广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2405号原告：周贤斌，男，1992年2月6日出生，汉族，住址：湖南省安化县，原告：卢思当，女，1996年7月2日出生，汉族，住址：广东省陆丰市，两原告的委托诉讼代理人：吴海东，广东良匠律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：朱绮雯，广东良匠律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，地址：广东省开平市水口镇紫薇路33号1-2座11号铺位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建彪，广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾佑发，该公司职员。原告周贤斌、卢思当与被告开平市水口珠影文体产业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭审理了本案。原告周贤斌及其委托诉讼代理人吴海东，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。后因案情复杂转为适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭审理了本案。原告周贤斌、卢思当的委托诉讼代理人吴海东，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人曾佑发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周贤斌、卢思当向本院提出诉讼请求：l、判令确认原被告签订的《商品房买卖合同》于2019年5月11日解除，合同总金额670058元；2、判令被告向原告返还购房款670058元；3、判令被告向原告返还另一倍定金134011.6元；4、判令被告向原告支付资金占用利息（以670058元为本金，自2017年8月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年5月16日的利息为57555.19元）;5、判令被告向原告支付因主张权利而支出的保全保险费1806元；以上合计863430.79元；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月2日，原、被告签订《商品房认购书》，约定由原告购买被告开发的位于开平市××紫薇路××号铺位（下称标的铺位，商圈名为“珠影广场”）。《商品房认购书》确认购房款为670058元（含定金20万元），被告收到购房款后需与原告签订《商品房买卖合同》并为原告申请办理商铺产权证。认购书签订后，原告当天支付全部购房款670058元（含定金20万元），被告收款后与原告签订了《商品房买卖合同》，确认原告己于2017年8月2日一次性付清房款。《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年10月1日前将标的铺位交付原告，并于交付标的铺位后360日内办理产权登记，但被告至今未能交付铺位，也未能为原告办理标的铺位的产权登记。经原告查询，被告甚至未为原告办理《商品房买卖合同》备案登记。《商品房买卖合同》签订当天，被告要求原告与珠影广场的物管公司“开平市珠影物业管理有限公司”签订《“开平市水口珠影广场”委托租赁协议》，要求原告将标的铺位返租给该物业公司，后经签订补充协议，约定自2017年9月1日起开始计算返租期。即便返租期起算日2017年9月1日视为交付日，被告最晚也应当于2018年8月27日前为原告办理产权登记。经原告多次催促并委托律师向被告出具《律师函》后，被告仍未能履行合同义务。原告签订《商品房买卖合同》的目的在于取得标的铺位的产权，被告的行为已构成根本违约。原告于2019年5月10日再次委托律师向被告出具《律师函》，明确要求《商品房买卖合同》于被告收函之日起解除。合同解除的原因是被告的根本违约行为，被告应当全额返还购房款并双倍返还定金。又因合同定金金额高于合同总金额的20%，故原告按照合同总金额670058元的20％即134011.6元向被告主张双倍返还。被告收取原告670058元购房款期间的资金占用利息也应当由被告承担，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年5月16日的利息为57555.19元。因被告违约，原告为主张权利而支出的诉讼保全保险费也应当由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，原告向法院起诉。被告开平市水口珠影文体产业有限公司辩称：一、被告不同意解除《商品房买卖合同》，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定第二款违约责任处理。三、被告履行返租两期的义务，共返租26802.32元给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、2019年4月8日律师函原件一份、EMS快递单原件一张、EMS快递送达情况打印件1页、2019年5月10日律师函原件一份、EMS快递单原件一张、EMS快递送达情况打印件1页，该证据由原告提供。经核证，被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因上述证据真实合法，内容与本案具有关联性，故本院予以采纳，并根据证据规则认定其证明力。2、广东省农村信用社网银交易凭证打印件一份、电子回单打印件1页，该证据由被告提供。经核证，原告对证据的真实性无异议，对其关联性有异议。该证据具有真实性，但支付租金的主体不是本案的当事人，故与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告取得项目名称为“文体广场一期裙楼1座、地下室商铺”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015051号），有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××共10户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××座商品楼的共391户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2017年8月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于开平市××紫薇路××号铺位，建筑面积为37.99平方米，总价款为670058元。合同第六条关于付款方式的约定“买受人同意出卖人按下列第1方式按期付款：1、一次性付款，于2017年8月2日已付清房款”、第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2017年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”、第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。”、第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。同日，被告给原告支付了购房款670058元。原告以被告在签订《商品房买卖合同》前已将涉案商品房抵押给开平市农信社为由向本院起诉，遂成诉讼。另查明，涉案铺位于2016年10月在开平市不动产登记中心办理了一般抵押登记（在建工程抵押），抵押权人为开平市农村信用合作联社，债务履行期限从2016年10月13日至2021年10月12日。诉讼期间，原告向本院申请财产保全。2019年6月4日，本院作出（2019）粤0783民初2405号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人开平市水口珠影文体产业有限公司的银行存款人民币860000元或者查封、扣押其相应价值的财产。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，开平市住房和城乡建设局在涉案商品房预售许可证上备注包括涉案商品房在内的一批商品房在解押前不得预售，截至原告起诉时，涉案商品房未解押，即涉案商品房不具备商品房预售许可，故此，本院认定原、被告签订的《商品房买卖合同》无效。原告无需请求确认已解除上述的无效《商品房买卖合同》。关于款项的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案《商品房买卖合同》无效，故此，原告请求被告返还购房款670058元，本院予以支持。因涉案《商品房买卖合同》约定的定金条款无效，故此，原告请求被告返还另一倍定金，本院不予支持。原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，该利息应以670058元为基数，从原告支付房款的次日（即2017年8月3日）起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于保全保险费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原、被告对保全保险费的承担没有约定，而且原告对是否采用保险担保的方式进行财产保全具有选择权，保全保险费不是商品房买卖合同必然产生的损失，故此，原告请求被告支付保全保险费1806元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二第一百四十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告周贤斌、卢思当返还购房款670058元及利息（利息计付办法：以670058元为基数，从2017年8月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告周贤斌、卢思当的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12434.3元，财产保全费4820元，合计17254.3元（已由原告周贤斌、卢思当预交17254.3元），由原告周贤斌、卢思当负担2728.3元，被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担14526元。原告周贤斌、卢思当多预交的案件受理费14526元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费14526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴锦鹏人民陪审员  戴国平人民陪审员  卢彩娥二〇一九年十二月六日书 记 员  李瑞云黄超嫦