安徽省宣城市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)皖18行初33号 原告艾瑞祥，男，1949年6月5日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 委托代理人谢瑞青，北京在明律师事务所律师。 被告宣城市宣州区人民政府，住所地安徽省宣城市宣州区鳌峰东路178号。 法定代表人汪侃，该区区长。 出庭应诉负责人史浩，该区副区长。 委托代理人束龙义，宣州区土地房屋征收事务管理局政策法规科科长。 委托代理人夏建军，安徽敬亭山律师事务所律师。 原告艾瑞祥诉被告宣城市宣州区人民政府（以下简称“宣州区人民政府”）拆迁行政补偿一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月29日向宣州区人民政府送达起诉书副本及证据，宣州区人民政府于2019年5月14日向本院提交答辩状及证据，本院在法定期限内向艾瑞祥送达了宣州区人民政府的答辩状及证据。本院于2019年7月3日公开开庭审理了本案。原告艾瑞祥及其委托代理人谢瑞青，被告宣州区人民政府副区长史浩及委托代理人束龙义、夏建军到庭参加诉讼。经安徽省高级人民法院批准，本案因案情复杂，延长审理期限两个月。本案现已审理终结。 宣州区人民政府于2019年3月29日作出宣区征补〔2019〕1号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，主要内容为：……房屋产权人艾瑞祥名下的宣城市宣州区西林街道办事处昭亭社区王家庄村民组房屋位于房屋征收决定规定的范围，该房屋所有权证号为宣房权证西林字第××号，证载面积为237.36㎡（市房地产测绘队重新测量面积265.75㎡），通过宣州区无证房认定小组认定，认定无产权证房屋面积参照合法房屋补偿面积24.5㎡，以上面积合计290.25㎡，房屋证载用途为住宅。经安徽国嘉房地产土地评估有限公司（以下简称“国嘉公司”）评估，该处房屋住宅房评估单价5350元／㎡。因被征收的房屋沿西林路（老芜屯公路），该户沿街底层面积99.9㎡，符合宣城市区“住改非”认定，可按沿街门面房评估价的80%（即14595元／㎡×80%＝11676元／㎡）给予补偿。房屋总价值2184805元。另有装潢及附属设施补偿108928元。房屋征收部门为被征收人提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。被征收人未在规定的签约期限与房屋征收部门达成补偿协议。2018年12月28日，房屋征收部门报请征收人对该被征收人作出房屋征收补偿决定。 ……根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征补条例》”）第十七条第一款、第二十一条、第二十六条有关规定，决定如下： 一、对被征收人艾瑞祥的宣城市宣州区西林街道办事处昭亭社区王家庄村民组房屋实施征收，按照《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》（以下简称“《房屋征收补偿方案》”）的规定给予货币补偿或产权调换。 二、如被征收人选择货币补偿，根据国嘉公司对房屋的评估和《房屋征收补偿方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为：1.房屋及装潢、附属设施补偿费为人民币2293733元。2.搬迁费人民币2522元。3.临时安置费和停产停业损失人民币28261元（住宅每平方米每月9元，按6个月计发；每平方米每月30元，按6个月计发）。上述三项合计为人民币2324516元，全部存储于徽商银行鳌峰路支行。 三、如被征收人选择房屋产权调换，被拆迁房屋及装潢、附属设施补偿费为人民币2293733元，搬迁费人民币4045元，临时安置费和停产停业损失费人民币17982元（住宅现房安置；商业按每平方米每月30元，按6个月计发），高层物业补贴费22779元（每平方米补贴0.6元，补贴10年，按120个月计发）合计补偿人民币2338539元。 