河北省围场满族蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0828民初1452号原告：平志阳，男，1971年2月22日出生，满族，职工，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。原告：祁艳萍，女，1970年9月12日出生，满族，职工，住址。二原告委托诉讼代理人：孙志伟，河北汇林律师事务所律师。被告：围场满族蒙古族自治县宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安房地产开发公司或宏安公司），住所地河北省承德市围场满族蒙古族自治县围场镇桥东街河东村院内2号商业。统一社会信用代码9113082878573197X6。法定代表人：安增志，总经理。委托诉讼代理人：李亚娟，河北泓鹏律师事务所律师。原告平志阳、祁艳萍与被告宏安房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，原告提出鉴定，待鉴定结论作出后，依法适用普通程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告平志阳、祁艳萍及二原告委托诉讼代理人孙志伟，被告宏安房地产开发公司的法定代表人安增志、委托诉讼代理人李亚娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平志阳、祁艳平向本院提出诉讼请求：1、判令被告恢复原状，向原告返还座落于的120平方米房屋及259平方米宅院，并赔偿拆迁造成原告的各项经济损失及合同约定的违约金20万元。现因房屋无法返还，要求赔偿损失，包括置换楼房价款的二倍，为3800159.52元；过渡期房租费153780.00元；水、暖、电等入网及办理房证等费用97207.26元；评估鉴定费20000.00元；合同约定的违约金200000.00元，合计4271146.78元。2、由被告承担诉讼费。事实和理由：2010年7月7日，原告与河北东鹏房地产开发有限公司围场分公司签订了《房屋拆迁置换合同》，双方约定以置换方式拆除原告合法所有的的120平方米房屋及259平方米宅院一处。此后，双方在履行该拆迁协议过程中发生纠纷，原告于2017年以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由提起诉讼，经围场法院和承德市中级人民法院审理后，承德市中级人民法院作出（2019）冀08民终245号民事判决，依法查明和认定：河北东鹏房地产开发有限公司围场分公司与本案原告签订《房屋拆迁置换合同》后，东鹏围场分公司将置换的土地及房地产开发项目转让给宏安房地产开发公司，由宏安公司进行此项房地产开发并承接东鹏围场分公司与本案原告签署的各项权利和义务，因未尽通知义务，案涉《房屋拆迁置换合同》予以解除，依据合同法第97条规定，本案原告有权要求恢复原状、赔偿损失。原告的房屋已由被告拆除，至今九年仍未回迁和安置，为维护自身合法权益，原告再次提起诉讼，恳请法院主持正义，依法裁判。被告宏安房地产开发公司辩称，原告诉讼请求是恢复原状、返还房屋及宅院，原告房屋及院落是被河北东鹏房地产开发有限公司围场分公司拆除的，虽然东鹏围场分公司将包括原告房院在内的土地及房地产开发项目转让给了被告，但根据合同相对性，原告应向东鹏围场分公司主张权利，不应起诉宏安公司。被告与东鹏围场分公司之间的纠纷会通过协商、诉讼等程序解决。本案中被告没有返还义务，更未给原告造成任何损失，也没有违约行为。承德市中级人民法院作出的（2019）冀08民终245号民事判决，已确定二原告应对原物价格及损失数额提出鉴定，而二原告申请按已建好的且精装修的小区住宅楼的2019年市场价格进行鉴定，明显人为提高损失数额，加重义务人的责任。请法院查清事实后，驳回原告对被告的诉讼请求。经本院审理查明，原告平志阳与原告祁艳萍系夫妻。2010年7月7日，案外人河北东鹏房地产开发有限公司围场分公司（简称东鹏围场分公司）作为甲方，本案原告平志阳作为乙方，双方经协商签订了《房屋拆迁置换合同》。