山西省沁水县人民法院民事判决书（2019）晋0521民初992号原告（反诉被告）：沁水县建筑公司，住所地沁水县城西街584号。法定代表人：张某，该公司经理。委托诉讼代理人：郭某，山西碧峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：沁水县润华建材有限责任公司，住所地沁水县龙港镇定都村。法定代表人：宋某，该公司经理。原告（反诉被告）沁水县建筑公司（以下简称建筑公司）与被告（反诉原告）沁水县润华建材有限责任公司（以下简称润华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适应普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建筑公司的法定代表人张某及其委托诉讼代理人郭某，被告（反诉原告）润华公司的法定代表人宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租赁费354000元；2.被告支付原告逾期支付租赁费的银行利息；3.被告返还租赁房屋及场地；4.被告支付超期占用原告房屋、场地的租赁费至返还原告房屋、场地之日止；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：2010年10月1日，原、被告签订《合同书》，约定被告租赁原告位于沁水县龙港镇定都村的大院西楼（上下共计38间房屋和楼梯间）及东至蜂蜜厂大门西垛往西退6米，西至原建筑一层，北至南二层临街面房前墙往北25米；租赁费每年50000元，租赁期限8年；合同签订之日交清第一年租金，每年年底交清第二年租金，另交租赁保证金5000元等。合同签订后，被告占有案涉房屋及场地。2012年7月2日，因被告业务所需，双方签订《租赁补充协议书》，约定将大院中间空地租赁给被告，租赁期限6年，租赁费每年6000元。后被告共支付原告租赁费82000元，租赁期间内租赁费354000元未付。被告辩称，2011年沁水县城关供电所农电网对产权为原告的变压器进行升级改造，被告支付改造费48000元，原告口头承诺负责变压器改造工作，根据双方合同约定原告应承担24000元，被告已支付租赁费数额为106000元，其未支付剩余租赁费是因原告存在违约行为。2018年，其找原告协商，原告要求被告腾房，因合同到期，手续无法审核，2018年公司停止生产。反诉原告向本院提出诉讼请求：1.反诉被告赔偿反诉原告因反诉被告不正确履行《补充租赁协议》约定义务，给反诉原告造成的直接损失、间接损失和利息共计953102.4元；2.反诉被告支付反诉原告门窗改造费及利息40506元；3.反诉被告返还反诉原告垫付的房屋屋面防水维修费及利息74719.4元；4.反诉被告赔偿反诉原告扩建房屋的剩余价值339500元。事实和理由：《补充租赁协议》签订后，反诉原告按约交清第一期租赁费，但反诉被告未按约交付场地，致反诉原告购进的设备不能按计划安装使用，设备露天存放时间过长报废，造成直接经济损失28860元、银行贷款利息24242.4元，减少产值900万元、税收60万元、利润90万元，间接损失达90万元，故反诉原告自2012年10月2日起拒交《合同书》中的第三期租赁费；其承租的房屋门窗因年久失修，不能正常开启，反诉原告更换门窗费用共计21300元，反诉被告作为房屋所有人，应当承担房屋维修责任，门窗改造费及利息40506元，应由反诉被告承担；承租房屋的屋面为平顶，2011年3月大面积漏水，反诉原告多次找反诉被告维修，反诉被告让其先行维修，反诉原告应承担房屋防水维修费及利息74719.4元；根据反诉被告规划，反诉原告在租赁场地上修建砖混结构钢屋架房屋，反诉被告应返还扩建房屋的剩余价值339500元。反诉被告辩称，《补充租赁协议》约定的场地除两处小面积建筑外，均为空地，双方签订协议后，反诉原告在租赁场地边缘修筑围墙，设立大门，实际占有场地，不存在未按约交付场地的问题；反诉原告在2011年3月17日缴纳房屋租赁费50000元，2012年缴纳32000元，并非反诉原告主张缴纳了第一期租赁费；反诉原告租赁的场地为露天空地，购买的设备不能安装，并非因反诉被告所致；反诉原告在租赁期内未经反诉被告同意，对门窗予以改建、更换、维修，不存在反诉被告不履行维修义务的情况，对该费用，反诉被告无赔偿义务；对扩建部分，反诉原告并未办理任何建设手续，反诉被告不应承担任何费用。针对本诉部分，建筑公司提交了《合同书》、《补充租赁协议书》，欲证明案涉租赁房屋及场地的情况；提交了房屋所有权证、土地使用权证，欲证明建筑公司对案涉房屋具有合法所有权，对案涉土地具有合法使用权；提交了记账凭证三支，欲证明润华公司共缴纳房屋租赁费82000元。