广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1284号 上诉人（原审原告）：赵飞，男，1986年9月16日出生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区，确认送达地址广西南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：蔡小强，广西红盾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冯有权，男，1969年2月24日出生，汉族，住广西东兴市。 上诉人（原审被告）：叶云，女，1970年8月8日出生，汉族，住广西东兴市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师。 原审第三人：王业军，男，1974年10月20日出生，瑶族，确认送达地址广西柳州市柳南区。 上诉人赵飞与上诉人冯有权、叶云及原审第三人王业军因房屋买卖合同纠纷一案，均不服东兴市人民法院（2019）桂0681民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵飞及其委托诉讼代理人蔡小强，上诉人冯有权、叶云的共同委托诉讼代理人梁永余，原审第三人王业军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵飞上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项；二、改判冯有权、叶云赔偿赵飞10万元损失；三、改判冯有权、叶云赔偿赵飞已付房款一倍损失15万元；四、本案一、二审诉讼费用由冯有权、叶云承担。事实和理由：一、一审法院按冯有权、叶云出售给案外人朱筱涵4000元/平方米的标准确定冯有权、叶云应赔偿的损失金额为5万元过低，应按5000元/平方米的标准计算冯有权、叶云应赔偿的损失为10万元。二、一审法院认定冯有权、叶云为“一般卖房者”，无需赔偿赵飞已付购房款一倍损失15万元错误。我国法律没有“一般卖房者”这一概念，系一审法院自行创设。冯有权、叶云委托王业军出售的房屋数量巨大，已超出一般人生活及经营需要，不符合“一般卖房者”的定义。冯有权、叶云在销售涉案房屋过程中存在欺诈行为并给赵飞造成损害，应适用消费者权益保护法中惩罚性条款的有关规定判决冯有权、叶云向赵飞赔偿已付房款一倍损失15万元。 冯有权、叶云针对赵飞的上诉辩称，一、赵飞上诉主张一审判决冯有权、叶云的赔偿5万元损失过低，不符合法律规定，且该一审法院对该5万元损失的确定也缺乏依据。二、赵飞请求改判赔付房款的一倍损失15万元没有依据，王业军擅自卖房给赵飞并没有向冯有权、叶云进行披露代理事项的完成结果，冯有权、叶云在本案中并没有明知的过错。三、冯有权、叶云不存在任何欺诈的行为，且本案不应适用消费者权益保护法。请求二审法院驳回赵飞的上诉。 王业军针对赵飞的上诉述称，其代表冯有权、叶云与赵飞签订涉案《商品房买卖合同》的事实属实。请求二审法院维持原判。 上诉人冯有权、叶云上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判驳回赵飞关于返还购房款15万元及赔偿损失的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由赵飞承担。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》其他页没有签字盖章，不能确定是否被篡改，冯有权、叶云对该合同不予认可。二、赵飞提交的证据不足以证明其已付清全部购房款，5万元的转账收款人不明确，10万元的现金交易与常理不符，不排除王业军与赵飞恶意串通损害冯有权、叶云利益的情况。三、赵飞要求赔偿房屋差价损失没有依据。王业军从未向冯有权、叶云披露过赵飞买房的情况，致使冯有权、叶云无法知晓涉案房屋是否已出售，冯有权、叶云主观上没有违约的故意，将涉案房屋另售他人没有过错。一审法院按照涉案房屋卖给朱筱涵的单价确定房屋差价没有法律依据。 赵飞针对冯有权、叶云的上诉辩称，一、王业军是在冯有权、叶云的授权下履行代理销售涉案房屋的义务，赵飞与王业军签订的涉案商品房买卖合同合法有效。二、一审判决冯有权、叶云仅赔偿5万元损失不符合公平原则，应按市场价格5000元/平方米计算差价。三、一审认为冯有权、叶云属于一般卖房者，没有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国消费者权益保护法》有关惩罚性赔偿的规定，对赵飞关于赔付房款的一倍损失15万元的诉讼请求不予支持错误。四、冯有权、叶云与王业军之间的内部关系不能对抗赵飞。请求二审法院驳回冯有权、叶云的上诉请求。 