宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁01执异264号 案外人：王某1，男，1969年11月3日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：王晓蕾、刘启，北京市中银（银川）律师事务所律师。 申请执行人：中信信托有限责任公司。 法定代表人：陈某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛某，北京市兰台律师事务所律师。 被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。 法定代表人：徐某，该公司理事长。 被执行人：徐某，宁夏回族自治区海原县人，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在银川监狱服刑。 被执行人：王某2，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区银川市。 上述被执行人的委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。 在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某2公证债权文书一案中，案外人王某1对本院拍卖宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路北侧“尚东帝景花园”30-311室房屋的拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月27日举行了听证。案外人王某1的委托诉讼代理人王晓蕾、申请执行人的委托诉讼代理人牛某，三被执行人的委托诉讼代理人刘某到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人王某1称，2010年6月28日，案外人与被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）签订《家具及饰品供货协议》，约定由案外人向隆湖公司尚东帝景项目样板间提供家具、灯具、饰品。隆湖公司支付110万元货款后，与案外人口头约定，以涉案30-311室房屋抵顶货款307824元，下剩货款以现金方式支付。但协议达成后，隆湖公司迟迟不为案外人办理房屋备案登记手续，也未支付剩余货款。案外人系尚东帝景项目联建方，且由货款抵顶房款，该房屋应属案外人所有，不应被作为隆湖公司的财产进行拍卖。请求法院终止对涉案房屋的拍卖措施。以维护案外人的合法权益。 案外人王某1为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：1.家具及饰品供货协议；2.收据3份。 申请执行人中信公司有限责任公司（以下简称中信公司）称，一、中信公司享有异议不动产及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日，隆湖公司与中信公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信公司向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日隆湖公司与中信公司签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信公司向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137,376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信公司已依约发放贷款，对异议不动产及其所在土地使用权享有抵押权。中信公司对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。二、异议不动产系隆湖公司抵债华升建设集团有限公司（以下简称华升公司），华升公司再行抵顶王某1，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。且以房抵债是隆湖公司履行债务的变通方式，并非买卖。以房抵债并不形成优先于其他债权的利益，且破坏了债权受偿的原则，损害了中信公司的合法权益，也不应适用物权期待权的规定。华升公司与王某1的之间的债权债务关系是其双方之间的债权债务关系，况且，王某1提供的证据不足以证明已实际支付购房款，也未实际占有异议不动产，不符合无过错买受人物权期待权保护的条件。王某1接受抵债不属于消费者购房的情况，同样也不符合不适用消费者物权期待权的规定。综上，王某1对异议不动产不享有排除执行的权利，请求法院驳回王某1的异议请求。 申请执行人中信公司提交了：1.(2012)京方圆内经证字第08130号执行证书；2.（2012）银执字第167、167-4号执行裁定书；3.银他项（2010）第507-511号他项权证；4.银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明、银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明。 被执行人隆湖公司、徐某、王某2的委托诉讼代理人称,认可案外人所提交证据的真实性，由法院依法裁决。 经审查查明，2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，确定：一、被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某2；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司有限责任公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的全部资产权益及宁夏隆湖房地产开发集团有限公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某2的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信公司于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。 在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某2银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到案外人王某1与隆湖公司签订《商品房预订单》所约定的“尚东帝景花园”30-311号房屋。 还查明，2010年6月28日，案外人王某1与被执行人隆湖公司签订《家具及饰品供货协议》，约定由案外人于2010年7月20日前向隆湖公司尚东国际项目样板间6、8、9号楼提供家具、灯具及饰品，合计157.3万元。2011年5月19日，隆湖公司向案外人出具收据3份，内容分别为：今收到王某1交来30-311房购家电6970元；今收到王某1交来30-311号房购家具8500元；今收到王某1交来30-311号房款292354元。 另查明，涉案30号楼于2011年1月26日抵押登记在中信公司名下，2012年5月20日被本院查封。 本院认为，本院在执行中信公司有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某2公证债权文书一案过程中，案外人王某1对本院拍卖“尚东帝景花园”30-311室房屋提出异议，并当庭提交了供货协议、收据等证据，用于支持其异议请求。但以上证据不能证实案外人王某1实际向隆湖公司购买房屋并支付购房款的事实，其二者之间未签订合法有效的商品房买卖合同，案涉房屋也未实际交付。因此，案外人王某1对案涉房屋并不享有优先权，其主张不能排除执行，故案外人王某1的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下： 驳回案外人王某1的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李 锋 审 判 员  虞 东 人民陪审员  楼贺春 二〇一九年十一月八日 书 记 员  陈 曦 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。