广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0921民初2543号 原告（反诉被告）：李存，女，1989年3月15日出生，苗族，居民，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。 委托诉讼代理人赵成荣，广西龙登律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李柱炎，男，1992年3月14日出生，汉族，居民，住广西容县。 委托诉讼代理人黄耀康，广西五行律师事务所律师。 第三人：张凤，女，1990年5月6日出生，汉族，居民，住广西合浦县。 原告李存诉被告李柱炎、第三人张凤租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理。2019年12月5日，被告李柱炎提起反诉，本院于2019年12月9日依法适用简易程序公开开庭对原诉和反诉进行了合并审理，原告李存及其委托诉讼代理人赵成荣，被告委托诉讼代理人黄耀康到庭参加诉讼，第三人张凤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李存向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2019年3月28日签订的《启美购物中心场地租赁合同书》；二、判令被告向原告返还履约保证金10000元、车辆使用保证金8000元和入场费8800元；三、判令被告向原告支付违约金10000元；四、判令被告向原告支付因本案产生的律师费2000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与第三人张凤签订租赁合同，取得本案讼争租赁物的租赁权。2019年3月28日，原、被告签订《启美购物中心场地租赁合同书》，约定被告将其租赁的位于南宁市良庆区车）出租给原告，场地用途为经营小吃奶茶类。双方约定租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日。合同还约定每月租金为4800元，履约保证金10000元、车辆使用保证金8000元。双方在合同中对违约责任也做了明确约定。合同签订后，原告依约履行合同义务并入驻经营。后因办理营业执照需要，双方又于2019年4月2日签订了一份租赁合同，除租期为2019年4月2日至2020年3月31日外，其他合同条款与前述合同一致。2019年9月，经双方口头协商，在原告另行交付8800元入场费后，被告同意每月租金降为2500元，但被告在收到原告交纳的入场费后虽经原告多次催告却没有对原合同的租金条款进行修改。之后因被告不按约定向第三人交付租金致使第三人解除双方之间的租赁合同并于2019年10月18日收回了本案讼争租赁物。在此过程中原告一直与被告协商，要求其返还履约保证金10000元、车辆使用保证金8000元和入场费8800元，但被告一直未予以解决。因被告的行为致使第三人收回本案讼争租赁物，原告的合同目的未得到实现，被告的行为已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，故原告请法院支持原告的诉讼请求。 被告李柱炎辩称：双方实际履行的是2019年3月28日签订的合同，被告同意解除该份合同。原告没有按合同约定交付2019年9月的租金，先行违约，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。 第三人张凤在举证期限内没有提交证据，也没有向本院提交书面的质证意见，视为第三人放弃举证、质证的权利。 被告李柱炎向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告李存向反诉原告支付违约金10000元；二、判令反诉被告李存向反诉原告支付律师费2000元；三、本案本诉及反诉的诉讼费全部由反诉被告李存承担。事实与理由：双方于2019年3月28日签订《启美购物中心场地租赁合同书》，约定反诉原告将其承租的位于南宁市良庆区车）出租给反诉被告。双方约定租期从2019年4月1日至2020年3月31日，租金为每月4800元，支付方式为租赁的场地以先支付后使用为原则，按季度交付租金，每次租金需提前十五天一次性交清。合同签订后，反诉原告依约将租赁物交付反诉被告使用。后因反诉被告提出生意难做，租金高，要求反诉原告降低租金，经双方协商，反诉原告同意在反诉被告支付入场费8800元后，此后每月的租金降为2500元，其他条款按原合同约定履行。之后反诉被告并未向反诉原告支付2019年第四季度的租金。反诉被告未按合同约定按时交付租金已构成违约，请求法院判决支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告李存辩称：反诉被告在交付了入场费后，要求反诉原告出具收据，但其至今不出具收据给反诉被告。第三人张凤于2019年9月初告知反诉被告，因反诉原告拖欠其租金，将解除合同并收回本案讼争租赁物，反诉被告为此多次联系反诉原告要求处理，但其一直不予解决，反诉被告因此不再交付2019年第四季度的租金，故反诉被告认为，反诉被告不交付租金的行为不构成违约，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：李柱炎与第三人张凤签订《启美购物中心场地租赁合同书》，第三人张凤将其承租位于南宁市良庆区车）出租给李柱炎。