江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2263号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘永玲，女，1968年2月14日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：韩平安，江西观睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：於清凤，江西观睿律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：勒公芹，男，1990年10月1日生，汉族，住江西省南昌市新建县。 委托诉讼代理人：吴艳平，江西豫章律师事务所律师。 上诉人刘永玲因与上诉人勒公芹租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘永玲上诉请求：1.撤销一审判决，支持刘永玲一审的全部诉讼请求；2.驳回勒公芹的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由勒公芹承担。事实与理由：1.一审法院适用法律错误，案涉租赁合同及补充协议合法有效，合同未解除，勒公芹依法应当支付2019年1月1日至2019年4月30日租金39000元、公共资源使用费及房屋损耗费39000元；并以第一期租金和各项费用39000元为本金按照日息千分之二自租金缴纳当期的首月1日（即2019年1月1日）起计算违约金至款清时止；以第二期租金和各项费用39000元为本金按照日息千分之二自租金缴纳当期的首月1日（即2019年3月1日）起计算违约金至款清时止。一审法院依据合同法规定：“解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除”来认定案涉合同已于2019年1月31日解除是曲解了合同法法条原意。根据《合同法》的规定有权解除合同的一方应是守约方，并非违约方。本案未出现法定解除和约定解除情形时，双方就解除案涉合同未达成一致意见，刘永玲要求继续履行合同支付租金及各项费用于法有据；2.租赁保证金依法不应当退还。刘永玲与勒公芹的租赁合同未解除，合同约定租期届满勒公芹未出现违反合同约定的情况，刘永玲才需要退还保证金，现合同未到期，应当不用退还保证金。即使解除合同，勒公芹作为违约方也无权要求退还保证金；3.一审判决按合同总金额的20%承担违约金较为合理是错误的，没有事实和法律依据。该判项存在严重程序错误，刘永玲从未要求解除合同，也未要求勒公芹承担违约责任。根据租赁合同第九条约定：在租赁期内勒公芹未经刘永玲同意，中途擅自退租的，勒公芹除缴清合同期内全部租金费用外，还需要按合同总金额（租金+各项费用）的30%的标准向刘永玲支付违约金。综上，请求二审法院依法判如所请，维护当事人的合法权益。 勒公芹辩称：1.租赁合同明确约定乙方（勒公芹）未经甲方（刘永玲）同意中途擅自退租的，应承担违约责任，故勒公芹中途退租只需要承担违约责任，无需征得刘永玲同意。勒公芹于2019年1月5日微信通知退租，提前解除合同，所以案涉租赁合同于2019年1月5日解除；2.一审法院已经判决勒公芹承担相应违约责任，因此刘永玲应将租赁保证金58500元退还给勒公芹；3.刘永玲与勒公芹签订的租赁合同部分有效，有效期自2018年8月1日至2019年12月31日止，共计17个月，因此一审法院应当按照17个月租金标准计算违约金，计33150元（9750*17个月*20%）。 勒公芹上诉请求：1.撤销原审判决错误判项，改判案涉《租赁合同》及《补充协议》于2019年1月5日解除；2.改判勒公芹按照合同有效期间合同总额的20%支付违约金；3.改判刘永玲向勒公芹退还5个月的公共资源使用费及房屋损耗费48750元；4.本案一审本诉及反诉、二审诉讼费均由刘永玲承担。事实与理由：1.根据刘永玲提供的微信聊天记录可知，2019年1月5日，勒公芹通过微信聊天的方式告知刘永玲提前解约，刘永玲答复“那你就违约”，勒公芹回复“违约也没有办法”由此可见，勒公芹于2019年1月5日单方通知刘永玲解除租赁合同。一审法院认为合同于2019年1月31日解除，属于事实认定不清。勒公芹应付租金为1625元（9750元／月÷30天／月*5天）；2.刘永玲与勒公芹签订的租赁合同部分有效，根据一审查明情况，房屋所有人江西耐火材料厂将本案所涉店面出租给江西巨汇建材家居广场有限公司（以下简称巨汇公司），租赁合同到期时间为2019年12月31日，巨汇公司将案涉店面转租给刘永玲，刘永玲又将店面转租给勒公芹，合同到期时间为2020年7月31日，超出了巨汇公司与江西耐火材料厂签订的租赁合同期限，超出期限部分的约定无效，故违约金应按合同有效期总金额来计算，应为33150元；3.刘永玲没有按照补充协议的约定提供公共资源服务，因此刘永玲收取公共资源使用费和房屋耗损费没有事实和法律依据，其收取的5个月共计48750元应返还给勒公芹。