北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28523号原告（反诉被告）：中带路(北京)节能科技有限公司，住所地北京市顺义区府前街56号院1号楼2层2-214，统一社会信用代码91110113MA0178JE32。法定代表人：王培渤，执行董事。委托诉讼代理人：鲁岩，女，1984年11月2日出生，汉族，中带路（北京）节能科技有限公司商务员兼副总经理，现住中带路（北京）节能科技有限公司宿舍，身份号码×××。委托诉讼代理人：高雪，女，1987年11月26日出生，汉族，中带路（北京）节能科技有限公司员工，现住中带路（北京）节能科技有限公司宿舍，身份号码×××。被告（反诉原告）：单晓冰，女，1969年2月2日出生，满族，北京市顺义区居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王秉坤（单晓冰之夫），1967年1月16日出生，汉族，北京市顺义区居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。原告（反诉被告）中带路（北京）节能科技有限公司（以下简称中带路公司）与被告（反诉原告）单晓冰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中带路公司之委托诉讼代理人高雪、鲁岩，被告（反诉原告）单晓冰之委托诉讼代理人王秉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中带路公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告房屋租赁押金1万元；2．判令被告单晓冰退还原告400元；3．判令被告配合原告办理开具北京市增值税普通发票，价税合计为6．43万元，服务名称是房屋租赁费，日期自2019年1月29日至2019年7月28日；4．判令被告给付原告违约金3万元。事实与理由：原告于2017年7月29日与被告单晓冰女士双方经友好协商后，签订房屋出租协议，合同租期为两年。租房合同于2019年7月28日到期，原告于2019年7月23日已全部搬离位于顺义区×镇×中心×座×层308的房屋、清洁完毕并告知被告单晓冰女士的爱人王秉坤先生(此房屋出租等事宜，被告一直指定其爱人王秉坤先生与我方接洽)。双方于2019年7月25日办理了房屋钥匙、门禁卡、电卡的交接事宜，也确认了房子的实际完整情况。由于原告注册地址迁出受新租物业的原租户办理情况制约，办理需要一定的时间。过程中，我方积极沟通王秉坤先生通报办理进度。目前，截止到8月27日，我方告知王秉坤先生，制约情况已经解除，我们已经提交迁出的网登。被告单女士的爱人王秉坤先生表示，因我方注册地延期1个月未迁出，因此不需要退还给我公司当初缴纳的房屋押金一万元。被告理由如下：1、因原告的原因造成他的地址无法使新租户注册，所以房屋没有出租成功，造成了他的租金损失。2、一万元是我们承租他的房间时的月租金，应作为租金补偿他的损失。原告认为被告扣押租金的理由不成立，原因如下：1、被告在我们搬家之初，就一直说让我们快速办理迁出手续，地址不迁出房子相当于废房子。我们沟通他地址永久性不能够注册也许可以说是废房子，地址在短时间的手续办理期不能注册就说是废房子是没有任何根据的，但被告从未听我们说完。2、任何房屋的搬入和地址的迁入都不可能是同时完成的。如被告已经有意向的承租人，且双方对租金没有问题，只对地址有问题的话，则意向承租人一定会通过被告同我方联系，询问地址的问题。截止目前，我们没有收到任何第三方就此问题对我们的询问。我们推断，是在这段期间没有人意向进行租赁，这个时间差的损失是租房市场造成的，不是我们单方造成的。如果被告坚称，至少需要提出一些聊天记录等确实有人询问的证据、或者租房网站的信息(我方没有查询到此物业招租信息)。3、×中心目前租金普遍价格为2．3-2．5元／天/平米，我方与被告原合同的价格平均下来为3．08元／天／平米，且在合同到期前1个月(6月)，被告通知我方要求涨价。因此，在我方看来，涉诉房屋未能顺利出租的主要原因在于被告没有遵循市场价规律，所要求的租金过高造成。如果第2点能够有证据的话，则本条可能更容易得到结论。4、最后，房屋的租金所针对的是占有房屋办公的使用费用，并不是针对地址部分的，这一个租房房租的基本概念不应当被混淆。综上，原告确实为地址迁出的办理进展不顺利耽误了时间向被告表示歉意，并愿意承担一千元作为补偿。因我方与被告丈夫王秉坤先生的沟通极为不畅，他只表达他的观点，且不给我们机会申诉我们的意见。因此，不得不占用法律资源，起诉被告退还我方房屋押金一万元。被告单晓冰辩称，同意中带路公司的全部诉讼请求。反诉原告单晓冰向本院提出反诉请求：1．判令中带路公司向我方支付2019年7月29日至2019年9月5日的租金1．5万元；2．判令中带路公司向我方支付违约金3万元、滞纳金1327．5元；3．诉讼费由中带路公司承担。事实与理由:我方与王培渤签订房屋租赁合同,租期两年(2017年7月29日至2019年7月28日)，地点:北京市顺义区×中心×座3303(门牌号308)，租金每个月壹万元整。