安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初10769号 原告：罗志铜,男,1971年10月17日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王泉，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。 被告：薛红,女,1983年12月4日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：段传萍，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡红玲，安徽力澜律师事务所律师。 原告罗志铜与被告薛红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗志铜的委托诉讼代理人王泉、孙婉莹，被告薛红的委托诉讼代理人段传萍、胡红玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 罗志铜向本院提出诉讼请求：1.判令薛红支付房屋租金390000元;2.判令薛红支付物业服务费13500元;3.判令薛红支付迟延履行利息8971.15元(以逾期款项403500元为基数,自2019年8月4日暂计至2019年9月19日,按中国人民银行同期贷款利率四倍计算,截止至款清之日止);以上合计人民币:412471.15元。4.本案的全部诉讼费用由薛红负担。案件审理中罗志铜又变更诉请如下：1.判令本人与薛红于2018年8月17日签订的《房屋租赁经营合同》于2019年11月6日解除；2.判令薛红支付2019年9月4日至2019年11月6日期间的房屋租金136500元；3.判令薛红支付2019年9月4日至2019年11月6日期间的物业服务费4725元、水电费9448.81元；4.判令薛红支付装修免租期的租金83333元；5.判令薛红支付违约金375000元、迟延履行利息3617.71元（以141225元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍，自2019年8月4日计算暂计至2019年9月26日，并继续计算至款清之日止）；6.本案的全部诉讼费用由薛红负担。 事实与理由:本人与薛红于2018年8月17日签订《房屋租赁经营合同》一份,该合同约定本人将位于合肥市宿州路天辰大厦二楼(原宿州路粮贸大厦恢复楼)建筑面积约为450m2房屋及部分场地出租给薛红作餐饮经营之用,经营品牌为火锅记忆;租赁期限为2018年7月24日至2020年9月3日,装修期40天;第二年自2019年9月4日至2020年9月3日年租金为780000元,租金六个月一付,先支付后使用,提前一个月支付下一期租金;物业服务费每月每平方5元,支付期同租金支付期,与租金一并支付;薛红使用该房屋产生的水、电费等其他费用自行承担;薛红的租金、物业服务等费用未按时支付或不足额支付的,薛红应承担违约责任。合同签订后,本人依约履行合同义务将租赁房屋交付薛红使用,但是薛红未能按约支付房租等费用，根据合同约定，其行为已经构成根本违约，特诉至法院,判如所请。 薛红辩称,1、双方租赁合同已经于2019年8月16日解除，系因为罗志铜并未向我方提供合格租赁房屋严重违反合同约定及双方合同根本目的，我方已经于2019年8月16日向罗志铜发出通知函解除合同，且搬离房屋；2、因双方租赁合同于2019年8月16日解除故双方租金只应计算至2019年8月16日，且我方之前已经支付罗志铜租金至2019年9月3日，罗志铜应当退还我方2019年8月16日-2019年9月3日之间的租金，其要求2019年9月3日之后的房屋租金无法律依据；3、罗志铜提供房屋严重不合格导致我方不能实现合同目的，系我方2019年8月16日解除合同的根本原因，因我方租赁房屋为了开设火锅店进行商业经营，在双方租赁合同中有明确约定，但罗志铜交付的房屋存在没有通过一次消防及不具有基础消防设施，不属于法律上可以交付房屋的条件，从而导致我方在进行二次消防验收时多次受阻，直至2019年5月才通过借用其他方的消防设施通过消防验收，但此期间我方一直停业，给我方经营带来严重损失，根据《安徽省消防行政许可受理一次告知制度》的规定，我方二次消防需要提交消防安全检查申报表、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书等材料，因为罗志铜没有提交上述材料或没有进行一次消防验收、备案才导致我方二次消防受阻，罗志铜并未履行房屋交付的基础条件；5、罗志铜交付的房屋存在严重漏水情形，影响我方经营及楼下的商铺，我方曾多次与罗志铜要求进行维修或解决，但一直未处理；6、罗志铜对本案中物业服务不享有债权，根据相关法律规定物业费应当由具有相应资质的物业服务机构收取，罗志铜收取的物业费面积多于房屋产权面积，案涉房屋产权登记面积380平方米，罗志铜合同中约定按照450平米计算，且罗志铜没有物业服务及收费资质，其在收取费用后并未向我方提供相应的物业费发票及物业服务内容，给我方的经营及服务带来严重损害及影响，其要求支付物业费无依据；7、对水电费数额我方没有异议，该水电费实际应计算至2019年8月；8、对罗志铜诉请我方支付违约金、利息、免租期间租金，因系罗志铜违约在先，我方先予解除合同，其主张没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回罗志铜诉请。 