四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18942号 上诉人（原审原告）：汤福安，男，1948年5月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邱永兰，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘迪，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川西财置业有限公司。住所地：四川省成都市温江区柳城街办万盛十一组、天府街办金桥村。 法定代表人：蒲果平，董事长。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 上诉人汤福安与被上诉人四川西财置业有限公司（以下简称西财置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年11月20日公开开庭审理了本案。汤福安的委托诉讼代理人邱永兰、刘迪，西财置业公司的委托诉讼代理人车泓志、蔡娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 汤福安上诉请求：1、撤销一审判决并改判确认西财置业公司向汤福安发出的《解除商品房买卖合同（预售）通知书》无效；2、确认西财置业公司与汤福安签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议有效；3、本案一二审诉讼费用由西财置业公司承担。事实与理由：一、汤福安与西财置业公司之间，仅仅是单纯的商品房买卖合同关系，双方对该合同没有附加任何条件，也没有附加任何其他权利义务关系。汤福安与西财置业公司作为独立的民事主体，除非双方明确达成一致，将双方的商品房买卖合同关系作为其它法律关系的从合同关系，否则不应该随意突破合同相对性作出牵强附会的认定。二、汤福安与西财置业公司之间在2016年11月1日之前没有任何债权债务关系，没有任何“以房抵债”的基础。汤福安签署《商品房买卖合同（预售）》没有授权案外人汤云龙开展任何涉及本案的事项，胡世杰和谢浩宇之间的法律关系与汤福安没有任何关系，更不需要得到汤福安的同意。是一审法院强行将《股权转让协议结算协议》与汤福安关联，汤福安没有直接签署也没有授权汤云龙签署《股权转让协议结算协议》，谢浩宇协调西财置业公司同意由其代付胡世杰部分购房款与汤福安无关，汤福安是要买房。《股权转让协议结算协议》中的法律关系与商品房买卖中的法律主体关系无关，应予以纠正。一审法院判定汤福安与《股权转让协议结算协议》关联的依据的唯一证据是2018年4月西财置业公司的代表沈苇单方面一次在短信中提及购房者的名字，就以此认定购房者都是认可所谓“以房抵债”缺乏事实证据。汤福安与《股权转让协议结算协议》关联都谈不上，更不用说什么延伸出“以房抵债”，案外人汤云龙与任何第三方关于其他购房者的约定，未经其他购房者认可，均属于无效。其他购房者都没有与西财置业公司签订三方或四方协议，“以房抵债”属于西财置业公司误导一审法院，没有法律事实，应予以改判。三、汤福安受其它几个购房者委托签署《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，其它几个购房者自行承担《商品房买卖合同（预售）》及补充协议中约定权利及义务，都沟通过关于房号、面积、户型及付款方式等重要信息。四、购房是汤福安及其它团购者的真实意图。1、2016年上半年，汤福安准备投资房产，认为温江还属于价值洼地，并且传闻温江也将限购限价，房地产价格也将飙升，为获得较高投资收益决定购买房屋作为投资。其他在几个外地工作熟人也在向汤福安咨询，他们相信汤福安的眼光和判断，都委托汤福安来代为看房、签订购房协议。期间，汤云龙介绍说谢浩宇可以协调西财置业公司以团购方式优惠购买西财置业公司商品房。当时汤福安知道谢浩宇是要帮助西财置业公司推销商品房，而西财置业公司商品房销售情况不理想，是温江所有地铁口项目中价格最低的项目，汤福安认为西财置业公司项目性价比最高，户型较合理，于是就决定团购，并获得团购价。2、2016年10月底，已确定购房人数和数量，为加快协议签订，就找沈苇帮助安排销售人员加快打印协议并安排加快网签备案工作。汤福安2016年11月1日受委托签订协议好几十份，还有专门人员负责翻页，由汤福安负责签字。后来汤福安去要协议，销售员说等盖章就好，可一直不给协议，甚至到2017年3月，汤云龙都在催要合同（西财置业公司提供的短信证据中有相关信息），都一直没有拿到协议。