河北省赵县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀0133民初2716号 原告：李凤芝，女，1955年3月15日出生，汉族，住石家庄市赵县。 委托诉讼代理人：胡伯良，河北来仪律师事务所律师。 被告：石家庄铭基房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区中山东路466号新世纪钻石广场B座15A12。 统一社会信用代码：91130100575528041F。 法定代表人：李军峰，公司董事。 被告：**娟，女，1981年8月18日出生，汉族，住石家庄市赵县。 被告：邢世坤，男，1975年2月27日出生，汉族，住石家庄市赵县。 被告：张英娜，女，1979年6月27日出生，汉族，住石家庄市赵县。 被告**娟、邢世坤、张英娜共同委托代理人：郑想，河北冀联律师事务所律师。 原告李凤芝与被告石家庄铭基房地产开发有限公司、**娟、邢世坤、张英娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李凤芝及委托代理人胡伯良，被告**娟、邢世坤、张英娜及共同委托代理人郑想到庭参加诉讼，被告石家庄铭基房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李凤芝向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告石家庄铭基房地产开发有限公司与被告**娟、邢世坤、张英娜签订的《柏林苑内部认购书》为无效合同；2、请求判令被告石家庄铭基房地产开发有限公司将与被告**娟、邢世坤、张英娜签订的《柏林苑内部认购书》中涉及到的2-4-602、2-4-202、2-4-302三处房产交付给原告；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告石家庄铭基房地产开发有限公司（以下简称“铭基公司”）于2011年11月26日签订《产权置换协议书》，协议书约定，铭基公司占用原告位于赵县.3平方米的宅基地进行住宅建设，并承诺置换给原告四套住宅。但是，协议签订后，被告铭基公司迟迟未按照承诺履行义务。在铭基公司未就涉案土地的性质依法进行性质变更、转让的情况下，铭基公司擅自进行商品房的开发建设。不但如此，铭基公司将占用原告宅基地开发建设的未取得预售许可手续、未进行竣工验收的房产，出售给了被告**娟、邢世坤、张英娜，导致原告合法权益受损。直至2019年，被告**娟、邢世坤、张英娜要对房产进行装修之时，原告才知道，被告铭基公司已经将房产出售给了被告**娟、邢世坤、张英娜。被告铭基公司不但违反承诺，且在未取得预售许可、未进行竣工验收的情况下，对建设的房产进行销售，根据我国《商品房销售管理办法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告铭基公司与**娟、邢世坤、张英娜签订的《柏林苑内部认购书》为无效合同。退一步讲，即使被告之间的认购书是有效的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，涉案的房产也应当由原告优先取得。被告铭基公司时至今日只开发建设了2号楼，其所承诺的1号楼根本未进行施工，客观上，被告铭基公司已经不具备开发建设1号楼的能力，因此，被告铭基公司与**娟、邢世坤、张英娜签订的《柏林苑内部认购书》中涉及到的2-4-602、2-4-202、2-4-302三套房产应当由原告取得。综上，被告铭基公司占用原告宅基地开发建设的房产，违反了我国土地管理法、商品房销售管理办法及相关司法解释，且在未兑现给原告的承诺前，将涉案房产私自出售给被告**娟、邢世坤、张英娜。被告的行为不但违法，还损害了原告的合法权益，故此，诉至法院，请求法院判令被告铭基公司与**娟、邢世坤、张英娜签订的《柏林苑内部认购书》为无效，并判令上述认购书中涉及的2-4-602、2-4-202、2-4-302三套房产由原告取得。 被告**娟、邢世坤、张英娜辩称，一、本案原告无诉讼主体资格，与我们的合同毫无关系，无权提起确认合同无效之诉。二、我们与开发商签订的是预约合同，并非预售合同，原告的主张不能成立，我们与开发商所签订的预约合同合法有效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所作出的强制性规定。而本案中我们的合同名称为《柏林苑内部认购书》，名称中有“认购”字样，《认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，确认了我国长期以来交易实践中预约合同独立的合同效力。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。而且，《柏林苑内部认购书》第八条明确约定：待甲、乙双方签订正式的经政府有关部门的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自动废止。以正式的商品房买卖合同约定为准。这是为双方将来签订正式商品房合同而订立的意向性协议，属预约性质，双方有将来再行订立正式的商品房买卖合同的合意，并无违反法律、法规强制性的规定，当事人意思表示真实、自愿，故该合同应认定为有效。既然作为预约合同的《认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。本案不应适用《审理商品房买卖合同的解释》第二条的规定，因此，原告主张不能成立。三、在原告和开发商根本没有对具体位置、楼层、房号达成一致并没有共同确认、且涉案房屋尚未竣工验收的情况下，不能确定原告的具体拆迁安置房屋，其起诉没有事实和法律依据。本案中我们的房屋是我们用自己多年积攒的血汗钱真金白银购买的，该房屋并已实际交付给我们，与原告无关，原告无权争夺我们的房屋，请求驳回原告起诉。 被告石家庄铭基房地产开发有限公司未出庭也未提交答辩状。 经审理查明，原告系赵县东门村的村民，被告石家庄铭基房地产开发有限公司占用原告位于赵县.3平方米的宅基地进行住宅建设，双方于2011年11月26日签订《产权置换协议书》。2017年10月14日经县房管局、开发商、回迁户代表三方协商出具了《关于加快落实柏林苑回迁安置问题的实施方案》，该方案指出：8号楼属于回迁户安置楼，并确保在2018年3月15日前对8号回迁楼开工建设，在2018年6月底前封顶。现被告石家庄铭基房地产开发有限公司已将2号楼完工封顶，并于2012年12月12日将2-4-302室出售给张英娜并签订了《柏林苑内部认购书》，2013年5月1日将2-4-202室出售给邢世坤并签订了《柏林苑内部认购书》，2013年5月14日将2-4-602室出售给**娟并签订了《柏林苑内部认购书》。至今，被告石家庄铭基房地产开发有限公司仍未对8号楼的实施方案落实到位。原告主张其对2号楼应该优先选择，被告石家庄铭基房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证便与**娟、邢世坤、张英娜签订的《柏林苑内部认购书》，应认定无效并要求将该三处房产交付原告。被告**娟、邢世坤、张英娜主张原告不能提供充分证据证实其所购房产就是原告的拆迁安置房且该房产已交付完毕，与原告并没有利害关系，原告为维护自己的合法权益遂诉至人民法院。 以上事实有原告提供的《产权置换协议书》、《关于加快落实柏林苑回迁安置问题的实施方案》、东门村城中村改造用地范围、赵县行政审批局证明，被告提供的《柏林苑内部认购书》、购房票据，庭审笔录等予以证实。 本院认为，原告主张被告石家庄铭基房地产开发有限公司与**娟、邢世坤、张英娜所签订的《柏林苑内部认购书》无效，因原告并非是该合同的双方当事人，该合同的签订与原告没有直接的利害关系，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。在本案中，原告显然不是本案的适格当事人，故应依法驳回原告的起诉。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一项、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告李凤芝的起诉。 案件受理费18840元，退还原告。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  卜玉辉 人民陪审员  曹立存 人民陪审员  邢献敏 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  刘德洋