甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0982民初2544号 原告：甘肃敦煌农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91620982225146254Y。 法定代表人：黄某，公司董事长。 委托诉讼代理人：祁某。 委托诉讼代理人：李某1。 委托诉讼代理人：姚某，甘肃鸣沙律师事务所律师。 被告：何某，甘肃省敦煌市人，现住甘肃省敦煌市。 被告：班某，甘肃省敦煌市人，现住甘肃省敦煌市。 共同委托诉讼代理人：郭某，敦煌市沙州镇法律服务所法律工作者。 被告：敦煌市中天建业有限责任公司，统一社会信用代码916209826903759761。 法定代表人：李某2。 委托诉讼代理人：许某，甘肃嘉煌律师事务所律师。 原告甘肃敦煌农村商业银行股份有限公司（以下简称：敦煌农商银行）与被告何某、班某、敦煌市中天建业有限责任公司（以下简称：中天建业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敦煌农商银行的委托诉讼代理人祁某、李某1、姚某，被告班某及被告何某、班某的共同委托诉讼代理人郭某，被告中天建业公司的委托诉讼代理人许某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 敦煌农商银行向本院提出诉讼请求：1.要求何某、班某立即偿还借款本金1870632.45元，截止2019年11月10日的借款利息105533.08元，合计1976165.53元，以及贷款还清之日所产生的利息及罚息；2.要求中天建业公司承担连带保证责任偿还贷款；3.要求何某、班某、中天建业公司承担为实现债权而发生的费用。 事实和理由：2018年1月18日，何某、班某因购买商铺资金不足，向敦煌农商银行贷款2000000元，现贷款余额1870632.45元，该笔贷款为商铺按揭贷款，期限10年，利率6.98%，还款方式为等额本息还款法（按月计息），借款由班某、中天建业公司承担连带保证担保责任。敦煌农商银行于2018年1月18日向何某发放贷款后，何某连续三次未如约按期偿还贷款。敦煌农商银行信贷人员多次上门催收，何某、班某有意躲避，至今不能按期履行还款责任。在何某未如约还款的情况下，敦煌农商银行扣收中天建业公司保证金共计265275.03元，其中本金129367.55元，利息125816.09元，罚息10091.39元，视为中天建业公司代为偿还何某按揭贷款本息，目前担保人保证金账户金额不足以扣收借款人何某的按揭贷款本息，导致敦煌农商银行贷款本息不能收回，敦煌农商银行为维护权益提起诉讼。 何某、班某共同辩称，一、何某、班某从敦煌农商银行贷款的事情属实，但该笔贷款的还款期限尚未届满，敦煌农商银行无权起诉。贷款时，还款方式约定为按月等额本息还款法，即使敦煌农商银行主张权利，也应就已过还款期限未偿还的本息部分进行主张，而不应就下剩全部本金进行主张。同时，对敦煌农商银行所主张的罚息不予承担。二、贷款时，双方约定以房屋进行抵押贷款，在房屋抵押权登记手续未办结时，敦煌农商银行未尽严格审查义务，便向何某、班某进行了放款，对房屋抵押权的不能成立具有过错。 中天建业公司辩称，请求法庭依法驳回敦煌农商银行要求中天建业公司承担连带清偿责任的诉求。一、本案系房屋抵押贷款，中天建业公司对该笔贷款进行担保，属债务人的物保与第三人的人保并存的情况，依据担保法及物权法的相关规定，债权人应先就债务人自己提供的物的担保实现债权，不足部分再由第三人承担担保责任。二、本案中，房屋抵押登记虽未办理，但双方签订了房屋抵押合同，该抵押合同依法成立且有效，中天建业公司作为贷款担保人，请求法庭依法责令何某、班某限期办理房屋抵押登记手续。如其不能限期办理，房屋抵押权不能成立的过错应由借款人与出借人承担，中天建业公司不再承担担保责任。三、敦煌农商银行未经中天建业公司同意扣收公司保证金的行为无法律依据。即使要扣收，也应在拍卖、变卖抵押物之后其债权不能完全实现的情况下才可要求中天建业公司代偿。四、中天建业公司与何某、班某和敦煌农商银行于2017年12月22日签订了债务清偿协议，协议约定了代偿债务的前提即中天建业公司以购房价款的70%对房屋进行回购，因为何某、班某不同意，所以中天建业公司也不应履行还款责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、敦煌农商银行向本院提交证据1：借款申请书、借款人声明、商品房认购书各1份，拟证实本案系商品房购买按揭借款，班某作为何某的配偶在借款申请书上签字确认，借款应为夫妻共同债务。 