浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0104民初6126号原告（反诉被告）徐杭，男，1997年7月13日出生，汉族,户籍地浙江省龙游县。委托代理人（特别授权）张亚,浙江融哲律师事务所律师。被告（反诉原告）汪建强，男，1962年4月29日出生，汉族,户籍地浙江省淳安县。委托代理人（特别授权）朱兴菊，浙江仁策律师事务所律师。原告徐杭为与被告汪建强房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月28日向本院起诉，反诉原告汪建强为与反诉被告徐杭房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月1日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员黄亮独任审判，于2019年8月30日公开开庭进行了审理，原告徐杭委托代理人张亚，被告汪建强及委托代理人朱兴菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐杭起诉称，2017年4月，原被告签订房屋租赁合同，租赁期限为2017年5月17日至2022年5月16日止，原告随后将位于江干区云锦城4幢1单元701室房屋交付被告使用。双方合同约定房屋由被告居住使用，未经原告书面同意不得转租、不得对房屋进行拆改变动房屋结构。被告承租房屋之后私自将房屋进行拆改，将房屋隔断成了五个单间，每个单间里装了厨房卫生间。被告的行为已经构成违约，原告多次与被告沟通，要求与被告解除合同并腾退房屋，被告迟迟不肯解约也未腾退房屋。被告的行为已经构成严重违约，为维护自身权益，故诉至法院。请求判令：一、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、汪建强支付徐杭10万元违约金；三、汪建强立即腾退并返还江干区云锦城4幢1单元701室，恢复房屋原状（拆掉装修）；四、诉讼费由被告承担。被告汪建强答辩称，一、同意解除房屋租赁合同；二、汪建强未违约；三、同意腾退并恢复原状。反诉原告汪建强反诉称，2017年4月17日，汪建强与徐杭签订房屋租赁合同一份，徐杭将座落于杭州市江干区的毛坯房转租给汪建强，租赁期间为2017年5月17日至2022年5月16日，为期5年。给予一个月的装修期，租金3000元每月，每年支付一次，提前一个月支付，现付租金后使用，押金3000元。汪建强签订合同后将一年的租金和押金转账给了徐杭。汪建强在支付租金和押金后对房屋进行简易装修并安装了空调、洗衣机、床、衣柜等必须设备，总共花费高达5万多元。2019年4月16日，徐杭要求汪建强支付第三年房屋租金，汪建强依约支付了一年的房租给徐杭。四月底的时候徐杭告诉汪建强，房屋的所有人起诉他，要求解除租赁合同，要求汪建强退还租赁房屋。同时房屋的所有人张国剑也找到汪建强告诉汪建强他于2018年底已经起诉了徐杭要求解除房屋租赁合同腾退房屋，同时要求汪建强将房屋租金交给他，汪建强告诉张国剑房屋租金已经给了徐杭。由于上述原因汪建强的房屋从2019年5月开始一直处于空置状态。房屋租金的损失12000元。根据房屋租赁合同第十六条的约定“租赁期未满，甲乙双方中止合同，违约方必须支付给对方壹拾万元违约金”的约定，徐杭与房屋所有人张国剑的合同纠纷，导致汪建强不能正常使用租赁的房屋，属于违约方，应按合同约定支付违约金。上述费用合计181000元。故反诉至法院，请求判令：解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、徐杭退还汪建强2019年5月17日至2020年5月16日一年租金36000元；三、徐杭退还汪建强房屋租赁押金3000元；四、徐杭支付汪建强装修费30000元；五、徐杭支付汪建强违约金100000元；六、徐杭赔偿汪建强2019年5月至7月经济损失12000元；七、诉讼费由徐杭承担。反诉被告徐杭答辩称，一、要求赔偿装修费无依据；二、汪建强所称房屋自2019年5月一直处于空置状态，与事实不符，房子一直有人住，电表都在走，门口电动车在充电；三、2019年5月，徐杭已通过微信告知汪建强因其未经同意进行转租、群租，并对房屋进行拆改，故根据合同约定解除合同。