青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初3719号原告（案外人）：苏松林，男，回族，1970年12月9日出生，公民身份号码：×××，住青海省海东市。被告（申请执行人）：民和海汇小额贷款有限公司，住所地：青海省海东市民和区川口镇川垣大街60号帝豪花园商铺1-03号。统一社会信用代码：91632122310895321T。法定代表人：赵宗云，公司董事长。委托诉讼代理人：师文明。第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916320100710447325D,住所地：西宁市城北区小桥大街22号。法定代表人：王九生，公司董事长。委托诉讼代理人：严玉霞，青海徒信律师事务所律师。原告（案外人）苏松林(简称原告）诉被告（申请执行人）民和海汇小额贷款有限公司(简称被告海汇小贷公司）、第三人（被执行人）西宁九海房地产开发有限公司(简称第三人九海房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告苏松林，被告海汇公司的委托诉讼代理人师文明，第三人九海公司的委托诉讼代理人严玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏松林林向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告不得执行青海省××区商铺并解除对该商铺的查封；2．请求判决由被告承担诉讼费用。事实和理由：西宁市城北区人民法院在执行申请人海汇小贷公司与被执行人九海房地产公司借款合同纠纷一案中，依法查封、冻结了位于青海省海东市××区商铺。2019年7月4日原告对执行标的提出执行异议,西宁市城北区人民法院于2019年7月10日作出（2019）青0105执异105号执行异议裁定：驳回案外人苏松林的异议。2012年第三人九海房地产公司在乐都区东门巷村进行房地产开发，原告是当地拆迁户。2013年5月6日原告与第三人签订了拆迁安置协议，该协议约定，原告选择产权调换的方式置换位于青海省××区的商铺，并与第三人九海房地产公司签订了安置补偿协议。原告履行了自己的义务后，第三人将上述房屋交付给原告。经原告去乐都区房产局了解，上述房屋已于2015年7月7日由被告出具相关证明，对该房屋进行了解除抵押。为了维护原告的合法权益，根据《物权法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《民事诉讼法》等法律法规及相关司法解释之规定，特诉至贵院，恳请依法裁判。被告海汇小贷公司辩称，我公司与第三人因借款合同纠纷于2018年向兰州市红古区人民法院依法起诉，同时于2018年7月25日提出保全申请。兰州市红古区人民法院于2018年8月24日依法保全完毕，查封了第三人名下位于青海省××区商铺3套（面积为448.12平方米）及景都乐苑1号楼1单元1071、1074、1061、1063、1064、1051号房，2单元2017、2072、2073、2074、2061号房，总面积为1290.8平方米。后该案移送青海省西宁市城北区人民法院审理，经西宁市城北区人民法院审理后作出判决，判令第三人向我公司偿还借款，第三人向我公司借款时就涉案房屋已经向乐都区房产局办理了抵押物担保，并办理了他项权证，后由于办理贷款的需要，将他项权证撤销，将涉案房屋办理在朱存成、钱臻杰两人名下。由于贷款未办理成功，该房屋又转入师文明、王永林两人名下。我公司就涉案房屋享有优先受偿权，原告以同第三人签订拆迁安置协议为由，认为涉案房屋为其所有与法不符，故恳请法院驳回原告的诉讼请求。第三人九海房地产公司述称，第一，原告的诉求第一项是应当得到法院的支持和认可，经过调查，原告确属碾伯镇村民，与我公司做了产权调换，我公司与原告签订协议，并给付钥匙，原告无过错，我公司与案外人施工原因没有组织验收，故没有过户，原告的诉求及事实理由符合规定，请求法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交如下证据：证据一《执行裁定书》复印件一份，拟证明：本院驳回异议请求的事实；证据二《房屋回迁安置确认协议书》复印件一份，拟证明：我方和第三人之间签订房屋回迁的安置确定协议；证据三《拆迁补偿协议书》复印件一份，拟证明：与第三人签订了房屋拆迁的补偿协议。证据四《收据》复印件三份，拟证明：向九海房地产缴纳的铺面的差价款。