四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1724民初3420号 原告：中国工商银行股份有限公司大竹支行，住所地大竹县白塔街道一环路东段20号，统一社会信用代码91511724910730942H。 负责人：范会君，行长。 委托诉讼代理人：曹莉，四川法之缘律师事务所律师。 被告：周军，男，1987年8月出生，汉族，住四川省大竹县。 被告：四川龙凯房地产开发有限公司，住所地四川省达州市大竹县竹阳街道学府路69号，统一社会信用代码91511623727469272G。 法定代表人：甘国清，公司董事长。 委托诉讼代理人：甘元建，该公司工作人员。 原告中国工商银行股份有限公司大竹支行（以下简称大竹工商银行）与被告周军、四川龙凯房地产开发有限公司（以下简称龙凯公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大竹工商银行委托诉讼代理人曹莉、被告龙凯公司委托诉讼代理人甘元建到庭参加诉讼。被告周军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。 原告大竹工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告周军偿还原告借款本金190712.46元，并按合同约定支付借款利息、罚息及复利至债务清偿完毕止；2.判决原告有权对处置被告周军所有的位于大竹县竹阳镇莲印路293号龙凯学府上城5号楼X号住房所得价款优先受偿；3.判决被告龙凯公司承担连带清偿责任；4.案件受理费、律师代理费等由二被告共同负担。事实及理由：2014年8月14日，被告周军、龙凯公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定，借款用途为购买坐落于大竹县竹阳镇住房，借款本金219000元，借款期限15年,以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定利息，按月等额本息方式还款，借款人逾期的，贷款人应计收罚息及复利，连续三个月或者累计六次未还贷的，贷款人有权宣布借款到期，借款人须立即清偿贷款本金、利息、罚息、复利，并承担实现债权、担保权的律师费、评估费、拍卖费及龙凯公司承担连带保证责任等内容。2019年6月25日，被告周军用位于大竹县竹阳镇莲印路293号龙凯学府上城5号楼X号住房提供抵押担保，并在大竹县国土资源局办理抵押权登记。2014年9月11日，原告向被告指定的龙凯公司账户发放借款人民币219000元。合同签订后，被告周军仅支付了部分款项，截止2019年7月11日，被告周军须偿还本金190712.46元，利息37046.2元，累计违约35期。为维护原告合法权益，根据民诉法的有关规定诉至人民法院，望判如所请。 被告周军未作答辩。 被告龙凯公司辩称：龙凯公司在规定的时间内签订了《个人购房借款/担保合同》，办理了案涉抵押房屋的产权转移登记和他项权证，履行了担保人应尽的义务，因此被告龙凯公司对被告周军的案涉债务不应承担连带责任。 本院经审理认定如下事实：2014年8月14日，原告（贷款人）与被告周军（借款人、抵押人）、龙凯公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定：借款金额219000元，借款期限15年，以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定利息，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）上浮15%确定并执行新的利率,按月等额本息方式还款，借款人授权贷款人将贷款一次性划入龙凯公司，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定利率的基础上加收50%确定，借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。借款人周军用其购买的位于大竹县竹阳镇莲印路293号龙凯学府上城5号楼X号住房提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用等；保证人龙凯公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，保证范围为借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。第20.2条约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理期限内办妥正式抵押登记手续。合同还约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。 2014年9月11日，原告向被告周军指定的龙凯公司账户发放贷款219000元。借款后，从2015年7月开始被告周军未按合同约定时间还本付息，从2015年10月开始拖欠借款本息。2017年6月11日至2019年6月25日按合同约定的还款期限，被告周军共欠原告借款本金21595.93元，利息19942.95元。借款后至2019年7月11日，被告周军累计偿还原告借款本金28287.54元，支付利息29349.76元，按借款合同约定还款期限共欠原告借款本金42279.32元，利息37046,20元，累计违约35期。 2018年11月16日、2019年6月11日，原告对被告周军的逾期贷款向周军进行了书面催收。2019年6月11日，原告向被告龙凯公司对周军个人逾期贷款进行书面催收并送达催收通知书,要求龙凯公司督促借款人偿还在此之前拖欠的贷款本息74931.27元或承担连带保证责任。 2019年6月25日，案涉抵押物在大竹县国土资源局办理抵押登记。