青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初3275号   原告：李成军，男，1986年10月12日出生，回族，住西宁市。   被告：西宁市城中区市政公用服务中心，统一社会信用代码：12630103MB1130261P，住所地：西宁市城中区南川东路水磨南巷附143号。   法定代表人：祁召军，系该中心主任。   委托诉讼代理人：李晓庆，系该中心法务人员。   原告李成军与被告西宁市城中区市政公用服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成军，被告西宁市城中区市政公用服务中心的委托诉讼代理人李晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李成军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还租金75000元、保证金50000元，合计125000元；2、依法判令被告赔偿原告损失1300000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告将位于滨河路垃圾中转站西侧洗车行出租给原告，租赁期限为一年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止，年租金为150000元，保证金为50000元。双方于2018年6月13日签订了《房屋租赁合同》。原告按照合同约定向被告支付了租金150000元和保证金50000元后，对该洗车行进行了整体升级改造，包括清理垃圾、地面硬化、水电暖的改造以及房屋的装修。2018年10月10日，原告在未接到任何通知的情况下，被告以拆迁为由强行拆除了洗车行，给原告造成了巨大的经济损失，包括房屋建设和装修、设备采购和升级、会员卡等损失。原告为此多次与被告沟通协商赔偿事宜，但被告始终置之不理。现原告根据相关法律规定，依法提起民事诉讼，请求判如所请。   西宁市城中区市政公用服务中心辩称：1、原告的诉讼请求欠缺，其第一项和第二项诉讼请求，必须要建立在终止合同的基础之上，如果没有这项诉讼请求，其他的两项不成立。2、原告要求赔偿损失1300000元，没有具体的项目内容，房屋租赁合同的终止是由于政策性的拆迁所造成，根据双方的合同约定，政策性的拆迁不存在向原告承担损失的依据。3、原告所陈述的房屋租赁合同是分两个阶段租赁，前三年是和西宁市城中区城市管理行政执法局签订，合同约定租赁期满后，涉案房屋的装修、装饰无条件归西宁市城中区城市管理行政执法局。后一年的合同是2018年6月13日才签订的，合同期为2018年4月1日至2019年3月31日。4、原告向被告缴纳了150000元的房屋租赁费和50000元的保证金，如果原告对合同终止没有争议，被告可以退还。   原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《西宁市城中区市政公用服务中心房屋租赁合同》，证明双方租赁关系存在，租期自2018年4月1日起至2019年3月31日止，一年的期限未到，2018年10月份就被拆迁的事实；2、发票、交易明细清单，证明我给被告缴纳租金150000元和保证金50000元的事实；3、流水账、会员卡收费登记，证明原告每月经营收入至少100000元、办理会员卡收费1400000元的事实，要求被告赔偿原告后6个月经营损失600000元和会员费700000元，合计损失1300000元的依据。   被告经质证认为：对证据1的真实性不持异议，证明方向持有异议，这份合同的签约时间是2018年6月13日，虽然约定了从4月1日开始，但按合同第十八条的合同效力约定是签字并盖章之日起生效。合同第十二条的合同终止第7条规定：“如在租赁期间遇有政策性拆迁时，乙方必须服从甲方安排，按期搬迁，同时协议终止，如返还门面后乙方在同等条件下，享有优先租赁门面（店面）的权利，如不返还门面，或市城管局、市、区、政府要求恢复环卫设施时，双方各自承担由此造成的损失”，现在返还门面这个事实已经没有发生。对证据2的真实性不持有异议，同意返还。对证据3，原告提供的是复印件，如果没有相关其他证据来证明，这个证据效力欠缺，同时双方之间只是租赁合同，原告的预期收益和经营收入与本案没有关系，会员卡费是由原告收取的，要求被告来承担是没有依据，也是不能成立的。我们在城管局复印的合同与原告提供的合同不一致，本案应在主体适格，诉讼参与人全部参加的情况下，再行开庭。   