北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初39236号原告：李鑫磊，男，1989年11月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑妍，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思伟，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。被告：北京天地和旅游观光有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇大北关村北。法定代表人：季玉锟，总经理。委托诉讼代理人：季术东，北京天地和旅游观光有限公司员工。委托诉讼代理人：王浩亮，北京市诚汇律师事务所律师。被告：刘源，男，1972年5月4日出生，汉族，北京天创华源物业管理有限公司法定代表人，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。原告李鑫磊与被告北京天地和旅游观光有限公司（以下简称天地和公司）、刘源房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鑫磊的委托诉讼代理人郑妍、陈思伟，被告天地和公司的委托诉讼代理人季术东、王浩亮，被告刘源的委托诉讼代理人范庆虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鑫磊向本院提出诉讼请求：1、请求确认李鑫磊与天地和公司签订的《租赁合同》无效；2、请求判令天地和公司返还李鑫磊租金1730000元；3、请求判令天地和公司赔偿李鑫磊房屋装修装饰及扩建的现值实际损失800000元；4、请求判令刘源对上述诉讼请求承担连带责任；5、诉讼费由天地和公司、刘源承担。事实和理由：2017年7月2日，李鑫磊经刘源介绍，与天地和公司签订《租赁合同》约定，李鑫磊承租天地和公司开发的位于北京市通州区XX西三号房，建筑面积130平方米，房屋使用用途为居住，租赁期限20年，自2018年7月2日开始计算，总租金1730000元；天地和公司、刘源有义务协调房屋建设单位、施工单位确保房屋符合国家及北京市相关质量标准。合同签订后，李鑫磊于2017年7月2日向天地和公司支付了全部租金，天地和公司向李鑫磊出具了盖有财务专用章的收据。西三号房交付后，李鑫磊花费800000元对房屋进行了装修。现西三号房因拆迁、司法强制执行等原因无法继续居住使用，严重影响了李鑫磊的合法权益。因刘源以天地和公司的名义开展天地和庄园相关的经营活动，李鑫磊要求天地和公司返还租金并赔偿房屋装饰装修及扩建的损失，刘源应对此承担连带责任。天地和公司辩称：不同意李鑫磊的诉讼请求。理由如下：1、天地和公司与李鑫磊没有直接的租赁关系；2、天地和公司未实际收取租金；3、即使天地和公司承担责任，也应从退还的租金中扣除李鑫磊占用房屋期间的使用费；4、李鑫磊装修装饰扩建未向天地和公司提供图纸、方案，也没有办理相应的审批手续，因此发生的损失应由李鑫磊自己承担。刘源辩称：租赁合同效力以法院认定为准；同意退还剩余租金；不同意赔偿房屋装修扩建损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：北京“天地和庄园”为北京天地和旅游观光有限公司开发。2013年9月4日，北京天地和旅游观光有限公司的法定代表人季玉锟与案外人杨建英签订《天地和庄园承包协议》将“天地和庄园”的大部分土地、房屋及配套设备设施、果园果树有偿承包给杨建英经营。2014年5月19日，杨建英与案外人曾宪龙、石绍辉签订《天地和庄园承包协议》，约定了承包范围和承包年限。2016年8月20日，刘源与曾宪龙签订《天地和庄园合作协议》取得了“天地和庄园”部分土地使用权，并在该地块开发“瑞都花园”对外进行销售。2017年7月2日，李鑫磊（乙方）与天地和公司（甲方）签订《瑞都花园租赁合同》约定：乙方承租的房屋位于北京市通州区XX西三号房，建筑面积为130平方米，房屋用途为居住；首期租赁期20年，自2018年7月2日起开始计算，如甲方提前交房的，租赁期自实际交房之日开始计算，首期租赁到期后自动续约至2053年3月31日止；房屋总租金为1730000元整，支付方式为一次性付款，乙方于2017年7月2日付清；甲方应于2018年7月2日前向乙方交付该房屋。