江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6590号上诉人（原审原告）：贾元明，男，1948年6月18日出生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：徐士军,江苏富玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯敏，江苏富玲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：睢宁县土地储备中心，住所地睢宁县睢城镇永康路商务服务中心。法定代表人：魏礼军，该中心主任。被上诉人（原审被告）：睢宁县自然资源和规划局，住所地睢宁县睢城镇永康路商务服务中心。法定代表人：张健，该局局长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。原审第三人：睢宁县绿园房地产开发有限公司，住所地睢宁县睢城镇濉河北路185号。法定代表人：程浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁方，女，该公司经理。上诉人贾元明、睢宁县土地储备中心（以下简称土地储备中心）因与被上诉人睢宁县自然资源和规划局，原审第三人睢宁县绿园房地产开发有限公司（以下简称绿园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初704号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贾元明上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项。2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定主要事实错误，应当依法撤销。一、关于拆迁协议中的面积性质认定错误。1、一审法院以房屋面积的数据应为建筑面积，继而认定通过产权调换方式安置的房屋面积对应的也应当是建筑面积，据此认为原审被告拟交付安置的房屋面积符合约定，是错误的。首先，涉案房屋前后的建筑面积性质不同，若认定建筑面积性质一致则违反合同签订的公平原则。拆迁时约定的是不含公摊面积的套内建筑面积，补偿时也应当补偿不含公摊面积的房屋，土地储备中心拟向贾元明交付的房屋面积按官方测绘套内建筑面积远远小于合同约定的面积。贾元明被拆迁的房屋房证上只有一个面积，而睢宁土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局拟安置的房屋面积出现套内建筑面积、公摊建筑面积和总建筑面积三个，其中只有套内建筑面积与贾元明房证上的面积性质相一致。如果安置合同上约定的是含公摊的建筑面积，那么合同上应当明示，既然没有明确的约定，则按照公正公平原则，应当认定为不含公摊的套内建筑面积。其次，既然一审法院认定双方签订的协议并没有明确约定为套内建筑面积还是含公摊的建筑面积，这种情形属于“对格式条款有两种以上的解释的情形”，法律已有明确的适用条款。拆迁补偿协议是由土地储备中心提供的格式合同，根据《合同法》四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。即本案合同应当按照不含公摊的建筑面积赔偿；即使协议明确约定了安置房屋面积是含公摊的建筑面积，该约定因违反合同法第四十条格式合同条款的无效：格式条款具有本法第五十二条和第五十三规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，如果拆迁是不含套内面积，而安置是含套内面积，土地储备中心就明显减轻了自己的责任，排除贾元明按套内面积安置的权利，同时违反了行政法关于拆迁安置的规定，违背公平公正原则，也应当认定无效。最后，贾元明是按照拆迁安置选房图纸中套内建筑面积选择的。土地储备中心持有拆迁安置签订时的选房图，该选房图可以证明贾元明选房时的房屋位置、结构、面积等，土地储备中心应当出示，却以选房图纸当时已经公布，现在找不到为由，拒绝出示。根据民事诉讼法解释第一百一十二条规定的内容，人民法院可以认定贾元明所主张的书证内容为真实，因此选房图纸上贾元明选择的是套内建筑面积为合同面积。2、一审法院以“即便对房屋安置面积到底系套内面积不是建筑面积，不能从上述观点中直接得出的话，那么应当按照《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条关于合同漏洞填补规则，双方现在也不能协商达成一致，法律对此也没有明确规定的，故应当按照房屋测量规范的一般标准来进行确定…”，属于适用法律错误。