河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12532号原告：钱小超，男，1988年12月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨磊，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯凯，河南中亨律师事务所律师。被告：郑州华南城有限公司，住所地新郑市人民路西段南侧。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王增奎，该公司法务经理。委托诉讼代理人：张玲玲，该公司法务专员。原告钱小超与被告郑州华南城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱小超的委托诉讼代理人张凯凯，被告郑州华南城有限公司的委托诉讼代理人王增奎、张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱小超向本院提出诉讼请求：1.判令郑州华南城有限公司向钱小超合格交付钱小超购买的商品房；2.判令郑州华南城有限公司每日按商品房总价款的万分之一向钱小超支付逾期交房的违约金，自2019年10月1日起计算至实际合格交付商品房之日止（商品房总价款731871元，暂计算至起诉之日的逾期交房违约金为3220元）；3.判令郑州华南城有限公司向钱小超返还以商铺租金名义收取的购房资格费用17600元；4.判令郑州华南城有限公司限期将钱小超所购买商品房的入户门整改为外开门；5.判令郑州华南城有限公司赔偿钱小超支出的物业服务费损失2312.4元；6.本案全部诉讼费用由郑州华南城有限公司负担。事实与理由：2017年12月28日，钱小超与郑州华南城有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：钱小超购买郑州华南城有限公司开发的位于孟庄镇××路东侧、××大道南侧，郑州华南城中园1组团1幢2单元9层902号的住宅商品房一套，郑州华南城有限公司应在2019年9月30日前将达到交付使用条件的商品房交付钱小超使用，并出示商品房经验收合格的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。签订以上《商品房买卖合同》后，钱小超按照合同约定向郑州华南城有限公司履行支付了全部商品房价款。之后，郑州华南城有限公司通知钱小超于2019年9月28日交房，但钱小超购买的商品房实际并未达到合格交付条件，商品房所在小区目前仍在大面积施工，消防设施空置、户内设施欠缺，且郑州华南城有限公司至今未出示商品房经验收合格的证明文件，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，故钱小超认为，郑州华南城有限公司至今未实际履行完成合格交付商品房的义务，并已给钱小超造成损失，郑州华南城有限公司应当承担逾期交房的违约责任，赔偿支付足以弥补钱小超实际损失的违约金。钱小超购买商品房前，郑州华南城有限公司在推销中对钱小超宣称郑州华南城有限公司商品房在当地享有特殊优待可不受限购政策影响，而到双方网签《商品房买卖合同》时，郑州华南城有限公司又要求钱小超在商品房总房价款外另行支付了购房资格费用，以上价外费用系以商铺租金名义开具收款收据，但双方之间并无商铺租赁的事实，郑州华南城有限公司收取该项价外费用属违法违规行为，应予返还。钱小超所购商品房的入户门原设计为外开门，并在双方所签订《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》中有明确显示，而郑州华南城有限公司在钱小超不知情的情况下将入户门更改为内开门，实际影响到房屋内部空间及生活便利，也与小区其他商品房的入户门类型不统一。郑州华南城有限公司的该行为构成合同违约并造成钱小超损失，郑州华南城有限公司应负责及时将钱小超所购买商品房的入户门整改为外开门或赔偿钱小超损失。郑州华南城有限公司在商品房并未达到合格交付条件的情况下，以隐瞒欺骗的手段诱导钱小超作出错误意思表示办理了商品房交接，在办理商品房交接时，钱小超依郑州华南城有限公司指定的交房流程支付了1年物业服务费。因郑州华南城有限公司并未合格交付商品房，故应承担赔偿其合格交付商品房之前钱小超发生的物业服务费。综上，郑州华南城有限公司的行为构成违约应承担违约责任。钱小超为维护其合法权益，特提起诉讼。郑州华南城有限公司辩称，一、郑州华南城有限公司与钱小超之间存在商品房买卖合同关系，该商品房交付的标准是经验收合格，该商品房于2019年9月29日已经通过竣工验收，并于2019年10月30日备案。二、郑州华南城有限公司已经向钱小超邮寄入伙通知书即交房通知书，尽到了通知交房的义务。2019年9月28日，钱小超已经收房，签署了房屋交接单，并提出整改意见。郑州华南城有限公司按照该意见一一整改。郑州华南城有限公司也把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付。郑州华南城有限公司愿意依照法律规定的保修范围和保修期及时承担保修责任，但不影响交付。郑州华南城有限公司按照合同约定的时间交付房屋，不应承担逾期交房违约金。三、钱小超与案外人之间存在房屋租赁合同关系，其所交付的租金也是案外人收取的，钱小超所主张的商铺租金或购房资格费与本案商品房买卖合同纠纷无关，郑州华南城有限公司不应承担返还责任。四、涉案房屋所在的华南城中园一组团1#楼工程施工图设计文件经审查合格。设计单位经审核通知郑州华南城有限公司B户型入户门均改为内向开启。该商品房为中间南向户型，入户门若做成外开，开启时将影响疏散走廊的实际宽度，相当于阻断走廊两端住户在紧急情况下的逃生路线，为消防安全考虑，现场按照内开施工，符合设计和施工规范，通过设计部门的审核，并符合消防验收标准，且根据设计图，门口处已经预留鞋柜的空间，并未影响到房屋内部空间和生活便利，更没有给钱小超造成损失。合同附件一户型图仅为示意图。附件四9.3，本合同附件所示该商品房所在区域的平面布局仅为平面示意。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则出卖人可自主实施，无需提前征得买受人同意。按照合同约定，郑州华南城有限公司为了整体消防安全，避免业主在使用过程中产生邻里纠纷，从优化公共区域使用的角度考虑，将涉案商品房的入户门由外开改为内开，并不属于违约情形，不应承担违约责任。