山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3497号 上诉人（原审原告、反诉被告）：北京沃土房地产顾问有限责任公司。 住所地：北京市北京经济技术开发区荣华南路7号院1号楼11层1204室。 统一社会信用代码：91110302692333753Q。 法定代表人：姜琳，执行董事。 委托诉讼代理人：邢学腾，山东德衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪刚，山东德衡（济南）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泰安国泰农业装备集团有限公司。 住所地：山东省泰安市新泰市果都镇工业园。 统一社会信用代码：91370982397338340R。 法定代表人：杨学东，董事长。 委托诉讼代理人：许兴雷，山东东岳远航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴百冰，山东东岳远航律师事务所律师。 上诉人北京沃土房地产顾问有限责任公司（以下简称北京沃土公司）与上诉人泰安国泰农业装备集团有限公司（以下简称泰安国泰公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服新泰市人民法院(2018)鲁0982民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人北京沃土公司上诉请求：1、依法改判全部支持上诉人的一审诉讼请求即判令被上诉人支付上诉人销售房屋的佣金1928471元、支付垫付工资11793元、赔偿上诉人损失504494元；2、依法改判上诉人不赔偿被上诉人10万元损失；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定涉案佣金为《国泰家园项目4月份佣金合计》上体现的2097797元属于事实认定错误，佣金的计算应当以一审法院赴房管局调取的数据为准。首先，《国泰家园项目4月份佣金合计》上记载的数据为截止到2018年4月30日的数据，而涉案项目正常履行的截止时间为2018年6月28日，实际情况跟对账单差2个月之多，一审不应以4月份的数据作为认定佣金数额的依据。其次，《国泰家园项目4月份佣金合计》上的签字为被上诉人单方确认，具体数额的计算应以一审法院赴房管局调取的数据为准，按照考核标准，被告应当按照现场签约销售全额的1.1%给付原告佣金2628471元；2、一审法院认定被上诉人已经支付76万属于事实认定错误。上诉人实际收到的款项为70万元，故在起诉时就此70万元进行了扣除，剩余6万元上诉人并未收到，按照一般常识理解，《借条》与《收条》虽一字之差，但实际意义大不相同，一审法院仅凭一份来历不明的借条就认定此6万元被上诉人已经支付显然过于草率；3、一审法院判决上诉人承担10万元罚款属于事实认定错误。新泰市房管局所处罚的相对人为被上诉人，时被上诉人在未取得预售许可证的情况下私自对外销售房屋，在上诉人实际工作之前被上诉人已经收取了大量预付款，私自销售的行为与上诉人无关，另，上诉人不是违法行为人，在行政处罚案件中也非行政相对人，一审法院将被上诉人已经承担的罚款认定为其损失并转嫁于上诉人负担，属于事实认定错误；4、被上诉人应当支付上诉人的可得利益损失，即504494元。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，国泰家园项目在上诉人的销售运营下一直处于供不应求的状态，合同若正常履行完毕上诉人必然会有后续佣金利益，由于被上诉人违约造成上诉人无法正常销售代理，此损失理应由被上诉人承担；5、上诉人除按照《独家销售及招商代理委托合同》的约定履行自己的义务之外，为促使项目销售的正常进行，专门招聘了相关人员替被告承担其应尽的义务，为此花费了11793元的费用，此费用理应由被上诉人支付。 泰安国泰公司辩称，1、代理销售房屋佣金的数额，既不能按沃土公司请求的1928471元，也不能按照一审判决认定的国泰公司已支付76万元佣金后的1337797元；2、沃土公司关于上诉请求的支付垫付工资11793元和赔偿损失1174442元，均无事实和法律依据，一审判决依法予以驳回，完全正确；3、国泰公司在一审中的反诉请求依法成立，被新泰市住建局行政处罚的10万元罚款，应当由独家代理销售的沃土公司进行赔偿。