朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初3817号原告：潘立峰，男，汉族，1961年10月18日出生，无职业，住朝阳市双塔区。委托代理人：李佳，辽宁东宝律师事务所律师。被告：朝阳市龙城区农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路三段25号，统一社会信用代码91211300738779460E。法定代表人：李树明，理事长。（未到庭）委托代理人：裴向海，男，汉族，1970年10月24日出生，该联社营业部副主任，住朝阳市双塔区。委托代理人：刘雅丽，女，汉族，1983年12月4日出生，该联社职员，住朝阳市龙城区。委托代理人：张锦生，辽宁天一律师事务所律师。被告：乔金辉，男，汉族，1977年10月30日出生，住朝阳市双塔区。被告：朝阳凌河房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段凌河现代城2号103、104，统一社会信用代码91211302785134104M。法定代表人：赵连朋，总经理。委托代理人：王琦，男，汉族，1992年8月12日出生，该公司职员，住朝阳市双塔区。委托代理人：马文军，男，汉族，1978年11月24日出生，该公司职员，住辽宁省丹东市振兴区。原告潘立峰诉被告朝阳市龙城区农村信用合作联社（以下称农村信用社）、乔金辉、朝阳凌河房地产开发有限公司（以下称凌河房产公司）抵押权纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘立峰及其委托代理人李佳，被告朝阳市龙城区农村信用合作联社的委托代理人裴向海、刘雅丽、张锦生，被告朝阳凌河房地产开发有限公司的委托代理人王琦、马文军到庭参加诉讼，被告乔金辉经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘立锋向本院提出诉讼请求：1、判令解除三被告对原告位于双塔区房，面积272.49平方米共三层房屋产权的抵押；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月17日，原告与被告朝阳凌河房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司位于双塔区房屋，以上房屋总面积272.49平方米，并于当日向被告朝阳凌河房地产开发有限公司交清购房款2,369,624元，地下室款972,092元，营业税、配套费238,284元，维修基金17,955元，供暖费10,474元，信报箱费120元，总计3,608,549元整。原告于2014年6月16日向朝阳凌河物业管理有限公司交纳2014、2015两年物业费10,774元，2014年6月17日交纳装修咨询服务费及垃圾清运费9,226元，朝阳凌河物业管理有限公司于2014年8月1日向原告发放凌河物业装修许可证，后原告正式对涉案房屋进行装修，装修完工后原告即入住涉案房屋至今。2016年9月18日朝阳凌河房地产开发有限公司给原告出具了正式的商品房买卖发票，2016年9月19日原告交纳了房屋契税。待2019年初原告携带手续到房地产登记部门办理不动产登记证之时，被告知原告的房子己被银行抵押，无法办理不动产登记证。经了解该涉案房屋在2016年因被告乔金辉向被告朝阳市龙城区农村信用合作联社贷款300万元，而由被告朝阳凌河房地产开发有限公司用原告的房屋及其他几户房屋为该笔贷款提供了抵押，并办理了抵押登记。而对被抵押的事实，已交全款并占有使用该房屋多年的所有人即本案原告没有得到任何通知，对此毫不知情。被告朝阳凌河房地产开发有限公司将已出售并交付的商品房进行抵押担保，有悖民法的诚信原则。朝阳市龙城区农村信用合作联社接受商品房进行抵押时，对抵押物权属状况应负有谨慎的审查义务，但其疏于履行审查职责，存在履职过错。因此原告诉至法院，请求法院认定上述案涉商品房的抵押权无效，解除上述房屋设定的抵押，望法院查清事实，判如所请。被告农村信用社辩称，我们对抵押物进行了审查，我们有现场毛坯房的照片，我们的抵押时合法有效的，我们抵押的是房产在房产局登记的权利人是凌河房产公司。不同意原告的诉请。被告凌河房产公司辩称，原告是我们的业主，通过财务核实，购房款确实属实，我们公司尽快将信用社贷款还上，这样原告的房屋就可以顺利解压了。被告乔金辉未到庭，无答辩。