吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1966号上诉人（原审原告）：赵文杰，男，1984年3月10日出生，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金泉，吉林敖联律师事务所的律师。委托诉讼代理人：蔡美玲，吉林敖联律师事务所的律师。被上诉人（原审被告）：韩莲花，女，1974年2月16日出生，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金美兰，吉林海兰江律师事务所律师。委托诉讼代理人：南金政，吉林海兰江律师事务所（实习）律师。上诉人赵文杰因与被上诉人韩莲花房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3271号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵文杰委托诉讼代理人金泉，被上诉人韩莲花及委托诉讼代理人金美兰、南金政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵文杰上诉请求：一、依法撤销原审判决、发回重审或依法改判；二、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：关于双方签订的合同是否应视为合意解除并已终止履行的问题。1.2018年6月，赵文杰与案外人文浩（音译）在莱茵河酒吧就餐时认识案外人黄永忠（系韩莲花丈夫）并从黄永忠处得知其要出售位于参花街14号瑞元大厦3楼的莱茵河酒吧及所属门市房，赵文杰当时半开玩笑称有意购买但没有购买能力，这时黄永忠称莱茵河酒吧门市房至少可以在银行办理贷款500-600万元左右，且因莱茵河酒吧生意好足以以其经营收入支付贷款。因此赵文杰产生了浓厚的兴趣并询问了门市房出售的价格，黄永忠表示出售价格需与其妻子即韩莲花商量后再联系赵文杰。过了几天韩莲花直接与赵文杰联系，并介绍了莱茵河酒吧的具体情况，且称自己在2012年办理银行贷款时都贷款了350万元，过了6年现在怎么也能比2012年时贷的更多。因此，赵文杰就与韩莲花协商房屋价格，最终双方协商的房屋价格为430万元，当时赵文杰心想如果真的按照韩莲花及其丈夫介绍的能贷款500万元左右，赵文杰以贷款支付房款后剩余款项还能投入到菜茵河酒吧的设备更新及装修翻新一举两得，因此就与韩莲花达成了口头协议：由赵文杰以430万元价格购买原告名下位于参花街14号瑞元大厦3楼莱茵河酒吧所属门市房三套，并以贷款后的资金支付房款。当时双方认为办理贷款仅需1-2个月，没必要签署相关房屋买卖合同。2018年6月29日，双方一起到中国交通银行办理涉案房屋按揭贷款的相关手续，在办理贷款手续时银行要求提供已经支付购房款200万元的银行流水。因此赵文杰出资105万元，韩莲花出资95万元，筹齐了200万元后从赵文杰账户转该笔款向至韩莲花账户形成了银行要求的200万元流水账。向银行提交流水后的第二天韩莲花陆续返还了85万元，并预留了20万元作为房款，交通银行却告知赵文杰申请的房屋贷款审批手续未能通过（当时银行并未告知原因）。后赵文杰得知韩莲花的诉争房屋在中国邮政银行有180万元贷款并设立了抵押权，猜测可能需要消灭该他项权后银行才能批准涉案房屋的贷款申请。因此赵文杰为了涉案房屋的贷款顺利通过审批支付了180万元（包含定金、预留的20万元房款及支付的其他房款），想用该款项偿还贷款并消灭抵押权，以便涉案房屋的贷款顺利通过审批。2018年7月27日，双方又到农村商业银行办理涉案房屋按揭贷款。2018年8月24日，农村商业银行工作人员告知赵文杰涉案房屋的贷款手续未通过审批的原因为莱茵河酒吧是由四个独立的门市房组成，而韩莲花仅持有三个独立的门市房所有权，且最为关键的酒吧中间门市房并非韩莲花所有，而是由第三人所有，因此不能办理贷款手续。韩莲花通过办理两次贷款，得知赵文杰有可能无法及时办理房屋按揭贷款，存在履行不能的可能。因此于2018年8月26日，以解决赵文杰资金困难，实行分期付款为由与赵文杰签订了购房分期付款协议：一、赵文杰购买韩莲花持有的位于参花街14号瑞元大厦3楼的莱茵河酒吧房屋，总房款为人民币430万元；二、签订合同时赵文杰已支付首付款180万元；三、剩余房款250万元，赵文杰须于本协议签订之日起2018年10月30日止全部付清；四、协议到期后，如赵文杰不能按时付清房屋剩余款，卖方收回此房屋，停止赵文杰使用。