长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0193民初893号 原告（反诉被告）：吉林省栖乐荟商业运营管理有限公司，住所地长春市高新技术产业开发区博文路18号。 法定代表人：才渌，执行董事。 委托诉讼代理人：卢鑫，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵晓伟，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张春秋，女，1980年5月2日生，汉族，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：吴鹏，吉林王若威律师事务所律师。 原告（反诉被告）吉林省栖乐荟商业运营管理有限公司（以下简称“栖乐荟公司”）与被告（反诉原告）张春秋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）栖乐荟公司的委托代理人卢鑫、赵晓伟、被告（反诉原告）张春秋的委托代理人吴鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 栖乐荟公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的租赁期租金，即2019年1月1日至2019年4月30日的商铺租金人民币￥152,280元（大写：拾伍万贰任贰佰捌拾元整）（要求欠缴租金补交至给付之日止）；2.判令被告支付延迟履行违约金①（2019.1.1-2019.2.28)期间租金的延迟履行违约金，即人民币76,140元*120天*1‰=9,137元（违约金从2019年1月1日暂计算至2019年4月30日，延迟履行违约金要求给付至欠款还清之日止）。②（2019.3.1-2019.4.30)期间租金的延迟履行违约金，即人民币76,140元*61天*1‰=4,645元（违约金从2019年3月1日暂计算至2019年4月30日，延迟履行违约金要求给付至欠款还清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月20日，原、被告双方签订《高新CBD·栖乐荟商铺租赁合同》。该合同约定：被告在该商铺内经营品牌为乐赳赳儿童主题乐园（以下简称“乐赳赳乐园”），经营项目为儿童娱乐。原告将商业广场中的二层B2-***号商铺承租给被告方，商铺面积为1,274平方米，租期为2017年9月2日至2022年9月1日，被告是从商场2017年9月2日正式开业时开始缴纳的租金。双方约定第一个租约年内租金人民币697,515元，第一至第二个租约金的租金标准为1.5元/日/m2,双方于2018年2月26日签订的《商铺租赁合同书》补充协议中约定，双方的租金变更期限为：2018年2月1日至2018年12月31日，租金计算方式变更为甲方收取乙方总销售额的20%进行抽成，物业费按10元/平方米/月的标准收取，自2018年4月1日起商铺面积变更为846平方米，2019年1月1日起双方恢复原《铺位租赁合同书》中约定的租金标准，被告自2019年1月起拒不缴纳租金，原告多次催缴被告缴纳租金费用，但被告拒不缴纳。按照《中华人民共和国合同法》及双方签订的《栖乐荟购物中心商铺租赁合同》的相关规定，被告方已经构成了违约，在原告多次请求被告支付商铺租金无果的情况下，原告诉致人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 张春秋辩称，1.答辩人未给付栖乐荟公司租金的原因是原告栖乐荟公司根本违约在先，致使答辩人无法正常使用租赁商，答辩人未支付租金系履行正当抗辩权，依据合同及法律规定答辩人不应支付原告租金以及违约金；2.栖乐荟公司违反合同约定将答辩人旁边的场地租赁给第三方以朵朵童儿童乐园经营与答辩人相同的儿童项目，依据双方签订的商铺租赁合同约定，栖乐荟公司的行为已经构成根本违约，实际上导致了答辩人不能正常使用租赁商铺，对此答辩人提出反诉，要求栖乐荟公司给予赔偿解除双方之间的租赁合同。 庭审中，栖乐荟公司将诉讼请求第一项变更为，判令被告支付拖欠原告的租赁期租金，即2019年1月1日至2019年9月15日（被告实际撤场之日）的租金327,402元。变更诉讼请求第2项为判令被告支付迟延履行违约金至实际给付之日止，①2019年3月1日起计算至实际给付之日，以2个月租金为基数，按照日1‰比例支付违约金；②自2019年5月1日起至实际给付之日止；③自2019年7月1日起至实际给付之日止；④自2019年9月1日起至实际给付之日止；⑤自2019年9月15日起至实际给付之日止…… 张春秋辩称，1.不同意支付租金及迟延履行违约金，引发栖乐荟公司从2019年1月就违反了合同约定，将场地租赁给予我方同样经营项目的第三方朵朵童，朵朵童在网络上发布的信息可以证明；2.