北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16536号上诉人（原审原告、反诉被告）：张淑峰，男，1970年11月10日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨学涛，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王夏奕，女，1989年7月24日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王放（王夏奕之父），1957年4月11日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：万振，北京市一法律师事务所律师。原审第三人：北京舍德房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路11号9号楼。法定代表人：李万清，董事长。上诉人张淑峰与上诉人王夏奕及原审第三人北京舍德房地产经纪有限公司（以下简称舍德公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初54835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，张淑峰及其委托诉讼代理人杨学涛，王夏奕的委托诉讼代理人王放、万振，舍德公司的法定代表人李万清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张淑峰上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回王夏奕的反诉请求，支持张淑峰的诉讼请求。2、本案诉讼费由王夏奕承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，王夏奕剩余未支付尾款为139500元，而非一审判决第一项认定的139195元。各方在银行窗口办理转账的当天已经明确了尾款转账金额为139500元，对该金额各方已经确定并达成一致不存在任何其他争议。2019年2月27日是各方约定(见张淑峰证据第39页及第68页)办理物业交割和支付购房款尾款的时间，当天上午各方按照约定时间前往涉案房屋，查看了水电暖气费余额并验收查看了房屋(见张淑峰证据第52-53页及第69页)，张淑峰支付了涉案房屋的物业费(见张淑峰证据第38页)，王夏奕同意并接受房屋，各方基于以上事实前提，然后前往银行办理银行转账(见张淑峰证据第40-41页及第70页，王放正在银行窗口办理转账事宜，并亲口说“到了工商银行并且填了转账单”；及第73-74页张淑峰对王放疑问的回复和对2.27日办理事情的经过的陈述)。到达银行后，王夏奕在银行发号机上领取了排队办理的号码，当排到王夏奕时，其填写了相关表格，向银行窗口提交了相关手续材料。至此，双方的合同一直在顺利履行。王夏奕提交完相关材料后，经银行窗口人员审核王夏奕的转账账户有问题(见张淑峰证据第41页中介人员陈述:“老人的户口已注销，在这没转成，回紫竹桥转吧。说老人户口注销就转不了了，回紫竹桥取现金再给您转。”导致无法转账。随后虽经张淑峰多次催促，王夏奕一直以各种理由拒绝转账。根据常识，从以上转账办理的行为可以确定对转账金额不存在任何争议，如果有任何争议各方不会去窗口排队办理。一审法院的判决金额139195元属于事实理解错误。其计算依据为:140000元-500元-240元-65元=139195元。按照合同王夏奕未支付的房款为140000元。2019年2月27日各方前去办理物业交割，查看了水电暖气及物业费的欠付情况，发现水费欠付65元，电费、暖气费有较多剩余，物业费欠付759.34元，张淑峰当场结清(见张淑峰证据第38页)。当天王夏奕提出其曾经转账240元给张淑峰，张淑峰查证后发现确有此事。各方当场同意，水电暖气费及240元转账之间进行相互冲抵，经计算多余的电费、暖气费用冲抵65元水费和240元的转账后有39元的富余。(见张淑峰证据第75页，2019年3月14日，张淑峰在微信群中说:再说，我也跟海波说了，查了水电暖，你应付我279元，你民生银行已汇240元，剩余39元我也不要了，就当50元汇款手续费我出39元好了，你问海波我有没有说过这话。)所以关于65元与240元已经折抵，不应再重复减去。此外，各方在微信中的聊天反应足以反证对尾款应当支付的金额没有任何异议。