安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初4813号原告（反诉被告）：周尚龙，男，1985年1月18日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：芮先明，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶天，安徽纬纶律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：季必勇，男，1979年7月2日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：陆在春，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕琴，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。原告周尚龙与被告季必勇合同纠纷及反诉原告季必勇与反诉被告周尚龙合同纠纷一案，本院分别于2019年7月17日、2019年8月12日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）周尚龙的委托诉讼代理人芮先明、叶天，被告（反诉原告）季必勇及其委托诉讼代理人陆在春、吕琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周尚龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告季必勇立即赔偿原告各项损失合计60237.64元（其中2017年7月30日至2019年5月31日的租金及占用费为62595元、迟延付款违约金16101.7元、案件受理费650元、执行费1027元，合计80373.7元，扣减保证金2万元，应为60373.7元，原告只主张60237.64元）；2.判令被告立即支付剩余转让金10000元；3.判令被告承担原告实现债权的律师费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月10日，原告周尚龙与被告季必勇签订《店铺转让协议》，周尚龙将其位于鸠兹古镇8号院13号店铺转让给季必勇使用，季必勇应支付6万元转让费。合同约定店铺转让后，季必勇应代周尚龙缴纳原店铺租赁合同中约定的租金等各项费用。协议签订后，季必勇支付了5万元转让费，剩余1万元转让费至今未能支付。另外，因季必勇未履行协议书约定，自2017年7月30日起即未再缴纳租金等费用，致使周尚龙被原店铺出租人诉至法院，法院经审理作出（2018）皖0207民初5888号民事判决书。判决生效后，周尚龙履行了判决义务，向原店铺出租人支付租金等各项费用合计59210.64元。因季必勇拒绝腾房，导致周尚龙另行支付执行费1027元。原告认为，协议书签订后，原告已履行相关义务，但因被告的违约导致原告产生损失以及被告欠付的转让费，原告有权向被告主张。故原告诉至法院，望判如所请。被告季必勇辩称，1.原告周尚龙主张的损失系其自身违约行为所致，《店铺转让协议》属于双方协议，被告季必勇支付租金等义务应以周尚龙履行合同义务，实现合同目的为前提。然而，因周尚龙的原因导致季必勇的营业执照无法办理，店铺被芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司（以下简称新华联分公司）断水断电并产生其他纠纷，导致店铺实际上无法经营，该违约责任应当由周尚龙承担。2.周尚龙要求季必勇赔偿迟延支付租金的逾期违约金10380元无法律依据，理由同上。3.周尚龙要求季必勇支付法院强制执行产生的费用无事实和法律依据。4.周尚龙要求季必勇支付剩余转让金1万元无事实和法律依据。《店铺转让协议》明确约定季必勇向周尚龙支付转让费6万元，押金2万元，季必勇分别于2017年3月10日、2017年4月15日支付转让金4万元以及剩余款2万元，由周尚龙出具收条予以确认，且季必勇已另外支付了2万元押金，该押金在《店铺转让协议》中约定原始合同终止后归季必勇所有，周尚龙将新华联分公司出具的押金收据交给季必勇，以担保押金的返还。