甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初7231号原告：张某，女，1986年11月10日出生，汉族，甘肃省张掖市人，自由职业。委托诉讼代理人：刘某，甘肃锦舒律师事务所律师。被告：张掖市红顶地产置业有限公司，住所地甘肃省张掖市甘州区北环路350号亲水港湾小区内，统一社会信用代码91620702660000938L。法定代表人：祁某，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦某，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：马某，该公司办公室员工。原告张某与被告张掖红顶地产置业有限公司（以下简称“红顶置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案，简易程序审理期限届满前，原、被告均同意继续适用简易程序审理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人刘某，被告红顶置业公司委托诉讼代理人窦某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告于2014年6月23日签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》；2.请求依法判令被告返还收取的原告购房款181264.8元、按揭款38万元、产权办理费用7500元、储藏室房款16932元、可视对讲门款1000元、专项维修资金9960元、室外防护栏款200元、代收取的天然气安装费2300元，合计599156.8元；3.请求依法判令被告承担原告交付的按揭贷款利息98030.11元；4.请求依法判令被告赔偿原告的装修损失20万元；5.请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月23日，原、被告经协商就原告购买被告修建的亲水港湾第003栋23层2304室签订《商品房买卖合同》、《补充合同》各一份，约定：“（1）层高26层，地下室0层；（2）建筑面积119.11平米；（3）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房时，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人，并给付利息；（4）所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交付责任由出卖人承担；（5）ABC座西南侧设有三层以下停车库及办公用房，同时设有消防车道，C座东侧有地下停车场，同时设有立交车道；（6）出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同签订后，原告依约交付了定金和购房款合计101256.8元，并办理了380000元按揭款。但经原告多次催要，被告始终拒绝提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。针对原告提出层高由26层变为27层，原约定无地下室变为有地下室的问题，以及未按约定修建三层以下车库、消防车道、立交车道的问题，被告亦拒绝。为此，原告提出不提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不解决被告擅自变更层高、修建地下室带来的安全隐患和未按合同约定修建三层以下停车场、消防车道、立交车道等问题，则原告拒绝付款。2017年，被告在未解决上述问题、未告知原告的情况下将原告诉至法院。2019年8月，原告接到甘州区法院执行通知书后才知道被告将自己诉至法院，看到判决后才得知自己交了将近50万元房款的房屋产权早在2016年已登记在被告名下。综上，原告认为被告编造事实，采取欺骗手段骗取原告信任，恶意占有原告购买的房屋，使原告购买房屋的目的无法实现。现原告为维护其合法权益，遂提起诉讼。原告在庭审中补充陈述：1.2014年6月23日，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定商品房面积（套内面积）是119.11㎡，根据被告在另一案中向法庭提交的不动产权证，能够证实套内面积仅为101.91㎡。2.根据合同约定，被告应在2014年7月5日前将验收合格的房屋交付原告，截止现在原告没有收到该房屋经验收合格的书面证据，亦未收到消防验收合格证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。3.根据合同约定，原告购买房屋层高为26层，地下零层，截止现在，原告没有看到任何规划设计部门将26层变更为27层、将没有地下室增加为有地下室的书面材料。根据合同第十条约定，规划设计变更导致影响买受人购买商品房使用或质量问题的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，但原告至今没有接到任何书面通知。4.根据合同约定，出卖人在房屋交付使用365日后，应当办理房屋产权登记证书，到现在为止，原告未收到被告方提交的办理房屋产权登记证书及相关备案登记材料。5.本案被告在起诉原告的案件过程中，有意将原告购买亲水港湾C座2304室的地址隐瞒，虚构原告的地址，导致法院未能向被告送达应诉材料，采取公告方式将案件缺席审理。待后原告将提交证据进一步佐证说明。被告红顶置业公司未作书面答辩，在庭审中辩称：被告不同意解除合同及赔偿各项损失，被告于2018年7月就将原告拖欠房款一事诉至法院，该案判决书已生效并进入执行程序，现原告起诉解除合同并要求赔偿没有法律依据。