福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0982民初3663号 原告：雷月英，女，1978年8月12日出生，畲族，户籍地福鼎市，现住福鼎市。 原告：林秋兰，女，1966年6月18日出生，汉族，住福鼎市。 二原告共同委托诉讼代理人：胡振鼎，福建惠尔律师事务所律师。 被告：宁德市鼎融置业有限公司，住所地福鼎市。 法定代表人：余振文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾锋、张继武，福建瑞佑律师事务所律师。 被告：福鼎君豪酒店管理有限公司，住所地福鼎市。 法定代表人：付广墩，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：施嵘嵘，福建于飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林巧玲，福建于飞律师事务所实习律师。 原告雷月英、林秋兰与被告宁德市鼎融置业有限公司(以下简称鼎融公司)、福鼎君豪酒店管理有限公司(以下简称君豪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人胡振鼎、被告鼎融公司委托诉讼代理人曾锋、被告君豪公司委托诉讼代理人施嵘嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷月英、林秋兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告鼎融公司立即向原告交付符合国家星级酒店评定标准的四星级鼎融广场1幢924号酒店客房；2.判令被告鼎融公司向原告支付自2015年12月30日起至2018年1月25日止，按已付购房款456175元日万分之五计算的逾期办证违约金172262元；3.判令被告君豪公司对鼎融公司上述义务和债务承担共同责任。事实与理由：2013年，鼎融公司以广告宣传单、销售推介会、电视广告宣传等多种形式，明确说明其开发的位于福鼎市新城海事处南侧的鼎融广场将建成福鼎第一家产权酒店，取名“鼎商国际大酒店”；投资者仅投190000元起，便享有10年稳收益；产权式酒店将回租10年，每年租金以8%递增；每年20天免费入住；永久的酒店产权等。原告认可了鼎融公司的宣传内容。2013年6月21日，原告与君豪公司签订了上述酒店客房的《委托经营管理合同》，约定君豪公司自2015年9月30日起对原告酒店客房予以回租；原告委托君豪公司经营管理期限为10年，即2015年9月30日至2025年9月30日；君豪公司10年中每年应给原告的回报按年8%递增；10年经营管理期限内原告对酒店客房有权每年20天免费入住。2013年7月3日，原告与鼎融公司签订了上述酒店客房的《商品房买卖合同》，合同约定交付期限为2015年9月30日前；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起按已付款日万分之五向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告已付清全额购房款。然而至今，房屋现状仍然是毛坯房，而不是鼎融公司广告中宣传的产权式酒店。鼎融公司对上述房屋所作的说明及允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定已造成了重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，鼎融公司对房屋所作的宣传广告应视为要约，虽未载入合同，也应视为合同的内容，应全面履行。现鼎融公司未向原告交付约定的产权式酒店，在交房义务上构成违约，应立即向原告交付符合约定条件（四星级酒店）的鼎融广场1幢924号酒店客房。上述《商品房买卖合同》约定房屋交付使用期限为2015年9月30日，并约定了因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后取得房屋权属证书的违约责任。原告购买的上述酒店客房迟至2018年1月25日才完成办证，鼎融公司存在逾期办理不动产权证，鼎融公司应承担自2015年12月30日起至2018年1月25日止、按已付购房款456175元的日万分之五计算的逾期办证违约金172262元。《委托经营管理合同》的相关约定内容，与鼎融公司前期销售广告宣传内容完全一致，可以证实鼎融公司与君豪公司联合销售产权式酒店给原告；鼎融公司及其注册并实际控制的君豪公司要求原告捆绑订立《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》，联合销售产权式酒店给原告；鼎融公司与君豪公司存在两公司法人人格混同，且共同经营鼎融广场楼盘的销售等行为；因此君豪公司对鼎融公司向原合交付产权式酒店的交房及办证义务应承担共同责任。 被告鼎融公司辩称，1.原告本案的诉求已经超过诉讼时效。2.本案案情复杂，涉及多方当事人的权利交叉，应适用普通程序审理。3.案涉房产的广告宣传没有具体条款约定交付标准，该宣传广告不属于要约；《商品房买卖合同》中也没有约定需要交付四星级酒店；原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。