内蒙古自治区赤峰市中级人民法院   民事判决书   （2019）内04民终5281号   上诉人（原审被告）:赤峰五甲万京置业有限公司。   法定代表人：宁某，总经理。   委托诉讼代理人：樊某，内蒙古彩桥律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）:李某，女。   上诉人赤峰五甲万京置业有限公司（以下简称五甲置业公司）因与被上诉人李某确认合同效力纠纷一案，不服松山区人民法院（2019）内0404民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。   五甲置业公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间的债权数额应以（2015）松刑初字第415号刑事判决书为依据，确认为145.07万元。因被上诉人犯非法吸收公共存款罪，在整个过程中扣除吸收时间内利息等尾欠145.07万元，该判决所附关于我公司非法吸收资金统计表为刑事判决不可分割的一部分。二、上诉人未与被上诉人签署任何以房抵债协议，故一审法院将抵账预留表及预留明细表认定为具有以房抵债的性质，明显缺乏事实及法律依据。被上诉人与我公司存在的以房抵债预留汇总表、以房抵债预留明细表，仅是一种待定的状态，不具备民事法律规定合同的实质要件，不具有合同的性质。三、不能以我公司未将被上诉人及其丈夫名下的五套房屋未被注销网签合同就认定我公司同意将五套房屋，以以房抵债的形式抵顶给被上诉人。   李某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。   李某向一审法院起诉请求：请求确认与五甲置业公司之间以房抵债协议，即五甲置业公司于2016年3月15日为李某出具的抵账预留汇总表以及抵仓房、抵车位、抵房预留明细表有效，并协助李某办理抵房预留汇总表中所确定房屋的过户登记手续。   一审法院认定事实：五甲置业公司为解决资金问题，分别于2014年1月24日、2014年1月28日、2014年3月4日、2014年3月7日和2014年3月17日向李某借款50万元、150万元、22万元、48万元和26万元，合计296万元，双方没有签订借款合同，而是签订了14份《内蒙古商品房买卖合同》，上述合同约定五甲置业公司将其开发的坐落在赤峰市松山区五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区的***共14套房屋出售给李某，总价款为296万元；李某于出借日将合计为296万元的借款汇入五甲置业公司帐户内，五甲置业公司为李某出具了收据共计5枚，合计金额为296万元。双方对上述房屋办理了网签登记手续。上述合同签订当日，五甲置业公司与李某还分别签订了《商品房回购协议书》各1份，双方约定五甲置业公司应每月向李某支付相应的利息，并约定五甲置业公司应于合同签订后的3至6个月内原价回购上述房屋，如不回购，双方执行上述《内蒙古商品房买卖合同》，并由五甲置业公司向李某支付房屋总价款10%的违约金。至2014年9月1日，五甲置业公司共向李某支付利息53.315万元。   赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1－1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请。并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。2015年6月3日，五甲置业公司诉至该院，要求确认五甲置业公司与李某签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由李某协助其解除上述房屋的网签备案手续。对该案该院经审理认为：根据李某与五甲置业公司签订的14份《内蒙古商品房买卖合同》和5份《商品房回购协议书》中，双方对于回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及李某确已收取了五甲置业公司给付的借款利息53.315万元的事实，应确认五甲置业公司与李某的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，五甲置业公司从李某处借款296万元，双方之间形成的是借贷关系。李某与五甲置业公司签订的14份《内蒙古商品房买卖合同》和5份《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保。《商品房回购协议书》约定五甲置业公司自李某交付购房款次日起3至6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。李某与五甲置业公司签订的14份《内蒙古商品房买卖合同》和5份《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，依法应认定无效。