吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0283民初1610号原告（反诉被告）：牛进生，男，1948年7月19日出生，汉族，个体工商户，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人:陈静，女，吉林中证（吉林）律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔志敏，女，1962年3月14日出生，汉族，个体工商户，现在吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：李景志，男，吉林三保律师事务所律师。原告（反诉被告）牛进生与被告（反诉原告）崔志敏租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）牛进生及其委托诉讼代理人陈静、被告（反诉原告）崔志敏及其委托诉讼代理人李景志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。牛进生向本院提出诉讼请求:1、请求判令解除双方于2016年10月28日签订的《租房协议书》；2、请求判令被告在判决生效之日起立即腾出租赁房屋。3、判令被告支付原告2018年10月至搬迁之日止租赁费（一年9000元标准）。事实和理由，原告所有的房屋（房权证舒建字第00644号）坐落于舒兰市铁东街道，面积85平方米，于2008年10月份开始租赁给被告使用，用于经营汽车轮胎翻新修理，房费一年9000元，每年10月份交费，并约定，如有政府征占搬迁被告无条件腾房，最后一次交费是2017年10月份，后来由于政府征收被告再没交费。2017年被告找原告补签《租房协议书》，时间写的是2016年10月28日。2018年10月至今，被告未履行合同义务，并出现该合同无法履行的法定事由。2017年12月25日原告与政府签订了《补偿协议》，因被告一直不腾房，无法履行协议。被告行为已影响原告的个人合法经济利益和政府公共利益，根据我国《合同法》和《民诉法》相关规定，原告起诉，请求法院查明事实支持原告的诉讼请求。崔志敏辩称，一、答辩人同意解除双方签订的《租房协议书》，自2017年12月25日，将答辩人租赁的房屋与政府签订了《补偿协议》，进行拆迁以来，原告和政府拆迁部门就经常给答辩人打电话，要求答辩人停止营业，搬出所租赁的房屋。同时也多次到现场要求答辩人立即迁出租赁房屋，该行为已严重影响了答辩人的正常经营，因此类纠纷也向公安机关报过警，导致答辩人营业收入急剧下降。自2018年10月以来，答辩人因原告及拆迁部门的骚扰和阻挠，已经停止营业，在这种情况下，答辩人同意解除《租房协议书》，但原告与答辩人签了三年的租房合同（2016年10月28日至2019年11月1日），租金一年一交。答辩人已按合同约定缴纳了前两年的房租，在双方发生争执时，答辩人的租房合同还剩两年到期，同时也缴纳了第二年的房租，原告不协商解除租房合同，只要求答辩人迁出租赁房屋，并拒绝退还答辩人已交房租，同时也拒绝向答辩人支付任何违约赔偿，是答辩人无法接受的。原告在租赁合同有效期间，未与答辩人解除租赁合同，就与政府签订《补偿协议》，是一种违约行为。原告与政府签订《补偿协议》后，在没有与答辩人协商解除租赁合同的情况下，就伙同拆迁主管部门多次打电话和到现场强行要求答辩人迁出，骚扰、阻挠答辩人的正常经营，是一种侵权行为。答辩人解除租房合同，迁出租赁房屋的前提是：原告要对自己及拆迁部门给答辩人第二年造成的经营损失及第三年的停业损失5万元进行赔偿。二、双方签订的《租房协议书》对拆迁费有明确约定，《租房协议书》第六条约定：“如动迁、拆迁费、损失费等等由拆迁方负责”该条明确约定了在租赁期间，如遇到拆迁，乙方应得到的补偿归乙方，补偿款由拆迁方承担。在《补偿协议》中，拆迁补偿款的具体分项第四项：“营业上浮的补偿金额2500×20%×85=42500元”是明确规定补给房屋经营业主的。2008年，答辩人租赁原告房屋后，答辩人就以原告房屋为经营地址，在舒兰市工商行政管理局登记注册了《舒兰市好运轮胎翻新修理部》。原告在租赁房屋经营轮胎修理十年之久，现尚在房屋租赁和经营过程中，对于租赁房屋的拆迁补偿项目中营业上浮的补偿金额一项，无论是按补偿规定，还是按上浮的协议约定，都是补给答辩人的，应当由答辩人取得。