四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0722民初3135号 原告：李林，男，汉族，1961年9月1日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：李国治，男，汉族，系李林之子，特别授权。 原告：陈春燕，女，汉族，1965年5月23日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：马斌，四川擎剑律师事务所律师。 被告：四川盛世雅居房地产开发有限公司，住所地四川省三台县北坝镇东河路韩家巷1幢1-1。 法定代表人：林建，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：霍勇，四川蜀华律师事务所律师，系特别授权。 原告李林、陈春燕与被告四川盛世雅居房地产开发有限公司（以下简称盛世雅居公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李林、陈春燕及委托诉讼代理人李国治、马斌到庭参加诉讼，被告四川盛世雅居房地产开发有限公司委托诉讼代理人霍勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李林、陈春燕向本院提出诉讼请求：1.确认原告李林、陈春燕与被告盛世雅居公司项目部签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效。合同中甲方义务应当由被告履行；2.请求人民法院判决被告依约定交付安置房屋2套，房屋面积共计190.2平方米，房屋价值约950000元，并协助其办理产权过户手续；3.请求判决被告向原告支付2014年3月1日至2015年8月31日止的安置费7200元；4.请求判决被告以每月800元为标准，向原告支付2015年9月1日至实际交付房屋之日止的过渡安置费，计算至2019年6月30日止为36800元；5.请求判决被告以每月800为标准向原告赔偿因逾期交房给原告造成的损失，损失计算期间为2015年9月1日至实际交付房屋之日止，损失计算至2019年6月30日止为36800元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻,因二原告所有的境内的房屋进行“城中村”改造，原被告达成拆迁协议，并于2013年2月28日原告与被告成立的《盛世.三千廷》项目部签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。协议约定被告对原告所有的房屋进行拆迁安置，原告已经依照约定履行合同义务，而被告至今尚未按合同约定交付安置房屋，过渡费也仅支付4800元，故提起如上请求。在审理过程中原告就诉讼请求变更和明确为：1.诉状请求第1条不变，2.第2条因被告无法交付房屋，故解除协议，要求对方承担违约责任，要求按2003年7号最高法解释，第7条解除安置补偿协议，并且按要求第8条规定对原告进行赔偿，要求按评估价格赔偿原告的房屋价值款2套房屋，55.1万一套，共计110.2万元，并要求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿金，赔偿金为总计47万（47万来由是因当时·房屋价格为保守价格2500元每平方米，190平方米两套，视同已交纳了所购房屋款项）。另外增加变更请求为要求对方承担办证税费，由被告方向原告方支付两套房屋契税4.4万元（因原告方已有俩套房屋，故契税税费率为4%），维修基金1.37万元，两套房屋办证工本费3000元；3.其他请求第3条是按安置协议来的，第4条过渡安置费算的逾期后每月为800元，因为物价上涨，第5条是因逾期交房的损失，实际可以出租带来收益，实际第3、4、5条数额按诉状不变。诉讼请求现在总计要求被告支付171.35万元。 被告盛世雅居公司辩称，原告诉状诉称的事实真实，但该项目的一千余套房屋已经销售完毕，并已交付使用，不能向原告交付房屋。我们公司同意对一楼或者7楼的95平方米左右的房屋选择一套进行评估，根据评估价值进行赔偿；因为根据现有市场价值进行赔偿，其主张的安置费、以及逾期交房的损失等已一并计入了该评估价值，所以原告的其他请求依法不应当承担责任。 本院经审理认定事实如下：2013年被告盛世雅居公司以该公司《盛世.三千廷》项目部作为拆迁方（甲方）与原告李林及陈春燕为被拆迁方（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，协议主要有如下内容：甲方对进行“城中村”改造，规范范围内必须拆除乙方现有宅基住房；一、乙方在拥有宅基旧房合法建筑面积为136.8平方米；二、甲方返还乙方安置房面积190.2平方米。三、甲方返还乙方安置房的标准为：清水房，室内砂浆找平，进户防盗门一扇……，过渡期限暂定为三十个月（具体安置时间项目将提前三个月书面通知）。四、过渡费用4800元／年／户，分年度发放，以甲方通知乙方接房的实际时间为甲方终止向乙方发放过渡费的止日。五、乙方一次性支付乙方每户搬家费500元。六、乙方可在每栋楼的二至七层之间选择其安置房。七、以返还乙方的安置房的总面积为标准，乙方选择的安置房面积上下误差不得超过10%。如果乙方选择的安置房面积超出了返还的安置房总面积的，其超出部分，甲方将按市场价优惠5%的价格计算向乙方收取其超出部分的安置房放款。八、……由甲方负责为乙方办理新的《房屋的产权证》何《土地使用权》其工本费由乙方自行承担。九、乙方有责任和义务按规定足额交纳住房维修基金。十三（本项内容为手写，其余内容除签名外为打印内容）、甲方向乙方交付房子时，甲方把水、电、气、有线安装好，门窗包括室内安装好，土地使用证、产权证办理好给乙方，乙方不在支付任何费用，乙方为二套小三室95.1平方房子。在95.1平米增减面积，乙方不付任何费用，房子维修基金，监控乙方不付任何费用，就该户其它人员包括其子妹在2013年3月1日以前所有谈判无效，以签合同为准，合同签订后，乙方提交户主国有土地使用证。乙方选一套1楼。一套7楼。交钥匙时，乙方不付任何费用。以手写为主。与前面抵触条款无效。结尾处为本协议是经甲、乙双方本着平等互利，协商一至的原则下签订的，……由此造成的一切损失由违约方承担。协议落款时间为2013年2月28日，该协议上另标注双方签订日期2013年4月27日。