四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川04民终1223号 上诉人（原审原告、反诉被告）：代亚敏，女，1974年3月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李红梅，女，1973年9月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：于宏伟，四川民慷律师事务所律师，律师执业证号：15104199410867960。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：戴刚，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201310863437。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林川，男，1960年5月8日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：刘枞，四川鼎仁律师事务所律师，律师执业证号：15134198910326159。 委托诉讼代理人：高瑞峰，四川鼎仁律师事务所律师，律师执业证号：15134201610102545。 上诉人代亚敏、李红梅因与上诉人林川房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 代亚敏、李红梅上诉请求：撤销一审判决，改判林川支付代亚敏、李红梅房屋租金1733333元，违约金60000元，合计1793333元；驳回林川的全部反诉请求；诉讼费由林川承担。其事实和理由为：1.一审法院认定代亚敏、李红梅怠于履行义务没有事实依据，将2017年6月1日以后的租金调整为400000元/年没有法律依据，认定代亚敏、李红梅不能基于案涉房屋继续获得租金收益没有事实依据；2.一审法院判决代亚敏、李红梅赔偿林川的装修损失，缺乏法律依据，且违反了双方的合同约定；3.一审法院认为双方均不存在违约行为，对代亚敏、李红梅主张林川承担违约金的诉讼请求不予支持是错误的。 林川辩称，其答辩意见同上诉请求。 林川上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者变更，上诉费由代亚敏、李红梅承担。其事实和理由为：1.一审法院认定双方均怠于行使其义务没有事实依据，林川一直在积极主动与代亚敏、李红梅协商案涉租赁合同如何善后的事宜，但其二人故意拒收房屋；2.装饰装修的鉴定结论已经进行了折旧，林川还要承担拆卸移动的物品，一审法院认定经过鉴定的装饰装修损失455700元由双方各自承担50%，对林川不公平，法律理解有误。 代亚敏、李红梅辩称，其答辩意见同上诉请求。 代亚敏、李红梅向一审法院起诉请求：判令林川支付房屋租金800000元（从2017年5月1日至2018年4月30日止），并给付从2018年5月1日至其房屋交付时止的租金；判令林川支付违约金60000元；由林川承担本案诉讼费用。其事实和理由为：代亚敏、李红梅于2016年8月10日与林川签订《房屋商铺租赁合同》，将位于四川省攀枝花市商铺租赁给林川从事化妆品、美容美体、内服保健品、百货等项目经营活动，租期12年，租期内第一年至第三年（2016年10月16日至2019年10月15日）租金标准每年度为800000元……租金分24期支付，每期支付半年租金，每期租金应当在当期届满前支付下一期租金。同时，合同还约定了免租装修期一个半月（后经双方协商免租期延长15天），若发生自然灾害、政府规划拆迁等不可抗力因素造成林川不能经营时，该《房屋商铺租赁合同》自行终止、双方免责等内容。合同签订后，代亚敏、李红梅依约将前述商铺移交给林川，林川亦支付了当期租金（2016年11月1日至2017年4月30日的租金）400000元。后林川提出变更租金请求，在未与代亚敏、李红梅协商一致的情况下，便拒付至今（共计拒付两期租金，自2017年5月1日至2017年10月31日的租金和自2017年11月1日至今的租金）。综上所述，林川未按合同履行支付租金义务有悖诚实信用，且侵害代亚敏、李红梅合法权益。 