王业军针对冯有权、叶云的上诉述称，其与冯有权、叶云签订委托合同后至2017年4月26日止，已销售61套房屋并交付了一定的房款，其于2017年4月26日与冯有权签订的房屋租赁合同中载明的61套房源包含了赵飞购买的涉案房源，其于2019年7月13日在冯有权、叶云住处再次列明已售房源清单给冯有权，清单中包含了涉案房源，冯有权、叶云自始至终对涉案房屋的销售是知情的，其不存在隐瞒和恶意串通行为。请求二审法院维持原判。 赵飞向一审法院起诉请求：一、解除赵飞、冯有权、叶云和王业军签订的《商品房买卖合同》；二、冯有权、叶云返还赵飞购房款15万并支付利息（利息计算：以15万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率6‰，从冯有权、叶云收到购房款之日起计至实际返还之日止）；三、冯有权、叶云赔偿赵飞经济损失10万元（损失计算：签订合同时，按房价每平方3000元，现在市场价为每平方5000元，冯有权、叶云应赔偿差价）；四、冯有权、叶云赔偿赵飞已付房款一倍损失15万元；五、本案诉讼费由冯有权、叶云负担。 一审法院认定事实：2015年4月10日，冯有权、叶云经公证委托王业军出售两人共有的包括涉案房屋在内的位于东兴市地块）房屋的第十二层至十六层共五层约122套房产。2015年12月15日，赵飞与王业军就涉案房屋签订商品房买卖合同，约定“赵飞购买涉案房屋，并以描红的方式确定房屋具体方位，建筑面积50平方米，每平方米3000元，总价15万元，用途为酒店公寓。买受人选择一次性支付房款，合同签订后5日内付清。合同签订后现房交付，出卖人应当在商品房交付使用后36个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人过错，不能按合同约定期限向主管部门报送办证资料，致使买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金”。合同还对其他事项进行了约定。次日，王业军向赵飞出具收据，载明“今收到赵飞交来涉案房屋购房款15万元，其中五万转入东兴市我爱我家房地产POS机，壹拾万元交付现金”。合同签订后，赵飞将涉案房屋交给东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司（以下简称我爱我家公司，法定代表人是王业军）装修，2016年1月1日，赵飞将涉案房屋出租给我爱我家公司并签订了租赁合同，约定“租期12年，自2016年1月1日至2028年1月1日，租金第一个三年，每月1000元。第二个三年上浮10%，每月1100元，第三个三年，上浮10%，每月1210元，第四个三年，上浮10%，每月1331元。2017年10月19日，涉案房屋取得不动产权属登记证书。2018年3月21日，冯有权与案外人朱筱菡签订商品房买卖合同，将涉案房屋出卖给朱筱菡，合同约定每平方米4000元，总价款199000元，并办理了过户。 另查明，2015年4月11日，冯有权、叶云（甲方）与王业军（乙方）签订房屋买卖合同，约定“乙方购买甲方所有的东兴市地块）房屋的第十二层至十六层共五层约122套房产，每平米2500元，总面积6113平方米，大堂面积251平方米，每平方5000元，总价款16528800元。乙方自资完成竣工报告、消防测绘等交易手续并办好分割到户给乙方股东，乙方所购买的房产由乙方按酒店精装修出售给股东”。合同还对其他事项进行了约定。 2017年4月26日，冯有权（甲方）与王业军（乙方）签订房屋租赁合同，约定“甲方将东兴市东盟大道1008号一楼大堂、第十三层至十六层共96套房出租给乙方作酒店使用。十三至十六层房间作产权式酒店对外出售价格需装修及佣金在内，装修款及佣金为乙方所有，甲方只收取每平米2500元，乙方把原有出售的61间客房交由甲方与买方重签买卖合同。可从甲方与买售人重签买卖合同后收到定金之日起扣除所购房屋的租金（期限为两个月处理完毕），甲方同意减免该61间一个月租金，剩余61间房仍可按此方式进行。合同还对其他事项进行了约定。 一审法院认为，一、关于赵飞与冯有权、叶云间是否形成房屋买卖合同关系的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，王业军接受冯有权、叶云委托出售涉案房屋，王业军与赵飞签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同有效。该合同对冯有权、叶云有拘束力，赵飞与冯有权、叶云形成商品房买卖合同关系。冯有权、叶云辩称赵飞与王业军存在串通损害其利益的意见，因未能提交证据予以证明，不予采纳。 二、关于赵飞是否履行了向冯有权、叶云交付购房款义务的问题。结合本案收据及王业军庭审陈述，王业军代收了购房款，可以确认赵飞已支付购房款15万元。 