江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏09民终4452号上诉人（原审被告）：朱长泽，男，1963年10月6日出生，汉族,居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张家燕，女，1980年9月21日出生，汉族,居民，住江苏省响水县。被上诉人（原审原告）：陈有伟，男，1981年4月3日出生，汉族,居民，住江苏省盐城市亭湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马丽，江苏苏星律师事务所律师。原审第三人：索虹蔚，女，1965年10月21日出生，汉族,居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。上诉人朱长泽因与被上诉人张家燕、陈有伟，原审第三人索虹蔚房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱长泽上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案二审诉讼费用由张家燕、陈有伟承担。事实与理由：1.虽然朱长泽与张家燕、陈有伟于2019年2月14日签订的案涉合同中约定，朱长泽保证其妻子即房屋共有人索虹蔚认同并履行本合同，且在附加条款中朱长泽也承诺其已获得索虹蔚授权出售房屋和签订合同，言明若朱长泽未获得索虹蔚授权，则一切违约责任由朱长泽一人承担，但因朱长泽当日晚告知索虹蔚并动员其认可遭到拒绝，故朱长泽当即就电话告知了张家燕、陈有伟，并于2019年2月16日再次用微信告知了张家燕和陈有伟，现一审法院对此故意回避属认定事实不清。2.本案应认定张家燕、陈有伟对案涉房屋是朱长泽与索虹蔚共有财产的事实与相应的风险是明知的，正常情况下朱长泽应当取得索虹蔚的授权或书面认可，或者有索虹蔚在合同上签名，否则就不存在索虹蔚不同意出售房屋的风险。3.张家燕、陈有伟一审提交的证据不能作为案涉房屋价格上涨的依据，同时其损失就是定金的银行利息损失，故一审法院判决确定的违约金数额仍然过高且没有事实与法律依据。4.案涉房屋所占土地为国有划拨土地，根据《房地产管理法》及国务院相关规定，该房屋不得转让，故案涉房屋买卖合同因为违反了法律、行政法规的强制性规定应认定为无效合同。5.朱长泽与张家燕、陈有伟恶意串通，损害了索虹蔚的利益。因为案涉房屋是朱长泽与索虹蔚的夫妻共有财产，对此张家燕、陈有伟是明知的，且张家燕、陈有伟对朱长泽签订合同时代签索虹蔚的名字也是明知的，对此张家燕、陈有伟作为具有完全民事行为能力的人应当知道出卖夫妻共有房产需要得到另一方索虹蔚的授权，并在办理转移登记时需要索虹蔚到场签名，但事实上朱长泽既没有得到索虹蔚授权，索虹蔚也没有到场签名，故案涉合同应当是无效合同。6.由于合同无效，违约金条款也是无效的，本案应适用赔偿损失的法律规定，故一审法院适用法律错误。张家燕、陈有伟辩称，一、一审法院判决将违约金调整为10万元合法公正。1.朱长泽与张家燕、陈有伟签订案涉买卖合同是双方真实意思表示，双方针对房屋价款、付款时间、方式、违约金等内容都已经作了明确约定，朱长泽作为完全民事行为能力人应当认识到自己签订房屋买卖合同的后果，却以其配偶不同意为由，拒绝按约履行，属于故意违约，根据江苏省高级人民法院适用合同法若干问题的纪要第29条第二款，对于故意违约，违约方请求减少违约金的，人民法院不予支持，因此，朱长泽作为故意违约方主张违约金的减少不应当被支持。2.违约金条款是当事人对违约行为的后果预判以及处理方式，兼具补偿性和惩罚性，是双方真实意思表示，朱长泽认为违约金约定过高是对签订合同时合意的否定，朱长泽应提供否定违约金合意的证据，另外，根据最高人民法院关于民事诉讼证据规则的相关规定，朱长泽作为违约方，应对违约金过高的主张承担举证责任，而其对此没有举证。3.根据最高人民法院关于适用合同法若干问题解释（二）的相关规定，当事人主张违约金过高，请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则以及诚实信用原则衡量作出裁决，据此，违约金的调整并非仅根据实际损失来确定，综合上述因素衡量，本案朱长泽在合同签订后，明确表示不再履行合同，主观过错明显，应根据合同约定，应承担相应违约责任，一审法院考虑到合同签订时间与朱长泽表示不再履行时间相隔时间较短，酌定将违约金20万元调整为10万元合法公平，不存在朱长泽所述违约金依然过高的情形。4.朱长泽主张其配偶不同意出售该房产，但其未向张家燕、陈有伟表示解除合同，涉案合同可能继续存在履行合同的状态，直到2019年4月双方还在协商继续履行合同事宜，作为根本违约的朱长泽，企图将房屋涨价的利益损失转嫁给守约的张家燕、陈有伟没有法律依据，且与诚实信用原则相悖。