山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初6024号原告：杨迪勋，男，汉族，1992年3月2日出生，汉族，住山东省招远市。委托诉讼代理人：赵鸣皋，山东君辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：管丽芳，山东君辰律师事务所律师。被告：巴敬燕，女，1973年8月11日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被告：烟台美联房地产经纪有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区大东夼西南街219号付19号。法定代表人：吕庆慧，总经理。被告：于兆兰，女，1948年4月29日出生，汉族，住山东省烟台市牟平区。被告：丁丽娜，女，1972年2月16日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。被告：丁文秀，女，2000年8月19日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。原告杨迪勋与被告巴敬燕、烟台美联房地产经纪有限公司（下称美联公司）、于兆兰、丁丽娜、丁文秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨迪勋及其委托诉讼代理人赵鸣皋，被告巴敬燕、于兆兰、丁文秀到庭参加了诉讼。被告美联公司、丁丽娜经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告巴敬燕、美联公司之间的房屋买卖合同；2、被告巴敬燕及被告美联公司向原告返还首付款150000元，已付的中介及贷款评估费9030元、契税4117元、办证费200元、律师费10000元；3、被告巴敬燕向原告支付违约金48500元。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为被告巴敬燕及被告美联公司向原告返还首付款50000元、中介及贷款评估费9030元、契税4117元、办证费200元。事实和理由：2017年10月18日，原告与被告巴敬燕、美联公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告巴敬燕位于芝罘区锦绣北街92号内11号房屋，后原告依约履行了合同义务并办理了按揭贷款手续，但被告巴敬燕拒绝履行合同，故请求依法维护原告合法权益。被告巴敬燕辩称，（一）涉案房屋虽登记在被告一人名下，但属于夫妻共同财产，被告丈夫丁善超于2018年1月25日突然去世，因房屋涉及遗产纠纷，丁善超的女儿丁文秀、母亲于兆兰均不同意出售涉案房屋，导致合同无法继续履行，被告巴敬燕并无主观过错。（二）原被告约定原告部分房款以贷款方式支付，原告未能及时办理贷款手续，导致丁善超去世以致合同不能履行，故原告及美联公司应对涉案房屋无法正常交易负有相应过错。（三）合同约定的违约金过高，明显超过对方实际损失，且被告经济困难，故请求依法调低违约金。被告美联公司辩称，（一）被告系居间方，已经履行完毕居间业务，涉案合同是否解除与被告无关；如双方解除合同，被告美联公司愿意配合返还原告首付款。（二）被告作为居间方，还向原告及被告巴敬燕提供了代收房款、代办贷款、协助过户手续等服务并收取了200元代办费，评估费、契税已交至相关部门，原告由此产生的损失与被告无关。被告于兆兰、丁文秀辩称不同意出售涉案房屋。被告丁丽娜未到庭应诉，亦未在法定期间提交书面答辩状。经审理查明，被告巴敬燕与丁善超于1997年结婚，两人育有一女丁文秀。2018年1月25日，丁善超去世。丁善超之父为丁宝明，母亲于兆兰，两人共育有丁善超、丁丽娜两个子女，丁宝明于2019年1月21日去世。涉案房屋坐落于烟台市芝罘区锦绣北街92号内11号，建筑面积65.22平方米，于2003年登记于被告巴敬燕名下，房屋所有权证号为烟房权证芝字第××号。2017年10月18日，原告与被告巴敬燕在被告美联公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告巴敬燕名下的涉案房屋，房屋总价款485000元；本合同签订之后，被告美联公司代被告巴敬燕收取原告缴纳的定金15000元，原告应于合同签订之日起7日内将贷款所需材料备齐交于美联公司，并于2017年11月2日前将首付款150000元及佣金（市证加氟贷款额的1%、区证加付贷款额的2%、房价不足五万元的收取500-1000元）和手续费备齐交于美联公司，在银行审批合格，被告房证查档无问题后美联公司通知原告及巴敬燕办理过户手续，待过户手续办理完毕后当日巴敬燕收取首付款，银行放贷当日双方交接房屋，具备交接条件时被告收取剩余房款，原告与被告巴敬燕需各支付美联公司200元代办费；美联公司促使原被告双方签订本合同即视为履行完毕中介义务，原告及巴敬燕应按照约定支付相应的服务佣金；三方协商一致，被告巴敬燕应向美联公司支付服务佣金5050元，原告应向美联公司支付服务佣金8400元；原告及被告巴敬燕任何一方构成违约，应支付合同约定房价10%的违约金。合同签订当日，原告向被告美联公司交纳定金15000元，后又分别于2017年11月2日至4日交付了首付款135000元，被告美联公司为其出具了收款收据。2017年12月5日，原告以其妻名义申请的贷款获得审批。2017年12月27日，原告向被告美联公司支付了9030元。2018年1月3日，原告及被告美联公司、巴敬燕至房管部门办理房屋查档手续，办理完毕后原告向烟台市地方税务局交纳了契税4118.72元，被告巴敬燕缴纳了土地出让金。