江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5051号上诉人（原审被告）：陈凤娟，1969年5月10日出生，住江苏省泗阳县。上诉人（原审被告）：周明，男，1966年6月9日出生，住江苏省泗阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡汉轩，江苏义缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙支桃，男，1985年10月16日出生，住江苏省泗阳县。被上诉人（原审原告）：张芳，女，1991年11月6日出生，住江苏省淮安市淮阴区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：丁一凡，江苏义缘律师事务所律师。上诉人陈凤娟、周明因与被上诉人孙支桃、张芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年12月2日组织双方当事人公开进行听证。上诉人周明及其与陈凤娟共同委托诉讼代理人胡汉轩、被上诉人孙支桃与张芳共同委托诉讼代理人丁一凡到庭参加了听证。本案现已审理终结。陈凤娟、周明上诉请求：依法撤销一审判决第三、四项，驳回孙支桃、张芳要求返还定金30000元及赔偿损失145700元的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由孙支桃、张芳负担。事实与理由:一审法院认定陈凤娟、周明违约不属实，陈凤娟、周明未履行合同是行使不安抗辩权，是孙支桃、张芳要求解除合同，陈凤娟、周明至今仍愿意继续履行合同。孙支桃、张芳二审辩称：一审判决认定事实清楚，陈凤娟、周明应当返还定金并赔偿损失。孙支桃、张芳向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的买卖协议；2.陈凤娟、周明返还首付款220000元及利息（自2018年2月22日起至还清款之日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算）；3.返还定金30000元、赔偿违约金30000元、支付中介费6200元，赔偿可得利益损失155628元；4.返还20000元并支付利息（自2018年10月13日起至还清款之日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算）。5.诉讼费、鉴定费6500元由孙支桃、张芳承担。一审法院认定事实：2018年2月11日，陈凤娟、周明收到孙支桃、张芳支付的定金30000元。2018年2月21日，张芳与陈凤娟签订《买卖协议》，约定陈凤娟将泗阳县众兴东路155号绿都第一城16号楼1101室房屋出售给张芳，价格为620000元，双方约定待产证出来之后双方必须在十日内配合中介办理各项过户及贷款手续，该房屋如不能正常过户，陈凤娟负全责。张芳先支付首付款250000元（含定金），首付款付清之日，张芳有权对房屋装修、居住，剩余款项在产证出来后一个月内补齐，如逾期没有补齐，陈凤娟有权收回房屋，定金30000元不退，首付款220000元退还给张芳。如陈凤娟违约，应赔偿双倍定金，如张芳违约，陈凤娟有权不退定金，不承担任何交易费用。合同签订后，张芳、孙支桃于2018年2月21日支付剩余首付款220000元，后陈凤娟、周明提出增加购房款，张芳、孙支桃于2018年10月12日支付张芳、孙支桃增加的购房款20000元。庭审过程中，孙支桃、张芳申请对位于泗阳县众兴镇绿都第一城16-1101室住房的市场价值进行评估，一审法院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年7月30日作出评估报告，估价结果为价值时点2019年5月6日的房地产市场价值为785700元。孙支桃、张芳支出评估费6500元。一审法院归纳本案的争议焦点为：孙支桃、张芳与陈凤娟、周明是否存在违约行为。孙支桃、张芳主张陈凤娟、周明拒绝协助办理过户手续，陈凤娟、周明存在违约行为。陈凤娟、周明主张合同约定先付款后过户，孙支桃、张芳未履行支付房款义务，孙支桃、张芳存在违约行为，双方均提供（2018）苏1323民初9456案件庭审笔录证明自己的主张，双方对该庭审笔录的真实性均无异议，一审法院对该证据予以采信。关于该争议焦点，一审法院认为，双方合同约定待涉案房屋房产证办好后十日内配合中介办理过户及贷款手续，剩余房款在产证办好后一个月内补齐，可以看出双方约定协助办理过户及贷款手续在前，孙支桃、张芳支付剩余房屋义务在后。从一审法院调取的（2018）苏1323民初9456案件庭审笔录中证人徐某的证言中显示，其和双方至银行办理贷款手续，后贷款手续审批通过，证人和双方至行政服务中心办理过户手续时，陈凤娟、周明不配合协助办理过户手续，要求孙支桃、张芳出具一个月内付款的书面承诺，后孙支桃、张芳不同意出具书面承诺。该证人证言可以证明孙支桃、张芳已经履行协助办理贷款的义务，陈凤娟、周明未履行协助办理过户义务，合同并未约定孙支桃、张芳出具书面承诺的义务，故陈凤娟、周明要求孙支桃、张芳出具承诺违反合同约定，陈凤娟、周明存在违约行为。