吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1701号上诉人（原审原告）：李某，女，1977年1月9日出生，朝鲜族，深圳奥美特科技有限公司职员，住广东省深圳市龙华新区。上诉人（原审原告）：金某，男，1977年6月8日出生，朝鲜族，深圳奥美特科技有限公司职员，住广东省深圳市龙华新区。被上诉人（原审被告）：徐某，男，1964年11月6日出生，汉族，无职业，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：宋某，吉林林海律师事务所律师。原审第三人：孙某，男，1981年9月20日出生，住吉林省敦化市。原审第三人：黄某，女，1984年3月9日出生，住吉林省敦化市。上诉人李某、金某因与被上诉人徐某、原审第三人孙某、黄某案外人执行异议纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2019）吉2403民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某、金某上诉请求：1.撤销敦化市人民法院（2019）吉2403民初1296号民事判决；2.改判停止对孙某名下的涉案房屋(坐落于吉林省敦化市××区、面积84.48平方米的房屋）的执行，解除对该房屋的预查封措施；3.一审、二审诉讼费用由徐某负担。事实与理由：一审判决认定事实基本正确,适用法律错误，违反公平公正原则，导致判决结果不正确。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的目的在于让无过错的善意买受人对物权的期待权得到特殊保护，使先履行的债权得到优先保护,这样才能真正地体现公平原则；2.本案中，李某、金某与孙某签订书面买卖合同的日期是2018年2月24日，法院查封日期是2018年9月12日。李某、金某于2018年3月初即合法占有并使用该房屋至今。李某、金某已依合同约定支付了50%的房款23万元，且具备支付全部购房款的能力和意愿。李某、金某未能支付剩余50%房款的原因，一是由于开发商尚未为孙某办理产权证，因而无法办理过户手续；二是由于银行抵押贷款的存在，在孙某未向银行还清剩余贷款之前，也根本无法办理过户手续。因而双方约定的付款条件尚未成就。李某、金某作为善意购房人，对于未支付剩余房款及未办理产权过户没有任何的过错，依据公平原则，对善意购房人的合法权益即所有权期待权理应予以保护；3.因孙某尚欠银行贷款20余万元，因此，李某、金某主张将剩余房款交付法院以优先用作偿还银行的贷款,如有剩余部分，才可以作为执行款再交付给徐某。如果李某、金某将剩余房款先交付给徐某作为执行款,该房屋固然可以得到解查封,但孙某仍欠银行20余万元贷款，一旦孙不能按时偿还银行贷款，李某、金某仍然不能进行房屋过户，且该房屋仍然有可能被银行申请强制执行，届时李某、金某将面临着更大的困境。李某、金某恳请二审法院同意将剩余款项交付给法院后,优先偿还银行的贷款，这样李某、金某支付全部房款的义务即视为完成，并在此前提下，依法解除对该房屋的查封执行措施。徐某作为申请执行人，其合法权益自然应该得到保护，而李某、金某作为无任何过错的善意买受人，其对该房屋享有的物权期待权更应该得到优先保护。徐某答辩称，李某、金某的上诉请求没有法律依据，应驳回上诉，维持原判。徐某一审中请求：1.停止对孙某名下的涉案房屋(坐落于吉林省敦化市××区、面积84.48平方米）的执行，解除对该房屋的预查封措施；2.撤销吉林省敦化市人民法院（2019）吉2403执异40号执行裁定。一审法院认定事实：2018年11月1日，敦化市人民法院作出（2017）吉2403民初3364号民事调解书，载明（以下为原文）“2017年孙某将案外人应支付给徐某的款项中的82152元用于偿还了自己的债务，孙某于2017年11月28日给徐某出具借款82152元的借条一份。2018年孙某将应返还给徐某的40000元用作他用，并于2018年2月7日给徐某出具借款40000元的借条一份。现徐某要求孙某偿还两笔借款并由孙某承担本案的诉讼费及保全费，孙某亦同意。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、孙某于2018年12月15日给付徐某22152元，如逾期给付，孙某应向徐某支付利息（2018年12月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、孙某于2019年3月15日给付徐某30000元，如逾期给付，孙某应向徐某支付利息（2019年3月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；三、孙某于2019年6月15日给付徐某30000元，如逾期给付，孙某应向徐某支付利息（2019年6月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；四、孙某于2019年9月30日给付徐某剩余40000元，如逾期给付，孙某应向徐某支付利息（2019年10月1日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；五、徐某自愿放弃其他诉讼请求。”敦化市人民法院于2018年9月12日作出（2018)吉2403民初3364号民事裁定书，裁定：预查封孙某名下的坐落于吉林省敦化市××区，面积84.48平方米的房屋，查封期限三年。（2017）吉2403民初3364号民事调解书生效后，2019年3月21日，徐某向敦化市人民法院申请执行（2017）吉2403民初3364号民事调解书，敦化市人民法院予以受理，案号为（2019)吉2403执441号。另查明，孙某、黄某与李某、金某签订房屋买卖合同，约定孙某、黄某将敦化市乾城小区19号楼2单元202室，面积84.48平方米的房屋出售给李某、金某，房屋总价款46万元，先付23万元，余款23万元待房屋办理产权变更时一次付清，待孙某、黄某取得房照后第一时间配合李某、金某办理房屋过户，于2018年3月10日交房，同时还约定了其他相关内容。