重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10609号上诉人（原审原告）：樊秀兰，女，1978年10月28日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜媛媛，重庆扬华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：罗冬梅，女，1986年11月3日出生，汉族，住四川省苍溪县。被上诉人（原审被告）：杜某1，女，2010年11月10日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。法定代理人：罗冬梅，女，1986年11月3日出生，系杜某1母亲。被上诉人（原审被告）：杜某2，男，2018年7月28日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。法定代理人：罗冬梅，女，1986年11月3日出生，系杜某2母亲。上诉人樊秀兰与被上诉人罗冬梅、杜某1、杜某2房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人樊秀兰的委托诉讼代理人余孟江、辜媛媛到庭参加诉讼，被上诉人罗冬梅、杜某1、杜某2经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。樊秀兰上诉请求：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15733号民事判决第四项，改判罗冬梅、杜某1、杜某2承担因本案产生的律师费5500元；二、本案二审诉讼费由罗冬梅、杜某1、杜某2承担。主要事实和理由：一审法院将樊秀兰主张的律师代理费损失驳回，不符合合同约定及法律规定，属于事实认定不清，适用法律错误。双方签订的合同第十五条明确约定了守约方因解决纠纷的费用最终由违约方承担，该费用包含律师费等。一审中，樊秀兰已经举示了代理合同及律师代理费票据，证明了樊秀兰已经产生了律师费5500元，应当由罗冬梅、杜某1、杜某2承担。罗冬梅、杜某1、杜某2未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。樊秀兰向一审法院起诉请求：1.请求依法判决罗冬梅、杜某1、杜某2继续履行樊秀兰与杜灿签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，协助樊秀兰办理涉案房屋的权属转移登记手续，于判决生效之日起15日内将涉案房屋过户登记至樊秀兰名下；2.请求判决樊秀兰于涉案房屋过户登记至樊秀兰名下当日将剩余房款160000元支付给罗冬梅、杜某1、杜某2，罗冬梅、杜某1、杜某2依法予以受领；3.判决罗冬梅、杜某1、杜某2于收齐全部房款之日起1个工作日内将涉案房屋按照合同约定的交付状态交付给樊秀兰；4.判决罗冬梅、杜某1、杜某2承担樊秀兰因本案产生的律师代理费5500元；5.本案诉讼费用由罗冬梅、杜某1、杜某2承担。一审法院认定事实：杜灿与罗冬梅系夫妻关系，杜某2、杜某1系二人的子女。2018年12月2日，杜灿作为甲方（卖方）与樊秀兰作为乙方（买方）、重庆宇骄房地产经纪有限公司作为丙方（信息咨询服务门店）、重庆中环互联房地产顾问有限公司作为丁方（居间方）签订了《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：第一条甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于重庆市北部新区华宇北城中央XXX的房屋出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋状况已作了详细了解，并已实地看房，对房屋基本信息无异议，并愿意按协议价格购买。第二条房屋权属证书上载明的建筑面积为34.94平方米，以该房屋的相关资料以权属登记信息为准。第五条甲乙双方商定该房屋买卖总价款为贰拾万元整。