山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11216号上诉人（原审原告）：济南天鸿房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛振友，董事长。委托诉讼代理人：杨婷，山东储誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王相玲，女，1989年12月22日出生，汉族，住山东省平邑县。上诉人济南天鸿房地产开发有限公司（简称天鸿房地产公司）因与被上诉人王相玲商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初2763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天鸿房地产公司上诉请求：1、请求判令撤销原判决，依法改判或发回重审；2、请求判令一、二审诉讼费用均由王相玲承担。事实和理由：一、原审法院认为“天鸿房地产公司……未按照合同约定的时间履行交付房屋、办理权属登记备案的义务……天鸿房地产公司的行为构成违约”的认定属于事实错误。二、原审法院认为“如天鸿房地产公司无违约行为则有解除合同的权利，否则其无权请求解除合同”于法无据。三、原审法院认为“天鸿房地产公司作为担保人承担担保责任后，可以向王相玲行使追偿权。故对天鸿房地产公司提出的诉讼请求，本院不予支持。”适用法律有误。天鸿房地产公司向一审法院起诉请求：1、解除天鸿房地产公司、王相玲2014年11月2日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）XXXXXX）；2、王相玲支付办理撤销商品房买卖合同网签和备案登记手续过程中产生的费用；3、王相玲支付解除合同违约金58047.7元；4、王相玲支付天鸿房地产公司代偿金339642.94元；5、王相玲支付天鸿房地产公司代偿违约金（以339642.94元为基数，自2019年2月27日至实际给付之日止，按日1‰计算）；6、王相玲支付天鸿房地产公司为实现债权的律师费35000元；7、王相玲承担本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保费等相关费用。一审法院认定事实：2014年11月2日，天鸿房地产公司（出卖人）与王相玲（买受人）签订《济南市商品房买卖合同》，双方约定：王相玲购买天鸿房地产公司开发的万象新天小区XX号楼XX房屋，建筑面积共82.75平方米，地下室12.59平方米，总价款580477元；王相玲于签署合同当日向天鸿房地产公司支付首付房款180477元，其余房款40万元向贷款机构申请房屋按揭贷款；天鸿房地产公司应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付王相玲使用；天鸿房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由天鸿房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》第10.4款约定：天鸿房地产公司为王相玲提供贷款担保的，如王相玲不及时足额偿还贷款本息导致天鸿房地产公司代偿的,王相玲应向天鸿房地产公司返还代偿金额（包括但不限于天鸿房地产公司代王相玲偿付的贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现贷款债权的费用，以下简称代偿金额），王相玲每日应当以代偿金额总额1‰的标准向天鸿房地产公司支付违约金，计算上述违约金自天鸿房地产公司实际代偿之日始，至王相玲实际清偿完毕代偿金额及违约金之日止。如若发生天鸿房地产公司代为王相玲偿还贷款的情况，则天鸿房地产公司有权解除合同，天鸿房地产公司解除合同的，王相玲除应返还代偿金额及其违约金外，另应按主合同总价款的10%向天鸿房地产公司另行支付解除合同违约金。合同签订后，王相玲交付了首付款180477元。中国邮政银行股份有限公司济南历下支行（简称邮政银行历下支行）作为贷款人、王相玲作为借款人及天鸿房地产公司作为保证人签订《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定：邮政银行历下支行根据王相玲的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款348000元，贷款期限为360个月，自2015年至2045年；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率下浮5%执行；担保方式为抵押加保证组合担保，保证人天鸿房地产公司承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任,但如满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，保证人天鸿房地产公司对该条件满足之日后到期的王相玲的债务免除保证责任。2015年5月12日，王相玲向天鸿房地产公司补差额52000元。2015年5月31日，天鸿房地产公司收到贷款34.8万元。2019年2月26日，邮政银行济南分行向天鸿房地产公司发送《通知函》载明：王相玲自2018年8月19日开始违反合同约定逾期还款，经银行多手段催收，至今未偿还；截至2019年1月26日，该笔贷款已逾期220天，逾期金额339642.94元，其中本金330310.74元、利息9332.2元；请天鸿房地产公司于收函日起十日内按协议约定代为偿还王相玲尚未偿还的全部剩余借款本金及利息。2019年2月27日，邮政银行济南分行向天鸿房地产公司出具《贷款本息代偿证明书》载明：天鸿房地产公司已于2019年2月26日代王相玲偿还本息共计339642.94元，其中本金330310.74元，利息9125.9元，罚息206.3元。2019年4月9日，天鸿房地产公司使用EMS快递向王相玲送达《房屋交付通知书》等材料，2019年4月10日，王相玲签收。上述事实有天鸿房地产公司提供的《济南市商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房/购车借款及担保合同》、《通知函》、《贷款本息代偿证明书》、EMS快递回执及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，王相玲与天鸿房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》、补充协议及双方与邮政银行历下支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，均合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点是：双方签订的《济南市商品房买卖合同》是否应予解除。根据合同约定，天鸿房地产公司解除合同的条件是当王相玲未履行商品房买卖合同、补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致天鸿房地产公司承担保证责任时，有权单方解除本合同。天鸿房地产公司2019年2月26日代王相玲偿还贷款本息而承担保证责任，如天鸿房地产公司无违约行为则有解除合同的权利，否则其无权请求解除合同。根据《个人购房/购车借款及担保合同》约定，天鸿房地产公司为王相玲向邮政银行历下支行贷款承担阶段性连带责任保证，但如果房产正式抵押登记手续已办理完毕，保证人天鸿房地产公司对抵押登记之日后到期的王相玲的债务免除保证责任。根据《济南市商品房买卖合同》约定，天鸿房地产公司应于2016年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付王相玲使用；天鸿房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由天鸿房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。在本案中，天鸿房地产公司于2019年4月9日向王相玲送达《房屋交付通知书》等材料，明显未按照合同约定的时间履行交付房屋、办理权属登记备案的义务，以致王相玲不能办理房屋抵押而免除天鸿房地产公司的担保责任，对此，天鸿房地产公司的行为构成违约。天鸿房地产公司在2019年2月26日因未免除担保责任而继续承担担保责任是其违约行为所致，故其无权单方解除合同。天鸿房地产公司作为担保人承担担保责任后，可以向王相玲行使追偿权。故对天鸿房地产公司提出的诉讼请求，一审法院不予支持。王相玲经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和答辩的权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回济南天鸿房地产开发有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，王相玲与天鸿房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》、补充协议及双方与邮政银行历下支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，协议中不违反法律规定的内容合法有效。双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》约定，天鸿房地产公司应于2016年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付王相玲使用；天鸿房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由天鸿房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案《个人购房/购车借款及担保合同》约定，天鸿房地产公司为王相玲向邮政银行历下支行贷款承担阶段性连带责任保证，但如果房产正式抵押登记手续已办理完毕，保证人天鸿房地产公司对抵押登记之日后到期的王相玲的债务免除保证责任。本案中，天鸿房地产公司于2019年4月9日向王相玲送达《房屋交付通知书》等材料，明显未按照合同约定的时间履行交付房屋、办理权属登记备案的义务，以致王相玲不能办理房屋抵押而免除天鸿房地产公司的担保责任，对此，天鸿房地产公司的行为构成违约。天鸿房地产公司在2019年2月26日因未免除担保责任而继续承担担保责任是其违约行为所致，故其无权单方解除合同。其上诉主张不能成立，本院不予支持。另外，若天鸿房地产公司作为担保人承担了担保责任后，其有权向王相玲另案行使追偿权。综上所述，天鸿房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10536元，由上诉人济南天鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月六日书记员  刘 红