山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2226号 上诉人（原审被告）：安宝森，男，1981年12月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人（原审被告）：刘祥美，女，1987年1月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 共同委托诉讼代理人：潘龙，山东德衡（日照）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：苑克帅，山东德衡（日照）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：迟强，男，1987年4月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：迟明松（系迟强之父），住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：郭伟，山东天蓝律师事务所律师。 上诉人安宝森、刘祥美因与被上诉人迟强房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初9783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安宝森、刘祥美上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、关于本案的违约事实。2013年9月23日，被上诉人与日照市科大房地产开发有限公司（以下简称科大公司）签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋。2015年4月5日，上诉人经日照市我爱我家广告装饰工程有限公司介绍，与被上诉人签订了房屋买卖合同，合同约定被上诉人以706000元的价格购买涉案房屋，该价款为按套购买房屋的价款，并非按平方购买。合同同时约定“在房屋变更到乙方名下之前有关该房的一切债权债务关系与乙方无关”，也就是说房屋总价706000元，被上诉人无需再支付其他设计房屋价款的费用，这也符合二手房交易的惯例。2014年，涉案房屋经测绘，面积差额2.44平米，价款13000元。也就是说，在房屋买卖合同签订之前，房屋面积差价的事实已经存在，该房款差价应为被上诉人所欠的房款。根据合同约定和二手房交易惯例，该部分差价应当由被上诉人支付，但被上诉人至今未支付上述费用。根据合同法第六十七条规定，在被上诉人未履行付款义务的情况下，上诉人有权拒绝履行合同。另外，合同约定剩余房款400000元由被上诉人经开发商办理贷款手续，但没有约定办理贷款手续的具体时间。原审认为应自2015年9月1日科大公司与中国农业银行回复贷款合作期之日起，酌定三个月为被上诉人办理按揭贷款的合理期限，但被上诉人对该贷款合作期并不知情，也没有人告知上诉人。且上诉人多次找科大公司办理贷款，其答复不能办理，并未告知上诉人为什么不能办理及合作期限问题。二、一审判决上诉人支付违约金过高，应予调整。即使上诉人构成违约，对于被上诉人来说，其受到的损失为上诉人未付房款利息损失。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，合同约定的违约金超过损失的百分之三十，法院应当予以调整，一审法院判决按照年利率24%计算违约金，达到了贷款利息的四倍，显然超出了司法解释规定的30%的范围，严重损害了上诉人的利益。且本案被上诉人未付清房款，违约在先，即使被上诉人存在损失，也是由其过错行为造成，因此对于违约金亦应由双方按照一定比例分担，不应由上诉人全部承担。三、本案程序问题。因本案通过更名方式，被上诉人与科大公司解除合同后，上诉人与科大公司按照原合同内容重新签订了合同，根据合同约定，上诉人应当办理银行贷款40万元，该贷款由银行直接付给科大公司。而对于被上诉人之前缴纳的房款，应由科大公司退还给被上诉人。同时根据上诉人与被上诉人签订的合同，40万元贷款由被上诉人直接向开发商索取，上诉人予以配合。假设上诉人按照一审判决履行了义务，科大公司再按照与上诉人签订的商品房买卖合同向上诉人主张房款，上诉人该如何处理呢？一审中，上诉人曾申请法院追加科大公司作为第三人参加本案诉讼，但一审法院为予准许，一审法院遗漏必要诉讼参与人，审判程序违法。 