天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）津民终281号上诉人（一审被告）：天津瑞翔资产经营管理有限责任公司，住所地天津市河西区西楼后街3号。法定代表人：王小新，该公司经理。委托诉讼代理人：王军霞，天津致行律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亚梅，天津致行律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市津南区人民政府长青办事处向阳管理委员会，住所地天津市河西区微山路2号。主要负责人：贾宝连，该委员会主任。委托诉讼代理人：祝长虹，天津顺昊律师事务所律师。上诉人天津瑞翔资产经营管理有限责任公司（以下简称瑞翔公司）因与被上诉人天津市津南区人民政府长青办事处向阳管理委员会（以下简称向阳管委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2018）津02民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑞翔公司的委托诉讼代理人王军霞，被上诉人向阳管委会的委托诉讼代理人祝长虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞翔公司上诉请求：1.撤销天津市第二中级人民法院（2018）津02民初1075号民事判决，改判驳回向阳管委会的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由向阳管委会承担。事实与理由：1.向阳管委会不具备本案原告主体资格。向阳管委会提交的组织机构代码证上显示的有效期为2014年3月26日至2018年3月25日。向阳管委会于2018年10月提起本案诉讼时，已经不是法律上的民事主体，因而不具备本案原告主体资格。一审判决在未对向阳管委会的主体资格进行认定的情况下作出的判决，缺乏事实及法律依据。2.瑞翔公司与向阳管委会签订的《房产买卖协议》合法有效。（1）《房产买卖协议》是双方自愿签订的，且不违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，其所指的是农民集体所有的农用地，而本案涉讼房屋所占土地为向阳管委会所有的用途为金融商务用地的建设用地。故上述规定不适用于本案。《土地管理法》第六十三条同时规定：“但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该规定针对的是企业，而本案中土地权利人向阳管委会属于其他机构，也不适用于本案。向阳管委会不能提供关于禁止买卖涉讼房屋的法律规定。（2）《房产买卖协议》未能履行完毕，不能作为认定该协议无效的理由。一审判决认为“双方签订《房产买卖协议》至本案成诉已经六年多，期间向阳管委会亦尝试缴纳国有土地出让金，将集体土地性质变更为国有土地性质，办理产权变更登记，但未得到土地行政主管部门批准，说明土地行政主管部门亦不认可诉争房产的买卖行为”，但涉讼房屋土地性质尚未变更属于合同履行问题，与合同效力无关。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。向阳管委会辩称，1.向阳管委会组织机构代码证虽已过有效期，但向阳管委会并未被撤销，其民事主体资格并未灭失，仍然是合法存在的民事主体。向阳管委会作为涉讼房屋的所有权人及《房产买卖协议》合同主体，有权起诉主张确认该协议无效。2.涉讼房屋建设在集体土地上，根据房地一体的原则，如转让房屋所有权必然涉及土地使用权的转让，而相关土地管理法规、城市房地产管理法规及物权法均禁止对集体土地使用权进行转让。《房产买卖协议》违反了法律强制性规定，因而应被认定无效。3.《房产买卖协议》签订后，向阳管委会积极申请变更涉讼房屋所占土地的土地性质，但主管部门明确告知土地性质无法变更。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。向阳管委会向一审起诉请求：1.确认涉讼《房产买卖协议》无效；2.诉讼费由瑞翔公司承担。一审法院认定事实：2012年11月1日，向阳管委会与瑞翔公司签订《房产买卖协议》，约定：向阳管委会将其合法拥有的一处房产转让给瑞翔公司。房产坐落于天津市河西区，房地证津第103031020704号，集体企业产，钢混结构，设计用途非居住，建筑面积10516.4平方米，建筑层数七层，房产占用土地性质为集体土地。向阳管委会保证在本协议签订后60日内，缴纳完毕国有土地出让金，完成本房产土地性质由集体土地变更为国有土地之各项手续及其他房产买卖所需的手续。房产转让价款11800万元，向阳管委会将房产交付瑞翔公司后，瑞翔公司支付2000万元，余款待向阳管委会办理完毕国有土地出让手续，瑞翔公司取得产权证后陆续支付。2012年11月16日，双方签订《房屋移交备忘》，瑞翔公司接收房屋，由天津市河西区残联、天津市河西区体育局等单位办公使用。瑞翔公司支付购房款总计5400万元。向阳管委会多次办理国有土地出让金交付手续，因不符合国家规定，未能办成。一审法院认为，《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该规定为强制性、效力性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案向阳管委会出让的天津市河西区房屋，占用的土地为农村集体土地，瑞翔公司受让诉争房屋用于办公，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的因破产、兼并等致使土地使用权发生转移的情形。双方签订《房产买卖协议》至本案成诉已经六年多，期间向阳管委会亦尝试缴纳国有土地出让金，将集体土地性质变更为国有土地性质，办理产权变更登记，未得到土地行政主管部门批准，说明土地行政主管部门亦不认可诉争房产的买卖行为。综合以上情况分析，应依法认定向阳管委会与瑞翔公司签订的《房产买卖协议》无效。向阳管委会的诉讼请求，依法应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：“确认原告天津市津南区人民政府长青办事处向阳管理委员会与被告天津瑞翔资产经营管理有限责任公司于2012年11月1日签订的《房产买卖协议》无效。案件受理费80元，由被告天津瑞翔资产经营管理有限责任公司承担。”本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的主张，本案的争议焦点为：涉讼的《房产买卖协议》是否合法有效。向阳管委会与瑞翔公司签订的《房产买卖协议》，约定向阳管委会向瑞翔公司转让涉讼房产所有权及该房产占用土地的使用权，因涉讼房产占用的土地为农民集体所有土地，双方约定在履行合同过程中将该土地性质变更为国有土地。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，双方当事人在涉讼《房产买卖协议》中约定转让农民集体所有土地的使用权用于非农业建设，且不属于企业因破产、兼并等致使土地使用权依法发生转移的情形，违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律强制性规定的，合同无效。故应认定双方当事人签订的涉讼《房产买卖协议》无效。瑞翔公司关于涉讼合同不违反法律强制性规定、《土地管理法》第六十三条的规定不适用于本案的上诉主张，不能成立。双方当事人在履行合同过程中，未能通过出让方式取得国有土地使用权，没有改变该土地的性质，即未能消除合同中的违法内容，涉讼《房产买卖协议》仍属无效合同。瑞翔公司关于不能因未履行完毕作为认定该协议无效之理由的上诉主张，不能成立。本院审理过程中，向阳管委会并未被依法撤销，瑞翔公司仅以向阳管委会的组织机构代码证超出有效期为由主张向阳管委会不具有诉讼主体资格，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，瑞翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由天津瑞翔资产经营管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王会君审判员  段昊博审判员  郝 艳二〇一九年十二月三十日书记员  张雪男