文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝03民终1553号上诉人（原审原告)：垫江县东方新天地业主委员会，住所地重庆市垫江县牡丹大道东方新天地小区。负责人：石权，主任。委托诉讼代理人:潘艳玲,重庆丹乡律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：重庆家祥物业服务有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇桂东大道城东5社新湾处天子云庭B栋8-7，统一社会信用代码91500231075665517Y。法定代表人：徐斌，经理。委托诉讼代理人:王泽明,重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。上诉人垫江县东方新天地业主委员会因与被上诉人重庆家祥物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院(2018)渝0231民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人垫江县东方新天地业主委员会的负责人石权及其委托诉讼代理人潘艳玲，被上诉人重庆家祥物业服务有限公司的法定代表人徐斌及其委托诉讼代理人王泽明到庭参加诉讼（庭询）。本案现已审理终结。上诉人垫江县东方新天地业主委员会上诉请求：请求二审法院依法撤销(2018)渝0231民初4322号民事判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由重庆家祥物业服务有限公司承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，对法律关系认定及计算方法错误，导致判决严重错误。（一)一审判决对化粪池清掏行为的性质认定错误。化粪池属于小区的共用部分，对化粪池定期进行清掏的行为显然是为保证化粪池正常使用而进行的经常性保养的养护行为，而不是损坏后的维修行为。但是一审法院却将化粪池的清掏认定为维修行为，并根据错误定性判决该清掏费用6.2万元由我方自行承担，此属事实认定错误，导致判决严重错误。同时根据《东方新天地物业服务合同》第四条第二款的约定“本物业管理区域的物业服务费收费标准..包干制.业主不再缴纳其他费用”根据本条约定，业主不再缴纳其他费用，但是一审法院却将原本属于重庆家祥物业服务有限公司义务范围内的费用判决由我方承担，对事实认定错误。(二)关于化粪池清掏费用的问题。根据《东方新天地物业服务合同》第二条的约定“一次单件超过1000元以上的维修...由业主承担”，此条约定表明该处计算方式应当是针对按件数计算单价的服务价格。但是在一审判决中认定的是“一次单价超过……”，此种认定方式是将服务的内容集合后再算价格，这明显是不符合合同约定的，并且化粪池清掏不属于单件维修，直接导致承担责任的方式不同。对化粪池的清掏显然不属于“一次单件”计价的维修。而且，重庆家祥物业服务有限公司在2016年2月以清掏化粪池的名义套用了业主共有的大修基金15万元(另案诉讼处理中)，直到2017年8月31日撤场之前，足足17个月，重庆家祥物业服务有限公司并没有清掏化粪池，造成化粪池外溢严重，在政府、国土局等相关部门协调并在当地街道办事处介入调解后，重庆家祥物业服务有限公司仍然没有清掏化粪池，我方被迫无奈，只能出钱代其履行义务，聘请第三方进行清掏。一审法院对此事实没有认定，且法院擅自改变了合同标的费用的计算方式，因此作出的判决是错误的。(三)关于办公费的问题。根据《东方新天地物业服务合同》第四条、第二十一条第十款的约定，服务费的收取标准为“住宅步行房0.6元/平方米/月、电梯房一楼至二楼0.6元/平方米/月、三楼至七楼0.85元/平方米/月、八楼至顶楼0.95元/平方米/月，每年从物业服务费中提取1%作为业委会办公经费...”。根据该约定，提取办公经费是按不同的区域分别计算的，而不是统一按最低标准计算。故根据合同约定的算法，在重庆家祥物业服务有限公司撤出小区后，其非法占有的应当向我方返还的办公经费应该为21694.6元。但是一审法院却没有按照合同记载的方式进行计算，而是统一按照0.6元/平方米/月的最低标准进行计算了金额16512元。因此一审法院少算金额为5182.6元。以此认定作出的判决是严重错误，并损害我方合法权益的。(四)关于电梯年检的问题。因为每年对电梯检验后，相关单位是每年的5月17号才出具电梯检验报告，在出具报告之前，重庆家祥物业服务有限公司应向相关单位缴纳电梯年检费，从5月17日至撤场前，重庆家祥物业服务有限公司一直未向相关部门缴纳此费用，一审法院却以撤场的时间前后认定电梯年检费的承担对象是错误的。