上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18998号原告：九江富和建设投资集团有限公司，住所地江西省九江市。法定代表人：卫威，董事。委托诉讼代理人：吴俊，江西际民律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓洁，江西际民律师事务所律师。被告：上海恺泰房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐荣璞，董事长。委托诉讼代理人：夏海明，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：拓界日升(厦门)股权投资基金合伙企业(有限合伙)，住所地中国(福建)自由贸易试验区厦门片区象屿路XXX号厦门国际航运中心D栋8层03单元A之二。法定代表人：陈水平，委派代表。委托诉讼代理人：孙洁，上海融力天闻律师事务所律师。原告九江富和建设投资集团有限公司诉被告上海恺泰房地产开发有限公司(以下简称凯泰公司)、拓界日升(厦门)股权投资基金合伙企业(有限合伙)(以下简称拓界日升合伙企业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2019年11月20日和2019年12月16日两次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人吴俊、于晓洁、被告凯泰公司的委托诉讼代理人夏海明、被告拓界日升合伙企业的委托诉讼代理人孙洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江富和建设投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：两被告共同返还原告服务费人民币2,848,160元。事实与理由：2016年底，原告有意向购买被告凯泰公司开发的房屋，双方协商一致同意以838万元/套的价格购买青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层XXX室和1002室房屋。凯泰公司员工要求原告先向凯泰公司支付两套房屋的首笔购房款合计1,124万元后再签订正式买卖合同，原告根据凯泰公司指定，于2016年12月26日向凯泰公司账户支付购房款5,543,680元，于2016年12月26日向拓界日升合伙企业支付购房款5,696,320元。2016年12月27日，原告与凯泰公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定的单价为32,000元/平方米，总价为5,531,840元。原告于2017年1月6日支付剩余两套房屋的购房款5,520,000元。后凯泰公司向原告出具1001室房屋购房发票5,531,840元，拓界日升合伙企业向原告出具1001室房屋的服务费发票2,848,160元。原告认为两被告应当向原告开具838万元的购房款发票，但两被告均不同意。原告认为与拓界日升合伙企业未签订服务合同，拓界日升合伙企业未提供服务，不具备房屋介绍或服务的相关资质，不应当收取服务费。原告是按照凯泰公司指示将钱款支付给拓界日升合伙企业，凯泰公司应承担退还义务。综上，原告要求两被告共同退还1001室房屋收取的服务费。被告凯泰公司辩称：不同意原告的诉讼请求。两被告之间存在包销协议，具体的销售由拓界日升合伙企业操作，凯泰公司仅收取了预售合同约定的购房款，对之外的溢价款不承担责任。被告拓界日升合伙企业辩称：不同意原告的诉讼请求。拓界日升合伙企业采用定购包销模式销售房屋，向原告收取的款项系溢价费用，原告在签约时就已经知晓上述情况，并在签约时明知并确认购房总价为838万元，其中购房款5,531,840元，服务费2,848,160元。原告于2016年支付了全部款项，产权登记完毕，原告与两被告之间的合同已经全部履行完毕。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，凯泰公司(甲方)与拓界日升合伙企业(乙方)签订《项目定购协议》，约定乙方定购甲方的虹桥世界中心R楼54套房屋，单价32,000元/平方米。甲方明确上述产权可以按预售/销售许可核准的最小单位分割，分别落户到乙方指定的任何第三方。甲方与乙方指定第三方签署出售合同的，房屋单价仍按本协议约定的单价执行，第三方应向甲方支付全额款项。第三方完成付款后，由甲方开具全额发票给第三方。乙方与乙方指定第三方之间产生的房款之外部分应由乙方及时向其开具付款凭证，双方债权债务关系由乙方自行解决，与甲方无关。乙方工作人员在售楼处应严格遵守甲方案场接待或其他各类销售规范等规定，同时需按照甲方的规范口径对外宣传，不能做出不实承诺等会给甲方造成损害的行为。协议还约定了其他权利义务。