重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10495号上诉人（原审原告）：王盛，女，汉族，1993年6月20日出生，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：胡丹洋，重庆方腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尚霖，重庆方腾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆中庚建设工程有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路223号，统一社会信用代码91500109556778459E。法定代表人：王建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人王盛因与被上诉人重庆中庚建设工程有限公司(以下简称中庚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初9087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王盛的委托诉讼代理人胡丹洋、李尚霖，被上诉人中庚公司的委托诉讼代理人肖渭川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王盛上诉请求：1、撤销重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初9087号民事判决，依法改判被上诉人支付上诉人逾期办理合同登记备案违约金22796元；2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1、原审法院认定北碚区属于已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区属于认定事实不清，证据不足；2、原审法院认定购房者于合同签订之日已经完成房屋备案登记属于事实认定错误；3、原审法院根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》十九条规定认为被上诉人已经履行了合同登记备案义务，属于适用法律错误；4、被上诉人应当支付逾期办理商品房买卖合同备案违约金。中庚公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王盛向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期办理合同登记备案的违约金22796元；2、被告为原告安装单独水表和电表，做好一户一表；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月28日，原告王盛（乙方、买方）与被告中庚公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，并同时办理了网签手续。该合同约定甲方将坐落于重庆市北碚区同熙路229号1-A号楼9-14号房屋预售给乙方，建筑面积为45.51平方米，总成交金额为343835元。合同第五条约定，乙方于2017年9月28日付清首期房款308835元，2017年9月30日之前付清剩余房款35000元。该合同第十二条关于办理合同登记备案的约定为：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机关申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。该合同附件五《补充协议》第五条关于合同登记、产权登记和预告登记的约定中第1、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：（1）乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳公共维修基金、税款、手续费等，缴纳标准以本项目所在区域房管局同期规定为准。乙方在未缴纳公共维修基金、契税前，甲方将不能为其办理合同登记备案手续，且所引起的逾期办理合同登记备案手续的后果由乙方自行承担。……（3）乙方所购物业未处于抵押状态，甲方承诺签订合同后180个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同登记备案》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务。2017年9月28日，原告一次性支付被告全部购房款343835元，被告向原告开具收据。同日，原告向被告缴纳了契税10315.05元、转移登记费550元、权证印花税5元、合同印花税172元及大修基金3641元，合计14683.05元。关于涉案房屋的一户一表，原告认可已实际安装到位。关于被告是否存在逾期办理合同登记备案的行为，双方存在争议。原告认为，补充协议系格式条款，应属无效，根据双方签订的合同约定，被告应于2017年10月8日之前办理合同登记备案，但被告一直没有办理，原告暂计算至2019年8月2日，被告逾期天数663天，按每日已付房款万分之一计算违约金，违约金应为22796.26元。被告对此并不认可，并举示了打印的《重庆市商品房联机备案登记表》一份，拟证明其于2017年9月28日已经完成了涉案房屋的合同登记备案；因为按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条的规定，北碚区属于联机备案登记区，被告在签订合同当天及时办理了网签及联机备案手续，实际上已经完成了合同约定的登记备案义务，只是没有及时去领取合同登记备案证，存在履行瑕疵，并非违约。另被告认为，双方签订的合同及补充协议均系真实有效。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照该约定享有权利、承担义务。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定“商品房预售人应当按照约定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人应当在签约之日起十五日之内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。已登记备案的合同需要变更或者解除的，交易双方应当向房地产交易管理机构提出书面申请。预售人与预购人签订商品房买卖合同后，可以依法申请预告登记”，北碚区属于已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，本案中被告举示了打印的《重庆市商品房联机备案登记表》，可以证明被告于2017年9月28日即合同签订当日已经完成了涉案房屋的合同登记备案。虽然被告系网上办理，该方式与合同约定的“申请办理、提交资料、并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”有一定出入，但该条合同约定的实质核心是办理合同的登记备案，网上联机备案与到登记机关书面申请办理登记备案结果和效力是一致的，二者都是完成合同的登记备案，仅是操作方式的区别，故一审法院认为被告已经实际完成了合同约定的登记备案义务，不存在违约。因此，对于原告主张被告承担逾期办理合同登记备案违约责任的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于原告提出的第二项诉讼请求，因原告自认涉案房屋已做到一户一表，并安装到位，故一审法院对该项请求也依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王盛的全部诉讼请求。案件受理费370元，减半收取185元，由原告王盛负担。二审中，上诉人举示了他案不动产登记受理通知单、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、网签证明，拟证明网签不等于合同备案登记。被上诉人质证称不能证实被上诉人没有进行网上登记备案。本院对证据的评析在本院认为部分详述。本院二审查明事实与一审判决一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定，商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人应当在签约之日起十五日内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。本案中，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《重庆市商品房买卖合同》第十二条及附件五补充协议第五.1.（3）条约定由被上诉人在签订合同后180个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因被上诉人的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房登记备案，被上诉人应按逾期时间对上诉人承担违约责任。虽然案涉商品房所在地区已经实行网上签约、联机备案，但根据双方合同约定，被上诉人作为预售人仍然应当承担申请办理预购商品房合同登记备案手续并取得预购商品房买卖合同登记备案证明的义务；被上诉人辩解称联机备案即为办理了合同登记备案，但并未举示房屋所在地土地房屋登记机构出具的证据证实其辩解主张成立，故本院认为网签合同与申请办理预购商品房登记备案手续是两个行为、两项义务，被上诉人未按照合同约定在180个工作日的期限内申请办理预购商品房合同登记备案，其已构成违约，上诉人有权按照合同约定主张被上诉人承担违约责任。上诉人关于被上诉人构成逾期办理合同登记备案违约的上诉理由成立，本院予以支持。但上诉人提出补充协议第五条是格式条款应认定无效的理由本院认为不能成立，补充协议作为商品房买卖合同的附件与合同本身具有同等法律效力，故补充协议第五.1条对买卖合同第十二条约定的变更有效，应按照补充协议第五.1条认定被上诉人的违约责任。关于违约金的问题。按照合同约定，因甲方原因未能按期向土地房屋登记机构提交办理合同备案登记，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；虽然被上诉人未在办理房屋产权证之前为上诉人办理合同备案登记的事实存在，但鉴于上诉人已经取得房屋产权证，且被上诉人已办理了网上签约备案，故被上诉人的违约行为未造成实际损失，故被上诉人认为约定的违约金过分高于损失请求调低，本院酌情按照3000元予以主张，对超出的部分不予支持。综上所述，王盛的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据新证据予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初9087号民事判决；二、重庆中庚建设工程有限公司于本判决发生法律效力后立即支付王盛逾期办理合同登记备案违约金3000元；三、驳回王盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费370元，减半收取185元，由王盛负担74元，重庆中庚建设工程有限公司负担111元；二审案件受理费370元，由王盛负担148元，重庆中庚建设工程有限公司负担222元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赖生友审 判 员 刘润荔二〇一九年十二月二十七日法官助理 王睿杰书 记 员 程译莹