贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4865号原告：伍忠野，女，1962年2月11日生，布依族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：商园维，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201710472269。特别授权委托诉讼代理人：冉纯，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201811068456。被告：张艳，女，1977年11月2日生，穿青人，住六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：喻秋红，系贵州律腾律师事务所律师，执业证号：15202201511145101。原告伍忠野与被告张艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍忠野的委托诉讼代理人商园维、冉纯，被告张艳及其委托诉讼代理人喻秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍忠野向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房租人民币55320元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从2010年开始将自己所有的位于钟山区间房屋租给被告使用，从2011年开始将自己所有的位于钟山区两间房屋租赁给被告使用。原、被告双方分别于2010年11月27日、2011年12月28日、2012年11月7日签订《房屋租赁合同》，合同约定：一间房屋的租金为10000元每年，另一间房屋的租金为15120元每年。合同约定的租赁期限到期后，原、被告双方经口头约定，被告按照原合同约定的价款续租两间房屋直至2019年，从2013年至2019年租赁期间，被告支付了部分年份的租金，但2016年一间房屋、2017年两间、2019年两间房屋至七月的租金经多次催告仍未按约给付。由于被告一直未予支付拖欠的房屋租金，根据合同约定，经与被告协商，原告于2019年7月收回房屋使用权。至此，被告从2016年、2017年、2019年至7月共产生房租55320元（计算方式：2016年欠付15120元租金；2017年欠付25120元租金；2019年租用到7月，房租为15120元一年的房屋租用8个月，房租为10000元一年的房屋租用6个月，欠付15000元；共计55320元）综上，由于被告拒付租金，给原告造成了较大经济损失，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定特向人民法院提起诉讼，望予支持原告诉请为谢。被告张艳辩称，1、本案中的原告不是适格主体，本案涉案租赁房屋坐落于钟山区，该房屋的房主系伍俞霖，并非伍忠野，而今天起诉的原告伍忠野与伍俞霖是否是同一人，在庭前代理人并未看到相应的证据证实，开庭伍忠野本人也并未到庭，被告无法进行辨认，故本案的主体不适格；2、本案中2019年6月1日，伍忠野向被告请求支付2018年的房租，被告支付了25120元为2018年的房租，伍忠野、伍蒙出具收据，注明该收据是2018年的房屋租赁款，根据常理判断，如被告方未交付2016或2017年的租金，则应当交付的是之前的时间且原告在诉状中主张2016年其中一个门面未交纳租金则说明原告认可另一个门面是交纳了租金的，但是被告方手里并未有交纳的相关凭证足以说明多年的交易习惯是没有出具任何收据的，之所以在2019年6月1日出具是因为原告找到被告想将被告清出该房屋，故才请求原告出具该收条，在该收条之前租用该房屋长达十年时间，原被告之间没有任何收款收据，根据民法通则136条的规定，拒付租金或延付租金的诉讼时效为一年，原告的主张已经超过一年，不能得到支持；3、在2018年8月14日，该房屋因楼上住户崔小军漏水，导致房屋吊顶、地面、墙面以及被告所有的货物、合同的票据均造成损失，给被告带来较大的经济损失，因多年来均是原告上门收取租金，且被告的电话遗失，所以不能及时联系被告，故被告便与崔小军达成协议，进行了赔偿，至此导致被告长达11个月未能正常使用该房屋，被告只能找人来装修，但因装修公司都不愿承接这种小工程，为了节约装修成本，被告只能找到王运亮于2019年3月27日完成了装修，被告支付了王运亮25800元装修费，该25800元系对房屋的修缮，系原告受益人，且在添附及修缮后没有多久，原告就将被告赶出来，该房屋的毁损或灭失应该是原告承担，故该笔损失应当由原告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据：原告出示的原告身份证、户口复印件、2010年11月27日《房屋租赁合同》、2011年12月28日《房屋租赁合同》、2012年11月7日《房屋租赁合同》、2019年6月1日《收条》复印件、2018年7月14日《协议书》复印件、《人民调解记录》、《人民调解受理登案表》、《人民调解调查记录》、《人民调解口头协议登记表》、《人民调解回访记录》各一份；被告出示的本人身份证一份。以上证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有争议证据的分析及认定：1.原告出示的谈话录音光盘一份（2019年6月1日13点17分谈话录音、2019年6月1日14点27分谈话录音），拟证明双方在2019年6月份对房屋租金商谈时陈述到以下事实，（1）被告从2010年一直租用原告房屋至2019年7月。