浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0104民初9745号原告陆晨晨，女，1992年1月9日出生，汉族,住浙江省杭州市江干区。被告浙江栖寓房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区环站东路842号。法定代表人胡野。委托代理人寇雨，员工。原告陆晨晨诉被告浙江栖寓房地产代理有限公司（以下简称栖寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年10月28日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员黄亮独任审判，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告陆晨晨起诉称，2019年2月19日,原被告双方就原告名下位于杭州市江干区房屋租赁事宜签订有《房屋托管合同书》。合同约定:(1)租赁期限为24个月,第一年租金为每个月3600元,第二年租金为每个月3700元,房租按季度支付;(2)被告应当于2019年8月20日向原告支付第三季度租金10800元;(3)被告未按约定支付租金达15个工作日以上的,原告有权解除合同,并要求被告按照两个月租金标准支付违约金;(4)合同期内发生的水、电、气、电话、有线电视费用由被告承担。合同签订后,被告向原告支付了第一、第二季度的租金,但第三季度的租金10800元至今尚未支付,为此,原告多次向被告催要,但始终无果。截止到起诉之日,被告延期支付租金已经超过15个工作日,按约定,原告有权解除合同,被告应当向原告支付自2019年8月20日起至房屋实际返还期间的房屋租金,并支付两个月的租金7200元作为违约金。同时,被告租住期间多次拖欠水、电、燃气等费用,截止到2019年9月10日,原告已经垫付水费58元,电费62.77元,燃气费用至今尚未支付。上述费用均应当由被告承担。故诉至法院，请求判令：一、解除陆晨晨、栖寓公司之间的《房屋托管合同书》,栖寓公司向陆晨晨返还房屋；二、栖寓公司支付陆晨晨租金3600元(按照每个月3600元标准,自2019年8月20日起,暂计算2019年9月19日,要求继续计算至房屋返还之日止)；三、栖寓公司支付陆晨晨违约金7200元；四、栖寓公司支付陆晨晨垫付的水费116元、电费85元(均为暂计)五、诉讼费由被告承担被告栖寓公司答辩称，对于水电费的诉请认可。其余诉请不认可。栖寓公司曾通知陆晨晨对房屋进行维修，但陆晨晨未维修，故根据合同约定，栖寓公司不应承担责任。经审理本院查明事实如下：位于杭州市江干区的房屋所有权人为陆晨晨。2019年2月19日，陆晨晨与栖寓公司签订《房屋托管合同书》一份，约定陆晨晨将位于杭州市江干区的房屋委托给栖寓公司对外出租，陆晨晨将房屋租赁给栖寓公司，栖寓公司自用时可以转租此房，并签署相关租赁合同，栖寓公司与承租户签署的相关租赁合同，陆晨晨均认可；租赁期限为2019年2月20日至2021年2月19日；陆晨晨同意租期内预留60日不计算租金，自2019年2月20日开始计算租金，自租赁期之日起两年栖寓公司共给22个月房租，房租按季支付，第一年每月租金为3600元、第二年每月租金为3700元；第一次2019年2月19日7200元、第二次2019年5月20日10800元、第三次2019年8月20日10800元等；除栖寓公司或栖寓公司的客户使用不当、人为破坏原因造成房屋及附属设施（包括：墙体水电燃气的线路管道、下水道、地漏等）、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及及附属设施（包括：墙体水电燃气的线路管道、下水道、地漏等）、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由陆晨晨承担，陆晨晨应在收到栖寓公司申请维修通知后3日内完成维修，或提供相应代替品，否则视陆晨晨授权栖寓公司代为维修，因而产生的费用由栖寓公司从支付给陆晨晨的房屋租金中扣除（栖寓公司向陆晨晨提供相关凭证），如房租不足以支付维修费用的，陆晨晨应及时补足，因延误维修造成栖寓公司或栖寓公司客户损失的，由陆晨晨依法承担相应责任；水电气费用由陆晨晨代交，栖寓公司代收；陆晨晨不承担约定的维修义务致使栖寓公司无法出租房屋的，栖寓公司有权单方解除合同，陆晨晨应赔偿栖寓公司两个月租金的违约金，并赔偿栖寓公司及栖寓公司客户造成的经济损失，无条件将租期剩余的房租及其他费用全部退还栖寓公司；栖寓公司如未按约定支付租金达15个工作日以上的（含15个工作日），陆晨晨有权单方解除合同，栖寓公司应赔偿陆晨晨两个月租金的违约金，栖寓公司提前支付给陆晨晨的房租部分，陆晨晨应在合同终止当日退还栖寓公司，栖寓公司未支付的房租部分在合同终止日当日支付给陆晨晨；等等。栖寓公司按期支付了第一、二期租金，第三期租金未付。栖寓公司其于2019年4月初将房屋转租出去，租期为三个多月。陆晨晨与栖寓公司员工寇雨有如下微信对话，2019年7月24日，陆“你问问她们在没在家有没有交掉没交就拍个照给我。”