甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书                         （2019）甘0702民初3998号   原告：魏某，男，汉族，1946年3月20日出生, 甘肃省张掖市人，住张掖市甘州区北关信用社家属楼3单元101室,身份证号：622102194603209617。委托诉讼代理人：张某1，系甘肃金寅律师事务所律师。委托诉讼代理人（系原告魏某妻子）：牛春玲，女，汉族，1948年4月1日出生，甘肃省张掖市人，住张掖市，公民身份号码：×××。被告：马某，女，汉族， 1946年7月18日出生，甘肃省张掖市人，住张掖市甘州区，身份证号：XXX。被告：祁某，男，汉族，1947年5月21日出生，甘肃省张掖市人，住张掖市甘州区气，身份证号：XXX。委托诉讼代理人：张某2，系甘肃峰和律师事务所律师。第三人:张掖市XX有限责任公司。住所：张掖市甘州区，统一社会信用代码：XXX。法定代表人：王某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，系甘肃金厦律师事务所律师。第三人：张掖市XX局，住所：张掖市甘州区。统一社会信用代码：XXX。法定代表人：姚某，系该局局长。委托诉讼代理人：沈某，系张掖市XX局办公室主任。原告魏某与被告马某、祁某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据被告申请，本院依法追加张掖市新地商贸有限责任公司（以下简称XX公司）、张掖市XX局为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏某的委托诉讼代理人张某1、牛春玲，被告马某、祁某及其委托诉讼代理人张某2，第三人张掖市XX有限责任公司的委托诉讼代理人李某，第三人张掖市XX局的委托诉讼代理人沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏某向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即为原告办理不动产证书； 2.要求被告返还原告多收取的房款97380元，支付利息42068元，合计139448元；3.要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年4月8 日，原告从第一、二被告那里购买了门店一间。原、被告双方签订的《出售门店合同》约定门店面积72平方米、每平方米单价13000元，原告共向被告支付房款900000元，被告给原告出具收条一张，但被告一直未给原告办理不动产证。到2018年，原告才发现原告购买的门店面积只有61.74平方米。原告多次要求被告返还多收取的房款，但被告置之不理，甚至避而不见，故提起诉讼。被告马某、祁某的委托诉讼代理人在庭审中辩称：原告所诉原、被告双方2013年4月8 日签订《出售门店合同》、原告从被告处购买甘州区门店的事实属实。但原告诉讼请求不能成立，理由如下：1.房屋产权证现在还不能办理，因为XX局和XX公司尚未给被告办理不动产登记证书。当时在原、被告签订买卖合同时，原告声称其与XX局、XX公司关系好，办证事宜由其负责。现根据被告了解的情况，在办理产权证过程中，第三人XX公司已经在其他地方给原告重新置换了一套门面，在涉案房屋原有面积的基础上多给原告给了20平方米的门面，并且已经给原告办理了产权手续。现在原告的诉讼行为属于虚假诉讼。原告隐瞒事实真相，其诉讼请求不成立。2.根据原、被告双方的约定，在办理产权手续时，原告应当向被告付清尾款40000元，但原告至今欠原告房款40000元未付。原告应先付清欠原告的房款才能要求办理产权手续。3.如果原告认为双方签订的买卖合同存在重大误解、显失公平，应当在合同生效后一年内提出。但原告购房房屋并已经受益至今已6年有余，已经超过了法定的除斥期间。4.解决矛盾的根源在于第三人应当履行办证义务。庭前被告代理人了解到，本案被告已经将本案的两个第三人起诉至贵院，要求两个第三人办理本案所涉房屋的产权证，现案件正在审理过程中。5.本案被告不存在多收原告房款的事实，也没有承担利息的义务。原、被告双方当时是以预估面积进行的整体打包交易，依据双方签订的“出售门店合同”约定，办理产权手续时如果实际面积超出72平方米，超出部分由本案的被告承担，如果少于72平方米，则由本案原告承担。该约定系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律规定，故被告没有向原告返还购房款的义务，更不应该承担利息。另外，本案原告对预估面积的事实完全知情，不存在被告隐瞒事实故意加大房屋面积的情形。双方签订买卖合同时正值房地产价格见好时。现原告占有门店且使用、收益多年，已经赚取了巨额的租金、转让费，原告为转嫁目前出现的房地产市场价格下跌的风险，违背诚实信用原则提起诉讼，其诉讼请求不应当得到支持。原、被告双方的买卖合同发生在2013年4月8日，至今原告的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求不应得到支持。