贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6875号上诉人（原审被告）：王智，男，1979年1月3日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：马二凤，贵州公成律师事务所律师，被上诉人（原审原告）：张天琴，女，1972年8月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：高亨荣，男，1954年1月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人王智因与被上诉人张天琴房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初569号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王智上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与贵阳市黔灵公司管理处签订的《黔灵公园经营项目合同》中载明被上诉人的租赁期限为1年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，在2019年1月1日至2019年6月30日的期间内被上诉人对涉案房屋是否还享有权利并不确定，且被上诉人也没有提交其将涉案房屋的租金交付给黔灵公园管理处的证据，一审法院认定上诉人与被上诉人交付房屋占有使用费缺乏事实及法律依据；二、被上诉人并未通知上诉人搬离涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系，上诉人没有交付租金是因为被上诉人还没有取得与黔灵公司管理处的租赁合同，之前双方的租赁合同均是到期后续签，上诉人也没有拖欠过租金的情况，一审中被上诉人也自认其与上诉人以及其余两家于2019年3月协商收回其中一家以及黔灵公司管理处于2019年5月6日向被上诉人下发收到通知之日起5日内办理房屋移交手续的通知，但被上诉人在其没有确定是否再续租的情况下就没有通知上诉人搬离房屋，上诉人对黔灵公司管理处的通知并不知情，故到2019年5月12日之前上诉人不应向被上诉人支付租金，且在被上诉人未与黔灵公司管理处签订租赁合同的情况下上诉人并不知道租金数额以及支付方式，一审法院判决上诉人承担责任属于认定事实错误；三、上诉人租赁涉案房屋的时间已经很久，更换场所对客源造成的影响远超过新租赁房屋租金以及其他经营成本，基于这种情况上诉不可能拖欠被上诉人租金，只是因为被上诉人并未取得与黔灵公园管理处的租赁合同，上诉人才会不缴纳租金以保护自己的权利；四、被上诉人并未举证证明其实际的损失，且被上诉人将房屋转租给上诉人的价格高于其向黔灵公司管理处的租赁合同，即使有损失也达不到每天333元的标准，根据法律对违约金的规定，故一审法院判决60000元的违约金明显高于被上诉人的实际损失，起算的时间也无事实及法律依据。张天琴答辩称，1.合同不成立的事实不存在，合同是上诉人与被上诉人签订的，与第三人无关，租赁时间为十几年，黔灵公园对我方无论怎么样，只要上诉人没有向被上诉人交付房屋就已经构成违约，应该承担违约责任；2.违约金问题，违约金我方认为一审法院判决过低，因为上诉人没有交付房屋，现在黔灵公司准备向法院对我方提起诉讼，我方也有可能承担违约责任，且我方向黔灵公司承担的违约责任还有可能高于本案的违约金6万元。张天琴向一审法院提出诉讼请求：1.被告返还位于贵阳市门面给原告；2.被告支付超期门面费用60000元，违约金217200元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：贵阳市黔灵山公园管理处（甲方）与张天琴（乙方）与签订《黔灵山公园经营项目合同》，约定甲方将位于南门外两间门面租赁给乙方经营餐饮；租赁期限为1年，一年一签，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；第五条第7项约定租赁经营期间，乙方不得转租、转让、联合租赁以及让第三方进驻该经营场所挂靠经营……。2017年12月20日，张天琴（甲方）与王智（乙方）签订《黔灵山公园经营项目合同》将张天琴上述承租两间门面中的一间转租给王智。合同约定：甲方将位于枣山路门面125号房屋出租给乙方经营餐饮；租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月30日止；租赁费用为126000元/年，乙方在签订合同当日向甲方一次性缴纳全年租赁费；水电费由甲方指定部门对乙方独立装表，每月按实际用量于每月25日前缴纳。乙方在交付租赁费时一并向甲方另行预付该租赁项目租赁保证金20000元；第七条违约责任及赔偿中约定：租赁期满，乙方应如期交还该经营场所。如乙方未经甲方同意逾期交还，每逾期一天，甲方有权要求乙方按年租赁费的1%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。超过30日仍不退还的，乙方授权并允许甲方腾空该经营场所，对该经营场所内所有物品类目数量以甲方制作的物品清单为准。合同到期后王智未缴纳房租亦未搬离房屋，遂成本诉。另查明，上述合同所涉“枣山路门面125号”，王智用于经营“正宗老凯里酸汤鱼家常炒菜馆”。