福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0627民初2716号 原告：黄来兴，男，1953年11月28日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。 原告：柯瑞珍，女，1957年10月22日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 上述二原告的委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所执业律师。 上述二原告的委托诉讼代理人：王全辉，福建鹭靖律师事务所执业律师。 被告：漳州南靖华艺房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇镇政府院内。统一社会信用代码：91350627685064372W。 法定代表人：冯天生，经理。 委托诉讼代理人：徐静，女，1989年5月27日出生，汉族，系该公司员工，住南靖县。 原告黄来兴、柯瑞珍与被告漳州南靖华艺房地产开发有限公司（以下简称：漳州南靖华艺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄来兴、柯瑞珍的委托诉讼代理人石燕萍与被告漳州南靖华艺公司的委托诉讼代理人徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄来兴、柯瑞珍向本院提出诉讼请求：原诉讼请求：1.请求判令漳州南靖华艺公司支付逾期交房违约金35800元（自逾期之日起每日按购房总额的万分之三计算逾期交房违约金）；2.请求判令漳州南靖华艺公司支付在约定日未达到供水、排水、供电、供暖等基础设施具备交付使用条件的违约金11950元（自逾期之日起按每日50元计算）（说明：逾期办证违约金等履行本合同产生的其他争议另案处理），合计50450元。2019年12月4日，黄来兴、柯瑞珍将诉讼请求变更为：请求判令漳州南靖华艺公司支付逾期交房违约金35800元（自逾期之日起每日按购房总额的万分之三计算逾期交房违约金）。事实和理由：黄来兴、柯瑞珍与漳州南靖华艺公司于2015年6月15日签订一份《商品房买卖合同》，由黄来兴、柯瑞珍向漳州南靖华艺公司购买位于南靖县恒诚•御琚Ａ15幢702号房屋，总价款498330元，支付方式为签订合同一次性付清全部款项。合同第十一条约定：漳州南靖华艺公司应于2017年6月30日前交付符合合同约定条件的房产给黄来兴、柯瑞珍使用。合同第十二条同时约定，逾期超过Ｘ日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之Ｘ［该比例应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。合同签订后，黄来兴、柯瑞珍交清了全部购房款，漳州南靖华艺公司于2018年2月24日才通知黄来兴、柯瑞珍交房，逾期交房达239天，已构成违约，依法应当向黄来兴、柯瑞珍支付违约金。 漳州南靖华艺公司辩称，首先，交房时间是2018年2月10日，其中一部分逾期交房是节假日和天气的原因，对此应给予扣除；其次，逾期违约金应按合同的第十二条第2款处理，即出卖人根据本条第1款约定向买受人支付的违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月15日，黄来兴、柯瑞珍与漳州南靖华艺公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708003700231），合同约定：黄来兴、柯瑞珍向漳州南靖华艺公司购买位于南靖县恒诚•御琚Ａ15幢702号房屋，建筑面积116.9㎡，总价款490980元。合同第八条逾期付款责任：“1.......（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。”合同第十一条交付条件和手续：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条：“逾期交付责任，1、.......（1）逾期在Ｘ日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）......。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；2、出卖人根据本条第1款约定向买受人支付违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%。同日，双方又签订了《商品房买卖合同》补充协议，作为合同附件十一，对合同第十一条作补充约定。合同签订后，黄来兴、柯瑞珍依约定向漳州南靖华艺公司支付全部购房款490980元。2018年2月24日，黄来兴、柯瑞珍向恒诚•御琚的物业管理公司交纳了物业费等，交费时间为2018年2月10日－2019年2月9日止。 另查明，在本案庭审过程中，黄来兴、柯瑞珍与漳州南靖华艺公司一致确认因节假日和天气的原因逾期交房天数为58天。 再查明，2018年2月24日，黄来兴、柯瑞珍向漳州南靖华艺公司补面积差1.75平方米的房款7350元。 上述事实，有黄来兴、柯瑞珍提供的《商品房买卖合同》（合同编号：35062708003700231）、福建增值税普通发票（N0：00489210）、恒诚•御琚交房面积补差单、恒诚•御琚服务中心收款收据（N0：0000107）以及当事人庭审陈述等证据佐证。上述证据符合证据的有关规定，本院予以确认。 本院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，《商品房买卖合同》第十二条第1项第（2）款约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，但该条第2项对出卖人应承担的逾期交房的违约责任按累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%计算进行限额限制，而买受人应承担的逾期付款违约责任按日万分之三计算且没有限额限制，故格式条款《商品房买卖合同》第十二条第2项的约定，未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，加重了买受人的责任，现漳州南靖华艺公司未提供证据证明其有就此条款尽提示、说明义务，故该第十二条第2项依法应认定为无效条款；第二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄来兴、柯瑞珍与漳州南靖华艺公司公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，除了合同第十二条第2项因违反法律规定应认定为无效条款外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。黄来兴、柯瑞珍依合同约定付清了全部房款，漳州南靖华艺公司应在合同约定交房日即2017年6月30日前将上述商品房交付黄来兴、柯瑞珍使用；第三，关于交房时间问题：黄来兴、柯瑞珍提出漳州南靖华艺公司于2018年2月24日才交房，而漳州南靖华艺公司提出交房时间是2018年2月10日，因双方均未提供交房通知书，但根据黄来兴、柯瑞珍提交的交纳物业费的发票证实，其物业费是从2018年2月10日开始收取的，故交房时间应确认为2018年2月10日，现漳州南靖华艺公司逾期交房，已构成违约，应承担违约责任；第四条，关于逾期天数及违约金数额问题：合同约定的交房时间是2017年6月30日，现漳州南靖华艺公司至2018年2月10日才交房，双方均确认因节假日和天气原因合计58天可顺延交房，该58天应予以扣除，故逾期交房的天数为224天（2017年7月1日至2018年2月10日），扣除合同约定可以免除责任的天数58天，实际逾期天数为166天。因《商品房买卖合同》第十二条第2项的条款为无效条款，根据该合同第八条及第十二条第1项的约定，违约金的计算标准为日万分之三。另外，因黄来兴、柯瑞珍至交房时所交纳的购房款是490980元，漳州南靖华艺公司直至2018年2月24日才补面积差1.75平方米的房款7350元，故购房款应按490980元计算，因此，漳州南靖华艺公司应承担的违约金为24451元（490980元×166天×0.03%）。 综上所述，黄来兴、柯瑞珍要求漳州南靖华艺公司支付逾期交房违约金，理由正当，应予支持，但金额应以24451元为准，超过部分不予支持。漳州南靖华艺公司提出违约金应按《商品房买卖合同》第十二条第2项的约定计算，因该条款属无效条款，依法不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、漳州南靖华艺房地产开发有限公司应在本判决生效后六十日内向黄来兴、柯瑞珍支付逾期交房违约金24451元； 二、驳回黄来兴、柯瑞珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费695元，减半收取计348元，由黄来兴、柯瑞珍负担110元，由漳州南靖华艺房地产开发有限公司负担238元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐国辉 二〇一九年十二月三十日 书记员  尤美玲 【执行申请提示条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。