文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1866号上诉人（原审被告）：重庆市博嘉房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南城街道大星居委，统一社会信用代码91500119688916681R。法定代表人：谢生敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳松，湖南阳邵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张兵，男，1975年5月1日出生，汉族，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：重庆跃飞物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道8号，统一社会信用代码91500107552001060C。法定代表人：黄胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭众书，重庆春意律师事务所律师。委托诉讼代理人：王远华，重庆市南川区大有法律服务所法律工作者。上诉人重庆市博嘉房地产开发有限公司因与被上诉人张兵、重庆跃飞物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初5628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人重庆市博嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柳松，被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭众书、王远华，被上诉人张兵到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。重庆市博嘉房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初5628号民事判决，改判由张兵承担物业服务费28010.2元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司、张兵共同承担。事实和理由是：一审法院认定事实不全面，适用法律不准确。1、无论是其与被上诉人张兵签订的租赁合同，还是其与被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司签订的协议，物业费的最终承担者是谁使用谁承担，均应当由被上诉人张兵承担，其不应当承担任何缴纳物业费的义务；2、被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司与业委会签订的协议虽然有使用人不缴纳物业费，业主承担连带责任的约定，但其与被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司签订的协议明确约定物业费由被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司向使用人收取。其与被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司之间的协议是特别的、具体的，应当优先适用该协议的约定，而非被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司与业委会之间协议的约定，其并没有缴纳物业费的义务；3、被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司提供物业服务，有权利也有义务及时向使用人收取物业费，而被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司却怠于行使其权利，其不应承担因被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司不及时向使用人收取物业费而导致的法律后果；4、从司法效率和彻底解决争端的角度出发，物业费的使用最终都是由被上诉人张兵承担，若其因本案承担责任，又要起诉被上诉人张兵，造成司法资源的浪费。被上诉人张兵辩称：1、其与重庆市博嘉房地产开发有限公司于2013年签订房屋租赁合同，该合同已于2017年7月30日解除，重庆跃飞物业管理有限公司于2019年8月23日起诉要求支付物业管理费，在此之前其没有收到任何一份纸质或口头通知缴纳物业管理费的函或者通知；2、其并没有跟重庆跃飞物业管理有限公司签订过任何物业服务合同，重庆跃飞物业管理有限公司也没有给其提供过任何物业服务；3、其与重庆市博嘉房地产开发有限公司签订房屋租赁合同时，没有说到物业管理费问题；解除合同时，也没有说欠付物业管理费。