2019年2月13日和2019年6月19日，张天琴向王智（手机号139××××8755）发送短信，通知其门面已超期，要求履行合同，返还门面，结清费用。2019年4月3日，贵阳市黔灵山公园管理处向张天琴发出《通知》，内容为张天琴合同期内违反双方合同中约定的第五条中第7项，下一年度不再续签，于7日内办理移交手续。2019年5月6日，贵阳市黔灵山公园管理处再次向张天琴发出《通知》，内容为张天琴的租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，现已到期，通知其5日内清空租赁标的办理移交手续。上述事实，有原、被告陈述、《黔灵山公园经营项目合同》两份、《通知》两份、身份证明、门面照片在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性及强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。双方所签订的租赁合同至2018年12月30日履行期限届满，被告在合同履行期限届满之后仍然使用涉案房屋亦未缴纳房租，其不给付租金且不搬离房屋系违约，应当承担相应违约责任，故根据合同相对性，张天琴享有原告主体资格，其作为原告起诉要求被告给付房屋占有使用费和违约金，一审法院予以支持。原告诉请被告支付自2019年1月1日起至2019年6月30日止，并自愿要求按10000元/月的标准支付房屋占有使用费60000元，未违反法律规定，一审法院予以支持。关于违约金，双方约定每日违约金按年租赁费的1%即126000元/年×1%=1260元过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院调整违约金以每日房屋占用费的1倍即从违约之日（2019年1月1日）起计付至2019年6月30日止的违约金为60000元。本案合同租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月30日止，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物未交租金，出租人亦未作出与承租人继续按照涉案租赁合同约定履行的意思表示，而是要求返还租赁房屋，结清费用，不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故被告主张双方形成不定期租赁关系的意见，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告王智于本判决生效之日起十日内向原告张天琴返还位于贵阳市云岩区（即王智经营的“正宗老凯里酸汤鱼家常炒菜馆”）的房屋；二、被告王智于本判决生效之日起十日内支付原告张天琴自2019年1月1日起至2019年6月30日止的房屋占有使用费60000元；三、被告王智于本判决生效之日起十日内支付张天琴自2019年1月1日至2019年6月30日止的违约金60000元。案件受理费5460元，减半收取计2730元，由原告张天琴负担1548元，被告王智负担1182元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。二审中，双方均没有向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，合同具有相对性，上诉人与被上诉人签订租赁合同并履行，约定的租期届满后，负有及时结清房租并及时返还房屋的义务，否则除返还房屋并应承担依原合同支付房屋占用期房屋占用费的义务。此项义务不受期满后被上诉人是否继续通过续租取得续租权影响。且上诉人也未证实因被上诉人的承租权期满后受到业主强制搬离等事实，即未证实不定期租赁期间因被上诉人与业主的续约情况导致其不能继续使用租赁房屋。故一审法院判令上诉人返还房屋并依诉请支付房屋占用费60000元，未超过合同约定的租金标准，本院均予以维持。至于违约金是否过高，原合同约定的每日1%的标准确实过高，一审按欠付房屋占用费的一倍确实仍然过高，结合原合同约定的先交后用原则，本院酌情再次调减为：违约金以欠付的房屋占用费60000元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年1月1日起，计算至以上欠款付清时止。综上所述，上诉人的部分上诉请求与理由成立，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初569号民事判决第一项、第二项；二、变更贵州省贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初569号民事判决第三项为：王智于本判决生效之日起十日内以欠付的房屋占用费60000元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年1月1日起，支付张天琴违约金至以上欠款付清时止；三、驳回张天琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5460元，减半收取计2730元，由张天琴负担1548元，王智负担1182元（案件受理费张天琴已预交，王智在履行本判决时迳行向张天琴支付）。二审案件受理费5460元，由王智负担4260元，张天琴负担1200元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十二月三日书记员 赵 凤