江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初1729号 原告：南京如宁新型建材厂，住所地在南京市浦口区江浦街道新合村31605部队农场内。 经营者：焦延波，男，1974年8月10日生，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：杨书桥，江苏和忠律师事务所律师。 被告：中国人民解放军31605部队，住所地在南京市江宁区淳化街道淳关路1号。 法定代表人：陈培云，部队长。 委托诉讼代理人：田强，男，助理工程师，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：史兹保，江苏苏商律师事务所律师。 原告南京如宁新型建材厂（下称如宁建材厂）与被告中国人民解放军31605部队（下称31605部队）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案受理，适用普通程序审理，并作出了（2018）苏0111民初1711号民事判决书，后31605部队不服上述民事判决，在法定期限内上诉至江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院经审理作出了（2018）苏01民终10614号民事裁定书，该民事裁定书以一审判决认定基本事实不清为由裁定，撤销一审判决，并发回本院重审。本院又于2019年2月21日立案受理，依法适用普通程序，并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审时，原告如宁建材厂的经营者焦延波及委托诉讼代理人杨书桥，被告31605部队的委托诉讼代理人田强和史兹保到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告如宁建材厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担因提前解除合同给原告造成的经济损失4291832元；2.判令由被告承担诉讼费和鉴定费。事实和理由：2010年3月15日，原告与被告签订了《合作生产意见书》，约定由原告承包被告农场的7亩场地及12间旧库房用于生产加工水泥制品，合作意向15年，自2009年12月12至2024年11月30日止。原告一直履行合同，直至2015年底被告因为中央军委的文件要求而拒绝收取承包费用。现被告依照中央军委的统一安排，要求解除和原告之间的承包合同，原告对此表示支持，但被告解除尚在协议期的承包协议造成原告的经济损失应当予以赔偿。原告认为，给原告造成的经济损失应当参照南京市浦口区农村拆迁补偿政策执行，故诉至法院，要求判如所请。 被告31605部队辩称:1.原告的诉请没有事实及法律依据。首先，原告与被告签订的虽然是《合作生产合同书》，其实是房屋租赁合同关系，且该合同书已经履行完毕，按照该合同书的约定，合同期满后，所谓的房屋、建筑物等应当属于被告所有。故不应当给与补偿。2.即使存在补偿问题，因为该房屋属于非法建筑，也不存在所谓补偿问题。3.由于被告单位管理人员变动较多，所以对该合同书约定的事项在审理过程中进行了相关调查，发现原告对被告及法庭进行了虚假陈述，歪曲了事实，理应也不应由被告承担所谓的补偿责任。4.被告并未提前解除合同，本案是合同到期项目，原、被告就涉案土地和房屋等的租赁共签订了合作协议书、合作合同书及合作意向书共三份，合作协议书的期限是2005年至2015年，共计十年；2010年，被告接上级通知，不允许签订长期合同，其中农副业生产项目最长期限不得超过三年，原则上一年一签，由此被告对已签订的合同（期限基本为10年）均与承租方协商重新签订合同，也有个别承租人通过诉讼解决，而与如宁建材厂进行协商时，如宁建材厂以其已完成大量投资，经双方协商，同日签订了合作合同书及合作意向书，但是双方进行了约定，还是按照之前期限为2005年至2015年的合作协议书为准，所以，签订的时间虽然是2010年3月15日，实际上按照2005年的合作协议书，期限为2009年12月1日至2012年11月30日，2012年由于部队更换了法定代表人，部队不再同意续签，双方依旧履行到了2015年。2015年之后部队没有再收取租金，2016年合同到期后，部队尽力与如宁建材厂谈判，要求收回土地未果。直至2017年7月9日，部队开始停止有偿服务，诉讼至法院。 经审理查明：31605部队原名称为中国人民解放军73016部队。