四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初1889号 原告（反诉被告）：成都金羽瑞龙休闲文化发展有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区红岭路459号。 法定代表人：刘国金。 委托诉讼代理人：万刚，四川海峡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川旅游学院，住所地四川省成都市龙泉驿区红岭路459号。 法定代表人：卢一。 委托诉讼代理人：张镭，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李跃军，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都金羽瑞龙休闲文化发展有限公司（以下简称成都金羽瑞龙公司）与被告（反诉原告）四川旅游学院物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案，依法适用简易程序审理。诉讼中，因四川旅游学院提起反诉，且案情复杂，本院依法转为普通程序审理。成都金羽瑞龙公司委托诉讼代理人万刚、四川旅游学院委托诉讼代理人张镭、李跃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都金羽瑞龙公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理托管费336456元及相应利息（利息自2018年9月9日起至付清为止，标准按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令原被告双方于2013年7月签订的《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》、于2012年9月签订的《四川烹饪高等专科学院缩微景观教学区委托管理协议》、于2012年6月签订的《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理补充协议（三）》继续履行至2034年4月23日止。诉讼中，成都金羽瑞龙公司放弃和变更部分诉讼请求，最后确认诉讼请求为，请求判令四川旅游学院支付其物业管理服务费用565168元（计算至2019年5月31日，含旅游会展中心、微缩景观、体育场馆三个项目，及相应利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率分段计算）。事实和理由：2009年1月7日、4月24日，成都金羽瑞龙公司与四川旅游学院分别签订了《投资管理合作协议》、《合作办学协议》，合作期限为25年，即自2009年4月24日起至2034年4月23日止。该两份协议载明了成都金羽瑞龙公司新建四川旅游学院龙泉新校区旅游会展中心、缩微景观教学区，四川旅游学院委托成都金羽瑞龙公司管理并支付成都金羽瑞龙公司相应管理费，具体办法另行商议。签约后，双方在上述两份协议的基础上，分别于2012年6月签订《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理补充协议（三）》，于2012年9月签订《四川烹饪高等专科学校缩微景观教学区委托管理协议》，于2013年7月签订《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》，该三份协议对上述三个场馆的物业及相关委托管理事宜作出了明确约定。协议签订后，双方合作愉快，均恪守合同约定的权利义务。但2018年起至今，四川旅游学院却拒绝支付相应物业管理服务费用，截止2019年5月31日，四川旅游学院应支付成都金羽瑞龙公司上述三类费用共计565168元。在签订上述三个物管及委托管理协议时因考虑物价、工程进展、学校发展等因素的前提下，对委托管理期限做了一定约定，但均表明到期后在同等条件下，成都金羽瑞龙公司享有优先权。该三项协议均属《投资管理合作协议》和《合作办学协议》项下的分合同，其内容包括但不限于期限均受该《投资管理合作协议》和《合作办学协议》的约束。同时，双方至今仍按该三份协议实际履行。因此，成都金羽瑞龙公司认为双方签订合同后应全面履行约定义务，四川旅游学院应当支付拖欠成都金羽瑞龙公司物业及委托管理相关费用。 四川旅游学院答辩并反诉称，1、请求确认《四川烹饪高等专科学校缩搬景观教学区委托管理协议》、《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》到期终止；2、请求判令成都金羽瑞龙公司立即撤离会展中心、微缩景观教学区等场地，并且交还占有使用的房屋、设施设备和全部物业档案资料；3、请求判令成都金羽瑞龙公司向四川旅游学院支付垫付的水费、电费共计1527493.82元（截止2019年3月26日）（会展中心、微缩景观教学区水电费支付至撤场之日止，以实际发生计算）并且支付利息（利息按照银行同期贷款利率计算，自四川旅游学院反诉时起计算至成都金羽瑞龙公司实际支付之日止）；4、请求判令成都金羽瑞龙公司向四川旅游学院支付自2011年1月6日起至实际退场之日止的经营分成款600000万（暂计至四川旅游学院起诉时止，以实际发生金额为准）并支付逾期付款的利息（利息按照银行同期贷款利率计算，自四川旅游学院起诉时起计算至成都金羽瑞龙公司实际支付之日止）；5、请求判令成都金羽瑞龙公司赔偿因其逾期撤场，占用四川旅游学院场地造成的损失50000元。