江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4007号上诉人（原审被告）：盐城市昶桦户外用品股份有限公司，住所地在江苏省盐城市盐都区大纵湖镇龙德路8号。法定代表人：严正华，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱玉，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：吴文权，男，该公司法务主任。被上诉人（原审原告）：盐城市鸿源服装帐篷厂，住所地在江苏省盐城市华邦国际西厦。法定代表人：王群，该厂厂长。委托诉讼代理人：贾泽民，江苏锐智律师事务所律师。上诉人盐城市昶桦户外用品股份有限公司（以下简称昶桦公司）因与被上诉人盐城市鸿源服装帐篷厂（以下简称鸿源服装厂）资产转让合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。昶桦公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定案涉房地产不能过户，该部分事实认定错误。1.即使因被上诉人不能提供房屋建筑和规划许可材料，无法重新换证并办理过户手续，但也不是绝对无法办理过户手续的，被上诉人可通过提供“地上投资额超过25%评估报告”方式办理过户手续。2.一审法院以上诉人一直控制使用案涉资产，已实现其全部使用价值为由，判令上诉人支付下欠价款，于法无据。根据《中华人民共和国物权法》有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，而不是以实现不动产的使用价值来确认不动产物权的。3.案涉合同转让总价300万元，该300万元不是为了取得案涉土地、房产的使用价值，最主要的目的是取得案涉土地、房产的所有权。案涉合同在履行初期，上诉人已累计支付价款198.666万元，已远超合同约定的应付价款，且在本案调解过程中，上诉人已作出重大让步，即对于无证房产不再要求办证，仅要求办理有证部分的房产土地使用权变更登记。被上诉人连这点要求都不同意，可以确认其在主观上就不想办。一审法院认定双方利益明显失衡，显然缺乏依据。二、一审法院适用法律准确，但判决结果违法。1.上诉人与被上诉人于2008年1月23日所签合同明确约定双方履行义务的先后顺序，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条规定，在被上诉人未履行义务或履行义务不符合约定的情况下，上诉人有权拒绝支付剩余价款。上诉人据此行使先履行抗辩权，一审法院在判决时适用了该法律条款，判决结果却与之相悖，有违合同法第六十七条立法目的。2.一审法院已认定案涉部分已取得国有土地权证的在一定条件下可以单独过户，那么就应判决被上诉人先履行办理该部分的房产、土地使用权变更登记义务。3.案涉合同在履行过程中，上诉人自始至终均不存在违约行为，更不存在过错，一审法院判决上诉人承担部分诉讼费用无事实和法律依据。综上，一审法院部分事实认定错误，作出了错误的不公判决，剥夺了上诉人的合法权利，严重损害了上诉人的合法权益。鸿源服装厂辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据。1.被上诉人与上诉人所签转让协议中涉及到的房产有部分不能过户，这是客观事实，且上诉人在签订协议时也是明知的（有大部分土地及房产并没有产权手续），最终不能过户不是被上诉人个人原因，而是政策等原因导致的，对不能过户的后果被上诉人是无法预见和克服的，属于法律上的不可预见，典型的不可抗力，不可归责于被上诉人。虽然一审法院对不能过户的情况向相关部门进行了咨询，但相关部门最终也没有书面给出能过户的准确答复，即涉案房产能否过户其实处于不确定状态。上诉人上诉称能过户无事实依据。2.在案涉协议履行过程中，被上诉人也是积极履行，但上诉人却以涉案房产没有全部过户为由拒付剩余转让款，致被上诉人无法实现签订此协议的目的。被上诉人为防止损失的进一步扩大，在几年中几十次的催促上诉人给付剩余的大部分转让款，但上诉人一直未支付，导致被上诉人对剩余的转让款无法享有，致签订合同的目的无法实现。故被上诉人只能根据法律规定行使抗辩权，在2013年12月向上诉人发函提出解除案涉协议，上诉人也收到了此解除函。根据相关法律规定，上诉人收到此解除函时，该协议应已经解除，且被上诉人在一审中也明确提出要求解除与上诉人的协议，但一审法院以司法审判权代替并干预当事人的意思自治，判决不解除双方签订的转让协议，明显不合法。上诉人拒绝支付剩余转让款的行为，已给被上诉人造成了巨大的财产损失，一审法院仅判令上诉人支付剩余的转让款给被上诉人，这仅是被上诉人应得的转让款，上诉人认为其不应支付此款项是没有事实和法律依据的。3.上诉人在一审庭审中多次提出在2009年2月20日将一张背面填写有严正华身份证号码的现金支票给被上诉人的法定代表人王群自行到银行取款50万元，视为已向被上诉人支付50万元款项。