河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初4835号原告：徐美春，女，1975年1月20日出生，汉族，地址：河北省三河市燕郊开发区。委托代理人：张如宝，北京市大地律师事务所律师。被告：李爱荣，女，1974年12月10日出生，汉族，地址：廊坊市固安县。被告：石洪立，男，1976年7月23日出生，汉族，地址：廊坊市固安县。第三人：张婉钧，女，汉族，1989年7月24日出生，住址：固安县。第三人：永定河房地产开发有限公司，地址：固安县工业园区。统一社会信用代码：911310225632105894。法定代表人：孟惊，职务：总经理。委托代理人：胡舒心，职务：公司法务。第三人：中国银行股份有限公司固安支行。负责人：邸国银，职务：行长。委托代理人：刘鑫烨,职务：员工。原告徐美春与被告李爱荣、石洪立，第三人张琬钧、永定河房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司固安支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐美春及委托代理人张如宝，被告李爱荣、被告石洪立，第三人张琬钧、永定河房地产开发有限公司委托代理人胡舒心、中国银行股份有限公司固安支行委托代理人刘鑫烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐美春向本院提出诉讼请求：1、确认2017年2月27日原告徐美春与被告李爱荣、石洪立签订的位于河北省廊坊市固安县房屋的《协议书》合法有效；2、判令第三人永定河房地产开发有限公司将位于河北省廊坊市固安县房屋过户登记至被告李爱荣名下，由被告李爱荣继续履行《协议书》，将位于河北省廊坊市固安县房屋过户登记至原告徐美春名下；3、判令被告李爱荣、石洪立按照每月1000元标准向原告徐美春支付自2018年9月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金（截至2019年10月31日违约金为14000元）；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年10月18日，李爱荣与永定河房地产开发有限公司签订了位于河北省廊坊市固安县房屋的《商品房买卖合同》。合同约定，永定河房地产开发有限公司将协议房屋出售给李爱荣，于2018年6月30日前履行交房手续，并于交房90日内将房屋过户登记至李爱荣名下；李爱荣通过银行按揭贷款等方式支付房款。后该商品房买卖合同履行了商品房合同备案手续。2017年2月27日，徐美春与李爱荣及其配偶石洪立签订了诉争房屋的《协议书》。协议约定，李爱荣将诉争房屋以人民币73万元的价格出售给徐美春，首付款40万元，房屋交付并交钥匙时支付剩余房屋33万元；房产证下发后，李爱荣配合办理过户手续。协议签订后，徐美春陆续支付了62万元购房款，但李爱荣并未按约将房屋交付给徐美春，更是以诉争房屋产权尚未办理等理由进行推诿。原告认为，诉争协议书是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，被告的行为已经违约，给原告造成了损失。被告依约应当继续履行合同，为原告办理产权登记手续，并承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，依法起诉至贵院，请求贵院判如所请。被告石洪立辩称：我和原告通话是钱给不了，就把房子卖了还钱，我就告诉李爱荣了，然后李爱荣卖给别人了。迟迟违约行为等是因为李爱荣通知原告看房，取钥匙时候得交钱，原告没有把钱给李爱荣，说不想要了，然后我就通知原告交完钥匙剩下的11万多，让她给李爱荣，原告说还有银行贷款呢，这个钱给不了。所以不是我们不履行协议，是原告说房子不要了，我们才那么做的。被告李爱荣辩称：房屋当时原告看了，钥匙交付了我就通知了原告，看完后原告就说房屋不行，就不想要了，面对面说的，我说钱给不了你，挂在二手房去卖。后来石洪立说房子原告不要了，让我把钱退给她，我为了还原告钱，我就把房子卖了。第三人永定河房地产开发有限公司称：我公司与被告李爱荣于2015年10月18日签订合同和补充协议，合同约定首付款123267元，贷款26万元，交房日期2018年6月30日，目前我公司已经按约定时间向被告交付房屋，原被告之间的房屋买卖合同我公司不知情，我公司只能将房产证先办理到李爱荣名下，后续被告李爱荣与原告之间的过户手续与我公司无关。第三人中国银行股份有限公司固安支行称：被告于2015年在我行办理贷款，我们支行是没有权利查询贷款信息的，但是经查询李爱荣在我行的贷款还未还清。