山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初7338号 原告：华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司，住所地日照市东港区淄博路369号凯旋门小区8号楼一楼，统一社会信用代码91371102MA3FDWDL9Q。 负责人：方晓平，总经理。 委托诉讼代理人：王美，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：韩振华，男，1981年2月5日出生，汉族，居民，住日照市五莲县，现住东港区。 委托诉讼代理人：崔彦秋，1984年1月7日出生，汉族，居民，住东港区，系被告韩振华之妻。 委托诉讼代理人：何恩玺，山东文科律师事务所律师。 原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司诉被告韩振华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司的委托诉讼代理人王美，被告韩振华的委托诉讼代理人崔彦秋、何恩玺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费6456元(自2017年1月1日起计算至2018年12月31日止)；2、判令被告给付违约金1936.8元(自2017年1月1日起计算至2018年12月31日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了前期物业服务合同，合同约定由原告向被告位于东港区产提供物业服务。被告自2017年1月1日起至2018年12月31日止未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费。后经原告多次催促被告履行合同，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告韩振华提交书面答辩状称：一、原告所诉与事实不符，被告从未与原告签订过前期物业合同，且也未对被告提供物业服务；二、2018年4月14日，被告与华润置地（日照）有限公司签订了《山东省新建商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，根据买卖合同第十九条和补充协议1第20.2条约定，由华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司提供物业服务，买卖合同也未约定物业管理费收费标准，被告未与华润置地（日照）有限公司或者华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司约定物业管理费收费标准，根据日照市有关规定，物业管理费的最高收费标准是每平方米1.5元；三、因华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司交付给被告的房屋墙皮破裂，存在严重质量缺陷，经被告多次要求，物业公司一直承诺维修处理，但物业公司至今未处理，因此应在物业公司将房屋缺陷消除后，被告才能交纳物业管理费。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的无理诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议2》、《商品房买卖合同补充协议3》、《商品房买卖合同补充协议4》、商品房买卖合同补充协议7》复印件1份，证明被告从出卖人华润置业（日照）有限公司购买涉案房屋，系涉案房屋所有者，现案涉房屋始终由被告居住、使用，被告应交纳物业服务费，原告依法为被告提供物业服务，有权向被告收取物业服务费用，但截止目前被告仍未如期交纳物业服务费用；证据二、《前期物业服务合同》，证明原告与案涉房屋出卖人华润置业（日照）有限公司签订前期物业服务合同，合同主要约定：物业项目类型为住宅（高层）及底商，物业服务收费选择【包干制】标准为——高层住宅：2.48元/月.平方米；前期物业服务期限为自2012年7月1日始至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止，业主应当从甲方通知的收房期限届满之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按半年为交费周期交纳，业主或物业使用人应在每个收费周期首月15日前履行交纳义务，物业服务费用应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费。此后按半年为一个收费周期交纳；每个收费周期的首月15日前交纳该收费周期的物业服务费。甲方及业主所有的空置房均需全额交纳物业服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金；证据三、交付签约手册，证明被告如期办理入户手续，以2.48元/平方米为标准，预交6个月的物业费，此后被告一直占有、使用案涉房屋；证据四、山东省淄博市张店区人民法院2019鲁0303民初1941号民事判决书，该判决书第四页第三段中…证明原告是适格主体；证据五、消火栓检查记录、消防巡查记录、电梯可视对讲测试记录、电梯保养维修报告书、物业服务报告、华润置地社区活动报告、社区文化活动方案，证明原告为被告所在的小区业主提供日常物业服务。