另外，电梯年检时间、费用均计算错误，导致我方的利益遭受损害。(五)关于第三栋9号电梯维修费7070元的问题，根据电梯维保单位提供的电梯维保记录显示9号电梯于2017年5月份因电梯主板、光幕、称重装置等电梯配件已坏，重庆家祥物业服务有限公司没有及时维修一直使9号电梯处于停运状态，直到我方9月份另请维修公司进行修理，以上原因也是导致9号电梯没有在规定的年检期限内进行年检，直至2017年11月份才得以年检，故一审法院以撤场后产生的维修费由业主承担，与事实不符。(六)关于小区共用部分水费、电费的问题，我方对一审法院的判决无异议。被上诉人重庆家祥物业服务有限公司答辩称，首先,我公司认为一审判决的确存在部分错误,但其错误恰恰侵害的是我公司的相关权益。由于一审判决作出时，我公司法定代表人因病住院，未能及时提出上诉，我公司只能另行主张。第二，垫江县东方新天地业主委员会的上诉请求均不能成立。1、化粪池清掏费用发生在我公司已被垫江县东方新天地业主委员会单方面解除合同，我公司已经撤除管理区域后，我公司已无义务再行承担。2、关于电梯年检费和维修费都不应判决我公司承担。根据《重庆市电梯安全管理办法》第27条明确规定了电梯日常运行中的保养、改造、修理、检验、检测、安全评估等所需的费用均由产权人承担。双方签订的《物业服务合同》第二条也明确约定了一次单件超过1000元的维修费应当由业主来承担。因此，垫江县东方新天地业主委员会主张的的电梯维修费和检验费既不符合法律法规的规定，也不符合合同的约定，不应得到支持。3、电费我公司已经据实交纳，也有相应票据予以证明。4、垫江县东方新天地业主委员会主张的办公费，本身就违反了《物业管理条例》第30条的规定，业委会是服务于全体业主，并不是为物业公司服务的。《重庆市物业管理条例》明确规定了业委会不得向物管企业或相关单位以办公费为名收取管理费。《重庆市物业管理条例实施细则》第10条也专门明确了业委会有关办公经费的来源，是通过业主大会通过由全体业主承担并筹集。垫江县东方新天地业主委员会是不能向我公司收取办公费的，而且小区业主欠缴物业费严重，垫江县东方新天地业主委员会也未能证明我公司收到多少物管费，其主张不能得到支持。综上，垫江县东方新天地业主委员会的全部诉讼主张均不能成立，请求二审法院予以纠正。垫江县东方新天地业主委员会向一审法院起诉请求：1.由重庆家祥物业服务有限公司向其支付垫付的化粪池清掏费62000元、电梯维修费12860元、电梯检验费43700元、水电费8330元；2.由重庆家祥物业服务有限公司向其支付办公费64888.43元；3.由重庆家祥物业服务有限公司向其移交物业管理相关资料。一审法院认定事实：2014年12月2日，垫江县东方新天地业主委员会（甲方）与重庆家祥物业服务有限公司（乙方）签订了《东方新天地物业服务合同》，合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日；合同约定的部分内容如下：第二条：甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：1、物业共有部分和共用设施设备的日常维修、养护和管理(在开发商保质期外由物业公司承担，一次单价超过1000元以上的维修不含1000元，由业主承担，电梯维保费由物业公司支付）；2、共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；3、共用场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（业主生活垃圾由业主袋装后自行提到楼下指定地点），公共区域排水管道、污水管道的疏通；……第四条中约定物业服务费收取标准：住宅步行房0.6元/平方米/月、电梯房一楼至二楼0.6元/平方米/月、三楼至七楼0.85元/平方米/月、八楼至顶楼0.95元/平方米/月，门市1元/平方米/月。第八条：双方的权利和义务。……甲方应履行的义务：1、甲方应向乙方移交上一届物业公司的移交清单。（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料。（2）规划设计资料。（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（4）物业质量保修和物业使用说明文件。（5）物业管理所必需的其他资料。第九条中约定乙方应履行的义务:……11、本合同终止时，应当将物业管理使用房和物业相关资料及时如数地移交给甲方。