请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人XX公司在第一次庭审中述称：1.我公司就是本案所涉门店的开发商，该门店是公司于2008年7月20日出售给了被告马某，合同约定门店面积为60.4平方米。因为房屋至今未办理产权初始登记，所以也不能为购房人办理产权登记手续。本案被告等11人（包括本案被告马某）已经将我公司和XX局起诉至甘州区法院，要求办理深谙门店的产权手续。现该案正在审理过程中。所以我公司目前无法为涉案门店办理不动产登记证书。2.杜兴民已于2016年8月为原告置换了另一套门店。置换行为与原、被告合同中约定面积无关。也就是说，我公司实际是以本案所涉房屋的面积61.74平方米为基础给原告置换门店的，给原告置换了90平方米的门店。3.本案被告马某尚欠我公司房款30000元未付清。第三人XX公司在第二次庭审中述称：在第一次开庭后，我公司经核实，杜X已从我公司离职，杜X与牛X的房屋置换行为行为只能代表自己，不能代表我公司。故杜X与原告妻子牛X于2016年8月6日形成的房屋置换协议与本案所涉房屋没有关系，与我公司也没有关系。我公司在本案中不应承担责任。第三人张掖市XX局在庭审中述称：因为我单位的办公用房用地属于政府划拨的土地，与第三人XX公司的一部分土地是连在一起的。为了更好发挥土地效益，我单位和XX公司达成联建协议，新地公司作为建筑商，在这块地上修建的楼房由我单位出资（土地作为一部分资金）从新地公司购买2-5层作为我单位的办公用房，楼下的门面属于新地公司。我单位与本案所涉房屋无关，对原告的诉讼请求不承担责任。本院经审理认定事实如下：本案所涉门面房屋位于甘州区西大街延伸段。该门店所在楼盘的工程名称为“张掖市XX应急指挥中心综合楼”，该综合楼系第三人XX公司与第三人张掖市XX局联建，工程完工后，该楼的2-5层由张掖市XX局作为办公用房使用，楼下门店属于XX公司。2008年7月20日，XX公司作为甲方、马某作为乙方，双方签订《门点预售合同》一份，合同约定：甲方将该楼一楼自东向西第一间门店（建筑面积60.4平方米）以每平方米4000元的价格出售给乙方，合计价款15万元。被告马某向新地公司交纳了房款12万元后取得了该门店的使用权。2013年4月8日，被告马某作为甲方、原告魏某作为乙方，双方签订《出售门店合同》一份，合同主要内容如下：“西大街延伸段店门店，面积72平方米，由甲方马某出售给乙方魏某，每平方米售价13000元，售门店总金额94万元。2013年3月31日乙方首付卖门店款90万元，剩余4万元，在办理产权手续之际一次性付清，乙方不得反悔。如有反悔之意后果自负。1、办理产权手续时如实际面积超出72平方米，超出部分由甲方承担。如少于72平方米则由乙方全部承担。2、办理产权手续时所有费用由乙方全部承担。3、门店产权手续由甲方负责办理。… …。”合同签订前，原告向被告交纳了房款90万元，被告马某给原告出具收条一份。2016年8月6日，杜X作为甲方，原告魏某之妻牛X作为乙方，双方签订《房屋置换协议书》一份，约定：甲方将其位于“张掖市XX应急指挥中心综合楼”一楼从西向东第一间门店（面积90平方米）与乙方的位于张掖市XX局综合楼一楼自东向西第一间门店（面积61.74平方米）各自的房屋相互置换，并将各自房屋的相关权益一并置换。协议签订后，杜X向牛X收取房屋置换补偿款4万元。在本案第二次开庭审理过程中，原告向法庭提交了一份杜X书写的证明，内容为：“关于和牛X的房屋置换协议是我和牛X的个人行为，而且我又收取了牛X的房屋面积补偿10万元，形成新的房屋买卖合同行为，与新地公司无关。”另查明，本案所涉房屋经本院依职权向相关部门调查，该门店的实际测量建筑面积为61.74平方米。2008年7月20日XX公司将该门店出售给被告马某后，该门店的不动产登记证至今未办理，被告马某将上述门店出售给原告后也未办理不动产登记证。2019年7月，马某等11人提起诉讼，要求XX公司和张掖市XX局办理“张掖市XX应急指挥中心综合楼”（即张掖市XX局）楼下的门店不动产登记证。现该案正在本院另案审理过程中。在本案第二次开庭审理前，原告撤回了要求被告为其办理涉案门店的不动产权登记证书的诉讼请求。上述事实，由原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的其与被告签订的《出售门店合同》、《卖门店付款协议书》、收条、牛X与杜X签订的《房屋置换协议书》、杜X出具的证明，被告提交的其与XX公司签订的《门店预售合同》在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为：我国《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”本案所涉门店，被告马某在2008年7月20日从XX公司购买的时候，双方签订的《门点预售合同》明确载明涉案房屋的建筑面积为60.4平方米。而被告马某在2013年4月8日将涉案房屋出售给原告时，未向原告履行如实告知义务，隐瞒房屋面积，在双方签订的《出售门店合同》中将房屋面积写为72平方米。