江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终5461号上诉人（原审原告）：白广科，男，1966年11月13日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李勇，江苏世纪青松律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李祥，男，1981年7月14日生，住江苏省徐州市鼓楼区。上诉人（原审被告）：李美英，女，1954年12月28日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。李祥、李美英共同委托诉讼代理人：王启成，江苏元宁律师事务所律师。关于上诉人白广科、李祥、李美英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。白广科上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判李祥支付拆迁补偿款等合计45.12435万元；2、一、二审诉讼费用由李祥负担。事实和理由：1、双方签订的建房协议书和补充协议书明确约定：白广科承担全部建房费用，李祥负责提供建房用地。楼房建好后，双方各占50%平方的产权。白广科拥有上层楼房、拆迁补偿费、过渡租房费等，双方对半分配。该协议书是双方当事人的真实意思表示，白广科为履行协议内容，总计出资30多万元，将房屋建好并办理相关房产手续。白广科尽心履行完毕，双方合作建房时，李祥提供建房用地，但没有任何资金投入，对于此约定李祥是乐意的，并非不公平。2、“按照实际增加面积的一半予以补偿”无事实和法律依据。依据补充协议的约定，白广科应得上层房屋面积为78.75平方米，按照拆迁文件的规定，上层房屋拆迁补偿费合计为45.12435万元，故一审法院判决错误。李祥、李美英共同答辩称：1、关于涉案房屋应该分配的面积，我方认为应该是白广科实际增建面积的一半，理由是双方建房协议第四条明确约定该处楼房建好后，所建甲、乙方各占50%产权，上下立体分割，虽然对于产权概念约定不完全符合物权法的有关规定即个人拥有土地使用权的土地房屋上所建设的房屋属于土地使用权人所有，但是其本质意思为所建房屋财产利益双方各占50%我方认为是明确无误的，我方不持异议。合同即使双方书面约定和生效了，但是对于其中一方故意或者重大过失造成对方财产损失的相关条款，依据合同法的规定也属于无效条款，法院有权认定或不予适用。一审法院认为涉案两份合同的总体约定显失公平是合理合法的。2、关于双方应该分配房屋的单价我方认为一审法院以4980元每平方米是合理的，因为其他补偿费用是以李祥、李美英的户口等因素有关，不属于双方应当分配的价款。李祥、李美英共同上诉请求：一审判决认定李祥单方与白广科签订的涉案《建房协议书》及其《补充协议》属于合法有效合同，该判决同时认定白广科有权获得房屋二层和一层院落一半的拆迁补偿款，属于认定事实和适用法律错误。同时，对于白广科涉嫌诈骗罪一事，一审法院置之不理，属于适用法律错误。1、双方签订《建房协议书》及其《补充协议》之后，白广科按照约定进行违规违法改扩建涉案房屋，本身就是违规违法的建筑行为，也不可能办理和取得合法的房地产权证书。涉案房屋及其土地使用权至被拆迁补偿之日，没有也不可能办理合法的产权证书，就是最直接的证明体现。因此，涉案两份协议属于违反合同法第52条规定的无效协议，李祥无需给白广科补偿。2、即使涉案两协议有效，也均属于部分内容无效的合同。在李金山2009年去世后，涉案房屋及其土地使用权依法属于李祥和李美英母子，而涉案两份协议都是由李祥单方和白广科签订，至今没有证据显示李美英签字或者授权给李祥过。故根据合同法第51条规定，涉案两份协议应当属于部分内容无效合同。基于以上事实和理由，李祥仅对涉案增减房屋拆迁补偿款的一半享有处分权，与之相应的，李祥应当按照实际增减面积的四分之一予以补偿。2、一审判决认定白广科增建面积为94.82平方米，李祥原应支付房屋拆迁款236101.8元，属于认定事实和适用法律错误。