产权调换房源地点在敬亭春晓小区7幢3301室，建筑面积88.24㎡；7幢3302室，建筑面积78.06㎡；7幢3202室，建筑面积78.06㎡；8幢3307室，建筑面积80.63㎡。依照《房屋征收补偿方案》，按合法面积或认定合法面积无偿赠送9%高层系数为26.12㎡。安置房经国嘉公司评估高层一楼的单价为4392元/㎡，各层差价按照市场定价交易惯例每层递加按20元/㎡确定。根据《房屋征收补偿方案》，选择安置房面积超过被征收房屋合法面积10㎡以内，超出面积部分按房地产市场评估价优惠30%计算；超出10—20㎡的部分按房地产市场评估价优惠20%计算；再超部分按市场评估价计算，合计安置房价款1310163元（246.93×4392元/㎡+43.32×4572元/㎡+26.12×0+8.62×4572元/㎡×0.7）。 被征收房屋、安置房两者相比，征收人应支付被征收人1028376元。 若征收人未提供周转房，待交房时按被征收人住宅合法面积另支付四个月装潢期过渡费。 被征收人其它未经批准建设的房屋，双方能签订房屋征收补偿安置协议的，可按照该项目《房屋征收补偿方案》给予补偿。 四、限被征收人艾瑞祥于收到本决定书之日起15日内与宣城市宣州区西林街道办事处（以下简称“西林办事处”）办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将宣城市宣州区西林街道办事处昭亭社区王家庄村民组房屋腾空…… 2019年9月16日，宣州区人民政府作出宣区征补〔2019〕4号《关于艾瑞祥国有土地上房屋征收补偿的补充决定》，主要内容为：征收人现对被征收人（艾瑞祥）未通过宣州区无证房认定小组认定且不能参照合法房屋补偿的无证房，作出征收补偿补充决定如下：一、砖混结构无证房，面积145.29㎡，按该项目征收补偿安置方案规定的补偿标准950元/㎡，合计补偿138025.50元；二、砖木结构无证房，面积26.17㎡，按该项目征收补偿安置方案规定的标准800元/㎡，合计补偿20936元；三、简易结构无证房，面积6.45㎡，按该项目征收补偿安置方案规定的标准400元/㎡，合计补偿2580元。以上无证房共计补偿161541.50元。根据该项目征收补偿安置方案规定，被征收人的合法面积(认定合法面积）为应安置面积，因此被征收人艾瑞祥上述未通过参照合法面积补偿决定的无证房，只能给予161541.50元货币补偿，不能进行产权调换安置。 原告艾瑞祥诉称，其在西林办事处××社区××村民组拥有合法房屋。宣州区人民政府于2019年3月29日针对其房屋征收作出的宣区征补〔2019〕1号《国有土地上房屋征收补偿决定书》及于2019年9月16日作出的宣区征补〔2019〕4号《关于艾瑞祥国有土地上房屋征收补偿的补充决定》，均无事实根据和法律依据，且程序违法，侵犯了其合法权益。请求：撤销宣州区人民政府作出的宣区征补〔2019〕1号国有土地上房屋征收补偿决定及宣区征补〔2019〕4号《关于艾瑞祥国有土地上房屋征收补偿的补充决定》。 原告艾瑞祥向本院提交了以下证据： 1.《房屋所有权证》(宣证字第S10501514号）复印件，拟证明艾瑞祥系案涉房屋的合法所有权人，具有提起本案诉讼的原告主体资格； 2.《国有土地上房屋征收补偿决定书》（宣区征补〔2019〕1号）复印件，拟证明本案被诉行政行为存在; 3.宣城县国家（乡镇企业）征（使）用土地协议书复印件及5张收据复印件，拟证明案涉土地不是划拨土地，而是经依法征收并交纳相关费用而取得，当时征收该土地系开办企业使用，故案涉房屋的第一层应全部认定为经营用房； 4.《特种行业许可证》复印件，证明1995年案涉房屋的经营面积已经达到130㎡，征收人对经营面积仅认定为99.9㎡，明显错误。 被告宣州区人民政府辩称，一、案涉房屋征收主体合法。依据《征补条例》第四条第一款、第二款、第五条、第八条第（五）项、第九条第一款之规定，宣州区人民政府具有开展案涉国有土地上房屋征收与补偿工作的主体资格。二、案涉征收项目合法。依据《征补条例》第八条第（五）项、第九条第一款之规定，宣城市丝绸厂及周边棚户区改造项目已列入宣城市棚户区改造计划、城乡规划，并纳入国民经济和社会发展年度计划。三、案涉项目征收程序合法。