重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初20281号 原告：石林，女，汉族，1983年4月20日出生，住重庆市渝中区。 被告：重庆中关村实业发展有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道尚品路2号天江鼎城雅园1幢-1-1，统一社会信用代码：91500112203183169X。 法定代表人：冯正萍，董事长。 委托诉讼代理人：陈辉，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周弈，重庆百君律师事务所实习律师。 原告石林与被告重庆中关村实业发展有限责任公司（以下简称中关村公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员刘福惠、王悟萌组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2019年11月28日再次公开开庭进行了审理。原告石林，被告中关村公司的委托诉讼代理人陈辉、周弈到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告石林的诉讼请求为：1、请求判令被告履行《重庆中关村实业发展有限责任公司关于公园﹒置尚（1881）整改及交房事宜的承诺》第二条第3点内容，公园﹒置尚（1881）整改未完成验收且未征求业主代表同意前保证物业公司按照2.8元/平方米向公园﹒置尚（1881）业主收取物管费。2、被告补偿原告2016年8月1日至2018年8月31日期间向重庆康驰物业管理有限公司缴纳的物管费差额1869.7元，计算标准为：（3.5-2.8）×106.84×25=1869.7元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告2013年8月24日购买位于渝北区房屋，建筑面积为106.84㎡，系住宅，并与被告签订了《房屋买卖合同》。在双方约定日期交房之时，小区环境等各方面均达不到交房标准，全体购房业主和被告之间产生矛盾。2015年4月15日，在渝北区政府职能部门的主持调解下，业主与原被告达成一致意见，被告中关村向原告作出书面整改承诺，业主先行办理接房手续，重庆中关村同步整改，被告作出了《重庆中关村实业发展有限责任公司关于公园·置尚（1881）整改及交房事宜的承诺》，原告接收了房屋。该承诺中关于物业费如下：1、第二条第3点物业管理费的问题：第一年免收期物管费按2.8元/平方米，第二年开始征求业主代表同意后恢复3.5元/平方米；若未取得业主代表同意，物业公司不愿继续提供服务，物业公司有权选择退出，不再提供物业服务。2、第二条第8点“该承诺对全体业主有效”；3、第二条第6点“整个小区结束时间暂定为2015年7月31日，逾期开发商承担合同违约责任”。该承诺有被告盖章以及开发商代表签字和参与谈判的购房业主代表签字捺印。《房屋买卖合同》约定物管费标准为3.5元·月/㎡，重庆康驰物业管理有限公司按此标准向原告实际收取了2016年8月1日至2018年8月31日期间的物管费共计9347.5元。截止目前，被告并未按期按质完成整改，也未组织业主代表进行验收，也未兑现承诺书中关于物管费收取标准的承诺事项。原告遂起诉。 中关村公司辩称，根据合同相对性，被告无权保证物业公司按2.8元/月征收物业费，关于物业费收取标准，已有（2019）渝0112民初10992号生效判决书确认，原告应当按照3.5元·月/㎡向重庆康驰物业管理有限公司支付物管费，被告作为物业服务关系的第三方，无权保证物业公司的收费标准；承诺书效力属于效力待定，未取得三分之二业主授权的代表直接与被告协商整改和承诺内容，也未取得全体业主或者授权代表认可才行，及时认可签字的业主代表有权代理，开发商减免物业费是针对2015年6月30日前接房的业主，原告实际接房日期为2015年11月24日，不符合物业费优惠条件。根据《承诺书》第二条第3款约定可知，被告从未对第一年之后物业费减免作出承诺，且多年来，业主均按3.5元·月/㎡缴纳物管费，业主明知承诺书存在情况下以其实际认可了开发商的整改成果以及物业费收取标准，被告不存在违约行为。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆中关村实业发展有限责任公司关于公园·置尚（1881）整改及交房实业的承诺》、前期物业服务合同备案证明存根、公园·置尚（1881）物业服务合同、重庆市渝北区人民法院民事判决书（2019）渝0112民初10092号、重庆康驰物业管理有限公司2019.7收款单据等证据本院予以采信。 经本院审理查明：2013年8月24日，中关村公司作为甲方（卖方）与石林作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定“第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市渝北区。