云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1395号上诉人（原审被告）：王加贵，女，1979年1月20日出生汉族，云南省大关县人，初中文化，农民，住云南省昭通市大关县。上诉人（原审被告）：罗世才，男，1975年6月21日出生汉族，云南省盐津县人，小学文化，农民，住云南省昭通市盐津县。上诉人（原审原告）：昭通市榕城物业管理有限公司（统一社会信用代码：91530600697989030U），住所地：云南省昭通市昭阳区环东路南城仕家。法定代表人郑大飞，该公司总经理。委托代理人：罗瑞玺、李朝永，云南红云律师事务所律师，代理权限：特别授权。上诉人王加贵、罗世才与上诉人昭通市榕城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2019）云0602民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审经审理认定如下事实：昭通市榕城物业管理有限公司系昭通市昭阳区南温泉片区温泉社区五组温泉?泰鹤城小区的物业管理公司，王加贵、罗世才系该小区1栋2单元1501号房屋（建筑面积124.68平方米）住户。2014年11月10日，温泉?泰鹤城小区的开发公司昭通浩华房地产开发经营有限公司与昭通市榕城物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，昭通浩华房地产开发经营有限公司将温泉?泰鹤城小区的物业管理委托昭通市榕城物业管理有限公司管理，由昭通市榕城物业管理有限公司负责向业主收取温泉?泰鹤城小区的物业管理服务费、车库、车位使用费、特约有偿服务费等费用，委托管理期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止。2015年6月18日，昭通市榕城物业管理有限公司与罗世才签订了《前期物业服务协议》，约定由昭通市榕城物业管理有限公司为王加贵、罗世才位于（建筑面积124.68平方米）的房屋提供物业服务，物业管理费按照建筑面积每月每平方1.3元收取。同时双方在《前期物业服务协议》中对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等做了明确约定，其中：第二条物业管理服务内容“……四、房屋建筑的共有部位（屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的管护；五、房屋建筑共有设施设备（电梯、共用的照明、供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、管理；六、本物业管理范围内的公共设施（道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）维护和管理；七、公共环境的保洁、维护和管理，小区生活垃圾的收集、清运；”等、第三条物业管理服务质量“……三、共用部位、共有设施设备的维护管理：1、定期检查、维护保养；2、易损公共设施及时修理、更换，确保业主正常使用。四、环境卫生：1、保持公共部位的清洁卫生；2、保证公共水箱的用水清洁。五、绿化：1、保持小区公共绿地、花木、景观的完好整洁；2、做好公共绿地花草树木的养护工作。六、交通秩序于车辆停放:小区道路交通安全畅通、车辆停放整齐有序。”等、第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）“一、……交房时缴纳一年物业服务费，每年度物业服务费到期前15日内缴纳下一年度物业服务费用；二、项目按建筑面积每月每平方1.3元，共计1945元；”等。《前期物业服务协议》签订当日，王加贵按照1.4元/平方米/月的标准向昭通市榕城物业管理有限公司缴纳了2015年6月18日至2016年6月18日的物业管理费。昭通市榕城物业管理有限公司管理温泉?泰鹤城小区后，怠于行使物业管理义务，小区内存在车辆乱停、乱放、公共环境卫生差，绿化、公共设施维护不到位等现象。后因王加贵、罗世才认为昭通市榕城物业管理有限公司对小区物业管理不到位，未尽到《前期物业服务协议》中约定的管理义务，故自2016年6月19日起至2019年1月18日止未缴纳物业管理费。昭通市榕城物业管理有限公司向王加贵、罗世才催要物业管理费无果，于2019年1月23日以物业服务合同纠纷起诉来院，请求：1.判令王加贵、罗世才给付所欠物业管理服务费人民币5659元（暂计算至2019年1月18日）及违约金；2.本案诉讼费由王加贵、罗世才承担。原审经审理认为：昭通市榕城物业管理有限公司是取得物业服务资质的物业服务公司。双方签订的《前期物业服务协议》双方采用了合同书的形式订立，内容不违反法律规定；且该协议是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方真实意思的表示，应认定合法有效，对双方均有约束力，双方均应当按照《前期物业服务协议》的约定充分履行自己的义务。昭通市榕城物业管理有限公司在履行《前期物业服务协议》的过程中存在瑕疵，怠于行使物业管理义务，致使温泉?