广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1288号 上诉人（原审原告）：广西方典置业投资有限公司。住所：广西南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座第21层。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱艳冰，女，1994年1月13日出生，住山西省大同市城区。 上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）因与被上诉人朱艳冰商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人方典公司的委托诉讼代理人张奕华到庭参加诉讼。被上诉人朱艳冰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人方典公司上诉请求:一、撤销一审判决第二项，改判朱艳冰向方典公司支付购房违约金7003.5元；二、朱艳冰向方典公司支付律师费5000元；三、朱艳冰向方典公司支付代理销售佣金74904元；四、朱艳冰承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，朱艳冰应当向方典公司支付购房违约金7003.5元。朱艳冰违反《商品房买卖合同》约定，应当承担违约责任。朱艳冰虽已通过贷款方式付完房款，但因其未按时偿还贷款，建行防城港分行将朱艳冰及方典公司诉至一审法院，导致方典公司需对朱艳冰未支付的247542.26元贷款本息承担连带清偿责任。方典公司已替朱艳冰清偿贷款本息应认定为朱艳冰未足额支付购房款。朱艳冰的行为已构成违约，应参照《商品房买卖合同》中逾期付款违约责任的约定，向方典公司支付违约金7003.5元。且朱艳冰已在一审庭审中表示愿意承担7003.5元违约金，一审法院也对朱艳冰的违约行为作出了认定。二、方典公司支付的律师代理费5000元系实际发生的费用，朱艳冰应当根据合同的约定支付给方典公司。根据《广西壮族自治区律师服务业务收费标准》规定计算，以涉案金额350176为基数，本案律师费应当为16257.92元，方典公司请求朱艳冰支付5000元律师费未超过该标准。又根据方典公司与广西诚瑞(南宁)律师事务所签订的《委托代理合同》、该所出具的一份增值税发票，及该所律师张奕华到庭参加诉讼的行为，可以证明广西诚瑞(南宁)律师事务所履行了代理职责，方典公司需根据《委托代理合同》支付律师费5000元。三、方典公司采用代理销售的方式对涉案房屋进行销售并为此支付了74904元的佣金，该佣金的支付以朱艳冰支付购房款为基础。现因朱艳冰违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，朱艳冰应当赔偿方典公司因此造成的实际损失74904元。 被上诉人朱艳冰既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃本案依法享有的质证、辩论等诉讼权利。 方典公司向一审法院起诉请求：一、解除方典公司与朱艳冰于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，朱艳冰协助方典公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；二、朱艳冰支付购房违约金7003.5元；三、朱艳冰支付方典公司律师费5000元；四、朱艳冰支付方典公司代理销售佣金74904元；五、朱艳冰支付方典公司从2015年5月至2019年9月的物业费10217.30元；五、朱艳冰承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2013年10月12日，方典公司（出卖人）与朱艳冰（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定：买受人向出卖人购买位于防城港市港口区，预测建筑面积93.63平方米，单价3740元/平方米，总价款350176元；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；附件四补充协议第2条第（5）款约定，买受人办理银行按揭贷款遇到以下情形，出卖人有权单方面解除合同：……c、在出卖人承担担保责任期间（买受人办理房屋产权证之前），买受人连续三个月不能按期偿还贷款本息的，合同自出卖人向买受人发出书面通知5日后生效。买受人须按出卖人已承担保责任金额向出卖人支付违约金。出卖人由此遭受的损失，包括代为偿还的借款本息、诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖费等，全部由买受人承担。双方还对其他事项作了约定。 上述合同签订后，朱艳冰向方典公司支付首付款105176元，并与建行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，通过贷款的方式向方典公司支付剩余房款245000元。后因朱艳冰未按借款合同约定期限偿还贷款本息，建行将方典公司、朱艳冰诉至一审法院，一审法院作出的（2017）桂0602民初251号民事判决书，判决朱艳冰偿还建行借款本金237437.75元及利息、罚息、复利1964.91元（计算至债务清偿之日止）、律师费11273.12元；方典公司对朱艳冰的上述债务承担连带清偿责任。2019年6月4日，方典公司履行了（2017）桂0602民初251号民事判决书的义务，向建行支付了247542.26元。 另查明，方典公司已向朱艳冰发出《律师函》，内容包含“方典公司因你的违约行为，为你垫付的费用共计303139.26元。