河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终6203号上诉人（原审被告）：胡海波，男，汉族，1975年12月20日出生，住址：安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：张小君，安徽正申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳芳，女，汉族，1979年5月12日出生，住址：安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：王守强，北京市立圣律师事务所律师。上诉人胡海波因与被上诉人张艳芳租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡海波的委托诉讼代理人张小君、被上诉人张艳芳的委托诉讼代理人王守强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡海波上诉请求：1.撤销三河市人民法院(2019)冀1082民初1807号民事判决，请求依法驳回被上诉人一审的诉讼请求或者将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决认定事实错误。上诉人认为该案并非租赁合同纠纷，实际上是租赁权的转让，是买卖合同纠纷，关于2018年8月20日上诉人与被上诉人签订的《商铺转让协议》是否有效的问题，上诉人认为该合同有效，上诉人与被上诉人签订的《商铺转让协议》明确约定了自转让协议签署之后，该商铺无论涨幅与下跌情况如何均与上诉人无关。说明该商铺拥有的权利及义务已经转移给了被上诉人。2.一审法院判决适用法律不当。一审法院以2018年8月20日上诉人与被上诉人签订的《商铺转让协议》无效作出的判决，属于适用法律不当。张艳芳答辩称，1.双方的争议是租赁合同的纠纷，不是买卖纠纷，虽然双方签订的协议是商铺转让协议，实际就是转租协议，而且上诉人和三尚聚龙商贸有限公司（以下简称“三尚聚龙公司”）签订的场地租赁合同，上诉人是从市场取得商铺的使用权，而不是所有权，上诉人再把该商铺的使用权转租给被上诉人，所以是转租，不是买卖。而且双方于2019年1月9日签署的承诺书也是自愿解除双方之间的转租协议而不是买卖协议。2.本案双方签订的商铺转让协议我方认为是无效的，原因是不仅仅是因为上诉人和三尚聚龙公司签订的场地租赁合同，禁止上诉人转租，而且最重要原因是三尚聚龙公司未取得行政规划许可，也未经过消防部门的审批合格，属于擅自违规经营，违反法律和行政法规的强制性规定，所以无效。综上，合同是无效的，根据合同法的规定，上诉人应当返还给从被上诉人处收取的租金，退一步即使合同有效，双方也已经于2019年1月9日解除了合同，而且2018年8月24日三河市多家政府部门也已经要求市场停业，可以说被上诉人自从2018年8月20日接手商铺后没有一天正常经营，那么合同解除后上诉人也应该退还收取的租金。3.一审法院没有支持被上诉人的赔偿损失的诉求我方认为是错误的，被上诉人为了尽快解决双方的争议所以未上诉。综上：上诉人的上诉请求没有任何事实与法律依据，请法庭予以驳回。张艳芳向一审法院起诉请求：1.被告退还原告的租金73600元并支付自2019年1月9日至还清之日按银行贷款利率计算的利息；2.被告赔偿给原告造成的经济损失20000元；3.被告承担诉讼费用。一审诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：“被告退还原告的租金56800元并支付自2019年1月9日至还清之日按银行贷款利率计算的利息”。一审法院认定事实：2018年6月21日，被告胡海波与三河市三尚聚龙商贸有限责任公司（以下简称“三尚聚龙公司”）签订《场地租赁合同》，约定三尚聚龙公司将其位于三河市尚聚龙服装商场内编号为A189号，面积约10平方米之商铺出租给被告胡海波，场地租赁费每年42000元，押金10000元，租期自2018年8月18日至2028年8月17日。合同第五条约定，在合同有效期内，被告不得私自出租、出借、转让、互换所承租的商铺。合同另对双方的权利与义务进行了约定。2018年8月20日，原告与被告签订《商铺转让协议》，约定被告将承租的上述商铺及上述合同约定的权利与义务全部转让给原告，原告一次性支付被告费用108800元。协议另载明：如市场发现甲乙双方有转让行为，要求停业整顿，被告应无条件配合原告处理相关事宜。签订协议后，原告按照协议约定向被告支付了108800元。2018年10月15日，三河市工商行政管理和食品药品监督管理局、三河市城市管理行政执法局、三河市公安消防大队、三河市公安局四局联合发布公告称三尚聚龙公司所经营的三尚聚龙商贸城未取得规划行政许可、未经消防部门审批合格、擅自改变工商登记事项违规经营，根据法律规定，三河市三尚聚龙商贸城已于2018年9月30日被责令停止使用并予以查封关停。后三尚聚龙商场的相关事宜由三河市爱度时尚商业管理有限公司（以下简称“爱度公司”）负责接管，并办理各商户的退款事宜。2019年1月9日，被告与三尚聚龙公司终止了双方合同的履行，同日，原告与被告签订承诺书，双方自愿解除《商铺转让协议》，双方同意被告交付的租金及押金共计52000元直接由爱度公司退还给原告。上述事实有双方的陈述及《场地租赁合同》、《商铺转让协议》、转账记录、公告、合同终止声明、退款凭证等为凭。原告另提交了原告的进货单及火车票，证明原告因商场关闭造成损失共计39398元，原告主张2万元。另提交微信聊天记录及律师费收据，证明原告因此诉讼支付了律师费1万元，要求由被告承担。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权益和义务一并转让给第三人。本案中，被告与三尚聚龙公司签订《场地租赁合同》，其承租了涉案商铺，租期10年，后其与原告签订《商铺转让协议》，将其《场地租赁合同》中的权利与义务转让给原告，但该转让行为并未经三尚聚龙公司同意，且《场地租赁合同》明确约定被告不得私自出租、出借、转让、互换所承租的商铺。故被告与原告签订的《商铺转让协议》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告收取原告转让费108800元，因原告已经收到三尚聚龙商场退还的52000元，故被告应退还原告剩余款项56800元。关于原告主张的损失费用，原告产生损失的原因系商场被查封，原、被告均无法预见，因此造成的损失不应由被告承担。关于原告主张的律师费损失及利息损失，均于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告胡海波于本判决生效后三日内返还原告张艳芳56800元；二、驳回原告张艳芳的其他诉讼请求。案件受理费2140元，由原告张艳芳承担920元（已预交），由被告胡海波承担1220元（于本判决生效后三日内交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人胡海波与三尚聚龙公司签订了《场地租赁合同》，其承租了涉案商铺，租期10年，该合同中明确约定胡海波不得私自出租、出借、转让、互换所承租的商铺。上述约定符合法律规定。后上诉人胡海波与被上诉人张艳芳签订《商铺转让协议》，将其《场地租赁合同》中的权利与义务转让给张艳芳，但该转让行为并未经三尚聚龙公司同意。同时案涉商铺所属尚城亦未取得规划许可等，属于违法经营，已被查封关停。故上诉人胡海波与被上诉人张艳芳签订的《商铺转让协议》无效，因该无效合同而取得的财产，应予返还，故一审法院判决胡海波予以返还并无不当。综上所述，胡海波的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1220元由上诉人胡海波负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年十二月二十三日法官助理郑培明书记员郭琳娜