江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初4258号 原告:潘京义，男，1945年5月25日生，汉族，户籍地新疆博乐市，现住江苏省无锡市惠山区。 原告：杨淑秀，女，1951年7月28日生，汉族，户籍地新疆博乐市，现住江苏省无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：周寅辉，江苏衡欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管祎漪，江苏衡欣律师事务所律师。 被告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，统一社会信用代码914406067615683629，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼西楼。 负责人：李长江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈国辉，系该公司员工。 委托诉讼代理人：赵婷婷，系该公司员工。 原告潘京义、杨淑秀与被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，进行了公开开庭审理。原告潘京义、杨淑秀的共同委托诉讼代理人周寅辉、管祎漪，被告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人陈国辉、赵婷婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘京义、杨淑秀向本院提出诉讼请求：1.依法判令碧桂园物业公司赔偿潘京义、杨淑秀房屋因污水倒灌浸泡造成的财产损失31907元；2.判令碧桂园物业公司赔偿潘京义、杨淑秀房屋空置损失租金12000元（2000元/月*6月）；3.判令碧桂园物业公司承担本案诉讼费、评估费用。事实与理由：2019年2月24日，无锡市绿地世纪城三、四、五期业主委员会与碧桂园物业公司签订了《物业服务委托合同》，合同约定由碧桂园物业公司对绿地世纪城小区内房屋建筑共用部位进行管理维护。2019年5月9日上午8时许，潘京义、杨淑秀位于绿地世纪城206-202处的房屋内地面泡满了粪尿水，潘京义、杨淑秀家中的地板、家具、日常用品等均受到不同程度的严重影响。在未找到堵点之前，为防止污水继续倒灌，物业将潘京义、杨淑秀家中的卫生间吊顶打开，临时接通管道将污水排出，造成了潘京义、杨淑秀卫生间吊顶和门套的二次损失。5月10日下午，最终确认堵点为位于地下室夹层弯管，此管道为公共管道，堵塞物为一节蛇皮袋，蛇皮袋上已布有铁锈。本次事件是碧桂园物业公司未按照《物业服务委托合同》约定及时定期疏通下水管道导致，碧桂园物业公司未按约定履行物业服务义务的行为给潘京义、杨淑秀造成了巨大的财产损失。其曾多次与物业沟通赔偿及重新装修的事宜，但碧桂园物业公司拒绝赔偿，故其诉至法院。 被告碧桂园物业公司辩称：1.其公司于2019年2月份进驻涉案小区，负责物业管理工作，根据其公司与业委会签订的物业服务委托合同，其公司是按照无锡市物业服务三级等级的标准进行物业服务，物业服务委托合同明确约定对于排水设施其公司每季清扫一次排水泥沟，每年对地下管井清理一次。其公司于2月份进场后，安排工作人员逐一进行排查，具体排查记录以及疏通现场的照片详见提供的证据，以上均说明其公司进场后完全按照物业服务委托合同以及相应的标准履行了物业服务的管理义务。2.根据潘京义、杨淑秀的诉请中描述的以及事发后现场寻找的污水浸泡的原因，由于污水管道中有蛇皮袋及浴球等异物导致公共管道堵塞，明显属于业主使用不当所致，与其无关。3.事发后，其公司第一时间通知业主，并积极协助潘京义、杨淑秀清理现场，且提供了场所给潘京义、杨淑秀堆放物品，为潘京义、杨淑秀的装潢提供便利。4.潘京义、杨淑秀居住的房屋被污水倒灌是由于业主使用不当造成，与其公司无关，在事发前房屋就处于空置状态，且房屋自住，未租赁给他人，事发后潘京义、杨淑秀也未租房居住，故潘京义、杨淑秀主张的房屋空置损失并未实际发生。综上，其公司事前、中、后均履行了相应的义务，请求法院驳回潘京义、杨淑秀的诉请。 本院经审查认定事实如下：对双方无争议的事实，本院予以认定。绿地世纪城206-202号房屋（以下简称涉案房屋）系潘京义、杨淑秀共有。2019年1月23日，无锡市绿地世纪城三、四、五期业主大会作出决定聘用碧桂园物业公司作为小区物业服务企业提供物业服务。2019年2月24日，碧桂园物业公司与绿地世纪城三、四、五期业主委员会签订《物业委托服务合同》一份，合同约定碧桂园物业公司为坐落于无锡市惠山区商业提供物业服务，具体四至范围：东惠绿路、南中惠大道、西惠山大道、北华惠路。