上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初8045号原告：施磊，男，1990年3月11日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李重光，上海旭灿律师事务所律师。被告：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金城同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金城同达(上海)律师事务所律师。原告施磊与被告上海崇明豫商置业有限公司(以下至判决主文前简称“豫商置业公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告施磊及其委托诉讼代理人吴雯麒、李重光、被告豫商置业公司的委托诉讼代理人申屠向宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金174,163.53元(261天自2018年7月1日至2019年3月19日以购房款为基数，标准为日万分之二)及逾期利息(以174,163.53元为基数按照银行同期贷款利率自2019年3月20日计算至付清时止)；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过被告广告得知由被告开发位于上海市崇明区陈家镇北陈公路1568弄的东滩豫翠苑小区正在出售期房，故前往售楼处看房。原、被告于2017年4月19日签订商品房预售合同，由原告购买被告开发的位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号房屋3-4层，房屋价款3,336,466元。合同约定被告应于2018年6月30日前完成交房，2018年12月31日前办出大产证，否则应按照已付款项日万分之二的标准支付违约金。合同约定的交房期到后，被告无法按约交房，直到2019年3月19日才通知原告大产证办出可以办理交房。被告拖延交房，应按照合同约定承担相应的违约责任。遂涉讼。被告豫商置业公司辩称：1、本被告确实有逾期交房的情况，但被告在取得《交付使用许可证》后，已于2018年12月15日向业主发出交房通知，原告未依约与被告办理房屋验收交接手续，由此导致的损失与被告无关，故逾期交房违约金只同意计算至2018年12月15日。合同约定的大产证取得时间晚于约定的房屋交付时间，故大产证并非合同约定的房屋交付条件，对原告要求计算至2019年3月19日的主张不予认可。2、涉案小区周边房屋租金低于合同约定的违约金，故不同意支付原告主张的逾期交房违约金的逾期利息。同时，逾期交房违约金应当以原告的损失为主，合同约定的违约金已经可以覆盖原告的损失。故保留要求调整违约金标准的权利，在本案中不主张调整。原告施磊为证明其诉称，向本院提交如下证据：上海市商品房预售合同，2、发票，证明原告购买被告预售商品房，原告付清款项，被告开具发票。3、维修基金发票，4、收房短信，证明2019年1月18日，被告缴纳维修基金；2019年3月19日，被告办出大产证，违反了合同约定的交付时间。经质证，被告豫商置业公司对证据1、2，三性认可，证明内容也认可。对证据3，真实性认可，不认可证明内容，认为被告已在2018年12月15日通知原告收房，是否缴纳维修基金不影响原告收房的权利，被告的交房手续合法，被告也已及时缴纳了维修基金，未对原告产生影响。对证据4，认为合同约定的房屋交付时间明显早于大产证办出时间，因此大产证不是交房的必要条件。被告豫商置业公司为证明其辩称，向本院提交如下证据：1、上海市商品房预售合同，证明合同第10条约定的大产证时间晚于交付时间，因此取得大产证并非房屋交付条件。2、住宅交付使用许可证，证明被告于交付房屋前已依法取得房屋交付许可证，交房程序合法，符合法律规定。3、交房通知书及EMS收据，被告已经在2018年12月15日向业主发出交房通知，业主可即时前往指定地点收房。4、其他业主的钥匙/物品签收单，证明被告履行了交房义务，本案原告可以收房，可以实现合同项下的占有使用房屋的目的。5、协议书，被告与其他业主就交房前的逾期问题经协商一致达成了和解协议。经质证，原告施磊对证据1，真实性认可，但对证明目的不认可，合同第10条约定交房需符合四个条件，前三个条件设定的时间为2018年6月30日，大产证设定的时间为2018年12月底，被告对4个时间节点都逾期了，应当以最后一项大产证2019年3月19日办出时间为截止时间点。对证据2，真实性认可，但对证明内容不认可，住宅交付使用许可证仅是合同第10条约定的四个条件中的一个条件。对证据3，三性不认可，住宅交付使用许可证不能涵盖四个条件，被告于2018年12月发出的交房通知违反合同约定。对证据4、5，被告与其他业主就违约金部分的协议不能约束本案原告，对本案原告不能起到法律效力。本院经审理查明如下事实：2017年4月19日，原告施磊与被告豫商置业公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告(乙方)向被告(甲方)购买位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号3层3-4层室房屋，房屋总价为3,336,466元。合同第十条约定，房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2018年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90日，……乙方不退房的，合同继续履行，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付全部已付房价款万分之二的违约金，并于实际交房当日向乙方支付该等违约金。