重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初1756号 原告：重庆黄钟物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路73号11幢2-2，统一社会信用代码91500232762699698D。 法定代表人：廖小彬，该公司经理。 委托诉讼代理人：王娅，女，1975年10月15日出生，汉族，该公司职工，住重庆市渝北区。 被告：重庆市志航房地产开发有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业二路259号，统一社会信用代码915002307980123410。 法定代表人：吴文丽，该公司经理。 原告重庆黄钟物业管理有限公司（以下简称黄钟物业公司）与被告重庆市志航房地产开发有限公司（以下简称志航房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法由审判员刘凯担任审判长，与人民陪审员陈显明、冯光胜组成合议庭，适用普通程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告黄钟物业公司的委托诉讼代理人王娅到庭参加了诉讼。被告志航房地产公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。本院根据原告黄钟物业公司提出的财产保全申请，于2019年5月21日作出(2019)渝0156执保69号执行裁定，裁定对被告志航房地产公司位于重庆市武隆区xx镇xx路xx号附x号xx的房屋予以查封，同时对王敏、王娅位于重庆市武隆区xx街道xx路xx号x幢x（原x号楼）的房屋（307房地证2011字第xxx号）予以查封。 原告黄钟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费84570.35元；2.判令被告立即向原告支付违约金16737.17元；3.判令被告立即向原告支付垫付的电梯维保费等其他费用共计28430元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告黄钟物业公司自愿撤回了第3项诉讼请求，并明确了其请求的是从2017年4月至2019年3月期间的物业管理费及相应违约金。事实和理由：2013年4月18日，原、被告签订了《武隆县XX苑小区项目前期物业服务合同》，合同中对双方的权利义务等内容进行了约定。合同签订后，原告于2015年2月进入被告所开发小区履行合同义务至今。合同履行过程中，被告从2017年4月开始未按约向原告支付空置房屋的物业管理费。根据上述合同第6条和第19条的约定，综合该小区，被告空置的房屋面积从2017年4月计算至今累计应付84570.35元的物业管理费和16737.17元的违约金。原告多次向被告催收，被告拒不履行该义务，故原告诉请如上。 被告志航房地产公司未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 经审理查明，2013年4月18日，原告黄钟物业公司（乙方）与被告志航房地产公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方以协议方式选聘乙方为其位于重庆市武隆区白马镇的XX苑住宅楼提供前期物业服务，双方在合同中对物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限和物业服务费用、违约责任等进行了约定。该合同第六条约定：“本物业区域物业服务收费选择包干制方式。1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.60元/㎡/月；商业：1.8元/㎡/月；办公：1.5元/㎡/月；……2.本物业不执行空置房物业服务收费的相关规定。业主接房以甲方统一交房时间为准，未售出房屋由甲方全额支付物业管理费等费用。甲方应在其与物业买受人签订的《房屋买卖合同》中明文约定。……”该合同第七条约定：“物业服务费应当从甲方通知的统一交房之日起计收。业主办理入住手续时预付三个月的物业管理费。此后可按月、季、年度缴纳物业服务费。”该合同第十二条第9项约定：“甲方需按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。”该合同第十九条约定：“甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。”同时，原、被告双方办理了前期物业服务合同备案登记，并取得了武物备(2013)003号备案证明，该备案证明中载明物管用房为1号楼第一层，建筑面积为87.31㎡。 2013年9月16日，被告志航房地产公司取得了XX苑住宅楼工程的商品房预售许可证，该许可证中载明房屋共18层。2015年2月，因业主开始接房，原告黄钟物业公司即开始提供物业服务。 另查明，2013年5月24日，重庆市武隆区国土资源和房屋管理局对XX苑住宅楼进行测绘，该测绘报告中载明XX苑住宅楼共18层楼房，共有住宅215套，房屋总面积为22929.50㎡。该住宅楼1号户型的建筑面积为105.17㎡、2号户型的建筑面积为108.77㎡、3号户型的建筑面积为118.85㎡、4号户型的建筑面积为83.42㎡、5号户型的建筑面积为118.39㎡、6号户型的建筑面积为113.85㎡、7号户型的建筑面积为78.59㎡、8号户型的建筑面积为112.27㎡、9号户型的建筑面积为113.73㎡、10号户型的建筑面积为111.94㎡、11号和12号户型的建筑面积均为107.55㎡。 再查明，2015年2月业主接房面积为3593.02㎡，2015年3月业主接房面积为3821.85㎡，2015年4月业主接房面积为1258.66㎡，2015年5月业主接房面积为1005.32㎡，2015年6月业主接房面积为328.95㎡，2015年7月业主接房面积为658㎡，2015年8月业主接房面积为764.76㎡，2015年9月业主接房面积为864.20㎡，2015年10月业主接房面积为339.89㎡，2015年11月业主接房面积为107.55㎡，2015年12月业主接房面积为107.55㎡。2016年1月业主接房面积为220.71㎡，2016年2月业主接房面积为197.15㎡，2016年3月业主接房面积为0㎡，2016年4月业主接房面积为108.77㎡，2016年5月业主接房面积为111.94㎡，2016年6月业主接房面积为339.64㎡，2016年7月业主接房面积为112.27㎡，2016年8月业主接房面积为0㎡，2016年9月业主接房面积为190.53㎡，2016年10月业主接房面积为105.17㎡，2016年11月业主接房面积为107.55㎡，2016年12月业主接房面积为0㎡。2017年1月业主接房面积为330.17㎡，2017年2月业主接房面积为655.79㎡，2017年3月业主接房面积为522.03㎡，2017年4月业主接房面积为113.73㎡，2017年5月业主接房面积为227.7㎡，2017年6月业主接房面积为226㎡，2017年7月业主接房面积为0㎡，2017年8月业主接房面积为113.73㎡，2017年9月至11月业主接房面积均为0㎡，2017年12月业主接房面积为545.46㎡。2018年1月至4月业主接房面积均为0㎡，2018年5月业主接房面积为113.85㎡，2018年6月业主接房面积为304.26㎡，2018年7月业主接房面积为0㎡，2018年8月业主接房面积为83.42㎡，2018年9月业主接房面积为217.44㎡，2018年10月业主接房面积为113.73㎡，2018年11月业主接房面积为0㎡，2018年12月业主接房面积为118.85㎡。