中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民再283号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行。住所地：辽宁省沈阳市铁西区保工南街15号。 负责人：韩勇，该支行行长。 委托诉讼代理人：乔延宏，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：沈阳市铁西区沈辽新华园酒店。住所地：辽宁省沈阳市铁西区沈辽东路20号1门。 负责人:赵勋远，该酒店经理。 委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：杨杰，男，1960年7月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。 被申请人（一审第三人、二审上诉人）：李春华，男，1961年10月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：赵冠，辽宁恒生律师事务所律师。 再审申请人盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行（以下简称盛京银行保工支行）因与被申请人沈阳市铁西区沈辽新华园酒店（以下简称新华园酒店）、杨杰、李春华返还原物、物权保护纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（以下简称二审法院）于2018年8月13日作出的（2018）辽民终236号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月15日作出（2019）最高法民申1498号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭审理本案，盛京银行保工支行的委托诉讼代理人乔延宏、新华园酒店和杨杰的委托诉讼代理人葛威、李春华的委托诉讼代理人赵冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛京银行保工支行申请再审，请求：撤销本案二审判决，依法驳回李春华的上诉请求，维持一审判决，或发回二审法院重新审理。事实和理由：（一）二审法院采信李春华、新华园酒店、杨杰提供的《房屋租赁合同》的复印件，不符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条均规定书证应当提交原件。本案中，李春华向法院提供的《房屋租赁合同》为复印件，在庭审中也未说明不能提供原件的原因，而据了解，盛京银行保工支行从未与李春华或辽宁顺颐德餐饮有限公司签署过任何一份房屋租赁合同。庭审时，盛京银行保工支行一再要求对方提供原件以进行鉴定，但一直未能提供。因此，该份《房屋租赁合同》的真实性不能认定，二审法院采信该份不能认定真实性的证据，违反法律规定。二审判决认定的“盛京银行保工支行为李春华提供了加盖盛京银行保工支行印章的2012年6月30日与辽宁顺颐德餐饮有限公司的《房屋租赁合同》《房屋所有权证》”与事实不符。（二）二审判决认定李春华、新华园酒店、杨杰占有案涉房屋是基于盛京银行保工支行同意而占有，是合法占有，于法无据：1.本案中，盛京银行保工支行虽然与李春华签署了《房屋买卖框架协议》，但该协议不是房屋买卖协议，不具备房屋买卖协议的具体要件。并且，该协议中约定2011年11月30日未达成房屋买卖协议的情况下，协议失效。2.李春华虽然在《房屋买卖框架协议》失效后又向原占有案涉房屋的沈阳魅力酒店有限公司的法定代表人支付了300万元清房费，但该行为并不是李春华占有案涉房屋的合法依据。3.二审判决认定盛京银行保工支行同意并配合李春华及新华园酒店、杨杰办理了工商登记，说明盛京银行保工支行同意李春华等占有案涉房屋，与事实不符。