江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初8679号 原告：张伟，男，1974年1月10日生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城10栋3层2室，统一社会信用代码91540000MA6T136R70。 法定代表人：戚小明，董事长。 委托诉讼代理人：张海珠，公司员工。 被告：西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司，住所地江苏省常熟市香山北路88号，统一社会信用代码91320581346493869Ｑ。 主要负责人：吴倩倩，总经理。 委托诉讼代理人：张海珠，西藏新城悦物业服务股份有限公司员工。 原告张伟与被告西藏新城悦物业服务股份有限公司、西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后。依法适用小额诉讼程序于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告张伟、被告西藏新城悦物业服务股份有限公司委托诉讼代理人张海珠、西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司的委托诉讼代理人张海珠到庭参加诉讼。后依法组成合议庭于2019年11月5日公开开庭进行审理，原告张伟、被告西藏新城悦物业服务股份有限公司委托诉讼代理人张海珠、西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司的委托诉讼代理人张海珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟向本院提出诉讼请求：1、要求被告严格管理好地下汽车库出入系统，不得让没有固定停车位的车辆随意进出地下汽车库，如遇车辆识别系统故障及时修理，需安排物业管理人员值守地下汽车库出入口，不得让没有固定车位的车辆进出地下汽车库，以保证原告车位的合法权益及原告登记在物业地下汽车库车辆识别系统内的车辆在小区地下汽车库的安全通行不受侵犯。2、要求被告将原告已支付的地下汽车库车位（C332、C340）服务费960元（2017年10月-2018年9月的）退回原告；3、要求被告不得向原告收取2018年10月1日至诉讼判决日期间原告地下汽车库车位（C332、C340）的服务费。4、判令被告与原告签订的《前期物业服务协议》即日起废止。5、诉讼费被告承担。在审理中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告将原告已支付的地下汽车库车位（C332、C340）服务费960元（2017年10月-2018年9月的）退回原告；2、要求被告不得向原告收取2018年10月1日至2019年7月31日期间原告地下汽车库车位（C332、C340）的服务费；3、判令被告与原告签订的《前期物业服务协议》即日起废止。4、诉讼费被告承担。事实和理由：原告与被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司于2017年9月27日建立物业服务合同关系，由其为原告提供物业服务，提供物业服务地点为常熟市常福街道南沙路香溢璟庭小区。在合同履行期间，被告未履行物业服务的相应义务，列举如下：原告于2017年10月3日和2017年10月9日向被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司交付地下汽车库C332、C340车位服务费后，因被告没有管理好地下车库出入口的车辆识别系统，导致从2017年10月开始至2019年3月10日期间，所有车辆都能随意进出地下车库。2018年7月15日14时31分，装垃圾的卡车停放于原告C340车位边，影响原告的车辆进入车位停放。2017年10月到2019年3月6日期间，原告通过被告的新橙社APP多次投诉小区地下汽车库出入系统不能正常使用，但物业公司不管不问，始终没有解决。同时，原告也将此问题投诉至政府相关部门，政府相关部门接到投诉后通知被告整改，但被告仍旧没有整改。被告疏于对地下汽车库出入口的管控，导致无车位车辆随意进出地下车库，造成地下车库车辆增多，给原告在地下车库安全驾驶车辆带来了很大的安全隐患。2018年12月23日被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司在小区北大门附近电子屏幕上针对业主提出的车辆识别系统的开启投诉回复，回复如下基于很多业主反映车库道闸未开启车辆识别导致业主产权车位被占用，故2019年1月1日起所有车库出入口道闸开启车牌识别，未购买车位的业主可办理人防车位租赁手续后在地下车库停放车辆。但是在2019年1月1日后，物业没有兑现。后原告与几个业主于2019年1月20日约了物业公司的相关负责人在物业公司二楼会议室，和新来的物业管理人员李春林、物业项目经理钱瑜就上述事项进行沟通，钱瑜承认道闸有一年半多了还没有修好。2019年3月4日，小区业主借用无车位车辆测试小区地下车库车辆识别系统，结果道闸还是没有使用车辆识别系统。2019年3月9日，原告和几个业主再次同物业公司人员进行会议，会议签到表中的内容为：地下停车场道闸系统在2017年10月1日开始收费至2019年元旦未能正常使用，期间已交费处理方案。当天钱瑜表示地下车库车辆识别系统已能正常使用。2019年6月4日20时35分，小区业主看到地下车库入口自动识别系统又故障且没有物业管理人员值守。原告多次就此事与物业公司进行沟通，但没有达成共识。2019年6月18日，常熟市人民法院虞山法庭审理了（2019）苏0581民初5308号物业服务合同纠纷一案，钱瑜在法庭允许下当庭叙述了没有管理好小区地下车库出入口，导致无车位车辆进入小区地下车库。另外因被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司不具有独立的法人资格，故原告与被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司签订的《前期物业服务协议》应当是无效合同。 被告西藏新城悦物业服务股份有限公司、西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司辩称：西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司系西藏新城悦物业服务股份有限公司的分公司，有合法的营业执照，其与原告签订的物业服务协议合法有效。被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司也已按照服务协议对香溢璟庭提供了物业服务。物业服务系一种服务，每个人对服务的感受不同，原告所述只是其个人主观感受，并不能反映真实情况，要求驳回原告的全部诉请。