吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终2017号上诉人（原审被告）：延吉市佰利联玻璃有限公司（以下简称延吉佰利公司），住所：延吉市依兰镇平安四队。法定代表人：宫照勇，该公司经理。委托诉讼代理人：金学权，吉林诚途律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宫照勇，男，1978年2月24日出生，现住延吉市。委托诉讼代理人：金学权，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司（以下简称延边置业公司），住所：延吉市延龙路南苑小区17号楼2楼4号。法定代表人：张峻，该公司经理。委托诉讼代理人：杨胜宪、路航，吉林达公伟业律师事务所律师。上诉人延吉佰利公司、宫照勇因与被上诉人延边置业公司之间合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日依法受理后，组成合议庭审理了本案。上诉人延吉佰利公司、宫照勇的委托诉讼代理人金学权、被上诉人延边置业公司的委托诉讼代理人杨胜宪、路航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延吉佰利公司、宫照勇上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实，驳回起诉。2、一审、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定，涉案房屋系被上诉人顶账给陈小明，陈小明顶账给宫照勇，宫照勇通过商泰山将涉案房屋出售给金虎是错误的。金虎与被上诉人之间房屋买卖经省高院认定为单独的房屋买卖关系，且被上诉人收取了金虎的全部购房款，与顶账房无关。上诉人向被上诉人出具所谓保证时，被上诉人隐瞒了收取金虎购房款的事实，上诉人如知道被上诉人收取金虎房款，要求移交该款即可，不可能出具保证。2、一审法院认定，金虎在被上诉人处办理更名手续，签订购房合同，概括转让取得了房屋买卖合同的相应权利义务是错误的,且否定了该院作出的（2017）吉2401民初5689号民事判决及省高院(2018)吉民再283号民事判决内容。本案房屋虽已经顶账给上诉人，但售房时上诉人并未与买房人直接接触或者签订合同，仅以介绍人的身份出现，由金虎与被上诉人签订房屋买卖合同，金虎将房款交付给被上诉人，被上诉人应将房款交付给上诉人。上诉人并不与买受人发生直接的金钱关系，并不享有案涉房屋的权利义务，这种行为不应确定为概括性转让。3、本案如存在金虎购房款，应是被上诉人“一房二卖”导致，其隐瞒收取金虎购房款的事实,要求上诉人出具保证书,该保证书内容无效。被上诉人没有损失，上诉人不应当进行赔偿。4、李伟通过银行贷款的方式向被上诉人支付购房款，被上诉人取得售房款后，交付给了上诉人，即本案中上诉人已经取得了该房屋价值范围内的工程款。延边置业公司二审辩称，被上诉人是否直接收取了金虎的房款是本案的争议焦点。收据是我们出具的，但收据上注明“转”字，系因该房屋是抵账房屋，原来售房合同开具在陈小明的名下，宫照勇将房屋出售给金虎后，陈小明、宫照勇与金虎一同到被上诉人处办理了房屋更名手续。我们将陈小明的房屋买卖合同、收据收回，重新给金虎出具一份购房合同和收据。收据中收款方式不能依实际“转账”、“顶账”记载，故记为“现金”，该记录方式是为满足房产局备案要求的通常写法，收款方式虽为“现金”，但不属实，本案登记在陈小明名下的收据的收款方式也记录为现金。延边中院审理时，宫兆勇到庭陈述了房屋概括转让的事实，也否认了金虎将房款直接交给被上诉人。如果推定被上诉人收取了金虎的房款，就无法解释宫照勇找到被上诉人，称金虎在办完更名手续、售房合同、收据后，迟迟没有向宫照勇支付房款，要求把房屋收回。根据当地交易习惯，开发商顶账房屋时只负责出具手续，相关交易均系顶账人和购买人之间进行，双方诉争与开发商无关。且省高院也没有认定被上诉人收受金虎的房款，只是认定金虎履行了交款义务，故金虎应向上诉人支付了房款。综上，上诉人没有如实陈述事实，也与省高院认定事实不符，一审判决认定事实清楚和适用法律正确，请求二审法院予以维持。延边置业公司一审诉讼请求：1.请求判令宫照勇、延吉佰利公司共同赔偿房款677776元，及因房屋合同纠纷产生的一审、二审诉讼费用15867元；2.本案诉讼费用由宫照勇、延吉佰利公司承担。事实与理由：位于延吉市海兰江小区67栋1单元602号房屋由延边置业公司开发建设。2013年11月2日，延边置业公司与延吉广宇铝塑门窗有限责任公司（以下简称“延吉广宇公司”）及陈小明签订协议书,约定将该房屋以677776元价格出售给陈小明，房屋款冲抵延边置业公司欠延吉广宇公司的门窗款，该房屋登记在陈小明名下。