广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1236号 原告：廖东焕，男，汉族，1969年8月19日出生，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：叶枫，广西灵丰律师事务所律师。 被告：贺州市金旗市场开发有限公司。住所地：贺州市金旗市场内。 法定代表人：陆金生。 被告：陆政威，男，汉族，1986年6月5日出生，住浙江省东阳市。 被告：广西富川农村商业银行股份有限公司。住所地：广西富川富阳镇凤凰路11号。 法定代表人：徐方坤。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 原告廖东焕与被告贺州市金旗市场开发有限公司（以下简称金旗公司）、陆政威、广西富川农村商业银行股份有限公司（以下简称富川农商行）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月16日立案，2019年8月21日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告富川农商行委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告金旗公司、陆政威经本院依法传唤没有正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告廖东焕向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告金旗公司2012年4月16日签订的商品房买卖合同有效;2.判决确认被告金旗公司与被告陆政威2010年6月29日签订的商品房买卖合同无效。2019年7月29日，原告书面申请变更富川农商行为本案被告并变更诉讼请求：1.判决确认被告陆政威与被告富川农商行于2010年6月28日签订的合同编号为（富）桂农信抵借[2010字]06009-1号抵押合同无效;2.判决确认被告金旗公司与被告陆政威于2010年6月29日签订的商品房买卖合同无效;3.判决确认原告与被告金旗公司于2012年4月16日签订的商品房买卖合同有效;4.判决被告金旗公司继续履行与原告2012年4月16日签订的商品房买卖合同，并为原告办理合同备案及不动产权属登记手续。事实和理由：2012年4月16日，原告与被告金旗公司签订商品房买卖合同，约定被告金旗公司将其开发建设的贺州市八达西路602号金旗市场第14号楼1层10号铺（门牌号4栋1层10号铺）出卖给原告，约定于订立合同当日先付房款15万元，2012年12月31日前付15万元，2013年12月31日付30万元，2014年12月31日前付清余款490980元。原告如约交部分购房款，其余购房款被告金旗公司同意原告迟延交清直至该商铺能够办理验收报备手续。至今为止，原告仍未取得以上房屋的不动产权证书，究其原因是2010年6月28日，案外人徐文奖、被告陆政威、被告金旗公司与被告富川农商行签订了个人借款合同，约定案外人徐文奖向被告富川农商行借款700万元，以备案登记在被告陆政威名下的包括本案涉案房产在内的12个商铺进行抵押，双方签订抵押合同，办理了预购商品房抵押权预告登记。原告认为，被告金旗公司法定代表人陆金生与陆政威是父子关系，被告金旗公司与被告陆政威签订商品房买卖合同，没有交付购房款，其真实目的不是买卖商铺，而是为了自己的私利，恶意串通，虚假交易套取资金。原告从被告金旗公司购买商铺，购房款是通过陆政威、陆雅玲的账户支付，金旗公司将涉案商铺交付原告占有使用多年，被告陆政威对原告购买商铺是知情的。金旗公司隐瞒涉案商铺被备案、抵押的事实，导致原告至今无法办理不动产权证。被告金旗公司与被告陆政威签订商品房买卖合同及办理备案、抵押的行为是恶意串通，损害原告等购房户的合法利益，根据合同法第五十二条第二项的规定，依法应当认定无效。为此，特起诉。 原告提交证据：1、商品房买卖合同，证明2012年4月16日，原告与被告金旗公司签订合同，购买金旗市场第14号楼1层10号铺，门牌号4栋1层10号铺。 2、收款收据2份，证明原告支付部分购房款。 3、证明1份，证明被告金旗公司同意原告迟延交清房款。 4、房产移交手续，证明被告金旗公司于2016年1月1日将涉案房产移交原告。 5、租赁合同，证明被告金旗公司已将涉案房产交付原告多年。 6、（2014）富民二初字第50号民事调解书，证明调解书未对陆政威与富川农商行于2010年6月28日签订的抵押合同的合法性及效力进行审理确认，不构成对本案审理的法律效力障碍。 