贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔27民终2914号 上诉人（原审原告）：费洪，男，1966年9月8日出生，侗族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：聂华文，贵州子为律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江中路91号都市银座2单元4楼403号，统一社会信用代码91522701675423626G。 法定代表人：孔庆汉，系该公司总经理。 上诉人费洪因与上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下简称“赛维房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院所作的（2019）黔2701民初3234号，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人费洪上诉请求:撤销（2019）黔2701民初3234号民事判决，另行改判支持上诉人费洪原审诉讼请求；主要事实和理由：1、计算逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金应当计算至维房开公司实际向上诉人费洪实际交付商品房所有权转移登记相关文书之日止，截止时间应当是以赛维公司履行所有合同义务为止；2、本案审理的是合同纠纷，就应当严格依据合同各方的义务来判别责任承担的方式和时间；3、虽然赛维公司的公示行为不代表其按照《商品房销售合同》履行完成了“交付商品房所有权转移登记相关文书”的义务，资料的交付是典型的给付行为，是合同义务，不能以履行公告来免除合同义务，赛维公司仍承担责任应继续履行该合同义务；4、上诉人费洪已经主动降低违约金，但是一审判决仍倾向房开企业，其权利没有得到合理的维护，综上，请求人民法院支持上诉人的原审诉请。 上诉人赛维房开公司上诉请求:一、请求撤销(2019)黔2701民初3234号民事判决，依法改判上诉人不承担逾期责任；二、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：1、本案中，政府出台的文件对我省新建住宅供醌电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整，并采用收取配电设施建设费的方式取代原开发建设单位自建模式，导致电力部门自身无法操作，对上诉人以不存在的事实为由拒绝为上诉人进行电力设施施工，客观上导致上诉人工程验收延迟，上诉人不可抗拒也不可能自己施工，应当是属于政府实施的抽象行政行为所致，且在本案中政府政策的调整应认定为情势变更。依据最高院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，一审法院已经认定上诉人提供的材料证明存在一定的客观因素，是有不可预见性，同时也认定为并非商业风险情况。非上诉人主动工期延误、怠工，而是主管电力配套供应部门电力容量不足无法按规定流程、期限受理上述人申请，无法提供供电。之后，省政府关于贵州省用电若干政策又延长了个地州市电力企业配套服务的执行措施，供电部门不能及时向新建住宅区供电，致使赛维公司房开项目因用电申请被搁置，签订供电协议的周期延长，不能在预计时间完成电力设施安装，最终达不到综合验收，故政府作出的抽象行政行为而导致上诉人逾期符合不可抗力的定义。2、上诉人请求违约金予以调整并降低，2015年5月1日，赛维公司采用在销售部、小区物管处内张贴公告的形式通知各住户办理交房手续，同时告知住户尚未达到交房条件的原因。据此，该“公告”已表明，房屋已可以交付使用，并不影响被上诉人签订合同时目的，即，接房入住。被上诉人作为《商品房买卖合同》的相对方，理应知晓商品房的交付时间，且被上诉人在业主微信群里，其也应当通过群消息了解到交房的相关信息，此时应当认定上诉人交付房屋，而被上诉人至今不予接受房屋而继续主张违约金系恶意，故上诉人请求违约金予以调整并降低;3、本案逾期交付的诉讼时效为二年，被上诉人对交付时间（2015年9月30日）是明知的，截止本案被上诉人诉状载明的起诉之日（2019年6月10日）才主张权利，明显超过诉讼时效，依法不予保护，一审判决认定时效问题不予支持，明显适用法律错误。 原审原告费洪向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金30489元（自2015年10月1日至2017年5月26日）；2、判令被告向原告交付办理转移登记的有关文书；3、判令被告支付逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止（自2015年12月2日至被告2018年6月30日暂计23775元）；4．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：位于都匀市汇悦新天地房开项目系被告合法取得的房地产开发项目。2015年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目第4幢2单元18层04号房屋（建筑面积141.41平方米，套内建筑面积117.9平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价4281.15元，总价款504790元；第八条约定原告首付款254790元，余款250000元公积金贷款支付；第十一条约定：被告应当于2015年9月30日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的……出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。原告于2015年7月7日向被告支付购房定金20000元、于2015年8月15日向被告支付购房款134790元、于2015年10月13日向被告支付购房款39000元、于2015年10月14日支付购定金61000元、于2015年11月2日支付购房尾款25万元。案涉商品房于2018年6月25日办理竣工验收备案，于2018年6月27日取得案涉房产所有权初始登记。原告自认于2017年5月26日收房入住，被告对此无异议。 一审另查明，经庭审释明，原告明确其第二项诉请为判令被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》。 一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2015年8月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间、条件、交付商品房转移登记有关文书的时间及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年9月30日前交付案涉房屋，并于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未依约交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。 关于本案诉讼时效期间是否届满的问题。被告辩称原告主张的部分违约金诉讼时效期间已届满。本案中，被告逾期交房及逾期交付转移登记相关文书的违约行为一直在持续，原告于2017年5月26日接收房屋时，案涉房产虽未竣工验收合格，但原告已实际占有使用该房，应视为房屋已交付，逾期交房违约金的诉讼时效应自实际收房之日起算较为合理，逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效应自被告取得初始登记并交付转移登记有关文书之日较为合理，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交房、逾期交付转移登记文书违约金应适用三年诉讼时效，原告于2019年6月10日书写诉状向本院主张权利，故逾期交房违约金的诉讼时效期间（自2017年5月267日计算三年）、逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效期间均未届满，对被告关于的诉讼时效抗辩，本院不予采信。 