山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5026号原告：原溢，男，1994年5月17日生，汉族，住山东省莱州市。被告：青岛总部基地开发建设有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道重庆北路，统一社会信用代码：913702145611857039。法定代表人：许为平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志强，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天元，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：青岛润拓房地产咨询顾问有限公司，住所地青岛市李沧区万年泉路237号20号楼1单元2206户，统一社会信用代码91370213MA3CPQNM76。法定代表人：安成菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕文静，山东盈康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林鹏，山东盈康律师事务所律师。原告原溢与被告青岛总部基地开发建设有限公司（以下简称总部基地公司）、被告青岛润拓房地产咨询顾问有限公司（以下简称润拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告原溢，被告总部基地公司委托诉讼代理人马天元，被告润拓公司委托诉讼代理人吕文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告原溢向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还多收取的房款3万元；2.判令两被告向原告承担资金占用损失（按照人民银行同期贷款利率以3万元为基数，计算自2018年9月20日至实际偿还之日的利息）；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年9月20日原告与总部基地公司签订关于城阳区长城南路1号81号楼307号的《商品房出售合同》。合同约定房屋总价款488640元，原告已支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，原告应当于2018年9月20日前支付首期房屋价款248640元，余款24万元于2018年10月20日前通过按揭贷款支付。但原告实际向两被告超额支付了3万元，两被告未足额出具发票，合同约定的价款也低于原告实际支付的款项。原告支付全部款项均在总部基地公司售楼处进行，由其售楼处工作人员给原告拿POS机指导原告刷卡及交现金，原告足以确信，所有支付款项均是由总部基地公司收取，其超额收取合同约定的房款，应承担向原告返还的责任。请求判如所请。被告总部基地公司辩称，一、原告所交房款符合合同约定且被告足额开具了发票。根据双方签订的《商品房出售合同》，原告所购房屋价款为488640元，原告向被告支付的数额与约定房款数额一致，被告按照房款数额向原告开具了足额发票，被告未多收取任何款项。二、原告另外支付的3万元系服务费用，系原告与中介方的自愿合同行为，与被告无关，该款系原告向润拓公司支付，由润拓公司为原告提供服务，双方自愿建立了合同关系，与被告无关，被告也无权对该行为进行干涉，原告要求被告返还该款，于法无据。三、原告因支付3万元服务费用，享受了6万元的房款折扣，无任何利益损失。润拓公司为被告的分销商，根据被告的销售政策，润拓公司工作人员介绍的购房者与被告签订购房合同的，被告将给予一定的房款优惠。认购书可以体现，原告所购房屋已享受了6万元的房款折扣，原告也明知该费用的出处，是不计入房款之中的。原告在购房过程中没有任何利益损失，反而因为支付3万元中介费享受了房款折扣。四、原告在房屋交付且办证后，向被告提出返还费用的请求属无理要求，不应得到支持。原告对于在整个买房过程中涉及的中介带看、团购折扣及约定的房款数额是清楚知晓的，即便原告认为3万元系多支付的费用，其完全可以在签订《商品房出售合同》时提出异议或拒绝支付服务费用，按照原房价购买，但原告始终未提出，且原告已按照最终约定的房款数额办理了抵押贷款，说明原告对服务费用与房款由不同主体分开收取是明知的。综上，原告主张的理由与事实严重不符，其诉请于法无据，请求依法驳回其诉讼请求。被告润拓公司辩称，原告所诉无事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。原告要求两被告退还多收取的房款3万元是错误的。被告从未向原告收取过房款，被告与总部基地公司签订有《2018年青岛富力.总部基地一期渠道前佣（润拓）客户推介服务合同》（以下简称《客户推介服务合同》），被告为总部基地公司推介客户，并按约定收取团购服务费用。原告系通过被告的宣传推介才来购买涉案房屋的，被告明确告知原告可以参加团购选房，交3万元团购费抵6万元房款，原告也同意并向被告支付了团购费用3万元，原告成功购房并享受了6万元房款的优惠，因此双方已履行完毕口头的团购服务协议。原告在收到团购费收据时并没有提出任何异议，因为对于团购费的性质，原告是明知的，对于支付团购费享受房款优惠，原告是自愿的。