重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初6614号原告：重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市合川区南园东路99号，统一社会信用代码91500117742888133H。法定代表人：罗中正，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹蕾，女，1991年11月22日出生，汉族，公司员工，住重庆市合川区。被告：周中明，男，1951年4月27日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司与被告张周中明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司的委托诉讼代理人曹蕾到庭参加诉讼，被告周中明经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于重庆市合川区沙坪路XX号房屋腾空交付给原告使用；2、判令被告按合同约定向原告支付未缴纳的租金8197.44元及违约金（截止2019年4月30日违约金共计13935.65元，违约金计算至被告付清所欠租金之日止）；3、判令被告自2019年5月1日起按公租房租金标准的2倍每月向原告支付房屋占用费1024.68元（占用费计算至被告腾退房屋之日止）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月27日，原、被告签订了《合川区公共租赁房屋租赁协议》，约定被告承租原告位于重庆市合川区沙坪路X幢X号的房屋一套，租金自2017年5月1日到2019年4月30日止，并约定了相应的租金。还约定：（一）应当在租赁期满3个月前，乙方若要继续签订市场价公租房租赁合同，应向住房保障局重新提出申报。经住房保障部门审核通过后，甲乙双方重新签订租赁协议。未通过审核的，甲乙方不再续订租赁协议，乙方应将承租房屋及附属设施、设备在10日内交还甲方。（二）乙方逾期支付租金，每跨1个月，则乙方须按本协议月租金的20%支付欠租租金，欠租租金计算公式如下：欠租违约金=月租金×20%×[欠租月数×（1+欠租月数）/2]的标准支付欠租违约金……；（三）租赁期满乙方不续订租赁协议或乙方不具备住房承租资格而又无正当理由不按期腾退房屋的，甲方自应腾退之日起可按公租房租金标准的2倍向乙方收取租金……。（四）租赁期间，乙方违反以上条款之一的，以及有下行为之一的，甲方有权解除租赁协议，收回房屋，并索赔损失：拖欠租金累计6个月以上的或经三次催收仍未缴纳的。原告按约履行了自己的义务，被告从2018年1月1日起拖欠原告租金至今，经原告多次催告仍未缴纳租金和违约金，亦不办理退租手续腾退房屋。为维护原告合法权利，依法提起诉讼，诉请如前。被告周中明未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年9月27日，原、被告签订了《合川区公共租赁房屋租赁协议》，约定被告承租原告位于合川区沙坪路X号房屋一套，租赁期限从2017年5月1日起至2019年4月30日止，合同第三条约定：1.租金标准（1）2017年5月1日至2017年7月31日，房屋租金标准为9元/㎡计收，共计人民币768.51元/月；（2）2017年8月1日至2017年9月30日，房屋租金标准为10元/㎡，月租金为853.9元；2017年10月1日至2019年4月30日，租金标准为6元/㎡•月，月租金为512.34元，每季度租金为1537.02元。2.租金缴付方式：乙方应向甲方按季度提前交纳租金。乙方应在每季度末月25日前向甲方交纳下季度租金，逾期不交或交纳金额不足的，视为违约，应当按本协议第十二条规定承担违约责任。3.履约保证金收取。承租人签订租赁合同时，需交纳履约保证金，以保证租赁合同的正当履行。履约保证金按3个月的租金标准一次性交纳。承租人应缴履约保证金1537.02元。第十条第（二）项约定：租赁期满3个月前，乙方若要继续签订市场价公租房租赁合同，应向住房保障部门重新提出申报，经住房保障部门审核通过后，甲乙双方重新签订租赁协议。未通过审核的，甲乙方不再续订租赁协议，乙方应将承租房屋及附属设施、设备在10日内交还甲方。第十二条约定：乙方违约责任。（一）乙方逾期支付租金，每跨1个月（不足1个月按1个月计算）则乙方须按本协议月租金的20%支付欠租违约金，欠租违约金计算公式如下：欠租违约金=月租金×20%×[欠租月数×（1+欠租月数）/2]；（二）租赁期满乙方不续订租赁协议或乙方不具备住房承租资格而又无正当理由不按期腾退房屋的，甲方自应腾退之日起可按公租房租金标准的2倍向乙方收取租金，一切经济责任由乙方自行负责。