山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终6073号 上诉人（原审原告）：梅晓燕，女，1986年11月7日出生，汉族，居民，住沂南县。 委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：临沂市河东区华泰小额贷款有限公司，住所地临沂市河东区汤头街道227省道与汶泗路交汇处东北。 法定代表人：王文升，董事长。 委托诉讼代理人：冯尚准，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：岳进彩，山东鼎元律师事务所律师。 原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。 法定代表人：陈贵德，董事长。 委托诉讼代理人：王立彬，男，该公司员工。 上诉人梅晓燕因与被上诉人临沂市河东区华泰小额贷款有限公司及原审第三人山东晨始置业有限责任公司案外人执行异议之诉一案，不服临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅晓燕委托诉讼代理人刘晓明、被上诉人临沂市河东区华泰小额贷款有限公司委托诉讼代理人冯尚准、岳进彩、原审第三人山东晨始置业有限责任公司委托诉讼代理人王立彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人梅晓燕上诉请求：1、请求依法撤销临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初643号民事判决书，裁定一审法院继续进行审理，或者依法改判驳回被上诉人执行，改判确认涉案房屋归上诉人所有。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权利，事实清楚。1、上诉人与第三人山东晨始置业有限责任公司之间存在商品房买卖合同。第三人依法取得合法手续且智胜国际温泉城建设工程已经竣工，案外人聂武华在2017年3月2日与第三人签订《智胜（国际）温泉城认购书》，于2017年6月1日以抵顶工程款方式缴纳565722元房款，后在2017年12月9日转让给梅晓燕并装修占有。上诉人与第三人之间存在商品房买卖合同，该合同已履行完毕且合法、有效。2、上诉人实际占有房屋。上诉人在签订《智胜（国际）温泉城认购书》后，已经占有、装修，根据《物权法》第241条规定该楼房已经由上诉人实际占有，该房屋已经归上诉人所有。3、上诉人没有过错。上诉人在购买涉案房屋过程中没有过错，按照法律规定办理登记备案是第三人的义务。上诉人的行为按规定属于善意无过错行为，该房屋不应查封执行。4、涉案房屋虽然登记于第三人，但是足以排除执行。在上诉人存在合法房屋买卖合同、缴纳完毕房款、合法占有并无过错前提下，涉案房屋虽然登记于第三人被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，应当解除对异议房屋的查封，确认异议房屋归上诉人所有。二、上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权利，符合法律规定。一审法院审理过程中，被上诉人临沂市河东区华泰小额贷款有限公司明确认可其与第三人签订《房屋买卖合同》及办理预售登记最终目的是保证实现自身债权，并非真正意义上的买卖。而上诉人与第三人之间达成的确是具有物权效力的《房屋买卖合同》，且在法院查封前购买、入住。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，名为房屋买卖实际为双方之间借贷作抵押，否定了作为担保的买卖合同的可强制执行的物权效力。同时《担保法》、《物权法》相关规定禁止流押，故被上诉人与第三人之间的借贷关系，不能对抗上诉人与第三人之间的物权效力。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，购房者权益优于工程优先权和抵押权，上诉人对涉案房产享有法定的排除执行的权利。故应当依法支持上诉人的诉求。一审驳回上诉人的诉讼请求，应属适用法律错误，判决错误，严重侵害了上诉人的合法权益。为维护上诉人的合法权益，恳请依法查明事实，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人临沂市河东区华泰小额贷款有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，依法应予驳回。上诉人请求确认诉争房产为其所有，根据物权法规定，物权登记为确认权属人的唯一有效证明。即使上诉人与第三人之间存在房产买卖关系，也仅属债权关系，不具有物权性质，通过诉讼不可能直接确认物权的归属。上诉人与第三人之间是否存在真实的交易关系值得怀疑。根据上诉人一审提交的证据，不能证实上诉人与第三人之间存在真实的交易关系。