苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初213号原告：陈灿欣，曾用名陈彩兴，男，1966年3月28日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陆银泉、朱丽叶，江苏永德律师事务所律师。被告：俞美华，女，1970年11月16日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：俞杰，男，1993年10月13日生，汉族，住苏州市吴中区。上列两被告共同委托诉讼代理人：王飞，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。原告陈灿欣诉被告俞美华、俞杰确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理，后组成合议庭公开开庭予以审理。原告陈灿欣委托诉讼代理人陆银泉、朱丽叶，被告俞美华及其与被告俞杰共同委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈灿欣向本院提起诉讼请求：确认2001年9月10日的购房协议无效，判令被告迁出工业园区斜塘街道（原车坊镇）西街75-101号房屋。事实和理由：俞美华、俞杰为母子关系。原苏州市吴中区车坊镇农机厂办公大楼一层东第一间房屋即工业园区斜塘街道西街75-101号房屋产权归其所有。1994年5月，俞美华前夫李某某向其请求借住该房屋，其基于对李某某全家的同情，同意由李某某无偿居住，但要求李某某自行办理水电等手续，并承担相关费用。李某某、俞美华离婚后，西街75-101号房屋继续由俞美华、俞杰无偿居住。因行政区划调整，该房屋划归娄葑镇管辖，后划归斜塘街道管辖。近期，西街75-101号房屋列入拆迁范围，其向斜塘街道动迁办申报时，得知俞美华、俞杰持2001年9月10日与其签订的购房协议主张拆迁利益。但是，其从未签订该协议，未向他人出售房屋，仅是出于同情由俞美华、俞杰居住。2018年11月，其向俞美华、俞杰发送律师函，要求归还房屋，但未获履行。被告俞美华、俞杰共同辩称，从未与原告签订过购房协议，该协议为复印件，来源不明，形式非法，应该是原告为获取不法利益，恶意伪造的证据。原告作出虚假陈述，应予惩戒。购房协议甲方写为陈彩兴，并非原告，原告与西街75-101号房屋无利益关系，主体并不适格，应驳回起诉。原告要求迁出西街75-101号房屋缺乏事实、法律依据，应当驳回诉讼请求。经审理查明，被告俞美华与李某某曾为夫妻，与俞杰为母子关系。原告提供落款日期为2001年9月10日的购房协议照片，甲方为陈彩兴，乙方为俞杰，内容为“双方商定甲方将原农机厂一楼一间房屋出售给乙方，特写协议如下：一、房屋价格10000，壹万元正房款已一次性付清。二、房内设施随房所有。以上协议双方自愿成交决无反悔。”协议下方有陈彩兴、俞杰的签名。2018年11月2日，原告向俞美华、俞杰发送律师函，认为原车坊镇农机厂办公楼一层东面第一间（公安编号即西街75-101号）房屋产权归其所有；1994年5月，李某某向其请求借住，后无偿居住，该房屋已列入拆迁范围，其向拆迁部门申报时，发现俞杰持购房协议主张权利，但其从未签订协议或出售房屋，购房协议系伪造，要求俞美华、俞杰收到函件后3日内迁出并返还房屋。关于购房协议、律师函，原告表示，购房协议中所指房屋即为西街75-101号房屋，其从未签订该协议，而是从斜塘街道动迁办拍照取得，据动迁办反映，是两被告提供的协议，其曾用名为陈彩兴，两被告冒用其名义伪造协议，要求确认协议无效；该房屋仍由两被告居住，周边均已拆迁，但农机厂办公大楼尚未拆除，拆迁利益归属未予确定。两被告则称，对原告陈述不予认可，其并未向斜塘街道动迁办提供购房协议，从签字人员、时间看，俞杰签字时尚未成年，且该协议记载的原农机厂一楼一间房屋未确定具体坐落，与原告并无关联，其已签订拆迁协议；对律师函无异议，确已收到，但所载内容并不属实。