福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8795号 上诉人（原审原告）：王家炳，男，1931年11月11日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上诉人（原审原告）：王瑞芝，男，1927年9月12日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上诉人（原审原告）：王品捷，男，1934年7月15日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人：李露华，福建万广律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王健静，女，1967年8月8日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：李韩斌，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑倩，福建国富律师事务所律师。 上诉人王家炳、王瑞芝、王品捷因与被上诉人王健静物权保护纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初5204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王家炳、王瑞芝、王品捷上诉请求：撤销一审判决，并依法发回重审或改判支持王家炳、王瑞芝、王品捷的诉请。事实与理由：一、一审审理程序严重违法，依法应发回重审。从王家炳、王瑞芝、王品捷提交的证据《不动产权证书》［不动产权证号:闽（2019）长乐区不动产权第××号］（以下简称第0001775号不动产权证书）可见，讼争房屋系由王家炳、王品捷、王瑞芝及王康官（已死亡）四人分别权利占比25%按份共有，即房屋在未分割时，应属上述四人共有，由上述四人共同行使权利，王康官（继承人）应为本案必要共同诉讼当事人，王康官的继承人亦未在一审时表示放弃实体权利，根据民事诉讼法及相关司法解释，一审法院未依法追加王康官继承人参加诉讼，严重违反法定程序。二、一审查明和认定事实有误，判决错误，依法应予以改判。1.一审认定讼争房屋系联谊会自主管理不属接受委托的论断，属于直接判决确认联谊会具有民事主体且是讼争房屋的所有权人。但一审庭审中已查明联谊会未经有关部门依法核准设立，不属于法律规定的法人，也不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条所规定的其他组织的形式，即联谊会不具有民事主体，其不能成为房屋的所有权人、管理人、不能出租房屋、收取租金、使用租金等等，故一审法院认定错误。2.王家炳、王瑞芝、王品捷及王康官（继承人）对讼争房屋享有充分的物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定，王家炳、王瑞芝、王品捷提交的第0001775号不动产权证书可以充分证明讼争房屋的合法权利人为王家炳、王瑞芝、王品捷及王康官（继承人）。3.本案两份《承包合同》因不符合合同的一般生效要件均属无效。如前所述，联谊会不具有民事主体，讼争房屋系王家炳、王瑞芝、王品捷和王康官所有，故联谊会不能自主或接受委托作为合同一方当事人与王健静签订合同。一审认定《承包合同》有效、王健静依《承包合同》自2018年7月30日后继续占用讼争房屋不属侵权，从而驳回王家炳、王瑞芝、王品捷的诉请显然错误。综上，根据《中华人民共和国物权法》第四条，在王家炳、王瑞芝、王品捷与王健静之间无有效合同约定的情况下，王健静占有使用王家炳、王瑞芝、王品捷的房屋且不支付使用费和电费的行为属物权侵害并非合同违约，王家炳、王瑞芝、王品捷请求物权保护并无不当，诉请应当得到支持。 王健静辩称，一、一审认定事实正确，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，王家炳、王瑞芝、王品捷的诉请主张缺乏事实依据，不应予以支持。1、王家炳、王瑞芝、王品捷仅是讼争房屋的名义产权人。讼争房屋虽登记在王家炳、王瑞芝、王品捷名下，但依据《中华人民共和国物权法》第十七条及《物权法司法解释（一）》第二条规定，王健静提交的《产权认定书》《购房收款收据》《碑文》《移交清单》等证据足以证明：因有关规定，集体房屋不能办理房屋所有权证，只能由个人代表才能办理，故第一届联谊会经会议决定由王家炳、王瑞芝、王品捷以及已故的王康冠（官）四人代表办理。故讼争房屋的所有权实际应属于联谊会，王家炳、王瑞芝、王品捷只是名义所有权人。联谊会尚在设立中，即便联谊会未登记设立，讼争房屋亦属于王氏宗亲集体所有。2、王家炳、王瑞芝、王品捷仅是讼争房屋的名义产权人，《产权认定书》已明确讼争房屋的基本情况、购房资金来源、权利归属等内容，故联谊会（王氏宗亲集体）作为实际产权人，基于物权关系对讼争房屋享有支配权。