贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2378号 上诉人（原审原告）：谭振华，男，1968年6月25日生，侗族，系农银大学贵州分校常务副校长，住贵州省贵阳市云岩区。 上诉人（原审原告）：刘宗英，女，1973年9月26日生，苗族，系贵阳市农村商业银行职员，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：谭振华，系本案上诉人。 被上诉人（原审被告）：陈永高，男，1991年1月6日生，布依族，贵州省都匀市人，无固定职业，住都匀市。 被上诉人（原审被告）：刘文丽，女，1989年1月5日生，苗族，贵州省都匀市人，无固定职业，系陈永高之妻，住都匀市。 被上诉人（原审被告）：陈龙艳，女，1987年5月6日生，贵州省都匀市人，布依族，无固定职业，系被告陈永高之胞姐，住都匀市。 被上诉人陈永高、刘文丽、陈龙艳共同委托诉讼代理人：陈品良，系本案被上诉人陈品良。 被上诉人（原审被告）：陈品良，男，1969年10月1日生，布依族，贵州省都匀市人，住都匀市。 上诉人谭振华、刘宗英因与被上诉人陈永高、刘文丽、陈龙艳、陈品良房屋买卖合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人谭振华、刘宗英上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审程序违法。1、一审2018年10月19日立案，2019年7月5日作出判决，超过法定审理期限两个多月，且本案没有法律规定的特殊情况；2、上诉人曾于2018年10月19日缴纳诉讼费1944元，但2019年5月20日再次收到缴费通知要求再次缴纳诉讼费1944元；3、一审私下与被上诉人接触，影响判决公正，判决书第六页“庭审结束后，四被告向本院递交《补充协议撤销申请》”；二、一审认定事实和适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，经双方反复协商签订，未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，应全面依约履行合同，补充协议根本不存在所谓“不安抗辩权”这个法律问题；2、一审判决书前后矛盾，一边认为上诉人有滥用不安抗辩权之嫌，一边又认定补充协议合法有效；一边认定上诉人主张的是违约金，一边又适用最高院有关民间借贷利率不得高于人行基准利率四倍的规定，并且按基准利率计算；3、《房屋买卖合同》第四条第2款约定违约利息从合同签订之日起计算和《房屋买卖合同补充协议》将违约利息月息从1‰变更为6%，其目的都是为了督促被上诉人不要违约，上诉人主张的是违约利息，不是民间借贷，因此不应适用最高院关于民间借贷利息不超过人民银行基准利率四倍的规定；4、本案系因被上诉人违约引起，过错在被上诉人，理应由被上诉人承担全部诉讼费用。 被上诉人陈永高、刘文丽、陈龙艳、陈品良二审辩称：1、被上诉人超期后，愿意按照补充协议的约定积极赔偿，6月22日被上诉人打款当天提出愿意按补充协议的约定超期20天给付16000元，上诉人拒不接受，要求给付168000元；2、2017年12月13日至2018年2月2日耽搁的时间是由于上诉人造成的，被上诉人付了10万元后，上诉人仍用此房租了30多天（上诉人承认23天），被上诉人购房款迟付了十几天都要承担违约责任，而上诉人在签订买卖协议后，还多收了30多天的房租，其违约在先，根据公平对等的原则，10万元的本金上诉人也应当付被上诉人违约金，或者扣除上诉人所收的房租费用；另外，一审法院的计算数据也与被上诉人计算结果有差异；3、本案是2018年10月立案的，被上诉人的要求撤销补充协议的撤销权还没有消灭；4、上诉人明知被上诉人购买房屋需要按揭，也到被上诉人老家看过被上诉人的财产后才签订房屋买卖合同，上诉人是认可被上诉人有偿还能力的，但上诉人不愿办理过户手续，逼迫被上诉人签订补充协议，把违约利息调整为6%，其扣掉被上诉人给付的40万购房款中的152000元作为利息，被上诉人逾期19天，相当于每天8000元，上诉人的行为已涉嫌敲诈勒索。 原审原告谭振华、刘宗英向一审法院起诉请求：1.判令被告陈永高、刘文丽支付购房余款152000元；2.判令被告陈永高、刘文丽支付违约金利息（从2018年6月23日起以购房余款152000元为基数按月利率6%的标准计算至二被告付清购房款为止）；3.判令被告陈永高、刘文丽支付过路费、油费、差旅费、住宿费、误工费等共计4040元；4.判令被告陈龙艳、陈品良对被告陈永高、刘文丽的上述还款义务承担连带担保责任；5.诉讼费用由四被告负担；当庭增加判令四被告给付违约造成二原告租金13200元、资金理财损失2万元、误工费损失3200元。 一审法院认定事实：原告谭振华、刘宗英（作为甲方）与被告陈永高、刘文丽（作为乙方）经多次协商于2017年12月13日签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于都匀市××大厦××号住房一套（建筑面积153平方米）以50万元的价格出售给乙方，合同签订之日乙方应支付20%的房款，其余房款乙方在四个月内一次性付清。