甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初633号原告（执行案外人）：李忠善，男，汉族，1979年8月2日出生，住甘肃省景泰县。被告(申请执行人):五矿钢铁兰州有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区甘南路1号黄楼商厦写字楼8层821室。法定代表人:熊韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国义，甘肃西城律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐志华，甘肃西城律师事务所实习律师。第三人(被执行人):甘肃二十一冶建设投资有限公司，住所地兰州市新区住宅小区(瑞岭翠苑)16号楼1单元101室。法定代表人:陈延虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪林强，男，该公司员工。第三人（被执行人）：兰州新区房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区商业服务中心4号楼。法定代表人：路养锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张涛，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：邱剑明，甘肃诺典律师事务所律师。原告李忠善与被告五矿钢铁兰州有限公司（以下简称五矿公司）、第三人甘肃二十一冶建设投资有限公司（以下简称二十一冶投资公司）、第三人兰州新区房地产开发有限公司（以下简称新区房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李忠善，被告五矿公司委托诉讼代理人黄国义，第三人二十一冶投资公司委托诉讼代理人汪林强，第三人新区房地产公司的委托诉讼代理人张涛、邱剑明到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告李忠善向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于兰州新区的房屋，解除对上述房屋的查封；2本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告五矿公司与第三人二十一冶投资公司买卖合同纠纷一案，甘肃省高级人民法院于2017年12月11日作出（2017）甘民终553号民事调解书。该法律文书生效后被告五矿公司申请执行。兰州市中级人民法院于2018年8月14日作出（2018）甘01执141号协助执行通知书：查封新区房地产公司名下的位于兰州新区的房屋在内的298套房屋。原告对兰州市中级人民法院的上述执行行为提出执行异议后，兰州市中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）甘01执异493号执行裁定驳回了原告的异议请求。原告对该执行异议裁定不服，现依法提起执行异议之诉。（2019）甘01执异493号执行裁定书存在适用法律错误、认定事实错误的情形。原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利理由如下:1.案涉房屋不属于甘肃二十一冶建设投资有限公司的财产。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权采取登记生效的原则，在所有权转移登记手续完成后，二十一冶投资公司才取得相应房屋的所有权，而在此之前二十冶投资公司对房屋只是享有物权期待权，尚未取得法律意义上的完全物权。综上案涉房屋目前尚登记在新区房地产公司名下，不属于二十一冶投资公司的财产。执行案涉房屋与前述不动产物权登记制度相矛盾。2.原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利。为购买涉案房屋，原告在贵院查封案涉房屋之前已经与新区房地产公司签订了《瑞岭翠苑房屋认购书》，并己依约支付了定金等相关款项。新区房地产公司已于贵院查封前向原告交付了案涉房屋，原告已合法占有案涉房屋。后因房屋被查封，一直未能办理房屋过户手续。综上，原告与新区房地产公司签订的《瑞岭翠苑房屋认购书》合法有效，依法应当予以保护。被告五矿公司辩称：1.答辩人五矿公司申请法院查封、扣押、冻结涉案房屋有事实依据和法律依据。首先，答辩人五矿公司在执行被执行人二十一冶投资公司买卖合同纠纷一案中追加其股东二十一冶建设集团有限公司为被执行人，而五矿公司申请贵院查封的房产系被执行人二十一冶建设集团有限公司在2012年从新区房地产公司购买，并已支付全部购房款，该房产虽然尚未登记在被执行人二十一冶建设集团有限公司名下，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五条:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(二)被执行人购买的己由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋之规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人二十一冶建设集团有限公司购买的涉案房屋。其次，原告仅仅签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，至今没有签订正式的房屋买卖合同，更没有支付全部购房款，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告虽然签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，支付了部分认购款，但人民法院完全有权查封、扣押、冻结涉案房屋。