何某、班某对证据的合法性、真实性无异议，但主张该案与班某无关。中天建业公司对该组证据无异议，主张本案系夫妻共同借款，属抵押借款，债务人的物保与第三人的人保并存。 本院对该组证据予以采信。 证据2：个人购房借款/担保合同、敦煌农商银行借款借据、甘肃农村信用社贷款发放通知单、夫妻共同债务连带责任保证担保书、抵押物协商价值协议书、债务逾期催收通知单各1份，拟证实2018年1月18日敦煌农商银行依约向何某发放了贷款200万元，班某作为何某的配偶向敦煌农商银行承诺对该笔夫妻共同债务承担连带还款责任，后何某、班某未按照约定的还款方式偿还本息，敦煌农商银行进行催收的事实。 何某、班某对该组证据的真实性没有异议，但主张敦煌农商银行应就已过还款期限未偿还的本息部分主张权利，而不应就下剩的全部借款本金进行主张。中天建业公司对该组证据的真实性无异议，主张本案系夫妻共同借款，也为抵押贷款，债务人的物保与第三人的人保并存，敦煌农商银行应先就抵押物实现权利，不足部分再由中天建业公司承担清偿责任。 该证据可证实本案待证事实，本院对该组证据予以采信。 证据3：个人商业用房（住宅）销售按揭贷款合作协议书、股东会决议、承诺函、协议各1份，拟证实敦煌农商银行在借款人未按期偿还借款时，有权扣收中天建业公司保证金账户内的金额，同时证实中天建业公司对外担保系经股东会同意，并向敦煌农商银行承诺在360日内协助何某办理房屋抵押权登记，并将抵押权证移交敦煌农商银行的事实。 何某、班某对上述证据中协议的真实性无异议，但主张协议的内容显失公平，除协议外的其他证据与何某、班某无关，不发表质证意见。中天建业公司对该组证据的真实性无异议，但主张敦煌农商银行应先处置借款人的抵押物，处置后未清偿的部分再由中天建业公司承担清偿责任。 本院对该组证据予以采信。 何某、班某共同向本院提交：敦煌云水汇艺术主题酒店照片6张、致估价委托人函2份，拟证实贷款所购房屋的现有价值。 敦煌农商银行对该组证据不予认可，主张该证据与本案无关。中天建业公司对该组证据不予认可，主张该证据与本案无关。 本院对该组证据不予采信，房屋现有价值与本案不具有实质关联性。 中天建业公司向本院提交：债务清偿协议复印件1份，拟证实中天建业公司有权对何某、班某贷款所购的房屋以购房价款的70%进行回购。 何某、班某对该证据不予认可，主张该协议显失公平。敦煌农商银行对该证据不予认可，主张该证据与本案无关。 本院对该证据不予采信，该证据与本案无关。 根据本案有效证据及当事人的一致陈述，本院确认以下案件事实： 何某、班某系夫妻关系，2017年12月25日，因购买位于敦煌市××区、三层302号、303号、304号房屋（商铺），向敦煌农商银行申请贷款200万元，并向敦煌农商银行出具夫妻共同债务连带责任保证担保书、借款人声明。 2018年1月18日，敦煌农商银行与何某签订个人购房借款/担保合同一份，约定：何某向敦煌农商银行借款200万元，借款期限为120个月，即2018年1月18日至2028年1月17日，用于购置房屋（商铺）；贷款利率为年利率6.98%，逾期利率及罚息利率均为9.074%；还款方式为按月等额本息还款法。个人购房借款/担保合同中同时载有抵押条款与保证条款，保证条款第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条分别就保证范围、保证方式、保证期间、保证人承诺进行明确。其中，保证方式为由第三人提供连带责任保证，保证范围为合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的一切费用，保证期限为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年、债权人与债务人就合同债务履行期限达成展期协议的，保证人继续承担担保责任，担保期间自展期协议约定的债务履行期限届满之日起二年、若发生法律法规规定或约定的事项，导致主合同债务被债权人宣布提前到期的，保证期间自债权人确定的主合同债务提前到期之日起二年。该合同同时约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。