宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2019）宁0205民初2750号原告：石嘴山市惠农区文景公共租赁住房管理有限公司，统一社会信用代码：91640205064778268G。法定代表人：郭某。委托诉讼代理人：李某，宁夏众和众律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：马某。特别授权代理。被告：周某，住石嘴山市。原告石嘴山市惠农区文景公共租赁住房管理有限公司（以下简称文景租赁住房公司）与被告周某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文景租赁住房公司的委托诉讼代理人李某、被告周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。文景租赁住房公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决周某支付租金3296.4元，支付滞纳金659元，合计3955.4元；2、本案诉讼费由被告周某承担。诉讼过程中，文景租赁住房公司以租金计算数额错误及考虑到周某实际情况为由，将诉讼请求变更为：1、请求依法判决周某支付自2014年7月1日至2019年11月15日期间的租金3197.9元；2、本案诉讼费由周某承担。事实和理由：2014年4月9日，文景租赁住房公司与周某签订了《惠农区廉租住房租赁合同》，合同对租赁期限、租金及违约责任等进行了明确约定。截止2019年11月15日周某尚欠租金3197.9元。经催交未果，文景租赁住房公司为维护自身合法权益诉至法院。周某辩称，对双方之间签订的《惠农区廉租住房租赁合同》无异议，称其实际于2011年11月入住××区并居住至今，且其将租金已交至2014年6月30日；对文景租赁住房公司主张其欠付租金3197.9元无异议，因其所租赁房屋暖气不热且漏雨，文景租赁住房公司虽进行了维修，但漏雨及暖气问题至今未解决，其才拒交租金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。其中,文景租赁住房公司为支持其诉讼请求向法庭提供了如下证据，周某进行了质证，本院予以认证：一、《石嘴山市惠农区廉租住房租赁合同》一份（复印件，与原件核对无异），证明：周某先于2011年11月入住××区，于2014年4月9日与文景租赁住房公司补签房屋租赁合同；租赁合同约定了租赁期限自2012年12月1日至2014年6月30日止、租金及违约金（滞纳金）；周某将租金付至2014年6月30日，此后租金至今未交的事实。周某对该组证据无异议，本院予以采信。二、宁夏众合众律师事务所出具的律师函一份，证明文景租赁住房公司对拖欠租金的住户周某通过张贴律师函的方式向其催收租金的事实。周某对该证据无异议，本院予以采信。三、关于周某房租算费明细一份、房屋面积测绘报告一份（复印件），说明：按规定住户周某2人户家庭住房保障面积为36㎡（建筑面积）且在住房保障面积范围内按每平米每月1.2元收取租金，超过住房保障面积的部分按每平米每月2.4元收取；周某租赁房屋建筑面积经石嘴山市旭亿测绘有限公司测量后由45.07㎡变更为47.76㎡且从2015年1月1日起按47.76㎡收取；周某租赁房屋在六楼，缴费系数为0.7即按上述收费标准的百分之七十收取租金。证明：1、周某2014年7月1日至2014年12月31日应付租金为272.9元，计算方式为：[36㎡×1.2元/㎡+（45.07-36㎡）×2.4元/㎡]×0.7×6；2、周某2015年1月1日至2019年11月15日共计58.5个月，应付租金为2925元，计算方式为：[36㎡×1.2元/㎡+（47.76-36㎡）×2.4元/㎡]×0.7×58.5。周某对其住房保障面积、房屋原始面积及变更后的面积、收费规则、欠付租金数额均无异议，故本院予以采信。四、民安佳苑维修屋面漏雨统计表、民安佳苑小区房顶漏雨明细（2018）、关于民安佳苑B15-3-602报维修的情况说明各一份，均系复印件，该组证据的主要内容为经B15-3-602室周某报修暖气不热和房屋漏雨的问题，相关部门进行了维修，证明文景租赁住房公司履行了对房屋的维修义务的事实。周某对该组证据无异议，本院予以采信。被告周某未向法庭出示证据。本院经审理认定事实如下：周某先于2011年11月入住××区，于2014年4月9日与文景租赁住房公司补签房屋租赁合同。房屋租赁合同约定：租赁期限自2012年12月1日起至2014年6月30日止；廉租住房保障面积系2人户家庭建筑面积为36㎡；租赁房屋为惠农区民安佳苑小区B15-3-602室，房屋面积为45.07㎡，超保障面积9.07㎡；月租金以现金方式缴纳，收费标准为保障住房面积内按每月每平米1.2元收取，超保障面积按每月每平米2.4元收取，同时租赁房屋收取租金系数为0.7，即按上述标准的百分之七十收取租金；年租金共计864元，遇廉租住房租金标准调整，应按新的租金标准重新计算月租额。租赁合同于2014年6月30日到期后，双方虽未续签租赁合同，但周某在××区继续居住至今，文景租赁住房公司未提出异议。周某租赁房屋建筑面积经石嘴山市旭亿测绘有限公司测量后由45.07㎡变更为47.76㎡且从2015年1月1日起按47.76㎡收取租金，收费标准不变。在周某居住期间，其因房屋漏雨问题向文景租赁住房公司进行反映，相关部门对周某承租的房屋进行了屋面防水处理，但至今未解决漏雨问题。同时因周某拒付租金，文景租赁住房公司于2019年5月31日通过张贴律师函的方式向周某进行催收，但催收未果，双方由此成诉。本院认为，文景租赁住房公司与周某签订的《石嘴山市惠农区廉租住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中租赁期间届满后，周某继续居住在××苑，文景租赁住房公司亦未提出异议，故双方之间签订的《石嘴山市惠农区廉租住房租赁合同》继续有效，租赁期限转变为不定期，且周某对其欠付自2014年7月1日至2019年11月15日期间的租金无异议，故对文景租赁住房公司主张周某支付租金的诉讼请求，本院予以支持。依据法律规定，出租人在租赁期间内应保持租赁房屋符合居住条件，并承担维修租赁房屋的义务且因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金。本案中，周某向文景租赁住房公司反映了房屋屋顶漏雨问题，经过两次屋面防水处理，均未解决问题，故本院酌定周某按欠付租金3197.9元的70%即2238.5元支付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告周某于本判决生效后五日内支付原告石嘴山市惠农区文景租赁住房公司租金2238.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由原告石嘴山市惠农区文景租赁住房公司负担11元，被告周某负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。本判决生效后，如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方当事人应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 徐福恩 二○一九年十二月三日书记员 张 茜附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。