栖乐荟公司约定的迟延履行违约金明显过高，及时由我方承担，根据本案原告的违约金应免除或由人民法院调整减少。 张春秋向本院提出反诉请求：1.解除反诉原被告于2017年7月20日签订的《高新CBD·栖乐荟商铺租赁合同》；2.判令反诉被告双倍返还反诉原告10万元保证金，即20万元；3.判令反诉被告赔偿因违约给反诉原告造成的经济损失共219,520.65元，鉴定费9,195元；4.由反诉被告承担本诉及反诉全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月20日，反诉原被告双方签订《高新CBD·栖乐荟商铺租赁合同》，反诉被告将位于栖乐荟商业广场二层B2-008号商铺承租给反诉原告用于儿童娱乐主题乐园经营，租赁期限为60个月。双方就有关租金、保证金、反诉原告独家经营权、违约责任等进行了约定。合同签订后，反诉原告投资200余万元进行装修及设备购进。2018年2月26日，因反诉被告无法保证反诉原告正常的经营条件，双方签订补充协议，就有关租金及租赁面积进行了变更。补充协议履行期限一年届满后，2019年1月至3月期间，在反诉原告就反诉被告因商场温度无法经营违约及续签补充协议磋商之际，反诉被告将反诉原告儿童乐园旁边商铺租赁给第三方以朵朵童儿童乐园进行与反诉原告同样经营项目的儿童乐园淘气堡经营，并以反诉原告拖延给付租金为由提起诉讼。反诉原告认为，反诉被告违反合同约定，不能提供反诉原告正常经营条件，在双方协商解决违约期间，丧失诚信，将商铺租赁给予反诉原告同样经营项目的第三方，构成严重违约，给反诉原告造成巨大经济损失，现反诉原告要求其承担违约及赔偿责任。 栖乐荟公司辩称，1.同意反诉原告第一项反诉请求，即解除双方之间的租赁合同；2.关于反诉原告第二项反诉请求中所述的10万元保证金的性质，不属于定金，根据双方签订的租赁合同约定，该10万元保证金属于反诉原告向反诉被告交付的保证租赁期间按照缴租以及经营商铺的经营质量，而提供的保证金，性质不属于定金，因此不存在双倍返还保证金的问题，详见双方签订的租赁合同第柳条保证金条款；3.由于反诉被告在反诉原告经营期间不存在反诉原告所称的违约行为，因此对于其装修损失及其他损失不予承担。建议合议庭驳回反诉原告的除第一项诉讼请求以外的全部诉讼请求。 当事人围绕本诉和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2017年7月20日栖乐荟公司（甲方）与张春秋（乙方）签订《高新CBD·栖乐荟商铺租赁合同》，合同约定，栖乐荟公司将商业广场二层B2-***号商铺租赁给乙方使用，使用面积为1,274平方米，租赁期限为60个月，自2017年9月2日起至2022年9月1日止。装修期为进场日起算45日，自2017年7月1日起至2017年8月15日止。租金按计租面积计付，乙方自装修期届满次日起开始承担该商铺的租金，不受是否按期开业的影响。第一个租约年内租金每日每平方米人民币1.5元，即第一个租约年租金为人民币697,515元；第二个租约年内租金每日每平方米人民币1.5元，即第二个租约年租金为人民币697,515元；第三个租约年内租金每日每平方米人民币1.6元，即第三个租约年租金为人民币744,016元；第四年1.7元/m2/日，年租金837,018元。备注：淘气堡独家经营；配儿童简餐。5.1.2、本合同项下的租金支付方式为：两月缴纳114,660元。第六条保证金中约定，为确保乙方按本合同约定履行义务，乙方须于签署本合同当日向甲方缴纳人民币100,000元的租赁保证金。乙方装修完毕并正式营业之时，已缴纳的履约保证金100,000元，自动转为经营质量保证金，作为在商场经营期间商品质量、服务质量的保证。如乙方违反本合同约定任何条款，甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分履约保证金即经营质量保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。乙方延迟缴纳租金物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳时的，甲方或物业服务公司可以对该商铺暂停能源供应供货物业管理服务，且无需因此项乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。如因上述欠费导致甲方垫付或承担责任，甲方有权向乙方追偿本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的保证金。2017年1月4日，张春秋向栖乐荟公司交纳合同保证金10万元。 《商场合同变更单》载明，面积1,274m2减消防通道面积（长：50.4m×宽：4.22m，合计213m2）因消防通道不允许占用，商户面积中去除。