浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5548号 上诉人（原审第三人）：冷树杰，男，1992年1月17日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，现住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 委托诉讼代理人：徐华，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：俞洁琼，浙江全力律师事务所律师。 原审被告：浙江义乌丰臻工艺品有限公司，住所地：浙江省义乌市城店路778号。 诉讼代表人：浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人。 负责人:陈华军。 委托诉讼代理人：厉方平，男，系管理人员工。 委托诉讼代理人：陈英强，男，系管理人员工。 上诉人冷树杰因与被上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）、原审被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称丰臻工艺品公司）别除权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初10813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冷树杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回浙商资产公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉协议并不是名为租赁、实为销售，而是名副其实的租赁合同。不管从名称还是相关内容看，《房屋租赁协议书》都属于租赁合同。合同中从标题到条款，均有写明“租赁”、“租金”、“租期”等。协议第七条的约定明显区分了“租”与“售”的本质区别。关于房屋因拆迁等涉及赔偿问题时，明确规定丰臻工艺品公司与冷树杰解除租赁合同，退还冷树杰租金，由丰臻工艺品公司享受因所有权而带来的补偿收益。这点是能够体现本合同的房屋所有权及所有权代理的收益都归丰臻工艺品公司所有。双方之间仅仅就房屋的使用权进行的处分，无法得出以租代售的结论。一审法院认定实为销售，曲解了协议本意，其所引用的条款、文字本身可以有其他理解。2.虽然丰臻工艺品公司的土地使用权性质之前是工业用地，但是经政府批准、支持，已经用于经营“电子商务产业园”，所以工业用地变为商业用途本身不违反政府监管。二、一审法院认定冷树杰与丰臻工艺品公司签订的租赁合同属于恶意串通、损害了国家、集体利益的行为，无事实与法律依据。通过一审判决的内容来看，一审法院得出恶意串通的结论仅依据双方签订了本案涉及的租赁合同，对于合同订立的时间、交付、履行与浙商资产公司取得抵押权时间等情况完全没有进行审查，如何串通、是否存在恶意也没有合理的推论过程。特别是如果确认双方之间恶意串通损害国家、集体利益，其所得将会收归国有。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，冷树杰所缴纳的租金、装修费用将没有任何的救济途径。从合同无效将使冷树杰蒙受巨大损失的情形来看，冷树杰不可能与丰臻工艺品公司串通。综上，冷树杰与丰臻工艺品公司之间的《房屋租赁协议书》是合法有效的，丰臻工艺品公司管理人决定书的相关内容也是有效的。一审法院对十几起案件一刀切是错误的，判决协议无效严重损害了冷树杰的合法权益。 被上诉人浙商资产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。一、从丰臻工艺品公司与冷树杰签订的《房屋租赁协议书》内容上来看，显然是名为租赁、实为销售。而涉案的土地性质为工业用地，丰臻工艺品公司却在该土地上建设房屋后，以租赁的方式出售给冷树杰作为住宅使用，明显违反了国家对于工业用地的管理。因此，冷树杰与丰臻工艺品公司签订的协议约定的内容违反法律规定，损害国家、集体及第三人的利益，是无效的。二、冷树杰称涉案房地产经义乌市人民政府批复作为电商园使用，冷树杰与丰臻工艺品公司并未改变涉案土地及房产的性质。浙商资产公司认为，土地及房产的性质应以土地使用权证以及房屋所有权证的记载为准，而案涉土地的使用权证明确载明“地类（用途）”为“工业”。且二审法院也已经根据需要向相关部门调取了登记信息，均载明案涉土地用途是工业，因此丰臻工艺品公司将工业用地、工业厂房进行分割，以住宅的方式出售给冷树杰是违法的。 原审被告丰臻工艺品公司辩称，丰臻工艺品公司管理人作出决定的依据是冷树杰与丰臻工艺品公司签订的合同是丰臻工艺品公司厂房抵押之前，也即2014年7月15日之前，并且有支付款项、实际占用房屋等情况。现在一审法院作出无效的判决，冷树杰不服提起上诉，请求二审法院根据事实，结合冷树杰的请求，以及丰臻工艺品公司的答辩，依法做出判决。 被上诉人浙商资产公司向一审法院起诉请求：一、判令丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》无效。二、判令丰臻工艺品公司与冷树杰签订的《房屋租赁协议书》无效。三、诉讼费用由丰臻工艺品公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月14日至8月20日，中国农业银行股份有限公司义乌分行共向丰臻工艺品公司发放贷款11000万元。因丰臻工艺品公司未能按照借款合同的约定按时支付贷款利息以及归还本金，故中国农业银行股份有限公司义乌分行分两案向法院提起民事诉讼。