山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11429号上诉人(原审原告)：徐长平，男，1959年3月4日出生，汉族，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：马良君，山东鼎元律师事务所律师。上诉人(原审被告)：山东鲁商物业服务有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：韩贺风，董事长。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰(济南)律师事务所律师。上诉人徐长平与上诉人山东鲁商物业服务有限公司（以下简称鲁商物业公司）侵权责任纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐长平上诉请求：一、撤销(2019)鲁0102民初l945号民事判决书；二、依法改判支持徐长平一审的诉讼请求。三、一、二审诉讼费用由鲁商物业公司承担。事实与理由：一审认定徐长平的损失计算至鲁商物业公司侵权截止日期2018年9月6日，以送电日期为准，是错误的。徐长平与李明签订的房屋租赁合同，如鲁商物业公司不阻止，不断电。徐长平的租金完全可获得，且物业费、装修费、垃圾清运费均应由承租户承担。上述损失均是因鲁商物业公司擅自停电造成的直接损失。损失的赔偿应以徐长平实际损失为准。为此，徐长平特提出上诉，请支持。鲁商物业公司辩称，徐长平上诉事由无事实及法律依据，鲁商物业公司从未妨碍徐长平对外出租，另，根据本案一审过程中徐长平己方提供的相关证据，在2018年9月份以前，徐长平也并未取得和实现对涉案房屋的权属登记，自2017年7月至2018年6月期间，因山东省鲁商置业有限公司、佟玉萍、赵倩南之间对涉案房屋存在执行异议之诉的一审、二审诉讼程序的审理，因此，直至2018年6月份，山东省临沂市中级人民法院对上述主体异议之诉案件审理完毕并作出生效判决后，徐长平方于2018年的8、9月份实现涉案房屋的初始登记，因此，鲁商物业公司认为在2017年7月至2018年6月(即生效判决作出前)期间，徐长平并非涉案房屋的确定的合法的所有权人，其要求鲁商物业公司赔偿其2017年7月起至2018年9月期间的对外出租损失及其他相关损失无权利基础，也无事实及法律依据。鲁商置业公司与鲁商物业公司是二个独立法人主体，但同属于鲁商集团。鲁商物业公司上诉请求:1.改判驳回徐长平的全部诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费用由徐长平承担。事实与理由：一、一审法院认定“鲁商物业公司无正当理由妨碍徐长平对外出租的权利”，与事实严重不符，认定事实错误。1、徐长平负有按照《山东省物业管理条例》的规定办理涉案房屋装饰装修手续、并签订装饰装修服务协议的相关义务。《山东省物业管理条例》第四十七条规定，业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入管理区域。同时，《山东省物业管理条例》第四十八条规定，业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订装饰装修服务协议。根据上述规定，可见业主或物业使用人在装饰装修工程开工前，持有关资料向物业服务企业办理登记手续，并与物业服务企业签订装饰装修服务协议是业主或物业使用人应当履行的法定义务。且业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权采取措施，禁止装饰装修施工人员进入管理区域。2、鲁商物业公司对涉案房屋装饰装修进行的一次临时断电行为，是在徐长平未依法办理涉案房屋装饰装修登记手续即自行装修施工情况下，采取的临时措施，符合《山东省物业管理条例》的相关规定，并非是“妨碍徐长平对外出租”。