山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)鲁02执异609号 异议人（案外人）：刘某某。 委托代理人：周府，山东海鲲律师事务所律师。 申请执行人：恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行，住所地青岛市崂山区。 负责人：高翔，行长。 委托代理人：刘畅、张日辉，国浩律师（青岛）事务所律师。 被执行人：青岛辉腾达经贸有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：吕某某，总经理。 被执行人：青岛海威德进出口有限公司，住所地青岛市市南区。 法定代表人：于海鹏，总经理。 被执行人：吕某某。 被执行人：吕某昇。 被执行人：王某某。 本院在执行申请执行人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行与被执行人青岛辉腾达经贸有限公司、青岛海威德进出口有限公司、吕某某、吕某昇、王某某金融借款合同纠纷一案过程中【执行案号：（2016）鲁02执560号】,案外人刘某某向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘某某称，其对青岛市中级人民法院不予认可承租权的通知存在异议，案外人在租赁期限内继续对被执行人吕某某名下位于青岛市李沧区XX路XX户房产（以下简称涉案房产）享有承租权及优先购买权。事实与理由：2011年7月4日，案外人与吕某某共同签订《房屋租赁合同》，约定吕某某将涉案房产出租给案外人，租赁期限为240个月，2011年7月8日，案外人将租金支付给吕某某，案外人实际占有涉案房产。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，即使涉案房产所有权转移也应保护承租人的租赁权益，且案外人作为承租人，对涉案房产享有优先购买权。青岛市中级人民法院不予认可承租权的通知损害了案外人的合法权益。 申请执行人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行答辩称，案外人的请求无事实和法律依据，请求依法驳回。 为证明其主张，案外人刘某某向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同一份，证明2011年7月4日，案外人刘某某与被执行人吕某某签订房屋租赁合同，合同约定吕某某将涉案房产租赁给案外人，租赁期限自2011年7月5日至2031年7月4日止，租金总额X元。2.转账记录一份，证明2011年7月8日，案外人刘某某向吕某某银行账户转账X元，用于支付涉案房产租金。3.证明一份、电费发票一组、物业费发票一份、用户抄表收费流水一份，证明案外人刘某某实际租用涉案房产，使用期间正常缴纳水电费、物业费。 申请执行人质证称，1.对证据一真实性不予认可，吕某某向申请执行人出具了涉案房产未出租声明。2.对转账记录真实性认可，对其证明事项不予认可，转账记录并未备注为交付租金，双方之间可能存在其他资金往来。3.对物业证明真实性无法确认，无法看出由何人于何时缴纳相关费用；对电费发票真实性予以确认，但电费均发生在2017年之后，并且购买方名称均为吕某某，无法证明与案外人的关系；对物业费发票真实性和证明事项均无法确认，经查询，案外人提交的物业费发票与国家税务总局网上查询平台核验结果不一致；用户抄表收费流水抄表日期均在抵押查封之后，用户姓名均为吕某某，无法证明与案外人的关系。 申请执行人向本院提交了以下证据：1.房屋未出租声明一份，2014年7月15日，吕某某向申请执行人出具书面声明，证明涉案房产未出租。2.照片一组，2014年6月18日，申请执行人于涉案房产处勘查并拍摄照片，证明当时涉案房产为空置状态。3.国家税务总局网上查询平台的截图一份，证明案外人提交的物业费发票与平台核验结果不一致。 案外人刘某某质证称，1.对证据一的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据系银行的格式条款，并不代表涉案房产的真实出租情况，且案外人与吕某某租赁合同签订时间在吕某某向银行借款之前。2.证据二不能证明图片显示房产系涉案房产，图片显示地址为李沧区X路，涉案房产位于李沧区XX路，即使该证据为真实的，也不能证明案外人并未实际使用该房屋。3.对证据三真实性和证明事项均有异议，该证据系打印件，即使该证据为真实的，案外人也按时足额缴纳了水电费、物业费，是否开具发票系物业公司与案外人之间的关系。 本院查明，恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行与被执行人青岛辉腾达经贸有限公司、青岛海威德进出口有限公司、吕某某、吕某昇、王某某金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月13日作出（2015）青金商初字第127号民事判决书，判决书载明：一、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行借款本金X元、利息X元（利息已计算至2015年6月5日，此后至款项还清之日的利息按合同约定的利率进行计算）；二、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行银行承兑汇票垫款本金X元、利息X元（利息已计算至2015年6月5日，此后至款项还清之日的利息按合同约定的利率进行计算）；三、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行银行承兑汇票垫款本金X万元、利息X元（利息已计算至2015年6月5日，此后至款项还清之日的利息按合同约定的利率进行计算）；四、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行银行承兑汇票垫款本金X元、利息X元（利息已计算至2015年6月5日，此后至款项还清之日的利息按合同约定的利率进行计算）；五、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行银行承兑汇票垫款本金X元、利息X元（利息已计算至2015年6月5日，此后至款项还清之日的利息按合同约定的利率进行计算）；六、被告青岛辉腾达经贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行律师代理费X元；七、如被告青岛辉腾达经贸有限公司未履行本判决第一至第六项的给付义务，则原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行有权对被告吕某某名下青房地权市××号房地产他项权证项下的房地产处分所得价款在最高债权本金余额X元及相应利息、律师代理费X元范围内就本判决第一至第六项的给付义务优先受偿；八、如被告青岛辉腾达经贸有限公司未履行本判决第一至第六项的给付义务，则原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行有权对被告吕某昇名下青房地权市××号房地产他项权证项下的房地产处分所得价款在最高债权本金余额X元及相应利息、律师代理费X元范围内就本判决第一至第六项的给付义务优先受偿；九、被告青岛海威德进出口有限公司对本判决第一至第六项的给付义务在最高债权本金余额X元及相应利息、律师代理费X元范围内承担连带清偿责任。青岛海威德进出口有限公司承担保证责任后，有权向青岛辉腾达经贸有限公司追偿；十、被告吕某某对本判决第一至第六项的给付义务承担连带清偿责任。吕某某承担保证责任后，有权向青岛辉腾达经贸有限公司追偿；十一、驳回原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行的其他诉讼请求。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行向本院申请执行，执行案号为（2016）鲁02执560号。执行过程，本院于2019年8月21日作出（2016）鲁02执560号之二不予认可承租权的通知，对刘某某通知如下：一、不予认可你方对涉案房产的继续承租权，你方无权请求在租赁期内阻止向受让人（买受人或者以物抵债的申请执行人）移交占有涉案房产；二、驳回你方对涉案房产行使优先购买权的申请；三、评估涉案房产时不予扣除你方的租赁价值；四、若有未付租金须暂缓支付，已造成的损失可向出租人主张。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案外人提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对涉案房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利亦不能阻却人民法院对涉案房产的执行，故案外人的请求没有法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘某某的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  陈显江 审判员  马 捷 审判员  焦兴凯 二〇一九年十二月二十三日 书记员  马 波