文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1761号上诉人（原审原告）：重庆市健越商业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华中路高笋塘转盘（科技大厦）(A-F)2，统一社会信用代码91500102MA5U5QTC4F。法定代表人:彭福顺，该公司执行董事。委托诉讼代理人:彭成进，男，1979年12月1日出生，汉族，该公司总经理，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人:柳龙，重庆万忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：易先勤，女，1987年11月22日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人:周磊，重庆睿诚律师事务所律师。上诉人重庆市健越商业管理有限公司（以下简称健越商业管理公司）与易先勤房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。健越商业管理公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定被上诉人于2018年12月18日将商铺钥匙交还给上诉人，上诉人予以接受，认定事实错误。因为上诉人的承租商铺里，有整个商场的用电开关，在被上诉人于同年12月6日单方撤场后，为了整个商场的用电安全，故要求被上诉人交出一把钥匙给物管部门，但其余钥匙均在被上诉人手中。此时，上诉人并未同意解除合同。2.2018年11月，被上诉人单方要求解除合同的请求被上诉人拒绝后，又请求上诉人帮助出租或转租，为了减少损失，上诉人才以自己名义对外招租。原审判决以此为由认定上诉人以实际行为同意解除合同，显失公允。被上诉人易先勤答辩称，原审判决正确，请求维持原判。健越商业管理公司向一审法院起诉请求：1.判决解除健越商业管理公司与易先勤签订的《商铺租赁合同》；2、判决易先勤向健越商业管理公司支付截止2018年12月31日止所欠租金、物业费、企业管理费共16903元，从2019年1月起至同年7月止按租赁合同约定产生的月租金、物管费、企业管理费共81067元以及单方终止履行合同违约金5000元。一审法院认定事实：2017年8月14日，健越商业管理公司与易先勤签订《商铺租赁合同》约定，健越商业管理公司将其具有使用权的涪陵区南门山人民东路1号重百商场五楼健乐教育培训城内15号商铺出租给易先勤，用于儿童摄影；租赁面积300平方米；租赁期限从2017年8月15日起至2021年5月15日止；商铺装修免租期从2017年8月15日起至2017年11月30日止；本合同的计租方式采用场地租金+运营管理费提成，自实际开始计租日起按本合同约定支付租金；场地租金以28.5元/月/平方米计算，每年按照月租金的6%递增；运营管理费，按第一年前六个月260元/月，从第一年第七个月起变更为500元/月收取；运营管理费按季度收取，与租金一并缴纳；签订本合同时，易先勤应一次性向健越商业管理公司交纳3个月的租金，以后每次应在已交租金到期时提前10天缴纳；易先勤同意在合同签订当日向健越商业管理公司一次性缴纳履行保证金2万元，租赁期满，若易先勤无任何违约行为且未给健越商业管理公司造成损失，且将商铺交还给健越商业管理公司后7日内，健越商业管理公司将保证金无息返还给易先勤；如易先勤在租赁期内，因经营不良要求撤场，易先勤应提前2个月书面告知健越商业管理公司，健越商业管理公司在易先勤将该商铺交还后7日内，退还易先勤1.5万元的履约保证金；自易先勤接收该商铺之日起，易先勤可享受装修免租期，免租期为3个月即合同签订之日起至2017年11月30日止；免租期内，健越商业管理公司不收取易先勤场地租金，但商场物业管理费应按时缴纳，其余费用（包括但不限于：相关公用事业费和其他应付费用等）易先勤须按约交付；商场物业管理费由重百涪陵商场收取，健越商业管理公司负责代收，物业管理费每月合计3000元，易先勤按期缴纳，每个季度为一期，以后每期商场物业管理费须与场地租金一并支付给健越商业管理公司；易先勤所租商铺产生的水电费由易先勤按实际使用承担，易先勤每月按时足额向健越商业管理公司缴纳；本合同生效后，除双方协商一致外，任何一方不得单方变更、解除；若易先勤无故变更、解除合同，健越商业管理公司有权没收易先勤已支付的履约保证金；因不可抗力因素导致合同无法继续履行，或者继续履行成本过高，违反双