陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2019)陕07民终1515号上诉人（原审被告）:汉中福瑞置业有限公司。住所地：汉中市南郑区。组织机构代码XXXXXXXXXXXXXX8072。法定代表人：张龙龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵耀林，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：陈林，该公司员工。被上诉人（原审原告）: 董晓伟，男，生于1979年5月4日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:李保安，男，生于1970年2月6日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:刘杰，男，生于1976年12月13日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:鲁强，男，生于1983年11月10日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:彭栋明，男，生于1972年8月5日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:饶艳，女，生于1966年7月22日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:王钊，男，生于1974年5月20日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:殷天鹏，男，生于1975年3月5日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:余波，男，生于1981年2月8日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:余春丽，女，生于1978年3月19日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:余永成，男，生于1972年10月12日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:邱继富，男，生于1946年12月26日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:龚自祥，男，生于1948年9月3日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:邢贵学，男，生于1949年2月28日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:付全学，男，生于1943年5月9日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:王小平，男，生于1971年2月3日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被上诉人（原审原告）:程运键，男，生于1961年5月5日，汉族，住汉中市南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。上述十七位被上诉人诉讼代表人:刘杰，男，生于1976年12月13日，汉族，住南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。上述十七位被上诉人诉讼代表人：鲁强，男，生于1983年11月10日，汉族，住南郑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。上述十七位被上诉人共同委托诉讼代理人：林云，陕西达聪律师事务所律师。上诉人汉中福瑞置业有限公司（以下简称福瑞置业公司）因与被上诉人董晓伟、李保安、刘杰、鲁强、彭栋明、饶艳、王钊、殷天鹏、余波、余春丽、余永成、邱继富、龚自祥、邢贵学、付全学、王小平、程运键商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市南郑区人民法院(2017)陕0721民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福瑞置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。根据福瑞置业公司与黎坪林场签订的《代建合同》，福瑞置业公司是黎坪林场的代建方，并非房地产开发商，一审法院未查明福瑞置业公司基于黎坪林场的代建法律关系作出判决，导致事实不清。