四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20877号 上诉人（原审原告）：朱靖，女，2000年4月10日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：彭晓霞，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都泰合华信投资有限公司。住所地：成都市锦江区二环路东四段39号。 法定代表人：王仁果，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄杰，男，1992年8月10日出生，汉族，住四川省宜宾县，系公司法务。 上诉人朱靖因与被上诉人成都泰合华信投资有限公司（以下简称泰合华信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初6967号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱靖上诉请求：请求撤销原判，改判向朱靖支付逾期交房违约金68056.14元（按374天万分之三计算）。 事实与理由：关于是否存在延期交房的免责事由：一审法院判决扣除环保停工时间124天缺乏事实及法律依据。 1.一审判决文书中所引用的《补充协议》条款的相关内容是本案证据中没有的内容，属事实认定错误。 一审法院认为“政府部门两次发布通知，要求加强大气污染防控、改善环境空气质量，与泰合华信公司停工之间有因果关系，根据《补充协议》约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期其他非出卖人所能控制的因素，如政府规划调整、市政配套设施延误或其他行政决定因素、重大自然灾害导致的逾期等。政府行为属于泰合华信公司据实顺延交房时间的事由。故在本案中，泰合华信公司实际逾期交房的天数应当扣除因环保导致停工的124天”。 但是，朱靖提交的证据《商品房买卖合同补充协议》根本就没有上文所引用的条文内容，双方并未在补充协议中约定政府行为导致停工的可以免责。一审法院据此扣除环保导致停工的时间（124天）缺乏事实与法律依据。 2.关于本案所涉政府行为（两个《通知》）的内容是否属不可抗力。 泰合华信公司所主张的政府行为是政府有关部门对环境保护和重污染防治工作所做的部署和安排，根据《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国大气污染防治法》等相关法律法规，施工方及相关责任方在建设施工过程中亦需要承担环境保护义务，泰合华信公司作为专业房地产开发商对上述义务应当是明知的，故环保工作的开展不属于原告与被告缔约时无法预见之偶然事件。该通知内容不属于法律上的不可抗力。 综上，上述政府行为主要是政府有关部门对环境保护和重污染防治督查工作所做的部署和安排，泰合华信公司作为房地产开发商在建设施工过程中本就负有环境保护义务，而且早已经制度化、常态化。泰合华信公司不能以不可抗力为由主张免除相应的违约责任。 3.关于停工与政府行为是否存在因果关系的问题。 一审法院据以作出判决的两份政府文件所载的主要内容为如下：(1)《关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知》（通知1）载明“二、成都平原地区8市水泥、砖瓦、陶瓷等企业停产；化工、玻璃、汽车涂装、家具制造、包装印刷等行业企业实施最大限度限产、停产，在现有基础上至少压减50%以上生产负荷；大型商业场所和市政工程暂停有机溶剂日间作业……五、成都市中心城区施工工地高排放非道路移动机械停止作业”。 泰合华信公司认为，由于相关原材料生产厂商受到政府行政命令影响导致其原材料供应不足，应免除其相应违约责任。但是，政府行为对有关原材料生产厂家的限制，并没有对泰合华信公司造成直接影响，缺少原材料并非不能克服，没有停工必要。泰合华信公司也没有举证证明有相关部门的停工令。故该政府行为通知的内容与泰合华信公司停工无因果关系，一审法院认定有因果关系属事实认定错误。 （2）《关于印发成都市2017-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案的通知》（通知2）载明“2017年12月1日-2018年1月31日，停止中心城区(11+2)各类工程土石方作业和房屋拆迁施工”。但是，上述政府行为系针对冬季扬尘进行治理，对土石方施工等扬尘工程予以限制。其次，根据双方签订的合同，泰合华信公司应当在2017年10月31日前交付房屋，故泰合华信公司在该通知发布时工程已经进入收尾阶段，施工内容按照治理方案严格操作即可，不存在停工必要性。退一步讲，即便上述政府行为可能对施工造成影响，泰合华信公司也应当对停工的必要性和合理性承担举证责任。但是泰合华信公司并未提交有关证据，应承担举证不能的责任。政府行为（通知1、2）与泰合华信公司停工亦无因果关系。 综上，上述政府行为一不构成不可抗力，二无合同约定，三无停工的必要性、合理性，退一万步即使政府行为与停工有因果关系也因双方无免责约定而不能扣除违约天数，故不能扣除该124天（更何况一审依据通知认定停工总天数为124天，属事实认定错误。通知发布的总天数应为114天，其中一份通知时间是2017年7月11日发布生效的，故从2017年7月1日到2017年7月10日共计10天时间不应计算）。一审法院认定的扣除属事实上和法律上认定错误。 泰合华信公司辩称，泰合华信公司因一审查实的政府禁令导致实际停工124天，是发生的事实。根据民法通则及合同法的相关规定，因不可抗力而导致的延期，不应承担相应的逾期责任。所以泰合华信公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回朱靖的上诉请求。 泰合华信公司上诉请求：请求改判（2019）川0104民初6967号民事判决中的第一项民事判决。 事实与理由：一审法院认定泰合华信公司承担支付朱靖逾期交房天数错误，其民事判决中的第一项民事判决适用法律不当应予以纠正。 