河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初9044号原告：栗春芬，女，1950年3月10日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王永豪，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙军辉，河南仟问律师事务所律师。被告：尚凯乐，男，1977年8月10日生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：李煜群，河南钟秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉芳芳，河南钟秀律师事务所实习律师。原告栗春芬与被告尚凯乐房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栗春芬委托诉讼代理人王永豪、孙军辉，被告尚凯乐及委托诉讼代理人李煜群、厉芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告栗春芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金287402元（自2017年11月10日起至2019年1月9日止）及延迟支付租金的违约金310322.84元，共计597724.84元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年10月13日，分别签署了A楼109铺、110铺两份《房屋租赁协议》，约定租赁期限均为2017年5月10日起至2020年5月9日止；A楼109铺第一年租金125210元，第二年租金130977元，在原、被告签署协议时，被告支付原告第一年的半年租金（2017年5月10日至2017年11月9日），计62605元；A楼110铺第一年租金114790元，第二年租金120127元，在原、被告签署协议时，被告支付原告第一年的半年租金（2017年5月10日至2017年11月9日），计57395元；两份《房屋租赁协议》的第九条均约定，被告未按照约定时间缴纳租金及相关费用的，每逾期一日，按当年年租金的0.3%向原告支付违约金，逾期超过30天，视为违约，原告有权解除本租赁协议。被告在2017年10月13日签署上述两个《房屋租赁协议》后，仅仅支付了两个协议中约定的第一个年度上半年的租金，此后产生的租金，原告多次催要未果；在原告多次催促下，被告于2019年1月10日向原告出具搬迁协议，并于2019年1月9日搬离原告房屋。尚凯乐辩称：一、原告向被告出租的房屋面积不实，存在欺诈、违约的情形。2017年10月13日，原、被告双方就“恒通新城”商业A楼109铺和110铺签订《房屋租赁协议》，协议中显示商业A109铺地上1-2层面积为161.7㎡，110铺地上1-2层面积为148.25㎡。根据2014年6月6日，出卖人郑州恒通置业有限公司和原告就商业A楼109铺和110铺分别签订的《商品房买卖合同》显示，A109铺套内建筑面积为122.99㎡，110铺套内建筑面积为101.08㎡。就以上可知虽为同一商铺，但面积却完全不一致，且存在较大出入。房屋实际面积小于协议约定面积，可知原告存在欺诈行为，造成被告是基于错误的认识所作出的意思表示。因此，被告按约定面积给付的租金应折抵租金，多的退还被告。原告交付的房屋不符合合同约定，是原告违约在先，被告不应给付违约金。二、原告出具给被告的房屋属于违章建筑。根据涉案房屋建设规划许可证明确规定商业A所建层数为1.5层，而恒通新城平面规划许可图显示和实际中建立的却是2层，商业A规划许可的建设面积为2699.83㎡，而原告提供的实际测绘面积为3856.48㎡，均证明了涉案房屋违反了建设规划许可证的规定，属于超规划建设。同时，根据恒通新城小区业主委员会向综合执法局白沙中队提交的反映材料，也证实了该商业A、B确实存在违章建筑问题。另外，被告在租赁期间原告一直未告知该租赁房屋违反了建设工程许可证的规定，直至原告起诉后，被告去中牟县房管局调取证据后才发现，存在欺诈的故意。根据《城镇房屋租赁合同》解释第二条的规定，出租方就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故该租赁合同应属无效。三、在房屋租赁协议签订时，原告并非房屋真正的所有权人，存在欺诈。2014年5月10日，原、被告签订第一份《房屋租赁协议》，协议约定商铺的交付时间为2014年3月11日，而《商品房买卖合同》的签订时间为2014年6月6日，故原告向被告交付的时间并不是房屋所有权人，真正的所有权人为郑州恒通置业有限公司，原告无权处分该房屋，却并未告知被告且签订了租赁协议，属欺诈行为，直至现在，原告也未提供房屋登记主管部门颁发的所有权证书，并不能证明其是案涉案房屋所有权人，不具有处分权。四、原告向被告出租的房屋并不完全具备使用条件。在本案中，案涉房屋时至今日未经过竣工验收备案，依照法律规定不得交付使用，而原告却未告知房屋未经竣工验收备案的真实情况，仍将房屋出租给被告。事实证明，未经竣工验收的房屋出现了很多问题，时常停水停电，地下水严重污染，道路不通等隐患频出，导致被告无法正常营业，而且使电器毁损严重、食材变质，给被告带来巨大损失。综上，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》是原告以欺诈手段订立的合同，所租房屋不符合合同约定，不具备正常的使用性能，应为无效合同，原告违约在先，不应当支付违约金。由于被告已给付很多租金，所以不存在再向原告给付租金的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月6日，原告栗春芬与案外人郑州恒通置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买郑州恒通置业有限公司开发建设的位于中牟县××沙××路东侧、××路北侧商业××109铺号房，该商品房的用途为商业，建筑层地上2层，建筑面积为128.47平方米。2014年6月6日，原告栗春芬与案外人郑州恒通置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买郑州恒通置业有限公司开发建设的位于中牟县××沙××路东侧、××路北侧商业××110铺号房，该商品房的用途为商业，建筑层地上2层，建筑面积为105.59平方米。