云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6926号上诉人（原审原告）：石林彝族自治县住房和城乡建设局。地址：石林彝族自治县石林南路240号。法定代表人：龙志彬，系局长。委托诉讼代理人：徐博、段璎轩，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：杨云，男，1974年11月19日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：杨莎白，云南辩策益律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：石林千手予饮食城市场管理有限公司。地址：石林县鹿阜街道办事处东城区兴学街南侧。法定代表人：杨云，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨莎白，云南辩策益律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：石林彝族自治县城市更新改造办公室。地址：石林县鹿阜街道办事处环城东路137号。法定代表人：赵保祥，主任。委托诉讼代理人：毕惠，女，1991年4月6日生，彝族，住，系单位工作人员，特别授权代理。上诉人石林彝族自治县住房和城乡建设局（以下简称“石林住建局”）、杨云因与被上诉人石林千手予饮食市场管理有限公司（以下简称“千手予公司”）、石林彝族自治县城市更新改造办公室（以下简称“城改办”）租赁合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2019）云0126民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月6日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人石林住建局不服一审判决，向本院提起上诉，并针对杨云的上诉提出答辩称：第一，一审判决驳回石林住建局对千手予公司的诉讼请求没有事实和法律依据。本案中，根据上诉人石林住建局提交的企业信用信息公示报告显示，千手予公司的法定代表人为杨云，注册地址与本案争议地址一致，说明千手予公司是涉案土地的实际使用人，并在涉案土地上进行经营活动，且千手予公司与众多商户签订租赁合同，获取大量租金利益。因此千手予公司通过使用租赁土地的实际履行行为进入涉案租赁合同法律关系，应当与杨云一并承担民事责任。第二，石林住建局诉请恢复土地原状系杨云及千手予公司应履行的基于租赁合同法律关系产生的民事法律义务，该民事义务与石林住建局的行政职权并无任何关联，一审判决驳回该项诉讼请求系适用法律错误。第三，石林住建局诉讼主体适格，其有权就涉案租赁合同提起诉讼。原东城新区建设管理委员会（以下简称“东管会”）的职能职责已全部划转到石林住建局承担。石林住建局作为东管会权利义务的继受者，有权就东管会签订的涉案租赁合同向承租人主张出租人相应的权利。城改办（原东管会）亦当庭已明确表示，东管会职能职责已经全部划转至石林住建局，权利义务由石林住建局承担。另，在杨云诉石林住建局另案的合同确认无效纠纷当中，杨云已经将石林住建局列为确认合同无效纠纷案件的被告，即说明杨云认可石林住建局的诉讼主体资格。第四，上诉人杨云将本案基于租赁合同产生的简单民事法律关系恶意混淆，目的在于实现拖延时间继续使用租赁土地，获取巨额收益的不当诉讼目的。本案是平等民事主体，基于普通租赁合同法律关系引起的争议，东管会是经石林县政府授权对涉案土地进行管理使用，并作为管理使用人与杨云签订涉案土地租赁合同，涉案租赁土地系储备用地，并不涉及国有土地租赁即国有建设使用权划拨的情形，东管会对涉案土地的出租系石林县政府合法授权下的管理使用行为。第五，一审判决认定上诉人杨云向石林住建局支付租金、资金占用费、土地占用费正确。本案中，涉案租赁合同依法成立并生效，东管会已按照合同的约定将租赁标的物交付上诉人杨云使用至今，而且东管会也收取了上诉人杨云支付的部分租金，上诉人迟延支付租金的行为不仅违背租赁合同的约定，还有违民法诚实信用原则。上诉人长期迟延支付租金的行为已经造成石林住建局的资金损失，同时在租赁期限届满后，上诉人拒不返还租赁土地并继续占有使用租赁土地至今，因此一审判决上诉人杨云向石林住建局支付租金及资金占用费和土地占用费正确。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉人杨云不服一审判决，向本院提起上诉，并针对石林住建局的上诉答辩称：第一，石林住建局不具备本案的诉讼主体资格，2012年7月28日，杨云与当时的石林县东管会签订了《国有土地租赁合同》。