甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初9241号原告：张掖市西花苑物业管理有限责任公司。地址：张掖市杏林南街188号。统一社会信用代码：91620702665442196X。法定代表人：王某王某，系该公司经理。委托诉讼代理人：李某李某，系该公司副经理。被告：白某白某，男，1985年8月13日出生，汉族，甘肃省张掖市民乐县人，系河西学院附属张掖人民医院职工，住张掖市。原告张掖市西花苑物业管理有限责任公司（以下简称:西华苑物业公司）与被告白某白某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西华苑物业公司的委托诉讼代理人李某李某，被告白某白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西华苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告交纳2010年9月至2018年12月的物业管理费6398元、逾期缴费违约金2445.73元，共计8843.73元；2.本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：被告为张掖市西花苑居住××组业主，房屋建筑面积为131.67平方米。2009年11月12日，原、被告签订《前期物业服务合同》和《临时管理规约》、《承诺书》，双方约定原告为被告购买的案涉房屋所在小区提供维护、修缮、服务、管理等物业服务，被告按照多层住宅每月每平方米0.54元标准交纳物业费。缴纳物业费时间为首次物业管理费自开发商书面通知载明的交付日开始，之后业主在每个月的10日前缴纳当月相关费用，业主逾期缴纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每年应缴纳物业管理服务费的9%缴纳滞纳金。2010年9月1日至2018年12月31日期间的物业费，被告未予缴纳，累计拖欠金额为6398元。综上，原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益。现原告提出上述诉讼请求，请法院依法判处。被告白某白某辩称：1.他不是张掖市西花苑居住××组业主，该房屋的业主是白福；2.涉案房屋的建筑面积不是131.67平方米，而是119.36平方米；3.涉案房屋是从2009年11月份居住的，楼前有一个钉子户占据人行道，至今没有拆除。楼后2013年之前也是一个拆迁户占据人行通道，自2013年拆迁后才有了人行道，按照小区的规划，此处应该属于绿化带，但原告又在此处修建了18个停车库，严重影响了被告的通行问题。修停车库时没有修排水管道，造成停车库的积水排到了被告地下室的排水井里，导致被告的地下室及其他人员的地下室墙体塌裂，房门变形，被告多次找物业公司进行处理，物业公司也未处理，被告找人把地下室进行加固处理，并对门进行了更换。其中有一次被告找物业管理人员处理这件事，甚至管理人员出现了打人的现象；地下临时通道自被告的父亲住上以后至今通行的门一直是敞开的，没有人管理，为此导致地下室放置的自行车一辆于2010年丢失，摩托车电瓶一组于2015年丢失；由于地下室通道狭窄，导致被告母亲走路时滑倒扭伤花费了医药费6000多元；4.物业公司于2012年12月私自停水两次，影响了被告父母的生活；5.物业公司服务差，楼道里的声控灯没人管理，坏了之后都是被告自己维修的；6.小区车辆乱停乱放，严重影响了被告父母的出行；7.小区环境脏乱差、污水横流，在未征得被告父母的同意下，动用了维修基金；8.原告在诉状中陈述，原、被告签订《前期物业服务合同》和《临时管理规约》、《承诺书》，但被告只收到了《临时管理规约》，其他均未收到，且名称和被告收到的不相符。本院经审理认定事实如下：张掖市西花苑居住××组系被告父亲白福购买，业主系被告父亲白福。房屋建筑面积为119.36平方米，地下室面积为12.27平方米。2008年10月30日，原告与甘肃景隆房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》一份，约定甘肃景隆房地产开发有限责任公司将张掖市西华苑居住组团委托西华苑物业公司实行物业管理，主要为共用部位的维修、养护和管理、清洁卫生、垃圾的收集、绿化养护管理等，合同期限自2008年10月30日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳。2009年，西华苑物业公司制定了业主临时公约，由总则、物业基本情况、物业的使用、物业维护养护、业主的共同利益、违约责任等构成。2009年11月12日，被告签订承诺书一份，内容为：本人为西华苑居住××组业主，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、本人已详细阅读西华苑业主临时公约；二、……；三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；……。2007年5月30日，甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（暂行）等问题的通知甘价服务【2007】137文件规定了多层住宅（九层及以下）物业服务基准价及浮动幅度，物业服务等级一级，基准价0.5元，二级0.4元，三级0.3元，四级0,2元，浮动幅度均为20%，规定，物业服务费中不包含电子监控及公共照明电费，物业管理企业应单独计量，具体分摊办法由业主委员会于物业管理企业协商确定，合理分摊并定期公布。