其他购房者在咨询汤福安时，汤福安只能说签了字等盖章，开发商没有给协议，后来大家都不问，因为没有协议，也没有可以主张自己利益的证据，只好坐等自身利益被侵害，更不知道可以到房管局去查询，去维权。3、按西财置业公司假设不符合常识，胡世杰没有承诺赠送汤福安西财置业商品房，如果没有真实的购房意愿，汤福安就不会支付购房款，股权转让款又只有胡世杰一个人有，其他购房者是独立签订购房协议，汤福安及其它团购者都是要真实购买房的。五、一审判决认定汤福安行为不符合交易习惯错误。1、房屋价值、房屋面积吻合说明所有购房者委托汤福安代为购房，原因是2016年10月17日前，汤福安为促进配合谢浩宇落实《结算协议》的意向，落实了购房总价值与股权转让款大体相当的要求，在2016年10月17日后，相关购房人没有增加，没有减少，自然就能够实现数据上的统一。2、“购房时间”吻合的说明西财置业公司团购本身就是汤云龙推动将团购需求与谢浩宇推销房子相结合的产物，在2016年10月17日后，尽管谢浩宇没法协调由其代为支付购房款，但在2016年11月1日前团购需求已经确定，所以时间吻合很正常。3、“交款时间”吻合的说明经过汤福安和汤云龙一直催要《商品房买卖合同及补充协议》文本未果，7位购房者18个月一直没有得到购房合同文本，所以一直没有交款，导致“不交款时间”的行动一致；2018年4月18日起，汤福安及其它团购者才从汤云龙处知道如要撤销购房协议，必须要购房者到政府去配合才行的规定，汤福安告知其它购房者后，建议各自评估解读风险。2018年5月10日，汤福安直接将购房款支付给西财置业公司，此时西财置业公司尚没有发出解约通知书。后来西财置业公司将购房款退还并扣留违约金，表明确认《商品房买卖合同》的真实存在，只是认为汤福安逾期不支付购房款属于违约行为。4、一审法院判定汤福安与其它几个购房者的行动上一致，有违“交易习惯”属于法院认定事实不清，汤福安的行为完全符合一般购房者的交易习惯。六、汤福安能够澄清的问题，一审法院不求证直接作为不利于汤福安的判定的推定明显不公平。1、团购当时的销售员给汤福安一张团购价格单，是写在一份户型图上的打85折的团购价，至今汤福安都保存着的，真实反映真实购房意图和过程事实。2、汤福安受委托签订《商品房买卖合同（预售〕》，西财置业公司没有要求提供必须委托书，该协议的签订无需提供委托书也具有法律效力，西财置业公司已将《商品房买卖合同（预售〉》进入网签登记，就是对无委托书，也合法有效的认可。七、《商品房买卖合同及补充协议》已经客观存在，无法单方面取消，当事人都应恪守其中约定。西财置业公司工作人员与案外人往来的任何信息都没有得到汤福安签字确认，也不具有法律效益。开庭审理过程中，汤福安还提出，一审判决未对合同成立与生效作出回应属遗漏诉讼请求，对合同解除通知以外的内容进行了审查违背不告不理原则，一审认定事实和理由与法律适用脱节。 西财置业公司答辩认为：重审判决认定事实清楚，适用法律正确，并不存在汤福安上诉提出的一系列问题，重审判决是在了解到事实背景情况下作出的正确处理，应当予以维持。汤福安提出的诉讼请求均是建立在其认为案涉商品房买卖合同成立且有效的情况下，而一审法院认定案涉买卖合同已经无效、确认解除买卖合同通知书有效，汤福安要求继续履行、确认买卖合同生效等的诉讼请求，一审法院应当驳回。 汤福安向原审法院起诉请求：1、确认西财置业公司向汤福安发出的《解除通知书》无效；2、确认汤福安、西财置业公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议有效；3、本案诉讼费用由西财置业公司承担。 原审法院查明：2014年2月，胡世杰向成都善泽医疗有限公司（以下简称善泽公司）出资1900000元，持有该公司19%的股份，谢浩宇出资2300000元，持有该公司23%的股份。胡世杰持有的股份系代汤云龙持有。2015年10月15日，胡世杰将所持有善泽公司的股份转让给谢浩宇，约定付款期限为2015年10月28至2016年4月30日。 2016年10月11日，汤云龙与谢浩宇签订《结算协议》，约定：胡世杰股权转让款确定为2320000元，结算日确定为2016年10月15日。谢浩宇同意协调四川源丰集团投资、西财置业公司开发的学府憬城项目销售的商品房抵偿以上同金额的款项，协议签订后等同现金支付购房完毕。房子单价按开发公司内部员工购房单价执行。谢浩宇同意在2016年10月17日前协调完成购房协议的签订。如无法协调在约定时间内完成协议的签订，则双方按原股份转让协议执行其借款资金占用费和违约金。