泰鹤城小区内存在车辆乱停、乱放、公共环境卫生差，绿化、公共设施维护不到位等现象，昭通市榕城物业管理有限公司未按照合同约定全面履行义务，因此对于昭通市榕城物业管理有限公司要求王加贵、罗世才支付物业管理费的诉讼请求，原审法院酌情予以支持70%。本案中，昭通市榕城物业管理有限公司主张物价局核定许可的收费标准是1.4元/平方米/月，但是并未向原审法院举证予以证明。因此，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，对于昭通市榕城物业管理有限公司主张的物业管理费，原审法院予以支持双方在《前期物业管理服务协议》认可的物业管理费为1.3元/平方米/月。王加贵、罗世才位于房屋的建筑面积为124.68平方米，其自2016年6月19日起至2019年1月18日未向昭通市榕城物业管理有限公司交纳物业管理费，共计31个月。因此，对于昭通市榕城物业管理有限公司主张的物业管理费应计算为：（124.68㎡×1.3元/平方米/月×31个月）×70%=3517.22元。关于昭通市榕城物业管理有限公司要求王加贵、罗世才支付违约金的诉讼请求。本案中，因昭通市榕城物业管理有限公司管理温泉?泰鹤城小区后，怠于行使物业管理义务，小区内存在车辆乱停、乱放、公共环境卫生差，绿化、公共设施维护不到位等现象。昭通市榕城物业管理有限公司首先存在履行瑕疵，违约在先，因此对于昭通市榕城物业管理有限公司的该项诉讼请求，原审法院依法不予支持。关于王加贵认为昭通市榕城物业管理有限公司起诉的主体错误，系罗世才与昭通市榕城物业管理有限公司建立物业合同关系的辩论意见。原审法院认为，王加贵、罗世才系夫妻关系，房屋系二人共同使用，且王加贵在庭审中陈述该房屋系夫妻共同财产。同时，经审理查明，2015年6月18日至2016年6月18日的物业管理费是王加贵以其名义向昭通市榕城物业管理有限公司缴纳的，说明其作为房屋的共同使用人、共有人，对昭通市榕城物业管理有限公司与罗世才签订的《前期物业服务协议》是认可的。因此，对于王加贵的此部分辩论意见，原审法院依法不予支持。关于昭通市榕城物业管理有限公司主张由王加贵、罗世才承担案件受理费的诉讼请求。原审法院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以，当事人之间如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于昭通市榕城物业管理有限公司的此部分诉讼请求，原审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”、第三十五条第一款“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”、第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”判决如下：一、由王加贵、罗世才于本判决生效之日起10内支付昭通市榕城物业管理有限公司自2016年6月19日起至2019年1月18日止的物业管理费3517.22元。二、驳回昭通市榕城物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由昭通市榕城物业管理有限公司负担9.5元，由王加贵、罗世才负担15.5元。王加贵、罗世才不服一审法院判决，向本院上诉认为：一审法院认定事实不清，主体不合，适用法律错误。（一）上诉人王加贵、罗世才并未与昭通市榕城物业管理有限公司签订物业服务合同，而是交房时开发商利用没有法人资质的公司（温泉泰鹤城物业管理处）雇佣人强行收取物业费，业主购房后生命财产遭受严重威胁；（二）一审法院认定的《前期物业服务协议》并没有加盖昭通市榕城物业管理有限公司公章，且里面没有《委托合同》，不排除其是属于伪造的；（三）昭通市榕城物业管理有限公司至今未进驻小区，并没有对小区业主提供服务。（四）温泉泰鹤城物业管理处勾结开发商将业主公摊绿化面积改为车位出售，强行用已出售车位高价收取停车费。一审法院判决上诉人支付昭通市榕城物业管理有限公司3517.22元显然属于判决认定事实不清，主体不合。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；将指使殴打业主的黑恶势力昭通浩华房地产开发经营有限公司法人郑智公和昭通市榕城物业管理有限公司法人郑大飞及其刑满释放犯马力，物业经理黄海等打人凶手绳之以法；一、二审诉讼费用全部由昭通市榕城物业管理有限公司承担。昭通市榕城物业管理有限公司不服一审法院判决，向本院上诉认为：一、一审法院认定上诉人在履行《前期物业服务协议》的过程中存在车辆乱停乱放，公共卫生差等现象缺乏证据支撑，一审法院认定上诉人未按照合同约定全面履行义务没有事实和法律依据；二、上诉人与王加贵、罗世才就物业服务费的价格已作出了实质性的变更，且双方已实际履行，被上诉人应当按照1.4元/月/平方米的价格向上诉人支付物业管理服务费；三、上诉人诉请王加贵、罗世才支付违约金具有事实和法律依据。在双方签订的《前期物业服务协议》中已明确约定王加贵、罗世才的违约责任，本案已有充分证据证明王加贵、罗世才长期拖欠上诉人物业管理费用，王加贵、罗世才应当按照合同约定向上诉人支付违约金。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。