山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7893号 上诉人（原审被告）：刘鑫，男，1986年8月12日出生，汉族，居民，住地蒙阴县。 委托诉讼代理人：石云建，山东泰蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋增民，山东泰蒙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张克常，男，1964年3月24日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 委托诉讼代理人：齐举廷，蒙阴垛庄法律服务所法律工作者。 原审被告：公言伟，男，1990年5月27日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 上诉人刘鑫因与被上诉人张克常及原审被告公言伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省蒙阴县人民法院（2019）鲁1328民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘鑫上诉请求：1.撤销蒙阴县人民法院（2019）鲁1328民初840号民事判决并依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在认定事实中还存在以下错误。第一，一审法院认为上诉人没有到实地查看房屋与事实不符。原审被告公言伟向上诉人借款，后因在外欠钱过多而无力偿还，上诉人为了能够实现自己的债权，向法院申请保全了公言伟的房屋。后来，公言伟愿将房屋出卖，把出卖所得款项用于还款。上诉人愿购买该房屋，双方达成协议。上诉人要求到实地查看房屋，公言伟以已经出租给他人居住，没有房屋钥匙为由没有让进房内查看，但公言伟带上诉人查看了地下室，当时地下室内存有公言伟的物品。如果公言伟已经把房子出卖了是不可能把自己的物品存放在储藏室，也不可能有储藏室的钥匙；上诉人为了弄清事实，上诉人向房屋登记机关进行了查询，该房屋除在购房时向银行抵押贷款外，并没有它项权利登记。因此，上诉人有充足的理由相信该房屋仍然是公言伟所有，公言伟仍然有处分的权利。上诉人没有任何失误，尽到了买受人应尽的注意义务。一审中公言伟如前所述查房过程没有任何异议，足以证明上诉人查看了房屋，而且，到房屋登记机关查询了房屋登记信息，该信息具有权利状态的最高公示效力，如果该信息也不能让当事人达到可信程度，登记也没有了意义。所以，上诉人尽到了应尽的注意义务，一审法院认定上诉人未到实地查看与事实不符。第二，一审法院以上诉人与刘鑫的房屋回购协议认定双方不具有买卖房屋的真实意思是事实认定错误。该房屋回购协议是公言伟与被上诉人以诈骗为由共同到公安机关举报刘鑫时，在公安机关调解下达成的协议，根据法律规定，调解中认可的事实或达成的协议，不能作为案件判决的依据。因此，一审法院依据此协议认定事实违反法律规定，属事实认定错误，判决错误。第三，一审法院依公言伟辩称的“后来过户到他身上把我欠他的钱用过户的房子贷款后扣下，然后再过户回来，不是一房二卖”作为裁判理由，存在错误。首先，公言伟在法庭中的以上陈述不属实。一审法院在没有其它证据证实以上陈述是真实的情况，径直以公言伟的当庭辩解为依据做出裁判违反证据认定规则。其次，公言伟的以上辩解明显是谎言。按照以上说法，房子过户到上诉人名下，然后贷款，再过户回来。我们可以理解为：公言伟的意思是用该争议房屋贷款，有贷到钱先还清刘鑫的购房款，剩下钱的归公言伟，再把房子过户给公言伟。如果是这样，上诉人付清购房款并过户到上诉人名下，房子已经是上诉人的，这时到银行以房子抵押贷款，抵押的是上诉人的房子。取得贷款后给公言伟还帐，还要把房子过户给公言伟，那么到头来上诉人既没了房子，公言伟又欠下了上诉人更多的钱。简单的说，上诉人花了60多万元，将房子过户到自己名下，然后贷款，把房子过户给公言伟不但得不到任何好处，还会有税费、利息等损失，公言伟欠下上诉人更多的钱。完全背了上诉人的初衷，因此，公言伟的辩解很明显是谎言。并且，以上完全建立在一个假设成立的前提，那就是以该房屋为抵押是从银行贷到的钱数大于上诉人取得该房屋产权所支付的取得费用。但事实上，该房屋抵押后从银行能取得的贷款不到50万。公言伟所说的目的根本就达不到。因此，公言伟的以上辩解根据就不成立，是自己就无法自圆其说的谎言。法院以不能自圆其说的辩解为依据作出的判决是错误的。综上所述，上诉人经过了解后与公言伟达成房屋买卖协议，付清购房款，办理了房屋过户登记手续，上诉人已经取得了该房屋的物权，被上诉人与公言伟之间存在债权。根据《物权法》、《民法总则》、《最高人民法院关于印发纪要》等相关规定，上诉人与原审被告达成的房屋买卖协议不存在导致合同无效的法定事由。