被处罚主体虽然是国泰公司，但违规预售楼房的行为是由负责独家代理销售的沃土公司所为。其行为给国泰公司造成的被处罚损失，应当依法由沃土公司赔偿；4、沃土公司在上诉状中自认：445套房中有4套房直至法院从房管局调出档案来，确定未办理网签备案。剩下的441套楼房销售也不是沃土公司的全部销售业绩，而应当计算截止到2018年6月5日双方实际终止代理销售合同关系，共计销售391套；5、沃土公司计算的销售业绩和提成比例也存在重大错误，按照双方签订的《独家销售及招商代理委聘合同》第四条第1、2款关于佣金比例的约定，其提成比例佣金为现场客户的佣金额为835234.66元，内部客户和果都内部客户余款应为263621.90元；6、关于一审判决认定国泰公司已付款76万元的事实，10万元反诉赔偿的事实，沃土公司的“可得利益损失”以及垫付职工工资的事实，国泰公司坚持上述答辩意见并服从一审判决的认定；7、反诉过程中确定的六栋销售楼房违规提前销售，该六栋楼房的许可证发放时间，是2018年2月12日，其他四栋合法销售的楼房发放售许可证的时间是2017年12月29日被新泰市住建局对国泰公司处罚的时间是2018年1月29日，这是这个时候还没有发放预售许可证，对销售代理商沃土公司提前预销售，因此该损失应当由沃土公司来承担。 上诉人泰安国泰公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，支持上诉人在一审中的答辩意见和2019年6月3日提交给一审法院的《对法院根据我方（本诉被告）申请从房管局调取的391套销售楼房备案统计数据表的质证意见》，即：被上诉人的总提成佣金额为1023621.90元（含预付款76万元），余款为263621.90元；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:1、一审判决认定“本案的代售佣金额为2097797元”属于认定事实错误。该数额是由被上诉人自行按照1%的佣金提成比例计算后，上诉人的财务人员于2018年5月21日经初步核对签的字，但财务人员无权决定对提成比例的确定，“签字”表格下方的两处“审核”均为空白，未审核签字确认，且1%的佣金提成比例违反了双方所签《合同》第四条的约定，不能作为结算代售佣金的依据；2、表格中的第1项数额本身存在计算错误，上诉人在一审答辩中就提到了此问题，单纯从数字上就多计算了20920元；3、各个销售阶段的销售数量完全可以确定，并结合《合同》中约定的佣金提成比例确定代售佣金数额。一审中上诉人提交了全部10栋楼房的《预（销）售许可证》，从而确定了开始代销售楼房的具体时间，并根据《合同》中的约定，分阶段完成具体销售数量。上诉人申请法院从新泰市房产管理局调取了从每栋楼发放《预（销）售许可证》之日起至双方实际终止代销售关系的2018年6月4日止的楼房销售签约时间、和备案时间准确信息；4、一审判决不支持双方《合同》中约定的各阶段销售量、提成比例的约定，等于剥夺了当事人在不违反法律、法规的前提下，合同条款实行意思自治的原则；5、鉴于被上诉人未按照双方签订的《合同》第四条第1、2款的约定应当分阶段完成代销售楼房数量，根据《房地产经纪人管理办法》第十九条：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”的规定，被上诉人在收到上诉人主动支付的76万元代销售楼房预付款后，再要求上诉人继续支付代销售佣金无法律依据。 北京沃土公司辩称，我方认可国泰公司上诉状中提到的根据一审法院去新泰房管局调取的数据中可以确定阶段销售数量以及佣金结算比例的意见，根据一审中我方提交的台账明细，可以与房管局的数据相互佐证，请求二审法院查清上述事实，并根据双方签订的合同依法改判。 