广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终1371号 上诉人(一审被告)：罗秋名，女，1983年8月5日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 被上诉人（一审原告）：广西东铭物业服务有限公司，住所地来宾市祥和路358号家和城综合楼二单元401号，统一社会信用代码：914513005718048462。 法定代表人：罗东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁修成，该公司员工。 上诉人罗秋名因与被上诉人广西东铭物业服务有限公司（以下简称“东铭物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗秋名上诉请求：一、依法改判上诉人罗秋名只用承担 333.32元物业费。二、二审案件受理费由被上诉人东铭物业公司负担。主要事实和理由：一审判决多支持了6个月的物业费，计算有误。涉案《来宾中南财富大道物业服务合同》第七条第二项有关空置房物业费的交纳办法相关内容为：收费标准为0.6元/平方米/每月……自交房之日起第一年按收费标准半价计收，一年后全额收取，该费用由业主支付。上诉人于2016年1月27日签约领房，即与被上诉人产生物业服务关系，上诉人当天就全额支付了半年（2016.1.20-2016.7.19）物业费436.8元，因上诉人的房屋一直未装修，按照前述关于空置房第一年物业费减半收取的规定，上诉人所交的436.8元已经冲抵一年的物业费。因此欠费起算时间应是2017年1月20日，而不是2016年7月20日。一审按照23个月（2016.7.20-2018.6.19）计算物业费支持1674.22元有误。正确的算法是按照17个月（2017.1.20-2018.6.19）计算，所欠物业费为1237.46元。二、一审判决不支持上诉人以事先预交的水电周转金400元和装修垃圾清运费364元抵扣本案所欠物业费有误。在被上诉人物业服务期间，上诉人都未装修房屋，前述水电周转金和装修垃圾清运费属于为装修预交的押金，一审判决不支持上诉人关于押金的退费请求，同时也不抵扣所欠物业费，将使得上诉人只能通过另案起诉请求返还，徒增诉累。三、一审认定了被上诉人承担30%的违约责任畸轻，被上诉人在服务期间没有履行维修、养护、管理、维护义务，在服务期间存在诸多问题。 被上诉人东铭公司二审辩称：一、虽然物业服务合同中确实存在有关空置房第一年物业费减半收取的规定，但是既然上诉人已经依约领房，即便房屋后来未装修，那也不是空置房。所谓的空置房分两种，一种是还没有出售的房屋，另一种是房开公司已经通知交付房屋，但是业主没有办理领房手续的房屋。二、关于水电周转金和装修垃圾清运费的问题。被上诉人对相关事实并无异议，对数额也予以认可，但是不同意抵扣。原因是不符合被上诉人的财务制度，财务对于进账出账都要求有凭据，所以上诉人应凭费用收据原件到被上诉人处办理退费事宜。 东铭物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、被告罗秋名支付拖欠的物业费人民币2004.2元。二、判决被告支付违约金601.26元，违约金计算至欠费清偿时止。以上合计2605.46元。三、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告为位于来宾市兴宾区小区提供物业管理服务。被告是中南·财富大道小区8栋2单元3-2号房业主。就该小区物业管理事宜，原告于2015年11月28日与该项目的开发商来宾市任远房地产开发有限责任公司签订了一份前期《物业服务合同》，双方约定由原告提供物业管理服务，均具体约定了物业服务项目、甲乙双方的权利义务、服务费收费标准及缴纳时间，以及逾期缴纳物业费按逾期一日收取3‰的违约金等事项。其中。被告每月按其房屋的建筑面积以每平方米0.6元缴纳物业费，电梯维护费为每月30元。并由原告代缴水电费，上述费用缴费时间为每月1-10日。协议签订后，原告依约定履行相应的物业管理义务，被告也支付了部分相关费用。由于原告在履行合同过程中存在一些瑕疵，比如有时对小区周围的垃圾不及时清理、对公共设施（如电梯）未能及时维护等，导致业主对服务质量不满。为此，从2016年1月20日起，被告开始拖欠物业管理服务费。原告经追索未果后诉至法院。 一审法院认为，原告与中南财富大道小区开发商来宾市任远房地产开发有限责任公司签订了一份前期《物业服务合同》没有违反法律规定，属有效合同。各方应当严格按照合同约定履行义务和享受权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”的规定，该《物业服务合同》对中南财富大道小区具有约束力。合同履行过程中，原告依约履行了相应的义务，但是也存在瑕疵，比如对小区周围的垃圾不及时清理，对公共设施（如电梯）未能及时维护等，导致业主对其服务质量不满，对此，原告应当承担相应的责任。被告的其他辩解理由不成立，不予采纳。由于原告方在履行合同过程中存在瑕疵，物业费应按70﹪收取即2004.2元×70﹪＝1432.13元。鉴于原告方在履行合同过程中存在瑕疵，其要求被告支付违约金的理由不充分，不予支持。一审法院判决：一、被告罗秋名支付原告广西东铭物业服务有限公司物业管理服务费1402.94元。二、驳回原告的其他诉讼请求。 二审期间，当事人双方均未向法庭提交新证据。 本院二审审理查明：被上诉人东铭物业公司为位于来宾市兴宾区小区提供物业管理服务。上诉人罗秋名是中南·财富大道小区8栋2单元3-2号房业主。就该小区物业管理事宜，东铭物业公司于2015年11月28日与该项目的开发商来宾市任远房地产开发有限责任公司签订了一份前期《物业服务合同》，双方约定由原告提供物业管理服务，均具体约定了物业服务项目、甲乙双方的权利义务、服务费收费标准及缴纳时间。