（三）如乙方违反本协议相关规定的，甲方有权扣减乙方交纳的房屋使用保证金，扣减额度按实际情况而定。协议签订后，被告向原告缴纳了履约保证金1537.02元，原告按约定向被告交付了房屋。被告周中明缴纳租金至2017年12月31日（其中包含抵扣的履约保证金1537.02元），后未继续交纳租金。原告分别于2018年4月3日、2019年3月19日到被告承租房屋张贴了催款通知书。2018年11月5日原告通过邮寄方式向被告催收，被拒收。上述事实，有原告的陈述，合川区公共租赁房屋租赁协议、房屋权属证明、照片、催款通知书等证据载卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人均应当按照约定全面履行所负合同义务。本案原、被告自愿签订了《合川区公共租赁房屋租赁协议》，系当事人真实意思表示，合法有效。原告已按照协议约定将租赁房屋交付给被告居住使用，被告也应按照约定支付租金。被告自2018年1月1日起未支付租金构成违约，对原告请求被告支付欠缴租金及违约金的请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。故被告自2018年1月1日至2019年4月30日欠缴租金512.34元/月×16月=8197.44元。虽根据合同约定，欠租违约金=月租金×20%×[欠租月数×（1+欠租月数）/2]，但基于双方租赁房屋的公共租赁特殊性，对违约金计算标准本院酌情认定以欠缴租金为基数，自欠缴时起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清时止（即以1537.02元为基数，从2017年12月26日起；以1537.02元为基数，从2018年3月26日起；以1537.02元为基数，从2018年6月26日起；以1537.02元为基数，从2018年9月26日起；以1537.02元为基数，从2018年12月26日起；以512.34元为基数从2019年3月26日起），对超出部分的请求本院不予支持。合同到期后，双方未续签协议，双方租赁关系应于合同到期时即2019年4月30日终止，被告应按合同约定于规定期限腾退住房，将承租房及附属设施、设备在10日内交还原告，故对原告第一项诉讼请求本院予以支持。本案被告未按照约定将房屋腾退给原告，应支付相应的逾期腾退房屋占用费用。对原告请求判令被告自2019年5月1日起按公租房租金标准的2倍每月向原告支付房屋占用费1024.68元（占用费计算至被告腾退房屋之日止），本院认为虽然合同中约定了“甲方自应腾退之日起可按公租房租金标准的2倍向乙方收取租金”，但考虑到被告承租的房屋系公租房的特殊性，并未向社会开放出租，本院支持房屋占用费按合同中约定的租赁期间租金标准计算，即512.34元/月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：由被告周中明在本判决生效后十日内向原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司腾退位于重庆市合川区沙坪路X号房屋。由被告周中明在本判决生效后十日内向原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司支付自2018年1月1日至2019年4月30日期间的租金8197.44元及违约金（以1537.02元为基数，从2017年12月26日起；以1537.02元为基数，从2018年3月26日起；以1537.02元为基数，从2018年6月26日起；以1537.02元为基数，从2018年9月26日起；以1537.02元为基数，从2018年12月26日起；以512.34元为基数从2019年3月26日起均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清时止）。由被告周中明在本判决生效后十日内向原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司支付房屋占有使用费（从2019年5月1日起，按512.34元/月的标准计算至实际腾退房屋之日止）。四、驳回原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353.32元，由被告周中明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 杨 婷人民陪审员 汪 洋人民陪审员 曾令葵二〇一九年十二月三日法官 助理 刘 晴书 记 员 王 稳