林川向一审法院提起反诉请求：判决解除双方签订的《房屋商铺租赁合同》；判决代亚敏、李红梅赔偿林川房屋装修损失费用1050579.13元、商品损失费383149.56元、退还押金60000元，合计1493728.78元；请求将租金调整为每年160000元；本案诉讼费由代亚敏、李红梅承担。其事实和理由为：林川与代亚敏、李红梅因经营需要签订《房屋商铺租赁合同》，租赁期限为12年。之后，林川依合同约定花费1050000元对租赁房屋进行了装修，并依照合同约定支付了租金。2017年6月初，林川得知四川省攀枝花市东区人民政府于2017年5月31日发布公告要求该住户于2017年6月30日搬离，后又得知该房屋已经被鉴定为危房，否则予以强制执行。之后，林川面临为履行合同12年租期而投入的店面装修、商铺商品减价处理及过期变废而损失问题。随即从2017年1月起，林川与代亚敏、李红梅多次协商，但代亚敏、李红梅拒绝协商并答复就算是危房也应当继续履行合同，催促林川缴纳租金。林川依照四川省攀枝花市东区人民政府的公告，立即停止进货，裁减员工并将库存商品减价处理，原有的经营计划（12年）全部停止，直至2018年10月彻底关门全面停止营业，该期间内并非正常经营使用，由于代亚敏、李红梅提供的租赁房屋不符合双方签订的合同第二条的约定，违反合同约定。 一审法院认定事实：2016年8月10日，经协商一致，代亚敏、李红梅（出租方、甲方）经其他权利人授权同意，和林川（承租方、乙方）签订了《房屋商铺租赁合同》一份。主要约定：“第一条、租赁商铺的位置位于四川省攀枝花市，商铺面积230平方米。第二条、甲方提供的该商铺门市的建筑应满足国家规定的相关质量标准（建筑结构、屋顶及楼面防水、给排水（污）系统、消防、供电等等）。乙方在不影响该商铺主体承力结构的前提下，根据自己的经营需要对该商铺进行规划设计，并按规划设计方案进行拆除、改建、装修及装饰。第三条、商铺移交时间2016年9月1日。免租装修期：一个半月（从2016年9月1日至2016年10月15日止）。租赁期限：十二个年度（从2016年10月16日至2028年10月15日止）。第四条、第一年至第三年（从2016年10月16日至2019年10月15日止），每个半年度（6个月）租金为肆拾万元整／半年；每个年度（12个月）租金为捌拾万元整／年。第五条、在租赁期12年的租金额分为24期（次）支付，每次（期）缴付半年（6个月）的租金额；每期（次）租金额届满前缴付下一期（次）的租金额。注：首期（次）（从2016年10月16日至2017年4月15日止）的租金肆拾万元整于2016年9月1日双方移交该房屋商铺（含附属于商铺原金店装修添置的设备设施、电器家具等约定的内容）后7个工作日内缴付。每期（次）的租金额由乙方汇入甲方指定的银行账户，每期（次）乙方向甲方缴付租金时，甲方需给乙方出具相对金额的票据。第六条、押金双方约定为人民币陆万元整。在租赁期届满后，乙方离场时，由甲方一次性不计息退还乙方交付的押金陆万元整，在乙方离场时需结清在租赁期内自己所使用的水、电等费用。第七条、若发生自然灾害、政府规划拆迁等不可抗力因素、造成在租赁期内乙方不能再持续正常经营的情况，该《房屋商铺租赁合同》自然终止，双方免责。合同期届满后若乙方不再续租及其中途退出租赁和不可抗力因素合同自然终止，该房屋商铺装修的不可移动部分归甲方所有。该商铺给排水（污）改造工程费用，甲乙双方各承担50%。第八条、该《房屋商铺租赁合同》的主要内容条款双方自觉遵守，不得违约，违约方赔偿守约方的违约金为人民币伍拾万元整”。 合同签订后，林川即交纳房屋押金60000元，代亚敏、李红梅将房屋移交给林川使用，林川将房屋装修改造后，用于开办化妆品店，并向代亚敏、李红梅交纳从2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金400000元。 2016年10月29日，受攀枝花市房地产管理局的委托，四川省信恒建筑工程质量检测鉴定有限公司对包括案涉房屋在内的四川省攀枝花市东区二街坊巷12号的10栋房屋进行安全、主体结构可靠性及抗震鉴定，于2016年11月28日出具《东区二街坊巷12号10栋主体结构可靠性及抗震鉴定报告》。2017年5月31日，四川省攀枝花市东区人民政府发布《攀枝花市东区人民政府关于请二街坊巷10号10栋住户尽快搬离的公告》，主要内容为：“2016年3月，在全市房屋安全排查中，二街坊巷10号10栋被检查出存在严重安全隐患。