四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12648号 上诉人（原审被告）：成都嘉盟置业有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段24号。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：陈宇，四川国金律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行，营业场所：四川省成都市武侯区簇桥镇福锦路二段222-224号。 负责人：唐晓棠，行长。 委托诉讼代理人：余贵凤，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁雪莹，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘正芬，女，1977年10月18日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：陈莉，四川广都律师事务所律师。 原审第三人：成都云峰建设（集团）有限公司，住所地：四川省成都市高新区石羊场乡庆云村民航路。 法定代表人：刘斌，总经理。 委托诉讼代理人：李德秀，女，该公司员工。 原审第三人：四川浩春建筑劳务有限公司，住所地：四川省成都市武侯区机投正街40号3楼。 法定代表人：魏善云。 上诉人成都嘉盟置业有限公司（以下简称嘉盟置业公司）、成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行（以下简称农商行簇桥支行）因与被上诉人刘正芬以及原审第三人成都云峰建设（集团）有限公司（以下简称云峰公司）、四川浩春建筑劳务有限公司（以下简称浩春公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初11631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 嘉盟置业公司上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院作出的（2018）川0116民初11631号民事判决，改判驳回刘正芬的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘正芬承担。事实及理由：一、一审认定事实错误，刘正芬未按《商品房买卖合同》第五条约定一次性支付全部购房款，也未能取得嘉盟置业公司、刘正芬和云峰公司、浩春公司达成以房抵债的三方协议情况下，刘正芬无权取得案涉房产。二、一审法院认定事实错误，嘉盟置业公司未交付案涉房产给刘正芬使用。三、嘉盟置业公司已足额支付云峰公司全部工程款，不存在以房抵债的前提和基础。同时，嘉盟置业公司与浩春公司、刘正芬之间不存在债权债务关系。嘉盟置业公司与云峰公司签订了《建设工程施工合同》约定由云峰公司承包嘉盟置业公司开发的“美高登A座”工程，嘉盟置业公司已全额支付工程款，嘉盟置业公司与云峰公司之间已不存在任何欠款。一审中刘正芬提交的证据仅能显示是云峰公司与浩春公司之间签署的合同，刘正芬与浩春劳务公司、刘正芬或何宇之间没有任何协议关系。云峰公司与浩春公司、何宇之间是否尚有款项未能支付，与嘉盟置业公司之间没有关系。四、一审适用法律错误，案涉房产已经抵押给农商行簇桥支行，在未取得抵押权人同意的情况下，嘉盟置业公司与刘正芬之间签署的《商品房买卖合同》应属无效。在存在合法抵押权的情况下，嘉盟置业公司亦不能办理合同登记备案。一审法院根据农商行簇桥支行出具的《同意销售函》，以及《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定，认定《商品房买卖合同》及补充协议有效，剥夺了农商行簇桥支行的抵押权，并且突破了物权优先于债权的原则，严重损害农商行簇桥支行的合法财产权和抵押权，同时，还有让银行国有资产流失的可能。综上，嘉盟置业公司与刘正芬之间签署的《商品房买卖合同》应属无效。同时，在存在合法抵押权的情况下，嘉盟置业公司不能办理合同登记备案。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回刘正芬的全部诉讼请求或发回重审。 刘正芬辩称，1.刘正芬和嘉盟置业公司签订的商品房买卖合同是真实有效的，双方以协商的方式变更了付款的方式，嘉盟置业公司认定刘正芬的付款时间是2016年12月12日；2.美高登房屋的物业是由嘉盟置业公司聘请的，是根据嘉盟置业公司提供的业主的信息向刘正芬交付房屋钥匙，刘正芬占用房屋是基于嘉盟置业公司的交付行为完成的；3.根据司法判例，以刘正芬应得的劳务费抵扣房款也应当认为支付了购房款；4.浩春公司在该项目施工的劳务费总额等于抵给许勇生（同音）、何宇、刘正芬的部分房款。一审已经对房屋的房款、嘉盟置业公司与云峰公司关系、云峰公司与浩春公司的关系、浩春公司与何宇的关系、何宇与刘正芬的关系，刘正芬与许勇生（同音）的关系都已确认。 