4.二审判决认定，盛京银行保工支行用行为表明同意李春华占有案涉房屋，是合法占有，于法无据。《房屋买卖框架协议》失效后，李春华从未与盛京银行保工支行签署过任何关于案涉房屋买卖或租赁的合同，也无证据证明盛京银行保工支行同意李春华或新华园酒店等占有案涉房屋。此后，盛京银行保工支行多次要求李春华及新华园酒店等腾退房屋。（三）二审判决认定，即使新华园酒店负有腾退义务，非属该案审理范围，如有争议，应履行通知解除实际占有后，另行诉讼，该认定于法无据。1.盛京银行保工支行与李春华之间无任何的房屋买卖协议、房屋租赁合同。2.李春华与新华园酒店及杨杰之间的合同关系，不能约束盛京银行保工支行。3.本案盛京银行保工支行诉讼的请求就是腾退房屋，因为有争议，才诉讼至法院，而法院却认定不属于本案审理的范围，显然于法无据。4.案涉房屋盛京银行保工支行与李春华、新华园酒店、杨杰等是无权占有，双方间没有合同关系，无须解除任何协议、合同，法院要求以通知的方式解除实际占有，没有法律依据。合法所有人对于案涉房屋，有权在任何时候要求无权占有使用人腾退，无须解除通知。综上所述，二审判决认定李春华、新华园酒店、杨杰实际占有案涉房屋为合法占有认定错误，证据不足，对《房屋租赁合同》复印件的采信违反法律规定。 新华园酒店、杨杰答辩称：（一）新华园酒店、杨杰提供的辽宁顺颐德餐饮有限公司与杨杰于2017年1月17日签订的《承包经营合同》，能够证明李春华以辽宁顺颐德餐饮有限公司名义与新华园酒店签订的合同合法有效，该份证据还能证明新华园酒店基于其实际经营者杨杰与辽宁顺颐德餐饮有限公司签订的《承包经营合同》占有使用案涉房屋。司法实践中，房屋所有权证不是认定腾退房屋的唯一依据，还需结合房屋占有人占有房屋的原因综合认定。（二）新华园酒店、杨杰占有案涉房屋的事实依据是由李春华占有案涉房屋的事实所派生，而李春华占有案涉房屋的依据是基于2011年9月26日盛京银行保工支行与李春华签订的《房屋买卖框架协议》。对于盛京银行保工支行与李春华的协议内容，新华园酒店、杨杰并不知晓，当时辽宁顺颐德餐饮有限公司占有案涉房屋多年，且据了解，辽宁顺颐德餐饮有限公司是经合法注册的法人单位，新华园酒店、杨杰有理由相信辽宁顺颐德餐饮有限公司对案涉房屋的占有是合法的，已尽到作为一个普通人的合理注意义务。（三）盛京银行保工支行可以向其合同相对人主张权利，而不应提起侵权之诉。（四）新华园酒店、杨杰不构成非法占有案涉房屋，不应向盛京银行保工支行支付房屋占有使用费。（五）新华园酒店、杨杰已将2016年8月4日至2017年11月20日的案涉房屋租金支付给李春华，新华园酒店、杨杰不能支付两份租金或使用费，否则将造成实质性的不公，增加当事人诉累，浪费司法资源。综上，请求驳回盛京银行保工支行再审申请。 李春华答辩称：（一）《房屋买卖框架协议》协议签订后，李春华于2011年9月30日向盛京银行保工支行支付购买案涉房屋诚意金500万元，盛京银行保工支行为李春华开具收款收据。虽然《房屋买卖框架协议》第九条约定了期限，但在期限届满后，双方口头约定继续履行《房屋买卖框架协议》。由李春华按照协议的约定对房屋使用人进行清理后，实际占有使用案涉房屋。（二）根据一审法院查明的事实，盛京银行保工支行取得案涉房屋前，案涉房屋由沈阳魅力酒店管理有限公司经营，后该公司变更名称为沈阳亿拓电器销售有限公司，法定代表人为施婉儿。根据李春华一审提交的证据材料，李春华于2012年的3月9日和3月28日向施婉儿支付了300万元的清房费。据此，能够说明李春华按照《房屋买卖框架协议》第八条的约定，对现房屋使用人进行了清理，也足以说明双方在框架协议约定的时效期限届满后，双方就继续履行《房屋买卖框架协议》达成了一致意见，否则李春华不可能在明知协议已失效的情况下，继续按照框架协议的约定履行支付清房费的义务。（三）辽宁顺颐德餐饮有限公司的实际投资人为李春华，公司于2013年5月成立，注册地址为案涉房屋所在地址。