山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9261号 上诉人（原审被告）：赵鹏，男，1976年12月11日出生，汉族，户籍地山东省肥城市，现住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：牛彦强，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李晓峰，男，1990年6月15日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：矫恒桥，山东纳源律师事务所律师。 上诉人赵鹏因与被上诉人李晓峰房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵鹏上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判；诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人已经收取了上诉人40000元定金，不应再要求上诉人承担违约金。二、一审判决上诉人承担264000元违约金数额过高，应依法予以调减。上诉人虽有违约行为，但并没有给被上诉人造成实际损失，自上诉人应付首付款之日至被上诉人起诉之日不到一个月，要求264000元违约金，显失公允。 李晓峰辩称，一、被上诉人的一审诉讼请求为返还上诉人定金40000元，要求上诉人支付违约金264000元。被上诉人作为合同守约方，在上诉人逾期未履行义务时，有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付违约金。被上诉人选择要求上诉人支付等额于交易房价20%的违约金264000元，并明确返还上诉人定金40000元，不能视为被上诉人已经选择了适用定金罚则，同时，上诉人并未违约，不需要选择何种违约责任。二、一审法院判决上诉人承担违约金264000元并不高。双方签订合同后，被上诉人已经腾房，也未与其他买受人再签订房屋买卖合同，至起诉之日，房屋仅为90多万元，房屋的贬值已远大于上诉人承担的违约金。且一审法院对于上诉人要求的20000元律师费未予支持，因此一审判决上诉人支付违约金并无不当。请求驳回上诉，维持原判。 李晓峰向一审法院起诉请求：1.判令解除李晓峰与赵鹏签订的房地产买卖合同，李晓峰退还赵鹏定金40000元，赵鹏支付李晓峰违约金264000元；2.判令赵鹏支付李晓峰律师费20000元；3.诉讼费由赵鹏承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 涉案房屋座落于青岛市即墨区西元庄村3号甲永和硕丰苑三期B区x号楼x单元x户，所有权证号为即房私转字第××号，所有权人为李晓峰，所有权性质为私有，单独所有，建筑面积为82.94平方米，房屋所有权证填发日期为2016年9月28日。 2018年4月28日，李晓峰（甲方）与赵鹏（乙方）、居间方青岛御圣晗房地产中介有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：1、甲方将座落于青岛市即墨区西元庄村3号甲永和硕丰苑三期B区x号楼x单元x户房屋出售给乙方，房地产及附属设施设备转让价格共计1320000元。乙方于合同签订当日向甲方支付定金40000元，乙方于2019年3月5日前向甲方支付首付款570000元，首付款包含已支付定金，尾款750000元通过银行贷款方式支付，具体日期以银行放款之日为准。2、甲乙双方一致同意在甲方收到全部房款两日内交付房地产及附属设施设备、钥匙，并办理房地产交接手续。3、违约责任：逾期未超过五天，违约方需按逾期每日交易房价千分之五向守约方支付违约金；逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收定金）或支付等额于交易房价的百分之二十的违约金，若守约方解除合同的，守约方应向违约方发送解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之五支付违约金；合同未约定履行期限的，以守约方或居间方发出催告履行通知之日起五天为履行期限。4、本合同一经签订视为居间服务完成，合同因任何原因（包括不可抗力）导致终止、解除、无法履行、怠于履行的，居间服务费已支付的不予退还，付款方可向违约方追偿；居间服务费未支付的，丙方有权选择向甲、乙任何一方要求支付。5、甲方保证此房产在过户当天，房产证填发日期满两年，甲方赠送乙方维修基金约4230元整。6、乙方已知悉甲方房产证未满两年，双方约定于2018年9月28日房产证日起满两年后双方材料齐全开始办理房产手续，甲乙双方无异议。7、因履行本合同纠纷，违约方应承担因解决本纠纷产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。 2018年4月28日，李晓峰向赵鹏出具定金收据，载明：今收到买方赵鹏支付购买李晓峰收到赵鹏青岛市即墨区西元庄村3号甲永和硕丰苑三期B区31号楼2单元502户房屋定金40000元整。房屋及附属设施设备合计价格1320000元整，现金支付的，以本收据为准；转账支付的，以实际到账的金额和日期为准。 涉案房屋未交付。 2019年2月20日，李晓峰与山东纳源律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定律师代理费20000元。2019年3月27日和2019年4月26日，山东纳源律师事务所为李晓峰出具增值税发票两张，价税合计20000元。 一审法院认为，李晓峰与赵鹏签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。李晓峰、赵鹏双方在庭审过程中均表示同意解除合同，双方就合同解除达成一致意思表示，一审法院认定李晓峰与赵鹏之间的《房地产买卖合同》于2019年4月29日解除。 根据李晓峰、赵鹏双方之间的合同，赵鹏应于2019年3月5日前向李晓峰支付首付款570000元（包含已支付定金），但赵鹏直至李晓峰提起诉讼之日即2019年4月1日仍未履行支付首付款的义务，根据双方合同约定，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收定金）或支付等额于交易房价的百分之二十的违约金。李晓峰作为守约方，有权要求退还赵鹏定金40000元并要求赵鹏支付违约金264000元（1320000元×20%）。赵鹏因房屋不满两年无法过户、合同未约定过户时间、小区道路狭窄交通不便、购房时未取得配偶同意、涉案房屋漏水等原因未按照合同约定支付首付款并以此主张合同无效的答辩主张一审法院不予采纳。赵鹏作为房屋买卖合同的买受方，已经知晓房屋不满两年无法办理过户，理应慎重考虑买房事宜，同时也应当对购房后的履行能力、违约责任、诉讼风险进行预见，故李晓峰主张退还赵鹏定金40000元并要求赵鹏支付违约金264000元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 关于李晓峰要求赵鹏支付律师费20000元的诉求，一审法院认为，违约责任在于弥补守约方的损失及惩罚违约方的失信，对李晓峰要求赵鹏支付违约金264000元，一审法院已经支持，故对其要求的律师费20000元，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，一审判决：一、李晓峰与赵鹏于2018年4月28日签订的《房地产买卖合同》于2019年4月29日解除；二、李晓峰于判决生效之日起十日内退还赵鹏购房定金40000元；三、赵鹏于判决生效之日起十日内支付李晓峰违约金264000元；四、驳回李晓峰的其他诉讼请求。案件受理费5560元，减半收取2780元，保全费1940元，共计4720元，由赵鹏负担。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人赵鹏是否应向被上诉人李晓峰支付违约金及应付违约金数额。李晓峰与赵鹏签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据《房地产买卖合同》的约定，赵鹏应于2019年3月5日前向李晓峰支付首付款570000元；逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收定金）或支付等额于交易房价的百分之二十的违约金。合同履行过程中，赵鹏直至李晓峰提起诉讼之日即2019年4月1日，仍未履行支付首付款的义务，李晓峰作为守约方，有权按照合同约定，要求退还赵鹏定金40000元并要求赵鹏支付违约金264000元，李晓峰该项的主张符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持，并无不当。赵鹏上诉主张调减违约金数额，缺乏法律及合同依据，本院依法不予支持。 综上所述，赵鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5860元，由上诉人赵鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 王蕾 书记员郑昭 书记员于国英