江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2634号 上诉人（原审被告）：孙晖，男，1976年7月2日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：胡彬、徐彭胄聪，江西朗秋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西亿洲投资有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：刘玉梅，总经理。 委托诉讼代理人：杜红民、赖筝，江西求正沃德律师事务所律师。 上诉人孙晖因与被上诉人江西亿洲投资有限公司（以下简称亿洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙晖上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.依法改判物业费7292.68元、垃圾清运费2873.29元由亿洲公司承担，租金42688元不予退还，装修损失孙晖不承担；3.一、二审诉讼费由孙晖、亿洲公司按各自过错分别承担。事实和理由：1.一审法院委托江西国林矿通资产评估有限公司作出赣国林矿通评报字（2019）第036号资产评估报告书因鉴定事项与亿洲公司申请事项不一致而不应被采信。首先，该报告书鉴定标的并非为涉案房屋装修残值，而是工程造价鉴定；其次，因涉案房屋于2019年1月21日被案外人揭林燕、吴侗竞拍成功后再次装修，且孙晖将该房屋租赁给亿洲公司之前也进行过装修装饰，该资产评估未区分鉴定时装修残值的具体产权人，不能作为证据认定为亿洲公司的实际损失；另外，亿洲公司代理人在一审第二次庭审中承认，涉案房屋被案外人揭林燕、吴侗竞拍成功后，亿洲公司重新与案外人揭林燕、吴侗签订租赁合同，继续使用涉案房屋，其装修残值仍然在使用，并没有完全损失。2.租金42688元、物业费7292.68元、垃圾清运费2873.29元确系实际发生，但是亿洲公司也在相应的时间内享有了相应的权利和对等的服务，上述三项费用应重新裁判，按照各自的过错分别承担相应的责任。在二审审理期间，孙晖增加理由为双方解除合同时间是2019年1月10日，故亿洲公司给付租金应至2019年1月10日，而判决确认的租金42688元，是2018年10月1日至2018年11月30日的，故这段期间应支付租金，所以不应退回。 亿洲公司辩称：1.一审法院委托的鉴定公司对涉案房屋的装修残值作出的鉴定结果应当依法予以认可，一审法院判决孙晖以此鉴定结果的80%赔偿亿洲公司装修损失已属酌情照顾了孙晖，但基本符合事实，应予维持。2.竞买人竞得涉案房屋后，涉案房屋的装修残值已归竞买人所有，亿洲公司未得到任何补偿。亿洲公司此后再次租赁此房屋系另行与竞买人协商，出了高价才获得，与此案无关，也未从该装修中获益。亿洲公司此后承担的租金远高于之前与孙晖约定租金，故孙晖向亿洲公司赔偿涉案房屋的装修损失是其违约应承担的法律责任。3.一审法院已经认定“孙晖明知涉案房屋已被司法查封，仍与亿洲公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给亿洲公司使用，最终因其个人债务，导致涉案房屋被法院依法拍卖，造成租赁合同无法履行，产生本次纠纷，孙晖应负全部责任”，因孙晖根本违约，法院于2018年10月对涉案房屋进行查封并拍卖，亿洲公司已经无法进入甚至使用涉案房屋，直至涉案房屋被案外人竞拍成功后，亿洲公司才得以进入房屋搬运相关材料，故亿洲公司没有占有使用房屋，孙晖负全部责任，亿洲公司不存在任何过错，孙晖认为一审判决第二项中的租金42688元、物业费7292.68元、垃圾清运费2873.29元应按各自过错分别承担无事实、法律依据。 亿洲公司向一审法院起诉请求：1.依法解除亿洲公司、孙晖之间签订的《写字楼租赁合同》；2.依法判令孙晖赔偿亿洲公司租金42688元及押金42688元；3.依法判令孙晖赔偿亿洲公司损失340409.72元；4.依法判令孙晖向亿洲公司支付违约金42688元；5.本案的诉讼费由孙晖承担。 一审法院经审理查明：坐落在红谷滩新区绿茵路129号联发广场办公写字楼XX1、XX2室房屋原系孙晖所有。