上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30459号原告(反诉被告)：汪寒锋，男，1986年5月20日出生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：陶丽琼，上海善法律师事务所律师。被告(反诉原告)：宋碧婵，女，1965年4月19日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海燎申智城科技发展有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX楼E座。法定代表人：陈美玉，总经理。委托诉讼代理人：徐凤，女。原告汪寒锋与被告宋碧婵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案诉讼期间，被告宋碧婵提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。2019年9月9日，本院依法追加上海燎申智城科技发展有限公司(以下简称燎申公司)作为本案第三人参加诉讼，并于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)汪寒锋的委托诉讼代理人陶丽琼，被告(反诉原告)宋碧婵及其委托诉讼代理人张春光，第三人燎申公司的委托诉讼代理人徐凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)汪寒锋向本院提出诉讼请求：1.汪寒锋与宋碧婵于2017年8月21日签订的房屋租赁合同无效；2.宋碧婵向汪寒锋返还押金人民币(币种下同)17,500元及以上述金额为基数，自合同签订之日(2017年8月21日)起至起诉之日(2019年7月11日)止的利息；3.宋碧婵赔偿汪寒锋装修损失261,596元。诉讼中，汪寒锋撤回上述第3项诉讼请求，保留另案主张的权利。事实理由：汪寒锋与宋碧婵于2017年8月21日签订《房屋租赁合同》,合同约定宋碧婵将位于上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号部分房屋(面积约480平米)出租给汪寒锋用于办公之用。合同约定房屋租赁期自2017年8月26日至2023年8月25日,租期6年。租金为每六个月109,320元(其中物业费4,320元),付款方式为“半年一付,付六押一”。合同签订后,汪寒锋按时向宋碧婵支付了2017年8月26日至2018年2月25日的房屋租金109,320元(其中物业费4,320元)及押金17,500元,并于2017年10月开始装修,装修历时13天,期间支付材料费15,410元,人工费58,500元,装修共花费73,910元。2018年6月2日安装了传送带花费41,000元。由于宋碧婵未告知其没有取得房屋所有权证且一直隐瞒事实真相,汪寒锋又于2018年10月份进行了二次装修。装修历时21天,期间支付材料费66,686元,人工费80,000元,装修共花费146,686元。装修合计花费261,596元。2019年4月,在汪寒锋忙于其他业务期间,上海新吴泾工业投资发展有限公司负责人告知汪寒锋该房屋产权属于他们,且产权从未变更过,要求收回房屋,在此期间汪寒锋多次找宋碧婵了解实情,但宋碧婵就称房屋已经不属于其,对汪寒锋的要求置之不理。致使汪寒锋原定的业务无法开展,损失惨重。另外,在签订租赁合同时宋碧婵隐瞒涉案房屋的基本情况,汪寒锋后来才了解到宋碧婵出租的房屋属于未依法取得房屋所有权证的房屋,宋碧婵在订立合同时就知道自己不是产权人,其在明知自己无产权的情况下与汪寒锋签订房屋租赁合同,且在房屋租赁合同第一条1-2明确说明宋碧婵为该房屋的房地产权利人,有全部的、无任何瑕疵的法定权利、权限，违背了依据诚实信用原则应尽的义务,致使合同无效,因此宋碧婵应承担缔约过失责任,理应赔偿原告基于此所造成的信赖利益损失,即为准备履行合同所支出的合理费用。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定,将不得出租的房屋进行出租、未征得出租人同意和未办理登记备案手续、擅自转租房屋的均属无效行为。不得出租的房屋是指：(一)未依法取得房地产权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。为维护汪寒锋的合法权益,特向法院提起诉讼,希望法院依法判决支持汪寒锋的诉讼请求。被告(反诉原告)宋碧婵辩称，2017年8月21日，双方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，就租赁事项作出了约定。合同签订后，汪寒锋每期房租都有不同程度的逾期，且长期占用公共通道，多次被园区物业和涉案房屋的邻居投诉。