本案事实是，徐长平未向鲁商物业公司办理任何装饰装修登记手续，也未就装饰装修事宜与鲁商物业公司签订装饰装修服务协议的情况下，自行安排人员进入到尚且登记在原业主赵倩南名下房屋内进行装饰装修施工。一次临时装修断电，是在徐长平未予办理装饰装修登记手续、签订装饰装修服务协议的情况下，对其违反《山东省物业管理条例》规定及《前期物业服务协议》约定、擅自装修行为，鲁商物业公司采取的临时措施，不违反法律法规的相关规定，其目的旨在要求徐长平按照《山东省物业管理条例》的规定依法办理相关装饰装修登记手续。自始至终，鲁商物业公司从未实施过任何“妨碍徐长平对外出租”的行为。3、一审过程中，徐长平也未提出鲁商物业公司妨碍其出租的相关主张。本案一审过程中，徐长平作为原告也从未主张过鲁商物业公司妨碍其对外出租，徐长平仅主张鲁商物业公司“未与其办理涉案房屋交接”，但事实上鲁商物业公司为物业服务企业，并非涉案房屋所有权人，涉案房屋应由原所有权人赵倩南向徐长平进行交接，而非鲁商物业公司。一审判决的“妨碍徐长平对外出租”的认定，与徐长平自己主张的“未予其办理涉案房屋交接”相去甚远，属一审判决自行作出的，无事实依据的主观认定。综上，一审法院无视徐长平未依法办理装饰装修手续既自行装修施工的事实、无视临时断电措施与上述事实的因果关系、无视徐长平主张的“未与其办理涉案房屋交接"的主张，反而自行认定鲁商物业公司“妨碍徐长平对外出租”，事实认定明显错误。二、一审判决关于“鲁商物业公司无正当理由妨碍徐长平对外出租的权利，致使徐长平与李明签订的房屋租赁合同无法正常履行”因果关系认定严重错误，其结果是对徐长平不按照《山东省物业管理条例》履行装饰装修登记的行为予以保护，不当加重了鲁商物业公司的责任。1、徐长平未恰当履行其作为涉案房屋业主应当履行的装饰装修登记的法定义务，是租赁合同不能继续履行的直接原因。徐长平与李明之间的租赁合同，为其双方自行签订，与鲁商物业公司无关，租赁合同是否真实，是否实际履行，鲁商物业公司均无法确认。但退一步讲，即使该租赁合同真实，如前所述，鲁商物业公司从未实施过“妨碍徐长平对外出租”的行为。徐长平，作为涉案房屋业主，涉案房屋装饰装修前应当履行《山东省物业管理条例》规定的相关义务，自行办理或告知李明办理装饰装修登记手续、签订装饰装修服务协议，且不论徐长平与李明解除租赁合同的真实原因，即使与一次临时装修断电有关，其“房屋租赁合同无法正常履行”的直接原因，也应当是徐长平未恰当履行其作为涉案房屋业主应当履行的装饰装修登记的法定义务，属于徐长平己方过错责任，而非是鲁商物业公司“妨碍徐长平对外出租”。一审判决对该因果关系认定严重错误。2、徐长平对一次装修施工断电的应对与处理，有悖常理，鲁商物业公司合理怀疑其租赁合同的真实性与解约意图。正常租赁合同的履行，出租方、承租方在遇到到临时断电情况后，一般反应应为积极的采取各种方式与物业公司进行沟通，及时办理装饰装修相关登记手续，但本案中，涉案房屋临时断电后，直至2018年9月前无论是徐长平还是李明均未与鲁商物业公司进行任何沟通处理，更未办理任何登记手续，反而其双方立刻协商解除租赁合同，有悖常理，其租赁合同是否真实存在，其解除的真实目的均不得而知。结合一审审理过程中，徐长平提供的，委托人、受委托人签字字体明显相像的授权委托书等有疑点的证据材料，鲁商物业公司也合理怀疑租赁合同等的真实有效性。三、一审判决以涉案房屋租金作为损失赔偿标准，无事实及法律依据，且徐长平对租赁合同的解除亦负有不可推卸的责任，其对租赁合同不能正常履行的损失也应当承担相应责任，一审判决鲁商物业公司承担全部租金损失赔偿责任，明显有失公允。1、损失应严格限定为与行为有关的范围，不应予以扩大理解。一次装修施工过程中的临时断电，本身不违反《山东省物业管理条例》的相关规定，其目的为督促涉案房屋业主或物业使用人依法办理装饰装修登记手续，而非“妨碍徐长平对外出租”。鲁商物业公司认为，该装修施工过程中的临时断电，其赔偿责任也应明确限于当次装修施工有关的且已实际发生的损失，一审判决以涉案房屋租金作为损失赔偿标准，无事实及法律依据。