安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初1378号 原告：李全来，住安徽省池州市青阳县。 原告：青阳县蓉城镇九华宝宝乐孕婴专卖店，住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇陵阳路201-206号（青阳县金三角综合服务中心），注册号341723600064935。 经营者：吴素荣，女，1977年9月2日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 上述两位原告共同的委托诉讼代理人：陈龙，安徽青华律师事务所律师。 被告：青阳县金三角综合服务中心，住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇蓉溪南路65号，统一社会信用代码91341723MA2N8U0T4K。 法定代表人：张玉宏，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗时浩，安徽典司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨群，安徽典司律师事务所律师。 原告李全来、青阳县蓉城镇九华宝宝乐孕婴专卖店（以下简称九华宝宝乐）与被告青阳县金三角综合服务中心（以下简称金三角中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告李全来、九华宝宝乐的共同委托诉讼代理人陈龙，被告金三角中心的委托诉讼代理人罗时浩到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告金三角中心于2019年7月3日对原告九华宝宝乐的装修损失、经营损失价值申请重新评估，经对方当事人同意，本院依法对外委托安徽天正房地产土地工程造价资产价格评估有限公司（以下简称天正公司）进行评估，天正公司于2019年11月25日作出《价格评估报告》。本案遂于2019年12月10日再次公开开庭进行了审理。原告李全来、九华宝宝乐共同的委托诉讼代理人陈龙，被告金三角中心的委托诉讼代理人罗时浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李全来、九华宝宝乐向本院提出诉讼请求：1.请求金三角中心赔偿各项损失合计741644元；2.本案诉讼费由金三角中心承担。事实与理由：李全来系九华宝宝乐经营者吴素荣的丈夫。2015年9月17日，九华宝宝乐以李全来的名义，通过竞拍的方式取得位于青阳县蓉城镇陵阳路201-206号房屋（以下简称陵阳路201-206号房屋）的租赁使用权。2015年9月23日起，九华宝宝乐一直在该处从事童装、母婴等批发及零售。2018年4月5日，李全来与金三角中心签订期限两年的房屋租赁合同，合同期限为2018年5月1日起至2020年4月30日止。每年租金138000元。2019年3月28日，金三角中心向李全来发出《租赁合同解除函》，告知李全来双方之间于2018年4月5日签订的《房屋租赁合同》自本通知函发之日起解除。李全来收到金三角中心的解除函后，多次就赔偿及补偿事宜与金三角中心协商，但是均协商无果。李全来与金三角中心在《房屋租赁合同》中约定，若遇到政府规划对租赁的房屋进行拆迁的，依据法律规定处理。金三角中心单方解除合同的行为给李全来、九华宝宝乐造成必然的损失，包括但不限于装饰装修损失及营业损失。为了客观反映李全来、九华宝宝乐因金三角中心解除合同造成的损失，九华宝宝乐依法委托安徽德盈资产评估有限公司池州分公司（以下简称德盈分公司）对九华宝宝乐装修及经营损失价值进行评估，评估意见为九华宝宝乐装修及经营损失在评估基准日2019年5月1日的评估总价值为741644元。为此，特诉至法院，请求依法判如所请。 金三角中心辩称，本案九华宝宝乐作为诉讼主体资格不适格，房屋租赁合同由李全来和金三角中心签署的，只有作为合同当事人才享有合同权利和义务，九华宝宝乐并不是合同相对方，与金三角中心也不存在任何的法律关系，其诉请金三角中心承担各项损失没有法律依据；金三角中心在履行合同中并没有任何违反合同约定的行为，其解除租赁合同是由于双方在租赁合同中约定赋予金三角中心租赁合同解除权，且按照规定金三角中心予以提前发出书面通知；李全来诉请的各项损失过高，特别是评估意见不能作为本案的定案依据，其评估人员仅仅为资产评估并没有资质对经营损失进行评估，且委托方为九华宝宝乐，并非合同主体，且评估时是九华宝宝乐单方委托，评估依据和材料均缺乏事实依据，金三角中心对其各项损失申请重新评估；《房屋租赁合同》明确约定李全来装修前，即承租方装修前应书面报告装修方案征得金三角中心同意方可实施，且约定在合同期限届满和合同终止承租方应拆除装潢设施，无法拆除部分无偿归出租方即金三角中心所有并予以处置，且李全来在承租该房屋前，该房屋已经出租给他人使用，他人已在房屋进行装修；如果法院判决金三角中心承担损失，金三角中心仅认可直接损失，而李全来各项诉求均为间接损失。