江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初6322号 原告：常熟壹中房地产经纪有限公司，住所地常熟市海虞北路58-1号中凯国际大厦905号。 法定代表人：陈科，总经理。 委托诉讼代理人：黄校江，江苏言子律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程江黎，江苏言子律师事务所律师。 被告：王怡平，女，1972年2月13日生，汉族，户籍地常熟市，现住常熟市。 委托诉讼代理人：宋岳，男，1968年1月11日生，户籍地常熟市，现住常熟市，系王怡平的配偶。 原告常熟壹中房地产经纪有限公司与被告王怡平居间合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理，依法适用简易程序，分别于2019年7月16日、2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告常熟壹中房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人程江黎，被告王怡平及其委托诉讼代理人宋岳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟壹中房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付佣金22500元及违约金（以22500元为基数，按0.5‰/天，自2018年8月7日计算至实际履行之日止）；2、判令被告向原告赔偿损失22500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经过原告的居间工作，被告与案外人吴萍、毛建国签订《房地产买卖居间协议》，约定由被告购买常熟老街长乐坊10幢603室。同日，原、被告间签订《佣金确认书》，确定被告应支付居间佣金22500元。但被告并未依《房地产买卖居间协议》之约定，与吴萍、毛建国签订《常熟市房地产买卖合同》，经两次催告无果后，吴萍、毛建国于2019年1月16日向法院起诉要求解除《房地产买卖居间协议》。被告的违约行为，给原告造成的损失，为此诉至法院。 被告王怡平辩称：原告在签订协议的时候并没有将我的要求写进合同中，骗我说只有这样的合同，协议只是签签的，保证三个月内帮我完成这次交易。因为这份居间协议对我不利，而且是骗我签的，事后暗箱操作，逼我低价卖房，我方不同意降价，所以我对该份协议不认可，也不同意支付协议中约定的佣金。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，毛建国与原告常熟市壹中房地产经纪有限公司签订《房地产独家出售委托合同》一份，就毛建国所有的坐落于常熟老街长乐坊10幢2单元603室房屋委托原告进行出售，委托房价款为230万元，委托期限为自2018年7月6日起至2018年9月5日止。之后被告通过原告发放的广告宣传单，获取了上述房屋信息，便与原告取得联系。原告组织被告对常熟老街长乐坊10幢603室房屋以及其他几套房屋进行了实地查看。 2018年7月31日，毛建国、吴萍（出售方、甲方）与被告王怡平（买受方、乙方）、常熟壹中房地产经纪有限公司第一分公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，该合同载明：房屋座落于常熟老街长乐坊10幢603室及地下车库一期A库136号，建筑面积119.19平方米，房屋产权证号为虞山字第××号。上述房屋的转让价共计2250000元，乙方已实地验看了该房地产，向丙方支付意向金20000元作为与甲方洽谈之用，丙方收到意向金后7个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金。若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的视为继续委托丙方与甲方洽谈。如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于甲方签本协议后2日内自行或通过丙方补足定金50000元。甲、乙双方应当在本协议签订后7日内签订示范文本《常熟市房地产买卖合同》，乙方应在签订买卖合同示范文本后7日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款680000元（含已支付的全部定金）。乙方在签订示范文本后7日内向银行申请贷款300000元。2018年10月30日前乙方通过丙方或直接向甲方支付支付1250000元；尾款20000元于交房时交付。丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议。甲乙双方应当于签订示范文本等类似合同当日，按照总房价款的2%向丙方支付居间报酬，甲乙双方各自承担1%。 2018年7月31日，原告常熟壹中房地产经纪有限公司（佣金收取人、乙方）与被告王怡平（佣金支付人、甲方）、以及毛建国、吴萍（佣金支付人、甲方）分别签署《佣金确认书》各一份，确认书均载明：成交房屋为常熟老街长乐坊10幢603室，交易方式为买卖，成交金额为2250000元，佣金金额为22500元，支付时间为买卖合同成立时。同时确认书约定，甲方应按时向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金，按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算。 2018年7月31日，被告向原告的工作人员连强转账交付10000元，之后，被告又给付原告现金10000元。2018年8月2日，被告丈夫宋岳向原告的工作人员连强转账交付30000元。原告将被告交付的上述定金共计50000元转交房屋出售方吴萍。吴萍、毛建国向被告出具收款收据一份，载明：“兹收到买受方王怡平支付给本人款项计人民币￥50000元整（大写伍万元整）。本人确认，上述款项系其购买常熟老街长乐坊10幢603室A库136号房地产的定金”。 2018年10月2日，吴萍、毛建国向被告王怡平发送《催告函》一份，内容为：“2018年7月31日，我方与贵方及居间方常熟壹中房地产经纪有限公司（常熟壹中房地产经纪有限公司第一分公司）就坐落于常熟市常熟老街长乐坊10幢603室房地产（以下称“该房地产”）之事宜，签订了三方居间协议（以下称“该协议”）。在该协议中，贵方、我方及居间方对该房地产的买卖居间事宜达成了一致意见。