江苏省涟水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0826民初7205号 原告:中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县常青西路中央城23号楼。 负责人：汪竹松，该支行行长。 委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。 被告:薛利玲，女，汉族，1980年8月1日生，居民，住涟水县。 被告:胡友亮，男，汉族，1969年8月2日生，居民，住涟水县。 被告薛利玲、胡友亮共同委托诉讼代理人：徐晓莉，涟水县中心法律服务所法律工作者。 被告:涟水县钰峰置业有限公司，住所地涟水县涟城镇炎黄嘉园A-15幢09号。 法定代表人：张中华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告薛利玲、胡友亮、涟水县钰峰置业有限公司（以下至判决主文前简称钰峰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜伟、被告薛利玲、胡友亮共同委托诉讼代理人徐晓莉到庭参加诉讼，被告钰峰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告薛利玲、胡友亮归还原告贷款本金479780.94元、利息36103.13元，合计515884.07元（利息暂计算至2019年8月21日，要求按合同约定计算至贷款本息还清时止）；2、要求原告对涟水县翰林苑小区34号楼106室折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3、要求被告钰峰公司承担连带保证责任；4、判决被告承担代理费用30000元；5、判决被告承担诉讼费用和保全费用。事实和理由：2014年7月15日，被告薛利玲与被告钰峰公司签订商品房买卖合同，被告薛利玲购买被告钰峰公司开发建设的翰林苑小区34号楼106室房屋。被告薛利玲因资金短缺，向原告申请个人购房贷款为70万元，贷款期限为10年。被告钰峰公司为被告薛利玲、胡友亮借款提供担保，并在合同上盖章。合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。2014年7月21日，被告薛利玲将其购买的翰林苑小区34号楼106室房屋作为借款保证。原告于2014年8月19日依约向原告发放了贷款。现被告薛利玲、胡友亮已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任，故原告具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告薛利玲、胡友亮辩称：被告薛利玲、胡友亮于2014年8月19日在原告处贷款70万元属实，后归还部分贷款。被告薛利玲、胡友亮因资金周转困难未能及时归还贷款，现被告薛利玲、胡友亮经济已经好转，同意将之前尚欠的贷款本息归还给原告，剩余的贷款按照原借款合同约定继续偿还。原告要求被告承担诉讼代理费用3万元，无事实和法律依据，被告薛利玲、胡友亮不同意承担。对原告主张的涉案房屋优先受偿权，由法院依法判决。 被告钰峰公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告薛利玲、胡友亮系夫妻关系。2014年7月15日，被告薛利玲与被告钰峰公司签订商品房买卖合同，被告薛利玲购买被告钰峰公司开发建设的翰林苑小区34号楼106室房屋。2014年7月21日，被告薛利玲、胡友亮在原告处申请个人贷款70万元。原告与被告薛利玲、胡友亮签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告薛利玲、胡友亮向原告借款70万元，用于购买被告钰峰公司开发建设的翰林苑小区34号楼106室房屋，期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。还款方式：按月等额本息还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告薛利玲作为借款人、被告胡友亮作为共同借款人在合同上签名。被告胡友亮向原告出具共同还款承诺书，承诺自愿共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止。被告钰峰公司作为保证人加盖公司印章及法定代表人印章，保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用承担连带保证责任，但满足约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2014年7月21日，原告与被告薛利玲、胡友亮签订《房地产抵押合同》，被告薛利玲、胡友亮以其购买的上述房屋为上述借款作抵押，并办理了涉案房屋抵押权设立登记手续,抵押金额为70万元，抵押证证明号为L1504915，债务开始时间为2014年8月8日，债务结束时间为2024年8月8日。原告于2014年8月19日向被告发放70万元贷款，还款方式为按月偿还贷款本息。被告薛利玲、胡友亮未能按合同的约定履行还款义务。截止2019年8月21日，被告薛利玲、胡友亮已连续逾期还贷，共欠借款本金479780.94元，利息36103.13元，合计515884.07元。 另查明，借款合同第十七条约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。在审理过程中，原告提供了其与涟水县涟城法律服务所签订的委托代理合同，根据江苏省物价局、江苏省司法厅有关收费规定，原告向涟水县涟城法律服务所支付代理费30000元，原告提供增值税发票一份，证明已实际支付代理费30000元。 以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的个人贷款申请表、个人购房借款/担保合同、商品房买卖合同、房地产抵押合同、共同还款承诺书、贷款明细表、被告薛利玲、胡友亮身份证复印件、委托代理合同、代理费发票等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告薛利玲、胡友亮未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告有权提前收回尚未到期的贷款本息。对原告要求借款人薛利玲、胡友亮偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告请求对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权问题。被告薛利玲、胡友亮向原告提供抵押担保，并已将其所有的位于翰林苑小区34号楼106室房屋抵押给原告，并办理了抵押登记，登记的抵押金额为70万元，原告对上述房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在70万元范围内享有优先受偿权。根据合同约定，被告钰峰公司为借款人提供的是偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，在涉案房屋办理抵押权设立登记后,原告再要求被告钰峰公司承担连带责任保证，依据不足，本院不予支持。 原告与被告薛利玲、胡友亮在借款合同中约定：贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。对实现债权等费用，原告与被告薛利玲、胡友亮在合同中已经作了约定由借款人承担，原告提供了委托代理合同和代理费发票，故对原告要求被告薛利玲、胡友亮给付代理费30000元的请求，本院予以支持。被告钰峰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告薛利玲、胡友亮于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2019年8月21日贷款本金479780.94元，利息36103.13元，合计515884.07元；并承担自2019年8月22日起至实际付清之日止，以贷款本金479780.94元为基数，按合同约定计算的利息。 二、原告中国工商银行股份有限公司涟水支行对被告薛利玲、胡友亮所抵押的位于涟水县涟城镇翰林苑小区34号楼106室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款，在70万元范围内享有优先受偿权。 三、被告薛利玲、胡友亮于本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行代理费30000元。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9259元减半收取4629.5元，由被告薛利玲、胡友亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××18）。 审 判 员 姜  怀  友 二〇一九年十二月六日 法官助理 周  慧  文 书 记 员 周慧文（兼） 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。