甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1463号 上诉人（原审原告）：张掖市有红物业管理有限责任公司。住所：张掖市甘州区北环路以北（石油公司东侧）。统一社会信用代码：916207027896185878。 法定代表人：陈某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜某，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：窦某，该公司法律顾问。 上诉人（原审被告）：白某，女，1980年5月8日出生，汉族，住甘肃省张掖市。 委托诉讼代理人：张某，男，1977年10月23日出生，汉族，住甘肃省张掖市。系上诉人白某丈夫。 上诉人张掖市有红物业管理有限责任公司（以下简称：有红物业公司）因与上诉人白某物业服务合同纠纷一案，不服甘州区人民法院(2019)甘0702民初7160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人有红物业公司委托诉讼代理人窦某、姜某，上诉人白某的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张掖市有红物业管理有限责任公司上诉请求：1、支持上诉人的全部诉讼请求，判令被上诉人承担欠费滞纳金；2、案件受理费由白某承担。事实与理由：一审判决认为白某未按约支付物业费等，系不满服务质量，并非恶意的裁判理由不能成立。暖气是商品，需预先付费购买，物业服务都是有偿的且需依法预先支付费用。这不但有法律的明确规定，而且双方通过物业服务合同明确约定了逾期支付应承担滞纳金，故依法应当予以支持。 白某辩称：对上诉人有红物业公司主张的滞纳金其不承担，因为上诉人有红物业没有为其提供供暖服务。关于物业费是因为其居住的小区有安全隐患，消防通道不畅通，小区物业服务差，停车场全部用于接待外来车辆，因此物业费的滞纳金也不承担。 白某上诉请求：1、撤销甘州区人民法院（2019）甘0702民初7160号民事判决，将本案改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由有红物业公司负担。事实与理由：1、一审认定上诉人与被上诉人之间签订《小区物业管理委托合同》错误。在一审庭审中，有红物业公司以编造的《小区物业管理委托合同》作为主要证据出示，该合同上的房屋面积127.64平方米，是被上诉人擅自扩大，虚填面积的恶意造假行为，双方签订的房屋买卖合同面积为119.11平方米。因此，上述合同部分内容应属无效，一审认定合同完全有效是错误的。2、关于房屋的质量问题。房屋虽然是由开发商修建，但该房的开发商与有红物业公司之间系关联企业，其为住户解决质量问题也是应该的。事实上有红物业公司也承诺由其对房屋进行维修，且已找了相关单位进行预算，并多次与上诉人协商处理。因此，上诉人以房屋质量问题抗辩有红物业公司主张的物业费，是有充分的事实与法律依据的，依法应予支持。3、一审适用法律错误。 有红物业公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。房屋面积的问题，一审中白某提交了商品房买卖合同，合同中明确约定以实测面积为主，而不是以合同中记载的面积为主，因此相应的维修基金、暖气费和物业费都以实测面积来计算，即一审确定的面积。2、关于房屋质量的问题，这是开发商的问题，与物业公司无关。3、关于法律适用错误的问题也不存在。根据《物业管理合同》和《张掖市城市供热管理办法》第四十九条规定，上诉人白某不按时缴纳物业费和采暖费的应当承担相应的法律后果。综上，上诉人白某的上诉理由不能成立。 有红物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判处被告白某交纳拖欠的2017年至2019年度采暖费6382元，滞纳金1554元，2018年1月1日至2019年6月30日物业费3216.60元，滞纳金323.80元，合计11476.40元；2、要求本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的××区房屋住户。2014年5月29日，原告有红物业公司与被告白某签订《小区物业管理委托合同》1份，约定被告将北环路亲水港湾C座1单元14层1401室委托原告实行物业管理，物业管理收费标准按建筑面积每月每平方米1.4元计算。被告白某欠原告有红物业2017年度至2019年度的采暖费6382元，2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费3216.60元未付。原告遂向本院提起诉讼。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告有红物业公司与被告白某签订《小区物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，依法成立有效，予以确认。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。被告白某庭审中对欠付物业服务费3216.60元、采暖费6382元的事实予以认可，故对上述诉讼请求依法予以支持。