2005年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》约定：甲方将场部南侧机车库场院租给乙方从事混凝土加工经营，租地范围为院内场地约7亩、旧库房15间（其中3间于2004年倒塌）；租用时限自2005年12月31日至2015年12月30日止，共计10年；租金每年8000元，每年12月支付次年承包费；乙方在租用土地和使用旧库房期间，如发生不可抗力及军（含）以上文件要求须收回土地的，考虑到甲方的特殊性质，甲方有权收回土地使用权，乙方应积极配合……原告租得上述土地及房屋后，因部分房屋过于老旧影响安全，在2007年期间，31065部队同意由如宁建材厂将旧房拆除，并由如宁建材厂新建厂房及职工宿舍。为此，31605部队还向如宁建材厂收取了“旧房拆除旧砖折价款”10000元，并出具了收据一份。 2010年，因31065部队接到上级通知，不允许31065部队签订长期合同，且农副业生产项目最长期限不得超过三年，原则上一年一签，故31065部队对已签订的合同（期限基本为10年）均与承租方协商重新签订合同，协商不成的通过诉讼予以解决。2010年3月15日，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订了《合作生产意向书》，约定：甲方同意将农场老场部南侧机车库场约7亩的场地及旧库房12间租给乙方用于水泥制品的生产及加工；合作意向为15年，从2009年12月1日至2024年11月30日止；年租金为8000元，每年12月1日前付清当年租金；合同期满后，乙方应将所租赁地块上的所有土建工程、装修及绿化、水电设施等附属工程保持完好交给甲方……；项目建成后，乙方仅存有合作期限内的使用权，房地产产权归甲方所有；因甲方精简整编、营区改造等原因提出的提前终止意向，甲方应提前三个月通知乙方，所有建筑物工程评估总价乘以13年为基数，按基数乘以剩余租期加上银行贷款利息给予乙方经济补偿；等等。同日，双方又签订了《合作生产合同书》，约定：甲方同意将农场老场部南侧机车库场约7亩的场地及旧库房12间租给乙方用于水泥制品的生产及加工；合同时间为3年，从2009年12月1日至2012年11月30日止；年租金为8000元，每年12月1日前付清当年租金；合同期满后，乙方应将所租赁地块上的所有土建工程、装修及绿化、水电设施等附属工程保持完好交给甲方……；项目建成后，乙方仅存有合作期限内的使用权，房地产产权归甲方所有；等等。上述三份协议签订后，原告如宁建材厂在租赁的涉案土地及房屋内从事生产经营活动，并将租金缴纳至2015年度。 另查明，因中央军委2016年下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求停止军队和武警部队一切有偿服务活动，31605部队要求解除与如宁建材厂之间的租赁合同，并于2017年7月份向本院提起诉讼，要求判决：解除原、被告签订的《合作生产合同书》；如宁建材厂迁出承包土地及房屋，并将承包标的返还给31605部队。本院于2017年12月21日作出（2017）苏0111民初6200号民事判决书，判决：解除31605部队与被告如宁建材厂签订的《合作生产合同书》；如宁建材厂于判决生效之日起十日内将位于农场部的7亩土地及旧库房返还给31605部队。如宁建材厂不服该判决，并提起上诉。南京中院于2018年2月5日作出（2018）苏01民终493号民事判决书，驳回了如宁建材厂的上诉请求。 又查明，在原审案件审理过程中，应如宁建材厂申请，本院组织并由江苏快拍嘉网络科技有限公司委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（下称国衡评估公司）就如宁建材厂内的建筑物、装修装饰及附属物价值进行了评估。国衡评估公司于2018年4月27日作出评估报告，认为评估的建筑物、装修装饰及附属物、设备设施价值共计4291832元。2019年11月21日，本院向国衡评估公司发送了工作联系函，该公司于2019年11月26日回复，主要记载，上述评估报告中估价对象中建筑物均为无证房，测算过程中相关税费取值为0，开发利润取值为10%，关于成新率中考虑的耐用年限是根据建筑物的实际耐用年限，不考虑租赁等因素，评估对象中的建筑物的全新重置价格经计算分别为楼房2842156.21元、厂房1218669.03元、平房662476.58元。原审庭审中，原、被告双方均认可，上述评估报告记载的设备设施中的地磅1台和监控1套在评估公司工作人员现场统计完，随后即被原告如宁建材厂取走，而上述评估报告中记载了地磅和监控的评估价值分别为13500元和600元，合计14100元，包含在设备设施总价值中。 以上事实有原、被告在法庭上的陈述及提交的书面意见；原告提供的《生产合作意向书》、拆除危房报告（落款时间为2007年11月25日）、工兵团后勤处呈批笺（最后签字日期为2007年12月18日，内容为“关于拆除危房事宜”）、收据、（2017）苏0111民初6200号案件于2017年9月18日的庭审笔录、房地产估价报告及工作联系函、回复；被告提交的《合作生产合同书》、（2017）苏0111民初6200号民事判决书、（2018）01民终493号民事判决书、照片等证据在卷予以证实。 