首先，本案中启用合同漏洞填补规则程序是错误的，根据合同法的规定本案是涉及格式条款的解释，提供格式条款的一方主张合同安置面积是包含公摊面积的建筑面积，而贾元明一方主张合同安置面积是不含公摊的建筑面积，双方对于合同条款关于面积的性质理解发生了争议，且二种性质的建筑面积在法规上都是存在的（见测绘报告），所以本案应当适用合同法的格式条款解释规则，而非合同漏洞填补规则；其次，即便本案适用合同漏洞的填补规则，该规定也是错误的，因为本案涉及的是拆迁安置补偿协议并不是商品房，不能适用商品房的规定，所以适用对象错误。最后，即便适用该规则，根据商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积，这一公式明确了房屋面积的性质，本案中一审法院已经查明拆除的房屋是不含公摊建筑面积的（见土地储备中心的评估报告），与商品房建筑面积中的套内建筑面积是同一性质的，因此应当采用套内建筑面积进行赔偿。二、关于判决中支付逾期上房安置补助费的起止时间没有异议，但是补偿标准应当为每月每平米21元，一审按照12元/平方米/月的标准错误，同时面积229.08平方米也是错误的，应当259.92平方米。根据土地储备中心提供的睢政发[2017]第49号文件附件五所规定的临时安置补助金标准为每月每平方米7元标准，增加二倍应当是21元/平方米，因为本案违约赔偿是土地储备中心造成的，赔偿的时间是新文件标准下发之后，当然适用新的标准。同时，新的补偿标准说明原来的补偿标准已经不能弥补被拆迁人的实际损失，所以按照新标准进行赔偿，符合法律规定。三、一审判决认定：关于上房预定金20万元的利息损失问题，双方在协议中有明确的约定，不予支持，是错误的。因为，双方约定不支付利息时间，只能是在合同约定的履行期限之内，而超过合同的期限，违约方当然要承担违约责任。本案中贾元明与土地储备中心双方签订拆迁补偿协议，约定上房时间日期为二年，而土地储备中心违约没有交付协议约定的房屋，构成根本违约，而超期使用上房预定金，应当就超期部分支付银行同期贷款利息，贾元明按照年息5%要求利息，符合法律规定。四、睢宁县自然资源和规划局应当对土地储备中心的违约行为承担连带责任。首先，根据土地储备中心提供的营业执照可知，土地储备中心是睢宁县自然资源和规划局设立的事业法人，其没有进行拆迁的主体资格。其次，根据国务院拆迁补偿条例第四条，市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的规定，土地储备中心没有签订拆迁补偿安置协议的主体资格，其行为后果应当由其设立单位即睢宁县自然资源和规划局承担。被上诉人土地储备中心辩称，1.土地储备中心愿意按照拆迁补偿安置协议约定进行履行，互补差价；2.睢宁县土地储备中心并没有改变相关的回迁房的建设，相关回迁房建设是由本案第三人绿园公司依据国有土地出让合同补充协议来建造和提供的；3.贾元明诉请支付延期交付房屋的过渡费以及违约金、面积差价以及赔偿金没有事实依据，土地储备中心已履行了通知上房义务，不应予以支持；4.土地储备中心是依法成立的具有法人资格的单位，拆迁时是在依法取得拆迁许可证后才实施拆迁的，其能够独立承担民事责任；5.对拆迁协议中约定的面积没有任何歧义，无论是拆迁贾元明的房屋还是回迁安置贾元明的房屋均是按照国家统一的测量规范进行测量。被上诉人睢宁县自然资源和规划局辩称，1.睢宁县自然资源和规划局主体不适格，不是合同的当事人；2.睢宁县自然资源和规划局与土地储备中心均是独立的法人，睢宁县自然资源和规划局是机关单位法人，土地储备中心是事业单位法人；3.贾元明诉称所依据的国有土地补偿条例与本案没有关系，不适用本案，本案应适用当时的国务院城市房屋拆迁管理条例相关规定。原审第三人绿园公司述称，第三人系严格按照土地出让合同及规划审批方案进行建设的，且第三人提供的回迁房与当初规划设计时建筑房屋在结构、户型等方面是一致的，没有发生任何变化，不存在违约行为。土地储备中心上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判驳回其该项诉讼请求，诉讼费用由贾元明负担。事实与理由：一审判决土地储备中心给付贾元明2015年11月以后的安置补助费没有依据。2011年12月29日，土地储备中心（甲方）与贾元明（乙方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：……甲方交付回迁房日期自拆迁协议签订之日起高层为两年，多层为十八个月，现房为半年。