陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕09民终1199号 上诉人（一审原告）：张萍，女，1968年8月23日出生，汉族，住安康市汉滨区 委托诉讼代理人：王海安，系陕西省老法律工作者协会会员 委托诉讼代理人：陈宗海，系陕西省老法律工作者协会会员。 被上诉人（一审被告）：汉滨区培新小学。住所地：安康市汉滨区。 法定代表人：陈大安，校长。 委托诉讼代理人：贾正武，男，系该校副校长。 委托诉讼代理人：张瑾，陕西恒典律师事务所律师。 上诉人张萍因与被上诉人汉滨区培新小学（以下简称“培新小学”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初3102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张萍上诉请求：依法撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初3102号民事判决，将本案发回重审。事实与理由：1.培新小学对房屋拆除重建的时间应为2010年7月3日，培新小学陈述是2010年年底错误。一审时张萍申请法院对此调查收集证据，但一审法院对此未进行答复，程序严重违法。2.张萍向李某某支付了20000元转让费，20000元中包含租赁房屋装饰装修后产生的附加值，因此，培新小学拆除房屋时理应对20000元转让费予以补偿。张萍交付了2010年全年租金，但因7月拆除房屋，张萍实际有五个月处于停业状态，培新小学应退还5个月租金，并赔偿五个月的停业损失。3.2013年双方签订租赁合同书后，张萍投入巨额资金对所承租的房屋进行装饰装修。双方合同对附合装饰装修物该如何处理没有明确约定，根据公平、公正原则，该部分费用应由张萍与培新小学合理分摊。 培新小学辩称，一审认定事实清楚，证据充分。请求驳回上诉，维持原判。 张萍向一审法院起诉请求：1.依法判令培新小学与张萍债务相互抵消，张萍主张抵消之金额为200000元。2.依法判令培新小学承担本案的鉴定费、诉讼费。 一审法院认定事实：2005年10月，张萍从李某某手中转租培新小学门面房，转让费为20000元。2008年12月，张萍与培新小学签订《汉滨区XX房屋租赁合同》，租期为一年，年租金为9600元。租期满后，2010年，张萍继续使用培新小学房屋，租金同上。同年底，培新小学对该房屋拆除重建。2013年3月15日，张萍、培新小学又重新签订《汉滨区XX房屋租赁合同》，张萍租用培新小学在汉滨区XX街XX号第X号门面房，房屋面积为75平方米。第一年租金120元每平方米，租期自2013年4月1日至2018年3月31日，共5年，张萍在签订协议前向培新小学交纳保证金10000元，张萍在签订合同当日一次性交清一年租金108000元，次年租金须提前30日交清。从第二年起，租金每年递增百分之五，张萍必须先缴纳租金，方可使用承租房。张萍如果拖欠租金，应按中国人民银行延期付款的规定3倍向培新小学承担违约金。2018年，培新小学因张萍租期届满拒交房屋和拖欠租金，将张萍起诉至一审法院，一审法院作出（2018）陕0902民初3981号民事判决书，判决：“一、由张萍在判决生效30后三十天内腾空并向培新小学返还承租房屋；二、由张萍自判决生效后三十天内支付租金221368元、房屋占用费76576.90元。” 一审法院认为，本案第一个争议的焦点：张萍交给李某某的20000元房屋转让费是否由培新小学承担？该笔转让费是张萍与案外人李某某之间达成的房屋转租所支出的费用，且该笔费用并未交付给培新小学，与培新小学在事实上无关，培新小学不承担20000元的责任。 本案第二个争议的焦点：培新小学是否在2010年7月3日提前终止合同及是否要给张萍赔偿五个月的损失？依据张萍、培新小学于2008年12月28日签订的《汉滨区XX房屋租赁合同》，房屋租赁期限是2009年1月1日起2009年12月31日止，租期为一年。租期满后，双方未再签订书面合同，虽张萍继续使用该房屋，但属于不定期房屋租赁合同，培新小学在适当的期限内收回房屋，且张萍没有充分证据证实培新小学是在2010年7月3日租赁合同还有5个月到期的情况下突然终止原租赁合同。依据《中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，应由张萍自行承担举证不能的责任。故对该损失不予支持。 本案第三个争议的焦点：张萍与培新小学房屋租赁合同期满后，房屋的装修费用是否由培新小学承担？根据双方于2013年3月15日签订的《汉滨区XX房租租赁合同书》中第三条明确约定，该房屋的租赁期限为2013年4月1日起至2018年3月31日止，租赁期限为5年。合同第六条第四项约定“在租赁期限届满时，迁出时必须自行拆除，应恢复房屋原状”、第六项约定“租赁期满或者合同解除，乙方（张萍）必须按时搬出全部物件”，该合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，且已实际履行为有效合同，应当遵守自己与培新小学签订的上述合同，且培新小学完全按照合同约定，在房屋租赁期限届满后，才要求张萍搬离该房屋，故张萍要求培新小学承担房屋装修费用理由不充分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回张萍的诉讼请求。