云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初2063号原告（反诉被告）：弥勒市城市建设投资开发有限责任公司，住所地：弥勒市。法定代表人：吴庆华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘精阳，云南湖泉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司，住所地：弥勒市。法定代表人：马娅，系该公司经理。委托诉讼代理人：李正兴，云南颐高律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）弥勒市城市建设投资开发有限责任公司（以下简称弥勒城投公司）与被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司（以下简称弥勒祺乐公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）弥勒城投公司的委托诉讼代理人刘精阳，被告（反诉原告）弥勒祺乐公司的法定代表人马娅及其委托诉讼代理人李正兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弥勒城投公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》；2.被告支付原告自2018年4月10日至2019年4月9日的租金660000元，违约金1944450元及自2019年4月10日起至起诉之日止的占用费229315.06元，合计2833765.06元；3.被告向原告支付自起诉之次日起至实际返还商铺及区域配套公共设施之日止的占用费（按3698.63元/天计算）和违约金（违约金按未付租金1335000元，以每日1%计算）；4.被告将位于弥勒高铁站站前广场游客中心的商铺及区域配套公共设施（面积为1175㎡）返还原告管理使用；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月取得建设弥勒市东风片区整体城镇化建设项目部分便民设施及配套基础设施工程(包括弥勒市高铁站站前广场游客中心特色商业美食区商铺及该区域配套公共设施工程)的规划许可，并于2017年11月17日取得施工许可。2018年2月，原告通过公开招标的方式对弥勒市高铁站站前广场游客中心特色商业美食区商铺及该区域配套公共设施进行招租，被告以年租金1320000元的价格中标。原、被告双方签订《弥勒高铁站游客中心租赁协议》，协议对租赁事宜进行了约定。合同签订后，原告按约将商铺及该区域配套公共设施交付被告管理使用，被告却未经原告同意，擅自对商铺进行转租。在未经原告审核同意的情况下擅自在租赁商铺内实施钢结构安装事宜，严重威胁到房屋安全，经原告通知要求整改，被告拒不整改。且第一年度的租金，被告仅支付第一次的租金660000元，第二次应付租金660000元未支付。第二年度应付的租金675000元同样未支付。原告多次催告，被告却以各种理由久拖未付。根据协议约定，被告逾期缴纳租金超过十日，原告有权解除合同，并要求被告自逾期之日起每日按照未付金额的1%向原告支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告有权提出解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。请依法支持原告的诉求!被告弥勒祺乐公司辩称：原告所有的诉讼请求，建立的前提和基础，是双方签订的租赁协议有效。但该租赁协议违反了合同法、房地产法及消防法、消防法规的规定，原告在房屋没有通过竣工验收、消防验收，不能投入使用的情况下将房屋出租，按照法律的规定，租赁合同是无效的，对双方没有法律约束力。导致合同无效的原因或过错在于原告，并非被告，为此因合同无效导致被告造成的损失，原告应当承担。反诉原告弥勒祺乐公司向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2018年2月份签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》无效；2.判令反诉被告向反诉原告返还租金660000元、履约保证金66000元、赔偿反诉原告为此支付的招标代理费5000元、装修费159147.87元、铝合金门窗安装费27800元、墙砖及墙砖拼贴费26616元，购买餐桌椅、洗消池费用27700元、广告费8831元、安装监控摄像头费用5180元以及管理人员和保洁人员工资81802元(自2018年4月到2019年8月份部分人员工资)，上述费用合计1067076.87元，扣除反诉原告向商户所收到的在2018年4月10日至2020年4月9日之间的租金805344元外，反诉被告还应向反诉原告赔偿261732.87元经济损失以及赔偿因确认合同无效后反诉原告将要赔偿给各商户的各项经济损失。