文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0236民初5207号原告：周光明，男，1974年12月15日出生，奉节县人，住奉节县。委托诉讼代理人：卞於清，湖北竟成律师事务所律师。被告：重庆市巢港商业运营管理有限公司，住所地重庆市垫江县采输气作业区12楼4号，统一社会信用代码91500231660894003D。法定代表人：雷胜勇，总经理。委托诉讼代理人：宋晓亮，男，1984年3月13日出生，汉族，该公司职工，住垫江县。委托诉讼代理人：王平，重庆连赞律师事务所律师。原告周光明与被告重庆市巢港商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理。被告重庆市巢港商业运营管理有限公司于2019年11月15日提出管辖权异议申请，本院审查后于2019年11月25日裁定驳回重庆市巢港商业运营管理有限公司对本案管辖权提出的异议。于2019年12月23日依法由审判员谭林独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周光明及其委托诉讼代理人卞於清，被告重庆市巢港商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人宋晓亮、王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周光明向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行合同约定义务（含：1.应按口头每年广告宣传费；2.应开通所有电梯和空调；3.应与水电部门订立合同，应保证正常水通电通；4.应完善消防设施，未办理合法的消防手续，未开通消防通道；5.应按口头承诺保证三个月一次大宣传活动，一个月一次小宣传活动；6.由于被告的违约和各方面的原因，导致生意惨淡并于6月16日提出书面申请退出或所租面积减半，至今没答复拖得本人无法承担）；2、要求赔偿因被告违约（未营造承诺的招商环境和未按规划实施经营）所造成的各项损失10000元，并返还租金50000元；3、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年12月18日我与重庆商巢商业物业管理有限公司(后变更为“重庆市巢港商业运营管理有限公司”，但变更名称时未通知原告，且营业项目原告根本不知道)的奉节分公司订立“奉节义乌商城商铺租赁合同”，合同订立后我按合同履行了全部义务。现订立合同已一年有余，而被告未按承诺履行相应义务。如:1.没有设立广告牌；2.没有开通所有电梯和空调；3.没有正常保证水电使用；4.没有合法的消防设施和通道；5.没有出示房屋的不动产证件，即有无合法的出租权。同时被告没有将合同交付原告，也没有满足原告的知情权，且合同的格式条款未给原告阅读；6.没有按招商时的承诺营商环境，致使原告无法按市场规律经营，造成市场上无人知道我的经营场所，因此造成了原告的经营和租金损失。被告重庆市巢港商业运营管理有限公司辩称，被告履行了双方签订的租赁合同的义务，原告诉状上要求被告履行的义务并不在双方租赁合同约定的范围内。原、被告没有达成任何口头上的协议约定和承诺。消防设施是完善的，即使不完善也不属于民事审理范围。水电空调属于物业服务范围，不是被告的义务。影响生意经营的因素也不是我方导致的，被告方没有违约行为，不应该承担任何违约责任和原告的损失，原告并没有要求解除合同也没有确认合同无效，就不应该退还租金，原告方尚欠被告方租金，导致我方无法开展工作，应该驳回原告的诉讼请求。经审理查明:奉节义乌商城在其简介中表述，奉节义乌商城是重庆商巢商业物业管理公司与重庆农产品集团联袂打造的综合商业体，位于诗城路598号（金宇国际广场），在招商细则中第七条列举了九大优惠措施：优先选铺权；租金减免措施；免费提供媒体广告；免费为其做形象宣传（在招商宣传媒体上）；全程协助办理工商税务等的相关手续；免费提供融资、信息、法律咨询、电子商务咨询等超值服务；免费提供奉节义乌商城整体广告宣传、营销策划、推动经营发展；免费为奉节义乌商城及个人争取国家的相关政策补贴（税收减免、资金实物等）；具体招租细则以租赁合同为准。