宣州区人民政府依照《征补条例》规定的程序开展房屋征收工作，在征收决定公告发布前，开展了被征收房屋的调查摸底工作；宣州区土地房屋征收事务管理局（以下简称“宣州区征管局”）拟定了案涉项目房屋征收补偿方案，宣州区人民政府组织国土、规划、城管、民政及物价等部门对该方案进行了论证；发布了征收补偿方案的征收意见公告，向社会公众公开征求意见；宣州区征管局、西林办事处召开了座谈会，征求了被征收人意见，并将征求意见情况进行了公示；依法进行了社会稳定风险评估；《国有土地上房屋征收决定公告》及征收补偿方案经宣州区人民政府常务会议讨论决定后并依法公告；征收决定公告发布后，对征收区域内房屋调查情况予以公示；依法推选、确定了评估机构；评估机构依法评估被征收房屋及装潢附属设施费用，并将评估结果送达艾瑞祥，艾瑞祥对评估结果未提出异议，也未申请复核、鉴定；依据《房屋征收补偿方案》的规定，对艾瑞祥的无证房和“住改非”房屋的合法面积进行了认定。四、被诉征收补偿决定认定事实清楚、内容适当、适用法律正确。艾瑞祥的被征收房屋总面积为468.16㎡，其中证载面积为237.36㎡(市房地产测绘队重新测量面积为265.75㎡），无证房面积为202.41㎡（通过宣州区无证房认定小组认定，认定其中的24.5㎡参照合法房屋予以补偿）。另房屋征收部门将艾瑞祥房产证上登记为住宅的底层沿街的99.9㎡房屋确认为经营用房，并按照经营用房的价格予以补偿，已充分保障了艾瑞祥的合法权益。案涉征收决定公告发布后，征收实施单位西林办事处依据“少数服从多数”的原则，确定了国嘉公司作为案涉项目被征收房屋的评估机构，评估结构的推选结果已在征收范围内公示。评估机构依法开展房屋评估工作，上门入户实地勘测，在征收现场张贴公示了评估结果，并将估价结果送达被征收人。艾瑞祥在规定期间内未对被征收房屋及装潢附属设施的评估结果提出异议，该评估结果应作为案涉房屋征收补偿的依据。综上，因艾瑞祥未在房屋征收决定规定的期限内与房屋征收部门达成补偿协议，宣州区人民政府根据房屋征收部门宣州区征管局的报请，依据《征补条例》第十七条第一款、第二十条、第二十六条之规定，作出宣区征补〔2019〕1号国有土地上房屋征收补偿决定，认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、内容适当。请求驳回艾瑞祥的诉讼请求。 宣州区人民政府向本院提交了以下证据、依据： 1.2016年1月6日，宣城市发展和改革委员会作出的《关于宣城市火车站站前广场、羽绒厂和丝绸厂及周边城中村改造项目建议书的复函》（发改审批函〔2016〕5号)； 2.2016年3月30日，宣城市发展和改革委员会作出的《关于宣城火车站站前广场及周边区域、羽绒厂及周边区域和丝绸厂及周边区域棚户区改造项目可行性研究报告的批复》(发改审批〔2016〕200号)； 3.2016年3月30日，宣城市人民政府作出的《关于同意调整火车站站前广场丝绸厂及周边城中村改造计划的批复》（宣政建〔2016〕4号)； 4.宣城市市区2015-2017年棚户区改造三年计划（丝绸厂及周边区域改造范围图)； 5.2016年3月31日，安徽省住房和城乡建设厅作出的《关于确认宣城市火车站站前广场及周边、丝绸厂及周边、羽绒厂及周边等棚改项目的复函》； 6.2016年6月13日，宣州区人民政府组织有关部门对《房屋征收补偿安置实施方案》召开论证会的记录； 7.2016年8月15日，关于《房屋征收补偿方案》征求意见情况的公示及张贴的相关材料； 8.2016年8月9日和2016年8月11日，宣州区征管局、西林办事处召开《宣城市丝绸厂及周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案征求意见座谈会》会议记录及照片； 9.2016年8月23日，宣州区征管局作出的《关于要求审核宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》（宣区征函〔2016〕43号）； 10.2016年8月25日，宣城市宣州区维护稳定工作领导小组办公室《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》、宣城市宣州区信访局《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估的函复》； 