江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2732号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：张波，男，1984年12月23日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：卢胜群、唐书熙，江西观睿律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：祝曾保，男，1961年7月24日生，汉族，住江苏省扬中市。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：祝晨玮，男，1987年6月29日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：宗丽君，江西赣兴律师事务所律师。 原审被告：刘会群，女，1989年10月13日生，汉族，住南昌市红谷滩新区。 上诉人张波因与被上诉人祝曾保、祝晨玮、原审被告刘会群房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张波上诉请求：1.依法撤销南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初1596号民事判决第二、三、四、五、六项，改判驳回两被上诉人的诉讼请求；2.判令两被上诉人赔偿上诉人因解除合同而导致的反诉原告的各种损失暂计300万元（包含装饰装修残值损失）；3.本案一、二审所有诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，证据严重不足。本案从被上诉人及上诉人提交的证据以及庭审情况可以看出，案涉商铺在交付验收之时并没有包含地下室部分，验收合格的只有地上两层的建筑物，且被上诉人提交的购房合同载明，购买的商铺仅有一、二层，并没有地下室。截止至一审庭审结束之日止，被上诉人并未提供该地下室的权属来源及证明、以及规划设计图纸、验收合格证明等可证明该地下室系合法建筑的相关材料，相反，通过上诉人提供的有效证据可以看出，被上诉人出租给上诉人面积约600平方米的地下室并没有办理任何手续，也未经过相关部门审批，系违章建筑。2.一审法院适用法律错误。根据上诉人、被上诉人提供的证据及庭审情况可以得出，被上诉人出租给上诉人的地下室部分系违章建筑，按照相关法律规定，涉及地下室部分的租赁合同无效，同时，由于被上诉人出租给上诉人的地下室系违章建筑，导致上诉人经营的商铺被群众举报，并且城建的相关部门也陆续向上诉人调查了解情况，并用围挡挡住上诉人的厨房，对上诉人的经营产生了重大影响。根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》补充协议的第一条、第四条的约定，本案租赁合同不能继续履行的原因系地下室部分为违章建筑导致上诉人的商铺被相关部门叫停，根据合同约定，应当由被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人的全部经济损失。3.上诉人有权拒付租金。在被上诉人未能提供合格批准手续的情况下，上诉人有权行使抗辩权，且迟延履行责任应由被上诉人承担。由于被上诉人出租的地下室系违章建筑，造成了上诉人的重大经济损失，上诉人要求支付租金应当予以免除。 祝曾保、祝晨玮辩称：1.上诉人与被上诉人签订的租赁合同是真实意思表示，应遵照履行，被上诉人已将租赁物交付上诉人使用，上诉人未按约支付租金，故向被上诉人出具欠条，认可并承诺在2018年10月30日前付清拖欠的租金，上诉人违反合同及承诺，被上诉人起诉要求解除租赁合同并支付拖欠的租金符合法律规定。2.上诉人要求解除合同造成的各项损失300万元未提供证据证明，应当承担举证不能的后果，且该诉请缺乏事实及法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。 原审被告刘会群未向本院提交书面答辩意见。 祝曾保、祝晨玮向一审法院起诉请求：1、解除原告祝曾保与被告张波2017年8月22日签订的《商铺租赁合同》，并限期被告返还两原告租赁物；2、被告向两原告支付拖欠的租金604800元（75600元×8个月，即暂从2018年5月6日计算至2019年1月5日，实际应就按至被告返还两原告租赁物为止）；3、被告向两原告支付违约金10万元；4、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。 张波反诉请求：1、解除反诉原告与两反诉被告之间于2017年8月22日签订的《商铺租赁合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告因解除合同而导致的反诉原告的各种损失暂记为300万元（包含装饰装修残值损失）；3、本案本、反诉诉讼费由两反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年，祝曾保、祝晨玮购买南昌万达城投资有限公司开发的位于南昌市红谷滩新区南昌万达城B区X#商业楼XXX、XXX、XXX、XXX室房屋各一套（面积均为239.98平方米），双方并签订南昌市商品房买卖合同各一份。2017年8月22日，祝曾保（甲方）与张波（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将上述商铺出租给乙方从事餐饮业。租期6年，自2017年8月22日起至2023年8月22日止。产权证面积为960平方米，租金按每平米60元计算为57600元，每年递增8%。地下室面积约为600平方米，按每平米30元计算为18000元，租金每年递增4%，地下室面积以实际面积为准。租金每2月交一次，第一次租金于合同生效后24小时交给出租人，第二次租金提前3天交清，以后交付方式以此类推。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天宽限期，如乙方逾期超过10天甲方有权终止合同。在签署本合同时，乙方向甲方交纳一个月租金为押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。如因甲方房屋手续不齐全，导致乙方装修及营业无法正常办理手续，所产生的经济损失由甲方承担。合同期满乙方不可以拆除房屋装修。甲方在房屋交付给乙方前交清一切相关费用。