五、郑州华南城有限公司交付的房屋符合合同约定的标准，不应承担钱小超的物业费损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月28日，钱小超与郑州华南城有限公司签订了《商品房买卖合同》及附件一至附件四，钱小超购买郑州华南城有限公司开发的位于新郑市××镇××路东侧、××大道南侧××城××楼××单元××房屋××套，该房屋建筑面积87.59平方米，房屋总价款731871元。该《商品房买卖合同》第八条交付期限，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议约定：第四条、关于房屋交付及验收，4.4买受人收房时，如本规划区域内有其它在建项目，无论该在建项目处于何种状态，买受人同意不会以此为由主张任何权利，包括但不限于因在建工程引起的噪声污染、环境污染、必要的短暂停水停电（事前通知）、交通不便等。第九条关于规划设计变更的补充约定，9.1经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应在变更确定之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在收到通知后15日内向出卖人做出是否退房的书面答复，买受人有权在收到通知后15日内未向出卖人做出书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，视为买受人接受规划、设计变更及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行。9.3本合同附件所示该商品房所在区域的平面布局仅为平面示意。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则出卖人可自主实施，无需提前征得买受人同意。但如出卖人向买受人发出相关通知，买受人应在收到通知后15日内给予书面回复，逾期回复，或未明确表示不同意的，视为买受人同意并接受调整。合同签订后，钱小超依约向郑州华南城有限公司支付了全部购房款。2019年9月28日，郑州华南城有限公司将涉案房屋交付给钱小超，钱小超签署了入伙通知书、房屋移交确认书、业主资料签收确认表、房屋钥匙交接书，并于当日向深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司交纳了物业管理费2312.40元。其中业主资料签收确认表明确载明钱小超已收到的资料包含有《房屋使用说明书》及《住宅质量保证书》。现钱小超认为郑州华南城有限公司交付的涉案房屋未达到合格交付的条件，故诉至本院，请求处理。另查，1、2017年11月3日，钱小超与郑州宝力通市场开发管理有限公司签订了《郑州华南城房屋租赁合同》一份，租赁郑州华南城内4#-4-163房屋，租赁期限为2年，房屋租金17600元。同日，钱小超向郑州宝力通市场开发管理有限公司交纳租金17600元，郑州宝力通市场开发管理有限公司向钱小超出具了加盖收款专用章的收据一份。2、华南城中园一组团1#楼的房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书中建筑专业审查意见的初审意见为：P2、一至三十三层平面，单元中间两户户门开启后影响走廊的交通与安全，设计不符GB50096-2011第5.8.5条规定。复审意见为：可按设计单位出具的设计变更变更单内容执行。复审合格。2018年6月5日，设计单位就华南城中园1号楼的前述设计问题向郑州华南城有限公司及施工单位、监理单位发送了设计更改通知单，更改内容为：1、本工程各层平面图中B户型入户门均改为内向开启。3、2019年10月16日，新郑市住房和城乡建设局出具了新住建消验字（2019）第012号建设工程消防验收意见书，载明：郑州华南城有限公司：你单位申报的位于新郑市××镇××路东侧、××大道南侧××城××＃××＃楼、××＃××＃楼、××＃××＃楼及地下车库工程……经审查相关申报资料及现场验收测试，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格……。4、2019年10月30日，新郑市住房和城乡建设局就华南城中园一组团1#、6#、8#楼工程出具了竣工验收备案证明书，该证明书中载明的竣工验收日期为2019年9月29日。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、收据、房屋建筑工程竣工验收备案证明书、建设工程消防验收意见书、房屋移交确认书、业主资料签收确认表、房屋钥匙交接书、房屋租赁合同、房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书、设计更改通知单及本案庭审笔录等予以证明。本院认为，郑州华南城有限公司与钱小超签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，双方均应依约履行各自的义务。郑州华南城有限公司提供的证据表明双方在2019年9月28日进行房屋交接时已经向钱小超提供并交付了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且涉案房屋于2019年9月29日已经竣工验收合格，可见郑州华南城有限公司已经依照合同约定在2019年9月30日前向钱小超交付了符合约定的房屋，故钱小超要求郑州华南城有限公司合格交付购买的商品房并支付逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。相应地，钱小超以郑州华南城有限公司未合格交付商品房为由，要求郑州华南城有限公司赔偿其办理交房手续时支出的物业服务费2312.4元，本院亦不予支持。钱小超要求郑州华南城有限公司返还以商铺租金名义收取的购房资格费用17600元，但该17600元系郑州宝力通市场开发管理有限公司依据与钱小超签订的《郑州华南城房屋租赁合同》而收取，故钱小超要求郑州华南城有限公司返还该17600元，无事实及法律依据，本院不予支持。涉案商品房的入户门由外向开启更改为内向开启，系依据建筑专业审查意见和设计单位的通知所为，并经五大主体验收合格，符合双方的合同约定及法律规定，故对钱小超要求郑州华南城有限公司限期将涉案房屋的入户门改为外向开启的诉讼请求，本院不支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告钱小超的诉讼请求。案件受理费478元，减半收取239元，由原告钱小超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴云锋二〇一九年十二月三十日书记员  刘芳芳