1.原、被告于2014年6月23日签订《商品房预售合同》，现房屋面积与预售面积存在差距是因为房屋经过实地测量，套内面积为101.91㎡，分摊建筑面积为23.798㎡，合计125.71㎡，此面积确实比合同约定面积大，但根据合同第二页第五条关于面积及面积差异处理的约定，商品房交付后，双方约定的合同面积与产权登记面积存在差异，则以房管局实测面积为准，据实结算，多退少补，不计利息，故被告没有违约行为。2.被告未给原告办理房屋产权登记的原因是，原告拖欠被告房屋首付款132208元。被告就原告拖欠房款一事将其诉至法院，该案现已审理终结，判决已生效。被告认为办理房屋产权登记的前提是买受人付清全部房款，但原告至今尚未付清首付款，亦未还清按揭贷款，故无法为原告办理不动产权登记证书。另外，原告提出未交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的问题，当时双方约定上述材料在被告为原告办理房屋不动产权登记时一并办理，故这些证书都在被告处。3.虽合同约定地上26层，地下零层，因该合同是预售合同，在房管部门备案时无法在系统中添加地下一层，故登记为零层，后房管部门实测时，将地下室登记在内，地面是26层，地下负一层，合计27层，所以被告也不存在变更楼层情形。4.虽然合同约定于商品房交付365日内办理产权登记证，但未在房屋交付后365日内办理不动产证的原因是原告未付清首付，亦未还清按揭贷款，当时原告的首付款是被告给垫付，原告办理按揭贷款时已将房屋抵押给银行，所以被告无法给原告办理不动产证。5.原告称被告提供了原告的虚假地址不属实，被告起诉时提供的地址是原告的现住址亲水港湾，判决书的地址应该是原告身份证上的地址。原告张某围绕诉讼请求依法提供了下列证据及陈述：1.原告张某及其委托诉讼代理人刘某的当庭陈述；2.原、被告于2014年6月23日签订的《商品房买卖合同》、附件四《补充协议》各一份；3.不动产权登记证复印件一份；4.张掖市公安消防支队甘州大队于2018年4月20日出具的甘区公消（2018）20号答复意见书复印件一份；5.甘州区地方税务局于2018年1月5日出具的“关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理结果答复”复印件一份；6.2018年7月25日张掖市公安消防支队甘州区大队下发的甘区公消（2018）45号文件复印件一份；7.张掖市经济技术开发区管理委员会出具的张经管信访字（2018）4号信访事项处理意见书复印件一份；8.2014年6月21收款收据（金额1万元）、2014年6月24日收款收据（金额41256.8元）、2015年11月18日收款收据（金额1万元）、2016年12月9日收款收据（金额1万元）、2017年4月18日收款收据（金额3万元）各一份；9.收取案件款票据3张，金额共计8万元；10.甘肃银行账户交易明细一份；11.2014年8月22日被告收取产权办理费用的收款收据一张，金额7500元；12.2016年5月27日被告收取储藏室房款收款收据一份，金额16932元；13.2014年8月22日被告收取可视对讲门款收款收据一份，金额1000元；14.2014年8月22日被告收取专项维修基金收款收据一份，金额9960元；15.2014年8月22日被告收取室外防护栏费用收款收据一份，金额200元；16.2014年8月22日被告收取天然气安装费收款收据一份，金额2300元；17.（2018）甘0702民初379号判决书一份；18.依原告申请，本院向张掖市不动产登记事务中心调取的中华人民共和国建设工程规划许可证、商品房预售许可证各一份。被告红顶置业公司围绕答辩意见依法提供了下列证据及陈述：1.被告红顶置业公司委托诉讼代理人的当庭陈述；2.不动产权证书一份；3.张掖市测绘报告一份；4.《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》各一份；5.被告红顶置业公司向张掖市规划局提交的《关于变更亲水港湾停车场建设的申请报告》一份；6.张掖市规划管理局于2016年6月30日作出的《关于同意变更亲水港湾A、B、C座建筑面积的批复》复印件一份；7.被告向张掖市规划局出具的承诺书一份；8.张掖市规划局于2016年3月21日出具的督办通知书一份；9.亲水港湾修建的图纸照片两张；10.2017年7月28日张掖市规划管理局的规划公示一份；11.（2018）甘0702民初379号判决书一份。本院经审理认定事实如下：甘州区北环路亲水港湾小区ABC座建设项目开发商系被告红顶置业公司，该建设项目于2010年11月22日取得建设工程规划许可证，后取得商品房预售许可证。2014年6月23日，原告张某作为买受人，被告红顶置业公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定买受人购买的的商品房位××区第0003幢23层2304室，该商品房层高26，建筑层数地上26层，地下0层，建筑面积119.11平方米，套内建筑面积119.110平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为0平方米；第四条约定按建筑面积计算商品房价款，单价4880元/㎡，总金额为581257元；第五条约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，产权登记面积以房管部门实测为准，面积差异据实结算，多退少补，不计利息；第六条约定买受人按照银行按揭方式付款，首付201256.8元，余款38万元在七日内办理银行按揭全部手续；第八条约定出卖人应当在2014年7月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十条约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知书到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，由双方协商解决；合同附件四补充协议约定ABC座西南侧设有三层以下停车库及办公用房，同时设有消防车道，C座东侧有地下停车场同时设有立交车道。