广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初2511号原告：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇十里方圆后勤中心，统一社会信用代码：91440784787949382T。法定代表人：李军伟，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨沛瑜，女，该公司法务。委托诉讼代理人：肖璐，女，该公司法务。被告：冯惠雯，女，1988年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆公司）与被告冯惠雯商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告方圆公司的委托诉讼代理人杨沛瑜、肖璐到庭参加诉讼，被告冯惠雯经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告方圆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的面积补差款57868元；2.判令被告支付逾期付款违约金8957.97元（以所欠面积补差款为基数，按每日万分之六的标准，自2018年11月16日起计算至欠款付清之日，现暂计至2019年7月31日违约金为8957.97元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（编号：201100840095，以下简称买卖合同），被告购买原告开发的沙坪十里方圆怡和里怡和五街68号（以下简称房屋），买卖合同约定，按房屋套内建筑面积计价，房屋计价面积为380.87平方米，房屋单价为人民币9288.642元/平方米。2012年5月28日，鹤山市住房和城乡建设局出具的《鹤山市（沙坪）房地产权属资料审核表》及附件显示，房屋套内建筑面积为387.1平方米，房屋产权登记面积以此为据，故房屋产权登记面积与合同约定计价面积差异值为6.23平方米（计算方式为387.1㎡-380.87㎡），面积差异百分比为1.64%（计算方式为6.23㎡/380.87㎡×100%）。根据合同约定，如房屋套内建筑面积误差在±3%（含本数）以内的，被告应当在原告发出通知之日起十日内按照合同约定的房屋套内建筑面积退补单价（即合同约定房屋单价）多退少补，则被告应向原告支付面积补差款共计57868元(计算方式为9288.642元／㎡×6.23㎡)。2018年11月5日，原告向被告发出关于督促履行支付面积补差款责任的函，因被告联系方式变更未及时通知原告，律师函未能送达。根据买卖合同附件四补充协议第二条关于面积差异处理的约定，逾期补足差额的，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之六的违约金，且原告为其办理房产证的时间相应顺延，由此产生的责任由被告承担，与原告无关。因被告逾期付款，原告有权按照上述约定追索被告的违约责任。原告为维护自身合法利益，将被告诉至法院，请求被告支付拖欠的面积补差款并承担违约责任，事实清楚、责任明确，恳请法院判如所请。被告冯惠雯未作答辩，亦无提供任何证据。本院经审理认定事实如下：2011年8月19日，原告方圆公司（出卖人）与被告冯惠雯（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201100840095），合同约定：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的：十里方圆怡和里怡和五街68号；该商品房合同约定的建筑面积共403.73平方米，其中，套内建筑面积380.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.86平方米；第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9288.642元，总金额（人民币）3537765元；第五条面积确认及面积差异处理，本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条面积差异处理约定：关于本合同第五条面积确认及面积差异处理，买卖双方同意以产权登记机关的实测面积为准，如合同约定的计价面积与实测面积有差异的，买卖双方同意按以下方式处理：（一）套内面积，1.如该商品房套内建筑面积误差在±3%（含本数）以内的，按照本协议约定的商品房套内建筑面积退补单价多退少补的方式处理。买卖双方应当在卖方发出通知之日起十日内多退少补。逾期补足或退还差额的，付款方按日向收款方支付逾期应付款万分之六的违约金。根据鹤山市住房和城乡建设局于2014年2月10日出具的《鹤山市（沙坪）房地产权属资料审核表》及附件以及该局于2014年3月18日出具的《鹤山市房地产权属说明书》记载，涉案房屋鹤山市沙坪十里方圆怡和里怡和五街68号房的套内建筑面积为387.10平方米。2018年11月5日，原告通过邮政特快专递向被告寄出《律师函》，要求被告于2018年11月12日前向原告支付涉案房屋拖欠的面积补差款57868元。该律师函未妥投成功，于2018年11月9日被退件。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告方圆公司与被告冯惠雯签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201100840095）是当事人的真实意思表示，依法成立生效，对当事人具有法律约束力。《商品房买卖合同》第五条以及《合同补充协议》第二条约定，合同约定计价面积（套内建筑面积）与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。《商品房买卖合同》约定涉案房屋的套内建筑面积为380.87平方米，《鹤山市房地产权属说明书》记载涉案房屋的实测面积为387.10平方米，面积差异百分比为1.64%[（387.10平方米-380.87平方米）/380.87平方米×100%]，差异值在±0.6%以上至±3%以内，根据《商品房买卖合同》约定，被告应按买卖合同约定的房屋单价（9288.642元/平方米）向原告支付面积补差款57868.24元[（387.10平方米-380.87平方米）×9288.642元/平方米]，现原告要求被告支付面积补差款57868元，属于原告对其民事权利的自行处分，本院予以准许。故被告应向原告支付面积补差款57868元。至于逾期付款违约金问题。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条约定，如该商品房套内建筑面积误差在±3%（含本数）以内的，按照本协议约定的商品房套内建筑面积退补单价多退少补的方式处理。买卖双方应当在卖方发出通知之日起十日内多退少补。逾期补足或退还差额的，付款方按日向收款方支付逾期应付款万分之六的违约金。上述条款约定自律师函发出之日起十日后计算逾期付款违约金有失公平，应从被告收到通知十日后起计算逾期付款违约金较为合理。因原告通知被告支付面积补差款的律师函未妥投，故应以本案送达应诉材料之日（2019年10月20日）为被告收到通知之日，被告应于收到通知之日起十日内（2019年10月30日前）向原告支付面积补差款，但截至庭审之日，被告仍未向原告支付面积补差款，故原告主张被告支付逾期付款违约金有理，被告应自2019年10月31日起按日万分之六的标准向原告支付逾期付款违约金。对原告主张的逾期付款违约金超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯惠雯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市方圆房地产发展有限公司支付面积补差款57868元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自2019年10月31日起以本金57868元为基数按日万分之六计算至清偿日止）；二、驳回原告鹤山市方圆房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1470.64元，由被告冯惠雯负担（原告已预交受理费1470.64元，原告同意被告负担的受理费由被告于履行判决义务时径付给原告，故本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  源冠泉审判员  李子平审判员  何建通二〇一九年十二月十一日法官助理李锶涛书记员黄嘉欣