重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初26319号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，重成都万科物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：张录丽，女，成都万科物业服务有限公司职工。被告：夏璐，女，1974年1月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告成都万科物业服务有限公司与被告夏璐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人张录丽及被告夏璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业服务费共计7938.26元(该费用计算自2018年1月至2019年10月)，违约金1587.65元(由于按约定计算过高，现只请求按欠费金额的20％计算)；2、请求被告支付拖欠的公摊电费184.86元；3、依法判决由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告夏璐系原告所服务的万科·金色悦城小区的业主，原告按约提供了相应的物业服务，被告应交纳相应的物业服务费等费用，但被告一直拖欠拒绝交纳，故请求法院判如所请。被告夏璐辩称：被告提供的物业服务不达到，在安全措施、安全检查上也没有达到标准；消防检查、电梯检查不到位，消防水管里也没有水；小区清洁不到位，小区做清洁的人员全部是年龄比较大的，清洁人员主要是在收纸板；消防报警器经常都会叫，物业公司的工作人员过了很久才来检查；楼幢大厅的大门经常都没有关，坏了又没有及时提醒小区业主；小区外面的门有未带卡的人进出，保安没有盘问也没有要求登记就放行，小区住户也有被偷盗的情况；小区公共区域的收益也没有向小区业主公示，小区的水果树结果了小区的业主从来都没有尝到过。物业公司把小区的服务工作整改好之后，我再去交物管费。本院经审理认定事实如下：2013年6月28日，重庆万卓置业有限公司（甲方）与原告成都万科物业服务有限公司（乙方）签订《金色悦城前期物业服务合同》。该合同约定：本合同期限自2013年6月28日起至2018年6月30日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。乙方的权利义务：1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费用。2、可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方。3、有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制定。业主和物业使用人应共同遵守。4、因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会同意，业主委员会未成立的，应提前通知相关业主，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。5、乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，但是否采取以上措施由乙方决定。6、建立物业管理档案资料并妥善保管和使用，7、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。8、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。9、依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。10、物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途。11、其他权利义务：乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违法物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，但是否采取以上措施由乙方决定。乙方履行了以上权利和义务，则完全充分地满足了业主的监督权和知情权。该合同还约定了业主的权利义务。此外，还约定了物业服务费，高层住宅：2.6元/平方米.月（不含全体业主共同分摊及专属部位分摊水电费用）；第十四条约定：业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费……物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后的交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳。另查明，被告夏璐系重庆市沙坪坝区万科·金色悦城*期**栋***的所有权人，该房屋建筑面积为138.78平方米。被告夏璐未向原告交纳2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费及公摊电费。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的前期物业服务合同、档案查询结果、催费通知及EMS邮寄单、能耗公摊公告、电费增值税发票、业主共有部位经营情况公示、物业服务报告等，以及被告提交的小区照片等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆万卓置业有限公司与原告成都万科物业服务有限公司签订的前期物业服务合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告及小区业主应当按照约定全面履行自己的义务。原告提出的要求被告支付2018年1月1日至2019年10月31日的物业服务费及公摊费的主张，从庭审中原告举示的证据来看，原告已按照前期物业服务合同约定向被告提供了物业服务，被告应当给付原告物业服务费。原告要求被告支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费7938.26元、公摊费184.86元，合计8123.12元，本院予以支持。关于违约金的主张，本案被告未按约交纳物业服务费，理应承担违约责任，支付相应的违约金；按《物业服务合同》约定，违约金应按每日千分之五的标准支付，本案中原告主动调整违约金标准为欠费金额的20%，按照法律规定，约定的违约金过分高于损失是指约定的违约金超过造成损失的30%,本案中原告主张的违约金标准未超过该标准，故对原告违约金的主张，本院予以支持。关于被告以原告提供的物业服务不到位等为由不同意交纳物业服务费等费用的辩称，因小区接收物业服务的群体广、管理事项多，物业单位提供的服务与各业主衡量的标准可能无法吻合，各业主对权利义务的注重点与物业单位提供服务的基准点也可能存在出入。本案为物业服务合同纠纷，证据审查的要点在于物业单位是否存在不履行物业服务合同约定事项的情形。被告认为原告提供物业服务与收费标准不相符、存在服务瑕疵，应当提供确实充分的证据予以证明，但其提交的证据的均为照片形式，仅能反应拍照当时的现场情况，不能动态地反映物业服务长时间、持续性的存在服务瑕疵，被告不能以此作为拒交物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告夏璐于本判决发生法律效力后十日内支付原告成都万科物业服务有限公司2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费7938.26元、公摊电费184.86元，合计8123.12元。二、被告夏璐于本判决发生法律效力后十日内支付原告成都万科物业服务有限公司逾期交纳物业服务费的违约金1587.65元（按照所欠物业服务费金额7938.26元的20%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告夏璐负担。本判决为终审判决。审 判 员 任璐二〇一九年十二月十六日法官助理 张煜书 记 员 黄琴