兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初2163号原告：徐建善。被告：甘肃地下空间房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区中川街。法定代表人：陈喜。委托诉讼代理人：吴宝松。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃免古池律师事务所律师。原告徐建善与被告甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称“地下空间公司”）房屋买卖合同纠纷一案，徐建善因不服本院作出的（2018）甘0191民初1817号民事判决书提起上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）甘01民终358号民事裁定书，裁定本案撤销原判，发回重审。本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐建善、被告地下空间公司委托诉讼代理人吴宝松、刘晓敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐建善向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同（编号2015预27738），被告退还原告总购房款202368元；2.判令被告赔偿原告逾期3年未能取得房屋权属证书所受损失52847元；3.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年11月22日，原告通过与被告签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业认购协议书》认购了被告的铺面。双方约定房屋总价为207763.5元、房号为B108、面积为15.79㎡。同日原告刷卡向被告支付订金15000元。2014年11月27日，原告又刷卡支付首付款102763元。2014年12月3日，原、被告签署了编号为0004的《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》，被告将原告的房屋总价207763.5元单方面写成了195297元，经原告多次交涉，被告均拒不修改金额，并要求原告与甘肃三维资产管理有限公司（以下简称“三维公司”）签署了《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》。2015年8月，被告公司员工张娟通知原告签署网签合同，即《商品房买卖合同》，但仅要求原告在合同第14页签字捺印，却拒绝原告看合同的具体内容。后原告拿到编号为2015预27738的《商品房买卖合同》时，发现合同对交房期限、违约金等方面的约定与双方之前签订的物业买卖协议内容完全不同。被告在没有取得（无实体墙分割）预售许可证明的情况下违法预售商铺，致使双方签订的商品房买卖合同无效，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故请求依法解除原、被告签订的商品房买卖合同并由被告退还原告购房款及承担赔偿责任。地下空间公司辩称：1.涉案房屋买卖合同已实际履行完毕，且双方当事人明确约定房产证延期办理，故涉案房屋买卖合同不符合解除的条件；2.原告以被告存在违法销售、涉案合同记载的房款金额有误、物业买卖协议书与商品房买卖合同的交房期限、违约金约定不一致为由诉请解除合同不符合法律规定，且与事实相悖；3.原告一方面诉请解除合同，另一方面却主张合同无效、撤销，存在严重逻辑混乱，且其未提供任何解除合同的事实依据；4.因政策性原因导致房产证逾期办理，被告并无过错，不应承担逾期办理房产证的违约责任，原告主张损失无任何事实与法律依据；5.原告系重复起诉，应依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的三维斯戴尔综合体的销售宣传单、《兰州新区斯戴尔寓苑物业认购协议书》、两份收据存根、《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》、两份《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》、（2018）甘0191民初648号民事判决书、（2018）甘01民终2151号民事裁定书，被告提交的两份收据、银行借据、收条，及原、被告双方均提交的《商品房买卖合同》、兰州新区管委会办公室文件（新政办发〔2018〕24号），因双方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的有争议的证据，本院认定如下：1.收条原件一份，证明被告为了偷税漏税，让原告先向其打款12466元，后又退回原告，并给原告写了收条的事实。被告质证后对收条真实性不予认可。本院认为，该收条上没有被告公司的公章，且原告没有证据证明出具收条的人系被告公司员工，故对该份收条的真实性不予采信。2.录音音频一份，证明2017年8月31日原告及其他购房者二三十人经与被告公司代理人吴宝松等人协调，被告公司愿意退房的事实。被告质证后认为该证据不具有真实性，来源不合法，内容也是经过截选的，且该录音反映的只是商量的过程，没有最终的结果，所以不能作为本案的定案依据。本院认为，被告的质证意见成立，对其证明力本院不予认定。3.《兰州银行房屋按揭借款合同》原件一份，证明原告自兰州银行贷款90000元，但是被告没有按约办理产权证，故计算原告损失时应该按照该合同约定的借款利率5.58‰/月加收50%的罚息。被告质证认为该合同系原告与他人订立，真实性无法确定。本院认为，该合同上加盖有被告公司公章，被告亦未提交相反证据否定该合同的真实性，故对该份合同的真实性本院予以认定。对于被告提交的预售许可证，原告质证后认为该预售许可证上未载明有效期限，印章也不是彩色的，也未附平面图，故对该证据真实性持有异议。经审查，该预售许可证内容真实，进行了备案登记，具备合法性，故本院对该份预售许可证的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年11月22日,徐建善与地下空间公司新区项目部签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业认购协议书》，约定徐建善认购地下空间公司出售的位于兰州新区物业，面积为15.79㎡，单价为13997.76元／㎡，总价为207763.5元；认购定金15000元，可冲抵该物业价款；首付款105298元，在认购之日起七日之内缴清，按揭贷款90000元。