迟强辩称，关于本案违约事实问题，原审判决已进行详细阐明，上诉人不能因为2.44平方米的差异迟迟不向被上诉人支付40万元购房款，且该差异并不影响办理按揭贷款，上诉人的行为构成根本违约。关于违约金，双方在合同中约定违约金为日千分之五，被上诉人将其调整为百分之二十四，有利于上诉人，原审予以认定是正确的。关于本案程序问题，双方合同中约定的更名实质是商品房买卖合同中合同主体的更名，而不是房产证所有权人的更名，上诉人更名后与开发商签订的商品房买卖合同，不涉及与开发商之间的购房款问题，但上诉人应履行合同约定的其他义务。 迟强向一审法院起诉请求：1.判令安宝森、刘祥美支付房屋转让款400000元并支付违约金（以本金400000元为基数，自2015年8月19日起至实际给付之日，按年利率24%计算）；2.本案诉讼费及保全费均由安宝森、刘祥美承担。 迟强为证实其诉讼请求，提交了如下证据：1、迟明松与安宝森签订的房屋买卖合同一份，证实迟强委托其父迟明松与安宝森签订房屋买卖合同，转让价款为706000元，约定双方办理合同更名手续，该房屋的所有权利与义务一并转移到安宝森名下，办证事宜由安宝森与开发商自行办理并承担费用，安宝森先支付定金10000元，首期房款296000元，余款400000元由安宝森经开发商办理贷款手续后，由开发商支付给迟强；2、迟强与日照科大公司签订的商品房买卖合同一份，证实2013年9月23日，迟强与日照科大公司签订商品房买卖合同，合同约定总价款581526元，迟强一次付清房款，未办理产权登记手续；3、日照科大公司与安宝森签订的商品房买卖合同，证实安宝森于2015年5月18日与日照科大公司签订商品房买卖合同，日照科大公司收回了迟强与该公司签订的商品房买卖合同，该合同约定400000元办理银行按揭贷款，面积差异以有测绘资质的测绘单位和产权证登记面积为准；4、宋峰证言（日照市我爱我家房地产营销策划有限公司法定代表人）,证实日照市我爱我家房地产营销策划有限公司是由日照我爱我家公司变更来的，其了解双方之间签订房屋买卖合同的相关情况。迟强与日照科大公司签订的合同，向安宝森出示过。安宝森当时阅读过该份合同条款也同意接受各项条款。完成了这笔中介业务后，迟强的父亲迟明松不止一次要求其督促安宝森支付剩余房款，其曾安排娄海花与石洪国、崔建华督促安宝森办理剩余房款；5、郑世美证言（日照科大公司职工）,证实该公司与安宝森签订商品房买卖合同后，因与银行合作合同到期，为了安宝森又去和银行延期一年，中间给安宝森打过多次电话，但安宝森一直没去办理贷款。在该公司与银行延期合作合同到期，贷款已不能办理时，安宝森曾联系其要求贷款，其建议安宝森自己凑钱支付迟强房款尽快办理房产证。该公司与迟强签订商品房买卖合同确定的面积是预售面积，而非测绘面积。之所以在明知房屋面积发生变化的情况下，该公司依然按照与迟强签订的商品房买卖合同中确定的预售面积与安宝森签订商品房买卖合同，是因为商品房买卖合同已经生成就不能改变，只有个人信息可以改变。因测绘面积只有在办证前购买人才知道，迟强没有要求办证，所以他对测绘结果不知情。该公司与安宝森签订合同时，其才想起来有差价，于是告知了双方。另安宝森即便不交纳房屋差价，银行贷款也可以办理，办理贷款只需购房合同。测绘面积出来之前都是先拿钥匙，办证时再多退少补。 安宝森、刘祥美质证认为，对迟强提交的证据真实性均无异议。综合质证如下：安宝森、刘祥美未按期付款是因应由迟强负担的费用迟强不予承担，就后续付款双方未达成新的一致意见，导致无法办理贷款，合同履行的情形发生变动。在迟明松与安宝森签订的房屋买卖合同第三款明确约定了权利义务转移的时间，在第四条第一项明确约定了该房更名至乙方名下之前有关该房的一切债权债务与乙方无关，另外双方约定了购房方式为整套购买，与面积无关。日照科大公司与迟强和安宝森的合同除第六条付款外全部一致，而日照科大公司与安宝森、刘祥美合同约定的购房贷款400000元与迟强和安宝森、刘祥美双方签订的房屋买卖合同中的第二项约定完全相符，日照科大公司与迟强签订的合同第五条面积确认与面积差异处理中的第一款也说明了按套计价的不适用本条约定。而2014年土地测绘部门已经就涉案房屋的实际面积进行测绘，该房的面积为82.5平方米，在迟强、安宝森、刘祥美签订合同时迟强清楚地知道该事实，实际面积与合同面积相差2.44平米，相应价款约为13000元，该差额应由迟强承担。 迟强对安宝森、刘祥美的质证意见认为，1、在与安宝森、刘祥美签订合同时，迟强不清楚房产部门已经进行了测绘，也不知道测绘的实际面积，所以合同中没有明确，只是根据迟强与开发商的合同约定以测绘为准。