江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0706民初8143号原告：侍述通，男，1966年6月21日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：乔鸿兵，江苏永信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。被告：周晓军，男，1976年6月18日出生，汉族，住连云港市开发区。委托诉讼代理人：唐浩，江苏苍梧律师事务所律师。原告侍述通与被告周晓军合伙协议纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告侍述通及其委托诉讼代理人乔鸿兵、刘世军，被告周晓军及其委托诉讼代理人唐浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侍述通向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付房屋拆迁补偿款4563117.65元及利息（利息从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月，原、被告商定共同竞拍购买连云港市房屋开发公司位于新浦区通灌南路原办公用房等资产。通过共同努力，以周晓军名义302万元价格竞得上述房产。2012年10月25日，原、被告签订《借款购买新浦区房屋开发公司房产备忘录》（以下简称《备忘录》），内容载明：归还上述借款和利息后的剩余部分，按周晓军55%、侍述通45%的比例进行分配，反之如果出现亏损由周晓军和侍述通按上述比例承担。后侍述通与周晓军商定将侍述通投资款180万元转为借款出借给侍述通使用，侍述通支付周晓军利息。至2018年5月，侍述通归还周晓军180万元借款及利息。另，在竞得上述房产后，原、被告双方共同对房产进行装潢装饰，并将部分房产对外出租收益，双方按照《备忘录》约定的比例对租金进行分配。现房屋已经拆迁，拆迁款总额14019937元，原告应得4563117.65元，因被告拒绝给付，故诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告周晓军辩称，1.原告诉称“双方商定共同竞拍购房”与事实不符，答辩人2012年9月14日独立出资竞拍购买了案涉房屋，因答辩人长期旅居加拿大温哥华，在国内居住生活的时间较少，故答辩人在竞买该房屋时，委托高尚及原告等人代为办理，答辩人是实际购买人。2.落款时间为2012年10月25日的《备忘录》不能成立。2014年1月，原、被告双方签订《房屋转让合同》,确定转让949平方米面积的房屋（占房屋总面积2134.44平方米的45%）给原告，将签字的落款时间提前至签署备忘录的时间，至此双方已经一致变更了《备忘录》，由原告不用出资变更为按照比例出资，《备忘录》已经被《房屋转让合同》替代。3.原、被告没有共同出资合伙购房，原告也未出资向被告购房。答辩人是一名较成功的民营企业主，不便因为拆迁事宜与政府部门打交道，在原告不能按照《房屋转让合同》的约定支付购房款的情况下，以上合同仅仅作为答辩人委托原告与征收部门协商房屋征收补偿款之用。在征收中，原告虽持上述文书向征收机关要求补偿款，但征收部门未采信，仍然将房屋所有权确权给答辩人。4.原告称投资180万元是由出资转为借款无依据。答辩人购房总支出是420万元，包括购房款、装潢、维修款、佣金（含拍卖行佣金及委托原告代理购房、管理房屋的佣金）。六年多的时间原告不但没有出资反而获得可观的报酬，所谓出资转借款毫无依据。2018年5月14日，在已经启动拆迁的情况下，原告擅自向答辩人的账户汇款的行为纯属原告为取得拆迁款的目的而为之，根本不是出资购房或者偿还借款。答辩人为配合征收部门工作，在签订征收协议并履行完毕后，扣除原告代答辩人收取的租金退还原告133.9万元。5.竞买房屋后，答辩人独立出资对房屋进行维修、装潢，原告分文不出，故双方共同对房屋进行装修无事实依据。答辩人委托原告管理、出租房屋，但至今未对收支全面审核，如果从房租收入中列支了部分维修、装潢款项，应属答辩人的投入。6.原告称按照《备忘录》约定的比例对租金收益分配的说法不能成立。原告始终未出资无权分配房屋租金，因原告一直未向答辩人报告全面的租金收支情况，六年来只向答辩人上交部分租金，原告没有证据证明按比例分配租金一事。退一步讲，即使答辩人同意原告领取部分租金，也只是对租金的处分，不能作为推定原告享有房屋产权主张拆迁补偿的理由和依据。综上，原告诉求缺乏事实根据，请求依法驳回原告的诉求。根据本院采信的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：周晓军系连云港开发区人力资源开发有限公司（以下简称人力资源公司）的法定代表人，该公司设立于2001年，由周晓军持股99%，周晓军妻子庄冬梅持股1%。2011年8月19日，周晓军与侍述通共同出资成立江苏纳福投资发展有限公司，周晓军持股55%、侍述通持股45%，法定代表人周晓军。