山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9245号上诉人（原审原告）：周广祥，男，1960年4月20日出生，汉族，住济南市，居民男，1974年4月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：亓茂伟，山东鲁誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东信诚拍卖招标有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：9137120267222084X7。法定代表人：杨丽，总经理。委托诉讼代理人：谭永浩，男，该单位职工。委托诉讼代理人：李宁，男，该单位职工。上诉人周广祥因与被上诉人山东信诚拍卖招标有限公司（以下简称信诚拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。周广祥上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持周广祥的诉讼请求，即撤销周广祥和信诚拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》并判令信诚拍卖公司返还周广祥保证金16万元及缴纳的80万元的利息（其中64万元自2018年10月25日至2019年6月29日，16万元自2018年10月25日至付清之日按银行贷款利率计算）；2.一、二审诉讼费由信诚拍卖公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，程序违法。一、信诚拍卖公司拍卖的长勺北路2号房地产土地面积严重不符。信诚拍卖公司声明拍卖的长勺北路2号房地产土地面积1048.5m2，但实际上2号楼占地面积仅437.525m2，占地面积严重不符。周广祥提交的房屋院落平面位置示意图及分幢分层平面图已经能够证实，且与信诚拍卖公司提交的证据能够相互印证。信诚拍卖公司提交的山东兴安房地产评估有限公司评估报告确认的是《海联经贸（查封部分）权属界线图》，并不仅是2号楼的占地面积，其清楚地说明1048.5m2包括1号楼占地面积加2号楼占地面积加已征国土面积222m2。本案信诚拍卖公司拍卖的仅是2号房地产，不应将1号楼的占地面积计算在内。信诚拍卖公司拍卖的房地产土地面积与现状严重不符，相应材料已经能够证实，且周广祥在一审中也已申请一审法院进行勘察勘验，但一审法院未予理睬，程序违法。一审法院作为判决依据的（2010）莱中执字第42-4号民事裁定书中也未说明长勺北路2号房地产的土地面积。二、信诚拍卖公司拍卖的房地产已经过多次转让均未过户及税费缴纳问题。拍卖房产登记在莱芜市海联公司名下，后经多次转让但均未办理权属变更登记，最后法院裁定转移给莱芜农商银行。周广祥竞得该房产，办理权属变更登记须额外多次缴纳各种税费，信诚拍卖公司对此也未提出异议。一审法院在判决中却对此只字未提，导致判决错误。三、信诚拍卖公司具有过错或重大过失。信诚拍卖公司作为一个专门从事拍卖业务的专业机构，无论是人力、物力、财力、鉴定水平和经验等方面均远远优于竞买人，拍卖是一种特殊的买卖方式，具有高于一般买卖关系的公信力，竞买人参加竞买会对拍卖人产生合理的信赖。所以，拍卖人对拍卖物应进行全面详尽了解，具有谨慎审查义务，拍卖人对拍卖物的具体情况能够且有义务进行了解，拍卖人知道或应当知道拍卖标的物的缺陷或瑕疵情况，却未告知竞买人，明显具有重大过错。本案涉案面积严重不符，房屋土地产权多次转让均未过户问题，信诚拍卖公司应当知道并且能够知道，而信诚拍卖公司怠于履行谨慎审核义务，不经查实便发布瑕疵免责声明，显然具有重大过错和重大过失。一审法院不能仅凭信诚拍卖公司与莱芜农商银行的《委托拍卖合同》就忽略了信诚拍卖公司作为拍卖人对拍卖标的物的谨慎审核义务，就免除信诚拍卖公司作为拍卖人应承担的责任。信诚拍卖公司提交的《委托拍卖合同》系山东莱芜农村商业银行股份有限公司（以下简称莱芜农商银行）委托信诚拍卖公司拍卖长勺北路2号房地产。土地面积1048.5m2，但其提供的附件、评估报告均表明1048.5m2不仅只是2号楼的土地面积，还包括1号楼土地面积及已征国土面积222m2。信诚拍卖公司对这些资料加以注意、审核，就能够发现莱芜农商银行委托拍卖的2号楼土地面积与实际土地面积严重不符的问题（评估报告、登记表均可证实）。信诚拍卖公司疏于审核，导致出现本案的纠纷，一审法院认为信诚拍卖公司不存在过错和过失等行为是明显错误的。四、周广祥在相关文书中签字不能免除信诚拍卖公司的瑕疵担保责任。