江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终7058号上诉人（原审原告）:高宝林，男，1970年7月29日生,汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：陈辉，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:徐州大诚置业有限公司,住所地江苏省睢宁县双沟镇工业园区。法定代表人：陈开春，该公司经执行董事。委托诉讼代理人：范逸奇，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金娜，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:沈龙根，男，1949年6月7日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：范逸奇，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金娜，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。上诉人高宝林因与被上诉人徐州大诚置业有限公司（以下简称大诚置业公司）、沈龙根股权转让合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2017）苏0324民初6442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人高宝林的委托诉讼代理人陈辉、王小鹏，被上诉人大诚置业公司、沈龙根的共同委托诉讼代理人范逸奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人高宝林上诉请求：发回重审或依法改判。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决不公。本案属于房地产开发经营合同纠纷，公司法人是独立的民事主体，其股东依法可以转让股权，自然人也有权受让公司股东的股权，成为目标公司的合法股东，涉案项目合作协议的目的是沈龙根退出公司，将其股权以1200万元的价格出让给上诉人，最终让上诉人继续涉案地块项目的房地产开发，而同政府签订地块受让合同的主体并未发生变化。2、一审判决对双方过错责任的认定错误，导致上诉人的损失无法得到弥补。本案项目合作合同签订生效后，上诉人依约支付股权转让款400万元并接管公司、组织人员开始项目启动工作，但因被上诉人未按合同约定及时变更30%大诚置业公司的股权，亦不交付公章、财务印章以及和政府签订的土地合同、拍卖手续等，导致上诉人各项工作受阻。在二期地块挂牌招标前，因被上诉人违约导致合同无法继续履行，故二期地块未能竞拍的过错也在被上诉人。3、一审判决的过错责任划分不明，未对双方过错责任进行正确、客观的认定，显然不公。被上诉人大诚置业公司、沈龙根共同辩称，一审判决认定事实清楚、证据充足、适用法律正确，应当依法维持原判，驳回上诉人的上诉。1、涉案合同名为项目合作，实为土地使用权出让，且涉案土地未取得土地使用权证书，应认定无效。项目合作的实质是大诚置业公司将竞得的土地使用权转让给上诉人进行建设开发，由上诉人支付固定土地转让款的合同，双方并不存在利润共享、共担风险的合作经营模式，因此应认定为土地使用权转让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，因大诚置业公司未取得一期土地使用权证书，无取得二期土地使用权的可能。因此涉案合同应认定整体无效。2、造成合同无效的过错在上诉人。合作协议约定涉案地块第二次挂牌时沈龙根将工程款折抵土地款，不足部分由上诉人支付，但二期土地挂牌前被上诉人多次以电话、律师函的方式通知其缴纳土地出让金，上诉人均不予理睬，故系因上诉人的违约行为导致二期土地摘牌的合同目的无法实现，最终导致合同无效。另外，上诉人未依约缴纳契税是导致土地使用权证书迟迟未予办理的原因。高宝林向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除高宝林与沈龙根、大诚置业公司签订的项目合作协议；2.判令沈龙根双倍退还转让定金400万元；3.判令沈龙根、大诚置业公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院查明：2016年11月18日，高宝林与沈龙根、大诚置业公司三方签订项目合作合同一份，约定大诚置业公司将位于睢宁县双沟镇镇政府东侧、104国道北侧、新华路南侧的土地转让给高宝林开发。