江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初6229号原告：海安县云伟线网有限公司，住所地海安市角斜镇海港村四组，注册号：320621000220089。法定代表人：顾礼芳，该公司总经理。被告：于海龙，男，1979年6月5日生，汉族，户籍地黑龙江省宾县，现住如东县。被告：吴小东，男，1978年8月2日生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：刘亚平，海安市李堡法律服务所法律工作者。原告海安县云伟线网有限公司（以下简称云伟公司）与被告于海龙、吴小东房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月24日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云伟公司的法定代表人顾礼芳、被告吴小东的委托诉讼代理人刘亚平到庭参加诉讼。被告于海龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告云伟公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告签订的《标准厂房租赁协议》并恢复原状；2.判令被告支付房屋租金132876.7元（暂计算至2019年9月23日，实际计算至退房之日）；3.被告支付违约金5万元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月12日，原、被告双方签订了《标准厂房租赁协议》，大楼六间铺面、厂房一间），租赁期共5年，自2017年5月26日起至2022年5月26日止，年租金为10万元整，分两次，第一次是年底前一次性支付当年租赁费用，第二次是五月份前一次性支付当年租赁费用。合同签订后，原告按约交付了房屋。在合同履行过程中，被告2018年5月26日至今仅支付2万元房租，其余房租拒绝支付，也拒不腾退房屋，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法利益不受侵犯，起诉至法院请求依法判如所请。被告于海龙未到庭，亦未提供书面答辩意见。被告吴小东辩称，1、被告吴小东仅在租赁协议上签名，经营活动实际都是被告于海龙经营，吴小东并没有参与经营。租赁房屋给付租金以及在后来经营过程中给付的租金也是由被告于海龙支付的，被告吴小东没有经营和使用原告的出租房，该租金应该由被告于海龙给付，吴小东不承担给付租金的义务。2、原告提供的出租房屋土地使用权限只能用于工业用地，而原告将工业用地出租给被告进行汽车买卖经营活动，改变了出租房屋的使用用途变成经营性使用用途，故违反国家关于土地使用的权限，改变土地性质，房屋租赁合同违反国家强制性规定属于无效合同，故违约金不应承担。3、吴小东实际并没有参与，关于是否解除租赁合同要征求于海龙意见。本院经审理认定事实如下：原告法定代表人顾礼芳与被告于海龙经两人共同的朋友吴小东介绍相识。2017年5月12日，原告云伟公司与被告于海龙、吴小东就租赁原告云伟公司的闲置厂房及六间铺面的事宜进行商谈。当日，原告云伟公司（甲方）与被告于海龙、吴小东（乙方）签订标准厂房租赁协议一份，双方约定：甲方现有大楼一层门面及标准厂房对外出租，乙方愿意承租。现甲乙双方共同协商，自愿达成如下协议：一、甲方出租厂房概况：该厂房由甲方自建，位于。共有大楼一层铺面六间及新建标准厂房一栋。二、租赁期间暂定五年，从2017年5月26日起至2022年5月26日止。(标准厂房建好厂另外计算租金)。三、租赁费用为每年大楼六间铺面陆万，厂房肆万元。乙方于每年年底前一次性支付甲方当年租赁费用。四、协议签订后甲方将上述大楼铺面交给乙方。乙方可以根据经营需要，对厂房和铺面进行内部改造布置，但不得改变房屋的整体结构。五、乙方承租期间必须要妥善维护甲方的房产。如因乙方自身原因造成的房产损失，由乙方负责修复赔偿。如果因自身厂房原因造成的损害由甲方负责修理。在租赁期间，乙方负责厂区卫生、电路、水路、安全以及排水管道的维护、疏通，避免排水管道的堵塞。六、乙方交付第一年租赁费用时向甲方缴纳保证金人民币贰万元。如乙方在承租期间内有违约行为或者损害房产行为，甲方在乙方缴纳的保证金中扣除。七、乙方承租期间依法经营，所有债权、债务及税收与甲方无关。经营期间的水电煤等费用由乙方自行缴纳。八、租赁期满，如乙方仍需要续租，乙方必须在租赁期满前两个月通知甲方，在双方同意的情况下另外签订租赁协议，在同等条件下，乙方享受优先租赁权。如乙方不再续租，或者甲方不再出租，乙方须将所租赁甲方的房产完好交付给甲方。乙方在厂区所新增的不动资产在合同到期后归甲方所有。九、违约责任。双方协议签订后双方自觉遵守执行，如有一方违约，须支付给对方违约金伍万元整。……协议尾部原告云伟公司法定代表人顾礼芳在甲方处签字并盖章确认，被告于海龙、吴小东在乙方处签字确认。后被告根据合同约定支付了第一年（2017年5月26日至2018年5月26日）租金100000元及保证金20000元。第二年租金被告应于2019年5月26日前向原告交纳，但经原告催要，被告仅支付20000元，余款至今未能履行，引发纠纷。另查明，原告云伟公司位于海安市，土地使用权证【苏海国用（2009）第X101124号】载明使用权类型为出让，用途为工业用地。房屋产权证（房权证老坝港镇字第××号）载明房屋所有权人为海安县云伟线网有限公司，共有情况为单独所有，房屋坐落于，规划用途为非居住。