四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2021民初4186号 原告：蒋晓英，女，1972年10月18日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所律师。 被告：四川荣新房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市盐都大道盐都花园会所，统一社会信用代码915103006207368609。 法定代表人：张森，董事长。 委托诉讼代理人：王忠南，女，该公司职工。 原告蒋晓英与被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称“荣新公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋晓英的委托诉讼代理人邓新琴、被告荣新公司的委托诉讼代理人王忠南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋晓英向本院提出诉讼请求：１．判令被告立即为原告办理并交付位于安岳县石桥铺镇柠都大道的“荣新柠都新城”二期（即地中海印象小区）3号楼2单元第10层2-10-4号房屋的权属证书；2.判令被告给付逾期办理房屋权属证书的违约金(以227507元为基数按每日万分之零点三自2015年12月21日起计算至房屋权属证书交付之日止）。事实及理由：2011年5月22日，原告与被告签订了合同编号为2011002772号《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的荣新柠都新城二期（即地中海印象小区）的3号楼2单元第10层2-10-4号房屋，房屋预测建筑面积为77.00㎡，房屋总价款223987元；被告应当在2013年12月30日前交付房屋；被告应当在房屋交付之日起720日内为原告办理和交付房屋权属证书，如逾期，则被告应当自期限届满之次日至实际取得权属证明之日止，按日向原告支付全部已付款万分之零点三的违约金。合同签订后，原告按实测面积已全部交清购房款227507元。被告虽向原告交付了房屋，但未在约定的期间内为原告办理房屋权属证书。原告多次找到被告及相关部门要求办理权属证书，至今未果。2018年，原告向法律援助中心提交了援助申请以维护自己的权利，诉讼时效已经中断。综上，被告的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任，而原告不应对未办理房屋权属证书的后果承担任何责任。 被告荣新公司辩称：原告主张2015年12月21日至2016年10月28日期间的违约金已过诉讼时效，原告向法律援助中心提出援助申请不能作为诉讼时效中断的事由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月22日，原告与被告签订了合同编号为2011002772号的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：原告购买被告开发建设的位于安岳县石桥铺镇柠都大道的“荣新柠都新城”二期（即地中海印象小区）3号楼2单元第10层2-10-4号住宅1套，预测建筑面积77.00㎡，单价2908.92元/㎡，总价款223987元；被告应当在2013年12月30日前向原告交付房屋；双方同意原告委托被告代交专项维修资金、契税、产权办理收取费及办理房屋权属证书所需的其他所有费用，且在接收房屋时原告应当将上述税费交付给被告，同时原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记（即办理房屋权属证书）；被告应在2014年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（即取得初始登记），如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，被告自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之零点三的违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内向原告支付；被告应当在房屋交付之日起720日内办理房屋所有权证书，如因被告责任未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，则自应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点三的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。《商品房买卖合同补充协议》中约定：被告延期交房的，则办理商品房所在楼栋的权属证明及分户房屋所有权证的时间相应顺延；原告委托被告办理合同项下商品房的权属转移登记时应无条件配合被告办理，且原告须出具办理上述委托事项的委托书并全力配合被告开展办证工作；在合同约定的商品房交付期限届满前，原告须主动向被告提交相应资料、支付按政府规定应当由原告承担的专项维修金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则被告有权拒绝原告提出的交付商品房的请求，同时不能及时办理房屋权属转移登记的后果由原告自行承担；被告在原告交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后为原告办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理完毕后为原告提供应由被告提供的办理国有土地使用权证的资料，如因原告原因导致未在商品房交付时办理委托手续和提供办理产权证所需的费用，被告不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任；面积差异的退、补款由原告在办理接房手续时，按房产测绘机构实测的建筑面积据实结算，进行找补。合同签订后，被告交付了房屋，原告也接收房屋并已入住。按实测面积，原告总计向被告交纳了购房款227507元。2013年1月9日，原告向被告交付了公共维修基金1173元；2014年11月26日，原告向被告交付了契税2275元。原告所购房屋至今未取得房屋权属证书。另，地中海印象小区未完成综合验收。 另查明，原告为达其诉求目的向安岳县法律援助中心申请了法律援助，安岳县法律援助中心于2018年10月8日指派四川强德律师事务所承办。 本院认为：原告和被告所签《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。《商品房买卖合同》主文约定原告委托被告代办房屋权属证书并在商品房交付之日起720日内完成办理事项。但《商品房买卖合同补充协议》变更主文约定为，被告延期交房的，则办理商品房所在楼栋的权属证明及分户房屋所有权证的时间相应顺延；原告应在交房期限届满前支付由其承担的专项维修基金、办证税费并提供全部代办资料，否则由原告自行承担不能及时办证的后果；被告在原告提交办证所需资料、交付办证所需税费、结清房屋差价款、完成房屋验收交付手续后为原告办理房屋所有权证，在房屋所有权证办理完毕后为原告提供办理国有土地使用权证资料；如因原告原因致未在房屋交付时办理委托手续和提供办理产权证所需费用，被告不承担逾期办理房屋权属证书责任。该约定表明，双方以交房日为办证时限起算点，以原告提交办证资料、交付办证税费、结清房屋差价、完成房屋交接为先合同义务，被告办理房屋权属证书为后合同义务。现原告已举证证明向被告缴纳了公共维修专项基金和契税，因此被告应当按照约定为原告办理房屋权属证书。被告未履行办理和交付房屋权属证书的义务，其行为已构成违约，依法应当承担及时办理房屋权属证书及给付违约金的违约责任。关于违约金数额的确定，应考量双方当事人以及当事人与社会之间的利益平衡，当违约案件数量众多、可能赔偿违约金总额巨大时，不宜简单、机械地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任大小、造成损失多少、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合考虑，根据公平和诚信原则予以确定。本案中，原告所购房屋已交付并使用，房屋权属证书延迟办理不会对房屋使用和收益等权利造成影响，原告也未举证证明因此造成的财产损失；而被告所涉同类案件众多，众多案件仍待诉讼，一律按合同约定方式计算违约金，被告承担的违约金数额会远远超过其所能承受范围，并会对其他尚未完成修建的楼盘及相应设施设备造成巨大资金压力，甚至停工，从而给其他尚未取得房屋的购房者造成巨大损失，社会后果难以估量；同时，如此巨大的赔偿数额也远远超过被告在签订合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同义务一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本院酌情确定被告在本案中应当承担逾期办理房屋权属证书的违约金4000元。关于诉讼时效问题，本院认为原告为达其诉求目的向安岳县法律援助中心申请法律援助，安岳县法律援助中心于2018年10月8日指派四川强德律师事务所承办，已构成诉讼时效中断。故，被告对原告主张的违约金已过诉讼时效的抗辩，不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、限被告四川荣新房地产开发有限公司在原告蒋晓英提交授权委托等办证相关材料后，且在安岳县“荣新柠都新城”二期完成综合验收之日起六十日内向原告蒋晓英交付“荣新柠都新城”二期3号楼2单元第10层2-10-4号房屋的不动产权属证书； 二、限被告四川荣新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给予原告蒋晓英逾期办理房屋权属证书的违约金4000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告四川荣新房地产开发有限公司负担（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  阳代勇 二〇一九年十二月十二日 书记员  石 阳