四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18154号 上诉人（原审原告）：王婵瑜，女，1990年2月7日出生，汉族，住四川省石棉县。 委托诉讼代理人：彭晓霞，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都泰合华信投资有限公司，住所地：四川省成都市锦江区二环路东四段39号。 法定代表人：王仁果，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，系公司员工。 原审被告：四川泰合置业集团有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区杨家巷16号3楼。 法定代表人：王仁果，总经理。 委托诉讼代理人：陈仁庆，男，系公司员工。 上诉人王婵瑜因与上诉人成都泰合华信投资有限公司（以下简称泰合华信公司）、原审被告四川泰合置业集团有限公司（简称泰合置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初8021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王婵瑜上诉请求：1.撤销原判，改判泰合华信公司向王婵瑜支付逾期交房违约金31790.41元（按379天万分之一计算）；2.本案一审、二审全部诉讼费用由泰合华信公司承担。事实与理由：一、一审认定的交房时间错误，没有事实和法律依据。一审依据泰合华信公司发出的《通知书》认定泰合华信公司已履行房屋交付义务错误。泰合华信公司发出《通知书》不等于履行了交房义务，依据双方签订的合同约定，签署商品房交接单和交接房屋钥匙的时间才是基本的交房义务完成时间，交房时间的举证责任依法应由泰合华信公司负担，但泰合华信公司无任何证据证明在11月9日就已经交房，其应承担举证不能的法律后果，交房时间依法应认定为2018年11月15日。二、一审认定泰合华信公司延期交房存在免责事由属认定错误。一审法院关于“政府部门两次发布通知，要求加强大气污染防控、改善环境空气质量，与泰合华信公司停工之间有因果关系，根据《补充协议》约定……政府行为属于泰合华信公司据实顺延交房时间的事由。故在本案中，秦合华信公司实际逾期交房的天数应当扣除因环保导致停工的124天”的认定无事实依据及法律依据，判决错误。具体理由如下：1.政府部门发布的两项通知分别为：（1）2017年7月11日，四川省大气、水、土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室发布川污防“三大战役”办【2017】18号《关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知》（以下简称《通知一》）；（2）2017年11月16日，该领导小组办公室又发布成污防“三大战役”办【2017】32号《关于印发成都市2017-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案的通知》（以下简称《通知二》）。《通知一》中对有关原材料生产厂家的限制，并没有对泰合华信公司造成直接影响，缺少原材料并非不能克服，没有停工必要。另对于通知要求的成都市中心城区施工工地高排放非道路移动机械停止作业一项，对泰合华信公司而言也没有全部停工的必要性。且泰合华信公司应当就上述通知与工程建设施工延期间存在直接的因果关系进行举证，但泰合华信公司并未举出相应证据。泰合华信公司因政府行为停工应当有证据，不能因政府发布了通知就认定一定有因果关系，通知的内容必须要与施工单位有直接的相关性，泰合华信公司如因需要全部停工必须要有停工令和相关的施工进度等相关资料予以证实。而一审法院在泰合华信公司仅提供通知的情况下扣除违约天数，缺乏事实和法律依据，属认定事实错误。《通知二》发布时，工程已经进入收尾阶段，无停工必要。且泰合华信公司并未就在2017年12月1日-2018年1月31日期间存在土石方作业需停工提供相关的停工令及施工进度等资料，故一审扣除《通知二》中的相关天数亦缺乏事实和法律依据。2.泰合华信公司作为专业的房地产开发公司，对在建设施工过程中负有环境保护义务是明确知晓的，理应对影响工期的各种因素予以考量，故双方在合同中商定的交房期限应是泰合华信公司综合各项因素后确定的时间。另，若泰合华信公司需要延期交房的，也应通知王婵瑜，但泰合华信公司未举证证明其向王婵瑜发出过相关通知。因此，上述两份通知与泰合华信公司停工之间没有因果关系，一审认定政府行为与停工之间有因果关系错误，不应在实际逾期交房天数中扣除124天。三、一审认定应扣除因环保导致停工的124天属计算错误，即使认定为应当扣除也应当是114天，不应扣除2017年7月1日到7月10日中的10天。 泰合华信公司辩称，泰合华信公司实际因原一审查实的政府禁令导致实际停工124天，是实际发生的，且根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，因不可抗力而导致的延期，不应承担相应的逾期责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回王婵瑜的上诉请求。 泰合置业公司述称，第一，不可抗力是《中华人民共和国合同法》中的基本原则，无需有相关的约定才可产生效力。第二，不可抗力不是当事人的主观因素，政府部门发布的通知属于不可抗力，一审认定正确。第三，案涉工程系建设施工工程，需要施工原料和施工条件是众所周知的事实，该事实依法不需要加以证明。第四，一审已查明在2017年-2018年期间，案涉工程项目的主要施工范围是裸露的路面施工，属于政府通知中相应禁止的施工范围。故王婵瑜的上诉请求均不能成立，一审认定事实及适用法律正确，请求驳回上诉。 泰合华信公司上诉请求：1.改判（2018）川0104民初8021号民事判决第一项；2.本案二审案件受理费由王婵瑜承担。事实与理由：一审法院认定泰合华信公司承担支付王婵瑜逾期交房天数错误，其民事判决中的第一项民事判决适用法律不当，应予以纠正。