浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4772号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国民生银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市人民中路436号。 法定代表人：王黎红，系负责人。 委托诉讼代理人：冯添丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：杭州市西湖区金剑百杂货商行，住所地杭州市西湖区古荡街道华星路158号。 经营者：林祥安，男，1967年2月26日出生，汉族，住浙江省三门县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：楼维亚，女，1964年10月4日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王则鸣，男，1964年6月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 上诉人中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称民生银行）因与被上诉人杭州市西湖区金剑百杂货商行（以下简称金剑商行）、楼维亚、王则鸣案外人执行异议之诉一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初4607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，并于2019年12月12日组织庭询，上诉人民生银行的委托诉讼代理人冯添丽，被上诉人楼维亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生银行上诉请求：一、撤销（2019）浙0602民初4607号民事判决，并依法改判驳回金剑商行的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、民生银行对金剑商行与抵押人楼维亚签订的补充协议的真实性有异议。金剑商行在执行异议阶段仅提交了2016年11月1日签订的《租房合同》，而在进入执行异议之诉后又提交了落款日期为2012年3月1日的《协议书》及《补充协议》，该《协议书》约定的租赁期限为2012年3月1日至2017年2月28日，而2014年其与抵押人楼维亚签订《补充协议》约定将该协议书的租期延长至2021年10月31日。根据该《协议书》及《补充协议》的约定，金剑商行完全没必要与抵押人楼维亚再于2016年11月1日签订《租房合同》，且金剑商行在执行异议阶段并未提交该份补充协议，对该份补充协议的签订时间及真实性存疑。二、金剑商行于2016年11月1日签订的《租房协议》已经取代2012年3月1日签订的《租房协议》及《补充协议》。2012年3月1日签订的《协议书》约定的租赁期限为2012年3月1日至2017年2月28日，房租为40000元/年，每年房租上涨不超过10%，房租每一季度支付，后《补充协议》约定将租期延长至2021年10月31日，约定房租随市场行情上涨5%-15%。而2016年11月1日签订的《租房合同》中约定租期为2016年11月1日至2021年11月1日，房租为50000元/年。由此可见，双方已协商一致签订了新的《租房合同》，并对租期及租金等条款做出了变更，该《租房合同》已实际取代了2012年签订的《协议书》及《补充协议》。三、金剑商行与抵押人楼维亚于2016年签订《租房协议》已实际取代2012年签订的《协议书》及《补充协议》，故本案现阶段金剑商行合法有效的租赁关系系2016年11月1日签订。案涉抵押物于2015年6月9日办理抵押登记，故金剑商行与抵押人楼维亚之间的租赁合同签订于抵押登记之后，且抵押人已向民生银行出具抵押物无租赁承诺书，金剑商行的租赁合同不能对抗民生银行已经设立的抵押权。四、案涉房屋出租给金剑商行经营杂货店会实际影响民生银行对案涉抵押物处置的权益。抵押房产为嘉绿苑北2幢底层的商铺，目前该底层商铺已被分割成5个小商铺出租，并且金剑商行主张的租赁期限还有2年以上，该租赁权会影响案涉抵押物的拍卖价值，甚至会影响案涉抵押物能否成功拍卖，从而损害民生银行的利益。综上，请求驳回上诉，维持原判。 楼维亚辩称，2012年签订的《协议书》、2014年签订的《补充协议》及2016签订的《租房合同》都是真实的，涉案房产出租给金剑商行十几年，租赁关系是真实的。其和王则鸣向民生银行出具无抵押承诺书系贷款时根据民生银行的要求出具，金剑商行的租赁关系一直存在。 金剑商行、王则鸣未到庭答辩亦未提交答辩状。 金剑商行向一审法院起诉请求：法院在拍卖位于杭州市西湖区嘉绿北苑2幢底层（门牌号为杭州市西湖区古荡街道华星路158号）不动产时（以下简称涉案房产），对金剑商行的租赁权依法予以保护，并带租拍卖。 一审法院认定事实：楼维亚、王则鸣系夫妻关系，王则鸣名下登记有坐落杭州市西湖区，建筑面积260.77平方米、权证号为杭房权证西移字第××号的房产及对应的国有土地使用权。根据杭房他证字第××号房屋他项权证记载，王则鸣以上述房地产向民生银行提供最高额抵押担保，抵押登记日期为2015年6月9日。2018年3月27日，杭州市拱墅区人民法院在审理（2018）浙0105民初2754号案件过程中首轮查封了涉案房产。2018年10月18日，该院作出（2018）浙0602民初8722号民事判决书，对民生银行就涉案房地产经折价或拍卖、变卖后所得价款享有的抵押优先受偿权进行了确认。上述判决书生效后，因被告未自觉履行。2019年1月15日，根据民生银行申请，该院对上述判决书立案执行。执行中，该院于2019年3月7日作出（2019）浙0602执526号公告，责令被执行人即时自觉履行还款义务，逾期不履行，该院将依法对涉案房地产进行拍卖。 另查明，案外人金剑商行系个体工商户，经营者为林祥安，工商注册日期为2012年3月30日，经营场所为杭州市西湖区古荡街道华星路158号（实际为本案涉案房产的其中之一间）。