贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3814号原告：铜仁新华置业有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区新华北路75号A2座附36号。法定代表人：刘瑞丽，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被告：方成，男，1989年06月19日出生，仡佬族，现住贵州省铜仁市碧江区。被告：杨琴，女，1990年09月29日出生，侗族，现住贵州省铜仁市碧江区。二被告共同委托诉讼代理人：金梅，贵州黔东律师事务所律师，一般授权。原告铜仁新华置业有限公司与被告方成、杨琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨林,被告方成、杨琴及其委托诉讼代理人金梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年05月29日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金18739元；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实及理由：2016年09月14日，就被告预定原告开发的位于铜仁市碧江区事，双方签订了《商品房认购书》，该认购书约定：1、被告预定的房屋编号为4-2-3-2，建筑预测面积为112.46㎡;2、房屋单价为3280元／㎡，成交总价为368868元；3、被告采取部分按揭的方式付款，在签订本《商品房认购书》日向原告缴纳20000元认购金；在案涉房屋楼顶封顶前付清总房款的20%，余额为78869元；4、双方补充约定：被告于2016年10月31日前交清首付款；5、若因被告原因不能如期履约的，则需按总房款的5%向原告支付违约金；6、若因本协议履行发生争议的，由碧江区人民法院管辖……等内容。认购协议签订后，被告于2016年09月14日缴纳了20000元，于2016年10月18日缴纳了60000元（其中包含7000元的车位定金）。2019年05月29日，原被告双方就案涉房屋签订了商品房买卖合同。该合同约定合同单价为3785.59元，总价款为374773元，并对交房时间、付款方式、付款时间及违约责任等权利义务进行了清晰的约定，同时在签订合同当日被告又缴纳了41773元购房款。商品房买卖合同签订后，原告多次催告被告将办理贷款的资料提交，但被告却总是不按照合同约定的时间提交资料办理贷款，在2019年7月间缴纳了100000元的购房款，并承诺在2019年08月08日前交清购房款，但之后却一直不按约定交纳购房款，截止原告起诉之日止，被告总计交纳给原告214773元购房款。综上所述，为维护自身合法权益，原告特向贵院起诉，恳请依法持原告的前列诉讼请求。二被告辩称：被告认为涉案合同合法有效，被告不存在违约行为，被告于2016年03月14日签订了认购书并交纳了房屋定金，已经交纳房屋首付款，被告总共缴纳20余万元，不是被告不缴纳房款，是原告不收取被告的房款，被告不需要承担违约金，被告没有违约行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院认为，原告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件、暂定资质书、不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房认购书、收款收据、售楼告知书、商品房买卖合同、补充协议、转账小票、收款收据、承诺书、银行回单，被告提供的身份证复印件、结婚证复印件、商品房认购合同、收据、商品房买卖合同、交易确认书、收据、公积金提取凭证、维修资金收据、银行流水均来源合法、客观真实，本院均予以认定作为本案定案依据。原告提供的征信报告并未加盖相关部门公章，通话记录不能反映通话的具体内容，短信记录的内容也非书面通知的形式，故本院不予认定作为本案定案依据。本院经审理认定事实如下：2016年09月14日，被告方成欲购买原告开发的位于铜仁市碧江区文笔佳园小区商品房，为此原被告双方签订了《商品房认购书》，该认购书约定：1、被告认购房号为4-2-2，预测建筑面积为112.46㎡;2、房屋单价为3280元／㎡，成交总价为368868元；3、被告采取部分按揭的方式付款，在签订本《商品房认购书》日向原告缴纳20000元认购金，在涉案房屋楼顶封顶前付清总房款的20%即78869元；4、双方补充约定：被告于2016年10月31日前交清首付款；5、若因被告原因不能如期履约的，则需按总房款的5%向原告支付违约金……等内容。认购书签订当日，被告方成向原告支付了20000元房款，于2016年10月18日向原告支付了60000元（其中包含7000元的车位定金）。2019年05月29日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条约定：二被告购买原告开发的位于铜仁市；第七条：商品房单价为3785.59元，总价款为374773元；第八条：因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人；第十条：买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。2019年05月29日，原告与二被告签订了《补充协议》，约定：买受人应在签订本合同时，按银行及有关部门的要求，提供按揭贷款所需的应由买受人提供的相关资料，并按出卖人、银行通知要求及时间到指定地点对办理按揭贷款的相关文件进行签字等；如银行要求公证和需要办理保险的，买受人应同时办理公证手续和办理保险。如买受人逾期三日未提供齐办按揭贷款所需的个人资料或不到银行签字或未按要求办理公证的、保险的，买受人应按申请的按揭贷款总款每日千分之一的标准向出卖人支付违约金；如买受人逾期超过5日未提供齐办理按揭贷款所需的个人资料或不到银行签字或未按要求办理公证、保险或买受人不同意向出卖人指定银行办理按揭贷款，出卖人有权要求买受人以现金方式支付全部房价款，买受人应在出卖人发出通知之日起7日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日千分之一的计算标准向出卖人承担滞纳金；如买受人在出卖人发出要求买受人以现金方式支付全部房价款通知之日起超过7日仍未付清全款的，出卖人有权解除本合同并将该房屋另行出售，买受人应承担购房总款5%的违约金，并由买受人承担由此给出卖人造成的一切损失（含相关税、费等损失），出卖人可以从买受人支付的款项中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由买受人另行支付，如有剩余，留存于出卖人处，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤消、注销该房屋的合同备案等相关手续后，由买受人自行到出卖人处领取。