山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初4043号 原告：宋思锦，女，1974年8月28日出生，汉族，住所地：枣庄市市中区。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司 住所地：枣庄市市中区振兴路400号。 组织机构代码：91370402164520467MN。 法定代表人：王绥金，经理。 委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷昭际，该公司职工。 原告宋思锦与被告枣庄中汇住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋思锦、被告枣庄中汇住宅开发有限公司的委托诉讼代理人殷昭际和任为先均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1、判决被告枣庄中汇住宅开发有限公司(原枣庄市市中区住宅建设开发公司)在法定时限内完成枣庄市市中区东湖明珠5号楼1单元701室的房屋产权登记及产权转移；2、依据原被告于2013年11月29日签订的《商品房买卖合同》中的约定以购房款￥729370.00元为基数判决被告支付给原告违约金(日违约金为购房款的万分之一)自2016年8月1日起计算到2018年1月8日止共计违约金38291元整；3、依据原被告于2013年11月29日签订的《商品房买卖合同》中的约定以购房款￥729370.00元为基数判决被告支付给原告违约金自2019年7月12日起直至原告取得房屋产权登记证书之日止的违约金(日违约金为购房款的万分之一)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月29日原被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于枣庄市市中区东湖明珠5号楼1单元701室的商品房，房屋代码为121930，该商品房建筑面积133.94平方米，套内建筑面积105.92平方米，合同约定单价为5445.5元/平方米，该房产合同价值人民币柒拾贰万玖仟叁佰柒拾元整(￥729370.00元)。合同“第十九条房屋登记第三款(转移登记)1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付后90日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现被告未按照合同约定履行房产转移登记，已形成事实违约，原告诉至法院。 被告枣庄中汇住宅开发有限公司辩称，1、被告没有违约，不承担违约责任；2、办理综合验收备案须原告协助配合，原告对诉争房屋所在小区不能办理综合验收被告存在过错，应承担过错责任；3、被告对原告未交存专项维修资金没有过错，被告没有义务通知原告是否交存和如何交存，原告在向房产登记部门申请办理产权登记时产权登记部门应当通知其交存专项维修资金；4、被告的诉求已经超过诉讼时效。请求法庭依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定如下事实： 2013年11月29日，原被告之间签订了《商品房买卖合同》，原告以729370元的价格购买被告开发的位于枣庄市市中区东湖明珠5号楼1单元701室的商品房。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告实际支付给被告购房款729370元。 2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定：“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。”第十二条：“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业治理保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。被告曾于2018年1月18日将枣庄市市中区房产管理局、枣庄市市中区财政局下发的市中房字【2017】5号文件、枣庄市市中区物业管理办公室下发的市中物字【2017】2号文件以及催缴住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。2019年7月12日，原告缴纳了专项维修资金9170元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告向被告交清购房款后，被告将房屋交付原告居住使用，但被告在商品房交付使用后九十日内，并未在合同约定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约。被告主张是由于原告未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理房屋所有权证，因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告本人缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在原告知晓上述规定前，被告仍应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自其后90日起一直延续至今，而原告于2019年7月31日诉至本院，且被告已提出时效抗辩，故违约金应从2016年7月31日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，因2018年1月18日被告履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的义务，但原告至2019年7月12日才交纳了专项住宅维修资金，因而2018年1月18日至2019年7月11日期间的违约金应予扣除，原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告宋思锦办理房屋所有权转移登记。 二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告宋思锦违约金，违约金以729370元为基数，从2016年7月31日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止（2018年1月18日至2019年7月11日期间的予以扣除）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费757元，减半收取计378.5元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  孙中胜 二〇一九年十二月十日 书记员  赵秀美