合同签订后，原告张某分别于2014年6月21日向被告交纳购房定金1万元，于2014年6月24日交纳房款41256.8元，于2015年11月18日交纳房款1万元，于2016年12月9日交纳房款1万元，于2017年4月18日交纳房款3万元，以上合计101256.8元。2014年7月22日，原告在甘肃银行股份有限公司西大街支行办理按揭贷款38万元。2014年8月22日，经原、被告双方验收，原告在房屋验收交接单中签名，被告将房屋交付给原告使用。同日，原告向被告交纳维修基金9960元（按建筑面积120平方米收取）、可视对讲门款1000元、室外防护栏费用200元、天然气安装费2300元，并于2016年5月27日交纳储藏室房款16932元。2016年12月6日，张掖市国土资源局就案涉商品房向被告红顶置业公司颁发甘（2016）张掖市不动产权第XXXX号不动产权证，记载使用期限为2003年8月1日至2073年8月31日，分摊土地使用面积为5.02㎡，房屋总层数26层，所在层数23层，套内建筑面积101.91㎡，分摊建筑面积23.798㎡。2018年1月10日，红顶置业公司将张某诉至本院，要求张某支付拖欠房款132208元、维修基金473.93元、违约金107433.64元，张某经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，本院经审理认定自红顶置业公司于2014年8月22日向张某交付房屋后，张某陆续支付房款101256.8元、按揭贷款38万元，下欠房款132208元未付，其行为构成违约，并作出（2018）甘0702民初379号民事判决书，判决：“一、被告张某支付原告张掖市红顶地产置业有限公司房款132208元；二、被告张某支付原告张掖市红顶地产置业有限公司维修基金473.93元；三、被告张某支付原告张掖市红顶地产置业有限公司违约金38527.5元；以上一、二、三项合计171209.43元，于本判决生效后三十日内付清。”该生效判决进入执行阶段后，张某分三次共计支付案件款8万元。另查明：因亲水港湾组团原地下停车场地下水丰富，如降水开挖会对高层住宅楼主体建筑构成严重安全隐患，故被告红顶置业公司于2011年9月10日向张掖市规划局提交《关于变更亲水港湾停车场建设的申请报告》，申请重新将停车场调整到亲水港湾组团东侧的规划用地范围内做为二期进行建设。2016年3月21日，张掖市规划管理局向被告红顶置业公司下发督办通知书，要求被告尽快按照规划验收时的承诺，启动停车场建设。2016年6月30日，张掖市规划局作出《关于同意变更亲水港湾ABC座建筑面积的批复》，主要内容为：1.亲水港湾ABC座于2010年11月22日办理了《建设工程规划许可证》，审定ABC座均为地上二十六层、地下一层框剪结构，总建筑面积36304.0平方米；2.该项目未经规划审批，擅自将地上建筑面积增加了2606.69平方米，总建筑面积变更为38910.69平方米，该局已对该违法建设行为进行了处罚，现同意该项目总建筑面积变更为38910.69平方米，建筑结构及层数不变。2017年7月28日，张掖市规划管理局发布规划公示，主要载明：张掖市红顶地产置业有限公司申请在亲水港湾居住组团东北角新建停车场建设项目，新建停车利用现状设计为框架结构地下一层，规划停车位151辆（地面停车88辆，地下停车63辆），具体规划尺寸详见亲水港湾居住组团停车场建设项目总平面规划图，现将该项目总平面规划图、鸟瞰图批前公示。2018年1月5日，甘州区地方税务局管理六分局向亲水港湾小区业主出具《关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理情况答复》一份，主要内容为：经核查，该局认为张掖市红顶地产置业有限公司向业主收取的代办产权费用中包含了契税部分，而该局并未与张掖市红顶地产置业有限公司签订委托代征契税协议，故依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条、《中华人民共和国税收征收管理法》第七十八条之规定，甘州区地方税务局管理六分局于2017年8月1日向张掖市红顶地产置业有限公司下达责令限期改正通知书，限期于2017年8月8日前向亲水港湾小区业主退还收取的办理产权费用中的契税部分，并按照税务机关要求提供有关资料。2018年4月20日，张掖经济技术开发区管理委员会作出信访事项处理意见书一份，主要记载：关于反映的土地使用年限少10年问题的调查处理情况，经调查核实，确属于合同标注错误，鉴于因合同签订过程中的系统错误造成住户感官上房屋土地使用年限不足70年，住户如确需就合同标注进行修改，建议与开发商就合同内容变更进行协商解决。本院认为，综合本案证据及原、被告的诉辩意见，本案需解决的争议焦点为：一、关于案涉《商品房买卖合同》及《补充合同》应否解除的问题；二、关于原告主张的各项费用有无事实及法律依据的问题。关于案涉《商品房买卖合同》的解除问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，合同的解除包括约定解除与法定解除，在不具备约定解除、法定解除以及合同事实上不能履行的情况之下，则不应解除合同。