广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初536号 原告：徐辉辉，女，1988年5月26日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 被告：广西天宁房地产开发有限公司，住所地北海市新世纪大道东8号天宁新城4幢4单元3楼,统一社会信用代码：91450500788419586Q。 法定代表人：解尚明，董事长。 委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 原告徐辉辉与被告广西天宁房地产开发有限公司（以下简称天宁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法适用普通程序于同年6月24日公开开庭进行了审理，原告徐辉辉的委托诉讼代理人陈源莲，被告天宁公司的委托诉讼代理人刘宁富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：被告向原告支付逾期交房违约金71124.3元（违约金以430014元为基数，按照日万分之二的标准，自2014年10月11日计算至2017年1月16日，共827日）。事实和理由：2014年4月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于北海市的天宁新城4幢1单元805号房屋，该商品房总价为430014元。双方约定，被告应当于2014年10月10日前将经验收合格、经综合验收合格，经分期综合验收合格且已经取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给原告使用，如被告逾期交房超过60日的，原告可以解除合同。如原告要求继续履行合同的，被告应当自双方约定的交付期限第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告严格按照合同的约定按期足额支付了相应的购房款并履行了相应的合同义务，但被告一直未按照合同的约定向原告交付房屋，直至2015年1月收到被告发来的《业主收房通知书》，得知已经可以收房，原告据此根据被告的指示提供了相应的材料予以接收房屋。为此，被告当场还向原告出具了一份《商品住宅质量保证书》确认房屋已于2015年2月竣工验收，房屋符合交付条件。2018年，原告向相关部门核实确认涉案房屋实际竣工验收时间是2017年1月16日。原告认为，被告应当根据《商品房买卖合同》的约定将竣工验收合格且满足约定的房屋交付给原告。现虽然被告在2015年1月通知原告收房，但被告当时所交付的房屋并未符合双方合同约定的条件。被告应当根据协议约定向原告支付逾期交房违约金。现由于被告怠于履行支付相应违约金的义务，致使原告的权利受到侵犯。原告故诉至法院，请依法判如所请。 被告天宁公司辩称，被告不存在逾期交房的违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据。原告陈述“双方约定，被告应当于2014年10月10日前将经验收合格、经综合验收合格，经分期综合验收合格且已经取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给原告使用”，与双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定不相符，第八条约定“出卖人（被告）应当在2014年10月10日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人（原告）使用：1、该商品房经验收合格。……”。被告交付的商品房于2015年1月2日已通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位五方验收合格，符合合同约定的交付条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，并参照《中华人民共和国合同法》第一百五十七条、第一百五十八条的规定，2014年12月18日,被告向原告发出《业主收房通知书》，通知原告收房。原告收房时（超过《业主收房通知书》载明的收房日期，2015年1月11日起视为自动收房）对涉案房屋进行了验收，签写了《房屋交接验收单》，实际占有了房屋，且在四年多时间内（超过一般检验期限二年）从未向被告或相关主管部门提出过异议，应当视为原告对被告交付的房屋无异议。 如果法院最终认定被告存在逾期交房违约责任，考虑以下因素：原告于2014年10月11日开始就知道或应当知道逾期交房违约行为，但直至2019年3月11日法院才受理原告的起诉，长达四年多，已经超过诉讼时效。合同附件五补充合同第八条第6点约定了被告可以顺延交房的因素（暴雨、台风、中高考、未付清购房款），应进行扣减相应天数。双方在合同中约定的违约金比例是在被告没有交付房屋情况下适用的计算标准，但原告收房后开始实际占有使用房屋，在原告没有提供证据证实逾期交付行为造成实际损失的情况下，被告认为原告主张的逾期违约金过高，请法院依法予以调低，标准最好为日万分之0.5。 经审理查明，2014年4月22日，原告徐辉辉与被告天宁公司经协商后签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于北海市的天宁新城4幢1单元805号房屋，建筑面积共86.02平方米，总价款为430014元；被告应当在2014年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告；详见附件五；除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金;商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因，未能按期交付的，被告交付商品房的日期，以入住通知书上的日期或在当地报纸上刊登的入住公告指定的日期为准，原告须在接到入住通知书或入住公告之日起15日内办理入住手续，自逾期之日起开始计算原告的房屋保修期及相关的物业管理费用。《附件五：补充合同》约定：原告采取按揭贷款方式付款，应当于2014年1月30日前支付首期房价款130014元，含定金30000元，余款300000元申请银行按揭贷款方式支付；原告应当按照约定验收（检验、接收）房屋，否则被告履行完通知义务后，视为被告已按约定交付了房屋、原告检验合格并接收了房屋；原告未付清房款，被告有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房违约责任，同时，延期交房期间房屋风险由原告承担，原告须支付延期交房期间的物业服务费和其他因延期交房引起的一切费用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可顺延交付房屋日期：（1）遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起10日内告知原告（但因客观原因无法及时告知的除外）……（4）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的。