2007年3月19日，宋碧婵和上海新吴泾工业投资发展有限公司(现更名为第三人燎申公司)签订了《上海市房地产买卖合同》购买虹梅南路XXX弄XXX号楼，但由于第三人燎申公司的原因一直未过户(汪寒锋在与宋碧婵签订《房屋租赁合同》时知晓此节事实)。2018年2月，第三人燎申公司起诉宋碧婵解除《上海市房地产买卖合同》，经过一审和二审，法院于2018年8月29日作出法律文书确认《上海市房地产买卖合同》解除。2018年9月，宋碧婵即告知汪寒锋《上海市房地产买卖合同》已解除，希望能协商解决此事。汪寒锋采取拖延策略，一方面正常使用涉案房屋，一方面又不按期支付应于2019年2月11日支付的房租和物业费，经宋碧婵反复催告，汪寒锋在逾期了一个多月之后于2019年3月下旬分两笔支付了三个月的房租和物业费。汪寒锋自2019年3月开始即不支付水电费，经多次催促，至今未付。汪寒锋逾期支付房租和物业费的行为已构成违约，宋碧婵有权据此解除合同并主张违约金。之后，汪寒锋与第三人燎申公司直接签订《临时租赁合同》，期限自2019年7月1日起至2019年12月31日止，继续租赁涉案房屋，并免费试用涉案房屋600平米左右的面积。汪寒锋没有与宋碧婵解除合同即与第三人燎申公司签订租赁合同，并单方停止履行与宋碧婵的租赁合同的行为也构成违约，宋碧婵有权据此解除合同并要求其赔偿损失。宋碧婵一直抱着最大的善意处理纠纷，但汪寒锋态度很不好，非常不合作。鉴于汪寒锋已诉至法院，且起诉状中诸多陈述与事实不符，甚至污蔑宋碧婵，严重违反诚信原则，宋碧婵不得不依法提起反诉，请求法院判令：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.汪寒锋支付拖欠房租(含物业费)19,801.36元(自2019年5月26日至2019年6月30日，一个月零四天)，逾期付款违约金暂计24,952.49元，解除合同违约金35,000元，水费480元，电费4,860元。关于逾期付款情况，宋碧婵陈述如下：2017年8月24日应支付126,820元，实际分三笔支付，第二笔第三笔逾期支付。第一笔50,000元，2017年8月21日的支付凭证找不到了。2017年8月27日支付租金50,000元。2017年8月29日支付租金26,820元。以上虽然发生逾期，但是未超过15天，所以不需要支付逾期付款违约金。2018年2月11日需要支付第二期租金109,320元，全部逾期，2月14日分别支付了25,000元、5,000元(未超过15天)，3月2日支付了50,000元(超过15天，逾期4天，按照日千分之五计算产生1,000元违约金)，3月5日支付了29,320元(超过15天，逾期7天，按照日千分之五计算产生1,026.20元违约金)。2018年8月11日逾期未超过15天。2019年2月11日应支付租金109,320元，2019年3月17日支付50,000元(超过15天，逾期19天，按照日千分之五计算产生4,750元违约金)，3月26日支付46,600元(超过15天，逾期28天，按照日千分之五计算产生652.40元违约金)。未付租金金额自2019年5月26日起至2019年6月30日，为一个月零四天，租金19,801.36元，逾期177天计算至反诉之日，金额是17,523.89元。该笔租金应该在2019年2月11日支付，故自2019年2月26日开始计算逾期付款违约金。对于宋碧婵的反诉，汪寒锋辩称，不同意反诉诉请。租赁合同无效，不存在解除。无效也不支付违约金。2019年5月26日至2019年6月30日的使用费，第三人燎申公司给了其一个月的免租期，故不需要支付。若需要支付，认可宋碧婵的计算方式。逾期付款违约金若需要支付，对宋碧婵提出的计算标准不认可，违约金过高，请求法院调整。水电费同意按实际发生的支付。第三人燎申公司陈述，2018年3月，涉案房屋归第三人燎申公司所有，但是与宋碧婵未作结算。之前要求宋碧婵交房，但是未处理。该公司员工徐凤于2019年4、5月处理此事，认识汪寒锋，三方(即汪寒锋、宋碧婵和燎申公司)商谈。汪寒锋向其要过诉讼文书(指宋碧婵作为法定代表人的上海中蓝制衣有限公司与第三人燎申公司更名前的上海新吴泾工业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案的法律文书)。宋碧婵处有三个租客，其收回房屋要另外出租，故要求宋碧婵清走租客。汪寒锋比较配合，其听说租金付到5月，不可能那么快搬离，综合考虑可以与汪寒锋协商沟通，就做了协商，就与汪寒锋略涨了租金，给临时过渡用。燎申公司与宋碧婵结算到2019年6月30日，即宋碧婵支付房屋使用费、水电费等至2019年6月30日，其后与汪寒锋签订了临时租赁合同。公司办事需要流程，相关文件都给了汪寒锋，正规办理。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区虹梅南路X弄X号的权利人为上海新吴泾工业投资发展有限公司。