原告在参与团购优惠、接受被告服务的过程中向被告支付费用，不违反法律、法规的强制性规定。原告在参加团购服务，支付了团购费后与总部基地公司签订认购书，并于2018年9月20日签订《商品房出售合同》，房款已支付完毕，房屋也已交付，原告要求退还3万元没有法律依据，且不利于交易安全，有违诚实信用原则，因此应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据1.POS签购单4份、银行交易明细1份、收据1份、发票1份，证明原告向总部基地公司支付278640元，未购买涉案房屋，共支付518640元。总部基地公司质证：2018年8月8日原告支付3万元的POS单明确显示是向润拓公司转账的，对该证据真实性无法确认，与其无关；原告购买涉案房屋共向其支付488640元，与发票金额一致，对原告提交的支付房款的证据不予认可。润拓公司质证：该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。其中的3万元系原告参加团购服务支付的团购费，收据上明确载明“团购”。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，能够证明原告向总部基地公司转账支付定金、房款共计488640元及向润拓公司转账3万元的事实，总部基地公司出具488640元购房发票的事实。二、总部基地公司提交的证据1.《客户推介服务合同》1份，证明两被告签订了书面销售合同，该合同约定，润拓公司带访客户需提前报备，若带访客户为总部基地公司明源系统中已记录客户，则此客户为无效客户；润拓公司有权为客户提供中介服务或团购服务，并向客户另行收取服务费；润拓公司系总部基地公司的分销商，总部基地公司授权其销售富力总部基地房屋，通过润拓公司渠道购买房屋的购房人享受一定的房价优惠。原告质证：对该证据的真实性无法确定，证明事项有异议，该合同系两被告签订，与原告无关，两被告不能依据该合同向原告主张收取费用；该合同可以证明总部基地公司委托润拓公司销售涉案房屋，佣金结算应由两被告协商解决，与原告无关。润拓公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，能够证明润拓公司系总部基地公司的分销商。2.明源销售系统记录截图1份，证明根据销售系统记录，原告是由润拓公司工作人员介绍带看房屋后，与总部基地公司签订了认购协议及正式合同，原告是通过润拓公司渠道到总部基地公司购买的涉案房屋。原告质证：对该证据的真实性有异议，证明事项有异议，系由总部基地公司自行制作，未经原告确认，无法证明其主张。润拓公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据系总部基地公司单方出具，原告不予认可，本院对该证据不予采信。3.认购书1份，证明原告与总部基地公司签订了认购书，认购书明确约定（优惠）（原价－60000）×0.99×0.99×0.97，原告通过润拓公司购买总部基地公司的房屋，享受了六万元房价优惠。原告质证：对该证据的真实性有异议，证明事项有异议。认购书不是原告的签字捺印，是总部基地公司伪造的，原告未与总部基地公司签订认购书，不能证明其证明事项。润拓公司质证：该认购书是否是原告本人或其委托他人签字，都视为原告对该认购书的认可，因为原告根据认购书的约定与总部基地公司签订了《商品房出售合同》并履行完毕，该认购书中载明原价563252元，优惠是（原价－60000）×0.99×0.99×0.97，说明原告参加团购活动已经实际享受了团购6万元的优惠。本院认证：原告虽否认该认购书系其签字捺印，但结合原告给总部基地公司于2018年8月4日转账2万元、2018年8月8日转账75688元，并于2018年8月8日给润拓公司转账3万元团购费的事实，且原告对于“双方在未签订认购书的情况下，为何给总部基地公司转账75688元，给润拓公司转账3万元团购费”不能作出合理解释，本院对该认购书予以采信。三、润拓公司提交的证据1.《客户推介服务合同》，证明润拓公司（乙方）与总部基地公司（甲方）签订该服务合同，约定在本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费（暨为甲方向乙方支付的佣金），乙方承诺向本项目购房客户另行收取的服务费标准为：37-70平方米精装公寓不高于3万元/套，故润拓公司有权依据合同约定向参加团购服务的客户收取团购服务费，润拓公司向原告收取的团购服务费没有超过约定标准；合同还约定若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费，否则乙方除应退还客户相关费用及承担全部责任外，甲方还有权解除本合同并不再向乙方支付任何的佣金，证明两被告之间关于团购服务费的约定公平公正，明确只要客户未能成功购房，应无条件退还团购费，原告已成功购房，不应退还团购服务费用。原告质证：该证据的真实性无法确认，证明事项有异议，该合同未经原告签字确认，对原告不具有约束力，润拓公司无权根据该合同向原告主张费用。总部基地公司质证：对该证据无异议。本院认证：同对总部基地公司1号证据的认证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月8日原告（乙方）与总部基地公司（卖方）签订《商品房认购书》，主要约定乙方自愿购买甲方青岛富力.总部基地81号楼307户房屋，该房屋建筑面积39.87㎡，原价563252元；付款方式：A.