北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初7932号原告：北京鲜速达农业科技有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡东晓景产业园205号B区1040。法定代表人：罗智彪，总经理。委托诉讼代理人：郭华，北京市商泰律师事务所律师。被告：北京东方农苑科技发展有限公司，住所地北京市通州区于家务乡神仙村西1号。法定代表人：于博闻，总经理。委托诉讼代理人：陈建萍，女，北京东方农苑科技发展有限公司员工。委托诉讼代理人：马家增，男，北京东方农苑科技发展有限公司员工。原告北京鲜速达农业科技有限公司（以下简称鲜速达公司）诉被告北京东方农苑科技发展有限公司（以下简称东方农苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告鲜速达公司委托诉讼代理人郭华，被告东方农苑公司委托诉讼代理人马家增、陈建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲜速达公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除鲜速达公司与东方农苑公司签订的厂房租赁合同；2.请求判令东方农苑公司返还租金559910元、保证金139977元，共计699887元；3.请求法院判令被告赔偿因违约而造成鲜速达公司因维权的合理支出40000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月18日，鲜速达公司与东方农苑公司签订《厂房租赁合同》，合同内容为：鲜速达公司向东方农苑公司租用位于北京市通州区神仙村西x号1幢1层的767平方米房屋，2017年9月25日为房屋交付日，租期为2017年9月25日至2022年9月24日，租金为559910元、保证金为139977元。合同签订后，鲜速达公司于2017年9月22日如约支付了上述款项。鲜速达公司与东方农苑公司洽商租赁事宜时，东方农苑公司指定香草公司为其代理人，全权代理其与鲜速达公司处理相关租赁事宜。鲜速达公司支付租金取得房屋使用权后，即着手准备装修事宜，但案外人以其与东方农苑公司有纠纷为由阻止鲜速达公司入场。鲜速达公司遂与被告沟通，要求解决案外人的骚扰，按合同约定保证鲜速达公司入场。被告拒绝履行合同约定义务，使得鲜速达公司不能入住、不能使用房屋。鲜速达公司认为被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，致使鲜速达公司不能达到合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，鲜速达公司请求法院判定东方农苑公司返还鲜速达公司已交付的租金和保证金、承担鲜速达公司维权的费用、并要求法院判令解除原租赁合同。东方农苑公司辩称，1、被告在履行与原告签订的《厂房租赁合同》中，完全按照合同所规定的条款履行了应尽义务，不存在原告所诉的“案外人阻止其入场”情况。被告在签订合同后于2017年9月25日按照约定如期将租赁厂房交付原告，之后原告就将其近10余车的餐饮厨具和冷库用等物品运至被告厂区堆放在厂区办公楼前的空地上。据原告称他们原来的场地拆迁，这些物品无处存放，故先放在这里，待装修完厂房后再进行安装。同时被告专门还安排宿舍给原告的看护人员在厂区内，对该物品进行看护。2018年1月，原告开始在其所租厂房进行装修改造，为配合原告的车间装修改造工作，被告给予了水电保障，并按照厂区管理规定给原告出入厂区的工作人员和车辆发放了出入证。但原告在装修车间改造开始不到一个月后突然停止了对车间的装修改造工作，并在厂区内留下一堆装修建筑垃圾，装修施工人员也不知去向。2019年9月原告将堆放在厂区内的餐饮厨具和冷库用物料一并运走，据称当时拆迁，没有找到合适场地，所以租用了被告场地，现已找到合适地方。原告在整个进场和车间装修改造过程中，并没有所谓的案外人进行骚扰，原告也从未与被告提及过解决案外人骚扰的要求。故原告捏造案外人骚扰的事实不存在。不具有解除合同的正当理由。2、依据双方签订的合同，起租日是2017年12月1日，原告一年租金付到2018年11月31日，合同尚未解除。故不存在返还租金和保证金事宜。另从2018年12月1日到2019年8月31日，原告还应交九个月租金以及违约金。在原告装修改造厂房期间，每月应交5000元管理费，原告只交了一个月，拖欠四个月未付。根据双方合同第五条，被告可没收原告的全部保证金并追偿违约金。3、因被告在本案中无违约责任，故不存在赔偿原告的维权费用事项。本院经审查认定事实如下：2017年7月18日，东方农苑公司作为甲方与鲜速达公司作为乙方签订了《厂房租赁合同》，合同约定乙方向甲方租赁位于通州区神仙村西x号1幢1层厂房，厂房建筑面积767平方米。甲方应在2017年9月25日将该厂房按届时的现状交付给乙方。该厂房的装修期自交付日起至2017年12月1日止（包括首尾两日）。合同约定租期为五年，自2017年9月25日（“起租日”）起至2022年9月24日（“届满日”）止（包括首尾两日）。