四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16245号 上诉人（原审被告）：四川金池房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区金阳路152号12栋2楼63号。 法定代表人：黄明炜，执行董事。 委托诉讼代理人：刘丽，女、汉族，公司员工。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴易承，男，1983年10月20日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：李严丽，四川舟楫律师事务所律师。 原审被告：四川成功企业发展有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设北路三段26号1栋2单元29层1号。 法定代表人：刘娜，公司经理。 上诉人四川金池房地产开发有限公司（以下简称金池公司）因与被上诉人吴易承、原审被告四川成功企业发展有限公司（以下简称成功公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金池公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回吴易承的全部诉讼请求；3.诉讼费用由吴易承承担。事实与理由：一、原审法院将提交办证资料的举证责任分配给金池公司错误，金池公司无法举证证明吴易承没有在原房屋所有权办证期限内提交办证资料，因此承担原房屋买卖合同约定下房屋所有权证证书的逾期办证违约责任予以认可，既原审判令金池公司承担2016年7月11日起至2016年11月23日止的逾期办房屋所有权证违约金不持异议；二、原审认定金池公司应于2018年7月10日前协助办理完国土证没有异议，但鉴于政策变化，成都市主城区2016年11月23日实施不动产登记，政策变更后需提交的办证资料变化是事实，吴易承2018年6月19日才将委托书与办理不动产登记及房屋交易申请书提交金池公司，金池公司不可能在不到一个月时间内为吴易承办理完不动产权证，根据约定办证期限应从吴易承提交申请书及委托书之日起计算截止至2020年6月18日止；三、金池公司只是协助办证，政策变更后需提交的办证资料变化是事实，原审以金池公司未明确告知吴易承提交何种办证资料不认可吴易承迟交申请和委托影响办证的事实是错误的。故请求判令金池公司对2018年7月11日以后的逾期办证违约金不承担责任。 吴易承答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。一审计算违约时间是按照合同约定扣除了政策因素导致的期间，根据合同约定金池公司应于2016年7月11日办房屋所有权证，而两证合一停办时间是2016年11月17日，金池公司应承担违约责任。吴易承一审中举证证明按时缴纳了契税等费用，金池公司未举证证明逾期办证系因吴易承未提交资料导致；吴易承未上诉不是代表放弃权利，主要是想早日办理不动产权证。 成功公司经本院传唤未到庭参加诉讼亦未发表意见。 吴易承一审诉讼请求：1.判令成功公司、金池公司为吴易承办理不动产登记证书并交付给吴易承；2.判令成功公司、金池公司连带承担逾期办理房屋产权证的违约金（从2015年10月30日起每日按已付房款594269元的万分之二计算至实际办理完毕不动产登记证书并交付吴易承时止）；3.本案诉讼费由成功公司、金池公司负担。 一审法院审理查明：2012年12月22日，出卖人成功公司、金池公司与买受人吴易承签订《商品房买卖合同》，约定吴易承购买成功公司、金池公司开发的位于成都市锦江区商品房，房屋总价为594269元；出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应于2015年10月30日之前，取得上述商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定时间内取得所在楼栋的权属证明的，合同继续履行，只要未因此造成出卖人逾期为买受人办理本合同第二十条(二)转移登记的，则出卖人不承担违约责任。该合同第二十条第(二)款转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：(1)买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；(2)逾期365日内，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按照该商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付，逾期超过365日，按本合同二十条第(二)款第2项处理方式(1)执行。 同时，出卖人成功公司、金池公司与买受人吴易承还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》(简称补充协议)。补充协议第八条约定：出卖人同意在交付房屋后365日内为买卖人代办好房屋分户产权证，在买受人办理收房手续之日，买受人应将约定的出卖人代交的费用支付给出卖人，否则出卖人代办房屋分户产权证的期限相应顺延；如因出卖人的原因导致迟延办理分户产权证的，每迟延一日，由出卖人按照该商品房总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人；如果因买受人或其他买受人的原因未即时提交办理分户产权证的资料，导致逾期办理分户产权证的，出卖人不承担逾期办理分户产权证的责任。