3.反诉被告承担反诉的诉讼费。事实和理由：反诉被告是专门从事租赁和商务服务业城市投资建设的公司。2018年2月，反诉被告作为招标人，委托云南典范招标咨询有限公司作为招标代理人，就建筑面积为1175平方米、楼层为二层的"弥勒高铁站游客中心特色商品美食区"进行招商。2018年2月9日,反诉原告通过竞价，最终以1320000元/年的租金成为弥勒高铁站游客中心特色商品美食区招商的候选人。2018年2月双方就弥勒高铁站游客中心特色商业美食区商铺租赁事宜达成一致，签订《弥勒高铁站游客中心租赁协议》，协议就出租标的、租赁方式、价格、租期双方权利义务等内容进行约定。反诉原告按约定向被告支付了半年的租金660000元以及履约保证金66000元。合同签订后，应反诉被告要求，要尽快解决高铁乘客的用餐问题，反诉原告投资20余万元对所租赁商场的一楼部分区域进行一定装修改造后，餐饮小吃区先行营业，随后反诉原告全面招商启动，当部分优势商家和反诉原告签订合同、按照相关流程进场装修向反诉被告申请审批时，反诉被告告知反诉原告因租赁房屋未进行消防竣工验收，还没有取得消防验收合格证。商户装修可能会导致工程不能达到验收要求，所以还不能进行较大的装饰装修。由于反诉原告对外招商来的商户无法进行正常装修，导致无限期搁置，反诉原告处于不能进行正常经营的状态，多间商铺无法对外招商，损失巨大。后反诉原告才得知反诉被告向社会公开招商出租给反诉原告的商场属于弥勒市东风片区整体城镇化建设项目-部分便民设施及配套基础设施工程中的一部分，该工程的总的建筑面积10242.28平方米，该商场处于弥勒高铁站前广场游客中心位置，属于人员密集型建设工程。自2018年12月2日以来，反诉原告多次主动找反诉被告协商解决《弥勒高铁站游客中心租赁协议》相关问题，但反诉被告拒不与反诉原告协商解决。反诉被告既不返还反诉原告租金、保证金以及赔偿反诉原告相关经济损失，也不同意进行协商解决。反诉被告出租的房屋必须经过消防验收才能投入使用，反诉被告在房屋未经工程竣工验收和消防验收合格的情况下，将一个在建的工程就对外出租，严重违反法律法规的强制性规定，导致反诉原告违法经营，不能实现合同目的，造成反诉原告巨大的经济损失。根据相关法律法规及司法解释的规定，反诉原告与反诉被告之间所签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》违反法律法规的强制性规定，应依法认定为无效合同，请依法支持反诉原告的反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。反诉被告弥勒城投公司辩称：一、反诉原告诉称的事实与本案客观事实不符。第一，本案诉争的租赁物弥勒市高铁站站前广场游客中心特色美食区商铺及该区域配套公共设施的整体工程于2018年12月28日竣工验收合格，该工程的消防于2018年12月25日经红河州公安消防支队整体验收合格。第二，2018年11月12日，反诉被告发现反诉原告在未事前报审的情况下，自行安排施工人员对游客中心10-13轴承租区域擅自进行钢结构安装，安装方式没有采用任何基础支撑，直接横跨在房屋横梁上，严重不符合该工程的原设计规范，存在严重的工程质量安全隐患。根据双方签订的租赁协议约定，反诉原告在进场前应先将装修装饰的方案报反诉被告同意方可根据双方确定的方案进行。反诉被告于2018年11月13日向反诉原告送达了《关于高铁站游客中心承租方擅自装修损害承租房屋事宜的通知》，要求反诉原告整改完善装饰装修方案，并将整改方案书面报送反诉被告，经得同意后方可进行施工。因此，反诉原告不能按照自己的意愿进行较大的装饰装修是因为事前未向反诉被告报审，且装饰装修的行为会导致工程存在严重的质量安全隐患，反诉被告才要求反诉原告对装饰装修的方案重新进行整改，并非反诉原告诉称的工程未取得消防验收合格证不能进行较大的装饰装修。第三，反诉被告与反诉原告签订租赁协议后，于2018年4月开始对外招租，陆陆续续有商户向反诉原告承租一楼美食区的商铺，现一楼美食区的商铺已经全部出租于商户进行经营。二楼则是全部出租于弥勒市工会用于展示弥勒文化。因此，反诉原告承租的弥勒市高铁站站前广场游客中心特色美食区商铺及该区域配套公共设施现全部处于正常的经营和使用状态，反诉原告的合同目的已经全部实现，反诉原告诉称"其不能进行正常经营的状态，多问商铺无法对外招商"明显与本案客观事实不一致。二、反诉原告反诉的诉讼请求没有相应的事实和法律依据，依法不应得到支持。（一）反诉被告与反诉原告签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》合法、有效。第一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，根据该条的规定，反诉被告于2017年6月9日经弥勒市规划局许可，颁发了建字第弥规2017-140号《建设工程规划许可证》，于2017年11月17日经弥勒市住房和城乡建设局许可，颁发了《建筑工程施工许可证》。