润华公司对上述证据无异议，但认为根据合同约定，沁水县工程队地板砖厂变台改造工程维护费48000元，建筑公司应承担一半，折抵租赁费，并提交了决算书、收条。建筑公司对上述证据无异议，对变压器维修认可，但应提供发票后才能转为租赁费。针对反诉部分，润华公司提交了收据和购买设备情况说明、计划书，欲证明因建筑公司违约给原告造成间接损失的金额；提交了更换门窗费用票据、利息计算表、原门窗状况照片、更换和加固后的门窗照片，欲证明2011年、2013年更换和加固门窗费用及利息；提交了房屋屋面防水维修票据及利息计算表，欲证明2011年3月和2015年5月，维修案涉房屋屋面的费用及利息；提交了拟建房屋图纸、决算，欲证明，双方协商一致，同意基建的建筑物及造价；提交了租赁场地现状照片，欲证明建筑公司未按《补充租赁协议书》约定交付全部的租赁场地。建筑公司对收据和购买设备情况说明、计划书真实性认可，关联性不认可；对润华公司自己出具的收据不认可，安装卷闸门是润华公司为出租房屋受益，对该部分费用不认可；屋面维修，润华公司应当通知建筑公司，在建筑公司不履行的情况下，润华公司才可自行维修，对该部分费用亦不认可；工程预算书不认可，润华公司在案涉场地的空地上扩建，应和建筑公司协商，建筑公司对扩建部分的损失不承担赔偿责任；照片无异议，租赁的是空地，不包含房屋，润华公司在场地中修建了简易房，照片中的设备露天存放导致损坏，与建筑公司无关，计划书不具有客观性，不予认可。本院认为，本诉部分建筑公司和润华公司提交的证据，双方均无异议，对该证据的证明效力，本院予以确认。反诉部分润华公司提交的收据和购买设备情况说明、计划书,可以证明润华公司因经营需要租赁《补充租赁协议书》中的土地，并购买焊接机、下料锯、V口锯等设备，因建筑公司交付的土地不符合约定，未按计划修建厂房的事实；提交的更换门窗费用票据、原门窗状况照片、更换和加固后的门窗照片,房屋屋面防水维修票据，可以证明润华公司对案涉房屋进行维修等费用，对该部分证据的证明效力，本院予以确认；提交的拟建房屋图纸、预算书，可以证明润华公司在租赁场地内修建厂房的事实；租赁场地现状照片，可以证明建筑公司交付的《补充租赁协议书》租赁场地内存放有建筑公司堆放的物品，对该证据的证明效力，本院予以确认。根据上述认定的证据及原、被告陈述，本院确认以下事实：2010年10月1日，建筑公司与润华公司签订《合同书》，约定建筑公司将位于沁水县龙港镇定都大院西楼整幢（上下两层共计三十八间房屋和楼梯间）及东至蜂蜜厂大门西垛往西退6米，西至原建筑一层，北至南二层临街面房前墙往北25米处院落租赁给润华公司；租赁费为每年50000元，租赁期限8年；付款方式为签订合同之日交清第一年租金50000元，日历天365天时交清第二年租金，依次类推，另一次性交纳保证金5000元，租赁到期后无财产损坏或其他争议，建筑公司退还保证金；建筑公司提供25KVA电力，变压器维护费由润华公司承担一半；润华公司应爱护房屋，不得随意改变结构，现有建筑如满足不了生产需要，经双方协商，润华公司可适当扩建。2012年7月2日，双方签订《租赁补充协议书》，约定建筑公司将定都大院中间一块空地（润华公司所建厂房背后至圣康蜂业公司所占场地前墙，东至圣康蜂业大门西垛，西至厂房后墙）租赁给润华公司，租赁期限6年，自2012年7月2日起至2018年7月2日止，租赁费每年6000元，租赁费随原合同按年结清，其余条款按原租赁合同执行。合同签订后，润华公司于2011年3月17日交纳租赁费50000元，2012年7月2日交纳30000元，2012年9月13日交纳2000元，共计82000元。润华公司于2011年3月6日为案涉房屋做防水花费20140元，3月18日更换窗户花费10800元，7月25日，因变压器改造，支付维护费48000元；因经营需要2012年10月8日购买三位焊、下料锯等花费28860元；2013年3月18日安装卷闸门花费10500元；2015年5月18日房屋防水维修花费22260元。润华公司因生产经营需要，于2012年9月20日委托南京永道工程咨询有限公司对润华公司门窗车间及库房工程进行工程预算，预算价款为604635.63元，后润华公司在《合同书》租赁场地上修建了车间及库房。另查明，建筑公司在交付的《租赁补充协议书》租赁场地中堆放有其所有的物品。本院认为，建筑公司与润华公司签订的《合同书》、《租赁补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。建筑公司要求润华公司返还案涉房屋及场地，实为要求与被告润华公司解除合同，双方《合同书》于2018年9月30日到期，《租赁补充协议书》于2018年7月2日到期后，双方未采用书面方式续签合同，润华公司继续使用案涉房屋和场地，建筑公司未提异议，原合同继续有效，租赁期限为不定期，建筑公司有权随时解除合同，故对建筑公司关于润华公司返还案涉房屋及场地的诉讼请求，本院予以支持。