补充协议第十一条约定：买受人的分户国有土地使用证在分户房屋产权办理完毕后24个月内，由出卖人协助买受人办理完毕；如因出卖人的原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一日，由出卖人按照该商品房总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人；如果因买受人的原因未即时提交办理分户国有土地使用权证的资料，导致逾期办理分户国有土地使用权证的，出卖人不承担逾期办理分户国有土地使用权的责任。还约定：本协议自双方签署之日起生效，与双方签署的《商品房买卖合同》具有同等法律效力。 上述合同签订后，吴易承向成功公司支付了全部房款，成功公司于2016年4月28日向吴易承出具了购房款为594269元的《销售不动产统一发票》。2015年7月10日，成功公司、金池公司向吴易承交付了涉案房屋。同日，吴易承向成功公司缴纳了专项维修基金2013.83元、产权登记费80元、房屋产权贴花5元、房屋产权契税5942.69元、土地登记费20元。 2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，主要内容为：根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》以及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，自2016年11月23日起在本市主城区范围内实施不动产统一登记，成都市国土资源局(成都市不动产登记局)是本市不动产登记机构；市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 2017年3月10日，成都市国土资源局行政审批处向成都市不动产登记中心发出《国有土地使用权登记办理告知书》，主要内容为：金池公司、成功公司位于成都市锦江区的建设项目用地，已完成竣工后的土地审核。现请你中心根据《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，办理不动产登记相关事宜。 2018年6月19日，委托方吴易承与受托方成功公司、金池公司签署《委托书》，明确：吴易承委托成功公司、金池公司办理案涉房屋的产权登记手续、领取房屋权属证书。同日，吴易承与成功公司、金池公司作为申请人共同签署《不动产登记及房屋交易申请书》。 一审法院另查明，案涉《商品房买卖合同》已于2013年7月20日进行了网签备案，成功公司、金池公司已就涉案房屋所属楼栋办理了房屋初始登记，吴易承至今未取得涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认定上述事实，有吴易承的身份证、成功公司和金池公司的营业执照、《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、收据、交房业主确认单、《国有土地使用权登记办理告知书》、《关于实施不动产统一登记的通告》、《委托书》、《不动产登记及房屋交易申请书》及当事人在案陈述为证。 一审法院认为，吴易承与成功公司、金池公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。根据合同约定，吴易承委托成功公司、金池公司办理房屋所有权证书，并明确吴易承在收房之日应将相关税费支付给成功公司、金池公司，但未明确吴易承如何提交办证资料以及提交办证资料的具体内容和时间。虽然合同约定“因买受人未及时提交办理分户产权证的资料导致逾期办理分户产权证的，出卖人不承担逾期办理分户产权证的责任”，但是吴易承已于2015年7月10日收房并于当日按约定交纳了办理权证的相关费用，成功公司、金池公司作为代办权证的责任方，其在吴易承收房后长达三年的时间内并未明确告知吴易承需要提交何种办证资料，也未提供证据证明吴易承至今未取得不动产权证系因吴易承未及时提交相关办证资料造成的，故成功公司、金池公司在本案中辩称吴易承未提交办理产权所需资料而无法办理不动产权证的理由，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。另根据查明的事实，案涉房屋已经办理初始产权登记，已具备办理分户产权的条件，吴易承也已依约缴纳了相应的办证税费，故吴易承要求成功公司、金池公司办理案涉房屋不动产权证书的诉讼请求，一审法院予以支持。根据合同约定，吴易承应在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书，成功公司、金池公司应在在分户房屋产权办理完毕后24个月内协助吴易承办理完毕分户国有土地使用证，即成功公司、金池公司应于2016年7月10日前为吴易承办理完毕房屋所有权证书，于2018年7月10日前协助吴易承办理完毕国有土地使用权证。本案中，成功公司、金池公司未能在2016年7月10日前办理完毕案涉房屋产权证书，即构成违约，应承担相应的逾期办证违约责任。另根据成都市国土资源局发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市国土局、房管局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，且自成都市主城区2016年11月23日起实施不动产统一登记，即房屋所有权证和国有土地使用权证已合二为一为不动产权证书，已无法办理房屋所有权证。但是，合同约定成功公司、金池公司应于2018年7月10日前协助吴易承办理完毕国有土地使用权证，但该期限届满后成功公司、金池公司仍未完成不动产权证的办理，故成功公司、金池公司应承担从2016年7月11日起至不动产统一登记政策实施之日止即2016年11月23日的逾期办证违约金，还应承担从2018年7月11日起至不动产权证办理完毕之日止的逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准，《商品房买卖合同》约定逾期取得房屋所有权证书超过365日的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。