山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11890号上诉人（原审原告）：马晓雯，女，1966年11月11日出生，汉族，住山东省济南市。居民身份号码：。委托诉讼代理人：吕曰东（系马晓雯之夫），住山东省济南市。上诉人（原审被告）：岳东旺，男，1987年4月25日出生，汉族，住山东省冠县。居民身份号码：。委托诉讼代理人：单迎盼，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东齐鲁不动产有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：91370000163083103H。法定代表人:潘子江，董事长。委托诉讼代理人：王晓美，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王建，男，该公司员工。上诉人马晓雯、岳东旺因与被上诉人山东齐鲁不动产有限公司（以下简称齐鲁公司）居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马晓雯上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2920号民事判决第一项，并改判岳东旺赔偿马晓雯损失34481元；2.本案一、二审的诉讼费由岳东旺、齐鲁公司承担。事实和理由：1.一审判决认定马晓雯对达成无效合同有过错，系认定错误。“明知自己无低价购房资格”与“明知自己购买低价房资格违法”是不同概念。本案中，买卖是否合法的判断责任在卖方和中介方，强求买方承担责任，违背市场经济规律和效率原则。马晓雯之所以支付数万元佣金雇佣中介，目的之一就是避免过错和损失。合同法第425条和《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第02期案例也说明中介公司(居间人)有义务避免此类过错和损失。购房资格的有无、是否可以转让的审查正是专业中介公司的分内职责。因此，当过错和损失产生时，中介公司(居间人)应承担与所收佣金权利相应的责任。2.即使按30%、30%、40%的比例分担责任，损失基数也非34481元。该金额是在马晓雯损失巨大(其他购房机会、购房优惠、违约之忧、车位额外支出等)且难以计算的情况下，马晓雯以购房差价172405元为参考的20%得出的，是马晓雯忍让的主观结果，以之为据，无事实理由和法律依据。因此，损失基数应参考172405元。3.岳东旺、齐鲁公司作为专业居间人，在服务中向委托人隐瞒真实信息、提供虚假情况、欺骗消费者、恶意注销公司、不法经营、违背诚实信用，给委托人造成损失，无论相关合同是否有效，都不能逃避相应责任。一审判决结果会纵容中介公司的上述行为。针对马晓雯的上诉请求岳东旺辩称，一审判决认定马晓雯存在过错，认定正确，但一审判决认定济南展宏房产经纪有限公司（以下简称展宏公司）存在过错认定错误。展宏公司已促成合同的成立，不存在故意隐瞒及提供虚假信息的情形。展宏公司无过错，且马晓雯与案外人王艳丽及刘霄达成三方解除协议约定，一切违约责任由刘霄承担。一审法院判决岳东旺承担责任没有明确的法律依据及合同依据。至于马晓雯一审中以34481元主张损失是其自认行为，马晓雯也已另案向刘霄主张定金双倍返还及退还中介费并得到了赔偿。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回马晓雯的诉讼请求。针对马晓雯的上诉请求齐鲁公司辩称，1.一审判决认定马晓雯与展宏公司之间的《房屋买卖合同》为无效合同，且展宏公司已经注销，岳东旺个人对其行为负全部法律责任，其行为与齐鲁公司没有任何关系，故齐鲁公司不应该承担任何责任。请求改判齐鲁公司不承担连带责任，且不承担诉讼费用。2.展宏公司系齐鲁楼市的加盟体系，独立经营，是两个完全独立的法人。虽然展宏公司与齐鲁公司原来签订了《齐鲁楼市不动产服务合同书》（编号：10000160，合作期限为2015年9月25日至2018年9月24日），但展宏公司于2017年7月1日已经与齐鲁公司提前终止合同。终止合同中约定展宏公司承担解除合同后的所有法律义务，后期如有任何纠纷，由岳东旺独自承担所有责任。3.展宏公司与马晓雯签订的房屋买卖合同非齐鲁公司的统一制式房屋买卖合同，其签订的合同已被一审法院认定为无效合同。展宏公司擅自使用齐鲁公司的“齐鲁楼市不动产”标志，并以“齐鲁楼市不动产合作机构”标志私自篡改房屋买卖合同，给齐鲁公司造成了名誉损失，为维护公司自身合法权益，保留对其提起诉讼的权利。岳东旺上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初2920号民事判决，改判驳回马晓雯的诉讼请求；2.全部诉讼费用由马晓雯承担。事实和理由：一审法院认定马晓雯与案外人王艳丽签订的《房屋买卖合同》为无效合同，系适用法律错误。马晓雯与王艳丽签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，即使本案《房屋买卖合同》的实质是团购房屋资格的转让，也是属于一种可期待利益的转让，并未损害济南东安置业有限公司的利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。