山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0911民初7245号原告：王帅,男,1986年9月18日出生,汉族,住泰安市。原告：朱仁红，女，1984年12月9日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：王帅，男,汉族,住址同上，系朱仁红丈夫。被告：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市泰山钢材大市场。法定代表人：陈玉华，总经理。委托诉讼代理人：刘琳，泰安华易置业有限公司职工。委托诉讼代理人:李利元,泰安华易置业有限公司员工。原告王帅、朱仁红与被告泰安华易置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王帅并作为原告朱仁红的委托诉讼代理人、被告泰安华易置业有限公司的委托诉讼代理人刘琳、李利元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王帅、朱仁红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付因延期办理商品房所有权转移登记产生的违约金17355.2元（按859171元×l/10000×202天的计算方式，自2018年9月30日计算至2019年4月20日）；2、请求依法判令被告向原告退还房屋差价118.9元（按5945元／平×(144.52-144.5)平的方式计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月18日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告从被告处以5945元／平方米的价格购买位于华易青年城*室、面积为144.52平方米的商品房一套，原告为此支付购房款859171元。该房屋于2017年7月2日交付原告使用，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定被告应在商品房交付使用后455日内保证为原告办理该商品房的所有权转移登记，否则自原告应当完成该涉案商品房房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2019年4月20日通知原告办理涉案商品房的所有权转移登记。另外，不动产登记证显示房屋实际面积为144.5平方米。原告多次向被告催要逾期办证违约金及房屋差价，但被告以各种理由拒不支付。泰安华易置业有限公司答辩称，房产交付使用后，答辩人一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区即涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设审批手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，本案因客观原因未办理相应的产权登记手续。对此，答辩人不存在任何过错，对于办理产权登记的时间，答辩人无法掌控。本案非因答辩人原因导致无法办理产权登记，不适用合同第20条的约定，答辩人无赔偿的义务。被答辩人向答辩人主张违约金无事实和法律依据。并且，答辩人与被答辩人签订的合同第十条约定，2019年12月31日交付房屋，第二十条约定，交房后455天内办理产权登记。现答辩人已在合同约定期限内向被答辩人交付房屋，并且涉案房产已经具备了办理产权登记的条件，没有违反商品房预售合同所规定的交房期限和办证期限。综上，被答辩人的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：被告以出让方式取得位于泰安市华易青年城地块建设商品房，定名为华易青年城，并取得预售许可。2017年5月18日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的泰安市华易青年城*室房屋，预测建筑面积144.52平方米，价格5945元／平方米，房屋总价款为859171元，付款方式为贷款方式付款，首付房款259171元，余款600000元办理商业贷款。合同第十一条约定，出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定，实测面积与预测面积发生误差的，按照建筑面积计价的，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款；（2）……。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。如因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告依约支付购房款859171元。被告于2017年7月2日，将上述商品房交付原告使用。被告开发的华易青年城F号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，并在公司办公地点及所在楼栋、单元门等场所张贴办理不动产证通知。原告于2019年5月29日取得该商品房的不动产权证书，该证书记载房屋建筑面积144.5平方米。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。关于逾期办理所有权转移登记的违约责任。商品房预售合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。涉案房屋的交付时间为2017年7月2日，根据上述约定，被告应于2018年9月30日前保证原告所购商品房具备办理所有权转移登记条件，并协助原告办理商品房所有权转移登记。2019年3月29日，华易青年城*楼取得不动产登记证书，通知买受人办理不动产证，违反了上述合同约定，应承担相应的违约责任。庭审中被告辩称，因旧校区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述本院不予采信。故因被告的责任未能在合同约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，应自被告承诺的办理该商品房所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，承担违约责任，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。违约金的起算时间应为商品房交付使用之日起455日届满的次日即2018年10月1日。被告承担违约责任期间应为自2018年10月1日起至2019年3月29日止，违约金按全部已付款日万分之一按日计算。被告辩称合同约定2019年12月31日交付房屋，交房后455天内办理产权登记，现我公司已在合同约定期限内向原告交付房屋，并且涉案房产已经具备了办理产权登记的条件，没有违反商品房预售合同所规定的交房期限和办证期限，与审理查明的涉案房屋的实际交付时间为2017年7月2日不符，被告上述答辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，违约金的数额计算为：全部已付房价款859171元×违约天数179天×1/10000=15379元。关于房屋面积差额。原、被告签订的商品房买卖合同第十三条约定，按照建筑面积计价的，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。原告于2019年5月29日取的不动产权证书记载房屋建筑面积为144.5平方米，据此可认定原告所购商品房实测建筑面积为144.5平方米，按合同约定以该实测建筑面积结算房价款为859052.50元，原告以预测建筑面积144.52平方米交纳购房款859171元，该购房款与根据实测建筑面积结算房价款之间的差额118.50元，应当返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：一、被告泰安华易置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王帅、朱仁红逾期办理不动产转移登记违约金15379元。二、被告泰安华易置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王帅、朱仁红实测建筑面积与预测建筑面积结算差价款118.50元。三、驳回原告王帅、朱仁红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计117元，由被告泰安华易置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  朱士坚二〇一九年十二月九日书记员  孟 珂