信诚拍卖公司提供的免除瑕疵担保责任的条款是事先单方拟定好的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，信诚拍卖公司应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提醒对方注意免除或部分免除责任的条款，提供格式多款的一方免除其责任，加重对方责任的，该条款无效。拍卖人瑕疵担保免责的前提是拍卖人不知道并且不可能知道，其必须向竞买人严格明示、清晰地告知，而不能如本案一样笼统表述为现状瑕疵或可能存在的瑕疵，这种指向不明确、语义含糊，未明确告知何种瑕疵的，不能免除拍卖人的瑕疵担保责任。拍卖人作为专门从事拍卖业务的专业机构，有能力、有义务对拍卖标的进行充分查实和了解，仅让没有能力和条件的竞买人在文书中签字就视为竞买人详细了解了拍卖标的物的具体情况，就免除拍卖人的责任，将风险和责任全要求竞买人承担，显然违反公平、公正、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，因故意或重大过失造成对方财产损失的，免责条款无效。《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条规定，合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物瑕疵，出卖人主张依约减轻或免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。五、案涉房产土地面积及多次转让未过户，这种重大缺陷拍卖人肯定知道或应当知道，其不告知竞买人，其拍卖行为当然属于明显的欺诈，也使周广祥产生了重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条的规定，应当支持周广祥的诉讼请求。信诚拍卖公司辩称，周广祥的诉讼请求没有事实和法律依据，一、信诚拍卖公司对周广祥不存在欺诈行为。（一）周广祥主张信诚拍卖公司拍卖土地面积与土地实际面积不符无依据。信诚拍卖公司所拍卖的是莱芜农商银行依法院裁定获得处分权的房地产资产，（2010）莱中执字第42-2号《执行裁定书》、山东兴安房地产评估有限公司受法院委托针对此次拍卖标的物出具的评估报告以及莱芜农商银行向我公司出具的拍卖标的清单均记载标的物为“长勺北路2号房地产”，并对此标的物进行了注释，具体包括房产2090㎡和土地1048.5㎡。周广祥不顾原莱芜市中级人民法院已生效的执行裁定、具备资质的评估机构出具的评估报告以及对涉案资产拥有处分权的莱芜农商银行对拍卖标的物面积的记载，其对标的物中的土地仅为房屋直射投影所占据部分的认定，与实际不符。房屋直射投影部分仅是拍卖土地的一部分。事实上，在拍卖活动正式开始之前，莱芜农商银行已就拍卖标的进行了释明，周广祥一方已明确获知拍卖土地不仅包含2号楼所占用土地，这一事实通过信诚拍卖公司在一审时提交的拍卖现场录像视频可以证明。除此之外，在该段视频中周广祥也承认自己已对拍卖标的进行了清楚的了解。信诚拍卖公司以法院生效裁定、评估报告和委托人莱芜农商银行给出的清单作为认定拍卖标的物面积的依据，而周广祥主张信诚拍卖公司拍卖土地面积与土地实际面积不符无依据。（二）信诚拍卖公司并未隐瞒拍卖土地过户登记税费缴纳问题。根据信诚拍卖公司在一审过程中提交的拍卖现场视频，莱芜农商银行工作人员已在正式拍卖前就土地过户登记及土地出让金和税费承担问题向周广祥作出解释。莱芜农商银行已明确告知涉案土地登记和实际占用情况，且周广祥未提出异议，双方就土地出让金以及其他过户费用（包含税费）承担进行了协商，周广祥表示土地出让金应由莱芜农商银行承担，对其他过户费用的承担无异议，莱芜农商银行工作人员现场电话征求了领导意见后双方最终达成一致意见。整个过程中，莱芜农商银行针对周广祥的问题进行答复，信诚拍卖公司并未发表任何意见，也未对周广祥隐瞒任何信息。周广祥称“周广祥竞得该房产，办理权属变更登记须额外多次缴纳各种税费”，这一情况在拍卖活动正式开始前已由莱芜农商银行和周广祥双方进行了沟通确认，周广祥对此表示了认可。周广祥在明知该宗房地产相关情况的基础上决定参与竞拍并最终竞得，信诚拍卖公司并未隐瞒拍卖土地过户登记税费缴纳问题，相应法律责任和后果应由周广祥自行承担。通过拍卖现场视频，周广祥对“拍卖土地除2号楼占用土地外还包括东侧建筑占用土地及其他周边土地”和“除土地出让金外的其他过户费用由周广祥承担”是知悉和认可的，周广祥亲自承认已对拍卖标的进行了清楚的了解。信诚拍卖公司在这个过程中并未发表任何意见，更未刻意隐瞒或虚构任何事实和信息，因此信诚拍卖公司并不存在欺诈行为。