四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1400号 上诉人（原审被告）：李毓斌，男，1968年9月10日出生，汉族，初中文化，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审被告）：苏东华，女，1968年7月16日出生，汉族，小学文化，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区，系李毓斌之妻。 二上诉人共同委托诉讼代理人：于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所工作者。 被上诉人（原审原告）：巴中市中润物业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区江北滨河玉盘B区润州国际一单元ZB1-7-A5号。 法定代表人：李劲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭冠男，男，1990年5月25日出生，汉族，大学文化，巴中市中润物业管理有限公司行政经理，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：张科旭，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人李毓斌、苏东华因与被上诉人巴中市中润物业管理有限公司（以下简称中润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初4614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李毓斌、苏东华上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初4614号民事判决；2.判令中润物业公司赔偿李毓斌、苏东华电动车3300元、误工费1400元、就餐费2250元、上牌费180元、拘留工时费1400元、精神损失费1000元。事实和理由：一、一审认定基本事实不清。案涉前期物业管理委托合同虽加盖了中润物业公司印章以及法定代表人私章，但合同未书写时间；二、一审法院判决错误。中润物业公司对未起诉的业主按照1元/㎡计算物业服务费，对起诉的业主按照1.5元/㎡计算物业服务费，而一审法院支持中润物业公司的诉请显失公平；三、合同到2016年已经期满，2017年至今，李毓斌并未与中润物业公司签订物业服务合同，一审法院判决支持中润物业公司收取3年（2017年-2019年）的物业服务费错误。李毓斌在2015年11月4日在小区地下室被盗一辆电瓶车，该车至今未被找回，李毓斌因为解决此事被拘留了七天，物业公司应当为此负责，若不支付上述费用，李毓斌不会交纳物业费，并会要求退回2015年第一次交纳的物业费。 中润物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 中润物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李毓斌、苏东华立即支付下欠物业管理服务费3942元，并按每年应交物业费的30%计算支付违约金；2.本案诉讼费用由李毓斌、苏东华负担。 一审法院认定事实：2015年1月30日，李毓斌、苏东华接收案涉房屋。同日，中润物业公司与李毓斌、苏东华签订《（前期）物业管理委托合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：乙方所购房屋坐落位置3幢1单元4楼3号，建筑面积109.5㎡；前期物业管理，自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效日止；物业管理服务费用从开发商通知交房之日交纳，交费期满前十日内续费一年；住宅按建筑面积1.8元/㎡/月计算；若甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。同日，双方签订了《物业管理规约》，规约对业主和物业公司的权利义务进行了明确。2015年1月22日，中润物业公司与巴中市雄政房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同书》，选聘中润物业公司对汇鑫浅水湾项目（一期）实施前期物业管理服务，并约定：物业管理服务费支付方式为包干制，住宅按1.70元/㎡/月计收。2019年4月，个别业主与中润物业公司发生纠纷，中润物业公司自认在发生纠纷期间保洁人员未在小区内提供清洁服务。现李毓斌、苏东华因物业服务费的交纳问题酿成纠纷，致使中润物业公司起诉来院，提出上列请求。中润物业公司明确其主张的物业服务费3942元，系按照109.5㎡×1.5元／㎡×24个月（2017年10月1日-2019年9月30日）计算所得，主张的违约金系按照每年应交纳物业费1971元×30%×2=1182元。 