广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5102民初1653号原告：魏培良，男，1950年6月20日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：宋迈生，广东小何律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾粉兰，广东小何律师事务所律师。被告：邱大明，男，1959年1月24日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：肖帆，广东锦帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯绵文，广东锦帆律师事务所实习律师。被告：林潮州，男，1950年3月4日出生，汉族，住潮州市湘桥区。第三人：潮州市市场监督管理局，住所地潮州市潮州大道凤新东路。负责人：陈德堡，局长。委托诉讼代理人：陈玲，该局副科长。原告魏培良与被告邱大明、林潮州房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月18日第一次公开开庭进行了审理。原告魏培良及其委托诉讼代理人曾粉兰，被告邱大明之委托诉讼代理人肖帆、侯绵文到庭参加诉讼，被告林潮州经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。开庭后，本院依法通知潮州市市场监督管理局作为本案第三人参加诉讼。2019年6月11日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理。原告魏培良及其委托诉讼代理人曾粉兰，被告邱大明之委托诉讼代理人肖帆，第三人潮州市市场监督管理局之委托诉讼代理人陈玲到庭参加诉讼，被告林潮州经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏培良向本院提出诉讼请求：1.确认魏培良与邱大明签订的《房屋转让协议书》合法有效；2.确认魏培良对涉诉房屋享有物权；3.邱大明、林潮州协助魏培良办理涉诉房屋的过户手续，过户费用由邱大明、林潮州承担。事实与理由：1994年5月9日，潮州市房地产管理局颁发证号为粤房字第××号《房屋所有权证》，确认位于潮州市××路××市场××房的房屋所有权人为林潮州。1996年10月3日，潮州市工商行政管理局发布《通知》，将上述房屋分配予邱大明使用，确认房屋所有权归邱大明。1998年12月19日，魏培良与邱大明签署《房屋转让协议书》，协议书约定邱大明将涉诉房屋转让给魏培良，房屋产权归魏培良所有。协议签订后，魏培良以66000元购买了位于潮州市××路××市场××房的房屋，邱大明同时将房屋钥匙、《房屋所有权证》、潮州市工商管理局发出的《通知》交付给魏培良。魏培良与邱大明签订的《房屋转让协议书》是双方自愿签署，协议书内容合法并已生效，房屋买卖关系合法有效，邱大明应当遵守并配合办理过户，但是，魏培良多次催促邱大明、林潮州协助办理过户手续，邱大明、林潮州总以种种理由推脱，拒不配合办理。为维护自身合法权益，魏培良特向本院起诉，请求判准所请。邱大明辩称，魏培良的诉讼请求无事实与法律依据，请法院予以驳回。1996年10月3日，潮州市工商行政管理局将原分配给林潮州的涉案房产，重新分配给邱大明使用。由于涉案房产是单位分配的房改房，暂时无法办理过户手续，该房产的产权人一直是林潮州。分配后，邱大明一直没有使用涉案房产。魏培良与邱大明系亲戚关系，魏培良知道情况后，请求邱大明将涉案房产转让给自己，当时邱大明明确告知魏培良，按规定涉案房产无法转让和办理房产过户手续，但魏培良称其亟需房子，要求邱大明将涉案房产转让给自己。经亲戚朋友劝说，邱大明同意转让涉案房产，也无从中获利。2018年5、6月，魏培良致电邱大明，称周边住户好像有人办理过户手续，要求协助其办理过户手续。后，邱大明与林潮州协商如何办理过户手续，但是因为各种原因，一直没能办理过户。至2019年2月，邱大明已经与林潮州谈妥，准备协助魏培良过户时，魏培良不知何故，一直拖延，导致无法办理过户。后来魏培良告知邱大明、林潮州等法院处理，邱大明认为既然如此，便按照法律处理。本案魏培良和邱大明房屋买卖行为是无效民事行为，1996年10月30日分配给邱大明时，并没有办理过户手续，只是公文通知，邱大明并未在法律意义上取得该房产产权，依法不能转让房产；涉案房屋属于房改房，应在5年后才可上市买卖，而且原分配单位潮州市工商行政管理局有优先回购权，所以本案双方签订的房屋转让协议书应确认无效。同时，由于魏培良和邱大明所签订的协议书无效，根本不存在涉案房产确认物权及变更登记的问题。林潮州辩称，1996年10月3日，潮州市工商行政管理局已发《通知》，将涉案房屋分配给邱大明，并确认房屋所有权归邱大明所有，魏培良在起诉状中已自认上述事实。1998年12月19日，魏培良与邱大明签订《房屋转让协议书》，约定将涉案房屋转让给魏培良，转让时其并没有参与，也没有收取魏培良与邱大明的任何款项，《房屋所有权证》也由邱大明交给魏培良。综上所述，林潮州即不是涉案房屋的所有权人，也不是出卖人，没有权利和义务协助魏培良办理过户手续，更没有理由负担涉案房屋的过户费用。魏培良对林潮州的所有诉求均没有事实和法律依据，请求驳回魏培良对林潮州的诉讼请求。潮州市市场监督管理局述称，邱大明、林潮州为该局退休干部。该局于1991年11月将位于潮州市××路××市场××房（原潮州市工商行政管理局宿舍）1套分配给林潮州使用，林潮州于1994年5月9日取得《房屋所有权证》。1996年9月2日经局长会议决定，并在1996年10月3日发出《通知》，将原分配给林潮州使用的涉案房屋调整分配给邱大明使用，要求其按规定办理缴款和有关手续。综上所述，涉案房屋原为该局集资宿舍，已先后分配给退休干部林潮州、邱大明使用。魏培良与邱大明、林潮州的房屋买卖行为无需经该局的同意，本案纠纷属于个人之间的民事纠纷，该局并不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于潮州市××路××市场××房登记所有权为林潮州，其房地产权证号为粤房字第××号；建筑面积为66.33平方米；所有权性质为私有，所有权人占有份额为全部；所有权来源为合建；上述房地产权证的核准日期为1994年4月13日，填发日期为1994年5月9日。