安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1802民初4320号 原告:刘洪，男，1962年10月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告：方小平，男，1963年3月30日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告：鲍翠红，女，1968年2月28日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告：王晖，男，1972年8月6日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告：黄朝徽，男，1963年8月9日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 上述五原告共同委托代理人：朱传斌，安徽金皖律师事务所律师。 上述五原告共同委托代理人：李进，安徽金皖律师事务所律师。 被告：中国农业银行宣城市宣州支行，住所地安徽省宣城市宣州区。 负责人：章达，该行行长。 委托代理人：杨明，安徽秉度律师事务所律师。 原告刘洪、方小平、鲍翠红、王晖、黄朝徽与被告中国农业银行宣城市宣州支行（以下简称农行宣州支行）所有权确认纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪、鲍翠红、王晖、黄朝徽及五原告共同委托代理人朱传斌，被告农行宣州支行委托代理人杨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洪、方小平、鲍翠红、王晖、黄朝徽向本院提出诉讼请求：请求依法确认原、被告之间签订的房产买卖协议中买卖的标的物除了宣城市区原农行营业所门面房1-2层外，还包括三楼、四楼、五楼、六楼共四间中间单元房及相应的楼道。本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2007年6月28日，五原告共同委托刘洪通过宣城市新盛拍卖公司以公开拍卖的方式竞买了位于宣城市原农行营业所的房屋，竞买价格为1000000元。2007年7月2日，双方签订了房产买卖协议，同时原告通过转账的方式向宣城市新盛拍卖公司支付了1396500元。2007年8月2日双方共同向宣城市房地产管理局提出产权登记申请表，后由于涉案房屋的土地使用权为原宣州市特种焊管厂【证号为宣国用（**）字第***号】，由于该土地证遗失，导致涉案房屋产权证未能办理变更手续。原告购买涉案房屋后，一直通过出租的方式使用该房屋。由于涉案房屋涉及拆迁，经测量，涉案房屋一楼、二楼的面积为162.09平方米＋182.01平方米＝344.1平方米。拆迁部门认为房屋买卖协议上仅注明一层、二层与该协议上注明的面积459平方米相差甚远，无法确定其余部分是否在原告的购买范围内。后原告与被告多次沟通，被告也认可原告的意见，但是认为从稳妥的角度出发，建议原告通过诉讼的方式确定。原告认为由于被告工作人员失误在签订合同时仅注明购买的房屋为一、二层房屋，经查涉案房屋产权证上登记的总面积为1104.36平方米，其中对农行内部员工出售8套面积为645.36平方米，余459平方米。这459平方米包括1-2层房屋及中单元，也就是涉案的三楼302室20.08平方米、四楼402室20.08平方米、五楼502室20.08平方米、六楼602室22.40平方米共四间合计82.64平方及相应的楼道。为此，原告特向法院提起诉讼，请求依法确认原告的合法权益。 被告农行宣州支行辩称：案涉合同签订于2007年，距今已有12年之久，合同之债已过诉讼时效，人民法院不应支持原告的诉讼请求。根据原告提供的房产买卖协议、拍卖成交确认书以及被告提交的宣城市新盛拍卖有限责任公司拍品清单，均注明原告竞买的房产是***农行营业所门面房的1-2层，其中明确了一层是5间，二层是4.5间，而且原告自已填写的房地产权登记申请表上也清楚地表明购买的是1-2层，上述证据表明原告对竞买的房产信息是知晓的。原告方作为竞买方应主动审查拍卖标的物，而本案中原告方并未履行审慎查验义务，存在过失，因视其自愿承担拍卖标的物的瑕疵风险，被告对案涉房屋的面积误差不承担责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告刘洪、方小平、鲍翠红、王晖、黄朝徽为证明其主张，向本院举证如下： 1、五原告身份证及被告的营业执照复印件各1份，证明原、被告身份主体资格； 2、结婚证复印件1份，证明原告刘洪与徐晓荣系夫妻关系的事实； 3、《拍卖成交确认书》及《房产买卖协议》复印件各1份，证明原告通过拍卖竞价的方式购买了被告位于宣城市原农行营业所1-2层门面房共459平方米的事实； 4、收据复印件2份（计5张），证明宣城市新盛拍卖有限责任公司收取原告支付的涉案房屋拍卖款1396500元的事实； 5、《房地产权登记申请表》、《国有土地使用权登记卡》、2007年11月14日《宣城日报》刊登的遗失声明复印件各1份，证明原告购买被告的房屋后，双方在2007年8月2日向市房屋主管部门申请办理产权登记，由于涉案房屋的土地产权人属于原宣州市特种焊管厂，该土地证又遗失，导致原告产权证未能办理的事实； 6、宣房权证西林字第××号产权证明复印件1份，证明涉案房屋共1幢6层，总面积为1104.36平方米，内部员工购买了3至6层中的8套，面积共645.36平方米，余下459平方米均由原告购买，原告与被告的房产买卖协议中出售的标的物除了一、二层门面，还包括3-6层的中间套及楼道； 7、宣城市房地产测绘队出具的《房屋分户（室）面积测算表［实测］》复印件1份，证明涉案房屋一层、二层建筑面积分别为162.09、182.01平方米，3-6层的中间套面积分别是302室20.08平方米、402室20.08平方米、502室20.08平方米、602室22.40平方米，原告与被告的房产买卖协议中出售的标的物除了一、二层门面，还包括3-6层的中间套及楼道； 8、五原告共同出具的《关于要求签订正式拆迁协议的报告》复印件1份，证明目的同原告所举第7项证据； 9、宣城市宣州区****办事处出具的《说明》1份，证明案涉房屋因权属问题还未确认，征收手续未完成，其他8间房屋的征收手续都已完成。 