自2019年2月27日之后，王夏奕自始至终从未提过是因为水电暖气费或者物业费用未结清或者房屋设施有问题导致其不愿意支付尾款。中介也从未提出张淑峰存在交接问题，并且中介明确表示张淑峰不存在任何过错(见张淑峰证据第47页)，同时中介多次表示老王难缠有问题(见张淑峰证据第45页中介陈述)。第一次开庭时王夏奕也从未提出存在费用未结清的情况，仅在第二次开庭时才突然改变说辞，企图混淆黑白为自己的违约行为寻找看似合理的理由，其所提理由完全不合事实和常理，纯属狡辩。张淑峰已经完成了物业交割的主要义务，即已经结清了水电暖气费及物业费，之所以未交付钥匙和电卡是因为未收到139500元的尾款，之所以未收到尾款是因为转账时王夏奕自身的银行卡出了问题导致转账不成功，责任完全与张淑峰无关。之后王夏奕强行占有房屋后，更是多次无理拒绝配合办理物业交割和尾款支付。二、一审法院认定张淑峰应当赔偿王夏奕附属配套设施损失8000元属于事实认定错误。张淑峰有权取走空调和吊灯，不属于违约行为，并且各方对张淑峰取走空调和吊灯的事情已经达成一致意见，对此不存在任何争议。1、张淑峰和王放签订的第一份合同的附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定》(见张淑峰证据第18页)，此部分约定全部为空白，后一份和王夏奕的合同只是前一份合同的主体变更，足证双方在购买房屋的之初所商定的房价并未把空调和吊灯等其他家具家电包括在内。2、张淑峰在微信群(见张淑峰证据第65页)中说:“再问一下老王，四台空调两新两旧共8000元，是否要?如果不要，我尽快移机后就交接。”从以上措辞可以看出，关于空调的事，已经多次和王夏奕沟通过，所以说“再问一下”。试想如果在签合同时就说好归王夏奕所有，张淑峰此时提出这种问题，不但王夏奕会激烈反对，中介也不会同意。然而中介随后说:“张哥，您把空调拆走吧，其他的就别动了。”(见张淑峰证据第67页)张淑峰又说:“灯具也会拆走，其他再说。”中介回复张淑峰:“您别生气了!”从以上事实及各方反应可见合同签订之时协商的房价并不包括空调和吊灯等设施在内,也认可张淑峰可以拆走。3、当天现场物业交接时，各方查看并接受了房屋的现状交付，不存在其他争议，否则不会去银行办理转账事宜。2019年2月27日当天，王夏奕一直无理要求坚持吊灯要折抵500元，中介公司为了安抚王夏奕尽快完成交易，要求张淑峰暂时同意从物业保证金中扣除500元折抵吊灯价钱，并承诺事后再补偿500元给张淑峰，张淑峰出于尽快拿到尾款彻底完成交易做出了让步。随后王夏奕再无其他意见，各方离开房屋前往银行办理转账。以上事实与第一次开庭之时各方陈述符合。第一次开庭时王夏奕也未提空调的事情，张淑峰也仍然同意把吊灯作价500元从物业保证金中扣除，到庭的中介公司也陈述同意事后给张淑峰500元补偿。三、一审法院违约金判定为每日50元的标准，属于适用法律错误，滥用自由裁量权。法院应当综合考量王夏奕违约的恶意程度，违约行为的获利情况以及张淑峰的实际损失来酌定本案的违约金。1、调低比例显然过低。按照双方合同约定违约金标准为每日2000元。即便法院认为约定过高可以调低也不应调到每日50元，50元仅仅为约定的标准的四十分之一，将合同约定的日万分之五调为日万分之零点一二五，调整幅度过大明显不当。2、本案中王夏奕显属恶意违约，依法应予严惩，张淑峰多次善意忍让，提供便利，并提醒对方积极履约，王夏奕却一直态度蛮横，无理取闹。从微信群里的聊天内容可以看出，张淑峰在决定起诉之前一直在苦口婆心地催促王夏奕积极履行合同，在王夏奕拿到房本并强占房屋之后，完全拒绝沟通，并且声称:“你把起诉书+法院受理单+诉讼费收据，晒到这个群里也可以，没有这一步免谈!”(见张淑峰证据第82页)张淑峰实属被逼无奈提起诉讼。3、王夏奕提前强行占有房屋从自己违约行为中获利。从张淑峰提交证据可以知道涉案房屋月租金在15000元左右，可知其提前强行占有房屋可以获利不少。王夏奕一方面将房屋提前占有使用或出租收益，一方面迟迟拒绝交付并占有使用应当支付给张淑峰的大额购房款尾款，如果不对其行为予以惩戒，等于鼓励纵容违约行为,法律不允许任何人从其违约行为中获益。4、张淑峰遭受律师费、诉讼费等众多不必要的损失。张淑峰作为守约方被逼打官司，为此支付了3万元的律师费。张淑峰为处理诉讼事务，付出了不必要的时间和精力，正常的生活秩序也被扰乱。张淑峰遭受了金钱、时间、精力等诸多方面的损失,如果不能从违约金中弥补，实在难说公平合理。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回王夏奕的反诉请求，支持张淑峰的诉讼请求，维护张淑峰的合法权益。