四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14829号 上诉人（原审被告）：成都市金牛区跳跳兔幼儿园。住所地：金牛区九里堤星辰东一街锦西民园会所。 法定代表人：邓文君,园长。 委托诉讼代理人：袁露，四川蜀鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都公交场站建设发展有限公司。住所地：成都市武侯区双楠路286号。 法定代表人：施涛。 委托诉讼代理人：彭莉花，四川君合律师事务所律师。 上诉人成都市金牛区跳跳兔幼儿园（以下简称跳跳兔幼儿园）因与被上诉人成都公交场站建设发展有限公司（以下简称公交场站公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6927号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 跳跳兔幼儿园上诉请求：依法撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6927号民事判决，并依法发回重审或者依法改判驳回公交场站公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.公交场站公司并未与新的承租人签订新的租赁合同，确定租赁关系。案涉租赁合同占用期限未到期，从合同签订之日到上诉之日承租人一直都是跳跳兔幼儿园，跳跳兔幼儿园仍有权继续承租案涉物业，一审法院判令跳跳兔幼儿园腾退房屋属于认定事实不清。且跳跳兔幼儿园有数百名学生，强制被腾退房屋会导致在校学生无学可上。2.跳跳兔幼儿园在合同履行过程中没有任何违约行为，积极地缴纳合同约定的租金，在此情况下，一审法院判令公交场站公司不予退还跳跳兔幼儿园押金25000元，属于事实认定错误。故请求发回重审或者依法改判。 公交场站公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.根据双方临时占用协议书约定，跳跳兔幼儿园使用房屋的期限从2017年1月1日起至公交场站公司就物业确定新的承租人日止，具体时间以公交场站公司通知为准。后公交场站公司通过公开竞租确定了新的承租人，公交场站公司履行了通知义务且给了合理期限让其撤退，但跳跳兔幼儿园违约拒不办理撤离。2.跳跳兔幼儿园在接到撤离通知时，生源为120人，接到通知后，不仅没有立即撤场，还扩大招生，属于恶意违约，给公交场站公司造成重大损失。根据协议书约定，公交场站公司有权就该押金不予退还跳跳兔幼儿园。 公交场站公司向一审法院起诉请求：1.判令跳跳兔幼儿园搬离并交还租赁（占用）的锦西民园会所一层7#、8#商铺以及二层8#至11#商铺；2.判令公交场站公司不予退还跳跳兔幼儿园房屋押金25000元；3.请求判令跳跳兔幼儿园赔偿公交场站公司自2017年7月15日起至实际搬离日止的租金损失（按照115.4元/平方米/月标准，暂计算至2017年8月15日为147055.37）。 一审法院认定事实：2002年12月跳跳兔幼儿园向成都市公事达物业有限公司租用位于成都市金牛区自编号为1、2、3号共四间办公用房（总面积为341平方米）用于开办幼儿园。此后双方每一年续签一次合同。最后一次签订合同时间是2015年8月17日，租赁期限为36个月，从2015年9月1日至2018年8月31日止。 2010年上述房屋转至公交场站公司名下，由公交场站公司出租给成都市公事达物业有限公司。2015年6月15日，公交场站公司取得上述房屋的所有权，产权证书编号为：金国用（2015）第6703号。2017年1月11日，公交场站公司（甲方）与跳跳兔幼儿园（乙方）签订了《临时占用协议书》。内容为“甲方根据《成都市人民政府办公厅关于规范成都市市属国有企业资产出租管理办法》（成办发[2015]36号）规定启动锦西民园会所的招租工作，按照规定须进入成都市公共资源贸易交易服务中心挂牌交易。由于该会所位于小区内，考到现使用人乙方的特殊性，双方友好协商，达成如下约定：一、乙方占用锦西民园会所一层7#、8#商铺以及二层商铺8#至11#，共计636.36m2，（以下简称“租赁房屋”）经营幼儿园；二、占用时间：从2017年1月1日起至上述物业新的承租人确定之日止（具体日期以甲方通知为准）；乙方应积极寻找其他物业（经营场所），以配合甲方工作，在甲方通知后及时办理。三、占用费用：37元/平方米.月，合计为23545.32元/月，押金为25000元，押金和首月占用费一同支付；四、支付方式：按月支付，乙方按上述标准于每月1日之前支付下一月的占用费，直至上述物业新的承租人确定之日（具体日期以甲方通知为准），不足一月按日据实结算。如乙方逾期支付，每逾期一日，应按照日占用费贰倍的标准向甲方支付违约金。……七、乙方应在上述物业新的承租人确定之日起10个工作日内向甲方完整归还上述物业。甲乙双方结算租金及无息退还押金。八、如乙方违反本协议约定，甲方有权没收押金。