吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初6899号 原告(反诉被告)：赵进国，男，汉族，个体工商户业主，住址吉林省延吉市进学街。 被告（反诉原告）：陈志鹏，男，汉族，个体工商户业主，住址吉林省延吉市开发区新烟场。 原告（反诉被告）赵进国与被告（反诉原告）陈志鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告赵进国，被告陈志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵进国向本院提出诉讼请求：1.陈志鹏返还剩余租金8750元（租金每年15000元，租期自2019年3月16日至2020年3月16日，使用时间为5个月，要求返还剩余7个月租金）；2.陈志鹏支付更换厂房卷帘门多余的差价500元（双方口头约定）；3.陈志鹏承担本案诉讼费。事实与理由：赵进国于2019年3月16日租赁陈志鹏的厂房,租赁期间厂房失火,经延吉市人民法院诉前调解中心调解，赵进国修复陈志鹏的厂房之后，陈志鹏将返还赵进国剩余天数的房租，赵进国按照协议已于2019年8月16日对厂房进行修复完毕。现因陈志鹏拒不履行协议不退还租金，故诉至法院。 陈志鹏辩称，关于赵进国要求退还剩余房租，根据人民调解协议书第三条约定，赵进国库房修复完毕，由陈志鹏验收合格后，以验收合格的时间为房屋租赁关系终止时间，按照房屋租赁合同内容陈志鹏退还剩余天数房租。根据租赁合同第五条第五款，赵进国并未提前一个月告知陈志鹏退租，根据第六条第三、四款规定，甲方扣除违约金1500元（乙方年租金15000元的百分之十），因此要求扣除违约金及垫付工程款、维修保证金后剩余部分同意退还。赵进国要求陈志鹏支付更换厂房卷帘门多余的差价500元的部分，因当时陈志鹏与赵进国约定的差价为300元，故同意支付300元。 陈志鹏向本院提出反诉请求：1.赵进国支付违约金1500元（房屋年租金百分之十）；2.赵进国支付垫付工程款共计880元；3.赵进国支付第三方房屋维修保证金2000元，可由法院指定，期限一年；4.赵进国支付诉讼费用。事实与理由：根据陈志鹏（甲方）与赵进国（乙方）签订的租赁合同第六条第二款，人民调解协议第一条、第三条、第七条约定，乙方并未履行合同，房屋未按期修缮完毕，未达到验收标准：1.屋顶多次漏水，漏点不固定，最多同时出现6处漏水点；2.西侧外墙体渗水，窗台边沿渗水；3.玻璃面及原包装膜、地面未清理，卷帘门防护罩未密封，北侧、东侧外墙体未粉刷完成；4.未安装屋内10米左右长三项电线，未安装窗外防盗窗；5.甲方已向乙方说明以上情况，后续乙方拒绝继续处理未完成工程，甲方自行处理项目如下：1.防盗窗修复费300元，膨胀螺丝60元（4元*15个），手喷漆30元（10元*3管）；2.窗台边沿渗水修复，防水胶90元（15元*6管），人工费100元；3.地面及玻璃清理费300元。根据房屋租赁合同第五条第五款约定，乙方并未提前1个月告知甲方退租，根据第六条约定，甲方扣除乙方年租金15000元的百分之十违约金1500元。根据人民调解协议书内容：第一条乙方于2019年7月12日起2个月内将房屋修复原状。第三条房屋修复完毕，经甲方验收合格后，以验收合格时间为房屋租赁合同终止时间，按照房屋租赁合同甲方退还剩余天数房租。第五条未尽事宜以原房屋标准修缮，双方协商认可为准。第七条施工过程中的建设及生活垃圾由乙方及时清理。综上所述，乙方已超出维修期限，垃圾未及时清理，乙方拒绝履行房屋租赁合同及人民调解协议书。2019年双方未签订租房合同，但乙方按原合同继续向甲方支付租金，视原合同有效顺延（附乙方租金转账记录）。事故发生后，甲方一直积极配合与沟通，乙方均无回应与拒绝继续修缮。 赵进国辩称，1.2019年双方并没有签订书面的租赁合同，不能按租赁合同的约定扣除1500元。人民调解协议书中也未约定违约金的事项。赵进国于2019年6月29日开始修缮房屋，陈志鹏在房屋修缮完毕的前一天已将涉案房屋出租给案外人；2.关于防盗窗修复费用，陈志鹏与赵进国的母亲协商从退还租金中扣除150元修复防盗窗，故赵进国同意支付150元；3.修缮房屋过程中及修缮完毕后，从未出现过漏水，期间下过大雨，但未发生渗水的情况。