河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初5965号原告：汤琦，女，1972年2月5日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人：孟瑶，河北燕祥律师事务所律师。被告：马亮，男，1989年6月4日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托代理人：苏婷，北京市京师律师事务所律师。委托代理人：周天明，北京市京师律师事务所律师。原告汤琦与被告马亮、第三人河北新格瑞斯房地产开发有限公司（以下简称新格瑞斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于2019年12月4日向本院申请撤回对第三人新格瑞斯公司的起诉，本院依法准许。原告汤琦委托代理人孟瑶，被告马亮及委托代理人苏婷、周天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤琦向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年5月14日签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款307000元，并支付自2017年5月14日起至实际付清之日的利息；3、被告给付原告违约金217600元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年5月14日，原被告签订了房屋买卖协议书，约定原告购买被告马亮名下的坐落于霸州市胜芳站旁瑞景新城1号楼1单元04号房，总价款108.8万元，2017年10月30日左右出网签合同，由原告将部分购房款支付给第三人，另一部分购房款387000元支付给被告。原告依约向被告支付307000元，但被告并未履行合同义务，未通知原告办理网签手续等后续事宜。后原告得知涉案的房屋五证不全，无法交易，被告的行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特依法起诉。被告马亮辩称：案涉合同标的为房屋的认购权，而非房屋本身，双方签署的房屋买卖协议书虽名为房屋买卖协议，但双方在签署协议时真实意思表示系被告对新格瑞斯公司享有的房屋认购权转让给原告，故案涉协议是指为房屋认购权转让协议，房屋认购权的转让没有明文规定禁止交易，法无禁止即自由，案涉协议应合法有效。原告诉请解除合同已超过一年除斥期间，原被告于2017年5月14日签署协议，原告于2019年9月起诉，解除权系形成权，适用一年的除斥期间，原告的解除权已经于2018年5月14日消灭，应驳回原告的起诉。被告已经履行全部的合同义务，合同目的已经实现，不存在违约情形，双方签署协议后，被告协助原告与新格瑞斯公司签订了房屋买卖合同，合同目的已经全部实现，不存在原告诉称的合同目的无法实现的情形，并且案涉协议不存在合同法第94条规定的法定解除情形，合同也未约定合同解除的条件，故该合同不应解除。原告诉称的房屋五证不全的问题，原告应另向新格瑞斯公司主张相应权利，与本案无关，新格瑞斯公司是其作为开发商应确保作为案涉房屋的产权清晰，负责办理网签过户手续的，被告没有能力为原告所购房屋办理五证及产权过户，且不属于被告义务，原告应当另案向新格瑞斯公司主张权利，即便涉及五证问题结合相关案例及2015年全国民事审判工作会议纪要的要求，人民法院对于此类房屋流转引发的争议和适用问题不属于人民法院受理民事纠纷的范围，应由行政机关先行进行处理，应驳回原告起诉。原告围绕诉讼请求依法提交的证据为：1、房屋买卖协议书一份，证明2017年5月14日原被告签订房屋买卖协议书，双方存在房屋买卖法律关系。2、结婚证及贾志群招商银行历史交易明细一份，证明原告通过其配偶的银行账户支付给被告转让费307000元。3、商品房买卖合同书及pos机刷卡单一张，收据2张，招商银行交易明细清单一份，证明原被告签订房屋买卖协议书之后，在开发商处将案涉房屋更名为原告的配偶贾志群，且原告支付了房屋首付款、电商费。4、照片2张，证明案涉房屋所在项目已被政府查封。5、（2019）冀1081民初3405号民事判决书一份，证明案涉房屋项目未取得预售许可证的事实。6、微信截图1张及交易记录1份，证明因案涉项目五证不全，政府相关部分协调退还业主首付款，原告已收到部分退款。被告马亮的质证意见为：对证据1三性认可，对证明目的不认可，房号是1-1-1504室，被告认为原被告签订协议书合同标的是案涉房屋认购权而不是房屋，因此双方并不存在房屋买卖法律关系。对证据2三性及证明目的都认可，原告认可为转让费。对证据3三性及证明目的认可，也能印证原告与新格瑞斯公司之间存在房屋买卖合同关系的事实。