上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13735号上诉人（原审原告、反诉被告）：裴培，男，1989年6月12日出生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审第三人）：高佳佳，女，1989年3月3日出生，汉族，住上海市奉贤区。两位上诉人共同委托诉讼代理人：谢小平，上海赛意律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐忠明，男，1961年8月26日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。被上诉人：杨叶红，女，1976年12月11日出生，汉族，住上海市奉贤区。原审第三人：上海亦乐房地产经纪事务所，住所地上海市奉贤区南桥镇解放中路15号。投资人：盛翠。上诉人裴培、高佳佳因与被上诉人徐忠明、杨叶红、原审第三人上海亦乐房地产经纪事务所（以下简称亦乐事务所）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初8408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人裴培上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人徐忠明、杨叶红共同返还房款人民币1,100,000元（币种下同）。事实和理由：其在一审判决后获悉，上海市奉贤区XX镇XX区XX幢XX号房屋（以下简称系争房屋）在一审诉讼期间已经出售给案外人且完成过户，本案讼争各方订立的合同现已无法履行，被上诉人此举显属违约，应当返还已付的购房款。上诉人高佳佳上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：讼争各方为避税而合谋做低房价，损害国家利益，符合法定的合同无效要件。被上诉人徐忠明辩称，其确实在一审期间售出了系争房屋，但这与本案无关，且其是在已向裴培发送过解约通知的情况下才售房的，徐忠明向一审法院提供过出售系争房屋给案外人的买卖合同，但没有报告过户情况；徐忠明没有收到过裴培支付的房款，不需要返还。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。被上诉人杨叶红辩称，其在一审期间知道徐忠明向案外人售房的情况，但也没有报告一审法院；裴培支付的房款都由杨叶红收取，未转给徐忠明，但因为裴培付款延迟了大半年，导致徐忠明向案外人售房时价格受到影响，卖亏了，所以杨叶红不同意向裴培返还房款。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。原审第三人亦乐事务所未作陈述。裴培向一审法院起诉，请求判令：确认裴培与杨叶红代徐忠明签订的《房地产买卖居间协议》无效；确认裴培、高佳佳与徐忠明签订的《上海市房地产买卖合同》（即网签备案合同）无效；徐忠明、杨叶红共同退还裴培已付购房款1,100,000元。徐忠明提出反诉，请求判令：解除徐忠明与裴培于2018年9月9日签订的《房地产买卖合同居间协议》；裴培偿付徐忠明解除合同违约金652,000元；裴培赔偿徐忠明中介费32,600元。高佳佳向一审法院提出诉讼请求：确认其和裴培与徐忠明签订的《上海市房地产买卖合同》无效。一审法院认定事实：2018年9月9日，裴培与杨叶红签订《房地产买卖居间协议》，约定：裴培购买系争房屋，建筑面积为110.12平方米，购房款为3,260,000元；2018年9月9日付款100,000元，2018年10月30日付款600,000元，贷款支付1,480,000元，购房款1,160,000元于2018年12月15日前支付，过户当日交房并付款20,000元；税费各付；出售方代理人签订合同三日内，告知该房屋是否为普通住宅房，如代理人及居间方无法为该房屋评定为普通住宅房即网签价2,300,000元以内，双方不作违约，解除本协议，如为普通住宅房，本协议成立；出售方收到定金支付居间方总房价1%的服务费，买受方首付款当日支付居间方总房价1%的服务费。上述协议中抬头处出售方为杨叶红，落款出售方签名处由杨叶红签署徐忠明的姓名，杨叶红则作为代理人签名，亦乐事务所则在居间方处盖章。2018年9月20日，裴培、高佳佳与徐忠明签订《上海市房地产买卖合同》即网签合同，约定：徐忠明将系争房屋出售给裴培和高佳佳，建筑面积为110.12平方米，购房款为2,290,000元；双方于2019年2月28日前办理过户手续。期间，裴培陆续向杨叶红付款计1,100,000元。2019年1月22日，杨叶红在与裴培代理人、居间方协商过程中确认：其系投资人，系争房屋由其向徐忠明购入并付清购房款，同时进行了装修，再由其向裴培出售，裴培的购房款应支付给其，无需向徐忠明支付；为逃避相关税费，通过塞钱的方式做低房价并直接过户，即徐忠明出具委托书由其作为代理人出售房屋给裴培。