北京沃土房地产顾问有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告销售房屋的佣金2598419元；2、判令被告支付原告垫付的工资11793元；3、判令被告赔偿原告损失504494元；4、案件受理费、保全申请费、保全担保保险费等诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2017年6月8日，原告与被告签订《独家销售及招商代理委聘合同》，约定由原告独家代理新泰市滨湖新区“国泰家园”项目（被告作为开发商）的销售工作，合同签订后原告积极履行合同义务并成功销售了445套房屋，按照合同约定，被告应当及时、足额的向原告支付相应的佣金，但截至起诉前被告仍有1928471元佣金未向原告支付。此外，被告还拖欠原告员工工资11793元。同时，被告为了达到拒付佣金以及不履行后续合同义务的目的，于2018年6月27日将原告的销售人员全部赶出售楼处，并实际控制和接管。该行为严重侵害了原告的权益并给原告造成损失1174442元。综上所述，被告无故拒不履行合同义务的行为已经严重侵害了原告的合法权益并给原告造成了损失，现原告为维护自身权益特向贵院提起诉讼，望判如所请。 泰安国泰农业装备集团有限公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告赔偿反诉原告在尚未取得部分商品房预（销）售许可证的前提下，反诉被告的销售人员因擅自预售商品房，被新泰市住建局罚款10万元的损失；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告作为反诉原告开发的商品房独家销售代理，明知“国泰家园1#、2#、4#、6#、8#、9#楼”在尚未取得商品房预（销）售许可证的前提下，仍违规预售，被新泰市住房和城乡建设局于2018年1月29日作出“新执行处字（2018）22111号”《行政处罚决定书》，对反诉原告罚款10万元，反诉原告缴纳了罚款10万元。该罚款应当由作为商品房独家销售代理的反诉被告赔偿反诉原告的损失。请依法支持反诉原告的反诉请求。 一审法院认定事实：关于当事人无争议的事实：一、关于原、被告双方订立的《新泰市滨湖新区“国泰家园”项目独家销售及招商代理委聘合同》的事实。2017年6月8日，泰安国泰农业装备集团有限公司（甲方）与北京沃土房地产顾问有限责任公司（乙方）签订《独家销售及招商代理委托合同》。主要内容为：本合同术语解释：1、销售成功及佣金全额结算条件：缴齐第一期购房款并签订《商品房买卖合同》为准；2、正式公开销售时间：乙方正式进驻项目现场售楼处，项目达到合法销售条件（即取得《商品房预（销）售许可证》）后第一次发布报刊广告之日。甲方为滨湖新区国泰家园项目（以下简称该项目）的发展商。乙方为具有房地产代理资质的房地产顾问公司。现甲方委聘乙方为该项目的独家销售代理机构，代表甲方在新泰市及中国境内独家代理销售该项目。甲乙双方遵循平等、自愿、诚实信用的原则，经过充分友好协商，特订立本合同，共同遵守执行。一、项目名称及概况。该项目位于新泰市滨湖新区，国泰家园开发项目，总建筑面积约12万m2。二、委聘工作内容及工作时间。甲方委托乙方作为该项目的独家销售代理，销售该项目全部可销售的物业单元，代理期限为本合同签署之日起，至该项目成交面积达到全部可销售的物业面积的95%。三、甲、乙双方的责任和权利（详见合同书）。四、收费标注及支付方式。1、项目拟定任务指标（住宅任务考核总套数418套（不含甲方内部认购客户，详见名单），（含地下车位及储藏室和商业））：（1）第一阶段（开盘、取得商品房预售许可证）(低限值)完成60%；（2）第二阶段（开盘后5个月内）（低限值）完成80%；（3）第三阶段（开盘后10个月内）（低限值）完成90%；（4）第四阶段（交房，达到入住交付条件）（低限值）完成95%。2、销售代理佣金。（1）销售佣金提取办法：1）、销售方式由营销团队根据自身实际自己确定，原则上采用提取销售佣金方式；2）、按上述各阶段确定销售套数，按阶段分别给予考核，每完成阶段低限值，全额按0.9%提取佣金；低于限值2%，全额按0.8%提取佣金；低于低限值5%，全额按0.7%提取佣金；低于低限值10%，全额按0，5%提取佣金；大于低限值5%，全额按1.0%提取佣金；大于低限值10%，全额按1.1%提取佣金；第四阶段规定时间内达到100%，按本阶段任务量全额1.2%提取佣金;3）、阶段性计划未完成低于80%，扣除佣金10%，大于80%扣除佣金5%，连续两个阶段未完成计划任务量，经考核后，甲方有权对本公司予以辞退，造成损失由乙方自行承担；4）、销售单位在双方确定进场时间后，前期策划营销费用采取预借支，双方签约后，每月支付4万元，至开盘终止，并予以扣回（也可分阶段扣回）；5）、佣金支付按月预结算预拨支销售合同额的90%，每月1日，甲乙双方核算上一个月发生的销售代理佣金，每月5日前，甲方预拨支上一个月发生的销售代理佣金，达到阶段性销售目标后三日内全额一次性补齐付清。