山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初11996号原告:中国农业银行股份有限公司济宁任城支行，驻济宁市任城区红星中路42号，统一社会信用代码91370811706364818T。法定代表人:高剡，行长。委托诉讼代理人：史善春，系中国农业银行股份有限公司济宁任城支行工作人员。被告：续长彬，男，1975年1月23日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：王亚群，女，1977年9月9日出生，汉族，住济宁市任城区。被告:济宁盛泰房地产开发有限公司，驻济宁市任城区太白东路38-6号。法定代表人：吴效腾，总经理。委托诉讼代理人：曾艳涛，山东鲁彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏嘉鑫，系济宁盛泰房地产开发有限公司工作人员。原告中国农业银行股份有限公司济宁任城支行(简称中国农业银行济宁任城支行)与被告续长彬、王亚群、济宁盛泰房地产开发有限公司（简称盛泰房地产开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告中国农业银行济宁任城支行委托诉讼代理人史善春，被告盛泰房地产开发公司委托诉讼代理人曾艳涛、魏嘉鑫，被告续长彬、王亚群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行济宁任城支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告续长彬提前偿还借款本金276,408.32元及相应利息。（利息按照合同约定计算直至借款本息还清之日止）。3、判令续长彬、王亚群的房产抵押合法有效，原告对被告续长彬、王亚群所有的位于济宁市任城区产享有优先受偿权。3、被告盛泰房地产开发公司承担连带清偿责任。4、案件受理费等费用由被告承担。事实与理由：2010年3月5日,被告续长彬与我行签订《个人购房担保借款合同》，以被告续长彬、王亚群所有的位于济宁市任城区产作为抵押物，（房他证登记证号：济宁市房他字第××号）在济宁市房产管理局办理抵押登记手续。保证担保人济宁盛泰房地产开发有限公司。借款合同期限300个月，借款合同金额370000元。业务品种一手房贷款，用途购买住房，还款方式等额本息还款。被告续长彬于2010年3月5日至2035年3月4日，向我行借款370000元。截止2019年9月11日，欠借款本金276408.32元，利息3936.02元，合计280344.34元。经支行客户经理多次催收，被告续长彬至今未按合同约定归还本息，侵害了我行的合法权益。据此，根据有关法律规定特诉诸贵院，请依法支持我行诉请。被告续长彬辩称，收到传票的时候就把欠的7期款交上了，因为经济原因，保证以后能够正常还款。请求按照原来的约定进行还款。被告王亚群辩称，与被告续长彬已经离婚，离婚协议都写清了，债务归被告续长彬承担，为何还查封我的账户。被告盛泰房地产开发公司辩称，一、被告盛泰公司不应承担保证责任。阶段性担保的意义在于房屋未建成并且未交付不具备办理现房抵押登记的条件时，无法用现房做抵押登记，只能用期房做预告抵押登记，因预告抵押登记不具备现房抵押登记的效力，此时房贷没有还款保障，因此银行要求开发商提供阶段性保证；自房屋已建成并且已交付具备办理现房抵押登记的条件时，开发商的阶段性保证责任自然就应当解除，否者，因业主及银行的原因拖延办理现房抵押登记，而让开发商一直承担连带保证责任，对开发商来讲是非常不公平的，也失去了阶段性担保的意义。被告盛泰房地产开发公司已于商品房买卖合同约定期限即商品房交付后360日内（2011年6月25日前）将办理产权登记所需的所有资料向济宁市房产交易处备案，完成了《商品房买卖合同》第15条约定的义务，涉案房屋已于2011年6月25日前可以办理房产证及他项权证，此时，需要被告续长彬及原告共同去主管部门办理他项权证，原告及被告续长彬拖延至今未办理，责任在于原告及被告续长彬，因此，自2011年6月25日起，被告盛泰公司的阶段性担保责任已经解除。