上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初10184号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：由杨，董事长。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海凝仁网络科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：朱宗和。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司与被告上海凝仁网络科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海漕河泾开发区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年10月1日至2016年12月31日的物业服务费18,869.76元；2、判令被告支付原告2016年8月至2016年12月的电费28,825.08元；3、判令被告支付原告2016年8月的维修费25元；4、判令被告支付原告违约金(自2016年9月18日至2018年12月15日为111,248.90元；以47,719.84元为基数，按每日0.3%标准，从2018年12月16日起计算至实际付清之日止)。事实与理由：被告为上海市徐汇区虹漕路XXX号XXX、XXX号楼XXX层XXX、XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的承租人，原告为物业服务企业。2016年12月9日，原、被告签订《物业使用管理协议》，约定：原告为被告提供物业管理服务，期限自2016年7月20日至2018年6月30日；每月服务费6289.92元，按季结算，被告应于每季度第一个月付清当季物业服务费，每月17日前付清上月水电及其他费用；电费由被告自行负担，由原告代收代缴电费，按电表每月实际消耗电量计算；被告逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，逾期一日按应付金额的0.3%标准支付违约金。被告自2017年10月开始拖欠2017年第四季度物业服务费，另拖欠2016年8月至12月的电费及维修费未支付。原告多次发函催收，被告确认欠付事实，但一直未支付上述款项，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。上海凝仁网络科技有限公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院认定事实如下：2016年12月9日，原、被告签订《物业使用管理协议》，约定：原告为被告承租使用的涉讼房屋(建筑面积786.24平方米)提供物业管理服务；服务期限自2016年7月20日起至2018年6月30日止；物业服务费为每月每平方米8元，每月6289.92元；物业服务费按季支付，被告应于每季度第一个月付清当季物业服务费；水费、电费、商务服务费等其他费用按月、按实结算，于每月17日前付清上月费用；被告委托原告对房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他服务，由原被告另行签订协议；被告逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%承担违约金。2016年10月起，被告未能按约支付物业服务费。被告同时拖欠2016年8月至10月期间的电费22741.51元以及2016年8月的维修费25元未付。2016年11月2日，原告向被告送达《第二次催款函》，催讨2016年8月的电费10676.63元、2016年9月的电费6734.39元、2016年8月的维修费25元以及2016年10月至12月的物业服务费18869.76元。该函的业主确认签收处有“奚文晴”签字。2016年11月29日，原告通过挂号信向被告寄送一份《律师函》，要求被告支付2016年8月1日至2016年10月31日期间的物业服务费18869.76元、2016年8月至10月期间电费22741.51元、2016年8月的维修费25元。但此后被告一直未支付上述费用，原告遂诉至本院。审理中，原告出示一份由被告与案外人上海新兴技术开发区联合发展有限公司于2016年6月27日签订的《房屋租赁合同》，合同载明：被告向案外人上海新兴技术开发区联合发展有限公司承租使用涉讼房屋，租赁期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止；被告应在房屋交接前，与涉讼房屋所在小区的物业管理公司签署物业管理合同，并按规定支付物业管理费。原告称，被告于2016年12月下旬擅自搬离了涉讼房屋。原告提供2016年10月至12月物业服务费、2016年8月至11月电费、2016年8月维修费的《缴款通知书》，证明被告应付相关欠费的金额。同时，原告表示，2016年12月的电费2854.72元没有相关证据，但仍坚持主张。对于违约金的计算方式和标准，原告明确：第4项诉讼请求的违约金包括物业服务费、电费和维修费的逾期付款违约金，物业费违约金的起算日期为2016年11月1日，电费和维修费的违约金的起算日期为欠付次月的18日。合同约定被告逾期支付物业服务费及其他费用的违约金的计算标准为每日0.3%，但该标准比较高，现原告自愿将违约金标准调整为按每日万分之五计算。原告确认，被告曾支付过物业费押金18,869.79元，同意返还被告，可在执行过程中用以抵扣被告的应付款项，希望法院在本案中一并处理。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的物业使用管理协议、房屋租赁合同、催款通知书、电费发票等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的《物业使用管理协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。被告在租赁使用涉讼房屋期间，未能按约支付物业服务费及其他相关费用，且在自行搬离涉讼房屋后仍未予支付，其行为已构成违约，应按约承担相应的违约责任。原告要求被告支持物业服务费、电费、维修费及相应违约金的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。但原告主张的电费中，12月份电费2,854.72元缺乏证据予以证明，故该笔费用及其违约金的相关诉讼请求，本院不予支持。关于物业费押金，原告表示同意返还，可在执行过程中用以抵扣被告应付款项。原告对于物业费押金的主张并无不当，为避免当事人讼累，本院对此在本案中一并予以处理。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海凝仁网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2016年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费18,869.76元；二、上海凝仁网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司逾期支付上述物业服务费的违约金(以18,869.76元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年11月1日起计算至实际清偿之日止)；三、上海凝仁网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2016年8月至2016年11月期间的电费25,970.36元；四、上海凝仁网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司逾期支付上述电费的违约金(以10,676.63元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年9月18日起计算至实际清偿之日止；以6,734.39元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年10月18日起计算至实际清偿之日止；以5,330.49元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年11月18日起计算至实际清偿之日止；以3,228.85元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年12月18日起计算至实际清偿之日止)；五、上海凝仁网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2016年8月份的维修费25元；六、上海凝仁网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司逾期支付上述维修费的违约金(以25元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年9月18日起计算至实际清偿之日止)；七、上海漕河泾开发区物业管理有限公司于上海凝仁网络科技有限公司履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内返还上海凝仁网络科技有限公司押金18,869.79元；八、驳回上海漕河泾开发区物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,479元，由原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司负担62.50元，由被告上海凝仁网络科技有限公司负担3416.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊人民陪审员  潘雪雅人民陪审员  毛静芳二〇一九年十二月五日书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。