一审法院认定交房时间为2018年11月9日，但泰合华信公司认为该日期有误，应将2018年11月2日泰合华信公司取得《建设工程规划核实意见书》的当日认定为交房日期。综上所述，一审法院对泰合华信公司实际交房日期存在认定事实错误和适用法律不当，错误采信了王婵瑜的证据。 王婵瑜辩称，泰合华信公司提出的交房时间应当是取得建设部门相关证书的时间是错误的，交房时间应该以书面或者口头方式通知买方，或者以交房交钥匙的相关签字为依据。而现在政府的文件只能说明案涉房屋具备交付条件，可以交房，但什么时候交房，泰合华信公司没有任何证据证明。所以泰合华信公司上诉要求认定的交房时间不应支持。交房时间应当依据买受人收到相关通知来予以认定。 泰合置业公司未发表述称意见。 王婵瑜向一审法院起诉请求：1.判令泰合华信公司支付逾期交付房屋违约金（从合同约定的交付期限届满次日起计算至达到合同约定的交付条件后实际交付之日止）；2.判令违约金按照同期、同地段、同类型房屋租金标准暂计算至2018年5月31日为21533元（87.89平方米×35元/平方米·月×7个月）；3.判令泰合华信公司承担本案诉讼相关费用和律师费1000元；4.判令泰合置业公司对上述全部诉讼请求承担连带责任。 一审法院认定事实：2016年2月26日，王婵瑜（买受人）与泰合华信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件和《补充协议》，约定：买受人购买泰合华信公司开发的泰合国际财富中心7幢1单元10层1002号住宅用房，预测建筑面积共87.89平方米，总价款为838979元；买受人采取公积金贷款方式付款，在2016年2月29日前支付首期房价款418979元，余款420000元向成都银行股份有限公司华兴支行申请贷款支付，期限20年；该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》；“建设工程竣工验收合格证明”是指建设、勘察、设计、施工、监理单位联合出具的工程竣工验收报告以及规划验收合格证明；出卖人在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，因不可抗力需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；该商品房达到本合同约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料，买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房屋交接手续；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；如遇下列原因之一，出卖人可据实顺延交房时间：（1）不可抗力，（2）政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令等或其他群体性事件导致的行政性命令停工等）。上述合同及《补充协议》签订后，王婵瑜按合同约定履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2017年10月31日前交付房屋。 2017年7月11日，四川省大气、水、土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室发布了川污防“三大战役”办[2017]18号《关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知》，载明：为加强大气污染防控，在7、8月份采取以下特别管控措施：二、成都平原地区8市立即启动实施臭氧污染防控行动方案，实行联动整治；三、成都平原地区8市水泥、砖瓦、陶瓷等企业停产；化工、玻璃、汽车涂装、家具制造、包装印刷等行业企业实施最大限度限产、停产，在现有基础上至少压减50%以上生产负荷；大型商业场所和市政工程暂停有机溶剂日间作业；……五、成都市中心城区施工工地高排放非道路移动机械停止作业；六、推行高温假，鼓励企事业单位在7、8月集中安排休假。 2017年11月16日，成都市大气、水、土壤污染防治“三大战役”领导小组办公室发布了成污防“三大战役”办[2017]32号《关于印发成都市2017-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案的通知》，载明：2017年12月1日-2018年1月31日，停止中心城区（11+2）各类工程土石方作业和房屋拆迁施工。 2018年4月20日，“泰合·国际财富中心”7#楼及相邻地下室工程取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》，结论为合格。2018年11月2日，成都市规划局向泰合华信公司出具《建设工程规划核实意见书》，载明：你单位提交的……房屋建筑面积测绘成果报告（2018年9月20日）等资料已收到，经核实，案涉项目建设符合规划要求，建筑用途为：住宅、商业服务业设施、办公、文化馆用房、图书馆用房，核实合格。 2018年11月6日，泰合华信公司向王婵瑜发放了《通知书》，载明：案涉房屋已完成规划验收，要求王婵瑜携带相关资料于2018年11月9-15日在成都市锦江区牛市口泰合国际财富中心售楼处办理收房手续。 一审法院认为，王婵瑜与泰合华信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，王婵瑜按约履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2017年10月31日前交付房屋，存在违约行为，根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条逾期交房责任约定，泰合华信公司应以全部房价款为基数，按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金。 关于交房时间。