苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初8774号原告韩帅，男，1986年4月20日出生，汉族，住山东省新泰市。委托代理人宋一芸，江苏震宇震律师事务所律师。委托代理人宁战宏，江苏震宇震律师事务所律师。原告张慧，女，1988年12月10日出生，汉族，住山东省新泰市。委托代理人宋一芸，江苏震宇震律师事务所律师。委托代理人宁战宏，江苏震宇震律师事务所律师。被告沈国祥，男，1975年5月9日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人罗世群，江苏东大舟律师事务所律师。被告何绮，女，1975年3月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人罗世群，江苏东大舟律师事务所律师。原告韩帅、张慧与被告沈国祥、何绮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后依法适用简易程序于2019年8月2日公开开庭进行审理。原告韩帅、张慧，被告沈国祥及其委托代理人罗世群到庭参加诉讼。后因双方争议较大，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2019年12月17日公开开庭进行审理。原告韩帅、张慧及其共同委托代理人宁战宏，被告沈国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩帅、张慧诉称：2019年3月12日，原被告双方签订《房屋买卖(居间)合同》一份，原告购买被告所有的位于苏州市吴江区房屋一套，总价为人民币220万元，合同约定原告签订合同以后，交购房定金2万元，剩余房款人民币218万元过户完成支付；在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，被告需于2019年4月15日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。原被告双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，中介费及其他费用由违约方承担。合同签订以后，原告按照约定支付了相应的购房定金，但被告一直以房屋已经涨价等理由拒绝注销抵押登记，致使合同一直无法履行，为此原告向被告发函要求被告履行合同，但被告仍然拒绝履行。故原告提起诉讼，请求判令：1、确认原被告签订的《房屋买卖合同》于2019年6月7日解除；2、被告向原告返还购房定金2万元，并赔偿原告已经支付的中介费1万元，违约金44万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告沈国祥、何绮辩称：对原告要求解除合同的主张无异议，但对原告解除合同的理由有异议，被告对于合同的解除虽存在过错，但是未按约定解除房屋抵押登记不足以导致合同解除；在签署合同时原告不具备购房资格，即使抵押不解除，也不影响原告办理网签和资金托管，但原告迟迟不予办理，故原告对合同解除也存在过错；被告无须承担中介费损失，涉案房屋在起诉时市场交易价格应当是低于250万元的，故原告主张的违约金数额过高，应予以减少。经审理查明：2019年3月12日，沈国祥、何绮作为售房人（甲方），韩帅、张慧作为购房人（乙方）与苏州阿俊信息技术有限公司作为居间方（丙方，以下简称阿俊公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其名下位于苏州市吴江区的房屋（不动产权证号为××号）转让给乙方，建筑面积为138.76平方米，转让价款为220万元；乙方于2019年3月12日交付购房定金2万元，剩余房款218万元在过户完成时支付；丙方收到乙方中介费1万元整，剩余中介费1万元在过户完成时支付；双方须在2019年4月28日前提供相应合法证件并进行资金托管；甲方于房款付清时腾空该房并将该房屋钥匙向乙方交付；甲方需于2019年4月15日前解除该房屋抵押，并注销他项权证；双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，中介费及其他费用由违约方承担。2019年3月12日，韩帅以支付宝转账方式向沈国祥、何绮支付购房定金2万元，并向阿俊公司支付中介费1万元。2019年5月17日，韩帅、张慧向沈国祥、何绮发函，告知内容如下：2019年3月12日，我方和你方在第三方中介主持下，签订《房屋买卖(居间)合同》一份，我方购买你方位于苏州市吴江区松陵江兴西路788号吴越嶺秀32幢204室房屋一套，合同总价220万元，之后我方向你方交付了定金2万元；合同同时规定你方应当在2019年4月15日前解除该房屋的抵押登记手续，2019年4月28日双方提供合法的过户手续以办理相关过户手续，现合同约定的上述期限已过，你方仍然没有解除该房屋的抵押登记手续，我方和第三方中介机构多次和你联系，你一直不能按照合同约定履行相关的义务，致使相关手续办理时间滞后，我方要求你方在收到本函后三日内解除房屋的抵押，并办理相关的过户手续。