北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初7364号原告（反诉被告）:金美华，女，1971年3月9日出生，朝鲜族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人:张晓敏，北京市鑫宝律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘叮咚，北京市鑫宝律师事务所律师。被告（反诉原告）:李兴权，男，1962年7月1日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人:袁艳臣，女，1964年7月28日出生，汉族，居民，住北京市密云区。原告（反诉被告）金美华与被告（反诉原告）李兴权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，开庭进行了审理。原告金美华及其委托诉讼代理人张晓敏、被告李兴权及其委托诉讼代理人袁艳臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金美华向本院提出诉讼请求：1．请求确认双方于2018年3月2日签订的《租赁协议》无效；2．请求李兴权赔偿因此给原告造成的实际损失198697元（含装修改造价值168697元，已付租金3万元）；3．判令诉讼费用和鉴定费由李兴权承担。事实与理由：2018年3月2日，原告为经营饭店，与李兴权签订了租赁协议，承租了李兴权此前一直经营使用的密云区东白岩北河套养鱼用房及房前小院，租期十年，自2018年3月20日起至2028年3月20日止，根据协议约定，原告于3月2日当日交付给李兴权第一年度的租金3万元。此外，为了更好地经营效果，原告后续又投入了装修等花费。原告在使用中得知李兴权是与东白岩村委会签订合同，租赁在2013年4月就到期了，村里是按照实际使用年限每年收取租金，说了遇到拆迁要无条件拆除，李兴权已经与村委会签订合同届满的事实并未告知原告，原告按照10年合同来进行投入。2019年3月26日左右李兴权将出租给原告使用小院院门锁上造成原告无法使用。租赁房屋在建设时李兴权并未取得相关批示，违反了国家法律法规的强制性规定，合同无效。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。李兴权辩称：被告和原告在2018年3月份签订了协议，我在跟原告签协议时候跟他说了我没手续，原告说她租赁用于当库房，说她母亲岁数大了住，我把我与村委会的手续给原告看了，我说了如果拆迁不好弄，原告非要租。我不同意赔偿。李兴权向本院提出反诉请求：1．请求判令金美华立即支付租金30000元；2．判令金美华将租赁物恢复原貌；3．案件受理费用由金美华承担。事实与理由：双方于2018年3月2日签订租赁协议一份，约定李兴权将位于北京市密云区东白岩村北河套养鱼用房及房前小院出租给反诉被告使用，租期十年，自2018年3月20日至2028年3月20日止，租金每年3万元，每三年递增10%，租金于每年3月15日之前支付。合同签订后，金美华支付首年度租金3万元，李兴权向金美华交付使用上述租赁标的。后发现金美华未经李兴权同意私自将房屋大梁、截断、门拆除，改变房屋原状，拆除原有凉棚，私自改变院外地块环境，破坏树木100余棵。且金美华未妥善使用租赁标的，造成房屋屋顶损坏、院子地面破损。金美华应当于2019年3月15日之前交纳当年度租金，经催收至今未缴。我在2019年3月26日锁的门。故为维护李兴权合法权益，特向法院提起反诉，请求法院支持李兴权的请求。金美华辩称：李兴权所述不属实，李兴权不让拉走东西，我安了监控李兴权给撤了。李兴权的反诉请求不能成立。租金问题，双方签订的合同无效，李兴权没权利要求租金，金美华第一次起诉时是要求解除合同，诉讼期间李兴权将出租院门上锁导致金美华无法继续使用该房屋，李兴权无权要求支付租金；李兴权提出要求将租赁物恢复原貌，金美华承租后进行了装修，李兴权是明知的且全程在场，他还给金美华装修提出建议，李兴权说装修不知情不认可，不同意恢复原貌。本院经审理认定事实如下：2008年4月29日，李兴权与密云县巨各庄镇东白岩经济合作社（以下简称东白岩经济合作社）签订《荒滩租赁协议》，协议约定，东白岩经济合作社将诉争房屋所在地块出租给李兴权，期限为2008年4月21日至2013年4月21日，协议记载李兴权在该承租林地上搞种植养殖项目，协议期满后必须恢复原有地貌。合同期满后，李兴权继续按年向东白岩经济合作社交纳租赁费。李兴权表示在2007年左右其在该土地上建设了若干间房屋，房屋院外建了一个鱼池，房屋建设没有相关审批手续。2018年3月2日，李兴权（甲方）与金美华（乙方）签订一份《租赁协议》，约定甲方将北京市密云区东白岩村北河套养鱼用房及房前小院出租给乙方使用，租期10年，自2018年3月20日至2028年3月20日止，租金每年3万元，每三年递增10%，租金于每年3月15日之前支付，如有违约甲方有权终止本协议。