文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1962号原告：刘媚，女，汉族，现住梅江区。委托诉讼代理人：林旭明，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈双云，广东广信君达律师事务所律师。被告：梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司，住所梅州市江北梅江碧桂园综合楼办公室02。统一社会信用代码91441402MA4UPET43N。法定代表人：姚舒扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞勋，该公司员工。委托诉讼代理人：陈梅，该公司员工。原告刘媚与被告梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司（下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘媚及其诉讼代理人林旭明、陈双云，被告碧桂园公司的诉讼代理人虞勋、陈梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘媚向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告于2017年10月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》，由被告向原告返还购房款769890元。2.被告向原告支付赔偿金137986元。（首期款239890元自2017年10月28日起计至实际退还房款之日止，按揭款530000元自2017年11月8日起计至实际退还房款之日止，按《商品房买卖合同（预售）》中的约定，按原告己付房款每日万分之三计算赔偿金）。3.被告协助原告办理专项维修资金退费和购房税费等退费手续。4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月28日，原告与被告签署《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，被告作为出卖人将坐落于梅州市梅江区××镇××村客天下碧桂园天誉一街2栋2002房的房屋（下称涉案房屋）预售给买受人即原告。《商品房买卖合同（预售）》首页房屋坐落、主文第一条项目建设依据、补充协议第一条等约定，以及因原告委托被告代办各项购房手续出具的《委托书》中，都明确约定涉案房屋位于梅江区××镇××村内。合同签订后，原告已按照合同约定付清全额购房款。2018年12月份，有业主按合同地址中的三角镇东升村办理落户手续，但被经办人员口头告知需要前往西阳镇入户。部分业主遂信访了解，2019年1月7日，公安分局答复“以属地行政区域分，楼盘地域属地管理原则，属西阳镇地域由西阳镇管辖，属三角镇地域由三角镇管辖”，可推论出天誉楼盘组团业主办理户口需落户西阳镇，间接指出天誉组团不属于三角镇。2019年1月9日，经被告员工告知，梅州市、梅江区公安局及三角镇和西阳镇派出所人员到项目现场会议沟通处理业主反映的落户问题。通过此现场会议，包括原告在内的购房业主始基本了解到所购房屋实际坐落于西阳镇而非合同载明的三角镇！2019年4月11日、4月28日，业主代表与梅江区罗区长、教育局张局长等人开会，在政府层面口头确认原告所购天誉楼盘组团实际属于西阳镇范围内，所以业主不能办理三角镇户籍、不能享有普育小学教学资源等购房权利。2019年5月9日，梅州市自然资源局作出信访事项告知书，业主第一次被政府书面告知所购房屋实际位于西阳镇内。《商品房买卖合同（预售）》属于格式合同，所有合同条款均由被告制定。被告作为中国乃至世界范围内的知名开发商，从土地出让取得、到楼宇建设出售、以至物业管理，对其所开发楼盘项目必然有最充分最全面了解。原告所购房屋地址归属是最基本的情况，被告居然张冠李戴，则最合情理的解释就是被告隐瞒事实，故意弄虚作假，欺骗广大业主，将原属于西阳镇的房屋谎称为更具有优势地段的三角镇房屋予以出售，赚取更大的差额利润。被告所售房屋为预售房屋，所出售房屋不如现房发售一样能提供全面信息供业主了解，业主签订合同时对房屋的认识基本依赖于合同约定。退一步言之，即使不考虑被告欺诈的事实，合同预售订立合同时被告将不属于三角镇的房屋以三角镇地址出售，肯定会诱使业主考虑购房时作出错误的认识和选择，使行为的结果与自己意思相悖，造成损失，构成因重大误解而签署合同。此外，众所周知，房屋地段、户口政策、教学资源等都是构成房屋价值的重大因素。原告所购实际位于西阳镇的房屋，导致三角镇更贵的地段、更佳的落户政策，更优质的教育资源等业主无法因购房享有，显然造成客观事实上的不公。业主以更高的三角镇房价购买实际属西阳镇较差价值较低的房屋，直接使原被告双方权利义务违反公平、等价有偿原则而应被法院认定为显失公平。根据《合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”、《民法总则》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”以及《广东省实施办法》第二十三条：“从事商品房开发或代理的经营者，销售商品房时，应当以书面形式向消费者明示商品房的准确地址、建筑和装饰标准、建筑面积、实用面积和公用分摊面积、单价、交货日期、配套设施、产权办理等内容，必须保证商品房达到国家规定的有关质量标准，诚信交易。