因李某与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已通过房屋产权管理部门办理了网签登记手续，五甲置业公司要求李某协助解除对上述房屋的网签登记，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故五甲置业公司的请求符合法律规定，该院予以支持。五甲置业公司应偿还李某借款296万元，因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请，因此李某的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。故该院于2015年9月30日作出了（2015）松民初字第4343号民事判决书，判决：李某与赤峰五甲万京置业有限公司分别于2014年1月24日、2014年1月28日、2014年3月4日、2014年3月7日和2014年3月17日签订的合同编号依次为***的《内蒙古商品房买卖合同》14份和分别于同日签订的《商品房回购协议书》5份无效；李某于本判决生效后三日内协助五甲置业公司管理人注销上述房屋的网签合同。该判决生效后，李某协助五甲置业公司管理人注销了上述部分房屋的网签合同，但为李某预留了包括李某丈夫高井会名下的五套网签房屋未予注销。   五甲置业公司管理人于2015年8月6日制定了《赤峰五甲万京置业有限公司重整计划草案》，并报请赤峰市中级人民法院批准。赤峰市中级人民法院经审查认为该重整计划草案符合法院裁定批准的条件，并于2015年8月24日作出（2014）赤民破字第1－4号民事裁定书，裁定：一、批准赤峰五甲万京置业有限公司重整计划草案；二、终止赤峰五甲万京置业有限公司重整计划程序。其中重整计划草案第四部分第四项关于债权受偿方案中的第（二）部分关于无争议债权和临时债权受偿方案规定，债权受偿采取以房抵债（B区临街商业楼房除外）和现金受偿方式，其中以房抵债的按相应比例配备车位和仓房，70㎡房型配衣冒间；债权人不同意以房抵债的，可选择在B区楼盘办毕竣工验收备案手续后一个月内以现金方式一次性受偿（临时债权需依法确定后），届时售房款不足以现金清偿的，仍按本重整计划草案确定的抵债房屋的价格以房抵债。债权人无论选择何种受偿方式，须在2015年9月15日之前向五甲置业公司提出书面申请，未提交申请的视为放弃选择以房抵债，如五甲置业公司被宣告破产由此影响债权受偿的，其后果由债权人自行承担。凡是以网签购房合同、回购房屋协议方式为五甲置业公司出借资金，以及签订协议用房屋抵顶欠款的债权人，须在2015年9月15日之前配合解除上述合同、协议，不予配合依法解除。债权人选择以房抵债的，在2015年9月15日之后办理。属于以网签购房合同、回购房屋协议方式为五甲置业公司出借资金，以及签订协议用房屋抵顶欠款的债权人，按本重整计划草案确定的抵债房屋价格、选房办法及受偿方式，由重整投资人接管的五甲置业公司在上述合同、协议范围内指定抵债房屋（B区临街商业楼房除外），并在配合解除剩余房屋网签合同、回购协议和抵顶欠款协议后，同步办理以房抵债手续。抵债房屋价格：（1）抵债的住宅平均价格确定为6300元/㎡（按楼层段设定各段价格，平均价格不超过6300元/㎡）；（2）抵债的车位11万/个、仓房4500元/㎡、衣冒间2.5万元/间。重整计划由重整投资人接管的五甲置业公司执行，执行期限自赤峰市中级人民法院裁定批准重整计划之日起至2016年11月30日止，为五甲置业公司清偿债务的期间，也即重整计划的执行期间。   另查明，李某等人因帮助五甲置业公司向社会公众吸收资金，数额巨大，且从中收取服务费，构成非法吸收公众存款的共同犯罪，该院于2016年10月14日作出（2015）松刑初字第415号刑事判决书，判决：李某犯非法吸收公众存款罪，判处拘役6个月，缓刑一年，并处罚金人民币二万元。该判决书所附关于五甲置业公司吸收资金统计表中载明李某实际吸收金额为524.77万元，归还本金300万元、利息56.2万元，吸收时间2014年1月－10月，扣除本息尾欠金额171.57万元，利率2.5分/月，收取服务费26.5万元，服务费抵顶后尾欠145.07万元。   再查明，赤峰市中级人民法院裁定批准赤峰五甲万京置业有限公司重整计划草案后，李某就其债权向五甲置业公司申报了以房抵债，五甲置业公司于2016年3月15日为李某出具了《李某抵帐预留汇总表》，注：李某申报债权金额为296万元，本次以房抵债预留金额为279.8177万元，剩余金额16.1823万元。其中预留住宅四套（金额244.4212万元）、仓房两套（金额13.3965万元）、车位两套（金额22万元）。同时还为李某出具了抵房、仓房、车位预留明细表，其中四套住宅的房号分别为***（面积94㎡，单价6350元/㎡）；两套仓房的房号分别为*号（面积14.33㎡，单价4500元/㎡）、*号（面积15.44㎡，单价4500元/㎡）；两套车位的房号分别为*号、*号（价款均为11万元）。   一审法院认为，本案争议的焦点为五甲置业公司是否应当以为李某出具的预留明细表中的住宅、仓房、车位抵顶李某的债权279.8177万元。李某的债权296万元属于以网签购房合同、回购房屋协议方式为五甲置业公司出借资金的情形，李某所签订的网签购房合同、回购房屋协议被人民法院确认无效后，李某协助五甲置业公司管理人注销了部分房屋的网签合同，保留了包括李某及其丈夫高井会名下的五套房屋未予注销。