江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初7009号 原告（反诉被告，以下称原告）：王东明，男，1976年9月13日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原告（反诉被告，以下称原告）：王丽新，女，1978年1月27日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人（代理上列两原告）：马雨，常熟市新港法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（代理上列两原告）：杨秋艳，常熟市新港法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告，以下称被告）：王春友,男，1984年11月21日出生，汉族，户籍地安徽省阜南县，现住江苏省常熟市。 被告（反诉原告，以下称被告）：胡卫玲，女，1984年9月12日出生，汉族，户籍地安徽省南陵县，现住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：王春友，系胡卫玲丈夫。 委托诉讼代理人（代理上列两被告）：王浩，北京海润天睿律师事务所律师。 第三人：常熟鑫桂不动产经纪有限公司，住所地江苏省常熟市碧溪新区聚福苑八区1幢2号。 法定代表人：陆惠芳，总经理。 委托诉讼代理人：李传奇，该公司经理。 原告王东明、王丽新与被告王春友、胡卫玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，被告王春友、胡卫玲反诉原告王东明、王丽新房屋买卖合同纠纷，本院又根据被告的申请，通知常熟鑫桂不动产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，之后，又依法适用普通程序，对本诉和反诉合并进行了公开开庭审理。原告王东明、王丽新及其委托诉讼代理人马雨、被告王春友及两被告委托诉讼代理人王浩、第三人常熟鑫桂不动产经纪有限公司的法定代表人陆惠芳及其委托诉讼代理人李传奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王东明、王丽新向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2019年1月13日签订的房屋买卖居间合同，被告协助原告办理网签撤销手续；2.确认被告违约，并向原告支付违约金22.2万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。两原告委托常熟鑫桂不动产经纪有限公司将两人名下位于常熟经济开发区江洲路2号港龙香**庭×幢×××室房屋出售，两被告欲购买该房屋。双方于2019年1月13日签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋总价为136万元，2019年1月13日支付定金5万元，2019年2月1日，被告再向原告支付45万元。2019年2月1日，被告并未向原告支付45万元，至今仍未履行，导致原告的房屋无法出售造成巨大损失。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》，被告已经构成违约，应向原告支付房屋成交价的20%的违约金，即27.2万元，扣除已经支付的5万元，还应支付22.2万元。 被告王春友、胡卫玲针对本诉答辩称，2019年1月13日，原被告经常熟鑫桂不动产经纪有限公司居间介绍，签订了《房屋买卖居间合同》，原告尚欠银行95万元贷款，必须把贷款还清才能办理解抵押手续及后续过户手续，于是原被告及中介方商定，于2019年2月1日前，由原告自行准备50万元，被告再准备45万元，与中介方一起到贷款银行（张家港农村商业银行）办理还款及解抵押手续。2019年1月15日，原告以资金困难为由，要求被告将原本用于偿还涉案房屋贷款的45万元先给原告使用，等春节后再由原告自行偿还贷款，被告担心资金安全，遂告知可将该45万元提前支付给中介以示担保，再由中介方支付给原告。没曾想到，原告于2019年1月16日通过中介方告知被告解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，将涉案房屋另售他人。被告遂同意解除前述合同。2019年1月17日，原告又通过中介方说，涉案房屋因新买受人不靠谱没卖成，让其询问被告是否愿意继续履行合同，被告告知必须按照三方约定的先去涉案房屋贷款银行还款，解抵押才能继续履约。后虽经中介方多次沟通，但原告一直置之不理。2019年1月31日，中介方通知被告按约到涉案房屋贷款银行办理还款手续及解抵押手续，原告仍拒绝去银行还款，以实际行动解除了双方之间的《房屋买卖居间合同》。综上，原告违约在先，双方之间的《房屋买卖居间合同》业已于2019年1月31日解除，原告的起诉无事实和法律依据，应予驳回。 被告王春友、胡卫玲向本院提出反诉诉讼请求:1.