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。 刘永玲辩称：1.勒公芹是违约方，不具备租赁合同的单方解除权，其以通知到达对方主张解除租赁合同没有法律依据；2.刘永玲和勒公芹2018年签订的租赁合同及补偿协议合法有效，对双方具有约束力，勒公芹主张返还公共资源使用费及房屋损耗费没有依据。综上，请求法院驳回勒公芹的诉讼请求。 刘永玲向一审法院起诉请求：1.判令勒公芹向刘永玲支付自2019年1月1日至2019年4月30日拖欠的租金39000元、公共资源使用费及房屋损耗费39000元，违约金6552元，以上费用共计84552元及本案执行日止的店铺租金、物业管理费、公共资源使用费及房屋损耗费等。2.本案诉讼费用由勒公芹承担。 勒公芹向一审法院反诉请求：1.请求判令勒公芹与刘永玲于2019年1月解除租赁合同，勒公芹承担合同总额20%的违约金计46800元。2.请求判令刘永玲向勒公芹返还租赁保证金11700元（租赁保证金58500元冲抵违约金46800元的差额）。3.请求判令刘永玲向勒公芹返还5个月的公共资源使用费及房屋损耗费48750元（自2018年8月1日起至2018年12月止），并且按照银行同期贷款年利率6%向勒公芹支付资金占用期间的利息直至返还时止，合计60450元。 一审法院经审理查明：2018年7月2日，刘永玲与勒公芹签订《租赁合同》一份，约定：刘永玲将位于南昌市省建材市场XXX号租赁给勒公芹，用途为鲁大师木阳台，租赁期限为2018年8月1日至2020年7月31日，租金为每月9750元，租赁保证金58500元；应于每两个月缴纳租金及各项费用一次，且须在缴费当月的前10日内付清。逾期未缴纳上述租金及各项费用，按所欠费用的日千分之二计算逾期违约金，逾期违约金计算时间从缴费当期首月一号起开始计算；如勒公芹未出现违反本合同之约定的情况，刘永玲将租赁保证金在30天至60天一次性无息还给勒公芹；本协议一经签订不得无故解除。经刘永玲、勒公芹双方协议一致，可解除本合同；有下列情形之一的，刘永玲有权解除合同：1.未经刘永玲书面同意，勒公芹以任何形式全部或部分将店面转租或分租给任何第三人；……；5.勒公芹拖欠任何一项应付刘永玲的费用超过15日的；如勒公芹出现上述情形之一的，刘永玲收取的租赁保证金不予返还，并可根据合同约定追究勒公芹的违约责任，合同解除不影响违约责任的追究；有下列情形之一的，勒公芹有权解除合同：1.刘永玲迟延履行本合同主要义务的，导致本合同根本无法履行的；2.甲方在本合同期限内被依法注销或撤销，无其他权利义务承受人的；法律法规规定的其他情形；在租赁期内，勒公芹未经刘永玲同意，擅自退租的，勒公芹除按合同总金额（租金+各项费用）的30%的标准向刘永玲支付违约金。同日，刘永玲、勒公芹签订了《补充协议》，协议约定：1.勒公芹每月需承担刘永玲公共资源使用费4875元作为空调、电梯消防系统、电器设备保养维护费用等费用；2.勒公芹同意按月承担租赁房屋损耗费4875元，公共资源及房屋损害费共计9750元；本协议费用交纳时间与租赁合同的费用交纳时间一致，违约自认同原《租赁合同》一致。协议签订后，勒公芹仅支付了截止至2018年12月31日的租金和公共资源及房屋损耗费，2019年1月1日后未支付任何费用，故引起本案诉讼。另查明，2018年11月20日，勒公芹和刘永玲指定的委托人杨莉通过微信联系表明勒公芹要把涉案店面转租的事情，杨莉表示要其本人带原合同来办公室办理；2019年1月2日，勒公芹通过微信向刘永玲指定的委托人杨莉表示店面撤销不要了，想要解除租赁合同，后在1月份多次向杨莉表示解除租赁合同的意思表示。刘永玲于2019年1月11日和同年3月4日向勒公芹发出缴款通知书。再查明，本案涉诉店面系2018年12月31日巨汇公司从江西耐火材料厂租赁而来。江西耐火材料厂出具证明证实，江西耐火材料厂于2018年1月5日将江西省建材大市场XXX屋租给巨汇公司，合同一年一续签。因双方为长期租赁合作关系，如巨汇公司不终止租赁该场所，无其他违法违规事项，江西耐火材料厂将予以续签将该场所租赁给该公司。2017年12月20日，刘永玲（承租方乙方）与巨汇公司（出租方甲方）签订了一份租赁合同，约定，甲方将省建材市场XXX号租赁给乙方使用。租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日。 一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案涉诉店面系巨汇公司从江西耐火材料厂承租而来，虽现有的租赁合同期限为自2019年1月1日起至2019年12月31日止，但根据巨汇公司与江西耐火材料厂的约定，双方系长期租赁合作关系，合同虽系一年一续签，但只要巨汇公司不主动终止租赁关系，且无违法违规的事项，江西耐火材料厂将与其长期续签租赁合同。江西耐火材料厂系以这种一年一续签的形式与巨汇公司保持长期租赁合同关系的。换言之，一年一续签仅仅是签订合同的形式采取每年签订一次，实际上江西耐火材料厂和巨汇公司系一种长期租赁合作关系。