北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12738号原告（反诉被告）：赵文达，男，1983年11月24日出生，汉族，住河北省廊坊市×县×区。公民身份号码×××。被告（反诉原告）：王利军，男，1971年4月29日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵亚菊（王利军之妻），1972年7月6日出生，汉族，住址同上。公民身份号码×××。原告（反诉被告）赵文达与被告（反诉原告）王利军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵文达，被告（反诉原告）王利军及其委托诉讼代理人赵亚菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵文达向本院提出诉讼请求：1.判令王利军返还所得停产停业补偿款8万元；2.诉讼费由王利军负担。事实及理由：我和王利军于2012年9月28日签订《房屋租赁合同》，王利军把其所建的位于密云区×镇×村×街经营用房出租给我，房屋面积60平方米，租金为每季度3500元，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日。租赁期限届满后，我和王利军又就该房屋达成口头约定由我继续租用，期限为不定期。2018年下半年，密云区×村开始棚改，我租用王利军的房屋也被列入拆迁范围。2018年11月，清登工作完成后，王利军作为被拆迁人未经我的允许且在我不知情的情况下，私自利用我的营业执照（北京×商店）领取了应属我所得的停产停业补偿8万元左右。王利军违背诚实信用原则，恶意占有我应得的停产停业补偿，违反了相关法律规定，故起诉至法院。王利军辩称，赵文达关于租赁日期、租赁面积和租金的陈述属实；租赁期限届满后，赵文达不同意房租上调，我本不想继续出租给赵文达，但因为各种原因赵文达继续租赁我的房屋；赵文达已按约定支付2019年2月之前的租金，后因赵文达没有交纳3月的租金，经我电话和微信催促，赵文达在2019年4月20日将涉案房屋钥匙交付给我；2019年年前，赵文达把门脸房锁上后搬走，但把货架和其他零碎物品继续存放在涉案房屋内直到2019年10月15日清理完毕。赵文达经营的北京×商店的营业执照是我跟着办理的，经营者是赵文达，注册地是赵文达租赁我的房屋；赵文达所有的手续都是自己给的拆迁办工作人员，我只跟赵文达要过身份证复印件；我的房屋属于出租性房屋，停产停业补偿不是对营业执照的补偿，是对我的房屋属于经营用房而给付的补偿，总之，我和赵文达没有后期房屋租赁协议，赵文达实际租赁我的房屋面积是60平方米，8万元停产停业补偿款都是给我的，请求驳回赵文达的全部诉讼请求。王利军向本院提出反诉请求：1.判令赵文达给付房屋租金5176.6元；2.判令赵文达给付占有使用费18118.3元；3.判令赵文达赔偿卸走照明灯价值500元；4.判令赵文达赔偿拆除两个截断墙价值3000元，以上共计26794.9元；5.诉讼费由赵文达负担。事实及理由：我和赵文达于2012年9月28日续签了《房屋租赁合同》，我把自己建于×镇×村×街的房屋出租给赵文达用做经营用房，房屋面积60平方米，租房价格为每年14000元（定于半年付，赵文达一直按季付），租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日。合同到期之前，赵文达不同意房租上调，我本不想出租给赵文达，但因各种原因赵文达继续租用我的房屋，但没有续签房屋租赁合同，形成了不定期租赁。2018年，密云区×村进行清登时，赵文达自己把所有的手续都交给了拆迁清登人员。赵文达的房租交到2019年2月底，3月份的房租未付，经我多次电话和微信催促，赵文达于2019年4月20日将钥匙快递给朋友杜某，由杜某将钥匙交付给我，赵文达交付钥匙证明了不定期租赁合同已经解除。2019年4月21日至2019年10月15日，赵文达开超市所有的货架、冰柜、展柜及生活用品（洗衣机、衣柜和燃煤用的炉子等）一直存放在我的房屋内，严重影响了房屋出租，给我造成了经济损失。2019年10月15日，赵文达未经我允许私自卸走了房屋内所有的照明灯，价值500元。赵文达承租我的房屋时，双方口头约定退房时恢复原貌，但赵文达在租赁期间拆除了两个截断墙，每个价值1500元，共计3000元。我认为赵文达违反相关法律规定，给我造成了经济损失，故提出反诉赵文达辩称，不同意王利军要求我给付房租的反诉请求，因为王利军答应不再收取我3月及以后的房租，只收取1000元，我才同意将钥匙交付王利军；不同意王利军要求我给付占有使用费的反诉请求，因为我们之间没有占地或者保管协议，也没有口头协议，并且我同意王利军随意处置店内杂物；不同意赵文达要求我赔偿照明灯的反诉请求，因为所有的照明灯都是我购买和安装的，与王利军无关；王利军要求我赔偿截断墙的反诉请求没有任何证据加以证明，综上，请求驳回王利军的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2010年4月26日，赵文达以北京市密云区×镇×村×街×巷×号为经营场所，注册经营北京×商店，经营范围包括预包装食品销售，散装食品销售、特殊食品销售等（经营期限至2019年10月7日；依法须批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动）。