且重庆跃飞物业管理有限公司平时经常过来吃饭，也没有说欠付物业管理费问题，现在合同解除两年了，重庆市博嘉房地产开发有限公司说应当承租人缴纳物业管理费，不合理。被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司辩称：1、重庆市博嘉房地产开发有限公司作为案涉门面的业主方，把案涉门面承租给张兵，根据其与业委会签订的物业服务合同，对所有业主产生约束力，合同中明确约定物业使用人不缴纳物业管理费，由业主承担连带责任；2、其与重庆市博嘉房地产开发有限公司签订的特别协议是事实，但该协议签订后，重庆市博嘉房地产开发有限公司没有履行相关服务，没有把门面实际物业使用人的租房合同进行提交。关于协议的效力的问题，根据物业服务纠纷司法解释第七条的规定，重庆市博嘉房地产开发有限公司应当承担连带责任；3、其按照实际规定主张权利，符合法律规定。对于整个小区的公共设施其都有证据证明在进行管理，张兵提到没有享受到服务不属实。作为物业承租人，享受了物业服务，依照物业服务合同约定应支付物业管理费。一审法院作出判决的理由、事实清楚，适用法律正确，主张驳回上诉，维持原判。重庆跃飞物业管理有限公司2019年8月22日向一审法院起诉请求：1、判决由张兵、重庆市博嘉房地产开发有限公司向其支付自2014年10月20日至2017年8月30日期间的物业服务费28010.5元，并由张兵、重庆市博嘉房地产开发有限公司自2014年11月11日起以当月应交物业费金额为基数按月1.5%计算递增至付清之日止向其支付违约金；2、诉讼费用由张兵、重庆市博嘉房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，南川区东城街道办事处博赛豪庭业主委员会（甲方）与重庆沛能物业管理有限公司（乙方，后名称变更为重庆跃飞物业管理有限公司）签订了《物业服务合同》，由重庆沛能物业管理有限公司对博赛豪庭小区进行物业管理服务。合同第四章第六条约定物业服务费用标准为：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.05元/月∙平方米；（2）商业物业：2.00元/月∙平方米；（3）二次供水电费0.6元/吨。2、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。3、如公共维修项目支付较大的，考虑小区实际情况，其费用应由涉及业主另行支付费用；单次费用超过500元/次的，应由公共收益列支；维修整改费用巨大的，应连同业主委员会公摊申请专项维修基金，在征得小区三分之二的业主同意后，完成改造。物业服务费用或其他费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。第七章第十八条约定：本合同期限为叁年，自2014年10月19日起至2017年10月18日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2015年1月17日，南川区东城街道办事处博赛豪庭业主委员会（甲方）与重庆沛能物业管理有限公司签订《补充协议》，协议约定：双方将《物业服务合同》第二十九条载明的“本合同在履行中如发生争议，双方可协商解决……也可以选择以下1方式解决：1、重庆仲裁委员会仲裁；2、人民法院诉讼。”变更为“本合同在履行中如发生争议，双方可协商解决……也可以选择以下2方式解决：1、重庆仲裁委员会仲裁；2、人民法院诉讼。”2017年10月20日，南川区东城街道办事处博赛豪庭业主委员会（甲方）与重庆跃飞物业管理有限公司（乙方）又签订了《博赛豪庭物业服务合同》，合同期限为五年，2017年10月20日起至2022年10月19日，合同约定的物业费收费标准等与2015年1月1日签订的合同内容一致。重庆沛能物业管理有限公司从2014年10月20日起为该小区提供物业服务。2016年12月5日，重庆沛能物业管理有限公司经工商登记将其名称变更为重庆跃飞物业管理有限公司。另查明，重庆市南川区博赛豪庭小区5号楼一楼7号、8号、二楼7号、8号商业门面的业主为重庆市博嘉房地产开发有限公司，建筑面积分别为91.59㎡、112.37㎡、91.59㎡、112.37㎡，共计407.92㎡。2013年5月10日，重庆市博嘉房地产开发有限公司（甲方）与张兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将5号楼一楼7号、8号、二楼7号、8号建筑面积合计407.92㎡的门面出租给乙方，租赁期限为壹拾年，自2013年8月7日至2023年8月6日。租赁押金：贰万零叁佰玖拾陆元整，到期结算后归还（不计利息）。