（2）国泰集团内部认购及前期预报名1）、内部认购人员及前期预报名名单（详见附件二）；2）、销售佣金提取比例销售合同价0.2%提取费用；3）、乙方负责全部后续服务。（3）如购房者在签订《商品房买卖合同》后退房，而甲方全额退换购房者所交付的购房款，则甲方已支付给乙方的销售代理佣金，乙方应予以返还或从下一期结算的甲方应支付给乙方的销售代理佣金中扣减。如乙方有要求，甲方应向乙方提供全额退还购房者的有关凭证；但如在该项目交付时由于物业自身原因引致购房者退房，则乙方无需返还甲方其已收取的该单元的销售代理佣金。(4)如退房单元重新出售成交，甲方应同意按本合同约定再次支付该单元销售代理佣金。（5）为保证销售良好秩序，正常开盘后（除名单内合同附件二明细）甲方不得自行出售的商品房，必须由乙方全权负责销售。五、违约责任。合同还约定了其它内容等等。2017年6月6日，当事人双方签订了《新泰市滨湖新区“国泰家园”项目独家销售及招商代理委聘合同》附件一，主要内容为，根据双方签订的《国泰家园独家销售及招商代理委聘合同》相关条款，为明确当前工作目标及保证营销工作顺利推进，双方就国泰家园项目一期产品销售工作达成如下意见：1、工作目标：根据双方商定，将国泰家园项目1号楼、2号楼、5号楼、8号楼定为一期产品。2、销售均价：根据双方商定，国泰家园一期产品销售均价为4900元/m，作为一期产品定价及双方结算依据。2017年6月8日，当事人双方又签订了《新泰市滨湖新区“国泰家园”项目独家销售及招商代理委聘合同》附件二，主要内容为，根据双方签订的《国泰家园独家销售及招商代理委聘合同》相关条款，就前期缴纳6万元权益金客户（国泰集团收取77组+售楼处排号187组），双方就排号客户界定达成如下意见：1、客户数量。根据双方商定，将国泰集团收取77组+售楼处排号前123组（名单附后，作为结算依据），共计200组客户圈定为内部客户。2、定房规则，1）、根据双方商定，售楼处排号前123组客户，根据统计名单，仅限定选择国泰家园一期产品1#、2#、5#、8#，不得更名（家庭成员间可以），不得换房，客户未选定合适房源，选后期产品客户归乙方客户，业绩归乙方业绩；2）、根据双方商定，国泰集团排号77组客户，根据统计名单，仅限定选择国泰家园除1#、2#、5#、8#之外楼座房源。二、关于涉案合同的履行情况。据当事人陈述的共同部分，2017年5月，北京沃土公司即派工作人员到泰安国泰公司的售楼处开展工作，至2018年6月27日离去。期间北京沃土公司进行了代理销售，后期双方发生纠纷。2018年6月5日，泰安国泰公司向北京沃土公司发出《国泰集团关于要求北京沃土销售公司整顿销售团队的通知》，对销售团队表达不满与严重质疑，要求对方整顿销售团队，并提供相关文件资料。2018年6月7日，北京沃土公司向泰安国泰公司发出回函，表达了要求对方支付佣金等内容。2018年6月17日，北京沃土公司向泰安国泰公司发出《立即付款的决议》，主要内容为：要求对方支付佣金153，4227元，并主张2018年4月份双方第一次核对佣金为209，7797元，截止6月11日双方核对佣金2234227元，前期共支付700000元。北京沃土公司的法定代表人姜琳与泰安国泰公司的负责人通过微信、电话对双方的纠纷进行讨论，最终未能达成一致意见。三、关于涉案楼房行政部门管理方面的情况。另查明，涉案代售楼房为泰安国泰公司开发的位于新泰市滨湖新区，其中第1号楼、2号楼、4号楼、6号楼、8号楼、9号楼于2018年2月12日获有关部门颁发“商品房预售许可证”，第3号楼、5号楼、7号楼、10号楼于2017年12月29日获有关部门颁发“商品房预售许可证”。2018年1月29日，新泰市住房和城乡建设局向泰安国泰公司下达行政处罚决定书，决定对该公司罚款10万元，理由是“国泰家园”1#、2#、4#、6#、8#、9#楼工程，在未取得商品房预（销）售许可证的前提下，擅自预售商品房。泰安国泰公司于2018年1月30日通过转账的方式缴纳10万元的罚款。