2015年4月9日，陈小明与金虎一同到延边置业公司处办理了该房屋更名手续，将该房屋更名至金虎名下。2016年5月23日，陈小明和宫照勇到延边置业公司处，称房屋更名至金虎名下后，金虎未将购房款支付给他们，他们也找不到金虎，要求收回房屋并将房屋另行更名至二人指定人员名下。宫照勇及延吉佰利公司对此提供了书面担保。2016年5月23日，宫照勇签订《姓名变更申请单》，将海兰江花园小区67号楼1单元602室,总价款677776元的房屋客户名由金虎变更为李伟，由宫照勇代为签字。同日，宫照勇向延边置业公司出具《担保书》，主要内容是日后产生的一切关于此房屋的经济纠纷均与延边置业公司无关,皆由宫照勇及其公司承担责任。房屋更名后，金虎将延边置业公司起诉至延吉市人民法院，请求赔偿购房款677776元。2017年11月8日，延吉市人民法院作出（2017）吉2401民初5689号民事判决，判决：一、解除延边置业公司与金虎之间的购房协议书;二、延边置业公司向金虎退还房款677776元。延边置业公司不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称“延边州中院”）提出上诉。2018年3月19日，延边州中院作出(2018)吉24民终40号民事判决，判决维持一审第一项判决,撤销第二项判决，驳回金虎其他诉讼请求。金虎不服判决向吉林省高级人民法院再审申请，2018年11月22日，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民再283号终审判决，决定撤销二审判决，维持一审判决。现金虎已向延吉市人民法院提出执行申请。本案中延边置业公司的责任确定为返还金虎677776元房款,并支付了一、二审诉讼费共计15867元。宫照勇、延吉佰利公司应按《担保书》约定承担677776元房款的担保责任，担保责任范围应包括一切关于此房屋纠纷出现的经济费用，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定，担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，因此诉至法院，请求法院判令宫照勇、延吉佰利公司赔偿延边置业公司损失。宫照勇、延吉佰利公司一审辩称，1.延边置业公司拒不承认其收取金虎房款的事实，但经过延吉市人民法院及吉林省高级人民法院判决，已查明延边置业公司在收取金虎全部房款的情况下，才向案外人金虎出具的收款收据，该部分事实，延边置业公司未向宫照勇、延吉佰利公司披露和告知，宫照勇、延吉佰利公司也无法得知延边置业公司收款的事实，因此延边置业公司收取案外人金虎的房款是事实；2.延边置业公司要求宫照勇、延吉佰利公司承担保证责任，但宫照勇、延吉佰利公司认为双方之间不存在保证关系，保证合同中载明的保证范围必须明确，但本案中根据担保书的内容，宫照勇、延吉佰利公司找不到保证范围，宫照勇、延吉佰利公司保证什么内容，应当从合同因代办行为产生的保证责任无法确定，即便如延边置业公司所述，给其造成损失，应是损害赔偿纠纷，不应是保证责任；3.本案不存在任何赔偿或者保证的事由发生，本案延边置业公司向案外人退还的是延边置业公司自己收取的房款，一方面收取房款向金虎出售房屋，一方面又以工程款的形式将出售给他人的房屋抵债给宫照勇、延吉佰利公司，延边置业公司显然存在一房二卖的故意，且延边置业公司自己收取的房款在履行不能的情况下，退还房款是一个必然导致的后果，该后果并非是宫照勇、延吉佰利公司造成的，也不可能因宫照勇、延吉佰利公司的一份约定不明的所谓担保书及姓名变更申请单来承担任何责任，因宫照勇、延吉佰利公司急于工程款抵顶房屋后，变现得到的房款，该房款与延边置业公司收取金虎的房款无关，宫照勇、延吉佰利公司不应承任何责任。现根据延边置业公司诉求来看，其目前并未实际向案外人金虎返还判决认定事实的购房款，故向宫照勇、延吉佰利公司主张权利条件不成立。综上，延边置业公司诉请无任何事实和法律依据，应予驳回。经一审法院审理查明：2013年11月2日，延边置业公司（甲方）与延吉广宇公司（乙方）、陈小明（丙方）签订“协议书”，约定：陈小明购买由延边置业公司出售的海兰江花园小区67栋1单元602室、房屋总面积134.72平方米，总房款为677776元，经三方友好协商，陈小明应付房款中的677776元由陈小明在2013年11月2日之前直接支付给延吉广宇公司，此款用来冲抵延边置业公司应支付延吉广宇公司的门窗款……。同日，延边置业公司向陈小明出具收据，收款方式为现金，人民币677776元，收款事由为购房款（含定金贰万元整），备注：67栋1单元602室（广宇铝塑）。