文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民再8号再审申请人（原审原告）：向世杰，男，1977年7月18日出生，汉族，住重庆市开州区。被申请人（原审被告）：金科物业服务集团有限公司开州分公司，统一社会信用代码91500234585700773A，营业场所：重庆市开州区云枫街道天宫二路106号。负责人：周浪，该公司总经理。委托诉讼代理人：李林峰（特别授权），重庆峡阳律师事务所律师。再审申请人向世杰因与被申请人金科物业服务集团有限公司开州分公司（以下简称金科物业）物业服务合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理作出的(2018)渝0154民初7722号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年5月27日作出（2019）渝0154民申6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人向世杰，被申请人金科物业服务集团有限公司开州分公司的委托诉讼代理人李林峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。再审申请人向世杰向本院提出再审请求：1、撤销(2018)渝0154民初7722号民事判决；2、判决原审被告退还违法多收的物业费用953.88元，并赔偿1907.76元，共计人民币2861.64元；3、如实公布日常维修养护费用并接受业主监督；4、原审及再审受理费由原审被告承担。事实及理由：1、开县发改委（2014）25号文件《关于开县金科开州城（一期）物业服务收费试行标准的批复》明确规定：上述收费标准为试行标准，试行期间，因申报的设施设备和服务内容尚需逐步完善，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设施设备和服务内容等完善后，你公司应及时向我委申报物业服务真是收费标准。但从交房至今，被申请人实际收费并未按照发改委批复的收费标准执行，被申请人也一直未向开州区发改委申报正式收费标准。2、根据渝价[2004]778号文件规定“物业共用部位，共用设施日常维修养护费用实行专款专用，按栋建账，不得挪作它用，并每年向业主公布一次，接受业主监督。”金科物业对此转款从未公示。3、原审采用证人张某某证言以及认定小区配套设施完善是错误的。4、原审依据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》作为物业服务收费的判决依据是错误的。被申请人金科物业辩称，原审判决认定事实清楚，请求驳回再审申请人的再审请求。一是被申请人金科物业于2013年7月向开县发改委申请价格备案，该委于2013年9月到小区现场查看，而出台文件是2014年，存在时间差。二是发改委的文件认定该小区物业服务符合特级收费标准，说明申报的环境绿化达到了条件才能够评定特级标准。三是发改委2014年25号文件已经失效，该文件已被2015年重庆市人民政府出台的（2015）36号文件替代。四是发改委作的批复属于通用格式条款，开州区所有的物业在发改委作出批复后，均没有向发改委申报正式的收费标准，这已经形成惯例。五是金科开州区一期的业主委员会于2015年成立后，没有于金科物业重新签订物业服务合同，且90%以上的业主均按合同约定缴纳了物业服务费，说明广大业主认同金科物业的收费标准。六是再审申请人向世杰的诉讼请求已经过了诉讼时效，请求驳回其诉讼请求。原审原告向世杰诉向本院起诉请求：1、请求判决被告退还多收的物业服务费953.88元，并赔偿1907.76元，共计人民币2861.64元；2、如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督。本院原审认定案件事实：2011年11月7日，重庆市金科骏耀房地产开发有限公司（甲方）与重庆市金科物业服务集团有限公司开州区（原开县）分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由重庆市金科物业服务集团有限公司在金科开州城提供物业服务，其中第六章第九条内容为：“本物业服务区域内的物业服务收费采取包干制（物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）的方式。根据本物业服务区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、高层：1.2元/平方米·月（含电梯费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房：1.6元/平方米·月；3、商业门面：3.0元/平方米·月；4、共用部位、公用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收。上述物业服务收费已属前期物业服务收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况；自开发建设单位首次交房之日起三年期满时物业服务费收取标准应调整递增一次，递增比例不超过前述物业服务费收取标准的10%，以后物业服务费收取标准每二年递增一次，每次上调比例不超过该次上调前物业服务费收取标准的10%。如业主委员会与物业服务企业就物业服务费收取标准另行签订协议的，按业主委员会与物业服务企业签订的相关协议标准执行。”第七章第十二条约定：“本合同期限为金科开州城项目首次交房至本项目业委会正式成立后止。