重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10871号上诉人（原审被告）：吴尚红，男，1965年9月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：杨苏凤（系吴尚红之妻），女,住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：北京城建重庆物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区金龙路21号，统一社会信用代码915001122032907140。法定代表人：朱晓龙，董事长。委托诉讼代理人：代小川，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：石开文，重庆道伦律师事务所律师。上诉人吴尚红因与被上诉人北京城建重庆物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初1428号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月9日立案后，对本案进行了询问。上诉人吴尚红的委托诉讼代理人杨苏凤，被上诉人城建物业公司的委托诉讼代理人代小川、石开文到庭参加询问。本案现已审理终结。吴尚红上诉请求：1、判定诉讼时效应从立案日期2019年1月14日计算二年；2、吴尚红在诉讼时效期间的物业管理费应该扣减或取消；3、城建物业公司赔偿电梯噪音引起的身体损害医疗赔偿10000元、租金损失10000元、精神损失费5000元。主要事实和理由：1、城建物业公司举示的2017年9月29日的律师函，吴尚红并未收到，此期间该房屋空置，故诉讼时效应当从一审立案时间起算；2、城建物业公司对小区的物业管理存在重大过错，没有尽到物业管理的责任，因此被小区业主赶出小区，亦因此导致吴尚红的房屋空置无法出租，导致租金损失；3、城建物业公司负有房屋维修修缮的义务，但从2007年接房后城建物业公司一直未处理，构成违约；4、因城建物业公司的不作为，导致电梯噪音持续侵害吴尚红的健康，构成侵权。综上，请二审法院支持上诉请求。城建物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。城建物业公司向一审法院起诉请求：判令吴尚红支付2009年7月1日至2018年6月30日期间的物业费17269.2元、水电公摊费2657.4元。一审法院认定事实：吴尚红系位于重庆市北部新区房屋业主，该房屋建筑面积为123.03平方米，系住宅。城建物业公司原名重庆燕都物业管理有限责任公司，于2007年9月12日名称变更为重庆燕城尚源物业管理有限公司，于2011年9月2日名称变更为北京城建重庆物业管理有限公司。2006年3月9日，重庆尚源物业管理有限公司作为甲方，与作为乙方的建设单位重庆尚源地产有限公司、重庆燕城房地产开发有限责任公司签订了《尚源．印象项目前期物业服务合同》，该合同约定重庆尚源物业管理有限公司为“尚源．印象”小区提供物业管理服务。合同第七条约定，物业服务费为1.3元/月．平方米，第八条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，甲方设立独立专表计量核算，向业主分摊计收。合同第九条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务。2017年9月6日，城建物业公司与尚源．印象小区第一届业主委员会签订了物业服务补充合同，该合同约定重庆尚源地产有限公司、重庆燕城房地产开发有限责任公司与重庆尚源物业管理有限公司于2006年3月9日签订的《尚源．印象项目前期物业服务合同》约定的部分内容和条款维持不变，适用于本补充合同的甲、乙双方，继续生效。补充合同约定前述《尚源．印象项目前期物业服务合同》中的服务期限延长为：2016年10月17日至2018年6月30日。一审法院在审理城建物业公司起诉“尚源．印象”小区其他业主物业服务合同案件中查明，城建物业公司为“尚源．印象”小区提供了事实上的物业服务。上述物业服务合同签订后，城建物业公司对尚源．印象小区提供了物业服务至2018年7月撤场。因吴尚红在城建物业公司提供物业服务期间内未向城建物业公司足额交纳物业管理费，城建物业公司于2017年9月29日向吴尚红邮寄书面律师函进行了催收，现经催收未果，诉至法院。审理中，城建物业公司诉称物业费的标准为1.3元/月．平方米，公摊水电费为0.2元/月．平方米，但未举示公摊费产生的依据，吴尚红抗辩诉讼时效，城建物业公司另行举示了快递单、律师函、缴费单及照片，快递单显示城建物业公司向吴尚红寄送书面律师函的时间为2017年9月29日，照片不能确定拍摄及书面催收的时间，吴尚红对催收方式不予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，虽然吴尚红并未与城建物业公司签订物业服务合同，《尚源．印象项目前期物业服务合同》签订的主体也不是城建物业公司，但城建物业公司与尚源．印象小区第一届业主委员会签订了物业服务补充合同，同时结合双方当事人的陈述，能够确认城建物业公司作为物业服务企业为尚源．印象小区提供了物业服务，因此，吴尚红作为该小区的业主，应当向城建物业公司交纳物业管理费等费用。城建物业公司的物业服务虽然存在一定瑕疵，但不能据此成为吴尚红拒交物业服务费的理由，故对吴尚红的辩解意见一审法院不予支持。关于诉讼时效，经查明，城建物业公司于2017年9月29日通过发出书面律师函的方式向吴尚红进行了催收。除此之外，城建物业公司举示的其他证据尚不能证明向吴尚红进行过有效催收。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案现有证据只能证明城建物业公司于2017年9月29日向吴尚红进行了书面催收，故吴尚红应向城建物业公司支付2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业管理费。对于物业费，根据尚源．印象住宅（商业用房）前期物业管理服务合同的约定，结合双方当事人陈述，吴尚红交纳物业费的标准应为1.3元/月/平方米，故在2015年10月1日至2018年6月30日期间，吴尚红应交纳的物业费为1.3元/月/平方米×123.03平方米×33个月=5277.99元。关于公摊费，因本案无合同约定，城建物业公司也未举示公摊费据实分摊的依据，故一审法院对公摊费不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、被告吴尚红在本判决生效之日起三日内支付原告北京城建重庆物业管理有限公司2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业费5277.99元；二、驳回原告北京城建重庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费145元（已减半收取），由原告北京城建重庆物业管理有限公司负担120元，被告吴尚红负担25元。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，城建物业公司与涉案小区开发商签订前期物业服务合同后，又与小区第一届业委会签订物业服务补充合同，且城建物业公司在2018年之前一直在为小区提供物业服务，由此可以认定，城建物业公司与吴尚红之间形成物业服务合同关系。城建物业公司为小区提供物业服务后，吴尚红应当参照前期物业服务合同及物业服务补充合同的约定向城建物业公司支付物业费。吴尚红认为城建物业公司在物业服务中存在不作为情况，应当依法反映并请求处理，但不能据此拒交物业费。关于诉讼时效问题，吴尚红认为2017年9月29日的催收函并非其妻子杨苏凤签字，但其在一审中并未就该签字是否系杨苏凤所签申请司法鉴定。一审法院据此认定该催收产生诉讼时效中断的效果，并据此计算本案诉讼时效，并无不当。综上所述，吴尚红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴尚红负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫信良审 判 员 郑 泽审 判 员 刘 希二〇一九年十二月二十七日法官助理 王 玲书 记 员 张冬梅