江苏省常熟市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0581民初13871号 原告：常熟市海虞康泰乐奶牛场，住所地江苏省常熟市海虞镇徐桥村（21）庵头1号。 投资人：朱瑛。 被告：常熟市开欧服装机械制造有限公司，住所地江苏省常熟市常福街道义虞路，统一社会信用代码913205817500351302。 法定代表人：赵明华。 被告：张小义，男，1977年6月20日生，汉族，住江苏省南京市六合区。 委托诉讼代理人：翟照安，江苏开明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹文静，江苏开明律师事务所实习律师。 被告：卜德柱，男，1970年12月7日生，汉族，住安徽省颖上县。 原告常熟市海虞康泰乐奶牛场与被告常熟市开欧服装机械制造有限公司、张小义、卜德柱返还财产纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序,于2019年11月28日公开开庭审理了本案，原告常熟市海虞康泰乐奶牛场投资人朱瑛、被告常熟市开欧服装机械制造有限公司法定代表人赵明华、被告张小义的委托诉讼代理人翟照安和邹文静、被告卜德柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市海虞康泰乐奶牛场向本院提出诉讼请求：1、判令三被告将位于常熟市海虞镇凌泾村属于原告开办的常熟市海虞康泰乐奶牛场的房屋2200平方米腾空退还给原告；2、判令三被告从2011年7月18日到判决生效时向原告支付房屋占用使用费（按每年30万元计算）至腾退交付时止；3、本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：一、被告张小义以房屋产权人身份将原告的房屋产权转让给被告卜德柱的行为是通过伪造海虞镇徐桥村村委会公章。对伪造转让与受让协议败露后还起诉法院被判决无效；对判决书上认定和判决情况：在张小义伪造转让协议后又将合法产权主体身份将其房屋违法、非法转让给被告卜德柱，后由被告卜德柱主张权益过户产权证时而败露；被告卜德柱便于2011年4月26日向常熟市人民法院起诉请求确认，常熟市人民法院以（2011）熟尚民初字第1094号判决为《房屋转让协议》无效合同。另判决关于被告张小义与被告卜德柱的购房款的纠纷另行主张。二、关于2013年9月6日常熟市人民法院以（2013）熟海民初字第0301号民事判决书判决认定判决情况：原告主体为本案原告，被告主体为张小义即本案被告之一，原告诉讼请求：确认与被告张小义的房屋转让协议无效；常熟市人民法院经审理查明认定情况：常熟市海虞镇康泰乐奶牛场系个人独资企业，被告张小义系常熟市海虞镇金久检材经营部（个体工商户）业主。另查明：由法院向村委会进行调查，该村位于三爱富路旁的8.5亩土地是原告投资人父亲朱正康在1999年直接向村民租赁的，后来朱瑛在这些土地上办起了康泰乐养牛场，并自建了房屋，这些房屋是没有房产证和土地证的，也没有办手续。对原告投资人朱瑛后来发生转让的事情并不清楚。故对常熟市海虞康泰乐养牛场与被告张小义之间签订的《房屋转让协议》判决无效。三、对被告常熟市开欧服装机械制造有限公司是和被告卜德柱签订的房屋转让协议，属于当然的无效协议，对占有原告的房屋所有权，不但违法更是无效。原告认为，三被告经过法院判决生效为无效的《房屋转让协议》，后仍将原告合法房屋占有、使用、收益和处分权益，被被告所占有至今。原告多次要求腾空退还被拒，对被告不腾空行为，已侵犯了原告的物权。对侵犯的物权时间应从2011年7月18日起算至腾空退交给原告接收时止，请法院支持。 被告常熟市开欧服装机械制造有限公司辩称，我公司是2017年开始向被告卜德柱租赁房屋，原告与张小义、卜德柱之间的纠纷与我方无关。 被告张小义辩称，原告作为涉案违建房屋的最初占有人，其行使返还原物的请求权已过法定的一年除斥期间，该项请求权于2014年9月已消灭，现无权要求被告张小义返还该房屋。其次，原告不退购房款的前提下无权要求被告返还房屋，且被告张小义不是涉案房屋的实际占有人及控制人，实际上已不能返还涉案房屋。原告与被告张小义间房屋转让协议无效的过错方是原告，应由原告承担因此造成的一切损失，被告不应承担赔偿责任。原告请求被告张小义支付房屋使用费无法律依据，且起算时间、费用标准也无事实和法律依据。