南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初6463号 原告：陈勇，男，汉族，1969年9月6日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：肖飞、唐邦俊，四川百柯律师事务所律师。 被告：南充市仁和春天投资有限公司，住四川省南充市顺庆区金鱼岭路502号1幢15号502室。 法定代表人：蒋思东 委托诉讼代理人：何林洪、周亚龙，四川华晨律师事务所律师。 原告陈勇诉被告南充市仁和春天投资有限公司（以下简称仁和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院分别于2019年9月9日、2019年9月29日立案受理本诉与反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告陈勇之委托代理人唐邦俊，被告仁和公司之委托代理人何林洪、周亚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈勇向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告向房屋登记机关申请办理南充市潆华南路一段仁和春天花园5幢1层11号附3号、11号附5号二处房屋的不动产权属登记证。2、被告向原告支付逾期办证违约金，计算方式：从2018年1月1日起，以147.1934万元购房款为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率，计算至办证之日止。3、被告向原告支付已交付房屋被占用的违约金，计算方式：从2016年7月1日起，以147.1934万元购房款为基数，按照每日万分之五的标准。计算至被告解除房屋违法占用并实际交付之日止。4、被告从2018年8月25日起，每年向原告赔偿11号附3号房屋被占用的租金损失33000元，另从2018年10月24日起，每年向原告赔偿11号附5号房屋被占用的租金损失33000元，以上租金损失计算均至被告解除占用并实际交付之日止。5、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2015年12月10日陈勇与仁和公司双方签订二份《商品房买卖合同》，购买由仁和公司开发销售的南充市顺庆区潆华南路一段仁和春天花园5幢1层11号附3号、11号附5号两套商品房，约定于2016年6月30日前交付商品房，并在交付后的560内完成买受人的房屋权属转移登记。2015年12月10日，陈勇已支付二商品房的购房款共计147.1934万元，仁和公司出具了收款收据。2016年6月30日，陈勇按照合同约定占用已购房屋。从2017年8月1日起，二商品房已经符合办证条件，但仁和公司却因各种原因推脱，导致陈勇目前仍未取得所购房屋的权属证。2018年8月24日，陈勇将案涉11号附3号房屋租赁给案人何娟经营，租金为每年33000元。2018年10月23日，陈勇将11号附5号房屋租赁给案外人袁波经营，租金为每年33000元。2019年6月，以上二商户尚未经营满一年，即遭到仁和公司强行锁门驱赶，因此陈勇遭受了较大的租金损失。 被告仁和公司辩称，一、陈勇第1项诉请于法无据。（一）案涉商品房付款方式在买卖合同中约定为一次性付款，存入指定账户，但仁和公司未实际收到购房款。陈勇未实际付款，根据买卖合同“补充协议”第13条规定，买受人未付清房款前出卖人有权抗辩买受人请求办理房屋产权等请求；（二）诉请办证行为属于行政行为，仁和公司仅有协助办证义务，而无申请办证的权利，应由买受人提出申请。陈勇请求错误，请求驳回。二、第2项诉请，陈勇并未实际交付房款，无银行流水证明，仁和公司有权对原告主张的违约金不予支付，且双方约定违约金明显过高，请求人民法院依法调整，应当不高于万分之一的标准。三、无论是买卖合同还是“补充协议”，均未对房屋被占用的违约金有过约定，违约金应该以双方约定为准。陈勇对违约金的主张并无约定，于法无据，请求驳回。四、请求支付租金于法无据。租金损失属于未来期待利益范畴，租金损失不是陈勇应该获得的既得利益范围。 据上，仁和公司认为，陈勇主张以房抵债缺乏基础证据。