镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初4449号原告：周思廷，女，汉族，1983年8月28日生，现住本市润州区。被告：杨惠亮，男，汉族，1972年5月13日生，现住本市。原告周思廷与被告杨惠亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告周思廷、被告杨惠亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周思廷向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还房租11000元；2、判令被告赔偿损失6300元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年6月14日签订租房协议，约定被告将本市润州区朱方路98号的房屋出租给原告居住，租期一年，租金为6000元，保证金500元。随后原告通过微信向被告支付了6500元。原告入住后即接到安达机械厂通知称该房属于该厂，被告无权出租,入住约两周后，因房屋水电无法正常使用，原告联系被告要求修复，被告置之不理，原告遂通知被告要求解除租房合同，但被告仍不理睬。因涉案房屋无法正常使用，原告后只能另租房屋。2019年7月14日，被告联系原告要求交房，原告要求被告退还部分租金，被告拒绝并要求原告立即搬离。2019年8月31日，原告发现被告已换锁导致原告放在出租屋内的生活用品及钱物被锁，同年9月3日被告在民警通知下来到出租屋，原告个人物品经清点丢失6300元。因被告交付的房屋不具备生活功能，构成违约，应当按照双方合同约定加倍赔偿原告损失。被告私自换锁，导致原告财物受损，故诉至法院请求判令被告承担相应损失。被告杨惠亮辩称：1、租期内房屋一直由原告使用直至2019年7月26日还没有交还被告；2、原告要求被告赔偿其财物损失也可以看出原告一直在使用该房屋，丢失6300元报警后公安没有认定，原告怀疑是被告所为没有证据且换锁时自己并未进入房屋，原告财物损失与我无关。3、不同意承担本案诉讼费。经审理查明：2018年7月14日，原被告签订租房合同一份，合同主要内容如下：1、出租房屋位于朱方路98号，租期为2018年7月15日至2019年7月14日，租期为12个月每年租金6000元，保证金500元。2、租房期间，原告必须合法使用并负责水费、电费等费用，电费按照0.5元/度收费，水费按照市场价收费；3、住房设施由原告人为损坏的需承担赔偿，已装设施为空调一台、热水器一台；4、原告自己负责防火、防盗等安全工作，因管理不善造成的损失由原告自行负责；5、违约责任为合同期内任何一方违法合同约定需向未违约方承担赔偿责任。赔偿责任按照给未违约方造成的损失额一倍赔偿。原告陈述自己实际入住案涉出租房屋为2018年6月，当时因房屋未打扫故自己先行打扫并整理物品搬入案涉出租房屋，故房租及保证金6500元支付时间为2018年6月13日及14日。被告对原告陈述的实际入住时间及付款事项予以认可。原告陈述入住后收到安达机械有限责任公司张贴给被告的告知书，该份告知书中载明被告与安达机械有限责任公司的房屋租赁期限为2014年6月1日至2017年5月31日，告知书中催告被告尽快交纳相应期间水电费及房屋租金，逾期不处理将作出断电、断水处理。关于后续情况，原告陈述自己曾就水电问题联系被告但被告置之不理，直至2019年7月26日被告主动联系原告要求交房。其后因被告换锁未通知原告，原告于2019年9月3日至出租屋发现自己存放在该房屋内的6300元现金被盗。原告陈述系因被告私自换锁导致自己现金丢失，故要求被告承担赔偿责任。另查明，被告杨惠亮与安达机械有限责任公司于2014年9月5日就朱方路98号原招待所一楼壹间半房屋签订房屋租赁合同书，约定租赁期限为2014年6月1日至2017年5月31日。被告陈述自己在承租安达机械有限责任公司一间半房屋后自行扩建为三间，原告所承租房屋其中一半为自建。被告辩称原告告知案涉出租房屋停电后自己通过从附近房屋拉线的方式解决了断电问题，水一直可以正常使用，故对原告所述房屋水电不能正常使用的事实不予认可。换锁前已提前通知原告，故原告所称财物丢失与被告无关，不应当承担赔偿责任。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、微信转账记录，被告提交的房屋租赁合同书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告向原告出租的房屋系其在其他房屋基础上未经批准建设的临时建筑，且在本案法庭辩论终结前未提交经主管部门批准建设的相关证据，双方签订的房屋租赁合同应属无效。原告诉称于2018年签订入住后发现房屋水电无法使用故未实际居住，结合本案证据及庭审情况，双方签订的房屋租赁合同期限为2018年7月15日至2019年7月14日，原告在一年的租期内并未向被告提出解除房屋租赁合同。在租赁到期后被告收房时，原告提出在该出租房屋内存放有个人生活物品，由此推定在合同约定的租期内房屋一直由原告实际控制，故其要求被告赔偿租金损失的主张本院不予支持，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费6000元。被告收取的500元保证金，原告主张应按照合同约定双倍返还，被告辩称该500元保证金属于房屋内电器使用情况保证金，如租期内未发生遗失及损坏，该保证金应退还原告，现已发生电器损坏故不同意退还该500元保证金，本院认为被告抗辩电器损坏但未提交相应证据，应当承担举证不能的法律后果，应当向原告返还该500元保证金。关于6300元的财物损失，原告诉称系因被告换锁导致其财物丢失但并未提交相应证据，应当承担举证不能的法律后果，对其该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨惠亮于本判决生效后十日内返还原告周思廷保证金500元。二、驳回原告周思廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为116元，由原告周思廷负担112元，被告杨惠亮负担4元（上述款项原告已预交，由被告于本判决生效后十日内将应负担的费用直接支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 李鸿梅二〇一九年十二月十七日法官助理 叶 婧书 记 员 周 艳附：本判决适用法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。