贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9272号上诉人（原审被告）：刘咏梅，女，1972年5月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人（原审被告）：余小荣，男，1974年12月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：贵州深宏业物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区虎门巷9号华谊苑11单元F号。法定代表人：陈俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦黎明，贵州宗屏律师事务所律师，执业证15201201710582920。委托诉讼代理人高林，贵州宗屏律师事务所律师，执业证15201201811033815。上诉人刘咏梅、余小荣因与被上诉人贵州深宏业物业服务有限公司（以下简称深宏业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2019年12月9日公开开庭进行了审理，上诉人刘咏梅、余小荣、被上诉人深宏业公司的委托代理人秦黎明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘咏梅、余小荣上诉请求：1.撤销原判，并依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人与建设单位荣达房开所签订的《悦景新城委托合同》不具有前期物业服务合同性质，一审认定事实错误。二、被上诉人没有为上诉人提供作为物业管理服务企业应有的物业服务，无权收取物业费。被上诉人贵州深宏业物业服务有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。贵州深宏业物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告刘咏梅、余小荣向原告深宏业公司支付物业管理服务费用9470.3元以及逾期利息（逾期利息以中国人民银行同期贷款利率上浮50%为标准，按拖欠物业管理服务费用的金额为基数，自2018年12月1日起计算至实际付清物业管理服务费用之日止）；2、本案案件受理费由被告刘咏梅、余小荣承担。原判查明：被告刘咏梅、余小荣是贵阳荣达公司开发建设的悦景新城21-1栋5单元6层4号业主，2011年8月23日被告刘咏梅、余小荣办理了房屋接收手续。房屋交付时，贵阳荣达公司作为涉案房屋的建设单位与案外人卓品公司签订了前期物业服务协议，约定由卓品公司向包括被告刘咏梅、余小荣在内的悦景新城小区全体业主提供物业服务。2015年9月25日，原告深宏业公司与贵阳荣达公司签订《悦景新城委托合同》，约定由原告深宏业公司为被告刘咏梅、余小荣所在小区提供物业管理服务，委托管理期限为2015年10月10日至2018年10月9日。合同约定，住宅物业服务费按建筑面积1.2元/㎡·月向业主或者物业使用人收取，商业部分则按建筑面积3元/㎡·月收取。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告深宏业公司按约定于2015年10月10日起为悦景新城小区业主提供物业服务。2015年10月26日，原告深宏业公司、卓品公司和贵阳荣达签订《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》，对卓品公司与原告深宏业公司之间的工作及财务等进行交接的同时，约定卓品公司委托原告深宏业公司代为追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用。另查明，物业服务合同约定的服务期限届满后，因原告深宏业公司与贵阳荣达公司未续签合同，原告深宏业公司遂于2018年11月22日终止向悦景新城小区提供物业服务，并撤离该小区。由于被告刘咏梅、余小荣尚欠原告深宏业公司物业服务费未交纳，经催收未果后，原告深宏业公司遂诉至一审法院如前所诉。还查明，被告刘咏梅、余小荣位于悦景新城21-1栋5单元16层4号房屋的建筑面积为108.79平方米。2017年6月22日刘咏梅、余小荣将房屋出卖给案外人苏国菊，房屋于2017年9月15日交付给苏国菊，房屋产权于2018年1月26日过户至苏国菊名下。在原告深宏业公司提供物业服务期间，被告刘咏梅、余小荣从未向原告深宏业公司交纳过物业服务费。因原告深宏业公司提供物业服务的期间为2015年10月10日起至2018年11月22日，结合《物业管理委托合同》约定的收费标准，被告刘咏梅、余小荣应交纳2015年10月10日起至2017年9月15日期间的物业服务费为3024.40元（即108.79㎡×1.2元/㎡·月×23个月+108.79㎡×1.2元/㎡·月÷30天×5天，四舍五入）。原判认为，贵阳荣达公司作为悦景新城小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会，也未依法选聘物业服务企业提供物业服务的情况下，该公司与原告深宏业公司签订了《物业管理委托合同》，该合同具有前期物业服务合同性质。因《物业管理委托合同》是贵阳荣达公司与原告深宏业公司之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《物业管理委托合同》对原告深宏业公司和小区业主均具有约束力，原、被告双方应按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，原告深宏业公司已按《物业管理委托合同》的约定实际为小区业主提供了日常生活垃圾清运、小区安保及环境卫生等主要的物业服务工作，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定，被告刘咏梅、余小荣应按《物业管理委托合同》约定标准向原告深宏业公司支付物业服务费。