贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2557号上诉人（一审原告）：沈先艳，女，1985年10月2日出生，汉族，户籍所在地贵州省剑河县，现住贵州省剑河县（剑河客车站后面）。被上诉人（一审被告）：王怀燕，女，1987年2月28日出生，苗族，户籍所在地贵州省剑河县，现住贵州省遵义市务川县。上诉人沈先艳与被上诉人王怀燕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省剑河县人民法院（2019）黔2629民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。沈先艳上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后改判。2.判令王怀燕归还门面转让租金5万元、传授王氏祖传中医一指禅按摩手法技术学费1.6万元，合计6.6万元。3.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院遗漏诉讼请求。本案一审庭审时上诉人的委托诉讼代理人提出增加诉讼请求，要求确认《门面房转让协议》无效。但一审法院对该项诉讼请求未予处理，属于遗漏当事人诉讼请求。二、一审法院认定事实错误。本案的焦点应是被上诉人与上诉人签订的《门面房转让协议》是否与被上诉人和金泰公司签订的《门面租赁合同》存在关联性。1.被上诉人与金泰公司签订的《门面租赁合同》约定在租赁期限内，承租人不得以任何理由转租或转借门面；2.上诉人与被上诉人签订《门面房转让协议》时，尚在租赁期限内；3.签订转让协议时，被上诉人与金泰公司的租赁期限只剩下11天；4.被上诉人与上诉人签订转让协议时，金泰公司并不知情，上诉人和金泰公司都是在2019年6月19日才知晓；5.被上诉人截止到2019年6月19日都一直隐瞒出租人的电话住址及合同期；6.11天的合同期收取5万元的租金，远超当地常规水平；7.依照金泰公司的规定，承租人转让门面，出租人要收取3000元的转让金，至今被上诉人未交。依照合同法的规定，被上诉人的行为违反法律效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，门面房转让协议虽未约定租赁期限，但是收取了5万元的租金是事实，应视为不定期租赁；2019年5月5日之后的租赁应为无效。一审法院仅以签订协议行为的合法性认定本案而予以驳回，属于认定事实错误。三、适用法律错误。案涉门面房转让协议因违反解释第十五条、合同法五十二条、五十四条而应当确认无效或予以解除，一审法院适用民诉法第六十四条、合同法第八条、第四十四条、第六十条第一款、民诉法解释第九十条，属于适用法律错误。王怀燕在二审期间未提交书面答辩意见。沈先艳向一审法院起诉请求：1.请求确认门面房转让协议无效；2.依法判决被告退回门面转让费人民币50000.00元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月5日，被告王怀燕与金泰公司剑河分公司签订《门面租赁合同》，被告王怀燕租赁位于金泰世纪广场商业步行街E栋1层内E8、内E9号，总建筑面积54.28平方米，约定租赁期为36个月，自2016年5月5日起至2019年5月4日止。租赁期内租金标准为每月33元/平方米，月租金总额为人民币壹仟柒佰玖拾壹元整（1791.00元）。被告王怀燕租赁该门面后，成立“唯美工作室”。2019年4月16日，原告沈先艳通过微信分别转账6000元、10000元给被告王怀燕，共计16000元，同时被告王怀燕向原告沈先艳出具收条一张，收条载明“今收到沈先艳交来门面转让费定金16000.00元（大写：壹万陆仟元整）”。2019年4月23日，被告王怀燕（甲方）与原告沈先艳（乙方）签订《门面房转让协议》，协议约定：“一、甲方将自己位于剑河县××步行街内××—××号的店铺（店铺名称：唯美工作室）转让给乙方使用，建筑面积为54.28平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、甲方已与金泰公司签订了租赁合同，年租金为21494.88元人民币（大写：贰万壹仟肆佰玖拾肆点捌捌元），租金为每半年交付一次，并于金泰公司通知日期提前一个星期内交至金泰公司。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方（金泰公司剑河分公司）履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归金泰公司所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。四、乙方在2019年4月23日一次性向甲方支付转让费共计人民币50000.00元（大写：伍万元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备费用；另外，乙方跟甲方学习王氏祖传中医一指禅按摩手法的学费16000.00元（大写壹万陆仟元整）于4月16日支付（学习时间两个月，学费由乙方自愿交给甲方，不允退予。并约定在乙方接管店铺后，甲方持续半年每月来店铺1个星期作为给乙方的支持，甲方此后在该店铺为顾客一指禅按摩所得收入，按照37比例分成，甲方7成，乙方3成）此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。……”合同签订后，原告沈先艳于2019年4月23日、4月24日、4月25日通过中国邮政储蓄银行共计转账50000元给被告王怀燕支付门面转让费（2019年4月23日转账20000元、4月24日转账20000元、4月25日转账10000元）。根据原、被告签订的《门面房转让协议》，原告沈先艳于2019年4月16日向被告王怀燕交纳跟王怀燕学习王氏祖传中医一指禅按摩手法的学费16000.00元后，被告在“唯美工作室”教授原告沈先艳王氏祖传中医一指禅按摩手法甩手等技术，同年4月26日被告因家中有事回遵义老家，后于2019年4月30日回剑河，2019年5月14日离开剑河去参加培训学习，在此期间，被告王怀燕也到过原告沈先艳店内。