江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初7347号 原告：九江银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区赞贤路9号。 统一社会信用代码：9136070009837726XL。 负责人：张秋水，系该分行行长。 委托诉讼代理人：万玉龙，男，1991年6月3日生，系该行员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张文，男，1986年9月10日生，系该行员工，代理权限为特别授权。 被告：邓小华，男，1978年9月10日生，住江西省吉安市吉水县。 被告：龙洁，女，1977年4月24日生，住江西省九江市浔阳区。 被告：赖志荣，男，1970年5月12日生，住江西省赣州市章贡区。 原告九江银行股份有限公司赣州分行（以下简称为九江银行赣州分行）与被告邓小华、龙洁、赖志荣金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九江银行赣州分行的委托诉讼代理人万玉龙、张文到庭参加诉讼，被告邓小华、龙洁、赖志荣经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1?解除原被告签订的《商品房按揭借款合同》，合同编号：gd2xxx009；2、依法判令被告邓小华向原告偿还借款本金人民币794998.99元，以及利息121017.94元、罚息32792.48元（按合同约定利率计算，暂时计至2019年9月20日），利随本清；3、依法判令被告龙洁、赖志荣对本案诉讼请求第二项承担连带清偿责任；4、依法判令原告对被告邓小华、龙洁借款抵押的位于江西省赣州市五洲大道泰城大厦705-710号办公室享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月3日，被告邓小华因购房需要向原告申请贷款，并与原告签订《商品房按揭借款合同》、《商品房按揭抵押合同》，约定向原告借款151万元，借期自2015年2月3日至2025年2月3日止；抵押期间自2015年2月3日至2025年2月3日止，抵押财产为赣州市章××区××大道××城大厦××办公室。同时，合同约定了各自的权利及义务、违约责任等。被告龙洁、赖志荣对上述借款提供最高额连带保证担保。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未依约还款。原告催收未果，遂提起诉讼。 被告邓小华、龙洁、赖志荣未作答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2015年2月3日，原告（乙方，贷款人）与被告邓小华（甲方，借款人）、案外人赣州市泰盛置业有限公司（丙方，保证人）签订《商品房按揭借款合同》（合同编号为gd2xxx009），约定借款金额为151万元；借款资金用于购买赣州市章贡区五洲大道xx-xx室商品房；借款期限自2015年2月3日至2025年2月3日止（贷款期限以借款借据为准）；借款采用浮动利率，按年调整，一年一定；月利率为同期同同档次国家基准利率上浮30%；按月计息，每月的20日为结息日，借款人应按月向贷款人支付借款利息；在借款到期日结清其余利息；贷款期限一年以上采用等额本息还款法归还；甲方从贷款发放的次月起，按期偿还贷款本息，每期的扣款日为21号到30号；首次扣款日期为2015年2月21日，甲方保证在以后每期30日之前账户内保持不少于当期归还借款本息的存款余额；合同项下的贷款本息及费用以甲方所购房产进行（抵押合同另行签订）；保证担保范围为合同项下的贷款本金及利息（包括罚息）、违约金、损害赔偿金、相关费用等；保证期限自贷款发放之日起到开发商为抵押人办好《房地产证》并办理房地产抵押登记后，将《房屋他项权证》交付抵押权人保管之日止；保证人承诺对保证范围内的全部贷款债务承担连带清偿责任，借款人发生任何违约事项，保证人保证代借款人履行还款责任；甲方连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时足额偿还贷款本息的，乙方有权提前收回贷款。合同还就其他事项进行了约定。同日，被告邓小华、龙洁（抵押人、甲方）与原告（抵押权人、乙方）签订《商品房按揭抵押合同》，约定为确保上述合同gd2xxx009号《九江银行商品房借款合同》的履行，甲方愿以其所购房产作抵押；抵押担保的范围包括借款合同项下的贷款本金151万元整及其利息（包括罚息）、违约金、损害赔偿金以及乙方实现贷款债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费等）；抵押物为位于赣州市章××区××大道××城大厦××办公室；抵押期限自2015年2月3日至2025年2月3日止。