四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17906号 上诉人（原审被告）陶云，男，1974年6月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）成都花园物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区青羊大道8号。 法定代表人欧锡权，执行董事。 委托代理人蒲建，四川宸佐律师事务所律师。 上诉人陶云因与被上诉人成都花园物业管理有限责任公司（以下简称花园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初8152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2007年5月10日，花园物业公司（甲方）与公寓住宅业主陶云（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。主要约定，甲方为成都××业主提供物业服务，业主按约交纳物业管理服务费；电梯公寓住宅按建筑面积1.5元/月/平方米收取物业管理服务费用；乙方与物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付管理费的3‰支付滞纳金；住宅每月每户缴纳生活垃圾费8元；受有关部门或乙方的委托，由甲方提供水、电、有线电视等代收代缴费服务。甲方提供水、电费代缴服务时，同时预收乙方水、电周转金。同日，双方还签订了《业主临时公约》和《承诺书》。原审庭审中，陶云称上述协议属于强迫签订。在2009年7月31日《上城业主档案登记表》中载明：业主姓名为陶云，合同编号为××，户籍编号为××，建筑面积为134.60平方米。2017年9月13日，花园物业公司向全体业主发出《关于退出物业服务的公告》，主要载明：2017年初小区业主委员会于2017年9月8日向花园物业公司发文《关于解聘成都花园物业管理有限责任公司的通知》，该《通知》明确要求服务期不得超过2017年9月30日。花园物业公司将于2017年9月30日24:00时起全面停止对小区在街办备案区域的所有物业服务工作。花园物业公司停止××物业服务后，仍将依据客观事实及有关协议，采取安排专人催收合同债务等维权措施。2017年12月21日，花园物业公司在小区发出公示《关于及时交清原物管所欠费用的通知》，载明：尊敬的业主，我公司已于9月30日退出本小区项目管理，现场催收接近尾声。遵照《四川省物业管理条例》及全体业主与我公司签订的《前期物业管理服务协议》规定，按时交纳物业管理费是业主应尽的义务，我公司有权要求应交而未交物业费的业主补交。希望小区业主看到此通知后，尽快到上城物管办公室原缴费点缴纳所欠费用，从2017年12月25日起，逾期10日未缴纳的，我公司将根据协议内容收取每日3‰的滞纳金。若您怠于偿还，我公司将根据《前期物业管理服务协议》及相关欠费事实进行诉讼追索。2017年12月25日，首届业主委员会向广大业主发出《关于结清花园物业公司欠费的倡议》，载明：花园物业公司已于9月30日退出本小区项目管理，之后一直与业主委员会办理相关事务的移交工作，截止本月，移交事务基本完结，其服务内容也基本完成。遵照《四川省物业管理条例》的规定，按时交纳物业管理费是业主应尽的义务，业主委员会在此倡议小区业主尽快到上城物管办公室花园物业缴费点结清费用。原审庭审中，花园物业公司还提交了其提供物业服务的部分资料和代缴水费、电费的发票。 上述事实有前期物业管理服务协议、业主临时公约、承诺书、催收物管费公示的照片、缴费通知书、票据及当事人陈述等证据在案为证。 原审判决认为，2007年5月10日，花园物业公司与陶云签订《前期物业管理服务协议》。庭审中陶云称该协议是被强迫所签订的，应当承担举证责任，陶云未提供证据应承担不利后果，且签订协议至今陶云未提起撤销之诉，其行使撤销权的除斥期间已过，故该协议是双方当事人真实意思表示。《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，也规定了经当地房地产行政主管部门同意，可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务，故该条的规定不是法律禁止性和强制性效力规范，该条属于管理性禁止规范，禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身；且根据《物业管理条例》第五十七条之规定，违反规定未通过招投标方式选聘物业服务企业的，应由行政机关给予相应处理，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定。综上，建设单位即使没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致签订的前期物业服务合同无效。陶云抗辩花园物业公司未经招投标的方式选聘，与其签订的《前期物业管理服务协议》无效，原审法院不予支持。营业执照是经国家工商行政管理总局监制的，是公司合法经营的前提。从花园物业公司的营业执照中可看出，其经营范围包括了“物业管理”，成立日期是2002年2月5日。花园物业公司在与陶云签订协议前就已取得营业执照，具有提供“物业管理”等资质，陶云以花园物业公司没有取得相应的资质抗辩签订的《前期物业管理服务协议》无效，原审法院不予支持。综上，花园物业公司与陶云于2007年5月10日签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。 根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”花园物业公司为小区提供了物业服务，陶云事实上接受了物业服务，应按合同约定承担支付物业服务费的义务。陶云以花园物业公司存在多种管理不善、家中被盗等为由拒交物业服务费，应通过其他途径处理，但不能以拒交物业服务费的方式“维权”。花园物业公司为小区提供物业服务至2017年9月30日，陶云已经付清2017年8月前的物业费。经催收后，陶云未付2017年9月物业费，故花园物业公司主张陶云应向其交纳2017年9月的物业服务费201.9元（1.5元/月/平方米×134.60平方米×1个月），原审法院予以支持。花园物业公司于2017年9月30日退出小区项目管理之前，将催收缴纳物管费的通知公示于小区内，陶云主张未见催收通知，缺乏法律依据，原审法院认为花园物业公司将催收通知已送达陶云。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，并结合相关票据，在陶云未举出已经结清了生活垃圾费、水费、电费情况下，花园物业公司主张陶云应向其交纳生活垃圾费8元、水费72.72元、电费443.60元，予以支持。关于滞纳金。花园物业公司的催收缴纳物管费通知中载明“从2017年12月25日起，逾期10日未缴纳的，我公司将根据协议内容收取每日3‰的滞纳金。”该名为“滞纳金”性质属违约金。陶云未及时交纳2017年9月的物业服务费，属于违约，应当向花园物业公司支付滞纳金，结合陶云所欠缴的物业服务费至今已逾一年半以上，花园物业公司主张陶云支付滞纳金100元，具有合理性，原审法院予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陶云于判决生效之日起十日内向花园物业公司支付物业服务费201.9元、生活垃圾费8元、水费72.72元、电费443.60元，合计726.22元；二、陶云于判决生效之日起十日内向花园物业公司支付滞纳金100元。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由陶云负担。 宣判后，陶云不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院对案涉前期物业管理服务协议、被上诉人的资质认定错误，举证责任认定错误，请求撤销原判，依法改判。 被上诉人花园物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。 本院查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定不是法律禁止性和强制性效力规范，并不导致花园物业公司与陶云签订的案涉前期物业服务合同无效，且花园物业公司至退场前一直为案涉小区提供物业服务，自入住案涉小区至2017年8月前，陶云亦以按合同约定标准交纳物业费实际认可了花园物业公司提供的物业服务，故陶云上诉称案涉前期物业服务合同无效的理由不能成立，对于拖欠的物业费应当予以缴纳。关于生活垃圾费、水费和电费问题，案涉前期物业服务合同约定了生活垃圾费每月8元，花园物业公司亦提交了其代案涉小区缴纳电费、水费的证据，在陶云未举证证明其已结清生活垃圾费、水费、电费情况下，原审法院据此判决陶云向花园物业公司交纳上述费用并无不当。 综上，陶云的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人陶云负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十八日 书记员  李 佳