2012年9月13日，周晓军通过竞拍取得连云港市新浦房屋开发公司（以下简称新浦房开公司）通灌南路房产，成交价302万元，佣金15.1万元。2012年9月26日，周晓军接收房屋。侍述通与人力资源公司员工高尚参与了房屋竞拍、接收等具体事宜。因新浦房开公司的资产划归连云港瀛洲投资发展有限公司（以下简称瀛洲投资公司，原为连云港市新浦资产经营有限责任公司）所有，瀛洲投资公司与周晓军于2012年9月26日签订了《通灌南路的原办公用房等资产转让合同》，合同说明：该办公用房是瀛洲投资公司与连云港市党委党校联合兴建，综合楼设计面积1413平方米，一楼建筑面积415平方米，产权归市委党校所有，一楼门厅及二楼以上办公用房共建筑面积998平方米，产权归瀛洲投资公司所有。瀛洲投资公司土地使用权使用期限为30年即到2022年12月30日止。到期后，属于瀛洲投资公司所有的办公用房由连云港市委党校扣除按国家规定的折旧率折旧以后收购，房屋价格按到期后市场价格计算。关于房屋面积：周晓军购买的门厅及二楼以上办公用房的建筑面积实际为2108.48平方米。2012年10月25日，周晓军与侍述通签署《备忘录》，内容如下：“一、2012年9月14日周晓军委托侍述通从连云港开发区人力资源开发有限公司借款350万元用于购买位于新浦区通灌南路原新浦区房屋开发公司办公楼；二、新浦区房屋开发公司办公楼资产处置以后，需优先偿还连云港开发区人力资源开发有限公司借款和利息。三、处置新浦房屋开发公司房产款、除归还上述借款和利息后的剩余部分，按照周晓军55%、侍述通45%的比例进行分配。反之，如果出现亏损由周晓军和侍述通按上述比例承担。此备忘录经两人签字后同样具有法律效力。”2012年9月20日，人力资源公司（贷款人）与侍述通（借款人）签订借款合同，合同载明：“一、借款用途：用于购买新浦区房屋开发公司房产；二、借款金额：侍述通向人力资源公司借款人民币350万元；三、借款期限：2012年9月14日起至2013年9月13日止；四、还款方式：应按照本协议规定时间主动偿还对甲方的欠款及利率；五、借款利息：自支用借款之日起，按银行同期贷款利率利息计算”。关于购买房产的出资：2012年9月6日至2012年10月22日，侍述通从人力资源公司借款350万元；2013年1月4日至2013年7月2日，侍述通又陆续从人力资源公司借款70万元，共计420万元。2013年8月16日，侍述通偿还人力资源公司10万元。2014年1月21日，人力资源公司向侍述通出具400万元的收据，侍述通自认该账目由周晓军与人力资源公司进行平账，其应按照《备忘录》约定的45%比例出资的180万元款项转为借款，利息从2012年9月20日起按照银行贷款利息计算。2013年7月2日，侍述通制作房产支出明细表，对支出进行汇总，《明细表》载明：购房及前期费用，含拍卖费等计3810000元（302万+13万+15万+50万+1万），改造费、装修费等共计3999826.44元。周晓军、侍述通对以上支出明细签字确认。双方均认可截至2013年7月2日，对涉案房屋投资400万元。之后，涉案房产又产生后续装修费用208584元，该款项从收取的租金中支取，周晓军、侍述通于2014年1月21日对该款项签字确认。在制作《明细表》之后，周晓军（甲方）与侍述通（乙方）又签订《通灌南路的原办公用房转让合同》，合同主要约定：一、甲方同意将自己2012年9月13日通过拍卖购买的通灌南路125号原新浦房开公司办公楼中的4楼整层、5楼整层及一楼门厅走道的一半（35.72平方米）面积为949平方米卖给乙方，单价每平方米4200元，合计3985800元；……六、该办公楼无法办理产权登记过户手续，乙方付清全部购房款后，该楼4层、5层等资产归乙方所有，涉及该房的征收补偿、租赁、处置均由乙方享受。同时周晓军出具收条：收到侍述通购房款人民币3985800元，面积949平方米。同时，侍述通又出具一份情况说明，内容如下：“根据2012年10月25日周晓军、侍述通签字生效的备忘录精神，侍述通实际出资180万元购得原新浦房开四层、五层，共计面积949平方米的房产。周晓军2012年10月25日写给侍述通的收款收到条，金额是3985800元，实际收到180万元。多余部分为虚开，虚开原因是为将来拆迁提高补偿款做准备用。”以上三份书面材料的落款时间均为2012年10月25日，同签署《备忘录》的时间。但侍述通与周晓军都认可《转让合同》的真实签订时间为签署备忘录之后，目的为拆迁时抬高拆迁价格，从而获得高额补偿，并均认可侍述通未实际给付周晓军3985800元。涉案房产由侍述通进行出租并管理，按照55%的比例给付周晓军租金。根据侍述通制作的《纳福大楼13年-18年收支表》，租金净收入（租金收入-费用支出）为1253657元，周晓军应得55%为689511元，侍述通应得45%为564146元，实际分配情况如下：2013年：租金收益344400元，双方于2014年1月21日签字确认。扣减装潢款208584元、2014年费用23432元及还人力公司的10万元，余12384元，周晓军应得55%=6811元，未分配；2014年：租金收益374520元，周晓军应得55%=205986元，实得205986元。