反诉被告与反诉原告签订租赁合同时，已取得建设工程规划许可证和施工许可证。东风片区整体城镇化建设项目部分便民设施及配套设施基础设施工程于2018年12月2日经法定程序竣工验收合格。因此，租赁物不存在法律规定的不可交付使用的情形。第二，2017年11月20日，红河州公安消防支队对反诉被告建设的包括本案诉争的租赁物在内的东风片区整体城镇化建设项目部分便民设施及配套设施基础设施工程的整体消防设计进行审核后，出具《建设工程消防设计审核意见书》，认定该工程消防设计审核合格可按照设计进行施工。2018年12月25日，红河州公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》认定该工程消防验收合格，根据消防法的规定，该工程可以投入使用。综上，反诉被告出租于反诉原告使用的租赁物竣工后，经法定程序验收合格，消防设施经红河州公安消防支队验收合格，反诉被告交付使用的租赁物不违反建筑法和消防法的强制性规定，不存在合同无效的情形，《弥勒高铁站游客中心租赁协议》应认定为有效。（二）反诉原告反诉的诉讼请求没有相应的事实和法律依据。《弥勒高铁站游客中心租赁协议》约定，租赁期间自2018年4月10日起至2021年4月9日止：第一年租金为1320000元；由反诉原告投资经营使用、自负盈亏，反诉原告在报名时交纳的50000元保证金转化为履约保证金，租赁期满或法定、约定等事由出现导致本合同停止执行的，反诉原告无违约情况，反诉被告全额退还保证金；反诉原告对承租区域的装饰装修由反诉原告自费承担。反诉原告于2018年2月9日中标后，反诉被告便将美食区商铺整体交付反诉原告使用至今，已有一年零六个月，但反诉原告仅向反诉被告支付了租金660000元，不足予支付反诉原告已实际使用的房屋租金，反诉原告尚欠反诉被告第一年度和第二年度的租金未支付，故不存在反诉被告应返还租金的情形。其次，按照合同约定，退还履约保证金的条件尚未成就，反诉被告现不负有返还义务。第三，反诉原告主张的各项装饰装修费用属于反诉原告自己承担的费用，应由反诉原告自行承担，在合同有效且反诉被告不具有违约行为的情况下，反诉被告不具有任何的赔偿的义务。反诉原告的诉讼请求依法应予以驳回。原告弥勒城投公司为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明各1份。欲证实原告的自然身份信息情况。2.弥勒市城市建设投资开发有限责任公司文件（弥城投[2017]31号）复印件、弥勒市发展和改革局文件（弥发改复[2017]48号）复印件、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案表》《建设工程消防设计咨询报告》《红河州公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》《红河州公安消防支队建设工程消防验收意见书》《建设用地规划许可证》各1份。欲证实原告经批准取得建设弥勒市东风片区整体城镇化建设项目部分便民设施及配套基础设施工程的规划及施工许可；原告建设的工程经红河州公安消防支队验收合格。3.《弥勒高铁站游客中心租赁协议》复印件1份。欲证实原、被告之间存在租赁合同法律关系，双方租赁期限、租金及支付方式约责任等做了明确约定。4.关于高铁站游客中心承租方擅自装修损害承租房屋事宜的通知、关于高铁站游客中心独立商铺装修施工回复函、关于恢复弥勒高铁站游客中心独立商铺装修施工的告知函各1份。欲证实被告未经原告审核同意，擅自对在租赁商铺内实施钢结构安装事宜，经原告通知要求整改，被告拒不整改。5.会谈纪要、弥勒高铁站游客中心餐饮区入住商户处理方案复印件1份。欲证实2019年4月30日,经原、被告及第三方红河天源酒店管理有限公司协商，被告同意解除原、被告双方之间的租赁合同关系。经质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性和关联性无异议，对证明力部分有异议，认为建设用地规划许可证系2019年6月颁发，原告在将房屋出租给被告时，尚未进行消防竣工验收和工程竣工验收，违反了法律法规的规定，租赁协议属于无效合同；对证据3的真实性无异议，对证明力有异议，认为协议系无效协议，因为协议约定的标的物系在没有经过消防验收、竣工验收，也没有取得建设用地规划许可证的情况下签订；对证据4的证明力有异议，认为进行装修的商户系被告招商的红河天源酒店管理有限公司，其装修方案系经过有资质的设计公司进行设计的。2018年10月底，该公司进场装修，在装修过程中，收到了原告发出的通知，随后被告通知了红河天源酒店管理有限公司，该公司建议请第三方鉴定机构来鉴定审查装修方案是否会影响房屋的结构，但原告不同意。之后经过协商，也按照原告的要求对装修方案进行了修改，2019年1月，最后一次向原告提交设计稿后，原告未给予答复，也不同意红河天源酒店管理有限公司进场装修。通过了解，被告才发现，因为原告的房屋没有经过工程验收和消防验收，故不允许装修。