江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初2405号原告：李志萃。委托诉讼代理人：陆汉军，江苏宝宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓涛，江苏宝宇律师事务所律师。被告：陈艳松。被告：江苏宜信达投资担保有限责任公司。法定代表人：徐锋，董事长。被告：张为民。两被告共同委托诉讼代理人：梅生、王士富，江苏宝宜律师事务所律师。原告李志萃与被告陈艳松、江苏宜信达投资担保有限责任公司（以下简称宜信达公司）、张为民排除妨害纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂组成合议庭，于2018年7月30日公开开庭进行了审理。2018年7月31日本院依法作出（2018）苏1023民初967号被告宜信达公司不服该判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉。2019年3月13日，江苏省扬州市中级人民法院作出（2018）苏10民终186号民事裁定，撤销本院（2018）苏1023民初976号民事判决，发回本院重审。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李志萃的委托诉讼代理人陆汉军、被告陈艳松、被告宜信达公司、张为民的共同委托诉讼代理人梅生、王士富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志萃向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告立即腾让、搬离宝应县东方数码广场2幢2048、2058、2068、2078、2378、2388、2398、2408号共八间门市房，并将该房屋交还给原告；2、判令被告支付逾期交房产生的房屋使用金（按年租金130000元为基数，从2018年1月10日起算至实际交付时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年被告从案外人胡文处转租取得宝应县安宜镇东门大街27号商铺使用权，该房屋系原告所有，租赁合同约定租期为3年，从2017年5月4日，原告与被告陈艳松达成和解协议，陈艳松以其所有的坐落于宝应县间门市房过户给原告，以抵偿其欠原告的债务（（2015）宝商初字第632号民事判决书确定的义务）和其欠江苏银河建设集团有限公司的债务（（2016）苏1023民初1697号民事判决书确定的义务）。相关手续结清，也办理了房产过户手续，但原告向陈艳松要求交付房屋时，陈艳松一直不交。经了解得知，陈艳松将该房屋租赁给被告宜信达公司和张为民，租赁期限已于2014年9月6日期满。三被告恶意串通，侵害原告的合法权益，不肯滕让交付，故诉至法院，请求判如诉请。被告陈艳松辩称，1、在债务纠纷诉讼之前，原告和银河公司就有意想要原告的八间门市房抵偿债务，但因答辩人一直出租给宜信达公司，故未达成以物抵债的协议；2、和解协议签订时间是在2017年6月底7月初，并不是协议上载明的2017年5月4日；3、原告与答辩人达成和解协议前是清楚地知道八间门市房的滕让交付时间的，不存在恶意串通。被告宜信达公司、张为民辩称：1、答辩人宜信达公司、张为民从来没有与陈艳松恶意串通。租赁合同的期限本来是到2033年，后来原告要购买陈艳松的八间房屋，特地要求答辩人张为民代表宜信达公司，到宝应公证处公证。答辩人张为民的公证行为结果，原告是清楚的，不存在恶意欺骗；2、宜信达公司与陈艳松未签订过2013年9月6日至2014年9月6日的租赁合同；3、原告在购买房屋前就已经知道答辩人一直租赁陈艳松的房屋，且期限很长，原告的起诉实属无理。综上根据买卖不破租赁的原则，原告虽取得了房屋所有权，但因租赁在前且还未到期，故请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，补充因为原告申请的笔迹鉴定不符合鉴定的要求，无法鉴定，因此应当推断2013年9月3日第一被告与第二被告签订的租房协议是真实有效的协议。根据买卖不破租赁的原则，原告在2017年5月份与第一被告达成的房屋买卖协议不能破坏陈艳松与第二被告在2013年签订的租赁协议。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了执行和解协议、民事判决书、不动产权证、民事裁定书、微信记录等证据、被告宜信达公司提供了微信记录、物业公司出具的证明及物业费发票，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月6日，江苏银行与邦臣公司签订《最高额综合授信合同》，约定：由江苏银行向邦臣公司提供最高额2000000元的综合授信，授信期限自2014年11月6日起至2017年11月5日止，同日，被告任成美、陈艳松、陈祝平、李立霞分别向江苏银行出具最高额个人连带责任担保书，均声明由任成美、陈艳松、陈祝平、李立霞各自为邦臣公司向江苏银行的上述综合授信合同提供连带责任担保，保证范围为主合同项下的全部贷款（授信）本金及按主合同及其附件约定计算的全部利息（包括罚息和复利）以及邦臣公司应当向江苏银行支付的违约金、赔偿金和实现债权而发生的一切费用，保证最高额各自均为人民币2000000元。