第六条本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金肆万元整，甲方出具收款收据，定金在交易过户后转为房款；甲方的房屋权属证书及有关房屋交易过户登记资料原件交由丁方保管，丁方出具收件收据；如签订本合同时甲方未将房屋权属证书等资料原件交予丁方，则甲方向乙方支付履约保证金叁万伍仟元整，且该履约保证金乙方同意由丙方代管，待甲方的房屋权属证书等资料原件交由丁方后，此保证金无息退还给甲方。第七条、甲、乙、丙、丁四方同意自该产权注销抵押完善后3个工作日内，共同到该房屋所在地的相关登记部门办理产权过户手续。第八条甲乙双方约定乙方于产权交易过户当日将购房款壹拾陆万元整一次性直接支付给甲方。第九条如甲方出售房屋存在系按揭房等抵押情形，经甲、乙双方协商选择：自本合同签订之日起30日（如遇银行原因不能及时还贷，则顺延至银行同意还贷的时间内）内由甲方还清贷款办妥解除抵押手续。第十条甲方同意在收到全部房款1个工作日内，与乙方正式办理房屋交接手续，甲方应在交接前结清该房屋的水、电、气、暖、有线、物管等费用。第十一条丙方依托丁方的房产信息资源，为甲、乙双方提供房产信息咨询服务，并为其推荐房产经纪公司，促进双方交易，丁方作为丙方的房产中介门店管理方，为甲、乙双方提供成交后续相关服务。本合同订立后，甲、乙双方同意向丙方支付房产信息咨询服务费，其中：乙方支付人民币肆仟元整。房屋交易过户由丁方代办，代办费用为伍佰元整由乙方承担。第十二条该房屋交易的实际成交价格以本合同为准，房屋申报价格以房产部门最终审核为准。经甲、乙双方协商，该房屋交易过户所产生的税费由乙方独自承担。第十三条1、甲、乙双方应及时提供真实、有效、合法的过户、贷款、公证、变更等相关资料并及时办理相关手续，如因甲、乙任何一方提供材料不全或不及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担相应责任。2、若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。甲、乙双方均同意如未全额支付丙、丁方上述服务费用的，则从上述所获赔偿中优先支付丙方、丁方的服务费。3、该房屋如已附着户籍，甲方承诺于2019年5月30日之前迁出，甲方未按约定期限迁出户籍的，应当自承诺迁出之次日起至实际迁出日止，按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金。第十四条若该房屋因政策原因或不可抗力导致合同无法履行或延迟履行，甲、乙、丙、丁四方均不担责，丙方或丁方代为保管的费用退还甲、乙双方。其间发生的有关经费、公证费等由甲乙双方协商承担。第十五条在合同履行过程中，若发生争议应协商解决并签订书面补充协议，任何口头承诺无效，协商不成的，约定向房屋所在地人民法院提起诉讼解决。因本协议的履行发生的纠纷，守约方因解决纠纷所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、保函费、差旅费、交通费、误工费等。）该合同尾部有杜灿与樊秀兰签字。2018年12月2日，杜灿出具收据一份，载明“今杜灿收到乙方樊秀兰购买位于重庆市北部新区高新园人和组团口标准分区016-2号地块华宇北城中央XXX室房屋的购房定金：大写肆万元整。居间合同编号：XXX。”同日，重庆宇骄房地产经纪有限公司出具收款收据一份，载明“今收到樊秀兰交来购买位于北部新区华宇北城中央4-15-3物业佣金、过户费款项计4500元整，收款方：北城雅郡门店。”杜灿于2019年1月7日死亡。2019年3月7日，重庆市两江新区不动产登记中心受理了罗冬梅、杜某1、杜某2申请就坐落于重庆市渝北区泰山大道东段60号4幢XXX的不动产登记。现案涉房屋已登记在罗冬梅、杜某1、杜某2名下。2019年4月19日，樊秀兰与扬华律师事务所签订了《委托代理合同》。2019年6月12日，重庆扬华律师事务所向樊秀兰出具了律师费5500元的税票。中介工作人员与罗冬梅的微信聊天记录内容：2019年2月20日，中：姐姐，我刚才看了下合同，当时客户是交的4万的定金，有三万五还托管在我们公司的，那个履约保证金是中环公司要给你钱的意思，不是你给它。