7、个人借款合同，证明徐文奖作为借款人，陆政威、金旗公司作为担保人与富川农商行在2010年6月28日签订该合同。 8、抵押合同，证明陆政威与富川农商行在2010年6月28日签订该合同。 9、商品房买卖合同1份（1-12号商铺），证明陆政威与金旗公司于2010年6月29日签订该合同。 10、房地产交易（抵押）确认书，证明2010年6月30日办理抵押，设定日期为2010年6月28日。 11、房屋预告登记证明，证明2010年6月30日办理抵押登记。 12、商品房买卖合同1份，证明被告金旗公司与被告陆政威签订合同，没有交付房款。 13、不动产信息查询证明、抵押合同、商品房买卖合同（1-12号铺，共12份），证明贺州市铺，门牌号4栋1层1-12号铺抵押查封情况。 被告富川农商行辩称，1、原告与金旗公司签订合同，未取得合法手续，房屋已抵押给银行，又出让给原告，应当无效。依法确认原告与金旗公司签订的合同无效，驳回原告诉讼请求，维持富川法院及贺州中级法院对涉案房屋抵押给银行的相关判决结果。2、本案诉讼费由原告承担。原告本次起诉事实和理由与生效判决确认的事实和理由基本一致，原告起诉是重复起诉，不应得到支持。 被告富川农商行提交证据：（2014）富民二初字第50号民事调解书、（2018）桂1123民初671号民事判决书、（2019）桂11民终119号民事判决书，证明原告本次起诉主张已在前面案件中处理，本次起诉属于重复起诉的事实。 被告金旗公司、陆政威没有答辩，没有提交证据。 经开庭质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以认定。原告证据1、2具有真实性，符合证据要求，本院予以认定。被告富川农商行对三性有异议，但无反驳证据，本院对其质证意见不予采信。原告证据3、4加盖有被告金旗公司公章，本院予以认定。被告富川农商行对原告证据5租赁合同不认可，认为房屋交易不成功，租赁合同无效。被告金旗公司交付商铺给原告占有使用，原告出租该商铺，对该证据，本院予以认定，被告富川农商行对原告证据13三性有异议，认为该证据与原告证据10、11不一致，但该证据与原告证据10、11均来自于相关部门档案，本院予以认定。 经审理查明如下法律事实： 2010年6月28日，借款人徐文奖与贷款人富川农商行及担保人陆政威、金旗公司签订个人借款合同，合同编号：（富）桂农信抵措[2010字]06009号，借款7000000元，借期5年，自2010年6月28日至2015年6月27日。本合同项下的抵押物为房产，详见抵押物清单。 2010年6月28日，陆政威与富川农商行签订抵押合同，合同编号：（富）桂农信抵措[2010字]06009-1号，抵押人陆政威自愿以本合同项下的房地产抵押物清单所列财产作为抵押物设定抵押。2010年6月30日，房地产交易（抵押）确认书记载，房屋坐落贺州市1层1-12号商铺，总建筑面积1481.9平方米，房屋所有权人陆政威，房屋他项权人富川农商行，设定日期2010年6月28日，约定期限2015年6月27日。贺州市房地产服务中心盖章确认，本宗房地产权属合法，符合抵押条件，依法确认其抵押行为。贺房预八步字第00001302号房屋预告登记证明载明，预告登记权利人富川农商行，预告登记义务人陆政威，房屋坐落贺州市1层1至12号商铺，预告登记业务种类预购商品房抵押权预告登记，登记时间2010年6月30日，设定日期2010年6月28日，约定日期2015年6月27日。 广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院2014年10月20日受理富川农商行与徐文奖、陆政威及金旗公司金融借款合同纠纷一案，案号（2014）富民二初字第50号，受理案件当天组成合议庭对案件进行了调解，当事人达成协议，法院据此制作了民事调解书。协议内容：一、原告富川瑶族自治县农村信用合作联社与被告徐文奖、陆政威、贺州市金旗市场开发有限公司签订的本案所涉各项合同继续履行;二、徐文奖于2015年6月27日前偿还借款本金140万元及利息，剩余的借款本金560万元及利息于2015年12月27日前还清;三、陆政威对上述债务以其抵押物在抵押担保范围内承担责任;四、金旗公司对上述债务承担连带保证责任；五、陆政威提供其在广西贺州桂东水电成套设备有限公司的股权为上述债务作担保。 2010年6月29日，金旗公司与陆政威签订商品房买卖合同，购买的商品房为预售商品房，该商品房的用途为商业。