山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初2354号 原告：吕文政，男，1981年4月18日出生，汉族，住山东省微山县。 委托诉讼代理人：张金钟（特别授权），上海英恒律师事务所律师。 被告：山东万洲置业有限公司，住所地为枣庄市薛城区湘江路18号，统一社会信用代码为9137040059034235XR。 法定代表人：苏恩光，董事长。 委托诉讼代理人：庞宜刚（特别授权），山东善国律师事务所律师。 原告吕文政与被告山东万洲置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张金钟，被告山东万洲置业有限公司委托诉讼代理人庞宜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕文政向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付交房违约金人民币51,683.57元（鉴于本商品房买卖合同约定按天计算违约金，从2019年7月14日起向前推算三年，157,332元*0.0003*3年）；2.请求法院判令被告支付办证违约金人民币7,685.68元（根据合同约定，自交房之日起90日内为原告办理完毕房产证，从2015年4月1日起至房产证实际办证之日2017年12月7日止，按照合同约定每天万分之零点五计算，逾期977天，157,332元*0.00005*977天）；3.请求法院判令被告退还面积差价款人民币3,698.00元（根据原告向被告支付的面积差价的付款发票）；4.本案诉讼费由被告全部承担。上述1至3项款项合计人民币63,067.25元。事实与理由:2013年11月9日，原被告双方共同签订了《商品房买卖合同》（合同编号YS0021728），合同第1-3条约定，被告将位于薛城区中和路的“万洲第一街”17号楼101号商铺预售给原告；合同第四条“计价方式与价款”约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为157,332元。合同第十条“交付时间和条件”约定，出卖人应当于2014年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合：“1、该商品房已经取得建设工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”。合同第十三条对逾期交付进行了约定：除了不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的条件和期限将该商品房交付买受人的，则“逾期超过45日，……买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，……”。合同第十九条“房屋登记”约定，“（三）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。”合同签订并生效后，原告依约履行了付款义务。但被告不仅严重违约，交房欺诈、办证迟延，而且还要公然多收房屋面积差价，要挟全体业主，不补交房屋面积差价款就拒绝向业主们提供办理不动产权的所有手续，拒绝向业主们支付商铺租金收益，从而招致包括原告在内的全部商铺业主的强烈不满、极力抗议和坚决反对。有鉴于此，为维护原告的合法权益，根据法律法规的有关规定和双方《商品房买卖合同》第二十四条之约定，特提起诉讼，请求人民法院依法判令所求。 被告山东万洲置业有限公司辩称，一、原告诉求不成立，不应支持，应判决驳回其诉求，理由如下：1.原、被告之间签订《商品房买卖合同》属实，但是被告已经于2015年1月1日向原告交付商品房，不应承担违约责任。关于是否存在逾期交房的问题，双方签订合同后，按照合同约定原告在足额交纳购房价款的情况下被告履行交房义务。实际上本案原告未足额交纳房款的情况下，被告于2015年1月1日办理商品房交付手续，并由物业公司进行托管经营。因此被告不应承担交房违约责任。作为原告主张交房违约金计算的时间点为2016年7月，实际上该争议的商铺自2015年8月各项手续已齐备，距这个时间点提前接近一年，因此主张违约责任显然不成立。2关于办证违约的问题，作为办理房产证前提必须是足额交纳购房价款，向税务等有关部门足额交纳各项税费和专项维修基金等各项税费，是办理不动产权证的前提条件。对应本案，被告在2015年手续已齐备，2016年已经具备不动产权证办理的条件。迟延办理的责任不在于被告，在于原告。因为原告迟迟没有足额交纳购房价款，没有及时交纳专项维修基金和契税。迟延办证的责任应由原告自行承担。根据原告诉求，2015年4月至今早已超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。