山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终3097号上诉人（原审被告、反诉原告）：威海燕巢酒店管理有限公司，住所地：威海经济技术开发区东海路-9号-419至425。法定代表人：郭英才，总经理。委托诉讼代理人：衣美云，公司财务负责人。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王芍丹，女，1993年10月12日出生，汉族，住山东省蓬莱市。委托诉讼代理人：马阳，山东胶东律师事务所律师。上诉人威海燕巢酒店管理有限公司（以下简称燕巢酒店）因与被上诉人王芍丹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2019）鲁1092民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。燕巢酒店上诉请求：撤销原判，依法改判驳回王芍丹诉讼请求，并支持燕巢酒店反诉请求，即赔偿燕巢酒店经济损失及利息。事实与理由：1.王芍丹自愿找到中介代理公司购买燕巢酒店的房屋，自2018年9月30日签订购房协议至2019年9月10日燕巢酒店收到王芍丹起诉状，才知道王芍丹以房屋性质为集体宿舍为由，要求退房，在近一年时间里，王芍丹从未向燕巢酒店提出房屋性质的异议，也从未向燕巢酒店提出查看、确认房产性质的请求。2.燕巢酒店从未隐瞒房屋性质为集体宿舍（也是住宅的一种）的事实。集体宿舍能够正常居住，产权年限、水电暖、落户等均不受影响，一审认定燕巢酒店以欺诈手段使王芍丹在违背真实意思的情况下订立合同，是错误的。至于房屋销售面积，已经注明多退少补。燕巢酒店多次向王芍丹发出催款函，王芍丹拒收。说明王芍丹在缴纳首付款后即有退房想法，违约在先。因此也给燕巢酒店造成无法销售、房价下跌93160元的损失，应予赔偿。3.一审已经驳回王芍丹返还定金30000元的诉讼请求，但退款数额仍算为163540元错误，应为133540元。王芍丹答辩称，合同约定商品房用途为住宅，并未告知王芍丹为集体宿舍，集体宿舍与住宅性质不同，在贷款、后期投资回报等各方面都有不利影响，燕巢酒店隐瞒了重要事实，构成欺诈，也导致合同目的无法实现。合同约定建筑面积42.14平方米，实际46.58平方米，差额超过10%，构成重大误解。双方均同意解除合同，一审判令解除正确。燕巢酒店要求赔偿其损失没有任何依据。王芍丹向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2018年9月30日签订的《购房协议书》；2、判令燕巢酒店返还购房款163540元及利息（自起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令燕巢酒店返还定金30000元；4、本案全部诉讼费由燕巢酒店承担。燕巢酒店认为王芍丹的违约行为导致燕巢酒店无法及时收回房款，也无法出售该房源，并因房价下滑，导致每平方米损失2000元，提起反诉要求王芍丹赔偿损失93160元及相应利息。一审法院审理认定：王芍丹（乙方）与燕巢公司（甲方）于2018年9月30日签订《香港路-67号“凤锦苑”购房协议书》，协议载明：乙方购买甲方位于威海经区香港路-67号“凤锦苑”小区612室房屋，商品房用途为“住宅”，建筑面积为42.14平方米（备注以有关部门最终测量为准，房价款多退少补），单价为11000元/平方米，总价款463540元，签署协议时乙方支付购房定金30000元，2018年9月30日前交付首付款163540元（含定金），余款300000元通过银行按揭一次性付清（付款期限空白）。如甲方在上述签约期限内将房屋另行出售，造成乙方无法购买所定购房产，甲方应双倍返还乙方所付定金。乙方缴纳房款（首付款或全款）之日起两个月内，如乙方到期未能到甲方售楼处办理房屋交易过户手续，本协议自动失效，甲方可不予保留房产，并有权转售他人而无需通知乙方，乙方已付定金或房款不予退还。王芍丹于2018年8月16日交付30000元（燕巢酒店出具收据记载为“订金”），2018年8月25日支付购房款113540元，2018年9月30日支付购房款20000元。另查，燕巢酒店于2018年10月17日获得涉案房屋不动产登记证书，不动产登记证载明房屋面积为46.58平方米，用途为“城镇住宅用地/集体宿舍”，国有建设用提使用权期限至2073年1月30日，2018年10月15日办理抵押登记。王芍丹提交的《限制信息查询结果》记载该房屋为抵押状态，权利限制起始时间为2018年10月31日。庭审中，燕巢酒店承认其购得涉案房屋之前即知道房屋性质为集体宿舍，在签订协议时未将该情况告知王芍丹。