如果乙方超过四个月未支付购房余款，自合同签订之日起，乙方按照月息千分之一的利率标准支付利息，直至余款付清为止；甲方在收到20%的购房款后向乙方交付房屋房产证原件、土地证原件等，并积极配合乙方办理有关产权过户手续。因甲方原因不能及时办理过户手续，责任由甲方承担。办理过户产生的税费由乙方承担。被告陈品良在合同上签名并注明“本人保证（乙方）此合同顺利履行”。合同签订后被告陈永高、刘文丽当即向二原告支付购房款10万元，二原告向被告陈永高、刘文丽移交房屋的国有土地使用证（国用2007第323号）、房屋所有权证（房权证第××号）、商品住宅使用说明书和质量保证书。2018年2月2日二原告（作为甲方)与被告陈永高、刘文丽（作为乙方）以及被告陈龙艳、陈品良（作为丙方)经协商签订《房屋买卖合同补充协议》,约定丙方对乙方未支付的40万元余款承担连带保证责任；乙丙承诺2018年6月2日支付余款，逾期不支付的，将按余款金额月利率6%支付利息，直到余款付清为止；如因乙方未按时支付余款，导致甲方维权，由此产生的费用损失，全部由乙方丙方承担。维权损失包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、房租费、过路费、油费、差旅费、住宿费、误工费等；本补充协议与2017年房屋买卖合同不一致的，以本补充协议为准。2018年6月1日，被告陈永高、刘文丽与中国邮政储蓄银行股份有限公司都匀市民族路支行签订借款合同，以购买住房一套向该行申请按揭贷款40万元，并以该房作为贷款的抵押物担保按期还款，双方约定在合同签订后20日内办理抵押登记手续后放款；同月22日中国邮政储蓄银行股份有限公司都匀市民族路支行向被告陈永高账户发放贷款40万元，被告陈永高于当日向原告谭振华账户转款40万元。此后由于二原告与四被告对被告陈永高逾期付款违约金的起算时间、计算方式等产生严重分歧，二原告对四被告主张给付1万元违约金的意见不予接受，遂诉至法院。一审庭审过程中，经向四被告释明，如果认为约定的违约金过分高于违约行为造成的原告的实际损失，可以请求予以适当减少。但四被告坚持认为补充协议违背其真实意思表示，依法应予撤销，因此不同意支付违约金。庭审理结束后，四被告递交《补充协议撤销申请》，请求依法撤销此份补充协议，并愿意按照《房屋买卖合同》的约定支付违约金利息，但起算点应从二原告向被告交付房屋钥匙之日起计算，但需扣除此前二原告按天所收的房屋租金（每月房屋租金2000元）。 一审法院认为，二原告与被告陈永高、刘文丽签订《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方应全面、诚信依约履行合同约定的义务。本案争议的焦点：一、关于二原告与四被告签订的《房屋买卖合同补充协议》的效力。《房屋买卖合同》约定二原告在收到20%的购房款后应积极配合办理房屋产权的过户登记手续。二原告诉称“鉴于在被告仅付20%购房款即10万元的情况下，就要求二原告将房屋过户到二被告名下，二原告认为存在巨大履约风险”等理由，并以此理由中止办理产权过户登记并要求被告陈永高、刘文丽签订补充协议等行为，符合合同履行过程中行使不安抗辩权的特征。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条关于“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，当事人行使不安抗辩权有严格的限制条件。二原告在没有任何证据的情况下，凭主观上担心履约风险即要求被告陈永高、刘文丽提高逾期付款违约金的计算标准以及增加被告陈龙艳作为保证人，确有滥用不安抗辩权之嫌，被告陈永高、刘文丽依法有权拒绝签订补充协议并要求二原告及时协助办理过户登记；当然，四被告在签订补充协议后，亦可依法主张撤销权，但撤销权的行使必须在法定期限内行使。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权”的规定，四被告未在法定期限内请求撤销，其撤销权已经消灭，《房屋买卖合同补充协议》合法有效，故对四被告在本案中请求撤销补充协议的诉讼主张，依法不予支持。二、关于被告陈永高、刘文丽逾期付款的违约责任问题。首先，补充协议约定被告陈永高、刘文丽支付购房余款40万元的期限为2018年6月2日，被告陈永高于2018年6月22日付款，逾期付款19天，应以逾期付款19天计算二原告因被告陈永高、刘文丽违约行为造成的实际损失。二原告以合同约定计算违约金的起止时间作为计算其实际损失的起止时间，于法无据，于理不符，依法不予采信，故对二原告主张被告承担相应期间的房租损失及资金理财损失的请求，不予支持；其次，按照《房屋买卖合同》及补充协议的约定，被告陈永高、刘文丽应从2017年12月13日起按照月利率6%的标准计算逾期付款违约金，以此标准计算违约金明显超过逾期付款19天对二原告造成的实际损失，四被告在庭审结束后递交书面意见，明确要求将违约金予以减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，依法酌定被告陈永高、刘文丽承担的违约金数额为9105元（以40万元为基数，按照中国人民银行规定的一年期贷款基准利率4.35%的标准从2018年2月2日起计算至2018年6月22日止）。