福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初2999号 原告：洪军瑶，女，1987年7月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。 法定代表人：刘庭邻，公司执行董事兼总经理。 被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。 法定代表人：王东伟，公司董事长。 原告洪军瑶与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序,于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告洪军瑶到庭参加诉讼，被告华祥物业公司、华祥房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪军瑶向本院提出诉讼请求：1.华祥物业公司支付自2018年7月1日起至2019年9月30日止，5个季度，租金共计115687.5元（其中2018年7月1日至2018年9月30日租金23137.5元，2018年10月1日至2018年12月31日租金23137.5元，2018年两个季度租金小计46275元；2019年1月1日至2019年3月31日租金23137.5元，2019年4月1日至2019年6月30日租金23137.5元，2019年7月1日至2019年9月30日租金23137.5元，2019年三个季度租金小计69412.5元）及以各季度所欠租金为基数,自各季度租金逾期支付之日起至实际付清之日止,按合同约定计算的滞纳金（暂计算2018年10月1日至2019年10月12日计30258元，以上合计145945.5元）；2.华祥房地产公司对上述租金、滞纳金承担连带清偿责任；3.华祥物业公司、华祥房地产公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：洪军瑶长兄洪我初于2009年向华祥房地产公司购买位于泉州市洛江区的商铺。2013年8月5日，洪我初将该商铺出租给华祥物业公司，并签订了《商铺租赁合同》。双方约定租赁期限为7年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止；第一、二、三年华祥物业公司每月应支付租金7069.83元（税前），第四、五、六、七年华祥物业公司每月应支付租金7712.5元（税前）；租金按季度支付，于每季度末前支付；如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天则应按约定每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，并由华祥房地产公司承担保证责任。2014年1月27日，洪我初将该房产赠与洪军瑶，并办理了相关手续。之后，华祥物业公司按合同约定向洪军瑶支付租金。但从2015年第2季度起，华祥物业公司便未能完全履行支付租金的义务。经多次催讨无果，洪军瑶于2016年6月27日起诉，泉州市洛江区人民法院判决华祥物业公司向洪军瑶支付租金57832.24元（自2015年4月1日至2016年3月31日）及按年利率24%计算至实际还清之日止的滞纳金，并由华祥房地产公司承担连带偿还责任。洪军瑶于2018年9月6日再次起诉,泉州市洛江区人民法院再次判决华祥物业公司向洪军瑶支付租金206309.49元（自2016年4月1日至2018年6月30日）及按年利率24%计算至实际还清之日止的滞纳金，并由华祥房地产公司承担连带偿还责任。两份判决书均已生效，洪军瑶亦已申请强制执行，但华祥物业公司、华祥房地产公司仍坚持不付租金的行为属根本违约，继续出租实际已无法通过私力追回租金的可能。故起诉，请求依法支持洪军瑶的上述诉讼请求。 华祥物业公司、华祥房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。洪军瑶为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.居民身份证一份，证明洪军瑶的主体资格； 2.企业信用信息公示报告两份，证明华祥物业公司、华祥房地产公司的基本信息； 3.房屋所有权证书一份，证明洪军瑶对案涉店铺享有所有权； 4.合同编号：000732《商铺租赁合同》一份，证明洪军瑶将案涉商铺租赁给华祥物业公司，并由华祥房地产公司承担担保责任的事实； 5.本院（2018）闽0504民初2721号民事判决书、法律文书生效证明各一份，证明洪军瑶起诉追偿2016年4月1日至2018年6月30日租金及滞纳金的事实。 华祥物业公司、华祥房地产公司未提交任何证据。 对上述证据，本院认证如下：华祥物业公司、华祥房地产公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。洪军瑶提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 洪我初系涉案商铺的原所有权人。2013年8月5日，洪我初与华祥物业公司签订合同编号000732的《商铺租赁合同》一份，约定：1.洪我初（甲方）将上述商铺出租给华祥物业公司（乙方），由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付洪我初涉案商铺税前租金7069.83元，第四年至第七年华祥物业公司每月应支付洪我初涉案商铺税前租金7712.5元，租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由洪我初自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天应按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。华祥房地产公司作为担保人在商铺租赁合同中盖章确认。合同签订后，洪我初依约向华祥物业公司交付商铺。2014年1月13日，洪我初将涉案商铺赠与洪军瑶，并于2014年1月27日进行了房产权属转移登记，洪军瑶成为案涉商铺的所有权人。自2016年7月1日起，涉案商铺税前月租金依约调整为7712.5元。因华祥物业公司拖欠租金，洪军瑶曾二次向本院起诉要求支付自2015年4月1日起至2018年6月30日止的租金，本院分别作出（2016）闽0504民初1238号、（2018）闽0504民初2721号民事判决，予以支持。之后，华祥物业公司继续使用涉案商铺，但仍未依约支付租金。自2018年7月1日起至2019年9月30日止，华祥物业公司共拖欠洪军瑶涉案商铺租金115687.5元（7712.5元/月×3月×5季）。华祥房地产公司对所拖欠的租金也未依约履行保证责任。 另查明，2018年第三季度至2019年第三季度各季度租金23137.5元的逾期付款时间分别为2018年10月1日、2019年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日。 本院认为，洪我初与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方均须依约全面履行自己的义务。洪我初已依约交付涉案商铺，华祥物业公司亦应依约支付租金。在租赁期间内，洪我初将案涉商铺赠与洪军瑶，并办理权属转移登记，洪军瑶成为案涉商铺的所有权人，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，案涉商铺租赁合同仍然有效，洪军瑶代替洪我初成为案涉商铺租赁合同的出租人，并依该租赁合同的约定行使权利、履行义务。根据涉案商铺租赁合同的约定及洪军瑶的陈述，可确认华祥物业公司共拖欠涉案商铺自2018年7月1日起至2019年9月30日止的租金115687.5元。华祥物业公司未依约支付租金，已构成违约，依约应按日以税后月租金的1‰向洪军瑶支付滞纳金，但该约定的滞纳金计算标准明显过高，本院依法将滞纳金计算标准调整为以所欠租金为基数按年利率24%计算自各逾期之日起的滞纳金。因各方当事人对华祥房地产公司的保证方式未作出约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”规定，华祥房地产公司应对华祥物业公司所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案租赁合同条款对保证范围的约定不明确，根据上述法律规定，华祥房地产公司应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担保证责任，即应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。 综上所述，华祥物业公司拖欠洪军瑶涉案商铺自2018年7月1日起至2019年9月30日止的租金115687.5元，事实清楚，可以认定，洪军瑶的该项诉求，合理合法，本院予以支持。华祥物业公司未依约支付租金已构成违约，依法应承担违约责任，但其请求按日以税后月租金的1‰支付滞纳金明显过高，本院依法调整为以实际尚欠税前季度租金为基数，按年利率24%计算滞纳金。华祥房地产公司自愿为本案债务提供连带保证担保，现洪军瑶要求其承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。华祥物业公司、华祥房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给洪军瑶自2018年7月1日起至2019年9月30日止的租金115687.5元及滞纳金（以各季度实际尚欠税前租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际付清之日止按年利率24%计算）； 二、泉州市华祥房地产开发有限公司对上述债务的清偿承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿； 三、驳回洪军瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3219元，减半收取计1609.5元，由洪军瑶负担117.5元，泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担1492元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  颜智斌 二〇一九年十二月二十九日 书记员  马金明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。