对证据5的真实性无异议，认为双方因对合同效力的认定有争议而进行了协商，但协商未果。被告弥勒祺乐公司未向本院提交证据材料。反诉原告弥勒祺乐公司为证实其反诉主张向本院提交了下列证据：1.营业执照、法定代表人身份证明以及法定代表人的身份证复印件各1份。欲证实反诉原告的基本情况以及法定代表人的身份情况。2.反诉被告企业基础信用报告复印件1份。欲证实反诉被告工商登记及主要高管人员的基本情况，其中反诉被告高管基本都是弥勒市委市政府及各大局的领导和主要负责人；弥勒市人民政府系反诉被告投资股东之一，投资金额为30000万元，与本案有直接的利害关系；反诉被告在弥勒投资了9家不同类型的国有投资和控股的大型企业，在当地非常有影响力。3.弥勒市东风片区整体城镇化建设项目-部分便民设施及配套基础设施工程设计施工总承包招标公告复印件1份。欲证实2017年3月28日反诉被告作为建设单位委托云南鑫德招标咨询有限公司对项目进行招标的情况，其中报告开始时间是2017年6月14日，截止时间是2017年6月20日;工程建筑面积10242.28平方米；该项目2017年5月9日才经过弥勒市发展和改革局批复，反诉被告将还没有经过行政主管部门批复的项目就进行了招标，存在未批先建违法违规的情况。4.招商文件、成交通知书复印件各1份。欲证实2018年1月反诉被告委托云南典范招标咨询有限公司作为招标代理人就“弥勒高铁站游客中心特色商品美食区”进行招商；2018年2月9日反诉被告与反诉原告签订成交确认书；反诉被告将还没有通过竣工验收和消防验收的建筑工程在市场上进行招租招商的行为严重违反了法律法规的强制性规定，反诉被告的招商行为系无效民事行为。5.弥勒高铁站游客中心租赁协议复印件1份。欲证实2018年2月反诉被告故意蒙蔽，在反诉原告完全不知情的情况下，将没有通过工程验收的弥勒高铁站游客中心特色商业美食区作为商铺出租给反诉原告；协议违反法律法规的强制性规定，为无效合同，依法不受法律保护，造成合同无效的过错方系反诉被告。6.最高人民法院答复云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复复印件1份。欲证实反诉被告将依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收便投入使用，将在建工程出租给反诉原告的行为违反了消防法律法规及部门规章的规定；《弥勒高铁站游客中租赁协议》为无效合同，不受法律保护。7.租金发票、保证金转账凭证、装修发票铝合金门安装费收据、墙砖及墙砖拼贴费收据、购买餐桌椅、洗消池收据、安装监控摄像头收费收据、广告费发票、管理员及保洁员工资表及电子转账凭证复印件各1份。欲证实2018年2月至2019年8月反诉原告通过反诉被告招商方式，与反诉被告签订租赁协议后，反诉原告为此所支付的各种费用[其中租金660000元、履约保证金66000元、招标代理费5000元、装修费159147.87元、铝合金门窗安装费27800元、墙砖及墙砖拼贴费26616元、购买餐桌椅等费用27700元、告费8831元、安装监控摄像头费用5180元以及管理人员和保洁人员工资81802元(尚欠13500元)]；上述费用系反诉被告将没有通过竣工验收和消防验收的房屋出租给反诉原告所实际产生的费用，该费用系反诉被告违反法律法规禁止性、强制性规定导致反诉原告的损失，该损失系反诉被告过错所致，应由反诉被告承担。经质证，反诉被告对反诉原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明力有异议，认为该组证据只能证明反诉被告的基本情况，反诉被告是一家国有公司；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为发改委批复的时间是2017年5月9日，而报名的时间是2017年6月14日；对证据4的真实性无异议，对证明力有异议，认为合同不存在无效情形；对证据5的真实性无异议，对证明力有异议，认为反诉原告要证明的事实前后矛盾，在合同签订前，反诉原告已了解过出租物；对证据6有异议，认为该法律法规已经废止；对证据7有异议，认为反诉被告从未委托过反诉原告购买相关物品。反诉被告弥勒城投公司为反驳反诉原告的诉讼请求，支持自己的辩解主张，向本院提交了下列证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明各1份。欲证实原告的自然身份信息情况。2.弥勒市城市建设投资开发有限责任公司文件（弥城投[2017]31号）复印件、弥勒市发展和改革局文件（弥发改复[2017]48号）复印件、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案表》《建设工程消防设计咨询报告》《红河州公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》《红河州公安消防支队建设工程消防验收意见书》《建设用地规划许可证》各1份。