山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初8097号 原告：王文清，男，2001年4月5日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：王代锋，男，1970年1月16日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区，系原告之父。 委托诉讼代理人：陈为国，山东海洋律师事务所律师。 被告：郭娜，女，1988年4月5日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：曹瑞亮，山东兆利律师事务所律师。 原告王文清与被告郭娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告起诉时曾列日照市睿腾房产策划有限公司为第三人，后主张该公司法定代表人因涉嫌刑事犯罪正在刑事侦查阶段无法出庭，撤回对第三人的起诉，本院口头裁定予以准许。原告王文清的委托诉讼代理人王代锋、陈为国，被告郭娜的委托诉讼代理人曹瑞亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王文清向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助将临沂路以东、高新一路以北裕升华庭小区10幢01单元1301室房屋一套以及附属地下停车位、储藏室各一个【不动产证号：鲁（2019）0028423】过户到原告名下；2.诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为“判令被告继续履行合同，将临沂路以东、高新一路以北裕升华庭小区10幢01单元1301室房屋一套以及附属地下停车位、储藏室各一【不动产证号：鲁（2019）0028423】过户到原告名下。事实与理由：2019年8月8日，原被告签订房产买卖合同一份，约定由原告购买被告所有的位于裕升华庭小区10幢01单元1301室房屋一套以及附属地下停车位、储藏室各一个【不动产证号：鲁（2019）0028423】，并约定原告支付首付款105万元，首付款交由日照市睿腾房产策划有限公司代管并在房屋过户出证后直接付给被告，余款由原告从银行申请按揭贷款支付。合同签订后，原告分三次支付首付款115万元。2019年10月17日，原告到日照市睿腾房产策划有限公司要求被告履行过户时，发现该公司已联系不到人。根据合同约定，在兴业银行批准发放贷款后，被告需要协助原告履行涉案房屋的过户登记手续，故原告提起本次诉讼，依法支持原告的诉讼请求。 被告郭娜辩称，1.被告与原告签订房屋买卖合同属实，但是原告并没有按约定支付首付款，已经构成违约；2.据原告称原告将首付款打入日照市睿腾房产策划有限公司，而现在该司已关门停止营业，其法定代表人已被刑事拘留，原告可能丧失履行合同的能力，从而导致无法履行合同，为维护被告合法权利，请求依法驳回原告诉求；3.被告不同意协助原告办理过户手续，如原告能提供相应担保或提供首付款可以继续履行合同。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了如下证据：证据1.房产买卖合同一份，证明原、被告于2019年8月8日签订房产买卖合同，双方约定将定金、首付款打入中介公司日照市睿腾房产策划有限公司，待双方办理完过户手续且办理不动产权证书后，由中介公司将款打入被告账户；证据2.首期购房款声明复印件一份（来源于兴业银行），证明原告将首付款打入中介公司是双方合意；证据3.兴业银行股份有限公司日照分行信用项目审批通知书打印件一份（来源于兴业银行，由该行工作人员从系统打印），证明原告申请的按揭贷款已被兴业银行批准放贷，合同约定的过户条件已成就；证据4.收款凭证三份、中国农业银行银行卡交易明细清单一份、个人活期存款账户交易明细清单一份，证明原告按照合同约定于2019年8月8日、2019年8月13日、2019年8月16日分三次分别为5万、30万、80万，共计首付款115万元打入日照市睿腾房产策划有限公司账户（账号：60×××66）；证据5.户口本一份（原件核对后收回，庭审后两日内未提供复印件），证明王代锋与原告系父子关系，首付款115万元由王代锋支付；证据6.日照市不动产登记中心查询结果证明一份，证明买卖房屋的现状；证据7.保全费单据一份，证明原告支出保全费5000元。 被告郭娜质证称，对证据1真实性无异议，但是对于其证明目的有异议，双方合同中并没有约定将首付款打入日照市睿腾房产策划有限公司账户，合同第四条第一款第二项明确约定将首付款打入第三方托管账户，被告认为该第三方托管账户并非中介账户，应当是指房管局规定的结算账户，退一步讲，即使此处的第三方托管账户理解为中介方账户，按照合同约定在办理出原告不动产权证后由托管方将首付款打入被告账户，即原告将首付款打入托管账户，仅仅是证明原告有购买涉案房屋的经济实力，被告在办理过户前并没有实际占有和处分该笔首付款，该首付款所有权仍属于原告，原告并没有完成付款义务，双方之间的房屋过户交易并未开始，现在中介方款项下落不明，因此向中介方追索的义务应是原告；对证据2真实性及证明目的均有异议，即使真实，仅说明双方同意将款项交由日照市睿腾房产策划有限公司指定的账户管理，该账户不应是中介公司账户，而应是资金监管办法中的托管账户；对证据3真实性无法确认，即使是真实，仅仅证明该信用项目审批同意；对证据4，因付款时被告不在现场，被告不知情，如证据真实仅证明原告付款对象错误；对证据5真实性无异议；对证据6、7无异议。 被告郭娜未向本院提交证据。 本院经审查，对原告提交的证据1、5、6、7，被告对证据的真实性均无异议，本院对四份证据的真实性予以确认；对原告提供的证据2、3系复印件，本院对该证据不予确认；对于原告提供的证据4，收款凭证及王代锋的银行账户交易明细清单可以相互印证，且被告对证据的真实性未提出异议，本院对该证据予以确认。