四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1403民初1998号 原告：内江市中区诚科物业服务有限公司。住所地：四川省内江市中区新民巷49号13栋26号。 法定代表人：陈家福，总经理。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭英品，四川红盾律师事务所律师。 被告：眉山市彭山区家天下小区第三届业主委员会。住所地：眉山市彭山区彭祖大道三段兴旺路9号。 负责人：许文君，主任。 原告内江市中区诚科物业服务有限公司与被告眉山市彭山区家天下小区第三届业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内江市中区诚科物业服务有限公司的委托诉讼代理人何适、彭英品、被告眉山市彭山区家天下小区第三届业主委员会负责人许文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告内江市中区诚科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告于2019年10月25日向原告发出的《关于解除内江市中区诚科物业有限公司在彭山家天下小区物业服务合同的通知》无效。2、请求确认2016年1月1日原告与眉山市彭山区家天下小区业主委员会签订的《物业服务合同协议书》合法、有效。3、请求判令原被告继续履行2016年1月1日签订的《物业服务合同协议书》。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经眉山市彭山区家天下小区业主大会投票表决通过，2016年1月1日，原告与眉山市彭山区家天下小区业主委员会签订《物业服务合同协议书》，由原告负责完成位于彭山区“家天下”小区的物业服务工作，期限为5年，即2016年1月1日起至2021年1月1日止。合同签订后，原告一直按照合同约定履行提供物业服务义务。2019年，家天下小区进行业主委员会选举，成立了被告眉山市彭山区家天下小区第三届业主委员会。被告的成立，不影响已签订的《物业服务合同协议书》的效力，原被告均应当按照合同的约定继续履行。被告于2019年10月25日向原告发出《关于解除内江市中区诚科物业有限公司在彭山家天下小区物业服务合同的通知》，擅自要求解除与原告签订的《物业服务合同协议书》。根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条之规定，被告在没有召开业主大会且未经业主大会通过的情况下，无权向原告发出解除合同的通知，且被告所称解除合同的理由也不成立。原被告双方应继续按照原签订的合同履行。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告眉山市彭山区家天下小区第三届业主委员会辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由：1、眉山市彭山区家天下小区第二届业主委员会于2015年6月18日产生，任期3年，却与原告签订5年期限的合同，违背法律规定。合同约定小区的公共区域产生的收益，原告分得95%、业主分得5%，严重侵害业主利益。原告向业主收费，只出具收据，涉嫌偷漏税。2、被告成立符合法律、法规的规定。因原告管理混乱、服务质量不高，导致小区违法搭建、车辆乱停乱放，堵塞消防通道、治安秩序混乱等，经业主委员会集体商议后，向原告送达解除合同通知。3、因原告服务不到位，被告曾与原告协商，并发出了限期整改的11条，但后来原告拒绝，导致《物业服务合同协议书》目的不能实现，故向原告送达解除合同的通知书。 本院经审理认定如下事实：2016年1月1日，眉山市彭山区家天下小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《眉山市彭山区家天下小区物业服务合同协议书》（以下简称《合同》），主要约定：眉山市彭山区家天下小区物业管理区域交与原告管理规范服务；区域包括楼栋1号至13号、15号至23号、25号至29号楼；管理服务内容为房屋建筑公用部位及公用设施设备、附属配套构件物进行日常维护及保养、绿化及池塘设施维修、公共通道灯及楼道灯、秩序维护服务项目包括（巡逻、安全、消防、财产、车辆等）、门禁系统自能化管理等10项；管理服务期限从2016年1月1日起至2021年1月1日止5年；本合同规定的物业服务期限内，如果甲方核实乙方不履行应尽服务义务及服务质量达不到本合同要求，应从乙方向甲方缴纳履约保证金中扣除相应损失，但须经业主大会半数以上投票同意，甲方方可有权单方面决定提前终止与乙方在本小区实施任何物业服务；业主委员会将对乙方进行半年考核一次各项服务实施情况与服务标准，如未达到相关合同要求及相关服务，业主委员会将通知乙方进行整改。如未整改相关服务，业主委员会评审后将视为物业管理服务与本合同条款不相符，将按未达到标准处理相关服务问题，处理方法：业主委员会将从乙方所缴纳的履约保证金总额中扣除百分之八作为相关未达标的服务补偿。甲方按照一年对乙方管理服务企业考核两次。乙方如多次出现物业管理服务不达标，甲方将按照上一次对乙方处罚额度基础上再上调百分之三作为处罚乙方。乙方履约保证金总额低于本合同签订总额（5万元）百分之五十后，乙方必须补足相应金额，合同继续有效，乙方拒绝补足履约保证金，甲方有权单方面与乙方解除合同关系。乙方进入家天下小区后应安装东、北门禁一卡通新型现代化设施管理系统、增加汽车进出自动管理系统、对原监控系统及摄像头维修保养，增加比较重要部分缺失的摄像头、对本小区的外围围墙及未使用的大门进行维修保养加固等等。由甲方决定利用小区内公有部位进行经营的内容，由甲方委托乙方代为管理，所得收益归甲乙双方共同所有并按照以下比例分配，甲方占总额的百分之五、乙方占总额的百分之九十五。甲方所得收益将做为办公经费，公益经费等。本合同自2016年1月1日实施生效，若乙方不按照本合同签订内安装东大门与北大门门禁刷卡系统及两大门高清摄像设备，本合同自然失效并终止等内容。原告由陈家福签字并加盖原告公章，被告由业主委员会黄东、吴勇等8人签字，并加盖了名称为“眉山市彭山区家天下小区业主委员会2015.06.18-2018.06.17”公章。《合同》签订后，双方一直履行至今。2019年6月家天下小区进行业主委员会换届选举，成立了被告，并经备案，刻制了公章，公章上有“眉山市彭山区家天下小区第三届业主委员会2019.6.18-2024.6.17”。