黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黑0203民初1716号 原告：唐严严，男，1988年4月10日出生，满族，农民，住齐齐哈尔市龙沙区。 被告：王子毓，女，1993年7月21日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。 被告：马丹萍，女，1992年1月2日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。 原告唐严严与被告王子毓、马丹萍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐严严，被告王子毓到庭参加诉讼，被告马丹萍经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐严严向本院提出诉讼请求：1.解除齐齐哈尔市××区欣豪尚品8号楼01单元07层01号房屋的查封；2.确认原告与被告马丹萍签订的《房屋买卖协议》合法有效，位于齐齐哈尔市××区欣豪尚品8号楼01单元07层01号房屋归原告所有；被告马丹萍继续履行合同，并立即协助和配合原告办理齐齐哈尔市××区欣豪尚品8号楼01单元07层01号房屋的产权过户登记；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月14日，原告与被告马丹萍签订房屋买卖协议，并交付了全部购房款，被告马丹萍出具收到全部房款的收据并签名按手印。双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，合同法规定双方签订的房屋买卖协议依法成立并生效，未办理登记只是物权未设立，并不影响合同的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告马丹萍应依法继续履行合同义务。齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204民初457号民事判决书已确认房屋买卖协议真实有效。原告作为未登记的涉案房产买受人的实际权利足以对抗被告马丹萍的债权人王子毓。在房屋买卖法律关系中，买卖合同的订立与办理房屋产权移转登记之间存在一个较长的时间间隙，在此期间，买受人往往已经实际占有并支付相应价款，但未登记，因而产生占有权利与登记所有权的分享。物权法规定，我国不动产物权采取登记生效原则，但这种效力只是法律上的推定，仅仅是为了确保交易安全的规则。事实物权与法律物权发生冲突时，法律注重客观事实，虽然事实物权对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要事实物权人有合法的依据可以证明该不动产的最终归属，就应当保障事实物权人的真实权利。原告依据合同法及物权法的相关规定已经取得了涉案房屋的债权，并经生效的法律判决确认，原告作为未登记的涉案房产买受人的实际权利人，此权力应优先于被告王子毓基于借款合同取得的债权受到法律保护。依据关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告与被告马丹萍的房屋买卖协议成立在先且合法有效，查封行为在后，且原告在合同的履行中没有过错的，法院应解除对于执行标的的查封。建华区人民法院（2019）黑0203执异18号执行裁定书驳回原告异议请求，侵害了原告的合法权益，现诉请法院解除对涉诉房屋的查封。 原告唐严严为支持自己的诉讼请求，向法庭出示下列证据：1.房屋买卖协议及收条复印件，证实2016年6月14日其以230,000.00元全款购买了涉诉房屋，当时马丹萍并没说明该房屋有贷款。2.（2019）黑0204民初457号民事判决书复印件，证实铁锋区人民法院已判决确认其与马丹萍之间关于涉诉房屋的买卖协议合法有效。3.（2019）黑0203执异18号执行裁定书，证实原告曾就王子毓申请查封马丹萍名下涉诉房屋案件，向建华人民法院执行局提出过执行异议。 被告王子毓辩称，其不同意原告诉请，唐严严与马丹萍签订的合同上写明涉诉房屋没有产权纠纷并不属实，该房屋有银行贷款，合同应为无效。该房屋所有权登记在马丹萍名下，依据物权法规定，该房屋为马丹萍所有，唐严严与马丹萍的房屋买卖合同属于债权问题，唐严严应另行追究马丹萍的债权责任，不应影响房屋的查封。 被告王子毓为支持自己的抗辩理由，向法院提供下列证据：1.微信转账记录打印件（已与原始载体核对），证实2015年11月3日其给原告转账10,000.00元，原因是马丹萍曾多次向其借款，这次借款时马丹萍说与唐严严间有100,000.00多元债务，在这个时间段需要归还30,000.00元，还差10,000.00元，让其给唐严严转账10,000.00元，还告诉其唐严严说再不还钱就要求马丹萍与唐严严签房屋买卖协议，用房子抵账。2.