贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2628民初975号 原告：贵州新胜置业开发有限公司，企业地址：锦屏县三江镇风雨桥社区570号，统一社会信用代码:91522628MA6DMPURX7。 法定代表人：陈柯，该公司执行董事。 被告：张琴爱，女，1976年10月21日出生，苗族，住锦屏县。 被告：许世波，男，1968年11月16日出生，苗族，住锦屏县。 原告贵州新胜置业开发有限公司（以下简称新胜公司）诉被告张琴爱、许世波商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年09月26日立案受理后，依法由审判员杨启德适用简易程序,于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告新胜公司法定代表人陈柯、被告张琴爱、许世波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新胜公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告一次性支付房屋买卖欠款27万元；2.判令被告向原告按银行同期贷款利率支付逾期付款的利息逾期利息暂计至今2019年09月19日为18168元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年03月09日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于锦屏县××广场地下××地下××号房屋，房屋建筑面积18.33平方米，合同总价款54万元，被告以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向原告支付首期房款27万元，余款27万元以银行按揭支付。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，但被告在接到原告通知后拒不办理按揭手续并拒绝按照约定向原告支付相关合同款。原告多次向被告要求付款，但被告并未按照约定履行付款义务，因此，根据法律的规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的上述诉讼请求。 被告张琴爱辩称：2018年03月09日，原告新胜公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于锦屏县××广场地下××街人行道第一栋地下-1层-1-11号房屋，房屋建筑面积18.33平方米，合同总价款54万元，被告以银行按揭方式付款，并于合同签订之日向原告支付首期房款27万元，余款27万元银行按揭支付。合同签订后，被告已经支付首期房款27万元，并于2018年03月09日向原告提交被告银行按揭贷款手续，让原告方办理银行按揭贷款。之后，由于原告方出现其他原因离开锦屏一段时间，没有向银行申请办理被告的按揭贷款，导致被告没有履行购房合同。 2019年06月，原告方要求被告履行购房合同，被告又向原告方提交了贷款手续，但原告告知贷款手续不符合，不能办理按揭贷款。为此，被告认为这是原告方的过错导致被告的银行按揭贷款不能顺利审批，导致被告不能履行购房合同，特根据购房合同条款约定请求法院：1.驳回原告的诉求:2.要求解除被告与原告贵州新胜置业开发有限公司签订的《商品房购房合同》，并退还被告方已经支付的购房款27万元及银行同期贷款利息;3.承担办理契税、印花税及维修基金相关费用共计26503.57元。 本院经审理认定事实如下：2018年03月09日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》1份，出卖人贵州新胜置业开发有限公司，买受人张琴爱、许世波。主要内容为：第一条，“出卖人以出让方式取得位于三江镇飞山社区天马广场地下、总土地面积为3255.24平方米、编号为522628100006GB00113的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是地字第52000020174506号，合同编号是：522628-2017-CR-00018。建筑工程施工合同约定的开工日期为：2017-03-05，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2017-12-30。”第二条，买受人购买的商品为预售商品房。预售商品房批准机关为：锦屏县住房和城乡建设局，预售许可证号为：17014。第三条，买受人购买的商品房（其房屋平面图见附件一）为本合同第一条和第二条约定项目中的：第一幢-1层-1-11号房，该商品房的规划用途为商业用房，属框架结构。楼层高为5.3米，建筑面积为18.33平方米，套内建筑面积10.08平方米。该商品房的使用年限自2017年04月17日起至2057年04年17日止。第七条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币），按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米53571.43元；总价款540000元。第八条，付款方式及期限：贷款方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付房款270000元，余款270000元以银行按揭支付。买受人应当在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第一种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条，逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第二种方式处理：2.买受人未按约定期限付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人在30个工作日内与买受人办理退款手续。不具备办理银行按揭条件的，买受人须按出卖人的要求更改付款方式为一次付款，且于15日内一次性付清剩余房款，否则，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，出卖人在30个工作日内与买受人办理退款手续。第十一条，交付时间和条件。（一）出卖人应当在2018年01月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施：1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.电话通讯、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户；（二）公共服务设施：1.公共服务设施、市政公用设施及绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。第十三条，逾期交房责任（1）逾期交房不超过60日，出卖人不承担违约责任；（2）逾期交房超过60日，出卖人按买受人累计已缴纳房款的1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。第十四条，交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的07日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方在交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。第二十二条，房屋登记。一、预告登记。（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日起300日内，出卖人交付办理商品房屋转移登记有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起300日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付价款，并按银行同期存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理房屋转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款1%的违约金。还约定了争议解决方式等内容的合同。原告合同上盖章；被告在合同上签名摁手印。 在合同履行过程中，被告于2018年03月09日向原告提交《完税证明》《税收完税证明》《印花税票销售凭证》《贵州省住宅专项维修资金专用收据》《收据》即原告收款27万元的收据。2018年3月12日提交《个人信用报告》《许世波个人账户明细账查询（银行流水）》；原告庭审确认，经银行审查被告提交的资料符合贷款要求。原告同时提出在办理贷款时被告拒绝到场签字，但没有书面通知或其他可以到达被告的通知。被告提出当时是因纠纷原告离开锦屏县城无法办理。被告按原告的要求先后于2019年06月26日，2019年10月10日提交《许世波个人账户明细账查询（银行流水）》送银行审查没有通过，不能办理银行按揭贷款。2019年09月03日，原告向被告送达《告知书》内容是：“张琴爱（11#商铺）客户：您从2018年以来就一直拖欠我司购房按揭贷款，已严重违约。我司于2019年06月催告后无果。现我司通知请于2019年09月15日前配合完成贷款，否则，我司将申请法院查封。”被告认可收到该告知书。 上述事实有：原告提交的商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表、被告提交的支付购房款收据、完税证明、个人信用报告等证据佐证，可以认定。 本院认为：一、关于合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效。”本案，原告与被告已就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，对当事人具有约束力。 二、关于违约责任的认定。本案，当事人签订的合同第八条约定了“付款方式及期限”，第十条约定了“逾期付款的责任”，第十一条约定了商品房“交付时间和条件”，具体约定的交付时间为2018年01月30日，即在签订合同时即构成违约。本案，根据合同条款的先后顺序，为被告先付购房款，原告后办理初始登记的证明文书，在实际履行过程中被告于2018年03月09日交付了首付款27万元，是对原告在此之前违约行为的谅解。在实际履行过程中，被告先后于2018年3月12日、2019年06月26日、2019年10月10日三次向原告提交向银行贷款的资料，被告履行了“将申请办理银行贷款或公积金贷款所需的全部资料交给出卖人”的义务，但后两次提交的资料不符合银行的贷款条件，构成违约。 三、关于互负债务的履行问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行的一方履行债务不符合约定的，后履行的一方有权拒绝其相应的履行要求。”该法第一百三十条，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案，原告与被告为互负债务，根据合同条款的顺序，被告应先履行给付房屋价款的义务，原告后履行交付房屋初始登记有关文书的义务。现原告主张被告给付房屋价款27万元的请求，本院予支持。原告主张被告按银行同期贷款利率支付逾期付款利息的请求，根据合同第十条逾期付款的违约责任的约定，原告主张被告按银行同期贷款利率支付逾期付款利息的请求，没有合同约定，该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、被告张琴爱、许世波在本判决生效之日起十日内支付原告贵州新胜置业开发有限公司购房款27万元； 二、驳回原告要求被告张琴爱、许世波按银行同期贷款利率支付逾期付款利息的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5622元，减半收取2811元，由原告负担811元，被告张琴爱、许世波负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  杨启德 二〇一九年十二月二十五日 书记员  胡燕梅