《房屋拆迁置换合同》主要内容为：乙方同意将座落在围场镇通祥街南东环路西原硅砂公司自有房院一处置换给甲方开发。第一条，拆迁置换的具体条件。1、主房面积，每一平方米置换楼房面积一平方米。2、门房、后厦子、厢房、倒座房、院内简易房按两平方米置换楼房面积一平方米。2、空地面积（即土地使用证面积减去主房、门房、后厦子、厢房、倒座房），每两平方米置换楼房一平方米。4、拆迁户的搬迁费和租房费由拆迁户自己负责。5、拆迁户置换的楼房为本小区多层住宅楼房，如乙方置换后还需增加楼房面积，20平方米内按置换合同所定价格计算，20平方米以外按市场价格计算。第二条，乙方被拆迁房屋、空地折合面积置换楼房面积及拆迁置换办法。……以上合计拆迁房屋院落259平方米，置换楼房面积240平方米。……1、按照拆迁置换的具体条件，拆迁户置换楼房为本小区2号、3号楼，拆迁户置换一套楼房的楼层以二、五层为准，如拆迁户置换两套楼房的楼层以一、五楼，二、六楼相互搭配，按照互找差价的金额进行相互找价。2、如拆迁户置换一、六楼层，价格每平方米1800.00元，二、五楼层每平方米2000.00元，三、四楼层每平方米2200.00元。3、差价部分按合同规定的楼层标示的价格执行，竣工三十日内一次性相互找齐差价，乙方如在规定的时间内交不齐差价，甲方不能向乙方交钥匙。4、如果多户选择同一楼房号同一单元同一楼层同一房号的采取抓阄办法确定。5、偿还置换面积为含公摊面积的建筑面积。……。第四条，拆迁期限及拆迁办法。1、房屋拆迁置换合同签订后，拆迁时间为乙方接到甲方的拆迁通知7日内开始实施拆迁，时间为20天搬迁完毕，否则每超过一天没迁出户赔偿甲方违约金100元，超过10天后逾期一天赔付300元，直到迁出为止。2、对拆迁的院落执行自愿原则，乙方可以自行拆除，拆除物品归乙方所有，拆除的垃圾由乙方清除场外，工伤事故自负。如果由甲方拆除，乙方将室内可动产搬走后交给甲方拆除，拆除物品归甲方所有，垃圾由甲方负责清理。第五条，开工期限和甲乙双方违约责任。1、甲方开工时间以县政府批文和城建局开工许可证生效之日及所有拆迁户全部搬出之日起计算，18个月内将验收合格的商品楼交付乙方入住，甲方未按合同规定的期限将商品房交付乙方入住，甲方每日赔付乙方100元违约金（不可抗拒的自然灾害造成的不能施工的日期除外），以此类推直至拆迁户入住日期止。……。第六条，交接。1、商品楼房经有关单位和拆迁户代表验收合格后（其验收标准见合同附件1、2）,甲方以书面或电话通知乙方办理交接手续。2、如出现因质量问题验收不合格，影响拆迁户入住的，甲方赔付乙方置换楼房价格的200%。3、甲、乙双方互找拆迁补偿差价和其它款项后，由甲乙双方进行验收交收，同时签署房屋交接单。4、乙方接到交房通知7日内到甲方办理入住手续，如不按时接管由物业代管，并支付物业代管费（每月按房价的万分之十计取）。第七条，办证与网费。1、甲方负责办理房屋所有权证，并承担各种应交税费。2、水、暖、电、电视、电话入网由甲方负责办理，费用由甲方负责，同时做好楼前硬化、绿化。……第九条，其它约定事项。……5、签订本合同的同时，乙方必须将《土地使用权证》、《房屋所有权证》交给甲方，由甲方开具收据。……7、全部拆迁户都签订此合同后，此合同即发生法律效力。8、本合同甲乙双方签字后生效，任何一方违约，必须在违约后五日内，一次性向对方赔付违约金人民币20万元，并承担法律责任和其它所有直接、间接经济损失，如发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向人民法院提起诉讼。《房屋拆迁置换合同》末页备注：除置换240平方米主楼外，再还建两个5平方米小房，一个3平方米小房，楼房选择两套二楼或五楼，一套一楼或六楼。《房屋拆迁置换合同》附件（一），交房标准，包括：结构多层为砖混结构；层高2.7米以上；外墙为水泥抹面，喷高级涂料；内墙刮仿瓷；地面高档地板砖（60×60）；门窗为塑钢双玻中空窗、单元可视防盗门；楼梯间金属栏杆扶手；厨房釉面瓷砖到顶、上下水齐全、洗菜盆；卫生间釉面瓷砖到顶、坐便器、洗脸盆。附件（二），为配套设施。上述《房屋拆迁置换合同》签订后，原告按约定将土地使用权证、房屋所有权证以及120平方米房屋、259平方米的宅院，交给东鹏围场分公司。