还有五千是之前客户这边理解到杜哥大老远从长沙过来签合同表示诚意就提前打了五千给杜哥的。罗冬梅：好的，理解了，谢谢。3月13日，罗冬梅：当时我老公想拿这个钱去投资，着急卖房子，本来卖的很低了，现在又要我们出这么高的税费实在承担不起，我知道税费要交，但是我们的卖价实在很低呀，赔本太多了，樊姐姐。我公公的意思，不卖也不挂中介了，安心收点租金算了。中介：我倒无所谓，主要是他工作做不同。麻烦你做你公公工作，尽快来把这个手续办了嘛，确实这个也有好久了。罗冬梅：亲，当时谈的本来是净收20万，当时他着急用钱20万已经很低了，现在出这么多税，亏这么多卖，实在不行。我也没有办法，这个房子不是我一个人说了算，老人小孩都有继承权的。中介：那你说怎么办嘛，总不可能一直拖起啊。罗冬梅：不是拖起，我老公这边的事情到现在还没有处理完，加上我公公他们不想让我卖了。中介：确实也理解你们的难处，所以这几个月没有催你们。但是这个不是你公公想不想卖的事啊，已经卖了，只是还没有办手续而已。罗冬梅：要是早卖了就好了，现在要多出这么多钱来，不光我们，你们也不划算，所以取消交易对大家都好。中介：理解归理解，但买家无过错，况且又签了合同的，又过了好几个月，现在买家强烈要求过户，如果你们继续拖起，买家就提出走法律程序，这样，对你们很不利，不但要承担诉讼费和对方律师费，合同同样要执行。罗冬梅：签了合同，人已经不在了，合同失效了。这个是不可抗力因素，真要卖的话，合同要重新签，合同主体失效了，我这里现在闹遗产纠纷打官司，想卖也卖不了。樊秀兰在庭审中称，杜灿是违约方，其应当按约在2019年1月6日过户并交付房屋给樊秀兰，杜灿于2019年1月7日死亡，没有按约履行房屋解押过户手续，已构成违约；杜灿死亡后，房屋过户给罗冬梅、杜某1、杜某2，罗冬梅、杜某1、杜某2继承房屋权利，应当继承杜灿债务，包括在合同的主体地位，继续履行买卖合同义务，额外产生继承个税，没有特别约定，根据个人所得税法第二条约定，由财产转让所得人及罗冬梅、杜某1、杜某2承担，且基于公平原则，应由罗冬梅、杜某1、杜某2承担，同时案涉房屋处于出租状态，月租金1500元左右，租金罗冬梅、杜某1、杜某2在收取，按照合同约定时间履行，房屋在2019年1月6日交付樊秀兰后租金应由樊秀兰收取，罗冬梅、杜某1、杜某2收取租金部分弥补继承税费；樊秀兰愿意按照合同约定支付剩余房款，房屋上不存在查封等影响过户的限制条件，具备实际履行的可能性；合同第三条约定房屋税费问题由罗冬梅、杜某1、杜某2承担，表明樊秀兰真实意思是不会承担继承税费，不管税费产生原因，是杜灿死亡前或后。罗冬梅、杜某1、杜某2在庭审中称，樊秀兰已经与杜灿签订合同，产生一般合同债权，不能对抗房屋所有权及物权，该房屋登记所有人为杜灿，按揭购房款缴纳人为罗冬梅，对该房屋享有一定共有性质，在原登记所有人杜灿意外身故后，罗冬梅及其两子女根据继承取得该房屋所有权，此时物权登记发生转移，杜灿已不是房屋所有权人，是否履行杜灿签订的合同，取决于罗冬梅、杜某1、杜某2主观意思表示，樊秀兰明确表示不愿按合同约定承担税费，违反合同约定，造成合同不能履行，应为合同事实及法律上不应继续履行，樊秀兰享有一般债权，杜灿死亡系不可抗力因素。且其死后转让房屋，必须先过户给罗冬梅、杜某1、杜某2。一审法院认为，樊秀兰与杜灿签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。杜灿在上述合同履行过程中于2019年1月7日死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”罗冬梅、杜某1、杜某2作为杜灿的继承人，其已继承杜灿的涉案房产，应当对杜灿生前所负的合同债务在继承遗产的实际价值范围内继续履行，故前述《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》项下出卖人的义务由罗冬梅、杜某1、杜某2概括承继，同时罗冬梅、杜某1、杜某2亦享有继承房价款的权利。现樊秀兰明确表示一次性支付剩余房款16万元给罗冬梅、杜某1、杜某2，按照合同第七条、第八条、第九条的约定，罗冬梅、杜某1、杜某2应协助樊秀兰至涉案房屋所在地的相关登记部门办理产权过户交易手续，并在产权过户交易当日收取余下购房款16万元。