一审法院在本案中认定事实错误，适用法律错误，判决错误。 被上诉人张克党辩称，一、上诉人主张“一审法院认为上诉人没有到实地查看房屋与事实不符”，是错误的。本案中，上诉人虽然主张自己到实地查看了房屋，但自己承认只是到了地下室，并没有到楼房查看，即使查看了地下室，其没有到楼房查看，更没有到物业核查，仍然属于重大过失。一审法院认定上诉人在涉案房屋买卖过程中存在重大过失及不当之年是正确的，上诉人的上诉理由显然不能成立。二、上诉人主张“一审法院以上诉人与刘鑫的房屋回购协议认定双方不具有买卖房屋的真实意思表示是事实认定错误”，该主张不能成立。“上诉人与刘鑫的房屋回购协议”明显错误，刘鑫就是上诉人，自己不可能与自己签订回购协议。一审被告公言伟与上诉人签订的房屋回购协议，足以体现双方的真实意思表示并不是房屋买卖。况且，上诉人提交的证据不足以证明该行为是为了达成调解协议而进行的妥协，不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第67条规定的情形，一审法院予以采信是正确的。三、上诉人主张“一审法院依公言伟辩称的‘后来过户到他身上把我欠他的钱用过户的房子贷款后扣下，然后再过户回来，不是一房二卖’作为裁判理由，存在错误”，该观点不能成立。事实是：公言伟的上述辩称是真实的，也与本案的其他证据以及事情经过相互印证。公言伟与上诉人刘鑫的真实目的并不是房屋买卖，而是上诉人刘鑫通过房屋抵押贷款收回公言伟的借款。上诉人在房屋过户到他名下后，又通过该房屋抵押贷款49万，就基本收回了替公言伟偿还的住房贷款294000元和公言伟欠的借款，实际上达到了上诉人收回公言伟借款的目的。至于上诉人名下的贷款49万，由于是以涉案房屋作抵押，银行起诉、申请执行时可通过拍卖该房屋收回贷款，不论涉案房屋是否再过户回公言伟名下，均不会损害上诉人的利益，但却通过上述方式，将公言伟欠上诉人的借款，强加在涉案房屋身上，这才是公方伟与上诉人刘鑫的真实目的，也是本案的实质。公言伟与上诉人的上述行为最终将损害作为涉案房屋实际购买人、占有人、使用人的张克常的利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告公言伟未到庭，亦未提交书面意见。 张克常向一审法院起诉请求：1.依法判令公言伟与刘鑫签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年2月2日，张克常与公言伟签订了房屋买卖合同一份，双方约定：甲方（公言伟）将其所有的位蒙阴县室住宅房屋一套转让给乙方（张克常），建筑面积为122.1平方米，储藏室面积18.36平方米；该房屋甲方已与开发商签订商品房预售合同，并办理房屋按揭贷款，尚未办理房屋产权证。该房地产按套计价，房地产总价款合计626,000元，由乙方承担过户费用，以实际支出相关单据为准，甲乙双方各向丙方支付房款百分之一的中介费用；本合同签订之日，乙方向甲方支付购房首付款30万元（含定金2万元），甲方收到首付款后向乙方出具收到条，甲方支付办理房产证契税、维修基金等所有费用；银行房贷还有289,333元，乙方从2018年2月份起必须按时支付银行贷款，如果逾期给甲方造成不良影响，乙方承担全部责任，乙方向甲方出具剩余房款33,666元的欠条，由甲方保管；等房产证办下来，甲方应无条件配合乙方到房产管理部门，不动产管理部门办理房产证过户手续，过户费用由乙方承担，房产证过户到乙方名下后，乙方应于当日向甲方支付剩余房款；甲方应于房屋签订合同，乙方支付房款首付后当日内腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交房屋所有钥匙，作为房屋转移占有的标志，同时应移交关于该房产所有的缴费单据；合同另外约定了其他有关内容。上述合同签订后，2018年2月2日，张克常支付公言伟购房款30万元；2018年9月2日，张克常支付公言伟购房款3万元。2018年2月至2018年12月，涉案房屋在中国工商银行的住房贷款由张克常每月按约定偿付。2018年4月25日，原告入住涉案房屋至今，其间，原告对涉案房产进行了部分装修、改装。同时查明，因公言伟欠刘鑫借款9万元，刘鑫申请一审法院诉前财产保全公言伟所有的上述涉案房产，一审法院经审理后，于2018年10月15日依法作出（2018）鲁1328财保512号民事裁定书，查封了上述涉案房产。公言伟谎称刘鑫涉案房产已出租给第三人，刘鑫与公言伟口头约定：将该涉案房产过户到刘鑫名下后，由刘鑫以该房产办理银行贷款用来偿还公言伟所欠刘鑫的全部借款及其他有关费用，刘鑫将贷款剩余钱款再还给公言伟，由公言伟负责偿还剩余贷款，最后再把涉案房产过户至公言伟名下。双方约定后，公言伟与刘鑫到涉案房产车库处进行了实地查看，但双方始终未到居住房产进行实地查看。