贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6019号上诉人（原审被告）：吕奉琪，男，1982年6月8日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵州元龙房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路296号七、八楼。统法定代表人：范德胜，职务：执行董事。委托诉讼代理人：杜瑞勇，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇明月，贵州恒易律师事务所实习律师。原审第三人：欧俊，男，1988年11月15日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。上诉人吕奉琪因与被上诉人贵州元龙房地产开发有限公司、原审第三人欧俊房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初3924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人吕奉琪上诉请求：1、依法撤销贵阳市观山湖区人民法院于2019年4月19日作出的（2018）黔0115民初3924号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，我方并没有使用过21-26号商铺，该6号商铺是2011年上诉人欧俊签订的；其次，在我方和上诉人签订《商铺买卖补充协议》时上诉人就已经拿回，所以不应该要把这六套的租金计算在我方身上。再者，《商铺买卖补充协议》为三方合同，上诉人伪造第三方欧俊签订合同，而上诉人也未按照《商铺买卖补充协议》合同履行。被上诉人贵州元龙房地产开发有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审第三人欧俊二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求维持原判。贵州元龙房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《金元国际新城商铺租赁合同》,被告将“金元国际新城”37-41栋,1-21、24、25、26号商铺腾空退还原告；2、被告向原告支付拖欠房屋租金845,527元，违约金196,552元，滞纳金42,276元，共1,084,355元；3、被告支付至交还房屋之日止的房屋租金，违约金，滞纳金给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2011年12月13日，原被告双方签订《金元国际新城商铺租赁合同》原告将位于金阳大道北段××（面积108.84㎡）、17（43.72㎡）、18（149.22㎡）、19号（108.84㎡）商铺，建筑面积共410.62㎡出租给被告经营酒店使用，租赁期限8年，自2011年12月15日至2019年12月14日，租金交纳期及支付方式第一年租金每六个月缴纳一次，免租金半年，第二年开始至第八年租金每三个月缴纳一次，其中第一年租金为30元/m2，第二年租金为33.3元/m2，第三年租金为36.63元/m2，第四年租金为40.29元/m2，第五年租金为44.32元/m2，第六年租金为48.75元/m2，第七年租金为53.63元/m2，第八年租金为58.99元/m2。合同第六条对违约责任约定第1条，乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之三为标准向甲方支付迟延履行金。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方保证金。第七条乙方的职责第1条，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租5%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方保证金。合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用，被告承租原告房屋用于经营酒店。