乙方交还房屋时须交清水电费、物管费、装饰损失费以及其他应由乙方支付的费用，方可退还押金。乙方对在租期期内所产生的一切费用由乙方自行承担，包括乙方根据实际需要对房屋进行的装饰装修。该合同还约定了其他事项。张兵租赁上述门面至2017年8月30日。2017年9月1日，重庆市博嘉房地产开发有限公司将上述门面租赁给他人。还查明，2014年11月7日，重庆市博嘉房地产开发有限公司（甲方）与重庆沛能物业管理有限公司（乙方，后名称变更为重庆跃飞物业管理有限公司）签订《协议》，约定：甲方未出售空置房及门面（详见清单）按《重庆市物业管理条例》之相关规定，《博赛豪庭物业服务合同》中的收费标准的50%向乙方缴纳。已出售但业主未接房的房屋由乙方向业主进行催收，与甲方无关。甲方已出租的门面，由乙方向承租人收取物业管理费。一审法院认为，重庆跃飞物业管理有限公司与南川区博赛豪庭小区业主委员会于2015年1月1日及2017年10月20日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》依法对南川区博赛豪庭小区包括重庆市博嘉房地产开发有限公司在内的全体业主具有约束力。重庆市博嘉房地产开发有限公司将案涉门面租赁给张兵，双方签订的《房屋租赁合同》约定由承租人承担租赁期间的一切费用，即包括了物业费用。张兵作为物业使用人，前述《物业服务合同》对其亦具有法律约束力。本案重庆跃飞物业管理有限公司作为物业管理企业，对南川区博赛豪庭小区进行了物业管理服务，张兵应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。对于张兵提出的其退租时相关费用已经还清的抗辩理由，并未提交相应证据予以印证，对此抗辩，不予采信。对于张兵提出重庆跃飞物业管理有限公司未向其催收物业费的抗辩理由，重庆跃飞物业管理有限公司提交了其2017年7月21日通过邮政EMS方式向重庆市博嘉房地产开发有限公司邮寄的《关于重庆市博嘉房地产开发公司及时缴纳南川区博赛豪庭物业费的函》以及邮政EMS单据、网上查询结果，同时重庆跃飞物业管理有限公司还提交了本次起诉之前在案涉门面张贴的《物业欠费通知单》的照片，上述证据可以证明重庆跃飞物业管理有限公司进行了书面催收。故张兵应当承担其租赁案涉门面期间即2014年10月20日至2017年8月30日期间的物业费28028.16元（407.92平方米×2元/平方米·月÷31天×12天+407.92平方米×2元/平方米·月×33个月+407.92平方米×2元/平方米·月÷31天×30天），重庆跃飞物业管理有限公司主张28010.2元，系重庆跃飞物业管理有限公司对其权利的处分，予以确认。重庆市博嘉房地产开发有限公司作为案涉门面的产权人，虽然与重庆跃飞物业管理有限公司签订的《协议》约定已出租的门面的物业费由物业公司自行向承租人收取，但根据重庆跃飞物业管理有限公司与该小区业委会签订的两份《物业服务合同》约定“业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或其他费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任”，因作为物业使用人的张兵未按时向重庆跃飞物业管理有限公司交纳物业费，故依照上述约定，作为业主的重庆市博嘉房地产开发有限公司应当承担连带支付责任。对于重庆跃飞物业管理有限公司主张的违约金，因该院在审理博赛豪庭物业服务合同纠纷系列案件中，重庆跃飞物业管理有限公司确实存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于重庆跃飞物业管理有限公司要求张兵、重庆市博嘉房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、由张兵于该判决生效之日起十日内支付重庆跃飞物业管理有限公司2014年10月20日至2017年8月30日期间的物业服务费用28010.2元。重庆市博嘉房地产开发有限公司承担连带交纳责任；2、驳回重庆跃飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费500元，减半收取250元（重庆跃飞物业管理有限公司已预交），由张兵、重庆市博嘉房地产开发有限公司负担。本院二审查明：一、被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司在本院二审庭询时举示的证据有：1、照片打印件三十六张，拟证明其对小区内门市前化粪池，排污井井盖等进行维修；2、小区设施设备巡逻检查表一张；3、小区配电室巡检记录表三张；4、小区巡逻签到表十六张，四组证据共同拟证明：其履行了物业服务合同约定的服务。