（四）本商品房建筑面积为：107.23平方米。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2015年3月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第二十一条甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。 2014年7月7日，公园·置尚《前期物业服务合同》在重庆市渝北区住房和城乡建设委员会备案，物业服务企业为重庆润一江物业管理有限公司，建设单位为重庆中关村实业发展有限责任公司。 2014年7月2日，中关村公司作为甲方与重庆润一江物业管理有限公司作为乙方签订了《公园·置尚（1881）物业服务合同》，约定：“第六条本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），双方约定物业服务费用的标准如下（按建筑面积计算）：住宅：3.5元·月/平米（含电梯费），公摊水电费据实收取。第九条甲方的权利义务（二）、甲方应履行的义务：1、在销售物业之前，制定《临时管理规约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《临时管理规约》。2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；第十八条本合同期限为叁年，自2014年6月30日起至2017年6月29日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第十九条本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第二十九条本合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。第三十条甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。” 2015年4月15日，中关村公司作出《关于公园·置尚（1881）整改及交房事宜的承诺》，内容为：2015年4月15日，在渝北区政府及相关部门的组织下，公园·置尚（1881）业主代表（业主推荐代表共10人）、重庆中关村实业发展有限责任公司就公园·置尚（1881）业主诉求问题进行了充分沟通，协商达成如下承诺：二、关于其他承诺2、在2015年6月30日前接房的业主，开发商将减免12个月物管费，减免期从整改完成之日起计算；在2015年6月30日后接房的业主，将不能享受以上物管费的优惠条件。3、物业管理费的问题：第一年免收期物管费按2.8元/平方米，第二年开始征求业主代表同意后恢复3.5元/平方米；若未取得业主代表同意，物业公司不愿继续提供服务，物业公司有权选择退出，不再提供物业服务。6、整个小区整改结束时间暂定为：2015年7月31日，逾期开发商承担合同违约责任。7、开发商在规定整改期内，业主代表代表全体业主承诺不再进行集体维权活动。8、该承诺对全体业主有效。该承诺书尾部有业主代表签字、开发商代表签字以及中关村公司盖章。 2015年11月24日，石林签署重庆润一江物业管理有限公司确认书，并领取了重庆市新建商品房屋质量保证书、使用说明书、前期物业服务合同及管理规约等，完成了接房手续。 被告为履行承诺进行整改与成都盼盼门业有限公司签订了《入户门采购及安装工程合同》、《润一江·公园置尚（1881）车库部分开裂梁结构检测、鉴定合同》、通道增加扶梯、通道大门更换铁艺装饰门、更换入户门等。石林称中关村公司确实作了整改，但整改未完成，也没有组织业主验收。 2019年4月23日，我院受理了原告重庆康驰物业管理有限公司起诉被告石林物业服务合同纠纷一案，并于2019年6月24日判决石林支付原告重庆康驰物业管理有限公司2016年8月1日至2018年8月31日期间的物业服务费9347.5元。该案已生效。物业服务费的判决标准为3.5元/平方米.月。石林并于2019年7月1日向原告重庆康驰物业管理有限公司缴纳了物业费用9347.5元。 原告石林认为被告整改未经过业主组织验收，物业费应按照每月2.8元/月·平方米来收取，虽然部分业主代表按照3.5元/月·平方米缴纳了物业费，但是是起诉后缴纳。因为小区至今未成立业委会，现在物业服务是前期物业服务，是开发商签订的，为证实自己的主张，另向我院举示如下证据： 1、公园·置尚（1881）业主代表督促重庆中关村实业发展有限公司履行《承诺》内容的函。拟证明被告并未按照承诺书对整改内容进行整改以及业主未验收的事实。该函件落款时间为2015年7月5日，但原告称落款时间有笔误，实际时间为2016年7月5日，并有业主代表签字，并呈报承建主管领导、渝北区维稳办、渝北区建委、龙塔街道办事处。 2、图纸。证明业主代表与开发商签字，是对承诺的补充。 