吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民再266号 再审申请人（一审被告）：李雪敏，女，1953年2月16日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张欣，女，1967年7月10日出生，汉族，现住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：邱郁乔（张欣之女），现住吉林省吉林市昌邑区。 被申请人（一审第三人、二审上诉人）：吉林市昌邑区好运来房屋信息咨询服务部。住所：吉林省吉林市昌邑区锦东花园小区1楼22号网点。 经营者：蔡玉富，男，1963年8月27日生，汉族，吉林市昌邑区好运来房屋信息咨询服务部经营者，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：王素春（蔡玉富之妻），住吉林省吉林市昌邑区。 再审申请人李雪敏因与被申请人张欣、被申请人吉林市昌邑区好运来房屋信息咨询服务部（以下简称好运来服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民终89号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月19日作出（2019）吉民申1771号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李雪敏、被申请人张欣委托诉讼代理人邱郁乔、被申请人好运来服务部委托诉讼代理人王素春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李雪敏申请再审称，1.原审法院认定李雪敏与张欣之间签订的《吉林市房产交易中心房屋买卖协议书》(以下简称《房屋买卖协议书》)有效错误，双方所签订的房屋买卖合同未成立。李雪敏与张欣之间的房屋买卖是通过好运来服务部介绍的。在签订合同时双方约定，张欣必须将房屋的有效证件交由好运来服务部保管,李雪敏才向好运来服务部预交定金10,000元,这也是合同的生效要件。合同签订后，李雪敏按约定交了定金，但张欣却未将房屋的相关证件交至好运来服务部保管，因此该房屋买卖合同未成立。2.如果房屋买卖合同成立，也是张欣违约在先，李雪敏不应承担责任。李雪敏是出于对好运来服务部的信任才与张欣签订房屋买卖合同，合同约定张欣应将房屋证件交到好运来服务部保管，但其迟迟交，不按合同履行义务，已经先构成违约。过错在张欣，李雪敏无过错，因此张欣无权主张李雪敏给付定金。3.如果适用定金罚则，也应是好运来服务部承担责任。定金是好运来服务部收取的，在张欣不交房屋证件后,好运来服务部告知李雪敏合同未成立，并将这10,000元返还。李雪敏要求将房屋买卖合同收回，好运来服务部承诺房屋买卖合同不用李雪敏管,有什么事和责任都由好运来服务部承担。因此，房屋产生争议后的责任应由好运来服务部承担。请求：1.撤销二审判决；2.再审本案并依法驳回张欣对李雪敏的诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由张欣、好运来服务部负担。 张欣辩称，案涉房屋是公产房，张欣与李雪敏签订的房屋买卖协议是当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，应属有效合同。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务，李雪敏不购买房屋，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十五条的规定，李雪敏所交的定金不应退还，应当作为违约金交付给张欣。而且，双方谈妥不要求张欣押房产证、交保证金后，张欣才的签合同。综上，请求依法驳回李雪敏的再审请求。 好运来服务部述称，好运来服务部没有能力处理这些问题，服从法院的判决。 张欣向一审法院起诉请求：1.判令李雪敏因违约解除房屋买卖合同向张欣支付违约金10,000元；2.判令好运来服务部将其保管的李雪敏预交的房屋买卖定金10,000元转交给张欣；3.判令李雪敏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：吉林市××小区×号楼×单元×层×号房屋系公有住宅，产权单位为吉林市宇成物业管理有限责任公司，2013年1月4日张欣取得该房屋的承租权。房屋建筑面积为54.31平方米，产籍号为000100××，内卡号为×-××-×××。2018年5月12日，张欣（甲方）与李雪敏（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方将××小区×号楼×单元×层×号房屋转卖给乙方，房价为190000元；乙方向中介方预交定金10000元，甲方向中介出具房屋有效证件并由中介方保管；《房屋买卖协议书》签订后，甲、乙双方任何一方无论因何原因违约，甲方违约一倍赔偿，乙方违约定金不退。”当日，李雪敏交纳10,000元定金，该定金由好运来服务部保管，张欣未将房产证等相应证件交由好运来服务部保管。几天后，李雪敏表示不想购买该房屋，要求解除合同，张欣不同意，现双方均主张该10,000元定金。