云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7338号上诉人（原审被告）：昆明市国福房地产开发集团有限责任公司。住所地：云南省昆明市五华区龙泉镇上庄村131号右营第一股份合作社综合楼2楼206号。法定代表人：蔡福林。委托诉讼代理人：刘栗宏，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：邱朝林，男，1981年11月19日出生，汉族，身份证登记住址：四川省邻水县。委托诉讼代理人：李志斌，云南登闻律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨智栋，云南登闻律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司（以下简称“国福公司”）因与被上诉人邱朝林商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初7665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国福公司上诉请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初7665号民事判决，改判驳回邱朝林的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由邱朝林承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要案件事实，导致判决结果错误。双方签订的《商品房购销合同》已明确约定，被上诉人应向上诉人提交符合产权登记机关要求的相关资料，如委托办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等，但一审法院已经查明被上诉人并未向上诉人提交委托书和登记申请书，故办证条件未成就，上诉人无法为被上诉人办理产权证书。二、昆明市人民政府办公室的文件对地产企业办证造成影响，是政府行为，属于不可抗力，上诉人不应当承担责任。上诉人在一审中已向法院提交昆政办【2018】23号《昆明市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件第（七）项规定，企业在取得商品房预售许可证后6个月以内必须解除土地抵押。而现实情况是，在抵押的情况下不能办理预售许可证，有预售许可证的，不能办理合同备案。房地产企业在前述政策出台前，基本上均以土地进行融资，再进行建设，建设完成后进行销售，最后进行土地抵押的解除和办证工作。因前述政策出台，导致众多房地产企业一时不能完全根据政策规定解决问题。因此，上诉人认为，由于政府原因导致上诉人不能按照原有经营方式进行建设经营，属于不可抗力，上诉人不应当承担任何责任。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法改判支持上诉人的全部上诉请求。邱朝林辩称，首先，一审法院未全部支持被上诉人的主张，但被上诉人服从一审判决，因此未提起上诉。其次，本案纠纷是因上诉人资金链断裂所致。据被上诉人了解，涉案项目已经具备办证条件，根据相关规定，被上诉人无法自行办理，且已向上诉人提交办证所需材料，并缴纳过两次代办费用，但上诉人一直不予处理。再次，上诉人称因政府出台相应的政策导致无法办证的观点与客观事实不符。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邱朝林向一审法院起诉请求：1、判令国福公司及时向房屋产权登记机关报送房屋申办产权登记的相关手续以尽快办理房屋产权登记证书；2、判令国福公司赔偿逾期办理房屋产权登记而产生的自2015年3月1日起计算至履行完办理房屋产权登记义务时止的违约金（暂计算至2019年5月1日为179488.22元）；3、本案诉讼费用由国福公司承担。一审法院认定事实：2012年10月31日，国福公司与邱朝林签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定邱朝林向国福公司购买国福现代城蔷薇苑第2幢第19层1902号房，为预售商品房；国福公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给邱朝林；国福公司未按期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天10元支付违约金，合同继续履行。同时还约定，在邱朝林办理完以下事项后，国福公司于90个工作日内向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项；二、双方办理完毕房屋交接手续；三、交齐委托办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。国福公司向产权登记机关报送合格资料后，即视为已履行完毕协助办理产权的义务。2012年11月27日，邱朝林向国福公司支付购房款300000元，2012年11月3日，邱朝林向国福公司支付剩余购房款304590.19元。2014年10月23日，国福公司发布《交房公告》称国福现代城蔷薇苑已具备交付条件，将于2014年11月30日起办理交房事宜。另查明，2019年7月1日，昆明市不动产登记中心出具《情况说明》，载明“坐落于昆明市五华区红园路613号国福现代城蔷薇苑项目符合登记条件。根据依申请登记、连续登记原则，项目建设单位在申请办理首次登记后，与购房人共同申请办理转移登记，截止2019年7月1日，该项目建设单位尚未就国福现代城蔷薇苑2幢19层1902号房屋提交首次登记申请。”一审法院认为，《商品房购销合同》和《合同补充协议》系依法成立并生效的商品房买卖合同，合同受法律保护，当事人应严格按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及《商品房购销合同》的约定，邱朝林作为买受人已付清全部购房款，国福公司作为房地产开发企业应当协助邱朝林办理不动产权登记手续。