四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终1005号 上诉人（原审被告）：信卓集团房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市城区凯兴小区9号楼底层08号，统一社会信用代码9151090374003613X0。 法定代表人：王洪涛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐彬，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：敬小菊，四川浩典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：裴冬生，男，1970年10月22日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人（特别授权）：樊四华，重庆贝泽禹律师事务所律师。 上诉人信卓集团房地产开发有限公司因与被上诉人裴冬生商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初5319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人信卓集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐彬、敬小菊，被上诉人裴冬生的委托诉讼代理人樊四华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人信卓集团房地产开发有限公司的上诉请求：1.撤销（2018）川0903民初5319号民事判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人是案涉房屋的实际施工人，2015年1月8日，上诉人与被上诉人签订了8份《商品房买卖合同》，在签订合同的当日，被上诉人就接收了房屋，被上诉人虽否认该事实，但从上诉人与被上诉人于2015年7月15日签订的《工程移交报告》证实工程移交时间为2015年7月15日。虽然该工程的竣工验收时间为2016年9月26日，但结合双方签订的《补充合同》和《商品房买卖合同》，被上诉人实际接收以房抵付工程款的房屋是2015年7月15日，一审判决没有查清上诉人向被上诉人的交房时间，并错误认定交房时间为2016年12月下旬，属认定事实不清。同时，被上诉人提起诉讼以被上诉人对案涉房屋至今未取得房屋权属证书为由要求解除合同，并没有主张未在约定的时间取得初始登记违约要求解除合同，但一审判决以初始登记违约解除双方合同超出了当事人的诉讼请求。因法律和司法解释对逾期办证形成的解除权行使的合理期限未作规定，应类推适用因逾期交房解除权行使期限的规定。被上诉人虽有权行使合同约定的解除权，但被上诉人行使解除权的期限已过，解除权消灭，一审判决解除双方合同属适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误，并错误适用法律，超出当事人的诉讼请求，违反法定程序，故请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人裴冬生答辩称，交房时间本应由上诉人举证证明，但上诉人在一审中并未举证，结合工程竣工验收时间为2016年9月26日的客观事实，一审判决认定交房时间为被上诉人陈述的2016年12月下旬符合实际情况，具有合理性。被上诉人提起诉讼时并不知晓上诉人是否进行初始登记，并要求上诉人提交取得初始登记的证据，上诉人亦提交了相应证据，并非上诉人所称其未针对未取得初始登记举证抗辩。在一审庭审中，被上诉人也要求以上诉人未取得初始登记为由解除合同，因此，被上诉人是依据合同约定的初始登记和转移登记未按合同约定办理行使合同解除权，一审法院并未超出被上诉人的诉讼请求进行审理。本案不应类推适用因逾期交房解除权行使期限的规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。 裴冬生向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间就位于遂宁市船山区农贸市场复桥商贸城1单元1-5-1、1-5-2、1-5-4、1-7-4和2单元第五层2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4、2-7-1共计九套房屋的买卖合同关系；2.被告退还原告因购买位于遂宁市船山区农贸市场复桥商贸城1单元1-5-1、1-5-2、1-5-4和2单元第五层2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4共七套房屋的购房款1352068元及资金占用损失暂计70000元（最终以1352068元为基数，从2015年1月9月起按照年利率6%计算至被告付清所有款项时止）；3.被告退还原告因购买位于遂宁市船山区农贸市场复桥商贸城1单元1-7-4和2单元2-7-1共两套房屋的购房款399420元，资金占用损失暂计30000元（最终以399420元为基数，从2017年3月23日起按照年利率6%计算至被告付清所有款项时止）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2014年1月16日，原告裴冬生（承包人乙方）与信卓建设集团有限公司（发包人甲方）签订《建设工程施工内部承包合同》，合同约定工程名称为遂宁市船山区复桥农贸市场，工程地点为遂宁市船山区，以及工程规模及工程款支付等内容。2014年6月23日，信卓建设集团有限公司（发包人甲方）的委托代理人唐彬与原告裴冬生（承包人乙方）签订《工程补充协议》，该协议载明：“.....