双方签订合同后，一起陆续到吉林银行、邮政银行、建设银行申请办理了房屋贷款手续，且在办理银行房屋贷款过程中韩莲花始终配合赵文杰，并在各银行房屋贷款手续审批单上签了字，配合银行工作人员一起到莱茵河酒吧门前拍了照，但是直至2019年4月份上述几家银行均未通过贷款审批。在此期间，应韩莲花的要求赵文杰又陆续向韩莲花支付了房款40万元。双方签订的房屋买卖合同，是当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定各自履行相应的义务。双方签订合同时没有约定韩莲花何时办理过户手续，因此赵文杰交付房款的同时，韩莲花应将房屋产权证变更至赵文杰名下并交付给赵文杰，双方互负履行义务。而要想将涉案房屋房照取回就必须偿还全部贷款，在赵文杰已将涉案房屋的首付款交付给韩莲花后，韩莲花并未拿该笔款项支付给银行来消灭抵押权，因此不能将涉案房屋房照取回，现赵文杰无力支付剩余购房款情形下，双方都存有违约情况。在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约轻重等情况综合考虑合同当事人是否享有解除权。综合本案情况来看，赵文杰已经履行了大部分合同义务，即支付了将近一半的涉案房款，而韩莲花并未将涉案房屋的银行抵押权消灭，导致合同双方利益的显著失衡。2.双方在合同中明确约定了赵文杰在规定时间内不能给付剩余购房款时韩莲花将收回房屋，这应视为约定了解除房屋买卖合同的时间和条件，并不是在一审庭审中韩莲花辩称的收回房屋的行为是停止赵文杰使用，而不是停止出售或另行出售给他人，亦不是一审法院认定的“约定停止赵文杰使用不等同于解除合同而应理解为暂时中止合同的履行，待赵文杰支付剩余房款后再行履行房屋交接手续。”因此，赵文杰没有在约定时间内支付剩余购房款，且韩莲花按约定收回了涉案房屋并禁止赵文杰经营行为应视为达到了合同约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定单方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权属于形成权，单方意思表示一经到达对方即为生效。因此韩莲花按合同收回房屋的行为及上诉人配合腾出房屋的行为应视为双方合意解除了房屋买卖合同。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当违约情况发生时，继续履行是责令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是因为继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但本案中，双方当事人签订《购买分期付款协议》时，约定于2018年10月28日前付清全部购房款。而赵文杰至今穷尽所有方法都无法支付剩余房款。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使其不能实现目的，这种情形简称为根本违约。在迟延履行不能实现合同目的，指迟延的时间对于债权的实现至关重要，超过了合同约定的期限履行合同，合同目的就将落空。当事人的这种违约已经严重影响了对方当事人实现订立合同时所期望达到的目的（即赵文杰欲变更房屋产权证、韩莲花欲收到相应的购房款），当事人一方根本违约，已不能达成合同目的，再维持合同的效力已经没有必要。继续履行也不能实现合同目的时，应适用《合同法》第一百一十条的规定，履约成本是否超过各方所获利益来判断合同是否有继续履行的可能。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。现因客观诸多因素导致无法办理贷款，赵文杰也无其他财力去支付剩余房款，在此情况下韩莲花按协议约定收回了房屋，赵文杰未提出异议，应视为双方合意解除，达到利益平衡。4.另根据《合同法》第九十六条之规定，当事人一方行使解除合同的权利，必然引起合同权利义务的终止，为了防止一方当事人因不知道对方已行使合同解除权而仍然履行，从而遭受损害，当事人根据约定解除权和法定解除权主张解除合同的，应当通知对方，且不需得到对方的同意。通知并非只有书面的形式，行使解除权的关键在于解除权人是否向对方当事人传达了解除合同的意思表示。只要解除权人通过一定的形式向对方当事人表达了解除合同的意思表示且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力。