成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初6866号 原告：成都申珑房地产开发有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道公园路125号。 法定代表人：张志东。 委托诉讼代理人：马玲，泰和泰律师事务所律师。 被告：石达强，男，1993年10月13日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：敬宇，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王乐勇，四川典章程律师事务所律师。 原告成都申珑房地产开发有限公司（以下简称申珑公司）与被告石达强商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告申珑公司的诉讼代理人马玲，被告石达强的诉讼代理人敬宇、王乐勇，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 申珑公司向本院提出的诉讼请求：1.判令解除双方签订的关于成都皇冠湖壹号项目2期8栋2层201号房屋的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告协助办理上述房屋商品房买卖合同备案的注销手续，协助办理房屋预告登记的注销手续，协助办理房屋网签信息的注销手续；3.判令被告支付违约金155276元及原告因本案诉讼支付的律师费15527.60元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2017年6月28日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发建设的成都龙泉驿皇冠湖壹号项目2期第8栋2层201号房屋（下称案涉房屋），总价款776380元，约定被告以按揭方式付款，并对房屋买卖合同进行了备案登记。合同签订后，被告当日支付首付款236380元，余款54万元由被告向中国农业银行成都经济技术开发区支行（下称农行经开支行）以按揭方式贷款支付。原告为该笔贷款提供阶段性连带保证担保。案涉房屋已进行了备案登记。此后，被告未能及时向农行经开支行还款，导致原告承担了担保责任，代被告偿还了部分款项。 根据双方签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》的附件四第2条第6项之约定，保证期内，因被告未能按《借款合同》约定按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行直接要求原告承担保证责任时，原告有权向被告追偿，自原告电话或者寄发书面通知之日起超过15日未偿还的，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告承担总房款20%的违约金，以及赔偿原告律师费等损失。原告在银行要求承担保证责任的情况下，于2019年8月7日向被告发出立即支付款项的函，但被告置之不理。原告为维护其权益，特提起诉讼。 石达强辩称：1、原告主张按合同约定的行使解除权，不能成立。被告在履行房屋买卖合同过程中无违约行为，不应当承担合同解除的法律责任；2、原告主张的违约金明显过高，应以调减；3、如果法院认定被告违约而解除合同，原告应当将收取的购房款返还给被告；4、原告诉请中提到的房屋位置信息与双方合同约定不符，且被告在偿还银行贷款过程中无任何违约行为，不构成对房屋买卖合同解除的条件。 经本院审理认定的案件事实：2017年6月28日，原告申珑公司与被告石达强签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告石达强购买原告申珑公司开发建设的前述案涉房屋，预测建筑面积96.92平方米，每平方米9594.41元，房屋总价款776380元。付款方式为合同签订当日支付首付款236380元，余款54万元向农行经开支行以按揭贷款方式支付。同时，双方签订《商品房买卖合同附件与补充协议》，在附件四中双方约定出卖人同意根据银行的要求，作为买受人在以本协议项下约定的商品房办理房屋使用权及附属的国有土地使用权抵押登记前的保证人，提供阶段性连带责任保证担保。在该附件四第（6）项约定：“买受人作为债务人将无条件地全面履行与银行签订的《借款合同》、《抵押合同》中所约定的各项义务，否则，应承担由此给出卖人造成的全部损失。保证期内，因买受人未能按《借款合同》约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人有权向买受人追偿，并有权要求买受人承担违约责任，具体为：a)……自出卖人电话或者寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，买受人除按上述约定向出卖人给付违约金外，还应按出卖人代付款项总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人并有权解除《商品房买卖合同》。出卖人解除《商品房买卖合同》的，有权要求买受人承担总房款20%的违约金，同时买受人还应就给出卖人造成的其他损失（包括追索担保损失发生的诉讼费、律师费）进行赔偿。” 前述合同签订后，被告石达强支付购房首付款236380元，案涉房屋的买卖合同于2017年7月30日办理签约备案，备案号699269，案涉房屋于2017年12月14日办理预抵押登记，抵押权人为农行经开支行。 2017年7月31日，石达强与农行经开支行签订《个人购房担保借款合同》，约定石达强向农行经开支行借款54万元，用于支付剩余房款。该合同第11.4条约定，发生影响贷款人债权或担保权实现的情形，贷款人有权宣布借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。 