3、关于退还面积差价的问题，双方签订的合同合法有效，合同中对价格进行明确约定，根据实测面积多退少补，而且双方对实测面积进行确认。后期与物业公司签订的托管合同以及租金收益审批均对购房的价款或面积进行进一步确认。且原告在认可的情况下已经实际补交的面积差价，因此这种交纳行为符合合同约定，不存在退还的说法。综上，原告诉求从事实上还有法律上以及超过诉讼时效的观点均应予以驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的本院予以认定。对有争议的证据，本院在本院认为中予以综合阐述。 原告为支持自己的主张提交如下证据： 证据1、工商登记信息复印件；证明被告的诉讼主体资格。 证据2、居民身份证原件与复印件各一份（原件与复印件核对无异后，原件当庭退回原告）；证明原告的诉讼主体资格。 证据3、《商品房买卖合同》；证明双方合同签订及权利义务约定情况。合同里面明确约定了合同价款为157,332元，约定的销售方式为按套销售，约定的交付日期为2014年12月31日前。同时，双方对面积差价在合同第14条作了约定，详见合同第11页倒数第四行：按套计价的商品房，出卖人与买受人在本合同中对面积差价不做约定和处理。关于交付逾期问题，合同第13条明确约定：如果逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，同时，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之三的违约金。关于逾期办证的约定，详见合同第19条：自交付之日起，超过90日，出卖人没有将办理权属登记的相关手续报产权登记机关备案的，应当向买受人承担违约责任，即自房屋所有权登记的期限届满之日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之零点五的违约金。同时，合同附件9对双方履行合同过程中通知和送达进行了约定：本合同通知书的送达形式为当面签收或邮寄送达，包括挂号信或特快专递，如任何一方拒收的，则视为送达。 证据4、《委托经营管理合同》；证明涉案商铺被托管情况。该合同是在2013年11月9日商品房买卖合同签订的当天，由原、被告双方签订的格式合同。被告对原告购买的商品房售后包租的情况。合同约定收房义务是交给了被告，且商品房开发是被告。2015年1月1日交房时被告通知原告现场办理所谓的交房手续，2015年1月1日工程建设尚未完成，尚在施工，显然不符合合同约定及法律规定的交房条件。 证据5、付款发票2张（购房复印件发票票号为00003762，金额157,332元，开票日期为2016年4月16日；差价原件款票号为08957615，开票日期为2017年6月25日，金额3,698元；原件与复印件核对无异后，原件当庭退回原告）；证明原告支付购房款的情况及为了办证而支付的差价款。 证据6、建设工程竣工验收备案表（从薛城区不动产交易中心提取）；证明万洲第一街17#楼工程竣工验收情况。原告所购买合同项下商品房的实际竣工日期和备案时间，该证据显示：原告购买的17幢商品房于2015年3月27日验收、2016年3月21日备案。同时，根据该备案表所记载的书面文字信息，多处记载涉嫌造假，其中在该备案表第2页参建单位意见，5个部门项目负责人签名盖章后，放任了工程质量等级的最终评定。根据该证据，质量等级为合格字样的签署人系被告公司的普通工作人员，签署日期系同一人所为。 、签约履约情况说明复印件，由齐成龙、陆源源、种增签名，说明商品房买卖过程及后期房产证办理的说明，证明签订商品房买卖合同时被告并没有就增加原告义务的条款及限定原告诉权的条款进行释明、提醒及协商，并征求原告意见。因商品房买卖合同的时间也是由被告事先打印好的，从合同形成过程看是由被告单方面制作。如果原告不向被告支付面积差价，就不提供办证手续及协助原告办证，不向原告支付租金收益。、签约履约情况说明复印件，由齐成龙、陆源源、种增签名，说明商品房买卖过程及后期房产证办理的说明，证明签订商品房买卖合同时被告并没有就增加原告义务的条款及限定原告诉权的条款进行释明、提醒及协商，并征求原告意见。因商品房买卖合同的时间也是由被告事先打印好的，从合同形成过程看是由被告单方面制作。如果原告不向被告支付面积差价，就不提供办证手续及协助原告办证，不向原告支付租金收益。 、不动产权证；证明不动产权证的办理日期。原告办理所有权登记的具体日期是2017年12月7日。、不动产权证；证明不动产权证的办理日期。原告办理所有权登记的具体日期是2017年12月7日。 证据9、交房流程确认单；证明2015年1月1日被告要求原告在该证据中签字的时间及被告认可原告的全部购房款项及其他税费已经交清的事实。