广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1136号 原告：广西伟业联行物业服务有限公司，住所地北海市广东路深海花园铺面3号三楼，统一社会信用代码：914505005522636347。 法定代表人郭学伟，董事长。 委托诉讼代理人：李焕兰，广西嘉友律师事务所律师。 被告：李远雄，男，1960年3月18日出生，汉族，户籍北海市银海区，现住北海市银海区。 原告广西伟业联行物业服务有限公司（以下简称伟业联行公司）与被告李远雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告原告的委托诉讼代理人李焕兰、被告李远雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付所欠物业管理服务费人民币29475元、公共维修资金4914元、滞纳金19453.5元，合计人民币53842.5元（以上费用均自2015年8月1日起-2019年3月31日止，以后另计至清偿欠款之日止）；2.本案诉讼费由被告承担; 事实和理由：2010年11月1日，原告按相关规定与北海市久源房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，为臻墅园（原名深海花园）小区提供物业服务，自此，原告正式进驻臻墅园进行系列物业管理工作。2012年9月25日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定原告向被告位于北海市银海区臻墅园小区（原名深港花园）F17-2栋房地产提供物业服务。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定：管理费标准为住宅1.5元/平方米、商铺1.6元/平方米，不含公共水电费分摊；第四条第五款约定：现金缴付费用的每月第5日前或甲方另通知乙方日期，乙方自行到物业服务中心缴费，滞纳金的计算方式为：每月第10日后，每日加收欠交金额的千分之一；第七条约定：按每户每年每平方米0.2元交纳专项维修基金。在原告为小区物业提供物业服务管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《前期物业服务协议》约定的义务，且原告只对被告优惠收取1.2元/平方米的物业管理费，但被告从2015年8月1日起至今无故拖延缴纳物业管理服务费及公共维修资金，截止至2019年3月31日，被告累计欠款53842.5元，原告多次以多种方式向被告做催收无果。原告认为，被告作为小区业主，在接受原告服务的同时，理应按约向原告交纳服务管理费，被告久拖未付，显属违约，应依法承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告辩称，原告提供服务质量太差，小区里车辆乱停乱摆，消防通道常年被占，特别是物业放纵一些大型超载超重车辆进入小区，造成小区路面沉陷、爆裂、损坏严重；小区的安全防范服务太差，没有完全执行出入登记、放任人员出入自由，造成小区业主财物经常被偷，果树被偷；小区环境卫生的管理、清洁不到位，小区内建筑垃圾随处堆放、随处可见，原告为节约成本没有全部把垃圾清运出小区外，把部分垃圾在小区内焚烧，造成小区内污染严重；原告对小区的绿化管理不到位，除了简单的修剪外，浇水、除虫、清除枯叶基本没有做过，由于养护不到位，很多树木都被枯死或者被焚烧的垃圾烧死，对枯树叶清理不及时，致使业主随时有被砸伤或者车辆被砸坏的危险；原告没有向全体业主报告物业财务及维修资金的收支情况，从未开展过任何活动。被告延迟缴纳物业管理费是因原告首先没有履行双方合同约定，未提供行业标准服务，所以被告根据《合同法》第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业管理费用。在原告按合同执行、解决和执行下面所列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠的费用：1.原告物业公司在判决日后15天，组织全体业主报告物业管理服务费用的收支情况，以及报告本属于业主的公共维修基金的结存情况，以后每六个月报告一次；2.加强小区秩序管理，严禁乱铺乱盖、严禁乱摆乱放、坚决执行出入登记管理（包括宠物），使小区整然有序、创造健康、文明的优质环境；3.及时清理小区沟、渠、污水管道里的油污、垃圾，杜绝在小区里焚烧垃圾，对那些噪音扰民、污染源采取措施处理并要及时报告相关部门；4.由于物业公司前期的管理不善，造成超重超载车辆压垮、压爆、压断了的路面要及时维修，并要制定和管理好超重、超载车辆，有一套成熟可行的方案报告全体业主；5.