并且，根据工商登记资料显示，李春华在办理工商登记手续时，盛京银行保工支行向李春华提供了《房屋租赁合同》《房屋所有权证》等材料，并办理了相关的登记。如果当时没有盛京银行保工支行的配合，李春华不可能办理工商登记，据此也可说明双方一直以实际行动在履行着《房屋买卖框架协议》。（四）《房屋买卖框架协议》于2011年9月26日签订，之后，李春华在2012年3月对原房屋使用人支付清理费予以清理，投入了3600余万元对案涉房屋进行装修，自2012年底经营酒店使用至2015年底。2015年12月29日，由李春华实际投资的辽宁顺颐德餐饮有限公司与杨杰签订《承包经营合同》，由杨杰承包经营。自2011年至盛京银行保工支行起诉，已有5年多，案涉房屋始终是由李春华或与李春华相关的人员占有使用，而盛京银行保工支行从未提出过任何的异议，也直接印证了双方一直履行《房屋买卖框架协议》的事实，更不存在李春华或新华园酒店、杨杰非法占有案涉房屋的问题。（五）新华园酒店和杨杰不应向盛京银行保工支行支付使用费：1.李春华为履行《房屋买卖框架协议》的约定，已向盛京银行保工支行支付了购房诚意金500万元，支付清房费300万元，对房屋装修投入了3600余万元，并实际占有使用案涉房屋，盛京银行保工支行无权要求支付房屋占有使用费。相反，目前是由于盛京银行保工支行的原因导致房屋买卖合同不能实现，盛京银行保工支行应当向李春华承担相关的违约赔偿责任。2.辽宁省沈阳市物价局于2015年11月5日制发文件，将《关于公布2014年-2015年沈阳市非住宅租赁指导租金的通知》予以废止，该标准不应适用。3.根据辽宁顺颐德餐饮有限公司与杨杰签订的《承包经营合同》的约定，杨杰承包的是酒店经营，除案涉房屋之外，还包括酒店的设备。而在双方约定的月承包金20万元中还包括酒店设备的使用费，如果没有李春华提供的酒店设备，承包金或租金根本就达不到该数额。综上，请求驳回盛京银行保工支行再审申请。 盛京银行保工支行于2017年2月17日向辽宁省沈阳市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求：（一）判令新华园酒店、杨杰将位于辽宁省沈阳市铁西区沈辽东路20号1门的房屋恢复原状、腾空并返还给盛京银行保工支行；（二）判令新华园酒店、杨杰支付其非法占用上述房屋期间的使用费539347元（自新华园酒店取得工商登记之日起暂计算至2016年11月3日止，最终使用费计算至实际返还房屋之日）；（三）判令新华园酒店立即注销其企业工商登记或将企业登记迁出案涉房屋所在地；（四）诉讼费由新华园酒店负担。 李春华向一审起诉请求：（一）确认李春华为案涉房屋的合法使用权人；（二）驳回盛京银行保工支行要求新华园酒店将案涉房屋恢复原状、腾空返还并支付房屋占有使用费的诉讼请求。 一审法院认定事实：盛京银行保工支行于2008年8月5日取得坐落于辽宁省沈阳市铁西区沈辽东路20号-1门1-6层的房屋（案涉房屋）所有权证（沈房权证市铁西字第××号），房产证载明：建筑面积为5136.64平方米，用途为商业。盛京银行保工支行于2008年8月26日取得坐落于辽宁省沈阳市铁西区沈辽东路20号1门、面积为1097.99平方米的土地使用权。盛京银行保工支行于2008年8月26日取得案涉房屋的契证。新华园酒店于2016年8月4日将工商登记注册于案涉房屋地址，现案涉房屋由新华园酒店用于经营。 2011年9月26日，盛京银行保工支行（甲方、出售方）与李春华（乙方、购买方）签订《房屋买卖框架协议》，约定乙方购买甲方名下案涉房屋。协议约定：第三条，该房屋转让价格以双方认可评估单位出具的评估价值为基础，具体价格确定以经甲方报请盛京银行总行审批为准。第四条，甲、乙双方对房屋转让价格确定之后，签订正式房屋转让合同，乙方一次性缴纳全部购房款。