四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17397号 上诉人（原审原告）成都中铁二局瑞城物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区马家花园路2号。 法定代表人刘斌，执行董事。 委托代理人佘美萍，系公司工作人员。 委托代理人宋友庆，四川海德律师事务所律师。 上诉人（原审被告）刘强，男，1985年8月1日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 上诉人（原审被告）向东梅，女，1984年12月27日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 上诉人成都中铁二局瑞城物业管理有限公司（以下简称瑞城物业公司）因与上诉人刘强、向东梅物业服务合同纠纷一案，双方不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5175号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2014年10月14日，成都市盈庭置业有限公司（甲方）与瑞城物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方为甲方开发销售的小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年10月14日起至业主委员会代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业合同生效时止。物业服务费标准为1.9元／月／平方米，甲方、业主在每月10日前缴纳物业服务费，甲方、业主未按时足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。2015年3月22日，成都市盈庭置业有限公司（甲方）与刘强、向东梅（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定二人购买案涉小区房屋，其中第二十二条约定前期物业服务由瑞城物业公司提供以及物业费的收费标准。同日，刘强、向东梅签署了同意遵守成都市盈庭置业有限公司制定的《临时管理规约》的承诺书。该规约第四十四条第二款约定：本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日（2014年11月1日）起生效，至首次业主大会会议依法召开并表决通过《管理规约》后终止。刘强、向东梅缴纳物管费至2017年5月15日。2017年5月1日至5月10日，案涉小区组织召开了首次业主大会会议,通过了《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》。其中附件3《管理规约》补充约定中规定：住宅按每平方米每月1.5元收取，商用（包括将住宅用房改为商业用房）按每平方米每月5元收取。……解聘瑞城物业公司，由业主大会授权业主委员会通过招标或者议标或者比选的方式聘请一家物业服务机构负责物业管理。现在负责物业管理的瑞城物业公司，在先解聘它的前提下，可以让它与其他物业服务机构公平竞争。如果它能够接受我们的条件并且保证服务质量，也可以继续聘用它。……如果物业服务机构嫌费用低无利可图不愿意管理，就实行业主自行管理，由业主委员会代行管理职权，直接聘用物业管理人员管理物业，……次日，温江区社区居民委员会发布《关于首次业主大会会议表决结果的公告》（第10号），主要内容为：案涉小区首次业主大会在温江区人民政府的组织下，在温江区房产管理局的指导监督下，于2017年5月1日至2017年5月10日在小区举行。投票权数共计817个，建筑物总面积为100042.81平方米，专有部分面积72653.64平方米。共发出表决票817张，收回469张，其中有效票469张，弃权和废票0张。首次业主大会会议表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》，选举了业主委员会委员。当日，温江区社区居民委员会发布《关于业主大会设法设立的公告》（第11号），主要内容为：案涉小区首次业主大会在温江区人民政府的组织下，在温江区房产管理局的指导监督下，于2017年5月1日至2017年5月10日以书面征求意见的方式，召开了首次业主大会会议，表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》事项，并选举产生了业主大会的执行机构业主委员会。该建筑区划业主大会自2017年5月11日已依法设立。当日，业主大会选举的业主委员会委员召开会议，会议记录显示：根据业主大会的决议，并经业主委员会讨论研究，一致同意责令瑞城物业公司于2017年5月13日撤离案涉小区，并于次日起对小区实施自行管理，由业主委员负责具体管理事务，或者聘请物业管理专业人士协助业主委员会管理小区物业。并于当日发布《通告》，其中载明有如下内容：根据《前期物业服务合同》第五条的规定，前期物业服务合同的履行期限于2017年5月13日截止。要求瑞城物业公司于2015年5月13日前撤离小区，并通知业主按照住宅每月每平方米1.5元的标准缴费，瑞城物业公司不得再向业主收取费用。同时该《通告》送达至瑞城物业公司工作场所处。2018年12月18日，我院作出（2018）川01行终1016号《行政裁定书》，指令成都市郫都区人民法院对温江区××小区第一届业主委员诉成都市温江区人民政府就业主委员会备案申请不予准许一案立案进行审理。后成都市郫都区人民法院作出（2019）川0124行初20号《行政判决书》，审理查明的事实中载明有如下内容：2017年2月10日，温江区社区居民委员会发布公告，载明案涉小区已具备业主大会设立的条件以及业主大会筹备组成员的组成及推荐方式，并标明筹备组在以后工作中发布任何公告，必须加盖社区居委会的公章才真实有效。……成都市温江区人民政府已经于2019年3月26日作出了同意备案的决定。另查明，向冬梅与刘强已于2018年2月27日经四川省安岳县人民法院调解离婚，（2018）川2021民初836号《民事调解书》主文部分载明：……三、夫妻关系存续期间的共同财产：位于成都市温江区，属向东梅享有部分，向冬梅自愿赠与刘强所有；代取得该房屋产权后，向冬梅应在30日内协助刘强办理房屋产权过户的相关手续；……2018年3月19日，四川省安岳县人民法院出具《法律文书生效证明书》，证明该调解书于2018年3月14日生效。又查明，位于成都市温江区房屋现登记于刘强名下（房屋面积为90平方米）。 以上事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、临时管理规约、管理规约、会议记录、通告、公告、收据、行政裁定书、行政判决书、民事调解书、法律文书生效证明书、庭审笔录等证据在案予以证实。 