贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4977号上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：李芙蓉，女，1979年2月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：赵刚，男，1978年3月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，与上诉人系夫妻关系。被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：贵州康琦药械有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县蒙江街道长田村。法定代表人：张高红，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡万祥，男，1980年10月7日出生，汉族，住贵州省毕节市，系该公司员工。委托诉讼代理人：苏颖豪，女，1977年9月9日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区，系该公司员工。上诉人李芙蓉因与被上诉人贵州康琦药械有限公司（以下简称康琦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李芙蓉上诉请求：1、撤销原判决第一项判决；2、请求继续履行《租赁合同》；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院将“是否公司员工”作为评判合同是否继续履行的唯一标准认定事实不清，适用法律错误。1、《租赁合同》合同条款更多约定的是权利义务，是不是公司的员工不是租赁房屋的标准和条件；2、康琦公司在整个过程表明其不管是主观上还是实际行动上都不是将“是不是公司员工”纳入能否继续履行合同的标准；3、上诉人李芙蓉劳动合同期限内，因康琦公司搬迁致使劳动合同履行条款发生重大改变而被迫离职，康琦公司应承担相应的责任；4、上诉人离职前及过程中，康琦公司从未告知不是公司员工，无权继续使用公租房；5、大量证据能够证明康琦公司单方面终止租赁合同，存在过失过错。被上诉人康琦公司答辩称，一审判决公平合理合法，请求维持原判。康琦公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即搬出原告承租的位于小孟工业园区2-24-1号的公租房；2．本案诉讼费由被告承担。李芙蓉向一审法院提出反诉请求：1．请求判令继续履行《租赁合同》；2．如若不能继续履行租赁合同，请求判令反诉被告赔偿经济损失71,536元；3．请求判令反诉被告赔偿经济损失15,200元；4．判令反诉被告承担全部诉讼费。一审法院认定事实，贵州康琦公司（乙方）与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司（甲方）签订《公共租赁住房租赁合同》，将其拥有可依法出租的位于翁岩青年公寓2号地的14套房屋出租给贵州康琦公司，建筑面积为827.02㎡（其中案涉房屋2-1-24-1建筑面积为59.85㎡），租赁期限为壹年，自2018年3月1日至2019年2月28日，贵州康琦公司承诺，承租该房屋仅供给其住房困难职工居住使用，租金按建筑面积缴纳，标准为5元/㎡/月。同时，贵州康琦公司还与贵阳市住建成城物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，约定由贵阳市住建成城物业管理有限公司为上述14套房屋提供物业服务，物业管理费按建筑面积1.4元/㎡/月。李芙蓉于2015年入职贵州康琦公司，于2016年5月1日与该公司签订《劳动合同书》，约定的工作期限至2019年4月30日，在研发部门产品研发经理岗位工作。2017年3月17日，贵州康琦公司作为甲方与李芙蓉作为乙方签订《贵州康琦药械有限公司关于员工公租房协议》，主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》等相关法律规定，甲乙双方本着平等、自愿、互利的原则，为保障公司及员工的权益，获得公租房的员工与企业签订以下协议：一、公租房地点：小孟工业园区（翁岩公租房二块地楼层/门牌号：××。二、乙方获得公租房五年内，乙方只有使用权，甲方拥有所有权。三、乙方在使用公租房期间所产生的一切费用由本人承担（包括：水费、电费、网费、燃气费等其他费用）。四、如在甲方工作满五年后离职的员工，还需使用该套公租房，则需提前一个季度将公租房费用汇至甲方指定账号，如逾期未打，甲方有权收回该套公租房。