山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初3231号 原告：杜宝芳，男，汉族，1970年6月13日出生，住薛城区。 委托诉讼代理人：张金钟，上海英恒律师事务所律师。 被告：山东万洲置业有限公司，住所地枣庄市薛城区湘江路18号，统一社会信用代码：9137040059034235XR。 法定代表人：苏恩光，董事长。 委托诉讼代理人：庞宜刚，山东善国律师事务所律师。师。 原告杜宝芳与被告山东万洲置业有限公司（以下简称万洲公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜宝芳委托诉讼代理人张金钟、被告万洲公司委托诉讼代理人庞宜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜宝芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欺诈式交房违约金38,421.36元；2、判令被告支付逾期办证违约金4,713.48元；3、判令被告退还非法收取的面积差价4,004.25元；4、请求判令被告支付商铺配套违约金6,403.56元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月13日，原被告双方共同签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0022208），合同第1、3条约定，被告将位于薛城区中和路的“万洲第一街”9号楼309号商铺预售给原告；合同第四条“计价方式与价款”约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为116,960.00元，被告应当于2014年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十条、第十一条、第十三条、第十九条还分别就房屋及配套设施的交付时间、交付条件、逾期交房及逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任进行了约定。合同签订并生效后，原告依约履行了付款义务。但被告不仅严重违约，交房迟延、办证迟延，而且还要公然多收房屋面积差价，要挟全体业主，不补交房屋面积差价款就拒绝向业主们提供办理不动产权的所有手续，拒绝向业主们支付商铺租金收益。为维护原告的合法权益，根据法律法规的有关规定和双方《商品房买卖合同》第二十四条之约定，特提起诉讼，请求人民法院依法判令所求。 被告万洲公司辩称，不同意原告的诉请，应予以驳回，主要理由如下：1、关于交房问题，就案涉房屋双方已于2014年12月31日办理了房屋交付手续，并于2015年3月取得验收合格证明，于2015年8月取得实测报告，因此实际交房时已完备了各项手续，不存在欺诈。另外原告的诉讼请求也均超过了诉讼时效。2、关于办证问题，虽然由于政府职能部门的工作效率问题导致直至2016年6月被告才完成涉案房屋的所有权初始登记，但是从2016年6月至今原告迟延办证的原因主要系因原告未主动申请，未足额缴纳专项维修基金、契税，未补足购房价款等原因所致，进一步讲原告的该项请求也超过了诉讼时效。3、关于面积差价问题。双方的前期的定购协议中明确约定了房屋价款根据实测面积多退少补，后期的双方签订的商品房买卖合同第十四条第三款又进一步约定了面积发生差异时，根据实测面积多退少补。据此原告也主动缴纳了面积差价，同时合同第五页双方签字盖章又对实测面积和实测面积价款进一步进行确认。因此面积差价的是双方协商一致的结果。4、关于商铺配套事宜。该商铺已经验收并已经交付，相应的配套设施均符合设计，并验收合格，没有任何违约情形，自然也不应当承担违约金。综上原告的诉求均已经超过诉讼时效，其事由不能成立，应予以驳回。 原、被告围绕各自的主张均向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方提交的证据除对被告的工作人员是否进行了必要的交易信息的告知等证人证言证据外都是基本一致的，都是涉案房屋的购买、验收、交付、登记等环节的资料，主要是对证据的证明目的上存在分歧。对当事人无异议的本院予以认定，对有争议的证据本院进行了综合分析认定，就本案事实认定如下：2013年11月13日，原被告双方共同签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0022208），合同第1、3条约定，被告将位于薛城区中和路的“万洲第一街”9号楼309号商铺预售给原告；合同第四条“计价方式与价款”约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为116,960.00元，被告应当于2014年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十条约定交付时间和条件：（一）被告应当于2014年12月31日前向原告交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。第十一条约定房屋配套设施于2014年12月31日达到使用功能。未在约定期限内达到使用条件的，出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之零点五的违约金。合同第十三条对逾期交房责任约定：逾期在45日内的出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起45日内退还全部已付款，并按照全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同第十四条对房屋面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，以房产测绘部门实测面积为准结算房价款，多退少补。合同第十九条对房屋所有权转移登记约定：1．商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2．