违者给消费者造成损失的，应当赔偿消费者的实际损失”等的规定，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》应被撤销。被告对《商品房买卖合同（预售）》被撤销存在明显过错，其应参照合同约定条款赔偿原告损失。被告碧桂园公司辩称，1.答辩人根据政府部门出具的涉案地块信息合法向原告预售商品房，答辩人不存在虚假宣传、隐瞒事实等欺诈行为。2016年5月9日，梅州市公共资源交易中心公布梅市公资土字(2016)第07号《梅州市国有建设用地使用权网上拍卖出让公告》，公开拍卖涉案地块。答辩人通过网络、问询政府部门等方式，查询到涉案地块××于梅州市××镇××村，其用地规划条件符合答辩人拟开发项目要求，遂参与竞拍并成功竞得涉案地块。此外原梅州市城乡规划局于2016年4月5日出具的《梅州市江南新城东升片区A-10地块用地规划条件》明确记载涉案用地位置为梅江区××镇××村（详见附图：G2016-025号）。随后答辩人与原梅州市国土资源局签订涉案地块《国有建设用地使用权出让合同》，且《梅州市江南新城东升片区A-10地块用地规划条件》作为该出让合同的附件之一附于出让合同中。此后答辩人开始对涉案地块按照规划要求开展开发建设工作，并办妥《广东省企业投资项目备案证》等资料后，向原梅州市城乡规划局申请办理了涉案地块《建设用地规划许可证》，该《建设用地规划许可证》同样注明涉案地块用地位置为梅江区××镇××村。答辩人根据用地规划条件和用地证等资料向政府有关部门办理涉案地块不动产权证、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，上述证件均明确涉案地块位于梅江区××镇××村。2.房屋实际坐落地址与合同约定地址不符非因答辩人原因导致，答辩人不存在任何违约行为。答辩人在预售商品房的时候，严格按照梅州市自然资源局和梅州市住房和城乡规划局向答辩人核发的证照信息向原告合法预售商品房，并于销售中心公示相关证照，涉案地块的地址是按照政府要求标注，并不是答辩人能随意确定的。如第l点所述，答辩人在取得涉案地块前地址就已经确定，原告对此情况明确知悉，而答辩人也正是在2018年年底及2019年年初陆续接到部分买受人的反馈后，方才发现涉案地块的房屋实际坐落地址与商品房买卖合同约定地址不符这一情况，但出现该情况非因答辩人的原因导致。在此之前，当地政府有关部门也一直认为涉案地块位于三角镇东升村，且核发给答辩人的有关证照标注的涉案地块地址一直都是梅江区××镇××村。2019年年初，政府部门陆续接到部分买受人反馈的这一情况后，亦积极协调答辩人予以配合向政府上一级部门申请调整梅州市梅江区三角镇与西阳镇部分行政区域界线，成立专门的社区居委会，由区民政局牵头，答辩人予以配合，全力做好选址、社区命名，启动等相关事宜，致力打造标杆社区。因此，从上述客观事实可知，房屋坐落地址与合同约定地址不一致非答辩人原因导致，也非以答辩人一人可以改变，答辩人从竞拍涉案地块到预售涉案房屋，均不存在任何提交虚假资料、虚假宣传等行为，且涉案房屋标注的地址亦是根据政府有关部门合法核发的证照要求据实填写，未作任何违法改动，更未隐瞒、欺骗原告，因此答辩人对原告不存在违约行为。3.《商品房买卖合同》是双方真实意思表示的结果，该交易行为的合同目的是原告支付购房款、答辩人交付符合合同约定交付条件和交付标准的房屋，现该商品房满足正常的居住功能，且已经竣工验收合格，符合合同约定交付条件和交付标准，可随时交付原告使用，双方的《商品房买卖合同》目的已实现，答辩人不存在任何诱导原告购买商品房的行为。答辩人根据政府部门核发的预售证合法合规预售商品房，也并未诱导原告购买涉案商品房，原告在了解涉案房屋基本情况后与答辩人签订《商品房买卖合同》，原告对购买这一法律行为是其真实意思表示，并不存在任何误解行为。即使原告延伸主张对房屋坐落地址是产生了重大误解而购买涉案商品房，但根据上述第1点及第2点论述可知，房屋实际坐落地址与合同约定坐落地址不一致也是不可归责于答辩人的原因造成的，答辩人就涉案房屋标注的地址亦是根据政府有关部门合法核发的证照要求据实填写，未作任何单方违法改动。此外，《商品房买卖合同》的合同目的是原告支付购房款、答辩人交付符合合同约定交付条件和交付标准的房屋，现该商品房满足正常的居住功能，且已经竣工验收合格，符合合同约定交付条件和交付标准，可随时交付原告使用，双方的《商品房买卖合同》目的已实现。答辩人不存在任何诱导原告购买商品房的行为，原告诉请撤销合同后赔偿违约金无事实和法律依据。综上，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告为经营房地产开发及销售的有限责任公司。2017年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，向被告购买位于梅州市××镇××村××天下××天××街××房（××楼），原告付清了购房款。原、被告双方确认，涉案房产位于客天下碧桂园A-10地块。2016年5月31日，被告作为受让人，与出让人梅州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让坐落于梅江区××线以南（××新城××），并约定了土地利用要求[其他土地利用要求详见附件3《梅州市江南新城东升片区A-10地块用地规划条件》],该附件标明用地位置为梅江区××镇××村（详见附图：G2016-025号）。