本案全部诉讼费由王加贵、罗世才承担。王加贵、罗世才答辩认为：一、答辩人与被答辩人并未签订《物业服务合同》；二、物业存在乱收费行为；三、物业按照合同约定收取装修保证金，却不退还保证金。本案二审中，对一审认定事实，上诉人昭通市榕城物业管理有限公司除了对与昭通浩华房地产开发经营有限公司签订《物业管理委托合同》及与王加贵、罗世才签订《前期物业服务协议》无异议外，对其余事实有异议；上诉人王加贵、罗世才提出异议认为，其并未与昭通市榕城物业管理有限公司签订物业服务合同，昭通市榕城物业管理有限公司并没有对小区业主提供服务，对其余事实，上诉人王加贵、罗世才未提出实质性异议。当事人无异议的事实，本院予以确认。上诉人提出的异议，本院将结合争议焦点予以评判。归纳诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：1、昭通市榕城物业管理有限公司是否为本案适格原告？2、原审判决由王加贵、罗世才支付昭通市榕城物业管理有限公司自2016年6月19日起至2019年1月18日止的物业管理费3517.22元是否恰当？3、王加贵、罗世才是否应当支付违约金？针对本案争议焦点，上诉人王加贵、罗世才向本院提交如下证据：1、商品房购销合同一份；昭通市昭阳区自然资源局对温泉泰鹤城小区业主李世蓉信访事项的回复意见书一份，以证明开发商未履行合同约定的交房义务，温泉泰鹤城小区还未核实验收，无权委托物业对小区进行收费。2、昭阳区住房和城乡管理局关于对昭阳二十一世纪等20个房地产未经验收交付使用的行政管理告知函，以证明温泉泰鹤城未经验收不得交付使用。3、物业抽取地下脏水供业主饮用图片、物业把小区公摊对外出租图片、物业强行收取已出售车位停车费图片，以证明物业抽取地下脏水供业主饮用及私自用小区公摊面积收取暴利。4、昭区必改收费（2017）1号文件一份、物业收费单据复印件，以证明物业乱收费。5、昭通日报报道一份，以证明温泉泰鹤城物业服务不到位。6、昭通市昭阳区温泉泰鹤城小区开发商出售地面公摊车位相关证据，以证明开发商出售地面公摊车位。昭通市榕城物业管理有限公司质证认为：第一组证据，商品房购销合同未提交无法质证，对昭通市昭阳区自然资源局对温泉泰鹤城小区业主李世蓉信访事项的回复意见书证明目的不予认可；第二组证据，对昭阳区住房和城乡管理局关于对昭阳二十一世纪等20个房地产未经验收交付使用的行政管理告知函证明目的不予认可；对第三组证据真实性不予认可；第四组证据昭区必改收费（2017）1号文件未提交原件无法质证，物业收费单据复印件证明目的不予认可。第五组、第六组证据与本案没有关联性。针对本案争议焦点，上诉人昭通市榕城物业管理有限公司向本院提交如下证据：1、《物业管理处服务项目简介》、温泉泰鹤城园林创建工作汇报视频、《昭区园林发（2015）10号23文件》、小区绿化日常管理公示文件，以证明交房以来物管公司已经将小区绿化工作安排进行公示并按该安排进行管理，且该管理得到了相关政府单位的认可。2、《昭区发改价格（2017）1号》文件、《温泉泰鹤城物业管理处收费情况说明》、车辆登记表，以证明温泉泰鹤城小区收费标准是按照相关政府单位的指导价进行收费并且对收费标准进行了公示，物管公司仅针对外来车辆进行收费。3、《证明》，以证明2015年1月31日在飞越广告有限责任公司制作了“温泉泰鹤城物业收费公示栏”并在温泉泰鹤城小区进行安装公示的事实。4、《保洁员日常工作制度》、《保安日常工作管理制度》，以证明物业公司已经对保洁人员、保安的工作制定相关规则并严格按照规则对工作人员进行管理的事实。5、光盘一份，以证明物业公司已经尽职尽责进行了全面的物业管理。王加贵、罗世才质证认为：对第1组证据中《物业管理处服务项目简介》真实性予以认可、对温泉泰鹤城园林创建工作汇报视频、小区绿化日常管理公示文件真实性不予认可、对《昭区园林发（2015）10号23文件》真实性予以认可，但证明目的不予认可；对第2组证据真实性予以认可；对第3、4组证据真实性有异议，对证明目的不予认可；对第5组证据未予质证。本院认为，上诉人王加贵、罗世才提供的第1、2组证据真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，第3组证据真实性本院不予认可，对第4组证据真实性、合法性无异议，但是对证明目的不予认可。对第5、6组证据关联性不予认可。上诉人昭通市榕城物业管理有限公司提供的证据真实性、合法性无异议，该5组证据能证实昭通市榕城物业管理有限公司已经尽职尽责进行了全面的物业管理，对证明目的予以认可。针对本案争议焦点，本院认为：1、关于昭通市榕城物业管理有限公司是否为本案适格原告的问题。上诉人王加贵、罗世才认为开发商利用物业管理处的名义采取胁迫手段强行收取物业费，其并未与昭通市榕城物业管理有限公司签订物业服务合同，昭通市榕城物业管理有限公司并未提供物业服务的上诉理由，经本院审查，2014年11月10日，温泉?泰鹤城小区的开发公司昭通浩华房地产开发经营有限公司与昭通市榕城物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，昭通浩华房地产开发经营有限公司将温泉?泰鹤城小区的物业管理委托昭通市榕城物业管理有限公司管理，委托管理期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止。