2016年5月10日一审法院作出（2016）浙0782民初03102号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于本判决生效后五日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金人民币75万元，并支付相应利罚息和复利（如借款在2016年8月5日前归还，利息和复利自2016年1月21日起按照年利率6.305%计算至实际履行之日止再加上2016年1月份未归还的利息270.83元；如借款在2016年8月5日后归还，2016年8月6日起的罚息和复利按照年利率9.4575%计算至本判决实际履行完毕之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行在上述债权范围内对刘玉中、武爱萍所有并用于抵押的坐落于义乌市金福源商厦的D1-142、143房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”2016年6月6日，金华市中级人民法院作出（2016）浙07民初197号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金10925万元及利罚息（自2015年12月21日起按合同约定计算至判决确定的履行之日）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行对被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司坐落于义乌市房地产在最高额16084万元范围内对上述债务享有优先受偿权。”嗣后，中国农业银行股份有限公司浙江省分行将其（含相关下属支行）依法享有的对丰臻工艺品公司的债权及担保合同项下的全部权益转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，后中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司又将其依法享有的对丰臻工艺品公司的主债权以及从权利转让给浙商资产公司。2018年1月2日，根据浙商资产公司的申请，一审法院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻工艺品公司的破产清算案件。同日，一审法院作出（2017）浙0782破申51号决定书，指定浙江商城天马律师事务所担任丰臻工艺品公司管理人。2018年3月，浙商资产公司向丰臻工艺品公司管理人申报了上述受让的债权。管理人审查确认的担保债权本金和利息金额共计123271758.6元，普通债权本金和利息金额共计842458.06元。一审法院（2018）浙0782民初14708号民事判决确认浙商资产公司还享有担保债权罚息和复利金额共计6430769.24元。2013年6月13日，丰臻工艺品公司（甲方）与冷树杰（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议如下：“经甲、乙双方充分协商，乙方自愿承租甲方位于城店南路778号浙江义乌丰臻工艺品有限公司院内第五幢15层五单元东面室，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方平等友好协商，特签订本合同书。一、乙方承租的房屋位于第五幢15层五单元东面室，建筑面积146.9平方米，乙方作为公寓使用。二、租赁房房款为每平方米169.79元/年，合计为大写：贰万肆仟玖佰肆拾贰点壹元整（小写：24942.1元），20年租金合计：肆拾玖万捌仟捌佰肆拾贰元整（小写：498842元），付款后由甲方出具收条。备注：由于租金乙方一次性付给甲方，房屋租金价格20年不变。三、乙方自愿向甲方一次性租赁房屋使用期限为20年（租期以甲方房屋竣工验收合格并领取房产证日期为准），具体期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止）。四、甲方允许乙方在不危险建筑使用安全条件下，对房屋进行装修整改，到期后装修归甲方所有，如提前解除合同的乙方在租赁期间的装修及修缮等，所有相关租赁房屋的支出均有甲方负责。五、甲方确认乙方具有租赁房屋使用权，使用权可继承、赠与。乙方可转租或分租，乙方有权以甲方名义转租房屋，受转租人享有乙方同等权益。甲方有义务为乙方代收房租租金和代收水电费。六、租赁期满后，如乙方继续使用可提前3个月与甲方协商续租事宜。七、乙方租赁的房屋，在租赁期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理。在乙方租赁期未到的情况下，按乙方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙方。八、甲方必须切实支持和维护乙方享有和行使权利，未经乙方书面同意，甲方绝对不准将乙方所租赁的房屋转租、转让。九、如甲方中途违约，收回乙方租赁套房的使用权，应退还乙方交纳的全部租赁房款，并自本合同签订之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息给乙方。十、甲方对房屋的质量承担保修责任。十一、甲方交付给乙方的房屋必须通水、通电，共用楼梯及电梯，结构全框架全现浇。十二、水电费由乙方负担，水电费的交纳按照经济开发工业区收费标准收取。十三、乙方必须注意用水、用电安全，不准乱拉电线和超负荷电，如发生事故造成损失，由乙方负责赔偿。十四、乙方要服从甲方的统一物业管理，有义务交纳物业管理费，缴纳标准按义乌市有关规定执行，物业管理协议另定。十五、该协议未尽事宜双方协商解决，并签订补充协议作为该合同之附件并与本合同具有同等法律效力。十六、本协议自签字之日起生效，一式二份共2页，甲、乙双方各执一份。”