重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初8357号原告：重庆市仁义物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道中医院巷43号二楼，统一社会信用代码915002277592957136。法定代表人：藤志勇，职务总经理。委托诉讼代理人：陈永才，重庆市璧山区璧城法律服务所法律服务工作者。被告：李茂春，男，1968年1月12日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：胡子芳，女，1967年2与7日出生，汉族，住重庆市璧山区。二被告的共同委托诉讼代理人：邓义杰，男，系二被告女婿。原告重庆市仁义物业管理有限公司（以下简称仁义物业公司）与被告李茂春、胡子芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法由审判员弋柯适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告仁义物业公司的委托诉讼代理人陈永才、被告李茂春、胡子芳的共同委托诉讼代理人邓义杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁义物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告立即给付原告物业服务费6484.3元、违约金1000元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告位于璧山区洋河街金山水岸小区住房物业由原告从事物业管理服务。2014年6月1日原告与金山水岸业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，合同对相关事项进行了约定，原告按约履行了物业服务，但被告物业服务费只交至2014年6月13日就未再交纳了，被告所欠费用经原告多次催收未果。故原告仁义物业公司起诉至本院，请求依法判令前述诉讼请求。被告李茂春、胡子芳辩称，因原告没有按约履行合同在先导致被告方（拖欠）物业管理费造成此物业合同纠纷，具体原因如下：1．合同第三页第二章第三条明确写到，甲方（业主方）委托乙方（物业管理公司）提供的物业服务内容为：公用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、服务与管理，包括楼梯间、过道与绿化地。而我方所居住的金山水岸小区x栋x单元一楼过道，已被物业公司私自租用给快递公司安装上了两台快递投放柜（相片为证）并没有经过业主委员会的同意（与业主委员会秘书长马显福通话录音为证）总结物业管理公司把我们业主的权利用于谋取私利。2．公共绿化地也没有维护造成苗木死亡，而且没有经过业委会的同意在绿化带与净水器公司私自安装了一台商业净水器谋取私利（相片和与业主委员会秘书长马显福通话录音为证）。3．物业公司为收取电动车停车管理费，在负二楼停车场私自安装一排电插座且没有任何安全消防设施，电动自行车充电自燃时有发生，安全隐患极大。4．在我家卧室窗外不到十米处安装了一台大型冷却风机，当风机开启时噪音极大，家里完全无法开窗，同时也无法在家休息。5．本人自2014年入住金山水岸小区至今5年时间物业从未公布公示小区的一切收入与支出情况，以及从未得到过通知参加小区的任何业主大会。6．据我调查，业主委员会的公章于2018年7月后一直在物业公司手里（与业主委员会秘书长马显福通话录音为证），此证关系到物业公司是否私自利用业主委员会公章出具虚假物业合同和业主委员会证明。以上事实，足以证明此合同纠纷并不是我方单方面违约，我方也不认可原告方主张的违约金。经审理查明，重庆市璧山县仁义物业管理有限公司（合同乙方）与璧城街道金山水岸业主委员会（合同甲方）于2014年6月1日签订了《重庆市物业服务合同》。2014年12月26日，重庆市璧山县仁义物业管理有限公司更名为重庆市仁义物业管理有限公司。前述合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1元/月．平方米；（2）写字楼：1.5元/月．平方米；（3）商业物业：2元/月．平方米。合同第八条约定：业主应于每月1号之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。合同第二十一条约定：本合同期限为5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同第二十八约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之100的标准向乙方支付违约金。李茂春、胡子芳系金山水岸小区业主，该小区内位于重庆市璧山区璧城街道洋河街101号的房产（建筑面积106.38平方米）登记在李茂春、胡子芳名下。仁义物业公司依约为金山水岸小区提供了物业管理服务。李茂春、胡子芳于2013年6月13日缴纳了一年的物业服务费1170元，其后一直未交纳物业服务费。从2014年7月1日起至2019年7月31日止，李茂春、胡子芳共欠物业服务费6484.3元。经原告仁义物业公司催收，被告李茂春、胡子芳至今未清偿债务。故原告仁义物业公司起诉至法院，请求判令前述诉讼请求。另查明，原告仁义物业公司当庭举示的中国共产党璧山区璧城街道金山水岸小区支部委员会出具的证明载明，案涉物业服务合同期限为5年，至2019年5月31日已经到期，但该小区未选聘新的物业服务单位，因此该小区至今仍然由原告仁义物业公司提供物业服务。还查明，依据被告李茂春、胡子芳当庭举示的照片，金山水岸小区部分区域存在清洁卫生、绿化维护管理方面的问题。上述事实，有原告仁义物业公司的委托诉讼代理人陈永才、被告李茂春、胡子芳的共同委托诉讼代理人邓义杰的当庭陈述，原告仁义物业公司举示的《重庆市物业服务合同》、房产查询信息、收据存根、催收函、邮寄回执、张贴催收函照片、金山水岸小区业主委员会出具的证明、中国共产党璧山区璧城街道金山水岸小区支部委员会出具的证明、工商查询信息，被告李茂春、胡子芳举示的小区照片等证据证明，并经庭审质证属实，本院予以采信。本院认为，仁义物业公司作为金山水岸小区的物业管理服务单位，与该金山水岸小区业主委员会于2014年5月31日签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定由仁义物业公司向金山水岸小区提供物业管理服务，该小区业主须按时向仁义物业公司交纳物管费。虽然双方的合同已于2019年5月31日到期，但该小区未选聘新的物业服务管理单位，该小区至今仍然实际由仁义物业公司提供物业管理服务，合同到期后，应当认定为构成事实物业服务关系，双方权利义务参照原物业服务合同确定。仁义物业公司依约向金山水岸小区业主提供了物业管理服务，李茂春、胡子芳作为小区业主已经享受物业管理服务，理应依约按时交纳物业服务费。故，仁义物业公司请求判令李茂春、胡子芳立即给付所欠物业管理费的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。但因仁义物业公司对于小区的清洁卫生、绿化维护管理等方面的服务存在瑕疵，故本院认为李茂春、胡子芳按照欠付金额的90%即5835.87元向仁义物业公司支付物业服务费为宜。另外，由于原、被告双方均存在违约行为，仁义物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，债务理当清偿。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告李茂春、胡子芳在本判决生效之日起七日内向原告重庆市仁义物业管理有限公司支付所欠物管费5835.87元；二、驳回原告重庆市仁义物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李茂春、胡子芳负担（此款已由原告重庆市仁义物业管理有限公司垫交，由被告李茂春、胡子芳随案款一并给付原告）。本判决为终审判决。本判决生效后，权利人申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算。审判员 弋 柯二〇一九年十二月十六日书记员 刘佳雨