江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初6936号原告：淮安新淮物业服务有限公司，住所地淮安市淮阴区王家营街道樱花路169号。法定代表人：金勇,该公司总经理。委托诉讼代理人：周跃虎，该公司项目经理。委托诉讼代理人：隽忠元，该公司项目主管。被告：韩松，男，1979年12月18日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告：朱成花，女，1977年3月6日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告淮安新淮物业服务有限公司（以下至判决主文前简称新淮物业）与被告韩松、朱成花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新淮物业委托诉讼代理人周跃虎、隽忠元、被告韩松、朱成花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴淮物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年1月12日至2020年1月11日的物业服务费1946元（1000元装修保证金已折抵物业服务费）；2、判令被告支付原告2018年1月12日至2019年10月31日的违约金461元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年10月22日，原告与被告所在小区开发商签订了《荣鑫花苑前期物业服务合同》，合同约定：1、由原告负责该小区物业服务管理；2、业主按建筑面积、0.76元/平米按年预缴物业服务费，即业主应在房屋交付之日履行缴费义务。合同签订后，原告已实际为业主提供了垃圾清运、保安保洁、夜间照明、安全维护、公用部位维修等若干项目的物业服务，被告作为荣鑫花苑业主之一，其房屋建筑面积为106.61平米，被告全年应缴纳物业服务费973元，从2018年1月12日至2020年1月11日，被告拖欠1946元物业服务费，原告多次上门催要无果，故提起诉讼。被告韩松、朱成花共同辩称：1、对于原告主张的拖欠两年的物业费没有异议，但被告认为原告没有完全履行物业服务合同约定的管理维护义务，小区存在安全隐患，如：小区窨井没有盖子、建筑垃圾没有及时清运、信箱歪斜、公共区域休闲座椅损坏没有及时维修、邻居电动车被盗，所以原告安全工作没有做到位；门卫上班期间玩手机、楼梯清洁不到位、生活垃圾没有及时清理、小广告随处可见、绿化带杂草很多；小区内有很多广告，不知物业有无收取相关费用，如果有应该向业主公示；货车可以进入小区。2、原告曾在小区内张贴对业主暂停服务的告示，后来又张贴了恢复服务的告示，被告认为物业暂停服务没有依据。本院经庭审审查确认如下案件事实：被告韩松、朱成花系荣鑫花苑10号楼602室房屋业主，《商品房买卖合同》载明房屋建筑面积为101.6平米，房屋性质为多层住宅用房。2013年10月22日，淮安市诚达房地产开发有限公司与原告新淮物业签订《荣鑫花苑前期物业服务合同》，委托新淮物业对荣鑫花苑小区实行前期物业服务，期限自该合同签订之日起至业主委员会、业主大会与其选聘的物业服务公司签订新的物业服务合同生效时止；该合同约定的物业公共服务费计算方式为：业主按其拥有的物业建筑面积（含公摊面积）缴纳，高层住宅为1.25元/平米/月，多层住宅为0.76元/平米/月，商业为1.29元/平米/月；装修押金1000元/户；业主办理房屋交房使用手续时，预交一年的物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起物业服务企业可以按每日万分之五加收滞纳金。2015年12月13日，在办理入住手续时，被告韩松作为荣鑫花苑10幢602室业主与原告签订《荣鑫花苑前期物业服务协议》，约定物业管理服务包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共秩序维护、交通秩序管理、环境卫生管理、园林绿化管理、房屋装修管理、消防监控管理、物业档案资料管理等。物业服务费自通知入住之日起计算，业主在办理入住手续时按年预交第一年物业服务费，以后每年缴纳一次，在上年度结束前10日缴清，规定办理入住时间不办理入住手续的视为入住。业主在办理入住手续时一次性按1000元/户预交装修保证金，待装修结束后经装修户楼上下住户签订确认和物业外观验收合格，并经业主使用一年后无装修问题，凭收据、装修验收合格单和楼上下业主签字无息返还。