另外，虽然双方在补充协议中约定由四被告承担二原告因维权产生的过路费、油费、差旅费、住宿费、误工费等损失，但二原告未能举证证实诉讼过程中产生相应开支的具体数额，酌定四被告承担二原告此项损失的数额为800元。综上所述，被告陈永高、刘文丽依法应向二原告给付逾期付款违约金9105元并赔偿二原告诉讼过程中支出的相应损失800元。被告陈龙艳、陈品良在补充协议上作为保证人签字，依法应对被告陈永高、刘文丽的给付义务承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十七条之规定，判决：一、被告陈永高、刘文丽于本判决生效后五日内给付原告谭振华、刘宗英违约金、损失赔偿款等共计人民币9905元；二、被告陈龙艳、陈品良对被告陈永高、刘文丽上述给付义务承担连带清偿责任；三、驳回原告谭振华、刘宗英的其他诉讼请求。如果被告陈永高、刘文丽、陈龙艳、陈品良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3888元，原告谭振华、刘宗英负担3671元，被告陈永高、刘文丽、陈龙艳、陈品良连带负担217元。 二审中，当事人未提交新证据。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，对于一审程序问题。因本案一审系由简易程序转为普通程序审理，一审法院适用简易程序立案时收取的案件受理费是减半收取的，在转为普通程序审理后，通知原审原告补足一审诉讼费并无不当。对于上诉人提出的审限问题，并未影响本案的实体审理，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的“严重违反法定程序”而应当发回重审的情形。对于被上诉人庭后向一审法院递交《补充协议撤销申请》系被上诉人的权利，并不能由此证明一审法院与被上诉人私下接触，且一审法院对其申请并未支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，被上诉人申请撤销《房屋买卖合同补充协议》，应当在一审法庭辩论结束前提起反诉，但其在法庭辩论终结后才提出撤销合同，且从2018年2月2日签订《房屋买卖合同补充协议》至2019年5月20日被上诉人申请撤销补充协议，已经超过一年的除斥期间，故在本案中对被上诉人要求撤销补充协议的申请不予支持并无不当。 对于双方争议的违约金问题。2017年12月13日双方经协商后签订了《房屋买卖合同》，约定剩余房款40万元于四个月内一次性付清，逾期则从签订合同之日起按照月息1‰的标准支付利息；2018年2月2日上诉人与被上诉人办理产权过户当天，由上诉人提议，双方又签订了《房屋买卖合同补充协议》，该协议对被上诉人支付剩余房款的时间、违约金的计算等进行了重新约定，并加入了保证人条款，从补充协议第二条来看，变更付款时间为2018年6月2日，并约定：“逾期不支付的，将按余款金额月利率6%支付利息，直到余款付清为止”，双方对违约金起算时间并未明确约定。因被上诉人于2018年6月1日与银行签订借款合同，同年6月22日银行放贷，同日被上诉人将剩余房款40万元支付给上诉人，导致超过双方在补充协议中约定的付款时间20天。按照双方的约定违约金按照余款金额40万元按月利率6%计付，根据公平原则和一般常理，被上诉人逾期20天支付剩余房款，应当从逾期付款之日起开始计算违约金。虽然补充协议约定的利息超过民间借贷司法解释的规定，但双方是以计息的方式约定的违约金，被上诉人超期付款是事实，因此应当承担相应的违约责任。被上诉人在一审庭审过程中并未请求降低违约金，故从2018年6月2日至2018年6月22日以余款40万元为基数按照月利率6%计算违约金为16000元。上诉人要求从双方签订《房屋买卖合同》之日起开始计付违约金，无事实和法律依据，也显失公平，对其主张不予支持。另，一审酌情支持上诉人损失800元基本适当，予以维持。对于被上诉人所称双方签订买卖协议后房屋权属即归被上诉人的主张于法无据，其要求扣除上诉人所收的房租的请求不予支持。 对于诉讼费的承担问题，根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，诉讼费的承担是根据当事人胜、败诉情况来决定当事人负担的数额，上诉人的诉请并未全部得到支持，故对其未支持部分的诉讼费用应由其自行承担。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持都匀市人民法院（2019）黔2701民初433号民事判决第二项、第三项； 二、变更都匀市人民法院（2019）黔2701民初433号民事判决第一项为：被上诉人陈永高、刘文丽于本判决生效之日起五日内给付上诉人谭振华、刘宗英违约金、损失赔偿款等共计人民币16800元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3888元，由上诉人谭振华、刘宗英负担3524元，被上诉人陈永高、刘文丽、陈龙艳、陈品良连带负担364元；二审案件受理费3770元，由上诉人谭振华、刘宗英负担3417元，被上诉人陈永高、刘文丽、陈龙艳、陈品良连带负担353元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 陈福江 审判员 李颖敏 二〇一九年十二月三日 法官助理吴奕 书记员肖淑君