甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民初659号原告(申请执行人):甘肃万隆建筑工程有限公司，住所地:兰州市城关区雁滩乡雁滩南路1995号。法定代表人:王焱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭佳栋，甘肃元成彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏，甘肃元成彤律师事务所律师。被告（案外人）:王艺瑾，女，汉族，1970年2月23日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王建，男，汉族，1968年1月13日，甘肃省兰州市城关区。（与王艺瑾系夫妻关系）被告(被执行人):甘肃伟业房地产开发有限公司，住所地:兰州市城关区雁宁路395号。法定代表人:戴道森，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。原告甘肃万隆建筑工程有限公司（以下简称万隆公司）与被告王艺瑾、甘肃伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万隆公司的委托诉讼代理人郭佳栋、芮敏，被告王艺瑾的委托诉讼代理人王建、被告伟业公司的委托诉讼代理人高飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万隆公司向本院诉讼请求:1.判决准许执行兰州市城关区房产；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:2019年3月22日，兰州市中级人民法院向兰州市不动产登记事务中心发出（2019）甘01执339号执行裁定和协助执行通知书，查封被告伟业公司名下位于兰州市城关区，2019年7月4日，兰州市中级人民法院再次作出（2019）甘01执339号网络询价结果告知书，对被告伟业公司名下位于兰州市城关区雁南街道雁宁路395号第1单元20层2008室的房产以网络询价方式确定财产处置参考价，并开始评估拍卖工作。2019年7月15日被告王艺瑾对执行标的提出书面异议，2019年7月23日兰州市中级人民法院作出（2019）甘01执异520号执行裁定，中止对兰州市城关区房产的执行。原告认为，被告王艺瑾与被告伟业公司签订《认购书》及一张收条明显证据不足。首先，《认购书》末写明签订日期，且并非正式《房屋买卖合同》，不能证明双方己经确立了房屋买卖关系。其次，被告王艺瑾陈述一次性支付571329元购房款，但没有提供任何银行交易明细记录，如此大额房款没有交易记录明显不符合交易习惯，原告万隆公司对此真实性不予认可。案涉房屋已被贵院冻结、查封，没有任何人提出过房屋已被买卖，现在执行过程中提出异议明显属于恶意诉讼，其目的是为了阻止法院的执行措施。故原告万隆公司根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告王艺瑾辩称，1.2010年10月28日，王艺瑾购买了伟业公司开发建设的位于兰州市城关区住宅（以下简称案涉房屋），协议签订后王艺瑾向伟业公司支付了全部房款。伟业公司于2010年12月28日向王艺瑾交付涉案房屋，并向王艺瑾出具《甘肃伟业房地产开发有限公司通知书》，由甘肃森地润泽物业管理有限公司向王艺瑾出具《森地国际入住通知书》。王艺瑾于2011年1月7日向伟业公司缴纳有线电视入网费、天然气初装费、可视对讲费共4912元，缴纳产权办理费9570.76元，由伟业公司出具《收据》两张，王艺瑾合法占有并使用案涉房屋至今，兰州市中级人民法院（2019）甘01执异520号裁定书载明涉案房屋于2019年3月22日才被查封，王艺瑾在法院查封涉案房屋之前已经取得了案涉房屋占有、使用的权利，房屋未办理产权转移登记的责任不能让王艺瑾承担，涉案房屋不能办理产权过户登记的责任属于伟业公司，王艺瑾多次与伟业公司交涉，伟业公司以资金运转困难为由未能办理过户登记。2019年1月9日，兰州市城关区人民法院立案受理了王艺瑾起诉伟业公司商品房买卖合同纠纷一案，依法判决伟业公司在判决生效后十日内协助王艺瑾办理房屋所有权证书。办理产权过户登记属于行政程序，王艺瑾无权干涉，该责任不能归责于王艺瑾。