故勒公芹与刘永玲签订的租赁合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，勒公芹与刘永玲应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”勒公芹自2019年1月2日起多次向刘永玲指定的委托人表示其要解除合同且自1月起未再支付合同约定的租金，经催收后15日内仍未支付租金，一审法院认为，案涉租赁合同及补充协议应于2019年1月31日解除。勒公芹应按约定支付2019年1月1日至2019年1月31日的租金9750元。对于刘永玲要求勒公芹支付公共资源及房屋损耗费，一审法院认为，勒公芹自2019年1月起未再使用该商铺，故不应再支付公共资源及房屋损耗费，故对刘永玲的此项诉讼请求不予支持。关于刘永玲要求勒公芹支付违约金6552元，实际上是勒公芹逾期支付租金的违约金，关于逾期付款违约金的支付标准，一审法院认为，勒公芹逾期付款给刘永玲造成的损失实际为逾期付款利息损失，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。勒公芹未按约支付铺位租金，刘永玲有权要求其赔偿损失。刘永玲主张以每日千分之二的标准计算滞纳金（即违约金），该约定过高，且勒公芹尚有租赁保证金扣押在刘永玲处，并刘永玲也未举证证明因勒公芹违约给其造成的损失。根据我国合同法关于违约责任补偿性为主、惩罚性为辅的一般原则，支付违约金一般应与损失相当的立法精神，综合考虑本案实际情况，一审法院认为勒公芹不应再支付违约金。对于勒公芹反诉要求刘永玲返还5个月的公共资源使用费及房屋损耗费48750元（自2018年8月1日起至2018年12月止），并且按照银行同期贷款年利率6%向反诉人支付资金占用期间的利息直至返还时止的诉讼请求，一审法院认为，在2018年1月1日至2018年12月期间，其确实使用了案涉商铺，按照补充协议的约定，其应向刘永玲支付5个月的公共资源使用费及房屋损耗费48750元，故对勒公芹的此项反诉请求，不予支持。勒公芹未按时支付租金并擅自提前终止合同，已构成违约，按照合同约定，如勒公芹未经刘永玲同意，擅自退租的，勒公芹除按合同总金额（租金+各项费用）的30%的标准向刘永玲支付违约金。勒公芹当庭提出约定的违约金过高，要求按合同总金额的20%向刘永玲支付违约金。一审法院认为，刘永玲要求勒公芹按合同总金额的20%承担违约金较为合理，故勒公芹应向刘永玲支付违约金46800元。勒公芹请求刘永玲返还5个月的公共资源使用费及房屋损耗费48750元（自2018年8月1日起至2018年12月止），并且按照银行同期贷款年利率6%向反诉人支付资金占用期间的利息直至返还时止，合计60450元。一审法院认为，在2018年8月1日至2018年12月期间，勒公芹确实在使用案涉商铺，按照合同补充协议约定，其应支付此期间的公共资源使用费及房屋损耗费，故勒公芹此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于勒公芹要求刘永玲返还其支付的租赁保证金58500元，因勒公芹已于2019年1月5日通过微信向刘永玲提出提前解除合同，并且勒公芹亦已承担了提前解除合同的违约责任，故勒公芹的此项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、刘永玲与勒公芹在2018年7月2日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年1月31日解除；二、勒公芹于本判决生效之日起十日内向刘永玲支付租金9750元；三、勒公芹于本判决生效之日起十日内应向刘永玲支付擅自提前终止合同的违约金46800元。四、刘永玲于本判决生效之日起十日内返还勒公芹租赁保证金58500元；五、驳回刘永玲的其他诉讼请求；六、驳回勒公芹的其他诉讼请求。以上二、三、四项相互抵扣后，刘永玲于本判决书生效后十日内向返还勒公芹1950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1914元，减半收取计957元，反诉案件受理费656元，合计1613元，由刘永玲负担907元、勒公芹负担706元。 本院二审查明：刘永玲与勒公芹签订的《租赁合同》第九条第一款约定：“在租赁期内，乙方（勒公芹）未经甲方（刘永玲）同意，中途擅自退租的，乙方除缴清合同期全部租金费用外，还须按合同总金额（租金+各项费用）的30%的标准向甲方支付违约金。”巨汇公司与江西耐火材料厂签订的租赁合同为每年一签，最新租赁合同的租赁期限为一年，从2019年1月1日起至2019年12月31日止。本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，刘永玲与勒公芹签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。关于双方签订的《租赁合同》及《补充协议》能否解除及解除时间的问题。