北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初13679号原告：张雷，男，1976年7月6日出生，汉族，北京美氏高食品科技股份有限公司员工，住北京市海淀区。原告：蒋群，男，1967年9月26日出生，汉族，北京美氏高食品科技股份有限公司法定代表人，住北京市昌平区。二原告共同委托诉讼代理人：习永冲，北京市中唐律师事务所律师。被告：金海龙，男，1964年1月24日出生，朝鲜族，户籍地河北省石家庄市裕华区。被告：魏美娜，女，1978年12月21日出生，汉族，户籍地河北省石家庄市裕华区。原告张雷、蒋群与被告金海龙、魏美娜合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张雷、蒋群的共同委托诉讼代理人习永冲到庭参加了诉讼。被告金海龙、魏美娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雷、蒋群向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告归还原告购房款130万元；3.判令被告偿还原告损失51万元（含利息、违约金在内）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，张雷、蒋群的诉讼请求变更为：1.判令被告归还借款130万元；2.判令被告支付原告利息及违约金（以130万元为基数，自2015年7月1日起至还清为止，按年利率24%计算）；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2012年10月30日在民生银行北京航天桥支行达成连带担保贷款协议并顺利贷款。张雷、蒋群按期还本付息，被告因一时资金紧张，未能按期还本付息共计130万元。原告与被告达成还款协议（见证据一代房屋买卖合同），约定被告将北京昌平区北七家镇XXX房以过户方式卖给原告，原告支付被告130万元（由民生银行代扣），同时约定了利息、过桥资金使用费及违约金等。原告于2014年12月10日和15日通过民生银行共扣款130万元为被告支付了欠款（见证据二）。支付后，被告带原告去北京昌平区北七家镇郑各庄村委会过户，没有成功。被告说村委会一开始同意过户，但却用种种理由（不见，不接电话，互相推诿）不给过户。之后，被告也不再与原告联系。原告感觉被告有诈，就找到北七家镇政府纪委、郑各庄村委员会主任杨绿亮和房主魏美娜。纪委找杨主任谈话，杨主任也找各种理由，认为是被告不愿过户。被告却踢皮球让原告找村委会过户，就一直没能过户。之后，原告陷入了痛苦的追款过程：打金海龙电话，其从前手机号已不用，打魏美娜的手机，只有一个可用，但一直不接电话，原告将书面催款材料内容发给被告（见证据三），被告不理。直到2016年2月15日又找到村委杨主任，杨主任告知魏美娜宏福苑小区75-5-2002房已被昌平区人民法院查封。原告责怪村委会杨主任为何不在昌平区法院查封前过户，因之前原告发现被告的其它两套房屋可能已经过户，村委会杨主任不答。原告对村委会也无可奈何。为维护原告合法权益，原告提起诉讼。金海龙、魏美娜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月30日，张雷、蒋群、金海龙三人作为联保体受信人（甲方）与中国民生银行股份有限公司总行营业部（乙方，以下简称民生银行）签订《最高额保证综合授信合同》（以下简称《授信合同》），约定张雷为联保体授信人成员1、金海龙为成员2、蒋群为成员3，三个自然人为取得银行授信而自愿组成统一整体，参加联保体的每个自然人均可以在确定的额度和期限内申请授信，每个自然人均对各授信提用人因向银行申请使用授信而产生的全部债务提供连带保证责任；授信提用人在约定的授信期限内可以向乙方申请使用的最高授信额度为580万元，张雷可使用的最高授信额度为220万元，金海龙可使用的最高授信额度为160万元，蒋群可使用的授信额度为200万元；授信使用期限为12个月，自2012年10月31日至2013年10月31日；合同项下的最高授信额度可用于贷款授信种类；第6条担保主债权约定本合同及任一授信提用人签署的具体业务合同共同构成担保的主合同，所担保的主债权为主合同中的乙方全部债权（包括或有负债），担保的最高债权额即为合同约定的所有授信提用人的最高授信额度；第22条约定甲方成员在所担保的最高债权额内，为主债权中除本人外任一授信提用人的乙方债权承担最高额连带共同保证责任；第23条约定甲方任一成员的担保范围为本合同约定的被担保之主债权本金和其他应付款项。合同还约定了其他权利义务。《授信合同》签订后，借款人金海龙从中国民生银行北京航天桥支行贷款160万元，贷款起始日为2013年10月24日，贷款到期日为2014年10月24日，执行贷款利率为9.9%，罚息执行利率14.85%。借款期限届满后，金海龙未能向民生银行返还借款本金、清偿罚息。为此，民生银行依据《授信合同》要求蒋群、张雷承担连带保证责任。蒋群遂于2014年12月10日偿还民生银行本息200087.69元，于2014年12月15日偿还民生银行本息440000元，共计640087.69元；张雷于2014年12月10日偿还民生银行本息220096.46元，于2014年12月15日偿还民生银行本息440530.09元，共计660626.55元；总计1300714.24元。