王夏奕辩称：不同意张淑峰的上诉请求。舍德房地产述称：同意一审判决，对张淑峰的上诉请求没有意见。王夏奕上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决书第一项、第二项判决内容；2、请求依法改判王夏奕于判决生效后七日内给付张淑峰购房款138765.1元；3、请求依法改判张淑峰给付王夏奕逾期办理物业交割的违约金(违约金以总房款400万元为基数，按每日万分之五计算，自2019年2月23日起算，至张淑峰全部履行完毕物业备案更名手续、电力备案更名手续、供暖备案更名手续以及电卡交付手续之日止)；4、本案一审、二审诉讼费用由张淑峰承担。事实与理由：一审法院存在两个重要的事实未能查清，其一是双方已达成一致约定，同意贷款差额4万元随物业交割保证金10万元一并支付；其二是张淑峰确实拖欠电费429.9元。基于上述事实未能查清，一审法院本应认定张淑峰构成违约，却错误的将守约的王夏奕认定为违约方，并且在应付剩余的房款中未依法扣除张淑峰拖欠的电费。一、关于4万元购房款应付时间的问题。(一)法院应当认定双方已就“4万元随保证金一并支付”达成一致意见。鉴于一审中双方均以先履行抗辩权主张自己不违约的诉辩意见，本案核心争议在于14万房款支付和物业交割的先后顺序。履行义务在先的一方先履行抗辩权不成立，构成违约，履行义务在后的一方先履行抗辩权成立,不构成违约。14万元购房尾款的构成是10万元物业交割保证金加上4万元贷款差额。一审法院已经根据合同约定，认定物业交割义务在先，10万元保证金支付义务在后。而双方在履约过程中，已经明确约定4万元随保证金一并支付，因此全部的14万元均应在物业交割之后交付，一审法院却以“王夏奕称双方已变更该约定为贷款差额4万元随物业交割保证金一并支付，但王夏奕提供的证据不足以证实其主张”为由未予采信，明显属于事实认定错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第一百零八条规定，案件事实的认定，应当遵循高度盖然性规则，认定的事实应当符合逻辑和日常生活经验。王夏奕主张双方约定4万元随保证金一并支付，有如下理由支持：1、王夏奕通过微信记录已证明双方就“4万元随保证金一并支付”已达成一致意见。2019年1月23日王放与张淑峰的微信记录显示:“王放:交接时就给足余额没问题吧物业费交割水电等咱们没走资金银行监管所以最早最好的房屋交接日期就是这个周五。张淑峰:交接时就给足余额当然没问题，但贷款不还没下来吗。”发生上述对话时，银行已经完成批贷，只等银行放款，还需要王夏奕直接支付的款项就只有这14万元的尾款，因此此处“交接时就给足余额”中的“余额”指代的只能是这14万元的尾款。“交接时就给足余额没问题吧”，这是王夏奕的要约,“交接时就给足余额当然没问题”，这是张淑峰的承诺,要约承诺完全一致，因此双方就“4万元随保证金一并支付”已达成一致意见。一审庭审中，张淑峰认可微信的真实性，但不认可证明目的，称是王夏奕打算提前收房发生的对话。诚然，上述微信记录确实涉及两部分内容，一部分是双方在协商房款支付的时间,另一部分是沟通房屋交割的时间(王夏奕一方提出希望提前交房)，但这两部分内容是相互独立的，从内容上看，双方也是就房款支付达成了一致,但就提前交房双方未达成新的约定。双方就提前交房未达成新的约定,并不影响双方就剩余房款的支付达成一致,双方交谈的背景并不影响双方的真实意思表示。2、张淑峰主张4万元应于过户前支付,缺少依据。张淑峰主张4万元应于过户前支付,其依据的是主合同中“转移登记前10日......补足差额”的约定。但实际上，该条款适用的前提是“贷款机构批贷金额少于买受人申请贷款金额”的情形，本案中，虽然双方拟贷款金额为140万，但双方贷款面签时，接受了中介公司和贷款银行的建议，均同意申请贷款金额变更为136万。因此,申请的金额和银行批准的贷款金额都是136万，不存在“贷款机构批贷金额少于买受人申请贷款金额”的情形，故不适用主合同中“转移登记前10日......补足差额”的约定。3、认定双方约定4万元于过户前支付，不符合逻辑和日常经验。张淑峰主张4万元应当于过户前支付，一审法院也变相认定4万元应当于过户前支付。