山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11406号上诉人(原审被告):赵金明，男，1988年6月4日出生，汉族，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：陈忠德，山东鼎舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张新文，男，1963年8月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨海涛，山东圣义律师事务所律师。上诉人赵金明因与被上诉人张新文租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初3912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵金明上诉请求：1、撤销原判，驳回张新文诉讼请求；2、全部诉讼费用由张新文承担。事实与理由：一、涉案出租厂房无建设工程规划许可证系违法建筑，租赁合同无效，厂房损毁不是赵金明导致的，不应由赵金明承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，因该厂房2005年8月建造时未取得建设工程规划许可证并且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，也未补办经主管部门批准建设的手续，租赁标的物违法，根据合同法第五十八条规定，案涉房屋租赁合同应认定无效。合同法第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，合同无效的法律后果有两个，即返还财产和赔偿损失。一审法院认定了“双方的租赁合同应为无效”是正确的，但同时认为“合同无效的法律后果之一系返还原物，即赵金明应将其使用的房屋返还给张新文，但其在使用过程中未尽到相应的安全保障义务和妥善的保管义务，导致房屋因火灾被毁损，故其应对张新文造成的损失承担赔偿责任。”赵金明不认可此说，理由是：该处损毁的厂房不是赵金明故意或者过失损毁的，赵金明没有过错，而是由于张新文为了多赚取非法利益一租金，在存在出租违法建筑的基础上又自己擅自违反《消防法》的规定在临近居民居住小区的违法建筑招租了生产化工产品的陈长贺、陈庆科父子经营的山东翔彩实业有限公司，山东翔彩实业有限公司厂房内存备有大量的化工原材料和产品，生产过程严重影响周围居民生产生活，赵金明的工人在火灾前多次打电话投诉而没有得到解决，最终山东翔彩实业有限公司方发生火灾，殃及池鱼，导致赵金明一方租赁的厂房受损、大量货物及设备被烧毁，产生巨额损失。赵金明是生产机械设备的，原材料和产品都是金属，即使发生火灾，也不会多么大，而山东翔彩实业有限公司因为厂房存备有大量化工原料和产品，而且紧邻居民楼，导致火灾发生后消防部门扑救困难、为避免更大损失以及危及周围居民人身财产安全，消防部门不得不使用推土机推倒厂房，压灭火，山东翔彩实业有限公司侧厂房直接倒塌无法继续使用，间接影响了赵金明租赁侧厂房受损，但赵金明租赁厂房火灾已经过去两年了，至今还是矗立在原地，谁能说无法继续使用?经营山东翔彩实业有限公司的陈长贺、陈庆科父子在张新文起诉本案后已经向张新文赔偿了18万元，达成了调解协议，张新文再向赵金明主张火灾损失，实在是没有道理。赵金明认为火灾是山东翔彩实业有限公司引起的，山东翔彩实业有限公司是张新文违法违规招租引进的，张新文出租违法建筑并且违反消防法的规定在紧邻居民小区的违法建筑掣招租生产化工产品的厂家，其对于火灾的发生应该负主要责任，一审法院判决张新文承担30％的责任，只是基于其出租违法建筑、未提供符合消防安全的厂房之事，却忽略了张新文作为所谓的产权人招租生产危险品的厂家对于本次火灾损害发生之责任，赵金明认为二审法院应该追加加重其应承担的责任比例。经营山东翔彩实业有限公司的陈长贺、陈庆科父子在位于紧邻居民小区的违法建筑里生产化工产品导致火灾的发生，他们应和张新文对于该处厂房的损毁承担全部责任。赵金明对于厂房的损毁没有故意或者过失，不应当承担赔偿责任。