江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2119号 原告：叶凌敏，女，汉族，1989年11月20日生，户籍地址：江西省赣州市于都县，确认送达地址：江西省赣州市南康区。 被告：赣州恒鹏置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路61号赣州总部经济区东座办公大楼14层，统一社会信用代码：91360700MA35JJF59T。 法定代表人：李硕，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张志余，男，汉族，1991年8月23日生，住江西省上饶市余干县，系该公司员工。 原告叶凌敏诉被告赣州恒鹏置业有限公司（以下简称恒鹏置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶凌敏及被告赣州恒鹏置业有限公司的委托诉讼代理人张志余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶凌敏向本院提出诉讼请求：1．判令被告一次性以现金的方式向原告支付违约金39313.01元（违约金以原告已交付房价款2171990元为基数，按日万分之一计算，自2019年1月1日起到2019年6月30日计算），其后续违约金按上述标准计算到实际交房日止，并由被告按月向原告支付后续违约金；2．判令附件五补充协议第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”为无效条款；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月4日，原告与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同编号：2017070401831。合同中约定：1．原告以2171990元的价格购买被告开发的坐落于赣州市××××新区Ｅ12地块（购房合同注明）的商品房壹套，付款方式为银行按揭贷款。2．双方约定，被告向原告交房的时间为2018年12月31日前，若被告逾期交房在180日内，被告按日计算向原告支付全部房价万分之一的违约金。逾期超过180日原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付该商品房的首付款，并在银行办理了按揭贷款，所有购房款已全部支付给了被告，但被告未按合同约定如期向原告交付经验收合格的商品房。 被告在合同文件额外增加：第31页，附件五补充协议第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”。系为减轻被告应当承担的责任和排除原告主要权利内容，根据本合同第21页，第二十八条补充协议“补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，特申请法院判令上述额外增加的不平等条款为无效条款。 基于以上事实，被告逾期交房的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求法院依法支持原告诉请。 被告恒鹏置业公司答辩称，一、原被告约定的是2018年12月31日交房，我司取得竣工验收备案表时间是2019年8月16日，逾期交房超过180天，根据合同补充协议第七条约定，如逾期超过180日买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额不超过房屋总价的2%，因此我司同意在房屋总价的2%范围内支付逾期交房违约金，超过部分我司不予认可。二、合同附件补充协议第七条对合同第十二条的补充，是双方真实意思表示，不存在无效情形。三、本案合同约定的逾期交房违约金的标准是总房款的日万分之一，我司认为该违约金标准过分高于原告的实际损失，请求法院根据原告的实际损失适当予以核减，本案原告按日万分之一计算违约金的话则每月违约金在6500元左右，而赣州同地段同类房屋在当前的普遍租金标准在3000元左右，该违约金超过了该租金标准的30%，根据最高人民法院关于合同法解释二规定当事人约定的违约金超过损失的30%，一般可以认定合同法114条的过分高于造成的损失。 本院经审理认定事实如下：2017年7月4日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017070401831），通过按揭贷款的方式向被告购买了位于赣州市章江新区商品房一套。该《赣州市商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定，其中第十一条“交付时间和手续”中对交房时间进行了约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照R%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十八条“补充协议”中约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件五）。补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或加重买受人责任排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件五《补充协议》第六条对原《赣州市商品房买卖合同》第十一条补充约定为：…（五）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。第七条对原《赣州市商品房买卖合同》第十二条补充约定为：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十六条第六款约定：…买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。 合同签订当天，原告按约定向被告支付了首付款651990元，之后在银行办理了按揭贷款，所有购房款已全部支付给了被告。2019年8月16日，被告恒鹏置业公司取得案涉房屋的《竣工验收备案表》，2019年10月10日，被告通过邮寄的方式向原告发送《恒大帝景收（验）楼通知书》，2019年10月11日，原告收到该通知书。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证复印件、被告企业公示信息、《赣州市商品房买卖合同》、首付款收据复印件、《恒大帝景收（验）楼通知书》复印件等，被告提交的被告营业执照复印件、《竣工验收备案表》、快递单复印件、邮件查询结果等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，叶凌敏与恒鹏置业公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。恒鹏置业公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给叶凌敏使用，已构成违约，叶凌敏要求恒鹏置业公司按合同约定的标准计付逾期交房违约金合理，本院予以支持。关于违约金的认定问题，其争议焦点在于：《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”的约定是否构成免除或限制对方责任权利的内容，为无效条款。本院认为，该违约金具有损失补偿的性质，应体现合理性，《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定，是对原告损失的合理补偿，不属于减轻或免除被告应当承担的责任，是对担责公平性的调整；同时，《补充协议》第十六条第六款明确载明：该《补充协议》为双方当事人真实意思的表示，原告对所有条款已知悉并认可。综上，应认定《补充协议》第七条为有效条款，是对双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条的补充，两者不能割裂，故对原告要求认定该条款无效的诉讼请求不予支持，对原告要求被告按已付购房款每日万分之一支付违约金的部分诉讼请求予以支持，即违约金支付比例在房屋总价2%之内的部分予以支持，超出房屋总价2%的部分不予支持。恒鹏置业公司提出违约金计算标准过分高于原告的实际损失，但其并未提出证据予以证明，故对于恒鹏置业公司主张违约金过高要求调整的主张，本院不予采纳。 本案中，根据合同约定，2018年12月31日应为最后交付期限，即逾期交房违约金应从2019年1月1日计算起。原告叶凌敏于2019年10月11日才收到收楼通知书，故主张逾期交房违约金应计算到该日止。恒鹏置业公司应向叶凌敏支付以购房款2171990元为基数自2019年1月1日起至2019年10月11日止按每日万分之一计算的违约金，逾期交房承担违约金的时间为284天，违约金按照原告已付购房款每日万分之一计算的金额超过了按总购房款2%计算的违约金43439.8元。故本院确定被告应向原告支付的违约金为43439.8元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告赣州恒鹏置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶凌敏支付逾期交房违约金43439.8元； 二、驳回原告叶凌敏的其他诉讼请求。 如果被告方未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费783元，减半收取391.5元，由被告赣州恒鹏置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  丁娟 二〇一九年十二月十二日 代理书记员  李燕