四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1381民初6029号 原告：四川益生物业管理服务有限公司，住所地：阆中市七里新区。统一社会信用代码：9151138155348552XR。 法定代表人：汪涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵开文，阆中市河溪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：何从培，该公司员工。 被告：朱国建，男，生于1968年4月9日，汉族，四川省阆中市大东街94号。现住阆中市七里新区。 上列原告四川益生物业管理服务有限公司（以下简称四川益生物业）诉被告朱国建物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理，依法适用简易程序，由审判员任洪才独任审判，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告四川益生物业的委托诉讼代理人赵开文、何从培和被告朱国建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川益生物业诉称，2011年3月以来，原告进驻阆苑瑞景小区，为该小区提供物业管理、服务工作。被告作为该小区业主，从2015年8月10日以来未予交纳物业服务费，经多次催收，被告以各种理由拒交。为了维护原告的合法权益，故诉请依法判令被告立即交纳所欠物业费4740元及违约金7600元，并承担本案诉讼费用 被告朱国建辩称，我2013年7月购买此房屋，至今没有领取房屋产权证明，也不知道小区成立了业主委员会，从未见到原告向我们业主收取每平方米每月2元物业费的依据。我收房后经营期间，下水管道堵塞，原告不予处理，造成我财物、维修等经济损失也不予处理，才拒缴物业费。我拒缴物业费实属有因，并非原告诉称违约，现在原告居然堂而皇之地起诉我们违约。请求法院依法裁判驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年3月21日，阆中市三鼎房地产开发有限公司与阆中市益生物业服务有限公司（以下简称阆中益生物业）签订《前期物业管理服务合同》，约定：阆中益生物业为阆苑瑞景商住小区（占地面积32142平方米、建筑面积73318.64平方米）提供前期物业管理、服务工作；委托管理事项第四、五条约定，房屋建筑主体共用部位、共用设施、设备的维修、养护、运行、管理；业主按照其建筑面积缴纳物业管理公共服务费，住宅每月每平方米0.6元、高层住宅1.00元、非住宅1.20元，如遇物价上涨，双方作相应调整，半年交纳一次，逾期按照每日万分之五计收滞纳金，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带责任等；委托管理期限至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理合同时终止。合同签订后，阆中益生物业进驻阆苑瑞景小区提供前期物业管理、服务工作。2014年3月21日，阆中市发改局发文，核定博雅华庭和阆苑瑞景前期物业服务费收费标准：多层住宅房0.60元/月·平方米，高层住宅房1.10元/月·平方米，商业用房按合同约定协商收取。2016年11月8日，阆中市市场监督管理局准予阆中市益生物业服务有限公司的名称变更为四川益生物业管理服务有限公司。名称变更后，四川益生物业享有、履行原阆中益生物业的权利、义务。2017年12月23日，阆中市阆苑瑞景小区业主委员会与四川益生物业签订《物业管理服务合同》，约定：阆苑瑞景小区物业委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求全体业主和物业使用人根据业主规约履行本合同中的相应义务，承担相应责任；业主按照其建筑面积缴纳物业管理公共服务费，住宅每月每平方米0.6元、高层住宅1.10元、非住宅2.0元，半年（6月、12月）交纳一次，逾期按照每天3‰计收违约金，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带责任；委托管理期限三年，自2017年12月23日至2020年12月22日止。2014年6月23日，被告接收其位于阆苑瑞景小区6幢1楼7号商业房屋，其建筑面积45平方米，被告与阆中益生物业服务中心签订《阆苑瑞景小区装饰装修管理协议》，约定非住宅物业服务费每月每平方米2.00元。2018年6月30日，原告向被告书面催收2015年8月1日至2018年6月30日欠付的物业费3150元；同年8月7日，原告委托阆中市河溪法律服务所向被告发出催告函，催收2018年12月30日前欠付的物业服务费3690元，要求被告在2018年8月25日前积极主动履行交纳义务，逾期将依法提起诉讼催收；2019年5月10日，原告再次向被告发送催告函，要求被告支付2015年8月1日至2019年5月10日欠付的物业费4050元。逾期后，被告未予缴纳，原告遂起诉来院提出前述诉讼请求。另查明，2014年阆苑瑞景小区一期第1幢、7幢小区业主反映该小区无大门牌坊、房屋质量存在问题、车库不能使用等等问题，同年12月23日，阆中市住房和城乡建设局作出书面回复，责成有关部门处理解决。被告所购商业房屋下水道堵塞问题，2015年3月7日，阆中市建设局污水处理部廖经理书写便签确认，下水道堵塞系建筑商施工时遗留泥沙、砖块、建渣造成。2017年10月11日，南池居委会对阆苑瑞景小区一期存在的问题组织阆中市规划局、三鼎房地产开发公司、小区业主委员会、益生物业公司，召开协调会，最后形成会议纪要，对下水道疏通、路面破损等问题，由三鼎房地产开发公司召集投资人解决。 以上事实，有当事人的陈述和《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、《阆苑瑞景小区装饰装修管理协议》、阆中市住房和城乡建设局关于阆苑瑞景小区业主代表信访问题的回复、关于协调完善阆苑瑞景小区相关事宜的会议纪要、物业费催告函影印件等为据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，阆中益生物业与开发商签订的《前期物业管理服务合同》，业主委员会与原告四川益生物业签订的《物业管理服务合同》，以及阆中益生物业与被告签订的《阆苑瑞景小区装饰装修管理协议》，均合法有效，双方当事人均应当按照合同约定以及法律的规定享有权利、履行义务。阆中益生物业以及原告四川益生物业在阆苑瑞景小区提供物业管理、服务，被告作为业主接受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定支付物业服务费。被告2015年8月以来以其房屋下水道堵塞等问题为由欠付物业费，原告依法催缴，被告仍未及时给付，应当承担逾期付款之民事责任。原告在2019年5月10日催收时，要求被告支付4050元物业费，系从2015年8月1日至2019年4月30日期间，45个月欠付的物业费，本院予以确认。2019年5月1日以来欠付的物业费用，原告未予书面催收，现在诉讼主张不符合有关司法解释的相关规定，本院不予支持。阆苑瑞景小区一期向业主交付使用后，该小区确实存在路面破损、下水道堵塞等问题，原告作为前期物业管理服务企业，在对小区公共设施、设备的管理、维修、养护中，存在管理未跟上、服务不到位的问题，造成部分业主拒缴物业服务费。被告未在合同约定的时间内履行其缴纳物业服务费之义务，构成违约，系原告的管理、服务存在问题所致，故对其主张违约金之诉求，本院不予支持。被告辩称不知道小区成立了业主委员会，从未见到原告向我们业主收取每平方米每月2元物业费的依据，与客观事实不符；被告房屋下水道堵塞造成其经济损失等，要求原告处理，以原告未予处理为由拒缴物业服务费，其理由不成立；被告主张至今未领取到房屋产权证明，与本案无关；故对被告请求驳回原告诉讼请求之意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》之相关规定，判决如下： 一、被告朱国建在本判决生效后七日内向原告四川益生物业管理服务有限公司给付2015年8月1日至2019年4月30日的物业服务费4050元。 二、驳回原告四川益生物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54元，由被告负担（被告应负担的部分，原告已经预交，由被告在履行交纳物业费时直接向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  任洪才 二〇一九年十二月二十日 书记员  马 享