安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1321民初4096号原告（反诉被告）：砀山鸿城房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇金利大道，统一社会信用代码91341321698953996C。法定代表人：吴红斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：王柏岭，男，1970年07月15日出生，汉族，住安徽省砀山县。被告（反诉原告）：陆文娟，女，1971年06月17日出生，汉族，住址同上。上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈磊，北京市卓智律师事务所律师。原告砀山鸿城房地产开发有限公司与被告王柏岭、陆文娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月08日立案后，王柏岭、陆文娟于2019年11月08日提起反诉。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）砀山鸿城房地产开发有限公司委托诉讼代理人张勇，被告（反诉原告）王柏岭、陆文娟及其共同委托诉讼代理人陈磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。砀山鸿城房地产开发有限公司向本院提出请求：1、依法解除双方于2017年06月09日签订的上海花苑商住小区10幢306室《商品房买卖合同》；2、判令被告立即将上海花苑商住小区10幢306室房屋腾空交付原告，并每日按总房款万分之二向原告支付违约金（自2017年06月28日起至搬出房屋止）；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2017年06月09日，两被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买了上海花苑商住小区10幢306室房产，建筑面积为260.64平方米，总房款1240000元。依据双方约定，被告应于2017年06月27日前付清全部房款，但被告仅支付首付款390000元，剩余房款850000元至今未付。被告的行为已构成违约，根据合同约定，被告应按日万分之二向原告支付违约金。被告逾期付款已超过30日，根据合同约定，原告有权解除合同并追究被告的违约责任，请依法支持原告诉求。王柏岭、陆文娟辩称：答辩人准备付款时，发现房屋套内建筑面积和公摊面积与合同约定出入较大，要求复核、测量、计算以确定答辩人应缴纳的款项数额，但对方迟迟不予配合，导致房款无法给付；答辩人在装修过程中发现其他妨害房屋安全和使用的结构性隐患，并因此和他人进行了民事诉讼，答辩人要求对方协助处理，至今处理未果，也是答辩人行使履行抗辩权未能按原购房合同约定时间支付尾款的原因之一；在洽谈购房事宜的过程中，答辩人原则上同意被答辩人按揭购房的意见，但提出自己属于被拆迁户，很快可以确定获得拆迁款的时间，因此口头提出用拆迁款付全款的意见，该申请得到了对方售楼人员及何总的同意，于是约定的按揭付款变更成为了付全款，但由于前述重要原因，双方争议未能得到解决，导致迟迟无法付款。砀山鸿城房地产开发有限公司的请求理由不能成立。王柏岭、陆文娟向本院提出反诉请求：1、确认反诉被告将隔热层阁楼作为商品房出售以及因此多计算分摊面积的行为属于销售欺诈；2、判决反诉被告返还已交付的购房款39万元；3、判决反诉被告赔偿原告的装修款43万元，并因欺诈按照消费者权益保护法规定执行；4、保留对本小区容积率申请司法鉴定以衡量本案买卖合同标的（物）是否合法、合规；保留对涉案房屋套内建筑面积和公摊面积申请司法鉴定的权利。事实与理由：2017年06月13日，双方签订了《商品房买卖合同》，反诉被告将其开发的上海花苑小区10幢3单元306号房（三、四、五层）出售给原告，后双方发生面积欺诈等纠纷，被告以原告未付清房款为由起诉要求追究原告的违约责任，后撤诉。现再次起诉，其理由仍不能成立。原告在装修过程中知悉，被告收取10#106户业主800元，对一、二楼进行了结构改动。原告发现房屋建筑面积与合同约定面积不符，多次要求被告作出说明，但至今没有得到明确答复。被告虽然招标了前期物业（梨苑物业），但前期物业一直是被告自己代为管理。10#106户业主装修过程中，被告没有尽到管理义务。被告改动一楼、二楼结构的行为和对106业主违规装修的允许、默许、不作为，严重侵犯了原告的合法权益。原告于2018年08月26日对被告和106业主提起民事诉讼，诉讼过程中被告辩称其房产是1、2、3、4层，没有5层。2019年03月，被告以原告迟延付款根本违约为由起诉原告，诉讼过程中原告才知悉被告欺诈，如将规划的第五层隔热层作为复式房的其中一层出售，计算套内面积时多计算了分摊面积。现提出反诉，请依法支持反诉原告的反诉请求。砀山鸿城房地产开发有限公司辩称：涉案房屋2016年03月09日竣工验收，双方签订合同是2017年06月13日，房屋是现房销售，且已取得“五证”，不存在隔热层作为商品房销售的情况，更不存在欺诈销售行为；反诉原告所交纳的39万元首付款，解除合同时应先扣除其应承担的违约金；对方系自行侵占我方的房屋进行装修使用，因装修产生的费用由对方自行承担，与我方无关；涉案房屋“五证”齐全，我方属于合法销售，对方要求对标的物的合格、合法性审查、鉴定没有依据；本代理人在第一次庭审时未到过现场，对于涉案房屋的楼层数，应以政府批准的规划及双方签订的合同为准；综上，对方的反诉请求不能成立，应依法驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：砀山鸿城房地产开发有限公司系依法设立的自然人投资或控股有限责任公司，主要经营房地产的开发经营。王柏岭与陆文娟系夫妻。