兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初2164号原告：李先勇。被告：甘肃地下空间房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区中川街。法定代表人：陈喜。委托诉讼代理人：吴宝松。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃免古池律师事务所律师。原告李先勇与被告甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称“地下空间公司”）房屋买卖合同纠纷一案，李先勇因不服本院作出的（2018）甘0191民初1818号民事判决书提起上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）甘01民终329号民事裁定书，裁定本案撤销原判，发回重审。本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李先勇、被告地下空间公司委托诉讼代理人吴宝松、刘晓敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李先勇向本院提出诉讼请求：1.解除（编号2015预26310）的《商品房买卖合同》，被告退还原告总购房款326591元；2.被告赔偿原告逾期3年未能取得房屋权属证书所受损失85287元；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年11月，地下空间公司在未取得（无实体墙分割）预售许可证的情况下，用大开间的预售许可证销售铺面。2014年12月7日，原告向被告支付定金10000元。2014年12月9日，原告和被告签订了《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》，约定原告购买8-A605号59.04㎡商铺（后房号变更为6-615，面积调整为58.54㎡），原告向被告支付购房款149618元（其中5000元为现金支付）。2015年7月26日，购房房号和面积调整后，原告再次支付47378元，并贷款支付100000元；同时，约定剩余购房款用第一年的商铺返还租金19595元抵扣，总计全部购房款为326951元，但被告未向原告开具发票。在签订上述协议时，被告将总房款写为306996元，原告多次要求更改未果。另，被告要求原告与甘肃三维资产管理有限公司（以下简称“三维公司”）签署了《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》。2015年8月，原告在被告要求下与被告签署了《商品房买卖合同》，原告只在该合同签字页上进行了签名捺印，但后来原告发现该合同的相关内容被被告进行了本质改变，与原先签署的《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》并不一致。后被告未能办理产权证，原告与被告协商退房未果。原告认为被告用虚假预售许可证售房及逾期办理产权证的行为违法，为此，原告为维护其合法权益，依法状诉人民法院，请求判如所请。地下空间公司辩称：1.涉案房屋买卖合同已实际履行完毕，且双方当事人明确约定房产证延期办理，故涉案房屋买卖合同不符合解除的条件；2.原告以被告存在违法销售、涉案合同记载的房款金额有误、物业买卖协议书与商品房买卖合同的交房期限、违约金约定不一致为由诉请解除合同不符合法律规定，且与事实相悖；3.原告一方面诉请解除合同，另一方面却主张合同无效、撤销，存在严重逻辑混乱，且其未提供任何解除合同的事实依据；4.因政策性原因导致房产证逾期办理，被告并无过错，不应承担逾期办理房产证的违约责任，原告主张损失无任何事实与法律依据；5.原告系重复起诉，应依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的商铺促销宣传单、定金收据、《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》、2份房款收据、房屋按揭借款合同，《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》，被告提交的2份收据、银行借据、收条，及原、被告双方均提交的《商品房买卖合同》、兰州新区管委会办公室文件（新政办发〔2018〕24号），因双方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的有争议的证据，本院认定如下：1.销售人员张娟和常乐的名片各一份，证明此二人系地下空间销售人员的事实。被告质证不予认可。经审查，原告并未查验过该二人的工作证件，被告不认可该二人系其公司员工，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；2.28名购房者名单及音频光盘、纸质版资料各一份，证明原告等购房者与被告公司工作人员吴宝松沟通时，吴宝松亲口承诺可以退房的事实，以及音频资料中房管局工作人员证实被告公司因违规无法办理房产证的事实。被告质证对28名购房者名单真实性不予认可，认为与本案没有关联性；对音频光盘及纸质版资料真实性与证明目的亦不予认可，认为录音材料系原告偷录、不完整，有明显的剪辑与删减；只能证明双方就纠纷进行过协商，但最终没有达成一致意见；逾期办理房产证是政策原因，且被告已经启动办理，没有任何过错。本院认为，28名购房者名单与本案无关，录音音频系间接证据，被告不认可，本院对其证明力不予采信；3.聊天记录一份，证明销售协议与买卖合同是一致的事实。被告质证对该份证据真实性与证明目的均不予认可，认为聊天记录对象无法确认，原告称合同内容其不知情不属实，买卖合同是兰州市房管局出具的，为统一合同，原告办理网签时持有同样的一份合同，当时没有任何争议，也没有向被告提过合同内容更改的异议；合同约定逾期办理房产证不退房是原告知情后进行确认的。经审查，该证据来源不明，欠缺真实性和关联性，被告不予认可，本院不予采信。对被告提交的有争议的证据，本院认定如下：预售许可证，证明被告的房屋是允许分割销售的，且正因为被告有预售许可证，原告才可以对案涉房屋办理网签、备案登记，并以该房屋办理贷款，做他项权登记。原告质证后对真实性有异议，认为该预售许可证为复印件。经审查，该预售许可证内容真实，进行了备案登记，具备合法性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年12月7日，李先勇为购买商铺向地下空间公司交纳定金10000元。