本院认为，原、被告签订的《合作生产合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。但是，就案涉的土地及库房的租赁，原、被告于2005年签订了《协议》，约定承租期限至2015年截止共计10年，即双方最初对租赁期限的预期为长期，由此，原告在2007年期间获得被告的书面批准后，大量投资对原有库房（部分倒塌，其余均成为危房）拆除并翻建或重新扩建用作职工宿舍及生产厂房，为长期承租经营提供必要的条件，从而也表明了原告长期承租经营的意愿。2010年，被告所执行的上级通知中，只是不允许签订长期合同，在通知被严格执行的情况下，不禁止签订的短期合同到期后再续签，为此，原、被告在2010年3月15日签订了《合作生产意向书》和《合作生产合同书》两份文本，根据生效的（2017）苏0111民初6200号及（2018）01民终493号民事判决书的确认，《合作生产意向书》仅是预约合同，因合同未成立当然不发生效力，成立并生效的合同是《合作生产合同书》，但是，从《合作生产意向书》和《合作生产合同书》两份文本内容的主要区别之一在于对承包期限的约定来看（前者的合同期限为15年，后者的合同期限为3年），原、被告在原《协议》仍然在合同期限内的情况下，签订前述两份文本的原因就在于，既能满足被告执行上级通知的要求，同时可以通过续签《合作生产合同书》满足原告长期承租经营的意愿。再，原、被告在《合作生产合同书》期限届满（2012年）后又继续履行该合同至2015年。综上，《合作生产意向书》虽然不具有合同效力，但是原告客观上因该文本中约定的合同期限15年而产生了信赖利益，且被告对此在签订《合作生产合同书》时也应该知道。现被告提前终止合作意向期，对原告产生的信赖利益造成了损失，故对原告要求被告给予补偿的请求，本院应当予以支持。 关于补偿的金额问题。原告产生的信赖利益损失直接表现为案涉评估报告中评估对象价值的提前归零，且原告对于15年合作意向期的提前终止无过错，被告亦因全国性军事政策的改变而提前终止双方间的租赁关系，属于不可抗力，故应仅对原告遭受的上述直接损失予以补偿。原告建造的案涉房屋所使用的土地性质特殊，且事先得到了被告的批准，被告抗辩案涉房屋为违法建筑，但未能举证证明，依法应该承担不利的法律后果，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。因案涉评估报告所采用的估价方法-成本法，已经将成新率纳入了计算范围，故本院在计算补偿款时不再进行折旧考虑。因原、被告签订的案涉全部协议中均有约定，原告对建筑物仅享有在合作期限内的使用权，所有权归被告，且在合同期满后原告应保证将建筑物等设施完好交于被告，故案涉建筑物的评估价值中对成新率所考虑的耐用年限不应该是实际耐用年限，而应考虑租赁期限届满时年限，评估报告未予考虑本案的租赁因素。被告辩称原告在评估后带走部分物品，原告仅认可将地磅、监控设备拆卸带走，其余予以否认。本院认为，被告提交的证据并不足以证明原告转移物品的情况，且在2018年3月29日，被告的代理人与原告共同在评估机构的“房屋装修及附属物单项明细测算表”上对相关物品签字确认，故本院认为在评估价中，应当扣减地磅、监控设备价款合计14100元，其余部分不予扣减。综上，本院根据15年合作意向期限届满时（2024年11月30日）年限，考虑被告在通知原告解除合同未果后于2017年7月9日诉至本院请求解除合同，即15年的合作意向期实际已经履行约半，结合评估报告中确定的建筑物评估价，本院酌定建筑物、装饰装修及附属物的损失为866068元。对于鉴定费27259元，原告已经预付，该款也应当由被告补偿原告13630元为宜。 综上，因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军31605部队于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告南京如宁新型建材厂损失866068元； 二、被告中国人民解放军31605部队于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京如宁新型建材厂支付鉴定费13630元； 三、驳回原告南京如宁新型建材厂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41135元，由原告南京如宁新型建材厂负担20568元，由被告中国人民解放军31605部队负担20567元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费41135元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审判长  成子忠 审判员  何 明 审判员  柳 林 二〇一九年十二月二十日 书记员  魏苗苗