交房流程和交付阶段，原告付款义务已全部完成，且被告在确认单中加盖印章。同时，根据交房流程第4项显示，房屋并未实际交付给原告，没有发放钥匙，也没有现场查验原告所购买的商品房。 被告对原告证据进行了质证，证据1、2无异议。证据3商品房买卖合同虽系复印件，但我方予以认可。对原告举证目的不认可。该合同系双方平等自愿签订的，合法有效。合同中第14条面积差异处理第3款双方重新进行约定计价方式，明确当预测面积与实测面积不一致的情况下，约定以实测面积为准，结算房价款多退少补。合同中第5页第4条，虽然注明按套计算，当时写按套的前提是根据预测面积来进行计算。进一步确认实测建筑面积商品房单价和商品房总价，有原告签字按手印，进一步说明双方对房屋的计价方式以及实测面积是没有争议的。据此原告根据实测面积交纳购房价款，说明双方对商品房计价方式一致认可，根据建筑的实测面积来计算。合同第5页中有双方对实测面积单价和商品房总款进一步进行确认并签字，有原告签字及被告盖章，且明确商品房单价及总价。证据4原告与商业公司签订委托经营管理合同真实性无异议，对原告举证目的不认可。通过该合同进一步说明作为本案争议的商铺已经委托商业广场有限公司进行托管经营，没有对原告造成损失。证据5发票原件无异议，对于原告补交面积差价的发票3,698元交纳时间为2017年6月25日，该交款行为进一步确认双方对购房价款以实测面积为计算依据是双方确认一致的。证据6真实合法有效，予以认可。证据7不具备证据有效形式要件，不予认可。证据8真实性无异议，予以认可。关于商品房建筑实测面积与本案实测面积相吻合，进一步巩固双方对实测面积的确认。证据9不能实现原告的举证目的，在答辩时我方已确认2015年5月1日双方办理商品房交付确认，稍后我方进一步提供交付确认书来确认双方交接的凭据。但是这种交付并不影响原告方后续的付款义务。因证人未出庭作证，被告对该证据不予认可，故本院对于原告提交的证据，除书面证言外，对真实性、合法性、关联性予以确认。 被告为支持自己的主张，提交如下证据： 证据1、商铺交付确认书。证明涉案商铺自2015年1月1日已交付，有本案原告签字捺印确认。 证据2、枣庄市建筑工程质量监督管理站薛城分站出具的工程质量合格证明（出具日期为2015年3月27日）；证明该建筑工程于2015年3月27日验收合格。工程质量早已具备验收合格条件。 证据3、商品房面积实测报告（出具日期为2015年8月），证明商铺实测面积18.29平方米，比合同约定的预测面积分别多0.42平方米，与原告提交的房产证记载的一致。 证据4、购房款发票各2张，第一张预测面积交纳金额157,332元（2016年4月16日）；第二张补交面积差价3,698元（2017年6月25日补交面积差价）；证明原告于2017年6月25日根据实测面积才补齐商铺面积差价，迟迟办理不动产证的责任在于原告没有及时足额交纳购房价款和专项维修基金、契税。 证据5、17号楼房权证；证明2016年6月24日该17号楼已首次产权登记完毕，已具备协助办理产权转移登记条件。 证据6、不动产权证复印件，证明原告在补交面积差价及完税后于2017年办理不动产权证。 证据7、《定购协议》；证明双方在最初定购商铺时就已经明确约定面积误差、补交差价等条款事宜。 证据8、《商品房买卖合同》；证明合同虽然约定按套计价，但合同第十四条（面积差异处理）第3款又进一步明确约定：以房地产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。进一步印证原告负有补交差价的义务，且事实上原告也履行了补交差价的义务。合同中第5页双方均签字盖印进一步确认实测面积、单价及总价。结合原告提交的证据（商品房买卖合同第5页）有原告签订确认的面积、单价、总价，进一步固定该商品房计价方式，根据实测面积予以计取。且原告也根据实测面积足额交纳的价款，也说明双方没有任何争议。 证据9、《委托经营管理合同》及租金审计审批表、付款凭证；证明该商品房已被托管经营，原告并已经按照实际的购房价款领取了收益金，原告没有损失；同时也进一步证明原告确认购房价款和面积差价。原告领取收益金根据实测面积的购房价款作为依据。 原告对被告证据进行了质证： 对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，该证据第2页明确记载：本人对上述事项确认无误，但是上述事项的内容为空白，无法证明商铺已按照约定合法交付。只有原告的签名。无法证明被告已经按照合同约定及法律规定交付符合条件的商品房。本院认为，该表格的名称为万洲第一街商铺交付验收表，第一行记载楼号：17，商铺：101，业主姓名：吕文政，联系电话。业主验收意见记载“此问题以反映到项目部！房间内有下水道。行销部：褚贺。业主签名处有原告的签名及手印。处理情况、验收人（业主）签名、枣庄万洲商业广场有限公司总经理签名处均为空白。