山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终11313号 上诉人（原审被告）:青岛合行创展地产投资顾问有限公司，住所地青岛市市南区山东路9号B座20C户。 法定代表人：于海平，职务：总经理。 委托诉讼代理人：赵显鹍，山东重诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小燕，青岛市北君恒法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）:宋汶懋（曾用名宋勇超），男，1979年6月24日出生，汉族，户籍所在地青岛市市南区，现住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：闻志永，山东德沐德律师事务所律师。 上诉人青岛合行创展地产投资顾问有限公司（以下简称青岛合行创展公司）因与被上诉人宋汶懋房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初5797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人青岛合行创展公司上诉，请求:1、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初5797号民事判决；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人无正当理由迟延支付租金，并以此解除《房屋租赁合同》系认定有误，因房屋无法正常使用，上诉人有权拒付相应租赁费；2、一审判决未将押金10000元在上诉人的应付款中予以抵扣。 被上诉人宋汶懋辩称：应驳回上诉，维持原判。首先，上诉人无证据证明租赁房屋无法正常使用以及存在损失；其次，押金部分是独立的诉讼请求，上诉人未在一审中提起反诉，所以二审中不应一并处理，且根据租赁协议，只有在符合相关约定的情况下，才有可能退还押金。 宋汶懋向一审法院起诉请求：1、青岛合行创展公司支付房租80000元；2、青岛合行创展公司支付违约金1305元（按照同期贷款利息）；3、房屋租赁协议书自2019年8月6日解除，青岛合行创展公司腾空房屋，不得延期；4、青岛合行创展公司承担并不仅限于案件的诉讼费、律师费、保全费；5、迁出已在租赁房屋上注册的青岛合行投资控股有限公司。诉讼过程中，宋汶懋变更第一项诉讼请求为青岛合行创展公司支付房租60000元（2018年12月7日-2019年9月6日）及自2019年9月7日至实际迁出时的租金，按照合同约定给付；变更第三项诉讼请求为房屋租赁协议书自2019年9月6日解除，青岛合行创展公司腾空房屋，不得延期。 青岛合行创展公司在一审中辩称：其确实尚欠宋汶懋房屋租赁费未付，房租足额交纳至2018年12月7日。对于宋汶懋主张的违约金，系宋汶懋首先违约，因此不应主张违约金。对于解除合同，青岛合行创展公司认为系宋汶懋的原因导致租赁房屋无法正常使用，因此宋汶懋无权单方主张解除租赁合同。对于宋汶懋主张的律师费，无法律依据，不应予以支持。对于宋汶懋主张的要求迁出在租赁房屋注册的青岛合行投资控股有限公司的诉求于法无据，不应予以支持。 一审法院认定事实如下：坐落于青岛市市南区户的房屋为宋汶懋（曾用名宋勇超）和孙雪梅共有。2017年5月23日，宋汶懋（出租方、甲方）与青岛合行创展公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将其位于青岛市的房屋出租给乙方使用；租赁期限为2017年6月8日至2020年6月7日；租金为每年80000元整，押金10000元整，租金按每半年支付，乙方在每个起租日前十天支付给甲方；乙方不得转租或分租房屋。经询，孙雪梅认可该《房屋租赁协议书》。宋汶懋依约将租赁房屋交给青岛合行创展公司占有使用，青岛合行创展公司足额支付租金至2018年12月7日，其后，青岛合行创展公司占有使用租赁房屋但未再支付租金，宋汶懋多次催要未果。2018年3月26日，案外人青岛合行投资控股有限公司成立，其登记的企业地址为山东省青岛市市南区南京路100号金华公寓2号楼2502户，该公司与青岛合行创展公司的法定代表人均为于海平。2018年4月23日，青岛市市南区人民法院做出（2018）鲁0202执1237号之一执行裁定书，裁定拍卖宋汶懋、孙雪梅名下位于青岛市市南区户的房产。2019年7月18日，青岛市市南区人民法院做出（2018）鲁0202执1237号执行裁定书，裁定解除对宋汶懋、孙雪梅名下位于青岛市市南区户房产的查封。2019年8月2日，青岛合行创展公司收到青岛市市南区人民法院邮寄的案件起诉状副本及变更诉讼请求书副本。 一审法院认为，宋汶懋与青岛合行创展公司签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，亦得到房屋共有权人孙雪梅的认可，该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。