山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0911民初7246号原告：朱仁红，女，1984年12月9日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：王帅，男,汉族,住址同上，系朱仁红丈夫。被告：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市泰山钢材大市场。法定代表人：陈玉华，总经理。委托诉讼代理人：刘琳，泰安华易置业有限公司职工。委托诉讼代理人:李利元,泰安华易置业有限公司员工。原告朱仁红与被告泰安华易置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱仁红的委托诉讼代理人王帅、被告泰安华易置业有限公司的委托诉讼代理人刘琳、李利元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱仁红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付因延期办理商品房所有权转移登记产生的违约金37889.6元（按482670元×0.5/10000×1570天的计算方式，自2015年1月1日计算至2019年4月20日）；2、请求依法判令被告向原告退还房屋差价103.8元（按5190元／平×（93-92.98）平的方式计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月3日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告以5190元／平方米的价格从被告处购买位于华易青年城*室、总面积为93平方米的商品房一套，原告为此支付购房款482670元。《商品房预售合同》约定被告应于2013年12月31日交付原告使用并于商品房交付使用后365日内保证为原告办理该商品房的所有权转移登记，否则自原告应当完成该涉案商品房房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金。被告于2019年4月20日通知原告办理涉案商品房的所有权转移登记，另外，不动产登记证显示房屋实际面积为92.98平方米。原告多次向被告催要逾期办证违约金及房屋差价，但被告以各种理由拒不支付。原告为维护权益诉至贵院，请依法判如所诉。泰安华易置业有限公司答辩称，房产交付使用后，答辩人一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区即涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设审批手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，本案因客观原因未办理相应的产权登记手续。对此，答辩人不存在任何过错，对于办理产权登记的时间，答辩人无法掌控。本案非因答辩人原因导致无法办理产权登记，不适用合同第20条的约定，答辩人无赔偿的义务。被答辩人向答辩人主张违约金无事实和法律依据。并且，答辩人与被答辩人签订的合同第十条约定，2013年12月31日交付房屋，第二十条约定，交房后365天内办理产权登记。因此，如果被答辩人认为答辩人存在违约，依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超出两年的诉讼时效，其主张不应支持。因此，本案被答辩人如果主张违约责任其最迟应于2016年12月31日之前主张权利，本案被答辩人现在才向法院提起诉讼，已经超出了法律规定的两年的诉讼时效，其主张不应支持。2019年3月29日，华易青年城F号楼取得不动产权证书，涉案房产已经具备了办理产权登记的条件，上诉人立即通知被上诉人准备资料前往上诉人处办理相应手续，上诉人尽到了商品房预售合同规定的通知义务，且现被答辩人已经办理了房屋所有权转移登记，取得了不动产登记证书。综上，被答辩人的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：被告以出让方式取得位于泰安市华易青年城地块建设商品房，定名为华易青年城，并取得预售许可。2012年5月3日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的泰安市华易青年城*号房屋，预测建筑面积93平方米，价格5190元／平方米，房屋总价款为482670元，付款方式为其他方式付款，首付房款242670元，余款240000元办理公积金贷款。合同第十条约定，被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定，实测面积与预测面积发生误差的，按照建筑面积计价的，双方同意按照下列原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。（2）……。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1、……。2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告依约支付购房款482670元。原被告均认可被告按合同约定时间即2013年12月31日，将上述商品房交付原告使用。被告开发的华易青年城F号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，并在公司办公地点及所在楼栋、单元门等场所张贴办理不动产证通知。原告于2019年5月29日取得该商品房的不动产权证书，该证书记载房屋建筑面积92.98平方米。另查明，原告于2019年11月12日向本院提起诉讼，要求被告承担违约责任。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。关于逾期办理所有权转移登记的违约责任。商品房预售合同第二十条约定：被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。涉案房屋的交付时间为2013年12月31日，根据上述约定，被告应于2014年12月31日前保证原告办理该商品房的所有权转移登记。2019年3月29日，华易青年城*号楼取得不动产登记证书，通知买受人办理不动产证，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。庭审中被告辩称，因旧校区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述本院不予采信。故因被告的责任未能在合同约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，应自被告承诺的办理该商品房所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，承担违约责任，按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。违约金的起算时间应为商品房交付使用之日起365日届满的次日即2015年1月1日。被告承担违约责任期间应为自2015年1月1日起至2019年3月29日止，违约金按全部已付款日万分之零点五按日计算。关于诉讼时效问题,合同约定被告应承担的违约金数额按日计算,属继续性债权,应以每个个别债权分别适用诉讼时效,原告向我院起诉主张权利的时间为2019年11月12日,即2016年11月12日起至2019年3月29日止的违约金未超出诉讼时效;2016年11月11日前的违约金超出诉讼时效,因被告提出诉讼时效抗辩,对该部分债权本院不予支持。综上所述，违约金的数额计算为：全部已付款482670元×未超出诉讼时效的违约天数837天×0.5/10000=20200元。关于房屋面积差额。原、被告签订的商品房预售合同第十二条约定，按照建筑面积计价的，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。原告于2019年5月29日取的不动产权证书记载房屋建筑面积为92.98平方米，据此可认定原告所购商品房实测建筑面积为92.98平方米，按合同约定以该实测建筑面积结算房价款为482566.20元，原告以预测建筑面积93平方米交纳购房款482670元，该购房款与根据实测建筑面积结算房价款之间的差额103.80元，应当返还原告。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：一、被告泰安华易置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱仁红逾期办理不动产转移登记违约金20200元。二、被告泰安华易置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱仁红实测建筑面积与预测建筑面积结算差价款103.80元。三、驳回原告朱仁红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计374元，由被告泰安华易置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  朱士坚二〇一九年十二月九日书记员  孟 珂