2014年5月7日，冷树杰向案外人武爱萍转账300000元。丰臻工艺品公司管理人对上述《房屋租赁协议书》核查后，于2018年10月11日作出（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护冷树杰的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年。受让抵押债权的浙商资产公司不同意丰臻工艺品公司管理人的上述决定，于2019年5月30日诉至一审法院。 一审法院认为，从丰臻工艺品公司与冷树杰于2013年6月13日签订的《房屋租赁协议书》第一、二、三条来看，房屋作为公寓使用，房屋的租赁期限为20年，租金的交纳方式为20年租金一次性支付，特别约定房租的租赁期限具体以土地使用到期期限为准；另外，该协议第五条还约定，租赁房屋使用权可继承、赠与，冷树杰有权以丰臻工艺品公司的名义转租、分租房屋，故该协议未经行政部门审批将工业厂房变相出售给冷树杰由其当作商品住宅使用，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人冷树杰的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年”的内容不符合法律规定，应认定为无效。综上，浙商资产公司的诉讼请求合理合法，予以支持。丰臻工艺品公司及冷树杰的抗辩意见，与法不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条规定，判决：一、确认丰臻工艺品公司与冷树杰于2013年6月13日签订的《房屋租赁协议书》无效。二、确认丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护冷树杰的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年”的内容无效。案件受理费1150元（已减半），由丰臻工艺品限公司负担。 二审期间，上诉人冷树杰向本院提供证据如下: 1.义乌市电子商务园区建设申请表复印件一份，该证据系向法庭申请调查取证取得，证明丰臻工艺品公司在2013年向义乌市政府部门申请，由义乌市规划局审核批准，已经将案涉房屋、土地用地规划性质变更为商业性质，并且该表格中有显示运营该商务产业园的公司是义乌丰臻电子商务秘书有限公司。 2.义乌市政府网站关于兑现2016年度《关于加快电子商务发展的若干意见（试行）》政策扶持企业公示链接打印件一份，证明政府部门审批过新纪元电子商务产业园，政府部门对电子商务园区是支持的，并有补贴。 被上诉人浙商资产公司对于上诉人冷树杰提供的证据真实性没有异议，但认为证据1不能证明案涉土地已经改变土地用途的事实，而且签订合同的时间也远早于申请表，申请表也没有最终的批复，无法实现其证明目的；对证据2，网页信息显示补贴的对象并非是丰臻工艺品公司。 原审被告丰臻工艺品公司对于上诉人冷树杰提供的证据真实性没有异议，对证明目的、关联性，希望法庭在查明事实的基础上，结合其他证据予以认定。 被上诉人浙商资产公司、原审被告丰臻工艺品公司未向本院提供新证据。 本院经审查认为，对上诉人冷树杰提供的证据1，因该证据系法院调取，本院对其真实性予以确认，但该证据1不足以证明案涉土地性质已经变更为商业用途，故本院对其证明目的不予确认。对上诉人冷树杰提供的证据2，各方当事人对该证据的真实性无异议，但该证据不足以证明案涉房屋及土地规划性质已变更为商业性质的事实，故本院对该证据不予确认。 本院二审对一审认定的事实均予以确认。另查明，丰臻工艺品公司坐落于义乌市的土地性质为工业，土地使用权证号为义乌国用（2008）第1-7119号。该土地上第四幢房产（房产证号为义乌房权证稠江字第ｃ××号）系工业厂房。《房屋租赁协议书》中约定的第五幢15层五单元东面室与丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》保护的租赁关系中冷树杰的承租地址3号楼五单元1701、1702室为同一房屋，该房屋在前述第四幢房产中。 本院认为，本案的争议焦点是冷树杰与丰臻工艺品公司签订的《房屋租赁协议书》的性质问题。判断当事人之间的法律关系性质，应根据双方当事人约定以及实际履行的权利义务进行综合考量。依据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但综合本案以下因素分析：首先，《房屋租赁协议书》第三条关于租赁房屋具体到期期限以土地使用到期期限为准的约定，表明该协议约定期限与土地使用期限一致。其次，协议还作出了20年对价需一次性支付的规定。再次，案涉标的物系工业厂房，协议书却约定作为公寓使用。最后，案涉租赁合同第八条关于未经冷树杰书面同意，丰臻工艺品公司绝对不准将冷树杰租赁的房屋进行转让的约定，实际是对房屋所有权人丰臻工艺品公司的转让权作出了限制，不符合租赁合同的性质。综上，案涉《房屋租赁协议书》存在双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的情形，其未经相关行政部门审批将工业厂房变相出售给个人作为公寓使用，属以租代售。一审法院认定《房屋租赁协议书》无效，并作出的实体处理，并无不当。至于合同无效后的处理问题，因丰臻工艺品公司已进入破产程序，当事人可通过向丰臻工艺品公司管理人申报债权等方式另行解决，本案不予处理。综上，冷树杰的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人冷树杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 高丽霞 审 判 员 金佳卉 二〇一九年十二月二十五日 代书记员 施秀慧