2019年1月，被告美联公司向原告退还了首付款100000元。诉讼中，本院依法追加于兆兰、丁文秀、丁丽娜为本案被告参加诉讼。被告丁丽娜未到庭应诉，亦未向本院递交书面答辩状。于兆兰、丁文秀在调查笔录中表示不同意继续履行合同。庭审中，原告主张，2017年12月中旬其办理完贷款后于2017年12月27日向被告美联公司转账支付了中介费及评估费共计9030元，2018年1月3日原告与被告巴敬燕、美联公司查档后，原告向被告美联公司工作人员交了200元现金，被告美联公司让其等通知，一般按流程应该是2018年1月15日办理过户；2018年1月14日丁善超因疾病陷入昏迷，第二天巴敬燕就将这个情况告诉了原告妻子，称需要等丁善超醒来签字才能过户，原告就说等等吧反正已经查完档了，结果2018年1月25日丁善超去世后，巴敬燕称涉案房屋要公证到其名下才能过户，2018年3月26日被告巴敬燕称要涨30000元才去过户，原告同意了，2018年4月4日去办理公证时被告巴敬燕又称其公婆不同意过户，房屋没法卖了。被告巴敬燕称，2018年1月14日丁善超昏迷后被告联系了美联房产，问在这种情况下合同如何继续履行，美联房产称丁善超不签字不能过户；丁善超去世后被告美联房产称要遗产公证，2018年3月26日我直到早晨才想起要公证，但因公婆没来没法公证，就改成了2018年4月4日，但后期公婆不同意卖房，所以没法公证，被告从没说过要涨价。被告美联公司称，2018年1月3日原被告去查档，查档之后原告交纳了契税，被告巴敬燕交纳了土地出让金，被告就让买卖双方回去等通知，一般会在2018年1月15日办理过户；2018年1月14日巴敬燕称其丈夫丁善超昏迷无法到场签字，就没办成过户；丁善超去世后因巴敬燕没办理遗产公证，所以无法过户；原告交纳的9030元费用主要包括：服务佣金4850元、贷款服务费3350元、代办费200元共计8400元，经协商被告为原告见面2425元，故仅收取5975元，另有银行收取的评估费2725元、抵押费80元及费用250元，上述共计9030元；因时间较长，2018年3月26日公证情形记不清了，但巴敬燕的公公婆婆不同意公证；原告称其于查档当日交给被告工作人员200元现金不属实。本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、收款证据、银行流水明细等为证；还有原、被告庭审陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经本院开庭质证和审核认证，可以采信。本院认为，（一）原告与被告巴敬燕在被告美联公司的居间下签订的房屋买卖合同系买卖双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。（二）本案中，涉案房屋系被告巴敬燕与其丈夫丁善超的夫妻共同财产，在丁善超去世后，该房屋应为被告巴敬燕及丁善超的法定继承人共有。现丁善超的法定继承人于兆兰、丁文秀明确表示不同意继续履行合同，导致涉案合同无法继续履行，原告合同目的无法实现，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，理由正当，本院予以允准。庭审中，原告自认其支付的150000元款项中已由被告美联公司向其退还100000元，故其请求被告巴敬燕向其返还首付款50000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。鉴于该50000元系由被告美联公司依约收取，故该50000元应由被告美联公司代为返还。（三）双方在合同中明确约定任何一方违约的，均应支付对方房价10%的违约金，即48500元，该违约金约定的适用条件对双方当事人公平一致，约定目的在于预防双方出现违约行为，数额并未超出双方当事人签订该协议时应预见的范围，现被告巴敬燕抗辩违约金数额明显过高，一方面未能举证证明该数额明显高于原告的实际损失，另一方面违约金调减请求与双方约定违约金的目的明显不符，故其抗辩本院不予采纳。原告主张被告巴敬燕按照合同约定承担房价10%的违约金48500元，理由正当，本院依法予以支持。当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故被告巴敬燕称其无主观过错不应承担违约责任的辩称，本院依法不予支持。（四）原告主张的其向被告美联公司交付的中介及贷款评估费9030元及办证费200元、其向税务机关交付的契税4117元，与本案并非同一法律关系，本院在本案中不予处理。被告美联房产及被告丁丽娜经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩及举证权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨迪勋与被告巴敬燕在被告烟台美联房地产经纪有限公司居间下于2017年10月18日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告巴敬燕于判决生效之日起10日内偿还原告杨迪勋房款50000元，该50000元由被告烟台美联房地产经纪有限公司代为返还；三、限被告巴敬燕于本判决生效之日起10日内向原告杨迪勋支付违约金48500元；四、驳回原告杨迪勋的其他诉讼请求。如果被告巴敬燕未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费8575元，由被告巴敬燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 陈  泽  卿人民陪审员 张  宜  宁二〇一九年十二月四日书 记 员 郝经顺（代）