湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3017号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码：91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：银浩晖，男，汉族，出生于1989年3月12日，户籍地：湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人银浩晖商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湘中房地产公司上诉请求：1、撤销原判决第一项，维持第二项；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题均没有约定。在没有约定的情况下，则应按照相关法律法规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务。基于上诉人仅负有协助办证义务，被上诉人必须举证证明曾要求上诉人承担协助义务而上诉人拒绝，上诉人才会构成违约。本案中被上诉人举证不能。相反，上诉人曾多次通知被上诉人收房办证。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成，上诉人没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。被上诉人银浩晖辩称，1、根据合同约定，交房具有两个基本条件：书面通知买受人和向买受人出示房屋竣工验收备案表。上诉人未按照合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。2、合同约定了上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，不适用《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定。上诉人2018年12月才完成产权初始登记，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证违约责任。3、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。银浩晖向一审法院起诉请求：1.请求被告赔偿原告逾期交房的损失1014元（逾期13天）；2.请求被告赔偿逾期办理房产证的损失101374元（以393125元为基数，自2015年10月12日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；3.请求被告为原告办理房产证；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告开发的四中新苑第1幢7楼702号房间，建筑面积为130.26平方米，总房价393125元；签定合同时买受人付首付款（含定金）123125元，剩余房款27万元采用公积金贷款方式支付；被告于2015年6月29日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付“已交付房价款万分之作为违约金”。合同第十八条约定：“出卖人商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理”。合同签订后，原告于合同签订当日已交购房首付款123125元，于2016年4月6日交购房款27万元；并于2015年7月12日收房，于2015年8月3日缴纳7862.5元契税，于2018年7月19日缴纳了12713元专项维修资金和980元办证费。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料。另查明，被告于2018年9月10日取得四中新苑1#楼的《竣工验收备案表》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定被告于2015年6月29日之前交房，但原告提交的证据显示其于2016年4月6日才交清购房款27万元，因此，被告在此前的2015年7月12日交房并未违约，故本院对原告要求被告赔偿逾期交房的损失不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证损失问题，虽然《商品房买卖合同》及《补充条款》并未约定由谁办证，但在被告发出办证通知后，原告于2018年7月19日缴纳了12713元专项维修资金，并于当日向被告交纳了980元办证费，双方形成了新的协议，即原告委托被告办理房屋产权证书，而被告于2018年9月10日才取得案涉房屋的《竣工验收备案表》，故被告应从2018年7月19日起至办完不动产权证之日止支付给原告逾期办证的损失。逾期办证损失的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款393125元每日万分之一的标准计算，暂计算至2019年8月8日，被告应向原告支付的逾期办证损失为15567.75元｛393125×0.0001×396天（自2018年7月19日起至2019年8月8日）｝，故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以部分支持，被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告怀化湘中房地产开发有限公司在本判决生效后10日内为原告银浩晖办理好位于怀化市鹤城区房屋的不动产权证书，并按原告已付购房款393125元每日万分之一的标准支付给原告银浩晖2018年7月19日至办完不动产权证书之日止逾期办证的损失（暂计算至2019年8月8日，被告应向原告支付的逾期办证损失为15567.75元）；二、驳回原告银浩晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2348元，减半收取1174元,由原告银浩晖负担1079元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担95元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人已于2019年3月18日为被上诉人办好涉案房屋不动产权证书。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。本案中，虽《商品房买卖合同》约定上诉人应在2015年6月29日前将符合约定的合格商品房交付给被上诉人使用，但被上诉人迟于2016年4月6日才交清购房款27万元，而上诉人早于2015年7月12日向被上诉人交房，上诉人的行为并未构成违约。据此，被上诉人主张追究上诉人的逾期交房违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。关于逾期办证，虽双方在《商品房买卖合同》及《补充条款》中并无明确约定由谁办证，但被上诉人自上诉人发出办证通知后，于2018年7月19日缴纳了专项维修基金，并于当天向上诉人交纳了980元办证费，双方之间就办证已经重新形成了委托合同法律关系。上诉人直至2018年9月10日取得案涉房屋《竣工验收备案表》，符合办证条件，于2019年3月18日才为被上诉人办好案涉房屋不动产权证书，故其应当向被上诉人承担自2018年7月19日起至2019年3月18日止期间的逾期办证损失。逾期办证损失根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准按被上诉人已付购房款的每日万分之一计算，上诉人应支付被上诉人的逾期办证损失为9553元（393125×0.0001×243天）。对被上诉人要求上诉人支付逾期办证损失的部分诉讼请求，本院予以支持。鉴于上诉人已为被上诉人办好不动产权证书，被上诉人请求上诉人为其办好证的诉讼请求，欠缺事实依据，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4423号民事判决；二、改判怀化湘中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付银浩晖逾期办证损失9553元；三、驳回银浩晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2348元，减半收取1174元，由银浩晖负担；二审案件受理费189元，由怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一九年十二月三十日代理书记员  龙星宇