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，涉诉房屋为公租房。张欣与李雪敏签订的《房屋买卖协议书》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规及相关政策的规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同约定的内容履行各自的义务。庭审中李雪敏明确表示不购买涉诉房屋，故张欣主张解除《房屋买卖协议书》的请求应当予以支持。关于违约金，《合同法》第一百一十五条规定：“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”李雪敏按照合同约定交纳了10,000元定金，此款由好运来服务部保管，现李雪敏不购买房屋构成违约，依据双方所签《房屋买卖协议书》的约定及相关法律规定，李雪敏交纳的定金不予退还，故张欣主张好运来服务部将10,000元定金作为违约金向其交付符合法律规定及双方当事人约定，应当予以支持。综上所述，依照《合同法》一百一十五条、第一百三十条、一百三十三条、一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：(一)解除张欣与李雪敏于2018年5月12日签订的《房屋买卖协议书》；(二)好运来服务部于判决生效后十日内将李雪敏交纳的10,000元定金交付给张欣。案件受理费150元，由李雪敏负担。 好运来服务部不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回张欣对好运来服务部的诉讼请求。二审法院审理查明：在李雪敏表示不想购买案涉房屋后，好运来服务部将李雪敏交付的10,000元定金返还李雪敏，其中5000元现金返还，另外5000元抵顶了李雪敏在好运来服务部购买的一处房屋的中介费。二审法院查明的其他事实与一审认定的事实一致。二审法院认为：关于好运来服务部提出的张欣与李雪敏之间《房屋买卖协议书》无效的主张。《房屋买卖协议书》为格式合同，在合同的手写部分明确标明“此房为公产”，李雪敏在一审出庭时亦认可买房时知道该房屋是公产房。公产房承租权作为一种财产权利，其转让并未违反法律的强制性规定。同时，好运来服务部作为房产交易的中介服务机构，对交易房屋的产权性质、如何履行、交易风险等事项应明知，且有义务向买卖双方明确告知，现其主张案涉交易是房屋所有权买卖与其执业常识不符，故好运来服务部的该项上诉主张，不予支持。关于好运来服务部的张欣起诉要求李雪敏支付违约金，而本案中李雪敏支付的是定金一节。定金罚则系合同任何一方在未履行合同情况下承担违约责任的形式之一。一审法院对此已经予以详述，二审不再赘述。关于好运来服务部提出已经将10,000元定金返还李雪敏的主张，李雪敏的委托诉讼代理人于波当庭承认，故对该事实予以确认。因好运来服务部代为保管定金的事实已经发生变化，一审法院判令好运来服务部向张欣支付该款项的事实依据已经不存在，故对一审判决第二项依法改判。综上所述，好运来服务部的上诉请求部分成立。依照《合同法》第一百一十五条、第一百三十条、一百三十三条、一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决：(一)维持一审判决第一项；(二)撤销一审判决第二项；(三)李雪敏于本判决生效后十日内向张欣交付10,000元。一审案件受理费150元，二审案件受理费50元，由李雪敏负担。 本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，张欣与李雪敏签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。《房屋买卖协议书》约定，张欣将案涉房屋转卖给李雪敏，房价为190,000元，李雪敏向好运来服务部预交定金10,000元，张欣将房屋有效证件交由好运来服务部保管。协议签订当日，李雪敏按约定将10,000元定金交由好运来服务部保管，但张欣未按约定将房产证等相应证件交由好运来服务部保管，几日后李雪敏表示不想购买案涉房屋，张欣诉至法院要求解除协议,双方对于协议解除均有过错。张欣未按约定将房产证等相应证件交由好运来服务部保管，李雪敏在此情况下提出解除协议，有合理理由，亦符合二手房交易的常理。根据《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，协议解除后，对于已经履行的10,000元定金部分，应该恢复原状，返还给李雪敏，故二审判决李雪敏交付张欣10,000元错误。 综上所述，李雪敏的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民终89号民事判决及吉林省吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初2341号民事判决； 二、解除张欣与李雪敏于2018年5月12日签订的《吉林市房产交易中心房屋买卖协议书》； 三、驳回张欣的其他诉讼请求。 一审案件受理费150元、二审案件受理费50元，由张欣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋雨洛 审 判 员 张 敏 审 判 员 岳 航 二〇一九年十二月二日 法官助理 张亦驰 书 记 员 陆 俊