2、一审法院适用法律错误。根据《代建合同》，与被上诉人之间产生权利义务的相对人是黎坪林场，一审法院未正确依照职权将黎坪林场追加为被告而判决福瑞置业公司直接承担责任，程序违法，适用法律错误。董晓伟等十七位被上诉人辩称，黎坪林场与福瑞置业公司签订的《代建合同》实际上是黎坪林场代表职工和福瑞置业公司建立的商品房团体预购合同关系；被上诉人要求解除《棚户改建—职工预先登记申购协议书》的诉讼请求于法有据，要求退还定金的诉讼请求应获得支持。一审判决正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。董晓伟等十七位原审原告向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《申购协议书》；2、判令福瑞置业公司退还购房款340000元；3、判令福瑞置业公司按照人民银行计收同期逾期贷款利率支付已付购房款利息152830元；4、本案受理费由福瑞置业公司承担。一审法院认定的事实：2010年11月18日，十七位原审原告所在单位黎坪林场，就职工危房改造与福瑞置业公司签订《黎坪林场职工危房改造新建项目代建合同书》，该合同约定福瑞置业公司为投资主体，负责征地、建设、管理、融资、销售、委托设计、立项、报建、办证；约定每平方米销售均价为2080元，车库每平方米2580元，柴房每平方米1780元，包括项目用地绿化、亮化、道路硬化、公用配套设施修建等一切费用；约定福瑞置业公司负责办理产权证书，办产权证书所需的工本费用由福瑞置业公司负担，其余费用由购房户自行承担。2011年7月4日，本案原审原告分别与福瑞置业公司签订《“棚户改建—职工预先登记”申购协议书》，约定原审原告预先登记、申购福瑞置业公司代建的“黎坪林场职工棚户危旧房改造项目”住宅房一套，预付代建款20000元整，暂以均价2080元／平方米计价，缴款时间为2011年7月4日；付款方式为银行按揭；签订正式《住宅房买卖合同》时，预付代建款转为购房款；本协议签订后原则不予撤销申购登记和要求退还预付代建款，若原审原告要求撤销申购或届时未能按福瑞置业公司通知的日期前来签订《住宅房买卖合同》，则视为自动放弃申购权利，且预付代建款不予退还，福瑞置业公司仍可将预先登记申购的住房售予第三人。2013年7月5日，黎坪林场与福瑞置业公司签订《黎坪林场职工危房改造新建项目代建补充协议》，约定交款分为四个阶段：第一阶段为交预订房定金；第二阶段工程进入正负零完工时需预交总价款的50%；第三阶段第三层完工时符合房贷政策户，福瑞置业公司全权协调银行进行按揭房贷，按揭某某预交现金是总价款的50%，按揭某某（第一套购房首付30%，第二套购房首付60%），预交现金差额多余部分可转入购柴房、车库款或退现金。不符合房贷政策户，需预交总房款的30%；第四阶段为整体工程完工、基础设施配套，该工程竣工上级部门验收合格后，需交总房款的20%。（若预交工程款不及时，导致工程停工与福瑞置业公司无关）。约定预交房款由福瑞置业公司在银行开专户，黎坪林场预留印鉴进行监管，专款专存、专款专用的原则；支付该工程款时按工程进度报表实际完工情况，经黎坪林场与福瑞置业公司审定后共同向银行提交有效印鉴，专项拨付所需该工程款；约定按经济适用房分配方法操作摇号分配，初步摇号时间暂定为2013年8月；约定本次预交工程款后福瑞置业公司不予办理退购手续，该工程进入摇号后代替房款，已交20000元定金的购房户如不需要购买代建房屋的，本次可不预交购房款，但需摇号分配完后给予退还定金，福瑞置业公司和黎坪林场不保证房源。协议签订后，十七户原审原告即按约定交付了预付款合计340000元。福瑞置业公司取得建设用地《国有土地使用证》后，于2013年11月21日和汉中市圣元建筑工程有限责任公司签订了《建设工程施工合同》，合同工期为270天，竣工日期为2014年5月31日。2014年6月，该建设项目如期竣工，但是由于福瑞置业公司一直未办理《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，加之未向汉中市圣元建筑工程有限责任公司足额支付工程款，汉中市圣元建筑工程有限责任公司拒绝交付工程，以致福瑞置业公司至今未和原审原告签订《商品房买卖合同》，未向原审原告交付住房。现原审原告以福瑞置业公司不履行约定义务、导致合同目的不能实现，故要求解除《申购协议书》、退还购房预付款及支付预付款利息。一审另查明，本案中购房户王顺华在诉讼前已去世，庭审后，王顺华的继承人王小平申请以本案原审原告身份参加诉讼。一审法院认为，原审原告所在单位黎坪林场与福瑞置业公司签订的《黎坪林场职工危房改造新建项目代建合同书》、《黎坪林场职工危房改造新建项目代建补充协议》及原审原告与福瑞置业公司签订的《棚户改建—职工预先登记申购协议书》，是双方真实意思表示。十七位原审原告按照申购协议书约定支付了预付代建款每人20000元，共计340000元。