一审法院认定交房时间为2018年11月10日，但泰合华信公司认为该日期有误，应将2018年11月2日，即泰合华信公司取得《建设工程规划核实意见书》当日认定为交房日期。 综上所述，一审法院在泰合华信公司实际交房日期的认定上认定事实错误适用法律不当，错误采信了朱靖的证据。 朱靖辩称，泰合华信公司提出的交房时间应当是取得建设部门相关证书的时间是错误的。交房时间应书面或者口头通知买方，或者以交房交钥匙的相关签字为依据。而现在仅仅依靠政府的一个文件，这个文件只能说明这个房屋具备了交付条件，可以交房，但什么时候交房，泰合华信公司没有任何证据证明。所以泰合华信公司上诉要求认定的交房时间不应当支持。交房时间应当为买受人收到相关通知来予以认定。 朱靖向一审法院起诉请求：1．判令泰合华信公司支付逾期交房违约金68056.14元（自2017年11月1日，按日利率万分之三，计算至2018年11月10日止）；2．全部诉讼费用由泰合华信公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月30日，朱靖（买受人）与泰合华信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买泰合华信公司开发的泰合国际财富中心6幢2单元16层9号房屋，该商品房所在土地为商业用途，测绘建筑面积共60平方米（套内面积：41.9平方米），该商品房单价为每平方米10109.35元，总价款为606561元，朱靖采取一次性付款的方式支付购房款。第十条“交付条件”：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件：1．该商品房已取得规划验收合格证；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；5．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》，且出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十二条“逾期交房责任”约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按照合同第十条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60（含）日之内，自本合同第十条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。第十五条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房。同日，朱靖与泰合华信公司签订了《补充协议》，约定：“关于房屋交付的特别约定”7．主合同十五条约定的，交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房。9．如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2）其他非出卖人所能控制的因素，如政府规划调整、市政配套设施延误或其他行政决定、重大自然灾害导致的逾期等。上述合同及《补充协议》签订后，朱靖按合同约定履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2017年10月31日前交付房屋。 2017年7月11日，四川省大气、水、土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室发布了川污防“三大战役”办［2017］18号《关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知》，载明：为加强大气污染防控，在7、8月份采取以下特别管控措施：二、成都平原地区8市立即启动实施臭氧污染防控行动方案，实行联动整治；三、成都平原地区8市水泥、砖瓦、陶瓷等企业停产；化工、玻璃、汽车涂装、家具制造、包装印刷等行业企业实施最大限度限产、停产，在现有基础上至少压减50%以上生产负荷；大型商业场所和市政工程暂停有机溶剂日间作业；……五、成都市中心城区施工工地高排放非道路移动机械停止作业；六、推行高温假，鼓励企事业单位在7、8月集中安排休假。 2017年11月16日，成都市大气、水、土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室发布了成污防“三大战役”办［2017］32号《关于印发成都市2017-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案的通知》，载明：2017年12月1日-2018年1月31日，停止中心城区（11＋2）各类工程土石方作业和房屋拆迁施工。 2018年11月2日，成都市规划局出具了《建设工程规划核实意见书》，载明：经核实，案涉项目建设符合规划要求，建筑用途为：住宅、商业服务业设施、办公、文化馆用房、图书馆用房，核实合格。 一审庭审中，朱靖陈述：其未收到过泰合华信公司发出的交房通知。2018年11月10日，朱靖、泰合华信公司与案涉项目物业服务中心共同签署《接房确认书》，确认领取入户门钥匙7把，以及业主手册、装修手册、房屋质量保证书、房屋使用说明书等资料。 一审法院认为，朱靖与泰合华信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，朱靖按约履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2017年10月31日前交付房屋，存在违约行为，根据《商品房买卖合同（预售）》逾期交房责任约定，泰合华信公司应以全部房价款为基数，按每日万分之三的标准支付逾期交房违约金。泰合华信公司辩称，朱靖主张的每日万分之三的违约金计算标准过高，请求按每日万分之一的标准计算逾期交房违约金，因该主张无事实及法律依据，一审法院对该辩称主张不予支持。 