济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初4575号原告：山东中海华创地产有限公司，住所地济南高新区颖秀路1388号大卫国际4楼，现住所地济南市市中区二环南路6997号中海广场写字楼33层，统一社会信用代码91370100679227921K。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，山东齐鲁律师事务所实习律师。被告：武明勇，男，1967年7月15日出生，汉族，住山东省广饶县，被告：刘荫红，女，1965年10月29日出生，汉族，住山东省广饶县，原告山东中海华创地产有限公司（以下简称“中海华创”）与被告武明勇、刘荫红商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海华创的委托诉讼代理人辛龙，被告武明勇到庭参加了诉讼。被告刘荫红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海华创向本院提出诉讼请求：1.判令解除中海华创与武明勇签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：ALGD-0139）;2.判令武明勇协助中海华创办理合同预售登记注销手续，并将位于济南市高新区龙奥北路1118号中海奥龙观邸53号楼101室房屋腾空并交付给中海华创；3.判令武明勇、刘荫红支付中海华创房屋总价款30%的违约金1718968.5元；4.判令武明勇、刘荫红支付原告代被告清偿的另案诉讼费用19306元；5.判令武明勇、刘荫红向原告中海华创支付律师代理费损失10万元；6.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由武明勇、刘荫红承担。诉讼中，中海华创明确第二项诉讼请求为判令武明勇腾退济南市高新区龙奥北路1118号中海奥龙观邸53号101室房屋；第六项诉讼请求明确为本案诉讼费21345元、保全费5000元、保全保险费8780元由武明勇、刘荫红承担。事实与理由：2010年1月6日，中海华创与武明勇签订了《济南市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：ALGD-0139）。根据《济南市商品房买卖合同》约定，武明勇购买中海华创开发的中海奥龙观邸53栋101房屋，合同总价款5729895元（大写：伍佰柒拾贰万玖仟捌佰玖拾伍元整）。武明勇应在2009年12月27日前向中海华创支付定金人民币20万元整，于2010年1月6日前向中海华创支付首付房款人民币1149895元（定金自动转入首付款），剩余房款选择抵押担保贷款付款。根据《济南市商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第3款约定：未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：如因买受人不履行贷款还款义务，导致银行提起解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应承担该房屋总价款，并应承担该房屋总价款5%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应支付出卖人该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。同时附件四补充协议第十四条“诉讼的相关事宜”中明确约定：“因为买受人的过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担；以诉讼方式解决的由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用等。”合同签订后，武明勇支付了首付房款，并与中国银行股份有限公司济南历城支行（以下简称中国银行历城支行）签订了贷款合同，办理抵押担保401万元，中海华创已经按照合同约定于2010年12月18日向武明勇交付了房屋，后因武明勇逾期偿还贷款本息，中国银行历城支行将武明勇、刘荫红及中海华创起诉至济南市历城区人民法院，济南市历城区人民法院作出（2019）鲁0112民初1263号民事判决，判决武明勇、刘荫红偿还全部贷款本息，中海华创承担保证责任。中海华创向中国银行历城支行代偿本息2794707.89元，另案诉讼费用19306元，共计2814013.89元。两被告系夫妻关系，涉案房屋付款方式为抵押担保贷款付款，刘荫红对涉案贷款承担连带还款责任，由此刘荫红对涉案房屋的买卖及贷款用途为明知，涉案房屋产生的债务应为夫妻共同债务，刘荫红应承担共同还款责任。综上所述，中海华创为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。武明勇辩称，同意解除合同，但不同意支付违约金及其他费用，原告应返还被告的购房款5729895元。刘荫红未做答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2010年1月6日，中海华创与武明勇签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号ALGD--0139）。双方约定：武明勇购买中海华创开发的中海奥龙观邸53号101室房屋，用途为住宅，建筑面积285.02平方米，商品房单价为每平方米20103.48元，合同总价款为5729895元（大写：伍佰柒拾贰万玖仟捌佰玖拾伍元整），合同另对面积确认及面积差异处理、交付期限、规划设计变更、交接、保修责任等事项进行约定。同日，双方还签订了补充协议，中海华创、武明勇在该《补充协议》第二条（二）中约定，付款方式为“抵押担保贷款付款”方式。即1、买受人于2009年12月27日前向中海华创支付定金人民币贰拾万元整（￥200000），2、买受人应于2010年1月6日前向中海华创支付首付房款，即人民币贰佰壹拾肆万玖仟捌佰玖拾伍元整（￥1149895）(定金自动转入首付款)，买受人以向银行申请贷款的方式支付剩余款项。