苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初13052号原告（反诉被告）:苏州市七都科技园开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇环湖路、真诚路交叉口。法定代表人：廖光明，执行董事。委托诉讼代理人：张武，江苏苏州湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔娇，江苏苏州湾律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：马亚强，男，1989年10月2日生，汉族，住河南省鄢陵县。原告苏州市七都科技园开发有限公司（以下简称科技园公司）与被告马亚强商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后,被告马亚强提起反诉，本院就本诉及反诉合并审理，并依法由审判员刘成文适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告即反诉被告科技园公司的委托诉讼代理人张武、乔娇，被告即反诉原告马亚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技园公司向本院提出诉讼请求：1.马亚强继续履行合同并支付剩余房款330000元；2.马亚强立即支付违约金暂计108927元(以330000元为基数，自2018年4月25日起，按年息24%计算，计算至实际给付之日止，暂算至2019年9月16日)；3.本案诉讼费用由马亚强承担。事实和理由：2018年2月25日，科技园公司与马亚强签订房屋买卖合同，合同约定：马亚强购买科技园公司位于吴江区的房屋，购房总价为674536元，并约定2018年2月25日前付清房款，其中330000元申请银行贷款，而马亚强不符合贷款条件，贷款审批未通过，按照合同约定自知道后30日内应将房款付清，经科技园公司多次催款，截至目前，马亚强仍有330000元房款未支付。被告马亚强辩称，1、首付款344536元在2018年2月25日前已经缴纳，马亚强没有违约；2、2018年2月25日付完后，科技园公司说在5月份交房，期间也一直催科技园公司协助办贷款，但是科技园公司直到2018年下半年快过年才告诉马亚强贷款办不下来；3、根据预售合同第九条约定，逾期交房超过120天的，买受人有权解除合同，因科技园公司未在2018年5月31日前交房，当时马亚强要求退房，科技园公司说银行审核比较慢，后来又告知因为马亚强有一个消费贷，所以房贷办不下来，让马亚强去向亲戚朋友借款去补尾款；4、科技园公司说的消费贷是在付首付的时候，科技园公司介绍的中间人张顺介绍的，为了办消费贷，马亚强配合张顺完成了家具买卖合同，贷到20万元，还付给张顺三个点（6000元）的服务费；并且在销售现场马亚强与吴端枫、张帅等人确认，办理了消费贷会不会影响办理房贷，他们确认不会影响；5、以上情况说明马亚强的贷款办不下来是科技园公司的问题，且科技园公司是失信企业，跟马亚强一起买房的业主，交房后科技园公司不能按时支付租金，并通过各种形式扣租金，延长租金支付时间，所以马亚强要求退房、退款。反诉原告马亚强向本院提出反诉请求：1.解除与科技园公司签订的案涉两份房屋购买合同；2.科技园公司退还购房款205536元及装修费100000元；3.解除与科技园公司签订的代为垫付协议；4.科技园公司按照合同约定支付违约金6110.72元（合同总价的1%），以及利息103882.24元（从合同约定交房日2018年5月31日开始至2019年10月30日共17个月，按照年利率24%计算，并继续计算至实际支付之日止），共计109992.96元；5.科技园公司返还马亚强消费贷贷款手续费6000元。反诉事实和理由：2018年1月20日，经过科技园公司现场销售吴端枫介绍，科技园公司承诺购买房屋可取得租金收益，整租期满后客户出售该物业，可不低于原购房合同价150%优先出售给科技园公司。当日，吴端枫、张帅讲解这个项目收益还可以，项目首付比例50%约34万元左右，同时需要支付10万元装修费，共计44万元，马亚强明确表示和他们起初说的首付5万元的事实不符，随后另一个负责人进行进一步沟通，说由开发商为马亚强垫付13.4万元，然后通过他们的渠道可以办理首付贷款，剩余50%约335000元由其通过银行给客户办理尾款贷款支付。现场沟通再三确认首付贷并不影响尾款贷款资格问题，马亚强才办理了首付贷。2018年1月20日，马亚强缴纳5万元购房定金，并现场和销售人员拍照，认购了B幢7层719室，房款684536元。