云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9009号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南省政法干部学校。住所地：云南省昆明市教场中路318号。法定代表人：刘晓江，校长。委托诉讼代理人：樊玲，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：魏斯怡，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地。经营场所：云南省楚雄彝族自治州楚雄市子午镇楚双路20公里处。经营者：王玉玲，女，1969年3月10日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。委托诉讼代理人：吴黎明，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴忠伟，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南省政法干部学校（以下简称“政法干校”）因与被上诉人楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地（以下简称“苗木基地”）土地租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初8169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人政法干校上诉请求：1、撤销原判第一项，改判土地租赁合同有效；2、撤销原判第二项；3、依法改判，按照云南景森资产评估有限公司作出的《资产评估报告》（云南景森评报字[2019]第008号）认定的土地租金6.63万元/亩/年计算被上诉人应向上诉人支付的土地占用费；4、本案一、二审诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：一、上诉人在一审庭审辩论终结前已按照相关程序就事业单位国有资产处置程序规定上报云南省财政厅审批并获批准，本案不存在违反法律禁止性规定导致合同无效的情形；上诉人已履行通知义务，对不定期租赁合同解除后不承担赔偿义务。二、被上诉人在案涉租赁土地内搭建物未经上诉人同意，产生的费用或损失应由被上诉人自行承担，上诉人有权要求被上诉人恢复原状或赔偿损失。三、一审委托云南景森资产评估有限公司针对被上诉人实际占用面积及租金（场地占用费）作出的《资产评估报告》（云南景森评报字[2019]第008号）合法有效，应当作为认定涉案土地占用费的依据。四、一审关于被上诉人在案涉土地租赁范围内种植物、搭建物市场价值的鉴定采用鉴定方法错误，鉴定结论不应作为裁判依据。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法改判。被上诉人苗木基地辩称，本案双方约定以教育用地出租用于非教育用途的园林绿化，土地租赁合同无效。经上诉人同意，被上诉人为其种植苗木，上诉人本应支付苗木的全部价值，被上诉人一审主张的过错比例仅针对地上搭建物部分，而一审判令双方对苗木及地上构筑物全部按过错比例分担有误；一审对于土地租金采纳上诉人提交的省财政厅核准的标准偏高；上诉人对一审采纳的鉴定系适用建设工程鉴定规范有异议，但实际上该鉴定倾向于上诉人，对上诉人有利。综上，原判存在不合理的地方，但因被上诉人资金困难才未提起上诉。请求二审维持原判。政法干校向一审法院起诉请求：1、判令被告苗木基地返还占用的土地并支付租金（场地占用费）至实际返还为止（以鉴定机构的评估为准）；2、判令被告苗木基地承担本案诉讼费、鉴定费、保全费。苗木基地提起反诉请求：1、确认其与政法干校之间的口头土地租赁合同无效；2、判令政法干校赔偿因土地租赁合同无效受到的损失：地上构筑物131729.8元、盆景搬运费15000元、盆景折价损失20万元（详细数据以评估鉴定机构出具的鉴定意见为准）；3、判令政法干校支付购买苗木的苗木费及养护费662076元；4、判令政法干校支付上述请求第二、三项之和为本金按照同期银行贷款利率计算的自反诉受理之日起至实际付清之日止的利息；5、判令政法干校承担本案全部诉讼费及鉴定费30000元。一审法院经审理确认以下事实：苗木基地与政法干校达成口头约定，2015年3月23日起，政法干校将校内涉案土地3298.5㎡出租给苗木基地，苗木基地则为政法干校提供并栽种若干苗木、绿篱。经鉴定，苗木基地在政法干校种植物工程总造价为595265.42元、地上建筑物价值为131729.8元。该地块的租金价格评估结果为10.8元/㎡/年。经查，政法干校所处地块取得方式为划拨，其用途为教育用地，其对外出租校内土地未经批准。一审法院认为：本诉部分：原告政法干校在未经批准的情况下出租校内土地，租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求被告苗木基地返还租赁的土地，于法有据，一审法院予以支持；原告主张的场地占用费，于法有据，一审法院予以支持，但其不能说明开始租赁的时间，被告也不能说明具体租赁的时间，只有明确与苗木基地合作的会议纪要时间即2015年3月23日，而且双方对于在此之前已经在合作并无异议，故一审法院确定起租时间为2015年3月23日；保全费并未实际产生，一审法院不予支持；反诉部分，苗木基地主张双方口头租赁合同无效，符合案件事实，于法有据，一审法院予以支持；苗木基地主张的苗木费及养护费已经双方协商用工程造价费用来衡量，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院予以支持，但金额应以司法鉴定的结论即种植物造价为595265.42元为准；苗木基地主张的地上构筑物损失，政法干校认为系私搭乱建，不应支持。一审法院认为，苗木基地租赁政法干校的土地目的就是建立苗木培育基地，在该基地上设立构筑物系管理养护苗木生长所必须，因此产生的地上建筑物损失要求政法干校赔偿，一审法院予以支持，至于承担的比例论述于后；其主张按照自反诉受理之日起按照同期银行贷款利率计算资金占用利息，不违反法律规定，一审法院予以支持；苗木基地主张的盆景搬运费、盆景折价损失，与本案无关，一审法院不予支持。苗木基地主张双方对于合同无效均有过错，但是政法干校的过错较大，应承担70%的赔偿责任，一审法院认为苗木基地的意见与案件事实无悖，并无不妥，应予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条的规定，判决：“一、原告（反诉被告）云南省政法干部学校与被告（反诉原告）楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地口头约定的土地租赁合同无效；二、原告（反诉被告）云南省政法干部学校于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地支付提供并栽种苗木的种植物工程造价及地上构筑物价值合计726995.22元的70%即508897元及以此为本金自2018年9月25日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息；三、被告（反诉原告）楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）云南省政法干部学校返还租赁的校内土地并支付自2015年3月23日起至实际返还土地之日止按照10.8元/㎡/年计算的3298.5㎡租赁土地的场地占用费；四、驳回原告（反诉被告）云南省政法干部学校的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地的其他诉讼请求。”