关于交房时间。根据查明的事实，2018年11月10日，朱靖、泰合华信公司与案涉项目物业服务中心共同签署《接房确认书》，办理了案涉房屋交接手续，故案涉房屋的交付时间应认定为2018年11月10日。泰合华信公司提出，案涉房屋于2018年11月2日正式具备交房条件，根据《补充协议》约定，交付时间应当为2018年11月2日，一审法院认为，《补充协议》约定的“交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房”，是对案涉房屋交付条件的补充说明。2018年11月2日，成都市规划管理局出具《建设工程规划核实意见书》，仅能证明案涉房屋已具备交付条件，不能证明泰合华信公司已经履行交付房屋的义务，一审法院对该项抗辩理由不予采纳。 关于是否存在延期交房的免责事由。泰合华信公司提出因政府部门要求进行大气污染防治、环保管控导致停工造成逾期交房天数应当扣除的主张。一审法院认为，政府部门两次发布通知，要求加强大气污染防控、改善环境空气质量，与泰合华信公司停工之间有因果关系，根据《补充协议》的约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：其他非出卖人所能控制的因素，如政府规划调整、市政配套设施延误或其他行政决定因素、重大自然灾害导致的逾期等”，政府行为属于泰合华信公司据实顺延交房时间的事由。故在本案中，泰合华信公司实际逾期交房的天数应当扣除因环保导致停工的124天。 综上所述，泰合华信公司的逾期交房行为已构成违约，违约金应以合约约定的标准计算，即应以总房价606561元为基数，按合同约定的每日万分之三的标准支付，逾期天数为从合同约定的交付期限届满次日起计算至实际交付之日，扣除环保停工期间（即2017年11月1日至2018年11月10日，共计375天，扣除124天，实际逾期天数为251天），故泰合华信公司应向朱靖支付逾期交房违约金为45674.04元。朱靖多主张的部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、泰合华信公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱靖支付逾期交房违约金45674.04元；二、驳回朱靖的其他诉讼请求。一审案件受理费1501元，减半收取751元，由朱靖负担247元，由泰合华信公司负担504元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据朱靖以及泰合华信公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：一审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点论述如下。 关于泰合华信公司上诉提出一审认定交房时间错误的问题。泰合华信公司认为应以2018年11月2日取得《建设工程规划核实意见书》当日认定为交房日期，本院经审查认为：首先，该《建设工程规划核实意见书》的取得时间为2018年11月2日，但取得该《建设工程规划核实意见书》即为交付之日并无相关合同约定；其次，泰合华信公司并未提交相关证据证明其公司在取得该《建设工程规划核实意见书》后何时通知了买受人收房，且一审法院在审理中亦限期由泰合华信公司提交证据证明具体交付房屋的时间，但泰合华信公司并未提交相应证据予以证明，故本院对其公司的该项上诉理由不予采纳。 关于朱靖提出一审法院不应当扣除大气污染防治、环保管控导致停工的时间。本院经审查认为：首先，在一审中泰合华信公司并未提交相应证据证明其开发建设案涉项目过程中，相关行政机关对其施工单位发出过停工通知书以及具体停工的相应时间。其次，双方合同约定的交房时间为2017年10月31日，但［2017］32号《关于印发成都市2017-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案的通知》的颁布时间在交房之后，故该文件亦不能作为泰合华信公司迟延交房的依据；再次，2017年7月11日颁布的［2017］18号《关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知》，系行政机关依法履行行政行为。防治大气污染、噪音污染的行为符合人民群众的客观需要、系社会经济健康发展的有力保障。且上述行为均系针对存在严重污染的相关行为进行，如果依照泰合华信公司的抗辩理由，则将出现建筑行业如需施工必然造成污染、如无污染则无法按期完工的悖论。最后，在双方签订的商品房买卖合同第一条中载明，建设工程施工合同约定的竣工时间应为2016年5月30日，而泰合华信公司提出的两份文件均颁布于约定竣工时间之后，故本院对泰合华信公司提出的因为环保督查等因素故应当扣减违约交房时间的理由不予采纳。朱靖的该项上诉理由成立，本院予以采纳。 泰合华信公司在一审中抗辩违约金过高，应予以调整。本院审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，泰合华信公司逾期交房系客观事实，应当承担相应的违约责任；但朱靖未提交相关证据证明其具体损失，故本院综合双方当事人履行合同的情况、预期利益等因素，并参考案涉楼盘中其他业主与泰合华信公司在诉讼中的调解情况，酌情将泰合华信公司应向朱靖支付的违约金调整为一审法院确定的金额。朱靖上诉主张的违约金金额本院不予支持。泰合华信公司应向朱靖支付逾期交房违约金45674.04元。 综上，一审法院认定事实清楚，虽适用法律不当但不影响判决结果。因本案系泰合华信公司违约行为引发，故诉讼费用应由泰合华信公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费减半收取751元、二审案件受理费1501元，均由成都泰合华信投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十二月十八日 书记员 何佳林