河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异274号 案外人：谢文君，女，1981年5月23日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：李晓东，男，1979年10月22日出生，汉族，住唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：马连军，男，1969年6月11日出生，汉族，住唐山市迁西县。 申请执行人：杨艳如，女，汉族，1985年4月5日出生，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。 被执行人：唐山市鸿禧建筑材料有限公司，住所地唐山市路北区龙北小区313楼东侧。 法定代表人：高春辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司工作人员。 被执行人：唐山市华瑞房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区南新西道19-26号。 法定代表人：孙彦来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司工作人员。 被执行人：唐山正东房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区沁园春小区。 法定代表人：孙彦来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司工作人员。 被执行人：李文东，男，1971年5月12日出生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：侯寿忠，男，汉族，1956年6月18日出生，住河北省唐山市迁西县。 被执行人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司，住所地唐山路北区光明西里丙区601楼北侧。 法定代表人：孙彦来，该公司总经理。 被执行人：河北融投担保集团有限公司，住所地石家庄市槐安东路1号。 法定代表人：赵芝华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王占命、张志禄，河北济达律师事务所律师。 在本院执行杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司（以下简称鸿禧公司）、河北融投担保集团有限公司（以下简称融投公司）、唐山市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）、唐山柒麟正东房地产开发有限公司（以下简称柒麟公司）、唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东公司）、李文东借款合同纠纷一案中，案外人于2018年8月1日对执行新蓝湾小区西区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求解除石家庄市中级人民法院2016年8月8日、2016年11月21日，对新蓝湾小区西区我的住宅的查封，目前，我县正集中力量全面解决房地产开发项目中的“办证难、入住难”问题，确保买受人的合法权利受到保护，正在为买受人办理产权登记证。在办证进行中我得知贵院于2016年8月8日、2016年11月21日将我个人住宅予以查封，我的住宅在贵院查封前，于2012年就已经出售给我个人，现房屋所有权和土地使用权属于我自己，当时只是开发公司因为资金紧张和其它原因未给我们办理房产登记，贵院不经调查核实，查封我的财产是错误的，事实售出在前，法院查封在后，案外人认为，法院查封的住宅财产权利属于我自己的合法财产，应该得到法律保护，法院不应该因申请执行人申请执行被执行人单位的债务来执行我个人的财产，该执行查封侵犯了我的合法权益，此案因贵院查封使买受人应办的产权登记得不到办理，给孩子入学和支取公积金等带来困难，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出解封异议申请，恳求法院对我住宅给予尽快解除查封。 案外人向本院提交以下证据： 证据一、2012年10月21日，认购诚意金协议书； 证据二、2014年10月23日，内部会员订购书；证明案外人与正东公司签订了商品房买卖合同。 证据三、2012年10月21日，房款208454元收据一张；2014年10月23日，房款加地下室款18236元收据一张；2017年3月20日，房款270155元收据一张；其中有两张工商银行的现金凭条，转给了王艺凌，王艺凌是正东公司的出纳，相当于交给了正东公司，正东公司出具了情况说明。证明案外人已经交付全部房款。 证据四、入住手续书一份；2017年3月20日水电费预存收据两张；2018年6月19日，电费收据一张；2017年3月20日，住房专项维修基金收缴证明和票据；证明案外人已经入住冀及入住时间。 证据五、不动产登记资料查询结果证明，证明案外人名下无房。 申请执行人质证称，对入住手续书的真实性、合法性、关联性均不予认可。（1）法院查封期间不允许转让、抵押、变更所有权等处分行为，交付行为无效。并且申请人申请法院查封正东公司名下财产时间是2016年8月8日查封的土地使用权、2016年11月21日查封的该房产，正东公司无权将已经查封的房产交付他人使用。（2）证据内容显示正东公司于2017年3月20日将新蓝湾花园西区203楼2单元1102室交付谢文君使用，该房屋已经被法院查封，正东公司无权将已经查封的房产交付他人使用。 对内部会员订定书的真实性、合法性、关联性均不认可。该证据只是定购书，并非真实的房屋买卖合同，无任何证据证明正东公司与谢文君之间存在房屋买卖关系。 对收据（6张）的真实性、合法性、关联性均不认可。法院已于2016年11月21日查封该房产，之后正东公司无权再处分，如若再行收取款项应交予法院处置。2012年10月21日的收据上显示，正东公司收到谢文君房款208454元，2016年10月23日的收据上显示，正东公司收到谢文君房款及地下室款18236元，2017年3月20日的收据上显示谢文君缴纳房款270155元，该缴纳房款的时间是在法院查封之后，正东公司违反法律规定，出售被查封的房屋，其行为无效，并且，提交的只有收据，并无实际付款的银行流水证明。 另外三张收据显示2017年3月20日谢文君缴纳物业费2405元、预存水费500元、预存电费500元，其只有收据，并无任何实际付款凭证。