江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4336号上诉人（原审原告）：陈德景，男，1962年10月4日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审原告）：沈达娟，女，1963年6月8日出生，住江苏省沭阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈帅，男，1993年10月17日出生，住江苏省沭阳县，系陈德景、沈达娟儿子。二上诉人共同委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳雨润中央购物广场有限公司，住所地江苏省沭阳县人民中路33号。法定代表人：徐鸥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙亚克，江苏通达声远律师事务所律师。上诉人陈德景、沈达娟与上诉人沭阳雨润中央购物广场有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初20924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并分别于2019年10月24日、11月19日组织双方当事人公开进行听证。上诉人的委托诉讼代理人陈帅参加了第一次听证；上诉人陈德景、沈达娟的委托诉讼代理人韩光升，上诉人雨润公司的委托诉讼代理人孙亚克参加了两次听证。本案现已审理终结。上诉人陈德景、沈达娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费用由雨润公司负担。事实和理由：一审判决根据上海浦东发展银行股份有限公司宿迁分行（以下简称浦发银行宿迁分行）出具的《情况说明》认定案涉房屋银行贷款未获审批原因在于陈德景资质问题，属于认定事实错误。其一，陈德景、沈达娟已经按照雨润公司要求提供了办理银行贷款全部材料，雨润公司销售人员章某承诺可以办理按揭贷款，其在与陈德景、沈达娟通话录音中明确陈述是因雨润公司资质问题导致未能办理成功。其二，浦发银行宿迁分行与雨润公司存在合作关系，其出具的《情况说明》未明确陈述陈德景的资质存在何种问题，与事实不符，陈德景名下没有贷款，不存在任何资质问题。《情况说明》称2017年申请贷款，但是案涉《商品房买卖合同》签订于2018年1月1日，错漏百出。其三，如因陈德景资质问题无法办理贷款，雨润公司应当及时告知陈德景，但其并未告知。其四，章某作为雨润公司销售人员，是案涉银行贷款的经办人，其参与了案涉贷款的办理过程和双方就案涉纠纷的处理过程，其在通话录音中陈述案涉贷款未能成功办理的原因在于雨润公司，该事实能够认定。上诉人雨润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈德景、沈达娟一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由陈德景、沈达娟负担。事实和理由：1.银行贷款未获审批的过错在于陈德景、沈达娟，其为违约方，雨润公司是守约方。依据《最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。据此，有权提出解除权的是守约方，而不是违约方，陈德景、沈达娟无权要求解除合同。陈德景、沈达娟对雨润公司的上诉，答辩意见同上诉意见，并辩称：章某作为办理银行贷款的亲历者，所陈述的事实能够证明陈德景、沈达娟提交了全部材料，雨润公司未提出陈德景存在资质问题，也没有对变更贷款银行进行沟通协商。陈德景、沈达娟能够找到的只有章某，其陈述的事实能够证明违约方是雨润公司，陈德景、沈达娟是守约方。雨润公司对陈德景、沈达娟的上诉，答辩意见同上诉意见，并辩称：案涉《商品房买卖合同》签订于2017年12月26日。一审法院依据其自行至浦发银行宿迁分行调取的《情况说明》认定银行贷款未能办理的原因在与陈德景的资质问题，客观真实，并无不当。银行是否发放贷款与雨润公司无关。章某作为销售人员无权判断和决定银行贷款是否能够成功办理，其在沟通过程中所作陈述没有任何参考意义。陈德景、沈达娟向一审法院起诉请求：1.解除陈德景、沈达娟和雨润公司签订的《商品房买卖合同》；2.雨润公司归还陈德景、沈达娟首付款和团购费273998元并支付违约金（违约金以273998元为基数，自2017年12月21日起按年利率6%计算至实际给付之日止）。