同时，周尚龙在主张中扣除了押金2万元，对其收到季必勇押金2万元的事实予以认可，季必勇已经完成支付义务。5.周尚龙要求季必勇承担实现债权的律师费5000元无事实及法律依据，双方之间的《店铺转让协议》无相关约定，且非必要费用，与本案不具有关联性。综上，周尚龙的各项主张，无事实与法律依据，依法应予驳回。反诉原告季必勇向本院提出反诉请求：1.反诉被告周尚龙赔偿反诉原告季必勇各项损失合计8万元（其中店铺转让金6万元，店铺押金2万元）；2.反诉被告周尚龙承担反诉诉讼费用。事实和理由：2016年7月18日，反诉被告周尚龙（乙方）与案外人新华联分公司（甲方）签订《租赁合同》，合同第13.2条中约定“甲方应向乙方提供为办理商业经营证照所必要的文件”。2017年3月10日，周尚龙与季必勇签订《店铺转让协议书》约定将鸠兹古镇8号院13号店铺转让给季必勇使用；店铺转让金为6万元，押金2万元。2017年3月10日、4月15日，周尚龙出具《收条》，对收到店铺转让金6万元的事实予以确认。季必勇对案涉店铺“王拐茶具店”进行装饰装修准备经营之际，鸠江区市场监督管理局工作人员多次上门督促办理营业执照，告知逾期不办理将根据相关法规作出责令停止经营活动并处以罚款。2017年7月，季必勇去相关部门办理营业执照，被告知因《租赁合同》明确约定禁止转租，尚需产权人新华联分公司出具同意转租的材料。季必勇多次与周尚龙及新华联分公司沟通未果，导致“王拐茶具店”难以实际合法经营。季必勇已经履行完毕协议约定的义务，但周尚龙未能实现协议约定，未能保证季必勇具备办理营业执照的条件，未能解决“王拐茶具店”作为店铺经营的前提条件，导致合同目的根本不能实现，存在重大违约应赔偿季必勇各项损失合计8万元。反诉被告周尚龙辩称，1.反诉被告周尚龙与反诉原告季必勇的转租行为得到了新华联分公司认可，由于季必勇与新华联分公司有其他矛盾，才导致新华联分公司不配合办理营业执照，而在此过程中，季必勇从未联系过周尚龙，因此营业执照未能办理的责任应由季必勇自行承担；2.季必勇在反诉状中所陈述的鸠江区市场监督管理局上门督促及处罚，并不是事实，实际上季必勇自2017年3月10日起实际占用并使用涉案房屋至腾还之日，其无权再主张返还转让费；3.即便季必勇认为周尚龙存在违约，也应在其认为不能实现合同目的时即2017年7月19日，联系周尚龙解除合同，而不应放任这种状态的持续，其应对扩大损失部分承担相应的法律责任；4.根据双方签订的《店铺转让协议》，季必勇实际应支付周尚龙转让金6万元，但其实际只支付了5万元，周尚龙有权向季必勇主张剩余的1万元转让金；5.季必勇主张的2万元押金，实际上是周尚龙向新华联公司缴纳的保证金，该保证金已折抵季必勇欠付的租金。因此周尚龙也无需返还相应费用。综上，反诉原告季必勇的全部诉请没有事实和法律依据，请求驳回季必勇的反诉请求。经审理查明：2016年7月18日，周尚龙（承租方，乙方）与案外人新华联分公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意在鸠兹古镇建设完成后将其中位于9地块8院13铺位、建筑面积为69.55平方米的房屋（以下简称租赁场所）出租给乙方使用；租赁用途为经营各类手工鞋，并统一以“脚印的故事”作为品牌对外持续营业；本合同项下之开业日暂定为2016年7月30日，租赁期限为三年，三年的租金分别为20865元、27820元、41730元，租金支付方式为半年付；乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方缴纳1万元的履约保证金，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方；乙方应在开业之前支付1万元作为其销售产品或提供服务的质量保证金，保证金在合同终止后90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方；关于转租，租赁期间，未经甲方、物业服务公司书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，乙方由此取得的收益应全部归甲方所有，且甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。