上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初16107号原告：上海泽冠口腔门诊有限公司，住所地上海市。法定代表人：唐成柏，总经理。委托诉讼代理人：李婧，上海治学律师事务所律师。委托诉讼代理人：张孝伟，上海治学律师事务所律师。被告：上海金邻投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：苪勇峰，执行董事。委托诉讼代理人：张建良，浙江圣文律师事务所律师。委托诉讼代理人：计敏俊，浙江圣文律师事务所律师。原告上海泽冠口腔门诊有限公司(以下简称泽冠公司)与被告上海金邻投资管理有限公司(以下简称金邻公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告泽冠公司的委托诉讼代理人张孝伟，被告金邻公司的委托诉讼代理人张建良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泽冠公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担原告的各项损失48.554万元；2、判令被告返还原告的一次性装修和建设设备补偿费30万元；3、判令被告退还房屋租金123,600元；4、判令被告支付原告违约金82,400元。事实和理由：2013年9月15日，原、被告签署《临时沿街商业用房租赁合同》，约定原告租赁上海市杨浦区国定东路XXX号房屋(以下简称系争房屋)作为口腔门诊部使用，期限为2013年9月15日至2016年12月31日，租金为每年494,400元，同时支付了保证金82,400元。2016年3月30日，原告承租的房屋被有关部门强拆，造成原告重大损失。被告对此负有重大责任，理应承担原告诉请的损失赔偿责任，具体如下：1、被告在2015年11月17日已经接到上级部门通知，涉案的租赁房屋必须拆除，但被告不及时书面通知原告，致使原告在2016年3月15日才知道涉案房屋要于2016年3月30日前必须拆除。由于被告在明知涉案物业必须拆除的时候，没有履行业主的及时告知原告义务，原告以为可按照合同约定的租赁期限正常营业，所以于2015年11月17日之后又增加投入了装修费4.5万元、门诊部员工宿舍房屋租赁费及押金合计6.55万元、门诊部广告支付合计37.504万元，上述损失合计48.554万元。2、原、被告签署租赁合同中的一份《补充条款》约定，原告支付被告装修和设施设备补偿款30万元，由于原告与被告约定的租赁期限为39个月，原告以为可以正常门诊39个月，所以就在被告的要求下支付了装修和设施设备补偿费30万元，故该笔费用理应退还给原告。3、原告依据租赁合同约定于2016年1月15日向被告支付了房屋租赁费123,600元和物业管理费5,400元，缴纳的租期至2016年4月15日，被告应退还该期的租赁费123,600元。4、依据租赁合同的约定，被告未能完全履行合同的租赁期限之约定，理应支付原告2个月租金标准金额82,400元作为违约金。被告金邻公司辩称，不同意原告诉请。其全部诉请均超过了诉讼时效，系争房屋在2016年3月30日拆除，双方的租赁合同也在2016年3月30日终止，原告起诉之日已经超过3年，即使其主张符合事实依据也不应当得到法院的支持。根据租赁合同的约定，因为不可抗力，或市政动迁，或规划需要等情形导致合同不能履行的，原告应当无条件搬离系争房屋，双方互不承担责任，该约定对双方均有约束力。被告方接到案外人上海拖拉机内燃机有限公司(以下简称拖内公司)的解除合同通知时间是2016年2月29日，到房屋拆除仅一个月的时间，在此期间，我方要与拖内公司协调，又要与承租户沟通，还要配合政府部门进行拆除工作，为了减少承租人的损失，被告做了大量工作。该房屋在双方的租赁合同上明确载明了性质，是临时沿街商业用房，合同的名称就叫临时沿街商业用房租用合同，明确写明了使用期限已经到期，我方是告知了承租人的，原告各项诉请均没有事实依据和法律依据。