上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初8902号原告：上海普陀悦达置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：**峰，董事长。委托诉讼代理人：丁敏，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告：李强，男，1975年4月2日出生，汉族，住上海市静安区。被告：上海市普陀区金揽香餐饮服务部，住所地上海市普陀区。经营者：李强，男，1975年4月2日出生，汉族，住上海市静安区。两被告之共同委托诉讼代理人：陈霄乐，上海市协力律师事务所律师。两被告之共同委托诉讼代理人：张捷，上海市协力律师事务所律师。原告上海普陀悦达置业有限公司(以下简称“悦达公司”)诉被告李强、上海市普陀区金揽香餐饮服务部(以下简称“金揽香服务部”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告悦达公司的委托诉讼代理人丁敏、被告李强、金揽香服务部及其委托诉讼代理人陈霄乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海普陀悦达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告李强签订的《房屋租赁合同》于2018年11月23日解除；2、被告李强向原告支付拖欠租金29366元、商场管理费3950元、推广宣传费1755元及该欠费的逾期违约金5962元(每日按欠费金额0.5%计算，自2018年10月21日计算至2018年11月23日止)；3、被告李强已向原告支付的租赁保证金88099元及商场综合管理费保证金11850元不予返还；4、被告李强向原告支付装修期(40天)的房屋占用使用费38619元(以11元/日/平方米，87.77平方米*40天计算)；5、被告李强向原告支付月租金2倍金额的补偿金58732元；6、被告李强向原告支付租赁房屋恢复费用58958元；7、被告李强向原告支付延迟注销证照的违约金(每日按月租金的0.5%即147元计算，自2018年12月4日计算至实际注销之日止)；8、被告金揽香服务部对被告李强上述二至七项诉请的债务承担连带责任；9、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月8日，原告悦达公司与被告李强签订《房屋租赁合同》，约定由原告将上海市普陀区长寿路XXX号芳汇广场项目3层L3-25室出租给被告李强，租赁期限自2017年10月10日起至2020年10月9日止，装修期40天(即2017年10月10日至2017年11月19日)，租金计算方式为月保底租金或月营业额抽成(两者取其高)，自2017年10月10日至2018年10月9日，月保底租金为28032元，抽成为月营业额的12%，自2018年10月10日至2019年10月9日，月保底租金为29366元，抽成为月营业额的13%，每公历月的20日前支付下月的月保底租金，被告李强还需支付每月商场管理费3950元、推广宣传费1755元，该等费用同为每月的20日前支付下月的费用，如被告李强逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日，应按各项欠付费用的0.5%支付违约金，逾期超过30日的，原告有权提前终止租赁合同追究被告李强相应违约责任。租赁保证金为88099元、商场综合管理费保证金11850元，被告李强作为经营者于2017年10月17日在租赁房屋地址注册了金揽香服务部(个体工商户)开展经营，自承租房屋后始终按月保底租金标准支付每月租金。2018年11月1日至2018年11月30日期间的月租金、商场管理费、推广宣传费最晚应于2018年10月20日前全额缴付，但被告李强未按期支付，构成违约。根据《房屋租赁合同》补充条款第13条约定，被告李强逾期支付租金及商场管理费等累计超过30日的，原告有权提前终止本合同收回租赁房屋，不予返还被告李强的租赁保证金及商场综合管理费保证金，要求被告李强补交装修期的房屋占用期间的使用费，同时被告李强应另行按月租金的2倍金额补偿原告。经原告于2018年10月11日、10月29日、11月9日、11月19日反复书面催告，被告还于2018年10月31日致函原告，明确告知拒付2018年11月租金。原告无奈于2018年11月23日函告被告李强解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求其承担违约责任并返还租赁房屋。