关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金，按照合同约定分别为按已交付房价款0.02%/日、0.1%/日计付，诉讼中原告已主动将逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金计算标准分别调整为日万分之一及日万分之零点五，本院综合本案中确存在不可归责因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，对原告的前述违约金计算标准的调整，本院予以确认，其逾期交房违约金计算至原告实际收房之日较为合理、逾期交付转移登记有关文书违约金计算至初始登记之日较为合理，根据原告支付购房款的时间及金额（于2015年7月7日向被告支付购房定金20000元、于2015年8月15日支付购房款134790元、于2015年10月13日支付购房款39000元、于2015年10月14日支付购房款61000元、于2015年11月2日支付购房尾款25万元），分别分段计算为：逾期交房违约金。1.（2015年10月1日至2015年10月12日共计11天）×154790元×0.0001元/日=170.27元；2.（2015年10月13日1天）×193790元×0.0001元/日=19.38元；3.（2015年10月14日至2015年11月1日共计18天）×254970元×0.0001元/日=458.63元；4.（2015年11月2日至2017年5月27日共计571天）×504790元×0.0001元/日=828823.51元。故逾期交房违约金共计29471.79元。逾期交付转移登记相关文书的违约金。（2015年12月1日至2018年6月27日共计939日）×504790元×0.00005元/日=23699.89元。对原告诉请的超出部分本院，不予支持。关于被告辩称造成被告逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，本院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。 关于原告主张被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》的诉请。交付前述文书系《商品房买卖合同》约定的被告应负义务，现原告已依约支付房价款，其主张被告交付前述文书有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条之规定，判决：一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起五日内支付原告费洪逾期交房违约金29471.79元；二、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告费洪逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金23699.89元；三、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告费洪交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》；四、驳回原告费洪的其他诉讼请求；案件受理费1156元，因适用简易程序实际收取578元，由原告费洪负担10元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担568元。 二审审理过程中，上诉人、被上诉人双方均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：双方在《商品房买卖合同》中约定延期交房违约金在交付房屋后30日内支付，本案费洪于2017年5月26日才实际收房，故延期交房违约金的诉讼时效应从2017年6月25日起开始计算。延期交付办理商品房转移登记的有关文书应从双方《商品房买卖合同》中约定的交付的次日即2015年12月2日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交房违约金、逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年的诉讼时效。原审原告于2019年6月26日起诉请求逾期交房违约金未超过诉讼时效，一审判决赛维房开公司支付逾期交房违约金适当；双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交付转移登记文书违约金按日累进计算，属继续性债权，至原审原告起诉日2019年6月26日，2016年6月26日前的逾期交付转移登记文书的违约金已超过诉讼时效，原审被告赛维房开公司已提出诉讼时效抗辩，故应不予支持，一审支持不当，应予改判；双方已约定赛维房开公司逾期交付转移登记文书的违约金至实际交付之日止，而赛维房开公司至今未交付办理商品房转移登记的有关文书，故购房者上诉请求赛维房开公司支付逾期交付转移登记文书的违约金至实际交付之日，本院予以支持。 根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。赛维房开公司主张政府实施的抽象行政行为属于不可抗力，与法律规定不符。赛维房开公司主张因供配电政策调整属情势变更、不应承担违约责任，虽然赛维房开公司不能预见供配电政策调整，但赛维房开公司并未在供配电政策调整后以情势变更为由请求变更或解除合同，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效；而且，双方所签订的《商品房买卖合同》约定交房时间是2015年9月30日、交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2015年12月1日，均在2017年10月10日颁布的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》之前，抗辩理由明显不成立。因此赛维房开公司主张责任免除的理由不能成立，不予支持。 原审原告在起诉时在《商品房买卖合同》约定基础上已调低违约金计算标准，一审判决结合本案中赛维房开公司的责任问题、购房者的损失举证问题等综合考量，作出相应的违约金计算标准调整并无不当。赛维房开公司提出再调低违约金，理由不够充分，故不予支持。 综上所述，上诉人赛维房开公司的部份上诉请求、上诉人费洪的部分上诉请求成立，本院予以支持；其他理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省都匀市人民法院所作的（2019）黔2701民初3234号民事判决； 二、都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付费洪逾期交房违约金29471.79元； 三、都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向费洪交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《不动产统一销售发票》，同时支付费洪逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金（自2016年6月26日起以购房款504790元每日0.00005计算至交付之日止）； 四、驳回上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司其他上诉请求； 五、驳回原审原告费洪其他原审诉讼请求。 一审减半收取案件受理费1156元，由都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担；费洪预交的二审案件受理费1129元，都匀市赛维房地产开发有限责任公司预交二审案件受理费的1129元，由都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  熊元伦 二〇一九年十二月二十五日 法官助理何青峰 书记员齐雯