重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9092号上诉人（原审被告）：李郑梅，女，汉族，1985年6月11日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：邓晓琴，重庆智豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华伟，系李郑梅丈夫。被上诉人（原审原告）：招商局地产（重庆）花园城有限公司，住所地重庆市北部新区汇丰路1号金山工业园二区1.1号楼第4层1、2、3、4、5号，统一社会信用代码91500000671025567R。法定代表人：彭以良，执行董事长。委托诉讼代理人：杨梦婕，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳梓，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人李郑梅因与被上诉人招商局地产（重庆）花园城有限公司（以下简称招商局公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初10367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李郑梅的委托诉讼代理人邓晓琴、吴华伟，被上诉人招商局公司的委托诉讼代理人杨梦婕、赵琳梓参加了诉讼。本案现已审理终结。李郑梅上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第四项；2.一二审诉讼费用由招商局公司承担。事实和理由：一、招商局公司违反签约流程规定，在李郑梅未与银行面签抵押合同的情况下，要求李郑梅与其先网签《重庆市商品房买卖合同》。现该合同因未获得银行贷款而解除，是由于招商局公司的过错导致，李郑梅不应承担违约责任。李郑梅认购涉案房屋的日期为2018年6月29日，如先办理银行面签抵押合同流程，李郑梅在6月底前肯定不能与招商局公司签订网签合同，即不能将该笔销售计入招商局公司完成的半年销售任务中，招商局公司为了完成半年销售任务，要求李郑梅先签网签合同再办理银行按揭流程，并保证按揭办理不下来，全额退款给李郑梅。二、本案所涉的银行按揭贷款未通过是不可归责于双方的事由导致的。招商局公司要求解除合同，根据合同第五条第(三)款第3项约定，招商局公司应将收受的房款及利息退还给李郑梅。招商局公司未举证证明银行按揭贷款未通过的相关证据，也未证明银行按揭贷款未通过的原因，更未证明是因李郑梅的原因导致银行按揭贷款未通过，因此，招商局公司要求李郑梅以现金或其他方式支付剩余房款的条件不成立，其要求李郑梅承担违约责任的理由更不成立。三、参照重庆市律师服务收费指导标准，招商局公司主张的律师费4万元过高，明显加重了李郑梅的负担。招商局公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回李郑梅的全部上诉请求。招商局公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年6月29日签订的商品房买卖合同；2、判令被告支付解除合同违约金363341.1元；3、请求判令被告协助原告办理涉案房屋的网签注销手续；4、判令被告向原告支付律师费4万元；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月29日，原告作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号ＣＱ-108-01887901）及补充协议。约定被告购买原告开发的位于重庆市北部新区房屋。约定房屋总价3633411元，乙方于合同签订当日支付1833411元为首付款（乙方已付定金转为本期购房款），余款1800000元以按揭贷款方式支付。合同约定因乙方原因，未能获得银行贷款或贷款金额不足的，乙方应在按揭银行通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期未能支付的双方按合同第十条的约定执行。合同第十条约定乙方如未按合同约定的时间付款，逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并自支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应按应付款的百分之10向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。合同补充协议第十五条6款约定因合同一方违反合同约定，由此导致合同相对方通过诉讼或仲裁等方式实现债权的，由此产生的实现债权费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）由违约方承担。2018年6月29日招商局地产（重庆）花园城有限公司向李郑梅出具收据载明收到大修基金6105元、合同印花税1816.7元、契税103811.74元、转移登记费550元、首期房款1683411元。另查明李郑梅为涉案房屋缴纳了定金15万元。2018年8月7日招商局地产（重庆）花园城有限公司向李郑梅发出按揭贷款退件通知函，载明：您购买的招商花园城12号附52号房源，并于2018年6月29日签订《重庆市商品房买卖合同》，您选择了交通银行申请商业按揭贷款支付，银行现告知我公司，您向银行提供的办理按揭贷款的资料不完整、不全面，致使您的按揭贷款未获批准。请您在收到本函后七日内向银行申请商业贷款并完善相关手续且通过银行审核，或者以转账或刷卡方式向我公司支付所有尾款。否则，我司将追究您的违约责任。该函件原告通过邮寄方式向原告合同预留的地址邮寄。2018年9月20日，重庆中辩律师事务所向李郑梅邮寄了律师函，载明您购买了北部新区祥安路12号附52号房屋，总成交金额3633411元，约定剩余房款180万以按揭方式支付，2018年8月7日向您送达了《按揭贷款退件通知函》，告知了您按揭未能审批通过，但截至2018年9月20日您尚未向银行补齐按揭贷款所需材料，按揭银行拒绝向您发放贷款，您也未以转账等其他方式支付剩余房款，现催告您7日内补充按揭贷款资料或付清剩余房款，并支付截至2018年9月20日的违约金13320元。