四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初6367号 原告：刘某，男，2013年4月10日出生，汉族，住成都市高新区。 法定代理人：罗某（系刘某之母），女，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：冀宣丹，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹丹，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：四川永亨众和贸易有限公司，住所地：成都市锦江区中新街49号8楼。 法定代表人：陈旭东，公司董事长。 委托诉讼代理人：曾茂，四川量力律师事务所律师。 原告刘某与被告四川永亨众和贸易有限公司（以下简称永亨众和贸易公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某的法定代理人罗某、委托诉讼代理人冀宣丹、李丹丹，被告永亨众和贸易公司的委托诉讼代理人曾茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某向本院提出诉讼请求：1．判令解除刘某与永亨众和贸易公司签订的《小春熙房屋买卖合同》；2．判令永亨众和贸易公司返还购房款1783858元；3．判令永亨众和贸易公司向刘某支付违约金17838.58元（庭审中，刘某明确，根据《小春熙房屋买卖合同》第9条按已付款1%计算违约金）；4．判令永亨众和贸易公司向刘某支付利息损失（2018年2月24日起至全额退还购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5．判令永亨众和贸易公司向刘某赔偿一倍购房款1783858元；6．判令诉讼费、保全费等由永亨众和贸易公司承担。事实与理由：刘某与永亨众和贸易公司于2018年2月24日签订《小春熙房屋买卖合同》。合同约定永亨众和贸易公司将其名下位于成都市锦江区商铺出卖给刘某。同时约定所售商铺建筑面积为52.93平方米，总价款为1783858元。刘某按约向永亨众和贸易公司支付了全部房款，永亨众和贸易公司也于2018年8月15日将上述商铺交付于刘某使用。但永亨众和贸易公司一直拖延办理上述商铺过户手续。经刘某查实，永亨众和贸易公司已于2018年6月27日将上述商铺抵押给四川信托有限公司，因此导致刘某所购商铺无法办理产权过户登记，《小春熙房屋买卖合同》客观上已无法履行。为维护刘某的合法权益，特诉至法院。庭审中，刘某陈述，其要求解除《小春熙房屋买卖合同》的理由为：一、永亨众和贸易公司未依《小春熙房屋买卖合同》第8条第2款之约定按时办理房屋所有权证；二、永亨众和贸易公司违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第8条之规定，在出卖前及出卖后将案涉房屋进行了抵押。刘某要求永亨众和贸易公司支付利息及赔偿一倍房款，均是依据前述司法解释的规定。 被告永亨众和贸易公司辩称，一、刘某关于解除《小春熙房屋买卖合同》及要求永亨众和贸易公司承担违约责任的诉讼请求没有事实及法律依据。在本案房屋买卖合同中，永亨众和贸易公司的合同义务包括交付房屋及协助办理房屋变更登记手续。对于这两个义务，永亨众和贸易公司严格按合同履行，并无延迟。刘某在诉状中的陈述不是事实。1．关于交房。刘某与永亨众和贸易公司于2018年2月24日签订合同，合同签订后，刘某支付了购房款，永亨众和贸易公司也在约定的交房时间前通知刘某收房。最终双方配合办理完毕全部收房手续，随后刘某将案涉房屋出租给锦江区珺瑶奶茶店经营，至此永亨众和贸易公司已将案涉房屋交付给刘某，刘某已经利用案涉房屋产生收益，合同目的已经实现。2．关于办理产权过户。合同第八条第2款明确约定了产权过户的时间为：“在本合同约定的先决条件全部成立后，…甲方将于乙方提交完整的办证所需材料后180个工作日完成所售房屋的所有权过户，并将房屋不动产权证书交给乙方。”由此可知，按照合同约定，在合同第八条第1款约定的3个先决条件成立后，才开始起算180个工作日的过户期限，而不是从合同签订之日起算180天。因此，案涉合同关于产权过户的最后期限并不像大多数的购房合同一样有明确的时间，而是要以合同约定的3个先决条件的达成而确定。