上述协议中的54套房屋包括青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层XXX室和1002室房屋。2016年12月27日，凯泰公司(甲方)与原告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，建筑面积172.87平方米，单价32,000元，总价暂定为5,531,840元。2016年12月26日前乙方支付首期房款2,771,840元，2017年1月15日前付清余款2,760,000元等。2016年12月26日，原告就两套房屋向凯泰公司支付5,543,680元，向拓界日升合伙企业支付5,696,320元。2017年1月6日，原告就两套房屋向凯泰公司支付5,520,000元。2018年1月11日，凯泰公司向原告开具了每套房屋5,531,840元的购房款发票。2017年4月26日，拓界日升合伙企业就两套房屋向原告开具了共计5,696,320元的服务费发票。2018年，原告取得两套房屋的产权证。2016年12月26日，原告招商局驻沪办主任段维俊在认购书(甲方为拓界日升合伙企业)、客户确认函、签约确认单的落款处签署“九江富和建设投资有限公司”字样。其中客户确认函内容为：总购房款838万元，合同价5,531,840元，服务费2,848,160元；本人对上述总购房款及合同价不包含服务费完全知晓并无任何异议。2016年12月27日前支付首付款2,771,840元，服务费2,848,160元，共计5,620,000元。2018年9月17日，拓界日升合伙企业向原告出具《关于九江富和建设投资有限公司于上海购置办公用房的相关说明》，表示在销售该楼盘时，拓界日升合伙企业为凯泰公司的合作伙伴，拓界日升合伙企业协助原告按照更合理的价格完成房产的购置，因此原告打入拓界日升合伙企业的5,696,320元属于应有的款项。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，项目定购协议、上海市商品房预售合同、付款凭证、产权证、发票、关于九江富和建设投资有限公司于上海购置办公用房的相关说明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明与凯泰公司协商要求解决服务费发票事宜，提供了2018年8月21日原告法定代表人卫威、原告方的汪致远(开发区财政局局长)与凯泰公司工作人员张健之间的谈话录音，原告提出一部分服务费发票财务做账出现一定困扰，要求把服务费发票退还，被告重新开购房发票给原告。张健表示发票由凯泰公司开是绝对不可能的。张健表示凯泰公司整体卖给拓界日升合伙企业，资产是拓界日升合伙企业的。原告表示买的时候不知情。凯泰公司对该录音真实性不予确认，并表示当时的销售人员早已离职，无法确认真实性。原告另提供了2019年7月9日向两被告发送的律师函和邮寄凭证，内容为要求两被告补开金额为5,696,320元的购房款发票。其中拓界日升合伙企业的函件被退件。凯泰公司认为没有收到。审理中，被告拓界日升合伙企业表示认购的54套房屋均按照本案系争房屋的模式操作，溢价款均开具的服务费发票。本院认为，原告与凯泰公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据两被告的陈述及《项目定购协议》，拓界日升合伙企业向凯泰公司定购包括系争房屋在内的54套房屋，由凯泰公司与拓界日升合伙企业指定的第三方签订预售合同，预售合同约定的单价为32,000元，预售合同约定的房款由购房人支付给凯泰公司，超出部分支付给拓界日升合伙企业。综合本案的情况看，原告与凯泰公司签订了单价为32,000元的预售合同，将预售合同约定的房款支付给凯泰公司，超出部分支付给拓界日升合伙企业，符合两被告之间的合同约定。原告认为被告开具的发票系服务费发票，不符合房款性质，被告未提供服务，对此本院认为，拓界日升合伙企业认可收取款项实为溢价款，只不过鉴于公司经营范围的限制无法开具房款发票。原告确认签约前商谈的购房总价为每套838万元，无论被告开具发票的项目是否得当，均不影响原告购房所应支付的对价。根据拓界日升合伙企业提供的客户确认函，原告的经办人员确认总房款838万元，其中合同价5,531,840元，服务费2,848,160元，故本院认定原告对上述钱款中的一部分作为服务费支付给拓界日升合伙企业是知晓并同意的。综上，对原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告九江富和建设投资集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费29,585.20元，减半收取计14,792.60元，由原告九江富和建设投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年十二月二十五日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。