上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12529号上诉人（原审原告）：邹冬，男，1962年10月31日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张向锋，上海勤周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海徐房（集团）有限公司，住所地上海市湖南路396号。法定代表人：华茂，董事长。委托诉讼代理人：贺富强，上海市君志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海永福物业有限公司，住所地上海市徐汇区复兴西路57号甲1幢101室。法定代表人：俞晓洁，董事长。委托诉讼代理人：贺富强，上海市君志律师事务所律师。上诉人邹冬因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初19757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。邹冬上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人向邹冬支付自2016年10月1日起至2019年3月7日止的租金损失按月租金人民币（下同）11,495元，共计310,737.50元。事实与理由：原审酌情认定被上诉人赔偿5万元没有任何依据，原审法院已委托第三方有资质的鉴定机构对讼争房屋的月租金作出评估，均价为11,495元，邹冬为此还支付了13,000元的评估费，并耗时四、五个月，但原审对该鉴定意见不予采信，亦未给出任何理由，故原审法院认定有误。此外，讼争房屋经现场勘查发现煤气表未安装，水电煤均为临时接通，房屋根本无法正常使用。因此，原审判决错误，现请求二审法院查清事实后，改判支持邹冬的上诉请求。上海徐房（集团）有限公司（以下简称“徐房公司”）、上海永福物业有限公司（以下简称“永福公司”）共同答辩称：不同意邹冬的上诉请求。徐房公司将房屋出租给邹冬后，涉及房屋的全部事务均由邹冬负责，讼争房屋系邹冬自己管理不善，导致他人直接进场装修，徐房公司未指示过任何人对邹冬的房屋进行装修，故过错不在徐房公司和永福公司。况且，邹冬与案外人已达成补偿协议，该协议中包含经济补偿的内容，邹冬现取得的房租达每月5万元左右，这也是承租方对其房屋之前损失的一种补偿，邹冬的经济损失不应重复获取，故原审法院酌情判定的相关金额合理。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邹冬向原审法院起诉请求：1、判令徐房公司、永福公司按相同位置、相同面积赔偿邹冬2016年10月1日起至2019年3月7日止的租金损失，按每月25,000元计算;2、判令徐房公司、永福公司支付律师费20,000元。原审法院认定事实：上海市XX路XX弄XX号房屋为4幢假三层（2层以上为阁楼）英式乡村别墅的花园住宅（以下简称1-4号房屋），始建于1918年，解放后由国家分配人员居住，成为公有住房。徐房公司系经国家授权的上述公有住房管理人，徐房公司授权其下属的永福公司对该区块房屋进行实际经营管理。邹冬系1号独用部位二层中南间（使用面积31.30平方米）、二层凹阳台（注：凭证上未记载面积），公用部位二层壁橱一只、二层东大卫生间（以下简称系争房屋）的承租人。2015年1月起，徐房公司将除系争房屋外的1-4号房屋交由下属全资子公司上海A有限公司（以下简称A公司）运营管理。2016年，1-4号房屋内除邹冬外的其他承租户均签署了房屋置换合同而实际搬离。邹冬未能就补偿费用与安置人达成一致，未签署房屋置换合同。2016年9月，A公司与上海A酒店C有限公司（以下简称C公司）签订租赁协议，将1-4号房屋（系争房屋除外）出租给C公司开设酒店。2017年，C公司在上述地址上注册成立了上海B酒店C有限公司（以下简称D公司）。后承租人由C公司变更为D公司。2017年2月，A公司委托上海XX公司对1-4号房屋外立面进行装修施工。2017年6月8日，邹冬报警称其自2017年6月6日从国外回来后，发现房屋水电煤全部停用，水电煤设施拆除，屋内隔墙被拆除，房屋窗户被拆除，其无法正常入住。2018年1月，原审法院至系争房屋现场查勘时，4幢房屋外立面装修已基本完工，1号楼正门外侧在改建中，1号楼内部也处于装修施工中，系争房屋外部通道有改动，屋内地板污损，墙壁有大量修补痕迹（注:墙壁原为黄色，修补部分涂料是白色，根据邹冬提供的证据，之前墙壁部分部位破损，已露出了里面的木框架），阳台由原来的用玻璃封闭变为开放式，阳台与房屋间隔墙按统一样式改造，公共卫生间脏乱，无水、电、煤气。原审法院根据查勘情况要求徐房公司在整体装修结束后需对系争房屋内部进行修复以满足正常的居住条件。