五甲置业公司于2016年3月15日为李某出具以房抵帐预留汇总表，以及抵房、抵仓房、抵车位预留明细表，李某、五甲置业公司均在表中盖章签字确认，说明对于李某的债权李某、五甲置业公司均同意采取以房抵债的受偿方式。五甲置业公司按重整计划草案确定的抵债房屋价格、选房办法及受偿方式，在李某所签的网签购房合同、回购房屋协议范围内为李某预留了抵债房屋及车位，李某在协助解除房屋网签合同、回购协议后，五甲置业公司应同步为李某办理以房抵债手续。李某与五甲置业公司虽未签订具体的以房抵债协议，但抵帐预留汇总表及明细表中明确了抵债房屋及车位号的具体位置及价款，且确定的价款符合重整计划草案中规定的抵债房屋价格，该抵帐预留汇总表及明细表具备了合同的主要条款，应具有以房抵债协议的性质。该抵帐预留汇总表及明细表系原、五甲置业公司真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。五甲置业公司应遵循诚实信用的原则按抵帐预留汇总表及明细表约定的房屋及车位来抵偿李某的相应债权。关于五甲置业公司辩称的其破产管理人对李某债权确认的数额为145.07万元，因该院作出（2015）松民初字第4343号民事判决书已发生法律效力，该判决对李某享有五甲置业公司的债权确认为296万元，而五甲置业公司主张李某债权为145.07万元的依据为（2015）松刑初字第415号刑事判决书所附的五甲置业公司吸收资金统计表，该统计表并不是确定李某、五甲置业公司债权、债务数额的依据，故五甲置业公司的该项主张，该院不予支持。综上所述，李某的诉讼请求有事实及法律依据，该院予以支持。五甲置业公司的辩诉理由及主张不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十一条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、赤峰五甲万京置业有限公司与李某于2016年3月15日签订的抵账预留汇总表以及抵房、抵车位、抵仓房预留明细表有效；二、赤峰五甲万京置业有限公司于本判决生效后30日内协助李某办理抵帐房预留汇总表（即抵房、抵仓房、抵车位预留明细表中）所确定房屋、仓房、车位的产权登记手续。   二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院直接予以确认。   本院认为，五甲置业公司和李某并未达成以房抵账的协议，理由如下。一、双方对债权额未达成一致。李某主张其的债权额为296万元。理由是,2015年9月30日松山区人民法院作出（2015）松民初字第4343号民事判决，在判决说理部分认为五甲置业公司应偿还李某借款296万元。五甲置业公司主张，李某的债权额为145.07万元。理由是,李某等人因帮助五甲置业公司向社会公众吸收资金，数额巨大，且从中收取服务费，构成非法吸收公众存款的共同犯罪，松山区人民法院于2016年10月14日作出（2015）松刑初字第415号刑事判决，该判决书所附关于五甲置业公司吸收资金统计表中载明李某实际吸收金额为524.77万元，归还本金300万元、利息56.2万元，吸收时间2014年1月－10月，扣除本息尾欠金额171.57万元，利率2.5分/月，收取服务费26.5万元，服务费抵顶后尾欠145.07万元。故李某的合法债权经该刑事判决修正后，应为145.07万元。所以，双方就李某的债权额是多少，并未达成协议。二、双方并未达成以房抵账协议。李某主张，2016年3月15日，五甲置业公司为其出具了抵账预留汇总表以及抵仓房、抵车位、抵房预留明细表，证明双方已经达成以房抵债协议。五甲置业公司主张，与李某并未达成以房抵债协议。如果双方达成协议，应签订正式的以房抵债协议、抵账汇总表、抵房明细表、债权受偿确认书等。与李某签的是预留以房抵账汇总表、明细表，双方并未达成以房抵账协议。三、以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此，以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。本案中，双方对债权额并未达成一致，亦未签订以房抵债协议，故李某的主张不能成立。四、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”李某不能提供充分有效证据证明以房抵债协议已成立，故应当在不能举证范围内承担不利后果。   综上所述，赤峰五甲万京置业有限公司的上诉请求成立。本院依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：   一、撤销松山区人民法院（2019）内0404民初2577号民事判决；   二、驳回李某的诉讼请求。   一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人李某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 王旭文   审 判 员 孙晓东   审 判 员 张欢欢     二0一九年十二月三十日   法官助理 张懿颖   书 记 员 白永慧