四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13627号 原告：李莉，女，1973年4月12日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：黄春波，男，1971年12月15日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：黄丽美，女，1977年3月22日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：宋昆，女，1972年10月12日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：李平，男，1969年2月15日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：温妮，女，1992年7月7日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：张小芳，女，1968年12月25日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：温俊勇，男，1969年2月24日出生，汉族，住成都市高新区。 八原告共同委托诉讼代理人：宋劲松，四川磐恒律师事务所律师。 八原告共同委托诉讼代理人：杨易迪，四川上行律师事务所律师。 被告：四川思凯房地产开发有限公司。住所地：成都市高新区孵化园7号楼208、210号。 法定代表人：陈春兰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师。 原告李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇与被告四川思凯房地产开发有限公司（以下简称四川思凯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，由审判员唐路明独任审判。本院于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告李莉、黄丽美、宋昆及八原告共同委托的诉讼代理人宋劲松、杨易迪，被告四川思凯公司的委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇向本院提出诉讼请求：1、判令四川思凯公司协助李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇办理位于成都市高新区房屋的不动产权证书；2、判令四川思凯公司向李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇支付逾期办理不动产权证书违约金（自2015年5月4日起至李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇取得不动产权证书之日止）；3、本案诉讼费费用由四川思凯公司承担。事实与理由：2012年9月19日，李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇与四川思凯公司签订《商品房买卖合同》及《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》，合同及补充协议约定：李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇共同出资购买由四川思凯公司开发销售的位于成都市高新区房屋，房屋面积389.86平方米，购房总价为6487426元；四川思凯公司应于2013年9月30日前向买受人交付房屋，房屋交付之日起520日内为买受人取得房屋所有权证书，因出卖人原因，买受人未能在案涉房屋交付之日起520日内取得房屋所有权证书的，逾期超过60日的，出卖人每日支付买受人万分之一的违约金至买受人取得所有权证为止。合同生效后，李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇按约付清了全部房款及相应的办证费用，但四川思凯公司却未按照合同约定的期限为李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇办理案涉房屋所有权证，四川思凯公司的行为已构成违约，故李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇诉至法院，请求判如所请。 四川思凯公司辩称，1、卡斯摩广场项目本身修建的报建程序合法，且已取得房屋初始产权登记，案涉房屋未办理到产权证的原因在于卡斯摩广场最开始所属是由双流房管局管控调整至高新区房管局管控，调整后因两个主管部门对控规指标的调整不同导致未能为本案买受人办理房产证，未能办理房产证不是四川思凯公司造成的，故四川思凯公司不应承担违约责任；2、根据补充协议约定，办证期限的起算时间应以买受人实际缴纳的办证费用时间（2013年12月5日）起计算；3、李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇未在交房当天将办证费用交给四川思凯公司，根据补充协议第十二条第四点约定，四川思凯公司对办证迟延不应承担违约责任；4、合同约定的违约金比例较高，请法院依法予以调整。 经审理查明，2012年9月19日，李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇与四川思凯公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，与本案有关的约定为：1、李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇购买四川思凯公司开发的位于成都市高新区房屋，房屋面积389.86平方米，购房总价为6487426元。2、房屋交付时间：出卖人应在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。3、产权登记：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起520日内取得房屋所有权证书的，逾期超过60日，买受人不退房，出卖人每日支付买受人万分之一的违约金至买受人取得所有权证为止。买受人的分户国有土地使用证在分户房屋产权证办理完毕两年内，由出卖人协助买受人办理完毕止。如因出卖人的原因导致延迟办理的，每延迟一日，由出卖人按照总房款的万分之一支付违约金给买受人。买受人在办理商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需买受人提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税、专项维修基金）或有关已缴纳税费的凭据预交给出卖人，由于逾期提交办理商品房权属登记的文件导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限，出卖人对此不承担违约责任。 合同签订后，李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇实际支付了全部购房款6487426元，四川思凯公司对此予以确认。2013年9月30日，四川思凯公司向李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇交付了案涉房屋。2013年12月5日，李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇向四川思凯公司给付专项维修基金10721.15元、契税194622.78元、产权印花税5元、国土印花税5元、转移登记费600元、手续费22705.99元、国土分户费50元，共计228709.92元。双方确认案涉房屋无面积补差。 另查明，“卡斯摩广场二期”项目于2011年5月30日取得建设工程规划许可证，“卡斯摩广场15#、16#、17#、18#、19#楼、地下车库”工程于2013年7月30日竣工验收。2013年11月19日，四川思凯公司取得案涉楼栋房屋初始产权登记。 还查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，成都市国土局于2016年11月14日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 以上事实，有当事人的当庭陈述，李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇提供的《商品房买卖合同》、《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、收据，四川思凯公司提供的建设用地规划许可证、竣工验收备案表、房屋信息摘要等证据在卷佐证。 本院认为，李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇与四川思凯公司签订的《商品房买卖合同》、《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇向四川思凯公司缴纳了办证的相关费用，四川思凯公司应承担协助李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇办理案涉房屋产权证的义务，故本院对李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇第一项诉讼请求予以支持。本案争议焦点为：1、四川思凯公司是否存在逾期办理案涉房屋不动产权证的违约行为，如存在违约行为，逾期办证违约金的计算标准；2、案涉合同约定的违约金是否过高，是否应予以调整。针对争议焦点，本院评析如下： 关于四川思凯公司是否存在逾期办理案涉房屋不动产权证的违约行为的问题。根据合同约定，四川思凯公司应于案涉房屋交付之日起520日内为买受人取得房屋所有权证书，补充协议约定买受人在办理交付手续时应提交办理房屋权属转移登记的文件及缴纳相关税费，案涉房屋的交付时间虽为2013年9月30日，但李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇缴纳相关办证费用为2013年12月5日，故办证的起算时间应为2013年12月5日，最迟办理房屋产权证的时间为2015年5月9日，在此期间，四川思凯公司未协助李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇取得案涉房屋所有权证，其明显存在违约行为。 关于办证违约金计算标准问题。本案中，双方在补充协议中约定逾期办证超过60天，出卖人每日支付买受人万分之一的违约金至买受人取得所有权证为止，双方虽对违约金的基数未明确，但从合同上下文理解，该违约金的计算基数应为购房总款，四川思凯公司主张违约金的计算基数应为已付房款，即便按四川思凯公司的主张，因本案购房总款与已付房款金额一致，本院确定违约金的计算基数为6487426元，违约金的计算时间为2015年7月9日起至成都市开始停止受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务之日即2016年11月17日（合计498天），经核算为323074元（6487426元×498天×0.0001=323073.81元）。 不动产统一登记政策实施后，开发商实际已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证和国有土地使用权证书，案涉合同关于办理两证的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用，此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。本案双方签订的合同及补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定，故李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇依据逾期办理房屋所有权证的违约金条款主张四川思凯公司承担2016年11月23日起计算的逾期办理不动产权证的违约金，没有合同及法律依据，本院对其主张不予支持。 四川思凯公司认为李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇主张的总房款日万分之一的违约金标准过高请求调低，本院认为，李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇主张的违约金标准换算成年利率仅为3.65%，并不过高，本院不做调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川思凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇办理位于成都市高新区房屋的不动产权证； 二、被告四川思凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇支付逾期办理房屋所有权证的违约金323074元； 三、驳回原告李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6749元，由原告李莉、黄春波、黄丽美、宋昆、李平、温妮、张小芳、温俊勇负担3676元，被告四川思凯房地产开发有限公司负担3073元。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐路明 二〇一九年十二月九日 书记员  许 林