甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终4490号上诉人（原审被告）：赵某某，男，1981年9月24日出生，汉族，住兰州市安宁区。上诉人（原审被告）：王某某，女，1981年4月10日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：赵某某（王某某丈夫），男，1981年9月24日出生，汉族，住兰州市安宁区。被上诉人（原审原告）：潘某某，男，1973年4月14日出生，汉族，住兰州市红古区。上诉人赵某某、王某某因与被上诉人潘某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵某某、王某某上诉请求：1.依法对一审判决进行改判或者发回重审;2.请求被上诉人承担所有上诉费用。事实和理由:一、原审法院对被上诉人知道上诉人搬离涉案房屋的时间点认定严重有误，依据该时间点判决上诉人承担物业费、亮化费、垃圾处理费、采暖费毫无事实依据。1.关于上诉人搬离房屋的时间。因被上诉人提供的房屋阴冷潮湿导致上诉人无法居住不得已提前搬离房屋，2018年11月22日告知了被上诉人及邻居，一审中上诉人向法院提供了证明通知被上诉人的证据及证人出庭作证的证言，均能证明上诉人将搬离的事实通知了被上诉人，被上诉人对搬离房屋的事实知情。2.关于物业费、亮化费、垃圾处理费、采暖费收取的依据及数额均有错误。上诉人2018年11月22日已搬离了涉案房屋，因此物业费、亮化费、垃圾处理费、采暖费的计算应计算至2018年11月22日而非2019年1月10日。上诉人应承担2018年8月1至2018年11月22日的费用。二、原审法院仅认定了合同解除的时间和原因但未认定因合同解除产生的法律后果。1.原审法院认定合同解除的时间为2019年1月10日，原因是上诉人搬离房屋致使合同目的无法实现，却忽略了被上诉人违约的事实。上诉人搬离房屋的原因是被上诉人提供的房屋阴暗潮湿，只有一个一米二的床、三十公分的床垫，不符合基本的居住条件，使上诉人的两个女儿多次生病因而不得已搬离房屋。上诉人在已经缴纳房租的情况下仍然搬离房屋显然不符合社会的一般常理。因此，合同解除的原因应当是被上诉人提供的房屋不符合居条件致使上诉人与被上诉人之间的合同目的无法实现。2.关于合同解除后的法律后果根据《合同法》第九十七条：“合同解除后尚未履行的终止履行;已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿失。”因此，上诉人有权要求被上诉人赔偿的经济损失包括合同解除后被上诉人实际占用的剩余租金及上诉人给子女治病花费的医疗费。原审法院并未对此进行认定。即使认定上诉人于2019年1月10日搬离了房屋，但是上诉人缴纳的房租至2019年1月25日，原审法院对15天的房租未予认定。三、原审法院对违约责任的认定颠倒了因果关系。违约方应为被上诉人，而非上诉人，是被上诉人的原因导致上诉人搬离房屋，使合同目的无法实现，上诉人并未违约，不应当承担违约责任。潘某某辩称，一、赵某某、王某某租房时对该房屋做了充分了解，租赁房屋在窑街煤电集团丰宝佳苑住宅小区，该小区是2010年才交付使用的32层电梯房，位于5层508室，不存在阴冷潮湿的情况。二、赵某某、王某某在没有通知潘某某的情况下擅自解除该租赁合同。赵某某、王某某自称于2018年11月22日搬离了租赁房屋，而潘某某是在2019年2月份接到电网公司催缴1月份26.52元电费通知信息才知道对方已搬离，且赵某某、王某某拖欠了2018年8月1日起至2019年1月10日止物业费、采暖费、电费、亮化费、垃圾处理费等费用。赵某某、王某某单方毁约致使租赁房屋于2019年1月10日至2019年4月30日期间房屋未能出租，期间产生租金7400元，物业费、亮化费、垃圾处理费、采暖费等相关费用886.72元的经济损失。三、租赁合同中约定“任何一方若未能履行本合同规定的条款而给对方造成损失的，由违约方在十日内责任赔偿，同时支付对方违约金一个月房租费。”上诉人应该支付违约金。潘某某向一审法院起诉请求：1.判令被告立即给付房屋租赁期间（2018.7.25—2019.4.30）产生的物业费1181.7元，取暖费707元，电费26.52元，共计1915.22元，补交（2019.1.25—2019.4.30）期间房屋租金6400元，同时以合同月租金的5%按日向甲方支付利息和违约金9500元（95天），费用共计17815.22元；2.本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：潘某某与何得霞为夫妻关系，赵某某与王某某为夫妻关系。2018年7月24日，何得霞向赵某某出具收条1张，载明:今收到赵某某租房订金2000元。从2018年8月1日起将位于兰州市安宁区出租给赵某某，每月租金2000元，租期6个月。当天何得霞向赵某某交付了钥匙及水、电、燃气卡。2018年7月25日，潘某某与王某某签订房屋租赁合同1份，合同约定潘某某将兰州市安宁区房屋出租给王某某，租赁期限自2018年7月25日至2019年7月24日，租金按半年结算，合计12000元，租房保证金为6000元。被告应约定履行租金、物业费、暖气费等其他使用费用的缴纳义务，若到期应付租金而未付的超过十日应视为合同违约。乙方逾期缴纳租金，除补缴欠租外，还必须以合同月租金的5%按日向原告支付利息和违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，依法应予保护。