广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0303民初31995号原告：陈玉屏，男，1968年9月18日出生，委托诉讼代理人：赵元勤，广东深金牛律师事务所律师，执业证号14403200410355203。被告：冯强，男，1966年11月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：张金寿，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201110047608。委托诉讼代理人：林佳杰，广东卓建律师事务所实习律师。被告：深圳市罗芳实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区罗芳村138号，统一社会信用代码914403001923107316。法定代表人：陈志辉，董事长。委托诉讼代理人：欧阳铁武，广东圣天平律师事务所律师，执业证号14403201310092943。委托诉讼代理人：郑志丹，广东圣天平律师事务所律师，执业证号14403201910107779。被告：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦7201，统一社会信用代码914403001923033209。法定代表人：陈华。原告陈玉屏与被告冯强、深圳市罗芳实业股份有限公司、深圳市京基房地产股份有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉屏及其委托诉讼代理人赵元勤，被告冯强委托诉讼代理人张金寿、林佳杰，被告深圳市罗芳实业股份有限公司委托诉讼代理人欧阳铁武到庭参加了诉讼，被告深圳市京基房地产股份有限公司经本院传票传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告冯强与他人买卖房屋合同无效；二、请求确认原告为深圳市罗湖区黄贝街道罗芳社区585号房屋的拆迁权益人；三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告陈玉屏系深圳市罗湖区罗芳村原居民。1993年8月，原告母亲、原告及兄弟陈玉兴与他人合伙在罗芳村585号、586号自建屋两所，其中585号宅基地及房屋为原告所有，该房屋用地面积82.61平方米，建筑面积为288.46平方米，楼层为4层。2009年11月6日，原告按照被告深圳市罗芳实业股份有限公司的要求填写了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》，对上述房屋的产权进行了申报，成为上述房屋的实际产权人。后来，由于原告一直不在内地生活，该房产被被告冯强伙同他人侵占。2018年6月，被告深圳市京基房地产股份有限公司对罗芳村进行城市更新。被告深圳市罗芳实业股份有限公司在罗芳村城市更新项目私宅权属公示（非原村民第三批）中将罗芳村585号登记为被告冯强，原告得知后即向被告深圳市罗芳实业股份有限公司提出异议，当时被告深圳市罗芳实业股份有限公司声称签合同时会告知原告的，但后来上述屋在被告深圳市罗芳实业股份有限公司、被告深圳市京基房地产股份有限公司在未通知原告的情况下，由被告深圳市罗芳实业股份有限公司出具相关文件，被告深圳市京基房地产股份有限公司直接与被告冯强签订《深圳市罗湖区黄贝街道罗芳村城市更项目搬迁补偿安置协议》。经过了解，被告冯强是城镇居民，通过非法买卖将上述原告的宅基地及房屋占为己有，并取得被告深圳市罗芳实业股份有限公司的同意。根据法律规定，城镇居民购买宅基地及地上的房屋买卖无效。被告深圳市罗芳实业股份有限公司在不通知原告的情况下，将无权拥有上述宅基地的他人提供给被告深圳市京基房地产股份有限公司，侵犯了原告作为原居民所拥有的合法权利，致使原告遭到了因城市更新搬迁补偿带来的巨大损失。被告深圳市京基房地产股份有限公司作为主导城市更新项目的一方，有义务将有争议产权的房屋搁置并通知原居民，以维护原居民的合法权益。特别是在原告与被告深圳市京基房地产股份有限公司交涉后，被告深圳市京基房地产股份有限公司仍然与被告签订拆迁合同，侵犯了原告的合法权利。三被告利用原告不在内地居住的时候，联合将原告的房屋拆迁权益占有。经过交涉无果，原告只好诉诸法院，请求人民法院依法判决，支持原告诉请。被告冯强答辩称：一、相关事实陈述。（一）2009年4月25日，罗芳村村民张国新与被告冯强在广东深鸿律师事务所的见证下签订《房屋买卖合同》，约定张国新将涉案产以人民币800000元的价格卖给被告冯强。（二）上述买卖见证书中，附有2008年12月27日，案外人李俊雄与张国新签订的《房屋买卖合同》，约定李俊雄将涉案房产以人民币430000元的价格卖给张国新。同时，陈玉屏（陳玉屏）在该合同中作为见证人签字、捺印。（三）被告冯强购得涉案房产后，占有、使用长达十余年，从未有人对被告冯强的使用占有提出过任何异议。（四）2018年2月9日，在罗芳村城市更新项目中，被告冯强申报对涉案房产的所有权，并经深圳市罗芳实业股份有限公司和辖区工作站的核实确认，同时在罗芳村城市更新项目私宅权属公示期间，未有任何人员提出异议。（五）2018年7月27日，被告深圳市罗芳实业股份有限公司与被告冯强签订《深圳市罗湖区黄贝街道罗芳村城市更新项目搬迁补偿安置协议》，确认被告冯强享有步案房屋的拆迁补偿权益。二、原告并非本案适格原告。首先，原告未提供相关证据证明其为1993年8月7日《共建私人住宅合同》中的甲方陈玉屏（陳玉屏）。