退一步讲，即使法院认定办证时间约定不明，导致双方对合同的理解产生歧义，依据《合同法》的相关规定，合同双方也应当通过协商、签订补充协议，按照有利于实现合同目的的方式来解决争议。事实上，确有其他房屋买受人提出过办证时间约定不明，要与永亨众和贸易公司重新协商。协商后，最终重新明确约定办证的最晚时间为2019年8月31日。为此，永亨众和贸易公司与10多户买受人已签订了《补充协议》。而实际上，2019年8月31日只是案涉房屋所在楼层房屋办证的最后时间，答辩人已经在分批次办理产权证，截至开庭时，已有9户买受人取得了房屋产权。按答辩人的时间安排，如果刘某配合，本也可以于2019年8月31日前取得案涉房屋产权。3．关于合同目的能否实现。正常房屋买受人的合同目的不外是占有使用房屋并在取得房屋后在双方合意或合理的时间内取得房屋权属证书。本案中，刘某已实际取得房屋，并且只要刘某配合，房屋权属证书的办理也即将可以完成。而同期购房的买受人有的已经取得了产权证。所以，刘某关于合同目的不能实现的陈述完全与事实不符。4．关于违约金。违约金是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为减少的财产或所丧失的利益。本案中刘某已经取得案涉房屋，稍晚办理房屋的过户手续并不影响其对房屋的占有和使用，事实上刘某已经使用案涉房屋产生收益，刘某在房屋的使用上并无损失。因此一方面永亨众和贸易公司没有违约行为，另一方面刘某也无损失，答辩人不应当向刘某支付违约金。退一步讲，即使法院认为永亨众和贸易公司在本案中需要承担违约责任，刘某也未能证明自己的实际损失，提出的违约金要求过高，鉴于永亨众和贸易公司并无恶意并积极促成合同目的实现的努力，恳请法庭酌情调减违约金。综合上述事实及证据可证，刘某基于购买房屋的合同目的已经可以全部实现。刘某诉请解除合同，既不符合双方的合同约定解除条件，也不符合法定解除条件，其关于解除合同、返还房款、支付违约金、赔偿利息损失的请求应予驳回。二、永亨众和贸易公司根本不存在售房后恶意抵押的行为，不应当承担已付房款一倍的赔偿责任。根据商品房买卖合同解释第一条之规定，该解释适用于房地产开发企业签署的商品房买卖合同。而永亨众和贸易公司并非房地产开发企业，案涉房屋系永亨众和贸易公司从案外人处取得，案涉合同实际系二手房买卖合同。因此，本案并不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。退一步讲，即使适用商品房买卖合同解释的规定，但本案也不符合该条款适用条件。1．《小春熙房屋买卖合同》签订前，房屋已处在抵押状态，刘某对此是明知且接受的，合同第十四条对抵押情况作出了特别提示。刘某明知该状态且明白当前的抵押状态丝毫不影响其接收房屋以及短时间内解除抵押后即可办证的事实。合同签订前，案涉房屋已于2018年1月31日设立抵押权，被担保主债权数额195000000，抵押权人为四川信托有限公司。合同签订当日（2018年2月24日），案涉房屋事实上处于抵押状态。合同签订后，永亨众和贸易公司于2018年6月27日进行了案涉房屋的抵押权变更登记，该次变更登记系永亨众和贸易公司解除其他楼层房屋抵押所履行的相应手续，案涉房屋的抵押状态并未改变。因此案涉房屋的抵押情况并非如刘某所述是签订合同后永亨众和贸易公司再将案涉房屋抵押给第三人，刘某关于答辩人在签订合同后又将土地使用权抵押给第三方的诉称不是事实。2．如前所述，本案房屋现已实际交付刘某，并且产权过户只要刘某配合，也可在2019年8月31日前完成，根本不属于前述商品房买卖合同解释规定的“房屋买卖合同目的不能实现”，永亨众和贸易公司也不属于“无法取得房屋的买受人”。3．不超过已付购房款一倍的赔偿责任系出卖人存在恶意违约甚至是违法行为情况下的非常严厉的惩罚性赔偿责任。不说永亨众和贸易公司没有这样的行为，即使合同履行中，合同一方有普通违约行为，也不能轻易适用该条款而使另一方获得远超其损失的不应得的利益。综上所述，刘某的诉讼请求既无事实依据亦无法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年1月11日，永亨众和贸易公司开具收据，载明收到案涉房屋的购房款500000元（刷卡400000元＋定金100000元）。 2018年2月24日，刘某（买受人，乙方）与永亨众和贸易公司（出卖人，甲方）签订《小春熙房屋买卖合同》。合同约定：第一条：出卖人所售房屋位于成都市锦江区（此房号为自编号，最终以不动产权证登记的门牌号为××，建筑面积约52.93平方米，房屋用途为商业。