双方还对其他事项进行了约定。《租赁合同》签订后，周尚龙于2016年7月2日刷卡支付该店铺履约保证金3万元（周尚龙承租11号、12号、13号三间店铺），新华联分公司出具了收据一张。2016年7月18日周尚龙刷卡支付该店铺质量保证金1万元，新华联分公司出具了收据一张。合同签订后，周尚龙未经新华联分公司同意，于2017年3月10日与季必勇签订《店铺转让协议》，将上述房屋转租给季必勇使用。周尚龙（甲方）与季必勇（乙方）约定：一、甲方同意将自己位于鸠兹古镇8号院13号店铺转让给乙方使用，交铺日期为2017年3月15日。二、店铺转让后，乙方同意代替甲方向古镇管理方履行原有店铺租赁合同各种所规定的条款并且定期缴纳租金及该合同中所约定的应由甲方缴纳的各项费用。三、转让后店铺现有的装修装饰及其他所有设备全部归乙方所有。四、乙方须在2017年3月15日前一次性向甲方支付转让费6万元，上述费用已包括第三条所述内容，不再有其他费用。五、该店铺在甲方签订合同之初，甲方交给该店铺所属房产公司的履约保证金1万元和装修保证金1万元，将在该店铺原始合同终止后归乙方所有。六、乙方在经营过程中不得经营：零售服装丝绸。七、自本协议签订之日起，该店铺由乙方接管并使用，后续产生的任何利益和责任，将由乙方全部承担，与甲方再无关系。《店铺转让协议》签订后，周尚龙将新华联分公司出具的质量保证金《收条》交给季必勇。2017年3月10日，周尚龙出具《收条》一张，载明：“兹收到季必勇房屋转让金4万元，余款2万元待变更手续下来付清”。2017年4月15日，周尚龙出具《收条》一张，载明：“今收到季必勇房屋转让金余款2万元。自此清帐”。2017年4月26日，季必勇以租户身份在芜湖新华联鸠兹古镇《临时管理规约》、《安全承诺书》上签字。2017年7月19日，季必勇以其经营的位于鸠兹古镇9号地块8号院13号店铺“王拐茶具店”向鸠江区市场监督管理局清水市场监管所申请办理营业执照。鸠江区市场监督管理局清水市场监管所审查认为，因产权人新华联分公司与周尚龙之间签订的《租赁合同》第十八条明确约定周尚龙不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，故告知季必勇需补充产权人在《店铺转让协议书》上加盖公章并注明“同意转租”方可办理。后因季必勇未能提交补充材料，导致无法办理相关证照。2019年8月1日，鸠江区市场监督管理局清水市场监管所出具的《证明》一份，对上述情况予以证实。2018年11月9日，新华联分公司向本院提起诉讼，请求判令解除新华联分公司与周尚龙签订的《租赁合同》及相关协议，周尚龙归还鸠兹古镇9号地块8号院13号商铺，并支付所欠的租金、物业费及违约金。2018年12月29日，本院经审理作出（2018）皖0207民初5888号民事判决，确认周尚龙与新华联分公司《租赁合同》签订后，周尚龙缴纳了2016年7月30日至2017年7月29日期间的租金20865元。判决：1.解除新华联分公司与周尚龙于2016年7月18日签订的《租赁合同》，并于判决生效后二十日内将案涉房屋腾空并交付给新华联分公司；2.周尚龙于判决生效后十日内支付新华联分公司截止至2019年1月29日的房屋租金48685元，并按照年租金41730元标准支付自2019年1月29日起至周尚龙腾空房屋并实际交还之日止的租金；3.周尚龙于判决生效后十日内支付新华联分公司截至2018年10月29日止的迟延履行金10380.6元，此后以40865元为基数，以月利率2%为标准计算至租金实际付清之日止。判决生效后，周文龙未按时履行生效判决确定的义务，新华联分公司向本院申请强制执行。2019年6月4日，鸠江区法院张贴公告，责令周尚龙将案涉房屋腾空并交给新华联分公司。周尚龙于2019年6月11日向新华联分公司实际支付租金等各项费用59210.64元（其中2017年7月30日至2019年5月31日的租金及占用费为62595元，迟延付款违约金为15965.64元，案件受理费650元，并扣除20000元的履约保证金和质量保证金）。为此，周尚龙支付执行款1027元。另查明，季必勇对案涉鸠兹古镇9号地块8号院13号店铺一直处于占用状态，直至法院强制执行时才将案涉房屋腾空。