本院经审理认定事实如下：2013年9月15日，金邻公司(出租方、甲方)与泽冠公司(承租方、乙方)签订一份《临时沿街商业用房租赁合同》，约定：甲方系通过投资形式依法取得国定东路原211号-217号区内拖内公司临时沿街用房(新门牌号为国定东路XXX-XXX号)的经营权，并作为特别授权人有权以自己的名义对外签订合同，乙方因拓展业务需要，自愿租赁甲方经营的临时用房。第一条，上海市杨浦区国定东路XXX-XXX号系临时沿街商业用房，建设单位于2006年10月24日经规划管理部门核准后，取得《上海临时建设工程规划许可证》，目前，使用期已满。第二条，上海市杨浦区人民政府五角场街道办事处经多方协调后，同意上述临时沿街商业用房在规划期限届满后在杨浦区政府没有规划实施改造上海拖拉机内燃机公司的前提下已入驻企业保留使用至2016年12月31日。第三条，甲方作为建设单位特别授权人与乙方建立租赁关系，将国定东路XXX号面积约505平方米临时沿街商业用房出租给乙方。第四条，乙方承租国定东路XXX号临时沿街商业用房作为经营口腔门诊项目使用，甲方配合乙方办理行业所需相关证照。第五条，该房屋租赁期限自2013年9月15日起至2016年12月31日止，租金自2013年10月15日开始起算。第六条，该房屋年租金为494,400元，采用先付后用的原则按季度支付，即每季度123,600元，乙方应在每期的末月最后5个工作日内，将下期的租金全额支付给甲方。第七条，该房屋租赁保证金为82,400元，乙方应于本合同签约当日向甲方足额支付租赁保证金。第八条，该房屋物业管理费为每季度5,400元，与租金同步支付。第九条，甲乙双方签订本合同时，该房屋已交付乙方使用。该房屋交接后所发生的水、电、燃气、通讯、设备及物业管理费由乙方自行办理有关手续并承担费用。第十条，乙方对房屋进行装修及店招、广告牌安装前，应将装修工期、图纸、室内设计效果图、店招效果图、广告效果图等必需的文件报送甲方，经认可后方可进行装修及安装，若需要报送有关部门审批的，由乙方办理相关审批手续，甲方提供配合，有关办理审批的费用由乙方自行承担。……第十二条，本合同终止后，乙方应按约将承租房屋返还给甲方，乙方结清其所有应支付的各项费用并办妥工商、税务、注册地变更或注销手续后，甲方在30日内将乙方支付的保证金无息退还给乙方。……第十四条，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满日起十日内搬走物品，返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按房屋日租金(年租金/365天)的两倍向甲方支付房屋占用使用费，逾期超过七天的，甲方有权单方面开启门锁，收回房屋，如发生物品遗失，由乙方负责。合同期满后不再续租的，乙方投资的入地、入墙部分的装修、装饰等属固定的不能移动的财产部分，均无偿归甲方所有，乙方财产中可移动的设施、设备部分，均可移走。……第十六条，因不可抗力或市政动迁及杨浦区政府规划实施改造，上海拖拉机内燃机公司规划需要等原因造成本合同无法履行时，乙方应无条件撤出该房屋，如有补偿款，应将属于乙方的补偿款转付给乙方，乙方收到甲方通知后三十日内交还该房屋，除乙方多余的租金退还给乙方外，双方均不承担违约赔偿责任。合同并就违约责任及争议管辖等事项进行了约定。同日，金邻公司(甲方)与泽冠公司(乙方)签订一份《补充条款》，载明：经甲乙双方友好协商，乙方承诺，乙方在与甲方签订房屋租赁合同(见主合同)后，在支付房租、保证金的同时，向甲方一次性支付装修和设施设备补偿费30万元整。另查，2007年1月1日，案外人拖内公司(甲方)与金邻公司(乙方)签订一份《场地租赁合同书》，约定：甲方提供位于国定东路东侧、翔殷路以南地块1689平方米，由乙方投资建造和经营临时商业用房；租赁期限为10年，即自2007年1月1日至2017年1月1日止，根据杨浦区规划局临时用房期限的有关规定，申请延期的相关手续由乙方负责办理。