项目编号为2016-10号，总占地面积为81.4亩，一期挂牌地占地26.46亩，出让价款为1200万元（契税未交）。该地块第二次挂牌时,大诚置业公司负责提供双沟镇政府的道路工程款800万元用于折抵土地款，不足部分由高宝林支付。二期土地挂牌时间由合同三方商定后确定，在大诚置业公司确保第二次挂牌中标后，大诚置业公司、沈龙根确保将所持有的大诚置业公司100%的股份及公司法定代表人身份转让给高宝林。合同第一条第3款约定，由甲（大诚置业公司）、乙（高宝林）双方共同开发上述地块，用于建设房屋。根据以上合同内容，该条所指上述地块，应当认定为包含一期和二期的土地开发。其中一期26.46亩，签订合同前已经挂牌出让，并由徐州大诚置业有限公司竞拍成交，成交价为1200万元。二期地块面积为51.18亩，也已于2017年12月6日挂牌交易，于2017年12月16日，被江苏双溪实业有限公司竞拍成功，成交价为2325万元。在三方签订的合同中，第一条第5款明确约定：“在协议签订后至2017年春节前，高宝林付款400万元后，沈龙根转让股份30%给高宝林，并办理股权变更手续”。第三条第2款约定：“高宝林支付沈龙根300万元后接管公司，负责对项目开发运营，实施全面管理”；第3款约定：“高宝林组织好开发项目中的人员招聘和管理，签订好用人合同。合同签订后，大诚置业公司交付高宝林公司公章及财务章各一枚，用于项目开发、办理相关手续之用”。合同签订后，高宝林陆续交付定金400万元，沈龙根于2017年1月25日为高宝林出具了收据，但大诚置业公司至今未有为高宝林办理股权转让登记手续，亦未按照合同约定交付公司公章及财务印章。合同第三条第1款约定，高宝林在签订合同后，组织项目启动工作，力争必须在4个月内开始动工。但高宝林未能及时组织项目启动，直至起诉之日，涉案工程仍未能开工建设。合同第一条第2款约定，涉案地块第二次挂牌时,以大诚置业公司名义竞拍，确保中标。土地竞拍款由大诚置业公司负责提供双沟镇政府的道路工程款800万元，不足部分由高宝林支付。但二期地块已于2017年12月6日挂牌交易，于2017年12月16日，被江苏双溪实业有限公司竞拍成功。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人之间签订的合同，虽然名为项目合作合同，但是该合同的实质为：大诚置业公司将竞得的土地使用权转让给高宝林进行房屋建设开发，由高宝林支付大诚置业公司土地转让款的合同。双方并不存在共享利润、共担风险的合作经营性质，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，应当认定为土地使用权转让合同。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。但大诚置业公司在签订涉案转让合同时，并未取得二期土地的合法使用权，事实上最终也未能取得，故其无权转让该部分土地使用权，涉及该部分的土地使用权转让合同，应当认定为无效合同。另外，大诚置业公司虽然取得了一期土地的使用权，但在转让时尚未取得土地使用权证书，根据相关法律规定，涉案合同中的一期部分也应认定无效。综上，涉案合同应认定整体无效。无效的合同，自始没有法律约束力，不存在解除合同的问题，故高宝林的诉讼请求，依法不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。高宝林已经实际支付沈龙根定金400万元，沈龙根应当予以返还。但因为涉案合同无效，故高宝林要求沈龙根双倍返还定金的诉讼请求，无法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一项、第六项、第三十九条第一项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、沈龙根于本判决发生法律效力之日起十日内，返还高宝林土地使用权转让定金400万元；二、驳回高宝林的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明:2016年11月18日，高宝林(乙方)与沈龙根（丙方）、大诚置业公司（甲方）三方就徐州市睢宁县双沟镇，位于镇政府东侧104国道北侧，新华路路南侧的地块转让给乙方开发签订项目合作合同一份。内容有：第一条：项目概况1、项目地块编号为2016-10，总占地面积为81.4亩一期挂牌地，占地26.46亩，于2016年3月24日已挂牌出让，出让价款为1200万元（契税未交）。