宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民初1072号 原告（案外人）：杨晓琴，女，住宁夏回族自治区吴忠市。 被告（被执行人）：宁夏金泰隆房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区明珠路北侧金贸商业房。 法定代表人：柴晓辉，该公司经理。 被告（申请执行人）：中盐宁夏金源小额贷款有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街118号。 法定代表人：何生旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王丹，宁夏兴业律师事务所律师。 原告杨晓琴与被告宁夏金泰隆房地产开发有限公司（以下简称金泰隆公司）、中盐宁夏金源小额贷款有限公司（以下简称中盐金源公司）案外人执行异议之诉，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月23日公开开庭进行了审理，原告杨晓琴、被告中盐金源公司委托诉讼代理人王丹到庭参加诉讼，被告金泰隆公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 杨晓琴向本院提出诉讼请求：请求停止对宁夏回族自治区吴忠市利通区开元大道南侧文化东街南侧福林商业广场七号公馆*-*-*室的强制执行，并解除查封、扣押；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月5日，原告与被告金泰隆公司签订员工福利房买卖合同，约定金泰隆公司将涉案房屋卖给原告，房屋总价款433851元，单价为4475元/平方米。2017年4月8日，双方补签了员工福利房认购确认书。原告于2016年9月5日、9月8日、2017年4月18日分三次交付首付款173851元，同时约定被告金泰隆公司协助原告向宁夏银行办理分期按揭及备案手续，2017年4月18日，原告缴纳物业储备金96550元并缴纳垃圾清运费、物业费及装修保证金后被告金泰隆公司于2017年4月21日向原告交付房屋，后原告装修并入住。原告已取得涉案房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告金泰隆公司应配合原告办理房屋过户手续。请求法院判如所请。 被告中盐金源公司辩称，原告没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利证据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原告购买涉案房屋后没有及时与宁夏金泰隆房地产开发有限公司协商办理商品房备案登记手续，未及时主张自身权利。原告的诉请不能成立，请求予以驳回原告的全部诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、物业服务管理协议书、宁夏金泰隆房地产开发有限公司员工福利房认购确认书各一份、现金收入凭证三份、收据四张、POS机刷卡凭证七张。证明：原告和被告金泰隆公司签订了协议，房款已经交了，房子应当属于原告所有。证据二、收据、催缴通知单、销售合同各一份、照片十二张，证明2017年9月开始其已经在涉案房屋实际居住，并且缴纳了相关费用。证据三、查档证明一份，证明原告名下没有住房。 经质证，被告中盐金源公司对证据一均有异议，认为员工福利房认购确认书系无效的商品房买卖合同，现金收入凭证、收据、POS机刷卡凭证均不能证明原告已经交纳了购房款且上述收据金额共计173851元，即使交款真实其金额也远远少于房屋总价438561元，物业服务协议签订于2017年4月19日，此时涉案房屋已经处于被查封状态。对证据二中收据和催缴通知单均为电费费用产生的，不予认可。销售合同中没有明确标明购买家具为涉案房屋所使用，即使原告已经入住涉案房屋，也系被告中盐金源公司已经将涉案房屋查封之后而办理的入住。原告应当承担不利后果，照片十二张因没有载明拍摄日期无法证明原告已经入住涉案房屋。对证据三予以认可。 被告中盐金源公司为抗辩提交以下证据：银川市中级人民法院（2018）宁01执异184号执行裁定书一份，证明被告中盐金源公司对涉案房屋的查封合法有效，原告所主张的民事房屋权利不能排除人民法院的强制执行措施，且在执行异议阶段针对原告的主张人民法院也予以驳回。经质证，原告认为其购买房屋时并不知晓房屋被抵押，在居住半年办理贷款时候才知道涉案房屋已经抵押。其也是受害者，二被告之间的债权债务与其没有关系，涉案房屋属于原告。 经审查，原告和被告中盐金源公司提交的证据可以证明本案基本事实，对其真实性本院予以采信。 经审理，本院认定事实如下：中盐金源公司与吴忠市金帝实业发展有限公司、金泰隆公司、宁夏夏进制箱包装有限公司、中盐宁夏金泽担保有限公司、邱少宁、徐建云小额借款合同纠纷一案，本院于2017年4月27日作出（2016）宁01民初743号民事判决书，判决：一、被告吴忠市金帝实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内偿还原告中盐宁夏金源小额贷款有限公司银川分公司借款本金9761736.35元、利息2487424元（暂计算至2015年8月26日）、罚息339243元（暂计算至2015年8月26日）及2015年8月27日至实际清偿之日至的利息（按照年利率24%计算）；二、若被告吴忠市金帝实业发展有限公司未履行判决确定的第一项义务，被告宁夏金泰隆房地产开发有限公司、宁夏夏进制箱包装有限公司、中盐宁夏金泽担保有限公司、邱少宁、徐建云对上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，可以向被告吴忠市金帝实业发展有限公司追偿；三、驳回原告中盐宁夏金源小额贷款有限公司银川分公司的其他诉讼请求。该判决生效后，中盐金源公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年8月18日作出（2017）宁01执350号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人吴忠市金帝实业发展有限公司、宁夏夏进制箱包装有限公司、邱少宁名下银行存款15034797.31元及利息（暂未计算）；二、若被执行人银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2017年10月19日，本院依法向吴忠市房屋产权交易服务中心送达（2017）宁01执350号执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人宁夏金泰隆房地产开发有限公司名下位于宁夏回族自治区吴忠市利通区开元大道南侧文化街东侧福林商业广场七号公馆*-*-*室房屋在内的6套房屋予以查封，查封期限自2017年10月19日至2020年10月18日止。 另查明，2017年4月18日，原告杨晓琴与被告金泰隆公司签订《宁夏金泰隆房地产开发有限公司员工福利房认购确认书》，约定将涉案房屋以员工福利房的形式卖给原告杨晓琴，房屋总价433851元，每平方米4475元。原告杨晓琴于2016年9月5日、9月8日和2017年4月18日分三次交付首付款173851元。2017年4月18日，杨晓琴交纳物业储备金969.5元，并向物业公司交付垃圾清运费、物业费及装修保证金后，于2017年5月装修入住至今。现因原告无法办理涉案房屋按揭及备案手续，向本院提起执行异议，请求解除涉案房屋的查封。本院于2018年8月15日作出（2018）宁01执异184号执行裁定书，驳回杨晓琴的异议请求。 还查明，原告杨晓琴名下在宁夏吴忠市不动产登记部门无住房备案登记信息。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。即本案争议焦点为原告杨晓琴就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告金泰隆公司为涉案房屋的房地产开发公司，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告与被告金泰隆公司签订的员工福利房认购确认书中涉案房屋总价为433851元，原告至今仅支付了首付款173851元，不足约定总价款的百分之五十，不享有足以排除强制执行的民事权益。故，对于原告请求停止对宁夏回族自治区吴忠市利通区开元大道南侧文化东街南侧福林商业广场七号公馆4-3-3201室的强制执行，并解除查封、扣押的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告杨晓琴的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告杨晓琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇一九年五月十三日 书记员  张 伟 附：本案相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。