三、关于冯有权、叶云是否应向赵飞返还双倍购房款并支付利息的问题。根据合同法第一百零七条的规定，本案属一般卖房者违约的处理与法律适用。一般卖房者是指非通过买卖房屋进行经营的房地产企事业，而是自已生活居住使用或者经营所有的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或者企业。一般卖房者若违约，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因为该解释是特指房地产开发企业；也不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而一般卖房者不能算为经营者。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿，即不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，赔偿损失。本案中，冯有权、叶云系自然人，不是房开企业，故赵飞要求冯有权、叶云双倍返还购房款并支付利息于法无据，不予支持。因赵飞已与冯有权、叶云成立商品房买卖合同关系在先,并已支付购房款15万元,后冯有权、叶云又将涉案房屋出售给他人且已办理过户登记，冯有权、叶云构成根本违约，因其违约行为导致守约方赵飞丧失了取得涉案房屋的机会,致使合同目的不能实现。赵飞要求解除涉案商品房买卖合同于法有据，予以支持。合同解除后，赵飞要求冯有权、叶云返还购房款15万元，符合法律规定，予以支持。 四、关于冯有权、叶云是否应向赵飞赔偿差价损失10万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，虽然双方在涉案合同中约定了一方违约时应支付违约金的计算方法(即已付房款的5%),但赵飞要求冯有权、叶云赔偿其房屋差价损失10万元,其该主张包含了要求上调合同约定的违约金计算标准的意思表示。赵飞与冯有权、叶云签订涉案合同时,赵飞能够预见的结果是，其向冯有权、叶云支付约定的房款15万元后能够取得涉案房屋的所有权(即包括涉案房屋的用益物权、担保物权以及房屋再转卖所获得的收益),对赵飞的该预期,冯有权、叶云在签订合同时应当也能够预见。而房屋价格的上涨或者下跌,系属正常的市场现象,也是双方在从事市场交易中必然要承受的交易风险。赵飞与冯有权、叶云作为市场交易的主体,对于涉案房屋的价值在双方交易过程中以及交易之后的市场价值将有波动应该能够预见。现涉案合同因冯有权、叶云一方的违约行为,致使赵飞的上述合理期待落空,赵飞不能取得涉案房屋的产权,而且其若需再次购置相同或相类似的房屋,则需付出不低于15万元的代价。赵飞作为守约方遭受的上述交易机会丧失以及重置房屋差价的损失显然应该由违约方冯有权、叶云承担。从另外一个方面而言,根据诚实信用原则及违约方不能因为自己的违约行为而获利的原则,倘若法院不支持买受人赵飞关于房屋差价的诉求,则赵飞因冯有权、叶云违约所遭受的损失不足以全部被填补,冯有权、叶云还因其违约行为而获得房屋价格上涨的不正当利益,此对于守约方赵飞而言显然不公。房屋差价损失的问题，结合冯有权、叶云将涉案房屋出售给案外人朱筱涵每平方米为4000元，差价是每平方米1000元，故涉案房屋差价损失应为50平方米×1000元=5万元。一审法院确定冯有权、叶云应向赵飞赔偿房屋差价损失5万元。赵飞主张按市场价每平方米5000元赔偿差价损失10万元，因未能提交证据予以证明，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、自本判决生效之日起解除赵飞与冯有权、叶云、王业军2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》；二、限冯有权、叶云于本判决生效之日起十日内向赵飞返还购房款15万元；三、限冯有权、叶云于本判决生效之日起十日内赔偿赵飞损失5万元；四、驳回赵飞的其他诉讼请求。案件受理费7654元，减半收取3827元（赵飞已预交），由冯有权、叶云负担1760元，赵飞负担2067元。 本案二审期间，赵飞向本院提交证据：1、交易明细，2、调解笔录，3、民事调解书，共同证明冯有权、叶云认可赵飞与其购买涉案房屋，双方成立买卖合同关系。冯有权、叶云对赵飞提交的证据1交易明细有异议，认为该金额与租赁合同所对应的金额不一致，并且该款项付款方是东兴我爱我家众公司，与本案无关；对证据2、3有异议，与本案无关。王业军对赵飞提交的证据1无异议，证明王业军已将涉案房产交付给赵飞，并由赵飞出租给我爱我家公司；对证据2、3均无异议。本院认为，赵飞二审提交的证据1具备真实性、合法性和关联性，予以采纳，证据2、3与本案无关，不予采纳。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，赵飞已收取我爱我家公司支付的涉案房屋租金。