2015年4月9日，陈小明、金虎到延边置业公司申请变更姓名，将上述房屋更名至金虎名下。同日，金虎与延边置业公司签订“海兰江商品房认购协议书”，约定：金虎按建筑面积购买海兰江花园小区67栋1单元602室，用途为居住，建筑面积暂定为134.72平方米，认购面积单价为5031元/平方米，成交价677776元。金虎选用一次性付款方式向延边置业公司支付购房款，于协议签订当日一次性付房款总额的100%。同日，延边置业公司为金虎出具收据，收款方式为现金，人民币677776元，收款事由为购房款（含贰万元定金），备注：67栋1单元602室（广宇铝塑）。同日，陈小明与延吉佰利公司签订“中空玻璃加工合同”，约定中空玻璃单价、数量、质量要求等事项。2016年4月22日，延吉佰利公司在延边晨报公告通知，内容为：金虎先生，我公司于2015年4月9日与你签订了海兰江花园小区67号一单元602室房屋买卖合同。按合同约定你应当向我公司支付全额购房款，但我公司至今未收到购房款，你的联系电话至今也无法接通。故向你发出通知，望你在本通知发出后十日内将购房款结清，否则我公司将解除与你签订的购房合同，并将该房屋另行处理。2016年5月23日，陈小明向延边置业公司出具“担保书”，内容为：客户：金虎于2015年4月9日购买海兰江花园小区67号楼1单元602室，总房款:陆拾染万染仟染佰柒拾陆元（677776.00），因房主个人原因不能办理房屋相关手续，现由延吉佰利公司法人：宫照勇身份证号：222405197802241438代为办理房屋相关手续（包括但不限于更名，合同备案、更换购房收据等），担保人为延吉广宇公司法人：陈小明，身份证号：350181197905282156，日后产生的一切经济纠纷均与延边置业公司无关，皆由代办人及其公司和担保人及其公司承担。代办人处宫照勇签名摁印，并加盖延吉佰利公司、延吉广宇公司公章。担保人处陈小明签字。同日，宫照勇、延吉佰利公司向延边置业公司出具“保证书”，内容为：兹有海兰江花园67号楼1单元602室总房款:陆拾染万染仟染佰柒拾陆元（677776.00）房主金虎更名为李伟，由延吉佰利公司及法人:宫照勇代为办理相关手续,中间由延吉广宇公司陈小明向海兰江开发商担保，如日后产生的一切经济纠纷与延吉广宇公司陈小明无关，皆由延吉佰利联玻璃有限公司及法人:宫照勇承担。保证人处由宫照勇签字，并加盖延吉佰利公司公章。宫照勇于当日代金虎到延边置业公司将上述房屋更名至李伟名下。2017年9月11日，金虎将延边置业公司诉至一审法院，要求解除与延边置业公司签订的房屋买卖协议，由延边置业公司退还购房款677776元。一审法院于2017年11月8日作出（2017）吉2401民初5689号民事判决，判决：解除金虎与延边置业公司于2015年4月9日签订的商品房认购协议书，延边置业公司退还金虎房款677776元。判决后，延边置业公司不服该判决，上诉至延边州中院，延边州中院于2018年3月19日作出（2018）吉24民终40号民事判决，判决：维持吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初5689号民事判决第一项；撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初5689号民事判决第二项；驳回金虎的其他诉讼请求。后金虎向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2018年11月22日作出（2018）吉民再283号民事判决，认为延边置业公司、金虎签订的“商品房认购协议书”合法有效。金虎已履行付款义务，延边置业公司应依约交付房屋，因延边置业公司原因导致房屋无法交付，双方合同目的不能实现，应支持金虎解除合同、返还购房款的主张。判决：一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终40号民事判决；二、维持吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初5689号民事判决。一审案件受理费10579元，减半收取5289元，二审案件受理费10578元，共计15867元，由延边置业公司负担。延边置业公司至今尚未向金虎返还购房款677776元。另查，在延边州中院2018年3月6日的询问笔录中，宫照勇陈述其负责海兰江花园的玻璃安装部分工程，当时抵顶宫照勇四套房屋，包括涉案房屋，甲方为陈小明，房屋系开发商抵顶给陈小明的。2015年商泰山找宫照勇称有人要买诉争房屋，宫照勇找到陈小明、商泰山和几个朋友一起到开发商处办理了手续，商泰山当时只是提出需要先更名后交款，下午付款。