湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初5925号原告：李鲧，男，1966年7月30日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：王程，湖南奋斗者律师事务所律师。被告：谢莉，女，1976年10月10日出生，汉族，住郴州市北湖区。被告：陶良芳，女，1977年12月16日出生，汉族，住郴州市北湖区。以上两被告共同委托诉讼代理人：李健美，湖南福城律师事务所律师。原告李鲧与被告谢莉、陶良芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鲧以及其委托诉讼代理人王程，被告谢莉、陶良芳以及其共同委托诉讼代理人李健美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李鲧向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《门面、房屋租赁合同》；2、判令两被告从所租用的房屋搬离，并将上述房屋恢复原状交还给原告；3、判令两被告支付原告租金113300元，（上述费用暂计算至2019年10月31日，以后的租金计算至被告实际将租用房屋交还给原告之日止）；4、判令两被告赔偿原告因恢复房屋部分原状的损失57670元（后附详细清单）；以上3、4项合计170970元。5、判令本案的所有诉讼费用由被告承担。被告谢莉、陶良芳答辩要点：1、答辩人于2018年9月14日向原告送达《解除租赁合同通知》，并将财务搬离租赁房屋，将房屋钥匙交付给原告，双方的租赁关系早已解除。2、答辩人已将房屋交付给原告，答辩人不应再支付租金。且原告没有采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失向答辩人主张赔偿。3、答辩人向原告支付了六万元押金，且已明确将押金用于恢复房屋原状，原告向答辩人主张恢复原状的损失没有事实和法律依据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2015年，被告谢莉从原租赁者手中转租原告位于下湄桥新华书店仓储运仓库进门口左边一栋房屋用于做幼儿园。并于2015年3月16日在原租赁者的合同基础上，被告谢莉与原告李鲧签订了《门面、房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期至2017年10月31日止。2017年9月7日，被告谢莉、陶良芳再次续租，原告李鲧重新与被告谢莉、陶良芳签订一份《门面、房屋租赁合同》，合同约定：原告将下湄桥新华书店仓储运仓库进门口左边一栋房屋（住房一、二、三层，下面有门面一层），共计四层租给被告来办幼儿园。租期从2017年10月31日至2026年10月31日止（共计9年）。被告交原告租房押金6万元整。2017年10月31日至2018年10月31日止，租金第一年11万元整，后每一年的租金在前一年的租金基础上递增3%，直至合同期满为止。被告先交租金，后使用。每年10月31日交下一年的租金。合同签订后，被告于2017年11月3日向原告指定账户支付2017年10月31日至2018年10月31日的租金11万元整。双方同意原付给了原告的房屋押金6万元不退还，继续用于本次租赁合同的房屋押金。（二）被告因幼儿园设施不合格，教育局下达停办通知，被告无法再租赁原告的房屋用于开办幼儿园。2018年9月14日向原告提出解除租赁合同；2018年9月17日被告将房屋钥匙交付给原告。被告将向原告送达解除租赁的通知和交付房屋钥匙的过程录制了视频。2018年10月21日，被告再次发短信至原告（手机号码为188××××6512）通知解除租赁合同，短信内容为：“房东李鲧先生：你好，由于幼儿园下达了停办通知书，导致幼儿园没办法继续办下去了。7月13日幼儿园放假了以后，我们也口头通知了你这件事，告诉你房子我们没办法继续租，合同也没办法继续履行了。九月份我们也下了终止合同的书面通知给你，把钥匙交接给你，水电费也算清楚了，由于不可抗拒的原因我们被迫终止合同，期间和你协调很多次，要求少退点押金，你一直不肯。现在六万的押金，我们也不要了，就想要把我们自己的东西（有八台空调，还有风扇等等）搬走，但是你一直阻止不让我们搬。我们还找了社区和派出所帮忙协调要求解除合同，把我们的东西搬走，你还是不让我们搬。现在我们东西也不要了，押金也不要了。所有该做的努力我们都做了，该通知的我们也通知你了，该交接的也都交接了。我们交了一年的租金要到10月31日，剩余租金都还有几个月呢。我们现在幼儿园的东西不要了，六万元押金不要了，剩余的租金也不要了……”。