此外，2011年12月13日，原告（甲方）与署名为欧俊的（乙方）签订的《金元国际新城商表租赁合同》载有原告将位于金阳大道北段××（152.72㎡）、22（108.84㎡）、23（43.72㎡）、24号（138.97㎡）、25（157.34㎡）、26（117.33㎡）商铺，建筑面积共718.92㎡出租给被告经营酒店使用，租赁期限8年，自2011年12月15日至2019年12月14日，租金交纳期及支付方式第一年租金每六个月缴纳一次，免租金半年，第二年开始至第八年租金每三个月缴纳一次，其中第一年租金为22元/m2，第二年租金为24.2元/m2，第三年租金为26.62元/m2，第四年租金为29.28元/m2，第五年租金为32.21元/m2，第六年租金为35.43元/m2，第七年租金为38.97元/m2，第八年租金为42.87元/m2。合同第六条对违约责任约定第1条，乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之三为标准向甲方支付迟延履行金。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方保证金。、第七条乙方的职责第1条，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租5%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权回房屋，并不退还乙方保证金。合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用，被告承租原告房屋用于经营酒店。2015年11月19日，原告（甲方）被告（乙方）及署名为欧俊（丙方）的第三方签订了《商铺买卖补充协议》，协议第二条约定乙方（被告）自愿购买金元国际37-41栋1-16、17、19、21、22、23、24、25、26号共9间商铺。第四条③乙、丙方于2014年4月15日至2016年1月15日拖欠甲方租金670,754元（乙方欠缴租金为241,897元，丙方欠缴的租金为428,857元），乙、丙方应于2015年12月25日前缴纳所欠部分拖欠租金100,000元，2015年12月31日前交清2014年所欠全额租金，剩余租金与(于)2016年4月15日前交清，否则甲方有权没收剩余四间商铺定金，且可另行出售商铺，并继续保留向乙方、丙方追讨拖欠甲方的租金的法律权益。④丙方承诺原承租的商铺合同转移给乙方,双方权利义务按甲方与丙方的租赁合同履行,租期为丙方终止履行合同后甲方与丙方租赁合同的剩余期限。乙方如不履行本条约定，应当向甲方支付违约金50,000元，甲方可按原合同规定收回剩余出租商铺。⑤乙、丙方须按上述第③条约定期限将欠缴的租金缴清后，由甲方与乙方签订五间商铺的《商品房买卖合同》（即贷款购买的37-41栋1-16、1-17、1-19、1-23和全款购买1-21五间商铺）；⑥乙方在签订四间商铺的《商品房买卖合同》时，支付其余四间商铺的购买定金，按20,000元/间计，共计80,000元整。该四间商铺乙方须于2016年12月30日前与甲方签订《商品房买卖合同》，若到期乙方未按约定签订《商品房买卖合同》，乙方交付的10万元定金甲方依法不予退还，甲方并有权另行销售该部分商铺；⑦乙方在上述九间商铺全款到甲方账上之前，必须按原租赁合同继续履行支付全款到账商铺的房租，若乙方未按原租赁合同约定的租金和支付期限支付房租，甲方有权从另五间商铺定金中扣除房租，并收回商铺；⑧乙方购买商铺后，承诺不再要求甲方维修2014年发生的商铺漏水工程问题，也不再主张2014年下雨漏水时向甲方所提出的损失赔偿；2、若按此价格出售商铺通过甲方公司党政联席会审定，此协议不成立，并且甲方须退还乙方定金250,000（是否会以甲方会议纪要为依据）。甲方继续保留向乙方、丙方追讨拖欠甲方的租金的法律权益，乙方、丙方也继续保留向甲方提出的漏水纠纷。2015年12月25日原被告签订了16号商铺《商品房买卖合同》、2016年1月19日签订了17、23号商铺的《商品房买卖合同》、2016年10月14日签订了19、22号商铺的《商品房买卖合同》，18号商铺原告于2014年9月出售给案外人。21、24、25、26号商铺双方至今未签订《商品房买卖合同》，由吕奉琪仍在管理使用。另查明，《商铺买卖补充协议》上署名为欧俊的签名及捺印并非欧俊本人签名及捺印。前述合同签订完毕后，吕奉琪未按约定向原告支付租金，原告多次催收，因吕奉琪对租金持有异议，未向原告支付引起本案。