广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1224民初2324号原告：怀集县恒基物业管理有限公司。住所地：广东省怀集县**********。统一社会信用代码：914***********039J。法定代表人：黄倩璐，公司经理。委托诉讼代理人:林玉玲，系原告公司员工。被告：陈小繁，女，1972年9月5日出生，汉族，住广东省花都市新华镇宝华大道35号A505房，公民身份号码：441********5084。原告怀集县恒基物业管理有限公司（以下简称“恒基物业公司”）与被告陈小繁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒基物业公司的委托诉讼代理人林玉玲到庭参加诉讼。被告陈小繁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告恒基物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付2017年8月10日至2019年10月9日物业管理服务费1294.8元（计算到2019年10月，之后另计）欠款违约金388.44元；2.判决被告立即支付2017年7月1日至2019年9月30日代支付的梯灯费104元（计算到2019年9月，之后另计）欠款违约金31.2元；3.判决被告立即支付2017年4月1日至2019年4月30日代支付的排污水管分摊费350元（计算到2019年4月，之后另计）；4.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2002年1月11日，原告与被告签署《前期物业管理服务协议》，主要内容约定：被告是雅豪居小区A3幢405房(建筑面积99.55平方米)的业主，按照每平方米0.2元缴纳物业管理服务费、智能维护费每户2元/月，公共水电费按实际用量分摊，每季度缴纳一次，在当季度首月5日前付清。逾期付款按照每日0.3%的比率支付违约金。但被告自2017年4月至2019年10月欠交物业管理服务费、梯灯费及排污水管分摊费，合计欠款1748.8元。原告一直履行合同，为被告提供物业管理服务。经原告多次催促，被告仍拒绝交费。被告的行为违反双方协议的约定，属于严重的违约行为，应当向原告支付违约金1418.9元，原告依法主张30%违约金。被告的违约行为，损害原告的合法权益。由于被告长时间接受物业服务却不缴交服务费，实际上也占用其他已经交费业主的资源，导致小区整体物业管理服务质量受到影响。请求人民法院查明事实，依据法律，作出公正的判决。被告陈小繁既未到庭参加庭审，亦未向法庭提交答辩意见。原告为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1.原告营业执照和法定代表人身份证明书、资质收费资格证，拟证明原告诉讼主体资格；2.前期物业服务合同，拟证明原、被告双方订立物业服务关系；3.被告应付物业管理服务费和违约金计算表，拟证明被告欠款金额、违约金金额；4.原告提供物业服务证据，拟证明原告履行合同，被告已接受合同约定的物业服务；5.物业管理服务费催告函，拟证明原告向被告催告交费，被告拒交的事实。经审查，本院对原告的证据认证如下：被告陈小繁经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。原告提交的证据因无相反的证据予以反驳，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告恒基物业公司是雅豪居小区的物业服务企业。被告陈小繁是雅豪居小区A3幢F405房(建筑面积99.55平方米)的业主。对上述小区的物业管理问题，2002年1月，双方签订有前期物业服务协议和业主公约，前期物业服务协议暂确定商品房按每月0.2元/平方米计收物业管理费，从2015年5月10日，调整为按每月0.5元/平方米计收物业管理费。双方签订的业主公约约定，各业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起，处以应交金额的每日千分之三缴纳滞纳金。被告陈小繁于2017年因欠原告物业管理费，被原告起诉至本院。本院于2017年12月8日作出（2017）粤1224民初1570号民事判决，判决被告陈小繁支付自2009年8月1日至2017年8月9日止的物业管理费和梯灯分摊费用共3799.58元及逾期付款违约金。后被告陈小繁又欠交2017年8月10日至2019年10月9日止的物业管理费1294.8元（99.55平方米×0.5元/平方米×26个月）和梯灯分摊费104元（4元/月×26个月）。2017年4月，由于该小区A3幢05房户型的排污水管堵塞，另外产生排污水管维修费1650元，被告陈小繁户分摊350元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告陈小繁经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩权利。原、被告在平等自愿的基础上签订了《雅豪居小区物业管理协议》，系双方真实意思表示，其约定不违反法律法规规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。根据权利义务对等的原告，原告按照协议约定履行了物业服务的义务，被告应当按照协议约定履行缴纳物业管理服务费的义务。被告从2017年8月10日起至2019年10月9日止未缴纳物业管理服务费的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。现原告请求被告陈小繁支付2017年8月10日至2019年10月9日期间的物业管理费和梯灯分摊费共1398.8元（1294.8元+104元）和排污水管分摊费350元，本院对此予以支持。关于原告主张违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，恒基物业公司在本案中并未提交证据证明陈小繁的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，因此本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失。故结合中国人民银行公布的同期贷款的利率，恒基物业公司请求按每日3‰计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，本院确定由陈小繁自每月逾期支付物业服务费次日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付违约金给原告。对超出的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下：一、被告陈小繁于本判决生效后五日内向原告怀集县恒基物业管理有限公司支付物业管理费和梯灯分摊费用共1398.8元及逾期付款违约金（违约金计算：自2017年9月10日起，以53.8元为基数，逐月累加分段计算至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付）；二、被告陈小繁于本判决生效后五日内向原告怀集县恒基物业管理有限公司支付排污水管分摊费350元；三、驳回原告怀集县恒基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈小繁负担。本判决为终审判决。审判员  梁桃嘉二〇一九年十二月十八日书记员  郑文玮附:相关主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。温馨提示若对判决书无异议，原、被告可在判决书生效后自行联系付款事宜，也可将赔偿款及诉讼费汇入以下执行代管款账户：户名：怀集县人民法院账号：80020000004514435开户行：广东怀集农村商业银行股份有限公司注：汇款后应及时将相关银行凭证传真至本院综合审判庭1室，以备查帐。银行凭证上应注明本案案号及书记员姓名。传真号：075******515（传真件上注明转综合审判庭1室）