广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3741号 原告：张燕，女，汉族，1991年12月3日出生，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莹，广西宇盛律师事务所实习人员。 被告：北海俊辉房地产开发有限公司，住所地北海市北京路东侧、西南大道北侧交汇处海尚芭黎2422号。 法定代表人：陈秋忍，总经理。 委托诉讼代理人：李哲，广西汇百川律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2019年9月3日 开庭日期：2019年10月28日 原告张燕向本院提出如下请求：1、判决被告支付逾期交房违约金22088.2902元（以房价款623963元为基数，按日违约金万分之二的标准从2019年1月1日起计算至被告将取得竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房交付给原告之日止，暂计算至2019年6月26日止的违约金为22088.2902元）给原告；2、判决被告支付律师费1000元（按1000元＋民事判决书判决的逾期交房违约金×8%的标准支付，暂按1000元计算)给原告。事实与理由如下：2017年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，约定：原告购买被告开发建设的、位于北海市海城区河南路以西、重庆路南侧的中港城6幢5层0503号商品房；总房价款为623963元，2017年12月11日前支付首付款313963元，余款310000元申请银行按揭贷款；交付条件为商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；交付期限为2018年12月31日前；被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，被告自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；发生争议时，协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉等。合同附件十一补充协议第七条约定：在履行合同及补充协议发生争议时，双方应当协商解决，协商不成的，任何一方可向人民法院提起诉讼，诉讼费、律师的代理费用、执行费用等，由败诉方承担。原告按约定付清了购房款，但被告至今未能交付符合合同第九条约定的商品房。按合同第十二条的约定，被告应当支付逾期交房违约金给原告，但被告拒绝支付，为此原告特向法院提起诉讼，提出上述请求。 被告俊辉房产公司辩称：一、原告与被告所签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力（含天气原因无法施工、法定节假日、停水停电），如出现重大的不可抗力如战争、地震等，出卖人应在发生之日起15日内告知买受人；2、买受人未能按期付清房款及相关税费；3、因政府政策及指令、其他非出卖人原因影响的。根据被告及工程蓝連单位、施工单位三方确认的签订单及相关证据证实，在整个工程的施工过程中，遭遇天气、法定节假日、政府指令及其他非出卖人原因影响等因素，整个项目从开工到合同约定交房之日共停工240天。天气原因无法施工、法定节假日、停水停电这些不可抗力，是双方在合同中约定的，并没有违反法律规定，如果原告认为这些约定显失公平，应当在签订合同之日起一年内提出变更。而因高考期间的停工、领导考察期间的停工是属于政府的指令，因中央环保督查组进驻广西开展回头看工作，发现北海的砂石供应基地存在环保问题，要求停工整改，这是全北海市人民都知道的，由于砂石等建筑材料无法正常供应，整个北海市工程建设项目无法正常进行施工，这也是全北海市人民都知道的，砂石短缺造成了工程停工是属于其他非出卖人原因影响而停工的因素。因此，涉案工程项目的停工，是符合双方在合同中的约定。二、原告诉讼请求所计算的违约天数错误，人民法院应根据双方的合同约定，扣除合理的停工天数后重新计算违约金。被告根据双方的合同约定，计算被告违约天数如下：原告张燕于2017年12月15日与被告签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2018年12月31日，被告交房时间为2019年6月30日，虽然逾期交房177天，但合理的停工时间为154天，被告违约天数应为23天。 经审理查明：2017年12月15日，原告张燕（买受人）与被告俊辉房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）一份，主要约定被告将位于北海市河南路以西、重庆路以南名为中港城6幢5层0503号房出卖给原告，房屋建筑面积为130.83平方米，单价每平方4769.27元，房屋总价为623963元，付款方式为按揭贷款；第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付符合已经取得建设工程竣工验收备案证明文件以及已取得房屋测绘报告的商品房；出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力（含因天气原因无法施工、法定节假日、停水停电），如出现重大的不可抗力如战争、地震等，出卖人应在发生之日起15日内告知买受人；2、买受人未能按期付清房款及相关税费；3、因政府政策或指令、其他非出卖人原因影响的；第十二条逾期交付责任：（1）逾期在90日之日，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金，该合同还约定了其它的内容。《商品房买卖合同》补充协议第七条约定了在履行本《商品房买卖合同》及补充协议发生争议时，出卖人和买受人双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方可向人民法院提起诉讼，诉讼费用、律师的代理费用、执行费用等，由败诉方承担。 原告因本案诉讼与广西宇盛律师事务所签订《委托代理合同》，花费律师费1000元，有相应的《委托代理合同》、发票予以证实。 另查明，庭审中被告称房屋已具备收房条件，已经通过微信群及个人微信告知原告前来收房，但被告未提供相关微信电子证据。系列案中，除个别当事人未收房以外，其余均已收房。原告称依照合同约定，应当以书面通知为准，即使微信通知，仍构成违约。2019年7月8日，原告与其代理就本案诉请签署《委托代理合同》，本案原告已于2019年6月26日收房。 本院认为：1、关于违约金计算的截止时间问题，被告虽未书面通知原告交房，但原告已于2019年6月26日收房且案涉房屋已经具备交房条件。被告未书面通知并不影响原告的实质性权利，不应过分苛责于被告的通知形式而以此主张逾期违约责任。故，本案违约金计算应当截止至2019年6月26日。2、关于逾期交房天数的计算，结合双方合同的签订时间，根据《商品房买卖合同》及补充协议确定，雨天、台风、停电、自行车赛、区庆、领导视察所导致的停工应当属于免责范畴，但因市场缺砂、清明、春节等签订合同前已经明确知道的节假日或合同约定以外的市场风险不属于免责范围，故，本案被告可以扣减合同签订之日至约定交房日之间的暴雨5天、大雨12天、中雨17天、小雨64天、台风4天、停电3天、自行车赛3天、区庆3天、领导视察1天，共计112天的抗辩。被告应当于2019年1月31日交房，2019年6月26日交房，共计违约34天（28+31+30+31+26-112）。3、相关律师费的诉请在合同约定范围内，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告北海俊辉房地产开发有限公司支付逾期交房违约金4241元（违约金计算：以623963元为基数，按照每日万分之二乘以34天）给原告张燕； 二、被告北海俊辉房地产开发有限公司支付律师费1000元给原告张燕； 三、驳回原告张燕其他的诉讼请求。 案件受理费376元，减半收取188元，由被告承担（该费用原告已向本院预交，由被告在履行上述义务时一并返还原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北海市中级人民法院。 审 判 员 武清华 二〇一九年十二月三十日 法官助理 叶朝露 书 记 员 毛成婷