辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0603民初3332号 原告：中国农业银行股份有限公司丹东振兴支行，住所地丹东市振兴区。 代表人：**龙，系该支行行长。 委托代理人：刘向阳，女，1966年8月2日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 被告：王晓东，男，1972年9月23日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 被告：宋淑丹，女，1974年1月1日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 被告：丹东滨海房屋开发有限公司，住所地：丹东市安民镇。 法定代表人：刘建华，系该公司总经理。 委托代理人：任忠杰，辽宁乾朗律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司丹东振兴支行诉被告王晓东、宋淑丹、丹东滨海房屋开发有限公司（以下简称滨海公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘向阳、被告丹东滨海房屋开发有限公司的委托代理人任忠杰到庭参加了诉讼，被告王晓东、宋淑丹经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年2月9日，被告王晓东、宋淑丹在原告处办理二手房住房按揭贷款180000元，借款期限至2035年2月11日，并以其购买房产为贷款提供了抵押担保，同时办理了预购商品房抵押权预告登记。原告为被告发放贷款后，被告未按合同约定偿还本息。截止到2019年4月12日，被告累计结欠本金162895.55元，本息合计171880.54元，不包括罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。按其与原告签订合同中相应条款约定，被告已经构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间借款合同；2、被告王晓东、宋淑丹偿还贷款本金人民币162895.55元及利息（以162895.55元为本金，自2018年4月12日起至给付之日止，按照借款合同约定的计算方式计算）；3、原告对抵押物享有优先受偿权。4、被告丹东滨海房屋开发有限公司对被告王晓东、宋淑丹上述债务承担连带保证责任。 被告王晓东、宋淑丹未作答辩。 被告丹东滨海房屋开发有限公司辩称：不同意原告对被告滨海公司的诉讼请求。被告滨海公司对两名被告的借款本金及利息不承担连带保证责任，被告滨海公司对涉案借款提供的是阶段性连带保证责任，其保证期间自购房人为贷款人办理预告商品房抵押权登记开始，到开发商协助贷款人办理正式抵押登记取得房屋他项权证为止。只要开发商协助贷款人将预告抵押登记转办为正式抵押登记取得房屋他项权证，开发商的担保责任即解除。本案中被告王晓东、宋淑丹已经达到办理房屋权属证书条件，系原告及被告王晓东、宋淑丹迟延不去办理房屋权属证书。同时，由于本案约定了抵押担保，即使法庭支持原告对被告滨海公司的诉讼请求，依据担保法第二十八条第一款的规定，被告滨海公司也是就抵押物不能清偿的部分债务承担责任。 经审理查明：2015年2月9日，以被告滨海公司为出卖人，以被告王晓东为买受人，双方签订商品房买卖合同一份，约定被告王晓东购买被告滨海公司开发的坐落于丹东市振兴区安民镇顺安街X号X单元X室房屋，付款方式为按揭贷款，贷款金额18万元。次日，以原告为贷款人（抵押权人），以被告王晓东为借款人，以被告王晓东、宋淑丹为抵押人，以被告滨海公司为阶段性保证人，签订了个人购房担保借款合同一份，合同约定：被告王晓东向原告借款18万元，并用所购买的上述房屋作为抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定借款人和抵押人应承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，由保证人及被告滨海公司提供阶段性保证，保证期间为借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。借款期限240个月，借期内利率6.15%/年，逾期利率9.225/年，还款周期为一个月，还款方式为等额本金还款方法。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。2015年2月12日，原告将借款180000元发放到被告王晓东指定账户，被告王晓东为原告出具了借款凭证。抵押财产于2015年2月15日办理了预告抵押登记。被告王晓东偿还了部分本息，自2018年4月12日起出现逾期，尚欠本金162895.55元及相应的利息。 另查明，涉案房屋已具备办理商品房抵押权登记条件，预告登记权利人可办理涉案房屋的抵押权登记手续，取得抵押权利及权属（他项权利）证书。上述房屋买卖、贷款、抵押发生于被告王晓东与被告宋淑丹婚姻关系存续期间。 本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、借款凭证、丹东市房预字第X号房屋他项权证、贷款账户基本信息（还款明细）、被告王晓东、宋淑丹的户口信息、结婚证复印件及原告、被告滨海公司的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：原告与被告王晓东之间的借款合同依法成立，受法律保护，该笔借款发生于被告王晓东、宋淑丹婚姻关系存续期间，且用于购买住房应被认定为夫妻共同债务。被告王晓东、宋淑丹未按合同约定的档期偿还借款及利息应承担相应的违约责任，根据借款合同中双方约定的违约责任条款，原告诉请判令解除合同及被告王晓东、宋淑丹立即清偿借款本息，有事实及法律依据，本院依法予以支持。但本案的涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，并非房屋抵押权登记。如今该房屋已具备物权登记条件，由于购房人怠于办理抵押登记手续，预告登记抵押权利人即本案原告如欲对涉案房屋行使优先受偿权，应先由购房人即本案被告王晓东、宋淑丹协助办理涉案房屋抵押登记，在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，本案原告才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。故本院确定购房人王晓东、宋淑丹应于本判决生效之日后10日内协助原告办理涉案房屋的抵押登记，开发商应督促其办理。被告王晓东、宋淑丹如若逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，本案原告可依法对涉案房屋办理不动产预告登记、设立抵押权，即享有对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王晓东、宋淑丹于本判决生效后3日内偿还原告中国农业银行股份有限公司丹东振兴支行借款本金162895.55元及利息（以162895.55元为本金，自2018年4月12日起至给付之日止，按照借款合同约定的计算方式计算）； 二、被告王晓东、宋淑丹于本判决生效之日起10日内，协助原告中国农业银行股份有限公司丹东振兴支行办理坐落于丹东市振兴区安民镇顺安街X号X单元X室房屋的不动产抵押登记手续，被告丹东滨海房屋开发有限公司配合办理抵押登记； 三、原告中国农业银行股份有限公司丹东振兴支行在本判决生效之日起10日内，依法申请办理坐落于丹东市振兴区安民镇顺安街X号X单元X室房屋的不动产抵押登记手续，被告丹东滨海房屋开发有限公司配合办理抵押登记； 四、原告中国农业银行股份有限公司丹东振兴支行在本院指定的期限内，未办理丹东市振兴区安民镇顺安街X号X单元X室房屋的不动产抵押登记手续，不动产预告登记超过法定登记期限，致物权登记期限超期失效，免除被告丹东滨海房屋开发有限公司的阶段性保证责任； 五、丹东市振兴区安民镇顺安街X号X单元X室房屋抵押登记手续办妥之日，被告丹东滨海房屋开发有限公司的保证责任终止； 六、丹东市振兴区安民镇顺安街X号X单元X室房屋抵押登记手续办理完毕后，或被告王晓东逾期仍未办理抵押登记的，原告中国农业银行股份有限公司丹东振兴支行有权将丹东市振兴区安民镇顺安街X号X单元X室房屋拍卖、变卖，原告中国农业银行股份有限公司丹东振兴支行对该房屋享有有限受偿权； 七、驳回原告中国农业银行股份有限公司丹东振兴支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3738元，公告费1600元，合计5338元，由被告王晓东、宋淑丹共同负担（原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审 判 长  常闻赫 人民陪审员  石小平 人民陪审员  王 鑫 二〇一九年十二月九日 书 记 员  李 杰