湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初11247号原告：武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区环保中路188号1号厂房D102。负责人：范晓燕，财务经理。委托诉讼代理人：汪瑶，女，1996年2月9日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈明涛，湖北瀛楚律师事务所律师。被告：湖南普林斯顿环保科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区金海路128号领智工业园第A2栋401-403号。法定代表人：王志，总经理。原告武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司（以下简称原告）与被告湖南普林斯顿环保科技有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江瑶、陈明涛到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付欠付的物业管理费16793.36元、水费212.85元、电费3623.84元，合计20630.005元；并以该数额为基数，依据法律规定、合同约定支付违约金5506.2元，合计25796.08元（违约金暂计算至2019年8月19日），直至付清全部物业管理费、水费、电费为止；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月23日，长沙东湖高新投资有限公司与原告签订《长沙东湖高新国际研创中心前期物业服务委托合同》。双方在合同中约定，自合同生效之日起，原告负责该园区物业的经营和管理，并代为收取园区业主或者实际租户的水电费。同年7月5日，被告公司工作人员周四海代表被告与长沙东湖高新投资有限公司签订《租赁合同》，承租前者开发的雨花区金海路128号领智工业园（推广名：国际研创中心）第A2幢4层401、403号房屋。7月18日，被告公司工作人员周四海就该租赁的房屋与原告签订了《前期物业服务协议》，双方在合同中对物业服务的相关内容、物业费的缴纳、水电费的代缴、违约责任作出相应约定。双方之间的《前期物业服务协议》签订后，原告按照合同约定对该园区的物业进行经营和管理，并按照合同中约定的标准提供对应的服务和出具对应的缴费增值税发票。被告自原告接收该园区物业管理经营后，向原告缴纳了相应的物业管理费、水电费等其他费用直至2018年1月1日。后被告违反《前期物业管理协议》约定，自2018年1月1日起拒缴物业费，直至2018年10月24日，共计欠付物业费16793.36元、水费212.85元、电费3623.84元。因被告无故拒缴物业费等费用，原告通过电话通知、手机微信、邮寄催款函和律师函和上门催要等方式依法向被告主张权利，但被告继续以各种理由予以拒绝。为维护原告合法利益，提起诉讼，请求判如所请。被告未答辩。经审理查明：2016年6月23日，原告与高新投资公司签订《长沙东湖高新国际研创中心前期物业服务委托合同》，约定高新投资公司将长沙国际研创中心工业园区委托原告进行物业管理服务，委托物业总建筑面积为9.7万平方米，最终面积以产权测绘单位面积为准，合同期内物业费用为1.9元/㎡，委托期限自2016年6月1日起至园区业主委员会成立之日。2016年7月5日，被告员工周四海作为被告经办人与高新投资公司签订租赁合同一份，约定被告自愿承租高新投资公司所有的位于雨花区金海路128号领智工业园（推广名：国际研创中心）第A2幢401、403号房屋，所租房屋仅限于从事研发办公业务使用。2016年7月18日，周四海作为被告代表人与原告签订《前期物业服务协议》，双方就上述租赁房屋的前期物业服务达成协议，确认建筑面积为898.87㎡，物业费标准为1.9元/月/㎡，于每季度第一个月10日前交纳，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期（截至下半年首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）之日起按每天千分之五交纳违约金。被告在上述合同落款经办人/代表人处签名，合同落款未加盖被告公司印章。上述合同签订后，被告占有并使用领智工业园第A2幢401、403号房屋，并自2016年7月起按照约定标准向原告交纳物业管理费至2017年年底。因被告未再交纳后续物业管理费并于2018年10月搬离上述物业，原告于2018年12月10日委托湖北瀛楚律师事务所在被告营业场所张贴《律师函》，通知被告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费20494.24元。因被告仍未支付物业费，原告于2019年4月28日向本院起诉周四海，要求其支付2018年1月1日至2019年5月31日期间欠付的物业管理费29033.501元、水费402.15元、电费5612.8元，合计35048.451元等。本院经审理后认为，周四海签订租赁合同及《前期物业服务协议》为代表被告的职务行为，周四海不是案涉物业服务协议的合同相对人，原告要求周四海支付物业管理费，理据不足。本院于2019年7月11日作出（2019）湘0111民初4513号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。在本案审理过程中，原告提交被告物业费欠费统计表载明，2018年1月1日至2018年10月24日，被告欠缴物业费16793.36元。原告提交被告水费、电费欠费统计表载明，被告欠缴水费212.85元，欠缴电费3623.84元。上述事实，有《长沙东湖高新国际研创中心前期物业服务委托合同》、《租赁合同》、《前期物业服务协议》、《律师函》、物业水电费欠费统计表、（2019）湘0111民初4513号民事判决书、当事人的陈述等在卷佐证,足以认定。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告提交的欠费统计表，被告欠缴物业费16793.36元、欠缴水费212.85元，欠缴电费3623.84元。原告张贴律师函向被告进行了书面催交，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。故原告要求被告支付上述费用，本院予以支持。被告欠缴物业费，应按照合同约定支付逾期缴费的违约金。合同约定日千分之五计算违约金标准过高，本院调整为日万分之一。故逾期付款违约金，本院以16793.36元为基数，按照日万分之一的标准，从2018年10月25日起计算至实际清偿之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南普林斯顿环保科技有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司物业费16793.36元及违约金（以16793.36元为基数，按照日万分之一的标准，从2018年10月25日起计算至实际清偿之日止）；二、被告湖南普林斯顿环保科技有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司水费212.85元、电费3623.84元；三、驳回原告武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费453元，因适用简易程序减半收取226.5元，由被告湖南普林斯顿环保科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇一九年十二月二十日书记员  段娟附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。