一审法院已经查明，原有一层房屋及面积，由此可以推算，对于李祥和其母亲原有一层房屋、院落和面积附属厨房厕所合计77.33平方米。相应可知，对于一层之外的二层房屋属于白广科增加面积78.82平方米，李祥应当支付白广科涉案房屋补偿款为98130.9元。一审法院虽然查明原有一层房屋、院落和厨房厕所面积为77.33平方米，以及在原有房屋一层及院落加盖房屋的事实，但是却错误认定白广科增建面积94.82平方米。白广科答辩称：本案不属于刑事案件，虽然（2016）苏0303民初3003号民事裁定书认为本案涉嫌诈骗罪做出了不属于人民法院受案范围，但公安机关已经查明不属于刑事案件。如果李祥、李美英认为属于诈骗案件，那么所得赃款还在李祥手中，作为白广科没有获得任何赃款，显然真正诈骗者是李祥而非白广科。另李祥、李美英所述院落面积不属于增建面积，协议是李祥、李美英与开发商签订的协议，协议中明确约定院内不属于征收范围，房子才属于征收范围，对方对于两份协议理解有误。虽然建房协议没有李美英签字，但是李祥是李美英的儿子，可作为表见代理，因为建房不是一件小事，因李美英的丈夫去世，当时李美英还住在涉案房子里，其应当知道谁给她建房子。因此，白广科与李祥、李美英所签订的建房协议应当合法有效。白广科向一审法院起诉请求：1、依法判决李祥、李美英支付拆迁补偿款451243.5元；2、诉讼费用由李祥、李美英承担。一审法院认定事实：2010年3月31日，李祥（甲方）与白广科（乙方）签订《建房协议书》一份，协议抬头处显示甲方：夫李金山、妻李美英、子李祥；乙方：白广科。协议约定：甲方在徐州市云龙区有私人平房，因无资金建房，经甲乙双方协商特订协议如下：一、甲方负责提供建房用地，负责提供建房材料堆放场地，负责提供施工水电。二、甲方负责协调家庭关系，协调四邻关系，不得因家庭矛盾和四邻关系给乙方造成损失，如给乙方造成损失，甲方必须赔偿给乙方。三、乙方负责承担全部建房费用，负责承担全部办理产权费用。按一般民房标准建房，不包括水电安装。四、该处楼房建好后，所建甲方占50%平方产权，乙方占50%平方产权，该房上下立体分割。甲乙双方各自拥有各自房屋的产权及使用权。甲方必须给乙方提供安装水电方便。五、该房建成后，甲方必须无条件配合乙方办理该房产权（包括提供房屋产权证土地证），费用乙方负责。待办好各项手续后，甲方无条件配合乙方把属于乙方的房屋过户给乙方。六、本协议一式贰份，双方签字后生效，双方各执壹份。协议生效后双方不得任何方反悔，否则赔偿对方十倍的投资款项。白广科及李祥分别在协议落款处签字。后李祥（甲方）与白广科（乙方）签订《补充协议》一份，协议第一条约定：房屋建造后，原则为对半分割，甲方原有面积（另加上扩建面积）等同于乙方面积。乙方负责出资扩建（改造）甲方房屋原有和扩建部分的一切建筑施工费用和甲方房屋土地证，产权证办理等相关一切费用。甲方根据双方上下立体分割办法，上层面积和下层面积为等同面积，因楼梯或墙体面积等原因，在拆迁时造成上层、下层面积不同，应由乙方补差给甲方。第三条约定：拆迁补偿费、过渡租户费，如按面积补偿算法，甲方、乙方对半分配，如按户补偿或人口补偿等其它方式，为甲方单方拥有，或甲方、乙方协商补充分配原则。第四条约定：房屋建造后，乙方拥有的甲方上层房屋，使用权为甲方，直至拆迁为止。白广科及李祥分别在协议落款处签字。李金山在上述协议签订前已经去世。协议签订后，双方未取得规划许可等手续，白广科出资对房屋进行了增建。李祥、李美英提交原有房屋结构及面积自绘图显示：自建平房18平米，李金山名下堂屋29.33平米，院落16平米，厨房及厕所一层14平米，厨房厕所二层约12平米。原告对自建平房、堂屋、院落的原有面积无异议，主张厨房及厕所均为坡棚，没有二层建筑，其对厨房及厕所进行了拆除重建，对原有自建平房和堂房拆掉房顶后加盖二层，同时将院内盖满房屋。李祥、李美英主张白广科并未对房屋进行全部拆除重建，仅是将原有两间堂屋的房顶铲平、在自建平房、院落、厨房和厕所之上加盖了一层。关于增建面积，白广科主张为108.82平米，李祥、李美英不予认可，主张增建面积为78.075平米，白广科未提交充分证据证实其主张。