上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10731号上诉人(原审原告)：上海香篆餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郭学东，总经理。委托诉讼代理人：赵毅，上海宝申理律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王宾，男，1983年10月9日出生，汉族，户籍地山东省日照市。委托诉讼代理人：张志强，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。上诉人上海香篆餐饮管理有限公司(以下简称香篆公司)因与上诉人王宾房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初9950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香篆公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判香篆公司支付违约金人民币342,000元(以下币种均为人民币)。事实和理由：王宾自2019年1月1日起就未再支付租金，且至今未将原先登记在上海市杨浦区国权路XXX号地下室1层房屋(以下简称系争房屋)内的营业执照进行注销，导致香篆公司不能正常出租系争房屋，侵害香篆公司的利益。一审法院酌情确认违约金95,000元，金额仅相当于一个月的租金，不足以弥补香篆公司的实际损失。王宾辩称，不同意香篆公司的上诉请求。一、王宾根本没有违约行为。香篆公司没有提供相关资质材料，致使王宾不能实现合同目的。王宾于2018年12月31日通过快递等方式向香篆公司寄送《解除合同通知》，香篆公司也没有在三个月除斥期间内向法院提起诉讼确认该通知的效力，故该《解除合同通知》已经生效，《租赁合同》于2019年1月1日解除。二、即使王宾存在违约，其于2018年12月31日向香篆公司寄送《解除合同通知》，表明其已不再履行合同的意向，香篆公司应当采取合理的措施来减少损失的产生，但其直到2019年3月才向法院提起诉讼要求解除《租赁合同》。三、香篆公司认为王宾未能及时注销营业执照导致其不能将系争房屋出租与事实不符。根据工商部门的规定，如果在一处地址有其他营业机构存在的话，只要房屋的产权人出具相关证明，并不影响其出租或者注册新的营业机构。王宾上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项，改判驳回香篆公司的一审全部诉讼请求，并改判一审判决第一项为香篆公司与王宾就系争房屋签订的《租赁合同》于2019年1月1日解除。事实和理由：一、香篆公司存在根本违约，《店铺转让协议书》《租赁合同》已于2019年1月1日解除。因香篆公司未向王宾提供办理相关营业手续所需的资质文件，王宾无法将部分店铺出租；又因香篆公司与部分店铺发生纠纷，王宾无法收取上述店铺的租金，致使不能实现合同目的。二、王宾与香篆公司之间不仅是房屋租赁关系，也是经营权转让法律关系。香篆公司辩称，不同意王宾的上诉请求。一、一审法院关于《租赁合同》已于2019年3月1日解除的认定符合事实。根据一审法院查明的事实，王宾在2019年1月1日之后仍向小商户收取租金至2019年4月，且没有进行退还。二、王宾始终将《店铺转让协议书》《租赁合同》混为一谈，企图混淆法院对于事实的认定。《店铺转让协议书》的合同主体与《租赁合同》的合同主体是不一致的，两者不具备关联性。香篆公司向一审法院起诉请求：一、香篆公司与王宾签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除；二、王宾按每月95,000元的标准支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金；三、王宾根据《租赁合同》第5条第2款约定支付违约金34.2万元；四、王宾承担香篆公司支出的合理律师费40,000元。一审法院认定事实：2017年12月21日，香篆公司(甲方)与乔思(乙方)、授权人徐某某签订《租赁合同》，约定鉴于甲方拥有上海市杨浦区国权路XXX号B1的租赁权，基于国家相关法律法规及甲方与业主方的合同内容，现甲方将该物业部分面积出租给乙方，双方达成以下协议：租赁面积600平方米，租赁期限2017年12月21日至2023年12月21日，每月租金95,000元，每两年递增6%，租金以先付后用为原则，叁个月一付，首期付款金额为押金285,000元以及前三个月租金285,000元，共计570,000元，此后到期前的一周支付下一期租金，乙方须以现金、支票、转账方式支付；乙方自行负责租赁区域区的环评、消防、证照等系列相关部门要求合法经营的所有手续，并承担租赁区域内发生的所有责任；甲方承诺拥有该房屋合法经营权，且该房屋具备设立餐饮服务营业手续的基本条件，甲方应予配合及提供乙方办理营业手续所需的一切资质文件。