山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9562号 上诉人(原审被告）：青岛市即墨区蓝村镇前埠头村民委员会，住所地X。 法定代表人：李洪勇，村主任。 委托诉讼代理人：李景峰，山东诚功（即墨）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蓝春莉，女，X。 委托诉讼代理人：赵秀珍，山东东美富律师事务所律师。 原审被告：张雨薇，女，住X。 原审第三人：即墨南泉法律服务所，住所地X。 负责人：于锡中，主任。 委托诉讼代理人：张敏，即墨南泉法律服务所法律工作者。 上诉人青岛市即墨区蓝村镇前埠头村民委员会（以下简称蓝村镇前埠头村委）因与被上诉人蓝春莉、原审被告张雨薇、原审第三人即墨南泉法律服务所（以下简称南泉法律服务所）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初11686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蓝村镇前埠头村委会的委托诉讼代理人李景峰，被上诉人蓝春莉及委托诉讼代理人赵秀珍，原审第三人南泉法律服务所的委托诉讼代理人张敏，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蓝村镇前埠头村委会上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 主要事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间从未签过任何协议,涉案房屋均由开发商青岛鑫都建筑安装有限公司进行售卖,且协议书与开发商对外销售的文本不一致。1、康泰花园小区房屋均由开发商岛鑫都建筑安装有限公司进行售卖,与上诉人无关。上诉人于2013年6月5日与“康泰花园”小区的开发商青岛鑫都建筑安装有限公司签订合同,上诉人将“东南洼”地片和“老技术队” 地片有偿给青岛鑫都建筑安装有限公司使用,由青岛鑫都建筑安装有限公司在该片地进行自主经营,并自行承担在该地域建设经营期间所形成的债权债务等,之后青岛鑫都建筑安装有限公司将两地片分别开发为康泰花园二期和康泰花园三期,自行对外出售所开发房屋。上诉人既不是涉案房屋的开发者,也不是涉案房屋的产权人,不可能与被上诉人签订购房协议,上诉人从未与被上诉人签订任何购房协议,而且康泰花园小区房屋由开发商进行售卖,上诉人仅提供了村里的土地供开发商开发,并未参与房屋售卖。2、上诉人在2013年已启用新章“即墨市蓝村镇前埠头村民委员会”,不可能在2014年1月被上诉人签订的协议上加盖“即墨市南泉镇前埠头村民委员会”公章。上诉人在2013年社区合并时,已将“即墨市南泉镇前埠头村民委员会”公章更换为“即墨市蓝村镇前埠头村民委员会”公章,上诉人在2013年6月5日与开发商青岛鑫都建筑安装有限公司签约时甲方为“蓝村镇前埠头村民委员会”,盖章为“即墨市蓝村镇前埠头村民委员会”,而且上诉人签订的其他合同以及使用的会计凭证均从2013年已使用“即墨市蓝村镇前埠头村民委员会”公章,不可能在2014年使用即墨市南泉镇前埠头村民委员会”公章,每枚公章更换都由政府机关及时收走。3、被上诉人提交的购房协议与开发商对外销售的房屋文本不一致。一审庭审中,开发商青岛鑫都建筑安装有限公司工作人员宋某当庭出示了康泰花园小区对外销售所使用的房屋文本,与被上诉人提交的购房协议并不一致。二、被上诉人提供的收款收据非上诉人出具,上诉人从未收过被上诉人任何款项,且收款人张雨薇非上诉人处工作人员。1、被上诉人提供的收款收据真实性存疑,与上诉人常用收据样式不符,且上诉人并无售楼专用章。上诉人对外收款的专用收据为即墨市农村集体经济统一收据,是财务规定的正规收据,收据正面加盖的均为“即墨市南泉镇前埠头村民委员会”公章,上诉人从未有过“即墨市南泉镇前埠头村售楼专用章”这枚印章,上诉人所使用的印章都需进行备案,上诉人从未成立过售楼处,也未以前埠头村委售楼处的名义收取被上诉人购房款。被上诉人仅凭一张真实性存疑的收据来证明上诉人收过该笔购房款,不具有合理性,无法证明被上诉人实际支付了购房款。2、收款人张雨薇非上诉人处工作人员,其未出庭无法查清案件事实。