上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初18466号原告：李强，男，1975年4月2日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈霄乐，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张捷，上海市协力律师事务所律师。被告：上海普陀悦达置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：**峰，董事长。委托诉讼代理人：丁敏，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告李强诉被告上海普陀悦达置业有限公司(以下简称“悦达公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案，依法由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告李强及其委托诉讼代理人陈霄乐，被告悦达公司的委托诉讼代理人丁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李强向本院提出诉讼请求：1、自2018年11月1日起解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告交纳的租赁保证金、商场综合管理费保证金合计99949元；3、被告返还原告已支付的商场综合管理费31600元、推广宣传费14040元(从2018年3月1日至2018年10月31日)；4、被告赔偿原告经营收入减少损失40万元(按每月损失5万元计算,自2018年3月1日计算至2018年10月30日)；5、被告赔偿原告餐厅投资损失XXXXXXX.38元(包括餐厅装修、设施、设备、器具等损失，详见《损失清单》)；6、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》,约定被告作为上海市普陀区长寿路XXX号“芳汇广场”的产权人，将商场3层L3-25室房屋出租给原告，面积87.77平方米,用途餐饮,经营字号“宴艳”，租赁期自2017年10月10日至2020年10月9日。原告签约进驻“芳汇广场”时，商场有肯德基、星巴克、海底捞等知名餐饮品牌入驻，整个商场的商户入驻率达到90%以上，商业环境良好。合同签订后，原告按约履行承租人义务。原告此前在其他餐饮企业任职，有多年餐饮品牌运营经验，“宴艳”为其首次自主创业品牌，因此为“宴艳”餐厅投入了大量人力、财力、物力。“宴艳”餐厅一开始发展形势很好。但是，被告于2017年12月、2018年2月发生两次重大股权变更，原股东全部被更换，公司被售出。被告商业策略马上发生变化，自2017年12月开始，对到期商户被告不再续签，商场渐渐空置。2018年2月，原商场物业管理公司撤离，被告没有新聘商场物业管理公司，商场处于无序状态。从2018年4月开始，被告不断找借口驱逐商户，而且人为设置许多障碍妨碍商户正常经营，商场萧条不堪，目前商场入驻率低于20%，三楼仅剩三家商户经营。为此，原告经营的餐厅状况一落千丈。2018年9月7日，原告收到被告发出的《租赁合同提前终止的通知函》，其依据合同补充条款13.2条要求与原告提前终止《房屋租赁合同》，限期搬离，根据条款约定不提供任何赔偿。原告已明确回函,表示不认可被告的解约行为。被告在与原告签约仅两个月就发生重大股权变更以及商业策略发生变化，被告在签约时隐瞒重大事项，其行为有欺诈性。而变更新股东后的被告又违反合同约定，解聘原商场物业管理公司后不聘请适格的商场物业管理公司，也无意愿提供正常的商场运营环境。原告已不能实现《房屋租赁合同》的商业经营之目的，被告的行为属根本性违约。被告上海普陀悦达置业有限公司辩称，根据《补充条款》第12.9条约定，在合同有效期内，被告有自主权进行公司股东变更、重组、更名等行为，新股东和原告均须继续履行《房屋租赁合同》，被告无需向原告作出任何补偿。根据《补充条款》第6.6条、第9.10条约定，被告有权自行选择、委托商场管理公司代其负责整个商场的运营、管理。从《商场管理协议》第5条可以证明原告知晓并认可芳汇广场现由被告作为商管公司进行管理和维护。原告诉称2018年2月起，芳汇广场无商管公司进行管理，商场处于无序状态不属实。被告履行了出租人义务，原告的合同目的完全可以实现，原告不享有法定解除权，不同意返还保证金等诉讼请求。基于租赁关系，被告的义务是将符合合同约定的租赁房屋交付原告使用，并非保证原告获得理想收益。原告自开业后，每月营业额十万余元，表明其始终处于正常经营状态，故原告要求被告赔偿经营收入减少的损失没有事实依据。根据《补充条款》第11.1条、11.4条约定，无论何种原因租赁合同终止，原告应将租赁房屋复原返还并无权要求被告对装修残值等进行任何补偿，且被告有权任意处置原告遗留的物件设备等。