山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初12676号 原告：陈明，男，1975年1月1日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：徐山，山东光浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婷，山东光浩律师事务所实习律师。 被告：黄友财，男，1981年9月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：杨子顺，男，1955年2月11日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告陈明与被告黄友财、杨子顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈明委托诉讼代理人徐山、杨婷和被告黄友财、杨子顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与黄友财签订的《商铺租赁合同》，并判令两被告腾出并向原告交付租赁标的房屋（位于万达影都星光岛226-11、226-12和226-13的房屋） 2、判令黄友财支付原告拖欠租金304445.93元（租期计算至2019年7月1日）、逾期付款违约金17841.45元（至2019年7月1日）、违约导致合同解除的违约金106848元各项合计429135.38元；3、判令两被告按年320544元的标准支付自2019年7月2日至实际腾出房屋之日期间的占有使用费；4、判令黄友财分别以142016元为基数和年24％的标准、以162369元为基数和中国人民银行同期贷款利率的标准，支付原告自2019年7月2日至实际给付拖欠租金期间的逾期付款违约金。五、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告在2017年4月29日与黄友财签订《商铺租赁合同》合同约定:由黄友财承租原告位于青岛市黄岛区万达影都星光岛226-11、226-12、226-13号三个商铺；租赁期限五年，自2017年6月10日至2022年6月9日；年租金依次为280000元、296800元、320544元、346187元和373882元；租金支付方式为每半年支付一次，在半年开始2日前一次性付清；逾期交付租金超过20天的原告有权解除合同；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同年租金总值的300％违约金并赔偿其他的一切损失和费用。上述合同签订后，原告依约向黄友财交付了房屋，黄友财也投入使用，其中黄友财将226-12号房屋转租给了杨子顺，杨子顺用于开办茶叶商店及房产中介至今。但黄友财发生严重欠付租金的违约行为，租期计算至2019年7月1日，黄友财欠付租金304415.93元未付（未包括应当预交的下半年的租金）累计逾期一年多。 黄友财辩称，2018年11月，黄友财和陈明联系，称行情不好，以前欠的房租也没付清，租的房子退给陈明，当时陈明同意了，18年12月11日陈明给黄友财发微信，约黄友财下午去交接一下房屋，黄友财和陈明在现场清扫了部分垃圾，屋里还有办公桌等物品，黄友财没地方搬，就和陈明商议，这些东西没地方放，就先放这儿，然后有用处就用行了，以后算点费用就可以了。陈明表示同意，黄友财就把钥匙给陈明了，把钥匙放到杨子顺开的茶叶店了，好方便别人来看房。2018年12月13日，黄友财和陈明经过核算，黄友财欠2018年6月10日-18年12月9日的房租是14万多，前一年还有3.5万房租没交，一共十八万多一点，黄友财给陈明打了一个欠条，黄友财称手上没钱，以后陆陆续续给陈明。2019年2月16日给了1万，2019年4月15日给了3万，一共给了4万，还剩下14万多一点没给，黄友财认为双方已经于2018年12月月解除合同，后面就不应该继续计算房租了。 杨子顺辩称，杨子顺是与黄友财签订的租房协议，杨子顺一开始不清楚陈明与黄友财租房的事，以为是租的黄友财的房屋，后来才知道是黄友财将房屋转租给杨子顺，杨子顺已经对房屋进行了装修。 本院经审理认定事实如下： 陈明系涉案租赁房屋的产权人，2017年4月29日，陈明作为出租方、黄友财作为承租方签订《商铺租赁合同》，双方约定：陈明同意将位于万达东方影都星光岛226-11、226-12、226-13三个商铺租给黄友财使用，租赁期限五年，自2017年6月10日起至2022年6月9日止，如交房时间拖延，以交房时间为准顺延。租金为每年280000元，第二年递增6%即296800元，第三年递增8%即320544元，第四年递增8%即346187元；第五年递增8%即373882元，租金按半年度预付，黄友财在签订合同之日交付定金两万元，代交房后拿到钥匙起两日内一次性补齐第一半年度租金，以后每半年度租金其他应交纳费用均在2日前一次性付清。