本院查明事实如下：2017年4月17日，徐杭作为出租人，汪建强作为承租人签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定徐杭将位于杭州市江干区的房屋出租给汪建强；徐杭应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，租赁房屋属于共有的，出租人还应当提供其他共有人同意的书面证明；徐杭于2017年4月17日前向汪建强交付房屋，租赁期限为2017年5月17日至2022年5月16日；房屋租金为每月3000元，押3000元付一年，提前一个月支付；汪建强应合理使用房屋即附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，汪建强应立即负责修复或经济赔偿，汪建强如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得徐杭的书面同意后方可使用，租赁期满后或因汪建强责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归徐杭所有；徐杭在不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住，未尽房屋修缮义务，严重影响居住的情况下汪建强有权解除合同；汪建强有下列行为的，徐杭有权解除合同收回房屋，1、未经徐杭书面同意，转租、转借承租房屋，2、未经徐杭书面同意，拆改变动房屋结构，等；徐杭因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，徐杭应赔偿汪建强损失；租赁期未满，徐杭、汪建强双方中止合同，违约方必须支付给对方壹拾万元整违约金；等等。2017年4月17日，徐杭向汪建强出具收条一份，载明“今2017.4.17收到汪建强38700元。”房屋交付时系毛坯房，交付后汪建强对房屋进行了分隔装修成四间，并对外转租。汪建强称自2019年5月17日起其分隔的房屋仅有一间在对外出租。2019年1月7日，本院受理了（2019）浙0104民初121号原告张国剑诉被告徐杭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日作出判决，认定2017年4月16日张国剑与徐杭签订《杭州市房屋租赁合同》，出租期为2017年6月1日至2022年5月31日；徐杭未经同意的情况下转租构成违约，确定该案副本送达日即2019年3月27日为合同解除日；判决如下：一、案涉房屋租赁合同于2019年3月27日解除。二、被告徐杭于本判决生效之日起十日内向原告张国剑腾退并返还案涉房屋（腾退标准为恢复原状即案涉房屋交付时的毛坯状态），返还案涉房屋钥匙1把、小区门禁卡1张、停车位蓝牙1个。三、被告徐杭于本判决生效之日起十日内向原告张国剑支付案涉房屋自2019年6月1日起至案涉房屋实际返还之日止按案涉房屋租赁合同约定的租金标准计算的占用费。四、被告徐杭于本判决生效之日起十日内向原告张国剑支付违约金人民币22560元。五、驳回原告张国剑的其他诉讼请求。该案于2019年5月8日开庭审理，现已生效。2019年4月17日，汪建强向徐杭汇款36000元。2019年5月7日，徐杭向汪建强发微信“因为你未经我书面同意转租并且拆改房屋结构，现在和你解除租赁合同，请在本周内腾空房屋。”2019年9月28日，张国剑向汪建强出具告知书一份“汪建强：本人于2019年9月28日至云锦城要求腾退云锦城4-701室，因多次拨打徐杭电话，未接听，也不回电话，现本人强制收回房屋。”汪建强所举四份房屋租赁合同，因系与案外人签订且无其他证据佐证，故本院认为不能证明其实际转租及租金损失的情况。关于汪建强是否经徐杭同意分隔房屋及对外出租的问题。徐杭称其租赁案涉房屋系为自住，后因未觅得室友故转租给汪建强，并非为转租获利，未允许汪建强分隔及转租。本院认为，根据（2019）浙0104民初121号民事判决书的认定，徐杭于2017年4月16日与张国剑签订房屋租赁合同，期限为2017年6月1日至2022年5月31日，但在2017年4月17日即将案涉房屋转租交付给了汪建强，租赁期限为2017年5月17日至2022年5月16日，即在拿到房屋次日即将案涉房屋交付给了汪建强，且在其承租的租赁期限尚未开始即开始起算与汪建强的租赁期间收取租金，可见徐杭的陈述显然不符事实。