在被告有权处理物品的情况下，被告仍向原告发送了可处理物品清单，让原告自行处置遗留物，但原告不处理。故被告不同意赔偿装修等损失。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：悦达公司为上海市普陀区长寿路XXX号“芳汇广场”的产权人。2017年9月8日，悦达公司(甲方)与李强(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市普陀区长寿路XXX号芳汇广场项目3层L3-25室(以下简称“系争商铺”)，租赁面积87.77平方米，用途为餐饮，租期自2017年10月10日至2020年10月9日，装修期40日，装修期届满之次日起支付租金，乙方应于每月20日或之前向甲方支付该房屋下月租金，租赁保证金88099元……《房屋租赁合同》另对房屋使用要求、房屋返还、解除合同的条件、违约责任等作了约定。《补充条款》第5.1条约定，租金的计算方式为月保底租金或月营业额抽成(两者取其高)，月保底租金为2017年10月10日至2018年10月9日为28032元，2018年10月10日至2019年10月9日为29366元。第6.5条约定，每月商场管理费3950元、推广宣传费1755元。第9.10条约定，甲方有权自行选择、委托商场管理公司代其负责整个商场的运营、管理。甲方目前委托的管理公司为：上海君悦资产管理有限公司，如甲方委托的管理公司发生变更，甲方应及时书面通知乙方。第11.1条约定，无论何种原因导致合同提前终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至交付时的状态或甲方书面认可的状态，乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿。第11.4条约定，本合同提前终止之日，若乙方未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同约定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，还有权在7日后开启及更换该房屋的门锁，将屋内的物品包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物搬出，收回该房屋，甲方对因此而引起的乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件。第12.9条约定，本合同有效期内，甲方有完全的自主权进行公司股东变更、重组、更名等行为，甲方无须为此征询乙方意见。甲方若变更股东，则新的股东和乙方均必须继续履行本合同。甲方和新股东无须向乙方作出任何补偿。第13.1条约定，乙方逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过30日的，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求乙方补交装修期间的房屋占用期间使用费，提前终止合同，乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方等。第13.2条约定，倘若在租赁期内的任何时候，甲方决定对本项目或其任何部分(包括但不限于该房屋)进行出售(包括直接或间接)、加建、拆毁、整修、装修、改建或其他对甲方自身或其关联方及本项目之商业计划调整，甲方有权给予乙方3个月的书面通知，提前终止租赁期，租赁期将在该书面通知期满后终止。任何一方对另一方在该书面通知期满前违反本合同追究的权力和补救，将不受到提前终止本合同的影响。在此情形下，甲方应当自本合同终止之日起30天内向乙方返还乙方已经支付的租赁保证金(不包括利息)。前述租赁保证金之退还应当构成甲方就提前解除本合同所应当向乙方承担的所有责任，乙方无权就前述提前终止租赁期及终止乙方的任何选择权的事件、获得租金减免、赔偿或任何其他补救措施。2017年9月8日，李强与案外人上海君悦资产管理有限公司签订《商场管理协议》，约定月商场管理费3950元、推广宣传费1755元，商场综合管理费保证金11850元等。《房屋租赁合同》、《补充条款》、《商场管理协议》签订后，李强支付租赁保证金88099元，商场管理费保证金11850元。2017年9月至11月，李强对系争商铺进行装修，开设宴艳餐厅。2017年10月17日，金揽香服务部注册成立，住所地为系争商铺，公司类型为个体工商户，经营者李强。2017年11月20日，宴艳餐厅开始营业。2018年3月，悦达公司、上海君悦资产管理有限公司分别向李强发送《通知函》，告知由业主方悦达公司承继、履行商场管理协议的权利义务。2018年7月至8月期间，李强发送几份《物业函》给悦达公司，表达要求悦达公司提供完善的物业服务的诉求，包括电梯、商场环境、油烟倒灌、空调等问题。