认定上述事实的证据有当事人陈述、《金元国际新城商铺租赁合同》2份、《商铺买卖补充协议》、贵警院司鉴〔2018〕文鉴字第587号鉴定意见书、贵警院司法鉴定中心〔2018〕痕检鉴字第304号鉴定意见书，物业管理公司水费付费清单、《催收函》、关于购买金源国际商铺遗留问题的函、2张照片等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，一审法院予以确认。一审法院认为，原被告双方签订的《金元国际新城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自己的义务。合同签订后，原告履行合同义务将37-41栋1-16、1-17、1-18、1-19号房屋交给被告使用经营酒店，2015年11月19日，原告（甲方）被告（乙方）及署名为欧俊（丙方）的第三方签订的《商铺买卖补充协议》，经鉴定该协议上的签名及捺印均与欧俊无关，故欧俊不是《商铺买卖补充协议》的合同相对人，该合同仅对原告元龙公司及被告吕奉琪有约束力。原被告依据《商铺买卖补充协议》的约定签订了16、17、19、22、23号商铺的《商品房买卖合同》，房屋所有权人与承租人归为一人，租赁关系被买卖关系吸收，原被告关于上述5间商铺的租赁关系已经解除。18号商铺原告于2014年9月出售给案外人，依据买卖不破租赁的原则，自2014年9月起原被告之间不存在租赁合同关系，是否需要解除应由租赁合同双方确定，原告不应对2014年9月之后的租赁关系主张权利。原告与被告吕奉琪签订《商铺买卖补充协议》后，约定由吕奉琪购买21、22、23、24、25、26号商铺并在其后实际控制了前述6间商铺，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”吕奉琪对前述6间商铺的占有系有权占有,同时《商铺买卖补充协议》约定被告吕奉琪在商铺转移所有权之前继续支付租金，系以合同方式约定由被告吕奉琪承担在《金元国际新城商铺租赁合同》（21—26号商铺）向原告支付租金的义务，故21、22、23、24、25、26号商铺的租金应以此为计算依据，且应从2016年1月16日起计算。关于21、24、25、26号商铺被告于2016年1月16日开始拖欠房屋租金至今未付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告请求解除与被告之间签署的《金元国际新城商铺租赁合同》，一审法院予以支持。原告诉请被告将“金元国际新城”37-41栋1-21、24、25、26号商铺腾空交还，一审法院同样予以支持。原告就21、22、23、24、25、26号商铺2016年1月15日前的租金请求，因吕奉琪对该6套房屋行使权利发生在2016年1月16日以后，故对此日期之前的租金费用吕奉琪不承担。关于被告应支付的租金金额。《商铺买卖补充协议》第四条⑦乙方在上述九间商铺全款到甲方账上之前，必须按原租赁合同继续履行支付未全款到账商铺的房租，若乙方未按原租赁合同约定的租金和支付期限支付房租，甲方有权从另五间商铺定金中扣除房租，并收回商铺。因此，原告诉请被告支付16、17、18、19、22、23号商铺在购买前的租金符合合同约定，21、24、25、26商铺吕奉琪至今仍在使用，因其对2011年12月13日，原告与署名为欧俊的《金元国际新城商铺租赁合同》不持异议，应以该合同的租金标准为计算依据。16、17、18、19号商铺2014年4月15日至2016年1月15日的租金依据《商铺买卖补充协议》确定的金额为241,897元。16至19号商铺，第五年租金起算日2015年10月15日至2016年10月14日，每日应支付租金为44.32元/m2÷30天=1.477元/m2；第六年租金起算日2016年10月15日至2017年10月14日，每日应支付租金为48.75元/m2÷30天=1.625元/m2；第七年租金起算日2017年10月15日至2018年10月14日，每日应支付租金为53.63元/m2÷30天=1.788元/m2；第八年起算日2018年10月15日至2019年10月14日，每日应支付租金为58.99元/m2÷30天=1.966元/m2。21至26号商铺第五年租金起算日2015年12月15日至2016年12月14日，每日应支付租金32.21/m2÷30天=1.074元；第六年租金起算日2016年12月15日至2017年12月14日，每日应支付租金35.43÷30天=1.181元；第七年租金起算日2017年12月15日至2018年12月14日，每日应支付租金38.97÷30天=1.299元；第八年租金起算日2018年12月15日至2019年12月14日，每日应支付租金42.87÷30天=1.429元。