甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3567号上诉人（原审被告）：兰州三和诚建材有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区环形中路2-1号。法定代表人：张振林，该公司经理。委托诉讼代理人：邱丰，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常渊祥，北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会，住所地兰州市西固区广河路98号。法定代表人：陈国义，系该居民委员会主任。委托诉讼代理人：瞿国强，甘肃解开律师事务所律师。原审第三人：甘肃建邦建筑节能有限公司，住所地兰州市城关区静安门外58号（甘霖大厦）。法定代表人：崔建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文琪，甘肃中寰律师事务所律师。上诉人兰州三和诚建材有限公司因与被上诉人兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会、原审第三人甘肃建邦建筑节能有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初1887号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。兰州三和诚建材有限公司的上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审;2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人存在违约行为，并解除双方签订的《场地租赁合同》，认定事实不清，适用法律错误，理由如下:一、上诉人与被上诉人之间签订的《场地租赁合同》属续租合同，合同中并未约定租金支付期限，根据双方交易习惯可以确定，上诉人在被上诉人通知交费后，在合理期限内，向被上诉人支付租金，即便存在延期支付情形，也不能构成根本违约，因此一审法院不应据此解除合同。根据《场地租赁合同》可知，合同约定租期为20年，自2007年11月27日起至2027年11月26日止，年租金为3万元，但并未约定租金支付期限。根据《合同法》第二百二十六条规定，双方对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第61条的规定确定，《合同法》第六十一条规定:“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，据此，对于租金支付期限，在双方未签订补充协议的情形下，应该根据合同条款或交易习惯确定。本案中，根据双方对租金的支付习惯可知，上诉人是在被上诉人通知支付租金后才向被上诉人支付租金的。在被上诉人通知前，上诉人虽有拖欠租金，但并不构成迟延支付，因此，上诉人在被上诉人于2019年5月13日通知支付拖欠租金158000元后，于5月15日一次性付清了全部租金符合双方的租金支付习惯，上诉人并不构成根本违约。一审判决认定上诉人存在根本违约行为，并以此为由判决解除双方合同，认定事实明显错误。二、一审判决根据《合同法》第九十四条规定解除本案《场地租赁合同》程序违法，且适用法律明显错误。首先，《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。据此，合同解除权是法律赋予合同当事人的一种私力救济手段，其性质属于私权利，当事人行使解除权的具体方式是通知对方。而只有在对方有异议的情况下，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。换言之，法院只有对当事人解除合同的行为效力的确认权，而无权根据当事人要求直接解除合同。本案中，被上诉人在起诉前，并未向上诉人发出解除合同的通知，而是直接要求法院解除合同，合同解除程序严重违反法律规定。一审法院在明知法律并未赋予法院合同解除权的情况下，径行解除合同明显超出了其法定职权范围，程序明显违法。其次，根据《合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，据此，出租人以承租人未支付或迟延支付租金为由解除合同的，必须提前要求承租人在合理期限内支付，承租人收到出租人要求支付的通知后，在约定期限未支付的，出租人才可以解除合同，并不是只要承租人未支付或迟延支付租金，出租人就可以直接提出解除合同。本案上诉人在收到被上诉人要求支付租金的通知后，及时支付了租金，并不存在“仍未履行”的情形，被上诉人并不享有合同法定解除权。一审判决依据《合同法》第九十四条规定认定被上诉人有权解除涉案合同，适用法律明显错误。最后，涉案租赁合同并未约定被上诉人享有合同解除权，现被上诉人提出解除合同只能依据法定解除。根据《合同法》第九十四条规定，法定解除适用于一方违约致使合同目的无法实现的情形，法院并不能扩大适用法定解除的范围。本案被上诉人出租场地的合同目的为收取租金，而其最终也如愿收取了租期内的全部租金，其合同目的已完全实现，并非不能实现，因此，被上诉人并不享有法定解除权，本案并不适用法定解除合同的情形。三、假设认定被上诉人享有法定解除权，但由于其在解除权成立后，并未向上诉人提出解除合同，反而要求上诉人支付拖欠租金继续履行合同,被上诉人的行为表明其对上诉人迟延支付租金予以接受和追认，其已经放弃了合同解除权。