上诉人杨云从未与上诉人石林住建局签订过任何的协议与合同，涉案合同的相对方是石林县东管会，尽管石林县东管会现在更名为城改办，但其主体依然存在，至今没有被注销。原石林县东管会履行的职能职责全部划转由县石林住建局承担。此举只是政府部门内部分工的变化，不得以此对外进行抗辩，也不得以此突破合同相对性的原则，应当裁定驳回石林住建局的起诉。第二，城改办以及石林住建局均不是涉案土地的所有权人或者是使用权人。一审的庭审过程当中，石林住建局已经向法庭提交了2019年5月由石林县自然资源局的证明，证实涉案的土地已经被收储，转征以后的土地已经作为储备用地，在涉案土地没有进行挂牌或者是出让之前，权利人依法只能是石林县自然资源局。另外根据国土资发【1999】-222号规定，国有土地租赁是指国家将国有土地租赁给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年限的土地租赁合同并支付租金的行为。那么租赁期限在六个月以上的国有土地租赁，应当由市县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同，因此涉案土地只能依法由县级以上人民政府土地行政管理部门作为出租方与承租方来签订。而本案土地的出租方是石林县东管会，也就是现在的城改办，它并非是土地的行政管理部门。因此涉案的国有土地租赁合同依法应当认定为无效。第三，上诉人石林住建局要求拆除租赁土地上的地上建筑物系物权纠纷，与本案租赁合同纠纷不属同一法律关系，不得在本案中一并进行处理。第四，在双方签订的国有土地租赁合同中，并没有资金占用费以及土地占用费的合同条款，故杨云不应当承担资金占用费和土地占用费。综上所述，请求二审法院判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回石林住建局的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人千手予公司针对石林住建局、杨云的上诉答辩称：认可上诉人杨云的上诉，不认可石林住建局的上诉请求。请求二审法院维持一审判决第三、四项，改判一审判决第一、二项。被上诉人城改办针对石林住建局、杨云的上诉答辩称：根据石林彝族自治县机构编制委员会文件要求，石林彝族自治县东管会更名为石林彝族自治县城市更新改造办公室，为县人民政府的一个一类事业单位，但文件第四条明确已经将原东管会履行的职能职责全部划转到县住房和城乡建设局承担，所以本案与我方无关，请求法院依法裁判。一审情况：原审原告石林住建局的诉讼请求：1.判令两被告向原告支付土地租赁期间所欠付的租金人民币240468元，并向原告支付计算至实际支付完毕租金之日止的资金占用费（该资金占用费按照中国人民银行逾期贷款罚息利率标准，暂计算至2018年4月1日为人民币77274.02元）；2.两被告向原告支付自租期届满之日起至两被告实际返还租赁土地之日止的土地占用费（该占用费自2017年8月1日起，按照原租赁合同约定的租金标准，暂计算至2018年4月1日为人民币45358.40元）；3.判令两被告自行承担费用拆除租赁土地上的地上建筑物，将租赁土地恢复原状后返还原告。一审法院经审理确认事实如下：2012年7月28日，被告杨云与石林东管会签订《国有土地租赁合同》，合同约定，石林东管会将东至张树华用地，南至南门街六组安置用地的土地，面积14.488亩，出租给杨云，租期五年，自2012年8月1日起至2017年7月30日止，租金按每亩每年4700元，每年合计68093.6元，合同签订之日起一周内支付前三年的租金204280.80元，3年期满后一周内交清后两年的租金136187.2元。2013年1月16日，杨云设立石林千手予饮食城市场管理有限公司（法人代表为杨云），建盖商铺（临时建筑）并出租给他人经营。2015年6月16日，石林东管会更名为城改办，原石林东管会职能职责全部划转至石林住建局承担。杨云仅于2013年10月11日交纳100000元租金后，剩余租金一直未交纳。2017年7月30日，租赁期限届满后，杨云一直在经营租赁土地。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人（原石林东管会）将租赁物土地交付给承租人杨云使用、收益，杨云即应按合同约定支付租金。原东管会更名为城改办，其职能职责全部划转至石林住建局承担，石林住建局即承继出租人权利和义务，故杨云辩称石林住建局不具有原告的主体资格，一审法院不予采纳。