2016年1月16日后被告应支付的商铺租金为：16号商铺于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》，2016年1月15日后的租金不再计算。17号商铺2016年1月16日至2016年1月19日共3天的租金为1.477元/m2×43.72m2×3=193.72元；19号商铺2016年1月16日至2016年10月14日共9个月减2天的租金为44.32元/m2×108.84m2×9-1.477×108.84m2×2=43,092.59元；21号商铺2016年1月16日至2018年8月6日应支付租金为:2016年1月16日至2016年12月14日共11个月减2天，32.21元/m2×152.72×11-1.074元/m2×152.72×2=53,782.18元，2016年12月15日至2017年12月14日共12个月租金为35.43元/m2×152.72×12=64,930.44元,2017年12月15日至2018年8月6日共8个月减9天租金为38.97元/m2×152.72×8-1.299元/m2×152.72×9=45,826.54元，合计164,539.16元；22号商铺2016年1月16日至2016年10月14日应支付:2016年1月16日至2016年10月14日共9个月减2天32.21元/m2×108.84m2×9-1.074元/m2×108.84m2×2=31,317.84元。23号商铺2016年1月16日至2016年1月19日共3天，应支付租金1.074元/m2×43.72m2×3=140.87元。24号商铺2016年1月16日至2016年12月14日共11个月减2天，32.21元/m2×138.97×11-1.074元/m2×138.97×2=48,939.95元，2016年12月15日至2017年12月14日共12个月租金为35.43元/m2×138.97×12=59,084.49元,2017年12月15日至2018年8月6日共8个月减9天租金为38.97元/m2×138.97×8-1.299元/m2×138.97×9=41,700.59元，合计149,725.03元。25号商铺2016年1月16日至2018年8月6日应支付租金为:2016年1月16日至2016年12月14日共11个月减2天，32.21元/m2×157.34×11-1.074元/m2×157.34×2=55,409.17元，2016年12月15日至2017年12月14日共12个月租金为35.43元/m2×157.34×12=66,894.67元,2017年12月15日至2018年8月6日共8个月减9天租金为38.97元/m2×157.34×8-1.299元/m2×157.34×9=47,212.88元，合计169,516.72元。26号商铺2016年1月16日至2018年8月6日应支付租金为，2016年1月16日至2016年12月14日共11个月减2天，32.21元/m2×117.33m2×11-1.074元/m2×117.33m2×2=41,319.17元，2016年12月15日至2017年12月14日共12个月租金为35.43元/m2×117.33m2×12=49,884.02元,2017年12月15日至2018年8月6日共8个月减9天租金为38.97元/m2×117.33m2×8-1.299元/m2×117.33m2×9=35,207.1元，合计126,410.29元上述商铺2016年1月15日至2018年8月6日的租金合计684,936.22，加上《商铺买卖补充协议》确定的2014年4月15日至2016年1月14日的租金金额241,897元，被告本应向原告支付租金926,833.22元,但原告起诉请求支付2014年4月15日至2018年8月6日的租金金额为845,527元，故一审法院支持被告向原告支付2014年4月15日至2018年8月6日的租金金额为845,527元，对2018年8月7日之后的21、24、25、26号商铺租金按2011年12月13日原告与署名为欧俊的《金元国际新城商铺租赁合同》约定的金额继续计算至上述商铺退还原告之日止。