第五条，甲方向乙方交付房屋的同时，将房屋所有权证、契证、土地使用权证等相关手续一并移交乙方，由乙方自行办理交易过户手续。过户过程产生的税费承担主体，经双方协商后在正式房屋转让合同中约定。第六条，房屋交付后所发生的一切费用由购买人承担。第八条，甲方授权乙方于框架协议签订后对现房屋使用人进行清理，清理所发生的费用由乙方承担。第九条，双方约定：应于2011年11月30日前签订正式房屋转让合同，如2011年11月30日前，甲方上级盛京银行总行未批准此次房屋转让事宜，则框架协议自动失效。如框架协议失效，则双方互不向对方承担责任，前期为履行本框架协议，订立正式房屋转让合同前所产生的费用，由乙方承担。2011年9月30日，盛京银行保工支行为李春华出具购买抵债房的500万元房款收款收据。 2015年12月29日，辽宁顺颐德餐饮有限公司（甲方、发包方）与杨杰（乙方、承包方）签订《承包经营合同》，约定乙方承包案涉房屋用于餐饮经营。承包期限为自2016年1月10日起至2017年1月10日止，月承包金为20万元，按季度交承包金60万元。2017年1月17日，辽宁顺颐德餐饮有限公司（甲方、发包方）与杨杰（乙方、承包方）签订《承包经营合同》，承包期限为2017年1月20日起至2018年1月19日止，月承包金为23万元整，其他内容同前述承包经营合同。 辽宁顺颐德餐饮有限公司的企业法人营业执照登记的住所地为案涉房屋地址，李春华系辽宁顺颐德餐饮有限公司的监事及投资人。 2016年6月27日，杨杰（甲方）与赵勋远（乙方）签订《免责协议》，约定新华园酒店实际经营者为杨杰，由杨杰出资并经营管理。乙方配合甲方办理工商、卫生防疫等证照，发生费用由甲方承担。如出现经营债务或经济纠纷，由甲方负责处理并承担费用。甲方依法经营，如给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。 盛京银行保工支行取得案涉房屋前，该房屋由沈阳魅力酒店管理有限公司经营，该公司于2012年12月21日变更名称为沈阳亿拓电器销售有限公司，公司的法定代表人为施婉儿。 辽宁省沈阳市物价局和辽宁省沈阳市房产局出具《关于公布2014年-2015年沈阳市非住宅租赁指导租金的通知》，沈辽东路的商业用房租金指导标准为40元/月/平方米。盛京银行保工支行于一审庭后提供辽宁省沈阳市物价局于2015年11月5日出具的《市物价局关于公布废止部分价格政策文件（第一批）的通知》，通知将《关于公布2014年-2015年沈阳市非住宅租赁指导租金的通知》予以废止。 一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，李春华虽与盛京银行保工支行签订了《房屋买卖框架协议》，但该买卖协议第九条约定，双方应于2011年11月30日前签订正式房屋转让合同，如盛京银行保工支行于2011年11月30日前未经总行批准房屋转让事宜，则双方签订的协议自动失效。据此，李春华与盛京银行保工支行未能签订正式的房屋转让合同，双方签订的《房屋买卖框架协议》自2011年11月30日即已失效，李春华对于案涉房屋并无合法权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”盛京银行保工支行作为案涉房屋的登记权利人，可以要求无权占有人返还房屋。虽李春华投资的辽宁顺颐德餐饮有限公司于2015年12月29日与杨杰签订关于案涉房屋的《承包经营合同》，但因李春华对案涉房屋并不具有合法权利，杨杰亦无权利使用案涉房屋用于经营。现案涉房屋用于经营新华园酒店，杨杰系新华园酒店的实际经营者，故盛京银行保工支行作为案涉房屋登记的房屋所有权人，有权要求新华园酒店及杨杰腾退房屋。 《中华人民共和国物权法》第三十七条规定:“侵害物权，造成权利人侵害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，李春华与盛京银行保工支行签订的《房屋买卖框架协议》失效后，李春华无权处分案涉房屋，新华园酒店与杨杰应向盛京银行保工支行支付相应的占有使用费。