但东鹏围场分公司未按双方签订的协议进行房地产开发，而是将置换的土地及房地产开发项目转让给了被告宏安公司，由宏安公司进行房地产开发并承接房屋拆迁置换合同的各项权利和义务。该项目在转让时未书面通知本案原告平志阳、祁艳萍。宏安公司于2014年7月开始动工建设，2015年10月末竣工，2015年11月20日宏安公司召开了拆迁户回迁安置会议，协商置换回迁房屋分配事宜，与其他回迁户签订了《房屋回迁安置确认协议书》，原告祁艳萍、平志阳没有参加会议。该小区建设工程施工许可证，颁发时间为2016年8月8日。被告宏安公司给原告预留了房屋，分别为3号楼一单元201室，面积为58.99平方米；202室，面积为79.05平方米；3号楼3单元601室，面积为94.61平方米，阁楼51.36平方米，总计284平方米，被告称阁楼面积超出总置换面积240平方米的部分算赠与或补偿。安排小房三个，具体位置是一单元7号小房，面积5.9平方米；8号小房，面积5.9平方米；5号小房，面积6.5平方米，三处小房合计面积18.3平方米。原告认为被告安排的房屋，不符合合同约定，未接受房屋。2017年，平志阳、祁燕萍以东鹏围场分公司、宏安房地产开发公司为被告，向本院提起诉讼。本院于2018年11月26日作出（2018）冀0828民初5194号民事判决。判决认为，平志阳、祁艳萍与东鹏围场分公司签订《房屋拆迁置换合同》后，东鹏围场分公司将置换的土地及房地产开发项目转让给宏安公司，由宏安公司进行房地产开发并承接房屋拆迁置换合同的各项权利和义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因在转让该项目时未通知祁艳萍、平志阳，故《房屋拆迁置换合同》应予解除。平志阳、祁艳萍主张按置换后房屋面积价款双倍返还的诉讼请求，因《房屋拆迁置换合同》第六条第二款规定：“如果出现因质量问题验收不合格，影响拆迁户入住的，甲方（东鹏围场分公司）赔付乙方（平志阳）置换楼房价格的200%”，平志阳、祁艳萍未接受置换的房屋，亦不存在房屋质量问题，此项主张，不予支持。平志阳、祁艳萍主张的经济损失，因未申请评估，无法核实，对其保留诉权。判决确定，解除平志阳与河北东鹏房地产开发有限公司围场分公司于2010年7月7日签订的《房屋拆迁置换合同》。平志阳、祁艳萍对（2018）冀0828民初5194号判决不服，提起上诉。河北省承德市中级人民法院于2019年2月26日作出（2019）冀08民终245号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告提供的《房屋拆迁置换合同》予以证实，有（2018）冀0828民初5194号、（2019）冀08民终245号民事判决予以认定。在本案审理中，原告提出对置换后的260平方米楼房和13平方米地下室市场价格进行鉴定，经本院委托，承德乾园房地产评估有限公司出具了评估报告书。所评估的260平方米楼房，设定1层或6层建筑面积为86.67平方米，2层或5层两套建筑面积合计173.33平方米。评估结果为：总价1900079.76元；单价，其中1层（6层）每平方米7170.00元，2层（5层）每平方米7242.00元，地下室每平方米1800.00元。原告支付评估费20000.00元。原告提供围场满族蒙古族自治县人民政府围政通（2019）3号文件―《关于印发的通知》，于2019年1月14日印发。方案中规定：临时安置补助费，按照拆除房屋合法主房建筑面积12元∕月·㎡给予补偿，其中选择货币补偿的，临时安置补助费按照12个月计算；选择回迁安置的，期限按照24个月计算，超过24个月未安置回迁的按实际过渡期计算过渡费。原告提供围建字（2014）9号文件―《围场满族蒙古族自治县住建局房屋征收与补偿办公室凤凰新城棚户区改造片区房屋协商搬迁实施方案》，于2014年2月13日印发。方案中规定：临时安置补助费按照拆除房屋的合法主房建筑面积10元∕月·㎡给予补偿，其中选择货币补偿的，临时安置补助费按照12个月计算；选择片区范围内回迁安置的，期限按照24个月计算，超过24个月未安置回迁的按实际过渡期计算过渡费。另查明，原告认可东鹏公司支付房租费7500.00元。