2019年3月28日，李柱炎作为出租方（甲方）与李存作为承租方（乙方）签订一份《启美购物中心场地租赁合同书》，合同主要约定：一、租赁标的条款规定：租赁场地位于南宁市良庆区，面积13平方米；二、租赁期限条款规定：租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止；三、租赁用途条款规定：租赁用途为经营小吃、奶茶类（不可现场明火加工及产生油烟），未经甲方书面许可，乙方不得随意更改场地用途；四、租金、保证金、水电费和其他服务费用及支付方式条款规定：月租金为4800元，第二年租金递增6%；租金交付方式采用以先支付租金后使用为原则，按季度交付租金，每次租金需提前十五天一次性交清；综合管理费为每月200元，乙方在交付租金的同时，按季度交付给甲方；履约保证金为10000元、车辆保证金为8000元，乙方于签订合同当天向甲方支付；水电费由乙方按月交付，交付时间为每月10日至15日。五、场地交付条款规定：甲方定于2019年3月31日按现状交付给乙方使用；六、违约条款规定：甲乙双方必须严格遵守本合同，如有违反本合同规定给对方造成损失的，责任方必须负赔偿责任。1、合同双方均不得在合同条款外单方终止合同，甲方违反合同，在合同期内擅自提高租金或无故强行收回场地转让给他人使用的应付违约金10000元给乙方，并无息退回乙方已交的保证金和剩余的相关费用；乙方违反合同规定，单方终止合同，除应交清应交欠款外，还应支付违约金10000元给甲方，并不予退回乙方的保证金和已交相关费用；2、乙方必须按时足额交付场地的租金、水电费、综合管理费等相关费用，相关应交费用每拖延一天须向甲方交付应交费用总额的5%滞纳金，乙方逾期3天不交足以上费用中的任何一项，甲方均有权停止供水、供电。停水、停电期间，不计减场地的租金，且因停水、停电造成的一切损失均由乙方负担。乙方逾期十天没交足以上费用中的任何一项，视乙方为违约；3、乙方违约，甲方有权无条件终止本合同并收回出租给乙方的场地，不予退回乙方的保证金及已交的相关费用；4、乙方因违约导致的经济及法律责任以及给第三方造成的一切损失全部由乙方承担，与甲方无关。七、争议解决办法条款规定：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向甲方所在地的人民法院提请诉讼，违约方需同时承担给对方所造成的诉讼费、公告费、律师费、误工费及经营损失等赔偿责任。八、合同生效条款规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。李柱炎和李存分别在合同上签名捺印确认。合同签订当日，李存向李柱炎交纳履约保证金10000元、车辆使用保证金8000元和2019年4月租金及综合管理费合计5000元。李柱炎依约向李存交付出租的租赁物。2019年5月24日，李存通过微信向微信昵称为鸿雁（备注彭德经）的人转账2019年5月租金及综合管理费合计5000元。2019年6月24日，李存通过微信向微信昵称为鸿雁（备注彭德经）的人转账2019年6月租金及综合管理费合计5000元。2019年7月24日，李存通过微信向微信昵称为鸿雁（备注彭德经）的人转账2019年7月租金及综合管理费合计5000元。2019年8月28日李存通过微信向微信昵称为鸿雁（备注彭德经）的人转账2019年8月租金及综合管理费合计5000元。2019年9月4日，李存通过微信向微信昵称为鸿雁（备注彭德经）的人转账入场费8800元，双方协商交纳入场费后每月的租金降至2500元。双方对入场费的性质和用途没有明确约定。2019年10月15日，第三人张凤向李存出示公告一份，该公告载明：本人张凤已于2019年9月26日与李柱炎解除租赁关系，现本人将依法收回南宁市良庆区景华路6-2号启美尊府中央大街3号街车，请占用人员于2019年10月18日前将街车内私有物品全部搬离腾空街车，并确保本街车内外基础设施设备完好，与交付使用时一致；逾期不腾空并归还街车的，本人有权依法处置街车内物品并强行收回街车，停止街车的供水供电。2019年10月18日，李存腾空上述街车（即本案租赁物）并交还给第三人张凤。此后，李存找李柱炎协商要求处理租赁合同事宜并退还履约保证金、车辆使用保证金及入场费等费用，但双方协商未果。2019年10月26日，因本案原告与广西龙登律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定委托该所律师代理，黄运萍向该所支付代理费2000元。2019年11月15日，李存提起本案诉讼。2019年12月5日，李柱炎以李存未按合同约定交付租金为由向本院提起反诉，反诉请求：一、判令反诉被告李存向反诉原告支付违约金10000元；二、判令反诉被告李存向反诉原告支付律师费2000元；三、本案本诉及反诉的诉讼费全部由反诉被告李存承担。庭审中，李存与李柱炎一致确认双方实际履行的是于2019年3月28日签订的《启美购物中心场地租赁合同书》，而双方于2019年4月2日签订的《启美购物中心场地租赁合同书》是基于李存办理营业执照所签，并不是实际履行的合同，双方同意解除2019年3月28日签订的《启美购物中心场地租赁合同书》。