位于砀山县砀城镇上海花苑商住小区的10#楼系砀山鸿城房地产开发有限公司投资开发的房地产工程，该工程于2015年02月10日竣工，竣工前取得了销售许可，2016年03月09日验收合格，2016年05月10日办理了该栋楼房306室房屋的产权登记，房地权证为砀房字第××号。2017年06月13日，王柏岭与砀山鸿城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以人民币124万元价款购买了上海花苑小区10幢306室房屋一套。与本案有关的主要合同条款为：房屋建筑面积共260.46平方米，其中套内建筑面积241.20平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积19.259平方米，层数为5层；买受人于2017年6月13日签订本合同同时付清购房首付款人民币叁拾玖万元整（￥390000元），余款人民币捌拾伍万元整（￥850000元）应于2017年6月20日前办理完毕银行按揭贷款手续，并确保7日内将余款划入出卖人指定银行帐户；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，王柏岭即时付清了首付款39万元，双方同意余款85万元由按揭贷款变成全款支付。后王柏岭在未给付应付款85万元的情况下，实际占有、使用了10幢306室房屋，并对该房屋进行了装修，其应付款85万元至今没有支付。王柏岭所购买的10幢306室房屋为该栋楼房的第三、四、五层，其中第五层系阁楼。其同栋楼房楼下106室的房主系刘巍、吕运环夫妇，2018年年底，王柏岭、陆文娟以私自改造房屋结构给其造成危险为由，向本院提起民事诉讼，要求刘巍、吕运环及砀山鸿城房地产开发有限公司恢复原状、消除危险等，本院作出（2018）皖1321民初3498号民事判决驳回了王柏岭、陆文娟的诉讼请求。2019年年初，刘巍、吕运环起诉王柏岭、陆文娟，要求王柏岭、陆文娟停止侵权，排除妨害等，后本院判决部分支持了刘巍、吕运环的诉求。王柏岭、陆文娟主张其准备付款时，发现房屋套内建筑面积和公摊面积与合同约定出入较大，要求复核、测量、计算以确定答辩人应缴纳的款项数额，但对方迟迟不予配合，导致房款无法给付及称砀山鸿城房地产开发有限公司对一、二层房屋进行了结构改动，未提供相关证据。其反诉要求砀山鸿城房地产开发有限公司赔偿其装修款43万元，也未提供其实际支付装修费43万元的相关证据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人王柏岭与砀山鸿城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了“买受人于2017年6月13日签订本合同同时付清购房首付款人民币叁拾玖万元整（￥390000元），余款人民币捌拾伍万元整（￥850000元）应于2017年6月20日前办理完毕银行按揭贷款手续，并确保7日内将余款划入出卖人指定银行帐户；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同”。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，王柏岭应当按照约定期限履行给付剩余购房款85万元的义务，其至今未支付购房款85万元，砀山鸿城房地产开发有限公司有权解除合同。双方合同解除后，砀山鸿城房地产开发有限公司应当返还王柏岭购房首付款39万元，王柏岭应将所购房屋恢复原状后交付砀山鸿城房地产开发有限公司。陆文娟与王柏岭系夫妻，又是所购房屋的同住人，对王柏岭应当返还的房屋负连带责任。砀山鸿城房地产开发有限公司要求王柏岭、陆文娟每日按总房款万分之二向原告支付违约金（自2017年06月28日起至搬出房屋止），于法无据，该请求，本院不予支持。砀山鸿城房地产开发有限公司虽然将阁楼作为商品房出售给了王柏岭，由于双方系现房买卖，签订合同时王柏岭已经或者应当知道砀山鸿城房地产开发有限公司将阁楼作为商品房进行了出售，并自愿购买该房屋，故王柏岭、陆文娟请求本院确认砀山鸿城房地产开发有限公司将隔热层阁楼作为商品房出售以及因此多计算分摊面积的行为属于销售欺诈的诉讼请求，本院不予支持。王柏岭、陆文娟要求砀山鸿城房地产开发有限公司赔偿其装修款43万元，因未提供相关证据，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）砀山鸿城房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王柏岭于2017年06月13日签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）王柏岭、陆文娟于判决生效后60日内将上海花苑小区10幢306室房屋恢复原状后交付原告（反诉被告）砀山鸿城房地产开发有限公司；三、原告（反诉被告）砀山鸿城房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）房屋首付款39万元，于判决生效后60日内一次付清；四、驳回原告（反诉被告）砀山鸿城房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王柏岭、陆文娟的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）王柏岭、陆文娟负担；反诉案件受理费6000元，由原告（反诉被告）砀山鸿城房地产开发有限公司负担2850元，被告（反诉原告）王柏岭、陆文娟负担3150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  吕清民二〇一九年十二月十八日书记员  信 昌所附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。