2014年12月9日,李先勇与地下空间公司签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》，约定李先勇认购兰州新区斯戴尔寓苑8#-A605号物业，面积59.04㎡，单价5244.21元/㎡，总价309618元，同时约定地下空间公司应当在2015年5月30日前将案涉物业交付李先勇，因地下空间公司原因致使该物业不能办理产权登记的，李先勇有权单方退房，地下空间公司则需在李先勇书面提出退房10日内退还全部款项，并按银行同期存款利率向李先勇支付利息。协议签订当日，李先勇向地下空间公司交纳首付款149618元。2015年7月26日，双方将李先勇购买的A605号物业变更为615（建筑面积58.54㎡），李先勇向地下空间公司交纳购房款47378元。2015年8月9日，李先勇与地下空间公司签订《商品房买卖合同》，并进行了网签备案，约定李先勇购买地下空间第008幢6-615号房屋，建筑面积58.54㎡，房屋总价款306996元。关于产权登记事项双方约定如下：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得物业产权证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付物业价款的0.01%向买受人支付违约金”。为按揭购买上述房屋，李先勇作为借款人/抵押人、兰州银行股份有限公司作为贷款人/抵押权人、地下空间公司作为保证人/房产开发商签订了《房屋按揭借款合同》，借款金额100000元，借款月利率为5.58%，借款期限自2015年9月22日至2025年9月22日，收款人为地下空间公司（地下空间公司已收到上述按揭款），李先勇尚未还清该按揭款。地下空间公司就涉案房屋实际向李先勇收取房款306996元。另查明，2014年12月9日，在与地下空间公司签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》时，李先勇出具授权委托书，委托三维公司代其查验所购物业及其他管理事宜并办理相关手续。2015年8月9日，李先勇与三维公司又签订了《物业委托经营合同》，将其购置物业的经营管理权全权委托给三维公司进行合法经营，三维公司向李先勇支付租金，租金每年结算一次。2015年6月1日，地下空间公司向李先勇交付了房屋，同日李先勇将案涉房屋交由三维公司进行经营。2016—2017年房屋租金李先勇已收取。后李先勇与地下空间公司因办理房产权属证书等问题发生纠纷。2018年3月26日，李先勇诉至本院处理，主张撤销其与地下空间公司签订的《商品房买卖合同》，本院判决驳回其诉讼请求，李先勇不服上诉至兰州市中级人民法院，后其申请撤回上诉。2018年9月6日，李先勇又诉至本院，主张解除涉案合同。另查明，兰州新区斯戴尔寓苑8幢已于2015年3月23日取得兰新房商预字〔2015〕第005号商品房预售许可证。再查明，为妥善解决兰州新区部分经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记历史遗留问题，2018年3月7日，兰州新区管理委员会办公室颁发新政办发〔2018〕24号文件，内容如下：“……原经规划部门批准为大开间的经营性商业用房，房地产开发企业以无实体墙分割销售并申请权属登记的，按如下程序进行办理：（一）开发企业委托原设计单位对原平面图进行划线分割，制定分割方案，确保每个分割空间的尺寸，并按原规划审批成果留出消防通道和安全通道……（六）国土部门根据上述单位确认的同意办理意见，办理权属登记，并在《不动产所有权证》附记栏中标注“无实体墙分割商铺，不得增加和改变维护结构……”。本院认为，本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》是否具备解除的条件及地下空间公司是否存在违约的问题。一、对于双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的认定。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，双方在案涉合同中明确约定即使地下空间公司因过错逾期办理房屋产权证书，李先勇不退房，地下空间公司仅承担违约责任，故案涉合同不存在约定解除的情形。同时，案涉合同签订后，李先勇已经履行了合同约定的全部付款义务，地下空间公司也已将案涉房屋交付李先勇经营使用，双方并就案涉房屋办理了网签备案登记，李先勇也已通过案涉房屋向兰州银行进行了抵押贷款，并通过委托第三方经营取得了房租收益，故李先勇购买案涉房屋的主要合同目的已经实现。且经庭审查明，地下空间公司已经相关行政部门批准，取得商品房预售许可证，兰州新区管理委员会办公室颁发的相关文件也已确认对原规划部门批准为大开间的经营性商业用房，可以按照程序进行无实体墙分割销售并申请权属登记，故案涉房屋仍有办理房屋权属证书之可能，因此案涉合同亦不存在因不可抗力、一方不履行或迟延履行主要债务导致合同目的无法实现的法定解除条件。其次，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，现李先勇以地下空间公司未取得商品房预售许可证为由要求解除案涉合同并返还购房款，但在双方签订案涉合同时，地下空间公司已取得商品房预售许可证，且前期因政策原因无法办理产权证的障碍已在政府出具相应文件后得到了解决，故案涉房屋也不存在无法办理房屋所有权登记的情形，故李先勇要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款的诉请，于法无据，本院不予支持。二、关于李先勇主张的违约损失是否成立的问题。李先勇诉请地下空间公司赔偿逾期三年未能取得房屋权属证书所受损失，其应对此主张承担举证证明责任。但李先勇既不能证明逾期办理权属证明系因地下空间公司存在过错，也没有证据证明其主张的损失与未能办理权属证书的关联性，且经庭审查明，李先勇委托案外人经营案涉房屋，取得了相应的租金收益，故其主张逾期办理房产证的损失无事实与法律依据。三、关于本案李先勇的起诉是否构成重复起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”之规定，经审查，李先勇两次起诉诉讼请求并不一致，具有明显区别，故其本次诉讼不构成重复起诉。综上，李先勇的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李先勇的诉讼请求。案件受理费7478元，由李先勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  韩 彪审 判 员  喻得荣审 判 员  火东燕二〇一九年十二月二十六日法官助理  崔琰霞书 记 员  杨晓英