甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初8621号 原告：张掖市源通房地产开发有限责任公司。住所：张掖市甘州区南街54号。统一社会信用代码：91620702670846339N。 法定代表人：张某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某，男，1985年2月15日出生，汉族，甘肃省张掖市人。该公司副总经理。 委托诉讼代理人：滕某，甘肃锦舒律师事务所律师。 被告：马某，男，1987年8月14日出生，汉族，甘肃省张掖市人。 原告张掖市源通房地产开发有限责任公司(以下简称“源通房地产公司”）与被告马某租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告源通房地产公司委托诉讼代理人李某、滕某，被告马某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告源通房地产公司向本院提出诉讼请求:1.要求解除与被告签订的《场地租赁及运营管理合同》;2.要求被告立即将承租房屋腾退给原告；3.要求被告向原告支付拖欠的租金及运营管理费212000元、物业费13708元、采暖费16563元。合计242271元。4.由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，撤回要求解除与被告签订的《场地租赁及运营管理合同》的诉讼请求。并增加诉讼请求，要求被告支付拖欠租金及运营管理费的滞纳金合计291624元，其他诉讼请求不变。事实与理由:2015年3月27日，原告、甘肃万寿商贸有限责任公司及被告，三方签订《场地租赁及运营管理合同》，该合同约定：原告将位于××区面积为190.38平方米的房屋出租给被告用于经营餐饮；租期自2015年11月28日至2017年11月27日止，共计2年，其中租金24000元/年，运营管理费56000元/年，并且约定了租金、管理费、保证金10000元、物业费、采暖费等费用的交纳时间和方式。同时，该合同第十四条3款约定，若乙方拖欠租金、运营管理费或其他费用答30天以上，甲方在采取第十四条1、2款约定约定的措施后，仍不交纳，则甲方有权解除合同，收回租赁场所，没收保证金，并追究乙方的违约责任和损失赔偿责任。该合同还约定装修、维修、续租、费用承担、日常运营管理等相关其他事项。之后，万寿商贸公司与原告约定由原告负责代收运营管理费。合同签订后，原告依约将房屋交付于被告，由被告对房屋进行装修和开展相应的经营活动。后原告至今欠租金及运营管理费212000元、物业费13708元、采暖费16563元、并已于2019年5月关门歇业。原告不按约定支付租金、管理费、物业费、暖气费的行为，符合原、被告合同中约定的解除条件及法定解除条件。原告多次找被告催要房租、运营管理费等费用，被告均推诿拒付，特依法提起诉讼。 被告马某辩称，原告所诉原、被告签订合同属实。但原告所诉租金、运营管理费、物业费、采暖费、滞纳金被告不承担。原告采用欺骗的形式与被告签订合同，原告强行拉客，使被告无法经营。原告未按照合同约定第八条进行公共场所的管理、公共场所秩序和维护、灭虫、园艺、网络、美化、整体的宣传，整体培训、通讯设施和维护都没有向被告提供，运营管理费被告不承担。2017、2018、2019年均续签合同属实。2017年下半年起被告的牌匾门头和门口被堵导致被告无法经营，2018年2.3月份原告服务员在被告店门口拉客，影响了被告的经营。2015年装修时，原告消防试水，没有通知被告，消防管漏水导致被告店里的墙、吧台、地板、房顶全部被水泡坏。2016年、2017年、2018年6.7月份每年下雨将被告的屋顶泡坏。 本院经审理认定事实如下：2017年5月15日，原告源通房地产公司作为甲方（出租方）、被告马某作为乙方（承租方）、案外人甘肃万寿商贸有限责任公司作为丙方，三方签订《万寿商业街场地租赁、运营管理合同》一份，约定甲方将位于××区场地出租给乙方使用，建筑面积190.38㎡（含公摊），乙方用以经营餐饮“快乐的鱼”；租期为2年，自2015年11月28日起至2017年11月27日止，甲方向乙方交付租赁场地的日期为2015年4月15日;场地租金以建筑面积190.38㎡为标准计租。以先交租金后使用为原则。首年租金分两次支付，每次支付人民币壹万捌仟捌佰肆拾捌元整（￥18848.00），首次支付时间为2015年3月31日以前，第二次支付时间为2017年1月19日以前。