还查明，周尚龙为主张权利，委托安徽纬纶律师事务所律师代理本案，为此支付律师费5000元。本案审理中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）申请庭外和解两个月，但未达成协议。上述事实，由周尚龙提供的身份证复印件、《店铺转让协议》、（2018）皖0207民初5888号民事判决书、收据、腾房公告、转账记录、律师费发票，季必勇提交的《店铺转让协议》、《租赁合同》、鸠江区市场监督管理局告知单、《无证无照经营查处办法》、《证明》、周尚龙出具的店铺转让金《收条》两份、芜湖新华联鸠兹古镇《临时管理规约》、《安全承诺书》、照片2张、收据一份及原、被告的当庭陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，2016年7月18日，周尚龙与新华联分公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。2017年3月10日，周尚龙与季必勇签订的《店铺转让协议》，虽然违反周尚龙与新华联分公司签订的《租赁合同》中不得转租的约定，事后亦未取得新华联分公司的同意，但《店铺转让协议》系周尚龙与季必勇的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦为有效合同，双方均应按照约定履行。关于本诉。一、关于原告周尚龙要求被告季必勇赔偿其各项损失60237.64元，该损失由2017年7月30日至2019年5月31日期间的租金及占用费62595元、迟延付款违约金15965.64元、（2018）皖0207民初5888号案件的受理费650元及执行费1027元，减去履约保证金1万元、质量保证金1万元后得出。本院认为，（一）关于店铺转让。周尚龙与新华联分公司签订的《租赁合同》已明确约定租赁期间未经新华联分公司、物业服务公司书面批准，周尚龙不得转租，但周尚龙仍将承租的店铺转让给季必勇；同时，根据周尚龙与季必勇签订的《店铺转让协议》第二条“店铺转让后，乙方同意代替甲方向古镇管理方履行原有地铺租赁合同中所规定的条款并且定期缴纳租金及该合同中所约定的应由甲方缴纳的各项费用”的约定，季必勇在签订该协议时，应当知晓周尚龙转让的店铺系向第三方租赁而来，且在2017年7月19日，季必勇向鸠江区市场监督管理局清水市场监管所办理营业执照的过程中，新华联分公司拒绝对《店铺转让协议》进行追认，据此可认定季必勇明知其承租的店铺为周尚龙擅自转租，且未得到产权人的事后追认。故原告周尚龙与被告季必勇在店铺转让中均存在过错。（二）原告周尚龙主张的损失。1.对于原告主张的2017年7月30日至2019年5月31日期间的租金及占用费62595元（其中，2017年7月30日至2018年7月29日的租金为27820元；2018年7月30日至2019年1月29日期间的租金为20865元；2019年1月29日至2019年5月31日期间的房屋占用费以第三年租金41730元为基数，共计4个月为13910元），周尚龙将其承租的案涉店铺擅自转租的行为已构成违约，被告季必勇在明知该店铺系周尚龙擅自转租且不能得到出租人新华联分公司追认的情况下，仍继续占用、使用该店铺。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，被告季必勇未能及时联系周尚龙，进行协商或通过诉讼途径等方式积极维护自身合法权益，而是继续占用房屋，至法院强制执行时，才将案涉房屋腾空并搬离，其房屋占用期间的租金损失，应由被告季必勇承担。因该租金及占用费系（2018）皖0207民初5888号生效判决确定的周尚龙应履行的义务，且周尚龙已实际履行。故原告的该主张，合法有据，本院予以支持。鉴于周尚龙履行该义务时已将案涉的1万元质量保证金和1万元履约保证金折抵上述租金，故被告季必勇应支付原告周尚龙租金及占用费42595元。2.对于原告主张的迟延付款违约金15965.64元，案件受理费650元，以及案件执行费1027元，本院认为，上述费用是基于周尚龙与新华联公司之间租赁合同中，周尚龙未按时交纳租金的违约行为所产生，虽然周尚龙与季必勇约定店铺转让后由季必勇代交租金等各项费用，但不能免除周尚龙作为《租赁合同》承租人的义务，故由此产生的迟延付款违约金15965.64元、案件受理费650元、案件执行费1027元，应由周尚龙自行承担。