甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终4534号上诉人（原审被告）：宋来俊，男，1965年11月16日出生，汉族，现住兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：李胜利，男，1992年10月6日出生，汉族，现住兰州市城关区。原审第三人：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地兰州市城关区张掖路街道张掖路1号保利大厦第26层001室。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛爱明，女，该公司员工。委托诉讼代理人：甘玉萍，女，该公司员工。上诉人宋来俊因与被上诉人李胜利、原审第三人兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称宏辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人宋来俊，被上诉人李胜利，原审第三人宏辉公司的委托诉讼代理人薛爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋来俊的上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回李胜利的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由李胜利承担。事实及理由：根据《兰州市存量房网签和资金监管实施细则》中的规定，存量房买卖网上签约中约定的交易结算资金实行除定金、交易税费之外的全部交易资金监管制度，被监管资金的划转必须在房屋买卖双方当事人向房屋登记机构申请办理转移登记后，凭房屋登记机构出具的收件凭证，买卖双方到监管银行申请划转交易资金。李胜利虽然在2019年3月19日将首付款33万元转账至监管账户，但其并未在3月22日房屋所有权变更登记之后向监管银行申请划拨该笔被监管的首付款。一审法院确认宋来俊应于2019年3月29日前向李胜利交付房屋的时间错误。在房屋买卖过程中，李胜利多次看房，看房时的房屋状态就是目前的房屋状态，其并未破坏房屋内设施设备，对因延误收房产生的违约金由双方各承担50%以及房屋部分构件存在损坏产生的维修费由宋来俊承担的判决，没有依据。故请求二审查明事实，予以改判。李胜利辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏辉公司辩称：请求二审依法处理。李胜利向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令宋来俊继续履行合同，向其交付住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表、面积实测表、水电缆管线布置图，入户门、主卧门、次卧门、卫生间门、储藏室门、厨房门的房屋钥匙，并支付房屋逾期交付违约金97500元（违约金=成交价×0.3%×违约天数=1250000×0.3%×26天=97500元，自2019年3月30日起至2019年4月24日）；二、依法判令宋来俊向其支付阳台玻璃（双层）的维修费800元、厕所吊顶维修费600元、客厅瓷砖维修费300元、换锁费560元；三、依法判令宏辉公司代宋来俊向其支付物业费74.32元（278.70÷90×24天=74.32元），自2019年4月1日至2019年4月24日；四、依法判令宋来俊向其支付房租2000元；五、本案诉讼费用由宋来俊承担。一审法院认定事实如下：2019年1月19日，李胜利（乙方）与宋来俊（甲方）、宏辉公司（丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，约定甲方将其名下位于兰州市城关区房屋以1250000元出售给乙方，乙方于2019年1月7日交付定金5000元与丙方，丙方于签订房屋买卖（居间）合同时代乙方向甲方支付定金3000元，剩余2000元甲方委托丙方托管，待过户后冲抵房款。约定付款方式为首付加银行按揭方式（公积金）付款：乙方于2019年3月25日前将首付款375000元按照房屋所有权登记部门关于资金监管的规定付至房管部门要求的资金监管账户。