原告除应退还172万元购房款外，还应承担被告张小义对房屋的改造费用及弥补因涉案房屋属违法建筑给被告张小义造成的损失。 被告卜德柱辩称，原告所诉与我无关，我是向张小义买的房子。我也不可能承担房屋使用费，我买的房子我在使用是正常的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告常熟市海虞康泰乐奶牛场系个人独资企业，2003年4月2日设立，2008年12月30日被苏州市常熟工商行政管理局核准吊销，投资人为朱瑛。被告张小义系常熟市海虞镇金久建材经营部（个体工商户）业主。 2007年10月15日，原告与被告张小义签订《房屋转让协议书》一份，约定由原告将自建的位于常熟市海虞镇徐桥村三爱富路旁的建筑面积为2764.70平方米的房屋及附带设备（变电器等所有设备）转让给张小义，《房屋转让协议书》载明：“……第二条转让价格双方商定该房屋及设备转让价格为人民币￥1720000.00元整，大写人民币壹佰柒拾万元整”。被告当场支付原告15万元，后未再支付任何款项。原告投资人朱瑛当场出具收条一份，收条载明：“今收到金久建材经营部购房款人民币172万（壹佰柒拾贰万元整）”。该收条由朱瑛签名并加盖常熟市海虞康泰乐奶牛场公章。 2010年10月1日，被告张小义与被告卜德柱签订《房屋转让协议》一份，约定由张小义将位于徐桥村三爱富路旁原常熟市海虞镇康泰养牛场自建的建筑面积为2200平方米的的房屋及附带设备（变电器等所有设备）转让给卜德柱，转让价格为1250000元。双方签订协议当日，张小义又向卜德柱出具证明一份，明确协议中的房屋及附带设备的实际转让价为625000元。之后，双方因为办理过户等事宜产生纠纷，张小义遂于2011年4月26日诉讼来院，要求确认双方签订《房屋转让协议》无效。该案审理中，本院向常熟市海虞镇徐桥村村民委员会进行了调查，该村反映：该村位于三爱富路旁的8.5亩土地是朱瑛父亲朱正康在1999年直接向村民租赁的，后来朱瑛在这些土地上办起了康泰乐养牛场，并自建了房屋，这些房屋是没有房产证和土地证的，建造时也没有办理审批手续。对朱瑛后来向张小义转让房屋的事情并不清楚。2011年7月8日本院作出（2011）熟尚民初字第0194号民事判决书，依法判决张小义与卜德柱之间签订的《房屋转让协议》无效。 2013年7月2日，原告常熟市海虞康泰乐奶牛场诉讼来院，要求确认原告和被告张小义签订的《房屋转让协议书》无效。本院经审理认为，常熟市海虞镇徐桥村三爱富路旁的建筑面积为2764.70平方米的房屋系原告常熟市海虞康泰乐奶牛场建造，未有相关建设用地及建设管理审批手续，原告将该房屋出卖给被告，违反了我国土地管理法及其他相关法律的禁止性规定，房屋买卖合同应属无效。本院于2013年9月6日作出（2013）熟海民初字第0301号民事判决书，依法判决常熟市海虞康泰乐奶牛场与张小义签订的《房屋转让协议》无效。 本案审理期间，原被告一致确认涉案房屋至今未办理不动产登记，也未办理相关建设用地审批、建设工程规划审批。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人主张权利的，应提供证据证明其合法享有权利的基本事实。本案中，原告常熟市海虞康泰乐奶牛场主张返还房屋，应以其对涉案房屋享有所有权为基础，而房屋所有权归属应以不动产登记或建造规划许可进行判断，现位于常熟市海虞镇徐桥村三爱富路旁的涉案房屋建成多年,但至今无房屋建造审批的合法手续，更未能取得房产权属登记。根据相关规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。原告主张返还房屋，应基于相应的物权，而无建房审批手续建筑的权利归属和内容，涉及违法建筑的认定和处理，属行政职权范围，不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。综上所述，本案纠纷不属于人民法院受理范围，应裁定驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告常熟市海虞康泰乐奶牛场的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 徐晓东 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 孙成艺 书 记 员 李 阳