请求确认原被告签订的房屋买卖居间合同于2019年1月31日解除并撤销网签手续；2.请求判令原告双倍返还被告定金10万元；3.本案诉讼费用由原告承担。 原告王东明、王丽新针对反诉答辩称，双方并未约定共同去归还贷款，没有对合同进行过任何变更，被告反诉所称并非事实，请求驳回被告的反诉诉讼请求。 第三人常熟鑫桂不动产经纪有限公司述称：2019年1月13日，原被告及第三人（即我公司）就被告购买原告位于港龙香**庭×幢×××室事宜签署了《房屋买卖居间合同》，当日，被告支付原告定金5万元。当时原告这套房屋和别的客户存在买卖关系并在其他经纪机构挂了独家，我公司要求原告处理好原买卖关系并撤销经纪机构独家委托挂牌，不得影响三方交易进度。因原告房屋有银行贷款95万元，必须把贷款还清才能办理过户手续，于是三方商定，为解决原告房屋贷款95万元，于2019年2月1日前，由原告自行准备50万元，被告再准备45万元帮原告一起到贷款银行（张家港农村商业银行）办理还款及解抵押手续。2019年1月14日，原告方来到我公司询问房屋交易流程以及何时拿到全款，我公司告诉原告方，合同中约定被告办理银行按揭贷款，具体以银行放款为准，现在离春节很近了，银行还得审批，年前可能拿不到全款，原告方说，因年底工厂要发放工资，还要还银行贷款，并说如果年底拿不到全款就让被告先将首付款45万元借给原告用，春节后再办房屋还款及过户手续，要求我公司和被告谈。2019年1月15日，我公司将原被告约到公司谈付款情况，胡卫玲表示等丈夫王春友出差回来后再谈。王春友回来后向我公司表示钱可以先付，但要先付到我公司，由我公司转给原告方，让我公司作担保，我公司表示中介方不涉及客户和房东的资金往来，只是作个见证。我公司把王春友上述意见打电话告诉了原告方。2019年1月16日晚上，原告方打我公司五个电话并在我公司等，原告方称被告安排这样付款原告不同意，说被告没钱买房就不要买，并要求我公司和被告谈解除合同，房屋不卖给被告了，定金退还，并说有个客户可以先付90万元，并表示将另一客户带到我公司做手续，费用照付给我公司。我公司同意帮原告与被告沟通解除合同。当天下午，我公司把被告约来谈解除合同事宜，被告表示同意解除合同。晚上，我公司打电话给原告，原告称忙，明天谈这个事情。2019年1月17日上午，我公司打电话给王东明说解除合同事宜，王东明又说另一客户不靠谱，还是要卖给被告，我公司表示可以转达，但要按之前约定的付款及原房屋还贷款来操作（即原告准备50万元，被告准备45万元，和我公司一起到贷款银行还清房屋抵押贷款），王东明表示这样不行，要求先将45万元付给他，然后他自己去归还贷款。被告表示不同意，一是因为被告急需用房，二是被告认为原告出尔反尔不讲诚信，之前要求解除合同另卖他人，现在不仅不还贷款还要求先直接付款是没有道理的。之后，我公司多次打电话沟通，原告以忙为由不予沟通解决，按三方约定于2019年2月1日前银行还贷款最后日期，我公司用微信通知原被告双方于2019年1月31日下午三点前到银行还贷款，原告回了一句在外要账，没有到场。之后，又多次打电话给原告，原告均以忙为由不予沟通。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下： 王东明、王丽新系夫妻关系。王春友和胡卫玲系夫妻关系。坐落于常熟经济技术开发区江洲路2号港龙香**庭×幢×××室房屋登记权利人为王东明、王丽新，房屋建筑面积113.32平方米。 2019年1月13日，王东明、王丽新（出卖方，以下简称甲方）、王春友（买受方，以下简称乙方）、常熟鑫桂不动产经纪有限公司（居间方，以下简称丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，载明：“……甲方通过丙方，自愿将以下房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出售给乙方，且乙方已实地查看过房，对该房屋现状无异议……第一条：房屋基本情况1.房屋类型：住宅；2.坐落：常熟经济技术开发区江洲路2号港龙香**庭×幢×××室；3.有设定抵押；4.无设定租赁；5.建筑面积113.32平米。产权证号苏（2017）常熟市不动产权第×××号。第二条：成交价格及付款方式1.该房屋的成交价为136万元……3.付款方式（1）乙方在2019年1月13日付甲方购房定金5万元；（2）乙方在2019年2月1日之前付甲方45万元；……乙方办理纯商业贷款86万元。到甲方账上时间以银行放款或托管中心放款为准；乙方需无条件配合去银行办理放款手续，到时间乙方需无条件去领取权证。……4.甲方在收到乙方定金的同时，将该房屋的所有权证或不动产权证书、国有土地使用权证或土地分割协议交给丙方，丙方出具收件凭证。房屋无法成交的（除违约），丙方应及时归还上述“双证”，发生遗失、损毁时有丙方负责补全。第三条：户口、房屋交付及房产权属交易……甲乙丙约定于2019年3月1日前（参考政府预约号）办理房屋权属交易登记手续。……第四条：交易税费和房屋买卖居间代理佣金的约定和支付1.该房屋买卖过程中应当缴纳的增值税、土地增值税、个人所得税、契税等（房产过户应要缴纳的所有税、费）由乙方承担；2.