重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7472号上诉人（原审被告）：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文安勇，男，1986年9月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人重庆朝天门国际商贸城股份有限公司因与被上诉人文安勇房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出的（2019）渝0108民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。重庆朝天门国际商贸城股份有限公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其主要事实及理由，2019年1月25日，被上诉人与上诉人签订《商铺买卖合同》，约定上诉人从被上诉人处回购位于南岸区的商铺（即本案案涉商铺），回购成交价为368689元人民币，被上诉人应将回购款支付至上诉人在中国建设银行开设的账户为6236683760010207428的账户，并约定了回购款支付时间、商铺权属转移登记、税费承担等事项，其中该合同第四条约定，案涉商铺交易过程中所发生的税费，上诉人只承担0.05%的合同印花税。2019年3月21日，上诉人向被上诉人实际支付了《商铺买卖合同》与《重庆朝天门国际商贸城股份有限公司补充协议》约定的含逾期交房违约金、逾期办证违约金在内的相关款项合计共453368.34元，已履行完毕全部付款义务，被上诉人无权要求上诉人再行支付逾期交房违约金与逾期办证违约金。文安勇未提出书面辩称意见。文安勇向一审法院起诉请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金9770元；2、被告支付原告逾期办证违约金为19172元；3、案件诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2015年9月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同及补充协议》，约定：原告购买被告所有的位于重庆市南岸区房屋，建筑面积37.77平方米，成交价为368689元,乙方于2015年9月28日一次性付清房款368689元。其中合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条对办理产权登记进行了约定，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五（《商品房买卖合同》补充协议）第六条对合同第七条、第八条和第十七条进行了补充说明，甲方在向乙方交铺前，乙方需付清全部款项，包括但不限于购铺款、相关税费、大修基金、本合同履行过程中的违约金、利息及可能发生的本补充协议第二条约定的所有款项，否则甲方有权不予交铺并不承担任何法律责任，属预售商铺的，甲方按本合同正文第七条（一）2款约定的日期交铺，如果在约定的交铺日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺，属现售商铺的，甲方在乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。第八条对合同第十三条进行了补充说明，删除该条第1、2款内容，另行约定为甲方开始代为办理产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，原告按约支付了购房款及相应税费。庭审中，双方确认涉案房屋于2016年6月30日交付原告使用。2016年8月22日,被告取得涉案房屋的竣工验收备案登记证。2017年11月20日，被告取得涉案房屋的不动产登记受理通知单。上述事实，有原告举示的《商品房买卖合同及补充协议》、购房发票、维修基金收据、完税证明、不动产登记受理单、竣工验收备案登记证及双方当事人庭审陈述在卷为凭，足以认定。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同及补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告作为买方已向被告付清房款，履行了付款义务。被告作为卖方，应当按约履行交房、办证义务。虽双方确认于2016年6月30日办理了接房手续，但被告于2016年8月22日才取得竣工验收备案登记证，才具备交付条件。因此，被告履行完毕交房义务的日期应为2016年8月22日,被告对此之前交付行为亦应当承担逾期交房的违约责任。故被告承担逾期交房违约责任期间为2016年7月1日至2016年8月22日，违约金为368689×53×0.5‰=9770元。针对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据双方合同及补充协议的约定，在买方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，卖方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单。如前所述，2016年8月22日，涉案房屋才具备交付条件，被告履行完毕交房义务的日期应为2016年8月22日，且被告对此之前的交付行为已经承担了逾期交房的违约责任。因此，被告履行办证义务的期间应从2016年8月22日的次日起计至2017年8月8日止,但被告却于2017年11月20日取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，故被告承担逾期办证违约责任期间为2017年8月9日至2017年11月20日，违约金为368689×104×0.5‰=19172元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告文安勇逾期交房违约金9770元；二、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告文安勇逾期办证违约金19172元。案件受理费减半收取264元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担（此款原告已垫付，被告支付上述款项时一并支付给原告）。在二审诉讼中，经法院向文安勇送达开庭传票后，文安勇未到庭参加诉讼。同时，上诉人重庆朝天门国际商贸城股份有限公司向本院提交以下新证据：2019年1月25日，被上诉人与上诉人签订《商铺买卖合同》、《重庆朝天门国际商贸城股份有限公司补充协议》、不动产登记受理通知单、重庆增值税普通发票、税收完税证明建设银行代收付汇总清单。拟证明以下事实：（1）、上诉人与被上诉人在一审起诉前双方已签订了《商铺买卖合同》、《重庆朝天门国际商贸城股份有限公司补充协议》。按照上述合同约定，上诉人从被上诉人处回购位于南岸区的商铺（即本案案涉商铺），回购成交价为368689元人民币，上诉人应将回购款支付至被上诉人在中国建设银行开设的账户为6236683760010207428的账户；就案涉商铺的逾期交房违约金、逾期办证违约金等款项的具体金额及支付方式达成合意。被上诉人不得再向上诉人提出有关涉案房屋逾期交房违约金、逾期办证违约金的其他要求及主张。（2）2019年3月21日，上诉人向被上诉人实际支付了《商铺买卖合同》与《重庆朝天门国际商贸城股份有限公司补充协议》约定的回购款368689元，以及逾期交房违约金、逾期办证违约金在内的相关款项合计共453368.34元，已履行完毕全部付款义务。被上诉人无权要求上诉人再行支付逾期交房违约金与逾期办证违约金。二审法院查明的其他事实与一审相同。本院予以确认。本院认为，被上诉人与上诉人于2015年9月28日所签订的《重庆市商品房买卖合同及补充协议》属有效合同。在履行此合同中，由于上诉人未按照合同约定全面履行合同义务，一审判决由上诉人承担逾期交房违约金及逾期办证违约金,并无不当。在二审诉讼中，上诉人新举示的证据证明，已就本案应由上诉人承担的逾期交房违约金及逾期办证违约金纠纷，双方已于2019年1月25日签订的《商铺买卖合同》、《重庆朝天门国际商贸城股份有限公司补充协议》达成了新的协议内容。在协议中约定，被上诉人不得再向上诉人提出有关涉案房屋逾期交房违约金、逾期办证违约金的其他要求及主张。上诉人已于2019年3月21日按照上述新的协议内容履行完毕。因此，对于本案中，被上诉人起诉要求上诉人承担逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求，应予驳回。但由于上诉人的原因，未将双方已于2019年1月25日签订的《商铺买卖合同》、《重庆朝天门国际商贸城股份有限公司补充协议》，以及双方已按照此二份协议内容履行完毕的相关证据向一审法院提交，导致二审法院因新事实出现，更正一审判决，应承担相应的责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院民事判决书（2019）渝0108民初3333号民事判决书。二、驳回文安勇的诉讼请求。一审案件受理费264元，由文安勇负担；二审案件受理费528元，由上诉人重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 飞二〇一九年十二月十八日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