盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初1972号原告：盐城市唯美舞台设备有限公司，住所地盐城经济技术开发区黄山南路12号新嘉源人才公寓9幢。法定代表人：蔡宁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓燕，江苏大直律师事务所律师。被告：江苏世纪新城投资控股集团有限公司，住所地盐城经济技术开发区黄山路9号。法定代表人：沈志峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：许志鹏、朱清松，该公司员工。原告盐城市唯美舞台设备有限公司（以下简称唯美公司）与被告江苏世纪新城投资控股集团有限公司（以下简称世纪新城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行审理。原告唯美公司的法定代表人蔡宁军及委托诉讼代理人徐晓燕，被告世纪新城公司的委托诉讼代理人许志鹏、朱清松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唯美公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告签订的《新嘉源工业邻里中心16#楼商铺租赁协议》。2、请求法院判决被告赔偿原告装修及经营成本损失，暂计算为100000元，后变更诉讼请求为700000元。3、本案的诉讼费、保函费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年被告江苏世纪新城投资控股集团有限公司将新嘉源商铺对外招商引资，原告于同年3月28日与被告签订《新嘉源工业邻里中心16#楼商铺租赁协议》，协议约定16#楼1层由原告租赁经营动感健身溜冰俱乐部，合同期限暂定为五年，即从2016年8月1日至2021年7月31日，其中2016年3月至2016年7月为商铺装修期，（租期到期后，同等条件，原告优先予以续签），并缴纳保证金一万元整，随后原告投入资金进行装修，装修完成后，原告申请消防检测时才发现整栋大楼的建筑消防未审核通过，原告随后多次找被告协商解决此事，被告也一直口头承诺，但却未有任何实际行动，双方的《租赁协议》中第五条第三款约定，甲方（被告）应为乙方（原告）提供手续完善的经营场所及相关配套设施，保障乙方（原告）能够正常经营，具体包括商铺水电、宽带网络终端和监控设施的基础安装，水电表可以独立计量、单独缴费；定期对商铺周边基础配套进行检查和维护等。甲方（被告）积极协助乙方（原告）做好消防验收等工作。但被告提供的商铺所在的建筑物未通过消防检测，根本不具备招商引资的条件，属于根本性违约，被告此行为致使原告装修后无法投入正常经营使用，造成原告严重的经济损失，为维护原告自身的合法权益，特向贵院起诉，请依法支持原告盐城唯美舞台设备有限公司的诉请。被告世纪新城公司辩称：1、同意解除双方之间的房屋租赁协议，至于原告的损失由法院依法判决。2、双方签订的租赁协议中约定的被告需保证的相关配套设施的范围仅限于：商铺水电、宽带网络中断和减速设施的基础安装、水电表可以独立计量、单独缴费、定期对商铺周边基础配套进行检查和维修。消防验收合格并不在上述范围内，该条款也仅仅约定被告对原告消防验收具有协助义务，原告才为消防验收的义务人。故原告在订立本合同时，在合同明确甲方保障义务范围并不包含消防过关，且消防验收义务人为原告的基础上，就应当对该房屋消防状况进行充分了解，不应该以房屋消防验收不合格为由申请相关赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月28日，世纪新城公司（甲方）与唯美公司（乙方）签订《新嘉源工业邻里中心16#楼商铺租赁协议》一份，约定（摘要）：甲方将新嘉源16#楼1层租赁给乙方独家使用，经营项目包括寒冰、租赁设备、健身、饮料、休闲及其他经甲方同意的经营项目；商铺面积约800平方米；期限暂定为五年，自2016年8月1日至2021年7月31日，其中2016年3月至2016年7月为商铺装修期，租期到期后，乙方经营符合甲方总体要求，未发生安全责任事故、负面影响事件的，合同有限予以续签；提供五年免租金优惠，优惠到期后参照新嘉源公寓商铺租金标准收取房租；甲方为乙方提供手续完善的经营场所及相关配套设施，保障乙方能够正常经营，具体包括商铺水电、宽带网络终端、监控设施的基础安装，甲方积极协助乙方做好消防验收等工作；租赁期内，乙方中途擅自退租的，其缴纳的保证金将作为违约金支付给甲方，甲方不予退还；合同到期后，如乙方不继续租赁经营，乙方自行配置的、可拆卸部分的设施、设备在合同期满后15日内自行拆除清运出厂，因前期乙方装修投入较大，后续后续运营单位给予乙方适当的基础装修补偿（双方协商决定），甲方及现场管理单位不承担任何费用和责任。该协议签订后，唯美公司对该商铺进行装修，但因未通过消防验收原因，并未实际经营。现唯美公司仍在占有该房屋。2018年5月12日，唯美公司向世纪新城公司作出《告知函》，载明：我司与贵司在2016年3月28日签订关于《新嘉源邻里中心16#楼商铺租赁协议》，协议规定租期从2016年8月1日至2021年7月31日，其中2016年3月至2016年7月为商铺装修期。