梅州市城乡规划局于2016年7月7日就“客天下碧桂园（A-10地块）项目”发出地字第2016-018号《建设用地规划许可证》，许可客天下碧桂园（A-10地块）项目用地位置为梅江区××镇××村（××新城××）。梅州市国土资源局就坐落在梅江区××镇××村（××新城××）的国有建设用地使用权为被告颁发了粤（2016）梅州市不动产权第0007423号《不动产权证》。涉案房产相关的《建设工程规划许可证》载明建设位置为梅江区××镇××村，《建筑工程施工许可证》载明建设位置为梅江区××镇××村，《商品房预售许可证》载明项目坐落于梅江区××镇××村。涉案房产所在建筑工程经验收备案，备案工程地点为广东省梅州市梅江区××镇××村。另查明，被告于2016年7月10日与方远建设集团股份有限公司签订《建设工程施工合同》，将客天下碧桂园一期二标段总承包工程发包给方远建设集团股份有限公司，工程地点为梅江区××镇××村及西阳龙坑村内。涉案房产地理位置、空间位置未变动，行政区划实际属于梅江区西阳镇管辖。2019年7月24日，梅州市民政局作出《梅州市民政局关于申请调整梅州市梅江区三角镇与西阳镇部分行政区域界线的复函》，表示经省民政厅区划地名处答复支持客天下碧桂园楼盘A10、A11规划建设用地从西阳镇××村管辖划入三角镇东升村管辖，现该变更管辖手续正在办理过程中。以上事实，有经过庭审质证的《国有建设用地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》《不动产权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房买卖合同（预售）》《建设工程施工合同》《梅州市民政局关于申请调整梅州市梅江区三角镇与西阳镇部分行政区域界线的复函》等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性、强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1.被告销售房屋时标注三角镇东升村是否构成隐瞒事实、故意弄虚作假、欺骗购房者。2.原告向被告购买涉案房产并签订《商品房买卖合同（预售）》，是否构成重大误解而可撤销该合同。3.原、被告于2017年10月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》是否显失公平而可撤销该合同。关于焦点1，被告销售房屋时标注三角镇东升村是否构成隐瞒事实、故意弄虚作假、欺骗购房者。原告主张，被告隐瞒事实、故意弄虚作假、欺骗购房者，将原属于西阳镇的房屋谎称为更具有优势地段的三角镇房屋予以出售。被告与方远建设集团股份有限公司签订的《建设工程施工合同》中约定的工程地点为梅江区××镇××村及西阳龙坑村内，即工程地点同时包含三角镇东升村及西阳镇××村，但不能据此认定被告明知道涉案房产位于西阳镇××村。从涉案房产相关的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房买卖合同（预售）》等房产证照来看，涉案房产的地点均为梅江区××镇××村。因此，被告根据其取得的房产证照等以三角镇东升村进行宣传销售等，并非隐瞒事实、故意弄虚作假、欺骗购房者。关于焦点2，原告向被告购买涉案房产并签订《商品房买卖合同（预售）》，是否构成重大误解而可撤销该合同。原告主张，订立买卖合同时，被告将不属于三角镇的房屋以三角镇地址出售，使购房者考虑购房时作出错误的认识和选择，使行为的结果与自己意思相悖，构成因重大误解而签署合同。被告是根据其依法取得的产权，出售位于梅江区××镇××村客天下碧桂园的房产，原告是购买位于梅江区××镇××村客天下碧桂园的房产，双方达成意思一致从而签订商品房买卖合同，双方的意思均无误解。因此，双方签订商品房买卖合同不存在重大误解。关于焦点3，原、被告于2017年10月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》是否显失公平而可撤销该合同。原告主张，原告所购实际位于西阳镇的房屋，导致三角镇更贵的地段、更佳的落户政策，更优质的教育资源等业主无法因购房享有，造成事实上的不公，显失公平。本案中，双方约定买卖的房屋位于三角镇东升村，但涉案房屋实际行政区划属于西阳镇××村。涉案房屋从原告购买时至现在建成备案验收，实际地理位置、空间位置不变。众所周知，影响房产价格的因素包含房地产市场、开发商、地理位置、配套设施、房屋格局、周围环境、小区布局、教育资源等。根据双方《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当交付属于三角镇东升村管辖的房产。合同尚在履行过程中，现涉案房产行政规划正在从西阳镇××村变更到三角镇东升村管辖的过程中，被告应交付房产是否由三角镇东升村管辖尚处于待定状态，在待定期间内，被告的交付义务尚未完全履行，原告主张以合同履行过程中某一状态而主张履行该商品房销售合同显失公平，本院不予认可。综上，原告主张被告欺诈，主张双方签订《商品房买卖合同（预售）》构成重大误解或显失公平均不成立，对其据此要求撤销该合同并进而要求被告进行赔偿、办理退费等主张予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：驳回原告刘媚的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为6439.38元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  王彩芳二〇一九年十二月二十三日书记员  陈 玲