吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1832号上诉人（原审原告）：和龙市顺达物业有限责任公司，住所地吉林省和龙市文化路53号。法定代表人：庞桂芬，总经理。委托诉讼代理人：金霞伟，吉林华耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：金光煜，吉林华耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马东明，男，1963年8月7日出生，汉族，现住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：王强，吉林言道律师事务所律师。上诉人和龙市顺达物业有限责任公司（以下简称为“顺达物业”）因与被上诉人马东明物业服务合同纠纷一案，不服和龙市人民法院（2019）吉2406民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。顺达物业上诉请求：撤销和龙市人民法院（2019）吉2402民初423号民事判决书并依法改判。事实和理由：原审判决适用法律不当。本案不存在诉讼时效问题，故也不存在时效中止、中断的问题，顺达物业无需举证证明诉讼时效中断、中止的法定情形。原审法院计算诉讼时效期间的起始点错误，物业服务合同属继续行合同，诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。顺达物业对马东明居住的小区的物业服务，一直处于持续状态，未曾停止物业管理服务，双方之间物业服务合同在履行当中，故请求判令马东明支付2013年6月至2015年6月为止的物业服务费的未超过诉讼时效。马东明辩称，1.本案超过诉讼时效部分没有异议；2.2013年至2017年，马东明没有接受过顺达物业提供的物业服务，马东明从购买至今并没有实际居住过涉案房屋，原审法院关于没有超过诉讼时效部分的，拖欠的物业费用应按照30%缴纳较为合理；3.顺达物业提供物业管理过程中，服务质量不达标，没有完全按照合同履行相关合同义务。顺达物业向一审法院起诉请求：判令马东明支付2013年6月至2017年6月止四年的物业服务费共计3,216元，本案诉讼费用由马东明承担。事实与理由：2011年6月27日，顺达物业与马东明签订《入住业户物业管理合同书》，约定由顺达物业就马东明购买的和龙市旭日华城10号楼2单元2楼东侧（房屋面积为97.10㎡）提供物业服务，收费标准为每月每平方米0.69元。马东明享受了原告提供的物业管理服务，但无故拖欠自2013年6月至2017年6月止四年的物业管理服务费，金额共计为3,216元。故顺达物业提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。一审法院认定事实：马东明系和龙市旭日华城10号楼2单元2楼东侧的业主，于2011年6月份取得该房屋的所有权，其房屋建筑面积为97.10㎡。2011年6月27日，顺达物业（资质等级为三级）与马东明签订了《入住业户物业管理合同书》，合同约定，顺达物业为马东明所购买的上述房屋提供物业管理服务，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅费用标准为每平方米0.69元/月，物业费用按年交纳，双方还就物业管理企业与业主的权利与义务、违约责任、服务内容及标准等问题作出了具体的约定。合同未就物业合同期限作出约定。合同下方由顺达物业加盖公章，由马东明签字并捺印予以了确认。马东明居住于顺达物业提供物业服务范围的多层住宅，拖欠自2013年6月至2017年6月四年的物业服务费，共计3,216元。另查明，涉案房屋已于2017年由马东明进行出售。一审法院认为，顺达物业与马东明签订的入住业户物业管理合同书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。签订合同后，顺达物业已经按照合同约定实际提供了物业服务，马东明亦接受了顺达物业提供的物业服务，其应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故对于顺达物业要求马东明交纳物业服务费诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定，依照其规定”，顺达物业应在2011年6月27日与马东明签订入住业户物业管理合同书后，按照上述合同的约定自2012年6月26日至委托管理期限届满后的三年内向马东明主张权利，因顺达物业未能举证证明上述期间内有符合诉讼时效中止、中断的法定情形，至2019年5月8日顺达物业起诉至该院，其请求马东明支付2013年6月至2015年6月止的物业服务费的主张，已过法定诉讼时效期间，该院未予支持。故马东明应向顺达物业支付2015年6月至2017年6月期间的物业服务费1,607.98元。对于马东明辩解称顺达物业未尽物业服务义务的主张，物业公司平时服务中存在的问题，业主可向物业公司反映并要求其尽到相应的管理义务，但不能以此作为拒绝交付物业服务费的理由，业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，如业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，物业公司作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提供服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、马东明于本判决生效之日起十日内一次性向原告和龙市顺达物业有限责任公司支付所拖欠的物业服务费1,607.98元；二、驳回顺达物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由马东明负担。本院二审期间，马东明向本院提供2019年11月26日栗宝军《证明》一份，证明：马东明居住的房屋因物业公司没有为马东明安装闭路电视线，找过物业多次未得到解决，因此不能入住，即马东明至始至终没有入住涉案房屋的事实。顺达物业对上述证据的真实性有异议，认为证人应当出庭作证;按照双方合同以及法律规定，即使没有入住，也应当缴纳物业费;顺达物业没有安装闭路电视线不能作为拒绝履行交纳物业费的正当理由，与本案不是同一法律关系。本院经审查认为，上述证据的出具人未到庭对该证据的真实性予以确认，且上述证据与本案二审争议焦点无关，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：顺达公司关于要求马东明支付2013年6月至2015年6月止的物业服务费的请求是否已过法定诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，双方约定涉案物业服务费一年一结清，该物业服务费系物业服务合同在履行过程中持续定期发生的债务，各期债务履行期限届满后分别产生相互独立的债权债务，故各独立债权债务应当分别计算诉讼时效期间，即本案各年度诉讼时效起始点应为当年委托管理期限届满之日。一审判决依照各年度委托管理期限作为诉讼时效的起始点，结合马东明关于诉讼时效的抗辩，认定顺达公司关于要求马东明支付2013年6月至2015年6月止的物业服务费的主张已过法定诉讼时效，进而驳回顺达公司该部分诉讼请求，并无不当。顺达公司关于原审法院计算诉讼时效期间的起始点错误，本案诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，和龙市顺达物业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由和龙市顺达物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  母龙刚审判员  金成焕审判员  陈立晖二〇一九年十二月三日书记员  王雅琦