四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1002民初1713号 原告：内江嘉宏城建集团有限公司，住所地：四川省内江市市中区滨江东路399号2幢201-202号，统一社会信用代码915110007496482120。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：谢育龙，四川法奥律师事务所律师。 被告：易倩茹，女，1990年6月出生，汉族，住内江市市中区。 委托诉讼代理人：张新茂，女，1965年12月出生，汉族，住内江市市中区。系易倩茹之母。 原告内江嘉宏城建集团有限公司（以下简称嘉宏建司）与被告易倩茹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉宏建司的委托诉讼代理人谢育龙、被告易倩茹的委托诉讼代理人张新茂到庭参加诉讼。审理中，鉴定期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告嘉宏建司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告双方之间的《内江市房屋拆迁产权调换协议书》；2.请求法院判令按照案涉拆迁非住宅用房现有市场价值，以此确定原告因承担违约责任而给予被告的损失赔偿金额；3.案件受理费由原告承担。事实与理由：2002年10月10日，被告与内江市建设房地产综合开发公司签署《内江市房屋拆迁产权调换协议书》，约定自愿采用产权调换方式进行补偿安置，将自有的位于河坝街92号建筑面积33.78平方米的营业用房调换到滨江东路4号地块，交房时间为2004年10月10日，过渡期为24个月。过渡期届满，内江市建设房地产综合开发公司未能按约定向被告交付房产。按照内府函【2003】66号文件精神，原告自2006年9月起承接内江市建设房地产综合开发公司的债权债务，一直向被告支付停业补助费，目前原告接照每月2,196元标准己发放停业补助费给被告至2018年3月底。自接手以来，滨江东路4号地块经政府公开挂牌出售给其他单位，整个世纪滨江工程已不属于原告开发项目，原告无法按照原合同约定在4号地块安置被告，其间，与被告情形一致的同一批次被拆迁户钟建秀、蒋昭奎等人曾起诉原告，要求进行拆迁安置和补偿经济损失，经内江市市中区人民法院一审、内江市中级人民法院二审及四川省高级人民法院再审，三级法院均确认：原告无法履约安置，事实上已不能履行，应承担违约责任；违约期间的损失按租金计算，已发放的停业补助费视为租金予以赔偿。据此，钟建秀等人要求安置营业用房的诉讼请求被驳回，另外，蒋昭奎又起诉至内江市市中区人民法院，要求以世纪滨江四期8号楼的24套店面择一进行安置，因该24套房系浦发置业公司定向安置，包括被告在内的被拆迁户都不属于安置之列，且不符合原合同约定安置地块，人民法院依法驳回。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，原告在确实无法履约的情况下，提出解除合同，并愿意承担违约责任，在已承担支付停业补助费的基础上，可由原被告双方依法共同委托评估机构，对案涉已拆迁的河坝街92号非住宅用房按现起诉时的价值时点评估房屋价值，以此确定原告应给予被告的损失赔偿金额。 被告易倩茹辩称，首先，原、被告所签订的《内江市房屋拆迁产权调换协议书》中所涉及的土地没有证据证明被用于了公益设施建设，因此不存在无法履行合同的情形，故解除该合同没有法律依据，原告的该诉求应当予以驳回。二、各项具体赔偿请求。1、依照《内江市房屋拆迁产权调换协议书》中的约定，实行产权调换并按2015年6月15日公告的《“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案》中“原拆迁面积大于30平方米（含30平方米）的可选择大于50平方米的安置店面”的规定，易倩茹可以选择的营业房最大面积为59平方米，按评估价27,302元/㎡计算，总金额为1,610,818元。2、停业损失费：2014年11月法院判决每平方米补偿65元，计2,195元的临时安置费，依照内江市人民政府印发的《内江市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施方案》第四十七条第二项：征收非住宅的超过过渡期限1年以上的，本逾期时间内停产停业损失补助费按每月每平方米65元和内江市在同地或周边同用途的停产停业损失费的2倍补偿,2002年10月至2019年9月17年间的停产停业损失补偿费1,380,600元。3、补偿自2002年10月11日起按被拆商铺最大面积货币补偿金额为基数，按6%每年支付资金占用利息至全部货币补偿款付清为止。