云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1243号上诉人（原审原告、申请执行人）:杨润天，男，白族，1967年5月7日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人:张正武，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:杨婷，云南震序律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、案外人）:余雪晴，男，汉族，1980年1月31日出生，住江西省宜春市奉新县。被上诉人（原审被告、被执行人）:昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司，住所:云南省昆明市经济技术开发区昆明出口加工区海关监管大楼408室。法定代表人:董洪齐，执行董事。委托诉讼代理人:李康鸣，云大法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。上诉人杨润天因与被上诉人余雪晴、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司（以下简称为阿诗玛公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日进行法庭调查。上诉人杨润天的委托诉讼代理人张正武，被上诉人余雪晴，被上诉人阿诗玛公司的委托诉讼代理人李康鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨润天上诉请求:1.撤销（2019）云01民初749号《民事判决书》，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，余雪晴需同时满足四个条件、方能享有排除强制执行的权利。一审法院已经认定余雪晴未付清全部购房款，且未将剩余价款交付执行，其明显不满足第三项条件，其不享有排除强制执行的物权期待权。无论余雪晴未支付剩余购房款的责任是由谁造成，在余雪晴未将剩余价款交付执行前，其均不享有排除强制执行的物权期待权。一审法院以未支付剩余价款责任不在余雪晴为由判决驳回上诉人一审诉请错误。二、一审判决第六页记载“必须指出的是，本判决生效后，余雪晴应无条件按照人民法院的要求支付剩余购房款，否则当不能享有物权期待权而排除强制执行的民事权益”与一审判决结果相互矛盾。一审法院判决驳回上诉人一审诉请，即表示其已经认定余雪晴享有排除强制执行的权利，又认定余雪晴享有排除强制执行系附条件的，系以其无条件按法院要求支付剩余购房款为前提和基础。二者相互矛盾。综上，余雪晴未将剩余购房款交付执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其不享有足以排除强制执行的物权期待权，恳请依法支持上诉人的全部上诉请求。余雪晴答辩称，杨润天的上诉请求不成立。其于2010年即购买该房屋，因为阿诗玛公司内部问题导致其无法贷款，后阿诗玛公司迟迟不交房也构成了违约。之前其法律意识不强，现已于2019年5月8日申请仲裁，阿诗玛公司承担违约责任后的违约金可以抵扣房款，现在支付剩余房款，造成的损失余雪晴向谁主张，其利益如何保障。阿诗玛公司答辩称，驳回上诉，维持一审判决。被上诉人余雪晴和阿诗玛公司之间买卖关系是2010年达成的，没有支付尾款是因为贷款没有办理下来，对于尾款，余雪晴已经申请仲裁，等待仲裁结果，如果余雪晴需要支付尾款，我们相信余雪晴会支付的。杨润天向一审法院起诉请求:1.准许执行昆明市出口加工区国际珠宝城7幢G120号房产。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院确认事实:2010年12月15日，出卖人阿诗玛公司与买受人杨润天签订《国际·昆明珠宝城房屋买卖合同》，约定杨润天向阿诗玛公司购买昆明市经济技术开发区昆明出口加工区国际·昆明珠宝城2#栋房屋，建筑层数地上10层，建筑面积约为11800平方米。因该合同履行过程中发生纠纷，经杨润天提起仲裁申请，阿诗玛公司提出反申请，昆明仲裁委员会于2014年11月27日作出昆仲裁（2014）172号仲裁裁决:“1.阿诗玛公司应当向杨润天交付符合法定交付条件的涉案房国际·昆明珠宝城2#栋;2.阿诗玛公司应向杨润天支付逾期交房违约金（自2011年9月1日起，按杨润天已付购房价款16156880元每日0.05%的标准，计算至实际交付符合法定交付条件的涉案房屋之日止）;因阿诗玛公司未履行该仲裁裁决，一审法院于2015年3月5日作出（2015）昆非执字第55号《执行裁定书》“冻结、划拨被执行人阿诗玛公司在银行的存款10280672.77元及利息，或对被执行人阿诗玛公司价值10280672.77元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2018年8月22日，一审法院向昆明市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封阿诗玛公司名下房屋73套，车位158个。案涉房屋在查封范围内。余雪晴对查封该标的物不服，向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年12月30日作出（2018）云01执异1704号《执行裁定书》，裁定中止执行。杨润天对此不服，提起本案申请执行人异议之诉。2010年12月9日，余雪晴与阿诗玛公司签订《房屋转让合同》，约定以1604064元的价款向阿诗玛公司购买位于昆明出口加工区国际珠宝城7幢G120号房产，余雪晴向阿诗玛公司支付首付部分房款804064元，其余房款约定为向银行按揭贷款方式支付。2010年12月9日，阿诗玛公司出具发票收到首付部分房款，剩余房款由于阿诗玛公司的原因导致余雪晴无法办理银行按揭贷款，故未予支付。诉争房屋现已由余雪晴管理使用，由于阿诗玛公司的原因，该房产至今未办理过户登记。