2011年4月27日，甘州区物价局发布了甘区物价【2011】31号关于物业服务费收费等有关问题的通知，内容为：张掖市西华苑物业管理有限责任公司:……。一、你司和小区住户双方签订了物业管理服务协议，“住宅物业服务费由业主按建筑面积每月每平方米缴纳，具体标准为0.4元/每月建筑平方米”。……。2013年5月27日，张掖市物价局张价管发（2013）65号张掖市物价局关于西华苑物业管理有限责任公司物业管理服务收费标准的批复，内容为：物业管理服务费每月每建筑平方米收取，具体核定为:（一）西华苑居住组团:1.多层住宅（九层及以下）0.46元；……；（四）地下室和自备车库的收费标准分别按多层住宅的50%和70%收取。……，小区内有电子监控设施、公用照明且单独计量的，其电费暂由物业公司按实际发生额分摊收取。2014年10月23日，张掖市物价局张价管发（2014）195号关于西华苑物业公司物业管理服务收费标准的批复，规定多层居民住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方0.48元收取。涉案房屋钥匙于2009年11月14日交付业主，2009年11月14日，白福向原告交纳物业管理费516元，原告在其票据上注明该费用起止时间为2009年9月1日至2010年8月31日，此后，被告再未向原告缴纳过物业管理费用。2017年11月17日，原告向被告父亲白福送达了采暖物、物业服务费催收函，2019年11月27日，原告向被告父亲送达了物业费催收单。上述事实，由、被告的当庭陈述，原告提交的被告的欠费清单、前期物业管理委托合同、临时公约、物价局文件，被告提交的房屋概况、收款收据、催收函等证据在卷作证，本院予以确认。本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，原告提供的与甘肃景隆房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》，其性质即属于上述条例规定的前期物业服务合同。前期物业服务合同的效力及于全体业主和物业使用者，对业主具有约束力。，本案中，被告虽不是涉案房屋的业主，但其有时也在该处居住生活，而且在被告签署的承诺书中明确约定被告对业主白福居住的房屋的物业管理服务费用承担连带责任。故原告作为物业管理单位，为被告及其家人提供物业管理服务，被告及家人接受了原告的物业管理服务后，应该按照合同的约定承担支付相应物业管理费的义务。庭审中，被告对自己居住房屋的面积及拖欠物业费数额均有异议，且辩称原告提供的物业服务不到位，未尽到物业管理的义务。对被告辩称的涉案房屋建筑面积为119.36平方米，由被告提交的房屋概况证实，本院予以认定。对被告辩称的，其于2009年11月14日正式接收房屋钥匙，计算物业费时间应该以该时间为准。庭审中，原告也认可其收费惯例为从拿钥匙开始计算物业费，故对被告的该主张本院予以采信。对原告拖欠的物业费金额，应自2009年11月15日起，按照建筑面积119.36计算。2009年11月15日至同年12月31日,金额为64.5元(119.36㎡×1.5月×0.36元/月),2011年为573元（119.36㎡×12月×0.4元/月），2012年为573元（119.36㎡×12月×0.4元/月），2013年为630元（119.36㎡×12月×0.44元/月），2014年为673元（119.36㎡×1.5月×0.4元/月）,2015至2018年，每年为687元（119.36㎡×12月×0.48元/月），以上合计5261.5元。地下室为：2011年为36元（12.27㎡×12月×0.24元/月），2012年至2014年每年为41元（12.27㎡×12月×0.28元/月）,2015至2018年每年为59元（12.27㎡×12月×0.28元/月），以上合计为395元。公用照明自2011年至2018年每年为86元，合计为688元。以上费用共计为6344.5元，被告应承担支付义务。对被告所辩称的排水井位于地下室门前，导致墙皮脱落，门变形，而且楼前楼后的拆迁户影响家人出行等问题，系小区共用部位的问题，物业服务合同的第五条约定物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用，上述费用通过专项维修资金予以列支，而《物业管理条例》第十一条规定，使用专项维修资金应由物业管理区域内的业主共同决定，故被告不能以共用部分存在质量问题而拒交物业管理费。被告还辩称，其楼道灯损坏后无人维修并产生矛盾等问题，对此本院认为，物业服务合同第三条约定“物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主可以向物业公司报修，也可以自行维修。经报修由物业公司维修的，维修费用由业主承担”，被告向原告物业公司所报修的项目未得到维修的原因存在多种，被告所提交的证据不能充分证明原告所提供的物业服务质量存在问题，故对被告上述抗辩理由，本院不予采信，被告应向原告支付拖欠的物业服务费6344.5元。对原告主张的滞纳金，因双方对此并未约定，故对原告要求被告支付滞纳金的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十一条、第二十一条、第四十条规定，判决如下：被告白某白某支付原告张掖市西花苑物业管理有限责任公司物业服务费6344.5元，于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。原告已经交纳，由被告直接给付原告，本院退还原告受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 于菊瑛 二〇一九年十二月二十日书记员 刘 璐