广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异379号 案外人：蔡海仓，男，l959年12月1日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：李庆波，广东民诚众信律师事务所律师。 申请执行人：广州市为盛贸易有限公司，住所地：广州市增城区荔城街富宁路118号首层。 法定代表人：魏玉娥。 委托代理人：罗学源、郭秀琴，广东增泰律师事务所律师。 被执行人：增城友丰房地产开发公司，住所地：广州市增城区荔城街友丰大厦七楼。 法定代表人：聂水发。 被执行人：增城友丰企业发展总公司，住所地：广州市增城区荔城街友丰大厦八楼。 法定代表人：聂水发。 本院在执行申请执行人广州市为盛贸易有限公司（以下为盛贸易公司）申请执行被执行人增城友丰房地产开发公司（以下友丰房地产公司）、增城友丰企业发展总公司（以下友丰总公司）民间借贷纠纷一案中，蔡海仓对本院作出（2017）粤0183民初7692号之二民事裁定书，裁定查封被执行人友丰房地产公司名下位于广州市增城区××街××号××房和××房房产（房产证号分别为：40××21和40××15）（以下简称案涉房产）的执行行为不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人蔡海仓称：增城区人民法院因保全为盛贸易公司与友丰房地产公司、友丰总公司民间借贷纠纷一案〔案号：（2017）粤0183民初7692号〕，查封了案涉房产。异议人认为，案涉房产是异议人所有的，不属于友丰房地产公司，属于查封错误，理由如下：1998年11月25日异议人与友丰房地产公司签订《商业铺位转让协议书》，约定由友丰房地产公司将位于广州市增城区荔城镇××区××幢××号南面和××号南面共两个铺位（后友丰房地产公司在办证过程中将地址变更为：广州市增城区荔城街××区××号××房和××房）转让给异议人。转让金额为叁拾捌万肆仟捌佰柒拾陆元整，付款方式为一次性。由于友丰房地产公司于1995年10月18日将位于广州市增城区小楼镇公路收费站西侧大龙山（土名）的填土工程交由异议人承包，经双方结算工程款合计354956元，加上异议人承包友丰房地产公司人民医院的蒸馏水厂的工程余款29920元，两项合计友丰房地产公司欠异议人384876元工程款。当时经双方协商同意以友丰房地产公司欠异议人的工程款抵扣异议人购买两个商铺的购房款，即抵扣后异议人已付清两间商铺的购房款。异议人从1998年受让案涉房产后，一直使用至今。期间异议人每年均询问友丰房地产公司办证的事情，但友丰房地产公司一直声称未能办证。直到本案查封了案涉房产，异议人才得知案涉房产被查封的事实。因此，异议人请求法院解除对案涉房产的查封。 为证明自己的异议事实主张，蔡海仓向本院提交下列证据：1、（2017）粤0183民初7692号之二民事裁定书；2、查封情况告知书；3、商业铺位转让协议书；4、填土协议及收据；5、租金收据；6、银行电费存折、流水及发票；7、预交水费卡及流水；8、华荔楼一至八层新旧门派对照表；9、叶汝电书写证明及身份证复印件；10、广州市增城区国土资源和规划局不动产登记查册表；11、协议书及收款收据。 申请执行人为盛贸易公司未提出异议意见，亦未提交任何证据。 被执行人友丰房地产公司、友丰总公司均未提出异议意见，亦未提交任何证据。 本院查明，申请执行人为盛贸易公司申请执行被执行人友丰房地产公司、友丰总公司民间借贷纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2019）粤01民终5551号民事判决，该案判决：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初7692号民事判决第二、三项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初7692号民事判决第一项为：上诉人增城友丰房地产开发公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人广州市为盛贸易有限公司清偿850万元本金及利息、罚息（以850万元为基数，自2005年7月1日起至2017年6月20日止，按月利率6.09375‰计付利息，按日万分之二点一计付罚息）；三、上诉人增城友丰企业发展总公司对上诉人增城友丰房地产开发公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回被上诉人广州市为盛贸易有限公司的其他诉讼请求。在（2017）粤0183民初7692号案件的审理过程中，本院根据为盛贸易公司的请求查封了案涉房产。由于友丰房地产公司、友丰总公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，为盛贸易公司于2019年6月26日向本院申请执行。本院立案受理，执行案号为：（2019）粤0118执4067号。（2017）粤0183民初7692号之二民事裁定的保全查封措施自此转为执行查封措施。蔡海仓不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 蔡海仓举证的协议书显示：蔡海仓于2015年6月16日与友丰房地产公司签订协议，由蔡海仓向友丰房地产公司支付20万元，友丰房地产公司协助蔡海仓办理案涉房产的取证及过户登记手续。 蔡海仓举证的收款收据、叶汝电手写证明及银行流水显示：叶汝电于2015年9月24日向伦伟文转账共20万元，友丰房地产公司于同日出示收款收据：收到蔡海仓交来处理历史遗留问题费用20万元，经手人是伦伟文。叶汝电提供的工商银行尾号2487的账户流水显示伦伟文于2016年5月26日将20万元退还给叶汝电，叶汝电的证明中也说明了这一点。 蔡海仓举证的华荔楼一至八层新旧门派对照表中显示：现编门牌荔城街××区××号对应的合同自编号为南7号，对应的监证表房号为D区2号108；现编门牌增城市荔城街××区××号之三对应的合同自编号为南8号，对应的监证表房号为D区2号109。 另查明，在（2019）粤0118执4067号案件的执行过程中，友丰房地产公司和友丰发展总公司曾向本院提供一份证明，证明内容确认友丰房地产公司与蔡海仓于1998年11月25日签订《商业铺位转让协议书》，但由于历史原因蔡海仓一直没办理产权登记过户。 本院认为，蔡海仓对案涉房产主张所有权，要求本院解除查封措施，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于蔡海仓的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人友丰房地产公司、友丰总公司逾期未履行生效的（2019）粤01民终5551号民事判决确定的义务，本院在（2019）粤0118执4067号案件执行过程中，依法查封登记在其名下的案涉房产，该执行行为符合上述法律规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，友丰房地产公司、友丰总公司依照（2019）粤01民终5551号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。本案中，从蔡海仓的异议事实主张及本院查明事实可知，蔡海仓与友丰房地产公司签订的《商业铺位转让协议书》明为房屋买卖合同，实际为以案涉房产所有权抵偿其他债务的协议，因此不能认定为双方签订的是合法有效的书面房屋买卖合同。其次，双方在《商业铺位转让协议书》中约定以增城友丰实业发展公司尚欠蔡海仓的384876元工程款抵扣蔡海仓向友丰房地产公司购买案涉房产的购房款，但该工程款仅由双方结算确认，对双方有效，不足以对抗第三人。蔡海仓并无向友丰房地产公司支付购房款的行为，故本院不能认定蔡海仓已向友丰房地产公司支付全部购房价款。最后，蔡海仓在2015年曾通过叶汝电要求友丰房地产公司协助其办理涉房产的过户手续，但在2016年友丰房地产公司将办证款项退还给叶汝电并且没有把案涉房产的权属登记在蔡海仓名下。蔡海仓主张之后一直催促友丰房地产公司协助其办理过户手续，但无证据证明，本院无法认定。案涉房产至今未办理过户登记，本院认为蔡海仓作为买受人自身具有过错及原因，故依照上述法律规定，本院对其请求不予支持。 综上，本院认为蔡海仓与友丰房地产公司之间就案涉房产买卖的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定应当支持异议请求的情形，故蔡海仓的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人蔡海仓的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘永浩 人民陪审员  梁冰冰 人民陪审员  杨秀珍 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  卢沛娴