陈勇主张其对案外人南充市万事兴房地产开发有限公司享有债权缺乏基础事实证实，南充市万事兴房地产开发有限公司对仁和公司享有债权也缺乏基础事实证实，故陈勇主张以房抵债缺乏基础证据。2015年12月10日，仁和公司的公章并非由其公司自行保管，不排除两家公司交接过程中公章保管不善。 陈勇本诉举证如下：1、两份《商品房买卖合同》（复印件）。拟证明双方签订该两份合同，仁和春天将案涉2商户出卖给陈勇，金额共计1471984元，约定交房时间2016.6.30，逾期交付支付万分之五违约金。2、编号为0004226、0004227的《收据》（原件）2份，加盖仁和春天收款专用章。拟证明仁和春天通过出具收据的方式确认原告完成支付购房款义务。3、南充市仁和春天物业管理公司“专用收据”（原件）5张，陈勇从2018.8月起向仁和春天物管公司支付相应的物管费用，后2份是陈勇在出租案涉商户后向物管支付商业用电、用水收据。拟证明双方通过其行为已经实际履行了支付购房款、按月缴纳、原告用于老麻抄手，肥肠干饭的商户经营。4、案涉门面开业照片3份，门面被仁和春天强行上锁，民警出警协调视频2份、原告与物业通话记录。拟证明陈勇所购房屋由仁和春天上锁。5、“房屋租赁合同”两份，第一年租金33000元。拟证明原告租赁租金损失情况。6、仁和春天盖章的“情况说明”，确认购房方式为作为房产公司债权人以债权交抵购房款，签订时间为合同签订时间，三方对债权进行确认。拟证明陈勇以债权转让方式付款获得案涉房屋。 仁和公司举证如下：1.《商品房买卖合同》原件两份。拟证明双方之间的合同关系，同时证明因为陈勇未交房款仁和公司向陈勇收回了原件。2.《“补充协议”》（简称“补充协议”）原件。拟证明在陈勇付清房款以及“补充协议”约定的费用之前，仁和公司有权抗辩买受人提出的房屋交付、产权办理请求。3.编号为0004216、0004217的《收据》存根，拟证明因为未予以交款，当时开出的《收据》已经收回。4.《劳动合同书》。拟证明《收据》胡某某曾经系仁和公司财务部员工。 经审理，本院确认本案事实如下： 一、关于合同 《商品房买卖合同》合同显示为陈勇与仁和公司双方签订，陈勇购买由仁和公司开发销售的南充市顺庆区潆华南路一段“仁和春天”花园5幢1层11号附3号、11号附5号两套商品房，约定于2016年6月30日前交付商品房，并在交付后的560日内完成买受人的房屋权属转移登记。商品房付款方式和期限，约定为一次性付款，存入指定账户。两份《商品房买卖合同》的签署时间为2015年12月10日。 仁和公司举出的“补充协议”载明：买受人在没有付清购房款及协议约定的相关费用之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付、产权办理请求。由此产生的一切后果及责任由买受人承担。签订时间为2015年12月9日。 对于两份《商品房买卖合同》，陈勇仅提交了复印件，未能提交原件；陈勇未举出“补充协议”，无证据显示陈勇实际持有“补充协议”。与之相对，仁和公司向本院举出了《商品房买卖合同》原件以及“补充协议”原件；同时，仁和公司称由于陈勇未交付房款，仁和公司收回了陈勇持有的两份《商品房买卖合同》原件，所以陈勇没有原件。 二、关于付款 陈勇举出了收款《收据》原件2份，上面加盖了仁和公司的收款专用章；出具时间为2015年12月10日。与之相对，仁和公司同样举出了编号不同的收款《收据》存根，称由于陈勇没有实际交付购房款，遂收回了该编号不同的收款《收据》原件（销毁）；出具时间也为2015年12月10日。陈勇举出了收款《收据》不能证明已经实际交纳房款。 对于债权转让。陈勇称支付房款来源于债权转让，为此，举出了加盖有仁和公司印章的“情况说明”以证明债权转让的事实，“情况说明”上无仁和公司经办人签字。与之相对，仁和公司称债权转让不属实，“情况说明”与收款《收据》原件均系陈勇通过不正当手段获取，属于伪造证据。诉讼中，已经就此向公安机关报案，且申请本院向公安机关移送犯罪线索。 本案诉讼中，陈勇未申请其原债权人参加诉讼以查明事实。 三、关于交房 陈勇未能举出交房书面手续。仁和公司称对于符合交房条件的，公司已经公告通知交房；由于陈勇没有支付购房款，故没有向陈勇交房，陈勇系自行占有房屋，后被收回。 对于房屋租赁。陈勇称其于2018年8月24日将案涉11号附3号房屋租赁给案人何娟经营，租金为每年33000元。