江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1202民初6003号原告：朱青云，女，1990年8月30日生，汉族，住江都市。委托诉讼代理人：陆晓晶，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡星亮，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。被告：陈海昌，男，1987年2月4日生，汉族，住江都市。委托诉讼代理人：袁兴无，江苏海之阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婧，江苏海之阳律师事务所律师。被告：紫金普惠金融信息咨询江苏有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路342号。法定代表人：周永明，总经理。委托诉讼代理人：杨鑫逸，男，该公司职工。原告朱青云与被告陈海昌、被告紫金普惠金融信息咨询江苏有限公司（以下简称紫金普惠公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱青云之委托诉讼代理人陆晓晶，被告陈海昌及其委托诉讼代理人袁兴无、被告紫金普惠公司之委托诉讼代理人杨鑫逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱青云向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带承担赔偿责任共计360000元（自2015年4月至2017年12月的租金损失，按每月10902元计算）；2.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告拥有位于泰州市海陵区的房屋（以下简称案涉1202室房屋）所有权，被告陈海昌在未取得原告同意的情况下，伪造原告的授权委托书和被告紫金普惠公司签订《房屋租赁合同》，在2015年4月至2017年12月期间房屋一直由被告紫金普惠公司实际占有使用。2017年9月原告父母发现上述房屋侵占事实并报警处理，经警方询问被告陈海昌承认伪造事实，警方现场处理结果如下：房屋产权属于原告；两被告签订的《房屋租赁合同》无效；被告紫金普惠公司于3日内搬出房屋。经过2个多月交涉，被告紫金普惠公司于2017年12月搬离涉案房屋。经过原告及其父母多次主张,两被告对于违法侵占房屋期间对原告造成的损失并未进行任何赔偿，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特具状起诉，望判如所请。被告陈海昌辩称，1.被告陈海昌与被告紫金普惠公司签订《房屋租赁合同》是事实，但被告陈海昌并不是实际的侵权人，真正的侵权人应该是被告陈海昌的堂哥陈海宏，系陈海宏向陈海昌提供了原告的身份证原件、不动产权属证书原件，被告陈海昌有理由相信陈海宏委托其签订《房屋租赁合同》时是受原告父亲朱培的委托，陈海昌的代理行为是受陈海宏的转委托实施的民事行为。即使该《房屋租赁合同》被认定为无效，其损害赔偿责任应该由陈海宏承担。被告紫金普惠公司交付的租金已经全部给付陈海宏，陈海宏也已分别于2015年底给付原告的父亲朱培房租现金50000元，于2016年底给付房租现金65000元，于2017年2月9日转账支付房租200000元；另陈海宏还曾垫付案涉1202房屋2012年7月至2015年4月期间的物业服务费，于2015年4月因提前与原承租人解除合同补偿原承租人装潢费用66250元。2.原告要求赔偿360000元的租金损失，其计算的依据是按两被告间签订的《房屋租赁合同》约定每月10902元标准计算的自2015年4月至2017年12月的租金损失，既然原告要求按照《房屋租赁合同》约定的月租金标准享受权利，那么也应该承担合同中的相关义务。该份合同第2条约定免租期1.5个月，故应当从2015年6月开始计算租金，终止日为2017年11月30日，实际租金损失是30个月，且被告陈海昌还垫付了相关税金，也应由原告负担。综上，请求驳回对被告陈海昌的诉讼请求。被告紫金普惠公司辩称，1.2015年4月被告陈海昌与本公司签订《房屋租赁合同》时，出具了《委托授权书》、《承诺书》，并出示了原告本人身份证，房屋所有权证，土地使用权证等相关证件原件，本公司在对上述材料认真审核完毕后，有充足理由相信被告陈海昌有合法代理权，本公司已经尽到承租人的审慎注意义务，不应当承担任何赔偿责任。2.本公司在承租期间，始终按照合同约定按期支付房租和保证金，直至合同解除之日止，本公司已经完全履行了乙方的合同义务。故原告要求本公司承担连带赔偿责任，不符合法律规定，其主张本公司侵占其房产，也没有事实和法律依据的。综上，本公司系善意承租人，不应当承担任何赔偿责任。请求依法驳回原告对本公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉1202室房屋的所有权人为原告朱青云，建筑面积为199.13平方米。