就西街75-101号房屋取得过程，原告表示，1989年时，其担任车坊镇工业公司科长，乡政府安排工业公司等3家公司干部住到农机厂办公楼内，其住到一楼东面第一间，即为涉案房屋；1993年，乡政府说居住人员可优先购买对应的房屋，其就出资8000元买下该房屋，但无产权证；1994年1月，其另行购买车坊镇联谊新村房屋，就从涉案房屋处搬离，其他房屋也由政府安排的人员使用，部分人员同样买下所住的房屋；1994年5月，从事竹器生意的李某某对其说想要借住，并愿意支付部分费用，其予以同意，就由李某某单独安装水电表，占用该房屋；之后，李某某与俞美华离婚，其原本想收回房屋，并要求俞美华、俞杰搬走，但考虑到俞美华、俞杰生活困难，无房居住，两人想要继续借住，其才同意，直到发送律师函未再要求俞美华、俞杰搬离，其不清楚李某某与俞美华离婚时会对该房屋作出处理；2018年，斜塘街道动迁办通知房屋拆迁，其到动迁办申报，发现已有人主张利益，动迁办提供2001年9月10日的购房协议，其就联系俞美华询问为何从借住房屋变成买卖，何时支付的购房款，俞美华说该房屋是自己买的，通过现金支付的10000元。两被告则称，西街75-101号房屋由李某某于1996年7月向农林服务中心购买，李某某与俞美华离婚案件中，已有相应记载，多服公司可能是农林服务中心及其他几家主体改制合并而成；涉案房屋原为农机厂办公楼，农林服务中心出具的证明已确认是李某某所购买，但购房材料已无法找到；买房前，其在该房屋对面居住，听说在出售此房屋，就花费8500元予以购买，并一直居住使用，与原告从未谋面，根本不认识，直到2018年9月，原告才打电话与其联系；2016年8月，该房屋就已进行拆迁测量，2018年8月已选好拆迁安置房，但尚未交付，且周边房屋均已拆除，仅余该办公楼。庭审中，原告申请证人张某、王某出庭作证，张某表示，其原在车坊镇工业公司工作，和原告是同事，1997年公司缩编，其出来经营农场，后原告也离开到外贸公司上班，其现住址在湖浜村7组，未购买农机厂办公楼房屋，之前住在该办公楼西边第一间，房号104号；办公楼一楼共4间房，其可能是1992年住过去的，原告住在东边第一间，东边第二间由李荣某居住，第三间由农业公司经理朱建某居住；该办公楼位置偏僻，其1996年已自行购房后搬离，未再购买办公楼房屋，当时乡政府通知可以买下自己居住的房屋，价格8000元-10000元，不允许其他人购买该类房屋，原告及李荣某、朱建某应该都已购买，不清楚有无签订合同，房屋交易是到多服公司办理，后来朱建某又将房屋卖掉；李某某是住在农机厂办公楼对面，其居住期间，是原告在使用涉案房屋，李某某尚未住到东边第一间，不清楚李某某何时住进来，不知道原告后续有无将房屋出售及具体搬走时间；买下农机厂办公楼房屋后，可以对外出售，有人将房屋出售，也有人已转卖，其搬离后未再回去，乡政府安排居住时，无需支付费用；原告不只购买办公楼房屋，在外也已购房，其不认识俞美华，仅听李荣某说原告购买过涉案房屋。王某述称，其目前在车坊办事处信访办工作，之前在乡政府担任驾驶员，原告在工业公司上班，同为政府机构；1989年，乡政府安排其居住到农机厂办公楼，具体是二楼西边第一间，当时没有门牌号，××年左右，1992年在外购房后搬走；乡政府通知可以买下所住房屋时，其仍住在里面，但没钱购买，并且想到外面买房；原告住在一楼东面第一间，第二间由朱建某居住，第四件由张某居住，第三间不清楚，其听说原告买下涉案房屋，居住期间可以随时购买，其认识李某某，李某某就在该房屋对面卖东西，办公楼位置较偏，其搬走后未再回来，不知道李某某何时搬到由原告居住的屋内；该办公楼应该只有住在里面的人才能购买，但后来听说不在政府部门工作的人也可以买，其认识的朋友同样买下涉案办公楼房屋；居住期间无需交费，该办公楼当时由副业公司负责，后转变为多服公司，买下的房屋可以出售，其不知道原告有无将该房屋出租或出售。对于证人证言，原告无异议。被告认为，证人陈述程序不合法，内容不客观，为虚假陈述；按张某所言，1996年时仍住在该办公楼房屋内，但未见过李某某、俞美华，与原告所述存在矛盾；两证人与原告关系密切，不具有客观中立性，对原告有无购买西街75-101号房屋仅为听闻所得，无法确定。