四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川04民终1270号 上诉人（原审原告）：曹萍，女，1970年9月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：潘伟英，攀枝花市东区倮果法律服务所法律工作者，执业证号：32303071100022。 被上诉人（原审被告）：赵凤英，女，1969年12月11日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：陈建伯，四川森焱律师事务所律师，执业证号：15104201210879735。 上诉人曹萍因与被上诉人赵凤英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初3698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。 曹萍上诉请求:1.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初3698号民事判决；2.改判赵凤英一次性向曹萍赔偿购房款利息损失27000元；3.赵凤英承担本案一二审诉讼费用。事实与理由：1.赵凤英在一审时没有提起诉讼或反诉，一审法院无权对赵凤英未起诉的案件进行审理，一审法院违背了当事人意思自治的原则，程序违法；2.赵凤英是违约方没有主张扣除部分利益，一审法院不能适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，应当适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，一审法院适用法律错误。 赵凤英辩称，曹萍的上诉请求及事实与理由不成立，赵凤英在一审中抗辩扣除部分利益，已经主张了扣除部分利益，一审程序合法，适用法律正确。 曹萍一审诉讼请求：1.判令赵凤英赔偿曹萍购房款利息损失27000元；2.诉讼费用由赵凤英承担。 一审法院认定事实：2010年8月28日，曹萍与赵凤英签订《房屋租用协议》，约定从2010年9月1日起曹萍租用赵凤英所有的位于本市东区木棉路152栋1单元3号房屋，租金为年交5400元。曹萍按照《房屋租用协议》约定每年8月底向赵凤英交纳次年租金，一直居住房屋至今。2014年3月3日，双方口头约定曹萍购买赵凤英的上述房屋，曹萍支付给赵凤英购房款100000元。赵凤英给曹萍出具收条一张，其内容为：“收到曹萍购房现金（壹拾万元正）。（小写：100000.00元）收款人：赵凤英2014.3.3日”。赵凤英在收条中签名和金额上加盖了指印。2014年3月9日，双方签订《房屋转让合同》，其主要内容为：赵凤英有房屋一套位于木棉路152栋1单元3号面积约105平方米，包括后面租于火锅店库房壹间，现将此房转让给曹萍。经双方协商此房转让价格为壹拾陆万伍仟元整，已付现金壹拾万元整，双方约定将房产过户那天将尾款陆万伍仟元付清。双方在合同落款处签名并加盖了指印。上述房屋在双方签订《房屋转让合同》之前，赵凤英将房屋用于案外人抵押给他人，对此曹萍知晓房屋抵押之事。2018年5月，赵凤英抵押的房屋解除，取回房屋的所有权证。2018年5月31日，赵凤英反悔，不愿意将房屋过户给曹萍，退还曹萍的购房款50000元。6月13日，经双方协商，由曹萍书写一份“协议”，赵凤英在“协议”下方作为承诺人签名及加盖指印。该协议内容为：“协议曹萍在2014年3月3日交赵凤英房屋定金（壹拾万元正）100000.00，赵凤英于2018年5月31日退还曹萍定金（伍万元正）50000.00，余下（伍万元正）50000.00元两次付曹萍，第一次赵凤英于2018年9月30日归还曹萍（肆万元正）40000.00，第二次于2019年7月31日赵凤英归还曹萍（壹万元正）10000.00.曹萍于2019年7月31日把房子归还赵凤英。注：在此期间赵凤英不得向曹萍索要一分钱房租。承诺人：赵凤英2018年6月13日”。赵凤英在落款处签名并加盖指印。2018年9月30日，赵凤英归还曹萍购房款40000元。2019年7月31日，赵凤英归还曹萍购房款10000元。曹萍给赵凤英100000元的目的是买房，赵凤英出尔反尔，不履行合同，使用购房款长达几年时间，给曹萍造成一定的经济损失。现请求判令上述诉讼请求。 一审法院认为，曹萍与赵凤英签订的《房屋转让合同》，虽然较为简略，但合同的主要条款还是有清楚约定。该合同合法有效，双方理应严格遵循合同约定，履行自己的义务。后因赵凤英提出解除合同，并承诺将曹萍交付的购房款100000元退还给曹萍。经双方协商后，由曹萍书写“协议”，赵凤英作为承诺人在“协议”落款处签名并加盖指印确认，该“协议”未有曹萍签名，但其内容为曹萍书写，视为经双方协商解除房屋买卖合同达成的一致意见。现赵凤英已履行完毕“协议”，将曹萍支付的购房款退还给曹萍，曹萍接受赵凤英退还的购房款，双方自愿协商已解除了《房屋转让合同》。2014年3月3日，曹萍支付给赵凤英购房款100000元，双方解除《房屋转让合同》后，赵凤英于2018年5月31日、9月30日和2019年7月31日分三次履行了“协议”约定退还给曹萍购房款50000元、40000元和10000元，共计100000元。此期间赵凤英占用了曹萍支付的购房款，确实造成了资金利息损失。双方在“协议”中未约定资金利息损失的约定，现曹萍主张解除合同后判令赵凤英赔偿损失，一审法院依法予以支持，但损失具体数额应依法确定。根据中国人民银行公布的2014年1月1日至11月21日期间贷款期限为三至五年期的贷款年利率为6.40%，曹萍支付100000元购房款给赵凤英后产生的资金占用利息为28764.45元。