合同约定：“三、乙方所租房屋9间（已装修好）屋前水泥地面及凉棚、果树57棵、水井一口、主道由乙方使用，其余地方与乙方无关。四、乙方在租赁期间必须维护修缮室内外的一切设施，不得私自拆除、损坏，如有损坏负责维修或赔偿。水电费由乙方自行支付。……七、因此房屋属于自行建筑、无任何手续。如在合同期内遇到国家、集体或政府征用、拆除时，本合同自行终止，甲方退还乙方剩余租金，此房以及院落如出现任何补偿等情况与乙方无关。……九、合同期满所有建筑、装修等都归甲方所有，对乙方不做任何补偿。……补充：遇国家征用，饭店经营补偿费归乙方所有。”合同签订当日，金美华支付第一年租金3万元。合同签订后，金美华对房屋及院落进行了装修改造。本院询问李兴权金美华装修是否知情，李兴权表示不知情，但他每天都到鱼池。合同履行过程中，因双方发生争议，2019年2月，金美华起诉至北京市密云区人民法院，案件审理过程中，2019年3月26日，李兴权给院门上锁。金美华表示因该次起诉请求有误撤回起诉，后变更请求再次起诉至北京市密云区人民法院，该案经北京市第三中级人民法院指定管辖由本院进行审理，案件审理过程中，李兴权持上述诉称请求及理由提起反诉，关于反诉请求中恢复原状的请求，李兴权表示要求金美华将其装修改造的房屋主体大梁、房屋顶面、门、凉棚、墙面等均恢复原状。2019年10月23日，本院组织双方交接房屋。在交接房屋后，李兴权表示发现房屋三间房墙体开裂，要求金美华修复，要求恢复室内外原有的给水管道，对3棵树木死亡、1棵树被砍伐进行赔偿。本院在审理过程中，金美华申请对装修价值进行评估，经双方协商一致，本院委托北京筑标建设工程咨询有限公司进行了评估，该公司出具了落款日期为2019年11月8日的评估报告，意见为工程原值（工程造价）为182330．55元，工程现值为164097．50元，金美华主张的院落垫土费用4600元不包含在上述金额中。金美华支付鉴定费2万元。本院认为：李兴权在建设诉争房屋时未取得建设工程规划许可证，其将房屋出租给金美华，双方签订的租赁协议应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉诉房屋，在签订合同时，双方均知道房屋属于自行建筑、无任何手续，双方仍订立租赁合同，均存在过错，故因该合同无效造成的损失应由双方共同承担。关于金美华主张的租金损失，该费用系其支付的2018年3月20日至2019年3月19日期间的费用，该期间房屋由金美华占有使用，其要求返还没有法律依据，本院不予支持。关于其主张的装修改造损失，虽双方在合同中约定承租方在租赁期间不得私自拆除、损坏房屋设施，但并未约定承租人不得装修，且在金美华装修改造期间，李兴权表示其每天都到相邻的鱼池，李兴权对于金美华的装修改造过程应系知情，现无证据证明其曾反对或进行阻止，应视为其同意金美华对其房屋及院落进行装修改造。因金美华对房屋的装修改造与房屋已形成附合，李兴权表示要求金美华恢复原状，不同意利用，金美华对房屋的装修改造现值应由双方根据其过错程度进行分担。关于李兴权主张要求恢复原状的请求，因金美华的装修改造系经其同意，装修已与房屋形成附合，经过其装修改造的房屋并不影响李兴权正常使用，恢复原状不符合市场经济正常价值取向，不利于减少双方经济损失，故对其主张要求将房屋恢复原状的请求不予支持。关于李兴权主张的房屋后山墙开裂系金美华改造房屋造成，其未能提供证据证明，本院对其要求修复墙面的请求不予支持；关于李兴权主张的树木死亡和砍伐问题，现无证据证明系金美华原因致死或砍伐，对其要求赔偿树木损失的请求本院不予支持。关于李兴权主张的租金损失问题，自2019年3月开始至2019年10月23日，该期间是处于双方租赁合同争议处理期间，且自2019年3月26日，李兴权也在该房屋上锁，房屋在双方共同的保管之下，该期间的房屋租金损失应由双方共同分担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认2018年3月2日李兴权与金美华签订的《租赁协议》无效。二、李兴权给付金美华装修损失费用84000元（于本判决生效后七日内执行）。三、金美华给付李兴权房屋占用费9200元（于本判决生效后七日内执行）。四、驳回金美华的其他诉讼请求。五、驳回李兴权的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2137元，由金美华负担1087元（已交纳）；李兴权负担1050元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费275元，由金美华负担85元（本判决生效后七日内交纳）；由李兴权负担190元（已交纳）。鉴定费2万元，由金美华负担1万元（已交纳）；由李兴权负担1万元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  曹小澎二〇一九年十二月九日书记员  董立志书记员  付玛莉