山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终2229号上诉人（原审原告）：薛某，女，汉族，山西省方山县人。委托诉讼代理人：廉某，山西华闻律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山西逸邦房地产开发有限公司。法定代表人：冯某，该公司总经理。委托诉讼代理人：问某，山西太初律师事务所律师。上诉人薛某、山西逸邦房地产开发有限公司（以下简称逸邦公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。现已审理终结。薛某上诉请求：1.依法撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1116号民事判决第一项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审庭审查明，案涉房屋没有依法办理产权登记备案的原因是被上诉人违建且未经过消防验收造成的；2.双方签定的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”没有明显标注和提示说明的格式条款，侵犯了上诉人的自主选择权，应属无效条款；3.一审法院在上诉人没有退房的情况下认定按照“退房”选项计算损失明显错误。逸邦公司辩称，双方签订的合同第十五条中已约定了由于出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房产证的，出卖人承担相应的违约责任。上诉人按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主张按照银行同期贷款利率计算逾期办理房屋产权证的损失并无适用的前提。逸邦公司上诉请求：1.依法撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1116号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决上诉人给付未办理产权的损失属事实认定错误。上诉人对办理产权登记的事宜只有协助或代办的义务，无办理产权登记的法定或约定职责。被上诉人至今未缴纳办理产权的相关费用。上诉人已于2014年10月31日按约通知被上诉人接收房屋，根据合同第十五条约定，被上诉人主张的诉讼时效已于2018年4月30日届满。故其诉讼时效已过，应驳回被上诉人的诉讼请求。2.关于迟延产房违约金的问题，被上诉人无任何证据证明上诉人存在迟延交付房屋的事实，应当承担举证不能的法律后果。上诉人按双方合同约定的时间通知被上诉人接收房屋，被上诉人迟延接收房屋是其自己原因所致，且被上诉人的诉讼时效已过。被上诉至今未缴纳首期公共维修资金，上诉人依法不得将所购房屋交付被上诉人。案涉房屋已经交付被上诉人，不能作为上诉人违约的依据。薛某辩称，合同第十五条属于侵犯答辩人权利的格式条款，应当认定无效。合同第十五条对买受人不退房时，出卖人如何向买受人支付违约金没有约定，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算逾期办理房产证造成的损失。公共维修基金上诉人已实际缴纳。案涉房屋至今仍未经过消防验收，不具备交付条件。被上诉人履行通知上诉人接收依法不具备交付条件的房屋并不符合双方签订的商品房买卖合同的本意。故原审判决认定由被上诉人承担逾期交房的违约金应予维持。薛某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告因迟延交房向原告支付违约金30073.5元（以购房款为基数，从2014年11月1日起计算至2017年1月24日，按万分之一计算）；2、依法判令被告承担未办理房产证造成的损失32846.06元(以购房款总额为基数，按照同期银行贷款利率从2017年4月24日起计算至2019年2月28日)及从2019年3月1日起至实际办理房产证之日止按照上述标准计算的损失；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月2日，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）和《商品房买卖合同之补充协议》，约定：由原告购买被告开发的“四季半岛”C幢9层C6号房屋，房屋总价款345000元。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失”。《商品房买卖合同之补充协议》第五条的规定“甲方未按规定期限将商品房交付给乙方使用，每逾期一日，甲方按乙方支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金”。现房款已全部结清，因被告超审批加层，尚未通过消防验收，未及时按照约定办理产权登记备案，导致原告未取得房屋产权证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同之补充协议》是双方真实意思表示，且合同未违反法律的强制性规定，双方应按照合同的约定行使权力，履行义务，如违约应承担违约责任。本案房屋未通过消防验收，且因被告违反建设工程规划而导致无法及时办理产权登记而违约，应按已付购房款的0.1%赔偿原告损失。原告薛某请求被告因迟延交房向原告支付违约金的请求本院予以支持。从2014年11月1日起按原告支付房款345000元的万分之一计算至2017年1月24日。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告山西逸邦房地产开发有限公司于判决生效后十五日内以购房款345000元为基数按照0.1%给付原告薛某损失；二、被告山西逸邦房地产开发有限公司于判决生效后十五日内以购房款345000元为基数按万分之一给付原告薛某因迟延交房违约金（从2014年11月1日起计算至2017年1月24日）。案件受理费1373元，减半收取，由被告负担。二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人逸邦公司是否应当支付上诉人薛某迟延办理产权登记的违约金；2、上诉人逸邦公司是否应当支付上诉人薛某迟延交房的违约金；3、上诉人薛某的起诉是否已经超过诉讼时效期间。关于第一个争议焦点，上诉人薛某与上诉人逸邦公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的空白%向买受人支付违约金。”该条仅就因出卖人责任造成买受人在规定期限内未能取得房地产权属证书时，买受人退房时出卖人应当承担的违约责任作出约定，对买受人不选择退房时出卖人的违约责任并未进行约定，原审法院参照“买受人退房”时确定的违约金标准计算逸邦公司应当承担的违约责任并无合同依据。逸邦公司超规划修建行为，致使未能按照合同约定向房管部门提交产权备案登记所需的相关资料，显属违约，应当承担相应违约责任。双方在合同中虽未对买受人不退房时出卖人未按约定办理产权登记备案的违约责任作出约定，但该行为势必造成买受人的损失。经本院审判委员会讨论认为，关于损失的确定，应综合从逸邦公司的违建程度、违约情形、购房民生问题、规范房地产开发市场、平衡利益等方面考虑，酌情确定由上诉人逸邦公司承担已付购房款５%的赔偿责任为宜。关于第二个争议焦点，双方当事人《商品房买卖合同之补充协议》第五条的规定“甲方未按规定期限将商品房交付给乙方使用，每逾期一日，甲方按乙方支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金”。我国建筑法、消防法等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收合格，而涉案房屋至今消防未验收合格，并不具备法定的交付使用条件，故应认定逸邦公司未依约交付合格房屋，构成违约，应承担违约责任。关于第三个争议焦点，上诉人逸邦公司主张上诉人薛某的起诉超过诉讼时效期间。上诉人逸邦公司在交付房屋后，至今未向房管部门履行备案义务，致使上诉人薛某至今仍未取得房屋权属证书，该违约行为一直处于持续状态，故上诉人逸邦公司所提诉讼时效的抗辩缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1116号民事判决第二项；二、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1116号民事判决第一项；三、变更山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1116号民事判决第一项“被告山西逸邦房地产开发有限公司于判决生效后十五日内以购房款345000元为基数按照0.1%给付原告薛某损失”为“被上诉人山西逸邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内以购房款354000元为基数按照５%给付上诉人损失”；四、驳回上诉人薛某、山西逸邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1373元，减半收取，二审案件受理费1125元，均由上诉人山西逸邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 穆沛华审判员 雷园园 二〇一九年十二月十八日书记员 蔡 丽