悦达公司发送《回复函》，表示排油烟管道问题为李强自设安装的排油烟止回阀泄露所致，应由李强自行维修或可有偿代为修理，7月16日晚电梯因故障停运，悦达公司已第一时间放置警示标志，并已积极协调第三方维保。2018年8月10日，悦达公司向李强发送《租赁合同解约协商通知》，载明：“根据租赁合同补充条款第13.2条约定，倘若在租赁期内任何时候，我司决定对本项目或其任何部分(包括但不限于该房屋)进行出售(包括直接或间接)、加建、拆毁、整修、装修、改建或其他对我司自身或其关联方及本项目之商业计划调整，我司有权给予贵方3个月的书面通知，提前终止租赁期，租赁期将在该书面通知期满后终止。现我司决定对芳汇广场整体进行商业计划调整，适用该条款情形，现特来函告知贵方，我司拟依据上述条款的约定提前解除/终止与贵方订立的《租赁合同》，请贵方在收到本函之日起5个工作日内派代表前来磋商办理相关解约事宜。”2018年9月6日，悦达公司向李强发送《租赁合同提前终止通知函》，载明：“我司依据补充条款第13.2条约定，通知贵方于2018年12月5日提前解除/终止与贵方订立的《房屋租赁合同》；2、请贵方于2018年12月5日前(含当日)将该房屋恢复至房屋交付时租赁合同附件二所列明的或我司书面认可的状态，交还我司……在贵方履行上述全部义务后，我司在租赁合同提前终止日起30天内向贵方无息返还已支付的租赁保证金88099元及商场综合管理费保证金11850元。”2018年9月13日，李强委托律师向悦达公司发送《律师函》，表明不同意悦达公司单方解除《房屋租赁合同》。2018年10月31日，李强向悦达公司发送《通知》，内容为“宴艳餐厅与贵司之间《房屋租赁合同》纠纷事宜，本人正准备通过法院诉讼途径解决，为此，本人将从2018年11月起暂缓支付租金，待法院审理结束后，再根据判决内容履行义务。”李强租金支付至2018年10月31日。2018年11月1日,宴艳餐厅停止营业。2018年11月23日，悦达公司向李强发送《租赁合同解除函》，载明：“《租赁合同》补充条款第5条约定，2018年10月10日至2019年10月9日，月保底租金为29366元，月保底租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金……贵方2018年11月1日起至2018年11月30日止的月保底租金、每月商场管理费及推广费应于2018年10月20日前缴付。截止本函发出之日，贵方欠付租金、商场管理费及推广费累计已达33天，经我司反复催告并于2018年11月9日及11月19日书面函告，贵方仍拖欠我司合计35071元。故依据《租赁合同》第7条及补充条款第13条的约定，逾期支付租金、商场管理费及任何一项费用累计超过30日的，我司有权书面通知解除《租赁合同》。现函告：1、自即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、合同解除后3日内向我司支付欠付租金等……”2018年11月底、12月初左右，悦达公司将系争商铺上锁。2019年3月初，悦达公司将系争商铺的装修等拆除。审理中，悦达公司称上海君悦资产管理有限公司已将商场综合管理费保证金移交给悦达公司。悦达公司提供宴艳餐厅每月经营额申报表，该表显示，宴艳餐厅2017年12月营业额13.7万元，2018年1月营业额18.2万元，2018年2月营业额16.7万元，2018年3月营业额18.05万元，2018年4月营业额16.45万元，2018年5月营业额17.19万元，2018年6月营业额14.29万元，2018年7月营业额15.5万元，2018年8月营业额13.68万元，2018年9月营业额11.16万元，2018年10月营业额10.3万元。李强提供装修合同、装修款收据、转账凭证、物品购置凭证若干，证明装修损失。上海轩果装饰工程有限公司的法定代表人陈定举，向法庭陈述，上海轩果装饰工程有限公司为宴艳餐厅提供装修施工，并收取工程款。另查明，2019年3月，涉案商铺所在的楼层内的其他商铺均已搬离，并拆除了所有装修。在悦达公司与其他租户的合同中，亦有关于《补充条款》第11.1条、第13.2条的相关约定。本院认为，《补充条款》第11.1条、第13.2条是由悦达公司为了重复使用而预先拟定的，该条款在悦达公司与其他租户的合同中亦有约定,故属于格式条款。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《补充条款》第11.1条约定任何情况下乙方都不得要求装修补偿。第13.2条赋予悦达公司任意解除权，并约定任何一方对另一方在该书面通知期满前违反本合同追究的权力和补救，将不受到提前终止本合同的影响，且租赁保证金之退还构成甲方就提前解除应向乙方承担的所有责任。该两项条款加重对方责任，排除对方主要权利，应为无效。