山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11314号 上诉人（原审原告）：市南区可可爱巧克力甜品坊，住所地：山东省青岛市市南区山东路6号华润中心万象城。 经营者：徐志鑫。 委托诉讼代理人：王玮，青岛市北程程法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司，住所地：山东省青岛市市南区山东路6号甲（华润万象城）。 负责人：张继宁。 委托诉讼代理人：沈涌，山东昌圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：麻妮莎，山东昌圣律师事务所律师。 上诉人市南区可可爱巧克力甜品坊因与被上诉人青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 市南区可可爱巧克力甜品坊向本院提出上诉请求：撤销原审判决或改判支持上诉人的损失287000元。事实和理由:一、原审认定事实不清。（一）上诉人的基本事实：1、2015年6月8日上诉人与被上诉人签订的两份《租赁合同》，租期2年；被上诉人招商时给上诉人出示的与万象城《租赁合同》承租的是5层（B2、B1、LG、1、2），尤其B2、B1是超市，实际情况B1、B2层被上诉人从万象城撤场也没能招起商来营业过；且被上诉人让上诉人租赁的位置只有B1、B2的超市在正常的业态情况下，才适合上诉人的经营，否则就是死角（没有客流）；事到如今，上诉人是被招商的宣传给欺骗，若早知如此B1，B2招不起商来，上诉人是不会选择那个租赁位置的，或没有合适的位置也不可能进驻。2、上诉人对租赁场地的水、电进行改造（原建没有），并进行了整体装修（公证书记录了涉案场地状况）、委托了策划公司进行整体策划，根据现场定制了所需的异形不锈钢柜台，投入了所需的电视、冰箱冰柜及多款电气设备，对员工进行了专业培训，做了大量的广告宣传，每年还需交纳昂贵的租金等，对于一个个体投入4-50万元搞经营压力实属不易。3、《租赁合同》履行一半时，被上诉人要求上诉人与其签订“补充协议”，理由为:“商场整体规划调整等”；上诉人就配合调整所受损失一事与被上诉人进行了多次协商（多份往来函为证），被上诉人以《租赁合同》13条第4款的霸王条款内容，强势、蛮横、无理的态度应对上诉人的要求，致使未能达成此“补充协议”。期间，上诉人在被上诉人步步紧逼的状况下，无奈之举选择了证据保全措施（公证书为证）。（二）被上诉人的实事真相：1、被上诉人假借《租赁合同》中的霸王条款（13条第4款）“商场整体规划调整等”为借口，实为被上诉人已与华润置地（山东）有限公司签订的《租赁合同》权利义务转让协议履行不下去作掩盖，要求上诉人与之签订一份霸王内容的“补充协议”:上诉人只有义务，没有权利。2、2017年春节后，被上诉人与华润置地（山东）有限公司签订的《租赁合同》权利义务转让协议最终未能继续履行（协议终止），并为华润“万象城”（场地出租方）被上诉人租赁的楼层进行了大面积的恢复至原样，被上诉人（百盛商场）整体退出。上诉人侥幸未被绕进去，也确实无力再次投入。（三）原审的认定逻辑错误：1、根据合同的相对性与因果关系来看，上诉人提交的“投资明细表”及票单各一份，是说明上诉人在用心经营，其中包含的改造、装修费用、固定设施等的投入；若不是被上诉人所谓的“商场整体规划调整等”出现“补充协议的因”，就不会出现“补充协议”后诸多“往来函的果”，从而导致了上诉人的“后因商场调整原因，原告未继续经营，导致合同不再实际履行”的最终结果；既然有了因果关系，上诉人的损失必然产生。虽“补充协议双方未签字盖章，该份协议未生效”，为什么不签字盖章，为什么后续出现诸多的“往来函”，其真实的目的是:使用看似合理“内部调整”的手段，达到掩盖涉及违约责任的目的，这点大家都心知肚明。2、上诉人提交的“投资明细表”及票单，确实是“与案外人之间的合同及账目往来”，其总投入约为五十万元，而上诉人的诉求只有28.7万元。其一方面反映的是如何把租赁场地装修的更贴心、用心经营；另一方面表明了整个经营各个部分的投入，其费用一目了然，可以更清楚地看到给上诉人造成损失的所在。3、小一点的物件可以搬搬抬抬，充其量是个人工费、停业损失费；可整体装修、定制固定的不锈钢柜台等，如何搬动，又如何再利用？这与“案外人未到庭…真实性无法确认”有关系吗？上诉人提交《公证书》里的视频、图片均有，完整保留的现场的全貌；请第三方装修的合同、造价、付款凭证均在，购买定制的付款单据均在（前述的问题上诉人与被上诉人商讨多次无果），这还需案外人到庭？4、原审认定事实的逻辑让人看不懂。一方面认可《公证书》的真实性，是上诉人“采取的证据保全措施，还原了当时的现状”；另一方面“证明事项不认可…无法证明损失价值”。上诉人为啥提交的《公证书》？为啥证据保全？上诉人提交的装修的合同、造价、付款凭证等证据，原审判决只字未提。至于损失的多少有许多办法是可以计算的，不是一句“无法证明损失价值”敷衍了事一带而过。5、原审判决依据什么确认被上诉人目前在营业。被上诉人要求与上诉人签订“补充协议”时，我们已经从侧面知道被上诉人已与华润置地（山东）有限公司签订的《租赁合同》权利义务转让协议履行不下去；被上诉人是否保留了几个化妆品专柜或是以何种方式与之合作经营（不详），其它全部撤柜，且因此商场（被上诉人租赁部分）已全部封闭，并不具备营业条件；在这种状况下，上诉人还安排员工上坚持了三个月（没有收入，只有付出:工资、投保险），付出的代价只是为了守信，直到最后收到被上诉人邮件的通知被上诉人要全部拆除整个商场恢复原样时，为了止损才把部分可移动物品撤出商场。上诉人百思不得其解原审判决是依据什么认定被上诉人在万象城还在正常营业？