江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初3678号原告：徐志芳，男，汉族，1987年10月9日生，住江西省丰城市，委托诉讼代理人：余富根，江西斯正律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：华美立家置业有限公司，住所地：抚州市迎宾大道999号，统一社会信用代码：91361003067470226G。法定代表人：冯波，职务：执行董事。委托诉讼代理人：何震华、李方敏，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告徐志芳与被告华美立家置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邓海荣公开开庭进行了审理。原告徐志芳及其委托诉讼代理人余富根，被告华美立家置业有限公司的委托诉讼代理人何震华、李方敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志芳向本院提出诉讼请求：1、依法认定《商品房买卖合同》第十六条第3项无效；2、被告支付原告延期交房违约金73284.64元，延期办理房产权证书违约金91391.15元，合计164649.79元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月19日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于安石大道北侧、曾巩大道东侧18栋1-12商业用房，层高5m，建筑面积35.71m2，单价18209.55/m2，总价650263元。原告应于2014年9月19日一次性支付房款650263元；被告应于2015年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格符合使用条件的上述房屋交付原告，否则按延期天数每日支付原告总房价万分之一的违约金；被告应于2015年5月1日后90天内为原告办理上述房屋产权证书，但此合同第十六条第3项约定违约违反了行政法规强制性规定，应确认无效。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，完全履行了合同。但被告至今未将上述房产交付原告使用，未给原告办理房产权证书，严重违约，依法应当承担违约责任，现向贵院起诉，请依法支付原告诉讼请求。被告华美立家置业有限公司辩称，1、被告已于2015年8月27日完成商品的交付，符合合同约定的交付条件，不存在违约。2、本案逾期交房责任的诉讼时效应当从2015年8月27日起计算。原告关于逾期交房责任的诉讼时效已经经过，应当驳回原告该诉讼请求。3、《商品房买卖合同》系房管局提供的格式合同，该第十六条并未违反民法的强制性规定，系有效约定，对双方均具有法律约束力。原告于2018年3月份已经取得了产权证，不存在原告所述的逾期办理产权证书的情形，故被告不需要支付该项违约金。综上，应当判决驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2014年9月19日，原告徐志芳与被告华美立家置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安石大道北侧、曾巩大道东侧华美立家建材家居广场18栋1-12商业用房，层高5m，建筑面积35.71m2，单价18209.55/m2，总价650263元。原告于2014年9月19日已一次性支付房款650263元。《商品房买卖合同》第八条规约定：“出卖人应当在2015年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理。……3、出卖人在项目综合竣工验收合格后360个工作日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付了650263元全部房款，被告于2015年8月27日向原告交付涉案房屋，原告于同日在《交房单》、物品交付确认书上进行签字确认。华美立家建材家居广场18栋楼由勘察、设计、施工、监理、建设等五方于2015年8月16日出具《工程竣工验收报告》，五方验收意见为：经竣工验收检查，该工程符合我国现行工程建设标准；符合设计要求和施工合同要求；工程质量符合建筑工程施工质量验收规范规定；该工程竣工验收合格。抚州市公安消防支队于2016年8月16日出具《建设工程消防验收意见书》，对涉案房屋意见为：综合评定该土建工程消防验收合格。原告于2016年11月8日开始将涉案商铺出租给他人使用。华美立家建材家居广场18栋楼于2017年10月24日经抚州市住房和城乡建设局竣工验收备案，取得《竣工验收备案表》。被告于2018年1月6日通知原告办理产权证，原告于2018年3月15日接收了办理产权证的相关材料，于同日在产权移交证明上签字确认。以上事实，有原被告的陈述，商品房买卖合同、发票、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、备案登记表、交房单、物品交付确认书、购电明细报表、通知办房产证的快递单、房屋所有权证办理通知书、产权移交证明、类案判决书两份、开庭笔录等证据材料在卷，经庭审质证，足已认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主张的逾期交房违约责任是否过了诉讼时效期间及逾期交房违约责任的计算期间问题。被告辩称其于2015年8月27日即向原告交付涉案房屋，原告于同日在《交房单》、物品交付确认书上进行签字确认，认为逾期交房违约责任的诉讼时效应从2015年8月27日起计算，主张逾期交房违约责任已过诉讼时效。本院认为，被告虽然在2015年8月27日就向原告交付涉案房屋，但因该房屋当时未经消防部门验收合格，不具备交付条件，故仍应视同被告未交付房屋。原被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件是该商品房经验收合格。我国相关法律规定房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，并未明确规定建筑工程必须取得工程竣工验收备案后方可交付使用，故涉案房屋在勘察、设计、施工、监理、建设等五方验收合格，并于2016年8月16日取得《建设工程消防验收意见书》后即具备交付条件。由于原告在2015年8月27日已经收房，故2016年8月16日消防验收合格之日应视为是涉案房屋实际交付之日。本案逾期交房违约责任的诉讼时效也应从2016年8月16日起计算，而本案系2019年7月8日立案受理，故本案逾期交房违约责任未过诉讼时效。由于原被告《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2015年5月1日前将验收合格的商品房交付买受人使用，而2016年8月16日消防验收合格之日才视为涉案房屋实际交付之日，故本案逾期交房违约金的计算期间应从2015年5月1日至2016年8月15日。双方约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，相应计算后，被告应支付的逾期交房违约金为30757.44元（650263元×1/10000×473天）。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第3项是否无效。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理。……3、出卖人在项目综合竣工验收合格后360个工作日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”原告主张该条规定违反了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，主张该条款无效。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定属管理性规范，违反该条规定，并不当然导致民事合同条款无效。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”从该司法解释明确可知，法律并不禁止当事人之间对办证时间进行特殊约定，而且当事人之间对办证时间有特殊约定，应当从其约定。因此，原告主张双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第3项无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，由于原被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第3项明确规定“出卖人在项目综合竣工验收合格后360个工作日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而涉案华美立家建材家居广场18栋楼于2017年10月24日经抚州市住房和城乡建设局竣工验收备案，取得《竣工验收备案表》。此时应视为该商品房项目综合竣工验收合格，被告应在此后的360个工作日内履行相关义务。因被告于2018年1月6日就通知原告办理产权证，原告于2018年3月15日接收了办理产权证的相关材料，于同日在产权移交证明上签字确认，故被告并不存在延期办理房产权证书的情形。因此，原告要求被告承担延期办理房产权证书违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告华美立家置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐志芳支付逾期交房违约金30757.44元。二、驳回原告徐志芳的诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3592元减半收计1796元，由原告徐志芳负担1461元，被告华美立家置业有限公司负担335元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决的上诉请求金额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，银行账号：14×××29）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  邓海荣二〇一九年十二月四日书记员  丁亚平