“能不能回个消息啊”；7月25日，寇“没有人，房子空的”，陆“没人住了？”，寇“是的，不好租”，陆“她们搬走之前没有交清这些费用的码”；8月20日，陆“下个季度的房租还没有打”；8月21日，“你问过你们会计了么？”、“挂了是几个意思？”、“一整天也没点时间跟你们会计说一下？”、“你么会计不知道哪天干什么事情？”、“还需要你提醒？”；8月21日，陆“我昨天下午就问你了啊，你说你今天问一下会计也可以啊，至少要回复一下啊”，寇“这个房子真不租不动，价格太高了”，陆“然后呢，不租出去会计不打钱，亏也得亏我的？”，寇“现在再跟你协商”,……陆“我就是想知道我这个要怎么处理”,寇“你那个房子是根本租不出去，如果盈利我也不会跟你说这些，控制期”，陆“我想知道结果”；8月22日，寇“合同我看了，法律咨询我也做了，我也只能按照合同上的，等这15天，15天后没有给我，我会起诉”；8月24日，寇“通知书，尊敬的三里亭三区37幢2单元503业主您好，由于房间因有非人为损坏破损无法正常出租，今天正式通知您对房间进行维修。栖寓房产，2019.8.24”；8月25日，陆“房子要租就赶紧付我租金，不想租就明确跟我说”；8月28日，寇“房屋您维修了吗？”，陆“你们有意思吗，不想付租金就找这种理由来拖延付款？不知道你们对别的客户是不是也是这样，如此不诚信，把房子托管给你们真是倒了霉了。房子上次一起都看过，根本没什么问题，不影响居住使用，就算是有些小的瑕疵问题，也是你们前面的租客造成的，我都没让你们给我修复，你们反而还让我维修，真的没皮没脸了吗？还是那句话，你们不想租了就明确跟我说，别这样拖着没完没了，搞的大家都不开心。”栖寓公司称案涉房屋因房屋墙面、阳台发霉问题需要陆晨晨维修，其公司大约在2019年9月把房屋钥匙放在门旁的盒子里。陆晨晨称其于2019年10月1日拿到了钥匙。以上事实有不动产权证书、房屋托管合同书、微信聊天记录、本案庭审记录予以证实。本院认为，本案争议焦点为在案涉合同履行过程中，原被告哪方违约。栖寓公司称陆晨晨未履行维修义务，故其不应承担责任。本院认为，首先，案涉房屋在交付给栖寓公司时即现状交付，栖寓公司应当清楚房屋情况，而且其已经实际转租成功，在转租租期届满后未再次转租成功时又以所谓“墙面及阳台发霉”的问题要求陆晨晨维修，不符合双方合同中“因自然损坏及老化的维修责任由陆晨晨承担”的约定，何况栖寓公司的通知中根本未提及具体维修项目。其次，结合陆晨晨与栖寓公司的微信沟通过程，陆晨晨系在2019年8月20日开始多次向栖寓公司催要第三期房租，栖寓公司员工表示房子租不动，价格太高，而后在陆晨晨表示将起诉后，栖寓公司于2019年8月24日向陆晨晨发出了维修通知书，故栖寓公司以陆晨晨未履行维修义务不付租金实难让人信服。最后，退一步即使需要维修，但并不免除栖寓公司在2019年8月20日支付租金的义务，何况栖寓公司的维修通知是在2019年8月24日才发出，再退一步讲，既使确需维修，栖寓公司可在陆晨晨接到通知三天后代为维修而费用在租金中扣除，但栖寓公司根本未进行维修。因此，本院认为栖寓公司逾期支付2019年8月20日应支付的租金，构成违约，符合合同约定的陆晨晨解除合同的条件。根据陆晨晨的陈述其于2019年10月1日拿到了房屋钥匙，故可视为2019年10月1日双方解除了案涉《房屋托管合同书》，且陆晨晨拿回了案涉房屋。栖寓公司应当支付租金至2019年9月30日。栖寓公司逾期支付房租，根据合同约定应当支付陆晨晨两个月租金的违约金7200元。陆晨晨代付的水费116元、电费85元，符合合同约定，栖寓公司亦认可，本院予以支持。综上，本院对原告陆晨晨的部分诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百三十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告陆晨晨与被告浙江栖寓房地产代理有限公司签订的《房屋托管合同书》于2019年10月1日解除；二、被告浙江栖寓房地产代理有限公司支付原告陆晨晨租金人民币3600元（暂算至2019年9月19日，此后按月租金3600元的标准支付至2019年9月30日），于本判决生效之日起十日内付清；三、被告浙江栖寓房地产代理有限公司支付原告陆晨晨违约金人民币7200元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告浙江栖寓房地产代理有限公司支付原告陆晨晨代付的水费人民币116元、电费人民币85元，合计人民币201元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告陆晨晨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币75元，减半收取人民币37.50元，由被告浙江栖寓房地产代理有限公司负担。原告陆晨晨于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江栖寓房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  黄 亮二〇一九年十二月二十四日代书记员  郭晓冬