上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10360号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海金源娱乐有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王朋飞，执行董事。委托诉讼代理人：施厚宝，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鹏展，上海瀚元律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：方德超，男，1970年12月28日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：方传平，男，1968年2月11日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：夏群林，男，1978年9月11日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李建兵，男，1977年11月1日出生，汉族，户籍地安徽省。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王兴玲，女，1982年9月26日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市。上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：毛纪富，上海融力天闻律师事务所律师。上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：陈忠飞，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人上海金源娱乐有限公司(以下简称金源公司)因与被上诉人方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初33589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金源公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五、七项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求,支持上诉人的一审全部反诉请求。事实和理由：一、《租赁合同》解除的责任不在上诉人，双方在合同第十一条第三款约定，若上诉人的上家提前终止协议，上诉人和被上诉人共同申请向上家索赔。二、被上诉人逾期支付租金，违约在先，其无权主张解除合同、违约金、退还押金以及装修费。三、被上诉人至今拖欠上诉人2016年2月至7月的部分租金，上诉人有权主张被上诉人补足租金并承担违约责任。四、鉴于被上诉违约在先，根据《租赁合同》第十二条第一款的约定，被上诉人应赔偿一个季度租金的违约金。方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲辩称，不同意金源公司的上诉请求。被上诉人在一审中提出解除合同的原因是上诉人提供的房屋无法作为仓库使用，上诉人在其上家多次催讨租金、电费的情况下仍然拒不缴纳，导致上诉人的上家收回房屋，相关责任应由上诉人自行承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲向一审法院起诉请求：一、解除与上诉人签订的房屋《租赁合同》，解除日期：2016年4月底；二、上诉人退还押金人民币100,000元(以下币种均为人民币)；三、上诉人支付违约金225,000元；四、上诉人赔偿装修费80,000元。金源公司向一审法院反诉请求：一、解除与被上诉人签订的《租赁合同》，解除日期：2016年7月；2、被上诉人支付所欠房租310,209元(计算方式：根据合同约定，按整场面积，租金为75,000元/月，但被上诉人提前退租部分面积后按照46,597元/月支付，根据两者差额，自2016年1月计算至2016年7月，外加2016年5月至2016年7月的租金)，该款与押金10万元相抵扣；3、被上诉人支付合同约定违约金225,000元。一审法院认定事实：2014年10月23日，被上诉人与上诉人签订了房屋《租赁合同》及《补充条款》，合同约定：1.