巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0802民初6682号 原告：张X，男，19XX年X月XX日出生，汉族，巴市无线电管理处员工，现住巴彦淖尔市临河区。 被告：贾X，男，19XX年X月XX日出生，汉族，职业不详，现住巴彦淖尔市临河区。 被告：李X，男，19XX年X月XX日出生，汉族，草原宏宝食品有限责任公司员工，现住巴彦淖尔市临河区。 第三人：中国银行股份有限公司巴彦淖尔市分行，住所地巴彦淖尔市临河区 原告张X诉被告贾X、李X与第三人中国银行股份有限公司巴彦淖尔市分行（以下简称中国银行巴市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张X及其委托诉讼代理人赵XX，被告李X，第三人中国银行巴市分行的委托诉讼代理人闫X到庭参加诉讼。被告贾X经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张X向本院提出诉讼请求：1、要求被告贾X、李X继续履行合同，立即交付房屋；2、被告贾X、李X从2019年1月31日起以已交房款430000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利息承担延迟交房违约金至交付房屋之日止；3、原告张X代位清偿被告贾X尚欠第三人中国银行巴市分行抵押贷款本息及提前还款的相关费用，所还费用超出300013元，超出部分被告李X应返还原告张X；4、第三人中国银行巴市分行办理涤除抵押手续；事实和理由：2018年5月10日，原告张X经被告李X介绍，与被告贾X签订房屋买卖合同，双方约定：原告张X购买被告贾X位于临河区新华街南胜利路西8栋1单元2802号商品房，建筑面积121.75平方米，房屋总价730013元，原告张X于2018年5月10日向被告贾X支付430000元，剩余房款300013元待房屋过户或者变更网签手续后支付给被告贾X，被告贾X于2019年1月30日交付房屋。合同签订后原告张X按约支付给被告贾X购房首付款430000元。但到了合同约定的交房时间被告贾X拒绝交付房屋，并指使被告李X侵占该房屋不向原告张X交付。 被告贾X无答辩意见，亦未提交证据。 被告李X辩称，第一，已付购房款中有两笔是将借款转为购房款，这两笔借款当时提供两辆车作为抵押物，其中一辆奥迪车已经交付原告张X，原告张X应返还其奥迪车；第二，原告张X未按照约定支付房款，其违约在先，被告李X无需承担违约责任。第三，签订房屋买卖合同时，案涉房屋还是毛坯房，现该房屋已经装修，原告张X应给付装修费用。 第三人中国银行巴市分行述称，第三人中国银行巴市分行与被告贾X于2016年7月27日签订编号为2016年PLAA胜北字H093号中国银行内蒙古自治区分行个人一手住房贷款合同，借款金额42万元，借款期限2016年8月11日至2036年8月11日。借款时，被告贾X将案涉房屋抵押给第三人中国银行巴市分行，抵押期限2016年8月4日至2036年8月4日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人清偿抵押债务，消灭抵押权的除外。被告贾X尚欠第三人中国银行巴市分行借款本金381117.93元未还，被告贾X转让案涉房屋属于无权处分。在贷款清偿后，第三人中国银行巴市分行同意协助办理涤除抵押手续。 经审理查明，2016年5月31日，内蒙古荣泰房地产开发有限责任公司与被告贾X签订内蒙古商品房买卖合同，约定商品房位于新华街南胜利路西华盛商贸中心8#-1-2802号，建筑面积121.75平方米，每平方米5000元，总价608750元。买受人采用贷款的方式付款，首付款188750元，贷款420000元。后被告贾X向内蒙古荣泰房地产开发有限责任公司支付了首付款188750元，并从第三人中国银行巴市分行按揭贷款420000元，并在案涉房屋上设定抵押。2018年5月10日，被告贾X（甲方）与原告张X（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定甲方将位于新华街南胜利路西8#-1-2802号房屋出卖给乙方，附属于房屋的装修一并转让，转让价格已包含在房屋价款中，房屋建筑面积为121.75平方米，单价每平方米5996元，总房价730013元，2018年5月10日前支付首付款430000元，房屋过户或变更网签手续给乙方后，乙方于10个工作日内，向甲方支付300013元。2019年1月30日前正式交付该房屋，如未按照约定期限交付房屋，乙方有权按已支付的房款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的银行同期贷款利率计算向乙方支付违约金。 