四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初4063号 原告：刘军，男，1975年7月9日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：余琴，女，1996年5月5日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被告：四川省汇佳房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区簇桥乡环行路西段1号、2号。 法定代表人：陈三军，董事长。 委托诉讼代理人：赵帅，四川法奥律师事务所律师。 原告刘军与被告四川省汇佳房地产开发有限公司（以下简称:汇佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，被告申请追加余琴为第三人参加诉讼，本院经审查认为余琴和原告刘军共同和汇佳公司签订了购房合同，应当作为本案原告参加诉讼，并向各方当事人释明，各方当事人均无异议，余琴亦认同刘军在庭审中发表的意见。本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理，原告刘军、余琴以及被告汇佳公司的法定代表人陈三军和委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘军、余琴向本院提出诉讼请求：1、判决汇佳公司支付逾期交房违约金73502元；2、汇佳公司承担本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、财产保全费、执行费用）。事实和理由，2017年9月28日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》，原告购买汇佳公司开发的位于崇州市房屋，合同约定2018年6月30日前汇佳公司将房屋交付给原告。由于汇佳公司未办理好相关房屋消防、规划等手续，手续资料不齐全，导致原告不能按期入住（逾期交房457天）。直至2019年9月30日，汇佳公司才办理完毕相关部门备案手续（建设工程竣工验收备案表），具备房屋交付条件，可以投入正常使用。 根据建设部2015年发布的《住宅建筑规范》第11条的规定，住宅满足下列条件，方可交付用户使用：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案......。建设部2010年发布的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条明确商品住房交付使用条件，包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案......。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。汇佳公司提供的延期交房通知是单方面的，未在合理期限提供证据，也未提供政府部门认可的不可抗力的文件。 按照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条第（一）款第2项“双方继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之五的违约金”。原告请求按照全部房价款的日万分之三计算违约金。 汇佳公司辩称，汇佳公司于2018年9月20日已通知并公告交房，符合《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交房条件，不存在逾期交房的违约情况，原告以《建设工程竣工验收备案表》为条件诉请支付逾期交房违约金的诉讼请求与合同约定完全不符。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条第（一）款对商品房交付条件进行了约定：1.该商品房已取得《建设工程竣工验收合格证明》，2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；第十五条第（二）款明确约定：该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。案涉工程于2018年9月1日取得《住宅工程质量分户验收结果表》，2018年9月8日取得《房屋面积实测报告》，2018年9月14日取得《建设工程竣工验收合格证明》。2017年10月19日签订《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》时附件一《房屋质量保证书》、附件二《房屋使用说明书》。故汇佳公司于2018年9月20日交付的房屋完全符合以上5个交房条件。买卖双方在合同中并未约定以提供《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的必要条件。《建设工程竣工验收备案表》是当地行政主管部门出具的证明开发商已彻底完成该项目的开发、完成政府立项的备案手续，与购房客户接房没有关系。 虽然双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的交房时间是2018年6月30日前，但合同第十八条又明确约定：因不可抗力需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人。只要该延期交房的书面通知一经送出，即产生法律效力。《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》第五条约定不可抗力包括人力不可抗拒的自然灾害，即六级以上大风；24小时以内30毫升以上的大雨、暴雨；执行政府的法规、规章等强制性文件。案涉工程正赶上2017年6-9月雨季施工，期间发生6级以上大风数次，大雨暴雨数次，加之执行国家环保政策等不可抗力，严重影响了竣工工期，因此汇佳公司有顺延交房时间的权利。汇佳公司以书面方式向原告送达了《延期交房80天的通知》，并在该通知中详细阐明了延期交房的理由和责任，原告签收通知后未提出异议，视为同意顺延80天。2018年9月14日，案涉房屋取得了《西蜀御景二期住宅小区6号楼竣工验收报告》和《西蜀御景二期测绘报告》；案涉商品房在2018年9月20日前已符合合同约定的交房条件。汇佳公司于2018年9月16日还通过《华西都市报》、《成都商报》刊登了“西蜀御景二期交房公告”的详细内容，同时于2018年9月16日向原告发出了《西蜀御景二期交房通知书》，对交房系列工作作了明确要求，原告签收并认可。 刘军、余琴为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.原告身份证复印件、被告工商登记信息，拟证明原、被告双方主体适格。 2.《四川省商品房买卖合同（预售）》，拟证明原、被告签订了真实、合法、有效的合同。 3.《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》，拟证明购房补充协议中注明竣工验收备案后交付房屋； 4.竣工验收备案书，拟证明房屋在2019年9月30日竣工验收、备案，崇州市行政审批局出具了竣工验收备案书。 以上证据经汇佳公司质证，对证据1三性无异议；对证据2、3、4的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，不能达到原告的证明目的。 汇佳公司为支持其辩解意见向本院提交了以下证据： 1.