福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0824民初2947号 原告：福建德斌物业管理有限公司（以下简称德斌物业公司），统一社会信用代码91350824MA31PA1030，住所地福建省武平县平川街道育才路3号22栋121店面。 法定代表人:兰熔炜,董事长。 委托诉讼代理人：吴金盛，福建天梁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菊荣，福建天梁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟仲兴，男，1976年8月3日出生，汉族，福建德斌物业管理有限公司总经理，住福建省武平县。 被告：福建新永鑫物业管理有限公司（以下简称新永鑫物业公司），统一社会信用代码913508247617753617，住所地福建省武平县平川街道中凯社区B地块B1512房。 法定代表人:刘永兴，执行董事长。 委托诉讼代理人：谢想铭，男，1970年9月16日出生，汉族，农民，住福建省武平县。 被告：刘永兴，男，1976年9月19日出生，汉族，居民，现住福建省武平县。 被告：陈海玉，女，1977年5月13日出生，汉族，居民，现住福建省武平县。 原告德斌物业公司与被告新永鑫物业公司、刘永兴、陈海玉合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德斌物业公司委托诉讼代理人钟菊荣、钟仲兴、被告新永鑫物业公司的委托诉讼代理人谢想铭到庭参加诉讼。被告刘永兴、陈海玉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德斌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决三被告共同连带支付原告关于“联发中央公园”和“书香第”两个小区业主预交的装修保证金、水电费、物业费、垃圾清运费等各项费用1117638元及该款自起诉之日起至款清日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息；2、诉讼费和保全费5000元由三被告承担。 事实与理由：被告福建新永鑫物业管理有限公司原先管理武平县平川街道“联发中央公园”和“书香第”两个小区的物业管理，2018年5月底，被告福建新永鑫物业管理有限公司退出该两个小区的物业管理，由原告接手该两个小区的物业管理。因被告福建新永鑫物业管理有限公司在管理该两个小区的物业管理期间，向业主预收了装修保证金、水电费、物业费、垃圾清运费等各项费用，2019年6月18日原、被告双方达成《还款协议》:被告福建新永鑫物业管理有限公司在“中央公园”预收资金未移交明细应支付原告的各项数额为939888元、“书香第”预收资金未移交明细应支付原告457638元，补偿被告福建新永鑫物业管理有限公司两个小区的办公设备费68000元，被告福建新永鑫物业管理有限公司应支付原告的总金额1329526元，该费用包含了2019年1月30日武平县人民法院(2019)闽0824民初101号《民事调解书》中的211888元。在该《还款协议》里面，三被告明确表示应支付原告的各项款项，由三被告共同承担，被告刘永兴、陈海玉在三个月内将其名下的栋房自行转让，逾期将该栋房以110万元金额转让给原告，余款在2019年7月至2020年6月30日前每月平均还清。但协议签订后，三被告分文未付，原告多次催促未果。综上，被告福建新永鑫物业管理有限公司不按协议的约定将向业主预收的各项物业管理等费用移交原告，其行为构成违约，依法应承担违约责任，被告刘永兴、陈海玉作为连带责任保证人，应承担连带清偿责任。 新永鑫物业公司辩称，1、答辩人作为前期物业公司，承担武平县联发中央公园小区和书香第小区前期物业的管理责任和合同义务，为避免业主凭答辩人已经开具给业主的票据再次引起返回装修保证金的物业合同服务纠纷，答辩人将进驻后已经开具给业主的装修保证金票据，与武平县联发中央公园小区和书香第业主委员会按物业管理规定交接清楚。