综上，金三角中心在合同履行中并没有任何违约行为，对于李全来、九华宝宝乐各项诉请，请求法院不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对李全来、九华宝宝乐提供的证据一的真实性，因金三角中心无异议，予以认定，但对金三角中心认为该证据与九华宝宝乐无关，对此，结合李全来提供的结婚证、九华宝宝乐营业执照，及证据一中《房屋租赁合同》第一条租赁范围和用途中所载“承租该房屋从事童装、母婴经营”、第十三条中所载“租赁期间，承租方应自行办理相关营业执照，以保证经营合法”，经审查认为，因李全来与九华宝宝乐登记的经营者吴素荣系夫妻关系，且九华宝宝乐注册日期为2009年9月1日，李全来通过竞拍方式取得陵阳路201-206号房屋两年租赁使用权后，与金三角中心签订的《房屋租赁合同》中也明确约定承租该房屋从事童装、母婴经营，故李全来应是为以其妻子吴素荣名义登记的九华宝宝乐的经营需要而竞拍陵阳路201-206号房屋的租赁使用权，九华宝宝乐使用李全来竞拍的陵阳路201-206号房屋并不违反租赁合同及法律规定，该证据与李全来、九华宝宝乐有关联，也即李全来、九华宝宝乐作为本案诉讼主体适格；对证据四，因金三角中心后申请重新评估，经双方同意，本院依法对外委托天正公司重新评估，双方对天正公司作出的评估报告的真实性均无异议，故对该份证据的证明目的，本院不予认定。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：李全来与吴素荣系夫妻关系。九华宝宝乐登记的经营者为吴素荣，注册日期为2009年9月1日。2015年9月17日，李全来通过竞拍方式，以总金额289800元取得陵阳路201-206号房屋二年的租赁使用权。2015年9月23日，金三角中心作为出租方、李全来作为承租方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，出租方将陵阳路201-206号房屋以现状出租给承租方，承租方对出租方所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋从事童装、母婴经营。租赁期限贰年，即2015年9月23日起至2017年9月23日止。每年租金138000元整。租赁期间，承租方应自行办理相关营业执照，以保证经营合法。合同同时还就保证金、租赁期间税费承担、租赁期间投资归属，解除合同情况、违约责任等进行了约定。合同签订后，九华宝宝乐使用租赁房屋进行经营，并对租赁房屋进行了装修。2016年7月21日九华宝宝乐办理的《营业执照》上登记的经营场所为青阳县蓉城镇陵阳路201-206号（青阳县金三角综合服务中心），经营者为吴素荣，注册日期为2009年9月1日。合同到期后，2018年4月5日，金三角中心作为出租方、李全来作为承租方，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，出租方将陵阳路201-206号房屋以现状出租给承租方，承租方对出租方所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋从事童装、母婴经营。租赁期限贰年，即2018年5月1日起至2020年4月30日止。每年租金138000元整，租金按年交纳于2018年4月20日前一次性付清，第二年租金承租方应在2019年4月20日前一次性交清。租赁期间承租方对出租方房屋进行装潢（包括一切改变移交时状况的行为），不得损坏房屋的主体结构。租赁合同届满或租赁合同终止，承租方应在租赁合同届满或终止后三日内拆除装潢设施。逾期不拆除，其装潢等设施无偿归出租方所有，由出租方自行处置。其中第八条约定：“下列情况之一的，出租方有权解除合同：1、承租方擅自转租或转让租赁房屋的；2、承租方擅自改变租赁房屋用途的；3、承租方擅自对租赁的房屋进行装潢，损坏房屋主体结构的；4、承租方逾期未交清租金的；5、政府规划对租赁的房屋进行拆迁的。除第5种情况外，承租方因上述原因解除合同，损失承租方自己承担，出租方概不承担。对第3种情况，造成出租方损失的，按照实际损失由承租方全额赔偿。对第5种情况，依据法律规定处理。”第十三条约定：“租赁期间，承租方应自行办理相关营业执照，以保证经营合法。”九华宝宝乐一直在陵阳路201-206号房屋经营。 因公共利益的需要，青阳县人民政府（以下简称县政府）决定对县城区“三角洲”及周边地块城改（棚改）工程项目规划红线范围内国有土地上房屋等附属物实施征收。2019年3月27日，县政府发布青政房征字[2019]1号文件《青阳县人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告》（以下简称《征收公告》及附件“青阳县‘三角洲’及周边地块城改（棚改）工程项目国有土地上房屋征收补偿安置方案”（以下简称“补偿安置方案”），对土地和房屋征收范围、补偿安置方式、奖励及补助等进行了规定:一、货币化补偿安置款主要有被征收房屋市场评估价值（含土地价值）、被征收房屋装修及附属物补偿费、六个月的临时安置费、搬迁费、签约与搬迁奖励等六个部分构成。二、对按照规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的，给予搬迁奖励，按经认定的主房面积160元／㎡计发。三、经营、生产、仓储用房依据实际经营面积按10元／㎡计付搬迁费。四、施行货币化补偿的门面房，按照被征收房屋市场评估价的10％计付停产停业损失费；实际正在生产、商业经营用房按每月25元／㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费；办公、仓储用房按每月5元/㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费。陵阳路201-206号房屋也在拆除范围内。