贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6410号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。被上诉人（原审原告）:张农祥，男，彝族，1990年1月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：谢成，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号:15224201610312687。委托诉讼代理人（一般授权）：郭广平，贵州本芳律师事务所实习律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人张农祥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初8107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张农祥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以733,598.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年8月29日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告张农祥的其他诉讼请求。案件受理费300.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、从双方签订的《商品房买卖合同》和《委托办理权属登记协议书》来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移有关文书义务的前提是已取得商品房所有权初始登记，在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。故《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一违约责任。二、双方在签订《商品房买卖合同》后又签订了《补充协议》，根据《补充协议》第十八条的约定，双方对于《补充协议》及其附录文件的效力均予以认可，《补充协议》约定与《商品房买卖合同》约定不一致的，以《补充协议》约定为准。《补充协议》附录二即《委托办理权属登记协议书》第四条约定，上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书的，向被上诉人支付每日50元的违约金，该条款系双方当事人的真实意思表示，系双方对于《商品房买卖合同》二十二条关于出卖人逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金条款的变更，故应以变更后的条款确定双方权利义务。据此，即便认定上诉人违约，违约金的计算方式应按照《委托办理权属登记协议书》的约定，自上诉人逾期之日起按每日50元计算至上诉人交付办理商品房转移登记有关文书至办证部门之日并通知被上诉人之日止。被上诉人张农祥未作答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：双方《商品房买卖合同》第二十二条约定：一、预告登记……二、初始登记……三、转移登记（一）出卖人承担于2018年8月28日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（三）……（四）双方同意按照下列第/种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用/元（小写）/元（大写），由/承担。（五）其他有关事项约定如下：买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。《商品房买卖合同》第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条关于房屋登记约定如下：买卖双方一致同意不按照合同第二十二条第一、二、三款约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记；（二）关于初始登记：出卖人自行申请办理该商品房所有权初始登记；（三）关于转移登记：按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。《补充协议》附录二《委托办理权属登记协议书》，对双方如何向房屋登记机关申请办理商品房转移登记作出详细约定。上述事实有双方当事人于一审提交的《商品房买卖合同》《补充协议》《委托办理权属登记协议书》等证据予以印证。本院认为：本案二审争议焦点为：上诉人的违约责任应如何认定。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项的约定，上诉人负有限期取得商品房所有权初始登记并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。上诉人未如期履行该义务，被上诉人据此主张被上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，符合双方合同约定。虽然《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条关于房屋登记的约定变更了《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项的约定，即不再履行《商品房买卖合同》中关于出卖人限期取得商品房所有权初始登记并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，以及相应的违约责任条款，但依据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，《补充协议》中含有不合理地减轻或免除《商品房买卖合同》约定应当由出卖人承担的责任的，仍以《商品房买卖合同》的约定为准。《补充协议》第十条关于房屋登记的约定，不合理的免除了上诉人依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项应当承担的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，对双方当事人不产生法律约束力。故上诉人未如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书，应当按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项的约定，承担相应的违约责任。至于双方签订的《委托办理权属登记协议书》，系双方对于《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）、（五）项就双方如何向房屋登记机关申请办理商品房转移登记所作的进一步约定，与《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项约定的事项无涉。上诉人主张《委托办理权属登记协议书》中约定的违约责任与《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项约定的违约责任系同一违约责任的上诉主张不能成立，对其主张按照《委托办理权属登记协议书》约定的50元/每日作为本案违约金计付标准的上诉请求，本院不予支持。一审判决对于上诉人违约事实及违约责任的认定，事实及法律依据充分，本院予以确认。综上，上诉人的上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 罗 珣审 判 员 郭少华二〇一九年十二月八日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青