上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11860号上诉人（原审被告）：徐周印，女，1959年4月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：赵毅，上海宝申理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄小玲，女，1954年7月18日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。上诉人徐周印因与被上诉人黄小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人徐周印上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需返还定金人民币（下同）205,000元。事实与理由：一审认为定金为5,000元属定性错误，定金应为205,000元。居间合同约定，被上诉人应当在2018年11月30日前支付全部房款，但实际并未支付，构成违约。被上诉人明确表示不降价就不买房，被上诉人是因为房价下跌而反悔购房。故定金不应当返还。被上诉人黄小玲答辩称：上诉人的上诉理由缺乏依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。黄小玲向一审法院起诉请求：1、确认黄小玲、徐周印于2018年6月5日就上海市徐汇区XX街XX弄XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《买卖居间合同》解除；2、判令徐周印向黄小玲双倍返还定金1万元(5,000元X2)；3、判令徐周印向黄小玲返还购房款20万元；4、本案诉讼费由徐周印承担。一审法院认定事实如下：涉案房屋权利人为徐周印、陈某。2018年6月4日不动产登记簿记载涉案房屋附有违法建筑的房屋通知单。（黄小玲称，双方签订合同前居间方调取不动产登记簿并提供给黄小玲。）2018年6月5日，徐周印（甲方、卖方）、黄小玲（买方、乙方）、上海市XX房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《买卖居间合同》，其中主要约定：买卖房地产地址为涉案房屋。买卖价格310万元。2.3付款方式：A：乙方于签订本合同时，即支付定金人民币5,000元整。B：乙方于支付甲方定金元。C：乙方于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付甲方元。D：乙方于支付甲方元。E：乙方于支付甲方元。F：乙方于银行发放贷款后，支付甲方元整，该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户，若乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续当日，现金补足不足部分。注：具体付款方式及日期待签订《上海市房地产买卖合同》后，以《上海市房地产买卖合同》为准。2.5甲乙双方在签订本合同后，愿意于2018年11月30日前备齐该房地产交易所需之所有证件原件到丙方提供之签约地签订上海市房地产买卖合同。2.6A：甲方应于乙方付清全部房款(除交房时尾款外)七日内将该房地产交付乙方。三、违约责任：3.1若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍反还乙方支付的定金，同时赔偿中介方服务损失。3.2若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为乙方违约,乙方支付的定金由甲方没收不再反还，甲方并有权将该房地产另售他人。同时赔偿中介方服务损失。六.甲乙双方确认：本合同是双方在上海XX房地产经纪有限公司居间下达成买卖房地产的真实意思表示，本合同所确定的买卖条件即为双方为办理交易过户手续所签署的《上海市房地产买卖合同》之条件。九.其他约定：乙方于签订本买卖居间合同后两个月内补齐人民币贰拾万元整。甲方承诺给乙方六个月内于2018年11月30日之前卖掉乙方自己房屋支付余下房款（此条款为手写）。同日，黄小玲支付徐周印5,000元，徐周印向黄小玲出具《收款收据》，载明收到定金5,000元。2018年7月25日、8月9日，黄小玲通过其女儿沈某向徐周印分别转账支付10万元，共计20万元。（黄小玲称，依据合同约定，本应于2018年8月6日前向徐周印支付19.5万元，但是黄小玲的女儿没注意，所以多转账了5,000元。）2018年8月9日，黄小玲的女儿沈某向徐周印发送微信“给您转过去了，麻烦查收一下……已经超期了，要失信了，赶紧办了……本来说是20万的，算上上次付现金5000块，一共是20万5千了。”徐周印回复“好的！谢谢了！是的一共收到你们贰拾万五千元定金。”沈某回复微信表情“一朵花”。徐周印回复微信表情“握手”。沈某又回复“感谢包涵”。徐周印回复“客气了，大千世界有缘才能遇见”。2018年10月4日，黄小玲签署房地产买卖居间合同出售本市崇明区XX路XX号XX室房屋，总房价款85.7万元。