上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初59999号原告：欧阳佳沁，女，1981年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：官振鸣，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓颖，上海正策律师事务所律师。被告：叶洋增，男，1955年4月12日生，汉族，户籍地浙江省台州市。被告：叶林航(曾用名：叶灵剑)，男，1981年11月12日生，汉族，户籍地浙江省台州市。上列两被告共同委托诉讼代理人：李佳艺，女，1988年8月27日生，住上海市浦东新区。原告欧阳佳沁与被告叶洋增、叶林航房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告欧阳佳沁的委托诉讼代理人官振鸣、胡晓颖，被告叶洋增、叶林航的委托诉讼代理人李佳艺到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月，本案现已审理终结。原告欧阳佳沁向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶洋增、叶林航向原告欧阳佳沁返还房款人民币(以下币种同)200,000元；2、判令被告叶洋增、叶林航向原告欧阳佳沁支付逾期交房违约金2,500元；3、判令被告叶洋增、叶林航向原告欧阳佳沁支付违约赔偿金2,796,000元；4、本案诉讼费用由被告叶洋增、叶林航承担。事实与理由：2018年6月，原告与两被告签订《房地产买卖居间合同》(以下简称《居间合同》)，约定原告购买两被告位于上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价为13,980,000元。2018年6月11日，原告向案外人支某某向金50万元，依照约定该意向金在原、被告双方签署《居间合同》后转为购房定金。2018年6月30日，原告与两被告签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定双方于2018年8月8日前共同办理系争房屋的转让过户手续，两被告应于2018年8月18日前腾出系争房屋，并在3日内交付给原告。2018年7月1日，原告向被告叶洋增支付购房首付款4,900,000元，因系争房屋上设立抵押，原、被告协商变更《买卖合同》中的付款条件，被告叶洋增于同日将购房款4,900,000元返还原告。此后，系争房屋又被司法查封，原有的抵押也未能涤除。2019年4月4日，被告向原告返还定金300,000元。2019年4月11日，原告向两被告发出律师函，要求解除买卖合同。根据《买卖合同》约定，两被告未按期配合原告办理房屋过户及交付手续，须向原告返还购房款并支付赔偿金。故原告提起本案诉讼。被告叶洋增、叶林航辩称：1、同意向原告返还购房款200,000元并支付逾期交房违约金2,500元；2、原告在签订房屋买卖合同之前就知道系争房屋上存在大额抵押，也应当预见到系争房屋有被查封的风险；3、现被告主观上愿意将系争房屋出售给原告，只是由于被司法查封导致交易无法进行；4、原告主张的违约金标准过高，被告愿意赔偿原告100,000元作为违约金。本院经审理确认如下事实：2018年6月经上海曌盈房地产经纪有限公司(以下简称曌盈公司)居间介绍，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《居间合同》，约定甲方向乙方购买系争房屋，房屋总价款为13,980,000元；乙方为表示购房诚意，向丙方(即居间方曌盈公司)支某某向金500,000元，并约定如甲方在合同上签字，则乙方交付的意向金即转为定金。原告于2018年6月10日在《居间合同》上签字，两被告于2018年6月16日在《居间合同》上签字。2018年6月30日，原告(乙方)与两被告(甲方)签署《买卖合同》，约定甲方以13,980,000元的价格向乙方出售系争房屋；甲方应于2018年8月18日之前腾出房屋并通知乙方验收交接；甲乙双方确认在2018年8月8日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；关于付款方式，在甲乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付部分首付款4,900,000(包含已付定金500,000)，乙方以贷款形式支付8,980,000元，交房当日支付尾款100,000元。2018年6月10日，居间方曌盈公司向原告出具收据证实收到意向金100,000元，并于次日又向原告出具收据证实收到意向金400,000元2018年7月1日10时21分、10时38分、10时51分，原告通过其名下的浙商银行账户(尾号为6332)分三次向被告叶洋增名下的浙商银行账户(尾号为5617)转账500,000元、3,300,000元、1,100,000元。