安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初8678号 原告：安徽省政务大厦管理中心，住所地安徽省合肥市马鞍山路与太湖路交口西北角。 法定代表人：陶登谊，主任。 委托诉讼代理人：杜道好，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张璐璐，安徽华人律师事务所律师。 被告：孙晓红，女，1973年6月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：郑国栋，安徽皖正律师事务所律师。 原告安徽省政务大厦管理中心(以下简称政务大厦管理中心)与被告孙晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告政务大厦管理中心委托诉讼代理人杜道好、张璐璐，被告孙晓红及其委托诉讼代理人郑国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 政务大厦管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令孙晓红支付政务大厦管理中心房屋租金72500元（2017年1月1日至2019年6月1日）；2.本案诉讼费用由孙晓红承担。事实与理由：2016年1月4日，孙晓红与“中国民主同盟安徽省委员会办公室”（以下简称“民盟办公室”）签订《租赁合同》，承租其位于合肥市庐阳区益民街1栋7号一楼房屋用于商业经营，房屋面积30平方米，租金2500元/月，使用期间为2016年1月1日至2016年12月31日。合同到期后，双方口头协议由孙晓红继续使用涉案房屋，按原租金标准继续交纳租金。2018年1月10日，“民主党派办公室”将涉案房屋的所有权利（使用权、收益权等）移交给政务大厦管理中心，政务大厦管理中心接收后多次向孙晓红催交租金，孙晓红仍拒绝支付。2019年6月1日，孙晓红在未提前告知原告的情况下直接搬离房屋，2017年1月1日之后的租金一直未支付。孙晓红的行为严重侵害了政务大厦管理中心的合法权益。现特向贵院提起诉讼，请求法院依法判如所请。 孙晓红答辩称，1.原告主体不适格，不是涉案主体，无权向孙晓红收取租金；2.本案租金计算不合理；3.房屋不定期合同至2019年1月30日已经终止，孙晓红不应当承担此后的租金。 本院经审理认定事实如下：2016年1月4日，中国民主同盟安徽省委员会办公室（以下简称同盟会办公室）作为甲方与孙晓红作为乙方签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥市庐阳区益民街1栋7号一楼建筑面积约30平方米的门面房出租给乙方经营；租期为二年，自2016年1月1日至2017年12月31日；年租金26000元，租金每年支付一次，先付租金后使用；合同还就房屋的交付和收回、租赁期间费用承担、设施维护、转租、合同解除、违约责任、争议解决方式、以及其他事宜作了约定。合同到期后，双方未续签合同。庭审中，孙晓红确认租金交纳至2017年1月1日，直至2019年6月1日搬离案涉房屋。 另查明，政务大厦管理中心系安徽省（省）直机关事务管理局举办的事业单位法人。其宗旨和业务范围：接受委托承担省政务大厦及综合办公楼资产管理和运营工作，负责制定省政务大厦及综合办公楼服务规范和标准并组织实施，按购买服务方式引入专业化服务公司向入住单位提供优质物业服务。 再查明，1992年12月24日，合肥市规划局颁发编号为建临许（92）240建设工程规划许可证（临时建设工程），建设单位省民主党派，建设项目名称综合楼，建设位置益民街。 1997年6月20日，合肥市规划局颁发编号为建民许280建设工程规划许可证，建设单位省民主党派大楼管理委员会，建设项目名称省民主党派办公大楼裙楼，建设位置舒城路。 还查明，2018年3月6日，民主党派委员会与安徽省机关事务管理局达成出租房移交协议，将益民街上由各党派和管委会管理的所有出租房全部移交省管局（安徽省机关事务管理局），出租房合同续签、租金收缴等事宜由省管局全权处理。协议附表中包含案涉房屋。 2018年3月26日，安徽省机关事务管理局通知政务大厦管理中心案涉房屋统筹管理，并妥善做好水电过户、租金收缴等有关事宜。 案件审理中，民主党派委员会出具情况说明一份，载明1.“省民主党派”“省民主党派办公大楼委员会”“省民主党派机关管理委员会”均为其曾用名或不规范用名。2.民主党派委员会为各民主党派的内部协商联络机构，主要职能是统筹各民主党派公共事务管理；代交代收各民主党派的水、电费；负责门卫安保、办公楼新建及维修、日常设备维修维护；计划生育；文明创建、机关绿化、公共设施设备的政府采购项目的招投标；负责公共经费的管理使用明细账；聘用和管理临时工作人员等。3.