该合同还约定了双方其他权利义务。2017年12月21日，香篆公司(甲方)与案外人徐某某(乙方)签订《代持协议》，约定乙方租赁甲方地址为杨浦区国权路地下负一楼69号1-11号，因乙方公司营业执照及相关证件正向杨浦区工商部门进行办理，需向甲方公司同意批准，暂时借用(甲方公章)及甲方公司名义下属单位商户签约餐饮档口租赁合同之用，其费用由乙方进行收取，商户与甲方签约合同没有租金往来。签约商户期限之间因乙方公司所导致的原因与商户之间发生的合同纠纷及法律问题，由乙方承担责任，使用期限为本公司营业执照下来，此协议所签署的档口租赁合同应立即处理变更租赁合同为乙方公司名下，否则乙方与商户签约租赁合同当以合同无效处置。2018年9月26日，转让方(甲方)乔思、顶让方(乙方)王宾与房东(丙方)香篆公司签订《店铺转让协议书》，约定甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、丙方同意甲方将自己位于上海市杨浦区国权路XXX号店铺(原为：国权路XXX号地下B1层01-11室)转让给乙方使用，建筑面积为600平米(以实际租赁面积为准)，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。……二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2025年8月17日止，年租金为1,140,000元，租金为每年交付一次，并于每年8月18日交至丙方合同附属银行账户。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并于本合同签订后三日内换立租约，并且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。……五、乙方在2018年10月1日前一次性向甲方指定付款账号支付转让费共计1,120,000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、证照、设备及其他相关所有费用，除此之外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、甲方需协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，但如因甲方未能提供相关材料导致乙方未能及时办理工商营业执照，卫生许可证等相关证件过户手续，视为甲方违约，并按照本合同第七条规定进行处罚。七、乙方接手之日前该店铺一切经营行为及产生的所有的水费、电费以及其他一切债权、债务均由甲方负责，接手之日后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。八、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期超过30日历日的(含30日)，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如甲方逾期交付店铺，由甲方承担违约责任，并且甲方每日向乙方支付转让费的千分之一作为违约金。如果由于甲方逾期30日历日(含30日)未能交付店铺，或因其他任何原因(可抗及不可抗力原因)导致转让中止，甲方同样承担违约责任，除需退还全部转让费外，还需向乙方支付转让费的10%作为违约金。如甲方未能及时协助乙方完成办理工商营业执照，卫生许可证等相关证件的过户手续(相关证件有效期前30日未能完成过户手续视为甲方未能及时协助乙方办成办理过户手续)，甲方同意承担违约责任，除需退还全部转让费外，还需向乙方支付转让费的10%作为违约金。……当日，(甲方)香篆公司与(乙方)王宾签订《租赁合同》，约定鉴于甲方拥有上海市杨浦区国权路XXX号B1的租赁权，基于国家相关法律法规及甲方与业主方的合同内容，现甲方将该物业部分面积出租给乙方，双方达成以下协议：……第二条租赁期限：1、租赁期限2018年10月1日至2023年9月30日，……第三条租金及付款方式：1、每月租金95,000元，每两年递增6%。2、付款方式：租金以先付后用为原则，叁个月一付，首期付款金额为押金285,000元以及前三个月租金285,000元，共计570,000元，此后到期前的一周支付下一期租金，乙方须以现金、支票、转账方式支付，甲方在收到全额款项后5日内开具收据给乙方……第四条乙方责任：1、乙方自行负责租赁区域内的环评、消防、证照等系列相关部门要求合法经营的所有手续，并承担租赁区域内发生的所有责任，2、甲方承诺拥有该房屋合法经营权，且该房屋具备设立餐饮服务营业手续的基本手续，甲方应予配合及提供乙方办理营业手续所需的一切资质文件。