广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8038号原告：邓自强，男，1953年5月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：陈庆林，广东来信律师事务所律师。委托代理人：刘嘉绮，广东来信律师事务所实习人员。被告：温锦同，男，1954年1月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：湛伟玲，女，1956年7月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上列两被告的共同委托代理人：湛嘉豪，广东民诚众信律师事务所律师。上列两被告的共同委托代理人：曾国峰，广东民诚众信律师事务所律师。原告邓自强诉被告温锦同、湛伟玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓自强的委托代理人陈庆林、刘嘉绮，被告温锦同、湛伟玲的共同委托代理人曾国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓自强向本院提出诉讼请求，1、确认《房地产转让协议》及《房地产转让补充合同》有效，并确认涉案房屋（房产证号：粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号）的产权及所有权益归原告邓自强所有；2、温锦同、湛伟玲按照合同约定协助邓自强办理位于增城区荔城街建设路8号、建设路8号2幢、建设路8号1幢三间房屋的过户登记手续。3、本案诉讼费由温锦同、湛伟玲承担。事实与理由：2016年5月20日，邓自强与温锦同签订《房地产转让协议》，约定温锦同将广州市增城区荔城街建设路8号的房地产【温锦同通过（2002）增法协字第3670-3672号拍卖到的房地产】转让给邓自强，温锦同、湛伟玲在取得房屋产权证后按邓自强要求协助办理转让手续到邓自强名下或邓自强指定人的名下。2019年7月15日，邓自强与温锦同、湛伟玲签订《房地产转让补充合同》，约定温锦同、湛伟玲应按邓自强指示协助办理房地产证号为10××24、10××45、10××46的房地产转让手续到邓自强指定人名下，温锦同、湛伟玲应无条件配合邓自强办理上述房屋权属登记变更。邓自强依约支付涉案房产转让款项，温锦同、湛伟玲同日向邓自强交付涉案房屋并将签订合同后收取房屋租金交给邓自强，但温锦同、湛伟玲至今未协助邓自强办理房地产过户转让手续。为维护邓自强合法权益，根据法律相关规定，特诉至贵院，请求法院依法判准邓自强的诉请。被告温锦同、湛伟玲答辩称，温锦同、湛伟玲对邓自强的买卖合同予以认可，但由于邓自强与温锦同、湛伟玲发生了矛盾，温锦同、湛伟玲坚持不同意将房屋过户给邓自强。经审理查明，2008年8月7日，本院出具（2002）增法执裁字第3670-3672号之三民事裁定书，载明以下内容：“……裁定如下：被执行人增城市二轻工业总公司在本市荔城镇建设路8号的房地产（房产证号：09××43、09××38、09××36、09××32号）归买受人温锦同所有。……”2008年7月15日，温锦同与广州市兴业拍卖有限公司签署《成交确认书》，内容为温锦同在2008年7月15日在拍卖人广州市兴业拍卖有限公司举行的拍卖会上通过竞价成交拍卖标的为：增城市荔城镇建设路8号房地产，含房屋证号09××43号（1至3层非住宅建筑面积960.26平方米）、09××38号（首层住宅建筑面积223.27平方米）、09××36号（1至6层非住宅建筑面积2319.76平方米）、09××32号（1至4层住宅建筑面积813.86平方米），成交价1434000元，佣金71700元，总金额1505700元。2016年3月2日，本院出具（2002）增法协执字第3670-3672号《协助执行通知书》，载明：“广州市增城区国土资源和房屋管理局：……请协助执行以下事项：被执行人增城市二轻工业总公司在广州市增城区荔城镇建设路8号的房地产（房产证号：09××43、09××38、09××36、09××32号）过户给买受人温锦同（身份证号：）所有。”2016年5月20日，温锦同（转让方、甲方）与邓自强（受让方、乙方）签署《房地产转让协议》，约定内容如下：“……第一条甲方将广州市增城区荔城镇建设路8号的房地产（甲方通过（2002）增法协字第3670-3672号拍卖到的房地产）转让给乙方。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。……第三条转让价格和付款方式1.转让价格双方商定该房屋转让价格为（人民币）4400000元，大写（人民币肆佰肆拾万元）。