有关空置房物业费的交纳办法内容为：收费标准为0.6元/平方米/每月……自交房之日起第一年按收费标准半价计收，一年后全额收取，该费用由业主支付。协议签订后，被上诉人依约定履行相应的物业管理义务。上诉人于2016年1月27日左右领取房屋时支付了436.8元物业费，同时支付了水电周转金400元和装修垃圾清运费364元。由于东铭物业公司在履行合同过程中存在瑕疵，比如有时对小区周围的垃圾不及时清理、对公共设施（如电梯）未能及时维护等，导致业主对服务质量不满，并有拖欠物业费的现象产生。 另查明，被上诉人东铭公司的诉讼请求中的2004.2元费用由1674.22元物业费和330元电梯费用组成，1674.22元物业费的欠费时段为自2016年7月20日至2018年6月19日止共计23个月。其中，2018年6月19日为被上诉人从小区撤场时间。上诉人罗秋名在与被上诉人东铭公司物业服务关系存续期间都没有对涉案房屋进行过装修。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、上诉人 罗秋名所欠物业费是多少？二、上诉人罗秋名主张用400元水电周转金和364元装修垃圾清运费部分抵销本案所欠物业费是否有事实和法律依据？ 本院认为，关于第一个争议焦点。被上诉人东铭物业公司与中南财富大道小区开发商来宾市任远房地产开发有限责任公司签订签订的前期《物业服务合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”的规定，该合同对本案当事人双方均具有法律约束力。根据该合同第七条第二项关于空置房第一年物业费减半收取的规定，上诉人在物业服务合同关系存续期间没有对涉案房屋进行装修和入住，因此该房屋属于空置房，上诉人领房时预交的436.8元物业费系按非空置房标准交纳，因此可折算未来一年的物业费，即自2016年1月20日至2017年1月20日期间的物业费已全部交清。被上诉人称“空置房”是指开发商未交付的或者虽然达到交付条件但是未交付业主的房屋，因此涉案房屋不属于“空置房”，所预交的物业费应自只计至2016年7月20日。上诉人对此不予认同，其认为未装修入住的房屋即属于空置房。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。首先，应按照常理对“空置房”进行解释，上诉人在与被上诉人的物业关系存续期间未对房屋进行装修，亦未入住，即属于空置房。其次，双方如作两种解释的，应当采纳不利于提供格式条款的一方的解释，即应采纳上诉人的解释。最后，涉案合同也没有对“空置房”作专门的名词解释，因此被上诉人作出的解释亦没有无合同依据。 综上，上诉人拖欠物业费时间应为自2017年1月20日起至2018年6月19日止，共计17个月，为1237.46元（121.32平米×17个月×0.6元/平米），加上电梯费330元，共计1567.46元。因被上诉人所提供的物业服务有瑕疵，一审判决认定上诉人仅承担70%的费用，公平合理。为此，上诉人所欠物业费为1567.46元×70%=1097.22元。一审判决认定物业费的欠费起止时间为2017年7月20日至2018年6月19日止共计23个月，为1432.13元，处理不当，本院予以纠正。 关于第二个争议焦点。二审中，被上诉人东铭物业公司对欠上诉人罗秋名的水电周转金400元和装修垃圾清运费364元费用到期未退的事实没有异议，上诉人罗秋名主张用前述费用部分抵销本案所欠1097.22元物业费，但被上诉人以该抵销不符合其财务制度为由表示拒绝。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款明确规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。判断当事人是否有权行使法定抵销权，应以行使权利时双方当事人的债务是否均已到期、双方债务的标的物种类、品质是否相同为标准。除此之外，不应对权利人行使法定抵销权施加其他限制。本案被上诉人业已撤出涉案小区，已终止与上诉人的物业服务关系，双方互负到期金钱债务，符合法定抵销情形。上诉人罗秋名主张抵销于法有据，予以支持。抵销后，双方互负的等额范围内的债权债务归于消灭，上诉人对不足部分仍负有支付义务。经计算，上诉人还需再向被上诉人支付333.22元物业管理服务费。 综上，上诉人罗秋名的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实不清，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初3530号民事判决的第二项，即驳回广西东铭物业服务有限公司的其他诉讼请求（1202.52元）； 二、变更来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初3530号民事判决的第一项为：上诉人罗秋名支付给被上诉人广西东铭物业服务有限公司物业管理服务费333.32元； 三、驳回被上诉人广西东铭物业服务有限公司的其他诉讼请求（2272.14元）。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由被上诉人广西东铭物业服务有限公司负担22元，由上诉人罗秋名负担3元。二审案件受理费50元，由被上诉人广西东铭物业服务有限公司负担35元，由上诉人罗秋名负担15元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄启锋 审 判 员 韦丽芬 审 判 员 蓝东桃 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 廖鹏辉 书 记 员 谢家福 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。