上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初24824号原告：董钦立。被告：上海祥奉实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：何孙明，总经理。委托诉讼代理人：欧建明，男。委托诉讼代理人：沈浩。原告董钦立诉被告上海祥奉实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告董钦立，被告委托诉讼代理人欧建明、沈浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认买卖合同有效；2、判令依法保护房屋不动产权；3、判令被告解除房屋产权抵押、查封并办理产权过户。事实与理由：位于新奉公路XXX号1024号房屋一层、三层系原告于2003年9月24日向上海箱包城有限公司购买的营业房，于2006年8月30日办理了交房手续并使用，而且预付了办理产权证等费用。被告把卖出的房屋不但不给原告办理产权过户，而且违法抵押，致使产权被查封，故原告诉讼来院。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。被告上海祥奉实业有限公司辩称，房屋名为联建，实际上是买卖，房屋已经交付给原告，原告也在收取租金，房屋是有抵押和查封，被告跟法院在协调要求分期支付，被告目前没有能力涤除抵押，房屋上的司法查封有好几个涉及其他案件，请求法庭依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院确认如下事实：2003年9月24日，被告(当时公司名称为上海箱包城有限公司，后更名)与原告签订《上海箱包城营业房联建协议书》一份，约定：被告将箱包城部分营业房建设与原告联建；原告选定箱包城C区第6幢第4间地块联建营业房，共1间及楼层第三层，每间占地面积45.6平方米；共计建筑占地面积45.6平方米；双方签字后，原告即向被告交付联建营业房基础建设费每间人民币(下同)178,000元，共计178,000元；被告于2003年8月底前做好土地平整，并着手建设联建营业房，在2004年年底前将联建营业房结顶完工交付给原告；营业房每间建筑面积136.8平方米，每平方米建筑造价为680元，每间建筑造价为93,024元，边间约为141.2平方米，建筑造价为96,016元；原告联建房建筑面积为136.8平方米，合计建筑总造价为93,024元；待营业房交付后，根据国家有关部门的核准建筑面积按实计算；首期工程款营业房基础完成后缴纳30%，第二期工程款营业房建好一层后缴纳30%，第三期工程款营业房建好二层后缴纳30%，末期工程款营业房交付使用时缴纳10%；被告未遇第四条所列的特殊原因，不能将联建营业房及时结顶交付给原告，如交付时间延期一个月内，原告表示予以谅解；如超过一个月，即第二个月起，原告有权要求被告每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金；如被告延期超过规定期三个月，原告有权要求退房，并退还联建本金款及相应的银行存款利息；原告若未按时缴纳营业房联建工程款，原告应向被告支付未按时缴纳部分款项的1%滞纳金；原告应缴纳款项超过一个月未缴的，被告有权单方终止协议。又查明，2016年8月16日，被告与箱包城业主方代表签订《协议书》一份，约定：一、被告务必履行与业主签订的《上海箱包城营业房联建协议书》，尽快给予业主办理产权证，并告知业主在办理过程动态；二、业主的房产现遭受抵押、轮候查封境遇，被告应给予业主无条件的财产保全和合法权益；三、从今以后，被告应完全将房屋交付给业主使用，应保障业主的水电正常使用，物业管理正常收取水电费及管理费，保证业主出租不受任何阻扰与威胁；四、若因被告私自抵押业主房产形成的债务债权引起的纠纷和安全问题，全部由被告承担一切责任；五、如果被告确实无法履行原签订的协议，而无法办证，务必以书面告知业主的解决方案，明确时间及相关保障；六、被告应向业主提供业主房屋的历史信息及现状动态，必须提供应有的物业管理服务。2016年8月18日，被告出具《承诺书》一份，载明：因房屋被查封业主的诉求，被告根据实际情况结合未来的发展计划，承诺因公司债务纠纷导致房产出问题的业主：1、在合法合规的情况下，保证业主正常的通水、通电等基础物业管理要求；2、根据市场发展计划，争取在三年后即2019年可给予未办理产权证的业主办理相关产权手续；3、针对公司对外债务给业主带来的问题，业主告知公司后，公司均由公司出面沟通、解决，业主、租户在房屋使用过程中遇到因公司债务问题导致的问题，告知公司后，公司会在第一时间出面解决。另查明，系争房屋现由原告占有使用。系争房屋的门牌号经公安机关确认，已变更为上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号1024号1层、3层。系争房屋现登记在被告名下，其上设有抵押权人为周天伟的债权数额为3,000,000元的抵押权。系争房屋上还存在上海市闸北区人民法院(现上海市静安区人民法院)、上海市杨浦区人民法院、上海市奉贤区人民法院、上海市浦东新区人民法院的四个司法查封。再查明，上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)(2014)闸民二(商)初字第1143号周天伟诉上海祥奉实业有限公司、何孙明民间借贷纠纷一案，已经进入执行程序。2019年9月，静安法院依法裁定拍卖被执行人上海祥奉实业有限公司名下位于上海市奉贤区奉城镇奉新公路XXX号1024号1层、3层房产。董钦立对静安法院上述执行措施向静安法院提出书面执行异议。静安法院于2019年11月29日作出(2019)沪0106执异251号执行裁定书，裁定：驳回董钦立的异议请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《上海箱包城营业房联建协议书》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”本案中，原告与被告签订的《上海箱包城营业房联建草签协议书》，虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。按照双方协议书的约定，被告尚未履行权利交付之义务，但系争房屋现仍存在抵押权及司法查封，办理产权过户手续存在障碍，原告要求的产权过户属非金钱债务，存在法律上或者事实上不能履行的情形，故原告要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求因条件不成就而无法履行。原告经本院释明，仍坚持其诉请，故原告的该诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：一、确认原告董钦立与被告上海祥奉实业有限公司于2003年9月24日签订的《上海箱包城营业房联建协议书》有效。二、对原告董钦立的其余诉讼请求不予支持。案件受理费人民币3,860元，减半收取，计人民币1,930元，由被告上海祥奉实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一九年十二月三十一日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以去履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。