广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初2447号 原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地：南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码91450103711424141Y。 负责人：林道军，该支行行长。 委托诉讼代理人：王雁红，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽容，广西国海律师事务所律师。 被告：张忠良，男，1993年3月1日出生，汉族，户籍所在地：内蒙古兴安盟，现住河北省廊坊市香河县。 被告：广西银泉化工有限责任公司，住所地：南宁市邕宁区蒲庙镇张村村岜平坡50号，统一社会信用代码914501007114106206。 法定代表人：蒋华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦茂郁，广西金卡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦茂林，广西金卡律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）与被告张忠良、广西银泉化工有限责任公司（以下简称银泉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序组成合议庭于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告建行园湖支行的委托诉讼代理人李丽容、被告张忠良、被告银泉公司的委托诉讼代理人韦茂郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行园湖支行向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原告建行园湖支行与被告张忠良签订的编号为450605201-2012-20170781266的《个人住房(商业用房)借款合同》；2、判令被告张忠良偿还原告建行园湖支行借款本金380362.87元;3、判令被告张忠良给付原告建行园湖支行利息10832.51元、罚息312.18元（计算方法：该利息、罚息暂计至2019年11月8日止，此后利息至债务实际清偿之日止，以本金380362.87元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率的规定，在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%分段计付）；4、判令被告张忠良赔偿原告建行园湖支行律师代理费用19422元；5、为实现上述债权，原告建行园湖支行对权属被告张忠良所有的位于南宁市邕宁区，有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；6、被告银泉公司对被告张忠良的上述债务承担连带保证责任；7、由二被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：被告张忠良因购房于2017年2月26日与原告签订编号为450605201-2012-20170781266的《个人住房(商业用房)借款合同》，向原告借款人民币393000元，并约定用南宁市邕宁区抵押。2017年3月1日，原告依据合同约定履行了放款义务，抵押房产也办理了相应的预告抵押登记。原告发放贷款后被告张忠良却未按合同约定归还本金和利息，2018年10月份起持续拖欠借款本息，该行为已构成了违约。根据双方签订的《个人住房(商业用房)借款合同》第十六条第一款第一项的约定，被告未按约定履行还本付息义务的行为构成违约，依据合同第十七条第一款第二、三项的规定，原告有权解除与被告张忠良签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，要求被告张忠良归还尚欠的借款本息，并按合同的约定计付利息、罚息。同时依据合同第四十一条的约定，被告张忠良应当承担原告为实现债权而产生的律师代理费。截至2019年11月8日，被告张忠良已拖欠到期本金4469.30元，拖欠利息10832.51元、罚息312.18元，贷款余额380362.87元。本案的抵押物已办理了预告抵押登记，原告对抵押物南宁市邕宁区享有优先受偿权。原告与被告银泉公司于2016年10月12日签订了编号CB4500600092016008《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，约定被告银泉公司对原告发放给被告张忠良的个人住房贷款形成的债权承担最高额保证责任。该合同约定了最高债权限额、债权确定期间、保证范围、保证方式等，依据该合同被告银泉公司应当在最高额保证的范围内，对被告张忠良的上述债务承担连带保证责任。 原告建行园湖支行向本院提供的证据及主张证明的内容为：1.被告张忠良身份证复印件及被告银泉公司企业信用信息公示报告，拟证明被告张忠良的身份信息及被告银泉公司的企业信息。2.《个人住房（商业用房）借款合同》，拟证明被告张忠良向原告借款393000元的事实及双方的权利和义务。3.《个人贷款支付凭证》，拟证明原告按约履行发放贷款的事实。4.《个人贷款对账单》，拟证明被告张忠良存在多期逾期未还款的违约事实。5.《不动产登记证明》，拟证明被告张忠良按照合同约定将所购房产抵押给原告的抵押担保事实。6.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，拟证明被告银泉公司应对本案债务承担最高额连带保证责任的事实。7.律师代理费发票一份，拟证明原告为实现债权支出的律师服务费19422元。 被告张忠良答辩称：对原告起诉的诉请、事实没有异议，等原告处置涉案房屋后再进行偿还。 被告张忠良未向本院提交证据。 被告银泉公司答辩称：1、对原告第一项诉讼请求无异议，第二、三项诉讼请求由法院认定，因为我公司对张忠良的还款情况不清楚，第四项诉讼请求律师服务费过高，请求法院予以调整。2、原告对被告张忠良用于抵押的房屋无优先受偿权，因为只进行了抵押权预告登记，并未办理正式抵押。3、我公司愿意承担本案的连带保证责任，但法院应在判决中明确我公司代为支付款项后，有权向张忠良进行追偿。 被告银泉公司未向本院提交证据。 本案经庭审举证质证，本院审查后认为原告建行园湖支行提供的证据均真实、合法、有效，与本案有关联，可以作为本案认定事实的根据。 