使用及返还条款约定：租赁期内，甲方同意乙方在该场地上新建房产，且在协议期内经营使用权归乙方，协议期满后，该商业用房的不动产归甲方所有，在同等条件下，甲方优先考虑乙方续租，若乙方不再续租，地块上尚有租约未到期的房产，乙方应该无条件将该承租户转移给甲方，办理租赁协议转签手续，租金直接缴纳给甲方，经甲方认可，即视为乙方已将该房产返还给甲方。协议解除条款约定：遇下列情形之一，任何一方均可解除本协议，且互不追究违约责任：1、该地块所占用的土地因社会公共利益或市政建设而被政府征用或列入拆迁范围；2、因不可抗力，该合同无法履行；3、甲方上级集团整体规划，致使上海拖拉机内燃机公司从该地块整体搬迁。2008年10月16日，一份加盖有上海市杨浦区人民政府五角场街道办事处公章的《五角场街道关于国定东路金储广场的临时商业用房办理工商登记的协调会会议纪要》上载明：2008年10月14日，五角场街道办事处牵头在五角场街道三楼会议室召开国定东路金储广场的临时商业用房办理工商登记的协调会，参加会议的有杨浦区工商局企业注册科、五角场工商所、杨浦区规划局景观建筑管理科、五角场街道经济科、上海金储企业投资管理有限公司，会议就国定东路金储广场的临时商业用房办理工商登记事宜进行了讨论和研究，形成共识如下：一、国定东路金储广场餐饮娱乐住宿休闲一条街是区政府很重视的并经区规划委员会批准的一个商业项目，2007年马杰富副区长等领导参加了该广场正式开业的典礼，目前，该广场作为五角场市级商业中心的组成部分形成了鲜明的特色，且经营情况良好；二、该广场商业用房中有5019平方米为临时建筑，地址为国定东路XXX号-XXX号，这部分商业用房是根据杨浦区规划局2006年10月24日颁发的《上海市临时建设工程规划许可证》【沪杨建临(2006)XXXXXXXXV00112】而建造，期限为二年。目前，这部分商业用房的土地使用单位即上海拖拉机内燃机公司无新的规划，也无意收回这块土地，故会议同意这部分商业用房可按协议继续保留使用至2017年1月1日，在此期间，入驻这些商业用房的企业可以办理工商营业执照和参加年检，如遇杨浦区政府按规划实施改造，拖内公司和金储公司则应无条件服从规划；三、金储公司要做好这部分商业用房的管理工作，为五角场街道乃至杨浦区的税收和就业多做贡献。2014年5月30日，案外人拖内公司出具一份《特别授权书》，载明：上海金邻投资管理有限公司以租赁的形式取得我公司位于上海市杨浦区新辟国定东路沿街厂房的使用权。上海金储广场二期商业用房(原路牌号为翔殷路XXX号，现为国定东路XXX号-XXX号)系上海金邻投资管理有限公司投资、经营、管理的临时商业用房。我公司同意上海金邻投资管理有限公司有权在租赁合同规定的范围内对外招商经营，有权以自己的名义对外签订租赁合同，享有合同的权利并承担合同的义务。2014年6月11日，拖内公司(出租人、甲方)与金邻公司(承租人、乙方)签订一份《〈房屋、场地租赁合同书〉补充协议》，约定：甲方位于国定东路东侧、翔殷路以南1689平方米地块，于2007年出租给乙方，投资建造和经营商业用房，租赁期10年(2007年1月1日至2017年1月1日)。现因中环翔殷路国定路新建下口匝道，乙方在市政改造期间，规划同步对承租房作追加投资、改造，并申请延长租赁期。甲、乙双方同意将2007年1月1日签订的《场地租赁合同书》的租赁有效期延长至2024年12月31日止。原出租地块场地面积1689平方米，乙方投资建设后现建筑面积3378平方米，并约定2017年1月1日到期后，建设的商业用房产权归甲方所有。该补充协议并对租金标准进行了约定。2015年11月2日，上海市杨浦区规划和土地管理局向拖内公司发送一份《关于要求拖拉机内燃机有限公司国定东路XXX-XXX号临时沿街用房自行拆除的通知》，通知载明：你司于2006年向我局申请了国定东路XXX-XXX号临时沿街用房的建设工程规划许可证(沪杨建临(2006)XXXXXXXXV00112)，共三栋二层框架结构建筑，总建筑面积4500平方米。