如本合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方未与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止。本合同终止后，如相关业主仍有欠费的，乙方仍可向相关业主追偿。”第八章违约责任第十六条约定：“乙方违反合同约定，擅自提高物业服务费收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或使用人赔偿。”第九章附则第二十五条约定：“本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任”。重庆市金科骏耀房地产开发有限公司与重庆市金科物业服务集团有限公司开州区分公司在该合同上加盖印章。2011年12月1日，开县国土资源和房屋管理局对该《前期物业服务合同》进行备案。《金科开州城临时管理规约》，其中第一章总则第一、二项内容为：“物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应对本规约予以签字承诺，表示认可本规约的内容；本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本规约的规定，相关业主承担连带责任。物业的所有权发生变更时，原业主对本规约书面承诺的效力及于新的物业继受人”。第五章第二项为：“本区域全体业主一致同意建设单位委托物业服务企业进行以下物业管理服务工作：公共房屋及其公共配套设施设备的维修、养护、管理、公共环境卫生管理、公共绿化管理、公共秩序维护、车辆停放管理、档案资料管理、装修管理、公共物业经营等”。第五项为：“本物业服务区域内的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）的方式，双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：1、高层住宅按建筑面积1.2元/平方米·月收取（含电梯费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房按建筑面积1.6元/平方米·月收取；3、商业按建筑面积3.0元/平方米·月收取。小区公共能源使用费向物业使用人按户据实分摊收取。上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况；自开发建设单位首次交房之日起三年期满时物业服务费收取标准应调整递增一次，递增比例不超过前述物业服务费收取标准的10%，以后物业服务费收取标准每二年递增一次，每次上调比例不超过该次上调前物业服务费收取标准的10%。如业主委员会与物业服务企业就物业服务费收取标准另行签订协议的，按业主委员会与物业服务企业签订的相关协议标准执行。”《金科开州城临时管理规约》所附的承诺书第一、二项内容为：“确认已详细阅读重庆市金科骏耀房地产开发有限公司拟定的‘金科开州城业主临时管理规约(以下简称‘临时规约’)’；同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务”。原告向世杰在该承诺书上签名捺印。2013年9月18日，经开县规划局确认，金科·开州城一期经规划核实，其建设工程符合城乡规划要求；金科开州城一期工程A13、A14、A15楼于2013年10月28日经过竣工验收，并于2013年10月30日进行备案登记。另查明，向世杰系金科·开州城一期13栋2305的业主，其房屋建筑面积为71.62㎡，向世杰于2013年12月7日接房，并按照合同约定向被告金科物业服务集团有限公司开州分公司交纳2013年12月至2017年12月的物管费。金科开州城一期配套设施中游泳池交付后投入使用，后由于游泳池边花坛中海藻树根茎变大造成花池开裂，游泳池漏水，被告对其进行维修，2017年该游泳池由金科开州城一期业主委员会管理，2018年该游泳池由金科开州城一期业主委员会及被告金科物业服务集团有限公司开州分公司共同管理。本院原审认为，关于原审被告抗辩该案已过诉讼时效的意见，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，且诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，原审原告主张被告退还2013年12月至2017年12月期间多收的物业费，并未超过诉讼时效，故对被告的该项辩解意见不予采纳。关于原审原告主张被告退还多收的物业服务费953.88元，并赔偿1907.76元，共计2861.64元的诉讼请求，原审原告主张的依据是：对高层住宅按照1.2元/平方米·月收取物管费的标准本身无异议，但是该小区游泳池作为配套设施一直没有完善移交，故应当根据开县发展和改革委员会《关于开县发展和改革委员会关于开县金科开州城（一期）物业服务收费试行标准的批复》的规定，应下浮30%收费，且下浮的30%由建设单位承担，根据庭审查明，被告出示了《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》证明涉案小区金科开州城一期于2013年9月18日经过规划部门核实，符合城乡规划要求，且根据证人张某某的证言证实，该小区游泳池在交付后已经投入使用，使用过程中，因游泳池边花台开裂导致游泳池漏水，被告对游泳池进行了维修，本院认为，被告对小区配套设施进行维修和管理符合《前期物业服务合同》以及《金科开州城临时管理规约》的约定，因维修导致游泳池无法投入使用是正常现象，不能由此认定小区配套设施不完备；并且在2011年11月7日，重庆市金科骏耀房地产开发有限公司与重庆市金科物业服