甲方(即上诉人)出租给乙方(即被上诉人)的房产坐落在上海市闸北区天潼路XXX号三楼(以下简称系争房屋)。甲方出租给乙方的房产面积为1,000平方米(以实际面积为标准)。2-1系争房屋仅用于仓库用途。4-2租金一个季度一付，先付后用。每期租金应于每期15日前支付。5-1乙方应当在本合同生效后3日内向甲方交付押金100,000元。5-2租赁期满或本合同终止，在乙方返还该房屋后30日内，甲方将收取的保证金除用以充抵合同(含双方签订的所有合同)约定应有乙方承担的费用外，余下部分无息归还乙方。11-3在租赁期内，出现下列情形之一的，乙方可以书面通知甲方解除本合同，并有权要求甲方承担违约责任：甲方不履行本合同项下的重大义务或者责任，经乙方书面催告后，在合理期限内仍不履行的；若甲方上家提出提前终止与甲方的协议，甲乙双方共同申请甲方上家索赔，索赔部分甲乙双方共同商议分成，若无法索赔到，甲方则不承担乙方的损失。在租赁期内，除本合同已有的约定外，出现有下列情形之一的，甲方亦可书面通知乙方解除合同，终止租赁关系：(1)乙方逾期30日仍未支付租金的。12-1双方不得违约，违约方自愿赔偿守约方壹个季度租金和装饰装修费用作为违约金。《补充条款》载明：1.该房屋租赁期限为2015年1月6日至2020年3月15日止。2.该房屋每月租金为75,000元，租金递增情况按主合同执行(该房屋实际使用面积为927平方米左右，上下浮动不大于10%)。合同签订后，被上诉人方传平向上诉人方的邹鹏飞于2014年10月23日转入100,000元，于2014年11月25日转入450,000元，于2015年12月15日转入75,000元，于2016年1月26日转入46,597元，2016年2月25日转入46,597元，2016年3月28日转入46,597元。2016年1月23日，上诉人收到案外人盛政物业管理有限公司(以下简称盛政物业)发出的《通告》，《通告》载明：三楼网吧从2015年11月至今所欠租金未付，限网吧在本月25日之前付清!否则将对网吧采取停电措施,由此产生的一切后果，将由网吧租赁公司自负。另查明，2010年7月17日，上诉人(承租方、乙方)与案外人上海弘恒贸易有限公司(以下简称弘恒贸易公司，出租方、甲方)签订了房屋《租赁合同》，合同载明：1.1甲方出租给乙方的房屋位于上海市闸北区天潼路XXX号3楼整层的房屋。1.2该物业是甲方租赁上海市闸北区天星公司的房屋，现将该房屋招商转租给乙方使用，对于甲方的招商行为，甲方保证已得到房屋产权人的书面同意，若由此而引起乙方无法经营，甲方将承担全额赔偿乙方的一切损失。4.2本房屋租赁合同期限自2010年7月23日起至2015年8月31日止，续租期为5年，即2015年9月1日起至2020年8月31日止。4.3租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面续租要求，经甲方书面同意后重新签订租赁合同。乙方在同等条件下享有优先承租权。一审法院审理中，被上诉人的证人黄某某出庭作证称，其是被上诉人王兴玲的员工，2014年11月被上诉人租赁了系争房屋作仓库，证人帮被上诉人在仓库管理。在租赁的一年中，系争房屋多次断电，电梯经常故障。物业也经常催促被上诉人搬离，否则就会采取停电措施。2015年12月开始，王兴玲将其货物搬离了系争房屋，证人也随之离开了。被上诉人认为证人证言与被上诉人的证据相互印证，证明因为上诉人拖欠大房东费用问题导致系争场地不能使用，由于上诉人违约导致合同目的不能实现；且中期被上诉人王兴玲有过退租，故被上诉人、上诉人双方重新协商确定之后的租金。上诉人则表示不认识证人，在王兴玲退租后，其余被上诉人还继续正常使用了大半年时间。且是因为大房东要收回整栋大楼，并非针对上诉人，违约责任不在上诉人。被上诉人表示，2016年1月物业曾对系争房屋停电，后面有过恢复，但没恢复几天继续停电，电梯停电仓储也不能正常使用，上诉人一直说协商，到2016年5月份基本处于全部停电状态，在此期间被上诉人一直寻找其他仓库替代使用，但是一直找不到。停电后电梯不能使用，因此不能短时间搬出，中间的货物都是陆续搬出，到2016年7月，被上诉人方完全搬离，没有与上诉人办理过交接，但双方对此情况有沟通。沟通时被上诉人的要求是退押金，上诉人表示在和大房东打官司，等诉讼有结果才有钱退押金，其他的事情没有谈。被上诉人的租金支付至2016年4月底，未付之后的租金是因为当时整栋楼断电，电梯无法使用，故没有支付租金，且上诉人认为被上诉人构成违约，因此搬离前几个月的租金没有付。