广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1455号 原告：刘艳，女，1982年5月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：张剑锋，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兴玉，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员。 被告:北海智弘投资有限公司，住所地北海市广东路229号，统一社会信用代码:914505007913176284。 法定代表人：张均智，执行董事。 委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 原告刘艳与被告北海智弘投资有限公司（以下简称智弘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法适用简易程序于同年9月9日公开开庭进行了审理，原告刘艳的委托诉讼代理人张剑锋、张兴玉，被告智弘公司的委托诉讼代理人王德雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘艳向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告履行双方签订的《商品房买卖合同》，依法将符合合同条件的智弘银城绿洲小区11幢1602号房屋交付给原告；2.被告配合原告将智弘银城绿洲小区11幢1602号房屋的不动产权证书办至原告名下。事实和理由：2014年11月10日，原告刘艳与被告智弘公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买智弘银城绿洲小区11幢1602号房屋，商品房总价款为444596元。被告应于2015年10月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的房屋交付给原告，并于经综合验收合格后300个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未向原告交付符合上述条件的房屋，更未将资料报产权登记机关。多次与被告协商无果，原告故诉至法院，请依法判如所请。 被告智弘公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告二期涉案房屋还没有符合五方验收合格的条件。涉案房屋的施工方未按建设工程许可证以及批准的施工图施工建设，银城绿洲的二期工程项目被北海市规划局责令整改。被告因为未完成竣工验收已将银城绿洲小区二期工程部分房屋交付给了部分业主使用，违反了相关法律的规定，被北海市住房和城乡建设局责令改正行为，也在整改当中。故原告要求被告交付房屋没有事实条件，请求法院驳回交房的诉讼请求。根据原告和被告签订的商品房买卖合同第十五条的约定，办证的情况是交付使用后，综合验收合格后一段时间的工作日内才办理权属证书。目前涉案房屋没有竣工验收合格，不能办理证书，故原告请求被告将不动产权证书办到原告名下的诉讼请求不予支持。 经审理查明，2014年11月10日，原告刘艳与被告智弘公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于北海市广东路229号智弘银城绿洲小区11幢1602号房屋，该商品房的建筑面积共82.15平方米，总价款为444596元；原告采取按揭贷款方式付款，应当于2014年11月10日前支付首期房价款134596元，余款310000元由原告在本合同签订之日起十个工作日内办理完银行按揭手续，签署《个人住房借款合同》等全部借款法律文书；被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告智弘公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；政府对于房地产开发及相关配套政策法规的调整；设计出现重大变更或逾期竣工的；因市政原因停水、停电、创城、创卫及市政建设影响施工或市政行为停工而影响工期；除该合同第八条约定的特殊情况外，被告如未按该合同约定的期限将该商品房交付原告，逾期不超过150日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过150日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；原告累计已付款包括：原告已向被告交付的款项、向银行已交的按揭贷款本息；该商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告智弘公司应当出示该合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告智弘公司承担；被告应当在商品房交付使用后经综合验收合格后300个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失；原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；见附件五《商品房买卖合同》补充协议中第三条。2014年11月11日，原告向被告支付涉案房屋的首付款134596元。2014年12月31日，原告通过申请按揭贷款方式向被告支付房款310000元。但被告并未向原告交付符合上述条件的房屋。 另查明，在本院于2018年5月4日受理的刘艳诉智弘公司商品房预售合同纠纷一案中，刘艳向本院提出诉讼请求：1、判令智弘公司因延迟交房向刘艳支付违约金40503.06元（违约金自2015年11月1日起暂计至2018年4月30日共计911天，以本金444596元为基数，按万分之一的违约金44.46元／日，以后另计至智弘公司向刘艳交付房屋之日止）；2、本案诉讼费用由智弘公司承担。本院于2018年7月23日作出（2018）桂0503民初803号《民事判决书》，判决：智弘公司应向刘艳支付逾期交房违约金（违约金计算：以444596元为基数，按日万分之一为标准，自2015年11月1日起计至智弘公司向刘艳交付涉案房屋之日止）；案件受理费减半收取406元，由智弘公司负担。 智弘公司不服本院（2018）桂0503民初803号民事判决，向北海市中级人民法院（以下简称北海中院）提起上诉，智弘公司上诉请求：撤销北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初803号民事判决，并依法改判驳回刘艳诉讼请求或发回重审。北海中院于2018年10月22日作出（2018）桂05民终924号《民事判决书》，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由智弘公司负担（已预交）。 再查明，2018年3月27日，北海市规划局向被告智弘公司作出《责令限期改正通知书》，内容为：智弘公司未经城乡规划主管部门批准，未按照建设工程规划许可证的规定，在智弘银城绿洲小区违法建设二期项目的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令智弘公司于2018年4月9日前按照建设工程规划许可证及批准的施工图自行改正。 2019年4月26日，北海市住房和城乡建设局向被告智弘公司作出《责令改正通知书》，内容为：经查，智弘公司建设的智弘银城绿洲二期工程项目存在未组织竣工验收即擅自交付使用的行为。此行为违反《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，现依据《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，责令智弘公司立即改正上述行为。 还查明，2014年11月7日，被告智弘公司已取得智弘银城绿洲第5、7、11、12幢及地下室三区（规划为K-1、K-2、F-4、F-3住宅楼及地下室）共4栋（四百套住宅、二百一十七个车位）的《北海市商品房预售许可证》。 上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》《发票》（2018）桂0503民初803号《民事判决书》（2018）桂05民终924号《民事判决书》《责令限期改正通知书》《责令改正通知书》《北海市商品房预售许可证》及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告刘艳与被告智弘公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后经综合验收合格后300个工作日内，将办理权属登记需由被告智弘公司提供的资料报产权登记机关备案。原告已向被告付清涉案房屋的购房款，但该房屋至今未竣工验收合格，被告并未向原告交付符合约定条件的房屋，被告已构成违约。涉案房屋尚不具备交付与办证条件，故原告请求被告依法将符合合同条件的涉案房屋交付给原告及配合原告将涉案房屋的不动产权证书办至原告名下，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘艳的诉讼请求。 本案受理费减半收取3984元，由原告刘艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 蒙兆宽 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 李红艳 书 记 员 张维颖 附本判决引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。