原审判决认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”瑞城物业公司与成都市盈庭置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，依法成立，合法有效，对业主具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，经由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会、决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《四川省物业管理条例》第四十五条规定：业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。第五十五条规定：经业主共同决定可以对物业管理区域实行自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。根据以上规定，小区业主可以共同决定小区的物业服务管理的具体方式。《成都市物业管理条例》第三十一条规定：业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会自选举之日起30日内，向相应的行政机关备案。故业主大会作为业主的自治组织，其成立并不以行政机关针对业主委员会的申请予以备案为要件，业主大会决议通过的管理规约亦系业主共同所决定。根据前期物业合同系开发商与物业公司签订、并不听取业主意见的特殊性，在业主未就业主大会决议侵害其利益予以申请并经法定程序予以撤销的情形下，业主大会的决议具有终止前期物业合同的效力。根据审理查明的事实，案涉小区首次业主大会在温江区人民政府的组织下，在温江区房产管理局的指导监督下，在温江区社区居民委员会的全程见证下已经依法设立，经业主大会决定的《管理规约》已经生效，原《临时规约》已经终止。虽现无证据证明业主委员会已经重新选聘了物业服务企业并签订了物业服务合同，但鉴于业主大会已经决议降低物管费标准、解聘瑞城物业公司、并可在案涉小区采取自行管理的物管服务方式，故原审法院认定《前期物业服务合同》于2017年5月11日已经终止。根据《物业管理条例》第二十九条的规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件以及物业管理所必需的其他资料移交给业主委员会。案件中，案涉小区业主委员会至2019年3月26日才予备案，瑞城物业公司关于其难以判断和甄别业主委员会合法性的问题具有一定的客观性。截止开庭之日，瑞城物业公司仍然在案涉小区提供物业服务，刘强、向东梅在客观上也享受了服务，其完全拒交物管费有违公平原则。但是，瑞城物业公司并未就其积极履行合同终止后的后合同义务举证，故其在明知业主大会决议降低物管费的情形下，仍然在案涉小区提供物业服务，系以其行为认可了该物管费标准。《四川省物业管理条例》第五十三条规定：物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。因《前期物业服务合同》未约定终止合同的告知期限，案涉小区业主大会决议在2017年5月11日作出，业委会庚即要求瑞城物业公司在两日后撤场，该期限过于仓促，根据以上法规，原审法院认定自2017年5月12日起的60日，应视为瑞城物业公司撤场的合理准备期限，该期限内的物管费，按照每月每平方米1.9元的标准计算，其后的物管费，按照每月每平方米1.5元的标准计算。另，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。（2018）川2021民初836号《民事调解书》于2018年3月14日生效，刘强于2018年3月14日取得案涉房屋的全部产权，故2018年3月14日以后的物业管理费应由刘强承担。关于违约金，根据案件的特殊情形，刘强、向东梅非无故不支付物管费，该请求不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十六条、第二十九条，《四川省物业管理条例》第四十五条、第五十三条、第五十五条，《成都市物业管理条例》第三十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘强、向东梅应于判决生效之日起十日内向瑞城物业公司支付2018年1月1日至2018年3月14日期间的物业管理费332.14元；二、刘强应于判决生效之日起十日内向瑞城物业公司支付2018年3月15日至2019年4月30日期间的物业管理费1830.45元；三、驳回瑞城物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由瑞城物业公司承担5元，刘强、向东梅承担20元。 宣判后，瑞城物业公司与向东梅、刘强不服一审判决，均向本院提起上诉，瑞成物业公司上诉称，一审判决认定事实不清，遗漏生效判决中认定金马镇政府要求案涉小区第一届业委会备案前不能行使职权这个重要事实，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。 刘强、向东梅上诉称，一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，不应判决支持前期物业服务合同终止后的物业费。原审法院对提供的光盘证据不当庭播放质证违反法定程序，请求撤销原判，驳回瑞城物业公司的全部诉讼请求。 本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十六条的规定，业主大会作为业主的自治组织，其成立并不以行政机关针对业主委员会的申请予以备案为要件，案涉业主大会的决议具有终止前期物业合同的效力。原审法院依据上述法律规定和《四川省物业管理条例》第五十三条的规定，结合瑞城物业截止原审庭审之日仍在案涉小区提供物业服务等案件具体情况，认定在瑞城物业公司撤场的合理准备期限60日内物管费按照每月每平方米1.9元的标准计算，其后的物管费按照每月每平方米1.5元的标准计算并无不当，瑞城物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。刘强、向东梅上诉称应根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定不支持瑞城物业公司在前期物业服务合同到期后的物业服务费，但适用该条司法解释的前提是物业服务合同的权利义务已经终止，物业服务企业与业主委员会为此发生物业管理交接纠纷，从本案查明的事实看，无证据证明案涉小区聘请了新的物业服务企业且发生了物业管理交接纠纷，同时瑞城物业截止原审庭审之日仍在案涉小区提供物业服务，原审法院认为刘强、向东梅在客观上享受了瑞城物业公司提供的物业服务，根据公平原则判决二人支付适当的物业费并无不当。关于刘强、向东梅上诉称原审法院未组织当庭质证其提交的业主委员会送达录像等程序违法，根据查明的事实可知，该证据庭后瑞城物业公司已提交了书面质证意见且已记录在案。故刘强、向东梅该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人瑞城物业公司、刘强、向东梅的上诉理由均不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人成都中铁二局瑞城物业管理有限公司负担50元，上诉人刘强、向东梅负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十八日 书记员  陈 悦