文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初5517号原告：重庆市鸿果物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天马路73号。法定代表人：陈廷芳，总经理。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：严璐铭，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：饶春水，男，1971年4月8日出生，汉族，住重庆市万州区。原告重庆市鸿果物业管理有限公司（以下简称鸿果物业公司）与被告饶春水物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鸿果物业公司的委托诉讼代理人严璐铭、刘倬伶，被告饶春水到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸿果物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其拖欠的自2016年4月1日起至2019年1月31日止的物业服务费6006.44元；2、判令被告向原告支付物业服务费逾期违约金，该违约金以2016年4月1日至2019年1月31日期间被告每月所欠物业服务费为基数，自该月16日起按照每月百分之二的标准计算至被告实际付清物业服务费之日止;3、判令被告承担原告因主张本案债权而支付的律师费1000元。事实与理由：2013年12月2日，被告与重庆伟清房地产开发有限公司(以下简称伟清公司)签订《重庆市商品房买卖合同》，向伟清公司购买位于重庆市渝中区虎歇路77号XX房屋，房屋建筑面积为80.30平方米。2015年12月31日，伟清公司将房屋交付给被告，被告出具了《业主资料、物品签收记录表》及《业主收楼书》。原告系伟清公司选聘的为被告所购房屋所在物业提供物业管理服务的企业。2013年12月2日，被告向伟清公司及原告出具《承诺书》，确认其已认真仔细地全文阅读了《升伟・中环广场业主临时管理规约》（以下简称《规约》)。《规约》中明确载明:1.业主同意自商品房销售合同约定交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用。物业的服务费用按月交纳，各业主应在每月前十五日内履行交费义务(详见《规约》第36条）;2.物业服务费收费标准为2.20元/月/建筑面积平方米(详见《规约》第34条）;3.业主、使用人未能按时足额地交纳物业服务费或其他费用，应按欠费总额为基数每日千分之三的标准支付滞纳金(详见《规约》第44条);4.业主违反本规约，除应依据本协议承担违约金(滞纳金)、赔偿金外，尚须承担相对方主张债权产生的诉讼(仲裁)费、差旅费、律师费等费用(详见《规约》第47条)。按照《规约》的约定，被告应当于每月15日前向原告交纳当月物业服务费176.66元。但截至起诉之日，被告仅向原告交纳了2016年3月31日以前的物业服务费，自2016年4月1日起拖欠物业服务费至今。截至2019年1月31日，被告总计拖欠物业服务费6006.44元。被告欠费期间，原告多次催收，但被告均未理会。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告饶春水辩称，被告在接房后缴纳一个季度的物业费559.8元，因在接房时发现两间卧室的窗户关不严实，厕所的窗框有破损问题至今未得到处理。在居住的过程中，排气管的刺鼻异味飘到被告家里，向物管反映后至今未得到解决。入住不到两个月，开发商配套的防盗门的门锁因质量问题损坏，被告向原告反映后，原告没有处理，被告自行购买门锁进行更换。原告收取了被告的1000元装修保证金，在被告装修完毕后，原告没有退还被告该1000元装修保证金，原告告知被告该1000元直接抵物管费。对于违约金、律师费及诉讼费的诉讼请求，被告不同意支付。对于拖欠的物管费，被告要求原告严格履行物业合同的约定，对被告提出的维修要求进行维修，在原告履行了相关的义务后，被告愿意缴纳拖欠的物管费。综上，请求法院依法判决。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：2013年10月18日，伟清公司与鸿果物业公司签订《前期物业服务合同》，并在当日由重庆市渝中区房屋管理局对《前期物业服务合同》备案。合同约定由鸿果物业公司对伟清·中环广场进行前期物业管理服务，合同期限为2013年10月18日至2016年10月17日。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。物业费标准为：住宅物业2.2元/月·平方米。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。以上合同签订后，鸿果物业公司对合同约定的物业提供了物业服务。饶春水缴纳了截止2016年3月31日以前的物业服务费，经鸿果物业催收，绕春水未缴纳2016年4月1日至2019年1月31日期间的物业服务费。鸿果物业公司委托重庆坤源衡泰律师事务所于2018年9月17日向饶春水邮寄了《律师函》，催饶春水立即支付物业服务费，该函于2018年9月19日送达被告。另查明，饶春水为重庆市渝中区虎歇路77号伟清·中环广场XX房屋（建筑面积为80.29平方米）所有权人。上述事实，有重庆市物业管理招标备案通知、中标通知书、《前期物业服务合同》、备案证明等证据以及当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。饶春水举示了其在物业经理肖经理组建的QQ业主群里面的反映问题的聊天记录，以证明群里反映的问题至今未得到解决。鸿果物业公司对真实性不予认可，且无法核实具体存在问题是何原因造成。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据上述规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务。本案中，原告鸿果物业公司于2013年10月18日与重庆伟清房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定涉案小区由鸿果物业公司提供物业服务，自2013年10月18日至2016年10月17日止。上述合同到期后，鸿果物业公司对合同约定的物业继续提供了物业服务，形成事实上的物业服务合同关系。被告绕春水系该小区的业主，被告应当向原告支付自2016年4月1日起至2019年1月31日止的物业服务费6005.69元。至于被告提出的抗辩理由，被告举示的证据不能证明涉案房屋问题系由原告过错造成，即使物业管理存在一定瑕疵，但不属于原告不履行物业服务合同或履行物业服务合同有重大瑕疵造成，该理由亦不能成为业主不交纳物业服务费的正当理由，故对其抗辩理由不予采纳。至于被告陈述向原告缴纳了1000元装修保证金，应抵扣物业服务费，但被告未提供相应证据予以证明，且与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，可另案处理。综合本案情况，原告在提供物业服务的过程中存有瑕疵，故原告主张支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费的问题。原告主张本案律师费依据其举示的《升伟·中环广场业主临时管理规约》第47条规定由被告承担。对此，依照《物业管理条例》第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”本案中，原告举示的《升伟·中环广场业主临时管理规约》落款由重庆伟清房地产开发有限公司与原告鸿果物业公司签章，但无日期，且所附《承诺书》落款承诺人签章及日期为空白。原告另举示了《承诺书》一份，落款由被告绕春水署名，签署日期为2013年12月2日。被告认可该签名的真实性，但不认可查阅过该临时管理规约。本院认为，原告举示的证据不能证明上述《升伟·中环广场业主临时管理规约》是向被告明示且与被告承诺的内容一致，故对原告的该项主张，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告饶春水在本判决生效之日起10日内共同支付原告重庆市鸿果物业管理有限公司自2016年4月1日起至2019年1月31日的物管费6005.69元；二、驳回原告重庆市鸿果物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告饶春水负担15元，原告重庆市鸿果物业管理有限公司负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  黄乾玉人民陪审员  冯晓利二〇一九年十二月二十三日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