辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初1939号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。负责人：丛树枫，该银行行长。委托诉讼代理人：姚琼，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：张琰，女，1973年3月25日出生，汉族，无职业，住址辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：李虹，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娇，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下简称“邮储沈阳分行”）与被告张琰、阳光一百置业（辽宁）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法由审判员杨丽担任审判长并主审，与人民陪审员张玉华、人民陪审员冯文组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行委托代理人姚琼、被告张琰均到庭参加诉讼，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司经本院依法送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮储沈阳分行向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》。2、判令被告按借款合同约定偿还所欠贷款本息共计432124.88元(截至2018年11月1日,拖欠本金427070.28元,利息5054.6元,自2018年11月2日至实际清偿日按借款合同约定计付利息、罚息及复利)。3、判令如被告不能按期偿还借款本息及诉讼费用,原告有权向人民法院申请处置其抵押房地产,并有权就处置所得价款优先受偿。4、判令被告阳光一百置业(辽宁)有限公司对上述贷款承担连带保证责任。5、判令被告承担本案全部诉讼费用及律师代理费1000元。事实与理由：2013年4月26日,原告与被告签订了《个人购房借款及担保合同》(以下简称“借款合同”),借款合同约定被告借款人民币49万元用于购买位于沈阳市于洪区(建筑面积119.84平方米)房屋,贷款期限为288月,初始年利率为5.895%,采用等额本息还款方式,并以前述购买的房产为合同借款及诉讼费等费用提供抵押担保,同时被告阳光一百置业(辽宁)有限公司对上述贷款承担连带保证责任。借款合同签订后,原告按约定全额发放了款项,但被告借款后并未按借款合同约定归还本息,已符合借款合同关于解除合同及实现抵押权的约定条件。综上所述,被告应按借款合同约定向原告归还所欠本息,如被告不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用,请求处置被告抵押的房地产,原告就处置所得价款优先受偿。为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告张琰辩称，原、被告之间的借款关系不应当解除，应当驳回原告的全部诉讼请求。1、原告向法院出具的2013年4月26日的《个人购房借款及担保合同》中，被告仅在该合同第17页借款人和抵押人处签字，原告对上述合同条款并未与被告张琰进行协商，也并未进行合理告知，并且该借款合同至今没有给被告原件，被告张琰对上述合同内容、条款及还款日期等均不知情，故被告张琰在对合同条款不知情的前提下，不存在违反合同条款的行为。被告张琰在2018年原告诉讼之前因不知悉合同违约条款，亦不能达到因违约而解除合同的条件，故而被告张琰主张其与原告之间的借款关系不应当解除。2、原告与被告张琰签订的《个人购房借款及担保合同》系格式合同，该合同中的违约条款系格式条款，就该违约条款没有与被告张琰进行协商，也没有进行合理解释并告知。同时该条款加重了被告张琰的责任承担。因该条款的借款合同原告已与多个借款人反复适用，且已经以该条款为依据发生诉讼，符合《合同法》39条第二款的格式合同定义的预先拟定、重复使用和未与对方协商。应当依据《合同法》第40条的规定认定该违约条款无效，原、被告双方的借款关系不应当解除。《个人购房借款及担保合同》第十条违约及违约责任第一款规定了9种构成借款人违约的情形，第二款更规定了原告有权对被告采取下列一种或多种措施：1、要求借款人限期纠正违约行为；2、停止发放尚未发放的贷款；3、宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；4、要求借款人就本合同项下债务提供贷款人认可的其他担保；5、处分抵押物，实现抵押权；6、要求保证人承担保证责任；7、解除本合同。第三款规定，借款人违约，除前款的约定外，贷款人有权采取本合同约定和法律规定的其他措施。而第四、五款对构成贷款人违约的条款规定仅有3条，且在给借款人造成损失时借款人才能要求贷款人赔偿损失。该合同违约条款明显加重了被告张琰的责任，原告在该合同条款中享有主要权利，负担少量义务，被告张琰则负担主要义务，享有少量权利，明显违背了公平、等价有偿等民法基本原则。3、即便2013年签订的《个人购房借款及担保合同》对双方具有约束力，根据《个人购房借款及担保合同》第七条提前还款项下第一款第3条约定：“在提前还款时，在本合同项下不存在到期应付未付的任何款项，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金和其他费用。”被告张琰于2019年申请提前还款，2019年3月21日将提前还款的9万元钱一次性汇入扣款银行卡，原告于2019年3月22日对上述款项进行了扣划，即可证明原告已经认可在2019年3月22日之前被告张琰已经不欠原告任何贷款本金、利息、罚息、复利等款项，原告诉讼在先，认可被告不欠任何款项在后，故原告主张的解除合同及主张利息、罚息及复利的诉讼请求不应得到支持。4、被告张琰不同意解除合同。被告张琰在本案开庭前已还清当期之前所有贷款本金、利息及罚息，并于2019年3月21日一次性提前还款9万元。故而被告张琰现已履行该《个人购房借款及担保合同》项下的还款义务，并愿意继续履行该合同剩余还款义务。5、原告起诉金额因被告张琰已履行还款义务而应有所变更，被告对原告起诉金额不认可，被告要求与原告对账。6、本案律师费用约定系格式条款，减损被告张琰权利，且原告无证据证明律师费用实际发生，故而不应被支持。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司未到庭，未进行书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邮储沈阳分行与被告张琰、沈阳中铁盛丰置业有限公司于2013年4月26日签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定：被告张琰向原告申请贷款人民币49万元，用于购买坐落于沈阳市于洪区，建筑面积119.84平方米的房产，贷款期限为288个月，自2013年4月26日起至2037年4月26日止，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率执行，初始年利率为5.895%，采用按月等额本息还款方式。同时约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权解除合同，宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，并有权按罚息利率按日计收利息（罚息利率在贷款利率的基础上加收30%）。合同亦约定，被告张琰作为抵押人自愿将上述房产作为抵押物向原告提供抵押担保，担保范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或者支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。如借款人连续三个月或累计六个月未足额还款，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿；保证条款约定，被告阳光一百置业(辽宁)有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，原告向被告足额发放贷款，但被告未按合同约定偿还贷款本息，截至2019年8月9日被告张琰拖欠本金325635.62元,利息558.47元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告阳光一百置业（辽宁）有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告邮储沈阳分行与被告张琰、沈阳中铁盛丰置业有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告依约履行了放款义务，而被告张琰未按合同约定的期间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求解除与被告签订的借款及担保合同，并要求其立即偿还剩余全部贷款本金及利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。关于原告主张对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。关于原告要求被告阳光一百置业（辽宁）有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，因被告阳光一百置业（辽宁）有限公司作为保证人签订了《个人购房借款及担保合同》，约定保证人的保证期间为被告张琰取得房屋的权利证明且原告取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，保证人的保证责任免除。现诉争房产没有办理房地产权属证书，也没有办理抵押登记，因此被告阳光一百置业（辽宁）有限公司作为保证人，应当承担连带保证责任。关于原告要求被告支付律师费问题，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告张琰、阳光一百置业（辽宁）有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告张琰于本判决发生法律效力后十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行剩余贷款本金325635.62元及利息558.47元（截至2019年8月9日，自2019年8月10日起至本判决实际清偿日止的利息，按合同约定计算）；三、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对本判决书第二项承担连带给付义务；四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7781元，由被告张琰、阳光一百置业（辽宁）有限公司负担；公告费800元，由被告阳光一百置业（辽宁）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨 丽人民陪审员  张玉华人民陪审员  冯 文二〇一九年十二月四日书 记 员  边建勋