二、《竞买协议》合法有效，周广祥应为其违约行为承担责任。《中华人民共和国拍卖法》第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落锤或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”第五十二条规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”本次拍卖活动中，因周广祥为最高应价人，故最终确定周广祥为买受人，《拍卖成交确认书》合法有效，本次拍卖依法成交。根据《竞买协议》第七条第2款约定，周广祥应自成交之日起15日内付清全部成交款及成交价5%的佣金，否则将构成违约，周广祥缴纳的保证金不予退还且应继续承担向信诚拍卖公司支付佣金的责任。由于周广祥未在约定时间内支付成交尾款及佣金的行为已构成违约，因此应按照该条约定承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求法院在查明事实的基础上，驳回周广祥对信诚拍卖公司的上诉请求。周广祥向一审法院起诉请求：1.撤销周广祥和信诚拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》；2.判令信诚拍卖公司返还周广祥保证金16万元及缴纳的80万元的利息（其中64万元自2018年10月25日至2019年6月29日，16万元自2018年10月25日至付清之日按银行贷款利率计算）；3.诉讼费用由信诚拍卖公司承担。一审法院认定事实：2012年12月21日，莱芜市中级人民法院作出（2010）莱中执字第42-4号民事裁定书，依据莱芜市中级人民法院作出的（2010）莱中商初字第25号民事判决书进入执行程序，委托泰安拍卖行有限公司于2012年11月30日对被执行人莱芜泰和家园酒店管理有限公司（登记在莱芜市海联经贸公司名下）位于莱芜市长勺北路2号房地产【土地使用批文号为莱土征字（1997）第17号、莱土登字（1998）第17号，房产证号为莱房权证字000046号】进行公开拍卖，因无人报名竞买流拍，第一次拍卖保留价为7799700元。2012年12月1日，申请执行人莱芜市农村信用合作联社向一审法院书面申请以第一次拍卖保留价接受上述被拍卖房地产抵偿相应债务，并同意其他债权人参与分配。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、将被执行人莱芜泰和家园酒店管理有限公司的（登记在莱芜市海联经贸公司名下）位于莱芜市长勺北路2号房地产【土地使用批文号为莱土征字（1997）第17号、莱土登字（1998）第17号，房产证号为莱房权证字000046号】作价7799700元交付申请执行人莱芜市农村信用合作联社。其中抵偿莱芜市农村信用合作联社债务6079111.97元，未抵债金额1720588.03元其已交至一审法院。上述财产权自本裁定送达给申请执行人莱芜市农村信用合作联社时起转移。2012年8月28日，山东兴安房地产评估有限公司根据《海联经贸（查封部分）权属界线图》，确认该地上房产建筑面积约为2090平方米，土地使用权面积为1048.5平方米，所有权人为莱芜市泰和家园酒店管理有限公司，房屋他项权利人为莱芜市农村信用合作联社。2018年10月9日，莱芜农商银行（甲方）与信诚拍卖公司（乙方）签订《委托拍卖合同》，约定甲方自愿委托乙方拍卖莱城区长勺北路2号房地产，以实物委托拍卖清单为准。委托拍卖标的清单为：莱城区长勺北路2号房地产，房产2090㎡和土地1048.5㎡，保留价为562万元。信诚拍卖公司接受委托后即在《山东法制报》上刊登拍卖公告，内容为：受莱芜农商银行委托，我公司定于2018年10月26日9:30在我公司拍卖大厅以现场竞价或网络拍卖方式公开拍卖以下标的：1.位于莱城区长勺北路2号房地产（原泰和会馆），上下五层，房产面积约2090㎡。参考价：562万元（保证金80万元）。以上标的按现状拍卖，有意竞买者请于我公司联系，查看标的物，于拍卖会前一日16:00前将保证金汇至指定账户，并持有效证件及银行回单到我公司办理竞买登记手续（不成交保证金全额无息退回）。周广祥报名参加竞买活动，双方签订《竞买协议》，并于2018年10月25日交纳保证金80万元。主要约定一、2018年10月26日9:30时在信诚拍卖公司拍卖大厅举行的拍卖会，拍卖标的为位于莱城区长勺北路2号的房地产一宗，参考价：562万元。二、乙方已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的现状，并实际查看了标的及与标的有关的资料。