上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17612号原告：崔海梅，女，1957年1月12日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：吴锡亮，上海市鹤铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：连小龙，上海市鹤铭律师事务所律师。被告：阎文杰，男，1960年11月2日生，汉族，住上海市。原告崔海梅与被告阎文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告崔海梅的委托诉讼代理人连小龙、被告阎文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔海梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款1,420,000元(含定金1,000,000元)；3、判令被告赔偿原告房屋溢价损失1,148,000元。审理中，原告自愿将上述第三项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告房屋溢价损失530,000元。事实和理由：2016年7月1日，经上海世凯房地产经纪事务所中介，被告将其名下坐落于上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室动迁房(以下简称“系争房屋”)以1,470,000元价格转让给原告，三方签订《房地产定金及买卖协议》，就转让价格、付款方式及违约责任等进行了明确约定，当日原告依约向被告支付定金100,000元。2016年7月22日原、被告正式签订《上海市房地产买卖合同》，同日办理了网签备案手续，当日原告依约向被告支付首付款1,220,000元。办理审税手续时，原告又应被告要求支付房屋转让款100,000元，尾款50,000元依约应在办理房屋过户手续时结清。审税后原告多次联系被告要求尽快办理房屋过户手续，但被告多次以各种借口推托，原告随即启动司法程序，在诉讼过程中发现被告有一房三卖的诈骗行为，为此被告已被判处有期徒刑，且系争房屋已被另案生效判决认定给了他人，被告已无法继续履行系争合同。为维护合法权益，原告诉至人民法院要求判如诉请。被告阎文杰辩称，同意解除原、被告双方签订的《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》，确认收到了购房款(含定金)共计1,420,000元，并同意退还原告。被告确认房屋目前市场价在2,000,000元左右，对房屋溢价损失530,000元无异议。被告目前尚在服刑中，无法筹措资金，被告同意在2020年11月刑期结束以及2021年春节前分两笔返还原告已付购房款及支付相应溢价损失。本院经审理查明，系争房屋为动迁安置房，2016年7月13日经核准登记于被告名下(该证为补发，原登记日为2015年8月7日)。目前该房屋上设立了司法查封。2016年7月1日，原告作为购买方(乙方)与被告作为出售方(甲方)、上海世凯房地产经纪事务所作为居间方(丙方)签订《房地产定金及买卖协议》一份，约定乙方在丙方居间下向甲方购买系争房屋，为表示购房诚意，乙方向甲方支付意向金100,000元，待甲方签收后直接转为定金。房价款为1,470,000元。甲方于2016年7月30前领到以甲方为权利人的产权证，领取该房屋产权后当日乙方支付甲方首付款1,220,000元。甲乙双方约定待国家取消该房屋限制交易后30日内共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续，成功办理完过户手续后当日乙方以现金方式支付甲方剩余尾款共计150,000元。甲方收到乙方首付款当日，交房交钥匙给乙方(因该房屋有租赁合同，该房屋租赁直接转给乙方，租期到2017年6月14日止，租金1,300元每月，当日甲方一次性支付给乙方该房屋的租金共计15,600元)。在国家政策允许该房屋可上市交易办理产权过户手续时，甲、乙双方应在接到丙方通知后30个工作日内，共赴上海市松江区房地产交易中心办理产权过户手续。甲乙双方不得以任何理由拖延过户日期，若甲方逾期过户，每逾期一日，甲方应当按照总房价款的千分之一向乙方支付违约金，直至该房屋产权过户至乙方名下之日止。2016年7月22日，原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋转让价款共计1,470,000元。甲方于2016年7月22日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2018年6月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方有权追究甲方违约责任。乙方于2016年7月1日支付定金100,000元，于2016年7月22日支付甲方首付款1,220,000元，于过户当日支付甲方尾款150,000元，甲方收到乙方首付款当日应交房交钥匙给乙方(因该房有租赁合同，该房租赁直接转给乙方，租期至2017年6月14日，租金为每月1,300元，甲方应于乙方首付款当日一次性支付给乙方房屋租金共计15,600元)。该合同另对双方其他权利义务内容进行了约定。另查明，2016年7月1日，原告向被告支付定金100,000元，2016年7月22日，原告向被告支付首付款1,220,000元。2017年10月11日原告再次向被告支付购房款100,000元，以上共计1,420,000元。再查明，2018年4月19日，案外人王某某为与阎文杰房屋买卖合同纠纷一案，起诉至本院，要求判令阎文杰继续履行其双方之间签订的《房地产买卖协议》，协助王某某将系争房屋过户至王某某名下。2019年1月3日，本院(2018)沪0117民初6825号民事判决认定如下：阎文杰于该案判决生效之日起十日内将系争房屋过户至王某某名下；王某某于系争房屋过户至其名下之日起三日内支付阎文杰剩余房款50,000元。该案现已生效。2019年11月13日，本院就系争房屋目前市场价值分别向上海链家房地产经纪有限公司及我爱我家集团上海公司进行询价，并制作询价笔录。询价结果显示系争房屋目前市场价值大概在200万元至210万元之间。原、被告双方对上述两份询价笔录均无异议，双方对于系争房屋目前的溢价损失530,000元达成一致意见。以上事实，有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、房地产定金及买卖协议、上海市房地产买卖合同、定金收条、收款收据、上海银行个人业务回单(签单)、(2018)沪0117民初6825号民事判决书、询价笔录及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。现因被告已将系争房屋另行出售，生效判决已依法判决由被告将该房屋协助过户至案外人王某某名下。系争《房地产定金及买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》事实上已无法继续履行，原告要求解除该两份合同，且被告对此亦无异议，故本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已向被告支付购房款共计1,420,000元，基于合同解除，原告请求被告返还已付购房款，具有事实和法律依据，被告亦同意返还，本院予以支持。因被告违约，将系争房屋另行出售，原告失去了购买系争房屋的机会，确实存在房价上涨的溢价损失，被告应当予以赔偿。审理中，原、被告双方对系争房屋目前的溢价损失530,000元已达成一致意见，故对于原告要求被告赔偿房屋溢价损失530,000元的诉请，并无不当，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告崔海梅与被告阎文杰就上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室签订的《房地产定金及买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》；二、被告阎文杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔海梅购房款1,420,000元；三、被告阎文杰于本判决生效之日起十日内支付原告崔海梅房屋溢价损失530,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,350元，减半收取11,175元，由被告阎文杰负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇一九年十二月十三日书记员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。