河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初6820号 原告：石家庄桥东连天阁酒店，住所地石家庄市桥西区大经街90号。 经营者：屈伟，男，1984年3月21日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：徐永，河北金房律师事务所律师。 被告：石家庄康美健身服务有限公司，住所地石家庄市新华区朝阳路与电大街交叉口北50米市场3号108室。 法定代表人：李卫东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁春燕，河北俱时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝子康，河北俱时律师事务所律师。 原告石家庄桥东连天阁酒店（以下简称连天阁酒店）与被告石家庄康美健身服务有限公司（以下简称康美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告连天阁酒店的经营者屈伟及委托诉讼代理人徐永、被告康美公司的委托诉讼代理人丁春燕、郝子康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院查明的事实 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付所拖欠原告房屋租金170000元（壹拾柒万元整）；另应给付下半年房屋租金650000元整（陆拾伍万元整），合计：820000元整（捌拾贰万元整）；2、依法判令被告按租赁协议的约定逾期交付一天按保证金的5%向原告支付违约金（保证金108300元×0.05×10＝54150元），计：54150元整（伍万肆仟壹佰伍拾元整）；3、诉讼费及律师费由被告承担。 原告诉称，2015年5月27日，原告与被告签订了“房屋租赁协议书”，协议书约定租赁期限为5年，即自2015年7月15日至2020年7月15日止，每年房屋租金1300000元整（壹佰叁拾万元整），租金交纳方式为每半年交一次，如逾期不交纳一天，甲方（原告）从（乙方）保证金中扣除5%作为违约金（108300×0.05×10＝54150元），保证金不予退还，具体内容有“房屋租赁协议书”为证。但被告却未按“房屋租赁协议书”约定期限及方式交纳房屋租金，本该于2018年12月30日付清上半年（即2018年1月至6月）房屋租金，共计650000元整（陆拾伍万元整），却一直拖欠，直到2018年底春节前共付了150000元，此时已进入2019年3月份，被告方依然拖欠房屋租金500000元整，从2019年3月至5月因原告方多次催缴房租，被告方陆续支付房租330000元，截至2019年6月15日共拖欠上半年房租170000元整。按照“房屋租赁协议书”约定，被告方应于2019年6月30日前付清下半年房屋租金，但至今未付。起诉时止，已欠原告租金170000元（壹拾柒万元整）。违约金54150元（伍万肆仟壹佰伍拾元整）。被告实际使用本案所涉房屋至2019年7月底，2019年7月23日被告擅自撤出租赁房屋，2019年7月24日上午原告将本案所涉房屋锁住。2019年10月份将本案所涉房屋另租给他人。原告主张的违约金为自保证金中予以扣除，原告主张保证金不应予以退还。为证明其主张，原告向本院提交租赁房屋协议书三份、房产证复印件等证据予以证实。 被告辩称，关于房屋租赁法律关系，原告仅向本院提交房屋租赁合同复印件，并未提交房屋产权证书及租赁许可证及转租合法性的依据，目前无法判断该房屋租赁法律关系的合法性，且原告提交证据已过举证期限。被告并非恶意拖欠房租，只是延长时日，待被告收回货款便可清偿所有款项，但原告在2019年7月24日封闭店面，造成被告无法实际经营，合同履行目的不能。原告封锁店面后擅自处置被告财产，变卖器械及设备，并未提供相应明细，给我方造成损失。对支付欠原告上半年房租的事实，原告对计算明细承担相应举证责任，关于下半年房租，主张65万元，因原告于2019年7月24日已将店面封锁，合同实际履行不能，虽原告未主张解除，但实际处于解除状态，故对其主张的65万元的租金不予认可。认可2019年1月15日至2019年7月15日期间，被告共拖欠原告房屋租金170000元。为证明其主张，被告向本院提交交纳房租银行转账记录等证据予以证实。被告主张原告主张的违约金标准过高，扣除保证金按日5%标准扣除过高，原告主张日5%的标准超过法律规定的加付损失30%的规定。 原、被告于2015年5月27日签订《房屋租赁协议书》一份，约定：“一、租赁范围及面积：临街主楼：负一层839.09平方米，首一层二层1468.92共计面积2308.01平米。二、租赁期限：2015年7月15日至2020年7月15日，共计5年。三、保证金：自合同签字之日起。乙方（被告）需先支付甲方（原告）108300元保证金，在乙方交付保证金之后，甲方在约定期限内将房屋交付于乙方。四、租金与其他费用的交纳：1、合同共计执行5年，每年房租1300000元整，计（壹佰叁拾万元整）。2、房租交付：自合同签订起，乙方需一次性交纳4个月的房租，计：433300元整（合计：肆拾叁万叁仟叁佰元整）。到期再交纳两个月房租计：216600元整。此后每次提前半个月交纳下次6个月房租租金（650000元整），计每半年交纳一次。如逾期不交纳一天，甲方从乙方保证金中扣除保证金的5%作为违约金，逾期不交纳十天甲方有权停止向乙方供水电，逾期十五天不交纳租金，甲方有权解除本协议，甲方不予退还乙方保证金余款，并有权收回房屋。......” 裁决理由及结果 本院认为，关于拖欠房租金额问题，本案所涉房屋租赁合同，原告于2019年7月24日将房屋加锁收回，后未再交付被告使用，被告主张自此时起，双方签订的房屋租赁合同事实上解除，本院予以确认。被告主张，依据双方签订房屋租赁合同可见，2019年1月15日至2019年7月15日为2019年上半年的交费时间，该期间被告欠付原告租金170000元，原告认可被告拖欠原告上半年租金170000元，依据双方签订的房屋租赁合同显示，房屋租赁期间为2015年7月15日至2020年7月15日，依据该合同约定，2019年上半年6个月的计租时间应为2019年1月15日至2019年7月15日，故对于被告主张的2019年1月15日至2019年7月15日期间拖欠房租170000元的主张本院予以支持。2019年7月24日，双方房屋租赁合同实际解除，经本院核算，被告尚欠原告房租202500元。 关于保证金是否退还问题，双方均认可被告支付原告保证金108300元，原告主张依据双方约定保证金中应扣除54150元为违约金，由于被告逾期交纳租金超过15天，原告有权扣除全部保证金，被告不予认可，被告主张，该违约金约定过高，应予以调整。本院认为，双方约定违约金标准过高，应调整为按照年利率7.8%标准，总金额不超过108300元，计算违约金。为减轻当事人诉累，保证金直接抵扣拖欠的房租，故被告应支付原告房租94200元。 综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告石家庄康美健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄桥东连天阁酒店房屋租金94200元并支付违约金（以94200元为基数，自2019年7月25日起至付清之日止按照年利率7.8%计算，违约金总金额不超过108300元）； 驳回原告石家庄桥东连天阁酒店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12546元，由被告石家庄康美健身服务有限公司负担3200元，原告石家庄桥东连天阁酒店负担9346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。 审 判 长  韩丽娟 人民陪审员  李君莉 人民陪审员  路秀申 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  魏 萍