山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0683民再17号原审原告马学明，男，1967年7月5日出生，汉族，农民，住莱州市。委托诉讼代理人：朱明，济南市中正荣凯法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：赵林林，山东诺邦律师事务所律师。原审被告：李刚，男，1978年9月2日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：盛斌，莱州正航法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：由琼，莱州正航法律服务所法律服务工作者。原审被告：王忠伟，男，1981年11月17日出生，汉族，户籍地济南市长清区，住莱州市。委托诉讼代理人：张媛媛，女，1988年8月21日出生，汉族，住莱州市，系王忠伟的妻子。原审被告：莱州居安房地产开发有限公司。地址,莱州市沙河镇和平街。法定代表人：杜振鲁，执行董事。委托诉讼代理人：盛斌，莱州正航法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：由琼，莱州正航法律服务所法律服务工作者。原审原告马学明与原审被告李刚、王忠伟、莱州居安房地产开发有限公司（以下简称居安房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日作出的（2017）鲁0683民初5518号民事判决已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年8月21日作出（2018）鲁0683民监50号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告马学明及其委托诉讼代理人朱明、赵林林、原审被告李刚、居安房地产公司的共同委托诉讼代理人盛斌、原审被告王忠伟的委托诉讼代理人张媛媛到庭参加诉讼。本案现审理终结。马学明称，要求三原审被告返还购房款22万元，给付定金7万元。事实和理由：2015年，原审原告想购买楼房，到居安房地产公司售楼中心咨询，经售楼中心经理李刚推荐，原审原告决定购买居安房地产公司居安小区**号楼*单元**1室。2015年1月13日，原审原告与居安房地产公司签订商品房认购协议，李刚和王忠伟在协议上签字。当时原审原告认为王忠伟是居安房地产公司的员工。原审原告按认购协议约定，将认购款20万元打入居安房地产公司指定的帐户。2016年2月1日，王忠伟又向原审原告收取房款2万元。此后，原审原告多次催促三原审被告签订正式商品房买卖合同并交房，均遭拒绝，致协议不能履行。原审原告无奈才向法院起诉。李刚、居安房地产公司辩称，涉案房屋系由马学明与王忠伟签订的商品房认购协议，李刚和居安房地产公司并不是合同相对人，不应承担任何法律责任。马学明所说的认为王忠伟是居安房地产公司的员工不成立，当时马学明已了解该房屋的具体情况，并且马学明与王忠伟签订的协议中已经明确标注本楼房为开发商与建设商的过户楼房，其明确知道王忠伟并不是居安房地产公司的员工。后期王忠伟收取2万元是其个人行为，与居安房地产公司没有关系。王忠伟辩称，王忠伟不是居安房地产公司的职工，房子是顶账给王忠伟的，马学明买房的时候都知道。当时是以低于售楼中心的价格好几万元卖给马学明的。马学明向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告返还购房款22万元，双倍返还购房定金7万元，诉讼费由被告负担。事实和理由：原告马学明到被告居安房地产公司购买楼房，经售楼中心推荐，原告于2015年1月13日预定被告居安房地产公司居安小区**号楼*单元**1室，并交纳定金20万元，预付购房款2万元。后经原告多次催促被告居安房地产公司交房，被告居安房地产公司及工作人员既不交房亦不办理产权证书，该合同不能履行，现诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。本院原审认定事实：一、房屋买卖合同是原告与哪个被告签订的，被告居安房地产公司是用房屋抵顶王忠伟的债务，还是用房屋的出卖价款来抵顶王忠伟的债务。原告主张其与被告居安房地产公司签订的商品房认购协议，原告为证明其主张当庭提交了2015年1月13日签订的认购协议，被告王忠伟出具的收款收据和收条。经质证，被告方无异议。在该认购协议中在甲方签章处由被告王忠伟、李刚签字，乙方处由原告签字。在合同的最下方标注“本楼房为开发商与建设商过户楼房，售楼处承办开盘后事宜”。在收款收据中载明：客户名称：马学明数量定金单价2900.00金额20万元收款人王忠伟。收条载明：今收到马学明房款人民币￥20000.00元（贰万元整）王忠伟2016、2、1。