盛京银行保工支行要求从工商登记注册之日起支付使用费，因新华园酒店于2016年8月4日将工商登记注册于案涉房屋，故新华园酒店、杨杰应从2016年8月4日起支付房屋占有使用费。关于占有使用费标准，盛京银行保工支行提供的《关于公布2014年-2015年沈阳市非住宅租赁指导租金的通知》虽已废止，且政府部门已不再发布租金指导标准，但盛京银行保工支行并未提供其他证据证明案涉房屋的租金标准问题，故一审法院参照2014年、2015年的租金指导价，即每月每平方米40元的标准计算，认定新华园酒店、杨杰按照月租金205465.6元（40元/月/平方米×5136.64平方米）标准支付房屋占有使用费至房屋腾退之日。 因企业注册工商登记的问题不属于民事案件受理范围，故一审法院对盛京银行保工支行诉请要求新华园酒店、杨杰立即注销企业工商登记或将企业登记的住所地迁出案涉房屋所在地的诉请不予审理。 如前所述，因李春华与盛京银行保工支行签订《房屋买卖框架协议》后，双方并未签订正式的合同，李春华亦未取得房屋所有权证，故其对案涉房屋不享有所有权。盛京银行保工支行作为房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。现李春华未提供充分证据证明盛京银行保工支行曾将房屋占有使用的权益让渡给李春华，李春华要求确认对案涉房屋享有使用权，没有事实及法律依据，不予支持。 综上，盛京银行保工支行的诉讼请求部分成立。李春华的诉讼请求不成立。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，于2017年12月21日作出（2017）辽01民初136号民事判决:一、新华园酒店、杨杰于判决生效之日起30日内将位于辽宁省沈阳市铁西区沈辽东路20号1门的房屋（建筑面积5136.64平方米，房权证市铁西字第××号）腾退给盛京银行保工支行；二、新华园酒店、杨杰于判决生效之日起30日内按照月租金205465.6元标准给付盛京银行保工支行房屋占有使用费（从2016年8月4日起至房屋腾退之日）；三、驳回盛京银行保工支行其他诉讼请求；四、驳回李春华的诉讼请求。盛京银行保工支行缴纳的案件受理费224497元，由新华园酒店、杨杰负担；李春华缴纳的案件受理费111400元，由李春华负担。 新华园酒店、杨杰不服一审判决，上诉请求：（一）撤销一审判决，依法改判驳回盛京银行保工支行关于房屋占有使用费的诉讼请求或发回重审；（二）一审、二审案件受理费均由盛京银行保工支行负担。 李春华不服一审判决，上诉请求：（一）依法撤销一审判决，改判确认李春华为案涉房屋的合法使用权人，并改判驳回盛京银行保工支行要求新华园酒店将案涉房屋恢复原状、腾空返还并支付房屋占有使用费的诉讼请求；（二）判令本案一审、二审诉讼费用由盛京银行保工支行负担。 二审法院另查明：2013年5月，李春华投资的辽宁顺颐德餐饮有限公司成立，在该公司办理工商注册登记时，盛京银行保工支行为李春华提供了加盖盛京银行保工支行印章的2012年6月30日盛京银行保工支行与辽宁顺颐德餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》《房屋所有产权》《房屋分层分户平面图》，辽宁顺颐德餐饮有限公司将案涉房屋地址登记为注册地址。 二审庭审中，盛京银行保工支行在回答“2011年11月30日起是否知道李春华、新华园酒店、杨杰占用案涉房屋，是否主张过权利”问题时述称，新华园酒店牌子挂出来时知道其占用。向李春华、新华园酒店均主张过权利，没有证据证明向李春华和新华园酒店签字确认的证据。 二审法院对一审法院查明的其他事实予以确认。 