裴培代理人则在与杨叶红、居间方协商过程中确认经了解付款有点问题并要求杨叶红提供徐忠明的委托书和身份资料，杨叶红和居间方只同意出示给裴培方看，但裴培代理人要求交付复印件，双方未能协商一致。2019年1月24日，徐忠明向裴培发出《律师函》，认为裴培无法贷款和付款，多次协商无结果，要求裴培付款，如不付款则追究违约责任。裴培则回函称已提起相关诉讼。此后，双方发生争议，协商未果，以致涉讼。一审法院另查明，杨叶红平时从事二手房买卖业务，即从上家收购房屋后再行出售赚取差价。系争房屋的登记权利人为徐忠明。一审期间，裴培、高佳佳确认：其从未取得徐忠明的委托书和身份资料等；双方签字的《上海市房地产买卖合同》在杨叶红处，做低房价是双方约定的，然后杨叶红通过非法手段进行操作；裴培方曾提出以3,260,000元的网签价格继续履行合同，但杨叶红拒绝；因杨叶红方拒绝提供徐忠明的委托书和身份资料等，裴培无法办理贷款手续。徐忠明确认：其不清楚是否与裴培方碰面，但裴培是在看到委托书后签约的；双方确签订《上海市房地产买卖合同》，但签字版本未收到；做低房价是裴培提出的，徐忠明的委托书和身份资料等已提供给裴培方，因裴培信用问题无法办理贷款手续，裴培方贷款无法办理应现金补足。一审法院就合同主体、合同效力及相应后果进行释明，裴培、高佳佳和徐忠明坚持相关诉请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，徐忠明和杨叶红虽均确认杨叶红系代理徐忠明与裴培签订《房地产买卖居间协议》，但根据裴培所述、杨叶红的录音资料、合同抬头、购房款的支付等相关证据，可以认定系争房屋的真实买卖合同关系发生在杨叶红与裴培之间，即徐忠明将房屋出售给杨叶红后，杨叶红再行出售给裴培，涉案《房地产买卖居间协议》中的买卖双方实为杨叶红与裴培，双方之间的真实交易价格为3,260,000元，在该协议中双方为逃避相关税费约定做低房价的条款属恶意串通损害国家利益，该条款当属无效，双方理应按真实价格3,260,000元进行交易，房屋买卖合同的其它内容是双方当事人的真实意思表示，合法有效。而裴培、高佳佳与徐忠明签订的《上海市房地产买卖合同》即网签合同，系双方为办理房地产权利转移即过户所履行的相关行政管理手续，并非双方之间的真实房屋买卖合同，该合同不成立。因此裴培要求确认《房地产买卖居间协议》整体无效及裴培和高佳佳要求确认《上海市房地产买卖合同》整体无效均依据不足，不予支持。同时，裴培基于合同无效要求返还已付购房款于法无据，不予采纳。同理，由于系争房屋买卖合同的双方为杨叶红与裴培，即杨叶红为出售方，裴培为买受方，徐忠明实际并非上述房屋买卖合同的一方当事人，故徐忠明现提起反诉要求解除杨叶红与裴培之间的房屋买卖合同并要求裴培偿付解除合同违约金并赔偿中介费无依据，不予采信。需特别指出，真实房屋买卖合同的一方当事人如认为对方存在违约行为，则应另行提起相关诉讼或协商，以解决双方之间的争议。一审法院审理后，于二〇一九年七月十五日作出判决：一、确认裴培与杨叶红于2018年9月9日签订的《房地产买卖居间协议》中做低房价的条款无效；二、驳回裴培的其余诉讼请求；三、驳回高佳佳的诉讼请求；四、驳回徐忠明的反诉请求。一审本诉案件受理费14,700元，减半收取计7,350元，由裴培负担7,330元，杨叶红负担20元；反诉案件受理费5,323元，由徐忠明负担；第三人独立之诉案件受理费40元，由高佳佳负担。二审中，裴培、高佳佳共同提供打印日期为2019年11月19日的《上海市不动产登记簿》1页，载明系争房屋于2019年6月3日被核准登记至案外人瞿某名下。徐忠明、杨某对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。亦乐事务所未予质证。徐忠明、杨叶红、亦乐事务所在二审中均未提供证据。本院经审查后认为，裴培、高佳佳在二审中提供的上述证据，能够证明系争房屋在一审期间的交易过户情况，本院予以采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，系争房屋于2019年6月3日被核准登记至案外人瞿某名下。该事实有《上海市不动产登记簿》载明内容为证，应予认定。本院认为，根据查明事实，系争房屋已在一审期间发生物权变更登记，故裴培、高佳佳与徐忠明在2018年9月20日签订的《上海市房地产买卖合同》（即网签合同）客观上已被撤销备案，不复存在，现高佳佳仍坚持要求确认该份合同无效，已无事实基础和现实必要，本院无法支持。本案的基础事实已发生重大变化，裴培可依据新的事实和新的请求权基础，另案主张权利；本案一审判决结果，在当时的证据条件下并无不当，且不影响裴培另案诉权，故一审判决可予维持。综上所述，上诉人裴培、高佳佳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,780元，由上诉人裴培负担人民币14,700元，上诉人高佳佳负担人民币80元。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十二月二十三日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……