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。三、本次拍卖会的拍卖方式为：有保留价增价拍卖。四、乙方同意缴纳人民币捌拾万元作为竞买保证金，如竞买不成功，保证金于拍卖会结束后约三个工作日内全额无息退还乙方。五、甲方已提请乙方详细阅读《拍卖规则》和《特别声明》，并对《拍卖规则》和《特别声明》各条款作全面、准确的理解，因乙方对《拍卖规则》和《特别声明》理解有误而导致的损失，由乙方自行承担。六、拍卖前委托人如撤回委托，乙方应服从。七、若乙方竞买成功，则：1.甲乙双方当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书。2.乙方同意自成交之日起15日内付清全部成交款及成交价5%的佣金，逾期视为违约。按照我国拍卖法的相关规定，若乙方违约，则乙方缴纳的保证金不予退还，并且其应承担补足再次拍卖价款的差额部分及支付本次拍卖活动中乙方及拍卖委托人应当支付的佣金等法律责任。3.乙方在付清成交价款和佣金后，甲方应及时向其出具拍卖成交确认书等相关材料，乙方可持上述材料及本次拍卖委托人为其出具的相应材料到有关的管理部门办理标的过户手续（若允许办理），并承担过户中所产生的所有费用，对此甲方可提供协助办理等后续相关服务。4.拍卖标的的交付方式：拍卖成交款全部付清后，携《拍卖成交确认书》到委托方处办理相关交接手续。周广祥、董传军于信诚拍卖公司出具的《特别声明》处签字盖章，特别声明载明：三、拍卖人及委托人对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任。竞买人应于公开展示时间内详细了解标的状况，竞买人一旦应价，表示其接受本次拍卖标的的现状及瑕疵或可能存在的瑕疵。（注：有意竞买者请实地查看标的，未看标的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负。）……五、竞买人一旦竞得标的，须在拍卖成交日起计15日内付清全部成交款及成交价5%的佣金，买受人未在规定时间内付清全款或反悔，则视为违约，保证金不予返还，并按照《拍卖法》规定：“拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托方应当支付的佣金，再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”竞买人承诺并声明：本竞买人已收到并认真阅读了本场拍卖会的《拍卖公告》、《拍卖规则》及本《特别声明》。在此郑重承诺并声明：本竞买人参加此项标的竞拍，即对此标的做了充分的查实和了解（包括但不限于标的现状、内在瑕疵及权利瑕疵），本竞买人一旦以最高应价购得本标的，作为买受人愿意接受本场拍卖会的《拍卖公告》、《拍卖规则》及本《特别声明》上所有条款以及本拍卖标的的一切现状和瑕疵，并愿意承担标的发生的一切欠费及税费等所有费用。2018年10月26日，周广祥与信诚拍卖公司签订《拍卖成交确认书》确定成为莱城区长勺北路2号房地产一宗的买受人。周广祥拍卖成交日起计15日内未付清全部成交款及成交价5%的佣金。周广祥提交平面图一宗，为从不动产登记中心调取的房屋院落平面位置示意图及分幢分层平面图，证实其拍得的2号房屋建筑面积2090.70㎡，但占地面积经自己依据平面图计算仅为（45.5+1.8）米×9.25米=437.525㎡，与信诚拍卖公司特别说明声明的土地面积1048.5㎡严重不符。周广祥拍卖的房产登记在莱芜市海联经贸有限公司名下，而非委托人莱芜农商银行名下。拍卖标的无论是土地面积还是权利人均与拍卖人说明的不一致，拍卖人明显存在欺诈行为。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百七十三条将拍卖作为买卖合同的一种加以归类，而《中华人民共和国合同法》的归责原则主要是违约、过错、欺诈、误解或过失。结合本案，周广祥没有证据证明信诚拍卖公司在拍卖活动中有超越委托范围和内容以及拍卖程序存在违法、违规的行为。如周广祥陈述的拍卖标的物存在瑕疵，其购买的房产土地面积与登记时登记的土地面积相差近611平方米，这已经超过“瑕疵”的意思范畴，不管周广祥竞买的房屋土地面积是莱芜农商银行委托拍卖前土地1048.5㎡与实际相符、还是周广祥根据房产管理部门在登记测量437.525㎡与实际相符，均不能证实信诚拍卖公司在拍卖中存在违约、过错、欺诈、误解或过失等行为，也不存在隐瞒“瑕疵”的行为。