二审法院认为：（一）关于盛京银行保工支行请求新华园酒店、杨杰腾退返还案涉房屋的主张能否成立的问题，李春华与盛京银行保工支行签订的《房屋买卖框架协议》第九条约定，双方应于2011年11月30日前签订正式房屋转让合同，如盛京银行保工支行于2011年11月30日前未经总行批准房屋转让事宜，则双方签订的框架协议自动失效。据此，李春华与盛京银行保工支行未能签订正式的房屋转让合同，双方签订的《房屋买卖框架协议》于2011年11月30日起失效后，双方对案涉房屋及500万元诚意金问题未签订补充协议，也无证据证明双方达成了口头协议，但盛京银行保工支行的行为表明其同意李春华占有使用案涉房屋，李春华是基于盛京银行保工支行的意思而占用，是合法占有，并非违法侵占。理由如下：第一，从李春华占用案涉房屋看，根据本案查明的事实，2008年8月5日，盛京银行保工支行取得案涉房屋所有权证之后，其成为案涉房屋的所有权人，但案涉房屋由沈阳魅力酒店管理有限公司占有使用。《房屋买卖框架协议》第八条约定，盛京银行保工支行授权李春华于框架协议签订后对现房屋使用人进行清理。2011年11月30日，双方签订的《房屋买卖框架协议》失效后，李春华于2012年的3月9日和3月28日向沈阳魅力酒店管理有限公司法定代表人施婉儿共支付300万元的清房费后，实际占有了案涉房屋。2013年5月，李春华投资的辽宁顺颐德餐饮有限公司成立，以案涉房屋为公司注册地，盛京银行保工支行未提出任何异议情况下，并为其提供了加盖盛京银行保工支行印章的《房屋租赁合同》《房屋所有权证》及《房屋分层分户平面图》，帮助李春华为其公司办理了注册登记。据此，可以认定，自2013年5月起，盛京银行保工支行已知道并同意李春华对案涉房屋清理后，实际占有并使用的事实，盛京银行保工支行在二审庭审中对此不持异议。第二，从李春华与新华园酒店、杨杰签订合同看，自2013年5月李春华占有使用案涉房屋起至盛京银行保工支行于2017年2月17日向法院起诉之日，李春华对案涉房屋进行投资装修，自己经营酒店，后来又将案涉房屋承包给新华园酒店、杨杰进行经营。盛京银行保工支行知道李春华、新华园酒店、杨杰在占有使用案涉房屋后，亦未提出过任何异议，并配合其办理工商注册登记，说明盛京银行保工支行同意李春华占有使用案涉房屋。盛京银行保工支行虽在庭审中辩称其多次向李春华及后期实际使用人发函，要求腾空房屋，但均未提供证据证明其主张，对此，二审法院对其主张不予采信。第三，李春华占有使用案涉房屋期间，其以投资的辽宁顺颐德餐饮有限公司的名义通过与新华园酒店、杨杰签订《承包经营合同》的形式，将案涉房屋承包给新华园酒店、杨杰经营。因辽宁顺颐德餐饮有限公司的注册地是案涉房屋，并且经营多年，新华园酒店、杨杰有理由相信辽宁顺颐德餐饮有限公司对案涉房屋的占有使用合法。盛京银行保工支行主张的其多次向李春华及后期实际使用人发函，要求腾空房屋的意见，也说明盛京银行保工支行知道新华园酒店、杨杰占有使用案涉房屋的事实。因此，新华园酒店、杨杰通过签订《承包经营合同》的形式占有使用案涉房屋既无过错也无过失，是合法的占有使用。综上，虽然盛京银行保工支行是案涉房屋的所有权人，但李春华是基于盛京银行保工支行的同意占有使用案涉房屋，是合法占有使用人。因此，一审法院认定李春华对于案涉房屋无合法权利不当，二审法院予以纠正。本案是盛京银行保工支行以其是案涉房屋所有权人，新华园酒店、杨杰无权占有为由，向新华园酒店、杨杰主张腾退案涉房屋，退而言之，从盛京银行保工支行与李春华及李春华与新华园酒店、杨杰之间的合同关系看，即便李春华、新华园酒店、杨杰负有腾退案涉房屋义务，非属该案审理范围。相关当事人如对此存有争议，应待盛京银行保工支行向相关当事人履行通知解除对案涉房屋实际占有后，可另行通过诉讼向相关当事人主张腾退案涉房屋。 （二）关于新华园酒店、杨杰应否支付案涉房屋的使用费，起算点以及使用费的支付标准如何认定问题。盛京银行保工支行此项诉讼请求以新华园酒店、杨杰应当返还其非法占有的案涉房屋为基础。如前所述，李春华、新华园酒店、杨杰对案涉房屋属于合法占有，其不对盛京银行保工支行承担返还案涉房屋的民事责任。