上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13608号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海南粮粮油购销有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇摇荡湾弄79号。法定代表人：潘强，经理。委托诉讼代理人：李学文，上海永乐律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海梵净食品有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇包桥街1号。法定代表人：刘金华，执行董事。委托诉讼代理人：刘愚，上海正策律师事务所律师。上诉人上海南粮粮油购销有限公司（以下简称南粮公司）与上诉人上海梵净食品有限公司（以下简称梵净公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34423号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南粮公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持南粮公司一审全部诉讼请求。事实与理由：双方租赁合同履行过程中，南粮公司向梵净公司发出通知等行为，并未实体上影响梵净公司对租赁房屋的正常使用。梵净公司于2018年12月发函要求返还租赁房屋，但同时提出了南粮公司无法接受的不合理要求。租赁房屋未及时返还并非南粮公司原因。梵净公司应当按照双方租赁合同约定租金标准，支付实际返还房屋即2019年7月18日前的租金及使用费。梵净公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回南粮公司一审诉讼请求，南粮公司赔偿梵净公司损失人民币302,250元。事实与理由：因南粮公司发函要求解除合同，梵净公司自2016年4月起未再全面使用租赁房屋。对此，梵净公司于一审中已提供租赁其他厂房的租赁合同、设备出售协议等证据予以证明。南粮公司要求梵净公司按照合同约定租金标准支付2016年4月之后的租金及使用费，缺乏依据。同时，南粮公司应当承担缔约过失责任，赔偿梵净公司另行租赁厂房支付的租金302,250元。针对梵净公司上诉请求，南粮公司辩称，梵净公司主张的租金损失超出了其一审主张范围，其应当另行起诉。南粮公司向一审法院起诉请求：1.判令梵净公司返还承租的浦东新区新场镇包桥街1号物业；2.判令梵净公司支付拖欠租金276,000元（截至2018年6月30日）；3.判令梵净公司按每日317.80元的标准支付2018年7月1日起至返还房屋之日的物业使用费。梵净公司向一审法院反诉请求：判令南粮公司赔偿损失3,137,278.59元（停产停业费517,679.60元、机器设备搬迁费537,794元、物资搬迁费75,770元、营业执照补偿费5万元、房屋评估价893,617元、装修费767,332元、附属设施费143,625元、奖励费163,020元，合计3,148,837.60元，现按“清退补偿费汇总表”上的数额主张）。一审法院认定事实：上海市浦东新区机场镇包桥街1号房屋所有权人为上海XX厂。2014年5月，经上海XX集团）有限公司（以下简称XX公司）批复，上海XX厂的产权（股权）划归南粮公司。2013年6月28日，南粮公司（出租方、甲方）与梵净公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积3,163平方米。租赁期限五年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止。乙方每年交付给甲方租金30万元，自合同签订3天内必须支付第一年租金10万元，第二至第五年年租金分别为104,000元、108,000元、112,000元、116,000元（其中第二年起租金逐年递增约定为手写）。甲方将房屋租赁给乙方使用期间，如遇市政、规划性动拆迁或上级规定需改造时，甲方应提前一个月以书面形式通知乙方作迁移准备，乙方应无条件将用房退还给甲方，甲方将尚未使用日期的房屋租金退还乙方。乙方在房屋租赁期间，不得擅自改变房屋结构及用途，乙方如将甲方的电器设备等损坏，乙方必须修复或赔偿。乙方如有特殊原因需改变结构，乙方必须书面申请，经甲方书面同意后施工，否则，乙方不得改变结构。本合同一式三份，双方各执一份，合同副本一份送购销公司备案。