山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11329号 上诉人（原审原告）：张建宏，男，1965年3月30日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：李淼，女，1989年10月21日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区王看循环胡同1排25号，现住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张江波，男，1987年5月21日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区，系被上诉人配偶。 上诉人张建宏因与被上诉人李淼房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张建宏向本院提起上诉称，请求：一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16238号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审判决认为“对于双方第二年的租赁费，李淼虽然没有按照与约定的租赁期满前两个月交齐，但张建宏在收到李淼延期支付的租赁费后，没有在当时就向李淼提出其违反协议约定不再向其继续出租，就视为接受了李淼的这个交款方式，现在辩其违约不退押金不予支持。”是错误的，当时收不收回房屋与日后退不退押金完全是两码事儿。双方签订的租赁协议第四条约定的是“逾期交纳租金，出租方有权无偿收回房屋，余款押金不退”。就是说被上诉人违约，上诉人有“无偿收回房屋、以及不退余款和押金”的权利，至于上诉人如何行使、是全部行使还是部分行使是上诉人自己的权利。上诉人不认为在履行合同期间没有将被上诉人撵走就是对自己权利的放弃。二、双方当事人协议第五条明确约定“协议终止，未……无违约行为，如数返还。”很明确地约定了押金要等到“协议终止”时、无违约行为才能返还，而被上诉人是没有到“终止”期，中途不干了，根本无需返还。在合同未到期之前，被上诉人转租了涉案房屋，属于违约行为，押金肯定是不应该退还的。三、一审判决书称双方当事人的租赁协议第九条“未约定转让的违约责任，张建宏与新租户签订了租赁协议视为同意李淼将租赁房屋转租”，所以张建宏以李淼违约转让而不是转租为由不退押金无理，应予退还，该判决认定错误。上诉人同意被上诉人转租，被上诉人才得以转租涉案房屋。双方协议第九条约定“未经出租方同意，承租方不得将房屋转租、转借、改变用途，不得从事违法活动，否则出租方有权终止协议，无偿收回房屋并追偿责任。”一审判决认为条款里没有一一罗列上的就是没有约定是错误的。上诉人在周边区域有十个房屋对外出租已经十六年，上诉人始终保持不许房屋有所谓“转让费”。综上，被上诉人逾期缴纳租金、中途毁约、偷换概念，非法谋取不义之财等多项违约违法行为，无论是依法还是依约，押金都不应该退还，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的无理要求。 被上诉人李淼答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原审判决。被上诉人认为其从未违约，被上诉人分期支付房租是对方同意的，对方当时没有提出异议，拒不返还押金是不正确的。合同未约定房屋不终止就不返还押金，涉案房屋已另行租给其他人，涉案合同已经终止。 李淼向一审法院提出诉讼请求:1、判令张建宏退还李淼押金5000元，并承担自起诉之日起至实际偿清之日利息（按银行同期贷款利率）；2、本案诉讼费由张建宏承担。事实与理由：2018年，李淼承租张建宏位于青岛市开发区壹号网点，约定租期一年，自2018年4月1日至2019年3月31日。张建宏收取了李淼押金5000元。到期后，经双方同意又续期一年。2019年7月份，双方同意解除租赁协议，张建宏又将房屋租给了另外的租户。但是张建宏一直未退还李淼的租房押金。李淼多次找张建宏索要，但张建宏一直拒绝退还，协商不成，为维护自身权益，现具状至法院，请依法判决。 张建宏一审辩称，押金不同意返还。理由如下：1、租房协议第四条约定，租金一年一交，每年期满前两个月交清下一年的租金，逾期视为违约弃租，出租方有权无偿收回房屋，余款押金不退。双方当事人租房协议的起止时间是4月1日起到下一年的3月31日止，提前两个月交清下一年租金也是应该在1月31日前交清，而李淼直到4月15号才交齐，超期整整两个半月，押金理应不退。