上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初78141号原告(反诉被告)：夏伟民，男，1957年11月4日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘炳根，上海嘉派律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖保文，上海嘉派律师事务所律师。被告(反诉原告)：王伟良，男，1973年5月26日生，汉族，住浙江省绍兴市。委托诉讼代理人：潘登，上海潘登律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶颢，上海潘登律师事务所律师。第三人：郑伟东，男，1970年4月10日生，现羁押于上海市青浦监狱。原告(反诉被告)夏伟民(以下简称原告)与被告(反诉原告)王伟良(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，因案件审理需要，本院依法追加郑伟东作为第三人，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘炳根、被告委托诉讼代理人潘登、第三人郑伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《承包合作协议》、《补充协议》无效；2、判令被告赔偿原告装修损失人民币(以下币种相同)280万元；3、判令被告赔偿原告营业损失70万元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年10月30日，原、被告签订了《承包合作协议》及《补充协议》，协议约定被告将上海市浦东新区东川公路XXX号的越尚花园(悦尚花园)餐饮休闲会所(以下简称系争房屋)交由原告承包经营，经营期内每年租金70万元。然而在原告办理营业执照过程中，被告迟迟不能配合提供东川公路的房产证，且在原告经营期间，被告经常上门拉掉电闸或持械闹事，经营场所出现大量治安纠纷，进而影响原告正常经营秩序，造成重大营业损失。2018年6月18日，被告强行将原告赶出系争房屋。经查，原告得知系争房屋并无合法审批手续，故双方签订的《承包合作协议》及《补充协议》应为无效，故诉至法院，诉请如前。被告辩称，原告提到的装修损失，并无相应装修事实；原告主张的营业损失，是原告自主经营行为，被告对原告的营业损失无过错，是原告在经营场地内有违反法律的行为导致其营业损失，应由原告自行承担。第三人述称，系争房屋是由其向被告承租的，其与被告上午签署了合作合同，下午即与马昇浩及高健签订了合作经营协议，由其与马昇浩、高健一起经营；系争房屋的装修是三个人共同出资，装修到2016年5月，高健要退出，马昇浩将高健的股权转让过来，其股权于2017年3月27日转让给马昇浩，但在2016年5月马昇浩已实际经营；声明书是2017年3月27日马昇浩让其签的，当时马昇浩没有说系争房屋已经转让给原告；系争房屋装修后没怎么经营，房屋租金在其这里是交掉的，其实际投了100多万元，拿回90万；被告知道其与马昇浩的关系，原、被告之间有无签署合同其不清楚；其实际于2016年6月即退出了，装修实际花了100多万元，其余不清楚；其于2016年8月、9月碰到被告，被告称，如系争房屋由马昇浩单独经营，让马昇浩和被告单独签订合同。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付拖欠的场地占有使用费直至系争场地交还被告为止(自2016年11月30日起暂计至2018年11月29日止，扣除原告已支付的35万元，合计为135万元)；2、诉讼费由原告承担。事实及理由：2016年10月30日，原、被告签署了《承包合作协议》及《补充协议》，约定被告将系争房屋交付给原告经营管理。协议签订后，被告按约履行，但原告仅支付了35万元租金，之后未再支付而一直占有并使用系争房屋至今，故被告提起反诉。庭审中，被告变更诉请为：要求被告支付自2016年10月30日至2019年5月20日的占有使用费(按每年85万元的标准计算，扣除原告已支付的35万元)。被告陈述其诉请组成为：合同约定的租金70万元、补充协议约定的10万元终止艺术品合作协议补偿、鱼塘5万元，合计85万元每年；对于绿化养护费，被告认为原告已付的35万元之外的其余费用系支付了绿化养护费、苗木破坏补偿、公用事业费等，如原告认为其支付的其他款项也是租金，则被告认为绿化养护费每年5万元也应计入房屋占有使用费中一并处理。原告辩称，被告已于2018年6月18日强行将原告赶出系争房屋，此后的使用费原告不应支付；被告未将鱼塘租赁给原告，5万元不应支付；截至目前原告已支付租金达到80万元而非35万元，对应支付租金的时间为2016年11月30日至2018年6月18日；系争房屋为违章建筑，即使支付使用费也不能参照租金标准，应酌情支付，原告只同意支付40万元一年，现原告已支付了80万元，不再欠付租金。