本院经审理认定事实如下：2014年6月17日，原告潘立峰与被告凌河房产公司签订《商品房买卖合同》，原告从被告凌河房产公司处购买坐落于双塔区，建筑面积为272.49平方米的房屋，并于合同签订当日向被告凌河房产公司交纳了购房款2,369,624元，地下室款972,092元，营业税、配套费238,284元，维修基金17,955元，供暖费10,474元，信报箱费120元，总计3,608,549元整,被告凌河房产公司为原告出具交纳上述款项的收据。原告于2014年6月16日向朝阳凌河物业管理有限公司交纳2014、2015两年物业费10,774元，2014年6月17日交纳装修咨询服务费及垃圾清运费9,226元。2014年8月1日，朝阳凌河湾物业为原告出具了凌河物业装修许可证，原告开始对其购买的上述房屋进行装修并入住。2016年9月13日，被告凌河房产公司为原告出具了购房发票，2016年9月19日，原告交纳了房屋契税。2015年4月27日，被告乔金辉以登记在被告凌河房产公司名下的，包括原告购买的上述房屋在内的4户房产做抵押物，向被告农村信用社借款300万元，借款期限自2015年4月30日至2016年4月26日，被告凌河房产公司作为抵押人，被告农村信用社作为抵押权人，签订了抵押合同，并办理抵押登记。2016年4月26日，被告乔金辉作为借款人，被告农村信用社作为贷款人，被告凌河房产公司作为抵押人，针对上述300万元借款又签订了《抵押担保借款展期合同》，展期还款时间为2017年3月24日，并进行了抵押登记。2019年初，原告去房产部门办理不动产登记时发现，其购买的上述房屋因被抵押登记无法办理不动产登记证，故诉至本院，要求解除对其房屋的抵押。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、《商品房买卖合同》、收款收据、购房发票、契税发票、《商品房现售许可证》、《房屋面积成果表》、房屋所有权证、抵押合同、《抵押担保借款展期合同》、《凌河物业装修许可证》、他项权利证、照片等经开庭质证及本院审查，予以采信。本院认为，本案争议的焦点是，被告凌河房产公司及乔金辉，将原告潘立峰全款购置且已交付使用的商品房，抵押于被告农村信用社办理抵押借款，是否符合法定解除要件。本案的买受人原告潘立峰于2014年6月17日，与被告凌河房产公司签订的购买坐落于双塔区，建筑面积为272.49平方米的房屋《商品房买卖合同》，是双方协商一致的真实意思表，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告于签订合同当日付清了全部房款，被告凌河房产公司将案涉商品房实际转移交付于原告潘立峰，且原告已经长期合法占有使用。据此，原告潘立峰虽未办理产权登记，但基于其付清了所购商品房全款，且实际交付占有使用的事实，原告潘立峰已经取得了案涉商品房的事实物权，具有法律效力。被告农村信用社对案涉商品房抵押权设立，是在原告潘立峰已足额支付了全额房款，且已交付占有使用期间，故其抵押权设立不能优先于原告已完成商品房购买，且已交付占有使用而确立的优先权。此外，被告凌河房产公司将已经出售交付的商品房进行抵押担保，且事前未得到买受人的授权和追认，有悖于民法的诚信原则，被告农村信用社在接受商品房进行抵押时，对抵押物权属状况负有谨慎的审查义务，其审查不仔细，应对此后果负责。被告乔金辉经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，且未提供反驳的证据，视为其自愿对抗辩权利的放弃，应自行承担相应的法律后果。综上所述，对原告要求解除三被告对坐落于双塔区，建筑面积为272.49平方米的房屋的抵押的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款（四）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:自本判决生效后十日内解除被告朝阳市龙城区农村信用合作联社、被告乔金辉、被告朝阳凌河房地产开发有限公司对坐落于双塔区，建筑面积为272.49平方米的房屋的抵押。案件受理费200元，由被告朝阳市龙城区农村信用合作联社、被告乔金辉、被告朝阳凌河房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉至辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长 李 欣人民陪审员 李 艳人民陪审员 黄玉玲二〇一九年十二月二十日书 记 员 高雅琪