《四川省商品房买卖合同（预售）》《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》及附件一《西蜀御景房屋质量保证书》和附件二《西蜀御景房屋使用说明书》，拟证明汇佳公司的交房符《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的交房条件，没有任何违约行为,不应承担违约责任；原告提起诉讼的主要依据是2019年9月30日的《建设工程竣工验收备案表》，不是合同约定的交房条件。 2.关于延期交房80天的通知及邮寄单、签收单，拟证明案涉商品房由于受到国家环保政策调控、长期暴雨等不可抗力因素影响，该商品房需要延期80日交付，交房日期由2018年6月30日变更为2018年9月20日，该变更符合《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条、《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》第五条5项的约定；汇佳公司已书面通知原告，原告收到延期交房通知后认可并无异议。 3.西蜀御景二期住宅小区6号楼竣工验收报告、西蜀御景二期测绘报告，证明案涉商品房已于2018年9月14日进行了竣工验收并取得竣工验收报告和测绘报告，符合合同约定的交房条件。 4.华西都市报、成都商报西蜀御景二期交房公告，西蜀御景二期交房通知书、邮寄单、签收单，西蜀御景二期商品房6-3-1102交房程序表全套（业主王某1、李某），西蜀御景二期商品房6-2-1804交房程序表全套（业主王某2、刘某），证明案涉商品房于2018年9月20日公告交房，原告也收到了汇佳公司的交房通知书；案涉商品房于2018年9月20日具备交付条件并已实际交付；原告至今不来接房，应自行承担一切经济法律责任。 以上证据经原告质证，对所有证据的三性无异议，对关联性不予认可。 本院分析认为，原、被告所举证据来源合法，证据本身客观真实，予以采信，证据的关联性将结合案件事实在本院认为部分予以评述。 本院根据原、被告的陈述、举证和诉辩意见，对本案事实确认如下：刘军和余琴于2017年10月19日与汇佳公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》，约定刘军、余琴购买汇佳公司开发建设的位于崇州市，房屋总价为536122元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定商品房交付给买受人时符合下列条件：取得建设工程竣工验收合格证明，取得房屋面积实测报告书，出卖人提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》；第十八条约定出卖人在2018年6月30日前将房屋交付给买受人，因不可抗力需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；第十九条约定除不可抗力外，出卖人未按合同约定时间交付商品房的，双方同意继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》第五条第1款约定交房时间为2018年6月30日，买受人在约定的时间内未办理接房手续，视为买受人自动接房；第五条第5款约定不可抗力包括人力不可抗拒的自然灾害，即六级以上大风或24小时以内30毫升以上的大雨、暴雨以及执行政府的法规、规章等强制性文件等。《补充协议》附件一为《西蜀御景房屋质量保证书》，附件二为《西蜀御景房屋使用说明书》，刘军、余琴在两份附件上签字确认。 刘军、余琴于2018年3月1日签收汇佳公司邮寄的《关于延期交房80天的通知》，该通知对延期80天的理由解释为国家对环境保护的严厉管控调整、检查等，造成建筑工程水泥砂石料等原材料紧缺，属不可抗力，汇佳公司不承担违约责任。案涉工程于2018年9月1日取得《住宅工程质量分户验收结果表》，2018年9月8日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，2018年9月14日取得《竣工验收报告》，案涉工程质量验收合格。汇佳公司于2018年9月16日通过华西都市报、成都商报发布西蜀御景二期交房公告，还于2018年9月16日按照合同载明的地址向刘军、余琴邮寄了《西蜀御景二期交房通知书》，通知的交房时间为2018年9月22日前。刘军、余琴至今未接收西蜀御景二期6幢3单元6层601号房屋。 本院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《西蜀御景商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案争议焦点：1.是否因为汇佳公司未完善、办理相关手续导致案涉房屋不具备交付条件，从而延期交房。2.汇佳公司是否应当支付原告诉求的违约金。本院评判如下： 一、关于是否因为汇佳公司未完善、办理相关手续导致案涉房屋不具备交付条件，从而延期交房的问题。汇佳公司与刘军、余琴签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定在2018年6月30日前交房，因不可抗力需要延期交付的，出卖人书面通知买受人。汇佳公司辩解延迟交房80天的理由是不可抗力和国家政策，但未举出证据证明，汇佳公司的辩解意见不成立。汇佳公司单方面向刘军、余琴发出《关于延期交房80天的通知》，刘军、余琴签收后无任何接受变更的意思表示。汇佳公司实际延期83天（2018年7月1日至2018年9月21日），违反双方的约定。 汇佳公司在2018年9月20日前已具备《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋的条件，双方并未约定在当地主管部门办理竣工验收备案是交付房屋的条件。汇佳公司通过华西都市报、成都商报发布西蜀御景二期交房公告，同时按照合同载明的地址向刘军、余琴邮寄了《西蜀御景二期交房通知书》，通知二人于2018年9月22日前办理接房手续。刘军、余琴以汇佳公司未在当地主管部门办理竣工验收备案为由拒不接收房屋并要求汇佳公司承担违约责任的理由不成立。汇佳公司违约后，双方均有义务采取适当措施防止损失扩大。刘军、余琴未在2018年9月22日接房，致使损失扩大，二人主张此后产生的违约金本院依法不予支持。 二、关于汇佳公司是否应当支付原告诉求违约金的问题。汇佳公司未在约定的时间交付房屋，也未举证证明系双方约定的不可抗力因素造成延期，在未取得刘军、余琴同意的情况下延期交房83天属违约行为，应当承担违约责任。按照《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定时间交付商品房的，双方同意继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。刘军、余琴诉求按照全部房价款的日万分之三计算违约金不违反法律规定和双方的约定，依法予以支持，汇佳公司应支付刘军、余琴的违约金为13,349.44元（计算方式：536,122元×0.0003×83天）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告四川省汇佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内给付原告刘军、余琴违约金13,349.44元； 二、驳回原告刘军、余琴的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费819元，由原告刘军、余琴负担693元，被告四川省汇佳房地产开发有限公司负担126元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇一九年十二月二十七日 书记员 梁晓霜