一审法院认为：在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中陈凤娟、周明拒绝协助孙支桃、张芳办理过户手续，孙支桃、张芳依法享有合同解除权，后孙支桃、张芳诉至一审法院要求解除合同，一审法院于2019年5月6日将开庭传票、起诉状以电子方式送达陈凤娟、周明，此时合同解除。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。关于孙支桃、张芳的诉讼请求，一审法院作如下分析：1.解除合同问题，孙支桃、张芳享有法定解除权，且陈凤娟、周明同意解除合同，故一审法院对孙支桃、张芳要求解除双方签订的买卖协议的请求予以支持。2.返还已付购房款240000元问题。陈凤娟、周明认可收到孙支桃、张芳支付的购房款240000元，并同意返还，予以照准。3.可得利益损失。双方签订房屋买卖契约，合同约定价款为640000元，孙支桃、张芳已按约定履行了前期合同义务，后陈凤娟、周明拒绝协助办理过户义务。参照鉴定意见，此时相同地段、相同类型房屋的市场价为785700元，差额部份145700元应为陈凤娟、周明不履行合同给张芳、孙支桃所造成的损失，陈凤娟、周明应予赔偿。4.已付房款的利息。因已支持孙支桃、张芳主张的可得利益损失，实际弥补了孙支桃、张芳损失，故一审法院对孙支桃、张芳主张的已付房款的利息不再重复支持。5.返还定金30000元及违约金30000元。因已实际弥补了孙支桃、张芳的损失，故对孙支桃、张芳主张的违约金30000元的请求不予支持，对于已支付的30000元定金转化为购房款，陈凤娟、周明应予以返还。6.中介费，因孙支桃、张芳未提供中介费票据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、确认孙支桃、张芳与陈凤娟、周明于2018年2月21日签订的《买卖协议》自2019年5月6日解除；二、陈凤娟、周明于判决发生法律效力之日起十日内返还孙支桃、张芳购房款240000元；三、陈凤娟、周明于判决发生法律效力之日起十日内返还孙支桃、张芳30000元；四、陈凤娟、周明于判决发生法律效力之日起十日内赔偿孙支桃、张芳损失145700元；五、驳回孙支桃、张芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，减半收取计5000元、评估费6500元，合计11500元，由孙支桃、张芳负担500元，由陈凤娟、周明负担11000元。双方当事人对一审法院已查明的案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人明确《买卖协议》第4条中“剩余款项在产权出来后一个月内补齐”为“剩余款项在陈凤娟、周明将产权过户至孙支桃、张芳后一个月内补齐”。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.陈凤娟、周明未履行合同是否在行使不安抗辩权；2.如果不是，陈凤娟、周明是否应当返还定金及赔偿孙支桃、张芳损失。本院认为：关于第1个争议焦点，陈凤娟、周明主张行使不安抗辩权依据不足，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”结合本案的案情具体分析如下：一方面，不安抗辩权的行使一方应当享有先履行合同义务，陈凤娟、周明主张其获取产权证后，孙支桃、张芳未协助办理过户手续，系孙支桃、张芳违约在先。根据双方签订的第2条约定，待陈凤娟、周明产证出来之后双方必须在十日内配合中介办理各项过户及贷款手续，该条约定双方的义务是配合中介办理过户及贷款手续，显然办理过户及贷款手续的主要义务人为中介，而陈凤娟、周明及孙支桃、张芳系配合中介办理相关手续，故在办理过户及贷款手续中并不存在履行义务先后的问题，且陈凤娟、周明未举证证明孙支桃、张芳存在不配合过户情形，故陈凤娟、周明主张孙支桃、张芳先行违约依据不足。另一方面，依据《买卖协议》第4条约定，剩余购房款在双方过户后一个月内补齐，该条明款明确双方办理过户及贷款手续在前，孙支桃、张芳缴纳剩余购房款在后，陈凤娟、周明系先履行合同义务一方，但作为先履行合同义务一方必须提供证据证明后履行义务一方存在合同法第六十八条情形时才能行使不安抗辩权，但陈凤娟、周明并未提供证明孙支桃、张芳存在不能支付购房余款或有不能支付购房余款可能的情形，故陈凤娟、周明主张其不配合办理过户手续系行使不安抗辩权没有事实和法律依据。关于第2个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，孙支桃、张芳一审起诉要求解除合同，陈凤娟、周明一审答辩时同意解除本案的合同，故一审法院确认本案合同已经解除并无不当。因陈凤娟、周明未履行办理协助过户的义务，存在违约行为，其应当赔偿孙支桃、张芳损失，依照法律规定，该损失包括可得利益损失，一审法院依据鉴定结论判决孙支桃、张芳赔偿145700元有事实合法和法律。关于订金30000元，该款项在双方签订《买卖协议》时已经转化为购房款，在无证据证明孙支桃、张芳存在违约情形下，应当予以返还。综上所述，上诉人陈凤娟、周明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3814元，由上诉人陈凤娟、周明负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇一九年十二月六日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。