综上，王艺瑾与伟业公司之间的《商品房买卖合同》合法、有效，并经相关部门登记备案。王艺瑾合法占有使用涉案房屋至今。请求贵院查明案件事实，依法驳回万隆公司的全部诉讼请求。被告伟业公司辩称，伟业公司与王艺瑾签订《商品房买卖合同》后，被告王艺瑾履行了付款义务，伟业公司向其出具了不动产统一发票，该合同内容真实有效，且案涉房屋已经进行了网签登记备案。兰州市中级人民法院(2019)甘01执异520号裁定书载明，涉案房屋于2019年3月22日才被查封，王艺瑾的房屋在被查封之前已经实际占有，办理了网签登记。2019年1月9日，兰州市城关区人民法院立案受理了王艺瑾与伟业公司商品房买卖合同纠纷一案，并判决伟业公司在判决生效后十日内协助王艺瑾办理房屋所有权证书，伟业公司在协助王艺瑾办理过户过程中知悉房屋被依法查封。综上，请求贵院查明案件事实，依法驳回万隆公司的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告万隆公司与伟业公司因建设工程施工合同纠纷一案，我院于2018年6月20日作出（2018）甘01民初79号民事判决，后伟业公司不服提出上诉，甘肃省高级人民法院于2018年12月29日作出（2018）甘民终537号民事判决，维持了我院一审判决。我院（2018）甘01民初79号民事判决生效后，原告万隆公司向我院申请执行，我院于2019年3月4日作出（2019）甘01执339号执行裁定，一、冻结、扣划被执行人伟业公司银行内存款4007707.25元，及尚未计算自2014年6月24日起至付清之日内按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息及迟延履行期间加倍支付的债务利息；二、银行存款不足部分，查封、扣押、拍卖、变卖被执行人与执行标的等值的财产。2019年3月22日，我院向兰州市不动产登记事务中心发出（2019）甘01执339号执行裁定和协助执行通知书，查封被告伟业公司名下位于兰州市城关区房屋，并开展了评估、拍卖工作。2019年7月15日被告王艺瑾对上述案涉房屋提出书面异议，2019年7月23日，我院作出（2019）甘01执异520号执行裁定，认为王艺瑾就案涉房屋在本院查封前，已经与被执行人伟业公司签订了认购书，并支付全部购房价款且居住至今。该房屋未办理过户登记非王艺瑾自身原因，王艺瑾的权利主张可以排除本院对案涉房屋的执行，其异议理由成立并予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出（2019）甘01执异520号执行裁定，裁定如下：中止对兰州市城关区房产的执行。另查明，2010年10月28日，被告王艺瑾与伟业公司签订《认购书》一份，约定王艺瑾向伟业公司购买位于兰州市城关区房屋，建筑面积为57.84㎡，购房定金为5万元，总价款为578400元。伟业公司向王艺瑾出具收据三张，载明其于2010年10月28日收到王艺瑾购房款5万元，2010年11月8日收到25万元，2010年11月12日收到278400元。根据特约商户签购单显示，2010年10月28日王艺瑾向伟业公司银行刷卡消费5万元，2010年11月8日刷卡消费25万元。2010年12月28日，伟业公司向王艺瑾发出通知书，要求其前往办理入住手续，并要求缴纳入住费及产权办理费合计14482.76元。同时注明，要求王艺瑾于2010年12月31日携带身份证件及照片等办理入住手续，否则自2011年5月1日起计收物业费用。2011年1月7日，伟业公司向王艺瑾收取有线入网费、天然气初装费、可视对讲费合计4912元，契税8676元和其他产权办理费合计9570.76元，同时伟业公司向王艺瑾出具收条两张。2014年4月12日，伟业公司向王艺瑾出具销售不动产统一发票一张，注明案涉房屋房款为571329元。2017年1月13日，被告王艺瑾与伟业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定伟业公司将位于兰州市城关区房屋卖给王艺瑾，建筑面积为57.84㎡，每平方米10000元，总价款为578400元。根据兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单显示，兰州市城关区房屋网签登记在王艺瑾名下，网签登记时间为2017年1月13日，预售合同号为：2017预02571号。