假设4万元按约定应当在过户前支付，那么至少存在如下明显不符合逻辑和日常经验之处：(1)如果双方约定4万元是过户前支付，一般理性人应当在过户前过问、催告该笔款项，但事实上，张淑峰从未在过户前过问或催告过该笔款项；(2)如果双方约定4万元是过户前支付，过户前房款未收齐，一般理性人会谨慎选择暂停办理过户手续，但张淑峰却是在未催告该笔款项的情况下，直接配合办理了过户手续；(3)如果双方约定4万元是过户前支付，鉴于10万元保证金要等物业交割完成后再支付，那么在物业交割之前，张淑峰催告的款项金额应当是4万元，但实际上张淑峰提交的微信记录显示，其多次明确要求王夏奕支付全部14万元才同意办理物业交割，其主张和行为之间显然在逻辑上存在矛盾。(4)如果双方约定4万元是过户前支付，那么基于王夏奕未支付该笔4万元款项，张淑峰可以主张拒绝办理物业交割，其正确的做法也应当是维持房屋原状，暂停办理物业交割，但实际上，张淑峰在双方约定交易总价包含家电的情况下，直接拆除了4台空调，其做法也与常理不符。(5)如果双方约定4万元是过户前支付，一般理性人主张违约金应从过户时开始起算，这样主张更能与其陈述“严丝合缝”，又可以实现利益最大化。但本案中，张淑峰不但在起诉状中提出“王夏奕承诺于2019年2月27日办理物业交割并支付全部尾款14万元”，这与王夏奕主张的“4万元随保证金一并支付”相一致，并且张淑峰自始至终没有主张过过户前未支付4万元的违约金，而是从2019年2月28日开始主张违约金。如果双方约定4万元是过户前支付，张淑峰的陈述和主张方式明显不符合常理。因此，法院在审查、认定双方就“4万元随保证金一并支付”是否达成一致约定这一基本事实时，不能仅看双方之间的微信记录，更要结合双方履行合同的整个过程，以及纠纷产生后双方的诉讼行为，进行综合审查。在王夏奕已经提交微信佐证、张淑峰主张缺少依据、张淑峰的主张不符合逻辑和日常经验的情况下,法院应当认定双方就“4万元随保证金一并支付”已达成一致意见。基于前述论证，14万元应付时间在后，物业交割义务在先，王夏奕的先履行抗辩权成立，王夏奕未支付剩余14万元的房款不构成违约，张淑峰拒绝办理物业交割的行为构成违约，张淑峰应当按照约定支付违约金。(二)退一步讲，即使认定4万元应当在过户前支付，也不应认定王夏奕构成违约。法律依据:《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》第四条规定:“买卖双方当事人约定通过‘专用账户’划转交易结算资金的，应与设立‘专用账户’的保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》，由保证机构出具《存量房交易结算资金托管凭证》”。具体理由：退一步，即使适用主合同中“转移登记前10日通过存量房交易结算资金专用存款账户向出卖人补足差额”的约定,该约定就贷款差额的支付存在“支付时间”和“支付方式”两项内容,其中支付时间为“转移登记前10日”，支付方式为“通过存量房交易结算资金专用存款账户支付”，这两项约定的内容对双方均有拘束力。而根据上述法律的规定，“通过存量房交易结算资金专用存款账户支付”的支付方式,需要双方另行签署《存量房交易结算资金划转协议》，以便保证机构根据该协议冻结、划转交易资金，此外，还需要买卖双方共同开立资金存管账户以便接收相关款项，以上全部前置手续办理完毕后,王夏奕才能通过此种支付方式支付4万元款项。但实际上，双方均未办理上述任何资金存管手续，客观上王夏奕无法按照约定的方式支付4万元款项，这一结果的造成，是双方均未办理上述任何资金存管手续所导致的，让王夏奕一方承担全部责任，显然既不符合约定，也有失公允。二、张淑峰是否拖欠电费的问题。法律依据:《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定:“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，结清拖欠的电费，显然是作为出卖方的张淑峰的合同义务，现在张淑峰主张其已经结清了物业水电等各项费用，根据上述法律的规定，应由负有履行义务的当事人承担举证责任，即应当由张淑峰举证证明其已经结清了电费。但实际上，张淑峰除了口头表示已经结清了电费之外，并未提交任何电费已经结清的证明，反而是王夏奕提交了与供电所之间的通话录音，证明张淑峰尚拖欠429.9元，在王夏奕提供了初步证据证明电费未结清的情况下，法院理应要求张淑峰进一步提供电费结清的证据，或者直接联系供电公司核实，但一审法院却以王夏奕证据不足不支持其主张，显然在举证责任的分配上出现了严重错误。因此，法院认定的应付剩余房款中，应当再扣减张淑峰拖欠的429.9元电费。综上所述，一审法院存在严重的事实认定错误，并基于此做出了错误的判决，请求二审法院依法维护王夏奕的合法权益。张淑峰辩称：不同意王夏奕的上诉请求。