2.付款方式（1）此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。（2）买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。甲方将该房产过户于甲方自己名下的费用由乙方承担。（3）在签定本合同一个星期内乙方向甲方支付人民币400000元，余款按如下方式支付：在甲方将房屋产权证交与乙方一个星期内乙方向甲方支付人民币2000000元，在甲方将房地产过户到乙方或乙方指定人名下后一个星期内乙方将余款人民币2000000元一次性支付给甲方。甲方在收款时应向乙方出具收据。第四条房屋交付双方协商议定甲方应于乙方付清本合同约定款项后一个星期内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。……第五条房屋过户房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应按乙方要求协助办理转让手续到乙方名下或乙方指定人名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。第六条关于产权的约定本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证，土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉。……第十三条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。……”2016年7月20日，温锦同出具收据给邓自强收执，确认收到邓自强支付的建设路8号定金40万元。2017年1月21日，温锦同出具收据给邓自强收执，确认收到邓自强支付建设路8号房产转让款100万元。2017年11月6日，温锦同出具收据给邓自强收执，确认收到邓自强支付的建设路8号房产转让款150万元。2018年8月6日，温锦同出具收据给邓自强收执，确认收到邓自强支付的建设路8号房产转让款150万元。2018年10月5日，邓自强出具收据给温锦同收执，确认收到温锦同交来代收建设路8号租金14700元。2019年5月31日，广州市国土资源和规划委员会核发粤（2019）广州市不动产权第10××24号、粤（2019）广州市不动产权第10××46号、粤（2019）广州市不动产权第10××45号不动产权证书给温锦同。上述三本不动产权证书分别载明位于增城区荔城街建设路8号、建设路8号1幢、建设路8号2幢的权利人均为被告，面积为882.11平方米、2303.10平方米、765.58平方米，附记一栏载明：原证号分别是粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号，上述房产根据（2002）增法执裁字第3670-3672号之三《民事裁定书》和（2002）增法协执字第3670-3672号《协助执行通知书》所得。2019年7月15日，温锦同、湛伟玲（转让方、甲方）和邓自强（受让方、乙方）签署《房地产转让补充合同》，约定内容如下：“甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的房地产转让给乙方一事，已于2017年11月22日达成转让协议及补充协议，受让方已按约定支付了全部款项。为明确双方的权利和义务，双方就未尽事宜签订补充说明如下：第一条原房地产证号为粤房字第××号的房地产现变更为不动产权第10××24号，坐落于广州市增城区荔城街建设路8号；原房地产证号为粤房字第××号的房地产现变更为不动产权第10××45号，坐落于广州市增城区荔城街建设路8号2幢；原房地产证号为粤房字第××号的房地产现变更为不动产权第10××46号，坐落于广州市增城区荔城街建设路8号1幢；第二条甲方应按乙方指示协助办理房地产证号为10××24、10××45、10××46的房地产转让手续到乙方指定人邓咏琳（身份证号）名下，甲方应无条件配合乙方办理上述房屋权属登记变更。第三条因房地产证号为09××38的房地产甲方尚未办到新的权属证，如甲方在取得新房屋产权证后应按乙方指示协助办理转让手续到乙方指定人邓咏琳（身份证号）名下，甲方应无条件配合乙方办理上述房屋权属登记变更。……第五条双方的权利和义务按照原签订的《房地产转让协议》执行，本补充合同与《房地产转让协议》具有同等法律效力，与本补充合同不一致的按照本补充合同执行。”