四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0923民初1309号 原告：魏强，男，1970年10月9日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 原告：甘锦秀，女，1970年4月20日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾贤兵，四川浩典律师事务所律师。 被告：四川兆丰地产集团有限公司，住所地遂宁市船山区慈音路2号南瑞弗莱明戈10栋4层1-5号，统一社会信用代码91510900551049281P。 法定代表人：赵勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：何静，该公司员工。 原告魏强、甘锦秀诉被告四川兆丰地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2019年8月15日立案受理。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏强及魏强、甘锦秀的委托诉讼代理人曾贤兵、被告四川兆丰地产集团有限公司的委托诉讼代理人何静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏强、甘锦秀向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认被告解除与原告之间签订的《商品房买卖合同》的行为无效；2.请求判决被告继续履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》并将原告所购的房屋交付给原告；3.判决被告协助给原告办理不动产权属登记；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告魏强与原告甘锦秀系夫妻关系。2016年1月25日，二原告与被告四川兆丰地产集团有限公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：2016000324号、2016000325号、2016000327号。合同约定，原告购买被告开发的位于大英县半山华庭的1幢第6层6-1号房屋（预测建筑面积为96.01㎡）、1幢第7层7-1号房屋（预测建筑面积为96.01㎡）、1幢第27层27-3号房屋（预测建筑面积为79.97㎡）。其中，2016000324号合同约定的房屋单价为：3578.58／㎡,总价款为：343579元；2016000325号合同约定的房屋单价为：3586.1／㎡,总价款为：344311元；2016000327号合同约定的房屋单价为：3774.1元／㎡,总价款为：301815元。三份合同除对房屋面积、质量、交付条件等进行了约定外，均将交房时间约定在2016年6月30日前。合同签订之后，原告即给付了全部房款，并在大英县房管所办理了网签备案。约定的交房时间届满后，原告多次要求被告交付房屋，均遭被告拒绝。2019年3月，被告在无法履行其根本义务即按约定时间交付房屋之后，向原告送达了《解除合同通知书》。原告认为：被告既不享有合同约定的解除权，也不享有我国合同法规定的法定解除权！其在没有解除权的前提下，发出的《解除合同通知书》，试图解除与原告之间签订的《商品房买卖合同》的行为违反了我国合同法的相关规定，应属无效。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告四川兆丰地产集团有限公司辩称：原、被告签订商品房买卖合同后，原告没有按照合同约定及时给付购房款，被告在依法催收后，原告仍未在合理期限内交纳购房款，属于其违约。被告按照合同约定和法律规定解除合同合法。原告诉称的以债务抵付购房款没有事实依据，其主张不应得到支持。由于原告违约，被告已经依法向原告发出了解除合同通知书，双方的商品房买卖合同已经解除，被告不应再履行合同义务，因此，应当驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，提交了如下证据： 1.《房地产联合开发协议》《股份转让协议》《补充协议》各1份，银行转款回单3份，《房地产联合开发协议》系被告与赵治鑫、苏义福、李勇林3个自然人于2011年11月签订，目的是合作开发遂宁市射洪县城北二小区东以及太和大道东商住房项目，该项目中丁方是李勇林，占15%股份，在该股份中原告甘露享有50%的股份，甘露占有该项目总共7.5%股份。《股份转让协议》载明2014年10月10日李勇林将其持有的射洪项目的7.5%股份转让给被告。《补充协议》由李勇林与被告的法人赵勇于2015年8月30日由签订，对2014年10月10日股权转让协议约定的价款的确认及抵偿方式，明确被告方用半山华庭项目的房产抵付股权转让款280万元，所以将房屋抵偿给了甘露和魏强、甘茜。