甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初658号原告（申请执行人）：甘肃万隆建筑工程有限公司，住所地兰州市城关区雁滩乡雁滩南路1995号。法定代表人：王焱，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭佳栋，甘肃元成彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏，甘肃元成彤律师事务所律师。被告（案外人）：许盛满，男，汉族，ｌ986年8月21日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃伟业房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区雁宁路395号。法定代表人：戴道森，该公司总经理。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。原告甘肃万隆建筑工程有限公司（以下简称万隆公司）与被告许盛满、被告甘肃伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万隆公司的委托诉讼代理人郭佳栋、芮敏，被告许盛满、伟业公司共同委托的诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万隆公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行伟业公司名下位于兰州市城关区；2.许盛满、伟业公司承担本案诉讼费。事实和理由：万隆公司诉伟业公司建设工程施工合同纠纷一案，兰州市中级人民法院于2018年6月20日作出（2018）甘01民初79号民事判决书，经甘肃省高级人民法院二审审理维持上述判决，并进入执行阶段。兰州市中级人民法院于2019年3月4日作出（2019）甘01执339号执行裁定书，于2019年3月22日作出（2019）甘01执339号协助执行通知书，继续查封兰州市城关区雁宁路395号森地国际1号楼1单元615号房产，并开始评估拍卖。2019年7月23日，许盛满对执行标的兰州市城关区雁宁路395号1单元615室房产提出书面异议。2019年7月29日，兰州市中级人民法院作出（2019）甘01执异545号执行裁定书，中止对兰州市城关区雁宁路395号1单元6层615室房产的执行。许盛满提供的证据无法证实其与伟业公司就涉案房屋形成真实的买卖合同关系并支付相应价款，不能证明其系涉案房屋权利人，不享有足以排除涉案房产强制执行的民事权利。该执行异议裁定证据不足、认定事实错误，适用法律错误。首先，兰州市中级人民法院经审查认定兰州市城关区为伟业公司的合法财产后进行查封，并非许盛满的房产。其次，许盛满提供的认购书的性质为预约合同，系商品房买卖双方签署正式房屋买卖合同之前所签合同，系对双方有关房屋交易事宜的初步确认，并未按《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容进行约定，不具备正式商品房买卖合同的效力。且许盛满并未提供证据证明其已按认购书的约定与伟业公司签订正式商品房买卖合同，无法证明其与伟业公司就涉案房屋签订了书面的买卖合同，故没有证据证明许盛满与伟业公司之间存在真实的买卖合同关系。再次，许盛满提供的收据、个人借款合同不能证明其确已向伟业公司支付涉案房屋价款，（2019）甘01执异545号执行裁定书认定许盛满支付超过总价百分之五十的购房款，属于认定事实错误。最后，伟业公司作为被执行人系房地产企业，（2019）甘01执异545号执行裁定书对兰州市城关区雁宁路395号1号楼1单元6层615室房产的执行，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，适用法律错误。故许盛满提交的证据不足以证明其已购买涉案房屋并支付全部价款，许盛满应承担举证不能的不利后果，即许盛满对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。许盛满辩称，兰州市中级人民法院作出的（2019）甘01执异545号执行裁定书合法有效。2010年9月19日，许盛满与伟业公司就涉案房屋签订了认购书，并于同日以现金方式交付房屋首付款1032950元，剩余40万元于2010年11月1日在浦发银行兰州分行进行贷款，在法院查封之前，已缴纳购房款占总价款的50%以上。认购书属于商品房买卖合同，内容真实有效，系有效合同。许盛满已合法占有使用涉案房屋，其作为善意第三人，受法律保护。办理产权过户登记属于行政程序，许盛满在购买房屋时不能预见伟业公司与他人之间的纠纷，没有办理过户登记不能归责于许盛满。伟业公司辩称，许盛满与伟业公司在法院查封前已签订认购书，伟业公司收到许盛满支付的购房款。