福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9671号 上诉人（原审原告）：福州筑地食品有限公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区。 法定代表人：张琴，董事长。 委托诉讼代理人：龚为民，福建航嘉律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：福建罗源国材华铸木业有限公司，住所地福建省罗源县松山镇罗源湾开发区北工业区。 法定代表人：景少伟，经理、执行董事。 委托诉讼代理人：黄琳，福建瑞取律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑晶盛，福建瑞取律师事务所执业律师。 上诉人福州筑地食品有限公司（以下简称筑地公司）与上诉人福建罗源国材华铸木业有限公司（以下简称国材公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2019）闽0123民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 筑地公司上诉请求：1.撤销原判第三项，改判国材公司按6万元/月的标准向筑地公司支付2018年4月1日起至2019年6月25日止的房屋租金及房屋占用费89万元；2.改判国材公司向筑地公司支付18万元的补偿金。事实和理由：一、国材公司应向筑地公司支付2018年4月1日至2018年12月31日止的租金。根据案涉合同第二条第四项规定，筑地公司同意给国材公司免租期间的前提是国材公司对厂房及厂区“未完善”部分进行完善，因国材公司未进行完善，故国材公司应当支付期间租金。1.依日常生活经验及《合同法》第六十一条规定，案涉合同约定的“未完善”部分应包括有建设厂区道路及铺设厂区地板内容，国材公司并未就上述内容进行完善且其拆除案涉厂区围墙、厂房围墙，给筑地公司造成13万元的损失，故一审法院认定国材公司有对案涉厂房进行完善并投入经济费用及时间成本属于认定事实错误。2.筑地公司之所以在合同中同意给予国材公司免租期系为了整个租赁期间长达二十年的租金收益，但由于案涉合同并未完全履行，由国材公司享受将近一年的免租期，有违《民法总则》、《合同法》规定的公平原则，故一审法院适用法律错误。二、一审法院在经济补偿金方面适用法律错误。根据案涉合同约定，国材公司提出解除合同的，应当提前三个月通知筑地公司，并承担三个月的补偿金。一审法院认为国材公司于2019年3月提出解除合同，其实际应于2019年6月才有权终止合同，而筑地公司于期间2019年4月16日即诉请解除合同，故筑地公司无权要求国材公司支付经济补偿金。一审法院该结论将导致“违约者获利，守约者受损”的情形，不符合公平原则。 国材公司辩称：一、租金及房屋占用费，案涉合同第二条第四项已明确约定了筑地公司同意给予国材公司免租期间，所以该期间内国材公司并无支付租金和房屋占用费的义务。二、经济补偿金，根据案涉合同约定，该补偿金的条款应当是由国材公司中途终止合同，方才需要其来承担补偿金的履行义务。但因案涉合同系由筑地公司对方提出解除，所以筑地公司无权要求国材公司方承担经济补偿金18万元。 国材地公司上诉请求：1.依法撤销原判第一项、第二项、第三项判决；2.依法改判驳回筑地公司的原审第二项、第四项、第五项诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费用由筑地公司承担。事实和理由：一、一审法院认定双方《租赁合同》的解除时间为2019年4月16日系错误的，《租赁合同》已于2018年12月解除。国材公司从2018年3月进场后投入大量实质性建设以期能使案涉厂房及地块空地达到符合生产使用的条件，但该厂房的排水系统始终无法满足生产条件，国材公司向筑地公司多次反映该情况，但至今未能解决。后2018年7月台风莫兰蒂肆虐，导致案涉厂房及周边地块被淹没，因排水系统问题，致使整个地块无法再继续建设及使用，国材公司因此于2018年12月向筑地公司提出解除合同。因台风原因、排水系统问题导致双方之间的合同目的无法实现，故案涉合同应于2018年12月即解除。二、一审法院认定国材公司应向筑地公司缴纳厂房租金及占用费系错误的。双方的合同因台风及排水问题，无法达到合同目的已于2018年12月解除，且国材公司早于2018年12月22日之前腾空了厂房，故此，双方之间的合同解除时间在免租期内，筑地公司要求国材公司支付期间的租金及占用费没有任何事实和法律依据。