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、视频资料1份、视频资料说明1份；2、车位购买发票2份；3、交费的发票2份；4、前期物业服务协议复印件1份；5、照片打印件；6、物业的APP投诉照片；7、电子显示屏公告照片1份；8、会议签到表照片1份；9、与物业经理钱瑜的微信聊天记录；10、车位使用权转让协议2份；11、证人邵某出庭作证称:“关于香溢璟庭地下车库存在管理问题，我们多次与物业进行交涉，但一直没有整改到位。物业上是讲开发商的道闸有问题，直到2019年8月地下车库出入口管理到位”。12、证人秦某出庭作证称“主要是香溢璟庭地下车库管理问题，不管有没有买车位都能停到地下车库，我们多次去物业上反映，物业讲是道闸没有修好。我们交了管理费用，物业肯定要管理好。我们的使用费是交到了2018年10月，之后的没有交，现在道闸是有时能让我下去，有时不让我下去”。二被告到庭质证，对证据2、3、4、6、8、9的真实性无异议，对于其余证据不予认可。 被告西藏新城悦物业服务股份有限公司、西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司针对自己的答辩意见提交如下证据：1、地下车库收支明细表1份；2、外来人员、车辆进出登记表1份；3、备案表1份；原告质证后认为证据1、2与地下车库的管理无关联性，对于证据3的真实性无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张伟系常熟市香溢璟庭小区的业主，其购买了香溢璟庭17幢505室的房屋及地下车位2个（编号为C332、C340）。2017年9月27日，原告与被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司签订前期物业服务协议1份，约定：“甲方（物业服务企业）：单位名称：西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司……乙方（物业买受人）：张伟……第一章物业基本情况第一条乙方所购物业基本情况：物业名称：香溢璟庭，地址：……委托管理服务期限选择如下第1种：1、自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会（含物业管理委员会，下同）代表业主与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止……第六条物业管理区域内由业主委托物业服务企业统一实施车辆管理，委托物业服务企业管理的，收费标准如下：（1）室内普通车位租金250元/月.个、停放服务费40元/月.个；（2）人防汽车车位租金250元/月.个、停放服务费40元/月.个……第十一条甲方的权利义务（一）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；（二）根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，拟定本物业的管理方案、公共规章制度等；（三）为乙方提供入住服务和提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等特约有偿服务，建立健全本物业的物业管理档案资料……”。2017年10月3日，原告张伟缴纳了2017年10月至2018年9月的物业付费和产权车位服务费。之后因地下车库出入口的车辆识别系统时有故障，原告及其他业主多次投诉及与物业公司沟通协商，原告认为识别系统坏的时间车库的服务费不应当缴纳，被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司认为收取的车位服务费包含地下车库的照明费、保洁费等费用。 另查明：被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司系西藏新城悦物业服务股份有限公司的分公司，其已向常熟市市场监督管理局申请登记，领取了营业执照。 在审理中，原告认为在2019年3月开始正常使用地下车库车辆识别系统，但是还有些小故障，2019年8月开始地下车库的管理已经到位。 本院认为，原告张伟与被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司之间签订的《前期物业服务协议》不违反法律规定,应属合法有效。被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司已按照约定为原告提供物业服务，原告也已经缴纳了2017年10月至2018年9月的物业费和产权车位服务费。虽然被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司对于地下车库的出入口管理上存在一定疏漏，被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司也已经进行了整改，而且没有证据证明该疏漏对原告张伟行驶地下车库停车的权利造成了影响。故原告张伟要求被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司将原告已支付的地下汽车库车位（C332、C340）服务费960元（2017年10月-2018年9月）退回原告的请求于法无据，本院不予支持。原告张伟要求被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司不得向原告收取2018年10月1日至2019年7月31日期间原告地下汽车库车位（C332、C340）的服务费的请求于法无据，本院不予支持。原告认为被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司不具有独立法人资格，故原告与其签订的合同无效。本院认为，虽然被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常熟分公司不具有独立的法人资格，但其已按照法律规定领取了营业执照，具有合法的经营权，其与原告张伟签订的《前期物业服务协议》合法有效，故原告主张合同无效本院不予支持。 综上所述，对原告张伟的诉讼请求依法予以驳回。据此，依据《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张伟的全部诉讼请求。 案件受理费210元，由原告张伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  许文燕 人民陪审员  叶瑞龙 人民陪审员  许建美 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  孙成艺 书 记 员  张 蓉