甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019)甘0102民初4885号原告王彩云，女，1981年11月18日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人郭军锋，甘肃善业律师事务所律师。被告：兰州高科新元房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张苏滩800号高科大厦。法定代表人：李剑，该公司董事长。委托诉讼代理人高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人哈玉栋，甘肃正鼎律师事务所实习律师。原告王彩云与被告兰州高科新元房地产开发有限公司（以下简称高科新元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王彩云的委托诉讼代理人郭军锋，被告高科新元公司的委托诉讼代理人高秉明、哈玉栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彩云向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付房屋面积缩水给被告造成的各种经济损失3755853.69元（其中面积缩水应退还的购房款及违约金2861109.12元，面积缩水给被告造成的银行贷款利息损失476558.57元，原告购房后遭受的资金占用损失418186元），并判决被告承担付清应退购房款之日止的利息损失。事实与理由：2013年5月7日、6月14日，原告和被告分别签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于兰州市城关区商铺，合同约定面积合计579.27平方米，共计价款为人民币11343828.00元，原告按约支付了全部的购房款。2017年11月8日房产管理部门出具了原告所购房屋的最终面积测绘结果。原告发现自己所购买的房屋面积测绘结果和合同约定的销售面积严重不符，合同约定的销售面积为579.27平方米，而房管测绘部门测绘的结果只有497.53平方米。面积相差高达81.74平方米。原告购买房屋时办理了银行按揭贷款，为此支付了巨额的利息，但是被告至今连多付购房款也未退给原告。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，被告应按照法律规定的标准和方式给原告退还购房款以及相应的赔偿金之外还应承担利息损失至履行完毕之日。原告认为，被告的行为已经严重违反了合同的相关约定及国家法律的相关规定，应当立即退还多收原告的购房款并承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，望判如所请。高科新元公司辩称，原告的各项诉讼请求没有事实及法律依据，请法庭予以驳回。房屋面积测绘和确定是房管行政管理部门的职能，被告并无过错。根据双方的合同补充协议第四条约定原告已经放弃追索的权利，故请求驳回原告的各项诉讼请求。经本院审理认定事实如下：2013年3月29日，王彩云与高科新元公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2013预04015）,合同约定:王彩云向高科新元公司购买位于兰州市高新区，该商品房单价19582.97元每平方米，总价款为5060436元。2013年6月14日，王彩云与高科新元公司又签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2013预08573），合同约定：王彩云向高科新元公司购买位于兰州市高新区，该商品房单价19582.97元每平方米，总价款为6283392元。在两份合同中双方约定了买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及交付条件、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记及合同登记备案等条款，其中就面积差异处理方面双方约定：如本合同约定的套内建筑面积、公共分摊面积与实测的套内建筑面积有差异，双方互不退补房款；当面积误差绝对值在0.6%（含本数）以内的，买卖双方互不退补房款；当面积误差绝对值在0.6%（不含本数）以上的，双方同意按本合同约定的商品房建筑面积单价据实结算（利息不计），本合同继续履行。该商品房面积测绘结果出来后，出卖人应及时通知买受人，买受人应在接到通知后30天内与出卖人办理房款结算手续，如买受人未按期办理，则产权登记面积少于合同约定面积的，视为买受人放弃追索房款滞纳金的权利,产权登记面积多于合同约定面积的,买受人应按日支付应补交房款万分之三的违约金给出卖人，同时双方在面积差异款未结清之前，买受人同意出卖人有权留置买受人产权证，而不追究出卖人任何责任。两份合同均在兰州市住房保障和房地产管理局登记备案。2013年10月22日，王彩云（甲方）与兰州银行股份有限公司开发区支行（乙方）签订兰银房按借字2014年第号自然人房屋按揭借款合同，约定由乙方向甲方发放贷款567万元用于兰州市高新区雁滩新区红星国际广场第4幢401号、402号房，甲方授权乙方将贷款以甲方购房款名义从甲方账户转账至高科新元公司的账户。2013年12月26日，高科新元公司开具金额为2530436元、3143392元的《销售不动产统一发票（自开）》两张给王彩云。2019年3月14日，高科新元公司开具金额分别为5396675元和4346441元的《甘肃增值税普通发票》两张给王彩云。2017年11月8日，兰州市房地产测绘中心出具的兰房中界字第（2017）050号房屋面积测绘成果报告书（地号：B71002幢号：004）载明：401房套内建筑面积190.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.46平方米，建筑面积221.95平方米；402房套内建筑面积236.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积39.06平方米，建筑面积275.58平方米。2019年，王彩云取得涉案两套房屋不动产权证，证载建筑面积分别为：221.95平方米、275.58平方米。以上事实有《商品房买卖合同》两份、自然人房屋按揭借款合同一份、销售不动产统一发票两份、《甘肃增值税普通发票》两份、房屋面积测绘成果报告书一份、不动产权证两份、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告所购房屋根据房管部门测绘报告及不动产权证显示其实际建筑面积确与《商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积存在差异。双方争议的焦点在于《商品房买卖合同》补充协议第4条关于对本合同第五条面积差异处理的补充约定的效力问题。本案中房屋面积误差比高达14%，远远超出了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的面积误差比绝对值以3%处理争议的原则，补充协议第4条争议条款系格式条款,未作特别提示，且内容明显排除了原告的主要合同权利，免除了被告的全部责任，明显违反公平原则。故虽原告未在面积公示后30日内与被告办理房款结算手续,但不能免除被告应承担利息损失的相关责任。原告要求被告退还多付购房款，因原告所购房屋实际建筑面积共计为497.53平方米，比合同约定的建筑面积共计579.27平方米减少了81.74平方米，按照双方合同约定的按建筑面积计价的房屋价格为19582.97元/平方米，原告实际向被告多支付了购房款1600711.97元，故该部分费用，被告应当予以退还，原告的该项请求，本院予以支持。原告要求被告承担违约责任并赔偿损失，因原告未能举证证明双方合同中约定了房屋合同约定建筑面积与不动产权证证载面积不一致时被告应承担违约责任，故该主张不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。原告要求被告以多支付的购房款为基数按照月利率4.510858‰计算给原告造成的贷款利息损失476558.57元，但原告提交的自然人房屋按揭借款合同无法证明其多支付的购房款系向银行贷款，故本院对原告的该项主张不予支持。关于应当退还的房屋面积差价款产生的资金占用期间利息损失，原告主张以应当退还的房屋面积差价款为基数，按年利率4.75%的标准，从2014年1月1日起计算至2019年6月30日止。原告的该项损失主要为应当退还部分的房屋面积差价款资金占用期间产生的利息损失，该损失为原告的直接损失，符合法律规定，被告应向原告给付以应当退还的房屋面积差价款1600711.97元为基数，按年利率4.75%的标准，自2014年1月1日起计算2019年6月30日止的资金占用期间利息342152.17元。同时，被告应以应当退还的房屋面积差价款1600711.97元为基数，按照按年利率4.75%的标准向原告给付自2019年7月1日至返还房屋面积差价款之日产生的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告兰州高科新元房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告王彩云的购房款1600711.97元；二、被告兰州高科新元房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王彩云给付资金占用损失342152.17元（截至2019年6月30日）；三、被告兰州高科新元房地产开发有限公司以1600711.97元为基数，按年利率4.75%的标准向原告王彩云给付自2019年7月1日至返还购房款之日止产生的利息；四、驳回原告王彩云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18423元，原告王彩云负担8475元，被告兰州高科新元房地产开发有限公司负担9948元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇一九年十二月九日书记员  徐 萍