2、租赁合同解除有关的损失，应限于徐长平因租赁合同解除本身新实际支出的各项费用损失，任何情况下，鲁商物业公司均不负有保证租赁合同履行情况下徐长平正常获得租金收益的责任。即使徐长平与李明之间租赁合同的解除，就租赁合同解除本身，其损失也应为徐长平因租赁合同解除而实际向李明支付的合同解除违约金或各项费用支出，而非合同正常履行的预期收益。事实上，租赁合同能否正常履行，徐长平能否获得合同约定的租金收益，其涉及多方面因素，与鲁商物业公司无关，一审判决鲁商物业公司赔偿徐长平租金损失，无异于是因鲁商物业公司合法行使物业管理权利的一次装修施工断电行为，强加给徐长平保证租赁合同正常履行情况下徐长平获得全部租金收益的责任，明显不合理。3、徐长平对租赁合同解除负有直接过错及责任，应自行承担相关损失及责任。鉴于前述论证，即使租赁合同未能正常履行，其原因是徐长平没有按照《物业管理条例》的规定履行相关义务，徐长平负有直接的不可推卸的责任。且徐长平与李明解除租赁合同后，完全可以继续将涉案房屋另行出租并签订新的租赁合同实现租金收益，但徐长平从未与鲁商物业公司进行装饰装修手续办理的沟通，也未就涉案房屋再行签订租赁合同，即使有损失，也应当由徐长平自行承担，一审判决鲁商物业公司承担期间全部租金损失赔偿责任，明显有失公允。综上，请求贵院铱法维护鲁商物业公司的合法权益。鲁商物业公司从未妨碍徐长平对外出租，另，根据本案一审过程中徐长平己方提供的相关证据，在2018年9月份以前，徐长平也并未取得和实现对涉案房屋的权属登记，自2017年7月至2018年6月期间，因山东省鲁商置业有限公司、佟玉萍、赵倩南之间对涉案房屋存在执行异议之诉的一审、二审诉讼程序的审理，因此，直至2018年6月份，山东省临沂市中级人民法院对上述的执行异议之诉案件审理完毕并作出生效判决后，徐长平方于2018年的8、9月份实现涉案房屋的初始登记，因此，鲁商物业公司认为在2017年7月至2018年6月(即生效判决作出前)期间，徐长平并非涉案房屋确定的合法的所有权人，其要求鲁商物业公司赔偿其2017年7月起至2018年9月期间的对外出租损失及其他相关损失无权利基础，也无事实及法律依据。鲁商置业公司与鲁商物业公司是二个独立法人主体，但同属于鲁商集团。徐长平辩称，一审中，物业公司认可徐长平在一审中提供的录音录像中王雪系鲁商物业公司工作人员，王雪在录音录像中对鲁商物业公司对涉案房产停电的原因是接到鲁商置业公司领导的通知，不允许交接房屋，对停电的原因已经说明的非常清楚，且本案在交接过程中，存在着鲁商置业公司与赵倩南、佟玉萍存在执行异议之诉，印证了鲁商物业公司停电的原因系房产有争议，鲁商置业公司不允许交接，因此，鲁商物业公司上诉以装修未备案为由停电的事实是不成立的，鲁商物业公司的上诉无事实及法律依据。徐长平向一审法院起诉请求：1.依法判令鲁商物业公司赔偿徐长平经济损失359318.8元（写字楼的租金17500元/月至新租户签租之日止、暂计12个月，物业费13486.8元，房屋装修费125832元，交通费5000元，垃圾清运费5000元）；2.本案的诉讼费用由鲁商物业公司承担。一审法院认定事实：徐长平于2017年8月31日收到山东省郯城县人民法院作出的（2016）鲁1322执2623号执行裁定书，执行裁定书载明：一、被执行人赵倩南购买的位于济南市历下区经十路9777号3号楼1807商务楼办公房一套，山东鲁商置业有限公司（证号：济南20170170505）所有权归买受人徐长平所有。二、买受人徐长平可持本裁定书到有关机构办理所有权过户登记手续。另查明，徐长平与李明于2017年10月23日签订房地产租赁合同，房产中介为济南金钥匙房地产经纪有限公司。合同约定租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止，共计36个月；第一年及第二年租金为每月17500元。