逾期交房按【2006】39号文件的规定另增过渡费。拆迁协议签订后，贾元明将房屋腾空交付拆除，扣除20万元安置房预定金后，贾元明领取了剩余补偿款210193元。涉案地拆迁后，由绿园公司开发建设，建成后经竣工验收合格。2015年10月土地储备中心通过报纸刊登、电视台滚动播放字幕、在安置地块张贴上房文件等方式通知包括贾元明在内的所有回迁户上房。贾元明以“房屋房号、结构、大小与《拆迁协议》不一致”等理由，故意拒绝上房。但在起诉时其又表示愿意接受土地储备中心交付的房屋，其行为明显违背诚实信用原则。因此，土地储备中心已经履行了《拆迁补偿安置协议书》约定的交付房屋及支付过渡费等义务，不存在违约行为。2015年10月后，导致实贾元明至今没有上房的责任，不在土地储备中心，土地储备中心不应当支付贾元明安置补助费。贾元明辩称：土地储备中心上诉理由不能成立。土地储备中心拟交付的房屋确实已经建好，但是该房屋不符合拆迁补偿协议的约定，故贾元明可以拒绝接受房屋。因土地储备中心没有按照合同约定交付房屋从而导致合同履行不能，应当承担违约责任。贾元明后来虽然接受了土地储备中心提供的房屋，但并不能以此认为土地储备中心交付的房屋就符合双方签订的《拆迁补偿安置协议书》的约定。睢宁县自然资源和规划局述称，同前述答辩意见。绿园公司述称，同前述答辩意见。贾元明向一审法院起诉请求：1.判令土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局履行拆迁补偿安置协议，交付安置房屋；2.判令土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局支付延期上房临时安置补助金112285.44元（并支付到实际交付房屋之日止），房屋面积误差633619.23元及20万元的利息5万元，扣除交付款391318元，应当赔偿合计404586.64元；3.诉讼费由土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局负担。庭审中，贾元明变更第二项诉讼请求为判令土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局支付延期上房临时安置补助金224570.88元（并支付到实际交付房屋之日止），房屋面积误差633619.23元及20万元的利息5万元，扣除上房应付款391318元，应当赔偿合计516872.08元。一审法院认定事实如下：2011年12月29日，因城市建设需要，土地储备中心（甲方）和贾元明（乙方）签订了一份《拆迁补偿安置协议书》，主要内容包括：乙方被拆除房屋面积为229.08平方米及附属物，乙方选择产权调换的方式进行安置，即在原地安置高层建筑，乙方预订的安置房位于①区31层楼806室，面积129.96平方米，价格每平方米2270元，①区31号楼906室，面积129.96平方米，价格每平方米2280元，上房总面积约259.92平方米（实际面积在上房前以房产测绘机构测量的面积为准），超安面积按拆迁时点市场价结算。乙方补偿款总计410193元，其中20万元作为安置房预订金，待上房时统一结算互补差价，安置房预订金不计利息，剩余部分补偿款由乙方领取。甲方交付回迁房日期自拆迁协议签订之日起高层为两年、多层为十八个月、现房为半年。逾期交房按[2006]39号文件的规定另增过渡费。拆迁安置协议签订后，贾元明将房屋腾空交付土地储备中心拆除，扣除20万元安置房预订金后，贾元明领取了剩余补偿款210193元，土地储备中心按照睢政发[2006]39号文、睢政发[2010]54号文支付贾元明安置过渡费至2015年10月。涉案地块拆迁后，由第三人绿园公司开发建设。2015年10月，土地储备中心通过刊登报纸方式通知业主上房。因贾元明认为土地储备中心拟交付的房屋与《拆迁补偿安置协议书》中约定的房屋面积、户型、结构不一致，故拒绝上房。在案件审理过程中，贾元明虽坚称第三人拟交付的案涉房屋并不属是《拆迁补偿安置协议书》中约定的房屋，但表示愿意接受土地储备中心拟交付的房屋，即万象天地A号楼806室以及A号楼906室。对于拟交付的房屋面积，根据双方认可的《房屋建筑面积测量报告（竣工）》，两套房屋的套内面积均为108.21平方米，分摊面积为28.592平方米，建筑面积为136.8平方米。贾元明认为土地储备中心交付的房屋面积只能以套内面积为准，土地储备中心认为应当以建筑面积为准，即不仅包含套内面积还应当包含分摊面积，故双方未能达成一致意见，贾元明遂诉至法院。