山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初2358号 原告：褚福栋，男，1971年1月24日出生，汉族，住微山县。 委托诉讼代理人：张金钟（特别授权），上海英恒律师事务所律师。 被告：山东万洲置业有限公司，住所地为枣庄市薛城区湘江路18号，统一社会信用代码为9137040059034235XR。 法定代表人：苏恩光，董事长。 委托诉讼代理人：庞宜刚（特别授权），山东善国律师事务所律师。 原告褚福栋与被告山东万洲置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告褚福栋及其委托诉讼代理人张金钟，被告山东万洲置业有限公司委托诉讼代理人庞宜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告褚福栋向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付交房违约金人民币146,949.22元（从2014年12月31日前向原告交付商品房，逾期按照每天万分之3支付违约金，从起诉之日2019年7月14日起向前推算三年。合同金额447,334元*0.0003*3年）；2.请求法院判令被告支付办证违约金人民币30,530.55元（从2015年4月1日起至房产证实际办证之日2019年1月29日止，按照合同约定每天万分之零点五计算，逾期1,365天。447,334元*0.00005*1,365天）；3.请求法院判令被告退还面积差价款人民币16,535.00元（根据原告向被告支付的面积差价的付款发票）；4.本案诉讼费由被告全部承担。上述1-3项合计人民币194,019.77元。事实与理由:2013年11月4日，原被告双方共同签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0021285），合同第1-3条约定，被告将位于薛城区中和路的“万洲第一街”22号楼122号商铺预售给原告；合同第四条“计价方式与价款”约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为447,334.00元。合同第十条“交付时间和条件”约定，出卖人应当于2014年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合：“1、该商品房已经取得建设工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”。合同第十三条对逾期交付进行了约定：除了不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的条件和期限将该商品房交付买受人的，则“逾期超过45日，……买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部已付万分之3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，……”。合同第十九条“房屋登记”约定，“（三）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。”合同签订并生效后，原告依约履行了付款义务。但被告不仅严重违约，交房欺诈、办证迟延，而且还要公然多收房屋面积差价，要挟全体业主，不补交房屋面积差价款就拒绝向业主们提供办理不动产权的所有手续，拒绝向业主们支付商铺租金收益，从而招致包括原告在内的全部商铺业主的强烈不满、极力抗议和坚决反对。有鉴于此，为维护原告的合法权益，根据法律法规的有关规定和双方《商品房买卖合同》第二十四条之约定，特提起诉讼，请求人民法院依法判令所求。 被告山东万洲置业有限公司辩称，一、原告诉求不成立，不应支持，应判决驳回其诉求，理由如下：1.原、被告之间签订《商品房买卖合同》属实，但是被告已经向原告交付商品房，不应承担违约责任。关于是否存在逾期交房的问题，双方签订合同后，按照合同约定原告在足额交纳购房价款的情况下被告履行交房义务。实际上本案原告未足额交纳房款的情况下，被告于2015年5月1日办理商品房交付手续，并由物业公司进行托管经营。因此被告不应承担交房违约责任。2关于办证违约的问题，作为办理房产证前提必须是足额交纳购房价款，向税务等有关部门足额交纳各项税费和专项维修基金等各项税费，是办理不动产权证的前提条件。对应本案，被告在2015年手续已齐备，2016年已经具备不动产权证办理的条件。迟延办理的责任不在于被告，根据原告诉求，2015年4月至今早已超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。3、关于退还面积差价的问题，双方签订了合同合法有效，合同中对价格进行明确约定，根据实测面积多退少补，而且双方对实测面积进行确认。后期与物业公司签订的托管合同以及自营合同均对购房的价款或面积进行进一步确认。且原告在认可的情况下已经实际补交的面积差价，因此这种交纳行为符合合同约定，不存在退还的说法。 综上，原告诉求从事实上还有法律上以及超过诉讼时效的观点均应予以驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的本院予以认定。