按《上海市城乡规划条例》第三章第四十条的有关规定，临时建设工程规划许可证的有效期不超过两年，可以申请延期一次，但延期不超过一年。上述临时建设规划许可证已过了有效期，你单位应自行拆除临时建筑。2016年2月29日，拖内公司向金邻公司发送一份《解除合同通知书》，通知书载明：双方于2007年签订了《场地租赁合同书》一份，根据合同约定，拖内公司提供国定东路东侧、翔殷路以南地块供金邻公司投资建造和经营临时商业用房，合同期限为10年，自2007年1月1日至2017年1月1日止。2014年6月11日，双方又签订《房屋、场地租赁合同书补充协议》一份，将前述合同的租赁期延长至2024年12月31日止。2015年11月20日，拖内公司收到杨浦区规划和土地管理局出具的《关于要求拖拉机内燃机有限公司国定东路XXX-XXX号临时沿街用房自行拆除的通知》，因沪杨建临(2006)XXXXXXXXV00112临时规划许可证已超过有效期，拖内公司应自行拆除临时建筑。拖内公司已于2015年11月17日通知贵公司。拖内公司确定在2016年3月20日前完成拆除工作。为了维护双方的合法权益，根据法律规定和合同约定，拖内公司正式通知贵司，双方签订的《场地租赁合同书》、《房屋、场地租赁合同书补充协议》自2016年2月29日起解除。相关事宜双方本着客观公正的原则另行友好协商解决。2016年3月3日，拖内公司向金邻公司发送一份《关于贵司就〈解除合同通知书〉回复函的复函》，载明：2016年2月29日，我司向贵司送达《解除合同通知书》，贵司于2016年3月1日回复我司，现我司就贵司的回函回复如下：一、我司于2006年10月向杨浦区城市规划和土地管理局申请了国定东路XXX-XXX号临时沿街用房的建筑工程规划许可证【沪杨建临(2006)XXXXXXXXV00112】，根据《上海市城乡规划条例》第三章第四十条的有关规定，临时建设工程规划许可证的有效期不超过两年，可以延期一次，但延期不超过一年。上述临时规划许可证已超过有效期。2015年11月20日，我司收到杨浦区规划和土地管理局出具的《关于要求拖拉机内燃机有限公司国定东路XXX-XXX号临时沿街用房自行拆除的通知》，通知拖内公司自行拆除。我司遵守法律规定，决定在2016年3月16日开始拆除上述临时建筑。二、贵司在签订《场地租赁合同书》、《房屋、场地租赁合同书补充协议》时，对租赁建筑的性质已明确知晓，所以贵司应依照法律规定，对相关商户进行清场，配合我司在期限内完成拆除工作。三、《场地租赁合同书》、《房屋、场地租赁合同书补充协议》解除后的相关事宜，双方应根据合同条款协商解决。我司已多次与贵司就上述事宜进行沟通，请尽快提供完善的可供计算的书面依据。四、双方如在2016年3月16日前虽未达成相关协议，也不应该影响拆除临时建筑的时间安排。诉讼中，原告泽冠公司向本院提供了2016年1月31日泽冠公司支付的2016年1月16日至2016年4月15日期间的租赁费123,600元和物业费5,400元的记账凭证，2015年12月30日、2016年3月25日的装修费凭证，2015年11月17日、2016年2月29日、2016年3月5日、2016年3月9日支付的职工宿舍房租记账凭证，2015年11月3日至2016年3月25日期间广告费支出记账凭证。审理中，原告当庭确认政府部门拆除系争房屋前曾张贴公告和进行宣传，也进驻过工作组，原告作为房屋实际使用人和工作组进行过接触，原告方拒绝拆除系争房屋。2016年年初系争房屋的权利人拖机公司、地方政府持续到系争房屋处要求原告停止营业，并告知系争房屋将被拆除，但原告未收到书面的拆除通知和政府文件，就补偿事宜政府部门也未与原告方沟通，原告的部分设备也未能及时搬离系争房屋，造成的财产损失原告未向任何政府部门主张过权利。