结合案涉房屋系毛坯房，租赁两年时间徐杭未提出异议，而在其与张国剑的案件开庭前一日其才向汪建强发微信提出异议并称解除合同的情形，本院认定汪建强分隔案涉房屋并转租应属经过徐杭同意。以上事实有杭州市房屋租赁合同、收条、支付宝转账凭证、微信聊天记录、告知书、（2019）浙0104民初121号民事判决书、本案庭审记录予以证实。本院认为，案涉《杭州市房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律强制性规定，应属有效。根据本院（2019）浙0104民初121号民事判决书的认定，徐杭未经张国剑同意将案涉房屋转租构成违约，即徐杭交付给汪建强的出租房屋存在权利瑕疵，结合徐杭在收到另案诉讼副本材料后（2019年3月27日被另案认定为租赁合同解除时间），仍于2019年4月17日收取了汪建强下一年度租金的情形，该情形确有不诚信，故本案中徐杭构成违约应无异议。因此，根据查明事实，徐杭并无法定或约定事由解除案涉房屋租赁合同，但因汪建强答辩同意解除，故本院认定原被告之间签订的《杭州市房屋租赁合同》于开庭日即2019年8月30日协议解除。关于本诉徐杭主张的违约金，因汪建强无违约行为，故对该诉请不予支持。关于徐杭主张的腾退并恢复原状的诉请，本院认为双方租赁合同已解除，故应当腾退及恢复原状，但因诉讼中出租人张国剑已收回案涉房屋，故汪建强无需进行腾退，仅需对案涉房屋恢复原状（毛坯状态）。关于汪建强反诉请求返还2019年5月17日至2020年5月16日的租金36000元的诉请。本院认为，因汪建强实际退还房屋给出租人张国剑的时间为2019年9月28日，故2019年9月28日前的租金汪建强无权要求退还，2019年9月28日后的租金22784元，徐杭应予退还。关于汪建强反诉请求退还押金3000元的诉请，因现合同已解除押金理应退还，但根据徐杭出具的收条，汪建强交付的押金应为2700元，即徐杭应退还汪建强2700元。关于汪建强反诉主张的装修费，汪建强租赁该房屋确进行过装修，徐杭因其违约行为而导致合同解除应当赔偿残值，但汪建强未提供证据证明具体损失，本院酌情支持1万元。关于汪建强反诉主张的违约金，因徐杭构成违约，应承担违约责任，但汪建强主张的10万元违约金过高，本院酌情支持2万元。关于汪建强反诉主张的2019年5月至7月的租金损失，因其提供证据不足，结合其称2019年5月17日后仍有一间对外出租的情形，本院对该请求不予支持。综上，本院对本诉原告徐杭部分诉请予以支持，对反诉原告汪建强的部分诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐杭与被告（反诉原告）汪建强于2017年4月17日签订的《杭州市房屋租赁合同》于2019年8月30日解除；二、被告汪建强将位于杭州市江干区的房屋恢复至毛坯状态，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告徐杭其他诉讼请求；四、反诉被告徐杭退还反诉原告汪建强租金人民币22784元，于本判决生效之日起十日内付清；五、反诉被告徐杭退还反诉原告汪建强押金人民币2700元，于本判决生效之日起十日内付清；六、反诉被告徐杭赔偿反诉原告汪建强装修损失人民币10000元，于本判决生效之日起十日内付清；七、反诉被告徐杭支付反诉原告汪建强违约金人民币20000元，于本判决生效之日起十日内付清；八、驳回反诉原告汪建强其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2300元，减半收取人民币1150元，由原告徐杭负担。反诉案件受理费人民币1960元，由反诉原告汪建强负担人民币1366.50元，反诉被告徐杭负担人民币593.50元。原告徐杭于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉原告汪建强于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  黄 亮二〇一九年十二月三日代书记员  郭晓冬