四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19211号 上诉人（原审原告）：刘硕，女，1968年8月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：左杰，北京威诺（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马建军，男，1977年3月1日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 上诉人刘硕因与被上诉人马建军房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘硕上诉请求：1.请求改判马建军支付刘硕违约金50000元。2.本案一、二审诉讼费用由马建军承担。事实和理由：一审法院确认马建军存在逾期支付房租的违约行为，且已构成根本违约，应当按照合同约定支付5万元违约金，但一审法院仅判决马建军支付3300元滞纳金属于认定事实不清，3300元滞纳金不足以弥补刘硕损失，案涉租赁合同关于违约金的约定属于特别约定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 马建军辩称，1.刘硕在2019年2月将房屋门锁更换，从2月开始，房子就是刘硕在控制，刘硕更换门锁的行为是单方解除合同，另，马建军从来就没有占用过房屋。2.本案是刘硕违约在先，没有将房屋交由马建军正常使用，案涉房屋的消防设施不符合约定，导致马建军不能装修、吊顶，刘硕也不配合马建军装修。3.另外合同的补充条款书写不规范。第6条第2款已经约定了马建军的违约责任，所以不应当适用补充条款。而且补充条款的意思表示是5百，而非是“五万”。正规的书写应是：人民币五万元整（50000）。 刘硕向一审法院起诉请求：1.判令马建军支付租金11385元（从2018年9月14日计算至2019年7月4日），租金滞纳金26428元（以1100元为基数，从2018年9月4日计算至2019年7月4日，按每天1%的标准计算），合同违约金50000元，物管费1277.51元，水费159.48元；2.判令马建军腾退房屋；3.本案诉讼费由马建军承担。 一审法院认定事实：2017年7月13日，刘硕作为甲方，马建军作为乙方签订了合同编号为ＧＤＺＬ0000845的《房屋租赁合同》，第一条载明：甲方将其拥有的位于成都市青羊区的房屋租给乙方使用，用途为自用，房屋建筑面积为27.69㎡，房屋产权证号ＱＹＷＤ-3-3-7-704；第二条载明：该房屋租赁期限为180个月（自2018年3月14日至2033年3月13日止）；第三条载明：1.该房屋月租金为1100元，乙方应于签订本合同同时支付首期房屋租金6600元，保证金1100元给甲方，保证金将在合同正常解除后退还乙方；2.该房屋租金按半年支付，支付时间为对应到期日提前10天；3.乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金，拖欠租金超过七日或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此房屋，乙方除须按实际居住日交纳相应的房屋租金外还应支付一个月的房屋租金给甲方作为违约金；第五条载明：若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿请求；第六条第1款载明：甲方未按合同约定的时间将能正常使用的该房屋以及相关附属设施提供给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的1%向乙方支付违约金，若逾期7天仍不履行，乙方有权终止合同，同时甲方须支付一个月的房屋租金给乙方作为违约金；第六条第2款载明：合同期内乙方逾期交纳水费、电费、气费……物业管理费等相关费用的，甲方有权用保证金支付该项费用，合同期内若乙方中途擅自退租，乙方应向甲方支付合同月租金的双倍金额作为违约金，保证金甲方不予退还；第十条载明：在合同期限内，如任何一方违约则应向守约方赔付违约金五万。 同日，刘硕向马建军出具《租金收据》、《押金收据》，分别载明：刘硕收到马建军租金6600元、押金1100元，租金期限从2018年3月14日至2018年9月13日止。刘硕签字并加盖手印确认。 大连万象美物业管理有限公司成都分公司向刘硕发出《缴费通知单》，其中载明：尊敬的业主，请见缴费通知单后于2019年6月5日前到客户服务中心财务收费处缴纳费用，逾期会产生3‰违约金。物业管理费3.9元/㎡，收费时间为2018年7月10日至2019年7月4日，金额为1277.51元；水费4.43元/吨，收费时间为2018年7月5日至2019年6月5日，共计159.48元；合计金额共1436.99元。大连万象美物业管理有限公司成都分公司加盖收费专用章。 2019年7月14日，大连万象美物业管理有限公司成都分公司向刘硕出具《收据》，其中载明：收到SOHO3-3-704刘硕物业费（2018年7月10日至2019年9月30日）1587.32元。大连万象美物业管理有限公司成都分公司加盖收费专用章。 一审法院另查明，青羊区日月大道一段978号3栋3单元7层704号房屋权利人为刘硕。 