2、对该地块第二次挂牌时，甲方负责提供双沟镇政府的道路工程款800万元，上述款项用于抵折土地款，不足部分由乙方负责支付。挂牌时间由甲乙丙三方商订后确定，在甲方确保第二次挂牌中标后，甲方和丙方确保将所持有的大诚置业有限公司所持有100%股份及法人转让给乙方。3、甲、乙双方共同开发上述地块，用于房屋建设之用。4、乙方在签订合同后，支付丙方转让定金300万元，2017年春节前，一次性再付转让定金100万。（余款800万）自房屋销售的第一次起房款所得款项40%支付给丙方，月结一次，直至土地款付清为止。二次挂牌，具体事项乙丙双方另行签订补充协议。5、合同签订后至2017年春节前，乙方付款400万元后，丙方转让股份30%给乙方，并办理股权变更手续。6、合同签订之前，甲方经营支出及仝淄恺的的利息80万元，有乙方承担，如甲方还有债务（借贷）由原股东承担责任。第二条：甲方的权利和义务1、甲方与乙方签订合同后，乙方不得以任何形式拿地块进行贷款和抵押，如因此发生一切损失由乙方承担。2、丙方委任会计一名，监督管理员一名，负责监督运营和财务销售，共同记账（这二人年薪由乙方负责发放）在乙方付完甲方土地款后，丙方委任的会计和监督员自动取消，丙方无权干涉。3、因丙方前期投资款，鉴于丙方同意分期付款，又未在该地块项目开发中获利，乙方承诺，在该项目中直接补助给丙方200万元。第三条：乙方的权利和义务1、乙方签订本合同之日后，乙方组织项目启动工作，力争必须在4个月内开始动工。2、乙方支付丙方300万后，接管公司后，负责对项目开发运行，实施全面管理。3、乙方组织好开发项目中的人员招聘和管理，签订好用人合同合同签订后，甲方交付乙方公司公章及财务章各一枚，用于项目开发，办理有关手续之用，不得办理与借贷，财务现金等事务，丙方保管个人财务印章，公司资金使用乙丙双方共同盖章。4、乙方在实施开发建设和管理中，不得从事任何违法、违规、违纪等活动，如发生上述行为，责任由乙方承担。5、法人股东变更后，一切债权债务由乙方承担。第四条：违约责任1、本合同签订后双方认真执行，合同各方如有违约按照合同法相关法律规定，支付守约方违约金，如甲方违约丙方双倍退还转让定金400万。如乙方违约，转让定金400万作为违约金不退。如第二次挂牌时乙方违约，乙方前期投入作为约金赔偿给丙方，如丙方违约，丙方800万余款作为约金赔偿绐乙方。2、如乙方开始销售房屋后，未按照合同约定支付的，用房屋抵折欠款，多层的五层为标准（五层以下），按房屋销售价80%结算冲抵欠款，乙方负责协助所有手续办理及费用并为丙方办理产权登记过户合法手续。3、如本合同双方任何乙方因受不可抗力影响履行本合同，应在短的时间内以书面形式将不可抗力事件通知另一方，不可抗力事件发生时，双方通过友好协商解决。合同签订后，高宝林陆续向沈龙根交付定金合计400万元，沈龙根于2017年1月25日为高宝林出具了收据。2017年8月6日，大诚置业公司法定代表人陈方平、股东林益等与高宝林在大诚置业公司就涉案项目进展事宜进行了谈判。涉案二期地块于2017年12月6日挂牌交易，于2017年12月16日被江苏双溪实业有限公司竞拍成功。另查明：2017年8月9日，大诚置业公司以公司协议效力确认纠纷将鲍春江诉至一审法院，一审法院于2017年10月12日以（2017）苏0324民初5071号民事判决书，判决确认大诚置业公司股东会解除鲍春江股东资格的决议有效。以上事实，有项目合作合同、收据、民事判决书及双方当事人陈述为证。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.案涉项目合作合同性质及效力如何认定；2.如项目合作合同有效，本案哪一方当事人违约；3.上诉人高宝林行使解除权是否成立。本院认为，一、案涉项目合作合同性质及效力如何认定的问题。（1）关于本案合同性质。合同权利义务的约定决定了合同的性质。涉案项目合作合同第一条第2项约定“在甲方确保第二次挂牌中标后，甲方和丙方确保将所持有的大诚置业有限公司所持有的100%股份及法人转让给乙方”据此约定，高宝林最终要取得大诚置业公司100%的股权，实质上是高宝林通过受让大诚置业公司三个股东沈龙根、林益、鲍春江的股权而实现对大诚置业公司的股权控制，从而最终实现以大诚置业公司名义进行土地摘牌、房屋开发的目的，项目开发主体并未改变。故本案法律关系性质属于股权转让合同纠纷。（2）关于本案合同效力。大诚置业公司登记股东为沈龙根、林益、鲍春江，涉案项目合作合同仅有股东沈龙根签字，其他两名股东林益、鲍春江没有签字，对于沈龙根转让其自己在大诚置业公司的股份，应当有效，即使林益、鲍春江不同意沈龙根转让其股份或主张优先权，也仅涉及合同履行问题，同样不影响合同效力。