因此，一审判决支持10万元的违约金合法公平。二、一审法院认定案涉买卖合同合法有效适用法律正确，朱长泽所述的我国房地产管理法第38、40条以及《城镇国有土地出让条例》均属于管理性规范，不属于效力性强制规范，不能作为判定合同效力的标准，一审法院根据我国合同法第48条、最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律解释的有关规定认定案涉合同有效，适用法律正确，这是司法实践达成的基本共识。综上，朱长泽的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。索虹蔚未作答辩。张家燕、陈有伟向一审法院起诉请求：1.解除张家燕、陈有伟与朱长泽就位于盐城市车库签订的《房地产经纪合同（转让）》；2.朱长泽退还张家燕、陈有伟已付定金6万元；3.朱长泽给付张家燕、陈有伟违约金20万元；4.本案诉讼费由朱长泽负担。一审法院认定事实：朱长泽与索虹蔚系夫妻关系，于1988年9月登记结婚。座落于盐城市毓龙东路工农巷9幢503室（原市检察院办公楼南侧9幢503室）的房屋的所有权证于1997年登记在朱长泽个人名下，土地证于1999年登记在朱长泽个人名下，土地使用权类型为划拨。2019年2月14日，朱长泽（卖方，甲方）与张家燕、陈有伟（买方，乙方）、盐城市六六房产经纪有限公司（经纪方，丙方）签订《房地产经济合同（转让）》一份，约定：1.房屋情况：所有权人朱长泽，座落于市毓龙东路工农巷9幢503室88.043㎡（市检察院南侧9幢503室和一楼汽车库约20平方左右）、车库约15㎡（无产权证）,《房屋所有权证》号：第9611579号，《土地使用权证》号：1999字第2484号，土地用途及使用性质为划拨（划拨出让金费用由甲方承担）。2.房屋售价：陆拾伍万贰仟元整（￥652000.00元，此款含有壹拾万元的汽车库价格），过户费用由乙方承担，甲方承诺该房无任何贷款。3.甲方委托丙方出售市毓龙东路工农巷9幢503室房产，并代办房产转移、房屋交付等相关事宜；乙方委托丙方购买市毓龙东路工农巷9幢503室房产，并代办产权证、房屋交付等相关事宜。4.甲方保证出售的房屋权属合法真实，并符合房地产交易的政策法规及有关规定，保证房屋的共有权人认同并履行本合同；协助乙方办理房地产的交易过户手续，提供相应真实有效证件资料。5.房款的支付方式：签订合同时，乙方支付购房定金陆万元整（￥：60000）给甲方，于2019年4月15日之前，甲、乙双方到市房产登记中心办理交税、托管、过户手续，等乙方领取到该房不动产权证后，甲方领取托管资金，同时，甲乙双方按照本合同协议，多退少补，结清房款，同时，甲方交房给乙方。6.违约责任：甲乙双方出现违约行为应向守约方支付违约金20万元。7.附加条款：朱长泽承诺已获其妻子索虹蔚授权出售此房和汽车库并签订本合同，若朱长泽未获其妻子索虹蔚授权出售此房和汽车库并签订本合同，则一切违约责任由朱长泽一人承担。朱长泽代索虹蔚在该合同甲方处签名并捺印。合同签订当日，张家燕、陈有伟向朱长泽支付6万元定金，朱长泽出具收条一份，载明：“今收到陈有伟、张家燕购买市毓龙东路工农巷9幢503室（含自行车库1个，一楼汽车库20平方米左右1间）住房一套，定金陆万元整。”2019年3月8日，江苏中盐律师事务所接受第三人索虹蔚委托于向张家燕、陈有伟邮寄了一份《律师函》，并抄送盐城市六六房产经纪有限公司，该函载明：“坐落在盐城市毓龙东路工农巷9幢503室房屋、车库和一楼汽车库，其房屋所有权系朱长泽、索虹蔚夫妻共有，你们是明知的。2019年2月14日，你们在没有看到索虹蔚书面授权委托书的情况下，与朱长泽单方，并以其本人和索虹蔚的名义签订了一份《房地产经济合同（转让）》，朱长泽将上列房屋单方出卖给你们。近期，朱长泽将房屋买卖和签订合同的情况，告知于索虹蔚，要求索虹蔚对《房地产经济合同（转让）》进行追认，并协助办理房屋转移登记手续。因此，索虹蔚委托本所向你们致函，向你们进行告知，因朱长泽未经本人的授权，故其单方处分索虹蔚份额的行为无效，索虹蔚本人不同意出卖自己份额的房屋和办理房屋转移登记手续，对你们与朱长泽签订的《房地产经纪合同（转让）》和合同上的签名不予追认。”对于索虹蔚向张家燕、陈有伟发送上述律师函的背景，张家燕、陈有伟陈述是在其一直与朱长泽沟通履行协议，办理过户的情况下收到律师函的。一审法院认为：一、关于《房地产经纪合同（转让）》的效力问题《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，张家燕、陈有伟与朱长泽签订的《房地产经纪合同（转让）》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应认定合法有效。