云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6927号上诉人（原审被告）：石林万城旅游文化投资有限公司。地址：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处龙泉路第二排53号。法定代表人：杨灿雄，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈韦伶、金伟，云南薄法律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵艳芬，女，1974年12月10日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：赵志福，男，1979年8月20日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县，系赵艳芬弟弟，特别授权代理。上诉人石林万城旅游文化投资有限公司（以下简称“万城旅游公司”）因与被上诉人赵艳芬商品房预售合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2019）云0126民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月6日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人万城旅游公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决遗漏认定法律事实。本案中，被上诉人在工商银行申请贷款时，上诉人作为保证人，对被上诉人贷款254000元提供了担保。如果判决上诉人返还购房款后，在贷款合同为解除或终止的情况下，若被上诉人未按期还款，则上诉人势必会因此承担连带责任，增重上诉人承担责任的风险。上诉人返还被上诉人的购房款不应包括向银行申请贷款的金额。第二，一审判决认定由上诉人按年利率6%计算支付自2011年4月1日起至款清之日止的利息无法律依据。首先，被上诉人向银行贷款254000元不属于被上诉人实际支付的购房款；其次，根据合同法第113条的规定，被上诉人截止2019年7月1日，已还利息为109240.29元，已偿还本金为71281.09元。按照254000为基数按年利率6%计算利息，明显高于被上诉人的实际损失。第三，一审判决即支持被上诉人关于利息的诉讼请求，由支持房价上涨可得利益的诉讼请求，属适用法律错误。被上诉人欲获得房屋差价这一预期可得利益，须以全额支付购房款为前提。但被上诉人实际仅支付了109929元购房款，且被上诉人主张重新购房需多支付97680.78元，进而主张可得利益损失，没有法律依据，且被上诉人在知晓不能办理房屋产权证后，未采取积极措施防止损失扩大。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人赵艳芬答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，上诉人为被上诉人提供贷款担保是商品房开发销售中的惯有做法，且合同解除后，被上诉人会按照贷款合同约定偿还贷款，存在上诉人所陈述风险问题。第二，被上诉人已全额向上诉人支付购房款，向银行贷款245000元亦于2011年4月1日支付至上诉人公司账户，且上诉人已向被上诉人开具了支付房款的发票。因此一审判决上诉人对245000元亦应支付利息正确。第三，一审判决认定由上诉人赔偿被上诉人房屋涨价的损失90000元符合法律规定，应予维持。一审情况：原审原告的诉讼请求：1.解除原告与万城旅游公司于2011年1月2日签订的《商品房购销合同》。2.要求万城旅游公司返还原告已付购房款363929元，并以363929元为基数按照年利率6%计算支付自2011年1月2日起至2019年5月6日止的资金占用期间的利息182163.91元，并支付从2019年5月7日起至购房款付清之日止的利息。3.要求万城旅游公司赔偿房价上涨的可得利益97680.78元[（4500元-3547,76元）×102.58平方米]。一审法院经审理确认事实如下：原、被告于2011年1月2日签订《商品房购销合同》，原告购买石林县桃源水乡一期6栋2单元203的商品住房，建筑面积102.58平方米，房屋总价363929元。同日原告支付给万城公司109929元，2011年4月1日原告向中国工商银行贷款254000元支付给万城旅游公司。因万城旅游公司的原因涉案房屋至今未办理房屋所有权登记。2017年7月31日，经云南乾盛司法鉴定中心鉴定，作出的【2017】鉴字第1051牝4号《司法鉴定意见书》载明的委托鉴定事项为：对桃源水乡一期第6幢房屋进行主体结构安全监测，房屋倾斜检测、入户现场检测等检测，分析桃源水乡一期第6幢房屋的开裂情况、开裂原因、开裂损伤程度、对房屋建筑结构的安全性能作出分析，并提出处理意见。2017年9月22日，原、被告对涉案房屋进行换房协商未果。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，由于被告万城旅游公司的原因，原告赵艳芬至今不能办理房屋产权登记，万城公司已经构成根本性违约，原告诉请解除涉案《商品房购销合同》合法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……，故原告要求被告赔偿房价上涨的可得利益的诉讼请求，一审法院予以支持，对于损失数额一审法院酌情认定。