宁夏回族自治区隆德县人民法院民事判决书（2019）宁0423民初1269号原告（反诉被告）：陈某，住宁夏隆德县。被告（反诉原告）：宁夏兴龙房地产开发有限责任公司。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：李某，宁夏燕翼律师事务所律师。原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司（以下简称兴龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈某、兴龙公司委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某诉（辩）称：1.请求判令兴龙公司协助办理星兴广场商住楼00234号房屋权属登记证书；2.请求判令兴龙公司支付迟延办理星兴广场商住楼00234号房屋权属登记证书违约金25090.8元；3.本案诉讼费由兴龙公司承担。事实与理由：2013年9月25日，双方签订商品房预售合同，合同约定：陈某购买兴龙公司开发的的位××县房屋，面积为38.1平方米，单价为每平方米6800元，总价款为259080元。首付款为130080元，剩余129000元于2013年9月30日前用按揭贷款支付。合同签订后，陈某依照约定支付了全部购房款。2013年10月16日，兴龙公司将涉案房屋交付陈某使用。涉案合同第十五条约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。兴龙公司未按合同约定向房屋产权登记机关提供办理不动产登记证书所需的全部资料，也未按照合同约定协助陈某办理不动产登记证书的行为已构成违约，应承担违约金。由于双方签订合同系兴龙公司制定的格式合同，根据《合同法》第三十九条、第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。兴龙公司作为涉案房屋的出售方，对涉案房屋在建筑过程中可能出现的面积误差是明知的。因此，其在签订合同的过程中应当向陈某释明所出售的房屋可能会存在面积误差，以及出现面积误差后所产生的法律后果，而兴龙公司在签订过程以电脑打印的方式剥夺了陈某的选择权利。同时陈某作为普通的购房者，根本无法预料到兴龙公司出售的房屋在建造的过程中会出现误差面积，认为其购买的房屋面积就是合同约定的面积，不可能预料到房屋面积误差会出现如此大的比例（兴龙公司出售的房屋面积误差已超过房屋实际面积的3%）。涉案合同第五条约定了面积误差的处理条款，但该条款系兴龙公司单方制作的格式条款，兴龙公司对该格式条款内容没有作出合理释明，故该条款应当作出对兴龙公司不利的解释，该条款对陈某不具有约束力。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，陈某仅支付房屋面积差3%以内的房屋面积差价，对于超出3%以外的部分应当依法由兴龙公司自行承担。兴龙公司辩（诉）称：2013年9月25日，兴龙公司和陈某签订合同，约定将兴龙公司开发的的位××县房屋出卖给陈某，合同约定建筑面积为38.1平方米，单价为每平方米6800元，总价款为259080元。合同签订后，陈某缴纳购房款259080元，兴龙公司将房屋交付给陈某使用。2014年9月13日，隆德县牧蓝测绘有限公司出具《房产测绘成果报告》，测出陈某购买的00234号房屋面积为45.25平方米，比双方约定面积增加7.15平方米，当即兴龙公司通知陈某补交48620元，遭陈某拒绝。涉案合同第五条明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，以隆德县房产测绘机构出具的测绘成果报告面积为准。合同约定面积为38.1平方米，测绘面积为45.25平方米，陈某实际还要补交7.15平方米差价款48620元（7.15平方米×6800元）。兴龙公司才能出具备案要求的发票，办理房屋权属证书，因陈某仅缴纳38.1平方米的购房款259080元，兴龙公司出具的购房款为259080元的宁夏增值税普通发票不符合相关备案要求。陈某主张赔偿违约金25090.80元的理由不能成立，涉案合同第十五条虽然约定了迟延办理房屋权属登记证书的违约金，但造成陈某不能办理房屋权属证书的责任在于陈某，其不按照合同约定的房产测绘成果报告缴纳差价款导致兴龙公司出具的宁夏增值税发票所反映房屋面积与测绘部门测绘面积不相符合，故无法办理房屋权属证书。综上，陈某的诉讼请求不能成立，请求依法驳回并支持兴龙公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月25日，陈某与兴龙公司签订《商品房预售合同》，合同约定兴龙公司将其开发的位于隆德县星兴广场商住楼00234号房屋出售给陈某，房屋面积为38.1平方米，每平方米单价为6800元，总价款为259080元。合同签订后，陈某支付首付款130080元。2013年10月16日，兴龙公司向陈某交付了涉案房屋。2014年1月15日，陈某支付剩余房款129000元。2014年11月26日，隆德县牧蓝测绘有限公司测绘星兴广场00234号房屋套内建筑面积为26.47平方米，分摊面积为18.78平方米，套建筑面积为45.25平方米。兴龙公司至今没有协助陈某办理房屋权属登记证书，陈某尚欠兴龙公司涉案房屋7.18平方米差价款48620元。上述事实有当事人的陈述、商品房预售合同、借款凭证、收据、房产测绘成果报告佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。陈某与兴龙公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当自觉遵守。兴龙公司应当按照合同约定为陈某办理房屋权属登记证书，陈某的该项诉求，有合同依据，本院予以支持。涉案合同第十五条约定兴龙公司未能在房屋交付使用后60日内协助办理房屋权属登记证书的，兴龙公司应按已付房价款的1%向陈某支付违约金，故兴龙公司应按照约定支付陈某违约金2590.80元（259080元×1%），陈某主张的违约金与合同约定不符，对超额部分诉求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”本案中，涉案合同第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即以隆德县房产测绘机构出具的测绘成果报告面积为准。”陈某应当按照约定补交房屋差价款，兴龙公司主张陈某支付房屋差价款48620元的诉求，有合同依据，本院予以支持。陈某提出涉案合同第五条属于约定不明的情形，其不应承担给付差价款的辩解意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款规定，当事人自法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。陈某提出双方签订的房屋买卖合同系兴龙公司提供的格式合同，未对其进行合理的提示释明，该合同对其有重大误解或显示公平，陈某应在法律规定的期限内行使撤销权。因其未在法律规定的期限内行使权利，视为对其权利的放弃，故对其辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）陈某办理坐落于××县房屋权属登记证书；二、被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）陈某违约金2590.80元；三、原告（反诉被告）陈某于判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司房屋差价款48620元；上述二、三项相抵后，由原告（反诉被告）陈某再支付被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限责任公司房屋差价款46029.20元；四、驳回原告（反诉被告）陈某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费264元，由被告（反诉原告）宁夏兴龙房地产开发有限公司责任公司负担；反诉案件受理费508元，由原告（反诉被告）陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。审判员 宋慧慧 二○一九年十一月十九日书记员 赵 婕附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督