四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14101号 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，1982年10月27日出生，系该公司员工。 委托诉讼代理人：龙丹，女，1991年1月6日出生，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：成潇，男，1994年9月15日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：成玉林，男，1967年2月10日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：苟华蓉，女，1973年12月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）因与被上诉人成潇、成玉林、苟华蓉商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德世纪公司上诉请求：撤销原审判决第二项，并依法改判驳回成潇、成玉林、苟华蓉关于逾期取得楼栋权属证明违约金的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，案涉合同并未约定取得楼栋权属登记的时间及违约责任，一审法院依据《合同法》第61条作出不客观认定属于适用法律错误。 成潇、成玉林、苟华蓉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判，驳回上诉请求。 成潇、成玉林、苟华蓉向一审法院起诉请求：1.中德世纪公司按成潇、成玉林、苟华蓉已付房款的5%向成潇、成玉林、苟华蓉支付逾期交房的违约金44809元；2.中德世纪公司向成潇、成玉林、苟华蓉支付自2018年1月21日起至中德世纪公司世纪取得该商品房所在楼栋的权属证明之日（2018年8月14日）期间的逾期办证违约金18372元；3.本案诉讼费、保全费由中德世纪公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月4日，苟华蓉、成玉林、成潇与中德世纪公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、苟华蓉、成玉林、成潇购买中德世纪公司开发的位于成都高新区房屋，套内建筑面积81.83㎡，按照套内面积计算房屋单价每平方米11023.10元，总价902020元，中德世纪公司交付房屋时应向苟华蓉、成玉林、成潇公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2、交付条件：中德世纪公司应当在2016年5月30日前向苟华蓉、成玉林、成潇交付该商品房，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书，同时中德世纪公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。3、逾期交房责任：中德世纪公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给苟华蓉、成玉林、成潇的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，苟华蓉、成玉林、成潇有权解除合同。苟华蓉、成玉林、成潇要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德世纪公司按日计算向苟华蓉、成玉林、成潇支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向苟华蓉、成玉林、成潇支付违约金，中德世纪公司承担逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过苟华蓉、成玉林、成潇已付房价款的5%。4、房屋所有权转移登记：苟华蓉、成玉林、成潇与中德世纪公司双方同意自该商品房达到合同约定交付使用之日（2016年5月30日）起600日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。因中德世纪公司原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，苟华蓉、成玉林、成潇不退房，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向苟华蓉、成玉林、成潇支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，双方经过面积差异结算之后，苟华蓉、成玉林、成潇支付了全部房款896178元，中德世纪公司全额出具了发票。2017年5月28日，中德世纪公司向苟华蓉、成玉林、成潇交付房屋。 2018年5月18日，成都市规划管理局审核通过了中德英伦联邦B区16号、17号、18号、23号、24号楼的规划核实申请，审核意见为项目建设符合规划要求，核实合格。苟华蓉、成玉林、成潇及中德世纪公司均确认该时间为中德世纪公司取得建设工程 竣工验收合格证明的时间。2018年6月3日，案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2018年8月14日，中德世纪公司取得案涉楼栋房屋不动产登记房屋所有权首次登记记录单，苟华蓉、成玉林、成潇及中德世纪公司均确认该时间即为商品房买卖合同中约定的楼栋权属证明的取得时间。 一审另查明，中德世纪公司开发的中德·英伦联邦B区房屋原设计楼栋号与现在楼栋号发生了变更，根据成都市公安局高新技术产业开发区分局中和派出所出具的《地址、门牌号证明》，苟华蓉、成玉林、成潇所购房屋原设计楼栋号为24号，现楼栋号为12栋。 一审再查明，2018年4月18日，苟华蓉、成玉林、成潇通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向本院递交民事起诉状等诉讼资料，其当日提交的民事起诉状中的诉讼请求已向中德世纪公司主张逾期交房违约金。 一审法院认为，苟华蓉、成玉林、成潇与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：一、苟华蓉、成玉林、成潇要求中德世纪公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效。一审法院认为，合同约定的交房时间为2016年5月30日前，苟华蓉、成玉林、成潇应当自2016年5月31日起知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，苟华蓉、成玉林、成潇要求中德世纪公司支付逾期交房违约金的请求权在适用二年诉讼时效的情况下，应至2018年5月31日届满。但2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，其第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。一审法院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之后，苟华蓉、成玉林、成潇向人民法院请求中德世纪公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，应当适用三年诉讼时效期间的规定，则苟华蓉、成玉林、成潇向人民法院请求中德世纪公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效，应至2019年5月31日届满。