苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初11115号原告：苏州市吴江区震泽镇曹村村村民委员会，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇明港大道东侧。负责人：姚建昌，主任。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：王红林，男，1971年1月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：龙辉，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟艳，江苏天辩律师事务所实习律师。被告：纪兵兵，男，1991年5月16日生，汉族，住安徽省凤台县，现暂住江苏省苏州市吴江区。原告苏州市吴江区震泽镇曹村村村民委员会（以下简称曹村村村委会）与被告王红林、纪兵兵租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法由审判员刘成文适用简易程序审理。后因被告纪兵兵下落不明，需公告送达诉状副本、传票等诉讼材料，本院于2019年10月9日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告曹村村村委会的委托诉讼代理人韩国伟，被告王红林的委托诉讼代理人龙辉、翟艳到庭参加诉讼，被告纪兵兵经本院公告送达公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹村村村委会向本院提出诉讼请求：1.解除曹村村村委会与王红林之间的《租赁协议》，并要求王红林协助纪兵兵归还案涉房屋及土地；2.王红林、纪兵兵共同支付租金470500元（暂算至2019年7月1日，实际按照日租金计算至王红林、纪兵兵实际返还之日止）；3.由王红林、纪兵兵承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年4月8日，曹村村村委会与王红林签订一份《租赁协议》，由王红林租用曹村位于原烧毛车间及北侧一块空地，租赁期限自2005年4月20日至2014年12月31日止，为10年，租金每年5.1万元。后王红林未经同意擅自转租，从2012年起由纪兵兵接手实际经营。截至2019年7月1日，王红林、纪兵兵尚欠租金470500元。曹村村村委会已多次催促支付拖欠租金，但王红林、纪兵兵始终未能按约履行，故曹村村村委会起诉至法院，请求依法判决。王红林辩称，1、曹村村村委会不具备诉讼主体资格，据了解，案涉土地、房屋已于2012年2月转让给他人，曹村村村委会不再是合法权利人，无权收取租金；2、王红林虽与曹村村村委会签订租赁协议，但并非王红林实际使用，王红林原本与案外人徐国雄合伙开浴场，但是租赁协议签订后，王红林未参与浴场的经营管理，2008年4月20日，王红林与徐国雄的名义合伙关系终止，之后由徐国雄继续使用至2012年，因此王红林无需支付租金；3、即使曹村村村委会是合法权利主体，但协议约定的租期截止日为2014年12月31日，王红林也仅应当支付租期内的租金，而租期内的租金请求权已超过诉讼时效，之后的租金与王红林无关；4、案涉土地、房屋并非王红林在使用，据实地了解，该处目前仍然在经营浴场，所挂名称为“新时代浴场”，该个体工商户注册核准日期为2017年10月19日，经营者为纪兵兵和案外人孙以学，并非王红林，曹村村村委会无证据证明租赁协议到期后由王红林继续占有使用；5、案涉房屋无相关批建手续，属于违章建筑，《租赁协议》应当归于无效，曹村村村委会不能对外出租并收取租金；6、曹村村村委会掌握租赁协议签署至今的租金缴纳情况，申请法庭要求曹村村村委会提供2005年4月8日至今的完整财务账册，以便核查期间的租金缴纳情况，以便查明案件事实。综上，请求驳回曹村村村委会的全部诉讼请求。纪兵兵未作答辩。本院经审理查明事实如下：2005年4月8日，曹村村村委会作为出租方（甲方），与王红林作为承租方（乙方）签订《租赁协议》一份，约定甲方将原建丰丝纺厂厂房及一块空地出租给乙方使用；租用期限10年，即2005年4月20日至2014年12月31日；租金结算：乙方每年上交给甲方租金50000元，05年租金为35000元，签协时05年租金付清即35000元，以后每年1月10日前上交25000元，7月10日前上交25000元，直至合同到期为止。