上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14003号上诉人（原审被告）：陈虎，男，1974年7月1日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审被告）：陆擎文，女，1975年5月1日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：邢妍，上海市汇盛律师事务所律师。上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：郭丽敏，上海众业玖诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海凯德置地物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区西藏中路268号17楼1703B室。法定代表人：钱亦奇，董事长。委托诉讼代理人：汪智豪，上海翰鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静，上海翰鸿律师事务所律师。原审第三人：上海陆家嘴物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区锦安东路583号-585号。法定代表人：徐而进，董事长。委托诉讼代理人：印书香，女，上海陆家嘴物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：陆云燕，女，上海陆家嘴物业管理有限公司员工。上诉人陈虎、陆擎文因与被上诉人上海凯德置地物业管理有限公司（以下简称凯德公司）、原审第三人上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称陆家嘴公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初21377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈虎、陆擎文上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回凯德公司一审相应诉讼请求。事实和理由：1.一审法院追加陆家嘴公司作为本案第三人，凯德公司也提供其与陆家嘴公司之间的协议，但双方究竟是何关系未查明认定，一审法院以凯德公司提交的这些协议作为陈虎、陆擎文应付物业费标准的依据不当。2.一审认定事实错误。凯德公司未提交证据证明其与陈虎、陆擎文之间形成物业管理服务合同；凯德公司也无证据证明业委会对凯德公司收取XX号、XX号楼建成后至2018年8月物业管理服务费无异议。根据业委会与陆家嘴公司签订的物业管理合同，陆家嘴公司自2018年3月1日起对包括20、21号楼在内的天山河畔小区进行物业管理，且根据物业管理相关规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理。故陈虎、陆擎文不可能与凯德公司之间形成物业管理服务合同关系。3.鉴于陈虎、陆擎文与凯德公司无物业管理服务合同关系，凯德公司要求陈虎、陆擎文支付2018年3月至8月物业管理费，缺乏依据。陈虎、陆擎文是在不知情情况下按照每月每平方米5元标准支付物业管理费，陈虎、陆擎文与陆家嘴公司之间于2018年3月存在物业服务合同关系，则物业费标准也应由陈虎、陆擎文与陆家嘴公司约定。凯德公司与陆家嘴公司签订的合同对陈虎、陆擎文无约束力，凯德公司依据其支付给陆家嘴公司物业管理费调整金额而调整为每月每平方米5.77元，违反了合同相对性原则。鉴于凯德公司要求陈虎、陆擎文支付物业管理费没有合同依据及法律依据，且凯德公司主体资格不适格，故请求二审法院依法改判。被上诉人凯德公司辩称，不同意陈虎、陆擎文上诉请求。1.凯德公司对20、21号楼提供物业管理服务至2018年8月底撤场，陆家嘴公司在2018年8月31日前提供的是20、21号两栋楼之外的公共部位物业管理，对此凯德公司在一审审理中已经提交其与陆家嘴公司之间的协议，凯德公司将收取的5元物业费中的0.95元交给陆家嘴公司，业委会与陆家嘴公司达成上调物业费协议后，凯德公司交给陆家嘴公司的是1.75元，故陈虎、陆擎文应按照5.77元标准支付2018年3月至8月物业管理费。2.陈虎、陆擎文与凯德公司签署的协议约定物业费标准是每月每平方米5元，陈虎、陆擎文一直享受凯德公司的物业服务且交纳物业费至2018年2月，说明陈虎、陆擎文对凯德公司物业服务的认可，陈虎、陆擎文认为凯德公司主体不适格缺乏依据。陆家嘴公司述称，关于20、21号楼的物业服务陆家嘴公司与凯德公司之间有协议，即20、21号楼一直是由凯德公司提供物业增值服务至2018年8月，故陈虎、陆擎文应向凯德公司支付2018年8月之前的物业管理费。凯德公司向一审法院起诉请求：1.陈虎、陆擎文给付上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋2018年3月至2018年8月期间欠付的物业管理服务费6,515.64元；2.陈虎、陆擎文给付逾期付费的利息（以1,085.94元为本金，分别自2018年3月1日、4月1日、5月1日、6月1日、7月1日、8月1日起至实际付款之日止，按照年利率4.35%计算，截止2018年8月31日为82.67元）。