湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初11110号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司，住所地浏阳市庆泰中路69号浏阳碧桂园物业综合办公室。负责人：朱新星，经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：刘勇，男，1984年3月27日出生，汉族，住浏阳市。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司（以下简称碧桂园物业公司浏阳分公司）与被告刘勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司浏阳分公司的委托诉讼代理人王鹏，被告刘勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司浏阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费、违约金共计8020.15元；2、本案诉讼费由被告负担。被告刘勇的主要答辩意见：欠物业费属实，但被告多次联系原告物业管家，要求结算推荐购房成功抵扣物业费之事，原告一直没有答复才导致未按时交纳物业费，被告请求原告解决好抵扣物业费之事后并确认应交纳所欠的具体数额，被告愿意交纳所欠物业费；被告没有违约，不同意交纳违约金。本院经审理认定事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司系一家经批准从事物业服务的公司。2013年1月1日，广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司作为物业服务企业（乙方）与浏阳碧桂园房地产开发有限公司作为开发商（甲方）签订《浏阳碧桂园前期物业服务合同》1份，约定：本物业的物业服务费采取包干制方式，步梯洋房按房屋建筑面积1.5元/月/平方米计收；甲方同意乙方可按当地消费者物价指数的变动幅度对物业服务费的计收标准进行调整，物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。合同还对其他事项进行了约定。2018年5月1日，广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司作为物业服务企业（乙方）与浏阳市岭秀苑业主委员会（甲方）签订《浏阳碧桂园岭秀苑物业服务合同》，约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层步梯住宅1.5元/平方米/月；物业服务期限为19个月，自2018年5月1日起至2019年10月31日止；业主或物业使用人未及时足额交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金，甲方应积极协助乙方催收物业服务费，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。合同还对其他事项进行了约定。广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司于2019年6月26日经工商登记变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司。刘勇系本市的业主，房屋建筑面积为88.49平方米，系步梯洋房。现刘勇尚欠碧桂园物业公司浏阳分公司2015年1月1日起至2019年9月30日止的物业管理服务费7566元（1.5元×57个月×88.49平方米＝7565.895元），经碧桂园物业公司浏阳分公司催缴后仍未交纳，碧桂园物业公司浏阳分公司遂诉至本院。审理中，原告对被告述称介绍新业主购房抵扣物业费的事实不持异议，认为被告未与开发商售楼部办理抵扣物业费的相关手续，原告无权直接抵扣应交纳的物业费，但原告未提交相关证据证实已告知被告应办理抵扣物业费的相关手续。以上事实，有当事人的陈述、欠费明细、催费函、快递单、《浏阳碧桂园前期物业服务合同》、《浏阳碧桂园岭秀苑物业服务合同》、微信聊天截图等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案原告碧桂园物业公司浏阳分公司分别与浏阳碧桂园房地产开发有限公司、被告刘勇所在的浏阳市岭秀苑业主委员会签订的《浏阳碧桂园前期物业服务合同》、《浏阳碧桂园岭秀苑物业服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对合同双方均具有约束力。而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。原告碧桂园物业公司浏阳分公司履行了物业服务义务，被告刘勇应当交纳物业服务费，费用的收取标准在上述合同中进行了明确约定，故对于原告碧桂园物业公司浏阳分公司要求被告刘勇支付物业管理服务费7566元的诉讼请求，本院予以支持。由于原告对于宣传介绍推荐新业主购房成功抵扣物业费的相关措施未到位，致使被告未及时交纳物业费，不是被告故意恶意拖欠物业费，故对原告碧桂园物业公司浏阳分公司主张的违约金诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘勇于本判决生效之日起三日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司自2015年1月1日起至2019年9月30日期间产生的物业管理服务费7566元；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司负担5元，刘勇负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 付 昶二〇一九年十二月六日书记员 邓圣亚附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。