本院经审理认定事实如下：2016年10月30日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《承包合作协议》一份，协议约定：由乙方承包经营位于上海市东川公路XXX号内的“越尚花园”餐饮休闲会所，乙方按本协议约定支付甲方承包费，乙方取得经营收益，承担经营亏损。1、甲方按现状于本协议签约之日将会所交由乙方管理经营，范围：包括但不仅限于房产，内含甲方在建的18间客房，乙方有权自行出资在承包期间内建设完毕(含装饰装修)，投入使用；……3、自会所交接之日之后，乙方自费添置装修装饰、家具、其他设备，甲方不承担费用。租赁合同到期后，可移动的家具和设备归乙方，甲方不对乙方自费添置不可移动的装修装饰等进行补偿。……5、甲方承诺：第一年至少在会所凭乙方支付的消费卡消费10万元，第二年至少在会所凭乙方支付的消费卡消费10万元；……7、租赁期限2015年10月30日至2024年10月30日止，每年租金为70万元，每半年支付租金的50%。10、承包期间，甲方提供会所内的绿化养护免费一年，以后费用另行协商。庭审中，双方陈述，该份合同系起租日错误，实际起租日为2016年10月30日，计租日为2016年11月30日。当日，原告(乙方)与被告(甲方)另签订《补充协议》一份，协议约定，甲方将鱼塘承租给乙方，乙方每年向甲方支付租金5万元，乙方承诺甲方每年可无偿钓鱼十次；为确保甲方绿化养护质量，乙方同意支付甲方每年绿化养护5万元(注：不包含扫地、清理垃圾、以及不可移动的景观建筑物的修复与养护)；甲乙双方就原有艺术品合作协议终止，乙方承诺每年向甲方增加租金10万元作为终止协议的补偿；乙方将小岛二楼楼下场所作为甲乙双方共同招待客人之用；甲方每年在租赁给乙方的会所内消费20万元整，乙方需改善菜品的质量以满足甲方需求，甲方所有在会所消费均享有八折优惠结账，乙方必须在甲方消费且三天之内予以确认；乙方承诺不得在甲方原有的建筑上搭建任何违章建筑，如因乙方非法搭建所引起的责任均由乙方承担；乙方根据法律法规合法经营，经营期间与甲方无关，甲方不承担任何法律责任，经甲方同意确认之后乙方有权对室内装修上进行改变；如本协议与双方之前所签订的承包合作协议条款发生冲突，以本协议条款为准。双方庭审中均确认该上述性质为租赁合同。合同签订当日，被告将系争房屋交付给原告。2019年5月，系争房屋因涉及违章而被拆除。关于系争房屋的租金支付，原告陈述，其共计支付租金90万元，除收条35万元之外，马昇浩于2017年1月25日代原告支付的租金20万元之外，原告另于2017年11月30日、2017年12月4日向被告分别支付15万元、10万元。2017年6月22日，原告向被告支付10万元。原告向法庭举证了1、被告于2017年5月1日出具的收条两份，一份收条内容为收到原告2016年11月30日至2017年5月30日租金35万元；另一份收条内容为收到原告水费与保安费共计34,400元；2、原告交易明细，证明其于2017年11月30日、2017年12月4日、2017年6月22日向被告转账情况；3、马昇浩交易明细，证明马昇浩于2017年1月25日代原告向被告支付房租20万元。被告则陈述，2017年11月30日原告支付的15万元是原告赔偿被告苗木绿化损坏，无书面协议；2017年12月4日的10万元系双方补充协议第2条约定的绿化养护费两年10万元；2017年1月25日通过马昇浩支付的20万元，包含在2017年5月1日的收条中，收条中的35万元包含了马昇浩的20万元转账，以上共计60万元。另查明，系争房屋原系被告出租给郑伟东，双方于2015年11月28日签订了《承包合作协议》，租赁期限自房屋交接之日起十二年(实际以丙方上海轩石园景观有限公司与迅建村村民委员会的土地租赁合同为准)，双方确认会所第一年承包费60万元(含会所消费卡10万元)，第二年到第十二年承包费70万元(含会所消费卡10万元)。协议签订后，被告将系争房屋交付给郑伟东使用。之后，郑伟东出具《声明书》一份，内容为：本人与王伟良先生签订的“轩石园名下的越尚花园”餐饮休闲会所承包经营租赁合同于2016年12月1日正式解除合约，会所地址：上海市东川公路XXX号。落款处署期2017年3月27日。庭审中，原告举证了2018年6月18日的110接警登记表，并申请了韩志诚、李红霞、刘飞、沈国良、李宏鑫、牛佳、周桂军、陈宇琼到庭作证，以证明被告于2018年6月18日强行将系争房屋收回。庭审中，双方确认，鱼塘是会所的一块区域，会所包括鱼塘、花园、客房，原告另陈述，鱼塘会所都是违章建筑，故被告无权收取租金，鱼塘是在原告租赁范围内，但原告没有实际使用过鱼塘，荒废了。