（2）原、被告双方在合同到期后，口头约定延用之前的租赁合同，价款仍为一间10000元每年，另一间为1120元每年。（3）2018年7月因楼上住户漏水造成被告的损失，侵权方已经与被告在社区居委调解下赔偿了被告方所有损失。该份证据系在未经过被告允许下录制，不具有合法性，不能作为证据使用。故对该份证据的证明目的，本院不予确认；2.被告出示的2019年6月1日《收条》一份，拟证明伍忠野收到2018年房屋租金的客观情况，上面并未标注欠付2016、2017等字样。故对该份证据的证明目的，本院予以确认；3.2018年7月14日《人民调解协议》、2018年7月14日《协议书》原件各一份，拟证明房屋遭受损失的情况以及达成赔偿10600元的协议。故对该份证据的证明目的，本院予以确认；4.2019年3月27日《收条》以及王运亮身份证复印件各一份，拟证明房屋毁损后，被告积极找到装修人员对该房屋进行修缮，所支出的费用是25800元。该组证据虽有案外人王云亮出具的收条，但被告并未出示其因装修案涉房屋所购买相关材料的发票予以佐证，仅出具《收条》不能完全佐证其装修案涉房屋的事实。故对该份证据的证明目的，本院予以确认。以上证据，均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2010年11月27日，原告伍忠野与被告张艳就其位于贵州省六盘水市钟山区临街的的门面租赁事宜协商一致，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定该房屋的租期为2010年11月25日至2012年11月24日，租金为每年15120.00元，并对双方权利义务、损坏赔偿、相关费用、违约责任等作出约定，双方在落款处签字捺印予以确认。2011年11月28日，双方又就原告伍忠野名下位于贵州省六盘水市钟山区厕所出租事宜签订《房屋租赁》合同一份，合同约定租期为2年，租金总共20000.00元，并对双方权利义务、损坏赔偿、相关费用、违约责任等作出约定，双方在落款处签字捺印予以确认。2012年11月7日，双方又就上述巴西中路452020幢330号附2号靠巴西临街的的门面签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租期一年，并对双方权利义务、损坏赔偿、相关费用、违约责任等作出约定，双方权利义务、损坏赔偿、相关费用、违约责任等作出约定。2019年6月1日，原告伍忠野向原告张艳出具《收条》一份，收条载明“今收到张艳（5202011977××××××××）交来2018年伍忠野位于六盘水市钟山区铺面房租人民币贰万伍仟壹佰贰拾元整（25120.00），以下无内容，收款人：伍蒙，伍忠野，身份证号：5225291990××××××××，时间：2019年6月1日”。双方在三份合同中均约定房屋为先交纳租金后入住。现原告伍忠野以被告张艳未给付2016年后的部分租金，要求给付为由诉至本院，望判如所诉。另查明，原告伍忠野曾用名伍俞霖，即2010年11月27日、2011年11月28日、2012年11月7日《房屋租赁合同》中的甲方伍俞霖。又查明，2018年7月14日，因案外人崔小军房屋漏水造成案涉房屋及附属设施损坏，崔小军与被告张艳在六盘水市钟山区杨柳社区服务中心社区调解下达成赔偿协议，崔小军于当日向被告张艳支付10600元赔偿款。本院认为，首先，原告伍忠野与被告张艳就租赁门面事宜达成合意并签订《房屋租赁合同》，原告伍忠野曾用名为伍俞霖有户口簿佐证，故原告伍忠野系本案适格主体。其次，双方在2012年11月7日后并未签订《房屋租赁合同》，但被告张艳在2019年6月1日支付2018年租金25120.00元，视为是对房屋的不定期租赁，故本案起诉并未超过诉讼时效。再次，对原告要求被告支付从2016年、2017年、2019年1月至7月的房租55320元的诉讼请求，因原告已收到被告给付的2018年租金，但双方在三份合同中均约定房屋为先交纳租金后入住。原告在没有收到2016年、2017年房屋租金的情况下依然让被告继续使用其房屋长达两年之久，明显不符合常理及交易习惯，根据[最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释]第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，其应当承担举证不力的责任。而原告已收到被告给付的2018年房租，但2019年的房租双方均认可因房屋漏水发生争议的事实，且被告未举证已给付，同时原、被告自认于2019年7月1日被告搬离的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，故对原告要求被告支付2019年的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持10000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张艳在本判决生效后十日内向原告伍忠野支付房屋租金10000.00元；如被告张艳未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告伍忠野其余诉讼请求。案件受理费1184元，因适用简易程序减半收取计592元，由原告伍忠野负担485元，被告张艳负担107元（原告已预交，由被告于本判决生效后十日内连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  李丹二〇一九年十二月二十六日法官助理秦洋书记员欧钧晟