文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初6386号原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地在涟水县常青西路中央城23号楼。负责人：汪竹松，该支行行长。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：李淼焱，男，汉族，1988年8月23日出生，居民，住涟水县。被告：胡婷婷，女，汉族，1990年6月11日出生，居民，住涟水县。被告：江苏黄龙房地产开发有限公司，住所地在涟水县高沟镇碧波苑商小区售楼部。法定代表人：金海，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓莉，涟水县中心法律服务所法律工作者。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告诉被告李淼焱、胡婷婷、江苏黄龙房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称黄龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人颜伟，被告李淼焱到庭参加诉讼，被告胡婷婷、黄龙公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告李淼焱、胡婷婷归还尚欠原告贷款本金55882.49元，利息231.02元，合计56113.54元（利息暂计算至2019年4月21日，以后的利息要求按合同约定计算至贷款本息还清时止）；2、要求原告对涟水县碧波苑5号楼501室折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3、要求被告江苏黄龙房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、判决被告承担诉讼代理费用5000元；5、判决由被告承担本案诉讼费用。审理中原告工商银行撤回要求对被告李淼焱、胡婷婷所有的位于涟水县高沟碧波苑5号楼501室在折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，撤回要求被告黄龙公司承担连带责任的请求。事实和理由：2014年1月10日被告李淼焱与被告黄龙公司签订商品房买卖合同，被告李淼焱购买被告黄龙公司开发建设的碧波苑小区5号楼501室房屋，被告李淼焱因资金短缺，向原告申请个人购房贷款为100000元，贷款期限为10年，被告黄龙公司为被告李淼焱、胡婷婷的借款提供担保，并在合同上盖章，合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。2014年1月14日被告李淼焱将其购买的碧波苑小区5号楼501室房屋作为借款保证，原告于2014年2月8日依约向原告发放了贷款。现被告李淼焱、胡婷婷已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任，故原告具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告李淼焱辩称：对原告起诉的诉讼请求及事实与理由无异议。被告胡婷婷未作答辩。被告黄龙公司未作答辩。原告工商银行为证明自己主张举证如下：1、被告与原告签订的个人购房借款/担保合同，证明被告从原告处借款10万元的事实，用于购买涟水县高沟碧波苑小区5号楼501室房屋，该合同中还约定被告黄龙公司承担阶段性担保责任，被告购买房屋在他项权证未交付原告前对欠款本息承担担保责任以及原告实现债权的所有费用。合同中还约定被告逾期还款构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，原告为实现债权产生的费用均由被告承担；2、被告李淼焱、胡婷婷与江苏黄龙房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，该合同约定李淼焱支付房款办理了10万元按揭贷款；3、还款明细，证明被告截止2019年4月21日被告连续逾期归还贷款多次的事实，尚欠原告贷款余额为55882.49元、利息231.02元（不包括利息的逾期罚息）；4、个人贷款申请表，证明被告向原告申请贷款的事实，被告李淼焱、胡婷婷作为共同借款人，同时向原告申请贷款；5、共同还款承诺书，证明被告胡婷婷作出共同还款的承诺，负责偿还贷款本息直至本息结清；6、被告李淼焱、胡婷婷户口簿、身份证复印件及结婚证复印件各一份，证明被告的身份信息及主体资格；7、委托代理合同、代理费发票各一份，证明原告因收回贷款委托诉讼案件及原告支付代理费的事实；8、房地产抵押合同，证明被告李淼焱、胡婷婷将其购买的房屋为其贷款设置抵押签订了房地产抵押合同；9、被告胡婷婷出具的共有人抵押承诺书，同意将其购买的房屋办理抵押的事实；10、预告登记证明，证明涉案房屋办理了预告登记；11、借款借据一份，证明2014年年2月8日，根据被告的申请，原告为其发放了10万元贷款，约定当期利率为6.55%，归还贷款的方式为等额本息还款法。被告李淼焱质证意见：原告所举证据我没有异议。经举证质证，本院查明如下事实：被告李淼焱、胡婷婷系夫妻关系。被告李淼焱于2014年1月10日与被告黄龙公司签订商品房买卖合同，被告李淼焱购买黄龙公司开发建设的涟水县高沟碧波苑小区5号楼501室房屋。2014年1月14日原告与被告李淼焱、胡婷婷、黄龙公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告李淼焱、胡婷婷向原告工商银行借款100000元，用于购买被告黄龙公司开发建设的涟水县高沟碧波苑小区5号楼501室房屋，借款期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。