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、赵飞与冯有权、叶云之间是否存在房屋买卖合同关系，效力如何；二、一审判决冯有权、叶云向赵飞返还房款15万元有无事实和法律依据；三、赵飞请求冯有权、叶云共同赔偿经济损失10万元及一倍房款损失15万元有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于赵飞与冯有权、叶云之间是否存在房屋买卖合同关系及效力问题。冯有权、叶云上诉主张赵飞与王业军恶意串通损害其合法权益，其与赵飞之间不存在房屋买卖合同关系。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，王业军接受冯有权、叶云的委托对外出售涉案房屋，王业军在代理权限内代表冯有权、叶云与赵飞签订的涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，赵飞与冯有权、叶云已形成商品房买卖合同关系，合同双方均应严格依约履行合同义务。冯有权、叶云主张赵飞与王业军存在恶意串通损害其权益，但未能提交证据予以证明，故冯有权、叶云的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 二、关于一审判决冯有权、叶云向赵飞返还房款15万元有无事实和法律依据的问题。一审判决解除涉案《商品房买卖合同》并驳回赵飞关于主张冯有权、叶云支付利息的诉讼请求后，各方当事人均未提出上诉，本院对此予以维持。冯有权、叶云上诉主张赵飞未实际支付购房款15万元，一审判决其向赵飞返还购房款15万元错误。本院认为，赵飞已举证证明其已按照合同约定向王业军支付了涉案购房款，冯有权、叶云的代理人王业军对此也予以确认，王业军的收款行为对冯有权、叶云产生法律效力。冯有权、叶云对此虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。因涉案房屋已由冯有权、叶云转卖他人，赵飞的合同目的已无法实现，故一审判决冯有权、叶云返还赵飞购房款15万元正确，本院予以维持。冯有权、叶云的该项上诉主张不成立，本院不予支持。 三、关于赵飞请求冯有权、叶云共同赔偿经济损失10万元及一倍房款损失15万元有无事实和法律依据的问题。1、赵飞上诉主张一审法院按冯有权、叶云出售给案外人朱筱涵4000元/平方米的标准确定冯有权、叶云赔偿的损失金额为5万元过低，请求按5000元/平方米的标准计算冯有权、叶云应赔偿的损失为10万元。但赵飞提供的证据不足以证明其主张，一审法院参照冯有权、叶云出售给案外人朱筱涵4000元/平方米的标准确定冯有权、叶云赔偿赵飞损失的金额为5万元并无不当，本院予以维持。赵飞的该项上诉主张不成立，本院不予支持。2、赵飞上诉还主张冯有权、叶云共同赔偿其一倍房款损失15万元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定可知，该司法解释提及的出卖人特指房地产开发企业，因冯有权、叶云并非房地产开发企业，故本案不能适用该司法解释第八条关于“出卖人一房二卖应向买受人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定。赵飞上诉主张本案应依据我国消费者权益保护法中惩罚性条款的有关规定判决冯有权、叶云向赵飞赔偿已付房款一倍损失15万元。因赵飞在购买涉案房屋后与东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司签订了《我爱我家酒店公寓租赁合同》，将涉案房屋交由我家我家公司统一管理对外租赁并已获取租金收益，故赵飞不属于我国消费者权益保护法第二条规定的消费者的范畴。赵飞上诉主张本案应依据我国消费者权益保护法中惩罚性条款的有关规定判决冯有权、叶云向赵飞赔偿已付房款一倍损失15万元，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人赵飞及上诉人冯有权、叶云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8600元（上诉人赵飞已预交5050元，上诉人冯有权、叶云已预交4300元），由上诉人赵飞负担4300元，上诉人冯有权、叶云负担4300元。本院多收取的二审案件受理费750元退还给上诉人赵飞。 本判决为终审判决。 审 判 长 崔  静 审 判 员  禤汉奇 审 判 员 李启宁 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 蔡澄莎 书 记 员 刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。