同时，联谊会是以自已名义与王健静签订租赁合同并加盖公章，其中王家炳、王瑞芝、王品捷提交的2017年7月9日《承包合同》的前言部分还载明“经副会长以上会议研究决定”；联谊会还出具收据，实际收取租金并享有租金收益；此后亦是以自己名义向供电公司申请拆表断电。王健静自2003年承租讼争房屋以来，只知道出租人为联谊会，从未被告知联谊会系受托出租。3、王健静基于合同关系，有权占有、使用讼争房屋，不存在侵害物权行为。王健静因生活困难，为维持生计，自2003年起租赁讼争房屋近16年间，与联谊会订立了多份《承包合同》（实为租赁合同）。2017年12月10日，经协商一致，王健静与联谊会重新签订合同，租期延长至2019年12月31日。据此，王健静基于合同关系，有权占有、使用讼争房屋，不存在侵害物权行为。联谊会与王健静于2017年12月10日所签订的合同应属真实有效，联谊会在合同落款处加盖的两枚公章系王礼锥移交给王德兴的公章，且在此前合同中已使用，多份王家炳、王瑞芝、王品捷无异议的租金收款收据中亦曾使用，显然，该两枚公章系联谊会真实用章；《移交清单》体现，2017年7月11日，王礼锥系在时任联谊会会长王家恩主持下将包括前述两枚公章在内的公章、文件移交给王德兴保管，故王德兴有权代表联谊会对外使用公章；该合同上有包括王德兴在内的王氏宗亲七人作为联谊会的代表签字并捺指模予以确认，且2017年7月9日所签合同已作废撕毁。4、王健静已依约支付租金，不存在欠租行为。王健静已依约支付2018年度租金。王家炳、王瑞芝、王品捷否认王健静已支付2018年第二至第四季度租金并对王健静提交的形成于2019年1月24日及3月8日的两份收款收据真实性有异议，对此，王健静认为：其一，王健静提交的《尽快成立本会“资产保护管理小组”倡议书》可证实，成立“资产保护管理小组”是联谊会众多宗亲的真实意愿，两份收款收据中“长乐区王审知研究会资产保护管理小组”公章真实存在；其二，该两份收款收据的经办人之一王宪钿亦是2017年12月10日合同中联谊会的签约代表之一；其三，联谊会负责收取租金的经办人发生过多次变化，先是王礼锥，再是王金钿，再是王季泉，最后是王宪钿及王久敬，因此对王健静而言，收款经办人发生变化属正常情况，不影响交租事实的认定；其四，联谊会已在该两份收款收据复印件中进一步签章确认该两份收款收据所体现的交租事实。自2018年4月份开始，联谊会时任会长王家恩本人或指使他人多次来到讼争房屋处干扰王健静正常营业，于2018年10月份通过长乐区供电公司对讼争房屋实施了拆除电表停止供电的行为，导致王健静无法正常使用讼争房屋，亦无法开展正常的经营活动，此后不应继续计付租金。王家恩还于2019年3月13日单方强行终止合同并收回讼争房屋。故王健静不支付2019年1月1日至3月13日期间的租金并无不当。即便王健静负有支付该期间的租金的义务，因属于合同债权请求权范畴，也应当由合同相对方另案主张，不属于本案的审理范围，王家炳、王瑞芝、王品捷非合同当事人，亦无权主张。5、王家炳、王瑞芝、王品捷没有为王健静垫付电费，王家炳、王瑞芝、王品捷提交的增值税发票电费“购买方”一栏中名称均为“王审知委员会”，即联谊会，且拆表断电申请由王家恩经办，故不能证明该部分电费是王家炳、王瑞芝、王品捷垫付，故王家炳、王瑞芝、王品捷该项主张缺乏事实依据。二、王康冠的继承人并非本案必要共同诉讼当事人，一审判决程序合法。王家炳、王瑞芝、王品捷的诉讼请求缺乏事实依据，其在本案中并不享有实体权利；并且，根据审判实践，若共有房产被侵害，部分共有权人即可进行诉讼，故王康官的继承人并非本案的必要共同诉讼当事人，一审未予以追加并无不当。综上，一审判决的基本事实认定清楚，王家炳、王瑞芝、王品捷的上诉理由不能成立，不应予以采信。 王家炳、王瑞芝、王品捷向一审法院起诉请求：1．判令王健静支付占用王家炳等人名下坐落于福州市长乐区1-101-104单元及4杂物间【不动产权证号：闽（2019）长乐区不动产权第0001772、0001773、0001774、0001775号】的房屋使用费49435.62元（按年租金52000元，从2018年4月1日起算至2019年3月13日）；2．支付上述房屋占用期间的电费1618.02元；3．诉讼费由王健静负担。 一审法院认定事实：2001年间，长乐王氏宗亲献资购买了坐落于福州市长乐区的讼争房屋，作为联谊会的会址，后经联谊会会议决定讼争房屋登记在王瑞芝、王康官、王品捷、王家炳四人名下。讼争房屋由联谊会出租给王健静使用多年，双方曾签订了多份租赁合同。王健静向联谊会人员缴纳讼争房屋的租金，联谊会亦出具收款收据予以确认。2017年7月9日，联谊会又与王健静签订了一份名为《承包合同》的房屋租赁合同，约定租期从2017年1月1日至2018年7月30日止，租金每年52000元、季付。联谊会会长王家恩作为出租方在合同上签字，并加盖有联谊会印章。2017年12月10日，王健静另与联谊会部分人员签订了一份名为《承包合同》的房屋租赁合同，租期为自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金每年52000元、半年支付一次。联谊会王宪钿等人作为出租方代表在合同上签字，该合同亦加盖有联谊会的印章及“福建省长乐市王审知学术研究会”印章。