事实和理由：四川旅游学院与成都金羽瑞龙公司分别于2012年9月、2013年7月签订《四川烹饪高等专科学校缩搬景观教学区委托管理协议》（以下简称“景观管理协议”）、《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》（以下简称“会展管理协议”，其中景观管理协议第十条约定的合同履行期为：“2012年7月1日至2017年6月30日止”，会展管理协议第三条约定的协议期为：“2013年8月1日至2018年7月31日止”，上述两份协议均约定：“协议终止时，乙方（成都金羽瑞龙公司）必须向甲方移交所使用的房屋、物业管理的全部档案资料及属于甲方（四川旅游学院）的一切设备设施”，上述两份合同分别于2017年6月30日、2018年7月31日到期，到期后双方并未继续签订合同，且四川旅游学院已经明确表示不再续约并要求成都金羽瑞龙公司撤场，成都金羽瑞龙公司本该按照合同约定，向四川旅游学院自协议终止之日起退还因委托管理而移交给成都金羽瑞龙公司使用的房屋、物业管理的全部档案资料、设备，但四川旅游学院多次书面、口头通知，成都金羽瑞龙公司均拒绝履行相关义务。此外，依据双方签订的景观管理协议第七条第6款：“乙方（成都金羽瑞龙公司）可利用本场地设备设施进行经营，所获得的经营收入，按经营额由双方分成，分成比例为甲方（四川旅游学院）3成、乙方7成”、会展管理协议第七条第七款：“乙方（成都金羽瑞龙公司）可利用本场地设备设施进行经营，所获得的经营收入，按经营额由双方分成，分成比例为甲方（四川旅游学院）3成、乙方7成”之规定，成都金羽瑞龙公司在合同履行期间，应当将其利用管理的场地设备进行经营的经营收入与四川旅游学院按照3、7的比例分成，四川旅游学院多次要求成都金羽瑞龙公司提供经营收入明细并且确认支付经营收入的分配金额，成都金羽瑞龙公司均予以拒绝。同时，成都金羽瑞龙公司在经营期间使用的水电费已经由四川旅游学院全部垫付，成都金羽瑞龙公司承担四川旅游学院代为垫付的水电费成本。 成都金羽瑞龙公司针对四川旅游学院的反诉，答辩称，1、关于合同续约以及撤场问题。四川旅游学院称其明确表示不再续约，并多次书面、头口要求成都金羽瑞龙公司撤场，但在成都金羽瑞龙公司向贵院提起诉讼要求四川旅游学院给付物业服务费等费用之前，并未收到四川旅游学院的书面、正式的函件告知不再续约和要求撤场的通知。成都金羽瑞龙公司本着对合同履行的严谨、成都金羽瑞龙公司与四川旅游学院的合作交易习惯以及四川旅游学院的单位性质等综合考虑，并且也告知四川旅游学院如果不再续约请给成都金羽瑞龙公司一个正式函件。但是四川旅游学院一直未给成都金羽瑞龙公司一个正式函件，直至成都金羽瑞龙公司向贵院起诉后，四川旅游学院才于2019年3月18日向成都金羽瑞龙公司发函要求撤场。因此，成都金羽瑞龙公司认为在收到撤场通知前，成都金羽瑞龙公司履行物业管理义务，四川旅游学院接受成都金羽瑞龙公司的物业管理服务，即一方已经履行了主要义务，另一方接受的，该合同成立。因此，四川旅游学院应该按照原合同支付成都金羽瑞龙公司物业管理费。至于四川旅游学院提起反诉要求成都金羽瑞龙公司支付逾期撤场损失费用问题。成都金羽瑞龙公司认为，四川旅游学院的正式撤场通知是在成都金羽瑞龙公司向贵院提起诉讼过程中发出的，该事项涉及该诉的诉讼请求和争议焦点，在法院审理过程中四川旅游学院单方发函向成都金羽瑞龙公司主张争议事项，有失偏颇，我们既然已经将争议诉至法院，那么就应该按照法院的程序处理此事。因此成都金羽瑞龙公司认为该撤场通知不能生效。2、关于水、电费问题。《四川烹饪高等专科学校微缩景观教学区委托管理协议》第7条第6款和《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》第7条第5款都约定：“水、电能耗费用由甲方直接支付”，因此，在经营期间的水、电能耗费用应该由甲方即四川旅游学院支付，而非乙方承担。3、关于经营收入分配问题。四川旅游学院反诉要求成都金羽瑞龙公司支付经营分成款60万元，按照合同约定该部分分成应占经营收入总额的3成，意思是四川旅游学院认为成都金羽瑞龙公司的经营收入已达200万之多，然而四川旅游学院并未举证证明成都金羽瑞龙公司的实际经营额，应该由四川旅游学院对此承担举证不能的责任。 本院经审理认定事实如下：2009年1月7日成都金羽瑞龙公司与四川旅游学院（原四川烹饪高等专科学校）签订了《投资管理合作协议》，2009年4月24日双方又签订了《合作办学协议》，合作期限为25年，即自2009年4月24日起至2034年4月23日止。