制订定期举行小区社区文化活动，特别是多搞一些健康向上、文明进步、爱民爱国活动。 综合经审查确认的证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实： 2010年11月1日，原告与开发商北海市久源房地产开发有限责任公司（以下简称久源公司）签订《前期物业服务合同》约定：由久源公司选聘原告对位于北海市银海区广东南路与江苏路交汇处的“深海花园”（后改为“臻•墅园”）商住小区约100000元平方米提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：别墅住宅1.50元/平方•月，其他物业：公寓按1.2元/平方米。 被告李远雄系广东路160号深海花园F17幢2号物业的业主，被告于2012年10月12日取得该物业的《房屋所有权证》【证号为：北房权证（2012）字第053402号】，该物业建筑面积为546.09平方米。2012年9月25日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告按《业主临时管理规约》组织、安排管理和维护物业管理区公共场地及公共设施，行使对物业管理区的物业管理权及办理与上述管理有关的事项及职责，原告将被视为物业管理区内全部业主之集体代理人，根据本协议向被告收取物业管理费用、向被告提供物业单位自用部分、自用设施设备维修养护等有偿服务，负责执行和保留解释《业主临时管理规约》及本协议的权利及违约事件的处理。被告监督原告的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议；同意遵守及履行《业主临时管理规约》及本协议内适用于业主的规定；同意及接受原告可按《业主临时管理规约》管理物业管理区、执行职责和行使职权；并向原告缴纳物业管理费用、滞纳金、专项维修基金、水费及其他政府部门允许原告收取的相关费用；在签署出售、转让、出租或允许其他人使用其物业单位的合同时按《业主临时管理规约》的约定通知原告；告知受让方办理手续、签订《业主临时管理规约》承诺书及物业管理服务协议；对承租人、访客、及其他物业使用人违反《业主临时管理规约》及本协议的规定承担连带责任。被告自房屋竣工验收后，按《商品房买卖合同》约定的交楼时间（如被告提前收房，以实际收楼之日为准交费）之日起交纳物业服务费用。物业管理服务费标准为：住宅：1.5元/平方米（不含公共水电费分摊），商铺：1.6元/平方米（不含公共水电费分摊）；在办妥房屋所有权证前按《商品房买卖合同》上标注的建筑面积交纳物业管理费；在办妥《房地产权证》之日起，如《房地产权证》上记载的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积不符，被告按《房地产权证》上记载的建筑面积交纳物业管理费。原告可依据《业主临时管理规约》及本协议向被告收取管理费、其他应付款项及按物业管理区的管理支出进行调整，并通知被告及物业使用人。每次交纳费用时间为每月第5日前或原告另通知被告日期，被告自行到物业服务中心缴费。滞纳金的计算方式为：每月第10日后，每日加收欠交金额的千分之一。根据国家有关的法律法规，本物业管理区建立物业专项维修资金，被告自收楼日起交纳维修资金，具体交纳方式为：住宅物业按每户每年每平方0.2元交纳，商业物业按每户每年每平方0.5元交纳，连续交纳五年，暂缓交纳，待使用情况再筹集，代收单位为原告。协议签订后，被告曾于2017年7月24日按1.2元/平方米向原告交纳2015年2月的物业服务费655元，2017年8月19日向原告交纳2015年3月的物业服务费655元，2017年10月23日向原告交纳2015年4月-5月的物业服务费1310元，2017年11月27日向原告交纳2015年6月-7月的物业服务费1310元，2018年1月3日向原告交纳2015年9月的物业服务费655元，2018年4月6日向原告交纳2015年10月-11月的物业服务费1310元。2018年11月15日，原告向被告发出《臻墅园缴费通知书》，该通知书载明：2015年12月至2018年11月36个月物业服务费23591.09元，2015年12月至2018年11月36个月维修基金3931.85元，滞纳金12385.32元，合计39908.26元。2018年12月至今，被告均未交纳物业服务费、公共维修基金给原告。经多次催收无果后，原告于2019年6月3日向本院提起诉讼，请求判如所请。 