江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初15646号 原告：汤井成，男，1976年1月26日出生，沭阳县人，沭阳县。 委托诉讼代理人：岳以福，江苏铭云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳玮，江苏铭云律师事务所实习律师。 被告：浙江南越置业有限公司沭阳分公司,统一社会信用代码913213225617954648,住所地沭阳县。 负责人：徐传才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。 被告：浙江南越置业有限公司,统一社会信用代码91330723704551310P,住所地浙江省。 法定代表人：陈森棋，该公司执行董事。 原告汤井成与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司、浙江南越置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤井成及其委托诉讼代理人岳以福、被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼，浙江南越置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤井成向本院提出诉讼请求：一、判令二被告共同向原告支付逾期交房违约金26448元（以435000元为基数，自2017年5月31日起按照每日万分之一标准计算至2019年1月29日止）；二、判令二被告向原告支付逾期办证违约金1075元（自2019年5月1日起按5元/天计算至2019年12月2日止）。事实和理由：2016年3月，原告与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的南越·上东郡小区8-5-1501室，价款为435000元，首付款为109000元，余款326000元贷款方式支付。被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司应于2017年5月30日前将经验收合格涉案房屋交付原告，逾期交房的违约责任为自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。房屋交付使用后90日内，应将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，应按5元/天支付违约金。原告依约支付了全部价款，但被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司于2019年1月29日才向原告交付房屋，且至今未能将办理权属登记需由被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司提供的材料报产权登记机关备案，已构成违约。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定及房屋买卖合同的约定，二被告应共同向原告承担违约责任，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司辩称，对已于2019年1月29日向原告交付涉案房屋无异议，原告在办理交房手续时已承诺不追究被告的相关法律责任及经济赔偿，原告要求被告支付违约金不应予以支持。 被告浙江南越置业有限公司未到庭，亦未作答辩。 本院经审理查明事实如下：原告汤井成与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司签订商品房买卖合同（合同备案时间为2016年3月1日），约定原告购买被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司开发的南越·上东郡小区8号-5-1501室，价款为435000元，房款支付方式为首付109000元，贷款326000元。该合同封面背面第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同第八条交付期限约定为2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件时，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到房屋交接通知后，七日内不来办理房屋交接手续，视为出卖人已按合同约定如期交付，并有买受人承担交付之后物业管理等一切费用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……2、……3、买受人不退房，出卖人按5元/天向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告如约履行了支付全部购房款义务。 原告汤井成与被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司于2019年1月29日办理涉案房屋的交接手续，原告在被告提供的承诺书上签字确认，该承诺书载明：“在入住南越·上东郡之际，本人郑重承诺：一、本人购置上东郡小区住宅一套，虽然未通过各项验收，取得政府职能部门办发的《交付使用通知书》，因家庭生活实际需要，自愿办理上房相关手续，领取钥匙，对房屋进行装修。二、遵守国家法律、法规、政策和江苏省及沭阳县法规、政策的规定以及本住宅区的各项管理规定。三、爱护公共卫生，不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头，不能随地吐痰和大小便，不把厨余垃圾和油渍滴落到走道上。四、装修前填写装修申请表。五、严格按照业主手册的规定，不损坏房屋的承重结构、主体结构、破坏房屋外貌、不装外晾衣架，不在承重墙上打洞，防盗窗不超外墙面。六、装修时不占用公共空间，装修材料运至楼层时直接入户内，砂石、水泥等材料当天运往，并用油布垫好再卸，保护好电梯，不在进户门前平台上堆物和灰，因小区是全地下室后还土路，重型车辆不进入。七、不在小区内种植蔬菜，不散养家禽和宠物。八、按业主手册使用电梯。就、按时缴纳物业管理费用。十、本人承诺：不追究建设单位的相关法律责任和经济赔偿！” 被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司在交付房屋后90日内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋至今未通过综合验收，未取得《工程竣工验收备案表》。 本院认为，原告汤井成与浙江南越置业有限公司沭阳分公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司购买涉案房屋，且已经向其支付了全部购房款，被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司作为出卖人应如约将符合约定条件的房屋交付原告使用，但被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司在约定的交付期限后将符合约定条件的房屋交付原告，故被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司存在逾期交房的违约行为，原告要求按照合同约定的标准自2017年5月31日起至2019年1月29日止支付逾期交房违约金26448元，有事实和法律依据，本院对此依法予以支持。被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司在涉案房屋交付原告使用后90日内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，原告要求自2019年5月1日起至2019年12月2日止按照合同约定的5元/天标准支付逾期办证违约金1075元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。因被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司为被告浙江南越置业有限公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由被告浙江南越置业有限公司承担，原告要求被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司与被告浙江南越置业有限公司共同承担违约责任于法无据，本院对此依法不予支持。被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司辩称原告在办理房屋交接手续时出具承诺书，原告已承诺不追究被告相关法律责任及经济赔偿，故被告的违约责任免除。本院认为，案涉承诺书系原告自愿出具，亦并不存在损害社会利益、他人利益和违反法律的强制性规定的情形，故应当认定为合法有效。但权利的放弃应当以明示的方式作出，联系该承诺书上下文可见，“不追究建设单位的相关法律责任和经济赔偿”是针对该承诺书“虽然未通过各项验收，取得政府职能部门办发的《交付使用通知书》，因家庭生活实际需要，自愿办理上房相关手续，领取钥匙，对房屋进行装修”的违规交房行为，而并不涉及被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司逾期交房和逾期办证问题，因此，该承诺书无法得出原告免除了被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司承担逾期交房和逾期办证违约金的责任。另外，该承诺书是被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司统一拟定向广大购房者提供的，在理解存在争议的情况下，应作出对被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司不利的解释，即原告并未放弃要求被告承担逾期交房和逾期办证违约金的权利。因此，被告仍应当根据案涉《商品房买卖合同》承担逾期交房和逾期办证违约金，本院对被告浙江南越置业有限公司沭阳分公司关于免除逾期交付及逾期办证违约责任的理由不予采纳。被告浙江南越置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案正当审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告浙江南越置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告汤井成逾期交房违约金26448元； 二、被告浙江南越置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告汤井成逾期办证房违约金1075元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费471元，减半收取236元（已由原告汤井成预交），由被告浙江南越置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费471元。 审判员 葛 蕾 二〇一九年十二月十三日 书记员 刘晓云 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。