关于朱长泽辩称合同附生效条件的意见，与查明的事实不符，依法不予采信。关于朱长泽辩称案涉房屋的土地性质系划拨，不得转让的意见，《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地房产转让作出了规定，要求办理土地使用权出让手续，并未禁止划拨土地上的房产转让，且均是管理性规定，不影响民事合同的效力，该辩称意见没有法律依据，依法不予采信。关于索虹蔚述称张家燕、陈有伟与朱长泽恶意串通，损害第三人利益，合同应认定无效的意见。案涉房屋登记在朱长泽个人名下，无登记的共有人，即便案涉房屋系其夫妻共同财产，朱长泽在合同中也已明确保证房屋的共有权人认同并履行本合同，承诺已获其妻子的授权，并承担由此产生的一切违约责任，对此张家燕、陈有伟有理由相信出售此房屋系朱长泽及索虹蔚的共同意思表示，且房屋以市场价成交，故索虹蔚该述称意见没有依据，依法不予采信。二、关于《房地产经纪合同（转让）》的解除朱长泽及索虹蔚均已经明确表示不继续履行合同，张家燕、陈有伟签订合同的目的无法实现，其要求解除《房地产经纪合同（转让）》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。三、关于定金返还的问题定金是当事人双方为了保证合同的履行，约定由一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”定金条款与违约金条款应择一使用，张家燕、陈有伟要求朱长泽按照合同约定支付违约金，故其主张朱长泽退还6万元定金的诉讼请求一审法院依法予以支持。四、关于违约金的支付问题《中华人民共和国合同法》第一百一十四规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，张家燕、陈有伟与朱长泽签订《房地产经纪合同（转让）》后不久，就因朱长泽拒绝履行合同双方发生争议，朱长泽违约应当承担相应的违约责任，但张家燕、陈有伟对朱长泽不继续履行合同已经在短期内知晓，可以寻求新的订立合同的机会，张家燕、陈有伟未能提供充分的证据证实案涉的房屋在短期内的上涨幅度，双方约定的违约金数额客观上存在过高的情形，根据定金罚则的规定，如张家燕、陈有伟主张双倍返还定金应予支持，朱长泽拒绝继续履行属于恶意违约，不排除房价有上涨趋势，应给与其一定的惩罚，故一审法院将违约金酌情调整为10万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、解除张家燕、陈有伟与朱长泽于2019年2月14日签订的《房地产经纪合同（转让）》。二、朱长泽应于判决生效之日起十日内返还张家燕、陈有伟定金6万元。三、朱长泽应于判决生效之日起十日内支付张家燕、陈有伟违约金10万元。四、驳回张家燕、陈有伟的其他诉讼请求。如果朱长泽未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，依法减半收取2600元，由张家燕、陈有伟负担800元，朱长泽负担1800元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审中，张家燕、陈有伟陈述：“我们认为出卖方就是朱长泽，当时我们问中介的时候，为什么索虹蔚没有来，中介说打电话给索虹蔚，当时在电话里索虹蔚口头授权，一切听朱长泽的。当时我们也当场问朱长泽的，房屋买卖有无问题，朱长泽也说没有问题。”二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，案涉房屋系朱长泽与索虹蔚婚后取得的夫妻共同财产，且于2019年2月14日，朱长泽以其夫妻二人的名义作为出售方与张家燕、陈有伟作为买受方签订案涉房屋买卖合同，该事实依法应予认定。一、关于案涉房屋买卖合同如何认定的问题。1.从案涉合同的内容分析，合同的首部和落款处已明确写明出售方为朱长泽、索虹蔚，其中索虹蔚签名系朱长泽代签，且附加条款中注明“朱长泽承诺已获得其妻子索虹蔚授权出售房屋及汽车库并签订本合同，若朱长泽未获得妻子索虹蔚授权出售此房和汽车库并签订本合同，则一切违约责任由朱长泽一人承担”，能够证明该合同性质系以朱长泽、索虹蔚夫妻二人的名义共同向张家燕、陈有伟二人出售案涉房屋，且朱长泽系代理索虹蔚签订此合同。故虽然案涉房屋的产权证书登记在朱长泽一人名下，但买受方张家燕、陈有伟对合同所涉房屋系朱长泽、索虹蔚夫妻共有财产，且系与朱长泽、索虹蔚夫妻二人签订房屋买卖合同的情况应当是明知的。2.