贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11933号原告吴洪，男，1991年10月22日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告张钰函，女，1992年1月1日生，汉族，住址同上。被告贵阳三力房地产开发有限责任公司，地址：贵州省贵阳市云岩区普陀路1号。法定代表人：刘昱锋，职务：总经理。委托代理人：严立，男，汉族，1963年4月30日生，住贵阳市南明区。系该公司员工。被告贵阳千禧苑物业管理有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区普陀路1号。法定代表人：严立，职务：经理。原告吴洪、张钰函诉被告贵阳三力房地产开发有限责任公司（以下简称“三力房开”）、贵阳千禧苑物业管理有限公司（以下简称“千禧苑物业”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴洪、张钰函，被告三力房开之委托代理人暨千禧苑物业法定代表人严立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向我院提出如下诉讼请求：1、判令被告一退还原告独立电表费520元、独立燃气费2690元、有线电视收视费265元，共计3475元，被告二承担连带责任；2、判令被告向原告支付资金占用费，资金占用费暂定1000元（占用费自2017年7月26日起，以3475元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至退还款项为止），被告二承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。4、判令附件十二补充协议第二条无效。事实及理由：2015年5月16日，原告与被告三力房开签订商品房买卖合同，原告购买三力房开开发的贝地?领航C栋1单元17楼5号房屋。商品房买卖合同第十一条第一款约定出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房，直至2017年6月20日在商品房还未验收合格的情况下，被告以短信方式通知原告验房领钥匙并可装修入住，原告在办理领取房屋钥匙时，被告二千禧苑物业受被告一委托告知原告：购房者如需领取钥匙装修入住，必须先缴纳三通费（三通费即：独立燃气费、独立电表费、有线收视费），方可领取钥匙装修入住，原告因急需入住，无奈之下，被迫向被告二交纳了独立电表费520元、独立燃气费2690元、有线收视费265元，合计金额：3475元。但原告在交纳上述费用后，相信政府相关部门会给自己一个公正的说法，于是曾向住建局和相关行政部门投诉过，要求返还交纳的三通费。原告认为，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气实施建设就服务收费的通知》（黔价【2007】78号）、《贵州省物价局省广电局关于定制全省有线数字电视基本收费维护标准的通组》（黔价[2013]179）、《贵州省发展改革委关于我省建设住宅区供配电设施建设标准等有关问题的通知》（黔发改价格【2014】1705号）等规范性文件的相关规定、该费用的实质应该为供电、燃气、有线电视设施达到交付条件必要的建设及安装费用，应该包含在房价中，不应重复收取。三力房开及千禧苑物业无权重复向原告收取独立电表费、独立燃气费、有线收视费等费用，该收费行为是重复收费行为，其行为已经严重侵害原告的合法财产权利。至于补充协议约定三通费交纳主体问题，因其约定内容是损害买受人权益，加重买受人义务，而免除了出卖人责任的，且与主合同的约定相冲突、矛盾。因此法院应认定是无效的补充约定。因多次与被告协商未果，故为维护原告自身合法权益，诉至法院。被告三力房开、千禧苑物业共同辩称：对于原告要求二被告共同退还三通费无异议。目前小区正在进行退还，由于量很大，退还时间大概在2020年3月30日前。由于当时大环境都在收取三通费，我方并非恶意占用资金，故资金占用费应按照银行同期存款利率计算至通知退还之日。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告三力房开修建的贝地?领航项目的房屋，于2015年5月16日与被告三力房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定未进行约定。附件十二《补充协议》第二条约定：“本《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表开户费、有线电视安装开户费、电话安装开户费、宽带安装开户费、物业维修资金等款项，买受人应在签订《商品房买卖合同》时向出卖人预缴物业维修资金，该维修资金由出卖人代收后，按规定缴入主管部门所设立的房屋维修资金专用账户。由于相关单位仅对出卖人总发票（基金除外），因此买受人所缴纳的由出卖人代缴的相关费用出卖人将无法提供由相关单位开具的分户发票，买受人对以上情况知晓且不持异议。”合同签订后，原告于2017年8月26日向被告千禧苑物业支付电表开户费520元、燃气开户费2690元、闭路开户费265元，共计3475元，被告千禧苑物业于同日向原告出具了《收款收据》。上述事实有当事人的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、千禧苑物业代三力房开收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告？应由谁退还原告？关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第二条有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第二条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳独立电表费、燃气费、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三力房开提供的涉及上述独立电表费、燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款中关于上述费用由原告承担的约定无效，对原告的该诉请，于事实法律有据，本院予以支持。合同条款被确认无效后，被告因此收取的上述费用应予退还。对原告主张的资金占用损失，因三力房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2017年8月26日起计算至实际退还之日止。由于千禧苑物业系该楼盘的物业管理公司，其以自己的名义向原告出具收条，且在本案审理中，其也表示与被告三力房开共同退还无异议，故本院对原告要求二被告共同承担退还责任的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”，第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告吴洪、张钰函与被告贵阳三力房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条涉及独立电表费、独立燃气费、有线电视安装开户费的约定无效；二、被告贵阳三力房地产开发有限责任公司、贵阳千禧苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴洪、张钰函独立电表费、独立燃气费、有线电视费共计3475元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2017年8月26日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告吴洪、张钰函的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳三力房地产开发有限责任公司、贵阳千禧苑物业管理有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  章放忠二〇一九年十二月十六日书记员  乔维姗