五、公租房使用期间的房屋租赁费用由乙方按时汇入甲方指定账号，由甲方统一缴纳，在规定期限未打者，甲方将收回该套公租房的使用权。乙方如不再租赁该套公租房需提前三个月通知甲方。六、乙方不得擅自改变房屋结构，如需改造房屋须经甲方同意。七、乙方如违反以上条款，须赔偿甲方一切损失，如有泄露公司商业、技术秘密，在承担经济损失的同时，愿承担法律责任。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议未尽事宜，双方协商解决。九、如在协议期间，乙方自愿放弃公租房的使用权，房屋的装修费用由乙方自己承担。十、乙方在使用公租房期间，要严格遵守公租房相关制度及规定，如因乙方个人原因给公租房中心及企业带来损失，由乙方自行承担后果。合同签订后，李芙蓉开始使用案涉房屋，并直接向贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司支付房租及物业费至2019年3月，每月的房租299元、物业费85.76元。期间，李芙蓉对该房屋进行了装修并购置实木床、衣柜、电视柜、鞋柜、沙发、电视、冰箱、抽油烟机、消毒柜等家具家电，其提交了《室内装修工程施工承包协议》、《室内装修工程承包协议》、收据、收条、《产品销售清单》、京东购物清单、订单详情等，证实其支付了装修费（含基础装修和室内装饰装修）48,600元及家电家具费用22,936元。贵州康琦公司对李芙蓉装修案涉房屋及购置家具家电不持异议，对票据的真实性亦无异议，只是主张上述费用不应由其承担。2018年2月8日，李芙蓉向贵州康琦公司递交了《离职申请》，以自身能力不足及公司离家太远为由向公司提出辞职，公司于2月28日同意其申请。8月13日，贵州康琦公司向包括李芙蓉在内的四户人员发出《通知》，载明：“本公司与以下人员签订的公租房合同已到期，该合同期满后，公司未与以下住户续签合同，故公司与以下人员不存在租赁关系，根据有关法律法规，本公司有权随时收回该房屋，请以下人员自接到通知后于2018年8月31日前搬离所住公租房，具体人员名单如下：．．．．．．李芙蓉：翁岩公租房2号地9栋24楼1楼。请以上人员接到通知后于规定时间内完成搬迁，否则，后果自负。”8月27日，贵州康琦公司再次向李芙蓉等四户发出《通知》，主要内容为：“．．．．．．以上住户请于2018年8月31日前搬离所住公租房并交出钥匙，否则，从2018年9月1日起公司将停水停电，9月份以后产生的费用及一切后果由个人自行承担”。9月5日，贵州康琦公司向李芙蓉发出《房屋租赁协议终止通知书》，载明：“您2015年5月4日入职本公司任研发部经理一职，于2017年3月17日申请到本公司位于贵阳市花溪区××小区××楼××单元××楼××号××套，于2018年2月28日因个人原因向公司申请解除劳动关系，并提交终止劳动合同的书面申请，办理完相关离职手续。根据本公司公租房管理办法规定：享受公司公租房福利的员工，须在离职当月搬离公租房，将公租房退回公司。而您至今仍未退回公租房，本公司公租房管理人员多次给你打电话甚至两次书面通知您退回公司公租房均遭您拒绝，现本公司再次通知您：一、自本通知函发之日起，您与本公司之间的房屋租赁关系终止，请您在收到本通知后5日内（最迟在2018年9月10日前）搬出贵阳市花溪区翁岩小区2号楼1单元24楼1-24-1号房屋，并到本公司办理公租房退还手续。二、您在上述期限内不将贵阳市花溪区翁岩小区2号楼1单元24楼1-24-1号房屋退回公司，本公司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失”。李芙蓉在接到上述通知后于2018年11月搬离案涉房屋，并在外重新租赁房屋，提交了收据三张，证明其产生的租金为12,000元（2018年9月至2019年4月共8个月，每月1,500元），李芙蓉主张系因贵州康琦公司威胁要停水停电其才搬离，故该损失应当由贵州康琦公司承担，同时包括其已支付的案涉公租房2018年9月至2019年4月共8个月的房租和物管费共计3,064元，以及重新租房时更换防盗门锁芯的费用136元，以上共计15,200元，即为其第三项诉讼请求。庭审中，经法院核实，在李芙蓉搬离之前，贵州康琦公司并未对案涉房屋进行停水停电。贵州康琦公司向法院提交了一份《情况说明》，内容为：“我公司承租贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司位于翁岩青年公寓作为公司员工宿舍自2017年3月至今，合同每年签订一次，2019年年度因公司人员变动，需要重新审核办理入住人员相关信息，现我公司与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司的租赁合同签订事宜正在办理当中”，该说明上加盖了翁岩幸福小区服务中心的章，并书写：“情况属实”字样。