乙方同意按商业按揭方式付款，（原价－60000）×0.99×0.99×0.97，优惠认购价478440元；B.付款期为下列条款：1.乙方于签署本认购书时交付定金贰万元整；2.首期于2018年8月25日前交付房款的20%，即75688元（已扣除定金）；3.第二期于2018年8月31日前交付房款的32%，即152752元……6.乙方于2018年8月25日前申办按揭贷款，按揭额23万元。2018年9月20日原告（乙方）与总部基地公司（甲方）签订《商品房出售合同》，主要约定：原告购买总部基地公司开发的城阳区长城南路1号81号楼307室房屋，房屋实测建筑面积40.72平方米，单价每平方米12000元，总价款488640元；付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方应当在签订本合同的当日支付首付房款248640元，剩余房款24万元由乙方通过按揭贷款于2018年10月20日前付给甲方。合同还对房屋交付条件、质量及保修责任、房屋登记等进行了约定。原告于2018年8月4日给总部基地公司转账支付定金2万元，于2018年8月8日转账支付首期款75688元，同日给润拓公司转账3万元，当日润拓公司给原告出具3万元的收据，载明“富力总部基地81-1-307团购”。《商品房出售合同》签订当日，原告给总部基地公司转账支付购房款152952元，后通过银行贷款支付购房款24万元。总部基地公司给原告出具488640元的购房发票。总部基地公司（甲方）与润拓公司（乙方）签订《客户推介服务合同》，主要约定：乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“青岛富力.总部基地”项目向甲方推荐购买客户；乙方利用现有房地产中介机构网点资源，针对本项目在其名下相关网点进行推广宣传，以达致引导客户购买“青岛富力.总部基地”项目为目的;如乙方所推荐客户在合同约定时间内成功购买甲方的“青岛富力.总部基地”项目公寓、写字楼物业，甲方均应按本协议所规定的支付方式和条件向乙方支付代理佣金；本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费（暨为甲方向乙方支付的佣金）；若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费。乙方保证除按本条约定服务费标准向其购房客户收取费用外，不再以其他任何方式或名义向其购房客户收取费用。本院认为，原告与总部基地公司签订的《商品房认购书》、《商品房出售合同》及两被告之间签订的《客户推介服务合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力，其均应全面履行各自的义务。综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是：一、两被告是否多收取原告3万元房款；二、两被告是否应退还3万元并承担利息损失。一、关于两被告是否多收取原告3万元房款。根据庭审查明的事实，原告除按照《商品房出售合同》向总部基地公司支付合同约定的购房款488640元外，还向润拓公司支付3万元。原告主张该3万元系两被告多收取的房款，对此本院认为，首先3万元的收款人系润拓公司；其次，收据上明确载明润拓公司收取的是团购费，故原告主张两被告多收取3万元的房款系润拓公司收取的团购费，两被告未多收取原告购房款。二、两被告是否应退还3万元并承担利息损失。本案系商品房销售合同纠纷，认购协议系当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，其与商品房买卖合同之间既存在一定的关联性又具有其自身的独立性，认购协议的内容及目的体现的是，为保证当事人本着诚信原则在将来磋商签订商品房买卖合同。同时商品房买卖合同交易金额较大，双方在签订认购协议及商品房买卖合同时，对影响房屋的重大条款特别是价格条款都会进行充分磋商。本案中，首先，从认购书、收据及合同约定内容看，认购书已明确约定有（原价－60000）×0.99×0.99×0.97及折后总价的计算方式，故原告对润拓公司收取3万元的团购费是明知的，也应知道收据的出具方系润拓公司，但直至原告与总部基地公司签订《商品房出售合同》，原告对团购费未提出异议，否则双方也不会签订出售合同。其次，总部基地公司也陈述原告若不参加分销商即润拓公司的团购活动，不会享受上述团购优惠，原告因支付3万元团购费，享受了6万元的房款优惠，无任何利益损失。第三，原告与总部基地公司签订的《商品房出售合同》约定涉案房屋总价款488640元（根据实测面积40.72平方米×12000元）与认购书约定的优惠后单价一致（只是因认购书所载面积为39.87平方米总价款稍有不同），证明总部基地公司已履行三万抵六万的价格优惠承诺，且原告对房屋总价款无异议。故原告要求润拓公司及总部基地公司退还团购费3万元并承担利息损失，不利于交易安全，且有违诚实信用，本院不予支持。综上所述，原告要求两被告退还多收取的房款并承担利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告原溢的诉讼请求。案件受理费550元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰人民陪审员  袁海峰人民陪审员  苏雪峰二〇一九年十二月六日书 记 员  李聪聪