邱朝林依约交纳了契税、印花税、公共维修基金，并支付了产权工本费，故应当视为已经办理完毕双方《商品房购销合同》约定的办证事项，办证条件已成就，国福公司应当依约在房屋交付后90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记的相关手续。国福公司未在约定期限内替邱朝林办理房屋不动产权登记的行为已经构成违约，理应自约定的办证期限届满后承担违约责任。因双方对于逾期办理不动产权证的违约责任并未进行明确约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，一审法院对违约金起算时间予以确认，并对邱朝林主张的违约金标准依法调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告邱朝林办理位于昆明市国福现代城蔷薇苑第2幢第19层1902号房的不动产权登记手续；二、被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告邱朝林自2015年3月1日起至被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司向产权登记机关报送合格不动产权登记材料之日止的违约金（以原告邱朝林已付购房款604590.19元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率计算）。”一审案件受理费3890元，减半收取计1945元，由国福公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实一致，且双方当事人无异议，本院依法予以确认。二审另补充确认：被上诉人于2014年11月30日办理接房手续，并于2014年12月18日第一次缴纳代办费。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：国福公司是否应承担逾期办证违约责任以及应如何承担？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，上诉人作为开发商，根据《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并有提供必要的证明文件（如不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等）的法定协助义务；同时，根据双方商品房购销合同的约定以及邱朝林于2014年12月18日就已向上诉人交纳涉案房屋产权代办费的实际情况，上诉人负有为被上诉人代办房屋所有权证即转移登记的约定义务。现上诉人未能举证证明已经通知被上诉人限期提交相关办证材料，故本院对其该项上诉理由不予采信。同时，基于前述分析，昆明市人民政府的相关文件与上诉人逾期办证的违约行为并无直接关联，不构成不可抗力，本院对上诉人的该项上诉理由亦不予采信。上诉人在具备履行条件的情况下未履行协助办证义务，确已构成违约，应当承担违约责任。因双方在商品房购销合同中并未约定逾期办证违约金的计算方式，邱朝林亦未能提交证据证明其因逾期办证导致的实际损失，本院结合违约金兼具惩罚性及补偿性的属性以及本案实际，对一审法院判处的违约金标准予以调整，即按照中国人民银行同期活期存款利率计算。此外，结合被上诉人于2014年11月30日办理接房手续，并于2014年12月18日第一次缴纳代办费的事实，本院认定上诉人应自2014年12月19日起算90个工作日即2015年5月5日开始计付逾期办证违约金。一审法院对于逾期办证违约金的起算时间认定有误，本院予以改判。同时，上诉人对于逾期办证违约金的上诉主张亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对违约金的起算时间及计付标准的认定及处理欠妥，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初7665号民事判决第一项，即：“一、被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告邱朝林办理位于昆明市国福现代城蔷薇苑第2幢第19层1902号房的不动产权登记手续”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初7665号民事判决第二项，即：“二、被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告邱朝林自2015年3月1日起至被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司向产权登记机关报送合格不动产权登记材料之日止的违约金（以原告邱朝林已付购房款604590.19元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率计算）”；三、上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人邱朝林支付以604590.19元为基数，自2015年5月5日起至上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司向房屋产权登记机关实际报送“国福现代城蔷薇苑”第2幢第19层1902号房屋申请办理产权登记的全部合格资料之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算的违约金；四、驳回被上诉人邱朝林的其他诉讼请求；五、驳回上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1945元，二审案件受理费3890元，共计5835元，由上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司承担3890元，由被上诉人邱朝林承担1945元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  符圆圆审判员  晏云锋审判员  邓林春二〇一九年十二月二日法官助理熊金华龙俊秀书记员钱一菲