云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初1236号原告：江川区乾景商业中心，住所地为玉溪市江川区大街街道宝凤路14号。经营者：杨卓锦，男，1979年1月15日出生，汉族，住玉溪市江川区。委托诉讼代理人：王彦东，云南李世敏律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：秦绪彬，男，1969年5月17日出生，汉族，住玉溪市通海县。原告江川区乾景商业中心（以下简称乾景商业中心）与被告秦绪彬租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告乾景商业中心的委托诉讼代理人王彦东，被告秦绪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾景商业中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告分别于2014年3月2日签订的《租赁合同》、2014年6月13日签订的《租赁合同补充协议》、2015年4月29日签订的《租赁合同》补充协议，由其收回承租商铺；2.判令被告支付其违约金人民币105600元（352000元×30%=105600元）；3.判令被告向其支付2019年8月10日至2019年10月29日的租金人民币77120元（964元/天×80天=771200元），2019年10月30日至合同解除时的租金按照每天964元的标准计付；4.判令被告赔偿其以下损失：装修期免租期租金损失26666元、补贴损失15398元、清洁费8000元，合计50064元；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年3月2日其与被告签订了编号为2014036的《租赁合同》、2014年6月13日其与被告签订了《租赁合同补充协议》、2015年4月29日其与被告签订了《租赁合同》补充协议。根据《租赁合同》约定被告承租其位于江川区乾景商业中心A区1幢一楼X号及二楼、三楼整层，承租总面积为1575.7平方米；租赁期限为8年，自2014年3月1日起至2022年3月2日止；被告承租第一年至第四年（2014年3月10日至2018年8月9日）租金为每年人民币320000元、第五年至第七年（2018年8月10日至2021年8月9日）租金为每年人民币352000元、第八年（2021年8月10日至2022年3月9日）租金为人民币176000元；租金一年一付，租金实行先交款后使用的方式，在签订《租赁合同》时被告全额交纳第一年度的租金，被告应于2015年8月10日以前交纳第二年度的租金，以此类推；被告未按约定期限支付下一年度租金的，每天按年租金总额的2%向其支付延期违约金，超过10天未交纳租金的，其有权单方面解除合同并收回所租商铺，并有权要求被告按照《租赁合同》的约定承担违约责任；因被告违约其单方解除合同的，其不退还被告剩余期限租金、履约保证金且被告还应向其支付本合同约定年租金30%的违约金。按照合同约定被告应于2019年8月10日前向其交纳2019年8月10日-2020年8月9日的租金共计人民币352000元，但被告一直未交纳租金，至今已逾期80多天。综上所述，被告未按《租赁合同》约定如期如数交纳租金的行为已经构成根本违约，其有权解除《租赁合同》收回商铺并要求被告承担违约责任和赔偿损失。为维护其合法权益，故向法院提起诉讼。被告秦绪彬辩称，其同意原告的第一项诉讼，但不同意向原告支付其他费用，请法庭驳回原告的其他诉讼请求。事实和理由：原告与其签订合同时口头告知其3月份只是认租，从6月份才开始计算租赁期限，其签订合同时未注意合同落款时间是3月份，原告欺骗其签字，合同存在虚假部分；此外其租赁期间存在商铺被水淹、原告没有设置消防通道、保安管理混乱等问题，导致其无法继续经营；其于2019年应缴纳下一年度房租前就已告知了原告其不再租赁原告的商铺，原告也表示同意。原告对其承诺的所有事项都是口头承诺，且对其存在欺诈，故其同意与原告解除合同，但不愿意赔偿相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的营业执照复印件、业主证明、业主身份证复印件、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同》补充协议、商铺移交装修租赁期间确认表、照片的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定案件事实如下：乾景商业中心类型为个体工商户，经营者为杨卓锦，经营范围为：纺织品、针织品、服装、其他日用品、家用电器、电子产品的销售；房屋租赁、其他未列明商务服务业（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营），2014年3月2日原告乾景商业中心（作为甲方）与被告秦绪彬（作为乙方）签订了合同编号为2014036的《租赁合同》、合同约定：“经双方自愿协商，就商铺租赁经营事宜达成一致。