11.2016年9月5日，宣州区人民政府第四十九次常务会议纪要（常务会议纪要第49次）； 12.2016年8月26日，宣州区征管局作出的《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋作出征收决定的请示》（宣区征〔2016〕126号）； 13.2016年9月6日，宣州区人民政府作出《关于宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》（宣区政秘〔2016〕257号）及附件《房屋征收补偿方案》张贴照片复印件、宣州区人民政府信息公开网发布上述公告复印件。 上述证据1-13拟证明：1.本次房屋征收安置补偿的依据是上述征收决定及征收补偿方案;2.征收决定及征收补偿方案符合《征补条例》的相关规定;3.征收决定及征收补偿方案已经发生法律效力，应当作为本次房屋征收补偿的合法依据。 14.《丝绸厂及周边区域棚户区改造项目国有土地上的房屋调查摸底公示表》及相关公示照片，拟证明房屋征收实施单位对被征收范围内的房屋（含案涉房屋）进行调查并将调查结果进行公示，符合《征补条例》第十五条规定。 15.宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收评估机构的推选结果及相关公示材料，拟证明根据被征收人的意见，选定了评估机构，推选结果在征收区域内进行了公告，符合《征补条例》第二十条规定。 16.2016年10月3日，国嘉公司作出《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目涉及的被征收房屋补偿评估结果公示的通知》（国嘉[2016]10号）并予以张贴的相关材料，拟证明经被征收人共同选定的评估机构对被征收房屋进行评估，并出具了评估报告（含住房和非住房），符合《征补条例》第十九条规定。 17.艾瑞祥户被征收房屋测绘相关材料； 18.艾瑞祥户未经登记房屋认定相关材料； 19.艾瑞祥户经营房面积认定相关材料。 上述证据17-19拟证明经过第三方专业机构测绘，艾瑞祥所有的房屋建筑总面积为468.16㎡，其中证载面积为237.36㎡（经宣城市房地产测绘队重新测绘面积为265.75㎡），证载底层沿街住宅面积为99.9㎡，根据征收补偿方案的规定，该99.9㎡沿街住宅均被认定为经营用房，未经登记房屋的面积为202.41㎡（通过宣州区无证房认定小组认定，认定其中的24.5㎡参照合法房屋予以补偿）；其他未经登记房屋为不合法建筑，上述征收行为符合《征补条例》第十五条、第二十四条规定。 20.2016年11月19日，西林办事处将国嘉公司出具的艾瑞祥户被征收房屋的《房地产评估报告》送达给艾瑞祥的相关材料; 21.2017年12月28日，西林办事处将国嘉公司出具的艾瑞祥户被征收房屋的《装修、附属物价值评估报告》送达给艾瑞祥的相关材料。 上述证据20-21拟证明评估机构依法对艾瑞祥所有的房屋及装修、附属物进行了评估，两份评估报告均已送达艾瑞祥，艾瑞祥在规定期限内没有申请复核评估，上述两份评估报告均符合《征补条例》第十九条规定。 22.房屋征收部门草拟的《宣城市国有土地上房屋征收补偿安置意向性协议》； 23.西林办事处与艾瑞祥商谈征收补偿安置事宜的谈话记录。 上述证据22-23拟证明征收实施单位根据房屋评估结果与艾瑞祥进行了多次协商，但未能达成一致意见的事实，符合《征补条例》第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条规定。 24.《国有土地上房屋征收补偿决定书》（宣区征补〔2019〕1号)及其送达回执。证明艾瑞祥和房屋征收部门在签约期限内达不成补偿协议，经房屋征收部门报请，宣州区人民政府于2019年3月29日作出被诉征收补偿决定，已充分维护了艾瑞祥的权益，符合《征补条例》第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十六条规定。 25.宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置资金账户及可足额补偿被征收房屋的证明，拟证明征收补偿资金已经到位，专款专用。 