甲乙双方于2019年1月25日前备齐本次贷款所需相关证件及资料交给丙方并到现场办理相关手续；若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。剩余尾款乙方委托丙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计870000元。贷款金额具体以银行或者公积金中心审批为准，如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足房款由乙方于该房屋产权转移登记之日前以现金方式支付予甲方。丙方托管的定金10000元待房屋交接完成，且房屋所有权变更登记完成，并在房屋交接清单上签字后3个工作日内，由丙方代乙方向甲方支付。合同第二条第三款载明：签订本合同时，乙方本人或授权代表已充分阅看房屋所有权证及相关资料并实地察看了房屋，对该房屋现状清楚并无任何异议愿意购买该房屋，本合同签订后不得以房屋信息和状况不清楚为由拒绝履行。合同第七条第四款约定：房屋交付前产生的有关该房屋之杂费（包括但不限于水、电、煤气费、有线电视、物业管理费等）全部由甲方承担，交付后由乙方承担。若甲方未交清且经丙方书面通知后3日内仍未交清，丙方有权在托管资金中代甲方支付，如不足甲方仍有义务交清。该条第六款约定：甲方同意于拿到除尾款10000元外其他的所有房款七天内交付房屋予乙方使用。甲乙双方在物业交割单上签字，视为交易房屋完成交付。合同第八条第三款约定：甲方逾期交付房屋，每逾期一日，每日应按本合同约定成交价的千分之三向乙方支付违约金；逾期30天，乙方有权不再购买该房屋，甲方应退回全部已收款项并向乙方支付已付款的20%作违约金。同时在合同备注条款中约定房屋内固定装修不变，厨房、卫生间设施不动。合同还约定了其他事宜。同日，宋来俊与李胜利、宏辉公司签订了关于房屋买卖（居间）合同的定金补充协议，约定除已支付的定金5000元，再增加定金45000元，其中李胜利再给宏辉公司支付8000元，待房产过户后冲抵尾款，宏辉公司总共托管房屋尾款10000元；李胜利于2019年1月19日直接给宋来俊支付37000元，该房屋的定金共计50000元。房屋买卖（居间）合同约定的首付款随之变更为330000元，李胜利于2019年3月25日前将首付款按照房屋所有权登记部门关于资金监管的规定付至房管局部门要求的资金监管账户。上述合同及补充协议签订当日，李胜利向宋来俊支付定金37000元。李胜利分别于2019年1月9日、同年1月20日向宏辉公司支付定金5000元、8000元，其中3000元宏辉公司作为购房款支付给了宋来俊，剩余10000元尾款仍由宏辉公司代为保管。2019年3月19日，李胜利通过其中国建设银行卡号为62×××16的账户向宋来俊名下卡号为62×××91的账户转账330000元，2019年4月1日，宋来俊将该330000元从卡号为62×××91的账户转账存入其名下中国建设银行卡号为62×××80的账户。2019年3月22日，李胜利申请贷款的银行将870000元房款存入宋来俊名下中国建设银行卡号为62×××80的账户。另查明，案涉房屋于2019年3月20日转移登记至李胜利名下。李胜利与宋来俊、宏辉公司三方从2019年4月7日起接洽交房事宜，在该过程中李胜利发现案涉房屋存在阳台玻璃有裂缝、卫生间吊顶开裂、客厅地砖脱落的情形，遂与宏辉公司、宋来俊协商修复，因未协商一致遂一直未办理交接房手续。2019年4月24日，宏辉公司工作人员将涉案房屋入户门打开后通知李胜利交房，李胜利遂更换了入户门门锁并实际占有涉案房屋。一审法院认为，本案争议焦点为：一、宋来俊对李胜利是否构成违约，若构成，应向李胜利支付违约金数额为多少；二、李胜利要求宋来俊交付涉案房屋相关资料及房屋入户门及房屋内钥匙是否具备履行条件；三、宋来俊是否应向李胜利支付阳台玻璃（双层）、厕所吊顶、客厅瓷砖的维修费及更换入户门门锁的费用；四、宏辉公司是否应向李胜利支付物业费74.32元。一、宋来俊对李胜利是否构成违约，若构成，应向李胜利支付违约金数额为多少。