山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1544号案外人：国伟，男，1968年1月29日出生，汉族，住济南市天桥区。申请执行人：山东方成投资有限公司，住所地济南市市中区泺源大街229号金龙中心大厦22103号。法定代表人：田青，总经理。委托诉讼代理人：王庆刚，山东金诚诺律师事务所律师。被执行人：山东金龙地产有限公司，住所地济南市市中区泺源大街229号金龙中心大厦主楼20704号。法定代表人：胡总营，董事长。本院在执行申请执行人山东方成投资有限公司（以下简称方成投资公司）与被执行人山东金龙科技发展有限公司（以下简称金龙科技公司）、山东金龙地产有限公司（以下简称金龙地产公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人国伟对本院执行被执行人金龙地产公司名下位于济南市市中区泺源大街XXX号金龙中心裙楼第X层X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、Ｘ-××号房产（以下简称涉案房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。国伟称，请求停止对涉案房产的司法拍卖。事实与理由：贵院拟对涉案房产进行司法拍卖，因国伟已于2004年9月16日与金龙地产公司签订了《房屋买卖合同》，并且购房款已全部付清，后由于金龙地产公司违约，迟迟未能办理房屋过户手续。国伟向济南仲裁委员会（以下简称济南仲裁委）提起仲裁，济南仲裁委经审理作出（2015）济仲裁字第1158号裁决，裁决金龙地产公司于解除抵押后十日内协助国伟办理金龙中心裙楼涉案房产的房产证。贵院拍卖的涉案房产是国伟的合法资产，国伟的民事权益足以排除方成投资公司的强制执行。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求贵院立即终止拍卖行为，解除对涉案房产的查封。为支持其主张，国伟提交了济南仲裁委（2015）济仲裁字第1158号裁决书、《房产买卖合同书》等证据材料。方成投资公司辩称，一、国伟主张停止拍卖的13套房产，早在1997年11月就办理了抵押登记手续。根据法律规定，抵押登记在先的，人民法院对申请排除执行的异议不予支持。涉案房产的历史沿革是：1997年11月25日，金龙科技公司与中国光大银行的前身投行济南分行签订人民币借款合同和抵押合同，借款金额1000万元用于流动资金的经营，抵押物为金龙地产公司金龙大厦裙楼X层。同日，借款人金龙科技公司、抵押人金龙地产公司在济南市房管局办理了抵押登记手续，抵押面积4245.32平方米，抵押价值1000万元，房屋所有权证号：中XXXXXX，抵押登记的房屋他项权证证号是济房中他字第XXXXXX号，抵押设定日期是1997年11月25日。2014年10月9日，光大银行将涉案债权转让给方成投资公司。因金龙科技公司并未按期偿还前述借款，方成投资公司提起诉讼，贵院作出（2016）鲁01民再67号民事判决：方成投资公司对上述裙楼六层抵押房产享有优先受偿权。金龙地产公司提起上诉，山东省高级人民法院（以下简称山东高院）驳回上诉，维持原判。方成投资公司申请法院强制执行，并依法拍卖上述裙楼X层的房产。国伟以其中13套房产其已经购买为由，提出本案执行异议。根据生效判决和抵押登记的他项权证记载，上述裙楼六层房产在1997年11月25日就抵押给光大银行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。因此，法院对于国伟的排除执行异议的请求，依法不予支持。二、国伟的异议请求和依据，金龙地产公司在贵院的一审诉讼中已提交，且主张排除方成投资公司对涉案13套房产的优先权，但未获法院支持。本次提出执行异议，属于重复主张。方成投资公司对金龙科技公司和金龙地产公司的上述诉讼中，金龙地产公司提交了其与国伟的房屋买卖合同和济南仲裁委（2015）济仲裁第1158号裁决，要求排除方成投资公司的优先权。