文书内容重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0118民初10143号原告(申请执行人):蒋家田，男，1968年8月21日生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：雷金伟，重庆进明律师事务所律师。被告(案外人):张恒,男,1976年5月15日生,汉族,住重庆市永川区。委托诉讼代理人：王玲，重庆中标律师事务所律师。被告(被执行人):黄勇,男,1969年10月26日生,住重庆市永川区。原告蒋家田与被告张恒、黄勇申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月30日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋家田及其委托诉讼代理人雷金伟和被告张恒的委托诉讼代理人王玲到庭参加了诉讼，被告黄勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告蒋家田向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）渝0118执异78号执行裁定书，要求继续对重庆市永川区昌州大道中段8号55幢1-12号房屋执行；二、要求被告承担诉讼费。事实及理由：永川区法院受理其申请执行黄勇民间借贷纠纷一案，被告张恒对法院查封重庆市永川区昌州大道中段8号55幢1-12号房屋不服，提出执行异议，该院作出（2019）渝0118执异78号执行裁定书，中止对该房屋执行。该裁定书认定事实、适用法律均有错误，不应中止执行。其理由是：第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的规定》第二十八条规定，在金钱执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有当上述四种情形同时具备且异议人的权利能够排除执行的，人民法院才予以支持。由于涉案房屋存在抵押，黄勇在出售房屋前并未经抵押权人中国农业银行同意，被告张恒也未行使涤除权，提前向中国农业银行清偿债务，根据《物权法》第191条规定：“……，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”和《担保法》第49条规定，黄勇转让房屋的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条二款：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”情形。法院适用该条规定支持张恒的异议属于适用法律错误。第二，执行裁定书中认定张恒在本辖区内无其他登记住房与实际不符，既然张恒将涉案房屋用于出租而非居住，涉案房屋并非张恒唯一住房，该房屋具备执行条件，法院认定事实错误。第三，涉案房屋于2015年10月28日被查封，张恒与黄勇约定在2015年12月31日前办理过户手续，在2019年8月才提出执行异议，明显超过异议期限。第四，涉案房屋成交价太低，黄勇明显以不合理低价转让财产，侵害申请执行人合法权利。第五，张恒在2016年1月至2017年12月期间未缴纳物管费和公摊费，与房屋租赁合同约定的租赁期限2015年10月1日至2018年9月30日存在矛盾，不能证明对房屋实现管理、支配。            被告张恒辩称，2015年8月10日，其就涉案房屋与被告黄勇签订买卖合同，并全额支付购房款。《物权法》第191条及《担保法》第49条关于不得转让抵押财产的规定是指抵押财产不能发生物权变动的效力，并不当然影响买卖合同的效力。房屋买卖合同作为债权行为系抵押财产物权变动的原因行为，该债权行为是否有效应当根据合同法的相关规定进行评判。本案房屋买卖合同是二被告真实意思表示，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，合同有效。涉案房屋位置偏僻，全款支付，价格合理。杨华从2015年9月30日租赁房屋至今已合法占有，因涉案房屋存在抵押，故二被告在房屋买卖合同中约定黄勇应于2015年11月30日前解除抵押手续，并于2015年12月31日之前办理过户手续，黄勇均以涉案房屋未解除抵押登记为由拒绝办理过户登记。2019年初，其得知涉案房屋已解除抵押登记，立即要求黄勇办理过户手续，其得知涉案房屋被查封后，立即向法院提出执行异议，合情合理。      被告黄勇未到庭参加诉讼，向本院书面辩称，2015年8月，张恒向其购买位于重庆市永川区昌州大道中段8号55幢1-12号房屋，合同签订当日，张恒付款100万元，因其全款支付，对购房款作了优惠，因涉案房屋设立了抵押登记，其向张恒承诺在2015年11底解除抵押，然后过户。因其资金链断裂，不能按期归还银行贷款，张恒一直催促其办理过户登记，并要求其垫付物管费、水电公摊费等，待房屋过户后，张恒才支付此费。因其经济困难便只垫付了部分费用。2018年其凑款清偿了银行贷款，解除了涉案房屋的抵押登记。张恒知道后一直催促其过户，其又告知张恒房屋被查封，叫其找法院解决。涉案房屋至今未能办理过户登记，连累了张恒，请法院主持公道，其愿意承担相应法律责任。      本院经审理认定事实如下：原告蒋家田与被告黄勇和重庆市永川区巨丰小额贷款有限公司（下称巨丰公司）、重庆中湖投资集团有限公司因民间借贷发生纠纷，提起诉前财产保全申请，本院于2015年10月28日作出（2015）永法民保字第0262号民事裁定书，对黄勇位于重庆市永川区昌州大道中段8号55幢1-12号房屋（产权证号：H86666号）予以查封，查封期限三年。