在双方签订合同时，迟强向安宝森、刘祥美出示了与开发商的合同，安宝森、刘祥美明确原合同中对面积差异的约定，并愿意承受该约定；2、面积差异与办理按揭贷款没有关系，办理按揭贷款向银行提供的是商品房买卖合同，不是房产证，测绘是办房产证时的必经程序，安宝森、刘祥美以面积差异致使贷款不能没有事实依据，不影响合同的继续履行。结合本案实际情况，对于双方之间对房屋价款的约定，不能简单的以按套或单价来进行认定。迟强的真实意思是不管这套房屋实际测量多少平方米，安宝森、刘祥美应向其支付706000元，再按照商品房买卖合同约定履行面积差异的相关义务，所以安宝森、刘祥美受两份合同的约束。 安宝森、刘祥美为证实其主张，提交如下证据：1、日照市不动产登记中心查询结果证明一份，证实涉案房屋建成年份为2014年，建筑面积为82.5平方米，涉案房屋的建筑面积在办理初始登记时已经确定；2、建设工程竣工验收备案表、初始登记现场查看报告各一份，证实涉案房屋开工日期为2012年8月22日，竣工验收日期为2014年1月3日。2014年10月13日，日照科大公司向日照市不动产登记中心申请初始登记，确定了建筑实测面积。以上证据证实迟明松与安宝森2015年4月15日签订房屋买卖合同之前房屋实测面积已经确定，不存在后续两平米的事宜，安宝森、刘祥美是按套购买的涉案房屋，总价款为706000元；3、安宝森与日照科大公司签订的商品房买卖合同，证实安宝森与日照科大公司为办理400000元银行贷款签订该合同，交房时间、房屋价款与实际不符；4、交定金的票据及交首付款的收到条，证实安宝森、刘祥美于2015年4月15日与迟明松签订房屋买卖合同，交给中介定金10000元，于2015年5月18日交首付前知道实际面积，首付296000元直接打至迟明松的账户内。 迟强对安宝森、刘祥美提交的证据真实性无异议，但主张对安宝森、刘祥美提交的日照市不动产登记中心查询结果并不知情，在与安宝森签订转让协议时，没有明确房屋的具体面积，而是告知安宝森以实际测绘为准。日照科大公司工作人员郑世美在与安宝森签订商品房买卖合同时，也告知安宝森以实际测绘为准，在办理房产证时再据实结算。日照科大公司申请测绘的目的之一是为客户申请办理房产证使用，因迟强拟出售该房屋，未申请办理房产证，所以对实测面积并不知情。因此该证据不能证实安宝森、刘祥美的主张。关于安宝森与日照科大公司签订的商品房买卖合同，该合同中约定的房屋面积，是因为房产销售主管部门备案要求，对于预测面积不能随便变更，合同中的总价款也是如此。本合同中约定的贷款400000元与双方的中介合同中对安宝森、刘祥美剩余房款的约定相吻合。合同中对面积差异的约定，也与双方中介合同中的约定相一致。安宝森、刘祥美在了解迟强最早与日照科大公司签订的商品房买卖合同后，与日照科大公司签订的该份合同是真实意思表示，安宝森、刘祥美应当履行该两份合同。 安宝森、刘祥美对迟强的质证意见认为，2015年5月18日，安宝森与日照科大公司签订的商品房买卖合同约定的面积仍然是80.6平方米，然该房屋在2014年10月13日实测面积就已经确定，从而进一步说明安宝森与日照科大公司签订的商品房买卖合同非真实意思表示，仅为了办理银行贷款而签订。 根据迟强申请，一审法院向中国农业银行日照东港支行查询日照科大公司与中国农业银行日照东港支行合作合同的有效期限及安宝森是否在该行有申请贷款的记录，经查，日照科大公司与中国农业银行日照东港支行合作合同的有效期限为2013年3月19日至2015年3月19日。经科大申请，双方延长合作期限为2015年9月1日至2016年9月1日；安宝森未曾在该行申请银行贷款。 迟强质证认为，对上述证据的真实性没有异议，能够证明日照科大公司为履行与被告签订商品房买卖合同，向银行申请延长合作期限，安宝森、刘祥美经日照科大公司及迟强多次催告没有积极履行合同，没有向银行申请贷款。 安宝森、刘祥美质证认为，对证据的真实性没有异议。但2015年4月15日迟明松与安宝森签订的房屋买卖合同，对办理按揭贷款期限未作约定，2015年5月18日安宝森与日照科大公司签订的商品房买卖合同，系为了办理400000元银行贷款而签订，该合同签订时因日照科大公司与银行贷款合同到期，不具备办理按揭贷款的条件。且迟明松与安宝森针对双方签订商品房买卖合同后多出的两平方米的差价产生争议，双方一直在协商该事宜。 迟强对安宝森、刘祥美的质证意见认为，双方即便是为两平方米的差价产生争议，该两平方米对应的价款相对合同总价款所占比例极小，不影响安宝森、刘祥美继续履行合同的主要义务。安宝森、刘祥美完全可以搁置该较小的争议，积极办理按揭贷款手续，所以安宝森、刘祥美违反了合同的诚实信用原则。 