被告为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：1、《西宁市城中区市政公用服务中心房屋租赁合同》，证明2018年6月13日，双方签约的租期是一年，半年后由于政策性拆迁，原告的诉求无依据；2、《城中区城市管理行政执法局房屋及铺面房租赁协议书》，证明2015年3月16日西宁市城中区城市管理行政执法局是与原告和刘涛签订的合同，主体是两个人；还证明在这份合同和后一份合同的履行中，存在签约时间不同的问题；3、《关于妥善处理租赁合同履行事宜的申请书》，证明原告于2018年10月8日接到了电话通知，被告尽到了通知的义务；4、青海省西宁市××区、五一路、滨河南路”一沿街建筑立面及人行道铺装综合整治工程规划设计方案，证明涉案房屋因街景整治需要拆除的依据；5、情况说明，证明被告工作人员从2018年9月10日到10月10日多次电话联系原告办理租赁事宜，已尽到告知义务；6、《滨河路公厕原名车汇汽车美容洗车行拆除情况说明》、微信截图、照片，证明西宁市城中区城乡建设局于2018年10月14日至19日对名车汇汽车美容洗车行进行拆除的情况，原告所述未告知其拆除并造成经济损失均不是事实。   原告经质证认为：对证据1的真实性无异议；对证据2不认可，我提交该证据原件，证明西宁市城中区城市管理行政执法局是与我签订的合同；对证据3认可，申请书是我写的，但是电话是在拆完之后打的；对证据4的真实性没有异议，但是我没有见过该规划设计方案；对证据5不予认可，电话告知我的时间不对，电话告知我的时候已经拆除了；对证据6的真实性认可，照片中的人就是我，14日到17日拆除是属实的，我同意拆除是因为被告承诺3个月后就将门面返还给我经营。   本院根据原、被告的举证、质证意见，认证如下：原告提交的证据1和被告提交的证据1相同，双方对其真实性均无异议，本院予以采纳；对原告提交的证据2、被告提交的证据3、4、6，因双方无异议，本院予以采纳；对原告提交的证据3、4，系原告的预期收益和经营收入，与本案无关，本院不予采纳；对被告提交的证据2因系复印件，与原告持有的原件内容一致，签名不一致，但可以证明西宁市城中区城市管理行政执法局与原告签订合同的情况，本院予以采纳；对被告提交的证据5，因二人系被告工作人员且未到庭接受双方质询，本院不予采信。   本院经审查认定事实如下：2015年3月16日，西宁市城中区城市管理行政执法局（甲方）与原告李成军（乙方）签订《城中区城市管理行政执法局房屋及铺面房租赁协议书》，协议主要内容：“甲方同意将位于滨河南路垃圾中转站西侧房屋及后院租赁给乙方经营使用，在双方自愿、平等的基础上，达成如下协议：1、租赁期限：2015年4月1日至2018年3月31日止，共计三年。2、本协议签订前，乙方必须向甲方缴纳10万元承租履约保证金，若租赁期内保证甲方资产完整和无违约行为，结算清水电等相关费用，在租赁期满后三个月内一次性凭财务票据返还给乙方，但不计息。3、从协议生效之日开始五个工作日内，乙方向甲方缴纳清叁年租赁费共计叁拾陆万元整。6、乙方自主经营、独立核算、自负盈亏，独立承担法律责任，甲方不承担乙方的任何债权、债务和因经营管理不善所造成的任何损失。承包期间所发生的工商、税务以及使用期间的水、电等各项费用均由乙方自理。7、乙方在租赁期内为了经营的需要在不改变房屋结构的前提下，对房屋进行装饰或维修，一切费用均由乙方自理。协议期满房屋的装修、装饰无条件交还甲方，乙方不得私自拆除。9、如在租赁期间遇到国家政策性拆迁及不可抗拒因素时，甲方按照国家有关规定向乙方进行补偿，乙方必须无条件服从甲方安排，按期搬迁同时终止协议。”该协议签订后，双方已经履行了各自的义务。后因行政业务范围变更，辖区内公共绿地、市政设施管护等工作由被告西宁市城中区市政公用服务中心负责。2018年6月13日，被告西宁市城中区市政公用服务中心（出租方、甲方）与原告李成军（承租方、乙方）签订《西宁市城中区市政公用服务中心房屋租赁合同》，合同主要内容：“第一条房屋坐落地址：出租方出租的商铺坐落地址为滨河路垃圾中转站西侧洗车行。第二条租赁期限：租期1年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止。第三条租金和押金：1、年租金拾伍万元整；2、租金按年缴交，乙方须每年3月20日前将当年租金交给甲方。4、本协议签订前，乙方必须向甲方缴纳保证金伍万元，若租赁期内保证甲方资产完整和无违约行为，结算清水电等相关费用，在租赁期满后三个月内一次性凭财务票据返还乙方，但不计利息。第四条租赁期间房屋修缮：出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。第十一条合同中止：承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：4、如在租赁期间遇有政策性拆迁时，乙方必须服从甲方安排，按期搬迁，同时协议终止，如返还门面后乙方在同等条件下，享有优先租赁门面（店面）的权利，如不返还门面，或市城管局、市、区、政府要求恢复环卫设施时，双方各自承担由此造成的损失。