营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初4255号原告：中国农业银行股份有限公司营口开发区支行，住所地营口市鲅鱼圈区昆仑大街。法定代表人：米小光，系行长。委托诉讼代理人：王明刚，系公司员工。被告：冯林隆，男，1989年5月24日出生，现住鞍山市岫岩满族自治县。被告：营口嘉和房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区山海大道北。法定代表人：谷润山，系公司总经理。委托诉讼代理人：康静，辽宁瀛桥律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司营口开发区支行（以下简称农业银行）与被告冯林隆、营口嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王明刚、被告嘉和公司的委托诉讼代理人康静到庭参加了诉讼。被告冯林隆经本院公告送达，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》。2、判令被告冯林隆、嘉和公司连带偿还所欠原告借款本金210121.23元、应收未收利息7820.23元（截止到起诉之日)。3、判令原告对被告抵押房产享有优先受偿权利。4、本案的全部诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年7月8日，二被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告冯林隆向原告借款23万元，用于被告冯林隆购买被告嘉和公司开发的位于鲅鱼圈区嘉和锦绣园29号楼2单元1403号住房,被告冯林隆用所购买的嘉和锦绣园29号楼2单元1403号房屋作为借款抵押，被告嘉和公司作为借款保证人在合同上签章。合同签订后，原告已按约定将借款23万元拨付到被告嘉和公司账户，但被告冯林隆仅偿还了部分贷款后就再未偿还原告任何本息。原告多次联系被告冯林隆，但其均拒绝继续偿还贷款，现被告冯林隆已经失联，不再履行还款义务，被告嘉和亦拒绝承担连带还款义务。截至到2019年3月21日，被告冯林隆尚欠原告借款本金210121.23元、应收未收利息7820.23元。被告的行为已经构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。故为了维护自身的合法权利，原告诉至贵院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告冯林隆未到庭，亦未提交答辩和证据。被告嘉和公司辩称，答辩人并非本案适格被告，答辩人的担保责任已经解除，请求依法驳回原告要求答辩人连带偿还案涉借款的诉请。答辩人只是为案涉借款合同提供阶段性担保，依据《个人购房担保借款合同》第三十五条的约定，答辩人承担阶段性担保责任的期间为自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日止。案涉房屋已经办理了产权证和抵押登记，原告已经收到房地产抵押登记凭证，故答辩人认为答辩人的担保责任已经解除。答辩人并非本案适格被告，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年7月8日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，贷款合同主要约定：被告冯林隆向原告借款23万元，用于购买鲅鱼圈区嘉和锦绣园29号楼2单元1403号住房；贷款期限240个月，自2015年7月24日起至2035年7月23止；贷款利率采用浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定执行利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本贷款利率于次年1月1日起随之调整，借款时月利率为5.4%；采用等额本息还款方式；如逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，即罚息利率为月利率8.1%；对应付未付的利息，贷款人有权计收复利，借期内按照合同约定借款执行利率计算复利，借期外，按逾期借款利率计算复利。被告冯林隆未按期归还债务本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告冯林隆立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息、费用。被告冯林隆用所购买的鲅鱼圈区嘉和锦绣园29号楼2单元1403号住房作为借款抵押，被告嘉和公司作为借款保证人提供阶段性连带保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。另查，2015年7月21日，案涉房屋办理了抵押登记，抵押权证号：T201505049。但至今未办理权属证书。2015年7月24日，原告按约定发放借款23万元。又查明，截至到2019年3月21日，被告冯林隆尚欠原告借款本金210121.23元、应收未收利息7820.23元（含罚息、复利）。本院所确认的上述事实，有原告的营业执照、金融许可证、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、欠款明细表、房地产抵押凭证、被告身份证复印件、婚姻情况证明及当事人陈述等在卷为凭，经本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方当事人应依约履行。原告依约向被告冯林隆发放了贷款，而被告冯林隆未按照约定偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。依据合同约定，被告冯林隆未按期归还债务本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告冯林隆立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息、费用。现被告冯林隆的违约行为已符合双方约定的解除合同的条件，故原告要求解除合同并要求被告冯林隆偿还借款本金、利息、罚息、复利，于法有据，本院予以支持。被告冯林隆用自有的房屋作为抵押，并办理抵押登记，原告作为抵押权人，享有优先受偿权。被告嘉和公司提供的是阶段性连带责任保证，担保至借款人冯林隆取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，现冯林隆尚未取得房地产权属证书，据此，被告嘉和公司应承担连带担保责任，原告要求嘉和公司承担保证责任的请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告与二被告于2015年7月8日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告冯林隆于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司营口开发区支行借款本金210121.23元、截止到2019年3月21日的利息7820.23元，并以210121.23元为基数，给付自2019年3月22日至实际还款之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利利率按合同约定的标准计算）。三、被告冯林隆不能如期偿还上述债务时，原告对被告冯林隆用于抵押的房屋（鲅鱼圈区嘉和锦绣园29号楼2单元1403号住房）享有优先受偿权。四、被告营口嘉和房地产开发有限公司对被告冯林隆案涉的债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，由被告冯林隆、嘉和公司连带负担。公告费560元，由被告冯林隆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  尹文成审判员  丁玉玲审判员  高 野二〇一九年十二月二十三日法官助理刘大赫书记员唐嘉宾附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）应不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产这家或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第五十三条债务人履行期届满抵押权人未收清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。