一审法院查明事实：2017年12月26日，陈德景、沈达娟和雨润公司签订《商品房买卖合同》，雨润公司将其开发的沭阳雨润广场第1、2#楼、外街1-7#商铺、地下工程5#-B109号房，建筑面积41.24平方米，单价13239.52元,总房款为545998元。合同第六条约定付款方式为按揭贷款，首付273998元，贷款272000元。合同签订后，陈德景、沈达娟向某公司支付首付款273998元，并向上海浦东发展银行股份有限公司宿迁支行申请的按揭贷款，但未获审批。浦发银行宿迁支行于2019年5月15日出具情况说明称涉案房屋的按揭贷款未获审批原因在于陈德景的资质不符合银行发放贷款的条件。一审法院认为：陈德景、沈达娟和雨润公司之间的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。本案买卖合同的标的物为不动产，买卖双方在签订《商品房买卖合同》后，为实现签订合同的目的，买方应积极向卖方履行支付房款义务。陈德景、沈达娟和雨润公司约定剩余购房款的支付方式为办理银行贷款，但由于陈德景、沈达娟陈德景的资质不符合浦发银行宿迁支行的申请条件，按揭贷款申请未获批准，陈德景、沈达娟又拒绝以其他方式支付购房款，且明确表示其无能力以现金方式支付剩余购房款，故本案《商品房买卖合同》无法继续履行，依法应予以解除。合同解除后，雨润公司已收取的购房款应予以退还。关于陈德景、沈达娟主张雨润公司支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，支付购房款的义务人是陈德景、沈达娟，雨润公司仅是协助陈德景、沈达娟办理贷款手续，在本案的审理过程中并未发现雨润公司存在怠于或者拒绝配合陈德景、沈达娟办理银行贷款手续的违约行为，且浦发银行宿迁支行出具的情况说明能够证明涉案《商品房买卖合同》无法继续履行的根本原因在于陈德景、沈达娟自身，并非雨润公司，故陈德景、沈达娟的该项诉讼请求于某无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除陈德景、沈达娟和雨润公司于2017年12月26日签订的关于沭阳雨润广场第1、2#楼、外街1-7#商铺、地下工程5#-B109号房的《商品房买卖合同》；二、雨润公司于判决发生法律效力之日起十日内退还陈德景、沈达娟购房款273998元；三、驳回陈德景、沈达娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5636元，由陈德景、沈达娟负担。二审中，当事人没有提交新证据。除陈德景、沈达娟对一审法院查明的案涉《商品房买卖合同》的签订时间有异议外，双方当事人对一审法院审理查明的其他事实部分均无异议，本院依法予以确认。二审中，本院为查明案件事实，至浦发银行宿迁分行进行调查，并传证人章某出庭作证，形成证据如下：证据1，浦发银行宿迁分行负责案涉贷款办理的工作人员蔡某接受本院调查时陈述：“我是陈德景购买雨润公司房屋银行贷款的经办人，沭阳县人民法院曾要求我行出具过一份《情况说明》，该份《情况说明》是我经手出具的。陈德景购买雨润公司的房屋向我行申请银行贷款，因其购买的房屋是负一楼商铺，我行对于负一楼商铺的银行贷款审核比较严格。陈德景提供的材料是齐全的，但其中一份《收入证明》经我行调查是虚假的，我电话联系陈德景及其儿子陈帅，告知其需要提供真实资料，但其并未提供，所以贷款未能批准。雨润公司办理银行贷款的资质是正常的，是我行的正常合作对象，到现在还有合作。同一时期，负一楼的商铺也有几家贷款是获得批准的。银行贷款不能批准的事情，我行在其申请一个月左右就告知了，但是雨润公司那边还要争取。陈德景年纪大，工作单位不稳定，只要陈德景追加子女作为共同还款人，再补充提供真实贷款资料就应当能够批准。”证据2，证人章某陈述：“我是陈德景购买房屋的销售人员，陈德景去浦发银行宿迁分行办理银行贷款是我开车载他们夫妻俩过去的。2018年4月，我告诉陈德景银行贷款不好批，请他等一下，我们再跟银行协调。不好批的原因是银行对雨润公司的贷款审批比较严格，而且陈德景资质不好。陈德景向法院提供的与我的通话录音属实，当时我意识不太清楚，他是我的客户，我从他的角度敷衍他作出陈述。我说‘银行跟我们这边停了，觉得我们资质不好’的意思是陈德景的贷款停了，银行审批紧且陈德景资质也不好。