上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34735号原告：周庆华，男，1970年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：朱香平，男，1971年10月30日生，汉族，住安徽省安庆市。上列两原告共同委托诉讼代理人：沈维龙，上海之法律师事务所律师。被告：郭昱，男，1981年5月2日生，汉族。委托诉讼代理人：**，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：林可平，上海盛联律师事务所律师。第三人：上海欧杰物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区云台路XXX号。法定代表人：徐嘉恩，总经理。原告周庆华、朱香平与被告郭昱房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加上海欧杰物业管理有限公司为本案第三人。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱香平及原告周庆华、朱香平的共同委托诉讼代理人沈维龙、被告郭昱及其委托诉讼代理人林可平、第三人上海欧杰物业管理有限公司的法定代表人徐嘉恩均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告周庆华、朱香平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付租金共计7.5万元，其中2017年8月1日至2017年11月30日的租金，按照1.75万元每月算，共计7万元，另外2017年1月1日至2017年7月31日被告还欠付的5,000元；2、判令被告支付逾期付租的滞纳金，自2018年8月1日起至返还房屋之日止，以3.5万元为本金，按照日1%的标准计算；3、判令被告支付2018年8月1日起至2019年6月21日止，按照3.5万元/月为标准计算的租金。事实与理由：2016年7月4日，原、被告签订承包合同，约定：一、房屋位于上海市浦东新区长青路XXX号(以下简称系争房屋)，面积360平方米；二、租期5年，自2016年9月5日起至2021年9月4日，承租人由下列情形之一的，出租人可以中止合作，收回房屋……3.承租人拖欠租金累计达30天的；三、每年租金为人民币(以下币种同)42万元，2年后递增6%，租金支付方式采取“先付后用”的原则，必须在每月1日支付。现被告在2018年4月1日至2018年7月30日期间尚缺付租金7万元，至今逾期超过30天，另外被告应在2018年8月1日起支付至今的租金，逾期亦超过30天。由于被告的违约行为，双方已失去履约的基础，原告有权根据合同规定解除合同，收回房屋。被告郭昱辩称：不同意原告的诉讼请求，2018年8月31日之前的租金已经全部付清，被告具体支付的款项包括保证金5万元，2016年9月5日至2018年8月31日期间租金78.5万元。租金其中部分支付给房屋权利人，部分支付给了原告，这是三方协商一致的结果。被告是和案外人美聚汇酒店签订合同，原告是酒店的负责人，故应由酒店来主张权利。第三人上海欧杰物业管理有限公司述称：第三人与原告之间签订合同，第三人和原告联系收租，因经常找不到原告，后来与原告协商好以后，直接到被告店里收租金，被告通过银行向第三人转账付款的。第三人实际收取原告租金至2018年7月21，原告还欠第三人7月22日至2018年9月30日期间的租金39,700元。从2018年10月1日起第三人就不再收取原告租金了。本院经审理认定事实如下：系争房屋系由上海老苏帮餐饮管理有限公司于2016年9月21日与第三人签订租赁合同承租而来，租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日，年租金为21万元。2016年7月4日，以上海美聚汇酒店有限公司为出租房(甲方)、被告为承租方(乙方)，签订承包合同，约定甲方将上海市浦东新区长青路XXX号房屋出租给乙方，租期自2016年9月5日至2021年9月4日，年租金为42万元，2年后年递增6%；租金采用先付后用原则，必须在每月1日支付，每月支付金额为35,000元；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，支付员工工资及其他待遇等费用，如无故拖欠，甲方每天按实欠租金1%收滞纳金；乙方同意支付保证金5万元，如乙方违约，乙方除承担经济损失外，甲方有权没收5万元保证金等，合同尾部甲方处由两原告签名。