甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初5024号原告：甘肃省地震局，住所地兰州市城关区渭源路街道东岗西路410号。法定代表人：胡斌，该局局长。委托诉讼代理人：贾秉礼，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵君，甘肃恒亚律师事务所律师。被告：蒋青媛,女,汉族,1945年9月25日出生,住兰州市城关区。委托诉讼代理人:康碧雯（与蒋青媛系母女关系）,女,汉族,1973年11月3日出生,住兰州市城关区。原告甘肃省地震局与被告蒋青媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾秉礼、邵君，被告蒋青媛及委托诉讼代理人康碧雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃省地震局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付兰州市城关区的房屋［房屋所有权证：房权证兰房（城房改）产字第××号；2、判令被告协助原告立即将上述的不动产权过户至原告名下；3、判令被告向原告支付迟延腾交房屋违约金84000元（自2014年7月31日起计算至2019年3月31日止，按照月租金1500元计算），并按照月租金1500元的标准计算支付自2019年4月1日至实际交房之日的违约金；4、本案的诉讼费等相关费用由被告负担。事实与理由：2014年4月2日，原、被告签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》一份，约定将原告建设的甘肃省地震局应急职工住宅楼2单元201室房屋预售给被告，合同预售价为2800元／㎡，最终售价以房改部门与物价局的审批为准，多退少补。被告将其与康来迅夫妻共同所有的位于城关区的原住房回购给原告，并将房屋产权证交付原告。2014年4月2日，双方签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，约定被告在入住应急职工住宅楼后，必须在2014年7月30日前交回原住房。协议签订后，原告已如约将甘肃省地震局应急职工住宅楼2单元201室交付被告,被告的配偶康来迅去世后,原住房仍由被告占有使用,原告与其就腾房及配合过户事宜多次协商但未果。被告的行为已构成严重违约,为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告蒋青媛辩称，被告系兰州市城关区合法所有权人康来迅的妻子，原告要求被告立即腾交旧房的诉讼请求与双方签订生效协议中约定不符，亦无法律依据。根据原、被告于2014年4月2日签订的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》约定，被告需交付的涉案房屋（旧房）应按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算。因此，办理产权过户手续的约定尚未成就，原告该项诉讼请求不符合双方签订的协议，亦无法律依据。原告要求被告承担违约金无事实及法律依据。原告地震局的诉讼请求应依法驳回。因被告提出的反诉请求实质是针对本案诉讼请求的抗辩理由，本院当庭确定对被告的反诉不与本案合并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告蒋青媛与丈夫康来迅均系原告甘肃省地震局退休职工。1999年7月16日，原告将分配给康来迅的兰州市城关区房屋经甘肃省住房制度改革领导小组办公室批准出售给康来迅，并为康来迅办理了房屋产权登记，康来迅因此取得了该房屋的所有权，该房屋性质属房改房。2007年4月24日,康来迅去世.2010年，为适应地震时快速应急工作原告建设了应急职工住宅楼，该房屋是保障性住房，只向职工配售，严禁职工私自买卖、出租他人。被告享有配售新房的资格，原告遂向被告配售了应急住房一套。2014年4月2日，原告与被告依据甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法签订了甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议一份，双方约定被告选定的新房为西楼第2单元2层201号住房.每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的面积和价格为准。被告应向原告支付购房首付款150,000元并将城关区南昌路319号幼儿园楼4单元502室旧房腾交原告。2014年4月2日，为了规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序的入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括被告在内的职工分别签订了甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议，约定原告于2014年4月2日向被告交付其选定的新房（应急职工住宅楼2单元201室）钥匙，预售建筑面积87.98平方米；被告就新房进行装修的时间为3个月，即2014年4月10日至7月10日；被告应于2014年7月30日前向原告交回南昌路319号502室建筑面积62.5㎡的原住房，如逾期10天之内，被告每天按照临时租房价格100元的标准向原告支付违约金，如逾期20天之内，每天按照200元向原告支付违约金。该协议同时约定新房暂按2800元/平方米的预售价格计算房款，有旧房的职工根据原住旧房建筑面积补缴房款，新房价格批复后，最终售价低若于2800元/平方米，原告在三个月内退回多缴房款，若高于2800元/平方米，被告需在三个月内向原告补齐房款。因被告至今未向原告交回旧房，遂酿成纠纷。另查，原告依据甘发改服务〔2013〕581号、甘建保〔2013〕393号文件，新房（应急职工住宅楼）的批复价格为2485元/平方米，将旧房回收价格确定为2233元／平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告之所以能够签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，是基于被告系原告的退休职工，因而获得缔结协议的资格，被告对原告关于向职工配售新房后收回旧房、并将旧房再行配售给其他职工的缔约条件是明知并接受的。在此背景下，被告与原告签订的上述协议，意思表示真实，内容约定合法，故预售协议和新旧房交接协议对双方具有法律上的拘束力。原告依约履行了向被告交付新房的合同义务，被告仅依合同约定支付了部分购房款，但未依合同约定期限向原告交回旧房的行为对原告构成违约。现被告蒋青媛配偶康来迅因故去世，康来迅自原告依约交付涉案新房时已对涉案旧房不再享有所有权，被告蒋青媛作为该房屋的共有人及实际占有使用人，应承担相应的违约责任。关于被告拒绝腾交房屋的辩称理由，本院认为双方在协议中约定原告向被告交付新房后再给被告3个月的装修期，待该期限届满后的半个月内，被告必须向原告交回旧房，被告以旧房回购价格没有批复为由拒不交回的行为有违诚实信用原则，不符合法律关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定。且本案中旧房为房改房，新房为经济适用房，均具有福利性质，参照已发生法律效力的相关判决，可以确定原告依照相关文件将旧房回收价格确定为2233元／平方米并无不当，故对被告的辩称理由,本院不予采纳，被告应承担相应的违约责任。根据合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告交付了新房，被告应依约向原告交付旧房，故对原告的第一项诉讼请求,本院予以支持。对于原告的第二项诉讼请求，本院认为，原告向被告配售的保障性新房依双方的约定将为被告办理产权登记，基于同一协议的约定和配售房屋分新交旧的原则，被告不仅应向原告交付旧房，而且应协助原告办理旧房的产权转移登记，以便原告向获得该旧房的职工履行产权转移登记的义务，故原告的该项诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原、被告约定了如被告迟延交付旧房逾期20天以上，则应每天按200元向原告支付违约金。现因被告占用使用房屋自应交旧房的履行期限届满后至今仍未履行该义务，其行为已构成违约，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但结合本案实际情况及兼顾各方当事人预期利益等综合因素，本院依法酌情确定被告向原告支付违约金20000元为宜。原告对于诉讼费用的主张，根据《诉讼费用交纳办法》第六条第一款及第二款、第十条第二款、第二十九第一款的规定，案件受理费及保全费均属于诉讼费用范畴，应由本案被告承担，故对原告的该项诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《诉讼费用交纳办法》第六条、第十条第二款、第二十九第一款之规定，判决如下：一、被告蒋青媛于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区；二、被告蒋青媛于判决生效后15日内协助将位于兰州市城关区产权转移登记给原告甘肃省地震局；三、被告蒋青媛于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局支付违约金20,000元；四、驳回原告甘肃省地震局的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由被告蒋青媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 丁   雨   宁人民陪审员 ?????张文刚人民陪审员 ?????王小红二〇一九年十二月二十四日书记员陈丽丽