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李胜利与宋来俊、宏辉公司签订的房屋买卖（居间）合同及补充协议系三方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依据房屋买卖（居间）合同第七条第六款约定宋来俊应在拿到除尾款10000元外其他的所有房款七天内交付房屋与李胜利使用。现买卖双方在庭审中的争议焦点是李胜利何时向宋来俊支付的330000元购房款，根据李胜利提交的2019年3月19日的转账凭条可以确认其于2019年3月19日当日已向宋来俊的账户转账支付购房款330000元，且宋来俊提供的其名下的建设银行流水显示的是在2019年4月1日，宋来俊将330131.08元从其名下62×××91的账户转账存入了其名下62×××80的账户，故对宋来俊认为其是于2019年4月1日才收到的该笔购房款的辩称，不予采信。另根据李胜利提供的贷款信息的证据可以确认其于2019年3月22日将870000元银行贷款支付予宋来俊，至此，已达到双方约定的交房条件即宋来俊在拿到除尾款10000元外其他的所有房款七天内交付房屋与李胜利使用，故宋来俊应于2019年3月29日前向李胜利交付涉案房屋，根据宋来俊与宏辉公司工作人员的通话录音、宋来俊与李胜利的通话录音、李胜利向宋来俊发送的短信截图及李胜利与宏辉公司工作人员的微信聊天截图可以得出三方洽谈交房事宜是在2019年4月7日，宋来俊认为李胜利未将购房款全部付清而不配合办理房屋交接手续以及李胜利在2019年4月8日看房后发现房屋内存在阳台玻璃出现裂缝、卫生间吊顶开裂、客厅地砖脱落的情况，因三方就上述问题未能协商一致遂未能办理房屋交接手续，直至2019年4月24日，李胜利更换入户门门锁后入住涉案房屋。一审法院认为，第一，宋来俊应依据合同约定在收到除尾款10000元后七日内向李胜利交付涉案房屋，而其在收到房款后未依约交付房屋的行为构成违约，应承担自应交房之日即2019年3月29日至三方洽谈交房之日即2019年4月7日期间的全部违约责任。第二，李胜利在交房过程中存在瑕疵接收。李胜利在2019年4月8日发现案涉房屋存在阳台玻璃有裂缝、卫生间吊顶开裂、客厅地砖脱落的情形时，在与宋来俊协商处理未果的情况下，应首先接收房屋再行处理后续，不应以要求宋来俊修复房屋内存在的上述问题为由拒绝接收房屋，导致收房延期，故其对此后延迟收房亦应承担相应的过错责任。另，三方在房屋买卖（居间）合同中约定，逾期交付房屋的，每逾期一日，每日应按本合同约定成交价的千分之三支付违约金。依据合同法第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，三方在合同中约定逾期交付房屋的违约金按照成交价日千分之三计算明显过高，应予以减少。综上所述，为更好地化解矛盾、平衡双方当事人的利益，酌定违约金按照成交价日千分之一计算为宜，同时李胜利、宋来俊对2019年4月8日至2019年4月24日期间因延误收房产生的违约金各承担50%的责任。综上所述，宋来俊应向李胜利支付违约金21250元【1250000元（房屋成交价）×0.1%（日利率）×9天（2019年3月30日至2019年4月7日）＋1250000元×0.1%（日利率）×16天（2019年4月8日至2019年4月24日）×50%＝21250元】，故对李胜利要求宋来俊支付违约金97500元的诉讼请求，予以部分支持。关于李胜利要求宋来俊支付房租2000元的诉讼请求。依前所述，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，宋来俊逾期交付房屋造成李胜利向他人支付房租产生的损失，已依照双方的过错责任程度部分支持了李胜利的诉请，该违约金已弥补了李胜利的损失，故对李胜利的该项诉讼请求，不予以支持。二、李胜利要求宋来俊交付涉案房屋相关资料及房屋入户门及房屋内钥匙是否具备履行条件。关于李胜利要求宋来俊继续履行合同，向其交付住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表、面积实测表、水电缆管线布置图，入户门、主卧门、次卧门、卫生间门、储藏室门、厨房门的房屋钥匙的诉讼请求。