苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初5176号原告（反诉被告）：郭岚波，男，1964年8月22日生，汉族，住河北省张家口市桥西区。委托诉讼代理人：徐志娟，女，1976年3月25日生，住河北省张家口市桥西区，系原告郭岚波妻子。委托诉讼代理人：吕浩，江苏沧浪律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈中秋，男，1979年10月5日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：吴利林，女，1978年12月27日生，住江苏省苏州市吴中区，系被告沈中秋妻子。委托诉讼代理人：吴丽娜，江苏王牌律师事务所律师。原告郭岚波诉被告沈中秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，被告沈中秋于2019年7月9日提起反诉。本院依法将本诉与反诉合并进行审理。本案先适用简易程序公开开庭进行审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。上列当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭岚波本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告于2019年4月8日签订的房屋租赁合同，要求被告退还已付租金140000元并承担违约金30000元；2、要求被告退还应收租户房款7455元（计算截止2019年5月19日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告在2019年4月8日签订齐云楼农庄民宿租赁合同，原告为乙方（承租方），被告为甲方（出租方），该合同由甲方拟订。合同签订时，齐云楼农庄民宿两年来一直在经营中，在各大网络酒店平台（如美团）上有正常连贯的经营记录，且被告反复告诉原告称当地政府对经营民宿者有特殊政策及奖励，默认目前的经营状态。原告也曾于2019年3月底至4月初在该农庄租住10余日。因此，在被告的欺瞒及以上所述种种表象误导下，原告以年租金160000元承租了整个齐云楼农庄民宿开展经营。2019年5月19日，因没有办理民宿手续，被临湖镇派出所及消防部门多次上门通知不能营业，造成农庄停业至今，损失重大。双方就此多次交涉无果，故诉至法院。被告沈中秋辩称：其同意解除双方之间的房屋租赁合同，但是考虑到系原告不同意继续履行合同，其才同意解除合同，因此是原告违约导致解除合同，要求原告承担违约金，对于已收租金其亦不予退还，同意原告的第二项诉讼请求。涉案房屋租赁合同真实有效，涉案房屋系被告自有的农村宅基地房屋，在2018年12月底前一直由被告对外出租但未进行民宿经营，后在政府鼓励下开始尝试民宿经营，原告了解被告对涉案房屋的经营状况，被告对此没有任何隐瞒，双方签约后被告就将房屋交付给原告，双方未约定需办理民宿证，原告应自行承担经营过程中的风险，原告以民宿证未办理为由要求解除合同并承担违约责任不符合合同约定，没有事实及法律依据。反诉原告沈中秋向本院提出反诉请求：1、解除原被告签订的房屋租赁合同，没收反诉被告已付房租140000元并要求反诉被告支付违约金30000元；2、要求反诉被告支付电费1848元、水费343元，合计2191元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：双方于2019年4月8日签订房屋租赁合同，由反诉原告将位于吴中区的吴中区临湖齐云楼饭店及房屋出租给反诉被告进行经营，合同包括餐饮经营及部分房屋长租、部分房屋短租、部分房屋试营业民宿。合同签订后，反诉原告依约将房屋交予反诉被告经营。2019年5月19日，因贯彻当前扫黑除恶政策要求，临湖派出所上门要求反诉原告完善关于住宿登记等治安管理要求，并称在完善治安登记后再进行对外经营。