周晓军对租赁明细签字确认，并在明细表下方签字旁手写“收55%205986”；2015年：租金收益327654元，周晓军2016年11月12日对租赁明细表签字确认。周晓军应得55%=180200元，实得180200元；2016年：租金收益270839元，周晓军未签字确认。周晓军应得55%=148961.45元，实得148961.45元；2017年-2018年：（2017年租金减去2018年退租费用）：租金收益268260元，周晓军未签字。周晓军应得55%=147543元，未分配。除周晓军以上收取的租金535147.45元外，侍述通在2015年2月2日转账给周晓军的95986元，此款项除2014年度租金5986元外，还包含180万元的年息9万元，侍述通自认为2014年的借款利息；2016年11月11日转账给周晓军7.8万元，汇款凭证备注：180万借款利息，侍述通自认为2015年的借款利息；2018年1月25日转账给周晓军9万元，汇款凭证备注：借款利息，侍述通自认为2016年的借款利息。侍述通共计给付周晓军2014年、2015年、2016年3年利息共计25.8万元。2018年4月份起，侍述通在与周晓军对话中进行多次录音，谈及偿还180万元借款及按照“55%、45%”的比例分配拆迁款等内容。在2018年4月26日侍述通提交的录音材料中，有如下对话：“侍述通：所有谈下来以后，比如拆迁款1千万，就按照原来的45、55，听没听懂我这意思。周晓军接着回答：你说意思我明白，实际上我说的意思跟你是一样的，但是我说的方法是什么呢，当时我们本是400万，比如拆1000万过来，本先拿出来，剩下钱按照合同你45我55拿走就是了，是不是这道理，我说的这种方法更恰当。侍：是是是，和我说的一样。周：这里面，老侍我知道你的意思，二楼、三楼装潢费用高，补贴高，五楼有点低，这里面可能有点出入，但我没想这事，想的是算总账就行了。侍：一样。”随后双方又有如下对话“侍：晓军，拆迁来的款，先打400万给你，把你400万包齐，余下的45、55。周：对啊。侍：还有一种方法就是你对我不放心，在签之前或者说最近，我把你180万给的，我把所有东西取消，我们俩不存在任何关系。周：没有关系啊。”“侍：你现在不放心的就是，我现在该你180万，你是不是担心这个啊。周：那你意思说我不放心，那我能不放心5年了。周：我现在要是要你拿钱，可以不向你要，我就把你该我那欠条拿给拆迁办，该我180万，到时间你把钱给我，是不是这个道理呢。”2018年5月7日，侍述通与周晓军电话通话，侍说：“我把那个钱也凑好了想打给你，打给你那个卡上哦，那180万。”周回答：“等我回来吧”。2018年5月14日，侍述通向周晓军转账180万元，周晓军2018年10月11日扣除460500元，返还侍述通1339500元。对此周晓军作如下解释：房租净收入共计1253657元，实际收取租金793157元，侍述通尚欠租金460500元，减去侍述通尚欠租金460500元，退回侍述通1339500元。2018年7月1日，连云港市海州区房屋征收局与周晓军签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》，对涉案房产征收补偿14019937元，该款项周晓军已经领取。综合原告的诉请、被告的答辩及双方提供的证据，本案争议焦点如下：一、原、被告是否构成合伙购房关系；二、如合伙关系成立，拆迁补偿款如何分配。关于第一点，本院认为，侍述通、周晓军签订的《备忘录》对购买房产盈余和亏损的分配比例进行了明确约定，具有合伙协议的性质，双方形成合伙购房的关系。且在购买后，侍述通对房屋进行装修、出租，按照55%的比例给付周晓军租金。周晓军在对租金收益予以确认的情况下，对自己收取55%租金应是明知的，但未提出异议。周晓军辩称双方在签订《备忘录》一年之后，又签订了《转让合同》，《转让合同》的内容否定、替代了《备忘录》，而侍述通又未按照合同约定支付3985800元转让款，故双方的合伙购房关系和房屋买卖关系均未成就。但是，侍述通与周晓军签订《转让合同》的目的是拆迁时抬高拆迁价格，从而获得高额补偿，从而采取了将签订时间提前，周晓军提供虚假收条等手段。二人在签订《转让合同》时并没有履行合同的合意，反而具有恶意串通、损害国家或者第三人利益的故意，故该《转让合同》为无效合同，不能取代双方之前《备忘录》的约定，对周晓军该辩称本院不予采纳。周晓军辩称侍述通未实际出资且亦没有证据证明出资款转借款。对此本院认为，合伙人是否提供资金基于合伙协议约定，侍述通虽然未出资，但因周晓军常年在国外及还有其他经营事务，侍述通参与了房屋的购买、装修改造、出租管理及房屋征收工作等全部过程，执行了合伙期间的具体事务，提供了长期具体的劳务。侍述通自认与周晓军之间有180万元借款合同，周晓军认为180万元借款无事实依据及计算依据。本院认为，180万元的计算基础是2013年7月2日《明细表》中确认的400万元，计算依据是《备忘录》中约定的45%的比例。在双方的录音材料中，侍述通多次谈及180万元借款及按照“55%、45%”的比例分配拆迁款等内容，周晓军也予以同意或者默认。