现被告刘咏梅、余小荣未按《物业管理委托合同》的约定履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”及《物业管理条例》第四十一条的规定，结合《物业管理委托合同》的约定，原告深宏业公司诉请被告刘咏梅、余小荣向其支付其提供物业服务期间的物业服务费有法律依据和事实依据，一审法院予以支持。因本案中已查明在原告深宏业公司提供物业服务期间，被告刘咏梅、余小荣欠交的物业服务费为3024.40元，故法院对此予以支持。案外人居住期间的物业服务费原告可另行主张权利。对于原告深宏业公司要求被告刘咏梅、余小荣向其支付逾期交纳物业服务费的利息的诉请。一审法院认为，原告深宏业公司在提供物业服务期间，虽已尽到了主要的物业服务义务，但在其提供物业服务过程中存在未将电梯外墙掉落的瓷砖、电梯轿箱顶棚破损等及时恢复的不足之处，故其该项诉请，一审法院不予支持。对于原告深宏业公司要求被告刘咏梅、余小荣向其支付卓品公司为案涉小区提供物业服务期间被告刘咏梅、余小荣未交纳的物业服务费的诉请。因原告深宏业公司与卓品公司及贵阳荣达公司之间签订的《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》中仅约定卓品公司委托原告深宏业公司追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用，原告深宏业公司与卓品公司之间构成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。……”的规定，原告深宏业公司作为卓品公司的委托代理人，只能以委托人的名义从事委托事项，不具备以自己的名义起诉要求被告刘咏梅、余小荣支付拖欠卓品公司的物业服务费的原告主体资格，故对原告深宏业公司的该项诉请，一审法院不予支持。对于被告刘咏梅、余小荣关于驳回原告诉请的意见，与一审法院认为查明事实不符，故对被告的上述意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，并经法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告刘咏梅、余小荣于本判决生效之日起三日内支付原告贵州深宏业物业服务有限公司物业服务费3024.40元；二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘咏梅、余小荣负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。经二审审理查明，2017年11月21日，深宏业公司发布《终止物业服务通知》，内容为：致各位业主：经公司查实自2015年10月起至2017年12月，很多业主家物业管理费用尚未交纳。导致我公司无法支付各项费用，现我物业管理中心只针对于缴纳物业费的业主提供物业服务，由此给不交物业费的业主带来的不便，请谅解。经二审查明的其余事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，物业服务合同是由物业服务企业提供对房屋及其配套设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。案涉《悦景新城委托合同》具备物业服务合同的基本要素，应当确认为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，荣达房开作为建设单位与被上诉人签订的物业服务合同对上诉人等小区业主具有法律约束力。上诉人诉称“被上诉人与建设单位荣达房开所签订的《悦景新城委托合同》不具有前期物业服务合同性质”的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人上诉称“被上诉人没有为上诉人提供作为物业管理服务企业应有的物业服务，无权收取物业费”的上诉理由，因被上诉人深宏业公司在诉讼中提交证据证明其按照《物业管理委托合同》实际为小区业主提供日常生活垃圾清运、小区安保及环境卫生等物业服务工作，因此，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。但深宏业公司于2017年11月21日发布《终止物业服务通知》明确其自2017年12月底以后只针对已交纳物业费的业主提供物业服务，考虑物业服务主要是对小区公共区域环境的维护和管理，即便自此之后不再对未交纳物业费的业主提供专有和个性化服务，上诉人等未交纳物业费的业主仍然可以从深宏业公司提供的公共区域物业服务中受益，因此，本院确定自2018年1月10日至2018年11月30日期间物业费按合同约定物业收费标准1.2元/㎡·月的30%计算，即该部分物业费为420.9元（即109.61㎡×1.2元/㎡·月×10个月×30%＋109.61㎡×1.2元/㎡·月÷30天×20天×30%）；2015年10月10日至2018年1月10日期间的物业费为3551.36元（109.61㎡×1.2元/㎡·月×27个月），两项合计为3972.26元。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，其合理部分本院予以支持。原判认定事实基本清楚，但对于2018年以后物业费的认定不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初2986号民事判决的第二项（即：二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求）；二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初2986号民事判决的第一项为：刘咏梅、余小荣于本判决生效之日起三日内支付贵州深宏业物业服务有限公司物业管理费3972.26元；三、驳回贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由贵州深宏业物业服务有限公司负担；二审案件受理费用50元，由上诉人刘咏梅、余小荣负担。本判决为终审判决。审判长 颜 云审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年十二月三十一日书记员 潘盛机