补充条款中第八条(补充主合同第十一条)约定，该房屋交付前发生不可抗力情形的，甲方可据实延期交房而不视为违约。为本合同之日的,不可抗力情形包含但不限于下列情形。……8.4法律或法规政策变更、社会异常事件、自然灾害(台风、火灾、水灾、地震等)、战争等不可抗力情况。合同同时对其他事项也作了约定。合同签订后，原告先后分两次向被告支付房屋价款3,336,466元，然被告未按约于2018年6月30日前交付房屋。2018年12月16日，被告向原告寄送交房通知，载明：依据商品房预售合同第十五条约定及有关法律规定，买受人接到出卖人的交房通知书，则自交房通知书约定的时间前来办理完成该房屋的验收交接手续，则自交房通知书约定的验收交接日的第二日起，视同出卖人已在交房通知书约定的交房期限内按合同约定的标准交付了该房屋。但原告认为被告尚未取得大产证，不具备交房条件，故拒绝接收房屋。另查明，2018年12月14日，被告取得系争房屋《住宅交付使用许可证》，2019年1月18日，被告缴纳系争房屋维修基金，并于同年3月取得系争房屋商品房房地产权证。被告在物业维修基金缴纳之前已注销对系争房屋设定的抵押。2019年3月31日，原、被告办理了系争房屋的验收交接手续。2019年4月14日，原告办理了系争房屋的产权登记。本案的争议焦点为：一、系争房屋的交付条件；二、被告应承担逾期交房违约金的起止日期；三、被告是否应承担逾期交房违约金的利息。一、系争房屋的交付条件本案中，原、被告双方合同第十条约定被告承诺于2018年12月31日前取得大产证，第十一条约定交房时间为2018年6月30日，即合同约定取得大产证的时间晚于约定交房的时间，因此房屋交付条件不应包括被告取得大产证。双方选择的合同第十条第二种方案所列条件中约定的“甲方承诺在2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同”，应当理解为若被告未能在其承诺的2018年12月31日前取得商品房房地产权证(大产证)，则原告有权行使合同解除权。假如将被告取得大产证作为房屋交付条件之一，则产生约定交房时间和约定取得大产证时间之间的矛盾，在逻辑上无法解释，既不符合合同相关条款约定(合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋支付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算……)，也不符合交易惯例。故本院根据双方合同第十条约定认定系争房屋交付条件为：取得《住宅交付使用许可证》、对该房屋设定的抵押已注销、已按规定缴纳物业维修基金。二、被告应承担逾期交房违约金的起止日期根据法律规定，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方在合同中约定了房屋交付条件，并约定交房时间为2018年6月30日，但被告迟至2018年12月14日才取得系争房屋《住宅交付使用许可证》，之后即向原告发出《交房通知书》，且房屋维修基金缴纳时间是2019年1月18日，至此方符合合同约定的交房条件，故被告的行为违反了合同相关约定，构成逾期交房，应当根据合同第十二条的约定支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金计算的起止日期，双方对起算日期为2018年7月1日没有争议，但截止日期原告主张计算至被告通知办出大产证之日即2019年3月19日，被告则只同意计算至其发出交房通知之日止即2018年12月15日。本院认为，根据本院认定的系争房屋交付条件，本案中被告于2019年1月18日缴纳物业维修基金，即2019年1月18日符合合同约定的交付条件，故本案逾期交房违约金应计算至2019年1月18日为宜。三、被告是否应承担逾期交房违约金的利息本案中，原告同时主张逾期交房违约金及违约金的逾期利息。本院认为，约定违约金的目的在于填补守约方的损失，本案中原告主张的逾期交房违约金已足够弥补原告的损失。因此，原告主张违约金的逾期利息，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告施磊与被告豫商置业公司签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告已经履行支付房款的主要义务，但被告未按照合同约定及时向原告交付房屋，显属违约，应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施磊逾期交房违约金134,793.23元(自2018年7月1日起至2019年1月18日止，以3,336,466元为基数，按照每日万分之二计算)；二、原告施磊的其余诉讼请求，不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,783元，由原告施磊负担787元、被告上海崇明豫商置业有限公司负担2,996元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  庞芸审 判 员  刘凯人民陪审员  黄飞二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陈凌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。