被告海汇小贷公司质证认为，对以上证据均无异。第三人九海房地产公司质证认为，对证据一真实性无异议，但对内容有异议，内容不符合最高法院的规定；证据二至证据五真实性无异议，予以认可。被告海汇小贷公司提交如下证据：证据一、（2018）青0105民初3365、3366号《民事判决书》原件两份，拟证明：我方与查封原告的房屋已经设定了抵押，和九海公司的借贷关系才产生了查封房屋;证据二、从房管局调取的抵押清单打印件一份，拟证明：借款担保抵押的过程原告质证认为，没有异议。第三人九海房地产公司质证认为，对证据一真实性不持异议，对于证明方向不认可，这是借贷关系，本案是执行异议之诉，该房屋已经交由原告实际占有，被告与第三人发生的债务，与本案原告无关；对于被告借贷倒贷的事实我们认可，现在将房屋网签在师文明和其他人名下，对于第二份证据予以认可。第三人九海房地产公司未提交证据。本院对上述证据认定如下：原告和被告海汇小贷公司提交的全部证据，被告、原告和第三人对其真实性无异议，均予以认可，以上证据具备证据的合法性、真实性及关联性，具有证明效力，本院予以认定并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月6日原告与第三人九海房地产公司签订《拆迁补偿协议书》，约定：九海房地产公司因建设景都乐苑工程需要，根据国家法律法规和海东地区人民政府及乐都县房地产开发与拆迁安置价格补偿政策的规定，九海房地产公司与原告双方在协商一致的基础上，就原告房屋搬迁补偿（含土地补偿）安置达成协议如下：第一条、原告需搬迁房屋，经双方核对，对原告房屋确认如下：（一）房屋座落乐都区碾伯镇东关村；（二）房屋产权属苏松林所有；（三）房屋用途铺面、住宅；第三条、经现场测量，原告被拆迁房屋面积561平方米，九海房地产公司同意安置原告住宅面积366.24平方米，商铺面积198.24平方米。商铺:2楼102铺，面积142.65㎡，202铺，面积149.37㎡，合计292.02㎡。2014年1月17日原告与第三人九海房地产公司签订《房屋回迁安置确认协议书》，约定：为确保双方于2013年5月6日签订的房屋《拆迁补偿协议书》的履行，双方本着公平、公正、诚实信用的原则进行协商，现就九海房地产公司提供商品房对原告进行安置问题，达成如下协议：第一条、经双方核实确认，原告原来被搬迁的房屋坐落于青海省××区，房屋结构砖混；层数一层，总建筑面积198.24㎡；第二条、原告根据原《拆迁补偿协议书》约定，选择以产权置换的方式进行房屋置换，根据协议约定，九海房地产公司应向原告提供位于鲁大复线198.24㎡的商业铺面；现原告自愿根据原《拆迁补偿协议书》签订的顺序挑选九海房地产公司提供的置换楼房，其自愿挑选的的置换楼房是位××路第一层102铺；2号楼1单元第二层202铺，总建筑面积292.02㎡的商铺（面积以房产部门最终测量及相关文件为准）；第三条、经双方核算确认，九海房地产公司提供的置换商铺面积超出原告原房屋面积93.78㎡，对于超出的安置面积，按照原告的面积×市场价格×95%购买；第四条、原告应在九海房地产公司通知后15日内将第三条约定的超出面积价款一次性交付九海房地产公司，逾期未交清该款的，九海房地产公司有权不再为原告保留第二条确定的置换商铺；第五条、九海房地产公司向原告交付应安置的商铺之后，原告需要办理产权证，原告办理产权证时应缴纳商业土地出让金我，九海房地产公司才可予以办理相关证件。2013年5月6日原告领取第三人九海房地产公司支付的一年过渡费6048元及商铺三间经营损失18000元，共计24048元。2014年5月6日原告领取第三人九海房地产公司支付的一年过渡费6048元及商铺三间经营损失18000元，共计24048元。2013年5月6日和5月6日原告分别向第三人九海房地产公司支付商铺超出面积款项35万元、502万元和60万元，共计145万元，由第三人九海房地产公司分别向原告开具《收据》三份。2014年7、8月份第三人九海房地产公司已将上述交付商铺给原告实际占有、使用至今。2018年9月13日本院受理原告海汇小贷公司与被告九海房地产公司、王龙借款合同纠纷一案，原告海汇小贷公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还借款本金3000000元；2.利息2000000元，合计5000000元；3.本案诉讼费由被告承担。