期间被上诉人还得知大房东不允许上诉人转租、断电等原因，被上诉人也有一个合伙人退租，租赁面积减少，租金也相应减少，但是被上诉人没有说过将该退租合伙人的押金抵违约金的情况。被上诉人方与上诉人曾口头协商退租部分面积，然后根据退租面积与原租赁面积的比例计算出了变更后的租金，无书面证据。但被上诉人后续均是按照4万多元的租金支付，上诉人也从未提出过异议，也未催讨过剩余租金，上诉人也继续让被上诉人使用系争房屋，应视为上诉人是同意变更后的租金数字的。2016年7月初，在陆续搬离的过程中，被上诉人突然发现仓库出入口通道和门已经被封死了，无法进入，现场还留有部分货架和物品。因货架比较笨重，难以搬离。关于“若甲方上家提出提前终止与甲方的协议——”的条款，被上诉人认为应当是在上诉人正常履行与大房东的合同义务的前提下，被上诉人同意按照此约定执行，不追究上诉人的违约责任，但本案中上诉人对大房东存在违约行为，不适用该条款。该处的甲方应为弘恒贸易公司。上诉人另表示，弘恒贸易公司是受产权人委托管理房屋，上诉人与弘恒贸易公司签订《租赁合同》，合同期限至2020年，上诉人认为“甲方上家”指的是房屋产权人，后产权人更换盛政物业管理后，便不再认可上诉人与弘恒贸易公司的合同。大楼底部的商店也被产权人收回，并非是上诉人逾期付租的原因导致的。后上诉人曾联系弘恒贸易公司，其表示系争房屋已经不归其管理了，现在归物业管理，但上诉人与物业是没有合同的，目前为止，上诉人也没有向弘恒贸易公司主张过权利。一开始上诉人向弘恒贸易公司租赁了三楼整个楼面(2,000多平方米)，上诉人曾分为三部分经营：台球、游戏机、网吧。2014年10月23日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，将原先租赁的面积中的1,000多平方米租赁给了被上诉人，由被上诉人用于仓储。被上诉人当时向上诉人支付了100,000元押金，租金为每月75,000元，租金原来是一季度一付。后新物业以不认可与上诉人的租赁合同、要收回房屋为由，开始以各种问题找租赁人的麻烦，被上诉人也怕场地不能使用，因此与上诉人协商租金开始一个月一付。后来被上诉人中有一个合伙人提前撤离，其提出将其不使用的面积交还给上诉人，折算下来房租变为40,000多元/月。被上诉人方租赁时的押金内部有划分，提前撤离的人，折算下来，100,000元中的押金其差不多缴纳30,000多元，在其撤离后，被上诉人方传平曾称这部分押金是不需要退还的。后来在合同履行期间大房东表示不认可上诉人之前的合同，要求上诉人搬离，还继续举报被上诉人消防问题，物业也不让使用电梯，后被上诉人就陆陆续续搬走了，搬走后，被上诉人、上诉人双方也没有进行结算。被上诉人方搬离前有几个月房租没付，因为有押金在，上诉人测算下来，押金抵扣后还有一、两个月的房租没付。被上诉人方搬离时，系争房屋的电梯的确无法使用，被上诉人方的确是用楼梯人工搬离的，确实搬了蛮长时间，但是仓储功能还是在实际使用的。曾经上诉人与被上诉人方德超、方传平进行协商，口头确认如果由于大房东的原因导致双方的租赁合同不能履行，则双方互不承担责任。上诉人得知盛政物业接管系争房屋后，上诉人曾与弘恒贸易公司沟通，弘恒贸易公司答复整栋楼都被收回，上诉人中间曾有短暂的欠租，但因为被上诉人要继续使用，上诉人后期仍将租金交给了弘恒贸易公司。盛政物业后来通过停水停电来让被上诉人搬离，上诉人也曾找过物业进行沟通，但物业陈述和上诉人没有直接的合同关系，也不认可弘恒贸易公司与上诉人的合同，也拒绝与上诉人协商。退租后的租金数字是被上诉人计算出来的，上诉人不清楚被上诉人股东内部之间的分配，该数字没有经过上诉人同意。上诉人曾电话向被上诉人追讨过租金差额的部分。被上诉人大部分物品于2016年7月搬离，但还有小部分未搬离的货架，上诉人不清楚具体的搬离时间。一审法院认为，被上诉人、上诉人签订的房屋《租赁合同》及《补充条款》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。一审法院审理中，被上诉人、上诉人均同意解除《租赁合同》，一审法院予以确认。因上诉人与案外人的某某，导致系争房屋的租赁合同无法履行，故《租赁合同》解除的责任在于上诉人。合同解除后，上诉人收取的押金100,000元应予以返还。上诉人认为，曾因被上诉人部分退租需扣除相应的押金，但被上诉人对此予以否认，上诉人亦无法向一审法院提供相应的证据，故该抗辩意见一审法院难以采纳。因上诉人违约导致合同解除，上诉人应向被上诉人承担违约责任。