租赁期内第二年，租金为贰万肆仟元整（￥24000.00），按月支付，每次支付金额为人民币叁仟元整（￥3000.00），支付时间为每月25日以前；运营管理费指丙方为包括乙方在内的所有租户提供包括但不限于维护、改善经营条件（包括公共场所的管理，公共秩序和经营秩序管理及维护、公共设备、设施的维护、保养等）而必须消耗的运作成本。包括保洁服务、安保、灭虫、园艺、公共设备的操作、维修保养及更新；公共区域照明、网络、美化、亮化、绿化；统一组织促销宣传、整体广告、乙方工作人员培训；通信通讯设备设施的安装和维护等事项所发生的费用。运营管理费收取标准以乙方建筑面积190.38㎡为标准计算，乙方须与租金同时支付。首年运营管理费分两次支付，每次支付人民币肆万叁仟玖佰柒拾捌元整（￥43978.00），首次支付时间为2015年3月31日以前，第二次支付时间为2017年1月19日以前。租赁期内第二年，运营管理费为伍万陆仟元整（￥56000.00），按月支付，每次支付金额为人民币柒仟元整（￥7000.00），支付时间为每月25日以前；物业管理费按乙方建筑面积为标准1.5元/㎡/月计算，乙方自行向甲方物业管理部门交纳；供暖费以乙方建筑标准，一个供暖期以29元/㎡计算；若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金、运营管理费或其他费用，则甲方有权向乙方按所欠款项总额的3‰按日计算并收取滞纳金，直至乙方全数付清所欠款项为止，若乙方拖欠租金、运营管理费或其他费用达15天以上，甲方有权在承租保证金中扣除所欠款项总额及相应的滞纳金外，还有权中断租赁场地之水、电、暖、煤气/天然气及中央空调等的供应， 若乙方拖欠租金、运营管理费或其他费用达30天以上，甲方在采取上述措施后，仍不交纳，则甲方有权解除本合同、没收保证金，并追究乙方的违约责任和损失赔偿责任。合同签订后，源通房地产公司依约将租赁场地交付给被告马某租赁使用。截止2017年11月27日合同约定的租期届满之日，被告欠付源通房地产公司自2015年11月28日至2016年11月27日期间的物业费3427元，欠付2016年11月28日至2017年11月27日期间的租金、运营管理费52000元、物业费3427元、采暖费5521元。 2017年9月7日，原告源通房地产公司、被告马某及案外人甘肃万寿商贸有限责任公司签订《万寿商业街场地租赁、运营管理合同》一份。约定由被告马某作为承租方继续承租原告源通房地产公司位于××区的场地用以经营餐饮“快乐的鱼”，并对租期、租金、运营管理费的支付重新进行了约定。其中，租期为1年，自2017年11月28日起至2018年11月27日止；场地租金以建筑面积190.38㎡为标准计租，按季度支付，每次支付人民币陆仟元整（￥6000.00），第一季度支付时间为2017年11月1日以前，第二季度支付时间为2018年2月1日以前，第三季度支付时间为2018年5月1日以前，第四季度支付时间为2018年8月1日以前；运营管理费按季度支付，须与租金同时支付。每次支付壹万肆仟元整（￥14000.00），第一季度支付时间为2017年11月1日以前，第二季度支付时间为2018年2月1日以前，第三季度支付时间为2018年5月1日以前，第四季度支付时间为2018年8月1日以前。合同签订后，被告马某继续占有使用租赁场地。截至2018年11月27日合同约定的租期届满之日，被告欠付源通房地产公司租金、运营管理费80000元、物业费3427元、采暖费5521元。 2019年4月15日，原告源通房地产公司、被告马某及案外人甘肃万寿商贸有限责任公司再次续签《万寿商业街场地租赁、运营管理合同》一份。约定由被告马某作为承租方继续承租原告源通房地产公司位于××区的场地用以经营餐饮“快乐的鱼”。并对租期、租金、运营管理费的支付重新进行了约定。其中，租期为1年，自2018年11月28日起至2019年11月27日止；场地租金以建筑面积190.38㎡为标准计租，租金分两次支付，每次支付金额为人民币壹万贰仟元整元整（￥12000.00），首次支付时间为2018年11月1日以前，第二次支付时间为2019年6月1日以前；运营管理费按季度支付，须与租金同时支付，分两次支付，每次支付贰万捌仟元整（￥28000.00），首次支付时间为2018年11月1日以前，第二次支付时间为2019年6月1日以前。合同签订后，被告马某继续占有使用租赁场地。截至2019年11月27日合同约定的租期届满之日，被告欠付源通房地产公司租金、运营管理费80000元、物业费3427元、采暖费5521元。 自2015年11月28日起至2019年11月27日止，被告马某合计欠付原告源通房地产公司租金及运营管理费212000元、物业费13708元、采暖费16563元。 另查明，2019年12月16日，本院组织原、被告就涉案租赁场地的建筑面积进行调查核实，并作调查笔录一份。