本院经审理查明：2018年8月17日，罗志铜与薛红签订了一份《房屋租赁经营合同》，约定由薛红租赁罗志铜位于合肥市宿州路天辰大厦二楼（原宿州路粮贸大厦恢复楼）及部分场地房屋，用于经营“火锅记忆”餐饮，该案涉房屋紧邻合肥市淮河路步行街繁华地段。双方共同确认租赁房屋面积为450平方米（含公摊），租赁期限自2018年7月24日起至2020年9月3日止，装修期为40天，装修期内不收取租金，罗志铜于2018年7月25日前交付房屋，租金为第一年自2018年9月4日起至2019年9月3日止租金750000元；第二年自2019年9月4起至2020年9月3日止年租金为780000元，租金支付方式为六个月一付，先付后用，提前一个月支付下一期租金。双方还约定了薛红应支付罗志铜履约保证金125000元，水电费按付款通知单支付，物业费每平方米5元，与租金一并支付。对房屋交付约定为现状交付，双方还约定了房屋的装修装饰、房屋及附属设施的维修责任、经营管理和物业管理等条款，关于消防问题在合同第9.4条约定：薛红自行负责租赁房屋的消防安全工作，自行承担消防引起的一切不利后果；薛红应配合罗志铜做好公共部位、公共场所的消防安全和环境秩序工作。对合同的变更和解除约定为：薛红如有不按时足额支付房租等费用超过15日的，罗志铜可解除合同，还约定了解除合同的其他情形。双方对违约责任进行了约定，其中规定如薛红违约导致合同解除的，应支付年租金的50%作为违约金，对免租期的租金应全额支付。对未按期支付水、电、物业费等也约定了相应的违约责任承担方式。 合同签订后，罗志铜按约交付了租赁房屋，薛红也支付了履约保证金和首期租金，并以案涉房屋经营火锅餐饮，在火锅店经营过程中，因必须办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，薛红为此投入了较大的人力物力精力，罗志铜在此期间也应薛红要求予以配合、协调办理案涉房屋的消防手续，但直至2019年5月27日薛红方取得该证。2019年2月27日和2019年8月14日，罗志铜分别向薛红发出了催收通知书，催缴房租、水电费、物业费等，均注明如仍不履行，将依法解除租赁合同并追究违约责任。2019年8月16日，薛红向罗志铜发出了通知函，以案涉房屋存在消防及漏水等因素而不能达到订立合同目的为由，通知解除双方的租赁合同，并称已于2019年7月30日正式停业，房屋已清理完毕，要求罗志铜于接函后3日内办理交接手续。2019年8月19日罗志铜向薛红发出了“关于退租通知的复函”，函中载明不同意薛红解除合同提前撤场，并要求薛红交清2019年下半年租金。2019年9月5日，薛红再次向罗志铜邮寄函件及房屋钥匙，告知双方合同于2019年8月16日解除，房租已支付至2019年9月3日，该房罗志铜可自行使用，店内现有的餐桌、照明设备、冰箱、冷柜及其自费开通的燃气、消防等如罗志铜继续使用，可以协商。罗志铜于2019年9月12日书面函复薛红，指出薛红所称2019年8月16日合同已解除与事实严重不符，薛红无权单方解除合同，其擅自持续停业应承担违约责任，罗志铜并将薛红所寄交的钥匙原封邮寄了回去。本案在审理过程中，2019年11月6日，双方共同办理了案涉房屋的交接手续，并在租赁房屋现场交接清单上签字确认，清单载明，移交物品为两把钥匙，并注明薛红尚欠水电费9448.81元。薛红租金支付至2019年9月3日。 又查明，根据案涉房屋的产权证和产权人的书面说明，该房屋系1995年前完成竣工验收，于2000年3月24日取得产权登记，证载面积380平方米。 还查明，罗志铜与薛红曾签订了另外一份《房屋租赁合同》，合同约定，罗志铜将坐落于合肥市宿州路粮贸大厦恢复楼商铺，面积约380平方米租给薛红作为商业经营使用，租期也是自2018年7月24日起至2019年9月3日止，除首年租金相同外，其他租金及支付方式等与上一份合同均有不同，该合同对双方的权利义务的约定较上一份合同明显简单，双方均未签署日期。 再查明，本案诉讼之后，2019年10月8日，薛红以罗志铜为被告向本院提起诉讼，诉请退还履约保证金、租金、支付违约金等，本院受理后与本案一并开庭审理。 以上事实有罗志铜提交的身份信息、《房屋租赁经营合同》、《催收租金、水电费、物业管理费等通知书》、租赁房屋现场交接清单及授权书和薛红提交的身份证复印件、《房屋租赁合同》、收据、转账凭证、（因消防问题双方之间的沟通）录音文字记录和微信聊天记录、《房屋产权证》复印件、《通知函》、《函》、租赁房屋现场交接清单及当事人庭审陈述在卷证实，本院予以确认。对薛红提交的《二次装修消防报审》及付款记录、《消防水管网接口、系统借用安装合同》及付款记录等、（房屋漏水）光盘及录音文字记录、设备使用协议即收条、（停业）图片及视频等证据，均与其主张缺乏关联性，达不到其证明目的，本院不予认定。 本院认为，罗志铜与薛红关于租赁合肥市宿州路天辰大厦二楼（原宿州路粮贸大厦恢复楼）及部分场地房屋而签订的《房屋租赁经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关合同的强制性效力规定，系合法有效，双方均应按照合同约定主张权利、履行义务。 