甘肃省临潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘3021民初111号 原告临潭县总工会（反诉被告）（以下简称原告），地址临潭县城关镇城内北街51号。 法定代表人吕生茂，系临潭县总工会主席。 委托代理人丁克仁，甘南洮阳律师事务所律师。 委托代理人马仲云，男，回族。 被告包某某（反诉原告）（以下简称被告），女，藏族。 原告临潭县总工会诉被告包某某房屋租赁合同纠纷一案，受案后被告提起反诉，因原、被告的诉讼请求有因果关系且基于相同事实，故对本诉与反诉合并审理，于2019年3月19日、2019年11月20日两次依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告临潭县总工会诉称：2012年1月9日原、被告经过协商签订了房屋租赁协议，原告将位于临潭县城关镇城内北街单位自有的办公室二楼房屋出租给被告使用，租赁期限为30年。原告将房屋出租后一直由被告经营“123”凯歌会所（以下简称凯歌会所）。合同签订后，被告未支付拖欠的租金和水、电、暖费用，租赁的房屋一直由被告占有使用，至今未搬出。被告的行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。因此，根据《中华人民共和国合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。而被告与他人恶意串通，未经原告单位的同意擅自将该房屋转租给韩小龙、孙仲元经营。综上，因被告包某某没有尽到合理检查、维修的义务，而造成凯歌会所部分财产损失，理应由被告包某某自行承担赔偿损失的义务。《合同法》227条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告连续迟延支付租金，给原告单位造成了严重的经济损失。根据《工会行政性资产管理暂行办法》第19条，工会行政单位拟将工会行政资产对外出租、出借的，必须上报本单位工会行政主管部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借。根据甘肃省《工会行政事业性资产管理实施细则》第21条规定，各单位出租、出借工会行政事业性资产，期限不得超过五年。故诉至法院要求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》，要求被告搬出租用房屋，并支付房屋租金（2017年至2018年两年）人民币45200元，支付四年供热费45870元，承担本案的诉讼费。 被告包某某辩称：要求法院驳回原告的各项诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费。因为原告诉请解除合同的主张不符合《合同法》第94条法定解除合同的规定，故原告要求解除房屋租赁合同的法定情形不具备，且原告不具有单方解除合同的权利，因此原告要求解除合同的理由不成立，法院应当驳回其请求。原告以双方的租赁期限超过20年，并以违反工会的相关部门法和地方性法规为由主张合同无效，其理由不成立。我国合同法规定，人民法院确定合同效力，应该以全国人大常委会及国务院颁布的法律为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，因此原告主张合同无效无法律依据，对于超过20年的租期法律不予保护，不是解除合同的依据，因此法院应该驳回原告的起诉。原告以被告转租没有经过其同意要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人在明知转租的情况下6个月内没有提出异议，则不得以不同意转租为由主张解除合同。 因原告管理不善，其办公室水管破裂造成被告经营的凯歌会所停业，按照双方签订的租赁合同第6条规定，因出租人管理不善等原因造成装修设备损坏的，出租人必须予以赔偿。该损失已经由临潭县人民法院进行了判决，可原告迟迟没有支付判决书上的相关赔偿款项，应该承担相应的违约责任，即原告应该承担合同总标的额的50%的违约金。 被告包某某反诉称：根据《甘肃天平价格认证评估中心价格评估意见书》评估为依据，被告要求原告赔偿凯歌会所装修及设施物品费用298000元；根据双方签订的《房屋租赁协议书》约定：“如一方违约，支付对方合同总标的额的50%违约金”，按照年租金22600元，在法律规定的20年的租期内，被告只租用了4年半，剩余15年半，现在要求原告按照30%支付违约金，即要求原告支付被告违约金100000元；并由原告承担评估费、案件受理费，由法院驳回原告不合理的诉讼请求。 原告临潭县总工会对反诉辩称：原、被告之间签订的合同属于无效合同，因为根据《合同法》规定，房屋租赁的期限不能超过20年，而双方签订的合同超过了该期限，应该依法予以解除。被告擅自将租赁房屋转租给第三人，根据《合同法》的规定，未经原告同意擅自转租的行为属于违法行为，因此原告要求解除合同。根据《物权法》的规定，原告对争议的房屋没有处分权，因此原告要求解除合同是合法的。 经审理查明：2012年1月9日原告与被告签订了《房屋租赁协议》，将原告办公楼二楼整体出租给被告，约定租期为30年，每年租金为20000元。同年6月12日双方又签订了《工会房屋补充协议》，约定将原告办公楼后面右侧三间房子出租给被告，约定租期为30年，每年租金增加为26000元。被告租赁该房屋后用来经营凯歌会所。2015年3月19日被告将房屋转租给韩小龙继续经营凯歌会所。2016年7月14日原告的三楼卫生间漏水，导致被告租赁的二楼凯歌会所部分财产受损，停止营业至今。 另查，被告从2013年开始拖欠该租赁房屋的暖气费至今，从2017年开始拖欠房租费至今。现租赁房屋由被告占有使用。 在审理中，被告申请对租赁房屋装修及物品价格进行评估鉴定。经原、被告双方选定评估鉴定机构后，本院委托甘肃天平价格认证评估中心对房屋装修及物品进行价格评估鉴定，经鉴定装修及物品评估价格为298071.61元，评估费为20000元。 