该律师函原告通过邮寄方式向原告合同预留的地址邮寄。2019年5月21日原告与北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，原告委托该律所代理其与本案被告的案件，约定案件法律服务费4万元，2019年6月4日原告支付了以上4万元律师费。一审法院认为，原被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。合同约定李郑梅通过按揭贷款方式支付购房款，但截至目前李郑梅仍然欠付180万元购房款未支付，该行为已经构成违约。招商局地产（重庆）花园城有限公司向李郑梅邮寄了《律师函》予以催告，至今已经超过了合同约定的30日期限，按约定原告有权解除合同，故双方的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议依法应予解除。按合同约定因李郑梅的原因导致合同解除，应该按应付款180万元的10%承担违约金责任。原告诉请按合同总金额为基数计算违约金没有合同依据，一审法院不予支持。关于原告的律师费，在合同中明确约定了因双方纠纷导致的律师费用由违约方承担，故一审法院予以支持。被告虽辩称，双方在签订合同时约定若未能办理按揭贷款就将房款退还，但对此被告未能举示任何证据予以证明，一审法院不予采信。合同被依法解除后，被告应当依据合同约定和相关法律规定，协助原告注销网签等相关手续，使得涉案商品房恢复至未签订买卖合同之前的状态，以利于原告继续对该商品房行使权利。原告的请求合法有据，应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告招商局地产（重庆）花园城有限公司与被告李郑梅于2018年6月29日签订的编号为ＣＱ-108-01887901号的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告李郑梅于判决生效后10日内支付原告招商局地产（重庆）花园城有限公司违约金18万元；三、被告李郑梅于判决生效后10日内配合原告招商局地产（重庆）花园城有限公司注销位于重庆市北部新区房屋的网签登记手续；四、被告李郑梅于判决生效后10日内支付原告招商局地产（重庆）花园城有限公司律师费4万元；五、驳回原告招商局地产（重庆）花园城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7350元，因适用简易程序减半收取3675元，由被告李郑梅负担3000元，原告招商局地产（重庆）花园城有限公司负担675元。二审审理中，李郑梅提交了以下证据：1、刘某的名片；2、预算清单四份及凝展公司收据；3、招商地产房屋销售收据。拟证明刘某是招商局公司的销售人员，且为李郑梅的置业顾问。对于以上证据，将结合本案事实在本院认为部分予以评述。二审中，李郑梅申请证人刘某出庭作证。证人刘某陈述：1.自己是凝展公司的销售主管，李郑梅是先签的商品房合同后去银行面签按揭贷款。当时是凝展公司经理高崇林与招商局公司领导汤泽园沟通后告知自己，让李郑梅先签合同后办按揭，承诺李郑梅如办不了按揭会全额退款；2.招商局公司的购房流程都是购房者先银行面签后办理房屋网签；3.刘某的佣金只有当购房者办理按揭贷款成功和房屋网签成功后才能拿到；4.刘某只负责将购房者按揭材料提交给银行，不清楚李郑梅未成功办理按揭。招商局公司质证认为：刘某不能证明其为凝展公司的员工，亦未证明凝展公司与招商公司的关系以及凝展公司的销售权限；招商局公司并未直接告知刘某如李郑梅按揭不成功则全额退款的承诺，事实上招商局公司也从未作出该意思表示。本院查明事实与一审查明的相同。本院认为，本案二审争议焦点为李郑梅是否应承担逾期付款的违约责任以及招商局公司主张的4万元律师费是否应予支持和调整。一、关于李郑梅是否应承担逾期付款的违约责任问题。2018年8月7日，招商局公司以邮政特快专递的方式向李郑梅合同预留的地址邮寄了《按揭贷款退件通知函》，通知李郑梅在收到该函后七日内向银行申请商业贷款并完善相关手续且通过银行审核或者以转账或刷卡方式向招商局公司支付所有尾款。2018年9月20日，重庆中辩律师事务所以邮政特快专递的方式向李郑梅合同预留的地址邮寄了《律师函》，催告李郑梅7日内补充按揭贷款资料或付清剩余房款并支付截至2018年9月20日的违约金13320元。虽李郑梅辩称其未收到《按揭贷款退件通知函》和《律师函》，但根据补充协议第二十一条的约定，该二份函件从邮件发出之日起第5个工作日即视为送达。因此，招商局公司已经履行了通知义务，李郑梅未按照合同约定导致其逾期付款30日以上，应由其承担逾期付款的违约责任。至于李郑梅主张招商局公司承诺其若按揭办理不成功则全额退款，虽李郑梅申请了证人刘某出庭作证，但刘某陈述招商局公司的该承诺是由凝展公司经理高崇林告知自己的，缺乏其他证据佐证，本院不予采信。对于李郑梅提交的刘某的名片及预算清单、凝展公司收据真实性和关联性均未予以证明，本院不予采信。二、关于招商局公司主张的4万元律师费是否应予支持和调整。根据补充协议第十五条第6款的约定，李郑梅应承担因其违约导致招商局公司通过诉讼实现债权的律师费用。至于李郑梅主张4万元律师费用过高，因《重庆市物价局、重庆市司法局关于重庆市实行政府指导价的律师服务收费标准及有关事项的通知》（渝价〔2018〕17号）并未规定商品房预售合同纠纷案件律师服务的收费标准且招商局公司实际支付了律师费4万元，本院对李郑梅的这一主张不予支持。综上所述，李郑梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由李郑梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赖生友审 判 员 刘润荔二〇一九年十二月十九日法官助理 王睿杰书 记 员 程译莹