且贵方已经支付我方定金计人民币50000元（大写：伍万元整），作为贵方与我方履行该协议的担保。依据贵、我双方的约定，贵方最迟应当于签订该协议后7日内与我方签订房地产买卖合同。然而，贵方在上述期限内并未与我方签订房地产买卖合同，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行。为此，我方郑重催告贵方：务必于2018年10月10日20时前前往居间方（地址：湘江东路145号，工作时间：8:30-20:00），就该房地产与我方按照该协议约定的买卖条件签订房地产买卖合同，并采取积极配合态度，继续进行交易。我方给予贵方上述宽限，并不代表我方放弃解除该协议并追究贵方违约责任的权利，而仅仅是我方给予贵方的一个履约机会，若贵方仍不配合，若您在上述期限内未能与我方签订买卖合同，则视您已根本违约，我方将解除该协议，同时没收贵方已支付给我方的定金共计人民币50000元（大写伍万元整），并且保留追究贵方其他法律责任的权利。本催告函一式三份，我方留存一份，抄送居间方一份，寄送贵方一份”。2018年10月11日，吴萍、毛建国再次向被告王怡平发送《催告函》一份，要求其于2018年10月17日12时前前往居间方签订房地产买卖合同，若在上述期限内未能签订买卖合同，将解除该协议。2018年10月13日，常熟壹中房地产经纪有限公司第一分公司向被告王怡平发送《签约通知函》一份，主要内容为：“2018年7月31日，我方与贵方及出售方（毛建国、吴萍）就坐落于常熟市常熟老街长乐坊10幢603室房地产（以下称“该房地产”）之事宜，签订了三方居间协议（以下称“该协议”）。在该协议中，贵方、我方及出售方对该房地产的买卖居间事宜达成了一致意见。且贵方已经支付出售方定金计人民币50000元（大写：伍万元整），作为贵方与出售方履行该协议的担保。依据该协议约定，贵方最迟应当于签订该协议后7日内与出售方签订房地产买卖合同。在我方以电话、上门面谈等方式多次通知贵方前来签约，我方已履行通知并告知义务，然而贵方在该协议约定的期限内并未与出售方签订房地产买卖合同，现我方再次收到出售方提出的签约请求，为此我方再次郑重通知贵方：务必于2018年10月17日12时前前往我方就该房地产与出售方按照该协议约定的买卖条件签订房地产买卖合同，并采取积极配合态度，继续进行交易。若贵方仍不配合，在上述期限内未能与出售方签订买卖合同，则视您已根本违约，根据该协议我方有权追究贵方违约责任，赔偿我方居间报酬为总房价的2%（计人民币45000元），并且保留追究贵方其他法律责任的权利”。 因被告王怡平未在上述期限内与吴萍、毛建国签订房地产买卖合同。2019年1月16日，毛建国、吴萍以王怡平为被告，向本院起诉【案号：（2019）苏0581民初1242号】，要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，并要求王怡平支付违约金450000元。在该案庭审中，王怡平明确同意解除《房地产买卖居间协议》。 庭审中，被告王怡平陈述：当时我看到了原告发的关于长乐坊房屋的宣传单，就与原告联系，告诉他们我有两套小房子，一套是常熟老街祥康里的房屋，一套是常熟菱塘北村的房屋，想卖掉其中一套再贷款后买长乐坊的房屋，并询问能否操作，原告的工作人员答复是可以的。在2018年7月31日，在我家里与原告签订了常熟老街祥康里房屋的独家出售委托合同。当时中介要求我们签买房的三方居间协议，被我们拒绝了。当天晚上7点左右，中介开始打我电话发微信，要求我去中介签合同，磨了我将近二个小时后，最后我没有办法就去了中介。当时我提出一个条件，一定要卖一套再买一套，中介答应我在3个月内搞定这个事情，所以我就签了三方居间合同。2018年8月2日的时候，中介和我说对方看中了一套小房子，要我们付钱，当时我觉得奇怪明明讲好了3个月之内搞定的，怎么三天就来要钱。后来我发现同样是常熟老街的房屋，但价格差距很大，所以我们提出来转为卖另一套菱塘北村的房子，那套房子是学区房，好卖点。所以在2018年8月3日又与原告签菱塘北村的独家出售委托合同。后来因我的两套房屋均没有卖出去，房东和中介都向我们发了催告函，并约我2018年10月17日在中介见面。见面之后，我对房东说，我的房子没有卖出去，能不能再延长一点时间。房东吴萍要求我再付5万元，我说我没有钱，吴萍就把房产证拿走了。中介对我说，你们现在的情况房东可以单方面结束协议，无需经过我的同意。后来又告诉我说，我的5万元定金已经被没收了，我以为事情就这么了结了，但在2019年1月就收到了房东的起诉书。原告没有完成居间服务，我与房东没签订买卖合同，所以我方不支付中介费，协议中对违约金的约定也过高。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中,原被告与案外人吴萍、毛建国之间签订的《房地产买卖居间协议》，以及原、被告之间签订的《佣金确认书》均不违反法律法规的强制规定,应认定为合法有效,各方当事人应当按照约定履行各自义务。在履行《房地产买卖居间协议》过程中，因被告未能按约支付房款，致使案外人吴萍、毛建国向本院提起诉讼要求解除该协议，在该案审理中，被告王怡平也明确表示同意解除该协议。由于房屋买卖存在办理房款交割、权属变更等手续的特殊性,本案的中介服务并不仅限于为买售双方提供交易机会、沟通联络、签订前期购房合同的服务,还应包括协助办理正式网签、贷款手续及权属变更登记等,考虑到原告并未实际为买卖双方提供全面、完整的居间服务,故应当酌情减少居间报酬，故本院酌情认定居间服务费为11250元。原告要求被告支付违约金及赔偿损失22500元的诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告抗辩，认为原告在签订协议过程中，对其存在欺骗，没有将其要求写进协议中的意见，鉴于目前没有证据证明原告在促成涉案居间协议订立的过程中存在明显过错的情况,故被告认为原告误导其签订居间合同抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、被告王怡平于本判决生效之日起十日内向原告常熟壹中房地产经纪有限公司支付居间服务费11250元。 二、驳回原告常熟壹中房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取463元、保全费520元，合计983元，由原告常熟壹中房地产经纪有限公司负担810元，被告王怡平负担173元。（原告预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审判员 赵 晔 二〇一九年十二月十一日 书记员 徐春燕