浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4530号 上诉人（原审被告）：杨佳兴，男，1988年8月18日出生，壮族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：杨传水（系上诉人父亲），男，1957年4月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）：上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市柯桥区杨汛桥镇万豪国际大厦1幢0901室。统一社会信用代码913306215928814612。 法定代表人：杜成寅，总经理。 委托诉讼代理人：陈雅丽，公司员工。 委托诉讼代理人：宋雅柒，公司员工。 上诉人杨佳兴因与被上诉人上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初9898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 杨佳兴上诉请求：撤销原判，改判上诉人无须支付被上诉人物业服务费。事实和理由：一、原审法院法律程序错误。原审法官没有让双方在庭审笔录签字，也没有当庭宣判。二、原审法院认定依据缺乏真实有效性。被上诉人没有拿出永利地产集团有限公司与上海上房物业管理有限公司签订的《金柯嘉园前期物业服务合同》的原件证明其合法有效性，法院只凭此合同的复印件作为判决依据，缺乏法律事实依据。三、原审法院判决错误。1.原审判决物业费13545元计算错误。这个房子上诉人一天都没有入住过。2.因邻里纠纷，上诉人在2017年12月18日与物业管理领导达成口头协议，鉴于物业公司不收取物业费，邻居补偿2500元，才签署了《协议》。物业公司没有尽职尽责做好物业管理工作，三方口头协商的结果现在矢口否认。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。物业服务合同原件可以随时查阅。上诉人已经拿到2500元的补偿，物业公司只是作为见证人盖章，并没有明确以物业费来抵扣上诉人的损失。 原审原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付2014年6月至2017年12月期间的物业服务费（含能耗费）合计16555元，违约金40904.30元，共计57459.30元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司（原名为上海上房物业管理有限公司绍兴县分公司，2014年4月30日工商登记变更为现名），系上海锐翔上房物业管理有限公司（原告为上海上房物业管理有限公司，2014年2月18日工商登记变更为现名）所设立的分公司，经上海锐翔上房物业管理有限公司授权，负责金柯嘉园的物业管理服务工作，《金柯嘉园前期物业服务合同》项下的权利由原告享有，义务由原告承担。2010年1月，永利地产集团有限公司与上海上房物业管理有限公司签订一份《金柯嘉园前期物业服务合同》，合同约定：服务期限自物业交付使用之日的次月起至本合同终止之日等。2012年7月11日，上海上房物业管理有限公司与被告签订一份《前期物业服务协议》，协议约定：服务期限自2010年2月1日起生效至业主大会成立与被告或其他物业管理企业签订合同生效时终止；高层住宅物业服务费按1.80元/月·平方米计算；高耗设备运行费按0.40元/月·平方米计算，每年向业主公布一次账目收支情况，按时分摊，多退少补；在每季的首月15日前交纳。合同还对其他事项作了约定。原告对该小区的物业服务至2018年4月止。2010年3月16日与永利地产集团有限公司签订案涉金柯嘉园3幢703室房屋买卖合同，并于2017年12月27日将该房屋转让给案外人。案涉房屋建筑面积175平方米。被告至今未缴2014年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费合计13545元。原告经书面催缴未果。另查明，案涉金柯嘉园3幢703室与3幢602室因602室卫生间淋浴房南面采光空间约0.8个平方发生争议，后在物业公司参与协调下，2017年12月18日达成《协议》一份，约定由3幢602室补贴3幢703室2500元。物业公司在证明方盖章确认。同时查明，原告曾于2016年6月6日起诉被告，后于2016年10月10日撤回对被告的起诉。 一审法院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护。上海锐翔上房物业管理有限公司与永利地产集团有限公司签订的《金柯嘉园前期物业服务协议》，系协议当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，被告辩称其未和物业公司签订合同，物业费与自己无关的抗辩意见，该院不予采纳。据此，上述《金柯嘉园前期物业服务合同》对原、被告具有约束力。依照上述协议约定，原告履行协议约定的物业服务，被告应当依约向原告缴纳物业服务。被告辩称案涉房屋3-703室产权未登记在其名下，但根据被告提供的由物业公司三方参与的协议中可知，被告作为3-703室业主在行使其对案涉房屋的相关权利，且于2017年12月27日将案涉房屋转让案外人，故被告认为被告并非房屋实际权利人，原告不应当向其主张物业费的抗辩意见，于法无据，该院不予采纳。被告又辩称原告撤诉的原因是被告并非产权人，但撤诉是法律赋予当事人的诉讼权利，撤诉不代表原告不能再次提起诉讼。因此，对被告以原告曾经起诉又撤诉，现再次起诉作为拒缴物业费的理由，该院不予采纳。现被告未交2014年6月至2017年12月期间的物业服务费，经原告催缴未果，原告请求被告支付欠付的物业服务费，符合法律规定。原告主张的能耗费欠款，协议虽约定“按0.40元/月·平方米计算”，但同时约定“每年向业主公布一次账目收支情况，按时分摊，多退少补”，因被告未提供证据证明其已经履行上述约定之义务，导致能耗费欠款数额尚不确定，故对原告的该项诉求，该院在本案中不作处理。被告辩称曾于2017年12月18日与物业公司领导达成协议，表明物业公司曾明确表示不再向被告主张物业费，但仅有口头陈述，且原告当庭表示不予认可。结合被告提供的《协议》，也仅能得知物业公司曾作为证明一方参与了协调并作为鉴证，并不能直接推断物业公司曾有放弃向被告主张物业费的意思表示，因此，被告以此主张作为拒绝支付物业的理由，理据不足，该院不予采信。被告应当支付拖欠的物业费。至于原告要求被告支付逾期付款违约金，鉴于案涉房屋与邻里户之间产生的纠纷虽经协商达成协议，但最终也未能彻底解决问题之根本，故被告未支付物业费并非存在主观上的恶意，故原告主张的违约金该院不再予以支持。综上所述，该院对原告诉求中的合理部分依法予以支持，对其不合理部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告杨佳兴应于本判决生效后十日内支付原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司2014年6月至2017年12月期间的物业服务费合计13545元；二、驳回原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。案件受理费1399元，由原告上海锐翔上房物业管理有限公司绍兴分公司负担1103元，被告杨佳兴负担296元，被告杨佳兴应负担的部分，限于本判决生效后七日内向该院交纳。 二审中，当事人未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张在协调处理邻里纠纷过程中，其曾于2017年12月18日与被上诉人领导达成口头协议，对方承诺不再向其收取物业费，被上诉人不应再向其收取物业服务费。然上诉人对存在该口头协议的事实未能举证证明，被上诉人在上诉人与邻居签订的《协议》上盖章亦不足以表明被上诉人承诺不再向上诉人收取物业服务费，故对上诉人的上述主张本院难予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故上诉人主张其未入住过案涉房屋、未产生物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费139元，由上诉人杨佳兴负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇一九年十二月十三日 法官助理王宇宁 书记员孙心怡