变更后面积为1,061m2，变更后生效日期为2017年9月2日。 2018年2月25日，栖乐荟公司（甲方）与张春秋（乙方）签订《补充协议》约定，租赁期限变更为2018年2月1日-2018年12月31日，2019年1月1日起双方自动恢复履行原《铺位租赁合同书》中约定的租金金额。2、租金变更为如下方式支付：甲方对乙方总销售额的20%进行抽成（2018年2月1日（不含）以前乙方已办理的会员卡消费不计入销售额），乙方按物业费10元/m2/月按时给付甲方物业费，采暖费及租金不承担。3、租金结算周期：周结。结算时间：每周二乙方收取款后按照约定比例回款给甲方。其中销售额由乙方自行收取管理，如发现乙方私自收取货款的，初次罚款10万，第二次发现乙方私自收取货款的，甲方有权单方解除本合同及其原合同，若甲方造成损失的，甲方有权追索损失金额，直至清偿。甲方行使合同解除权的，乙方必须无条件撤柜，乙方缴纳的合同保证金不予返还。乙方撤柜的，应当在3日内撤离租赁场地内的全部设备设施，否则视为乙方已放弃场内所有物品的所有权，甲方有权对其自行处理，乙方不得对此进行抗辩。乙方租赁商铺外现有实际空余面积（东门左侧面积约11米×8米，东门右侧约11米×12米），甲方有权对其进行划分处理，乙方同意甲方将其现有空余面积出租第三方（第三方的经营项目与乙方现有项目不同），划分前双方沟通经乙方同意后执行。本协议与原合同共同组成不可分割。具有同等法律效力，甲乙双方签订的《铺位租赁合同书》一同构成有效合约文件，本协议与原合同相悖之处，以本合同为准，除本协议明确所作修改的内容之外，原合同的其与内容应继续有效，二者缺一不可。 《商品合同变更单》载明，变更前乐赳赳乐园面积为1,061m2，由于小凯乐园进入乐赳赳乐园占用面积215m2，故乐赳赳乐园现实际面积为846m2，变更后生效日期为2018年4月1日。 2018年1月，乐赳赳乐园销售额为14,427元，2018年2月2日至2018年12月31日，乐赳赳乐园联营期缴纳的租金为600,896元。 2019年1月25日，栖乐荟公司向乐赳赳乐园发送《催缴通知书》由乐赳赳乐园工作人员签字确认。《催缴通知书》载明：“……截至发《催缴通知书》日期前，您所欠我司2018年11月1日至2018年12月31日物业费人民币16,920元（壹万陆千玖佰贰拾元整），2018年10月29日-2018年12月31日抽成租金费人民币22,573.8元（贰万贰千伍佰柒拾肆元捌角），2019年1月14日-2019年2月28日租金费人民币76,140元（柒万陆千壹佰肆拾元整），合计欠缴租金物业费人民币115,634.8元（壹拾壹万伍千陆佰叁拾肆元捌角）……” 另查明，2017年12月，吉林省东坤房地产开发有限公司与长春高新热力有限公司签订《吉林省城市供热热力合同》，吉林省东坤房地产开发有限公司为（B1）二期商业供热，供热期间为2017年10月25日至2018年4月10日。2018年12月28日，吉林省东坤房地产开发有限公司与长春高新热力有限公司签订《吉林省城市供热热力合同》，吉林省东坤房地产开发有限公司为栖乐荟府二期三期商业整体缴纳供热费，供热期间为2018年10月25日至2019年4月10日。 又查明，2019年3月1日，栖乐荟公司与褚旭签订《栖乐荟购物中心商铺租赁合同》，将B2层011、012号商铺出租给褚旭使用，租赁期自2019年3月1日至2024年3月1日，经营项目为体验生态儿童游乐，合同项下的进场日为2019年1月15日。朵朵童乐园在妈网福利社发布“¥29.9元起朵朵童乐园│秒杀2000平超豪华高新栖乐荟朵朵童魔幻乐园单次畅玩”有效期为2019年2月11日至2019年5月31日。 再查明，张春秋未向栖乐荟公司缴纳2019年1月1日起的租金。2019年9月15日，张春秋经营的乐赳赳乐园从栖乐荟公司撤场。 庭审中，张春秋提出鉴定申请，申请对栖乐荟商业广场B2-008号商铺租期装修、装饰等附加物的残值进行司法鉴定。2019年11月18日，吉林中禹资产评估有限公司出具吉中禹（司）评报字[2019]第003号司法鉴定项目资产评估报告，认为张春秋位于栖乐荟商业广场B2-008号商铺乐赳赳乐园剩余租赁期（2019年9月2日至2020年9月1日）内装饰装修损失鉴定结果为219,520.65元。 本院认为，关于张春秋是否应当向栖乐荟缴纳2019年1月1日至2019年9月15日租金的问题。栖乐荟公司与张春秋签订《高新CBD·栖乐荟商铺租赁合同》《补充协议》及两份《商品合同变更单》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，《高新CBD·栖乐荟商铺租赁合同》第五条中约定“备注：淘气堡独家经营”，栖乐荟公司内乐赳赳乐园为唯一儿童娱乐商铺，但栖乐荟公司在履行合同过程中，开设了与乐赳赳乐园相类似的儿童娱乐项目，故栖乐荟公司存在违约行为。