被告白某在庭审中辩称其因原告提供的物业服务以及房屋开发商交付的房屋存在质量问题，而拒交物业费及采暖费的抗辩理由，主要是认为房屋开发商交付的房屋存在质量问题，其应当向房屋开发商提出主张，而不应当向原告有红物业公司主张。从庭审中可知，案涉房屋开发商张掖市红顶置业有限公司仅仅委托有红物业公司入户了解住户房屋存在的问题，并未将房屋质量维修义务转移给有红物业公司，被告以此为据主张有红物业公司有义务解决房屋质量问题，理由不能成立。关于原告主张要求被告承担物业费滞纳金、暖气费滞纳金的诉讼请求。考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，且原告仅提交《甘肃省供热管理条例》1份，不足以证明其主张，故对原告的上述诉求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告白某支付原告张掖市有红物业管理有限责任公司物业服务费3216元、采暖费6382元，合计9598元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告张掖市有红物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费87元，减半收取43.50元，由原告张掖市有红物业管理有限责任公司负担7元，被告白某负担36.50元。 二审中，上诉人有红物业公司提交了以下证据：白某交纳2016年度和2017年度的物业费收据及发票、2014年度至2016年度的采暖费收据，拟证明2017年1月1日前的物业费、采暖费是以119.11平方米收取的，自2016年12月6日房屋面积实测后，物业费和暖气费应以127.64平方米收取。上诉人白某经质证对上述证据没有异议。上诉人白某提交了以下证据：1、2014年度至2017年度的物业费收据及发票，2014年度至2016年度的采暖费收据，拟证明缴费情况；2、照片五张、甘州区税务局行政处罚决定书、张掖市公安消防支队甘州区大队关于住户信访的答复意见，拟证明小区物业管理不到位，地源热泵违法取水，房屋温度不达标的事实。上诉人有红物业公司经质证，对物业费和采暖费的票据没有异议，对白某提交的第二组证据不予认可。经审查，双方当事人提交的采暖费和物业费票据一致，能够认定白某按127.64平方米交纳了2017年度的物业费，对上述证据及双方当事人拟要证明的事实本院予以采信。白某提交的第二组证据中，关于房屋温度不达标的照片，因无拍摄时间及地点；其他证据不能证明有红物业公司未向上诉人白某提供物业服务的事实，本院对上述证据不予采信。经二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和有关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务遵循有偿服务原则。本案中，双方当事人于2014年9月25日签订了《小区物业管理委托合同》，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。双方均应按合同约定履行各自义务。 关于上诉人白某认为物业服务面积系有红物业公司编造，故合同部分无效的上诉理由。经审查，虽白某与张掖市红顶地产置业有限公司签订的房屋买卖合同记载的房屋面积为119.11平方米，但该房屋在2016年12月6日初始登记时，核定的面积为127.64平方米，即便上诉人有红物业公司存在事后在物业服务合同上添加面积的情形，但该面积与不动产权证书上登记的面积一致，故该面积不属于伪造，且上诉人白某2017年度的物业费已按照该面积交纳，白某认为合同部分无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人白某要求有红物业公司履行房屋修缮义务的问题。因双方在《小区物业管理委托合同》中并未约定物业公司对业主居住的房屋室内墙体具有维修义务，白某并未举证证明其墙体开裂是因物业公司管理不善导致，故上诉人白某要求有红物业公司修缮房屋，并以房屋质量问题拒付物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人有红物业公司主张的滞纳金能否支持的问题。双方签订的《小区物业管理委托合同》只约定了收费标准，但并未约定交费期限，根据白某提交的小区住户的信访材料反应，有红物业公司服务的小区确存在违章建筑，该事实虽不能成为业主拒付物业费的理由，但却影响到业主的居住环境及消防安全，由此使业主产生对抗情绪，不能积极交纳物业费和采暖费。据此，上诉人有红物业公司要求白某承担滞纳金的上诉理由，本院不予支持。 综上，上诉人张掖市有红物业管理有限责任公司、白某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费87元，由上诉人张掖市有红物业管理有限责任公司负担43.5元，上诉人白某负担43.5元。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇一九年十二月三十一日 书记员 许 静 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。