租金结算条款下方手写“租金：51000元（里面有铁桶租给乙方）”。曹村村村委会在庭审时陈述，出租的土地是集体土地，房屋未取得建设规划工程许可证，没有办理产证。2019年6月14日，本院至案涉租赁地点进行现场勘查，并制作询问笔录。孙义根向本院陈述，“从2012年开始，我弟弟孙以学在这里经营浴场，2013年9月他被抓进去关了四、五年，到2018年4月29日放出来，他被关进去的这几年里，浴场是纪兵兵在经营，我一直在这里帮忙。孙以学2019年5月14日因为赌博又被抓了。”徐春荣向本院陈述，“徐国雄是我侄子，我们从2005年开始租这里，租到2008年转给沈建平，后来沈建平经营了二年左右，又转给孙以学一直经营到现在。徐国雄一开始是跟王红林合伙经营的，所以以王红林的名义签的租赁协议；我们经营期间的租金基本交清了，有时候村里来收，有时候是由我交到村里，我们转给沈建平的时候也告诉过村里。2005年租赁的时候已经有一部分房屋了，我们又造了一部分，2012年2、3月份，因村里欠银行的钱，这里的房子被法院拍卖，是一个苏州人买下了，后来租金应该也是交给苏州人的，具体叫什么名字不知道”。（2013）吴江刑初字第0868号刑事判决书查明：2012年下半年至2013年9月4日，被告人向琼、孙以学经预谋后，在共同经营管理的位于苏州市吴江区都社区的新时代浴场内，以160元每次的价格容留莫某某、侯某某、焦某某、李某某向至该浴场洗浴人员卖淫共计8次。2013年9月4日，被告人向琼、孙以学经预谋后，在共同经营管理的位于苏州市吴江区都社区的“新时代”浴场内，以160元每次的价格分别容留刘某某、侯某某、焦某某向冯某某、宋某某、沈某某各卖淫1次；容留陈某某向孙某某、饶某某、高某某各卖淫1次。被告人向琼供述，其和孙以学在2011年下半年开始经营浴场；被告人孙以学供述，“新时代”浴室是其和向琼在2011年11月开的。2014年2月27日，吴江区人民法院判决被告人孙以学犯容留卖淫罪，判处有期徒刑五年。另查明，2017年10月19日，吴江区震泽镇新时代浴场登记成立，个体工商户的经营者为纪兵兵。2006年9月6日，吴江市建丰丝纺厂经工商登记成立，企业地址为震泽镇曹村。以上事实，有曹村村村委会提交的《租赁协议》，王红林提交的工商登记信息，本院调取的（2013）吴江刑初字第0868号刑事判决书，孙义根、徐春荣的询问笔录，以及当事人的庭审陈述予以证明。本院认为，原告曹村村村委会与被告王红林之间的《租赁协议》成立，租赁协议的租赁标的物为房屋及一块土地，该两个标的物不具有可分割性，属于一个整体，因租赁房屋为未取得建设工程规划许可证所建设，属于违法建筑，故案涉《租赁协议》应视为整体无效。合同解除以合同成立并有效为前提条件，因此，原告曹村村村委会无权基于合同有效而主张解除《租赁协议》。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”上述规定所指的有权主张返还财产、支付占有使用费的权利主体，应当是租赁物的实际权利人。在租赁协议无效的情况下，法律所规定的占有使用费所基于的法律关系应当为物权返还请求权或者不当得利返还请求权，而该两种请求权的基础均在于出租人向承租人交付了合法的占有使用权。本案中，原告曹村村村委会未提供证据证明其为租赁标的物的有权处分人，即使其向承租人交付了事实状态的占有，但并未交付合法的占有使用权，故其无权要求被告向其返还租赁物，并向其支付占有使用费。被告应当依法向合法的权利人返还案涉租赁物并支付占有使用费。综上，案涉租赁合同自始无效，不存在合同解除问题。因原告曹村村村委会未举证证明其向被告交付了合法的占有使用权，故被告拒绝向原告返还租赁物及支付占有使用费，于法有据，原告的各项诉讼请求均应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：驳回原告苏州市吴江区震泽镇曹村村村民委员会的诉讼请求。案件受理费8358元，由原告苏州市吴江区震泽镇曹村村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  刘成文人民陪审员  张兴官人民陪审员  夏银素二〇一九年十二月二十七日法官 助理  曹欢欢书 记 员  吴晓良相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁共有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。