甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初631号原告（执行案外人）：温生芹，女，1993年1月29日出生，汉族，住甘肃省和政县。委托诉讼代理人：李雪雁，甘肃正天合律师事务所律师。被告(申请执行人):五矿钢铁兰州有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区甘南路1号黄楼商厦写字楼8层821室。法定代表人:熊韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国义，甘肃西成律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐志华，甘肃西成律师事务所实习律师。第三人(被执行人):甘肃二十一冶建设投资有限公司，住所地兰州市新区住宅小区(瑞岭翠苑)16号楼1单元101室。法定代表人:陈延虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洋，女，该公司员工。委托诉讼代理人：汪林强，男，二十一冶建设集团有限公司员工。第三人（被执行人）：兰州新区房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区商业服务中心4号楼。法定代表人：路养锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱剑明，甘肃诺典律师事务所律师。原告温生芹与被告五矿钢铁兰州有限公司（以下简称五矿公司）、第三人甘肃二十一冶建设投资有限公司（以下简称二十一冶投资公司）、第三人兰州新区房地产开发有限公司（以下简称新区房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告温生芹委托诉讼代理人李雪雁，被告五矿公司委托诉讼代理人黄国义，第三人二十一冶投资公司委托诉讼代理人汪林强，第三人新区房地产公司委托诉讼代理人邱剑明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温生芹向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于兰州新区的房屋，解除对上述房屋的查封；2.本案的诉讼费用由被告承担。后提交书面追加第三人申请书，申请追加被执行人兰州新区房地产开发有限公司为本案的第三人参加诉讼。事实和理由：五矿公司与被执行人二十一冶投资公司案外人执行异议之诉一案，甘肃省高级人民法院于2017年12月11日作出（2017）甘民终553号民事调解书。该法律文书生效后，五矿公司申请执行。兰州中院于2018年7月6日作出（2018）甘01执141号协助执行通知书，查封了兰州新区房地产开发有限公司名下的包括位于兰州新区的房屋（以下简称案涉房屋）在内的298套房屋。原告对贵院的上述执行行为提出执行异议后，贵院于2019年7月24日作出（2019）甘01执异489号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告对该执行异议裁定不服，现依法提起执行异议之诉。（2019）甘01执异489号执行裁定书存在适用法律错误、认定事实错误的情形，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，理由如下：涉案房屋目前尚登记在新区房地产公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不属于二十一冶投资公司的财产，二十一冶投资公司对房屋只是享有物权期待权，尚未取得法律意义上的完全物权，为购买涉案房屋，原告在法院查封案涉房屋之前已经与新区房地产公司签订了《瑞岭翠苑房屋认购书》，并已依约支付了定金等相关款项。新区房地产公司已于法院查封前向原告交付了案涉房屋，原告已合法占有案涉房屋。后因房屋被查封，故一直未能办理房屋按揭手续，缴纳剩余房款，导致房屋过户手续未能完成。原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利。故依法提起执行异议之诉，请求人民法院判如所请。被告五矿公司辩称：诉争房产由二十一冶建设集团有限公司购买，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，人民法院对案涉房产可以查封、扣押、冻结。原告仅仅签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，支付部分认购款，但至今没有签订合法有效的书面买卖合同，更没有支付50%以上的购房款，故原告请求法院判决不得执行涉案房屋，并解除查封的诉讼请求根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。