依据合同法第一百一十条第一项：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，宋来俊称其从开发商处未领取到住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表，考虑到当前房屋销售过程中的历史原因及现实状况，李胜利有责任举证证明宋来俊持有上述资料或涉案房屋同一栋楼的其他住户持有上述资料或双方约定移交房屋时同时移交上述资料，现李胜利未能提交上述证据加以证明，故在宋来俊没有上述资料的情形下，李胜利要求宋来俊交付资料属于事实上的不能履行，不具备履行条件。李胜利在证据充分时可以另行起诉。另在2019年6月13日，宏辉公司将宋来俊交付给其公司的涉案房屋内钥匙交付给李胜利，其中包括入户木门钥匙一把、次卧门钥匙两把、储藏室门钥匙两把，剩余主卧钥匙、厨房门钥匙、卫生间钥匙未交付。李胜利认为宋来俊应向其交付房屋内每个门门钥匙各三把，而宋来俊辩称卫生间门及厨房门没有门钥匙，其将现有的钥匙已全部交付给李胜利。一审法院认为，从法律角度来说，买卖关系中买卖标的物如果存在从物，则该从物应随主物同时移交。但从现实角度来说，房屋买卖合同的目的在于买受人取得房屋的所有权，获得房屋占有、使用、收益及处分的权利，在二手房买卖中，因出卖人对买卖标的物已经居住使用等现实原因，部分房屋附属物可能已遗失、损坏，故，如果不属于影响居住使用的情形，除非买卖双方存在特殊约定，对于房屋内门钥匙等附属物则应以能交尽交为原则。现李胜利已入住涉案房屋，且该房屋的产权已转移登记至其名下，其签订房屋买卖合同的目的已实现，且宋来俊已将案涉房屋现有的钥匙交付于李胜利，在此情形下，李胜利仍要求宋来俊交付其余钥匙的请求属于事实上履行不能。综上，对李胜利的该项诉讼请求，不予支持。三、宋来俊是否应向李胜利支付阳台玻璃（双层）、厕所吊顶、客厅瓷砖的维修费及更换入户门门锁的费用。根据合同法第一百五十四条规定：当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。第六十二条第一项规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，宋来俊作为房屋的出售人其向购买人李胜利交付的房屋应符合通常标准，应保证房屋的正常使用用途，即房屋内设施不能出现毁损。现李胜利提交的证据显示，案涉房屋在双方洽谈与实际交付前后存在部分构件被损坏的现象，宋来俊辩称双方看房时房屋状态就存在阳台玻璃有裂缝、卫生间吊顶开裂、客厅地砖脱落的情况，并辩称其已修复了卫生间吊顶，但根据李胜利提供的现状图可以看出卫生间吊顶胶粘合处已开裂。综上，故对于李胜利要求宋来俊支付相应的维修费的诉讼请求，予以支持，但因李胜利未提交修缮阳台玻璃（双层）、厕所吊顶、客厅瓷砖所需费用的相应票据，视具体情形酌定支持1000元作为维修费用。关于李胜利要求宋来俊支付更换入户门门锁费用的诉讼请求。从宏辉公司工作人员与李胜利的微信聊天记录可以看出，2019年4月8日，宏辉公司工作人员已通知李胜利领取涉案房屋门钥匙及水电卡，李胜利一直未领取。且根据日常生活经验判断，购买人在购买二手房后通常会更换原有锁具，更换锁具的费用是买受人的必要支出费用，该费用应由李胜利自行承担，故对李胜利的该项诉讼请求，不予支持。四、宏辉公司是否应向李胜利支付物业费74.32元。李胜利、宋来俊与宏辉公司三方签订的房屋买卖（居间）合同第七条第四款约定房屋交付前产生的有关该房屋之杂费（包括但不限于水、电、煤气费、有线电视、物业管理费等）全部由宋来俊承担，交付后由李胜利承担。若宋来俊未交清且经宏辉公司书面通知后3日内仍未交清，宏辉公司有权在托管定金中代宋来俊支付，如不足宋来俊仍有义务交清。2019年4月1日至2019年4月24日期间案涉房屋产生的物业费为74.32元，依前所述，宋来俊对该期间前7天产生的物业费应承担全部责任，对于后14天产生的物业费应承担50%的责任，故该逾期交房期间产生的物业费宋来俊应承担43.36元，即74.32元÷24天×7天+74.32元÷24天×14天×50%=43.36元，该款项可以从宏辉公司托管的10000元定金中扣除，由宏辉公司直接支付给李胜利。