另查明，2017年3月7日，被告李X向原告张X借款60000元，并出具借款单一张；2017年5月27日，被告李X向原告张X借款100000元，并出具借款单一张；2018年3月17日，被告李X向原告张X借款23000元，并出具借条一张；以上三笔借款共计183000元。被告贾X从原告张X处购买车牌号为蒙LXXXX号轿车，双方签订二手汽车交易专用合同，并约定购车款为27000元。2018年5月10日，被告贾X出具收条一张，内容为：“今收到张X交来内蒙古巴彦淖尔市临河区新华街南胜利路西华盛商贸中心8#-1-2802房屋的购房款43万元（肆拾叁万元整）分三笔支付，其中第一笔183000（拾捌万叁仟元整）为通过李X债权转让抵顶（详见抵顶协议）第二笔27000元整（贰万柒仟元整）为购车款（详见购车合同）第三笔220000元整（贰拾贰万元整）为现金支付（详见汇款凭证）收款人：贾X152801198604158513。2018.5.10”。2018年5月11日，原告张X向被告贾X支付购房款220000元。 同时查明，案涉房屋是被告李X借被告贾X的名义购买，以上协议均是被告李X借被告贾X的名义签订，由被告贾X签字确认，案涉房屋现仍由被告李X占有使用。原告张X同意代被告贾X清偿案涉房屋的银行贷款。 本院认为，“借名购房”又称“隐名购房”，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。在“借名购房”的法律关系中，实际购买人是委托人，名义购买人为受托人，名义购买人直接以自己的名义与第三人签订购买房屋合同并将产权登记在自己名下。本案中原被告双方对被告李X借被告贾X的名义购房的事实没有争议，被告李X和被告贾X之间是委托合同关系，被告李X是委托人，被告贾X是受托人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”被告贾X以自己的名义与原告张X签订的房屋买卖合同直接约束原告张X和被告李X，原告张X向被告贾X主张履行合同交付房屋，并承担违约金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房屋虽然设定抵押，但原告张X主张代位清偿银行抵押贷款涤除抵押权，在此基础上，原告张X要求被告李X继续履行合同，交付案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告张X偿还贷款本息及提前还款的费用若超出欠付购房款300013元，超出部分被告李X应返还原告张X。被告李X未按照房屋买卖合同的约定交付房屋，构成违约，原告张X主张从2019年1月31日起以已交购房款430000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。被告李X提出张X应返还借款提供的抵押物，该请求与本案不属同一法律关系，本案不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决如下： 一、原告张X于本判决生效后十日内代位清偿被告贾X尚欠第三人中国银行股份有限公司巴彦淖尔市分行的抵押贷款本息及提前还款产生的相关费用； 二、第三人中国银行股份有限公司巴彦淖尔市分行在原告张X清偿抵押贷款后十日内办理抵押登记注销手续； 三、被告李X继续履行于2018年5月10日签订的房屋买卖合同，于上述抵押登记注销手续办结后十日内向原告张X交付案涉房屋，并向原告张X支付违约金（违约金以已付购房款430000元为基数，从2019年1月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至交付房屋之日止）； 四、被告李X于原告张X代位清偿案涉房屋抵押贷款后十日内，向原告张X返还代偿款（计算方式：原告张X履行上述判决第一项所支付的全部款项，再减去300013元）； 五、驳回原告张X对被告贾X的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7750元，原告张X已预交7750元，由被告李X负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  杨 媛 人民陪审员  屈惠平 人民陪审员  杨丽霞 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  石 玥 附本判决适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人清偿债务消灭抵押权的除外。