陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0722民初1738号 原告：城固县城市建设综合开发公司。住所地：城固县XX环XX路XX小区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2206。 法定代表人：闵建新，公司经理。 委托诉讼代理人：潘浩光，陕西时代潮律师事务所律师，代理权限为一般授权委托代理。 被告：魏某丙，男，生于1952年XX月XX日，汉族，住城固县XX小区XX号楼XX号，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被告：魏某甲，男，生于1949年XX月XX日，汉族，住城固县XX小区XX号楼XX号，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被告：魏某乙，男，生于1954年XX月XX日，汉族，住城固县XX小区XX号，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 第三人：杜某某，男，生于1952年XX月XX日，汉族，住城固县XX镇XX村XX组，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原告城固县城市建设综合开发公司（以下简称“开发公司”）与被告魏某丙、魏某甲、魏某乙、第三人杜某某确认合同有效纠纷一案，原告开发公司于2018年5月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序。本院于2019年8月12日依职权追加杜某某为本案第三人参加诉讼，并于2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告开发公司委托代理人潘浩光；被告魏某丙、魏某甲、魏某乙；第三人杜某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告开发公司诉称，原告系城固县XX街XX小区开发人，建设中委派杜某某为4#楼项目负责人。三被告系兄弟关系，三人原房屋与原告规划建设的4#楼相邻，考虑到4#楼修建后，双方的通风、采光等因素，2009年3月8日杜某某与三被告签订房屋互换协议，约定三被告用其祖产房屋与原告建设的商品房互换，并确定了三被告各自取得的商品房的位置面积及其他事项。协议签订后，经规划部门审批，三被告原房屋所在区域被规划为小区绿地。2015年4月24日，杜某某又与三被告签订房屋互换补充协议，确定三被告置换房屋总面积为489㎡，包括住房、柴房、车库在内每户平均163㎡，面积误差在正负3㎡以内双方不补差，超出则按该小区销售价补差。补充协议签订后三被告按设计选定了各自的置换房屋。杜某某与三被告签订的房屋互换协议及补充协议原告均认可。2016年11月中旬，原告按约定向三被告交付了置换房屋。其中被告魏某丙所得面积超出原约定面积39.67㎡，按约定应向原告支付差价106315元，但被告魏某丙至今未付。原告多次催要无果，诉至本院，请求：1、依法确认原告与三被告签订的房屋互换协议及房屋互换补充协议有效；2、依法判令被告魏某丙依约定向原告支付房屋差价人民币106315元；3、本案诉讼费用由三被告承担。 原告开发公司为支持其主张向本院提交以下证据：第一组证据：1、原告方营业执照；2、法定代表人身份证复印件各1份，证明原告的主体资格。第二组证据：3、2002年4月24日城固县人民政府（2002）27号会议纪要。4、2007年12月13日城固县深化企业改制领导小组（2007）02号会议纪要。5、2013年8月15日城固县城乡规划委员会会议纪要。证明1、原告方依据企业改制政策取得了案涉土地使用权；2、原告方有权优先开发原城固县制鞋厂周边土地；3、双方互换协议所涉土地使用取得了行政主管部门批准。第三组证据：6、2006年10月18日城固县国土资源局城国土变审字（2006）27号文件；7、城国用（2006）字第4551号国有土地使用证；8、建设项目选址意见书；9、建设用地规划许可证；10、建筑工程施工许可证；11、建设工程规划许可证；12、建设工程竣工验收报告；13、竣工验收备案表；14、房产测绘成果报告；15、商品房预售许可证。证明1、案涉土地系原告合法取得，原告为本案商品房开发人，依法有权作为原告提起诉讼；2、原告开发建设取得了所有法定审批手续；3、原告开发建设的商品房经过了竣工验收，符合销售条件。第四组证据：16、陕西省城镇房产所有证；17、房屋互换协议书；18、房屋互换补充协议书；19、房屋选择确认表；20、领条；21、城固县城市建设综合开发公司证明。证明1、XX房XX镇房屋，土地为国有土地，双方签订互换协议未违反法律规定；2、互换协议系双方自愿签订；3、原告方已履行交付房屋的义务；4、原告认可杜某某与被告签订的协议，原告为该协议的权利、义务主体。 被告魏某丙辩称：1、我与开发公司没有关系，从2008年到2018年5月份之前，我才知道是开发公司，在2018年前我从来没有见到过开发公司的任何人，我承认我超面积了，但具体超多少我不知道，杜某某应该和我协商。杜某某在第一次起诉时，因为主体资格不适格，被城固法院驳回，我认为与开发公司无关；2、原告歪曲事实，合同是签订了的，但是开发公司无权告我们，我从来没有见过开发公司的任何人。 被告魏某甲辩称：既然原告把杜某某任命成开发公司的项目经理，但是我们租住在外面的租费都是杜某某给的，杜某某也没有说有开发公司的事情，协议和补充协议都是我签了字的。 被告魏某乙辩称：协议属于欺诈协议，2008年杜某某每天晚上去找我给我说置换房屋的事情，最后杜某某又和我两个哥哥说，在杜某某使用各种办法的情况下，我才签订的合同。原告欺骗我，让我在外面流浪了8年。我们认为协议及补充协议都存在欺诈行为，房屋现在我们都居住了，租费前几年的也给了。 三被告未向法庭提交任何证据。 