2017年10月13日，原告栗春芬（甲方）作为出租方，与被告尚凯乐（乙方）签订《房屋租赁协议》，合同约定：一、出租商铺的位置和面积：该商铺位于郑州市郑东新区××沙××路东、××路北“恒通新城”商业A楼109号铺地上1-2层2间（以下简称商铺）。其建筑面积约为：161.70平方米。三、交付日期和租赁期限：甲方定于2017年5月10日前向乙方交付该商铺。租赁期限为3年，自2017年5月10日起至2020年5月9日止。四、租金支付方式和期限：该商铺第一年年租金为125210元，第二年年租金为130977元，第三年租金为136798元。甲乙双方签订该商铺租赁协议时乙方向甲方一次性支付第一年半年租金（2017年5月10日至2017年11月9日）62605元。乙方以后应交租金的时间为：在上一次已交租金届满时提前1个月一次性向甲方支付应交租金（该商铺除第一年年租金为半年一付，剩余二年租金为一年一付），未支付的，视为乙方自动放弃租赁权，双方解除租赁关系，该租赁协议自动终止，甲方有权收回该商铺。八、商铺返还时的要求：除甲方同意乙方续租该商铺外，乙方应在本协议租期届满时当日内应返还该商铺。未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按本协议所规定的当年年租金的1%向甲方支付该商铺的占用费……该商铺退还时，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装饰乙方不得拆除，甲方不给予任何补偿。九、违约责任：1、逾期付款和交房。乙方未按本合同第四款约定时间交纳租金和相关费用的，每逾期一日，按当年年租金的3‰向甲方支付违约金，逾期超过30天，视为违约，甲方有权收回该房屋，本协议终止。2、协议终止：如属乙方原因终止该商铺协议的，由乙方向甲方支付当年年租金10%的违约金。如属甲方原因终止该商铺协议的（甲方出售该商铺的情况除外），由甲方向乙方支付当年年租金10%的违约金，本协议终止。同日，原告栗春芬（甲方）作为出租方，与被告尚凯乐（乙方）签订《房屋租赁协议》，合同约定：一、出租商铺的位置和面积：该商铺位于郑州市郑东新区××沙××路东、××路北“恒通新城”商业A楼110号铺地上1-2层2间（以下简称商铺）。其建筑面积约为：148.25平方米。三、交付日期和租赁期限：甲方定于2017年5月10日前向乙方交付该商铺。租赁期限为3年，自2017年5月10日起至2020年5月9日止。四、租金支付方式和期限：该商铺第一年年租金为114790元，第二年年租金为120127元，第三年租金为125464元。甲乙双方签订该商铺租赁协议时乙方向甲方一次性支付第一年半年租金（2017年5月10日至2017年11月9日）57395元。合同其他内容同“109号铺”的《房屋租赁协议》。尚凯乐称上述两个商铺实际交付时间为2017年5月10日。2018年12月26日，尚凯乐向栗春芬出具《搬迁协议》，主要内容为：我叫尚凯乐，在2019年元月10号前把所有的东西搬出（恒通新城）老院子饭店，特此证明，搬迁人尚凯乐。尚凯乐称书写搬迁协议后两三天之内搬走了。原告称尚凯乐将涉案商铺交付的时间为2019年1月9日。另查明：栗春芬与尚凯乐曾于2014年5月10日签订涉案商铺109号铺及110号铺《房屋租赁协议》各一份，双方约定租赁期限为5年，自2014年5月10日至2019年5月9日。原、被告均认可租金给付至2017年11月9日。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据原、被告签订的《房屋租赁协议》约定，被告应当于双方签订该商铺租赁协议时向原告支付第一年半年租金，以后的租金应在上一次已交租金届满时提前1个月一次性向甲方支付应交租金（涉案商铺除第一年年租金为半年一付，剩余二年租金为一年一付），每逾期一天，应按当年年租金的3‰向甲方支付违约金。原、被告均认可被告承租房屋租金交至2017年11月9日，原告认可被告于2019年1月9日将涉案房屋交付原告，但被告未给付原告2017年11月10日至2019年1月8日的租金，故被告应给付原告109号铺租金149923元（涉案109号铺第一年下半年的租金为62605元，第二年的租金为130977元/年，130977元÷12个月×8个月=87318元，62605元+87318元=149923元）并给付违约金10444.64元（双方约定的违约金过高，本院认为应以剩余未支付的租金149923元为基数，自2017年11月10日起至2019年1月8日止，按年利率6%计算）。同时，被告应给付原告110号铺租金137479元（110号铺第一年下半年的租金为57395元，110号铺第二年的租金为120127元/年，120127元÷12个月×8个月=80084元；57395元+80084元=137479元）并给付违约金9577.7元（违约金应以剩余未支付的租金137479元为基数，自2017年11月10日起至2019年1月8日止，按年利率6%计算）。综上，被告应给付原告租金287402元及违约金20022.34元。原告要求过高部分，本院不予支持。被告辩称原告不是适格的诉讼主体，原告提供的证据能够证明原告具有出租涉案房屋的权利，且被告未能举证证明有案外人在被告租赁期间就涉案房屋主张权利；被告辩称承租原告的房屋面积未达到租赁协议约定面积，根据原、被告签订的《房屋租赁协议》，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数额计算单价得出，而是固定数额，且原告曾于2014年5月10日就涉案房屋与被告签订《房屋租赁协议》并使用，后双方又于2017年10月13日签订《房屋租赁协议》，在本次签订合同之前，房屋已经交付被告使用，故被告在与原告签订租赁协议时已了解涉案房屋的状况，但其在占有使用房屋期间均未提出异议，亦未采取诉讼或仲裁的手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，故其上述辩称意见不能成立。被告的其余辩称意见，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告尚凯乐于本判决生效之日起十日内给付原告栗春芬租赁费287402元及违约金20022.34元；二、驳回原告栗春芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9777元，由原告栗春芬负担3866元，被告尚凯乐负担5911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交本院查验。审 判 长  王云单人民陪审员  马贵霞人民陪审员  惠 敏二〇一九年十二月二十七日书 记 员  翟鹏发