2015年6月18日，昭通市榕城物业管理有限公司与罗世才签订了《前期物业服务协议》，约定由昭通市榕城物业管理有限公司为王加贵、罗世才位于（建筑面积124.68平方米）的房屋提供物业服务，罗世才在乙方处签字按手印，上诉人王加贵、罗世才并未提交证据证实在签订《前期物业服务协议》时遭受威胁、胁迫，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，上诉人王加贵、罗世才应当承担举证不能的责任。本案的《前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。昭通市榕城物业管理有限公司接受委托后，依约进行了物业管理，业主及物业使用人也享受了昭通市榕城物业管理有限公司提供的物业服务，昭通市榕城物业管理有限公司与王加贵、罗世才之间的物业服务合同关系有效成立。现昭通市榕城物业管理有限公司因物业管理费提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，是本案适格原告。王加贵、罗世才认为昭通市榕城物业管理有限公司并非本案适格原告的上诉理由不能成立，本院不予支持。2、关于原审判决由王加贵、罗世才支付昭通市榕城物业管理有限公司自2016年6月19日起至2019年1月18日止的物业管理费3517.22元是否恰当的问题。本案中昭通市榕城物业管理有限公司与罗世才签订《前期物业服务协议》后，应当按照按照于2015年6月18日与罗世才签订的《前期物业服务协议》的约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行为标准的服务，提高物业管理水平；王加贵、罗世才作为接受物业管理服务的业主应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理，建设和谐的小区环境和氛围。上诉人昭通市榕城物业管理有限公司二审中提交的证据能够有效证实物业公司已经尽职尽责全面进行物业管理，原审判决认定昭通市榕城物业管理有限公司存在车辆乱停、乱放、公共环境卫生差，绿化、公共设施维护不到位等现象没有事实和法律依据。上诉人昭通市榕城物业管理有限公司的上诉主张本院予以支持。上诉人昭通市榕城物业管理有限公司认为被上诉人应当按照1.4元/月/㎡的价格支付物业管理服务费的主张，本院认为，2015年6月18日，昭通市榕城物业管理有限公司与罗世才签订的《前期物业服务协议》中约定了物业服务管理服务费的收取标准为1.3元/月/㎡，上诉人昭通市榕城物业管理有限公司也未提交昭通市昭阳区发展和改革局出具的批复等证据证实物业管理服务费收取标准更改为1.4元/月/㎡，应承担举证不能的责任。上诉人昭通市榕城物业管理有限公司的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。物业管理费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上讲，物管费也是全体业主享受物业服务的物质基础。在业主有证据证明物业服务企业提供物业服务存在服务不到位等违约行为时，业主可根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。原审判决将相应得物业服务费用酌情予以扣减30%无法律依据，本院不予支持，故昭通市榕城物业管理有限公司主张的物业物管费应计算为：（124.68㎡×1.3元/平方米/月×31个月）=5024.60元。本案审查的是昭通市榕城物业管理有限公司与业主王加贵、罗世才之间的物业服务合同，昭通浩华房地产开发经营有限公司不是合同当事人，根据合同相对性原则，昭通浩华房地产开发经营有限公司是否将公摊面积改为停车位出售与本案不具有关联性，上诉人王加贵、罗世才可另案提起诉讼。3、关于王加贵、罗世才是否应当支付违约金的问题？本案中王加贵、罗世才因未交物业费存在违约行为，但是昭通市榕城物业管理有限公司并未提交证据证实因王加贵、罗世才未交物业费而产生的相应损失，昭通市榕城物业管理有限公司要求王加贵、罗世才支付违约金的诉讼请求，法院不予支持，一审未判决王加贵、罗世才支付违约金，并无不当。综上所述，原审法院认定事实不清，实体处理不当，昭通市榕城物业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销昭阳区人民法院（2019）云0602民初466号民事判决；二、由王加贵、罗世才于本判决生效之日起10日内支付昭通市榕城物业管理有限公司自2016年6月19日起至2019年1月18日止的物业管理费5024.60元。三、驳回昭通市榕城物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由昭通市榕城物业管理有限公司负担3元，由王加贵、罗世才负担22元。二审案件受理费50元，由昭通市榕城物业管理有限公司负担6元，由王加贵、罗世才负担44元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  杨稳香审判员  肖荣蓉审判员  王正云二〇一九年十二月二日法官助理罗丹书记员霍晨宇