案件受理费4300元，由张萍承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院调取了培新小学的相关基建资料，包括：1.安康市发展和改革委员会于2010年6月29日作出的安发改社会（2010）XX号关于培新小学校舍安全工程可行性研究报告（项目建议书）的批复；2.安康市城乡建设规划局于2010年8月20日作出的安建规函（2010）XX号关于培新小学教学办公楼改建规划审查意见的函；3.安康市城乡建设规划局于2010年12月23日作出的安建规函（2010）XX号关于培新小学教学楼工程规划准建的批复；4.汉滨区城乡建设局于2011年2月24日发出的建设工程施工许可证；5.培新小学与陕西宏远建设（集团）有限公司于2011年2月23日签订的陕西省建设工程施工合同。张萍对上述证据真实性无异议，但认为在安康市发展和改革委员会发文之后，培新小学就让其搬走了但房租没有退还。本院经审查认为上述证据真实，且与本案相关，故予以采信。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，一审法院就培新小学起诉张萍房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）陕0902民初3981号民事判决书后，张萍对该判决不服，上诉至我院。我院于2019年6月5日作出（2019）陕09民终498号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2010年，培新小学教学楼工程先后经安康市发展和改革委员会批复，安康市城乡建设规划局批准并办理了建筑工程施工许可证。2011年2月23日，培新小学与陕西宏远建设（集团）有限公司签订陕西省建设工程施工合同。 本院认为，综合张萍的上诉意见，本案的争议焦点为：1.培新小学是否应当补偿张萍的房屋转让费；2.培新小学是否应当向张萍返还五个月的房租；3.培新小学是否应当赔偿张萍的停产停业损失；4.培新小学是否应当承担张萍租赁房屋的附合装饰装修费用。 针对第一焦点即房屋转让费问题，张萍认为培新小学应当补偿转让费20000元。经查，该笔转让费系张萍于2005年10月自李某某手中转租培新小学旧门面房时支付给李某某的转让费，系张萍与李某某之间就转租事宜的权利处分及意思表示，与培新小学无关。张萍无证据表明培新小学应当承担此笔费用。二审时，张萍认为该笔转让费包括货架、装饰装修及少部分文具，张萍变更该笔款项数额为17000元，并陈述其向培新小学主张该笔费用的依据为交易习惯，但张萍并未提交相应证据证实存在出租方收回房屋时应支付承租方付给上一承租人转租费的交易习惯，故对该请求不予支持。 针对第二焦点即返还房租问题，张萍认为培新小学于2010年7月起拆旧建新，应向其返还已支付的但未实际使用的五个月的房租。经查，张萍已支付2010年全年房租属实，但张萍未提交证据证实其实际只租赁使用房屋七个月。从法院调取的培新小学基建相关文件资料及施工合同情况来看，也无法证实张萍在2010年实际只使用房屋七个月的事实。因此，张萍上诉认为应当返还五个月房租的请求，不予支持。 针对第三焦点即停产停业损失问题，虽然张萍在一、二审审理中主张的金额均为200000元，但在一审起诉时，张萍并未主张停产停业损失。二审中，张萍对停产停业损失的具体数额反复变化，先后提出五个月停产停业损失76000元、三年零五个月停产停业损失124000元，三年停产停业损失108000元、2011年一年的损失以及该损失在2012年至2013年的利息损失108000元以及五个月停产停业损失100000元的五种意见。因张萍无证据表明培新小学的施工行为致使其停业五个月，也未提交任何证据可以证明其停产停业损失的计算依据，故对该请求不予支持。 针对第四焦点即附合装饰装修费用的问题，张萍认为其对房屋的装饰装修应由张萍与培新小学合理分摊，根据其一审时提交的鉴定报告，装饰装修评估值为68453.02元，二审中，张萍认为培新小学应当承担的该笔费用为52000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。首先，本案目前虽无证据表明张萍对房屋的装饰装修行为经过了培新小学的同意，但因培新小学出租给张萍的涉案房屋原是新建的毛坯房，且该房屋位于培新小学校门口，从本案双方陈述来看，无培新小学对装饰装修行为提出异议的相关内容，故可认定张萍对房屋的装饰装修行为经过了培新小学的同意。其次，本案双方签订的租赁合同约定期限为2013年4月1日至2018年3月31日。合同期满后，双方未再重新订立合同，故双方之间的租赁合同已经到期。第三，从2013年3月15日签订的租赁合同内容来看，并无就附合装饰装修物作出相关补偿费用的约定。因此，张萍请求培新小学分摊其附合装饰装修费用的请求依法不予支持。另，张萍认为装饰装修费用巨大，在五年内摊销归零并不现实，根据公平、公正原则请求培新小学分摊费用。张萍明知其合同租赁期限为五年，在期满后能否续租并不确定的情况下，应对房屋进行合理、适度的装修，并对房屋装修价值能否摊销归零自行评判并承担风险。现张萍认为装修费用巨大，并请求培新小学依据公平、公正原则分摊费用不予支持，张萍应对其行为自行承担责任。 综上所述，张萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人张萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇一九年十二月三十日 书记员 马晓敏 1