根据合同约定，违约方需赔偿守约方壹个季度租金和装饰装修费用作为违约金。但根据双方在一审法院审理中的陈述，被上诉人曾退租部分面积，自2016年开始的租金标准已变更为每月46,597元，故考虑到租赁合同的履行过程、本案的实际情况等因素，一审法院酌情确定上诉人需向被上诉人支付违约金139,791元。至于被上诉人主张的装修费用，被上诉人提供的单据均为可移动物品，相关证据并不足以证明其装修损失，故被上诉人的该项诉讼请求一审法院不予支持。现上诉人表示，就装修费用愿意补偿被上诉人3,000元，一审法院予以确认。对于上诉人的第二项反诉请求，上诉人认为系被上诉人擅自变更租金，但上诉人认可被上诉人曾退租部分面积，因此减少租金符合常理，如上诉人不认可该租金数额应及时主张权利，但上诉人无法提供相应证据证明其曾就租金差额部分向被上诉人进行过催讨，故被上诉人陈述的双方因部分面积退租，重新确定了租金标准的陈述具有高度盖然性，上诉人要求被上诉人按照75,000元/月的标准支付2016年1月至7月的租金的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。被上诉人支付租金至2016年4月，但实际于2016年7月搬离系争房屋，故2016年5月开始至实际搬离之日的房屋租金仍需向上诉人支付。但因双方未办理过交接手续，考虑到本案实际情况，一审法院酌情确定被上诉人还需向上诉人支付房屋租金90,000元。上诉人的第三项反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。至于《租赁合同》中约定：若甲方(即上诉人)上家提出提前终止与甲方的协议，甲、乙(即被上诉人)双方共同申请甲方上家索赔，索赔部分甲乙双方共同商议分成，若无法索赔到，甲方则不承担乙方的损失。上诉人据此认为被上诉人、上诉人应互不承担违约责任。但如上诉人认为案外人违约，应及时维护己方权利，但上诉人至今并未积极向其合同方主张过权利，上诉人现以此为由拒绝赔偿被上诉人的相应损失缺乏依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决如下：一、确认被上诉人与上诉人就系争房屋签订的《租赁合同》解除；二、上诉人应于判决生效之日起十日内向被上诉人退还押金100,000元；三、上诉人应于判决生效之日起十日内向被上诉人支付违约金139,791元；四、上诉人应于判决生效之日起十日内向被上诉人支付装修损失3,000元；五、被上诉人应于判决生效之日起十日内向上诉人支付租金90,000元；六、驳回被上诉人的其余诉讼请求；七、驳回上诉人的其余反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。现系争房屋被盛政物业接管，弘恒贸易公司与上诉人之间房屋租赁合同无法履行，导致被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》及《补充条款》无法履行，故一审法院认定《租赁合同》解除的责任在于上诉人，据此判定上诉人向被上诉人退还押金100,000元、支付违约金139,791元和装修损失3,000元并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出被上诉人未足额支付租金的问题，由于盛政物业不认可上诉人与被上诉人的租赁关系，被上诉人方曾退租部分面积，与上诉人口头协商折算下来的租金和一个月一付的事宜，事实上被上诉人向上诉人支付2016年2月至4月的租金为每月46,597元，期间上诉人对租金未提出异议，故一审法院认定2016年2月以后的租金为每月46,597元，据此驳回按照75,000元/月的标准支付2016年1月至7月的租金的反诉请求，酌情确定被上诉人向上诉人还需支付房屋租金90,000元，于法有据，本院予以认可。因《租赁合同》解除的责任在于上诉人，故上诉人主张合同违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，金源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,375元，由上诉人上海金源娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇一九年十二月二十七日书记员  王一飞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……