重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9509号上诉人（原审被告、反诉原告）:彭刚，男，1977年8月28日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：梅航，重庆索达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:薛晖，女，1978年8月28日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：梅航，重庆索达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘学明，男，1972年10月7日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：郭琼莲，重庆达美律师事务所律师。上诉人彭刚、薛晖因与被上诉人刘学明房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初4883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月8日进行了询问。上诉人薛晖、彭刚及其诉讼代理人梅航，被上诉人刘学明的诉讼代理人郭琼莲参加了询问。本案现已审理终结。彭刚、薛晖上诉请求：1.请求撤销北碚区人民法院（2019）渝0109民初4883号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实及理由如下：1.本案合同中明确约定了租金给付数额，但一审判决对此予以否定、肆意调整合法有效的合同约定，减损了彭刚、薛晖的租金利益，免除了刘学明租金给付义务，应予以改判。2.一审判决在未查清本案事实的情况下，将彭刚、薛晖要求刘学明承担的租金损失期限从6个月减为1个月，极大地损害了合同守约方的利益，减免了合同违约方的违约责任，显失公平。3.一审判决没有按照合同约定要求刘学明支付租金，却严格按照合同约定要求彭刚、薛晖在合同期满后7日内即2019年1月8日开始计算退还保证金的资金占用利息，显失公平。刘学明辩称，1.自己与彭刚、薛晖是口头对租金标准进行的变更，在长达两年时间里，彭刚、薛晖并未提出任何异议，说明其对租金标准变更是认可的。2.案涉租赁合同系自然到期终止，彭刚、薛晖亦知晓刘学明不续租。且刘学明已于2018年12月31日将案涉房屋的钥匙邮寄给彭刚、薛晖，案涉房屋由彭刚、薛晖控制。因此，对于扩大的损失部分应由彭刚、薛晖自行承担。3.双方在合同中明确约定了彭刚、薛晖应在合同期满后7日内退还保证金，该约定并未附加任何条件。刘学明向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认原告与二被告于2013年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止；2.请求判令二被告退还原告保证金41499元；3.请求二被告支付原告以41499元为基数，自2019年1月1日起至退还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失；4.本案诉讼费用由二被告承担。彭刚、薛晖向一审法提出反诉请求：1.请求刘学明支付欠付的房屋租金共计67228.36元；2.请求刘学明恢复涉案房屋原状（隔墙）的费用共计9372元；3.请求刘学明将涉案房屋恢复原状（恢复至清水房状态）；4.请求刘学明支付因恢复房屋原状期间的租金损失，以季度租金66398.40元为基数，计算6个月，共计132796.80元（2019年1月1日至2019年6月31日共六个月）。一审法院认定事实：2013年11月16日，唐小梅（出租方、甲方）与刘学明（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市北碚区云清路199号，建筑面积138.33㎡房屋出租给乙方，期限为2014年1月1日至2018年12月31日，共计5年。合同第三条，租金、保证金及支付方式：1、保证金：保证金为一季度的租金，保证金为41499元；保证金与第一次缴纳房屋租金于合同签订后三日内打入甲方指定账户。2、租金的支付方式：乙方以转账方式按季度支付租金。乙方应提前15日缴纳下一季度租金。3、租金：从第2014年开始（即从2014年1月1日起），第一年租金为100元/月/㎡，第二年租金为120元/月/㎡，第三年开始每年在上年年租金的基础上上涨10%。如下表所示：合同第四条，租赁物交付及相关事项：……3、乙方需对租赁物进行装修，甲方给予乙方装修免租期限为1.5月，即2013年11月16日至2013年12月31日，此装修期限内免除乙方房租，此期限不纳入租赁期限内。合同第六条，乙方权利及义务：1、若需对租赁物进行装修，乙方不得损害租赁物的主体结构，装修需符合国家相关要求。……5、乙方应按合同约定如期缴纳租金，无故逾期交付租金超过30日，甲方有权单方面解除合同，并不退还保证金。合同第十条第10款，合同终止后，甲方必须在7天内无息退还乙方保证金41499元。该合同尾部备注手写内容载明：“1、由原业主唐小梅将此合同门面已正式卖给现业主彭刚、薛晖。情况属实唐小梅2017年8月24日。2、租金从2017年10月1日起打到现业主卡上。户名：薛辉；卡号：……”庭审中，刘学明及彭刚、薛晖均认可彭刚、薛晖于2017年8月24日在出租方处签字。2013年12月8日，唐小梅向刘学明出具《收条》，载明收到刘学明交来北碚区云清路199号门房租保证金41499元。2017年8月14日，唐小梅与彭刚、薛晖签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定唐小梅将北碚区北温泉街道云清路199号，建筑面积138.33㎡出卖给彭刚、薛晖。