北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初26790号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：葛怀民，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：房秋霞，女，该公司工作人员。被告：谷爱林，女，1969年4月19日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司(以下简称均豪物业公司)与被告谷爱林物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司委托诉讼代理人葛怀民、房秋霞到庭参加了诉讼。被告谷爱林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付北京市海淀区马甸东路19号xx号房屋（以下简称xx号房屋）2016年7月1日至2016年11月30日期间的物业费24890.54元；2、判令被告支付xx号房屋2014年1月1日至2014年12月31期间由原告代被告垫付的物业费52269.84元；3、判令被告支付北京市海淀区马甸东路19号xx1号房屋（以下简称xx1号房屋）2016年7月1日至2016年11月30日期间的物业费15504元；4、判令被告支付137号房屋2014年1月1日至2014年12月31期间由原告代被告垫付的物业费32558.4元；5、判令被告支付违约金3000元；6、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年11月1日，我公司与谷爱林签订《金澳国际大厦（写字楼）物业服务合同》，合同约定由原告及中冶置业集团北京物业管理有有限公司第五分公司（以下简称中冶五公司），即原北京新浩物业管理有限责任公司第五分公司（以下简称新浩五公司），共同提供物业服务，被告分别向原告及中冶五公司支付物业费，物业费标准为30元/平米/月，其中均豪物业收取16元/平米/月、中冶五公司收取14元/平米/月；如果业主违反合同约定，未按时足额缴纳物业服务费，逾期缴费的业主应按逾期每日千分之五的标准向均豪物业支付滞纳金。现谷爱林未向我公司支付2016年7月1日至2016年11月30日期间的物业费用及我公司代谷爱林向中冶五公司先行垫付的2014年1月1日至2014年12月31日的物业费。被告谷爱林未到庭发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：谷爱林系北京市海淀区马甸东路19号xx号房屋（建筑面积311.13平方米）和北京市海淀区马甸东路19号xx1号房屋（建筑面积193.8平方米）的业主。2016年，均豪物业公司曾在本院起诉谷爱林物业服务合同纠纷一案，要求谷爱林支付2014年1月1日至2016年6月30日xx号房屋和xx1号房屋的物业费及延迟付款滞纳金。本院于2016年8月19日作出（2016）京0108民初11373号民事判决，该判决认定：均豪物业公司与谷爱林之间形成事实上的物业服务合同关系，谷爱林应交纳物业费；关于收费标准，按照谷爱林之前交纳物业费的标准予以确定，即收款收据显示的由均豪物业公司收取16元，由新浩五公司收取14元。该案中谷爱林否认《金澳国际大厦（写字楼）物业服务合同》中的签名系其本人所签，并就此申请鉴定，但因均豪物业公司未在法庭要求的时间内提交上述合同的原件以便鉴定，故由均豪物业公司承担不利的法律后果。因均豪物业公司未在要求的期限内提交物业服务合同原件证明其针对谷爱林有权代收新浩五公司的物业费，故该案对于均豪物业公司要求谷爱林交纳均豪物业公司代缴给新浩物业公司物业费的请求，未予支持。最终，该案判决谷爱林向均豪物业公司支付2014年1月1日至2016年6月30日的物业费共计242366.4元（504.93平方米×16元/月/平方米×30个月=242366.4元）。该判决已生效。本案中，均豪物业公司向本院提交了：1、均豪物业公司与中冶置业集团北京物业管理有限公司于2016年12月19日签订的备忘录，其中载明：均豪物业与租户或业主服务合同的终止日为2016年11月30日。中冶物业与租户或业主新签服务合同的起始日期为2016年12月1日，双方以上述日期界定物业费等有关费用收取的起止日期。2、中冶五公司与均豪物业公司于2018年11月8日签订的债权转让通知书，主要内容为：致谷爱林女士，您应向我司支付金澳国际大厦xx、xx1号房（房屋面积：504.93平方米）2014年1月1日至2014年12月31日之间的物业管理服务费（费用标准：14元/平米/月）总计人民币84828.24元，即我司对您享有相应债权。现我司已将对您的上述债权（包括相应的逾期付款利息、违约金等）全部转让给债权受让方均豪物业公司。特此通知。另查明，新浩五公司于2015年3月20日经核准变更企业名称为中冶五公司。谷爱林经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭应诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告谷爱林经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于均豪物业公司主张的2016年7月1日至2016年11月30日期间的物业费。因生效判决已认定均豪物业公司与谷爱林之间形成事实上的物业服务合同关系，故谷爱林应当交纳相应的物业费。故对该部分诉讼请求，本院予以支持。但均豪物业公司主张的金额有误，本院根据实际情况予以调整。关于均豪物业公司主张的2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条的规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。均豪物业公司在（2016）京0108民初11373号案件中的部分诉请虽未得到支持，但本案中均豪物业公司提交的证据足以证实，在（2016）京0108民初11373号民事判决发生法律效力后，中冶五公司将其对谷爱林的相关债权全部转让给均豪物业公司，故均豪物业公司有权向谷爱林主张该期间内的物业费。故对该部分诉讼请求，本院予以支持。均豪物业公司主张的违约金，于法无据，本院不予支持。谷爱林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条之规定，判决如下：一、谷爱林于本判决生效后七日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付北京市海淀区马甸东路19号xx号房屋2016年7月1日至2016年11月30日期间的物业费24890.4元；二、谷爱林于本判决生效后七日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付北京市海淀区马甸东路19号xx号房屋2014年1月1日至2014年12月31期间的物业费52269.84元；三、谷爱林于本判决生效后七日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付北京市海淀区马甸东路19号xx1号房屋2016年7月1日至2016年11月30日期间的物业费15504元；四、谷爱林于本判决生效后七日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付北京市海淀区马甸东路19号xx1号房屋2014年1月1日至2014年12月31期间的物业费32558.4元；五、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果谷爱林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元（北京市均豪物业管理股份有限公司已预交），由谷爱林负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费2864元（北京市均豪物业管理股份有限公司已预交），由北京市均豪物业管理股份有限公司负担67元，已交纳；由谷爱林负担2797元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  游晓飞审判员  **鸽审判员  冯京晶二〇一九年十二月十日书记员  王梓霖