云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初5039号原告焦利，男，汉族，1978年7月14日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人刘乐，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）被告孙志鹏，男，汉族，1977年7月30日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告焦利诉被告孙志鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告焦利及其委托代理人刘乐到庭参加诉讼，被告孙志鹏经本院依法公告送达，逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告系朋友关系。2014年底，被告因承建工程项目需要资金而向原告借款，原告先后两次借款给被告，第一次借给被告86万元，第二次借给被告103万元。2015年1月5日，被告向原告出具《承诺书》，承诺如下：一、我公司原有车辆，车号云Ｄ×××××号车作价86万元转售原告所有，买卖手续已办理完善，售车款项已付清；二、被告及其公司保证于2015年1月20日前一次性付清向原告的借款103万元整。借款期限届满后被告不能按其承诺向原告偿还103万元的借款，双方遂协商将被告购买的位于房屋作价1135000元转让给原告，售房款中的103万元用于抵销被告欠原告的借款。2015年1月20日，原告与被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告将其位于房屋转让给原告，房屋总价款1135000元，原告于协议签订之日一次性支付被告。协议还对房屋产权证的办理、违约责任等事项进行了约定。协议签订后原告向被告支付了105000元购房款，被告向原告出具了《收条》，载明收到原告购房款1135000元。2015年2月27日，被告孙志鹏以身份证号转售人5303021977××××××××在《曲靖日报》发布公告，内容为：曲靖华庭房地产开发有限公司开发的书香华庭小区2幢1单元1102号房屋和沾益县广厦房地产开发有限公司开发的房屋，于2017年1月20日转售给身份证号5303021978××××××××的人所有。后原告对该两套房屋进行装修入住，2015年、2016年物业管理各项费用原告已交纳。以上事实已经麒麟区人民法院（2017）云0302民初4985号民事判决书和曲靖市中级人民法院（2018）云03民终556号生效判决书予以确认。麒麟区人民法院在执行孙桂珍诉曲靖市元博房地产开发有限公司合同纠纷一案中，被告孙志鹏用书香华庭小区2幢1单元11层1102号房屋为其公司担保，导致该房屋被曲靖市麒麟区人民法院于2019年4月14日依法拍卖，成交价为512767元。现请求法院依法判令：1、由被告协助原告共同办理位于沾益区房屋的不动产权变更登记手续；2、判令被告返还原告购房款512767元，并以512767元为基数，每日按1‰计算赔偿原告自2019年4月14日起至款项付清之日止的损失（暂计算至2019年7月14日止的损失为46149.03元）。3、判令被告承担本案诉讼费。被告未到庭应诉答辩。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、《房屋买卖协议》、商品房购销合同各一份，用于证明原告与被告于2015年1月20日签订《房屋买卖协议》，约定被告将其位于房屋转让给原告，房屋总价款1135000元，原告于协议签订之日一次性支付被告。协议还对房屋产权证的办理、违约责任等事项进行了约定；2、承诺书、收条各一份，用于证明被告之前欠原告借款103万元，借款与购房款进行抵销后，原告又向被告支付了10.5万元，被告向原告出具了113.5万元的收条，原告已经付清被告购房款的事实；3、公告报纸一份，用于证明因被告未领到房产证不能办理过户登记手续，2015年2月27日被告通过登报的方式将双方买卖房屋的事实向社会公众发布了公告进行公示；4、证明两份，用于证明房屋买卖协议签订后，被告到小区物管处将房屋交付给原告合法占有的事实；5、证明、收条各两份，用于证明原告已装修并入住诉争房屋的事实；6、物业服务收费收据六份，用于证明原告2015年就开始入住云珠苑小区并向小区物业服务公司交纳了2015年、2016年的物业服务费用的事实；7、民事判决书复印件两份，用于证明人民法院生效判决书已经确认了原被告之间房屋买卖一事及通过债权债务抵销已付清购房款的客观真实；8、情况说明两份，用于证明被告以书香华庭小区2幢1单元11层1102号房屋为其公司担保，导致该房屋于2019年4月14日被曲靖市麒麟区人民法院依法拍卖，成交价为512767元。