销售编号第14号楼1层1-12号铺，门牌号4栋1层1-12号铺。建筑面积1481.9平方米，套内建筑面积1425.38平方米，公摊面积56.52平方米。单价为每平方米13000元，总价款14301560元。付款约定为签定本合同当日一次性付清房款。同一天，金旗公司与陆政威分别就金旗市场第14号楼1层1-12号铺，门牌号4栋1层1-12号铺签订12份商品房买卖合同，内容与就1-12号铺所签的1份商品房买卖合同的内容一致。 2012年4月16日，廖东焕与金旗公司签订商品房买卖合同，购买预售商品房，销售编号第14号楼1层10号铺，门牌号是4栋1层10号铺，建筑面积121.22平方米，单价为每平方米9000元，总价款1090980元。约定签定本合同当月付款15万元，于2012年12月31日前支付15万元，于2013年12月31日前支付30万元，于2014年12月31日前付清余款490980元。合同签订后，原告于2012年4月27日付款15万元，于2012年12月31日付款15万元。2013年12月18日，被告金旗公司出具同意廖东焕延迟交清剩余购商铺款直至该商铺能够办理验收报备手续。2016年1月1日，被告金旗公司将原告购买的商铺交给原告。 广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院（2018）桂1123民初671号民事判决书，该案原告廖东焕，被告富川农商行、徐文奖、陆政威、金旗公司，案由案外人执行异议之诉。原告廖东焕诉讼请求：1.停止对原告购买的金旗市场4栋（原14号楼）1层10号商铺的强制执行并解除对上述门面的查封;2.确认金旗公司把金旗市场4栋1层10号商铺预告登记在陆政威名下无效;3.确认原告与金旗公司签订的商品房买卖合同合法有效，并确认金旗市场4栋1层10号商铺归原告所有;4.金旗公司协助和配合原告办理金旗市场4栋1层10号商铺的产权过户登记。富川瑶族自治县人民法院经审理判决驳回原告的诉讼请求。廖东焕不服判决提起上诉。贺州市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）桂11民终119号民事判决书，判决驳回上诉维持原判，但认为廖东焕与金旗公司所签商品房买卖合同的效力问题不是该案执行异议之诉审查的内容，一审予以审查并认定为无效不妥，予以纠正。廖东焕因不能实现涉案商品房买卖合同目的而给其造成的损失，廖东焕可另行依法主张。 2019年7月31日，贺州市不动产登记局出具陆政威坐落于贺州市商铺的信息即登记情况，不动产权证号桂（2018）贺州市不动产权第0010491号，权利人金旗公司，不动产坐落贺州市商铺，已抵押（富川农商行），已查封（柳州市城中区人民法院）;02号、03号、04号、05-1号、06号、07号、08号、09号商铺，无抵押，已查封（柳州市城中区人民法院）。 本院认为，原告廖东焕在本案提出第四项诉讼请求即判决被告金旗公司继续履行与原告于2012年4月16日签订的商品房买卖合同并为原告办理合同备案及不动产权属登记手续的诉讼请求在其提起的执行异议之诉中已提出。执行异议之诉一审判决驳回原告廖东焕的全部诉讼请求，原告廖东焕不服一审判决提起上诉。执行异议之诉二审判决驳回上诉维持原判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项的规定，原告廖东焕在本案再次就第四项诉讼请求提出起诉没有依据，原告可通过申请再审处理。 原告廖东焕提出的第三项诉讼请求即判决确认原告与被告金旗公司签订的商品房买卖合同合法有效的诉讼请求，原告在执行异议之诉中也提出该项请求。执行异议之诉一审判决确认原告廖东焕与被告金旗公司签订的商品房买卖合同为无效合同，判决驳回原告廖东焕的包括该项诉讼请求在内的全部诉讼请求。执行异议之诉二审判决认为原告廖东焕与被告金旗公司之间的商品房买卖合同的效力问题不是执行异议之诉案件审查的内容，一审予以审查并认定为无效不妥，予以纠正。原告廖东焕与被告金旗公司之间的商品房买卖合同无法履行给廖东焕造成的损失，廖东焕可另行主张。因此，原告廖东焕在本案提出依法确认其与被告金旗公司签订的商品房买卖合同合法有效的起诉，本院依法予以受理。被告金旗公司将贺州市金旗市场14号楼1层10号铺（门牌号4栋1层10号铺）出售给原告廖东焕并签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律行政法规效力性强制性规定，且商铺已实际交付给原告廖东焕，合同合法有效。