因伟业公司未将案涉房屋过户给王艺瑾，王艺瑾于2019年1月9日向兰州市城关区人民法院提起诉讼，兰州市城关区法院2019年6月26日作出（2019）甘0102民初333号民事判决，判令伟业公司于判决生效后十日内协助王艺瑾办理兰州市城关区房屋的所有权，并支付违约金5784元。后伟业公司提出上诉，我院于2019年9月11日出具（2109）甘01民终3232号民事调解书一份，该调解书确定：1、伟业公司于2019年10月30日前协助为王艺瑾办理案涉房屋的所有权证；2.王艺瑾主张的违约金，伟业公司同意抵付上述房屋6个月的物业费；3.若伟业公司未按期履行上述第一、第二项内容，伟业公司向王艺瑾支付违约金5784元。以上事实有（2018）甘01民初79号、（2018）甘民终537号民事判决，（2019）甘01执异520号、(2019)甘01执339号执行裁定、认购书、收据、特约商户签购单、销售不动产统一发票、收据、《商品房买卖合同》、兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单、（2019）甘0102民初333号民事判决、（2109）甘01民终3232号民事调解书以及当事人法庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：王艺瑾作为案涉房屋的买受人，对涉案房屋是否具有足以阻却执行的实体权利？万隆公司的诉请能否得到支持？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，王艺瑾对案涉房屋是否具有足以阻却执行的实体权利，万隆公司主张执行登记在伟业公司名下的案涉房屋能否得到支持，应考量本案情形是否符合前述法律规定。首先，关于合同签订情况。案涉房屋于2019年3月22日被查封，而王艺瑾和伟业公司于2010年10月28日即签订认购书，并于2017年1月3日补充签订《商品房买卖合同》一份，将案涉房屋网签登记在王艺瑾名下，网签登记时间为2017年1月13日，预售合同号为：2017预02571号。据此，本院认为，王艺瑾与伟业公司于案涉房屋被查封欠，就已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于购房款的支付情况。依前述查明的事实，王艺瑾于本案中已提交收据、特约商户签购单证明其支付涉案房屋购房款的具体情况，本案现有证据足以证明王艺瑾在涉案商铺被查封之前，并分别于2010年10月28日、11月8日、2010年11月12日共计向伟业公司支付了案涉房屋的全部购房款528400元。再次，关于房屋的占有情况。依前述查明的事实，王艺瑾于2011年1月7日向伟业公司缴纳有线入网费、天然气初装费、可视对讲费、契税、其他产权办理费合计14482.76元，同时伟业公司向王艺瑾出具收条两张。故上述事实足以证明在案涉房屋被查封前，已经实际占有并使用该房屋。最后，关于过户登记情况。从案涉《商品房买卖合同》的履行情况看，王艺瑾已足额付清购房款，履行其作为买受人的主要合同义务，且已实际占有、使用案涉房屋。根据已经生效的（2019）甘0102民初333号民事判决、（2109）甘01民终3232号民事调解书显示，案涉房屋未过户登记至王艺瑾名下，系因伟业公司未履行协助王艺瑾办理房屋所有权证的合同义务所致，王艺瑾对此并不具有过错。故本院认为，案涉房屋非因王艺瑾自身原因未办理过户登记。综上所述，本院认为，本案情形符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王艺瑾对案涉房屋具有足以阻却执行的实体权利，可以排除本院对涉案房屋的强制执行。原告万隆公司主张准许执行案涉房屋的请求不能成立，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回甘肃万隆建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由甘肃万隆建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  李彩虹审 判 员  王晓花人民陪审员  刘玉霞二〇一九年十二月十三日法官助理赵艺阳书记员李蕙君