……第五条合同终止：1、在本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可提前终止本合同。2、若发生下列情况之一，按照乙方违约处理，甲方有权在发生后的任何时间停水、停电，提前终止本合同，并通知乙方在3日内搬离所有设备，甲方收回该物业，并要求乙方按照实际情况支付租金、管理费、水电费、网络费等。不再退还乙方的押金，并有权要求乙方赔偿损失金额为年租金的30%。2.1乙方未能按本合同约定时间支付租金超过7日，2.2乙方破产或进入清算程序的，3、甲方违约导致乙方无法实现合同目的的，乙方有权解除本合同，并要求甲方支付一个月的租金作为违约金，造成乙方损失的，甲方应赔偿损失；……第七条争议的解决：1、如若双方产生纠纷应当协商解决，协商不成的，任何一方应当向租赁场地所在地法院提出诉讼，由此产生的任何费用包括但不限于律师费、诉讼费等由过错方承担；……一审法院审理中，双方确认王宾支付押金285,000元及两个月的租金190,000元，免租期一个月。2018年12月30日，王宾通过快递等方式向乔思、徐某某、香篆公司寄送《合同解除通知》，主要内容：2018年9月26日，贵方与本人签订了《店铺转让协议书》及《租赁合同》各一份。协议签订后，本人按照协议约定向贵方支付了转让费并接受了所涉店铺(乔思向本人移交了十家店铺的租赁合同及管理权，徐某某向本人转移了上海致誉餐饮有限公司的股权)的管理权。但在本人向贵方所交付的十家店铺收取相关管理费用时，遭到了所有店铺的拒绝。经本人了解，贵方在与上述店铺签订租赁合同后，已全部违约，其中承租人周仲兴已于2018年11月1日向上海市杨浦区人民法院对香篆公司提起了诉讼，要求解除合同。本人认为，贵方在本次店铺转让过程中存有明显的欺诈，明知贵方对已招租各店铺存在违约而没有告知本人，诱使本人在不知情的情况下签订了上述《店铺转让协议》《租赁合同》，现在已给本人造成了巨大的经济损失。在协议签订后，本人多次与贵方进行联系，要求贵方提供消防批文、环保批文等相关证件，贵方迟迟不予提供，直接使本人不能进行后续招商，使本人的合同目的落空，本人已正式通知香篆公司不再支付任何费用。鉴于上述情况，本人正式通知贵方：1、自2019年1月1日起，解除本人与贵方所签订的《店铺转让协议》及《租赁合同》；2、本合同解除之日，请乔思将本人所支付的转让费795,000元返还给本人，请香篆公司退还已支付的租金190,000元、押金285,000元。3、本合同解除之日起5日内，请乔思、香篆公司与本人办理合同所涉及房屋及商铺的交接工作，请徐某某与本人办理上海致誉餐饮有限公司的股权转回事宜，否则一切损失由贵方承担；4、本合同解除之日起5日内，请贵方与本人协商处理合同履行期间给本人所造成的损失承担事宜，否则本人将通过司法程序解决。香篆公司在一审法院庭审中表示收到过该份解除通知，但认为王宾无权解除合同。2019年2月28日，香篆公司通过快递向王宾寄送《解除租赁合同通知书》，主要内容：鉴于你方拖欠租金已超过两个月(2019年1月1日至2019年2月28日)，现通知你方：一、我司基于你方拖欠租金已超过7日而解除双方于2018年9月26日签订的《租赁合同》，依据为《租赁合同》第五条第2款；二、你方需将2019年1月1日至2019年2月28日的租金支付完毕；三、你方需在本解除合同送达之日起3日内将系争房屋内的所有设备和商户清除；四、你方需立即将系争房屋内的工商登记予以注销，否则相关的房屋占用费用将由你方继续承担；五、你方需立即支付违约金支付完毕，标准为年租金的30%。”王宾在一审法院庭审中表示收到过该份解除通知。另查明，2018年12月20日，上海致誉餐饮有限公司出具收据一张，交款单位：津津有味，人民币30,000元，收款事由12.15至2019年4月15日，到期日期2019年4月20日。王宾于2018年12月20日收到30,000元。王宾于2019年12月10日向扬州排骨租户催收租金与管理费22,500元，并开具22,500元收据。王宾在2019年4月1日的调解笔录中表示：“2018年10月1日到今天，上海致誉餐饮有限公司发生的与小租户的所有行为，都是我授权确认的。”王宾在2019年4月9日的调解笔录中表示：“2300元应该黑研舍缴纳2018年11月份的水电费。我收取了3户租客的房租，1户(今晚吃鸡)收到1月份，1户(扬州排骨)收到了3月，1户(津津有味)收到4月，这些是小业主在12月20日左右缴纳的。”又查明，王宾在审理过程中提供的郭贞元与赵海军的部分微信聊天记录中，赵海军说“郭总：现在我们有个品牌商户进场需要提供一些资料：消防批文、环评，产证，还有图纸需要标注下我们承包区域，以上资料复印件或照片就行，希望三日内给予提供，谢谢！”，郭贞元说“那我再跟你说这些材料，我已经提供过一次了，我不可能再无条件的提供，因为商场方也不会再提供给我，你懂吗，他不可能一直，再而三地提供给我，我再去给你提供。