贵院以其主张没有事实和法律依据为理由，对其主张不予支持。因生效判决已经认定的事实，国伟再次于本案执行中重新提出该请求，属于重复主张，依法应予驳回。三、国伟在签订购房合同前已经明确知道涉案13套房产早已抵押给光大银行，其明知系抵押房产而购买，主观属于恶意。另外，答辩人认为国伟与金龙地产公司的购房合同是虚假的，其所谓的仲裁也是虚假诉讼。根据国伟与金龙地产公司2004年9月16日《协议书》第4条约定：甲方（国伟）知晓上述抵债房产已经设定抵押，乙方应当于2006年底解除上述房产的抵押权。从上述合同约定可以看出，国伟对于涉案房产抵押在先的事实是明知的，其明知房产已经抵押而故意购买，主观属于恶意。另外，国伟与金龙地产公司的仲裁中，始终没有提交真实有效的借贷的银行转账凭证，国伟以借款冲抵购房款的约定是不真实的。因此，答辩人认为国伟与金龙地产公司的购房合同是虚假的，其仲裁也属于虚假诉讼，这里面可能涉及刑事犯罪问题，答辩人保留进一步追诉的权利。综上，国伟的异议依法不能成立，请求法院予以驳回。本院查明，方成投资公司与金龙科技公司、金龙地产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月14日作出（2016）鲁01民再67号民事判决，判决：一、金龙科技公司于判决生效之日起10日内偿还方成投资公司借款本金553万元及利息892万元（利息计至2011年11月21日，此后至判决生效之日的利息按贷款合同的约定另行计算）；二、金龙科技公司于判决生效之日起10日内支付方成投资公司律师代理费损失24000元；三、在判决第一、二项所确定的债权范围内，方成投资公司对金龙地产公司抵押的房产有优先受偿权。金龙地产公司不服，向山东高院提起上诉，山东高院于2018年12月7日作出（2017）鲁民再573号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，金龙科技公司、金龙地产公司未履行生效判决确定的义务，方成投资公司向本院申请强制执行。该案执行过程中，本院于2019年10月16日作出（2019）鲁01执恢59号执行裁定，拍卖被执行人金龙地产公司名下位于济南市市中区泺源大街××号金龙中心的房产（产权证号中XXXXXX号项下X-XXX至X-XXX、X-XXX至X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX）。本院（2016）鲁01民再67号民事判决中关于涉案房产抵押情况查明事实如下：“2004年10月10日，光大银行、金龙科技公司、金龙地产公司三方签订《补充协议》（三方联名协议），约定：1997年，金龙科技公司在光大银行（原投行济南分行）贷款1000万元，并以金龙地产公司开发的金龙大厦裙楼第X层房产为抵押，办理了在建工程抵押登记，抵押房产面积为4100㎡。鉴于金龙大厦裙楼第X层房产已经竣工，经测绘的实际面积为5177.78㎡，而且正在办理房屋确权登记，经协商一致同意将原在建工程抵押登记变更为现房抵押，同时解除金龙大厦裙楼第六层X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、Ｘ-××号房产（测绘图纸编号）抵押权，解除抵押权的房产面积为932.46㎡。剩余房产继续抵押，抵押房产的面积为：4245.32㎡，房产的抵押的债权金额为：1000万元人民币，抵押房产的价值为1500万元人民币，抵押期限不变。2004年12月3日，上述抵押房产在济南市房产管理局办理了抵押登记手续，光大银行取得了济房中他字第XXXXXX号房屋他项权证……1999年3月19日，投行济南分行的债权债务由光大银行承继。2014年10月9日光大银行将涉案的债权转让给方成公司，并于次日进行了公告通知……本案争议的事实是光大银行是否同意金龙地产公司出售涉案的抵押房产并同意解押。金龙地产公司认为光大银行同意金龙地产公司出售涉案的抵押房产，金龙地产公司已经实际出售。