贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2771号上诉人（一审反诉原告、本诉被告）：陈钗珍，女，1981年8月19日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：陈登辉，男，1984年8月13日出生，汉族，住凯里市，系陈钗珍之弟。委托诉讼代理人：胡信旭，贵州慧原律师事务所律师。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：罗善辉，男，1972年10月23日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人，赵文艳，女，1982年6月24日出生，汉族，住凯里市。上诉人陈钗珍因与被上诉人罗善辉租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈钗珍的上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2019)黔2601民初4851号民事判决，发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审没有追加黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司（以下简称百盛公司）参加本案的诉讼，违反法律规定，审理程序违法。被上诉人不是本案适格的原告，本案百盛公司的法定代表人，其与上诉人签订《租赁合同》的行为，是履行职务的行为，但一审法院未追加百盛公司作为共同被告参加诉讼，严重违反法律规定。首先，本案的案由是租赁合同纠纷，人民法院应对《租赁合同》的法律效力进行审查，即对合同签订的主体、主体是否有权利出租案涉房屋并与承租人签订合同，合同的内容是否符合法律规定，是否存在合同法第52条规定的无效情形等等进行审查，但一审法院却以不属于本案范围为由，未履行应当进行的审查义务；其次，被上诉人出租的房屋是百盛公司从金马公司处承租而来的，不是被上诉人自己私人所有的房屋。被上诉人将该房屋出租给上诉人，鉴于被上诉人的身份，上诉人只能认为被上诉人出租房屋的行为是代表百盛公司所做的职务行为，其产生的后果应当由百盛公司承担；第三、在2019年5月5日、17日、24日发出的三份通知，均是以百盛公司的名义发出，而不是以被上诉人个人名义发出的事实可以推知，被上诉人以个人名义出租房屋就是一种履行职务的行为，其虽为名义上的合同相对人，但实际履行合同义务的相对人却是百盛公司。二、一审判决确认双方的租赁合同关系于2019年5月30日解除，没有事实依据。1、一审判决认定在金色数码城张贴通知的主体是百盛公司，该通知要求金色数码城的各商户应在2019年5月30日前撤离商场等事实，由此推知被上诉人本人至今为止并没有向上诉人发出解除通知。2、被上诉人的代理人陈述被上诉人方曾口头与上诉人协商解除合同事宜，但是在何时、何地与何人协商，被上诉人等均不能具体表述，也没有其他证据予以佐证。三、一审认定上诉人长期拖欠租金的事实客观存在，且违约在先，与客观事实不符。1、一审庭审中，上诉人向法庭提供了银行转账凭证，证明上诉人向被上诉人支付的租金、及额度等并未按照租赁合同的约定的时间、额度等支付，而被上诉人对此也未提出任何异议，说明了被上诉人己经默认了上诉人的支付方式，合同双方从行为上对租金支付时间、方式等也进行了变更；2、被上诉人以个人名义与上诉人签订租赁合同，而出租的房屋是百盛公司对外承租的，被上诉人没有权利以个人名义与上诉人签订租赁合同，所签订的租赁合同应属无效。合同无效，租金的支付等就不能按照合同约定的条款来履行。因此一审判决认定上诉人违约在先也无事实依据。四、一审未对被上诉人的违约行为给上诉人造成的装修损失、可期待利益损失等不予支持，该判决不仅违反合同约定，同时明显违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定。1、一审判决己经认定了因被上诉人的违约行为，致使双方所签订的《租赁合同》提前解除，根据《租赁合同》第十一条第4项和第5项的约定，被上诉人除了向上诉人支付违约金外，还应赔偿上诉人应提前解除合同而受到的损失，一审法院对上诉人提出的反诉请求不予支持，明显违背双方的意思自治。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因被上诉人的原因提前解除了合同，被上诉人应当赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失。罗善辉未作出书面答辩。罗善辉在一审提出本诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2019年5月30日解除；2、陈钗珍向罗善辉支付2019年5月30日前的房屋租金360467元、电费14467元、违约金105455元；3、罗善辉不予退还陈钗珍交纳的履约保证金70000元；4、案件受理费由陈钗珍负担。陈钗珍在一审提出反诉请求：1、罗善辉向陈钗珍双倍返还履约保证金140000元；2、罗善辉赔偿陈钗珍违约金105455元；3、罗善辉赔偿陈钗珍房屋装修损失80000元，可期待利益150000元；4、反诉案件受理费由罗善辉负担。