货币补偿款为1,610,818元，自签订产权调换协议次日起至开庭审理止17年的资金占用利息为1,643,033元。4、支付货币安置总额的20%的一次性补贴322,163元，停产停业补助费46,020元（按补助费6个月计算），提前签约奖励25,000元。上述各项损失共计5,027,634元。 经审理查明，本院认定事实如下：2002年10月10日，内江市建设房地产综合开发公司（甲方）与被告易倩茹（乙方）签订《内江市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：乙方被拆除房屋基本情况：营业用房：座落河坝街92号，产权性质私，建筑面积33.78㎡，建筑结构砖木，产权证号监0080315号。二、经房地产评估机构评估，乙方被拆迁房屋价格为营业用房3,500元/㎡，乙方被拆迁房屋的总价值为118,230元。安置房屋预估价格为营业用房5,000-5,800元/㎡。安置房屋竣工后依照确定的评估价格结算新旧房屋差价。三、实行过渡安置的，乙方自愿调换甲方滨江东路4号地块提供的门面：营业店面壹间。乙方在安置选房时，依照拆迁安置证号的先后顺序选房。四、实行过渡安置的，过渡期间为24个月。超过过渡期限安置的，甲方应按规定支付超期过渡补助费或超期停业补助费。五、甲、乙双方应按被拆迁房屋及安置房屋的评估价格结清产权调换的差价。六、甲、乙双方应在房屋安置后30日内一次付清产权调换的补差金额。七、甲方应对乙方发放以下各项补助费用。1、搬家补助费：200元，两次；2、过渡补助费:无；3、停业补助费100元/月·人，两人；4、超期过渡补助费：无；5、超期停业补助费150元/月·人。……十二、违约责任;甲、乙双方应共同遵守本协议规定的一切条款，如一方违约，应赔偿因此给对方造成的一切经济损失。2003年9月11日内江市人民政府印发内府函[2003]66号《内江市人民政府关于对滨江东路旧城改造工程给予政策支持的批复》，同意由嘉宏建司组织实施。过渡期间届满后，内江市建设房地产综合开发公司未按约安置被告。2006年9月，嘉宏建司承接了内江市滨江东路旧城改造工程项目及债权债务，对被告易倩茹进行了超期停业补助费的发放，但一直未安置被告营业用房。被告易倩茹同批次拆迁户钟建秀等人于2013年12月起诉至法院，要求原告安置营业用房一套及支付经济损失，本院于2014年5月作出判决，判决嘉宏建司应赔偿拆迁户的租金损失并驳回拆迁户请求嘉宏建司拆迁安置滨江东路相应地块营业用房的诉讼请求。案经内江市中级人民法院二审及四川省高级人民法院再审，均维持原判。现查明，合同约定的4号地块已非被告嘉宏建司开发项目。2017年，原告制定滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房货币化安置方案，方案如下：一、货币化安置对象为2001年至2002年滨江东路改造项目中原选择产权调换方式而未能安置的非住宅用房被拆迁人；二、货币化安置的具体方式为在货币化安置签约期限内（自2017年12月19日起至2018年3月18日止），嘉宏建司与被拆迁人重新签订《房屋拆迁货币化安置协议书》，按照本方案计发货币化安置费，将安置方式由产权调换调整为货币化安置，终止执行原《房屋拆迁安置调换协议书》或《内江市房屋拆迁产权调换协议书》；三、货币化安置费的各项构成为：1、被拆迁房屋价值，由拆迁评估机构按价值时点（2017年12月6日）重新评估确定被拆迁房屋的价格；2、一次性补贴，一次性补贴标准为被拆迁房屋重新评估后价值的20%；3、停产停业补助费（过渡费），按现发放标准一次性发放6个月；4、提前签约奖励，本方案公布后，对在规定时间段内签约的被拆迁人给予提前签约奖励。被拆迁人在第一个月内签约的，按被拆迁房屋重新评估后价值的1%给予奖励，按签约户每户保底25,000元；…。方案公布后，原告委托四川卓尔房地产评估经纪有限公司对被拆迁河坝街92号营业用房进行了评估，经评估，该房在2017年12月6日价值时点的市场价格为25,359元/㎡，被告易倩茹认为该估价与其相邻的河坝街90号（估价为27,853元/㎡）、94号店面（估价为27,306元/㎡）的估价差异太大，向四川卓尔房地产评估经纪有限公司提出异议，四川卓尔房地产评估经纪有限公司在2017年12月29日对易倩茹提出的意见进行答复后，易倩茹仍然不服，又向原告嘉宏建司等相关部门提出异议，要求作出合理解释，直到2018年5月6日原告嘉宏建司才对被告易倩茹出具书面复函。以致被告易倩茹未能在2018年3月18日前的规定时间内与原告嘉宏建司签约。后原告以双方协商以货币化方式安置被告无果，向法院提出上述诉讼请求。本院受理后，原告提出对案涉已拆迁的房屋进行价格评估，经本院依法委托，资阳顶盛房地产评估事务有限公司于2019年8月28日出具《估价报告书》，结果为在价值时点2018年5月30日房地产评估价27,302元/㎡，总价为922,262元。 