26.身份证明； 27.法定代表人身份证明书。 上述证据26-27拟证明张贴相关公告人员的身份信息及案涉房屋征收主体宣州区人民政府法定代表人的身份情况。 法律依据： 1.《中华人民共和国城市规划法》第二条、第三条、第三十二条、第三十三条、第四十六条； 2.《征补条例》第四条、第五条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十六条； 3.《中华人民共和国资产评估法》； 4.《国有土地上房屋征收评估办法》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第九条、第十条、第十二条、第十三条、第十四条、第十六条、第十七条、第二十条、第二十一条、第二十三条、第三十条； 5.《宣城市市区国有土地上房屋征收与补偿工作流程》第1条-第17条; 6.《宣城市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定暂行办法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条； 7.《关于印发宣城市市区2012年国有土地上房屋征收各类附属物补偿、安置补助费、奖励等标准的通知》（建房〔2012〕324号）； 8.《宣城市国有土地上房屋征收调查认定暂行办法》； 9.《市区国有土地上房屋征收调查认定办法补充通知》（宣政办秘〔2016〕184号); 10.《关于市区国有土地上未经登记房屋调查认定有关工作的通知》（宣区政办秘〔2016〕133号)。 经庭审质证，宣州区人民政府对艾瑞祥提交的上述证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，根据该房屋所有权证载明，房屋建筑面积是237.16㎡；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，系本案被诉行政行为；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，艾瑞祥未提交该证据原件予以核对且在征收过程中没有向征收部门和实施单位提交此材料。其中协议书的签订时间是1987年10月，但当时没有法律规定个人可以对集体土地予以征收，其证明目的无事实根据和法律依据，案涉房屋所占土地系划拨取得；对证据4的真实性和证明目的有异议，该证据仅为复印件并非原件，在征收过程中艾瑞祥也未提交过该材料。虽然该《特种行业许可证》的复印件载明发证时间是1995年11月，但对于案涉房屋的经营面积应当根据房屋现状并结合1999年地籍图予以认定，宣州区人民政府将案涉房屋的经营面积认定为99.9㎡，符合补偿安置方案及相关文件规定。 艾瑞祥对宣州区人民政府提交的上述证据质证意见为：证据1-12是征收决定的前置性文件，与本案无关联。证据13系征收公告及补偿安置方案，对其真实性无异议，但对合法性和证明目的有异议，不符合为了公共利益征收的前提条件，有关张贴的照片没有标注拍摄时间、地点、人员等，不具有证据的法定形式要件。从该份证据中无法看出实际张贴公告的日期，政府信息公开网站显示补偿安置方案的发布日期及生效日期均是2016年10月19日，那么征收决定公告的发布日期应是2016年10月19日，故案涉评估报告的时间节点亦应以此日期为准。证据14系调查登记表，宣州区人民政府未提交该证据原件，其未对有关房屋调查的情况进行公示，其中公示照片没有标注时间、地点及张贴人员，不符合证据的法定形式要求。其中调查登记表作出时间是2016年11月底或12月，但公示照片中人员身着短袖，明显不符合常理。调查登记表中记载的面积与事实不符，案涉房屋实际面积是511.82㎡，1989年建房时房屋证载面积是265.75㎡，艾瑞祥的所有房屋都应当认定为合法面积。对证据15中公示材料的真实性无异议，对合法性及证明目的有异议，征收部门直接按照投票方式选定评估机构明显违法，宣州区人民政府没有提交投票推荐的原始选票及经过公证和监督的证据，无法证明投票结果的客观公正性。证据16中的评估报告是复印件，即未加盖评估机构印章，也无评估师签字，并非完整的评估报告。