2018年6月13日，原审法院接到徐房公司有关XX路XX弄XX号房屋改造结束的通知，遂要求邹冬将系争房屋钥匙交付徐房公司以进行系争房屋内部修复。2018年9月11日，邹冬将钥匙交付徐房公司。2018年11月28日，徐房公司将钥匙还给邹冬。但邹冬认为房屋并未按要求恢复，不具备使用条件。2018年12月14日原审法院再次召集各方至现场查勘，房屋已通水、电，煤气表已安装，但无煤气灶，无网线、电话线，在原来地板上加装了一层复合地板，墙壁进行了粉刷。邹冬认为，屋外北阳台上的煤气灶、水斗、水管没有安装，地板应换成实木地板，应接网线、电话线。徐房公司则认为，阳台上的水斗、水管不是其弄掉的，网线、电话线不是其出租设施，由用户自己申请。地板只要不低于原居住水平即可。经上海B有限公司估价，2016年10月17日至2018年10月22日间的市场租金总价282,000元，月租金均价11,495元。接受质询时，评估人员表示，2016年10月起至今的租金都比较平稳，无明显变化。2019年3月27日的庭审中，邹冬披露已与C公司就系争房屋签订租赁合同，将系争房屋出租C公司，月租金4-5万元。同时，邹冬将原要求更换地板、恢复原阳台结构、恢复房屋外部通道及各项设施设备等十项诉讼请求撤回，仅保留了赔偿损失的诉讼请求。审理中，徐房公司称由于系争房屋阳台上支撑房屋的木柱有腐烂需要置换，所以在外部改造的同时其委托对该部分进行了装修，施工队对系争房屋内部实施的其他行为均与徐房公司无关。原审法院认为：法律规定，租赁合同的出租人应当在租赁期限内保持租赁物符合租赁的用途。自2016年2月1-4号房屋开始装修后，系争房屋的内、外部环境结构均发生重大变化，系争房屋已不适宜正常居住使用，邹冬对系争房屋的居住使用权益遭受影响，徐房公司作为系争房屋的出租人应承担违约责任，赔偿邹冬的损失。永福公司是经徐房公司授权的房屋实际管理人，作为受托人不应承担租赁合同项下的赔偿责任。邹冬提起的是合同之诉而非侵权之诉，因此邹冬承租的系争房屋内部遭到破坏的实际侵权人究竟是谁并不重要，况且根据本案查明的有关1-4号房屋的背景情况，房屋整体出租后用途由居住变更为酒店需统一风格重新装修才是系争房屋在装修期内不适宜居住的根源，徐房公司作为利益关联方不应免责。徐房公司辩称是邹冬让施工队就房屋内部进行的装修，缺乏证据佐证，不予采信。关于赔偿损失的数额，虽然1-4号房屋的整体装修确实严重影响了邹冬的居住使用，但因1-4号房屋整体商业运营所进行的装修对整体环境的改善，商业价值的提升，也使系争房屋出租价格由原来的每月1万余元提高到现在的4、5万元，应该说没有前期装修的“阵痛”就不会有后期的高收益，因此在衡量赔偿数额时，不仅要考虑装修期内的损失，也要考虑将来因此而可获得的租金溢价利益。根据上述原则，结合本案纠纷发生的前因后果、影响居住期间、租金估价结果，以及后续邹冬出租给C公司的租金价格，现酌定赔偿邹冬损失5万元。邹冬主张律师费，无法律依据，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条规定，判决如下：一、上海徐房（集团）有限公司于判决生效后十日内赔偿邹冬50,000元；二、驳回邹冬的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,250元，由邹冬负担10,000元，上海徐房（集团）有限公司负担1,250元；评估费13,020元，由邹冬负担8,020元，上海徐房（集团）有限公司负担5,000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐房公司作为房屋出租人已将讼争房屋出租给邹冬，其作为房屋租赁合同关系的相对方已经履行了合同义务，邹冬对于其承租的房屋有正常使用并妥善保管的权利义务，徐房公司对于邹冬承租的房屋未实施装修等妨害正常使用的行为，现有证据亦未发现徐房公司有指使他人实施过类似行为，故徐房公司作为房屋出租人不应承担本案讼争房屋租赁合同纠纷瑕疵履行之责任，原审法院酌情判令其承担赔偿责任后，徐房公司并未上诉，应视为其对原审判决的认可。邹冬对原审判决不服，上诉主张徐房公司和永福公司共同向其支付讼争房屋租金损失30余万元，但并未提供补充证据证明二被上诉人存在未依法依约履行房屋租赁合同之行为，故邹冬应承担举证不能之不利后果，对其上诉请求本院难以支持。综上所述，邹冬的上诉请求，理由与依据均不足，本院不予支持；原审法院认定事实无误，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币10,000元，由上诉人邹冬负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  潘春霞审判员  寻增荣二〇一九年十二月十八日书记员  王 翀附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……