原告诉请被告应按合同支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”滞纳金的性质亦属于违约金，原告请求支付违约金同时请求支付滞纳金，属重复请求，故原告对滞纳金的请求一审法院不予支持。对原告诉请的违约金综合其所受损失及被告的抗辩，一审法院酌定按未付租金的20%计算，即845,527元×20%=169,105.4元,原告超过部分的请求一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵州元龙房地产开发有限公司与被告吕奉琪签订的《金元国际新城商铺租赁合同》；二、被告吕奉琪在判决生效后十日内将金元国际新城37-41栋1-21、24、25、26号商铺腾空退还给原告贵州元龙房地产开发有限公司，退还前上述房屋租金按2011年12月13日原告贵州元龙房地产开发有限公司与署名为欧俊的《金元国际新城商铺租赁合同》约定的金额从2018年8月7日开始继续计算租金，至上述商铺退还原告贵州元龙房地产开发有限公司之日止；三、被告吕奉琪在本判决生效后十日内向原告贵州元龙房地产开发有限公司支付2014年4月15日至2018年8月6日的房屋租金845,527元，违约金169,105.4元，共1,014,632.4元；四、驳回原告贵州元龙房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,659元（原告预交），由原告贵州元龙房地产开发有限公司负担943元,被告吕奉琪负担13,716元。二审期间，上诉人吕奉琪围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一、元龙公司收回房子的封条图片，拟证明目：21至26号商铺已于2016年10月13号被元龙公司查封。被上诉人元龙公司发表质证意见如下：对证据的关联性不予认可，由于上诉人开办酒店承租的房租有10余套，该证据不能说明是涉案房屋。证据二、房屋漏水的图片，拟证明：我方之所以停交房租，是因为房子全部漏水，无法营业。双方协商之后签订了三方协议，对方把房子6000多元一平卖给我，来抵消赔偿。实际协议上有9套房卖给我，但是其只卖了5套房子给我，1-16、1-17、1-19,1-27，1-21至1-26是其和欧俊之间的房屋租赁关系。被上诉人元龙公司发表质证意见称该证据不属于法律规定的新证据，法院应不予采信。证据三、情况说明三份，2014年5月25号通过情况说明的方式告知元龙漏水的问题，2014年7月8号也告知，2014年8月18号再次告知，拟证明：向被上诉人元龙公司主张漏水的问题。被上诉人元龙公司发表质证意见如下：对证据的真实性无异议，但是7月8号是其单方说明，我公司没有收到；关联性有异议，漏水和业主无关联性，应当是与物业公司的纠纷，是另一种法律关系。证据四、视频一组，拟证明：我方没使用被封的房屋。被上诉人元龙公司发表质证意见称，对证据的真实性无异议，证明目的和关联性有异议；从证据看，酒店的基础设施是完好无损的，虽然有漏水，但是如果没有使用，酒店设施应该是搬离的，该视频达不到没有使用的证明目的；漏水不是业主的责任，其应该向物业公司或者责任主体主张，或者提出终止合同的请求，但其只是单方停止支付租金，没有釆取别的措施，其理由只是漏水。其房屋漏水问题与其私自将原本为阳台改造为客房有关，其应当自行承担漏水后果。原审第三人欧俊发表质证意见称对上诉人提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被上诉人元龙公司围绕上诉请请求提交如下证据：证据一、贵阳金阳怡豪酒店工商登记信息、《公共场所卫生许可证》、《特种行业许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、贵阳金阳亿豪酒店在2019年10月16日的现场照片4张、现场拍摄视频2段、截图5张、金元国际新城37-41栋一层《房屋分层分户平面图》，拟证明：上诉人吕奉琪自2011年起开始实际使用元龙公司位于金元国际新城37-41栋1-16至1-26号商铺以经营贵阳金阳怡豪酒店，且其实际使用至今，贵阳金阳怡豪酒店的类型为个体工商户，该酒店系由吕奉琪单独经营，且至今仍正常营业。上诉人吕奉琪发表质证意见如下：我认可正常经营，1-16至1-17、1-18、1-19、1-20是我自己的。1-18和1-19不是元龙公司的，是我找其他人租的。