同日，陈艳松、任成美还与江苏银行订立最高额抵押合同，约定：由陈艳松、任成美以宝房权证（安宜字第××号）的房屋所有权、宝房权证（安宜字第××号）房屋所有权和宝国用（2006）第00338号土地使用权作为抵押物，向江苏银行提供最高额2000000元的担保，另江苏银行与陈艳松订立宝应县土地使用权抵押合同，约定由陈艳松以座落于安宜东方数码广场2号门市2048、2058、2068、2078、2378、2388、2398、2408号，用地面积89.9㎡的住宅用地使用权作抵押物。上述房屋土地抵押均办理了他项权证，其中安宜字第226459号房产证登记的安宜东方数码广场2幢2048、2058、2068、2078号门市房，抵押债权额为800000元，安宜字第22××60号房产证登记的东方数码广场2幢2378、2388、2398、2408号门市房抵押债权额为900000元，宝国用（2016）第00338号土地使用权约定的抵押债权额为300000元。2014年11月14日被告邦臣公司与江苏银行订立流动资金借款合同，合同约定由江苏银行借款2000000元给邦臣公司，借款期限自2014年11月14日至2015年11月13日，年利率7.8%，该合同还就双方的其他权利义务等作了具体约定，同日，江苏银行以借款借据方式将该2000000元支付给邦臣公司。由于邦臣公司未能按期还本付息，2015年12月11日江苏银行与原告签订了一份《债权转让协议》，该协议约定：江苏银行将其与邦臣公司于2014年11月14日签订的借款合同项下的债权及全部附属权利转让给原告。江苏银行同日以书面形式告知债务人，原告通过特种转帐方式将款2025080.6元汇给江苏银行。因被告邦臣公司未能向原告支付受让债权，本院判令邦臣公司承担还款责任，原告对被告陈艳松提供的座落于安宜东方数码广场2号门市2048、2058、2068、2078、2378、2388、2398、2408号房产享有优先受偿权。2016年9月30日，原告依据上述判决向本院申请执行。后原告与陈艳松于2017年5月自行将上述房产过户，并补签了执行和解协议。讼争房产目前由宜信达公司占有使用，2017年3月，被告张为民出具声明书一份：“我协议租赁陈艳松叶挺桥数码广场八间门市房，现与陈艳松商定，对之前所签协议的租期作变更，变更租赁期为2017年2月20日起至2023年9月15日止，全租期为6年，其他双方之前所欠的租赁协议一律作废。”，并经宝应县公证处公证，被告陈艳松通过微信方式将公证书以及执行和解协议的内容发送给了原告。因被告未交付讼争房屋，遂引起本诉。因被告在庭审中提供了2013年9月3日的《租房协议》，上面载明陈艳松与宜信达公司签订了2013年9月6日起至2033年9月5日租赁涉案房屋的协议，为了明确该合同的签订时间，原告在诉讼中申请对标注日期为2013年9月3日的《租房协议》上手写字迹、印章盖印及打印文字形成时间进行鉴定，本院委托无锡江南司法鉴定所对该申请事项进行司法鉴定，该所于2019年9月6日出具情况说明：认为该案样本上的笔迹与指纹印相互重叠，会对笔迹书写形成时间鉴定形成干扰，且因该案缺乏笔迹的比对样本，故该案不具备笔迹形成时间鉴定条件；该案检材上的打印文字不具备形成时间鉴定条件；对于该案的印文时间鉴定，因未提供任何同名印文样本，故不具备鉴定条件。本院认为，原告李志萃作为本案房屋宝应县安宜镇东方数码广场2号门市2048、2058、2068、2078、2378、2388、2398、2408号房产房产所有权人，依法有权对该房屋占有使用、收益。被告认为其签订《租房协议》在该财产被查封前，原告取得商铺所有权在后，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也即买卖不破租赁原则，原告对该《租房协议》的签订时间提出质疑并申请司法鉴定，但因不具备鉴定条件而未得出结论。根据庭审调查，被告宜信达公司自2007年以来一直租赁涉案房屋，并交纳物业费，被告陈艳松通过微信方式将公证书以及执行和解协议的内容发送给了原告，说明原告对于涉案房屋的租赁状况是明知的，其在明知该房屋已存在租赁合同的前提下仍购买，该责任应由原告自行承担。被告宜信达公司基于合法租赁取得了原告事后取得产权的不动产的使用权，根据“买卖不破租赁”的原则，原告取得产权后，原租赁合同关系继续存在，原告主张的占有排除妨害的事实与理由并不存在，因此，其关于排除妨害、支付使用费的主张，理据不足，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李志萃的全部诉讼请求。本案受理费2035元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费2035元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。审 判 长  顾晓光人民陪审员  王义金人民陪审员  黄秀芬二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈 飞