本院认为，原告提供的证据1-8客观真实，与本案具有关联性，该证据链证明原、被告之间存在债权债务关系，双方签订《房屋买卖协议》，被告将房屋作价转让给原告及原告入住的的事实，本院予以采信。被告未到庭举证质证。经审理查明，本院确认如下法律事实：2011年11月23日，被告与曲靖华庭房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买书香华庭小区2幢1单元1102号房屋，并办理了商品房购销合同登记备案。2013年5月19日，被告与沾益县广厦房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》购买房屋，并办理商品房购销合同登记备案。后因原、被告之间存在债权债务关系，2015年1月5日，被告向原告出具《承诺书》，内容为：今有我孙志鹏及我名下公司曲靖市元博房地产开发有限公司向焦利做出承诺如下：一、我公司原有车辆，车号云Ｄ×××××号已作价86万元转售于焦利个人所有，买卖手续已办理完善，售车款项已清，双方无异议、无纠纷。二、我孙志鹏及我公司保证在2015年1月20日前一次性付清向焦利个人的借款103万元整。三、我公司承诺在2015年3月1日前付清办理民间资本管理有限公司和民间资产管理有限公司的前期费用55万元整，若我公司不能按此承诺时间付清办理该公司的前期费用，视我个人和公司违约，由此造成一切经济损失责任由我个人和公司承担，与委托人无关，委托人无需承担任何责任。2015年1月20日，孙志鹏（卖方、甲方）与焦利（买房、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方于2011年11月23日与曲靖华庭房地产开发有限公司签订一份《商品房购销合同》购买书香华庭小区2幢1单元1102号房屋，房屋建筑面积123.74平方米；于2013年5月19日与沾益县广厦房地产开发有限公司签订一份《商品房购销合同》购买房屋，房屋建筑面积为142.81平方米，上述两份《商品房购销合同》均已在房地产管理机关登记备案。上述商品房均已实际交付甲方占有使用，但尚未办理房屋所有权和土地使用权登记手续。现甲方因资金周转需要，将上述房屋转让给乙方，甲乙双方根据《合同法》的相关规定，经平等协商后就上述房屋的转让事宜自愿达成如下协议：一、甲方将其所有的位于书香华庭小区2幢1单元11层1102号房屋，房屋建筑面积123.74平方米和位于房屋，房屋建筑面积为142.81平方米的房屋转让给乙方，房屋总价款为1135000元。二、乙方于本协议签订之日一次性支付甲方购房款1135000元，甲方向乙方出具收款收据。三、甲方保证其出卖的房屋在本协议签订之前不存在抵押、出租、转让给第三人等情形，其出售的房屋无权利瑕疵。本协议签订之后甲方也不得将房屋抵押、出租、转让或抵债给第三人。四、甲方房产证和土地使用权办下来后应及时告知乙方并将房产证和土地使用权过户到乙方名下，过户所需的全部费用由甲方承担。五、本协议签订当日甲方应将房屋交付乙方占有使用，乙方享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。六、违约责任：……2、若甲方取得房屋所有权后经乙方催告办理过户手续之日起五日内不能将房屋所有权过户到乙方名下，乙方有权要求甲方继续履行合同并要求甲方承担违约责任，违约损失的计算方式为：房屋总价款×1‰／天×逾期办理过户手续的天数=甲方应赔偿乙方的违约损失；经乙方再次催告后甲方扔拒不办理过户手续的，乙方也可以选择解除合同并要求甲方赔偿违约损失，违约损失的计算方式为：房屋总价款×1‰／天×甲方实际占用乙方资金的天数=甲方应赔偿乙方的违约损失。……4、若甲方因不能清偿其欠第三人的到期债务导致第三人用该房屋抵债或被人民法院强制执行该房屋的，乙方有权按照本协议第六条第2项的约定要求甲方承担违约责任。同日，被告向原告出具收条，内容为：“今有我孙志鹏收到焦利买房款1135000元（壹佰壹拾叁万伍仟元整），收款人（卖方）：孙志鹏。2015年1月20日。”2015年2月27日，被告孙志鹏以转售人身份证号5303021977××××××××在曲靖日报发布公告，内容为：“曲靖华庭房地产开发有限公司开发的书香华庭小区2幢1单元11层1102号房屋和沾益县广厦房地产开发有限公司开发的房屋，于2015年1月20日转售给身份证号5303021978××××××××的人所有。