2.原告请求贵院判决不得执行涉案房屋，并解除查封的诉讼请求根本不符合法律规定，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的规定，原告要排除人民法院对涉案房屋的执行，必须要同时满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十的三项条件，而本案原告仅仅签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，支付部分认购款，但至今没有签订合法有效的书面买卖合同，更没有支付50%以上的购房款，故原告请求法院判决不得执行涉案房屋，并解除查封的诉讼请求根本不符合该条款的规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记之规定，原告要排除人民法院对涉案房屋的执行，必须要同时满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，而本案原告仅仅签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，支付部分认购款，但至今没有签订合法有效的书面买卖合同，更没有支付全部购房款，故原告请求法院判决不得执行涉案房屋，并解除查封的诉讼请求同样不符合该条款的规定。综上所述，答辩人五矿公司完全有权对被执行人二十一冶建设集团有限公司购买的涉案房屋进行查封、扣押、冻结，原告虽然签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，支付部分认购款，但至今没有签订合法有效的书面买卖合同，更没有支付全部购房款，故原告请求法院判决不得执行涉案房屋，并解除查封的诉讼请求根本不符合排除执行的法律规定，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。第三人二十一冶投资公司辩称：原告的购房时间早于法院查封时间且实际支付部分款项并装修入住。原告从新区房地产公司购买案涉房屋，应当保护其权利。第三人新区房地产公司答辩称：与二十一冶投资公司答辩意见一致，案涉房屋不存在一房二买的情形，我方与二十一冶投资公司签订了《商品房风险代理销售合同》将新区房地产公司与二十一冶建设集团有限公司的房屋买卖合同已经解除。应支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告李忠善围绕其诉讼请求提供了以下三组证据：第一组证据：（2019）甘01执异493号执行裁定书，证明目的：原告提起的案外人执行异议之诉合法有效。第二组证据：《购房合同》两份，新区房地产公司出具《收款收据》壹份，二十一冶建设集团有限公司瑞岭翠苑销售部出具《收条》壹份，现金缴款单壹份，证明目的：李忠善已经缴纳购房款184995元。第三组证据：房屋装修照片六张，光盘壹张，入住通知单壹份，证明目的：李忠善已经实际入住涉案房屋。被告五矿公司提供以下六组证据：第一组证据：二十一冶建设集团有限公司与新区房地产公司签订的《房屋买卖合同》、兰州市中级人民法院询问笔录、二十一冶建设集团有限公司购买瑞岭翠苑小区房源明细表；证明目的：兰州市中级人民法院查封、冻结的涉案房屋系二十一冶建设集团有限公司在2012年2月份从新区房地产公司购买，二十一冶建设集团有限公司付清购房款后，新区房地产公司已将500套房屋交付二十一冶建设集团有限公司。第二组证据：甘肃省高级人民法院（2017)甘民终553号民事调解书、兰州市中级人民法院（2018)甘01执141号执行裁定书、协助执行通知书、（2018)甘01执异423号执行裁定书、送达回执及首封房产明细表；证明目的：1、申请执行人五矿公司申请兰州市中级人民法院查封、冻结被执行人二十一冶建设集团有限公司从新区房地产公司购买的298套房屋有事实依据和法律依据；2、五矿公司申请兰州市中级人民法院查封、冻结被执行人二十一冶建设集团有限公司购买的298套房屋中有157套房屋为首封，141套房屋为轮候查封。第三组证据:(2019)甘01执异313号执行裁定书及《瑞岭翠苑房屋团购协议书》；证明目的：新区房地产公司于2018年3月21日将涉案房屋出卖给兰州市中川镇政府，五矿公司在执行过程中兰州市中川镇政府提出不得执行的异议，被法院驳回异议请求，现该法律文书已经生效。第四组证据：律师事务所调查专用证明、兰州新区不动产登记资料查询申请书、天津中院协助执行通知书、甘肃省高院协助执行通知书、兰州市中院（2018)甘01执141号协助执行通知书、威海市文登区法院协助执行通知书；证明目的：截止2019年8月7日兰州新区不动产中心仅仅收到上述四家法院对二十一冶建设集团有限公司购买的房屋进行了查封。第五组证据：兰州不动产登记资料查询结果告知单，证明目的：截止2019年8月19日交行没有在登记系统查封。第六组证据：兰州市中级人民法院协助执行通知书、公示，证明目的：交行在2018年6月1日查封时，上述330套房屋已出售给兰州市中川镇政府。第三人新区房地产公司提供一组证据：《商品房风险代理销售合同》，证明目的：涉案房屋不存在“一房二卖”的情形，我方与二十一冶投资公司签订《商品房风险代理销售合同》将新区房地产公司与二十一冶建设集团有限公司的房屋买卖合同已经解除。本案中原告与新区房地产公司签订了瑞岭翠苑房屋认购书，并且已经实际入住，故应当支持原告的诉讼请求。