务集团有限公司开州区分公司签订《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告向世杰购买了重庆市开州区金科开州城的房屋，该小区系重庆市金科骏耀房地产开发有限公司开发，重庆市金科骏耀房地产开发有限公司与被告签订了《前期物业服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，该合同对重庆市开州区金科开州城全体业主具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告还在承诺书上签名同意履行、遵守《金科开州城临时管理规约》，该承诺是原告的真实意思表示，故原告应遵循诚实信用原则全面履行《金科开州城临时管理规约》及《前期物业服务合同》约定的义务，故原告应当依照《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费，《前期物业服务合同》第九条约定高层建筑按照1.2元/平方米·月收取物管费，原告向世杰按照此标准向被告交纳物管费，被告并未违反合同约定超过该标准向其多收取物管费，对于原告要求被告退还多收的物业服务费953.88元，并赔偿1907.76元，共计2861.64元的诉讼请求，本院不予支持。另外，关于原告主张被告如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督的诉讼请求，双方在《前期物业服务合同》中并没有明确约定，且在《前期物业服务合同》中约定该小区物业服务收费采取包干制，另外，原告的该项请求并不属于本案的调整范畴，故对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告向世杰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告向世杰负担。本院围绕当事人的再审请求，再审认定案件如下事实：再审查明的事实除与原审审查明的案件事实一致外，另查明被申请人金科物业收取的金科一期高层物业服务费1.2元的组成为：物业服务费0.6元每月每平方米，公告设施设备日常维护费0.3元每月每平方米，电梯费0.3元每月每平方米。被申请人金科物业并未就收取的0.3元每月每平方的公共设备设施维修养护费的收入及支出情况向业主公示。2014年1月17日，开县发改委（2014）25号文件《关于开县金科开州城（一期）物业服务收费试行标准的批复》作出后，被申请人金科物业并未向发改委申报物业服务正式收费标准。再审申请人向世杰于2018年10月29日向重庆市开州区发展和改革委员会对金科物业违规收费进行举报，在我院作出(2018)渝0154民字7722号民事判决后，开州区发改委对向世杰进行回复不予立案。本院再审认为，根据《最高人民法院》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”，被申请人金科物业按照1.2元每月每平方的高层物业服务费，并未违法《前期物业服务合同》的约定，但是否违法法律、法规、部门规章的规定是本案再审的焦点。一、被告金科物业未按照原开县发改委（2014）25号文件执行物业收费标准，是否属于违反法律、法规、部门规章的行为。二、被申请人金科物业是否应当就收取的物业费中的0.3元每月米平方米的日常维修养护费用使用情况进行公示并接受业主监督。现分析如下：针对第一个焦点，首先，国务院印发的《物业管理条例》属于行政法规，其中第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业合同中约定”。国家发展和改革委员会、建设部印发的《物业服务收费管理办法》属于部门规章，其中第6条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”。而《重庆市物业管理条例》属于地方性法规，该条例第五十六条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”从以上行政法规、部门规章和地方性法规可以看出，重庆市的物业服务收费由重庆市市人民政府的相关职能部门予以确定，有法规和规章支持。而《重庆市物价局重庆市土地房屋管理局关于印发重庆市城市物业管理服务收费办法的通知》（渝价（1999）398号）、以及《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价（2004）778号），两份文件对物业收费实行审批制，二级以上的物业由市物价局审批、二级以下由区县物价部门审批等具体物业收费办法进行了明确。2014年1月17日，开县发改委根据《重庆市物业服务收费标准审批授权委托书》（渝价房委〔2013〕022号）以及渝价（2004）778号的规定，印发了《关于开县金科开州城（一期）物业服务收费实行标准的批复》开发改价〔2014〕25号，对金科开州城（一期）物业收费项目及标准进行了明确，本院认为，开县发改委根据重庆市物价局的授权，对金科开州城（一期）物业服务收费进行审批，符合法律规定，其制定的文件内容属于地方性法规关于物业服务收费管理的进一步细化落实，且并没有超出上位法的范围。因此开发改价〔2014〕25号文件的内容属于法规、规章关于物业服务收费的规定，被申请人金科物业未按照开发改价〔2014〕25号文件的要求执行物业服务收费标准，属于《最高人民法院》第五条中关于违规收费的情形。其次，本案再审庭审中，向世杰和金科物业均确认之前收取的金科开州城一期高层住宅物业服务费是按0.90元/㎡·月，其中物业服务费0.60元/㎡·月，公共设施设备日常维护费0.30元/㎡·月，电梯费按0.30元/㎡·月的收费标准进行收取。