2016年7月，四川省信恒建筑工程质量检测鉴定有限公司对该栋房屋进行了主体结构安全性鉴定，并出具了《二街坊10号10栋房屋主体结构安全性鉴定报告》，该栋房屋被鉴定为‘DSU级危房，严重影响整体承载’。依据《城市危险房屋管理规定》第九条第四项：‘适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋，要整体拆除’。为切实保障各位住户的生命财产安全，请各位住户于2017年6月30日前到相关部门结清水、电、气、闭路电视收视费等相关费用后搬离该处，逾期不搬离的，将按规定采取相关措施，予以强制搬离，请各位住户予以理解、支持和配合”。林川接到此公告后，与代亚敏、李红梅就房屋是否继续租赁、是否减少租金等问题进行了协商，但协商无果，林川未再交纳租赁费。致代亚敏、李红梅起诉至法院。 一审庭审中，双方一致同意解除于2016年8月10日签订的《房屋商铺租赁协议》。 2018年10月10日，林川开办的化妆品店停止营业。双方虽对房屋移交事项进行了协商，但协商无果。2019年7月4日一审法院庭审结束后，林川将案涉租赁房屋及其钥匙移交给代亚敏、李红梅。 一审审理中，林川申请对案涉房屋的装饰装修（包含定制专柜）的残值进行鉴定，一审法院予以准许。2019年5月27日，四川国润资产评估有限公司出具川国润评报字〔2019〕A46号《资产评估报告》，结论为：于评估基准日2019年4月11日评估价值为485700元（装饰装修净值143121.3元，办公设备净值342557.85元），鉴定费15316元由林川垫交。 2019年7月8日，经一审法院现场勘验，林川已将下列可移动物品自行搬离：诗蒂克异形柜、洛神诗标准柜、美甲操、贝拉小蜜蜂柜2个、皮沙发、茶几、美容床3张、收银吧台、花洒、挂杆、热水器、背景音响、各种射灯、筒灯及所有专柜凳子。剩余物品一审法院要求代亚敏、李红梅暂行保管。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，案涉房屋被鉴定为DSU级危房，并在2017年5月31日被四川省攀枝花市东区人民政府公告要求搬离，现林川提出解除合同的主张，代亚敏、李红梅无异议，双方当事人在庭审中一致同意解除签订的《房屋商铺租赁协议》符合法律规定，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉租赁房屋在合同履行期间被鉴定为危房并被四川省攀枝花市东区人民政府要求搬离，影响了合同的继续履行，故致林川提出解除合同，但该合同的解除并非是因双方违约导致的，在四川省攀枝花市东区人民政府发布公告之前，并无证据显示林川租赁的房屋存在不符合合同约定情形，故林川认为代亚敏、李红梅未能提供符合合同约定的房屋的辩解意见，与事实不符，一审法院不予采纳。四川省攀枝花市东区人民政府于2017年5月31日发布公告，要求包括案涉房屋在内的所有住户在2017年6月30日前结清相应费用后尽快搬离，此时，案涉房屋显然已经不具备能继续使用、收益的性质，即代亚敏、李红梅不能再以此获得收益，林川也不能继续占有、使用该房屋，双方当事人理应积极协商，结清相关费用、移交房屋，但双方均怠于行使其义务，致使林川仍继续营业至2018年10月10日，双方均有过错，由于四川省攀枝花市东区人民政府公告发布后，确实对林川使用案涉房屋造成了一定的影响，继续按照原租金标准给付，显失公平，一审法院根据其使用情况、期限、过错程度等情况综合考虑，酌情将2017年6月1日以后的租金调整为400000元/年，在2018年10月10日之后，林川已经没有继续营业，虽然没有将案涉房屋交还，但因四川省攀枝花市东区人民政府强制要求搬离，代亚敏、李红梅也不能因此而继续获得租金等收益。一审法院以此计算租金为611324元（800000元÷12月×1月＋400000元÷365天×497天）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。经一审法院勘验，林川尚未搬离的物品如中央空调、LED屏幕、监控系统、定制专柜等物品已与房屋形成附合，如要拆除，将造成装修损坏，或使物品使用价值降低。