对有争议的证据，本院在本院认为中予以综合阐述。 原告为支持自己的主张提交如下证据： 1、工商登记信息；2、原告身份证明；3、商品房买卖合同；4、委托经营管理合同；5、付款发票4张；6、建设工程竣工验收备案表；7、因证人受到威胁，不再出庭，故该证据不再提交；8、不动产权证；9、交房流程确认单。 被告对原告证据进行了质证，对证据1、2无异议。对证据3商品房买卖合同虽系复印件，但予以认可。该合同系双方平等自愿签订的，合法有效。合同中第14条面积差异处理第3款明确约定以实测面积为准，结算房价款多退少补。合同中第5页进一步确认实测建筑面积商品房单价和商品房总价，有原告签字按手印，进一步说明双方对房屋的计价方式以及实测面积是没有争议的。对证据4委托经营管理合同真实性无异议，通过该合同进一步说明作为本案争议的商铺已经委托商业广场有限公司进行托管经营。对证据5发票原件无异议，其中契税及专项维修基金交纳日期为2019年1月28日，补交差价的时间为2018年4月20日，该税款时间点充分说明逾期的原因在于原告，原告没有及时交纳各项款项，被告不应承担相应责任。对证据6真实合法有效，予以认可。证据7不存在。对证据8真实性无异议，通过产权证上的记载面积进一步明确实测面积。证据9不能实现原告的举证目的，在答辩时我方已确认2015年5月1日双方办理商品房交付确认，稍后我方进一步提供交付确认书来确认双方交接的凭据。但是这种交付并不影响原告方后续的付款义务。本院对于原告提交的证据，对其真实性、合法性、关联性予以确认。 被告为支持自己的主张，提交如下证据： 1、商铺交付确认书；2、枣庄市建筑工程质量监督管理站薛城分站出具的工程质量合格证明；3、商品房面积实测报告；4、购房发票各2张；5、22号楼房产权证；6、不动产权证复印件；7、定购协议；8、《商品房买卖合同》；9、《委托经营管理合同》及租金审计审批表、付款凭证。 原告对被告证据进行了质证： 证据1真实性无异议，对证明内容有异议，该证据第2页明确记载：本人对上述事项确认无误，但是上述事项的内容为空白，无法证明商铺已按照约定合法交付。本院认为，该表格的名称为万洲第一街商铺、商务套房交付确认书，第一行记载姓名：褚福栋。商铺：22幢122号。在“22幢122号”下空白处有“21#111”的记载。第二行记载了联系电话。后附的表格空白处虽未填写内容，但表格下记载“本人对上述事项确认无误”，经营户签名处有原告签名及手印。原告对于其签名及手印未予否认且认可该证据的真实性。基于以上分析，不能否认原告对于该确认书签署的意义的知晓，表格空白处未填写内容应视为概括认可与授权表格持有方的后续记载，也表明了对表格内的有关项目包括地面、墙面等的认可。故本院对该证据的真实性，合法性、关联性予以确认。 对证据2的来源有异议，真实性有异议。该证明记载的内容与商铺现场严重不符，商铺现场连隔墙都没有，不符合审计的设计要求和合同约定，如何验收合格的。原告未提交证据佐证，本院对该证据予以确认。 对证据3来源合法性无异议，证明内容有异议。商铺没有隔墙，是如何进行测量的，数据是不真实的，测绘报告显然涉嫌造假。原告未提交证据佐证，本院对该证据予以确认。 对证据4三性无异议，对证明内容有异议。发票是后期用收据更换的，原告已经按照合同约定支付购房款，被告也开具了收据。发票的时间并不能证明原告的付款时间。因原告对该证据的“三性”均无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据5三性无异议，对证明内容有异议。发票是后期用收据更换的，原告已经按照合同约定支付购房款，被告也开具了收据。发票的时间并不能证明原告的付款时间。因原告对该证据的“三性”均无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据6三性无异议，对证明内容有异议。2016年6月24日办出来的，同时证明被告逾期交房、逾期办证的事实。因原告对该证据的“三性”均无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据7定购协议为格式合同，第9条明确约定商品房买卖合同签订后该协议失效，且该定购协议中有关面积差价的约定作为格式条款，被告未举证证明已经尽到向原告提醒注意和示明义务，因此对原告不适用法律义务。因原告未否认其签名的真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。 对证据8三性无异议，证明内容有异议。关于14条面积差价约定，本案是按套销售商品房，且14条第3项第2款对按套销售商品房面积出现误差时双方并未约定处理办法。该格式条款被告也并未尽到示明及提醒原告注意的义务，根据法律规定提供格式条款一方应当承担举证义务，如对该格式条款有分歧应当作为不利于提供格式条款一方的解释。因原告对该证据的“三性”均无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据9托管合同履约主体不同，根据合同法，应当是签字或盖章的一方，即是本案被告，并非万洲商业广场有限公司。本案被告作为商品房开发方和托管一方，同时承担代原告履行验收和收房义务，显然与法律规定不一致，履约主体混同。