合同还就其他事项进行了约定。同日，被告龙洁向原告出具《共同还款承诺书》，记载为确保借款人邓小华与原告签订的gd2xxx009号借款合同项下借款人义务得到切实履行，被告龙洁自愿作为该借款合同共同还款人，共同偿还该借款合同项下全部贷款本息；若借款人未按借款合同约定还款时，被告龙洁自愿承担全部贷款本息的清偿责任，且被告龙洁在此授权原告有权直接从被告龙洁在原告处开立任一账户中扣划相应款项清偿贷款本息。同日，被告龙洁、赖志荣分别向原告出具《不可撤销的担保函》，均记载为确保原告与被告邓小华自2015年2月3日起至2025年2月3日止在最高债权额度151万元内签订的所有授信合同（含贷款合同）的履行，被告邓小华、龙洁、赖志荣自愿提供最高额担保；保证范围为合同项下全部债务本金及由此产生的利息、罚息、复利、违约金、赔偿金和原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师费、办案费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费及被担保人应当偿还原告的其他债务等）；保证方式为连带责任保证；保证期间为主债务履行期届满之日起两年；如被担保人以自身财产为主合同项下债务设定抵押担保，在被担保人未依约履行主合同项下债务时，原告有权直接要求被告邓小华、龙洁、赖志荣承担主合同项下被担保人未履行的全部债务的连带清偿责任，而无须先行使抵押权处置被担保人提供的抵押物。合同签订后，原告于2015年2月6日发放贷款151万元，但被告邓小华未依约还款，各担保人未承担连带清偿责任。截止2019年11月13日，被告尚欠原告借款本金794998.99元，利息128070.16元、罚息35627.24元。原告催收未果致诉。 另查明，本院于2019年11月13日以邮寄的方式向被告邓小华送达了应诉材料（包含起诉状）。 上述事实，有原告提交的原告的营业执照、金融许可证、法定代表人的身份证、被告的身份证、结婚证、户口本、《商品房按揭借款合同》、《商品房按揭抵押合同》、放款凭证、《商品房买卖合同》、《共同还款承诺书》、《不可撤销担保函》、还款明细表、账户交易流水清单及原告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告邓小华之间存在合法有效的金融借贷法律关系，应受法律保护。原告提供借款后，被告邓小华未依约还款，符合合同约定的解除条件，且应按约定支付借款本金、利息、罚息、复利。因原告未在起诉前发出解除通知，故被告邓小华自收到本案诉讼材料之日即视为收到解除通知。因此，本案合同已于2019年11月13日解除。合同解除之前未支付的利息、复利应依约支付。合同解除后，未能及时归还的借款本金，应承担偿付罚息的责任，对原告主张的利息、复利不再支持。被告龙洁、赖志荣为本案债务提供连带保证担保，在被告邓小华违约的情况下，原告在保证期间要求被告龙洁、赖志荣对本案债务承担连带清偿责任之诉请，本院予以支持。各担保人代偿后，有权向被告邓小华追偿。关于原告要求对被告邓小华、龙洁提供的抵押物行使抵押权之诉请，因本案抵押物为房产，而房产抵押权的设立应以抵押登记为生效要件，但本案抵押物并未办理抵押登记，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告邓小华、龙洁、赖志荣经本院传票传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告九江银行股份有限公司与被告邓小华签订的《商品房按揭借款合同》于2019年11月13日解除； 二、由被告邓小华于本判决生效之日起七日内归还原告九江银行股份有限公司赣州分行借款本金794998.99元； 三、由被告邓小华于本判决生效之日起七日内支付原告九江银行股份有限公司赣州分行利息128070.16元（该利息截止2019年11月13日），并支付自2019年11月14日起至清偿之日止的罚息（以794998.99元为基数，按合同约定的罚息利率计算）； 四、由被告龙洁、赖志荣对被告邓小华的上述第二、三项给付义务承担连带清偿责任。被告龙洁、赖志荣代偿后，有权向被告邓小华追偿； 五、驳回原告九江银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13288元减半收取6644元，由被告邓小华、龙洁、赖志荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  赵盈慧 二〇一九年十二月二日 法官助理 何磊婷  书记员 彭楚君