宋汶懋已按照约定将涉案租赁房屋交付给青岛合行创展公司使用，青岛合行创展公司应按照约定及时足额支付租金。青岛合行创展公司提出其未按时支付2018年12月8日起的租金是因为涉案租赁房屋进入拍卖程序后，有评估机构和大量竞拍人前去看房，导致租赁房屋无法正常使用。法院认为，首先，青岛合行创展公司未举证证实租赁房屋因拍卖导致无法使用；其次，租赁房屋于2019年7月18日被解除查封，青岛合行创展公司自述的拒付租金的理由消失，其仍不支付租金，经宋汶懋催要，至2019年9月6日，青岛合行创展公司仍未支付租金，故法院对青岛合行创展公司此项抗辩不予采纳。青岛合行创展公司无正当理由迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，法院对宋汶懋提出的判令双方之间的房屋租赁协议书自2019年9月6日解除的诉讼请求予以支持，合同解除后，青岛合行创展公司应向宋汶懋返还涉案租赁房屋。关于宋汶懋主张的租金（2018年12月7日至2019年9月6日）及2019年9月7日起至实际迁出时的租金（房屋占用费）的诉讼请求，法院认为，宋汶懋认可青岛合行创展公司足额支付租金至2018年12月7日，故其主张2018年12月7日的租金无事实和法律依据，不予支持，其主张2018年12月8日至2019年9月6日的租金符合合同约定和法律规定，法院按照双方合同约定的标准支持此期间的租金59835.62元（80,000元/年÷365天×273天）；其主张2019年9月7日起至实际迁出时止的租金（房屋占有使用费）符合法律规定，法院按照每年80000元的标准予以支持。宋汶懋与青岛合行创展公司在《房屋租赁协议书》中未约定迟延支付租金的违约金，也未对律师费进行约定，故法院对宋汶懋提出的判令青岛合行创展公司支付违约金、承担律师费的诉讼请求不予支持。宋汶懋提出的要求青岛合行创展公司承担保全费的主张，该费用未实际产生，不予支持。宋汶懋提出的要求将青岛合行投资控股有限公司从涉案房屋迁出的诉讼请求，不属于法院受理民事案件的范围，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条规定，判决：一、宋汶懋与青岛合行创展地产投资顾问有限公司于2017年5月23日签订的《房屋租赁协议书》于2019年9月6日解除；二、青岛合行创展地产投资顾问有限公司于判决生效之日起十日内腾空青岛市市南区户房屋，并将其返还给宋汶懋；三、青岛合行创展地产投资顾问有限公司于判决生效之日起十日内支付宋汶懋租金59835.62元，并按每年80000元的标准支付2019年9月7日起至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回宋汶懋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,333元（预交1,833），减半收取计667元，由青岛合行创展地产投资顾问有限公司负担。因宋汶懋已预交，青岛合行创展地产投资顾问有限公司应负担部分于判决生效之日起十日内给付宋汶懋。 双方当事人在二审庭审中均未提供新的证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，结合上诉人与被上诉人的诉辩意见，本案争议的焦点是：1、上诉人青岛合行创展公司是否有权延期支付租金？2、押金是否应予以退还？首先，根据合同法相关规定，上诉人青岛合行创展公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金。上诉人青岛合行创展公司虽主张“因被上诉人欠款导致法院将涉案租赁房屋委托评估拍卖，引发大量竞拍人进入房屋看房，致使租赁房屋无法正常使用”，但未提供相应证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故上诉人主张其有权拒付相应租赁费的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于押金退还问题。根据《房屋租赁协议书》第七条规定，“…甲方（宋汶懋）…进行验收，如无损坏，乙方（青岛合行创展公司）也无其他违约行为，甲方应退还押金…”而经查明上诉人与被上诉人之间未进行房屋交接，租赁房屋仍为上诉人青岛合行创展公司占有，故上诉人青岛合行创展公司的该项上诉请求缺乏合同及事实依据，上诉人可根据租赁合同履行情况另行主张。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人青岛合行创展地产投资顾问有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1333元，由上诉人青岛合行创展地产投资顾问有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇一九年十二月二十六日 书记员  王晓雨