广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4075号 原告：北海凯源房地产开发有限公司，住所地北海市新世纪大道交南京路东南怡康春城小区7幢2单元1层,统一社会信用代码：91450500667024270P。 法定代表人：孟文平，董事长。 委托诉讼代理人：李彦增，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵悦，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员。 被告：刘连军，男，汉族，1984年4月10日出生，住所地山西省浑源县。 被告：温晋花，女，汉族，1985年4月20日出生，住所地山西省浑源县。 原告北海凯源房地产开发有限公司与被告刘连军、温晋花追偿权纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李彦增、赵悦到庭参加诉讼。被告刘连军、温晋花经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海凯源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告代其偿还给银行的贷款333619.9元；2、请求判令被告支付违约金2296.22元（违约金按照同期银行贷款利率的130%从代还次日起暂计算至2019年9月18日，以后计算到款还完之日止）；3、判令原告对拍卖被告购买的位于凯源大厦3单元25层2501号房屋的价款享有优先受偿权。事实和理由：2017年8月21日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于北海市，房屋建筑面积为105.19平米，总价款为533000元，被告以按揭贷款的方式支付首付款218000元，余款315000元向贷款机构中国建设银行股份有限公司北海分行申请贷款支付。于2017年11月28日发放贷款。因被告已累计三次以上未按合同约定每月等额归还银行贷款本息，2019年1月25日建设银行向原告发送了提前收回贷款告知函，根据原告与银行签订的《个人住房借款最高额保证合同》、《个人住房的贷款业务合作协议》，被告未按约定还款的，须由原告履行保证责任，银行强行扣划了原告保证金代为偿还被告拖欠银行的贷款本息333619.9元。为使被告结清该笔贷款，我公司多次催要协商均未果，时至今日，被告仍拖欠不予归还。为此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起以上诉讼请求。 被告刘连军、温晋花未作书面答辩、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告刘连军、温晋花经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2016年1月12日，原告北海凯源房地产开发有限公司（保证人、甲方）与中国建设银行股份有限公司北海分行（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为在2016年1月12日至2019年1月12日期间因购买位于北海市“凯源大厦”项目住宅房屋而与原告发生借贷关系的全部债务人作最高额（9400万元）连带责任保证，保证期间自担保主债务发放之日起至房产证手续办结并交给贷款人核对无误后、收执之日起两年（含）；原告应在合同生效之日起五个银行工作日内在中国建设银行股份有限公司北海分行处开立专项保证金账户，并按该行对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，保证金账户余额的资金余额不低于该行对债务人贷款本金余额的5%；若主合同项下债务到期或者贷款人根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，原告应在保证范围内立即承担连带保证责任。该合同就双方的权利义务还作了其他约定。 同日，原告北海凯源房地产开发有限公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司北海分行（乙方）签订附件一《个人住房贷款业务合作协议》，约定中国建设银行股份有限公司北海分行对符合贷款条件的购买原告开发的坐落于北海市“凯源大厦”全部购房人提供8400万元的个人住房贷款额度，单笔贷款最高不超过所购买房屋全部价款的70%，最长贷款期限30年。 2017年8月21日，原告北海凯源房地产开发有限公司（出卖人）与被告刘连军、温晋花（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两被告以总价款533000元购买原告开发的位于北海市房屋，其中两被告支付首付款218000元，余款315000元采取银行按揭贷款方式支付。在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项作为违约金不予退还。 2017年10月9日，被告刘连军、温晋花与中国建设银行股份有限公司北海分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定两被告向该行贷款315000元用于购买案涉房屋，并以案涉房屋作抵押担保，贷款期限自2017年9月30日至2047年9月30日。贷款利率在基准利率水平上上浮20%；若逾期还款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。 因被告刘连军、温晋花未能按约偿还银行贷款，中国建设银行股份有限公司北海分行向原告发出《提前收回贷款告知函》及扣款通知书，并分别于2018年6月29日从原告保证金账户扣收两被告贷款本息7139.63元，于2018年8月31日扣收贷款本息5636.54元，于2018年12月29日扣收贷款本息5611.62元，于2019年2月28日扣收贷款本息315232.11元。 2019年2月28日，中国建设银行股份有限公司北海分行出具《结清证明》，载明被告温晋花的借款已于2019年2月28日结清。 上述事实有《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房贷款业务合作协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、广西增值税普通发票、《提前收回贷款告知函》、中国建设银行客户专用回单、《结清证明》及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为，原告主张其因被告刘连军、温晋花未能按约向中国建设银行股份有限公司北海分行偿还贷款本息，致使原告承担保证责任，被中国建设银行股份有限公司北海分行扣收贷款本息333619.9元，有相应的《提前收回贷款告知函》、中国建设银行客户专用回单及《结清证明》等证据予以证实，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故原告请求被告刘连军、温晋花支付代偿款333619.9元，合理有据，本院予以支持。 对于违约金，原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定，原告在承担保证责任后，被告所交的全部款项作为违约金不予退还，现原告主张违约金按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，本院予以支持，被告应支付的违约金，按以下计算标准及时间分别计算后合计：以7139.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2018年6月30日起计算至2019年8月19日；以5636.54元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2018年9月1日起计算至2019年8月19日；以5611.62元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2018年12月30日起计算至2019年8月19日；以315232.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2019年3月1日起计算至2019年8月19日；以333619.9元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止。 原告主张其对被告购买的位于凯源大厦3单元25层2501号房屋的价款享有优先受偿权，但其未能提供证据予以证实其是该房屋的抵押权人，原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告刘连军、温晋花偿还给原告北海凯源房地产开发有限公司代偿款333619.9元及支付违约金（违约金按以下计算标准及时间分别计算后合计：以7139.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2018年6月30日起计算至2019年8月19日；以5636.54元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2018年9月1日起计算至2019年8月19日；以5611.62元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2018年12月30日起计算至2019年8月19日；以315232.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2019年3月1日起计算至2019年8月19日；以333619.9元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止； 二、驳回原告北海凯源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6338元，减半收取3169元，诉讼保全费2520元，合计5689元，由被告刘连军、温晋花负担（上述费用已由原告预交，由被告刘连军、温晋花在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6338元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭晓明 二〇一九年十二月六日 法官助理 叶朝露 书 记 员 庞大洋