾空房屋之日止（2019年5月21日）,因双方合同约定的支付租金方式为每季一付，付款时间为的每租赁季上一个月的15日，故分段计算违约金如下： 欠付期间 欠付金额 应付款时间 违约天数（按每月30天计算） 计算方式 违约金额（取整） 2018.7.20-2018.10.19 18330元 2018.6.15 337天 18330元×6%÷360天×337天 1030元 2018.10.20-2019.1.19 18330 2018.9.15 247天 18330元×6%÷360天×247天 755元 2019.1.20-2019.4.19 18330 2018.12.15 157天 18330元×6%÷360天×157天 480元 2019.4.20-2019.5.21 9777 2019.3.15 67天 9777×6%÷360天×67天 109元 合计： 2374元 因违约金具有补偿性和惩罚双重性质，益佳公司既主张滞纳金又主张违约金明显高于其损失，对反诉原告主张滞纳金的请求，依法不予支持。第四、关于冷畅勇向益佳公司缴纳的履约保证金是否应当予以退还的问题。根据双方合同第五条“如乙方不能履行与甲方之约定，未能按时入场经营，甲方有权解除本合同，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并承担给甲方造成的一切损失及为实现债权产生的一切费用；在本合同履行期间，乙方应始终保证履约保证金数额不变，若发生乙方不能按时足额缴纳承租费及其他费用，甲方可直接从履约保证金中扣除有关欠缴费用(包括滞纳金）和违约金，并通知乙方……”的约定，冷畅勇向益佳公司缴纳的履行保证金的目的是为保证冷畅勇按合同约定缴纳租金，该履约保证金具有担保债的履行的性质，如果发生冷畅勇不能按时足额缴纳承租费的情况下，益佳公司可以从履约保证金中扣除所欠费用，包括违约金，故在履约保证金中首先应当扣除冷畅勇所欠的租赁费用和违约金。在冷畅勇缴纳的履约保证金122201元中抵扣房屋租金64767元，再抵扣违约金2374元后，益佳公司还应当退还冷畅勇保证金55060元(122201元-64767元-2374元）。益佳公司主张按照合同约定履约保证金全部不予退还，合同中对履约保证金既约定用于抵扣欠付租金和违约金，体现了其担保性，又约定承租方违约的情况下，履约保证金不予退还，体现其违约金性质，《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，本案中，冷畅勇向益佳公司支付违约金已经足以弥补益佳公司的损失，并也有限度地体现了一定的惩罚性，故对益佳公司要求不予退还履约保证金的主张，不予支持。一审法院判决：一、原告（反诉被告）冷畅勇与被告（反诉原告）泸州益佳房地产开发有限公司签订的《泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇房屋租赁合同》于2019年1月24日解除；二、被告（反诉原告）泸州益佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）冷畅勇履约保证金55060元；三、驳回原告（反诉被告）冷畅勇其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）泸州益佳房地产开发有限公司其他诉讼请求。 本院二审期间，双方并未向本院提交新证据。本院听证中，益佳公司自认于2019年1月24日双方因冷畅勇欲搬走租赁房屋中的东西发生争执，派出所出面调解，因为冷畅勇未交租金，就留下几件酒，等租金结清后，益佳公司才能允许冷畅勇把酒搬走，并加锁将该争议的房屋锁上。但后来冷畅勇私下搬走留下的几件酒。本院在其他事实认定上与一审法院一致。 针对双方的争议焦点，本院认定如下：一、关于双方争议的租金计算的截止日期上。一审法院以冷畅勇提供的证据不足以证明其在合同解除当日即2019年1月24日起就未再实际占有使用房屋的意见，认定冷畅勇占用房屋时间至2019年5月21日。本院认为，在二审听证过程中，上诉人益佳公司自认2019年1月24日，双方发生因搬走东西发生纠纷，因为冷畅勇未交租金，强行要求冷畅勇留下几件酒才能把就搬走，当日，益佳公司在该房屋上加锁将房屋锁上。这些事实表明，该房屋已被益佳公司所控制，冷畅勇留下的酒系应对方要求所留，冷畅勇有该房屋钥匙并不能证明冷畅勇控制该房屋。冷畅勇未交出该房屋钥匙，只能证明房屋租赁合同解除后冷畅勇未履行交付该房屋钥匙的附随义务。冷畅勇应付租金的截止日应以双方解除合同并由益佳公司控制房屋的2019年1月24日计算。冷畅勇自2018年7月20日起未再支付租金，至2019年1月24日合同解除时，冷畅勇共计尚欠益佳公司房屋租赁费37678元。二、关于冷畅勇是否违约、支付多少违约金问题。冷畅勇虽然主张对方违约在先，但提供的证据并不能证实其主张，冷畅勇自2018年7月20日起未再缴纳租金，该行为已经构成违约，应当向益佳公司支付违约金。关于违约金支付的金额，因益佳公司要求冷畅勇支付的违约金明显超过其实际损失，并且未提交证据证明其具体损失，一审法院认定违约行为给益佳公司造成的损失表现为因冷畅勇欠付租金给益佳公司造成的资金利息损失，以冷畅勇欠付租金为基数按照年利率6%酌情确定违约金计算标准并无不当，应予支持。但计算违约金的截止时间应以2019年1月24日为止，故应扣除18330元×6%÷360天×153天=464元，扣除2019年4月20日至5月21日的利息损失109元，即冷畅勇应向益佳公司支付违约金1801元。三、关于益佳公司是否应退还保证金问题。二审听证中，益佳公司自认该合同系益佳公司提供的格式合同，在该合同的不同条款约定履约保证金分别作为抵扣租金和不退还保证金相互矛盾的约定时，应作出对格式合同提供者不利的解释。一审法院认为冷畅勇向益佳公司支付违约金已经足以弥补益佳公司的损失，并有限度地体现了一定的惩罚性，一审法院据此裁判益佳公司退还保证金并无不当。据此，益佳公司应退还冷畅勇履约保证金为122201元-37678元（租金）-1801元（违约金）=82722元。综上所述，冷畅勇的上诉理由部分成立，上诉人益佳公司的理由不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初1184号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、变更四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初1184号民事判决第二项为：泸州益佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还冷畅勇履约保证金82722元。 一审案件受理费1372元，由冷畅勇承担684元，泸州益佳房地产开发有限公司承担688元，一审反诉案件受理费1470元，由冷畅勇承担600元，泸州益佳房地产开发有限公司承担870元。二审案件受理费1372元由泸州益佳房地产开发有限公司承担1000元，由冷畅勇承担372元。 本判决为终审判决。 审判长 马 黎 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年十二月九日 书记员 张 静