2018年10月23日，将11号附5号房屋租赁给案外人袁波经营，租金为每年33000元。2019年6月，以上二商户尚未经营满一年，即遭到仁和公司强行锁门驱出。 四、关于反诉 本案诉讼中，仁和公司提出反诉请求：1.陈勇向仁和公司支付《商品房买卖合同》房款147.1934万元；2.陈勇向仁和公司支付违约金（以147.1934万元为基数，从2016年7月1日起至实际付款之日止按日利率万分之五支付）；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由为，陈勇应按照合同将购房款一次性向仁和公司尾号6732的农业银行预售监管账户，但陈勇未在约定的时间向仁和公司付款。 诉讼中，仁和公司向本院递交的《移送犯罪线索申请书》称，由于陈勇按照约定将购房款存入监管账户，遂将编号为“0004216”“0004217”的《收据》收回；并称编号“0004226”“0004227”的《收据》系伪造。其它略。 诉讼中，仁和公司已向公安机关报案且要求法院向公安机关移送线索，以本案寻求公安机关解决为由，申请撤回反诉。本院准许，并另行制发民事裁定书。 本院认为，首先，陈勇主张的已经实际支付房款并已经实际交房的证据不足，理由如下：一是，陈勇主张的以房抵账事实与合同约定的付款方式不同。两份《商品房买卖合同》约定：商品房付款方式和期限在买卖合同约定为一次性付款，存入指定账户；而陈勇主张的事实并非存款存入指定账户而是通过债权转让以房抵账。二是，两份《商品房买卖合同》签署时间为2015年12月10日，陈勇举出的收款《收据》的开具时间也为2015年12月10日，同一天签订合同、开具收据，而付款方式明显区别，却没有按照合同约定的方式房款，有违常情；如果两份《商品房买卖合同》的签署时间实为2015年12月10日，那么收据的真实开具时间则可能在后。三是，《商品房买卖合同》在说明部分约定“在任何情况下买受人都应当至少持有一份合同原件”，而陈勇未持有二份《商品房买卖合同》原件，陈勇对此也未就此作出合理的解释；相反，仁和公司称因为陈勇未支付房款而收回原件。由此，陈勇作为案涉房屋的买受者，在已经实际支付了付款之后，仍然未持有二份《商品房买卖合同》的原件，不合情理。四是陈勇未持有“补充协议”原件不合情理。“补充协议”作为补充应与《商品房买卖合同》一起构成案涉商品房买卖合同的有机组成部分，而陈勇在本案中未能举出“补充协议”，同样难合常理。五是，陈勇没有举出交房依据，结合双方的举证，应当认为案涉房屋没有实际交付；此与仁和公司执行“补充协议”关于“买受人在没有付清购房款及协议约定的相关费用之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付、产权办理请求”的约定存在相应的因果联系，也能够与仁和公司主张的陈勇不持有二份《商品房买卖合同》、“补充协议”原件的事由相应证。加之，仁和公司以陈勇伪造证据等为由已向相关公安机关报案且申请本院向公安机关移送相关线索。综上，陈勇所主张的事实与其举证存在诸多矛盾。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定，能够确认，陈勇主张的已经通过债权转移、以房抵债支付房款的证据不足；陈勇可在条件成就后另行主张权利。 据上，本案查明的事实显示，不能认为仁和公司的行为已经构成违约，仁和公司根据“补充协议”的约定，拒绝交房、拒绝协助办理权属证书，具有合同基础。相应地，陈勇请求办证以及请求支付违约金、赔偿损失等，因为缺乏充分的事实支撑，本院无法在本案中予以支持。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定以及依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 驳回原告陈勇的全部诉讼请求。 本案案件受理费18344.00元，由原告陈勇负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  曾 明 人民陪审员  何正国 人民陪审员  寇会琼 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  李 莉 书 记 员  文宇珂