2015年4月11日，被告陈海昌与被告紫金普惠公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁合同的出租方（甲方）为“朱青云”，被委托人为“陈海昌”，承租方（乙方）为紫金普惠公司，约定：甲方同意出租，乙方愿意承租坐落在泰州市海陵区房屋，双方确认房屋建筑面积按199.13平方米计算，并以该建筑面积作为租金、物业管理费、必要的分摊费用等的计算依据；租赁房屋的用途为经营和办公；租期从2015年4月16日起至2020年5月31日止，上述租期包括首尾两天；甲方给予乙方免租期1.5个月作为装修期，自2015年4月16日起至2015年5月31日止，包括首尾两天，免租期中甲方免收乙方租金，但乙方仍需缴纳物业管理费、水电费、公摊费用等由于乙方使用租赁房屋所产生的费用，自2015年6月1日开始计收房屋租金；在租期内，除合同另有约定外，任何一方不得提前解除合同，如甲方确需解除合同的，应提前3个月通知乙方，返还乙方租赁保证金、已缴却未实际发生的各种费用，赔偿乙方等同租赁保证金金额的违约金及乙方损失，如乙方确需解除合同的，应提前3个月通知甲方，以租赁保证金赔偿甲方损失；前三个年度（装修期除外）即自2015年6月1日至2018年5月31日止，租金按照建筑面积每平方米每天1.8元（含税）计算，月租金为人民币10902.37元，全年租金为130828.41元；自2018年6月1日至2019年5月31日止，租金按照建筑面积每平方米每天1.9元（含税）计算，月租金为人民币11508.05元，全年租金为138096.66元；……租金采用先租后用的支付方式，每6个月支付一次，……从第二期开始，甲方应在距离付款日7个工作日前内向乙方开具等额的正式租金发票，乙方收到发票后按照约定时间支付租金；甲方开具发票所需缴纳的相关税费由甲方自行承担；乙方在向甲方支付第一期租金时，同时支付2个月租金计21804.74元作为租赁保证金；租金、租赁保证金的支付，甲方同意乙方将其汇入如下账户并视为乙方履行了付款义务，账户名陈海昌，开户银行中国银行万达广场支行，银行账号62×××57；甲方保证拥有全部租赁房屋产权，并保证租赁房屋产权无争议且未受到法律上的限制；甲方应在2015年4月16日前将租赁房屋按照装修及设备现状交付乙方使用等事项。签订《房屋租赁合同》时，被告陈海昌向被告紫金普惠公司提供落款时间为2015年4月8日的《委托授权书》一份，所载委托人为“朱青云”，身份证号“32108819900830024”，被委托人为陈海昌，委托内容主要为“委托人自愿授权被委托人全权代表委托人，就该房屋与紫金普惠公司签署房屋租赁合同、收取房屋租金及相关费用、开具发票、办理房屋租赁备案等一切与租赁相关事宜，委托人对此予以认可并自愿受其约束”，该《委托授权书》右下角委托人处“朱青云”的签名和手印均为被告陈海昌本人所签所捺。同时，被告陈海昌还出具《承诺书》一份给被告紫金普惠公司，保证：陈林、朱青云对本人的委托授权真实存在、合法、有效，相应授权委托书的签字均为陈林、朱青云本人的亲笔签名及真实意愿，如由此引起的一切纠纷及诉讼（包括但不限于房屋产权人主张权利、否认委托授权等），将由本人自负费用自行解决，与紫金普惠无任何关联等。《房屋租赁合同》签订后，被告陈海昌向被告紫金普惠公司交付了案涉1202室房屋，被告紫金普惠公司按约向被告陈海昌支付了案涉1202室房屋的租赁保证金及2015年6月1日至2017年11月30日期间的租金，被告陈海昌为此缴纳税金合计15962.64元。2017年10月18日，被告陈海昌仍作为原告朱青云的被委托人（甲方），与被告紫金普惠公司（乙方）签订《解约协议》，约定：对于提前退租的1202室房屋乙方将租到2017年11月30日，租金缴纳至2017年11月30日止；由于乙方提前退租，乙方所缴纳的租赁保证金将作为赔偿金，甲方不予退还。2017年12月，被告紫金普惠公司搬离案涉1202室房屋，关于搬离的具体时间，原告及被告紫金普惠公司均确认为2017年12月，被告陈海昌确认为2017年12月中旬左右。此后，案涉1202室房屋由原告朱青云占用使用。另查，2017年下半年，案外人杨青向泰州市公安局海陵分局城南派出所报警称陈海昌伪造其女儿朱青云的签名与紫金普惠公司签订租房合同，并将租金占为己有。庭审中，原、被告各方一致同意按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算原告的租金损失。原告朱青云否认其父亲朱培曾委托陈海宏代为管理、出租案涉1202室房屋，反映其从未将身份证、房屋所有权证、土地使用权证等相关证件的原件或复印件交与陈海宏，本案两被告应从《房屋租赁合同》约定租期开始之日即2015年4月16日开始按《房屋租赁合同》约定的标准每月10902元起算租金损失，不同意承担税金及免租期的租金；至于被告陈海昌要求抵扣的陈海宏前期贴补前承租人的装修费用及垫付的前期物业费用，与本案无关，原告保留另案起诉陈海宏违法出租侵犯原告财产权的权利，不应在本案中抵扣；被告紫金普惠公司仅凭身份证复印件、所有权证复印件、土地使用权证复印件、陈海昌伪造的授权委托书等材料，即与被告陈海昌签订《房屋租赁合同》，并向陈海昌支付租金，未尽到审慎的注意义务，也应当对原告的损失承担赔偿责任。