被告居安房地产公司当庭提了2015年1月19日与被告王忠伟、宋文华签订的商品房（预售）买卖合同，经质证，被告王忠伟无异议。该买卖合同约定涉案房屋以377370元的价格卖给王忠伟、宋文华，该合同加盖了居安房地产公司公章。综上能够看出，在商品房认购协议中在甲方处由王忠伟签字而王忠伟并不是被告居安房地产公司职工，且未加盖被告居安房地产公司公章，而被告居安房地产公司与被告王忠伟签订的商品房（预售）买卖合同中被告居安房地产公司加盖了公司公章。被告居安房地产公司主张涉案房是其与建筑商及王忠伟三方协商，用涉案房屋抵顶欠款。被告王忠伟对抵顶欠款的事实认可，但主张是用卖房的价款来顶账。认购协议签字后，原告将购房款22万元均交付给了王忠伟，由王忠伟给原告出具的收款手续。综上，如果像被告王忠伟所讲是用涉案房屋的出卖价款来抵顶债务，则原告应将购房款交付给被告居安房地产公司，由该公司给原告出具收款收据后，再将该款给付给被告王忠伟，且认购协议标注的“本楼房为开发商与建设商过户楼房”能够证明是用涉案房屋来抵顶债务的事实。根据上述证据能够证明该认购协议是原告与被告王忠伟签订的，被告李刚签字的行为应当是对“售楼处承办开盘后事宜”的承诺。故对于原告及被告王忠伟的主张不应支持。二、原告要求返还购房款能否支持。双方签订的合同系“商品房认购协议”，本案中涉案房并未取得商品房预售许可，而进行买卖，且被告王忠伟现不能交付上述房屋。因此原告要求返还购房款应予支持。三、原告要求双倍返还定金能否支持。根据原告与被告王忠伟签订的商品房认购协议第二条约定：认购款：乙方签署认购书同时，首次须向甲方交纳房屋认购款人民币大写贰拾万元整（小写：￥200000.00）。被告王忠伟于签订认购协议当天收取原告20万元现金，给原告出具的收款收续写明“定金”。因此被告王忠伟书写的收款收据与合同约定不一致。根据合同约定该20万元应为房屋认购款，且合同中并未约定定金罚则，因此原告要求双倍返还定金不应支持。本院原审认为，被告王忠伟将其从被告居安房地产公司顶账得来的涉案房屋以商品房的名义卖给原告马学明。该房屋并未取得商品房预售许可，故原告与被告王忠伟签订的商品房认购协议无效。原告交纳的22万购房款均由被告王忠伟收取，故原告要求被告王忠伟返还购房款应予支持。被告居安房地产公司并不是商品房认购协议的当事人。根据合同的相对性，故原告要求其返还购房款不应支持。被告李刚在商品房认购协议上签字的行为应视为代表售楼处对“售楼处承办开盘后事宜”的承诺，亦不应当承担返还购房款的责任。原告给付被告王忠伟购房款22万元，而被告王忠伟将未取得商品房预售许可的房屋卖给原告，虽合同未约定定金罚则，原告要求双倍返还定金不应支持，但被告王忠伟应当给付原告以未付本金按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告王忠伟于本判决生效后十日内返还原告马学明购房款22万元；被告王忠伟付款同时给付原告以20万元为基数自2015年1月13日起至实际给付之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息；被告王忠伟付款同时给付原告以2万元为基数自2016年2月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。二、驳回原告马学明要求被告李刚、莱州居安房地产开发有限公司返还购房款22万元的诉讼请求。三、驳回原告马学明要求被告李刚、王忠伟、莱州居安房地产开发有限公司双倍返还购房定金7万元的诉讼请求。如果被告王忠伟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由原告马学明负担1364元，被告王忠伟负担4286元。再审中，当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对无争议的案件事实认定如下：2015年1月13日，在原审被告居安房地产公司的售楼处，原审原告签订了商品房认购协议，认购原审被告居安房地产公司开发的楼房一套。该协议为打印后留有填写空格的格式协议，主要内容为：1、认购房屋名称：**号楼*单元**1号房，定价2900元/㎡。2、认购款：乙方在签署本认购书同时，首次须向甲方交纳房屋认购款人民币20万元。上述订金在甲、乙双方签订《商品房购买合同》时，由甲方抵作该房屋的购房价款，如乙方不能履行本协议书，视为自行放弃房屋保留权，甲方有权终止协议履行，同时乙方订金不予返还。剩余房款在甲方取得预售许可并正式开盘之日，乙方在接到电话通知15日内办理，包括分期付款、按揭贷款、一次性付款。3、签署此认购协议后乙方享有该套房屋的认购权，甲方在乙方签署此认购协议至交付剩余房款项之时限内，不得将此房屋另行买卖。4、乙方在接到甲方电话通知时限内（15日），未交付剩余房款，即视为乙方违约，甲方有权将该房屋另行处置，乙方所交订金不予退还（备注以开盘日期为准）。5、《商品房买卖合同》于售楼中心签署，并按照合同约定付款方式支付剩余房款。