成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初8259号 原告：信和（福州）物业管理有限公司，住所地福州市五四路137号信和广场7楼702单元 法定代表人：田兆源，董事长。 委托诉讼代理人：李丹，公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：周磊，公司员工，特别授权。 被告：邹婷婷，女，汉族，1988年8月6日出生，原籍四川省内江市东兴区，现住成都市成华区。 原告信和（福州）物业管理有限公司（以下简称信和物业公司）与被告邹婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告信和物业公司的委托诉讼代理人周磊、被告邹婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 信和物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令邹婷婷向信和物业公司支付“信和·御龙山”13幢拖欠的物业服务费人民币2728.15元；2．请求判令邹婷婷向信和物业公司支付前述物业服务费的逾期付款违约金（以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%标准，自欠付之日起暂计至2019年2月31日的金额为人民币2728.15元，最终计算至实际支付完毕之日止）。事实和理由：原告于2016年7月25日与信和置业（成都）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于成都市成华区御风二路19号的“信和·御龙山”住宅小区二期提供前期物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，住宅的收费标准为4.8元/月·平方米，业主应按月交纳物业服务费，且业主应于每个缴费周期起始日起5日内交费，如未按时、足额交纳，应承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。上述合同签订后，原告安排信和（福州）物业管理有限公司成都分公司具体实施“信和·御龙山”住宅小区二期的各项物业服务工作。2016年7月25日，被告与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了“信和·御龙山”13幢住宅房屋一套。同日，被告还签署了“信和·御龙山”住宅小区二期的《业主临时管理规约》及关于该规约的《承诺书》，承诺遵守该规约的规定。2017年11月28日，信和置业（成都）有限公司向被告发出《信和·御龙山二期交房通知书》，通知被告于2017年12月5日收房。其后，被告未按期交纳该房屋的物业服务费，拖欠2018年8月6日至2019年2月的物业服务费共计人民币2728.15元（4.8元/月·平方米×83.11平方米×6个月零26天）。就上述欠费事宜，原告多次向被告进行催收，2018年12月22日，原告又委托北京大成（成都）律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付上述拖欠的物业服务费，但被告至今仍未支付。为了维护自身合法权益，根据《物业管理条例》第41条第1款规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条、第6条规定以及《合同法》第114条第1款等规定，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。庭审中，信和物业公司将拖欠物业费金额变更为“截止到2019年11月30日所欠物业费5133.8元”，违约金数额变更为“暂计至2019年11月30日的金额为3479.65元”。 被告邹婷婷辩称，一、今天是11月28日，原告主张费用到11月30日了，不合理；二、物管费的本金是5133.8元，违约金14个月就是3479.65元，违约金的计算方式我方不清楚；三、产生我方延迟缴纳物管费的原因是因为开发商整改我家房屋的时间从计划的2个月延迟到了4个月，我方认为超出的2个月时间不应由我方承担物管费，故我方找了开发商和物管，双方均不予理睬。我提前预存了半年的物管费，半年到期后物管提醒我到期事宜，我又请现在的物管公司协助我处理这2个月物管费的问题，也是无人理会。从那时开始，因为一直无人处理，我也不知如何处理该问题。当时物业的门过窄，推婴儿车无法正常进入，8个月内我方多次到物管要求处理此事，物管均表示无法处理，当时有工作人员说两天内给我回复，但是至今未答复。我方于2017年12月交房，于2018年4月初开始装修，6月份房屋装修完毕，可视电话是坏的，10月份才有工作人员来维修，工作人员答复一个月内维修好，但直到2019年8月才有人来修好。在此期间，我也是无数次到物管去说明这个问题，每次去物业都是对问题进行记录，之后并没有进行处理。 经审理查明，“信和·御龙山”小区2A-2期位于成都市成华区御风二路9号，邹婷婷系“信和·御龙山”小区二期13幢业主。2014年12月1日信和物业公司与信和置业（成都）有限公司（以下简称信和置业公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定由信和物业公司向“信和·御龙山”小区2A-2期业主提供物业管理服务，合同期限自本合同订立生效之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，高层住宅物业服务费4.8元/平方米·月，物业服务费自本合同生效之日起按月缴纳，于每个缴费周期起始日起5日内缴纳物业服务费，未按时、足额缴纳物业费，经信和物业公司书面催告限期缴纳仍未缴纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。 邹婷婷于2016年7月25日签署《承诺书》，承诺并声明已详细阅读前期物业服务合同及临时管理规约。2017年12月26日，邹婷婷领取房屋钥匙、门禁卡等。案涉房屋2018年8月6日起至今的物业管理费未缴纳，信和物业公司在催收未果后诉至本院。庭审中，对于信和物业公司主张的案涉期间拖欠物业管理费5133.8元，邹婷婷予以认可，但不认可违约金。 上述事实，有当事人身份信息、前期物业管理服务合同、承诺书、签收单、律师函以及双方当事人的陈述在案证实。 本院认为，信和物业公司与信和置业（成都）有限公司签订的《前期物业服务合同》系各方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力，本案信和物业公司已经按照约定向邹婷婷提供了物业管理服务，邹婷婷亦应按照约定的金额和时间向信和物业公司缴纳物业服务费用。业主若对物业公司服务质量存在异议，可通过协商、反映等方式表达诉求，邹婷婷辩称物业服务存在问题，并以作为不交物业管理费的理由并不可取。对于信和物业公司主张邹婷婷向其支付2018年8月6日至2019年11月30日期间的物业管理费5133.8元，因邹婷婷对该费用金额认可，本院对上述事实予以确认。 对于邹婷婷抗辩对违约金不认可且违约金高昂的意见，因邹婷婷存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，且邹婷婷也曾主动向信和物业公司提出支付物业费，但因违约金问题未达成一致意见，故本院依照案涉合同履行情况、当事人履约意愿等情形，酌情确定违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，起算时间为本案起诉之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告邹婷婷于本判决生效之日起十五日内向原告信和（福州）物业管理有限公司支付2018年8月6日至2019年11月30日期间的物业服务费5133.8元及违约金（违约金以尚欠物业服务费为基数，从2019年7月25日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告信和（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告邹婷婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  贾少朋 二〇一九年十二月四日 书记员  陆 萱