四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川04民终1296号 上诉人（原审原告）：四川合纵物业服务有限公司。住所地四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7号。统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201311384081。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201210681413。 上诉人（原审被告）：王元平，男，汉族，1972年11月2日出生，住四川省攀枝花市仁和区。 上诉人四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）、上诉人王元平因物业服务合同纠纷一案，均不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 合纵物业公司上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院(2019)川0411民初2521号民事判决第二项,改判王元平支付合纵物业公司违约金1360.8元；2.本案诉讼费由王元平承担。事实与理由：一审判决以案涉合同未明确约定物业费收取的时间,且事后不能达成补充协议为由，对合纵物业公司提出的违约金请求不予支持系事实认定和法律适用错误。1.《物业服务合同》第七条第2款对物业费收费时间作了明确约定。合纵物业公司履行了物业服务后进行了催收,阳光家园业主委员会出具的《证明》及与合纵物业公司共同公告的《关于启用单元门禁系统发放门禁卡的通知》再次证明了物业服务费的收费时间是明确的。就本案而言，物业服务期已满,合纵物业公司已经履行了合同义务，按照合同约定,王元平也应当支付物业服务费；2.即便是合同未明确约定物业费的收费时间,但为了鼓励交易，节约交易成本,并使合同具有可履行性,对于履行期限不明确的合同，双方当事人可以另行协议补充,如果协议补充不成的,应当根据合同的有关条款和交易习惯来确定。如果还无法确定的,债权人可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。根据《物业服务合同》中“先服务,后收费”的办法之约定及物业服务行业每三个月收取物业费的行业惯例,可确定,物业费的收取时间为合同约定履行开始的三个月后即2011年4月20日以后收取。3.如果以案涉合同未明确约定物业费收取的具体时间为由不支持合纵物业公司诉包括王元平等在内欠费业主的违约责任,其将带来不良社会后果，使诚实信用被严重破坏。 王元平答辩称：其认可合纵物业公司在自己居住的小区提供物业服务，自己也确实未缴纳过物业费，但这是由于合纵物业公司未尽到基本的物业服务义务。并且物业公司经营所得的小区广告费收入和停车费收入应归小区全体业主所有，这部分收入应在业主缴纳的物业费中予以扣除。此外，由于房屋外墙渗水导致家中家具和墙面不同程度的受损，物业公司应该作出相应的赔偿。 王元平上诉请求：1.改判王元平不支付合纵物业公司物业服务费4536元；2.本案一二审诉讼费用由合纵物业公司承担。事实与理由：王元平在一审庭审中提交的9张手机照片打印件证明合纵物业公司在物业服务期间未尽到管理义务，但一审法院以该照片系2019年10月23日拍摄,不能反映拍摄地点,不具有真实性、关联性,亦不能证明王元平的损失为由而未采纳该证据系事实认定错误。王元平房屋及财产受损是事实，法院可依职权进行实地调查。而且在同一小区其它业主家也存在类似的问题,可以相互印证其房屋及财产受损的事实。 合纵物业公司答辩称：公司自进驻该小区以来已经尽到了相应的物业服务义务，虽然在履行物业合同方面存在某些瑕疵但这并不能成为业主拒交物业费的理由。关于小区广告费和停车费收入分配的问题与本案诉讼的物业费无关，对方可另行起诉。房屋外墙渗水不属于合纵物业公司的物业服务范围，且对此问题物业公司已经积极与小区开发商协商过，但开发商一直未进行处理。 合纵物业公司向一审法院起诉请求：1.王元平向合纵物业公司支付2011年1月20日至2018年1月19日的物业费4536元、违约金1360.8元，合计5896.8元；2.本案诉讼费由王元平承担。 一审法院认定事实：王元平系攀枝花市阳光家园小区业主，拥有该小区23幢2单元5-1号房屋一套，建筑面积104.95㎡。2011年1月20日，合纵物业公司（乙方）与攀枝花市阳光家园业主委员会（甲方）签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由乙方（合纵物业公司）为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用0.52元/平方米·月，合同期限自2011年1月20日起至2014年1月19日止。该合同期满后，因阳光家园业委会正值改选期，在没有业委会的情况下，经五十一阳光社区居委会工作指导，合纵物业公司继续履行物业管理服务。2015年1月16日，合纵物业公司（乙方）与攀枝花市阳光家园业主委员会（甲方）续签了《阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由乙方（合纵物业公司）为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用住宅0.52元/平方米·月，合同期限自2015年1月20日起至2018年1月19日止。合同订立后，合纵物业公司为阳光家园小区进行物业服务。截止2018年1月19日，王元平未交纳物业服务费4584.2元。经合纵物业公司催收未果。