2007年3月19日，上海新吴泾工业投资发展有限公司(作为出卖人、合同甲方)与上海中蓝制衣有限公司(作为买受人、合同乙方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条，乙方受让甲方拥有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：(一)房地产坐落在上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号全幢，房屋类型：工厂，结构：框架。(二)房屋建筑面积暂定为2,260平方米(最后以产权证面积为准)……第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价单价为每平方米3,280元，总价7,412,800元整。……乙方的付款方式和付款期限：双方签订本合同的同时，乙方支付壹佰万元整，20天以内支付贰佰万元正，余款在二年内付清，付清后办理产权证。…第四条，甲、乙双方确认，乙方付清全部房地产转让价款后90天之内，甲、乙双方共同向房地产登记机构申请房地产转移登记手续，申领房地产权证。合同对其他事项亦作了相应约定。上海中蓝制衣有限公司的法定代表人为宋碧婵。2017年8月21日，宋碧婵(出租方、甲方)与汪寒锋(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方提供闵行区虹梅南路XXX弄XXX号部分房屋租给乙方办公之用，面积约480平方,办公楼年租金合计210,000元，租金每两年递增8%。甲方作为该房屋的房地产权利人,有全部的、无任何瑕疵的法定权利、权限和能力签署本合同,享受和承担本租赁合同所保证的权利和义务。乙方在租赁期间,除完成支付租金外,每月还需支付电费,电费每度1.5元及每月基础电费650元,水费每吨6元计算。(当国家政府电费调整时,按现有单价上涨或下跌的幅度调整),甲方根据乙方需求配合安装好电表,乙方应按月依表结清,环卫物业费每月720元。租期为6年,租赁日期自2017年8月26日起至2023年8月25日止。付款方式为付六个月押一个月。房屋六个月租金105,000元,物业费4,320元,合计每期租费109,320元,押金17,500元。乙方应于每期租金到期前15日向甲方支付下一期租金。如乙方逾期支付租金超过15日的,每逾期一日应当按当期应付租金的5‰支付违约金。如超过30天未支付,视为乙方违约。有下列情形时,甲方有权单方面解除合同,并要求乙方支付2个月房租的违约金：未经甲方书面同意,乙方将厂房转租给第三者,或乙方逾期不支付租金超过一个月。合同还就其他事项作出了约定。上述合同签订后，宋碧婵向汪寒锋交付了涉案房屋。关于电费结算，在双方租赁期间，先由宋碧婵一方在微信中告知汪寒锋一方每月应缴的电费金额，再由汪寒锋一方安排支付。2019年3月至6月期间，根据宋碧婵制作的缴费清单显示，汪寒锋尚有480元水费、4,860元电费未支付。汪寒锋在庭审中表示，水电费实际发生多少同意支付。另查明，2018年2月13日，本院立案受理了上海新吴泾工业投资发展有限公司与上海中蓝制衣有限公司(法定代表人为宋碧婵)房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2018)沪0112民初6806号。上海新吴泾工业投资发展有限公司请求法院判令：1.解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2.上海中蓝制衣有限公司搬离并归还上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号房屋；3.上海中蓝制衣有限公司支付占有使用费。上海中蓝制衣有限公司反诉请求法院判令：1.继续履行涉案房屋的过户义务；2.上海新吴泾工业投资发展有限公司支付逾期办理过户违约金207.3万元。法院经审理查明，于2018年4月23日作出民事判决，判决主文包括：确认双方于2007年3月19日就上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年3月1日解除；上海中蓝制衣有限公司于判决书生效之日起三十日内将上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号房屋退还上海新吴泾工业投资发展有限公司。上海中蓝制衣有限公司不服上述民事判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。