2018年1月20日至2月25日期间，科技园公司安排贷款中间人张顺为马亚强办理首付贷款事宜，最终从渣打银行贷得20万元，并支付给张顺6000元服务费。2018年2月25日，马亚强再次向科技园公司支付155536元，并支付10万元装修款给科技园公司指定的个人潘金凤，同时和科技园公司签订《代为垫付协议》。2018年2月25日之后，马亚强配合张顺完成了家具买卖合同，所有合同及流程均由张顺负责操作完成，以上过程都是按照科技园公司现场沟通时说的客户只需要正常付费配合就可以完成。支付完首付款后，马亚强按照科技园公司的要求在吴江农商行开设了银行账户，随后办理购房贷款。2018年春节之后一直到2018年5月31日，承诺的最后交房时间到了，科技园公司一直未交房，构成违约，贷款一直到2018年下半年也没有办理完成，期间马亚强一直催促，并提出要解除合同，科技园公司不同意退房，双方发生争执后报过警。反诉被告科技园公司辩称，双方之间的商品房买卖合同是在自愿平等的基础上签订的，合同合法有效，合同中明确约定马亚强应于2018年2月25日前支付房款，其中330000元申请银行贷款，马亚强不符合贷款条件时，自知道后30日内将房款付清，否则马亚强承担所有的费用及责任。科技园公司并没有违约情形，故合同依法有效，不应解除。马亚强提到的其他事实均与本案无关。本院经审理查明事实如下：2018年2月25日，科技园公司（卖方，甲方）与马亚强（买方，乙方）签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定由马亚强购买位于房屋，建筑面积65.34平方米，总价款为674536元，商品房预售许可证号为2012003；付款方式：乙方应于2018年2月25日前支付房款339536元，乙方购房款中335000元申请银行贷款，乙方不符合贷款条件时，自知道后30日内将房款付清，否则乙方承担所有的费用及责任；买受人不符合贷款条件时，所有费用由买受人承担；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在120日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将商品房交付买受人使用。后双方对上述《吴江市商品房买卖合同》的部分内容达成变更协议，并签订编号为苏房商吴江合同201806260018的《苏州市商品房买卖合同》一份。与本案有关的变更部分为：出卖人定于2018年7月31日前将商品房交付给买受人；买受人可以首期支付房屋总价款的50%，其余部分房款由买受人贷款支付；因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后7日内，以自有资金或其他方式支付，若买受人在上述期限仍不能支付的，出卖人有权解除本合同；因出卖人的原因导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同；买受人逾期支付房款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之7的违约金，合同继续履行；乙方应于2018年2月25日前支付房款344536元，乙方购房款中330000元申请银行贷款，乙方不符合贷款条件时，自知道后30日内将房款付清，否则乙方承担所有的费用及责任；买受人不符合贷款条件时，所有费用由买受人承担。2018年1月20日，马亚强支付购房定金50000元；2018年2月25日，马亚强支付购房款155536元；2018年3月23日，马亚强支付购房款134000元；2018年4月21日，马亚强支付购房款5000元；合计344536元。马亚强另向案外人支付装修费100000元。另查明：2018年2月25日，科技园公司（甲方）与马亚强（乙方）签订《代为垫付协议》一份，载明乙方于2018年1月20日购买了甲方开发的汇都湖畔大厦B座7F019室房屋，因乙方原因不能满足商业用房按揭贷款首付50%的款项，协议乙方购买房屋应付款中的13.4万元由开发商垫付，该笔垫付费用购房客户必须在两年内付清。还查明：2018年2月，马亚强向渣打银行（中国）有限公司申请贷款。2019年11月2日，渣打银行（中国）有限公司向马亚强出具《贷款结清告知函》，通知马亚强贷款账户编号为03×××07的个人无抵押消费贷款已于2019年11月1日全部还清，具体贷款信息：贷款金额20万元，贷款年限60个月，放款日期为2018年2月8日。以上事实，有科技园公司提供的《苏州市商品房买卖合同》、购房收据、银联商务签购单、收款回单，马亚强提供的《吴江市商品房买卖合同》、《苏州市商品房买卖合同》、《代为垫付协议》、《贷款结清告知函》，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）科技园公司与被告（反诉原告）马亚强签订的《吴江市商品房买卖合同》及其补充协议《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，《苏州市商品房买卖合同》对《吴江市商品房买卖合同》内容变更的部分，应以签订在后的《苏州市商品房买卖合同》为准。