2018年7月19日，亿洲公司（乙方、承租方）、孙晖（甲方、出租方）与中介方红谷滩新区优客房产房屋信息咨询国际金融中心店（丙方）签订一份写字楼租赁合同，合同约定：1.甲方将其合法拥有的坐落在绿茵路129号联发广场办公写字楼XX1、XX2室出租给亿洲公司使用，建筑面积约410.47平方米；2.租赁期限共十年，自2018年10月1日起至2028年9月30日止，孙晖给予亿洲公司装修免租期，自2018年7月19日至2018年9月30日；3.月租金为21344元，合同签订当日支付两个月押金及两个月租金，先付后用，租金每2个月支付一次，以后每期租金应提前3日支付；4.亿洲公司应支付孙晖房屋押金42688元，待租赁期满结清费用后，孙晖应于结清当日退还亿洲公司；5.在租赁期限内，孙晖擅自解除本合同，提前收回该房屋的，属孙晖违约，孙晖应退还亿洲公司已交纳的押金及剩余租金并赔偿对等的押金作为违约金，若支付的违约金不足以抵付亿洲公司损失的，孙晖还应赔偿亿洲公司所造成的损失，非因亿洲公司违约，发生退租的，则孙晖根据亿洲公司实际租赁天数计算租金，并将剩余返还等。合同签订后，孙晖将涉案房屋交付给亿洲公司使用，亿洲公司按约向孙晖支付了2个月租金及押金，共计85376元，并开始对涉案房屋进行装修。2018年10月16日，南昌市中级人民法院发出（2018）赣01执恢56号公告，拟对涉案房屋进行评估、拍卖，限孙晖及承租户自公告张贴之日起60日内自行搬离房屋。2019年1月21日，涉案房屋被案外人竞价成功。随后，亿洲公司搬离涉案房屋，并提起本次诉讼。在审理过程中，亿洲公司于2019年3月11日向一审法院提交评估申请书，请求对涉案房屋的装修残值委托评估机构进行评估。一审法院依法委托江西国林矿通资产评估有限公司进行评估。2019年6月26日，江西国林矿通资产评估有限公司作出赣国林矿通评报字（2019）第036号资产评估报告书，评估结论为：截止2019年4月26日，委估资产司法鉴定的参考价值为271112元。亿洲公司为此支付评估费用3800元。对此资产评估报告书，孙晖在一审庭审中抗辩称，涉案房屋既有孙晖的原有装修，也有亿洲公司的装修，还有竞买人的装修，该评估报告未进行有效区分。亿洲公司陈述其已从竞买人处重新承租了涉案房屋，即便竞买人有装修行为，亿洲公司也支付了相应费用。另外，亿洲公司在一审庭审中确认其第二项诉讼请求包括：损失375723.97元，其中租金42688元、押金42688元、物业费7292.68元、消防泄水费300元、出入证工本费20元、开地锁服务费50元、增容费3600元、垃圾清运费2873.29元、保险费1300元、装修残值271112元、鉴定费3800元。孙晖对租金42688元、押金42688元、物业费7292.68元、垃圾清运费2873.29元予以认可，对消防泄水费300元、出入证工本费20元、开地锁服务费50元、增容费3600元、保险费1300元不予认可。且亿洲公司、孙晖一致确认合同已解除，但对合同解除的时间，亿洲公司认为应以孙晖签收起诉状副本的时间即2019年1月10日为准，孙晖认为应以亿洲公司搬离涉案房屋的时间即2019年2月为准。 一审法院认为：亿洲公司与孙晖签订的写字楼租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力。孙晖明知涉案房屋已被司法查封，仍与亿洲公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给亿洲公司使用，最终因其个人债务，导致涉案房屋被法院依法拍卖，造成租赁合同无法履行，产生本次纠纷，孙晖应负全部责任。因亿洲公司、孙晖当庭一致确认合同已解除，一审法院确认孙晖签收起诉状副本的时间即2019年1月10日为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失，故孙晖应对所造成亿洲公司的损失予以赔偿。亿洲公司主张要求孙晖返还租金42688元、押金42688元，赔偿物业费7292.68元、垃圾清运费2873.29元的诉请，孙晖不持异议，一审法院予以支持。对亿洲公司主张要求孙晖赔偿消防泄水费300元、出入证工本费20元、开地锁服务费50元、增容费3600元、保险费1300元的诉请，亿洲公司虽提供了涉案房屋物业管理部门第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司联发广场管理处出具的证明予以证实，但由于亿洲公司未能提供有效支付凭证予以印证，且孙晖并不认可，亿洲公司应承担举证不能的法律后果，对该诉请一审法院不予支持。