2019年1月业主接房面积为0㎡，2019年2月业主接房面积为224.02㎡，2019年3月业主接房面积为118.39㎡。 2019年4月25日，原告黄钟物业公司向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 上述事实，有原告提交的前期物业服务合同备案证明存根、前期物业服务合同、重庆市房产面积测算报告书、XX苑物业收费表、房屋查询档案等证据以及庭审调查中原告的当庭陈述在案相佐证，被告未出庭质证，视为对自身权利的放弃，本院在审查后对以上证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且在相关部门办理了备案登记，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业管理的相关义务，故被告也应该按照约定向原告交纳未出售房屋的物业管理费。本案中，虽然原告尚未提供证据证明被告通知的统一交房时间，但依据原告提供的物业收费表可知，XX苑住宅楼的业主从2015年2月便开始接房，原告已于2017年向本院主张过从2015年2月至2017年3月的物业管理费，现原告主张收取从2017年4月至2019年3月的物业管理费，符合情理，本院予以确认。被告在通知业主接房后，其未能按照前期物业合同的约定向原告交纳未出售房屋的物业管理费，其行为已经构成了违约，应依法承担违约责任。依据原告提交的证据可知XX苑住宅楼1-12号房屋的面积情况和2015年2月至2019年3月期间业主的接房面积，故被告应该支付的物业管理费应按照该标准予以计算。 2017年被告应缴纳的物业管理费情况如下：（1）2017年4月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-15965.2.㎡）×0.6元/㎡=4178.58元。（2）2017年5月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-16192.90㎡）×0.6元/㎡=4041.96元。（3）2017年6月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-16418.90㎡）×0.6元/㎡=3906.36元。（4）2017年7月，被告应缴纳的物业管理费为：3906.36。（5）2017年8月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-16532.63㎡）×0.6元/㎡=3838.12元。（6）2017年9月至11月，被告应缴纳的物业管理费均为：3838.12元，合计11514.36元。（7）2017年12月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-17078.09㎡）×0.6元/㎡=3510.85元。因此，2017年4月至12月，被告应缴纳的物业管理费为34896.59元。 2018年被告应缴纳的物业管理费情况如下：（1）2018年1月至4月，被告应缴纳的物业管理费均为：3510.85元，合计14043.4。（2）2018年5月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-17191.94㎡）×0.6元/㎡=3442.54元。（3）2018年6月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-17496.20㎡）×0.6元/㎡=3259.98元。（4）2018年7月，被告应缴纳的物业管理费为：3259.98。（5）2018年8月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-17579.62㎡）×0.6元/㎡=3209.93元。（6）2018年9月，被告应缴纳的物业管理费为（22929.50㎡-17797.06㎡）×0.6元/㎡=3079.46元。（7）2018年10月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-17910.79㎡）×0.6元/㎡=3011.23元。（8）2018年11月，被告应缴纳的物业管理费为：3011.23元。（9）2018年12月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-18029.64㎡）×0.6元/㎡=2939.92元。因此，2018年被告应缴纳的物业管理费为39257.67元。 2019年被告应缴纳的物业管理费情况如下：（1）2019年1月，被告应缴纳的物业管理费为：2939.92元。（2）2019年2月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-18253.66㎡）×0.6元/㎡=2805.5元。（3）2019年3月，被告应缴纳的物业管理费为：（22929.50㎡-18372.05㎡）×0.6元/㎡=2734.47元。因此，2019年1月至3月，被告应缴纳的物业管理费为8479.89元。 综上，被告应缴纳的2017年4月至2019年3月的物业管理费合计为82634.15元。 对于违约金的计算，原告主张违约金的计算方式为：以被告从2017年4月起至2019年2月止逐月应缴未缴的物业管理费为基数，从第三个月起按每日万分之五的标准计算至2019年4月。虽然《前期物业服务合同》未对被告缴纳空置房屋物业管理费的期限作出约定，仅约定了被告需按时缴纳物业管理费，若逾期未交则需按每日万分之五的标准承担违约金。原告认为当月的物业管理费产生后，被告应当在第二个月付清，否则从第三个月起即产生以未付金额为基数按每日万分之五计算的违约金，符合交易习惯，本院予以支持。本院确认的违约金计算情况如下表：                            时间                       应付物管费（元）                       累计应付物管费（元）                       违约金（元）                               2017.4                       4178.58                       4178.58                       /                               2017.5                       4041.96                       8220.54                       /                               2017.6                       3906.36                       12 126.9                       62.68                               2017.7                       3906.36                       16 033.26                       123.31                               2017.8                       3838.12                       