实际上本案商品房交付，被告已通知原告到现场签订所谓的交房手续，根本没有按照合同约定向原告出示竣工验收合格证明、实测报告以及现场勘验查收房屋，乃至最后交钥匙等交房流程。关于原告的损失，被告认为原告没有损失与事实不符，原告的逾期损失、沉没成本、机会成本都是无形中增加了原告的负担，原告购买的商铺，为的是经营赚钱。因原告对该证据的真实性未持异议，故本院依法对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月2日，原告褚福栋与被告山东万洲置业有限公司就本案涉案商铺签订万洲第一街商铺定购协议，原告选定该涉案商铺为21幢111号、22幢122号。该协议第6条约定：本《订购协议》所标商铺的建筑面积为暂定面积，实际计价建筑面积以产权证上所记载面积为准。本《订购协议》建筑面积与产权证上的计价面积有差别时，按《商品房买卖合同》约定的计价面积补差，补差面积的价格按合同上所载单价计算。第9条约定，本《订购协议》……自双方签字或者盖章之日起生效，在签订《商品房买卖合同》后失效。 2013年11月4日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，次日双方签订《委托经管管理合同》。 该《商品房买卖合同》第四条约定计价方式与价款，双方约定按第3种方式计算该商品房价款：按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）肆拾肆万柒仟叁佰叁拾肆元。 该合同第十条约定交付时间和条件： （一）被告应当于2014年12月31日前向原告交付该商品房； （二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件： 1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件； 2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。 3、房地产开发项目取得施工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明。 合同还约定，城市基础设施：上水、下水、供电于2014年12月31日达到使用功能；电话通信、有线电视、宽带网络均于交付时线路敷设到户。公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房于2014年12月31日达到使用标准。未在约定期限内达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之零点五的违约金。交接手续:该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条（关于逾期交付责任的约定）处理。查验房屋:买受人应在收到书面通知后7日内办理商品房的交接手续。双方办理交接手续前，买受人有权对所购商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。1.屋面、墙面、地面渗漏；2.墙面、顶棚抹灰层脱落；3.地面空鼓开裂、大面积起砂；4.门窗翘裂、五金件损坏；5.管道堵塞；6.洁具开裂、漏水7.灯具、电气开关失灵；8.防盗及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条（关于逾期交付责任的约定）处理。修复后或者经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息，该买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。逾期交付责任：逾期在45日内的出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起45日内退还全部已付款，并按照全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，以房产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。争议解决方式：依法向房屋所在地人民法院起诉。 合同还对设计变更、质量、保修、前期物业服务、共有权益、税费等事项进行了约定。 合同签订后，原告交付购房款447,334元。2015年5月1日，原告签署涉案商铺交付确认书。 2015年3月27日被告对涉案商铺工程进行了建设工程竣工验收，工程质量合格。 2015年8月19日枣庄市薛城区房地产测绘队出具测绘报告，该测绘报告载明涉案商铺的建筑面积为51.9平方米。 2016年4月24日，被告向原告开具按套计算的房屋价款447,334元的增值税普通发票。 2016年6月24日，被告对万洲第一街22号楼办理首次产权登记。 2018年4月20日，被告向原告开具补交房屋面积差价16,535元的增值税普通发票。 2019年1月29日登记部门出具案涉房屋不动产权证书。 2019年3月18日，枣庄万洲商业广场有限公司将涉案商铺收益65,582元支付给原告（19#226和22#122两套商铺的收益）。 