甲方必须保证房屋可以从事餐饮行业，如政府部门不允许导致的经济损失由甲方承担。甲方给乙方免租期为2个半月，租赁时间往后延期2个半月。合同签订后，张波交纳了75600元押金，祝曾保、祝晨玮交付该店铺及附属地下室给张波使用，张波装修后从事餐饮经营。从2018年5月起张波未交租金，2018年10月10日，张波出具欠条一份，载明：今欠到祝曾保X#商铺租金肆拾伍万叁仟陆百元整（6个月×75600元/月=453600），本人郑重保证在2018年10月30号前全部付清，如果到期没有付清租金453600元，本人承诺自愿赔偿10万元违约金。张波未在约定期限内支付租金，故祝曾保、祝晨玮诉至法院。庭审中，张波提交工程竣工验收报告及群众举报视频，证明祝曾保、祝晨玮商铺的地下室部分系违章建筑，祝曾保、祝晨玮质证称房屋验收合格，不能达到被告证明目的。2019年4月16日，张波申请法院委托鉴定机构对南昌市万达文化旅游城B区X栋独栋商铺地上两层及地下室的房屋装饰装修残值进行鉴定。审理中，祝曾保、祝晨玮表示不同意、无法利用张波房屋装饰装修，且张波在装修过程中擅自破坏房屋结构。另查明，张波、刘会群系夫妻关系。涉案房屋于2015年9月30日经相关部门验收合格。 一审法院认为，祝曾保与张波签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规之强制性规定，故上述合同合法有效，法院予以确认。合同签订后，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应当按照约定全面履行合同义务。祝曾保按约定将其房屋及附属地下室交付给张波使用，张波理应履行给付租金的义务，张波未按约定交纳租金，已构成根本违约，祝曾保、祝晨玮主张解除租赁合同，并返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。现张波仍占用涉案房屋，故祝曾保、祝晨玮要求其支付拖欠的租金至返还租赁房屋为止，理由正当，法院予以支持，截止2019年7月5日张波拖欠房屋租金共计1058400元（75600元/月×14个月）。涉案商铺（房屋）早经相关部门验收合格，地下室作为其附属部分，祝曾保、祝晨玮享有占有、使用、收益等权利，张波辩称租赁合同地下室部分无效、地下室部分系违章建筑导致无法正常营业，无事实及法律依据，法院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任，张波向祝曾保出具的欠条是其真实意思表示，其应当按照欠条的约定支付租金及违约金。祝曾保、祝晨玮以属于夫妻共同债务为由向刘会群主张权利，证据不足，法院不予支持。对于张波主张的装饰装修残值，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，本案房屋租赁合同系因张波违约不支付租金导致解除，祝曾保、祝晨玮不同意利用装饰装修，故对张波反诉请求装饰装修残值损失，法院不予支持，对其提出的鉴定申请，法院不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）祝曾保、被告（反诉原告）张波于2017年8月22日签订的《商铺租赁合同》。二、限被告张波于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告祝曾保、祝晨玮租金1058400元（截至2019年7月5日）。三、限被告张波于本判决生效之日起十五日内交还位于南昌市红谷滩新区南昌万达城B区X#商业楼XXX、XXX、XXX、XXX室房屋及附属地下室给原告祝曾保、祝晨玮，并按照每月75600元的标准支付原告祝曾保、祝晨玮自2019年7月6日起至实际交还房屋之日止的占有使用费。四、限被告张波于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告祝曾保、祝晨玮逾期付款违约金10万元。五、驳回原告祝曾保、祝晨玮的其他诉讼请求。六、驳回被告张波、刘会群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。由原告预交的案件受理费47960元，保全费4040元，合计52000元，由被告张波承担5万元，原告承担2000元；被告预交的反诉费32010元，由被告自行承担。 二审中双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1.涉案的地下室是否为违章建筑？2.张波是否应向祝曾保、祝晨玮支付租金及违约金？3.张波主张300万元损失是否有事实和法律依据？ 本院认为，关于涉案地下室是否为违章建筑的问题。张波为达到其证明目的，一审中向法院提交《南昌市商品房买卖合同》《工程竣工验收报告》，以及群众举报视频一份、照片四张，但以上证据均不能证明涉案商铺地下室为违章建筑，相关职能部门亦未出具涉案商铺地下室属于违章建筑的相关证明材料，二审中其亦未向法院提交证明涉案商铺地下室为违章建筑的其他证据，张波的主张不能成立，本院不予支持。 关于张波是否应向祝曾保、祝晨玮支付租金及违约金的问题。张波认为，因涉案商铺地下室系违章建筑被相关部门叫停，给上诉人造成了重大经济损失，其有权拒付租金，但其并无证据证明涉案商铺地下室系违章建筑，也未提供证据证明商铺停止营业系因城建部门要求，且涉案商铺仍由其占用，其抗辩要求拒付租金无事实和法律依据。一审法院根据张波欠付租金情况及欠条上张波承诺的违约金数额认定其应向祝曾保、祝晨玮支付拖欠的租金和违约金并无不当。 关于张波主张的300万元损失问题。依法成立生效的合同，对各方当事人均具有约束力，各方均应按照约定全面履行合同义务。合同履行过程中，张波从2018年5月起未能按时支付租金，在拖欠6个月之后承诺于2018年10月30日前付清之前拖欠的租金，承诺时限到期后仍未履行，其行为其已构成根本违约，祝曾保、祝晨玮据此要求解除租赁关系有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”，本案中祝曾保、祝晨玮已明确表示不同意利用涉案商铺的装饰装修，故本院对张波要求二人赔偿其300万元装饰装修损失的反诉请求不予支持。 综上所述，张波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由张波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇一九年十二月九日 法官助理 喻文勇 书 记 员 任千千