贵州康琦公司以此证实其与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司关于2019的租赁合同虽然尚未签订，但已经在洽谈中，其有权利作为原告要求李芙蓉搬离案涉房屋，对此李芙蓉表示贵州康琦公司与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司的合同一年期限已到。后贵州康琦公司又向法院提交了一份其与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订的《公共租赁住房租赁合同》以及与贵阳市住建成城物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》，载明公共租赁住宅房租赁及委托物业管理的时间是2019年3月1日至2019年4月30日其余内容与上述合同一致，证明其与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司关于公租房的租赁已经达成新的租赁合同，其有权作为原告要求李芙蓉搬离，李芙蓉对该两份合同的真实性持有异议，不予认可。诉讼中，法院组织了贵州康琦公司与李芙蓉对案涉房屋的装修情况进行了现场勘验，经双方确认，李芙蓉进行的基础装修及室内装饰装修，包括橱柜、洗手池、蹲便器、墙纸、吊顶灯均保存良好，且不能拆除；李芙蓉购置的实木床、实木高低床、实木衣柜、大理石电视柜、鞋柜、电视机、挂机、沙发、冰箱、热水器、消毒柜、抽油烟机、燃气灶及烤火茶几都还在案涉房屋内。同时，本院与贵州康琦公司及李芙蓉还一同前往翁岩幸福小区服务中心，该中心表示其系贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司的下属单位，负责包括案涉房屋在内的公租房的管理和服务，并向本院提交了一份李芙蓉户填写的《保障性住房装修申请表》，显示：承租人李圣波（李芙蓉哥哥），申请装修内容为：客厅、卧室等水电暗装、刷乳胶漆、铺强化地板、定制橱柜、安装洗手池、更换便池水箱、封阳台、更换门、吊顶等。翁岩幸福小区服务中心作为管理中心注明意见：“水电管线改装后不保修、封阳台不能外挂、建筑垃圾袋装运一楼．．．．．．”，并加盖公章。同时该表在备注中注明：“《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》（筑府发［2011］32号）第二十六条：承租人享有在合同约定租赁期限内使用公共租赁住房的权利，但不得改变房屋结构和用途。承租人基于对房屋的合理利用进行的二次装修需征得出租人的同意，所形成的附属物在退租时不予补偿。承租人应按时缴纳房屋租金和房屋使用过程中发生的水、电、通讯、电视、物业服务管理等费用”。贵州康琦公司与李芙蓉对该申请表的真实性均无异议，但李芙蓉表示其与贵州康琦公司的租期并未到期，故不适用上述规定。同时，该中心负责人向法院介绍，公共租赁住房只针对辖区范围内的人员，因贵州康琦公司的营业地已经搬离经开区，故依照政策该公司之前租赁的公租房都需清退，只是涉及人员过多，需要一段缓和期。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，贵州康琦公司与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订《公共租赁住房租赁合同》、贵州康琦公司与李芙蓉签订的《贵州康琦药械有限公司关于员工公租房协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。综合双方的诉辩称，本案的争议焦点为：贵州康琦公司与李芙蓉的租房协议是否应该继续履行？李芙蓉是否应当搬离案涉房屋？贵州康琦公司主张李芙蓉已经离职，不属于其职工，故应当搬离，李芙蓉则主张合同中并未约定只有员工才能租赁，且对于租赁期限约定的为五年，故其不应当搬离，合同应当继续履行。法院认为，双方的争议实际是对合同条款的理解有争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。纵观本案《贵州康琦药械有限公司关于员工公租房协议》，该协议的名称为“员工公租房”、正文中写到：“为保障公司及员工的权益”，内容中多次出现“员工”字眼，且在贵州康琦公司与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订《公共租赁住房租赁合同》中也约定：“．．．．．承租该房屋仅供给其住房困难职工居住使用．．．．．．”，故法院认定该合同中涉及的公租房应当仅限于贵州康琦公司员工使用，现李芙蓉已自动离职，不符合继续租用公租房的条件，故贵州康琦公司要求其搬离，应当予以支持，对于李芙蓉要求继续履行合同的请求，不予支持。