故对侍述通主张的合伙购房及180万元出资款转借款的事实，本院予以确认。周晓军辩称其委托侍述通代其购买、出租房屋，在2013年7月2日签字的《明细表》第一栏购房及前期费用中的63万元即为支付给侍述通的佣金。对此，本院认为，该《明细表》的支出项目经双方签字确认，双方认可是购买、装修房屋产生的支出。周晓军如主张其中包含侍述通的佣金费用，应提交证据予以举证，否则，应承担举证不能的法律后果。另外，如果侍述通是周晓军的委托人，周晓军为何又在房屋竞拍工作已经完成后与委托人侍述通签订《备忘录》，周晓军上述辩称与本案查清的事实存在矛盾且未提交证据佐证，本院对此亦不予采纳。关于拆迁款项的分配，涉案房产前期投资400万元，全部由周晓军出资，直至2018年5月14日房屋征收工作基本完成，侍述通才实际出资180万元。因双方购买涉案房产是为了获取拆迁利益，该房产没有产权证书，如不在2022年底之前拆迁将面临房产被连云港市委党校收购、投资失败的风险性，虽然备忘录对侍述通出资的金额、时间未作约定，但侍述通在管理房屋5年的时间取得租金收益40余万元的情况下，只是给付周晓军部分利息，却未用租金偿还本金，不符合一般的合伙经营习惯，实为规避投资风险。在周晓军全额出资承担了全部的投资风险的前提下，如按照侍述通主张的45%的比例分配拆迁款项，显然对周晓军显失公平。基于民事主体在从事民事活动中应遵循公平原则，兼顾原、被告双方付出与回报的利益均衡，本院将侍述通应享有的拆迁款分配比例酌情调整为30%。具体数字计算如下：关于利息：2018年5月14日，侍述通已将180万汇至周晓军账户，故利息的计算期间从2012年9月20日计算至2018年5月14日，因双方对利息没有约定，按照侍述通自认年息9万元计算，共计51万元，扣除已经支付的258000元，尚欠利息252000元；关于租金：2013年、2017年尚未分配租金计154354元，另侍述通从人力资源公司借款420万元，实际支出（不含208584元后期装潢款）400万元，侍述通个人偿还10万元，用第一年租金偿还10万元，因租金应按照比例分配或者折抵费用，侍述通用租金偿还个人欠款的方式不当，故侍述通欠周晓军租金共计209354元（154354元+55000元）。上述租金、利息款项共计461354元，从侍述通应得份额中予以扣减。侍述通应分得补偿款为：14019937元×30%-1339500元-461354元=2405127元。关于侍述通主张的自起诉之日起所计算的利息，因中国人民银行同期贷款基准利率已不再发布，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民法通则》第三十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第55条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告周晓军于本判决生效之日起十日内给付原告侍述通2405127元及利息（自2018年10月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告侍述通的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43305元、保全费5000元，共计48305元，由侍述通负担20305元，周晓军负担28000元（侍述通已预交，周晓军将其负担部分于本判决生效后十日内给付侍述通）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  乔 红审 判 员  史夏夏人民陪审员  韩继军二〇一九年十二月五日书 记 员  孙 宁后附法律条文及上诉须知法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。（二）《中华人民共和国民法通则》第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。（三）最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》55.合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理；没有书面协议，又协商不成的，如果合伙出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理；合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人意见处理，但要保护其他合伙人的利益。（四）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（五）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。（四）《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。