四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初4303号 原告（反诉被告）：苟秋兰，女，1979年10月5日出生，汉族，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：古熔，四川五月花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李孟平，四川五月花律师事务所律师。 被告（反诉原告）：练世秀，女，1966年6月13日出生，汉族，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：罗勇，四川远智律师事务所律师。 原告苟秋兰与被告练世秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，被告练世秀向本院提起反诉。2019年2月20日，本院作出（2018）川0502民初4401号民事判决。原告（反诉被告，下同）苟秋兰不服该判决，上诉于四川省泸州市中级人民法院。2019年7月1日，四川省泸州市中级人民法院作出（2019）川05民终582号民事裁定，裁定撤销本院（2018）川0502民初4401号民事判决，发回重审。本院于2019年7月29日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苟秋兰的委托诉讼代理人李孟平，被告（反诉原告，下同）练世秀的委托诉讼代理人罗勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告苟秋兰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《营业房屋租赁合同》；2、被告返还原告支付的转让费80,000元、保证金20,000元、房租48,000元，共计148,000元；3、被告赔偿原告经济损失300,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月28日，原、被告签订《营业房屋租赁合同》，约定被告将坐落于江阳区北延路8号1号楼2层1号房屋出租给原告。该房屋虽未安装天然气，但被告承诺经营酒楼没有问题，可安装天然气。原告按约缴纳一季度租金、保证金、转让费等148,000元，对房屋进行装修并办理营业执照。原告在安装天然气时，却遭到房屋所在小区居民阻碍，无法进行安装。原告了解到被告早知小区居民不同意在此处开设餐饮项目，但被告隐瞒了该事实，致合同目的不能实现。经协商赔偿未果，原告现诉至法院。 被告练世秀答辩称，1、签订租赁合同时被告不清楚原告租房的用途；2、被告从未承诺可以安装天然气；3、原告交付了一季度租金、保证金属实，但转让费只是转让原告经营茶楼时的设施费用，不是房屋转让费；4、被告没有隐瞒原告，不能安装天然气不是被告造成的，是由于原告引起第三方不满，导致第三方阻拦，与被告无关。 被告练世秀向本院提出反诉请求：1、解除双方签订《营业房屋租赁合同》；2、原告支付被告2018年7月至12月的房租96,000元，迟延履行金28,800元，恢复房屋原样费用104,320元；3、本案诉讼费由原告承担。重审中，被告增加第2项请求为：原告支付被告2018年7月至2019年6月的房租192,000元，迟延履行金57,600元，恢复房屋原样费用104,320元。事实和理由：原告因自身沟通方式不当，在天然气安装过程中与小区居民产生矛盾，酒楼未能正常运业系原告自己的过错造成。原告可以用燃气罐或生态气进行经营。原告占有租赁房屋至2019年6月27日不支付租金已构成违约，故被告提起反诉。 原告苟秋兰针对被告的反诉辩称，1、认可解除双方签订《营业房屋租赁合同》；2、租金、迟延履行金是被告过错所致，该费用不应由原告承担；3、被告恢复房屋的费用不符合实际。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 位于泸州市江阳区（老地名，现为康宁路），属被告练世秀所有。该房屋所在的楼房位于街面，系商业办公楼，房屋周边有多家餐饮经营户。该房建设时属商住一体的小型楼盘，该商业办公楼与背后的康宁路2号2号住宅楼共用一个小区。练世秀于2007年起将上述用于经营茶楼。2018年初，练世秀欲与其外地子女共同居住，遂对外出租该房。 2018年3月28日，练世秀（甲方）与苟秋兰（乙方）签订《营业房租赁合同》约定，甲方将自有坐落于江阳区北延路8X号，建筑面积594.55平方米办公商业用房出租给乙方使用；租期5年，从2018年4月1日至2023年3月31日止；乙方按时交清水、电、气费，并做好各项安全防范工作及不扰民等，并由乙方承担全部责任；每月租金16,000元，按季度支付，先付后使用房屋，保证金20,000元；对乙方经营需要办理的营业执照，卫生、税务、安全、环保、城市管理等所有证照手续由乙方自己办理（解决），甲方只提供房产复印件，其他不负任何责任；如乙方逾期未交付租金，每逾期一天乙方向甲方交纳应缴月租的1%滞纳金，超过15天未交，合同自动终止，甲方不退还保证金等等内容。