证据二、《贵州元和新纪物业管理有限公司装修违章整改通知书（存根)》，拟证明：因吕奉琪私自将本应为开放阳台的部分改造为客房，并封闭消防通道，破坏防水，才导致其所称房屋漏水。房屋漏水问题应由吕奉琪自行承担责任，与本案无关。上诉人吕奉琪发表质证意见如下：是其单方面发的，我方没有收到，不认可。元龙房开和元和物业公司是一家公司。证据三、元龙公司作出的，吕奉琪本人签字的《关于查封怡豪酒店的查封的通知》，拟证明：因吕奉琪未能及时缴纳其所承租商铺的租金及购买商铺的购房款，元龙公司于2016年10月1日作出查封吕奉琪拖欠租金的商铺的通知。元龙公司查封其房租系行使元龙公司合法权利的行为。该查封通知只是书面通知，并未实际影响其使用房子，其目的是要求其尽快支付欠缴租金。上诉人吕奉琪发表质证意见称：对证据的真实性认可，其是实际查封，我方无法使用。证据四、(2018)贵仲裁字第0442号《贵阳仲裁委员会裁决书》、（2018)黔0115民初4122号《民事判决书》、（2018)黔0115民初4120号《民事判决书》、(2018)黔0115民初4118号《民事判决书》、(2018)黔0115民初4121号《民事判决书》，拟证明：由于其多次的违约行为才致使元龙公司防止自身损失的扩大，而釆取的维权措施。上诉人吕奉琪发表质证意见称，该证据与本案无关，我买了房子，但是房子还没得到使用。证据五、第一次庭审结束后与法院工作人员前往贵阳金阳怡豪酒店查看酒店客房现状时所作出的客房分布的草图、在怡豪酒店所拍摄的2019年6月17曰-10月18日的旅客住宿登记表两本，拟证明：吕奉琪所经营的金阳怡豪酒店中的客房号为201、202、203、205、206、207、208、211、212、312、313、315、317、321的客房多次用于旅客住宿使用，该部分客房位置均位于涉案1-21至1-26号商铺。故吕奉琪实际使用涉案房屋至今。上诉人吕奉琪发表质证意见称，我解释一个问题，根据特种法，消防法的规定，做的虚假登记，我们报备的房间45间，如果没有使用的话就会被吊销消防证，整个酒店将无法经营。对证据的真实性予以认可。证据六、吕奉琪、欧荣秀、徐若滢、吕林智、欧积涛、欧俊等人于2011年I2月13曰至2019年4月17曰缴纳租金及物管费的凭证，共计11张，吕奉琪缴费凭证明细表，拟证明：吕奉琪实际承租涉案商铺，即1-16号至1-26号商铺，并曾多次缴纳物管费、租金等，说明其实际情况当中在使用，以日常生活惯例而言，未使用不可能缴纳物管费，水电费，可以佐证其使用房屋的事实。上诉人吕奉琪发表质证意见称，我现在无法确认真实性。2013年12月20日是徐若英交的，我不认可，其是我和欧俊开的酒店的员工。我只认可我签字缴纳的，其他的不认可。真实性不认可。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对上诉人吕奉琪提交的证据一的真实性予以认可，对证明目的不予认可，该封条不能证明被上诉人元龙公司已经将案涉商铺收回。对上诉人吕奉琪提交的证据二、三的真实性予以认可，对证明目的不认可，漏水问题双方当事人已经进行协商并且签订了买卖合同补充协议，房屋漏水不能成为上诉人不支付租金的理由。对被上诉人元龙公司提交的证据一的真实性、关联性、合法性予以认可。对被上诉人元龙公司提交的证据二的真实性、合法性予以认可，对证据的关联性、证明目的不予认可，该证据不能证明漏水是上诉人吕奉琪导致的，且该证据与本案无关。对被上诉人元龙公司提交的证据三的真实性、合法性、关联性予以认可。被上诉人元龙公司提交的证据四、五的真实性、合法性、关联性均予以认可。对上诉人元龙公司提交的证据六的真实性、合法性、关联性均予以认可。二审中双方当事人争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人能否要求上诉人吕奉琪返还1-21、1-24、1-25、1-26号房；二、1-16、1-17、1-18、1-19号房的房租是否应当由上诉人吕奉琪支付；三、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26号房的租金是否应当由吕奉琪承担。关于争议焦点一，上诉人吕奉琪称《补充协议》中欧俊的签字是假的，案涉1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26号商铺是由原审第三人欧俊承租的，《补充协议》签订后并未交由其进行经营，上述商铺不应由其交还给被上诉人元龙公司，房租亦不应当由其承担。