河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23617号上诉人（原审被告）：段卫芳，女，1987年6月20日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：王海军，郑州市新郑市新村法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：常玲艳，女，1988年4月6日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：崔梦儒，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武腾飞，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原审被告：赵文创，男，1985年8月1日出生，汉族，住新郑市。上诉人段卫芳因与被上诉人常玲艳及原审被告赵文创房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初9732号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。段卫芳委托诉讼代理人王海军、常玲艳委托诉讼代理人崔梦儒、武腾飞到庭参加诉讼，赵文创经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。段卫芳上诉请求：1.撤销一审民事判决，并重新评判上诉人因客观原因不能履行合同的情形，确认被上诉人阻止变更合同行为不当，依法驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人存在因客观原因不能履行合同原因。上诉人客观上没有取得房产证书，因此无法履行房屋过户的合同义务，使得被上诉人购房合同的目的不能实现，此时双方正确做法是依据情势变更原则变更或终止履行合同，而非提起诉讼。二、郑州市中级人民法院（2018）豫01民终13413号民事判决书所判双方争议，与事实不符，所判适用法律不当，结果显失公平。三、一审判决未考虑合同履行中情势变更原则，判决结果令双方利益失衡，显失公平。综上所述，一审判决援用错误先例判决逻辑，没有正确认定事实，没有正确适用法律，在没有尊重客观情势变更原则下所做判决，侵害了上诉人合法权益，让被上诉人获得超额利益显失公平，故提起上诉，请二审法院依法公正裁决。常玲艳辩称，一审判决正确，依法应当予以维持。一、本案不存在不能履行合同的客观情况，更不存在所谓情势变更。根据本案查明的事实及被上诉人提交的证据，在涉案小区已经具备能够办理不动产权证的条件下，上诉人办理产权证只是时间问题。上诉人所称上诉人客观上没有取得房产证，因此无法履行房屋过户的合同义务，其实是刻意逃避其合同义务，故意毁约不应支持。二、上诉人主张的房地产管理法对无证房屋买卖过户的客观限制的观点无法律依据。根据合同法司法解释（二）第14条明确规定，违反效力性强制性规定的属无效。上诉人主张的城市房地产管理法中关于无证房产买卖的规定，属于管理性强制规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。三、关于违约金计算基数，郑州市中级人民法院根据二手房交易习惯，以房屋总额价款作为基数计算违约金并无不妥，且本案中上诉人对其主张并未举证证明。四、涉诉房屋至今未办理过户的真正原因是上诉人怠于履行义务，恶意拖延。上诉人所称协商解决，实际上是无视生效判决及合同确定的义务。合同约定上诉人应当先将房屋过户给被上诉人，之后被上诉人再结清尾款。被上诉人多次在了解到房屋办理有抵押后，多次表示愿意协助上诉人将房屋解押，以便于办理房屋过户，上诉人均拒绝配合。在不履行上述判决及合同的情况下，上诉人怎么能说被上诉人故意拖延。综上，请合议庭根据合同的履行情况，上诉人的主观过错程度以及主观恶意等综合因素，参照诚实信用原则予以衡量，依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。赵文创未到庭、未陈述。常玲艳向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告向原告支付违约金182490元（以660000元为基数，自2018年3月2日至原告起诉之日，按日万分之五计算，实际计算至二被告履行协助过户义务完毕之日止）；2、依法判令二被告协助原告办理位于新郑市××郡××楼××单元1404房屋过户手续；3、本案的全部诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实：2017年2月25日，段卫芳（甲方）与常玲艳（乙方）签订《房产转让协议》，主要约定：一、甲方同意将位于新郑市剑桥郡3A幢2单元1404房产转让给乙方，房产面积146.79平方米。二、经双方协商，同意将该房产以660000元价格成交。三、乙方通过甲方所售房产进行充分了解，愿意购买该房产，并于2017年2月25日交付20000元定金，2017年2月28日前交付300000元，剩余房款340000元办理过户后乙方做银行按揭，按揭款直接打入甲方指定账户。结清之日前甲方应将该房产交于乙方，同时保持水电正常使用（物业费由乙方自行承担）。四、甲方应保证所售出房产无产权债务纠纷，并不得以隐瞒、欺骗等形式与乙方发生产权转让行为，否则所引起的相关后果均由甲方承担。五、甲方应在乙方办理房产转移手续时主动予以配合，有义务为乙方提供所需证件资料，并保证其合法真实可信。六、该房产过户过程中所需有关税费、交易所产生任何费用由乙方自行承担。七、乙方交定金后在规定时间内应支付剩余款项，否则定金不予退还。甲方收到款项后应在45日内将房产过户到乙方指定名下，乙方应予以配合，如超期甲方每日应向乙方支付万分之五的违约金。八、该协议自签字之日起生效。甲方段卫芳、乙方常玲艳在《房产转让协议》上分别签名确认。同日，常玲艳向段卫芳支付定金20000元、购房款300000元。后因段卫芳未依约定配合办理房屋过户手续，常玲艳曾于2018年3月8日以段卫芳、赵文创为被告提起诉讼，诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《房产转让协议》有效；2、判令被告履行房产过户手续；3、判令被告支付原告违约金115500元。