2019年7月25日该公司搬离，但公司注册地址并未迁出，造成该房屋无法出租和使用，给我方造成经济损失，根据双方签订的合同第十二条约定:“任何一方未能履行本协议规定,另一方有权解除本协议,所造成的损失有责任一方承担不低于三个月租金的违约金,如乙方未按约定日期支付甲方相应费用,自应付之日起按应付金额同期银行贷款利率的三倍向甲方支付滞纳金。”2019年7月28日至9月5日,反诉被告恶意非法占用反诉原告房屋,致使反诉原告不能正常使用,给反诉原告造成了严重的经济损失,根据合同第十二条、第七条、第十五条的规定,及国家工商局关于企业唯一注册地的要求,该套房屋的使用性质是写字楼,由于反诉被告的非法占用,致使该房无法正常出租和使用,因此要求被反诉人支付上述相关费用。反诉被告中带路公司辩称，不同意对方的全部诉讼请求。因为合同已经到期了，且双方约定的租金高于市场价，到期后房屋租不出去的原因不在于我方，违约金没有依据，也不存在滞纳金，并非我方拖欠对方租金。我方6月10日就告诉对方我方不续租了，7月22日我方已经全部搬走了，在我方搬走之前没有人来看过房屋。对方主张违约金、滞纳金没有依据。此外，第一，合同第15条约定，我方的理解为我方的成立日期是2017年8月25日，我方必须要先签订租赁合同，才能办理工商手续，我方作为承租方是不能保证这一点，只有出租方才能保证这一点。合同也没有约定我方离开时要保证下一家公司能够注册。根据我方提交的聊天记录，我方说我方要搬走了，被告说你不能影响我注册，我方始终在秉着不能影响其注册来办事，前提是对方有公司需要注册，才能存在我方影响注册的事情，对方从来没有带新的意向顾客来找到我方，对方也没有在网上挂。截止目前对方没有新顾客，所以我方也没有影响其注册。第二，我方公司注册是2017年8月25日，距离签约有将近一个月的时间，因为不到工商根本不会知道是否能够注册成功，我方认为合同的应当本意是由出租人保证房屋满足注册，该处写为了承租人，我方认为是重大误解。第三，我方并非说不租了，而是对方要涨价，也不说要涨多少，经我方咨询，我方才知道我方租贵了。房东在租房的时候存在欺瞒，房东跟我方说涉诉房屋有独立电表，实际上涉诉房屋与隔壁房屋共用一个空调的电表，此前房东没有如实告知，不但签订合同的时候没有告知，2018年5月也没有如实告知，后来我方与隔壁协商解决。本院经审理认定事实如下：单晓冰是坐落为顺义区×大街×号院×号楼×层3303号房屋的所有权人，该房屋性质为商品房，规划用途为办公用房，建筑面积为248．75平方米，套内建筑面积为162．18平方米。2017年7月29日，单晓冰作为甲方、出租方，中带路公司作为乙方、承租方，双方签订了《房屋出租协议》，内容如下：一、甲方将座落于北京市顺义区×大街×号院×号楼×层3303室租赁给乙方，乙方对所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房。二、双方议定的上述房屋，1、租金为1万元整/每月（大写：壹万圆整，不含税，税款由乙方承担），自合同签订之日按季支付。2．租赁期限自2017年7月29日至2019年7月28日止，合同租期两年。七、承租方在租赁期满时如需继续承租此房屋，需在合同到期前60天与出租方协商，双方另行签订协议。如不再承租此房屋，也需提前60天通知出租方，出租方在最后60天内可随时通知承租方搬离，但需给承租方不超过10天的找房及搬家时间，在此期间承租方有配合甲方随时看房的义务，配合甲方尽快将房屋出租出去。承租方负责搬离后的房屋保洁费用。九、承租方在租赁期间，承担水、电、物业费、取暖费等相关费用，其中：水表数为空，电表数：西侧表为011877，东侧表为008248；十二、违约责任：任何一方未能履行本协议规定，另一方有权解除本协议，所造成的损失有责任一方承担不低于三个月租金的违约金。如乙方未按约定日期支付甲方相应费用，自应付之日起按应付金额同期银行贷款利率的三倍向甲方支付滞纳金。十五、此房承租方保证此房屋满足公司注册要求（该条系手写）。承租方签字处有王培渤的签名并加盖有中带路公司的公章。双方确认第十五条内容由单晓冰之配偶王秉坤手写。3303号房屋隔断为两间房屋，中带路公司注册使用一间，另一间由他人使用。从签约至后续履行，一直由单晓冰的配偶王秉坤负责与中带路公司沟通。中带路公司称该合同第十五条中的“承租人”应为“出租人”，因为出租人才应当保证承租人能够办理注册要求，合同未约定承租人离开时应当保证下一家公司能够注册，故该条属于重大误解，且截至目前涉诉房屋内并无新租客，其并未影响下一家公司进行注册。单晓冰称，其配偶王秉坤之前出租房屋，曾遭遇承租方拒不配合办理营业执照迁出的情况，后通过法院强制执行，最终才进行了工商变更，故在签订该合同时特意添加了该第十五条的内容，防止再次出现该情况，并提供（2015）顺民初字第16388号民事调解书、强制执行申请书、民事调解书中涉及的企业营业执照复印件予以证明，并称当时中带路公司和其已经到工商部门问过涉诉房屋可以注册，所以无需写上其保证注册的事情。中带路公司称对该证据真实性认可，但称与本案无关。2019年6月3日中带路公司通过微信告知单晓冰要求续租，后于6月10日告知其不再续租房屋，双方于2019年7月24日办理了房屋交接手续。