合同签订后，苟秋兰向练世秀支付了保证金20,000元、一个季度租金48,000元、转让费80,000元，练世秀亦向苟秋兰交付了该房。 苟秋兰租赁上述房屋后，重新对该房屋进行装修，拟将该房屋用于经营罐罐鸡餐饮。在为该房开通天然气时，需重新接一根天然气管道进入小区，但小区通道较窄。天然气管道安装计划需占用部分通道路面并通过小区大门。苟秋兰未事先与该小区住户沟通妥当，在安装天然气管道时对小区大门造成部分损坏，导致部分小区居民不满。此后，部分小区居民因天然气管道占用通道、油烟机噪音、空气污染及安全隐患等因素，遂不同意苟秋兰安装天然气从事餐饮经营，并联名向社区反映情况。苟秋兰迫于该压力，未能完成天然气安装而从事罐罐鸡的经营。其后，苟秋兰与练世秀协商解除合同及赔偿问题未果，苟秋兰继续占有该房屋，未再支付租金。 2019年6月27日，在四川省泸州市中级人民法院法官主持下，苟秋兰与练世秀对该房屋相关物品进行勘验清点，苟秋兰认可所购厨具、冰箱、灶具、桌椅等物品已搬走，且将练世秀原有的旧空调15台、麻将机12台、彩电6台、藤椅、茶几、花瓶等茶楼物件出售给废旧物品收购人员，并明确表示不对其装修损失进行鉴定或评估。同日，苟秋兰将该房屋交还了练世秀。 诉讼中，原、被告双方均同意解除双方签订《营业房屋租赁合同》。但双方在是否构成违约，相关损失金额及损失承担等问题上存在以下争议： 一、原告主张被告知晓原告租赁房屋用于从事餐饮经营，并承诺可安装天然气经营酒楼的事实。原告认为双方的《营业房屋租赁合同》中关于按时交清水、电、气费的约定即可证实原告的主张。对此，被告认为，该条款不能证明原告主张的事实，合同由原告提供，租赁房屋客观上没有安装天然气原告是知情的，部分小区居民阻拦导致不能安装天然气，与被告无关。 二、原告主张被告故意隐瞒小区居民反对租赁房屋从事餐饮经营的事实，并举出部分小区居民签字，主要内容为不同意该处开设餐饮的《关于对罐罐鸡酒楼开业的意见》打印件及反对占用公共面积私搭乱建的《情况说明》；证人傅某，主要内容为3、4年前，茶楼房东想在小区接装天然气，傅某明确表示拒绝的调查笔录；被告欲与原告协商解决纠纷的微信截图等证据，用以证实其主张的事实。对此，被告认为，原告的证人均未出庭作证，且傅某身份证显示住址与涉案小区不一致，茶楼房东是其自称，不能核实是否被告；小区居民不能通过签字证明作证，《情况说明》说明争议的起因是原告未告知小区居民，擅自损坏院门安装天然气管道；微信截图是被告欲与原告协商解决问题的意见，亦不能证实原告主张的事实，故原告举出的上述证据不能达到原告的证明目的。 三、原告主张被告应返还和赔偿原告保证金20,000元、一个季度租金48,000元、转让费80,000元、装修费用及购物损失300,000元，并举出2018年3月29日练世秀出具收转让费80,000元《收条》，银行账户交易明细，非居民用气安装合同及泸州华润兴泸燃气有限公司收取接驳费36,645.66元的发票，泸州市兴泸水务（集团）有限公司预收527元的专用收据，以及装修、购货收据、收条、出库单、销售单等证据，用以证实其主张的事实。对此，被告认为，原告交付了一季度租金、保证金属实，但转让费只是转让原告经营茶楼时的设施费用（含空调15台、麻将机12台、彩电6台、藤椅、茶几、花瓶等茶楼物件），不是房屋转让费，原告若主张退还转让费用需将上述物品退还原告；原告主张的装修费用及购物损失300,000元中，除非居民用气安装合同及水务集团的收据外，其他都是白条而非正式票据，不能作为损失的依据。 四、被告主张原告应付2018年7月至2019年6月的房租192,000元，迟延履行金57,600元，恢复房屋原样费用104,320元，并举出双方签订《营业房屋租赁合同》，四川连丰建设工程有限公司建筑业企业资质证书，以及该公司出具的恢复茶楼需要装修费报价单等证据，用以证实其主张的事实。对此，原告认为，《营业房屋租赁合同》属实，但损失扩大是练世秀造成的，应由练世秀自行承担；四川连丰建设工程有限公司未进入现场实地评估，其出具恢复茶楼需要装修费报价单不能证明恢复茶楼的费用。 审理中，经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为：一、关于双方《营业房屋租赁合同》的效力问题。原、被告双方签订《营业房屋租赁合同》，约定被告将自有坐落于江阳区北延路8号X号办公商业用房出租给原告使用，以及对租期、租金、保证金、滞纳金等进行的约定，是双方的真实意思表示。涉案商业用房变更为餐饮，亦未违反法律禁止性规定。因此，该合同为有效合同，双方均应按约履行。针对双方的争议焦点，本院评析如下： 一、关于被告是否知晓原告租赁房屋用于从事餐饮经营及承诺可安装天然气经营酒楼的问题。原、被告签订《营业房屋租赁合同》，约定被告将其办公商业用房出租给原告使用，虽未明确约定租赁房屋的用途，但根据房屋租赁日常生活经验判断，被告不知晓原告租赁房屋用于从事餐饮经营有违常理，故应当认定被告知晓原告租赁房屋用于从事餐饮经营事实。但原告主张被告承诺可安装天然气经营酒楼的事实，因未举出相关证据予以证明，本院依法不予采信。 