辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0681民初7247号原告：东港市东祥家园小区业主委员会。住所地东港市大东管理区朝阳社区东祥家园小区。负责人：杜景君，主任。委托诉讼代理人：宋维广，东港市司法局十字街司法所所长。被告：东港市宝洁物业服务有限公司。住所地东港市世纪新村A区3号楼102室。法定代表人：许波，总经理。委托诉讼代理人：秦玉、周晶，均系辽宁方浩律师事务律师。原告东港市东祥家园小区业主委员会与被告东港市宝洁物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人杜景君及其委托诉讼代理人宋维广、被告的委托诉讼代理人秦玉、周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的物业服务合同；二、被告退出东祥家园小区，移交物业服务用房、相关设施及相关资料；三、向原告公布2009年以来10年间利用业主共有部位的经营收支情况，并返还该部分收入50万元。事实与理由：2018年7月16日，小区上一届业委会违反法定程序，擅自与被告续签为期三年的物业服务合同，2009年11月，被告开始接管小区物业服务，将小区原封闭式管理改为开放式管理，致使小区内被盗案件频繁发生，绿化树木随意砍伐，环境脏乱差，服务质量逐年下降，业主均要求解聘被告。2019年8月30日，小区第四届业主代表大会依法定程序决定通过法律程序解聘被告。小区上两届业委会与被告均在合同中约定，小区的公共建筑等部位的收入由被告收取，由业委会监督使用，但10年来，被告收取房屋租金、车位费、广告费、相邻小区管网接头费等收入150万元，但却不履行对小区公共部位的维修、管护义务，致使小区道路、绿化、监控等破败不堪，原告及广大业主多次要求公布账目，被告拒不公布，原告第四届业委会组建后，于2019年6月25日致函被告，要求其于7月10日前答复，被告至今未予回复。被告辩称，一、原、被告2018年7月16日签订的物业服务合同合法有效，原告所述非法定解除合同的理由，应继续履行合同；二、原告请求公布帐目、返还50万元的诉求，除起诉前三年内，其他部分超过诉讼时效；三、原告提起本诉讼前，未经过法定程序召开业主大会共同决定，业主代表的产生不符合物业管理条例的要求，解聘被告未经专有部分建筑面积过半、业主人数过半的业主同意，其形成的决议及公示均不合法，起诉不符合条件。本院经审理认定事实如下:2018年7月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《东祥家园小区物业服务合同》，约定：甲方聘用乙方为该小区提供物业服务，期限自2018年7月16日起至2021年7月15日止；乙方物业服务和收费标准接受原告监督；被告应保证小区卫生、绿化、大门、车辆等管理到位；其中合同第六条约定：“甲方因乙方服务不到位并经甲方多次向乙方提出改正建议，乙方仍无任何改进，并致解除合同，由此产生的后果，甲方不承担任何责任”；第九条约定：“锅炉房场地允许乙方出租，乙方收取的车位费及房屋出租租金，由业主委员会监督管理使用”。2019年3月20日，原告向小区业主发出“关于推荐业主代表参加业主大会的通知”和“业主代表名额及推选办法”，选举产生了业主代表、召开业主代表大会。2019年6月25日，原告向被告发出“东祥家园小区业主委员会致东港市宝洁物业服务有限公司工作函”，要求被告提高服务质量、公布与六一幼儿园房屋租赁合同、公布锅炉房、车位收入等相关资料。2019年9月2日，原告形成“东祥家园小区第四届业主代表大会第二次会议决议”，决定解聘被告。东祥家园小区内，有原用途为共用会所的房屋一处，由被告于2014年12月8日出租给案外人王冬梅开办六一幼儿园，收取租金；小区内有使用公共部位划分的停车位200多处，每个车位每年收费500元，由被告收取，但被告未对相关收费及使用情况向原告予以公开。小区内环境卫生存在垃圾未及时清理、乱堆和乱放等问题，小区道路存在路面坑洼不平、埋管裸露等问题。本院认定的上述事实，有原、被告陈述、物业服务合同、通知、推选办法、工作函、会议决议、租赁协议、车位收款据、照片等证明材料在卷为凭，上述证据材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订《东祥家园小区物业服务合同》，形成物业服务合同关系，双方均应依约定履行合同义务。因被告在履行过程中怠于履行相应义务，致该小区存在环境卫生等服务质量差、所收费用及使用情况未接受监督等问题，构成违约。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”、第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”，《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第三十九条第一款规定的资料交还业主委员会”，依上述规定，原告请求解除涉案物业服务合同，被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，有事实和法律依据，本院予以支持。《辽宁省物业管理条例》第五十三条规定：“业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前，向业主委员会或者在业主委员会监督确认下向新的物业服务企业移交下列资料和财物，办理完交接手续：（四）清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据”。现原告在此规定条件尚不具备时即请求被告公开此项账目及票据、并返还50万元，本案不能一并调整，原告可另案主张权利。关于原告的起诉条件。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，原告提供的证据，能够证明每个单元的业主推选一名业主代表，该小区有64个单元，产生业主代表64人，形成涉案解聘被告的参会业主代表46人，同意解聘被告的43人，超过半数，符合法律规定，故被告的此节抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（四项）、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《物业管理条例》第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十条第一款、《辽宁省物业管理条例》第五十三条之规定，判决如下：一、解除原告东港市东祥家园小区业主委员会与被告东港市宝洁物业服务有限公司于2018年7月16日签订的《东祥家园小区物业服务合同》；二、被告东港市宝洁物业服务有限公司于本判决生效后10日内退出物业服务区域，并向原告移交东祥家园小区物业服务用房和相关设施及物业服务相关资料；三、驳回原告东港市东祥家园小区业主委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费8800元，由被告100承担，原告承担8700元。此款原告已预交，被告于本判决生效后10日内将应承担部分给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  王家峰人民陪审员  王 涛人民陪审员  孙海波二〇一九年十二月五日书 记 员  王翠娇