上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初15815号原告：上海新华传媒连锁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘航，执行董事。委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。被告：上海哈里欧投资发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄群，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴慧清，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志奇，上海小城律师事务所律师。原告上海新华传媒连锁有限公司与被告上海哈里欧投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘雁飞及被告委托诉讼代理人王志奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新华传媒连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2015年7月16日至2016年4月30日期间的租金及使用费69,350元；2.判令被告支付解约违约金14,600元。事实和理由：原、被告于2014年12月签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市松江区中山中路XXX号三楼3F-08房屋(以下简称“涉案房屋”)，月租金7,300元。签约后，原告依约交付房屋，但被告至今仍拖欠2015年7月16日至2016年4月30日期间的租金及使用费。原告通过发函、诉讼等方式催讨，但被告仍未支付，无奈再诉至法院，望判如所请。被告上海哈里欧投资发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，2016年双方协商一致解决合同，并口头约定，被告不带走涉案房屋内的物品亦不要求装修损失，而原告也不再向被告主张未付租金。故而，原告提起本案诉讼违反了诚实信用原则。其次，原告的诉请也已过时效，本案应当适用一年的诉讼时效规定。对于每月租金或使用费标准为7,300元，被告并无异议，但被告认为原告主张的违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：上海市松江区中山中路XXX弄XXX号、中山中路XX、XX、XX号，XX弄XX、XX号房屋自2011年8月20日起核准登记在案外人上海平高企业集团有限公司(以下简称“平高公司”)名下。2014年7月11日，案外人平高公司作为甲方、出租方，原告作为乙方、承租方，签订了《松江平高世贸中心“新华书店”商铺租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)，约定乙方向甲方承租松江区中山中路XXX号301室-310室、312-316室房屋，租期自2014年8月1日至2024年7月31日。2014年11月11日，原告作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方，签订《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》(以下简称“《房屋租赁合同》”)，约定由被告向原告承租涉案房屋，租期自2014年12月1日起至2019年11月30日止。第4.1条对租金(含物业管理费)约定为，每日每平方米计租面积租金为4元，季度租金总计为21,900元，年租金总计为87,600元，租赁场所租金自新华书店正式营业日起算。租金前三年保持不变。第7.1条约定，在租赁期限内，乙方不得拖欠、拒付或抵扣租金和物业管理费。……经甲方书面催款后超过30天仍不予交付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。第12.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按租赁场所当年合计月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，还应赔偿该损失与违约金的差额部分：……(三)经甲方书面催款后超过30天仍不予支付。该合同另对其他相关事宜作了约定。2015年11月25日，原告向被告发送一份《合同终止函》，载明截止至2015年11月25日，被告尚有52,740元租金未付，因被告屡次不按约支付租金，现原告特书面通知被告终止合同，并要求被告于2015年12月5日前支付欠付款项。被告确认收悉。审理中，原告还提供了(2016)沪0117民初7556号(以下简称“7556号案件”)民事裁定书一份，并称因被告违约其曾于2016年4月提起7556号案件之诉讼，要求被告支付租金及搬离租赁物。该案因被告下落不明采用公告送达，但在开庭之日因原告公司内部人员变动出现衔接问题，导致未到庭参加诉讼，法院遂于2016年10月28日裁定按撤诉处理。被告对该民事裁定书的真实性无异议。审理中，原告陈述：2015年7月15日前的租金被告已经付清；原、被告之间的《房屋租赁合同》实际于2015年12月解除，被告于2016年4月30日搬离涉案房屋；原告曾于2016年4月提起诉讼，故诉讼时效中断，自2016年10月28日重新起算，适用时效期三年的规定，故诉讼时效未过。被告陈述：自2015年7月16日至2016年4月30日的租金确实未付；诉讼时效在2017年4月30日已届满；同意原告关于2015年12月份双方租赁合同解除的意见，但合同系合意解除，双方合意解除合同在先，被告搬离涉案房屋在后，但关于合意解除合同，被告并无证据证明；被告实际于2016年2月搬离并向原告返还涉案房屋，亦无法提供证据证明。以上事实，有上海市不动产权证、《租赁合同》、《房屋租赁合同》、合同终止函、民事裁定书及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。现被告未能按约支付自2015年7月16日起的租金，原告向被告发送的《合同终止函》中亦对欠付租金进行了催告，但被告仍未支付，依据《房屋租赁合同》第7.1条的约定，原告有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告陈述其于2016年2月搬离并向原告返还涉案房屋，但未提供任何证据证明，本院不予采纳。现原告确认被告于2016年4月30日搬离，故自2015年7月16日起至2016年4月30日止的租金及使用费，被告应当支付。经计算，自2015年7月16日至2016年4月30日的租金及使用费金额为69,350元。因本案系被告未按期支付租金导致合同解除，依据《房屋租赁合同》第12.2条的约定，被告应当承担相当于月租金两倍的违约金。该违约金标准并未过高，本院予以支持。至于被告所提时效抗辩，结合已查明的事实，本院认为原告提起7556号案件构成诉讼时效的中断，被告所提时效抗辩不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海哈里欧投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司租金及使用费69,350元；二、被告上海哈里欧投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司违约金14,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,899元，减半收取949.50元，由被告上海哈里欧投资发展有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  亓继芳二〇一九年十二月十九日书记员  聂文翊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行要求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……