江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初935号原告（反诉被告）：泰州市海陵区林南社区居民委员会，住所地泰州市海陵区泰顺路紫东办公楼4楼。法定代表人：张玉平，该委员会主任。委托诉讼代理人：许建国，泰州市海陵工业园区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：夏长来，泰州市海陵工业园区法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：泰州市瑞泰汽车维修服务有限公司，住所地：泰州市海陵区梅兰东路93-1标准厂房内。法定代表人：陈华林，该公司总经理。委托诉讼代理人：高雯，江苏众成信律师事务所律师。原告泰州市海陵区林南社区居民委员会（以下简称海陵林南社区）与被告泰州市瑞泰汽车维修服务有限公司（以下简称泰州瑞泰公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海陵林南社区法定代表人张玉平及其委托诉讼代理人许建国、夏长来，被告泰州瑞泰公司委托诉讼代理人高雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告海陵林南社区向本院提出诉讼请求：１.解除原、被告租赁协议;2.被告给付所欠原告厂房租金65.93万元及滞纳金1.63万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月15日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，原告将已有的坐落在梅兰东路烟草公司隔壁的厂房出租给乙方使用，约定：租赁期限5年，自2016年4月30日至2021年4月29日，年租金人民币32万元，租金年递增率2%，租金须提前一个月交纳，被告如拖欠租金及其他应支付的费用原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。但被告只交纳了第一承租年度租金，原告多次与被告沟通，但被告始终不予给付。原告于2019年1月10日向被告发出终止合同并要求期限收回厂房的书面通知，但被告仍不理睬，原告诉至法院，请求判如所请。被告泰州瑞泰公司辩称，原、被告之间存在两份延续性租赁合同，由于原告过错，被告在第一租赁期限前两年内无法正常使用，后为解决原告上级部门审计要求，被告对第一份租赁合同中未实际使用的两年房租先行缴纳，双方约定在后续房租中进行扣减，被告实际使用时间内的所有房租均已交纳完毕，不存在拖欠情况。反诉原告泰州瑞泰公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告支付反诉原告垫付的房屋维修款人民币6.1万元；2.反诉被告支付违约金人民币8万元；3.反诉被告就上述两项款项按人民银行同期贷款利率支付利息（自反诉之日起至实际给付之日）；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告双方先后就同一房屋签订了两份房屋租赁合同，第一份租赁期限自2011年4月30日至2016年4月29日，第二份租赁期限自2016年4月30日至2021年4月29日。合同履行过程中，案涉房屋出现多处失修情况，反诉原告向反诉被告多次反映后，其同意实际承担维修费用，由反诉原告先行垫付。后反诉被告违反合同约定，提前解约要求反诉原告搬离，根据合同约定应当补偿三个月租金，反诉原告多次沟通，但迄今为止未收到任何费用。反诉被告海陵林南社区辩称，若反诉原告按合同约定事先向社区申请维修房屋，并经过社区认可，反诉被告同意支付维修费用，但反诉原告要求支付违约金人民币8万元与事实不符，反诉原告违反约定，反诉被告才提出解除合同。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月2日，原告海陵林南社区（甲方）与被告泰州瑞泰公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定：一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房座落在，泰州市海陵工业园区林南村梅兰东路烟草公司隔壁。二、厂房起付日起和租赁期限。1、厂房租赁自2011年4月30日起至2016年4月29日止。租赁期5年……三、租金及保证金支付方式。1、甲、乙双方约定，年租金为人民币32万元。2、第一年年租金不变，第二年起递增率为2%……五、厂房使用要求和维修责任。1、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用乙方承担。2、租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响……租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议……合同期内租金合计人民币1665292元。被告缴纳了租金人民币1040000元。2016年3月15日，原、被告就案涉房再次签订租赁合同，约定租赁期限为2016年4月20日至2021年4月29日。其余事项均与2011年3月2日所签租赁合同一致。2017年1月份，被告缴纳租金人民币300000元。2017年2月21日，原告召开会议，会议记录载明自2011年起被告共计欠缴租金640000元，同时载明由于案涉房屋漏雨及电源未到位等原因致使被告两年未能正常生产经营。被告维修方案经原告同意后可进行维修，并经原告验收后，由原告负担维修费用。2017年2月22日，被告向原告支付人民币645292元。