江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8102号上诉人（原审被告）:郭广树，男，1953年10月13曰出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：程潜，徐州市铜山区恒泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中建八局第三建设有限公司徐州分公司，住所地徐州市民主南路61号四楼。法定代表人：王士群，该公司经理。委托诉讼代理人：邵元,江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈兆峰，江苏清正苑律师事务所律师。上诉人郭广树因与被上诉人中建八局第三建设有限公司徐州分公司(以下简称中建八局三建徐州公司)租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初6576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭广树及其委托诉讼代理人程潜，被上诉人中建八局三建徐州公司的委托诉讼代理人邵元、沈兆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭广树上诉请求：依法改判上诉人向被上诉人返还2018年12月31日之后的租金258600元或发回重审，并由中建八局三建徐州公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清。一、郭广树之子郭鹏飞于2016年1月15日在涉案租赁场地注册的铜山区富信建筑材料租赁站，因此涉案场地可用于存放建筑器材。当事人双方所签《租赁合同》明确约定：“租赁用途为存放建筑材料及设备工具，此场地不得建设大型厂房、仓储设施”。但由于中建八局三建徐州公司违反合同约定，在场地上堆放了大量的活动板房，导致茅村镇人民政府下达停业通知书，该后果应由被上诉人承担。二、2018年8月下旬，中建八局三建徐州公司仍然在使用涉案租赁场地，被上诉人实际搬离时间为2018年12月底，因此，即便是人民法院判决双方解除租赁合同，解除期限也应为2018年12月底，郭广树应返还租金应为2018年12月31日之后的租金,即258600元。中建八局三建徐州公司辩称，一、由于政府下发停业通知，被上诉人按照上诉人要求于2018年4月29日决定搬离，自此导致合同目的不能实现，合同就此解除；上诉人所称郭鹏飞2016年注册的土地可以存放材料，但该土地与本案无关联性，而且政府要求搬迁发生在2018年，因此并不能证明上诉人的观点。上诉人将违反法律法规不能出租的土地出租给被上诉人使用，应由其承担相应的不利后果，不能从非法行为中获益。二、根据录音内容可证明双方已就合同的解除时间和租金返还协商达成一致。因此应当以2018年5月1日为时间节点返还租金，从2018年12月31日起算返还租金无事实及法律依据。中建八局三建徐州公司向一审法院起诉请求:1、解除合同；2、判令郭广树立即返还租金307000元（三十一个月）元及逾期利息（以307000元为本金，自2018年5月1日起按照同期银行贷款利率计算至付清之曰）;3、判令郭广树赔偿损失（运费）137800元；4、本案诉讼费由郭广树承担。一审法院认定的事实，2017年4月12日，郭广树（出租单位、甲方）与中建八局三建徐州公司（承租单位、乙方）签订《仓库租赁合同》，双方约定：租赁地点为铜山县茅村镇赵庄村康腾科技公司南侧空地;租赁面积15.68亩；租赁时间2017年4月1曰至2027年12月31日，共计10年8个月；租赁用途为存放建筑材料及设备用具，此场地为农业用地，不得建设大型厂房、仓储设施；租赁单价为2017年4月1曰至2022年3月31日，5000元/亩/年，2022年4月1曰至2027年12月31日，7000元亩/年；承租单位（以下简称乙方）于本合同签订完三个工作日内向出租单位（以下简称甲方）一次性支付2017年4月1日至2022年3月31曰租金，共计人民币叁拾玖万贰仟元整（¥392000元），2022年1月31日前乙方向甲方一次性支付2022年4月1曰至2027年12月31曰租金，共计人民币陆拾贰万壹仟捌佰元整（¥621