《补充协议》约定，丙方（欧俊）承诺原承租的商铺合同转移给乙方，双方权利义务按甲方（元龙公司）与丙方（欧俊）的租赁合同履行，租赁期为丙方（欧俊）终止履行合同后甲方与丙方租赁合同的剩余期限。乙方（吕奉琪）如不履行本条约定，甲方（元龙公司）可按原合同规定收回剩余出租商铺。虽然，《补充协议》中欧俊的签字是不真实的，《补充协议》对原审第三人欧俊不发生法律效力，但是，不影响协议中吕奉琪与元龙公司双方约定的效力。根据一审查明的事实，《补充协议》约定的期限即2016年1月16日之后的案涉1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26号商铺实际是由上诉人吕奉琪占有、使用。上诉人吕奉琪应当按照《补充协议》的约定向被上诉人元龙公司支付1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26号商铺的租金。上诉人吕奉琪未按照约定及时、足额支付租金的，被上诉人元龙公司有权要求吕奉琪交还商铺。被上诉人元龙公司要求上诉人吕奉琪返还1-21、1-24、1-25、1-26号商铺的诉请有事实及法律依据，一审法院依法予以支持并无不当。关于争议焦点二，上诉人吕奉琪与被上诉人元龙公司签订了《金元国际新城商铺租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）及《商铺买卖补充协议》（以下简称：《补充协议》），上述协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方均应恪守。《租赁合同》约定：1、元龙公司向吕奉琪出租的商铺号为1-16、1-17、1-18、1-19；2、租赁期限为8年，自2012年12月15日至2019年12月14日。在租赁期内，上诉人与被上诉人签订了《补充协议》，其中载明：1、截止至2016年1月15日，乙方（吕奉琪）欠缴的租金为241897元；2、乙方（吕奉琪）在上述九间商铺全款到甲方（元龙公司）账上之前，必须按照原租赁合同继续履行支付未全款到账商铺的房租。2016年1月15日之前的租金双方已经通过《补充协议》确定，上诉人吕奉琪应当按照《补充协议》约定的金额支付2016年1月15日之前的租金。上诉人吕奉琪称其已经购买了1-16、1-17、1-18、1-19号商铺，其不应当再支付租金。首先，1-16号商铺的《商品房买卖合同》签订于2015年12月25日，1-17号商铺的《商品房买卖合同》签订于2016年1月19日，1-18号商铺于2014年9月卖给了案外人，1-19号商铺的《商品房买卖合同》签订于2016年10月14日。除1-18号商铺的产权变更发生于《补充协议》签订之前，1-16、1-17、1-19号商铺的产权均发生于双方结算之后，对于产权变更之前的租金金额应当按照《补充协议》确定的金额计算。关于1-18号商铺2014年9月之后的租金是否应当由元龙公司收取应当由产权人、元龙公司及吕奉琪三人协商决定，《补充协议》中确定的金额系双方结算后的结果，系双方当事人的意思自治，本院依法予以支持。上诉人吕奉琪应当按照《补充协议》确定的金额向被上诉人元龙公司支付1-18号商铺的租金。2016年1月15日之后的租金，根据《补充协议》的约定，上诉人吕奉琪应当按照《租赁合同》的约定支付租金1-16、1-17、1-19的房租至付清全部房款之日止。一审法院认定租金应当计算至《商品房买卖合同》签订之日止，被上诉人元龙公司未提出异议，本院从其自愿。2016年1月25日的租金应当按照《租赁合同》中约定的金额进行计算，一审关于上述商铺租金的计算方式及金额并无不当，本院依法予以认可。关于争议焦点三，根据已查明事实，2016年1月15日之后21、22、23、24、25、26号商铺是由上诉人吕奉琪实际占有并使用。上诉人吕奉琪称2016年11月20日后被上诉人元龙公司，将案涉商铺上锁，故之后的房租不应当再由其承担。根据元龙公司提交旅客住宿登记表显示，截止至2019年9月吕奉琪依然在占有、使用案涉商铺，上述商铺的房租应当由上诉人吕奉琪承担。关于上诉人吕奉琪应当支付的租金金额。由于吕奉琪对欧俊与元龙公司公司签订的租赁合同无异议，根据双方签订的《补充协议》，租金金额应当按照欧俊与元龙公司公司签订的租赁合同确定。