原、被告当庭确认系争房屋于2016年3月30日被政府部门强制拆除，原告于系争房屋拆除当日搬离，原告支付的房屋租赁保证金已在系争房屋拆除后由被告全额退还。以上事实，由《租赁合同》、《补充条款》、《记账凭证》、《解除合同通知书》、《函》、《会议纪要》、《特别授权书》、《场地租赁合同书》、《补充协议》、通知以及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，系争房屋属于临时建筑，该临时建筑所在区域取得的临时沿街用房建筑工程规划许可证使用期已满，上海市杨浦区人民政府五角场街道办事处经多方协调后，同意上述临时沿街商业用房在规划期限届满后在杨浦区政府没有规划实施改造拖内公司的前提下已入驻企业保留使用至2016年12月31日。金邻公司在此前提下与泽冠公司于2013年9月15日签订了系争房屋的《临时沿街商业用房租赁合同》，泽冠公司对房屋性质及现状理应明知。租赁合同并明确约定，泽冠公司对房屋进行装修及店招、广告牌安装前，应将装修工期、图纸、室内设计效果图、店招效果图、广告效果图等必需的文件报送金邻公司，经认可后方可进行装修及安装；合同期满后不再续租的，泽冠公司投资的入地、入墙部分的装修、装饰等固定的不能移动的财产部分，均无偿归金邻公司所有；因不可抗力或市政动迁及杨浦区政府规划实施改造，拖内公司规划需要等原因造成合同无法履行时，泽冠公司应无条件撤出该房屋，泽冠公司收到金邻公司通知后三十日内交还该房屋，除泽冠公司多余的租金退还给泽冠公司外，双方均不承担违约赔偿责任。系争房屋因临时建筑的临时建设规划许可证已过了有效期，被政府相关部门要求拆除，泽冠公司对此情况理应知晓，泽冠公司并当庭确认：2016年初拖内公司和政府部门均告知了将要拆除临时建筑的情况，政府部门工作组且进驻拆除区域开展工作。对此，泽冠公司理应依照合同约定，及时搬离，配合拆除工作。但泽冠公司拒绝搬离，仍使用系争房屋直至2016年3月30日房屋被强制拆除。由此可见，泽冠公司诉请主张的装修赔偿及违约金主张并无合同依据和法律依据。泽冠公司与金邻公司签订的《补充条款》明确约定由泽冠公司向金邻公司一次性支付装修和设施设备补偿费30万元，泽冠公司也未向本院提供金邻公司允许其装修，并在系争房屋拆除中实际取得附合的装饰装修物的利用价值或补偿利益的书面证据材料。泽冠公司为其在职职工支付职工宿舍房租和支付广告费用，系其公司内部经营管理行为，所获收益由泽冠公司自行取得，投资风险亦应由其自行承担，泽冠公司也无证据证明金邻公司从中获利。故泽冠公司要求金邻公司承担损失赔偿、返还装修和建设设备补偿费、支付违约金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。泽冠公司搬离系争房屋后，金邻公司应根据合同约定，将多收取的租金退还泽冠公司。金邻公司抗辩称原告请求已过诉讼时效，因系争房屋于2016年3月30日拆除后，金邻公司并未与泽冠公司结算房屋上所产生的租金和使用费，且于系争房屋拆除后才将租赁保证金退还泽冠公司，在此期间，双方仍持续就赔偿及补偿事宜进行协商和沟通，故金邻公司的时效抗辩并不成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海金邻投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海泽冠口腔门诊有限公司21,973元；二、原告上海泽冠口腔门诊有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13,716元，减半收取计6,858元,由原告上海泽冠口腔门诊有限公司负担6,658元，由被告上海金邻投资管理有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇一九年十二月二日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。