被告金旗公司在将贺州市金旗市场14号楼1层10号铺（门牌号4栋1层10号铺）出售给原告廖东焕之前，与被告陆政威就包括该间商铺在内的12间商铺签订商品房买卖合同，被告陆政威又将包括该间商铺在内的12间商铺抵押给富川农商行，并办理了预购商品房抵押权预告登记。被告陆政威与被告金旗公司签订商品房买卖合同并与被告富川农商行签订抵押合同办理预购商品房抵押权预告登记虽然在原告廖东焕与被告金旗公司签订的商品房买卖合同之前，但并不影响原告廖东焕与被告金旗公司签订的商品房买卖合同的效力。 原告在执行异议之诉中提出确认被告金旗公司将贺州市一层10号商铺预告登记在被告陆政威名下无效，在本案提出确认被告金旗公司与被告陆政威于2010年6月29日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求。原告在两次诉讼中提出的该两项诉讼请求针对的均是贺州市一层10号商铺，主体也一致，但诉求不同，不构成重复诉讼，本院应予受理。从被告陆政威与被告金旗公司的关系，双方签订的商品房买卖合同约定被告陆政威一次性付清全款但被告陆政威未付款，被告金旗公司也未交付房屋给被告陆政威占有使用，被告陆政威先签订抵押合同后签订商品房买卖合同随即办理预购商品房抵押权预告登记等情形来看，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，被告陆政威与被告金旗公司没有买卖商品房的真实意思，双方签订商品房买卖合同的真实意思即目的是为他人向被告富川农商行借款提供抵押，而合同双方真实意思表示是合同有效的要件之一，故被告陆政威与被告金旗公司签订的商品房买卖合同无效。对原告的该项请求，本院予以支持。 被告陆政威与被告富川农商行2010年6月28日签订抵押合同，以包括涉案10号商铺在内的12间商铺为借款人向被告富川农商行借款提供抵押并于2010年6月30日办理预购商品房抵押权预告登记。被告陆政威与被告金旗公司就贺州市金旗市场14号楼1层1-12号铺（门牌号4栋1层1-12号铺）签订的1份商品房买卖合同还是分别签订的12份商品房买卖合同的时间是2010年6月29日。被告陆政威在尚未与被告金旗公司签订商品房买卖合同之前就与被告富川农商行签订抵押合同，该事实不构成判定抵押合同无效的依据。本案抵押合同是被告陆政威、富川农商行双方的真实意思表示，不违反法律行政法规效力性强制性规定，也没有其他应当认定为无效的情形。被告陆政威与被告金旗公司签订的商品房买卖合同的无效也并不一定导致本案抵押合同无效。事实上，被告金旗公司知道本案抵押及办理抵押权预告登记情况，但从未提出异议。 原告认为本案抵押合同违反《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项“下列财产不得抵押：所有权、使用权不明或者有争议的财产”，《城市房地产抵押管理办法》第二十七条“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案抵押合同明显无效。原告的上述主张不能成立。《城市房地产抵押管理办法》不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项中的法律、行政法规。本案抵押合同中的抵押财产不是《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项中所列的财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的后果，对原告的该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告廖东焕与被告贺州市金旗市场开发有限公司2012年4月16日签订的购买贺州市金旗市场14号楼1层10号铺（门牌号4栋1层10号铺）的商品房买卖合同合法有效; 二、被告贺州市金旗市场开发有限公司与被告陆政威2010年6月29日签订的商品房买卖合同无效; 三、驳回原告廖东焕的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告贺州市金旗市场开发有限公司、陆政威负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  蒋又生 审 判 员  李永慧 人民陪审员  尹 静 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  汪 敏 书 记 员  粟振凌