舍德公司述称：同意一审判决，不同意王夏奕的上诉请求。张淑峰向一审法院起诉请求：要求王夏奕支付购房款尾款14万元并以400万元为基数，按照日万分之五的标准支付2019年2月28日起至实际给付之日止的违约金。王夏奕向一审法院反诉请求：要求张淑峰向王夏奕交付北京市朝阳区×号房屋的电卡；给付逾期办理物业交割的违约金（以400万元为基数，按每日万分之五计算，自2019年2月23日起算，至张淑峰全部履行完毕物业备案更名手续、电力备案更名手续、供暖备案更名手续以及电卡交付手续之日止）；要求赔偿经济损失2万元。一审法院认定事实：2018年11月25日，张淑峰（出卖人）与王夏奕（买受人）经舍德公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人所售房屋位于北京市朝阳区×号（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积97.35平方米；该房屋成交价格为210万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为190万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金100万元；买受人向银行办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款140万元；如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买受人应当于办理不动产转移登记前10日内通过存量房交易结算资金专用存款账户向出卖人补足差额；出卖人收到全部购房款（不包含物业交割保证金和户口迁出保证金）后2个工作日内将涉案房屋交付给买受人；双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人未按照约定期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期付款责任：逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；自本合同签订之日起90日内，双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；双方当事人可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。2018年11月25日，张淑峰（甲方）、王夏奕（乙方）签订《补充协议》。约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为400万元，此价格为甲方净得价，不含税费；乙方于2018年11月25日前给付甲方定金10万元、于2018年11月26日前给付甲方第一笔首付款180万元、于2018年12月3日前给付甲方第二笔首付款60万元；在2018年2月25日前，甲乙双方共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方应当在收到全部购房款后2个工作日内（请约定具体时间或条件）交付给乙方自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从购房款中留存10万元作为物业交割保证金；该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失；该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，王夏奕于2018年11月13日给付张淑峰定金10万元、于2018年11月14日给付张淑峰购房款180万元、于2018年12月3日给付张淑峰购房款60万元、于2019年2月20日通过贷款方式给付张淑峰购房款136万元。2019年1月22日，涉案房屋的所有权人由张淑峰转移登记至王夏奕名下。2019年2月19日，王夏奕给付张淑峰240元。2019年2月27日，张淑峰、王夏奕、舍德公司在办理涉案房屋物业交割及交付手续过程中，张淑峰交纳了涉案房屋2019年1月、2月的物业管理费，王夏奕未向张淑峰支付购房款余款。当日，王夏奕自行开锁进入涉案房屋。2019年2月28日，王夏奕代张淑峰支付涉案房屋的水费65元。