关于双方《合同书》中约定的租赁费用：双方约定租赁期限为8年，即自2010年10月1日起至2018年9月30日止，建筑公司按约将合同中土地交付润华公司，润华公司应当按约支付租赁期间内的租赁费400000元，润华公司在支付82000元后，剩余318000元未按约支付，构成违约，润华公司应当继续履行支付义务；润华公司在《合同书》到期后，继续占有案涉房屋和场地，润华公司应按《合同书》约定租赁费每年50000元，继续支付租赁费至返还建筑公司案涉房屋和场地之日止。在租赁期间，建筑公司应当履行租赁物的维修义务，故润华公司主张房屋防水维修费42400元，更换窗户费用10800元，共计53200元，应由建筑公司负担；润华公司更换的卷闸门，系其用于房屋出租获得利益所需，可由其自行承担；润华公司支付的维护变压器的费用48000元，根据合同约定，应由建筑公司负担一半即24000元。上述费用共计82450元，可折抵润华公司应支付建筑公司的租赁费。关于双方《租赁补充协议书》中约定的租赁费用：因建筑公司在向润华公司交付的《租赁补充协议书》租赁场地中存放有其物品，建筑公司交付的租赁场地不符合双方约定，存在违约，且润华公司亦未占用该场地扩建厂房，润华公司有权拒绝支付《租赁补充协议书》约定的租赁费用，故对建筑公司要求支付《租赁补充协议书》场地租赁费的诉讼请求，本院不予支持。因建筑公司、润华公司在履行案涉两份合同中均存在违约行为，建筑公司主张润华公司支付逾期利息及润华公司主张建筑公司支付更换门窗等费用利息的诉讼请求，本院均不予支持。润华公司主张赔偿扩建房屋的剩余价值339500元的主张，双方合同约定，现有建筑如满足不了润华公司生产所需，经双方协商，润华公司可适当扩建。润华公司因生产所需，在《合同书》租赁的场地内修建厂房，建筑公司未提异议，视为其对润华公司修建行为的认可，但双方未对扩建费用进行约定，扩建造价费用可由双方按照过错分担。根据新企业所得税法，固定资产折旧年限规定，房屋、建筑为20年，结合润华公司提供的预算书及修建门窗车间和库房的事实，原告主张扩建房屋的剩余价值可自预算书作出之日即2012年9月20日起计算至2019年12月20日止，价款为604635.63元（预算价款）-604635.63元×（1-5%残值率）/20年×7年3个月=396414.24元，双方在合同履行过程中，均存在过错，酌定由双方各承担一半即183207.12元。主张建筑公司赔偿损失953102.4元，为其计划在《租赁补充协议书》中租赁场地修建厂房投入及预期收益，因润华公司未实际投入该部分资金，且未提供其他证据证实可得利益损失的数额，故对润华公司主张的间接损失，本院不予支持。主张赔偿购买三位焊接机等设备的损失，因该设备的所有人为润华公司，润华公司负有自行保管义务，现主张因建筑公司未交付符合约定的场地导致设备无法使用，理由不能成立，故对润华公司的该主张，本院不予支持。综上，润华公司应支付建筑公司租赁期间的租赁费235550元，自2018年10月1日起至润华公司返还建筑公司房屋之日止的占用费按每年50000元计算。建筑公司应支付润华公司房屋残值费用183207.12元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告沁水县润华建材有限责任公司于本判决生效后立即支付原告沁水县建筑公司租赁期间的租赁费235550元；二、被告沁水县润华建材有限责任公司于本判决生效后十日内立即返还原告沁水县建筑公司位于沁水县龙港镇定都大院西楼整幢（上下两层共计三十八间房屋和楼梯间）及东至蜂蜜厂大门西垛往西退6米，西至原建筑一层，北至南二层临街面房前墙往北25米处院落和定都大院中间一块空地（润华公司所建厂房背后至圣康蜂业公司所占场地前墙，东至圣康蜂业大门西垛，西至厂房后墙）；三、被告沁水县润华建材有限责任公司于本判决生效后立即支付原告沁水县建筑公司自2018年10月1日起至返还房屋之日止的占用费，按每年50000元计算；四、驳回原告沁水县建筑公司的其他诉讼请求；五、反诉被告沁水县建筑公司于本判决生效后立即支付反诉原告沁水县润华建材有限责任公司房屋残值183207.12元六、驳回反诉原告沁水县润华建材有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8410元，由被告负担5407元，原告负担3003元；反诉案件受理费8735元，由反诉被告负担1982元，反诉原告负担6753元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于晋城市中级人民法院。审 判 长 段文佳人民陪审员 霍晓计人民陪审员 任克俊 二O一九年十二月二日法官 助理 郭晋华书 记 员 吴慧敏附本案所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。