吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终523号 上诉人（一审原告、执行案外人）：王井红，男，1971年8月4日出生，汉族，住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：于洋，吉林公捷律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：皮继伟，男，1969年6月17日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：邵文超，吉林万公律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：北京京沪房地产开发有限公司，住所地：北京市石景山区实兴东街11号3层3143室。 法定代表人：董贵宾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谷秀梅，该公司工作人员。 上诉人王井红与被上诉人皮继伟、一审第三人北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省四平市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）吉03民初325号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。王井红及其委托诉讼代理人于洋、皮继伟的委托诉讼代理人邵文超、京沪公司的委托诉讼代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王井红向一审法院起诉请求：1.请求判决驳回（排除）皮继伟对京沪公司卖予王井红房屋的执行；2.撤销四平中院（2019）吉03执异40号执行裁定；3.确认争议的房屋为王井红所有，裁判皮继伟执行京沪公司其他财产。 一审判决认定：申请执行人皮继伟因与被执行人京沪公司建筑工程施工合同纠纷一案，皮继伟诉请：1.依法判令皮继伟与京沪公司分公司签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；2.判令给付皮继伟工程款34294702.40元及逾期付款违约金800万元；3.判令皮继伟对案涉工程的价款享有优先受偿权。在案件审理过程中，皮继伟提出保全申请，一审法院于2016年1月15日作出（2015）四民二初字第56号民事裁定，将京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋（建筑面积16849.33平方米）查封。后于2018年6月29日作出（2015）四民二初字第56号民事判决，判决：“一、原告（反诉被告）皮继伟与被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司于2014年2月20日与2014年3月5日签订的《京沪广场A区工程施工合同》无效；二、被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）皮继伟工程款34294702.4元并支付利息损失（以34294702.4元为基数自2015年9月19日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至给付完毕时止）；三、驳回原告（反诉被告）皮继伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京沪房地产开发有限公司、北京京沪房地产开发有限公司辽河农垦管理区分公司的反诉请求。”判决生效后，皮继伟申请执行，在执行过程中，一审法院作出（2018）吉03执80号执行裁定，续行查封在本案审理期间查封的京沪公司在京沪广场开发的A3号楼、A7号楼的187户商品房屋，并于2019年3月14日发布（2018）吉03执80号之一执行公告，将上述查封的房屋交由申请执行人皮继伟保管。案外人王井红对此提出异议。2019年5月17日，一审法院作出（2019）吉03执异40号民事裁定，驳回案外人王井红、王巍的异议请求，继续对位于四平市辽河农垦区孤家子镇京沪广场A3号楼1单元901号、1001号房屋，A3号楼3单元903号房屋，A7号楼1单元401号、501号、601号、701号、801号、901号、1001号、1101号、1201号、1501号房屋的执行。王井红不服，提起执行异议之诉。 另查明：京沪公司于2013年10月9日取得京沪广场《建设用地规划许可证》、2013年11月15日取得京沪广场《建设工程规划许可证》、2014年1月8日取得京沪广场《建设工程施工许可证》。京沪广场A3、A7号楼于2014年3月19日取得商品房销（预）售许可证，案涉房屋建设工程尚未竣工验收。