2019年11月25日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具《不动产登记查册表》三份，分别载明以下内容：位于增城区荔城街建设路8号的、建设路8号1幢、建设路8号2幢房屋的产权人均是温锦同，房产登记号分别为2017登记13008927、2017登记13008339、2017登记13008763，权属证号分别为粤（2019）广州市不动产权第10××24号、粤（2019）广州市不动产权第10××46号、粤（2019）广州市不动产权第10××45号，土地使用权取得方式均为出让，无抵押，无查封。本案审理过程中，一、邓自强与温锦同、湛伟玲确认以下事实：1、温锦同拍卖购得的证号为09××38号的房产至今仍没有过户到温锦同的名下，所以邓自强目前只要求温锦同办理建设路8号、建设路8号1幢和建设路8号2幢三间房屋的过户。2、邓自强已分批通过转账方式向温锦付清440万元的转让款。3、温锦同、湛伟玲于2018年8月已将涉案房屋交付给邓自强使用。二、邓自强陈述：1、温锦同竞拍购得房屋之后，确实有办理产权过户手续，但因为涉案房屋属于自建房，并没有土地证，要重新办理土地转让手续后才能将房屋登记到温锦同名下，温锦同直到2019年才办妥产权证。2、办理涉案房屋的过户费均由邓自强承担。3、温锦同办理涉案房屋产权证的费用都是邓自强支付的；双方本来对于房屋过户是没有意见的，由于邓自强与温锦同、湛伟玲发生口角，之后经过多次协商，温锦同、湛伟玲都不同意办理房屋过户手续。三、被告温锦同、湛伟玲陈述以下内容：1、温锦同、湛伟玲承认其与邓自强之间确实存在买卖关系。2、湛伟玲与温锦同是夫妻关系，涉案房屋的产权人是温锦同，属于温锦同单独所有，但涉案房屋确实属于两被告的共同财产。3、温锦同出售涉案房屋给邓自强房屋一事，湛伟玲是知情并同意出售的。本院认为，邓自强与温锦同签订的《房地产转让协议》、邓自强与温锦同、湛伟玲签署的《房地产转让补充合同》是各方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法有效，双方当事人均应恪守履行。据此，邓自强要求确认《房地产转让协议》《房地产转让补充合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，我国不动产物权实行的是确权登记制度，因此在涉案房屋现有权属登记未变更的情况下，邓自强确认涉案房屋的产权以及所有权归其所有，于法无据，本院不予支持。邓自强主张已向温锦同支付了转让款440万元，为此邓自强提供了《房地产转让协议》《房地产转让补充合同》、收据等证据证明，温锦同、湛伟玲对该事实不持异议，并认可邓自强已付清转让款440万元，故本院对邓自强上述主张的事实予以确认。邓自强已依约付清了涉案房屋的转让款440万元给温锦同，温锦同、湛伟玲对该事实不持异议，双方签署的《房地产转让补充合同》中也确认邓自强已按约定支付了全部款项的事实，同时《房地产转让补充合同》还约定温锦同、湛伟玲要协助邓自强办理转让手续。因此，在温锦同、湛伟玲已足额收取合同对价款的情况下，理应按照约定协助邓自强办理涉案房屋的产权的过户登记手续。温锦同、湛伟玲抗辩不同意办理涉案房屋过户手续，无事实和法律依据，本院不予采纳。目前尚未发现涉案房屋存在不宜办理过户登记到邓自强名下的情况，本案也不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定的情形。据此，邓自强要求温锦同、湛伟玲协助办理位于增城区荔城街建设路8号、建设路8号2幢、建设路8号1幢三间房产过户至邓自强名下的登记手续，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告邓自强与被告温锦同于2016年5月20日签署的《房地产转让协议》有效；确认原告邓自强与被告温锦同、湛伟玲于2019年7月15日签署的《房地产转让补充合同》有效。二、被告温锦同、湛伟玲在本判决发生法律效力之日起十日内配合原告邓自强办理位于增城区荔城街建设路8号房产｛权属证号：粤（2019）广州市不动产权第10××24号｝过户登记至原告邓自强名下的手续。三、被告温锦同、湛伟玲在本判决发生法律效力之日起十日内配合原告邓自强办理位于增城区荔城街建设路8号1幢房产｛权属证号：粤（2019）广州市不动产权第10××46号｝过户登记至原告邓自强名下的手续。四、被告温锦同、湛伟玲在本判决发生法律效力之日起十日内配合原告邓自强办理位于增城区荔城街建设路8号2幢｛权属证号：粤（2019）广州市不动产权第10××45号｝过户登记至原告邓自强名下的手续。五、驳回原告邓自强的其他诉讼请求。案件受理费21000元，由被告温锦同、湛伟玲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年十二月十八日书记员  周思珍陈夏欣