租赁合同签订后，李明向徐长平支付了35000元（第一个月租金17500元，押金17500元）。2017年11月10日，承租人李明准备进场装修，遭到鲁商物业公司的阻碍，导致无法继续承租房屋。由于房屋不能正常使用，徐长平与李明解除了租赁合同，徐长平返还了押金及第一个月租金共计35000元。徐长平委托刘洋与李明办理上述租赁合同的相关事宜。截止到2018年9月6日，鲁商物业公司工作人员未向徐长平涉案房屋正常送电。2018年9月10日，徐长平向鲁商物业公司缴纳了物业费13486.8元。2019年3月8日，徐长平支付了山东匠巢装饰工程有限公司装修垃圾清运费6000元。一审法院认为，本案系侵权责任纠纷。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。徐长平主张房屋租金损失210000元（17500元/月×12月），徐长平取得涉案房屋的所有权后，其与李明签订房地产租赁合同，鲁商物业公司无正当理由妨碍徐长平对外出租的权利，致使徐长平与李明签订的房屋租赁合同无法正常履行。鲁商物业公司的行为侵害了徐长平的权益，由此造成的损失应由鲁商物业公司予以赔偿。徐长平与李明签订的房屋租赁合同自2017年11月1日起，根据徐长平提供的2018年9月6日录音录像内容鲁商物业公司工作人员告知“一会送上电”，一审法院由此认定鲁商物业公司停止侵权期间截止到2018年9月6日。综上，一审法院支持徐长平的房屋租金损失178500元（17500元/月×10月+17500元÷30天×6天）。当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明事实主张的，承担不利的后果。本案中，徐长平主张物业费13486.8元、房屋装修费125832元、交通费5000元、垃圾清运费5000元的经济损失，但徐长平提供的证据不足以证明鲁商物业公司的侵权行为与上述的经济损失有必然的联系，因此，对徐长平的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、山东鲁商物业服务有限公司于一审判决生效之日起十日内向徐长平赔偿租金损失178500元；二、驳回徐长平的其他诉讼请求。如果未按一审判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6690元，减半收取3345元，由徐长平负担1675元，由山东鲁商物业服务有限公司负担1670元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据一审查明的事实，鲁商物业公司给涉案房屋断电这一事实双方认可，但断电的原因双方意见不一致。无论何种原因断电，断电这一措施不是鲁商物业公司行驶物业管理的职责范围，其断电行为，导致徐长平与案外人李明签订的房屋租赁合同解除，给徐长平造成收取租赁费的损失。因此，一审判决判令鲁商物业公司赔偿徐长平租赁费损失，符合法律规定，本院予以认定。至于鲁商物业公司上诉主张根据山东省物业管理条例，装饰装修必须办理物业登记、批准手续。本案中是因为徐长平未办理装饰装修登记批准手续而采取措施-断电，但未提供证据证实，且该主张，徐长平不认可，本院不予采信。徐长平上诉主张的物业费、装修费、垃圾清运费等损失，根据谁主张谁举证的原则，需要证据证实该损失与鲁商物业公司的断电行为有关，徐长平没有提供合法有效的证据证实该问题，一审判决以证据不足为由，不予支持，并无不当，徐长平该上诉理由不成立。综上所述，徐长平、鲁商物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13380元，由上诉人徐长平负担6690元，山东鲁商物业服务有限公司负担6690元。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 王立强审判员 孙 磊二〇一九年十二月二十日书记员 范振英