被告于2016年9月5日接收系争房屋，并向原告支付首年租金42万元及保证金5万元；之后，被告于2017年8月9日向原告朱香平支付10.5万元，于2017年8月30日向原告朱香平支付10万元，于2018年8月5日向原告朱香平支付2万元；被告直接向第三人支付14万元。审理中，原告提交上海美聚汇酒店有限公司出具的情况说明，称承包合同出租方虽为其，但实际权利义务人为周庆华、朱香平，故合同由周庆华、朱香平签署，经济往来也是朱香平个人账户或名义进行。被告提交：1、上海浦东新区社发资产管理有限公司2018年8月23日告知书，告知包括原告在内的经营户其所使用的房屋被列入上钢街道“五违四必”综合整治范围，请各经营户按照整治要求，积极做好配合工作。2、上海市浦东新区上钢新村街道“无五违”居民区创建工作领导小组办公室2018年8月23日“无五违”综合整治告知书，通知被告于2018年8月31日前自行拆除违法建筑物，采取封门、停止生产经营活动等方式恢复原状，逾期不予整治的，街道将采取联合整治行动。3、第三人2018年9月7日告知书，表示租赁合同与2018年12月31日期满后将不再续签，请在接到告知单后三个月内自行搬离并交还租赁房屋。原告对第三人告知书真实性予以认可，对其余两份真实性不予认可；同时，原告已确认当时与被告及第三人约定从2018年8月1日开始被告应支付的月租金分成两笔，其中1.75万元支付给原告，1.75万元支付给第三人。第三人对告知书真实性均无异议，并表示因为当时第三人接到告知书说要求一星期内全部拆除，承租户有过激行为，通知后来撤回了，第三人也决定不再收取2018年10月1日起的租金；之后2019年7月1日起，相关部门将包括系争房屋在内的房屋用围墙围了起来，7月1日前房屋是可以正常使用的，到2019年8月房屋即被拆除。被告则表示其实际使用房屋至2019年6月21日，但房屋不能正常使用，经常有城管通知说不能经营。上述事实，有《承包合同》、收条、律师函、银行流水、告知书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的承包合同，虽名为承包合同，但实质为房屋租赁合同；出租方虽写了上海美聚汇酒店有限公司，但合同尾部并未加盖公司公章，仅由两原告签名，且上海美聚汇酒店有限公司向本院出具说明，认为该合同实际权利义务人为原告，故本院确认承包合同的主体即为原、被告。现双方合同租赁的房屋既无产权登记证明，亦无相关审批建造手续，故原、被告之间合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。租赁的房屋已由相关部门拆除，已无返还的可能和必要；原告收取的押金应予以返还。被告实际占用租赁房屋，应支付相应的房屋使用费。对于被告已支付租金及保证金，被告确认已收到原告支付的保证金5万元、首年租金42万元以及支付给朱香平的22.5万元，本院予以确认；对于被告支付给第三人的14万元，被告在审理中确认双方约定过由被告直接第三人支付部分租金，故该14万元应计入被告已支付租金范围。根据被告支付租金的情况，本院确认被告已付清至2018年7月4日止的租金，并支付自2018年7月5日起至2018年7月31日期间部分租金15,000元；故原告主张2017年8月1日至2017年11月30日期间使用费7万元及2017年1月1日至2017年7月31日欠付使用费5,000元的请求，本院不予支持。双方合同属无效合同，故原告依据合同要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。对于原告主张的自2018年8月1日起至2019年6月21日止按照3.5万元/月标准计算的使用费，期间被告实际占用房屋，但考虑到相关部门已经发出整治告知书可能对房屋使用产生的影响等因素，本院酌情确定被告支付该期间使用费20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告周庆华、朱香平与被告郭昱于2016年7月4日签订的《承包合同》无效；二、被告郭昱于本判决生效之日起十五日内支付原告周庆华、朱香平2018年8月1日至2018年6月21日期间房屋使用费20万元；三、原告周庆华、朱香平于本判决生效之日起十五日内返还被告郭昱押金5万元；四、驳回原告周庆华、朱香平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,025元，减半收取计3,012.50元，由原告周庆华、朱香平负担1,100.50元，被告郭昱负担1,912元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇一九年十二月九日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。