四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初5766号 原告：中国建设银行股份有限公司南充分行，住所地南充顺庆区科苑街50号。 负责人：王苍，行长。 委托诉讼代理人：张于清、何依奕，四川智典律师事务所律师。 被告：覃晓琼，女，汉族，1968年1月8日生，住南充市高坪区。 被告：庞志强，男，汉族，1991年7月2日生，住址同上。 被告：四川泰信置业有限公司，住所地南充市高坪区江东大道江东新区D－3号。 法定代表人：魏严，总经理。 委托诉讼代理人：任超、曹伟，四川维大律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司南充分行（以下简称建设银行）与被告覃晓琼、庞志强、四川泰信置业有限公司（以下简称泰信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案。依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告建设银行的诉讼代理人何依奕、被告泰信公司的诉讼代理人任超到庭参加了诉讼，被告覃晓琼、庞志强经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 原告建设银行提出诉讼请求：1.判令被告覃晓琼、庞志强偿还原告借款本金314638.54元、截止2019年1月11日的利息41348.30元与罚息8547.36元并自2019年1月12日起按个人住房借款合同约定计付利息至还清之日止；2.判令被告承担原告的律师费21872元；3.判令被告泰信公司对上述两项请求承担连带偿还责任；4.判令原告对高坪区房屋变卖、拍卖所得优先受偿；5.由被告承担诉讼费。事实与理由：2014年8月28日，被告覃晓琼、庞志强与原告签订了一份个人住房借款合同，向原告借款38.8万元，借款期限144个月，被告覃晓琼、庞志强以贷款所购高坪区房屋对贷款本息及费用提供抵押担保，还款方式为按月等额本息还款；同时，泰信公司对前述贷款本息及相关费用提供了阶段性担保。合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告覃晓琼、庞志强未按约定偿还贷款本息，原告多次催收未果。被告行为严重违约，原告已按合同约定宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息并承担原告实现债权的相关费用并对抵押物拍卖、变卖所得优先受偿；因案涉抵押物尚未取得他项权证，被告泰信公司应承担连带清偿责任。 被告覃晓琼、庞志强均未答辩。 被告泰信公司辩称，由于被告覃晓琼、庞志强的原因导致被告出售与二被告的房屋未能办理产权证，但已办理了房屋预抵押手续；律师费不是必然产生的费用，被告公司不应当承担律师费；同意原告对案涉高坪区江东中路七段309号蝶院11幢2单元6层2—601号房屋进行变卖、拍卖所得享有优先受偿权；请求驳回原告针对泰信公司的诉讼请求。 原告建设银行提交了原被告的身份证明、《个人住房借款合同》及《个人住房借款最高额保证合同》、贷款支付凭证、个人贷款对账单一份、律师函及邮寄单、律师费支付情况说明与发票。 被告覃晓琼、庞志强未举证也未质证。 被告泰信公司提交了一份被告泰信公司的营业执照及房屋预抵押登记证复印件。 经到庭双方当事人当庭质证，被告泰信公司对原告所提交证据真实性均无异议；原告对泰信公司所提交证据也无异议；被告覃晓琼、庞志强无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为属于对身享有的诉讼权利的放弃，应自行承担因此产生的不利法律后果；经本院审查，故本院对原告建设银行及被告泰信公司所提交证据予以认定并在卷佐证。 根据原、被告的当庭陈述和本院认定的前述证据，本院认定如下事实： 2014年8月20日，被告覃晓琼、庞志强作为借款人与出借人原告建设银行签订了一份《个人住房借款合同》，约定，原告借款48万元与被告覃晓琼、庞志强以购买泰信公司开发的高坪区房屋，并以该房屋作为借款的抵押物，借款期限自2014年8月20日至2026年8月20日止；约定贷款采用浮动利率，利率为基准利率水平上上浮20%，合同项下贷款逾期的，罚息利率为本合同执行利率的水平上上浮50%，合同所指基准利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，利率调整日为每年1月1日。借款合同第十六条还约定“借款人不按本合同约定按时支付足额偿还借款本息或其他应付款项”属于借款人违约情形之一，“借款人未履行对中国建设银行负有的其它到期债务，或贷款人发现借款人有其他拖欠债务行为的”属于可能危及贷款人债权的情形之一；第十七条约定“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……（二）宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及苦头费用……”。借款合同特别条款部份载明了保证人为本案被告泰信公司，载明抵押财产为高坪区房屋，约定担保方式为抵押和最高额保证。合同第六条载明“贷款利息自划款之日起计算，按日计息，在计息时，每月的计息天数按30天计算，日利率、年利率、月利率三者之间的关系为：日利率＝年利率／360＝月利率／30，但甲乙双方另有约定的除外。约定还款方式为按月等额本息还款，合同第四十一条约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、……律师费等）由借款人承担”。