第三人二十一冶投资公司辩称：原告在法院查封前已经与新区房地产公司签订了《瑞岭翠苑房屋认购书》，并且实际支付部分款项、实际装修及入住，原告从新区房地产公司购买了涉案房屋，应当保护原告的权益。第三人新区房地产公司辩称：同意二十一冶投资公司的答辩意见，涉案房屋不存在“一房二卖”的情形，我公司与二十一冶投资公司签订《商品房风险代理销售合同》将新区房地产公司与二十一冶建设集团有限公司的房屋买卖合同已经解除。本案中原告与我公司签订了瑞岭翠苑房屋认购书，并且已经实际入住，故应当支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告温生芹围绕其诉讼请求提供了以下四组证据，第一组证据：1.瑞玲翠苑房屋认购书，2.瑞玲翠苑房屋首付缴费凭证及银行交易单据；证明目的：证明在法院查封以前原告已与兰州新区房地产开发有限公司形成合法有效的房屋买卖关系。第二组：1.兰州新区房地产开发有限公司收款收据，2.收款确认单；证明目的：原告温生芹按照合同约定支付了30%的首付款。第三组：1.《前期物业服务协议》，2.《业主公约》，3.《瑞岭翠苑小区装饰装修管理服务协议》，4.《小区住户消防安全责任书》，5.房屋内部照片5张，6.物业费缴费账单，7.电费缴费截图；证明目的：原告温生芹在法院查封之前已合法占有兰州新区瑞岭翠苑21幢2单元1101室房屋。第四组：1.兰州市房屋交易与权属登记查询结果单。证明目的：证明兰州新区瑞岭翠苑21幢2单元1101室房屋系原告温生芹用于居住的唯一住房。被告五矿公司提供以下六组证据，第一组证据：二十一冶建设集团有限公司与新区房地产公司签订的《协议书》、兰州市中级人民法院询问笔录、二十一冶建设集团有限公司购买瑞岭翠苑小区房源明细表；证明目的：兰州中院查封、冻结的涉案房屋系二十一冶建设集团有限公司在2012年2月份从新区房地产公司购买，二十一冶建设集团有限公司付清购房款后，新区房地产公司已将500套房屋交付二十一冶建设集团有限公司。第二组证据：甘肃省高级人民法院（2017)甘民终553号民事调解书、兰州市中级人民法院（2018)甘01执141号执行裁定书、协助执行通知书、（2018)甘01执异423号执行裁定书、送达回执及首封房产明细表；证明目的：1.申请执行人五矿公司申请兰州市中级人民法院查封、冻结被执行人二十一冶建设集团有限公司从新区房地产公司购买的298套房屋有事实依据和法律依据；2.五矿公司申请兰州市中级人民法院查封、冻结被执行人二十一冶建设集团有限公司购买的298套房屋中有157套房屋为首封，141套房屋为轮候查封。第三组证据:(2019)甘01执异313号执行裁定书及《瑞岭翠苑房屋团购协议书》；证明目的：新区房地产公司于2018年3月21日将涉案房屋出卖给兰州市中川镇政府，五矿公司在执行过程中兰州市中川镇政府提出不得执行的异议，被法院驳回异议请求，现该法律文书已经生效。第四组证据：律师事务所调查专用证明、兰州新区不动产登记资料查询申请书、天津中院协助执行通知书、甘肃省高院协助执行通知书、兰州市中院（2018)甘01执141号协助执行通知书、威海市文登区法院协助执行通知书；证明目的：截止2019年8月7日兰州新区不动产中心仅仅收到上述四家法院对二十一冶建设集团有限公司购买的房屋进行了查封。第五组证据：兰州不动产登记资料查询结果告知单；证明目的：截止2019年8月19日交行没有在登记系统查封。第六组证据：兰州市中级人民法院协助执行通知书、公示。证明目的：交行在2018年6月1日查封时，上述330套房屋已出售给兰州市中川镇政府。新区房地产公司提供一组证据：《商品房风险代理销售合同》。证明目的：涉案房屋不存在“一房二卖”的情形，新区房地产公司与二十一冶投资公司签订《商品房风险代理销售合同》将新区房地产公司与二十一冶建设集团有限公司的房屋买卖合同已经解除。本案中原告与新区房地产公司签订了瑞岭翠苑房屋认购书，并且已经实际入住，故应当支持原告的诉讼请求。本院组织到庭当事人对上述证据进行了当庭举证、质证和认证，对此予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实：五矿公司因与二十一冶投资公司买卖合同纠纷一案，经甘肃省高级人民法院二审，于2017年12月11日作出（2017）甘民终553号民事调解书，该调解书确认：“一、经双方核对账目，确认截止2017年12月8日甘肃二十一冶建设投资有限公司欠五矿钢铁兰州有限公司钢材款合计25214294.70元；二、甘肃二十一冶建设投资有限公司在2017年12月30日前向五矿钢铁兰州有限公司偿付50万元，2018年1月30日之前偿付24714294.70元；三、一审案件受理费182961元、保全费5000元，两项合计187961元由甘肃二十一冶建设投资有限公司负担，在2018年1月30日之前向五矿钢铁兰州有限公司付清。二审案件受理费182961元减半收取91480.50元，剩余91480.50元退还甘肃二十一冶建设投资有限公司”。