金龙科技公司偿还本案借款合同所涉借款447万元，根据还款的数额、结合承诺函，光大银行应当按照还款比例解除1897.66㎡（447/1000×4245.32=1897.66）房屋抵押。为了证明其主张，金龙地产公司提交了如下证据：……证据二，金龙大厦裙楼六层平面图、六层房屋一览表、金龙大厦房屋买卖合同四份、济南仲裁委员会（2015）济仲裁第1158号裁决书。房屋买卖合同四份涉及房产共16套，建筑面积为1992.69㎡，价款1392.84万元，金龙地产公司没有提交出售房屋收款及向金龙科技公司转款证据……合同四，金龙地产公司与国伟房屋买卖合同，签订时间为2004年9月16日，房产为金龙大厦裙楼六层部分房产，建筑面积为1689.72㎡，总价款为1270万元。关于此合同的纠纷，济南仲裁委员会2016年7月18日作出（2015）济仲裁第1158号裁决，该裁决查明，该房的购房款为以房抵债方式支付，房屋的抵押权人为光大银行，光大银行同意金龙地产公司出售房屋，但要按照金龙地产公司的还款进度情况解除抵押权……”本院经审查认为：“本案争议的焦点问题是方成公司对金龙地产公司抵押房产享有优先受偿权的范围问题……从金龙地产公司提交的金龙大厦房屋买卖合同四份看，涉及房产共16套，建筑面积为1992.69㎡，合同价款为1392.84万元，该四份合同本身不能证明金龙地产公司将售房价款依抵押合同约定提前清偿了担保债权或办理了相应的抵押手续。金龙地产公司没有提交出售房屋收款的证据、向金龙科技公司转款447万元的证据，也没有证据证明金龙地产公司将出售房屋价款1392.84万元按抵押合同约定提前或优先用于偿还抵押合同约定的借款，或作为该抵押物的替代抵押财产办理相应抵押及相应登记或公证。因此，金龙地产公司的该抗辩不符合双方合同约定，也没有事实和法律依据，其抗辩不能成立。金龙科技公司未能按时还款，方成公司对金龙地产公司抵押的房产有优先受偿权。”另查明，国伟（申请人）与金龙地产公司（被申请人）房屋买卖合同纠纷一案，济南仲裁委于2016年7月18日作出（2015）济仲裁第1158号裁决，裁决：“（一）被申请人山东金龙地产有限公司于解除抵押后十日内协助申请人国伟办理金龙中心裙楼的第X层X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、X-XXX、Ｘ-××号房产的房产证；（二）被申请人山东金龙地产有限公司赔偿申请人国伟迟延办证违约金共计6589339.95元（截止2015年7月31日）；（三）本案仲裁费用70642元，由被申请人山东金龙地产有限公司承担。上述（二）（三）项合并计算共计6659981.95元，被申请人山东金龙地产有限公司于裁决书生效之日起十日内支付给申请人国伟。”其中，该裁决中载明：“鉴于被申请人的经济状况，以及被申请人清除抵押、办理房产证的义务履行不能的风险，仲裁庭在2016年5月16日第二次开庭时向申请人进行了释明，申请人仍然坚持请求被申请人继续履行合同约定的义务，即清除抵押、协助办理房产证。仲裁庭认为，被申请人在清除涉案房屋的抵押后，再协助申请人办理房产证。”上述事实，有民事判决书、执行裁定书、裁决书等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，涉案房产已办理抵押登记，本院（2016）鲁01民再67号民事判决已确认方成投资公司对金龙地产公司抵押的房产享有优先受偿权，且根据济南仲裁委（2015）济仲裁第1158号裁决表明，国伟购买涉案房产是在明知涉案房产已办理抵押登记的情形下，仍坚持金龙地产公司履行清除抵押、协助办理房产证的义务，其权利不能对抗申请执行人的优先受偿权，故其请求排除对涉案房产的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：驳回案外人国伟的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十二月二十三日法官助理毛雪书记员魏煜圻