上诉人购买价值如此巨大的房产，应当对其投资及可能产生的风险有着密切的关注，但在本案中，自上诉人提出执行异议到一审异议之诉，上诉人均没有到庭对相关交易过程、付款细节等作出陈述，这不符合上诉人心理预期。根据一般交易规则，上诉人在购买该房产签订认购确认书时，不可能一次付清全款，应该先付首付款，并且在付款后与第三人签订正式的商品房预售合同，将该合同提交房产登记部门备案，但在本案中，上诉人显然并未按该交易规则进行房产买卖。涉案房产已经预售登记在被上诉人指定的职工名下，预售登记是一种行政行为，对外具有公示公信力，这种登记依法排除第三人一房多卖的情形出现，在该预售登记未消灭前，依法可作为本案定案的依据。涉案房产上诉人没有实际占有使用。综上，请求依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人山东晨始置业有限责任公司述称，请求支持上诉人的上诉请求。 梅晓燕向一审法院起诉请求：1、依法判决撤销山东省临沂河东区人民法院（2018）鲁1312执异77号执行裁定书。2、依法确认智圣国际温泉城D15-1-1002楼房归原告所有（价值56.5722万元），依法停止对上述房屋的执行并解除查封。3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月27日，华泰公司与晨始置业签订借款合同一份，约定山东晨始置业有限责任公司向临沂市河东区华泰小额贷款有限公司借款1000万元，并由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始建工集团有限公司、陈贵德、高树英为晨始置业的上述借款提供连带责任保证。合同签订后，华泰公司为保证以后债权能得到清偿，以被告华泰公司职工王东晓、尹宗花为买受人与晨始置业另行签订了一份商品房预售合同，合同编号为：ＹＳ0019374，将晨始置业开发的包括涉案房屋在内的多套商品房登记在华泰公司职工王东晓、尹宗花名下，并于2016年10月10日在沂南县房地产管理局办理了商品房预售登记。因晨始置业未按期偿还借款，华泰公司提起诉讼，临沂市河东区人民法院于2018年1月22日作出（2017）鲁1312民初4474号民事判决书，判决晨始置业偿还华泰公司借款1000万元及利息。 另查明，沂南县智圣（国际）温泉城楼盘系第三人晨始置业开发，2016年1月13日第三人晨始置业取得了涉案房屋即智圣（国际）温泉城D15-1-1002室所在楼盘的商品房预售许可证。2017年3月2日，第三人晨始置业与案外人聂武华签订智圣（国际）温泉城认购书，将涉案房屋出卖给聂武华，以折抵晨始置业拖欠聂武华的工程款565772元，2017年12月19日，聂武华与本案原告梅晓燕签订房屋转让协议，聂武华将涉案房屋以565772元的价格转让给本案原告梅晓燕，2017年12月６日，晨始置业法定代表人陈贵德在晨始置业与案外人聂武华签订的智圣（国际）温泉城认购书上签字同意为原告梅晓燕购买的涉案房屋更名。在以上过程中原告梅晓燕没有与晨始置业签订商品房预售（买卖）合同或认购书。 因晨始置业未履行临沂市河东区人民法院于2018年1月22日作出的（2017）鲁1312民初4474号民事判决书确定的还款义务，经华泰公司申请执行后，临沂市河东区人民法院于2018年3月9日立案执行，于2018年3月26日作出（2018）鲁1312执434号执行裁定书，裁定查封、冻结、提取被执行人所有的银行存款1500万元或同等价值的财产，据此临沂市河东区人民法院查封了晨始置业开发的包括涉案房屋在内的沂南县智圣（国际）温泉城多套房产，原告梅晓燕以涉案房屋即智圣（国际）温泉城D15-1-1002室系其购买为由提出执行异议。 一审法院认为，原告梅晓燕提起的案外人执行异议之诉主要的焦点问题是原告梅晓燕对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，被告华泰公司及第三人晨始置业公司对将案涉房屋通过签订商品房预售合同并进行预售登记这一形式作为双方之间民间借贷的担保并无争议。根据上述规定，第三人晨始置业公司做为借款人，不履行生效判决确定的金钱给付债务，作为出借人的被告华泰公司申请法院对案涉房屋进行执行并无不当。关于原告认为被告华泰公司及第三人晨始置业公司所签房屋买卖合同违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定的观点。法院认为，被告员工与第三人所签房屋买卖合同中并未约定在债务人不履行到期债务时案涉房屋归债权人所有的内容，原告的该观点不符合本案的事实，依法不予采纳。 二、被告华泰公司及第三人晨始置业公司之间基于民间借贷这一基础法律关系，双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，只是将案涉房屋作为民间借贷的担保。对此，双方均无异议。