（2017）黑0203民初13号民事判决书复印件、自制转账记录表、不动产权利及其他事项登记信息复印件，证实其与马丹萍的债务已由法院判决，申请查封马丹萍名下财产有法律依据。 被告马丹萍未到庭应诉，亦未提交书面答辩及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：经庭审质证，原告唐严严向法庭提供的证据，被告王子毓向法庭提交的证据第2项，具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。 根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实： 被告王子毓与被告马丹萍民间借贷纠纷一案，齐齐哈尔市建华区人民法院于2017年5月17日作出（2017）黑0203民初13号民事判决书，判决马丹萍于判决生效之日起10日内支付王子毓借款本金1,250,000.00元，并以前述本金为基数，自16笔借款到期第二日起开始，到借款付清之日止，按年利率6%，向王子毓支付逾期利息。齐齐哈尔市建华区人民法院在执行上述判决过程中，于2017年12月13日依法查封登记于齐齐哈尔欣豪置业有限公司名下，已预售给马丹萍的位于齐齐哈尔市××区欣豪尚品8号楼01单元07层01号房产的户籍。执行过程中，原告唐严严提出书面异议，建华区人民法院于2019年4月29日作出（2019）黑0203执异18号执行裁定书，驳回唐严严的异议请求，唐严严对此不服，于15日内提起案外人执行异议之诉。 唐严严与马丹萍系朋友关系，双方于2016年5月约定将马丹萍名下坐落于齐齐哈尔市××区欣豪尚品8号楼1单元701号，建筑面积108.13平方米的房屋出售给唐严严，双方在签订合同前到中国建设银行调取了马丹萍个人住房（商业用户）借款合同，合同中房屋成交价647,158.05元。2016年6月14日双方签订房屋买卖协议，约定甲方（马丹萍）以230,000.00元将上述房屋卖给乙方（唐严严），马丹萍出具230,000.00元收据一张。协议第四条约定乙方交清房款后，甲方将该房屋钥匙交会乙方，产权交割完毕。第五条约定乙方在付清房款后，甲方提供该房屋相关手续给乙方，乙方负责办理房屋产权登记过户手续，办理房产过户登记的所有税费由甲方负责。第六条约定，甲方保证在交易时该房没有产权纠纷，没有按揭贷款、抵押债务、租金等，均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。由甲方支付房款10%的滞纳金。后唐严严要求马丹萍履行协议，马丹萍均未履行协议约定，至今未交付涉诉房屋。2019年，唐严严向齐齐哈尔市铁锋区人民法院提起诉讼，请求确认其与马丹萍签订的房屋买卖合同无效；马丹萍返还其购房款230,000.00元，并支付滞纳金23,000.00元。经审理，齐齐哈尔市铁锋区人民法院于2019年3月5日作出（2019）黑0204民初457号民事判决书，判决驳回原告唐严严的诉讼请求。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋登记权利人为被告马丹萍，原告唐严严与被告马丹萍签订房屋买卖协议后，未办理房屋过户登记手续，亦未交付房屋，故唐严严与马丹萍签订的协议只能约束协议双方，不能对抗被告王子毓。涉案房屋登记在马丹萍名下，本院对其查封并采取强制措施符合法律规定，原告请求解除涉诉房屋的查封，无充分的事实与法律依据，故本院对该诉讼请求不予支持。原告唐严严提出要求确认原告与被告马丹萍签订的《房屋买卖协议》合法有效，位于齐齐哈尔市××区欣豪尚品8号楼01单元07层01号房屋归原告所有，被告马丹萍继续履行合同，并立即协助和配合原告办理齐齐哈尔市××区欣豪尚品8号楼01单元07层01号房屋产权过户登记的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁决。案外人执行异议之诉主要解决案外人对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益，根据本案目前查明的事实，唐严严对涉诉房屋享有的权益，尚处于买卖合同的履行过程中，合同的效力及继续履行问题均不属于案外人执行异议之诉审查的范围，且物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权的归属和内容的根据。故对原告唐严严的上述诉讼请求本院不予支持，其可通过其他法律程序解决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告唐严严的诉讼请求。 案件受理费4,750.00元、公告费600.00元，由原告唐严严负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。 审 判 长  薛 薜 人民陪审员  刘迎华 人民陪审员  徐 横 二〇一九年十二月十日 书 记 员  吴程琳