北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初23893号原告：刘福荣，女，1969年11月11日出生，汉族，住山东省莘县。委托诉讼代理人：王丽珍，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙志勇，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：张国印，男，1969年9月18日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。第三人：陈瑞雪，女，1960年11月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王丽珍，北京市鑫诺律师事务所律师。原告刘福荣与被告张国印、第三人陈瑞雪农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘福荣及第三人陈瑞雪的共同委托诉讼代理人王丽珍、被告张国印及其委托诉讼代理人谷娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘福荣向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2013年11月27日签署的《抵押房屋借款协议》无效；2.判令被告返还原告购房款53万元并赔偿原告损失（以53万元为基数，自2013年11月28日至购房款全部返还时止，按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月27日，原告刘福荣与被告签订了名为借款合同实为农村房屋买卖合同的《抵押房屋借款协议》，约定被告将其名下位于北京市大兴区xx镇xxx村占地338平方米，建筑面积200平方米的农村宅基地住房出卖给原告，原告实际支付房屋转让款为53万元。协议上的乙方陈瑞雪为见证人并没有实际出资，该处住房已经由原告刘福荣实际占有。原告认为被告张国印并非北京市大兴区xx镇xxx村村民，该处住房系其从他人处购买，原告亦非该村村民，双方签订的《抵押房屋借款协议》应系无效合同，双方因合同取得的财产应相互返还，并根据过错责任赔偿对方损失。张国印辩称，双方确实签订了名为借款合同，实际上是房屋买卖合同的协议。签订合同后实际上房屋也一直由原告占有使用，具体的协议效力由法院认定。合同上写的150万元借款数额是虚假的，双方实际约定的是26万元，原告实际支付了24万元，因为房屋已经拆迁，标的物灭失，所以不同意原告要求返还的诉讼请求。陈瑞雪称，涉案抵押房屋借款协议应属无效。我在购买涉案房屋时有合意，但事后没有实际出资，故在本案中不主张权利，不诉求返还购房款。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月27日，张国印与刘福荣、陈瑞雪在中间人王建新的见证下达成《抵押房屋借款协议》，该协议载明有“甲方：张国印。乙方：刘福荣、陈瑞雪。甲方由于资金短缺向乙方借款人民币1500000元，鉴于该款数额巨大，甲方自愿将名下一套位于北京市大兴区xx镇xxx村占地面积为338平方米，建筑面积200平方米的属于农村宅基地性质的住房为抵押物，抵押于乙方。甲方同意乙方在其宅基地内新建、翻建房屋，产权归乙方所有。如遇拆迁甲方保证将此合法赔偿款及实物赔偿全部归乙方。”等内容。协议签订后，刘福荣在未经张国印同意的情形下，邀请孟庆强共同参与买房并让孟庆强在协议落款处签字捺印。双方均认可：该份抵押借款协议实际上为房屋买卖合同，房屋买卖标的为北房5间及院墙，涉案标的系张国印在从案外人李兴艳处购买的宅基地上自行建造，刘福荣不存在翻建、新建房屋情形，涉案标的于协议签订当日交付，张国印、刘福荣、陈瑞雪均非西梁各庄村集体经济组织成员。涉案院落现已被拆迁。双方争议的焦点为实际给付的购房款数额。刘福荣主张实际给付数额为53万元，现金给付35万元、银行转账18万元均发生于签订协议当日；张国印在2019年9月16日的开庭笔录中主张为24万元，在2019年9月27日的笔录中主张为20万元（签订协议前给付2万定金、签订协议当日银行转账18万元）。为证明其主张，刘福荣向本院提交了内容为“今收到刘福荣交来借予张国印现金壹佰伍拾万元整”的借条一份、刘福荣名下的工商银行卡取款记录、建设银行卡交易明细，其工商银行卡取款记录显示2013年10月3日至2013年11月27日有多笔大额银行取现记录，其建设银行交易明细显示2013年11月27日在大兴区新北区支行现金支取20000元、向梁亚青转账180000元；张国印对工商银行取款记录的真实性没有异议，但主张该取款记录与本案涉及款项无关，对建设银行交易明细的真实性没有异议，认可其爱人梁亚青收到了刘福荣转账的180000元。张国印为证明其主张，申请见证人王建新、马某出庭作证。王建新称，其系农村房屋买卖的中介人员，刘福荣夫妇曾委托其购买多套房屋，通过张国印的朋友马某得知张国印有房出售，张国印委托其220000元的价格对外出售，其所知道的款项给付包括20000元的定金以及180000元的银行转账，涉案协议系在张国印家里签订，签订协议当天给付20000元定金，间隔约2个月后转账180000元，协议签订日期准确，其在银行转账当天收到刘福荣给付的20000元中介费。证人马某称，其系张国印的朋友，其曾带王建新去看房屋并告诉王建新以220000元对外出售，其听说在协议签订之前给了2万元定金、签订合同当日转账180000元，涉案协议系在一个饭店内签订，协议签订之时其在现场。刘福荣主张两证人与张国印系朋友关系，应不予采信其二人的证人证言。本院认为，违反法律、行政法规效力性强制规定的合同属于无效合同。通过本案双方当事人的陈述，结合抵押房屋借款协议内容以及款项给付事实，可以确认双方之间签订的房屋抵押借款协议实际上为房屋买卖合同。刘福荣、陈瑞雪并非涉案房屋所在的西梁各庄村集体经组织成员，张国印向其出售涉案房屋的行为违反了我国土地管理法的效力性强制规定，应属无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方之间的房屋买卖合同已归属无效，故张国印因该房屋买卖合同取得的购房款应当返还给买受人。陈瑞雪称其没有实际出资，不诉求返还购房款，本院依法不持异议。关于应返还的购房款数额，借条中所载明的数额与实际给付数额相差巨大，不能作为证明购房款给付事实的直接证据采用，刘福荣应进一步提交证据证明款项给付数额。关于刘福荣所主张的银行转账180000元，其提交了相应的银行转账记录，张国印亦予以认可，本院依法不持异议。关于刘福荣所主张的现金给付35万元，其并未提交充分证据证明，对其该项主张，本院依法不予支持。关于两份证人证言，王建新关于款项给付时间的陈述与本院查明的事实存在多处不符，本院依法不予采信；马某未亲身经历款项给付过程，对其证人证言，本院亦依法不予采信。关于款项给付数额，张国印就该部分事实在2019年9月16日笔录的陈述与2019年9月27日笔录中的陈述明显矛盾，其亦未提交相应证据推翻起诉状的陈述，根据禁止反言原则，本院依法直接采信在前的陈述，即采信2019年9月16日笔录中就该部分事实的陈述而否定2019年9月27日笔录中所作的相反陈述。综上，本院依法认定刘福荣实际支付的购房款数额为240000元，对于该数额，张国印应当依法予以返还。关于刘福荣要求张国印给付资金占用利息的主张，于法无据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、张国印与刘福荣、陈瑞雪于2013年11月27日签订的《抵押房屋借款协议》无效；二、张国印于本判决生效后七日内向刘福荣返还购房款240000元；三、驳回刘福荣的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，由刘福荣负担2490元（已交纳），由张国印负担2060元（该部分费用已由刘福荣垫付，张国印于本判决生效后七日内直接向刘福荣支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙 鹏二〇一九年十二月二日法官助理  张纪云书 记 员  王兴宇