四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6971号 原告：广安市金钥匙物业管理有限责任公司，住所地：四川省广安市广安区平安大道117号。 法定代表人：邵冬，总经理。 委托诉讼代理人：罗代钊，男，汉族，生于1956年4月10日，住四川省广安市广安区，该公司员工，一般授权。 被告：杨有福，男，汉族，生于1970年10月15日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：刘利华，女，汉族，生于1971年6月3日，住四川省广安市广安区，系被告妻子，一般授权。 原告广安市金钥匙物业管理有限责任公司（以下简称“金钥匙公司”）与被告杨有福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金钥匙公司的委托诉讼代理人罗代钊、被告杨有福及其委托诉讼代理人刘利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广安市金钥匙物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告付给原告2017年物管费430元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告公司将缴纳物管费的时间变更为2017年5月1日至2018年4月30日。事实和理由：原告公司于2017年4月30日与广安区平安大道136号正元星辰业主委员会签订的承包本小区物业管理服务合同。同年5月1日进驻该小区。原告公司服务期间，在该小区业委会的督促下，按照合同的条款履行，尽职尽责，服务到位。但被告借自己楼下红茶馆原安装空调为由拒缴2017年度物管费430元。（原告公司工作人员多次上门催缴物管费无果），给原告公司经济造成了损失，为了维护原告公司的合法权益，根据相关法律法规和物管条例的相关规定，特向贵院提起诉讼，敬请判决为谢！ 被告杨有福辩称，希望物业公司把以下问题整改后再按时交纳物业管理费。1、楼下的茶坊私自改造建筑结构，扩大仓库面积，私自加装换气扇、空调，噪音非常大，严重影响我们的睡眠，本人多次向物业公司反映无果。2、墙体外墙渗水严重，导致我的3个卧室墙面脱落，多次跟物业公司反映无果。3、旁边露台以前每隔一段时间都会来打扫，2017年以后一直没有来打扫，垃圾堵塞，雨水渗透，多次向物业公司反映无果。4、屋顶排水没有接到地面，直接放在雨棚上，下雨的时候声音很大，即使雨停了也要排水几天，严重影响睡眠，多次向物业公司反映无果。5、小区管理不到位，脏乱差，居住环境十分恶劣。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院结合采信的证据，对本案事实综合认定如下：2017年3月29日，原告广安市金钥匙物业管理有限责任公司（乙方）与广安市广安区广福办事处周家巷社区正元星辰时代广场业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同（三级服务）》，主要约定：经甲乙双方友好协商，正元星辰时代广场小区的物业服务由广安市金钥匙物业管理有限责任公司负责管理，物业服务委托事项包括：物业服务区域内物业的管理、维修、绿化养护，共用部位、设备设施维护，每半年至少1次征询业主对物业服务的意见、满意率70%以上。定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，属于大、中修范围的，计算编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，金额在200元以下的由物业公司承担，200元以上的由业主委员会承担，并组织维修；及时组织修复，路灯、楼道灯完好率不低于80%，对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及不按规定安装防护栏的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。还约定物业管理费暂按住房0.3元/㎡/月执行。合同生效后，开发商未售出的空置物业的服务费，由开发商全额缴纳，售出及出租物业的物业服务费自交付业主或物业使用人之日起全额计收，业主或物业使用人应于每（季、半年、一年）末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的（万分之五）计算。另外还规定了小区巡查制度以及房屋政策规定等由物业公司管理的其他事项。委托管理期限为3年。自2017年5月1日起至2020年4月30日。 2018年12月5日，原告金钥匙公司打印了物业管理服务费催收通知，并加盖公司印章。 2019年5月28日，原告公司联合广安区广福街道办事处周家巷社区正元星辰广场业主委员会提出了《关于正元星辰小区宽带网络和收视线路的整改请求》，内容为“广安区周家巷社区正元星辰小区，下辖五个区域，常住人口密集，地处繁华闹市，安装宽带和收视的业主众多。贵单位在我小区安装的宽带、收视线路左接右搭，纵横交错，蜘蛛网状密密麻麻，加之架线人员偷懒取巧，线路不能规范，接线不整齐，东拉西扯，有损广安繁华市容，更不符合广安创建文明城市的要求。为此，特向贵单位提出在我小区重新整改宽带网线，规范收视线路的请求。” 2019年11月22日，广安区正元星辰业主委员会出具了两份《证明》，其一为：“证明兹证明广安区平安大道136号正元星辰小区内广安市金钥匙物业管理有限责任公司按合同规定每年修剪两次（绿化）、每天打扫卫生、清运垃圾等服务到位。特此证明属实”；另一《证明》内容为：“兹证明广安区平安大道136号正元星辰小区红茶馆后面（小区内）的门窗、空调是2016年以前安装的（包括小区内的所有空调、管道在内）。特此证明属实”。 同时查明，被告杨有福系正元星辰小区的业主，其所有的广安市广安区房屋建筑面积为118.78平方米。 上述事实，有原告提交的营业执照、《物业服务合同》、《物业管理服务费催收通知》、《证明》两份、《关于正元星辰小区宽带网络和收视线路的整改请求》、广安市不动产登记局查询结果单、照片复印件以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，2017年3月29日原告广安市金钥匙物业管理有限责任公司与正元星辰时代广场业主委员会签订的为期三年的《物业服务合同》，内容并未违反法律禁止性规定，属合法有效，对原、被告具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。从相关证据显示原告公司基本上按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，被告辩称物业服务不到位，但这不能构成被告不缴纳物业管理费的免责事由。故被告应当按照合同约定0.3元/㎡/月支付2017年5月1日至2020年4月30的物业管理费。现原告公司仅主张2017年5月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，被告应缴纳的物业服务费为427元（118.78㎡×0.3元/月/㎡×12个月）。同时应当指出，原告应积极听取业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，共同努力构建和谐的社区环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杨有福在本判决生效后十日内向原告广安市金钥匙物业管理有限责任公司支付2017年5月1日至2018年4月30日的物业服务费427元； 二、驳回原告广安市金钥匙物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告广安市金钥匙物业管理有限责任公司负担5元，被告杨有福负担20元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  谭媛媛 二〇一九年十二月十一日 书记员  张睿智 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。