贵州省江口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0621民初1545号 原告：贵州水岸江南物业服务有限公司，住所地贵州省江口县双江街道民俗街水岸江南。 法定代表人：姜小燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建华，该公司员工。 委托诉讼代理人：唐思和，该公司员工。 被告：陈华莉，女，现住贵州省江口县。 原告贵州水岸江南物业服务有限公司与被告陈华莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告贵州水岸江南物业服务有限公司委托诉讼代理人陈建华到庭、委托诉讼代理人唐思和到庭，被告陈华莉经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州水岸江南物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告陈华莉及时交清欠交的前期物业服务费5449.7元，诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年5月14日经工商注册登记，办理相关证件，开展物业服务工作，次月接受铜仁地区江灵房地产开发有限公司的选聘，为江口县水岸江南小区业主提供前期物业服务。被告前期物业服务费已交至2013年12月，目前欠有原告前期物业服务费2014年1月至2018年3月，共计51个月，应交前期物业费5449.7元（0.8元×51个月×133.57㎡）。原告曾多次催收未果，其行为损害了原告的合法权益，特诉至法院，根据《贵州省物业管理条例》第四章前期物业管理的规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告陈华莉未作书面答辩，也未提供证据，但通过电话微信表示不接受0.8元收费标准和服务截止时间，称待全部业主交清后蔡支付其所欠的物业管理费。 庭审中原告向法庭提交的1号证（营业执照、法人身份证明、企业变更信息、资质证明）、2号证（缴费收据、陈华莉商品房买卖合同）、3号证（维修收据、请示工作报告）、5号证（告知书、业主委员会解除服务通知、工作报告）、6号证（从水岸江南小区监控设备中调取的影像记录）、7号证（铜仁市中级人民法院[2019]黔06民终776号民事判决书）已经当庭认证，本院予以采信。原告提交的4号证（通知书、物业服务费调整报告）属原告单方行为表现，无其他证据佐证，不能达到原告主张物业服务费已上调至0.80元/月/㎡的证明目的，本院对该证据的证明目的不予采纳。 本院经审理认定如下事实：原告贵州水岸江南物业服务有限公司于2010年5月14日注册成立（法定代表人注册时为郑松江，后变更为姜小燕），同年6月接受铜仁地区江灵房地产开发有限公司的选聘，入住该公司开发建设的贵州省江口县双江街道水岸江南住宅小区，为该小区提供前期物业服务，行政管理机关准许其从2010年12月27日起从事物业管理活动。被告陈华莉于2011年9月8日与铜仁地区江灵房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，该合同中第九章前期物业管理第二十三条第一款第二项约定“前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.6元/月*平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共同部位共用实施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、地上停车管理费、地下停车管理费。”及第二款约定“买受人已详细阅读前期物业合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。”被告于2013年5月28日向原告交纳了2011年9月至2013年12月的物业管理费2251元。2018年3月12日原告向江口县住建局递交工作报告，请求协调原告与小区业主之间的纷争，表示如业主委员会在2018年3月25日前没有明确意见或坐下交换意见，则不得不在4月1日起停止服务的意见。原告于2018年3月28日在小区内张贴主要内容为“我公司决定自2018年4月1日起除聘用二名员工留守外，不再聘用其他员工为江口县水岸江南小区继续提供物业服务”的告知书，从2018年4月1日起停止了对水岸江南小区的物业服务。2018年8月23日，江口县水岸江南小区业主委员会向原告发出关于解除前期物业服务的通知，声明“决定从2018年8月23日起解除前期物业贵州水岸江南物业服务有限公司在水岸江南小区的物业服务协议”。原告以被告2013年12月后一直未交纳物业服务费为由，于2019年10月14日向本院提起诉讼。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告陈华莉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。被告陈华莉与铜仁地区江灵房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，本院认定该合同为依法成立的有效合同。原告系铜仁地区江灵房地产开发有限公司根据该合同约定选聘为江口县水岸江南小区提供前期物业服务的企业，被告是按照该合同约定取得江口县水岸江南小区内133.57平方米住宅用房权利的业主，且江口县水岸江南小区业主委员会成立后在2018年8月23日才声明解除与原告在水岸江南小区的物业服务协议，该商品房买卖合同中关于前期物业服务的约定对原、被告具有约束力，可以认定原、被告之间形成了物业服务合同关系，双方应当按照合同约定履行各自义务，原告提供了物业服务，被告应当向原告交纳物业服务费。 关于物业服务费收取标准。商品房买卖合同中约定了前期物业服务收费标准为0.6元/月/㎡，而原告以物业管理服务成本增高为由未与业主协商，亦未得到行政主管部门的批复，主张按0.8元/月/㎡标准向被告收取从2014年1月至2018年3月的物业费，被告虽然未提供书面的答辩状，但在电话中提出不接受0.8元收费标准的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院予以支持。”的规定，原告该主张不能成立，本院不予支持。 关于原告提供物业服务的起止时间。原告从2010年6月接受铜仁地区江灵房地产开发有限公司的选聘，入住铜仁地区江灵房地产开发有限公司开发建设的江口县水岸江南小区，为该小区提供前期物业服务，行政管理机关准许其从2010年12月27日起从事物业管理活动，本院认定原告在水岸江南小区提供物业服务时间从2010年12月27日开始计算。虽然水岸江南小区部分业主以未取得房屋产权证等为由不交纳物业服务费，引发原告与部分业主间产生持续纷争，导致原告的后期物业服务质量不高，但根据原告提供的能相互印证的证据材料，可以认定原告在水岸江南小区提供物业服务时间截止于2018年3月。被告从2014年1月后未再向原告交纳物业服务费，原告主张被告支付所欠交的物业服务费的诉请，本院予以支持。 综上所述，被告应按0.6元/月/㎡标准向原告支付所欠交的从2014年1月起至2018年3月止的物业服务费共计4087.24元（0.6元/月/㎡×133.57㎡×51个月），原告超出该金额范围的请求本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，现宣告判决如下： 一、被告陈华莉于本判决生效后十日内给付原告贵州水岸江南物业服务有限公司自2014年1月至2018年3月期间所欠交的物业服务费4,087.24元。 二、驳回原告贵州水岸江南物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告陈华莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  刘文泉 二〇一九年十二月十八日 书记员  李 黎