2018年8月29日，上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终8372号民事调解书，调解主文包括：确认双方于2007年3月19日就上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年3月1日解除；上海中蓝制衣有限公司于调解书生效之日起三十日内将上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号房屋退还上海新吴泾工业投资发展有限公司。2018年9月4日，本院立案又受理了上海中蓝制衣有限公司作为原告，上海新吴泾工业投资发展有限公司作为被告的房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2018)沪0112民初27344号。该案中，上海中蓝制衣有限公司请求法院判令上海新吴泾工业投资发展有限公司赔偿其关于上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号房屋的差价损失13,956,016元。法院经审理于2019年5月23日作出民事判决，判令上海新吴泾工业投资发展有限公司赔偿上海中蓝制衣有限公司房屋差价损失150万元。上海中蓝制衣有限公司不服上述民事判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该案尚在审理中。还查明，上海新吴泾工业投资发展有限公已更名为上海燎申智城科技发展有限公司(即本案第三人)。第三人燎申公司(出租方、甲方)与汪寒锋作为投资人的上海汪寒锋道具工作室(承租方、乙方)签订了一份《临时租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号楼A、B、F室，面积为480㎡的房屋临时租赁给乙方使用。租赁期限从2019年7月1日起至2019年12月31日止。租金1.4元/㎡/天，物业管理费0.15元/㎡/天。租金物业费135,780元。租赁押金22,630元。合同期满，合同自行终止。合同还就其他事项作出约定。庭审中，汪寒锋就宋碧婵所称的汪寒锋历次租金的支付时间及金额均无异议。另，汪寒锋表示，其于本诉中仍主张合同无效，宋碧婵在反诉中请求确认合同解除，若法院认定合同有效，其亦同意合同解除，但解除的责任在于宋碧婵。合同解除后，押金应退还汪寒锋，本诉中关于押金的利息不再主张。上述事实由原告(反诉被告)汪寒锋提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、民事判决书、民事调解书，由被告(反诉原告)宋碧婵提供的上海市房地产权证、产调信息、上海市房地产买卖合同、短信记录、银行流水、支付宝账单、微信聊天记录、水电费清单、临时租赁合同、企业信息等，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一为宋碧婵与汪寒锋于2017年8月21日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。本院认为，根据本案查明的事实，宋碧婵与汪寒锋就涉案房屋建立房屋租赁关系的意思表示是真实的，合同内容也未见违反法律、行政法规的强制性规定。汪寒锋提出，宋碧婵并非涉案房屋真正的权利人，真正的权利人为上海新吴泾工业投资发展有限公司(后更名为燎申公司)，故以此否定租赁合同的效力。由此引申出的问题是，出租他人之物的租赁合同效力如何评价？是否须以出租人具有所有权为要件？本院认为，房屋租赁关系中，出租人的主要义务是向承租人交付租赁物为承租人使用收益，出租人负有的该项义务为且仅为给付义务，属负担行为，并不会直接引起权利变动，故其是否对给付标的物具有所有权，理应在所不问。从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定中，亦能看出，在以转移所有权为目的的买卖法律关系中，对于出卖他人之物时，尚不得以在缔约时不具有所有权为由，主张合同无效。根据“举重以明轻”的原则，出租他人之物，缔约时不具有所有权对合同效力亦不产生影响。综上，本院认为，宋碧婵与汪寒锋于2017年8月21日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有拘束力，双方均应恪守履行。宋碧婵请求确认合同无效，缺乏依据，本院不予支持。本案的争议焦点之二为宋碧婵是否享有合同解除权？本院认为，涉案房屋租赁合同履行期间，虽汪寒锋支付租金具有不同程度的逾期现象，但均属于履行上的瑕疵，远未达到合同解除的程度。又因第三人燎申公司与宋碧婵担任法定代表人的上海中蓝制衣有限公司自2018年起发生了房屋买卖合同纠纷，后根据生效法律文书，确认双方之间的房屋买卖合同于2018年3月1日解除，上海中蓝制衣有限公司负有向第三人燎申公司腾退涉案房屋之义务，由此导致汪寒锋可能无法继续占有使用涉案房屋。