被告2019年5月14日外出培训学习，2019年6月13日回到剑河，因原告沈先艳当日未开门，王怀燕未进入“唯美工作室”。2019年6月19日，原告沈先艳将“唯美工作室”关门停业。一审法院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护，对合同的当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务、不得擅自变更或解除合同。原告沈先艳与被告王怀燕签订的《门面房转让协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护，双方应当按照合同约定的内容诚实履行自己的义务。根据双方订立的《门面房转让协议》约定“一、甲方（被告王怀燕）将自己位于剑河县××步行街内××—××号的店铺（店铺名称：唯美工作室）转让给乙方（原告沈先艳）使用，……并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、……店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方（金泰公司剑河分公司）履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有……。四、乙方在2019年4月23日一次性甲方支付转让费共计人民币50000.00元（大写：伍万元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备费用；……”。本案中，被告王怀燕向金泰公司剑河分公司租赁房屋成立“唯美工作室”后，于2019年4月23日与原告沈先艳签订《门面房转让协议》，将其经营的“唯美工作室”以人民币50000元的价格转让给原告，现原告以金泰公司剑河分公司不同意将门面转租给其使用、被告不履行协议约定教授其技术、被告不协助其办理营业执照等理由要求被告退回门面转让费50000元，明显违反协议约定，也无法律依据。且原告并未提供证据证明金泰公司剑河分公司阻止原告沈先艳继续使用该门面。转让费包括《门面房转让协议》第三条所述的装修、装饰及其他所有设备费用，该费用系双方协商确定收取的，是双方真实意思表示。办理店铺工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续原告亦有义务，不变更登记短期内不影响营业。故对原告的该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告沈先艳的诉讼请求。案件受理费人民币1050.00元，减半收取人民币525.00元（原告已预交），由原告沈先艳负担。二审期间，沈先艳向本院提出申请，请求法院调取王怀燕与沈先艳2019年4月23日签订《门面转租协议》之前，是否经过业主金泰公司同意或追认的证据。本院经审查认为，现有证据已足以认定金泰公司同意王怀燕转租该门面，故对上诉人的申请不予同意。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，综合本案当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.一审法院是否存在遗漏诉讼请求；2.涉案《门面房转让协议》是否存在无效情形；3.沈先艳要求王怀燕退回门面转让款50000元是否有事实及法律依据。1.关于一审法院是否存在遗漏诉讼请求的问题。沈先艳上诉认为一审法院对于其在一审庭审中增加的诉讼请求“确认《门面房转让协议》无效”未予处理，属于遗漏诉讼请求。从一审判决的主文来看，判决书第七页“……《门面房转让协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效”，已明确对《门面房转让协议》的效力作出认定。一审法院已对沈先艳当庭增加的诉讼请求作了审理，并不存在遗漏诉讼请求，故上诉人该项上诉请求，本院不予采纳。2.关于涉案《门面房转让协议》是否存在无效情形的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。王怀燕与金泰公司签订的《租赁合同》第七条第5项虽约定“在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得以任何理由转租或转借承租门面”，但从王怀燕与金泰公司张经理的聊天记录可见，王怀燕问“你们说了可以转让的啊，上次我们转的时候都是这样的啊”，张经理答“你转让的时候是那个人带你一起来我公司换的合同”。王怀燕问“我的意思也是我带着她来换合同可以吗？”，张经理答“是的，押金必须你签字才能退出来”……从双方的聊天记录可见，金泰公司对于承租人转租门面事宜是知晓且同意的；而且从王怀燕取得门面的途径可见，王怀燕也是通过从原承租人手中转租而来，只需要承租人与转租人共同到金泰公司办理更换合同的相关手续即可。故本案中，王怀燕转租门面给沈先艳，已经过金泰公司的同意，双方签订的《门面房转让协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故沈先艳上诉请求确认该《门面房转让协议》无效，不符合法律规定，本院不予支持。3.关于沈先艳要求王怀燕退回门面转让款50000元是否有事实及法律依据的问题。如前所述，沈先艳与王怀燕签订的《门面房转让协议》合法有效，双方应当按照合同约定的内容诚实履行自己的义务，沈先艳以王怀燕不协助其办理转租手续等理由要求王怀燕退还门面转让款50000元，明显违反协议约定，也无法律依据，本院不予支持。综上所述，沈先艳上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由沈先艳负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇一九年十二月十八日书记员  刘智慧