云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2222号原告：谭泰山，男，1968年11月13日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告：向智美，女，1988年1月23日出生，汉族，身份证住址云南省玉溪市华宁县。两原告共同委托诉讼代理人：荣毅星，文士法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：西双版纳歌舞倾城投资有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市滨江果园避寒山庄望江苑民族风情街5-2#。统一社会信用代码：91532800690864163F。法定代表人：王猛，职务董事长。委托诉讼代理人：胡新，男，1968年8月4日出生，汉族，系西双版纳歌舞倾城投资有限公司总经理，身份证住址云南省普洱市思茅区。特别授权代理。原告谭泰山、向智美与被告西双版纳歌舞倾城投资有限公司（以下简称“歌舞倾城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭泰山、向智美的共同委托诉讼代理人荣毅星、被告歌舞倾城公司的委托诉讼代理人胡新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭泰山、向智美向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2012年12月2日签订的《商品房购销合同》合法有效，并判令被告按《商品房购销合同》约定协助原告办理相关产权证；2.判令被告按《商品房购销合同》约定向原告支付延期交房违约金，自2014年1月1日起计算至2018年12月31日止共计18250元（10元/天×1825天）；3.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：判令被告限期向原告交付经验收合格的[早晚街]项目第1-075号房屋。事实和理由：原告于2012年12月2日向被告购买了由被告开发的位于景洪市[早晚街]项目第1-075号商铺一套并于当日签订了《商品房购销合同》，合同约定该房屋总价款为376137元，原告于2012年12月2日向被告支付了首付款200137元，余款176000元双方约定向银行申请按揭或在交房时一次性付清，被告应在2013年12月31日前将商品房交付给原告，并由被告于交付房屋24个月内将办理房产证的登记资料交房管处办理房屋产权证。但约定的房屋交付期限届满后，原告多次找到被告要求其交房，被告均已各种理由推脱，期间多次由政府出面协调，但都未能圆满解决，被告至今仍未将房屋交付给原告使用，也未协助原告办理相关产权证，故原告具状诉至人民法院。被告歌舞倾城公司辩称，一、由于施工方的不诚信行为，导致今天的后果发生。2010年10月，被告将其开发的“橄榄坝早晚街”项目发包给四川添诚建筑工程有限公司（以下简称“添诚公司”），并于2012年2月20日签订了正式的《建设工程施工合同》，合同中明确：工程于2012年3月11日开工，2013年3月11日竣工，合同价款为5650万元。2013年初，添诚公司领取了2870万元工程款后（占总工程款的50.8%），单方擅自停工，严重违反了合同精神。2014年2月20日，重庆中川建设有限公司（以下简称“中川公司”）通过排挤、打压其他公司、威胁被告等手段，迫使被告与中川公司、添诚公司、景洪市人民政府、景洪市住房和城乡建设局共同签订《恢复施工以及保障施工方利益的协议书》（以下简称“复工协议”），该协议中约定：在原施工单位添诚公司已完成的工程量基础上，由中川公司施工至该工程验收合格并具备向业主交房为止，中川公司保证在210日以内即2014年9月18日以前完成本协议约定的全部工程，以达到办理房屋产权证的条件。但时至今日，中川公司并未向被告移交任何房屋及房屋资料，中川公司完全将整个项目的所有房屋掌控在自己手中。二、关于备案问题。原告的房屋至今尚未在新建商品房网约备案管理系统中备案，主要是当时选择了以按揭方式购买房屋。在网签系统中，按揭方式的备案，必须有准确的银行信息，由于2013年添诚公司的擅自停工，导致原与被告签订了贷款业务的工商银行拒绝再行办理该项业务。2014年2月20日签订复工协议后，虽然被告向多家银行和金融机构提出过申请，但都遭到了拒绝。2018年在人民政府的要求下，景洪市房地产交易所直接将楼盘关闭，无法再进行任何操作。三、关于办理产权证。作为开发商，被告确实有义务协助房屋买受人办理房屋产权证，但是产权证的办理，需要提供的材料比较多，比如交易所需要办理楼盘竣工搭建；不动产需要提供楼盘初始登记办理；同时还有房屋、土地分摊等相关的测绘和分摊工作、数据录入工作。而时至今日，楼盘的许多工作都还未完成，许多工程原件被中川公司带走后再也未见踪影，特别是在住建部门早已明确不允许开发商代收维修基金等费用的前提下，中川公司仍大量向业主收取维修基金等费用，而税费、测绘费等根本无从落实。四、关于违约金。原、被告签订的《商品房购销合同》明确交房时间为2013年12月31日前，确确实实已经过去了近六年的时间。如果添诚公司能够按照合同约定的时间竣工，是能够保证被告按期向原告交房的。