广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3330号 原告：北海万达房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450500619443112N，住所地北海市兴桂路与站前路交叉口西北角万科城市花园第四幢。 法定代表人：陈志辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾季红，广西天惠律师事务所律师。 被告：刘鸿娟，女，汉族，1969年3月7日出生，住所地天津市南开区西湖道卧龙北里6号楼3门411号，现住北海市海城区。 原告北海万达房地产开发有限公司诉被告刘鸿娟民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄建军、曾季红，被告刘鸿娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海万达房地产开发有限公司向法院提出诉讼请求：判令被告向原告偿还借款本金60019元及违约金42542元（违约金按年利率24%的标准，从2016年8月16日暂计至2019年7月30日，以后另计至款项还清之日止）。事实和理由：2014年8月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于北海市，房屋建筑面积63.79平方米，总价396695元，付款方式为：被告于2014年8月27日前支付总房款的30%即119695元，余款277000元由被告办理银行按揭支付。因被告一次性支付购房首付款有困难，遂与原告协商借款并以分期还款方式还款，同日，原告与被告签订《借款协议》，约定被告向原告借款80026元，用于支付万汇广场2幢1401号房购房首付款，被告开具借条后原告给被告开具借款金额的购房发票，被告持该发票办理银行按揭贷款手续。被告分四期偿还借款：第一期于2015年2月15日前还款20007元，第二期于2015年8月15日前还款20007元，第三期于2016年2月15日前还款20006元，第四期于2016年8月15日前还款20006元。协议还约定，被告在合同约定的借款期限到期前还清全部借款的，不必支付利息，如被告逾期还款的，自还款日期届满之日起每日按总房款的0.1%向原告支付违约金，逾期超过30日的，自第31日起每日按总房款的0.5%向原告支付违约金。《借款协议》签订后，原告将80026元借款以现金方式存入涉案楼盘预售监管账户，并向被告开具相应金额的购房款发票，被告以此办理了银行按揭贷款。但原告依约履行合同后，被告仅向原告偿还过20007元，尚欠60019元逾期至今未还，虽经原告一再催促，被告仍拒绝偿还。为此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起以上诉讼请求。 被告刘鸿娟辩称：被告确实没有缴纳首付款剩余的6万余元，因为开发商万达违约在先。主要六点违约事项：第一，合同约定2014年12月31日前交付商品房，但是原告在该日期前并没有交付，在2015年7月中旬才交付。第二，被告当时购买的是精装修的房子，原告也提供了精装修的，但是被告委托朋友去验收的时候发现装修材料并不符合合同约定。第三，被告与原告签订《万汇广场住宅租赁合同》，被告将案涉房屋返租给原告，实际租赁房子的期限是两年，原告需要支付被告两年的房租，开发商承诺过每月支付被告2000元，原告应在每个季度期满前7日支付租金，但是原告没有按照合同约定的日期支付，原告支付的金额也没有6000元，只有5520元，当被告发现租金没有足额的时候，原告说代被告缴纳了税费，但是合同并没有约定，所以原告应该每月返还给被告160元，6个月共计960元，且租金应在购房金额里减除。第四，原告只付给被告六个月的房租，原告至今没有支付从2015年10月至2017年3月的房租。第五，租赁期届满后，被告不再将房屋出租给原告，但原告还一直出租被告的房子给一个酒店，这是违背被告的意愿，这种行为属于不当得利的行为，侵犯了被告的权利。同日，供电公司也一直发短信给被告，说被告欠缴电费，被告也通知酒店的客房经理去缴费，但是酒店一直拖，最后被告只能自己去交了。为此，原告拖欠被告从2017年4月至2018年12月的租金42000元。第六，原告承诺于2017年7月份为被告办理房产证，但是原告没有通知被告，而且原告也以办理房产证要求被告补交面积差价，否则不给被告办理房产证。综上，是原告违约在先，而且是一次次违约，原告让被告赔偿违约金是无理要求。因为原告一直没有支付给被告房租，所以被告才没有交纳剩余的购房款6万余元。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2014年8月27日，原告北海万达房地产开发有限公司（出卖人）与被告刘鸿娟（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于北海市，总金额为396695元；买受人应于2014年8月27日前支付总房款的30%即119695元，余款277000元由买受人办理银行按揭支付给出卖人。 同日，原告北海万达房地产开发有限公司（甲方）与被告刘鸿娟（乙方）签订《借款协议》，约定乙方向甲方借款80026元用于支付万汇广场2栋1401号购房款，乙方开具借条后甲方给乙方开具借款金额的购房发票，乙方持该购房款发票到按揭银行办理贷款相关审批手续。乙方保证分四期偿还甲方借款，分别于以下时间还款：第一期于2015年2月15日前向甲方还款20007元；第二期于2015年8月15日前向甲方还款20007元；第三期于2016年2月15日前向甲方还款20006元；第四期于2016年8月15日前向甲方还款20006元。乙方在本合同约定借款期限到期前还清全部借款的，不必向甲方支付利息。如乙方逾期还款的，自还款日期届满之日起须每日按总房款的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过30日的，自第31日起每日按总房款的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除双方签订的《商品房买卖合同》且不承担违约责任，同时乙方累计支付房款不予退还。 2014年10月27日，原告北海万达房地产开发有限公司将80026元借款存入其账户中，存款凭证显示交款人为刘鸿娟。次日，原告北海万达房地产开发有限公司为被告刘鸿娟开具80026元购房款的发票。 2015年7月18日，被告刘鸿娟向原告偿还借款本金20007元。 庭审中，被告刘鸿娟认可其向原告借款80026元，且仅偿还过借款本金20007元。 本院认为，原告北海万达房地产开发有限公司主张其向被告刘鸿娟出借80026元，有相应的《借款协议》、存款凭证及发票予以证实，被告刘鸿娟亦予以认可，本院对此予以确认。现借款期限届满，被告刘鸿娟仍未向原告偿还借款本息的行为，已构成违约。扣除被告刘鸿娟已偿还的20007元，原告北海万达房地产开发有限公司请求被告刘鸿娟偿还借款本金60019元，合理有据，本院予以支持。被告刘鸿娟抗辩称其是因为原告违反《商品房买卖合同》及双方签订的租赁合同约定在先，并主张用租金抵扣借款，本院认为，被告刘鸿娟所抗辩的事实与本案纠纷不属于同一法律关系，被告刘鸿娟的抗辩不能成立。原、被告因其他纠纷产生的违约责任与本案无关，应由被告刘鸿娟另行起诉主张。 对于违约金，按照原、被告的约定，如被告逾期还款的，自还款日期届满之日起须每日按总房款的0.1%向原告支付违约金；逾期超过30日的，自第31日起每日按总房款的0.5%向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，现原告北海万达房地产开发有限公司主张违约金按年利率24%计算，以60019元为基数，自2016年8月16日起计算至款项清偿之日止，合理有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下： 被告刘鸿娟偿还借款本金60019元及支付违约金（违约金计算：以60019元为基数，按照年利率24%，自2016年8月16日起计算至款项清偿之日止）给原告北海万达房地产开发有限公司。 案件受理费2351.22元，减半收取1175.61元，由被告刘鸿娟负担（该费用原告北海万达房地产开发有限公司已预交，被告刘鸿娟在履行上述给付义务时一并支付给原告北海万达房地产开发有限公司）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2351.22元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭晓明 二〇一九年十二月六日 法官助理 叶朝露 书 记 员 庞大洋