此后，反诉被告发微信通知反诉原告要求解除合同并于2019年6月4日自行搬离房屋。双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守，反诉被告清楚反诉原告的经营状况，明知民宿证在办理过程中并予以接受，而办理民宿证并非合同约定事项，现试营业的民宿虽暂停经营，但餐饮、长租、短租等经营并不受此影响，反诉被告借此事由停止了所有经营项目进而单方通知解除合同并擅自涉案搬离，迫使反诉原告不得不进行房屋看管，给反诉原告造成了额外损失，反诉被告单方解除合同没有事实和法律依据，是违约行为，现反诉原告要求解除合同并要求承担违约责任，故提起反诉。反诉被告郭岚波对反诉原告沈中秋的反诉辩称：反诉原告提出解除合同缺乏事实及法律依据，反诉原告并未向反诉被告提供适租的房屋，因民宿被公安机关责令停业后，反诉被告无法继续经营，致合同目的落空，反诉原告构成根本违约，应向反诉被告退还租金并承担违约金，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月8日，沈中秋（甲方，出租方）与郭岚波（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，就甲方出租房屋给乙方经营，乙方承租甲方房屋事宜约定如下：甲方房屋位于苏州市吴中区，店名齐云楼农庄，面积房屋使用面积约为800平方，具体财产见财产清单。租赁时间为三年，从2019年4月8日至2022年4月7日。租赁用途及要求为饭店经营，乙方必须合法经营，主动接受政府有关部门的管理、检查、监督，认真做好食品卫生安全、社会治安、消防安全用工等方面的工作，确保安全；乙方负责经营过程中餐厅以及房屋所有设备、设施的维护、保养和维修，确保合同期结束时餐厅及房屋所有的资产完好和不流失，如人为损坏或被盗，按市场评估价格赔偿；乙方在租赁期间，不得改变租赁用途；乙方在租赁期间，不能以任何形式将餐厅转交给他人经营，如果产生，乙方所交费用甲方一律不退，所造成的损失，由乙方全部承担；乙方在承租期间有义务配合甲方，以保房屋使用安全。乙方向甲方缴纳房屋设备押金人民币叁万元整，房屋、租金到期结束后双方交接结清有关设备、用具及费用后再由甲方确认设备设施完好无损后退还押金；第一年租金为160000元，支付方式为按年支付，提前1个月支付给甲方，第二年租金在原有房租的基础上递增5%。在乙方经营期间，所发生的税费、水电费、卫生费等费用按使用数额和国家规定价格由乙方承担；租期未满，乙方所缴租金一律不退，后果由乙方自行承担。如乙方不按时缴纳租金，经甲方催要后，逾期15天不缴纳租金，甲方有权解除本协议，所交金额一律不退。甲乙双方在合同生效期间必须共同遵守合同条款，如有单方违约，违约方承担叁万元的违约金支付给守约方。乙方在合同生效期间，如果发生违法、违规，造成餐厅停业，合同期未满前退出需承担违约责任。从合同签订日起，房客的管理权归乙方所有；出现任何问题，甲方不负任何责任。等等。同日，沈中秋（甲方）与郭岚波（乙方）签订一份《财产清单》，明确电器类为电视机12台、电水壶12个、电吹风12个、挂壁空调14台、柜机空调1台、小厨宝4台、电热水器12台，家具类为1.8米席梦思大床6套、1.5米席梦思大床5套、1.2米席梦思单人床4套、移动衣架12个、室内休闲桌椅（2椅）12套、藤桌椅（4椅）4套、红木方桌椅（4椅）2套、红木长台桌2套、圆形实木餐桌椅（8椅）1套、红木花架1对、实木布衣沙发带茶几一套，以上财物由甲方提供给乙方使用，乙方负责保管职责。如有遗失或损坏，应照价赔偿（所有物品及房屋装修费用总计人民币一百三十万元）。郭岚波陈述，签订房屋租赁合同目的是承租齐云楼农庄的经营权，签约当时不知道齐云楼农庄没有注册，接到停业通知时才知道该农村未注册。