贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9533号原告：贵州南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司），住所地贵阳经济技术开发区清水江路153号。法定代表人：王绍全，职务：总经理。委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：裴云，贵州乾民律师事务所实习律师，一般代理。被告：贾建林，男，1985年10月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：冯丽娜，女，1985年8月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上述二被告共同委托诉讼代理人：安胜琴，贵州群众律师事务所律师，特别代理。原告南山物业公司与被告贾建林、冯丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告南山物业公司委托诉讼代理人王龙、裴云，被告贾建林、冯丽娜委托诉讼代理人安胜琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南山物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告贾建林、冯丽娜向原告支付从2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费7329.58元、违约金1109.62元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系南山高地小区的物业服务单位，被告系该小区业主，原告与该小区开发单位签订了前期物业管理委托合同，与被告签订了前期物业管理服务协议，约定了物业费交纳标准、时间和逾期交费责任，被告从2015年1月1日起未再向原告支付物业费，故原告起诉至人民法院。被告贾建林、冯丽娜辩称，第一，原告未在小区公示物价局核准收费许可及标准；第二，原告提供的物业服务没有达到合同的约定，如电梯、消防栓检修、门禁系统、监控、照明维修等服务不到位；第三，被告未按照合同定期向业主公示物业管理的开支，亦未公示小区广告投放的收入及该费用的使用情况；第四，原告主张的2015年1月1日至2016年9月24日期间的物业费已过诉讼时效，应当依法予以驳回其诉请；第五，被告未交纳物管费是因原告未及时提供全面的、达标的物业服务，原告违约在先，故违约金不应当计算。本院经审理认定事实如下：贵州南山物业管理有限公司（变更登记前名称为贵州华宇南山高地物业管理有限公司）系位于贵阳经济技术开发区清水江路153号南山高地小区的物业服务企业，该小区尚未成立业主委员会。被告系南山高地小区业主，房屋为高层电梯房，建筑面积104.41平方米。2012年2月7日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》，主要约定：1.甲方为乙方提供物业服务，物业管理服务内容为：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划贡献内属物业管理范围的市政够沟通设施的维修、养护和管理，物业规划红线内隶属配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化的养护和管理、车辆停放秩序维护，公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理，社区文化娱乐活动，物业档案资料管理，装饰装修管理服务等；2.物业管理服务费用：住宅（电梯房）1.3元/月/平方米，业主办理钥匙领取时（2012年12月7日）需交纳一年的物业管理费，以后由物业管理公司按季收取物管费，每次交纳费用时间与交纳第一次交纳费用的时间一致。3.业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费用的5‰向甲方支付违约金。协议还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。被告从2015年1月1日起未向原告交纳物业服务费。对案涉物业费，原告于2015年10月5日在被告房屋张贴催缴物业费通知进行了催收，于2019年9月5日通过短信方式向被告发送律师函进行了催收。被告提交了一册图片资料（包含设施维修不到位、门禁损坏、垃圾处理不及时等情形）、视频，拟证明原告提供的物业服务不达标。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述《前期物业服务协议》《商品房买卖合同》、图片、视频等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。关于被告抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在南山物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和南山物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告抗辩不交纳物业管理费和减少物业服务费的理由，本院不予采纳。对于被告抗辩2015年1月1日至2016年9月24日期间的物业物业费已过诉讼时效的意见。双方房合同约定，业主办理领取钥匙时（2012年12月7日）需交纳一年的物业管理费，以后由物业管理公司按季收取物管费，每次交纳费用时间与交纳第一次交纳费用的时间一致，但该约定并未明确约定每季支付的费用的具体时间，因该合同系原告提供的格式合同，在约定不明确时，应作对原告不利的解释，故认定被告应于每季度第一月7日支付该季度的物管费。故2016年9月24日所在季度的物管费应于2016年7月7日交纳，而被告仅于2019年9月5日进行了催收，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，2016年9月24日所在该季度物管费已过诉讼时效，该节点以前的物管费，同理亦过诉讼时效。2015年10月15日节点之前的诉讼费，原告虽于2015年10月15日进行过物管费的催收，但之后并未再催收，亦过了诉讼时效。故本院对被告该辩称意见予以采纳，对于原告主张2015年1月1日至2019年6月30日的物管费，本院予以部分支持，即支持2016年10月1日至2019年6月30日期间（共33个月）的物管费，计算为4479.19元（104.41平方米×1.3每月每平方米×33月）。原告作为物业服务提供方，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，对于扩大部分本院不予支持，但自原告于2019年9月5日向被告催收之后的违约金，符合双方约定，本院予以支持，但双方约定以欠付物管费每天按5‰计收违约金过高，同时考虑到原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，为促使原、被告双方均按照合同积极履行义务，本院予以降低，按年利率6%支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告贾建林、冯丽娜于本判决生效之日起三日内向原告贵州南山物业管理有限公司支付自2016年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4479.19元及违约金（以4479.19元为基数，自2019年9月6日起按年利率6%标准计至实际清偿之日止）；二、驳回原告贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州南山物业管理有限公司负担12元，由被告贾建林、冯丽娜负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一九年十二月二十三日书记员  胡兰