各民主党派省委机关于2017年整体搬迁至省行政中心办公。舒城路和益民街上的由各党派和管委会管理的所有出租房全部移交给省管局。中国民主同盟安徽省委员会在该说明上加盖印章。 上述事实，有政务大厦管理中心提供的事业单位法人证书、建设规划许可证（临时）、建设规划许可证、《省民主党派老干部活动室、出租房移交协议》、《关于统筹管理原民主党派老干部活动室、门面房的通知》、《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》、移交清单、情况说明等证据材料及当事人陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。具体到本案，孙晓红作为涉案房屋的承租人应当按照约定向涉案房屋的权利人支付租金。 本案争议焦点为一、政务大厦管理中心是否为适格原告；二、孙晓红欠付政务大厦管理中心租金的数额如何确定。 争议焦点一、政务大厦管理中心是否为适格原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。据此，分析如下： 1.案涉房屋租赁合同合法有效。案涉房屋由省民主党派办公大楼管理委员会作为建设单位取得建设规划许可证，且实际建成，并由在案涉租赁合同期间由孙晓红占有使用。省民主党派办公大楼管理委员会与民主党派委员会系同一主体。民主党派委员会系包括中国民主同盟安徽省委员会在内各民主党派的内部协商联络机构，统筹管理各民主党派公共事务。 2.原租赁合同到期后已转为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉房屋租赁合同在2016年12月31日到期后，孙晓红继续占有使用案涉房屋。中国民主同盟安徽省委员会、民主党派委员会和政务大厦管理中心对此均未提出异议。 3.房屋转移连续有效。民主党派委员会作为涉案房屋的权利人通过协议的方式将涉案房屋移交安徽省机关事务管理局，并约定合同续签、租金收缴等事宜由该局全权处理。之后，安徽省机关事务管理局以通知形式，委托政务大厦管理中心统筹管理案涉房屋，做好租金收缴等有关事宜，政务大厦管理中心也实际行使了管理职责。上述移交、委托，连续有效。 综上所述，政务大厦管理中心作为涉案房屋的管理人，地位等同出租人，对孙晓红享有出租人权利，与本案有直接利害关系。政务大厦管理中心系本案的适格原告。 争议焦点二、孙晓红欠付政务大厦管理中心租金的数额如何确定。确定本争议焦点，主要考量租金标准和房屋占有使用期间两个方面。1.租金标准，政务大厦管理中心提供了两份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，庭前提交签约时间2016年1月4日的为复印件，与当庭提交签约时间2016年1月1日原件内容不一致，两份合同内容不一致之处主要在于签约时间、租赁期限（复印件2016年1月1日至2017年12月31日，原件为2016年1月1日至2016年12月31日）、租金标准（复印件年租金26000元，原件年租金30000元）。庭审中，虽经本院告知，政务大厦管理中心未能提供签约时间2016年1月4日合同的原件，但孙晓红对该份合同予以认可。政务大厦管理中心提供两份不一致的证据材料，未能作出合理解释，应当承担不利责任，以时间在后的为准。故，本院采信签约时间2016年1月4日合同，即认定租金标准为26000元每年。2.孙晓红自认租金交纳至2017年1月1日，据此，结合争议焦点一的认定，确定租金起算时间为2017年1月2日。关于截止时间，孙晓红在回答法庭询问其“既然早已停止经营，其为何到2019年6月1日才搬离”时，其并未否认，也没有合理解释，据此，结合双方当事人其他称述，认定租金计算的截止时间为2019年6月1日。孙晓红关于其未实际经营期间应当扣除的辩解，因未能提供证据证明系出租人过错，本院不予采信。故，孙晓红欠付政务大厦管理中心租金数额经核算为62833.33元（26000元/年÷12×29个月）。 综上所述，政务大厦管理中心要求孙晓红支付租金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、孙晓红于本判决生效之日起十日内支付安徽省政务大厦管理中心房屋租金62833.33元； 四、驳回安徽省政务大厦管理中心其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取806元，由安徽省政务大厦管理中心负担107元，由孙晓红负担699元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇一九年十二月二十三日 书记员  单劭萌 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。