2018年12月24日，黄小玲签署房地产买卖居间合同出售本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，总房价款245万元。（黄小玲称，其本打算出售上述两套房屋所得钱款用以支付涉案房屋的购房款。2018年11月30日时其并没有支付涉案房屋房款的能力。正是因为黄小玲房款来源于另两套房屋出售所得，为了降低黄小玲的风险，所以双方买卖合同约定的定金仅有5,000元。但是因为交易时间很长，为了体现黄小玲的购房诚意，所以才约定黄小玲再支付19.5万元预付房款。）2018年11月30日，双方并没有签订上海市房地产买卖合同事宜。黄小玲称因为中介并没有组织双方签订合同，黄小玲也没有主动联系中介或徐周印。2018年11月底、12月初，黄小玲通过中介协商涉案房屋是否可以降低一点价格，但仅是协商，从未表示过不降价就不买。2018年12月底，徐周印通过中介表示不再出售涉案房屋。徐周印称，因为此前黄小玲已经要求降价，而徐周印并不同意，2018年12月上旬，黄小玲通过中介表示希望降价，还表示若徐周印不降价黄小玲是不会再继续买的，且黄小玲并未支付后续房款。一审审理中，徐周印申请曹某到庭作证。证人陈述其是黄小玲、徐周印涉案房屋买卖的居间人员，全程参与了交易过程，合同、收据上的手写填写部分均由其书写。2018年5月曹某带黄小玲去看房，前后看了三次，最后在6月5日签约。因为涉案房屋有违章建筑，所以双方口头约定黄小玲房款全部付清后签订买卖合同，然后徐周印处理违章建筑，后再办理过户手续（后证人又称，因存在违章建筑，拉不出网签的买卖合同，所以在黄小玲付清全部房款后徐周印处理违章建筑，违章建筑处理完后再签署买卖合同）。因为黄小玲要出售两套房屋，过户时间不能确定，所以合同里未对此做约定。6月5日黄小玲支付了5,000元定金，并且约定2个月内补齐20万元定金。因为后续时间不确定性太多，所以定金、付款等没有在2.3条填写，而是全部在第9条手写了其他约定。黄小玲支付了三笔款项，每笔款项均有收据，均记载为“定金”，第一笔5,000元的收据是徐周印当面交给黄小玲，第二笔10万元的收款收据是徐周印签好后，隔了几天由证人送给了黄小玲的女儿沈某，第三笔10万元的收据因为当时打算改成一张20万元的总收据，所以该收据并未交给黄小玲。2018年10月左右，黄小玲、徐周印到中介处商量涉案房屋事情，因为当时总体房价下跌，双方口头协商最后付款期限延期。2018年11月左右，黄小玲让证人去和徐周印协商降价再继续履行合同，徐周印不同意降价，说若是降价就不会卖给黄小玲了。证人将该意见转达黄小玲，黄小玲说不降价的话就不买了。之后证人想联系双方共同到店里商谈房屋事情，但是一直没有约成。黄小玲、徐周印对证人曹某的身份予以认可。一审法院认为，本案涉案房屋的买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行。买卖居间合同中约定“三、违约责任：3.1若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍反还乙方支付的定金……3.2若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为乙方违约,乙方支付的定金由甲方没收不再反还，甲方并有权将该房地产另售他人……”事实上，2018年11月30日双方未能签订房屋买卖合同，故在案件中应当对买卖合同未能签订的原因予以认定，并按照合同约定的违约责任进行处理。黄小玲称徐周印未能整改涉案房屋的违章建筑、房屋不满足交易状态，故徐周印存在违约。但2018年6月5日双方签署买卖居间合同时，黄小玲清楚知晓涉案房屋存在违章建筑；合同并未约定违章建筑如何处理、何时拆除，更无证据表明双方曾约定徐周印需在签署上海市房地产买卖合同前拆除违章建筑；黄小玲亦未提供充分证据证明因违章建筑存在而导致无法签订上海市房地产买卖合同；故黄小玲该项意见依据不足，本院不予采信。黄小玲称2018年12月底徐周印表示不再出售涉案房屋、从中介处取回房产证，故徐周印存在违约。对此黄小玲并未提供充分证据予以证明，而徐周印亦不予认可；即使属实，此时已经超过了买卖居间合同约定的签署上海市房地产买卖合同的期限，并不能仅凭此认定系徐周印违约，黄小玲该项意见亦依据不足，一审法院不予采信。徐周印称黄小玲未在2018年11月30日之前“支付余下房款”，导致双方未能签订上海市房地产买卖合同。虽然黄小玲确实未按期履行支付房款的义务、亦无支付房款的能力，但是合同并未约定黄小玲“支付余下房款”为徐周印签订上海市房地产买卖合同的前提条件，且在双方尚未签署上海市房地产买卖合同之前即要求黄小玲支付涉案房屋的全部房款，对黄小玲的责任亦略显过重，亦不符合一般交易惯例。徐周印该意见依据不足，一审法院不予采信。双方目前的证据均未能充分证明系因对方原因违约导致未能签订上海市房地产买卖合同，实际上，双方均未依约按期履行签订上海市房地产买卖合同的义务，故黄小玲现依合同第三条约定要求徐周印承担违约责任、双倍返还定金，依据不足，一审法院不予支持。现双方均同意解除房屋买卖居间合同，此于法无悖，一审法院予以确认，黄小玲该项诉讼请求一审法院予以支持。