勒公芹主张前述《租赁合同》及《补充协议》应于2019年1月5日解除。本院认为，根据刘永玲与勒公芹签订的《租赁合同》第九条第一款约定：“在租赁期内，乙方（勒公芹）未经甲方（刘永玲）同意，中途擅自退租的，乙方除缴清合同期全部租金费用外，还须按合同总金额（租金+各项费用）的30%的标准向甲方支付违约金。”勒公芹作为合同的违约方，既无法定解除权也不愿意按照合同约定向刘永玲承担赔偿责任，故勒公芹无单方解除权，其于2019年1月5日通知刘永玲解除租赁合同，在未获得刘永玲认可的情况下，该《租赁合同》并未解除。本案中，勒公芹已于2019年1月5日通过微信向刘永玲提出了解除合同的要求。刘永玲于2019年4月26日向一审法院起诉索要租金后，勒公芹于2019年5月30日向一审法院提出反诉主张解除合同，本院认为，在勒公芹已经不再使用案涉店铺的情况下，如一直不允许勒公芹解除《租赁合同》，双方形成僵局，只会激化矛盾，对勒公芹也显失公平。综合考虑上述因素，应当允许案涉《租赁合同》及《补充协议》解除为宜。关于《租赁合同》及《补充协议》解除时间的问题，一审法院以违约方勒公芹发出解除通知的时间为考量，认定《租赁合同》解除时间为2019年1月31日，有欠妥当，应结合案涉合同实际履行情况，以勒公芹提出反诉时间，即2019年5月30日为案涉《租赁合同》及《补充协议》解除时间较为妥当。 关于勒公芹应付刘永玲租金金额计算的问题。根据已查明事实，勒公芹就案涉店面租金仅付至2018年12月31日，故勒公芹应按照双方合同约定向刘永玲支付2019年1月1日至2019年5月30日租金48750元（9750元／月*5个月）。关于公共资源及房屋损耗费的问题。由于勒公芹已于2019年1月5日通过微信告知刘永玲其已经腾空房屋，案涉店铺处于闲置状态，勒公芹未再使用房屋，故对于刘永玲要求勒公芹支付公共资源及房屋损耗费的诉请，本院不予支持。关于勒公芹已付的公共资源及房屋损耗费48750元，刘永玲是否应当返还的问题。由于《补充协议》系勒公芹与刘永玲双方自愿签订且已经实际履行，勒公芹主张刘永玲返还公共资源及房屋损耗费48750元，没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于案涉《租赁合同》及《补充协议》解除后，违约金金额及保证金如何处理的问题。根据案涉《租赁合同》的约定，“在租赁期内，乙方（勒公芹）未经甲方（刘永玲）同意，中途擅自退租的，乙方除缴清合同期全部租金费用外，还须按合同总金额（租金+各项费用）的30%的标准向甲方支付违约金。”该违约条款约定即使勒公芹未使用房屋，也要付合同期全部费用，还承担合同总金额的30%违约金，违约金显然过高，且勒公芹亦提出约定的违约金过高，故对于该条款约定的违约金，本院不予采纳。考虑案涉《租赁合同》实际履行情况，勒公芹使用案涉租赁店面情况以及在勒公芹告知刘永玲解除租赁合同并已腾空房屋的情况下，刘永玲也未采取任何手段避免损失进一步扩大，故本院综合考虑上述情况酌定勒公芹应付刘永玲2个月租金19500元作为提前解除《租赁合同》及《补充协议》的违约金。勒公芹支付前述违约金后，其所预付的租赁保证金58500元应由刘永玲返还。 综上所述，刘永玲和勒公芹的部分上诉请求成立，应予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初843号民事判决第四项； 二、撤销江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初843号民事判决第五项、第六项； 三、变更江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初843号民事判决第一项为：刘永玲与勒公芹在2018年7月2日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年5月30日解除； 四、变更江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初843号民事判决第二项为：勒公芹于本判决生效之日起十日内向刘永玲支付租金48750元； 五、变更江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初843号民事判决第三项为：勒公芹于本判决生效之日起十日内应向刘永玲支付擅自提前终止合同的违约金19500元； 六、驳回刘永玲的其他诉讼请求； 七、驳回勒公芹的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费2570元（刘永玲预交1914元，退回181.37元；勒公芹预交1018.75元，退回181.37元），由刘永玲负担1200元，勒公芹负担1370元。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 周中瑞 审 判 员 钟 情 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文