2019年6月15日晚被告召开会议，形成小区物业管理整改11条交给原告，原告于同月25日书面回函。2019年7月1日被告召开业主委员会会议，形成决议：依理、依法直接解除原告在家天下小区物业服务合同。2019年10月25日被告以原告在服务期间极不负责任，严重失责，导致数处私搭乱建、机动车辆乱停乱放，消防通道严重被堵塞，服务态度恶劣为由，依据《四川省物业管理条例》第四十五条“业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。”的规定，向原告发出《关于解除内江市中区诚科物业有限公司在彭山家天下小区物业服务合同的通知》：限原告在2020年元月1日前退场、办理交接。原告不服被告解除《合同》通知，故诉至本院。 以上事实有经庭审质证的原被告身份信息、合同、解除合同通知、照片、会议纪要、回函、会议决议、接（报）处警登记表、收据等及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点主要有：一、被告向原告发出的解除合同的通知是否有效？二、《合同》是否合法有效？ 焦点一：依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、国务院《物业管理条例》第十一条第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”、第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”、第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定，业主大会是决定者，业主委员会只是业主大会的执行机构。被告在向原告发送解除合同通知前，应当先行召开家天下小区业主大会或书面征求意见的形式，由“双过半”业主共同决定是否解聘原告。但被告未依法定程序，越权形成“解除合同”决议，取代了业主大会的决定权，违背法律、行政法规规定，依法应当确认无效。被告引用《四川省物业管理条例》第四十五条作为解除合同的法律依据。对此，依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，前期物业服务企业是指由建设单位选聘，而非业主、业主大会选聘的第一个担任小区物业管理服务之责的企业，与之签订的物业管理服务合同称之为“前期物业服务合同”。本案中，原告系家天下小区第二届业主大会选聘，所以，被告对《四川省物业管理条例》条款理解有误，引用不恰当。 焦点二：首先，《合同》是原告与眉山市彭山区家天下小区业主委员会签订，是双方当事人真实意思表示，系自愿行为。在签订《合同》时，眉山市彭山区家天下小区业主委员会系代表家天下小区业主的唯一合法组织，执行业主大会决议，与业主大会选聘的物业管理服务企业即原告签订《合同》是义务，合同主体适格。《合同》签订后，原告为家天下小区业主服务至今，家天下小区业主也未召开业主大会，重新选聘物业管理服务企业。并且，眉山市彭山区家天下小区业主委员会与被告，同为家天下小区的业主委员会，是小区业主大会的执行机构，均为小区业主服务。故，被告以眉山市彭山区家天下小区业主委员会签订《合同》期限超过任期为由，否定小区业主选定原告为其物业管理服务人的主张，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款和《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条规定，本院不予以支持。其次，从法律关系上讲，业主委员会与物业管理企业是委托者与被委托者、聘用与受聘的关系，两者法律地位是平等的，双方所订立的《合同》是双方平等协商一致的结果，依据《合同》约定，原告需对小区的安保、门禁、围墙等设施进行投入，故被告主张《合同》约定的公共部位收益分配侵占业主利益，违背《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国侵权责任法》，有失偏颇，其主张，本院不予采纳。因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”规定，2016年1月1日原告与眉山市彭山区家天下小区业主委员会签订的《合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定为合法、有效。 综上，被告解除《合同》的通知，违背法定程序，越权决定而无效。《合同》系合法成立并生效，且履行至今，应确认合法有效。即便被告主张原告管理服务有瑕疵，依据《合同》约定，也只能扣除相应的履约保证金，而非轻易地就解除《合同》。《合同》对解除或终止的约定共有四处：1、原告擅自额外收取管理服务费以外的相关费用，不听被告劝阻的，被告视为合同终止；2、原告服务质量达不到《合同》要求且须经业主大会半数以上投票同意的，被告有权单方面决定提前终止合同；3、原告未投入两门刷卡系统和摄像制备的，合同自然终止；4、原告在被告扣除履约保证金后，其履约保证金未达到总额百分之五十后，拒绝补足的，被告有权单方面解除合同。被告所举证据均不足以证明已达到法定解除或约定解除合同的条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告对此自行承担举证不能的法律后果。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行义务。”规定，《合同》应当继续履行。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条、第十四条、第十五条的规定，判决如下： 一、确认2016年1月1日原告内江市中区诚科物业服务有限公司与眉山市彭山区家天下小区业主委员会签订的《眉山市彭山区家天下小区物业服务合同协议书》合法、有效。 二、确认被告眉山市彭山区家天下小区第三届业主委员会于2019年10月25日向原告内江市中区诚科物业服务有限公司发出的《关于解除内江市中区诚科物业有限公司在彭山家天下小区物业服务合同的通知》无效。原被告继续履行《眉山市彭山区家天下小区物业服务合同协议书》。 案件受理费300元（原告已预交），由被告负担，并于本判决生效之日起十日内支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 彭 明 二〇一九年十二月二十四日 书记员 严丹凤