其同意继续、没主张收回房屋、扣掉两个月的剩余租金就已经很照顾李淼。2、租金协议第五条，押金五千，协议终止，未损坏房屋，不拖欠税费，无违约行为，如数返还。李淼在协议还没有终止就中断不干了，并且还有拖欠租金和非法“转让”的违约违法行为，所以理应不予退还。权利和义务应该是对等的、平等的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，既然从期限上约定了起止日期和违约责任，那么双方就应该遵守履行，其如果要租期未满提前收房撵李淼走就是其违约，反之亦然，所以说李淼在租期没满的情况下毁约中断租房合同，押金按约定是不应该退还的，其好心同意转租，别浪费掉剩余租金就已经是很照顾了。3、协议第九条，未经出租方同意，承租方不得将房屋转租、转借、改变用途，不得从事违法活动，否则出租方有权终止协议，无偿收回房屋并追偿责任。李淼巧借自己生孩子为由，利用其善心、同情和帮助，偷梁换柱，偷换概念，采取两头堵、两头唬的办法凭空谋取不法利益违约违法，依法应该返还。李淼和其说是要生孩干不了，得“转租”，而和新租户则办的是“转让”，把“转租”弄成“转让”，坑骗张建宏和新租户，谋取不义之财。凭空收取新租户伍万元的什么所谓的“转让费”，既非法也违约。“转租”不同于“转让”，这里有本质的区别，完全不是一个概念，其同意李淼的是转租而不是转让，李淼却利用其房子从事违法活动，玩弄其房子，谋取不义之财。所谓的转让费是指经营中的项目里包含的价值的费用，有如项目的“冠名权、加盟权、经营权、专利权、教授技术、传授秘方、留用的机器设备、专门的装修以及物质材料和剩余的租金”等这些有价值的东西转手给他人经营使用应收取的这些个费用，这是合理和应该的，而本案中李淼转手的仅仅就是个空房，什么都没有，新租户和李淼经营的不是一样的项目，就是租用这个房子而已，就是个“转租”而不是“转让”。李淼利用其好心、利用新租户的不懂，采取欺上瞒下、两头唬、两头堵的做法凭空骗取所谓的“转让费”是违约违法、违反道德规范的，给其和新租户造成巨大损失。现在也正在和李淼交涉，要求其退还，如若不然，就将提起诉讼判令其返还。综上所述，李淼有逾期交纳租金、中途毁约以及利用其善心和新租户的不懂，欺上瞒下，偷换概念，非法谋取不义之财等多项违约违法行为，为国家的法律和协议的约定以及道德规范所不容，无论是依法还是依约，押金都不应该退还，请法院查明事实真相，依法判决，驳回其无理要求。 一审法院认定事实如下：1、张建宏将位于青岛开发区壹号网点出租给原承租人，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日。原承租人经营至2018年7月11日不再经营将租赁网点转租给李淼，双方签订《房屋租赁协议》约定租赁期限自2018年4月1日止2019年3月31日，房屋租金每年60000元，租房用途是食品店。协议第四条约定：租金一年一交，每年期满前两个月交清下一年租金，逾期视为违约弃租，出租方有权无偿收回房屋，余款押金不退，租赁协议期满前两个月协商后续事宜，同等条件下，承租方有优先承租权。第五条约定：租房押金5000元，协议终止，未损坏房屋，不拖欠税费，无违约行为，如数返还。第九条约定：未经出租方同意，承租方不得将房屋转租、转借、改变用途，不得从事违法活动，否则出租方有权终止协议，无偿收回房屋并追偿责任。因原承租人已经向张建宏交纳2018年4月1日止2019年3月31日期间的租赁费，故李淼将2018年7月11日至2019年3月31日期间的租赁费交纳给原承租人，无需再向张建宏交纳。2018年7月2日张建宏向李淼出具的收条中显示张建宏收取原告押金5000元。2、后双方当事人口头协商续租一年，自2019年4月1日止2020年3月31日。李淼分三次将该租赁期限内租金交付给张建宏，分别为2019年年前交纳30000元，2019年3月10日通过微信向张建宏转账20000元，2019年4月15日通过微信向张建宏转账10000元。2019年7月26日李淼不再经营涉案房屋，其主张转租给新租户，新租户与张建宏签订租赁协议。张建宏提交收据证明李淼并非向新租户转租涉案网点，而是向新租户转让涉案网点，并收取50000元转让费。 一审法院认为，案件为房屋租赁合同纠纷。李淼主张其向张建宏交纳租赁房屋押金5000元，在其与张建宏租赁协议终止后，未出现房屋损害，未出现拖欠水费及违约行为，张建宏应该向李淼返还押金5000元。张建宏称李淼未按照协议约定于租赁期限届满前两个月交清下一年租金，属于违约行为，且李淼未经张建宏同意将租赁房屋转让而非转租给新租户，不应向李淼退还押金。