据此，盛京银行保工支行此项诉讼请求的基础已不存在，故对新华园酒店、杨杰应否支付案涉房屋的使用费，起算点以及使用费的支付标准如何认定问题不再赘述。 综上，李春华、新华园酒店、杨杰的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定自2011年11月30日双方签订的《房屋买卖框架协议》即已失效，李春华对于案涉房屋无合法权利，属于认定事实错误，二审法院予以纠正。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，于2018年8月13日作出（2018）辽民终236号民事判决：一、撤销一审法院（2017）辽01民初136号民事判决；二、驳回盛京银行保工支行诉讼请求。一审案件受理费335897元,二审案件受理费258418元，共计594315元，由盛京银行保工支行负担。 本院再审认为：本案盛京银行保工支行一审诉讼请求主要有两项，即请求新华园酒店及杨杰返还案涉房屋并给付房屋占有使用费。一审中李春华作为第三人提出诉讼请求，主要为确认李春华为案涉房屋的合法使用权人，并驳回盛京银行保工支行的诉请。因此，本案的焦点问题为：（一）案涉房屋的权利归属；（二）新华园酒店及杨杰应否向盛京银行保工支行给付案涉房屋使用费用。 （一）关于案涉房屋的权利归属问题。各方当事人对于案涉房屋现登记产权人为盛京银行保工支行的事实均无异议。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，盛京银行保工支行具有案涉房屋的所有权法定要件。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”返还原物的请求权是物权保护的一项基本权能，所有权人可以依据权利基础要求无权占有人返还原物。盛京银行保工支行即依据上述法律规定，以案涉房屋所有权人的身份，向实际占有人新华园酒店、杨杰主张返还不动产。新华园酒店、杨杰以其与李春华签订承包合同，李春华等是案涉房屋合法权利人作为抗辩理由。因此，李春华是否为案涉房屋合法权利人是审查该问题的关键。 李春华与盛京银行保工支行于2011年9月26日签订了《房屋买卖框架协议》，该协议对于房屋买卖价格并未明确约定，表述为“具体价格确定以经甲方（盛京银行保工支行）报请盛京银行总行审批为准”，并约定了“应于2011年11月30日前签订正式房屋转让合同，如2011年11月30日前甲方（盛京银行保工支行）上级盛京银行总行未批准此次房屋转让事宜，则本框架协议自动失效。如框架协议失效，则双方互不向对方承担责任，前期为履行本框架协议，订立正式房屋转让合同签所产生的费用，由乙方（李春华）承担”。《房屋买卖框架协议》对于案涉房屋价款这一合同基本条款并未明确约定，并载明以上级银行审批通过后方能签署正式房屋买卖合同，故《房屋买卖框架协议》仅为预约合同，并不能产生影响案涉房屋物权变动的合同效力，亦不具有强制缔约的效力。因此，《房屋买卖框架协议》并非李春华成为案涉房屋所有权人的有效依据。双方并未订立正式的房屋买卖合同，李春华亦无证据证明盛京银行保工支行已明确出卖案涉房屋给李春华，以及出卖的具体价款。李春华以《房屋买卖框架协议》签订后，2011年9月30日，盛京银行保工支行收取500万元房款，特别是在该协议约定的2011年11月30日后，李春华又于2012年的3月9日和3月28日支付了300万元清房费的事实，主张双方仍以实际行为履行房屋买卖事宜。但是，以上800万元的支付，均不足以证明双方已经形成了明确的买卖合同关系，以及以实际行为认可了买卖行为。因此，李春华主张其是案涉房屋的合法权利人，并无事实及法律依据。 因李春华与盛京银行保工支行之间的《房屋买卖框架协议》已经生效，且双方并未形成正式的买卖合同，李春华继续占有案涉房屋，已经没有明确的合同依据，仅是在盛京银行保工支行长期不主张返还的默许下仍继续占用案涉房屋。