被告认为原告房屋潮湿，不适宜居住，在未与原告协商一致的情况下搬离房屋，双方的房屋租赁合同并未解除，被告仍应承担合同约定的交付房租的义务。被告称于2018年11月22日搬离房屋，并告知原告，被告提供的证据不足以证明其主张，本院对该事实，不予认可。原告自认从2019年1月10日到租赁房屋发现被告已搬离，该事实属于对被告不利的事实，对其自认，本院予以确认。考虑到被告已搬离房屋，合同目的已无法实现，该合同自2019年1月10日原告到涉案房屋取得租赁房屋钥匙之日起实质上已解除。根据合同约定被告租房期间的物业费、电费、亮化费、垃圾处理费、采暖费应由被告承担，故合同解除之前即2018年8月1日起至2019年1月10日期间的物业费652.5元、亮化费20元、垃圾处理费26元、采暖费330元，共计1028.5元应由被告承担。由于该租赁合同的解除是因为被告的违约行为所致，被告作为违约方应向原告承担违约责任，原告主张的违约金系针对逾期支付租金所进行的约定，且约定过高，对违约金本院酌定支持2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定，判决：一、赵某某、王某某于本判决生效之日起十五日内向潘某某支付从2018年8月1日起至2018年1月10日期间的物业费652.5元、亮化费20元、垃圾处理费26元、采暖费330元，共计1028.5元；二、赵某某、王某某于本判决生效之日起十五日内向潘某某支付违约金2000元；三、驳回潘某某的其他诉讼请求。案件受理费246元，已减半收取计123元，由潘某某负担100元，由赵某某、王某某负担23元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵某某、王某某提交证据两组，证据一照片6张，证明小孩在租住房屋期间生病。证据二兰州军区医院安宁分院就诊卡2张，兰州市第二人民医院病历及诊断证明2本，证明搬离房屋的根本原因是房屋潮湿，导致小孩生病去医院进行治疗。潘某某质证认为，对以上证据真实性予以认可，证明目的不认可。潘某某提交电费发票一张，证明2018年12月到2019年1月份还产生电费26.52元，上诉人还在租赁房屋居住。赵某某、王某某质证对证据真实性予以认可，证明目的有异议。本院认为，赵某某、王某某提交的证据无法证明房屋潮湿与孩子生病之间存在因果关系，对关联性不予认定。潘某某提交的电费发票无法确定电费产生的时间，对关联性均亦不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：1.租赁合同的解除时间；2.赵某某、王某某是否应承担违约责任的问题。关于租赁合同的解除时间问题。潘某某与赵某某、王某某签订租赁合同，潘某某为出租人，赵某某、王某某为承租人，约定租期一年。赵某某、王某某交付半年的租金，之后自行搬出。赵某某、王某某称因房屋阴暗潮湿导致孩子经常生病，无法居住才搬离租赁房屋，并在搬出租赁房屋时通知出租人，但缺乏相应的证据证明房屋阴暗潮湿及入住该房屋与孩子生病之间有必然的因果关系，也无法证明承租人已尽到提前通知出租人的义务。承租人提前解除租赁合同应以明确方式通知出租人，赵某某、王某某搬出该房屋的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形。潘某某自认2019年1月10日到租赁房屋发现被告已搬离。潘某某取得该房屋钥匙并着手再次出租该房屋，至此该租赁合同实际解除。因此，一审法院认定2019年1月10日为合同解除时间认定正确。房屋租赁合同签订之日起至合同解除之日至的物业费、亮化费、垃圾处理费、采暖费应由承租人赵某某、王某某承担。上诉人赵某某、王某某关于上诉人搬离房屋的时间为2018年11月22日，并以此时间计算物业费、亮化费、垃圾处理费、采暖费等费用的上诉请求本院不予支持。关于赵某某、王某某是否应承担违约责任的问题。双方当事人签订的租赁合同，租期一年，为固定期限租赁合同，承租人在未提前通知出租人解除租赁合同，又不缴纳房屋租金、物业费、亮化费、垃圾处理费、采暖费等费用，构成违约。双方当事人签订的租赁合同第六部分违约责任第一条约定“任何一方若未能履行本合同规定的条款而给对方造成损失的，由违约方在十日内责任赔偿，同时支付对方违约金一个月房租费。”因此，一审法院确定向潘某某支付违约金2000元处理正确，应予维持。一审判决第一项赵某某、王某某于本判决生效之日起十五日内向潘某某支付从2018年8月1日起至2018年1月10日期间的物业费652.5元、亮化费20元、垃圾处理费26元、采暖费330元，共计1028.5元。其中“至2018年1月10日”属于书写错误，本院予以纠正。综上所述，赵某某、王某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果部分表述错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初12010号号民事判决书第二项、第三项；二、变更兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初12010号号民事判决书第一项为赵某某、王某某于本判决生效之日起十五日内向潘某某支付从2018年8月1日起至2019年1月10日期间的物业费652.5元、亮化费20元、垃圾处理费26元、采暖费330元，共计1028.5元。一审案件受理费123元，由潘某某负担100元，赵某某、王某某负担23元；二审案件受理费46元，由赵某某、王某某负担。本判决为终审判决。审判长  李淑琴审判员  石 林审判员  刘桂刚二〇一九年十二月十七日法官助理张琼琰书记员闫佳