但被告泰信公司未在该借款合同上加盖印章也无其法定代表人签名。2014年9月3日，约定的抵押房屋办理了抵押登记预告，抵押人为被告覃晓琼。2014年8月28日，原告发放了贷款38.8万元与被告覃晓琼的账户后按被告覃晓琼、庞志强指示将贷款转入被告泰信公司的银行账户内。 2014年2月27日，被告泰信公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，双方约定由泰信公司对2014年2月27日至2016年2月26日期间因购置座落于高坪区江东大道蝶院二期项目所属之住房或商业房产而与建设银行发生借贷关系的全部债务人因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供最高额保住，担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、……律师费等），担保债权最高限额为4950万元，保证方式为连带责任保证。保证期间为“该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。同时，双方约定本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部份无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。泰信公司所出卖与被告覃晓琼的房屋尚未办理完毕权属证书及抵押财产的他项权利证书。 2016年12月，被告覃晓琼、庞志强开始未能按时足额偿还该期应偿还的借款本息情形；2017年6月后，两被告再未偿还过借款本息。截止2019年12月3日，被告覃晓琼、庞志强未归还借款本金为297203.47元、拖欠利息55800.44元、罚息16743.77元。 2019年1月24日，四川智典律师事务所律师受原告委托向被告覃晓琼发出了律师函，告知被告，原告因被告在原告处申请的贷款已经严重逾期，提前终止被告在原告处办理的个人住房贷款合同，并要求被告提前归还剩余房屋借款。 2019年8月20日，原告出具了一份情况说明与本院，所附表载明因本案支付与四川智典律师事务所律师费30274元。 本院认为，被告覃晓琼、庞志强与原告建设银行签订的个人住房借款合同系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告建设银行已按约定履行了发放贷款的合同义务，被告在获得借款后理应按合同约定还本付息；但在约定的还款期限届满时，被告未按约定按时并足额履行偿付到期本金及利息的义务，其行为属于违约，应当承担违约责任；故原告宣布双方的个人住房借款合同提前终止符合双方的合同约定，原告要求被告覃晓琼、庞志强偿还余下借款本金并支付欠付利息的请求符合法律规定，本院予以支持；合同中双方约定了借款的借期内利率及逾期后的罚息利率，由于被告逾期未归还借款，按合同约定应按逾期利率计息，故原告要求按合同约定计算利息的请求符合法律规定，本院予以准许。至于原告主张的律师费30274元，因合同约定了原告为实现债权的律师费也由借款人承担，现原告为催收贷款支付了该项费用，其要求该费用由被告承担，其请求符合法律规定，本院对其该请求予以支持。 至于原告提出的由被告泰信公司对贷款本息及其支付的律师费承担连带责任的请求，因原告与被告泰信公司签订的保证合同中约定的担保债权包括了借款本息及实现债权支付的律师费，且担保的债权尚未得到清偿，而原告主张的债权系最高额保证合同中约定的担保期间内产生，且保证期间尚未届满，原告请求被告泰信公司承担连带保证责任的请求符合法律规定，本院对其该请求予以支持。被告泰信公司提出的其未在借款合同中的担保人处签字或加盖印章而担保不成立的抗辩意见，因双方签订的最高额保证合同中约定了该保证合同独立于主合同，无论泰信公司是否在借款合同中加盖其印章，并不影响保证合同效力，不影响原告要求其承担担保责任，泰信公司的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。 至于优先受偿问题，被告覃晓琼、庞志强与原告签订的借款合同中约定了提供抵押担保且进行了设定抵押权的预告登记，现抵押担保物高坪区房屋所担保的债权尚未得到清偿，原告要求对该抵押房屋变卖、拍卖所得优先受偿的请求符合《中华人民共和国物权法》第一百七十九的规定，本院对原告该请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告覃晓琼、庞志强于本判决生效后三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南充分行借款本金297203.47元、拖欠的截止2019年12月3日的利息55800.44元、罚息16743.77元，并自2019年12月4日起按个人住房借款合同约定的利率计付利息、复利、罚息至本息偿清之日止； 二、被告覃晓琼、庞志强于本判决生效后三十日内给付原告律师费30274元； 三、被告四川泰信置业有限公司对上述两项请求承担连带给付责任； 四、原告中国建设银行股份有限公司南充分行对高坪区房屋变卖、拍卖所得享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7096元由三被告覃晓琼、庞志强、四川泰信置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  钟海英 人民陪审员  王显波 人民陪审员  文 聪 二〇一九年十二月十日 书 记 员  徐紫薇