一审法院认为，刘硕与马建军签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按约履行各自的权利和义务。对于刘硕主张马建军腾退房屋的诉请，一审法院认为，刘硕的该项诉请系基于合同解除后提前收回租赁物，应对其是否享有合同的解除权进行审查。本案中，马建军向刘硕支付了2018年3月14日至2018年9月13日的房屋租金，后经刘硕多次催告，马建军未再支付过房屋租金，其行为已构成根本违约，因此，刘硕行使合同解除权并要求马建军应腾退房屋的诉请，一审法院予以支持。 关于房屋租金的问题。马建军承租案涉房屋后，应按《房屋租赁合同》的约定支付租金，本案中，马建军房屋租金支付至2018年9月13日，因此，对于刘硕主张马建军支付2018年9月14日至2019年7月4日的租金，一审法院在10633.33元（1100/30×290）的范围内予以支持。 关于滞纳金的问题。《房屋租赁合同》中约定：“该房屋租金按半年支付，支付时间为对应到期日提前10天，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金，拖欠租金超过七日或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此房屋，乙方除须按实际居住日缴纳相应的房屋租金外还应支付一个月的房屋租金给甲方作为违约金”，现马建军逾期支付租金，其应按合同约定向刘硕支付滞纳金，故对于刘硕主张马建军支付2018年9月4日至2019年7月4日滞纳金的诉请，一审法院在3300元（1100元×0.01×300=3300元）的范围内予以支持。 关于违约金的问题。违约金的性质以弥补损失为主，惩罚为辅，现滞纳金已足以弥补刘硕的损失，故对刘硕主张马建军支付违约金的诉请，一审法院不予支持。 关于物管费、水费的问题。《房屋租赁合同》中约定：“合同期内乙方逾期交纳水费、电费、气费……物业管理费等相关费用的，甲方有权用保证金支付该项费用。”马建军在签订合同之日向刘硕交纳了1100元押金，刘硕代马建军向大连万象美物业管理有限公司成都分公司交纳了1587.32元物业费及水费，现刘硕仅要求马建军向其支付物业费、水费1436.99元，系对自身权利的处分，一审法院在336.99元（1436.99-1100）的范围内予以支持。 综上，一审法院对刘硕的诉讼请求予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、马建军于判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市青羊区日月大道一段978号3栋3单元704号的房屋腾退给刘硕；二、马建军于判决发生法律效力之日起十日内向刘硕支付房屋租金10633.33元及滞纳金3300元；三、马建军于判决发生法律效力之日起十日内向刘硕支付代缴的物管费及水费336.99元；四、驳回刘硕的其他诉讼请求。一审案件受理费2031元，减半收取1015.5元，由刘硕负担853.13元，由马建军负担162.37元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中。刘硕陈述案涉房屋已于2019年9月底另行出租。 本院认为，双方当事人所签的《房屋租赁合同》是双方当事人在自愿、平等、等价有偿的原则下签订的，系当事人真实意思表示，未违反我国法律、法规强制性规定，合同真实、合法、有效，双方当事人均应按合同履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：马建军是否应向刘硕支付违约金50000元？ 对于此争议焦点，刘硕认为，马建军应按照双方签订的合同中的非格式条款约定支付违约金50000元，一审法院判决马建军仅支付3300元滞纳金，不足以弥补刘硕损失，刘硕基于与马建军签订的180个月的合同给予马建军8个月免租期，但马建军仅支付半年的租金就未支付租金，且由于马建军的逾期支付租金导致案涉房屋不能转租，预期收益损失较大，加之房屋内部部分装修拆除会产生损失，故一审法院认定的3300元滞纳金元不足以弥补损失。本院认为，关于8个月免租期的问题，从合同约定来看，案涉租赁合同第十条补充条款中关于免租期仅约定“甲乙双方约定免租期为八个月，2017年7月14日至2018年3月13日止”，案涉合同未对马建军违约导致合同解除需补偿刘硕免租期租金进行约定，故刘硕要求马建军支付免租期租金无合同依据。预期可得利益损失、房屋空置损失与逾期支付租金滞纳金均属违约方违约导致合同解除后，对守约方弥补损失的方式，性质均属于违约金，故本院对刘硕关于支付预期收益损失、房屋空置损失和逾期支付租金滞纳金综合纳入违约金综合予以认定。对于违约金认定，在马建军明确否认上述损失的情况下，刘硕有义务提交证据证明上述损失存在，现刘硕未提供充足有效的证据予以证明，一审法院从资金占用损失的角度依据案涉租赁合同中关于滞纳金的约定确定违约金的金额，在3300元（1100元×1％×300天=3300元）的范围内予以支持，符合损失填补原则，于法有据，应予支持。 综上所述，刘硕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2031元，由刘硕负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇一九年十二月二十三日 书记员 丁昱凡