上述公告张贴后，金剑商行以案外人身份向该院提出执行异议，要求在拍卖涉案房产时对其的租赁权依法予以保护，并带租拍卖。2019年4月15日，该院作出（2019）浙0602执异52号执行裁定，驳回了金剑商行的执行异议请求。金剑商行不服，于2019年5月9日提起本诉。 又查明，金剑商行经营者林祥安先后与涉案房产所有权登记人王则鸣或其妻子楼维亚签订两份租房协议和一份补充协议，其中落款日期为2012年3月1日签订的《协议书》约定甲方为王则鸣，乙方为林祥安，租用期限为2012年3月1日起至2017年2月28日止；房租为每年40000元，每年上涨不超过10%，房租每季度付一次，在每一季度的第一周给付。2014年10月30日，双方签订《补充协议》1份，约定乙方林祥安因租赁商铺后于2014年10月重新装修投入成本较多，回本周期较长，双方约定将涉案房屋的租赁期限延长至2021年10月31日。落款日期为2016年11月1日签订的《租房合同》约定甲方为楼维亚，乙方为林祥安，租用期限为2016年11月1日起至2021年10月31日止；房租为每年50000元，房租每季度付一次。据金剑商行的经营者林祥安陈述已支付房租至2019年6月份。庭审中民生银行称，据客户经理实地查看，涉案房产当时并没有出租，且楼维亚与王则鸣向银行出具过抵押房产未出租承诺书，庭后会提交该承诺书，但其后未提交。 一审法院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，案外人金剑商行主张享有对涉案房产的租赁权，且提供了与王则鸣或楼维亚签订的租赁合同，因楼维亚与王则鸣系夫妻，又系涉案房产共有权人，各方主体适格，权利义务明确，租赁合同应认定合法有效。金剑商行主张的第一份租赁合同签订时间和以涉案房产作为经营场所在工商登记部门登记早于涉案房产办理抵押登记的时间，即涉案房产租赁在前，抵押在后，且金剑商行正常支付租金，虽金剑商行与楼维亚在2016年11月1日曾另行签订涉案房产的续租合同，但双方曾于2014年10月30日约定延长租赁期限，且民生银行在办理涉案房产抵押登记时未让楼维亚与王则鸣出具涉案房产未出租承诺书，也未与金剑商行经营者林祥安签订放弃对涉案房屋主张租赁权的承诺书，对涉案房屋是否出租也未予认真核实和关注，故金剑商行要求对本案争议房屋带租拍卖的主张证据确凿充分，该院依法予以支持。另涉案房屋系商业用房，剩余租赁期限不长，出租给金剑商行开杂货店并不会对涉案房产价值有所降低，且对实体经济明显有益。但金剑商行在此后应将租赁费缴纳给该院以抵充执行款，如拍卖成交后应缴纳给买受人。综上，对金剑商行的诉讼请求，事实清楚，证据确凿充分，符合法律规定，该院应予支持。对民生银行认为金剑商行与楼维亚于2016年重新签订租房协议，金剑商行是按照2016年的租房协议进行履行的，从而否定2012年的租房协议及补充协议的主张，因民生银行未通知金剑商行涉案房屋已抵押，如以此否定金剑商行对涉案房产的持续租赁及经营，未免苛责，该院不予采信。一审判决：金剑商行对涉案房产的租赁权可维持至2021年10月31日止。本案案件受理费2900元，由民生银行、楼维亚、王则鸣承担。 民生银行在二审中提交了2015年王则鸣和楼维亚共同出具的涉案房产未出租承诺书一份，用以证明涉案房产在办理抵押时没有出租。楼维亚质证认为，对承诺书的真实性无异议，但该承诺书系办理贷款手续时根据民生银行的要求出具，与金剑商行的租赁关系一直存在。 本院认为，对该承诺书的真实性予以确认，但对该承诺书的证明效力不予认定。金剑商行营业执照登记的经营场所为涉案房产的其中一间，并在涉案房产中开展经营活动。金剑商行与王则鸣于2013年签订并经杭州市西湖区市场监督管理局备案的租赁合同约定租赁期限为2013年3月1日至2017年2月28日，承诺书出具时仍在金剑商行的租赁期限内，故该承诺书不能证明涉案房产设立抵押权时，不存在租赁的事实。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为金剑商行对涉案房产的租赁权是否应在法院执行中予以保护。就本案而言，要确定金剑商行的租赁权是否可以在执行中予以保护，需要明确金剑商行是否在民生银行对涉案房产设立抵押权之前签订了合法有效的租赁合同。金剑商行在一审中提交了落款时间为2014年10月30日的《补充协议》，该《补充协议》约定对涉案房产的租赁期限延长至2021年10月31日，且该《补充协议》的签订时间早于民生银行抵押权的设立时间2015年6月9日。根据金剑商行在一审中的陈述，签订《补充协议》是因为其对涉案房屋进行重新装修投入的成本较高，按照2012年签订的租赁合同约定的租赁期限，可能会造成较大的成本损失，故双方协商延长租赁期限，并提高租金。2012年签订的租赁合同中约定租金为4万元/年，每年房租上涨不超过10%，2014年签订的《补充协议》约定房租随市场行情上涨5%-15%。2016年签订的《租房合同》中约定房租为5万元，符合《补充协议》关于租金上涨的约定，故金剑商行陈述的存在三份租赁合同的原因具有一定合理性。现民生银行未能举证推翻该《补充协议》的真实性，金剑商行与楼维亚在2016年签订的《租房合同》中亦未明确《补充协议》不再继续履行，且两份合同约定的租赁期限终止日均为2021年10月31日，故2016年签订的《租赁合同》与《补充协议》具有承继关系。鉴于金剑商行对涉案房产取得租赁权的时间早于民生银行的抵押登记时间，一审判决对金剑商行的租赁权在执行中予以保护，并无不当。民生银行关于应当按照2016年11月1日签订《租赁合同》的时间作为金剑商行合法有效租赁合同的签订时间的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，民生银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由中国民生银行股份有限公司绍兴分行承担。 本判决为终审判决。 审判长  王普庆 审判员  孙志萍 审判员  王常山 二〇一九年十二月二十六日 法官助理陈卓佳 书记员马臻