同时约定：买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或买受人有不良贷款信用记录或买受人每月收入额不能满足申请的贷款额要求或买受人提供的资料不真实或因买受人其它原因等，导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任，出卖人有权要求买受人以现金方式支付，买受人应在接到出卖人通知后7日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日千分之一的标准计算承担滞纳金，逾期超过7日仍未付清的，出卖人有权解除本合同并将该房屋另行出售，买受人应承担购房款5%的违约金，并由买受人承担由此造成的一切损失（含相关税、费等损失），出卖人可以从买受人付的房款中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由买受人另行支付，如有剩余，留存于出卖人处，买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同备案等相关手续后，由买受人自行到出卖人处领取。2019年05月29日，原告向二被告发出了《售楼告知书》，二被告于当日签收确认，该售楼告知书载明：需要银行按揭者，须提供个人征信报告、个人收入证明、银行卡流水、户籍本、本人身份证复印件、婚姻情况材料，由原告代收代交到银行，银行再根据个人情况审查其是否批准其按揭贷款及贷款多少。特别是要告知的是：（一）提交的材料必须真实有效，不得虚假，虚假资料套取国家银行贷款是违法行为，原告有权拒绝贷款担保。（二）原告只负责代收代交按揭贷款资料，不负责、不承诺银行按揭贷款的审批结果。（三）需要按揭贷款的购房者自行承担银行收取的按揭贷款相关费用。（四）申请按揭贷款者，至交清相关资料后十个工作日内，自行到原告处领取按揭贷款审批结果，原告不再另发通知。十个工作日内未到原告处领取贷款结果的，特别是贷款审批未通过或贷款金额审批的贷款金额不足的，后果自行负责。2019年05月29日，被告方成向原告支付了41773元购房款，2019年06月18日，二被告向铜仁市住房和城乡建设局缴纳住宅专项维修资金3428元，后于2019年7月以提取公积金的方式向原告支付了100000元的购房款。截止本案起诉之日，二被告共支付原告购房款214773元及车位定金7000元，共计221773元。涉案房屋尚未办理银行按揭贷款。现原告以被告违约为由诉至本院，并提出前列诉讼请求。以上事实，有原告诉称及其提供的证据材料、被告辩称及其提供的证据材料以及本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：一、原被告所签订的《商品房买卖合同》解除条件是否成就？应否予以解除？二、二被告是否存在违约行为？应否支付违约金及违约金金额？现对焦点问题作如下分析：本院认为，依法订立的合同自合同成立时生效，双方当事人应当根据合同的约定全面履行自己的义务。原被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同，原被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》第八条约定：因二被告原因导致二被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告同意二被告在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，原告有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还二被告。第十条约定：二被告未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知二被告。二被告应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向原告支付违约金，并由原告退还二被告全部已付款。由此可知，涉案《商品房买卖合同》约定原告享有解除权的情形，均以原告书面通知被告后，被告因其自身原因而不支付购房款为前提，然而原告并未举证证明已书面通知过被告，亦未举证证明系被告原因导致未能支付相应购房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及其《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告应当承担举证不能的法律后果。同理，涉案《补充协议》第一条第2项约定：如二被告逾期超过5日未提供齐办理按揭贷款所需的个人资料或不到银行签字或未按要求办理公证、保险或二被告不同意向原告指定银行办理按揭贷款，原告有权要求二被告以现金方式支付全部房价款，如二被告在原告发出要求二被告以现金方式支付全部房价款通知之日起超过7日仍未付清全款的，原告有权解除本合同并将该房屋另行出售。《补充协议》第一条第3项约定：二被告提供的个人按揭资料不符合银行要求或二被告有不良贷款信用记录或二被告每月收入额不能满足申请的贷款额要求或二被告提供的资料不真实或因二被告其它原因等，导致二被告不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于二被告责任，原告有权要求二被告以现金方式支付，二被告应在接到原告通知后7日内付清，逾期超过7日仍未付清的，原告有权解除本合同并将该房屋另行出售。本院认为，涉案《补充协议》约定原告享有解除权的情形，均以被告因其自身原因未能办理按揭贷款，且原告通知被告以现金方式支付全部购房款后被告仍未履行为前提，然而原告并未举证证明向被告发出了以现金方式支付全部购房款的通知，亦未举证证明系被告原因导致未能办理按揭贷款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原告应当承担举证不能的法律后果。综上，本案不存在合同约定的解除情形，解除合同的条件并未成就，原告无权解除涉案《商品房买卖合同》，故本院对原告的全部诉讼请求不予支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”因本院对原告的全部诉讼请求不予支持，故本案诉讼费已减半收取134元，应由原告自行负担。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回原告铜仁新华置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取人民币134元，由原告铜仁新华置业有限公司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇一九年十二月十日法官助理丁雄书记员任柳