19 871.38                       181.9                               2017.9                       3838.12                       23 709.5                       240.5                               2017.10                       3838.12                       27 547.62                       298.07                               2017.11                       3838.12                       31 385.74                       355.64                               2017.12                       3510.85                       34 896.59                       413.21                               2018.1                       3510.85                       38 407.44                       470.79                               2018.2                       3510.85                       41 918.29                       523.45                               2018.3                       3510.85                       45 429.14                       576.11                               2018.4                       3510.85                       48 939.99                       628.77                               2018.5                       3442.54                       52 382.53                       681.44                               2018.6                       3259.98                       55 642.51                       734.1                               2018.7                       3259.98                       58 902.49                       785.74                               2018.8                       3209.93                       62 112.42                       834.64                               2018.9                       3079.46                       65 191.88                       883.54                               2018.10                       3011.23                       68 203.11                       931.69                               2018.11                       3011.23                       71 214.34                       977.88                               2018.12                       2939.92                       74 154.26                       1023.05                               2019.1                       2939.92                       77 094.18                       1068.22                               2019.2                       2805.5                       79 899.68                       1112.31                               2019.3                       2734.47                       82 634.15                       1156.41                               2019.4                                                                   1198.5                               合计                                                                   15 261.95                综上，被告应缴纳的从2017年4月至2019年2月期间以逐月应缴未缴的物业管理费为基数，从第三个月起按每日万分之五的标准计算至2019年4月的违约金为15261.95元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆市志航房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆黄钟物业管理有限公司物业管理费82634.15元； 二、被告重庆市志航房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆黄钟物业管理有限公司违约金15261.95元； 三、驳回原告重庆黄钟物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2894元，保全费1169元，公告费300元，合计4363元（原告已预交），由被告重庆市志航房地产开发有限公司负担3366元，由原告重庆黄钟物业管理有限公司负担997元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  刘 凯 人民陪审员  陈显明 人民陪审员  冯光胜 二〇一九年十二月四日 书 记 员  秦培峰