安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1124民初4177号 原告（反诉被告）：陈丽军,女,汉族,1979年2月26日出生，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程沁莲，安徽事茂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周传芳,女,汉族,1964年12月30日出生，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：张植培,男,汉族,1968年10月24日出生，住安徽省全椒县，系周传芳丈夫。 委托诉讼代理人：张丽，安徽儒林律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈丽军诉被告（反诉原告）周传芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案,周传芳于2019年11月12日提起反诉,本院决定合并审理。案件受理后本院依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人王明红、被告（反诉原告）周传芳及其委托诉讼代理人张植培、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽军向本院提出诉讼请求:1、判令周传芳立即搬出案涉房屋;2、周传芳支付逾期搬房违约金，违约金以合同约定租金的三倍自2019年9月30日计算至实际搬出案涉房屋为止;3、本案诉讼费由周传芳承担。事实和理由:2016年8月18日，陈丽军与周传芳签订房屋租赁合同一份，约定陈丽军将位于全椒县商铺出租给周传芳,租期为2016年10月1日起至2019年9月30日止，双方约定到期后不续约须及时搬出并清理所租房屋，违约须按合同约定租金的三倍支付违约金。2019年该房屋租期届满，陈丽军已提前通知周传芳不再出租，并发出告知函，但租期届满后，周传芳至今占有案涉商铺。周传芳的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 周传芳辩称：在合同履行中，双方已变更了合同关于支付租金的条款，变更为每年支付租金9万元，其已按约交付。2018年夏天，其与陈丽军丈夫杨伟华商谈续租商铺事宜，杨伟华提出只要支付1万元定金，就同意续租，否则不再续租。2018年8月28日、8月29日两次转账给陈丽军，其中9万元是租金，1万元是订金。故其与陈丽军已约定续租房屋，请求驳回陈丽军的诉讼请求。 周传芳向本院提出反诉请求：判令陈丽军与其续订三年房屋租赁合同；本案诉讼费、反诉费由陈丽军负担。事实与理由：2010年以来，周传芳一直租赁陈丽军的案涉商铺，并签订合同。最后一次签订合同的租赁期限是2016年10月1日到2019年9月30日。2018年8月左右，陈丽军丈夫杨伟华到周传芳租赁的商铺告知周传芳，如果租赁的商铺想续租，需支付1万元定金，和当年租金一起打入账户。为了续租，周传芳向陈丽军账户转账10万元。2019年7月下旬，陈丽军告知案涉商铺不租赁给周传芳，要求周传芳搬走。周传芳与陈丽军的房屋租赁合同明确约定，周传芳有优先承租权，只有周传芳不再续租才不能占有案涉房屋。周传芳代理的是名牌服饰，已签订了第二年的购货合同，交纳了7万元的定金。陈丽军的行为侵害了原告的权益，故提起反诉。 陈丽军针对周传芳的反诉请求答辩如下：周传芳2018年8月28日、29日两次支付10万元是租金。2016年陈丽军与周传芳签订的房屋租赁合同明确约定2019年的租金是10万元。其同意按9万元租金支付的前提条件是每年8月28日前支付有效，周传芳在2018年8月28日未支付全部租金，应按照约定支付租金10万元。陈丽军以及杨伟华没有答应周传芳案涉房屋支付1万元定金即可续租，陈丽军已明确收回案涉房屋自己经营，请求法院驳回周传芳的反诉请求。 本院经审理查明：全椒县商铺的所有人为陈丽军。自2010年起，周传芳一直租赁该商铺。2016年8月18日，陈丽军与周传芳签订一份房屋租赁合同。合同对租赁财产及用途、租赁期限、续租、租金、保证金以及租金交付期限、双方的责任、违约责任等进行了约定。其中第二条约定：房屋租赁期限共3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。租赁期满，陈丽军如续租，在同等条件下，周传芳享有优先权，双方在规定的租赁期限届满前60日内重新签订租赁合同。第三条：第一年2016年10月1日起至2017年9月30日租金为玖万元整；第二年2017年10月1日起至2018年9月30日租金为玖万伍仟元整；第三年2018年10月1日起至2019年9月30日租金为壹拾万元整；租金支付期限和方式为年付，即支付时间为每年的8月25日之前。第五条约定，合同期满时，周传芳须在租约期满之日退还房屋，同时经陈丽军验收该房屋无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后，返还周传芳所交的保证金；租赁合同到期后不续约，须及时搬出并清理所租房屋，如违约需按合同规定租金的三倍支付。合同签订后，周传芳请求调整租金，2016年8月27日，陈丽军丈夫杨伟华通过微信回复周传芳：三年租金不变，每年九万，8月28日前付租有效。2016年8月29日、2017年8月31日，周传芳通过网银分别转账9万元给杨伟华；2018年8月28日、29日，周传芳两次分别转账5万元给杨伟华。 2019年7月，陈丽军告知周传芳，案涉房屋不再租赁。周传芳请求继续租赁。 另查明，周传芳租赁案涉商铺经营嘉彩服饰。2019年9月1日，周传芳与广州市强加服饰有限公司签订了《特许经销合同书》，经营期限为2019年9月1日至2020年8月31日。另租赁谢品立所有的商铺经营皮具店。诉讼中，周传芳提供发给杨伟华的短信：房东你好。我们这是三年每年9万元。10万元已经打给你了。你现在又说不租了。这样肯定不行的。你的这一间你不租就退钱给我们。……去年为了续签房子的事、用我手机发信息给你的是我儿子，有不妥之处多包涵。租你家的门面九年了、快到期了…..我们协商再续签一年……。陈丽军的委托诉讼代理人当庭抗辩周传芳提供的短信只是聊天的部分内容，不能反映客观真实情况。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。陈丽军与周传芳签订的《房屋租赁合同》期限届满日为2019年9月30日，现期限已届满，陈丽军在期限届满前已明确不再出租给周传芳，周传芳应将案涉商铺返还给陈丽军，周传芳占有案涉商铺未予返还，陈丽军请求周传芳返还租赁物，符合法律规定，本院予以支持。期限届满后，周传芳继续占有房屋未予返还，依法应支付占有租赁物期间的相应费用。陈丽军主张按原租金的3倍支付，该请求过高，无事实依据，本院酌定调整为按照年租金12万元计算，自2019年10月1日至实际返还租赁物之日止。《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。陈丽军已明确收回案涉租赁物自己经营，不再出租给周传芳，周传芳以2019年支付租金时多交1万元为续租房屋定金为由，请求判令陈丽军与其续签租赁合同三年，该请求不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周传芳于本判决生效之日起二个月内将全椒县商铺返还给原告（反诉被告）陈丽军； 二、被告（反诉原告）周传芳占用陈丽军所有的位于全椒县商铺期间的费用按年租金12万元计算。自2019年10月1日起截止2019年12月31日的占用费用为3万元，于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）陈丽军，其余占用期间的费用于占用的商铺实际返还之日一次付清； 三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）周传芳的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费425元，适用简易程序审理减半收取212.5元，反诉费40元，合计252.5元，由被告（反诉原告）周传芳负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  童友霞 二〇一九年十二月三十日 书记员  赵 阳 附注法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。