本案中，评估师没有实地勘察，该评估报告没有张贴公示，亦非针对具体房屋的分户报告，不能作为确定房屋价值及产权调换结算差价的依据。对证据17-19的真实性有异议，其中房屋调查测绘材料上没有艾瑞祥签字确认，案涉房屋的测量面积与实际面积不符，实际面积应为511.822㎡；其中地籍图复印件未加盖核对无异章，对其真实性、合法性、关联性均不认可，宣州区人民政府根据1999年地籍图认定案涉房屋的面积，不合法，案涉房屋除了26.17㎡以外，其他均在1999年之前建成，均应认定为合法面积。案涉房屋一层经营房面积是193.752㎡，该经营房面积于1995年已达130㎡，宣州区人民政府将其认定为99.9㎡，明显错误。对证据20-21的真实性、合法性、关联性有异议，其一，案涉征收补偿决定作出时评估报告已过1年的有效期，评估报告不应再作为征收补偿决定的依据；其二，评估报告载明案涉房屋所占土地系划拨方式取得错误，该土地是通过缴费的方式取得；其三，评估报告应当包括已登记房屋和未登记房屋，但案涉评估报告仅评估了证载面积237.36㎡的房屋，遗漏了未登记的合法建筑及其他合法房屋；其四，评估报告未对案涉房屋的第一层经营房的价值进行评估，征收补偿决定中的对第一层房屋“住改非”补偿计算标准缺乏事实根据。证据22-23与本案无关，不能证明被诉行政行为的合法性。对证据24的真实性无异议，合法性由法院审查。对证据25的真实性、合法性、关联性有异议，无法确定是案涉征收项目的补偿安置专用账号，达不到证明目的。对证据26的真实性、合法性、关联性有异议，相关人员身份应当在照片上载明。证据27与本案无关。 本院对上述证据认证如下：宣州区人民政府提交的证据1-12系作出征收决定的前置性程序，证据27系宣州区人民政府法定代表人的身份信息，均与本案无关联，不予采信。宣州区人民政府提举的证据13系征收决定及征收补偿方案，因被征收人未在法定期限内提起行政复议或行政诉讼，该征收决定及补偿方案均已生效，应当作为案涉征收补偿决定的合法性依据，本院予以采信。宣州区人民政府提举的证据24及艾瑞祥提举的证据2系本案被诉行政行为，本院不作证据认定。宣州区人民政府提举的证据16及艾瑞祥提举的证据3、4均系复印件，未提交原件予以核对，本院对上述证据的真实性不予认可。宣州区人民政府对艾瑞祥提举证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，本院予以采信。宣州区人民政府对于其提举的其余证据均已在庭审中出具原件及相关视频资料予以核对，故本院对其提举的其余证据的真实性予以确认，作为认定本案事实的依据。 经审理查明，2016年9月6日，宣州区人民政府作出《关于宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》附补偿安置实施方案，并在征收范围内予以公告。登记于艾瑞祥名下的西林办事处××社区××村民组房屋位于上述房屋征收决定确定的征收范围内。为实施项目建设，征收主体宣州区人民政府确定宣州区征管局作为房屋征收部门，西林办事处为征收实施单位；明确征收补偿签约期限为自该项目国有土地上房屋评估结果公示期满之日起120天；确定安置地点为敬亭春晓小区；告知被征收人的救济途径，如其对本征收决定不服，可在本征收决定公布之日起60日内依法向宣城市人民政府申请行政复议，或在本征收决定公布之日起6个月内向宣城市中级人民法院提起行政诉讼。案涉征收决定公告发布后，房屋征收实施单位西林办事处对被征收范围内的房屋（含案涉房屋）进行了摸底调查并将调查结果即《丝绸厂及周边区域棚户区改造项目国有土地上的房屋调查摸底公示表》进行了公示。 2016年9月24日，房屋征收部门根据多数被征收人的意见确定国嘉公司为该项目的评估机构，并予以公示。随后，国嘉公司对艾瑞祥户的房屋进行了现场勘察，于2016年10月11日出具了《房地产估价报告》，该报告的主要内容为：“估价对象：宣城市丝绸厂及周边区域棚户区改造项目涉及的艾瑞祥户房屋所有权载明的总建筑面积为237.36㎡的房屋；土地使用权性质：国有划拨；估价时点：2016年9月6日（该项目国有土地上房屋征收决定公告发布之日）；估价方法：收益法；估价结果：被征收房屋于估价时点的征收补偿价值合计为人民币1269876元，单价5350元/㎡；估价人员：杨莉、钱斌，并于2016年10月11日签名；实地查勘期：2016年9月10日-2016年9月24日；估价报告应用的有效期：本估价报告于估价报告完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。”