1998年12月19日，邱大明作为甲方、魏培良作为乙方，双方共同签订《房屋转让协议书》1份。该《房屋转让协议书》的主要内容为：“甲方由潮州市工商局分配的住宅壹套，位于潮州市××路××市场××房（原房屋所有权证的所有权人为林潮州），建筑面积陆拾陆平方米叁拾叁平方分米（66.33㎡），经甲、乙双方协商同意就该房屋转让一事达成如下协议：1.甲方同意将该房屋转让给乙方使用，乙方同意一次性付给甲方房屋装饰费及房屋补偿费共计人民币陆万陆仟元整（66000.00元）。2.甲方应将该房屋所有权证（证号为粤房字第××号），工商局的分房通知书、用电证、有线电视缴费证一并交乙方保存使用。3.乙方以后如需更改该房屋所有权证人的姓名，其所需费用概由乙方自行承担。4.乙方应于98年12月底前付清甲方补偿款后，甲方应于1999年1月1日起将房屋交给乙方使用，即日起该房屋产权归乙方所有。”上述协议签订后，魏培良于1998年12月向邱大明支付66000元，邱大明于1999年1月1日将涉案房产交魏培良使用至今，并将《房屋所有权证》（证号列：粤房字第××号）和潮州市工商行政管理局于1996年10月3日作出的《通知》交魏培良保存。上述《房屋转让协议书》签订后，双方至今没有办理涉案房产的不动产变更登记手续。2018年12月13日，魏培良诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，2019年1月2日，中共潮州市委办公室作出了《中共潮州市委潮州市人民政府关于印发的通知》（潮发[2019]1号通知）。该通知的规定：“组建市市场监督管理局。将市工商行政管理局、市质量技术监督局、市食品药品监督管理局（市食品安全委员会办公室）的职责，以及市科学技术局（市知识产权局）的专利管理职责，市发展和改革局的价格监督检查和反垄断执法职责，市商务局的经营者集中反垄断相关职责等整合，组建市市场监督管理局，加挂市知识产权局牌子。市食品安全委员会的具体工作由市市场监督管理局承担。市市场监督管理局在湘桥区设分局，实行市以下垂直管理体制。不再保留市工商行政管理局、市质量技术监督局、市食品药品监督管理局。”本案审理过程中，魏培良提交了潮州市工商行政管理局于1996年10月3日作出的《通知》，内容为：“邱大明同志经1996年9月2日局长会议决定，将位于××路××市场××房的市局宿舍壹套66.33㎡分配给你使用，请按规定办理缴款和有关手续。”对于上述《通知》，邱大明、潮州市市场监督管理局均无异议，林潮州也没有到庭表示异议。另外，本院于2019年6月25日到潮州市自然资源局调取关于林潮州名下位于潮州市××路××市场××房办理不动产所有权变更登记的相关程序、手续的情况说明及相关材料。该局工作人员口头告知情况如下：林潮州名下位于潮州市××路××市场××房可以办理所有权变更登记手续，变更登记过程无需经潮州市市场监督管理局协助及同意。本院认为，由于潮州市工商行政管理局的职责已由新组建的潮州市市场监督管理局承担，不再保留潮州市工商行政管理局，现潮州市市场监督管理局作为本案第三人主体适格。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，林潮州为潮州市××路××市场××房的登记权属人，有粤房字第××号《房屋所有权证》佐证，对此可予确认。本案争议焦点之一，关于魏培良与邱大明签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。魏培良主张其与邱大明签订的《房屋转让协议书》是双方自愿签署，协议书内容合法并已生效，房屋买卖关系合法有效。邱大明辩称魏培良和邱大明房屋买卖行为是无效民事行为，涉案房产分配给邱大明时，并没有办理过户手续，只是公文通知，邱大明并未在法律意义上取得该房产产权，依法不能转让房产。林潮州辩称潮州市工商行政管理局已发《通知》，将涉案房屋分配给邱大明，并确认房屋所有权归邱大明所有，魏培良与邱大明签订《房屋转让协议书》，约定将涉案房屋转让给魏培良，转让时其没有参与，也没有收取魏培良与邱大明的任何款项，其既不是涉案房屋的所有权人，也不是出卖人。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共得益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，邱大明与魏培良签订《房屋转让协议书》时虽无权处分，但上述《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。现魏培良主张上述《房屋转让协议书》有效，证据充分，可予支持。同时，对邱大明的上述答辩意见，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，魏培良可主张邱大明承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，但魏培良经本院释明，其表示坚持继续履行房屋买卖合同，故本院对魏培良主张邱大明应协助潮州市××路××市场××房的房产过户手续，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，魏培良未举证证明其与林潮州之间存在房屋买卖合同关系，故其对林潮州的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告魏培良与被告邱大明于1998年12月19日签订的关于转让潮州市××路××市场××房的《房屋转让协议书》合法有效；二、驳回原告魏培良的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由魏培良负担1350元，邱大明负担100元。魏培良应负担的上述受理费已由其预交，邱大明应负担的上述受理费应于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  黄凯虹代理审判员  黄妙玲人民陪审员  郑绍定二〇一九年十二月二十三日书 记 员  陈 艺