四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14763号 原告：中海物业管理有限公司成都分公司，住所地：四川省成都高新区神仙树南路8号。 负责人：王孟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：徐凤天，四川遂宜律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：杜新萍，女，1963年11月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告中海物业管理有限公司成都分公司（以下简称中海物业成都分公司）与被告杜新萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案，依法适用简易程序，由审判员王静独任审理。本案于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告中海物业成都分公司的委托诉讼代理人徐凤天到庭参加诉讼，被告杜新萍经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海物业成都分公司向本院提出诉讼请求（最终明确的诉请）：1、请求判令杜新萍支付2016年1月1日至2019年8月31日的物业服务费23975.60元；2、请求判令杜新萍支付违约金7699.56元（物业服务协议约定为按欠费额每日千分之五支付违约金，现酌情降低为欠费总金额的30%）。事实及理由：杜新萍系中海物业成都分公司所管理的中海九号公馆15栋1单元1404号房屋（以下简称案涉房屋）的业主，中海物业成都分公司与中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司（以下简称中海嘉泓公司）于2013年9月12日签订了《【中海·仁和片区39#地A地块（住宅）项目】前期物业服务合同》（以下简称案涉合同）及《补充协议》（以下简称补充协议），约定中海嘉泓公司委托中海物业成都分公司对中海九号公馆小区物业进行全面管理，委托管理期限自案涉合同签订之日起至2020年12月31日止。根据案涉合同的约定，住宅的收费标准为每平米3.98元/月，因此杜新萍按案涉房屋的性质和建筑面积应当以544.90元/月的标准向中海物业成都分公司缴纳物业费。案涉合同生效后，中海物业成都分公司依约为杜新萍提供完善的物业管理服务，但杜新萍并未依约按时缴纳物业管理费。截至中海物业成都分公司起诉之日，杜新萍欠缴明细情况与中海物业成都分公司诉请一致。中海物业成都分公司多次催收无果。为维护自身合法权益，故中海物业成都分公司诉至本院，请求判如所请。 杜新萍未作答辩。 中海物业成都分公司围绕诉讼请求依法提交了证据。根据中海物业成都分公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月12日，中海嘉泓公司作为甲方，中海物业成都分公司作为乙方，双方签订了案涉合同，其中与本案有关的约定如下：1、本建筑区划名称：中海·仁和片区39#地A地块（住宅）项目；2、物业类型：住宅、商业；3、坐落位置：成都市高新区万象南路199号；4、住宅：3.98元/月·平方米；5、业主应于《房屋交付通知书》告知的房屋交付期限（若未发出《房屋交付通知书》则按《商品房买卖合同》约定的交付之日或视为交付之日起计）之日起开始交纳物业服务资金，入伙时一次性预交三个月物业服务资金；6、物业服务资金按月交纳，业主应在每月10日前预交本月物业服务资金；逾期缴纳物业服务资金的，从逾期之日的次月1日起，每月按应缴纳费用的0.5‰收取违约金；7、本合同期限从双方签字（盖章）之日起至2017年12月31日止；8、本合同中甲乙双方的联系地址及业主购置的本建筑区划房屋单位的地址即为乙方与甲方、已收楼业主约定的通讯地址（已收楼业主与乙方另行书面确认的情况除外）；9、乙方按通讯地址，以邮寄或特快专递的形式向甲方或业主寄送文件（或甲方、业主按通讯地址，以邮寄或特快专递的形式向乙方寄送文件），自发件之日起7天即视为送达。 2013年9月12日，中海嘉泓公司作为甲方，中海物业成都分公司作为乙方，双方签订了补充协议，载明如下：“经甲乙双方协商，达成如下一致意见：一、针对甲乙双方签订的《【中海·仁和片区39#地A地块（住宅）项目】前期物业服务合同》，双方另签订本补充协议。本补充协议期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。本协议期满，中海·仁和片区39#地A地块（住宅）项目业主委员会未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻本建筑区划之日止。二、除上述第一条，其余条款如物业服务内容、服务质量标准、物业服务费用等保持不变。……” 2015年3月27日，中海嘉泓公司作为甲方，杜新萍作为乙方，双方签订了《商品房买卖合同》，约定杜新萍购买由中海嘉泓公司开发建设的案涉房屋。 2015年5月21日，杜新萍接收了案涉房屋。 另查明，根据《房屋信息查询记录》显示，案涉房屋于2016年8月12日登记至杜新萍名下，规划用途为住宅，建筑面积为136.91平方米，故物业服务费为3.98元/月/平方米×136.91平方米=544.90元/月。 以上事实，有中海物业成都分公司的当庭陈述以及其提交的案涉合同、补充协议、《商品房买卖合同》《【中海·九号公馆】入伙流程确认单》《房屋信息查询记录》等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。关于中海物业成都分公司提交的《催缴函》《EMS国内标准快递》，因中海物业成都分公司未按照案涉合同约定的明确地址向杜新萍进行送达，且并无邮件跟踪记录予以佐证，故本院对于其关联性不予认可。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案中建设单位中海嘉泓公司与中海物业成都分公司签订的案涉合同，对杜新萍及中海物业成都分公司均具有约束力。中海物业成都分公司按约定提供了物业服务，杜新萍未按约定向中海物业成都分公司支付物业服务费，构成违约，应当承担相应责任。鉴于杜新萍并未举证证明其已交纳2016年1月1日至2019年8月31日的物业服务费，故应承担举证不能的法律责任。故，本院对中海物业公司要求杜新萍支付2016年1月1日至2019年8月31日期间欠缴的物业服务费23975.60元（544.90元/月×44个月）的诉请予以支持。 关于中海物业成都分公司主张的违约金7699.56元，本院认为，杜新萍未按期支付物业服务费，存在违约行为。案涉合同约定杜新萍应从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的0.5‰支付违约金的标准明显超出中海物业成都分公司所受到的损失。于本案中，虽然中海物业公司自愿将违约金调整为欠付总金额的30%，但考虑到违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。因此，本院综合全案酌情将违约金调整为4795.12元，故本院对中海物业成都分公司主张的违约金7699.56元中的合理部分予以支持。 综上，本院对于中海物业成都分公司的诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杜新萍于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司成都分公司支付2016年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费23975.60元； 二、被告杜新萍于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司成都分公司支付违约金4795.12元； 三、驳回原告中海物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取317元，由原告中海物业管理有限公司成都分公司负担44元，被告杜新萍负担273元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王静 二〇一九年十二月三十日 法官助理 金龙 书 记 员 陈鑫