上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46269号原告：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：章福祥，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。被告：上海亚洲房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐仪，职务董事长。委托诉讼代理人：匡成钧。原告尚物博(上海)物业服务有限公司(以下简称尚物博物业公司)诉被告上海亚洲房地产发展有限公司(以下简称亚洲房地产公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，依法适用简易程序，由审判员吴晓婕独任审判，于2019年11月7日、2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告尚物博物业公司委托诉讼代理人杜洁，被告亚洲房地产公司委托诉讼代理人匡成钧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚物博物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付2014年7月至2016年8月的物业服务费4,853.16；2、判令被告支付逾期支付物业服务费违约金1,400元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月5日，原告与上海市静安区康悦亚洲花园小区业主大会签订《物业服务合同》，约定：原告自2014年7月1日起为上海市静安区康悦亚洲花园小区(以下简称系争小区)提供物业服务；原告按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商铺每月每平方米3.5元，按季度交纳，业主应在每季度首月支付；逾期交纳，违约金费率为0.3%。《物业服务合同》期满后，原告继续为系争小区提供物业服务至2016年12月30日。被告系上海市静安区临汾路XXX弄XXX号商铺(以下简称系争商铺)产权人，商铺建筑面积186.66平方米，但被告自2014年7月至2016年8月期间每月每平方米拖欠原告物业服务费1元，故每月还应向原告支付物业服务费186.66元，共计4,853.16元，经原告催告后仍拒不支付。故起诉至法院请求判令被告如数支付上述款项。被告亚洲房地产公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、确认系争商铺的建筑面积为186.66平方米，但在原告为系争小区提供物业服务期间，系争商铺2014年7月至2016年8月期间的物业服务费已按照每月每平方米2.5元的标准已经支付完毕，原告亦出具发票予以确认，故被告不存在欠付事实。2、不认可原告的物业服务费收取标准，原告公示的物业服务费标准是商铺每月每平方米2.5元，且原告也一直按每月每平方米2.5元标准收取；原告主张商铺每月每平方米3.5元的物业服务费标准从未向业主公示；依据被告提供证据可以证明原告所称商铺每月每平方米3.5元物业服务费标准从未产生法律效力；3、原告并未在诉讼时效内向被告或商铺承租人主张过物业服务费；故原告的主张没有事实和法律依据。原告尚物博物业公司为证明其主张提交以下证据：1、《物业服务合同》，证明原告自2014年7月1日起依据原告与上海市静安区康悦亚洲花园小区业主大会签订的《物业服务合同》为系争小区提供物业服务，其中商铺物业服务费每月每平方米3.5元，逾期交纳，违约金费率为0.3%；2、2016年12月30日上海市静安区康悦亚洲花园小区业主委员会《公告》一份，证明原告撤离系争小区时间及撤离后欠费缴纳事宜；3、《物业服务费催款通知单》及挂号信函收据，证明原告于2016年3月25日通过邮寄方式向被告法定代表人催缴物业服务费；4、《上海市不动产登记簿》一张，证明被告在2014年7月起至2016年12月期间为系争房屋产权人。被告亚洲房地产公司为证明其主张提交以下证据：1、2017年11月30日上海市静安区康悦亚洲花园小区业主委员会主任周燕华及副主任出具的《证明》，证明系争小区业主委员会未就系争小区商铺每月每平方米3.5元的物业服务费标准进行过讨论；2、物业费发票一张，证明系争商铺一直按照每月每平方米2.5元的标准向原告支付物业服务费。根据上述证据及原、被告的陈述，本院认定事实如下：系争商铺产权于2007年9月7日核准登记至被告名下，建筑面积186.66平方米，类型店铺。2014年5月5日，原告(乙方)与上海市静安区康悦亚洲花园小区业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定：乙方为系争小区提供物业服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商铺每月每平方米3.5元，按季度交纳，业主应在每季度首月支付；逾期交纳，违约金费率为0.3%。合同期暂定为一年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止。合同期限届满前3月，乙方与甲方应就全体业主满意率测评的抽查情况，作为是否续聘依据。如原告满意率测评不低于85%，甲方可直接与乙方续聘合同三年。2016年12月30日，上海市静安区康悦亚洲花园小区业主委员会张贴《公告》：载明：经与原告协商，2016年12月29日15时原告所有人员全部撤离，留两名人员至2017年1月底对小区业主旧欠进行催缴收费。2014年7月1日至2016年12月31日的物业管理费等归原告所有。2016年3月25日，原告通过挂号信方式向被告法定代表人胡神奇寄送《物业服务费催缴通知书》，载明：截止至2016年3月，被告累计欠缴物业费213,249.76元，请接到本通知后于2016年3月31日前缴纳。审理中，被告称并未收到该催缴通知书。2017年11月30日，系争小区业主委员会主任周燕华及副主任等人出具《证明》一份，载明：在与尚物博(上海)物业服务有限公司签署《物业服务合同》时，第一届业委会未对商铺3.5元/(月.平方米)物业费进行过业主大会专题讨论，特此证明。该《证明》下部有周燕华等人签名，并有“请业委会确认”的字样。审理中，原告对于上述《证明》不予认可，认为该证明不具备证人证言的形式要件，没有法律效力。还查明，因相同案件，本院曾多次组织原、被告双方就包括系争房屋在内的被告在系争小区内所有的多套房屋的物业服务费纠纷进行调解，后因双方调解差距过大，致涉及商铺的物业服务费纠纷调解未成。又查明，2016年8月13日，原告向系争商铺承租人出具发票一张，载明：缴款单位：上海中原物业顾问有限公司；经营项目：物业费，2015年9月-2016年8月，单价466.60元，数量12，金额5,599.2元。本院认为，原告与上海市静安区康悦亚洲花园小区业主大会签订《物业服务合同》依法成立，受法律保护。被告抗辩该《物业服务合同》不符合法律规定，并未能提供证据予以证明，且未依法予以另行主张，故该合同效力及于全体业主，业主应按合同约定支付物业服务费。被告作为系争商铺产权人，理应承担系争商铺的物业服务费，对于物业服务费标准，根据《物业服务合同》之约定，商铺物业服务费每月每平方米为3.5元，被告辩称系争小区内被告所有的其他商铺，包括原告在内的前后多家物业服务企业均按照每月每平方米2.5元物业服务费标准实际收取，故系争商铺的物业服务费标准已变更每月每平方米2.5元。对此，本院认为，就系争商铺而言，根据被告提供原告出具的系争商铺2014年7月至2016年12月期间的物业服务费发票，可以得出原告一直是按照每月每平方米2.5元的标准收取系争商铺物业服务费，并开具发票给付款人，且原告未能提供证据证明在收款时或者合理期间内，向被告或者系争商铺承租人主张过差额部分，故本院认为就系争商铺而言，原告与付款人就物业服务费标准已经达成新的合意，双方均系按照每月每平方米2.5元的收取和缴纳，故原告要求被告支付物业费差额款及违约金的诉请缺乏依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，判决如下：驳回原告尚物博(上海)物业服务有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为25元〔(原告尚物博(上海)物业服务有限公司已预缴)〕，由原告尚物博(上海)物业服务有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴晓婕二〇一九年十二月二十三日书记员  向莉娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……