现曹萍主张资金利息为27000元，未超过上述28764.45元，此主张一审法院予以支持。曹萍与赵凤英签订《房屋租用协议》中约定：曹萍租用赵凤英的上述房屋，租金支付方式采用每年交5400元。曹萍在2013年8月支付给赵凤英5400元，支付了2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金。赵凤英辩称：“双方签订《房屋转让合同》后，赵凤英就没有收取曹萍的租金，本案中曹萍没有损失”，即赵凤英认为曹萍在房屋买卖过程中也获取了利益。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿中扣除该部分的，人民法院应予支持”。本案中，赵凤英从2014年9月1日至2019年7月31日期间未支付租金，其数额为26550元（5400元／年÷12×59个月）。曹萍主张的购房款资金利息损失27000元，扣除未支付的租金获得的利益26550元，实际造成的损失为450元，此损失，一审法院予以支持。赵凤英的辩称意见，不符合法律规定的部分，一审法院不予支持。综上所述，曹萍的诉讼请求，符合法律规定的部分，一审法院予以支持，不符合法律规定的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定判决:一.赵凤英于判决生效后十日内一次性赔偿给曹萍购房款资金利息损失450元。二.驳回曹萍其他诉讼请求。一审案件受理费306元，由赵凤英负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明：2010年8月28日，曹萍与赵凤英签订《房屋租用协议》，约定从2010年9月1日起曹萍租用赵凤英所有的位于本市东区木棉路152栋1单元3号房屋，租金为年交5400元。后曹萍按照《房屋租用协议》约定向赵凤英交纳租金，租住于该房。2014年3月3日，双方口头约定曹萍购买赵凤英上述房屋，曹萍支付赵凤英100000元，赵凤英向曹萍出具《收条》，内容为：“收到曹萍购房现金（壹拾万元正）。（小写：100000.00元）收款人：赵凤英2014.3.3日”。赵凤英在收条中签名并加盖指印。2014年3月9日，双方签订《房屋转让合同》，其主要内容为：赵凤英有房屋一套位于木棉路152栋1单元3号面积约105平方米，包括后面租于火锅店库房壹间，现将此房转让给曹萍。经双方协商此房转让价格为壹拾陆万伍仟元整，已付现金壹拾万元整，双方约定将房产过户那天将尾款陆万伍仟元付清。双方在合同落款处签名并加盖指印。在签订《房屋转让合同》前，赵凤英的房屋已设定有抵押，曹萍知晓房屋被抵押之事。2018年5月，赵凤英房屋抵押权解除。同年6月13日，经双方协商，由曹萍书写一份《协议》，内容为“协议曹萍在2014年3月3日交赵凤英房屋定金（壹拾万元正）100000.00，赵凤英于2018年5月31日退还曹萍定金（伍万元正）50000.00，余下（伍万元正）50000.00元两次付曹萍，第一次赵凤英于2018年9月30日归还曹萍（肆万元正）40000.00，第二次于2019年7月31日赵凤英归还曹萍（壹万元正）10000.00.曹萍于2019年7月31日把房子归还赵凤英。注：在此期间赵凤英不得向曹萍索要一分钱房租。承诺人：赵凤英2018年6月13日”。赵凤英在落款处签名并加盖指印。2018年9月30日，赵凤英归还曹萍购房款40000元。2019年7月31日，赵凤英归还曹萍购房款10000元。 上述事实，有当事人陈述、《房屋租用协议》《收条》《房屋转让合同》《协议》予以证实。 本院认为，赵凤英是否应当向曹萍赔偿购房款利息损失是本案的争议焦点。曹萍与赵凤英签订的《房屋转让合同》为有效合同，对双方具有约束力。合同履行中，2018年6月13日，曹萍起草《协议》，赵凤英在承诺人处签字，约定赵凤英分三次将全部已付购房款退还给曹萍，曹萍将房屋归还给赵凤英，并约定赵凤英向曹萍退还购房款期间，曹萍继续居住房屋，赵凤英不得向曹萍索要租金。上述协议内容，明确表达出双方终止履行房屋买卖合同，并就双方已履行的合同内容进行修复而约定了各自的权利与义务。故该《协议》系双方协商一致为解除合同而签订的一份解除合同协议书，且双方对合同解除后果进行了各自权利与义务的相关约定，该协议内容对双方均具有约束力。一审法院认定曹萍、赵凤英对合同解除的损失未予约定不当。签订购房协议前曹萍知晓房屋存在抵押情形，在案涉房屋解除抵押权并具备过户条件后，双方才协商解除《房屋转让合同》。首先，曹萍主张是赵凤英违约解除房屋买卖合同无充分证据支持。再者，双方就解除合同签订有协议，在该协议内容之外，曹萍主张赵凤英违约解除合同还应承担购房款利息损失无事实及法律依据。故曹萍的一审诉讼请求依法应予以驳回。虽一审法院认定事实有误，法律适用存在瑕疵，但就其裁判结果赵凤英认可，未予上诉，且该裁判结果未损害他人合法权益，本院无需予以纠正。 综上所述，曹萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律存在瑕疵，但裁判结果无需纠正，应予维持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条、第三百三十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费464元，由曹萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇一九年十二月五日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 谷梓钇