根据开县发展改革委员会《关于开县金科开州城（一期）物业服务收费试行标准的批复》（开发改价〔2014〕25号）“一、公共服务收费项目及标准...（一）高层住宅物业服务收费标准为0.90元/㎡·月……，上述收费标准为试行标准，试行期间，因申报的设备设施条件和服务内容尚需逐步完善，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施和服务内容等完善后，你公司应及时向我委申报物业服务正式收费标准。”的内容规定，本案的前期物业管理费应当按照政府指导价0.9元/㎡·月的标准下浮30%收取，故本院支持原审原告向世杰要求原审被告退回按0.9元/㎡·月下浮30%计算的物管费的诉讼请求。至于退还的物业管理费下浮30%的计算起止日期和金额。本案中原审原告向世杰主张的请求跨越时间较长，原审被告金科物业在收到〔2014〕25号文件后，并未执行该收费标准，也一直未向发改委申报正式收费标准，因此发改委〔2014〕25号文件关于金科一期收费的批复持续生效。2015年5月1日，《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）施行，同时市物价局印发渝价（2015）68号文件，明确渝价（1999）398号、（2004）778号文件废止。但该办法2015年5月起在江北区、永川区、涪陵区、奉节县进行试点，2016年9起将试点范围扩大到主城区。2017年5月1日起《重庆市物业服务收费管理办法》在全市范围内实施，重庆市开州区发展改革和委员会与重庆市开州区国土资源和房屋管理局联合下发关于贯彻《重庆市物业服务收费管理办法》有关问题的通知（开州发改价〔2017〕17号），该文件明确开州区所有物业服务费实行一费制，不再针对某一楼盘物业收费进行审批，因此开县发改委〔2014〕25号文件应于2017年5月1日起失效，对再审申请人向世杰主张退还多收取的物业服务费的起止时间为从缴纳之日起至2017年4月30日。开州发改价〔2017〕17号实施后，从公布的开州区物业服务收费政府指导价标准中，金科开州城（一期）1.2元/㎡·月的标准未超过该文件规定的收费标准，因此从2017年5月起，原告理应按照《前期物业服务合同》约定，缴纳物业管理费。本案再审申请人向世杰的房屋建筑面积为71.62㎡，从2013年12月至2017年12月，按照1.2元/㎡·月的标准缴纳了物业管理费，因此按0.9元/㎡·月下浮30%计算至2017年4月底，被申请人金科物业多收取的物业服务费为792.8元，此笔费用被告应该返还给再审申请人向世杰。至于再审申请人要求被告按照多收费用的2倍标准给赔偿合计1907.76元的再审请求，本院认为，被申请人金科物业多收的费用，违反了法规、规章关于物业服务收费的相关规定，但并未违反合同约定的1.2元/㎡·月的标准，因此不属于擅自提高合同约定的物业收费标准的情形，再审申请人向世杰主张按照《前期物业服务合同》第十六条的约定要求被申请人金科物业给予2倍标准的赔偿，本院不予支持。被申请人金科物业抗辩再审申请人向世杰的主张已过了诉讼时效。本院再审认为，原审被告金科物业违规收取物业服务费是一个持续性的行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。且诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，现原告主张被告退还2013年12月至2017年12月期间多收的物业费，并未超过诉讼时效。本案原审认定原告主张小区配套设施和服务内容完善的证据不足，以最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定予以裁判，属于适用法律错误，本院再审予以纠正，本案应当依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定予以裁判。针对第二个焦点，被申请人金科物业是否应当就收取的物业费中的0.3元每月每平方米的日常维修养护费用使用情况进行公示并接受业主监督的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”的规定，再审申请人向世杰要求被申请人金科物业公布其收取的0.3元每平方米每月的物业费用于日常维修养护的使用情况并接受业主监督的诉讼请求，本院予以支持。被申请人金科物业以合同约定实行包干制，不予公布的抗辩理由不能成立。原审中以双方在《前期物业服务合同》中并没有明确约定，且在《前期物业服务合同》中约定该小区物业服务收费采取包干制，原审原告的该项请求并不属于本案的调整范畴为由驳回了原审原告的诉讼请求，属于适用法律错误，本院再审中予以纠正。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院(2018)渝0154民初7722号民事判决；二、被申请人金科物业服务集团有限公司开州分公司自本判决生效之日起十日内返还再审申请人向世杰多收取的物业服务费792.8元。三、被申请人金科物业服务集团有限公司开州分公司应当自本判决生效之日起十日内就收取的金科开州城一期高层住宅物业服务费中的0.30元/㎡·月用于公共设施设备日常维修养护的使用情况进行公示，并接受业主监督。四、驳回再审申请人向世杰的其他再审请求。案件原审受理费25元，再审受理费50元，由被申请人金科物业服务集团有限公司开州分公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  马 鹏审 判 员  杜连成人民陪审员  李中品二〇一九年十二月三十日书 记 员  丁晓莉