原告在调查中认可，2018年6月，源通房地产公司将包含在涉案租赁场地中的部分公摊场地另行出租，涉案租赁场地建筑面积变为171.35㎡，比原、被告《万寿商业街场地租赁、运营管理合同》约定的建筑面积减少了19.03㎡，并依据减少的建筑面积，结合原、被告合同约定的租金及运营管理费、物业费、采暖费的计算标准，对在2018年6月26日至2019年6月26日期间，已减少建筑面积的产生的租金及运营管理费、物业费、采暖费在诉讼请求中予以扣减。其中，租金及运营管理费扣减11322.85元（19.03㎡×35元/㎡×17个月）、物业费扣减485.2元（19.03㎡×1.5元/㎡×17个月）、采暖费扣减2018至2019年度，为551.9元（19.03㎡×29元/㎡）。被告马某对上述计算标准及方式均无异议，但对计算期间提出异议。 再查明，庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付拖欠租金及运营管理费的滞纳金合计291624元，但在法律规定的期限内未缴纳案件受理费，对原告的该项诉讼请求本院按其撤诉处理。 上述事实，有原告提交的《万寿商业街场地租赁、运营管理合同》三份、拖欠费用明细表及原、被告及原告委托诉讼代理人的当庭陈述在卷作证，足以认定。庭审中，被告向法庭提交了手机照片3张、视频资料一份，但被告未向法庭提交照片影印件及视频光盘。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告在2017年至2019年度签订的《万寿商业街场地租赁、运营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告源通房地产公司按约将租赁场地交付被告占有使用，被告未按约付清租金及运营管理费、物业费、采暖费的行为违反了公民在民事活动中应遵循的诚实信用原则，依法应承担继续履行的民事责任。对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，庭审中，被告对原告的该项诉讼请求并无异议，并明确表示愿意在10日之内予以腾退，本院依法予以确认。 关于原告主张的租金及运营管理费、物业费、采暖费。庭审中，被告马某对拖欠的事实及原告提交的拖欠费用明细表中载明的欠付金额均无异议，但辩称原告未按照合同的约定履行维护、改善经营条件，包括保洁服务、安保、灭虫、园艺、公共设备的操作、维修保养及更新、通信通讯设备设施的安装和维护等义务，且在消防试水时将被告的墙面、吧台、地板泡坏，以及遮挡被告门店门头及牌匾，故对原告主张的租金及运营管理费、物业费、采暖费被告均不予承担。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告对其上述抗辩主张均未提交相应证据予以证明，故对被告的上述辩解理由，本院不予采纳。根据本案查明的事实，被告对原告将涉案场地公摊面积另行出租的期间提出异议，认为应自2017年11月开始计算，但对其主张亦未提交证据加以证明，故本院不予采信。本院依据原告提交的拖欠费用明细表，结合调查笔录中原、被告陈述，认定本案被告马某拖欠原告源通房地产公司租金及运营管理费200677.15元（212000元-11322.85元）、物业费13222.8元（13708元-485.2元）、采暖费16011.1元（16563元-551.9元），合计229911元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告马某于判决生效之日起十日内腾退位于××区租赁场地(171.35㎡），并交付原告张掖市源通房地产开发有限责任公司； 二、被告马某支付原告张掖市源通房地产开发有限责任公司租金及运营管理费200677.15元、物业费13222.8元、采暖费16011.1元，合计229911元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、驳回原告张掖市源通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4934元，减半收取2467元，由原告张掖市源通房地产开发有限责任公司负担93元，被告马某负担2374元。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告案件受理费2467元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市 中级人民法院。 审 判 员 袁晓英 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 丁 丹 书 记 员 姚 鑫