根据查明的事实，截止2018年11月2日案涉房屋已取得竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告及建设工程规划核实意见书，即此时已具备合同约定的交付条件；王婵瑜诉称案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，无相应的事实依据，一审法院该主张不予采信；2018年11月6日，泰合华信公司向王婵瑜发送《通知书》，要求王婵瑜携带相关资料于2018年11月9-15日办理收房手续。一审法院认为，因案涉房屋在《通知书》载明的收房时间前已经具备交付条件，王婵瑜是否按通知的时间收房不影响一审法院对泰合华信公司已履行房屋交付义务的认定。故案涉房屋的交付时间应认定为房屋具备交付条件后通知的最早收房时间即2018年11月9日。 关于是否存在延期交房的免责事由。泰合华信公司提出因政府部门要求进行大气污染防治、环保管控导致停工造成逾期交房天数应当扣除的主张。一审法院认为，政府部门两次发布通知，要求加强大气污染防控、改善环境空气质量，与泰合华信公司停工之间有因果关系，根据《补充协议》约定的，“如遇下列原因之一，出卖人可据实顺延交房时间：政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令等或其他群体性事件导致的行政性命令停工等）”，政府行为属于泰合华信公司据实顺延交房时间的事由。故在本案中，泰合华信公司实际逾期交房的天数应当扣除因环保导致停工的124天。 综上所述，泰合华信公司的逾期交房行为已构成违约，违约金应以合约约定的标准计算，即应以总房价838979元为基数，按合同约定的每日万分之一的标准支付，逾期天数为从合同约定的交付期限届满次日（2017年11月1日）起计算至实际交付之日（2018年11月9日）止，扣除环保停工期间124天。王婵瑜主张前述违约金按照同期同地段同类型房屋租金标准计算，但其未提供证据证明其已实际产生了相应的租金损失，故一审法院对该主张不予支持。王婵瑜主张泰合华信公司承担相应的律师费并要求泰合置业公司对前述逾期交房违约金等承担连带责任，均无相应的事实和法律依据，一审法院也不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、泰合华信公司于判决发生法律效力之日起十日内向王婵瑜支付逾期交房违约金（以总房款838979元为基数，按合同约定的每日万分之一的标准，从2017年11月1日起计算至2018年11月9日止，扣除124天）；二、驳回王婵瑜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人王婵瑜以及上诉人泰合华信公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：一审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点论述如下： 关于王婵瑜、泰合华信公司上诉提出一审认定交房时间错误的问题。泰合华信公司认为应以2018年11月2日取得《建设工程规划核实意见书》的当日认定为交房日期，而王婵瑜主张交房日期应为2018年11月15日，本院经审查认为：首先，《建设工程规划核实意见书》的取得时间为2018年11月2日，但取得该意见书之日即为交付之日并无相关合同约定；其次，泰合华信公司并未提交相关证据证明其在取得该《建设工程规划核实意见书》后何时通知了买受人收房。最后，泰合华信公司发出通知要求王婵瑜于2018年11月9-15日办理收房手续，但王婵瑜未提交证据证明其于2018年11月15日才接收了案涉房屋，故一审认定案涉房屋的交付时间为房屋具备交付条件后通知的最早收房时间即2018年11月9日并无不当。 关于王婵瑜提出一审法院不应当扣除大气污染防治、环保管控导致停工的时间。本院经审查认为：首先，在一审中泰合华信公司并未提交相应证据证明其在开发建设案涉项目过程中，相关行政机关对其施工单位发出过停工通知书以及具体停工的相应时间。其次，双方合同约定的交房时间为2017年10月31日，但［2017］32号《关于印发成都市2017-2018年秋冬季大气污染防治攻坚行动方案的通知》的颁布时间在交房之后，故该文件亦不能作为泰合华信公司迟延交房的依据；再次，2017年7月11日颁布的［2017］18号《关于对成都平原地区实施大气污染防治特别管控措施的通知》系行政机关依法履行行政行为。防治大气污染、噪音污染的行为符合人民群众的客观需要、系社会经济健康发展的有力保障。且上述行为均系针对存在严重污染的相关行为进行，如果依照泰合华信公司的抗辩理由，则将出现建筑行业如需施工必然造成污染、如无污染则无法按期完工的悖论。最后，在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条中载明，建设工程施工合同约定的竣工时间应为2016年5月30日，而泰合华信公司提出的两份文件均颁布于约定竣工时间之后，故本院对泰合华信公司提出的因为环保督查等因素应当扣减违约交房时间的理由不予采纳。王婵瑜的该项上诉理由成立，本院予以采纳。 泰合华信公司在一审中抗辩违约金过高，应予以调整。本院审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，泰合华信公司逾期交房系客观事实，应当承担相应的违约责任；但王婵瑜未提交相关证据证明其具体损失，故本院综合双方当事人履行合同的情况、预期利益等因素，并参考案涉楼盘中其他业主与泰合华信公司在诉讼中的调解情况，酌情将泰合华信公司应向王婵瑜支付的违约金调整为一审法院确定的金额。王婵瑜上诉主张的违约金金额本院不予支持。泰合华信公司应向王婵瑜支付逾期交房违约金20974.47元。 综上，一审法院认定事实清楚，虽适用法律不当但不影响判决结果。因本案系泰合华信公司违约行为引发，故诉讼费用应由泰合华信公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费182元、二审案件受理费701元，均由成都泰合华信投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田笛 审判员  赵锋 审判员  李玲 二〇一九年十二月十三日 书记员  罗菲