该院审理后作出（2018）豫0184民初1146号民事判决书，判决内容如下：一、确认原告常玲艳与被告段卫芳于2017年2月25日签订的《房产转让协议》有效；二、驳回原告常玲艳的其他诉讼请求。常玲艳不服，向郑州市中级人民法院提起诉讼。郑州市中级人民法院审理后作出（2018）豫01民终13413号民事判决书认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。段卫芳与常玲艳签订的《房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。双方签订的《房产转让协议》约定，房产总价为660000元。常玲艳在2017年2月25日交付定金20000元，于2017年2月28日交付300000元，剩余房款340000元办理过户后常玲艳以银行按揭的形式付款。常玲艳交定金后在规定时间内应支付剩余款项，否则定金不予退还。段卫芳收到款项后应该在45日内将房产过户到常玲艳名下，如超期段卫芳每日向常玲艳支付万分之五的违约金。协议签订后，常玲艳于2017年2月25日支付了定金2000元和房款300000元，履行了合同约定的房屋过户前的付款义务，段卫芳在收到房款后未在合同约定的时间内将房产过户到常玲艳名下，构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。双方签订的《房产转让协议》对支付违约金的房款标准未作约定，依据二手房交易习惯，该违约金应以房屋总价为标准计算。故段卫芳应支付2017年4月12日至2018年3月1日（常玲艳起诉日）共计324天的违约金106920元。常玲艳二审中要求违约金计算至二审开庭之日，因其起诉日后的违约金起诉时并未发生，常玲艳也未缴纳该部分诉讼费用，其该部分请求应另行主张，对常玲艳违约金过高部分请求，该院不予支持。涉案房产未办理产权登记和存在抵押并不影响合同的履行，不存在法律上不能履行情形，涉案房屋不能办理过户系段卫芳单方违约所致，常玲艳不存在过错，一审以常玲艳存在过错为由不予支持违约金认定事实错误，该院予以纠正。关于常玲艳要求段卫芳履行房产过户手续的诉讼请求，因段卫芳尚未取得涉案房产权属证书，涉案房屋不具备办理过户的条件，其该项诉讼请求因目前不具备履行条件该院不予支持，常玲艳应在段卫芳取得涉案房产权属证书后再另行主张其该项诉请。综合上述，作出如下判决：一、维持河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初1146号民事判决第一项；二、撤销河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初1146号民事判决第二项；三、段卫芳于本判决生效之日起十日内支付常玲艳违约金106920元；四、驳回常玲艳的其他诉讼请求。之后段卫芳仍未履行合同约定义务完成房屋过户，故原告又诉于该院。以上事实有以下证据予以证明：有当事人的陈述，《房产转让协议》，段卫芳出具的收据，物业公司出具的收款收据，河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初1146号民事判决书，郑州市中级人民法院（2018）豫01民终13413号民事判决书等相关证据证明。一审法院认为，本案所涉争议已经生效的判决予以评判，且判决已生效，应当依照生效判决的评判予以执行。关于原告主张要求房产过户，生效判决确定“常玲艳应在段卫芳取得涉案房产权属证书后再另行主张其该项诉请”，而至今段卫芳并未取得产权证书，原判决作出的情形并未发生变化，故对原告该项诉讼请求，仍不予处理。关于原告主张的违约金，生效判决确定被告段卫芳应当予以支付，并判决支付“2017年4月12日至2018年3月1日的违约金”，并建议“其他部分请求另行主张”。被告段卫芳未能将房产过户至常玲艳名下，按照生效判决的评判，被告段卫芳仍应支付违约金。2018年3月2日至2019年9月6日（立案之日），共计553天，违约金为182490元，之后的违约金计算至被告段卫芳帮助完成房产过户之日止。生效判决对于赵文创是否应当承担责任已作出评判，判决赵文创不承担民事责任，依据“一事不再理”原则，驳回原告常玲艳对于被告赵文创的起诉。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一项规定，判决：一、被告段卫芳于本判决生效之日起十日内支付原告常玲艳违约金（2018年3月2日至2019年9月6日违约金182490元；之后违约金以660000元为基数按日万分之五，自2019年9月7日至协助办理完毕之日）；二、驳回原告常玲艳对被告赵文创的起诉；三、驳回原告常玲艳的其他起诉。案件受理费减半收取1975元，由被告段卫芳承担。二审期间，常玲艳提交以下证据：第一组证据2018年9月6日被上诉人在涉案房屋开发商处拍摄的《剑桥郡办理房产证财物相关流程表》；第二组证据涉案房屋大门张贴的办证《通知》；第三组证据涉案房屋所在小区其他业主已经办理的房产证复印件（其中3A号楼2单元1603室与涉案房屋在同一单元）。以上三组证据证明目的：涉案房屋已完全具备办理产权登记的条件，且同小区同单元其他业主已经办理房产证书，本案是由于上诉人怠于履行义务，恶意拖延，导致至今无法为被上诉人办理涉诉房屋过户。段卫芳发表质证意见，对证据一的真实性有异议，证据二和三真实性没有异议。通过被上诉人所举证据二和证据三可以证明，涉案房屋所能办理房屋登记手续时间是在2019年，也证明我方对合同无法办证、无法办理过户，这一观点是成立的，郑州市中级人民法院终审判决是存在瑕疵的。赵文创未发表质证意见。段卫芳、赵文创未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉争议已经生效的判决予以评判，且判决已生效，应当依照生效判决的评判予以执行。段卫芳未能将房产过户至常玲艳名下，按照生效判决的评判，段卫芳应支付违约金，故一审法院判决段卫芳支付违约金自2018年3月2日至段卫芳协助完成房产过户之日止，并无不当。段卫芳上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，段卫芳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3950元，由上诉人段卫芳负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月十七日书记员 景慧洁