谢浩宇同意汤云龙在房子总价2320000元及2400000元之间选购房子，抵扣还款，在这总价区间汤云龙不另行补充支付购房款。购房总价超出2400000元部分，由汤云龙另行向学府憬城项目支付。购房总价低于2320000元部分，由谢浩宇向汤云龙支付。谢浩宇同意协调购房协议暂时不向房管局备案，但不影响已全额支付购房款购房的事实，不得另行销售，并同意可由汤云龙指定其他关系人替换购房者姓名。2016年11月1日，汤福安与西财置业公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，汤福安购买西财置业公司开发建设的西财·学府尚郡B1区房屋，购房款为363059元，于2016年11月1日前一次性支付完毕。 2017年2月，谢浩宇以现金方式向汤云龙支付股权转让款100000元，2017年8月11日、2017年12月11日、2018年4月27日，谢浩宇通过银行转账方式分别向汤云龙支付股权转让款及利息1000000元、800000元、400000元。 2018年5月10日，西财置业公司分别向汤福安发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知载明：由于您未按合同约定的期限支付购房款，现依据合同第十条的规定通知您，自即日起解除您与我公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并请您在5日内来我公司售楼部协助办理合同拟定注销手续。 2018年5月27日，汤福安通过中国农业银行向西财置业公司支付购房款及逾期付款违约金共383208.77元。2018年5月28日，西财置业公司通过中国民生银行向汤福安转账377399.83元，附加信息：退房款，汤福安不履行合同违约金5808.94元，合同已解除，余下金额予以退还。 一审法院认为，本案争议焦点归纳为：汤福安与西财置业公司签订的商品房买卖合同是基于以房抵款还是真实的房屋买卖。 一、关于汤福安与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》的法律性质问题。胡世杰将代汤云龙持有的善泽公司19%的股份转让给谢浩宇，汤云龙与谢浩宇之间形成了股权转让的法律关系。汤云龙已将股权过户给谢浩宇，谢浩宇未在合同约定期限内支付股权转让款，汤云龙与谢浩宇之间因股权转合同形成了债权债务关系，谢浩宇是债务人，汤云龙是债权人，汤云龙有权要求谢浩宇按照合同约定支付股权转让款。 2016年10月11日，谢浩宇与汤云龙签订《结算协议》，约定由谢浩宇协调，将西财置业公司开发建设的商品房抵偿谢浩宇欠汤云龙的股权转让款，并约定可由汤云龙指定其他关系人替换购房者姓名。尽管该结算协议只有汤云龙、谢浩宇及另一案外人的签字，但西财置业公司在原审案件的二审以及发回重审时的答辩意见，均对用股权转让款抵偿购房款的事实予以了确认。 2016年11月1日，汤福安与西财置业公司签订了《商品房买卖合同》，明确约定购买西财置业公司开发建设的房屋，付款方式为：2016年11月1日当天一次性支付全部购房款。汤福安于2018年5月27日按合同约定价款支付购房款。至今，案涉房屋未交付。 2018年12月13日，二审法院的调查笔录中，汤云龙本人，汤云龙及汤福安的委托诉讼代理人到庭，认可签订《商品房买卖合同》的时候就是用股权转让款来买房屋。虽然在一审法院2019年5月30日的庭审中，汤云龙及汤福安的委托诉讼代理人又对此不予认可，但是“禁止反言”是民事诉讼的举证原则，汤福安方在本案诉讼过程中出现前后矛盾的陈述，不能合理解释亦不能提供其他辅助证据予以证明，一审法院对汤福安方在本案中的矛盾表述不予采信。 按照房屋买卖的交易习惯，汤福安在购买西财置业公司案涉房屋时，存在不符合交易习惯的以下情况：1.约定签订购房合同当天一次性支付购房款，在相关联的另外6套房屋中，均如此约定；2.《商品房买卖合同》签订后长达近2年才支付购房款；3.案涉房屋至今未交付；4.汤福安方未提供证据证明其看房、选房及购房等具体过程。 综上，一审法院对西财置业公司提出本案所涉的商品房买卖合同系基于以房抵债约定而签订的辩称意见予以采纳。 二、关于汤云龙与谢浩宇之间股权转让款及双方股权转让与汤福安的关系问题。2014年2月，胡世杰向善泽公司出资1900000元，持有该公司股份19%，谢浩宇出资2300000元，持有该公司股份23%。胡世杰持有的股份系代汤云龙持有。2015年10月15日，胡世杰将该股份转让给谢浩宇，股权转让款本息确定为2320000元，付款期限为2015年10月28至2016年4月30日。