为确定房屋权属，被告提供以下证据：1、民事调解书、调解笔录、财产清单，李某某于2010年12月向本院提起离婚诉讼，并提交需要分割的财产清单，其中不动产包括位于的三处房屋（64号房屋面积72.27㎡，另两处未写明门牌号，××.5㎡、80㎡），以及位于娄葑镇高垫路90号X幢XXX室房屋。该案经调解，俞美华、李某某均同意娄葑镇房屋归李某某，西街64号房屋及其他财产（包括搭建房屋和从他人处购买的房屋）均归其所有。本院于2011年2月15日作出（2011）吴少民初字第1号民事调解书，明确娄葑镇房屋及财产归李某某所有，贷款由李某某负责偿还；登记在李某某名下的房屋及屋内财产归俞美华所有，各自协助对方办理房屋过户手续。被告表示，离婚时已明确涉案房屋归其所有，其在购买过其他房屋，还购买涉案房屋楼上部分，并建造隔断进行装修。2、李某某购买原多服公司房屋情况证明，内容为“李某某于1996年7月购买原属车坊多种经营服务公司位于北面（老农机厂楼房）房屋一楼东面第一间、二楼东面第二间三分之一间和第三间一间。特此证明”。该份证明盖有苏州市吴中区车坊镇农林服务中心（以下简称为车坊农林中心）印章，落款日期2010年4月4日。该车坊农林中心印章左侧加盖苏州市吴中区农林服务站车坊分站（以下简称为农林服务站车坊分站）印章，并写有“情况属实”，由程某签字，日期为2018年11月6日。被告表示，该证明是离婚诉讼时，李某某至车坊农林中心开具，后其于2018年11月6日按动迁办要求到农林服务站车坊分站再次盖章确认。就此，原告对第一组证据真实性无异议，但认为其并不清楚该离婚案件情况，李某某申报的财产清单不能作为产权证明，且无购房协议或其他凭证，仅提及西街64号房屋，未明确其他房屋坐落，调解书中同样未涉及本案诉争房屋；对第二组证据不予认可，该证据已被推翻，被告向动迁办提供购房协议，在其对该协议提出异议后，被告于2018年11月至农林服务站车坊分站盖章，无法证明房屋产权归属被告，其已至车坊分站再次盖章，否认被告于2018年11月6日的盖章内容。原告提供该证明复印件，与被告提交的第二组证据区别在于，下方写有“2018年11月6日上午本单位所出情况说明，只因情况不详。特此声明作废”，并由程某签字，加盖车坊分站印章，落款日期写为“11月6日下午14.30时”。被告对该复印件不予认可。审理中，本院至斜塘街道动迁办调查，工作人员表示，原告是从动迁办拍照取得购房协议，该协议由俞某作为拆迁材料提交，后被俞某取回，其无法判断协议真假，因房屋权属存在争议，涉案房屋未签订拆迁协议，但该工作人员拒绝签字。原告认为，被告提供购房协议，应由被告予以说明，其购买涉案房屋的相关材料已无法找到，因无需收回出租或用于其他用途，才会允许被告长期使用房屋，顺便看护该房屋。被告表示，动迁办工作人员所述不属实，且未能签字确认，不应采信，其从未提交购房协议，该房屋系其向副业公司购买，无法办理产证，仅有收据，已无法找到，未签订合同，后副业公司并入车坊农林中心，就由该中心出具证明；购房时，其在房屋对面开设百货店，从事竹器生意，需要使用店面才进行购房，无需借住；多服公司应当是与副业公司一同合并至车坊农林中心，具体由李某某操办，其于2018年11月按动迁办要求到农林服务站车坊分站盖章，但原告知道后将其申请加盖的印章作废。后本院就涉案房屋询问李某某、李永某（原吴县市车坊镇多种经营服务公司负责人）、陆学某、蒋某娟（现农林服务中心会计），李某某表示，涉案房屋系其在90年代中向副业公司购买，价格8500元，当时还有人也购买过办公楼房屋，都是找副业公司负责人李云（永）某办理，李云（永）某领其到会计处交付现金，未签订合同，只有收据，已无法找到，付掉购房款后，副业公司给的钥匙，其对房屋进行装修改造；当时车坊镇有副业公司、农业公司、工业公司，农机厂办公楼是给这3家公司人员作为宿舍使用，涉案房屋原来有人居住，搬走以后其才购买，但对之前住户不清楚；购房前，其在该房屋对面开竹制品门店，才知道出售消息，当时有经济能力购房，不懂该房屋有无产权证，后副业公司并入车坊农林中心，副业公司涉及多种产业，即为多服公司，李云（永）某已退休；离婚时，其找到车坊农林中心开具的证明，具体经办人已记不清楚，其陆续还向别人购买相邻房屋，居住期间，陈灿欣从未主张权利，办公楼房屋并非只能卖给政府工作人员，很多人都进行购房，且8500元价格已经较高。