一审法院经审查认为，安宝森、刘祥美对迟强提交的证据的真实性均没有异议，迟强对安宝森、刘祥美提交的证据真实性亦无异议，上述证据真实、合法，且与本案有关联，一审法院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2013年9月23日，迟强与日照科大公司签订合同编号为201309230034号商品房买卖合同，该合同主要内容为：日照科大公司将位于日照市出卖给迟强，该合同约定建筑面积共80.06平方米，其中套内建筑面积74.01平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积6.05平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4753.0102元，总金额380526元。另出卖人同时将007预（03）储藏室04及007预（03）阁楼01出售给买受人，储藏室预售价格131000元，阁楼预售价格70000元，该房屋总价款581526元。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以有测绘资质的测绘单位测绘为准，以产权证登记面积为准，按产权面积据实结算房款，多退少补。交付期限为2013年10月30日前。日照科大公司在该合同上加盖公章及法定代表人印章，迟强在该买卖合同上签字并捺手印。 2014年10月13日，日照科大公司向日照市不动产登记中心申请初始登记，确定了建筑实测面积为82.5平方米。 2015年4月15日，经日照我爱我家公司居间介绍，迟强将上述房屋转让给安宝森、刘祥美，并委托其父迟明松与安宝森签订房屋买卖合同。该合同主要内容为：一、涉案房屋位于日照市，储藏间一间（03储藏04号），阁楼一间（03阁楼01号），具体面积以房管部门确权为准，该房产现未办房产证、土地证，产权人：迟强，买房人对该房现状做全面了解，自愿购买此房产。二、该房屋出售价格706000元，合同签订时买方向卖方交付购房合同定金10000元，经双方协商同意定金由见证方托管。安宝森在2015年5月20日前将房款296000元交付见证方托管，剩余房款400000元安宝森经开发商办理贷款手续，在该房屋的更名手续办理到安宝森名下后当日内见证方将所托管房款及定金转付甲方，乙方办理的银行贷款由卖方直接跟开发商索取，买方需积极配合。三、双方办理完毕更名手续，卖方收到全部房款后，卖方在2日内将该房屋交付买方，卖方所交付该房屋所有费用及房款转到安宝森名下，该房屋的所有权利义务一并转至安宝森名下，归安宝森所有。在更名后，该房屋一切交房及办证事宜由安宝森与该房屋所属单位或开发商自行办理，费用由安宝森承担。四、在该房屋变更到安宝森名下前，有关该房的一切债权债务关系与安宝森无关。该合同签订后，任一方无权解除合同，任何一方违约交付另一方违约金50000元；逾期一天按购房款0.5%计算违约金。迟明松、安宝森在该合同上签字并捺手印，见证方日照我爱我家公司加盖公章。 2015年5月18日，安宝森、刘祥美与日照科大公司签订合同编号为201505180062号商品房买卖合同，该合同将买受人迟强更名安宝森，交付期限改为2014年8月1日，该房屋总价款581526元，安宝森签订本合同时已首付181526元，剩余400000元办理银行按揭贷款。合同其他主要内容同迟强与日照科大公司签订的合同编号为201309230034号的商品房买卖合同一致。日照科大公司在该合同上加盖公章及法定代表人印章，安宝森在该买卖合同上签字并捺手印。 另查明，日照科大公司与中国农业银行日照东港支行合作合同有效期为2013年3月19日至2015年3月19日，到期后日照科大公司申请延长，延长期限为2015年9月1日至2016年9月1日，安宝森未曾向该行申请贷款。 一审法院认为，迟强、安宝森、刘祥美签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应全面履行合同义务。迟强于2015年5月18日配合安宝森、刘祥美在日照科大公司办理完毕更名手续，履行了合同义务。安宝森、刘祥美理应按约支付房款。因日照科大公司与中国农业银行日照东港支行贷款合作合同有效期为2013年3月19日至2015年3月19日，双方办理更名手续时，日照科大公司与中国农业银行日照东港支行合作有效期到期，双方合作期限延长为2015年9月1日至2016年9月1日。故安宝森、刘祥美应当在具备贷款条件的情况下，自2015年9月1日起在合理期限内积极配合日照科大公司办理贷款事宜，然其直至2016年9月1日日照科大公司与银行的延长合作期限到期亦未向银行申请贷款，导致丧失向银行贷款的资格。