二、即使被告盛泰房地产开发公司承担保证责任，原告也应当先就债务人即被告提供的位于济宁市任城区实现债权，不足部分才应有保证人承担保证责任。请求法庭认真分析研究阶段性担保的特点，依法驳回对被告盛泰公司的诉讼请求。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。中国农业银行济宁任城支行向本院提交证据如下：被告王亚群身份证、户口本和个人房地产贷款申请表、同意抵押承诺书、房产共有人抵押承诺。证明被告王亚群办理房屋抵押时应当承担的责任。个人购房担保合同。根据担保合同10-3.1条规定保证人的保证责任及条件。被告续长彬、王亚群对原告所提证据无异议。被告盛泰房地产开发公司对原告所提证据《个人购房担保合同》的真实性无异议。提出质证意见认为，该证据系复印件且不完整，原告应当向法庭提交原件。本合同10.2.10条第三款是原告预先拟定的格式条款，加重了盛泰房地产开发公司的责任、排除了主要权利。合同特别条款10.3.1条也属于格式条款，可能无限延长盛泰公司的保证责任。申请法院认定该两条格式条款无效。认为王亚群身份证、户口本和个人房地产贷款申请表、同意抵押承诺书、房产共有人抵押承诺与被告盛泰房地产开发公司无关，未发表质证意见。被告被续长彬为支持其抗辩意见，提交2019年11月20日还款13361.1元的还款证明。原告中国农业银行济宁任城支行、被告盛泰房地产开发公司对被告续长彬所提证据无异议。被告王亚群向本院提交离婚证明和离婚协议。证明其不应承担还款责任。原告中国农业银行济宁任城支行，对被告王亚群所交证据无异议。本院认为，原被告各方当事人对上述所有证据的真实性、合法性，与本案的关联性均未提出异议。对上述证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月5日,被告续长彬与中国农业银行济宁任城区支行签订《个人购房担保借款合同》，所贷款项37万元用于购买被告盛泰房地产开发公司开发的锦绣园小区5幢5单元4层410号房一手住宅商品房，贷款期限为300个月，还款方式采取等额本息还款。被告王亚群以房屋共有人身份向中国农业银行济宁任城区支行出具《同意抵押承诺书》，盛泰房地产开发公司为续长彬的上述贷款提供了阶段性保证担保。2010年3月1日，上述房产办理了抵押登记，中国农业银行济宁任城支行取得房他证登记证号：济宁市房他字第××号《他项权证书》，抵押权设定日期为2010年3月5日，约定期限300个月。由于被告续长彬出现逾期还款，经原告多次催收无果后，于2019年10月8提起诉讼。同年年11月20日，被告续长彬将逾期的7期、应还款金额13361.1元给付原告。本院认为，原告中国农业银行济宁任城区支行与被告续长彬、盛泰房地产开发公司签订的《个人购房担保借款合同》及被告王亚群出具的《房产共有人同意抵押的承诺》均系当事人双方真实的意思表示，不违反法律法规规定，均应严格依照合同约定履行。被告续长彬、王亚群以所贷款项购买的位于济宁市任城区产为贷款人中国农业银行济宁任城区支行设定了抵押担保，并办理的抵押登记，中国农业银行济宁任城区支行取得了济宁市房他字第××号《他项权证书》，对该房产享有抵押权，对抵押物享有优先偿权。被告续长彬未按合同约定履行还款义务，原告中国农业银行济宁任城支行有权利依据合同约定提前收回借款。鉴于所借款项系用于购买一手住宅商品房，至今己履行9年有余，被告续长彬己将逾期欠款偿还。综合考虑上述情况，本院认为继续履行《个人购房担保借款合同》更符合当事人双方的共同利益。导致中国农业银行济宁任城支行提起本案诉讼，系因被告续长彬未按合同约定履行还款义务，被告续长彬存在过错。被告续长彬应承担本案诉讼费及保全费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条之规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司济宁任城支行的诉讼。案件受理费2723元，诉讼保全费2020元，由被告续长彬、王亚群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  钱道习二〇一九年十二月二日书记员  胡婷婷