被告农行宣州支行为证明其主张，向本院提交如下证据材料：宣城市新盛拍卖会拍品清单复印件1份，证明拍卖会明确注明拍卖标的物是一层门面房五间，二层办公用房4.5间。 经庭审质证，被告农行宣州支行对五原告刘洪、方小平、鲍翠红、王晖、黄朝徽所举各项证据发表如下质证意见：对原告所举第（1）、（2）、（4）、（9）项证据无异议；对原告所举第（3）项证据中的《房产买卖协议》“三性”无异议，但该协议注明房屋的面积约459平方米；对原告所举第（5）项证据的“三性”均无异议，但产权登记申请表上原告方已明确自已竞买的房屋是1-2层；对原告所举第（6）、（7）、（8）项证据的“三性”不持异议，但不同意原告的证明目的。 经庭审质证，五原告刘洪、方小平、鲍翠红、王晖、黄朝徽对被告农行宣州支行所举证据发表如下质证意见：对证据的真实性、关联性均有异议，在该份拍卖规则中并未有竞买人的签名，且拍卖规则上说的拍卖底价与清单上注明的“参考价格”是相互矛盾的。该清单上同时说明了所拍卖房屋有房产证无土地证，与原告提供证据的证明内容不一致。另该清单与原告提供的拍卖成交确认书相矛盾。 根据证据的真实性、合法性、关联性，结合原、被告的质证意见，本院现对原、被告所举各项证据认证如下：五原告所举第（1）、（3）-（7）项证据、（9）项证据及被告所举证据，经庭审审查，均符合本案证据的“三性”，对上述证据的证明事实本院予以认定；五原告所举第（2）项证据因缺乏与案必要的关联性，故本院对该项证据的证明效力不予认定；五原告所举第（8）项证据，本院对该项证据证明五原告向宣州区西林办事处要求签订征迁协议的事实予以认定。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下： 被告农行宣州支行原营业所位于宣城市，该建筑房产证注明为6层砖混结构，总建筑面积为1104.36㎡，扣减被告已向本单位员工售出的8套住房（分别为301、303、401、403、501、503、601、603）645.36㎡，剩余459㎡未出售（1-2层及中单元）。2007年6月28日，被告委托宣城市新盛拍卖公司对该剩余面积部分予以拍卖出售，拍卖公司在《拍品清单》中对该拍品的说明为：“宣城市***农行营业所门面房1-2层，建筑面积约459㎡（其中一层门面5间，二层办公用房4.5间）”。同日，五原告刘洪、方小平、鲍翠红、王晖、黄朝徽通过竞价以1000000元的价格买受该拍品。2007年7月2日，原、被告签订《房产买卖协议》1份，再次确认该房产买卖的行为，被告同时向原告方交付该建筑的房产证原本，并搬出该场所交由原告方经营。2007年8月2日，原、被告方共同向宣城市房地产管理局提出《房地产权登记申请表》，请求变更原有房产权利人登记，后因该涉案房屋的土地使用权人为原宣州市特种焊管厂，与原房产权利人登记不一致，且该土地证遗失，导致涉案房屋产权至今未能办理变更登记手续。现因该涉案房产面临政府征迁，该建筑原8户农行住户已办理完征收手续，根据宣城市房地产测绘队对该房屋分户（室）再次的面积测算，现该房产1、2层总建筑面积344.1㎡（162.09㎡＋182.01㎡）、剩余302、402、502、602室总建筑面积82.64㎡（20.08㎡＋20.08㎡＋20.08㎡＋22.40㎡），两项合计426.74㎡（344.1㎡＋82.64㎡）。后原告方多次要求与宣州区****办事处签订上述产权面积426.74㎡的正式征迁协议，因该面积产权至今仍登记在被告名下，办事处无法确认最终权属，原告方亦多次向被告交涉产权权属无果，遂向本院提起本案诉讼。 本院认为，五原告通过拍卖竞买的方式获得被告农行宣州支行原营业所住房的产权，双方就案涉房产1、2层的总建筑面积344.1㎡权属归原告方无异议，但就是否另外还包括3-6层中单元的建筑面积82.64㎡，双方存有争议。纵贯本案事实，被告在挂拍案涉房产时其实际剩余房产面积就仅有约459㎡，该面积亦在被告委托拍卖公司对外公示的拍卖清单中予以了确认，虽被告同时也在清单中注明是案涉房产的1、2层，但就被告对该事实表述的瑕疵，结合原告买受案涉房产后被告向原告方交付整本房产证并与原告共同申请办理产权变更登记，且自此至原告本案诉讼前被告并未主张相关权属的事实，可以认定原、被告在买卖案涉房产的过程中双方的真实意思表示即为对案涉房产剩余全部产权的转让。被告诉讼中有关仅向原告出售1-2层门面房产权的辩解，本院不予采信。另本案属确权纠纷，该物上请求权并不适用诉讼时效的规定，故本院对被告辩称原告诉讼已超诉讼时效的辩解不予支持。现案涉房产面临拆迁，其剩余实际建筑面积为426.74㎡，本院依据查明的事实，确认现位于宣城市剩余建筑面积共计426.74㎡归原告方所有，对原告诉请过高部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下： 一、位于宣城市剩余建筑面积共计426.74㎡归原告刘洪、方小平、鲍翠红、王晖、黄朝徽共同所有； 二、驳回原告刘洪、方小平、鲍翠红、王晖、黄朝徽其他的诉讼请求。 本案受理费8875元，原告刘洪、方小平、鲍翠红、王晖、黄朝徽共同负担875元，被告中国农业银行宣城市宣州支行负担8000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长 张 勇 人民陪审员 童 俊 人民陪审员 吴晏萍 二一九年十二月十一日 书 记 员 林 昕 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句、结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。 无权对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。