2015年11月3日，南粮公司向梵净公司发出《关于停止装修的通知》，以梵净公司装修未书面报告与合同不符，且厂房仓库有进一步调整之可能为由，要求梵净公司即日起停止一切装修工作。2015年11月17日，南粮公司向梵净公司发出《告知书》，称基于各方面原因，南粮公司欲与梵净公司提前解除合同，要求梵净公司做好搬离准备，如有违约，南粮公司愿意承担相应责任。2016年1月29日，南粮公司委托上海君澜律师事务所向梵净公司发出《律师函》，称：根据租赁合同，如遇上级规定需改造时，梵净公司应无条件退房。目前南粮公司上级部门发文要求收回房屋进行改造，符合上述约定，为此南粮公司欲与梵净公司提前解除合同，提前解除合同将会考虑对梵净公司的各类损失进行合理补偿，如合同到期，则南粮公司无需任何补偿，要求梵净公司慎重对待，珍惜此次机会，确保在商定的期限内签订清退补偿协议。2015年12月10日，受南发公司委托，上海港城房地产土地估价有限公司出具《XX镇XX街XX号梵净公司房屋现值评估报告》及《XXXX街XX号上海B有限公司装修、机器设备、物资搬迁评估报告》，估价结果（价值时点为2015年11月19日）分别为2,196,004元（房屋建安重置补偿价992,907元、装饰装修补偿价520,712元、附属设施补偿价143,625元、机器设备搬迁和安装费473,760元、物资搬迁费65,000元）、317,174元（装饰装修补偿款246,640元、机器设备搬迁和安装费64,034元、物资搬迁费6,500元）。梵净公司确认上海B有限公司为其关联企业。2018年7月24日，南粮公司向梵净公司发出律师函，要求梵净公司依约返还所承租的物业并结清拖欠租金等费用。对该函件，梵净公司否认收到。2018年11月，南粮公司曾就双方纠纷起诉至一审法院，梵净公司提起了反诉。该案庭审中，梵净公司对南粮公司提供租赁合同的真实性无异议，并称于2016年4月陆续搬离，2016年12月底前全部搬完。后因南粮公司经传票传唤无正当理由不到庭，同时梵净公司申请撤回反诉，一审法院于2019年4月10日出具（2018）沪0115民初87101号民事裁定书，裁定本诉按南粮公司撤回起诉处理；准予梵净公司撤回反诉。2018年12月1日至当月10日期间，梵净公司向南粮公司先后发出三份《通知函》，要求立即就解除合同后按照评估价补偿进行协商，立即约定厂房交接时间以及支付定做机器设备定金损失80万元。一审法院另认定，2017年11月起，梵净公司每月用水、用电量明显减少。一审审理中，南粮公司、梵净公司于2019年7月18日办理了租赁房屋交接手续，双方确认梵净公司搭建房屋在交接前已被拆除。据此，南粮公司表示第1项诉请不再主张，并明确第3项诉请的房屋使用费为120,833元（按12.5个月计算）。梵净公司确认反诉请求是依据南发公司员工或授权人员顾老师通过微信发送给其的清退补偿口径、“清退补偿费汇总表”及“结算单”，其中“汇总表”第4项列明：单位名称上海XX厂、承租方梵净公司、方案一及方案二的金额分别为3,037,987.89元、99,290.70元，合计3,137,278.59元；“结算单”列明各项清退补偿明细。虽未签订清退补偿协议，但梵净公司和顾老师已达成合意，顾老师称已报给南发公司，故按照原清退补偿金额主张。梵净公司对租赁合同中关于第二年起租金逐年递增的手写内容不认可，认为系事后添加，若手写条款有效，则截至2018年6月30日尚欠租金276,000元无异议。一审法院认为，涉案房屋租赁合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，南粮公司、梵净公司均应全面、切实履行。本诉部分。房屋租赁合同出租方并不必然要求是房屋所有权登记人，根据相关批复，上海XX厂的企业产权已划转给南粮公司，南粮公司虽未办理系争租赁房屋产权变更手续，但不影响南粮公司经营管理系争房屋的权利，梵净公司以南粮公司非涉案租赁房屋所有权人为由，认为其无权收取租金，无法律依据。涉案租赁合同约定，合同一式三份，双方各执一份。梵净公司否认关于租金手写条款的真实性，但又未提供其持有的合同原件，前案审理中，梵净公司亦认可南粮公司提供租赁合同的真实性，故对租金手写条款的真实性，一审法院予以认定。南粮公司2015年11月17日、2016年1月29日向梵净公司所发《告知书》、《律师函》内容，均表述为南粮公司“欲”提前解除合同，即仅表达了解约意向，而非正式通知梵净公司单方解除合同，梵净公司收函后客观上也未返还租赁房屋，现有证据无法证明双方已达成解除合意，梵净公司认为南粮公司已单方提前解除合同的意见，与事实不符。根据合同约定，如遇市政、规划性动拆迁或上级规定需改造时，梵净公司应无条件退房。2015年11月至2016年1月，南粮公司以规划需要和上级部门要求收回改造为由，通知梵净公司停止装修，并表示其准备提前解除租赁合同，要求梵净公司做好搬离准备，对梵净公司损失合理补偿。