二、不应将重置价格653036.10元作为涉案厂房的损失价值。该处厂房从2005年8月开始建设至2019年的今日一直也未取得建设规划许可证或主管部门批准的建设手续，违法建筑确定无疑，根本不可能再允许它重建，事实是现在火灾损毁已经两年多了，也没有重建或者修缮，张新文根本也没有拿到必须的建设规划许可证或者主管部门批准的建设手续，没有拿到规划许可证或者主管部门批准的建设手续怎么可能重置哪?不能重建，一审法院怎么能够仅仅依据一句“张新文拟采取重置方案”而确定重置价格作为涉案厂房的损失价值哪?这样做，不等于将张新文的违法建筑又视为了合法建筑了吗?这与一审法院将该建筑认定为违法建筑是自相矛盾的。三、即使根据合同相对性原则由赵金明先行进行赔偿，折价赔偿也应折旧。一审法院认定该处厂房属于违法建筑，案涉租赁合同应为无效，合同无效的法律后果之一系返还原物，该处厂房是张新文2005年8月建设的，当时建设成本每平方460元，一共830平方米，建设成本总计381800元，至火灾发生日已经使用ll年多了，光房租也收了上百万元了，早已经收回成本了，建筑行业合法建设的合格钢结构厂房使用年限也就是20年，现在该处厂房已经使用超过了11年多，怎么也得折旧55％了吧，也就是残值仅剩下不到l8万元(381800元x45％=171810元)了。如果按照一审判决所说“返还原物”的话，怎么也得有个折旧吧。不能说承租人租赁了个使用了11年多的旧建筑物，使用过程中发生损毁了的话，非得偿还出租人个新建筑物吧?折价赔偿应该是基于旧建筑物而不是新建筑物吧。像一审判决按照重置价格确定该处厂房的损失价值，就相当于损毁了个旧建筑物，而法院判令偿还了一个新建筑物，这也太不公平、太不符合情理了。这不是等于保护、鼓励、助长违章建筑行为以及从违章建筑上获得非法利益吗?四、即使根据合同相对性原则由赵金明先行进行赔偿，残值也应该扣减。赵金明使用的租赁建筑物所占的比例为62％(31361元+50600元)，周围墙体以及屋顶两年多了都还存在，一审法院说赵金明未举证证实房顶是否还具备使用价值，根据民事案件“谁主张、谁举证”的原则，试问张新文举证证明该处残值不具备使用价值了吗?事实是火灾发生已经两年多了，残存的建筑物还在那里矗立，谁说不能继续使用?这还用赵金明方再举证吗?五、违法建筑的赔偿范围应该仅限于违章建筑人花费的建筑材料损失，而不应该包括施工费用。由于违章建筑系不合法存在物，基于其材料来源的合法性，赔偿的范围仅限于违章建筑人花费的建筑材料损失，这才符合法律公平原则。施工费用是违法建筑建设人用于支付不合法的行为和目的，法律则不应该支持对其进行赔偿。综上所述，一审判决认定赵金明应当承担赔偿责任不当，确定赔偿依据错误，具体赔偿数额错误，保护了违法建筑建设人的非法权益，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判。张新文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。张新文向一审法院起诉请求：判令赵金明支付张新文租金4.5万，赔偿房屋财产损失每37534元、鉴定费3万元，共计512534元。一审法院认定事实：案外人尚超将其承租的天桥区王炉工业园二区八号院南院转租给张新文使用，租赁期限自2004年3月1日至2024年2月29日，张新文承租该院落后自建厂房一处，并出租给陈长贺和赵金明使用，和陈长贺的租赁期限自2016年6月15日至2017年6月15日，和赵金明的租赁期限自2015年l1月20日至2016年11月20日。合同到期后两人均未续签合同，但仍继续使用涉案房屋，其中赵金明的房屋使用费交纳至2017年8月30日。另查，涉案房屋末取得建设工程规划许可手续，亦末办理消防验收手续。2017年6月18日，涉案房屋发生火灾事故，济南市公安消防支队天桥区大队于2017年8月17日出具济公消天消火认字(2017)第0318号火灾事故认定书，主要内容为：“济南市天桥区王炉工业园二区八号南院厂房发生火灾，火灾造成建筑主体及机械设备、电子配件、原材料等物品不同程度烧毁，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于济南市天桥区王炉工业园二区八号南院厂房南侧房顶；起火原因不排除电气线路引发火灾的可能性。