贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7110号上诉人（原审被告）：彭云，男，1967年3月10日出生，穿青人，贵州省人，住清镇市。被上诉人（原审原告）：王定源，男，1992年10月24日出生，汉族，贵州省人，住清镇市。上诉人彭云因与被上诉人王定源租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初3212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人彭云上诉请求：1.请求撤销一审判决书第二项并改判为：判令驳回原诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费全部由上诉人承担。事实和理由：一、一审判决既然判决合同解除，即是认可《租赁合同》及《补充协议》系有效协议，那原、被告双方均应按照合同约定履行义务。在本案中，被告并没有任何违约行为，一审判决也未认定被告存在违约行为，故判决被告承担损失赔偿责任，无事实及法律依据。二、无论是依据法定解除还是约定解除，被告均没有违约行为，判决被告承担赔偿责任没有法律依据。三、实际上被告也存在重大损失，签订合同以后，房屋即交付原告使用，后续虽产权没有能够办理，原告也未将房屋还给被告，一直占有房屋，实际上被告也存在重大损失。被上诉人王定源二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。王定源向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方于2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付原告违约金及损失60万元；三、本案受理费、诉讼保全费由被告承担。一审法院认定事实，2016年4月8日，王定源（承租方、乙方）与彭云（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将位于贵州省××站街镇新农村路口房屋二至三层出租给乙方，面积1200平方米。租期暂定为10年，租金每年216000元，租金按年收取；从第二年开始，每年按租金的8%递增。当租赁期满，如需续约，乙方应提前一个月通知甲方，双方再续约合同。租赁期内，如乙方需营业装修，不能损坏房内一切主体结构，如有损坏，修复赔偿；租赁期间，按年缴纳租金，若在缴纳期十日内未缴纳，甲方有权收回房屋，且房屋内一切设备归甲方所有；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效；甲方从2016年4月8日起将出租房屋交付乙方使用，至2026年4月8日收回。合同期满后如乙方仍需继续出租房屋的，须提前一个月交付续租费用，同等条件，乙方拥有优先承租权；自双方签订合同日后，若房产证在一个月内未办成国有的，若乙方放弃此租赁合同，可以改行做其他行业，若乙方放弃，则甲方应将乙方所付的房租退还，并且按银行利息赔付乙方等内容。同月10日，王定源（发包人、甲方）与贵州景之峰装饰工程有限公司（承包人、乙方）就承租的彭云的房屋的装修工程签订《工程装修合同》，约定项目名称蓬莱境KTV，地点清镇市站街镇西环街；乙方包工包料从2016年4月11日开工，2016年7月11日竣工；工程总造价壹佰肆拾万元整，甲方在签订合同三日内付壹拾万元、4月25日付叁拾万元、5月30日付叁拾万元、6月30日付叁拾万元、7月11日付壹拾万元；发包方严重违约，承包方解除本合同的，发包方应支付本合同暂定总价款百分之二十违约金等内容。同月13日，王定源通过王定志银行账户支付装修款10万元、同年5月8日支付10万元。同年8月16日，王定源（承租人、乙方）与彭云（出租人、甲方）签订《房屋租赁补充协议》，约定由于甲方房屋产权证未办理导致乙方装修工作停工，经双方共同协商甲方在2016年8月16日将乙方支付给甲方壹年租金（贰拾壹万陆仟元整）退还给乙方。甲方办理完房屋产权证之后通知乙方进场继续装修，以甲方通知乙方进场继续装修的时间为准之日当天，乙方给甲方支付壹年租金（贰拾壹万陆仟元整）。在甲乙双方租赁合同期满后，所有固定设施属于甲方所有（注如乙方要续租按原合同执行），活动性的设备设施乙方可以拆走。甲乙双方在房屋租赁合同期之内如甲方违约造成的经济损失由甲方按照乙方总投入金额的五倍赔偿给乙方。甲乙双方在房屋租赁合同期之内如乙方违约造成的经济损失由乙方按照甲方总投入金额的五倍赔偿给甲方。如果甲方产权证办理不下来，则房屋以不转租，不存在甲方违约，目前乙方所投入的设备设施归乙方所有，甲方不能随意拆除及将房屋转租等内容。