另查明，土地储备中心为事业单位法人，隶属睢宁县自然资源和规划局。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.睢宁县自然资源和规划局是否是本案适格被告；2.案涉拟交付的房屋面积如何确定；3.贾元明主张安置房预订金20万元利息的请求有无依据；4.贾元明主张按照24元/平方米/月的标准计算过渡费有无依据。关于争议焦点一。案涉拆迁补偿安置协议系拆迁人土地储备中心与被拆迁人贾元明之间签订，土地储备中心与贾元明是合同相对方。而土地储备中心系事业单位法人，依照法律规定，其能够独立的享有民事权利和承担民事义务，因此土地储备中心依法应当承担民事责任。虽然案涉房屋系第三人绿园公司建设，但第三人绿园公司非拆迁主体，不是合同的相对方，因此第三人绿园公司依法不应承担民事责任；睢宁县自然资源和规划局也非拆迁主体，也不是合同的相对方，不是本案适格被告，故其依法也不应承担民事责任。贾元明要求睢宁县自然资源和规划局承担合同责任，于法无据，法院不予支持。关于争议焦点2。贾元明与土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽然贾元明坚持否认土地储备中心拟交付的房屋并不是其在涉案《拆迁补偿安置协议书》中约定的置换房屋，但鉴于其在案件审理过程中，贾元明愿意接受土地储备中心拟交付的万象天地A号楼806室以及A号楼906室两套房屋，说明贾元明就《拆迁补偿安置协议书》约定交付的房屋与土地储备中心达成了新的合意。该新合意系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。根据新的合意，土地储备中心应当将万象天地项目小区A号楼806室以及A号楼906室两套房屋交付贾元明。根据拆迁补偿安置协议，双方约定交付房屋的实际面积以房产测绘机构测量的面积为准。关于拟交付房屋的面积如何确定问题，法院认为，双方在协议中并未对房屋安置面积到底系套内面积还是建筑面积进行明确的约定，其目前也未能协商达成一致，故应当按照房产测量规范的一般标准来进行确定，依照双方合同签订时的房屋测量规范（GB17986.1-2000）以及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）的规定，房屋产权面积系房屋的建筑面积，包含套内面积和应分摊公用建筑面积。故案涉回迁安置的两套房屋应当按照建筑面积来计算，现上述两房屋的建筑面积273.6平方米已超过案涉《拆迁补偿安置协议书》所约定的置换面积259.92平方米，故对于贾元明主张房屋面积误差补偿款的诉讼请求，法院不予支持。关于争议焦点3。根据贾元明与土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》的约定，安置房预订金不计利息，法院应尊重当事人在合同中的约定，故法院对贾元明该项主张不予支持。关于争议焦点4。根据双方签订的协议，高层的交房时间为签订协议之日起两年，逾期按照睢政发[2006]39号文件增加过渡费。案涉协议签订于2011年12月29日，故土地储备中心应从2013年12月29日起按照[2006]39号文件规定增加过渡费。根据双方之间的《拆迁补偿费付款凭证》，土地储备中心在2015年10月之前按照8元/平方米/月计算过渡费，并已向贾元明支付三年的费用，而庭审中土地储备中心认可第四年按照12元/平方米/月计算，贾元明主张按照24元/平方米/月计算过渡费的支付标准并无依据，故贾元明的该项主张标准不能得到支持，土地储备中心应按照12元/平方米/月的标准，自2015年11月起，分别计算到睢宁县土地储备中心交付贾元明上述案涉房屋之日止）。综上所述，一审法院判决：一、睢宁县土地储备中心于判决生效后十日内向贾元明交付坐落在睢宁县城中山北路81号万象天地项目小区A号楼806室、A号楼906室房屋；二、睢宁县土地储备中心于判决生效后十日内向贾元明给付逾期安置补助费（逾期安置补助费以229.08平方米为计算基数，按照12元/平方米/月的标准，自2015年11月起，分别计算到睢宁县土地储备中心交付贾元明上述案涉房屋之日止）；三、驳回贾元明对睢宁县自然资源和规划局的诉讼请求；四、驳回贾元明的其他诉讼请求。根据各方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：1.涉案拆迁补偿安置协议所约定的面积应如何理解。2.贾元明所主张的安置房预订金的利息应否支持。3.贾元明所主张的逾期安置补助费应否支持，标准如何确定。4.睢宁县自然资源和规划局应否承担连带责任。