2019年1月14日，原告向被告发送通知，载明：我社区与贵公司经过平等、自愿的原则签订厂房租赁合同，迄今为止，有两年的租金共计659328元未缴……我社区从现在起终止与贵公司的租赁合同……限贵公司在2019年2月21日前搬出此厂房。2019年4月25日，被告向原告发送告知函，认为2011年所签订租赁合同已全部履行完毕，该租赁合同租赁期限内前两年因原告未能及时整修房屋致使被告未能正常使用，故该部分费用予以减免，此条款在原告会议纪要中已经明确。2011年租赁合同剩余时间的租金已全部结清，并要求原告给付相关维修费用。2018年2月13日，原告干部缪金华出具收条一份，载明：因村里出租的厂房不能正常使用，村委会、汽修厂和我对维修方案和金额进行协商。协商后由我安排工人进行维修，维修费用一共是人民币贰万伍仟壹佰元整，清单附后。先收到泰瑞汽修厂垫付给我的款项为人民币贰万元整。2018年7月16日，原告向被告送达提醒交纳租金告知书，要求被告缴纳租金人民币659328元，其中2017年3月应交326400元，2018年3月应交332928元。审理过程中，原、被告一致确认解除双方之间的租赁关系。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同双方均具有约束力。本案中，原、被告对双方于2011年及2016年分别就案涉房屋签订租赁合同均没有异议，并一致确认解除双方之间的租赁关系，故原告要求解除双方之间的租赁关系，本院予以确认。双方的争议焦点在于1、原、被告之间租金如何结算及违约责任的认定；2、被告主张维修费用是否有依据。关于争议焦点1，原告主张被告仅缴纳2016年租赁合同第一年租金人民币320000元，其后租金未能按约缴纳，截止至2019年4月29日尚欠租金659300元，并要求被告承担违约责任。被告则辩称因2011年租赁合同租期内前两年无法正常使用房屋，原告已减免该两年租金，被告于2017年2月22日所缴纳的645292元系为配合原告做好审计工作，原告认可该费用应抵扣2016年租赁合同的租金。原告则认为被告于2017年2月22日所缴纳的645292元系缴纳2011年租赁合同前两年的租金625292元及2016年租赁合同第一年尚欠的租金20000元。被告提供原告会议记录证明其辩称，原告对该会议记录亦未有异议。但该会议记录上虽说明因案涉房屋存在瑕疵导致被告在2011年租赁合同前两年无法正常经营，但并未明确同意免除该两年租金，故对被告的辩称，本院不予采信。被告作为承租人在接收案涉房屋后，其对案涉房屋具有占有、使用的权利，其以未使用案涉房屋为由要求减免租金，缺乏依据，本院不予支持。原告作为出租人，其所提供房屋存在瑕疵，导致被告在租赁期间前两年未能正常经营，被告提供的租赁房屋未完全符合约定的条件，导致租赁标的物使用价值降低，相应的租金应予以调整，根据案涉合同履行情况及原、被告陈述，本院依法酌定案涉2011年租赁合同前两租金合计为人民币312646元。被告缴纳2016年租赁合同第一年租金320000元后，未能缴纳剩余租金，现原告要求被告缴纳截止至2019年4月29日的租金，本院予以支持。该租金扣除被告就2011年租赁合同多缴纳的租金后，被告尚欠原告租金人民币346654元。因双方就案涉合同租金结算存在争议致使双方未能正常履行案涉合同，故原告要求被告承担违约金，本院不予支持。被告作为承租人确有未能按约缴纳租金的情况，原告有权解除案涉合同，现被告反诉认为原告未按案涉合同约定提前三个月通知解除合同，要求原告承担违约金责任，本院亦不予支持。关于争议焦点2，被告提起反诉认为其在租赁期间内经原告同意后对案涉房屋进行了维修，并提供相关收条及打款凭证予以佐证，现被告要求原告支付维修费用61000元。原告则辩称其干部缪金华出具的收条系其个人行为，与原告无关。其余维修费用，原告并不知情。案外人缪金华系原告工作人员，其亦参与案涉会议记录载明的会议，其知晓案涉纠纷的情况，对案涉房屋进行维修，可以确定原告知晓该情况，并认可该费用，故缪金华经手的该费用25100元，应由原告负担。对被告主张的其他维修，因无法确认被告所提供相关证据的真实性及关联性，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告泰州市海陵区林南社区居民委员会与被告泰州市瑞泰汽车维修服务有限公司于2016年3月15日就案涉房屋签订的厂房租赁合同解除；二、被告泰州市瑞泰汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告泰州市海陵区林南社区居民委员会租金人民币346654元；三、反诉被告泰州市海陵区林南社区居民委员会于本判决生效之日起十日内一次性给付反诉原告泰州市瑞泰汽车维修服务有限公司维修费用人民币25100元；四、驳回原告泰州市海陵区林南社区居民委员会及反诉原告泰州市瑞泰汽车维修服务有限公司的其他诉讼请求。如双方当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币10556元，由原告泰州市海陵区林南社区居民委员会负担5139元，被告泰州市瑞泰汽车维修服务有限公司负担5417元（原告已预交，被告泰州市瑞泰汽车维修服务有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内迳交原告，反诉受理费1560元，由反诉被告泰州市海陵区林南社区居民委员会负担278元，反诉原告泰州市瑞泰汽车维修服务有限公司负担1282元（反诉原告已预交，被告反诉被告泰州市海陵区林南社区居民委员会负担部分于本判决生效之日起十日内迳交反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费10556元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长  黄 震人民陪审员  梅红卫人民陪审员  王镇海二〇一九年十二月三十日书 记 员  丁 洁