在拆迁过程中，政府拆迁部门对房屋拆迁款列项计算后，整体向原告支付，并不将“营业上浮的补偿金额”向租赁房屋的经营业主直接支付。与答辩人相邻的其他业主，都通过其他房主拿到了自己应得的拆迁补偿部分，顺利进行了搬迁。而原告与政府在2017年12月25日签订《补偿协议》后，不与答辩人协商解除租赁合同，退回未到期的房租，同时违反政府拆迁补偿项目的规定，也违反双方约定，要求答辩人无条件腾房。借政府只对自己整体支付拆迁款之便，强行扣留答辩人应得的“营业上浮的补偿金额”部分。是一种既违反规定，也违反约定的行为。三、答辩人租赁原告的房屋不只（房权证建字第00644号）。答辩人承租原告的房屋除（房权证舒建字00644号）以外，还有24平方米仓库（位于00644号房东侧）在双方签订的《租房协议书》中明确约定，同时，答辩人也一直在经营使用该仓库。原告对答辩人声称，该仓库也有房照。也就是说，答辩人实际租赁原告用于经营的房屋面积为109平方米，按照规定，原告应取得的“营业上浮补偿金额”应为：2500×20%×109=54500元。因政府拆迁部门拒绝向答辩人提供相关材料及信息，为查明案情，请求法庭要求原告出示仓库《补偿协议》以便计算答辩人最终应得款项数额。四、原告没有任何理由要求答辩人支付第三年房租。原告与答辩人签订了三年的租房合同，约定租金一年一交，答辩人按约定已经在2017年10月28日之前缴纳了第二年房租，但原告在2017年末与政府签订《补偿协议》后，就骚扰和阻挠答辩人正常经营，导致答辩人生意惨淡，勉强维持，给答辩人造成了巨大的经济损失，到2018年10月后，答辩人已无法经营，停止营业，原告违约在先，伙同拆迁部门侵权在后，又拒绝与答辩人协商解除租赁合同，拒绝赔偿答辩人任何损失的情况下，要求答辩人无条件搬出租赁房屋，并支付第三年租金，是没有任何事实和法律依据的，综上，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。崔志敏反诉请求：1、要求牛进生赔偿经营损失5万元；2、要求牛进生给付拆迁补偿费5.45万元；3、要求牛进生承担本案的诉讼费用。事实和理由：自2008年崔志敏承租牛进生的房屋进行轮胎翻新行业的经营，个体工商户名号为：《舒兰市好运轮胎翻新修理部》在此房内经营整十年，客源稳定，经营效益非常好，在双方最后签订的三年房屋承租合同期内，牛进生未通知崔志敏，也未协商解决双方的《租房协议》，就与政府签订《补偿协议》，并在2017年末，与政府拆迁部门轮番打电话，到现场，强行要求崔志敏无条件搬出，严重骚扰阻挠崔志敏的正常经营，使崔志敏2018年经营惨淡，2019年根本无法经营，停止了营业。牛进生的违约及侵权行为，给崔志敏造成了5万元的经济损失。政府在此次拆迁给予的补偿款中，针对在被拆迁范围中，具有个体经营执照，确实在经营中的个体工商户，每平方米经营面积给予补偿500元，崔志敏租赁房屋共109平方米，也就是说，在政府拆迁部门给付的补偿款第四项“营业上浮补偿金额”5.45万元，是应给付崔志敏的，牛进生要求崔志敏无条件腾房，扣留崔志敏应得补偿款5.45万元是违反拆迁补偿规定及双方约定的。牛进生辩称，1、答辩人在房屋租赁期间无违约行为，不应赔偿崔志敏的经营损失。答辩人于2008年10月份开始将自有房屋租赁给崔志敏用于汽车修理，协议履行过程中没有违约行为发生，2017年开始市政府通林街南棚户区改造，答辩人房屋在征收范围之内，属于出现政府征收不可抗力情况发生，出现合同不能继续履行的客观原因，合同双方均没有过错，且租房协议中明确如发生动迁拆迁费、损失费等由拆迁办负责。拆迁部门依法与答辩人签订协议，崔志敏应及时撤离，否则无法搬迁、协议无法履行将给崔志敏造成损失，另外，崔志敏自2018年10月至今也未支付租金违约在先，无权主张违约损失赔偿。2、崔志敏无权主张征收房屋的营业上浮补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”的规定，房屋补偿的对象是房屋所有权人，牛进生的房屋属于临街位置，一直用于营业，牛进生自己有营业执照，补偿与崔志敏无关。征收房屋面积是85平方米，征收补偿协议金额是42500元。崔志敏的主张没有事实和法律依据。