李永某称，涉案房屋原为农机厂办公楼，共3层15间房屋，1995年，部分政府工作人员无地方居住，就将该办公楼作为宿舍使用，陈灿欣为工业公司下属酒厂负责人，住在一楼最靠东的房屋内，其住在二楼，李某某、俞美华在办公楼对面开竹行，出售竹制品；1997年，乡政府书记更换后，想将该办公楼出售，其作为多服公司经理，按政府要求负责相应交易，多服公司即为副业公司；卖房时，居住的人员可以优先购买，如住户不买，就可以卖给他人，并非只能出售给居住的人员；一楼东边第一间房屋出售时，陈灿欣应该就住在里面，但有无购买不记得，当时住在里面的很多人都没有买，因为该房屋原为办公室，仅能临时居住使用，购买意愿不高，并且8000元的价格已经较高，其本人就未购买，不记得李某某、俞美华有无购买，买房时没有合同、发票，只有收据；陈灿欣何时搬走也记不得，陈灿欣离开后就由李某某、俞美华使用；2002年，多服公司并入车坊农林中心，后行政区域几经调整，财务资料去向不明；对2010年车坊农林中心向李某某出具的证明不清楚，只知道李某某、俞美华还向其他人购买二楼房屋，如拆迁直接向动迁办申报即可。陆学某表示，1989年或1990年，其居住在农机厂办公楼二楼最东侧一间及旁边的半间，与李永某相邻，陈灿欣应该住在一楼最东侧一间，李某某、俞美华在办公楼对面经营竹行，后其搬到自己建造的房屋内，并于1996年被调到甪直镇政府任职；原农机厂办公楼由李永某所在副业公司负责销售，李某某曾找到甪直镇政府，向其提出购买农机厂办公楼房屋的想法，说打算二楼住人，一楼做饭，其联系李永某询问情况，就由李某某直接去办理的手续，但其不知道陈灿欣搬离时间，李某某后来确实住在里面。蒋某娟陈述，经查询，农林服务中心仅能找到部分购房收据，并无李某某、陈灿欣或俞美华的相关材料，但这些收据并不完整，落款日期多为1996年，收款事由写为房屋款，无法看出房屋位置，无法确定2010年4月4日向李某某出具证明的经办人员。对于李某某、李永某、陆学某、蒋某娟陈述，原告表示，对李永某所述无异议，相应内容与事实相符，李某某应当持有2010年车坊农林中心的证明，但未出示，俞美华申报拆迁时，首先提供购房协议，并非2010年的证明材料；购房协议签字人为俞杰，但俞杰尚未成年，其知道该协议后，被告将协议取走，后提供农林服务站车坊分站的证明，自相矛盾；如李某某陈述属实，俞美华直接提供2010年证明即可，但实际提供购房协议，违反常理；陆学某所述情况应当客观真实，李某某仅是提出购房意愿，但不能确定李某某已经实际购买；对蒋某娟陈述，真实性无异议，因机构调整，办公场所搬迁，确实已找不到财务资料，李某某在离婚案件中提供的2010年4月证明仅为复印件，未能说明该证据具体来源，不予认可，另有李荣某、居金官可以证明俞美华伪造购房协议的情况。被告对李某某陈述无异议，认为李某某作为经办人，所述购房过程清晰，情况客观真实，李永某不记得李某某购房情况，并不属实，申报拆迁时，已提供民事调解书，但未提供购房协议；对陆学某所述予以认可，蒋某娟的陈述由法院予以认定，其与农林服务中心遗失收据的责任无关，2010年的证明已可以确定其购房事实。按本院要求，陈灿欣本人到庭陈述，1989年，其在工业公司任职，就住房屋内，该房屋原为农机厂办公楼，空置以后由政府收回，安排政府各部门包括工业公司等工作人员居住；李某某、俞美华在办公楼对面卖竹器，其居住期间，与两人相识，政府安排居住，无需支付租金；1993年，乡政府说居住人员可以优先购买所住房屋，其就拿出8000元买下涉案房屋，款项是支付到多服公司会计处，会计姓钱，拿到一份收据，已无法找到，多服公司即为副业公司，与工业公司、农业公司都是政府企业，后合并到车坊农林中心，其到农林中心询问，因区划调整，财务资料及档案已丢失；1994年1月，其在外购房，未继续住在该房屋内，该房屋空置，李某某于1994年5月找其老婆商量，想要租用或借住，其老婆打电话问其意见，其说让他居住好了，自己支付水电费，不用付房租，以后再说，就将钥匙拿给李某某；当时无租赁的想法，房屋交付给李某某后没有再管，俞美华曾找其说想要买下该房屋，其并未同意，由俞美华继续居住，后听说将要拆迁，就允许俞美华住到拆迁之时；其他人也向其提出买下涉案房屋，其未同意，如有人居住，可能就无人会再想买该房屋，基于此想法，才由李某某长期使用，而李某某家庭条件不是很好，其听说李某某后来又买下二楼房屋；路过时，其会过去看看，发现是几位老人住在里面。