第三人张琬钧称：第一、我于2019年3月23日与本案被告李爱荣签订房屋买卖合同，该合同得到石洪立的签字确认。李爱荣于2019年3月24日将房屋交付给我，并配合我办理了物业变更登记手续，我在收到房屋后对房屋进行了装修并一直居住至今。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条规定，在原告与我方均未办理房屋所有权变更登记的前提下，我方已经合法占有房屋并装修入住，按合同正常履行了付款手续。在此情况下，原告无权要求取得房屋。第二、我与被告所签订的房屋买卖合同系通过正规的中介公司办理，且合同签订之前，被告李爱荣明确表示此房屋不存在任何权属纠纷，我经核查该房屋小区物业部门登记信息显示房主为李爱荣，房管部门该房屋登记信息显示房主也为李爱荣，被告李爱荣同时向我出示并交付了其与第三人永定河房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、涉案房屋钥匙、门禁、水电气卡等。我基于此与被告李爱荣签订了房屋买卖合同，并且按照合同约定支付了首付款，办理了房屋交接物业变更手续并装修居住。对涉案房屋早已合法占有使用，原告无权要求取得房屋。最后，原告与被告之间所签协议内容是否为真实的商品房买卖合同关系存在不确定性。根据常理和原告提供的协议书的约定，原告应在交付首付款后及时收房，被告移交房屋钥匙、门禁、水电气卡，办理物业变更登记等手续，但是原告支付40万元首付款后，未采取任何前述措施，继续支付了22万元，与正常的商品房买卖交易惯例不符，原被告之间所谓的房屋买卖协议很有可能并不是真实的房屋买卖意思表示，而是具有其它性质或为达到其他目的而为之。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李爱荣、石洪立原为夫妻关系。2015年10月18日，被告李爱荣与第三人永定河房地产开发有限公司签订了位于河北省廊坊市固安县房屋的《商品房买卖合同》。合同约定，永定河房地产开发有限公司将协议房屋出售给李爱荣，付款方式为银行按揭，首付款123267元，贷款260000元；2018年6月30日前履行交房手续。2017年2月27日，原告与被告李爱荣签订协议书一份，约定李爱荣自愿把涉案房屋卖给原告，总价款73万元，付款方式：首付款40万元，2018年6月30日交钥匙时把下欠的余款33万元付清；协议生效之日起房屋与李爱荣再无任何联系（包括增值）；房屋产权证下发后，李爱荣有义务配合原告办理过户等相关手续。被告石洪立亦在协议上签字确认。被告将涉案房屋《商品房买卖合同》交给原告。2017年2月1日，原告支付给被告石洪立1万元，此后至2018年7月14日，原告分多笔支付给被告李爱荣61万元。2017年12月5日，二被告协议离婚。原、被告在协商收房时因涉案房屋贷款偿还问题双方产生争议，原告拒绝当时支付所剩房款。2019年3月23日，经固安县尚居房地产经纪有限公司居间服务，二被告将该房出售给第三人张琬钧，双方约定成交价格为800000元。双方约定此房屋在被告取得房屋所有权证书时，自接到居间方通知之日起30日内办理产权转移事宜。首付款含定金400000元，张琬钧当日给付了二被告，剩余房款400000元，约定办理过户时付清。被告将购房发票及房屋钥匙、门禁、水电气卡交付给了第三人张琬钧，双方办理了物业变更登记手续。2019年6月10日，张琬钧对该房进行了装修并居住至今。以上事实，有当事人陈述，原告提交的商品房买卖合同、协议书、银行对账单、微信记录，被告提交的微信记录、离婚协议，第三人张琬钧提交的不动产统一发票、房屋买卖合同、付款记录、物业变更登记、物业费收据等证据在案佐证。本院认为：二被告与第三人张琬钧签订的房屋买卖合同经固安县尚居房地产经纪有限公司居间服务成立，张琬钧以合理价格购买该房并已装修入住，双方约定了产权转移登记时间，因被告尚未取得产权证书无法过户，第三人张琬钧属于善意买受人，其权益应予以保护。原告与二被告签订的协议书，系双方真实意思表示，在履行中双方发生争议系协议约定不明所致，双方应对此进一步协商并达成一致。二被告未与原告就协议中约定不明的事项进行协商，便将涉案房屋出售给张琬钧，由于张琬钧对涉案房屋的居住使用，导致原、被告协议无法履行，双方纠纷应另案解决。原告诉讼请求，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐美春的诉讼请求。案件受理费11200元，减半收取计5600元，保全费4170元，共计9770元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  赵建军二〇一九年十二月二十八日书记员  刘丽姚