上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初52612号原告：林蔚然，女，1969年1月17日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琴，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海万豪置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：虞建平，董事长。委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。原告林蔚然与被告上海万豪置业有限公司(以下简称万豪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告林蔚然及其委托诉讼代理人郭韧、王琴，被告万豪公司的委托诉讼代理人袁慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林蔚然向本院提出诉讼请求：1、万豪公司返还参建款427,500元并支付利息(以337,500元为本金，自2005年12月29日起计算至本判决生效之日止，按月利率3%的标准计算)；2、万豪公司支付违约金40,500元及利息(以40,500元为本金，自2005年12月29日起计算至本判决生效之日止，按月利率3%的标准计算)。事实与理由：林蔚然与万豪公司于2004年11月29日签订《参建协议书》，约定林蔚然以每平方米37,500元的价格购买万豪公司开发的坐落于上海市七浦路凯旋城87-2号地块房地产项目“凯旋城万豪公寓”中参建面积18平方米的底层商铺(以下简称系争房屋)，房屋参建总价为675,000元。签约后，林蔚然向万豪公司支付了50%的参建款337,500元，并向万豪公司股东翟存林支付了90,000元参建款。2005年10月28日，林蔚然与万豪公司签署《协议书》一份，约定万豪公司应于本协议签订后两个月内退回参建款337,500元及违约金40,500元，共计378,000元，若万豪公司逾期未退还，应按每月3%的标准支付违约金。但2007年至今，万豪公司一直未按约履行。后林蔚然得知，万豪公司已于2011年将系争房屋出售给案外人上海熠嘉实业有限公司(以下简称熠嘉公司)。现林蔚然认为，万豪公司应按协议约定退还参建款，并支付违约金及相应利息，为此诉至法院，要求法院判如所请。被告万豪公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋未获得分割为各独立商铺出售的许可，导致双方所签订的《参建协议书》无效，双方都不存在责任。基于合同无效，参建款同意返还给林蔚然，但是万豪公司只收到林蔚然支付的参建款337,500元，而林蔚然所述其另行通过翟存林支付给万豪公司90,000元，万豪公司并未收到，所以不同意支付90,000元，也不同意支付参建款利息。林蔚然在主张返还参建款的基础上还要求支付违约金及利息，但万豪公司认为《协议书》是基于《参建协议书》签订的，故也属于无效合同；一楼商铺一直都由林蔚然出租并收取租金，林蔚然没有任何损失，故不同意该项诉请。若法院认为万豪公司应支付参建款及违约金的利息，万豪公司认为每月3%的标准过高，要求按照中国人民银行同期存款利率计算；且应自其取得预售许可证之日起算，因为该证显示商铺无法分割出售，林蔚然已知晓《参建协议书》不合法，应提起诉讼，而不是任由损失扩大，故扩大的损失应由林蔚然自行承担。经审理查明，2004年11月29日，万豪公司(甲方)与林蔚然(乙方)签订《参建协议书》，约定：乙方自愿出资参建由甲方所开发的“凯旋城万豪公寓”底层商铺，参建商铺单元号详见附图；参建面积18平方米；参建商铺单价37,500元，总价675,000元；本参建协议正式签订的同时，乙方支付参建总价的50%，计337,500元；“凯旋城万豪公寓”的商场部分结构封顶并取得预售许可证后，乙方一次性付清参建总价的余款部分，计337,500元，并将本协议转换成正式的商品房预售合同，购买单价不变，购买总价以商品房预售合同面积为准。该协议附有一份“凯旋城万豪公寓”一层平面图，该图显示一层将被分割为多个独立商铺，图上标注了系争房屋的位置。同日，万豪公司出具《收据》一张，载明收到林蔚然万豪公寓底层商铺参建款337,500元。2005年10月28日，万豪公司(甲方)与林蔚然(乙方)还签署《协议书》一份，载明“经双方友好协商，就乙方自愿退出参建由甲方开发的坐落于上海市闸北区七浦路凯旋城87-2号地块房产项目‘凯旋城万豪公寓’的商铺事宜，现签订协议如下：一、乙方自愿退出参建甲方所开发的房地产项目‘凯旋城万豪公寓’商铺，参建商铺单元号详见附图，参建面积一楼18平方米。二、参建商铺单价37,500元，总价675,000元。