四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异161号 异议人（案外人）：潘向兰，女，1987年3月25日出生，汉族，住四川省简阳市，现住资阳市雁江区。 申请执行人：余勇，男，1973年3月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被执行人：曹燕，女，1984年10月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，现住四川省成都市成华区。 本院于2019年9月11日受理余勇申请执行曹燕同居关系析产一案，在执行过程中，案外人潘向兰提出执行异议，本院于2019年12月23日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月25日进行了听证，异议人潘向兰和申请执行人余勇及被执行人曹燕到庭参加了听证，本案现已审查终结。 异议人潘向兰称，2019年8月13日，异议人和丈夫曾胜锦通过中介公司从曹燕手中购买雁江区xxxx房屋【不动产权号川xxxxx】，在确认该房没有司法查封且为曹燕单独所有的前提下双方达成协议，交易金额78.1万元，另支付中介费7800元,通过我丈夫曾胜锦账户分5次转账付款，第一次转到中介2万元诚意金，中介把2万诚意金转给曹燕,第二次转到曹燕账上3万元，第三次转到曹燕账上22万元，第四次传到曹燕的弟弟曹辉账上13万元，第五次传到曹燕的弟弟曹辉账上尾款37.92万元，合计77.92万元，剩余1800元因房屋内家具被搬走而抵扣。2019年8月13日，曹燕将案涉房屋交付给异议人居住使用，因该房屋首次购买时间至2019年11月才满2年，购买时间满2年后，二手房买卖过户费用就少一点，所以购房后没有及时过户，并于2019年7月30日办理了抵押，将案涉房屋抵押给异议人。2019年11月14异议人去办理过户手续，将案涉房屋的抵押解除了，才发现该房屋因本案执行被法院查封，所以没有过到户。异议人认为，案涉房屋原买卖合同和房产证上的时间，是在余勇和曹燕离婚之后。案涉房屋的产权是曹燕个人所有的，和余勇没有关系，该房屋2019年8月13日已交付，事实上属于异议人所有，余勇申请对该房产进行查封没有事实依据，为维护异议人的合法权益，故特提出执行异议，请求法院解除对上述案涉房屋的查封。 申请执行人余勇称，异议人通过中介买的案涉房屋是事实，曹燕提供给异议人的离婚协议也是事实，但对案涉房屋的分割，法院另有判决书确定，曹燕没有提供给异议人。关于案涉房屋的买卖，最先是异议人的丈夫和我在中介所里谈的，我也讲了案涉房屋的情况，现在还欠了很多的装修费。本案执行中，开始是查封了案涉房屋的，后面为了配合卖房，我申请解除了查封，曹燕答应卖房后履行债务给我钱，卖房后曹燕是付了我7万元，我才从案涉房屋中搬出来的，案涉房屋的电、气卡现还在我手上，物管9月份还在给我发短信，催收物管费，不过，曹燕付给我7万元不是给付的本案标的款，是曹燕在小贷公司用车子抵押贷的款，我先垫了7万元把车子取出来，她是还我垫付的这笔钱。异议人买了案涉房屋后，我和妻子找到异议人丈夫，异议人丈夫说购房款还有一点余款未付，第二天我就申请恢复的执行。对异议人提交的房屋照片和交水电费的证据无异议，照片显示的是案涉房屋，对合同和付款的真实性存疑，合同可能是虚假的，转了款也可以转回来，2019年7月30日办理的抵押，而房款是2019年8月13日付清的，时间上也不吻合，如果是真实的房屋买卖应该及时过户，没有过户就不属于异议人的。关于我和曹燕离婚后，曹燕说我欠曹燕亲戚的钱与本案无关，都是还了的。我不同意解除对案涉房屋的查封，只要曹燕履行了本案债务，我就同意解除查封。 被执行人曹燕称，对异议人提供的证据均无异议，都是我经手的。余勇申请执行我这个执行案件，卖房时是他自愿配合卖的，因为工作原因，我没办法回来，是让余勇和异议人沟通，我拿到房款后也先给了余勇7万元，本案债务（含执行费）还剩下19万元左右，我和余勇离婚后，车子是归我的，结果余勇拿去用，说每月给我2000元租金，也没有给，还有欠我亲戚的钱，相抵后，余勇还应补给我钱。在卖房前，余勇没有经我同意自己到中介拿到钥匙住进案涉房屋，并拿走的电气卡，我和余勇的经济纠纷是我们之间的问题，与案涉房屋买卖没有关系，我同意异议人的异议请求，解除对案涉房屋的查封。 听证中，异议人潘向兰提交了如下证据：1、异议人潘向兰的身份证（原件）、曹燕的身份证（原件）、曹燕的离婚证（复印件）、曹燕和余勇的离婚协议书（复印件）、曾胜锦身份证（原件）、曾胜锦与潘向兰的结婚证（原件）；2、二手房买卖合同（原件，卖方：曹燕，买方：潘向兰，中介方：资阳市雁江区铭城经纪服务部，签订时间：2019.7.15）、中国建设银行个人账户支出交易明细（3页，打印件原件,2019.6.2-2019.12.2）、购房全款收条（1张，原件，2019.8.13）；3、商品房买卖合同（原件,出卖人：资阳市中弘达投资有限公司，买受人：曹燕、曹欣余，2014.2.27）、不动产权证书（原件,权利人：曹燕，单独所有，2017.12.6）；4、案涉房屋的照片2张（打印件）、手机微信支付水电费记录3页（截屏打印件，2019年9月、12月共交水费300元、交电费150元，水费用户号：608965xxxxx，电费用户号：xxxx）。以证明异议人购买案涉房屋时，该房屋没有被查封且系曹燕个人所有，异议人已付清房款且实际居住使用，该房屋所有权应属异议人所有。 