经审查，张家燕、陈有伟在签订合同时就出售方之一的索虹蔚本人没有到场的原因进行过询问，且也知道朱长泽未携带其妻索虹蔚的书面授权委托手续，同时，张家燕、陈有伟未能提交相关有效证据证明索虹蔚已经对朱长泽进行过授权或同意朱长泽以其名义共同出售案涉房屋。在此情形下，张家燕、陈有伟既未要求索虹蔚本人到场也未要求朱长泽出具索虹蔚书面授权委托手续，事后也未要求索虹蔚予以追认，其凭案涉房产登记在朱长泽一人名下以及合同中约定的朱长泽个人承诺的内容而与朱长泽签订案涉合同。而事实上，索虹蔚已于2019年3月8日委托律师向张家燕、陈有伟寄送《律师函》，明确告知其二人就朱长泽未经索虹蔚同意和授权而代理其签订案涉合同且所签合同应为无效的情况，并明确表示不同意出售其案涉夫妻共有房屋。据于此，不足以认定张家燕、陈有伟有理由相信朱长泽系有权代理索虹蔚签订案涉房屋买卖合同。3.《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人发生效力；同时该条第四款规定：相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自过错承担责任。基于查明的事实及上述法律规定，本案中，由于朱长泽以其夫妻二人名义签订案涉合同的行为对索虹蔚构成无权代理，且不能认定张家燕、陈有伟有理由相信朱长泽系有权代理索虹蔚签订案涉合同，故案涉合同对索虹蔚不发生法律效力，且朱长泽与张家燕、陈有伟依法应按照各自过错承担相应责任。一审法院认定案涉房屋买卖合同合法有效且按有效合同原则处理本案依据不足，本院予以纠正。二、关于本案责任承担的问题。1.朱长泽以其夫妻二人名义签订案涉房屋买卖合同出售夫妻共有房屋，其行为因涉及家庭重大事项，理应与其妻索虹蔚共同协商在取得一致情况下持索虹蔚授权委托手续从事签约行为，但其并未办理相关授权手续，却主观认为有权代理其妻索虹蔚签订合同，但事实并非如此。据此，因朱长泽对其签订案涉合同及其后果理应有一定的预见性，故应认定朱长泽对其无权代理索虹蔚签订案涉合同存在较大过错，并应承担主要责任。2.张家燕、陈有伟作为房屋买受方，其明知案涉房屋系朱长泽、索虹蔚夫妻共有财产且索虹蔚名字系朱长泽一人代签，却未持审慎态度要求朱长泽、索虹蔚夫妻二人共同到场签订合同，或要求朱长泽出具索虹蔚的有效授权委托手续，在此情形下张家燕、陈有伟仍相信朱长泽有权代理索虹蔚签订案涉合同出售其夫妻共有房产，其理由已超出合理的认知范围，且不符合日常经验法则。故张家燕、陈有伟对朱长泽无权代理索虹蔚签订案涉合同的行为及其后果，亦负有一定过错，并应负次要责任。3.根据朱长泽与张家燕、陈有伟双方过错程度及行为人朱长泽对签约后果的预见程度，结合案涉合同签订时买受人交付的定金数额及其对房屋价款涨幅的可期待性，并依照公平原则，综合考量，本案应由朱长泽返还张家燕、陈有伟购房定金6万元，并酌情认定朱长泽应赔偿张家燕、陈有伟经济损失7万元，对张家燕、陈有伟其他诉讼请求，依法不予支持。综上，朱长泽的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第十条、第一百七十一条第一款、第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3791号民事判决第二项即：朱长泽应于本判决生效之日起十日内返还张家燕、陈有伟定金6万元。二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3791号民事判决第一、三、四项。三、朱长泽应于本判决生效之日起十日内赔偿张家燕、陈有伟经济损失7万元。四、驳回张家燕、陈有伟的其他诉讼请求。如果朱长泽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5200元，依法减半收取2600元，由张家燕、陈有伟负担1300元，朱长泽负担1300元；二审案件受理费2300元（朱长泽已预交），由朱长泽负担1150元，张家燕、陈有伟负担1150元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年十二月二十四日书记员  周 洋附录法律条文1.《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产主，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。3.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。第一百七十一条行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。