上述两个协议载明了成都金羽瑞龙公司新建四川旅游学院龙泉新校区会展实训中心（现旅游会展中心）、旅游休闲实训区（现缩微景观教育区），成都金羽瑞龙公司按约履行了修建义务，约定成都金羽瑞龙公司投入项目中完全用于教学部分，四川旅游学院委托成都金羽瑞龙公司管理并支付相应管理费，具体办法另行商议。事后，双方在上述两份协议的基础上，分别于2012年9月13日签订《四川烹饪高等专科学校缩微景观教学区委托管理协议》，于2013年7月12日签订《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》，该两份份协议对上述项目的物业及相关委托管理事宜作出了明确约定。其中2012年9月13日签订的《四川烹饪高等专科学校缩微景观教学区委托管理协议》约定，四川旅游学院将其31952平方米的缩微景观教学区委托给成都金羽瑞龙公司物业服务及管理，每平方米每月支付1元管理费，每年总支付成都金羽瑞龙公司管理费383424元，委托管理期限至2017年6月30日；同时约定在保证教学活动正常开展的前提下，成都金羽瑞龙公司可以利用其管理的场地及设备设施进行经营，所获得经营收入成都金羽瑞龙公司得7成、四川旅游学院得3成；水电能源消耗由四川旅游学院支付。2013年7月12日签订的《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》约定，四川旅游学院将其4287平方米的旅游会展中心交由成都金羽瑞龙公司物业服务及管理，每平方米每月支付4元管理费，每年总支付成都金羽瑞龙公司管理费205776元，物业管理期限至2018年7月31日；同时约定在保证教学活动正常开展的前提下，成都金羽瑞龙公司可以利用其管理的场地及设备设施进行经营，所获得经营收入成都金羽瑞龙公司得7成、四川旅游学院得3成；水、电能源消耗由四川旅游学院支付。另，2007年1月7日、2012年6月18日成都金羽瑞龙公司与四川旅游学院分别签订《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理协议》、《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理补充协议（三）》，双方约定，四川旅游学院将其8720平方米的体育场馆委托给成都金羽瑞龙公司管理，每平方米每月支付0.4元管理费，每年总支付成都金羽瑞龙公司管理费41856元，委托管理期限至2024年12月；同时约定成都金羽瑞龙公司对外经营的水电费用由成都金羽瑞龙公司支付，四川旅游学院用于教学活动的水电费用由四川旅游学院支付。协议签订后，双方均按协议及补充协议履行约定的权利义务。在双方签订的《四川烹饪高等专科学校缩微景观教学区委托管理协议》和《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》该两份协议到期后，双方没有续签该两份协议，但成都金羽瑞龙公司一直按照该两份协议为四川旅游学院的缩微景观教学区、旅游会展中心提供物业及委托管理服务。双方签订的《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理协议》、《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理补充协议（三）》未到期，双方仍按协议履行中。四川旅游学院即从2018年7月1日起至今未支付成都金羽瑞龙公司缩微景观教学区物业管理费、从2018年8月1日起至今未支付成都金羽瑞龙公司旅游会展中心物业管理费、从2018年6月18日起至今未支付成都金羽瑞龙公司体育场馆委托管理费。庭审中，成都金羽瑞龙公司请求上述三项费用计算至2019年5月31日。诉讼中，四川旅游学院提供的证据，不能充分证明成都金羽瑞龙公司在缩微景观教学区、旅游会展中心对外经营收益情况及具体的收益金额；不能充分证明体育场馆在成都金羽瑞龙公司对外经营及四川旅游学院教学使用中，水电能源消耗的具体区分数据；四川旅游学院未能提供证据，证明成都金羽瑞龙公司未退出缩微景观教学区、旅游会展中心物业管理，给四川旅游学院造成的损失。 上述事实，有成都金羽瑞龙公司、四川旅游学院工商信息，双方签订的《投资管理合作协议》、《合作办学协议》、《四川烹饪高等专科学校缩微景观教学区委托管理协议》、《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》、《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理协议》、《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理补充协议（三）》及其他相关证据，以及当事人双方在庭审中一致的陈述在案佐证。 本院认为，成都金羽瑞龙公司、四川旅游学院签订的《投资管理合作协议》、《合作办学协议》、《四川烹饪高等专科学校缩微景观教学区委托管理协议》、《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》、《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理协议》、《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理补充协议（三）》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。