成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5023号 原告（反诉被告）：陈静，女，汉族，1984年8月17日出生，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：刘坚，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：成都鼎创天鸿置业有限公司。住所地：成都市温江区南江路208号1栋10层1023号。 法定代表人：周建，职务不详。 委托诉讼代理人：曾丹，北京安博（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）陈静与被告（反诉原告）成都鼎创天鸿置业有限公司（以下简称鼎创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈静的委托诉讼代理人刘坚，被告（反诉原告）鼎创公司的委托诉讼代理人曾丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈静向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认被告与原告于2019年1月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》已经解除，解除合同时间是2019年8月；2．请求依法判令原告承担迟延支付期间的利息924.65元（以25000元为基数，按年息5%的标准从2019年4月19日计算至2019年10月30日）；3．被告退还原告已经支付的购房款210000元。事实和理由：2019年1月30日原告陈静与被告签署《四川省商品房买卖合同（预售）》合同，原告向被告购买位于成都市温江区房屋一套，总价款41万元。根据合同第九条第（二）款第四项约定，陈静应当于2019年1月30日前付款210000元（含定金）占总房款51.22%；于2019年4月19日前付款25000元；于2019年7月19日前付款25000元；于2019年10月19日前付款25000元；于2020年1月19日前付款25000元；于2020年4月19日前付款25000元；于2020年7月19日前付款25000元；于2020年10月19日前付款25000元；于2021年1月19日前付款25000元。合同签订后，陈静因在2019年1月、4月被诈骗损失220万元，并于2019年6月24日向广元市公安局利州区分局刑事侦查大队报警，案件编号为：A510802260000201906013及A5108022600002019060151。陈静应当于2019年4月19日、2019年7月19日向被告分别支付两笔购房款25000元，但因被诈骗丧失履约能力，无力履行与被告签订的房屋买卖合同，未向被告支付并于2019年8月7日告知被告原告丧失履约能力的客观状况，请求解除房屋买卖合同。原告迟延支付被告5万元购房款，原告自愿承担迟延支付的利息，承担违约责任，原告已经丧失履约能力的客观情况下，原告不能实现购买、享有房屋所有权的目的，被告亦不能实现回收资金的目的，合同双方均不能实现合同目的。为避免交易僵局、社会资源的浪费及实现交易的效率，为保护原告、被告的合法利益，原告依据中华人民共和国合同法、民事诉讼法等相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请！ 鼎创公司辩称：对合同是否履行事实没有争议，承认陈静起诉状中提到的有关合同约定的内容和合同的履行进展的事实，但认为陈静没有解除案涉房屋买卖合同的权利，根据合同约定，买受人违约时只有出卖人享有合同解除权。在买受人陈静出现违约情形时，出卖人也可以要求违约方继续履行案涉房屋买卖合同，因此出卖人要求陈静按照合同及补充协议一次性支付剩余购房款200000元；陈静自愿支付的按照年息5%的标准计算利息不符合法律规定和合同约定，根据双方签订的合同，买受人逾期支付的情形应当按照每日万分之五支付违约金，同时守约方要求合同继续履行，因此陈静要求返还购房款的诉求不应得到支持。 鼎创公司向本院提出反诉请求：1．请求法院判令反诉被告继续履行反诉原被告于2019年1月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，向反诉原告支付购房款20万元；2．请求法院依法判令反诉被告向原告支付逾期付款违约金4450元；3．请求法院依法判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：根据合同第九条第（二）款第4项约定，反诉被告陈静应当于2019年1月30日前付款210000元；2019年4月19日前付款25000元；于2019年7月19日前付款25000元；于2019年10月19日前付款25000元；于2020年1月19日前付款25000元；于2020年4月19日前付款25000元；于2020年7月19日前付款25000元；于2020年10月19日前付款25000元；于2021年1月19日前付款25000元。但反诉被告陈静未按时支付2019年4月19日、2019年7月19日、2019年10月19日的款项。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》合同附件二《关于该商品房价款的计价方式、总价款付款方式及期限的具体约定》第二条第（二）条约定，只有出卖人享有合同解除权，买受人不享有合同解除权，买受人解除合同，须经出卖人同意。故，买受人陈静继续履行《四川省商品房买卖合同（预售）》。 根据《四川省商品房买卖合同（预售）》合同附件二《关于该商品价款的计价方式、总价款付款方式及期限的具体约定》第二条第（一）条“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”以及第（二）条“合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，截止2019年11月15日反诉被告应当支付反诉原告违约金共计4450元［4450=（210＋119＋27）×25000×0.05%］。综上所述，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》合同及其附件，反诉被告陈静不享有合同解除权，不得解除《四川省商品房买卖合同（预售）》合同，应继续履行，且应按照相关约定支付逾期支付违约金4450元。请求法院依法判决，维护反诉原告的利益。 