本诉案件受理费15600元由政法干校承担；反诉案件受理费5634元由苗木基地承担；鉴定费由申请人各自承担。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、上诉人政法干校与被上诉人苗木基地间土地租赁合同关系是否有效？2、如合同有效，双方之间的权利义务应如何确定？针对第一个争议焦点，本院认为，双方当事人在平等、自愿基础上建立土地租赁合同关系，上诉人将校内土地出租给被上诉人，被上诉人为上诉人提供苗木、绿篱抵扣租金，此系双方的真实意思表示。一审法院认为涉案土地为划拨取得，上诉人未经批准出租土地，其与被上诉人之间建立的土地租赁合同无效。本院认为，一审法院认定合同无效的法律依据为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条、第四十五条的规定，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定，前述规定并非效力性规定，不能作为确认合同无效的依据。一审法院适用法律错误导致对合同效力认定有误，本院予以纠正。本院确认上诉人与被上诉人之间建立的土地租赁合同关系合法有效。针对第二个争议焦点，首先，上诉人与被上诉人之间并未签订书面的土地租赁合同，现双方当事人仅能共同确认曾经约定被上诉人为上诉人提供若干苗木、绿篱抵扣租金，但对于租赁期限、租金标准，双方都未明确约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现租赁期限约定不明，根据上述法律规定，任何一方当事人均可随时解除合同。现双方当事人均表示不愿意继续履行合同，本院确认上诉人与被上诉人之间建立的土地租赁合同解除。其次，本案中，土地租赁合同虽解除，但已经履行的部分，双方当事人均应支付相应对价。如前所述，双方当事人对已经履行部分的出租人及承租人的权利义务约定不明，即双方均不能提交证据证实被上诉人种植的苗木、绿篱应当抵扣的租赁年限。在此情况下，本院认为，被上诉人既然使用了土地，就应当向上诉人支付对价，即土地租金。在土地租赁关系解除后至被上诉人腾还土地之前，被上诉人亦应当支付参照土地租金标准计算的土地占用费。对于租金及占用费的计算标准，上诉人认为应根据云南景森资产评估有限公司所作《资产评估报告》确认的6.63万元/亩/年计算，本院认为，该评估报告系基于以出让方式取得土地、土地用途系教育用地的前提作出，而本案土地系划拨取得、用途也非用于教育，二者土地的使用成本、收益有较大区别，该《资产评估报告》不能作为确定本案租金及占用费标准的依据，本院对上诉人的该上诉主张不予支持。本院在考虑本案实际情况的基础上，以云南省财政厅作出的同意上诉人出租土地的批复文件中所附《核准出租资产明细表》载明的租金标准，即10.8元/㎡/年作为确认本案租金及占用费标准的依据。第三，在被上诉人向上诉人支付土地使用费的情况下，上诉人也应当向被上诉人支付被上诉人提供给其使用苗木的对价。对于被上诉人所种苗木的价值，一审法院委托云南博信司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定机构作出云博【2019】鉴字第017号《司法鉴定意见书》，确认苗木价值为595265.42元。上诉人虽对此鉴定报告提出异议，但作出该鉴定报告的鉴定机构及鉴定人员具有合法司法鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定人出庭接受了质询，对上诉人所提异议，鉴定人也给予了相应答复，该鉴定报告符合法定证据的要求，能够证明案件事实，一审法院根据该鉴定报告认定被上诉人所种植的苗木价值595265.42元，并无不当，本院予以确认。第四，对被上诉人在涉案土地上建盖的建（构）筑物，经审查，为苗木防寒棚、喷灌管道、彩钢板房、简易棚房，上述建（构）筑物均为被上诉人种植苗木的成本，相应费用应当由被上诉人自行承担。第五，根据前述分析评判理由，上诉人应支付被上诉人所种植苗木的价值595265.42元，一审法院判决上诉人承担70%系适用法律错误，本院予以纠正。因对于一审法院仅判决上诉人向被上诉人支付苗木及地上构筑物价值共计508897元，而该款并未超过被上诉人应得的苗木价值数额，故本院现确认上诉人应赔偿被上诉人种植的苗木价值508897元，对被上诉人要求上诉人支付该款自反诉受理之日起即自2018年9月25日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，上诉人云南省政法干部学校的上诉请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初8169号民事判决；二、由云南省政法干部学校于本判决生效之日起十日内向楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地支付苗木款508897元及以此为本金自2018年9月25日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息；三、由楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地于本判决生效之日起十日内向云南省政法干部学校返还租赁的校内土地，并支付自2015年3月23日起至实际返还土地之日止按照10.8元/㎡/年计算的3298.5平方米租赁土地的租金及占用费；四、驳回云南省政法干部学校的其他诉讼请求；五、驳回楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地的其他反诉请求。一审本诉案件受理费15600元，由上诉人云南省政法干部学校承担；反诉案件受理费5634元，由被上诉人楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地承担。二审案件受理费21234元，由上诉人云南省政法干部学校承担21000元，由被上诉人楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地承担234元。鉴定费由申请人各自承担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇一九年十二月三十日法官助理仝倩华书记员杨雅婷