该四组证据经上诉人重庆市博嘉房地产开发有限公司质证后认为：均不能达到被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司的证明目的，不能证明被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司履行了物业应尽的服务，具体哪些服务没有体现，很多巡逻签到表是一次性完成的，有些是一个月签订一次。该四组证据经被上诉人张兵质证后认为都是假的，对其真实性不予认可。二、被上诉人张兵在本院二审庭询时举示的证据有：业主临时管理规约，拟证明：其与另一物管公司签订了物管合同，没有与重庆跃飞物业管理有限公司签订物业服务合同，故不需要向重庆跃飞物业管理有限公司缴纳物业管理费。该证据经上诉人重庆市博嘉房地产开发有限公司质证后认为：该证据的真实性、合法性无法确认，不能达到其证明目的。该证据经被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司质证后认为：该证据的三性均有异议，重庆跃飞物业管理有限公司是2014年10月20日开始进驻博赛豪庭小区，该合同是2013年的，是前期物业，与本案没有关联。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点可是：1、重庆市博嘉房地产开发有限公司该不该对本案物业管理费承担连带支付责任；2、重庆跃飞物业管理有限公司是否按照物业服务合同约定履行了自己的服务义务；3、重庆跃飞物业管理有限公司是否向张兵收取过该案物业管理费。由于重庆跃飞物业管理有限公司（原名为重庆沛能物业管理有限公司）与南川区博赛豪庭小区业主委员会于2015年1月1日、2017年10月20日签订的本案两份《物业服务合同》系双方当时的真实意思表示，也未违反相关法律的规定，双方当事人现在对此无异议，应予确认。由此表明，该两份《物业服务合同》合法有效，依法应当对包括张兵在内的南川区博赛豪庭小区全体业主具有约束力。鉴于该两份《物业服务合同》已经明确约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或其他费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任”。而张兵在承租案涉门面期间（即2014年10月20日至2017年8月30日）却没有按照上述《物业服务合同》的约定交纳该门面物业服务费的事实客观存在，重庆市博嘉房地产开发有限公司作为其门面的业主方依法应当承担张兵在承租案涉门面期间交纳物业服务费的连带责任，一审判决重庆市博嘉房地产开发有限公司承担该案交纳物业服务费的连带交纳责任不但符合双方的合同约定，而且符合相关法律的规定，并无不当。重庆市博嘉房地产开发有限公司虽然与重庆跃飞物业管理有限公司（原重庆沛能物业管理有限公司）签订《协议》约定了重庆市博嘉房地产开发有限公司已出租的门面，由重庆跃飞物业管理有限公司向承租人收取物业管理费,但国务院颁布的《物业服务条例》第四十一条明确规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。重庆市博嘉房地产开发有限公司作为张兵承租案涉门面的业主方，应当对张兵没有交纳案涉物业服务费的行为承担连带交纳责任。重庆市博嘉房地产开发有限公司上诉称“其不应承担本案物业服务费交纳的连带责任”的理由，没有相应、充分的事实根据和法律依据，依法不予支持。重庆跃飞物业管理有限公司在该案诉讼中，已经向法院提供了其向重庆市博嘉房地产开发有限公司邮寄的《关于重庆市博嘉房地产开发公司及时缴纳南川区博赛豪庭物业费的函》以及邮政EMS单据、网上查询结果，在案涉门面张贴的《物业欠费通知单》的照片等相关证据，可以证明重庆跃飞物业管理有限公司已经向张兵和重庆市博嘉房地产开发有限公司进行了书面催收物业服务费。从本案现有证据看，重庆跃飞物业管理有限公司（原重庆沛能物业管理有限公司）从2014年10月20日起，已经为案涉小区的正常运转提供了相应的物业服务。尽管重庆跃飞物业管理有限公司在履行物业服务中确实存在服务内容不够全面，服务质量不够优质的一般瑕疵。但一审判决对重庆跃飞物业管理有限公司起诉要求张兵、重庆市博嘉房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求未予支持，表明重庆跃飞物业管理有限公司在一审中对其单位物业服务不到位的工作瑕疵已经承担了相应的法律后果。重庆市博嘉房地产开发有限公司的上诉理由，因其未向本院举示足够、充分的事实根据和法律依据，依法不能成立。综上，重庆市博嘉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费用500元，由上诉人重庆市博嘉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 斌审 判 员  陈胜友审 判 员  蔡 伟二〇一九年十二月二十四日法官助理  杨丽彦书 记 员  尹 童