以上三项事实，有北京沃土公司提交的《国泰家园独家销售及招商代理委聘合同》及其附件、国泰家园项目预售许可证，泰安国泰公司提交的《国泰集团关于要求北京沃土销售公司整顿销售团队的通知》、北京沃土公司的回函、《立即付款的决议》、双方负责人媒体交流、房屋预售许可证、处罚决定书、罚款交纳凭证，以及双方当事人的陈述等证据予以证实。对于当事人有争议的下列事实，一审法院依据证据认定规则，运用逻辑推理和日常生活经验法则，结合该行业的交易习惯，经过全面、客观地审核证据，作出如下认定：四、应认定本案的代售佣金数额为2097797元。1、《新泰市滨湖新区“国泰家园”项目独家销售及招商代理委聘合同》及其附件，对结算佣金的时间段约定不明，且双方无法达成一致的解释，因此无法据此计算佣金。北京沃土公司自行计算的佣金数额2598419元，和泰安国泰公司主张的佣金1023621.9元，均证据不足，不能成立。经审查，该合同第四项约定：“（1）第一阶段（开盘、取得商品房预售许可证）（低限值）完成60%。”对第一阶段的起止时间约定不明。对此，北京沃土公司解释为：“合同仅约定了第一阶段的开始时间，并未约定截止时间。合同约定第一阶段开始时间为开盘并取得商品房预售许可证。我们认为应当以最后达到的时间为准。也就是以商品房预售许可证的时间为准。开始的时间是2018年2月11日，结束的时间因为合同没有约定，我们认为此各个阶段之间是可以连续计算的，结束的时间不清楚。”泰安国泰公司解释为：“合同条款约定的非常明确，第一阶段是开盘并取得商品房预售许可证的当日，是一天的时间。之前是预备工作。”因“第一阶段”的起止时间约定不明，双方当事人各自作出对自己有利的解释，而准确的时间段是计算佣金的前提，所以无法据此计算出准确的佣金数额。2、各个阶段的销售数量无法确定。北京沃土公司称：“主张的佣金仅指第一阶段，共累计卖出445套”；泰安国泰公司称：“第一阶段为0，罚款是因为第一阶段收取定金，但是未签订合同。第二阶段实际签约257套，无第三、第四阶段。”双方当事人均无足够的证据证明自己和反驳对方。因此，对于北京沃土公司在哪个阶段代售了几套房屋均无法确定。有的楼房在收取定金后，交齐第一期房款并签订《商品房买卖合同》（即代售成功）时发生在哪个阶段，亦无法确定。3、结合全部证据，综合考量，一审法院认定本案的代售佣金的数额为2097797元。理由一，北京沃土公司提交的证据“《泰安国泰家园项目4月份佣金合计》对账单”，载明的佣金合计为2097797元。在对账单上，由泰安国泰公司财务人员白彦云于2018年5月21日签名认可。泰安国泰公司虽对此否认，称：“性质上属于初步核对，且存在多处错误，未经被告单位的负责人审核签字，财务人员对此无权决定。”一审法院认为，考虑到财务工作的一般惯例，绝难相信一个财务工作人员在未经认真核对的情况下，即轻率签字认可，该事实具有高度盖然性。一个财务人员尽管可能无权决定其公司内部的某一事项，但依据财务工作的经验法则，其签名认可，则能够证明该项事实的成立。理由二，泰安国泰公司提交的《立即付款的决议》，欲证明：“原告单方明确拖欠其销售佣金数额为1534227元，与原告的诉讼请求存在较大差别。”该公司提交该项证据，是对北京沃土公司诉讼请求的反驳，作为层层防御的诉讼攻防手段。北京沃土公司认可该《立即付款的决议》的真实性，称：是其公司法定代表人姜琳通过微信发送给杨旭的，但佣金的数额一直在变化。一审法院审查认为，《立即付款的决议》足以证明北京沃土公司认可至2018年4月份涉案佣金为2097797元，与上述白彦云签名的对账单一致。至于该决议书上另载明的“截止6月11日双方核对佣金数额为2234227元”，则未提交其何时与何人核对的相关证据。对于以上双方当事人提供的两份证据，对其相一致的内容，一审法院予以采纳，认定本案佣金的数额为2097797元。五、应认定泰安国泰公司已支付北京沃土公司76万元。1、北京沃土公司已认可收到泰安国泰公司70万元，对此毋庸赘述。2、关于王珍借款6万元。2018年3月19日，王珍从泰安国泰公司以借款的名义支取6万元，并给泰安国泰公司出具借条一份。诉讼中，泰安国泰公司提交了该借条，主张该6万元应属支付北京沃土公司的款项。北京沃土公司对此不予认可。认为未约定此款用途，不能证明了进行交付，即使存在该笔借款，也无法表明与其存在关联。