被上诉人提供的收款收据上填票人和收款人均系李玖霖,被上诉人声称购房款由张雨薇收取,而李玖霖和张雨薇均非上诉人处工作人员,且开发商青岛鑫都建筑安装有限公司工作人员宋某称泰康花园小区所有房屋的购房款均由她本人收取,并在一审庭审中出示了购房款收据。上诉人认为,原审被告张雨薇未出庭,将无法查清案件事实，无法确定购房款由谁收取。综上所述,一审判决认定事实和适用法律错误,判决上诉人承担责任不当,应依法予以撤销,请求二审法院查清事实,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人蓝春莉辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告张雨薇未作答辩。 原审第三人即墨南泉法律服务所述称，一审判决认定事实清楚，法律适用得当，请求驳回上诉，维持原判。 蓝春莉向一审法院起诉请求：1、判令蓝村镇前埠头村委会返还蓝春莉购房款42000元及自2014年1月6日起至判决生效之日止，以购房款42000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；2、判令蓝村镇前埠头村委会赔偿蓝春莉可得利益损失100000元；3、本案诉讼费用由蓝村镇前埠头村委会承担。 一审法院查明和认定的事实：2014年1月6日，蓝春莉作为乙方与蓝村镇前埠头村委会作为甲方在青岛市即墨区蓝村镇前埠头村康泰花园售楼处在售楼人员张雨薇的介绍下签订《协议书》，该协议书主要约定：第一条、房屋的基本情况：位置：青岛即墨南泉镇前埠头村“康泰花园”小区；楼号：X室，面积为84平方米，单价为每平方米2500元，房款为229640元；房屋、车库、储藏室合同总金额为229640元（含配套费）。第二条、付款方式：乙方选择下列第2种方式付款。2、分期付款方式：乙方应于本协议签订之日向甲方交付42000元作购房定金，并于3日内向甲方交清总房款的20%计42000元，余款187640元，于5年内付清，逾期视为乙方违约，甲方有权终止本协议，所收定金抵作违约金归甲方。当日，蓝春莉向售楼人员张雨薇缴纳房款42000元，售楼人员为蓝春莉出具加盖“即墨市南泉镇前埠头村售楼专用章”的收据。蓝村镇前埠头村委会对协议书的真实性不予认可，申请一审法院委托有资质机构对协议书中加盖的“即墨市南泉镇前埠头村民委员会”印章的真伪性进行鉴定，一审法院委托青岛正源司法鉴定所进行鉴定。2019年4月19日，青岛正源司法鉴定所出具退案说明，因申请鉴定人至今未到司法鉴定所办理相关鉴定事宜，鉴定工作无法进行，特将案件退回法院。庭审中，蓝村镇前埠头村委会表示对该公章不再进行鉴定。因蓝村镇前埠头村委会放弃鉴定申请，一审法院对协议书中加盖的蓝村镇前埠头村委会村委公章的真实性予以确认。庭审中，蓝村镇前埠头村委会提交多份合同，欲证明2014年1月6日前，蓝村镇前埠头村委会因社区合并更换公章为“即墨市蓝村镇前埠头村民委员会”，对外所签合同均用此枚公章，故蓝村镇前埠头村委会不可能在2014年1月6日的合同上加盖印文为“即墨市南泉镇前埠头村民委员会”的公章。蓝春莉对上述合同的真实性均不予认可。一审法院认为，即使在签订协议书时，蓝村镇前埠头村委会已经不再使用印文为“即墨市南泉镇前埠头村民委员会”的公章，但蓝春莉并不一定知晓蓝村镇前埠头村委会关于公章的更换使用情况，对因蓝村镇前埠头村委会公章管理使用混乱，对外导致的法律后果应由蓝村镇前埠头村委会承担。蓝村镇前埠头村委会申请村会计张某出庭作证，证人张某称蓝村镇前埠头村委会从没有卖房给蓝春莉，也没有与蓝春莉签订购房合同，更没有收取蓝春莉任何购房款。对蓝春莉提交的加盖有“即墨市南泉镇前埠头村售楼专用章”的收据，证人张某称村委不可能出具这种收据，财务规定必须使用统一的正规收据。蓝村镇前埠头村委会申请青岛鑫都建筑安装有限公司的工作人员宋某出庭作证，证人宋某称康泰花园小区全部房屋都是由青岛鑫都建筑安装有限公司对外销售，蓝春莉提交的协议书与青岛鑫都建筑安装有限公司对外销售的房屋文本不一致，青岛鑫都建筑安装有限公司也从未向蓝春莉出售过涉案房屋。蓝春莉对证人证言的质证意见为蓝村镇前埠头村委会与证人有利害关系，证人证言不具有效力。蓝村镇前埠头村委会对证人证言的真实性予以认可。一审法院认为，证人证言作为证据的证明效力，不能推翻蓝春莉提交的协议书及售楼人员收取房款的事实。另查明，蓝春莉未实际占有使用涉案房屋，涉案房屋无权属证书及建设工程规划许可证。