因此，在本案中韩莲花收回房屋的行为，应视为双方签订的合同合意解除。5、2019年5月29日韩莲花找到赵文杰，按照2018年8月26日签订的《购房分期付款协议》第四条内容收回了房屋并停止了赵文杰的经营，并在清点库存后，撤离了菜茵河酒吧。且双方口头约定，韩莲花以出售涉案房屋或其他方式返还赵文杰购房款，并说“你购买房屋都让我等了8个多月，现要求返还购房款你也需要等8个多月”。因此赵文杰认为，韩莲花是以收回房屋、要求赵文杰停止经营的方式于2019年5月29日向赵文杰发出了解除合同的意思表示，该行为表示了合同已经解除，履行终止。因此，赵文杰并未向原审法院要求确认解除合同仅要求返还已支付购房款。而在庭审中韩莲花否认2019年5月29日收回房屋的行为是合意解除，而是要求赵文杰停止使用。在双方当事人之间对是否已经解除合同有分歧的情形下，原审并没有进一步向赵文杰明示是否要求变更诉讼请求为解除合同。根据《诉讼证据规定》，法官行使释明权，既是法官应尽的义务又是法官的权利。法宫可以从维护当事人利益的立场，通过行使释明权来弥补诉讼中可能产生的缺陷，这样不仅节约了当事人的诉讼成本，还会帮助法官有效地利用司法资源，公平裁判民事纠纷，最终达到公平保护各方当事人合法权益的目的。因此，在本案开庭审理当中当事人之间对是否已经解除合同确实存有分歧的情形下，原审并未进一步履行释明义务，严重程序违反。现延吉市人民法院正在审理韩莲花另案起诉与赵文杰之间房屋买卖合同纠纷（案号为：2019吉2401民初3394号），诉讼请求为合同有效，并要求赵文杰继续履行，韩莲花的此诉讼请求属于确认之诉。而在本案中赵文杰并未向法院要求确认合同是否属于合意解除或判令法定解除，仅要求返还已支付购房款，此为给付之诉。因双方对合同是否需要继续履行存有争议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条：“有下列情形之一的，中止诉讼；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未结案的”之规定，在未确认合同是否还有继续履行的必要性之前，就将本案的给付之诉作出判决，可能与后期作出的确认之诉判决存在矛盾，未来更有可能造成司法资源的浪费，增加双方当事人诉累的情形。因此，赵文杰于2019年7月25日已向延吉市人民法院提交中止审理本案的申请书。在中止事由并未完全消除的情形下，延吉市法院直接下该判决存在严重程序违法。综上，原审认定事实不清、适用法律不当。上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定请求二审人民法院依法撤销原审判决并依法改判或发回重审。韩莲花辩称，一、上诉人赵文杰与被上诉人韩莲花是房屋买卖合同关系，且双方从未约定过贷款后支付剩余房款。根据《合同法》的规定，买卖合同是指：出卖人将自己所有的标的物的所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。被上诉人作为卖方其权利义务为有权收取约定的房款，以及收到全部购房款时将房屋产权过户给买方。也就是说，作为买方的上诉人以什么方式筹集房款、筹集多少以及购买房屋后用于经营还是抵押贷款方式融资等均与被上诉人无关，即，被上诉人韩莲花无权干涉上诉人赵文杰购买房屋的且的。而且双方签订的合同内容来看，也没有贷款后支付剩余房款的约定。被上诉人配合上诉人一起去银行等行为，是被上诉人出于好意帮助上诉人的行为，并不是双方在合同中约定的合同义务。因此，在双方没有明确约定的情况下，不能将单方帮助行为强制转化为合同义务。二、本案中，双方的房屋买卖合同并没有解除（一）本案中上诉人作为违约方不享有合同解除权。根据《合同法》94条及《吉林省高级人民法院民二庭关于商事案件适用合同解除制度若干问题的解答》的规定，解除权应当归属于守约方，违约方不享有合同解除权。本案中，上诉人未按合同约定支付房款已构成违约，因此上诉人不享有合同解除权，不能要求解除合同，更不能单方行使解除权。（二）被上诉人作为守约方已放弃合同解除权根据《吉林省高级人民法院民二庭关于商事案件适用合同解除制度若干问题的解答》的规定《合同法》第93第2款、第94条的规定，享有合同解除权的当事人行使解除权并非法律的强制性规定，在解除合同的条件成就后，解除权人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。