原告李鲧的短信回复是“我已告之你们，租期到时再谈下一年的事了。”被告谢莉、陶良芳在租赁期间对房屋进行了更改，在建消防楼梯的时候拆除墙体做门洞，割了防盗网和窗户，造成了墙体、防盗网、窗户、纱窗、门等损坏。庭审中，原告的证人出庭作证证明从2018年11月中旬到原告家对诉争的房屋开始进行修复、恢复原样。原告对诉争的房屋修复、恢复原样共花费57670元。判决的理由与结果本院认为，本案是租赁合同纠纷。针对双方当事人的争议焦点，本院归纳如下：一、合同是否解除；二、113300元租金是否应当支付；三、关于违约责任的承担。关于争议焦点一,关于合同的解除。本案中两被告于2018年9月14日向原告提出解除租赁合同；2018年9月17日被告将房屋钥匙交付给原告。两被告以实际行为表示要求终止合同。原告虽未及时表示同意，但原告在2018年11月中旬开始对涉案房屋进行自行恢复的行为明确表示双方实际已经终止《门面、房屋租赁合同》，故原告要求解除《门面、房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。2、关于合同解除的时间认定。根据我国法律规定，合同解除一般分为约定解除和法定解除两种情况。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中两被告的单方解除租赁合同不符合法定解除和约定解除的条件。但原告在2018年11月中旬开始对涉案房屋进行自行恢复时已以实际行动明确了同意两被告解除合同。鉴于原告并未明确是2018年11月中旬具体哪一天自行恢复房屋原状，本院依据公平原则，认定双方签订的《门面、房屋租赁合同》的时间为2018年11月15日。3、两被告已于2018年9月17日从涉诉租赁房屋搬离，原告诉请判令被告搬离所租用的房屋已无实际意义。关于争议焦点二。本案中，双方签订的《门面、房屋租赁合同》已于2018年11月15日实际解除。两被告也于2018年9月17日将房屋钥匙交付给原告后未再实际使用涉案房屋。两被告的租金交付至2018年10月31日止，还应支付从2018年11月1日至2018年11月15日的租金4720.83元（年租金113300÷12个月÷2﹦4720.83元）。原告向本院主张两被告支付2018年10月31日至2019年10月31日的租金113300元中超过4720.83元的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点三。本案中两被告在双方签订的《门面、房屋租赁合同》履行期限届满之前，明确表示并以自己的行为表明不再履行合同，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行届满之前要求其承担违约责任。”同时在双方签订的《门面、房屋租赁合同》中第六条“……如乙方违约，则押金不退，乙方还必须负责把损坏甲方的房屋设施等恢复原样。”原、被告在合同中约定了如果被告违约则60000元押金不予退还，是双方真实意思表示，本案因被告违约提前解除租赁合同，应当承担违约责任，押金60000根据双方合同约定归原告所有。故，被告认为将60000元押金作为房屋恢复原状的损害赔偿费用的辩称意见本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因被告对租赁房屋造成损坏，应承担将房屋恢复原样的损害赔偿责任。两被告未主动恢复租赁房屋原状，原告自行恢复租赁房屋原状共花费人民币57670元。现原告要求两被告承担自行恢复原样的损失57670元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告谢莉、陶良芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李鲧2018年11月1日至11月15日的租金4720.83元；二、限被告谢莉、陶良芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李鲧恢复房屋原状费用57670元;三、驳回原告李鲧的其他诉讼请求。如果被告谢莉、陶良芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1860元，由原告李鲧承担1239元，由被告谢莉、陶良芳承担621元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  罗琛二〇一九年十二月三十日法官助理欧阳芳书记员曾雅静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。