上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务企业资质证书》《前期物业服务协议》、《房屋所有权证》、《物业缴费通知单》、《物业服务催缴函》和被告提供的《收据》、《臻墅园缴费通知单》、《照片》及原、被告陈述等证据证实》 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：被告李远雄应否向原告原告缴纳物业管理费、公共维修基金以及相应的滞纳金。 本院认为，第一，原告原告是北海市广东路160号深海花园的物业管理公司，被告李远雄购买涉案位于北海市产并领取了该房屋的所有权证，故原告作为提供涉案房产的物业服务管理的企业，在已经提供服务的前提下，有权向业主即李远雄主张物业管理费。第二，原告在收到被告支付的物业管理服务时出具的收据显示，按1.2元/平方•月计算，即被告每月应交纳的物业管理服务费为655元，被告曾以655元/月的标准向原告支付至2015年11月的物业管理费，故李远雄应按照本案双方当事人均认可的655元/月标准向原告支付物业管理费。本案中，李远雄辩称其曾向原告缴纳过几个月的费用，之后因被告认为原告的管理服务质量太差及各种管理服务不到位而拒交物业管理服务费。本院认为，原告与被告之间是提供服务与被服务的关系，原告提供了管理服务，被告就应当按约定支付管理服务费用。原告在提供管理服务过程中，要加强与业主之间的沟通，接受业主的好建议，努力提高服务质量，但被告不能以服务质量差管理不到位为由而拒付服务费用。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，鉴于被告李远雄实际存在拖欠物业管理费的事实，故李远雄应以655元/月（即1.2元/平方米×涉案房屋建筑面积546.09平方米）为标准，从2015年12月起至原告主张的2019年3月31月止，向原告缴纳物业管理费26200元（即655元/月×40个月）。原告主张李远雄应从2015年8月1日起缴纳物业管理费，部分具有事实和法律依据，本院予以支持，对于超过部分本院不予支持。第三，关于专项维修资金的问题。参照伟业公司与原告与被告于2012年9月25日签订的《前期物业管理服务协议》关于每户应按每年每平方0.2元标准缴纳维修资金，连续交纳五年，暂缓交纳，待使用情况再筹集的约定。被告应向原告缴纳专项维修资金。被告提供的《臻墅园缴费通知单》显示，被告拖欠自2015年12月起的维修基金。故被告应当向原告支付自2015年12月起至2018年12月期间的专项维修资金327.65元（即3年×0.2元×546.09平方米）。对于原告主张超出部分，本院不予支持。第四，关于滞纳金的问题。鉴于李远雄确实存在拖欠原告涉案物业管理费的事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，并参照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》关于物业管理费滞纳金从每月第10日后每日加收欠交金额的千分之一的约定，按日千分一计算滞纳金为：2015年12月至2019年3月期间的滞纳金为16113元﹛即参照等差数列的求和公式计算为：[第一个月的违约金：（655元/月×1‰/天×30天）＋最后一个月的违约金：（655元/月×1‰/天×30天）×40个月]×40个月÷2﹜。故原告请求被告支付滞纳金16113元，本院予以支持，超出部分不予支持。 综上所述，原告原告的部分诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持，对于超出部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李远雄应向原告广西伟业联行物业服务有限公司支付2015年12月至2019年3月的物业管理费26200元； 二、被告李远雄应向原告广西伟业联行物业服务有限公司支付2015年12月至2018年12月专项维修资金327.65元； 三、被告李远雄应向原告广西伟业联行物业服务有限公司支付截至2019年3月31日因拖欠物业管理费产生的滞纳金16113元； 四、驳回原告广西伟业联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取573元，由原告广西伟业联行物业服务有限公司负担200元，被告李远雄负担373元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 蒙兆宽 二〇一九年十二月二十日 法官助理 李红艳 书 记 员 张维颖 附：本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。