2017年2月，谢浩宇以现金方式向汤云龙支付股权转让款100000元；2017年8月11日、2017年12月11日、2018年4月27日，谢浩宇通过银行转账方式分别向汤云龙支付股权转让款及利息1000000元、800000元、400000元，余下20000元经双方协调可不予支付。汤云龙分别收取了以上付款，且未提异议。 本案中，《商品房买卖合同》是谢浩宇、汤云龙与西财置业公司之间形成的以房抵债协议，明确以西财置业公司的房产作为股权转让款的履行方式，且由汤云龙指定包括汤福安在内的其他关系人购买房屋并签字。在《商品房买卖合同》签订后，2017年2月至2018年4月27日，谢浩宇已经按照《股权转让协议》的约定，通过现金、转账等方式支付完毕全部股权转让款。至此，谢浩宇以其有效的付款行为，使汤云龙与谢浩宇之间的债权债务关系消灭，亦终止了汤云龙、汤福安及汤云龙指定的其他关系人与西财置业公司的房屋买卖合同的履行。 三、关于《解除通知书》及违约金的问题。2018年4月27日，谢浩宇向汤云龙支付完毕所有股权转让款。2018年5月10日，西财置业公司向汤福安发出了《解除商品房买卖合同通知书》载明“由于您未按合同约定的期限支付购房款，现依据合同第十条（一）.1条规定通知您：自即日起解除您与我公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并请您在5日内来我公司售楼部协助办理《四川省商品房买卖合同（预售）》合同拟定注销手续”。以上内容，表明了西财置业公司解除合同的意思表示。 汤福安支付购房款后，西财置业公司按照《商品房买卖合同》相关约定扣除了案涉房屋的逾期付款违约金，对此，汤福安可依据相关法律规定另行向西财置业公司主张权利。 综上，一审法院认为汤福安与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》系以房屋抵偿股权债务的协议，缺乏购买房屋的真实意思表示，对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条规定，判决：驳回汤福安全部诉讼请求。案件受理费100元，由汤福安负担。 二审中，汤福安提交西财置业公司《购房户型图》、胡小伟银行卡流水，拟证明汤福安购房去现场进行了查看，拿了户型图，证明了购房的需求和意愿，并筹措了相应的资金，购房当天胡小伟账户就有1500000元购房款。西财置业公司质证认为，购房户型图没有手写部分，无法证明交易主体，且表述价格也无法体现是针对哪一个客户，对其三性不予认可；对胡小伟银行卡流水真实性认可，对关联性不认可，流水体现的收款方是胡小伟，对方是胡汉杰，不能证明是购房款。 本院审查认为《购房户型图》因无原件，在西财置业公司不认可真实性的情况下，汤福安并未进一步举证证明《购房户型图》的真实性，故对该《购房户型图》不予采信。对胡小伟银行卡流水真实性、合法性予以确认，因无其他证据证明系支付购房款，本院对关联性不予确认。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，2016年11月1日，西财置业公司与汤云龙签订西财·学府尚郡B1区房屋的《商品房买卖合同》，购房价款361002元。2016年11月1日当日，西财置业公司还与汤福安签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为363059元；与胡世杰签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为362633元；与汤建国签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为363059元；与汤永富签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为361782元；与胡小伟签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为361002元；与熊相兵签订西财·学府尚郡B1区房《商品房买卖合同》，购房款为361002元。上述合同于2016年11月7日网签备案，上列合同均系汤福安去西财置业公司签订的，胡世杰系汤福安之妻，汤云龙、汤建国系汤福安之子，汤永富系汤福安的侄孙，胡小伟、熊相兵系汤福安的老乡。上列合同中均约定“购房款于2016年11月1日前一次性支付完毕”，但购房人均未在签约时或签约前支付购房款，胡世杰于2018年5月9日向西财置业公司支付购房款及违约金，其他购房人均于2018年5月10日西财置业公司作出《解除商品房买卖合同通知书》后向西财置业公司支付购房款及逾期付款违约金。 