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》确定和明确了执行程序中对于无过错不动产买受人物权期待权的保护原则。本案中，首先，从买卖关系的建立来看。余雪晴与阿诗玛公司于2010年12月9日通过签订《房屋转让合同》的方式，就诉争昆明出口加工区国际珠宝城7幢G120号房屋约定了房屋买卖权利义务关系，该权利义务关系建立于人民法院实施查封行为之前，当属合法有效的房屋买卖合同;其次，从该合同的履行情况看，合同签订后，余雪晴依约向阿诗玛公司支付了房屋总价50%以上的价款，而余款部分系由于阿诗玛公司开发建设本案所涉房屋的实际情况导致无法向银行办理按揭贷款，即未能就案涉房屋支付剩余购房款的责任不能归责于作为购房者的余雪晴。且现房屋已经由余雪晴实际管理使故余雪晴对诉争房屋享有买卖合同所约定的物权期待权，而房屋仍登记在阿诗玛公司名下并非余雪晴的原因造成，余雪晴对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二十八条之规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”余雪晴所举证据能够证实其对争议标的物享有合法民事权益，其对争议的标的物享有的物权期待权优于杨润天的一般债权，足以排除法院的强制执行。（必须指出的是，本判决生效后，余雪晴应无条件按照人民法院的要求支付剩余购房款，否则当不能享有物权期待权而排除强制执行的民事权益）综上，杨润天的诉讼请求不能成立，予以驳回。一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告杨润天的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告杨润天负担。”二审中，余雪晴提交了三组证据：证据一“照片、水电费缴费通知和收据”，欲证明自2018年3月开始就一直占有和使用房屋；证据二“昆明仲裁委受理案件通知书、组庭通知书、收款收据、仲裁申请书”，欲证明已经向昆明仲裁委申请仲裁；证据三“不动产登记信息”，欲房屋查封前已经占有使用房屋。杨润天质证认为，证据一，照片三性不认可，不能确定与案件有联系；水电费收据是否为阿诗玛公司的物业无法判断，交电费和通知主体对应不起来，不足以证明占有案涉房屋。证据二真实性认可，关联性不认可，根据最高法院规定，要交清房款，才能排除执行，对方之间是什么关系和本案没有关系。证据三真实性认可，证明目的不认可，证明不了占有房屋。阿诗玛公司质证认为，证据一认可；证据二真实性认可，证明力不认可，仲裁结果未出；证据三认可。本院认为，对余雪晴提交的证据真实性予以采信，但证据一不能证明其占有房屋的时间，仲裁还没结果，余雪晴主张以违约金抵扣剩余房款的事实不成立。2019年12月25日，余雪晴向本院提交了昆明仲裁委员会于2019年12月16日作出的昆仲裁（2019）396号裁决书，该裁决书认定：被申请人（阿诗玛公司）向申请人（余雪晴）实际交付案涉房屋的时间为2018年3月15日。裁决被申请人阿诗玛公司在裁决作出后十日内向申请人余雪晴支付逾期交房违约金321022.55元。归纳双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：余雪晴对案涉被查封房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，余雪晴要享有足以排除执行的民事权益，必须同时满足上述四个条件。本案中，昆明市中级人民法院查封案涉房屋的时间是2018年8月22日。余雪晴与阿诗玛公司于2010年12月9日签订《房屋转让合同》购买昆明出口加工区国际珠宝城7幢G120号房屋，该《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且签订于人民法院实施查封行为之前。昆明仲裁委员会裁决书认定阿诗玛公司向余雪晴交付案涉房屋的时间是2018年3月15日，余雪晴合法占有使用案涉房屋的时间在本案的执行查封之前，而房屋仍登记在阿诗玛公司名下并非余雪晴的原因造成。关于房屋价款的支付，合同签订后，余雪晴依约向阿诗玛公司支付了房屋总价50%以上的价款，余款部分系由于阿诗玛公司开发建设本案所涉房屋的实际情况导致无法向银行办理按揭贷款，至仲裁裁决书下达之日，扣除阿诗玛公司应向余雪晴支付的违约金外，余雪晴还应支付剩余购房款478977.45元。二审法庭调查时，余雪晴认为其应该支付尾款，由于阿诗玛公司的违约行为导致逾期交房，其承担违约责任后的违约金足以抵偿剩余价款，因此应等待仲裁结果出来后应交的房款会交清。当余雪晴向法院提交裁决书时，本院又再次口头向余雪晴释明，但余雪晴没有明确表示同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。对此，本院认为，至本院判决时，余雪晴仍不能将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不满足上述司法解释关于“按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件，故其对案涉被查封房屋不享有足以排除执行的民事权益。一审法院之所以在判决中注明“必须指出的是，本判决生效后，余雪晴应无条件按照人民法院的要求支付剩余购房款，否则当不能享有物权期待权而排除强制执行的民事权益”，也是注意到双方之间的仲裁裁决尚未作出，当剩余房款已经明确的情况下，余雪晴仍没有交清房款，其不能满足排除执行的条件。综上所述，杨润天的诉讼请求成立，予以支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初749号民事判决；二、准许对位于昆明出口加工区国际珠宝城7幢G120号房产的执行。一审案件受理费4300元，由杨润天负担。二审案件受理费4300元，由余雪晴负担。本判决为终审判决。审判长 龚 睿审判员 王 健审判员 赵思远二〇一九年十二月二十七日书记员 冯 帅