广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11548号原告：粤海物业管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园，统一社会信用代码91440113231303391W。法定代表人：张淑萍，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。被告：唐建强，男，1963年6月7日出生，汉族，住广州市海珠区。原告粤海物业管理有限公司（以下简称粤海公司）与被告唐建强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告粤海公司的委托诉讼代理人杨婕、被告唐建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠缴的2015年7月1日至2017年5月31日的物业服务费13809.2元；2.判令被告立即向原告支付欠缴的2015年7月1日至2017年5月31日的公摊费5492.3元；3.判令被告立即向原告支付因欠缴物业服务费、公摊费而产生的滞纳金（滞纳金从2015年10月1日起算，以每月欠缴金额为基础按每日万分之五的标准分段计算至清偿之日，暂计至2019年7月30日为9565.1元）；4.判令被告立即向原告支付车位管理费1040元；5.判令被告立即向原告支付因欠缴车位管理费而产生的滞纳金（滞纳金从2015年10月1日起算，以每月欠缴金额为基础按每日万分之五的标准分段计算至清偿之日，暂计至2019年7月30日为535.3元）；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告一直以来均接受广州番禺丽江花园业主委员会的委托，对丽江花园小区进行物业管理，且原告也有直接与丽江花园丽岛翠苑的业主分别签订物业管理服务协议。2010年11月10日，被告向原业主陈宝怀购买广州市番禺区丽江花园丽岛翠苑5座1302单元，并办理房屋过户登记手续，该房屋面积为273.11平方米。被告还购买了广州市番禺区丽江花园丽岛翠苑地下一层044号车位，并取得了该车位产权证。被告与原业主陈宝怀于2011年1月5日到原告处办理业主转名手续，确认之后的物业管理费、水费、电视费等费用由新业主自行到原告处办理、缴纳。被告购买该房屋之后，原告一直仍是依照相关物业服务合同约定向该小区业主提供房屋管理、维护公共秩序、公共设施设备维修养护、保洁、绿化等物业管理服务。根据物业管理服务协议的约定，原告向业主和物业使用人收取物业服务费、公摊费、车位管理费等费用，并可接受自来水、有线电视等企业的委托代其向业主或物业使用人收取相关费用；物业管理费采取按月计算，每月1日至10日期间一次性缴清本月物业服务费，经催缴后仍不支付应交物业管理费的则视为逾期缴纳，从逾期之日起物业管理费的滞纳金按欠费金额以每日万分之五的标准计算。被告作为该小区业主，一直接受原告提供的各项物业管理服务，依约应支付相应的物业管理费用、车辆管理费。但自2015年7月起，被告无故拖欠应支付给原告的各项费用，虽经原告多次通过张贴、邮寄书面通知的方式进行催缴，但被告均不予理会。直至2017年6月，被告将1302房物业出租后，该单元自2017年6月份之后的物业费用由租户缴纳，但2015年7月1日至2017年5月31日的住宅费用，被告一直仍未支付。另2017年12月起，地下一层044号车位管理费也是由其出租的车位使用人支付，但2015年7月1日至2017年11月31日的车位管理费，被告也是一直没有支付。原告认为，原告与业主签订的物业管理服务协议合法有效，因被告在转名协议中已经确认物业费用的处理，该协议对被告具有约束力，被告应当依约支付物业管理费等各项费用。被告长期拖欠物业管理费等各项费用的行为，严重违反了物业管理服务协议的约定，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告唐建强辩称，1、我方确认拖欠原告的物业管理费及公摊费，但具体拖欠的时间段及金额不清楚，但是根据原告起诉状要求的拖欠物业管理费及公摊费的时间段与我本人到原告处领取的收费通知单的收费期间不一致，原告存在管理混乱；2、我方不同意支付滞纳金，理由是原告管理不到位，我方拒绝支付滞纳金；3、对原告车位管理费的主张，我方答辩意见与管理费的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：原告粤海公司是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。2012年12月17日，原广州市番禺丽江花园物业管理有限公司更名为粤海物业管理有限公司。番禺区洛浦街南浦岛丽江花园丽岛翠苑5座1302（以下简称涉案房产）及番禺区洛浦街南浦岛丽江花园丽岛翠苑地下一层044号（以下简称涉案车位）的权属人均为被告唐建强，涉案房产建筑面积273.11平方米。2006年11月18日，原告与涉案房产前业主陈宝怀签订物业管理服务协议，由原告对丽江花园小区丽岛翠苑组团进行物业管理，并按合同的约定向该花园的业主收取物业服务费、公摊费以及统缴水电费等。上述协议约定涉案房产所在组团收费标准2.2元/㎡/月，车位服务费标准为40元/月/车位，每月1日至10日期间一次性交清当月物业服务费，经催交后仍不支付的，原告有权按每天0.5‰的比例收取滞纳金。上述合同签订后，原告开始为丽江花园小区丽岛翠苑组团提供物业服务。被告在2010年11月10日取得涉案房产产权及在2010年12月1日取得涉案车位产权，被告与前业主陈宝怀签订业主转名手续办理协议书。庭审中，原告主张被告拖欠2015年7月1日至2017年5月31日期间的物业服务费13809.2元、公摊费5492.3元，拖欠2015年7月1日至2017年11月30日期间的车位管理费1040元，被告予以确认。另查明：原告于2015年就被告拖欠2015年1月至2015年6月期间的物业服务费、公摊费、车位管理费、滞纳金、水费等向本院提起诉讼，案号为（2015）穗番法石民初字第691号，本院作出判决并生效。本院认为：原告于2006年与涉案房产前业主所签订的物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。在被告取得涉讼房产及车位产权后，原告继续为丽江花园的业主提供物业管理服务，而被告接受了原告继续提供的物业服务，因此，原告与被告成立事实上的物业服务合同关系。原告已对涉案房产所在小区提供了物业管理服务，被告有向原告交纳物业管理服务费用的义务。现原告主张被告拖欠2015年7月1日至2017年5月31日期间的物业服务费13809.2元、公摊费5492.3元，拖欠2015年7月1日至2017年11月30日期间的车位管理费1040元，被告予以确认，本院予以认可。至于滞纳金，鉴于原告与被告之间是事实上的物业服务合同关系，并没有对违约责任作相关约定，故原告主张滞纳金缺乏事实与法律的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告唐建强应于本判决生效之日起五日内向原告粤海物业管理有限公司支付2015年7月1日至2017年5月31日期间的物业服务费13809.2元、公摊费5492.3元；二、被告唐建强应于本判决生效之日起五日内向原告粤海物业管理有限公司支付2015年7月1日至2017年11月30日期间的车位管理费1040元；三、驳回原告粤海物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费561元，由原告粤海物业管理有限公司负担186元，被告唐建强负担375元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  梁绮媚人民陪审员  陈锦滔二〇一九年十二月三十日书 记 员  林敏倩