一、若甲方在承诺付工程款时，不能按时支付工程款、甲方自愿将本工程房屋按开盘价的80%抵扣给乙方，抵扣后价格为（商业住房：1760／㎡，第一层商业门市：5280／㎡）抵扣后的房屋及门市由乙方自行处理，甲方负责办理相关手续.....”。2014年12月26日，本案所涉的复桥农贸市场（复桥商贸城）工程取得商品房预售许可证。2016年8月30日，案涉工程取得《建设工程规划条件核实合格证》。2017年6月30日，案涉工程取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2015年1月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充合同》一份，合同载明：“经甲、乙双方协商同意：由于甲方未按时支付乙方工程款，甲方自愿用复桥农贸市场的商品房抵押给乙方作为工程款，房号为：1-5-1、1-5-2、1-5-3、1-5-4、2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4，面积为：853㎡，单价为：1760.00元／㎡，总价为：1501280.00元。若甲方在2015年2月1日前，没有按时付给乙方工程款，乙方有权自由处理所有抵押的房屋。甲方：委托代理人唐彬（不低于2000㎡出售）乙方:裴冬生”。同日，被告（出卖人）与原告裴冬生（买受人）针对船山区复桥镇农贸市场1幢1单元5层1号、1单元5层2号、1幢1单元5层3号、1单元5层4号及1幢2单元5层1号、2单元5层2号、2单元5层3号、2单元5层4号房屋签订了八份《商品房买卖合同》，该八份《商品房买卖合同》第二十条均约定：“产权登记（一）初始登记出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金……（二）转移登记2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行存款利率给付利息……”。该八份合同于2015年2月5日办理网签备案登记。2017年3月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了两份《复桥商贸城房屋认购协议》（以下简称《认购协议》），协议载明，原告分别以197460元、201960元的价格认购了复桥商贸城2-2-7-1号房屋、1-1-7-4号房屋，协议约定出卖人预计于2016年1月10日前将验收合格的房屋交付买受人使用，出卖人如因不可抗拒的自然因素或因政策调整等因素相应延长交房时间。如买受人在房屋竣工验收合格并在出卖人通知结算后的十日内不来办理结算手续和接房手续，应视为违约，并视为买受人接受房屋。按本合同第十条处理，出卖人如因上述原因延长交房时间，买受人办理结算手续时间则自然顺延。出卖人应在房屋正式验收并交付给买受人使用之后预计360个工作日为乙方办理房屋所有权证和土地使用权证。2017年3月24日，原告裴冬生出具收条一份，载明：“今收到复桥商贸城项目，以房抵工程款（399420元）（大写叁拾玖万玖仟肆佰贰拾元正），下欠工程款63624元（大写：陆万叁仟陆佰贰拾肆元正）”，该收条右下方载明“注工程款以全部结算，除税费款外和维修金外，总款还欠63624元”。2019年4月15日，被告向遂宁市船山区不动产登记中心申请办理首次登记，2019年4月19日，案涉房屋登记的所有权人为被告和案外人唐彬。2019年7月2日，唐彬向一审法院出具《承诺书》，载明其占有案涉房屋99%的份额，并将此情况告知了原告，认可原、被告签订的八份《商品房买卖合同》和两份《认购协议书》，愿意承担由此产生的一切法律后果。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和《认购协议》是否符合解除条件？若符合解除条件，被告退还原告购房款后，资金占用损失如何计算？案涉房屋系被告与案外人唐彬共同所有，且唐彬认可被告将房屋出售给原告的行为，故原、被告签订的《商品房买卖合同》和《认购协议》合法、有效，应受法律保护。首先，关于被告（出卖人）与原告裴冬生（买受人）签订的案涉七套房屋的《商品房买卖合同》，原、被告采取以房抵工程款的方式，由原告购买了遂宁市船山区农贸市场复桥商贸城1幢1单元1-5-1、1-5-2、1-5-4和2单元2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4共七套房屋，合同明确约定“出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房”，被告于2019年4月19日取得首次登记权属证明的行为，显然构成了违约。同时，合同明确约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房”，因被告未提供证据证明系何时将该七套房屋交付给原告，且其于2017年6月30日才取得案涉工程的《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，故对于原告陈述交房时间为2016年12月下旬的事实予以确认。根据双方的约定，被告未在2017年12月下旬前为原告办理所有权登记的行为，已构成了违约。综上，对于原告要求解除该七套房屋的买卖合同关系的诉讼请求，依法予以支持，该七份《商品房买卖合同》于被告收到起诉状副本之日（2018年12月29日）解除。原告要求被告退还该7套房屋的购房款1352068元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的资金占用损失，结合双方的约定，应当按照中国人民银行同期存款基准利率，从《商品房买卖合同》签订之日起计付。