合同解除后，徐周印已收取黄小玲的20.5万元款项亦应予返还。因双方均未履行合同约定的义务，共同导致了本案诉讼的产生，故一审法院认定诉讼费由双方各半分担较妥。原审法院于二○一九年六月十三日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：一、解除黄小玲、徐周印于2018年6月5日就上海市徐汇区XX街XX弄XX号XX室房屋签订的买卖居间合同；二、徐周印于判决生效之日起十五日内返还黄小玲205,000元；三、驳回黄小玲的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,225元，由黄小玲、徐周印各负担1,112.50元。二审中，上诉人提供一份房地产买卖居间协议，证明其将涉案房屋以267万元的价格出售，低于此前与被上诉人签订的买卖合同。被上诉人无法确认该证据的真实性，即使真实与本案也无关联性。本院认为该协议系原件，与本案相关，予以采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋的买卖合同未能签订的责任及后果处理。上诉人认为系被上诉人未能在2018年11月30日前支付全部房款违约所致，先支付房款后办理后续手续是双方平等协商的结果，被上诉人基于房价下跌不同意继续签订房屋买卖合同，故被上诉人的违约行为导致合同未能签订，定金应予没收。被上诉人认为签订房屋买卖合同是其支付剩余房款的前提，证人证言虽自相矛盾，但却提及上诉人应当处理违章搭建的事宜，否则买卖合同无法签署，故涉案房屋因缺乏网签条件及无人组织签订而未能签署，后因双方失去信任同意解除居间合同。本院认为，上诉人与被上诉人在买卖居间合同中约定“甲方（上诉人）承诺给乙方（被上诉人）六个月内于2018年11月30日之前卖掉乙方自己房屋支付余下房款”，但被上诉人未能在约定时间出售自己所有之房屋，也未有证据证明其已经筹足应当在签约时支付的房款。双方在居间合同约定2018年11月30日前签订买卖合同，2018年11月30日前支付余下房款，但并未约定哪个在先履行，也未约定谁为前提。但是不可否认的是，如居间合同能顺利履行下去，则签订买卖合同当天支付余下房款是对买卖双方相对安全的做法。一审将履行顺序确认为先支付房款再签订买卖合同，并依此为据推出“对黄小玲的责任亦略显过重”，本院难以认同。在签约日2018年11月30日到来之前，双方均认可就涉案房屋的房价问题进行了沟通和协商，但对于是否不降房价就不签合同一节，上诉人与被上诉人说法不一。结合当时房屋市场价格趋于下行，及中介公司的经办人作证证明被上诉人曾提出不降价就不签合同，上诉人不同意降价，本院有理由相信双方因此而未能签订正式买卖合同。被上诉人称中介公司未组织双方签约，因中介公司系以促成交易收取佣金为目的，在双方已经签订居间合同的情况下，自然会极力促成买卖合同的签订以获得佣金，一般不会怠于组织签约，除非买卖双方不同意继续签约。至于被上诉人所述涉案房屋存在违章搭建，不具备签订买卖合同条件，本院认为居间合同仅约定签订买卖合同的时间，并未确定一定要签署网签版本买卖合同；且在约定签约日前，被上诉人已经对合同价款提出异议，并表示不降价就不签订合同，故本院亦难以采纳被上诉人的此种观点。故在约定签约期内，被上诉人单方提出要求降低双方谈好的房屋价格，上诉人不允，致双方未能签订房屋买卖合同，被上诉人无权要求返还定金。至于定金数额，本院认为应为20.5万元，理由如下：首先，合同约定定金为5,000元，同时在手写部分中增加约定“乙方（被上诉人）于签订本买卖居间合同后两个月内补齐人民币贰拾万整”，如支付的款项系房款，也无需使用“补齐”二字。其次，上诉人给予被上诉人六个月的时间签订房屋买卖合同，意味着上诉人在六个月内不可另行出售涉案房屋，在房价下行的情况下，上诉人不可能仅收取5,000元的定金就锁定房屋长达半年之久。其三，在被上诉人支付20.5万元后，上诉人向被上诉人表示“一共收到你们贰拾万五千元定金”，被上诉人不持异议。最后，中介公司也详细陈述了定金收据的书写过程，也确认定金为20.5万元（第一笔5,000元，第二、三笔均为10万元）。鉴于上诉人在认定被上诉人违约的情况下，同意返还被上诉人定金150,000元，系其对自己权利的处分，本院不予干涉，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初5136号民事判决第一项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初5136号民事判决第二、三项；三、驳回黄小玲的其余诉讼请求；四、徐周印应于本判决生效之日起十日内返还黄小玲定金人民币150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,225元，二审案件受理费人民币4,375元，均由被上诉人黄小玲负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十二月三十日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……