杨云辩称《国有土地租赁合同》属无效合同，应待双方约定的烧烤餐饮类经营项目建设所有审批手续齐全之日起生效。虽然涉案合同约定乙方（杨云）自行负责办理好环保、规划等审批手续，但原告已交付涉案土地，履行了出租人交付租赁物的主义务，相关手续的办理有利于被告的实际经营管理，且杨云已实际占有、使用租赁物，租赁合同成立且生效，涉案合同已履行完毕，故对被告称合同无效的主张，一审法院不予支持。被告杨云欠付租金的行为违反合同约定，故对原告要求被告支付资金占用费的主张，一审法院予以支持。合同期限届满后，被告杨云仍然在占有使用租赁物，故对原告要求被告支付土地占用费的主张，一审法院予以支持。原告无证据证明千手予公司与原告有租赁合意，被告千手予公司仅系涉案合同的履行辅助人，不属合同的相对方，原告要求被告千手予公司承担民事责任的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告请求判令两被告自行承担费用，拆除租赁土地上的地上建筑物，将租赁土地恢复原状后返还原告的诉请。根据《云南省违法建筑处置规定》第二条的规定，在城市、镇规划区内未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的建筑，以及超过批准期限未拆除的城镇临时建筑系违法建筑，在行政相对人不自行拆除时，应当由城乡规划主管部门、住房城乡建设主管部门和城市管理综合行政执法机构按照职责分工，负责处置，原告欲通过民事诉讼处置违法建筑的诉请，不符合《中华人民共和国城乡规划法》、《云南省违法建筑处置规定》、《昆明市违法建筑处置办法》对处置主管部门的规定。且《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》规定，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已经授予行政机关强制执行权，故在被告杨云不自行拆除涉案建筑时，原告应当依职权处置，一审法院在本案中不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、由被告杨云向原告石林彝族自治县住房和城乡建设局支付土地租赁期间所欠付的租金240468元，资金占用费77274.02元，并以240468元为基数按中国人民银行逾期贷款罚息利率计算支付自2018年8月8日起至实际履行完毕之日止的资金占用费。二、由被告杨云向原告石林彝族自治县住房和城乡建设局按照每天186.56元计算支付自2017年8月1日起至实际履行完毕之日止的土地占用费。三、驳回原告石林彝族自治县住房和城乡建设局要求被告石林千手予饮食城市场管理有限公司承担责任的诉讼请求。四、驳回原告石林彝族自治县住房和城乡建设局的其余诉讼请求。二审期间，石林住建局提交（2019）云01民终6438号民事判决书一份，拟证明双方签订的合同效力问题已经生效判决确认，同时也确认涉案合同的相对人为石林住建局。上诉人杨云质证认为，对判决书的真实性无异议，但不认可合法性和关联性，该份判决只是确认合同效力问题，并未就双方权利义务进行确认，且我方已就该判决提起了申诉。被上诉人千手予公司质证意见同杨云一致。城改办发表质证意见：请法院依法判决。二审期间，上诉人石林住建局对一审认定事实无异议，但认为存在遗漏认定：1、合同第六条第5款的内容；2、未认定涉案土地已交付承租人使用；3、杨云于2013年10月11日向东管会交纳了10万元租金，但未明确接受租金的主体；4、遗漏杨云及千手予公司一直在经营使用租赁土地，并非杨云单独使用。杨云对一审认定事实无异议，但要求补充认定：1、千手予公司是杨云应石林工信局的要求设立的招商引资项目，且杨云按照前期承诺，已投资500余万元；2、未缴纳租金是因为东管会未按合同约定办理、消防、环保等行政审批事宜，进而双方发生了争执；3、杨云取得涉案土地后，还与周边三元宫小组签订了租赁合同，同涉案土地连在一起建了美食城。本院认为，第一，上诉人石林住建局所提遗漏认定的合同内容，一审法院已认定双方所签订合同的效力，未逐条列明合同内容并无不妥，本院不再认定，关于土地是否交付使用已在说理部分明确，本院亦不再认定。另，因双方当事人对杨云已支付租金10万元的事实无异议，经查，2013年10月11日，上诉人杨云向东管会支付租金10万元，上诉人石林住建局要求明确收款主体的异议事实本院予以确认。上诉人石林住建局无证据证明千手予是涉案合同的相对人，本院对上诉人石林住建局要求千手予公司承担责任的事实主张不予认定。