之后，蒋家田对黄勇、巨丰公司等提起诉讼，本院于2016年7月14日作出（2015）永法民初字第09174号民事判决书。巨丰公司对此判决不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。2017年7月9日，该院将此案发回重审。本院重新审理后于2018年5月17日作出（2017）渝0118民初6542号民事判决书，由黄勇归还蒋家田借款500万元并支付利息，驳回蒋家田的其他诉讼请求。判决生效后，蒋家田向本院申请执行。执行过程中，被告张恒提出执行异议，本院于2019年9月18日作出(2019)渝0118执异78号执行裁定书，中止对重庆市永川区昌州大道中段8号55幢1-12号房屋执行。蒋家田对该执行裁定书有异议，并在收到该裁定书后的15日内向本院提起诉讼。      同时查明：2015年9月30日，张恒与杨华签订房屋租赁协议，约定张恒将涉案房屋租赁给杨华使用，每年租金2400元。2015年8月10日，张恒转账付款100万元到黄勇尾号为3828的重庆农村商业银行账户。黄勇出具落款时间为2015年8月10日的收条一份，载明：今收到张恒现金人民币壹佰万元整，用于购买重庆市永川区昌州大道中段8号55幢1-12号房屋，建筑面积239.57平方米，套内面积228.75平方米，房产证号H86666，此房屋系黄勇、黄芳共有，已收到售房款。黄勇与张恒还签订了落款时间为2015年8月10日的房屋买卖合同一份，约定黄勇将重庆市永川区昌州大道中段8号55幢1-12号房屋以壹佰万元出售给张恒，该房屋在中国农业银行设立了抵押登记，黄勇在2015年11月30日前解除抵押，并于同年12月31日前办理过户手续。      庭审中，原告认为，本案争议房屋系2015年10月28日被查封，张恒与黄勇约定2015年12月31日前办理过户手续，但张恒在2019年8月才提出执行异议申请，明显超过异议期，且不合常理；黄勇在出售涉案房屋前并未经过抵押权人中国农业银行的同意，该出售行为无效；涉案房屋成交价格太低，黄勇系以明显不合理低价转让财产，已侵害其权利，应属无效或可撤销的民事法律行为；张恒并未合法占有房屋，其虽提供房屋租赁协议及物管费缴纳凭证，但该租金标准不符合市场行情，且缴费记录无2016年1月至2017年12月期间的物管费和公摊费，张恒举示的证据并不足以证明其已占有使用该房屋。故其异议请求不能成立，法院应依法驳回张恒的异议请求。被告张恒则认为，其与黄勇在签订买卖合同当日即支付购房款100万元。2015年9月30日，其将该房屋租赁给案外人杨华使用。2015年11月2日，法院才查封涉案房屋，并当庭提交了杨华使用该房屋的彩色照片、重庆慧景物业公司的收款收据和山水林涧住宅物业服务收费记录，证明其已实际取得涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应中止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。      再查明，黄勇系申请执行人蒋家田民间借贷纠纷案件的被执行人，2019年9月30日，原告蒋家田将黄勇作为本案第三人提起诉讼。2019年11月20日，原告申请对落款时间为2015年8月10日的房屋买卖合同及收条的形成时间进行司法鉴定。      本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条规定，申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告，被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。按此规定，因黄勇与张恒的意见一致，反对申请执行人的主张，故原告起诉的第三人黄勇的诉讼地位应变更为本案共同被告。      原告要求对涉案房屋拥有执行权的请求是否成立，需审查其对该执行标的是否具有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。《民诉法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本院受理本案符合前述法律规定。我国目前的执行异议之诉是一个全新的程序，一是在审查范围上没有明确界定；二是与其他程序如撤销权诉讼、确权诉讼之间的界限没有明确规定。在执行异议过程中是否需要审查取得物权的基础法律关系（比如意思表示的真实性，是否有合理对价）存在疑问。如果不审查基础关系，则权利的比较不全面，如果对此进行审查，又很可能与撤销权或代位权诉讼甚至确权之诉的审理范围相冲突，虽然对取得物权的基础法律关系进行审查会使整个事实更加清晰，但也同时使得诉讼变得更加复杂且耗时更久，与执行异议之诉的立法本意相悖，更何况取得物权的基础法律关系完全可以由第三人撤销之诉来完成。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”      本案的关键是审查被告张恒享有的实体权利是否足以阻却执行措施。双方的争议焦点：一是张恒与黄勇是否存在恶意串通、伪造合同、低价转让房屋损害蒋家田权益的行为；二是张恒购买的房屋是否属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形，即张恒是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。      关于焦点一，依据证据规则的相关规定，结合张恒提交的付款凭证及房屋租赁协议，能够体现当事人的真实意愿，不存在《合同法》第五十二条规定合同无效的情形。