对此，沈中秋表示，签订房屋租赁合同只是出租房屋，涉案房屋为宅基地房屋，由主房、辅房及内院组成，其中主房三层，一层3个房间、二层和三层各4个房间，辅房3间再加一个厨房间；齐云楼农庄分为餐饮和住宿两块，其中涉案房屋中辅房3间和厨房间及内院、主房的一层大厅等用于经营餐饮，有经营餐饮的营业执照；主房一层1间、三层3间等出租给长租客，二层1间用来自住，一层1间用作储物间，其余一层1间、二层3间、三层1间等自2019年1月1日用于民宿经营（试营业），当时无经营住宿的营业执照。上述房屋租赁合同签订后，沈中秋搬离涉案房屋并将涉案房屋交付给郭岚波，郭岚波于2019年4月8日向沈中秋支付租金140000元，并出具欠条明确欠沈中秋房租尾款及押金伍万元整，此款定于从2019年4月8日起三个月内付清。另查明，2019年4月3日，郭岚波向沈中秋之妻吴利林发催信称“那个楱果你不是关闭了吗，关闭了就行了，这个平台不要弄得太多，有几个常用的典型的大伙儿习惯的像美团、飞猪、携程、大众点评，像你说的途家什么的就行了，够了，弄的平台太多了，把自己弄混乱了”；吴利林回复：“我现在想上线，有一个人订了三个晚上，我想把他上线”；郭岚波回复：“几号的三个昴上，如果是六号以后的，你就甭管了，我打算好好重新整理一下价格，否则的话越弄越乱”……2019年4月22日，郭岚波向吴利林发微信“……营业执照的原件的照片，和那个食品经营许可证原件的照片，还有一个他本人双手拿着身份证放在下巴下边儿，你给他拍一张照片，把面部和身份证都照清楚了给我发过来，这就行了，就能上美团和饿了么”，吴利林回复：“好的”。2019年5月19日，苏州市公安局吴中分局临湖派出所民警等到涉案房屋处巡查时告知不得违法经营。对此，郭岚波表示，当时浦庄派出所民警和浦庄消防大队执法人员上门口头告知不允许继续经营齐云楼农庄，消防执法人员每天早中晚要来检查三次，执法人员表示突击检查口头通知停止经营也是有效，因此当时没有出具书面通知书。沈中秋表示，当天确有执法人员上门，当时其不在现场，听说是扫黑除恶期间对经营场所的正常巡查，有的也检查租客有无办理暂住登记，听郭岚波说因没办民宿证而不让继续经营。此后，郭岚波提供苏州市公安局吴中分局临湖派出所于2019年8月9日出具的情况说明，主要内容为“前期，我所在工作中发现位于内设有客房，口头告知不得违法经营”。2019年5月21日，郭岚波向沈中秋之妻吴利林发短信称：“那我现在正式通知你，我们决定不再等待不做了，因为你方无合法营业证件，我们要求你方退还我们已交房费，解除合同，请于两日内速来商议后续事项，否则我们将诉诸法律，保护自己权益。郭岚波2019年5月21日。此文等同书面通知，发送过去即为送达”；吴利林回复“你来看房子的时候我就对你讲民宿证我在办，我没有欺骗过你，这是你自愿的；而且我已经说过了，你现在没办法经营，这个损失由我来承担，跟退房租也没有关系；而且你来做的时候主要是餐饮，住宿附带”；……2019年6月1日，郭岚波向吴利林发微信称“小吴，我已经把我自己的东西全部搬走了，一切也都收拾好了，你和小沈中午过来验收交接一下，老人家已经走了，我也马上去山东了，不可能老在这里耗着看门！”；吴利林回复：“你们东西都搬走啦”……郭岚波回复：“小吴，我们商量了，你说的数字不能同意，尤其是又交了诉讼费了，损失更大了，我通知你们来交接，你们不交接，那我只能通过派出所和村委会来作证移交，这里到处是木结构，又有其他房客出入，如果有失火失盗等事故，我可不承担责任”；吴利林回复：“你看着办吧，合同不解除，我没有理由收钥匙，那我明天回老家啦”。2019年6月4日，郭岚波拍摄视频后自行撤离涉案房屋。审理中，经本院释明后，沈中秋表示已接收涉案房屋，郭岚波撤场后并无东西毁损。再查明，2016年1月6日，沈中秋注册成立了吴中区临湖齐云楼饭店，该饭店类型为个体工商户，经营场所为苏州市吴中区临湖镇灵湖村19组，经营范围为餐饮服务，该饭店取得食品经营许可证，经营项目为热食类食品制售、冷食类食品制售。2019年2月25日，沈中秋之妻吴利林就涉案房屋经营民宿（吴中区临湖落脚点民宿）向有关部门提出申请。2019年3月1日，民警到涉案房屋处进行治安安全检查，在民宿治安安全条件勘查意见书中记载其他治安安全情况有（1）探头未统一，（2）三楼平台护栏太低；整改意见有（1）整改探头、统一使用硬盘录像机存储，并将录像机放隐蔽处，（2）加高三楼平台护栏，（3）未经许可禁对外经营；由吴利林在被检查单位负责人处签字确认。