在盛京银行保工支行起诉请求返还案涉房屋后，李春华不能提出其可以继续占用案涉房屋的事实和法律依据，其应当在合理期限内积极腾退房屋，盛京银行保工支行作为案涉房屋所有权人提出的返还请求，应予以支持。李春华关于其为案涉房屋使用权人的主张不能成立，新华园酒店、杨杰主张与李春华签订《承包经营合同》，取得案涉房屋合法占有的基础并不存在；新华园酒店、杨杰知道也应当知道案涉房屋的权属状况与占用来源，且在本案诉讼中新华园酒店、杨杰主张与李春华第二次签订的《承包经营合同》约定的承包经营期限也已届满，新华园酒店、杨杰作为实际占有人，应在生效判决明确后，向盛京银行保工支行返还案涉房屋。二审法院不予支持盛京银行保工支行的返还请求，适用法律错误，本院予以纠正。 （二）关于新华园酒店、杨杰应否向盛京银行保工支行给付案涉房屋占有使用费用的问题。一审中，盛京银行保工支行以新华园酒店、杨杰为被告主张房屋占有使用费。但是，盛京银行保工支行与新华园酒店、杨杰并无合同关系。辽宁顺颐德餐饮有限公司与杨杰签订《承包经营合同》，约定杨杰承包案涉房屋用于餐饮经营，承包期限自2016年1月10日始。虽然新华园酒店、杨杰直接占有案涉房屋，但是该占有源自李春华对案涉房屋的占有使用。盛京银行保工支行主张的案涉房屋占有使用费系其将房屋交给李春华占用所可能产生的费用，盛京银行保工支行应当在其与李春华之间解决该费用问题，其直接请求新华园酒店、杨杰向其支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 另外，盛京银行保工支行诉请要求新华园酒店、杨杰立即注销企业工商登记或将企业登记的住所地迁出案涉房屋所在地，因企业注册工商登记的问题不属于民事案件受理范围，故本院对其该项诉请不予审理。 综上，盛京银行保工支行的部分再审请求成立，应予支持；二审判决不支持盛京银行保工支行要求返还案涉房屋的请求适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下： 一、撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民终236号民事判决、辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初136号民事判决； 二、沈阳市铁西区沈辽新华园酒店、杨杰于本判决生效之日起30日内将位于辽宁省沈阳市铁西区沈辽东路20号1门的房屋（建筑面积5136.64平方米，房权证号为沈房权证市铁西字第××号）腾退给盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行； 三、驳回盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行其他诉讼请求； 四、驳回李春华诉讼请求。 一审盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行交纳的案件受理费224497元，由沈阳市铁西区沈辽新华园酒店、杨杰负担190576元，由盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行负担33921元；李春华交纳的一审案件受理费111400元，由李春华负担。沈阳市铁西区沈辽新华园酒店、杨杰交纳二审案件受理费33921元，由盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行负担；李春华交纳的二审案件受理费224497元，由李春华负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  张代恩 审判员  季伟明 二〇一九年十二月三十日 书记员  王晓婷