安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初2586号原告：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区乐都西路825弄89、90号502室，统一社会信用代码91310117630385021Y。法定代表人：耿海宁，董事长。委托诉讼代理人：任长青，安徽万世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈继强，安徽万世律师事务所律师。被告：江鑫宇，男，1993年5月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告上海联源物业发展有限公司（下简称联源物业公司）诉被告江鑫宇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联源物业公司的委托诉讼代理人陈继强到庭参加诉讼，被告江鑫宇经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联源物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告支付原告位于合肥市包河区铜陵南路199号蓝鼎星河府小区5幢1005室的物业管理费4091.21元以及滞纳金7838.3元，共计11931.9元；（详见附件“物业费欠费清单”）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2015年12月15日与包河区蓝鼎星河府业主委员会签订了一份《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》。合同约定，由原告提供包河区蓝鼎星河府小区的物业服务；物业服务费一般按6个月为缴纳周期，业主应在每个缴费周期首月前15日内缴纳物业服务费用；其中按住宅用途或他用物业的，乙方按每月1.44元/时收取物业费；按住宅用途使用物业的业主被迫通过诉讼追缴物业费的，乙方应向业主收取物业费滞纳金，滞纳金的支付约定如下：每天按应缴物业服务费的千分之三支付；合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。合同签订后，原告一直按合同约定提供物业服务。被告系合肥市包河区蓝鼎星河府小区5幢1005室的业主，至今没有按照合同约定交纳物业服务费，虽经原告多次催要，均未果。为此，为维护自身合法权益。特依据我国民事诉讼法的规定，具状贵院，请依法原告上列诉请。江鑫宇未答辩，亦未提供证据。经审理查明：2015年12月15日原告联源物业公司与包河区蓝鼎星河府业主委员会签订《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》。合同约定，由原告为包河区蓝鼎星河府小区提供物业服务；物业费用实行一价清制度，物业的各种公摊、日常必要维护费用等包括于物业费中，一般按6个月为缴纳周期，业主应在每个缴费周期首月前15日内缴纳物业服务费用；其中按住宅用途或他用物业的，按每月1.44元/㎡收取物业费；按住宅用途使用物业的业主被迫通过诉讼追缴物业费的，物业公司向业主收取物业费滞纳金（每天按应缴物业费的3‰计算），合同期限自2016年1月1日至2017年12月31日，合同签订后，联源物业公司依约在该小区从事物业服务工作。审理中，原告将诉请中要求被告支付的物业服务滞纳金变更为逾期付款违约金，以案涉物业服务合同中约定的标准计算。江鑫宇系蓝鼎星河府小区5幢1005室业主，该房屋建筑面积为118.38㎡，房屋类型为住宅，其自2016年1月1日起未交纳物业服务费。期间，联源物业公司曾采取发律师函、上门催收等方式催收物业服务费。以上事实，有原告提交的被告身份证（复印件）、房地产权证（复印件）、原告的营业执照、《物业服务合同》、物价局关于物业收费有关问题的通知（复印件）、业主委员会备案表、催告函、送达回单及原告的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告联源物业公司进驻蓝鼎星河府小区提供物业管理服务是基于其与该小区业委会签订的《物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括被告江鑫宇在内的全体业主具有约束力，被告江鑫宇应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。本案中，江鑫宇未向联源物业公司交纳自2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费合计为4091.21元，已经违反了合同第七条的相关约定；江鑫宇在原告以律师函等方式催缴下，仍未支付上述期间的物业服务费，违反了合同约定。对于原告主张的逾期付款违约金请求，《物业服务合同》对于物业费的具体缴费时间、违约标准计算方式虽有明确约定，但违约金按照日3‰的标准计算过高，本院予以核减，酌定分别以每期应付金额为基数自逾期之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另江鑫宇经本院公告送达开庭传票，未到庭，视为放弃行使答辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告江鑫宇于本判决生效之日起十日内支付原告上海联源物业发展有限公司物业管理费4091.21元以及违约金（分别以每期应付金额为基数自逾期之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告上海联源物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，公告费800元，合计898元，由被告江鑫宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  程 珧审 判 员  于圣云人民陪审员  贾 容二〇一九年十二月十三日书 记 员  夏 雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。