一审法院查明，2014年3月31日，罗善辉（甲方）与陈钗珍（乙方）签订了《租赁合同》，罗善辉将金色数码城三楼商铺出租给陈钗珍使用，面积1000平方米房，租赁期限6年，自2014年4月1日起至2020年3月31日止。合同约定陈钗珍向罗善辉交纳70000元履约保证金，若陈钗珍违约，履约保证金不予退还，罗善辉违约需双倍返还履约保证金。租金自2014年5月10日起算，每月35000元，从第二年起租金每年递增8%。租金按季提前30日支付一次，逾期每天按照月租金0.5%支付滞纳金。合同第九条：“3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（2）拖欠租金30日以上的”。第十二条：“1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回商铺，不予退还履约保证金，并按照合同总租金的5%向乙方收取违约金：（3）乙方逾期30天不支付租金”。百盛公司分别2019年5月5日、5月17日、5月24日张贴通知，以与金马公司存在经济纠纷为由，要求金色数码城各商户撤离商场。2019年5月30日，陈钗珍开始撤离商场，双方不再继续履行租赁合同。截止2019年5月30日，陈钗珍共拖欠租金346000元，电费14467元。另查明，罗善辉系百盛公司的法定代表人，本案租赁房屋系百盛公司由金马公司承租而来。一审法院认为，罗善辉与陈钗珍签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。双方在履行合同的过程中发生纠纷，合同相对人是适格的当事人。陈钗珍辩称罗善辉是代表百盛公司签订的《租赁合同》，不是真正的权利人，不是本案适格的原告，本院认为罗善辉是否有权以个人名义与陈钗珍签订租赁《租赁合同》，系另一法律关系，不属于本案审理范围。陈钗珍在百盛公司张贴撤离通知后，于2019年5月30日起开始逐步撤离商场，双方已不再继续履行合同，租赁合同已经实际解除。合同解除的原因系百盛公司与金马公司存在经济纠纷，导致本案租赁合同无法继续履行，违约方在罗善辉，但是陈钗珍长期拖欠租金的事实客观存在，其违约在先，按照合同约定，罗善辉也享有解除合同的权利。由于双方均存在违约行为，按照双方各自的过错，均不再承担违约责任，陈钗珍交纳的履约保证金70000元应当抵扣租金。履约保证金抵扣租金后，陈钗珍还应当支付罗善辉租金276000元。关于电费的问题，罗善辉先行垫付陈钗珍经营的银河系网吧产生的电费后，再向陈钗珍按照电表读数计算并收取电费的行为并未违反法律规定，陈钗珍应当按照前期交纳电费的方式及标准交纳相应的电费。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认罗善辉与陈钗珍2014年3月31日签订的《租赁合同》于2019年5月30日解除；二、陈钗珍于本判决生效后三十日内支付罗善辉租金276000元，电费14467元，共计290467元；三、驳回罗善辉的其他诉讼请求；四、驳回陈钗珍的反诉请求。本诉案件受理费9304元，减半收取4652元，由罗善辉负担1824元，陈钗珍负担2828元（未交）。反诉案件受理费8432元，减半收取4216元，由陈钗珍负担。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。二审另查明，百盛公司系有限责任公司，法定代表人系罗善辉，金色数码城系百盛公司的分公司。2010年3月31日，金马公司与百盛公司签订《租赁合同》，租赁期限为2010年3月31日至2020年3月31日。该合同签订后，金马公司将房屋交付给百盛公司管理使用。截至2016年10月，百盛公司按合同约定向金马公司支付租金，从2016年11月起，百盛公司开始拖欠金马公司租金。再查明，除本案案涉租赁合同外，金色数码城的其他商户均是与百盛公司签订租赁合同，陈钗珍交纳的涉案房屋租金最终是进入百盛公司账户。本院认为，案涉《租赁合同》签订主体一方虽然是罗善辉个人，但根据本案查明的事实，罗善辉系百盛公司的法定代表人。案涉租赁房屋系百盛公司从金马公司租赁而来，案涉房屋租金系由百盛公司支付给金马公司。陈钗珍承租案涉房屋后，所支付的租金均进入百盛公司账户，且百盛公司分别于2019年5月5日、5月17日、5月24日张贴公告，要求金色数码城各商户撤离商场。从上述一系列事实可知，罗善辉签订案涉租赁合同的行为应系其作为百盛公司的法定代表人代表百盛公司执行职务的行为，案涉租赁合同的一方主体应为百盛公司，该租赁合同项下的权利、义务应由百盛公司享有和承担。因双方履行案涉租赁合同发生争议，陈钗珍向罗善辉主张权利，属于被告主体资格不适格，应驳回其诉讼请求。综上，一审认定事实不清，导致本案一审被告主体资格不适格，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4851号民事判决；二、驳回陈钗珍的全部诉讼请求。二审案件受理费9304元，由陈钗珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘志红审 判 员 田 嫄审 判 员 王山地二〇一九年十二月二十六日法官助理 欧阳樟书 记 员 刘智慧