山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0306民初1016号原告：李庆柱，男，1967年10月10日出生，汉族，周村区居民，住周村区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：张伶弟，淄博周村胜峰法律服务所法律工作者。被告：王金伟，男，1982年11月28日出生，汉族，周村区村民，户籍登记居所周村区，经常居所周村区桃园圣海东郡小区18号楼3单元1601号。现羁押于淄博监狱。被告：李辉，男，1976年4月16日出生，汉族，周村区村民，住周村区。现在山东鲁中强制隔离戒毒所。第三人：周村区人民政府永安街街道办事处西塘村村民委员会，住所地周村区西塘村。法定代表人：王广亮，该村民委员会主任。委托诉讼代理人（特别授权代理）：常玉芬，淄博周村新航法律服务所法律工作者。原告李庆柱与被告王金伟、李辉、第三人周村区人民政府永安街街道办事处西塘村村民委员会（以下简称“西塘村委会”）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序，于2019年11月25日公开开庭审理了本案。原告李庆柱及其委托诉讼代理人张伶弟，被告王金伟、李辉，第三人西塘村委会委托诉讼代理人常玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆柱向本院提出诉讼请求：1.确认李庆柱与西塘村委会签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令王金伟、李辉返还购房款20万元，并对该20万元自2016年6月9日至2019年6月10日，按照年息6%赔偿经济损失3万元；3.由王金伟、李辉负担本案诉讼费用。诉讼过程中，李庆柱变更第2项诉讼请求为：要求王金伟承担返还购房款及赔偿经济损失的责任。事实和理由：2016年6月经人介绍，王金伟、李辉将从西塘村委会抵账获得的西塘馨居14号楼3单元401号房屋（以下简称“系争房屋”）及车库一个以22万元出卖与李庆柱，李庆柱于2016年6月8日向王金伟支付购房款20万元，王金伟就此出具手续，约定余款2万元在交房时一并支付。后李辉将其作为买受人的《房屋买卖合同》收回，由李庆柱作为买受人与西塘村委会签订《房屋买卖合同》。但2017年交房时李庆柱得知系争房屋已由其他拆迁户居住使用，买卖房屋的目的无法实现。李庆柱向王金伟、李辉多次索款，两人相互推诿。王金伟未出示李辉委托其办理房屋买卖事项的手续，其收取购房款出具收条，载明王金伟系出卖人而非代收人，故应承担相应责任，望判如所求。王金伟辩称，李庆柱所诉系争房屋买卖经过属实。系争房屋系李辉自西塘村委会抵账所得，委托王金伟对外出售，承诺给付王金伟报酬2万元。李庆柱为购房向王金伟账户转账20万元，王金伟将其中18万元给付李辉，其余2万元作为报酬自用。后李辉与李庆柱去西塘村委会修改合同，李庆柱与西塘村委会签订新的房屋买卖合同。系争房屋原为李辉所有，李庆柱所支付购房款亦给付李辉。王金伟不应向李庆柱履行还款义务。李辉辩称，西塘村委会将系争房屋给付李辉以抵偿所欠材料款，为便于销售，李辉将系争房屋以20万元出卖给王金伟，任凭王金伟处置。王金伟未支付李辉购房款。李辉与李庆柱未建立房屋买卖关系，未收取李庆柱所诉购房款，只是根据王金伟及李庆柱要求，经西塘村委会将房屋买卖合同的买受人更换为李庆柱。现不同意承担还款责任。西塘村委会述称，李庆柱及李辉均非西塘村村民，西塘村委会未将系争房屋抵账给李庆柱及李辉，亦未收取李庆柱主张的房款。西塘村委会同意李庆柱要求确认合同无效的诉讼请求，但不负有返还款项的义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月初周村区永安街街道郑家社区居民委员会居民李庆柱获悉西塘村委会建造在集体土地上的西塘馨居住宅小区，有便宜抵账住宅楼房出卖，经他人介绍，李庆柱联系王金伟达成买卖西塘小区14号楼3单元401号房屋及车库一处的意向。2016年6月7日王金伟出具收条一张，载明“西塘村14号楼3单元401号房屋105平方一套、车库一个（大的）8.5万。金额22万元正（￥220000.00）。今收到现金贰拾贰万元正（￥220000.00）。王金伟、（公民身份号码略）、（电话号码略）2016、6、7”。次日李庆柱通过其名下山东农信尾号为2231银行卡向王金伟名下尾号为8636银行卡转账20万元，双方约定购房尾款2万元于交付房屋时支付。王金伟将“买受人”为李辉、日期为2016年5月31日的一份《房屋买卖合同》给付李庆柱，该合同载明李辉购买的房屋为西塘村西塘馨居住宅小区14[幢]3单元401号房屋，建筑面积105平方米，车位8.50万元；合同“出卖人”处加盖“周村区人民政府永安街道办事处西塘村村民委员会”印章、法定代表人处有“李向亮”签名；签名盖章下端记载有“本购房为工程材料款抵账房、本购房合同具有法律效义.李向亮.2016.5.31”。后经李庆柱夫妇要求，李辉将上述合同收回，于2017年9月14日另行给付李庆柱《房屋买卖合同》一份，载明买受人为李庆柱，所购房屋为西塘村西塘馨居住宅小区14[幢]3单元401号房屋，建筑面积105平方米，车位8.50万元；合同第十二条约定“……本房屋非大产权商品房，国家政策限制，乙方（李庆柱）是实际产权人和实际所有人，而非合法产权人，故本房屋不灭失，该合同永久有效”。合同“出卖人”处加盖“周村区永安街街道办事处西塘村旧村改造办公室”印章，法定代表人处有“李向亮”签名，落款时间同上述买受人为李辉的合同，为“2016年5月31日”。后房屋未交付，李庆柱多次向王金伟、李辉索款未果，诉来本院。