4.案涉房产于2016年1月14日竣工验收，鼎融公司于2016年2月3日便已经向相关部门申请初始登记，已履行协助办证义务。2018年才颁发不动产权证的原因在于相关行政部门对相关法律条文的认知出现不同争议，该时段的延误并非鼎融公司的原因造成，鼎融公司不应承担逾期办证的违约责任。5.君豪公司与鼎融公司不存在人格混同，也不存在捆绑销售案涉房产行为。 被告君豪公司辩称，君豪公司不是案涉《商品房买卖合同》的相对方，对鼎融公司与原告之间的商品房买卖并不知情。君豪公司与鼎融公司的股东组成、管理人员、财务关系、业务范围等均不同，不存在法人人格混同。君豪公司不是本案适格被告。原告要求君豪公司承担共同责任没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：被告鼎融公司曾对产权式鼎商国际大酒店进行广告宣传。2013年6月21日，原告雷月英、林秋兰作为甲方与作为乙方的被告君豪公司签订一份《委托经营管理合同》，约定将二原告购买的位于鼎融国际广场1幢924号商品房全权委托君豪公司进行管理和经营；二原告委托君豪公司与开发商办理房屋交付手续；二原告委托君豪公司的经营管理期限为10年，自该物业交付使用之日起计算，即2015年9月30日至2025年9月30日；二原告有权通过委托君豪公司经营管理获得相应收益；并对其他事项进行了约定。2013年7月3日，二原告与鼎融公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由二原告向鼎融公司购买鼎融广场第1幢9层924号建筑面积为50.79平方米的房产，总价款为451992元；按建筑面积计价，合同约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；鼎融公司应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付二原告使用；鼎融公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鼎融公司提供的资料交付二原告；如因鼎融公司的原因，二原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，二原告不退房，鼎融公司自逾期之日起每日按二原告已付款的万分之五向二原告支付违约金；该合同还对其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同》签订后，二原告已向鼎融公司合计支付了456175元购房款，鼎融公司分别于2013年7月3日、2016年6月17日出具向二原告收取购房款231992元、224183元的票据；案涉房屋已由鼎融公司与君豪公司直接办理交接手续。2016年1月14日，鼎融公司申请办理竣工验收备案。2016年2月3日，鼎融公司向福鼎市国土资源局申请不动产首次登记，但因在建工程抵押贷款未解除的原因，首次登记申请未获通过。2018年1月6日，二原告、林家双、夏品礼与鼎融公司共同申请不动产转移登记。2018年1月25日，福鼎市国土资源局颁发了以二原告和林家双、夏品礼为权利人的案涉房产的不动产权属证书。因本案纠纷，二原告于2019年11月14日诉至本院。 上述事实，有广告宣传单；落款时间为2013年6月21日、甲方为二原告、乙方为君豪公司的《委托经营管理合同》；落款时间为2013年7月3日的《商品房买卖合同》；购房发票；《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》；《不动产登记申请受理通知书》；不动产权证；《关于请求协调办理“鼎融广场”不动产权证的紧急报告》；《福鼎市人民政府关于鼎融广场不动产登记有关事宜的批复》；不动产登记申请表等予以印证，因此本院予以确认。 此外，本院认为，二原告提供的鼎融公司关于鼎融国际广场产权式酒店的电视广告宣传系无法与原件核对的网络下载视频，不符合证据的形式要件；二被告又不予认可；该电视广告宣传不符合证据的形式要件，不能作为认定事实的依据。二原告提供的落款时间为2015年9月12日、甲方为鼎融公司、乙方为刘丽冰的《委托经营管理合同》系无法与原件核对的复印件；未得到二被告和刘丽冰的认可；不符合证据的形式要件，不能作为认定事实的依据。二原告提供的落款时间为2013年6月15日、甲方为鼎融公司、乙方为张德从的《商品房定金合同》和落款时间为2013年6月23日、甲方为鼎融公司、乙方为许春芝的《商品房定金合同》均没有鼎融公司的签字或盖章；二被告对该二份合同不予认可；并且该二份合同的乙方分别为张德从和许春芝，无法证明二原告也有与鼎融公司签订定金合同；该二份合同不能作为认定本案事实的依据。二原告提供的照片系无法与原件核对的复印件；未得到二被告的认可；不符合证据的形式要件，不能作为认定事实的依据。二原告提供的告知函和《告鼎融置业、君豪公司及全体业主书》即使是真实的，也无法证明已送到给二被告，不能达到二原告的证明目的。本案与其他案件是系列案，处理结果类似，张德从是系列案的原告之一，与本案有直接利害关系，其所作有利于二原告的证言，不能作为认定案件事实的依据。 