苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初12787号原告南京中广华夏影院投资有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区板桥街道雄风路486号。法定代表人邱正选。委托代理人赵徐，江苏兰创律师事务所律师。委托代理人孙婷婷，江苏兰创律师事务所实习律师。被告苏州和记锦程置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区瓜泾路1号。法定代表人沈华平。委托代理人张庆马，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。原告南京中广华夏影院投资有限公司（以下简称华夏公司）与被告苏州和记锦程置业有限公司（以下简称和记公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后依法由审判员夏锋适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行审理。原告的委托代理人赵徐、被告和记公司的委托代理人张庆马到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华夏公司诉称：2015年4月25日，双方签署《吴江蝴蝶城中广华夏影城房屋租赁合同》一份，约定被告将位于吴江区松陵镇中山北路蝴蝶城项目商业广场的4层房屋出租给原告，用于经营影城。依照合同约定，被告应当在2016年11月30日之前将房屋按照约定的条件交付给原告。合同签署后，原告支付了保证金30万元，为了影城的营业，原告采购了设备并投入资金进行影院设计。但时至今日，由于被告的原因，涉案房屋未交付给原告。原告无奈只能书面通知被告解除合同。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2015年4月25日签署的《吴江蝴蝶城中广华夏影城房屋租赁合同》；2、被告向原告支付违约金300万元；3、被告向原告返还保证金30万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告和记公司辩称：原告提出解除租赁合同，属于违约行为；合同约定了租赁期限，暂定2016年11月30日前将租赁物交付乙方使用，如因甲方因素延迟交付的，则交付日及免租期相应顺延，也就是说因为甲方的原因不能交付租赁物房屋的，租赁期限向后面延长，不存在单方面终止本合同的行为；待房屋交付时，双方继续履行租赁合同；被告不存在违约行为，不用支付违约金，不用返还保证金，不同意解除合同。经审理查明：2015年4月25日，和记公司作为甲方与华夏公司作为乙方签署《吴江蝴蝶城中广华夏影城房屋租赁合同》一份，乙方承租甲方位于吴江区松陵镇中山北路蝴蝶城项目商业广场的4层房屋，建筑面积约为3750平方米；本合同租赁物产权为甲方所有，甲方将本合同租赁物出租给乙方用于经营电影放映、电影广告与影视娱乐相关业务及行生产品(包含但不限于爆米花、可乐等观影常用食品、饮料及电影后产品)，未按甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房产的用途；双方暂定于2016年11月30日前将租赁物交付乙方（按照附件7中要求的交付标准），如因甲方或不可抗力原因迟延交付的，交付日及免租期相应顺延；租赁期限为15年，自装修免租期满的次日起算，交付之日起六个月为装修和电影试营业免租期；租赁期内，甲方为乙方影城工作人员提供5个免费车位，为满足乙方影院营业的需要，乙方租赁区域内设置2部电梯；甲方交付乙方的电影城项目物业应取得当地消防部门的《建筑工程消防设计审核意见书》并完成一次消防工程的内容(包括但不限于影城区域内分区、强排烟、喷淋、烟感等)并提供验收，如甲方一次消防未能获得验收，甲方应积极协助乙方申报进场二次装修提供证明材料，如当地消防部门不允许进场装修，装修免租期应顺延；房屋租赁费包括房屋租金和物业管理费，房屋租赁费的计算方式分为“净票房分成租金+物业管理费用”与“保底租金”两种方式；保底租金为每年90万元（含每年24万元物业管理费）；合同正式签订三个工作日内，乙方向甲方支付中标的无息履约保证金30万元，甲方同时提供相应收据；甲方保证租赁物在本合同签订前未被执法机关采取查封、扣押等强制措施，租赁物现状不属违法、违章建筑；租赁期内，双方协商一致可提前终止合同；如甲方违约提前终止合同，如因租赁物的产权、出租权、房屋用途、质量、债权债务纠纷等问题影响乙方正常经营一个月以上的，乙方通知甲方提前终止合同，乙方有权要求甲方赔偿所遭受的损失；如乙方逾期一个月未付租金与物业费用、利用承租房产进行非法活动、故意破坏承租房屋或擅自拆改结构、拖欠两个月水电费用，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方赔偿所遭受的损失；在本合同有效期内，除本合同另有约定外，任何一方不得单方终止本合同，否则，视为单方根本违约，违约方应一次性向另一方支付违约金人民币300万元整。2015年4月27日，华夏公司向和记公司支付履约保证金30万元，和记公司向其出具收据一份。2019年8月12日，华夏公司委托江苏兰创律师事务所向和记公司发送律师函并按合同约定的送达地址邮寄。该函主要内容如下：根据约定，贵司应当于2016年11月30日将出租房屋按约定的条件交付于华夏公司，合同签署后，华夏公司按约支付保证金30万元并履行了合同约定的其他义务，为了影城的营业，投入资金进行影院设计、设备采购，但时至今日，贵司仍未将房屋交付华夏公司，因贵司单方违约，华夏公司有权单方解除合同并要求贵司支付违约金300万元；为避免损失扩大，华夏公司委托本律师函告贵司，解除双方之间签署的租赁合同。以上事实，有原告华夏公司提交的《吴江蝴蝶城中广华夏影城房屋租赁合同》、中国农业银行交易回单、收据、EMS寄件联、律师函各一份以及双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，原告依约支付保证金30万元，但被告和记公司未按约于2016年11月30日前交付租赁物，已构成违约，截至原告发送律师函时，被告逾期交付房屋已近三年，致使原告无法占有使用该租赁物用于开展租赁合同约定的电影放映等经营业务，致使合同目的无法实现，故原告有权解除该合同。原告按照双方约定的送达地址于2019年8月向被告送达律师函，其解除合同的意思表示已到达被告，故双方的合同已于2019年8月解除。合同解除后，尚未履行的义务终止履行，对于已经履行的相应义务，可以要求恢复原状，故原告有权要求被告返还保证金30万元。原告主张的违约金300万元已过分高于其实际损失，本院根据被告方的抗辩和合同履行情况，将该项违约金调整为30万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告南京中广华夏影院投资有限公司与被告苏州和记锦程置业有限公司签署的《吴江蝴蝶城中广华夏影城房屋租赁合同》于2019年8月解除。二、被告苏州和记锦程置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告南京中广华夏影院投资有限公司返还保证金30万元并支付违约金30万元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××68）。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取51400元，由被告苏州和记锦程置业有限公司负担，于本判决生效之日起十五日内交至本院（如采用转账方式支付，请汇入指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××69）。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇一九年十二月十日书记员 黄梦姣附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。