因为本案的审理结果将影响到几百户小区业主的直接利益，为全体业主的利益和答辩人合法权益，业主按装修保证金退取程序应当凭答辩人已经开具给业主的票据及业主装修承诺书退取。所以，原告要求退回装修保证金，应当以答辩人已经开具给业主的票据作为退取证据。根据物业管理条例和建设部室内装修管理规定，业主装修房子必须向物业管理企业报告，物业管理企业应当将装修的注意事项告知业主，与业主签订装修服务协议，并约定收取装修保证金，在业主没违反规定下原额退回;如果装修过程中违反约定，应承担法律责任和经济责任。主应当按照程序规定履行验收报备、施工验收、签订责任书等手续，按要求申请退回装修保证金。原告起诉要求答辩人退还联发中央公园小区和书香第业主的装修保证金，确认是以答辩人公司名义出具单据并收取的费用，答辩人同意业主按装修保证金退取程序退还业主或者原告按照答辩人已经开具给业主的票据及业主承诺书退取，以维护答辩人合法权益。原告起诉要求答辩人承担从起诉日至款清日止按年利率6%计算的利息，没有事实与法律根据，依法应当驳回原告起诉。2、在结算中双方遗漏:书香第小区空置房空置物业费25232.58元:书香第小区和联发中央公园小区车位(未出售部分）的空置物业费(双方财务结算为据);书香第小区资产10440元;德斌物业公司钟仲兴借款20000元。 刘永兴、陈海玉未作答辩。 德斌物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《还款协议》、中央公园截止2018年5月31日止所有结余金额汇总表、书香第2018年5月31日止各项应收应退费用清单各一份，证明原、被告在2019年6月18日达成《还款协议》，约定：被告福建新永鑫物业管理有限公司在“中央公园”预收资金未移交明细应支付原告的各项数额为939888元、“书香第”预收资金未移交明细应支付原告457638元，补偿被告福建新永鑫的业管理有限公司两个小区的办公设备费68000元，被告福建新永鑫物业管理有限公司应支付原告的总金额1329526元，三被告明确表示应支付原告的各项款项，由三被告共同承担，被告刘永兴、陈海玉在三个月内将其名下的栋房自行转让，逾期将该栋房以110万元金额转让给原告，余款在2019年7月至2020年6月前每月平均还清。新永鑫物业公司质证认为：真实性无异议。但项目中有遗漏书香第的空置房物业费、书香第小区和中央公园小区车位的空置物业费，且还有德斌物业公司钟仲兴的借款20000元未计算在内。协议第四项第3条，装修保证金以开出的票据进行结算。即原告起诉要求退回装修保证金部分应当以福建新永鑫物业管理有限公司开具给业主的票据作为退费的凭证，这种情形下公司审核后才作退费。公司已经给业主出具票据，容易引起业主再次向新永鑫公司主张权利，因此，当时的还款协议有该条款。2、结清认定证明、关于退出联发中央公园物业服务的通知各一份，证明被告福建新永鑫物业管理有限公司在2018年5月份，退出中央公园、书香第两个小区物业管理的事实。新永鑫物业公司质证认为：真实性无异议。物业费双方说在2018年6月1日已结清，但事实上在2018年6月23日还进行了再次结算，说明三方没有真正结清。3、（2019）闽0824民初101号民事调解书一份，证明被告福建新永鑫物业管理有限公司应支付原告的总金额1329526元，该费用包含了2019年1月30日武平县人民法院（2019）闽0824民初101号《民事调解书》中211888元，原告在诉求中已予以核减。新永鑫物业公司质证认为：真实性无异议。4、诉讼收费专用票据一份，证明原告为本案支付保全费5000元，该费用应由被告承担。新永鑫物业公司质证认为：真实性无异议，但该费用不应当由被告承担，房屋已在银行进行抵押，没有必要进行保全。 新永鑫物业公司提交如下证据：1、福建新永鑫物业管理有限公司武新物[2018]035号结算函和中央公园、书香第2016年1月1日-2018年5月31日应收费用汇总结算表；2、2018年5月31日结账；3、钟仲兴同意支付的便条；4、书香第2018年5月31日止各项应收应退费用，5、2016年10月份书香第固定资产清单。证明原告提供的证据中遗漏了书香第小区空置物业费25232.58元、书香第小区资产10440元、书香第小区和联发中央公园小区车位（未出售部分）的空置物业费（双方财务结算为据，没有具体数额）、德斌物业公司钟仲兴借款20000元，这些款项应相应扣减。