云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初8369号原告：张淑华，女，傣族。委托诉讼代理人：赵芳，云南三德律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南凯华科教图书有限公司。原告张淑华诉被告云南凯华科教图书有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张淑华的委托诉讼代理人赵芳到庭参加了诉讼。被告云南凯华科教图书有限公司（以下简称凯华公司）经本院依法送达起诉状副本和开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张淑华向本院提出诉讼请求：1、继续履行合同，由被告为原告完成办理产权登记手续；2、由被告向原告支付自2013年4月27日起到2019年5月27日止的违约金162051元；3、由被告支付原告自2019年5月28日起至履行完上述第一项诉讼请求之日止，按银行同期利率上浮50%计算的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年1月27日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的项目名称为“凯华书园”综合楼二幢C单元第5层507号房屋，房价368820元，交房期限为2013年6月1日前，原告在签订合同当日便向被告付清了全部房款、契税和维修基金。合同同时还约定，原告在支付全部房款包括各种相关费用并提供所需资料、办理房产交接手续后，被告在90个工作日内负责向产权登记机关申请办理产权登记手续。然而被告在长达六年多的时间里都未按合同约定办理房屋所有权登记手续，被告已构成违约，故现原告诉至法院。被告凯华公司经本院依法送达起诉状副本和开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月27日，原告张淑华（乙方）与被告凯华公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：“乙方向甲方购买位于，房屋套内面积为25.02平方米，总价款368820元，乙方于2013年1月27日一次性向甲方支付上述价款，甲方应于2013年6月1日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方。如甲方逾期30天交房，则每天向乙方支付100元的违约金；如甲方逾期交房超出30天，则每天按乙方已付款的20%向乙方支付违约金直至交房为止。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。第十二条关于产权登记的约定：乙方须：1、支付全部房价款、维修基金、相关税费；2、办理房屋交接手续；3、签订委托甲方办理产权证和房权登记的委托书；4、向甲方提供完整有效的办理产权证所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5、甲方代办办理产权登记所需的手续费、工本费、行政规费。在乙方办理完上述事项后，甲方在九十个工作日内负责向产权登记机关申请该套商品房产权登记手续。”同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同补充协议》，约定：“在签订《商品房购销合同》前，乙方应按约定付清全部应付购房款、契税、维修基金和配套费以及办理房屋产权所需的其他税费，并按《商品房购销合同》第12条的约定提供完毕办理产权所需的全部手续及资料。乙方违反前述约定的，甲方有权拒绝交付房屋。”2013年2月1日，上述《商品房购销合同》进行了备案登记，合同登记号：KM2013020109651。原告向本院提交二份2013年1月27日的收据，内容分别为:1、收到张淑华代收凯华书园2幢C单元507号房契税11064元、维修基金2250元；2、收到张淑华凯华书园2幢C单元507号购房款368820元。上述二份收据均印有“凯华书园项目部财务收款专用章”的方形印章。为查明案件事实，本院依法向昆明市不动产登记中心发函询问507号房是否能够办理产权登记，昆明市不动产登记中心向本院出具回复，载明：“507号房尚未申请办理登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他登记类型。因此，开发企业应提交项目国有建设用地使用权证以及项目建设规划许可和验收、竣工备案、权籍调查成果资料等材料申请办理首次登记。首次登记后与购房人共同申请办理转移登记，依据人民法院等国家有权机关依法作出的嘱托文件可直接办理转移登记。”另查明，涉案房屋所涉土地已于2017年10月17日被本院查封。庭审中，原告陈述：1、原告向被告购买的（以下简称507号房）系现房，在原被告签订《商品房购销合同》当天被告即向原告交付了房屋，后原告又委托被告管理经营房屋。2、原告已根据《商品房购销合同》第12条的约定向被告提供办理产权所需的全部手续及资料。上述事实有《商品房购销合同》、《合同补充协议》、收据及原告的陈述在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》有原告的签名及被告的签章，应系双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。本案中，虽然原告提交房款、契税、维修基金、配套等缴费收据印有的是“凯华书园项目部财务收款专用章”，但根据《合同补充协议》的约定，被告与原告签订《商品房购销合同》的前提是原告“应按约定付清全部应付购房款、契税、维修基金和配套费以及办理房屋产权所需的其他税费，并按《商品房购销合同》第12条的约定提供完毕办理产权所需的全部手续及资料”，由于原被告已签订《商品房购销合同》，故在被告未提交证据证明原告未履行《商品房购销合同》第12条约定的情形下，本院确认房款、契税、维修基金、配套等缴费收据即为被告向原告出具，原告已经履行了相应的付款义务。对于原告要求被告办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，根据《商品房购销合同》关于产权登记的具体约定，在原告履行完毕五项条件的情况下，被告负有向产权登记机关申请办理涉案房屋产权登记手续的义务。同样由于被告未提交证据证明原告未履行《商品房购销合同》第12条约定，基于原被告签订《商品房购销合同》的事实，本院确认原告履行了《商品房购销合同》第12条约定的五项义务，故被告应当根据《商品房购销合同》第12条的约定，在原告履行完上述事项后90个工作日内向产权登记机关申请办理涉案房屋的产权登记手续。而从昆明市不动产登记中心的回复来看，被告还未申请办理首次登记以及转移登记。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当履行向产权登记机关提交申请办理涉案房屋首次登记和转移登记的资料。此外，由于涉案房屋所及土地已被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”的规定，查封土地的效力及于涉案房屋，故在本案中客观上导致涉案房屋不能办理产权登记手续，但土地被查封，并不影响被告向产权登记机关提交办理首次登记和转移登记的资料，故被告仍有义务履行。对于原告主张的逾期办证的违约金，本案被告没有按照约定向产权登记机关申请办理涉案房屋的产权登记手续，责任在于被告，故被告应当承担违约责任，由于原被告未约定逾期办证违约金，故本院酌情判令被告支付原告逾期办证违约金40000元。被告凯华公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。鉴于本案事实清楚，证据确实、充分，故本院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云南凯华科教图书有限公司于本判决生效之日起九十个工作日内向产权登记机关提交申请办理凯华书园综合楼2幢第C单元第5层507号房首次登记及转移登记的资料；二、被告云南凯华科教图书有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张淑华逾期办证违约金40000元；三、驳回原告张淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3542元，由被告云南凯华科教图书有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 吴 娴人民陪审员 董 玉人民陪审员 胡 云二〇一九年十二月二十三日书 记 员 坝绍莉