2018年10月24日，刘鑫与公言伟签订了不动产买卖合同一份，双方约定：乙方（刘鑫）同意购买甲方（公言伟）拥有的坐落在叠翠路168号5号楼拥有的不动产（即涉案房产），不动产权属证书号码鲁（2018）蒙阴县不动产权第0004961号；上述不动产的交易价格为450,103元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币450,103元整，作为购房定金；付款方式：一次性付清；合同另外约定了其他有关内容。同日，刘鑫一次性偿还涉案房产在中国工商银行剩余全部住房贷款294,000元。同日，刘鑫申请一审法院解除对涉案房产的查封，一审法院经审理后，依法作出（2018）鲁1328财保512号之一民事裁定书，解除了对涉案房产的查封，公言伟将涉案房产变更过户至刘鑫名下。过户后，刘鑫借给公言伟16.9万元，刘鑫以涉案房产在银行办理抵押贷款49万元，由刘鑫负责偿还。2019年1月份，刘鑫得知公言伟在公言伟与刘鑫签订不动产买卖合同之前已经将涉案房产出卖给张克常。另查明，2019年1月20日，公言伟因与刘鑫债务纠纷，公言伟向蒙阴公安局报案。蒙阴县公安局刑警大队立案后，进行了相关调查询问。2019年2月1日，公言伟与刘鑫签订了房屋回购协议一份，双方约定：因甲方（公言伟）经济问题无力偿还向乙方（刘鑫）的借款共计239,988元整。经双方友好协商，甲方于2018年10月24日将其名下御品居5号楼1601室房屋及储藏室以572,000元的价格出售于乙方，其中包含过户费、评估费、保全费及借款利息等各种费用。经双方协商，甲方可在本协议签订3个月之内以576,000元的价格及24%年利率的利息回购此房屋，在此期间乙方不得将此房屋出售给第三人，乙方享受回购之前房屋租赁等各项收益。回购过户所有费用由甲方承担。自此协议签订之日起三个月内，若甲方仍无法回购此房屋，乙方将取得该房屋买卖等所有权利。 一审法院认为，张克常与公言伟于2018年2月2日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，公言伟已实际将涉案房产交付原告占有使用至今。公言伟作为出卖人明知涉案房产已出售给原告，向刘鑫谎称涉案房产由第三人租赁居住，于2018年10月24日与刘鑫签订不动产买卖合同，将已交付原告使用的涉案房产，假以房屋买卖的形式实际是以房抵债的目的过户至刘鑫名下，公言伟的行为明显存在恶意，同时刘鑫在涉案房屋买卖过程中存在重大过失及不当之处。第一，刘鑫作为“房屋买受人”理应实地查看涉案房屋的状态，在涉案房屋已被他人占有的情况下，应当设法了解占有人的相关情况，进而能够知道涉案房产已经出售给他人的事实，但在签订不动产买卖合同和办理产权变更登记的过程中，始终未到涉案房产的住宅房屋处进行实地查看；第二，刘鑫与公言伟签订的以偿还刘鑫债务为目的的房屋回购协议，足以体现双方的非房屋买卖的意思表示；第三，公言伟辩称“后来过户到他身上把我欠他的钱用过户的房子贷款后扣下，然后再过户回来，不是一房二卖”，综上，一审法院认定公言伟与刘鑫之间签订的不动产买卖合同非双方真实意思表示，而是以公言伟偿还所欠刘鑫的借款为目的的双方行为，故公言伟与刘鑫于2018年10月24日之间签订的不动产买卖合同无效。原告请求判令公言伟与刘鑫签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第二项、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：被告公言伟与被告刘鑫于2018年10月24日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告公言伟、刘鑫负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，原审被告公言伟与被上诉人张克常于2018年2月2日签订房屋买卖合同，且将涉案房产交付给被上诉人张克常使用至今。在此情况下，公言伟又与刘鑫签订《不动产买卖合同》，假以房屋买卖实际是以房抵债的目的将涉案房产过户至上诉人刘鑫名下，其行为明显存在恶意。刘鑫作为“房屋买受人”没有实地查看涉案房屋的状态，在涉案房屋已被他人占有使用的情况下，没有了解占有使用人的相关情况，仅仅是查看了地下室，且刘鑫与公言伟在双方签订《不动产买卖合同》后又签订了以偿还债务为目的房屋回购协议，一审法院据此认定上诉人刘鑫与原审被告公言伟签订的不动产买卖合同非双方真实意思表示，而是以公言伟偿还所欠上诉人刘鑫的借款为目的的双方行为，进行判决公方伟与刘鑫签订的房屋买卖合同无效，认定事实、适用法律及处理并无不当，本院予以支持。 综上所述，刘鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓燕 审判员  王信峰 审判员  赵修娜 二〇一九年十二月十六日 书记员  张艳菲