河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0421民初1277号原告：李帅峰，男，1982年8月2日出生，汉族，住河南省宝丰县。原告：张红，女，汉族，1983年10月20日出生，汉族，住河南省宝丰县。二原告的共同委托诉讼代理人：赵军涛，河南碧野律师事务所律师。被告：平顶山市安业房地产开发有限公司，住所地宝丰县房产局西苑小区门面房，统一社会信用代码91410421667240037D。法定代表人：孙燕，总经理。委托诉讼代理人：张英利，河南武兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鹏阁，河南武兴律师事务所律师。原告李帅峰、张红与被告平顶山市安业房地产开发有限公司（以下简称安业房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李帅峰、张红共同的委托诉讼代理人赵军涛，被告安业房地产公司的委托诉讼代理人张英利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李帅峰、张红向本院提出诉讼请求：1.判令安业房地产公司向李帅峰、张红支付因延期交房产生的违约金40445.63元（自2014年5月2日起按已付房款322276元的日利率万分之五计算至2015年1月8日）；2.判令安业房地产公司向李帅峰、张红支付因逾期办理产权登记而使李帅峰、张红无法取得房屋权属证书产生的违约金62799.06元（自2015年4月8日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2018年9月4日，并顺延至房屋权属证书实际交付给李帅峰、张红之日止）；3.诉讼费由安业房地产公司负担。事实和理由：2013年9月24日，李帅峰、张红与安业房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买安业房地产公司开发的位于宝丰县城××城××南侧××住宅小区××单元××住房××套。合同约定，该商品房单价为2480元/㎡，总金额为322276元，首付款102276元，剩余的220000元于2015年5月31日前以公积金方式支付；出卖人于2014年5月31日前将上述房屋交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自2014年6月1日起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金；出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得商品房《房屋所有证》（大证），建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，取得房屋权属证书，出卖人承诺于Ｘ前，交付给买受人；买受人自行申请该商品房转移登记。合同签订后，李帅峰、张红依约将购房款322276元支付给安业房地产公司，安业房地产公司直到2015年1月8日才将上述房屋交付给李帅峰、张红，但至今没有向李帅峰、张红办理并交付房屋所有权证书。安业房地产公司辩称，1.关于逾期交房，发生了合同约定的延期交房的事由，（1）政府排污工程的建设不到位，政府排污工程是本案案涉工程的配套设施，排污沟未建好，业主的污水无法处理，（2）施工期间发生了长达117天的停电，不能正常施工，（3）施工期间出现了异常高温天气和大雪等恶劣天气，无法正常施工，（4）施工过程中出现了异常困难，比如干泥等地质条件造成无法如期施工。以上四个方面的原因是安业房地产公司不能预见、无法抗拒的，也不能避免的情形，属于合同法第117条规定的不可抗力的免责事由；虽然说合同约定2014年5月31日交房，安业房地产公司克服困难在2014年10月1日已经完工，并且通知各业主缴纳维修基金和钥匙，李帅峰于缴纳维修基金当天领钥匙，安业房地产公司不存在违约交房；2.2014年宝丰县开始实施住宅专项维修基金管理办法，依据平顶山市房屋专项维修资金管理规定实施细则第十一条的规定，只有所有业主缴纳房屋专项维修基金后，方可出具房屋专项维修资金交存证明，才能办理初始登记，因现涉案房产部分业主没有缴纳维修基金，致使被告无法办证；3.关于逾期办证，根据房屋维修基金管理条例的规定，业主必须缴纳完毕房屋维修基金才能办理房产证，而平顶山地区包括宝丰县房管局的做法是整栋楼所有的业主房屋维修基金全部交齐才可以办理房产证。因为案涉工程绝大部分业主没有缴纳维修基金，所有无法办理房产证。缴纳房屋维修基金是购房业主的法定义务，安业房地产公司又没有通知业主的义务，也没有为业主垫付维修基金的义务，因为大部分业主没有缴纳维修基金，所有无法为李帅峰办理产权证书；4.既然双方合同约定李帅峰明知2014年5月1日安业房地产公司将房屋交付李帅峰2019年4月18日立案起诉已经超过法律规定诉讼时效。综上，造成逾期交房和不能办理产权证书的责任不属于安业房地产公司，请依法驳回李帅峰、张红的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李帅峰、张红提交的商品房买卖合同复印件、销售不动产统一发票复印件，安业房地产公司提交的《宝丰下农业局综合楼项目代建合同》，照片、宝丰县司法局、宝丰县农业局、宝丰县质监局文件，宝丰县住房和城乡建设局文件，宝丰县人民政府来文处理笺，宝丰县住房和城乡建设局关于宝丰县勤政路道路工程及父城路东段排水工程（二次）施工及监理中标公告，宝丰县勤政路道路工程及父城路东段排水工程竣工验收报告，宝丰县电业局周庄供电所出具的停电证明，气象资料证明，宝丰县人民政府宝政办[2013]83号文件、中华人民共和国建设部、财政部第165号文件、河南省住房和城乡建设厅、河南省财政厅豫建[2012]76号文件、平顶山市人民政府平政[2010]81号文件、平顶山市房产管理局平房[2011]238号文件，双方对其真实性无异议，形式合法，内容真实，与本案事实相关联，可以作为认定本案案件事实的依据。安业房地产公司提交的裁判文书、其他业主的缴费票据，与本案无关，不能作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月2日，李帅峰作为买受人，张红作为共有人，安业房地产公司作为出卖人，签订了商品房买卖合同。李帅峰、张红购买安业房地产公司开发的位于宝丰县城××城××南侧××住宅小区××单元××房，并按照约定交纳了购房款，安业房地产公司向李帅峰、张红交付了房屋。该合同第十条约定，交付房屋时间为2014年5月31日前，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；同时在第十六条中约定了产权登记的约定，但是该约定并未显示具体的办证时间及违约的计算标准。安业房地产公司于2013年9月26日向李帅峰、张红出具102276元的购房款票据（备注显示：总房款322276元，首付款102276元，贷款220000元）。2013年10月30日，李帅峰、安业房地产公司、中国工商银行股份有限公司宝丰支行签订《个人购房价款/担保合同》，贷款220000元。安业房地产公司未按合同约定的交房时间交付房屋，至今未取得房屋所有权证（大证），引起诉讼。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。商品房销售合同纠纷审理的是产权明确的商品房买卖合同，根据本院查明的案件事实，涉案建筑虽然办理了预售登记，但至今未申请初始登记，涉案合同交易的房屋权属不明确。因涉案合同交易的房屋权属不明确，无法确定涉案交易的房屋是否达到国家准许房屋交易的要件，无法确定逾期办理产权登记的原因及可能办证的具体期限，其违约责任和根据违约期限确定违约金的数额不明确。故李帅峰、张红主张延期交房违约金及因逾期办理产权登记的违约金，本院不予支持。李帅峰、张红可以在涉案建筑产权明确后，根据实际情况另行处理。综上所述，李帅峰、张红的诉讼请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回李帅峰、张红的诉讼请求。案件受理费2369元，由李帅峰、张红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  杨晓娜审判员  康书宾审判员  高建彬二〇一九年十二月三十日书记员  王静静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其委托代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。