2016年11月19日，西林办事处将上述评估报告送达艾瑞祥。2017年11月20日，国嘉公司作出《宣城市丝绸厂及其周边区域棚户区改造项目涉及的艾瑞祥户装修、附属物价值评估》，对该户装修、附属物评估总价为108928元。2017年12月28日，西林办事处将上述评估报告送达艾瑞祥。 2019年1月3日，经宣城市科信工程测量有限公司核定，艾瑞祥的被征收房屋总面积为468.16㎡，其中证载建筑面积为237.36㎡。2017年3月2日，宣城市房地产测绘队对该房屋建筑面积进行了现场实测，重新测量的建筑面积为265.75㎡；其中无证房面积为202.41㎡（通过宣州区无证房认定小组认定，认定其中的24.5㎡参照合法房屋予以补偿）。另房屋征收部门将艾瑞祥房产证上登记为住宅的底层沿街的99.9㎡房屋确认为经营用房。因艾瑞祥与征收部门在签约期限内未能达成补偿协议，宣州区人民政府于2019年3月29日作出宣区征补〔2019〕1号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，并于2019年3月31日送达艾瑞祥。艾瑞祥不服上述补偿决定，向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，《房屋征收补偿方案》第五条第（二）项“无证房认定和处理”规定：“1.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的房屋，按规定进行调查认定且公示无异议的，可参照合法房屋予以补偿。认定依据为宣城市现有的该区域最接近1990年4月1日时点、并具有可操作性的航拍图或地籍图。2.2007年4月30日前建设的房屋，不能按上述规定认定为合法房屋的，按规定进行调查认定且公示无异议的，在规定时间内签订协议并腾空房屋的，补助标准如下：砖混结构：950元/㎡；砖木结构：800元/㎡；简易房：层高2.2m以上的400元/㎡、层高不足2.2m的280元/㎡。3.上述规定以外建设的房屋，一律按违法建设处理。在规定时间内自行拆除，砖混结构按50元/㎡、砖木结构按40元/㎡、简易房按30元/㎡予以补助自拆费用。在规定时间内不自行拆除的，不予补助，并依法强制拆除。”第六条被征收房屋使用性质的分类和界定规定：“……对已形成街道两侧的有产权证的住宅改做营业的房屋，按住宅确认。若同时具备下列条件的，确认房屋底层实际经营面积为营业面积，对经确认的营业面积通过评估给予货币补偿。（1）利用底层沿街整间房屋经营的；（2）自本方案公布之日前满一年，已经领取了《营业执照》”。 再查明，2019年9月16日，宣州区人民政府作出宣区征补〔2019〕4号《关于艾瑞祥国有土地上房屋征收补偿的补充决定》，2019年9月26日，宣州区人民政府将上述补充决定送达艾瑞祥。艾瑞祥收到上述补充决定后，于2019年10月8日向本院提交《增加诉讼请求申请书》，请求在原诉讼请求的基础上增加如下诉讼请求：撤销被告宣州区人民政府作出的宣区征补〔2019〕4号《关于艾瑞祥国有土地上房屋征收补偿的补充决定》。 又查明，2019年4月25日，艾瑞祥以宣州区人民政府于2019年4月2日强制拆除其位于宣××宣州区××办事处××社区××村民组房屋（本案补偿决定所涉房屋）为由，以宣州区人民政府为被告，向本院提起行政诉讼，请求：确认宣州区人民政府于2019年4月2日强制拆除其房屋行为违法。2019年11月27日，本院作出（2019）皖18行初34号行政判决，判决：确认宣城市宣州区人民政府于2019年4月2日强制拆除艾瑞祥位于宣××宣州区××街道××社区××村民组房屋（××与××交叉口东南角）的行政行为违法。 本院认为，本案的争议焦点为：宣州区人民政府作出的宣区征补〔2019〕1号征收补偿决定，认定事实是否清楚、程序是否合法、适用法律是否正确。