湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初6183号 原告：常德市泽云物业服务有限公司，住所地常德市武陵区芷兰街道办事处柳菱社区朝阳路2168号。 法定代表人：李昌满，该公司董事长。 委托诉讼代理人：舒银华，该公司员工，特别授权代理。 被告：黄湘莲，女。 原告常德市泽云物业服务有限公司（以下简称泽云物业公司）与被告黄湘莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽云物业公司的法定代表人李昌满及其委托诉讼代理人舒银华，被告黄湘莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泽云物业公司向本院提出诉讼请求：判令黄湘莲支付从2014年11月1日至2016年10月31日物业服务费3743元。 黄湘莲答辩称：1、物业公司违反《前期物业管理服务合同》第二章第2点物业共用设施设备的日常养护、运行和管理。2015年7月14日，泽云幸福里小区2栋1单元电缆井起火，起火前物业没有巡逻，没有及时发现并清除安全隐患；救火时，由于消防通道不能够正常使用，消防车进不来，所有楼层消防设施形同虚设，灭火器不能用，消防栓也没有水，导致火势最终蔓延顶楼，很多业主被困在家。2、物业公司违反《前期物业管理服务合同》第二章第6点，公共次序、安全、消防等事项的协助管理和服务。起火后没有及时通知业主，没有及时打开消防通道。我婆婆和妈妈被困在负一楼，之后被消防人员解救并送往常德市第一中医医院救治；因此次起火事故我妈妈摔了一跤。物业在此事件中不闻不问，态度令人心寒。3、起火事故后，物业公司负责人李昌满曾承诺每家按人口，每人每天100元报销生活费用，但未兑现。反而为催收物业费，多次对业主进行恐吓。4、小区卫生环境不达标，小区环境脏、乱、差。5、车辆停放混乱，违反《前期物业管理服务合同》第二章第5点。由于电缆井起火，我多次找物业公司协商，希望减免2年物业费作为火灾事故补偿，当时财务王小姐（负责人李昌满妻子）是默许了，我就将之后3年的物业费一起交纳了。总之，电缆井线路起火，无论是开发商的责任还是物业的责任，都不应该是业主的责任，相关损失也不应当由业主承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 黄湘莲提供的病历资料。黄湘莲称，泽云幸福里小区2015年7月14日电缆井起火导致自己母亲被困地下室，吸入浓烟导致身体受到损伤，因黄湘莲并非权利人，且本案物业服务费与该事故导致的损失并非基于同一法律事实，与本案不具有关联性，故本院对上述证据不予采信。 经审查，本院确认以下事实： 2009年5月21日，常德市泽云实业有限公司（甲方）与泽云物业公司签（乙方）订《前期物业管理服务合同》，约定由泽云物业公司对泽云幸福里一期小区提供前期物业服务；乙方提供公共性物业管理服务，业主自用部位维修由业主自行负责，费用自理；物业服务收费采用包干制，双方约定物业管理服务费用标准为住宅按建筑面积每平方米1.35元收取，空置房按同类住宅收费标准的90%收取；业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用；合同期限自2010年11月1日至泽云幸福里小区业主委员会成立且选聘新“物业公司”止。泽云物业公司根据常价服[2010]71号政府指导价格的要求，确定泽云幸福里小区高层的物业服务收费标准为每月1.35元/平方米；泽云物业公司在起诉时已自愿降至每月1.25元/平方米。 黄湘莲系泽云幸福里小区x栋xxxx号业主，2011年2月24日，黄湘莲在《幸福里业主登记表》上填写业主及家庭常住人员信息，并签署《业主公约》、《治安消防协议书》，领取住房钥匙。 2015年7月14日，泽云幸福里小区2栋1单元发生火灾，火灾烧毁2栋1单元电缆井电线及设备等物品，经常德市武陵区公安消防大队武公消火认字[2015]第0003号火灾事故认定书认定，起火部位位于泽云幸福里2栋1单元地下第一层电缆井内，起火点为地下第一层电缆井1.8米至2.5米高的范围内，起火原因为电器线路故障引燃周围可燃物导致火灾发生。 2019年11月13日，泽云物业公司在黄湘莲家外门上张贴了《物业费催缴函》，要求黄湘莲在2019年11月20日前交纳泽云幸福里小区x栋xxxx号房2014年11月1日至2016年10月31日的物业费3743元（124.75㎡×1.25元/㎡×24个月）。 黄湘莲认为，2015年火灾导致自家亲人身体受到损害，在与泽云物业公司协商过程中，泽云物业公司已默许同意减免2年物业费以抵消自家的损失，但泽云物业公司否认以物业费抵损失的说法。 因黄湘莲不愿交纳2014年11月1日至2016年10月31日的物业费3743元，泽云物业公司遂诉至本院，提出前列诉讼请求。 以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《幸福里业主登记表》、物业费催缴照片、泽云幸福里小区环境照片、事故发生时部分照片等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，泽云物业公司在该期间为该小区业主提供物业服务及管理，黄湘莲接受了泽云物业公司的服务，双方存在事实上的物业服务关系，黄湘莲接受泽云物业公司服务的同时，应缴纳相应的物业管理服务费。但是，泽云物业公司在物业服务过程中，对公共部位的检修、维护等履行物业服务合同存在瑕疵，对火灾的发生以及公共管理服务上有一定的责任。综上，本院认定泽云物业公司与黄湘莲在履行物业服务合同中，均存在违反合同约定的情形。现泽云物业公司要求黄湘莲支付欠缴的2014年11月1日-2016年10月31日的物业服务费3743元，本院酌定为2994.4元（3743元×80%）。至于黄湘莲称自己母亲因火灾被困导致身体损伤，因该身体损害与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不是抵减物业费的理由，故本院对此辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 黄湘莲于本判决生效之日起十日内向常德市泽云物业服务有限公司支付2014年11月1日-2016年10月31日的物业服务费2994.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由黄湘莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  郑鲁平 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  王孟星 代理书记员  黄雅乐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。