解除权人放弃解除权属于对自身权利的处分，应当予以准许。根据相关规定，接受对方继续履行合同或起诉要求对方继续履行合同均可以认定合同解除权的放弃。本案中，上诉人于2018年10月30日止未支付剩余房款已构成违约，被上诉人有权解除合同并追究违约责任，即被上诉人完全可以单方行使解除权，而无需与上诉人协商。但是被上诉人并没有行使解除权，而是继续接受上诉人支付的房款，并且因上诉人迟迟未能支付房款已起诉上诉人要求继续履行合同（现已中止审理）。因此被上诉人已放弃解除权。既然放弃了解除权，代表被上诉人没有解除合同的意思，就更没有理由与上诉人协商解除合同。（三）解除合同的意思表示应当是明确的并且是真实的上诉人主张被上诉人取走钥匙是解除合同的意思表示是错误的。根据双方的合同约定，如上诉人未按时支付房款，被上诉人有权停止使用房屋，而不是停止出售房屋。因此，被上诉人取回钥匙的行为是行使合同约定的权利的表现形式，而不是解除权的行使。（四）根据最高人民法院的观点：“当事人以协商形式解除合同，应对解除的对价达成一致，否则不能认定当事人以协商形式解除了合同。”上诉人主张双方协商解除了合同，但是经过一审法院的审理，双方根本没有对解除合同的意思达成一致意见，也没有对解除合同后上诉人应承担的违约金或赔偿金达成一致。因此，更不能认定以协商的方式解除了合同。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，并维持原判。赵文杰向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令韩莲花立即返还给赵文杰购房款220万元；二、本案诉讼费由韩莲花承担。一审法院认定事实：2006年12月份，韩莲花将自有的三个门市房屋及租赁邱凤忠的一个门市房屋整体改造后成立莱茵河酒吧并开业经营。2012年，韩莲花以其自有的三个门市房屋在邮政银行抵押办理按揭贷款350万元。该三个门市房屋系韩莲花与其前夫黄永忠共有，2014年3月11日，韩莲花与黄永忠在延吉市民政局协议离婚，离婚协议约定涉案的三个门市房屋归韩莲花所有，但双方未到延吉市房产管理局办理变更手续。2018年7月，赵文杰与韩莲花的前夫黄永忠口头约定，赵文杰兑买莱茵河酒吧，赵文杰陆续支付了房款180万元。2018年8月26日，韩莲花作为甲方，赵文杰作为乙方，双方签订“购房分期付款协议”，该协议约定：为了解决部分购买人资金暂时困难问题，根据购房人要求实行分期付款方法。有关事项如下：一、乙方购买的位于参花街14号瑞元大厦3楼莱茵河餐吧房屋，总房款为人民币430万元整；二、乙方已交首付款为人民币180万元整；三、剩余房款为人民币250万元整，乙方须于本协议签订之日起至2018年10月30日止全部付清；四、协议到期后，如买方不能按时付清房屋剩余款，卖方收回此房屋，停止买方使用；五、本协议一式二份，双方各持一份，签字盖章后生效。协议签订后，韩莲花将莱茵河餐吧与赵文杰进行了交接，赵文杰对莱茵河餐吧重新翻修并增加部分设备后于2018年10月份开业经营。期间，赵文杰于2018年11月13日转账支付给韩莲花房款10万元，于2018年12月12日转账支付房款5万元，于2018年12月14日转账支付房款5万元，于2019年2月11日转账支付房款10万元，于2019年4月14日转账支付房款10万元，即在签订协议后，赵文杰又向韩莲花陆续支付房款合计40万元，加签订协议前支付的房款180万元，总计已支付房款为220万元。2019年5月29日，因赵文杰迟迟未付清全部购房款，韩莲花收回莱茵河餐吧的房门钥匙，至今莱茵河餐吧处于停业状态。现韩莲花另案起诉要求继续履行合同，由赵文杰支付剩余购房款。一审法院认为，2018年8月26日，韩莲花与赵文杰签订的“购房分期付款协议”是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定有效。虽然涉案的三个门市房屋所有权证没有将共有变更为韩莲花单独所有，但根据韩莲花与其前夫黄永忠的离婚协议，该三个共有房屋已经双方协议归韩莲花个人所有，即双方对共有的房屋处分权已经有约定，故韩莲花有权处分该三个门市房屋。另根据赵文杰的陈述，赵文杰签订该协议是经韩莲花的前夫黄永忠协调的，亦可认定韩莲花的前夫黄永忠亦同意出售该三个门市房屋。关于赵文杰主张其与韩莲花约定的是剩余房款以其购买的门市房屋抵押按揭贷款的方式支付，因韩莲花否认，且双方签订的“购房分期付款协议”未对此有任何约定，而赵文杰又无其他证据佐证，故对赵文杰的该项主张，一审法院不予支持。