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：一、关于涉案拆迁补偿安置协议所约定的面积应如何理解的问题。拆迁安置协议中的面积是建筑面积，而非套内面积。具体理由如下：在贾元明与土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》中置换房屋面积是按照房屋拆迁补偿分户评估报告单中被拆迁的面积进行计算的，而房屋拆迁补偿分户评估报告单中被拆迁的面积系建筑面积，故对于交付房屋面积的理解也应当保持一致性。至于贾元明主张被拆迁房屋的性质与产权调换房屋的性质不一样，故对建筑面积的理解也应是不一致的。本院认为，首先依照双方合同签订时的房屋测量规范（GB/T17986.1-2000）以及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）的规定，房屋产权面积系房屋的建筑面积，包含套内面积和应分摊公用建筑面积，故案涉回迁安置的房屋应当按照建筑面积来计算。其次贾元明选择的产权调换房屋是带有电梯的高层，且是有物业管理、有绿化的小区，与其被拆迁的房屋所处环境确实不同，这必然导致房屋建筑面积中公摊面积的增加，但不能据此对房屋建筑面积作出不同解释。综上，贾元明的该项上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。二、关于贾元明主张的安置房预定金利息应否支持的问题。首先，拆迁补偿安置协议书中明确约定安置房预定金不计利息。其次，安置房预定金在上房结算时，将作为房款进行折抵，相当于预先支付的房款，且土地储备中心已经支付了逾期安置补助费，承担了逾期交房的责任。故对于贾元明主张的安置房预定金的利息，本院依法不予支持。三、关于贾元明所主张的逾期安置补助费应否支持，标准如何确定的问题。（一）2015年11月份起的逾期安置补助费应当支持，理由如下：首先，（2016）苏8601行初317号判决已经认定涉案小区绿化率由20%调整为15%是违法的。其次，从2012年11月万象天地项目规划变更的结果来看，不仅项目绿地面积减少，还存在建设规划增加了4740.31平方米的结果，结合《拆迁补偿安置协议书》签订前选房的事实，可以推定2012年11月规划变更前后，项目施工图纸发生了变化。由于选房图纸由土地储备中心控制，在土地储备中心未举证证明规划增加的建筑面积如何分布的情况下，采纳贾元明的主张，认定睢宁县土地储备中心拟交付的房屋不符合《拆迁补偿安置协议书》的约定。综上，贾元明主张土地储备中心交付的房屋不符合《拆迁补偿安置协议书》的约定，故其拒绝接受房屋，有事实和法律依据，故未能上房的原因是土地储备中心造成的，因此，土地储备中心应当支付逾期安置过渡费。至于土地储备中心上诉主张2015年10月份以后未能上房的过错是贾元明，不应再支付逾期安置补助费，其上诉理由不成立，本院依法不予支持。（二）应当按照12元/平方米/月标准计算逾期安置补助费。理由如下：首先，贾元明主张按照睢政发【2017】49号文的标准执行，无合同依据，不予支持。其次，一审庭审中土地储备中心认可第四年按照12元/平方米/月计算，故一审法院按照12元/平方米/月标准计算，并无不当。四、关于睢宁县自然资源和规划局应否承担连带责任的问题。涉案《拆迁补偿安置协议书》系土地储备中心与贾元明之间签订，睢宁县自然资源和规划局并不是该协议的相对方。现贾元明基于《拆迁补偿安置协议书》主张权益，作为合同相对方的土地储备中心应当承担责任，且土地储备中心系事业单位法人，依照法律规定，能够独立的享有民事权利和承担民事义务。故贾元明主张睢宁县自然资源和规划局承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。另外，一审法院判令土地储备中心于一审法院判决生效后十日内向贾元明交付坐落在睢宁县城中山北路81号万象天地项目小区A号楼806室、A号楼906室房屋，根据《拆迁补偿安置协议书》的约定“上房时统一结算互补差价”，贾元明需要先跟土地储备中心进行结算后才能上房，故交付房屋需先行结算。综上所述，上诉人贾元明、上诉人睢宁县土地储备中心的上诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10328元，由上诉人贾元明负担8970元，由上诉人睢宁县土地储备中心负担1358元。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇一九年十二月三日法官助理  王 茹书 记 员  张恒一