另查明，李向亮自2014年11月至2018年1月担任西塘村委会主任、西塘村党总支书记。2019年6月24日周村区检察院以被告人李向亮涉嫌合同诈骗罪向本院提起公诉，指控自2015年以来李向亮在担任西塘村村书记期间，在明知房屋无法交付的情况下，将西塘村旧村改造的14号楼等30余套房屋一房多卖、一房多抵，与60余名被害人签订多份房屋买卖合同，案涉金额共计1300余万元。该刑事案件未涉及本案李庆柱所诉款项。在该刑事案件侦查中，王金伟向公安机关陈述，至2017年4月李向亮以西塘馨居住宅小区18套住宅楼房抵偿欠王金伟的工程款及借款，其将房屋全部出卖，18套房屋不包括系争房屋。再查明，2019年7月11日王金伟犯容留他人吸毒罪被本院判处有期徒刑一年，并处罚金人民币五千元。2019年4月1日淄博市公安分局决定对李辉强制隔离戒毒二年。诉讼过程中，对于所争议的王金伟是否将所收取李庆柱购房款其中18万元给付李辉的事实，一、王金伟主张给付李辉18万元应该是转账，后主张如何给付其忘记了，李辉收款未出具收条。王金伟自认“李辉把他和村里签的合同给我了，说房子卖20万元，其他就不管了。”二、李辉答复前后不一，其答辩中先承认“我把房子卖给了王金伟，王金伟给了我18万元”、接着又主张“涉案房子的钱有没有给我，我记不清楚了”、“王金伟给过我购房款，大约两、三万元，是现金还是转账忘了。王金伟不给我钱的话合同书我不可能给他。”李辉主张其与王金伟有多项经济往来，王金伟尚欠李辉材料款、借款、购房款等共计四、五十万，现双方尚未结算完毕，故“王金伟还过我买卖钱，房屋款没给我，18万元房屋款我没收到。”当法庭再次要求其明确回答上述问题时，李辉答复为“具体给付时间记不清了，我记得有这么个事情。王金伟说给的房款，时间是2017年左右，哪个银行记不清了，转账方式”。本院认为，本案争议的主要问题是厘清李庆柱为购买系争房屋与王金伟、李辉及西塘村委会所形成的关系。首先，一方面，系争房屋是在集体土地上建造的无证房屋，当地交易方式通常为原购买人向新购买人交付房屋，并交付原购买人与建造房屋的集体经济组织订立的合同和交款手续等，如集体经济组织同意，可与新购买人订立合同（俗称“改合同”）。2016年5月李庆柱与王金伟协商买卖系争房屋时，王金伟将李辉与西塘村委会签订的《房屋买卖合同》给付李庆柱，李庆柱认为王金伟对系争房屋有处分权，符合当地交易方式。在李庆柱向王金伟支付购房款后，王金伟向李庆柱出具收据，系以自己的名义与李庆柱订立买卖合同，即王金伟与李庆柱达成以22万元买卖系争房屋的合意，该买卖合同系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立有效，对双方具有约束力。另一方面，王金伟主张其受李辉委托出卖房屋，李辉则主张其将房屋以20万元出卖与王金伟，由王金伟自行处理。双方对各自主张仅有前后不一的陈述，无书面证据。分析当事人陈述及李庆柱所提供证据，可以看出，王金伟与李庆柱达成的买卖价格为22万元，与王金伟认可的李辉要求收取20万元售房款不同，王金伟现提供的证据对待证事实的证明未达到高度可能性的程度，本院不予采信。退言之，即使王金伟主张的委托关系成立，王金伟系作为受托人以自己的名义与第三人李庆柱订立合同，拟收取的22万元购房款包括应当支付王金伟的报酬2万元，因委托人李辉已无法履行交房义务，现李庆柱选择向王金伟主张权利，符合《合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”规定。现案涉房屋买卖合同目的不能实现，李庆柱要求返还购房款，实为要求解除合同的、恢复原状，对李庆柱要求王金伟返还购房款20万元的主张，本院予以支持。双方未约定房屋交付时间，对李庆柱要求王金伟赔偿经济损失之诉求，判令按照年息6%自起诉之日计算至2019年6月10日为2104.11元，并持续付款至实际给付之日。李庆柱所诉超出部分，本院不予支持。其次，2017年9月李向亮为西塘村委会法定代表人，其与李庆柱签订落款日期为2016年5月31日的《房屋买卖合同》，有代表权,由西塘村委会承担相应的法律后果。该合同所涉房屋占用集体用地，法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，故该合同属于《合同法》第五十二条第四项规定的情形，应认定无效。综上所述，对原告李庆柱之诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》五十二条第四项、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、第三人周村区人民政府永安街街道办事处西塘村村民委员会与原告李庆柱签订的落款日期为2016年5月31的《房屋买卖合同》无效；二、被告王金伟于本判决生效之日起十日内返还原告李庆柱购房款20万元；三、被告王金伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告李庆柱经济损失2104.11元，并以20万元为基数，自2019年6月11日起赔偿经济损失至实际给付之日止，按年利率6%计算；四、驳回原告李庆柱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750.00元，申请费1760.00元，共计6510.00元，由原告李庆柱负担647.00元，被告王金伟负担5863.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  贺 荣人民陪审员  李昱胜人民陪审员  张玉宝二〇一九年十二月二十三日书 记 员  刘雯菁