本院组织到庭当事人对上述证据进行了当庭举证、质证和认证，对此予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实：五矿公司因与二十一冶投资公司买卖合同纠纷一案，经甘肃省高级人民法院二审，于2017年12月11日作出（2017）甘民终553号民事调解书，该调解书确认：“一、经双方核对账目，确认截止2017年12月8日甘肃二十一冶建设投资有限公司欠五矿钢铁兰州有限公司钢材款合计25214294.70元；二、甘肃二十一冶建设投资有限公司在2017年12月30日前向五矿钢铁兰州有限公司偿付50万元，2018年1月30日之前偿付24714294.70元；三、一审案件受理费182961元、保全费5000元，两项合计187961元由甘肃二十一冶建设投资有限公司负担，在2018年1月30日之前向五矿钢铁兰州有限公司付清。二审案件受理费182961元减半收取91480.50元，剩余91480.50元退还甘肃二十一冶建设投资有限公司。”后五矿公司就该调解书向本院申请执行，本院于2018年7月6日作出（2018）甘01执141号协助执行通知书，查封了本案诉争的位于兰州新区“瑞岭翠苑”小区包括18幢2单元1101室在内的298套房产。嗣后，李忠善对该执行行为不服提出异议，2019年7月24日，本院作出（2019）甘01执异493号执行裁定，驳回了李忠善的异议请求。李忠善不服，提起了本案案外人执行异议之诉。另查，2018年1月23日，李忠善与新区房地产公司签订《瑞岭翠苑房屋认购书》约定：认购兰州新区，建筑面积130.85平方米，建筑面积单价4700元／㎡,总房款人民币614995元，定金138080元（可充抵房款）。2018年7月31日，新区房地产公司出具《收款收据》，载明李忠善交瑞岭翠苑18幢2单元1101室房款首付壹拾捌万肆仟玖佰玖拾伍圆整。2012年2月，新区房地产公司（甲方）与二十一冶建设有限公司（乙方）签订《协议书》约定：乙方团购甲方开发的瑞岭翠苑小区建筑面积74600.02平方米，总金额叁亿贰仟陆佰柒拾肆万捌仟零捌拾柒元陆角整的商品房500套。嗣后，双方协商解除该团购房屋买卖事宜，因新区房地产公司无法退还二十一冶建设集团有限公司已缴购房款，双方遂于2017年6月13日再次签订《商品房风险销售代理合同》，约定将前述500套房屋由二十一冶建设集团有限公司交由新区房地产公司以风险代理的方式予以销售。另，2015年12月28日，二十一冶建设有限公司工商登记变更名称为二十一冶建设集团有限公司。二十一冶投资公司与二十一冶建设集团有限公司均系具备独立主体资格的企业法人，二十一冶建设集团有限公司持有甘肃二十一冶建设投资有限公司100%的股权。庭审中，二十一冶投资公司陈述其相关涉案事宜均系受二十一冶建设集团有限公司授权所为。以上事实有当事人提交的（2017）甘民终553号民事调解书、（2018）甘01执141号执行裁定书、（2018）甘01执异423号执行裁定书、（2018）甘01执141号协助执行通知书、《协议书》、《瑞岭翠苑房屋认购书》、《收款收据》、（2019）甘01执异493号执行裁定书及陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，即案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。案外人执行异议之诉的诉讼请求是请求法院停止对执行标的物的执行，目的在于通过诉讼阻却执行标的物的强制执行，所以本案焦点即原告提出的对涉案不动产排除执行的请求，有无事实及法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，分析各方当事人在本案中的相关权利如下：首先，涉案房屋被查封前，原告李忠善与第三人新区房地产公司已签订《瑞岭翠苑房屋认购书》，且本案第三人二十一冶投资公司对双方的该买卖行为亦不持异议，虽然该协议名称为“认购书”，但就其所反映的内容而言，已完全具备买卖合同的实质性要件，该认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故应认定该认购书合法有效，双方签订该认购书的行为符合前述法律所规定的已签订合法有效的书面买卖合同的构成要件。其次，依据庭审举证情形来看，李忠善在签订认购书后，依约向新区房地产公司交付了购房首付款，兰州新区瑞岭物业管理公司向其出具了入住通知单，以上证据充分证明涉案房产在被本院查封前已由原告李忠善实际支配使用，此亦符合前述法律所规定的在人民法院查封之前已合法占有该不动产的相关内容。再次，根据现已查明的事实，李忠善在交付184995元的购房款后，就剩余购房款欲通过向相关银行按揭购买的方式予以支付，但在此过程中，因前述事宜被本院查封，导致其无法办理按揭事宜，故李忠善未能交付剩余购房款及办理房屋所有权登记并非出于其自身原因，在此过程中，其本身并无过错。最后，案涉房屋作为李忠善在兰州新区的居住用房，对其而言属可期待的物权，亦是一种生存利益的体现，五矿公司对二十一冶投资公司的债权是经营利益的体现，在两者发生冲突时，应以生存利益优先。综上，原告李忠善对诉争房屋享有足以排除人民法院对该标的继续执行的民事权益，其要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求符合前述司法解释的规定，故本院对其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于兰州新区的房屋。案件受理费9950元，由五矿钢铁兰州有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院（2019）甘01执异493号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 王 博审判员 陶生莲审判员 阎文虎二〇一九年十二月十八日法官助理玄丝遥书记员彭希晨