陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕09民终1052号 上诉人（原审原告）：黄凌霄，男，1968年1月2日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：刘新，陕西理衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西贵豪房地产开发有限公司，住所地陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：丁西贵。 委托诉讼代理人：丁尔伟，男，系公司员工。 上诉人黄凌霄因与被上诉人陕西贵豪房地产开发有限公司（以下简称“贵豪房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄凌霄及其委托诉讼代理人刘新，被上诉人贵豪房地产公司委托诉讼代理人丁尔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄凌霄上诉请求:撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由:1.黄凌霄与贵豪房地产公司之间的房屋买卖合同合法有效，黄凌霄已经支付购房款，贵豪房地产公司已将房屋交付给黄凌霄，并且到安康市房管局办理预抵押登记。没有办理房地产所有权登记，并不影响黄凌霄已购买并拥有该房屋的事实，一审法院不能以未进行产权登记否认买卖行为。2.一审判决错误，网签登记是监管机关为了履行监管职责的一种方法，不是房屋产权登记的法定要件。一审仅凭网签登记判决涉案房屋所有权，违反法律规定。 贵豪房地产公司辩称：我公司认为，涉案房子应当归黄凌霄所有，认可黄凌霄的上诉意见。 黄凌霄向一审法院起诉请求：1.确认安康市汉滨区XX路XX号XX幢XX单元的商铺归黄凌霄所有。2.判令贵豪房地产公司继续履行房屋买卖合同义务，配合黄凌霄完成房屋的确权备案。3.本案诉讼费用由贵豪房地产公司承担。 一审法院查明，2013年5月2日，黄凌霄与贵豪房地产公司签订编号为GF-XXXX-XXXXX商品房买卖合同，合同约定：“黄凌霄购买商品房为贵豪房地产公司位于XX路XX号XX幢XX单元XX—7拖2—7，1—8拖2—8,3—1号房屋，建筑面积共1725.10平方米，该商品房单价每平方米17390.2960元，总金额叁仟万元整。买受人于2013年5月2日支付房款计人民币壹仟伍佰万元整,余款计人民币壹仟伍佰万元整办理银行按揭。”并就违约责任等事项进行了约定。2013年7月15日,贵豪房地产公司向黄凌霄出具了销售不动产统一发票,金额共计1500万元,并加盖贵豪房地产公司发票专用章。 2013年7月16日,黄凌霄、南明红与长安银行安康分行签订个人购房借款合同(长银安房贷XXX号),合同约定，黄凌霄、南明红向长安银行安康分行借款1500万元用于购买安康市XX路XX号XX幢XX单元XX房,建筑面积1725.10平方米,并由贵豪房地产公司作为保证人为其提供担保,黄凌霄、南明红以该房作为向长安银行的抵押物。同时,安康市百信酒业商贸有限公司、安康市金盛典当有限公司分别与长安银行安康分行签订了保证合同,为长银安房贷（XXXX）XXX号个人购房借款合同提供保证担保。此外,黄凌霄、南明红还与长安银行安康分行签订个人连带责任保证书,为长银安房贷（XXXX）XXX号个人购房借款合同提供保证担保。黄凌霄与长安银行安康分行曾在安康市房地产业管理局办理房地产抵押预登记,但没有办理抵押登记。另查明，安康市汉滨区法院在审理吕春阳诉贵豪房地产公司商品房买卖合同纠纷一案中，查封了贵豪房地产公司位于安康市XX路XX号567平方米和商业1—302号567平方米的商铺。该案在执行程序中,黄凌霄以查封房产系其所有提出执行异议,陕西省安康市汉滨区法院于2016年6月1日作出（2016）陕0902执异28号执行裁定书,以李某某与黄凌霄均提供了购房合同,执行中无法认定房产的所有权为由驳回黄凌霄的执行异议。李某某遂对查封该房屋提出执行异议之诉，陕西省安康市汉滨区法院于2017年9月21日作出（2016）陕0902民初1334号民事判决书，判决李某某与第三人贵豪房地产公司签订的商品房买卖合同为有效合同；停止对贵豪房地产公司开发的位于安康市XX路XX号XX幢XX即301、302商铺的执行。陕西省安康市汉滨区法院于2018年3月15日作出（2018）陕0902执457号执行裁定书，裁定解除对贵豪房地产公司所有的位于安康市XX路XX号“贵豪华庭”商业1-301号567平方米和商业1-302号567平方米商铺的查封。陕西省安康市汉滨区法院依法向安康市房管局调取贵豪华庭第X幢X单元产权登记情况，安康市房管局房屋产权产籍所档案馆出示了《房屋权属登记信息查询结果表》，查询结果显示：“1.此处房屋无登记信息存在。2.此处房屋登记信息无设限标注。查询位于贵豪华庭第X幢X单元1—0107拖2—0207,1-0108拖2—0208、3F号在我所档案馆2000年成立至今的档案系统内无产权登记信息。”安康市房产管理局住房信息服务中心《贵豪华庭X—X层网签情况摘要》中未记载有黄凌霄的网签信息。 一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”故黄凌霄要求确认安康市汉滨区XX路XX号XX幢XX单元的商铺归黄凌霄所有，不予支持。黄凌霄提交《房屋登记查询结果》，认为贵豪华庭X幢X单元房屋已办理了抵押预登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故黄凌霄以办理抵押预登记为由，要求确认房屋所有权，该理由不予采信。