综上，崔志敏和牛进生双方是房屋租赁合同关系，出现合同不能履行的情况发生，且崔志敏自2018年10月没有支付房租费，牛进生没有过错，也不存在侵权的情况下，崔志敏无权主张合同之外其他权益，房屋租赁人依据法律规定也不是征收补偿对象，牛进生应得款项与崔志敏无关，请求法庭查明事实，驳回崔志敏的反诉请求。牛进生对本诉请求依法提交了如下证据，1、租赁协议书一份，证明被告租赁房屋一年9000元；2、舒兰市人民政府征收决定一份，证明政府征收，合同不能继续履行，原告没有侵权行为；3、货币补偿协议书一份，证明补偿对象是原告与租赁合同不发生关系；4、现场照片一张，证明被告至今没有搬迁，应付第三年房租费；5、刘宪珠证明一份，证明房屋2000年就用于经营；6、用电客户信息一份，证明租赁房屋申请商业用电；7、供电用电合同一份，证明原告申请用电情况；8、旧货业治安管理合格证一份，证明原告的房屋一直用于商业用途；9、原告同位置另一处房屋货币补偿协议书一份，证明涉案房屋没有及时腾迁给原告造成了实际损失，所以主张2019年房屋租赁费是合理的。崔志敏质证意见为，对证据1至4的真实性无异议，本院对证据1-4予以采信；对证据5的真实性有异议，认为该份证据不符合证据规则的规定，本院对该份证据不予采信。对证据6-7无异议，本院予以采信。对证据8的真实性无异议，合法性关联性有异议，认为与本案无关，本院对该份证据不予采信。对证据9真实性无异议，认为与本案无关，本院对其真实性予以确认。崔志敏本诉请求向本院提交以下证据：1、个体工商户营业执照一份，证明被告于2008年以来就以本案租赁房屋为登记地注册了工商登记，拆迁补偿金应补给经营户。2、货币补偿协议书一份，证明被告应取得拆迁补偿款。3、租房协议书一份，证明本案双方租赁的房屋含三间房屋和仓库，仓库面积约24平方米，协议第六条明确约定房屋若动迁时被告能够取得拆迁损失。4、照片二组，证明被告所租房屋由于原告阻挠已无法经营，仓库24平方米也用于经营。5、2011年11月28日双方签订的租房协议书一份，证明双方一直持续性签订房屋租赁协议，且每次协议对动迁损失应该补偿款谁损失补给谁。原告质证意见为对证据1-4的真实性无异议，本院对证据1-4予以采信。对证据5有异议，认为，不是原告本人所写，是被告伪造的，本庭对该份证据不予采信。崔志敏反诉请求向本院提交的证据同本诉提交证据一致，牛进生质证意见同本诉质证意见一致。结合本院所采信的证据本院认定事实如下：2008年至今崔志敏租赁牛进生房屋做生意至今，2016年10月28日双方签订房屋租赁协议书，约定崔志敏租赁牛进生房屋三间和仓房，期限自2016年11月1日至2019年11月1日止。租金一年一交，每年租金9000元。租金已交两年。因舒兰市人民政府棚户区改造征收牛进生的房屋，牛进生与舒兰市房屋征收经办中心于2017年12月25日签订了拆迁货币补偿协议。崔志敏自2008年租房以来一直用于经营,崔志敏至今未搬迁。本院认为，牛进生与崔志敏所签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，并不违反法律规定，应视为合法有效，双方应按合同约定履行义务，由于舒兰市人民政府的征收行为致使合同已不能继续履行，应予解除。牛进生要求崔志敏给付租金及要求腾迁的诉讼请求合理，本院予以支持。崔志敏要求牛进生赔偿营业损失及给付拆迁补偿费的诉讼请求就该请求崔志敏所提供证据均不能证明其诉讼主张，牛进生与征收部门签订的补偿协议中的拆迁补偿款是补给房屋所以权人的。崔志敏没有证据证明其诉讼主张，故崔志敏的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除牛进生与崔志敏签订的房屋租赁协议。二、崔志敏于本判决生效后10日内将租赁的房屋交还给牛进生。三、崔志敏给付牛进生房租费9000元，此款于本判决发生法律效力后立即付清。四、驳回崔志敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元由崔志敏负担。反诉案件受理费2390元由崔志敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  兰汝成人民陪审员  林 杰人民陪审员  孔繁萍二〇一九年十二月二十三日书 记 员  关 佩