被告则陈述，会所是被告向村里租借的，是由村里造好，被告向村里承租时房屋、鱼塘、花园都有的，被告只进行了简单的苗木种植，会所装修、客房也是村委会建造的。原告还陈述，系争房屋的前租客是马昇浩，由其对客房进行了大量装修，故原告只自行装修了40万元，其从马昇浩处转让装修约定240万元，实际向马昇浩支付了25万元。被告则陈述，其与马昇浩并未签订过合同，与郑伟东签订过合同，郑伟东被抓合同就解除了。本案审理过程中，本院向马昇浩作谈话笔录，其陈述：20万元是原告让我支付给被告的，当时我是原告财务，因为我把系争房屋内的装修转让给原告，原告只支付了20万元，我监控原告的经营情况，作为原告的出纳；我和被告的前租客郑伟东是股东关系，郑伟东被抓后，我把郑伟东的股份收掉，我作为大股东，原告来经营的时候我就把里面的资产(所有的装修、餐厅、卫生间、锅炉房的建造装修、床上用品、空调、餐厅厨房用具等)以240万元价格转让给原告，这些都是2015年9月装修的，是我和郑伟东一起装修的，因为我们是股东关系；郑伟东与被告签订的合同我看到过，声明书没看到；2016年12月我知道被郑伟东解除了，由原告经营；我就过去理论，被告没有在我同意的情况下又转租给原告，我就去问了，也报警了，和原告协商后以240万元卖给原告，让原告经营；我卖的时候和被告讲过，也发过律师函，我与被告有转账记录，2015至2016年间，在郑伟东经营期间，我以个人名义向被告转过租金，这是支付的郑伟东的租金；我与被告之间没有合同关系，2018年6月18日，被告强行赶走原告时我也在场。庭审中，原告申请对系争房屋两部分装饰装修进行装修残值评估，其中一部分为被告自行装修部分即会所内小木屋、大厅、走廊(具体详见轩石园会所改造装饰装修项目清单中的固定装修部分)，另一部分为其自马昇浩处受让的装修即会所内客房、餐厅、办公室、厕所、厨房、宿舍、别墅区(具体以轩石园改造装修工程项目决算单中的固定装修部分)。被告表示90%以上的装修都是被告装修，郑伟东仅进行了简单装饰，原告的自行装修没有看到。经上海市高级人民法院委托鉴定人上海申元工程投资咨询有限公司对原告申请项目进行造价鉴定，鉴定人于2019年5月30日出具《工程造价鉴定意见书》：本次鉴定意见中的上海市浦东新区东川路XXX号“悦尚花园”餐饮休闲会所内的两部分装饰装修工程鉴定原值总造价为1,005,251元，现值总造价为673,518元。之后，鉴定人出具《补充说明》，轩石会所改造装饰装修项目清单部分原值总造价为47,797元，残值(现值)总造价为32,024元，轩石园改造装修工程项目决算单部分鉴定原值总造价为957,454元，残值(现值)总造价为641,494元。鉴定费40,500元由原告预缴。对上述鉴定意见书，原告并无异议，被告则认为不能证明系原告进行施工，所有的装修都是被告施工，应归被告，对鉴定结论的金额并无异议。庭审中，原告还向法庭举证了其与马昇浩的《资产转让合同》、马昇浩与郑伟东、高健的《承包合作协议》、《发起人协议书》、《上海悦尚花园有限(责任)公司章程》、《股权转让协议》等，以证明马昇浩与郑伟东的关系及其自马昇浩处受让装修的事实。其中，其与马昇浩的《资产转让合同》签订于2016年11月2日，马昇浩将系争房屋装修、设备等全部转让给原告，转让价为240万元。被告对上述证据不予认可，第三人对此并无异议。本院认为，原、被告均确认双方就系争房屋签订的《承包合作协议》实为租赁合同，现因系争房屋无合法建造手续，故该《承包合作协议》及《补充协议》应为无效。被告作为出租人，未能保证租赁物的合法性，应对合同无效承担主要责任。原告作为承租人，未积极审查租赁物的合法性，应对合同无效负次要责任。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告主张要求被告支付装修损失及营业损失，对此，本院认为，原告主张的营业损失系间接损失，其要求被告赔偿无相应依据，本院不予支持。至于装修损失，原告主张两部分装修分别为其自马昇浩处受让的装修及其自行装修，虽被告认为系争房屋的装修由被告完成，但并未提供相应证据，且根据原、被告签订的《承包合作协议》及被告与郑伟东签订的《承包合作协议》，两份协议的租赁标的均为：“甲方在建的18间客房，乙方有权自行出资在承包期间内建设完毕(含装饰装修)”。表明被告对系争房屋由郑伟东完成装饰装修系明知，现其与原告签订《承包合作协议》时对系争房屋已完成的装修现状并未表述，仍对租赁标的物作与前一份协议相同的表述，其隐含之义为租赁标的仍为原始状态，而并非现状出租；现根据郑伟东、马昇浩陈述及原告相应举证，可证明原告有偿受让了系争房屋的装饰装修。故对该部分的装修，现合同无效的情况下，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。