具体到本案，原告认为被告存在数项违约行为，故应解除合同，对于被告是否构成违约以及案涉合同是否达到解除条件的问题，本院分析认定如下：1.原告主张产权登记面积与合同约定面积存在差异。对此，本院认为，双方在《商品房买卖合同》第五条对合同约定面积与产权登记面积有差异的情况作了明确约定，应以产权登记面积为准，并约定产权登记面积以房管部门实测面积为准，同时本院生效（2018）甘0702民初379号民事判决书中已对该约定内容予以确认，并依据产权登记面积认定了案涉房屋总价款，故原告该项主张，本院不予采纳。2.原告主张被告未在约定期限内将案涉房屋交付，亦未交付消防验收合格证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。对此，本院认为，根据合同约定，被告应在2014年7月5日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。经查，案涉商品房于2014年8月22日交付原告，交付时间虽有逾期但尚未达到约定解除条件。同时在被告未提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的情况之下，原告未依合同第十一条约定拒绝交接，未对被告此项违约行为提出异议，而是自愿接受被告此项履行行为，并在房屋验收交接单中签名，且根据合同约定，被告未按约提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的行为不足以达到解除合同条件，该项违约行为亦不足以导致原告无法实现其合同目的，被告亦在庭审中提交了《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。综上，对该项主张，本院不予采纳。3.原告认为合同约定案涉楼层地上为26层，地下零层，但实际案涉楼层为27层，且有地下室，此属于房屋结构变更，影响原告的居住使用安全性。对此，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，未按规定通知的，买受人有权退房。经查，亲水港湾小区ABC座建设项目于2010年11月22日取得的建设工程规划许可证中明确记载楼层状况为“框剪结构地下一层、地上二十六层”，故案涉楼层状况并未发生规划变更、设计变更的情形，故对原告此项主张，本院不予采纳。4.原告主张被告未按约办理不动产权证的行为构成违约，应解除合同。对此，被告抗辩称其未办理不动产权登记系因原告未按约交付首付款。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，由双方协商解决。根据本院查明的事实以及本院生效（2018）甘0702民初379号民事判决书认定的事实，证实原告张某的确存在未按约支付首付款的违约行为，故本院依法认定原告对其不能在按期取得房地产权属证书的结果具有过错，对原告此项主张，本院不予采纳。综合以上分析，原告主张解除《商品房买卖合同的》的诉讼请求未达到双方约定或法律规定的条件。另外，本院（2018）甘0702民初379号民事判决书已确定原告张某负有向被告红顶置业公司支付房款的义务，该生效判决书未经法定程序撤销，应予遵照履行，其具有终局性及既判力，其性质包含争议排除规则，即法院不得作出与同一生效判决所确定的实体法律关系相矛盾的裁判，若解除《商品房买卖合同的》则与生效裁判文书确定的履行义务相互矛盾。综上，对原告要求解除《商品房买卖合同》及《补充合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的各项费用有无事实及法律依据的问题，本院认定如下：1.购房款、按揭款、按揭贷款利息、储藏室房款、可视对讲门款、专项维修资金、室外防护栏费用、天然气安装费。原告主张的上述费用均是《商品房买卖合同》解除之后，违约方承担的不当得利返还和损害赔偿的民事责任。而本院已在前文认定《商品房买卖合同》不应解除，原、被告均应继续履行合同，故对上述主张，本院不予支持。2.产权办理费。根据税务局出具的《关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理情况答复》，被告红顶置业公司收取的产权办理费中包含了契税，在税务机关未与被告签订委托代征契税协议情况下，被告收取该项费用的行为违反《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定，被告红顶置业公司对该项费用应予退还。另外，被告红顶置业公司在庭审中认可其实际已向小区部分业主退还了7500元的产权办理费，并表示愿意退还原告该项费用，故对原告此项主张，本院予以支持。3.装修损失20万元，原告该项主张缺乏法律依据，且原告未对其装修费用举证证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张掖市红顶地产置业有限公司返还原告张某产权办理费7500元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12772元，减半收取6386元，由被告张掖市红顶地产置业有限公司负担1386元，原告张某负担5000元。被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告案件受理费6386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 曾丽娟 二〇一九年十二月二十七日法官助理 丁 瑛书 记 员 许媛媛