第三条：房屋面积单价为33702.21元／平方米，总价为1783858元。第四条：买受人在签订项目定购书时所付定金为100000元，在本合同签订后将作为房款的一部分，买受人须于2018年2月24日前一次性付清全款房款（含定金）。第六条：1．该房屋的交付条件（买受人应同时具备以下条件）：（1）买受人按合同约定交清全部房价款；（2）买受人付清应缴的全部税费；（3）如买受人违约，应按本合同约定交清违约金；（4）买受人提供具备办理不动产权证书所需的全部资料。出卖人应当在2018年5月31日之前将案涉房屋交付给买受人。第八条：1．产权过户交易的先决条件：（1）买受人须按本合同规定先履行全部付款责任，如买受人未完整履行付款责任或赔偿责任，该房屋产权仍属于出卖人；出卖人将顺延办理产权过户的交易手续，而不视为违约；（2）双方在办理不动产权证书时，买受人应配合出卖人在指定时间内完成，如买受人不予配合，出卖人将顺延办理产权过户的交易手续，而不视为违约；（3）买受人在办理不动产权证书前应在物业所在地税务局完成相关缴费，如买受人未按约定缴费，出卖人将顺延办理产权过户的交易手续，而不视为违约。2．产权过户的时间：在本合同约定的先决条件全部成立后，出卖人将通过电话、短信或微信的方式通知买受人办理不动产权证书。出卖人将于买受人提交完整的办证所需材料后180个工作日完成所售房屋的所有权过户，并将房屋不动产权证书交给乙方。第九条：如因出卖人的责任，不能在规定期限内取得不动产权证书，按照逾期时间分别处理：逾期在30个工作日之内，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得该房屋产权证之日起10日支付，合同继续履行；逾期超过30个工作日的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，并于买受人实际取得该房屋产权之日起10日内向买受人支付违约金。第十四条：买受人确认在签订本合同前已实地查看该房屋的地理位置和周边环境，已充分了解该房屋全部有关信息（包括抵押情况），本合同签订后，买受人不得以任何理由拒绝支付购房款或要求解除合同。 2018年2月24日，永亨众和贸易公司开具收据，载明收到案涉房屋的购房款1283858元（刷卡）。 2018年8月15日，永亨众和贸易公司向刘某交付了案涉房屋。 另查明，2015年12月7日，永亨众和贸易公司取得包括案涉房屋在内的锦江区中新街49号2层房屋（建筑面积2709.29平方米）的所有权登记。 2015年12月24日，包括案涉房屋在内的房屋设立了抵押登记。抵押权人为德阳银行股份有限公司高新科技支行，债务人为中誉远发国际建设集团有限公司，抵押面积15077.75平方米，权利价值90000000元，约定期限2015年12月23日至2018年12月22日。2016年4月28日，包括案涉房屋在内的房屋再次设立了抵押登记。抵押权人为德阳银行股份有限公司高新科技支行，债务人为中誉远发国际建设集团有限公司，抵押面积12749.61平方米，权利价值210000000元，约定期限2016年4月28日至2019年4月27日。 2018年6月27日，包括案涉房屋在内的房屋上的抵押权进行了变更登记。抵押信息显示：抵押权人为四川信托有限公司，债务人为四川赢家通信设备股份有限公司，抵押面积6935.97平方米，权利价值195000000元。 2019年4月2日，永亨众和贸易公司取得案涉房屋的分户所有权登记，取得方式为：同一权利人不动产单元分割、合并，房屋地址为锦江区中新街49号。 2019年6月27日的不动产登记信息摘要显示：案涉房屋的抵押权人为四川信托有限公司，被担保主债权数额为195000000元。 2019年7月25日、2019年10月28日的不动产登记信息摘要显示：永亨众和贸易公司就案涉房屋设立的抵押已经解除；案涉房屋上无抵押信息，仅有本院依刘某之申请在本案中对案涉房屋的查封信息。 以上事实，有当事人的身份信息、《小春熙房屋买卖合同》、房屋信息摘要、房屋不动产权证书、银行转账记录、收款收据，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，刘某与永亨众和贸易公司签订的《小春熙房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。