此后经2019年5月23日进行治安安全整改复查，复查内容如下：（1）探头已统一，并已放隐蔽处，（2）三楼护栏已加高。2019年5月23日，苏州市公安局吴中分局临湖派出所在民宿审批表（治安）中区派出所意见栏盖章同意。2019年6月3日，苏州市吴中区临湖镇人民政府在民宿审批表（治安）中乡镇街道意见栏盖章同意。此后，吴中区临湖落脚点民宿于2019年11月12日注册成立，该民宿类型为个体工商户，经营场所为苏州市吴中区临湖镇灵湖村吴舍1号（农村宅基地），经营范围为住宿服务。郭岚波主张，执法人员口头通知停止经营后才得知涉案房屋无法用作民宿经营，致其将涉案房屋整体用于经营餐饮和民宿的目的落空，经与沈中秋协商未果，以微信方式通知解除合同，后沈中秋以各种理由拒绝交接，其拍摄视频后于2019年6月4日自行离场，现基于涉案房屋无法用于经营民宿而诉请要求解除合同，即使因解除合同需承担违约责任亦要求解除合同。沈中秋主张，郭岚波于2019年5月21日首次以微信方式通知要求解除合同，并于2019年6月4日向其邮寄光盘后自行搬离涉案房屋，此后未在2019年7月8日前支付拖欠50000元，以上种种已表明郭岚波不愿继续履行合同，基于此其反诉要求解除合同。同时，签约前郭岚波明知经营民宿的营业执照正在办理过程中，现郭岚波以涉案房屋无法用于民宿经营为由要求解除合同有违诚信原则，并申请证人丁某到庭作证。丁某证言称：其租住于涉案房屋，2019年3月底郭岚波与沈中秋洽谈转租事宜时曾听双方讲过民宿证问题，记不清当时双方原话是怎么讲的，按其理解沈中秋曾跟郭岚波说过民宿证正在办理中，当时郭岚波回复“那就先办着吧，还是要做民宿的”，当时并不认识郭岚波，在4月8日后才认识郭岚波，知道涉案房屋用于经营餐饮和民宿，不清楚租金事宜，5月25日左右从木屋搬到主房租住，租金仍为800元/月。经质证，郭岚波对证人证言不予认可，认为证人与沈中秋有利害关系。庭审中，原、被告双方一致确认：郭岚波应支付沈中秋水电费合计1606元，沈中秋应支付郭岚波租户房款7455元。郭岚波陈述，涉案房屋处挂了“齐云楼农庄民宿”的招牌和“齐云楼农庄”的广告牌，该广告牌中载明“餐饮、住宿、茶室”，美团网上有涉案房屋2018年12月至2019年5月19日期间订房记录，表明在其签约前涉案房屋一直用于经营民宿，2019年5月19日收到执法人员口头通知其已停止营业，此前有一客户以微信方式向其预付定金500元，因此在5月26日当天给该客户提供餐饮服务，签约时知道合同包含了餐饮经营和民宿经营两部分，但作为一个整体出租，餐饮与民宿经营相互关联，基于存在民宿经营才承租，合同中约定租赁用途为饭店经营应作扩大解释，因齐云楼农庄招牌中写明了民宿，民宿停止经营后餐饮部分亦不可正常营业，因为没人入住后餐饮就没生意了。沈中秋陈述，与郭岚波签订前用涉案房屋用于经营民宿，当时处于试营业状态，没办妥营业执照，民宿申请经有关部门检查验收通过后在营业执照领取前可以试营业，领取营业执照后可正式营业。受当前扫黑除恶政策影响，派出所民警多次上门检查暂住登记信息，因此涉案房屋用于经营民宿才被要求暂停营业，按派出所要求安装好住户实名登记系统后就可营业，经其2019年2月25日提出申请后，已于2019年7月23日安装好住户实名登记系统。吴中区临湖齐云楼饭店的营业执照就挂在经营场所，郭岚波应当知晓该饭店经营范围只有餐饮经营不含民宿，签约前确曾告知郭岚波经营民宿有补贴。上述事实，有房屋租赁合同、财产清单、收条、欠条、照片、美团订房记录截图打印件、营业执照、食品卫生许可证、视屏截图打印件、微信聊天记录、水电费账单打印件、证人证言及本院质证笔录、庭审笔录等予以证明。本院认为，郭岚波与沈中秋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，首先需要明确本案租赁合同的性质。