《征补条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”据此，宣州区人民政府依法具有负责本行政区域内房屋征收与补偿工作的职权。因艾瑞祥在征收补偿方案确定的期限内与房屋征收部门达不成补偿协议，宣州区人民政府依职权对被征收房屋作出房屋征收补偿决定符合上述规定。 《征补条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，宣州区人民政府既对艾瑞祥已经登记的房屋、部分无证房（24.5㎡）及装修、附属设施作出了补偿决定，也对艾瑞祥其他未经批准建设的房屋（177.91㎡）以宣区征补〔2019〕4号《关于艾瑞祥国有土地上房屋征收补偿的补充决定》的形式作出了具体处理决定，即对其砖混结构、砖木结构及简易结构的无证房分类作出了补偿决定，故宣州区人民政府已经依照上述规定对未经批准建设的房屋在征收补偿决定中与有证房屋一并作出处理。 国嘉公司于2016年10月11日作出《房地产估价报告》，于2017年11月20日作出《宣城市丝绸厂及其周边区域棚户区改造项目涉及的艾瑞祥户装修、附属物价值评估》，其中《房地产估价报告》载明：“本评价报告于估价报告完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估”，结合宣城市房地产市场价格波动的幅度并参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日计，不得超过一年……”之规定，本院认为，宣州区人民政府无正当理由于2019年3月29日方作出征收补偿决定，即未在估价报告应用有效期之一年内作出补偿决定，明显不当。近三年来，案涉区域房屋价格上升幅度较大，宣州区人民政府仍以超过应用有效期的评估报告为补偿依据且在评估价格未作出相应调整或重新评估的前提下，径行作出被诉补偿决定，系认定事实不清、程序不当。 《征补条例》第十九条规定：“……被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”本案中，经宣州区人民政府认定，艾瑞祥被征收房屋总面积为468.16㎡，其中证载建筑面积为237.36㎡，重新测量后确定的建筑面积为265.75㎡；其中无证房面积202.41㎡（其中通过宣州区无证房认定小组认定，认定参照合法房屋补偿面积24.5㎡）。另房屋征收部门将艾瑞祥房产证上登记为住宅的底层沿街的99.9㎡房屋确认为经营用房。国嘉公司作出的评估报告中仅包含证载面积237.36㎡的房屋，而对重新测量后增加的房屋面积、无证房参照合法房屋补偿面积及住宅改非住宅后的经营用房面积（评估报告中仅作为住宅房用途予以评估）均未评估，即宣州区人民政府作出的征收补偿决定中除了证载面积237.36㎡房屋具有评估依据之外，其他应补偿房屋面积均无评估依据，违反了上述《征补条例》第十九条之规定。 综上，宣州区人民政府作出的宣区征补〔2019〕1号征收补偿决定，认定事实不清、适用法律错误、程序不当，应予撤销。因宣州区人民政府作出的宣区征补〔2019〕4号《关于艾瑞祥国有土地上房屋征收补偿的补充决定》系宣区征补〔2019〕1号征收补偿决定的有机组成部分，故应一并撤销。艾瑞祥的诉讼理由成立，对其诉讼请求本院予以支持。因艾瑞祥已针对宣州区人民政府强制拆除案涉房屋的行为提起了确认违法之诉，且该强制拆迁行为已被本院确认违法，故本院撤销案涉补偿决定后，不再责令宣州区人民政府限期重新作出补偿决定，届时艾瑞祥将按照行政赔偿的救济途径予以实现自身的权益。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项之规定，判决如下： 撤销被告宣城市宣州区人民政府作出的宣区征补〔2019〕1号《国有土地上房屋征收补偿决定书》及宣区征补〔2019〕4号《关于艾瑞祥国有土地上房屋征收补偿的补充决定》。 案件受理费50元，由被告宣城市宣州区人民政府负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  胡少华 审判员  谢 贞 审判员  满先进 二〇一九年十二月二日 书记员  余亚琴 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。