原告认为,双方签订的《房屋租赁合同》合法有效,被告李强拖欠租金已构成根本违约,被告金揽香服务部作为被告李强设立的个体工商户且注册在租赁房屋地址实际开展经营,理应对被告李强《房屋租赁合同》项下的债务承担连带责任,故原告请求确认《房屋租赁合同》解除并要求被告承担违约责任等。被告李强、金揽香服务部共同辩称，同意解除《房屋租赁合同》，但解除合同的时间应为2018年11月1日。履行《房屋租赁合同》过程中，被告不存在违约，违约方应为原告，故对原告基于被告违约提出的所有诉讼请求不予认可。被告与原告之间没有商场管理合同，故原告不应收取商场管理费和推广宣传费。2019年1月、3月，被告两次发函告知原告不要拆除现场，否则会导致装修损失无法评估，但原告强行拆除，所以该损失是由原告造成的，与被告无关。原、被告之间还有其他案件正在审理，双方之间的债权债务关系还没有理清，所以被告对证照暂未处置。租赁的主体为被告李强，悦达公司对此也是认可的，悦达公司要求被告金揽香服务部承担责任，无法律及合同依据。本院经审理认定事实如下：悦达公司为上海市普陀区长寿路XXX号“芳汇广场”的产权人。2017年9月8日，悦达公司(甲方)与李强(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市普陀区长寿路XXX号芳汇广场项目3层L3-25室(以下简称“系争商铺”)，租赁面积87.77平方米，用途为餐饮，租期自2017年10月10日至2020年10月9日，装修期40日，装修期届满之次日起支付租金，乙方应于每月20日或之前向甲方支付该房屋下月租金，租赁保证金88099元……合同终止或解除时，乙方须按照双方约定将该房屋恢复至房屋交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修，附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态，如果乙方未将该房屋恢复至上述状态，则乙方应承担甲方为恢复该房屋所需的所有费用。《房屋租赁合同》另对房屋使用要求、房屋返还、解除合同的条件、违约责任等作了约定。《补充条款》第5.1条约定，租金的计算方式为月保底租金或月营业额抽成(两者取其高)，月保底租金为2017年10月10日至2018年10月9日为28032元，2018年10月10日至2019年10月9日为29366元。第6.5条约定，每月商场管理费3950元、推广宣传费1755元。第9.10条约定，甲方有权自行选择、委托商场管理公司代其负责整个商场的运营、管理。甲方目前委托的管理公司为：上海君悦资产管理有限公司，如甲方委托的管理公司发生变更，甲方应及时书面通知乙方。第11.1条约定，无论何种原因导致合同提前终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至交付时的状态或甲方书面认可的状态，乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿。第11.4条约定，本合同提前终止之日，若乙方未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同约定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，还有权在7日后开启及更换该房屋的门锁，将屋内的物品包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物搬出，收回该房屋，甲方对因此而引起的乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件。第12.9条约定，本合同有效期内，甲方有完全的自主权进行公司股东变更、重组、更名等行为，甲方无须为此征询乙方意见。甲方若变更股东，则新的股东和乙方均必须继续履行本合同。甲方和新股东无须向乙方作出任何补偿。第13.1条约定，乙方逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过30日的，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求乙方补交装修期间的房屋占用期间使用费，提前终止合同，乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方等。