且在贷款不能的情况下亦未积极筹措资金支付迟强剩余房款，其迟延履行行为构成违约，应当承担继续履行支付迟强剩余房款的义务，并应承担相应的违约责任。安宝森、刘祥美主张因实际面积与合同约定面积相差2.44平方米，因差价款13000余元不能和迟强达成一致，为此迟延支付剩余房款不构成违约。一审法院认为，安宝森、刘祥美与迟强之间的争议不能成为安宝森、刘祥美向银行申请办理贷款的障碍，其完全可以在取得400000元银行贷款并履行合同义务后，再行解决双方的纠纷。然其仅以标的额为13000元的争议未得到解决为由拒绝支付400000元房款，该理由无正当性，一审法院不予采信。迟强要求安宝森、刘祥美自2015年8月19日起按未付款部分的年利率24%计算违约金。安宝森、刘祥美辩称对合同中办理按揭贷款期限未作约定，迟强从起诉之日通知安宝森履行合同，应自起诉之日起计算贷款期限。一审法院认为，自安宝森、刘祥美与日照科大公司签订合同至起诉之日已长达三年，期间中介方、迟强亦多次通知安宝森、刘祥美履行付款义务，但其拖延至今。虽安宝森、刘祥美与日照科大公司签订合同的日期为2015年5月18日，但因日照科大公司与中国农业银行日照东港支行合作有效期已过，导致其贷款不能，故应自2015年9月1日日照科大公司与中国农业银行日照东港支行恢复贷款合作期之日起算，酌定3个月为安宝森、刘祥美办理按揭贷款的合理期限，违约金应自2015年12月2日起计算。双方合同约定一方违约，逾期一天按购房款的0.5%计算违约金给另一方，该违约金计算方法确定的违约金远超出按迟强主张的以未付房款的年利率24%计算的标准，现迟强自愿将违约金计算方法调整为按年利率24%计算，系其对自身权利的处分，亦有利于安宝森、刘祥美，故对迟强该项主张一审法院予以支持。安宝森、刘祥美应当支付的违约金应自2015年12月2日起以未付房款400000元为基数，按年利率24%计算至实际给付之日止。驳回迟强要求安宝森、刘祥美自2015年8月19日起算违约金的诉讼请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、安宝森、刘祥美于判决生效后十日内支付迟强房屋转让款400000元及违约金（以本金400000元为基数，自2015年12月2日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；二、驳回迟强其他诉讼请求。案件受理费7300元，由安宝森、刘祥美负担。 二审法庭调查结束后，被上诉人提交2019年11月18日由日照市科大房地产开发有限公司出具的证明一份，内容为：迟强与安宝森、刘祥美债权债务概括转移纠纷一案正在你院审理。应迟强一方的要求我公司向你院出具证明如下，根据迟强于2015年4月15日签订的房屋买卖合同第三条的约定，我公司将原迟强于2013年9月23日与我公司签订的商品房买卖合同的买受人更名为安宝森，因迟强已经将购房款全款向我公司付清，所以我公司不会再向安宝森主张商品房买卖合同第四条约定的商品房总价款。我公司按照迟强与安宝森房屋买卖合同第二条约定，待安宝森银行贷款付至我公司后，我公司再付给迟强。日照市科大房地产开发有限公司在证明中加盖公章。上诉人对被上诉人提供的上述证明不再发表质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，迟强、安宝森、刘祥美签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。 关于违约问题。根据双方合同约定，迟强负有及时办理房屋更名手续的合同义务，安宝森、刘祥美负有及时支付房款的合同义务。2015年4月15日，双方签订房屋买卖合同后，在迟强的协助配合下，2015年5月18日安宝森、刘祥美与日照科大公司签订了商品房买卖合同。此时，迟强已完成了协助安宝森、刘祥美办理更名手续的合同义务，安宝森、刘祥美亦应按照合同约定履行支付购房款的合同义务。按照合同约定安宝森、刘祥美在支付首付款后，剩余40万元以贷款方式支付给迟强。从查明事实看，自双方合同签订后，安宝森一直未积极办理银行按揭贷款，亦未支付剩余房款40万元，根据双方合同约定，安宝森、刘祥美构成违约，应承担相应违约责任。虽然安宝森、刘祥美主张其未按时办理银行贷款或支付剩余房款40万元的原因，系其与迟强之间就涉案房屋面积差异问题一直存在争议。本院认为，就涉案房屋面积差异问题双方合同中并未作出明确约定，即便双方对该问题存在争议，亦不影响其办理银行贷款，其可在履行合同义务后，双方就该争议问题再行协商。