购买时为五层，因整体改造需要资金，遂在与王芍丹签订合同后将房屋用于抵押贷款。燕巢酒店提交威海市财政局官网发布的《威海市人民政府办公室关于收取城市基础设施配套费有关问题的通知》（威政办法[2003]23号）》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的文件，以证明集体宿舍也属于住宅。另外，燕巢酒店还提交销售代理合同、房屋包销合同、（2019）鲁1092民初2125号民事调解书、转账记录（复印件）等证据，以证明房屋无法办理贷款、房屋市场交易价格及其遭受的损失等情况。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，燕巢酒店向王芍丹隐瞒了涉案房屋为集体宿舍的重要事实，在购房协议中记载为住宅；同时，该房屋的实际面积与合同面积的差额已超过10%。上述行为导致王芍丹在签订购房合同时存在重大误解，王芍丹有权申请变更或撤销，燕巢酒店同意解除合同，一审法院对双方的意愿予以尊重。合同解除后，燕巢酒店所收取的购房款均应返还王芍丹，并应支付相应的利息。燕巢酒店提交的相关文件，不能证明集体宿舍与住宅在性质上具有完全一致性、对买受人的权益不会产生不利影响，故对其提出的集体宿舍也属于住宅，其未告知王芍丹该事实并不存在过错的抗辩，一审法院不予采信。因上述事实发生于购房协议签订之前，且购房协议未明确约定房屋过户期限，燕巢酒店将房屋抵押的行为也并不必然影响房屋过户，故王芍丹以燕巢酒店存在违约要求燕巢酒店双倍返还定金，于法无据，不予支持。因燕巢酒店的过错导致合同解除，其要求王芍丹赔偿房屋差价损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、解除王芍丹与威海燕巢酒店管理有限公司于2018年9月30日签订了《香港路-67号“凤锦苑”购房协议书》；二、威海燕巢酒店管理有限公司于判决生效后十日内返还王芍丹购房款163540元并支付利息（以163540元为基数，自2019年8月27日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回王芍丹要求威海燕巢酒店管理有限公司返还定金30000元的诉讼请求；四、驳回威海燕巢酒店管理有限公司要求王芍丹赔偿损失93160元及相应利息的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2085元、保全费1370元，合计3455元，由燕巢酒店负担2919元，王芍丹负担536元；反诉案件受理费1064.5元，由威海燕巢酒店管理有限公司负担。二审期间燕巢酒店提供催款函一份。经质证，王芍丹认为催款函证明了房屋面积已经超出合同约定10%，且第二份催款函发出时王芍丹已经起诉。本院二审审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，在燕巢酒店与王芍丹签订房屋买卖合同时，燕巢酒店并未告知王芍丹房屋的性质为集体宿舍。虽然集体宿舍包含在住宅的大类中，但一般购房人理解的住宅，通常不包括集体宿舍，因此，性质为集体宿舍的房屋，是一种需要提示和说明的特殊商品。王芍丹为一般购房人，而燕巢酒店作为出售房屋方，不仅具有更专业的能力，也有向购房方说明房屋特殊性即集体宿舍的义务，否则就是未善尽提示说明义务，隐瞒了重要事实。燕巢酒店提交的相关文件，不能证明集体宿舍与住宅在性质上具有完全一致性、对买受人的权益不会产生不利影响，故对其提出的集体宿舍也属于住宅，其未告知王芍丹该事实并不存在过错的抗辩，不予采信。王芍丹作为购房方，购买住宅自用及投资的合同目的已无法实现，解除双方房屋买卖合同，具有事实与法律依据，本院予以维持。燕巢酒店应将王芍丹已付的购房款退还王芍丹，上述购房款中包括了王芍丹最初支付的定金30000元。因此，虽然一审表述驳回王芍丹要求退还定金30000元，结合上下文所指系驳回王芍丹除了包含在已付款163540元中30000元之外的双倍返还请求的部分，因此，一审并未计算错误，故对于燕巢酒店该项主张本院不予支持。燕巢酒店认为王芍丹违约在先，无事实依据，主张王芍丹应赔偿其损失，如上所述，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人燕巢酒店上诉请求应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2129元，由上诉人威海燕巢酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  赵 芳审判员  潘 慧二〇一九年十二月十二日书记员  莫淑涵