2018年9月，有人询问其有无拿到拆迁房，其说未接到通知，到动迁办询问，才看到购房协议，打电话给俞美华，俞美华说其已将该房屋卖给她，购房材料确实无法找到，俞美华于2018年11月找农林服务站车坊分站盖章，其知道后找到车坊分站负责人程某予以撤销。另，原、被告对购房协议均不申请鉴定。俞杰本人到庭表示，不清楚房屋购买经过，出生后就住在该房屋内，从未签订或提供过购房协议，陈灿欣未到其家中主张过权利，其与陈灿欣根本不认识。以上事实，由原告提供的购房协议、律师函，被告提供的财产清单、民事调解书、调解笔录及当事人陈述、证人证言、调查笔录等证据附卷佐证。本院认为，合同的订立，需遵循诚实信用原则，应基于双方真实意思表示。原告提供的购房协议仅为照片，无法直观判断协议真假。从内容看，甲方陈彩兴确为原告曾用名，但俞杰在落款日期即2001年9月10日，尚未成年，不具有交易房屋的民事行为能力。原、被告均否认签订该协议，可以确定该购房协议并非各自真实意思表示。原告表示，其向多服公司购买涉案房屋，从未将该房屋对外出售，未就房屋交易进行要约。被告则称，并非向原告购买房屋，而是向多服公司买房，与原告并不认识，从未作出同意要约的意思表示。虽然动迁办人员表示，该购房协议由被告提供，但原告否认签订该协议，该协议对原告而言，并未成立，不存在是否生效的问题。从各自陈述的购房过程看，更无法确定该协议已经得到实际履行。购房协议未能订立，原告要求确认协议无效，并无必要。按原告陈述，其于1993年购买该房屋，1994年5月将房屋交由李某某无偿借住，但是就其所述未能提供证据。自1994年5月起，至今已有二十余年，原告允许李某某、俞美华长期占用涉案房屋，从未主动要求返还，与常理不符。原告申请的证人仅能确定原告曾在涉案房屋内居住，两位证人就原告购买该房屋的消息来源仅为听闻，证明效力有限。从李永某所述，能够看出居住在该房屋内的政府工作人员有优先购买权，但并未排斥其他人员购房，难以认定仅有原告具有购买该房屋的资格。原告表示，其于1993年购买涉案房屋，但是从农林服务中心反馈情况看，收据形成时间多为1996年，而李永某所述多服公司即副业公司出售农机厂办公楼房屋的时间约1997年，原告陈述与此明显不符。原告就其购买房屋的情况未能提供充分证据，其主张的房屋所有权难以成立。涉案房屋并无产权证，李某某与俞美华的调解书中，仅明确登记在李某某名下的西街房屋属于俞美华，未涉及本案争议部分，无法直接以此确定俞美华对该房屋的所有权。李某某与俞美华离婚时，已由合并多服公司后的车坊农林中心出具证明，明确写明李某某于1996年7月购买涉案房屋。但是，该证明仅为复印件，俞美华已持有该证明，按动迁办人员陈述，仍提供购房协议，确实存在矛盾，俞美华对此未能作出合理解释。从调查情况看，农林服务中心未找到原告及李某某、俞美华购买该房屋的原始财务资料，无法确定2010年证明的实际办理情况，本案中不足以认定俞美华或李某某对该房屋具有所有权。因此，在涉案房屋所有权无法确定，且原告就其享有所有权未能提供有力证据的情况下，其基于该项权利要求两被告迁出房屋，缺乏依据，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈灿欣的诉讼请求。案件受理费人民币4300元，由原告陈灿欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 辉人民陪审员  归央根人民陪审员  钱国珍二〇一九年十二月二十四日书 记 员  孔 宇