本院认为，二原告与鼎融公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效合同，双方应按约定履行合同义务。1.关于二原告主张鼎融公司承担给付违约金责任是否超过诉讼时效的问题。二原告主张支付逾期办证违约金，应适用诉讼时效的规定。但二原告与鼎融公司在《商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约金的支付日期，而是约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，诉讼时效应自二原告主张权利之日起往前倒推三年按日单独计算，即2016年11月14日前计算的违约金，已超过三年诉讼时效。2.关于鼎融公司在履行合同过程中是否存在未交付符合合同约定条件的房屋、因鼎融公司的原因逾期办证的违约情形的问题。案涉广告宣传单仅是对鼎商国际大酒店进行抽象概括的描述，未对本案房产的位置、朝向、配套设施等作出具体确定的说明和允诺，且二原告未提供充分证据证明该广告宣传对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该商业广告应认定为要约邀请，未订入合同中的宣传广告内容不能作为《商品房买卖合同》的组成部分。二原告在房屋交接前与君豪公司订立《委托经营管理合同》，委托君豪公司与开发商办理房屋交付手续，对该商品房进行统一管理和经营十年；在《商品房买卖合同》签订后支付了全部购房款，已由君豪公司与鼎融公司直接办理商品房交接手续；2018年已申领案涉房产的不动产权属证书，该不动产证属证书记载的房屋用途为“商务金融用地/办公”，与《商品房买卖合同》记载的交付标的用途一致，应认定鼎融公司已交付符合合同约定条件的商品房。但二原告已履行合同约定的付款义务，鼎融公司未能提供证据证明其已履行按期协助办理不动产权证书的合同义务，应承担举证不能的法律后果。因《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年9月30日，君豪公司已代表二原告与鼎融公司直接办理商品房交接手续，按该合同约定鼎融公司应在2015年10月1日起的60日内办理初始预登记，并向二原告提供相关资料，并约定如因鼎融公司的原因，导致二原告无法在商品房交付使用后90日（即2015年12月29日）内取得房屋权属证书的，鼎融公司应承担逾期办证责任。虽然鼎融公司在交房后于2016年2月3日向福鼎市国土资源局申请办理房产权属初始登记，但因本案房产所在地块的在建工程存在抵押担保未能及时予以解除，系鼎融公司原因导致房产未能按约完成房屋权属登记手续，且不动产登记机关对相关法律条文的不同理解不能成为鼎融公司的免责事由，鼎融公司与不动产登记机关之间争议，也不属于本案处理范围。2018年1月6日，二原告与鼎融公司共同申请不动产转移登记，视为当日鼎融公司履行了协助办证义务并告知权利人。因此鼎融公司本应承担自2015年12月30日起至2018年1月5日期间的逾期办证违约责任。3.关于君豪公司是否应承担共同责任的问题。鼎融公司与君豪公司系相互独立的两家公司；虽然二被告共同参与案涉商品房出售、管理，但各自作用不同；二原告提供的工商登记仅证明出售、管理时君豪公司法定代表人与鼎融公司的一名股东系父子关系，但不能证明两公司存在人员混同；在业务上，鼎融公司从事商品房开发，君豪公司从事酒店管理，双方不存在业务混同；二原告未提供充分证据证明两家公司存在财务方面交叉或混同；因此鼎融公司与君豪公司不构成人格混同，君豪公司对鼎融公司的债务不应承担共同责任。 综上所述，本院认为，二原告要求鼎融公司交付符合国家星级酒店评定标准的四星级酒店客房，缺乏依据，该请求不予支持。二原告要求鼎融公司支付逾期办证违约金172262元，该项请求中有部分已超过诉讼时效，超过部分不能得到支持，鼎融公司应支付的逾期办证违约金应按已付购房款456175元的日万分之五自2016年11月14日计至2018年1月5日，即共计418天为95340.5元。二原告主张君豪公司对鼎融公司的案涉债务承担共同责任，依据不足，不予支持。鼎融公司以其逾期办证存在免责事由的抗辩，理由不充分，不予采信。君豪公司以其不存在人格混同事由的抗辩，理由充分，予以采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条第一款、第十八条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁德市鼎融置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告雷月英、林秋兰支付逾期办证违约金95340.5元； 二、驳回原告雷月英、林秋兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10084元，减半收取5042元，由原告雷月英、林秋兰共同负担4277元、被告鼎融公司负担765元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判员  金作为 二〇一九年十二月三十一日 书记员  蔡庆雪 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。