这些东西你们办证时要用的东西，我已经提供给我们只能提供我一次，我不可能再提供两次、三次、四次的是不是。”赵海军说“直接导致我方无法对外招商，使我方合同目的落空，现正式通知贵公司在解决上述问题前，我方不存在缴纳任何费用。”郭贞元说“那是你们公司和王宾的事情、你们的事情我不再过问了、12月份电费商场这俩天会出来具体金额、我们公司会告知你方和直接发给王宾目前王宾的2019年1月2月3月房租还未交到我们公司我已上报公司、公司直接让法务走司法机关依法处理了、以后你们的事情我不在过问。”“今天已经是2019年1月2日。”一审法院审理中，王宾表示赵海军是其工作人员，郭贞元是香篆公司工作人员。香篆公司称已提供了材料给王宾，如果不提供相关材料，王宾是不可能跟香篆公司签订合同的，消防批文及环评根据合同约定应由王宾自己办理。一审法院认为，香篆公司与王宾签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。针对香篆公司要求解除合同之诉请，王宾表示同意解除，但双方对解除日期存在争议。从王宾提供给法院的《合同解除通知》可以看出，在接收房屋时王宾对系争房屋内所涉的租赁合同与出租状况是明知的，王宾称香篆公司在签订合同的过程中存在欺诈行为之抗辩意见，王宾未提供其他有力证据，一审法院不予采信。合同约定王宾自行负责租赁区域内的环评、消防、证照等所有手续，故王宾以香篆公司未提供相关材料为由认为香篆公司违约，难以采纳。王宾向部分小商户收取了2019年的部分租金，却未按合同约定的期间向香篆公司支付租金，显属违约。香篆公司根据合同约定要求《租赁合同》于2019年3月1日解除、并要求王宾支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金、承担违约责任，于法有据，予以支持。关于违约责任，合同约定如王宾未能按照本合同约定的实际支付租金超过7日，香篆公司不再退还押金，并有权要求王宾赔偿损失，现王宾表示违约金约定过高要求法院调整，一审法院综合考虑双方的过错程度、本案的履行情况与实际情况，酌情调整为退还押金、支付违约金95,000元。香篆公司依照合同约定要求王宾支付律师费之诉请，有合同与法律依据，一审法院予以支持。据此，一审法判决如下：一、香篆公司与王宾就系争房屋签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除；二、王宾应于判决生效之日起十日内向香篆公司支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金190,000元；三、香篆公司应于判决生效之日起十日内返还王宾押金285,000元；四、王宾应于判决生效之日起十日内向香篆公司支付违约金95,000元；五、王宾应于判决生效之日起十日内向香篆公司支付律师费40,000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，香篆公司与王宾签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案中，王宾明知系争房屋内所涉的租赁合同及出租状况，自行负责租赁区域内的环评、消防、证照等所有手续，且向部分小商户收取了2019年的部分租金，而未按合同约定的期间向香篆公司支付租金，故一审法院认定王宾违约，支持香篆公司主张《租赁合同》于2019年3月1日解除、王宾支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金及承担违约责任的诉请，于法有据，论述充分，本院予以认同，不再赘述。关于违约金调整的问题，一审法院综合考虑当事人的过错程度、履行情况与实际损失，酌情确定王宾支付违约金95,000元并无不当，本院予以维持，香篆公司主张违约金342,000元缺乏事实和法律依据。王宾提出香篆公司未向王宾提供相关资质文件构成违约，致使不能实现合同目的，与事实不符，本院不予采信。因《租赁合同》解除的责任在于王宾，故王宾以其寄送《合同解除通知》为由主张《租赁合同》于2019年1月1日解除无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，香篆公司、王宾的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,160元，由上诉人上海香篆餐饮管理有限公司负担人民币9,580元，由上诉人王宾负担人民币9,580元。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇一九年十二月二十七日书记员  倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……