云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初6361号原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司。住址：云南省曲靖市南片区云玉路北侧与月雨路交叉口金座福城小区10幢1楼。统一社会信用代码：91530300622604589J。法定代表人邴荣纪，该公司总经理。委托代理人姚超，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者。（特别授权）被告陈丽菊，女，1991年10月13日生，汉族，保山市隆阳区人，住曲靖市麒麟区，（未到庭）被告侯小卫，男，汉族，1988年5月5日生，富源县人，住址同上。（未到庭）原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司诉被告陈丽菊、侯小卫商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后。依法组成合议庭，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司的委托代理人姚超到庭参加诉讼，被告陈丽菊、侯小卫经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，原告系曲靖市金座福城小区的合法房地产开发商，2016年4月18日，被告欲购买金座福城小区内7幢1103号房屋，并与原告签订了合同编号为7-1103的商品房购销合同，该合同并于2016年4月18日进行了合同备案登记，合同约定被告购买的房屋为金座福城小区7幢1103号，购房总价为413424元，其中首付124424元，向农业银行按揭贷款289000元，因被告未按期偿还银行贷款本息，并连续逾期超过三期，己经违反了被告与银行签订的贷款合同约定，故原告作为其贷款合同的连带责任担保人，经银行发出还款通知后，原告及时向银行代被告偿还了下欠银行的本金、利息、违约金共计295990元款项。根据原告与被告签订的《商品房购销合同》补充协议1.4条之约定，被告逾期偿还银行贷款的行为己经违反了合同约定，导致原告因此承担了担保责任，根据合同约定，原告有权解除合同，因原告多次通知被告协商办理合同解除手续，但被告一直拒绝办理。为维护自身的合法权益，请求依法判令：1、原告与被告解除购买曲靖市金座福城小区第7幢1103号房屋的编号为7-1103商品房购销合同，合同登记备案号为QJ2016051203463；2、本案诉讼费由被告承担。被告陈丽菊、侯小卫经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩的权利。原告针对其诉请，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告的基本信息。2、商品房购销合同，用于证明原、被告签订《商品房购销合同》，并对权利义务进行约定的事实。3、借款合同，用于证明被告购买原告的房屋，向银行按揭贷款，原告为被告的借款承担连带保证责任。4、还款通知，用于证明被告未按时还款，导致银行要求原告承担连带保证责任。5、《业务凭证》，用于证明原告向银行偿还本金、利息、罚息、违约金共计295990元，被告违反补充协议约定，原告有权要求解除合同。被告陈丽菊、侯小卫经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃质证的权利，并承担逾期未到庭参加诉讼的法律后果。本院认为，上述证据的来源合法，并且能客观真实地证明案件的事实及原告的诉讼主张，本院予以采信。被告陈丽菊、侯小卫经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证的权利，并承担举证不力的法律后果。根据庭审，本院确认如下法律事实：2016年4月18日，原告与被告签订《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》,该合同于2016年5月12日在曲靖市房管局进行了商品房购销合同备案登记，合同登记号为：QJ2016051203463。被告陈丽菊、侯小卫购买由原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司开发的位于曲靖市南片区房屋一套，该房屋总价为413424元，应付房屋首付款为124424元。被告陈丽菊、侯小卫交付的购房首付款124424元，剩余购房款289000元，被告陈丽菊、侯小卫向中国农业银行股份有限公司曲靖分行按揭贷款支付。《商品房购销合同补充协议》第1条第4项中约定“若在依法办妥《房屋所有权证》之前，乙方（陈丽菊、侯小卫）不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方（曲靖宏鑫房地产开发有限公司）承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他违约金）。同时，乙方应向甲方支付房屋总价款5%的违约金。乙方已向甲方支付的房价款（包括首付款及银行直接支付给甲方的银行担保贷款房款，在扣除甲方已向银行支付的贷款本息及乙方应当支付的违约金后，尚有余额的，甲方应将该余额退还给乙方；余额为负数的，乙方还应按该数额向甲方予以赔偿）”。《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》签订后，原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司，被告陈丽菊、侯小卫与中国农业银行股份有限公司曲靖分行于2016年5月16日签订了合同编号为ABC（2016）5006-1号的《个人购房担保借款合同》，约定了借款金额为289000元；借款用途为购买房产；借款人购买的房产位于南片区“金座福城”二期7幢1103号房屋；借款期限为20年，自2016年5月16日起至2036年5月16日止；以借款发放日中国人民银行同期档次人民币基准利率为基础确定。原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司作为保证人在该合同上签字并盖公司印章，对被告陈丽菊、侯小卫向中国农业银行股份有限公司曲靖分行的借款本息承担保证责任。中国农业银行股份有限公司曲靖分行按照《个人购房担保借款合同》的约定向被告陈丽菊、侯小卫发放了借款289000元。截止2018年6月1日被告陈丽菊、侯小卫连续逾期期数已超过四期限，尚欠中国农业银行股份有限公司曲靖分行借款本金280031.77元及利息。经中国农业银行股份有限公司曲靖分行催收后，被告仍未还款，导致中国农业银行股份有限公司曲靖分行于2018年6月1日向原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司发出《回购通知》，要求原告对该房屋进行回购，并归还借款本息人民币295990元。原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司于2018年7月18日分三次（其中：11：28：07偿还借款本息19452.19元；11：30：00偿还借款本息7475.87元；11：31：24偿还借款本息269063.19元）向中国农业银行股份有限公司曲靖分行偿还借款本息，合计人民币295991.25元作为偿还被告陈丽菊、侯小卫的借款本金及利息。原告遂以《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》的约定为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原、被告所签订的《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》，系双方当事人在平等、自愿的基础上所签订的，是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定《商品房购销合同》及其《补充协议》是合法有效的，并且《商品房购销合同》及其《补充协议》中明确约定了各自的权利义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”、第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、第一百二十条“民事权益受到侵害的，被侵害人有权请求侵权人承担侵权责任。”，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人应该支付价款的合同。”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”、第二十四条第三款“买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。”、第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”、第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”、第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”，《中华人民共和国侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”、第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”、第七条“行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。”的规定，本案中的被告陈丽菊、侯小卫在与原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》后，向原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司交纳了购房首付款、并向中国农业银行股份有限公司曲靖分行按揭贷款后，未按《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》,及《个人购房担保借款合同》的约定履行偿还借款义务，导致中国农业银行股份有限公司曲靖分行要求原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司代偿借款本息合计人民币295991.25元。原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司作为保证人代被告陈丽菊、侯小卫向中国农业银行股份有限公司曲靖分行偿还了借款本金及利息。被告陈丽菊、侯小卫的行为已构成了违约，故原告诉求“解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》；本案诉讼费由被告承担。”主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十四条第三款、第二十五条、第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第七条之规定，判决如下：解除原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司与被告陈丽菊、侯小卫于2016年4月18日签订的《商品房购销合同》，及《商品房购销合同补充协议》。案件受理费100元，由被告陈丽菊、侯小卫承担。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）。上述款项于判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  甘志国人民陪审员  覃立雯人民陪审员  史留德二０一九年十二月九日书 记 员  李梦琳