一审法院亦同意免租期内无需支付租金及占用费，但由于对双方合同解除日期的错误认定，导致判决了错误的租金。三、一审审法院认定国材公司至今未支付租金，筑地公司有权依据《租赁合同》约定不返还履约保证金系错误的。案涉《租赁合同》于2018年12月已经解除，依该合同的约定，2018年底之前都属于免租期，故本案不存在租金及占用费问题，则筑地公司无权依《租赁合同》的相关约定没收履约保证金，一审法院因对解除合同时间的认定错误，致使判决错误。 筑地公司辩称：一、合同解除时间以一审法院认定的时间为准，国材公司主张合同于2018年12月解除缺乏依据；二、即便如国材公司所述其于2018年12月22号腾空了厂房，但其并未向筑地食品公司交付厂房，因此国材公司仍然存在占用事实，应当承担相应的租金和占用费；三、国材公司至今尚未支付租金，筑地公司依约有权不返还履约保证金。 筑地公司向一审法院起诉请求：1.判令解除筑地公司与国材公司之间的《租赁合同》；2.判令国材公司交纳的保证金15万元归筑地公司所有；3.判令国材公司腾空并向筑地公司交付坐落于福州市罗源开发区厂房；4.判令国材公司按6万元／月的标准向筑地公司支付自2018年4月1日起至向筑地公司交付房产之日止的房屋租金及房屋占用费（暂计算至2019年3月31日止为72万元）；5.判令国材公司支付补偿金18万元；6.判令国材公司赔偿房屋及附属设施损坏的损失13万元。 一审法院认定事实：2018年2月13日，筑地公司（甲方）与景少伟代表筹备中的国材公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在福州市罗源开发区楼厂房4500平方米出租给乙方，地块其余空地约8000平方米租期内无偿提供给乙方使用；厂房月租为实收6万元，合同租赁期限自2018年2月16日至2027年12月31日止，实际计租期限自2019年1月1日至2027年12月31日，租金按月结算，乙方应在每月10日前向甲方交付租金；乙方应在本合同签订后2018年2月底内向甲方支付合同履约保证金15万元；甲方同意给予乙方免租金至2018年底，作为厂房及厂区内未完善的所有费用，租金自2019年1月1日起开始计算，乙方承诺在2018年5月1日前必须进场完善环境、安装设备等，否则按违约处理；乙方如要中途终止合同，应提前三个月书面通知甲方，一次性交付甲方三个月租金金额的补偿金，并按期缴清退租前的租金及结清水、电费；如在超过合同约定的交付租金日期五天内，乙方未缴纳租金，则视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方应在当月内退场完毕，甲方不返还保证金；本合同经双方签字盖章，并在乙方按约定缴纳保证金后生效；合同还约定了其他条款。国材公司成立后在该《租赁合同》上加盖公章。2018年3月1日，国材公司支付履约保证金15万元。同年3月18日，筑地公司向国材公司移交厂房，并于4月1日移交厂房结构、排水、电气等施工图纸。此后，国材公司入场使用案涉厂房及地块空地。国材公司至今未向筑地公司支付租金。2019年6月25日，在一审法院主持下，国材公司将案涉厂房交付给筑地公司。 另查，国材公司在租赁案涉厂房期间拆除了厂房围墙，双方确认因该行为给筑地公司造成的损失为13万元。 一审法院认为，筑地公司与国材公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依约履行各自义务。 关于《租赁合同》解除的问题，《租赁合同》约定案涉厂房自2019年1月1日起计租，租金应在每月10日前交付，但国材公司未能按约定支付租金，构成违约，解除合同条件已成就，故筑地公司请求解除《租赁合同》，于法有据，予以支持。合同自通知到达对方时解除，筑地公司向一审法院起诉后，起诉状副本于2019年4月16日送达给国材公司，故《租赁合同》于2019年4月16日解除。国材公司认为因案涉厂房排水系统不满足实际的生产条件，2018年12月已与筑地公司协商解除《租赁合同》，并提交2018年7月11日厂房被淹的照片予以证明，但案涉厂房被淹是因玛利亚台风造成的，系不可抗力，并非厂房排水系统不满足经营条件，且国材公司未按合同约定以书面形式通知筑地公司解除合同，故国材公司该项答辩意见不予采纳。国材公司于2019年3月才向筑地公司发送书面解除合同的通知，根据《租赁合同》约定“乙方如要中途终止合同，应提前三个月书面通知甲方”，因此国材公司有权主张终止合同的时间为2019年6月，晚于筑地公司主张解除合同的时间，故案涉合同解除的时间应为2019年4月16日。 关于案涉厂房租金及占用费的问题。