合同签订后，2014年4月23日,原告向被告支付涉案房屋的首付款130014元。2014年6月11日，原告通过申请按揭贷款方式向被告支付房款30000元。2014年9月30日，原告通过申请按揭贷款方式向被告支付房款270000元。2014年12月18日,被告向原告发出《业主收房通知书》，通知原告收房。2015年1月，原告收到被告发出的《业主收房通知书》，得知已经可以收房，原告据此根据被告的指示提供了相应的材料予以接收房屋。2015年1月2日,原告向被告支付涉案房屋的面积差房款10512.9元。2015年2月1日，被告向原告交付涉案房屋，并交付了钥匙与《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》《业主服务手册》《住宅室内装饰装修管理规定》《装修施工协议》《装修消防安全责任书》《业主办理收房手续专享流程》《房屋交接验收单》。 另查明，2014年11月7日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的防雷装置经北海市气象局验收，符合国家有关标准规范和国务院气象主管机构规定的使用要求。2014年11月14日,北海市环境保护局原则同意天宁新城二期4幢（1#2#楼）通过竣工环保预验收，投入试使用。2014年11月28日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的绿化工程通过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位竣工验收，并在北海市住房和城乡建设局进行备案登记。2014年12月8日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的市政配套工程经北海市规划局竣工验收合格。天宁新城二期4幢（1#2#楼）的电梯2014年12月经验收完毕，2014年12月19日进行移交,2015年5月27日经北海市质量技术监督局予以使用登记。2014年12月31日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的消防经北海市公安消防支队验收合格。2015年1月2日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）及地下室的建设工程质量通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收。2015年1月2日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）及地下室的房屋建筑工程和市政基础设施工程通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，并于2017年5月25日在北海市住房和城乡建设局进行备案登记。2015年1月9日,北海市国土资源局在其出具的《建设项目用地核验合格单》上备注：天宁新城项目一期4栋、二期（3#4#5#楼）共七栋，面积51279.67㎡已经规划部门验，本次核验1#2#楼，面积58792.81㎡，合计110072.48㎡，共9栋，该项目全部竣工。北海市国土资源局作出核验合格的审批意见。2015年5月28日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的防空地下室经北海市人民防空办公室同意竣工登记备案。2017年1月16日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的建设工程放线验查经北海市规划局竣工验收合格，同意办理竣工验收手续，建筑面积以测绘成果报告书面积为准。 上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》《发票》《收据》《建设项目用地核验合格单》《建设工程放线验查、竣工验收合格单》《绿化工程竣工验收单》《北海市环境保护局关于天宁新城二期1#2#楼竣工环保预验收意见》《市政配套工程放线验查、竣工验收合格单》《防雷装置验收意见书》《人防工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《电梯验收交车单》《建设工程质量竣工验收意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》《业主服务手册》《住宅室内装饰装修管理规定》《装修施工协议》《装修消防安全责任书》《业主办理收房手续专享流程》《房屋交接验收单》及当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》与补充协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》与补充协议约定，原告采取按揭贷款方式付款，应当于2014年1月30日前支付首期房价款130014元，被告应当在2014年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。2015年1月2日,涉案房屋的建设工程质量通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收，符合合同约定的交付条件。但原告于2014年4月23日向被告支付涉案房屋的首付款130014元,2014年6月11日通过申请按揭贷款方式向被告支付房款30000元,2014年9月30日通过申请按揭贷款方式向被告支付房款270000元。2014年12月18日,被告向原告发出《业主收房通知书》，通知原告收房。2015年1月，原告收到被告发出的《业主收房通知书》，得知已经可以收房，原告据此根据被告的指示提供了相应的材料予以接收房屋。2015年1月2日,原告向被告支付涉案房屋的面积差房款10512.9元。2015年2月1日，被告向原告交付涉案房屋。原告以实际行为变更了原交房条件的约定，且被告交付给原告的房屋符合双方的约定，建设工程质量经五方验收合格，已通过用地、规划、绿化、环保、配套设施（水电燃气等）、防雷、消防及电梯等验收合格。故原告请求被告支付逾期交房违约金，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告徐辉辉的诉讼请求。 本案受理费1578元，由原告徐辉辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  蒙兆宽 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  吴宗富 二〇一九年十二月五日 法官 助理  李红艳 书 记 员  张维颖 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。