退一步讲，假设认定本案上诉人确有迟延支付租金的情形，未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，出租人以承租人未支付或迟延支付租金为由解除合同的，必须提前要求承租人在合理期限内支付，承租人收到出租人要求支付的通知后，在约定期限未支付的，出租人才可以解除合同，并不是只要承租人未支付或迟延支付租金，出租人就可以直接提出解除合同。本案上诉人在收到被上诉人要求支付租金的通知后，及时支付了租金，并不存在“仍未履行”的情形，被上诉人并不享有合同法定解除权。一审判决依据《合同法》第九十四条规定认定被上诉人有权解除涉案合同，适用法律明显错误。最后，涉案租赁合同并未约定被上诉人享有合同解除权，现被上诉人提出解除合同只能依据法定解除。根据《合同法》第九十四条规定，法定解除适用于一方违约致使合同目的无法实现的情形，法院并不能扩大适用法定解除的范围。本案被上诉人出租场地的合同目的为收取租金，而其最终也如愿收取了租期内的全部租金，其合同目的已完全实现，并非不能实现，因此，被上诉人并不享有法定解除权，本案并不适用法定解除合同的情形。三、假设认定被上诉人享有法定解除权，但由于其在解除权成立后，并未向上诉人提出解除合同，反而要求上诉人支付拖欠租金继续履行合同，被上诉人的行为表明其对上诉人迟延支付租金予以接受和追认，其已经放弃了合同解除权。退一步讲，假设认定本案上诉人确有迟延支付租金的情形，且经被上诉人通知后在约定期限内仍未支付。此时，被上诉人享有合同法定解除权，但其在解除权成立后，从未向上诉人提出解除合同，反而是要求上诉人支付拖欠租金继续履行合同。上诉人也按照被上诉人的要求支付了租金，其接受租金的行为，是对上诉人迟延履行事实的事后接受与追认，因此上诉人有理由相信被上诉人不会再行使合同解除权，双方合同将继续正常履行，并未出现致使合同目的不能实现的事由发生。现在被上诉人突然提出解除合同，明显有违公平、诚实信用、禁止权利滥用等民法基本原则，不应当被法院支持。同时，在本案被上诉人提供的租金明细单证据中，上诉人有迟延支付情形，但也有提前预付租金的行为，说明上诉人尊重合同尊重出租方即被上诉人的权利，即便因经济情况不佳，存在拖欠租金现象，但并非到了导致合同目的不能实现的地步。上诉人在所承租的场地上，上诉人有近2千万的地上建筑设施投入，合同期限履行才过半，上诉人明确表示不同意解除合同，上诉人与第三人的租赁合同纠纷尚未审理，一审法院对此种种现实情况不予综合考量，直接判决解除双方合同，既不能使上诉人在情理与法理上接受，更不能使判决产生顺利被履行的现实可能。综上，一审判决认定上诉人存在违约行为，并解除上诉人与被上诉人之间签订的《场地租赁合同》，认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会辩称，1.关于拖欠租金是否有约定期限的问题，上诉人认为因为没有约定期限，他们不存在违约的情形，事实上从2007年开始拖欠租金，已经共有12年了，除了一审法院依据拖欠租金严重解除合同外，上诉人还存在转租的行为，转租人是未经合同约定，未经被上诉人的同意，将房屋租赁给甘肃建邦公司是违反合同及违法的行为，对此合同中也有明确的规定。拖欠租金构成根本性违约，上诉人违法转租牟利的情形，一审判决解除合同并无不当。2.一审判决对利息问题判决不公，被上诉人给一审提交计算清单是通过银行金融机构计算出来的，利率及拖欠的期限是非常详细的，对利息问题一审没有认真审理，得出对被上诉人不公的判决结果。利息8万多元没有判决是错误的。第三人称，四季青村委会与三和公司之间事第三人是不知道的，由于上诉人隐瞒事实给我们造成的损失，我们请求赔偿，详细的损失赔偿在另一案中也已经提交，请求法院公正判决。兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会向一审提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2.依法判令被告支付所欠场地租金利息84470元；3.依法判令被告与第三人腾退所占用场地；4.依法判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实如下，原告提交的合同原件第二条手写增加一项“每年元月份交清当年租用费，如不交村委会有权回收场地解除合同”，仅加盖原告单位公章。本院认为，该项未经被告单位盖章确认且被告提交的合同原件并无此项，其内容是否为双方当事人的真实意思表示无法确认，故对该项内容本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告三和诚长期租用原告四季青居委会（原四季青村委会）的土地，2007年双方续签《场地租赁合同》约定续租期为20年，自2007年11月27日至2027年11月26日止，年租金为3万元整。被告三和诚与第三人甘肃建邦于2007年9月11日签订《租赁合同》，约定以年租金9万元的价格将上述场地租于第三人，现该场地由第三人实际占有使用。现原告因被告欠缴租金等问题与被告发生纠纷，故诉至本院，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，依法成立并生效，原、被告均应恪守。被告租用原告场地，租期自2007年至2027年，但直至2019年5月15日被告才一次性给付租金158000元缴清至2018年底的场地租赁费，故被告确存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行之规定，原告有权解除合同，故对于原告要求解除双方签订的《场地租赁合同》的诉请本院予以支持，被告及第三人应及时将涉案场地归还原告使用。