上述事实有统一社会信用机构代码证书复印件、法人代表身份证复印件、中国共产党临潭县委员会任命文件复印件、房屋租赁协议复印件、被告与韩小龙签订的转租协议复印件、甘肃省行政事业单位资金往来结算票据复印件、工会房屋补充协议、2016年甘肃省行政事业单位资金往来结算票据复印件、临潭县总工会二楼房屋租赁合同、甘肃省临潭县人民法院（2018）甘3021民初91号民事判决书、2016年暖气费票据、甘总工办发（2017）116号文件复印件、总工办发（2011）55号文件复印件、《中华人民共和国工会法》第五章第46条复印件、《最高人民法院关于在民事审判工作中适用若干问题的解释》的理解和适用第一条复印件、甘肃省增值税票据（鉴定费）、甘肃天平价格认证评估中心价格评估意见书、原、被告陈述及开庭笔录在案证实，事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，租赁合同是双务、有偿合同。在房屋租赁合同中，出租人享有收取租金的权利，同时承担交付租赁物的义务；而承租人享有使用租赁物的权利，同时承担交付租金的义务，双方当事人的权利和义务互相对应。本案原告将涉诉房屋交付被告使用，被告支付相应租金，符合租赁法律关系特征，故本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于租赁期限的问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效……”之规定，本案原、被告在《房屋租赁协议》中约定租赁期限为30年，自2012年1月9日到2032年1月9日内有效，自2032年1月10日之后的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。房屋租赁合同部分无效并不必然导致合同全部无效。故原、被告签订的《房屋租赁协议》在合法的租赁期内合法有效，超过合法租赁期内的部分无效。因此，对原告主张双方签订的合同无效的请求，本院部分予以支持。 合同有效成立后至合同约定履行期限届满前，一方当事人明确肯定地向另一方当事人明示其将不能按约定履行合同义务，或者另一方当事人的自身行为表明其将不能依照约定履行合同义务，此即为预期违约，合同当事人可以要求解除合同。本案中原告明确表示不能按照约定履行房屋租赁的合同义务，不再将单位用房租赁给被告，并且不修缮受损房屋。而被告也以自身不缴纳房租、一直未使用该租赁房屋的行为表明不能依照约定履行合同义务，因此在本合同目的无法实现的情况下，当事人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担……”之规定，在2016年7月14日本案诉争房屋因原告三楼房屋漏水，致使被告装修的房屋及设备受损无法继续使用，作为出租人的原告没有及时进行维修处理，因此本案的原告应承担履行合同义务不符合约定的违约责任。因原告的该违约行为，致使该房屋从2016年7月14日至今未能正常使用，故原告应该承担主要的违约责任。被告因不按时缴纳租费及其他费用，对租赁房屋未尽到合理的维护义务，致使租赁房屋闲置3年之久，其应当承担次要的违约责任。在合理的修缮期内原、被告均不履行合同义务、未对该房屋进行修缮，致使该房屋空置3年之久，至今不能正常使用，从而使双方签订的《房屋租赁协议》无法继续履行，合同目的无法实现，现原告主张解除合同，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，承租方应将房屋返还给出租方，现房屋由被告实际占有使用，故原告要求被告搬出租用房屋的诉请，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，被告应该按时缴纳租金及其他费用，被告从2013年开始就陆续拖欠暖气费，从2017年开始拖欠房租至今。庭审中，原、被告对暖气费的数额陈述不一致，本院就原、被告提交的证据及各自的陈述分析，对原告陈述且被告认可的每年16000元的暖气费予以认定。因此对原告要求由被告支付拖欠4年的暖气费为16000元×4年-24000元（已缴纳的）=40000元，本院予以支持。从原、被告签订的《房屋租赁协议》和《工会房屋补充协议》可知2012年房租为每年20000元，从2013年开始房租为每年22600元。对原告主张的（2017、2018年两年）的房租45200元，本院予以支持。 根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”之规定，因原、被告双方均存在违约行为，故应由原、被告双方按照各自的过错承担相应的责任。经评估测算装修及物品评估价格为298071.61元，其中第五项是可以带走的物品（Galan2微波炉、布艺二、三人沙发、布艺单人沙发、转角沙发、玻璃茶几1300×750、PANM电视机46吋）评估金额为25387元，因此应该将该部分的评估金额从总评估金额中扣除后由被告带走。剩余的评估金额为298071.61元-25387元=272684.61元，由原、被告双方按照各自的违约责任承担相应的责任，即原告承担272684.61元×60%=163611元（取整数），被告承担272684.61元×40%=109074元。 原、被告关于违约金约定不明，并且双方均存在违约行为，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方应该各自承担相应的责任即可。 鉴定费是合理支出，应该由原、被告双方按照违约责任比例承担，即原告承担20000元×60%=12000元，被告承担20000×40%=8000元。对被告要求由原告承担20000元鉴定费的请求本院部分予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除临潭县总工会与包某某签订的《房屋租赁协议》和《工会房屋补充协议》； 二、包某某于本判决生效之日起三十日内支付临潭县总工会暖气费40000元、房屋租金（2017年-2018年）45200元； 三、包某某于本判决生效之日起三十日内搬出并返还租赁房屋，临潭县总工会在包某某搬出返还所租赁的房屋三日后支付包某某租赁房屋装修及设施物品费163611元； 四、租赁房屋内的Galan2微波炉、布艺二、三人沙发、布艺单人沙发、转角沙发、玻璃茶几1300×750、PANM电视机46吋，物品由包某某带走； 五、临潭县总工会支付包某某鉴定费12000元； 六、驳回原、被告的其他诉讼请求。 案件受理费2077元，反诉费3785元，由原告承担3517.2元，被告承担2344.8元。 如果原、被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院。 审判长  冯建业 审判员  包广东 审判员  李 卉 二〇一九年十二月十六日 书记员  苏 红