2019年9月5日中带路公司完成工商登记变更，将注册地址从涉诉房屋迁出至新地址。中带路公司称，工商变更有时间间隔，其于8月份就已提交变更申请，并于8月27日通知单晓冰之配偶注册地址很快就迁出，以方便新租户办理注册，单晓冰称工商变更是只要材料合格就即时通过，对方变更之后也未曾通知其，其认为对方始终在使用其房屋，使得其他公司无法注册，导致其房屋挂牌出租因注册问题未出租成功，中带路公司构成了实质上的合同延续和恶意侵占。中带路公司称，单晓冰在租赁房屋时欺瞒涉诉房屋具有独立电表，实际上涉诉房屋与隔壁房屋的空调共用一块电表，导致其与隔壁租客无法计算电费，且单晓冰未帮助其解决。单晓冰对此不认可，称中带路公司在租赁涉诉房屋之前便知晓涉诉房屋属于3303号房屋的一部分，且在合同第九条标注了电表上的剩余度数，空调机和电表都是单独计算的。单晓冰称，其对涉诉房屋进行了招租，由于中带路公司拒不将注册地址迁出，导致涉诉房屋无法办理工商注册登记，且其对租客要求较高，不租赁给信用不好的人、小公司、信誉不好的租客和租期低于两年的租客，故一直未租赁成功。中带路公司认为单晓冰主张的违约金过高，请求法院予以调整。经本院致电12366，询问个人出租房屋开具发票事宜，税务部门答复意见为需要房东前往办理或者由租户携带房东身份证原件去办理，双方均同意一同前往税务部门办理开具发票事宜。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋出租协议》、房屋产权证书、微信聊天记录、（2015）顺民初字第16388号民事调解书、强制执行申请书等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《房屋出租协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，双方均应按照合同履行。关于房屋租赁合同第十五条，单晓冰提供其之前在出租房屋时因对方拒不办理注册地址迁出造成其诉讼并申请强制执行的材料，结合该条所写内容，本院对单晓冰对该条意思的解释予以采信，即承租方结束租赁时，应及时将注册地址迁出，对中带路公司所称的重大误解不予采信。同时，该条约定亦成为中带路公司应履行的合同义务。考虑涉诉房屋为办公用房，由于中带路公司未及时将其注册地址迁出，对涉诉房屋对外出租造成了较大障碍。故中带路公司构成违约，应承担支付违约金的违约责任，考虑单晓冰对承租方的要求也较高，客观上也会导致涉诉房屋难以尽快出租，违约金的作用系填补损失，故本院酌定中带路公司应向单晓冰支付违约金10000元。由于双方自2019年7月24日即已办理房屋交接手续，中带路公司已经搬离涉诉房屋，故单晓冰要求中带路公司支付2019年7月25日至2019年9月5日的租金1．5万元的请求，本院不予支持。根据双方合同，本案中单晓冰主张的滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。关于中带路公司所称单晓冰存在欺诈的情形，由于双方所签订合同第九条标注了电表上的剩余度数，中带路公司自2017年承租后应当知晓其所承租的房屋属于单晓冰名下房屋的一部分，且电表是否单独使用并非影响双方合同履行的关键要素，故本院对中带路公司以单晓冰构成欺诈进而主张违约金3万元的请求不予支持。单晓冰同意协助中带路公司开具发票，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）单晓冰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）中带路(北京)节能科技有限公司返还房屋押金一万元；二、被告（反诉原告）单晓冰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）中带路(北京)节能科技有限公司退还四百元；三、被告（反诉原告）单晓冰于本判决生效之日起七日内配合中带路(北京)节能科技有限公司办理开具北京市增值税普通发票事宜，价税合计为六万四千三百元，服务名称为房屋租赁费，日期自二○一九年一月二十九日至二○一九年七月二十八日，其中租金六万元，税金四千三百元;四、原告（反诉被告）中带路(北京)节能科技有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）单晓冰支付违约金一万元;五、驳回原告（反诉被告）中带路(北京)节能科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）单晓冰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四百零五元，由原告（反诉被告）中带路(北京)节能科技有限公司负担三百七十五元（已交纳），由被告（反诉原告）单晓冰负担三十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费四百八十元，由被告（反诉原告）单晓冰负担四百五十五元（已交纳），由原告（反诉被告）中带路(北京)节能科技有限公司负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶小超二〇一九年十二月四日书记员  田小星