对证据4真实性、合法性认可，关联性不认可，不能证明新格瑞斯公司因何种原因被政府查封。对证据5真实性、合法性认可，关联性不认可，该份证据仅能证明该判决书纠纷发生时新格瑞斯公司未取得房屋预售许可证的事实，现在情况是未知的。对证据6原告没有提供证据原件以及没有证明微信聊天双方真实身份，三性均不认可，交易记录无法看出该款项来源，因此原告主张为部分退款这一目的被告不认可。被告马亮向本院提交证据：1、手机银行转账记录一份，证明被告向新格瑞斯公司的代理人王成成支付了70000元用于购买案涉房屋指标的事实，被告确已获得案涉房屋的认购权，被告从未拥有过案涉房屋，不可能与原告存在房屋买卖合同关系。2、案涉房屋楼盘销售宣传信息3份，证明被告向原告转让案涉房屋购买权时新格瑞斯公司一直以案涉房屋为70年大产权商品房作为宣传，原被告双方在协议签订时均认为案涉房屋确系商品房，也证明被告不存在违约的情形。原告的质证意见为：对证据1真实性、证明目的均不认可，且与本案无关，该份证据无法显示被告向新格瑞斯公司付款。即便如被告所述其向开发商支付的应为购房款，不是购买指标的费用，开发商无权出售某项指标，被告陈述其从未拥有案涉房屋，却转而将房屋出售给原告，就双方协议讲，其属于根本违约；对证据2无法核实真实性，也无法证明其证明目的，不能说其认为该房屋是70年产权就否定案涉房屋的现有性质。经过庭审质证，本院审查认为，原告提供的证据1、2、3、4、5符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，证据6缺乏与本案的关联性，本院不予采信。被告证据1、2不能达到被告的证明目的，本院不予采信。经审理查明：2017年5月14日原告汤琦与被告马亮签订房屋买卖协议书一份，约定：被告将名下坐落于霸州市胜芳站旁瑞景新城1号楼1单元04号商品房（期房）转让出售给原告，建筑面积113.96平方米，房屋价款为1088000元，协议签订之日原告一次性交清房屋首付款，被告的转让费和开发商的电商费共计656808元，此房预计2017年10月30日左右出网签合同。被告保证其转让给原告的房屋为商品房（期房）且产权清晰无其他纠纷。被告所出售的房屋是从开发商所定的一手房屋，对此原告完全知晓。被告应全力协助原告办理房屋转让事宜。原告共应付被告转让费共计387000元，原告已支付给被告307000元，具体到账时间由被告工商银行**×××21账单为有效到账，剩余转让费80000元，原告应在10月28日前转账到被告工商银行**×××21账户。如由违约，按本协议书的赔偿约定。2017年5月13日原告通过贾志群（与原告系夫妻关系）银行账户转款至被告**×××21账户307000元。2017年5月13日贾志群与新格瑞斯公司签订了房屋买卖合同一份，合同落款日期为2017年4月6日。本案涉案房屋位于霸州市，由新格瑞斯公司开发。被告购买房屋时支付了部分款项，此款已转为原告的购房款、电商费，由新格瑞斯公司重新出具收据。本院认为，原告汤琦与被告马亮签订的房屋买卖协议书，系双方当事人自愿签订，原、被告买卖的标的物系位于霸州市的房屋。《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。由新格瑞斯公司开发的瑞景新城项目在销售房屋时应具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，该公司不能提供上述证件，新格瑞斯公司开发销售瑞景新城的房屋违反法律、行政法规的强制性规定，此事实为法院生效判决所确认，故被告从新格瑞斯公司购买房屋应属无效，被告与原告签订的房屋买卖协议，亦应无效。被告抗辩称其买卖的标的是涉案房屋的购买权的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告于2017年5月14日收到原告307000元，故应当返还原告307000元。故对原告要求被告返还307000元的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告签订房屋买卖协议时，原告应查明房屋的合法性，故原告存在过错，对原告要求被告支付利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、原告汤琦与被告马亮2017年5月14日签订的房屋买卖协议无效；二、被告马亮于本判决生效之日起十日内返还原告汤琦307000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9246元减半收取4623元，由原告承担1918元，被告承担2705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 王 艳二〇一九年十二月十二日书记员 王雪寒