重庆商巢商业物业管理有限公司奉节分公司作为甲方，与周光明作为乙方签订了《奉节义乌商城商铺租赁合同》约定甲方将位于重庆市奉节县鱼复街道诗城路598号的商铺出租给乙方从事经营。合同对物业管理费及其他费用约定，在本合同租赁期间，乙方同意甲方委托重庆乐佳物业管理有限公司进行商城的物业管理工作，并与物管公司签订《物业管理合同》，按《物业管理合同》约定交纳物业管理费、水电费、公共水电费及空调费分摊等费用，并遵守物管公司的相关管理制度。签订合同后重庆商巢商业物业管理有限公司奉节分公司向原告交付了房屋。重庆商巢商业物业管理有限公司奉节分公司系重庆商巢商业物业管理有限公司的分支机构，重庆商巢商业物业管理有限公司现更名为重庆市巢港商业运营管理有限公司。上述事实有到庭当事人陈述和原告提交的原告身份证复印件、商铺租赁合同复印件、商业文书复印件在卷佐证，经庭审质证，原、被告均对真实性无异议，本院审查认为，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。对原告提交的照片，只能证明该商场现在的状况，不能达到证明被告违约的证明目的。对被告提交的现场照片只能证明宣传活动现场当时情况；建设工程消防验收意见书复印件，系对诗城路600号进行验收，双方租赁合同租赁地点为诗城路598号，与本案的关联性不能确定，不予采信；对房产证复印件，原告在实际使用，业主也未提出该房屋被告无权出租，对该证据予以采信；对被告提交的欠租明细表，系单方制作，原告未认可，真实性不能确认，不予采信；对被告提交的物管费明细表、申请书复印件、欠条复印件，与本案房屋租赁合同纠纷不具有关联性，不予采信。被告提交的民事判决书复印件系生效法律文书，可以证实公司变更情况。本院认为，依法成立的合同，自成立时发生法律效力。重庆商巢商业物业管理有限公司奉节分公司与原告签订《奉节义乌商城商铺租赁合同》，该合同自双方签字时生效，对双方均具有约束力。重庆商巢商业物业管理有限公司奉节分公司虽系被告依法设立的非法人分支机构，但该分支机构财务不独立，由总公司管理，不具有独立承担责任的能力，因此原告有权向总公司主张权利。原告主张被告没有按照承诺履行义务，要求被告履行承诺，但举示的合同中并未对此进行约定，原告也没有举示证据证明双方形成了口头协议，应承担举证不能的法律后果。被告在合同正式文本前所附奉节县义乌商城招商细则第七条九大优惠措施中虽有免费提供媒体广告、免费做形象宣传等，但在同一条中也明确具体招租细则以租赁合同为准，因此原告要求被告履行在双方所签订的租赁合同中没有明确约定的每年投入广告宣传费的诉讼请求，不予支持；原告要求被告开通所有电梯和空调以及正常保证水电使用的诉讼请求，经过庭审，原告并未提供证据证明被告出租的房屋没有与供电单位接通电源、没有与供水单位接通水源的事实，接通电源、水源及安装了电梯后的使用问题，则属物业服务合同调整，不属租赁合同调整，对该请求不予支持；原告提出被告租赁的营业场所没有进行消防验收，本院认为是否进行消防验收不影响房屋租赁合同效力，由于原告在本案中要求被告继续履行租赁合同义务，未要求解除合同，因此消防验收是否合格不是本案审查的范围，应向消防主管部门反映，消防验收是否合格也并未实际影响原告进场经营，因此消防验收是否合格并未给原告造成损失，原告要求其他损失，但并未提交证据证明损失及损失金额，因此要求被告赔偿损失的诉讼请求，不予支持。双方所签订的租赁合同并未解除，原告仍在实际使用租赁房屋，其要求返还租金的请求没有事实依据及法律依据，不予支持。对原告主张被告对该租赁物是否具有出租权的问题，原告现在实际使用该租赁场所，业主也未提出被告无权租赁，影响原告使用该租赁场所，对原告的该抗辩理由不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告周光明的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告周光明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  谭 林二〇一九年十二月二十四日法官助理  杨见川书 记 员  张 宁