故原告的该主张，本院不予支持。3.对于原告周尚龙主张的剩余转让金1万元，因周尚龙分别于2017年3月10日、4月15日向季必勇出具收条，载明收到季必勇房屋转让金4万元和2万元，合计6万元，故被告季必勇已经履行6万元店铺转让金的支付义务，故原告的该主张，本院不予支持。对于周尚龙称“2017年4月15日，虽然周尚龙向季必勇出具了2万元的收条，但因为其未将1万元履约保证金的收据交给季必勇，所以只收到了1万元转让金”，因被告季必勇不予认可，且周尚龙未提供证据对该陈述予以证实，故本院不予采纳。4.对于原告主张的律师费5000元，因原、被告双方签订的《店铺转让协议》中未对律师费进行约定，故原告的该主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，被告季必勇应支付原告各项损失合计42595元。关于反诉。对于反诉原告季必勇主张反诉被告周尚龙赔偿各项损失共计8万元（其中店铺转让金6万元，店铺押金2万元），本院认为，虽然季必勇与周尚龙签订的《店铺转让协议》系双方自愿签订，但周尚龙明知该店铺未经新华联分公司、物业服务公司书面批准不得转租，却违反约定擅自转租，且未得到新华联分公司的追认；季必勇在签订合同时知晓该店铺系周尚龙从新华联分公司承租后进行转让，且在2019年7月办理营业执照时该转让行为也未得到新华联分公司的追认，仍继续占用该店铺，故季必勇与周尚龙对《店铺转让协议》的签订及履行均存在过错，双方对店铺转让过程中造成的损失，应根据各自过错进行分担。从《店铺转让协议》、《收条》及双方当事人的陈述等证据，可知季必勇应支付周尚龙转让费6万元，该6万元是由保证金2万元，2017年3月10日至2017年7月30日期间的租金8120元和装饰装修及设备款三部分组成。因此，对于季必勇要求在店铺转让金6万元之外，另行赔偿店铺押金2万元，无事实和法律依据，本院不予支持，且案涉的2万元保证金，已经折抵其占用房屋期间的租金，季必勇要求返还于法无据，本院不予支持；对于2017年3月10日至2017年7月30日期间的租金8120元，因双方在《店铺转让协议》的签订及履行中均有过错，故本院酌定周尚龙返还季必勇租金4060元（8120×50%）；对于装饰装修及设备款损失31880元（6万元-2万元-8120元），因该装饰装修及设备款在季必勇受让店铺由其使用，且季必勇在知晓承租房屋为周尚龙擅自转租并未得到新华联分公司追认的情况下，仍持续占有房屋至2019年5月31日，致案涉店铺被强制执行腾空并交还新华联分公司。鉴于周尚龙在店铺转让中存在过错，故本院酌定周尚龙返还季必勇该费用的20%即6376元。综上，反诉被告应赔偿反诉原告各项损失合计10436元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第五十一条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告季必勇于本判决生效之日起十日内赔偿原告周尚龙租金及占用费损失42595元；二、反诉被告周尚龙于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告租金及装饰装修、设备损失合计10436元；三、上述一、二两项折抵后，被告季必勇于本判决生效之日起十日内赔偿周尚龙支付赔偿款32159元；四、驳回原告周尚龙的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告季必勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1680元，减半收取840元，由原告周尚龙负担364元；被告季必勇负担476元；反诉案件受理费900元，由反诉原告季必勇负担783元，反诉被告周尚龙负担117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  宣霖二〇一九年十二月十三日法官助理刘超书记员胡欣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。