故樊秀兰要求罗冬梅、杜某1、杜某2继续履行合同，并自判决生效后15日内协助其办理权属登记手续的诉求，一审法院予以支持。樊秀兰要求罗冬梅、杜某1、杜某2一并接受剩余房价款16万元的诉求，一审法院亦予以支持。根据双方合同第十条约定，罗冬梅、杜某1、杜某2在收到全部房款1个工作日内，与乙方正式办理房屋交接手续。故樊秀兰要求罗冬梅、杜某1、杜某2于收齐全部房款之日起1个工作日内将涉案房屋按照合同约定的交付状态交付给樊秀兰的诉求，一审法院予以支持。关于樊秀兰要求罗冬梅、杜某1、杜某2承担律师费5500元的诉求，因樊秀兰并未向一审法院举示其支付律师费的证据，故一审法院不予支持。关于罗冬梅、杜某1、杜某2称樊秀兰与杜灿签订的合同属于一般债权，不能对抗罗冬梅、杜某1、杜某2通过继承取得的房屋所有权的抗辩理由，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述一审法院判决：一、罗冬梅、杜某1、杜某2继续履行樊秀兰与杜灿于2018年12月2日签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，于本判决发生法律效力之日起15日内协助樊秀兰将坐落于重庆市北部新区华宇北城中央XXX的房屋过户至樊秀兰名下；二、樊秀兰在房屋过户当日应将剩余房款160000元一次性支付给罗冬梅、杜某1、杜某2；三、罗冬梅、杜某1、杜某2于收齐全部房款之日起1个工作日内将坐落于重庆市北部新区华宇北城中央XXX的房屋交付给樊秀兰；四、驳回樊秀兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4380元因适用简易程序审理减半收取2190元，保全费1520元，合计3710元，由罗冬梅、杜某1、杜某2负担。本院二审期间，因樊秀兰对一审认定的事实无异议，罗冬梅、杜某1、杜某2没有对一审认定的事实提出异议，本院对一审认定的事实予以确认。二审中，樊秀兰为证明自己的主张，举示了微信转账打印件、农业银行交易明细清单、情况说明及游佐勇的身份证复印件、员工身份证明，上述证据与一审举示代理合同和发票一并，拟证明樊秀兰已经支付律师费5500元。上述证据，由于罗冬梅、杜某1、及杜某2没有到庭发表质证意见，视为其放弃质证的权利，上述证据之间能够相互印证，客观真实、取证合法，且与本案存在关联，本院依法予以采信。另查明，樊秀兰的亲戚游佐勇于2019年4月19日通过微信向重庆扬华律师事务所财务人员赵媛媛转账5500元，用于支付樊秀兰的律师费。本院认为，本案争议的主要问题是：樊秀兰是否已经支付律师费5500元的问题。根据樊秀兰一审中举示的《委托代理合同》及重庆扬华律师事务所向其出具的发票，结合樊秀兰在二审中举示的微信支付凭证、银行交易明细清单等证据，能够证明樊秀兰已经支付了5500元的律师费。根据其与杜灿签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》的约定，杜灿的权利义务继承人罗冬梅、杜某1及杜某2应当按照合同约定承担樊秀兰已经产生的律师费。其他认定同一审。综上所述，因二审中出现了新的证据，导致樊秀兰的上诉请求能够成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15733号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15733号民事判决第四项；三、由罗冬梅、杜某1、杜某2在本判决生效后五日内向樊秀兰支付律师费损失5500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4380元，减半收取2190元，保全费1520元，合计3710元，由罗冬梅、杜某1、杜某2负担；二审案件受理费50元，由罗冬梅、杜某1、杜某2负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇一九年十二月二十四日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