李柱炎在庭审中承认收到李存支付的入场费8800元，亦承认第三人张凤已于2019年9月26日与其解除了租赁关系。2019年12月3日，因李柱炎与广西五行律师事务所签订《委托代理合同》，约定委托该所律师代理，李柱炎向该所支付代理费2000元。2019年12月12日，李柱炎向本院提交关于李存诉李柱炎租赁合同纠纷一案中租金问题的答复，承认收到李存于2019年5月24日、6月24日、7月24日和8月28日交来的租金及综合管理费共计20000元。 本院认为：一、关于合同是否合法有效？应否解除的问题。李存与李柱炎签订的《启美购物中心场地租赁合同书》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约定及时全面履行各自的义务。原告起诉请求解除双方于2019年3月28日签订的《启美购物中心场地租赁合同书》，被告在庭审中同意解除合同，因此，双方当事人就解除合同协商一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对原告提出解除合同的请求，本院予以支持。 关于当事人是否存在违约行为？应否承担违约责任的问题。当事人是否有违约行为，应当依据合同确定当事人是否存违反合同义务的行为。1、李柱炎是否存在违约行为。本案中，李存与李柱炎签订合同，双方约定租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止，但因第三人张凤已于2019年9月26日解除了与李柱炎的租赁关系并收回本案的租赁物，致使李存不能正常使用租赁物，无法行使合同权利，导致其合同目的不能实现，李柱炎的行为构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。2、李存是否存在违约行为。李柱炎在反诉中称李存有逾期交付租金的事实，构成违约，请求由李存承担违约责任。本院认为，双方虽在合同中约定，李存应按季度交付租金且每次租金需提前十五天一次交清，但自双方签订合同后，李存均系按月交付租金，且李柱炎收到租金后没有提出异议，合同也仍然在继续履行，应认为双方均以自己的实际行为变更了合同对租金支付的方式，故以变更后的租金支付方式为准。此外，在第三人张凤于2019年9月26日解除与李柱炎的租赁关系后，李柱炎应及时告知李存并协商解决，而李柱炎未能提供证据证实履行了告知义务，其行为违反合同诚实信用的原则，属违约，故李存不支付租金的行为不构成违约。因此，李柱炎反诉请求李存支付违约金10000元、律师费2000元及承担本案本诉和反诉的受理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于李存主张李柱炎返还履约保证金10000元、车辆使用保证金8000元和入场费8800元有无事实和法律依据的问题。由于保证金具有促使合同依约履行的金钱质押性质，因李柱炎未提供证据证实租赁合同履行过程中保证金适用情况的发现。故，租赁合同解除后，李柱炎所收取的保证金应予以退还。由于目前法律及行政法规对入场费并无效力性和禁止性规定，依照合同自由原则，双方在租赁合同中约定的入场费对双方具有约束力。若承租人为与出租人建立租赁关系而支付入场费后，因出租人的行为致合同提前解除的，应视为承租人因出租人违约而受到的实际损失，依据公平原则及诚实信用原则，出租人应退还承租人相应的入场费。因此，综合考虑入场费的性质、合同实际履行情况以及李柱炎的过错程度，本院对李存主张李柱炎返还入场费8800元的请求予以支持。 关于李存主张李柱炎支付违约金10000元和律师费2000元有何依据的问题。本院认为，对特定违约行为约定违约金的，只有发生约定的特定违约行为，才能适用违约金条款。本案中，双方约定甲方（李柱炎）违反合同，在合同期内擅自提高租金或无故强行收回场地转让给他人使用的应付违约金10000元给乙方（李存），而本案被告的违约行为并不属于双方约定的违约金适用情形，故本院对李存主张李柱炎支付违约金10000元不予支持。双方在合同中约定，违约方需承担给对方所造成的诉讼费、公告费、律师费、误工费及经营损失等赔偿责任。因此，李存请求赔偿律师费损失有合同依据，且符合有关律师服务收费管理办法规定的标准（即诉讼标的金额的5%），本院对李存请求李柱炎支付律师费2000元予以支持。第三人张凤经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除李存与李柱炎于2019年3月28日签订的《启美购物中心场地租赁合同书》； 二、李柱炎退还履约保证金10000元、车辆使用保证金8000元给李存； 三、李柱炎返还入场费8800元给李存； 四、李柱炎赔偿律师费损失2000元给李存； 五、驳回李存的其他诉讼请求； 六、驳回李柱炎的反诉请求。 本案减半收取本诉受理费385元、诉讼保全费108元（李存已预交），共计493元，由李存承担125元，李柱炎承担368元；减半收取反诉受理费50元（李柱炎已预交），由李柱炎负担。 上述债务，义务人应在本判决生效十日内履行完毕，逾期履行，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费770元（户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韩淋峰 二〇一九年十二月二十三日 书记员  杨 婷