本案中，案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，且已经办理了商品房预售登记，具有公示作用及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。作为日常生活中的大宗交易商品，在案涉房屋已经办理预售登记的情况下，对于后手的交易性债权人而言，在与第三人达成交易前，明显负有审查标的物负担状态的注意义务。尤其是不动产，如果案涉房屋已被预售登记在他人名下，基于不动产登记的公信力，后手的交易性债权人并无任何理由相信出卖人（第三人）为不动产的有权处分人。在此情况下，后手的交易性债权人仍然与出卖人签订买卖合同的，其主观上难以视为善意，并存在明显的过错。本案中，案涉房屋自2016年10月10日起就在房屋管理部门进行了预售登记公示。原告在购买案涉房屋时，在未审查案涉房屋的相关是否存在登记、抵押等情况下，即与聂武华签订房屋转让协议，且没有与第三人晨始置业公司签订商品房预售（买卖）合同或认购书，未尽到合理的注意义务，存在明显的过错，也侵害了被告的合法权益，应承担相应的法律责任。原告认为第三人晨始置业公司将案涉房屋卖归其所有的主张，缺乏法律依据。 三、原告对该案涉房屋是否适用善意取得和享有完整的物权请求权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”该法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”新建商品房买卖一般要经过签订商品房预售（买卖）合同、办理商品房预售合同登记、商品房交付使用和办理不动产权属登记这一过程，商品房买受人才能对房屋享有完整的物权。第三人晨始置业在明知已用涉案房屋作为其与被告华泰公司履行债务担保且该房屋已办理预售登记不能再次销售的情况下，仍然同意为涉案房屋更名，违反了诚实信用原则，原告梅晓燕在案外人聂武华处购买涉案房屋，虽然第三人晨始置业同意为房屋更名，但是双方未签订合法有效的商品房预售（买卖）合同，涉案房屋在预售登记在王东晓、尹宗花名下没有撤销的的情况下，第三人晨始置业不能实现为原告梅晓燕所购房屋更名的承诺。原告梅晓燕未直接向第三人晨始置业交付购房款，第三人晨始置业亦未向原告梅晓燕交付房屋，因此不能认定原告梅晓燕与第三人晨始置业具有直接的商品房买卖合同关系和原告梅晓燕合法占有涉案房屋，原告梅晓燕依据其与案外人聂武华签订的转让协议和案外人聂武华与第三人晨始置业签订的认购书不能产生对第三人晨始置业的物权请求权；依据物权法定原则，房屋未经登记，不产生物权效力，原告梅晓燕也不能依据其与案外人聂武华签订的房屋转让协议而当然获得房屋的完整物权。综合以上事实，原告梅晓燕的诉讼请求所依据的事实和事由，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的情形，原告在购房时未尽到合理的注意义务，存在明显的过错，侵害了被告的合法权益，其在主观上难以视为善意。案涉房屋属于依法登记的财产，根据原告提供的现有证据，案涉房屋并未登记在原告名下，故原告其称为善意取得的主张，于法无据，不予采纳，原告梅晓燕对执行标的即智圣（国际）温泉城D15-1-1002室不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告梅晓燕的诉讼请求。案件受理费9455元，由原告梅晓燕负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定事实相一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，已经明确当事人之间可以以买卖合同作为民间借贷合同的担保，该规定中关于如何处置买卖合同标的物的部分，已经赋予债权人对标的物的担保权人的权利。故一审法院对上诉人梅晓燕的诉讼请求未予支持并无不当，本院予以确认。 上诉人梅晓燕主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，购房者权益优于工程优先权和抵押权，其对涉案房产享有法定的排除执行的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据上述规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权，而后于购房者权益，但据此并不能得出单独就抵押权和购房者权益二者相较而言，购房者权益优于抵押权的结论，梅晓燕以此主张其对涉案房产享有法定的排除执行的权利，法律依据不足。梅晓燕的其他上诉理由亦不符合相关法律规定，本院不予支持。 综上所述，上诉人梅晓燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9455元，由上诉人梅晓燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓燕 审判员  王信峰 审判员  赵修娜 二〇一九年十二月五日 书记员  李 楠