北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24276号原告：北京悦秀商业运营管理有限公司，住所地北京市通州区潞城镇潞城中路168号。法定代表人：黄秀虹，执行董事。委托诉讼代理人：曹磊，男，该公司员工。被告：北京法雅商贸有限责任公司，住所地北京市西城区太平桥大街109号。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诠，男，该公司员工。原告北京悦秀商业运营管理有限公司（以下简称悦秀公司）与被告北京法雅商贸有限责任公司（以下简称法雅公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告悦秀公司的委托诉讼代理人曹磊、被告法雅公司的委托诉讼代理人唐亮、王诠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦秀公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2016年2月15日至2017年10月31日的物业管理费532812.5元；2.请求判令被告支付迟延付款利息（以532812.5元为基数，自2017年11月1日起至实际付清之日止，按照年利率24%标准计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原告与北京大康国际鞋城有限公司（以下简称大康公司）签订编号为BJYX-HT-2015-0101-001的《北京悦秀城项目物业服务委托合同》，约定原告为大康公司位于北京市丰台区开阳路8号的悦秀城项目提供物业服务，原告有权向业主或承租人收取物业服务费，收费标准为商业部分2.5元/天/平米，合同有效期自2015年1月1日起至2019年12月31日。2015年6月10日，被告与大康公司签订《悦秀城项目商铺租赁合同》及《补充协议》（以下简称租赁合同），约定被告承租大康公司位于悦秀城项目二层F2-17-1、F2-18、F2-19、F2-20号商铺，面积为329平方米，租赁期限为38个月，自2015年5月10日起至2018年7月9日止。2015年11月26日，被告与大康公司签订补充协议，约定将商铺位置调整为F1-03、F1-04-01、F1-04-02、F1-04-03号，商铺面积为341平方米。根据租赁约定，被告同意由大康公司指定的物业管理公司即由原告提供物业管理服务，物业管理费标准为2.5元/天/平米。自2016年2月15日起，被告欠付原告物业管理费，截止2017年10月31日，拖欠的物业费为532812.5元，原告已多次催缴，但被告至今仍未支付拖欠的物业管理费。根据约定，被告逾期缴纳物业管理费的，每迟延1日，乙方应向甲方交纳应付费用的0.5%作为迟延付款利息，现原告自愿将上述违约标准调整为按照年息24%计算。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告法雅公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告双方关于商铺事宜经过了（2018）京0106民初1720号案件的审理，相关物业费和租金已经在上述案件中解决；二、（2018）京0106民初1720号案件对案件事实予以认定，应当自2016年3月25日开始计算租金，且原告至今未退还17050元装修保证金；三、原告迟迟未向被告主张权利，故其诉讼请求已经超过了诉讼时效；四、原告主张的利息标准过高，应当予以调整；五、原告是与大康公司签订的物业服务委托合同，其委托大康公司收取物业费，故原告主体有误；六、原告物业服务管理不到位，物业费应当酌减；七、原告没有催收，故不存在逾期利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，法雅公司对悦秀公司提交的证据1《北京悦秀城项目物业服务委托合同》、证据2《商铺租赁合同》及补充协议的真实性认可，证明目的不认可；对悦秀公司提交的证据3欠付物业费及延迟付款利息明细表的真实性不予认可。悦秀公司对法雅公司提交的证据1（2018）京0106民初1720号民事判决书及生效证明、证据2《北京悦秀城项目物业服务委托合同》、证据3《商铺租赁合同》及补充协议、证据4收款收据的真实性认可，证明目的不认可；对法雅公司提交的证据5媒体报道及照片的真实性不认可。本院认为，上述证据来源形式符合法律规定，故对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认，对证据的证明效力将结合本院查明的事实综合认定。对当事人有异议的证据，本院将结合庭审查明的事实综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，大康公司（甲方）与悦秀公司（乙方）签订《北京悦秀城项目物业服务委托合同》，由甲方选聘乙方对位于北京市丰台区开阳路8号的北京悦秀城项目实施物业服务，约定：物业服务费用为商业部分2.5元/天/平米，合同期限自2015年1月1日至2019年12月31日；业主、使用人违反业主临时管理规约或前期物业服务合同的约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之0.5的标准向物业企业支付违约金；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施等。2015年5月至6月期间，大康公司（出租人、甲方）与法雅公司（承租人、乙方）签订《国美生活广场项目商铺租赁合同》，由乙方承租甲方名下位于北京市丰台区右安门外幸福里8号二层F2-17-1、F2-18、F2-19、F2-20号商铺，套内建筑面积为329平方米。