2017年6月7日，被告于海龙以沈爱华名义领取营业执照，登记名称为南通沈天福龙商贸有限公司海安分公司，营业场所为海安县老坝港镇滨海新区（角斜镇）海港村4组1幢，负责人沈爱华，经营范围为汽车、汽车零配件、电动车、汽车装饰品销售及汽车保养、维修等。庭审中，原告陈述：被告吴小东原来在浦港公司打工，于海龙是经过吴小东介绍过来的，于海龙原来做什么我不清楚。两被告租房用来卖汽车和修汽车，营业执照办的谁的名字我不清楚，租了房子总共经营了两年四个多月，正常是于海龙夫妻两个在厂房里。到我起诉的时候已经不正常经营了，现在关门了。被告租厂房时对厂房装修了的，是粘的板子，拖了机器设备进来。到目前为止被告只交了第一年的租金，是于海龙老婆沈爱华分期打到我卡上的，包括合同约定的保证金20000元也是沈爱华转帐的。第二年租金应该在2019年5月26日前交，现在只收到20000元，到期后我打电话给于海龙和他老婆沈爱华，也到于海龙家里去找，有一次吴小东也一起去的，我也去厂房里去要的。现在厂房里还有吊车子的叉车在，其他没什么东西了。庭审中，被告吴小东陈述：原告曾多次向于海龙催要租金，并且到于海龙住所地催要过，于海龙承认过一段时间给付租金，并没有否认欠租金的事实，同时原告并未向我主张租金，事实上使用该房屋的也是于海龙而不是我。该房屋违约金不受保护。上述事实，有标准厂房租赁协议、营业执照、房屋产权证、土地使用权证及当事人陈述等予以证实。本院认为，关于合同效力。被告吴小东辩称案涉厂房的土地取得方式为出让取得，土地性质系工业用地，原告将其出租与被告用于经营活动系改变土地使用性质，案涉租赁协议因违反法律、行政法规强制性的规定而无效。本院认为被告吴小东辩称所依据的规定属于我国强制性规定中的管理性规定，原告违反该管理性规定的行为并不影响其与被告签订租赁协议的民事行为效力，原告与被告于海龙、吴小东签订的标准厂房租赁协议系双方当事人的真实意思表示，双方的租赁关系依法成立且合法有效，应按合同约定履行各自义务。关于原告要求解除与两被告的房屋租赁合同是否符合法律规定或双方约定的合同解除条件。本案原、被告双方案涉协议中虽未约定合同解除的条件，但我国合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告根据合同的约定向原告支付了第一年租金，第二年租金到期后，原告采取电话联系、到租赁地点催要、到其住所地催要等方式多次向被告催告，被告虽承诺一定期限内支付，但仅履行20000元，余款至今仍未给付，故原告有权请求解除与被告的租赁关系。现原告通过向本院提出诉请的方式解除涉案合同，且包括诉状副本在内的应诉材料已向被告有效送达，故原告作为守约方行使合同解除权依法有据。租赁关系解除后，被告应将案涉厂房清理完毕并交还原告，被告向原告缴纳的保证金20000元可用于抵算其所欠原告租金中的部分。关于原告请求被告支付租金127960元（2018年5月26日至2019年10月18日，计540天，按540*274元/天=147960元，扣除已经支付的20000元）以及至被告搬离之日时租金的诉讼请求，符合双方的合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，本院认为我国合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案原、被告双方在案涉协议第9条约定了违约金为50000元，系双方真实意思的表示。在本案审理过程中，被告未提出双方约定的违约金过高且要求进行调整。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告吴小东辩称其仅在协议中签字，并未实际参与经营，其不应承担给付租金的责任。本院认为被告吴小东作为具备完全民事行为能力的人在租赁协议中的承租方处签字确认，应受合同约束，履行合同义务，其与被告于海龙之间就汽车买卖经营的约定并不能对抗本案原告，故其辩称理由本院不予支持。被告于海龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告诉讼请求和举证进行抗辩、质证、和辩论的权利，不利法律后果自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告海安县云伟线网有限公司要求解除与被告于海龙、吴小东于2017年5月12日签订的厂房租赁合同，本院准许。二、被告于海龙、吴小东于本案判决发生法律效力之日起十五日内搬离所租赁的海安县云伟线网有限公司所有的厂房、店铺。三、被告于海龙、吴小东于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告海安县云伟线网有限公司2018年5月27日－2019年11月26日租金110000元（已扣减给付的20000元和押金20000元），并按274元/天承担自2019年11月27日起至实际搬离之日止的租金及占用费。四、被告于海龙、吴小东于本判决发生法律效力之日起十日向原告海安县云伟线网有限公司支付违约金50000元。案件受理费3958元，减半收取1979元，由被告于海龙、吴小东负担（已由原告代垫，被告履行上述判决义务时给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3958元。开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 员 曹震宇二〇一九年十二月四日法官助理 朱 彤书 记 员 李培杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。