广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民初81号原告：刘木水，男，汉族，1989年6月26日出生，住所地广东省四会市。委托诉讼代理人：石循源，广东国政律师事务所律师。被告：梁国权，男，汉族，1950年2月2日出生，香港特别行政区居民，现住广东省四会市贞山区。被告：梁金华，男，汉族，1984年1月29日出生，香港特别行政区居民，现住广东省四会市贞山区。被告：刘土妹，女，汉族，1960年6月30日出生，香港特别行政区居民，现住广东省四会市贞山区。三被告的共同委托诉讼代理人：梁新林，男，汉族，1969年10月8日出生，现住广东省四会市贞山区。原告刘木水与被告梁国权、梁金华、刘土妹（以下简称梁国权3人）因确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月29日进行证据交换，并于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告刘木水及其委托诉讼代理人石循源、被告梁金华及梁国权、梁金华、刘土妹的共同委托诉讼代理人梁新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘木水向本院提起诉讼，请求判令：1.确认刘木水与梁国权、梁金华、刘土妹于2019年3月15日签订的《宅基地转让协议书》无效；2.梁国权、梁金华、刘土妹共同返还27万元给刘木水；3.梁国权、梁金华、刘土妹共同赔偿刘木水打地基支出的费用8万元；4.本案的案件受理费和财产保全费判由梁国权、梁金华、刘土妹承担。事实与理由：刘木水与梁国权3人通过房地产中介机构洽谈土地买卖事宜，刘木水于2019年3月10日向梁国权3人支付了定金2万元。2019年3月15日，刘木水与梁国权3人（梁国权与刘土妹是夫妻关系，梁金华是梁国权与刘土妹的儿子）签订了《宅基地转让协议书》，约定：“甲方（即梁国权3人）将其共同所有的坐落在四××市××山区××村××号、面积为80平方米的宅基地转让给乙方（即刘木水），成交价29万元。分两期支付：第一期在签订协议后支付25万元，第二期在2019年12月中旬至月底结清余下的尾款2万元。乙方有权在该宅基地上建房，甲乙双方还约定了其他事项……”签订协议当天刘木水通过银行转账25万元给梁金华。然后刘木水购买建筑材料打地基，在打地基过程中，姚沙村委会曹布一村村民认为梁国权3人已经移民香港，不属本村村民，无权转让宅基地，遂禁止刘木水运送建筑材料进村建房。综上事实，刘木水不是四会市贞山区姚沙村委会曹布一村的村民，梁国权3人已经移民香港成为香港永久性居民，刘木水与梁国权3人签订的《宅基地转让协议书》没有经过姚沙村委会曹布一村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也没有报人民政府批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十五条第二款、第四十三条、第六十二条、第六十三条之规定，违反了《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）第12条：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效”之规定，是无效合同；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，梁国权3人应当返还刘木水已支出的27万元，同时赔偿刘木水打地基支出的费用8万元。为维护刘木水的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。原告刘木水对其陈述事实提交以下证据：1.刘木水身份证复印件，拟证明刘木水的诉讼主体适格；2.香港永久性居民身份证，拟证明梁国权、梁金华、刘土妹的诉讼主体地位；3.《宅基地转让协议书》、《建设用地规划许可证》，拟证明2019年3月15日刘木水与梁国权3人签订了《宅基地转让协议书》，约定转让宅基地的事实；4.收据、微信转账、银行转账凭证、银行转账凭证，拟证明刘木水于2019年3月10日支付定金2万元给梁国权3人，2019年3月15日刘木水通过银行转账25万元给梁国权3人的事实；5.照片，拟证明刘木水受让梁国权3人的宅基地后，购买建筑材料打好基后无法继续建设的事实；6.建设用地申请表，拟证明案涉土地是四会市贞山区姚沙村委会曹布一村集体土地，使用权人为梁国权3人的事实；7.照片、图纸、收据、建基础材料清单，拟证明案涉土地已经由刘木水打好地基，共支出款项81223.5元的事实。被告梁国权3人庭审答辩称：刘木水起诉主张无理由，刘木水称不能建房，但已经打好地基，邻居没有阻扰刘木水建房。梁国权3人因资金周转困难才转让土地，希望双方继续履行土地转让合同。被告梁国权3人对其陈述事实没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经过开庭质证及询问双方方当事人，根据当事人陈述和审查确认的证据，审理查明以下事实：梁国权与刘土妹是夫妻关系，梁金华是梁国权与刘土妹的儿子。梁国权、梁金华、刘土妹原是四会市贞山区姚沙村委会曹布一村村民，现已迁往香港。坐落于四××市××山区××村××号宅基地使用权属梁国权，于1997年12月申请建房取得同意，但一直没有建设房屋。2019年3月，刘木水通过中介公司与梁国权3人协商购买宅基地事宜。2019年3月10日，刘木水向梁国权3人支付定金2万元，梁世杰代刘土妹、梁金华出具《收据》给刘木水收执，确认收到刘木水购买位于四××市××山区××村宅基地××80㎡的定金2万元。2019年3月15日，梁国权3人作为甲方与刘木水作为乙方签订《宅基地转让协议书》，该协议书载明主要内容：一、宅基地坐落于四××市××山区××村××号，面积为80平方米。二、转让金额及付款方式：双方议定此幅地现价为29万元整，双方合同签字生效之日，付款方式：第一期：甲方和乙方完成签订协议后，乙方支付甲方25万元整，第二期：于2019年12月中旬至月底，乙方给甲方结清尾款2万元整。