广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初2867号 原告：胡诚光，男，1969年12月5日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。 原告：王水红，女，1974年10月4日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。 两原告共同委托诉讼代理人：韦石岳，宾阳县法律事务中心法律工作者。 两原告共同委托诉讼代理人：黄美珍，宾阳县法律事务中心法律工作者。 被告：何燕珍，女，1953年5月10日出生，汉族，住广西宾阳县。 被告：陆铁战，男，1976年12月4日出生，汉族，住广西宾阳县。 原告胡诚光、王水红与被告何燕珍、陆铁战房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡诚光、王水红及其二人共同委托诉讼代理人韦石岳，被告何燕珍到庭参加诉讼。被告陆铁战经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告胡诚光、王水红向本院提出诉讼请求：一、解除原被告于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同书》；二、判令被告返还原告74万元并支付利息（利息计算：以74万元为基数，按银行同期贷款利率标准计算，自2017年3月15日起至本案实际履行完毕之日止），同时补偿原告缴纳的房产转让契税6690元损失；三、判令被告赔偿原告损失29.6万元；四、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告胡诚光、王水红明确第一项诉讼请求为：原被告于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同书》于2019年7月2日解除；诉讼过程中，原告胡诚光、王水红放弃第三项诉讼请求。事实与理由：被告因资金困难等原因，曾于2016年12月至2017年3月对外张贴广告出卖位于宾阳县的房屋。在此期间，原告也曾多次就该房产买卖的事宜与被告协商。经多次讨价还款，双方最终以148万元成交，并于2017年3月15日达成《房屋买卖合同书》，原告依约于2017年3月15日将74万元购房款汇入被告指定的陆铁战邮政银行账户，有收据为证。原告于2017年6月12日到有关部门缴纳了房产转让契税。但经原告多次催促，被告未将房屋交付给原告，也未协助原告办理该房产权属变更登记过户等有关手续，以各种理由拖延至今，导致原告至今未办理上述手续。被告反而将原告所交付的购房款用于购买他处的商品房。原告曾向宾阳县人民法院起诉要求被告履行合同义务，在该案诉讼中，《房屋买卖合同书》所涉及的另一权利人陆良乾（被告何燕珍之夫、被告陆铁战之父）以对所签订的《房屋买卖合同书》内容不知情并不同意为由，否认该《房屋买卖合同书》对其效力，为此宾阳县人民法院作出（2017）桂0126民初4188号民事判决，判决确认原、被告签订的《房屋买卖合同书》无效。原告不服该判决上诉，南宁市中级人民法院于2019年4月30日作出（2018）桂01民终8072号民事判决，改判确认原、被告于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同书》有效。综上所述，原告认为由于《房屋买卖合同书》所涉及的另一权利人陆乾良对原、被告所签订的《房屋买卖合同书》不予认可，否定《房屋买卖合同书》对其效力，致使原、被告所签订的《房屋买卖合同书》无法履行，签订该合同的目的无法实现，依法应予以解除。《房屋买卖合同书》无法履行是被告造成的，依法应由被告承担全部责任。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，望能判如所请。 被告何燕珍辩称，被告何燕珍对原告提出的第一、二项诉讼请求没有异议；对第三项诉讼请求有异议，被告何燕珍只能按照银行贷款利率支付利息。双方签署房屋买卖合同后，被告何燕珍的丈夫陆良乾不同意出售涉案房屋，被告何燕珍便将这一情况告知案外人胡声光，但不知道案外人胡声光是否转告给原告。被告何燕珍曾与原告协商拿回房产证以便去银行贷款来返还本案款项，但原告迟迟未予答复。被告无钱返还本案款项。 被告陆铁战未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下： 原告胡诚光、王水红系夫妻关系，被告何燕珍与案外人陆良乾系夫妻关系，被告陆铁战系被告何燕珍与案外人陆良乾的儿子。2016年12月至2017年3月期间，被告陆铁战对外张贴广告转让被告何燕珍、案外人陆良乾共有的位于广西宾阳县的房屋。原告胡诚光、王水红有意购买该房屋，便委托原告胡诚光堂哥胡声光与被告何燕珍、陆铁战商议购房事宜。经过双方协商，2017年3月15日原告王水红与被告何燕珍、陆铁战签订了《房屋买卖合同书》，因原告胡诚光未到场，原告王水红在该合同上的“买方”处代签了原告胡诚光的名字，被告陆铁战未经案外人陆良乾同意及授权，代签了案外人陆良乾的名字，案外人胡声光作为见证人签字确认。该合同主要约定：一、被告何燕珍、陆良乾转让其位于宾阳县房屋，房款总价1480000元，原告先支付被告何燕珍、陆铁战订金740000元，并约定双方办理房屋过户登记后，原告一次性付清余款；二、原告支付订金后，如被告有意或故意找借口拖延时间办理相关手续造成该房屋买卖不成的，被告有责任赔偿双倍订金给原告；三、办理相关手续期限在三个月内，如果办不了，被告退回原告所交的定金。合同签订当日，被告何燕珍将土地使用权证与房屋产权证交给两原告保管，两原告也于当日将740000元汇入被告陆铁战在邮政储蓄银行的账户。后两原告要求两被告、案外人陆良乾协助办理房屋过户手续，案外人陆良乾以不知情为由拒绝协助办理过户手续。 