本案争议焦点：一、原告与被告张忠良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应否解除，何时解除；二、原告要求被告张忠良偿还借款本金380362.87元及支付相应利息（包括借款期利息、罚息等）有何事实根据和法律依据，利息（包括借款期利息、罚息等）如何计算；三、原告要求被告张忠良赔偿律师代理费19422元有何事实根据和法律依据，律师代理费如何计算；四、被告银泉公司应否对本案全部债务承担连带保证责任；五、原告要求对处置被告张忠良用于本案抵押的房屋所得价款优先受偿有何事实根据和法律依据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定案件事实如下： 2016年10月12日，原告建行园湖支行（债权人、乙方）、被告银泉公司（保证人、甲方）共同签订的编号为CB4500600092016008《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同主要条款约定：1.本合同所指的债务人是指因购置座落于南宁市“银泉·一品龙湾”项目所属之住房或商业用房房产(住房/商业用房/住房或商业用房)而与乙方发生借贷关系的全部债务人。2.最高债权限额、债权确定期间、保证范围。本最高额保证所担保的债权是指自2016年10月12日至2021年10月12日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项(包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币(金额大写)壹亿贰仟玖佰万元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。3.甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。4.保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。等等。 2017年2月26日，建行园湖支行（称贷款人）、被告张忠良（称借款人、抵押人）共同签订一份合同编号为450605201-2012-20170781266的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同通用条款和特别条款主要约定内容是：1.借款金额393000元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于南宁市邕宁区，建筑面积93.24平方米，套内建筑面积为73.65平方米；2.借款期限自2017年2月26日起至2047年2月26日止，共计360个月；3.本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第（叁）种：叁、浮动利率，即在基准利水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度。在本合同约定的每个利率调整日调整一次。4.罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。5.本合同项下的贷款的利率调整日为每年的1月1日调整。6.贷款人将款项一次性划入如下账户：账户名称广西银泉化工有限责任公司，账号45×××15，开户行建行南宁青秀路支行。7.借款人选择委托扣款方式还款，扣款账户名称：张忠良，账号62×××53，开户行建行南宁园湖支行。8.借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币2027.63元。9.本合同项下担保方式为保证和抵押。本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称邕宁区，面积93.24平方米，抵押财产的价值491531元，已经为其他债权设定抵押的金额为0元。本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为CB4500600092016008的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。10.借款人违约情形:（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；（二）借款人未按合同约定用途使用贷款的；（三）借款人向贷款人提供虚假的、无效的或不完整的信息、文件或资料的；……（九）借款人违反本合同约定的其他义务。11.贷款人救济措施：出现上述任一违约的情形或可能危及贷款债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；5、借款人未按合同约定用途使用借款的，对借款人挪用的部分，自未按合同约定用途使用借款之日起至本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算出的挪用罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。……12.借款人与贷款人关于费用承担的约定为：对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。13.凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，按以下第一种方式解决：向抵押物所在地人民法院起诉。 以上《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告建行园湖支行将贷款划入被告银泉公司开设的45×××15指定账户中。被告张忠良在2017年3月1日的《个人贷款支付凭证》借款人处签字确认。 根据本案证据记载和原、被告双方的确认：贷款发放后，被告张忠良已经分期偿付了部分借款本息，但自2019年3月起至本案庭审结束日，被告张忠良一直没有偿还上述期间各期借款本息，已连续违约多期。截至2019年11月8日，被告张忠良尚欠原告建行园湖支行借款本金380362.87元、借款利息10832.51元、罚息312.18元。被告张忠良购买的房屋仅于2017年9月13日办理预售商品房抵押权预告登记【证号：桂（2017）南宁市不动产证明第XXXX号】，至庭审结束日尚未办理不动产权属证书，也未办理房屋抵押权的正式登记。 另查明：1、《广西壮族自治区律师服务收费标准》（2013年5月1日施行），涉及财产关系的民事案件按比例收费，10万元以下（包括10万元）费率为5%，10万元至50万元费率为4.5%；2、庭审过程中，原告建行园湖支行提交了由税务部门于2019年12月16日开具的《广西增值税普通发票》，该发票记载应税名称为诉讼代理、律师代理费，价税合计19422元。受委托的广西国海律师事务所的王雁红律师、李丽容律师已经开展一审阶段的诉讼代理活动。 