银行转款回单是原告转款给吕林敏和赵勇的回单。上列证据证明原告与被告及其法定代表人赵勇联合开发房地产项目后，原告退出合伙，被告以房抵偿股权款的过程。被告对证据《房地产联合开发协议》的真实性无异议，对其余证据认为不能证明其观点，同时支持联合开发的主体不是原告，而是李勇林等人，项目是射洪的项目，与半山华庭项目无关。 2.《商品房买卖合同》3份，证明原告与被告签订了合同，并且支付了款项。被告对合同和收据的真实性没有异议。 被告为证明其主张，提交了如下证据： 1.被告营业执照及法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件，证明被告主体适格。原告对该证据没有异议。 2.催交购房款通知书快递底单复印件及2019年1月22日遂宁日报第七版《催缴购房款公示》各1份，证明双方建立了商品房买卖关系，原告应当承担付款义务而未交款，被告履行了法定的通知方式，经被告合理催收后，原告应当履行付款义务。原告对真实性无异议，但认为不能证明被告的观点，原告与被告签订合同，已经用股权款抵付了房款，不欠被告房款，因此，不存在再交款的义务。 3.《解除合同通知》书复印件3份，证明原告经被告合理催收，仍然没有履行合同义务，根据合同法第94条关于解除权的规定，被告享有解除权，被告发出解除通知书的行为合法有效。原告对真实性没有异议，且收到了该通知书。但认为不能证明被告的观点，原告已经履行了付款义务，并非被告所称的未履行义务。 4.《关于参与大英县房地产开发项目内部投资合作协议书》及《关于大英县房地产开发项目的补充协议》各1份，证明半山华庭项目系兆丰公司与自然人承担联合开发，赵勇并非该项目的投资人，该项目在未进行利润分配前，仅享有对该项目利润分配的请求权，对该项目名下的具体物业不具有使用权和处分权，自然人赵勇更不具有该项目名下的具体物业的使用权和处分权。原告认为该证据与本案无关。 5.《射洪县太和大道东、太和大道东（兆丰环球大厦）项目内部股份转让合同》复印件，从遂宁中院复印的，证明案外人李勇林将自持有的兆丰地产集团有限公司射洪环球大厦项目7.5%的股份转让给了自然人赵勇，签订时间2015年7月8日，结合原告提供的《补充协议》中载明了李勇林及赵勇签订的补充协议是依据的该股权转让协议，李勇林与赵勇两个自然人之间的股权转让，发生在自然人之间，该股权没有转让给被告，被告也不享有获取股权的权利，该股权转让行为与被告无关。该股权转让产生的债务是赵勇的个人债务。原告认为赵勇是被告的法定代表人，代表公司行使职权，因此，以房抵原告的投资款应当得到支持。 本院依法组织双方当事人对证据进行了质证，原、被告双方均对对方所提交证据的真实性没有异议，而对对方的证明观点提出了异议，本院依法对双方证据的真实性予以确认。 经审理查明：2016年1月25日，原告魏强、甘锦秀夫妇与被告四川兆丰地产集团有限公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为2016000324号、2016000325号、2016000327号。合同约定，原告购买被告开发的位于大英县半山华庭1幢第Ｘ单元第6层6-1号房屋（预测建筑面积为96.01㎡）、1幢Ｘ单元第7层7-1号房屋（预测建筑面积为96.01㎡）、1幢Ｘ单元第27层27-3号房屋（预测建筑面积为79.79㎡）。其中，1幢第Ｘ单元第6层6-1号房屋单价为3578.58元／㎡,总价款为343579元；1幢Ｘ单元第7层7-1号房屋合同约定的房屋单价为3586.1元／㎡,总价款为344301元；1幢Ｘ单元第27层27-3号房屋合同约定的房屋单价为3774.10元／㎡,总价款为301815元。合同约定交付时间为2016年6月30日前。付款方式为一次性付款。合同第十条约定了逾期付款的违约责任：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日［该日期应当与第（1）项中的日期相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1［该比率应当不小于第（1）项中的比率］的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第十三条约定逾期交房责任“1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在60日之内［该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限］,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率］,并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。双方还将合同上传至大英县房管局的房产信息网，但未向大英县房管局进行了备案登记。