《四川烹饪高等专科学校缩微景观教学区委托管理协议》、《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》分别在2017年6月30日、2018年7月31日履行期限届满，应当认定该两份协议的权利义务已履行完毕，协议自然解除。在上述两份协议到期后，成都金羽瑞龙公司事实上仍按原协议为四川旅游学院校区内缩微景观教学区、旅游会展中心提供物业管理服务至今；同时，四川旅游学院已支付成都金羽瑞龙公司缩微景观教学区物业管理费至2018年7月1日，说明四川旅游学院事实上认可成都金羽瑞龙公司为其提供的物业管理服务；另，四川旅游学院亦未通过司法等相关途径，要求成都金羽瑞龙公司在缩微景观教学区、旅游会展中心物业管理协议到期后退场。因此，四川旅游学院应当支付成都金羽瑞龙公司上述两份协议到期后的物业管理服务费。《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理协议》、《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理补充协议（三）》至今未到期，双方应当继续按照协议及补充协议履行。鉴于诉讼中，成都金羽瑞龙公司请求的缩微景观教学区、旅游会展中心、体育场馆三个项目的物业管理及委托管理费用自欠款之日起至2019年5月31日计算，本案中上述三项费用具体计算为：缩微景观教学区物业管理费351472元（1元/平方米/月×31952平方米×11月）、旅游会展中心物业管理费171480元（4元/平方米/月×4287平方米×10月）、体育场馆委托管理费41856元（0.4元/平方米/月×8720平方米×12月），共计564808元。2019年5月31日以后的上述三项费用可另行主张。对成都金羽瑞龙公司的利息主张，本院不予支持。鉴于《四川烹饪高等专科学校缩微景观教学区委托管理协议》、《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》已到期，应视为该两份协议已经履行完毕，现四川旅游学院请求成都金羽瑞龙公司退场并办理相关移交手续，应当予以支持。对四川旅游学院请求三个项目的水电能源消耗费的问题，《四川烹饪高等专科学校缩微景观教学区委托管理协议》、《四川旅游学院旅游会展中心物业管理协议》明确约定，该两个项目的水电能源消耗由四川旅游学院支付；《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理协议》、《四川烹饪高等专科学校体育场馆委托管理补充协议（三）》虽然约定，成都金羽瑞龙公司对外经营的水电费用由成都金羽瑞龙公司支付，四川旅游学院用于教学活动的水电费用由四川旅游学院支付，诉讼中四川旅游学院提供的证据，不能充分证明体育场馆在成都金羽瑞龙公司对外经营及四川旅游学院教学使用中，水电能源消耗的具体数据，所以，对四川旅游学院要求成都金羽瑞龙公司支付案涉项目中的水电费的主张，本院不予支持。对四川旅游学院要求成都金羽瑞龙公司支付缩微景观教学区、旅游会展中经营分成，由于四川旅游学院提供的证据，不能充分证明成都金羽瑞龙公司在缩微景观教学区、旅游会展中心对外经营收益情况及具体的收益金额，所以，对四川旅游学院的该项主张，本院不予支持。四川旅游学院要求成都金羽瑞龙公司支付未退场给四川旅游学院造成的损失的问题，由于四川旅游学院未能提供证据证明成都金羽瑞龙公司未退出缩微景观教学区、旅游会展中心物业管理，给四川旅游学院造成的损失的依据，所以，对四川旅游学院的该项主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、四川旅游学院在本判决生效后十日内支付成都金羽瑞龙公司截止2019年5月31日前案涉校区内缩微景观教学区、旅游会展中心、体育场馆物业管理及委托管理费共计564808元； 二、成都金羽瑞龙公司在本判决生效后十日内从案涉校区内缩微景观教学区、旅游会展中心退场，腾退物业管理使用的房屋、设施设备和全部物业档案资料； 三、驳回成都金羽瑞龙公司其他诉讼请求； 四、驳回四川旅游学院其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6347元，由四川旅游学院负担（此款已由成都金羽瑞龙公司预交，四川旅游学院在履行上述款项支付义务时一并支付成都金羽瑞龙公司），反诉案件受理费24220元，由四川旅游学院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  高玉林 人民陪审员  曾国霞 人民陪审员  刘晓鹏 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  赵思铭