不排除遗留火种引发火灾的可能性，起火时间为2017年6月18日22时20分左右。"审理中，张新文申请对涉案厂房重置工程造价进行鉴定，经一审法院委托，山东航宇建设工程管理咨询有限公司于2018年1月15日出具航宇基鉴字第0103号鉴定意见书，鉴定意见为：根据提供的现有资料及相关政府文件规定鉴定，涉案的济南市天桥区王炉工业园二区八号南院厂房重置工程的造价为653036.10元。后根据双方提出的异议，山东航宇建设工程管理咨询有限公司进行书面答复。主要载明：火灾中“未损坏”部分是否能使用，需相关部门进行鉴定；火灾事故中的“部分残值，应根据收购方的实际价格按照比例分配，由法院核实裁定。后赵金明申请对涉案厂房未损坏部分能否使用及价值进行评估，经一审法院委托，烟台天平价格评估事务所有限公司于2019年4月29日出具烟平价估字（2019）第JNTPTQFY20193138—93号价格评估报告书，主要载明：“……在现场查勘过程中，针对现场标的特点，我机构与委托方、双方当事人沟通并达成一致，鉴定项目更改为：(1)、对南墙2.55m以上重置价值、修复费用进行鉴定；(2)、对现存屋顶(12*16.7m)残值、现有价值进鉴定……价格鉴定意见：l、在价格鉴定基准日南墙2.55m以上重置价值为31361元；2、在价格鉴定基准日南墙2。55m以上修复费用为l2764元；3、在价格鉴定基准露现存屋顶(12*16.7m)净残值为0元(残值与拆除清理费用相抵)；4、在价格基准日现存屋顶(12*16.7m)现有价值为36982元”张新文提出书面异议，该鉴定机构书面答复如下：鉴于我机构资质情况，无法对标的能否使用进行鉴定，报告对于现存屋顶(12*16.7m)出具两个意见，为法庭办理案件提供价格依据(1)假设现存屋顶不具备使用价值，其残值为0；(2)假设现存屋顶具备使用价值，其现有价值为36982元。后赵金明亦提出异议，该鉴定机构做出书面答复，主要内容如下：鉴于我机构资质情况，无法对标的能否使用进行鉴定，对现场存在的2.55m以上南墙采用哪种方案(重置、修复)也无法确定；报告对于2.55m以上南墙出具两个意见，为法庭办理案件提供价格依据：(1)假设2.55m以上南墙采用重置方案，其重置价值为31361元；(2)假设2.55m以上南墙采用修复方案，其修复费用为12764元。另根据审理需要，一审法院就相关数据致函上述鉴定机构，山东航宇建设工程管理咨询有限公司于2019年6月26日作出补充说明如下：涉案工程南墙工程造为88516.02元；烟台天平价格评估事务所有限公司于2019年6月24日出具书面回复如下：涉案房屋南墙2.55m以上总的重置价值为50600元，总的修复费用为20590元。张新文主张的各项诉讼请求为：l、租金损失4.5万元，张新文认为该损失属于可期待利益，故主张按照合同约定的每月6000元计算，2017年7月8日至2018年3月18日租金为4.8万，扣除赵金明已交纳的2017年7月18日至8月3日半个月的租金3000元，还需支付4.5万元。赵金明认为涉栗房屋于2017年6月18日因火灾被毁损，丧失租赁用途，租赁合同已解除，故无需再支付租金。2、房屋财产损失437534元，根据航宇基鉴字第0l03号鉴定意见害，房屋重置价格为653036.10元，张新文主张赵金明承租的房屋面积占总面积的三分之二，故按该比例计算后数额为437534元。赵金明不予认可，认为根据鉴定意见和答复函，赵金明承租的房屋面积占总面积的62％；另认为其对于火灾的发生没有过错，故不同意赔偿，即便赔偿，也应扣除相应的残值；另认为涉案厂房系违法建筑；原告不具有主张财产损失的主体资格。3、鉴定费3万元，张新文提交发票l张予以证实。经质证，赵金明对证据真实性无异议，但不同意赔偿，另主张其支付鉴定费王万元，应由原告合理分担，并提交发票予以证实。原告张新文认为赵金明支付的鉴定费应由其自行承担。另审理中张新文表示拟对涉案厂房进行重置。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，张新文将未取得建设工程规划许可手续的房屋出租给赵金明使用，双方的租赁合同应为无效。