期间，梵净公司配合南粮公司上级部门进行了评估，但之后双方一直未能签订清退补偿协议，合同期满前南粮公司亦未表示过合同恢复正常履行。南粮公司的行为使合同履行长期处于不确定状态，影响了梵净公司对租赁房屋的正常使用，梵净公司可适当减少支付相应租金及房屋使用费，具体数额一审法院根据合同实际履行情况酌定并对该二项费用合并判决。另鉴于2018年12月初梵净公司已发函要求返还租赁房屋，南粮公司未予回应，之后产生的房屋空置期间使用费作为扩大损失由南粮公司承担。放弃民事权利应当有当事人明确意思表示，梵净公司称南粮公司曾承诺不再收取租金，未提供有效证据证明，一审法院不予采信。反诉部分。根据本诉认定内容，虽南粮公司向梵净公司表达了提前解约的意向，但之后梵净公司并未与南粮公司或其上级部门达成提前清退补偿协议，本案合同实际履行至合同期届满。梵净公司通过微信从案外人处获取的“清退补偿费汇总表”及“结算单”，来源的合法性和内容的真实性均无法核实确认，即便存在也仅是当时协商清退中形成的单方材料，而非梵净公司与南粮公司达成的协议内容，梵净公司据此主张相关赔偿费用，没有合同依据，一审法院难予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条之规定，二○一九年九月二日作出判决：一、上海梵净食品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海南粮粮油购销有限公司租金及房屋使用费163,700元；二、驳回上海梵净食品有限公司的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,252元，减半收取计3,626元，由上海南粮粮油购销有限公司负担1,839元，上海梵净食品有限公司负担1,787元。反诉案件受理费减半收取计15,949元，由上海梵净食品有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，梵净公司于一审中系反诉要求南粮公司按照“清退补偿费汇总表”上的金额承担赔偿责任，其于二审中要求南粮公司承担缔约过失责任，赔偿所谓另行租赁厂房产生的租赁费用，超出一审主张范围，明显不具有上诉利益，本院不予处理。据此，双方于二审中的争议仅在于梵净公司是否应当支付实际返还租赁房屋之前的租金及使用费。双方租赁合同履行过程中，自2015年11月起，南粮公司先后向梵净公司发出通知、告知书及律师函，明确因上级部门发函要求收回租赁房屋进行改造，南粮公司欲解除双方租赁合同，梵净公司应停止装修，并做好搬离准备，南粮公司将会考虑对梵净公司各项损失进行合理补偿。与此同时，南粮公司的上级单位南发公司委托案外人对梵净公司相关损失进行了评估。在此情形下，虽然双方租赁合同并未因南粮公司实际行使合同解除权而解除，但梵净公司完全有理由相信该合同将不再继续履行。从梵净公司于一审中提供的证据来看，在此之后，梵净公司也已着手搬迁。也就是说，在南粮公司提出提前解除租赁合同后，梵净公司确未正常使用租赁房屋。由于双方之后未就合同提前解除及解除后果的处理达成一致意见，梵净公司未实际返还南粮公司租赁房屋。租赁合同到期后，双方对于租赁房屋的返还及补偿等仍然存在争议，先是南粮公司发出律师函，要求梵净公司返还房屋并结清拖欠租金等费用，后是梵净公司发函要求交接租赁房屋并就补偿等事宜进行协商。现并无证据证明梵净公司发函后，双方未实际交接房屋的责任在于梵净公司，同时结合双方纠纷产生系因南粮公司于租赁合同履行过程中提出提前解除租赁合同，而后续又不了了之的情况，对于梵净公司发函之后至双方实际交接房屋期间的使用费，一审认定南粮公司无权要求梵净公司支付，并无不当。在此之前的租金及使用费，考虑到因南粮公司原因，梵净公司未能正常使用租赁房屋，南粮公司要求梵净公司按照合同约定租金标准支付，梵净公司要求不予支付，均缺乏依据。根据本案实际情况，一审酌情确定梵净公司应当支付的租金及使用费为163,700元，尚属合理。综上，南粮公司与梵净公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。依上海南粮粮油购销有限公司上诉请求计算的二审案件受理费4,797元，由上海南粮粮油购销有限公司负担；依上海梵净食品有限公司上诉请求计算的二审案件受理费3,574元，由上海梵净食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十二月十八日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……