山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初562号 原告：胡兆波，男，1965年4月7日生，汉族，住山东省莱州市。 委托诉讼代理人：王建明，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 被告：潍坊亿丰置业有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号。统一社会信用代码：91370700693116777C。 法定代表人：黄贤明，该公司董事长。 被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。统一社会信用代码：913707005509413663。 法定代表人：于志敏，该公司总经理。 原告胡兆波与被告潍坊亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）、潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建明到庭参加了诉讼。被告亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡兆波向本院提出诉讼请求:1.判令二被告共同支付原告租金70086元及违约金21025.8元；2.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告亿丰置业公司签订商品房买卖合同，约定原告购买亿丰置业公司开发的亿丰时代广场（A2-2054号、A2-2072号）商铺。原告与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同，约定被告亿丰物业公司拥有对该商铺经营权，统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，第一至第三年商铺免费交由亿丰物业公司管理，经营收入归亿丰物业公司，第四至第十年亿丰物业公司每年按固定金额向原告支付租金。被告亿丰置业公司未将涉案房屋实际交付给原告，被告亿丰物业公司亦未依约支付租金。经本院在先判决查明，被告亿丰置业公司为商品房买卖合同和委托经营管理合同的实际履行者，被告亿丰物业公司为委托经营管理合同的签订者，二被告系共同经营关系，应共同承担还款责任。故诉至法院，请求判如所请。 被告亿丰置业公司、亿丰物业公司未答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告亿丰置业公司签订商品房预售合同二份，约定：原告购买被告开发的亿丰时代广场（一期）A2座A2-2054号、A2-2072号商铺，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付期限为2011年5月1日前，并约定上述商品房所在楼宇的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订、履行过程中，亿丰置业公司并未将上述房屋实际交付给原告。 原告与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同二份，就原告预定（购买）的亿丰时代广场A2座上述两处商铺，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年均按固定数额17393元支付租金给原告，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与原告结算佣金，商铺实际租赁收入的90%归原告，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从原告收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付（凭发票字样划掉并加盖被告亿丰物业公司公章）；双方还约定了其他事项。原告在合同落款处签字按捺手印，亿丰物业公司在合同落款处盖章。该房产已经办理了房产证，亿丰物业公司出具说明载明因上述房屋登记面积增加，租金共增加257元/年，即案涉两处房屋年租金共为35043元。 委托经营管理合同签订后，被告未按约支付租金，自2017年1月1日至2018年12月31日尚欠原告租金70086元。 原告主张，签订委托经营管理合同后，原告因涉案房产欠付租金曾提起诉讼，本院（2017）鲁0791民初70号生效判决确认租金的支付方式为由被告统一开具发票并代扣税金后支付原告租金，被告未按照该方式支付租金应当支付违约金。依据买卖合同司法解释规定，违约金按本案欠付租金70086元的30%计算为21025.8元。 根据（2015）开民初字第1360号案件卷宗记载，本院曾到案外人山东银座家居有限公司对其进行了调查，查明的情况为：2009年12月，被告亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定被告亿丰置业公司在潍坊××新区××东街口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座），完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给原告等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与原告等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。 另查明，原告同意被告按合同约定在代原告扣缴相应税费后向原告支付租金。 本院认为，原告与被告所签订的商品房买卖合同、委托经营管理合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。亿丰置业公司与原告签订商品房预售合同将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给原告，原告将房款支付给了亿丰置业公司，且在《商品房预售合同》第十七条中明确约定原告购买的房屋使用权归亿丰置业公司所有，同时亿丰置业公司与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定亿丰置业公司为出租方，且由亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。原告虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了原告将其购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但原告并未实际取得其房产，亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，二被告应共同承担对原告的相关责任，即共同按合同约定履行向原告支付租金的义务。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金每半年一付，但被告未按约支付自2017年1月1日至2018年12月31日期间租金的义务，原告要求二被告共同向其支付上述期间所欠租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对租金的支付方式，因本案所涉租赁费系原告委托被告统一对外租赁经营所得，合同中约定了被告有权代扣代缴税金，原告也同意由被告代扣代缴税金后支付，故由被告统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，被告应在代原告扣缴相应税费后支付原告租金，具体税率以税务部门征收标准为准。关于原告主张的违约金，双方明确约定了租金支付时间，且原告与被告亿丰物业公司签订的委托经营管理合同中亦将“凭发票”划掉，故被告应按约支付租金，现被告未按约支付，已经违约，原告主张违约金，于法有据，但是原告未提交证据证明其违约损失，本院综合案涉委托经营管理合同的履行情况，酌定按中国人民银行同期存款利率自应支付之日起支持违约金。被告亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司共同支付原告胡兆波自2017年1月1日起至2018年12月31日期间的租金，数额为70086元中扣除代原告胡兆波所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司在支付上述款项的同时，向原告胡兆波支付违约金〔自2017年2月1日起、自2017年8月1日起、自2018年2月1日起、自2018年8月1日起至实际给付之日止均以17521.5元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算〕，以原告主张的21025.8元为限； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2078元（缓交），财产保全费931元，合计3009元，由原告胡兆波负担209元，被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司负担2800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张培泉 人民陪审员  徐玉泉 人民陪审员  牟爱芬 二〇一九年十二月十二日 法官助理曹玉玲 书记员王素杰