第十二条合同终止：7、如在租赁期间遇有政策性拆迁时，乙方必须服从甲方安排，按期搬迁，同时协议终止，如返还门面后乙方在同等条件下，享有优先租赁门面（店面）的权利，如不返还门面，或市城管局、市、区、政府要求恢复环卫设施时，双方各自承担由此造成的损失。第十四条争议处理方式：2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，依法向城中区人民法院起诉。第十八条合同效力：本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效；有效期为1年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止”。合同签订后，原告在收到西宁市城中区城市管理行政执法局退还的100000元承租履约保证金后，于2018年7月9日给被告转款200000元，被告于2018年7月30日给原告出具房屋租金15000元发票一张、房租押金5000元票据一张；于2018年8月6日出具房屋租金35000元发票一张；于2018年8月15日出具房租押金45000元票据一张。   另查明，西宁市城中区城乡建设局实施的滨河路公厕改造工程于2018年10月9日开工建设，该局与原、被告沟通后，计划10月15日对原滨河路公厕及洗车行进行拆除，在安排施工单位10月14日准备对拆除现场进行围挡时，原告要求延期拆除，该局经过协商决定延期两天。10月14日下午原告对店内物品及屋面钢结构进行拆除拉运，并于10月17日上午完成所有物品拆除，10月17日下午该局安排施工单位对拆除现场进行封闭围挡，10月19日完成剩余建筑主体及公厕拆除。   本院认为，原、被告签订的《西宁市城中区市政公用服务中心房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。根据合同约定：“如在租赁期间遇有政策性拆迁时，乙方必须服从甲方安排，按期搬迁，同时协议终止”，现原告租赁的房屋因属于西宁市××区建设局实施的滨河路公厕改造工程，已被拆除，符合双方约定的“遇有政策性拆迁”事由，本案在庭审过程中，原告明确表示同意终止双方的房屋租赁合同，被告亦同意返还原告6个月的房屋租金及保证金，故对原告要求被告返还房屋租金及保证金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿经营损失的诉讼请求，因双方明确约定“如不返还门面，或市城管局、市、区、政府要求恢复环卫设施时，双方各自承担由此造成的损失”，故对此诉求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿会员卡收费损失的诉讼请求，因该费用属于暂收款，如果会员没有消费，经营者应予退还给消费者，此款由被告承担，于法无据，故对此诉求，本院亦不予支持。原告诉称被告未告知其按期搬迁，与本案查证的事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十二条、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告西宁市城中区市政公用服务中心于本判决生效后十日内向原告李成军返还2018年10月1日至2019年3月31日的房屋租金75000元、保证金50000元，合计125000元。   二、驳回原告李成军的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费17625元，减半收取计8812.50元，由原告李成军负担8039.50元，被告西宁市城中区市政公用服务中心负担773元（此款原告已预交，被告应随同上述款项一并给付原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 顾 慧     二〇一九年十二月二十日   书记员 吴茸茸   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：   (一）债务已经按照约定履行；   (二）合同解除；   (三）债务相互抵销；   (四）债务人依法将标的物提存；   (五）债权人免除债务；   (六）债权债务同归于一人；   (七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。   第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。