四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17257号 上诉人（原审被告）：成都市靖祥建筑建材有限公司，住所地：四川省成都市郫县犀浦镇兴业街西区花园科技商务楼。 法定代表人：梁玉明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖静，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向俊蓉，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任补军，男，1969年7月21日出生，汉族，住陕西省神木县。 上诉人成都市靖祥建筑建材有限公司（以下简称靖祥公司）因与被上诉人任补军商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 靖祥公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回任补军的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由任补军承担。 事实及理由：一、靖祥公司依约交付了房屋，不存在违约行为，案涉房屋于2015年1月15日竣工验收，靖祥公司也在2015年2月9日在《成都商报》发布了《交房公告》，通知业主收房。任补军所购房屋为现房，根据合同以及交房公告，证明靖祥公司具备交房条件且严格履行了交付义务，任补军应于2016年5月16日前办理交房手续，但其因当时房产市场不景气等原因，故意拖延时间收房。二、原审采纳了靖祥公司不认可，也不能表明被录音人身份及与本案无关联性的录音作为本案判决依据，属于认定事实错误。在任补军提交的三段录音中均未表明被录音人的身份，也没有说明所提及的事就是本案房屋，靖祥公司不清楚任补军的录音对象及事情，对该三段录音均不认可。三、一审判决超出了任补军的诉讼请求，任补军的诉讼请求为赔偿4.5万元，而原审主动诱导询问任补军如认为合同约定的违约金不足弥补损失，可以要求增加违约金，帮助任补军增加违约金，并判决支付违约金6.7万元。四、即便任补军认为靖祥公司违约，但其未采取措施防止损失扩大，不得就扩大损失要求赔偿，案涉房屋为任补军取得房产证的现房，任补军完全可以更换门锁，自行进入房屋，减少损失，而其为等待商业成熟、不支付物业费，而一直不收房，不得对扩大损失要求赔偿。 任补军辩称，第一，靖祥公司的上诉理由都是推测，没有依据，其认为任补军是基于市场不好不收房，事实上三年里靖祥公司没有给任补军打过一次电话，说该办房产证了该交房了，如果靖祥公司今天证明有一次通知了任补军，那么任补军就认可，但是靖祥公司不可能证明。三年内任补军打了若干次电话，来了若干次办理交房，但是每次都有各种理由拒绝任补军。而且靖祥公司说的公告任补军也没有看到，所以是靖祥公司逾期交房任补军才会起诉。 任补军一审起诉请求：1、判决靖祥公司立即将任补军购买的位于高新西区（龙城创业港1幢1单元7层705号，建筑面积40.5平方米）交付给任补军；2、判决靖祥公司赔偿因逾期交房给任补军造成的损失45000元。诉讼过程中，任补军将其第2项诉讼请求变更为“判决靖祥公司支付逾期交房违约金（按照房款的万分之三每日从2016年5月17日计算至交付房屋之日）。” 一审法院查明：任补军向靖祥公司支付购房款195018元，购买靖祥公司开发的位于成都高新西区房屋（现房且已具备交付条件），双方约定：靖祥公司应当在2016年5月16日前交付该商品房，否则，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向任补军支付全部已付款万分之三的违约金。 2018年10月16日，任补军与靖祥公司周姓工作人员电话通话，任补军情绪激动、反复质问为什么要回收定购协议、不给合同和房子，周姓工作人员先是强调“所有客户都要回收定购协议，这是公司的制度”，并反问“16年的时候，我们那么多人给你说了那个定购协议要回收的，你为什么不给呢”，其后又表示经由请示领导同意，“定购协议不收了，可以过来把房子接了”，但同时又向任补军提出需要交纳16年至今的物业费。 2018年11月，任补军再次来到靖祥公司，要求接收房屋，但双方还是未能办理房屋交接。 