山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4183号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路92号，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张根柱，男，1974年04月18日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：王新，女，1974年12月24日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。二被上诉人共同委托诉讼代理：李明安，山东明公律师事务所律师。上诉人枣庄东湖置业有限公司(以下简称东湖公司)因与被上诉人张根柱、王新商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初2075号民事判决，依法改判;2.一、二审诉讼费由张根柱、王新承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。不是上诉人未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，而是因为消防验收前置且不能通过新标准(GB50016-2014)的验收，导致备案资料欠缺以致无法通过产权登记机关的备案，也就是说，是上诉人向产权登记机关提供备案所需材料不符合产权登记机关的要求、产权登记机关不予备案，其最直接和最根本的原因则是因为消防部门坚持按新的消防设计标准进行验收。因此，因消防设计标准更新导致的案涉工程不能通过综合验收、继而导致案涉工程不能进行登记备案，并非上诉人的原因，而是因为上诉人不能预见和不可抗拒的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除上诉人的违约责任。二、一审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于××的原因，……××应当承担违约责任”。案涉《商品房买卖合同》第十九条也明确约定为如因××的责任，也就是仅当因为××的原因导致不能备案时，××方才应当承担违约责任，除此之外的任何其它原因，××均不应当承担违约责任。根据上诉人所提供的证据，可以证明被上诉人不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是消防标准的变化及消防部门的原因。再则，按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，业主没有足额交存首期维修资金的产权登记部门不予受理产权登记申请。即使上诉人报送的备案材料符合规定，涉案房产也不能进行产权登记备案。上诉人不能办理备案登记的责任是因被上诉人未履行先履行义务而阻却，因此，上诉人也不应承担违约责任。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审中，被上诉人未提供任何证据证明其有损失，一审判决对上诉人要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决上诉人支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致××“倒贴钱”卖房的局面，不仅显失公平，也违反了相关的法律规定。3.被上诉人起诉的时间为2019年4月25日，此前三年前的违约金因超过诉讼时效，依法不应支持。一审判决自2016年4月10日起支付违约金，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法改判。张根柱、王新未作答辩。张根柱、王新向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同约定的将权属登记资料报产权登记机关备案义务并协助原告办理上述房屋产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金（自2016年4月4日起计算至被告将权属登记的全部资料报产权登记机关备案之日止，按日计算已付购房款的万分之一）；3.被告向原告返还已交付的办理房屋产权登记押金2000元；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月9日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑B23号楼1单元1501室房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款451951元，被告于2016年1月4日将涉案房屋交付给原告，并于2016年7月6日向原告收取产权证押金2000元，但被告至今未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该备案义务。被告的行为构成违约，应属违约行为。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。被告提交的证据不能证明其存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故被告提出的应依照不可抗力免除其违约责任的理由，不成立，不予采信。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2016年1月4日，被告应在约定交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2016年4月3日起一直延续至今，故违约金的计算应从2016年4月3日起开始计算。原告于2019年4月10日诉至该院，且被告已提出时效抗辩，故自2016年4月10日之后至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。原、被告约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，予以确认。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此被告收取产权押金无合同依据或法律依据，被告应予返还。依据上述《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑湖西景苑B23号楼1单元1501室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理上述房屋所有权转移登记；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告张根柱、王新违约金（以451951元为基数，自2016年4月10日起至将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；三、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告张根柱、王新产权证押金2000元；四、驳回原告张根柱、王新其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1073元，减半收取536.5元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。本院二审查明，2019年6月4日一审庭审过程中，东湖公司主张被上诉人未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。2019年12月2日，张根柱、王新交纳了案涉房屋的住宅专项维修资金。2019年12月20日，张根柱、王新向本院出具书面意见，同意扣除一审法院第一次开庭审理时至其实际缴纳住房维修基金之日止的逾期备案违约金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据张根柱、王新与东湖公司签订的《商品房买卖合同》，东湖公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由东湖公司提供的资料报产权登记机关备案。东湖公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。东湖公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。东湖公司主张张根柱、王新未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，东湖公司有义务通知张根柱、王新需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在张根柱、王新知晓上述规定前，东湖公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，张根柱、王新在一审庭审中收到上述通知后于2019年12月2日缴纳了住宅专项维修资金，故东湖公司在张根柱、王新缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。对一审判决判令从2019年6月4日至2019年12月2日之间的东湖公司应向张根柱、王新支付的违约金计8225.51元，东湖公司不应再承担此阶段的违约责任。民法总则规定的诉讼时效为三年，张根柱、王新于2019年4月25日诉至一审法院，一审判决支持自2016年4月10日起的违约金不当，应从2016年4月25日起计算。故多计算的15日违约金计677.93元，东湖公司不应支付。上述违约金8903.44元（8225.51元+677.93元）可在执行中予以扣减。东湖公司要求降低违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，东湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1073元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十二月二十日书记员  史安伟