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告朱青云主张两被告连带赔偿责任应否支持；二、原告朱青云主张的损失如何认定。关于争议焦点一，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。案涉1202室房屋所有权人为原告朱青云，被告陈海昌未经原告授权即擅自伪造原告朱青云的签名出具《委托授权书》及《承诺书》给被告紫金普惠公司，与被告紫金普惠公司签订《房屋租赁合同》，将案涉1202室房屋租赁给被告紫金普惠公司，并收取租金的行为，侵犯了原告的合法物权，对原告造成的损失，依法应承担赔偿责任。被告陈海昌关于本案实际侵权人应为陈海宏，自己是受陈海宏的转委托代为出租案涉1202室房屋，代为收取租金，所收取的租金扣除相关费用后已转交陈海宏的抗辩意见，未能提供证据证明原告曾将其相关证件交与陈海宏，亦未能提供证据证明原告朱青云曾委托陈海宏出租房屋，对此抗辩本院不予采纳。关于原告诉请被告紫金普惠公司承担连带赔偿责任一节，鉴于被告陈海昌与被告紫金普惠公司签订《房屋租赁合同》时，提供了案涉1202室房屋的相关证件及原告的身份证复印件、委托人为房主朱青云的《委托授权书》，被告陈海昌亦出具了《承诺书》，当时案涉1202室房屋确为被告陈海昌占有，被告陈海昌亦按约向被告紫金普惠公司交付了租赁房屋，从承租人的身份而言，被告紫金普惠公司已经尽到了租赁房屋的审查注意义务，其有理由相信被告陈海昌有代理权；《房屋租赁合同》签订后，被告紫金普惠公司亦按约缴纳租金，并在纠纷发生后及时搬离案涉1202室房屋，故对原告要求被告紫金普惠公司承担连带赔偿责任的诉请，本院依法不予支持。关于争议焦点二，关于原告朱青云因被告陈海昌擅自出租房屋所致损失，原、被告均同意按《房屋租赁合同》确定的每月10902元的标准计算，本院予以采纳。关于计算租金损失的期限，原告主张33个月（自2015年4月16日起算），被告陈海昌确认被告紫金普惠公司于2017年12月中旬搬离案涉1202室房屋，原告亦认可被告紫金普惠公司于2017年12月搬离，但关于具体搬离日期双方均未能提供证据证明，故本院酌情考虑计算租金损失的期限为32个月，即自2015年4月16日至2017年12月中旬。对于被告陈海昌关于损失中应扣减免租期1.5个月的房租及其垫付的税金15962.64元的抗辩，考虑到既然原告朱青云主张按《房屋租赁合同》约定的租金标准主张损失，则亦应按合同约定承担作为出租人负担税金及给予相关免租期的义务，被告陈海昌已垫付的税金15962.64元依法应予扣减。鉴于《房屋租赁合同》约定的租期为61.5个月，因被告陈海昌擅自出租造成原告租金损失的期限为32个月，故应按计算租金损失的期限占原合同约定租期总期限的比例（32÷61.5×1.5）核算免租期为0.78个月，应核减8504元。故原告的租金损失应确定为324397元。至于被告陈海昌抗辩的陈海宏曾向原告父亲朱培支付租金合计315000元，其主张现金支付的115000元未能提供相关证据证明，银行转账汇款的200000元备注用途为“货款”，亦无法证明系用于支付案涉1202室房屋的租金，故对被告陈海昌的该抗辩意见，本院亦不予采纳；被告陈海昌抗辩的陈海宏还垫付了前期相关物业服务费及贴补前期承租人的装修损失，与原告主张的2015年4月以后的租金损失无关，相关费用的垫付人员亦非被告陈海昌本人，故对该抗辩，本院亦不予采纳。陈海宏如与原告朱青云或原告父亲朱培之间有其他经济纠纷，可依法另行协商或诉讼解决，在本案中不予理涉。综上，对于原告因案涉1202室房屋被出租造成的损失，应由被告陈海昌赔偿人民币324397元，据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条条之规定，判决如下：一、被告陈海昌于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱青云租金损失人民币324397元；二、驳回原告朱青云的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，由原告朱青云负担663元，被告陈海昌负担6037元（此款原告朱青云已预交，被告陈海昌于本判决生效之日起十日内将应负担部分迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6700元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长  吴爱萍人民陪审员  窦虎英人民陪审员  茅少楼二〇一九年十二月二十五日书 记 员  万 辰