一审法院认为，广义的物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。中润物业公司作为物业服务企业既与建设单位签订了《前期物业管理委托合同书》，又与李毓斌、苏东华签订了《（前期）物业管理委托合同》，李毓斌、苏东华作为业主应当按照合同约定全面履行自己的义务。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，亦可待业主大会成立后依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换，而不能以拒交物业费的形式错误地行使抗辩权，亦不能成为业主拒交物业费的合理事由，对于按时足额交纳物业服务费的其他业主亦不公平。同时，李毓斌、苏东华所辩称的无法取得不动产产权证及成立业主委员会等问题不属于物业企业的服务范畴，鉴于个别业主与物业服务企业发生纠纷期间，小区卫生未得到及时清理造成小区环境质量在一段时间内有所下降，中润物业公司按合同约定的建筑面积所主张的24个月的物业服务费一审法院酌情调减为3778元。关于李毓斌、苏东华是否应当支付违约金的问题。因李毓斌、苏东华未按约定交纳物业服务费，故中润物业公司主张违约金的诉请一审法院予以支持，但双方合同中所约定的从逾期之日起按每日百分之五计算违约金的标准过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，对中润物业公司主张的违约金酌情调整为按调减后的物业服务费金额3778元的百分之五进行计算即189元，超出部分，不予支持。判决：一、由李毓斌、苏东华于判决生效之日起十日内向中润物业公司交纳物业服务费3778元；二、由李毓斌、苏东华于判决生效之日起十日内向中润物业公司支付未按时交纳物业服务费的违约金189元；三、驳回中润物业公司的其他诉讼请求。 本院二审审理中，李毓斌、苏东华提供了七份物业费收据复印件（冯琼方、张靓、李政、周均德、周永德、周长远），拟证明：证明：中润物业公司对物业费是按1元/㎡收取的。中润物业公司发表质证意见认为，应收物业费用优惠与否是物业公司的权利，公司优惠政策期间通过电话告知每位业主物业费从1.5元/㎡调整至1元/㎡，这种优惠是一种有期限有条件的优惠，预计在2019年12月底全面停止该优惠。 二审审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 本院认为，李毓斌、苏东华与中润物业公司签订的《（前期）物业管理委托合同》尾部，加盖了中润物业公司的合同专用章及时任法定代表人曾江的私章，虽甲方处未写明签约时间，但苏东华在合同乙方签字处签名并书写时间，可以认定双方签约的时间以及签订合同的事实。李毓斌、苏东华仅以该合同上中润物业公司未填写时间为由认为一审认定事实不清，理由不成立，本院不予支持。同时，该《（前期）物业管理委托合同》虽未明确约定合同履行的具体起止日期，但合同对物业管理服务期限约定为：“前期物业管理，自本协议签订之日起自业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效日止”，截止本案二审期间，该小区并未与其他物业管理企业签订物业管理合同，因此，李毓斌、苏东华与中润物业公司签订的《（前期）物业管理委托合同》并未终止，且中润物业公司实际仍在该小区提供物业服务。因此，李毓斌、苏东华认为其未与中润物业公司发生物业服务合同关系的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于物业费的计算标准问题。《（前期）物业管理委托合同》约定的物业服务费为“住宅按建筑面积1.8元/㎡/月”，中润物业公司主张按1.5元/㎡/月计算，并未超出合同约定。同时，因中润物业公司自认在与业主发生纠纷期间，未在小区内提供清洁服务，一审判决已酌情调减物业服务费。针对中润物业公司对积极主动交纳的业主按1元/㎡/月的标准收取物业服务费，是中润物业公司对自己权利的处分，并不意味着对于所有业主均应按照1元/㎡/月计算物业服务费。因此，李毓斌、苏东华主张按照1元/㎡/月支付物业服务费无事实依据和法律依据，其上诉理由，本院不予支持。因李毓斌、苏东华未按合同约定支付物业服务费，一审判决其支付违约金并无不当，二审予以确认。 关于李毓斌主张财物损失、误工费、就餐费、拘留工时费、精神损失费等赔偿问题，由于本案是中润物业公司向业主主张支付物业费用的诉讼，本案二审仅审查中润物业公司诉请的范围，李毓斌并非本案一审中主张诉讼权利的主体，在二审中提出诉讼主张，其诉讼请求不属于本案审理范围，同时，中润物业公司在二审中不同意调解，故李毓斌所主张的诉讼请求在本案中本院不予处理。 综上所述，李毓斌、苏东华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李毓斌、苏东华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  肖 强 审 判 员  黎 明 审 判 员  朱 芹 二〇一九年十二月三十日 法官助理  龚永梅 书 记 员  樊 玲