一审法院认定事实：天某系由原上海XX有限公司（已注销）开发建造，陆家嘴公司为前期物业管理服务单位，天某业主大会成立后，又与陆家嘴公司订立物业服务合同，由陆家嘴公司继续对天某进行物业管理服务。因天某系分期开发建造，XX号、XX号建成后实际由凯德公司进行公寓式增值服务物业管理服务至2018年8月，并由凯德公司直接向XX号、XX号业主收取物业管理服务费，而XX号、XX号外的公共部位物业管理服务费，则由凯德公司支付给陆家嘴公司。2018年2月底之前XX号、XX号的物业管理服务费标准为每月每平方米5元，凯德公司支付给陆家嘴公司的物业管理服务费标准为每月每平方米0.95元，2018年3月1日起因天某总体物业管理服务费标准提高，凯德公司支付给陆家嘴公司的物业管理服务费标准调整为每月每平方米1.72元，凯德公司也将XX号、XX号的物业管理服务费标准调整为每月每平方米5.77元。陈虎、陆擎文系XX花园XX号XX室业主。XX号XX室建筑面积188.24平方米。陈虎、陆擎文已支付了凯德物业公司截止2018年2月的物业管理服务费，而未支付2018年3月至2018年8月的物业管理服务费，累计欠费6,516.87元(188.24平方米X5.77元/平方米/月X6个月）。一审审理中，因凯德公司与陈虎、陆擎文双方各持己见，致本案调解不成。一审法院认为，天山河畔花园业主大会与陆家嘴公司所订立物业服务合同中虽包含XX花园XX号、XX号，然因XX号、XX号建成后至2018年8月实际由凯德公司进行物业管理服务，并由凯德公司直接向XX号、XX号业主收取物业管理服务费，对此天某XX花园业主大会并无异议，陆家嘴公司也予以认可，凯德公司与陈虎、陆擎文形成物业管理服务合同关系，作为20号业主的陈虎、陆擎文应当受该合同的约束。凯德公司按照物业服务合同履行了管理服务义务，陈虎、陆擎文则应当履行支付物业管理服务费。陈虎、陆擎文在2018年3月至2018年8月期间未向凯德公司支付物业管理服务费，凯德公司起诉请求陈虎、陆擎文给付，符合法律规定，一审法院予以准许。凯德公司诉请陈虎、陆擎文给付的物业管理服务费具体费用为6,515.64元，而一审法院根据相应标准所计算的金额为6,516.87元，两者的差异系计算方式所致，因凯德公司主张费用低于一审法院计算金额，依法以凯德公司主张的6,515.64元为准。凯德公司主张陈虎、陆擎文支付逾期付费的利息，因无法律依据，一审法院不予支持。而陈虎、陆擎文以凯德公司并非为物业管理服务费主张主体的抗辩，鉴于一审法院上述认定的事实和理由，而不能成立。综上所述，陈虎、陆擎文应当给付凯德公司所欠物业管理服务费6,515.64元。一审法院据此判决：一、陈虎、陆擎文应于判决生效之日起十日内给付上海凯德置地物业管理有限公司上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋2018年3月至2018年8月的物业管理服务费人民币6,515.64元；二、驳回上海凯德置地物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由陈虎、陆擎文负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：凯德公司是否可以向上诉人陈虎、陆擎文收取物业管理服务费及收取费用的标准如何认定？关于凯德公司的主体资格问题。本院认为，陆家嘴公司系天山B公司XX花园，其在XX号、XX号XX号、XX号楼的物业管理实际是由凯德公司提供及物业管理服务费应由凯德公司收取的事实予以确认；另外，陈虎、陆擎文自购买XX号XX室房屋后也一直是向凯德公司支付物业管理费，故可以认定陈虎、陆擎文与凯德公司之间形成物业管理服务合同关系。据此，凯德公司向陈虎、陆擎文收取其提供物业服务至2018年8月期间的物业管理服务费，主体适格。陈虎、陆擎文以陆家嘴公司与天某XX花园小区业委会签订的物业服务合同中将20、21号楼包含在内为由主张凯德公司不具有收取物业管理服务费的主体资格，本院不予采信。关于陈虎、陆擎文提出的一个小区有两个物业公司不符合法律规定的问题，本院认为，鉴于凯德公司为20、21号楼提供的是增值物业管理服务，天某XX花园小区的物业公司即陆家嘴公司在本案审理中对此并无异议，且陈虎、陆擎文表述的该条规定也非强制性规定。故对陈虎、陆擎文的该项上诉意见，本院不予采纳。至于凯德公司收取物业管理服务费的标准问题。因凯德公司在一审审理中提交了物业管理服务费已经上调至每月每平方米5.77元的相关依据，故陈虎、陆擎文应以该标准向凯德公司支付。陈虎、陆擎文认为上调协议在业委会与陆家嘴公司之间，对凯德公司并无约束力，对此，本院认为，由于上调物业费收费标准已得到该小区业主授权的业委会的确认，陆家嘴公司基于与凯德公司的协议自2018年3月起提高了向凯德公司收费标准，故凯德公司作为实际支出费用可以要求由陈虎、陆擎文支付。故陈虎、陆擎文认为凯德公司收取标准缺乏依据的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，陈虎、陆擎文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈虎、陆擎文负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇一九年十二月十七日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……