从《租赁合同提前终止通知函》的表述可以看出，悦达公司拟于2018年12月5日终止《房屋租赁合同》，且2019年3月，整个商场进行整修，3楼的原有的商铺均已撤离，故即使李强按约支付租金亦不能继续履行租赁合同。李强作为宴艳餐厅的经营者，其不支付租金的行为虽有不妥，但考虑到悦达公司事先已表达解约意愿，李强未支付停业前最后一个月租金的行为，并非李强恶意逾期支付租金。综合来看，导致合同解除的责任，应为悦达公司。故悦达公司以李强未付租金达到30日为由解除与李强的《房屋租赁合同》，本院不予确认。悦达公司向李强发送的《租赁合同提前终止通知函》不具有解除合同的效力。李强在悦达公司发出《租赁合同提前终止通知函》后，实际于2018年11月1日不再经营，此时李强与悦达公司已均无继续履行《房屋租赁合同》的意愿，《房屋租赁合同》应于该日解除，本院对李强要求确认《房屋租赁合同》于2018年11月1日解除予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，合同解除的责任在于悦达公司，故悦达公司主张的不予返还租赁保证金及商场综合管理保证金无法律及合同依据，本院不予采纳。李强主张返还租赁保证金、商场综合管理费保证金，于法有据，本院予以支持。双方之间对物业管理问题曾多次交涉，电梯、空调等问题客观存在，李强主张返还商场综合管理费，就其合理部分本院可予支持。本院酌定悦达公司返还李强商场综合管理费7600元。李强提供的证据不足以证明悦达公司接手商场管理后，其推广宣传工作停滞或达到需要返还推广宣传费的地步，故本院对李强要求返还推广宣传费的诉讼请求不予支持。关于李强主张的营业收入损失400000元，悦达公司拟提前解约，势必影响租赁商场的商业环境，对宴艳餐厅的经营亦存在一定程度的影响，悦达公司应当承担相应责任。李强的预期收入损失无法量化，况且李强以数月来的经营情况来衡量营业收入损失，尚不能排除其他因素的影响，不能证明营业收入减少与悦达公司的违约行为存在唯一关联，故李强主张的营业收入损失计算方式，本院不予采信。悦达公司作为租赁合同的相对方，在订立合同时并不能预见李强的经营收益损失，而综合各个方面，本院认为以租金支出作为损失的考量基础较妥。通过宴艳餐厅的每月经营额申报表可以看出，自2018年8月开始，宴艳餐厅的营业额开始下滑，该时间点与悦达公司发出《租赁合同解约协商通知》的时间相吻合，鉴此，本院综合考虑营业额变化,结合租金数额等情况，酌情确定赔偿经济损失的金额为30000元。关于投资损失，因悦达公司违约导致租赁合同解除，故对李强的装修损失悦达公司应承担赔偿责任。根据本院查明的事实，可以认定上海轩果装饰工程有限公司为宴艳餐厅的实际施工人。因悦达公司已将宴艳餐厅的装修全部拆除，已无造价评估的基础，本院仅能对李强提供的装修时的相关材料进行审核。根据李强提供的装修施工合同、支付凭证等证据可以证明其装修时的实际投入金额，本院将考虑装修投入、市场价格、折旧、合同履行情况、解除合同责任、付款时间等，酌情确定装修损失为300000元。关于物品损失，宴艳餐厅停业后至悦达公司锁门前，李强可以将餐厅内可移动物品搬离减少损失，且在诉讼中悦达公司已告知李强可前往领取的情况下，李强未采取任何措施，故对物品损失李强负有主要责任，但考虑到悦达公司将宴艳餐厅全部清空，必然导致部分物品损失、损坏，本院酌情判定悦达公司赔偿李强物品损失20000元。李强主张的其余损失，无法律及合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李强与被告上海普陀悦达置业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年11月1日解除；二、被告上海普陀悦达置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李强租赁保证金、商场综合管理费保证金共计99949元；三、被告上海普陀悦达置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李强商场综合管理费7600元；四、被告上海普陀悦达置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李强经济损失30000元；五、被告上海普陀悦达置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李强装修损失300000元、物品损失20000元；六、对原告李强的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费18865元，减半收取，计9432.50元，由原告李强负担5351元，被告上海普陀悦达置业有限公司负担4081.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇一九年十二月三十日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。