德斌物业公司质证认为：证据1：结算函的真实性由法院认定，关联性不予认可，与本案没有关系，是案外人与被告的结算，与原告的物业没有关联；证据2：2018年5月31日的结账，清楚的记载借款是使用于福建顺畅电梯有限公司，是岩前的威尼斯项目，与本案没有关联；证据3、4：与本案没有关联，未出售房屋、店面、车位的物业费应当与开发商进行结算，钟仲兴借款与本案无关；证据5：2016年10月份书香第固定资产清单中的财产没有正式移交，即使要移交，也应当计算折旧。 刘永兴、陈海玉未提交证据，也未对上述证据提出异议。 到庭被告对原告提交的全部证据的真实性无异议，但对证明的对象观点不一，本院认为原告提交的证据客观真实，来源合法，可以证明案件的部分事实，本院予以确认并在卷佐证。 原告对新永鑫物业公司提交的证据均有异议，本院对有异议的证据，认证如下： 新永鑫物业公司提交的证据1：①福建新永鑫物业管理有限公司武新物[2018]035号结算函，从该证据的外观看，是复印件，该结算函由新永鑫物业公司制作、发送，福建联颐房地产开发有限公司签收；内容是新永鑫物业公司应收取福建联颐房地产开发有限公司25232.58元费用，新永鑫物业公司要求福建联颐房地产开发有限公司于2018年6月28日前结清。②中央公园、书香第2016年1月1日-2018年5月31日应收费用汇总结算，从该证据的外观看，是复印件，由新永鑫物业公司制作，该结算表由新永鑫物业公司和福建联颐房地产开发有限公司共同盖章；内容是新永鑫物业公司应收取福建联颐房地产开发有限公司（2017年1月-2018年5月按7折算书香第空置店面费用21646.02元、2017年1月-2018年4月代付书香第空置店面的电费2146.56元、增加公共设施电表1440元）25232.58元费用。上述证据的事实原告并没有参与，是新永鑫物业公司与被告联颐房地产开发有限公司之间的关系，与本案没有关联性，该证据拟证明的事实，本院不予认定。证据2是2018年5月31日结账，从外观看是便条，内容为款项转账至福建顺畅电梯有限公司54711.71元和钟仲兴20000元，该证据与本案没有关联性，该证据拟证明的事实，本院不予认定。证据3是钟仲兴同意支付的便条，从外观看是便条，内容为收到中央公园物业管理处20000元，钟仲兴签名同意支付，该证据与本案没有关联性，该证据拟证明的事实，本院不予认定。证据4是书香第2018年5月31日止各项应收应退费用项目单，从外观看是便条，该便条没有任何人签名，本院对该证据的三性不予认定。证据5是2016年10月份书香第固定资产清单，从外观看是便条，该便条没有任何人签名，本院对该证据的三性不予认定。 本院经审理认定事实如下：新永鑫物业公司是武平县平川街道“联发中央公园”和“书香第”两个小区的物业管理。2018年5月25日，新永鑫物业公司向联发中央公园的各位业主发出《关于退出联发中央公园物业服务的通知》：自2013年1月22日始，新永鑫无公司与龙岩市联发房地产开发有限公司前后分别签署了联发中央公园第一期工程、第二期工程、第三期工程、第四期工程等四份《福建省前期物业服务合同》，现因管理和发展需要，双方解除合同，从2018年6月1日起，联发中央公园第一至第四期工程的物业服务都由开发建设单位自行安排，现征询各位业主的意见，是退还预收的押金和物业费还是移交至新聘的物业公司。2018年6月1日，福建联颐房地产开发有限公司、新永鑫物业公司、德斌物业公司联合出具《结清认定证明》，内容为：福建联颐房地产开发有限公司与新永鑫物业公司于2018年6月1日签订了解除《物业服务合同》协议书，现双方再次明确和认定福建联颐房地产开发有限公司与新永鑫物业公司在书香第发生的水电费、物业费、维修费等一切费用在2018年6月1日前已结清；承接书香第物业管理的德斌物业公司与新永鑫物业公司在交接中的债权债务及遗留问题双方自行协商解决。