另查，蒋群、张雷向民生银行承担保证责任后，向金海龙追偿，三方签订了《三户联保债权债务处理协议》（此协议代房屋买卖合同）。该协议的甲方为张雷、乙方为金海龙、丙方为蒋群，约定：“甲乙丙三方互相作为连带保证人在民生银行贷款，参见《授信合同》，甲丙两方按合同履行义务，乙方不能按合同规定及时返还银行贷款130万元，现银行要求甲、丙承担连带保证责任。甲丙及银行找到乙方，乙方金海龙表示由于资金周转困难，暂时不能还贷，愿将北京XXX房产（以下简称该房，该房系北京小产权房，产权登记名为魏美娜，系金海龙之妻）过户给甲、丙，用以抵偿甲、丙为乙方贷款承担连带保证责任所形成的债务，现三方达成如下协议：一、坐落于北京XXX号的房产，原实际购房款为1390336元，目前市场价为150万-160万元。为抵偿因甲、丙方为乙方贷款承担连带保证责任所形成的债务，乙方愿意将该房产过户给甲、丙方。该房产所抵之债，包括但不限于所有甲、丙方为乙方贷款承担连带保证责任所形成的全部借款本金、利息、违约金等所有债务，扣还款所需过桥资金应付利息以及因该房产本次过户所产生的全部费用在内，如上述费用超出房屋合同价值，甲、丙方可要求乙方支付差额。二、自甲丙方将乙方在民生银行的贷款结清后，银行出具结清证明之日起，该房屋的所有权即归甲、丙方所有，甲乙丙银行四方之间所有的债权债务关系全部彻底了结，不再发生任何争议。三、根据甲丙方的要求，乙方及时配合甲丙方到村委会办理过户手续。四、乙方暂时保留半年的房屋居住使用权，在此期间乙方享有按本协议第一条约定全部金额购回房屋的权利，若不能回购，前述130万元转化为乙方借款，利息、违约金均按法律能保护最大利益计算，直至归还为止。”该协议甲方签字系张雷之代理人代签，乙方金海龙签字系金海龙之妻魏美娜代签，丙方蒋群签字系蒋群之妻栾锦代签。2015年3月20日，蒋群、张雷与魏美娜签订了《房屋交付确认书》及《授权书》，将北京XXX房产交付张雷、蒋群使用，三方确定该房屋的全部收益及风险责任从即日起由魏美娜转移给蒋群、张雷，且魏美娜将该房屋的租赁权委托蒋群办理。因涉案房屋无法过户，张雷、蒋群向本院提起诉讼。上述事实，有当事人庭审陈述、最高额保证综合授信合同、三户联保债权债务处理协议、银行转账凭证、房屋交付确认书、授权书、结婚证等证据在案佐证。本院认为，债务应当清偿。本案当事人之间签订的《三户联保债权债务处理协议》系针对张雷、蒋群履行连带保证责任后，二原告行使追偿权方式（以房抵债）所达成的合意。关于该份以房抵债协议的效力问题。抵债房产为小产权房，所占土地系集体所有土地。根据我国现行房地产管理体制的有关规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，蒋群、张雷不是房产所在的郑各庄村集体经济组织成员，涉案以物抵债协议则是变相将涉案房屋所占的土地使用权一并转让给非本集体经济组织成员的二原告，故该以物抵债协议无效。金海龙作为民生银行的还款义务人，其未能履行还款义务，张雷与蒋群承担保证责任后，有权向金海龙追偿。蒋群、张雷请求金海龙返还借款130万元，于法有据，本院予以支持。根据相关法律规定，保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。本案中张雷、蒋群分别于2014年12月10日及2014年12月15日向民生银行承担保证责任，二原告有权自上述日期起要求金海龙返还借款，并主张自该日期起至实际付清日止的逾期利息损失。张雷、蒋群主张逾期利息自2015年7月1日起计算，系其对权利的自由处分，本院不持异议。《三户联保债权债务处理协议》系无效合同，二原告依据该协议第四条之约定主张利息及违约金为年利率24%，本院不予支持。根据相关法律规定，逾期利息损失应按年利率6%计算。金海龙与魏美娜系夫妻关系，本院根据魏美娜代金海龙签署以物抵债协议、移交涉案抵债房屋等行为可以认定魏美娜对金海龙向民生银行贷款之所形成的债务，其系明知并进行了追认，故对二原告主张涉案债务系二被告之共同债务，本院予以采信。金海龙、魏美娜经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、金海龙、魏美娜于本判决生效后七日内返还张雷、蒋群借款本金130万元；二、金海龙、魏美娜于本判决生效后七日内支付张雷、蒋群逾期利息（以借款本金130万元为基数，自2015年7月1日起至实际付清日止，按年利率6%计算）；三、驳回张雷、蒋群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元（张雷、蒋群已预交10545元），由金海龙、魏美娜负担，本判决生效后七日内交纳。公告费（以票据为准），由金海龙、魏美娜负担，本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时按照不服判决部分的数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄珑玲人民陪审员  姚秀凤人民陪审员  刘建强二〇一九年十二月五日法官 助理  马英博书 记 员  吕兰宇