江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初4157号原告：陈瑾，女，1974年6月16日生，汉族，住靖江市。原告：许亚平，男，1973年5月28日生，汉族，住。两原告委托诉讼代理人：包利群，江苏中毅律师事务所律师。被告：沈范珍，女，1971年2月3日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：陶普红，江苏缪坤玉律师事务所律师。原告陈瑾、许亚平与被告沈范珍为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及委托诉讼代理人包利群，被告沈范珍及委托诉讼代理人陶普红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2009年4月30日签订的经济适用房转让协议无效。2、被告从景安苑2号楼302室房屋中迁出，将房屋归还原告。3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告陈瑾与被告原系同事，现在不是。2009年两原告没有住房，申请到一套经济适用房（2号楼302室）资格，当时需要交购房款15.6万元，两原告没有钱缴纳。被告知晓后，答应由被告交纳房款，原告将房屋的使用权暂时转让给被告，因为当时房子的产权不能转让，只能转让使用权，然后就签订协议一份。因原告当时没有住房，被告需要补贴我们5000元在外租房使用。当时是原告办理了房屋申请手续但是具体先后顺序是如何现在记不清了。协商好后双方于4月30日签订了该合同，上面的主体内容是原告许亚平写的，抄了两份双方签名。签名后，被告向两原告交付5000元。另被告和原告陈瑾一起去房产公司交钱，交钱手续都是以原告名义办的。交钱后，原告将取得的发票、合同、房产证等房屋购买相关手续都交给了被告，这些手续并非一次性给的，但都是被告和原告一起去办，办完之后原告就把相关手续给被告。房子交付的时间不记得了，交付之后原告没有住，直接由被告住进去。房屋水电户头都是以陈瑾名义开立的，都是挂靠在她的银行卡上，但这个银行卡交给了被告，办这张卡是双方同去办的，现在仍在被告处。原告认为，双方的协议违反了法律的强制性规定，根据七部委2007年经济适用房管理办法，经济适用房是社会保障性质，对城镇低收入群体的保障，当时是不可转让的，客观上原告到目前为止没有自己的住所，身份证地址是亲戚的地址，自己没有所有权。当时不可转让属于无效，即使按照经济适用房有关规定过五年可有条件转让，本案中协议仍然无效。根据《合同法》第五十二条第四款、第五十八条的规定，被告方应该迁让并归还房屋。被告答辩称，请求驳回两原告的诉讼请求。原告所述合同签订前双方关系属实，两原告通过申请取得资格及确定景安苑房号是事实，但协商过程是两原告嫌房屋小，因双方比较熟悉，原告知道被告当时刚刚离婚，儿子随被告生活，但没有房屋，是原告主动说要把房子转让给被告的，被告也同意了，双方签订合同是事实，所有条款是原被告协商好后，许亚平抄了两份由双方签名各执一份。协议签订后原告将所有的经济适用房购房手续都办全后，原告给了被告收房款的银行账号，被告直接到建行将现金交到账号里，是被告自己去的，在银行柜台办的，有签名，交了房款158618.22元、契税1624元、自行车库410元。交了钱之后原告到相关部门领发票，领了之后交给被告，被告拿着发票去景安苑物业拿了房屋钥匙，拿钥匙是2009年7月，自此房屋一直由被告的儿子居住，被告住过一两年，现在被告并不住在房屋内，由被告儿子鞠杰居住。房子拿到手后被告进行过装修，装修花了大概20万，2009年7月两原告办理了房屋所有权证并交给了被告。当时确实是陈瑾的名字开的水电户头，也是挂靠在原告的银行卡上，用了一两年后水电就过户到我的户头上，银行卡现在已经停了不用了，也不知道去哪了。按照当时经济适用房的政策，规定经济适用房在五年后是可以上市交易的，只是要按照规定将相关差价补交给国家，在被告购买房子五年后，要求原告过户时，原告提出要另外付15万，所以房屋一直没有过户。在2018年10月份原告起诉，2019年1月23日撤诉。涉案房屋虽然是经济适用房，对购买人的资格有一定限制，但不属于国家法律法规禁止交易的房屋，按照相关部门规章，经济适用房在取得房屋所有权五年后可以上市出售，所以双方在签订买卖协议时约定在政策允许的范围内原告有义务协助被告办理房产证，以及相关过户手续，从约定可以明显看出，双方合同中转让的并不是原告所述的涉案房屋的使用权，而应当是所有权。