在此情况下，根据第三人燎申公司的陈述，由其于2019年4、5月份，召集汪寒锋、宋碧婵进行协商解决房屋腾退事宜，后以第三人燎申公司与汪寒锋签订临时租赁合同的方式，由汪寒锋使用涉案房屋至2019年12月31日作为过渡方案。故汪寒锋暂缓向宋碧婵支付自2019年5月26日之后的租金，属事出有因，并非恶意违约。亦不存在如宋碧婵所称，汪寒锋与第三人燎申公司之间擅自签订房屋租赁合同，汪寒锋构成违约之事实。综上，本院认为，宋碧婵主张汪寒锋构成严重违约以致合同解除的理由不能成立，其并未取得单方解除权。故宋碧婵主张汪寒锋支付解除合同违约金的反诉请求，本院不予支持。鉴于汪寒锋于诉讼中亦表示，在宋碧婵请求合同解除的情况下，其亦同意合同解除，故本院基于双方当事人的共同的意思表示确认合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故宋碧婵理应将押金17,500元返还汪寒锋。关于宋碧婵主张汪寒锋应向其支付自2019年5月26日至2019年6月30日期间的租金及物业费，根据本案查明之事实，宋碧婵与第三人燎申公司之间关于涉案房屋使用费、水电费的结算截止日为2019年6月30日，由此，汪寒锋所欠付的2019年6月30日前的租金及物业费均应由宋碧婵取得，宋碧婵的该项反诉请求，于法有据，本院予以支持。汪寒锋提出其享有一个月的免租期(2019年5月30日至2019年6月30日)，故其无需支付的上述期间的租金及物业费，因宋碧婵、第三人燎申公司对上述说法均不予认可，故本院对此不予采信。就租金及物业费的具体数额，鉴于汪寒锋认可宋碧婵提出的计算方式，故本院确认汪寒锋需支付的租金及物业费金额为19,801.36元。关于截止至2019年6月30日前的水、电费，同理，也应由宋碧婵取得，汪寒锋亦表示同意支付，故本院确认汪寒锋需支付的水、电费金额分别为480元及4,860元。关于宋碧婵主张的逾期付款违约金，本院认为，汪寒锋在合同履行期间数次逾期付款，确属违约，理应支付相应的逾期付款违约金，但违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。本案中，汪寒锋未按期支付租金，宋碧婵固然具有损失，但其损失主要体现为未及时收取租金产生的利息损失，现宋碧婵主张按日千分之五计算违约金,显属过高，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令汪寒锋支付宋碧婵逾期付款违约金742.86元(具体为汪寒锋于2018年3月2日支付租金50,000元，逾期4天，按照日万分之五计算得违约金100元；于2018年3月5日支付租金29,320元，逾期7天，按照日万分之五计算得违约金102.62元；于2019年3月17日支付租金50,000元，逾期19天，按照日万分之五计算得违约金475元；于2019年3月26日支付租金46,600元，逾期28天，按照日万分之五计算得违约金65.24)。就2019年5月26日后的租金，因汪寒锋未行支付系事出有因，故其无需承担该笔租金的逾期付款违约金。汪寒锋撤回部分诉讼请求，系合法处分其诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)汪寒锋与被告(反诉原告)宋碧婵于2017年8月21日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告(反诉原告)宋碧婵于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)汪寒锋返还押金人民币17,500元；三、原告(反诉被告)汪寒锋于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)宋碧婵支付自2019年5月26日起至2019年6月30日止的租金及物业费人民币19,801.36元、水费人民币480元及电费人民币4,860元；四、原告(反诉被告)汪寒锋于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)宋碧婵支付逾期付款违约金人民币742.86元；五、驳回原告(反诉被告)汪寒锋的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)宋碧婵的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计118.75元，由被告(反诉原告)宋碧婵负担。反诉案件受理费减半收取计963.67元，由原告(反诉被告)汪寒锋负担223.55元，由被告(反诉原告)宋碧婵负担740.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一九年十二月四日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。