一审审理中，王夏奕主张双方同意贷款差额4万元随物业交割保证金一并支付，并向法院提供双方于2019年1月23日的微信记录，该微信记录内容为：“王夏奕代理王放：交接时就给足余额没问题吧物业费交割水、电等咱们没走资金银行监管所以最早、最好的房产交接日期就是这个周五……张淑峰：交接时就给足余额当然没问题。但贷款不还没下来吗”。张淑峰对王夏奕的证明目的不予认可，称因王夏奕打算提前收房双方发生的对话。王夏奕主张要求从物业交割保证金中扣减灯具款500元、水费65元，张淑峰表示同意。王夏奕主张张淑峰欠付涉案房屋电费429.90元，并提供其与案外人员的录音。张淑峰对此不予认可，主张电表中还有电费余额。王夏奕主张房款中包含了家具家电、装饰装修费用，但张淑峰拆除了空调4台、吸顶灯6组、卫生间折叠门。张淑峰主张拆走的空调为格力牌及海信牌分体式空调，拆走前其曾询问王夏奕的意见，但王夏奕没有答复，并主张其未将卫生间折叠门拆走。一审法院认为：张淑峰与王夏奕之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。张淑峰已将涉案房屋的所有权人转移至王夏奕名下，且王夏奕自2019年2月27日起实际使用了涉案房屋，故王夏奕应按约定足额给付张淑峰购房款。张淑峰同意从购房款中扣减灯具款500元、水费65元，法院不持异议。对张淑峰要求王夏奕给付购房款的合理部分，法院予以支持。王夏奕未按约定于双方办理物业交割当日给付张淑峰购房款，存在违约行为，故应承担违约责任。张淑峰要求王夏奕支付违约金，数额过高，法院结合实际情况予以酌定。王夏奕要求张淑峰交付涉案房屋的电卡，张淑峰同意，法院不持异议。王夏奕主张张淑峰欠付电费，证据不足，法院不予采信。按照合同履行顺序，在王夏奕给付张淑峰除物业交割保证金10万元之外的全部购房款后，双方办理物业交割手续。王夏奕称双方已变更该约定为贷款差额4万元随物业交割保证金一并支付，但王夏奕提供的证据不足以证实其主张，故法院不予采纳。因王夏奕未按上述约定履行，违约在先，故对王夏奕要求张淑峰给付逾期办理物业交割违约金的反诉请求，法院不予支持。根据双方签订的协议，其中约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为400万元，故王夏奕向张淑峰支付的房价款中包含了家电的作价，张淑峰应将涉案房屋内安装的空调一并转移交付给王夏奕。现张淑峰将空调拆除，违反了双方约定，故王夏奕有权要求张淑峰予以赔偿，具体金额由法院予以酌定。王夏奕要求张淑峰赔偿其他经济损失，证据不足，法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王夏奕于判决生效后七日内给付张淑峰购房款十三万九千一百九十五元。二、王夏奕于判决生效后七日内按每日五十元的标准，给付张淑峰二Ｏ一九年二月二十八日起至实际给付上述购房款之日止的违约金。三、张淑峰于判决生效后七日内向王夏奕交付北京市朝阳区×号房屋的电卡。四、张淑峰于判决生效后七日内赔偿王夏奕附属配套设施损失八千元。五、驳回张淑峰其他诉讼请求。六、驳回王夏奕其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王夏奕向本院提交：第一组证据是拖欠电费发票以及照片3张，证明：1.王夏奕于2019年10月10日前往国家电网，对内部系统进行了拍照取证，证实张淑峰确实拖欠了2018年的电费429.9元。2.为了便于出租诉争的房屋，王夏奕于2019年10月25日结清了拖欠的电费，电力公司开具了发票。3.王夏奕需要给付的剩余房款，应当扣除张淑峰拖欠的电费429.9元。第二组证据是《关于进一步加强存量房结算交易资金监管的通知》，证明：1.根据该通知的要求，如果通过存量房交易结算资金专用存款账户向出卖人付款，双方必须签署《存量房自有交易资金划转协议》。2.本案中，即使适用主合同第四条第（四）款“买受人应当于办理不动产转移登记前10日通过存量房交易结算资金专用存款账户向出卖人补足差额”的约定，因为双方均没有签署存量房自有交易资金划转协议，王夏奕客观上无法按照该约定付款，王夏奕并不构成违约。第三组证据是王放与京瑞诚房产中介工作人员的通话录音，证明直到二审诉讼中，张淑峰仍在阻挠诉争房屋的出租。经质证，张淑峰认为：首先，这三份证据不属于新证据。其次，对第一组证据，发票的真实性认可，证明目的不认可。发票开具的时间是2019年10月25日。在2019年2月27日，王夏奕已经实际占有涉案房屋，之后发生的水费、电费、燃气费均由其承担，与张淑峰无关。2019年2月27日张淑峰、王夏奕及中介三方已经到涉案房屋进行了物业交割，现场查看了水表、电表、燃气表并且去物业公司结清了物业费，三方当时已经完成了物业交割手续和水电燃气费的结算手续。