上述事实有当事人陈述及当庭质证的证据为佐证记录在卷。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关的事实和证据，本案的争议焦点为：1.被告的交房行为是否存在违约情形？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算；2.原告交付给被告的房屋面积差价款是否应返还；3.被告对于原告逾期办理房屋产权证是否存在违约行为？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算。 关于焦点一，被告的交房行为是否存在违约情形？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算。 原被告就涉案房屋约定于2014年12月31日前交付，并约定了交房时要取得验收合格证明、面积实测报告的交付条件，被告依约应于该日期届满前将符合交付条件的案涉房屋交付给原告。而实际上原被告双方于2015年5月1日办理房屋交付手续，于2015年3月取得验收合格证明，于2015年8月取得面积实测报告，故被告的交房行为构成了违约交房，其违约交房责任期间应截止至取得面积实测报告的2015年8月。依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，该项请求的诉讼时效应为两年。原告在2019年7月18日才向本院提起诉讼，显然已经超过两年的诉讼时效期间，原告未提供证据证明其间存在诉讼时效中止、中断的情形，因此，对于被告关于原告该项诉请已超过诉讼时效期间的抗辩，本院予以支持。 关于焦点二，原告交付给被告的房屋面积差价款是否应返还。 合同第十四条第三款明确规定了对实测后面积差异的处理自行约定：“以房地产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。”该约定内容明确，不违反法律规定，属于有效约定，对于实测多出来的面积差价款原告有义务予以补交，且原告也已实际补交，现原告主张返还该款没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点三，被告对于原告逾期办理房屋产权证是否存在违约行为？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算 案涉《商品房买卖合同》约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，原告有权解除合同。原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。原被告双方于2015年5月1日办理房屋交付手续，案涉商铺于2016年6月24日进行了初始登记，故在2016年6月24日前被告将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，因被告未提交证据证明需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案的时间，故本院将该时间认定为2016年6月24日。根据合同约定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”，原被告双方确认的交房行为发生在2015年5月1日，故被告应于2015年7月31日前将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。2016年6月24日迟后于合同约定的时间，故被告履行该义务的行为违反合同约定，依据合同约定及法律规定应承担相应的违约责任。被告应承担的有关逾期办理产权证书的违约行为自2015年7月31日持续至2016年6月24日，被告应对该期间的违约行为承担违约责任。因被告提出诉讼时效的抗辩，故对于未超过诉讼时效的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2019年7月18日向本院提出诉讼请求，本案现有证据不能证明存在诉讼时效中止、中断的情形。根据民法总则关于诉讼时效的规定，2016年7月18日之前的违约金已超过时效，故本院对于原告该项诉讼请求依法不予支持。 本案在审理过程中，原告以“现因证据《建设工程竣工验收备案表》（万洲第一街16#-22#楼）和22#楼《房权证》等证据的认定要以另外案件的审理结果为依据，而另案正在进行中，尚未审结”为由向本院申请对本案中止审理。本院认为，原告未向本院提交另案的受理法院的受理案件通知书，故对原告中止本案审理的申请，本院不予准许。 综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告褚福栋的诉讼请求。 案件受理费4,180.4元，保全费200元，由原告褚福栋负担2,290元，由被告山东万洲置业有限公司负担2,090.4元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  张文东 人民陪审员  宋云芝 人民陪审员  李 虎 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  李 丹