四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6989号 原告：广安联众物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区环溪二路248号。 法定代表人：董旭明，职务不详。 委托诉讼代理人：陈继祥，四川爱众律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李玲，四川爱众律师事务所实习律师，一般授权。 被告：吕光平，男，汉族，生于1979年6月10日，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：黄先利，女，汉族，生于1981年5月15日，住四川省岳池县，系被告妻子，特别授权。 原告广安联众物业管理有限公司（以下简称“联众物业”）与被告吕光平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联众物业的委托诉讼代理人陈继祥、被告吕光平的妻子黄先利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广安联众物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告缴纳物业服务费1989元整（计算截止至2018年12月31日）；2、请求判令被告按合同约定计算向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金597元整（计算截止至2018年12月31日）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年10月12日联众物业公司与吕光平签订“华油苑”项目物业服务合同，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务。2014年10月12日被告办理“华油苑”项目某栋某单元某号房屋的接房手续，但被告从2016年1月1日起，截止起诉之日，被告未向原告缴纳物业管理费。该户的产权面积为92.09，根据“华油苑”项目物业服务合同约定，从2014年10月至2017年9月被告应按照1.2元/㎡标准向原告缴纳物业管理费，后于2017年10月至2018年12月被告应按照的1.0元/㎡标准向原告缴纳物业管理费，若逾期缴纳物业管理费，被告应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的3‰向原告支付违约金，但原告主张被告按照应付物业管理服务费的30%支付违约金，合情合理。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已缴费业主的合法权益。现依照我国相关法律之相关规定，原告起诉至贵院，望贵院作出公正的判决，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告吕光平辩称，物业费应当少交，根据物业合同，原告履行了多少职责，就交多少费用。装修时缴纳了装修保证金应当退还。只与联众物业签订了一年的合同，之后的合同没有和业主签订，业主可以拒绝。小区管理混乱，脏乱差，物业公司不作为。他是一楼，之前物业费按0.6元支付的。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院结合采信的证据，对本案事实综合认定如下：2014年10月12日，广安联众物业管理有限公司华油苑物业服务中心（甲方）与被告吕光平（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，主要约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方九前期物业管理服务达成如下协议：本物业前期物业管理服务期限为一年。本协议在期限届满两个月前，未经本物业规划区域内专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主按合法程序选聘物业服务公司且甲方无异议，在本物业前期物业管理服务期限届满时自动向后续签一年。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、维修、服务与管理以及公共秩序维护和防范等事项的协助管理，建立维修服务回访制度，有回访记录；检查和大、中、小修要有记录；实行半封闭式管理，24小时不定时值班巡逻，房屋完好率达90%以上，房屋维修及时率、合格率、维修工程质量合格率按本物业服务标准秩序并建立回访制度和回访记录，回访率达90%以上，外墙保持外观清洁，小区绿化适时修剪，及时养护；业主对物业管理服务满意率达到90%以上。住宅按建筑面积每月每平方米1.20元收取；第一层每月0.6元/平方米。甲方违反责任，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求其限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。 2014年10月20日，原告广安联众物业管理有限公司（乙方）与开发商广安市华宇房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，经甲乙双方充分协商，甲方将其开发的“华油苑电梯公寓”前期物业管理服务交由乙方负责管理，内容为：乙方负责开展“华油苑电梯公寓”的前期物业管理服务工作，具体包括：小区的秩序维护（安全保卫）、设施设备的日常维护、清洁卫生、绿化、亮化、水电畅通、车辆停放、商业开发等，清洁卫生按广安市主城区物业管理服务一级标准执行。绿化达到常绿，无杂物，无枯死株，亮化率达到95%，水电达到畅通，出现故障急修30钟内抢修人员赶到现场维修。