四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川04民终1358号 上诉人（原审原告）：刘德勇，男，1962年7月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被上诉人（原审被告）：攀枝花市东区凤凰西街21号8栋9栋业主委员会，住所地四川省攀枝花市东区凤凰西街21号8栋9栋。 负责人：罗黎明，系该业主委员会主任。 被上诉人（原审被告）：攀枝花市宜安物业服务有限责任公司，住所地四川省攀枝花市东区临亚家园雅仕苑4号楼3单元1楼102号，统一社会信用代码：915104025796270475。 法定代表人：陈晓瑜，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李会玲，女，该公司员工。 上诉人刘德勇因与被上诉人攀枝花市东区凤凰西街21号8栋9栋业主委员会（以下简称为业委会）、攀枝花市宜安物业服务有限责任公司（以下简称为宜安物业）确认合同无效纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院(2019）川0402民初3710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人刘德勇、被上诉人业委会主任罗黎明、被上诉人宜安物业委托诉讼代理人李会玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘德勇上诉请求：1.撤销(2019）川0402民初3710号民事判决，改判业委会（临时自治委员会）与宜安物业签订的《物业服务合同》无效及该小区停车场收取费用的分摊比例的约定无效；2.一、二审诉讼费由业委会承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误，应予改判。1.攀枝花市南博湾临时自治委员会（以下简称临时自治委员会）是非法组织自始不合法。由南博湾小区业主大会选举产生的合法组织是业主委员会，并需合法备案。临时自治委员会没有得到任何组织的认可和备案。庭审中，临时自治委员会是有关业主大会投票选举产生的说法没有事实和法律依据，没有备案登记材料，不能行使法律规定的业主委员会的权利；2.签订《物业服务合同》的主体是否成立是以临时自治委员会合法成立为前提，因临时自治委员会没有自证其合法性，《物业服务合同》自始未生效；3.一审将被上诉人伪造的188份《委托书》认定为业主委托招聘物业公司的依据是错误的，认定《委托书》超过了物业总人数374户的50%是错误的。庭审中，刘德勇出示了周晓军《证明》，其原住8栋2单元18-4，在1月1日至8月1日未委托任何人，未写过《委托书》。伪造的《委托书》门牌号一致，但与周晓军姓名不符，写成了“周小军”，188份《委托书》减掉1份，只剩187份，不到总人数的50%，经核查188份《委托书》中，两个重复的有16户，没有房产证的2户，不是本人签名1户，核查房产证资料不是引进物业公司的45户，共计81户；4.宜安物业提供给法院的缴费收据只有146户，而称只有18户未交物业费，剩余210户未提供缴费收据；5.上诉人申请对188份《委托书》进行司法鉴定；6.一审判决适用法律错误，依据物权法第七十六条、第七十八条的规定，选聘物业服务企业、决定停车场收费，收取费用的分配等与业主有关的重大事项，应经小区业主投票决定，该规定系强制性规定。被上诉人业委会未经业主投票选举，擅自决定签订《物业服务合同》，擅自决定小区停车场后的停车费分摊比例系违反法律的强制性规定，自始不成立。以上事实侵犯了上诉人的权利，上诉人有权申请合同无效。 被上诉人业委会辩称，临时自治委员会不是非法成立的组织，上诉人刘德勇是前业委会主任，前业委会成立后将物业公司赶走，导致小区无人管理，电梯坏了无人维修，十分混乱，群众自发罢免了前业委会，组织了临时自治委员会，出具了188份《委托书》用于公开招投标选聘物业公司，有图片和视频资料，宜安物业是业主一致同意选聘的，小区业主缴纳物业费比例超过90%。上诉人刘德勇拒绝移交业委会印章，业主就重新选举了业委会成员，进行了备案。为了解决电梯维修经费，业委会取得200多户业主同意后调整停车费收费比例，由物业公司收取支付电梯维护费用。 被上诉人宜安物业辩称，宜安物业经过正规竞标后，在街道办、派出所等机构的见证下与临时自治委员会签订《物业服务合同》是合法有效的，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求。 刘德勇向一审法院起诉请求：1.确认业委会与宜安物业2017年7月29日签订的《物业服务合同》无效；2.本案诉讼费用由业委会、宜安物业承担。 