相对于《中华人民共和国合同法》关于拍卖的一般规定性而言，《中华人民共和国拍卖法》关于拍卖的规定属于特别性规定，依照特别法优于普通法的法律适用原则，在审理因拍卖引起的纠纷时，应当优先适用《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，只有在《中华人民共和国拍卖法》没有规定的情况下才可适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的物的来源和瑕疵，同时应当向竞买人说明标的物的瑕疵;第二十七条规定:委托人应当向拍卖人说明拍卖标的物的来源和瑕疵。莱芜农商银行与信诚拍卖公司签订的《委托拍卖合同》及附件，明确载明拍卖活动标的物为“莱城区长勺北路2号房地产”，包括房产2090㎡和土地1048.5㎡；山东兴安房地产评估有限公司针对此次拍卖标的物出具的评估报告中载明了上述房产和土地的面积，同时根据（2010）莱中执字第42-2号《执行裁定书》，莱芜农商银行对上述房产所有权和土地使用权拥有合法处分的权利。信诚拍卖公司严格依据《拍卖公告》、《竞买协议》、《特别声明》、《拍卖规则》进行依法拍卖，周广祥为最高应价者，《拍卖成交确认书》系双方自愿签署，合法有效，因此，对于周广祥诉请的依法撤销周广祥和信诚拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》一审法院不予支持。同时，依据《拍卖成交确认书》约定的竞买人一旦竞得标的，须在拍卖成交日起计15日内付清全部成交款及成交价5%的佣金，买受人未在规定时间内付清全款或反悔，则视为违约，保证金不予返还，因此，对于周广祥诉请的判令信诚拍卖公司返还周广祥保证金16万元及缴纳的80万元的利息的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决：驳回周广祥的诉讼请求。案件受理费1750元，由周广祥负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，信诚拍卖公司提交的拍卖活动录像视频显示：“委托方：房子的话就只有2号，证的话，裁定上有两部分…委托方：这个钱是在银行账上，下一步交出让金也好，从海联名下依裁定过到农商行也好，农商行再过给买受人也好，这两次过户费用，包括其他的所有费用，包括土地出让金都是由买受人承担。周广祥的女婿：过户费没意见，这个土地出让金，因为在办理以物抵债之前就已经必须付给人家，不是打到法院去了？…委托方：我们请示了领导，当时领导就这么一说，所有费用包括这个出让金由买方承担。这个钱确实在银行账上，下一步再过户的话，依据这个裁定相关的法律法规来办理”。本院认为，案涉拍卖活动系信诚拍卖公司依据《拍卖公告》、《竞买协议》、《特别声明》、《拍卖规则》所公告的程序与规则进行，程序合法。周广祥自愿参加拍卖并成为最高应价者，与信诚拍卖公司签署《拍卖成交确认书》。该《拍卖成交确认书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。信诚拍卖公司已就拍卖所涉房产与土地的情况进行过告知，且莱芜农商银行与周广祥在拍卖前已就相关情况进行过沟通。周广祥主张2号楼房产的占地面积与拍卖《特别声明》及评估报告中载明的土地面积严重不符，信诚拍卖公司怠于履行审核义务，存在重大过错及重大过失。根据（2010）莱中执字第42-4号民事裁定，莱城区长勺北路2号房地产，涉及两份土地使用批文即“莱土征字（1997）第17号、莱土登字（1998）第17号”，周广祥未提交证据证实，莱土征字（1997）第17号、莱土登字（1998）第17号两份土地使用批文涉及的土地面积仅包含2号楼房产的占地面积，以及委托拍卖的土地仅能是2号楼房产所占用的土地。（2010）莱中执字第42-4号民事裁定明确载明的标的物为：莱城区长勺北路2号房地产，周广祥认为2号房地产等同于2号楼及相对应的占地面积，就此认为信诚拍卖公司怠于履行审核义务的主张，无事实依据，本院不予采信。周广祥在拍卖前对于案涉房产与土地存在的多次过户费用与土地出让金的问题已经明知且与委托方莱芜农商银行进行了协商。周广祥关于信诚拍卖公司就此存在重大过失或欺诈的故意的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。综上所述，周广祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人周广祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 潇审 判 员  张 伟审 判 员  高 静二〇一九年十二月二日法官助理  陶巧玲书 记 员  王 雯