虽栖乐荟公司称双方通过《补充协议》、《商品合同变更单》对“淘气堡独家经营”进行变更，但上述合同有效期到2018年12月31日止，未约定原合同解除或者作废，且仅是对张春秋租赁面积、经营方式、房租重新约定，特别是约定了张春秋减少的面积不允许类似经营，并未变更原有的“淘气堡独家经营”。因此栖乐荟违反了“淘气堡独家经营”的约定，但不构成根本违约，张春秋仍继续经营至2019年9月15日撤场。张春秋以栖乐荟违反独家经营的抗辩理由不支付租赁费没有法律依据，故张春秋应向栖乐荟支付2019年1月1日至2019年9月15日的租金按照《高新CBD·栖乐荟商铺租赁合同》中约定“第二个租约年内租金每日每平方米人民币1.5元”，2018年4月1日的《商品合同变更单》中载明现实际面积为846m2，故张春秋应向栖乐荟公司支付自2019年1月1日至2019年9月15日的租赁费327,402元（846*1.5*258=327,402元）。 关于张春秋迟延缴纳房租的违约金问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，栖乐荟在租赁期间未履行“淘气堡独家经营”义务，故张春秋有权拒绝履行缴纳房租义务，栖乐荟要求支付延迟履行违约金的诉请不予保护。 关于2017年7月20日签订的《高新CBD·栖乐荟商铺租赁合同》是否应当解除的问题，张春秋与栖乐荟公司均同意解除该合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定“当事人协调一致，可以解除合同”，故《高新CBD·栖乐荟商铺租赁合同》应予解除。合同解除后，栖乐荟应返还张春秋保证金10万元，张春秋应从租赁房屋中腾迁，2019年9月15日张春秋已经自行腾迁。 关于栖乐荟赔偿因违约给张春秋造成的经济损失共219,520.65元，鉴定费9,195元问题。诉讼过程中张春秋向本院申请对装修残值进行鉴定，本院依法委托吉林中禹资产评估有限公司出具吉中禹（司）评报字[2019]第003号司法鉴定项目资产评估报告，认为张春秋位于栖乐荟商业广场B2-008号商铺乐赳赳乐园剩余租赁期（2019年9月2日至2020年9月1日）内装饰装修损失鉴定结果为219,520.65元，鉴定费9,195元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，因栖乐荟未履行“淘气堡独家经营”义务，造成合同解除，张春秋无法继续经营，其损失即装修残值219,520.65元及鉴定费9,195元应予保护。 关于栖乐荟双倍返还张春秋10万元保证金，即20万元问题。合同中虽明确约定因栖乐荟违约合同提前终止，栖乐荟应双倍返还保证金。但该条约定实质应为违约金的计算方式。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，张春秋的实际损失为228715.65（219,520.65%2B9,195）元，栖乐荟向张春秋返还的违约金性质的保证金应为68614.70（228715.65*30%）元，再加上合同解除应返还的保证金10万元，故栖乐荟应返还张春秋保证金168,614.70（68614.70%2B10万）元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）吉林省栖乐荟商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）张春秋签订的《高新CBD·栖乐荟商铺租赁合同》； 二、被告（反诉原告）张春秋于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）吉林省栖乐荟商业运营管理有限公司房屋租赁费327,402元； 三、原告（反诉被告）吉林省栖乐荟商业运营管理有限公司于本判决生效之日立即支付被告（反诉原告）张春秋损失219,520.65元，鉴定费9,195元； 四、原告（反诉被告）吉林省栖乐荟商业运营管理有限公司于本判决生效之日立即支付被告（反诉原告）张春秋保证金168,614.70元； 五、驳回原告（反诉被告）吉林省栖乐荟商业运营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、被告（反诉原告）张春秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6,418元，由原告（反诉被告）吉林省栖乐荟商业运营管理有限公司负担259元，由被告（反诉原告）张春秋负担6,159元；反诉费3,865元，由原告（反诉被告）吉林省栖乐荟商业运营管理有限公司负担3,582元，由被告（反诉原告）张春秋负担283元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  原源 二〇一九年十二月三十日 书记员  闫情