一审法院在扣除林川已自行搬离的物品价值约30000元后，尚剩余物品价值455700元由双方当事人各自承担50%的损失，尚未搬离的物品由代亚敏、李红梅自行处理。由于双方均不存在违约行为，故对代亚敏、李红梅要求林川承担违约金的主张，一审法院不予支持。林川诉请的商品损失费并没提供证据证明，且也无法律规定，一审法院不予支持。林川要求退还押金60000元的反诉请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院判决：一、确认代亚敏、李红梅与林川于2016年8月10日签订的《房屋商铺租赁合同》在2019年7月4日解除；二、林川于判决生效后三日内一次性给付代亚敏、李红梅房屋租赁费611324元；三、代亚敏、李红梅于判决生效后三日内一次性退还林川押金60000元，赔偿装修损失227850元，合计287850元；四、上述二、三项品迭后林川还应给付代亚敏、李红梅323474元；五、驳回代亚敏、李红梅的其他诉讼请求；六、驳回林川的其他反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审基本一致，在此予以确认。 本院认为，根据双方当事人在二审各自的上诉请求以及答辩意见，本案争议的主要焦点为：一、本案的租金计算标准是否应当调整；二、本案租金计算的截止日期应当如何认定；三、装修损失应当如何分担。对此本院分别评析如下： 一、关于本案租金标准是否应当调整的问题。2016年8月10日双方签订《房屋商铺租赁合同》，而在双方签订合同之前，根据2017年5月31日四川省攀枝花市东区人民政府发布《攀枝花市东区人民政府关于请二街坊巷10号10栋住户尽快搬离的公告》中的主要内容：“2016年3月，在全市房屋安全排查中，二街坊巷10号10栋被检查出存在严重安全隐患。2016年7月，四川省信恒建筑工程质量检测鉴定有限公司对该栋房屋进行了主体结构安全性鉴定，并出具了《二街坊10号10栋房屋主体结构安全性鉴定报告》……”可以看出，早在2016年3月，政府相关部门即已对案涉房屋进行安全隐患排查，且在同年7月又委托机构对房屋进行了主体结构安全性鉴定。鉴于政府已张贴公告，要求林川等承租人限期搬离承租场地，由此导致合同不能继续履行系不可归责于承租人的原因，因此，一审法院结合案件实际情况核减租金标准并无不当，本院予以支持。 二、关于租金计算的截止日期应当如何认定的问题。基于前述分析，林川于2018年10月10日搬离租赁场地，至此，林川已不再实际占有并经营使用案涉房屋，即不再承担继续支付租金的义务。由于林川享有合同解除权，因此，尽管一审法院组织双方于2019年7月4日对场地内物品进行交接，但交接日期并非林川使用的截止日期，不构成林川承担后续租金的理由，且案涉房屋已于2016年被鉴定为危房，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”故一审法院认定林川缴纳租金的截止日期应为2018年10月10日并无不当，本院予以支持。同时，林川因不能继续使用租赁物而在与出租人协商过程中的迟延支付租金的行为，系行使合理抗辩权，不构成违约，故林川不应当承担违约责任。 三、关于本案商铺装修损失如何分担的问题。根据本案查明事实，案涉商铺的楼栋始建于1975年，至双方签订合同之时已有41年，该楼栋系砖混结构，对租赁物的现状以及使用寿命，出租人与承租人均应当明知并有所预见，但双方依然签订了为期12年的租赁合同，承租人亦按租赁物的使用年限并经出租人同意进行了较大投入的装修，因此对建筑物因质量问题被鉴定为危房而无法继续使用，应当在双方履约过程中合理预见的风险范围内，且在林川与代亚敏、李红梅的微信内容中也反映出双方已知晓政府可能会对案涉房屋予以拆迁。故一审法院对装修损失按照公平原则由双方予以分担并无不当，本院予以支持。 综上所述，代亚敏、李红梅与林川的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23180元，由代亚敏、李红梅负担12400元，林川负担10780元。 本判决为终审判决。 审 判 长  万 伟 审 判 员  董 敏 审 判 员  熊 疆 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  刘滔滔 书 记 员  沙 花