2.一审法院判决岳东旺承担30％的责任，没有事实及法律依据。首先，岳东旺已促成合同成立，且该团购房屋资格转让协议并非非法买卖。其次，岳东旺只是为马晓雯与案外人王艳丽提供订立合同的机会，岳东旺已向马晓雯如实告知涉案房屋状况，不存在故意隐瞒及提供虚假信息的情形。马晓雯对此次交易情况及可能带来的风险是知晓并自愿进行的交易。最后，马晓雯与案外人王艳丽、刘霄也协商一致解除协议并约定“一切违约责任由案外人刘霄负责”。王艳丽已将购房定金5万元退还了马晓雯，刘霄也向马晓雯出具欠条愿意承担定金双倍返还的违约责任并承担中介费用共计7.4万元。2018年5月马晓雯也在济南市历下区人民法院向刘霄提起诉讼并得到了赔偿，再向岳东旺主张赔偿没有依据。针对岳东旺的上诉请求马晓雯辩称，1.岳东旺主张《房屋买卖合同》有效，但马晓雯认为这不是本案的关键。本案是居间合同纠纷，马晓雯履行了合同义务，而岳东旺违约且造成马晓雯损失，其应依据合同法第425条等承担责任。一审法院诉讼标的识别不当，适用法律错误。2.岳东旺在上诉状中称“岳东旺只是为马晓雯与案外人王艳丽提供订立合同的机会，岳东旺已向马晓雯如实告知涉案房屋状况，马晓雯对此次交易情况及可能带来的风险是知晓并自愿进行的交易”。马晓雯认为居间合同居间人的法定义务远非仅仅是提供订立合同的机会。合同法第425条和《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第02期李彦东诉上海汉字房地产顾问有限公司居间合同纠纷案有明确规定和参考。且房产中介口头约定协助买卖双方办理各种手续的交易习惯，是众所周知的事实。2.4万的佣金价格也从侧面证明这一点。一审也已查明无证据证明“岳东旺已向马晓雯如实告知涉案房屋状况，马晓雯对此次交易情况及可能带来的风险是知晓”。岳东旺曲解了法律的规定。3.岳东旺在上诉状中称“岳东旺不存在故意隐瞒及提供虚假信息的情形”。对此，马晓雯在起诉状中已有明确陈述和证明，一审也未认可岳东旺主张的事实。对此，亦可参考《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第02期案例。4.岳东旺在上诉状中称“马晓雯与案外人王艳丽、刘霄也协商一致解除协议并约定一切违约责任由案外人刘霄负责”。马晓雯认为解除的协议是房屋买卖合同而非居间合同，岳东旺既不是房屋买卖合同的当事人，也非解除协议的当事人，此违约责任是《房屋买卖合同》的违约责任而非居间合同的。岳东旺没有正确区分房屋买卖合同和居间合同及其违约责任。5.岳东旺在上诉状中称“刘霄也向马晓雯出具欠条愿意承担定金双倍返还的违约责任并承担中介费用共计7.4万元，2018年5月马晓雯也在济南市历下区人民法院向刘霄提起诉讼并得到了赔偿”。马晓雯认为刘霄自愿承担中介费是其单方意思，但马晓雯并未免除被岳东旺的责任。马晓雯不只向刘霄提起诉讼，而是向刘霄和展宏公司提起诉讼，案号为(2018)鲁0102民初2822号，标的额也非7.4万。正是因为岳东旺在诉讼过程中明知有大量债务存在却恶意注销其一人公司，马晓雯才不得不撤销对展宏公司的起诉。马晓雯与刘霄达成和解撤诉，得到的赔偿未达到定金双倍，更不用说弥补巨大的损失。针对岳东旺的上诉请求齐鲁公司未陈述意见。马晓雯向一审法院提出诉讼请求：1.判令岳东旺、齐鲁公司返还中介费用(佣金)2.4万元及自2017年4月13日起至判决还款之日的每天0.05%的利息;2.岳东旺、齐鲁公司赔偿马晓雯损失34,481元;3.诉讼费用由岳东旺、齐鲁公司负担。一审庭审中，马晓雯放弃第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年10月28日，马晓雯（乙方）与展宏公司（丙方）、案外人王艳丽（甲方）签订了《房屋买卖合同》。约定“1.甲方自愿将济南东安置业有限公司开发的凤凰国际项目的购房优惠名额转卖给乙方，乙方用此名额选定凤凰国际南区10号楼2单元902室;2.双方协商购房总价为1,227,675元，包括差价款20万元，甲方保证购房价为10,100元/平米，乙方所选户型为101.75平米，车位一个、地下室按照开发商统一要求由乙方从开发商处自行购买;3.经甲、乙双方协商一致，乙方于本合同签订时向甲方支付定金5万元，乙方保证于乙方和济南东安置业有限公司开发的凤凰国际项目售楼处签订济南市商品房购房合同当日，将剩余差价15万元支付给甲方；4.甲方保证于2016年10月31日前为乙方办理完购房优惠手续，乙方于11月14日前去售楼处交首付签济南市商品房购房合同；5.合同签订后，若甲方不能为乙方提供本合同约定的优惠名额，则双倍返还乙方定金，并将中介费直接支付给乙方，丙方所收中介费不退；若乙方在售楼处有合适房源而自动放弃选房或选定房号后因乙方自己原因放弃购买，则甲方所收定金和丙方所收中介费不退。”三方均在合同上签字盖章。2016年12月1日，马晓雯与案外人济南东安置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定马晓雯购买凤凰国际南区10号楼2单元902室，建筑面积101.75平方米。购房单价为13,760元/平米，购房总价为1,400,080元。