欲证实反诉被告经批准取得建设弥勒市东风片区整体城镇化建设项目部分便民设施及配套基础设施工程的规划及施工许可；反诉被告建设的工程经红河州公安消防支队验收合格。3.照片打印件9份。欲证实反诉原告向反诉被告租赁的弥勒市高铁站游客中心特色商业美食区及该区域配套公共设施的使用情况。经质证，反诉原告对反诉被告提交的证据1、3无异议；对证据2的真实性和关联性无异议，对证明力部分有异议，认为建设用地规划许可证系2019年6月颁发，原告在将房屋出租给被告时，尚未进行消防竣工验收和工程竣工验收，违反了法律法规的规定，租赁协议属于无效合同。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1与其在反诉中提交的证据1系同一组证据，该证据能证明原告的基本情况，予以采信。证据2与其在反诉中提交的证据2系同一组证据，该证据能证明原告取得及出租房屋建设工程规划许可、施工许可及进行消防验收的情况，对该证据能证明的部分予以采信。证据3与反诉原告提交的证据5系同一证据，该证据能证明原、被告双方签订租赁协议及双方约定的情况，对该证据能证明的事实予以采信。证据4，能证明原、被告双方就装修事宜发生纠纷及处理的过程，对该证据能证明的事实予以采信。证据5，能证明原、被告双方就纠纷进行过协商，不能证明被告同意解除租赁协议，予以部分采信。反诉原告提交的证据1，反诉被告无异议，予以采信。证据2，能证明反诉被告的基本情况，对其真实性予以采信；证据3，能证明反诉被告招标的情况，予以部分采信。证据4，能证明反诉原告中标的事实，予以部分采信。证据6已经废止，不予采信。证据7，能证明反诉原告向反诉被告支付租金、履约保证金的情况，不能证明反诉原告承租房屋后，开支装修费等的情况，予以部分采信。反诉被告提交的证据3，能证明租赁房屋的现状，予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，原告（反诉被告）取得弥勒市东风片区整体城镇化建设项目-部分便民设施及配套基础设施工程建设工程规划许可证，2017年11月17日，原告（反诉被告）取得该工程施工许可证。2018年2月，原告（反诉被告）通过公开招标的方式对弥勒市高铁站站前广场游客中心特色商业美食区商铺及该区域配套公共设施进行招租，被告（反诉原告）中标后与原告（反诉被告）签订《弥勒高铁站游客中心租赁协议》，协议约定租赁面积约1175㎡，租期三年，自2018年4月10日起至2021年4月9日止，第一年的租金为1320000元，自第二年起每年的租金在上一年租金的基础上递增30000元。第一年的租金分两次支付：自签订租赁合同之日起3日内支付50%即660000元，2018年10月31日前支付剩余的660000元。第二年及第三年的租金分别于当年的3月31日前支付一半，10月31日前支付剩余的一半。如被告（反诉原告）未按约定支付租金，视为违约，原告（反诉被告）有权解除合同并追究被告（反诉原告）的违约责任。被告（反诉原告）在报名时已向原告（反诉被告）交纳的50000元保证金转为合同的履约保证金，履约保证金为合同价款的5%。同时，合同约定被告（反诉原告）对承租区域的装修装饰由被告（反诉原告）自行承担，被告（反诉原告）在进场装修前应先将方案报原告（反诉被告）同意后方可根据双方确定的方案进行装修，装修方案作为租赁协议的附件二。被告（反诉原告）应按时向原告（反诉被告）支付合同约定的相关费用，逾期支付或不足额支付的，被告（反诉原告）除应补交所欠费用外，还应承担自逾期之日起每日按照未付金额的1%承担违约金，逾期支付相关费用超过十日的，原告（反诉被告）有权解除合同。合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付履约保证金66000元（含报名时的保证金50000元）。2018年3月5日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金660000元。后被告（反诉原告）进行部分装修后对外招商。2018年11月13日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《关于高铁站游客中心承租方擅自装修损害承租房屋事宜的通知》，认为被告（反诉原告）自行安排施工人员对游客中心10-13轴承租区域擅自进行钢结构安装，安装方式没有采用任何基础支撑，直接横跨搭在房屋横梁上，严重不符合原设计规范，要求被告（反诉原告）立即停止施工，整改完善装修装饰方案，采取加固方式或其他措施保证工程安装质量，整改的方案书面报送原告（反诉被告），经原告（反诉被告）同意后方可开始施工，未经原告（反诉被告）同意不得擅自动工装修。2018年12月25日，弥勒市东风片区整体城镇化建设项目-部分便民设施及配套基础设施工程消防验收合格，2018年12月28日，该工程竣工验收。2019年4月23日，双方就房租装修及租赁事宜进行协商未果。2019年6月19日，原告（反诉被告）取得该工程建设用地规划许可证。