诉讼中，北京沃土公司认可王珍是其派驻到涉案售楼处的销售人员，为案场负责人。在泰安国泰公司提供的证据“姜琳与杨旭的通话录音”中也提到“王经理”即是王珍。一审法院认为，考虑到王珍的工作和职务，王珍支取此笔款项的行为应属职务行为，与白彦云在对账单上签名的行为并无二致。因此，此6万元应视作泰安国泰公司对代售佣金的支付。综上，应认定泰安国泰公司已支付北京沃土公司代售佣金76万元。六、北京沃土公司主张损失504494元，证据不足，难以认定。诉讼中，北京沃土公司提供了损失计算明细表，泰安国泰公司认为其损失无任何证据来源，不具有任何效力。一审法院认为，北京沃土公司此项主张的性质上为预期经营利润，但违约赔偿中的可得利益损失应具有确定性和可预见性。在商品房销售中，存在着未来市场销售价格和销售数量不能确定等因素，例如国家的调控政策、银行贷款利率变化、建筑质量、小区环境、开发商资金链随时断裂等等，都是影响楼房销售的重要因素，而这些因素是难以预先确定的。而对预期利益的“预见”时间点，依法应为“订立合同时”，而不能以事后的销售情况去衡量。北京沃土公司依据前期销售情况推断后期的销售情况，并据此计算可得利益损失，仅仅是有利于己方的一种可能性，而不是必然的、确定无疑的。法院显然不能以“可能性”为依据支持其巨额诉求。七、对于北京沃土公司主张的垫付工资11793元，证据不足，不予支持。对以上有争议的事实，北京沃土公司还提供了《1-10号楼销售台账明细》、《内部客户销售签约明细》、《网签备案信息》、工资情况说明、照片、诉讼中的陈述等证据，泰安国泰公司还提供了解除合同通知书、企业信息、单方计算的佣金明细、付款证明、录音、诉讼中的陈述等证据，以及经双方当事人申请，一审法院从不动产登记部门调取的备案信息。对于上述证据，质证一方当事人均表达了异议。 一审法院认为，根据以上查明的事实，对当事人双方诉争的问题，本院作出认定如下：1、关于本案的案由确定。根据当事人双方签订的合同及履行方式，本案合同类型上应为商品房委托代理销售合同，相应的案由应确定为“商品房委托代理销售合同纠纷”。2、关于佣金支付问题，因当事人双方之间的合同，事实上早已终止，对于认定的佣金2097797元，减去已付的76万元，剩余债务1337797元，泰安国泰公司应支付给北京沃土公司。3、关于北京沃土公司主张的经济损失504494元，因证据不足，一审法院不予支持。4、关于北京沃土公司主张的垫付工资11793元，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。5、关于泰安国泰公司的反诉请求。一审法院认为，泰安国泰公司被有关部门罚款10万元，是由北京沃土公司在涉案楼房未取得销售许可的情况下违法销售所致，属于在履行合同中因自己的违法行为给对方当事人造成的损失，应向对方当事人赔偿。我国合同法第七条规定，当事方人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公道，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公益利益。北京沃土公司在履行合同中违法而给对方造成损失，应予以赔偿。6、关于案件受理费问题。《诉讼费用交纳办法》第21条规定：“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算返还。”本案中，泰安国泰公司在第一次庭审中的反诉请求为：1、依法确认合同解除的效力；2、判令反诉被告赔偿反诉原告10万元经济损失。3、反诉费用由反诉被告承担。第一次庭审因反诉被告需要留出答辩期和举证期而未进入举证质证阶段。在第二次庭审中，在法庭调查阶段，泰安国泰公司的反诉请求减少为：1、判令反诉被告赔偿反诉原告10万元经济损失。2、反诉费用由反诉被告承担。因此，应当按照10万元的标的额计算反诉部分的案件受理费。对于本诉部分的诉讼费用，应按照支持标的额的比例由双方当事人分担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、一百零七条、一百零九条、一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用》的解释第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：一、本诉被告泰安国泰农业装备集团有限公司支付本诉原告北京沃土房地产顾问有限责任公司代售佣金1337797元；二、驳回本诉原告北京沃土房地产顾问有限责任公司其余的诉讼请求；三、反诉被告北京沃土房地产顾问有限责任公司赔偿反诉原告泰安国泰农业装备集团有限公司损失100000元。