第二，上诉人杨云所提上述异议事实与本案审理无关，本院对其要求补充认定事实不予认定。综上，经二审审理查明其余事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人石林住建局诉讼主体是否适格；2、上诉人杨云是否应当支付租金、资金占用费及土地占用费：3、被上诉人千手予公司应否承担责任：4、上诉人石林住建局要求恢复土地原状的诉讼请求是否成立？本院认为：租赁合同是出租人将租赁物出租给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同双方当事人均应当按照合同约定全面、诚实履行自己的义务。本案上诉人杨云与出租人原东管会签订《国有土地租赁合同》的效力已经另案生效判决确认有效，本院对双方合同效力不再赘述。就双方争议焦点，本院评析如下：第一，关于上诉人石林住建局诉讼主体是否适格问题。根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。”之规定，本案中，（一）、原出租人东管会属于法人单位，其职能职责已合并至石林住建局，其权利和义务应当由合并后的法人石林住建局享有和承担，石林住建局继受东管会的权利义务后，有权向杨云主张权利，依法享有诉讼主体资格。（二）、虽涉案土地已被石林县自然资源局转征作为储备用地，但石林自然资源局仍授权原东管会管理使用涉案土地，因此石林县自然资源局将涉案土地转征后，石林住建局依然对涉案土地享有管理使用权，涉案土地转征为储备用地并不影响石林住建局依据《国有土地租赁合同》约定向杨云主张因租赁合同关系产生的权利，故上诉人杨云认为石林住建局非涉案土地的实际所有人或使用人，进而主张石林住建局无诉讼主体资格，无权向其主张权利的上诉理由不成立，本院不予支持。第二，关于上诉人杨云应否则支付租金、资金占用费及土地占用费问题。上诉人杨云未按合同约定向上诉人住建局支付租金，已构成违约，故上诉人石林住建局诉请上诉人杨云支付剩余租金，并支付相应资金占用费有法律依据，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。另，根据审理查明事实，双方合同期满后，上诉人杨云继续占有，并使用涉案土地，上诉人石林住建局作为涉案土地的管理人，有权要求上诉人杨云支付土地占用费，故一审判决认定上诉人杨云支付合同期满后的土地占用费并无不当，本院予以维持。第三，千手予公司应否承担责任问题。根据审理查明事实，被上诉人千手予公司非《国有土地租赁合同》的相对人，上诉人石林住建局认为被上诉人千手予公司是涉案土地使用人，进而主张被上诉人千手予公司承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持。第四，关于上诉人石林住建局诉请恢复土地原状问题。《云南省违法建筑处置规定》第二条规定“本省行政区域内违法建筑的处置，适用本规定。本规定所称的违法建筑是指违反城乡规划管理法律、法规的建筑物、构筑物，包括城镇违法建筑和乡村违法建筑；城镇违法建筑是指在城市、镇规划区内未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的建筑，以及超过批准期限未拆除的城镇临时建筑；乡村违法建筑是指在乡、村庄（含镇辖村）规划区内未取得乡村建设规划许可或者未按照许可内容进行建设的建筑。违反土地管理、林业、水利、交通运输、环境保护、安全生产等法律、法规的建筑，由有关部门依照相关法律、法规的规定处置。”本案中，根据查明事实，上诉人杨云在涉案土地上所建盖的构筑物并未依法取得规划相关许可证，上诉人杨云的建盖行为不符合《中华人民共和国城乡规划法》的规定，而上诉人石林住建局作为涉案土地的管理机构，在上诉人杨云不拆除其在涉案土地上建盖的构筑物时，石林住建局应当依职权对涉案土地上的违法构筑物进行处置，其欲通过民事诉讼进而处置违法建筑不符合《云南省违法建筑处置规定》及《中华人民共和国城乡规划法》的规定，故上诉人石林住建局的该项上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上，上诉人石林住建局、杨云的上诉理由均不成立，本院对二上诉人的上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6747元，由上诉人杨云负担3373.5元，由上诉人石林彝族自治县住房和城乡建设局负担3373.5元。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十二月三日法官助理李德江书记员王希辰