宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初4007号原告：宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司，住所地位于石嘴山市大武口区游艺东街6号。法定代表人：侯建礼，宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：赵金国，宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司副总经理。委托诉讼代理人：王乃武，宁夏致和律师事务所律师。被告：张建华，男，1978年3月24日出生，汉族，个体，住银川市永宁县。原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司（以下简称市贺兰山商业大楼）与被告张建华租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告市贺兰山商业大楼的委托诉讼代理人赵金国、王乃武，被告张建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。市贺兰山商业大楼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告市贺兰山商业大楼与被告张建华之间所签订的场地租赁合同；2.判令被告张建华向原告市贺兰山商业大楼支付场地租金179300元（2018年8月1日至2019年4月30日期间租金105450元，2019年5月1日至2019年10月31日期间租金73849元）；3.判令被告张建华向原告市贺兰山商业大楼支付场地物业管理费73372元（2016年5月1日至2017年4月30日期间物业管理费51792元，2019年4月至6月，9月、10月物业管理费21580元）；4.判令被告张建华向原告市贺兰山商业大楼支付场地水电费3861.8元（2019年9月至10月电费3088元、水费773.8元）；5.判令被告张建华向原告市贺兰山商业大楼赔偿违约金10万元，合计356533.8元；6.本案案件受理费由被告张建华承担。事实及理由：2016年4月22日，市贺兰山商业大楼与张建华签订了一份场地租赁合同，约定由市贺兰山商业大楼将其六层面积为255㎡场地出租给张建华用于经营“张大师鸭爪爪干锅”餐饮，合同对双方的权利义务等条款内容进行了约定。合同签订后，市贺兰山商业大楼如约将场地交付给了张建华承租使用。但张建华在承租中违反约定，虽经市贺兰山商业大楼多次催促仍未及时支付租金、物业管理费、水电费等。因张建华违约行为使市贺兰山商业大楼的履行利益丧失。市贺兰山商业大楼为维护自身合法财产权益，将纠纷诉讼至本院，望判如所请。张建华辩称，对市贺兰山商业大楼诉求解除场地租赁合同无异议，因场地租赁合同约定所支付租金数额过高，应减免相应租金；对欠付物业管理费、水电费无异议，但也应该根据现实情况降低物业管理费计收标准；而市贺兰山商业大楼主张赔偿违约金10万元因不符合法律规定，不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。市贺兰山商业大楼提交的场地租赁合同、费用交纳通知单、短信通知单、快递通知单、视听资料、宁夏增值税专用发票、业务通用凭条、水电费明细均具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上能体现市贺兰山商业大楼主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议有实质关系，予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，市贺兰山商业大楼与张建华签订了一份场地租赁合同，约定由市贺兰山商业大楼将由其支配的位于贺兰山商业大楼六层面积为255㎡场地出租给张建华以用于“张大师鸭爪爪干锅”餐饮经营；租期自2016年5月1日至2021年5月1日止为期5年，第一年度租金为127500元、第二年度租金为133880元、第三年度租金为140600元、第四年度租金为147700元、第五年度租金为155100元；合同第五条对物业管理费、水电费的计算方式进行了约定，物业管理费每户13元/㎡月，即张建华每月应支付物业管理费为4316元，但双方约定第一个年度租期内要免交物业管理费；还约定张建华不按时全额向市贺兰山商业大楼交纳租金及其他各项费用超过30天的，市贺兰山商业大楼可单方终止合同，且张建华要向市贺兰山商业大楼支付违约金10万元；合同还就其他条款等内容进行了约定。在场地租赁合同履行中，张建华下欠自2018年8月1日至2019年4月30日止期间租金105450元；自2019年5月1日至2019年10月31日止期间租金73849元，共计179300元；还下欠市贺兰山商业大楼2019年4至6月，9月、10月物业管理费21580元，以及2019年9月、10月电费3088元、水费773.8元。同时还查明，张建华于2019年11月23日签收了由本院向其送达的市贺兰山商业大楼递交的涉案相关民事起诉状副本及相关诉讼材料。现市贺兰山商业大楼为维护自身合法财产权益，将纠纷诉讼至本院。本院认为，市贺兰山商业大楼与张建华订立的场地租赁合同书系双方真实意思的体现，内容合法，对双方具有约束力。因张建华对下欠自2018年8月1日至2019年10月31日止期间租金179300元无异议。则张建华首先有向市贺兰山商业大楼支付到期下欠租金179300元的民事责任；其次因张建华应按约定在2018年5月1日支付第三个年度第一笔租金70300元；于2018年11月1日前支付第三个年度第二笔租金70300元，但其至今仍下欠第三年度租金105450元，何况还下欠第四个年度第一笔到期租金。对此，市贺兰山商业大楼依约行使约定解除权系情理之中亦于法有据并无不当，而解除场地租赁合同发生效力的时间宜确定为2019年11月23日张建华签收本院向其送达市贺兰山商业大楼递交的涉案相关民事起诉状副本之日，即民事诉状中记载解除合同诉讼请求不妨是解除场地租赁合同的通知，在张建华签收后，应其违约行为有符合场地租赁合同约定解除的条件，则其签收民事诉讼状之日就是场地租赁合同发生解除效力之日。市贺兰山商业大楼要求张建华支付物业管理费，因场地租赁合同有免除张建华第一个年度租金的约定，且通过市贺兰山商业大楼的陈述张建华所承租场地一直在经营中，在解除之前不曾有停业现象。故，市贺兰山商业大楼要求支付第一年度的物业管理费不能成立；对市贺兰山商业大楼要求支付2019年期间产生的相应物业管理费21580元，张建华无异议，则对该部分诉讼请求予以支持。市贺兰山商业大楼要求张建华分别支付2019年9月、10月电费3088元、水费773.8元，对此张建华亦无异议，予以支持。市贺兰山商业大楼要求张建华赔偿违约金10万元，参照相关司法解释的规定，经法庭释明张建华如果本案认定其有违约行为，是否对违约金约定过高进行调整，其明确要求降低违约金数额。因场地租赁合同约定张建华有先履行支付义务，但又约定系分期分批支付租金，基于这个原因并结合计算上的方便、当前本辖区的经济状况及审慎行使自由裁量权等因素来考虑，以支付下欠租金179300元为基数，自该下欠租金最早形成之日即2019年5月1日至2019年11月22日（解除发生效力前一天）止有205天，按年利率12%计算违约金12084元为适当。再有，租赁合同系继续性合同，这类继续性合同在发生合同解除的效力后，自解除效力产生之日，解除的效力一般仅向将来发展，而不溯及解除发生效力之前合同已履行部分，针对本案市贺兰山商业大楼要求支付租金、物业管理费、水电费及违约金具有逻辑上的自洽性。综上所述，为维护民事主体所享有合法的财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与被告张建华之间场地租赁合同已解除；二、被告张建华向原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司支付租金179300元；三、被告张建华向原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司支付物业管理费21580元；四、被告张建华向原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司支付2019年9月、10月电费3088元、水费773.8元；五、被告张建华向原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司赔偿违约金12084元；以上二、三、四、五项合计为216825.8元，被告张建华于本判决生效后十后向原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司付清。如义务方未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费6648元，减半收取计3324元，由宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司负担1048元，由张建华负担2276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘力 二〇一九年十二月十七日书记员 蔺臻附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。