至于原告自行装修部分，虽双方补充协议约定原告的室内装修要经过被告同意，但原告装修并使用至双方发生争议，被告亦未从未对此提出异议，本院认为其默认了原告的装修行为，故亦应由双方予以分担。现双方对鉴定意见书的鉴定金额并无异议，根据双方自认及各自举证，参考鉴定意见书，且考虑到2018年6月18日双方发生争议后对房屋使用的影响情况，本院酌定被告应赔偿原告装修损失53万元。至于被告反诉要求原告支付房屋占有使用费，本院认为，根据原告举证的接警记录及证人证言等证据，足以证明双方确于2018年6月18日发生争执，之后原告无法正常使用系争房屋，但同时原告亦未与被告办理房屋交接手续或通知被告返还房屋，故此后的房屋占有使用费应根据双方的过错程度作相应酌减。至于使用费的计算标准，被告主张按85万元每年并绿化养护费每年5万元均应计入使用费，对此，本院认为，双方在补充协议中对鱼塘、绿化养护费、终止原有艺术品合作协议补偿均作了约定，虽《承包合作协议》中约定绿化养护费免费一年，但因补充协议中约定“本协议与双方之前所签订的承包合作协议条款发生冲突，以本协议条款为准”，故双方对绿化养护费的约定应以补充条款为准，原告应按补充协议约定支付每年5万元的绿化养护费。至于原告辩称鱼塘其未租赁而不应支付租金的意见，根据双方自述，鱼塘在系争房屋范围之内，原告是否实际使用并不影响鱼塘已交付之事实，故对原告的该辩解意见亦不予采信。综上，对被告主张的使用费计算标准本院予以采纳。至于双方争议之原告已实际支付租金，对被告收条所载明收款35万元及收条之后支付的2017年6月22日10万元、2017年11月30日15万元、2017年12月4日10万元本院予以采纳，上述款项共计70万元。至于原告主张马昇浩代其支付的20万元，被告辩称该20万元包含在收条金额之内，本院认为，该20万元发生于收条出具之前，根据双方《承包合作协议》约定的付款期限，每半年支付租金的50%，但并未约定是先付后用或先用后付，现收条确认收到的是2016年11月30日至2017年5月30日的租金35万恰为该协议约定的租金50%，若原告实际已付租金超过50%，在收条中对已发生的付款未作确认明显不合常理，故本院对被告的辩解意见予以采信，认定马昇浩代原告支付的20万元已包含在35万元收条之内。至于被告主张房屋占有使用费应自2016年10月30日起算的意见，本院认为，双方约定的计租日为2016年11月30日，虽双方租赁合同无效而被告要求参考合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但该租金标准系建立在双方对起租日、付款方式等一系列考量因素基础上综合确定的租金金额，故被告既要求参考租金标准，对计租日的起算亦应按照双方约定，对其该辩解意见不予采信。综合上述分析，对被告主张的房屋占有使用费，起算日期为双方约定的计租日即2016年11月30日，计算标准为《承包合作协议》及《补充协议》约定的各项费用之和总计90万元每年，2016年11月30日至2018年6月18日期间的占有使用费，被告主张参照双方约定的各项费用之和计算，本院予以支持。至于2018年6月18日之后至被告主张的房屋拆除日的房屋占有使用费，应根据本院前述的使用费酌减理由予以酌减。据此，本院认定，原告应支付被告自2016年11月30日起至房屋拆除日止的房屋占有期间的各项费用共计156万元，扣除原告已支付的70万元，原告还应支付86万元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)夏伟民与被告(反诉原告)王伟良签订的《承包合作协议》及《补充协议》无效；二、被告(反诉原告)王伟良应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)夏伟民装修损失53万元；三、原告(反诉被告)夏伟民应于本判决生效之日起十日内支付原告房屋占用期间的费用共计86万元；四、驳回原告(反诉被告)夏伟民的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34,800元(原告已预缴，未减半)，减半收取计17,400元，财产保全费5,000元，共计22,400元，由原告(反诉被告)夏伟民负担19,008元，被告(反诉原告)王伟良负担3,392元；反诉案件受理费8,475元(被告已预缴，已减半)，由被告(反诉原告)王伟良负担3,076元，原告(反诉被告)夏伟民负担5,399元；鉴定费40,500元，由原告(反诉被告)负担8,100元，被告(反诉原告)负担32,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇一九年十二月三十日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。