陈德景申请银行贷款的资料是我告诉陈德景准备的，《收入证明》字迹是我的，是我书写的，信息是陈德景提供的，具体细节记不清楚了，申请贷款手续中只有这一份《收入证明》。银行反馈说这份《收入证明》上的单位不是陈德景单位，但我没有告诉陈德景。”陈德景、沈达娟对上述证据的质证意见为：证据1，形式真实性、合法性认可，但内容虚假，浦发银行宿迁分行并未与陈德景及其儿子陈帅联系过。证据2，章某陈述银行对于雨润公司案涉项目贷款政策收紧属实，对于章某陈述的其他事实，均不予认可。另外，《收入证明》是章某书写的，是雨润公司伪造的，陈德景、沈达娟是按照章某的指示提供申请贷款资料，并未注意该份《收入证明》，章某只是要求陈德景、沈达娟提供20元用于盖章。雨润公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性均予以认可，能够证明银行贷款未获审批原因是陈德景提供了虚假《收入证明》，而且银行已经向其进行了告知。对证据2的真实性无异议，但章某陈述很多是其个人判断。章某所称的银行审查较严，是银行政策问题，与雨润公司无关，而且银行也只是对负一楼商铺的银行贷款审查较严。章某也没有认可《收入证明》是其伪造的，陈德景、沈达娟向银行提供的申请材料存在问题，应由其自行承担不利后果。本院对上述两份证据的认证意见：蔡某系案涉房屋银行贷款的经办人员，对于贷款办理过程知情，章某作为案涉房屋的销售人员，对案涉房屋销售及银行贷款办理过程知情，故本院对二人所作陈述能够相互印证以及有相应证据予以佐证的事实依法予以认定。据此，本院认定事实如下：雨润公司销售人员章某同陈德景、沈达娟一同至浦发银行宿迁分行办理案涉房屋银行贷款，所提交的申请贷款材料中的《收入证明》经浦发银行宿迁分行工作人员审核系虚假材料，导致案涉银行贷款未获得审批。二审另查明：2018年1月1日，双方当事人签订《附件四：商铺买卖合同的补充协议》一份，甲方雨润公司，乙方陈德景、沈达娟。合同约定：附件四-1付款方式、时间及违约处理：（二）银行按揭付款的条款。在本合同签订后，遇银行贷款利率调整或首付款比例调整的，乙方认可遵照执行；如获悉贷款银行不能给予乙方逾期贷款额度贷款（包括不能给予任何贷款的情形），乙方则于获悉之日起10日内用现金补足所有购房款，并承担相关银行贷款利率风险。……2.剩余房款人民币272000元，乙方用银行按揭方式支付给甲方。3.乙方可以委托甲方代为办理银行按揭手续，或者自行办理银行按揭手续。若委托甲方代办，乙方须在签约当日提供完整的银行按揭终审的申请资料并办理完毕全部按揭贷款手续、缴纳相关按揭费用；若乙方自行办理银行按揭手续，必须在签约后10天内办理完毕，将剩余房款支付到甲方账户；若乙方逾期办理上述事务的，乙方须每日向甲方支付按揭款总额万分之0.1的滞纳金。经甲方催告后7日内仍未履行或另行达成付款协议的，甲方有权解除本合同，乙方应按总房款的20%向甲方支付违约金并负有协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续的义务，甲方于各项登记注销手续办理完毕后的30日内将乙方已付房款（含定金）扣除乙方应付违约金额后无息退还给乙方。如乙方按揭申请不被银行终审批准或银行终审未能受理已申请的足额按揭贷款的，乙方应于收到甲方书面通知后7天内将剩余未付房款一次性全部支付给甲方，否则，甲方有权解除本合同，乙方应按总房款的20%向甲方支付违约金并负有协助甲方到到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续的义务，甲方于各项登记注销手续办理完毕后的30日内将乙方已付房款（含定金）扣除乙方应付违约金额后无息退还给乙方。……（三）乙方必须付清全部房款（含按揭情况：银行向甲方付清全部贷款款项）后方可按合同的约定办理交付手续，否则甲方有权拒绝交付。二审再查明：陈德景、沈达娟于2017年12月21日付清首付款，2017年12月26日，陈德景、沈达娟向沭阳县房管处提交商品房买卖合同备案申请书，双方于2018年1月1日签订案涉《商品房买卖合同》。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.案涉银行贷款未能办理的原因在于陈德景、沈达娟一方，还是雨润公司一方；2.陈德景、沈达娟主张解除案涉《商品房买卖合同》能否成立，如能成立，其主张的违约金能否得到支持。本院认为：关于第1个争议焦点。浦发银行宿迁分行作为案涉银行贷款的办理银行，其对自身业务有能力亦有义务作出说明，如无相反证据予以推翻，浦发银行宿迁分行所作陈述能够作为认定案件事实的根据。