山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2019）晋0404民初922号原告：王明英，女，1982年7月4日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：王艺蓉、戴若涵，山西长兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：林州市吴氏置业有限公司，住所地河南省林州市桂园区长春大道15-4。法定代表人：吴国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：牛凯、原冰，山西英佳律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王明英诉被告林州市吴氏置业有限公司（以下简称吴氏置业）房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王明英的特别授权委托诉讼代理人王艺蓉、戴若涵，被告吴氏置业的特别授权委托诉讼代理人牛凯、原冰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2017年11月1日至2018年4月28日（共计179天）逾期交房违约金28664.25元。二、案件受理费由被告承担。三、当庭增加由被告承担原告委托律师代理费的诉讼请求。事实与理由：2016年12月24日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）。该合同约定，被告向原告出售项目名称为“城市枫景”小区商品房一套，房屋面积120.21平方米，按照套计算，总价款为人民币533785元。同时该买卖合同第九条、第十条对交付房屋时应满足的条件做了明确约定，第十一条对房屋的交付时间和手续也有明确约定“出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交房并出示第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，即出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。2017年10月31日被告通知原告收房，原告现场查看后发现房屋依然在施工过程中，房屋供水、供电、供暖和天然气均不符合交付条件，且被告没有向原告出示合同第九条约定的证明文件因此原告拒绝接收。直至2018年8月5日，原告在缴纳相关费用后才领取了房屋钥匙。按合同第十二条之约定，被告应按日以全部房价款的万分之三的标准支付违约金，违约金共计28664.25元。被告辩称：被告在合同履行过程中不存在违约行为，即便认定有违约行为，违约金计算标准过高，明显超过实际损失的30%，依法应予调整。理由：被告符合合同约定的商品房交付条件，本案应以被告向竣工验收备案部门提交报告日期，作为取得竣工验收备案表的时间认定。就建设单位而言，只要在合同约定的时间内完成文件报送，可视为符合合同约定的交付条件。本案中，被告在2017年10月31日将全部资料报送至相关部门，已完成规章规定的法定义务。在此情况下，在合同约定交房日被告是符合交付条件的。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定，违约金过高的标准以造成的损失30%作为界定的标准。本案由于逾期交房造成的房屋租金的损失，山西英佳律师事务所已委托长治市诚信资产评估有限公司于2019年11月针对城市枫景小区房屋租金标准作出了估值报告，根据估值报告的估值结论显示，2019年城市枫景小区毛坯房月租金5元/平方米，装修房月租金11元/平方米。根据上述估值结论，原告所主张的违约金远远超过了2019年的租金损失，显然违约金标准约定过高。因此，如本案认定被告存在逾期交房的违约行为，也应参照估值报告中的租金标准作为认定损失依据的，但同时，应考虑估值报告中的租金标准为2019年标准，应在此基础上作出适当的下浮。当事人围绕诉讼请求和辩解意见提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据本院认证如下：被告是否构成逾期交房的违约事实。被告辩解意见认为其在合同约定的交房日期之前实现了房屋竣工检收合格并取得房屋测绘报告，具备了交房的条件。但根据双方签订的房屋买卖合同第九条的约定，具备交房的条件是完成竣工验收备案登记和取得测绘报告，故对被告此辩解意见不予支持；关于房屋配套设施在交房之时不完善的原因，被告辩解系政府行为不可抗力原因所致，被告不应承担此违约责任。因原被告双方签订的是制式合同，对交房时间的约定，非原被告双方协议，而是由被告一方进行明确。因此，对交房时间的确定，被告应该考虑到商业风险、市场因素及政府管理等各种因素。而且，长治市政府为防止大气污染而采取的行政行为，不属于合同法上的不可抗力，故对被告以不可抗力而免除自己责任的辩解意见，本院不予认可。被告提交的城市枫景小区周边楼房出租租金的估值报告，原告对该报告的合法性、客观性没有异议，对该证据的真实客观性本院予以采信。该证据对逾期交房损失的计算有证明性、关联性，故对原告认为该证据与本案无关的质证意见，本院不予采信。经审理查明，原告王明英与被告林州市吴氏置业有限公司于2016年12月24日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，被告向原告出卖城市枫景小区面积为120.21平方米的商品房一套，总价款为人民币533785元，交房时间为2017年10月31日。原告按照合同约定交付了533785元购房款，但被告在约定的交房日交付的商品房未满足合同约定的交房条件，原告拒绝收房。后原被告双方一致同意将被告逾期交房期限计算至2018年4月28日，即被告逾期交房179天。本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，原被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告按约定交付购房款后，被告应按照合同约定向原告交房，但因被告原因未能按合同约定交付具备交付条件的房屋，被告构成逾期交房的事实客观存在。审理中，被告辩称合同约定的违约金高于因违约造成损失的3-4倍，构成法定违约金过高的条件，主张对违约金进行调整。本院认为，合同违约责任系民事责任，补偿性是民事责任的主要特征，因此，违约责任的承担应当考虑因违约行为给守约方造成的实际损失；同时，违约金的惩罚性主要考虑违约方的主观故意与否。根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十七条、第二十九条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，被告主张违约金调整的辩解意见，有法律和事实依据，对该辩解意见本院予以采纳。原告诉讼代理人辩论意见认为，涉案合同约定的每日万分之三的违约金不属于明显过高的范围，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》第十六条规定计算年利率为11%，低于民间借贷年利率的最高法定标准。因本案法律关系是商品房买卖合同而非民间借贷法律关系，原告诉讼代理人的该辩解意见适用法律不当，本院不予支持。关于本案中违约金如何调整的问题。本院认为，被告提供的租金估值报告能够反映涉案小区的租赁市场行情，具有参考价值。该估值报告中的毛坯房每平米每月租金5元、装修房每平米每月租金11元，该租金反映的是2019年11份的房地产市场价格，兼顾2017年至2019年房屋交易和租赁市场变化，并结合涉案小区的城乡结合部的地理位置，2017年至2018年同地段房屋租金客观上会低于估值报告的租金。根据《合同法解释二》第二十九条第一款的规定，参考逾期交房违约造成的实际损失，并结合涉案合同的履行情况、被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，本院对涉案合同违约金予以合理调整，即以每平米每月11元的装修房租金作为本案违约金的调整标准。综上，根据公平原则和诚实信用原则，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林州市吴氏置业有限公司在本判决生效后三个月内支付原告王明英违约金7961.51元。二、驳回原告王明英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费517元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审判长 李建平审判员 王长富审判员 王潞伟 二〇一九年十二月二十六日书记员 李媛媛