听证中，异议人潘向兰申请了证人张某（中介）出庭作证。 证人张某证的证言：xxxxx，是经过我们两家中介介绍买卖的，我们介绍的是买方，客户叫潘向兰，我们中介名叫资阳市雁江区铭城经济服务部，房源是另外一家中介介绍的。这个房屋确实是在我们这里买的，当时买房的时候房屋无抵押、查封，房屋在开发商那里购买后没有满2年，过户就要交3万元，为了少交钱，潘向兰自己愿意先办公证，公证这个买卖合同真实有效，等满了2年后在办过户手续，后又办了他项权证，将房屋抵押给潘向兰。 听证中，申请执行人余勇提交了如下证据：1、威星仪表燃气充值卡1张（原件）；2、IC购电卡1张（原件，用户名：曹燕xxxxxxx，用户号：xxxxx；3、短信通知（短信截屏打印件，弘城水韵所在的佳美物业2019.7.6、2019.9.26发的2个短信，通知交2019.3.31以后的物管费）。以证明2019年7-8月期间我在案涉房屋里居住，中介来看房的时候我也在，当时房屋的查封封条还贴在门上，曹燕找中介来看房的时候，她是知道门上有封条的。 听证中，被执行人曹燕提交了如下证据：手机银行转账支付物管费记录（截屏打印件，交物管费4687元）。以证明案涉房屋交付给异议人之前欠的物管费，被执行人已经交清了，2019年8月后的物管费由异议人自己交了。 根据异议人提交的书面异议和听证中各方当事人的陈述、提交的证据以及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 余勇与曹燕同居关系析产纠纷一案，本院2018年9月21日作出的（2018）川2002民初2043号民事判决书，判决：“一、坐落在资阳市雁江区xxxxxx（一期）1栋1（Ｚ）1-3-3的建筑面积117.06平方米的住房……归被告曹燕所有，……；三、被告曹燕在本判决生效之日起十日内给付原告余勇财产分割补偿款243180.73元。”，判决生效后，余勇于2018年12月10日向本院申请执行，要求曹燕履行生效判决确定的给付补偿款243180.73元的义务，本院同日立案受理，执行案号为：（2018）川2002执2467号。在案件诉讼中，余勇申请财产保全，本院于2018年5月10日查封了登记在曹燕名下位于xxxxx房屋即案涉房屋。在执行中，本院对查封的该房屋进行处置，已进行评估，尚未拍卖，2019年5月20日，余勇申请撤回执行，本院于2019年7月18日解除了对该房屋的查封，停止处置，案件终结执行。2019年9月11日，余勇再次申请执行，执行案号为：（2019）川2002执2554号，在执行中，本院于2019年10月15日又查封了该房屋，查封期限三年，现案件尚在执行中。后案外人潘向兰以其在法院查封前已购买该房屋并给付大部分房款和交付使用为由提出异议，请求法院解除对该房屋的查封。 另查明，被执行人曹燕名下的案涉房屋即xxxxx房屋，建筑面积为117.06平方米，产权登记时间为2017年12月6日，不动产权证书号：川xxxx号。被执行人曹燕与异议人潘向兰经房屋中介介绍达成对案涉房屋的买卖合意，2019年7月15日，双方签订《二手房买卖合同》，约定异议人潘向兰购买被执行人曹燕名下的案涉房屋，购房款为78.1万元。后异议人潘向兰在2019年7月15日至2019年8月13日期间分四次以其丈夫曾胜锦账户转账付款给被执行人曹燕(包括转款给曹燕的弟弟曹辉)并加上之前给付的2万元定金，共计支付购房款779,200元，因被执行人曹燕未按合同约定，将房内部分家具搬走了，双方约定在总房价78.1万元中扣减了1800元。被执行人曹燕在异议人潘向兰2019年8月13日付清房款后，将案涉房屋的钥匙、购房合同、不动产权证书交给了异议人潘向兰，后案涉房屋一直由异议人潘向兰居住使用，但未办理过户手续。 本院认为，本案争议的焦点是：异议人潘向兰主张的其对案涉房屋的权益能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，按照该规定，只有同时满足上述四个条件才能排除执行。本案中，异议人潘向兰提供了其与被执行人曹燕2019年7月15日签订的《二手房买卖合同》、中国建设银行个人账户支出交易明细、购房全款收条、案涉房屋的照片和其2019年9月、12月手机微信支付水电费记录等证据，上述证据结合当事人及证人的陈述，能形成证据链，可证明双方是在本院2019年10月15日查封案涉房屋之前签订了房屋买卖合同，买受人即异议人潘向兰付清了购房价款，被执行人曹燕已交付了房屋，现房屋由异议人潘向兰在居住使用的事实。关于未办理过户登记的原因，异议人和证人的陈述均称，因案涉房屋首次购房时间未到2年，为了减少二手房过户费用，才未及时办理过户手续，该原因虽在情理之中，但仍系买受人自身原因未办理过户登记，故不符合上述“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，综上，异议人主张的事实不能完全满足上述规定的条件，不能排除执行，故异议人的异议不成立，其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人潘向兰的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  张莹莹 人民陪审员  姚金元 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  梁雅茹