被告经庭审质证认为，对证据1真实性不认可，认为公司没有收到函件，函件发出日期为2015年7月5日，实际整改完成为2015年7月30日，不存在函件所述内容；证据2真实性不予认可。 本院认为，证据1从常理上分析，应该是在2016年7月5日，且有函件承包单位，故本院对其真实性予以认可；证据2因有相关人员签字，且内容与小区整改内容有关，本院对其真实性予以认可。 被告中关村认为开发商从未承诺第二年开始物业费一定按2.8元/月·平方米来收取，如果业主代表不同意恢复3.5元/月·平方米，那么责任是由物业公司选择是否提供服务，与开发商物管，作为物业服务相对主体，应由业主与物业公司进行协商，或业主自行更换物业公司。实际操作上我们要求业主恢复3.5元/月·平方米进行签字，但是业主不同意，故没有形成书面征求同意文件，现在小区超三分之二业主在明知有此承诺书的情况下仍按3.5元/月·平方米缴纳，视为同意物业公司继续提供服务。证实自己的主张，另向我院举示如下证据： 1、杨燕、陈虹伊、肖琴、钟绍敏、戚华权、汪学亮、罗小君、张伊侬、杨婷等9位业主代表缴纳物业费的凭证。拟证明业主代表一直按3.5元/月·平米的标准缴纳物业费。 原告经庭审质证认为对上述证据真实性不予认可，因杨燕2017年4月10日收款收据载明：收款时间为2019年5月1日至2019年4月30日，备注：该物业预存费享受服务时间为：2017年4月1日至2019年10月30日止，共计多享受6个月的服务。陈虹伊2016年6月30日收款收据载明：收款时间为2016年8月1日至2017年7月31日，备注：预缴一年（2016.8.1-2017.7.31）送三个月（2017.8.1-2017.10.31）。石林提出，这是中关村公司以实际行为表明其是按2.8元/平方米的标准进行收费。且只对业主代表进行优惠，对其他业主隐瞒优惠。加上中关村公司只举示了一段时间的物业费缴纳，没有连续的的时间段，不代表业主对3.5元/平方米的认可和支持。 石林另举示了业主代表自书的情况说明。业主代表分别陈述的按照3.5元/平方米缴纳物管费的理由。钟绍敏为：物管催收，另外担心不缴费小区物业停止服务影响正常生活，不代表本人认可3.5元/平方米的收费标准，期间已有停交物管费的情况。汪学亮为：接房时强交了接房前的，不然不会同意3.5元/平方米的标准，之后未交过。肖琴为：被开发商物业公司起诉，庭外调解后缴纳。戚华权为：房屋已出租，由租赁户交纳。陈泽权未填写原因。伍小明为：被物业起诉经庭外调解后交过一次，之后再没有交过。王柏林为：卖房，买房要求必须完善相关费用。周建川为：接房时强交了接房前的，不然不交房。之后再未交过。 中关村公司对上述证据的真实性不认可，情况说明属于证人证言，证人应当出庭质证接受对方当事人的质询。且该证据形成时间是在诉讼后，物业费的多少关系到业主的切身利益，若按2.8元/平方米缴纳，会有更多业主愿意出具情况说明，故对真实性和证明力均不予认可。且该证据印证了业主已按3.5元/平方米缴纳物业费的事实。王柏林已不是业主。物业公司收取物业费对业主赠送是普遍现象，与本案无关。 本院认为，中关村举示的收款单据有重庆康驰物业管理有限公司及银行盖章，本院对其真实性予以认可。而石林举示的证据因属于证人证言，证人未出庭作证接受质询，故对证据不予采信。 本院认为，中关村公司与公园·置尚业主于2015年4月15日达成的《关于公园·置尚（1881）整改及交房事宜的承诺》是双方真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 该份承诺书系中关村公司与公园·置尚全体业主达成的协议，故对中关村公司和公园·置尚全体业主均具有约束力。根据合同相对性原则，该份承诺书并不能直接约束重庆康驰物业管理有限公司。 承诺书第二条第3款约定：“第一年免收期物管费按2.8元/平方米第二年开始征求业主代表同意后恢复3.5元/平方米；若未取得业主代表同意，物业公司不愿继续提供服务，物业公司有权选择退出，不再提供物业服务”，对于该条的理解，从文字上只能认定第二年即从2016年8月1日起恢复3.5元/平方米的标准。若未取得业主代表人的同意，则物业公司可选择退出。但对业主代表不同意恢复3.5元/平方米、物业公司也不选择退出的情况下如何处理并未作出明确约定。但也不能据此推断出双方的真实表示即为石林提出的保持2.8元/平方米的标准不变的事实。加之，本案查明的事实上来看，大部分业主代表均按3.5元/平方米的标准缴纳过物业费，只是缴纳的理由不同。且石林的第一项诉讼请求不具有可执行力。故对石林的诉讼请求本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告石林的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告石林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  刘福惠 人民陪审员  王悟萌 二〇一九年十二月三日 法官 助理  郭蒙政 书 记 员  唐春燕