虽然双方签订的《出售门店合同》中有“办理产权手续时如实际面积超出72平方米，超出部分由甲方承担。如少于72平方米则由乙方全部承担”的约定，但该约定中“承担”指的是承担什么并不明确。按照庭审中被告的陈述，被告认为该约定应该解释为“门店超出72平方米的面积无偿归魏某所有，门店少于72平方米的面积由马某向魏某退还房款”，但根据实际情况，被告在从新地公司购买门店时就已经明确知晓该门店的面积为60.4平方米。如原告认可被告所解释的这一条约定的含义，明显不符合常理。被告的行为明显违背了诚实信用原则，带有欺诈的性质，也侵犯了原告的合法权益。被告马某向原告多收取的10.26平方米（72㎡-61.74㎡）的房款133380元（10.26㎡×13000元/㎡）明显属于不当得利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故本院认为原被告签订的《出售门店合同》中关于“办理产权手续时如实际面积超出72平方米，超出部分由甲方承担。如少于72平方米则由乙方全部承担”的约定属无效约定。基于原、被告已经分别履行了交付房屋和交付房款的义务，且房屋已经交付原告使用收益多年，且现在原、被告均未提出确认合同效力的主张，故对双方签订的《出售门店合同》效力本院暂不作认定。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”据此，被告向原告多收取的房款应该向原告退还。根据双方签订的《出售门店合同》约定，房款应为936000元，原告已经向被告支付90万元，原告尚欠被告房款36000元，该款与被告应当向原告退还的不当得利133380元相抵后，被告还应当向原告返还97380元。关于原告要求被告承担多收取房款的利息的主张。本院认为，原、被告是签订房屋买卖合同和实施房屋买卖行为的合同双方主体，在签订合同和交付房屋时双方均负有审查合同内容和房屋面积的注意义务。现因原告未尽到审慎的注意义务，造成双方发生纠纷，原告也有一定的过错。且原、被告在合同中也未有关于利息的约定。故对原告要求被告承担不当得利利息的诉讼请求，本院不予支持。关于杜X与牛X置换房屋合同与本案是否有关的问题。本院认为，杜兴民与牛春玲双方签订《房屋置换协议书》，该协议书无论从签订合同的主体，还是合同内容，都与本案的被告以及第三人没有任何关系，这是杜X和牛X的个人行为。且即便该《房屋置换协议书》中涉及的房屋是本案双方当事人诉争的房屋，也不影响被告向原告返还购房款不当得利的行为。故本院认为，杜兴民与牛春玲签订《房屋置换协议书》与本案原、被告之间的纠纷无关。关于第三人XX公司、张掖市XX局在本案中是否承担责任的问题。因原告在本案审理过程中撤回了办理涉案房屋不动产登记证的诉讼请求。而本案所涉房屋的不当得利纠纷是基于原、被告双方签订的《出售门店合同》而形成的。第三人XX公司、张掖市XX局非合同的当事人。故第三人在本案中不应承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条之规定，判决如下：一、被告马某、祁某向原告魏某返还不当得利97380元；二、驳回原告要求被告承担利息的诉讼请求；三、第三人张掖市XX有限责任公司、张掖市XX局在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3089元，减半收取1544.50元，由被告负担1117.25元，原告负担427.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。                                                                                                                                                                                                     审 判员      黄  华                                                                                                                                                                                                                                                     二〇一九年十二月二十六日                              书  记  员      段愚   注：本判决书生效后，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在二年内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的视为自动放弃权利。