被告叶洋增于同日向原告出具《收款收据》，证实其收到系争房屋的首付款4,900,000元。2018年7月1日10时27分、10时49分、10时56分，被告叶洋增通过其名下的浙商银行账户(尾号为5617)分三次向案外人谢某某名下的浙商银行账户(尾号为5870)转账500,000元、3,300,000元、1,100,000元。庭审中，原告称谢某某系其母亲。曌盈公司出具了一份证明，内容为“现有欧阳佳沁向叶洋增、叶灵剑购买上海浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室房产，因该房产有民间借贷抵押，为保障买家欧阳佳沁权益，买卖双方协商一致同意变更合同履行行为，即首付款在办理过户登记手续后支付。”2019年4月4日，被告叶林航向原告返还购房款300,000元。另查明，被告叶洋增、叶林航系父子关系，被告叶林航的曾用名为叶灵剑，系争房屋于2005年3月10日核准登记到叶洋增、叶灵剑名下。此外，系争房屋于2010年1月26日被核准设立抵押权，抵押权人为招商银行股份有限公司上海东大名支行，最高债权限额为3,040,000元；其后又于2016年12月29日被核准设立抵押权，抵押权人为朱秋华等7人，债权数额为8,000,000元。系争房屋于2018年11月22日被上海市普陀区人民法院正式查封，于2019年1月30日被上海市杨浦区人民法院轮候查封。审理中，原、被告一致确认双方签订的《买卖合同》已解除。原告向本院陈述到，在购买系争房屋之前已经查阅过系争房屋的产调信息，也知晓其上有抵押权的情况，但当时被告承诺会处理好房产抵押的问题；在系争房屋被法院查封无法过户的情况下，原告于2019年4月11日向被告发送律师函要求解除双方签订的房屋买卖合同。被告向本院陈述到，原告是在知晓系争房屋上存在交易风险的情况下同意购买系争房屋的，而且正因为交易有风险所以约定的房屋价款也远低于当时的市场价格，故不能将系争房屋因被司法查封导致无法过户的责任全部归咎于被告。以上事实，由上海市不动产登记簿、《居间合同》、《买卖合同》、收据、银行转账凭证以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。现系争房屋由于被司法查封导致无法办理过户手续，原、被告一致同意解除《买卖合同》，对此本院予以确认。因《买卖合同》已解除，两被告理应将所收取购房款返还原告，故原告要求两被告返还购房款200,000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《买卖合同》约定，系争房屋应于2018年8月18日办理房屋交接手续，逾期未办理交接手续的，违约方应向守约方支付至多十日的违约金(以500,000元为基数，按日万分之五计算)，现原、被告双方均确认系争房屋因被告的原因未办理交接手续，原告据此要求两被告支付2,500元的逾期交房违约金，具有合同依据，且两被告也同意支付该款项，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的要求两被告支付违约赔偿金的诉讼请求，系争房屋因被告的原因被司法查封而无法办理转让过户手续，两被告据此应向原告承担违约责任，两被告在庭审中也表示愿意承担违约责任，但认为合同中约定的违约金标准过高，要求法院予以调整；本案的违约方虽系被告，但是原告在明知系争房屋上存在大额抵押的情况仍然与被告签订了《买卖合同》，由此可以判定原告对于交易所存在的风险具有一定程度的容认，且被告叶洋增在收到原告首付款的当日即将全部款项返还原告，原、被告通过变更合同履行的方式进行了风险控制，尽量避免交易风险以及原告损失的进一步扩大，在此情况下也可以相应的减轻两被告的违约责任。故本院综合系争房屋的实际情况、合同的履行状况以及当事人的过错程度等因素，酌情确认两被告应向原告支付违约赔偿金200,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告叶洋增、叶林航于本判决生效之日起十日内返还原告欧阳佳沁购房款200,000元；二、被告叶洋增、叶林航于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳佳沁违约金202,500元；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,788元，减半收取计15,394元，由原告欧阳佳沁负担13,328元，由被告叶洋增、叶林航负担2,066元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇一九年十二月二日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。