2018年间，双方就讼争房屋的租赁开始产生矛盾。2018年10月份，王家恩作为联谊会会长向电力部门申请注销讼争房屋的电表，当月讼争房屋的电费计1618.02元由联谊会代缴。王健静于2019年1月24日、3月8日向联谊会的王久敬、王宪钿交纳了2018年4月至12月份的房租共计39000元，对方亦出具了收款收据。2019年3月13日，王健静搬离讼争房屋。王家炳等人于2019年7月2日以物权保护为由诉至一审法院。 一审法院认为，主张物权保护的前提，是权利人所享有的物权受到侵害。王家炳等人主张其委托联谊会将讼争房屋租予王健静，相应合同已于2018年7月30日届满，此后王健静仍占用讼争房屋，构成对其物权的侵害。但其提供的《承包合同》列明出租方为联谊会，且合同加盖有联谊会印章，其中还注明租赁给王健静系“经副会长以上会议研究决定”，足见讼争房屋系由联谊会自主管理，不存在王家炳等人委托联谊会或王家恩管理讼争房屋的事实。另现有证据体现，讼争房屋始终由联谊会管理，租金亦由联谊会人员负责收取，并出具相应收款收据，后联谊会因内部矛盾及对讼争房屋处理上的巨大分歧而形成不同派系，最终引发本案的诉讼。王健静所提供的《承包合同》表明其与联谊会曾达成合议，将租赁期限延长至2019年12月31日止，该合同上列出租方亦为联谊会，亦有联谊会成员签字确认并加盖有联谊会印章及“福建省长乐市王审知学术研究会”印章。王家炳等人否认该合同的真实性，但未能提供证据证明。王健静依据该合同于2018年7月30日后有权继续占用讼争房屋，不论是否按约支付租金、缴纳电费，均不构成对王家炳等人对讼争房屋所享物权的侵害。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回王家炳、王瑞芝、王品捷的诉讼请求。案件受理费1,076.3元，减半收取计538.15元，由王家炳、王瑞芝、王品捷负担。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案为物权保护纠纷，王康官的继承人是否参加诉讼，并不影响法院对基础法律关系及案件事实的审查，故王康官的继承人不属于必须参加共同诉讼的当事人。且王家炳、王瑞芝、王品捷一审未向法院申请追加王康官的继承人参加诉讼，现其以此为由主张一审审理程序违法缺乏依据，本院不予采纳。 因王家炳、王瑞芝、王品捷以两份《承包合同》无效为由主张王健静无权占有使用讼争房屋，故本案的争议焦点为两份《承包合同》的效力问题。首先，关于《承包合同》的签订主体。在案证据《产权认定书》、《收款收据》、《房屋所有权证》体现长乐王氏宗亲献资购买讼争房屋，由联谊会会议决定讼争房屋登记在王瑞芝、王康官、王品捷、王家炳四人名下的事实。电费收据及租金收据等证据体现，王健静缴交租金的收款收据系联谊会相关工作人员开具，缴纳电费的收据均以联谊会名义出具的实际情况。上述证据形成证据链，体现本案存在讼争房屋的实际管理人与产权登记人不一致的客观情况。一审认定联谊会对讼争房屋自主管理，系依上述证据对房屋的实际管理人作出综合判断，而非如现王家炳、王品捷、王瑞芝上诉状中所述“确认联谊会具有民事主体且是讼争房屋的所有权人”。王家炳、王品捷、王瑞芝本案主张联谊会出租讼争房屋，系受王家炳、王品捷、王瑞芝、王康官四人委托，该主张与联谊会会议内容相悖，也无其他证据佐证，本院不予采信。讼争房屋登记于王家炳、王品捷、王瑞芝、王康官四人名下，仅意味着四人为讼争房屋的共有权人，并不当然排除联谊会其他成员对讼争房屋的权利。虽然联谊会本身不具民事主体能力，但其成员依内部约定，以联谊会名义对外统一签订租赁合同，并无不妥且产权登记人王家炳、王品捷、王瑞芝也未曾对此持异议。现王家炳、王品捷、王瑞芝以签订主体不合格为由主张《承包合同》无效，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，关于两份《承包合同》的履行情况。2017年7月9日《承包合同》签订以来,联谊会提供房屋，王健静按合同约定缴交租金，直至双方产生纠纷，租赁合同已经实际履行。至于2017年12月10日的《承包合同》，王瑞芝、王康官、王品捷并未否认其真实性，而只是主张联谊会部分成员私用旧印章与王健静签署合同，但印章的保管使用系联谊会内部管理问题，在王家炳、王品捷、王瑞芝未提供证据证明签订该《承包合同》系恶意串通签订的情况下，其主张合同无效依据不足，本院不予采纳。综上，王家炳、王品捷、王瑞芝提供的证据不足以证明两份《承包合同》存在无效之情形，其主张王健静无权占用讼争房屋，侵害了王家炳、王品捷、王瑞芝物权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，王家炳、王瑞芝、王品捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1,076.3元，由王家炳、王瑞芝、王品捷负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十二月九日 法官助理蔡娟 书记员林舒