原告对于其签名及手印未予以否认，且验收意见也未载明原告拒绝接收的意思表示。基于以上分析，应确认原告对于该确认书签署的意义的知晓。故本院对该证据的真实性，合法性、关联性予以确认。 对证据2的证据来源有异议，真实性有异议。该证明记载的内容与商铺现场严重不符，商铺现场连隔墙都没有，不符合审计的设计要求和合同约定，如何验收合格的。原告未提交证据佐证，本院对该证据予以确认。 对证据3来源合法性无异议，证明内容有异议。商铺没有隔墙，是如何进行测量的，数据是不真实的，测绘报告显然涉嫌造假。原告未提交证据佐证，本院对该证据予以确认。 对证据4三性无异议，对证明内容有异议。发票是后期用收据更换的，原告已经按照合同约定支付购房款，被告也开具了收据。发票的时间并不能证明原告的付款时间。因原告对该证据的“三性”均无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据5三性无异议，对证明内容有异议。2016年6月24日办出来的，同时证明被告逾期交房、逾期办证的事实。当时被告有无通知原告，且按照合同第19条向房屋登记部门提交相关材料。当时有无要求原告补交面积差价。因原告对该证据的“三性”均无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据6三性无异议，对证明内容有异议。该证据无法证明本案被告已经履行通知及协助办证的义务。原告支付面积差价系无奈之举，被告利用其合同优势迫使原告支付。因原告对该证据的“三性”均无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据7定购协议为格式合同，无法律效力。第9条明确约定商品房买卖合同签订后该协议失效，且该定购协议中有关面积差价的约定作为格式条款，被告未举证证明已经尽到向原告提醒注意和示明义务，因此对原告不适用法律义务。因原告未否认其签名的真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。 对证据8三性无异议，证明内容有异议。关于14条面积差价约定，本案是按套销售商品房，且14条第3项第2款对按套销售商品房面积出现误差时双方并未约定处理办法。该格式条款被告也并未尽到示明及提醒原告注意的义务，根据法律规定提供格式条款一方应当承担举证义务，如对该格式条款有分歧应当作为不利于提供格式条款一方的解释。因原告对该证据的“三性”均无异议，故本院依法对该证据予以确认。 对证据9托管合同履约主体不同，根据合同法，应当是签字或盖章的一方，即是本案被告，并非万洲商业广场有限公司。本案被告作为商品房开发方和托管一方，同时承担代原告履行验收和收房义务，显然与法律规定不一致，履约主体混同。实际上本案商品房交付，被告已通知原告到现场签订所谓的交房手续，根本没有按照合同约定向原告出示竣工验收合格证明、实测报告以及现场勘验查收房屋，乃至最后交钥匙等交房流程。关于原告的损失，被告认为原告没有损失与事实不符，原告的逾期损失、沉没成本、机会成本都是无形中增加了原告的负担，原告购买的商铺，为的是经营赚钱。因原告对该证据的真实性未持异议，故本院依法对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月2日，原告吕文政与被告山东万洲置业有限公司就本案涉案商铺签订万洲第一街商铺定购协议，原告选定该涉案商铺为17幢101号，原告向被告交付定金30,000元。该协议第6条约定：本《订购协议》所标商铺的建筑面积为暂定面积，实际计价建筑面积以产权证上所记载面积为准。本《订购协议》建筑面积与产权证上的计价面积有差别时，按《商品房买卖合同》约定的计价面积补差，补差面积的价格按合同上所载单价计算。第9条约定，本《订购协议》……自双方签字或者盖章之日起生效，在签订《商品房买卖合同》后失效。 2013年11月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，双方还签订了《委托经营管理合同》。 该《商品房买卖合同》第四条约定计价方式与价款，双方约定按第3种方式计算该商品房价款：按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）壹拾伍万柒仟叁佰叁拾贰元。第七条付款方式及期限约定为商业贷款。买受人首期支付全部房价款的55.50%，共计87,332元，其余价款向相关银行借款支付。贷款最迟在2014年2月7日前办理完毕。 该合同第十条约定交付时间和条件： （一）被告应当于2014年12月31日前向原告交付该商品房； （二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件： 1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件； 2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。 