根据浦发银行宿迁分行在一审中提供的《情况说明》和本院对浦发银行宿迁分行案涉贷款经办人员蔡某的调查可见，浦发银行宿迁分行明确系因陈德景向其提供的申请贷款材料中的《收入证明》系虚假材料，陈德景资质存在问题，案涉银行贷款未能获得审批。故案涉银行贷款未能获得审批的原因在于陈德景、沈达娟。关于陈德景、沈达娟辩称的《收入证明》是章某提交的，其并不知情。本院认为，首先，《收入证明》是购房者办理银行贷款的必备材料，陈德景、沈达娟对于己方有无能力、有没有实际出具《收入证明》应是明知的。其次，陈德景、沈达娟陈述章某向其索要了20元款项用于盖章，故陈德景、沈达娟对于章某为其伪造《收入证明》的事实应当是明知的。再次，浦发银行宿迁分行亦确认发现《收入证明》是虚假之后联系了陈德景、沈达娟，要求其补充提供真实材料，但其拒不提供，以致案涉银行贷款无法获得审批。因此，陈德景、沈达娟上述辩解不能成立，本院不予支持。关于陈德景、沈达娟辩称雨润公司的销售人员章某在通话录音中承认银行贷款未获得审批的原因是浦发银行对雨润公司资质存在问题。本院认为，首先，章某作为案涉房屋的销售人员，其在与客户沟通过程中所作陈述具有特殊的表达方式和表达背景，在有证据能够推翻的情况下，不应直接作为认定案件事实的依据。而根据本院已查明的案件事实，能够认定案涉银行贷款未能获得审批的原因是陈德景的《收入证明》虚假，能够推翻章某在通话录音中所作陈述。其次，章某在通话录音中陈述银行对于雨润公司所售房屋的银行贷款暂停办理，但根据雨润公司提供的同一时期所销售的案涉房屋所在的负一楼商铺亦有银行贷款成功获得审批的情况，浦发银行宿迁分行亦明确陈述不存在暂停办理、停止合作的情况，故章某的陈述存在与事实不符情况。因此，本院认为，章某在通话录音中所作陈述与查明事实不符的部分，不应予以采信，陈德景、沈达娟上述主张不能成立，本院不予支持。关于第2个争议焦点。合同解除权分为法定解除权和约定解除权。具体到本案，分析如下：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。案涉房屋银行贷款系因陈德景、沈达娟一方原因未获审批，享有合同解除权的为对方雨润公司，陈德景、沈达娟并不能据此主张解除合同。其次，陈德景、沈达娟要求解除案涉《商品房买卖合同》的理由为因雨润公司原因无法办理银行贷款，雨润公司未能按期交付案涉房屋，构成根本性违约，故主张解除合同。本院认为，首先，如前所述，案涉房屋银行贷款未获得审批的原因在陈德景、沈达娟一方，并非雨润公司；其次，双方签订的《附件四：商铺买卖合同的补充协议》第（三）条约定，陈德景、沈达娟必须付清全部房款（含按揭情况：银行向某公司付清全部贷款款项）后方可按合同的约定办理交付手续，否则雨润公司有权拒绝交付。因案涉房屋银行贷款未获审批，陈德景、沈达娟亦未通过其他方式付清全部房款，故雨润公司有权依据上述约定拒绝交付房屋，雨润公司不交付房屋的行为并不构成根本性违约，陈德景、沈达娟不能据此主张解除合同。再次，根据双方签订的《附件四：商铺买卖合同的补充协议》约定，如陈德景、沈达娟按揭申请不被银行终审批准或银行终审未能受理已申请的足额按揭贷款的，陈德景、沈达娟应于收到雨润公司书面通知后7天内将剩余未付房款一次性全部支付给雨润公司，否则，雨润公司有权解除本合同。据此，双方就“按揭申请不被银行终审批准或银行终审未能受理已申请的足额按揭贷款”约定的合同解除权由雨润公司享有，陈德景、沈达娟不能以此为由主张解除合同。综合以上理由，本院认为，陈德景、沈达娟主张解除案涉《商品房买卖合同》无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持，对其提出的其他诉讼请求，本院无需论述。综上，上诉人雨润公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致裁判结果错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初20924号民事判决；二、驳回陈德景、沈达娟的诉讼请求。一审案件受理费5636元，二审案件受理费11266元，合计16902元，由陈德景、沈达娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇一九年十二月五日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。