云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6997号上诉人（原审原告）:毕凯婷，女，汉族，1992年9月19日出生，户籍登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：王宁，系云南广度佰佳律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李建萍，女，傈僳族，1957年10月20日出生，户籍登记住址：云南省保山市隆阳区。上诉人毕凯婷因与被上诉人李建萍房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕凯婷上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持毕凯婷一审的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费由李建萍承担。事实和理由：一审要求毕凯婷提前行使合同解除权缺乏事实和法律依据。李建萍申请证人姜某出庭作证，但该证人语焉不详，不足以采信，一审采信证人证言错误；一审判决认定李建萍提前搬离，李建萍不能证明其与毕凯婷协商一致解除合同并交还房屋及钥匙，涉案房屋仍在租赁期限内，除非毕凯婷已经得到李建萍要求终止履行合同的通知，不能要求毕凯婷解除合同进行止损；毕凯婷并不具备必须提前解除合同的前提条件，不负有及时止损的义务和合理理由。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。李建萍辩称，李建萍于2017年11月上旬与毕凯婷的母亲协商，经其同意解除了合同。李建萍交了半年租金9000元，押金1500元，共计10500元，毕凯婷的母亲扣除了3个月租金4500元、水电费1500元和违约金1500元、其他费用400元后，退还了李建萍2600元，李建萍交了一年的物管费1200元，本来应当退还半年的费用600元，但毕凯婷的母亲不同意退，李建萍也没有再主张。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。毕凯婷向一审法院起诉请求：1、一、判令李建萍向毕凯婷支付租金9000元；二、判令李建萍自2018年2月10日起自租金付清之日止，按每日75元向毕凯婷支付违约金（暂计算至2018年12月31日的违约金为24300元）；三、本案诉讼费由李建萍承担。一审法院认定事实：毕凯婷委托其母亲毕晓虹于2017年9月9日与李建萍签订《房屋租赁合同》，将毕凯婷名下位于昆明市盘龙区江东时代花园D幢415号房屋出租给李建萍，合同约定租赁期限为一年，自2017年9月10日起至2018年9月9日；租金为每月1500元；签订合同时李建萍先支付半年租金9000元，2018年2月9日之前支付下半年的租金，若乙方拖欠租金超过7日，则甲方有权收回该房屋，乙方同时另须向甲方支付所欠租金一倍的违约金；押金为1500元；如出租人违约，赔偿两个月租金作为违约金，承租人逾期支付租金，除补交所欠租金外，还须以合同月租金的5%按日向对方支付违约金。合同签订后，李建萍入住案涉房屋，毕凯婷认可李建萍已支付上半年租金9000元及押金1500元。双方因后期租金支付发生纠纷，毕凯婷诉至法院，提出前述诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点为：毕凯婷、李建萍签订《租赁合同》是否已实际解除以及李建萍是否需支付剩余租金并承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，毕凯婷、李建萍在平等、自愿的基础上签订了《房屋租赁合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行义务。李建萍辩称其已于2017年底搬离涉案房屋，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，李建萍申请证人出庭作证，但证人证言仅能证明李建萍曾有过搬家行为，并不能证明已与毕凯婷协商一致解除合同并已将涉案房屋及钥匙交还给毕凯婷，其提前终止履行合同义务的行为已构成违约。但是，双方在《房屋租赁合同》中同时约定了“若乙方拖欠租金超过7日，则甲方有权收回该房屋，乙方同时另须向甲方支付所欠租金一倍的违约金”、“押金为1500元，租期满后如无违约并结清相关费用，由甲方一次性退还”、“乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方支付违约金”三项违约条款，以及出租方即毕凯婷有权在李建萍逾期支付租金超过7日的情况下解除合同收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿”之规定，毕凯婷在李建萍逾期支付下一半年租金并且提前搬走、以其实际行为明确表示不履行剩余合同义务的情况下，未及时主张解除合同、收回房屋另行处置，因此毕凯婷不得就因其未及时止损而扩大的损失要求赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约责任是保证合同得到切实履行的一项保障性措施，同时也是在一方违约后对守约方损失予以弥补的一项补救性措施，其以赔偿守约方损失为主要功能。结合李建萍提前搬走而房租已支付半年的事实，毕凯婷下半年租金因未及时止损而由其自行承担，在双方三项违约责任约定中，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，酌情支持押金一项，即李建萍所交押金折抵毕凯婷损失，不予退还，毕凯婷的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决：驳回原告毕凯婷的全部诉讼请求；案件受理费人民币633元,由原告毕凯婷承担。二审中，双方当事人未提交新的证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、毕凯婷是否负有及时止损的义务；二、毕凯婷要求支付下半年租金9000元及违约金24300元的诉讼请求是否成立。本院认为，一、毕凯婷是否负有止损义务的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，根据毕凯婷的母亲毕晓虹的陈述，李建萍在承租涉案房屋3个月左右就提出不想继续租住以及想转租他人的意愿，李建萍也陈述其租住了3个月就搬离了涉案房屋，在李建萍提出不想继续租住房屋、逾期未支付租金并实际搬离房屋的情况下，一审判决认定毕凯婷负有防止损失扩大的义务符合本案事实和法律规定；双方的租赁合同中也明确约定“若乙方拖欠租金超过7日，则甲方有权收回该房屋，且对室内物品可不负任何责任…”，毕凯婷未采取措施防止损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿。二、李建萍虽然作出过不想继续租住的表示，但是其申请出庭作证的证人证言存在前后陈述不一致的情况且无其他证据佐证，不足以证明其与毕凯婷或毕晓虹就提前解除租赁合同达成协议，其单方终止履行合同存在违约行为，应当依据合同承担违约责任；一审判决结合本案实际情况将李建萍交纳的1500元押金折抵毕凯婷的损失并无不当；根据租赁合同的性质，在承租人没有继续租住需求，而出租人不同意解除合同致形成合同僵局的情况下，应当允许承租人通过承担违约责任解除合同以避免损失扩大，依据毕晓虹陈述，其未退还上半年剩余租金及押金，已能弥补因李建萍违约造成的损失，故毕凯婷要求李建萍支付下半年租金并承担高于全年租金的违约责任的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，毕凯婷的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费633元，由上诉人毕凯婷承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇一九年十二月二十三日书记员  蔡 磊