被上诉人认为，根据银行对现金支票的取款流程，王群是不可能到银行领取到这笔50万元的，对上诉人是否已向王群支付50万元，举证责任应在上诉人而不是被上诉人，且50万元属于大笔款项，更应详细调查，一审法院认定被上诉人已收取50万元，事实和法律依据明显不足。综上，被上诉人对一审法院认定的上诉人已支付50万元以及协议不能解除、违约等有异议，对一审法院认定的其他事实无异议，请求二审法院在查清事实的基础上，对部分事实进行改判，以维护被上诉人的合法权益。鸿源服装厂向一审法院起诉请求：1.判令解除合同，昶桦公司向鸿源服装厂返还厂房、土地、设备，并支付资产占用费180万元；2.如不能解除合同，昶桦公司支付下欠价款224.5万元及占用资产期间的费用70万元；3.昶桦公司承担本案的诉讼费、评估费。一审法院认定事实：2002年11月，王群出资开办了盐都县源丰服装毛绒厂（以下简称源丰毛绒厂），2003年11月源丰毛绒厂在原已领取382.28平方米的车间、206.5平方米的食堂、174平方米的办公楼的村镇房屋所有权证的情况下，通过受让取得了现为盐城市盐都区大纵湖镇建丰路1号2069平方米的国有土地使用权证。2005年9月，源丰毛绒厂又向原义丰镇石庄村委会购买厂区相邻的1.5亩土地和建筑物，并租用厂区西侧闲置的荒地。2005年10月，源丰毛绒厂更名为盐城市源昇服装厂，2006年4月与原义丰镇石庄村委会和吴利香（吴栋高）协议购买了相邻的3亩土地。2006年10月，王群实际出资并在源昇服装厂厂址以石庄居委会作为投资者申领了盐城市鸿源服装帐篷厂的营业执照。期间，王群在占用的土地上未经规划、审批、领取相关准建手续的情况下，建设了厂房、职工宿舍、六角亭等。2008年1月23日，昶桦公司（乙方）与鸿源服装厂（甲方）签订资产转让协议书一份，协议约定：鸿源服装厂将位于义丰镇的面积为2400平方米的厂房及使用权限为50年、性质为国有土地的6556平方米的工业用地土地使用权，以及办公设备、变压器等出卖给昶桦公司，总价款为300万元。由甲方负责办理土地使用权及地上所有建筑物（产权）、设备等转让登记到乙方名下，有关契税及相关费用由甲方负担，并将相关结算凭证发票交给乙方。协议经双方签字盖章后，由甲方负责办理好土地使用证（国有）、房产证等相关权证的变更过户手续（费用由甲方承担）。价款支付方式：本转让协议书经甲乙双方签订后，乙方首付给甲方40万元整。乙方收到变更后的土地使用证（国有）及所有房产权证之日后两个月内支付甲方150万元整。2008年12月31日和2009年7月3日前分二次付清余款110万元整。转让款由甲方开具收据。违约责任：如甲方在2008年12月31日前未能办妥房产证及土地使用权证等权属过户手续，则乙方有权选择单方面解除本协议并要求甲方归还乙方已付款项，并承担违约责任。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起一周内将首付款返还给乙方，另给付乙方相当于首付款数额两倍的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的违约金。双方还对其他事项作了约定。协议签订后，2008年1月31日前，鸿源服装厂将出卖的厂房、土地、设备等交付昶桦公司使用。昶桦公司于2008年2月1日支付价款40万元，2009年1月23日支付价款20万元，2008年5月20日、6月20日鸿源服装厂的法定代表人王群向昶桦公司分别借款5.5万元、10万元，鸿源服装厂同意抵冲价款。2009年2月20日，昶桦公司开具了一张收款人为昶桦公司，背面填写其法定代表人严正华身份证号码的50万元的现金支票，并从其开设在盐城农商银行义丰支行账户付讫。支票存根无收款人签名。昶桦公司另提供一张日期为同日，经手人为王群的50万元收款凭证，昶桦公司据此主张2009年2月20日支付给王群买受款50万元，鸿源服装厂否认王群向昶桦公司出具过该收款凭证，亦不承认收到过该50万元现金支票并至银行取款。经一审法院调查，义丰支行不能确定是何人持现金支票至该行取走款项。经一审法院释明，鸿源服装厂、昶桦公司均不申请对该收款凭证王群的签名进行笔迹鉴定。嗣后，因案涉转让的房产与土地大部分无房屋所有权证和土地使用证，鸿源服装厂不能按合同约定履行办理两证变更登记手续的义务。昶桦公司经鸿源服装厂催要，未再支付价款。后经双方协商，经挂牌出让，2011年7月20日昶桦公司缴纳土地出让款71.0355万元、契税2.1311万元（2.131055万元四舍五入）后办理了鸿源服装厂原占用的未办理土地出让证手续的4899平方米的土地征用手续。但对已取得权证的2069平方米国有土地使用权和762.78平方米房屋，至今未能过户。一审法院在审理过程中，经咨询不动产登记部门，未办理过户是因为房产证是村镇房屋所有权证，因鸿源服装厂不能提供房屋建筑和规划许可材料，无法重新换证并办理过户登记手续。对原先取得国有土地使用权的土地，有类似情况，为法院强制执行裁定过户，经不动产登记部门专门会办后同意在提供地上投资额超过25%评估报告后可单独办理过户手续。一审另查明，鸿源服装厂于2010年7月28日被工商部门吊销营业执照。