房屋买卖居间代理佣金的约定及支付（1）甲方在签定本合同时向丙方缴纳居间代理佣金13600元，（2）乙方在签定本合同时向丙方缴纳居间代理佣金13600元。第五条：相关事宜……第六条：违约责任……3.甲乙双方在2019年2月1日前提供合法的过户/贷款材料，否则视为违约。……5.甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条第一款约定的房屋成交价格的20%作为违约金，并支付丙方27200元作为前期费用和报酬，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。第七条：约定其它事宜甲乙双方约定：因甲方该房屋内有银行贷款95万元，乙方于2019年2月1日前将首付款45万元支付给甲方用于还该房屋贷款，不足部分由甲方自行承担还款。甲方王丽新已征得王东明同意出售此房屋，若出现法律问题，由王丽新个人全部承担。……”。王丽新在上述合同底部“甲方（签章）：”处签署“王丽新、王东明”，王春友和胡卫玲在“乙方（签章）：”处分别签署自己的名字，常熟鑫桂不动产经纪有限公司在“丙方（签章）：”处加盖公章，并由陆惠芳签名。签订合同当天，王春友转账交付王东明5万元,王丽新出具了收据，载明收到王春友购买港龙香**庭小区×幢×××室房屋定金5万元。至2019年1月份，原被告双方因合同约定的2019年2月1日前应付款项45万元的具体履行方式产生分歧而引起纠纷，经第三人从中协调后，双方未能对履行方式达成补充协议，导致合同未能继续履行。 本院认为，原告王东明、王丽新与被告王春友、胡卫玲于2019年1月13日签订的《房屋买卖居间合同》，系双方真实意思表示，合法有效。本案双方当事人争议的焦点是原被告双方哪一方构成违约，双方在《房屋买卖居间合同》第七条中约定：“因甲方该房屋内有银行贷款95万元，乙方于2019年2月1日前将首付款45万元支付给甲方用于还该房屋贷款，不足部分由甲方自行承担还款。”对此，第三人陈述，当时签订合同时，双方谈好，被告先付5万元定金，再拿出45万元，原告自行筹备45万元，约定在2019年2月1日前双方拿总计95万元并同中介方一起去银行归还贷款。原告认为，没有这样的口头约定，根据合同约定，被告应在2019年2月1日前将45万元付给原告，原告只要确保在2019年3月1日前能够办理过户手续，在中间这段时间里，原告何时去归还银行贷款并注销抵押登记都可以，被告没有在2019年2月1日前支付45万元，构成违约。被告认为，第三人陈述的是事实，被告已经提前准备好了资金，但原告要求被告将45万元直接付给原告，而不愿共同去银行归还贷款，而且原告反复违约，中途曾通过中介方反馈要将房屋另卖他人，被告也可以行使不安抗辩权。本院认为，《房屋买卖居间合同》第七条约定，因原告房屋有银行贷款95万元，被告于2019年2月1日前将首付款45万元支付给原告用于还该房屋贷款，不足部分由原告自行承担还款。从该约定可以认定双方约定了该45万元首付款用于归还房屋贷款，归还贷款的其余部分资金由原告自行筹集。但《房屋买卖居间合同》第七条中虽然约定该45万元首付款是用于归还原告房屋贷款，但对于具体如何操作即履行方式的约定不明确，即：是由被告先付给原告，再由原告单方去归还银行贷款，还是由被告准备好资金，和原告共同去银行归还贷款，约定并不明确，从而导致双方出现本案纠纷。结合查明事实，本院认为，原被告因履行方式约定不明而出现分歧后，未能达成补充协议，导致合同未能继续履行，原被告双方均未构成违约。现双方均要求解除合同，本院予以确认。合同解除后，被告应协助原告办理案涉房屋的网签登记注销手续。因双方均未构成违约，故对原告要求确认被告违约并要求被告支付违约金22.2万元的诉讼请求，本院不予支持。被告已经支付的定金5万元，原告应予返还，对被告要求双倍返还定金，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告王东明、王丽新与被告王春友、胡卫玲于2019年1月13日签订的《房屋买卖居间合同》；被告王春友、胡卫玲协助原告王东明、王丽新办理常熟经济技术开发区江洲路2号港龙香**庭×幢×××室房屋的网签登记注销手续，于本判决生效之日起十日内履行。 二、原告王东明、王丽新返还被告王春友、胡卫玲5万元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户--户名：王春友，账号：62×××76，开户银行：中国农业银行常熟碧溪支行）。 三、驳回原告王东明、王丽新的其他本诉诉讼请求。 四、驳回被告王春友、胡卫玲的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费17040元，由原告王东明、王丽新负担；反诉案件受理费17040元减半收取8520元，由被告王春友、胡卫玲负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  毛建新 人民陪审员  钱惠芬 人民陪审员  徐建华 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  马晓丹