一审判决认定涉案项目合作合同为土地使用权转让合同，定性错误，在此基础上认定案涉合同无效，亦属错误，本院予以纠正。二、本案哪一方当事人违约的问题。（1）高宝林主张的股权变更问题。高宝林在案涉项目合作合同签订后，按照合同第一条第4项的约定陆续向沈龙根交付定金400万元，按照合同一条第5项的约定，沈龙根在高宝林付款400万元定金后，其转让股份30%给高宝林并办理股权变更手续。涉及到股权转让，大诚置业公司除了沈龙根尚有另外两名股东林益、鲍春江，沈龙根将其股份转让给高宝林从法律上需要林益、鲍春江的同意与配合，否则股权变更难以完成，而在本案双方当事人签订合同时对此情况都是知晓的。事实上，被上诉人为了配合上诉人高宝林股权转让而对案外人鲍春江进行了股东会决议效力之诉。（2）高宝林主张的公章交付问题。案涉项目合作合同第三条第3项约定“乙方组织好开发项目中的人员招聘和管理，签订好用人合同。合同签订后，甲方交付乙方公司公章及财务章各一枚。”而在该合同第二条第2项约定“丙方委任会计一名，监督管理员一名，负责监督运营和财务销售，共同记账（这二人年薪由乙方负责发放），在乙方交付完甲方土地款后，丙方委任的会计和监督员自动取消，丙方无权干涉。”对于交付公章的条件，双方各执一词。高宝林主张其签订好用人合同，大诚置业公司就应交付公章，而沈龙根和大诚置业公司主张签订好用人合同，特指高宝林与其指派的两名监督人员签好劳动合同，便于对高宝林使用公章进行监督，确保用章安全，而高宝林迟迟未与其指派的两名监督人员签订劳动合同，交付公章的条件不成就。（3）关于合同义务履行问题。1、关于契税缴纳。案涉项目合作合同第一条第1项约定“项目地块编号为2016—10，总占地面积为81.4亩。一期挂牌地，占地26.46亩，于2016年3月24日已挂牌出让，出让价款为1200万元（契税未交）。”按照双方签订合同的目的，契税应当由受让方高宝林缴纳，但一直未予缴纳。2、关于债务承担。案涉项目合作合同第一条第6项约定“合同签订前，甲方经营支出及仝淄恺额利息80万元，由乙方承担。”高宝林对此债务并没有实际承担。3、关于项目动工。案涉项目合作合同第三条第1项约定：依法签订本合同之日起，乙方组织项目启动工作，力争必须在4个月内开始动工。但直至起诉时，涉案工程仍未能开工建设。虽然大诚置业公司未将公章交付高宝林，但在涉案项目合作合同签订后，被上诉人就将高宝林变更为公司总经理，实际接管公司，却迟迟未将项目启动，亦违反合同约定。这某种程度上引起被上诉人对于公章交付的担忧。一审期间，被上诉人提供的大诚置业公司法定代表人陈方平、股东林益与高宝林的谈话录音，可以反映出因资金问题，涉案项目无力启动，无法完成二期土地摘牌计划，高宝林提出大地换小地的方案，对方没有达成一致意见，这也正是本案纠纷发生的根源所在。综上，涉案项目合作合同的签订，涉及股权变更的条款先天有缺陷，且事后存在因其他股东不配合而致履行不可能，双方对此明知或应当明知；对于合同的履行，双方均有不同程度的违约行为，最终导致合同终止履行，双方均有责任。（4）关于定金罚则适用。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，涉案项目合作合同的不履行，不可归责于被上诉人单方的违约行为，故不存在适用定金罚则的基础。何况，被上诉人不变更股权和交付公章并不必然导致上诉人不能动工建设，也不必然导致上诉人不能出资参与涉案二期土地竞拍摘牌。理由是：其一，双方合同也未约定待被上诉人变更股权和交付公章后，上诉人才能动工建设；其二，合同明确约定“在甲方确保第二次挂牌中标后，甲方和丙方确保将所持有的大诚置业有限公司所持有100%股份及法人转让给乙方。”通过被上诉人提供的和上诉人的谈话录音显示，上诉人因资金问题对于涉案二期土地摘牌已无可能，被上诉人转让给上诉人股权不仅条件不具备，而且也已失去实际意义。三、上诉人高宝林行使解除权是否成立。鉴于一审期间，双方当事人对于合同解除均为异议，且事实上合同已经无法履行，本院对此已无评判的必要。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对于本案法律关系性质和效力认定错误，应予纠正，鉴于实体处理结果并无不当，故予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人高宝林负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  史善军审判员  张 伟二〇一九年十二月十九日书记员  魏天玥