委托服务期间为三年，自业主大会表决通过物业服务合同后、业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同之日的次日0点起。合同同时约定碧桂园物业公司须按照《无锡市普通住宅物业服务等级（试行）三级服务标准》和《三期C块和四期C块约定服务标准》作为目标提供服务。《无锡市普通住宅物业服务等级（试行）三级服务标准》中对房屋、共用设施、设备维护和管理作出约定：对排水设施每季清扫1次排水明沟，每年对地下管井清理1次。对其他设施每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其他共用设施设备，并及时维修养护，保证正常运行。2019年5月9日，碧桂园物业公司发现涉案房屋污水渗漏，遂通知涉案房屋业主，并对涉案房屋进行清理和排查疏通，排查出原因系因一楼与二楼之间的公共排水管道被蛇皮袋、浴球等物品堵塞导致污水倒灌。该公共管道在碧桂园物业公司的物业服务检查范围内。事发后，潘京义、杨淑秀并未租赁其他房屋居住，涉案房屋在事发前也未租赁给他人居住。 庭审过程中，潘京义、杨淑秀申请对涉案房屋装修及屋内财物因污水浸泡造成的损失进行鉴定。本院委托无锡市宏业房地产土地资产评估有限公司进行评估，经评定估算，截止评估基准日2019年8月28日，涉案房屋部分装潢及相关资产的市场价值为31907元。 上述事实由不动产登记证明、《物业委托服务合同》、《无锡市普通住宅物业服务等级（试行）三级服务标准》、绿地世纪城三四五期小区业主大会第三次会议表决结果的公告、现场房屋受损照片、事发现场清理照片、事发现场疏通照片、物业用房照片、估价报告书、当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本案的争议焦点为：一、潘京义、杨淑秀的损失是否系碧桂园物业公司在履行物业服务合同中的瑕疵履行导致。二、潘京义、杨淑秀主张的损失是否合理。对于争议焦点一，潘京义、杨淑秀认为其损失系碧桂园物业公司未按约履行及时定期疏通下水管道导致。碧桂园物业公司认为其已经履行了相应义务，并向本院提交雨污水井月度排查表、雨污水井排查疏通现场照片、事发现场疏通照片、事发现场清理照片、物业用房照片，证明其公司已经按约履行疏通排查义务，造成损失的原因系业主使用不当造成，与其公司无关，其公司已经对现场进行清理并提供放置物品的场所。经质证，潘京义、杨淑秀对雨污水井月度排查表、雨污水井排查疏通现场照片的真实性和关联性有异议，对事发现场清理照片真实性无异议、证明目的不予认可，对物业用房照片无异议。本院认为，碧桂园物业公司应当按照物业服务合同约定，履行对其他设施每月巡查1次管线井道及其他共用设施设备，并及时维修养护，保证正常运行的义务。堵塞的公共管道系碧桂园物业的检查服务范围，碧桂园物业公司提供的雨污水井月度排查表、雨污水井排查疏通现场照片系其单方制作，无法证明对涉案房屋所在单元楼的管道履行了相应的检查疏通的义务，且其也未能保证发生事故的公共设施正常运行，故其存在违约行为，应当承担赔偿损失等违约责任。对于争议焦点二，潘京义、杨淑秀认为涉案房屋事发后至今无人居住，考虑到需要评估及评估后装修、消毒、通风，故其认为六个月期间比较合理，参考了同小区、同户型每月租金后，认为空置损失应当按照2000元/月计算。碧桂园物业公司认为与其无关且损失并未实际发生。本院认为，案涉房屋经评估认定装修及相关资产损失31907元，碧桂园物业公司对评估报告无异议，故本院对上述损失予以认定。因碧桂园物业公司的违约行为导致涉案房屋发生被污水浸泡无法居住，事发时至涉案房屋评估期间已超过6个月，考虑到涉案房屋系被生活污水所浸泡，需要装修、消毒、通风后再入住，故本院认为潘京义、杨淑秀主张的六个月空置期间较为合理，其空置损失按照月租金2000元/月计算，亦未有明显不合理之处，故本院对潘京义、杨淑秀主张空置损失12000元予以支持。 本院认为：当事人应当按照约定履行义务，否则应当承担赔偿损失等违约责任。因碧桂园物业公司未能按照合同约定履行物业服务义务，导致涉案房屋被污水浸泡产生的房屋装修及财产损失31907元以及房屋空置损失12000元，碧桂园物业公司应当承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿潘京义、杨淑秀房屋装修及房屋内财产损失31907元、房屋空置损失12000元。 案件受理费898元，减半收取449元，评估费1750元，合计2199元，由碧桂园物业公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员 王 臻 二〇一九年十二月五日 书记员 司林林