2018年2月1日，王定源（乙方）与贵州景之峰装饰工程有限公司（甲方）就双方签订的装修合同的解除事宜签订《解除合同协议》，约定因房屋所有人房屋产权导致无法办理蓬莱境KTV的所有营业手续，原《蓬莱境KTV装修合同》于2018年2月2日解除，自解除之日起，原合同协议中所约定的双方权利义务终止，乙方在合同终止前已向甲方支付贰拾万元整。乙方现将工程尾款陆万伍仟元结清给甲方即解除原《蓬莱境KTV装修合同》，解除之日起，双方互不承担违约责任等内容。2019年5月13日，一审法院根据申请人王定源的申请裁定冻结被申请人彭云名下银行存款60万元或查封其等额的其他财产，王定源交纳申请费3520元。上述事实，有当事人的陈述，《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《工程装修合同》、《解除合同协议》、《贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181财保630号民事裁定书》等证据在卷佐证，上述证据经庭审举证、质证，一审法院予以认定。一审法院认为：本案中，原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告同意解除，双方对解除房屋租赁合同均无异议，故对原告王定源请求解除原、被告双方于2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。本案争议焦点为原告是否因租赁造成损失，被告是否应对损失承担责任。一审法院认为，原告王定源在与被告彭云签订《房屋租赁合同》后对租赁的房屋进行装修，原告王定源共支付装修款26.5万元。现因被告房屋产权手续一直未能办理，导致《房屋租赁补充协议》约定的履行房屋租赁的条件一直不能成就，原告签订房屋租赁合同的目的不能实现，故而要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。合同解除后，原告支付的装修款属解除合同造成的实际损失。但双方在合同中约定“若房产证在一个月内未办成国有的，若乙方放弃此租赁合同，可以改行做其他行业，若乙方放弃，则甲方应将乙方所付的房租退还，并且按银行利息赔付乙方。”，后又在《房屋租赁补充协议》中注明原告装修停工的原因是因被告房屋产权证未办理导致，可见双方在签订合同时对所租赁的房屋未依法办理房屋产权的情况是明知的，双方均已预见房屋产权手续是否可以办理及何时可以办理是不确定的。但原、被告双方在已经预见签订租赁协议存在风险的情况下仍租赁房屋，且原告还在未办理经营所需的营业手续的情况下就投入装修，故一审法院认为原告对损失应承担主要责任；被告将未依法办理房屋产权手续的房屋进行出租，在原告进行装修时又未尽到谨慎的风险告知义务，存在一定的过错，故一审法院酌情由被告承担30%的责任。原告王定源进行装修共支付装修款26.5万元，被告彭云承担30%的责任即79500元。对原告王定源诉请超出部分，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：解除原告王定源与被告彭云于2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告彭云于本判决生效之日起五日内赔偿原告王定源装修损失79500元；三、驳回原告王定源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元、保全费3520元，由原告王定源负担7242元、被告彭云负担1178元。二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人彭云是否应当赔偿被上诉人王定源的装修损失。案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具约束力，双方均应恪守。双方对解除合同并无异议，合同解除后，被上诉人王定源所支付的装修费属因解除合同造成的实际损失。根据双方约定，上诉人产权办理不下来，不存在违约。对于合同的解除，双方均不存在违约，故关于装修损失的承担应当按照双方的过错，承担相应的责任。关于上诉人彭云的责任，首先，上诉人彭云自认在双方签订《租赁合同》时已明知被上诉人租赁房屋的用途为经营KTV，其提供的房屋应当符合开办KTV的条件。其次，上诉人作为出租人在被上诉人装修时应当履行合理的告知义务。综上，在案涉租赁合同的履行中，上诉人彭云的行为存在过错，一审法院判决其承担30%的责任并无不当。综上所述，上诉人彭云的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用9800元，由上诉人彭云负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月二十一日法官助理王李文书记员彭至涛