王井红主张其与京沪公司签订以房抵债协议，用案涉房屋抵顶京沪公司欠王井红的工程款。王井红提供的《京沪地产与王井红往来明细》出具时间为2015年11月25日，《沙子材料款对账单》出具时间为2016年11月5日，《付款委托书》出具时间为2016年11月10日，《商品房购买合同》签订时间是2015年7月23日。《京沪地产与王井红往来明细》记载：抵账后王井红欠京沪公司39284元。案涉房屋建设工程尚未竣工验收。王井红主张其向京沪公司出售砂石等建筑材料并承包部分工程，后京沪公司因拖欠其货款和工程款，与其签订以房抵债协议，以案涉房屋抵偿所欠款项，并将房屋交付。以房抵债协议签订时间在人民法院查封之前。皮继伟申请对王井红提交的商品房买卖合同、收据及抵债协议加盖的公章及手写文字形成时间，商品房买卖合同记载的签订时间和收据记载的出具时间是否一致进行鉴定，庭后撤回鉴定申请。 一审法院认为：一、关于王井红的诉讼请求问题。本案王井红仅提出排除皮继伟对京沪公司卖予王井红1套房屋（即A3号楼3单元903号房屋）的执行的诉讼请求，应视为其对本院（2019）吉03执异40号民事裁定继续执行案涉房屋其他部分的认可，即本案只审理王井红本次诉讼提出的诉讼请求，王井红本次诉讼请求中未涉及的本院（2019）吉03执异40号民事裁定的部分其已认可。 二、关于王井红是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。王井红以以房抵债受让人的身份主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，则应提供证据证明其与京沪公司以房抵债的行为客观存在且在人民法院查封之前签订以房抵债协议并合法占有案涉房屋，并证明抵债时原债务履行期限已经届满且经清算数额已经确定并与用于抵债的房屋价值合理对应。现王井红未提供其与京沪公司就供应砂石等建材达成的买卖合同、交易过程中形成的结算单据、承包合同、施工记录等证据证明其与京沪公司之间的以房抵债协议所载的原债务客观存在、数额真实且履行期限已经届满。其向本院提交的往来明细中并无王井红本人及工程承包人皮继伟签字，仅有谷宏梅签字，形式上并不完整；且该明细显示抵债之物的价值超过债务数额，二者不能合理对应；同时该明细亦未载明用于抵债的具体房屋。除此之外，王井红提供的往来明细、对账单、付款委托书、商品房买卖合同，反映其与京沪公司在尚未清算具体债务数额并达成以房抵债协议时即已签订了房屋买卖合同，故王井红提供的证据存在诸多矛盾，反映的交易过程不符合常理，不足以证明其与京沪公司之间存在真实的债权债务关系，亦不足以证明其主张的债务数额经过清算业已确定，以及双方达成了合法有效的以房抵债协议且用于抵债的房屋价值与债务数额合理对应，故其主张以房抵债的事实不能成立。此外，案涉房屋建设工程尚未竣工验收，不具备水电气等居住使用必须的条件，不符合房屋交付的法定条件，仅凭王井红提交的房屋钥匙无法证明其在人民法院查封前已合法占有使用该房屋。据此，王井红虽然主张其系以房抵债的受让人，但其提供的证据不足以证明其主张的以房抵债行为客观存在且在人民法院查封案涉房屋前已签订了合法有效的抵债协议并合法占有该房屋，亦不足以证明抵债时原债务履行期限已经届满且数额与用于抵债的房屋价值合理对应，故其对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 三、关于案涉房屋的所有权确认问题。依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。…”之规定，物权的取得以登记为生效要件。案涉房屋现在尚未竣工验收、不能办理产权登记，故王井红因未办理登记而未取得案涉房屋的所有权，其请求确认房屋所有权无事实依据，本院不予支持。 综上所述，王井红不享有足以排除对诉争房屋强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回王井红的诉讼请求。案件受理费3995.18元，由原告王井红负担。 王井红上诉请求：1.请求依法撤销四平中院（2019）吉03民初325号民事判决的全部内容；2.认定王井红具有排除皮继伟对涉案房屋申请执行的权利，支持王井红一审的所有诉讼请求；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、王井红对房屋未过户无过错。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押和冻结；第三人已经支付全部借款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押和冻结。2.对于房屋交付，法律上并没有规定房屋交付的方式，而且在执行异议中房屋占有显然是不以登记作为占有前提条件的，如果以登记作为占有前提条件，则无须提出房屋的执行异议。