河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初2299号原告：宜阳县韩城镇西关村第八村民组。住所地：宜阳县韩城镇西关村。负责人：赵留轻，系该村民组组长。委托诉讼代理人：刘振华，河南明耀律师事务所律师。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉等特别授权。委托诉讼代理人：袁永治，系西关八组村民，代理权限为一般代理。被告：王效芳，男，1958年11月15日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张西川，河南金晖律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告宜阳县韩城镇西关村第八村民组（以下简称西关八组）与被告王效芳合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西关八组负责人赵留轻及委托诉讼代理人刘振华、原永治，被告王效芳及委托诉讼代理人张西川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西关八组向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告付清2015年7月1至2018年12月31日三年半的房租52500元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月1日至2015年7月1日，被告王效芳续租了西关八组郑卢公路南临街门面房一间，从韩城派出所路口从东向西数第七间，并于2015年7月1日支付了一年的房租14000元。从2015年7月1日起，房租调到每年15000元，但从2015年7月1日至2018年12月31日的租金52500元拒不支付。从2019年1月1日起该房租给他人每年15000元。为维护出租人的合法权益，原告依法起诉，请求判如所请。被告王效芳辩称，1、原告起诉答辩人向其支付2015年7月1日至2018年12月31日的租金没有任何事实和法律依据。答辩人与原告之间没有口头或书面的租赁合同，原告有何理由起诉答辩人向其支付租金，答辩人所占用门面房是因为答辩人与西关村委之间签订有《西关商业房使用合同书》，答辩人与村委之间才是合同相对人的关系，答辩人只认可西关村委是租赁房屋的所有权人。答辩人与原告之间未有履行租赁合同的任何事实，双方也不存在事实上的租赁关系。答辩人与原告之间不存在权利义务关系，原告从未向答辩人主张过要求支付租金的权利，答辩人也未向原履行过交付租金的义务。2、答辩人与西关村委的租赁合同关系未解除，西关村委从未向答辩人告知过租赁房屋发生物权变动，答辩人与西关村委签订的合同到期后，答辩人与村委的合同应为不定期租赁合同。答辩人与西关村委签订的《西关商业房使用合同书》中未约定合同解除条件，只约定合同到期后，答辩人在同等条件下有优先租用的权利，在西关村委与答辩人未解除租赁合同之前，答辩人只认可与西关村委的租赁关系。根据合同法买卖不破租赁原则，即便在答辩人不知情的情况下，原告对涉案房屋拥有了所有权，那答辩人与西关村委租赁合同所约定的权利义务应继续履行，只不过收取租金的主体发生了变更，如果确属此情形，在原告与答辩人没有达成新的协议前，根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。答辩人与西关村委为不定期租赁合同，答辩人应按与村委的约定每年租金1000元履行义务，原告要求答辩人按其单方诉求支付租金缺乏依据。3、本案遗漏了应当参加诉讼的必要当事人，根据本案所涉及的法律关系，答辩人认为西关村委和西关五组以及转租后新的租户参加诉讼，这样才能查清案件事实，正确适用法律，因此答辩人认为原告遗漏了多方当事人，对案件审理具有重要影响，如果原告不追加遗漏的当事人参加诉讼，就无权要求答辩人承担民事责任。经审理查明：1997年11月7日，原告西关八组与西关村委签订了《土地补偿协议书》，协议约定由西关八组将位于宜阳县韩城镇土地（位置：韩城大桥西，郑卢路南；面积：69.15米×59.65米=4124平方米；四至：东至派出所路，西至韩医路，南至土地所，北至郑卢路；其中东长60.8米，西长58.5米，南横50.8米，北横73.5米），租用给西关村委使用以建设商业用房。同年11月9日，西关八组和西关村委双方就该份《土地补偿协议书》在宜阳县公证处予以公证。1998年6月份，西关村委与各投资人签订《西关商业房使用合同书》。合同约定：投资人在该土地上投资建造的地下室及其所有固定建筑、设施，在合同到期后无条件归西关村委所有；商业房使用期限为16年。