第13.2条约定，倘若在租赁期内的任何时候，甲方决定对本项目或其任何部分(包括但不限于该房屋)进行出售(包括直接或间接)、加建、拆毁、整修、装修、改建或其他对甲方自身或其关联方及本项目之商业计划调整，甲方有权给予乙方3个月的书面通知，提前终止租赁期，租赁期将在该书面通知期满后终止。任何一方对另一方在该书面通知期满前违反本合同追究的权力和补救，将不受到提前终止本合同的影响。在此情形下，甲方应当自本合同终止之日起30天内向乙方返还乙方已经支付的租赁保证金(不包括利息)。前述租赁保证金之退还应当构成甲方就提前解除本合同所应当向乙方承担的所有责任，乙方无权就前述提前终止租赁期及终止乙方的任何选择权的事件、获得租金减免、赔偿或任何其他补救措施。第14.2条约定，逾期支付相应费用的违约责任：除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。第14.8条约定，延迟注销证照的违约责任：若乙方拒绝或延迟将其已注册在该房屋的各类证书执照在本合同届满或提前终止之日起10内予以注销，并将上述注销之证明提交甲方备案，每逾期一日，应按照当时本合同届满或提前终止之前最后一个月月租金的0.5%向甲方支付违约金。2017年9月8日，李强与案外人上海君悦资产管理有限公司签订《商场管理协议》，约定月商场管理费3950元、推广宣传费1755元，商场综合管理费保证金11850元等。《房屋租赁合同》、《补充条款》、《商场管理协议》签订后，李强支付租赁保证金88099元，商场管理费保证金11850元。2017年9月至11月，李强对系争商铺进行装修，开设宴艳餐厅。2017年10月17日，金揽香服务部注册成立，住所地为系争商铺，公司类型为个体工商户，经营者李强。2017年11月20日，宴艳餐厅开始营业。2018年3月，悦达公司、上海君悦资产管理有限公司分别向李强发送《通知函》，告知由业主方悦达公司承继、履行商场管理协议的权利义务。2018年7月至8月期间，李强发送几份《物业函》给悦达公司，表达要求悦达公司提供完善的物业服务的诉求，包括电梯、商场环境、油烟倒灌、空调等问题。悦达公司发送《回复函》，表示排油烟管道问题为李强自设安装的排油烟止回阀泄露所致，应由李强自行维修或可有偿代为修理，7月16日晚电梯因故障停运，悦达公司已第一时间放置警示标志，并已积极协调第三方维保。2018年8月10日，悦达公司向李强发送《租赁合同解约协商通知》，载明：“根据租赁合同补充条款第13.2条约定，倘若在租赁期内任何时候，我司决定对本项目或其任何部分(包括但不限于该房屋)进行出售(包括直接或间接)、加建、拆毁、整修、装修、改建或其他对我司自身或其关联方及本项目之商业计划调整，我司有权给予贵方3个月的书面通知，提前终止租赁期，租赁期将在该书面通知期满后终止。现我司决定对芳汇广场整体进行商业计划调整，适用该条款情形，现特来函告知贵方，我司拟依据上述条款的约定提前解除/终止与贵方订立的《租赁合同》，请贵方在收到本函之日起5个工作日内派代表前来磋商办理相关解约事宜。”2018年9月6日，悦达公司向李强发送《租赁合同提前终止通知函》，载明：“我司依据补充条款第13.2条约定，通知贵方于2018年12月5日提前解除/终止与贵方订立的《房屋租赁合同》；2、请贵方于2018年12月5日前(含当日)将该房屋恢复至房屋交付时租赁合同附件二所列明的或我司书面认可的状态，交还我司……在贵方履行上述全部义务后，我司在租赁合同提前终止日起30天内向贵方无息返还已支付的租赁保证金88099元及商场综合管理费保证金11850元。”2018年9月13日，李强委托律师向悦达公司发送《律师函》，表明不同意悦达公司单方解除《房屋租赁合同》。2018年10月31日，李强向悦达公司发送《通知》，内容为“宴艳餐厅与贵司之间《房屋租赁合同》纠纷事宜，本人正准备通过法院诉讼途径解决，为此，本人将从2018年11月起暂缓支付租金，待法院审理结束后，再根据判决内容履行义务。”李强租金支付至2018年10月31日。2018年11月1日,宴艳餐厅停止营业。2018年11月23日，悦达公司向李强发送《租赁合同解除函》，载明：“《租赁合同》补充条款第5条约定，2018年10月10日至2019年10月9日，月保底租金为29366元，月保底租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金……贵方2018年11月1日起至2018年11月30日止的月保底租金、每月商场管理费及推广费应于2018年10月20日前缴付。