2019年5月29日，阿俊公司向韩帅、张慧发函，告知内容如下：本公司于2019年3月12日撮合您与沈国祥先生签订《房屋买卖(居间)合同》，合同约定沈国祥方需在2019年4月15日前解除该房屋的所有抵押，但至今该抵押仍未涤除，故本公司作为中介方，已经催告沈国祥于2019年6月5日前涤除抵押登记，并于2019年6月5日前提供办理过户所需材料；故本公司催告您方于2019年6月5日前提供过户所需材料，并提前准备房款，如届期沈国祥先生未能涤除房产抵押，您方有权按照合同约定向其主张违约责任；本公司也将依照房屋买卖合同第三条、第六条第五款之规定，主张中介服务费。2019年6月2日，阿俊公司工作人员卢俊以微信方式告知张慧“前期了解是钱的问题没协商好”，并询问张慧“上次房东提出的3万到5万的要求能否接受”，张慧回复称“一万五，办过户的时候付，帮我转告一下”。2019年6月5日，韩帅、张慧再次向沈国祥、何绮发函，告知内容如下：前期经多次沟通协调，你方屡次提出上涨房价及无法出售房屋等多种借口拖延时间，拒绝履行合同；我方已于2019年5月17日发函要求你方收函后三日内解除房屋的抵押，并提供合法的过户材料办理相关的过户手续；中介方也于2019年5月29日发函催告你方于6月5日前涤除抵押登记，催告我方准备过户材料及房款；在此期间我方和第三方中介机构多次和你联系，你方仍未配合办理相关手续，导致合同无法继续履行，现房价持续上涨，造成我方时间及金钱方面重大损失，我方现要求解除合同，并由你方承担违约责任。该函于2019年6月7日送达沈国祥、何绮。另查明：双方交易的位于苏州市吴江区的房屋，于2009年1月12日办理不动产登记，登记所有权人为沈国祥、何绮，该房屋于2019年1月17日办理抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市吴江区支行，他项权证号为（2019）苏州市吴江区不动产证明第9001984号，登记债权数额为215万元。以上事实，由原告提交的房屋买卖（居间）合同一份、收据二份、2019年5月17日函一份、EMS寄件联二份、邮寄妥投单两页、催告函一份、解除合同函一份、EMS寄件联二份、邮寄妥投单两页、微信聊天信息一份，本院调取的不动产登记信息以及双方的当庭陈述等证据予以证实。原告提交的房屋上涨证明材料、被告提交的房天下网站房产销售信息，均系房屋经纪网站发布的房屋交易信息，所涉价款均为居间机构和出售方单方报价，本院不予采信。本院认为：原被告签订的房屋买卖（居间）合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应遵守并切实履行合同义务。依照合同约定，被告应于2019年4月15日前解除该房屋抵押并注销他项权证，但被告以调整房屋价款为由拒不履行该项义务，已构成违约，致使涉案房屋无法办理不动产权变更登记，并致使房屋买卖合同目的无法实现，原告有权解除该合同。原告于2019年6月5日向被告发函，要求解除房屋买卖合同，该函已于2019年6月7日送达被告，故该合同已于该日解除。合同解除后，被告从原告处取得的购房定金2万元应予以退还。依照合同约定，中介费由违约方承担，因被告违约致使涉案合同解除，原告因涉案交易支付的中介费1万元系被告违约所造成的损失，应由被告赔偿。关于原告主张的违约金44万元，已过分高于其实际损失，本院依照被告方的抗辩和合同履行情况，将其调整为40万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告韩帅、张慧与被告沈国祥、何绮签订的《房屋买卖合同》于2019年6月7日解除。二、被告沈国祥、何绮应于本判决生效之日起十日内向韩帅、张慧返还定金2万元、赔偿中介费损失1万元并支付违约金40万元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，保全费2870元，合计27270元，由原告韩帅、张慧负担2321元；由被告沈国祥、何绮负担24949元，并于本判决生效之日起十日内给付原告。被告应负担的诉讼费用原告已预交，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  夏 锋人民陪审员  朱丽琴人民陪审员  汝 萍二〇一九年十二月二十五日书 记 员  黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。