3、房地产开发项目取得施工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明。 合同还约定，城市基础设施：上水、下水、供电于2014年12月31日达到使用功能；电话通信、有线电视、宽带网络均于交付时线路敷设到户。公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房于2014年12月31日达到使用标准。未在约定期限内达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之零点五的违约金。交接手续:该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条（关于逾期交付责任的约定）处理。查验房屋:买受人应在收到书面通知后7日内办理商品房的交接手续。双方办理交接手续前，买受人有权对所购商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。1.屋面、墙面、地面渗漏；2.墙面、顶棚抹灰层脱落；3.地面空鼓开裂、大面积起砂；4.门窗翘裂、五金件损坏；5.管道堵塞；6.洁具开裂、漏水7.灯具、电气开关失灵；8.防盗及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条（关于逾期交付责任的约定）处理。修复后或者经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。逾期交付责任：逾期在45日内的出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起45日内退还全部已付款，并按照全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，以房产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。争议解决方式：依法向房屋所在地人民法院起诉。 合同还对设计变更、质量、保修、前期物业服务、共有权益、税费等事项进行了约定。 2014年11月3日原告与被告签订商品房买卖合同补充协议，将付款方式由按揭贷款变更为一次性付清房款。除首付款87,332元已经交付外，在2014年11月1日前付清剩余的房款70,000元。 原、被告双方就该涉案商铺签订委托经营管理合同，该委托经营期限为捌年整，时间自万洲第一街正式交付之日起计算。 委托经营方式和收益，以商铺交付后第37个月开始所产生的经营收益或租金按如下约定由甲方向乙方支付： 1.第37个月至第48个月（第四年），每12个月按购房总价金额的8%计算，每满12个月支付一次，（第5年）按合同价总额9%计算。 双方约定，在委托物业交付前，乙方授权甲方代为办理委托物业的验收交接手续，即签署物业交接单并领取委托物业钥匙，但甲方行使该权利前应谨慎注意，确认委托物业的结构、装修设施配备等已符合法律法规及《商品房买卖合同》的约定。 2015年1月1日，原告签署案涉商铺交付验收表。 2015年3月27日被告对涉案房屋工程进行了建设工程竣工验收，工程质量合格。 2015年8月19日枣庄市薛城区房地产测绘队出具测绘报告，该测绘报告载明涉案商铺的建筑面积为18.29平方米。 2016年4月16日，被告向原告开具按套计算的房屋价款157,332元的增值税普通发票。 2016年6月24日，被告对万洲第一街17号楼办理首次产权登记。 2017年6月25日，被告向原告开具补交房屋面积差价3,698元的增值税普通发票。 2017年12月7日登记部门出具案涉房屋不动产权证书。 2019年1月21日，枣庄万洲商业广场有限公司将涉案商铺收益12,882元支付给原告。 2019年7月18日，原告向本院提起民事诉讼。 上述事实有当事人陈述及当庭质证的证据为佐证记录在卷。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关的事实和证据，本案的争议焦点为：1.被告的交房行为是否存在违约情形？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算；2.原告交付给被告的房屋面积差价款是否应返还；3.被告对于原告逾期办理房屋产权证是否存在违约行为？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算。 关于焦点一，被告的交房行为是否存在违约情形？