关于宏辉公司认为因李胜利与宋来俊未在物业交接单上签字故不能在托管定金中扣除物业费的述称，一审法院认为李胜利已于2019年4月24日接收涉案房屋，房屋产权已转移登记至李胜利名下，房屋交接手续已完成，且李胜利已提起本案诉讼，买受双方的责任已明确划分，双方已不存在权利义务关系，故由宋来俊承担的该笔物业费可以从宏辉公司托管的定金中扣除，故对宏辉公司的该项述称，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第一项、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十四条之规定，判决：一、宋来俊于本判决生效之日起十五日内向原告李胜利支付违约金21250元，阳台玻璃、卫生间吊顶、客厅瓷砖维修费共计1000元；二、第三人兰州宏辉房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向李胜利支付物业费43.36元；三、驳回李胜利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1004元，李胜利负担765元，宋来俊负担239元。二审中双方当事人没有提交新证据，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2019年3月22日本案涉案房屋所有权变更登记至李胜利名下，李胜利于2019年3月29日向监管银行申请划拨被监管的首付款33万元。本院认为：宋来俊与李胜利争议的焦点是宋来俊应否向李胜利支付迟延交付房屋的违约金；应否承担房屋部分构件损坏产生的维修费。关于违约及违约金数额。本院认为，本案中李胜利与宋来俊、宏辉公司签订的房屋买卖（居间）合同及补充协议系三方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依据房屋买卖（居间）合同约定宋来俊应在拿到除尾款10000元外其他的所有房款七天内交付房屋与李胜利使用。庭审中李胜利确认其于2019年3月19日将首付款33万元转账至交易资金监管账户，于2019年3月29日向监管银行申请划拨被监管的首付款33万元。故达到双方约定的交房条件即宋来俊在拿到除尾款10000元外其他的所有房款七天内交付房屋与李胜利使用的时间应确定为2019年3月29日，宋来俊应于2019年4月5日前向李胜利交付涉案房屋。三方洽谈交房事宜是在2019年4月7日，直至4月24日李胜利入住涉案房屋。李胜利与宋来俊在房屋部分构件毁损维修协商过程中互相推诿造成李胜利迟延收房，双方都应承担相应的过错责任。一审为更好地化解矛盾、平衡双方当事人的利益，酌定违约金按照成交价日千分之一计算，同时李胜利、宋来俊对因延误收房产生的违约金各承担50%的处理并无不当。但对宋来俊交付房屋时间的认定有误，应予纠正。宋来俊应向李胜利支付违约金12500元【1250000元（房屋成交价）×0.1%（日利率）×2天（2019年4月5日至2019年4月7日）+1250000元×0.1%（日利率）×16天（2019年4月8日至2019年4月24日）×50%=12500元】。关于房屋部分构件维修费用的承担。宋来俊作为房屋的出售人其向购买人李胜利交付的房屋应符合通常标准，应保证房屋的正常使用用途，即房屋内设施不能出现毁损，而涉案房屋在双方洽谈与实际交付前后确存在部分构件被损坏的现象，但因李胜利未提交维修费用的相应票据，一审法院视具体情形酌定支持1000元作为维修费用并无不当。综上，原审判决认定基本事实清楚，唯部分事实认定有误，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、将甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4513号民事判决第一项：“宋来俊于本判决生效之日起十五日内向李胜利支付违约金21250元，阳台玻璃、卫生间吊顶、客厅瓷砖维修费共计1000元；”变更为：“宋来俊于本判决生效之日起十五日内向李胜利支付违约金12500元，阳台玻璃、卫生间吊顶、客厅瓷砖维修费共计1000元；”；二、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4513号民事判决第二、三项及案件受理费部分。在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费478元，由李胜利承担178元；宋来俊承担300元。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  谷元元二〇一九年十二月二十四日书记员  潘 珍