还款方式：按月等额本息还款法（按月计息）。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。同时合同还约定：被告黄龙公司为保证人，保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所在其他应诉费用承担连带保证责任，但满足约定的抵押权预告登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记的证明文件信息的证明文件，保证人对该项条件满足之日到期的借款人的债务免除保证责任。被告李淼焱作为借款人、被告胡婷婷作为共同借款人在合同上签名，被告黄龙公司作为保证人加盖公司印章及法定代表人印章。2014年1月14日，被告胡婷婷向原告工商银行出具共同还款承诺书，承诺自愿与借款人共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止。同日，被告李淼焱、胡婷婷以其购买的上述房屋为上述借款作抵押，并于2014年1月24日在涟水县房产交易管理所办理了商品房预告登记证明，但至今没有办理正式抵押登记手续。原告工商银行于2014年2月8日向被告李淼焱、胡婷婷发放100000元贷款，但被告未按合同的约定履行还款义务，现已连续逾期归还本息数次，截止2019年4月21日，被告李淼焱、胡婷婷共欠原告工商银行借款本息合计56113.51元。另查明：《个人购房借款/担保合同》第十七条约定：贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。诉讼中，涟水县涟城法律服务所提供其与原告工商银行签订了委托代理合同，合同根据江苏省物价局、江苏省司法厅关于基层法律服务所收费标准的通知规定（文号为苏价费[2017]112号），原告工商银行向涟水县涟城法律服务所支付代理费5000元，原告提供增值税发票一份，证明原告已实际支付律师费5000元。以上事实，有《个人贷款申请表》、《个人购房借款/担保合同》、《借款借据》、《商品房买卖合同》、《共有人抵押承诺书》、《房地产抵押合同》、《预告登记证明》、《共同还款承诺书》、《贷款明细表》、被告李淼焱、胡婷婷身份证复印件、结婚证复印件、《委托代理合同》、代理费发票及原告和被告李淼焱当庭陈述等载卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告李淼焱、胡婷婷未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告工商银行有权提前收回尚未到期的贷款本息。故对原告工商银行要求被告李淼焱、胡婷婷偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告工商银行请求对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权问题，涉案房地产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，债权登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告工商银行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权。故对原告撤回对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的请求，本院准许。被告黄龙公司为保证人，保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所在其他应诉费用承担连带保证责任，但满足约定的抵押权预告登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记的证明文件信息的证明文件，保证人对该项条件满足之日到期的借款人的债务免除保证责任。本案原告与被告李淼焱、胡婷婷已于2014年1月24日办理了涟水县商品房预告登记，并取得了涟水县商品房预告登记证明，按照合同约定，保证人黄龙公司对该约定条件已满足，对到期的借款人李淼焱、胡婷婷的债务应免除保证责任。现原告撤回要求被告黄龙公司承担连带责任的请求，本院准许。原告工商银行与被告李淼焱、胡婷婷在借款合同中约定：贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。本案在审理中，原告工商银行提供了与涟水县涟城法律服务所签订的委托代理合同及实际发生的代理费5000元增值税发票，故对原告工商银行要求被告李淼焱、胡婷婷给付代理费5000元的请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李淼焱、胡婷婷于本判决生效后三十日内偿还所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2019年4月21日的借款本息合计56113.51元；并承担自2019年4月22日起至实际付清之日止，以借款本金55882.49元为基数，按合同约定计算的利息。二、被告李淼焱、胡婷婷于本判决生效后三十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行代理费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，由被告李淼焱、胡婷婷共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××32）审 判 长  刘立卫人民陪审员  纪秀东人民陪审员  林锦莲二〇一九年十二月十八日书记员黄金鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。