虽在申购协议中有约定本协议签订后原则不予撤销申购登记和要求退还预付代建款，但导致双方合同不能履行的是福瑞置业公司未取得合法批准手续，而非原审原告违约，而且在后面福瑞置业公司和黎坪林场签订的补充协议中明确已交20000元定金的购房户如不需要购买代建房屋的，在摇号分配完后给予退还定金。故原审原告要求解除双方签订的《棚户改建—职工预先登记申购协议书》及要求福瑞置业公司退还购房款340000元的请求，应予以支持。对原审原告要求福瑞置业公司按照人民银行同期同类基准贷款利率支付已付购房款利息的请求，因双方在协议中未约定违约责任的承担，同时原审原告方对福瑞置业公司相关手续不齐全也是知情，对此原审原告也有责任，故对此请求不予支持。判决：1、解除董晓伟、李保安、刘杰、鲁强、彭栋明、饶艳、王钊、殷天鹏、余波、余春丽、余永成、邱继富、龚自祥、邢贵学、付全学、王小平、程运键与福瑞置业公司2011年7月5日签订的《棚户改建—职工预先登记申购协议书》；2、由福瑞置业公司在判决书生效后三十日内退还董晓伟、李保安、刘杰、鲁强、彭栋明、饶艳、王钊、殷天鹏、余波、余春丽、余永成、邱继富、龚自祥、邢贵学、付全学、王小平、程运键预付房款每人20000元，共计340000元；3、驳回董晓伟、李保安、刘杰、鲁强、彭栋明、饶艳、王钊、殷天鹏、余波、余春丽、余永成、邱继富、龚自祥、邢贵学、付全学、王小平、程运键其他诉讼请求。案件受理费8100元，由福瑞置业公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。二审另查明，福瑞置业公司现已经补办了《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》。本院认为，本案的争议焦点是：1、一审法院应否将案外人黎坪林场追加为本案被告；2、一审判决上诉人福瑞置业公司向十七位被上诉人退还定金是否正确。针对争议焦点一根据民事诉讼法的规定，只有涉及必要共同诉讼的案件，即当事人一方或双方为两人以上，具有同一诉讼标的，受诉人民法院必须合并审理并在裁判中对诉讼标的合一确定的共同诉讼，受诉人民法院才能依职权追加当事人。本案中，案外人黎坪林场并非法律规定的必要共同诉讼当事人，不属于人民法院依职权追加当事人的范围，且十七位被上诉人在一审起诉的被告是福瑞置业公司，并未将黎坪林场列为被告，福瑞公司在一审审理中亦未提出将案外人黎坪林场追加被告的申请，故一审法院没有追加黎坪林场为本案被告并无不当。针对争议焦点二十七位被上诉人所在单位黎坪林场就职工危房改造与福瑞置业公司签订《黎坪林场职工危房改造新建项目代建合同书》后，十七位被上诉人就与上诉人福瑞置业公司签订了《“棚户改建——职工预先登记”申购协议书》，按照约定向上诉人福瑞置业公司缴纳了预付代建款每人20000元、共计340000元，上诉人福瑞置业公司称将收取的款项用于了涉案房屋工程建设。上诉人福瑞置业公司取得有涉案房屋建设的《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，足以说明上诉人福瑞置业公司与被上诉人之间签订的合同是商品房预售合同，合同的双方是上诉人福瑞置业公司和十七位被上诉人，黎坪林场不是该合同的相对方。被上诉人在交纳定金后没有继续缴纳购房款，没有购买房屋，按照《黎坪林场职工危房改造新建项目代建补充协议》中约定的已交20000元定金的购房户如不需要购买代建房屋的在摇号分配完后给予退还定金，故福瑞置业公司理应该向十七位被上诉人退还定金，一审判决上诉人福瑞置业公司向十七位被上诉人退还定金正确。综上所述，上诉人福瑞置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担不变。二审案件受理费6400元，由上诉人汉中福瑞置业有限公司负担。上诉人汉中福瑞置业有限公司多预交的二审案件受理费1700元（8100元-6400元）予以退还，由上诉人汉中福瑞置业有限公司持据来本院领取。 本判决为终审判决。  审  判  长    熊稷藜    审  判  员    李小艳    审  判  员    陈耀斌 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员   郭菁怡2019071515XXXXXXXXXXXXXX8072171976121327198311101017172017072192812171712340000315283042010111820802580178020117420000208020117420137550503060302020138200001734000020131121270201453120146117200003400002000034000020117520000340000178100001717171723417217178100