且房屋交付时间在法院查封之后，正东公司无权在法院查封之后收取房款并处置房屋。 对专项维修基金证明及专用票据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据显示谢文君于2017年3月20日缴纳新蓝湾西区32112号房屋的专项维修资金13695元，法院查封的土地房产不能交易，正东公司违反法律规定，其处分查封财产的行为无效。 对银行凭条的真实性、合法性认可，对关联性不认可。2014年10月22日的现金存款凭条只显示正东公司名称及账号还有存款金额，该证据不能证明谢文君缴纳购房款，而且，该证据左下角标注不作为入账依据，所以该证据与本案无关。2017年3月20日的银行凭证显示的是谢文君与一个叫王艺凌的转账，这是其个人资金往来，并非支付给正东公司的购房款，该证据与本案无关。 综上，异议人申请与正东公司之间并无真实有效的购房合同，且未提交缴纳房款的付款凭证，也没有提交实际占有涉案房屋的证据，并且正东公司向其交付房屋的日期在法院查封该房屋之后，交付行为无效，申请执行人向法院申请查封正东公司名下财产，程序合法，符合法律规定。 本院查明，杨艳如与鸿禧公司、融投公司、华瑞公司、柒麟公司、正东公司、李文东借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第151号民事判决，判令：（一）被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨艳如借款本金2080万元及利息损失（利息损失的计算以本金2080万元为基数，自2015年1月26日起至本金全部还清之日止，利息按借款合同约定的月利率18‰计算）；（二）被告河北融投担保集团有限公司对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司给付借款本金2080万元范围内承担连带清偿责任；（三）被告唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、李文东对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司的给付义务承担连带清偿责任。（四）驳回原告的其他诉讼请求。唐山市鸿禧建筑材料有限公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民终324号民事判决，驳回上诉，维持原判。杨艳如向本院申请执行，本院立案执行，在执行中，本院于2016年8月8日作出（2016）冀01执439号执行裁定，裁定一、查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下（1）位于唐山市路北区南侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7261号土地使用权，面积10744.41平方米；（2）位于唐山市路北区南侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7524号土地使用权，面积24176.21平方米；（3）位于唐山市路北区北侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7260号土地使用权，面积16829.87平方米；（4）位于唐山市路北区北侧，土地证号为冀唐国用（2013）第7262号土地使用权，面积4633.40平方米；二、查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县东侧，土地证号为：迁国用（2012）第010号土地使用权，面积2115.58平方米；三、查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县商业，房产证号为迁房权证迁西字第××号的房产，面积2245.26平方米；四、查封期限为三年。本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定，裁定一、查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；二、查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；三、查封被执行人唐山市华瑞房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；四、查封期限为三年。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封唐山正东房地产开发有限公司名下房产清单显示共计查封新蓝湾小区南区商业7套、新蓝湾小区西区59套。其中包含了案外人提出执行异议的203-2-1102（地下室203-1-60）房屋。 另查明，2012年10月21日案外人谢文君与正东公司签订了认购诚意金协议，认购203楼2单元1102号的住宅及附属用房，案外人向正东公司支付房款208454元，同日正东公司向案外人出具了涉案房屋的收款收据。2014年10月23日，案外人与正东公司签订了正东新蓝湾住宅小区内部会员订购书，首付203290元，房款总价483290元，附属用房款23400元。同日，案外人向正东公司补交房款及附属用房款18236元，正东公司向案外人出具了涉案房屋的收款收据。 2017年3月20日，案外人向正东公司支付房款270155元，住房专用维修资金13695元，水费预存500元、电费预存500元，正东公司向其出具了涉案房屋的收款收据，同日正东公司为案外人办理了入住手续，2018年6月19日，电费缴费100元，正东公司向案外人出具了涉案房屋的收款收据。 2019年9月23日，案外人申请查询不动产登记资料，经查询，案外人在该辖区内无房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人谢文君在本院查封之前未交纳全部价款或交纳的全部价款超过合同约定总价款的百分之五十，也未在本院查封之前合法占有案涉房屋，案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形。综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回谢文君的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  王珊珊 二〇一九年九月二十六日 书记员  白娟娟