黄凌霄诉请贵豪房地产公司继续履行房屋买卖合同义务，配合黄凌霄完成房屋的确权备案，但黄凌霄诉请的房屋与安康市房产管理局出具的网签信息登记表所载明的网签信息不相符。且不动产的物权变动以登记为准，确认合同的效力不能等同于取得物权效力，故黄凌霄的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:驳回黄凌霄的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人黄凌霄围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄凌霄提交的第一组证据为五份书证，分别为：一、2018年2月7日安康市房产管理局出具的《房屋登记信息查询结果》，拟证明黄凌霄所购买房屋已办理抵押登记；二、2019年9月20日由安康市房屋产权管理所档案馆查询的《房屋权属登记查询结果表》，拟证明涉案房屋产权人是黄凌霄；三、2019年12月24日不动产登记中心出具的《不动产登记查询资料查询结果证明》，拟证明不动产产权人是黄凌霄；四、五、即不动产登记中心出具的预抵押登记材料和2019年6月13日《预售商品房合同备案情况说明》，拟证明贵豪房地产公司和李某某没有网签备案，涉案房屋在行政机关进行了预抵押登记。 黄凌霄提交的第二组证据为四份书面证据，分别为：一、2015年6月27日南明红微信朋友圈招租广告；二、2015年5月1日黄凌霄与长安银行签订的《房屋租赁合同》；三、2016年4月25日黄凌霄与艾某某签订的《租房合同》及交易明细；拟证明，2014年9月之前贵豪房地产公司把涉案房屋交付，黄凌霄就已经实际占有该涉案房屋；四、照片四张，其中三张彩色照片是2019年6月之前拍摄，黑白照片是2016年4至5月拍摄，拟证明房屋一层到三层是一整体。 黄凌霄提交的第三组证据分别为：一、2015年9月15日安康市汉滨区法院第15号查封公告；二、2018年7月27日安康市汉滨法院第130号查封公告；三、2018年7月18日安康市汉滨区法院2723号民事裁定书；四、2018年7月19日安康市汉滨法院的质证调解笔录；拟证明贵豪房地产公司与李某某就涉案房屋出售所办理网签的行为发生在法院查封期间，所以不具有真实性，李某某强行占有房屋的时间是2018年7月。 贵豪房地产公司对黄凌霄提交的以上证据的质证意见为：对黄凌霄提交的所有新证据的合法性、真实性、关联性均无异议。 经审查，本院对黄凌霄提交的新证据的真实性、合法性、关联性予以认定。经二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点即黄凌霄能否基于与贵豪房地产公司之间的《商品房买卖合同》对涉案房屋物权主张权利。本案中，黄凌霄的诉讼请求包括确认安康市汉滨区XX路XX号XX幢XX单元的商铺归黄凌霄所有；判令贵豪房地产公司继续履行房屋买卖合同义务，配合黄凌霄完成房屋的确权备案。经查，涉案房屋黄凌霄已与贵豪房地产公司签订了《商品房买卖合同》，黄凌霄履行合同约定的付款义务时，贵豪房地产公司向其交付了房屋，因黄凌霄就涉案房屋购房款向长安银行股份有限公司安康分行借款支付，故办理了不动产抵押预登记。现黄凌霄要求确认涉案房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产权利的设立、变更、转让和消灭，经登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。即当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才发生房屋所有权变动的法律后果。虽该条规定了不经登记发生法律效力的例外情形，但例外情形是指依法属于国家所有的自然资源所有权、非依法律行为而发生的物权变动情形等。本案当事人因订立商品房买卖合同而发生物权变动，不属于可不经登记便直接发生房屋所有权变动效力情形。故黄凌霄在未进行房屋所有权转让登记的情形下，直接要求确认涉案房屋所有权归其所有，本院不予支持。 关于黄凌霄主张由贵豪房地产公司继续履行房屋买卖合同义务，配合黄凌霄完成房屋的确权备案的请求。因双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，且该合同第十五条规定，贵豪房地产公司作为出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。并约定了如因出卖人的责任，买受人黄凌霄不能在规定时限内取得房地产权属证书的违约责任。现黄凌霄依照合同约定请求贵豪房地产公司继续履行对涉案房屋确权备案的请求，符合法律及双方合同约定，应予支持。贵豪房地产公司在诉讼中提出，因建设项目存在变更规划行为，客观上导致目前无法办理涉案房屋所有权转让登记，故贵豪房地产公司应在具备物权登记条件后的合理期限内配合黄凌霄完成房屋物权登记。 综上所述，黄凌霄上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初1825号民事判决； 二、由陕西贵豪房地产开发有限公司在具备物权登记条件后一个月内，配合黄凌霄在房屋产权管理部门完成贵豪华庭第X幢X单元1—7拖2—7，1—8拖2—8,3—1号房屋物权登记； 三、驳回黄凌霄的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由陕西贵豪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 帅文婷 审 判 员 巩伟军 审 判 员 张忠全 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 贾 典 书 记 员 陈嘉璐 1