方签订本合同的目的，发生不可抗力的一方有权解除合同，双方不承担违约责任；易先勤逾期向健越商业管理公司支付租金、履约保证金的，应当自逾期之日按未付金额的1%向健越商业管理公司支付滞纳金，逾期超过10天，健越商业管理公司有权解除合同，并没收履约保证金，易先勤应当按实际逾期天数向健越商业管理公司支付滞纳金，并赔偿健越商业管理公司一切损失；在合同租赁期限内，双方均不得违反合同约定单方变更租金、租期或无故解除合同，否则违约方应向对方支付5000元违约金，并赔偿对方遭受的一切损失，对方有权解除合同；双方任何一方违反本合同其他任何条款之规定，除应向对方承担该条款规定的相应责任外，还应向对方支付违约金5000元，并赔偿对方因此遭受的损失等内容。同日，健越商业管理公司与易先勤签订《健乐教育培训城管理协议》约定，健越商业管理公司在正常营业时间内为易先勤提供空调服务，若易先勤要求健越商业管理公司在前述时间外提供额外空调服务，须预先向健越商业管理公司申请并缴纳相应的费用等内容。合同签订后，健越商业管理公司按约向易先勤交付了租赁商铺，易先勤向健越商业管理公司缴纳了履约保证金2万元。2018年11月13日，易先勤通过微信方式告知健越商业管理公司，其将要入驻其他场地，并让健越商业管理公司将其所承租的场地直接出租或转租。2018年12月3日，健越商业管理公司向易先勤发出《缴费通知》，载明“童视界儿童摄影（易先勤）：你向我公司租赁的重百涪陵商场五楼15号商铺，按照合同约定应于2018年9月20日前缴纳2018年10月至12月租金、物管、水电等费用，但多次向你催收均未缴纳，已严重违反合同约定。截止2018年12月3日，仍欠我公司16182.1元（不含11月水电费）租金、水电等费用。现通知你于2018年12月5日前结清所有费用。如届时未付结清，本公司将采取相应措施维护合法权益。”2018年12月4日，健越商业管理公司收到易先勤发出的落款时间为2018年11月13日的《申请书》一份，该申请书载明“重庆市健越商业管理有限公司：本人在贵公司经营管理的重百商场五楼健乐教育培训城内租赁的15号商铺，合同编号为JY201615号，用于儿童摄影使用。现因商场场地不能满足营业所需供暖要求，特向贵公司申请解除商铺租赁合同。”在该申请书上，健越商业管理公司签上了“清偿欠费，继续履行合同”内容，并加盖了公章。2018年12月5日，健越商业管理公司又通过微信方式告知易先勤，要求易先勤继续履行租赁合同，并及时清偿欠款。2018年12月6日，双方因易先勤自行撤离诉争商铺发生纠纷，经重庆市涪陵区公安局敦仁派出所调解，双方同意自行协商解决。2018年12月18日，易先勤将诉争商铺的钥匙交还给健越商业管理公司。健越商业管理公司接收诉争商铺后以自己名义对外进行了招租。事后，健越商业管理公司遂诉至一审法院。诉讼中，健越商业管理公司明确其诉讼请求中的16903元为截至2018年12月31日的租金、物管费、企业管理费、水电费相加得来；易先勤明确表明对于其缴纳的履约保证金2万元，另案向健越商业管理公司主张权利。同时，双方确认从2018年8月15日起诉争商铺的租金、物管费、企业管理费每月按11705元计收，并确认截至2018年12月18日易先勤尚欠的租金、物管费、企业管理费、水电费共计11582元。一审法院另查明，在租赁期内，双方针对诉争商铺的供暖问题进行过协商，健越商业管理公司同意易先勤加装暖气设备的申请，易先勤实际上亦在2017年冬季加装了暖气设备。一审法院认为，健越商业管理公司与易先勤签订的《商铺租赁合同》合法有效，应受法律保护。虽然易先勤向健越商业管理公司发出了解除合同的申请书，健越商业管理公司亦于2018年12月4日收到该解除申请书，但是易先勤以不能满足讼争商铺供暖需求为由而提出的解除合同事由并不成立，不享有行使合同法定解除权的权利，因此易先勤单方解除合同申请书不能达到解除合同的法律效力。然而，由于易先勤实际上已于2018年12月初搬离了诉争商铺，并于2018年12月18日将诉争商铺钥匙交还给健越商业管理公司，健越商业管理公司予以接收并对外进行了招租，视为健越商业管理公司同意了与易先勤解除合同，一审法院确认双方之间的租赁合同关系已于2018年12月18日解除。易先勤提前解除合同属违约行为，应承担支付健越商业管理公司违约金5000元的民事责任。易先勤应向健越商业管理公司缴纳解除前的租金及其他费用，即截至2018年12月18日前的租金及其他费用共计11582元。至于健越商业管理公司主张的其他租金及费用，一审法院不予支持。