三、因为甲方承诺于2005年8月30日前取得预售合同没有兑现，所以乙方退出参建，经友好协商：甲方同意乙方退出参建，并退给乙方所支付的参建款337,500元和违约金40,500元(违约金按月利息1%)。四、本协议签订后，二个月内甲方退回乙方所有参建款项和违约金，在二个月内乙方可以维持原参建合同上所有事宜。到期甲方未退回乙方参建款项及违约金计378,000元，按每月3%违约金赔偿支付给乙方，如甲方在二个月内支付了所有参建款项和违约金，甲方即收回乙方参建合同和收据，此协议作废……”另查，“凯旋城万豪公寓”商场部分即塘沽路XXX号XXX-XXX层。2006年12月，规划部门核发的涉及塘沽路XXX号XXX-XXX层的《建设工程规划许可证》中，该1-4层房屋为商场，平面布局为大开间，无分隔形式。万豪公司于2010年6月取得塘沽路XXX号XXX-XXX层的预售许可证，该许可证记载的预售房屋为塘沽路XXX号XXX层、XXX层、XXX层、XXX层。2010年7月，规划部门给予万豪公司的信访答复函中告知，对于万豪公司提出的塘沽路XXX号XXX-XXX层商场铺位分隔处理的要求不予同意。2013年11月14日，万豪公司取得系争房屋所在的上海市塘沽路XXX号XXX层房屋(以下简称1层房屋)的大产证。2014年7月16日，1层房屋的权利人登记为熠嘉公司，建筑面积979.70平方米。审理中，林蔚然提供翟存林的名片及翟存林开具的收据。其中一张收据载明客户名称为林蔚然，项目为“购买上海凯旋万豪童装城一楼9平方米(位置以图纸盖有公章为准)，现收取转让费90,000元”，收款人为翟存林。另一张收据列明客户名称为“张志明”，项目为“定购上海凯旋万豪童装城一楼商铺面积15.5平方米，建筑面积31平方米转让费计人民币155,000元”，收款人为翟存林，盖章单位为案外人上海万祥房地产经纪有限公司。林蔚然认为，名片显示翟存林为万豪公司股东，因此林蔚然将参建款支付给翟存林即是支付给万豪公司，故要求万豪公司一并返还。万豪公司对此表示不予认可，翟存林不是万豪公司股东或员工。且其中一张收据上的印章也非万豪公司所盖，故不同意返还林蔚然主张的90,000元。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。林蔚然与万豪公司所签订的《参建协议书》实质是商品房预售合同。林蔚然购买的是分隔后的商铺，而万豪公司取得的是塘沽路XXX号各层整层的预售许可证，并未获得将整层分割为各独立商铺出售的许可。因此，双方所订《参建协议书》为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现万豪公司同意返还参建款337,500元，本院予以确认。至于林蔚然主张万豪公司还应返还其向翟存林支付的90,000元，本院认为，林蔚然未能提供充足的证据证明翟存林系代万豪公司收取参建款，应当承担举证不能的责任，故林蔚然该项诉请，本院不予支持。关于林蔚然依据2005年10月28日的《协议书》要求万豪公司支付违约金40,500元，本院认为，虽然《参建协议书》为无效合同，但双方就林蔚然退出参建事宜另行签署的《协议书》并不存在无效事由，具有法律效力，故万豪公司应按约支付违约金40,500元。至于参建款及违约金的利息，双方在《协议书》中对起算日期和支付标准已作约定，万豪公司抗辩称利息应自其取得预售许可证之日起算，于法无据，本院不予采纳。但关于该迟延返还的利息标准，万豪公司认为该标准过高，且林蔚然应对自身损失的扩大自行承担责任，故要求法院调整，本院综合考虑本案事实及双方过错程度等，酌情确定利息支付标准为每日万分之一。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告林蔚然与被告上海万豪置业有限公司于2004年11月29日签订的《参建协议书》为无效合同；二、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告林蔚然参建款337,500元；三、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告林蔚然违约金40,500元；四、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告林蔚然利息(以378,000元为本金，自2005年12月29日起计算至本判决生效之日止，按每日万分之一的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,320元(原告林蔚然已预缴)，减半收取计4,160元，由原告林蔚然负担3,160元，被告上海万豪置业有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 双二〇一九年十二月二十七日书记员 袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。