广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34636号原告：陈晓冬，女，1985年8月7日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：杜剑荣，广东法制盛邦律师事务所律师。原告陈晓冬与被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓冬及其委托诉讼代理人陈永生，被告恒安公司的委托诉讼代理人杜剑荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓冬向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒安公司按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告陈晓冬办理广州市白云区*街243号601房（认购书地址：广州市白云区**A1栋601房）不动产权证书，将上述房屋所有权登记至原告名下；2、判令被告向原告开具并交付销售**A1栋601房全额增值税发票；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2008年11月11日，原告与被告签订《**（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定原告向被告购买**A1栋601房（现地址为广州市白云区*街243号601房，以下简称涉案房屋），总价为1686384元，其中签署认购书时交付定金1万元，2008年11月21日前付清剩余购房款并支付购房契税、印花税、测绘费、工本费等52435元。原告已依约于2008年11月11日向被告支付定金1万元，于2008年12月22日支付尾款1676384元，于2009年2月9日支付契税、印花税、测绘费、工本费等52435元，并且支付涉案房屋专项维修基金、水费周转金、有线电视装机工料费合计7183.2元。2009年2月9日，被告向原告交付涉案房屋使用至今。房屋交付至今已十年，但被告仍未与原告签订正式《房屋买卖合同》，也未替原告办理涉案房屋不动产权证书和开具并交付涉案房屋不动产销售发票，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原告有权要求被告立即办理过户手续，将涉案房屋过户至原告名下。被告广州市恒安房地产开发有限公司辩称：被告不存在违约责任。被告已依约将涉案房屋交付给原告。因为政府原因导致不能办理产权证。经审理查明：2008年11月11日，陈晓冬（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《**（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定乙方认购**自编A1-A5栋A1栋601号房，建筑面积172.08平方米，优惠后总房价为1686384元。乙方需承担包括物业专项维修基金，契税，印花税，测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计52435元。后陈晓冬向恒安公司陆续支付了全部购房款。上述认购书签订后，双方一直未签订商品房买卖合同。恒安公司至今未组织办理涉案房地产项目的竣工验收手续。陈晓冬自收楼后，占有、使用涉案房屋至今。2018年5月8日，广州市不动产登记中心作出（2018）查询00204号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：暂无**A1栋601房的有效查封信息。本院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函本院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，本院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函本院，主要内容为：**（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证〔2010〕1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。再查明，2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：**花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。恒安公司不能提供上述预售许可证注明的项目平面图。经查询，广州市住房和城乡建设局业务数据公示平台“阳光家缘”网站中**花园（自编A1-A5栋）项目销控表显示涉案房屋的状态为“不可销售”。根据广州市铁路运输中级人民法院（2016）粤71行终902号行政判决书查明的相关事实，涉案房地产项目存在超规划面积建设、被行政处罚且未按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金的情形。以上事实，有《**（自编A1-A5栋）楼宇认购书》、收据、《依申请信息公开答复书》、地址证明、物业缴费凭证、物业证明以及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方于2008年11月11日签订的《**（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，该认购书签订后，陈晓冬已经支付了全部购房款，恒安公司也已履行主要义务，将涉案房屋交付给陈晓冬使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现经核查，根据之前的生效案件，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，故陈晓冬要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于陈晓冬主张恒安公司开具并交付涉案房屋全额增值税发票的诉讼请求，因双方在合同中无此约定，故本院对该诉讼请求不予支持。陈晓冬可先与恒安公司协商，若协商不成，可向税务机关请求解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三十日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告陈晓冬办理位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧**A1栋601房（现地址：广州市白云区*街243号601房）的不动产权证；二、驳回原告陈晓冬的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十二月二十三日书记员 冼颖斯