3、……出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得款项后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的30%向出卖人支付违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项……如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，并与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，需在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。《补充协议》第十四条约定：因买受人过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担；以诉讼方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他诉讼产生的费用。以上合同及补充协议签订后，武明勇支付了首付款，并按照补充协议的约定，以贷款的方式向中海华创支付剩余购房款。二、2010年5月7日，中国银行历城支行作为贷款人与借款人武明勇及保证人中海华创签订了《中国银行股份有限公司济南历城支行个人一手住房贷款合同》，合同约定贷款金额为人民币401万元，贷款期限为20年，由中海华创提供担保。三、2010年12月28日，武明勇与中海华创办理了中海·奥龙观邸53栋101室的交付及入住手续。四、因武明勇逾期偿还贷款本息，中国银行历城支行将武明勇、刘荫红、中海华创诉至济南市历城区人民法院，济南市历城区人民法院作出（2019）鲁0112民初1263号民事判决：武明勇、刘荫红偿还中国银行历城支行借款本金2710896.91元及利息；中海华创承担连带清偿责任；案件受理费14306元，财产保全费5000元，由武明勇、刘荫红、中海华创负担。中海华创于2019年9月20日代武明勇向中国银行历城支行偿还贷款本息共计2794707.89元，支付诉讼费14306元、保全费5000元，共计19306元。2019年9月30日，中海华创向武明勇邮寄《解除合同通知书》一份，要求其收到该通知书三日内腾空交付房屋、支付违约金及代偿款项等，武明勇于2019年10月1日签收。另查明，为本案诉讼，中海华创委托山东齐鲁律师事务所代为诉讼，为此支出律师代理费100000元。本院认为，中海华创与武明勇就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。根据中海华创与武明勇签订的《济南市商品房买卖合同》第七条及补充协议第二条第3款的约定，如因买受人不履行贷款还款义务，导致银行提起解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应支付出卖人该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。该约定不违反法律的强制性规定，故对中海华创要求武明勇解除合同、腾空房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于中海华创要求武明勇支付违约金的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中违约金约定为房屋总价款的30%，结合目前涉案房屋市场价格大幅上涨，武明勇提出违约金约定过高，根据公平原则，本院予以调整，依法支持武明勇以5729895元为基数，自2019年10月5日（中海华创代武明勇偿还逾期贷款本息15日后）起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。关于中海华创要求武明勇支付另案诉讼费19306元的诉讼请求，因该纠纷系武明勇怠于履行还款义务，中海华创怠于履行保证义务所引起，中海华创存在过错，其要求武明勇支付另案诉讼费19306元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。中海华创所主张的律师代理费100000元，符合合同约定，且武明勇同意承担，本院予以支持。关于中海华创主张武明勇支付保全保险费8780元的诉讼请求，双方未作约定，且非中海华创为维护自身权益应支付的必要费用，因此，中海华创主张被告支付保全保险费8780元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因合同的相对方为武明勇与中海华创，刘荫红并非合同相对人，根据合同相对性原则，本院对中海华创要求刘荫红承担责任的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告山东中海华创地产有限公司与被告武明勇于2010年1月6日就中海奥龙观邸53栋101室签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ALGD-0139）及《补充协议》解除；二、被告武明勇于本判决生效之日起三十日内将中海奥龙观邸53栋101室房屋腾空并向原告山东中海华创地产有限公司返还；三、被告武明勇于本判决生效之日起十日内支付原告山东中海华创地产有限公司违约金（以5729895元为基数，自2019年10月5日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告武明勇于本判决生效之日起十日内向原告山东中海华创地产有限公司支付律师代理费100000元；五、驳回原告山东中海华创地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21345元，减半收取10627.5元，财产保全费5000元，由被告武明勇负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 卉二〇一九年十二月二十三日书记员 尹燕华