因涉案房屋面积差异问题产生的争议并不构成其未按约履行合同义务的正当理由。一审法院根据查明事实认定安宝森、刘祥美构成违约并无不当。 关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从上述法律规定看，我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，其在本质上属于损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方的损失。违约金是以实际损失为限，最高不得超过实际损失的30%，若约定的违约金过高，可请求法院予以调整。就本案而言，安宝森迟延支付购房款给迟强造成的实际损失主要为利息损失，若迟强主张其损失高于利息损失，则应提交相应证据予以证实。本案中，双方合同虽约定了违约金计算标准，但通过前述分析，在迟强未提交证据证实其存在高于利息损失的其他损失的情况下，该约定过分高于迟强造成的实际损失，应予调整。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。从该司法解释规定看，因逾期付款造成的实际损失主要以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，根据合同实际履行情况、双方过错程度等因素，在双方约定违约金过高的情况下，本院依据上述相关法律规定和司法解释予以调整，并酌定安宝森应承担的违约金以未付购房款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%为标准计算，一审按照年利率24%计算无事实和法律依据，本院予以纠正。关于支付时间问题，2015年4月15日，安宝森、刘祥美与迟强签订房屋买卖合同，虽然合同中未约定办理银行贷款的期限，但根据合同性质和合同约定的其他内容，在迟强配合办理完更名，安宝森、刘祥美亦于2015年5月18日与日照科大公司签订商品房买卖合同后，安宝森、刘祥美应在合理期限内积极办理银行贷款，以实现双方签订合同的目的。而从查明事实看，安宝森、刘祥美在双方签订合同后，以及在日照科大公司与中国农业银行日照东港支行合作有效期内，一直未申请贷款，一审法院酌定自2015年9月1日日照科大公司与中国农业银行日照东港支行恢复贷款合作期之日起3个月为安宝森、刘祥美办理按揭贷款的合理期限，违约金应自2015年12月2日起计算并无不当。 关于程序问题。迟强与安宝森签订的房屋买卖合同中，日照科大公司作为见证方直接参与了双方合同的签订，该合同中约定安宝森经过日照科大公司办理银行贷款，所办理的银行贷款由迟强直接向日照科大公司索取。随后，日照科大公司与安宝森签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同系以迟强与安宝森签订的房屋买卖合同为基础，主要是买受人的更名，也即由最初的买受人迟强更名为安宝森，从上述两份合同约定内容看，安宝森履行付款义务的对象是迟强，而非日照科大公司。二审中日照科大公司出具证明，进一步声明迟强已将全部购房款付清，其不会依据与安宝森签订的商品房买卖合同第四条约定的商品房总价款向安宝森主张付款责任，故安宝森主张其按照一审判决履行义务后，日照科大公司若按照商品房买卖合同向其主张房款，将损害其权益的事实并不存在，其主张一审法院未追加日照科大公司作为第三人参加诉讼系遗漏必要诉讼参与人的理由不成立。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初9783号民事判决第二内容； 二、变更日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初9783号民事判决第一项内容为“安宝森、刘祥美于判决生效后十日内支付迟强房屋转让款400000元及违约金（以本金400000元为基数，自2015年12月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%为标准计算）” 一审案件受理费7300元，由安宝森、刘祥美负担4227元，由迟强负担3073元；二审案件受理费7300元，由安宝森、刘祥美负担4227元，由迟强负担3073元。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  宋海红 审判员  刘丽艳 二〇一九年十二月二十四日 书记员  辛 娜