特此公告。”后原告焦利对双方所争执房屋进行装修入住，2015年、2016年物业管理各项费用由原告焦利缴纳。另查明，孙志鹏于2017年8月30日向本院起诉，诉请为：解除原告孙志鹏和被告焦利的房屋买卖合同；由被告焦利搬出原告孙志鹏的楼房并返还；由被告焦利承担违约金5万元。本院受理后，于2017年11月15日依法作出（2017）云0302民初4985号民事判决书，判决：驳回原告孙志鹏的诉讼请求。孙志鹏不服本院作出的（2017）云0302民初4985号民事判决书，向曲靖市中级人民法院提起上诉，经曲靖市中级人民法院审理后，作出（2018）云03民终556号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，在案外人孙桂珍诉曲靖市元博房地产开发有限公司合同纠纷一案中，本院于2015年11月10日作出（2015）麒民初字第3877号民事调解书已生效，案外人孙桂珍于2016年1月18日向本院申请强制执行，在执行过程中，被告孙志鹏用其书香华庭小区2幢1单元11层1102号房屋为该案担保，本院于2016年对该房屋进行了查封，于2019年4月14日在淘宝网上拍卖成交，评估价为455767元、成交价为512767元。本院认为，买卖合同纠纷是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告因存在债权债务关系，经协商于2015年1月20日签订《房屋买卖协议》，约定由被告孙志鹏将其购买的位于书香华庭小区2幢1单元11层1102号房屋和位于房屋作价1135000元转让给原告焦利，同日由被告孙志鹏向原告焦利出具收到1135000元购房款的收条。另2015年2月27日，被告孙志鹏以转售人身份证号5303021977××××××××在曲靖日报发布公告将位于书香华庭小区2幢1单元11层1102号房屋和位于房屋转售给身份证号5303021978××××××××的原告焦利所有。再，孙志鹏诉焦利房屋买卖合同纠纷经本院一审、曲靖市中级人民法院二审后确认了原、被告房屋买卖关系成立。故本院确认原、被告于2015年1月20日签订的《房屋买卖协议》系一份未违反法律规定的有效协议。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案被告孙志鹏应按照约定履行自己的义务，即将约定的位于房屋的房产证和土地使用权证过户到原告焦利名下，综合案件实际，由被告孙志鹏将房产证和土地使用权证办理完毕再将房产证和土地使用权证过户到原告名下可能无法实现，而由被告孙志鹏协助原告办理房屋房产证和土地使用权证更符合实际。故对原告要求被告协助办理位于沾益区房屋的不动产权变更登记手续的诉请，本院予以支持。另按照合同约定：若甲方因不能清偿其欠第三人的到期债务导致第三人用该房屋抵债或被人民法院强制执行该房屋的，乙方有权按照本协议第六条第2项的约定要求甲方承担违约责任。在案外人孙桂珍申请执行曲靖市元博房地产开发有限公司合同纠纷一案中，被告孙志鹏用书香华庭小区2幢1单元11层1102号房屋为该案担保，导致该房屋于2016年被本院查封并于2019年4月14日被依法拍卖，评估价为455767元、成交价为512767元。被告孙志鹏的行为已经构成违约，因双方未在协议中明确约定该套房屋的价款，但该房屋已经本院依法拍卖，评估价为455767元、成交价为512767元。评估价是专业机构对房屋价值的权威评估，具有客观性；而成交价系买房人竞价后的最终成交价，具有竞价的成分，本院予以确认应按评估价455767元作为房屋价款。对原告主张的损失，双方签订的《房屋买卖协议》中约定的损失过高，本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，参照中国人民银行逾期贷款罚息，酌定被告按年利率6％的标准支付原告自2019年4月14日起至款项清偿完毕之日止的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告孙志鹏协助原告焦利办理位于沾益区房屋的不动产权变更登记手续；二、由被告孙志鹏返还原告焦利购房款455767元，并支付自2019年4月14日起至款项清偿完毕之日止的损失（按年利率6％的标准计算）。上述一、二项于本判决生效之日起30日内履行完毕。案件受理费9390元（原告已预交），由被告孙志鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  许丽萍人民陪审员  杨丽华人民陪审员  吴兴伟二〇一九年十二月十七日书 记 员  文 丹