北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初24055号原告：路自敏，女，1954年12月5日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张杰，北京市三维律师事务所律师。被告：赵晶磊，男，1991年3月3日出生，汉族，北京市大兴区房屋征收事务中心职员，户籍地北京市大兴区。原告路自敏与被告赵晶磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路自敏及其委托诉讼代理人张杰、被告赵晶磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路自敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款1615000元；2.判令被告赔偿原告违约金322000元（按购房款20%计算）；3.判令被告赔偿原告装修损失40000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月24日，原、被告签订购房合同，约定被告将位于北京市大兴区机场安置房项目榆组团x地块x号楼x单元602室（以下简称：602室）出售给原告，房屋实际成交价615000元，付款方式为全款购买，被告保证已如实陈述房屋权属状况，并保证该房屋没有产权纠纷，同时约定，因被告单方毁约造成房屋不能正常交易的，被告向原告支付合同约定房屋成交价的20%作为违约金。2018年7月26日，原、被告签订另一购房合同，约定被告将位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元103室（以下简称：103室）出售给原告，房屋实际成交价995000元，合同其他内容与602号房屋购房合同一致。以上两套房屋购房款总计1610000元，原告向被告一并付款。其中，原告于2018年7月24日支付购房定金22500元；于2018年7月26日支付购房定金200000元；于2018年7月31日支付购房定金40000元；于2018年8月9日支付被告购房款790000元，至此，原告实际向被告全额支付购房款161500元(超出的5000元为面积补差款)。原告付清房屋款项后，被告将两套房屋交付原告，原告接收房屋后进行装修，支出装修费用4万余元。原告交清房款入住房屋后，得知被告已于双方签约之前收到法院传票，案外人李孟俊、赵旋就被告名下包括103号房屋在内的回迁房提起了析产继承诉讼。2018年12月26日，北京市大兴区人民法院作出（2018）京0115民初15318号民事判决书，判决被告名下包括103号房屋在内的四套回迁房归案外人李孟俊、赵旋居住使用。2019年3月，北京市大兴区人民法院就被告妻子张金英起诉被告离婚一案作出判决，判决602号房屋归张金英居住使用。至此，原、被告交易的两套房屋均被法院判决归他人所有，被告违反合同约定导致合同无法继续履行，构成根本违约。原告得知以上情况后，要求被告退还购房款并承担违约责任。2019年7月18日，被告向原告出具退房款承诺书，承诺退还原告103号房屋、602号房屋购房款1610000元（实际应为1615000元）、装修损失40000元，合计：1730500元（包含购房款5%的违约金），同时承诺于2019年7月31日前付1000000元，于2019年8月15日前付730500元。退款承诺书签订后，被告再次违反其承诺，并未按时退还房款、支付装修损失和违约金。原告认为，被告违反双方合同约定，已经构成根本违约。原告有权要求解除合同，要求被告退还房款并支付违约金。另，被告签订退房款承诺书后，再次违反承诺拒不付款，原告有权按合同约定要求被告支付购房款20%的违约金。据此，特向法院起诉。赵晶磊辩称，同意返还602室的购房款615000元，装修损失按照每套2万元计算，不同意支付违约金。另外103室房屋还在诉讼中，原告是否取得103室房屋尚未确定，所以不同意原告针对103室房屋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，李孟俊、赵旋以析产继承纠纷为由将赵玉亮、赵晶磊诉至本院，要求分割以赵晶磊、赵玉亮名义进行拆迁的北京市大兴区榆垡镇x村x街21号院（以下简称：21号院）的拆迁安置补偿利益。本院经审理后查明，赵晶磊在领取剩余拆迁补偿款后向李孟俊转账94万元，被拆迁人为赵晶磊的拆迁安置补偿协议原件、补充协议原件以及买受人为赵晶磊的四份回迁房安置合同原件均在赵旋、李孟俊手中。后，本院于2018年12月26日作出（2018）京0115民初15318号民事判决书，依法认定李孟俊、赵旋、赵玉亮、赵晶磊四人已就涉案21号院的拆迁安置利益分割事宜达成一致：即“北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元1203室、x地块x号楼x单元702室、x地块x号楼x单元702室、x地块x号楼x单元103室等四套房屋归李孟俊、赵旋，榆垡组团x地块x号楼x单元602室归赵玉亮、赵晶磊，赵晶磊、赵玉亮另给付李孟俊、赵旋剩余拆迁补偿款94万元”。因上述房屋均未取得不动产权证书，该15318号民事判决书依法判决以赵晶磊名义选购的位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元1203室、x地块x号楼x单元702室、x地块x号楼x单元702室、x地块x号楼x单元103室由李孟俊、赵旋居住使用。赵玉亮、赵晶磊不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理后于2019年3月29日作出（2019）京02民终3571号民事判决书：驳回上诉，维持原判。2018年5月22日，新京报刊登出赵晶磊申请的遗失声明，该声明内容为“买受人赵晶磊不慎将出卖人为北京新航城控股有限公司的定向安置房买卖合同丢失，共计五份，房屋坐落位置分别为北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元103室、榆垡组团x地块x号楼x单元702室、榆垡组团x地块x号楼x单元1203室、榆垡组团x地块x号楼x单元702室、榆垡组团x地块x号楼x单元602室”。2018年7月24日，赵晶磊（卖方）与路自敏（买方）就北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元602室签订《购房合同》，该合同载明有“房屋实际成交价为615000元、房屋面积为54.86平方米。卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，无任何抵押，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任。卖方承诺无条件配合买方办理房屋过户手续，或授权买方指定人员代办各项过户手续，不得因产权问题，人为影响买方购房权益。