云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4831号上诉人（原审原告）：林钊栱，男，1966年1月18日出生，汉族，住广州市东山区，现住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审被告）：蔡永志，男，1952年7月14日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：钱素萍，女，1955年10月3日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系被上诉人配偶，特别授权代理。上诉人林钊栱因与被上诉人蔡永志房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人林钊栱上诉请求：1.撤销原判第二项，改判被上诉人退还上诉人房屋租金；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。上诉依据的主要事实和理由：一、2017年10月上诉人通过电话和短信通知被上诉人，到2018年2月不再租用房屋。后被上诉人委托昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司多次带人来看房。2018年1月20日，上诉人再次电话通知被上诉人不再租用房屋，双方约定于2018年1月底到中介办理交接房手续，被上诉人在一审答辩状中已确认该事实，故上诉人已经履行了提前通知的义务。二、2018年1月17日上诉人腾空房屋。2018年1月20日，中介公司找到上诉人称受被上诉人委托拿走钥匙，并带人看房出租出售。后被上诉人从中介拿到钥匙后，又从房内取走其他两串钥匙。2019年5月13日中介公司就此已做书面证明。故上诉人已退还房屋，未继续占有使用，被上诉人应将上诉人未实际使用的租金退还给上诉人。三、上诉人对诉争房屋并未人为损坏。诉争租赁房屋原本老旧，上诉人入住前就请人修补，租赁期间小心维护修缮，不存在人为损坏。故请求二审法院依法改判。被上诉人蔡永志辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林钊栱向一审法院起诉请求：一、判令被告蔡永志退还房屋租金14000元，退还押金2200元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：昆明市江滨西路3号2栋2单元101号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人系案外人蔡薇，蔡薇系被告蔡永志女儿。2014年2月14日，经案外人蔡薇授权，被告蔡永志（甲方、出租方）与原告林钊栱（乙方、承租方）、案外人昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司（中介）签订《房屋租赁合约》，约定由乙方承租甲方所有的涉案房屋，租期为半年（2014年3月1日至2014年8月31日止），租金为2200元/月，乙方按六个月一次性支付租金给甲方，合计13200元。同时，乙方即时向甲方支付2200元作为租房押金，到期后乙方结清该物业有关费用及手续后，甲方全数退还乙方租房押金。租赁期间，乙方如对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或按市价赔偿经济损失，乙方如对该物业再行转租或用于经营、办公等，必须经得甲方同意，否则视为乙方违约，甲方有权强行回收该物业，且不再退还剩余租金。租赁期间，物业的一切费用（物业管理费、电视收视费、水、电、煤气费、电话费等）都由乙方支付，乙方须按时交纳以上费用，否则由此产生的滞纳金或一切损失由乙方承担。如乙方不再续租，须交清租房期间所有费用，退还甲方房屋钥匙并交清所有手续给甲方，如不按此办理，甲方有权会同中介方佐证在租房期三天后打开房屋另行租出或使用。另约定乙方同意支付案外人昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司佣金1400元。上述合同签订当日，原告向被告支付了2014年3月1日至2014年8月31日的租金13200元，押金2200元，共计15400元，被告向原告出具了《收条》，明确收到了以上款项。2014年2月16日，被告将涉案房屋钥匙交付原告，原告向被告出具《收据》，载明“收到匙四把”。2014年8月22日，租期即将届满，被告在其2014年2月14日出具的《收条》中载明“租金已用完，押金未退”并签名，另原、被告双方就续租事宜签订了《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋继续出租给原告，租期为12个月（2014年9月1日至2015年8月31日），双方议定租金为2000元/月，原告一次性支付租金24000元。