涉案房屋租赁合同载明的租赁标的物是齐云楼农庄，根据房屋租赁合同及双方签字确认的财产清单包括约800平方米的房屋使用面积、餐厅及房屋内所有电器（含电视机、电吹风、电水壶、空调）、家具（含床、桌椅、沙发、衣架）等，该租赁合同并非单纯的房屋租赁合同，而是包含了不动产与动产租赁的资产租赁合同及住宿经营的房客管理权等，郭岚波亦表示签约后承租了齐云楼农庄的经营权并以齐云楼农庄名义对外进行经营活动，据此，本院认为涉案房屋租赁合同在原被告之间建立承包经营合同关系，本案应为承包经营合同纠纷。郭岚波承租房屋用于经营餐饮、民宿系衡量房屋面积后所进行的整体性利用，后民宿经营因未办理经营民宿的营业执照被有关部门处理要求停止经营，此后经双方协商未能就此达成一致意见，郭岚波据此通知要求解除合同，合法有据，双方之间房屋租赁合同已于2019年5月21日通知送达沈中秋后解除。郭岚波诉请解除房屋租赁合同，沈中秋反诉请求解除房屋租赁合同，因该房屋租赁合同已解除，故已无必要再次解除。关于合同解除后的责任承担问题。如前所述，双方签订房屋租赁合同目的在于转包齐云楼农庄的经营权，双方一致确认在双方签约前齐云楼农庄对外从事餐饮、民宿等经营活动，挂在涉案房屋处的招牌和广告牌亦载明涉案农庄包含民宿经营，然而在2019年5月19日就涉案房屋对外经营民宿因未办理相关执照而被告知不得进行违法经营，根据本案查明的事实，沈中秋将齐云楼农庄经营权发包给郭岚波，双方签约时就涉案房屋从事餐饮经营已办理了相关执照，而就涉案房屋从事民宿经营未办妥相关执照，虽签约前已就涉案房屋从事民宿经营向有关部门递交申请，但截至2019年5月19日相关申请仍未经有关部门审批同意并因此致民宿经营无法继续，沈中秋作为出租齐云楼农庄经营权的一方应当明确告知郭岚波在办妥相关执照前从事民宿经营的风险及在相关申请经有关部门审批同意前不得从事违法经营活动，而郭岚波作为承租齐云楼农庄的经营权的一方在签约前亦应了解从事相关经营活动事先应办妥相关执照及在相关申请经有关部门审批同意前不得从事违法经营活动，因此本院认定双方对未经有关部门审批同意前即从事民宿经营均具有过错，因双方过错致涉案房屋租赁合同解除，对郭岚波诉请要求沈中秋承担违约金30000元，沈中秋反诉请求郭岚波承担违约金30000元且没收郭岚波已付租金140000元，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，双方之间房屋租赁合同已于2019年5月21日由郭岚波通知沈中秋解除，此后，郭岚波与沈中秋沟通交接房屋未果，郭岚波于2019年6月4日在通知沈中秋后自行离场，此后沈中秋接收涉案房屋，可视为双方已完成房屋交接，本院考虑沈中秋接收房屋的合理期限，酌情确认由沈中秋向郭岚波退还2019年6月8日起的已付租金计113333.33元。关于水电费及租户房款，经双方一致确认郭岚波应支付沈中秋水电费1606元，沈中秋应支付郭岚波租户房款7455元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2019年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月19日解除。二、被告沈中秋于本判决生效之日起十日内返还原告郭岚波已付租金人民币113333.33元，同时支付租户房款人民币7455元。三、反诉被告郭岚波于本判决生效之日起十日支付反诉原告沈中秋水电费1606元。四、驳回原告郭岚波的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告沈中秋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8340元，反诉案件受理费减半收取为人民币4170元，合计人民币12510元，由原告郭岚波负担人民币6255元，被告沈中秋负担人民币6255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  赵晓冬人民陪审员  韩有喜二〇一九年十二月二日书 记 员  陈汉东