乙方独家享有小区内的所有公共场地、设施的商业开发权。甲方不得以任何形式干涉和阻止或承包给其他方经营，更不得授权任何费用。至少每年筹办一次业主活动，每一年公示一次物业管理服务费的运用情况。物业管理服务费多层或电梯第一层按购房面积0.6元/月/平方米，电梯2层及以上按购房面积1.2元/月/平方米。合同暂定两年，业主入住率达到百分之五十以上依法成立业主委员会，待业主委员会成立后本合同自动失效。 2016年9月1日，原告广安联众物业管理有限公司（乙方）与开发商广安市华宇房地产开发有限公司再次签订了《前期物业管理服务合同》，本小区自接房以来，至今业主入住率未达到50%以上，故未能成立业主委员会。经甲乙双方友好协商，甲方将其开发的“华油苑小区”继续委托乙方进行物业管理。双方达成以下条款：该物业的期限为壹年，自2016年9月1日起至2017年8月31日止。物业管理职责如下：1、维护物业小区交接时的整体环境，自身不得在小区公共区域内私搭乱建，同时对业主的私搭乱建行为进行制止；2、小区的物业如围墙、楼宇、地下车库建筑设施进行日常维护、包括外墙、楼梯间、走廊、门厅、承重墙柱、共用门窗、地库墙地面、小区地面、小区道路等等。物业管理服务费电梯楼第一层按购房面积0.6元/月/平方米，电梯楼2层及以上按购房面积1.2元/月/平方米。乙方应具备合法的主体资格及相应的经营资质。在本合同的履行过程中，如业主对乙方的投诉率达到30%以上时，甲方有权解除本合同。等等。 原告公司提供的2014年10月20日、2016年9月1日因签订的《前期物业管理服务合同》而成立的两份《物业管理服务合同备案表》，均无合同备案号，也无备案机关的盖章确认，以及备案时间。 2017年9月26日，原告广安联众物业管理有限公司（乙方）与开发商广安市华宇房地产开发有限公司第三次签订了《物业管理服务合同》，本小区从接房以来，至今业主入住率未达到50%以上，未能成立业主委员会。经甲乙双方友好协商，甲方将其开发的“华油苑”电梯公寓小区继续委托乙方实行物业管理。双方达成以下条款：委托管理期限暂定为3年2017年10月1日至2020年9月30日止。本物业管理公共服务费，电梯公寓第一层住宅由业主按其拥有建筑面积0.6元/月/㎡向乙方交纳，第二层及以上楼层按其拥有建筑面积1元/月/㎡向乙方交纳。 2017年12月1日，上述《物业管理服务合同》经广安市城市管理行政执法局备案。 2019年4月16日，原告联众物业向被告吕光平发放了《催缴华油苑小区所欠物业费的通知》，并通过中国邮政邮寄给了被告。 同时查明，被告吕光平系广安城南河堰路160号华油苑小区某栋某单元某号房屋的业主，该房建筑面积为92.09平方米。2014年10月12日，被告对上述房屋履行了接房手续。被告从2016年1月1日起至今未缴纳物业管理费。 目前，华油苑小区仍没有成立业主委员会。 上述事实，有原告提交的营业执照、《前期物业管理服务协议》、两份《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、《物业管理服务费催收通知》、广安市不动产登记局查询结果单、照片复印件以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，因华油苑小区至今未成立业主委员会，2014年10月20日、2016年9月1日，原告公司两次与作为建设单位的广安市华宇房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，以及2017年9月26日签订的《物业管理服务合同》的内容均未违反法律禁止性规定，属合法有效，对原、被告具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。从相关证据显示原告公司基本上按《前期物业管理服务合同》的约定履行了自己的义务，被告辩称物业服务不到位，但这不能构成被告不缴纳物业管理费的免责事由。故被告应当按照合同约定1.2元/㎡/月支付物业管理费至2017年8月31日，按1元/㎡/月的标准支付2017年10月1日至2020年9月30日的物业管理费。现原告公司仅主张2018年12月31日之前的物业管理费，被告应当承担向原告公司缴纳物业服务费的义务。 2017年9月1日至9月30日期间，无证据证明有合法机构委托原告公司对华油苑小区进行物业服务，也无具体的物业管理费标准，故对原告要求被告支付2017年9月1日至9月30日期间的物业费，本院不予支持。 对于原告主张的违约金，鉴于原告在履行《物业服务合同》约定的服务中存在瑕疵，本院对违约金不予支持。对于被告主张的装修保证金，不属于本案处理的范围，被告可另案主张。 被告应向原告公司缴纳的物业服务费为1878元（92.09㎡×0.6元/月/㎡×34个月（2016年1月1日-2017年8月31日，2017年10月1日-2018年12月31日）），房屋面积按照被告提供的不动产登记信息查询结果证明为准。 同时应当指出，原告应积极听取业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，共同努力构建和谐的社区环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吕光平在本判决生效后十日内向原告广安联众物业管理有限公司支付物业服务费1878元； 二、驳回原告广安联众物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告广安联众物业管理有限公司负担5元，被告吕光平负担20元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  谭媛媛 二〇一九年十二月十七日 书记员  张睿智 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。