而《商品房买卖合同补充协议》第八条约定，如因出卖人的原因导致迟延办理分户产权证的，每迟延一日，由出卖人按照该商品房总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人。上述合同关于违约金的标准存在约定不一致，因双方在补充协议中并未约定主合同与补充协议约定不一致时，应以补充协议为准，且补充协议关于违约金的约定系出卖人成功公司、金池公司提供的格式条款，该条款实则减轻了成功公司、金池公司的违约责任，成功公司、金池公司也未采取合理方式提请吴易承注意，故补充协议关于办理分户产权证的违约金的条款无效，成功公司辩称违约金应按补充协议约定的银行同期活期存款利息支付的理由，无事实和法律依据，一审法院不予支持。本案中成功公司、金池公司逾期办证时间已超过365日，吴易承主张按《商品房买卖合同》约定的每日万分之二的标准计算违约金，成功公司、金池公司已予以抗辩。一审法院认为，违约金的计算标准，应以吴易承的实际损失为基础，兼顾成功公司、金池公司的违约程度等因素，并根据公平原则，一审法院酌定本案违约金按已付购房款日万分之一的标准计算。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内为吴易承办理成都市锦江区房屋的不动产权证书；二、四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吴易承支付逾期办证违约金（违约金以594269元为基数，按每日万分之一的标准自2016年7月11日起计算至2016年11月23日止，并自2018年7月11日起计算至不动产权证办理完毕之日止）；三、驳回吴易承的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1527元，由成功公司、金池公司负担。 二审审理中，金池公司提供了登记时间为2019年4月11日、权利人为吴易承、坐落为成都市锦江区的不动产权证书、身份证信息有效期为2006年至2016年8月16日的吴易承身份证复印件，拟证明于2019年4月11日为吴易承办理了案涉房屋的不动产权证、因吴易承身份信息过期导致办理资料被登记机关退回一次。 吴易承对不动产权证的三性无异议，对身份证真实性、合法性无异议，认为身份证附在装饰装修申请表上的，不能证明办证资料被退回一次。 本院对证据三性予以认定，因无其他证据佐证，该身份证信息达不到证明办证被退回的证明目的。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明，金池公司、成功公司已于2019年4月11日为吴易承办理了案涉房屋的不动产权证的登记。 本院认为，吴易承与成功公司、金池公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，合同约定吴易承委托成功公司、金池公司办理房屋所有权证书，同时合同约定吴易承在收房之日应将相关税费支付给成功公司、金池公司的情况下，因支付相关税费就是为办理产权证完善条件，故应当认定应当在收房时一并将办证资料、委托资料交付给金池公司、成功公司。吴易承于2015年7月10日收房并于当日按约定交纳了办理房屋所有权证的相关费用，在成功公司、金池公司未提出补交资料的情况下，应当认定吴易承已经按要求交付了相关办证资料。根据合同约定成功公司、金池公司应于2016年7月10日前为吴易承办理完毕房屋所有权证书，于2018年7月10日前协助吴易承办理完毕国有土地使用权证，但成功公司、金池公司未能在2016年7月10日前办理完毕案涉房屋产权证书，办理房屋产权证书已构成违约，应承担相应的逾期办理房屋产权证的违约责任。因成都市国土局、房管局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务并在2016年11月23日起实施不动产统一登记，成功公司、金池公司应于2018年7月10日前协助吴易承办理完成不动产权登记。但成功公司、金池公司时至2019年4月11日才为吴易承办理完不动产权登记，故一审法院认定金池公司、成功公司应承担从2016年7月11日起至2016年11月23日的逾期办证违约金、从2018年7月11日起至不动产权证办理完毕之日止的逾期办证违约金正确。根据二审中金池公司提供的新证据，金池公司、成功公司应承担从2018年7月11日起至2019年4月10日止的不动产权证逾期办证违约金。金池公司认为不应承担2018年7月11日以后的逾期办证违约金的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，因二审中出现的新证据导致新事实，本院对一审判决予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初142号民事判决； 二、四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴易承交付成都市锦江区房屋的不动产权证书； 三、四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴易承支付逾期办证违约金（违约金以594269元为基数，按每日万分之一的标准自2016年7月11日起计算至2016年11月23日止，自2018年7月11日起计算至2019年4月10日止）； 四、驳回吴易承的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3054元，由四川金池房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