李芙蓉辩称其系因贵州康琦公司调整其工作地点而被迫离职，但并未能提交证据证明，法院对此不予采信。同时，李芙蓉主张其与贵州康琦公司约定的租期为五年，系依据的协议第二条：“乙方获得公租房五年内，乙方只有使用权，甲方拥有所有权”，从该条款的字面解释，五年是对所有权和使用权的划分，并非对双方租期的约定，其主张与约定不符，法院不予支持；另，李芙蓉主张依据协议第四条：“如在甲方工作满五年后离职的员工，还需使用该套公租房，则需提前一个季度将公租房费用汇至甲方指定账号，如逾期未打，甲方有权收回该套公租房”之约定，其虽然已经离职，但是仍然可以租用房屋，但其在贵州康琦公司工作时间并未满五年，并不属于上述条款约定的范围，故对其该主张亦不予支持。关于李芙蓉要求贵州康琦公司赔偿其装修、家具家电的损失71,536元及房租损失15,200元的请求。法院认为，双方在租房协议中对装修的约定为：“如在协议期间，乙方自愿放弃公租房的使用权，房屋的装修费由乙方自行承担”，但本案并不适用该情形，故可以参照该协议第十条：“在使用公租房期间，要严格遵守公租房相关制度及规定．．．．．．”，并结合李芙蓉在装修时填写的《保障性住房装修申请表》中注明的：“《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》（筑府发［2011］32号）第二十六条：．．．．．．承租人基于对房屋的合理利用进行的二次装修需征得出租人的同意，所形成的附属物在退租时不予补偿．．．．．”，李芙蓉户也在该表上签名确认，应当视为其在装修时已知晓该规定，故对其要求的基础装修及室内装修装饰，经现场勘验，已形成附属，不能拆除，该部分赔偿不予支持；对于其要求的家具家电的损失，经现场勘验，均保留在案涉房屋内，即实木床、实木高低床、实木衣柜、大理石电视柜、鞋柜、电视机、挂机、沙发、冰箱、热水器、消毒柜、抽油烟机、燃气灶及烤火茶几等，李芙蓉可以自行搬走继续使用，并未实际产生损失，其要求贵州康琦公司进行赔偿，无事实及法律依据，法院不予支持；关于李芙蓉要求的房租损失，其主张系贵州康琦公司断水断电导致其另行租房，但经庭审中双方确认，截至李芙蓉搬离时，贵州康琦公司并未对其实施断水断电的行为，故其搬离案涉房屋另行租房系个人行为，由此产生的相应费用，不应由贵州康琦公司承担；而对其已经支付的2018年9月至2019年3月公租房的房租和物管费，因房屋一直由其占有，经贵州康琦公司多次催收，仍未返还，故该费用亦应当由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李芙蓉于本判决生效之日起十日内搬离位于贵阳经济技术开发区小孟工业园翁岩青年公寓2号地门牌号为××的房屋；二、驳回原告贵州康琦药械有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李芙蓉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100元（已减半收取），反诉案件受理费人民币1,084元（已减半收取），由被告（反诉原告）李芙蓉负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人李芙蓉已经离职的情况下是否可以继续租用公租房。案涉租赁协议的名称为“贵州康琦药械有限公司关于员工公租房协议”、正文中写到：“为保障公司及员工的权益”，且在被上诉人康琦公司与贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订的《公共租赁住房租赁合同》中也约定：“．．．．．承租该房屋仅供给其住房困难职工居住使用．．．．．．”，且约定的租金远低于市场标准，故案涉公租房系为住房困难职工提供的福利性租住房。据案涉租赁协议第四条，康琦公司员工离职后可以继续使用该公租房的前提是工作满5年且提前一个季度将公租房费用汇至康琦公司指定账户。本案中，上诉人李芙蓉与被上诉人康琦公司签订劳动合同的时间为2016年5月1日，上诉人李芙蓉于2018年2月8日提出离职申请，康琦公司于2018年2月28日同意其申请。上诉人李芙蓉未工作满五年，不符合离职后继续使用公租房的条件，无权继续占有使用案涉公租房。上诉人李芙蓉主张离职原因为康琦公司厂址搬迁导致劳动合同履行条款发生重大变化，过错在于被上诉人康琦公司的上诉理由，因上诉人为主动申请离职，故与本案不具有关联性，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人李芙蓉的上诉请求不能成立。本院据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李芙蓉负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇一九年十二月二十七日书记员  李萌