福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初2583号 原告：谢聿昭，男，1990年9月19日出生，汉族，住福建省闽清县。 原告：江学亚，女，1967年5月2日出生，汉族，住福建省闽清县。 俩原告委托诉讼代理人：刘贤顺，福建秉峰律师事务所律师。 被告：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县闽江大道1号理想湾小区5－001室，统一社会信用代码913501240732309236。 法定代表人：陈文岩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱瀚杰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琦，福建名仕律师事务所律师。 原告谢聿昭、江学亚与被告福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢聿昭、江学亚的委托诉讼代理人刘贤顺、被告西雅图公司的委托诉讼代理人林琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢聿昭、江学亚向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计人民币23864.12元（以购房总价433893元为基数，按日0.01%自2018年3月1日起计至被告将办理产权登记需要由其提供的资料交付原告之日止，暂计至2019年9月2日）；二、判决被告应于具备办证条件后立即办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需由被告提供的资料交付给原告；三、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年5月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人坐落于闽清县的商品房，总价款433893元；出卖人应在2017年2月28日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金等权利、义务内容。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但至今被告未完成前述义务，导致原告未取得诉争商品房的不动产权证书，故依法提起诉讼，请求判如所请。 西雅图公司辩称，1.讼争商品房未能办理初始登记并非答辩人原因造成，答辩人无需承担逾期办证的违约责任。2.即便答辩人存在逾期办证的情形，被答辩人主张违约金的起算时间有误，应从商品房实际交付使用后365日开始计算。3.合同约定的违约金标准过高，应予以调整。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：西雅图公司提供的理想湾房屋验收交接表，双方对真实性均无异议，可以证明西雅图公司于2017年2月28日交房，结合本院受理的商品房销售合同纠纷中关于西雅图公司对理想湾一期5#、6#、7#、8#、9#、10#楼采光井部位违规浇筑水泥坪的认定及虚假宣传被行政处罚的事实，足以证明涉案房屋至今未进行所有权初始登记，无法办理不动产权证系西雅图公司的违约所致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月15日，谢聿昭、江学亚与西雅图公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定谢聿昭、江学亚向西雅图公司购买位于闽清县，总价为433893元；签约时谢聿昭、江学亚应支付首期购房款13389元，余款300000元申请办理银行按揭贷款；西雅图公司应当在2017年2月28日前将符合约定条件的商品房交付谢聿昭、江学亚使用；商品房达到交付使用条件后，西雅图公司应当书面通知谢聿昭、江学亚办理交付手续。双方进行验收交接时，西雅图公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单;西雅图公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付谢聿昭、江学亚。如因西雅图公司原因，谢聿昭、江学亚不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第十四条第2项处理：谢聿昭、江学亚不退房，西雅图公司自逾期之日起每日按已付房价款的0.001%向谢聿昭、江学亚支付违约金等条款。2017年2月28日，西雅图公司将案涉商品房交付谢聿昭、江学亚使用。但西雅图公司至今仍未向闽清县不动产登记和交易中心申请办理开发项目不动产首次登记（总登记），故案涉商品房无法办理产权证。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、西雅图公司是否构成违约。合同签订后，谢聿昭、江学亚已依约交纳了全部购房款，西雅图公司依约应于交房后60日内向相关房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付谢聿昭、江学亚，但西雅图公司未履行上述约定义务，致使谢聿昭、江学亚无法办理不动产权证，故西雅图公司已构成违约，应承担相应的违约责任。西雅图公司提出讼争商品房未能办理初始登记并非其原因所致，但所提供的证据尚不足以证明上述主张，故不予支持。二、违约金的计算标准及计算期间。关于违约金的计算标准问题，现谢聿昭、江学亚不主张退房，要求西雅图公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。本院结合西雅图公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也未给业主造成难以弥补的损失等实际履行情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。关于违约金的计算期间问题，案涉商品房实际交房使用时间为2017年2月28日，交房使用后第90日为2017年5月30日，故违约金的计算期间应为自2017年5月31日起，至西雅图公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付谢聿昭、江学亚之日止，但谢聿昭、江学亚主张自2018年3月1日起计算不违反法律规定，予以支持。 综上所述，对谢聿昭、江学亚的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向谢聿昭、江学亚支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额433893元为基数，按每日0.0075%的标准，自2018年3月1日起计算至福建西雅图置业有限公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付谢聿昭、江学亚之日止）； 二、福建西雅图置业有限公司应于具备办证条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付谢聿昭、江学亚； 三、驳回谢聿昭、江学亚的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费497元，减半收取248.5元，由谢聿昭、江学亚负担25元，福建西雅图置业有限公司负担223.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  俞桂天 二〇一九年十二月十六日 书记员  张 俐 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -6- -7-