二审还查明，上列购房人的购房合同原件在签订合同后西财置业公司均收回，上列购房人均无合同原件及副本。2018年西财置业公司向一审法院起诉上列购房人主张解除《商品房买卖合同》及补充协议、支付违约金、办理《商品房买卖合同》拟定注销手续，一审法院审理该案中西财置业公司撤回起诉。 本院认为，汤福安认为其与西财置业公司之间的商品房买卖关系并非基于以房抵债而签订，即便基于以房抵债，双方也已经转化为商品房买卖关系，商品房买卖合同应为有效，西财置业公司无权解除案涉商品房买卖合同。西财置业公司认为案涉商品房买卖合同基于以房抵债产生，现因相应债务已经清偿完毕，故西财置业公司有权解除合同。根据双方的争议，本案的焦点为案涉《商品房买卖合同》签订是否基于以房抵债、是否有效、是否解除的问题。 案涉《商品房买卖合同》签订是否基于以房抵债及合同效力的问题。本院认为，汤云龙与谢浩宇2016年10月11日签订的《结算协议》约定，截止2016年10月15日，尚欠胡世杰股权转让款2320000元，并确定由谢浩宇协调西财置业公司以西财置业公司开发的学府憬城项目销售的商品房抵偿股权转让款，谢浩宇协调以内部员工购房单价购买房屋，并同意汤云龙在总价2320000元到2400000元之间选购房屋，还同意可由汤云龙指定其他关系人替换购房姓名。该协议形成后胡世杰并未提出异议，既可以认定胡世杰代汤云龙代持股份的事实，也可以认定谢浩宇与汤云龙之间有以房抵债的合意。 2016年11月1日汤福安等人与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》中约定“购房款于2016年11月1日前一次性支付完毕”，而汤福安并未在2016年11月1日前支付购房款，且在2018年5月10日西财置业公司发出《解除商品房买卖合同通知书》前亦未支付任何购房款，而汤福安对为什么未按合同约定支付购房款也不能作出合理解释。结合汤云龙与谢浩宇签订《结算协议》的内容，2016年11月1日，西财置业公司与汤福安及其亲属等七人签订《商品房买卖合同》且均未按约支付购房款的事实，应当认定汤福安与西财置业公司签订的商品房买卖合同实为汤云龙与谢浩宇以房抵债协议而形成，即西财置业公司同意以其开发的商品房替代给付谢浩宇所欠款项。该以房抵债而订立的《商品房买卖合同》不违反法律法规的规定，合法有效。 对于案涉《商品房买卖合同》是否解除的问题。本院认为，汤云龙与谢浩宇签订《结算协议》后，谢浩宇根据协议约定协调汤福安等人与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》，但此后谢浩宇又以现金的方式向向汤云龙支付了欠付的股权转让款，汤云龙也予以受领，亦未提出异议。该事实表明，谢浩宇、汤云龙之间以实际履行方式选择继续履行原始债务而不再履行以房抵债的协议即《商品房买卖合同》，同时在房屋所有权人西财置业公司未向购方交付《商品房买卖合同》、购房人未及时支付购房款的事实也表明各方当事人已事实上同意不再履行以房抵债协议，即《商品房买卖合同》事实上已经通过谢浩宇支付股权转让款、汤云龙收取股权转让款的行为确定解除，否则，将出现针对同一笔债务，既履行金钱债务又履行以房抵债协议，损害债务人利益的情况发生。因此，因案涉《商品房买卖合同》事实上已经解除，西财置业公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》只是对合同解除的事实进一步确认，其不再产生第二次合同解除的效力。 综上，因案涉《商品房买卖合同（预售）》已通过汤云龙收取股权转让款的行为而事实上解除，西财置业公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》不再产生第二次合同解除的效力，汤福安主张“确认《解除商品房买卖合同通知书》无效”“确认《商品房买卖合同（预售）》有效”是继续履行案涉合同为基础，而该诉讼请求已无诉的利益，不应得到支持。西财置业公司收取汤福安的违约金，汤福安如认为其权利受到侵害，可另行主张权利。 此外，对于主张合同是否解除或确认合同是否解除的诉请，应当依照合同标的额作为计算案件受理费的依据，故本案的案件受理费应当以363059元为基数计算。 综上，汤福安的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元，由汤福安负担；二审案件受理费6745元，由汤福安负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年十二月二十五日 书记员 杨珍梅