山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10789号上诉人（原审被告）：张祖云，女，1970年10月9日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：张会芳，女，1994年4月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王坤（系张会芳之夫），男，1991年10月15出生，汉族，住济南市。上诉人张祖云因与被上诉人张会芳房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张祖云上诉请求：1.请求依法撤销济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4111号民事判决书，依法改判驳回张会芳的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由张会芳承担。事实和理由：2018年6月30日张祖云将济南市通过房产中介租给张会芳，租期为一年，收取押金1500元，已出具押金收据单。按照合同约定合同到期前一个月提前告知续租或者不租，退房时应当结清水电费、燃气费，张会芳应当保证不损坏房屋内的物品。合同到期后张会芳要求再住一段时间，张祖云要求签合同，张会芳不想签合同，要求再租住一个季度，张祖云同意了，因此就没有将房子出租。到了月底，张会芳突然告知张祖云房子不租了，致使张祖云房子空置一个多月的时间。张会芳没有提前告知退房，给张祖云造成租金损失，应当予以赔偿。张祖云回去检查房子时，发现张会芳没有将水电费、燃气费结清，同时发现微波炉已经被损坏，下水道也已经堵塞。张祖云告知张会芳应当将水电费、燃气费结清并将损坏的家电维修好，将下水道修好，但张会芳拒不办理。因此张祖云就没有将保证金退还给张会芳。张祖云多次联系张会芳结清相关费用后，张祖云将保证金退还给张会芳，但张会芳态度蛮横、粗暴，拒不办理相关手续，致使涉案房屋一直不能对外出租，空置一个多月，对于张祖云的损失张会芳应当予以赔偿。张会芳至今仍拖欠燃气费、下水道堵塞维修费等费用，涉案的1500元保证金不应当予以退还。一审法院对该事实未审理，属于认定事实不清，应当依法撤销一审判决，支持张祖云的上诉请求。张会芳辩称，合同到期后张会芳已经说过不租了，没有要求继续租赁。租赁合同到期后，张会芳已经将水电费结清，微波炉也已经修好。合同到期前也已经将房子卫生打扫干净，不耽误张祖云向外租。一审判决正确。张会芳向一审法院起诉请求：1.判令张祖云退还租房押金1500元；2.诉讼费由张祖云承担。一审法院认定事实：2018年6月23日，张会芳和张祖云签订房屋租赁合同一份，主要约定：张祖云将位于济南市天桥区南刘家庄15号楼2-503号房屋出租给张会芳使用，租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日，月租金为1500元；张会芳于合同生效之日向张祖云支付房屋保证金1500元，合同期满如张会芳无违约行为，张祖云在合同到期当日将保证金无息退还给张会芳；合同还约定了其他权利义务。租赁期满后，张会芳将涉案房屋交还给张祖云，张祖云未退还房屋保证金1500元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，对张会芳的诉讼请求以及提供的证据，张祖云未进行抗辩，并放弃了对证据进行质证的权利，一审法院依法对张会芳提交的证据的真实性予以认定。张会芳和张祖云之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方租赁合同终止后，张会芳已将涉案房屋交还给张祖云，张祖云未举证证实张会芳是否存在违约行为，故其继续占有张会芳交纳的房屋保证金1500元（即张会芳主张的租房押金）没有依据，现张会芳要求张祖云退还该1500元，符合双方合同约定和法律规定，一审法院对其该项请求予以支持。综上，为保护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定。判决：被告张祖云于判决生效之日起10日向原告张会芳退还房屋保证金1500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张祖云负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张祖云提交微信截图打印件一页，其中载明：2019年6月19日下午13：26，北坦房客（张会芳的微信用名）：合同马上到期了，我打算再住段时间，可以吗？小惠房东（张祖云微信用名）：多久呀？小惠房东：我看看合同咱们怎么签。北坦房客：先交一个季度的房费呗。小惠房东：还能再住半年吗？要是能我就把合同改成半年的咱俩再签一份。北坦房客：差不多能把（应为吧）。不用签了，我直接给你钱就行。小惠房东：好的，是住不了一年了对吗？北坦房客：我房子明年下房。不确定时间。张会芳质证称，对该微信截图的真实性无异议，但主张该微信截图只是其中微信交流的上一部分内容，微信的下一部分内容为：北坦房客：打算不继续租了。小惠房东：好，走的时候家里卫生打扫干净哈，我现在这个月份爬楼不方便啦，咱争取一次性交接。北坦房客：OK。张会芳在微信中明确告诉小惠房东打算不继续租了。张祖云对张会芳述称的微信下一部分内容无异议。张祖云提交：2018年12月24日12：20的微信截图显示，北坦房客转账给小惠房东4382元；北坦房客：上回修下水道花118元。张祖云据此主张之前张会芳因为使用下水道不当有过堵塞，然后维修的费用张会芳直接从房租里扣了出来，扣了118元；张会芳称118元是其请人修防水层的费用。双方当事人对微信截图的真实性无异议，本院予以采信。另，张祖云二审中认可张会芳已经结清了租赁房屋的水电费，微波炉已经修好了。但主张其将房屋交给张会芳使用的时候，张祖云已经交了燃气的钱，张会芳租赁期间使用的是张祖云交费的燃气，张祖云统计为89.3元，但对此未提交证据证实。张会芳认可使用了张祖云交费的燃气，主张使用的燃气费用为66元。本院认为，张会芳在租赁合同到期前虽然曾与张祖云商量对涉案房屋的续租事宜，但双方最终并未达成一致协议，该事实有双方于2019年6月21日的微信聊天记录予以证实。故双方的租赁关系在租赁合同约定的期限届满时结束。张祖云关于张会芳违约的主张不成立，本院不予支持。双方房屋租赁合同第五条约定，合同期满，如张会芳无违约行为，张祖云在合同到期当日将保证金无息退还给张会芳。第六条约定，张会芳缴纳租赁期间的费用为水、电、天燃气等费用。张祖云称张会芳租赁期间未交纳天燃气费，张会芳认可其租赁期间使用的是张祖云交费的燃气，对此本院予以确认。至于租赁期间张会芳使用的天燃气费用问题，张祖云主张是89.3元，对此未提交证据证实，张会芳主张为66元，鉴于张祖云未提交证据证实该费用的具体数额，本院以张会芳认可的66元计算。根据双方房屋租赁合同约定，该费用应从应退还的保证金中扣减。关于修下水道的118元，该费用属于房屋设施的修缮费，张会芳在2018年12月24日向张祖云交纳租金时扣除了该费用，张祖云对此并未提出异议，故张祖云关于该费用应从保证金中扣减的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，张祖云应退还张会芳的押金为1434元（1500元－66元）。张祖云的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4111号民事判决；二、上诉人张祖云于本判决生效之日起10日内向被上诉人张会芳退还房屋保证金1434元；三、驳回被上诉人张会芳的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人张祖云负担；二审案件受理费50元，由上诉人张祖云负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇一九年十二月十九日书记员  韩 雪