其次，关于原告（买受人）与被告（出卖人）签订的两份《认购协议》，原告购买了遂宁市船山区农贸市场复桥商贸城2-2-7-1、1-1-7-4号房屋，协议约定“出卖人应在房屋正式验收并交付给买受人使用之后预计360个工作日内为乙方办理房屋所有权证和土地使用权证”，因该两套房屋的交付时间是2017年3月23日，案涉工程取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》的时间是2017年6月30日，按照双方的约定，被告应当在预计时间2018年6月25日前为原告办理权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，原告提起本案诉讼时，尚未超过《认购协议》约定办理所有权登记的期限届满后一年，并且，被告于2019年4月19日取得首次登记，原告已提出解除合同的主张，亦不宜认定系被告单方原因导致无法为原告办理该两套房屋的所有权登记，故原告要求解除该两套房屋的买卖合同关系及相应的主张，不予支持。遂判决：“一、原告裴冬生与被告信卓集团房地产开发有限公司于2015年1月9日就遂宁市船山区农贸市场复桥商贸城1单元1-5-1、1-5-2、1-5-4和2单元2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4号房屋签订的七份《商品房买卖合同》于2018年12月29日解除；二、被告信卓集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告裴冬生退还购房款1352068元，并支付资金占用利息，资金占用利息的计算方法为：以本金1352068元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档存款基准利率为标准，从2015年1月9日起计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述资金占用利息计算至本金付清之日止；三、驳回原告裴冬生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21463元，由原告裴冬生承担5463元，被告信卓集团房地产开发有限公司承担16000元。” 本院二审期间，上诉人与被上诉人均没有提交新证据。二审审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对被上诉人裴冬生系遂宁市船山区农贸市场（复桥商贸城）工程的承建人，以及按照双方签订的《建设工程施工内部承包合同》的约定，上诉人以房屋抵偿工程款的事实均无异议，因此，上诉人与被上诉人签订的7份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方的权利义务均应当按照合同约定予以确认。本案二审的争议焦点：一、被上诉人依据《商品房买卖合同》享有的合同解除权是否已经消灭；二、一审判决是否超出被上诉人的诉讼请求。 关于争议焦点一，案涉7份《商品房买卖合同》第二十条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行存款利率给付利息……”。现双方当事人对房屋交付时间产生争议，上诉人在二审庭审中将原上诉主张的交房时间2015年7月15日变更为2016年9月26日，即工程竣工验收时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，交房时应当符合“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”的条件，然而，上诉人于2017年6月30日才取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，在上诉人主张的2016年9月26日尚不具备合同约定的交房条件。上诉人作为出卖人亦未举示向被上诉人交付房屋的证据证明交房时间，一审法院根据本案审理查明的事实，认定被上诉人认可的2016年12月为交房时间并无不当。按照合同的约定，上诉人应于2017年12月前为被上诉人办理房屋权属登记，但上诉人未按合同约定的时间履行办证义务，其行为已构成违约，被上诉人要求解除合同符合合同约定。上诉人诉称本案因逾期办证解除权行使期限应当类推适用关于因逾期交房解除权行使期限的相关法律规定，被上诉人的解除权已经消灭的主张没有事实依据，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，本案双方当事人并未约定解除权行使期限，上诉人亦未举证证明向被上诉人进行了催告，故被上诉人的解除权并未消灭，一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》自被上诉人的起诉状副本送达上诉人时即2018年12月29日解除符合法律规定。 关于争议焦点二，被上诉人辩称其在一审庭审中要求以上诉人逾期取得初始登记构成违约为由解除合同，上诉人在二审庭审中亦对被上诉人的抗辩意见予以认可。且被上诉人是以上诉人逾期取得初始登记为由要求解除合同，还是以上诉人逾期办证为由要求解除合同仅是其提出诉讼请求所依据理由，被上诉人要求解除与上诉人之间的买卖合同关系，并要求上诉人退还购房款以及支付资金占用利息的诉讼请求并未变更，故一审法院没有超出被上诉人的诉讼请求进行审判。 综上所述，上诉人信卓集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21463元，由上诉人信卓集团房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  康 英 审判员  周 歧 二〇一九年十二月二十六日 书记员  李 安