800元），在租赁期内，租赁场地水电费由乙方自行承担；甲方应保证场地使用权属于甲方名下，在乙方使用期间，甲方不得将场地转租给他人，或以租金价格不合适，场地需自行使用等原因停止将场地租赁给乙方；甲方应提供电源点供乙方使用；甲方应做好相邻环境或相关方相邻权沟通协调，如周围管线、道路、建筑物、周围居民等；甲方应做好厂区铁围墙栅栏，并把场区农作物推平去除交付乙方使用；甲方需提供本合同约定内土地的使用权证书面证明（复印件即可，乙方留存)；乙方租赁期间，经甲方同意，乙方可根据材料存放要求，对场地进行规划、整平，费用由乙方自行承担；乙方应按时给甲方支付租金；甲方需在收到乙方支付的第一笔租金十个工作曰之内完成场地交付；双方通过协商解决合同纠纷，如协商不成，向合同签订所在当地人民法院起诉；若双方违反以上合同条例，另一方有权解除该合同，合同解除后，违约方按已付金额的20%作为违约金向另一方支付。原、郭广树在合同底部签名盖章。合同签订后，中建八局三建徐州公司按照合同约定向郭广树支付了5年的租金392000元，郭广树向中建八局三建徐州公司开具了收据。后徐州市铜山区茅村镇政府向郭广树建筑材料堆放点下发停业通知书，要求郭广树立即停产，自行关闭并清除原料、产品和生产设备。2018年4月29日，郭广树与中建八局三建徐州公司的工作人员联系，称强拆第二天早八点半就会拆到郭广树处,要求中建八局三建徐州公司多派车进行搬迁。2018年5月1曰，中建八局三建徐州公司工作人员告知郭广树板房基本已搬完，继续搬其他物品。2018年5月21日，中建八局三建徐州公司的工作人员与郭广树进行电话联系关于租金退还问题，郭广树陈述：“明天就要来拆房子，我也没有办法，该怎么办就怎么办吧。退还租金我暂时没这个钱，我把我和我家属的工资卡给你。我知道租金你们是一次性付清的，但是现在我拿不出钱，因为我在搞其他的，就跟叫你搬家的一样，但是这个钱我认。搬运费就更别提了，我知道作为企业也好，个人也好都想把这个损失的钱降到最低，这都人之常情，但是这个是政府行为，我也没法弄。交通部说30米内不能搞大型建筑和高树，这个以往是有规定，其实我是14年元月15日就办了这个营业执照，土地所长说他不认这个。你们也是国有企业单位，实话不瞒你，叫我退去年的租费门都没有。他是个政府行为，咱没法履行合同，你要我现在退,别说连去年的，减一半钱现在我也不能给你退，我没有钱。我想及时退，我现在没有钱，我就是借也得给我点时间吧，这能借多少，要不投资，还不会赔那么多了。我现在还不能许诺你，你要不相信明天可以把我们夫妻俩工资卡余钱还钱。”郭广树当庭提交铜山区锦拓种植园及铜山区富信建筑器材租赁站营业执照，经营者均为郭鹏飞，注册日期均为2016年1月15曰。2019年1月21日，案外人徐州顺平吊装运输有限公司为中建八局三建徐州公司开具两张共计137800元的随车吊运费发票，2019年7月9日，案外人出具情况说明一份，内容为：我公司于2018年为中建八局第三建设有限公司徐州分公司搬迁茅村仓库（包括吊装），搬迁完成后收搬运费137800元以上事实，有中建八局三建徐州公司提交的租赁合同、银行付款凭证、收据、茅村镇政府通知、通话录音、微信截屏、发票及说明，郭广树提营业执照，原、郭广树的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中建八局三建徐州公司租赁郭广树的场地存放建筑材料及设备用具，郭广树按照合同约定支付了租金。后徐州市铜山区茅村镇政府向郭广树建筑材料堆放点下发停业通知书，要求郭广树立即停产，自行关闭并清除原料、产品和生产设备。为此中建八局三建徐州公司根据郭广树要求于2019年5月1曰搬出租赁场地，此时应视为双方就场地的租赁使用情况协商一致，租赁合同解除。郭广树抗辩称本案所涉场地由郭广树儿子郭鹏飞于2016年1月15日在此注册了铜山区富信建筑材料租赁站，从事建设器材租赁服务，涉案场地是可以用于存放建筑器材的；双方所签租赁合同是合法有效的，不存在合同法所规定的法定解除事由；而且中建八局三建徐州公司至今尚有部分建材堆放在涉案场地等。对此一审法院认为，中建八局三建徐州公司系与郭广树签订租赁合同，并非与案外人郭鹏飞签订，且郭广树无证据证明铜山区富信建筑材料租赁站的土地系本案的涉案土地，中建八局三建徐州公司提交的通话录音也证实了郭广树因政府下发通知而要求中建八局三建徐州公司搬迁的事实，故对郭广树的该抗辩意见本院不予采纳。