2017年8月15日，彭刚、薛晖取得了该房屋的不动产权证书。2018年9月29日，彭刚、薛晖向原告出具了《收条》，载明今收到顺水鱼北碚区云清餐馆支付的位于重庆市北碚区城南云清路199号顺水鱼馆城南店，2018年10月1日至2018年12月31日的全部租金54778.68元。一审庭审中，刘学明陈述其承租了北碚区云清路197号、213号、211号、199号四个门面。199号与197号共用一堵墙，199号与213号共用一堵墙，这两堵墙均在装修时拆除。合同期满后，刘学明并将两堵墙恢复原状。彭刚、薛晖举示了《门市做隔墙包工包料承包协议》及《做隔墙结账说明》、《收条》。《门市做隔墙包工包料承包协议》载明：发包方（甲方）：北碚云清路197号、213号业主彭红艳；北碚云清路211号业主李秀玲；北碚云清路199号业主彭刚。承包方（乙方）：王成才。约定北碚云清路甲方业主3人的门市隔墙工程发包给乙方。合同第五条约定工程造价共计39950元。等等。合同尾部甲方处有“彭艳、李秀玲、彭刚”的签字字样及捺印，乙方处有“王成才”的签字字样及捺印。时间落款均为2019年2月27日。《做隔墙结账说明》载明199号房屋分摊费用共计9372元。有“王成才2019.3.14”的签字字样及“彭刚2019.3.15”的签字字样。《收条》载明：今收到199号彭刚付做中间隔墙费用9372元正，收现金。收款人处有“王成才2019.3.15”的签字字样。上述证据拟证明刘学明将北碚区云清路197号、213号、211号、199号四个门面打通后，彭刚、薛晖未和其余三个门面区分开所有权，四家门面共同委托了第三人进行隔断，共花去费用39950元，其中彭刚、薛晖花费9372元。刘学明对上述证据真实性无法确认，并且协议是与第三人有关，对协议的内容及款项支付是否真实无法核实，不能达到彭刚、薛晖的证明目的。彭刚、薛晖表示2017年7月至9月应收租金为60173.55元，实收租金49798.80元，应补租金10374.75元；2017年10月至12月应收租金为60173.55元，实收租金49798.80元，应补租金10374.75元；2018年1月至12月应收租金265593.60元，实收租金219114.74元，应补租金46478.86元。故刘学明尚欠2017年7月至2018年12月租金共计10374.75元+10374.75元+46478.86元=67228.36元，对于该租金差额部分刘学明未按期足额支付。刘学明表示最后一季度租金标准是按54778.68元支付，自2017年7月以后未按照合同约定年限对应的租金标准进行支付，是因为双方已达成了口头的变更协议，刘学明不存在欠缴租金的情况。关于保证金，彭刚、薛晖陈述唐小梅将保证金转给了彭刚、薛晖。一审庭审中，彭刚、薛晖明确其主张的恢复原状是指附合的装饰装修物。另，刘学明与彭刚、薛晖明均确认北碚区云清路197号、213号、211号、199号四个门面的共墙已做隔墙处理。一审法院认为，刘学明与彭刚、薛晖于2017年8月24日订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政规定的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定，租赁期限届满至2018年12月31日，故双方租赁合同于2018年12月31日终止。一、关于刘学明是否欠付租金问题。彭刚、薛晖表示刘学明2017年租金是按2015年标准缴纳，2018年租金是按2016年标准缴纳，并未按照合同约定的对应当年租金标准缴纳，故要求补足租金差额。首先，虽刘学明并未按合同约定对应年限的租金标准缴纳，但彭刚、薛晖在收取租金后长达一年多的时间未提出异议，按一般生活常理分析，可理解为彭刚、薛晖默认并同意刘学明按2015年租金标准缴纳2017年租金，按2016年租金标准缴纳2018年租金。再结合彭刚、薛晖2018年9月29日出具的《收条》内容，彭刚、薛晖确认收到2018年最后一季度全部租金为54778.68元，该标准正好也为2016年季度租金标准。故可以认定双方实际对租金标准进行了调整，对于彭刚、薛晖现要求刘学明补足租金差额，无事实依据，不予支持。二、关于退还保证金问题。合同第十条第10款约定，甲方必须在7天内无息退还乙方保证金41499元。因双方合同于2018年12月31日期满终止，且彭刚、薛晖当庭陈述唐小梅将保证金转给了彭刚、薛晖，故刘学明要求退还保证金41499元，予以支持。彭刚、薛晖虽抗辩租金差额部分刘学明未按期足额支付，据此可不退还保证金，首先彭刚、薛晖未举证证明刘学明存在欠付租金事实，其次，根据合同第六条第5款约定，即使存在逾期支付租金的情况，退还保证金的前提为提出解除合同，彭刚、薛晖并未提出解除合同，故对其抗辩意见不采纳。彭刚、薛晖还应以41499元为基数，自2019年1月8日起至退还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算支付刘学明资金占用损失。三、关于彭刚、薛晖要求刘学明恢复原状（清水房状态）及支付恢复隔墙费用。根据合同第四条约定，可以确定刘学明对涉案房屋装修是经过了出租人的同意，故对于彭刚、薛晖在合同终止后要求刘学明对附合的装饰装修恢复原状的诉讼请求，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”本案中，刘学明在承租涉案房屋后将该房屋与另两个相邻门面的共墙进行了拆除，因共墙系房屋建筑主体结构，在租赁合同终止后，刘学明理应将共墙恢复原状。因刘学明未对共墙进行恢复原状，根据彭刚、薛晖举示的《门市做隔墙包工包料承包协议》及《做隔墙结账说明》、《收条》，对于彭刚、薛晖主张的另行找人恢复隔墙产生的费用9372元，予以支持。