重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0242民初4365号原告：重庆和馨物业管理有限公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇桃花源大道北路5号桃源新都会3号楼3-1-13-111。统一社会信用代码：915002423050828018。法定代表人：李淑梅，公司经理。委托诉讼代理人：唐志明，男，1982年4月14日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：李慧，女，1967年5月18日出生，住重庆市黔江区。被告：张广杰，男，1981年1月7日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：饶霞，女，1982年4月30日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：张广杰（身份情况同前）。原告重庆和馨物业管理有限公司与被告张广杰、饶霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易(小额诉讼)程序公开开庭进行了审理。原告重庆和馨物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐志明，被告张广杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆和馨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费、公共能源费、垃圾处理费共计3978元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年7月1日与开发商重庆黔龙阳光地产发展有限公司签订《XXXXXXXX前期物业服务合同》，合同对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费等都做了约定。被告作为业主，从2016年1月1日开始至2018年10月31日未交纳物业服务费(1元/平方×89平方×34月=3026元)、公共能源费(20元/月×34月=680元)、垃圾处理费(8元/月×34月=272元)，共计3978元。原告曾多次口头催收，并于2018年12月25日书面向被告催收，被告均以种种理由拒付，原告为了保护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张广杰、饶霞辩称，第一，原、被告之间没有签订任何合同，原告不具备诉讼主体资格，同时，原告未依照相关法律规定在本案所涉物业所在地各主管部门办理任何备案登记，也未取得桃源新都会业主以及业主委员的同意，因此，原告进驻桃源新都会提供物业服务不符合法律规定；第二，开发商重庆黔龙阳光地产发展有限公司无权与原告签订《前期物业服务合同》，该合同属无效合同，对被告不发生效力，不能约束被告，应由开发商承担相应责任；第三，原告在提供物业服务的过程中严重失职，被告有权拒绝交纳相关物业管理费；第四，部分物业管理费的诉讼时效已过，必须要有明确的证据证明对被告欠交的物业管理费在时效期间内及时向被告进行过催收，否则对超过诉讼时效部分的物业费不应支持，同时，被告对原告主张的金额不予认可，希望法院审核是否合理。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉辩意见向本院提交了劳动合同、催费通知书及门牌照片、业主基本情况登记表、业主入住手续书、前期物业服务合同、重庆市物价局财政局渝[2011]315号文件、酉阳发改价[2014]20号文件、前期物业服务协议、收费收据、企业信用信息公示报告、国盾印章网站截图、印章备案回执、桃源新都会小区业主委员会关于驱赶小区物业管理处非法入驻的函、桃源新都会小区业主委员会关于小区存在若干问题的解决方案、领条、收据、桃源新都会业主委员关于停止丽都物业非法入驻小区服务的通知、小区照片、网站截图、桃源新都会物业服务合同等证据，经本院综合审查认定，上述证据符合证据三性，本院予以采信。本院根据当事人举证及当事人陈述，经审理认定如下事实：被告张广杰、饶霞购买了酉阳县XXXXXXXX小区房屋并于2012年5月1日接房入住，该房屋建筑面积为89.53平方米。2014年7月1日，原告重庆和馨物业管理有限公司与XXXXXXXX小区开发商重庆黔龙阳光地产发展有限公司签订了《XXXXXXXX前期物业服务合同》，该合同约定原告为XXXXXXXX小区提供物业服务，物业服务费用1.2元/月/平方米（实际是按照1元/月/平方米的标准执行，不含电梯费、公共能源费、二次供水加压费、市政垃圾处理费），按建筑面积计算，业主应于每月1日起至30日以内交纳物业服务费。原告与重庆黔龙阳光地产发展有限公司签订了《XXXXXXXX前期物业服务合同》后，原告开始为该小区提供物业服务，服务期限从2014年7月1日起至2018年10月31日止,但2018年8月中旬至2018年9月下旬期间一个半月，原告系用酉阳县丽都物业管理有限公司的名义在对小区进行服务。另查明，酉阳县环境卫生管理所授权原告代收了XXXXXXXX小区2014年7月1日至2017年12月31日期间的垃圾处理费，垃圾处理费的标准为8元/月/户。还查明，原告在为XXXXXXXX小区提供物业服务过程中，存在管理秩序较混乱、部分设施损坏未及时维修等行为。2018年11月1日，XXXXXXXX小区业委会与酉阳县宏力物业管理有限责任公司签订了《桃源新都会物业服务合同》，之后，该小区开始由酉阳县宏力物业管理有限责任公司提供物业服务。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，本案中，XXXXXXXX小区业委会系于2018年11月1日选聘的新的物业服务企业，故2018年11月1日以前XXXXXXXX小区的建设单位重庆黔龙阳光地产发展有限公司选聘原告重庆和馨物业管理有限公司作为前期物业服务企业符合法律法规的规定，双方签订的《XXXXXXXX前期物业服务合同》对原告及该小区的全体业主具有约束力，原告应按合同约定履行物业服务义务，被告作为小区业主之一也应按合同约定交纳费用。关于被告应交纳的费用，由于原告在履行合同过程中存在管理秩序较混乱、部分设施损坏未及时维修等违约行为，本院酌情扣减物业服务费的10%，加之扣除原告以酉阳县丽都物业管理有限公司名义进行物业服务的一个半月（期间业主尚欠的物业服务费应由酉阳县丽都物业管理有限公司另行主张），认定被告应交纳2016年1月1日至2018年10月31日期间的物业服务费为2603.3元（1元/平方米/月×89平方米×32.5个月×90%）；酉阳县环境卫生管理所授权了原告代收小区2014年7月1日至2017年12月31日期间的垃圾处理费，故被告应向原告支付的垃圾处理费金额为192元（8元/月×24月）；公共能源费及2018年1月1日至2018年10月31日期间的垃圾处理费，由于原告未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。综上，被告应向原告支付物业服务费2603.3元、垃圾处理费192元，共计2795.3元。至于被告辩称签订《前期物业服务合同》时被告公司并未成立因此该合同应属无效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，尚在设立中的公司以公司名义签订合同并不属于无效合同，故对被告的该项辩称本院不予采纳；被告还辩称部分物业服务费已过诉讼时效，由于物业服务是一种持续行为，而原告于2018年10月31日才停止对该小区的物业服务，原告的诉讼请求并未过诉讼时效，故对被告的该辩称本院亦不采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张广杰、饶霞于本判决生效之日起十日内给付原告重庆和馨物业管理有限公司物业服务费2603.3元、垃圾处理费192元，共计2795.3元；二、驳回原告重庆和馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，因适用简易（小额诉讼）程序减半收取25元，由被告张广杰、饶霞负担并由张广杰、饶霞于本判决生效之日起十日内径行支付给原告重庆和馨物业管理有限公司，原告重庆和馨物业管理有限公司预交的案件受理费25元本院不作清退。本判决为终审判决。审判员  胡样二〇一九年十二月十九日书记员  高倩