物业管理公共服务费按业主物业的建筑面积计算（以产权证或购房合同为准），高层住宅为1.25元/平米/月，多层住宅为0.76元/平米/月，商业为1.29元/平米/月。业主不按本协议约定收费标准和时间缴纳有关费用的，物业有权要求补交并从逾期之日起按欠交金额每天万分之五计算违约金并承担因诉讼而发生的所有费用。2015年8月25日，淮安市诚达房地产开发有限公司向原告新淮物业发出《交付通知函》，内容为荣鑫花苑10、11、12、15、16号楼定于2015年8月27日交付业主，其已通知业主于2015年8月27日前办理收房手续，物业费起算时间为2015年8月27日。2015年12月13日，被告韩松缴纳第一年物业服务费927元、装修保证金1000元等。此后被告未交过物业服务费。2018年11月15日，原告新淮物业发布公告，主要内容为：因荣鑫花苑小区暂不具备交付条件，存在严重安全隐患，经与淮安市诚达房地产开发有限公司沟通，决定于2018年11月16日6时起至小区正式交付期间，暂时停止对小区提供物业服务。2018年12月4日，原告新淮物业再次发布公告，于2018年11月28日已恢复对荣鑫花苑的物业服务，已交物业服务费的业主，按照暂停服务内的时间顺延。原告曾向被告发出《物业费催缴通知单》，对被告拖欠1946元物业服务费进行了催交。本院认为，原告新淮物业与被告所在小区开发商签订的《荣鑫花苑前期物业服务合同》及与业主被告韩松签订的《荣鑫花苑前期物业服务协议》，均符合法律、法规的规定，应为有效，对本案原、被告均有约束力。原告新淮物业事实上对小区履行了垃圾清运、保安保洁、夜间照明、安全维护、共用部位维修等若干项目的物业服务，因此，原告新淮物业有权向被告收取相应的物业费用。对于被告的抗辩，本院认为，物业公司在物业服务期间难免存在一些瑕疵或者不足，在合理的限度内，有异议的业主应当予以理解和容忍，且可以通过正当途径予以指出并要求或建议改进；此外，被告所在小区存在的一些问题系原开发商遗留问题，并非原告新淮物业所应承担的义务，被告如认为新淮物业违反合同约定或者法律、法规规定以及相关行政规范确定的义务，导致物业服务瑕疵或者不足超出合理的限度，造成其权利受到侵害、影响到合同目的的实现，有权通过协商、协调或者诉讼等途径请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝支付物业服务费用，否则将可能有碍整个小区的正常管理和秩序，影响、损害其他按时缴费业主的正当利益，故对被告拒绝支付物业服务费的辩称不予采纳。但本案中，依据被告提供的照片、视频，新淮物业的物业服务也的确存在瑕疵，本院综合考虑到物业服务定价成本应包含人员费用、物业共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用等以及原告新淮物业服务中的瑕疵、对业主管理费分摊等因素，本院对新淮物业本应收取的费用予以打九折，以督促新淮物业以后更好地为小区业主提供服务。综上，2015年12月13日被告已缴纳第一年物业服务费，再折抵1000元装修保证金后，原告新淮物业有权要求被告支付2018年1月12日至2020年1月11日的物业服务费，本院判决被告支付原告物业服务费：1、2018年1月12日至2019年1月11日的为（101.6平米×0.76元/平米×12月-101.6平米×0.76元/平米÷30天×12天）×90%=806.13元；2、2019年1月12日至2020年1月11日的为101.6平米×0.76元/平米×12月×90%=833.93元。综上，两年合计1640.06元。物业服务合同明确约定了逾期交费的违约金，故原告主张违约金符合法律规定，但日万分之五的标准过高，结合本案案情本院酌定为日万分之二，综上，2018年1月12日至2019年10月31日的违约金应为806.13元×657天×0.0002+833.93元×292天×0.0002=154.63元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告韩松、朱成花于本判决生效后十日内给付原告淮安新淮物业服务有限公司2018年1月12日至2020年1月11日物业服务费1640.06元、至2019年10月31日的违约金154.63元；二、驳回原告淮安新淮物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩松、朱成花负担（原告已预缴）。本判决为终审判决。审 判 员 孙明珠二〇一九年十二月十八日法官助理 孙晶晶书 记 员 尹孟荣