2017年4月13日，马晓雯与案外人王艳丽、刘霄签订了《房屋买卖合同解除协议》。约定马晓雯收到案外人王艳丽返还的定金伍万元后，马晓雯与案外人王艳丽协商一致同意解除该房屋买卖合同。2017年4月18日，案外人济南东安置业有限公司向马晓雯发送了关于解除《商品房买卖合同》的通知函，解除该合同。齐鲁公司（甲方）与展宏公司（乙方）签订《齐鲁楼市不动产服务合同书》，约定甲方就乙方所经营的“二手房经纪业务”提供经营指导、业务培训等。合作期限为2015年9月25日至2018年9月24日。2017年7月1日，展宏公司向齐鲁公司提出齐鲁楼市不动产服务合同书终止申请。约定，展宏公司向齐鲁楼市不动产总部缴纳5000元的违约金，同时按照合同约定履行解除合同后的所有义务，店铺如有任何纠纷，由展宏公司独自承担。2018年6月14日，展宏公司注销。清算报告载明“公司账簿以外如出现债权债务由公司股东按出资比例承担责任”。其出资人为岳东旺。一审法院认为，2016年10月28日，马晓雯通过展宏公司与案外人王艳丽签订的《房屋买卖合同》的行为显示马晓雯与展宏公司之间成立居间合同关系。马晓雯与案外人王艳丽签订的《房屋买卖合同》虽然名为房屋买卖，但其实质并非房产的买卖，而是马晓雯出资购买案外人王艳丽所称的其享有的以低于市场价购买济南东安置业有限公司所售商品房的资格。对此合同，一审法院认为，无论案外人王艳丽是否真实享有低价购房资格，济南东安置业有限公司对于购房人的优惠都是针对特定群体，显然马晓雯不在该优惠范围内，否则马晓雯无需向王艳丽购买。此后马晓雯以高于与王艳丽约定的价格自济南东安置业有限公司处购房也证实此事。因此，马晓雯与王艳丽之间转让低价购房资格的行为实质上侵害了案外人济南东安置业有限公司的利益。故，该买卖合同为无效合同。展宏公司作为房产中介，应对于所欲促成的交易进行审慎的审查以促成合法交易。而在本次居间过程中，展宏公司所促成的买卖为非法买卖。因此展宏公司应对该次居间行为所造成的损失承担赔偿责任。由于展宏公司已经注销，故其所应承担的责任由申请注销人即岳东旺承担。展宏公司作为齐鲁公司的加盟店，齐鲁公司对于展宏公司有着业务指导的义务，同时齐鲁公司也因此而获益，故齐鲁公司应对展宏公司给客户造成的损失承担连带赔偿责任。齐鲁公司在承担赔偿责任后，可依据其与展宏公司之间的协议在赔偿额范围内向岳东旺追偿。本案中，马晓雯在明知自己无低价购房资格的情况下仍与案外人王艳丽、展宏公司达成无效合同，故该合同三方对此均有过错。在考虑到各方对于交易内情和交易习惯的了解程度不同的情况下，一审法院认为马晓雯对此应负有30%的责任，展宏公司负有30%责任。因此，对于马晓雯主张的损失34,481元，展宏公司即岳东旺应承担10,344.3元。其余损失部分，由马晓雯与案外人王艳丽另行处理，本案中不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、岳东旺赔偿马晓雯损失10,344.3元，于判决生效之日起十日内履行；二、齐鲁公司对上述第一项承担连带赔偿责任，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回马晓雯的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663元，由马晓雯负担198.90元，由岳东旺、齐鲁公司负担464.10元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，马晓雯、展宏公司及案外人王艳丽签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一审法院认定该合同无效，系适用法律有误。本案中，根据《房屋买卖合同》约定，马晓雯与展宏公司之间成立居间合同法律关系。该合同第5条明确约定：“本合同签订后，若甲方（即王艳丽）不能为乙方（即马晓雯）提供本合同约定的优惠名额，则双倍返还乙方定金，并将中介费直接支付给乙方，丙方（即展宏公司）所收中介费不退”。因此，展宏公司向马晓雯提供订立合同的媒介服务，并已促成合同成立，并不存在违约的情形。马晓雯在购房中未能享有低价购房资格，并实际以高于合同约定的价格自济南东安置业有限公司处购房，系案外人王艳丽违约导致。况且，马晓雯已另案主张权利，双方已经达成和解。再者，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”马晓雯并未提交充分有效证据证实展宏公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形。故，马晓雯主张岳东旺赔偿其损失34481元，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人马晓雯的上诉请求不能成立，不予支持。上诉人岳东旺的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2920号民事判决；二、驳回马晓雯的诉讼请求。一审案件受理费663元，二审案件受理费663元，均由上诉人马晓雯负担。本判决为终审判决。审 判 长 李耀勇审 判 员 高 静审 判 员 王京波二〇一九年十二月二十五日法官助理 梁海鹏书 记 员 孙培培