截止本函发出之日，贵方欠付租金、商场管理费及推广费累计已达33天，经我司反复催告并于2018年11月9日及11月19日书面函告，贵方仍拖欠我司合计35071元。故依据《租赁合同》第7条及补充条款第13条的约定，逾期支付租金、商场管理费及任何一项费用累计超过30日的，我司有权书面通知解除《租赁合同》。现函告：1、自即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、合同解除后3日内向我司支付欠付租金等……”2018年11月底、12月初左右，悦达公司将系争商铺上锁。2019年3月初，悦达公司将系争商铺的装修等拆除。审理中，悦达公司称上海君悦资产管理有限公司已将商场综合管理费保证金移交给悦达公司。李强表示合同中约定的违约金过高，申请法院调低。另查明，2019年3月，涉案商铺所在的楼层内的其他商铺均已搬离，并拆除了所有装修。金揽香服务部未办理系争商铺内的证照注销。在悦达公司与其他租户的合同中，亦有关于《补充条款》第13.2条的相关约定。本院认为，《补充条款》第13.2条是由悦达公司为了重复使用而预先拟定的，该条款在悦达公司与其他租户的合同中亦有约定,故属于格式条款。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第13.2条赋予悦达公司任意解除权，并约定任何一方对另一方在该书面通知期满前违反本合同追究的权力和补救，将不受到提前终止本合同的影响，且租赁保证金之退还构成甲方就提前解除应向乙方承担的所有责任。该条款加重对方责任，排除对方主要权利，应为无效。从《租赁合同提前终止通知函》的表述可以看出，悦达公司拟于2018年12月5日终止《房屋租赁合同》，且2019年3月，整个商场进行整修，3楼的原有的商铺均已撤离，故即使李强按约支付租金亦不能继续履行租赁合同。李强作为宴艳餐厅的经营者，其不支付租金的行为虽有不妥，但考虑到悦达公司事先已表达了解约的意愿，李强未支付停业前最后一个月租金的行为，并非恶意逾期支付租金。综合来看，导致合同解除的责任，应为悦达公司。故悦达公司以李强未付租金达到30日为由解除与李强的《房屋租赁合同》，本院不予确认。悦达公司向李强发送的《租赁合同提前终止通知函》不具有解除合同的效力。李强在悦达公司发出《租赁合同提前终止通知函》后，实际于2018年11月1日不再经营，此时李强与悦达公司均已无继续履行《房屋租赁合同》的意愿，《房屋租赁合同》应于该日解除，本院认定《房屋租赁合同》于2018年11月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，李强已不在系争商铺内经营，悦达公司要求李强支付租金、商场管理费、推广宣传费及相应违约金，本院不予支持。如前所述，合同解除的责任在于悦达公司，故悦达公司要求不予返还租赁保证金及商场综合管理费保证金及要求李强支付装修期的房屋占用费、月租金2倍金额的补偿金及恢复原状费用，无法律及合同依据，本院不予支持。《补充条款》第14.8条约定，乙方迟延将已注册在该房屋的各类证书在本合同提前终止之日起10日内予以注销的，每逾期一日，应按照提前终止之前最后一个月月租金的0.5%向甲方支付违约金。现李强未将金揽香服务部的营业地址从系争商铺内迁出，应承担相应的违约责任，李强认为违约金约定过高，申请调低，本院以悦达公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为每月500元。《房屋租赁合同》及《补充协议》的相对方为悦达公司与李强，悦达公司要求金揽香服务部承担连带责任无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海普陀悦达置业有限公司与被告李强签订的《房屋租赁合同》于2018年11月1日解除；二、被告李强应于本判决生效之日起十日内给付原告上海普陀悦达置业有限公司延迟注销证照的违约金(按每月500元的标准，自2018年11月10日起计算至证照迁出之日止)；三、对原告上海普陀悦达置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5759元，减半收取计2879.50元，由原告上海普陀悦达置业有限公司负担2854.50元，被告李强负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇一九年十二月三十日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。