经审理本院于2018年11月28日作出（2018）青0105民初3365号《民事判决书》，判决：一、被告九海房地产公司于本判决生效后十日内偿还原告海汇小贷公司借款2721270元、利息2013739.80元，合计4735009.80元；二、驳回原告海汇小贷公司对被告王龙的诉讼请求。该判决生效后，海汇小贷公司向本院申请执行，执行中，因位于××区商铺登记在九海房地产公司名下，本院予以查封。原告于2019年7月4日向本院提出书面异议称：本院查封位于青海省××区商铺并不是九海房地产公司的财产，原告于2013年3月就已经是九海房地产公司的拆迁户，双方明确约定了该房屋和面积和款项等，该房屋系回迁人原告所有，并不是九海房地产公司的，现已交付。因此，本院查封位于青海省××区商铺系查封、冻结错误，请求本院解除对该房产的查封、冻结。经本院审理查明，本院在执行申请执行人海汇小贷公司与被执行人九海房地产公司借款合同纠纷一案中，依法查封九海房地产公司名下位于青海省××区住宅5套，2号楼住宅5套，2号楼商铺3套，案外人苏松林以查封的2号楼202号商铺系其所有为由向本院提出执行异议，同时提供了搬迁补偿协议书、户籍证明等证据。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中青海省××区商铺的产权人登记为被执行人九海房地产公司，故案外人苏松林提出的执行异议不能成立，于2019年7月日10作出（2019）青0105执异105号执行裁定书，裁定：驳回苏松林的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。该裁定于2019年7月19日送达原告苏松林，原告苏松林遂向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年8月1日立案受理。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：原告是否就海东市乐都区东关大街景都乐苑乐苑2号楼202号房产享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”原告与被告九海房地产公司签订《拆迁补偿协议书》和《房屋回迁安置确认协议书》，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一、在查封前的2013年5月6日和2014年1月17日原告即与被告九海房地产公司分别签订了合法有效的《拆迁补偿协议书》和《房屋回迁安置确认协议书》；第二、原告是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三、价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。原告除以原房屋面积置换安置商铺面积外，付清了安置商铺超出面积的款项，因此，应认定原告已支付全部房款；第四、原告履行了合同义务，涉案房产不能办理物权登记手续的主要原因是西宁被告九海房地产公司将房屋设立连续抵押权等所致，故原告对于不能办理物权登记手续并无过错。原告作为房屋拆迁被安置回迁人完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的条件。结合本案查明的事实和证据，应当认定原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，其享有的物权期待权足以排除海汇小贷公司的强制执行。综上所述，原告主张就海东市乐都区景都乐苑2号楼202号商铺享有足以排除强制执行的民事权益的诉讼请求成立。被告九海房地产公司以“我公司就涉案房屋享有优先受偿权，原告以同第三人签订拆迁安置协议，涉案房屋为其所有与法不符，故恳请法院驳回原告的诉讼请求”的抗辩理由不能成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，拟判决如下：不得执行原告（案外人）苏松林所有的位于青海省××区房产。案件受理费12200元，由被告（申请执行人）民和海汇小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。本院（2019）青0105执异105号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 古海洪人民陪审员 张 静人民陪审员 禹松萍 二○一九年十二月二十日书记员 罗菖琴附：适用的法律和司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。