二、关于被告是否故意隐瞒小区居民反对租赁房屋从事餐饮经营的问题。原告举出《关于对罐罐鸡酒楼开业的意见》及反对占用公共面积私搭乱建的《情况说明》，证人傅某调查笔录，微信截图等证据，尚不足以证实原、被告在签订《营业房屋租赁合同》前，被告即明知小区居民不同意安装天然气，反对租赁房屋从事餐饮经营的事实。原告所举证据不足以证明其主张，应承担举证不能责任。因此，对于原告主张被告故意隐瞒小区居民反对租赁房屋从事餐饮经营的事实，本院不予采信。 三、关于原告的损失问题。本案中，双方当事人对原告已支付被告保证金20,000元、一个季度租金48,000元没有异议。对此，本院予以确认。关于原告转让费80,000元的争议。原、被告双方签订《营业房屋租赁合同》并未有关于转让费的约定。苟秋兰向练世秀支付转让费80,000元后，练世秀将自有原装修经营茶楼的涉案房屋及旧空调15台、麻将机12台、彩电6台、藤椅、茶几、花瓶等茶楼物件一并交付了苟秋兰。诉讼中，苟秋兰未能对其支付转让费的原因作出合理说明。由此，本院根据租赁经营房屋的交易习惯，采信该转让费是被告转让经营茶楼的设施费用（含房屋旧装修及空调15台、麻将机12台、彩电6台、藤椅、茶几、花瓶等茶楼物件），是双方对上述物品转让价格的约定和支付的事实。苟秋兰在已对该房原有部分装修设施进行撤除，自行将旧空调、麻将机、彩电等茶楼物件进行变卖处理后，而提出被告应退还其转让费80,000元的主张，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张装修费用及购物损失300,000元的争议。原告举出装修、购货收据、收条、出库单、销售单等证据中，除泸州华润兴泸燃气有限公司收取接驳费36,645.66元属正式发票，以及被告认可的泸州市兴泸水务（集团）有限公司预收527元的专用收据外，其余装修、购货收据、收条、出库单、销售单等证据均非正式票据，不足以证明其主张，且苟秋兰在2019年6月27日四川省泸州市中级人民法院的现场勘验笔录中，认可其所购厨具、冰箱、灶具、桌椅等物品已自行搬走，并明确表示不对其装修损失进行鉴定或评估。由此，本案能够认定原告装修费用损失为天然气接驳费36,645.66元、水费527元。原告的其余装修费用及购物损失，所举证据不足以证实其主张，原告应承担举证不能责任。因此，本案原告的损失应为：保证金20,000元、一个季度租金48,000元、天然气接驳费36,645.66元、水费527元，共计105,172.66元。 四、关于被告的损失问题。根据双方《营业房屋租赁合同》约定，本院确认被告自2018年7月至2019年6月27日的房租损失为190,400元（16,000元/月×11个月＋16,000元/月÷30天/月×27天）。关于被告主张迟延履行金57,600元的争议。如前所述，本案原、被告之间的《营业房屋租赁合同》不能实现合同目的，并非原、被告的违约行为所致，不能归责于双方当事人。因此，对于被告提出原告应承担违约责任，支付迟延履行金57,600元的主张，本院不予支持。关于被告主张恢复房屋原样费用104,320元的争议。被告举出的四川连丰建设工程有限公司出具的恢复茶楼需要装修费报价单，不足以证实其恢复茶楼的实际费用，且被告茶楼的相应设施已转让给原告，并收取了转让费80,000元，故对被告重复要求原告支付恢复房屋原样费用的主张，本院亦不予支持。由此，本案被告的实际损失为房租损失190,400元。 综上所述，原、被告双方签订的《营业房屋租赁合同》合法有效。该合同未能实现合同目的，并非原、被告的违约行为所致，不能归责于双方当事人。现双方均同意解除合同，双方由此而产生的损失295,572.66元（原告105,172.66元＋被告190,400元），应按公平原则进行分担，即各承担147,786.33元。扣减原告的损失后，原告尚应偿付被告的租金损失42,613.67元（147,786.33元-105,172.66元）。据此，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）苟秋兰与被告（反诉原告）练世秀于2018年3月28日签订的《营业房屋租赁合同》于2019年6月27日解除； 二、原告（反诉被告）苟秋兰于本判决生效之日起十日内，偿付被告（反诉原告）练世秀房屋租金损失42,613.67元； 三、驳回原告（反诉被告）苟秋兰的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）练世秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8,020元，由原告（反诉被告）苟秋兰承担。反诉案件受理费3,304元，由原告（反诉被告）苟秋兰承担443元，被告（反诉原告）练世秀承担2,861元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  吴晓明 人民陪审员  赵 静 人民陪审员  祝 建 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  鲜佳芯