上述事实，有蓝春莉、蓝村镇前埠头村委会的庭审陈述，蓝春莉提交的协议书、收款收据等证据在案佐证，经质证和一审法院审核，一审法院依法予以确认。 一审法院认为，蓝春莉与蓝村镇前埠头村委会签订的协议书中，蓝村镇前埠头村委会在甲方处加盖公章，第三人即墨南泉法律服务所在见证机关处加盖公章。据此，一审法院确认蓝春莉与蓝村镇前埠头村委会之间存在房屋买卖的事实。蓝春莉基于对该房屋买卖协议的信任，向售楼人员张雨薇缴纳购房款42000元，售楼人员为蓝春莉出具收据，并加盖了即墨市南泉镇前埠头村售楼专用章，故一审法院认定蓝春莉已向蓝村镇前埠头村委会支付购房款42000元。涉案房屋无相关权属证书及建设工程规划许可证，故该房屋买卖行为违反国家法律的强制性规定，蓝春莉、蓝村镇前埠头村委会所签订的《协议书》无效，自始不发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，蓝春莉要求蓝村镇前埠头村委会返还购房款42000元及支付利息损失的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。房屋差价损失属于合同履行后，购房人可以获得的利益，因本案涉案房屋买卖合同系无效合同，不存在合同履行的情形，且蓝春莉对房屋产权情况亦未尽到必要的审查义务，故蓝春莉申请对涉案房屋增值价款进行鉴定的申请，一审法院依法不予准许，蓝春莉要求蓝村镇前埠头村委会赔偿可得利益损失100000元的诉讼请求，无法律依据，一审法院依法不予支持。根据蓝春莉的庭审陈述，张雨薇系蓝村镇前埠头村委会的售楼人员，其履行的是职务行为，故蓝春莉要求蓝村镇前埠头村委会张雨薇承担责任的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、青岛市即墨区蓝村镇前埠头村民委员会于一审判决生效之日起十日内返还蓝春莉购房款42000元，并支付蓝春莉以购房款42000元为基数，自2014年1月6日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；二、驳回蓝春莉的其他诉讼请求；三、驳回蓝春莉对张雨薇的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元（蓝春莉已预交），由蓝村镇前埠头村委会负担。 本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：蓝村镇前埠头村委会与蓝春莉是否存在买卖合同关系。蓝春莉为证明其主张提交加盖“即墨市南泉镇前埠头村民委员会”公章的《协议书》予以证明，蓝村镇前埠头村委会在一审虽对公章的真实性有异议并申请鉴定，但之后又明确表示不再申请鉴定，故其应依法承担举证不能的法律责任。一审综合上述情况，并结合南泉法律服务所在《协议书》见证机关处加盖印章的事实，据此认定蓝春莉与蓝村镇前埠头村委会存在买卖合同关系，并无不当，本院予以维持。蓝村镇前埠头村委会关于蓝春莉提交的《协议书》与开发商的正式对外销售合同文本不一致的主张，不足以推翻蓝春莉提交《协议书》的证明力，本院不予采信。蓝村镇前埠头村委会虽主张其公章已更换并由政府收回，但鉴于该村委会的公章系由其自行保管使用，且其未提交有效证据证明公章更换和政府收回的具体时间，不能证明《协议书》上的公章非蓝村镇前埠头村委会出具，故其该项主张不成立，本院不予采信。上述《协议书》明确约定，蓝春莉应于协议签订之日向蓝村镇前埠头村委会交付42000元，蓝春莉亦主张其当日即依约向售楼人员交付购房款42000元，并提交加盖“即墨市南泉镇前埠头村售楼专用章”的收据予以证明，因此，上述事实应视为蓝春莉系基于对蓝村镇前埠头村委会作为合同相对方的信任，根据蓝村镇前埠头村委会的指示进行付款，蓝村镇前埠头村委会虽不予认可，但未提交有效证据予以反驳，本院不予采信。一审据此判令蓝村镇前埠头村委会向蓝春莉返还购房款42000元，并承担相应利息，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人蓝村镇前埠头村委会的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元，由上诉人青岛市即墨区蓝村镇前埠头村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王昌民 二〇一九年十二月十六日 书记员 于国英 书记员 石 晗