辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初2082号 原告：张彪，男，汉族，住辽阳县。 委托代理人：韩锋，男，汉族，住辽阳县，系原告外甥。 被告：王俊峰，男，汉族，住辽阳市太子河区。 委托代理人：曲向军，辽宁国印律师事务所律师。 被告：辽阳实正房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区南新华路529号。 法定代表人：徐财，该公司董事长。 委托代理人：赵瑞，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。 被告：辽阳浩开房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区新华路529-7号楼6号。 法定代表人：王韵杰，该公司经理。 委托代理人：赵瑞，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。 原告张彪为与被告王俊峰、被告辽阳实正房地产开发有限公司、被告辽阳浩开房地产开发有限公司执行异议之诉一案，于2019年7月11日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月9日公开开庭审理了本案。原告张彪的委托代理人韩锋，被告王俊峰的委托代理人曲向军，被告辽阳实正房地产开发有限公司、被告辽阳浩开房地产开发有限公司共同委托代理人赵瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张彪诉称，原告（案外人）于2019年4月23日收到辽阳市白塔区人民法院（2019)辽1002执异49号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据，被告2、3早己将辽阳市白塔区XX(102.49平方米)、XX(102.4平方米）号房屋抵顶给了原告，原告是该房产的实际所有人，继续执行该房产严重侵害了原告的合法权益。综上，确认辽阳市白塔区XX(102.49平方米)、XX(102.4平方米）号房屋所有权归原告所有，并停止对该房产的执行。诉讼费由被告承担。 被告王俊峰辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求。不能停止对XX、XX号房屋的执行，也不能解除对该房屋的查封，更不能确认房屋归原告所有。一、原审法院认定事实清楚、适用法律正确。原审人民法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，认定原告的异议请求不成立，其适用法律正确。该条款的适用需要同时具备如下三个条件：第一个条件是合法有效的买卖合同。但，原告显然不具有先于法院查封之前的合法、有效买卖合同。一是原告买卖合同未经不动产登记机关网签和备案，不具有针对第三人的合同真实意图、真实时间的证明力；二是即使是出于真实的目的、并于真实的时间签订买卖合同，也是违法、无效合同。原告所出示的商品房买卖合同签订时间为2015年8月26日，但是辽阳浩开房地产开发有限公司在此时，并未取得该房屋及该单元的房屋预售许可和销售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，应认定为无效合同；第二个条件是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。但是，原告所谓购买的案涉房屋并不是用于居住的唯一住房。原告举证中也明确说明，该房屋系顶帐所得，并且自顶帐至今四年多一直也没办理交付和入住，根本不符上述规定情形；第三个条件是已支付50%以上价款。但是，原告对案涉房屋系顶帐行为形成，并未完成任何付款义务，更不是说是已经交付了50%以上的价款。其顶帐行为不能等同于消费者购买房屋后的付款行为。另外，该条款还存在一个隐含的前提条件，就是房屋的买受人必须是消费者。最高人民法院第一巡回法庭庭长刘贵祥在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的理解与适用一书，中明确论述了该条立法目的是“对消费者物权期待权的保护”，但其适用的前提是买受人必须是消费者。显然原告并不是以消费者的身份购买案涉房屋，绝不能因为签订了买卖合同，简单的理解为普通债权变成了消费者所期待的物权了。因此原告不是真正的消费者，不具备引用此条规定排除执行异议的前提。综上，原告对上述各个条件均不具备，故法院认定其异议请求不成立，实事清楚、适用法律正确。二、原告与第三人的抵顶行为不能排除本案的执行。原告与第三人的抵顶行为可能不是真实存在的，因为没有什么证据证明双方存在到期的债权债务关系。二是双方的抵行为并未实际履行，因为第三被告的房屋并不具备出售条件，即便答应用房屋抵顶那也只是一个想法，暂时根本不能实现，甚至随着第三被告的不能交付心情等行为的发生，原告的抵顶行为能不能继续履行都是一下未知数，当然能确定抵顶行为已经履行并完成；三是债务的抵顶行为发生后形成仍然是债权，其权利并不能优先于被告的债权。在第三被告不履行交付义务时不去申请法律的保护，却在他人执行之时提出异议，显然是对法律的漠视，其行为根本不符合法律规定的排除执行的相关情形，不能排除本案的执行。三、原告提出确权，妄图通过诉讼实现非法向合法的转变，不应被法院认可。 辽阳市白塔区人民政府《关于调整电站阀门厂地块土地挂牌条件的函》中明确要求动迁部门保证企业对案涉房屋不得抵押、销售及任何处置，白塔区人民政府《关于解封电站阀门厂地块预留回迁房相关问题的函》也向市住建委明确说明了至2016年11月9日，案涉房屋被一直被限制办理预售许可无法实现销售。据此，可以看出要么是原告与浩开公司在案涉房屋解封后签合同，并把合同签订日期提前到2015年8月26日；要么是浩开公司隐瞒自己未办理预售、销售许可手续，不能私自处分案涉房屋的事实，违法、违规与原告签订买卖协议。总之，浩开公司未办理案涉房屋的商品房预售（销售）许可私自与原告签订未经不动产登记机关网签备案的商品房买卖合同、且不能出具不动产销售统一发票、契税收据，存在诸多违法违规问题，其与原告所作的交易行为不可能得到不动产登记部门的认可，也不可能实现不动产物权变动登记目的。但是，原告却妄图通过本次诉讼提出确认案涉房屋归其所有，再通过法院判决文书实现固定物权，明显就是通过诉讼实现其非法买卖变合法占有之目的。即便原告与浩开公司系真实交易、即便没有被告的查封行为，法院也不应支持原告的请求。 被告辽阳实正房地产开发有限公司、被告辽阳浩开房地产开发有限公司辩称，原告与被告2、3的交易已经完成，本次纠纷与我方无关。 本院经审理查明，2015年8月26日，原告张彪与被告辽阳浩开房地产开发有限公司签订认购书，认购位于XX、XX房屋，并就该两处房屋XX、XX号签订商品房买卖合同。 被告王俊峰因与被告辽阳实正房地产开发有限公司、被告辽阳浩开房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，向本院申请强制执行本院（2016）辽1002民初1160号民事判决书，原告张彪对本院作出的（2016）辽1002执660号执行裁定，查封案涉两处房屋提出异议，本院于2019年4月23日做出（2019）辽1002执异49号执行裁定书。 本院确认的上述事实有原告张彪提供的商品房买卖合同、专用收款收据，认购书、被告王俊峰提供的辽阳市白塔区人民政府关于调整电站阀门厂地块土地挂牌条件的函（复印件）、关于解封电站阀门厂地块预留回迁房相关问题的函（复印件）及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）（三）该权利能否排除执行。原告张彪自认涉案两处房屋的取得系来源于被告辽阳浩开房地产开发有限公司的顶账，且房屋并未实际交付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告张彪的主张不符合上述规定第二项、第三项规定的情形，故原告张彪提起执行异议之诉没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告张彪的诉讼请求。 案件受理费9946元，由原告张彪承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘彦超 审 判 员  陈 月 人民陪审员  刘 琦 二〇一九年十二月六日 书 记 员  周明霞 附录 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。