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同年租金总值的300%作为违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。2018年3月28日，黄友财与杨子顺签订《商铺租赁合同》，将万达东方影都星光岛226-12租给杨子顺使用，租赁期限四年，自2018年4月26日起至2022年4月25日止，第一年租金56000元，第二年租金62640元，第三年租金67651.2元，第四年租金73063.3元。杨子顺承租后用于经营茶叶店。2018年12月13日，黄友财与陈明经过核对，由黄友财向陈明出具欠付租金欠条，内容为“今欠星光岛226-11、12、13房租费182076元整，大写壹拾捌万贰仟零柒拾陆元整，2019年1月底前付清，逾期未付每月加1万元违约金。欠款人黄友财2018.12.13日身份证号码：36042819809284374”。对于欠付的该租金，黄友财分两次共偿还4万元，剩余未支付。 双方有争议的事实如下： 合同是否解除问题。黄友财称双方租赁合同已经于2019年11月协商解除，黄友财在11月就搬出租赁房屋，房屋钥匙也已经和陈明说好，于2019年11月23日放到杨子顺租赁的商铺内，屋内物品如果下个租客需要可以出售，款项用于抵顶租金。现在商铺已经让陈明出租出去了。陈明称，黄友财只是与其协商过解除租赁合同问题，陈明的意见是只要将商铺整体退回，结清租金可以解除租赁，但黄友财没有将商铺整体退回，到现在也有部分物品在租赁房屋内。杨子顺称2019年4、5月份，陈明称有看房的，让他拿钥匙。 对于黄友财与杨子顺之间转租合同的效力。陈明称合同未允许黄友财转租，因此黄友财与杨子顺之间的转租合同合同不能对抗原告诉求，从法律角度分析，转租合同也只是本案从合同，主合同解除，从合同也应解除。黄友财称是经过陈明同意后才转租给杨子顺，杨子顺称一开始不知道是黄友财将房屋转租给他，后来才告诉房子是陈明的，黄友财将陈明电话给他，2018年11月陈明还到他开的茶叶店内和他聊过，12月之后他也多次和陈明电话沟通租房的事。 另查明，2019年9月27日，本院承办法官前往租赁商铺处，经现场查看，226-11、226-13已被他人使用，据称是陈明的朋友使用。 本院认为，对于陈明与黄友财签订的《商铺租赁合同》，虽然陈明称双方没有对解除达成合意，但根据陈明与黄友财之间微信交涉过程、双方清算之前未结房租，明显是为解除合同做准备，特别是2019年1月23日，陈明向黄友财发微信“昨天有个租房子的想看看二楼的房子，你也不接电话。你把钥匙放在茶叶店吧，他明天早上再来看看。”再结合杨子顺陈述陈明称有看房的，让他拿钥匙，以及目前226-11、226-13已被他人使用的状态，可以看出陈明对租赁商铺除226-12一层杨子顺开的茶叶店外其他部分已经可以控制使用，即使黄友财还有部分物品在屋内，也不影响陈明继续使用，不存在让黄友财腾出房屋情形，故应认定陈明与黄友财签订的《商铺租赁合同》已于2019年1月23日解除。对于杨子顺占用的226-12一层，系通过与黄友财签订《商铺租赁合同》获得，该转租合同即使未经陈明同意，但陈明至迟在2018年12月就知道黄友财转租的情况，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”现未有证据证明陈明在六个月内曾提出过异议，故该转租合同应认定有效，即使陈明与黄友财之间的《商铺租赁合同》已经解除，杨子顺作为次承租人的合同权利亦受到法律平等保护，不能认定黄友财与杨子顺签订的《商铺租赁合同》当然解除，杨子顺作为承租人，可继续向陈明履行租赁合同，对陈明要求杨子顺腾出房屋的诉求本院不予支持。对于黄友财欠付陈明租金数额，根据黄友财书写的欠条和履行情况，可以认定尚欠2018年12月13日之前的租金142076元，2018年12月14日至2019年1月23日租金40/365×296800=32526元，合计174602元。对于违约金，双方174602元原约定的违约金计算标准过高，综合案情，本院认定以欠付租金174602元为基数，按年利率24%，自2019年2月1日起至实际清偿之日止为标准计算违约金，对于原告超出的诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 黄友财于本判决生效之日起十日内支付陈明租赁费174602元，并支付以174602元为基数，按照年利率24%，自2019年2月1日起计算至实际清偿之日的违约金。 驳回陈明其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币7737元，减半收取3868.5元，保全费2720元，合计6588.5元，黄友财负担4795.5元，陈明负担1793元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  陈江远 二〇一九年十二月十三日 书记员  张雅伟