关于原告要求按照年利率6%计算支付资金占用期间的利息不违反法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十九条之规定，判决：一、解除原告赵艳芬与被告石林万城旅游文化投资有限公司签订于2011年1月2日签订的《商品房购销合同》；二、由被告石林万城旅游文化投资有限公司在判决生效之日起三十日内返还原告赵艳芬已付购房款363929元，并以109929元为基数，按年利率6%计算支付自2011年1月2日起至款项付清之日止的利息，以254000元为基数，按年利率6%计算支付自2011年4月1日起至款项付清之日止的利息；三、由被告石林万城旅游文化投资有限公司在判决生效之日起三十日内赔偿原告赵艳芬90000元。案件受理费10238元，减半收取5119元，由被告石林万城旅游文化投资有限公司负担。二审期间，上诉人提交2018年7月27日和2018年12月21日的房屋买卖合同各一份、工商银行南坪支行贷款流水一份，拟证明涉案房屋平均价格为3900元每平方米，而非被上诉人所称6000每平方米，另证明张彦峰已偿还银行贷款本金71281.09元，已还利息109240.29元。另上诉人向本院申请调取按揭合作担保协议，证实上诉人对被上诉人的贷款提供了担保。被上诉人赵艳芬发表质证意见认为：对房屋买卖合同的真实性不予认可，买卖合同价格不真实，对银行贷款流水的真实性无异议，对上诉人为涉案房屋贷款提供担保的事实无异议。本院认为：上诉人提交的房屋买卖合同与本案审理无关，本院对此不予采信，被上诉人赵艳芬对银行贷款流水的真实性无异议，本院依法予以确认，至于该证据证的关联性，本院将结合在卷其他证据综合评述。另被上诉人赵艳芬对上诉人为银行贷提供担保的事实无异议，故上诉人申请调取担保合作协议的申请，本院不再同意。被上诉人赵艳芬提交照片一组、房屋买卖合同一份，拟证明涉案房屋附近其他房屋的均价为6000元每平方米。上诉人万城旅游公司质证认为：对被上诉人提交证据的三性均不认可，中介报价高是因为其需要从中盈利，故存在价格上涨的情况，我方提交的备案合同已经表明，涉案房屋附近的房屋均价在3800元到3900元之间。本院认为：被上诉人提交的上述证据均系复印件，亦不能客观反映照片形成时间，故本院对被上诉人提交的上述证据的真实性不予采信。二审期间，被上诉人赵艳芬对一审认定事实无异议，上诉人万城旅游公司对一审认定事实无异议，但对鉴定结论有异议。本院认为，上诉人万城旅游公司虽对鉴定结论有异议，但并未提交相应证据予以反驳，且该鉴定结论系上诉人万城旅游公司及部分业主代表共同委托鉴定得出的，因此上诉人万城旅游公司否认鉴定结论的异议,本院不予采信。据此，经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人万城旅游公司应否向被上诉人赵艳芬支付资金占用费，并赔偿相应损失？本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，双方当事人对解除2011年1月2日签订的《商品房购销合同》均无异议，本院依法予以确认。第一，关于上诉人万城旅游公司应否承担赔偿责任问题。上诉人万城旅游公司主张涉案房屋所在地房屋均价仅为3800元到3900元，一审判决认定赔偿金额过高，应当予以调整。本院认为，根据审理查明事实，因上诉人万城旅游公司的原因，造成被上诉人赵艳芬至今不能办理房屋权属登记，万城旅游公司已构成根本违约，应当承担相应违约责任。虽上诉人万城旅游公司对房屋质量问题的鉴定结论不认可，但其未提出相反证据予以反驳，该鉴定结论亦系上诉人万城旅游公司及部分业主代表共同委托鉴定得出，其二审期间就鉴定结论提出异议的主张,本院不予支持。而上诉人万城旅游公司提交的证据亦不能证明涉案房屋所在地房屋交易均价数值。一审法院结合本市房地产企业的现状、开发商的违约情形以及给业主方造成实际损失等综合情况，酌情认定由上诉人万城旅游公司赔偿被上诉人赵艳芬因房屋涨价造成的损失90000元趋于合理，本院依法予以维持。第二，关于资金占用费问题。上诉人万城旅游公司主张因购房款中254000元系按揭贷款，被上诉人赵艳芬未实际支付该笔款项，且万城旅游公司对贷款提供了担保，在贷款合同未解除的情况下，一审法院判决上诉人万城旅游公司支付资金占用费无事实依据。本院认为，首先，根据最高人民法院法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，本案系因履行商品房预售合同引发的纠纷，本案贷款合同的担保权人并未就商品房担保合同提起诉讼，上诉人万城旅游公司作为担保人亦未就贷款担保合同解除提起诉讼，因此上诉人主张返还购房款增加了其作为担保人的担保责任风险的上诉理由本院不予采信。就贷款担保合同的解除问题，上诉人万城旅游公司可另案主张。其次，虽涉案房屋系以按揭贷款方式购买，但购房款254000元已由被上诉人赵艳芬向中国工商银行贷款，并于2011年4月1日支付给上诉人万城旅游公司，且被上诉人赵艳芬亦按照贷款合同约定向银行偿还了相应贷款，故上诉人万城旅游公司主张被上诉人赵艳芬未实际支付上述款项254000元房款的上诉理由不成立。综上，在双方商品房预售合同已解除的情况下，被上诉人赵艳芬诉请上诉人万城旅游公司支付资金占用费符合法律规定，一审法院按照年利率6%的标准支持资金占用费并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人万城旅游公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10238元，由上诉人石林万城旅游文化投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十二月三日法官助理李德江书记员王希辰