2012年9月28日，王利军（出租方，甲方）与赵文达（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：“……第一条、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的相关规定。第二条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1.甲方出租给乙方的房屋位于北京市密云县×镇×村×街×巷×号。2.出租房屋面积共60平方米。3.该房屋现有设施、设备：PVC吊顶、白墙、防盗门窗。第三条、甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验收后可复印对方文件备份。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条、租赁期限、用途。1.该房屋租赁期限共5年，自2012年10月1日至2017年9月30日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商店、超市使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。第五条、租金及支付方式。1.该房屋每季度租金为3500元（大写叁仟伍佰元整）。年租金总额为14000元（大写壹万肆仟元整）。用水、电及卫生方面费用由甲方按实际情况收取，不得随意涨价。2.房屋租金支付方式：每季度最后壹天前支付下季度房租金……第八条、合同的变更、解除及终止……4.租赁期满，乙方继续租赁的，应当在租赁期满前通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权……6.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第九条、免责条件。1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2.因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补……第十条、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力……。”该合同签署页有王利军和赵文达的签名及北京×商店的公章。2018年10月9日，王利军与北京×公司签订《北京市密云区×镇×村×棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议（住宅）》（以下简称《拆迁补偿安置协议》），协议约定：“被拆迁房屋坐落于北京市密云区×镇×村×街×巷×号，被拆迁人王利军，……经营面积80㎡，一次性停产停业损失补偿80000元……。”目前，涉案房屋已被拆除，王利军已领取包括停产停业损失补偿在内的拆迁补偿款。庭审中，赵文达和王利军均认可赵文达在房屋租赁到期即2017年9月30日后继续租用涉案房屋，且赵文达自2018年9月30日起按每年2.5万元标准按月向王利军交纳租金直到2019年2月。赵文达和王利军均认可赵文达处理涉案房屋内货架和其他物品时间为2019年10月15日。赵文达主张其在2019年4月15日将涉案房屋钥匙交付王利军，王利军予以否认，称赵文达于2019年4月20日委托其朋友杜某交付涉案房屋钥匙；根据当事人提交的微信记录显示，赵文达和王利军在2019年4月19日商讨交付涉案房屋钥匙事宜，最后双方达成一致由杜某于2019年4月20日将钥匙交付王利军，本院据此认定赵文达将涉案房屋钥匙交付王利军的时间为2019年4月20日。赵文达主张因王利军同意不再收取2019年3月及以后租金，才同意把钥匙交付王利军，王利军予以否认；根据当事人提交的微信记录显示，赵文达和王利军于2019年4月19日商讨房租减免事宜，因王利军称要征得其妻同意，双方是否达成一致无法确定。另查一，本院于2019年11月21日从×村×拆迁指挥部调取了涉案房屋的《房屋调查测绘示意图》和《营业面积确认单》，《营业面积确认单》载明：“被拆迁人：王利军，营业执照法人：赵文达，房屋坐落：×村×街×巷×号。经确认营业面积为80平方米，符合密云区×镇×村×棚户区改造项目中房屋停产停业补偿条件。附件：1.经营者（法定代表人）身份证复印件；2.营业执照复印件。2018年10月7日。”该确认单有王利军的签名和手印及北京市密云区×镇×村村民委员会的公章。另查二，从本院其他案卷中调取了北京×公司提供的《密云区×镇×村×棚户区改造项目住宅、非住宅拆迁补偿（安置）方案》，该方案第一部分“住宅拆迁补偿安置方案”第一章“宅基地上的住宅房屋拆迁补偿安置方案”中的补偿项目中记载：“（三）一次性停产停业损失补偿。