农商行簇桥支行陈述称，嘉盟置业公司与刘正芬签订的商品房买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益，不存在真实的房屋买卖关系。1.嘉盟置业公司与云峰公司签订建设工程施工合同，后云峰公司与浩春公司签订装修协议，将承包内容的部分工程发包给浩春公司施工，双方在工程尚未开始时，工程款项尚未实际发生之时，就约定了本工程部分款项用于抵扣627、920号房屋，嘉盟置业公司在当月28日与刘正芬签订商品房买卖合同，且未告知抵押权人，施工完毕后，嘉盟置业公司将所有的工程款结清的情况下，向刘正芬出具的以工程款抵扣房款的收据，农商行簇桥支行有理由认为，嘉盟置业公司、云峰公司、浩春公司及刘正芬存在恶意串通，损害第三人利益的行为。2.嘉盟置业公司已经足额支付云峰公司所有工程款，对于云峰公司、浩春公司是否欠付刘正芬工程款以及工程款具体金额，刘正芬只能向云峰公司和浩春公司进行主张，不能要求嘉盟置业公司承担以房抵债的责任，即使存在工程款未支付的情况下，也应由浩春公司向云峰公司主张。3.嘉盟置业公司已向工程承包方履行完相应义务，不应再将云峰公司、浩春公司向刘正芬支付工程款的责任转移给嘉盟置业公司承担。同时，在刘正芬与嘉盟置业公司之间未形成真实的房屋买卖合同关系，在刘正芬未支付购房款的情况下，不能要求嘉盟置业公司之间办理备案登记。 云峰公司陈述称，云峰公司还差浩春公司劳务工程款，但云峰公司目前经济困难，待另外的项目结算后再向浩春公司进行支付。 浩春公司未发表陈述意见。 农商行簇桥支行上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回刘正芬的全部诉讼请求。事实及理由：1.刘正芬系何宇之妻，何宇与云峰公司之间的债权债务关系，以嘉盟置业公司房屋作为抵偿，不是真正的买卖关系，嘉盟置业公司将案涉房屋转让给刘正芬并未告知农商行簇桥支行，农商行簇桥支行也未收妥对应价款，损害了农商行簇桥支行的合法权益，刘正芬与嘉盟置业公司的买卖行为无效。2.农商行簇桥支行的抵押权属于物权，具有对抗效力。嘉盟置业公司转让房屋未经农商行簇桥支行的同意，刘正芬基于房屋买卖合同对嘉盟置业公司享有的债权不能对抗农商行簇桥支行的抵押权，农商行簇桥支行与嘉盟置业公司之间的法律关系发生于刘正芬与嘉盟置业公司之前，所以一审判决嘉盟置业公司协助刘正芬办理签约备案损害了农商行簇桥支行的合法权益。3.农商行簇桥支行出具的“关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函”时，并未修建案涉房屋，该函并非是农商行簇桥支行同意嘉盟置业公司与刘正芬之间的房屋买卖行为，其并该转让行为不知情，且未将转让价款清偿农商行簇桥支行的债权。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。 刘正芬辩称，刘正芬是善意的购房人，嘉盟置业公司出售的抵押房屋是经过银行的同意，一审中刘正芬提交了案涉买卖合同所附的银行同意预告登记函，刘正芬取得了房屋且支付了房款，所以该权利应当无瑕疵，刘正芬与嘉盟置业公司签订的《房屋买卖合同》没有违反法律的强制性规定，属于有效的。刘正芬带领40多个工人进行了施工，该施工行为是添附行为，应当取得相应的对价，嘉盟置业公司通过给付房子的方式来代替对刘正芬等工人劳务行为的留置权，是劳务费和房屋价款之间的等价交换行为，该行为合法。 嘉盟置业公司陈述称，刘正芬的房屋买卖合同签订是建立在由刘正芬一次性支付购房款之下协议成立的，但购房人未履行付款义务，基于购房人未履行付款义务的情况下，嘉盟置业公司没有交付及为其办理备案的义务。且在案涉房产抵押给农商行簇桥支行的情况下，抵押权是优先的，应当优先归还银行的贷款。 云峰公司陈述称，嘉盟置业公司将工程款全部支付了云峰公司，云峰公司认可欠浩春公司的劳务款，待云峰公司的款项收回后就会全额支付给浩春公司。 浩春公司未发表陈述意见。 刘正芬向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘正芬与嘉盟置业公司就位于双流区商品房签订的《商品房买卖合同》有效，应继续履行；2.判令嘉盟置业公司为刘正芬办理前述房屋的商品房买卖合同备案登记；3.判令嘉盟置业公司为刘正芬办理前述房屋的预告登记；4.判令嘉盟置业公司协助刘正芬将前述房屋转移登记至刘正芬名下并办理不动产权证；5.判令嘉盟置业公司支付财产保全保险费2000元和律师费。一审诉讼过程中，刘正芬放弃第4、5项诉讼请求。 一审法院认定事实：嘉盟置业公司系美高登A座项目的开发商。云峰公司从该司处承包该项目的施工工程后，将该项目的公共部分吊顶、墙地砖铺贴以及一楼墙面造型、物管房装修等施工工程发包给浩春公司进行施工，何宇为浩春公司派驻在该项目的负责人。刘正芬系何宇之妻。 2013年10月24日，因美高登A座项目的土地已抵押给农商行簇桥支行，该行向原双流县房产管理局出具关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函，同意嘉盟置业公司销售在该地块上修建的美高登A座1栋商品房、办理预售商品房合同备案、预售商品房预告登记和预售商品房抵押预告登记手续。 2015年12月28日，刘正芬与嘉盟置业公司签订商品房买卖合同及美高登Ａ座商品房买卖合同（补充协议）。