三、产权归属：……2.合同双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有。乙方有权在此宅基地上修建房屋，本族及异性人等无权干涉。……四、协调和处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。五、违约责任：本合同从双方签字当日起，任何一方不得反悔违约，如甲方反悔，导致乙方损失对宅基地的占有使用权，甲方应对乙方进行地上建筑物及土地升值的作赔偿：1.乙方所建的地基及房屋应按法律法规等相应计算得的价值给予补偿。2.如甲乙双方发生诉讼，甲方需赔偿乙方全部诉讼费用。3.如乙方违约，甲方将收取乙方的转让金金额不退回给乙方，作为抵消乙方违约金。4.如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续，有关甲方和乙方要付费用由乙方全部负责。……协议最后手写备注：日后如需甲方办理国土宅基地证必须补偿甲方5万元作为补偿金，由乙方支付给甲方。上述协议签订之日，刘木水向梁金华名下账户转款25万元。梁国权3人在庭审中确认已收到刘木水支付的款项共27万元。刘木水与梁国权3人签订《宅基地转让协议书》后，启动在案涉宅基地上建房，购买建筑材料进行房屋基础建设，总共投入约8万元（包含各类基础材料费、人工费等）。梁国权3人庭审中对刘木水进行房屋基础建设总共投入8万元没有异议。在刘木水建设房屋期间，刘木水认为村民阻止其运送建筑材料进村，梁国权3人没有出面协调处理此事。梁国权3人认为是刘木水使用大型车辆运输建筑材料致使村民不同意，其用小型车辆运输建筑材料村民无意见。刘木水与梁国权3人因此产生矛盾，2019年8月14日，刘木水向本院提起诉讼并提出前述诉讼请求。诉讼中，刘木水向本院申请财产保全，请求对梁国权、梁金华、刘土妹名下所有的财产在价值35万元范围内予以查封冻结，并由中国平安财产保险股份有限公司肇庆中心支公司提供相应担保，本院依申请作出（2019）粤12民初81号民事裁定，查封梁国权、梁金华、刘土妹名下相应财产，刘木水预交申请费2270元。本院认为：本案被告梁国权、梁金华、刘土妹为香港特别行政区居民，故应认定本案为涉港确认合同无效纠纷，应当参照适用涉外法律的规定。由于本案合同的履行发生在肇庆市辖区内，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本院作为具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案有管辖权。如上所述，由于本案合同履行行为发生在肇庆市辖区内即我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，诉讼中，刘木水、梁国权、梁金华、刘土妹对本案纠纷均选择我国内地法律作为准据法，因此，解决本案纠纷的准据法应适用合同履行行为发生地的法律，即我国内地法律。本案为确认合同无效纠纷。根据刘木水起诉意见、梁国权3人答辩意见以及本院查明的事实，本案争议焦点归纳为：1.转让协议的效力问题；2.梁国权3人应否向刘木水退还宅基地转让价款27万元以及赔偿建设房屋基础费用8万元。关于案涉转让协议的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”以及第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织经营、管理,只有本集体经济组织成员才可以申请使用。案涉宅基地使用权属梁国权3人，梁国权3人户籍迁往香港后，其将名下的宅基地转让给并非本集体经济组织村民刘木水违反上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定，案涉《宅基地转让协议书》应为无效合同。刘木水请求确认《宅基地转让协议书》无效的主张理据充分，本院予以支持。梁国权3人抗辩认为转让协议有效，应继续履行转让协议的主张不成立，本院不予采纳。关于梁国权3人应否向刘木水退还宅基地转让价款27万元以及赔偿建设房屋基础费用8万元的问题。案涉《宅基地转让协议书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”梁国权3人因无效合同而取得转让价款27万元,应当予以返还给刘木水，刘木水返还案涉宅基地给梁国权3人。关于刘木水建设房屋基础支付费用8万元应根据双方过错予以分担。刘木水及梁国权3人在签订转让协议前均应了解知晓法律法规对转让宅基地的相关规定，但双方仍然签订了无效的转让协议，双方对造成案涉《宅基地转让协议书》无效具有同等过错,双方应承担同等责任。由于合同无效导致无法继续履行，刘木水建设房屋基础支付费用8万元应由双方各承担一半，即双方各4万元。刘木水主张梁国权3人承担赔偿其建设房屋基础费用合理部分，本院依法予以支持，不合理部分，本院依法予以驳回。综上所述，刘木水的诉讼请求部分理据充分，本院依法予以支持，部分理据不足，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、刘木水与梁国权、梁金华、刘土妹于2019年3月15日签订的《宅基地转让协议书》无效；二、梁国权、梁金华、刘土妹于本判决生效之日起十日内向刘木水返还宅基地转让款27万元；三、梁国权、梁金华、刘土妹于本判决生效之日起十日内向刘木水支付赔偿款4万元；四、驳回刘木水的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6850元，由梁国权、梁金华、刘土妹负担6067元，刘木水负担783元。诉讼保全费2270元，由梁国权、梁金华、刘土妹负担。如不服本判决，原告刘木水可以在判决书送达之日起十五日内，被告梁国权、梁金华、刘土妹可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇一九年十二月十九日法官助理林诗勉书记员何连平