四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初5713号 原告：袁昌宏，男，汉族，生于1968年10月26日，大学文化，户籍地上海市长宁区。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡璠，四川本明律师事务所实习律师。 被告：江油唐城旅游开发有限公司，住所地四川省江油市中坝镇东大街虹桥步行街，统一社会信用代码91510781MA6243PGXN。 法定代表人：谭德成，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄隆良，江油市青莲法律服务所法律工作者。 原告袁昌宏与被告江油唐城旅游开发有限公司（以下简称唐城公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法由审判员陈德琼适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告袁昌宏的委托诉讼代理人吴鸿瑞、胡璠、被告唐城公司的委托诉讼代理人黄隆良均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告袁昌宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金82625.10元；2.判令被告向原告支付违约金14580.90元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月18日与绵阳天罗商贸有限公司（以下简称天罗公司）签订《商品房认购合同》，购买位于江油市商业用房，并支付全部购房款。同日，原、被告签订《商铺委托经营管理协议书》，将该商铺租赁给被告经营，并向被告交付商铺。合同约定期限三年，被告应当在每年３月18日前向原告支付租金，但被告仅支付过第一年的租金。原、被告签订的合同形式上是委托合同，实质上是租赁合同，该合同生效并实际履行，请求判如所请。 被告辩称：1.本案是委托经营管理而非房屋租赁关系，《商铺委托经营管理协议书》未生效，协议第二条第二项明确约定：“本协议商铺产权所有人将购房款交付后，产权所有人明确和本合同的签订当事人一致后生效”。协议签订后，原、被告及实际产权人并未另行签订合同，也未明确一致意见，合同未实际履行。2.涉案商铺位于虹桥步行街，经政府相关部门允许，于2015年开始改造，经过消防检测及质量鉴定后于2019年2月才能正常使用及计算租金。3.原告与天罗公司签订《商品房认购合同》，但不能因此认定原告系涉案商铺所有权人。4.原告在购买商铺时抵扣的第一年收益发生在原告与天罗公司之间，不是我公司直接支付的。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，原告（乙方）与天罗公司（甲方）签订《商品房认购合同》，约定：原告购买位于江油市铺位，建筑面积57.18平方米；按建筑面积计算，该房屋单价8500.00元／平方米，总价款486030.00元；乙方在签订合同当日付清全部房款486030.00元；甲方应当在2017年5月1日前将合同所列房屋直接按交房时的现状交付予乙方的委托经营管理方，甲方自行与乙方的受托方协商相关费用及后续工程等问题；乙方委托甲方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，乙方办理产权的相关税费由乙方支付，甲方代收代缴，最终收费金额以票据为准；为保障房屋的整体经营，乙方已与唐城公司商业管理公司签订了《经营管理委托合同》，并约定在合同期限内不单方解除该《经营管理委托合同》。如乙方单方违约解除《经营管理委托合同》的，甲方有权解除本协议。合同还对其他相关事项进行了约定。 同日，鉴于原告（甲方）系旧唐市井商铺的认购者，乙方系专业从事商业地产运营管理的公司。甲方在认购商铺前，天罗公司已委托乙方对《旧唐市井》进行统一招商运营管理，原告与被告签订《商铺委托经营管理协议书》，约定：1.甲方同意将其所购买的《旧唐市井》商业中心的商铺，建筑面积57.18平方米，销售单价8,500.00元/㎡，总房款486,030.00元，实际付款486,030.00元，该商铺委托给乙方全权经营和管理。2.委托经营的内容包括：接受物业、签订租赁合同、收取租金、店铺装修等一切有利于旧唐市井商业中心经营的活动。3.该商铺委托期限为三年，委托期限起始于甲方购房款项交付之日，即2017年3月18日至2020年3月17日。本协议商铺产权所有人将购房款交付后，产权所有人明确和本合同的签订当事人一致后生效。4.甲方委托收益从交房款之日起算（即2017年3月18日），第一年收益收取日2017年3月18日已付房款7%，即34,022.10元（已付）；第二年收益收取日2018年3月17日已付房款8%，即38,882.40元；第三年收益收取日2019年3月17日已付房款9%，即43,742.70元。5.在协议有效期内，任何一方都不得无故终止协议。甲、乙双方应全面履行本协议，任何一方不履行本协议约定的义务，均应向守约方支付总房款3%的违约金。合同还对其他相关事项进行了约定。 2017年3月18日，原告向天罗公司交纳购房款，并在支付该款时抵扣了涉案商铺第一年的委托经营管理收益，天罗公司向原告出具收据，载明收到原告门面房款486,030.00元，收款方式pos，并加盖公司财务专用章。合同签订后，天罗公司将原告购买的涉案商铺交于被告，被告除在原告交纳购房款时抵付了第一年收益外，至今未向原告支付第二年及第三年的收益。 2015年7月16日，江油市发展和改革局发布《企业投资项目备案通知书》，准许案外人江油市唐韵商业管理有限公司申请的“江油市唐城民俗风情旅游商业步行街项目”备案。2015年8月5日，江油市商务局、江油市城乡规划建设和住房保障局、江油市城市管理局、江油市中坝镇人民政府发布《关于虹桥步行街改造的通告》，经市委、市政府研究，决定对虹桥步行街进行融入李白文化和唐代民俗文化元素的仿古改造，工程预期2015年9月初动工，2016年春节前完工。2018年12月27日，江油市公安消防大队对虹桥步行街进行了消防安全检查，经检查该街道的消防安全条件合格。2019年1月2日，四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司出具鉴定报告，载明：江油市唐城民俗风情旅游商业步行街风貌改造工程施工质量满足设计和安全使用要求，结构安全，可正常使用。 上述事实有原告身份信息、被告营业执照、商品房认购合同、商铺委托经营管理协议书、收据、企业投资项目备案通知书、关于虹桥步行街改造的通告、消防监督检查记录、鉴定报告及双方当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原告与天罗公司签订《商品房认购合同》并交纳购房款，原告即享有合同约定的相关权利。原、被告签订的《商铺委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定将商铺委托给被告全权经营和管理，被告未按照约定履行支付委托收益的义务，构成违约，原告主张被告支付租金82,625.10元及违约金14,580.90元符合合同约定，该诉讼请求本院予以支持。 被告以原告不是涉案商铺产权所有人为由，抗辩《商铺委托经营管理协议书》未生效，经查，原被告约定“本协议商铺产权所有人将购房款交付后，产权所有人明确和本合同的签订当事人一致后生效”。原告系本协议商铺产权所有人，交付了购房款，购房款人与签订协议的当事人一致，且被告已向原告支付一年的收益，原、被告之间的商铺委托经营管理协议生效并实际履行。原告与天罗公司签订《商品房认购合同》并已支付全部购房款，是否办理权属转移登记系原告与天罗公司之间的法律关系，不影响原告依据《商铺委托经营管理协议书》向被告主张租金及违约金。被告称涉案商铺进行仿古改造，直到2019年2月才可正常使用，期间并未产生收益，本院认为，被告作为专业从事商业地产运营管理的公司，应当知晓运营过程中的权利义务以及承担相应的风险。被告接手商铺后是否产生收益是被告自身运营管理的问题，不能以此为由拒绝向原告支付委托收益。被告的辩解意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下: 被告江油唐城旅游开发有限公司于本判决生效后十日内向原告袁昌宏支付租金82,625.10元及违约金14,580.90元。 本案减半收取案件受理费1,115.00元，由被告江油唐城旅游开发有限公司负担。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 陈 德 琼 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 周  雪 书 记 员 徐馨佩筝 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”