后五矿公司就该调解书向本院申请执行，本院于2018年7月6日作出（2018）甘01执141号协助执行通知书，查封了本案诉争的位于兰州新区“瑞岭翠苑”小区包括21幢2单元1101号在内的298套房产。嗣后，温生芹对该执行行为不服提出异议，2019年7月24日，本院作出（2019）甘01执异489号执行裁定，驳回了温生芹的异议请求。温生芹不服，提起了本案案外人执行异议之诉。另查，2017年9月2日，温生芹与新区房地产公司签订《瑞岭翠苑房屋认购书》约定：认购兰州新区，建筑面积155.33平方米，建筑面积单价4420元／㎡,总房款686559元，定金10000元（可充抵房款），付款方式选择按揭付款。2017年9月26日，温生芹通过银行转账的方式向新区房地产公司付款1万元定金，新区房地产公司出具收款收据。2019年7月3日，二十一冶建设集团有限公司向新区房地产公司出具收款确认单，载明“温生芹于2017年9月21日购买瑞玲翠苑21号楼2单元1101室，总房款686559元，我公司已于2018年6月15日收取196559元，现委托贵公司按照《销售代理合同》相关条款约定代为收取剩余未缴款48万元，并按照不动产办理流程办理相关手续。”2012年2月，新区房地产公司（甲方）与二十一冶建设有限公司（乙方）签订《协议书》约定：乙方团购甲方开发的瑞岭翠苑小区建筑面积74600.02平方米，总金额叁亿贰仟陆佰柒拾肆万捌仟零捌拾柒元陆角整的商品房500套。嗣后，双方协商解除该团购房屋买卖事宜，因新区房地产公司无法退还二十一冶建设有限公司已收购房款，双方遂于2017年6月13日，再次签订《商品房风险代理销售合同》，约定将前述500套房屋由二十一冶建设有限公司交由新区房地产公司以风险代理的方式予以销售。另，2015年12月28日，二十一冶建设有限公司工商登记变更名称为二十一冶建设集团有限公司。甘肃二十一冶建设投资有限公司与二十一冶建设集团有限公司均系具备独立法人主体资格的企业法人，二十一冶建设集团有限公司持有甘肃二十一冶建设投资有限公司100%的股权。庭审中，甘肃二十一冶建设投资有限公司陈述其相关涉案事宜均系受二十一冶建设集团有限公司授权所为。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，即案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。案外人执行异议之诉的诉讼请求是请求法院停止对执行标的物的执行，目的是在于通过诉讼阻却执行标的物的强制执行，所以本案焦点为原告提出的对涉案不动产排除执行的请求，有无事实及法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，分析各方当事人在本案中的相关权利如下：首先，涉案房屋被查封前，原告温生芹与第三人新区房地产公司已签订《瑞岭翠苑房屋认购书》，且本案第三人二十一冶投资公司对双方的该买卖行为亦不持异议，虽然该协议名称为“认购书”，但就其所反映的内容而言，已完全具备买卖合同的实质性要件，该认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故应认定该认购书合法有效，双方签订该认购书的行为符合前述法律所规定的已签订合法有效的书面买卖合同的构成要件。其次，依据庭审举证情形来看，温生芹在签订认购书后，交付了购房定金及首付款，且实际装修、长期缴纳涉案房屋的物业管理费及水电费，以上证据充分证明涉案房产在被本院查封前已由原告温生芹实际支配使用，此亦符合前述法律所规定的在人民法院查封之前已合法占有该不动产的相关内容。再次，根据现已查明的事实，温生芹在交付206559元的购房款后，就剩余购房款欲通过向相关银行按揭购买的方式予以支付，但在此过程中，因前述事宜被本院查封，导致其无法办理按揭贷款，故温生芹未能交付剩余购房款及办理房屋所有权登记并非由于其自身原因，在此过程中，其本身并无过错。最后，案涉房屋作为温生芹在兰州新区的居住用房，对其而言属可期待的物权亦是一种生存利益的体现，五矿公司对二十一冶投资公司的债权是经营利益的体现，在两者发生冲突时，应以生存利益优先。综上，原告温生芹对诉争房屋享有足以排除人民法院对该标的继续执行的民事权益，其要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求符合前述司法解释的规定，故本院对原告的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于兰州新区的房屋。案件受理费10666元，由五矿钢铁兰州有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院（2019）甘01执异489号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  任登光审判员  阎文虎审判员  王 博二〇一九年十二月十八日法官助理崔冬青书记员吴琦