宫照勇更名后卖家一直没有向其交付房款，后来找不到人，房屋由宫照勇处理给了别人。庭审中，陈小明出庭陈述，其挂靠延吉广宇公司为延边置业公司建设的海兰江花园所有的门窗工程，宫照勇当时为其生产玻璃，延边置业公司将涉案房屋顶账给陈小明后，陈小明将房屋顶账给宫照勇，因更名需交纳更名费，故陈小明、宫照勇协商暂时不更名，宫照勇找到买家后直接更至买家名下。因房屋顶账时，陈小明向延边置业公司交纳定金2万元（剩余房款65万余元从陈小明工程款中扣除），故收据中写明含定金2万元。后宫照勇找到陈小明，通过商泰山将房屋卖给金虎，宫照勇未收到房款，多次与陈小明、延边置业公司协商，将房屋更回至宫照勇名下，直接由金虎更至李伟名下。一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第六条规定：保证合同是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的合同。本案中，虽然宫照勇、延吉佰利公司向延边置业公司出具“保证书”，但根据内容，双方并非保证合同法律关系。亦不符合财产损害赔偿纠纷法律关系，故案由应为合同纠纷。结合陈小明陈述及延边置业公司、宫照勇自述，能够确定涉案房屋系延边置业公司顶账给陈小明，陈小明顶账给宫照勇，宫照勇通过商泰山将涉案房屋出售给金虎。经在延边置业公司办理更名手续，并与延边置业公司签订购房合同，金虎概括转让取得了房屋买卖合同相应的权利义务。在延边置业公司未能向金虎交付涉案房屋的情况下，延边置业公司应向金虎承担合同违约责任。因涉案房屋并非系延边置业公司直接出售给金虎，而系由延吉佰利公司出售给金虎，故金虎未向延吉佰利公司交付购房款后，延吉佰利公司找到延边置业公司，要求延边置业公司将涉案房屋由金虎名下更名至案外人李伟名下。在未经金虎同意的情况下，延边置业公司将涉案房屋由金虎更名至案外人李伟名下。在涉案房屋变更至李伟名下之前，宫照勇、延吉佰利公司向延边置业公司出具的“保证书”内容：涉案房屋金虎更名为李伟，如日后产生的一切经济纠纷皆由延吉佰利联玻璃有限公司及法人宫照勇承担。现延边置业公司因涉案房屋由金虎更名至李伟名下后，根据吉林省高级人民作出的（2018）吉民再283号民事判决需向金虎退还购房款677776元，并承担相关诉讼费用15867元。按照宫照勇、延吉佰利公司向延边置业公司出具保证书的上述内容，产生的经济纠纷应由延吉佰利公司及宫照勇承担。故对延边置业公司要求宫照勇、延吉佰利公司共同赔偿房款677776元，及因房屋合同纠纷产生的一审、二审诉讼费用15867元的主张，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告宫照勇、延吉市佰利联玻璃有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司支付693643元（房款677776元+诉讼费15867元）。如果被告未按本判决指定时间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行金。案件受理费10736元（原告已预交），由被告宫照勇、延吉市佰利联玻璃有限公司负担。二审中，双方当事人未向本院提供证据。经二审审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，延边置业公司以案外人金虎在延吉市人民法院申请执行吉林省高级人民法院（2018）吉民再283号民事判决为由，诉请判令宫照勇、延吉佰利公司承担合同义务共同向其赔偿房款677776元及诉讼费用15867元。现延边置业公司承担的相关赔偿义务已经生效判决确认，金虎虽已申请法院强制执行，但延边置业公司尚未履行赔偿义务，亦未提供其向金虎进行赔偿的证据，故延边置业公司的损失尚未实际发生，赔偿数量无法最终确定，其在本案中要求宫照勇、延吉佰利公司承担房款677776元及诉讼费用15867元的全部赔偿责任，缺乏事实根据，本院不予支持。综上，原审判决适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初2487号民事判决；二、驳回延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10736元（延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司已预交），二审案件受理费10736元（宫照勇、延吉市佰利联玻璃有限公司已预交），共计21472元，由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  葛福祥审判员  董志忠审判员  金春秋二〇一九年十二月二十五日书记员  吴 迪