2019年1月22日，被告四川兆丰地产集团有限公司在遂宁日报刊登《催交购房款公示》，载明该公司半山华庭项目中，原告魏强、甘锦秀购买的1-Ｘ-601、1-Ｘ-701号、1-Ｘ-2703号房等在内的31套房屋按照合同应一次性付款，但均未付款，要求原告等在公示之日起15个工作日内向被告付款。逾期不交和办理相关手续，将视为买受人已构成根本性违约，被告将依法解除买卖合同。原告认为其所购房屋已经交付了房款，房款系按照《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》赵勇应当退还原告的投资款及其收益。因此，原告没有按照通知要求履行交款义务。2019年3月24日，被告向原告发出《解除合通知书》，明确表示自本通知发出之日，解除原告与被告签订的半山华庭项目房屋的2016000324号、2016000325号、2016000327号《商品房买卖合同》。 另查明：2011年11月，四川兆丰房地产开发有限公司（甲方）与赵治鑫（乙方）、苏义福（丙方）、李勇林（丁方）签订了《房地产联合开发协议》，约定由四方共同出资开发射洪县城北二小区东、太和大道东的商住项目，四川兆丰房地产开发有限公司占股40%、赵治鑫占股30%、李勇林占15%的股份、苏义福占15%的股份，以挂靠于四川兆丰房地产开发有限公司的名义进行开发。该项目后命名为“射洪环球大厦开发项目”。2014年10月10日，李勇林与四川兆丰地产集团有限公司签订《股份转让协议》，将其所有的“射洪环球大厦开发项目”15%股权中的一半即7.5%转让给被告，2015年7月8日，李勇林（甲方）与赵勇（乙方）签订《射洪县城北二小区东、太和大道东（兆丰环球大厦）项目内部股权转让合同》，约定李勇林将其持有的环球大厦项目7.5%股权转让给赵勇，李勇林前期投资本金165万元，转让补偿金115万元，共计280万元，用赵勇所持有的大英半山华庭项目的等值房产以实物方式支付给李勇林。2015年8月30日，李勇林与赵勇签订《补充协议》，按照赵勇与李勇林2015年7月8日的协议，将半山华庭1-1-6-1、1-1-7-1、1-1-27-3、5-1-2-1、5-2-7-1、5-2-9-1、5-2-7-2、5-2-10-2共8套房屋抵付折价280万元投资款本息抵付给李勇林。2016年1月25日，原告与被告签订该三套房屋的商品房买卖合同。 四川兆丰地产集团有限公司成立于2010年3月31日，曾用名遂宁市兆丰房地产开发有限公司、四川兆丰房地产开发有限公司。法定代表人为赵勇，股东为蒋雪梅和赵勇。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，应由双方共同遵守并履行。本案的争议焦点是：第一，原告是否实际履行付款义务；第二，被告是否应当交付房屋并承担违约责任。 关于争议焦点一，通过庭审和原、被告的陈述，可以明确的是原告在签订商品房买卖合同之后，原告没有单独支付购房款。根据双方的争议，被告认为，原告没有就签订的合同支付购房款，就是没有履行合同。原告认为，他与李勇林系合伙人，李勇林与兆丰房地产开发有限公司签订射洪项目并投资后，将7.5%的股权转让给赵勇，赵勇与李勇林签订《补充协议》，勇其持有的半山华庭项目中的8套房产抵付李勇林280万元款项。根据该协议，被告与原告签订了三份商品房买卖合同，抵偿三套房屋到原告名下，抵付应支付给李勇林的款项，是以物抵债的行为，应当得到支持。本案中，原告没有给付购房款，也没有证据证明被告已经认可赵勇与原告签订的《补充协议》中的以房抵付股权款。虽然赵勇系兆丰地产集团有限公司的法定代表人，系股东，但原告与赵勇之间签订的协议，只对原告与赵勇产生约束力。被告公司没有签字盖章认可该《补充协议》，且没有承诺以原告享有对赵勇的债权来支付其应当支付的购房款，因此对原告提出的被告已经认可用该两套房产为赵勇抵付股权款的诉讼主张，本院不予支持。据此，被告没有同意用公司房产为赵勇个人抵偿其应当支付的股权款项，原告与被告签订商品房买卖合同约定的3套房屋的购房款并没有支付。 关于争议焦点二，因原告没有按照合同约定一次性给付购房款，且在被告公告要求给付房款后，仅向被告进行了回复，仍未履行给付房款的义务，被告依据相关法律规定，向原告发出解除合同通知书，该解除合同书合法有效。解除合同书明确解除了合同，被告不再履行该合同。因合同已经解除，原告要求被告交付房屋及过户的主张，不应当得到支持。 综上，原告的诉讼请求，本院不予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条规定，判决如下： 驳回原告魏强、甘锦秀的诉讼请求。 本案诉讼费13600元，由原告魏强、甘锦秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  谢东升 人民陪审员  彭红英 人民陪审员  杨文红 二〇一九年十二月九日 书 记 员  马 炼