至于易先勤缴纳的履约保证金2万元的问题，由于易先勤已明确表明另案向健越商业管理公司主张权利，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认健越商业管理公司与易先勤签订的《商铺租赁合同》于2018年12月18日解除；二、易先勤在判决生效后10日内支付健越商业管理公司租金及其他费用11582元；三、易先勤在判决生效后10日内支付健越商业管理公司违约金5000元；四、驳回健越商业管理公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2360元，减半收取1180元，由健越商业管理公司负担990元，易先勤负担190元（健越商业管理公司已预交案件受理费1180元）。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据合同法的规定，合同解除分为约定解除与法定解除。本案的争议焦点为案涉合同何时解除。根据查明的事实，案涉合同的有效期至2021年5月15日止，在该期间届满前，该合同当然有效。承租人易先勤主张该合同已于2018年12月18日解除，则应由其承担证明责任。易先勤未提交双方签字确认的书面解除合同，未能直接证明双方就案涉合同解除达成一致；其称于2018年12月18日将案涉商铺的钥匙交与上诉人，上诉人予以接受，该事实能够推定上诉人同意解除合同的意思表示。本院认为，从被上诉人在一审时提交的申请解除通知来看，上诉人亦明确批注“清偿欠费，继续履行合同”，表明上诉人当时未同意解除合同；当被上诉人于12月18日向上诉人交付钥匙时，双方仍就解除合同条件存在争议，且按一般生活常识来看，如果上诉人同意与被上诉人解除合同，则应当对商铺进行移交并对水、电等用量进行核对，对预交的保证金进行处理，上诉人称接受被上诉人移交的钥匙系出于对整个商场用电安全管理的需要，与案涉商铺的用电设施情况相符，也与被上诉人实际搬离的客观事实相印证，被上诉人的这一解释存在合理性，具有较高可信度，故原审法院以被上诉人向上诉人移交商铺一把钥匙即推定双方已达成解除合同合意，认定事实错误。根据双方所签订合同的约定“在租赁期内，因经营不善要求撤场，易先勤应提前2个月书面告知健越商业管理公司，健越商业管理公司在易先勤将该商铺交还后7日内，退还易先勤1.5万元的履约保证金”，易先勤享有提前2个月通知健越商业管理公司解除合同的权利，其实际于2018年12月4日将该单方解除意思送达给健越商业管理公司，依据合同的约定，其于两个月后（2019年2月4日）可以单方解除合同，此时易先勤早已撤离商铺，已表达了单方解除合同的意思，因此，本院确定双方合同解除的时间为2019年2月4日。在合同解除前，易先勤应按约定支付商铺租金。双方共同确定截止2018年12月18日，易先勤尚欠的租金、物管费、企业管理费、水电费共计11582元。从2018年12月19日至2019年2月4日，共48天，按11705元/月计算租金、物管费、企业管理费，该期间的费用数额为18728元，易先勤共欠的租金、物管费、企业管理费、水电费共计11582+18728=30310元。按照合同约定，易先勤提前解除合同，还应当支付违约金5000万元。健越商业管理公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，适用法律部分不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第二十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、维持重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初5311号民事判决第三项；二、撤销重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初5311号民事判决第一项、第二项、第四项；三、确认重庆市健越商业管理有限公司与易先勤签订的《商铺租赁合同》于2019年2月4日解除；四、易先勤在本判决生效后10日内支付重庆市健越商业管理有限公司租金及其他费用30310元。五、驳回重庆市健越商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2360元，由易先勤负担1000元，重庆市健越商业管理有限公司负担1360元；二审案件受理费2360元，由易先勤负担1260元，重庆市健越商业管理有限公司负担1100元。本判决为终审判决。审判长  余云中审判员  李 勇审判员  陈胜泉二〇一九年十二月十一日书记员  赵许梅