孙某、黄某出具一份收据，载明“今有孙某收李某购房定金23万元整，收款人：孙某、黄某，时间为2018年2月24日”。李某、金某所提供上海浦东发展银行深圳龙华支行出账单明细显示，2018年2月24日，卡号末四位0913的银行卡向敦化市联发珠宝分三笔共支付13万元，中国建设银行股份有限公司深圳龙华支行信用卡交易明细显示，2018年2月24日，信用卡（卡号×××）向敦化市浪琴明表行分两笔消费共10万元。中国农业银行银行卡交易明细表及借记卡明细（手机截屏）显示，2018年2月24日，王雅名下卡号×××收深圳瑞银信信息技术有限公司代付5笔款项共计228620元，并向孙某分5笔支出228600元。敦化市东升房屋服务部经营者王雅其经营房屋中介期间，李某系其客户，孙某、黄某与李某、金某在其中介处签订房屋买卖合同，李某以信用卡刷pos机的方式支付房款23万元，pos机直接扣除手续费后为228620元，然后王雅又从自己的银行卡向孙某支付228600元。2019年4月19日，敦化市旭达物业管理有限公司出具证明，载明“兹证明李某该业主在敦化市乾城小区购有住房一套（房号：19号楼2单元202室，房照正在办理中。特此证明，原房主孙某于2018年2月24日签订房屋买卖合同，将此房转卖给李某，李某于2018年3月入住，12月到物业缴纳2018年度（1-12月）物业费”。物业费收据亦载明2018年12月9日，李某交纳2018年1-12月物业费1318元。敦化市全新供热有限责任公司收据显示，李某于2018年10月22日交纳乾城小区住房一套（房号：19号楼2单元202室）2017年-2018年供热费2196元，2018年-2019年供热费2196元。李某持有以孙某名义于2018年2月24日交纳的乾城小区住房一套（房号：19号楼2单元202室）供水费100元收据。淘宝网截屏显示李某于2018年2月28日购买床垫及于2018年3月13日购买电磁炉，收货地点均为乾城小区19号楼2单元202室。再查明，中国银行股份有限公司敦化支行档案显示，敦房预敦化市字第G00007571号预告登记证载明“预告登记权利人中国银行股份有限公司敦化支行，预告登记义务人孙某、黄某，房屋坐落敦化市丹江街江滨社区72组乾城小区19号楼2单元0202018，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间2016年3月22日。2018年4月24日中国银行股份有限公司敦化支行贷款账户查询单显示，贷款未到期本金余额为235606.26元。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMTQ2OTQ%3D&language=中文""_blank)金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件需完全具备，缺一不可。在本案中，李某、金某虽然提供证据证明其在敦化市人民法院查封之前已经签订了书面买卖合同，并占有涉案房屋，因房屋处于抵押状态而无法办理过户，且按照合同约定交纳了50%房款，但因抵押担保的债权尚有20余万元贷款本金及相应利息未得到偿还，李某、金某不同意将剩余房款23万元交付执行以偿还徐某的债务，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件，对其异议请求，不予支持。关于李某、金某提出可以交纳剩余房款23万元用于偿还涉案房屋抵押担保的银行贷款，但偿还贷款不属于交付执行，故对其诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMTM1MTg%3D&language=中文""_blank)》第三百一十一条(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMTM1MTg%3D&language=中文""No935_Z15T311""_blank)、第三百一十二条第一款(二)项(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMTM1MTg%3D&language=中文""No937_Z15T312""_blank)、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMTQ2OTQ%3D&language=中文""_blank)》第二十八条(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMTQ2OTQ%3D&language=中文""No125_T28""_blank)之规定，判决：驳回李某、金某的诉讼请求。案件受理费100元，由李某、金某负担。经本院审理查明的事实与一审相同。本院认为，孙某、黄某在出售案涉房屋时并未取得房屋所有权证，李某、金某应当知道在孙某、黄某取得房屋所有权证及银行贷款还清前，案涉房屋根本就不能办理过户登记。孙某、黄某作为借款人及抵押人，在出售案涉房屋后未及时偿还银行贷款。李某、金某作为买受人，在购买后也没有与贷款银行协商并偿还贷款，以消灭抵押权。现李某、金某又不同意将剩余房款交付执行。李某、金某关于应排除对案涉房屋强制执行的理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAxMTQ2OTQ%3D&language=中文""_blank)“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。李某、金某的上诉请求没有充分的法律依据，无法予以支持。综上所述，李某、金某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李某、金某负担。本判决为终审判决。审判长  李照令审判员  宋 丹审判员  张 丽二〇一九年十二月二十六日书记员  池宥贞