2019年7月15日，靖祥公司向任补军交付房屋。 一审法院认为，任补军的第一项诉讼请求已经实现，故已无裁判必要。本案争议焦点为靖祥公司是否存在任补军主张的无正当理由拒绝交房这一违约行为，对此，一审法院评述如下： 1、前述录音中相对人在陈述时未受任何胁迫或引诱，相关言论是其真实意思表示，整个对话过程连续完整，未见改动或剪辑，具有客观真实性；录制技术条件好，内容清晰可辨，取得方式未侵犯他人合法权益或违反法律禁止性规定，具有合法性；对话内容围绕案涉房屋交接进行，相对人在其中明确表示“定购协议不收了，可以过来把房子接了”，与本案争议事实具有关联性。因此，该录音资料具有证据能力，一审法院予以采信。 2、在整个诉讼过程中，任补军关于该问题的陈述是一贯的，而且从逻辑推理上看，其在支付全部购房款后没有理由对该房屋长期置之不理；靖祥公司作为出卖人，本应积极履行交房义务，不得为房屋交接设置额外条件，无论是定购协议，还是物业费，均不是其办理房屋交接手续的前置要件。 3、经由前述意见，一审法院对该录音资料的证明力予以确认，而靖祥公司对此未举示反驳证据。 综上所述，任补军所举证据达到证明的高度盖然性标准，一审法院据此认定其该项主张成立，相应地，对其要求靖祥公司支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、靖祥公司于判决生效之日起十日内向任补军支付逾期交房违约金67573.74元（按照58.5054元/日自2016年5月17日计算至2019年7月15日）；二、驳回任补军的其他诉讼请求。案件受理费721元，由靖祥公司负担（此款任补军已预交，靖祥公司应于履行判决义务时一并支付给任补军）。 二审中，靖祥公司提交以下新证据：情况说明及社保证明，拟证明：物业公司没有被录音人周莹莹此人，被录音人不是案涉公司的工作人员。 任补军质证认为，对真实性不予认可，虽然靖祥公司不承认此人，但办理手续及事后与任补军沟通的都是此人。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审中，本院要求靖祥公司于2019年11月14日前提交说明，说明正式合同是否交付任补军，何时交付，并附相应的移交记录。此后靖祥公司未向本院作出相应说明。 本院认为，本案的争议焦点为，靖祥公司是否存在逾期向任补军交付案涉房屋的行为，对此本院评述如下： 首先，就查明的案件事实，靖祥公司未与任补军在合同约定的交房期限内办理交房手续，对此靖祥公司认为根据双方的合同约定，靖祥公司发布了交房公告，因此任补军应当在合同约定的交房日期主动前往收房，否则视为房屋已经交付，本院认为，靖祥公司的抗辩意见不成立，理由如下： 1.任补军主张双方签订正式合同后，合同被靖祥公司收取，并未交付给任补军，而靖祥公司在本院指定的期限内，未能证明其在正式合同订立后，及时将合同交付给任补军。 2.一审查明事实“2018年10月16日，任补军与靖祥公司周姓工作人员电话通话，任补军情绪激动、反复质问为什么要回收定购协议、不给合同和房子，周姓工作人员先是强调“所有客户都要回收定购协议，这是公司的制度”，并反问“16年的时候，我们那么多人给你说了那个定购协议要回收的，你为什么不给呢”，其后又表示经由请示领导同意，“定购协议不收了，可以过来把房子接了”，但同时又向任补军提出需要交纳16年至今的物业费”，靖祥公司对该事实提出异议，认为该录音证据未经其认可，本院认为，该录音证据与前述靖祥公司未能证明其在合同签订后及时向任补军交付案涉合同情节可以相互印证，本院对靖祥公司的抗辩意见不予采纳，一审法院对该录音证据的采纳并无不当。 3.综上，本院认为，靖祥公司对于交付房屋单方设置条件，增加了任补军的义务，既无合同约定，也无法律依据，该行为导致案涉房屋未能及时交付，靖祥公司应当承担逾期交房责任。 对于靖祥公司主张一审法院判决超出任补军诉讼请求的上诉意见，本院认为，该意见并无实据，任补军在诉讼中变更诉讼请求系诉讼权利，依法应当得到保护。 综上所述，靖祥公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1489元，由成都市靖祥建筑建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