四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0522民初3583号 原告：袁方才，女,生于1968年3月10日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：曾祥辉（系袁方才丈夫），住四川省合江县。 被告：都江堰市明悦房地产开发有限责任公司，住所四川省成都市都江堰市灌口镇解放四社。组织机构代码69889348-7 法定代表人：曾宪明，董事长。 原告袁方才与被告都江堰市明悦房地产开发有限责任公司（以下称明悦房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁方才向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告预交购房款242734元；2.判决被告支付原告合同总价款款10%的违约金28686元；3.判决被告从2011年10月8日按月息2%支付原告利息至预交购房款还清之日止；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告袁方才放弃了第一项诉讼中包含的2000元借款的诉讼请求。事实和理由：被告投资开发自怀镇西河街商住楼1号楼项目。原告于2010年10月7日与被告签订了预订房协议书。协议书约定：原告预购被告开发的自怀镇西河街商住楼项目1号楼顺数4-5号门面二间，面积约98.04平方米，单价1500元，购房金额147060元，购住房一套，面积约116.5平方米，单价1200元，购房金额139800元，合计预订房购房总款286860元。被告按图施工，工程质量为合格，各项税费由被告承担并办好两证，从签订合同之日起一年内交房，违约金按预订房屋总价的10%计算。协议签订后，原告于2010年10月8日向被告支付了购房定金86058元。事后，被告以资金紧张为由，分别于2010年12月30日、2011年5月28日、2011年8月1日、2011年8月19日先后四次向原告收取预购房款154675元，被告共预收原告购房款240734元。被告还于2014年6月份以工人生活费为由向原告借款2000元（无收据）。总计242734元。该工程于2010年7月份开始动工，至今1号商住楼仍是空地一块。原告多次要求被告退还预购房款未果，现向法院提起诉讼。 被告明悦房产公司辩称：1.不能交房的原因是自怀镇人民政府以未办完相关建设手续为由多次强行停工，但公司已向镇政府交完办理手续的所需费用230万元；2.由于是政府强行停工，公司不应支付利息、违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的房屋清退通知书系其现在居住的房屋问题，与本案无关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月22日，被告明悦房产公司与合江县自怀镇人民政府《签订招商引资合同书》，被告到自怀镇投资建设自怀和关口场新农村建设项目。2010年10月7日，被告以明悦房产公司合江分公司名义（以下称明悦分公司）与原告袁方才签订了“预订房协议书”，约定：袁方才购买自怀镇西河街商住楼项目顺数4-5号门市，面积约98.04平方米，单价1500元，合计147060元；购二单元C型住房，面积约116.5平方米，单价1200元，合计139800元；面积以房监所丈核为准进行计算。总合计286860元。明悦分公司按图施工，只为袁方才完善室内抹灰，细石地面、外墙装修按按设计图进行施工，工程质量为合格。水、电、气由明悦分公司负责安装；入户费由袁方才负责支付。各项税费由明悦分公司承担并办理两证（土地证和房产证）。从签订合同之日起一年内履行购房合同。袁方才签订合同时交付预订房款86058元给明悦分公司，余款于履行合同时支付预购房款90%。否则承担违约责任，违约金按房屋总价款的10%计算。协议书签订后，袁方才于2010年10月8日向明悦分公司支付预订房款86058元，于2010年12月30日支付4676元，于2011年5月28日支付30000元，于2011年8月1日支付90000元，于2011年8月19日支付30000元，合计240734元。项目修建期间，明悦房产公司被合江县自怀镇人民政府以无任何施工手续、安全设施不到位等原因多次责令其停止施工。项目至今未建成，处于停工状态，也未取得《商品房预售许可证》。袁方才多次向明悦分公司要求退还所交预购房款未果。现向法院提起诉讼。 本院认为，袁方才与明悦分公司的协议虽然名为“预订房协议书”，但其内容对标的物、位置、价款、支付方式、房屋装饰装修、房屋交付时间、违约责任等全部要素进行了明确约定，袁方才也履行了付款义务，而明悦分公司是房地产开发企业。故合同双方的行为符合房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的商品房预售行为，该协议应属房屋买卖合同，但因明悦分公司至起诉前仍未取得商品房预售许可证明。故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉合同应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。故案涉合同双方不存在违约行为及违约金。但依《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，袁方才有权要求明悦分公司返还预购房款、赔偿损失。同时依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故袁方才有权要求明悦房产公司退还预购房款、赔偿损失。因案涉合同无效的原因在明悦分公司没有取得商品房预售许可证明，明悦房产分公司具有过错；袁方才在签订合同时也未审查明悦分公司是否取得相关许可证明，未尽到一定的注意义务，也有过错。根据原、被告双方的过错程度，本院确认明悦房产公司对袁方才的损失承担70%责任，袁方才自己承担30%的责任。庭审证据证明，袁方才的损失是预购房款的利息损失。袁方才主张从逾期交房日2011年10月8日起计算利息不违反法律规定，本院予以支持。关于利率，本案不是民间借贷，袁方才主张的月利率2%依法不应支持，但明悦房产公司应按同期贷款利率支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告都江堰市明悦房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告袁方才预购房款240734元； 二、被告都江堰市明悦房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告袁方才70%的利息（利息以预购房款240734元为基数，自2011年10月8日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告袁方才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5371元，减半收取2686元，由被告都江堰市明悦房地产开发有限责任公司负担(该款原告袁方才已交纳，被告都江堰市明悦房地产开发有限责任公司在履行判决义务时一并支付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  余鑫海 二〇一九年十二月十一日 书记员  肖 琴