根据法律规定，解除合同包括协议解除和法定解除，在本案中，赵文杰主张的是协议解除，其认为根据双方签订的“购房分期付款协议”第四条约定“协议到期后，如买方不能按时付清房屋剩余款，卖方收回此房屋，停止买方使用”的内容，能够认定双方约定了协议解除的条件，即卖方收回此房屋时双方即解除了购房协议，现韩莲花已经收回涉案房屋，故双方已经解除了购房协议。本院认为，根据“购房分期付款协议”第四条约定，不能认定卖方收回房屋即是双方解除了购房协议，因为该购房协议约定的是停止买方使用，停止使用不等于停止出售或停止购买，且双方没有对解除合同的对价进行过协商，韩莲花至始至终不同意解除购房协议。双方签订协议时，因赵文杰未付清剩余房款，故房屋所有权未转移，韩莲花只是将房屋使用权交付给了赵文杰，所以，在赵文杰违约未按期支付剩余房款时，韩莲花按协议约定收回涉案房屋的使用权不违背协议的约定，但韩莲花并没有明确表示停止出售，双方亦未对房款如何返还问题进行协商。故赵文杰主张双方已协议解除购房协议，没有事实依据，本院不予支持。本案中，赵文杰要求韩莲花返还购房款220万元，是基于双方已经协议解除购房协议的前提，但因其举出的证据不能证实双方已经协议解除了购房协议，在双方未解除购房协议的前提下，赵文杰要求返还购房款没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回原告赵文杰的诉讼请求。案件受理费24400元（原告已预交），减半收取12200元，由原告赵文杰负担。二审中，赵文杰向本院提供证据一：中国建设银行个人活期账户交易明细一份。证明：2018年7月6日，上诉人与被上诉人为了办理房屋按揭贷款，根据银行的要求由上诉人赵文杰出资105万元、被上诉人出资95万元，凑齐200万元后从赵文杰账户将该笔款项转至韩莲花账户，形成了银行要求的200万元的流水账。作完银行流水以后第二天，被上诉人韩莲花陆续返还了上诉人赵文杰出资105万元中的85万元，预留了20万元作为房屋预付款，该证据足以证明双方之间房屋购买的方式及支付房款的方式已有明确的约定，即以房屋按揭贷款购买。韩莲花质证认为，该份证据不属于新的证据，在一审中已经提交并进行过质证。证据2：延吉市人民法院（2019）吉2401民初3394号民事裁定书（复印件）一份。证明：在延吉市人民法院有本案的诉讼及被上诉人起诉上诉人的案件，我方起诉的案件当中并未要求确认合同解除或者行使解除权，仅要求返还房款，属于给付之诉。被上诉人起诉上诉人要求继续履行合同，并确认合同有效，属于确认之诉。因此，我方当时向原审法院提交申请中止本案，先审理确认之诉，但原审并没有中止而作出了判决，上诉人认为程序违法。且因该案件的判决结果直接导致确认之诉的中止。因此，该案应发回重审，先确认合同效力再作出是否应该返还的判决。韩莲花质证认为，对真实性没有异议，确实有这个案件。但是该案件是被上诉人在不知道上诉人起诉本案的情况下提起诉讼的。因此，两个案件不发生冲突。赵文杰提供证据一已在一审中提供，不属于新证据。韩莲花对证据二真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于赵文杰提出双方约定购买案涉房屋未支付的剩余房款以其购买的房屋抵押按揭贷款的方式支付的问题。双方签订的《购房分期付款协议》中对此并未约定，韩莲花对此亦不认可，赵文杰提供的证据不足以证明其主张的事实，故本院对赵文杰的该项上诉主张不予支持。关于赵文杰主张返还房款的问题。赵文杰与韩莲花签订的《购房分期付款协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应按协议的约定履行自己的义务。赵文杰在履行该协议中，未按协议约定的期限履行支付房款义务，构成违约，应承担违约责任。双方签订的协议中约定“协议到期后，如赵文杰不能按时付清房屋剩余款，卖方收回此房屋，停止赵文杰使用。”该条款系赵文杰未尽履行义务，而采取停止使用措施约定的违约条款。该条款不能认定为解除条款。韩莲花作为享有解除权的守约方，不同意解除双方之间的房屋买卖合同，赵文杰要求返还购房款无事实和法律依据，一审法院未支持赵文杰的诉讼请求并无不当。综上，赵文杰的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由赵文杰负担。本判决为终审判决。审判长 崔玉审判员金春秋审判员葛福祥二〇一九年十二月十六日书记员 池      宥      贞