押金不足以弥补甲方直接及间接的损失的，乙方还应承担补足责任”。 2017年3月2日，公交场站公司发出招租公告：“锦西民园会所招租，独栋建筑，两层，位于金牛区民园内，租赁面积共计1274.31平方米，该标的具体情况详见成都市公共资源交易服务中心官网（××／）”。成都市公共资源交易服务中心官网公告内容为：出租面积1274.31平方米，业态为教育、培训、茶艺、咖啡等，不经营餐饮、ｋｔｖ等有噪音、污染业态，租赁期限为四年零十一个月，起始价为37元每平方米每月，竞买保证金为50000元。跳跳兔幼儿园参与了网络竞拍。最终由成都红三阳文化传媒有限公司以每月每平方米115.40元拍得。2017年4月13日，公交场站公司到跳跳兔幼儿园处发出《撤场通知》，要求跳跳兔幼儿园于2017年7月15日之前撤离锦西民园会所并归还物业。2017年6月14日，公交场站公司又再次向跳跳兔幼儿园邮寄送达《撤场通知》。至今跳跳兔幼儿园仍未搬离，双方就腾退发生争议，公交场站公司遂诉至一审法院。 一审法院另查明，截至2018年8月，跳跳兔幼儿园尚有在校学生156人，教职工35人。 一审法院再查明，公交场站公司没有和成都红三阳文化传媒有限公司签订租赁合同。跳跳兔幼儿园支付了成都红三阳文化传媒有限公司竞拍的保证金50000元。至一审开庭之日，跳跳兔幼儿园一直按照约定缴纳租金。 一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。《临时占用协议书》是公交场站公司与跳跳兔幼儿园的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，双方发生纠纷应当按照约定予以处理。关于跳跳兔幼儿园是否腾退并返还租赁房屋。根据《临时占用协议书》第七条之约定“乙方应在上述物业新的承租人确定之日起10个工作日内向甲方完整归还上述物业。甲乙双方结算租金及无息退还押金”，跳跳兔幼儿园腾退并返还租赁房屋的时间是新的承租人确定之日起10个工作日内。双方又于该协议第二条约定占用时间从2017年1月1日起至上述物业新的承租人确定之日止（具体日期以甲方通知为准），该括号内的内容是对新的承租人确定之日作出的解释，即以公交场站公司通知为新的承租人确定之日。现查明，租赁房屋网络上进行公开招租，成都红三阳文化传媒有限公司竞标成功。之后，公交场站公司于2017年4月13日、2017年6月14日分别向跳跳兔幼儿园发出的两份《撤场通知》中均告知新的承租人，并要求跳跳兔幼儿园于2017年7月15日前撤离。符合双方关于新的承租人确定之日的约定。至于成都红三阳文化传媒有限公司与公交场站公司是否签订合同与本案无关，是否签订合同不是双方当事人约定确定新的承租人确定之日的方法。同时，《临时占用协议书》第二条关于占用时间的约定，即为双方对租赁期限的约定，该约定不明确。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，根据该法条的精神，出租人给予合理的期限就可以要求承租人腾退并返还租赁物。本案租赁协议期限不定，公交场站公司于2017年4月13日发出的《撤场通知》中业已表明解除合同之意并给予三个月的腾退时间，已履行了其通知义务，符合法律之规定。给予的期限也没有不合理之处。综上，公交场站公司要求跳跳兔幼儿园腾退并返还租赁物的诉请成立，一审法院予以支持。关于腾退期限，跳跳兔幼儿园从事教育事业，有在校学生156人及教职工35人需要妥善安置。考虑到该特殊情况，一审法院人认为，诉讼期间一审法院已经组织双方多次协商，并告知跳跳兔幼儿园在该校区停止招生，妥善有序安排学生。现已经过较长期限，一审法院综合考虑上述情况，以60天为宜。因跳跳兔幼儿园未按照双方的约定予以腾退并返还租赁房屋，已构成违约，应承担相应的民事责任。按照双方协议第七条之约定，跳跳兔幼儿园所交的押金25000元应当不予退还。因此，公交场站公司要求不予退还押金25000元的诉请成立，一审法院予以支持。公交场站公司要求跳跳兔幼儿园赔偿自2017年7月15日起至实际搬离之日的租金损失，因其未举证，加之跳跳兔幼儿园也一直按照之前的约定支付租金，公交场站公司也未明确拒绝，未造成损失，故一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、跳跳兔幼儿园于判决生效之日起六十日内腾退并向公交场站公司返还位于金牛区商铺；二、公交场站公司不予退还跳跳兔幼儿园押金25000元；三、驳回公交场站公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3741元，由跳跳兔幼儿园负担525元，公交场站公司负担3216元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。跳跳兔幼儿园提交了如下证据材料： 成都银行电子银行交易凭证11张。主要内容为：自2018年10月11日2019年9月2日，跳跳兔幼儿园共向公交场站公司支付11笔租金，每笔金额均为23545.32元。