合同还对保修责任、物业管理及收费标准等做出了约定。李鑫磊交付租金后，天地和公司为李鑫磊出具了收据，确认收到李鑫磊西三号房租金1730000元的事实，收据上加盖有天地和公司财务专用章，收款人处分别有田军、王瑶签名。庭审中，天地和公司和刘源称李鑫磊将租金打入了王XX的个人账户，其已就王XX等人员的问题报警处理。李鑫磊主张刷卡付款的“随行付”存根显示商户名称为“北京天地和旅游观光有限公司”，应当认为相关款项打入了天地和公司账户。2019年3月29日，北京市第三中级人民法院（2019）京03民终202号民事判决书终审判决确认，“天地和庄园”涉案土地上的建筑物因未取得相关审批手续，与杨建英签订的《天地和庄园承包协议》无效，杨建英、曾宪龙、刘源15日内将承租的“天地和庄园”腾退给季玉锟并返还地上物及设施。季玉锟之后向本院申请强制执行。2019年7月2日，本院发布公告，要求曾宪龙、刘源、杨建英将承租的“天地和庄园”腾退给季玉锟并返还地上物及设施。庭审中，李鑫磊主张其对西三号房屋装修扩建向出租方的物业公司进行了报备，是经过物业公司批准的，但并未就此提供证据，李鑫磊亦未提供其对西三号房屋装修、扩建办理了合法建设手续和2019年初从涉案房屋内搬出的证据。李鑫磊增加诉讼请求，要求天地和公司、刘源给付利息，利息以1730000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利息4．75%计算，自2017年7月2日至实际支付之日止。2019年12月6日，李鑫磊撤回要求赔偿装修、扩建损失800000元及要求以1730000元租金为本金，按照中国人民银行同期贷款4．75%利率给付利息的请求。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李鑫磊的涉案房屋系未取得规划审批手续的建筑物，双方签订的《瑞都花园租赁合同》无效。同时，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，《瑞都花园租赁合同》约定的租赁期在20年以上的部分，亦为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。根据李鑫磊提交的《收据》，结合双方当事人的陈述及合同约定，能够确认李鑫磊已交纳涉案房屋的租金，虽然天地和公司对租金是否进入天地和公司账户的事实持有异议，但不能据此免除天地和公司的返还义务，故本院对李鑫磊交付租金的事实予以确认，天地和公司应当将已收取的租金返还李鑫磊。现刘源据以开发的“瑞都花园”土地已被北京市第三中级人民法院终审判决予以腾退，李鑫磊租赁的“瑞都花园”西三号房屋已经事实上不能继续使用，且刘源同意向李鑫磊返还租金，故本院对于李鑫磊要求刘源返还租金的请求予以支持，刘源应当对天地和公司的给付义务承担连带清偿责任。虽然双方之间签订的《瑞都花园租赁合同》无效，但李鑫磊实际占用了涉案房屋，亦应向天地和公司支付使用期间的费用，其标准由本院参照双方合同中的租金标准，结合李鑫磊的实际使用年限确定，并从应返还的租金中予以扣除。由于李鑫磊未向本院提供其实际搬出涉案房屋的证据，对于李鑫磊搬出涉案房屋的时间，以本院公告要求刘源等腾退房屋的时间为准。李鑫磊自愿撤回要求给付装修、扩建损失及利息损失的请求，是在法律规定范围内对其民事权利和诉讼权利的自由处分，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认李鑫磊与北京天地和旅游观光有限公司于2017年7月2日签订的《瑞都花园租赁合同》无效；二、北京天地和旅游观光有限公司于本判决生效后七日内返还李鑫磊租金1643500元；刘源对上述给付义务承担连带返还责任；三、驳回李鑫磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由北京天地和旅游观光有限公司、刘源负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费13520元，由李鑫磊负担3724元（已交纳），北京天地和旅游观光有限公司、刘源负担9796元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇一九年十二月六日书记员  龙闪闪