合同无效的法律后果之一系返还原物，即赵金明应将其使用的房屋返还给张新文，但其在使用过程中未尽到相应的安全保障义务和妥善的保管义务，导致房屋因火灾被毁损，故其应对给张新文造成的房屋损失承担赔偿责任。张新文所建涉案厂房未经消防验收合格、存在安全隐患，其对于损害的发生亦存在一定的过错。结合本案实际情况，根据双方过错情况，一审法院认为由赵金明对其使用的房屋所遭受的损失承担70%的赔偿责任为宜。关于涉案厂房的损失价值，考虑张新文拟采取重置方案，根据涉案鉴定意见和相关答复所认定的相应价值（房屋重置造价653036.10元、南墙工程造价88516.02元、南墙2.55m以上总的重置价值50600元、赵金明所使用房屋2.55m以上南墙采取重置方案的价值31361元），赵金明所使用的房屋所占的比例62%（31361元÷50600元），经计算，涉案赵金明所使用厂房损失价值为：〔653036.10元-（88516.02元-50600元）〕×62%，为381374.4元，赵金明应按70%的比例赔偿266962元。赵金明主张涉案房屋现存房顶（12×16.7m）的残值亦应当扣除，但其未举证证实现存房顶是否还具备使用价值，故一审法院对其该辩称不予采信。涉案房屋于2017年6月18日被烧毁，故张新文主张2017年7月18日以后的租金损失于法无据，一审法院不予支持。张新文主张鉴定费3万元，证据充分，一审法院予以支持，计算70%，为2.1万元；鉴于赵金明支出鉴定费1万元，根据责任比例，张新文应承担3000元，故两项折抵后，赵金明应再赔偿张新文鉴定费1.8万元。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、赵金明于判决生效之日起10日内赔偿张新文财产损失266962元。二、赵金明于判决生效之日起10日内赔偿张新文鉴定费1.8万元。三、驳回张新文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8925元，张新文负担3925元，赵金明负担5000元。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，张新文将其所建的厂房出租给赵金明使用，涉案厂房虽未取得建设工程规划许可手续，双方的租赁合同无效，但根据上述法律规定，赵金明对厂房实际占有使用过程中，因未尽到相应的安全保障义务和妥善的保管义务，导致房屋因火灾被毁损，其应对张新文的房屋损失承担赔偿责任。关于赔偿责任比例，张新文所建涉案厂房未经消防验收合格，存在安全隐患，对于损害的发生有一定的过错；赵金明在选择承租时，对于厂房构造及周边环境、设施等情况必然进行详细考察，对于该厂房存在消防安全隐患显然知晓，其对双方签署租赁合同的无效及火灾造成的损害后果，亦有明显过错，应当承担相应的过错责任。本次事故发生至今，经消防部门勘察、询问以及法庭调查，火灾事故起因仍不明确，赵金明亦无充足证据证实事故发生时，其采取了及时、有效的措施抑制火势蔓延及降低火灾造成损失，赵金明上诉主张对火灾的发生及整个过程毫无责任，事实及法律依据不够充分，本院不予支持。一审法院根据双方过错程度，结合实际情况，酌情认定赵金明对厂房损失承担70%的赔偿责任，并无不当。关于厂房损失数额，火灾事故发生前，厂房由张新文一直对外租用，符合正常的使用功能，具备使用价值，该厂房虽无建设工程规划许可手续，不影响张新文基于合同法律关系向赵金明主张相应损失，赵金明抗辩称违法建筑的相关损失不予赔付，本院不予采纳。一审中，经当事人申请，一审法院委托山东航宇建设工程管理咨询有限公司作出的鉴定意见，具有公正性与较强证明力。经审查，一审法院根据鉴定意见和答复中认定各项造价，结合赵金明使用房屋的比例，计算方式及结果准确，客观上应符合涉案厂房的实际损失，合理适当，本院予以确认。综上所述，赵金明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8925元，由上诉人赵金明负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  王立强审 判 员  孙 磊二〇一九年十二月十六日法官助理  刘 辉书 记 员  范振英