同时说明，合同约定物业费单价是2.48元，原告按照8.8折（即2.18元）予以收取，欠费周期是2017年1月1日至2018年12月31日，房屋面积是123.25平方米，合计物业费是6456元（2.48元*0.88*123.25平方米*24个月），违约金按照30%收取，6456元乘以30%即1936.8元。 经质证，被告：对证据一真实性有异议，被告手中没有该份合同，且该证据与被告手中商品房买卖合同不一致；对证据二，该合同明显是原告伪造的合同，没有签订的时间，对其真实性不予认可，该合同系原告与华润置地日照有限公司签订的，根据被告与华润置地日照有限公司之间的合同，华润置地有限公司与原告签订物业合同即使是真实的，也是严重的违约行为；对证据三，是否是被告签字，需要回去核实（后回复本院核实为真实签名）。另外，该签约手册是格式的合同，假如是真实的，也应该是在2018年后，被告与华润置地山东物业服务有限公司日照分公司签订的，双方签订买卖合同时2018年4月份；对于证据四真实性无法认定，原告需要提交原件，另外即使原告的股东作出了相应的决定，也对被告是不生效的，从法律上说，原告与华润置地（山东）物业服务有限公司是两个独立的法人，根据该判决书中的情况，只能说明山东公司已经注销并且该注销发生在2018年6月后，2018年6月涉案小区大多数业主已经入住，物业公司的更换应由业主委员会或者业主大会决定，显然该判决书相应的情况与本案不同。另外，中国不是判例法国家，假如该判决错误的认定，也不能够成为本案判决的依据；证据五，在物业服务工作简报中间部分28页物业服务收支情况明细表包干制2018年3月31日，该表格的下面落款是华润置地山东物业服务有限公司日照分公司凯旋门物业服务中心，落款时间为2018年4月9日，由此可以确定为涉案小区提供物业服务的并非原告，而至于后期载明原告公司的情况并没有被告签字认可，对资料的真实性无法确定。这些资料仅能够确定为凯旋门小区提供物业服务的是山东分公司，而对于原告的主张即使其伪造了其参与物业管理的相关材料。因相关材料没有被告的签字，原告参与管理并未争得被告同意，显然是无法证实的。对此，原告补充说明：被告对于原告诉讼主体的质疑在原告提供的判决书中法院已经认定，山东物业管理公司的债权债务由合并后的北京物业管理有限公司承接，因案涉小区尚未成立业主委员会及召开业主大会，原告有权利继续根据前期物业合同的规定履行提供物业服务的义务，享受收取物业管理费的权利。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷若干问题的司法解释第一条…前期物业合同对业主具有约束力。补充提交山东物业管理有限公司于华润置地于2012年7月1日签订的前期物业合同，证明案涉小区最初由山东物业管理有限公司提供物业服务，后于2018年6月22日北京物业管理有限公司正式吸收合并山东物业管理有限公司。 被告为证实其主张向法庭提交如下证据：证据一，华润置地日照有限公司与被告签订的商品房买卖合同，用于证实双方签订合同的时间是2018年4月14日，在合同的第十九条双方约定的物业服务企业是华润置地山东物业服务有限公司日照分公司，双方对于物业收费标准并未约定；证据二，照片一宗，照片包括被告所购买的房屋墙体严重裂缝，存在质量安全隐患，照片九张，用于证实为被告提供物业服务的公司应当维修房屋，在物业公司将房屋维修好之前被告有权拒付物业费；证据三，工程维修调动单照片，证实物业公司曾经对被告墙体裂缝的问题派员施工，但是施工师傅看了看问题说问题过于严重，需要物业公司另行委托专业人员，并没有实际维修，该证据用于进一步证实物业公司未履行维修义务；证据四，被告从日照市住建局网站打印的关于对日照市区普通住宅前期物业服务费实行分等级管理的通知，在该规定中，明确日照市带电梯的普通住宅物业最高收费标准为1.5元每月平方米，显然华润物业要求的物业费标准违反法律规定，应当是无效的。在此补充，同样是华润物业管理的西领域，因物业费过高，被业主抗议，华润物业将3.2元每月平方米的物业费调低至1.6元每月平方米，该规定五星级物业管理的标准第一项硬件设施要求，其中明确规定小区已经建于固定活动场所，应配套建设有教育医疗卫生等公共服务设施，而为被告提供物业服务的公司明显达不到该要求，该规定的第二项综合管理服务明确规定急修15分钟内到达现场，6小时内修复，一般修理1日内完成，显然被告的房屋存在严重问题，是从被告已入住就存在的，但是物业公司至今未予维修处理。另外该规定明确要求物业服务企业每年至少公布两次服务资金的收支情况，提供电瓶车接送配备雨具即第八条、第十条、第三1（4）条、第三2（1）条、第四2（2）条、第四3（4）条、第五4（1）条、第五5条、第六1（1）-（5）条、第六2（2）（4）（8）、第六3（1）条、第六4（2）条；提交证据五、照片八张，用于证实物业管理混乱。 经质证，原告发表质证意见如下：对商品房买卖合同的真实性予以认可，但是与本案无关联，该合同是储藏室的合同，该合同第七张确定了案涉小区物业服务企业为山东物业管理有限公司，该公司已经被原告合并吸收，原告主体适格；对证据二真实性不予认可，关联性不予认可，房屋质量问题系被告与建设单位之间就商品房房屋买卖合同而产生的纠纷，与原告无关，根据合同相对性原理，原告对上述问题不应承担任何责任，被告拒缴物业费是不合理的；对证据三质证意见同证据二；对证据四，本案小区提供物业服务收费标准系包干制，原告于每年度中旬年末提供支付情况报告，该材料在原告提供的物业服务简报中有所体现，该收费标准中要求实行酬金制的物业服务收费方式的物业服务企业每年至少两次公布收支情况，因为我们是包干制，跟这个不一样。