根据李淼提交的其与张建宏的微信聊天记录显示，对于2019年4月1日至2020年3月31日期间的租赁费，李淼分三次向张建宏付清，李淼虽未在租赁期满前两个月一次性交清下一年租金，但李淼分批交纳租金且张建宏收取，且张建宏未向李淼提出其违反协议约定不再向其继续出租，故应视为张建宏接受李淼上述交纳租金的方式，对其辩称的李淼交纳租金违约，法院不予支持。张建宏辩称李淼违反协议第九条的约定“未经出租方同意，承租方不得将房屋转租、转借、改变用途，不得从事违法活动，否则出租方有权终止协议，无偿收回房屋并追偿责任”，张建宏称李淼未经其同意将租赁房屋转让给新租户，违反该协议约定，押金不予退还。法院认为该条约定未约定转让的违约责任，张建宏与新租户签订租赁协议视为同意李淼将租赁房屋转租，除张建宏提出的辩称意见外其未提交证据证明存在不应退还押金的情形，故张建宏应向李淼退还5000元押金。李淼主张的逾期支付利息应自其主张的自起诉之日即2019年9月17日至判决生效之日，按其主张的银行同期贷款利率计算。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张建宏于判决生效之日起十日内退还原告租房押金5000元及利息（以5000元为基数，自2019年9月17日至判决生效之日，按银行同期贷款利率计算）；二、驳回李淼的其他诉讼请求。如果张建宏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张建宏负担，因李淼已向法院预交，张建宏在判决生效十日内给付李淼上述费用。 二审期间，上诉人张建宏提交其与被上诉人李淼的微信聊天截图，以证明被上诉人李淼多次违反约定，延期交付涉案房租。被上诉人李淼质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，上诉人从未多次上门或电话催要房租，微信上曾经索要过房租。在一审中，被上诉人李淼曾提交过与上诉人的微信聊天记录。在微信聊天记录中显示，在其支付房租后，对方回复OK，对其迟延交付房租的行为未提出异议。上诉人从未因其迟延支付房租提出要解除房屋租赁合同，或是不退还房屋租赁押金。 本院查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，正如上诉人张建宏所述，其在黄岛区周边区域有十个房屋对外出租已经十六年，作为一名有多年房屋租赁经历的出租人，其更应严格地遵守法律规定，审慎地行使法律赋予的权利。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。上诉人张建宏主张，双方合同第四条约定，租金一年一交，每年期满前两个月交清下一年租金，逾期视为违约弃租，出租方有权无偿收回房屋，余款押金不退。但在李淼迟延支付租金的情况下，上诉人张建宏仅是催要房租，并未主张或采取法律手段要求解除合同，相反却如数收取了被上诉人李淼交付的租金，张建宏对该租赁合同的解除权消灭。对于张建宏主张李淼延期交付房屋租金、其有权决定何时、如何使用其权利的上诉主张，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。被上诉人李淼承租上诉人张建宏涉案房屋，2019年7月经张建宏同意后，将涉案店铺转让给案外人使用，张建宏在答辩状中对“转租”行为表示认可，并与案外人签订新的房屋租赁合同，故上诉人张建宏和被上诉人李淼所签订的房屋租赁协议实际已经解除，合同的权利义务终止，即出现了房屋租赁协议第五条“协议终止”的情形。在张建宏未举证李淼存在“损坏房屋、拖欠税费、违约行为”的情况下，原审法院按照合同约定判决上诉人张建宏返还押金人民币5000元并无不当，应予维持。对于上诉人张建宏所称被上诉人李淼违反房屋租赁协议第九条规定“未经出租方同意，承租人不得将房屋转租、转借、改变用途，不得从事违法活动，否则出租方有权终止协议，无偿收回房屋并追尝责任”，而依据协议约定，不论承租人将涉案房屋“转租”或“转让”给他人使用，房屋租赁协议第九条均未约定“转租”或“转让”行为会导致押金不退的后果。 综上所述，上诉人张建宏的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚、法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，50元由张建宏负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇一九年十二月二十三日 书记员  丛丽红