文书内容广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初12531号原告：东莞市乐客汇商业物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇翠樱街57号新动力中心1003室。统一社会信用代码：914419003381574193。法定代表人：刘良采。委托诉讼代理人：蔡明靖，该公司员工。被告：李善梅案件案由租赁合同纠纷需要交代的程序性问题本案于2019年6月12日受理后，适用简易程序审判，于2019年8月2日、11月8日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。诉讼请求原告诉请：1.被告向原告支付违约金15126元（5042元/月×3个月）；2.被告支付拖欠原告的租金、管理费、水电费共计96839.68元及上述费用的滞纳金33420.23元；3.被告承担原告支出的律师费3000元和诉讼费。注：原告原诉请违约金30240元，诉讼中变更为15126元。认定与分析评述经查明，2016年6月30日，原、被告签订《租赁合同》、《商户物业管理服务协议》各两份约定：1.原告将位于东莞市××镇长××盛景××生活广场××号铺位租赁给被告，期限从2016年9月1日至2021年8月30日，免租期3个月。2018年9月1日至2019年8月31日，两铺位租金、服务费分别为5042元、5038元，每月25日前支付下月租金、服务费；2.被告向原告缴纳了相当于两个月租金和服务费的保证金共计37404元。双方约定，被告售出的商品没有质量问题、不拖欠税务、完全清偿与原告约定款项及未发生其他违约行为的情况下，合同到期或双方同意解除合同后三十天内无息退还原告；3.被告迟延支付租金、服务费、综合服务费及其他应缴费用的，视为违约。逾期之日起，每日向原告或管理公司支付欠款0.3%的滞纳金。逾期三十天未缴足的，原告有权单方解除合同，收回商铺，被告缴纳的保证金不予退回，并应支付原告三个月租金作为违约金。被告单方面终止合同的，原告有权直接收回商铺，不予退回被告的保证金，并有权追讨所欠租金、服务费和其他费用，被告应支付原告三个月的租金作为违约金；4.物业服务费按商铺面积计算，29元/月/平方米。每月5日前缴纳，逾期按每日万分之三收取滞纳金。每月5日前，被告缴纳由原告代收代缴的上月水电费，逾期未缴纳的，按自来水、供电公司同期向原告收取的滞纳金标准向被告收取；5.双方任一方违反合同约定引起诉讼的，违约方应承担守约方产生的诉讼费、律师费等一切损失。至2019年1月，被告拖欠原告四个月的租金、服务费和物业服务费，分别为20168元、20152元、36769.68元，并拖欠水费808元、电费18942元。原告共计收取被告保证金37404元。2019年1月，被告向原告发出《撤场申请一份》，主要内容为：被告向原告申请2019年1月撤场。双方确认，2019年1月25日，原告对被告商铺进行断水电处理，1月31日对商铺进行上锁。原告确认，要求从2019年1月份后解除与被告签订的合同，诉讼请求1中的费用滞纳金计算至1月份。被告主张：1.由于原告经营不善且没有履行当初的招商承诺导致被告生意不好，除租金、水电费外，原告不应支付服务费、管理费及承担违约金，相应的租金、管理费应在保证金中直接扣除；2.违约金等约定过高，请求调整。被告对于以上主张的事实，未提供相应的证据证明，本院对被告不应支付服务费、管理费及承担违约金的抗辩理由不予采纳。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《商户物业管理服务协议》不违反法律规定，应按协议约定确定各自的权利和义务。根据合同约定，被告应支付原告至2019年1月拖欠原告四个月的租金、服务费和物业服务费，分别为20168元、20152元、36769.68元，水电费共计19750元亦应由原告向被告支付。关于原告诉请租金、服务费、物业服务费、水电费的滞纳金。滞纳金实际属于资金占有的损失。根据合同约定，租金、服务费逾期的滞纳金为每日0.3%,换算为年利率为110%。根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款的规定，在原告未能证明实际损失的情况下，本院认定约定的滞纳金标准过分高于原告的实际损失，根据被告的请求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条并参考逾期贷款罚息，调整后的计算方式为按逾期贷款罚息（上浮50%）标准并上浮30%计算，即：基准利息4.35%×1.5倍×1.3倍=年利率8.48%。物业服务费、水电费的滞纳金亦按以上标准计算。具体计算方式及金额如下表：            项目              期限              标准              总额              利息                  2018年10月应付租金、服务费和物业服务费、水电费              2018年10月8日至2019年1月31日共116天              8.48%              23994.42元              646.65元                  2018年11月应付租金、服务费和物业服务费、水电费              2018年11月11日至2019年1月31日共82天              8.48%              23606.42元              449.72元                  2018年12月应付租金、服务费和物业服务费、水电费              2018年12月11日至2019年1月31日共52天              8.48%              23140.42元              279.56元                  2019年1月应付租金、服务费和物业服务费、水电费              2019年1月11日至1月31日共21天              8.48%              22860.42元              111.53元                  根据收费通知单确定各项费用的数额及支付期限              共计1487.46元      关于原告诉请的违约金及被告缴纳的保证金。法律中并没有保证金的规定，当事人约定缴纳的保证金，可认定为预付的违约金或损失赔偿费用。至于原告因被告违约所导致的损失情况，原告主张因被告违约，导致涉案两商铺2019年2月份开始至第二次庭审期间一直空置。本院认为，由于被告的违约行为，必然导致原告所有的案涉商铺存在断租期，该期限必然导致原告租金和服务费的收益减少，但断租期也会受到市场环境、续租后重新装修耗时等因素影响。综合考虑，本院认定原告的损失费用按四个月的租金+服务费确认，即：（5042元+5038元）×4=40320元。扣除原告缴纳的保证金37404元，被告仍需赔付原告损失2916元。最后，原告为提起诉讼支付律师费3000元，根据合同约定应由被告承担。判决法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及以上的规定。判决内容一、限原告李善梅自本判决生效之日起十日内支付拖欠原告的租金、服务费、物业服务费、水电费等共计96839.68元及逾期利息损失1487.46元；二、限被告李善梅自本判决生效之日起十日内赔付原告违约金损失2916元；三、限被告李善梅自本判决生效之日起十日内赔付原告律师费3000元；四、驳回原告东莞市乐客汇商业物业管理有限公司其他的诉讼请求。受理费1634元（原告已预交），由原告负担490元，由被告负担1144元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张卓林二〇一九年十二月八日书记员  罗嘉辉强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。