其他情况原告提交的证据足以证明已提供物业服务。原告根据2013年2月19日日照市物价局日照市住房和城乡规划建设委员会公布的关于对日照市区普通住宅前期物业服务费实行分等级管理的通知中明确规定，收费标准按照已经签订的物业服务合同收取；对证据五的真实性不予认可，该证据没有显示拍摄时间，本案主张的物业服务欠费时间为2017年1月1日至2018年12月31日，被告提供的证据与本案没有关联性，也无法证实该证据拍摄于案涉小区。同时提交2013年2月19日日照市物价局日照市住房和城乡规划建设委员会公布的关于对日照市区普通住宅前期物业服务费实行分等级管理的通知。被告对该证据的真实性无异议，但主张2013年规定是否是最新规定需要核实，根据该规定的第二条，物业服务费为所选择服务质量等级该项基准价格的总和，每个等级的物业服务收费标准上下浮动幅度不得超过基准价格的10%，对于原告所说的该通知自2013年2月19日执行没有异议，但是涉案的房屋所在楼盘是华润公司于2013年6月份开盘销售的，销售时还不存在被告房屋，就是说在2013年2月19日连涉案房屋所在的楼盘都不存在，涉案房屋的销售即使根据原告的说法也是在2013年6月27日，显然物业合同即使有，也应是在销售房屋之后。所以原告的说法明显不能够成立。 庭后原告补充提交证据1、日照市住房和城乡建设局2016年3月编制的《物业管理政策法规汇编》，其中在21页中明确记载日照市人民政府办公室文件《关于印发日照市住宅物业服务实施办法的通知》日政办法（2013）5号；证据2、民事判决书判例一份，证明原被告之间的物业合同纠纷应该适用签订物业合同的具体约定。经质证，被告对证据1真实性无异议，主张该办法32条第二款后半部分明确规定物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应当按照本办法规定执行；对证据2真实性无异议，但是该判决与本案的情况明显不同，根据原告在上次庭审中提交的原告与华润房产公司在2018年签订的前期物业合同可以确定，原告与华润置地日照有限公司签订的前期物业合同是在2018年签订的，显然根据原告在本次庭审中提交的证据1第32条第二款后半部分的规定，其物业服务及其收费标准应当按照证据1办法的规定执行。 本院调取了日价费发【2013】6号、日发改价格【2019】147号文件，并对日照市发展和改革委员会价格监督检查与反不正当竞争科邓辉科长进行调查并形成笔录，邓辉科长在笔录中陈述：因为华润凯旋门前期物业服务合同签订于2012年，但是日价费发（2013）6号文件执行于2013年2月19日，所以通知执行以前的以前期物业服务合同约定价格为准，后期才执行日价费发（2013）6号，所以华润凯旋门的物业费仍然以开发商与前期物业服务单位签订的合同约定的价格为准。华润的C领域的前期物业服务合同签订在6号文件之后，所以我单位责令华润物业费执行了6号文件的标准及（2019）147号文件的标准，但是等业主委员会成立后，物业费以业主委员会与其选定的物业服务公司签订的物业服务合同为准，6号文及147号文约定的前期物业合同，业主委员会成立后重新签订的物业合同约定的物业费是双方约定的，实行市场调节价，我单位负责价格监管。经质证，原告对三份证据的真实性无异议，同时原告主张：前期物业合同签订于2012年，华润置地北京管理公司日照分公司概括承受华润置地山东物业管理有限公司日照分公司的债权债务，应继续履行2012年签订的前期物业合同，三份证据恰恰能够证明原告和被告的物业收费标准应按照物业合同的约定进行收取与缴纳，不适用2013年及2019年的收费管理办法，被告对三份证据的真实性均无异议，同时被告主张：对于（2013）6号文件能够证实上次庭审被告提交证据的真实性，也能够证实原告未能提供合格的物业服务，对于调查笔录真实性无异议，但是该笔录中邓辉所讲的华润凯旋门物业收费的处理情况并不合理，根据上次庭审可以查明凯旋门二期是在2013年5、6月份开盘出售的，显然物业公司和房产公司利用一期所签订的前期物业服务合同来糊弄有关部门，而有关部门并未查明情况，处理不当，第二，在该笔录中并未涉及（2019）147号文件，第三，该份笔录仅是说明2012年物业服务合同的履行及处理情况，但是对于2018年原告所签订的物业服务合同执行的物业收费标准是否合法未予涉及。（2019）147号文件并未区分签订时间，在第一条统一规定执行的价格标准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月1日，华润置地（日照）有限公司与华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司签订华润日照凯旋门前期物业服务合同，约定由华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司为华润中心·凯旋门（住宅及底商）【坐落于日照市交汇处（银行公园东门对过），东至区间规划路，南至淄博路，西至五彩城，北至荣成路】提供前期物业服务，前期物业服务期限，自2012年7月1日至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止；否则本合同有效期暂定15年，本物业区域物业服务收费选择（包干制）方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.48元/平方米/月等；物业服务费用按半年为交费周期交纳，业主或物业使用人应在每个收费周期首月15日前履行交纳义务；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。