以上证据均在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王文清（乙方、买受人）与被告郭娜（出卖人、甲方）签订《房产买卖合同》，约定甲方所售房屋登记坐落于日照市，现产权证显示建筑面积147.80平方米，另甲方将附属车位、储藏室同时出售，该房屋的不动产权证书号为鲁（2019）0028423号，该房屋抵押情况为未结清房贷，已出租，双方约定总房价为165万元；第四条付款方式与期限约定：“1、乙方按照如下方式支付房款：此协议签订当日乙方支付5万元，此款作为购房定金，此定金甲乙双方一致要求中介方保管，乙方支付首付款当日转为首付款，房产过户当日转为交房保证金，交房保证金过户当日交由中介方保管，待甲乙双方交接完房屋后由甲方到中介方支取。乙方办理商业贷款：乙方于2019年8月10日前到人民银行查询打印个人征信报告、并携带征信报告到贷款银行进行初步审核，如征信符合贷款办理要求，乙方于2019年8月13日前支付首付款105万元打入第三方托管账户，以上首付款（除交房保证金外）待甲乙双方办理完过户手续，办理出乙方不动产证后由托管方打入甲方账户。甲方首付款可根据实际情况提高。甲乙双方需在2019年8月15日之前提供齐全乙方申请此房银行贷款所需资料并且按中介方通知到银行办理签字手续。……2、乙方银行贷款手续审批通过后十个工作日内，乙方办理‘关于代为领取此房办理到其名下后的不动产权证书、出证之后的代为办理抵押手续’的公证委托，将以上事宜委托给中介方工作人员，公证产生的公证费由乙方承担……3、房款余款60万元待乙方办理完银行贷款手续后，由其贷款申请银行直接打入甲方或甲方受托人账户，以此付清……”等内容；第五条第一款约定甲方双方必须按中介方通知按时到相关部门办理产权过户手续。该合同没有记载签订日期。 原告提供的日照市不动产登记中心查询结果证明一份，显示涉案房屋裕升华庭10幢01单元1301室及B1007储藏室存在抵押，抵押权利人为中国农业银行股份有限公司日照分行，抵押期限自2017年4月26日至2047年4月25日，抵押金额 669000元。本案诉讼中，原告申请对涉案房屋及储藏室进行查封，本院于2019年10月23日作出（2019）鲁1102民初8097号之一民事裁定书，将该房屋及储藏室查封，查封期限自2019年10月23日至2022年10月22日，原告支出保全费5000元。原被告双方对涉案房屋的抵押及查封情况均无异议。 原告主张由其父亲王代锋分三次交付房款，分别是2019年8月8日交付购房定金5万元、2019年8月13日交付首付款30万元、2019年8月16日交付首付款80万，以上款项共计115万元均作为首付款，全部打入日照市睿腾房产策划有限公司账户（账号：60×××66）中。原告主张依据房产买卖合同第四条第一款第二项约定，原告办理完公证委托后，原被告双方办理房产过户手续；根据二手房买卖流程，在原告申请的二手房按揭贷款批准放贷后卖方被告应协助买方到不动产登记中心履行过户义务；原告同意将剩余房款50万元以现金形式提存到法院；原告主张已按照双方约定将定金、首付款115万元打入第三方账户，中介方是否有能力向被告付款的风险应由被告自行承担，被告有义务协助原告履行过户登记；原告不同意另行支付全款165万元给被告。 被告主张双方不具备过户条件，首先原告错误的将款项打给日照市睿腾房产策划有限公司，现在日照市睿腾房产策划有限公司有可能无法继续履行；根据双方合同第四条第一、二、三款约定，不具备履行合同的条件，第四条第二款明确约定原告贷款审批通过十日后，原告办理公证，将上述事宜委托中介方，但现在中介方已关门停业，合同无法履行；现在原告首付款去向不明，履行合同将给被告造成重大损失，在原告首付款不能够充分的给付给被告的情况下，被告不同意继续履行；如原告能提供担保或支付首付款105万元，被告可以同意继续履行。 本院向原告释明，因涉案房屋存在抵押，如果被告不同意继续履行合同，原告是否在本案中变更诉讼请求为解除合同并主张相应损失赔偿进行诉讼；原告在指定的期限内未向本院提交变更诉讼请求申请，视为不同意变更诉讼请求。 本院认为，原告王文清与被告郭娜签订的房产买卖合同系当事人真实意思表示，双方之间存在的房屋买卖合同关系，本院予以确认。对于原告要求被告继续履行合同协助办理过户的诉讼请求，被告抗辩因首付款支付给中介公司，而该公司的法定代表人涉嫌刑事问题，故而已经交付的首付款能否交付给被告存在风险，被告明确主张在原告不同意另行提供担保或向被告另行支付首付款105万元的情况下，不同意继续履行合同；虽原告主张其已经按照合同约定向日照市睿腾房产策划有限公司支付首付款115万元，但因被告的房屋在双方签订房产买卖合同之前存在抵押，抵押期限自2017年4月26日至2047年4月25日，该抵押现没有解除，在该抵押的权利障碍解除前该房屋尚不具备过户的条件；经本院向原告释明，因涉案房屋存在抵押，如果被告不同意继续履行合同，原告是否在本案变更诉讼请求为按照解除合同继续诉讼，原告没有在本院指定的期限内向本院提交变更诉讼请求申请书，视为原告不同意变更诉讼请求；综上，在涉案房屋存在的抵押权消除前，原告要求被告办理过户手续继续履行合同的条件尚不成就，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待过户的条件成就时依法主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下： 驳回原告王文清的诉讼请求。 案件受理费100元，保全费5000元，均由原告王文清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  王长杰 人民陪审员  孙钦霞 人民陪审员  孙 强 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  陈 静