徐州市房屋所有权登记审核表显示：建筑面积29.33平方米房屋登记所有权人为李金山，发证日期为2007年6月14日。另，徐州市粮油连锁中心发放的租约记载：承租人：李祥，签订租约日期2003年4月10日，房屋坐落于，坐向朝东，自然间5间，使用面积104平方米，月租金28元。2014年11月17日，因徐州市火车站东广场暨淮海路东延改造项目需要，徐州市云龙区住房和建设局（甲方）与被征收人李祥（乙方）签订编号为1402030的《房屋征收补偿协议》一份，协议第一条约定：被征收房屋座落于，产权性质为公房，用途为住宅，建筑面积为126.82平方米。第四条约定：乙方被征收房屋补偿总额为727055元，其中房屋价值631564元；附属物11614元；拆迁、过渡、奖励等费用83877元。经查，126.82平方米系对租约记载的104平方米房屋实际测量得出的拆迁补偿面积。原坐落于建筑面积为29.33平米登记在李金山名下的房屋被征收补偿总额为175432元，被征收人李金山（已故），代理人李美兰。一审法院认为，本案双方签订建房协议后，白广科实际出资对案涉房屋进行了增建，后房屋被征收，白广科可以依据建房协议向李祥、李美英主张相关补偿款。白广科主张分割全部房屋拆迁补偿款的一半，有失公平，应按照实际增建面积的一半予以补偿。关于增建面积，白广科主张为108.82平米，李祥、李美英不予认可，白广科亦未提交充分证据证实其主张。因双方均认可在原有房屋二层及院落加盖房屋的事实，一审法院结合最终征收面积及白广科原有房屋结构及面积自绘图，计算增建面积为126.82+29.33-18-29.33-14=94.82（平方米）。结合126.82平方米房屋拆迁房屋价值631564元的约定，一审法院确定每平米补偿标准为4980元，据此，补偿款应为236101.8元（94.82/2×4980）。因李美兰并非建房协议的相对方，且增建房屋的被征收人为李祥，拆迁补偿款亦由李祥领取，故应由李祥向白广科支付建房补偿款，白广科要求李美兰支付建房补偿款，无事实及法律依据，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、李祥于判决生效之日起十日内支付白广科236101.8元。二、驳回白广科的其他诉讼请求。案件受理费8133元，减半收取为4067元，由白广科负担1939元，由李祥负担2128元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，白广科和李祥等人签订建房协议书及补充协议后，由白广科出资对于涉案房屋在原有基础上进行了新建。后涉案房屋被征收，双方应当依据原协议书对于补偿款进行分割。根据协议书第四条约定“该处楼房建好后，所建甲方占50%平方产权，乙方占50%平方产权该房上下立体分割”，从该条款内容来看，应当理解为对于新建部分双方各自占有50%产权。一审法院结合最终征收面积及白广科原有房屋结构及面积自绘图，计算增建面积为126.82+29.33-18-29.33-14=94.82（平方米），并以补偿标准4980元判决李祥向白广科支付补偿款236101.8元并无不当，本院予以确认。虽然李祥主张涉案房屋及其土地使用权依法属于李祥和李美英母子，没有证据显示李美英签字或者授权给李祥过，从而应认定涉案两份协议应当属于部分内容无效合同，但建房是家庭重大事项，协议签订于2010年，房屋也早已新建，在没有证据证明李美英表示过反对的情况下，应当认定其对于新建房屋的行为进行了追认，涉案合同不应因此认定为无效，也无需对于拆迁利益的份额进行分割。至于李祥所主张的本案涉嫌诈骗罪一事，因其并非提供充分的证据加以证明，本院亦不予采信。综上，上诉人白广科、李祥、李美英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12974元，由白广科负担8133元，由李祥、李美英负担4841元。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇一九年十二月十四日书记员  汤璐菲