对亿洲公司主张要求孙晖按评估报告书的结论赔偿装修残值271112元的诉请，孙晖抗辩该评估报告书未区分案外人完成的装修部分，对该金额持有异议，但未提供证据予以证明，而亿洲公司对案外人曾完成部分装修的事实既不否认、也未认可，导致一审法院对此事实无法查明确认，故一审法院结合本案案情，酌定装修残值271112元中，由孙晖承担80%即216889.6元，亿洲公司承担20%即54222.4元。对亿洲公司主张要求孙晖承担鉴定费3800元，一审法院酌定由孙晖承担80%即3400元。对亿洲公司主张要求孙晖支付违约金42688元的诉请，孙晖抗辩亿洲公司在主张了全部损失后，又主张违约金，属于重复主张，孙晖该抗辩意见成立，一审法院予以采纳，对亿洲公司该诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项、第十一条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认江西亿洲投资有限公司与孙晖签订的写字楼租赁合同于2019年1月10日解除；二、孙晖应于本判决生效之日起十日内返还并赔偿江西亿洲投资有限公司租金42688元、押金42688元、物业费7292.68元、垃圾清运费2873.29元，合计95541.97元；三、孙晖应于本判决生效之日起十日内赔偿江西亿洲投资有限公司装修损失216889.6元；四、孙晖应于本判决生效之日起十日内支付江西亿洲投资有限公司鉴定费3040元；五、驳回江西亿洲投资有限公司的其他诉讼请求。本案由江西亿洲投资有限公司预交的案件受理费30700元，财产保全费3020元，合计33720元，由江西亿洲投资有限公司承担1700元，孙晖承担32020元。 二审中，亿洲公司提交了一份新证据：《房屋租赁合同终止协议》，证明亿洲公司为继续从竞买人处承租房屋支付了更高的代价，并没有减少房屋装修的损失。 孙晖质证认为，对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，因为涉案房屋分别拍卖给了揭林燕和吴侗，该协议中只有吴侗的签字，没有揭林燕的签字。 经举证质证，孙晖对亿洲公司提交的《房屋租赁合同终止协议》提出异议，因该证据与本案待证事实无关，且该协议上无另一竞买人揭林燕的签名，本院不予认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，一审庭审期间，法院要求亿洲公司明确其诉请第二项赔偿损失的具体组成后，孙晖当庭表示对亿洲公司主张的租金42688元、押金42688元、物业费7292.68元及垃圾清运费2873.29元予以认可。 本院认为，孙晖明知涉案房屋已被司法查封，仍与亿洲公司签订租赁合同，最终因其个人债务导致涉案房屋被司法拍卖，造成租赁合同无法履行，属于根本违约，孙晖负全部责任，故其应对造成亿洲公司的损失予以赔偿。孙晖上诉请求称租金、物业费、垃圾清运费应由亿洲公司承担。本院认为，一审庭审期间，孙晖对亿洲公司主张租金42688元、押金42688元、物业费7292.68元及垃圾清运费2873.29元不持异议，且孙晖未举证证明亿洲公司在涉案房屋内经营，因孙晖的违约行为才产生上述费用，故一审判决孙晖赔偿上述费用，并无不当，对孙晖该项上诉请求，本院不予支持。孙晖上诉称资产评估报告书未区分评估时装修残值的具体产权人，不能作为证据认定为亿洲公司的实际损失，装修残值和鉴定费不应由其承担。本院认为，孙晖对亿洲公司对涉案房屋进行装修并无异议，因无法区分亿洲公司与案外人装修的部分，一审法院结合本案案情及违约事实，酌定由孙晖承担装修残值271112元的80%即216889.6元以及鉴定费3800元的80%即3040元，并无不当，本院予以维持。 综上，孙晖的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6032元，由上诉人孙晖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  周中瑞 审 判 员  郑 馨 二〇一九年十二月二十日 法官助理  喻文勇 书 记 员  李盼盼