6、乙方如须更改姓名、地址、电话等个人资料，必须以书面形式通知甲方。7、本认购书自双方签字盖章之日起具备法律效力，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行失效。8、本认购书一式两分，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方：莱州市居安房地产有限公司，签章处由原审被告王忠伟、李刚签字，乙方处由原审原告签字。原审被告李刚在协议最下方标注“本楼房为开发商与建设商过户楼房，售楼处承办开盘后事宜”。原审被告李刚时任原审被告居安房地产公司售楼处经理。签订认购协议后当日，原审原告通过银行向原审被告居安房地产公司转款20万元，原审被告王忠伟给原审原告开具了收款收据。收款收据中载明：客户名称马学明，项目**#楼*单元**1，数量定金，单价2900，金额200000，收款人王忠伟。原审被告居安房地产公司将该20万元转付给原审被告王忠伟。2016年2月1日，原审原告向原审被告王忠伟支付房款2万元，原审被告王忠伟开具了收条。原审被告居安房地产公司至今未取得涉案楼房的商品房预售许可证明。本案争议的主要事实是，原审被告居安房地产公司是否与原审原告签订商品房认购协议的相对人。对此，本院认定如下：原审原告签订的商品房认购协议，系原审被告居安房地产公司提供的格式协议，协议甲方是“莱州市居安房地产公司”，签章处虽没有加盖公章，但有时任原审被告居安房地产公司售楼处经理的原审被告李刚的签字，原审被告李刚的签字，足以使认购方相信其系代理原审被告居安房地产公司的行为，而非其个人行为。原审被告王忠伟不是原审被告居安房地产公司的员工，其行为只代表其本人。协议签订后，原审原告按约定将认购款付给了原审被告居安房地产公司。原审被告李刚、居安房地产公司主张李刚是以见证人身份签字，没有证据证实，不能成立。协议上标注的“本楼房为开发商与建设商过户楼房，售楼处承办开盘后事宜”及原审被告居安房地产公司关于该楼房已抵顶给原审被告王忠伟主张，只说明双方之间存在债权债务关系。原审被告居安房地产公司提供的与王忠伟、宋文华签订的商品房（预售）买卖合同等证据，不足以证实其不是与原审原告签订认购协议的相对人。因此，应认定与原审原告签订商品房认购协议的相对人是原审被告王忠伟和原审被告居安房地产公司。本院再审认为，原审原告与原审被告王忠伟、居安房地产公司签订的商品房认购协议中载有：上述订金在甲、乙双方签订《商品房购买合同》时，由甲方抵作该房屋的购房价款……。剩余房款在甲方取得预售许可并正式开盘之日，乙方在接到电话通知时15日内办理，包括分期付款、按揭贷款、一次性付款；《商品房买卖合同》于售楼中心签署，并按照合同约定付款方式支付剩余房款；本认购书自双方签字盖章之日起具备法律效力，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行失效等内容。而原审被告居安房地产公司至今尚未取得商品房预售许可证明，继续签订商品房买卖合同的条件不能成就，原审原告因不能实现合同目的，要求返还购房款，于法有据，应予准许。虽然原审被告王忠伟在收款收据上写上“定金”，但认购协议中没有关于定金的约定，只载明：乙方签署本认购书同时，首次须向甲方交纳房屋认购款20万元。依照认购协议约定，该款属认购款，而非定金。原审原告要求双倍返还定金，理由不当，证据不足，不予准许。但购房款返还的同时，应当按中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息。综上，原审对事实认定并据以作出的判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，判决如下：一、维持本院（2017）鲁0683民初5518号民事判决第三项；二、撤销本院（2017）鲁0683民初5518号民事判决第一、二项；三、原审被告王忠伟、莱州居安房地产开发有限公司返还原审原告马学明购房款22万元，于判决生效后十日内付清。原审被告王忠伟、莱州居安房地产开发有限公司付款的同时，给付原审原告以20万元为基数自2015年1月13日起、以2万元为基数自2016年2月1日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算的利息。四、驳回原审原告马学明要求原审被告李刚返还购房款22万元的诉讼请求。如果原审被告王忠伟、莱州居安房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费5650元，由原审原告马学明负担1364元，原审被告王忠伟、居安房地产公司负担4286元。限判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  姜俊岐人民陪审员  孙松庆人民陪审员  邓 玲二〇一九年十二月三日书 记 员  原 菁