同日，徐建善向地下空间公司支付定金15000元，并于2014年11月27日支付首付款102763元。2014年12月3日，徐建善与地下空间公司签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》，确定上述房屋总价为195297元，并约定了交房日期及权属登记办理事宜。2015年8月20日，徐建善与地下空间公司签订《商品房买卖合同》，并进行了网签备案，约定房屋面积共15.38㎡，房屋总价款190226元。关于产权登记事项双方约定如下：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得物业产权证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付物业价款的0.01%向买受人支付违约金”。2015年10月8日，为按揭购买上述房屋，徐建善作为借款人／抵押人、兰州银行股份有限公司作为贷款人／抵押权人、地下空间公司作为保证人／房产开发商签订了《房屋按揭借款合同》，借款金额90000元，借款月利率为5.58%，借款期限自2015年10月8日至2025年10月8日，收款人为地下空间公司（地下空间公司已收到上述按揭款）。后由于出售房屋面积缩小等原因，地下空间公司向徐建善退回差价款共计17537元，地下空间公司就涉案房屋实际向徐建善收取房款190226元。另查明，2014年12月3日,徐建善在与地下空间公司签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业买卖协议书》后，又与三维公司签订了《物业委托经营合同》，将其购置房屋的经营管理权全权委托给三维公司进行合法经营，三维公司向徐建善支付租金，租金每年结算一次。2015年6月1日，地下空间公司向徐建善交付房屋，同日其将案涉房屋交由三维公司进行经营。2016—2017年房屋租金徐建善已收取。后徐建善与地下空间公司因办理房产权属证书等问题发生纠纷。2018年3月26日，徐建善诉至本院处理，主张撤销其与地下空间公司签订的《商品房买卖合同》，本院判决驳回其诉讼请求，徐建善不服上诉至兰州市中级人民法院，后其申请撤回上诉。2018年9月6日，徐建善又诉至本院，主张解除涉案合同。再查明，兰州新区斯戴尔寓苑8幢已于2015年3月23日取得兰新房商预字〔2015〕第005号商品房预售许可证。兰州新区为妥善解决部分经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记历史遗留问题，2018年3月7日，兰州新区管理委员会办公室颁发新政办发〔2018〕24号文件《兰州新区管委会办公室关于进一步规范兰州新区经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记的通知》，确认原经规划部门批准为大开间的经营性商业用房，房地产开发企业以无实体墙分割销售并申请权属登记的，按如下程序进行办理：（一）开发企业委托原设计单位对原平面图进行划线分割，制定分割方案，确保每个分割空间的尺寸，并按原规划审批成果留出消防通道和安全通道……（六）国土部门根据上述单位确认的同意办理意见，办理权属登记，并在《不动产所有权证》附记栏中标注“无实体墙分割商铺，不得增加和改变维护结构……”。本院认为，本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》是否具备解除的条件及地下空间公司是否存在违约的问题。一、对于双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的认定。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，双方在案涉合同中明确约定即使地下空间公司因过错逾期办理房屋产权证书，徐建善不退房，地下空间公司仅承担违约责任，故案涉合同不存在约定解除的情形。同时，案涉合同签订后，徐建善已经履行了合同约定的全部付款义务，地下空间公司也已将涉案房屋交付徐建善经营使用，双方并就案涉房屋办理了网签备案登记，徐建善也已通过案涉房屋向兰州银行进行了抵押贷款，并通过委托第三方经营取得了房租收益，故徐建善购买案涉房屋的主要合同目的已经实现。且经庭审查明，地下空间公司已经相关行政部门批准，取得商品房预售许可证，兰州新区管理委员会办公室颁发的相关文件也已确认对原规划部门批准为大开间的经营性商业用房，可以按照程序进行无实体墙分割销售并申请权属登记，故涉案房屋仍有办理房屋权属证书之可能，因此案涉合同亦不存在因不可抗力、一方不履行或迟延履行主要债务导致合同目的无法实现的法定解除条件。其次，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，现徐建善以地下空间公司未取得商品房预售许可证为由要求解除案涉合同并返还购房款，但在双方签订案涉合同时，地下空间公司已取得商品房预售许可证，且前期因政策原因无法办理产权证的障碍已在政府出具相应文件后得到了解决，故案涉房屋也不存在无法办理房屋所有权登记的情形，故徐建善要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款的诉请，于法无据，本院不予支持。二、关于徐建善主张的违约损失是否成立的问题。徐建善诉请地下空间公司赔偿逾期三年未能取得房屋权属证书所受损失，其应对此主张承担举证证明责任。但徐建善既不能证明逾期办理权属证明系因地下空间公司存在过错，也没有证据证明其主张的损失与未能办理权属证书的关联性，且经庭审查明，徐建善委托案外人经营案涉房屋，取得了相应的租金收益，故其主张逾期办理房产证的损失无事实与法律依据。三、关于本案徐建善的起诉是否构成重复起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”之规定，经审查，徐建善两次起诉诉讼请求并不一致，具有明显区别，故其本次诉讼不构成重复起诉。综上，徐建善的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回徐建善的诉讼请求。案件受理费5128元，由徐建善负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  韩 彪审 判 员  喻得荣审 判 员  火东燕二〇一九年十二月二十六日法官助理  崔琰霞书 记 员  杨晓英