协议签订之后，我司就开始装修，前后投入近100万，但正当准备营业之际，才被告知贵司出租的商铺消防不过关。导致我司至今都无法正常营业，在此期间我司多次与贵司关于此事交涉，贵司答复此事一直在协商办理当中，交涉过程当中贵司负责人也承诺，租期延迟起算期，直到能正式营业之日起算起租日。但截至今日，贵司仍没有解决此事，我司一直无法正常营运，使我司经营一度陷入僵局。为维护双方的利益，保证协议的顺利履行，望贵司收到此函后十五内能给我司关于消防问题一个明确的书面答复，并将租期起算日延至可以正式营运之日起。庭审中，世纪新城公司向本院陈述，同意解除唯美公司之间的租赁合同。世纪新城公司就收购唯美公司装修残值与唯美公司进行了多次协商，并委托第三方进行评估，公式为：装修费用估值=重置成本*（尚存收益期/收益期）=644159.158（16/60）=171000元；其中，收益期为租赁期限60个月，尚存收益期剩余租赁期限16个月，重置成本为工程造价下浮10%=712399.06*90%=641159.15元（工程造价金额套的是国家定额，市场实际交易一般比定额第，按下浮10%记取）。本案审理过程中，双方一致同意案涉装修工程造价为70万元。另，就世纪新城公司庭审中提及的全季酒店已通过消防验收的问题，经本院与消防部门沟通，消防部门介绍：若土建（毛坯房）未经消防验收的，可以在装修好之后一并予以申报消防验收，但该情形只适用于建筑整体。如果土建未经消防验收，仅对其中部分区域进行装修，是没有办法就该部分区域单独申报消防验收。世纪新城公司向本院陈述：现在新嘉源只有16号楼没有经过消防验收，因为16号楼有三个商户的存在，没有办法申报消防验收，世纪新城公司下一步打算将16号楼的商户清退，将16号楼恢复到原土建设计状态，然后申报消防验收。本院认为，依据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中，案涉新嘉源16号楼用途为商业，且唯美公司承租案涉房屋准备计划用于经营旱冰场，因此属于人员密集场所，原被告双方在案涉房屋未经消防验收的情形下签订了相关房屋租赁协议，因案涉商铺未经消防验收违反了消防法的强制性规定，因此双方签订的房屋租赁协议无效。现原告唯美公司主张解除案涉房屋租赁协议的诉讼请求，因该协议无效，故本院不予支持。关于原告主张的装潢损失数额认定及责任分配问题。（一）依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”双方当事人一致认可案涉商铺装修工程造价为70万元。依据《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”合同无效的法律效果为自始无效，再结合原告唯美公司对案涉房屋装修完毕后因消防问题并未实际经营，对装潢部分并未实际使用，其投入的装潢费用成本未能通过相关经营行为得到分摊。因此，虽然案涉房屋租赁协议签订于2016年3月28日，至今已历近四年之久，结合上述分析，本案中不应对装潢价值予以折旧，原告主张其装修投入70万元且经被告世纪新城公司认可，本院予以支持。（二）关于原告装潢损失责任认定问题。首先，被告世纪新城公司作为涉案商铺的所有权人，系该建筑的消防验收的责任主体，应承担案涉商铺消防验收的责任。被告世纪新城公司在商铺未经消防验收，且明知唯美公司租赁房屋用于群众娱乐性场所的情况下，与唯美公司签订涉案房屋租赁合同，现因商铺未经消防验收，导致房屋租赁合同无效，因此世纪新城公司存在过错,应对唯美公司的损失承担主要责任。其次，唯美公司在从事商业活动、安排商事规划、签订房屋租赁合同是应当尽到合理审慎的审查义务，其中包括案涉商铺是否经过消防验收，但唯美在未审查案涉商铺是否经过消防验收的情况下与世纪新城公司签订了案涉房屋租赁合同，且在对租赁商铺进行装修后并未对涉案房屋的消防事项进行检查、申报验收，亦应承担相应的过错责任。综合双方过错程度，本院酌情认定世纪新城公司承担70%责任，唯美公司承担30%责任。故被告世纪新城公司对原告唯美公司的损失承担49万元（70*70%）。关于原告唯美公司主张的保全费、保函费，因原告唯美公司未申请保全，故对原告唯美公司的该项主张，不予理涉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》五十六，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏世纪新城投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告盐城市唯美舞台设备有限公司装潢损失49万元；二、驳回原告盐城市唯美舞台设备有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告盐城市唯美舞台设备有限公司承担1620元，由江苏世纪新城投资控股集团有限公司承担3780元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 陈红霞二〇一九年十二月二十六日法官助理 王得志书 记 员 王 妮附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。