湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初12591号原告:田丽霞，女，1984年11月5日出生，土家族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：武少华，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄博，湖南吟正律师事务所实习律师。被告：杨某2，男，1970年7月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：杨某1，女，2012年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。法定代理人：杨某2，男，1970年7月8日出生，汉族，系杨某1父亲，住湖南省长沙市雨花区。原告田丽霞（以下简称原告）与被告杨某2、杨某1房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人武少华、黄博，被告杨某2及杨某1的法定代理人杨某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求:1、判令两被告立即将户籍迁出长沙市洞井中路219号1栋1901房；2、判令被告杨某2支付违约金（违约金以91.8万为基数，按日利率万分之五从2018年12月12日起算至户籍迁出之日为止，暂计算至2019年1月22日的违约金为18819元）；3、判令被告杨某2承担本案全部诉讼费用及律师费5000元。事实与理由：2018年6月16日，原告与被告杨某2签订了《房屋买卖合同》。合同约定原告购买被告杨某2位于长沙市，房屋总价为918000元。合同第五条第5款约定：“甲方应在房屋过户后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，每逾期一日按照房屋总价万分之五的标准向乙方支付违约金”。第六条约定：“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金／定金数目相同的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费”。原告认为，被告杨某2的行为已严重损害原告的合法权益，故特向法院起诉，望判如所请。被告杨某2、杨某1共同辩称，一、被告不认识原告，被告的合同交易方是曾君，而不是原告。二、由于曾君没有付清被告房款，双方合同没有履行完毕，所以涉案买卖合同应属无效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年4月24日，被告杨某2（委托人）向曾君（受托人、身份证号：4325031992××××××××）出具《委托书》，载明：委托人杨某2现有私房一处（产权登记人为杨某2，单独所有），房屋坐落在长沙市，建筑面积86.23平方米（长房权证雨花字第××号），长国用（2015）第115120号。现特委托曾君代为办理上述房产的出售，签订买卖合同，产权交易过户的网上签约、撤销网签、签字、免资金监管、交件、退件、立契、交税、退税等涉税事宜；修改或调取产权证内档资料并打印资料及前往物业公司办理上述房产所有手续的交割，办理国土证挂失、落宗、过户及签字；办理开具并打印委托人的唯一住房证明和无房证明；办理上述房屋维修基金过户及签字，签署家庭成员住房情况诚信承诺书等一切相关手续。受托人在委托权限内所实施的法律行为，委托人均予承认。委托期限：至2019年4月23日止。受托人无转委托权。2018年5月8日，长沙市望城公证处对被告杨某2出具的上述《委托书》进行了公证，并出具了（2018）湘长望证内字第15799号《公证书》。2018年6月16日，原告（乙方）与被告杨某2（甲方）的代理人曾君签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于长沙市出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为：715199877，建筑面积约为86.23平方米；双方确认该房屋的总售价为918000元；……甲方应在房屋过户后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，每逾期一日按照房屋总价万分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2018年10月30日，涉案房屋办理了产权过户手续，并登记在原告名下。之后，原告多次通过电话和短信催促曾君督促被告杨某2涉案房屋内的原户籍关系迁出，未果。2019年1月23日，原告向本院起诉，后于2019年7月31日撤诉。2019年11月4日，原告再次向本院起诉。在本案审理过程中，1、原告自动将违约金调整为按年利率6%的标准计算。2、原告为实现诉讼主张与湖南吟正律师事务所签订《委托代理合同》，并主张支付律师代理费5000元。以上事实，有房屋买卖合同、公证书、不动产权证、通话记录、短信截图、户籍证明、委托代理合同及当事人的陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告杨某2向曾君出具的《委托书》已由长沙市望城公证处出具的《公证书》予以证实，可以认定为其真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，故双方之间的委托代理关系合法有效。基于被告杨某2与曾君之间的委托代理关系，涉案《房屋买卖合同》应认定为原告与被告杨某2的真实意思表示，该合同依法成立并生效。原告按约履行了合同义务并取得了涉案房屋的产权登记，但被告杨某2未按合同约定将其本人及女儿杨某1的户籍关系从涉案房屋迁出，已违反了合同约定，原告现主张两被告立即将户籍迁出长沙市，并以总房价款为基数按照年利率6%的标准自2018年12月12日起支付违约金至户籍迁出之日止，本院予以支持。对原告主张的律师费5000元，原告仅提交了《委托代理合同》，未提交相应付款凭据或正规发票，无法证明该费用已实际发生，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨某2于本判决生效之日起15日内自行将其与被告杨某1的户籍关系从长沙市迁出；二、被告杨某2于本判决生效之日起15日内向原告田丽霞支付违约金（以918000元为基数，按年利率6%的标准从2018年12月12日起计算至户籍迁出之日止）；三、驳回原告田丽霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费395元，因适用简易程序减半收取197.5元，由被告杨某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判长 郭 靖二〇一九年十二月十六日书记员 石海莉附：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。