12、法律法规规定的其他义务。第十条中约定甲方按照有关规定向乙方提供物业管理用房，建筑面积86000平方米。第二十一条附加协议约定：……10、每年从物业服务费中提取1%作为业委会的办公经费；……2017年5月16日，重庆市垫江县质量技术监督局从重庆市特种设备研究院提取了东方新天地小区在使用的10台电梯2016年度的《定期检验报告》，检验结论均为不合格。2017年6月14日，重庆市垫江县质量技术监督局作出并于当日向重庆家祥物业服务有限公司送达了（垫江）质监罚字﹝2017﹞24号《质量技术监督行政处罚决定书》，重庆家祥物业服务有限公司不服，遂于2017年6月29日向重庆市涪陵区人民法院提起行政诉讼，请求人民法院依法撤销重庆市垫江县质量技术监督局作出的（垫江）质监罚字﹝2017﹞24号《质量技术监督行政处罚决定书》。2017年9月24日，重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102行初121号行政判决书，判决驳回重庆家祥物业服务有限公司的诉讼请求。重庆家祥物业服务有限公司不服该判决，遂向重庆市第三中级人民法院提起上诉，重庆市第三中级人民法院2017年12月19日作出（2017）渝03行终175号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年8月10日，垫江县东方新天地业主委员会书面通知重庆家祥物业服务有限公司，以重庆家祥物业服务有限公司严重违背《东方新天地物业服务合同》第二条、第四条、第二十一条等多项约定，不作为，不履职为由，经小区业主大会决定，提前解除《东方新天地物业服务合同》，要求重庆家祥物业服务有限公司于2019年9月10日前与垫江县东方新天地业主委员会办理解除合同的一切交接手续。2017年8月31日，重庆家祥物业服务有限公司撤场。2017年9月4日，重庆家祥物业服务有限公司向垫江县东方新天地业主委员会移交了如下资料：业主花名册、水表号、1号楼自来水交费号、电表号、气表号、5号楼自来水交费号、11号楼自来水交费号、10号楼自来水交费号、门市、绿化、消防自来水交费号。2017年9月13日、19日，重庆鑫融电梯有限公司维修东方新天地小区电梯，垫江县东方新天地业主委员会用去费用共7070元。在重庆家祥物业服务有限公司提供物业服务期间，由重庆家祥物业服务有限公司向供水、供电单位缴纳小区共用部分水费、电费。2017年9月26日，垫江县东方新天地业主委员会缴纳2017年7月8日至2017年9月5日期间的小区共用部分的电费共计4667元。2017年9月29日，垫江县东方新天地业主委员会缴纳2017年8月小区共用绿化部分水费共计521.29元（462元＋59.29元）。2017年11月5日，垫江县东方新天地业主委员会与垫江县海通清洁服务有限公司签订了《化粪池清掏服务协议》，约定由垫江县海通清洁服务有限公司清掏小区化粪池，清掏时间为2017年11月5日至25日，费用为62000元。2017年11月18日，垫江县东方新天地业主委员会向垫江县海通清洁服务有限公司支付该费用62000元。重庆家祥物业服务有限公司撤场前，小区化粪池污水已溢出地面。一审诉讼中，垫江县东方新天地业主委员会陈述上一次化粪池清掏时间为2016年3月，重庆家祥物业服务有限公司陈述上一次化粪池清掏时间为2016年10月，双方均陈述该次化粪池清掏费从大修基金支付。2017年5月16日、10月9日、11月14日，重庆市特种设备检测研究院对东方新天地小区的电梯进行检验，垫江县东方新天地业主委员会分别支付小区电梯检验费28600元、13550元、1550元，共计43700元。一审诉讼中，垫江县东方新天地业主委员会要求重庆家祥物业服务有限公司按照《东方新天地物业服务合同》第八条约定的甲方应履行的义务中的第1条中第1至5小条载明的物业管理相关资料移交给垫江县东方新天地业主委员会，并主张该物业管理相关资料系上一届物业管理公司重庆凯逸物业有限公司移交给重庆家祥物业服务有限公司的。重庆家祥物业服务有限公司对垫江县东方新天地业主委员会的该项主张未予以认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，垫江县东方新天地业主委员会与重庆家祥物业服务有限公司签订的《东方新天地物业服务合同》系双方在平等条件下订立的合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，故该合同合法有效。关于化粪池清掏费问题。