同时，根据买卖合同的规定，法律上并未对交付作出形式上的要求。本案中京沪公司已将房屋钥匙交给王井红，按照通常情况应当认定交付成立。3.对于房屋没有过户是因京沪公司对涉案房屋手续不全，无法完成登记过户，因此对于无法登记过户王井红作为第三人没有过错。二、一审法院在判决书论理部分认为王井红没有证据证明与京沪公司之间以房抵债的过程、以房抵债数额及其差价部分如何形成，就认为王井红没有证据证明以房抵债的事实，缺少事实和法律的规定。1.根据执行规定第十七条，规定的是被执行人已将房屋出售给第三人作为前提条件，而出售的原因并未进行限制，本案中王井红与京沪公司之间的房屋转让行为事实上就是一种出售行为，这种出售的原因并非执行程序审查的原因，执行程序只需审查出售事实是否成立即可。2.王井红与京沪公司之间关于十几套房屋已经签订了房屋买卖合同，而且京沪公司已向王井红出具了全额的房款收据，因此双方之间的房屋买卖合同及收据一是证明了房屋出售的事实，二是证明了房屋价款已全部支付的事实。3.对于以部分材料款王井红和京沪公司形成以房抵债，只是房屋买卖的情形之一，并非房屋买卖的合同本身，即便因当时王井红未注意保留有关抵债款冲抵房款的证据，但不能回避双方买卖房屋款项已经支付的情况，王井红并不欠任何购房款，二被上诉人也没有证据证明王井红拖欠购房款，如果皮继伟认为拖欠购房款，应当由皮继伟负有举证责任。三、王井红与京沪公司房屋买卖合同的订立和交付时间均在皮继伟查封该房屋之前。1.皮继伟申请查封的时间为2016年1月18日。2.王井红与京沪公司房屋合同签订的时间为2015年11月25日，京沪公司出具购房收据的时间也在2015年，交付钥匙的时间仍然是2015年。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王井红在皮继伟申请执行人申请查封房屋之前已经与京沪公司签订了房屋买卖合同，同时京沪公司拥有房屋销售许可证，买卖合同成立并生效。所有的房屋已开具收据，证明王井红已交足房款并实际获得房屋钥匙事实占有，至于对账单的日期确实存在书写错误，但这并不影响买卖合同及价款全部交付的事实。对于房屋未过户王井红没有过错，一审法院的判决超过了买卖合同本身，对买卖合同的原因进行质疑和审理，违反了执行规定十七条，侵害了王井红的合法权益。为维护自身合法权益，请求二审法院予以改判。 皮继伟辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.京沪公司拒不提供财务账簿，无法确认其与王井红工程结算价款，亦无法确认真实房屋买卖关系；2.案涉项目在2014年3月19日已经取得预售许可证，至2019年王井红提出执行异议时，不但未办理预售登记，王井红也未向京沪公司主张权利，明显不符合常理；3.京沪公司出具证明，案涉房屋无水无电，基本设施不完善，无法入住，王井红未提供其在法院查封前合法占有房屋的相关证据。综上，王井红不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不能排除执行。 京沪公司述称：同意王井红的意见，依法改判支持王井红的上诉请求。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王井红主张其以房抵债后对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，应提供证据证明其与京沪公司存在债权债务关系，且债权数额已经确定、履行期限已经届满，抵债的房屋价值与债权数额合理对应，在人民法院查封前已签订以房抵债协议并合法占有案涉房屋，未办理过户登记不是王井红自身原因。现王井红提供的证据不足以证明上述待证事实，未能同时满足上述规定的全部四种情形。因王井红提供的证据不足以证实其已合法占有该房屋，此案亦不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。故王井红对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 关于王井红主张确认案涉房屋所有权归其所有问题，因该房屋尚未办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条的规定，一审法院未支持其该项请求并无不当。 综上，王井红的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3995.18元，由上诉人王井红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 孙百凤 审 判 员 寇承魁 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 李 镇 书 记 员 曲耘池