一审法院审理查明：刘德勇居住于四川省攀枝花市东区，系攀枝花市东区南博湾小区业主，为该小区第一届业委会主任。攀枝花市东区南博湾小区共有业主374户（其中住宅371户、商铺3户），小区总建筑面积45000平方米。2017年6月10日，有攀枝花市东区炳草岗街道办事处望江街社区居民委员会、前业委会和三家物业公司参与，小区召开业主大会公开投票选聘物业公司。期间，因部分业主不同意公开选聘物业公司，砸毁了投票箱，会议未能成功选聘物业公司。同年7月18日，经小区188户业主授权成立的南博湾小区临时自治委员会承担了小区物业公司的选聘工作，该188份《委托书》均载明：“本人同意赵莉、斯昶瑜、罗安连、龙海国、文猛、罗黎明、**、陈燕、游军成为南博湾小区自治委员会成员并代为处理引进物业公司事宜。”同年7月25日，南博湾小区自治委员会从参与竞标的4家物业公司中决定选聘宜安物业，并将物业中标通知予以公示。同年7月29日，攀枝花市南博湾临时自治委员会与宜安物业签订了《物业服务合同》。南博湾小区自治委员会成员赵莉、斯昶瑜、罗安连、龙海国、文猛、罗黎明、**、陈燕、游军在合同落款“甲方”处签名，宜安物业法定代表人在“乙方”处签名并加盖公司印章。该《物业服务合同》约定：攀枝花市南博湾临时自治委员会委托宜安物业为南博湾小区提供物业管理服务；委托管理期限2017年7月29日起至2019年6月30日止；物业管理费住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓0.9元／平方米·月交纳，商铺和写字办公楼为1.5元／平方米·月交纳；小区内车辆占用公共场地实行有偿使用，仅收取的车辆场地占用费，不得高于有权核定部门规定的现行标准每辆每月收取150元，甲方占30%提成，乙方占70%提成；等等。之后，因南博湾小区第一届业委会成员已于同年7月2日被罢免，攀枝花市东区炳草岗街道办事处望江街社区居民委员会决定选举新一届业委会，并于同年8月27日组织小区业主召开了业主大会，经选举产生了由罗黎明、陈燕、庞庆芬、斯昶瑜、**组成的新一届业委会，由罗黎明担任业委会主任。2018年7月，新一届业委会将业委会的名称由攀枝花市东区南博湾小区业主委员会变更为攀枝花市东区凤凰西街21号8栋9栋业主委员会，并在《物业服务合同》上补盖了“攀枝花市东区凤凰西街21号8栋9栋业主委员会”印章。同年8月，因小区电梯老化，业委会向小区业主征求意见，建议由宜安物业承担维修、维保及大修和换件费用，补偿费用由业委会收取的停车场返点费来弥补。小区共计228户业主在意见征求表上签名同意上述方案。同年9月18日，刘德勇诉至本院，请求撤销《物业服务合同》。经审查一审法院作出（2018）川0402民初3550号民事裁定书，裁定驳回了刘德勇的起诉。刘德勇不服裁定提起上诉。四川省攀枝花市中级人民法院于2019年3月14日作出（2019）川04民终314号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。 同时查明，本案《物业服务合同》签订后，除出具委托书的188户业主（建筑面积19078.31平方米）外，另有146户业主（建筑面积15713.82平方米）按照合同约定履行了交纳物业费的义务；现该《物业服务合同》已到期，业委会与宜安物业已续签物业服务合同。 一审法院认为，本案为确认合同无效纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，具有上述五项情形之一的，应当确认为合同无效。 案涉待确认合同为物业服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案经审理查明，南博湾临时自治委员会在选聘物业服务企业时，持有188户业主的授权委托书，虽然总人数过半数，但该188户业主专有部分没有达到建筑物总面积的一半以上。对此，一审法院认为，业委会属于业主团体自治管理性质的组织，是沟通业主和物业服务企业的桥梁，代表和维护业主的合法权益，是全体业主集中意志的代表者，受业主委托代表业主行使权利，如无委托或委托不符合法律规定则应为无代理权。法律规定，如果代理人无代理权，意味着被代理人并无承担代理行为后果的意思表示。因此，代理行为的后果并不能直接由被代理人承担，应由被代理人予以决定是否承担代理行为的后果，故被代理人据此依法享有追认权。而追认意思表示，可以明示，也可以默示。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认，即为默示的追认意思表示。具体到本案中，无论是临时自治委员会，还是业委会，其代表小区业主意愿决定重大事项，均须依法进行。