正常营业意味着什么？意味着合同13.4的相关内容效力，被上诉人是在“合理”调整经营场所吗？总之，上诉人认为:原审认定的事实与实际不符，存在诸多错误，损害了上诉人的权益，理应通过二审程序加以纠正。二、原审判决适用法律错误。根据《民事诉讼法》第一百七十条第（二）款、第（三）款的规定，上诉人认为:原审审理的《租赁合同》纠纷，在没有调查清楚事实真相，没有对上诉人提交的证据做进一步的审查核实，也未在庭外做更多调查了解，只是简单的走走程序，就急忙出判决，这是对上诉人的不负责任，是一种伤害。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二条款规定:“人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”，避免认定事实不清，导致适用的法律错误。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决显失公平，为保护上诉人的合法权益，请求判如所请。 青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司答辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确，应驳回上诉，维持原判。 市南区可可爱巧克力甜品坊向原审法院提出诉讼请求:1、依法判令市南区可可爱巧克力甜品坊、青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司间的租赁合同解除；2、依法判令因青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司违约给市南区可可爱巧克力甜品坊造成损失287000元；3、依法判令青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司返还市南区可可爱巧克力甜品坊保证金27000元；4、依法判令青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司支付市南区可可爱巧克力甜品坊公证费2000元；5、诉讼费由青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司承担。 原审法院认定事实如下：青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司隶属于青岛百盛购物广场有限公司，目前处于正常经营状态。2015年2月6日，百盛商业发展有限公司（甲方）、青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司（乙方）与华润置地（山东）有限公司（丙方）签订《租赁合同》权利义务转让协议,百盛商业发展有限公司将其承租丙方的万象城地下二层至地上二层的部分物业转让给青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司。青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司对涉案场地享有转租权。2015年6月8日，市南区可可爱巧克力甜品坊的经营人徐志鑫作为承租方（乙方）与出租方青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司（甲方）签订两份《场地租赁合同》。第一份租赁合同载明：甲方将其所属百盛万象城店第L1层面积为41.2平方米的场地出租给乙方使用，乙方的租赁用途为经营可可浓情甜品，租赁期限为2年，从2015年7月17日起至2017年7月16日止。乙方同意向甲方提供保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）27000元，并于本合同签订之日向甲方一次性支付。合同第13.4约定：如因商场整体规划或重大业态调整，甲方有权就乙方租赁场所的位置、面积、租赁用途进行调整，如乙方不同意调整，则可要求终止本合同，甲方无息返还乙方已支付的剩余租赁期间的租金及保证金，乙方不得再要求其他任何形式的补偿。乙方按下述方式向甲方缴纳租金：固定租金第一年季租金33836元，第二年季租金37595元，支付方式为乙方于季结束前5日支付下一个季的租金，首次缴租金于合同期前5日支付。第二份租赁合同载明：甲方将其所属百盛万象城店第L1层面积为11平方米的场地出租给乙方使用。乙方的租赁用途为经营可可浓情甜品库房，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变本合同规定的租赁场所用途，租赁期限为2年，从2015年7月17日起至2017年7月16日止。乙方按下述方式向甲方缴纳租金：固定租金第一年季租金3012元，第二年季租金3012元，支付方式为乙方于季结束前5日支付下一个季的租金，首次缴租金于合同期前5日支付。2015年7月6日，市南区可可爱巧克力甜品坊缴纳保证金27000元。市南区可可爱巧克力甜品坊交纳了签订租赁合同至2016年8月的租金。青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司与市南区可可爱巧克力甜品坊就赔偿进行过沟通协商，未达成一致，市南区可可爱巧克力甜品坊采取的证据保全措施，公证费花费2000元。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，市南区可可爱巧克力甜品坊与青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司签订的场地租赁合同系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，双方均应按照合同及协议约定履行各自的权利义务。