关于争议合同交付面积是450平方米还是380平方米，根据双方2018年8月17日签订合同中的约定，罗志铜交付的是合肥市宿州路天辰大厦二楼（原宿州路粮贸大厦恢复楼）及部分场地房屋，面积450平方米，且约定以现状交付，而双方未签日期的合同约定的是合肥市宿州路粮贸大厦恢复楼商铺，面积约380平方米，与上一份合同的约定并不矛盾，薛红在租赁期间对此问题从未提出过质疑，故本院认定交付房屋面积是450平方米而非380平方米。 关于合同解除和解除时间，因双方均主张租赁合同已解除，故本院对此予以确认。案涉房屋经过罗志铜两次书面催收和双方的两轮四次的书面函件往来，薛红已明确和强烈地表达了不再租赁经营案涉房屋的意愿，薛红虽在2019年9月5发函至罗志铜并采取邮寄钥匙的形式告知该房已清理完毕可以自用，但其又称店内物品包括餐桌、冰箱、冰柜、灯具、消防、燃气等罗志铜如使用可以协商，显而易见薛红对店内尚存物品并未放弃，案涉房屋仍由薛红占用中，薛红作为承租人，并无约定或法定的情形下，并不享有合同的单方解除权，此时罗志铜仍可依据合同条款主张合同继续履行。至2019年11月6日，双方对案涉房屋进行了交接，视为罗志铜同意解除了合同，罗志铜也诉请双方合同于2019年11月6日解除。故本院对罗志铜此项诉请予以支持。另一份《房屋租赁合同》也随之一并解除。 关于违约责任的承担，根据本案的具体情况来分析，因案涉租赁房屋位于市中心繁华地段的淮河路步行街附近，消防安全问题尤为重要，薛红租赁该房是经营火锅店，毫无疑问属于重点监管对象，但双方在合同中恰恰对此项重大问题未做特别约定，仅在第9.4条中作了言语不详的约定，而薛红为取得租赁房屋的消防安全检查合格证，耗费了较大的人力物力精力，直至2019年5月27日该证才办理完毕，的确影响了火锅店的经营，及至2019年8月16日通知罗志铜解约撤场，均属于薛红对租赁房屋进行商业经营的风险评估、预判不足所致。其抗辩因案涉房屋没有“一消”或备案以及缺乏水泵而导致“二消”无法办理从而无法实现合同目的，系罗志铜违约。但依据双方合同的约定，罗志铜并无为案涉房屋用于薛红经营火锅店而办理所谓“一消”或备案及提供水泵的义务，薛红也没有证据证明罗志铜在签订合同过程中故意隐瞒或有欺诈行为的存在，况且其在薛红办理消防手续过程中已进行了配合、协助，故薛红的抗辩理由不能成立。至于薛红辩称案涉房屋漏水，罗志铜交付的房屋不能使用从而不能达到合同目的，其提交的证据不足以证明系案涉房屋漏水并达到不能使用的程度，本院不予支持。 罗志铜在薛红已明确和强烈地表达了不再租赁经营案涉房屋的意愿之后，仍坚持要求其继续履行合同，而未能及时接收案涉房屋以止损，导致损失扩大，罗志铜也应承担一定责任，因其已于2019年11月6日对案涉房屋进行了接收，应视为罗志铜同意解除合同。但因薛红逾期支付房租，构成违约，故薛红的违约责任仍应承担。因双方约定的违约金明显过高（全年租金的50%），而罗志铜未能举证证明因薛红违约给其造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，综合考量合同的实际履行情况、当事人过错程度、损失大小等因素，本院酌定以欠付租金136500元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算违约损失为4156元（自2019年9月4日算至2019年11月6日，之后直至款清时止），对于罗志铜主张的免租期的租金和迟延履行利息部分仍属于违约责任范畴，本院已在上述薛红应承担的违约责任中予以处理，该诉请不能获得本院支持。 关于租金、水电费、物业费的诉请，薛红租金已交至2019年9月3日，自2019年9月4日起至合同解除之日2019年11月6日期间的租金136500元（780000元／年÷360×63天），其应予支付；水电费9448.81元系在交接房屋时双方确认的数字，薛红对此不持异议，本院予以确认；物业费系双方合同约定，薛红应依约支付，其抗辩收费资质问题显不成立，不予采信，其还应支付罗志铜自2019年9月4日起至2019年11月6日止的物业费4725元（450平方米×5元／月÷30天×63天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认罗志铜与薛红之间签订的《房屋租赁经营合同》于2019年11月6日解除； 二、薛红于本判决生效之日起十日内支付罗志铜房屋租金136500元及违约损失4156元（以136500元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算，自2019年9月4日算至2019年11月6日，之后直至款清时止）； 三、薛红于本判决生效后十日内支付罗志铜水电费9448.81元、物业费4725元，合计14173.81元。 四、驳回罗志铜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5106元，由罗志铜负担3869元，薛红负担1237元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇一九年十二月二十日 书记员  单劭萌 附本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。