双方当事人的争议焦点为：马亚强是否有权以科技园公司未在2018年7月31日交房为由解除案涉商品房买卖合同。本院认为，根据商品房买卖合同约定，马亚强应于2018年2月25日前支付房款344536元，剩余房款330000元申请银行贷款；科技园公司应于2018年7月31日前将案涉房屋交付给马亚强。上述商品房买卖合同未明确约定购房款中贷款部分的具体支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，应按照市场交易习惯确定。而商品房预售市场交易习惯是先付清房款，后等待房屋建造完成并达到交付条件再交付房屋，故被告马亚强最迟应于2018年7月31日支付剩余房款，否则原告科技园公司有权行使先履行抗辩权而拒绝履行交房义务。现马亚强已依约支付首付款344536元，但因马亚强于2018年2月在渣打银行办理了消费贷款20万元，直至2019年11月1日才还清该贷款，导致其不符合房贷的贷款条件，剩余房款330000元逾期至今未付，马亚强的上述行为构成违约。科技园公司在马亚强的银行贷款无法办理、未收到马亚强支付的剩余房款时，有权行使先履行抗辩权，其不予交房的行为不构成违约。综上，本院认为，马亚强自身行为构成违约，其要求解除商品房买卖合同无依据，本院不予支持。依照合同约定，科技园公司享有选择权，其选择继续履行合同，故商品房买卖合同应当继续履行，科技园公司有权要求马亚强立即支付剩余房款330000元，并承担逾期付款的违约责任。关于逾期付款违约金，科技园公司主张以330000元为基数，自2018年4月25日起按年利率24%计算，对此本院认为，合同约定不符合贷款条件时，自知道后30日内将房款付清，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之7的违约金。科技园公司未提供证据证明马亚强何时知道不符合贷款条件，但因马亚强最迟应于交房之日，即2018年7月31日付清房款，故违约金的起算时间应调整为2018年8月1日；科技园公司主张的年利率24%的违约金标准过高，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以调整。因马亚强无权解除案涉商品房买卖合同，科技园公司无需退还马亚强已支付的购房款，本院对马亚强要求科技园公司返还购房款并支付违约金的主张不予支持。马亚强主张的消费贷贷款手续费、马亚强与科技园公司签订的代为垫付协议均与本案商品房买卖合同无关，不属于同一法律关系，该反诉请求不应受理，但因本案以判决形式结案，故应驳回该两项反诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、本诉被告马亚强于本判决生效之日起十日内向本诉原告苏州市七都科技园开发有限公司支付购房款330000元，并支付逾期付款违约金（自2018年8月1日起至2019年8月19日止，以330000元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以330000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。（以上款项采用转账方式支付，请汇入本诉原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××67）。二、驳回反诉原告马亚强的反诉请求。如果马亚强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3942元，诉讼保全费2770元，合计6712元，由本诉原告苏州市七都科技园开发有限公司负担637元，由本诉被告马亚强负担6075元，马亚强应负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告，本诉原告已预交的诉讼费用本院不再退回。反诉案件受理费减半收取3812元，由反诉原告马亚强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 员 刘成文二〇一九年十二月十七日法官助理 曹欢欢书 记 员 吴晓良附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同的应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。