河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初2653号原告：张志勇，男，汉族，1978年2月4日出生，住河南省杞县。原告：张先岭，男，汉族，1951年10月21日出生，住河南省杞县。二原告共同委托诉讼代理人:潘胜超、张浩（实习），河南潘胜超律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧一层。法定代表人：翟红生，任该公司经理。委托诉讼代理人:曹延河，河南瀛开律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告张志勇、张先岭与被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人潘胜超、张浩，被告宏达公司委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付因迟延办理房产证的违约金2103.35元；2、依法确认被告赠送的空中花园面积允诺有效，面积平方数以实际测量为准，1项、2项折抵后被告退还原告房款2352.75元；3、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有；4、上述费用结算完结后，被告应向原告出具办理涉案房屋房地产权证所需的所有相关手续或证明，并交付给原告所有。5、案件的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月28日原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。原告购买由被告开发的位于开封市鼓楼区紫云台小区第11幢东3单元3层西户房屋，建筑面积101.2平方米，房屋单价4156.81元，合同签订后原告于2012年3月28日交齐了房款总价款420669元，于2012年4月6日交齐了产权登记契税。按照被告之前房屋销售宣传彩页中标明内容：被告承诺销售房屋赠送飘窗、阳台、空中花园各一半等优惠措施。同时双方商品房买卖合同第十五条规定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报部门机关备案，如因出卖人的责任，××不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。但事实上该房屋从交付至今已有近五年的时间，涉案房屋的测量面积为105.82平方米，原合同面积为101.2平方米，双方相差4.62平方米，扣除被告承诺的空中花园赠送一半面积（9.36/2=4.68平方米），最后剩余负0.06平方米，按照合同价款4156.81元/平方米，现被告应退还原告房款2352.75元。被告已将原告涉案房屋的房地产权证（分割证）办好，却迟迟不予交付原告所有，严重侵犯了原告的合法权益。另，前期涉案小区的众多业主（46户）起诉至鼓楼区人民法院和开封市中级人民法院，两级法院均做出生效判决且已经进入执行程序。综上，由于被告的违约，故提起诉讼。被告辩称，一、原告办证违约金超过法律保护时效，从2014年底至今，原告至今未向被告主张过违约金。二、关于房屋面积问题按照合同约定据实结算。三、根据合同约定，原告应当向被告补交购房款，在不补交购房款情况下，被告有权留置分割证。四、被告已办理完分割证，也完成合同履行的义务，原告要求办理房产登记手续不属于被告办理范围，且办理产权证属于行政行为，不是法院审查范围。经审理查明，2012年3月28日，原告张志勇、张先岭（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的开封市鼓楼区紫云台小区第11幢东3单元3层西户房。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积101.2平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房房屋每平方米价格为4156.81元，总金额为420669元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考；双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告张志勇、张先岭在该协议书××处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款420669元，被告宏达公司于2012年3月28日向原告出具了购房发票。2012年4月6日，原告按房地产权属转移面积101.2平方米，房款420669元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心受理了被告申请，对涉案房产颁发房地产权证，宏达.紫云台11号楼东3单元3层西户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第××号，建筑面积为105.82平方米。又查明，根据原告提交的空中花园面积图表显示其房屋户型空中花园面积为9.36平方米。还查明，因本案是系列案件，在涉及同一小区内已生效的另案判决中已确认，关于被告宏达公司在售房时向业主们宣传赠送空中花园一半面积的允诺是否有效问题上，宏达公司的允诺有效，被告宏达公司应当履行相关允诺义务。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、不动产登记信息记载表、发票、契税完税证、花园面积图表、判决书等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于迟延办证违约金的问题，被告辩称原告主张该违约金的诉求超过法律保护的诉讼时效，原告称小区业主们均多次向被告公司催要违约金，且多年来通过各种途径向相关部门主张权利，业主也多有参与，被告公司均拒不支付，本院认为原告的说法更符合实际情况，被告关于迟延办证违约金的辩称，本院不予采信，故根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得涉案房屋产权证书（分割证）。显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已构成违约，即使原告补缴相应的房款，被告亦不能按照约定及时向原告发放涉案房屋产权证书。因此，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2103.35元（420669元×0.5%）的诉求，本院予以支持。关于空中花园面积的问题，因生效判决已确认被告售房宣传时向原告允诺的空中花园面积赠送一半有效，被告应当履行相关允诺义务。虽实际施工过程对施工图进行了部分变更，但从涉案房屋设计图纸与实际房屋对比，可以看出该部分面积是实际存在的，从最初设计的空中花园已建成一间房屋，故该部分房屋应视为被告宣传时的空中花园。关于空中花园面积计算问题，原告提交了涉案房屋的设计图纸以证明空中花园的面积，被告对此不予认可，但未提交相应的证据证明，故本院对原告的主张予以采纳。综上，原告支付房屋差价款应减去赠送空中花园面积的一半即4.68平方米,用原告房屋产权证上的实际房屋面积减去被告应当赠送的空中花园的面积与合同约定面积差，可以测算出原告多缴或者少交购房款（105.82平方米-4.68平方米-101.2平方米=负0.06平方米），故被告应当退还原告房款249.41元（0.06平方米×4156.81元／平方米）。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，本院认为，在房款结清后被告应当交付给原告。关于原告要求被告将办理涉案房屋房地产权证所需的所有相关手续和证明交给原告的请求，原告并未明确相关手续及证明所指具体内容，且双方在合同中对此并无约定，故该请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告张志勇、张先岭支付迟延办理房产证违约金2103.35元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告张志勇、张先岭退还房屋差价款249.41元；同时，被告开封宏达置业有限公司将房地产权证（证号为汴房地产权证第××号）交付给原告张志勇、张先岭；三、驳回原告张志勇、张先岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  侯丹丹二〇一九年十二月二十七日书记员  魏葆华