本院认为，因案外人东鹏围场分公司、本案被告宏安房地产开发公司的违约行为，导致案涉《房屋拆迁置换合同》被法院判决解除。被告宏安房地产开发公司承接了案外人东鹏围场分公司的权利义务，合同解除后，原告诉请由宏安房地产开发公司承担相应责任，于法有据。原告的房屋已被拆除，无法恢复原状，原告请求赔偿损失，应予支持。关于原告主张的房屋价款。经原告申请，鉴定单位对原告请求的260平方米楼房市场价格进行了鉴定，出具了关于260平方米楼房价格的鉴定结论。依照合同约定，被拆除的房屋，可置换约定位置的楼房240平方米，以该240平方米楼房对应的价款计算为原房屋的价款，应为合理。原告在240平方米之外计算的20平方米，属于互找差价的面积，根据合同条文的意思，即在楼房实际交付时，所交付的楼房如果超过240平方米，超出面积在20平方米以内的按约定价格计价补交价款，同时也意味着如不足240平方米，开发商应按约定价格计算后退回不足面积的价款，不是在240平方米楼房以外再给原告20平方米楼房。同时原告在合同备注中最终确认置换楼房面积是240平方米，故应依照评估结果对原告房屋价款进行调整。240平方米楼房，按二、五楼160平方米，一、六楼80平方米计算，价款为160平方米×7242.00元+80平方米×7170.00元=1732320.00元。13平方米地下室价款为13平方米×1800.00元=23400.00元。合计总价为1755720.00元。此房屋价款属于原告直接损失，应予支持。关于原告主张的水、暖、电等入网及办理房证等费用，原告房屋价格是按市场法经评估得出的，为交易价格，原告在交易价基础上另行计算水、暖、电等入网及办理房证等费用，理由不足，本院不予支持。关于原告主张赔偿置换楼房价款的二倍问题，因原告未实际接受房屋，不属于合同约定的“如出现因质量问题验收不合格，影响拆迁户入住的，甲方赔付乙方置换楼房价格的200%”情形，且该约定过分高于原告损失，本院不予支持。关于原告主张的房租费。该损失属于可得利益，应当支持。房租费数额，可参照有关部门出台的临时安置补助费的计算方法予以计算，第一时间段，自合同签订的2010年7月至2018年12月，按每月每平方米10.00元计算，为10.00元×120平方米（原主房面积）×102个月=122400.00元；第二时间段，自2019年1月至2019年10月（开庭月），按每月每平方米12.00元计算，为12.00元×120平方米×10个月=14400.00元。房租费损失合计136800.00元。原告认可东鹏围场分公司支付了房租费7500.00元，应减除，减除后为129300.00元。关于原告主张的20万元违约金。《房屋拆迁置换合同》第九条：本合同甲乙双方签字后生效，任何一方违约，必须在违约后五日内，一次性向对方赔付违约金人民币20万元，并承担法律责任和其它所有直接、间接经济损失。本条约定的违约金是在赔偿损失之外，具有惩罚性，违约金的数额不过高，应支持原告此项主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告围场满族蒙古族自治县宏安房地产开发有限公司赔偿原告平志阳、祁艳萍房屋损失1755720.00元，评估费20000.00元，房租损失129300.00元，本项合计1905020.00元。二、被告围场满族蒙古族自治县宏安房地产开发有限公司另行向原告平志阳、祁艳萍支付违约金200000.00元。三、驳回原告平志阳、祁艳萍的其他诉讼请求。以上一、二判项，共2105020.00元，限本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40969.00元，保全费5000.00元，合计45969.00元，由被告围场满族蒙古族自治县宏安房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  王晓辉审 判 员  王文敏人民陪审员  王云鹏二〇一九年十二月三日书 记 员  闫天宇附法律规定：一、《中华人民共共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。