协议签订后原告履行了乙方义务，但被告盛世雅居公司至今尚未按合同约定交付安置房屋，过渡费也仅支付4800元。本案审理过程中，被告表示在该案涉项目中的房屋已经销售完毕，并已交付使用，不能向原告交付房屋，经本院在2019年11月6日审理中征求原告意见，原告方表示同意按2套7楼（2号楼2单元7楼2号）现有评估价值进行货币补偿，被告方也表示可以按原告选定房屋评估价值按每平方米单价计算190.2平方米。本院征得双方同意后委托四川均衡房地产评估有限责任公司对三台县北坝镇盛世三千廷2号楼2单元7楼2号房地产市场价值进行了评估,2019年12月6日，四川均衡房地产评估有限责任公司作出川均衡房评（2019）087号报告书，该报告书载明：评估面积：98.15㎡；评估单价：5334元／㎡;评估总价:52.35万元。其中建筑完损情况“建筑综合成新率”：综合建筑物的设计使用年限，地基与墙面、主体结构、配套设施设备、维护保养状况等因素，判断建筑物的综合成新率为9.5成新。对该报告，原告认为对房屋进行了折旧0.95评估，应当按照全新价值计算，即单价为5614.74每平方米计算，55.1万一套房。而被告表示，可以参照评估报告价格进行结算。该报告出具后，原告方在第三次庭审中作出了变更后的诉讼请求。所产生的评估费7800元，被告盛世雅居公司已主动承担。 另查明，原告李林与陈春燕在1999年4月8日登记住宅一套，1999年4月8日陈春燕名下登记住宅一套。 上述事实，有当事人的陈述、双方身份信息、《房屋拆迁安置补偿协议书》、三千廷销售表、房权证复印件、川均衡房评（2019）087号报告书等证据证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。原告李林、陈春燕与被告盛世雅居签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。但被告盛世雅居在与原告签订补偿协议后，不按协议约定对原告补偿房屋，将案涉房屋全部销售，同时也未按合同约定完全支付过渡期间的费用，针对原告的诉讼请求，本院确认如下： 原告请求确认原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效,本院予以支持； 原告请求解除原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，并按照房屋全新价值进行赔偿，即赔偿110.2万元的请求，本院认为，因被告违反协议约定，未向原告交付房屋，原告要求解除原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，应当支持。被告现已无法交付房屋，理应进行赔偿。本院经原被告双方同意，对案涉房屋进行了评估，评估单价：5334元/㎡;评估总价:52.35万元。虽然双方选定的评估房屋面积为98.15㎡，略大于原协议约定的面积，但系原告在协议约定可选房屋范围内，且约定在95.1平米增减面积，乙方不付任何费用，故对原告要求按评估房屋两套的价值进行计算赔偿金，本院予以支持。但双方选定评估的房屋，其评估价值就是现在房屋的价值，即使被告给付房屋，亦不能改变房屋成新的现状，且前述本院按照其选择两套房屋总价值计算了赔偿金。因此，原告要求按房屋全新价值赔偿，本院不予支持。 对原告要求被告因无法交付房屋承担不超过已付购房款1倍的赔偿金，赔偿金为总计47万的请求。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先权取得补偿安置房屋的，应予支持，拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）商品房买卖合同订立时，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立时，出卖人又将该房屋出卖该第三人。本案中，原告在与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》时，并未约定安置房屋的具体位置，也未约定房屋具体价值，其赔偿金为47万的请求，证据并不充分。且案涉房屋的现行评估价值，其增值部分足以弥补被告的该项内容的损失，故对原告的该请求本院不予支持。 原告要求被告承担办证税费，由被告方向原告方支付两套房屋契税4.4万元（因原告方已有俩套房屋，故契税税费率为4%），维修基金1.37万元，两套房屋办证工本费3000元的请求。该请求不仅没有事实依据，也没有法律依据，且该事实并未发生，对原告的该请求，本院不予支持。 对原告诉状第3、4、5项请求，本院认为，原被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》未约定房屋交付具体期限，也未约定因物价及交付时间延长而改变延迟履行应计算的损失，故仍应按双方约定由被告给付原告过渡费用4800元/年。本院确定为双方自合同签订之日即2013年4月27日起至被告方付清房屋损失款价款时止。对原告的其他请求，本院不予支持。 综上所述，对原告李林、陈春燕的请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十二条第四项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、李林、陈春燕与四川盛世雅居房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效； 二、解除李林、陈春燕与四川盛世雅居房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》； 三、在本判决生效之日起十五日内由四川盛世雅居房地产开发有限公司赔偿李林、陈春燕赔偿房屋价值款1047000元； 四、在本判决生效之日起十五日内由四川盛世雅居房地产开发有限公司自2013年4月27日起至履行完房屋价款时止，按每年4800元支付李林、陈春燕过渡费（总数内扣减已付4800元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20222元，减半收取计10111元，保全费5000元，合计15111元，由李林、陈春燕负担5111元，被告四川盛世雅居房地产开发有限公司负担10000元。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  廖前锋 二〇一九年十二月二十七日 书记员  朱国敏