抵押登记手续办理完毕后，龙凯公司将相关手续交给了原告。 上述事实，有当事人陈述，原、被告身份信息、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、不动产登记证明、还款记录明细账单、逾期贷款催收通知书等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原告大竹工商银行与被告周军、龙凯公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告周军未按合同约定期限履行还本付息义务，应承担违约责任。案涉借款合同约定，借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用,该约定应视为双方约定了附条件的合同变更条款。被告周军累计违约35期，案涉借款合同约定的合同变更条件已经成就，因此原告主张案涉借款提前到期符合合同约定，本院予以支持，被告周军应偿还原告借款本金190712.46元，并按合同约定支付到还清借款之日止的利息、罚息及复利。由于自2019年8月20日起，中国人民银行取消了贷款基准利率，并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布市场报价利率（LPR）,因此案涉借款合同约定的“贷款基准利率”自2019年8月20日起应以“市场报价利率”替代。案涉抵押房屋按规定办理了抵押登记，原告主张对抵押物享有优先受偿权的请求符合法律规定，本院予以支持。案涉担保合同约定，被告龙凯公司对案涉借款提供阶段性连带责任保证，在满足正式抵押手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。案涉抵押房屋于2019年6月25日完成抵押登记，被告龙凯公司将抵押登记证明交给了原告，按担保合同约定，被告龙凯公司对被告周军2019年6月25日之后的债务不再承担保证责任。案涉担保合同还约定，保证期间为贷款到期之日起两年。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条规定，保证期间不因任何事由发生中断、终止、延长的法律后果。《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定，在合同约定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。原告于2019年6月11日，对被告龙凯公司就被告周军在此之前所欠借款本息进行催收，要求龙凯公司承担保证责任，之前未向保证人主张权利，依照《最高人民法院关于人民法院应当如何认定保证人在保证期间届满后又在催收通知书签字问题的批复》的规定，保证期间届满债权人未依法向保证人主张权利的，保证责任消灭。保证责任消灭后，债权人书面通知保证人要求承担保证责任或者清偿债务，保证人在催收通知书上签字的，人民法院不得认定保证人继续承担保证责任。虽然被告龙凯公司在原告2019年6月11日发出的逾期贷款催款通知书上加盖了印章，但依照上述规定，不能因此认定保证人对已超过保证期间的债务继续承担保证责任。因此，2017年6月11日以前案涉借款合同项下的到期借款本息在原告要求被告龙凯公司承担保证责任时已超过合同约定的2年的保证期间，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款的规定，龙凯公司对2017年6月11日以前周军所欠原告债务的保证责任应予免除，被告龙凯公司应对被告周军2017年6月11日至2019年6月25日期间所欠原告借款本息承担连带责任保证。原告要求龙凯公司对周军的其余借款本息承担连带责任保证理由不成立，本院不予支持。原告要求被告支付律师代理费的主张，因其未提供支付律师费的相关票据，原告的此项诉讼请求本院不予支持。 被告周军经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，放弃了举证、质证和答辩的权利，其法律后果由周军自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告周军于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大竹支行借款本金190712.46元及截止2019年7月11日的利息37046.20元（含罚息、复利），并支付从2019年7月12日起至本判决指定的履行期间内实际偿还借款之日止的利息、罚息及复利（利息、罚息、复利以实际未偿还的借款本金为基数，按原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准计算，合同约定的“贷款基准利率”自2019年8月20日起由全国银行间同业拆借中心公布的“市场报价利率”替代）； 二、如被告周军逾期未履行上述义务，原告中国工商银行股份有限公司大竹支行对被告周军位于大竹县竹阳街道住房通过折价、拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿权； 三、被告四川龙凯房地产开发有限公司对被告周军欠原告中国工商银行股份有限公司大竹支行借款本金21595.93元，利息19942.95元承担连带清偿责任，被告四川龙凯房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告周军追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大竹支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2057元，由被告周军、四川龙凯房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  蒋加全 二〇一九年十二月九日 书记员  王薪杰