以上事实有原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《内江市房屋拆迁产权调换协议书》、内府函【2003】66号文件、民事判决书、《内江日报》、电话记录、评估表、滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房货币化安置方案、资阳顶盛房地产评估事务有限公司《估价报告书》，被告提交的滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房评估价格当事人意见登记表、关于对易倩茹滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房评估价格异议的复函、内江嘉宏城建集团有限公司关于易倩茹有关申请的复函、被告申请依法调取的“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案等有效证据及原、被告的当庭陈述，在案为凭。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，根据查明的事实，原告非因自身原因已不能按合同约定在约定的地点向被告安置营业用房，现诉争的《内江市房屋拆迁产权调换协议书》已不能实现合同目的，如不解除合同，将进一步扩大合同双方的损失，基于公平原则，原告主张解除《内江市房屋拆迁产权调换协议书》的诉讼请求，本院予以支持。被告提出原告不存在无法履行合同的情形，因未提交有效证据予以证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定及合同的约定，原告作为不履行合同义务的违约方，如不能继续履行或采取补救措施，应在解除合同时承担赔偿被告损失的违约责任。据查明的事实，原告在不能在合同约定地点进行店面安置后，于2017年制定了货币化安置方案，并委托评估机构对被拆迁房屋进行了重新估价，被告易倩茹在原告进行货币化安置方案规定的签约期间（2017年12月19日起至2018年3月18日止）内一直对当时的评估价25,359元∕㎡提出异议，认为对比相邻的河坝街90号（评估价为27,853元∕㎡）和94号（评估价为27,306元∕㎡）店面，其评估价每平方米大致要低2,000元∕㎡左右，其向当时的评估机构、嘉宏建司、住建局、拆迁办等部门均进行了反映，申请复议，2018年5月6日，原告嘉宏建司才向其出具书面《复函》，导致原告错过了签约时间，本案审理中，经本院委托的资阳顶盛房地产评估事务有限公司对被拆迁营业房河坝街92号进行评估后评估价为27,302元∕㎡，即被告易倩茹在规定签约期间对评估价提出的相关异议是成立的，其在有效签约期间未能签约并非其自身原因造成，故原告应按照滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房货币化安置方案安置被告易倩茹，被告提出的要求原告按可调换最大面积（59㎡）计算货币补偿金额并支付自拆迁以来的资金占用利息的损失赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。被告要求原告支付滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房货币化安置方案货币安置总额的20%的一次性补贴和提前签约奖励25,000元，应予支持。被告还要求原告支付按每平方米65元补足前期超期停业补助费，并支付按期签约一次性发放6个月停产停业补助费等，因超期停业补助费是基于合同约定的迟延履行补助金，非解除合同后被告的损失，且被告未提起反诉，本案不作处理。被告可向原告予以领取，包括货币化安置方案中按现发放标准一次性发放6个月停产停业补助费，如原告不予支付，被告可另行起诉。综上，原告应支付被告易倩茹被拆迁房屋款922,262元、一次性补贴922,262元×20%=184,452.4元、提前签约奖励25,000元，共计1,131,714.4元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、解除原告内江嘉宏城建集团有限公司与被告易倩茹于2002年10月10日签订的《内江市房屋拆迁产权调换协议书》； 二、原告内江嘉宏城建集团有限公司于本判决生效后十日内支付被告易倩茹款项1,131,714.4元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14,985元，原告内江嘉宏城建集团有限公司自愿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长  李华颖 审判员  任晓娟 审判员  梁 明 二〇一九年十二月二十七日 书记员  庄 佳