诉讼中，经征询被告（反诉原告）的意见，被告（反诉原告）表示若租赁协议有效，则要求继续履行租赁协议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于租赁协议的效力问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。从该条款的立法目的来看，在于加强对工程竣工验收环节的规范和管理，该条款的规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，即房屋租赁合同并不因租赁房屋未经竣工验收而无效。同样《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。该规定的目的是从建筑物安全性的角度，要求建设方在施工后进行消防验收，确保建筑物的安全性，建设方擅自使用未进行消防验收的工程，应该自行承担房屋质量瑕疵的风险，但这并不影响相关租赁合同的效力。另被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）出租的房屋系未批先建，属于违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告（反诉被告）于2017年6月9日取得弥勒市东风片区整体城镇化建设项目-部分便民设施及配套基础设施工程建设工程规划许可证；于2017年11月17日，取得该工程施工许可证；于2019年6月19日取得该工程建设用地规划许可证，均发生于一审法庭辩论终结前。综上，现原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的房屋已取得相应规划许可，且验收完毕，故双方签订的租赁协议有效。二、关于合同是否应当解除的问题。原告（反诉被告）主张解除合同的依据是被告（反诉原告）将房屋转租、未按约定将装修方案提前报原告（反诉被告）审核及拖欠支付租金。虽双方在租赁协议中约定被告（反诉原告）不得将房屋转租，被告（反诉原告）租赁房屋的目的是经营，其对外招商的行为并不违反双方的约定，故该主张不能成立。关于装修事宜，在原告（反诉被告）提出异议后，被告（反诉原告）实际停止了装修事宜，且原告（反诉被告）也不能提供证据证明被告（反诉原告）的装修行为确实影响了租赁房屋的结构安全，故该主张不成立。原告（反诉被告）在将房屋出租给被告（反诉原告）时，房屋未经竣工验收和消防验收，即原告（反诉被告）提供的出租物存在瑕疵，被告（反诉原告）为此未按时支付租金，双方均存在违约，原告（反诉被告）因此主张解除合同的理由不能成立。现原告（反诉被告）提供的出租物已取得相关的许可并完成验收，双方的合同应当继续履行。三、关于租金的支付问题。租赁协议继续履行，被告（反诉原告）应及时向原告（反诉被告）支付租金，按照双方签订的协议的约定，每年的租金分两次支付，第一年的租金1320000元被告（反诉原告）应于签订合同后3日内支付660000元，于2018年10月31日前支付660000元；第二年的租金1350000元，被告（反诉原告）应于2019年3月31日前支付675000元，于2019年10月31日前支付675000元，即至起诉之日，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付2018年至2019年上半年付（截至2019年10月9日）的租金合计1995000元，扣除被告（反诉原告）已支付的660000元，还应支付1335000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）弥勒市城市建设投资开发有限责任公司与被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司签订的《弥勒高铁站游客中心租赁协议》继续履行。二、由被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）弥勒市城市建设投资开发有限责任公司自2018年4月10日起至2019年10月9日止的未付租金1335000元。三、驳回原告（反诉被告）弥勒市城市建设投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司的诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29470元，由原告（反诉被告）弥勒市城市建设投资开发有限责任公司负担15587元，由被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司13883元。反诉案件受理费5225元，由被告（反诉原告）弥勒市祺乐旅游服务有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  张菊芬审判员  李祯祯审判员  孙云霞二〇一九年十二月二十八日书记员  李维斯