涉案租赁合同解除后，郭广树应当将剩余的租金返还给中建八局三建徐州公司。中建八局三建徐州公司要求郭广树返还剩余租金307000元请求，经核算，不违反相关法律规定及双方的约定，予以支持。因中建八局三建徐州公司自2018年5月1日起即从涉案租赁场地搬出，无法继续使用该场地，故从该日起中建八局三建徐州公司即应将已收取的租赁费返还中建八局三建徐州公司，现中建八局三建徐州公司主张郭广树应自2018年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期利息，该主张不违反法律规定，亦予支持。中建八局三建徐州公司主张郭广树赔偿搬运损失137800元，因该笔费用并非郭广树的违约行为导致，中建八局三建徐州公司要求郭广树给付该费用没有法律依据；另外，如果合同能够继续履行，在履行期限届满后，中建八局三建徐州公司可能仍需支出相关费用，该费用并非中建八局三建徐州公司必然产生的损失；案外人徐州顺平吊装运输有限公司出具的发票及证明均系搬迁后开具，与中建八局三建徐州公司搬迁时间不相吻合，是否系因本次搬迁产生的费用不能确定；故对中建八局三建徐州公司的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告郭广树于判决生效后十日内返还原告中建八局第三建设有限公司徐州分公司租金307000元及利息（利息计算：以307000元为本金，自2018年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日）；二、驳回原告中建八局第三建设有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。二审中，郭广树向本院提交了下列证据：1、茅村镇赵庄村委会出具的证明一份，拟证明被上诉人于2018年底才将其在涉案租赁场地上物品搬出。2、照片打印件两张，拟证明目前被上诉人仍有部分物品存放于租赁场地。经质证，中建八局三建徐州公司认为证据1形式不合法，应当有出具人个人签字或者负责人签字，且村委会与上诉人有利害关系，上诉人是租用的村委会村民的土地，涉及到集体土地，该证明与上诉人的陈述、一审中的录音和微信互相矛盾，被上诉人从未接到村委会要求我方搬离的通知，自始至终都是上诉人拿着镇政府的文件来找被上诉人，文件要求是2018年5月1日搬离，该证据系虚假证据。对证据2不予认可。二审中，郭广树陈述：整改通知是村委会大队的人在2018年4月20日左右发给我的，盖的可能是镇政府的公章，通知的内容是因为脏乱差要求整改。镇里是二十几日的书面通知，在这之前村里有口头通知。接到书面通知后紧接着就告诉被上诉人说镇里要求5月1日搬离，当时我也向镇里说了，就这几天搬不完，最少也得3个月时间。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”依据郭广树二审中的陈述，能够认定郭广树在接到徐州市铜山区茅村镇政府下发的整改通知书后（要求在2018年5月1日前搬离），随即与中建八局三建徐州公司对涉案租赁事宜进行协商。结合一审证据显示的内容，微信聊天记录中郭广树于2018年4月29日“沈总对不起，强拆今已开始，明八点半到我处，恭请配合，谢谢了”（对方回复：尽全力配合）“尽量多派车为感”“请明八九点有多部车搬货”，郭广树于2018年5月1日“据说强拆今去验”，对方回复“板房基本已搬完，今天接着搬其他东西”。结合上述微信聊天内容、郭广树二审中的陈述以及一审中谈话录音，上述证据与一审中中建八局三建徐州公司提供的停业通知单内容相互印证，能够认定中建八局三建徐州公司接到郭广树通知后，于2019年5月1日前便开始组织人员进行搬离。自2019年5月1日起，中建八局三建徐州公司签订涉案租赁合同的目的已不能实现，租赁合同已不具备继续履行的条件。此时，一审法院以2019年5月1日作为时间节点，并以此作为认定郭广树返还租金的起算时间，符合本案客观实际。综上，郭广树的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1010元，由上诉人郭广树负担。本判决为终审判决。审判长 王 超审判员 费 蜜审判员 孙守明二〇一九年十二月三十日书记员 王俞卜