文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民初510号原告：湖南娄底市剑成置业有限公司。住所地：娄底市娄星区涟滨东街64号。法定代表人：黄弢,该公司董事长。破产管理人：湖南人和人（娄底）律师事务所、湖南通程律师事务所。负责人：罗伯武,该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：杨玮玮，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。被告：伍新平，男，汉族，1962年9月18日出生，住湖南省邵阳市大祥区。原告湖南娄底市剑成置业有限公司（以下简称剑成置业公司）与被告伍新平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告剑成置业公司的委托诉讼代理人杨玮玮、被告伍新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（备案号：201408270007）。事实和理由：2014年8月27日，原告与被告签订了房屋标的为“湘华雅阁大酒店”0001幢2002、2003号房的《商品房买卖合同》，并办理了商品房合同登记备案（备案合同编号：201408270007）和预告登记（预告登记证号：娄房预娄底字第××号）。合同约定房款为1325275元，付款方式为一次性付款。2018年5月15日，娄底市中级人民法院依法受理了原告的破产重整一案，并指定湖南人和人（娄底）律师事务所和湖南通程律师事务所联合担任原告的破产管理人。2019年3月15日，原告与大汉控股集团有限公司签订了重整合作协议，约定大汉控股集团有限公司对原告等九家公司的所有破产资产（包括“湘华雅阁大酒店”在建工程在内）整体接盘、分步实施，大汉优先、风险可控，且如果不能解决好娄底项目的遗留问题，投资人有权随时退出。协议已经第二次债权人会议表决通过，并报娄底市中级人民法院备案，已经生效。现重整投资人大汉控股集团有限公司已经接管“湘华雅阁大酒店”在建工程，并对该项目整体定位，重新规划，想整体开发该项目。基于此，原“湘华雅阁大酒店”的房屋面积、结构以及房号都将发生大的变动，原告无法继续向被告交付涉案合同项下的标的房屋，合同目的已无法实现，只能解除合同。综上，诉请法院依法支持原告的诉讼请求，并对购房款的返还及违约责任问题依法处理。被告伍新平辩称：我同意解除合同，但被告应当把购房款的本金和利息付给我。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合其它证据及案件事实进行综合分析认定。经审理查明：2014年8月27日，原告伍新平与被告剑成置业公司签订备案合同编号为201408270007的《商品房买卖合同》，约定伍新平向剑成置业公司购买位于角“湘华雅阁大酒店”0001幢2002、2003号房的《商品房买卖合同》，并办理了商品房合同登记备案和预告登记（预告登记证号：娄房预娄底字第××号）。合同约定房款为1325275元，付款方式为一次性付款。交付期限约定为出卖人应当在2015年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书。3房地产开发项目单位工程竣工验收备案表。上述《商品房买卖合同》签订后，伍新平向剑成置业公司交付了全部购房款，剑成置业公司向伍新平出具了购房款收据。2018年5月15日，经剑成置业公司债权人申请，本院作出（2018）湘13破申18号民事裁定书，裁定受理湖南娄底市剑成置业有限公司的破产重整案件。次日，本院作出（2018）湘13破15号民事决定书，指定湖南人和人（娄底）律师事务所与湖南通程律师事务所联合担任债务人湖南娄底市剑成置业有限公司的破产管理人。本案房屋的工程建设已于2014年年底全面停工。现仍处于停工状态。2019年3月15日，原告与大汉控股集团有限公司签订了《破产重整合作框架协议》，约定大汉控股集团有限公司对原告等九家公司的所有破产资产（包括“湘华雅阁大酒店”在建工程在内）整体接盘、分步实施，大汉控股集团有限公司优先、风险可控，且如果不能解决好娄底项目的遗留问题，投资人有权随时退出。2019年4月9日，剑成置业公司第二次债权人会议表决通过了以《破产重整合作框架协议》为基础与核心制定的《剑成置业公司等九家公司资产盘活经营及财产变价方案》。重整投资人因项目经营需要，拟将湘华雅阁大酒店项目进行规划调整。破产重整期间，被告到管理人处进行了债权申报，申报债权本息合计为1621275元。现管理人尚并未对其债权进行认定。本院认为：本案的争议焦点为：一、关于原被告于2014年8月27日所签订的《商品房买卖合同》能否依法解除的问题。二、《商品房买卖合同》解除后，被告所支付的购房款如何返还、违约责任如何承担的问题。关于焦点一，原告剑成置业公司与被告伍新平于2014年8月27日所签订的《商品房买卖合同》，系双方在平等自愿、协商一致的情况下所达成的协议，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。剑成置业公司作为开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，剑成置业公司应当在2015年6月18日前将经建设单位组织验收合格并将符合合同约定的商品房交付给伍新平，现查明的事实是剑成置业公司出售给伍新平的商品房项目工程于2014年年底停工，现仍处于停工状态，至今未竣工验收，原告尚不能向被告交付房屋，已经构成根本违约。同时，在本院裁定受理湖南娄底市剑成置业有限公司等九家公司的破产重整案后，本案已经进入破产程序。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”的规定，管理人已经接管了债务人湖南娄底市剑成置业有限公司等九家公司的全部财产（包括案涉的“湘华雅阁大酒店”），亦即包括案涉的“湘华雅阁大酒店”在内的全部财产已属于破产财产。虽然上述房屋签订有《商品房买卖合同》，并对上述房屋进行了预购商品房预告登记，但被告尚不享有该财产的所有权，因此，上述房屋仍属于原告剑成置业公司的财产。在剑成置业公司破产重整程序中，债权人会议已表决通过了《剑成置业公司等九家公司资产盘活经营及财产变价方案》，该方案对包括被告在内的全体债权人均有约束力。该方案拟由重整投资人对湘华雅阁大酒店项目进行重新整体定位，重新规划，整体开发。由此，将导致合同约定的商品房不能向被告交付，合同目的无法实现。另外，被告对原告诉请解除合同，并无异议。综上，因原告履行不能，合同目的不能实现，为保障剑成置业公司破产重整程序顺利推进，原告诉请解除合同，本院依法应当予以准许。关于焦点二，原被告在履行《商品房买卖合同》过程中，因原告不能向被告交付约定房屋，致使合同目的无法实现，原告已构成根本违约。在合同解除后，原告应当向被告返还全部购房款，并依据合同约定承担全部违约责任。但是，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条之规定，被告因合同解除后依法所取得的债权，应当先由剑成置业公司管理人依照《中华人民共和国企业破产法》及其相关司法解释的规定，审核、确认该债权金额、清偿顺位，并予以公示。如原告、被告及其他利害关系人对管理人所公示的债权审核结果有异议，可以通过诉讼途径解决。不宜在本案审理中由本院直接判决确认。因此，对于被告所称已经向原告支付的房款要求优先受偿，在本案中不宜直接进行处理。因此，对于被告伍新平购房款的返还及利息等损失计算的问题，在本案中不宜直接进行处理。综上所述，为维护各方当事人的合法权益，顺利推进剑成置业公司破产重整，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下：解除原告湖南娄底市剑成置业有限公司与被告伍新平于2014年8月27日签订的《商品房买卖合同》（备案号：201408270007）。本案案件受理费100元，由原告湖南娄底市剑成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  杨文模审判员  万江国审判员  肖 勇二〇一九年十二月十二日法官助理严文郁书记员颜卫清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。