陈静辩称，对鼎创公司反诉的事实部分没有争议，但认为案涉房屋买卖合同已经处于不能履行的客观状态，请求法院驳回鼎创公司第一项诉讼请求，且第二项诉求违约金过高，请求人民法院调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人起诉陈述和反诉陈述中双方无异议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 陈静提交了四川公安的短信通知、广元市利州区东坝街道东坝社区居民委员会出具的《失业证明》、中国银行交易流水明细清单、陈静与鼎创公司的销售经理微信聊天记录等证据，拟证明陈静丧失履约能力，双方的合同履行陷入僵局，鼎创公司享有合同解除权，其不行使合同解除权违反诚实信用原则，因此陈静享有合同解除权。鼎创公司质证认为，陈静提交的证据与本案继续履行合同没有关联性，不能证明双方的合同履行陷入僵局，双方是基于自愿的情况下签订的买卖合同，陈静的生活状态变化不应是其行使解除权的原因，作为守约方不应该承担这样的风险。本院认为，四川公安的短信通知仅是一份手机截图，没有公安机关的受理案件通知书，该证据只能证明陈静就所谓的诈骗报案后，公安机关立案侦查，但不能证明陈静是否实际被诈骗及诈骗的金额。《失业证明》不符合单位证明的形式要件，《失业证明》上面只加盖了居委会的印章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，该证明不能作为认定陈静丧失履行合同能力的证据。中国银行交易流水明细清单只能证明陈静在中国银行开立的借记卡（62×××26）的存款交易流水，不能证明陈静在中国银行是否有其他账户存款或者在其他存款机构有无存款及陈静是否有其他动产、不动产、投资财产、虚拟财产、对外债权等财产现状。陈静与鼎创公司的销售经理微信聊天记录属于手机截图，对话主体、通讯内容的真实性，本院无法认定。综上，陈静提交的关于其丧失履行合同能力的事实，本院不予确认。 另查明，《四川省商品房买卖合同（预售）》合同附件二《关于该商品房价款计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第二款约定：（一）逾期在60日之内，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起一并向出卖人支付违约金，合同接续履行；（二）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权在买受人已支付的房款中扣除买受人应给付的违约金，然后将剩余房款退还给买受人。如买受人已支付的购房款不足以给付违约金，出卖人有权继续追偿。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。 本院认为，陈静与鼎创公司在签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时，当事人均具备相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故，陈静与鼎创公司签订的案涉商品房买卖合同合法有效，各方当事人均应当按约履行各自的义务。 根据当事人确认的事实和上述本院认定的事实及现有的法律规定，在鼎创公司不同意解除合同的情况下，陈静是否享有解除权及合同是否已经解除。本案中，买受人陈静未按期足额支付购房款，构成违约，根据我国现行法律规范，为了鼓励交易、维护交易安全、倡导契约严守和契约履行规则，除了属于不可抗力之外，违约方不享有合同解除权，只有例外情况下违约方可以提起诉讼请求人民法院判决解除合同，一是在合同履行出现了情势变更情形。本案中陈静提交证据不能证明其在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，法院无法基于公平原则变更或解除合同；二是以下条件都满足的情形下违约方享有起诉解除合同的权利：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显示公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实守信原则。本案中，陈静提交的证据不能证明其丧失了履约能力，其也没有提交证据证明鼎创公司继续履行合同，对陈静显示公平或者鼎创公司不解除合同违反诚实信用原则。如果本院在本案中支持违约方陈静起诉确认解除案涉房屋买卖合同，使守约方鼎创公司签订的案涉房屋买卖合同的预期利益受到损害，破坏了市场交易规则，反而有违公平原则，也将损害契约严守原则，不利于诚实信用原则构建。故，本院对于陈静向法院提出请求确认案涉房屋买卖合同已于2019年8月的诉讼请求不予以支持。 鼎创公司根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条关于“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”的规定请求支付未到期在内的20万元全部购房款。陈静与鼎创公司签订的案涉房屋买卖合同中约定陈静分九期向鼎创公司支付购房款，截止鼎创公司提起反诉之日，陈静已经逾期75000元未按时支付。逾期未支付的金额（75000元）未达到全部购房款（41万元）的五分之一，故，鼎创公司要求陈静支付全部价款不符合《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的构成要件，鼎创公司的理由不成立。但在本案中，陈静主张解除合同，明确表明不再履行合同义务，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”故，鼎创公司在分期履行期限届满之前要求陈静承担支付剩余购房款的违约责任有时是依据和法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”在庭审中，陈静主张违约金过高，请求法院依职权予以调低。鉴于陈静已经支付了首付款210000元，逾期未支付的金额共计为750000元，且逾期期限相对较短，鼎创公司亦未提供证据证明其直接损失。故，本院酌情裁定陈静向鼎创公司支付违约金2000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、一百零九条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、陈静于本判决生效之日起十五日内向成都鼎创天鸿置业有限公司支付购房款200000元并给付逾期支付购房款违约金2000元； 二、驳回成都鼎创天鸿置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回陈静的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2218元，反诉案件受理费减半收取3725元，共计5943元，均由陈静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 魏义欢 二〇一九年十二月十二日 法官助理 刘小燕 书 记 员 倪海燕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。