出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。 合同签订后，原告交付购房款116,960.00元。2013年11月13日，原告与枣庄万洲商业广场有限公司就该涉案商铺签订委托经营管理合同，该委托经营期限为8年整，时间自万洲第一街正式交付之日起计算。 另认定，2015年1月2日，原告签署涉案商铺交付确认书。2015年3月27日，主管部门对涉案商铺工程进行了建设工程竣工验收，工程质量合格。2015年8月19日，枣庄市薛城区房地产测绘队出具测绘报告，该测绘报告载明涉案商铺的建筑面积为27.49平方米，面积差异0.91平方米。2016年3月21日，被告完成涉案楼盘的竣工验收备案登记。2016年6月24日，被告对涉案楼盘办理初始产权登记。2016年12月1日，被告向原告开具补交房屋面积差价4,004.25元的增值税普通发票。2017年6月16日，登记部门为原告出具案涉房屋不动产权证书。枣庄万洲商业广场有限公司已按约定将涉案商铺收益9,677.00元支付给原告。2019年10月10日，原告向本院提起民事诉讼。 上述事实，有当事人陈述及当庭质证的证据为佐证记录在卷，依法可以认定。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关的事实和证据，本案的争议焦点有三个：一、被告的交房行为是否存在违约情形，若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算；二、被告收取原告的房屋面积差价款是否应返还；三、被告对于原告逾期办理房屋产权证是否存在违约行为，若存在违约，原告的请求是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算。 关于争议焦点一，原被告就涉案房屋约定于2014年12月31日前交付，并约定了交房时要取得验收合格证明、面积实测报告的交付条件，被告依约应于该日期届满前将符合交付条件的案涉房屋交付给原告。而实际上，原被告双方于2015年1月2日办理房屋交付手续，于2015年3月取得验收合格证明，于2015年8月取得面积实测报告，故被告的交房行为构成了违约交房，其违约交房责任期间应截止至取得面积实测报告的2015年8月。依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，该项请求的诉讼时效应为两年。原告在2019年10月10日才向本院提起诉讼，显然已经超过两年的诉讼时效期间，原告未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此，对于被告关于原告该项诉请已超过诉讼时效期间的抗辩，本院予以支持。 关于争议焦点二，合同第十四条第三款明确规定了对实测后面积差异的处理自行约定：“以房地产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。”该约定内容明确，不违反法律规定，属于有效约定，对于实测多出来的面积差价款原告有义务予以补交，且原告也已实际补交，现原告主张返还该款没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，案涉《商品房买卖合同》约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，原告有权解除合同。原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。原被告双方于2015年1月2日办理房屋交付手续，按约定被告应在2015年4月2日前完成涉案楼盘的竣工验收备案登记，而被告于2016年3月21日才完成涉案楼盘的竣工验收备案登记，于2016年6月24日完成涉案楼盘的初始所有权登记。按照不动产转移的相关规定，在开发商办理完房屋所有权初始登记后，购房人才能办理房屋所有权转移登记，显然原告在2016年6月24日前是不可能办理房屋所有权转移登记的，故被告的违约办理房屋所有权登记手续的违约责任期间为2015年4月1日至2016年6月24日。关于原告该部分违约金请求权的诉讼时效问题，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。该部分违约金请求权的诉讼时效期间跨越民法总则的施行之日，依法应分别适用2年或者3年的诉讼时效，即原告的最近一天的该部分违约金请求权的诉讼时效届满时间为2019年6月24日，原告在2019年10月10日才向本院提起诉讼，显然均已经超过3年的诉讼时效期间，原告未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形。同时，被告作为房屋开发商和房屋出卖人在可收取房屋面积差价款及可办理所有权转移登记的条件具备后，不会不及时通知原告补交面积差款和办理转移登记手续，而却怠于行使自己的收益权利和甘冒持续承担违约办证的责任，故被告主张的已及时通知原告办理相关手续本院予以采信。另一方面，原告作为房屋买受人也应当对自身的权益尽到一个善良管理人的责任，而有义务去主动了解被告房屋权属资料备案登记的办理进程和积极办理房屋所有权转移登记的相关手续，故对原告关于因被告没有履行书面通知义务而致使其逾期办理转移登记的主张，本院不予支持。同时，原告关于被告欺诈式交房及配套设施未按约定完成到位的主张原告也没有提供有效证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 驳回原告杜宝芳的诉讼请求。 案件受理费1,138.57元，保全费100元，由原告杜宝芳负担669.28元，由被告山东万洲置业有限公司负担569.29元。于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  宋宜长 人民陪审员  刘启会 人民陪审员  周 莉 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  王 欣