上列各履行之项限履行义务人于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31717元，保全费5000元，共计36717元，由本诉被告泰安国泰农业装备集团有限公司负担其中的43%即15788元，由本诉原告北京沃土房地产顾问有限责任公司负担其中的57%即20929元。反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由反诉被告北京沃土房地产顾问有限责任公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：一、北京沃土公司代售佣金数额应如何确定。二、已支付佣金数额如何认定。三、北京沃土公司应否承担10万元罚款。四、泰安国泰公司应否支付可得利益损失504494元。五、北京沃土公司是否有权要求泰安国泰公司承担11793元费用。 关于第一个争议焦点，本院认为，双方当事人虽然在签订的《独家销售及招商代理委聘合同》约定了收费标准及支付方式，但是在项目拟定任务指标中约定的四个佣金收取阶段，并未对该四个阶段的起止时间进行明确，双方当事人各执一词，具有较大分歧，且均未提供充分证据证实自己的主张，因此销售阶段无法具体确定，双方争议的佣金数额只能通过其他证据予以佐证。一审中，北京沃土公司提交的《泰安国泰家园项目4月份佣金合计》对账单，有泰安国泰公司财务人员白彦云2018年5月21日的签名认可，泰安国泰公司虽主张该财务人员无权对此作出决定，但财务人员对佣金数额进行核对，应属工作职责和职权范围，其对佣金数额的签字认可应具有证明效力。同时结合泰安国泰公司提交的2018年6月17日《立即付款的决议》，能够确认2018年4月份双方核对前期销售佣金金额为2097797元。一审法院以此作为认定本案佣金数额的依据并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点，本院认为，双方对于北京沃土公司已收到泰安国泰公司70万元均无异议，本院予以确认。关于王珍借款6万元，因北京沃土公司认可其是该公司派驻到涉案售楼处的案场负责人，结合一、二审查明的事实，以及王珍的身份职务，可以确认王珍向泰安国泰公司出具借条支取款项的行为应属于职务行为，应在支付佣金款项范围内予以扣除，即泰安国泰公司已实际支付北京沃土公司代售佣金76万元。 关于第三个争议焦点，本院认为，泰安国泰公司被行政部门罚款10万元，虽然被处罚主体为泰安国泰公司，但该罚款原因是北京沃土公司未取得销售许可的情况下违法销售行为所致，属于合同主体未按照合同约定履行合同义务，由此造成的损失应当予以赔偿，一审法院据此判令北京沃土公司承担该10万元赔偿责任于法有据，本院予以维持。 关于第四个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，北京沃土公司主张的504494元损失，属于预期可得利益损失，因为房屋售价受银行贷款利率、国家调控政策等多种因素影响，而上述因素均不属于双方订立合同时所能预见或掌控，因此北京沃土公司主张的预期可得利益损失，缺乏确定性及可预见性，北京沃土公司该项主张无事实依据，本院不予支持。 关于第五个争议焦点，本院认为，北京沃土公司是否有权要求泰安国泰公司支付垫付工资11793元费用，因双方在《独家销售及招商代理委聘合同》对此并未作明确约定，北京沃土公司主张该笔费用无事实依据及合同依据，本院不予支持。 综上，上诉人北京沃土房地产顾问有限责任公司、泰安国泰农业装备集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31717元由上诉人北京沃土房地产顾问有限责任公司、泰安国泰农业装备集团有限公司均担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇一九年十二月三十日 书记员 袁 琳