虽然临时自治委员会在选聘物业服务企业时没有达到“双过半”的法律规定，但经审理同时查明，除188户业主以外，还有146户业主（建筑面积15713.82平方米）在《物业服务合同》签订之前虽未授权，但其以自觉交纳物业费实际履行合同的行为表明其对南博湾临时自治委员会与宜安物业之间签订的《物业服务合同》的追认，该追认行为符合法律规定。因上述自愿追认行为，《物业服务合同》实际达到了“双过半”的法律规定，符合物权法第七十六条的立法目的，一审法院对此予以确认。同时，新一届业委会在该《物业服务合同》上补盖印章的行为，依法亦视为业委会对合同的追认，且业委会也因其追认行为而加入进合同中，实际替代临时自治委员会而成为了合同一方相对人。刘德勇依据物权法第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定主张无效，因本案系效力确认纠纷，并非撤销之诉，且刘德勇所提撤销之诉已被法院生效裁定予以驳回，故此主张一审法院不予支持。刘德勇依据的《物业管理条例》第十一条、第十二条及《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定。因《物业管理条例》第十一条、第十二条与物权法第七十六条的规定一致，一审法院不再赘述；同时，《物业管理条例》第十二条还规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”，并非必须召开业主大会。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”该《业主大会和业主委员会指导规则》系部门规章，并非法律强制性规定。小区在第一届业委会成员被罢免，新一届业委会成员尚未选举产生时，经过半数以上的业主同意成立临时自治委员会，临时自治委员会未召开业主大会，而是采用书面征求意见的形式选聘物业服务企业，该形式为行政法规所认可，为法律所不禁止，一审法院依法予以确认。刘德勇关于自治委员会非法且其选聘物业服务企业未召开业主大会不合法的主张，不能成立。综上所述，案涉《物业服务合同》不具有合同法第五十二条规定的无效情形，合同应为合法、有效。刘德勇的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回刘德勇的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人刘德勇提交了以下证据：《委托书》伪造及重复名单及《委托书》复印件，拟证明188份《委托书》中有21份是伪造的。对此证据，被上诉人业委会和宜安物业表示因上诉人所提交的证据是复印件，对真实性有异议，涉及重复的《委托书》是因为有的房屋是两个产权人，都签署了同一个名字，所以出现了同名的两份《委托书》。 被上诉人业委会未提交证据。 被上诉人宜安物业提交了以下证据：物业缴费收据203份，拟证明宜安物业在南博湾小区的服务得到认可。对此证据，上诉人刘德勇表示不认可。被上诉人业委会表示认可。 本院认为，对于上诉人所提交的18份《委托书》复印件，系其从卷宗材料中复印，对其真实性予以确认，对于同样的名字出现两份《委托书》，应确认为一个家庭户，故该18份《委托书》，应确认为9户人。对于被上诉人宜安物业提供的203份物业缴费收据，本院予以确认。 对一审判决认定的其他事实，上诉人刘德勇表示对188份《委托书》有异议，对停车场的事情有异议，被上诉人业委会、宜安物业无异议。本院认为，对于《委托书》数量认定有误已经予以纠正，停车场事宜经过小区228户业主签字同意，本院对一审判决认定的其他事实予以确认。 二审另查明，南博湾小区临时自治委员会经小区179户业主授权成立。本案《物业服务合同》签订后，攀枝花市东区南博湾小区已有349户业主履行了缴纳物业费的义务。 本院认为，综合当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：业委会（临时自治委员会）与宜安物业签订的《物业服务合同》是否有效。虽然临时自治委员会与宜安物业签订物业合同前未召开业主大会，但新成立的业委会在物业合同上加盖了印章，且349户业主以缴纳物业费的方式履行物业合同，以实际行动对《物业服务合同》进行了追认，已经达到了“双过半”的要求，《物业服务合同》不具有合同法第五十二条规定的无效情形，为合法有效合同。 对于刘德勇提出该小区停车场收取费用的分摊比例约定无效的上诉请求，其在一审中并未提出，且当事人不能达成调解意见，故对刘德勇的该请求，本院不予审理。 综上所述，刘德勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘德勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐贝贝 审判员  熊 疆 审判员  程 倩 二〇一九年十二月三十日 书记员  潘红梅