云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0921民初1486号原告：临沧海洋物业管理有限责任公司凤庆分公司，住所地：云南省临沧市凤庆县时代广场，统一社会信用代码：91530921064274270D。负责人：向四海，该公司总经理。委托诉讼代理人：马弘，云南聚盈律师事务所律师，特别授权代理。被告：王云，男，汉族，1957年7月22日生，云南省凤庆县人，住凤庆县。原告临沧海洋物业管理有限责任公司凤庆分公司（以下简称海洋物业凤庆分公司）诉被告王云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日在本院调解室公开开庭进行了审理，原告海洋物业凤庆分公司的诉讼代理人马弘，被告王云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海洋物业凤庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告交纳欠交的物业管理费3,372.80元（含垃圾清运费）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月26日，经协商一致，被告与原告签订凤庆时代广场《物业管理协议》，按照物管协议约定，被告将时代广场5幢1单元11号商铺的物业管理权交原告管理服务，原告按产权证载明的面积以1.00元/平方米收取物业管理费。被告的商铺面积46.40㎡，物业管理费每月46.40元，垃圾清运费每月每户8.00元，合计每年562.80元。交付方式为每年第一个月交纳全年物业管理费。至2019年2月28日原告撤出时代广场时，被告共欠交2014年至2019年2月的物业管理费和垃圾清运费合计3,372.80元。原告就以上费用向被告催收未果，根据相关法律规定，特诉请人民法院支持原告诉请。被告王云辩称，1、2014年至2016年，本人的商铺一直关门未出租，且原告方从未通知被告或者向被告收取物业管理费，直到2019年10月18日法院委托调解时本人才知道本人拖欠物业费的事情，已经超过法定诉讼时效，对这三年的物业费主张请法庭予以驳回；2、本人的商铺在2017年出租给他人，由承租人交纳物业费，经与承租人电话核实，她说已经按时交纳了物业管理费（有单据）；3、物业公司是否按照合同约定履行管理服务职责，不得而知，根据住户反映及本人感受并未认真履行物业管理服务职责；4、2018年的物业管理费本人要交纳的，承租人已经把钱转给本人。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明其身份信息；2、《云南省凤庆时代广场物业管理服务委托合同》，证明临沧海洋物业管理有限责任公司（海洋物业公司）与时代广场小区开发商凤庆瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）签订合同，取得时代广场小区物业管理权，为时代广场小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为5年，即2012年7月1日起至2017年6月30日止；3、《〈云南省凤庆时代广场物业管理服务委托合同〉续约协议》，凤庆县凤山镇文明社区居委会《关于成立时代广场业主委员会的批复》，证明2017年7月1日，瑞信公司与临沧海洋物业公司签订《〈云南省凤庆时代广场物业管理服务委托合同〉续约协议》，双方同意将《云南省凤庆时代广场物业管理服务委托合同》续约，续约期限自2017年7月1日起至时代广场业主委员会成立时止，其他合同条款不变；4、凤庆县人民法院（2019）云0921民初709号民事判决书，临沧市中级人民法院（2019）云09民终613号民事判决书，证明2017年11月30日时代广场小区业主委员会成立之后，因业主委员会与原告就是否由原告继续管理小区物业发生争议，业主委员会诉至人民法院，在诉讼期间原告仍然按照合同履行物业管理职责，2019年2月2日终审判决送达后，原告按照判决移交小区物业管理权，退出该小区的物业管理，原告主张小区业主支付2017年11月30日时代广场小区业主委员会成立至2019年2月撤出小区期间的物业管理费，有事实依据；5、《物业管理协议》，证明被告与原告2012年12月25日签订协议，被告接受原告提供的物业管理服务，理应交纳物业管理服务费。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。被告未向本院提交证据。本院认为原告提交的上述证据，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信并在案佐证。