本院认为：原告建行园湖支行、被告张忠良于2017年2月26日共同签订的编号为450605201-2012-20170781266的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及原告建行园湖支行、被告银泉公司于2016年10月12日共同签订的编号为CB4500600092016008《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方应严格遵守和履行。 1、关于合同编号为450605201-2012-20170781266的《个人住房（商业用房）借款合同》应否解除、何时解除的问题。原告向被告张忠良发放贷款后，被告自2019年3月起至今未按合同约定按期足额偿付借款本息已经近八个月，已属根本性违约。根据合同约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权停止发放借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，等等。提前收回借款与解除合同后果相同。被告张忠良、被告银泉公司均对原告解除合同的请求没有异议，本院认为，对原告要求解除本案《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持，同时该合同应自本案判决生效之日起解除。 二、关于原告要求被告张忠良偿还借款本金380362.87元及支付相应利息（包括借款期利息、罚息等）有何事实根据和法律依据，利息（包括借款期利息、罚息等）如何计算的问题。原告已履行发放贷款义务，被告张忠良借款后未按合同约定偿还借款本金和支付借款利息，已构成严重违约，应根据合同约定和法律规定承担偿还本金以及支付借款利息的违约责任。自借款发放日2017年3月1日起至2019年11月8日止，根据本案证据并经核算，被告张忠良尚欠的借款本金为380362.87元，拖欠的借款利息10832.51元、罚息312.18元。原告请求被告张忠良偿还借款本金380362.87元的诉讼请求，本院予以支持。关于借款利息如何计付的问题。本案《个人住房（商业用房）借款合同》自判决生效之日起解除，判决生效之日以前合同尚处于履行状态，故除去自借款日2017年3月1日起至2019年11月8日双方已经结算确认尚欠的借款本金、利息、罚息外，从2019年11月9日起至判决生效之日止的借款期利息、罚息仍应按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方法和利率计付；自本案判决生效次日起至借款本金还清之日止产生的利息按合同约定的借款逾期罚息利率计付。 三、关于原告要求被告张忠良赔偿律师代理费19422元的问题。因被告张忠良未按期偿付借款本息，原告向法院提起诉讼并委托广西国海律师事务所代理本案，实际向该所支付了律师服务费19422元。该费用是原告为实现债权而发生的费用，原告有权依合同约定要求被告赔付。被告银泉公司提出律师费损失标准过高，应当予以调整；原告则主张按照起诉时诉请的借款本金及利息、罚息总金额391507.56元为基数按照5%的收费比例计算。本院认为应以391507.56元为基数，按照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的标准分段计算，酌定支持18118元，超出部分不予支持。 四、关于原告要求对处置被告张忠良用于抵押的房屋所得价款优先受偿的问题。原告与被告张忠良之间就本案用于抵押的房屋至庭审结束日仍未办妥正式抵押登记手续，原告亦没有取得房屋他项权证，抵押效力尚未发生，原告主张就处置被告张忠良的抵押房产所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 五、关于原告要求被告银泉公司对本案债务承担连带清偿责任的问题。根据原告建行园湖支行、被告银泉公司于2016年10月12日共同签订的编号为CB4500600092016008《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告与被告银泉公司之间形成合法有效的保证合同关系。根据个人购房担保借款合同约定，被告银泉公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。至本案庭审结束日本案涉案抵押房产仍未办理正式抵押登记手续，被告银泉公司表示愿意按约定在保证担保范围内对借款人即被告张忠良的本案债务承担连带保证责任。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告银泉公司承担保证责任后，有权向被告张忠良追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、2017年2月26日原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行、被告张忠良共同签订的编号为450605201-2012-20170781266的《个人住房（商业用房）借款合同》于本案判决生效之日起解除。 二、被告张忠良偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金380362.87元。 三、被告张忠良支付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息（包含借款期利息、逾期罚息等，计算方式：暂计至2019年11月8日被告张忠良尚欠利息10832.51元、罚息312.18元；从2019年11月9日起至合同解除之日止，分别按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以实欠借款本金为基数按合同约定的借款逾期罚息利率计付）。 四、被告张忠良赔付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费损失18118元。 五、被告广西银泉化工有限责任公司对上述第二、三、四项债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告张忠良追偿。 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案的案件受理费3732元（按简易程序减半收取，原告已预交），由被告张忠良和被告广西银泉化工有限责任公司共同连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审判员 韦 利 二〇一九年十二月二十六日 书记员 蒋佳雨 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 %1、《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 %1、《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 %1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。