筑地公司主张2018年4月1日至交付厂房期间的租金及占用费，因《租赁合同》约定“甲方同意给予乙方免租金至2018年底，作为厂房及区内未完善的所有费用”，双方对厂房及厂区完善并未作出明确约定，而筑地公司确认国材公司在使用案涉厂房过程中对厂区围墙、厂房围墙等进行拆除、改建，表明国材公司有对案涉厂房进行完善，其投入了完善厂区的费用以及时间成本，故筑地公司要求国材公司支付免租期内的租金不合理，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，案涉厂房占用期间的费用仍可按照每月租金6万元计算。故案涉厂房租金应从计租日2019年1月1日起计算至《租赁合同》解除之日2019年4月16日，即21万元（3.5月×6万元/月），占用费应从2019年4月17日起计算至厂房交付筑地公司之日2019年6月25日，即13.8万元（2.3月×6万元/月），两项合计34.8万元。 关于履约保证金15万元，因国材公司至今未交付租金，筑地公司根据《租赁合同》约定有权不返还保证金，故履约保证金应归筑地公司所有。关于补偿金18万元，筑地公司主张补偿金的依据是《租赁合同》中约定“乙方如要中途终止合同，应提前三个月书面通知甲方，一次性交付甲方三个月租金金额的补偿金”，但是根据该约定，国材公司支付补偿金的前提是国材公司中途终止合同，而解除案涉合同系由筑地公司提出的，故筑地公司要求国材公司支付经济补偿金18万元，不予采纳。关于国材公司腾空并向筑地公司交付案涉厂房的诉讼请求，因2019年6月25日国材公司已交付完毕，故该项主张无需再处理。关于房屋及附属设施损坏的损失问题，双方已确认损失为13万元，故对筑地公司的该项诉讼予以支持。综上，判决：一、福州筑地食品有限公司与福建罗源国材华铸木业有限公司签订的《租赁合同》于2019年4月16日解除；二、福建罗源国材华铸木业有限公司交纳的履约保证金15万元归福州筑地食品有限公司所有；三、福建罗源国材华铸木业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州筑地食品有限公司支付租金及占用费34.8万元；四、福建罗源国材华铸木业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州筑地食品有限公司赔偿损失13万元；五、驳回福州筑地食品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,420元，由福州筑地食品有限公司负担5340元、福建罗源国材华铸木业有限公司10,080元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，对于2018年4月1日至2018年12月31日的租金问题，根据案涉合同第一条第4项约定“甲方（筑地公司）同意乙方（国材公司）免租金至2018年底，作为厂房及区内未完善的所有费用，租金自2019年1月1日起开始计算”，双方未就如何完善厂房其区内进行约定，同时该条款亦约定国材公司“在2018年5月1日前必须进场完善环境、安置设备，否则按违约处理”，故筑地公司以国材公司未完善厂房及区内为由主张国材公司应支付2018年4月1日至2018年12月31日的租金没有合同依据，不予支持。 对于合同解除时间，国材公司主张案涉合同于2018年12月解除，但并未提供证据证明其已向筑地公司主张解除合同，亦未提供证据证明其已于2018年12月22日向筑地公司移交案涉租赁物，故其该项主张，本院不予采纳。合同的解除权为形成权，国材公司于2019年3月书面通知筑地公司解除案涉合同，但根据双方之间的合同约定，国材公司要求解除合同须提前三个月通知，即按照双方的约定，国材公司的解除权于2019年6月方发生法律效力，而筑地公司作为守约方，其解除合同的意思表示于2019年4月16日达到国材公司时即发生解除合同的法律效果，故一审法院认定案涉合同于2019年4月16日解除并无不当。案涉合同因筑地公司行使合同解除权而解除，其要求国材公司按照案涉合同第七条第4款之约定支付三个月租金金额的补偿金依据不足，亦不予支持。 法信超链：地方法规1篇案例9篇裁判12632篇期刊19篇 × 综上所述，筑地公司、国材公司的诉讼请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费15420元，由福州筑地食品有限公司负担7710元，由福建罗源国材华铸木业有限公司负担7710元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年十二月十七日 法官助理陈玥 书记员程婷