湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初5177号 原告：彭倩 原告：顾幸全 委托诉讼代理人：龙立军，湖南天思律师事务所律师；代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：卢永洪，湖南正泰律师事务所律师；代理权限为一般授权。 被告：常德市湘华房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区东郊乡赵家碈社区常德大道（常德钢材大市场10栋104号）。 法定代表人：宋维湘，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨重远，湖南博集律师事务所律师；代理特别授权。 委托诉讼代理人：覃玲，湖南博集律师事务所律师；一般授权代理。 原告彭倩、顾幸全与被告常德市湘华房地产开发有限公司（以下简称湘华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭倩、顾幸全的委托诉讼代理人龙立军，被告湘华公司的法定代表人宋维湘及其委托代理人杨重远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭倩、顾幸全向本院提出诉讼请求：判令湘华公司立即支付逾期交房违约金17850.98元并承担本案诉讼费用。事由与理由：2016年12月22日，彭倩、顾幸全与湘华公司签订《常德市商品房买卖合同》，约定彭倩、顾幸全购买湘华公司开发的“星河湾”小区1栋3003号房，交房时间为2017年12月31日前。合同签订后，彭倩、顾幸全已按约支付房款，但湘华公司于2019年1月1日才交付房屋，彭倩、顾幸全为维护其合法权益，具状起诉，提出前述诉请。 湘华公司辩称：湘华公司在履行合同中没有违反合同约定，没有迟延交房，不应赔偿违约金，理由如下：1、盐业路的建成是星河湾小区建设的必备条件，星河湾小区给水的供应、污水的排放、燃气的接通都是小区居民的生命线，而以上管线的接通只能依靠盐业路的建成。2、买方同意因市政建设施工影响，交房可据实予以延期是成交的先决条件。2016年星河湾主体封顶，开盘销售时，将首批购房户的交付时间定在2017年12月31日，理由是盐业路仅230米长，16米宽，最多三至四个月可以修建完成。自2015年4月以来，已筹备一年零八个月，湘华公司认为盐业路会顺利建成。3、湘华公司突破条件限制，接通给水、燃气、控制污水泛滥。4、星河湾小区正大门、主出入通道是面对盐业路，如果盐业路没有建成，业主都不能从主大门出入，给水管网无处可接，亦不能进行消防水网的施工。5、根据双方签订《常德市商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第六款第一项规定，买受人给予出卖人无条件宽延期60日，故涉案房屋交付时间可以顺延至2018年3月1日。另《常德市商品房买卖合同》第十五条第四款约定：因工程施工原因、天气原因等延期6个月交付房屋的，延期6个月不承担违约，故涉案房屋交付日期可以延期至2018年9月1日；6、《常德市商品房买卖合同》第十五条第2款约定，市政施工影响的，房屋可据实延期交付。据实交付是指市政建设施工工程什么时候交付，房屋交付就延期到什么时候。综上，湘华公司不应承担违约责任。另彭倩、顾幸全的交房时间为2018年12月31日。 经庭审审理查明，本院确认如下法律事实： 2010年12月31日，湘华公司通过公开拍卖取得涉案地块，该地块南抵沅安路，西抵规划的盐业路。2013年12月30日，湘华公司向有关领导请求垫资修建“规划道路”（截止报告当日尚未取名盐业路）的报告，载明：因该小区所处的“高泗路”、“芙蓉南路”及临近该小区西面的“规划道路”尚未建成，且“星河湾”小区的管网须经“规划道路”接入高泗路，截止报告之日止尚未修建计划，申请由湘华公司垫资修建“星河湾”小区西面的“规划道路”。2014年2月，相关部门批复：1、不由社会企业代建，该项政策已停止；2、需要建设的道路纳入区域道路规划统一安排。 2015年4月14日，常德市规划局出具《关于将盐业路纳入今年城建计划的建议》，该建议载明：根据常德市规划设计院设计的沅安路（长庚路——双拥路）施工图，因沅安路与北侧地块高差较大，故沅安路（长庚路——双拥路）未设计污水管，只铺设了一条雨水管和污水压力管道，该地块的污水无法通过沅安路进入市政污水管网，只能通过盐业路接入高泗路进入市政污水管网。建议将盐业路纳入到2015城市道路修建计划，由市城投公司牵头建设。2015年4月17日，相关领导批准同意，并安排城投公司承担修建任务。 2017年5月3日，2018年1月10日湘华公司先后分两次向有关领导出具《请求尽快启动修建“盐业路”工程的请示》。 2018年4月13日，常德市发展和改革委员会发布《关于变更盐业路（高泗路——沅安路）项目业主的通知》，其同意盐业路的项目业主单位变更为常德市中建五局西城基础设施建设管理有限公司。 2018年6月20日、7月13日、7月16日、8月23日，湘华公司分多次向常德市房地产管理局出具《先行交钥匙给购房户装修的请示》，由于原定于2017年12月交房时间已过，目前小区没有达到联合验收的标准，请示先行向业主交付钥匙入户装修。 2018年7月27日，“星河湾”小区通过五方验收。 2018年10月9日，“星河湾”小区通过综合验收。 2019年6月11日，盐业路的业主单位向常德市规划建设设计院申请变更设计方案。 另，2019年12月11日，常德中建五局西城基础设计管理有限公司出具情况说明，载明：盐业路于2019年1月5日正式开工建设，盐业路下的市政污水管道于2019年7月15日基本铺设完成，“星河湾”小区内的污水管于2019年7月20日接入盐业路的市政污水管道。 