退一步讲，如果中川公司能够按照复工协议约定的施工期限于2014年9月18日以前完工，完全不会给原告与被告造成更大的损失，但是由于施工方的违约和不诚信行为，造成损失的发生，施工方必须按照复工协议赔偿被告延期交房的损失。五、关于被告的损失。原告在购买房屋的行为中，只是交付了首付款，房屋尾款至今尚未付清，房屋并不能视为归原告所有，所以原告无权要求被告赔偿违约金及其损失。综上所述，被告认为原告提出的各项损失并非被告直接造成，请求法院在查清案件事实的基础上判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：即原告提交的证据：1.身份证及结婚证复印件、2.《商品房购销合同》、3.交款收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，本院认定如下：对被告提交的证据：《建设工程施工合同》及《恢复施工以及保障施工方利益的协议书》，欲证明施工方没有按照合同约定施工导致被告逾期交房，因与本案系不同的法律关系，本院只采信其中能与其他证据相互印证的部分内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谭泰山、向智美与被告歌舞倾城公司签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、两原告购买被告开发的位于景洪市曼景匡村旁“橄榄坝早晚街（一期）”1-075号房屋，参考套内建筑面积为18.48平方米；二、房屋总价款为376137元，原告于2012年12月3日前向被告支付首付款200137元，余款176000万元由原告向银行申请按揭贷款支付；三、被告应于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付给原告；四、被告逾期交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。自本合同约定的交付时间届满之日次日起逾期90日后，原告有权解除合同，已发生的交易相关税费由被告承担，被告按商品房总价款的10%向原告支付违约金，合同解除后，被告应无息退还原告已交纳的购房款项。除此之外，原、被告双方还对其他购房事宜进行了约定。原告于2012年12月2日向被告支付了首付款200137元（收据号码：NO.0603922、0603923），余款176000元至今未支付。2014年2月20日，被告歌舞倾城公司作为甲方、中川公司作为乙方、添诚公司作为丙方、景洪市人民政府和景洪市住房和城乡建设局作为监督方，共同签订了《恢复施工以及保障施工方利益的协议书》，该协议中载明：“2010年10月，被告歌舞倾城公司将其开发的“橄榄坝早晚街”项目发包给添诚公司，至2013年1月该工程修建至主体封顶后，因多种原因该项目停工至今，为保护广大购房人利益，维护当地稳定，经协商确定，由添诚公司将该工程整体给中川公司施工，中川公司应负责在原施工单位添诚公司已完成的工程量的基础上，施工至该工程验收合格并具备本协议约定的向业主交房的条件为止。由于被告歌舞倾城公司资金周转出现问题，施工期间无法向中川公司支付工程进度款，对工程款的支付按照下列集中特殊方式予以保障：1、被告歌舞倾城公司以“橄榄坝早晚街”项目下未售房源折抵工程款14508934元。2、被告歌舞倾城公司以“橄榄坝早晚街”项目下以实现销售但尚未收取的银行按揭贷款、购房尾款共计4387万元转让给中川公司收取以冲抵应付工程款。中川公司保证在210日以内即2014年9月18日以前完成本协议以内的全部工程，以达到办理房屋产权证的条件。”后因中川公司与被告歌舞倾城公司就工程款的支付问题发生争议诉至西双版纳傣族自治州中级人民院，该院作出（2017）云28民初31号民事判决书，判决：“一、被告西双版纳歌舞倾城投资有限公司在判决生效之日起十日内支付原告重庆中川建设有限公司工程款59428934元；二、原告重庆中川建设有限公司的上述工程款就本案工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。”因被告歌舞倾城公司未履行生效判决书确定的法律义务，中川公司向法院申请强制执行，法院查封了案涉房屋。因被告至今未按合同约定的时间向原告交付房屋并协助原告办理房屋产权登记手续，双方遂引发纠纷诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反相关法律规定，合同合法有效，双方当事人均应遵守诚实信用原则全面履行各自的合同义务。本案中，两原告作为房屋的买受人，负有按照合同约定全额支付购房款的义务，两原告未付清全部购房款已构成违约，故本院对两原告要求被告交付房屋、支付逾期交房违约金、协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告谭泰山、向智美与被告西双版纳歌舞倾城投资有限公司就位于景洪市“橄榄坝早晚街”项目第1-075号商铺签订的《商品房购销合同》合法有效；二、驳回原告谭泰山、向智美的其他诉讼请求。案件受理费256元，由原告谭泰山、向智美共同负担128元，由被告西双版纳歌舞倾城投资有限公司负担128元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李 昳人民陪审员  王远峰人民陪审员  唐 云二〇一九年十二月二十七日书 记 员  匡湘云