垃圾清理费部分，赵进国本人打扫过，也找人打扫过两次，已经清理完毕，因此不同意支付垃圾清理费100元。维修保证金没有约定，不同意支付。 经审理查明：陈志鹏（甲方）与赵进国（乙方）于2017年3月16日签订房屋租赁合同书，约定：甲方将位于延吉市依兰镇平安村三队，面积210平方米的房屋出租给乙方。租赁期限自2017年3月16日至2018年3月16日止。房屋租金为15000元/年。合同期满乙方搬迁时，应提前1个月通知甲方对房内物品、设施进行清查，如因乙方原因造成损坏，则按原值赔偿。合同期未满，乙方提前解约，须按租金的10%支付违约金。合同到期后，双方口头约定续约。2019年6月29日，涉案房屋发生火灾，陈志鹏与赵进国到延吉市人民法院诉前调解中心，双方达成人民调解协议书，内容为：1.赵进国于2019年7月12日起2个月内将陈志鹏所拥有的位于延吉市依兰镇平安村三组（因失火所烧毁的库房）修复至原状。赵进国在修复库房的过程中发生的所有意外事故与陈志鹏无关；2.赵进国修复库房的过程中，施工用水由陈志鹏提供；3.库房修复完毕，经陈志鹏验收合格后，以验收合格时间为房屋租赁合同终止时间，按照房屋租赁合同内容，陈志鹏方退还剩余天数房租；4.修复期间，陈志鹏方应及时监督施工进程；5.库房主体结构、附属设施的质量，规格应不低于原库房标准（原库房标准：房盖0.4mm彩钢瓦，保温层为单侧铁皮加5cm厚保温板，房盖与保温层间木质举架，房架16个，2个马尾。附属设施8个窗户，1个卷帘门，1个防盗门），未尽事宜以原库房标准修缮，双方协商认可为准；6.施工开始，赵进国即可处置库房内个人设备及物品；7.施工过程中产生的建筑垃圾及生活垃圾赵进国应及时清理。赵进国于2019年7月12日开始对涉案房屋进行修缮后将涉案房屋交付给陈志鹏。陈志鹏于2019年8月18日将涉案房屋出租给案外人使用至今。赵进国分别于2017年3月16日、2018年3月21日、2019年3月23日向陈志鹏支付了租金，共计支付了45000元。 以上事实有人民调解协议书、视频、转账明细、房屋租赁合同书等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照协议约定履行。本案中，原告赵进国与被告陈志鹏的纠纷经延吉市人民调解中心人民调解员主持调解，双方达成调解协议，应按约履行。赵进国已按照协议约定，修缮涉案房屋后交付给陈志鹏后陈志鹏已将涉案房屋出租给案外人。依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。”陈志鹏于2019年8月18日将涉案房屋出租给案外人，本院确认合同终止时间为2019年8月18日，陈志鹏应退还给赵进国自2019年8月19日至2020年3月16日的租金。赵进国要求陈志鹏支付更换厂房卷帘门多余的差价500元，其未能举证证明其，但被告陈志鹏在庭审中表示同意支付300元，故本院确认陈志鹏支付赵进国300元。关于陈志鹏以未按合同约定提前一个月通知退租为由，要求赵进国支付违约金1500元的诉讼请求，因双方通过人民调解协议对终止合同的时间进行了变更，即验收合格时间为房屋租赁合同终止时间，故其主张于法无据，本院不予支持。关于陈志鹏要求赵进国支付垫付工程款800元的反诉请求，其未能举证证明，但赵进国在庭审中同意支付防盗窗修复费150元，故本院确认赵进国支付给陈志鹏工程款150元。关于赵志国要求陈志鹏支付房屋维修保证金2000元的反诉请求，无事实与法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈志鹏于本判决发生法律效力后立即向原告赵进国退还房屋租金8626.71元及厂房卷帘门差价300元，共计8926.71元； 二、反诉被告赵进国于本判决发生法律效力后立即向反诉原告陈志鹏支付工程款150元； 三、驳回反诉原告陈志鹏的其他诉讼请求。 如被告陈志鹏、反诉被告赵进国未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由被告陈志鹏负担；反诉费25元（反诉原告已预交），由反诉被告赵进国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  李美兰 二〇一九年十二月二十八日 书记员  郭虹伶