2019年6月8日，新永鑫物业公司（甲方）、刘永兴、陈海玉（乙方）与德斌物业公司（丙方）签订《还款协议》，内容为：新永鑫物业公司（刘永兴法人和陈海玉股东），于5月30日退出联发中央公园和书香第小区的物业管理，6月1日起至今尚未退还两个小区的各项费用，此费用由刘永兴和陈海玉及新永鑫物业公司承担，甲、乙双方共同还款如下：一、甲方预收资金未移交明细（中央公园）：1、未退装修保证金811000元，2、预收公摊水电及其他费用233051.5元，3、用户水费129014元，4、生活垃圾处理费10014元，5、装修垃圾清运费87826元，6、小车停放服务费41200元，7、摩托车停放服务费18770元，8、物业费应退金额217145元，9、扣除部分：截至2018年5月30日，业主应付未收物业费按7.5折计算已由丙方垫付抵扣合计金额608132元，10、甲方应退还丙方金额939888元。二、甲方预收资金未移交明细（书香第）：1、未退装修保证金280000元，2、预收公摊水电费106991元，3、用户水费67054元，4、装修垃圾清运费16630元，5、车位管理费3540元，6、物业费应退金额63520元，7、扣除部分：截至2018年5月30日业主应付未收物业费按7.5折计算已由丙方垫付抵扣合计金额80097元，8、甲方应退金额457638元。三、补偿甲方以上小区办公设备费68000元。四、两个小区甲、乙方应退还丙方总合计金额1329526元（祥见附加明细）甲方所欠丙方的款项，由甲乙共同承担。经三方协定如下：1、乙方名下的栋房于三个月内自行转让，逾期于110万元金额转让丙方；2、扣除房屋抵押款，剩余的款项在2019年7月至2020年6月30日前每月平均还清；3、装修保证金于新永鑫物业公司开出票据结算。甲方新永鑫物业公司和乙方刘永兴、陈海玉在该《还款协议》左下角盖章并注明本人对以上需归还的款项知悉，并对以上款项归还承担连带担保责任。新永鑫物业公司、刘永兴、陈海玉应退还德斌物业公司1329526元中的211888元纠纷，已由本院2019年1月30日(2019)闽0824民初101号《民事调解书》处理。另查明，原告因诉状保全，花去保全费5000元。 本院认为，原、被告签订的《还款协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按该合约的约定履行各自应承担的义务。依《还款协议》和本院2019年1月30日(2019)闽0824民初101号《民事调解书》，三被告尚欠原告1117638元事实清楚，证据充分，三被告应承担继续支付欠款的违约责任。三被告在《还款协议》左下角注明对上述事项承担连带保证责任，原告要求三被告共同连带支付原告关于“联发中央公园”和“书香第”两个小区业主预交的装修保证金、水电费、物业费、垃圾清运费等各项费用1117638元及其自2019年10月15日（即起诉之日）起至款清日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息及要求承担保全费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。新永鑫的辩称意见，没有事实依据，本院不予采纳。刘永兴、陈海玉经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、福建新永鑫物业管理有限公司、刘永兴、陈海玉应于本判决生效之日起十日内支付福建德斌物业管理有限公司关于“联发中央公园”和“书香第”两个小区业主预交的装修保证金、水电费、物业费、垃圾清运费等各项费用1117638元及其该款自2019年10月15日（即起诉之日）起至款清日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息。 二、福建新永鑫物业管理有限公司、刘永兴、陈海玉应于本判决生效之日起十日内支付福建德斌物业管理有限公司诉前保全费5000元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14858.7元，减半收取7430元，由福建新永鑫物业管理有限公司、刘永兴、陈海玉共同负担，限本判决书生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢建华 二〇一九年十二月十二日 书记员  方月兰 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。