签订合同后，华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司开始为该小区提供物业服务。2013年6月27日,被告与案外人华润置地(日照)有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于淄博路以北，烟台路以东日照华润中心008幢3单元（03）2502号房屋(成套住宅)，房屋建筑面积为123.69平方米。2014年10月，华润置地（山东）物业服务有限公司将上述房屋交付被告。但被告自2017年1月1日起至今未交纳物业服务费。 原告提交的（2019）鲁0303民初1941号民事判决书中查明：华润置地（北京）物业管理有限责任公司和华润置地（山东）物业服务有限公司在2018年6月22日的齐鲁晚报中刊登了公告声明（吸收合并公告），载明：“经华润置地（北京）物业管理有限责任公司、华润置地（山东）物业服务有限公司股东决定：华润置地（北京）物业管理有限责任公司拟吸收合并华润置地（山东）物业服务有限公司，合并后华润置地（山东）物业服务有限公司办理注销登记，华润置地（北京）物业管理有限责任公司存续。合并前后两公司的注册资本均为500万。公司合并后，合并各方的债权、债务由华润置地（北京）物业管理有限责任公司承继”。 庭审中，原告主张涉案合同约定物业费单价是2.48元，原告按照8.8折予以收取，即2.18元，欠费周期是2017年1月1日至2018年12月31日，涉案房屋面积是123.25平方米，合计物业费是6456元（2.48元*0.88*123.25平方米*24个月），违约金按照30%收取，即1936.8元（6456元*30%）。 被告主张从未与原告签订过前期物业合同，物业费收费标准过高（根据日照市有关规定，物业管理费的最高收费标准是每平方米1.5元），同时华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司交付给被告的房屋墙皮破裂，存在严重质量缺陷，物业公司一直承诺维修处理，但物业公司至今未处理，因此应房屋缺陷消除后，被告才能交纳物业管理费。 同时查明，涉案小区尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，华润置地（日照）有限公司作为涉案房屋所在小区的开发建设单位,与华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司签订的前期物业服务合同系订立合同双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告作为涉案房屋权利享有者，接收房屋后即享受华润置地（山东）物业服务有限公司所提供的物业服务，后华润置地（山东）物业服务有限公司被华润置地（北京）物业管理有限责任公司吸收合并，其债权、债务均由华润置地（北京）物业管理有限责任公司承继，故被告理应按约向原告支付相应的物业服务费。关于物业费收费标准，被告虽主张涉案物业费收费标准超出日照市物日价费发【2013】6号等文件的有关规定，但本院经调查，涉案前期物业合同签订于日价费发（2013）6号文件执行日期之前，日价费发（2013）6号文件并不具有溯及力，故原告主张本院不予采纳。关于被告提出的房屋质量问题，原告系物业服务公司，在本案诉讼过程中被告并未向法庭提交有效证据证实原告负有向被告解决房屋质量的法定义务或约定义务的依据。被告如有证据证实其房屋确实存在质量问题，可以向相关主体主张权利，但该理由并不能构成不交物业费的正当理由。被告关于原告物业管理混乱的主张，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位的情形，业主可要求其承担违约责任。同时被告提供的物业服务不到位的照片不能反映出小区长期的管理状况，更加不能证明原告未尽到物业服务责任严重影响到小区业主的生活，故被告的主张本院不予采纳。涉案前期物业合同约定物业费单价是2.48元，原告自愿主张按照8.8折予以收取即单价2.18元，本院予以准许，故原告要求被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业费6456元（2.48元*0.88*123.25平方米*24个月）的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金,涉案合同约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。现原告自愿降低违约金比例,主张按欠付物业费总金额的30%计算（计算数额为1936.8元）违约金，本院予以确认。 综上，原告要求被告给付物业费并承担违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告韩振华于本判决生效后七日内支付原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司物业费6456元； 二、被告韩振华于本判决生效后七日内支付原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司日照分公司违约金1936.8元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  丁浩 二〇一九年十二月六日 书记员  刘超