2019年3月28日，金三角中心向李全来送达了一份《租赁合同解除函》，通知李全来其与金三角中心2018年4月5日签订的《房屋租赁合同》，承租陵阳路201-206号房屋，现根据县政府《征收公告》，该房屋所在区域已被列入政府拆迁事项，同时根据《房屋租赁合同》第八条第5项的规定，函告李全来，双方之间2018年4月5日签订的《房屋租赁合同》自本通知函发之日起解除。李全来收到解除函后不久，九华宝宝乐搬离陵阳路201-206号房屋，现该房屋已被政府拆迁。2019年5月28日，李全来、九华宝宝乐以其收到金三角中心解除函后，双方就赔偿及补偿事宜协商未果，诉至法院，要求金三角中心依据其委托的德盈分公司的评估赔偿九华宝宝乐装修及经营损失741644元。诉讼过程中，金三角中心对九华宝宝乐的装修及经营损失申请重新评估，经双方同意，本院依法委托天正公司进行评估，经评估九华宝宝乐装修损失为100478.50元，经营损失为493718.46元，合计594196.96元。金三角中心为此花费评估费18000元。 本院认为，本案李全来2015年9月17日通过竞拍取得陵阳路201-206号房屋二年租赁使用权后，与金三角中心签订为期二年的《房屋租赁合同》，后双方又于2018年4月5日再次续签为期二年的《房屋租赁合同》，且两份租赁合同第八条第一款第5项中均明确约定：“下列情况之一的，出租方有权解除合同：……5、政府规划对租赁的房屋进行拆迁的。”县政府在2019年3月27日发布《征收公告》，金三角中心在2019年3月28日向李全来发送《租赁合同解除函》也是以陵阳路201-206号房屋被列入政府拆迁事项，通知李全来解除租赁合同，则本案县政府征收行为应为不可归责于双方事由导致双方租赁关系解除的唯一客观因素。同时双方在租赁合同第八条第二款中约定“对第5种情况，依照法律规定处理。”现因县政府征收行为这一不可归责于双方事由导致双方租赁关系解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十一条第一款第四项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”现经金三角中心重新评估，九华宝宝乐装修损失为100478.50元，对于金三角中心辩称装修损失中包含不能拆除部分的损失，该部分损失应从装修损失中予以扣除，因双方在合同中约定对于政府规划对租赁的房屋进行拆迁的，依照法律规定处理，而《房屋租赁合同解释》中的损失包含装饰装修残值损失，则对金三角中心的辩解不予支持；对于金三角中心认为案涉房屋在出租给李全来之前也是出租给他人的，他人对案涉房屋也有装修，因金三角中心对此未提供证据证实，对此不予认定；对于金三角中心提出李全来装修未按合同约定事先征得出租方同意，因双方在两份书面租赁合同第七条“租赁期间投资归属”中均约定：“租赁期间承租方对出租方房屋进行装潢（包括一切改变移交时状况的行为），不得损坏房屋的主体结构。”即出租方允许承租方对房屋进行装潢，只是不得损坏房屋的主体结构，同时两份租赁合同第十一条“其它事宜”第二款中虽约定“承租方装修前，应书面报告装修方案，征得出租方同意后方可实施，”但该条中也明确约定“并自觉接受出租方的监督。”即出租方对承租方的装修有监督的权利和义务，而本案九华宝宝乐在李全来竞拍陵阳路201-206号房屋后，用于童装、母婴经营，必然需要进行相应的装修，且金三角中心在本案中并未提供证据证实九华宝宝乐存在过度装修，故根据《房屋租赁合同解释》的规定，本案李全来、九华宝宝乐应当获得装修损失的补偿，按照公平原则，本院酌情确定由金三角中心支付李全来、九华宝宝乐装修损失中的50%计50239.25元。 关于经营损失。本案双方两次签订了书面的租赁合同，现因政府征收行为这一不可归责于双方事由导致双方租赁关系解除。作为承租方的李全来及实际使用租赁房屋经营的九华宝宝乐，必然存在另寻场地，需要一定的期限恢复经营，应存在一定的经营损失，而李全来、九华宝宝乐自身对此应无过错，其损失应得到适当补偿。且县政府发布的《征收公告》中所附“补偿安置方案”对实际正在生产、商业经营用房也按一定标准计付相应的停产停业损失费，则依据公平原则，根据九华宝宝乐经营性质、租赁合同约定租赁期限、租金缴纳情况，同时结合天正公司评估的经营损失，本院酌情确定由金三角中心支付李全来、九华宝宝乐经营损失148115.54元。 对于金三角中心支付的评估费，李全来、九华宝宝乐依据德盈分公司的评估报告主张装修及经营损失741644元，金三角中心对此提出异议，经天正公司重新评估，九华宝宝乐装修及经营损失为594196.96元，但金三角中心并未提供证据证明评估费是根据评估确定的装修及经营损失多少来计算的，故此评估费应由金三角中心自行承担。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 一、青阳县金三角综合服务中心于本判决生效后十日内给付李全来、青阳县蓉城镇九华宝宝乐孕婴专卖店装修损失50239.25元、经营损失148115.54元，合计198354.79元； 二、驳回李全来、青阳县蓉城镇九华宝宝乐孕婴专卖店的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11216元，减半收取计5608元，由李全来、青阳县蓉城镇九华宝宝乐孕婴专卖店负担3474.50元，青阳县金三角综合服务中心负担2133.50元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  蒋桂荣 二〇一九年十二月十三日 书记员  曹生艳 附：附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。