即使张恒与黄勇之间的买卖合同系事后补签，也因为法律规定合同订立的方式有口头形式、书面形式、推定形式三种，买卖合同在《合同法》上属于不要式合同，不采取书面形式对买卖合同的效力没有影响。不排除张恒在2015年8月10日付款时与黄勇达成口头买卖协议，然后再完善相关手续的可能性。纵然双方补签合同，也是对房屋买卖行为的追认，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同客观真实。原告不能举证明张恒支付的100万元不是购房款，其以二被告恶意串通、伪造合同、低价转让的抗辩理由，缺乏证据佐证，本院难以采信。故原告申请对房屋买卖合同及收条的形成时间进行鉴定，本院不予准许。黄勇是否恶意低价转让房屋并不因此而足以损害原告的债权利益，即使黄勇与张恒签订合同存在欺诈或虚假行为，对合同效力的主张也应取决于合同相对人黄勇或张恒。原告认为黄勇转让房屋有逃避债务损害其合法权利的行为，可提起撤销权诉讼进行弥补，不宜在执行异议之诉中处理。      关于焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封扣押冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。该规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，关于购房款支付问题。张恒转账付款100万元有黄勇开具的收据佐证，黄勇对此予以认可，可以认定张恒已尽到支付购房款的举证责任。其次，张恒为证明涉案房屋已实际占有，提交了房屋买卖合同、租赁协议、缴费收据等，可以认定张恒掌控涉案房屋至今。再次，关于房屋未办理过户的过错问题。涉案房屋既有银行抵押登记，又有法院查封，是未能办理过户登记的根本原因，这是张恒无法控制和克服的。本案购房人张恒有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人实际占有；3、第三人对未办理过户登记手续无过错。      1、关于第三人已经支付全部价款。二被告约定的房屋价款为100万元，张恒也递交了其于2015年8月10日支付100万元的银行转账付款凭证，原告对此转账付款的真实性无异议，却不能举证证明该款不是购房款，故应认定张恒已经支付全部购房款。      2、关于第三人实际占有。占有包括直接占有，也包括以对外出租、售后包租等方式的间接占有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条实质上赋予了尚未取得物权的不动产买受人的物权期待权，并排除法院强制措施的优先效力，物权期待权性质上仍为债权。当不动产登记物权人与实际权利人不一致时，应根据相关证据规则认定物权归属，物权法司法解释“当不动产登记人与实际权利人不一致时，应根据相关证据认定物权归属”之规定，只有在不涉及法院查封及善意第三人的情况下才能适用，只局限于合同相对方的请求权，不能理解为对物权效力的全面否定。登记是物权变动的对抗要件，在交付与登记发生冲突时，交付优于登记。本案异议房屋未登记在张恒名下，张恒作为购房者，在法院查封该房屋之前，已全额交付购房款100万元，并实际占有房屋，原告也没有证据证实涉案房屋备案登记存在过错，故可认定张恒为异议房屋的善意买受人，享有物权期待权。涉案房屋虽然登记在黄勇名下，结合本案的付款记录，买卖合同、收据、交费凭证及二被告陈述的一致性，可以确认该房屋实际由张恒占有。其享有的物权足以排除对涉案房屋的强制执行。      3、关于第三人对未办理过户登记手续无过错。买受人与黄勇签订房屋买卖合同后，黄勇在履行办理涉案房屋过户手续中具有主要义务，买受人具有配合义务。本案中，未办理涉案房屋过户登记手续的原因在于黄勇对此房屋设立了抵押登记，并不是由买受人的自身原因造成，原告也未举证证明买受人未履行配合黄勇办理案涉房屋的过户义务。因此，案涉房屋未能过户，不宜认定张恒存在过错。      综上，鉴于购房人已支付全部房款，通过间接占有方式实际占有涉案房产，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房屋具有排除执行的实体权利。对于蒋家田诉请撤销（2019）渝0118执异78执行裁定的请求，由于本案系执行异议之诉，审查的是购房人是否享有排除执行的实体权利，以及申请执行人申请继续执行的请求能否得到支持的问题，对案外人执行异议的执行裁定书本身的效力不予审查。因此，对原告的该项诉讼请求不予处理。原告虽申请对买卖合同、收条的形成时间进行鉴定，但未对张恒及黄勇的签名是否系其本人所为申请鉴定。张恒提交的购房合同、付款收据、租赁协议等一系列证据能够形成证据链条相互印证，结合黄勇述称涉案房屋抵押给银行的事实，有理由相信张恒购买涉案房屋的事实存在，也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条应当解除查封的情形。故对原告要求许可对涉案房屋继续执行的请求，本院不予支持。      依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条二项之规定，判决如下：      驳回蒋家田的诉讼请求。      案件受理费13 800元，由原告负担。      如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  胡雁冰人民陪审员  徐亚琴人民陪审员  曾佑洪二〇一九年十二月二十二日书 记 员  蒋奇君