本案中，苟华蓉、成玉林、成潇于2018年4月18日通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向本院递交民事起诉状，明确向中德世纪公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利并未超过诉讼时效期间，故对中德世纪公司的答辩主张，一审法院不予采信。 二、逾期交房违约金的具体计算标准及金额。一审法院认为，按照约定，中德世纪公司应当在2016年5月30日前向苟华蓉、成玉林、成潇交付房屋，同时中德世纪公司交付房屋时还须取得建设工程竣工验收合格证明、商品房面积实测报告书。本案中，虽然中德世纪公司于2017年5月28日向苟华蓉、成玉林、成潇交付房屋，但案涉房屋此时并未取得建设工程竣工验收合格证明、商品房面积实测报告书，中德世纪公司交付的房屋不符合合同约定的交房条件，中德世纪公司履行交房义务不符合合同约定，故不应将该日认定为中德世纪公司交房之日，而应以案涉房屋满足合同约定的交房条件之日作为中德世纪公司实际交房之日。本案中，中德世纪公司在2018年6月3日才取得房屋实测面积报告，此时中德世纪公司交付的房屋才全部满足合同约定的交房条件，故中德世纪公司实际交房之日为2018年6月3日。合同约定，中德世纪公司逾期交房超过60日，苟华蓉、成玉林、成潇要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德世纪公司按日计算向苟华蓉、成玉林、成潇支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向苟华蓉、成玉林、成潇支付违约金，中德世纪公司承担逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过苟华蓉、成玉林、成潇已付房价款的5%。按照此约定，如中德世纪公司逾期交房超过167天（0.05÷0.0003＝166.6），则中德世纪公司应承担的赔偿责任即已达到合同约定的赔偿额的上限。本案中，中德世纪公司逾期交房时间远远超过167天，苟华蓉、成玉林、成潇以合同约定的违约赔偿金上限即已付房款的5%作为逾期交房违约金的计算标准，并据此主张逾期交房违约金44809元（896178元×0.05=44808.9元）于法有据，一审法院予以支持。 三、逾期取得楼栋权属证明的违约金的计算标准及金额。本院认为，合同约定因中德世纪公司原因，苟华蓉、成玉林、成潇未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，苟华蓉、成玉林、成潇不退房，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向苟华蓉、成玉林、成潇支付已付房款万分之一的违约金。一审法院认为，合同虽约定中德世纪公司逾期取得房屋所在楼栋权属证明的违约责任，但未约定中德世纪公司取得房屋所在楼栋权属证明的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案应首先确定中德世纪公司应该取得房屋所在楼栋权属证明的时间。一审法院认为，根据合同中“买卖双方同意自该商品房按合同约定交付使用之日起600日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记……”、“中德世纪公司原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，中德世纪公司按日向买受人支付违约金……”的约定，中德世纪公司应在交付使用之日起600日内与买受人共同申请办理房屋所有权登记，那么其在与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记前，应当已经取得初始产权登记即楼栋权属证明。据此，一审法院认定中德世纪公司最迟应当在商品房达到合同约定的交付条件之日（2016年5月30日）起的600日（2018年1月20日）内取得楼栋权属证明。本案中，中德世纪公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年8月14日，逾期206天，其应承担的违约金为18461.27元（896178元×0.0001×206天=18461.27元）。苟华蓉、成玉林、成潇主张逾期取得楼栋权属证明违约金18372元不超过一审法院认定的中德世纪公司应承担的违约金，本院予以支持。对于中德世纪公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的答辩意见，一审法院认为，中德世纪公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，故对于其该项答辩意见不予采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中德世纪公司于判决生效之日起十日内向苟华蓉、成玉林、成潇支付逾期交房违约金44809元；二、中德世纪公司于判决生效之日起十日内向苟华蓉、成玉林、成潇支付逾期取得楼栋权属证明违约金18372元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取690元，由中德世纪公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。根据上诉人中德世纪公司的上诉请求和被上诉人成潇、成玉林、苟华蓉的答辩意见，本案二审争议焦点为：中德世纪公司是否存违反合同约定应当支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金的情形。本院认为，成潇、成玉林、苟华蓉明确其诉讼请求为：中德世纪公司向成潇、成玉林、苟华蓉支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金。而在双方签订的合同中，未约定中德世纪公司应在何时之前办理完毕案涉商品房所在楼栋权属证明，故成潇、成玉林、苟华蓉主张中德世纪公司存在逾期办理商品房所载楼栋权属证明的违约行为缺乏合同依据。因此，本院对成潇、成玉林、苟华蓉要求中德世纪公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金的诉讼请求不予支持，一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。 综上所述，中德世纪公司的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审法院适用法律存在不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5544号民事判决第一项，即“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向苟华蓉、成玉林、成潇支付逾期交房违约金44809元”； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5544号民事判决第二项，即“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向苟华蓉、成玉林、成潇支付逾期取得楼栋权属证明违约金18372元”； 三、驳回苟华蓉、成玉林、成潇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取690元,由四川中德世纪置业有限公司负担490元，由成潇、成玉林、苟华蓉负担200元；二审案件受理费259元，由成潇、成玉林、苟华蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 赵 锋 审判员 龚 耘 二〇一九年十二月二十四日 书记员 王朝阳