垫江县东方新天地业主委员会与垫江县海通清洁服务有限公司于2017年11月5日签订《化粪池清掏服务协议》，约定由垫江县海通清洁服务有限公司在2017年11月5日至25日期间清掏小区化粪池，垫江县东方新天地业主委员会支付了清掏费62000元，根据《东方新天地物业服务合同》第二条第1项中“物业共有部分和共用设施设备的日常维修、养护和管理(在开发商保质期外由物业公司承担，一次单价超过1000元以上的维修不含1000元，由业主承担”的约定，该化粪池清掏费62000元应由垫江县东方新天地业主委员会承担。关于电梯检验费、维修费问题。2017年5月16日、10月9日、11月14日，重庆市特种设备检测研究院对东方新天地小区的电梯进行检验，垫江县东方新天地业主委员会分别支付小区电梯检验费28600元、13550元、1550元。2017年9月13日、19日，重庆鑫融电梯有限公司维修东方新天地小区电梯，垫江县东方新天地业主委员会用去费用共7070元。《中华人民共和国特种设备安全法》第三十八条规定：“特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。共有人未委托的，由共有人或者实际管理人履行管理义务，承担相应责任。”重庆家祥物业服务有限公司于2017年8月31日撤场前系东方新天地小区的电梯的管理人，依据《东方新天地物业服务合同》第二条中“电梯维保费由物业公司支付”的约定，在重庆家祥物业服务有限公司撤场前产生的电梯检验费28600元应由重庆家祥物业服务有限公司承担，在重庆家祥物业服务有限公司撤场后产生的电梯检验费15100元（13550元＋1550元）及维修费7070元应由垫江县东方新天地业主委员会承担。关于共用部分的水电费问题。在重庆家祥物业服务有限公司提供物业服务期间，由重庆家祥物业服务有限公司向供水、供电单位缴纳小区共用部分水费、电费。垫江县东方新天地业主委员会于2017年9月29日缴纳2017年8月小区共用绿化部分水费共计521.29元（462元＋59.29元），该费用应由重庆家祥物业服务有限公司支付。垫江县东方新天地业主委员会缴纳2017年7月8日至2017年9月5日期间的小区共用部分的电费4667元，现无法区分重庆家祥物业服务有限公司撤场前后各产生电费的数额，酌定该数额按重庆家祥物业服务有限公司撤场前后的天数计算，重庆家祥物业服务有限公司向垫江县东方新天地业主委员会支付2017年7月8日至2017年8月31日期间的电费4278.08元（4667元÷60天×55天），余下的电费388.92元（4667元－4278.08元）应由垫江县东方新天地业主委员会承担。因此，重庆家祥物业服务有限公司应向垫江县东方新天地业主委员会支付水电费合计4799.37元（521.29元＋4278.08元）。关于办公费问题。《东方新天地物业服务合同》第四条中约定物业服务费收取标准：住宅步行房0.6元/平方米/月、电梯房一楼至二楼0.6元/平方米/月、三楼至七楼0.85元/平方米/月、八楼至顶楼0.95元/平方米/月，门市1元/平方米/月。第十条中约定甲方按照有关规定向乙方提供物业管理用房，建筑面积86000平方米。第二十一条附加协议约定：……10、每年从物业服务费中提取1%作为业委会的办公经费；……垫江县东方新天地业主委员会未提供有效证据证实小区门市的面积以及住宅各楼层面积，应承担举证不能的法律后果，重庆家祥物业服务有限公司在小区提供物业服务的期间为2015年1月1日至2017年8月31日，共计32个月，办公费可按最低标准计算为16512元（86000平方米×0.6元/平方米/月×32个月×1%），对垫江县东方新天地业主委员会主张的其余办公费，缺乏事实依据，不予支持。关于物业管理相关资料问题。《重庆市物业管理条例》第四十四条规定，前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。《重庆市物业管理条例》第五十五条规定，物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：（一）向业主委员会（未成立业主委员会的，向街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房；（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；（三）结算物业服务费用和预收、代收的有关费用；（四）法律、法规规定的其他事项。本案，《东方新天地物业服务合同》第八条中约定垫江县东方新天地业主委员会应向重庆家祥物业服务有限公司移交上一届物业公司的移交清单：（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料。