云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6199号上诉人（原审被告）：周晓春，男，1980年2月16日出生，汉族，现住云南省昆明市五华区。上诉人（原审被告）：郑大敏，女，1979年12月25日出生，汉族，现住云南省昆明市五华区。两上诉人共同委托的诉讼代理人：杨云，云南博赞律师事务所律师，特别授权代理。两上诉人共同委托的诉讼代理人：樊鹏，云南博赞律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨兵兆，男，1987年6月9日出生，白族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：宋健，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨庆，北京市隆安（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。上诉人周晓春、郑大敏因与被上诉人杨兵兆及原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人周晓春、郑大敏上诉请求：一、维持一审判决第一、第三项；二、撤销一审判决第二项，依法改判由周晓春、郑大敏向被上诉人杨兵兆双倍返还购房定金，即实际支付违约金2万元。上诉依据的主要事实和理由：一审认定事实及适用法律错误，违约金认定过高。一、被上诉人出售自有房产系在购买上诉人的房屋之前，其所谓出售自有房屋低于市场价4万元与本案并无直接关联。而且涉案小区房价趋势平稳，一审认定房价快速上涨与实际不符。二、上诉人于2018年8月19日已明确告知被上诉人不愿意卖房，上诉人仅应对本案《房屋买卖暨居间合同》签订后至2018年8月19日前被上诉人的损失承担责任。三、合同签订后，被上诉人仅支付了2万元的定金，且该定金已经实际退还给被上诉人，被上诉人并未因此次购房产生其他支出；且上诉人告知不愿意卖房后，被上诉人已有及时另行选择的机会。一审判令上诉人支付29.6万元的违约金与合同履行情况不符，有失公允。请求二审依法调减违约金。被上诉人杨兵兆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。违约责任约定为房价的20%系双方真实意思表示，违约金未超出合理限度，上诉人虽要求调减违约金，但其也无证据证实本案存在约定违约金过高的情形。综合本案合同履行情况及当时房地产市场情形，一审处理无误，应当维持原判。原审第三人尊园公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨兵兆向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与二被告之间的编号为0077012的房屋买卖合同。二、判令二被告按照房屋买卖合同第12条约定支付按房屋价格148万元的20%计算的违约金29.6万元。三、本案的诉讼费、保全费、评估费等由被告周晓春、郑大敏共同承担。一审法院经审理确认以下事实：原告杨兵兆与被告周晓春于2018年8月13日通过第三人尊园公司介绍签订编号为0077012的《房屋买卖暨居间合同》，合同约定原告杨兵兆以148万元向被告周晓春购买位于昆明市黑林铺街道办事处大河埂村中晟溪城34幢1单元3层302号的房产，购房首付款45万，定金2万元，同时合同第12条约定“买卖乙方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价的20%的违约金承担违约责任。”合同签订后，原告杨兵兆依约支付2万元定金，由第三方尊园公司代收托管。后两被告周晓春、郑大敏于2018年8月19日告知原告杨兵兆不同意卖房子，双方未能继续履行合同。一审法院认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同成立并生效后，一方当事人明确表示不履行主要债务，可以解除合同，不履行合同义务的一方当事人，应当承担违约责任。原告杨兵兆与被告周晓春签订的编号为0077012的《房屋买卖暨居间合同》系当事人按照法律规定订立的商品房买卖合同，当事人具备订立合同的行为能力、意思表示真实，且原告杨兵兆已按合同第三条的约定支付定金，该合同已经成立且生效。合同签订后，被告周晓春明确表示不再愿意出售合同约定的昆明市黑林铺街道办事处大河埂村中晟溪城34幢1单元3层302号房产，进而导致居间合同亦无法实现合同目的，故原告主张解除上述《房屋买卖暨居间合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，予以支持。原告按合同约定价款148万元的20%主张被告周晓春支付违约金29.6万元，并主张为购买涉案房产已经将自有的其他住房出售，且合同签订后房价快速上升，故该违约金的金额并未超出合理限度。一审法院认为，合同一方当事人不履行合同义务，应当承担违约责任，原告与被告周晓春签订的合同中第十二条明确约定“……守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任”，因该合同约定为双方真实意思表示，且不违反法律规定，综合合同履行情况及当地房地产市场的一般情况，对原告主张违约金29.6万元的诉讼请求，予以支持。被告周晓春抗辩认为没有收到定金，自己出具的收条中载明的是“订金”，故合同不成立。在《房屋买卖暨居间合同》中明确约定购房定金2万元，并交由第三人尊园公司托管，庭审中第三人明确表示已经收到该笔款项。