另查明，涉案房屋原坐落于广西宾阳县黎塘镇金龙大道东段城南小区贸易局片第一排向东8号，土地证号为宾国用（2011变）第535号，土地使用权人登记在被告何燕珍名下，后该房屋地址更改为宾阳县，房权证号为宾阳房权证黎房字第××号、宾阳房权证黎房字第××号，该房屋登记在被告何燕珍与案外人陆良乾名下，属被告何燕珍与案外人陆良乾共同共有。两原告与被告何燕珍、陆铁战签订合同后，两原告委托案外人胡声光于2017年6月12日到宾阳县地方税务局交纳了涉案房屋的契税6690元，但该房屋至今尚未交付，亦未办理权属变更登记。 再查明，两原告于2017年10月31日将两被告、案外人陆良乾起诉至本院，并提出如下诉讼请求：一、确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告继续履行《房屋买卖合同书》，并协助原告办理宾阳县房产【国有土地使用证号：宾国用（2011变）第535号，房屋所有权证号：宾阳房权证黎房字第20110252-××2、20110252-××号】变更登记过户手续；三、本案诉讼费全部由被告承担。本院于2017年12月26日作出（2017）桂0126民初4188号民事判决书，判决如下：驳回胡诚光、王水红的诉讼请求。胡诚光、王水红不服该判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院于2019年4月30日作出（2018）桂01民终8072号民事判决书，判决如下：一、撤销广西壮族自治区宾阳县人民法院（2017）桂0126民初4188号民事判决；二、胡诚光、王水红与何燕珍、陆铁战于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同书》为有效合同；三、驳回胡诚光、王水红的其他诉讼请求。该判决于2019年7月2日发生法律效力。 又查明，原告胡诚光、王水红提起本案诉讼后，本院于2019年11月14日将被告何燕珍、陆铁战的应诉材料送达给被告何燕珍。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陆铁战经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”原告胡诚光、王水红诉讼过程中自愿放弃第三项诉讼请求，属于其二人的权利处分，本院予以尊重。 本案的争议焦点在于:一、涉案《房屋买卖合同书》应否解除;二、被告何燕珍、陆铁战应否返还原告胡诚光、王水红74万元并支付利息；三、被告何燕珍、陆铁战应否赔偿原告胡诚光、王水红房产转让契税6690元损失。 关于涉案《房屋买卖合同书》应否解除的问题。原告胡诚光、王水红与被告何燕珍、陆铁战于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应全面履行自己的合同义务。但被告陆铁战未征得涉案房屋共有人陆良乾同意便代其签订本案《房屋买卖合同书》，构成无权处分，在涉案房屋共有人陆良乾对被告陆铁战的代签合同行为不予追认且不同意出售涉案房屋的情况下，被告何燕珍、陆铁战无法将涉案房屋过户给原告胡诚光、王水红，构成根本违约。故原告胡诚光、王水红诉请解除原告胡诚光、王水红与被告何燕珍、陆铁战于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同书》，合法有据，本院予以支持，但合同解除的时间应为应诉材料送达的时间即2019年11月14日。 关于被告何燕珍、陆铁战应否返还原告胡诚光、王水红74万元及支付利息的问题。双方于2017年3月15日签订《房屋买卖合同书》后，原告依约支付被告74万元订金。因《房屋买卖合同书》客观上无法履行，依照《房屋买卖合同书》约定“办理相关手续期限在三个月内，如果办不了，被告退回原告所交的定金”，现原告胡诚光、王水红诉求被告何燕珍、陆铁战返还74万元订金及按照银行同期贷款利率支付利息，合法有据，本院予以支持。但利息起算时间应从签署《房屋买卖合同书》三个月后即2017年6月16日开始计算。对原告胡诚光、王水红诉求2017年3月15日至2017年6月15日期间的利息，本院不予支持。 关于被告何燕珍、陆铁战应否赔偿原告胡诚光、王水红房产转让契税6690元损失的问题。根据审理查明的事实可知，两原告委托案外人胡声光于2017年6月12日到宾阳县地方税务局交纳了涉案房屋的契税6690元，但该房屋至今尚未交付，亦未办理权属变更登记，造成原告胡诚光、王水红房产转让契税损失，故原告胡诚光、王水红诉求被告何燕珍、陆铁战赔偿房产转让契税6690元损失，合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告胡诚光、王水红与被告何燕珍、陆铁战于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同书》于2019年11月14日解除； 二、被告何燕珍、陆铁战于本案判决生效之日起十日内返还原告胡诚光、王水红订金740000元； 三、被告何燕珍、陆铁战于本案判决生效之日起十日内支付原告胡诚光、王水红利息（利息以740000元为基数分段计算：1.按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年6月16日起计算至2019年8月19日止；2.按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至被告何燕珍、陆铁战实际清偿之日止；） 四、被告何燕珍、陆铁战于本案判决生效之日起十日内赔偿原告胡诚光、王水红房产转让契税损失6690元； 五、驳回原告胡诚光、王水红的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费20784元，保全费5000元，共计25784元，由被告何燕珍、陆铁战负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦松君 审 判 员  青 晴 人民陪审员  蒙少华 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  谢婷婷