本院经审理认定案件事实如下：凤庆县凤山镇时代广场小区为瑞信公司开发建设，该公司于2012年7月1日与临沧海洋物业公司签订了《云南省凤庆时代广场物业管理服务委托合同》，委托管理期限为5年，即2012年7月1日起至2017年6月30日止，取得时代广场小区物业管理权，为小区提供前期物业管理服务；2017年7月1日，瑞信公司与临沧海洋物业公司签订《〈云南省凤庆时代广场物业管理服务委托合同〉续约协议》，双方同意将《云南省凤庆时代广场物业管理服务委托合同》续约，续约期限自2017年7月1日起至时代广场业主委员会成立时止，其他合同条款不变。2017年11月30日时代广场小区业主委员会成立之后，因业主委员会与原告就是否由原告继续管理小区物业发生争议，2018年7月9日时代广场业主委员会起诉至本院，经审理后本院于2018年9月21日作出（2018）云0921民初709号民事判决，判决由临沧海洋物业管理有限责任公司及其凤庆分公司于判决生效后15日内向时代广场小区业主委员会移交物业管理权，退出小区物业管理。后临沧海洋物业管理有限责任公司及其凤庆分公司提出上诉，经临沧市中级人民法院审理后，于2019年2月2日作出（2019）云09民终613号民事判决，驳回上诉，维持原判。终审判决送达后，原告于2019年2月底向时代广场小区业主委员会移交了物业管理权，退出该小区物业管理。2012年12月26日被告与海洋物业公司签订了《物业管理协议》，该协议第三条约定：原告按产权证载明的面积每月以1.00元/平方米收取物业管理费。物业管理费包括：1、公共卫生保洁及绿化维护费；2、公共设施日常维修费、养护费（大、中型维修除外）；3、公共管道堵塞疏通费；4、公共型服务费（更换水龙头、开关等工时费，材料由业主自备）；5、秩序维护费。收费方式为每年第一个月交纳全年物业管理费。第四条约定原告按每户每月收取垃圾清运费6元。本院认为，本案原告根据海洋物业公司与瑞信公司签订的物业服务合同，为时代广场小区提供前期物业服务，本案被告王云在收房后与原告签订了《物业管理协议》，其接受了原告提供的物业管理服务，应当依约交纳物业管理费和垃圾清运费。2017年11月30日时代广场业主委员会成立，至2019年2月底双方诉讼期间，仍然由原告为时代广场小区提供物业管理服务是客观事实。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此原告主张时代广场小区业主支付该期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。针对本案双方当事人的争议，第一，被告2017年度物业费是否交纳问题。因被告未能提供收费单据加以证明，故本院对其主张不予采信；第二，关于被告主张的2014年至2016年的物业费主张已经超过诉讼时效的问题，因物业管理服务存在连续性，如前所述，本案被告未能提供证据证明2017年度物业费已经交纳的情况下，本案存在连续拖欠物业费的事实，物业服务人要求业主支付物业费的诉讼时效，从最后一期服务合同履行期限届满之日起计算，故本案被告主张的2014年至2016年三年物业费已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。根据原、被告双方签订的《物业管理协议》约定，被告的商铺面积为46.40㎡，物业管理费每月为46.40元，垃圾清运费每月6元；因原告未提供行政主管部门核准8元/月的垃圾清运费的收费依据，对原告主张的8元/月收费标准，本院不予支持；2014年1月1日至2019年2月28日止（按照62个月计算），被告王云应交纳的物业管理费为2,876.80元，垃圾清运费为372.00元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告王云于本判决生效之日起十日内给付原告临沧海洋物业管理有限责任公司凤庆分公司2014年1月1日起至2019年2月28日止的物业管理费2,876.8元，垃圾清运费372.00元，合计3248.8元。本案案件受理费50.00元，适用简易程序审理，减半收取25.00元，由被告王云承担（限于判决生效后10日内缴纳）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。负有义务的一方当事人应当及时履行法律文书确定的义务，如不按期履行，享有权利的一方当事人，可在判决书确定履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  吴志亮二〇一九年十二月十八日书记员  普娅娇