上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初19698号原告：俞峥昇，男，1989年11月7日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：俞如星，男，1943年9月4日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：笪丽娟，女，1963年7月21日出生，汉族，住上海市长宁区。原告俞峥昇、俞如星与被告笪丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告俞峥昇、俞如星、被告笪丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞峥昇、俞如星向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告就上海市长宁区新泾三村XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告返还已付房款1,850,000元；3.被告支付违约金380,000元。事实和理由：原、被告于2019年1月18日就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，两原告于2019年1月27日将1,830,000元房款转账给被告，至今，被告仍然未为两原告办理过户手续，经两原告多次催告，被告仍以各种理由推脱。经查，涉讼房屋已被查封，客观上无法过户，故向法院提出起诉，请求判如所请。被告笪丽娟辩称，收到原告支付的房款1,850,000元，但是两原告将其中的1,500,000元直接支付给了案外人曹1，《上海市房地产买卖合同》应为无效。同意返还房款，但认为违约金过高，仅同意适当支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《上海市房地产买卖合同》、不动产交易税收登记综合预收单、收据、银行流水、上海市不动产登记簿、聊天记录等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下事实：2004年4月21日,涉讼房屋被核准登记至被告名下,并被设定抵押权人为交通银行上海分行长宁支行的抵押,债权数额220,000元。2018年8月8日，涉讼房屋被设定抵押权人为曹1的抵押,债权数额1,310,000元。2019年1月13日，被告出具收据，确认收到原告俞如星购买涉讼房屋定金款20,000元。2019年1月18日，两原告(买受人，乙方)与被告(卖售人，甲方)就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由乙方受让甲方的涉讼房屋，房屋面积50.52平方米，房价款1,900,000元；甲方于2019年2月28日前腾出涉讼房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2019年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于进交易中心过户当日支付给甲方房款1,850,000元，于交房当日支付甲方尾款50,000元；甲方保证在办理产权过户手续前该房地产无任何抵押和人民法院查封，如有经济纠葛，甲方承担违约责任；甲方未按本合同约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向乙方支付房地产出售总房价万分之五的赔偿金，并应继续履行合同；如果甲方逾期超过十个工作日的……均视为甲方违约，乙方有权单方面解除本合同；乙方因此单方面解除合同的应当通知甲方，甲方承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。2019年1月27日，原告俞如星通过银行转账向被告尾号为0620的账号转账330,000元、向账户名为*磊的尾号为1888的账号分别转账500,000元、500,000元、500,000元。同日，被告出具收据，确认收到原告俞如星购买涉讼房屋买卖尾款款项1,830,000元。2019年1月29日，两原告与被告前往长宁区不动产登记事务中心，办理税收登记手续。2019年5月31日，涉讼房屋因法院执行被本院司法查封，至今仍登记在被告名下。2019年10月23日的调查笔录中，被告笪丽娟表示本案涉及刑事犯罪，对两原告和案外人曹1将向公安机关报案，本院对此给予其15天时间进行报案，截至2019年11月25日开庭当日，被告表示仍未就此事向公安机关报案。庭审中，被告陈述账户名为*磊的尾号为1888的账号属于案外人曹1所有，其系涉讼房屋的抵押权人。两原告陈述系根据被告的指示，将1,500,000元交付给案外人曹1。因原、被告无法达成一致意见，致本案调解不成。本院认为，两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。被告辩称该合同无效，但未能提供证据证明，故本院不予采信。两原告按约向被告支付了购房款1,850,000元，被告理应配合两原告办理涉讼房屋的产权过户手续，但时至今日，涉讼房屋仍然登记在被告名下，并因法院执行而被司法查封，导致客观上已无法过户至两原告名下。根据合同的约定，两原告有权解除合同。关于合同的解除时间，鉴于本案诉状副本于2019年10月23日送达被告，故《上海市房地产买卖合同》应于该日解除。尽管两原告将房款1,830,000元中的1,500,000元支付至案外人曹1账号，但是，被告在两原告转账当日即出具了收据，确认收到该笔钱款，且被告当庭表示同意返还，故本院对两原告要求被告返还房款1,850,000元的诉讼请求应予以支持。根据合同约定，被告还需向两原告支付相当于总房价款20%的违约金。关于违约金，被告认为该违约金过高，不同意按该标准支付违约金。对此，被告在两原告已支付大部分房款的情况下，拒不履行义务，主观恶意明显；同时，被告迟迟不配合两原告办理过户手续，导致涉讼房屋因被法院查封，无法过户至两原告名下，两原告的购房目的因此无法实现。本院经综合考虑合同履行情况及当事人的主观过错程度，兼顾公平、诚实信用原则，对两原告关于违约金的主张予以支持300,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告俞峥昇、俞如星与被告笪丽娟于2019年1月18日就上海市长宁区新泾三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年10月23日解除；二、被告笪丽娟应于本判决生效之日起十日内返还原告俞峥昇、俞如星房款1,850,000元；三、被告笪丽娟应于本判决生效之日起十日内支付原告俞峥昇、俞如星违约金300,000元；四、驳回原告俞峥昇、俞如星的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,640元，因本案适用简易程序审理，减半收取计12,320元，由原告俞峥昇、俞如星负担320元，由被告笪丽娟负担12,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇一九年十二月二十四日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。