租金标准为每天每平米2元，每年租金共计559910元，每2年递增5%，租金的交付方式为押三个月付十二个月，支付时间为提前30日支付下期租金。因租金支付所产生的费用均由乙方承担。租金标准：767平方米*2元/平方米*365/12*15=699887元。合同约定，保证金为139977元。合同第十二条约定，合同的解除的情况包括：12.1.1该房屋因占用范围内的土地使用权依法提前收回；12.1.2该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；12.1.3该房屋损毁、灭失或者被鉴定为危险房屋的；12.2双方同意，有本款下列情形之一，守约方可单方解除本合同。在此情况下，甲方违反合同的，应向乙方双方返还保证金。乙方违反合同的，甲方有权没收乙方支付的保证金（含追加保证金）；违约方给对方造成损失的，而返还或没收的租赁保证金不足抵付一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与租赁保证金的差额部分；12.2.1甲方交付的厂房存在缺陷，危及人身安全的，且经甲方在合理时间内整改后，该等缺陷仍然不能消除的……合同还约定了其他事项。合同签订后，2017年9月22日，鲜速达公司向东方农苑公司支付定金（保证金）139977元。2017年9月27日，鲜速达公司向东方农苑公司支付租金559910元。2018年1月4日，鲜速达公司向东方农苑公司支付了装修管理费5000元、装修保证金20000元、车辆出入证押金400元。2018年6月12日，东方农苑公司退还车辆出入证押金。东方农苑公司另提供2018年6月11日宿舍电费收据一张，鲜速达公司对此不予认可。东方农苑公司称鲜速达公司于2018年6月12日退还车辆出入证押金后即搬离涉诉场地，此后未再与其联系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鲜速达公司与东方农苑公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表达，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自义务。现鲜速达公司要求解除《厂房租赁合同》，东方农苑公司表示同意，本院对此不持异议，因《厂房租赁补充协议》系对原协议的补充，原协议解除后，该份协议亦应一并解除。鲜速达公司主张曾有案外人阻挠其进场导致无法正常使用涉诉房屋，但鲜速达公司并未提交充分、确实的证据证明存在案外人阻扰进场的事实，且从证人蔡某的证人证言来看，也无法确定存在案外人阻扰鲜速达公司进场的情况，鲜速达公司应承担举证不能的法律后果。在庭审中，经法庭询问，东方农苑公司同意退还保证金，对此本院不持异议。关于租金问题，鲜速达公司曾于2018年1月4日交付装修管理费、装修保证金、车辆出入证押金，与其提交东方农苑物业出具的《告示》内容存在矛盾，据此可以认定鲜速达公司实际使用涉诉场地。2018年6月12日，东方农苑公司退还车辆出入证押金，且依据东方农苑公司提交的电费收据显示前一日鲜速达公司已结清宿舍电费，此后鲜速达公司撤离涉诉场地，东方农苑公司对鲜速达公司单方搬离的事实应属明知。鲜速达公司单方搬离后，东方农苑公司既未及时与其联络，亦未采取减损措施，放任损失扩大，应对扩大损失部分，自行承担民事责任。本院依据本案查明的事实及涉诉场地的具体情况，认定鲜速达公司搬离后三个月作为东方农苑重新招租的合理期限，鲜速达公司应当支付此期间的租金。因鲜速达公司已支付2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金，而其应支付租金至2018年9月11日，此后租金东方农苑公司应予退还。关于鲜速达公司主张的维权的合理支出，因东方农苑公司并不存在违约行为，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、解除原告北京鲜速达农业科技有限公司与被告北京东方农苑科技发展有限公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》；二、被告北京东方农苑科技发展有限公司退还原告北京鲜速达农业科技有限公司保证金139977元、租金122720元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京鲜速达农业科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。送达起诉状副本及开庭传票公告费（按实际发生额确定），由原告北京鲜速达农业科技有限公司负担（已交纳）。案件受理费11198元，由原告北京鲜速达农业科技有限公司负担7222元（已交纳），由被告北京东方农苑科技发展有限公司负担3976元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  薛德胜审 判 员  李宏印人民陪审员  李志伟二〇一九年十二月十日书 记 员  许松婷