综上，2016年1月16日之后吕奉琪应当支付的租金金额如下：16号商铺，2015年11月25日双方签订《商品房买卖合同》，之后的租金不应再计算；17号商铺，面积为43.72㎡，使用时间3天（自2016年1月16日至2016年1月19日），应支付的租金金额为=1.477×43.72×3=193.72元；19号商铺，面积为108.84㎡，使用时间为272天（自2016年1月16日至2016年10月14日），应支付的租金金额=1.477×108.84×272=43725.81元；21号商铺，面积为152.72㎡，1、2016年1月16日至2016年12月14日的租金计算标准为每天1.074元/㎡，使用时间为333天，应支付租金金额=152.72×1.074×333=54619.09元；2、2016年12月15日至2017年12月14日的租金计算标准为每月35.43元/平方米，使用时间为12个月，应支付的租金金额=35.43×12×152.72=64930.44元；3、2017年12月15日至2018年8月6日的租金计算标准为每日1.299元/㎡，使用时间为234天，应支付的租金金额=1.299×234×152.72=46421.69元，共计165971.22元。22号商铺，面积为108.84㎡，2016年10月14日双方签订了买卖合同，上诉人吕奉琪应支付租金至2016年10月14日。12016年1月16日至2016年10月14日的租金计算标准为每天1.074元/㎡，使用时间为333天，应支付租金金额=108.84×1.074×333=38925.76元。23号商铺，面积为43.72㎡，2016年1月19日双方签订了买卖合同，上诉人吕奉琪应支付租金至2016年1月19日，使用天数为3天，应支付租金=1.074×43.72×3=140.87元。24号商铺，面积为138.97㎡，1、2016年1月16日至2016年12月14日的租金计算标准为1.074元/㎡，使用时间为333天，应支付租金=1.074×138.97×333=49701.51元；2、2016年12月15日至2017年12月14日的租金计算标准为每月35.43元/㎡，应支付租金金额=35.43×138.97×12=59084.49元；3、2017年12月15日至2018年8月6日的租金计算标准为每天1.299元/㎡，使用天数为234天，应支付的租金=1.299×138.97×234=42242.16元，共计151028.16元。25号商铺，面积为157.34㎡，1、2016年1月16日至2016年12月14日的租金计算标准为每天1.074元/㎡，使用天数333天，应支付租金=1.074×157.34×333=56271.39元；2、2016年12月15日至2017年12月14日的租金计算标准为每月35.43元/㎡，应支付租金=35.43×157.34×12=66894.67元；3、2017年12月15日至2018年8月6日的租金计算标准为每天1.299元/㎡，使用天数为234天，应支付的租金=1.299×157.34×234=47826.01元。26号商铺，面积为117.33㎡，1、2016年1月16日至2016年12月14日的租金计算标准为每天1.074元/㎡，使用天数为333天，应支付的租金=1.074×117.33×333=41962.14元；2、2016年12月15至2017年12月14日的租金计算标准为每月35.43元/㎡，使用时间为12个月，应支付租金=35.43×12×117.33=49884.02元；3、2017年12月15日至2018年8月6日的租金计算标准为每天1.299元/㎡，使用天数为234天，支付租金=1.299×117.33×234=35664.33元，共计127510.49元。上述商铺的租金合计超过了被上诉人元龙公司诉请的金额845527元，应当以元龙公司诉请的为准。2018年8月7日之后21.24、25、26号商铺的租金应当按照元龙公司与署名为欧俊的《金元国际新城商铺租赁合同》约定的金额计算至吕奉琪退还商铺之日止。上诉人吕奉琪的未按约支付租金的行为构成违约，其应当承担违约责任，应当按照双方约定向元龙公司支付违约金。双方约定的违约金标准为未支付租金金额的20%即169105.4元。综上所述，上诉人吕奉琪的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用13716元，由上诉人吕奉琪负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月三十日法官助理王李文书记员彭至涛