长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0193民初2499号 原告：张铁军，男，汉族，1963年1月8日生，系吉林大学汽车工程学院干部，住长春市经济技术开发区。 被告：恒盛汇鑫（长春）置业有限公司，住所地长春市高新区超然街2978号一楼。 法定代表人：严翠霞，董事长。 委托诉讼代理人：邹娜，该公司员工。 原告张铁军与被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司（以下简称恒盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张铁军、被告恒盛公司的委托诉讼代理人邹娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张铁军诉称：原告与被告于2011年8月19日签订商品房买卖合同，约定购买由被告开发的位于高新区超凡大街以西,乙四路以南,恒盛豪庭C13栋*单元*号,商品房一处，房屋总价款为:725433.00元整，商品房买卖合同第十五条，关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理;买受人不退房，具体见“附件四”(合同补充协议）,合同补充协议第六条，关于产权登记约定，出卖人无法在交付后720日内完成初始登记备案手续，每逾期一日，向买受人承担房屋总价款万分之一的违约金直至初始登记完成，买受人同意继续履行合同。被告自2012年12月25日至2014年12月15日为交房720日，从2014年12月16日至2017年1月10日,一直未给原告办理房屋初始登记备案，致使原告无法办理房屋产权证书。被告2017年1月11日在长春市房产档案馆完成首次登记，故依据《中华人民共和国合同法》,特向贵院提起诉讼，请求判令被告向原告支付2014年12月16日至2017年1月10日期间违约金54915.3元（725433×0.0001×757天)，本案诉讼费用由被告全部承担。1.请求判令被告向原告支付未按合同约定办理房屋产权初始登记违约金（延期办理产权证书）54915.3元;2.本案诉讼费用由被告全部承担。 被告恒盛公司辩称，一、原告要求违约金赔付的起算时间有误，原告已认定逾期交房事实，因此逾期办证违约金应从商品房达到综合验收合格后的720日开始起算。 原告与被告签订的商品房买卖合同第八条约定商品房交付标准为商品房经分期综合验收合格达到交付标准。未能达到合同交付标准，被告承认有逾期交房的违约事实，同时，根据《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”虽然被告于2012月12月25日将商品房钥匙交给原告，但是这只是为了方便原告提前进行室内装修准备，该房屋并未达到合同约定交付标准。原告所购买的恒盛豪庭13栋综合验收合格的时间为2014年的4月25日，至此被告完成合同约定的交付义务。在此期间，被告应该按照合同支付逾期交房违约金，标准为合同约定的总房款日万分之0.5计算。 被告已按照商品房买卖合同约定第九条的交房时间向原告支付了逾期交房的违约金。计算时间从合同约定的交房时间2012年12月25日，至该商品房综合验收合格之日，即2014年4月25日，共计486天，按照合同违约条款约定的房价款日万分之0.5计算，即：购房款725433*486*0.5/万=17628元，原告对该笔违约金的赔付时间及赔付方式均表示认可，且签订了违约金确认单，我公司于2019年7月19日将此笔违约金转账到原告预留的银行卡内。此行为说明原告已经认定逾期交房的事实。 同时逾期交房阶段的物业费及取暖费均有开发公司承担，原告在逾期交房期间缴纳的物业费，物业已经按照综合验收合格时间为业主向后做了顺延；逾期交房期间的取暖费原告已经将缴费票据交到开发公司，开发公司正在上报流程，近期内也会给业主全数返还。 综上，按照合同约定，逾期办理产权证违约的时间就应该从商品房达到综合验收合格后的720日开始起算。原告业主所购买的房屋恒盛豪庭13栋取得综合验收合格时间为2014年4月25日。因此计算该房屋逾期办理产权证违约金的起始时间应为2014年4月25日之后的720日，即2016年4月15日，一直计算到将办理权属登记须有由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止，即2017年1月10日，共计270日，按照总房款日万分之1计算，即725433*270*1/万=19587元。 二、从本案的程序性问题出发，原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效期间，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。原告所主张的权利内容迄今已经超过5年之久，被告一方当事人提出诉讼时效抗辩，请求人民法院判决驳回原告诉讼请求。 经审理查明：原告张铁军与被告恒盛公司于2011年8月19日签订编号0000000000××××××号《商品房买卖合同》。合同约定： 1.原告以每平米4411元价格购买被告开发的坐落于长春高新开发区超凡大街恒盛豪庭.长春小区C区1期C13幢*单元*号房，建筑面积164.46平方米，房屋总价款725433元（已付清）； 2.交付时限：被告应当在2012年12月25日依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，第3种条件即该商品房经分期综合验收合格； 3.逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期时间不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付时限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率） 4.关于登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后,720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即买受人不退房，具体见“附件四”即合同补充协议第六条“出卖人无法在交付后720日内完成初始登记备案手续的，每逾期一日，向买受人承担房屋总价款万分之一的违约金直至初始登记完成，买受人同意继续履行合同。” 另查明，2011年10月2日，被告为原告购房出具销售不动产统一发票。 原告于2012年12月25日在被告恒盛公司办理了入住手续并领取房钥匙。 2014年4月25日长春市建设工程质量监督站高新区分站对恒盛豪庭小区C13栋住宅楼作出该工程参加各方主体行为、地基基础、主体结构竣工验收工程中，未发现有违反相关法律、法规、规章和强制性标准及勘察、设计文件要求的问题，具备备案条件结论。 2019年7月19日，被告恒盛公司给付原告张铁军2012年12月25日至2014年4月25日期间的延期交付房屋违约金17628元，此款通过中国建设银行网上银行转账汇款至张铁军尾号为5518的建设银行账户。 2017年1月11日被告恒盛公司对原告所购商品房在长春市房产档案馆办理完毕商品房初始登记备案手续。 现原告张铁军向本院请求判令被告向原告支付未按合同约定办理房屋产权初始登记违约金54915.3元。 本院认为，原告与被告恒盛公司签订的《商品房买卖合同》符合法律法规等相关规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应按合同规定履行各自的权利义务。本案原告购买被告开发的商品房支付足额购房款，已取得了该房屋的不动产权属证书，但原告仍可对被告未按合同约定在规定时限内为其在房屋产籍管理部门办理商品房初始登记备案手续主张权利，被告应对其违约行为应承担违约责任。原告主张被告从2014年12月16日至2017年1月10日期间未完成办理完毕商品房初始登记备案手续的违约事实成立，但现行《中华人民共和国民法总则》一百八十八条规定了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。虽然原告主张持续维权，但未提供相应证据证实，故原告抗辩本案不超过诉讼时效的主张本院不予支持。因原告向本院主张权利时间为2019年11月6日，结合诉讼时效、被告未为原告办理完毕商品房初始登记备案手续的时间，被告应当承担违约金为4787.86元，时间段为2016年11月6日至2017年1月10日，共计66天（725433*66*0.0001）。原告向被告主张从2014年12月16日至2017年1月10日期间的未按合同约定办理房屋产权初始登记违约金（延期办理产权证书)54915.3元理由部分不成立，本院部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条规定，判决如下： 一、被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司在本判决生效后十日内给付原告张铁军违约金4787.86元； 二、驳回原告张铁军、被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费1173元，由恒盛汇鑫（长春）置业有限公司负担50元，由原告张铁军负担1123元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  王国华 二〇一九年十二月九日 书记员  张令行