拟证明：截至在本案开庭之前，2018年9月份至2019年9月份跳跳兔幼儿园一直向公交场站公司如期缴纳租金，跳跳兔幼儿园以承租人的名义在履行协议，没有相关的违约存在。承租期限到现在都是合同约定的承租期限之内。 跳跳兔幼儿园《向公交集团提出关于继续保留幼儿园的诉求》、《回函》、《关于继续承租房屋的请求书》。主要内容为：2019年4月9日跳跳兔幼儿园向成都公交集团领导提出，因有办学需求，请求继续使用案涉房屋。2019年7月8日该幼儿园针对公交场站公司的《致函》回复，称一审判决未生效，不同意公交场站公司提出的115.4元/平方米租赁方案，并承诺愿意以70元/平方米继续租赁。2019年8月1日跳跳兔幼儿园继续表示愿意以70元/平方米继续租赁案涉房屋。拟证明：跳跳兔幼儿园真心实意将幼儿园办好，真心实意想与公交场站公司履行租赁协议，并提出了相应的租金标准和执行方案。 公交场站公司质证认为，对上述证据1的真实性无异议，对于跳跳兔幼儿园是否缴纳2018年9月至2019年9月的使用费公交场站公司不清楚，该份证据与本案不具有关联性，本案是公交场站公司要求跳跳兔幼儿园撤场腾退房屋扣押金，至于跳跳兔幼儿园是否交纳占有费用不属于本案的审理范围。本案的租赁是不定期租赁，并且根据占用协议约定公交场站公司在2017年7月份向跳跳兔幼儿园发出通知时合同已被解除。跳跳兔幼儿园擅自通过公交场站公司的公开银行账户向公交场站公司账户打款，是跳跳兔幼儿园的单方行为，并不是公交场站公司默认双方继续存在租赁关系。对证据2的关联性有异议，该组证据是跳跳兔幼儿园力求与公交场站公司达成调解继续承租案涉房屋，与本案不具有关联性，属于调解范围的事实，不属于本案审理范围。 本院审查认为，公交场站公司对上述证据1的真实性无异议，因该证据证明了跳跳兔幼儿园是否按约交付租金的事实，且对双方争议的案涉协议是否应当解除有证明意义，故与案涉争议焦点具有关联性，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。上述证据2系一审判决后跳跳兔幼儿园几次发函情况，属于自身对是否继续履行合同的单方主张，不属于新证据，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，自2018年10月11日2019年9月2日，跳跳兔幼儿园共向公交场站公司支付11笔租金，每笔金额均为23545.32元。该事实有跳跳兔幼儿园提交的成都银行电子银行交易凭证为证。 本院认为，案涉《临时占用协议书》系公交场站公司与跳跳兔幼儿园就临时使用案涉房屋所形成的过渡性协议，因具备租赁合同的基本要素，应认定为房屋租赁合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉合同是否应当解除，二是公交场站公司是否应退还25000元押金。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于案涉合同是否应当解除的问题。本院认为，第一，案涉协议为公交场站公司正式确定新的承租人期间与跳跳兔幼儿园达成的临时占用协议，因其中第二条明确约定租赁期限为2017年1月1日至新的承租人确定之日，并以公交场站公司通知作为截止的具体日期，但双方并未约定新的承租人签订合同后公交场站公司才能通知搬离，后公交场站公司以公开招租方式确定新的承租人，应认定其确定新承租人的方式符合合同约定。同时该公司于2017年4月13日通知限期于三个月后搬离，既符合不定期租赁合同公交场站公司行使解除权不受期限限制的特征，也符合案涉合同的约定。第二，跳跳兔幼儿园虽然坚持按协议约定标准支付占用费，但案涉合同为不定期租赁合同，是否如期缴纳租金并非合同应当继续履行的主要因素。同时一审期间一审法院在认定合同应当解除的情况下已通知做好相关工作，避免损失过大，跳跳兔幼儿园以自己客观存在继续教学的需要，坚持要求继续履行合同缺乏合同依据。因此，跳跳兔幼儿园关于案涉合同不应解除的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于公交场站公司是否应退还25000元押金的问题。本院认为，因案涉临时占用协议第七条、第八条分别约定，跳跳兔幼儿园应在上述物业新的承租人确定之日起10个工作日内完整归还上述物业，双方结算租金及无息退还押金；如跳跳兔幼儿园违反本协议约定，公交场站公司有权没收押金。因跳跳兔幼儿园在公交场站公司通知撤离之日逾期腾退，已违反了上述约定，公交场站公司按照合同有权不退还25000元押金，一审判决认定不退还该押金并无不当，本院予以维持。 综上所述，跳跳兔幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3741元，由成都市金牛区跳跳兔幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  何广智 二〇一九年十二月二十三日 书记员  刘小春