又查明，2016年12月22日，（出卖人）湘华公司与（买受人）彭倩、顾幸全签订《常德市商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品为“星河湾”1幢3003号，面积共89.7平方米，总价值489068元；该合同第十五条约定：出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，可据实予以延期：1.遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；2.政府区域规划调整或市政建设施工影响；3.因相关政府职能部门的原因导致无法按时交房的；4.因出卖人工程建设需要，天气意外等原因之一导致延期交付的，出卖人可延期6个月，超过6个月交付的，买受人可就超过的6个月部分要求出卖人按照本合同的第十七条承担违约责任；第十七条约定除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在180日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价总额的0.5%支付违约金额；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。另该合同补充协议第五条对于房屋交付进行了补充约定：5、该房屋在交付时水、电达到使用条件。因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的。甲方无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。6、如甲方由于自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则双方一致同意：（1）乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。 上述合同签订后，彭倩、顾幸全按约支付了房款。 再查明，“星河湾”小区原规划给水接入口为盐业路与沅安路，后实际给水接入口为高泗路；原规划污水接出口为盐业路，后采取修建临时污水池的措施，直到2019年7月盐业路主管网铺设完成才将排污口接入盐业路管道；原规划燃气接入口为沅安路，后燃气实际接入口为芙蓉路与高泗路交汇处。 以上事实，有《常德市商品房买卖合同》、《湖南增值税普通发票》、《合同补充协议》、常德市规划局出具《关于将盐业路纳入今年城建计划的建议》、《施工图》、《竣工图》等证据予以证实。 本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点为盐业路的修建与湘华公司未按合同约定时间交付涉案房屋有无直接因果关系？湘华公司是否应当承担逾期交房的违约责任？首先，彭倩、顾幸全作为买受人与湘华公司作为出卖人签订的《常德市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行自己的义务。依据双方约定，湘华公司的交房时间为2017年12月31日前。另根据该合同第十五条约定：出卖人如遇下列原因之一，可据实予以延期：2.政府区域规划调整或市政建设施工影响。 经查，根据“星河湾”小区规划，该小区给水的供应、污水的排放、燃气等管道只能待盐业路主管网铺设完毕后接入使用。后虽湘华公司通过改变规划方案，解决了给水、燃气接入等问题，但小区的排污接出口直至2019年7月盐业路主管网铺设完成后接通，才从真正意义上解决了该小区居民的污水排放隐患，涉案房屋方才具备实际交付条件。故本院认定盐业路的修建属于市政道路配套工程，其建设给“星河湾”小区交付房屋造成了影响，该影响不能归责于湘华公司。 其次，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”合同诚实信用原则是民事主体在订立及履行合同时，应讲诚实、守信用，认真履行合同义务，即在履行合同中应实事求是，根据合同的性质、目的和交易习惯承担及时沟通有关信息、提供必要条件、防止损失扩大等义务。本案中，湘华公司从2010年拍得涉案地块后，2013年主动请求垫资修建“规划道路”即盐业路，直到2014年才确定未得到批准。2015年4月，城投公司承担修建盐业路的任务。2017年5月、2018年1月，湘华公司多次向有关部门及领导请示加快修建盐业路。以上可以看出，从2013年至2018年期间，湘华公司一直在积极、主动促成盐业路的修建，且采取了尽可能的补救措施，如通过改变给水、燃气管道、修建临时化粪池等补救措施促成了小区的综合验收，履行了交房义务。最后，根据建筑行业相关规定，“星河湾”小区的建设必须依照规划进行建设，该小区原规划给水接入口为盐业路与沅安路，后实际给水接入口为高泗路；原规划燃气接入口为沅安路，后燃气实际接入口为芙蓉路与高泗路交汇处；原规划污水接出口为盐业路，后采取临时修建污水池，直到2019年7月盐业路主管网铺设完成才将排污口接入盐业路管道。因湘华公司在未征得规划等主管部门的批准下，不得采取临时变更给水、排污等管道。综上，本院认为，盐业路的修建与湘华公司未按合同约定时间交付涉案房屋有直接因果关系，盐业路的市政污水管道于2019年7月15日才基本铺设完成，在此之前，湘华公司已向彭倩、顾幸全交付了房屋，故湘华公司不应当承担逾期交房的违约责任。故对彭倩、顾幸全主张湘华公司应当承担责任违约的诉请，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回彭倩、顾幸全的全部诉讼请求。 案件受理费246元，减半收取123元，由彭倩、顾幸全负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  何米良 二〇一九年十二月十一日 法官 助理  刘彩云 代理书记员  彭澳辉 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。