2007年2月9日，西关八组和西关村委签订《西关村委与本村第八村民组土地补偿协议书补充协议》一份，协议约定：一、根据村委与各商业房使用户签订的使用合同，使用合同到期后，商业房使用权归村委所有，依据村委与第八组签订的土地占用合同，长期占用需每年付给八组租金，经过协商，村委将商业房使用合同期满后的使用权及产权归还给第八村民组，由第八村民组自己支配，村委不再付八组租金。二、第八村民组与村委平等协商后，自愿付给村委39万元，作为村委建造商业房及多年经营补偿，补偿金于2007年2月10日前一次付清。三、原商业房各使用户合同期内使用金由村委按原合同统一收取，并转交于第八村民组。四、原商业房使用合同到期后，房屋使用权及产权归第八村民组所有”。2007年2月10日，西关八组依据上述约定将39万元现金交付西关村委，后西关村委每年将各使用户应交的租金费用收齐后转交给西关八组。2011年12月24日，西关村委向西关八组出具《西关村两委及八村民组关于汽车站及门面租房收费事宜的决定》一份，内容为：“西关村八组汽车站及门面租房年收费，原来经西关村两委收后交给八组负责人，现经八组负责人与西关村两委商定，西关村两委同意汽车站及门面租房年收费交给八组负责人经收，西关村两委不再经管此事宜”。据此决定，西关八组自2012年开始自行向各商业房使用户收取租金，并已连续收取了2012年、2013年二年的租金。被告王效芳自2014年至2018年之间持续占用西关八组土地上门面房一间并向原告西关八组支付了2014年7月1日至2015年7月1日的房租14000元，2015年7月1日至2018年12月31日的房屋租金经原告多次催要被告至今未交。原告西关八组于2019年2月16日召开代表大会并做出决定书，载明：兹有西关村第八村民组代表开会研究决定，关于八组临街房，2015年6月30号至2018年12月31号房租事宜，每间房13500元租金，望租户及时缴纳，如不及时缴纳不配合，每间追加15000元，将起诉法院，此决定已告知租户，时间2019年2月底执行，逾期不交者，将按上述决定起诉法院。西关村八组代表签字生效，决定书上签字人有赵留轻、原永治、王跃进、黄素丑、王大伟、原永祥、王立伟、赵东召八人签名并捺印。现原告以房屋租金已调至15000元为由，要求被告按照此标准交纳房屋租金，遂诉至本院。另查明，西关八组21间门面房的其他租户向原告交纳2014年7月1日至2015年7月1日的房租有13000元/间、13500元/间、14000元/间不等。被告王效芳占用的门面房一间，位置为该21间房屋从东边数第7间。以上事实，有原被告的陈述、西关八组出具的收款收据、决定书、（2016）豫0327民初249号民事判决书、（2016）豫0327民初1577号判决书、（2018）豫03民终1554号民事判决书等及庭审笔录在案佐证，可以认定。本院认为,1998年6月西关村委与各投资人签订的《西关商业房使用合同书》包括王效芳占用的一间门面房系由西关村委筹资建设，该门面房的所有权人为××村委。2007年2月9日西关村委与西关八组签订《西关村委与本村第八村民组土地补偿协议书补充协议》，将商业房使用合同期满后的使用权及产权归还西关八组。2016年本院作出的（2016）豫0327民初249号民事判决书认定西关村委已将门面房交给西关八组，西关八组经西关村委同意自2012年开始自行收取房屋使用金，该房屋的支配权已实际转移给原告，该民事判决书已发生法律效力。原告已连续收取了2012年、2013年、2014年三年的房屋租金，2015年7月1日至2018年12月30日的房屋租金，经原告讨要被告至今未交，因原告对案涉房屋享有支配权，并有权收取案涉房屋的租金，被告未向原告交纳租金的行为侵犯了原告的合法权益，应承担给付原告租金的民事责任。现原告要求被告交纳租金于法有据，本院予以支持。根据原告先前收取租金的情况以及西关八组代表大会做出的决定，结合本案的具体情况，本院考虑由被告按每年13500元交纳未交的房屋租金较妥。原告要求被告按15000元交纳2015年7月1日至2018年12月31日两年半的房屋租金，其提供的证据不能证明其主张，故本院不予支持。被告辩称内容与本案查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第五的规定，判决如下：一、限被告王效芳于本判决生效后十五日内支付原告宜阳县韩城镇西关村第八村民组门面房租金47250元；二、驳回原告宜阳县韩城镇西关村第八村民组其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1113元，由原告宜阳县韩城镇西关村第八村民组负担110元，被告王效芳负担1003元。该费用原告已垫付，待执行时一并清结。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 常 伟人民陪审员 张 线人民陪审员 王小军二〇一九年十二月二十四日书 记 员 王红卫附：《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。