万隆公司的诉讼请求及理由没有事实和法律依据，该请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合案件事实综合判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万隆公司与伟业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）甘01民初79号民事判决后，伟业公司不服，向甘肃省高级人民法院提起上诉，甘肃省高级人民法院于2018年12月29日作出（2018）甘民终537号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，伟业公司未于判决书规定的期限内履行付款义务，万隆公司遂向本院申请强制执行，本院作出（2019）甘01执339号执行裁定书，裁定：冻结、扣划伟业公司银行账户内存款4007707.25元以及产生的利息、迟延履行金；银行存款不足部分，查封、扣押、拍卖、变卖伟业公司与执行标的等额的财产。2019年3月22日，本院作出（2019）甘01执339号协助执行通知书，并对涉案房屋开始评估、拍卖。2019年7月23日，许盛满以许家豪名义对执行标的物兰州市城关区房产提出执行异议。2019年7月29日，本院作出（2019）甘01执异545号执行裁定书，中止对兰州市城关区雁宁路395号1单元6层615室房产的执行。另查明，万隆公司诉伟业公司建设工程施工合同纠纷一案中，原查封的房屋为兰州市城关区雁宁路395号2415、2××6号。伟业公司于2016年向本院提出申请，以其所有的位于兰州市城关区作为等值担保财产，请求变更保全标的物。本院经审查，于2016年4月25日裁定冻结伟业公司位于兰州市城关区的过户手续，解除对伟业公司位于兰州市城关区雁宁路395号2415、2××6号房产过户手续的冻结。现许盛满主张其已购买该615室房屋，提交了认购书、收据等证据。案涉房屋没有签订正式的售房合同，也没有进行网签，未取得房屋所有权证。庭审中，许盛满陈述，其与伟业公司法定代表人戴道森系朋友关系，伟业公司申请变更保全标的物时，许盛满同意保全标的物变更为涉案房屋。本案审理过程中，本院从兰州市公安局城关分局高新技术产业开发区派出所调取的户籍注销证明显示，许盛满与许家豪系同一人，由于删除重复人口原因，许家豪户口注销。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，许盛满与伟业公司没有签订商品房买卖合同，其虽提交了与伟业公司签订的认购书，但该认购书欠缺《商品房销售管理办法》第十六条第（五）至（十二）项规定的交付条件、装饰设备标准、公共配套建筑的产权归属、产权登记、面积差异的处理、违约责任等主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书欠缺商品房买卖合同的基本条款，不应认定认购书为商品房买卖合同。除签订买卖合同外，购房款是否支付是判断双方之间是否存在真实、合法、有效的买卖关系最关键的因素，也是认定真实的买受人能否享有足以排除强制执行标的物权期待权最核心的问题。许盛满提交的收据并未载明付款人名称、房屋坐落、房号，该收据系戴道森出具，虽具名为收据，从形式上不具有公司财务出具的收据的要素，也未加盖伟业公司的财务专用章，且许盛满并未提供取款记录、转账凭证等能够证明其现金款项来源的证据，仅凭收据无法证明许盛满为购买涉案房屋向伟业公司支付现金1032950元。许盛满也未提供其他相应证据予以佐证其确以现金方式向伟业公司支付1032950元购房款，伟业公司所举证据亦不能证明其收到了许盛满以现金方式支付的购房款，故对许盛满关于其已向伟业公司支付了购房款的主张，本院不予支持。同时，伟业公司于2016年申请变更保全标的物时，许盛满同意保全标的物变更为涉案房屋，在进入执行程序后，许盛满又提出执行异议，不应认定为善意第三人，故许盛满就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议不能阻却对涉案房屋的执行，本院应准许执行涉案房屋。综上所述，万隆公司要求对伟业公司位于兰州市城关区雁宁路395号1号楼1单元6层615室房产准许执行有事实及法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：准许执行被告甘肃伟业房地产开发有限公司名下位于兰州市城关区的房屋。案件受理费100元，由被告许盛满、甘肃伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院（2019）甘01执异545号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 王  晓  花审判员 ???魏长青审?判?员???李彩虹二〇一九年十二月二十三日法官助理赵艺阳书记员赵芙鹤