四、关于租金损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”彭刚、薛晖有义务在合同终止后给予刘学明合理期限内对共墙进行恢复，超出合理期限外造成的损失，系扩大损失，不予支持。故刘学明应承担在合理期限及共墙恢复施工期间给彭刚、薛晖造成的租金损失。结合门市做隔墙包工包料承包协议及结账说明，酌情确定合理期限及施工期间共计1个月。参照双方2018年租金标准即54778.68元/季度，刘学明应支付彭刚、薛晖租金损失54778.68元/季度÷3个月=18259.56元。综上，彭刚、薛晖与刘学明签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止。彭刚、薛晖应退还保证金41499元及支付资金占用损失（以41499元为基数，自2019年1月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退还之日止）。刘学明应支付彭刚、薛晖恢复隔墙费用9372元、租金损失18259.56元，共计27631.56元。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）刘学明与被告（反诉原告）彭刚、薛晖签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止；二、被告（反诉原告）彭刚、薛晖于本判决生效之日起10日内退还原告（反诉被告）刘学明保证金41499元及支付资金占用损失（以41499元为基数，自2019年1月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退还之日止）；三、原告（反诉被告）刘学明于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）彭刚、薛晖恢复隔墙费用、租金损失，共计27631.56元；四、驳回原告（反诉被告）刘学明的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）彭刚、薛晖的其他诉讼请求。”本院二审期间，彭刚、薛晖向法庭提交：1.照片一张（拍摄于2019年1月1日），拟证明：刘学明在合同到期后未将案涉房屋退还于彭刚、薛晖，也未对房屋进行任何恢复处理。2.照片一张（拍摄于2019年9月30日），拟证明：直至2019年9月30日，案涉房屋仍未恢复处理完毕。3.《收条》一张，拟证明：由于刘学明一直未对案涉房屋进行恢复处理，彭刚、薛晖只能寻找第三方对案涉房屋恢复处理。刘学明质证意见如下：第一张照片的真实性、合法性和关联性不予认可。从该照片的拍摄时间地点看不出是案涉房屋，不能证明刘学明在合同终止后未退还房屋。第二张照片的拍摄时间地点不明确，招牌的拆除与本案没有直接关系。2.对《收条》的真实性、合法性和关联性不予认可。该《收条》的收款人为王成才，其与彭刚、薛晖之间是否存在相应合同以及合同是否履行存疑，且该《收条》与本案无直接关系；该《收条》发生于2019年10月10日，距退房时间已过10个月。案涉房屋由彭刚、薛晖实际控制，应由其自行承担恢复处理费用。本院认证如下：上诉人举示的照片无法核实时间及地点，而《收条》没有对应的合同或者其他付款依据相印证，即彭刚、薛晖所举示的证据达不到其证明目的，故本院对前述证据不予采信。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点在于租金标准是否变更、出租人损失如何认定以及保证金资金占用利息如何起算的问题，现分别评判如下。一、关于双方在租赁合同履行过程中是否对合同约定租金标准进行了变更的问题。首先，本案已查明，在整个租赁合同履行期间，刘学明实际缴纳的租金金额均同刘学明所主张的变更后的租金标准，而本案并无证据证明案涉房屋原所有权人唐小梅和彭刚、薛晖对刘学明缴纳的租金金额提出过任何异议。其次，彭刚、薛晖于2018年9月29日向刘学明出具的《收条》也明确收到的是2018年最后一季度的“全部”租金，而该租金金额恰好对应的就是2016年度的租金标准。彭刚、薛晖认为前述《收条》并非其真实意思表示，但未对此举证证明，本院对此不予采信。因此，一审判决认定双方当事人在租赁合同履行过程中，已对合同约定的租金标准达成了口头变更协议，符合生活常理，对彭刚、薛晖请求补缴租金的请求不予支持并无不当。二、关于损失的界认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。彭刚、薛晖主张其由于刘学明未尽到恢复原状义务而遭受损失，其应当对损失的大小承担举证义务，但其对此并未举证证明。一审法院根据本案具体情况，酌定恢复原状时间为一个月，基本满足善意相对方在积极减少损失前提下恢复原状所需的合理时间，故一审法院对此主张一个月的租金损失并无不当。彭刚、薛晖认为恢复原状需要6个月，但并未举证证明，故其此项上诉理由不能成立，本院对此不予支持。三、关于保证金资金占用利息的问题。按照双方合同约定，彭刚、薛晖应在合同期满后7天内无息退还保证金。双方并未对保证金在何种情况下可以延迟退还进行约定。故一审判决主张保证金从合同期满（即2018年12月31日）7天后即2019年1月8日开始计算资金占用利息并无不当。综上所述，彭刚、薛晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5063元，由彭刚、薛晖负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  刘 静审 判 员  陈义熙二〇一九年十二月十七日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