辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初10551号原告：刘佳玉，女，1965年9月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居北苑东路19号院4号楼14层1409。法定代表人：陈长云，系该公司经理。原告刘佳玉与被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘佳玉到庭参加诉讼，被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘佳玉向本院提出的诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告之间签订的《房屋出租委托代理合同》；2、请求法院判令被告支付2018年5月21日至2018年8月20日及2019年2月21日至2019年4月20日房屋租金9,000元、2019年4月21日至2019年5月20日房屋差价700元，共计9,700元；3、请求法院判令被告支付违约金3,600元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈河分公司（即被告公司的分支机构，以下“沈河分公司”）于2018年5月21日签订《房屋出租委托代理合同》，约定原告所有的位于沈阳市沈河区华怡欣欣城7-6-3（建筑面积67.38平方米）房屋委托沈河分公司代为向外出租，出租年限为2018年5月21日至2021年5月21日，出租标准为每月1,800元，由沈河分公司按季度向原告支付。合同签订后，沈河分公司当天扣除了第一季度的房租5,400元作为三年的中介费，并于2018年8月21日、2018年11月21日累计向原告支付房租10,800元。自2019年2月21日第四次付款开始，沈河分公司未再向原告支付房租。后原告联系到该房屋的房客，即案外人李乐，李乐与沈河分公司于2018年6月3日签订房屋租赁合同，由李乐承租原告所有的涉案房屋至2019年5月21日，李乐向原告支付了2019年4月21日至2019年5月20日房租1,100元。原告认为，沈河分公司自2019年2月21日未依约向原告支付租金已构成违约，原告有权解除合同，因原告房屋被案外人李乐实际承租，李乐已向沈河分公司支付了相应租金，故沈河分公司承担返还租金及支付违约金的责任。北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈河分公司现已注销，且其公司不具有法人资格，为此原告为维护合法权益，诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司未到庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，依照我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。对于原告提交的房产证、银行流水、《房屋出租委托代理合同》等证据经审查，上述书证形式及来源合法有效，具有客观真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘佳玉系沈阳市东陵区区文萃路93-1甲号华怡欣欣城7-6-3房产（建筑面积67.38平方米）的所有权人。沈阳东陵区2018年5月21日，原告刘佳玉作为委托人（甲方），被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈河分公司作为租赁机构（乙方），签订《房屋出租委托代理合同》，原告将坐落于沈阳市东陵区区文萃路93-1甲号华怡欣欣城7-6-3，建筑面积67.38平方米的房屋委托被告租赁，双方约定委托期限自2018年5月21日日至2021年5月21日，共计3年，租金标准为：1,800元/月，租金总计58,500元，租金收取方式为：原告在中国银行开设账户，户名：刘佳玉，账号为62×××01。被告付款日期和金额为：第一次2018年5月11日0元、第二次2018年8月21日4,500元，第三次2018年11月21日5,400元，第四次2019年2月21日5,400元，之后均为每三个月5,400元。出租代理期内甲方同意预留出第一年105天作为被告工作期，工作日后于2018年9月6日开始计算租金，即自出租委托其起被告给原告第一年8个月15天、第二年12个月、第三年12个月房租。合同第九条第四款乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同；1、未按约定划付租金达15日以上的，第十条违约责任中第三款乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，原、被告双方于2018年8月21日完成交房手续，房屋交付给被告使用，根据原告当庭陈述，被告已按约定将第一次、第二次房租支付给原告，在2019年2月11日即双方约定的第三次交房租日期后，被告没有继续向原告支付房租。原告自认，案外人（实际承租人）李乐向原告支付了2019年4月21日至5月20日的租金1,100元。原告于2019年6月自行收回案涉房屋。另查，被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司系北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈河分公司的总公司。北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈河分公司于2019年5月20日办理工商注销。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉答辩和质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证和答辩的权利，本院根据原告提供的证据对本案的事实予以认定。本案中，原告与北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈河分公司（“沈河分公司”）签订《房屋出租委托代理合同》，约定原告将自有房屋委托沈河分公司租赁，沈河分公司或将原告房屋装修整理后向外出租，在租赁期间内沈河分公司按约定期限向原告支付租金。双方于2018年5月21日在房屋交个清单上签字确认后，原告已按约将房屋交付沈河分公司，沈河分公司亦应按合同约定的时间向原告转款。现沈河分公司未按时支付原告2019年2月21日至2019年4月20日的租金，根据合同约定，每月租金为1800元。沈河分公司已经注销，其民事责任应由其总公司（即被告）承担，故原告要求被告按合同约定支付2019年2月21日至2019年4月20日房屋租金5400元。符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付2019年4月21日至5月20日租金差价700元的问题，原告自认案外人李乐（实际承租人）向原告支付了2019年4月21日至5月20日期间的房屋租金1100元，原告主张房租差额700元，本院予以支持。故被告应向原告支付房租6100元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据合同约定，被告至今未向原告划付租金，属于合同约定的违约情形，原告有权要求被告按合同约定支付违约金3600元，故原告该项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付2018年5月21日至2018年8月21日空房期租金的问题，双方在合同中对于空房期有明确约定，第一年空房期为105天，故对于原告该请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘佳玉与被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年6月解除；二、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告刘佳玉房屋租金6100元；三、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告刘佳玉违约金3600元；四、驳回原告刘佳玉其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费133元，由被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  迟海锟人民陪审员  何志诚人民陪审员  李一民二〇一九年十二月十八日书 记 员  张 楠