现方典公司向你进行追偿上述款项，望你在收到本函5日内向方典公司履行清偿义务，一次性补足以上款项，否则方典公司将解除与你签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并依据双方约定，追究你的违约责任”。 一审法院认为，方典公司与朱艳冰签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现因朱艳冰未能按时足额向建行支付借款合同项下的贷款本息，致使方典公司向建行承担了保证责任。朱艳冰的行为已构成根本违约，依据合同约定，方典公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，故对于方典公司的第一项诉讼请求，予以支持。合同解除后，朱艳冰应协助方典公司办理《商品房买卖合同》及补充协议的注销备案登记手续。方典公司诉请的违约金7003.5元所依据的是朱艳冰逾期支付房款的违约责任，而朱艳冰已经通过按揭贷款的方式按时支付了房款，则方典公司违约金的计算方法没有依据，不予支持。方典公司诉请的律师费没有相应的转账记录证明已经实际产生，亦不予支持。 关于方典公司主张的代理销售佣金74904元、物业费10217.30元的问题。方典公司通过委托代理销售公司销售房屋产生的费用属于方典公司的经营成本，并不属于方典公司与朱艳冰解除合同所产生的必要损失，也不属于合同约定朱艳冰应承担的违约责任。物业费的收取单位应为物业公司，方典公司作为开发商没有收取朱艳冰物业费的依据。综上，对方典公司的上述两项诉请，均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除方典公司与朱艳冰于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，朱艳冰于本判决书生效之日起十五日内协助方典公司办理《商品房买卖合同》及补充协议注销备案登记手续；二、驳回方典公司的其他全部诉讼请求。案件受理费8009.51元，由朱艳冰负担6270.36元，由方典公司负担1739.15元。 本案二审期间，方典公司向本院提交证据：银行转账单，证明方典公司已实际转账5000元给委托的律师事务所。本院认为，该证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，方典公司委托广西诚瑞（南宁）律师事务所代理本案诉讼，并指派张奕华律师出庭应诉，以此产生律师费5000元。 朱艳冰在一审庭审时，表示同意解除涉案合同并支付违约金7003.5元。 根据方典公司的上诉主张，本案的争议焦点为：一、方典公司请求朱艳冰支付购房违约金7003.5元有无事实和法律依据；二、方典公司请求朱艳冰支付律师费5000元有无事实和法律依据；三、方典公司请求朱艳冰支付代理销售佣金74904元有无事实和法律依据。 本院认为，因方典公司对一审判决驳回其请求朱艳冰支付其从2015年5月至2019年9月的物业费10217.30元未提出上诉，朱艳冰对一审判决解除方典公司与朱艳冰于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，朱艳冰协助方典公司办理《商品房买卖合同》及补充协议注销备案登记手续未提出上诉，本院对以上判项予以维持。 一、关于方典公司请求朱艳冰支付购房违约金7003.5元的问题。方典公司的该项请求有合同依据，且朱艳冰在一审时已明确认可方典公司的该项诉讼请求，是朱艳冰在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利的体现，故本院予以支持。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。 关于方典公司请求朱艳冰支付律师费5000元的问题。双方在补充协议第二条第（5）项已明确约定，方典公司在朱艳冰连续三个月不能按期偿还贷款本息的情况下单方解除合同，由此产生的损失包括律师费在内全部由朱艳冰承担，且方典公司提交的《广西增值税普通发票》以及转账记录，可证明其已实际支付了5000元律师费，故方典公司该诉讼请求于法有据，本院予以支持。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。 关于方典公司请求朱艳冰支付代理销售佣金74904元的问题。方典公司支付的代理销售佣金是其选择代理商销售商品房这种经营模式所产生的成本，朱艳冰没有从中获得收益，不应承担该成本，即该成本不能因合同的解除而转嫁给朱艳冰，故方典公司该诉讼请求不成立，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 综上，方典公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2240号民事判决第一项； 二、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2240号民事判决第二项； 三、被上诉人朱艳冰向上诉人广西方典置业投资有限公司支付违约金7003.5元和律师费5000元； 四、驳回上诉人广西方典置业投资有限公司的其他诉讼请求。 以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费8009.51元（上诉人广西方典置业投资有限公司已预交6732.69元），由上诉人广西方典置业投资有限公司负担1556.19元，由被上诉人朱艳冰负担6453.32元。二审案件受理费1972.68元（上诉人广西方典置业投资有限公司已预交），由上诉人广西方典置业投资有限公司负担1700.22元，被上诉人朱艳冰负担272.46元。 本判决为终审判决。 审 判 长 崔  静 审 判 员  禤汉奇 审 判 员 李启宁 二〇一九年十二月三十日 法官助理 蔡澄莎 书 记 员 刘德明 附本案判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。