广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4104号原告：谭伦昌，男，1971年8月27日出生，汉族，住开平市。被告：开平市交通建设总公司，住所地：开平市长沙街道办事处幕村路1号1座三楼302室。法定代表人：张坚念，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆小红，女，是广东朱甲斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文勇，男，是广东朱甲斌律师事务所律师。被告：开平市长沙区幼儿乐儿童用品商店，经营场所：开平市长沙区旅游购物街首层130号铺位。经营者：周常山，男，1972年4月13日出生，汉族，住开平市。被告：开平市长沙区西成合金家具厂，经营场所：开平市长沙区杜澄大道88号1-2层厂房。经营者：周常山，男，1972年4月13日出生，汉族，住开平市。被告：关锦豪，男，1972年9月9日出生，汉族，住开平市。被告：周小雪，女，1973年11月23日出生，汉族，住开平市。被告：周常山，男，1972年4月13日出生，汉族，住开平市。被告：邓超群，女，1975年11月9日出生，汉族，住开平市。原告谭伦昌与被告开平市交通建设总公司（以下简称交通公司）、开平市长沙区幼儿乐儿童用品商店（以下简称幼儿乐商店）、开平市长沙区西成合金家具厂（以下简称西成家具厂）、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，并于同年11月26日公开开庭审理了本案。原告谭伦昌、被告交通公司的委托诉讼代理人张文勇到庭参加诉讼。被告幼儿乐商店、西成家具厂、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭伦昌向本院提出诉讼请求：1、确认原告对开平市长沙区旅游购物街首层2-3号、2-4号、2-5号、2-6号铺位在2018年1月6日至2024年1月5日期间享有合法承租权，停止执行（2019）粤0783执553号之二《执行裁定书》的内容；2、被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2019年5月29日，贵院作出（2019）粤0783执553号之二《执行裁定书》，裁定拍卖开平市长沙区旅游购物街首层2-3号、2-4号、2-5号、2-6号铺位。原告得知上述情况后于2019年7月1日向贵院提出执行异议申请，要求停止执行，确认原告继续享有、使用该房屋的权利，保障原告的合法承租权。贵院于2019年8月8日作出（2019）粤0783执异90号民事裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告对涉案执行标的房屋享有合法承租权，与周小雪之间缔结的是合法有效的租赁关系，执行法院应该依法保障原告的合法承租权。贵院查封上述房屋之前，原告与周小雪签署《租赁合同》，建立合法的租赁关系并合法占有使用涉案房屋。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，请求法院依法保护原告的合法租赁权益。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告交通公司辩称，1、开平农信社已将债权转让给我方，依照《中华人民共和国担保法》第22条的规定，我方获得债权后，要求被执行人履行保证责任符合法律规定；2、根据《物权法》第190条和《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产》第26条第1款的规定，被执行人周小雪未经抵押权人同意，擅自将涉案房屋出租给原告，而涉案房屋在出租之前已经设立抵押权。因此，原告与周小雪签订的租赁合同自始不能对涉案房屋发生法律效力。原告的请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。被告幼儿乐商店、西成家具厂、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群没有到庭参加诉讼，也没有于答辩期内提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告幼儿乐商店、西成家具厂、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月12日，西成家具厂、周小雪与开平市农村信用合作联社长沙信用社（以下简称长沙信用社）签订开农信（2013）高抵字第10120139903518119号《最高额抵押担保合同》，约定西成家具厂提供其名下坐落开平市长沙区杜澄大道××号的厂房、周小雪提供其名下坐落开平市长沙区旅游购物街首层2-1号、2-2号、2-3号、2-4号、2-5号、2-6号铺位[其中2-3号、2-4号、2-5号、2-6号铺位（以下简称涉案四铺位）的房地产权证号分别为：粤房地权证F开平（2010）字第××5号、××6号、××7号和××2号]，为幼儿乐商店于2013年7月12日至2023年7月12日期间在长沙信用社处所形成的债务的最高本金余额人民币2402万元提供抵押担保。