河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初12135号原告：商丘金管家物业管理有限公司，住址：商丘市梁园区文化路北神火大道喜来登广场4号楼3层B户。统一社会信用代码：91411402074246054Q。法定代表人：王文力，职务：总经理。委托代理人:陈永明，系商丘金管家物业公司员工。被告：唐变，女，汉族，1989年7月20日出生，身份地址：河南省商丘市梁园区周集乡杨楼村148号。委托代理人：唐俊生，商丘市梁园区尚品法律服务法律工作者。原告商丘金管家物业管理有限公司（以下简称金管家物业公司）与被告唐变物业服务合同纠纷一案。本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金管家物业公司的委托代理人陈永明，被告唐变委托代理人唐俊生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金管家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费3621.8元，违约金3621.8元，二项合计7243.6元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所提供物业服务的河南省商丘市民主路与长征路交汇处向东200米路南天成家园1号楼西单元三层D户的住户，建筑面积97.36平方米。2014年8月，原告与开发商商丘天成房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为涉案小区提供物业服务，住户需按1.2元/㎡/月向原告交纳物业服务费，自原告进驻小区后，原告均依合同约定为被告提供各项物业服务，自2016年3月31日至2018年12月31日共欠物业费3621.8元。欠费期间，原告多次向被告进行催费，被告至今仍不履行交费义务，依据协议规定：被告逾期交纳物业费，应承担应交总额的每日5‰的违约金，本次诉讼原告要求被告按日承担欠交金额3‰的违约金，2017年4月1日至2019年3月30日为3621.8元。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了原被告双方签订的物业服务协议。故原告特诉至法院，望贵院公正裁决，维护原告的合法权益。被告唐变辩称：原告所诉与事实不符，被告未交物业费的原因，是因为自涉案房屋开放商根本没有实际交付给被告，自涉案房屋也没有达到入住条件，被告没有委托过原告作为自己的物业代理人，原告也从未向被告提供过任何物业上该提供的物业服务，根据物业法相关规定，物业公司需向被告涉案小区提供相应绿化、电梯维修、清除垃圾、监控设施等。原告没有向被告提供过以上服务。根据物业法条例，如原告达不到此项规定，就无权收取本小区的任何物业费用。被告保留对物业公司清除小区，另行成立物业管理委员会。原告说2015年7月1日入住不是事实，2016年3月31日被告方家没有入住涉案小区。2016年9月份才交接涉案房屋。自交接之后一直在按时交纳物业费。上个住户芦莲花已经将物业费交至2016年11月份。根据物业配备人员原告明显不足，物业应当配备人员不低于10人，包括维修人员、绿化人员、电工等。由于原告服务不到位，多家住户将原告撵出。原告于2019年11月1日起已经不在涉案小区服务。依据有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告金管家物业公司系河南省商丘市民主路与长征路交汇处向东200米路南天成家园物业服务单位，被告唐变系该小区1号楼西单元三层D户住户。2014年8月，原告与开发商商丘天成房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为涉案小区提供物业服务，住户需按1.2元/㎡/月向原告交纳物业服务费，物业管理服务费按年交纳，住户或物业使用人应在上次缴费日期十日前交纳当年物业服务资金。并就违约金进行了约定。涉案房屋面积97.36平方米，自2016年3月31日至2018年12月31日被告未交物业服务费，原告主张被告拖欠金额3621.8元，违约金额3621.8元。为此双方形成纠纷。另查明，原告已于2019年11月1日起不在涉案小区服务。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与住户订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由住户支付报酬的服务合同。原告金管家物业公司与涉案小区开发商签订《前期物业服务合同》是有效合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。被告辩称：1、原告所诉与事实不符，被告没有委托过原告作为自己的物业代理人，原告也从未向被告提供过任何物业上该提供的物业服务，根据物业法相关规定，物业公司需向被告涉案小区提供相应绿化、电梯维修、清除垃圾、监控设施等。原告没有向被告提供过以上服务。根据物业法条例，如原告达不到此项规定，就无权收取本小区的任何物业费用。被告保留对物业公司清除小区，另行成立物业管理委员会。本院认为：原告金管家物业公司与涉案小区开发商签订《前期物业服务合同》是有效合同，受法律保护。原告为被告所在的小区提供物业服务，被告应依该协议约定的物业费收费标准向原告缴纳物业管理服务费。原告在物业管理服务过程中对小区住户提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。原告应与住户一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。被告作为住户，不能因原告个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。2、被告未交物业费的原因，是因为自涉案房屋开放商根本没有实际交付给被告，自涉案房屋也没有达到入住条件。本院认为，住户与开发商之间纠纷与本案不是同一法律关系，本院不做审查，被告可另行主张权利。3、被告一直足额缴纳物业费。本院认为，当事人对自己的主张应当举证证明。被告庭审中提交的一组收据显示，其购买房产时间为2015年9月9日，原告向其出具的物业费收款收据上显示其缴纳的物业费为2019年1月1日至2019年12月31日。本案中原告主张的物业费期间为2016年3月31日至2018年12月31日。对该时间段的物业费用缴纳情况，被告并未举证证明。故该点答辩意见本院不予采信。4、上个住户芦莲花已经将物业费交至2016年11月份。从被告提交证据来看，案外人芦莲花的交款相对方为商丘天成房地产开发有限公司，并非本案原告。故该点答辩意见本院不予采信，被告可另行主张权利。综上，对原告要求被告给付物业管理服务费3621.8元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，为缓解双方的矛盾，且双方合同中约定违约金过高，本院将违约金酌定为300元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告唐变给付原告商丘金管家物业管理有限公司物业管理费3621.8元，违约金300元，于本判决生效之日起五日内付清。二、驳回原告商丘金管家物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐变承担。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  李明洁二〇一九年十二月二十七日书记员  司佳铭