双方在商品房买卖合同中约定，1、由刘正芬以539760元的价格购买嘉盟置业公司开发的位于原双流县住房。2、嘉盟置业公司以出让方式取得位于原双流县社地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［2012］13004号，商品房预售许可证号为13166。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。3、嘉盟置业公司应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因其责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，刘正芬不退房，合同继续履行，因此导致刘正芬所购商品房的权属转移登记逾期，按转移登记的相关约定办理。4、如因嘉盟置业公司的责任，刘正芬未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，刘正芬不退房，合同继续履行。嘉盟置业公司在接受该项无偿委托后，非自身的故意和重大失误导致房屋权属转移登记逾期的，刘正芬同意按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。5、商品房买卖合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行。 美高登A座商品房买卖合同（补充协议）约定，1、双方所签合同因各种原因解除后3日内，刘正芬应当协助嘉盟置业公司到房管部门办理注销商品房买卖合同备案手续，逾期办理的，刘正芬应按购房总价款的每日万分之三计算向嘉盟置业公司支付逾期违约金，且嘉盟置业公司有权不退还刘正芬应退还的款项。2、嘉盟置业公司对逾期办理商品房所在楼栋的权属证明不承担违约责任。 2016年12月12日，嘉盟置业公司向刘正芬出具了一份收款凭据，载明收到美高登A座1917号房屋的房款545280元，备注：抵室内二装工程款—何宇（四川浩春劳务有限公司）。 一审法院另查明，刘正芬于2016年实际使用该房，该房至今未办理合同备案、预告登记、不动产登记。案涉房屋现登记于嘉盟置业公司名下，且于2013年被设立了以农商行簇桥支行为抵押权人的抵押权登记。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，虽然嘉盟置业公司和农商行簇桥支行以案涉房屋被设立抵押权登记为由主张刘正芬与嘉盟置业公司签订的商品房买卖合同无效，但农商行簇桥支行在其于2013年10月24日向原双流县房产管理局出具关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函中已同意嘉盟置业公司进行该项目1幢商品房的销售、相关登记备案。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，该事实足以表明嘉盟置业公司将已设立抵押权的美高登A座1幢商品房出售已取得农商行簇桥支行的同意，其行为符合法律规定，该司和农商行簇桥支行关于合同无效的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。另外，无论嘉盟置业公司、云峰公司以及浩春公司之间是否存在以房抵债的情形，皆不能推翻嘉盟置业公司与刘正芬之间签订商品房买卖合同的事实。嘉盟置业公司和农商行簇桥支行未举证证明该商品房买卖合同及其补充协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，应承担举证不能的法律后果，故一审法院认为其与刘正芬签订的上述合同是双方真实意思表示，且内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。 一审庭审中，嘉盟置业公司以刘正芬未付清房款为由主张不承担违约责任，而刘正芬提交了嘉盟置业公司于2016年12月12日出具的收款凭据拟证明已付清房款。对该问题，一审法院认为收款凭据是收款方向付款方出具的证明自身已收取对方款项金额的凭证。本案中，嘉盟置业公司出具的该收款凭据上载明了付款人姓名为刘正芬、刘正芬所购房屋的房号、收款金额为545280元，且嘉盟置业公司也未举证证明其上的“成都嘉盟置业有限公司收款专用章”印鉴系伪造，故一审法院对该收款凭据予以采信。因该金额已超过合同约定的房屋总价款，故一审法院认定刘正芬已付清房款。嘉盟置业公司的该项抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。 虽然嘉盟置业公司和刘正芬没有约定将双方所签合同进行登记备案，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，将与预购人所签的商品房买卖合同及其补充协议到相关行政管理部门进行商品房买卖合同签约备案是房地产开发商应尽的法定义务。现案涉房屋至今未进行商品房买卖合同签约备案，嘉盟置业公司构成违约，应当承担相应的违约责任；且农商行簇桥支行早已于2013年同意办理案涉项目1栋商品房的预告登记、合同签约备案，故一审法院对刘正芬要求该司对案涉房屋进行商品房买卖合同签约备案的诉讼请求予以支持。 