原告系香港居民，而1993年8月7日《共建私人住宅合同》甲方陈玉屏（陳玉屏）为中国大陆居民，双方完全存在非同一自然人的可能性。原告未提供相关证据证明其身份，不具有原告资格。其次，原告所提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普申报表》仅是单方填写，并未得到任何有资质主体的核实、确认，不具有任何证明效力，其无证据证明自始对涉案房产享有所有权。再次，原告非罗芳村村民，不应享有农村集体用地使用权。原告系香港居民，不可能具有中国大陆居民身份，其并非深圳市罗湖区罗芳村村民，不应享有罗芳村集体土地使用权，没有资格主张被告冯强所合法拥有的涉案房产权益。最后，被告冯强系从张国新处购得涉案房产，而张国新是深圳市罗湖区罗芳村村民，也就是说即使原告身份为真，且仍然具备使用村集体土地或附属房屋资格，涉案房产也已经完整、合法的流转给了张国新（本村村民），在张国新合法取得该集体土地及涉案房屋的使用权后陈玉屏（陳玉屏）本次流转中作为见证人签字、捺印，确认了流转的真实性和合法性，原告应丧失了涉案房屋的所有权益，无权就涉案房屋提起诉讼。三、被告冯强对涉案房产以及对搬迁补偿的权益是合法、明确的。首先，被告冯强从张国新处购得房产已经超过十年时间，不仅支付了八十万元的购房款，还持续支付管理费、水电费不等。而在权属确认期间，也向深圳市罗芳合作股份有限公司补足地价达人民币433785元，为涉案房产付出了巨额资金，享有房产权益是合情合理的。其次，被告冯强已占有、使用涉案房产长达十年，期间并未有任何人等提出异议，原告也明知涉案房产的流转，其称“该房产被被告伙同他人侵占”明显属于虚假陈述，与事实不符。同时，被告冯强也是农村居民（身份证地址为龙岗区横岗街道办四联贤和村），并不是其所称“城镇居民”，原告有关“城镇居民购买宅基地及上的房屋买卖无效”的观点也是缺乏事实依据的，被告购买涉案房产并不违反法律禁止性规定。最后，需要特别说明的是，在罗芳村城市更新项目确权过程中，被告深圳市罗芳实业股份有限公司、被告深圳市京基房地产股份有限公司对涉案房屋的权属进行了公示，给予了其他方提出异议的途径和时间，但是在该期间内，未有任何人提出异议，而被告冯强，与被告深圳市罗芳实业股份有限公司、被告深圳市京基房地产股份有限公司完成了所有权属申报、确权、拆迁补偿、交楼手续。被告冯强享有拆迁补偿合理合法。值得注意的是，城市更新项目中被搬迁人获得的搬迁补偿，并非基于房屋买卖交易所得的价款，而是政府对房屋居住者的失去居所的关怀、照顾。被告冯强丧失了涉案房产，享有政策关怀合法合理。综上所述，原告并非本案适格主体，被告冯强对涉案房产及搬迁补偿的所有权是合法合理的，原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。被告深圳市罗芳实业股份有限公司答辩称：一、被告深圳市罗芳实业股份有限公司系基于村委会成立的股份合作公司，对于村民自行采取的合作建房，转让房屋的行为遵从村民自己的意愿，公司不干涉，由村民自愿向公司报备，公司不强行规定也不主动过问。二、经被告冯强申请，依其提供的资料显示，涉案房屋由原告与他人合作建房所建成的，并分别给案外人黎光、黎照，先后由黎光、黎照、李俊雄、张国新等签署相关的流转协议，最终由本案的被告冯强向被告深圳市罗芳实业股份有限公司申报房屋所有权，被告深圳市罗芳实业股份有限公司依据被告冯强的申请予以公示，在公示无异议后组织被告冯强与被告深圳市京基房地产股份有限公司签署拆迁补偿协议。被告深圳市京基房地产股份有限公司未作答辩。本院经审查认为，根据原、被告的陈述及各方当事人提交的证据：案外人冼任娇、陈玉兴、原告陈玉屏与案外人黎照签署《共建私人住宅合同》，由冼任娇、陈玉兴、陈玉屏提供位于深圳市罗湖区××、××号的两块宅基地，由案外人黎照提供资金，建造2幢私人住宅；其中585号宅基地上的私人住宅（涉案房产）建好后，经几次流转，自2009年4月25日起由被告冯强占有使用；2018年7月27日，被告冯强与被告深圳市京基房地产股份有限公司就涉案房产签订搬迁补偿安置协议。深圳市罗湖区黄贝街道罗芳村585号宅基地属于集体用地，合作建房时并未获得政府主管部门的批准。本院认为，原告要求确认被告冯强与他人买卖房屋合同无效，并确认原告为涉案房产的拆迁权益人，实质为确认其为该房产的所有权人。涉案房产建设于原农村集体土地之上，且当事人不能提交涉案房产的报建报批手续，涉案房产应属于历史遗留违法建筑。根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，行政主管部门对于违法建筑则将区分情况而分别采用确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。因此，涉案房产的性质和权属的认定应由行政机关处理。在行政机关未就涉案房产作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的归属及合同等作出认定，因此本案诉讼不属于人民法院民事诉讼受案范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款、第一百五十四条的规定，裁定如下：驳回原告陈玉屏的起诉。本案不收取案件受理费，已收取的受理费人民币7750元，待本裁定生效后退回给原告陈玉屏。如不服本裁定，原告陈玉屏可在裁定书送达之日起三十日内、其他当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张曼丽人民陪审员  王雅芳人民陪审员  赵倩文二〇一九年十二月十日王颖书记员周洋洋