湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初5810号 原告：常德锦兴物业服务有限公司。 法定代表人：罗凤斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：马胜群，该公司员工，特别授权代理。 被告：朱么妹，女。 委托诉讼代理人：陈加红，男，系朱么妹之夫，特别授权代理。 原告常德锦兴物业服务有限公司（以下简称锦兴物业公司）与被告朱么妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦兴物业公司的委托诉讼代理人马胜群，被告朱么妹的委托诉讼代理人陈加红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦兴物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付从2016年6月1日至2019年9月30日物业服务费3288元。 朱么妹答辩称：一、物业公司不遵守物业管理法和物业服务合同：1.物业公司从未公开公示过收支账目；2.物业公司从未书面或口头邀请我在内的业主参加业主大会；3、以业委会架空业主大会，我从未被邀请参加业委会成员选举。二、物业服务质量极差，管理混乱。1.从2015年至2018年，小区三个大门外来人员可以随意进出，业主财物多有被偷盗，小区内流浪猫狗问题严重；2.小区监控摄像头无法正常使用，车辆被人为刮擦而无法找到证据；3.小区内广告收入、云柜收入、净水器设施收入、摆摊设点收入等未向业主说明收支情况；4.小区乱搭乱建严重，几乎所有的车库都改装成了出租屋，车辆乱停乱放。三、物业服务也是商品，应当提供多少服务就支付多少物业费。1.2015年-2018年底，本单元不锈钢门被人损坏不知去向，物业公司不处理，本单元业主为了自身安全自费安装了不锈钢单元门，所有业主每人付款200元左右；2.我家主卫漏水，2015年起就向物业公司反映，但一直未处理；3.我家下水道主水管堵塞，应当由物业公司清理，物业公司不处理，我自费清理了3次，花费300元；4.我不交物业费的主要原因是，2008年我家装修时向当时的物业公司交纳了2000元装修押金，既然现在锦兴物业公司承接了所有债权债务，就应当将我的押金冲抵物业费，但是锦兴物业公司不同意；5.物业公司服务人员态度蛮横，动辄将业主告至人民法院，将法院当成收物业费的工具；6、物业公司起诉我前一年内没向我协商过物业费缴费事宜；7、东方美景二期所有的门面，近一年来被物业公司聘请的人员进行电话骚扰，催缴物业费。四、综上，锦兴物业公司服务不达标，应当冲抵并减免物业费。五、我代表业主要求物业公司每年对账目进行公示。六、要求业委会在物业合同期满后选聘其他物业公司。 经审理查明，本院确认如下案件事实： 2014年3月17日，常德市东方美景二期业主委员会（甲方）与锦兴物业公司（乙方）签订《东方美景二期物业服务合同》，合同约定锦兴物业公司为“东方美景二期”小区提供物业管理服务事宜，锦兴物业公司按如下标准提供规范化服务：安全防范（主要有小区主入口24小时值班看守，夜间加强巡逻，重点区域、重点部位每2小时巡查一次等）、公共保洁（主要有楼内公共区域地面每日清扫一次、楼梯踏步每月拖洗2次、路灯、楼道灯每月除尘1次等）、环境绿化、装饰装修、房屋外观良好并定期巡查，公共区域无乱张乱贴悬挂现象、每天24小时受理业主和使用人报修等以实现目标管理，每年至少接受1次由业主委员会组织的对物业公司服务质量意见调查，满意率应达到85%以上；物业服务收费采用包干制，双方约定服务期间按多层0.6元/月·平方米，高层1.2元/月·平方米，空置房按同类住宅收费标准的90%收取物业管理服务费；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年前10日内履行交费义务；合同期限自2014年3月28日起至2017年3月27日止；乙方有权对欠费期超过3个月的业主进行公示通报，业主逾期欠费超过半年的，从欠费之日起以每日千分之三的标准计算滞纳金。2017年6月8日，常德市东方美景二期业主委员会（甲方）与锦兴物业公司（乙方）又签订了一份《东方美景二期物业服务合同》，合同约定的收费标准等与2014年的合同一致；合同期限自2017年3月28日起至2019年3月27日止。合同到期后，锦兴物业公司继续为东方美景二期小区提供物业服务至今。 朱么妹系东方美景花园二期X-X型（X-XX栋）XXX室的业主，其房屋面积为136.95㎡，其自2016年6月起未缴纳物业服务费。2019年10月3日锦兴物业公司在朱么妹的房屋外门上张贴了《欠费催缴单》，要求朱么妹交纳2016年6月1日起至2019年9月30日止的物业费3288元。朱么妹一直未予置否，锦兴物业公司遂诉至本院，提出前列诉讼请求。 以上事实有锦兴物业公司的营业执照、朱么妹的身份证复印件、《东方美景二期物业服务合同》2份、柳叶湖旅游度假区七里桥街道戴家岗社区居民委员会出具的《证明》、房屋产权证明复印件、东方美景二期物业费收费明细、《欠费催缴单》及张贴照片等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，故锦兴物业公司与朱么妹均应按合同约定享受权利并履行义务。锦兴公司自2014年至今一直为该小区业主提供物业服务及管理，朱么妹自2016年6月起未缴纳物业管理服务费，经催缴后仍未缴纳，应当予以补缴，故本院对锦兴物业公司主张自2016年6月1日起至2019年9月30日止的物业服务费的请求予以支持。对于物业管理服务费的收费标准的问题，因锦兴物业公司提交的《东方美景二期物业服务合同》对多层住宅物业服务费的收取标准为0.6/月·平方米，故朱么妹应当支付物业服务费3286.8元（136.95㎡×0.6元/㎡/月×40月）。 关于朱么妹辩称物业公司未组织业主大会，未邀请其参加业委会选举等，因业主大会的召开、业委会的成立均不受到物业公司的组织、提议等，不属于物业公司的职责。关于朱么妹辩称物业服务差、管理混乱的问题，从其提供的照片上看，其所反映的车库改造出租房等有碍小区公共秩序的问题有一定程度的存在，但物业公司作为没有执法权的一方，只能采取劝阻、宣传等手段；而且业主拒绝交纳物业费的情形，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。关于朱么妹辩称自家房屋漏水等问题，未提供证据证明房屋主卫漏水的原因，无法确认责任承担主体，本院对该辩称不予采纳。关于朱么妹辩称装修押金2000元抵扣物业费的问题，因该装修押金系该小区前任物业公司收取，朱么妹未提供证据证明此装修押金的退还义务应由锦兴物业公司承担，故对该辩称本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 朱么妹于本判决生效之日起七日内向常德锦兴物业服务有限公司支付物业费3286.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由朱么妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  曾淑芳 二〇一九年十二月三日 法官 助理  王孟星 代理书记员  黄雅乐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。