成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初8705号 原告：周彬，男，汉族，1978年10月15日出生，住成都市成华区。 原告：吴云霞，女，汉族，1977年8月29日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：周彬（系吴云霞配偶），住成都市成华区。 被告：成都恒金置业有限公司，住所地成都成华区建设南街9号。 法定代表人：龙德忠。 委托诉讼代理人：吕玉洁，女，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：梁移园，四川华敏律师事务所律师。 原告周彬、吴云霞与被告成都恒金置业有限公司（以下简称恒金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周彬、吴云霞及被告恒金公司的委托诉讼代理人梁移园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周彬、吴云霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院调高被告逾期交房违约金的标准（按照同地段、同类型房屋租金标准等综合调高被告逾期交房违约金的标准）；2.请求法院判决被告支付从逾期交房次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金36838.83元；3.请求法院判决被告支付从逾期办证次日起计算至实际交付房屋权属证书之日止的逾期办证违约金8000元；4.请求法院判决被告支付从违约行为开始之日至实际交房之日止给原告造成的实际损失（暂计2018年1月1日至2019年8月31日损失为36838.83元）；5.请求法院判决被告继续履行合同；6.请求法院判决被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第一项和第二项诉讼请求中的交房违约金为同一违约金，申请标准为日万分之一，从逾期交房的次日2018年1月1日至实际交房之日；第三项诉讼请求逾期办证的次日为2018年1月1日往后推540日，按照主合同第二十八条第一款约定的标准即中国人民银行公布的同期贷款利率计算；第四项诉讼请求中的损失为因逾期交房产生的房屋租金，从2018年1月1日起至2019年8月31日已产生的损失为诉状载明金额36838.83元，系在外每月的房屋租金1800元及中介费838.83元，原告主张的损失截止2019年8月31日；第五项诉讼请求是要求被告继续对房屋进行修建并按照国家规范向买受人交付房屋。事实与理由：2015年12月13日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《恒和广场商品房买卖合同附件及补充协议》，约定原告以606900元购买被告位于成都市成华区的期房，建筑面积为71.4平方米，合同签订后原告按照合同约定及时支付了全部购房款完全履行了支付义务，但被告没有按照买卖合同第十八条第（一）款约定在2017年12月31日前及时交付房屋给原告，同时逾期交付房屋也导致了被告逾期办理房屋权属证书和交付房屋权属证书，目前被告的违约行为还在继续，诉讼时效也快到期，原告为维护权利诉至法院。第一，请求法院调高逾期交房的违约金标准。买卖合同第十九条约定按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，但《补充协议》第八条的8.8款却约定逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，被告逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，约定的违约金明显低于违约造成的损失，对原告严重不公平，违约金格式条款的约定明显加重了原告的责任，免除了被告的违约责任，该格式条款应为无效。同时，违约金低于造成损失的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额，对于逾期交房违约金标准买受人以商品房买卖合同约定的逾期交房违约金低于同期、同地段、同类型房屋租金标准要求调高的，可予准许；第二，被告应支付逾期交房、逾期交付房屋权属证书的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了逾期交房违约责任的承担方式以及逾期办证承担违约责任的具体情形，对于开发公司超过办证日期尚未交房的，司法解释并未规定不能同时计取违约金，本案所涉合同也未约定不能同时计取违约金。被告存在逾期交房和逾期办证的行为，应分别承担逾期交房的违约金和逾期办证的违约金；第三，被告应赔偿因违约给原告造成的损失。被告不交房，原告没有地方住，只能继续租房。现原告每月除了要支付房屋按揭贷款，还要支付租赁房屋的租金，被告应赔偿因违约给原告造成的损失。 恒金公司辩称，被告应当支付的逾期交房违约金应当以房屋总价款的2%为限，超过此部分的其他所有诉讼请求包括损失均没有依据。原、被告双方均未解除合同，对继续履行合同我方没有异议。补充协议第16页第八条，是明确用了加粗加黑字体表示了该条是对主合同第18、19条的补充，且主合同第二十八条第一款的办证违约金以补充协议约定为准，根据补充协议第11.1条约定，计算逾期办证违约金的起算日为交房的次日，若延期交房的以实际交房的次日为起算点。 经审理查明，2015年12月13日，恒金公司（出卖人）与周彬、吴云霞（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买出卖人开发的位于成都市成华区房屋，该房屋预测建筑面积71.4平方米，总价款为606900元；买受人在签署本合同前已支付20000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取贷款方式付款，于2015年12月13日前支付首期房价款186900元，余款420000元向银行申请贷款支付；该《商品房买卖合同（预售）》第十八条“交付时间和手续”中约定出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条“逾期交房责任”中约定除不可抗力外，出卖人未按本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在180日内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期在180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金；第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理……（2）详见补充协议第十一条约定。 同日，恒金公司（出卖人）与周彬、吴云霞（买受人）就前述《商品房买卖合同（预售）》签订了《恒河广场商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》）。该《补充协议》第八条“双方同意对合同第十八条、十九条的补充约定”中第8.8条约定逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%；第十一条“双方同意对合同第二十七条、二十八条的补充约定如下”中11.1约定双方同意以该商品房交付日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人，如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日；15.5条约定本补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。 前述合同签订后，周彬、吴云霞按约向恒金公司支付了全部购房款，但恒金公司未在合同约定交房期间内向周彬、吴云霞交付房屋。现案涉房屋尚未竣工验收。 庭审中，周彬、吴云霞提交房屋出租合同及收据，拟证明其因租房产生的损失。 认定上述事实，有原、被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《恒河广场商品房买卖合同附件及补充协议》、当事人庭审陈述及庭审笔录在案为证。 本院认为，原告与恒金公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《恒河广场商品房买卖合同附件及补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定了交房时间，现恒金公司未能在约定的时间交房，其已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的数额，双方在《补充协议》中约定了逾期交房超过180天的，逾期交房违约金的支付比例最高不超过房屋总价的2%，原告主张该约定系格式条款加重原告责任免除被告违约责任应当无效，本院认为原告和被告建立商品房买卖合同关系，原告主要合同义务为支付购房款，被告主要义务为交付合格的商品房，而对于逾期交房违约金条款的约定属于当事人意思自治范围，且并未实质免除被告法定交房责任，故原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。同时双方约定《四川省商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》有抵触之处，以《补充协议》为准，故本院确定案涉逾期交房违约金以总房款的2%即12138元为限，超出部分本院不予支持。 关于逾期办证违约金，双方在《恒河广场商品房买卖合同附件及补充协议》中约定了“以该商品房交付日之次日为办理产权登记期限的起算日……如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日”，因案涉房屋尚未交房，周彬、吴云霞主张恒金公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的条件尚不成就，故本院不予支持。 关于周彬、吴云霞要求恒金公司继续对房屋进行修建并按照国家规范向买受人交付房屋的主张，因案涉房屋尚未竣工验收，房屋交付条件尚未成就，故本院对原告的该项主张不予支持。对于逾期交房的损失，因原告提交的证据不足以证明其实际产生的损失，故本院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都恒金置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周彬、吴云霞支付逾期交房违约金12138元； 二、驳回原告周彬、吴云霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费920元，减半收取460元，由被告成都恒金置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 范 灵 二〇一九年十二月十六日 书记员 黄映倩