乙方所承租商铺位于江川区乾景商业中心，A区1幢一楼X号及二楼、三楼整层，面积为1575.7平方米；租赁期限为8年，具体租赁期间为2014年3月10日至2022年3月9日（注租赁期间已包含装修期和免租期）；商铺装修期为3个月（即自乙方拿到商铺钥匙起3个月内完成装修），装修期免收租金；本合同项下商铺第一年至第四年（2014年3月10日至2018年8月9日）租金为每年人民币320000元，第五年至第七年（2018年8月10日至2021年8月9日）租金为每年人民币352000元，第八年（2021年8月10日至2022年3月9日）租金为人民币176000元；租金一年一付，租金实行先交款后使用的方式，在签订本合同时乙方应全额交纳第一年度的租金，乙方应于2015年8月10日以前交纳第二年度的租金（注：甲方有提前30天书面通知的义务），以此类推；乙方未按约定期限支付下一年度租金的，每天按年租金总额的2%向甲方支付延期违约金，超过10天未交纳租金的，甲方有权单方面解除合同并收回所租商铺，并有权要求乙方按照本合同约定承担违约责任，因上述事由甲方单方解除合同的，甲方不退还乙方剩余期限租金、履约保证金且乙方还应向甲方支付本合同约定年租金的30%的违约金；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同解除后3日内，将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。”2014年6月13日，原告乾景商业中心与被告秦绪彬签订《租赁合同补充协议》，协议约定：“乙方自行安装广告架及广告牌，甲方不再安装窗子，为此甲方给予乙方80元/平方米的补贴（面积192.48平方米），此项补贴为15398元。合同终止时，乙方对制作安装的广告架及广告牌不得破坏或拆除，如有破坏或拆除，乙方须按重新制作安装的费用赔偿甲方；乙方在实际装修过程中私自将窗子玻璃全部喷上黑漆，改变了玻璃颜色，破坏了甲方建筑的整体外立面形象，为此乙方交给甲方8000元作为双方租赁合同终止时该玻璃的清洁保证金。租赁合同终止，假如乙方续租，此项保证金继续由甲方保管；假如乙方不再续租，则乙方按照甲方的要求将玻璃全部清洁完毕，甲方退还此项保证金（不计利息）；假如乙方不按甲方要求将玻璃清洁完毕，则甲方不予退还此项保证金；补充协议为双方租赁合同不可分割的一部分，与租赁合同具有同等法律效力。”2015年4月29日，原、被告双方又签订《租赁合同》补充协议，对《租赁合同》中的部分条款进行修订，并约定该协议生效后，即成为《租赁合同》不可分割的组成部分，与《租赁合同》具有同等的法律效力。合同签订后，被告秦绪彬向原告交纳了2014年8月10日至2019年8月9日共计五年的租金。2019年8月10日后，被告秦绪彬未按照合同约定交纳下一年度租金，原告乾景商业中心催要未果，遂向法院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同》补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，合法有效，本院予以确认。现原告要求解除合同并返回出租商铺，被告对此无异议，此系双方当事人对自己民事权利的自由处分，本院予以准许。被告认为原告存在欺诈行为，合同虚假的主张，未向本院提供证据予以证实，对其辩解本院不予支持。庭审中,双方一致同意解除合同，故本院确定原、被告双方签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同》补充协议于2019年11月29日解除。对原告要求被告秦绪彬支付其违约金人民币105600元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，被告秦绪彬与原告乾景商业中心签订《租赁合同》后，未按合同约定按时向原告交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原、被告在《租赁合同》中约定被告未按约定交纳租金导致合同解除的，被告应向原告支付本合同约定年租金的30%的违约金。结合本案，被告提前解约给原告造成的实际损失应主要包含商铺重新出租的空置期及给予新承租户另行之免租期，综合考量被告过错程度、原告预期利益及租金金额等因素，原告主张按照2019年年租金352000元的30%计算违约金金额属合理范畴，本院予以支持。对于原告乾景商业中心要求被告秦绪彬向其支付2019年8月10日至合同解除之日的租金损失（964元/天），免租期损失26666元、补贴损失15398元、清洁费8000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，约定违约金具有预定损害赔偿性，且违约金以赔偿为主，惩罚为辅。本案中，被告违约给原告造成的损失主要即租金损失，兼顾各方利益及公平原则，原告主张的违约金本院已全部予以支持，足以弥补原告方的损失，故对于原告要求被告支付其他各项损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、原告江川区乾景商业中心与被告秦绪彬签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同》补充协议于2019年11月29日解除；二、被告秦绪彬于本判决生效之日起10日内将承租商铺（位于江川区乾景商业中心A区1幢一楼X号及二楼、三楼整层）返还原告江川区乾景商业中心；三、被告秦绪彬于本判决生效之日起10日内支付原告江川区乾景商业中心违约金人民币105600元；四、驳回原告江川区乾景商业中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2396元，由被告秦绪彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  李月雯二〇一九年十二月二十五日书记员  黄 萍