因特殊原因，双方都可以提前终止合同，但需要提前2个月以上通知对方，租金按实际使用时间计算，多退少补。同日，原告向被告支付了租金24000元，被告向原告出具了《收条》。2015年8月12日，原告向被告支付租金24000元，续租涉案房屋至2016年8月31日，被告向原告出具了《收据》，并明确其他约定按双方于2014年8月22日签订的合同为准。2016年8月10日，原告向被告支付租金24000元，续租涉案房屋至2017年8月31日，被告向原告出具了《收据》，并明确其他约定按双方于2014年8月22日签订的合同为准。2017年7月29日，原告向被告支付租金24000元，续租涉案房屋至2018年8月31日，被告向原告出具了《收据》，并明确其他约定按双方于2014年8月22日签订的合同为准。后原告于2018年1月向案外人昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司（中介）交还涉案房屋钥匙一把，原告认为其已于2018年1月17日腾房搬走，但被告未退还剩余租金及押金的行为违反了合同约定，故诉至一审法院。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告林钊栱主张涉案房屋已于2018年1月17日退还被告蔡永志，并要求被告退还2018年2月1日至2018年8月30日的租金14000元，原告对其实际退还涉案房屋负有举证责任，从原告提交的2017年7月29日的《收据》来看，原、被告双方对2017年9月1日至2018年8月31日的续租条款沿用2014年8月22日《房屋租赁合同》的相关条款，该合同第6条明确约定“因特殊原因双方都可提前终止合同，但需提前2个月以上通知对方。租金按实际使用时间计算，多退少补”，但原告无任何证据证明其已履行了提前通告的义务，且原告仅将4把涉案房屋钥匙中的1把交付案外人昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司（中介），而非交付出租人即被告蔡永志，其行为不能认定为退还房屋，另原告也无证据证明其已将剩余3把钥匙交还被告，应当承担举证不能的不利后果，故认定原告未于2018年1月17日退还涉案房屋，并对原告主张退还的租金14000元依法不予支持。对于原告主张的押金，系在双方2014年2月14日签订的《房屋租赁合约》（以下简称《合约》）中约定，此后至2018年8月31日止的续租合同均使用的是双方2014年8月22日签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）条款，未再使用《合约》条款，故押金条款仅在《合约》约定的租期内发生效力，押金应按《合约》第四条的约定，在租赁期满即2014年8月31日结清物业有关费用及手续后，由被告退还原告。本案中，被告于2014年8月22日自认“租金已用完，押金未退”，且从被告继续出租涉案房屋给原告的情况来看，双方对物业有关费用均未提出异议，则视为原告已结清租期内物业有关费用，被告应当退还原告押金，故对原告主张的押金2200元依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告蔡永志于本判决生效后十日内退还原告林钊栱押金2200元；二、驳回原告林钊栱的其他诉讼请求。”一审案件受理费205元，减半收取为102.5元，由林钊栱负担。二审中，上诉人林钊栱为支持其上诉请求，提交如下证据：1、2017年12月通话详单；2、2018年3月蔡永志所发2则短信；3、2019年5月13日昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司出具的情况说明；4、2019年5月15日秦建阁出具的证言；5、通话录音。被上诉人蔡永志质证意见如下：对于证据1，认可当时双方有通话，上诉人当时提出不租房子了，我们本来要去收房子，但是看房子时发现房子已经被上诉人搞坏了，双方为此发生争吵。对于证据2，认可当时是我发给上诉人的，因为当时上诉人还没有交纳相关水电煤气等费用，发了短信之后他才去交的。对于证据3不认可，因为上诉人没有把钥匙交给我；在我不知情的情况下，上诉人把钥匙拿给中介也不告诉我，中介当时也没有告诉我，到大概2018年1月份左右中介才告诉我上诉人留了一把钥匙给中介，后中介和我一起去看房子才知道房子被上诉人破坏了。对于证据4不认可，不知道上诉人是否实际修补房子。对于证据5不认可，都是上诉人和中介的通话，被上诉人不清楚。本院认为，证据1、2均系发生于上诉人与被上诉人之间的通话或短信，被上诉人亦认可真实性，本院依法予以确认。