现合纵物业公司诉讼来院，要求王元平支付拖欠的物业服务费及违约金。 另查明，2016年3月4日，攀枝花市合纵物业管理公司更名为四川合纵物业服务有限公司。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，阳光家园业主委员会与合纵物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。王元平实际接受了合纵物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。合纵物业公司、王元平之间建立了物业服务合同关系，合纵物业公司作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。王元平在实际接受了合纵物业公司的物业管理服务后，理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理，合纵物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使合纵物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，王元平不能因为合纵物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定合纵物业公司所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。业主无正当理由逾期支付的，不仅不利于物业服务的改善，亦是违约行为，理应承担合同明确的违约责任。本案中，王元平自2011年1月20日起至2018年1月19日未交纳物业服务费4584.20元，现合纵物业公司要求王元平支付物业费4536元的诉讼请求不违反法律规定，一审法院予以支持。但针对本案中合纵物业公司主张的违约金，经查，物业管理合同约定“业主逾期三个月交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金。”但合同未明确约定物业费收取的时间。因约定不明，合纵物业公司亦未提交任何证据证明王元平所欠物业费用的实际应缴时间，致一审法院无法核算违约金数额，故不予支持。关于王元平的抗辩意见，其提交了9张手机照片打印件予以证明，但该照片系2019年10月23日拍摄，不能反映拍摄地点，不具有真实性、关联性，也不能证明王元平的损失，故对其提交的上述证据，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二规定，判决：一、王元平于判决生效之日起十日内支付四川合纵物业服务有限公司自2011年1月20日起至2018年1月19日期间的物业服务费4536元；二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王元平向本院提交书面证人证言4份、照片7张、拟证明小区外墙渗水导致业主家中家具和墙面均受到不同程度损害的事实。合纵物业公司质证称7张照片无法反映拍摄时间、地点，对其三性不予认可。4份书面证人证言因证人未出庭作证，其待证事实无法印证，况且房屋外墙渗水不属于合纵物业公司的物业服务范围，书面证人证言与本案不具有关联性不应被法院采纳。 本院认为上诉人王元平提交的7张照片无法反映出拍摄时间及地点，同时与本案不具有关联性，故对其提交的上述证据，本院不予采信。4份书面证人证言因证人未出庭作证，且经审查其与待证事实不具有关联性，本院依法不予采纳。二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，合纵物业公司与阳光家园业委会签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》《阳光家园小区物业服务合同（续签）》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。虽然王元平不是形式意义上的合同签订者，但其是该合同项下权利义务的实际享有者和承担者。合纵物业公司按照合同的约定实际提供了物业服务，王元平接受了物业服务，双方形成事实上的物业服务法律关系。本案中，王元平提交的证据亦不足以证明合纵物业公司不履行合同或履行合同有重大瑕疵，其理应承担举证不能的法律后果。故，其应当支付合纵物业公司相应的物业服务费。 关于合纵物业公司主张的违约金是否应当得到支持的问题。本院认为，虽然案涉合同约定业主逾期三个月交纳物业服务费的，合纵物业公司可以从逾期之日起每日按应交费用百分之三加收违约金，但2011年1月签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》仅约定了物业服务费实行先服务后收费的办法。因此，案涉合同虽然约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但合同中未明确约定物业费收取的具体时间，系当事人就履行方式、履行期限等内容没有约定或者约定不明确，且事后不能达成补充协议的情形。且，合纵物业公司亦未提交任何证据证明王元平所欠物业费的实际应缴时间，以致无法核算违约金数额。故，对合纵物业公司要求王元平支付违约金的上诉请求本院依法不予支持。 综上所述，合纵物业公司与王元平的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川合纵物业服务有限公司负担50元，王元平负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇一九年十二月十三日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