另查明，案涉房屋于2019年3月19日被成都市中级人民法院查封。农行经开支行以债权实现受严重影响为由，向石达强发出《借款提前到期通知书》，要求石达强于2019年4月25日前偿还全部借款本息。石达强按月偿还借款本息至2019年7月8日，农行经开支行要求保证人即原告申珑公司履行担保责任，申珑公司于2019年7月24日代偿了全部借款本金517852.21元、利息1127.77元，合计518979.98元。 上述事实，有双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件与补充协议》、案涉房屋备案登记信息、《借款提前到期通知书》、个人贷款结清证明、石达强与农行经开支行签订的《个人购房担保借款合同》以及双方当事人的庭审陈述等证据在案证实。 本院认为，申珑公司与石达强签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，属双方真实意思表示，约定的内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，各方均应恪守履行。 关于合同解除是否成立的问题。在双方签订的合同附件四第（6）项约定：“保证期内，因买受人未能按《借款合同》约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人有权向买受人追偿，并有权要求买受人承担违约责任，具体为：a)……自出卖人电话或者寄发书面通知之日（以邮戳为准）起超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，买受人除按上述约定向出卖人给付违约金外，还应按出卖人代付款项总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人并有权解除《商品房买卖合同》。出卖人解除《商品房买卖合同》的，有权要求买受人承担总房款20%的违约金，同时买受人还应就给出卖人造成的其他损失（包括追索担保损失发生的诉讼费、律师费）进行赔偿”。现因案涉房屋被查封，贷款人农行经开支行依据《借款合同》约定向借款人石达强发出通知，宣布贷款到期并要求收回全部借款本息。石达强未按《借款合同》的约定履行还款义务，已构成违约，导致农行经开支行向申珑公司发出《担保人履行责任通知书》，申珑公司作为担保人代石达强偿还了借款本金517852.21元、利息1127.77元，合计518979.98元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，申珑公司在承担了担保责任之后，依照合同的约定提前向石达强发出《立即偿还个人剩余贷款的通知函》，石达强仍未按约向申珑公司履行付款义务，解除合同的条件已成就，申珑公司主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持，合同解除的日期以石达强签收诉状副本之日即2019年10月23日为准。 关于申珑公司主张的违约金。申珑公司认为应当按照合同约定，以总房款的20%计算即155276元（776380元×20%）。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，违约金计算标准应以实际损失为计算基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素予以考量。本案中，申珑公司在解除合同收回案涉房屋后，可以通过再次销售，使其实际损失得到一定程度的弥补，结合石达强的违约行为的程度，基于公平原则，本院将违约金酌情调整为以申珑公司主张金额155276元的20%计算即31055元。 关于申珑公司主张的律师费。虽然双方在签订的《商品房买卖合同》中对实现债权所产生的律师费负担做出了约定，但申珑公司并未举证证明已实际产生，且申珑公司已通过其主张的违约金得到相应赔偿，故申珑公司主张的该项诉请，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋买卖合同在解除后，石达强应当配合申珑公司办理商品房买卖合同备案手续及不动产预告登记手续。同时，申珑公司也应当将收取购房首付款及购房款（除代偿的本金和利息）返还给石达强。庭审中，石达强请求在本案中一并解决购房款返还事宜。故申珑公司应返还购房首付款236380元和购房款21020元（贷款金额54万元减去代偿的本息518979.98元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、原告成都申珑房地产开发有限公司与被告石达强签订的龙泉驿区桃都大道中段999号8栋2层201号房屋的《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，于2019年10月23日解除； 二、被告石达强于本判决生效之日起三日内协助原告成都申珑房地产开发有限公司至房产管理部门办理上述房屋的《商品房买卖合同（预售）》备案的注销手续、房屋预告登记的注销手续、房屋网签信息注销手续； 三、被告石达强支付原告成都申珑房地产开发有限公司违约金31055元； 四、原告成都申珑房地产开发有限公司返还被告石达强购房款257400元； 本判决主文第三、四项确定的款项品迭后，成都申珑房地产开发有限公司应返还石达强226345元。此款于本判决生效之日起十日内支付。 五、驳回原告成都申珑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11564元，减半收取5782元，由被告石达强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王小明 二〇一九年十二月二十五日 书记员  陈沁园