何某、班某、中天建业公司分别在借款人、抵押物共有人、保证人处签字、捺印。合同签订后，2018年1月18日敦煌农商银行向何某尾号32008的账户转存人民币200万元。在还款期间，何某未能按约还款。敦煌农商银行从中天建业公司在农商银行设立的账户中扣收款项265275.03元，其中本金129367.55元，利息125816.09元，罚息10091.39元。截止2018年12月22日，下剩借款本金金额为1870632.45元。 另查明，敦煌农商银行与中天建业公司于2013年签订个人商业用房（住宅）销售按揭贷款合作协议书，协议书第一条约定“敦煌农商银行同意对购买中天建业公司开发建设并依法销售的坐落于敦煌市宜居轩金水湾住宅小区商业用房和住宅楼的购房人，在符合敦煌农商银行商业用房（住宅）按揭贷款条件并预付规定数额购房款的前提下，向购房人提供不超过购买商业用房（住宅）全部价款60%、抵押评估价格70%的按揭贷款，贷款期限最长不超过10年”、第三条约定“中天建业公司同意为每一位购买本协议第一条范围内房产的购房人（借款人）提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保，并向敦煌农商银行缴纳保证金。……”。2017年12月25日，中天建业公司就何某贷款购房事宜向敦煌农商银行出具承诺函，承诺“《房屋产权证》在工程竣工验收后之日起360日内办理完毕，中天建业公司将协助借款人办理抵押登记，确保移交给敦煌农商银行”。 同时查明，何某贷款所购买的敦煌市××区、三层302号、303号、304号房屋（商铺）未办理房屋的抵押权登记。 本院认为，敦煌农商银行与何某签订的个人购房借款/担保合同，是当事人间自愿订立，且合同的内容不违反法律规定，故合同合法有效。何某借款后未按合同约定偿还贷款，故敦煌农商银行有权宣布借款提前到期，并要求何某立即偿还尚欠的全部借款本息、逾期罚息及实现债权的相关费用。班某系何某配偶，对何某借款购房事宜知情，且向敦煌农商银行出具夫妻共同债务连带责任保证担保书，故班某应对夫妻关系存续期间的债务承担共同清偿责任。据此，敦煌农商银行要求何某、班某提前偿还下剩借款本金1870632.45元及利息105533.08元（自2018年12月22日至2019年10月21日）的主张，符合合同约定，本院予以支持。中天建业公司作为连带责任保证人，自愿为何某的上述贷款提供连带担保，应承担相应的连带保证责任，在何某未依约偿还借款时，依据双方约定，敦煌农商银行有权对中天建业公司保证金账户内的金额予以扣取，以偿还所担保的借款。合同效力与物权效力不同，不动产抵押应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案所涉房屋（商铺），虽签订了房屋抵押合同，但未办理房屋抵押登记，也未领取他项权证，故房屋抵押权未能设立，据此，本院对中天建业公司以物保与人保共存，敦煌农商银行应先就物保实现债权所进行的抗辩，不予支持。就本案现有证据而言，中天建业公司向敦煌农商银行出具承诺函，承诺限期协助何某、班某办理房屋抵押登记，并确保将抵押权证移交敦煌农商银行，故房屋抵押权登记未能办理的过错不在敦煌农商银行一方。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条之规定，判决如下： 何某、班某于本判决生效之日起三十日内共同偿还甘肃敦煌农村商业银行股份有限公司借款本金1870632.45元、利息105533.08元（2018年12月22日至2019年10月21日期间利息），并支付自2019年10月22日起至款项付清之日止的利息损失（按个人购房借款/担保合同约定的年利率6.98%计算）； 敦煌市中天建业有限责任公司对本判决第一判项确定的何某、班某的债务承担连带清偿责任，敦煌市中天建业有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向何某、班某进行追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22586元，减半收取11293元（甘肃敦煌农村商业银行股份有限公司已预交），由何某、班某、敦煌市中天建业有限责任公司连带负担。 如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审判员  杨风乐 二〇一九年十二月二十四日 书记员  巩晓慧