卖方签订房屋买卖合同后，因出卖人单方毁约造成该房屋不能正常交易，卖方向买方支付本合同约定的房屋成交价的20%作为违约金。因违约造成退房时，买卖双方应本着尊重客观事实，公平、公正承担违约责任原则，除承担必要违约补偿金额外，还需赔偿对方实际损失（卖方损失：买方居住期间房屋消耗，按房屋租金标准租金额按月补偿卖方，相关设备如有损坏需要照价赔偿；买方损失：所购物品、水电燃气等如已固定或无法搬离时，由卖方依照实际价格给付，支付买方搬家相关合理费用，同时至少留足90天买方重新择房时间）。卖方承诺法定继承人和此房屋利害关系人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有条款，卖方法定继承人和此房屋利害关系人无此房屋的继承权与使用权。卖方全力配合买方保证顺利收房，办理过户手续，直至办理过户手续完毕。卖方必须保证其出卖给买方的房屋，产权为交易本人，绝无他项权利设定或者其他纠纷或产权亲属关系。买方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响买方权利的行使，概由卖方负责清理，并赔偿买方因此受到的经济损失。”等内容。2018年7月26日，赵晶磊（卖方）与路自敏（买方）就北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元103室签订《购房合同》，该合同载明有“房屋实际成交价为995000元、房屋面积为89.26平方米。卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，无任何抵押，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任。卖方承诺无条件配合买方办理房屋过户手续，或授权买方指定人员代办各项过户手续，不得因产权问题，人为影响买方购房权益。卖方签订房屋买卖合同后，因出卖人单方毁约造成该房屋不能正常交易，卖方向买方支付本合同约定的房屋成交价的20%作为违约金。因违约造成退房时，买卖双方应本着尊重客观事实，公平、公正承担违约责任原则，除承担必要违约补偿金额外，还需赔偿对方实际损失（卖方损失：买方居住期间房屋消耗，按房屋租金标准租金额按月补偿卖方，相关设备如有损坏需要照价赔偿；买方损失：所购物品、水电燃气等如已固定或无法搬离时，由卖方依照实际价格给付，支付买方搬家相关合理费用，同时至少留足90天买方重新择房时间）。卖方承诺法定继承人和此房屋利害关系人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有条款，卖方法定继承人和此房屋利害关系人无此房屋的继承权与使用权。卖方全力配合买方保证顺利收房，办理过户手续，直至办理过户手续完毕。卖方必须保证其出卖给买方的房屋，产权为交易本人，绝无他项权利设定或者其他纠纷或产权亲属关系。买方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响买方权利的行使，概由卖方负责清理，并赔偿买方因此受到的经济损失”等内容。涉案两份购房合同签订后，路自敏向赵晶磊共计支付购房款1615000元，赵晶磊向路自敏交付涉案两套房屋，路自敏对涉案两套房屋进行了装修。2018年8月17日，赵晶磊与张金英登记离婚，并在离婚协议约定：北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元103室及北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元602室归张金英所有。2019年1月28日，张金英以离婚后财产纠纷为由将赵晶磊起诉至本院要求履行离婚协议。2019年5月16日，本院作出（2019）京0115民初8489号民事调解书，以赵晶磊名义选购的京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元602室归张金英居住使用；以赵晶磊名义选购的北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团x地块x号楼x单元103室因涉及其他诉讼及案外人权益，双方当事人另行依法解决。2019年7月5日，本院立案受理李孟俊诉赵晶磊、路自敏返还涉案榆垡组团x地块x号楼x单元103室一案。2019年11月29日，本院依法作出（2019）京0115民初17674号民事判决书，判决路自敏向李孟俊返还该房屋。该判决尚未生效。2019年7月18日，路自敏与赵晶磊就涉案两套房屋达成退房协议，赵晶磊向路自敏出具《退房款》承诺书一份，该承诺书载明有：“今退路自敏购榆x-x-x-103、榆x-x-x-602，房款1610000元，装修40000元，合计1730500元，大写：壹佰柒拾叁万零伍佰元整，于2019年7月31日前付1000000元，于2019年8月15日前付730500元。”经本院询问，路自敏称退房协议中载明的款项总数中包括80500元的违约金，系按照购房款的5%计算。赵晶磊现尚未履行该退房协议。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，合同的权利义务即行终止，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人就合同解除、财产返还、损失赔偿、违约金赔付等事宜依法达成的约定，对当事人具有约束力，双方当事人均应当依约履行。关于退房协议中所涉及的违约金数额，经核算，本院对路自敏所主张的80500元不持异议。现双方当事人在2019年7月18日已就涉案两份购房合同解除、购房款返还、装修损失赔偿、违约金赔付等事宜达成协议，该协议并未出现违反法律、行政法律的效力性强制规定或违背公序良俗的情形，应属有效，双方当事人均应当依约履行。该退房协议中约定的款项给付时间早已届满，赵晶磊并未履行任何款项给付义务，据此，本院依法认定赵晶磊应当按照退房协议约定的数额总数履行款项给付义务。关于路自敏要求按照购房款的20%给付违约金的主张，因双方在退房协议中已就违约金数额达成一致，其该项主张已超出退房协议中约定的违约金数额，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、赵晶磊于本判决生效后七日内给付路自敏购房退款1610000元、装修损失40000元、违约金80500元；二、驳回路自敏的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11297元，由路自敏负担1869元（已交纳），由赵晶磊负担9428元（该项费用已由路自敏垫付，赵晶磊于本判决生效后七日内直接向路自敏支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙 鹏二〇一九年十二月十日法官助理  张纪云书 记 员  王兴宇