双方约定：合同租赁期限为38个月，自2015年5月10日至2018年7月9日止；甲方给予乙方贰个月的装修免租期，装修免租期自2015年5月10日起至2015年7月9日止，在装修免租期内，乙方无须支付租金，但应按时缴纳物业管理费、水电费、燃气等各项费用；乙方同意由甲方指定的物业管理公司为本项目提供物业管理服务；物业管理费标准为2.5元/每平方米/日（按套内建筑面积计算），每月物业管理费为25017.71元，装修免租期内物业管理费为4000元，由乙方在甲方交付本商铺前3日内向物业管理公司一次性缴纳。装修免租期满后，乙方于每__个月的最后一月20日前（如20日为法定节假日，则提前至法定节假日前的最后一天）缴纳下__个月物业管理费（按自然月份计）；乙方应于本合同签订后10日内向甲方一次性缴纳总额相当于所承租商铺叁个月租金以及物业管理费的履约保证金，共计180127.5元。2015年11月26日，大康公司与法雅公司签订补充协议，约定：法雅公司将租赁的商铺由悦秀城二层F2-17-1、F2-18、F2-19、F2-20号（以下简称原商铺）调整为一层F1-03、F1-04-01、F1-04-02、F1-04-03号（以下简称新商铺），调整后的商铺套内建筑面积为341平方米；法雅公司同意以新商铺现状接收商铺，双方将于2015年11月15日前办理新商铺的交接手续；法雅公司承租的原商铺的包括但不限于租金、物业费等费用计至双方办理完毕新商铺交接手续的前一日，自双方办理完毕新商铺交接手续之日起计算新商铺的包括但不限于租金、物业费等各项费用；新商铺的物业管理费收费标准为2.5元/天/平米。另查，2018年1月10日，大康公司以租赁合同为由将法雅公司诉至本院，要求法雅公司向其支付租金、物业费及违约金等。2018年12月20日，本院作出（2018）京0106民初1720号民事判决书判令法雅公司向大康公司支付相应租金，驳回了大康公司其他诉讼请求。该判决书中经审理认定事实如下：大康公司于2015年11月13日将涉诉商铺交由法雅公司使用，法雅公司开业日期为2015年12月25日，营业免租期为3个月，起租日期为2016年3月26日，法雅公司搬离承租场所的日期为2017年10月31日。此外，该判决书认定法雅公司向大康公司缴纳履约保证金186697.5元及装修保证金17050元，其中履约保证金186697.5元抵扣相应租金，装修保证金17050元法雅公司可另案主张。该判决书已于2019年1月9日发生法律效力。庭审中，双方均认可法雅公司已缴纳了装修免租期内的物业费4000元，悦秀公司主张上述物业费缴费的期间为2015年11月15日至2016年2月15日，法雅公司对此不予认可，主张物业费缴费期间为2015年12月25日至2016年3月25日。本院认为，根据悦秀公司与大康公司签订的《北京悦秀城项目物业服务委托合同》、大康公司与法雅公司签订的《国美生活广场项目商铺租赁合同》以及庭审查明的事实，悦秀公司为法雅公司承租的商铺提供物业服务，故法雅公司应向悦秀公司支付相应的物业管理费。法雅公司辩称因悦秀公司对商场经营不善负有责任，故应当酌减物业管理费，对此本院认为，本案系物业服务合同纠纷，商场的整体经营情况不属于物业服务范围，且法雅公司未提供充分证据证明悦秀公司未按照约定提供物业服务或未达到约定标准，故对法雅公司的该项辩称意见，本院不予采纳。因悦秀公司与法雅公司均认可装修时间为2015年11月15日，撤店时间为2017年10月31日，本院对此不持异议。根据法雅公司与大康公司签订的《国美生活广场项目商铺租赁合同》及补充协议的约定，装修免租期为二个月，应当自法雅公司接收商铺之日起算，因法雅公司已支付了装修免租期内的物业管理费4000元，现悦秀公司以装修之日为起算点，按照3个月装修免租期即自2016年2月15日起主张物业费，并无不当之处，本院不持异议。法雅公司逾期支付物业费的行为已构成对悦秀公司的违约，悦秀公司依约主张迟延付款利息依法有据，本院予以支持，结合本案案情，悦秀公司所主张的迟延付款利息过高，本院依法予以酌减，迟延付款利息由本院结合案情酌定为按照未付款的年利率6%标准计算。关于诉讼时效问题，民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。且本案中，根据悦秀公司与大康公司签订的物业服务委托合同，大康公司有代为向承租人收取物业管理费的权利，而大康公司曾于2018年1月10日起诉法雅公司支付物业费，构成诉讼时效的中断。综上，法雅公司关于悦秀公司诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。法雅公司主张以装修保证金17050元抵扣物业管理费，悦秀公司持反对意见，由于两者并非同一法律关系，法雅公司可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京法雅商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付北京悦秀商业运营管理有限公司二〇一六年二月十五日至二〇一七年十月三十一日物业费532812.5元；二、北京法雅商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付北京悦秀商业运营管理有限公司迟延付款利息（以532812.5元为基数，自二〇一七年十一月一日起至实际付清之日止，按照年利率6%标准计算）；三、驳回北京悦秀商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4564元，由北京法雅商贸有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇一九年十二月二日法官助理  李 坤书 记 员  张晶晶