（2）规划设计资料。（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（4）物业质量保修和物业使用说明文件。（5）物业管理所必需的其他资料。重庆家祥物业服务有限公司称垫江县东方新天地业主委员会从未向重庆家祥物业服务有限公司移交《东方新天地物业服务合同》第八条中约定的物业管理相关资料，垫江县东方新天地业主委员会未举证证明其先前已向重庆家祥物业服务有限公司移交了该资料，亦未举证证明上一届物业管理公司重庆凯逸物业有限公司已向重庆家祥物业服务有限公司移交了该资料，因此，垫江县东方新天地业主委员会要求重庆家祥物业服务有限公司向其移交《东方新天地物业服务合同》第八条中约定的物业管理相关资料的诉讼请求，缺乏事实依据，对此诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国特种设备安全法》第三十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、由重庆家祥物业服务有限公司于判决生效之日起十日内向垫江县东方新天地业主委员会支付电梯检验费28600元、水电费4799.37元；二、由重庆家祥物业服务有限公司于判决生效之日起十日内向垫江县东方新天地业主委员会支付办公费16512元；三、驳回垫江县东方新天地业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4135元，由重庆家祥物业服务有限公司负担1048元，垫江县东方新天地业主委员会负担3087元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方均未举示足以推翻一审认定事实的新证据，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合垫江县东方新天地业主委员会的上诉请求的事实理由以及重庆家祥物业服务有限公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：垫江县东方新天地业主委员会主张的各项费用是否应予以支持。本院具体论述如下:根据《物业管理条例》第2条规定，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。《物业管理条例》对物业服务管理的概念作了规定，物业服务企业与业主之间并非单纯的委托关系，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的服务管理权交给物业服务企业，但业主的建筑物区分所有权并没有转移给物业服务企业。根据《物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《重庆市物业管理条例》第七十一条“物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。”《重庆市物业服务收费管理办法》第十六条“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。”因此，垫江县东方新天地业主委员会上诉主张由重庆家祥物业服务有限公司承担化粪池清淘费用、电梯检验费和维修费无相应的法律依据，也不符合双方“一次单价超过1000元以上的维修不含1000元，由业主承担”的合同约定，其主张的前述费用不应该由重庆家祥物业服务有限公司承担。关于办公费，业主委员会属于业主大会的执行机构，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。”的规定，其无权向物业公司筹集工作费用。垫江县东方新天地业主委员会上诉理由并不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十六条规定“被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查”，重庆家祥物业服务有限公司在二审中未提起上诉，本院对其要求变更一审判决内容的主张不再作出处理。综上，上诉人垫江县东方新天地业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4135元，由上诉人垫江县东方新天地业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈雪梅审 判 员 项江陵审 判 员 陈江平二〇一九年十二月十六日（院印）法官助理 孙 琳书 记 员 石 佳