同日，双方在开平市房地产交易登记所办理了抵押登记手续。涉案四铺位的他项权证号分别为：粤房地他项权证T开平（2013）字第××8号、××7号、××6号和××5号，他项权利人均为长沙信用社。后因幼儿乐商店等人未能清偿借款，长沙信用社提起诉讼，本院依法受理，并查封了涉案四铺位，查封期限为2018年3月9日起至2021年3月9日止。后本院于2018年5月9日作出（2018）粤0783民初676号民事判决书，判决幼儿乐商店清还借款本息15770726.67元及从2018年2月13日起至本判决确定还款之日止的利息给长沙信用社，周常山、邓超群、关锦豪、周小雪、西成家具厂承担连带清偿责任，同时判决长沙信用社对涉案四铺位在人民币906万元最高限额范围内的价款享有优先受偿权。后周常山不服该判决提起上诉，江门市中级人民法院作出（2018）粤07民终2537号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，各被告未按判决内容履行。交通公司受让取得上述判决书确定的债权后，向本院申请强制执行。本院依法受理，案号为（2019）粤0783执553号。受理后，本院出具（2019）粤0783执553号《公告》，告知将对包含涉案四铺位在内的数处不动产进行公开拍卖，责令被执行人及其他使用人应在2019年4月12日10时前迁出并腾空上述房产，交由本院处理。如相关权利人对上述房产享有租赁权、所有权等实体权利排除、阻却本院执行的，请在本公告张贴之日起十日内向本院申报并提出其主张。公告张贴后，谭伦昌以其对涉案四铺位享有承租权为由向本院提出异议。本院经审查，于2019年5月29日作出（2019）粤0783执553号之二《执行裁定书》，裁定谭伦昌对涉案四铺位享有的租赁权不能对抗已登记的抵押权，谭伦昌不能继续占有、使用上述涉案铺位。谭伦昌对此不服，提起执行异议，请求停止拍卖涉案四铺位，确认其对四铺位享有继续占有、使用的权利。本院经审查于2019年8月8日作出（2019）粤0783执异89号《执行裁定书》，裁定驳回谭伦昌的异议。谭伦昌对此不服，遂裁定提起本案诉讼。诉讼过程中，谭伦昌向本院提供《租赁合同》一份和《收据》数份。该租赁合同载明的签订时间为2018年1月6日，约定周小雪将涉案铺位出租给谭伦昌使用，租赁期限为2018年1月6日起至2024年1月5日止。庭审过程中，谭伦昌表示其在承租时并不清楚涉案四铺位已被抵押，故其在承租前未通知或取得抵押权人长沙信用社的同意。同时，周小雪的出租行为亦未征得长沙农信社和交通公司的同意。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，谭伦昌作为（2019）粤0783执553号执行案件的案外人，基于对执行标的—涉案四铺位主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的之强制执行，属案外人执行异议之诉。本案为执行异议之诉，谭伦昌提起本案诉讼的理由是其对涉案执行标的享有承租权这一民事权益，所以本案需要解决的问题是谭伦昌提出的承租权是否足以排除对执行标的的强制执行，如果谭伦昌即使享有承租权这一民事权益，但也不能排除强制执行，则无需对谭伦昌对涉案执行标的是否享有承租权这一民事权益进行确认和审查。根据已查清的事实，谭伦昌主张就涉案四铺位签订《租赁合同》的时间为2018年1月6日，而涉案四铺位已于2013年7月12日办理合法的抵押登记手续，周小雪和谭伦昌之间的租赁行为未取得抵押权人长沙信用社的同意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”；《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案长沙信用社的抵押权（后转让给交通公司）设定在先，谭伦昌所持《租赁合同》签订在后，无论该《租赁合同》是否合法有效、谭伦昌的承租权是否合法存在，都不能产生阻却本院对涉案四铺位强制执行的法律效果。谭伦昌以其享有合法承租权为由，要求停止对涉案四铺位执行的理由不能成立，本院不予支持，其要求确认承租权的请求，本院不予审查。被告幼儿乐商店、西成家具厂、关锦豪、周小雪、周常山、邓超群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告谭伦昌的诉讼请求。案件受理费4450元（此款原告谭伦昌已预交），由原告谭伦昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  许眉笑审判员  余小红审判员  黄安民二〇一九年十二月二十四日书记员  梁佩琼