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算。 原被告就涉案房屋约定于2014年12月31日前交付，并约定了交房时要取得验收合格证明、面积实测报告的交付条件，被告依约应于该日期届满前将符合交付条件的案涉房屋交付给原告。而实际上原被告双方于2015年1月1日办理房屋交付手续，于2015年3月取得验收合格证明，于2015年8月取得面积实测报告，故被告的交房行为构成了违约交房，其违约交房责任期间应截止至取得面积实测报告的2015年8月。依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，该项请求的诉讼时效应为两年。原告在2019年7月18日才向本院提起诉讼，显然已经超过两年的诉讼时效期间，原告未提供证据证明其间存在诉讼时效中止、中断的情形，因此，对于被告关于原告该项诉请已超过诉讼时效期间的抗辩，本院予以支持。 关于焦点二，原告交付给被告的房屋面积差价款是否应返还。 合同第十四条第三款明确规定了对实测后面积差异的处理自行约定：“以房地产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。”该约定内容明确，不违反法律规定，属于有效约定，对于实测多出来的面积差价款原告有义务予以补交，且原告也已实际补交，现原告主张返还该款没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点三，被告对于原告逾期办理房屋产权证是否存在违约行为？若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算 案涉《商品房买卖合同》约定：“转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。”上述关于转移登记的约定并未赋予被告办理原告所购商铺的产权证至原告名下的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办证义务人是原告，被告的义务在于协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算“案涉商铺于2016年6月24日进行了初始登记，故在2016年6月24日前被告将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，因被告未提交证据证明需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案的时间，故本院将该时间认定为2016年6月24日。根据合同约定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”，原被告双方确认的交房行为发生在2015年1月1日，故被告应于2015年4月1日前将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。2016年6月24日迟后于合同约定的时间，故被告履行该义务的行为违反合同约定，依据合同约定及法律规定应承担相应的违约责任。被告应承担的有关逾期办理产权证书的违约行为自2015年4月1日持续至2016年6月24日，被告应对该期间的违约行为承担违约责任。因被告提出诉讼时效的抗辩，故对于未超过诉讼时效的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2019年7月18日向本院提出诉讼请求，本案现有证据不能证明存在诉讼时效中止、中断的情形。根据民法总则关于诉讼时效的规定，2016年7月18日之前的违约金已超过时效，故本院对于原告该项诉讼请求依法不予支持。 本案在审理过程中，原告以“现因证据《建设工程竣工验收备案表》（万洲第一街16#-22#楼）和17#楼《房权证》等证据的认定要以另外案件的审理结果为依据，而另案正在进行中，尚未审结”为由向本院申请对本案中止审理。本院认为，原告未向本院提交另案的受理法院的受理案件通知书，故对原告中止本案审理的申请，本院不予准许。 综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告吕文政的诉讼请求； 案件受理费1,376.68元，保全费100元，由原告吕文政负担788元，由被告山东万洲置业有限公司负担688.68元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  张文东 人民陪审员  宋云芝 人民陪审员  褚夫文 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  李 丹