另外根据生活常识，如果当天电费欠缴，室内的电器都不能使用，当天照明和电表查看的时候都有余额。照片真实性不认可，与本案无关。对第二组证据，真实性认可，证明目的不认可。首先，资金交易监管是针对的各房地产经纪机构还有银行、建委、房管局、技术开发局，对买卖双方的约束力并不大，主要是规范中介机构的。另外中介公司也说了，双方办理了资金交易监管。另外，我们认为双方的支付方式没有任何异议，这4万元的支付方式已经用实际履行行为变更了监管方式，对此不存在任何争议，这是双方自行支付的方式。对第三组证据，真实性无法核实，证明目的不认可，与本案无关。此外从通话录音内容上可以看，房屋已经实际出租。录音里面有一句说能够租，现在就有短租在那培训。最后一段也说，有一个短租的客户现在用着培训。另外，王夏奕实际占有房屋之后一直用涉案房屋进行出租，报价在录音中也显示每个月16000元。此外，张淑峰也没有权利干涉他房屋出租，能不能出租，中介公司是不是带客户跟看房，都不是张淑峰能控制的，与张淑峰无关。经质证，舍德公司认为：证据一，与交房时间差了将近一年的时间，舍德公司不认可，舍德公司只认可交割当天没有欠费。对证据二，过户时候有签的是自行支付，没有通过监管的方式，自行支付以外的部分可以协商，证明目的不认可，事实上是没有支付完成房屋首付款。证据三通话录音与舍德公司没关系。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实无异。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，张淑峰与王夏奕签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。根据查明的事实，张淑峰已将涉案房屋的所有权人转移至王夏奕名下，且王夏奕自2019年2月27日起实际使用了涉案房屋，故王夏奕应按约定足额给付张淑峰购房款。对于贷款差额4万元，王夏奕提交微信聊天记录欲证明张淑峰同意贷款差额4万元随物业交割保证金一并支付，但从张淑峰“但贷款不还没下来吗”等回答来看，双方对此并未达成一致，故本院不予采信王夏奕的相关上诉意见。关于王夏奕主张张淑峰拖欠电费的问题，因自2019年2月27日起王夏奕实际占有了涉案房屋，庭审中王夏奕也认可在2019年2月27日电表中有14元多的余额，现王夏奕提交2019年10月25日的电费发票证明张淑峰拖欠电费，距2019年2月27日王夏奕实际占有使用涉案房屋已将近8个月的时间，故根据王夏奕提供的现有证据，本院对其该项主张不予采信。综上，在扣减灯具款500元、水费65元及2019年2月19日王夏奕给付张淑峰的240元后，一审法院判决王夏奕给付张淑峰购房款139195元，并无不当。张淑峰、王夏奕主张一审法院购房款计算错误，均无事实与法律依据，本院不予采信。关于违约金的问题。张淑峰、王夏奕及中介三方约定2019年2月27日到涉案房屋进行物业交割，在双方在银行转账支付尾款过程中，因王夏奕携带的银行存折无法对张淑峰办理转账，导致尾款未能支付，王夏奕未按约定给付张淑峰购房款，存在违约行为，应承担违约责任，故一审法院根据合同履行情况及违约情况酌定王夏奕支付相应的违约金，并无不当。王夏奕主张张淑峰违约并要求支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于附属配套设施损失的问题。根据双方协议约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为400万元，故王夏奕向张淑峰支付的房价款中包含了家电的作价，张淑峰应将涉案房屋内安装的空调一并转移交付给王夏奕。张淑峰将空调拆除，违反了双方约定，一审法院酌定张淑峰赔偿王夏奕附属配套设施损失八千元并无不当。张淑峰主张各方对张淑峰取走空调和吊灯已达成一致意见，不同意赔偿附属配套设施损失，无事实与法律依据，本院不予支持。关于王夏奕要求张淑峰交付涉案房屋的电卡，张淑峰表示同意，本院不持异议。综上所述，张淑峰、王夏奕的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9375元，由张淑峰负担6300元（已交纳），由王夏奕负担3075元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 闫 慧审 判 员 申峻屹二〇一九年十二月二十六日法官助理 卢恺晨书 记 员 高 明