双方的买卖协议没有违反国家强制性规定，是合法有效的，同时不损害国家社会公共利益，该房屋属于政策性保障住房，国家是在保护符合相关政策的无房居住的人的基础上给予的价格较低的保障性住房，但如果在办理过户手续时按同地段商品房与经济适用房之间的差价的50%向政府交纳增值利益，也是政策所允许的，原告认为损害国家社会公共利益没有事实和法律依据。另，不论买卖合同是否有效，被告已经购买和实际居住十年时间，如果返还房屋对被告极不公平，所以即便合同无效，亦不同意返还房屋。经审理查明：陈瑾于2007年12月申请经济适用房，后取得购买资格，但未支付房款。2009年4月30日，原被告签订协议一份，主要内容为两原告将靖江市经济适用房2号楼302室转让给被告，被告补贴两原告5000元，房屋登记两原告姓名，房款由被告交纳，使用权归被告，两原告在政策许可的情况下有义务协助被告办理过户手续。后陈瑾与靖江市城镇住房制度改革办公室于2009年7月13日签订靖江市经济适用住房买卖合同，房屋坐落于景安苑小区2幢302室，该房屋在取得房屋所有权证5年后方可上市出售，出售时应至房改办办理审批手续并向政府交纳增值收益，若两原告不符合购买经济适用房条件，存在骗购现象，房改办有权取消两原告资格并收回房屋。后被告于2009年7月15日按照经济适用房合同约定的金额支付了购房款，房改办向陈瑾出具了收据及不动产销售发票。当日，被告还交纳了房屋买卖税，陈瑾取得了完税凭证。2009年7月30日，两原告取得了案涉房屋所有权证。两原告取得上述发票、完税凭证、房屋所有权证后，随即交付给被告。2017年，被告申请取得一套经济适用房购买资格并与靖江市安居房开发建设有限公司签订买卖合同。另查明，靖江市景安苑属于靖江市实验学校学区，近来发生多起房屋买卖合同纠纷。与案涉房屋类似的房屋的市场报价在70余万元。本院认为，原、被告于2009年4月30日签订的协议，约定了两原告将经济适用房2号楼302室转让给被告、两原告有义务协助被告办理产权过户手续等内容，故该协议显然系房屋买卖合同。案涉房屋属于经济适用房，系用于保障城市困难人群的居住权，其购买需要相应资格。原、被告签订的上述房屋买卖合同干扰了国家的住房保障的秩序，侵犯社会公共利益，应属无效。一般而言，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。然本案存在特殊性，案涉房屋不宜返还给原告，具体分析如下：首先，两原告对房屋不享有完全的所有权，而是受到相应限制的。依照经济适用房相关管理规范，原告在5年内出售经济适用房，应由政府回购，超过5年的，政府对经济适用房享有优先回购权。另，两原告基于住房困难申请的经济适用房，然其申请后将购买资格转让给被告，显然具有不正当性。其次，原告在出售房屋后，至今已有十载，现主张返还房屋，显然并非出于本身居住需要。原告在本案中提交的证据不足以证明其居无定所。另本院辖区内，关于景安苑的房屋买卖纠纷突然大量出现，盖因该小区被纳入本辖区知名学校学区，故房价迅速提高所致。原告的行为涉嫌违反诚实信用原则。第三，案涉纠纷由双方重新签订房屋买卖合同即可化解，然原告选择宣告合同无效，不符合民法节约资源的原则，其主张不应得到支持。第四，合同无效后，原告亦应承担返还财产和赔偿责任。原告向被告交付房屋间隔多年，现房屋已大幅增值，且被告装修后居住多年，原告需要返还的价值与房产相当。但被告明确即便合同无效也不返还房屋，该意见与要求原告返还财产和赔偿明显不一，不能认为被告提出了返还财产及赔偿损失的主张。故本案中维持房屋占有现状更适合。综上，案涉房屋买卖合同应予宣告无效，但房屋占有现状应予维持。原告要求返还房屋的诉讼请求，本院予以驳回。至于被告申请取得的经济适用房，如何处理应由相应行政部门处理，不属于本案审理范畴。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告陈瑾、许亚平与被告沈范珍于2009年4月30日签订的《协议书》无效。二、驳回原告陈瑾、许亚平要求被告沈范珍返还房屋的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担25元，被告负担25元（原告负担部分已交纳，被告负担部分于本判决生效后7日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、并按照对方当事人数量提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  凌 达人民陪审员  韩晓华人民陪审员  顾俊杰二〇一九年十二月九日书 记 员  朱 琴附：本案引用法律《中华人民共和国民法总则》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第九条：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。