证据3、4性质实为证人证言，在相关人员未到庭接受法庭质询的情况下，该证据不符合证据要件要求，本院不予采信。证据5系发生于上诉人与案外人之间的通话，相关人员未到庭接受法庭核实，且证据形成时间不明，本院不予采信。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符。另补充，2018年3月9日，被上诉人蔡永志以短信告知上诉人：“你租的江滨西路三号院二单元一零一号房，从二零一八年一月至今还未办交接房手续，你所用的水电、煤气、物业等相关费用尚未结清，损坏的房屋设施至今未修复，现正式告知，请于二零一八年三月十日前到中介一次性处理该事，若逾期未到，则视为放弃，一切损失由你负责。”2018年3月10日，被上诉人蔡永志再次以短信告知上诉人：“你租江滨西路三号院二单元一零一号房，从二零一八年一月至今还未办交接房手续，你所用的水电、煤气、物业等相关费用尚未结清，损坏的房屋设施至今未修复”，“我现在正式告知你，我已委托中介全权代理！你有事去找中介。”综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人蔡永志是否应当向上诉人林钊栱退还租金？如应退还，应退还多少？本院认为，上诉人林钊栱与被上诉人蔡永志就租赁涉案房屋事宜自愿达成一致意见，并先后就此签订《房屋租赁合约》、《房屋租赁合同》、《收条》、《收据》等，前述文书合法有效，双方均应依约履行。本案所涉争议租金，有关约定见于2017年7月29日被上诉人蔡永志所出具的《收据》，该《收据》不仅载明被上诉人预收上诉人自2017年9月1日至2018年8月31日租赁期间的租金24000元，并明确其它约定按双方2014年8月22日合同条款，同时约定“如林钊栱提前不租房，应提前最少两个月通知房东，一星期内退还已多付房租（房租2000元/月）”。故按照双方约定，承租人林钊栱有提前解除合同的权利，亦有提前通知（至少提前两个月）的义务。本案中，上诉人主张其2017年10月已通知被上诉人不续租，但无证据证实，本院不予采信。被上诉人认可在2017年12月通话中上诉人提出不续租，本院确认上诉人提前解除合同的通知此时到达被上诉人。在租赁合同法律关系中，如租赁合同解除，上诉人作为承租人应履行将房屋交还给被上诉人的义务，上诉人于2018年1月将涉案房屋钥匙交给案外人即中介公司昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司）而非交还被上诉人，但中介公司并非本案租赁合同的出租人，亦无证据表明被上诉人当时授权该案外人代收房屋钥匙，故上诉人该行为不构成向被上诉人交还租赁房屋。至2018年3月10日被上诉人短信中明确“我已委托中介全权代理，你有事去找中介”，此时中介公司有权代表被上诉人接收房屋，故本院确认被上诉人收到上诉人交回租赁房屋钥匙的时间为2018年3月10日。至于被上诉人抗辩房屋钥匙本有4套、上诉人只交给中介1套钥匙的意见，因不影响被上诉人已于当日收回房屋实际管理控制权，本院不予采信。因上诉人在租期届满前行使合同解除权提前解除合同，并交回房屋钥匙，对其未实际使用租赁房屋期间（自2018年3月11日起至2018年8月31日止）的预付租金11355元（2000元/月/31天×21天+2000元/月×5个月），被上诉人应予退还。一审对此处理有误，本院予以纠正。关于被上诉人认为上诉人对租赁房屋构成破坏的意见，因其仅作为抗辩理由，并未提起反诉，故本院在本案中不予处理，被上诉人可另行主张权利。综上，上诉人林钊栱上诉请求中有事实和法律依据的部分，应予支持；一审判决认定事实清楚，但对租金部分处理有误，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初2883号民事判决第一项，即“一、被告蔡永志于本判决生效后十日内退还原告林钊栱押金2200元”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初2883号民事判决第二项，即“二、驳回原告林钊栱的其他诉讼请求”；三、由被上诉人蔡永志于本判决生效之日起十日内退还上诉人林钊栱预付的租金11355元；四、驳回上诉人林钊栱的其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费205元，减半收取为102.5元，由上诉人林钊栱负担12.5元，由被上诉人蔡永志负担90元。二审案件受理费205元，由上诉人林钊栱负担25元，由被上诉人蔡永志负担180元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 陈正琼二〇一九年十二月十日法官助理仝倩华书记员陈俊宇