双方均应按约履行合同义务。合同签订后，刘某支付了房屋全款，永亨众和贸易公司向刘某交付了案涉房屋。本案的争议焦点在于刘某是否有权解除《小春熙房屋买卖合同》以及要求永亨众和贸易公司承担解除合同的相关违约责任。刘某要求解除合同的理由为：第一，永亨众和贸易公司未按合同约定按时办理房屋所有权证；第二，永亨众和贸易公司在出卖前及出卖后将案涉房屋进行了抵押，刘某有权依商品房买卖合同解释第8条之规定解除合同。 关于永亨众和贸易公司是否未按约办理房屋所有权证。根据《小春熙房屋买卖合同》约定，在合同约定的先决条件全部成立后，永亨众和贸易公司通知刘某办证，并在刘某提交完整的办证所需材料后180个工作日完成所售房屋的所有权过户。合同约定的先决条件主要是支付房款和缴纳税费。本案现查明刘某已支付全部房款，但尚无证据证明刘某缴纳了相关税费。刘某主张案涉房屋交付即可推定其已支付了全部税费、交齐了办证所需全部资料。对此，本院认为，根据合同约定的房屋交付四项条件，满足该四项条件时永亨众和贸易公司须向刘某交付房屋，若此情况下永亨众和贸易公司未交付房屋，则刘某有权向永亨众和贸易公司主张交房。但是该约定并不表示，永亨众和贸易公司非要等该四项条件满足后才向刘某交付房屋。也就是说，不排除永亨众和贸易公司在房屋已具备使用条件，而刘某尚未支付办证税费、提交办证资料的情况下将房屋交付给刘某。综上，本案不能从房屋已交付这一事实推定刘某已经缴纳了税费、交齐了办证所需资料。因此，刘某仍需举证证明其缴纳了相关税费，未提交相关证据，应承担举证不能的不利后果。因此，本案尚不符合《小春熙房屋买卖合同》约定的办证先决条件，180个工作日的办证期间不具备起算条件，故不能认定永亨众和贸易公司未按约定办理房屋所有权证，亦即刘某不能以永亨众和贸易公司未按约办证为由单方解除合同。 关于刘某是否有权以永亨众和贸易公司在房屋出卖前和出卖后设立抵押为由解除合同。商品房买卖合同解释第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据前述规定，买受人取得合同单方解除权，须同时满足以下条件：第一，合同系房地产开发企业与买受人签订的商品房买卖合同；第二，合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；第三，出卖人的抵押行为导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人无法取得房屋。根据本案已查明的事实，现案涉房屋上抵押登记已解除。截至本判决作出之日，除本院依本案原告刘某的申请作出的司法限制措施外，案涉房屋不存在其他司法限制措施，亦不存在权利负担，具备过户条件。亦即，案涉房屋已经交付，且具备过户条件，因此，买受人可以取得房屋，本案不适用商品房买卖合同解释第八条之规定。商品房买卖合同解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据前述规定，买受人取得合同单方解除权，须同时满足以下条件：第一，合同系房地产开发企业与买受人签订的商品房买卖合同；第二，合同订立时出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；第三，出卖人的抵押行为导致合同无效或者被撤销、解除。本案中，《小春熙房屋买卖合同》订立时，案涉房屋上存在抵押，但根据该合同第十四条“买受人已充分了解该房屋全部有关信息（包括抵押情况），本合同签订后，买受人不得以任何理由拒绝支付购房款或要求解除合同”之规定可见，永亨众和贸易公司并未故意隐瞒房屋已抵押的事实，且刘某不得以房屋已抵押为由主张解除合同。综上，刘某不能以永亨众和贸易公司在房屋出卖前和出卖后设立抵押为由单方解除合同。 综上，刘某主张的合同解除权不成立，不能单方解除合同，因此亦无权主张相关的解除合同的违约责任。因此，刘某要求解除合同及要求永亨众和贸易公司承担返还购房款、支付违约金利息以及赔偿一倍购房款等解除合同相关责任的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘某的全部诉讼请求。 本案案件受理费35484元，减半收取计17742元，保全费5000元，两项共计22742元，由被告原告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇一九年十二月二日 书记员 徐嘉源