被拆迁人利用住宅房屋从事生产经营活动并符合下列条件的，按照认定的经营面积给予每平方米1000元的一次性停产停业损失补偿：1.具有房屋权属证明或者经认定为实际经营的房屋；2.提交合法有效的营业执照，且标明的营业场所与被拆迁房屋一致。”上述事实，有双方当事人陈述、营业执照、微信聊天记录、照片、营业面积确认单、（2019）京0118民初2367号案卷、《房屋调查测绘示意图》《房屋租赁合同》《密云区×镇×村×棚户区改造项目住宅、非住宅拆迁补偿（安置）方案》《拆迁补偿安置协议》等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王利军认可赵文达在2018年9月30日之后继续租用涉案房屋，本院依法确认赵文达和王利军之间存在不定期租赁合同关系。2018年10月9日，王利军与北京×公司签订《拆迁补偿安置协议》并获得一次性停产停业损失补偿8万元。根据相关拆迁文件记载，发放一次性停产停业损失补偿需同时具备两个条件：1.具有房屋权属证明或者经认定为实际经营的房屋；2.提交合法有效的营业执照，且标明的营业场所与被拆迁房屋一致。这两个条件相辅相成，缺一不可。赵文达在涉案房屋从事经营活动多年，且王利军的拆迁档案中有赵文达的身份证复印件和营业执照复印件，故王利军关于停产停业损失补偿与赵文达无关的辩解，本院不予采纳；赵文达主张其应获得认定经营面积80平方米的全部停产停业损失补偿，但根据当事人的陈述和《房屋租赁合同》，认定赵文达实际承租王利军房屋经营面积为60平方米，本院只分割其实际经营面积应得的停产停业损失补偿，对于赵文达超出合理诉讼请求的部分，本院不予支持；本院综合考虑房屋租赁合同履行情况、赵文达实际承租房屋面积、停产停业损失补偿发放标准及王利军的出租房屋拆除致逾期收入灭失等因素，认定停产停业损失补偿是对王利军房屋灭失和赵文达经营损失的一次性综合概付，王利军全部占有停产停业损失补偿构成对赵文达合法财产权益的侵害，故确定王利军应返还赵文达的停产停业损失补偿为3万元。赵文达于2019年4月20日将涉案房屋钥匙交付王利军，应视为双方自愿解除房屋租赁合同关系，赵文达应按约定支付合同解除之前的租金；赵文达主张王利军同意减免2019年3月及以后的租金，但未提供相关证据予以证明，对于赵文达的该辩解，证据不足，本院不予采纳，故对于王利军要求赵文达支付2019年3月1日至2019年4月20日的租金，不超出每年2.5万元标准的部分，本院予以支持。赵文达在2019年4月20日之后将货架等物品存放于涉案房屋直至2019年10月15日自行清理完毕，应当向王利军支付该期间的占有使用费，本院综合考虑政策背景、涉案房屋处于停产停业状态、王利军实际掌控涉案房屋并存放个人物品及用于朋友居住等情况，酌定赵文达按照每月200元标准向王利军支付2019年4月21日至2019年10月15日期间的占有使用费。王利军要求赵文达赔偿卸走照明灯的损失，赵文达予以否认，称照明灯系其本人购买及安装，因王利军未提供证据证明照明灯归其所有且不允许赵文达卸走，故对于王利军的该主张，证据不足，本院不予支持。王利军要求赵文达赔偿两个截断墙的损失，赵文达予以否认，因王利军未提供证据证明曾口头约定赵文达退租时将拆除的两个截断墙恢复原貌且赵文达扩大经营面积已实际体现在租金中，故对于王利军的该主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）王利军返还原告（反诉被告）赵文达停产停业损失补偿款三万元；二、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）赵文达给付被告（反诉原告）王利军二〇一九年三月一日至二〇一九年四月二十日的租金三千四百七十二元二角二分；三、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）赵文达给付被告（反诉原告）王利军二〇一九年四月二十一日至二〇一九年十月十五日的物品占有使用费一千一百六十六元六角七分；四、驳回原告（反诉被告）赵文达的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王利军的其他反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九百元，原告（反诉被告）赵文达已预交，由原告（反诉被告）赵文达负担六百二十五元（已交纳），由被告（反诉原告）王利军负担二百七十五元（限本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费二百三十五元，被告（反诉原告）王利军已预交，由被告（反诉原告）王利军负担二百一十元（已交纳），由原告（反诉被告）赵文达负担二十五元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴学波二〇一九年十二月二十三日书记员  杨聪哲