北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初25223号原告：上海永升物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区锦芳路1号院3号楼地下二层，统一社会信用代码911101056662871326。负责人：武心民，总经理。委托诉讼代理人：张佳星，男，1981年8月19日出生，汉族，上海永升物业管理有限公司北京分公司员工。被告：魏嘉，女，1986年2月20日出生，汉族，户籍地内蒙古包头市东河区，公民身份号码×××。原告上海永升物业管理有限公司北京分公司（以下简称永升物业）与被告魏嘉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永升物业之委托诉讼代理人张佳星、被告魏嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告永升物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付春晖园随园YF80-1-101物业服务费11239.8元，从2017年10月4日计算至2018年7月31日；2.违约金13197元，从2017年10月4日计算至2018年12月31日；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2017年3月22日，原告与北京春晖园文化娱乐有限责任公司签订项目《前期物业管理委托服务合同》，约定由原告为项目提供前期物业服务。被告于2016年9月24日办理北京中央别墅区的项目房屋交付，该房屋面积为187.4平方米，合同约定物业费为6元/平方米/月（物业服务费用应于每年12月20日前预交次年物业服务费）。被告合计欠费10个月，共拖欠物业费11239.8元，按照合同约定应支付违约金13197元，两项费用合计24436.8元。被告现拖欠2017年10月4日-2018年7月31日的物业服务费，被告以种种理由拖欠至今。期间原告多次进行催缴，但遭受被告拒绝，故诉至法院。被告魏嘉答辩称：其为业主，房屋面积为187.4平方米。一、魏嘉与永升物业无物业服务合同关系。经查，魏嘉于2016年9月24日办理入住手续，并签署了《前期物业服务协议》，协议中乙方即物业服务企业为北京中航兴业酒店管理有限公司，魏嘉既不知晓之后物业方变更，也没有与永升物业签署任何物业服务合同。直至今日，小区都没有设立业主委员会，这种情况下，任何第三方均无权在不通知魏嘉的情况下随意变更双方已经签署的物业服务协议。二、魏嘉唯一签署的物业服务协议中第七章约定：“合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决：不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可向物业所在地的仲裁委员会申请仲裁。”因此魏嘉认为永升物业通过法院起诉的方式不符合物业服务协议约定。这一协议是魏嘉唯一签署的物业服务协议，其他物业服务协议魏嘉一律不认可。三、根据永升物业陈述，其于2017年10月4日至2018年7月31日向魏嘉提供了物业服务，但是魏嘉在此期间，多次投诉物业服务不作为，具体情况如下：1.2017年至2018年冬天，魏嘉一间卧室无供暖，魏嘉多次向物业反映这一问题，但物业一直推脱，甚至派人带改造过的温度计到房间来测温，测得温度18度，达到了市政府规定的供暖温度最低标准。但魏嘉自己所测温度14度，极端温度只有10度。直到2018年冬天，新物业公司才派人检修，发现房间供暖管道堵塞，该房间完全没有暖气，砸开地板后重新铺设管道才解决这一问题。永升物业当时对这一问题所采取的态度和做法，使魏嘉非常愤怒。2.2017年夏秋期间，魏嘉阳台发生数次有人进入并在阳台喝酒、抽烟、吃东西的情况，魏嘉向物业多次反应，并要求查视频监控，但永升物业称魏嘉阳台侧没有监控，且无法安装监控。对于阳台有人进入的情况，永升物业称无法制止，魏嘉除报警外，没有别的办法。3.2017年开始，魏嘉房间出现多处质量问题，包括墙纸脱落、外墙防水失效造成屋内渗水、墙体开裂柜门脱落等多项问题，魏嘉多次向物业反映，永升物业充耳不闻，每次做完记录后就没有消息了，直到2019年春，新物业才对魏嘉房间的质量问题进行了整体修复。4.魏嘉所住楼宇与北侧楼宇之间的小路一直没有路灯且步道等一直不能照明，魏嘉多次反映这一问题，但永升物业每次都承诺尽快解决，然而一直也没有解决。综上所述，魏嘉认为永升物业既没有收取物业费的合法地位，同时，在其声称提供物业服务的期间，魏嘉没有享有永升物业所应提供的物业服务，其物业服务完全达不到6元/平方米的物业服务标准。永升物业仅在本小区提供了1年半的物业服务，尤其在2018年上半年，永升物业与投资产生纠纷，永升物业将退出，这种情况下，永升物业更加不作为，纯粹是耗日子。根据以上理由，魏嘉认为永升物业起诉理由不足，请法院依法对其无理要求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告魏嘉系业主，该房屋建筑面积187.4平方米。2017年3月22日，永升物业与北京春晖园文化娱乐有限责任公司签订《前期物业管理委托服务合同》。该合同部分内容如下：由永升物业为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务收费选择包干式方式，具体标准为ABD公寓6元/平方米/月，物业服务费应当从甲方通知的收房之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后均预付一年物业费，具体时间为每年的3月1日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2017年3月1日至2020年2月29日止，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立并另行签署合同之时为止，若在此期间本物业未能成立业主委员会，委托期满前6个月双方可协商是否续约。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定继续提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。另查，小区至今未成立业主委员会。魏嘉未向永升物业交纳2017年10月4日至2018年7月31日的物业费。诉讼中，永升物业明确第一项诉讼请求物业费的计算标准为：187.4平方米*6元/平方米/月*10=11244元，永升物业现主张11239.8元，超出部分，永升物业放弃主张。永升物业主张的期间为2017年10月4日至2018年7月31日。诉讼中，永升物业放弃第二项对魏嘉主张违约金的诉讼请求。上述事实，有原告永升物业提交的前期物业服务合同、服务记录文件，被告魏嘉提交的照片以及本院庭前质证笔录、庭审笔录等在案佐证。本院认为：北京春晖园文化娱乐有限责任公司与永升物业签订有《项目前期物业管理委托服务合同》，依照法律规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。永升物业为小区提供物业服务，魏嘉作为该小区业主，享受了物业服务，应交纳相应的物业费。现魏嘉未按照合同约定交纳自2017年10月4日至2018年7月31日期间的物业费，应当承担继续交纳的义务，本院经核算，按照合同约定魏嘉自2017年10月4日至2018年7月31日期间应当交纳的物业费为11131.56元。结合双方提交的证据和双方陈述可以看出，永升物业在提供诉请期间物业服务的过程中，提供的物业服务确实存在一定瑕疵，因此应当酌情扣减永升物业应当收取的物业费，以促进物业公司进一步提高服务质量，对于扣减的数额，本院酌情确定。应当指出的是，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解。对于业主提出的建议和问题，物业公司应当积极采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告魏嘉于本判决生效之日起七日内给付原告上海永升物业管理有限公司北京分公司自2017年10月4日至2018年12月31日期间的物业服务费共计10018元；二、驳回原告上海永升物业管理有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41元，由原告上海永升物业管理有限公司负担16元（已交纳），由被告魏嘉负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李二焕二〇一九年十二月三日法官助理 许 楠书 记 员 赵宇飞