北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初38402号原告：李军伟，男，1983年9月24日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅新爱，北京市盈科律师事务所律师。原告：张亚荀，女，1984年1月11日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅新爱，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。法定代表人：房崇安，执行董事。委托诉讼代理人：于来平，女，北京珠江投资开发有限公司职员。第三人：珠海市珠江永益装饰有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-58430（集中办公区）。法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：杨立涛，男，珠海市珠江永益装饰有限公司职员。原告李军伟、张亚荀与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）、第三人珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装修公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李军伟、张亚荀的委托诉讼代理人畅新爱，被告珠江公司的委托诉讼代理人于来平，第三人装修公司委托诉讼代理人杨立涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李军伟、张亚荀向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还定金20000元、押金1340840元、租金253050元，共计1613890元及利息；2.要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告得知被告售卖位于通州区兴贸三街18号院的珠江四季悦城项目的房屋，原告决定购买时，被告与原告签订了《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》，被告称交租金的形式缴纳利息比银行贷款低，缴纳20年。原告共计缴纳1613890元。现原告得知被告以租赁名义进行销售的行为，是属于违法行为，已被政府处罚，原告向被告提出退还首付款及利息，但被告一直不予支付。原告无奈之下，选择法院诉讼，以维护自身合法权益。珠江公司辩称，原告在与我司达成合意后与我司签订《租赁协议》以及《租赁协议之补充协议》。协议系双方真实意思表示，应为合法有效，双方都应严格遵守。社会公共利益是社会全体或者大部分成员共同的、整体的利益，并不能将某个个体的利益等同与社会公共利益，社会公共利益具有公共性、整体性。双方签订的协议并未损害社会公共利益，应为合法有效。若法院释明或认定协议无效，应按法律规定判令原告将房屋恢复原状，并支付恢复原状的费用或支付实际占有使用费。装修公司述称，同珠江公司意见，原告诉讼请求与我方无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月23日，李军伟、张亚荀（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，本院对此不再赘述。合同签订后，李军伟、张亚荀共支付定金、租赁押金、租金共计1613890元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李军伟、张亚荀提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积40688.88元/m??、总价为2721679元的价格出售给乙方。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待李军伟、张亚荀获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，李军伟、张亚荀的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给李军伟、张亚荀。由于李军伟、张亚荀不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取李军伟、张亚荀的款项应当予以返还。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉诉房屋不能销售给李军伟、张亚荀的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。李军伟、张亚荀本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对李军伟、张亚荀主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从李军伟、张亚荀交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。珠江公司在本案中虽未提出反诉，但其主张就合同无效的后果在本案中一并处理，为切实减少当事人诉累，一次性解决纠纷，本院对于涉诉房屋返还在本案中亦予以处理。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，李军伟、张亚荀应将涉诉房屋返还珠江公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等李军伟、张亚荀并无选择机会，李军伟、张亚荀虽与装修公司签订有装修改造协议，但李军伟、张亚荀并未实际缴纳装修费用，装修公司亦未向其主张该费用，且装修改造协议所约定的装修价格明显严重偏离正常装修市场价格，据此可以认定李军伟、张亚荀与装修公司达成的装修改造协议并非双方真实意思表示，合同并未成立，装修部分应属李军伟、张亚荀与珠江公司之间合同内容的组成部分。李军伟、张亚荀已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属珠江公司经济损失，本院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情予以确定，并在珠江公司返还款项时予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告李军伟、张亚荀与被告北京珠江投资开发有限公司于2017年3月23日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李军伟、张亚荀定金、租赁押金、租金等共计1613890元，扣除装修恢复原状费用18000元，再退还1595890元；三、原告李军伟、张亚荀于本判决生效之日起七日内将通州区兴贸三街18号院1号楼1单元9层x号房屋腾退给被告北京珠江投资开发有限公司；四、驳回原告李军伟、张亚荀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9663元，由原告李军伟、张亚荀负担108元（已交纳）；被告北京珠江投资开发有限公司负担9555元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  薛德胜二〇一九年十二月十二日书记员  许松婷