同时，合同第十七条明确约定“本合同一式三份，自三方签字或盖章之日起成立并生效……”，应当认为该《房屋买卖暨居间合同》已经成立并生效。据此，对被告周晓春的该项抗辩不予采纳。被告郑大敏抗辩认为，原告与被告周晓春签订《房屋买卖暨居间合同》己方不知情，且合同中自己没有签字，故该合同无效。一审法院认为，被告周晓春与被告郑大敏系夫妻关系，原告与被告周晓春在具备专业知识的第三人居间介绍下签订《房屋买卖暨居间合同》，应当认为原告有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，且在案证据不足以证明被告郑大敏的主张，结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第十七条第二项的规定，对被告郑大敏的该项抗辩意见，不予采纳，并确定被告郑大敏对被告周晓春所负债务承担共同责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第十七条第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：“一、解除原告杨兵兆与被告周晓春、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司间于2018年8月13日签订的《房屋买卖暨居间合同》(合同编号：0077012)。二、被告周晓春、郑大敏于本判决生效后十日内共同向原告杨兵兆支付违约金296000元。三、驳回原告杨兵兆的其余诉讼请求。”一审案件受理费5740元，减半收取为2870元，由被告周晓春、郑大敏共同负担。二审经审理，一审判决确认事实部分中“……，同时合同第12条约定‘买卖乙方逾期履行义务超过10日……’”应为“……，同时合同第12条约定‘买卖一方逾期履行义务超过10日……’”。一审判决此处表述有误，本院予以纠正。除此之外，本院对一审审确认的其余事实依法予以确认。另补充：一、编号为0077012的《房屋买卖暨居间合同》中，上诉人周晓春与被上诉人杨兵兆约定于2018年10月15日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。二、原审第三人尊园公司已向被上诉人杨兵兆退还代保管的定金2万元。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人应向被上诉人承担的违约金金额应当如何确定？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，上诉人周晓春与被上诉人杨兵兆及原审第三人尊园公司在平等自愿基础上所签《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。上诉人在签署合同收取定金后又拒绝履行合同义务且明确表示不愿意出售涉案房屋，导致双方合同目的最终不能实现，上诉人对合同解除负有直接责任，应当承担违约责任。对于违约责任应当如何承担的问题，被上诉人要求按照双方所签合同中“违约方支付守约方房屋成交价20%的违约金”的约定，主张由上诉人承担按照房价148万元的20%计算的违约金29.6万元。上诉人则提出该违约金约定过高，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”从本案合同履行情况看，双方于2018年8月13日签订涉案买卖合同，合同总价为148万元，约定2018年10月15日办理过户登记手续。被上诉人实际支付了2万元定金，其已履行的部分占总房价的比例不大，且该定金现已退还，被上诉人直接经济损失得以弥补。在该合同履行期间本地区房价出现了一定涨幅，因上诉人违约必然造成被上诉人可得利益损失，但上诉人在合同订立六天后，过户义务履行期限届满前即2018年8月19日便通知被上诉人明确表示不愿出售房屋。综合双方的履行情况及在被上诉人未能提交确凿、有效的证据证实其实际损失的情况下，本院认定合同约定的违约金明显过高，本院在综合考虑被上诉人的实际损失、合同履行情况、上诉人的过错程度以及被上诉人应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，依法酌情调整为由上诉人向被上诉人赔偿违约金8万元。上诉人主张的违约金金额低于本院确认的部分，本院不予支持。综上所述，上诉人周晓春、郑大敏的上诉主张中有事实和法律依据的部分本院予以支持，其余部分不予支持。一审判决认定主要案件事实清楚，但对于违约金的认定处理不当，本院依法予以改判。另，一审判决主文中被上诉人的姓名存在笔误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初288号民事判决；二、解除被上诉人杨兵兆与上诉人周晓春、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司间于2018年8月13日签订的《房屋买卖暨居间合同》(合同编号：0077012)；三、由上诉人周晓春、郑大敏于本判决生效之日起十日内向被上诉人杨兵兆赔偿违约金80000元；四、驳回上诉人周晓春、郑大敏的其他上诉请求；五、驳回被上诉人杨兵兆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5740元，减半收取为2870元，由上诉人周晓春、郑大敏负担2370元，由被上诉人杨兵兆负担500元。二审案件受理费5740元，由上诉人周晓春、郑大敏负担4740元，由被上诉人杨兵兆负担1000元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 陈正琼二〇一九年十二月十八日法官助理仝倩华书记员吴自红