关于原告要求判令被告支付所欠场地租金利息84470元的诉请，因原告仅提交单方出具的利息计算表，并无被告具体缴费日期及缴费金额，关于利息的计算依据和标准本院无法确定，故关于原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会与被告兰州三和诚建材有限公司于2007年11月27日签订的《场地租赁合同》；二、被告兰州三和诚建材有限公司、第三人甘肃建邦建筑节能有限公司于本判决生效之日起二个月内腾退位于兰州市西固区场地；三、驳回原告兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费955.9元，由被告兰州三和诚建材有限公司负担。二审中，兰州三和诚建材有限公司提交的照片证明：公司对原来的荒地有实际的投入，公司对外转租取得一定经济效益，不违反法律禁止性规定。兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会对上述证据的质证意见是：该证据已经超过举证期限，不应当得到法庭采纳；场地上的建筑，一审被告并未提出反诉，二审中提出诉讼请求是否合适；上诉人陈述合同约定在场地上建房的说法，我们是不知道的。第三人甘肃建邦建筑节能有限公司对上述证据的质证意见是：一审中没有提起反诉，照片反映的百分之八十都是我们做的，不是上诉人做的，恰恰证明第三人的损失。本院另查明：2018年6月6日，西固区四季青街道四季青村民委员会变更名称为兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会。兰州三和诚建材有限公司与西固区四季青街道四季青村民委员会签订《场地租赁合同》，约定续租期为20年，自2007年11月27日至2027年11月26日止，年租金为3万元整。兰州三和诚建材有限公司自2007年其起至2018年，每年向兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员缴纳部分租金，拖欠部分租金，自2007年起至2018年，兰州三和诚建材有限公司缴纳租金时兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会每年均继续收取租金。双方核对后，兰州三和诚建材有限公司于2019年5月15日交清了拖欠的自2007年至2019年年底的租金。2019年6月19日，兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会以兰州三和诚建材有限公司严重拖欠租金，违反了承租人的基本义务，且未经其同意转租为由，要求解除合同，第三人腾退土地，起诉至一审法院。在二审中兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会确认，在一审时其列甘肃建邦建筑节能有限公司为无独立请求权的第三人参加诉讼。本院认为，本案兰州三和诚建材有限公司与四季青居委会签订的《场地租赁合同》合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务，在合同履行过程中，经合同当事人同意，可以对合同履行方式进行变更。兰州三和诚建材有限公司在合同履行过程中，自2007年始即存在未按期缴纳部分租金的情形，四季青村委会却在长达11年的过程中接受兰州三和诚建材有限公司不定期缴纳的租金，并未对不定期缴纳租金的履行方式提出异议，亦未以任何方式要求追究兰州三和诚建材有限公司的违约责任，应当视为双方同意变更了租金缴纳方式。现四季青居委会在对方一次性交清历年欠付租金并接受履行后，却以对方拖欠租金为由要求解除合同，其行为有违诚实信用原则，因此，兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会以兰州三和诚建材有限公司欠付租金，迟延履行主要债务为由要求解除合同，理由不能成立，该居民委员会该项诉讼请求本院不予支持。兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会与兰州三和诚建材有限公司签订的《场地租赁合同》，合同标的物为四荒地，合同中没有对四荒地不准转租的约定，且租赁土地位于该居民委员会辖区内，转租事实自2008年已经发生，居民委员会均未提出异议，即使兰州三和诚建材有限公司存在转租，也不妨碍居民委员会合同目的的实现。因此，兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会以兰州三和诚建材有限公司转租为由要求解除合同，理由不能成立，该居民委员会此项诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，上诉人兰州三和诚建材有限公司的上诉理由成立，上诉请求本院予以支持，一审判决适用法律错误，判处不当，但事实认定清楚，审理程序合法，故本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初1887号民事判决第一、第二、第三项及其案件受理费的负担。二、驳回兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会的诉讼请求。一审案件受理费955.9元，二审案件受理费1911元，均由兰州市西固区四季青街道四季青社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李志勇审判员  张惠东审判员  邢定君二〇一九年十二月十九日书记员  张文娟