双方未约定进行案涉房屋的预告登记，且无法律规定将已预售的商品房进行预告登记是房地产开发商应尽的法定义务，故一审法院对其要求嘉盟置业公司协助办理预告登记的诉讼请求不予支持。刘正芬放弃其他诉讼请求的行为，体现了权利自由处分，一审法院对此予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：一、刘正芬与嘉盟置业公司于2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》有效；二、嘉盟置业公司自判决生效之日起十日内协助刘正芬办理双方于2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》和《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》的商品房买卖合同签约备案；三、驳回刘正芬的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由嘉盟置业公司负担。 本院二审期间，刘正芬提交新证据：2019年7月21日由成都朋诚物业管理有限公司出具的美高登A座1917号房屋物业费等机打收据，拟证明刘正芬实际占用使用房屋。嘉盟置业公司质证认为，因为收据上的章是案外人加盖，无法核实真实性，对三性不予认可。农商行簇桥支行质证认为，收据的真实性无法核实，对三性不予认可。云峰公司、浩春公司未发表质证意见。该证据为原件，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，本院予以采信。 经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 二审另查明，云峰公司与浩春公司关于美高登A座工程款结算时间为2016年12月12日。二审中嘉盟置业公司与云峰公司确认双方于2016年9月结算工程款。 本院认为，嘉盟置业公司与刘正芬之间签订《商品房买卖合同》《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》，嘉盟置业公司向刘正芬出具了《收款凭据》，并在收据上明确备注“抵室内二装工程款何宇（四川浩春劳务有限公司）”，嘉盟置业公司与刘正芬签订合同、向刘正芬出具收据的行为及收据的内容均可以说明，嘉盟置业公司、云峰公司、浩春公司、何宇、刘正芬之间达成了以嘉盟置业公司的房屋用以抵偿浩春公司应付何宇的款项来实现刘正芬购房的目的，即嘉盟置业公司同意以嘉盟置业公司开发的案涉房屋清偿云峰公司应向浩春公司支付的部分工程款，并确认刘正芬通过以浩春公司工程款抵扣的方式支付购房款的事实。因此，嘉盟置业公司与刘正芬之间签订《商品房买卖合同》《美高登A座商品房买卖合同（补充协议）》，以浩春公司工程款抵偿购房款系各方当事人之间的真实意思表示，该意思表示及行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。因此，嘉盟置业公司主张云峰公司、浩春公司、嘉盟置业公司、何宇之间未签订以房抵债书面协议、刘正芬无权取得案涉房产与事实不符。一审法院判决合同有效、双方当事人应继续履行合同、并办理案涉商品房买卖合同签约备案并无不当。 嘉盟置业公司主张其与云峰公司之间工程款已经结算完毕，且与浩春公司、刘正芬之间不存在债权债务关系，因此不存在以房抵债的前提和基础的问题。本院认为嘉盟置业公司作为债的加入方，自愿向何宇作出代云峰公司履行债务的意思表示并履行，在无特别约定情形下，嘉盟置业公司与原债务人云峰公司之间是否存在债权债务关系以及债权债务关系是否清结，并不影响嘉盟置业公司作为债的加入方依约履行债务，嘉盟置业公司此项抗辩理由不能成立。 嘉盟置业公司、农商行簇桥支行认为嘉盟置业公司与何宇之间签订《商品房买卖合同》未取得抵押权人农商行簇桥支行同意而主张案涉《商品房买卖合同》无效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，嘉盟置业公司经农商行簇桥支行同意转让抵押财产的，应当将何宇向嘉盟置业公司支付的房款向农商行簇桥支行提前清偿债务或者提存。嘉盟置业公司未及时将房款清偿农商行簇桥支行的债务属二者之间的问题，双方可另行处理。但农商行簇桥支行同意嘉盟置业公司销售该项目1幢商品房的销售，其不得以抵押权对抗何宇作为买受人的权利。因此，嘉盟置业公司、农商行簇桥支行的上诉主张亦不能成立。 综上，嘉盟置业公司、农商行簇桥支行的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；成都嘉盟置业有限公司上诉的二审案件受理费100元，由成都嘉盟置业有限公司负担；成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行上诉的二审案件受理费100元，由成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  龚 耘 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