根据双方签订的合同，市南区可可爱巧克力甜品坊承租由百盛商业发展有限公司转租给青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司位于青岛市市南区山东路6号甲青岛华润中心万象城中的“百盛万象城店”的L1层41.2平方米及库房一处，经营“可可浓情甜品”，店面及库房租金也做了详细约定，租赁期限为2015年7月17日至2017年7月16日，签订租赁合同后市南区可可爱巧克力甜品坊交纳租金至2016年8月份。后因商场调整原因，市南区可可爱巧克力甜品坊未继续经营，导致合同不再实际履行，故对于市南区可可爱巧克力甜品坊请求判令双方之间租赁合同解除的诉讼请求，原审法院依法予以支持。市南区可可爱巧克力甜品坊签订租赁合同后向青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司缴纳27000元保证金，故合同解除后青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司应将保证金返还给市南区可可爱巧克力甜品坊。对于市南区可可爱巧克力甜品坊主张的青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司赔偿损失287000元的诉讼请求，因市南区可可爱巧克力甜品坊提交的证据均为其与案外人之间的合同及账目往来，在案外人未到庭的情况下真实性无法确认，故对于该项诉请，原审法院依法不予支持。对于市南区可可爱巧克力甜品坊主张青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司支付公证费2000元的诉讼请求，因该费用的支出系市南区可可爱巧克力甜品坊为保留证据的必要支出，故对于该项诉请，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决：一、解除市南区可可爱巧克力甜品坊（经营者徐志鑫）与青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司签订的租赁合同；二、青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司于判决生效之日起十日内向市南区可可爱巧克力甜品坊返还保证金27000元；三、青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司于判决生效之日起十日内向市南区可可爱巧克力甜品坊支付公证费2000元；四、驳回市南区可可爱巧克力甜品坊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6040元，减半收取3020元，由市南区可可爱巧克力甜品坊负担2743元，由青岛百盛购物广场有限公司万象城分公司负担277元。 二审审理期间，上诉人市南区可可爱巧克力甜品坊提交照片一宗，证明被上诉人在与上诉人签订补充协议时，部分场地已经封闭，被上诉人在2017年3月已经撤离万象城，不具备经营条件。而且在撤离后将上诉人场地毁坏拆除。被上诉人质证称：对证据1.2.3页的真实性有异议，该图片看不出拍摄的具体时间，也无法证明上诉人的证明事项。证据4.5的真实性无异议，对证明事项有异议。场地的拆除是青岛华润置地拆除的，与被上诉人无关，且该照片当时拆除的时间已经是上诉人缴纳租金届满后。本院对上述证据的真实性予以确认，但无法证明上诉人诉请的装修损失有合同依据。 二审所查其他事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审法院未支持上诉人装修损失等28.7万元是否正确。双方之间系租赁合同关系，涉案场地租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，原审法院对其效力予以认定于法有据，本院依法予以确认。合同各方当事人应依约履行依法成立的合同。被上诉人依约向上诉人交付了涉案场地，上诉人依约交纳了租金和保证金。根据涉案合同的约定，“如因商场整体规划或重大业态调整、工程施工需要，甲方有权就乙方租赁场地的位置、面积、租赁用途进行调整，如乙方不同意调整，则可要求终止本合同，甲方无息返还乙方已支付的剩余租赁期间的租金及保证金，乙方不得再要求其他任何形式的补偿。”在上述条款约定的情形出现时，上诉人不同意进行调整，上诉人依约享有合同解除权。原审法院支持上诉人关于解除合同的诉讼请求。根据合同约定，被上诉人应返还剩余租赁期间的租金及保证金。原审法院亦支持了上诉人的上述诉讼请求。根据合同约定，上诉人除上述请求外，不能再要求其他形式的补偿。根据双方合同约定，被上诉人不存在违约行为，故上诉人关于应赔偿装修损失的诉讼请求没有事实及法律依据。原审法院据此驳回该项诉讼请求于法有据，本院依法予以确认。 另，涉案场地租赁合同未将超市的招商等约定为双方履行合同的条件，故上诉人关于被上诉人超市未能招商，存在欺诈的上诉理由亦不成立。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6040元，由上诉人市南区可可爱巧克力甜品坊负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十二月三十日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