第三人杜某某述称：我不欠被告房租，最后一年我给了两个月的装修时间，在这两个月之内，我依然承担房租，但是延误了半年。房租从我这里领取属实。三被告和我商量了说他们老主业没了，让我给补偿，我说给多少，他们让我说。在2018年我们经过算账达成了和解协议，但由于三被告反悔，导致和解协议没有履行。 第三人未向本院提交证据。 三被告均认可在《房屋互换协议书》及《房屋互换补充协议书》上签名的事实，但认为协议书是与杜某某签订的，与原告开发公司无关，本院经审查认为原告开发公司提交的四组证据，证据来源合法，内容客观真实，符合证据规则认定的规定，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 根据各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2006年12月18日原告开发公司依据企业改制政策取得了城固县XX街XX号（国有土地面积3332.53平方米）土地使用权。原告在开发城固县XX街XX小区建设期间委派第三人杜某某为石牌楼小区4#楼项目负责人。被告魏某丙、魏某甲、魏某乙系兄弟关系，三人原房屋与原告规划建设的4#楼相邻，考虑到4#楼修建后，双方的通风、采光等因素，2009年3月8日4#楼项目负责人杜某某与三被告签订《房屋互换协议》，协议载明“二、乙方（被告）魏某甲、魏某丙、魏某乙三户共有座落在城固县XX镇XX街XX号（原52号）后院的住宅房两处，系砖混结构。东面平房建筑面积88.6平方米，西厦房及后房建筑面积403.6平方米，土地使用面积220.06平方米，四界清楚。三、乙方同意将两处住房和甲方修建的相邻楼房平等互换：1、甲方同意将所建楼房一层东单元西户，建筑面积123.46平方米的套房及柴房10平方米换给乙方魏某甲；2、甲方同意将所建楼房二层东单元西户，建筑面积123.46平方米的套房及柴房10平方米换给乙方魏某丙，但楼层差价由乙方魏某丙按1150元每平方米上浮10%补给甲方。3、甲方同意将所建楼房一层西单元东户，建筑面积123.46平方米的套房及柴房10平方米换给乙方魏某乙。五、甲方通知乙方搬出其住所后，乙方在外临时租赁的过渡房租费由甲方承担”。协议签订后，经规划部门审批，三被告原房屋所在区域被规划为小区绿地。2015年4月24日，杜某某又与三被告签订《房屋互换补充协议》，补充协议载明“乙方（三被告）置换房屋总面积为489㎡（每户平均163㎡），面积误差在正负3平方以内双方不补差，如超出商定面积则按市场价格补给对方”。《补充协议》签订后三被告选定了各自的置换房屋。原告认可第三人杜某某与三被告之间签订的《房屋互换协议》及《补充协议》。2016年11月中旬，原告按约定向三被告交付了置换房屋。其中被告魏某丙所选307号、308号住宅及11号车库总面积为202.67㎡，所得面积超出原约定面积39.67㎡。 另查明，原告开发公司具有建筑施工企业资质，具备承揽建设工程的资质。涉案房地产开发的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等所有证件载明的建设单位均为原告开发公司。 本院认为：当事人签订合同应当以公平、自愿、诚实信用、合法为前提。本案中原告开发公司实际施工人杜某某与三被告签订的《房屋互换协议》及2015年4月24日杜某某与三被告签订《房屋互换补充协议》是在平等协商一致的基础上达成的协议，是原、被告及第三人杜某某真实意思的表示，协议内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院予以认定。庭审中已查明被告魏某丙于2017年3月9日与原告签订的备案商品房买卖合同明确约定商品房单价为2760元/㎡，此价格应认定为房屋互换补充协议约定的市场价，此价格与该小区其他商品房单价一致，也与同期城固县XX市场价格相符。故被告魏某丙应向原告补交房款差价109489.2元（39.67㎡×2760元/㎡）。原告起诉时考虑到被告系置换户，为了解决双方的矛盾，对其做优惠处理以2680元/㎡的单价提出诉讼请求，即39.67㎡×2680元/㎡=106315.6元，故原告要求被告魏某丙支付房屋差价人民币106315元的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于三被告辩称《房屋互换协议》及《补充协议》系欺诈行为，但未提交证据佐证，故对被告该辩称不予支持。对于三被告辩称房屋互换与开发公司无关，因涉案工程是以原告开发公司的名义承建，第三人杜某某受开发公司委托作为实际施工人进场施工，原告也认可《房屋互换协议》及《房屋互换补充协议》，第三人与被告签订协议的行为应当属于职务行为，原告开发公司为本案商品房开发人，相应的权利和义务应由原告开发公司承担。因此，原告有权提起诉讼，故对被告以“与开发公司无关”的抗辩主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第三百九十七条之规定，判决如下： 一、确认2009年3月8日第三人杜某某与被告魏某丙、魏某甲、魏某乙签订《房屋互换协议》及2015年4月24日第三人杜某某与被告魏某丙、魏某甲、魏某乙签订《房屋互换补充协议》合法有效； 二、限被告魏某丙在本判决生效后十五日内支付原告城固县城市建设综合开发公司置换房屋差价款人民币106315元。 如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2526元，由三被告共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉与陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  邵军成 人民陪审员  章彦宏 人民陪审员  何兴全 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  杨 英 1