广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1424民初741号 原告：黄东，男，1965年3月29日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：梁勇，广西全凯律师事务所执业律师。 被告：蒋丹丹，女，1988年7月5日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：孔繁剑，广西得天律师事务所执业律师。 原告黄东与被告蒋丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月28日再次公开开庭进行审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄东向本院提出诉讼请求：1．判令蒋丹丹支付黄东房屋租金21万元；2．判令蒋丹丹支付黄东聘请律师代理费1万；3．本案诉讼费由蒋丹丹负担。事实和理由：2017年4月18日，黄东、蒋丹丹经友好协商签订合同，约定黄东将广西大新县房屋二层以上出租给蒋丹丹经营，租期至2024年4月18日止共七年，前两年租金合计19万元，蒋丹丹已一次性支付。按照约定，蒋丹丹应于2019年3月18日向黄东支付第三、四年租金共计21万元，经黄东多次催促，蒋丹丹至今拒不支付。另根据合同第十三条第一项之约定，黄东聘请律师代理诉讼的费用1万元应由蒋丹丹承担。根据《合同法》相关规定，黄东有权追究蒋丹丹的违约行为，请法院判准上述诉讼请求。 蒋丹丹辩称，一、蒋丹丹与黄东签订的房屋租赁合同已解除。黄东于2019年5月1日单方面解除双方签订的《房屋租赁合同》，并于同日收回租赁物自己经营，合同约定的权利义务已经终止，黄东无权要求蒋丹丹支付第三、四年租金。二、黄东主张蒋丹丹支付律师代理费于法无据。黄东单方面解除合同，蒋丹丹保留追究其违约责任的权利；黄东单方面解除合同并收回租赁物的情况下还向法院起诉蒋丹丹支付租金，显然没有法律依据，故黄东聘请律师产生的费用不应由蒋丹丹承担。三、蒋丹丹保留要求黄东返还2万元租房押金的权利。综上，应驳回黄东的诉讼请求。 黄东对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：1.《房屋租赁合同》1份，证明原、被告之间的租赁关系；2.银行转账流水单1份，证明蒋丹丹已一次性支付前两年租金；3.《委托代理合同》1份、超级柜台客户转账回执1份、微信转账记录1份，证明黄东聘请律师维权已支付代理费1万元；4.集体土地建设用地使用证1份、建设用地许可证1份、村镇建设工程施工许可证1份，证明租赁房屋系黄东合法所有。 蒋丹丹为其辩解在举证期限内提供如下证据：1.花田工作群聊天记录1份，证明黄东于2019年4月29日通知蒋丹丹经营店的服务员停止上班；2.解除合同通知短信1份，微信聊天记录2份，证明黄东于2019年4月17日通过微信向蒋丹丹发出解除合同通知，黄东将于2019年5月1日解除房屋租赁合同；3.美团网信息变更通知2份，证明涉案租赁房屋的经营信息已由蒋丹丹变更为黄东；4.图片2张，证明蒋丹丹经营时的店名“花田观景客栈”已变为由黄东经营的“黄记农家乐客栈”。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合全案情况作出认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月18日，黄东与蒋丹丹签订《房屋租赁合同》，由蒋丹丹租用黄东位于大新县房屋（二层以上）用于民宿经营。合同约定，租赁期限为7年，自2017年4月18日至2024年4月17日止；7年租金共计78万元，押金2万元；前两年租金19万元，第三、四年租金21万元，第五、六、七年租金38万元；租金分3次支付，首一个租期年度租金应在黄东交付房屋当日支付，以后每个租期年度租金应在该年度开始前1个月支付；合同当事方存在违约、侵权，相对方为此提出诉讼或者牵连到第三人诉讼中的，相对方因此发生必要费用（包括但不限于律师代理费）均由违约方、侵权方承担。双方就逾期交纳租金并未约定相应的违约责任。2017年4月18日，蒋丹丹支付黄东租房押金2万元。2017年4月26日，蒋丹丹支付给黄东第一、二年租金19万元。蒋丹丹在经营民宿时，店面招牌取名为“花田观景客栈”。2019年3月18日，蒋丹丹未能按约定支付第三、四年租金。2019年4月17日，黄东通过微信向蒋丹丹发送信息称，蒋丹丹应于2019年3月18日支付第三、四年租金，至今未支付，已构成违约，通知蒋丹丹务必于2019年4月30日前支付租金，如到期仍未支付，黄东将于2019年5月1日依法解除合同，收回房屋，停止蒋丹丹在租赁房屋的所有经营活动。蒋丹丹收到信息后未能在2019年4月30日前支付第三、四年租金。2019年5月1日起，黄东在涉案房屋自行经营民宿，随后将店面招牌变更为“黄记农家乐客栈”。2019年8月6日，黄东诉至本院，提出上述诉讼请求。黄东因本案诉讼已支付律师代理费1万元。诉讼中，蒋丹丹表示合同解除前尚欠租金可以从已给付的租房押金中予以扣除。 本院认为，黄东与蒋丹丹签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，双方应按合同约定全面履行自己的义务。蒋丹丹未按约定于2019年3月18日前支付第三、四年租金，已构成违约。黄东向蒋丹丹发出催告通知，要求蒋丹丹于2019年4月30日前履行支付租金义务，否则将解除合同。经黄东催告后，蒋丹丹仍未履行。黄东于2019年5月1日收回房屋并自行经营，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的情形，黄东以其实际行为行使合同法定解除权，本院对此予以确认，黄东与蒋丹丹之间的房屋租赁合同关系于2019年5月1日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，黄东主张蒋丹丹继续支付第三、四年全部租金21万元没有法律依据，不予支持。合同解除前，蒋丹丹自2019年4月18日至2019年4月30日已实际承租期间的租金尚未支付，确实给黄东造成租金损失，应由蒋丹丹承担。根据合同约定，酌定该期间租金损失为3744元（288元/天×13天），由蒋丹丹支付给黄东。蒋丹丹的违约行为导致本案诉讼发生，依照合同约定黄东因此产生的律师代理费由违约方承担，故黄东聘请律师代理费1万元，由蒋丹丹承担。因蒋丹丹已给付黄东租房押金2万元，蒋丹丹应承担的上述租金及律师代理费合计13744元，应从租房押金中予以扣除，蒋丹丹不再另行向黄东支付款项。至于剩余押金的退还事宜，不属于本案的处理范围，双方可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、蒋丹丹支付黄东房屋租金3744元； 二、蒋丹丹支付黄东聘请律师代理费1万元。 案件受理费4600元，由黄东负担4313元，蒋丹丹负担287元。 上述债务及蒋丹丹负担案件受理费合计14031元，由黄东从蒋丹丹已给付的租房押金2万元中予以扣除。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  梁东壁 审 判 员  何文光 人民陪审员  农志雄 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  雷 斌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。