石庄居委会认可鸿源服装厂实际是由王群全额出资，该厂的债权债务由王群享有与清偿，资产亦归王群所有，与该居委会无涉。一审法院认为，本案的争议焦点为：案涉合同是否有效？合同能否解除？如继续履行，鸿源服装厂要求支付价款及资产占用费能否支持？（一）关于案涉合同是否有效问题。案涉资产转让合同系双方真实意思表示，虽签订合同时部分违反法律有关集体土地管理的强制性规定，但因后续的合同履行行为而使合同能够合法继续履行，为鼓励交易，应认定合同为有效。双方均应依据合同约定履行各自义务。（二）关于案涉合同能否解除问题。合同签订后，昶桦公司已支付部分价款，因双方约定办理房地过户手续后支付下欠价款，鸿源服装厂未能履行过户义务，昶桦公司拒付剩余价款，不构成根本违约。鸿源服装厂已取得村镇房屋所有权证的房产未能提供建筑规划许可手续，无法实现换证并办理过户手续是事实，但转让的资产已交付使用多年，昶桦公司又不同意解除合同，且无法过户的房产相对应的土地使用权部分系国有土地使用权，根据不动产登记部门对类似案例的会办结果，该部分已取得国有土地权证的在一定条件下可以单独过户，其余原先无土地权证书部分也已通过挂牌出让由昶桦公司取得国有土地使用权证，故鸿源服装厂要求解除合同也不具有现实基础。故对鸿源服装厂要求解除合同并支付资产占用费的诉讼主张不予支持。（三）关于继续履行问题。虽然在现有不动产登记政策下，根据房地不可分离原则，已取得国有土地证的2069平方米土地和已取得村镇房屋所有权证的762.78平方米房产是无法一体过户的，但根据双方的约定，上述2069平方米国有土地及762.78平方米房产及合同约定的其它无证的房产产权均应由昶桦公司享有。就合同履行而言，根据约定，鸿源服装厂确实存在履行不完全的情况，但案涉有证的房产不能过户具有一定的不可预见性，鸿源服装厂签订合同时作出承诺过户所有土地和房产（包括有证和无证的），自始就存在无法完全实现的法律和政策风险，考虑到昶桦公司一直控制使用案涉资产，已实现其全部使用价值，如果昶桦公司一直以未过户为由拒付价款，将导致双方利益明显失衡，故昶桦公司应支付下欠价款。关于过户、过户税费负担及昶桦公司要求减少价款问题，因昶桦公司未提起反诉，可由昶桦公司另行主张。对尚欠的转让价款金额，双方争议2009年2月20日是否支付50万元，昶桦公司提供了王群出具的收据和当日现金支票佐证，符合双方数次付款的交易习惯，鸿源服装厂不予认可但又未能提供相反证据加以证明，故应认为鸿源服装厂收到该50万元。对70余万元挂牌出让费和税费，已经由昶桦公司垫付，根据双方合同约定，该款应由鸿源服装厂承担，昶桦公司要求冲抵价款，应当予以支持。昶桦公司尚欠价款数额应为101.3334万元（300－75.5－50－71.0355－2.1311）。鸿源服装厂主张资产占用费及评估费70万元，因昶桦公司是依据双方合同合法善意占用资产，故对鸿源服装厂的该主张不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、昶桦公司支付鸿源服装厂资产转让价款101.3334万元，于判决生效后六十日内付清。二、驳回鸿源服装厂的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由鸿源服装厂负担16898元，由昶桦公司负担13902元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人是否存在能够履行过户义务却不履行的情形，以及上诉人能否以此为由拒付剩余价款。本院认为，按照上诉人与被上诉人于2008年1月23日所签订的资产转让协议，被上诉人负有办理案涉房地权证过户手续的义务，按约应当将案涉房地产变更登记到上诉人的名下。据此，被上诉人确实未能完全履行过户义务，但基于本案实际情况可知，案涉有证的房产不能过户并不能完全归责于被上诉人，前述资产转让协议在签订时就存在不能完全履行的法律和政策风险，即本案并不符合被上诉人能履行却不履行的情形。同时，前述资产转让协议确实约定了部分价款系在上诉人收到变更后的土地使用证及所有房产权证后才支付给被上诉人，但是鉴于上诉人自2008年起即控制使用案涉房屋，至今长达十多年，一审法院在权衡双方利益的基础上，判令上诉人支付下欠价款并扣除了70余万元的挂牌出让费和税费，并无不当。上诉人主张被上诉人能履行过户义务却不履行，并以此为由拒付剩余价款，依据不足，故对该上诉主张，本院不予采纳。至于上诉人提出的其不应承担诉讼费的主张，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，一审法院决定上诉人负担部分诉讼费，并无不当。关于被上诉人对一审判决部分事实认定有异议的问题，因其未提起上诉，故本院不予审查。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人盐城市昶桦户外用品股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓平审 判 员 陈素娟审 判 员 赵 阳二〇一九年十二月十九日法官助理 丁 莉书 记 员 杜 静