贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13305号 原告：毕节市碧阳物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓村委会六楼，统一社会信用代码：91520502337334313Y。 法定代表人：石柱，系该公司总经理， 委托诉讼代理人：刘政（特别授权代理），系该公司项目经理，男，汉族，1980年7月5日出生，住贵州省毕节市。 被告：吴旭，男，汉族，1987年2月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司（以下简称碧阳物业公司）与被告吴旭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日登记立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告碧阳物业公司的委托诉讼代理人刘政、被告吴旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告从2016年7月1日至2019年10月31日（共40个月）物业服务费5,948.00元（住房建筑面积123.93平方米×1.2元/月×40个月=5,948.00元）；2、判令被告按照银行基准贷款一年最低利率（4.35%）的1.3倍赔付违约金5949×4.35%×1.3=1,009.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告物业服务管理的盛世华都1号楼21-1的业主，被告在接收物业时毕节市物业管理有限责任公司按《物业管理条例》的相关规定与毕节市兴业房地产开发有限公司签订了盛世华都《前期物业管理合同》，并与被告签订《物业服务合同》约定按建筑面积1.2元/平方米/月收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对物业安全、清洁及维修养护等按《物业服务合同》进行了一系列的物业服务管理工作，在原告提供物业服务的同时，被告从2016年7月1日起一直未交物业服务费。经原告工作人员多次催促未果。根据《2018年贵州省物业管理条例》第六十七条业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费，物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。 被告吴旭口头辩称：一，因为我长期在外地，不常居住，而且物业公司收取的物业费和他们的物业服务不成正比，物业服务太差，例如2016年我从外地回到毕节三次，三次都是停水停电；二，安保问题，我们在交房的时候，房开承诺给我们，每个单元实行封闭式管理，但是到目前为止，楼下的保安都是中老年人，并且因为有一个盛世华都酒店，所以外来人员可以轻松进入小区，存在很大的安全隐患；三，到目前为止，我们的装修保证金不予退还，并且态度很恶劣，交房时，房开说如果不缴纳这个装修保证金，就不交房。之后我去找房开公司，一直都没有退还；四，物业公司应当将物业费用的收支情况向业主进行公示。所以请求法院驳回原告诉请。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月300日，原告（乙方）与毕节兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《盛世华都一期前期物业服务合同》，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对“盛世华都”一期提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。合同约定：物业名称：“盛世华都”一期，建筑面积：约14万平方米，服务费用：包干制，具体收费标准：多层住宅1.20元/平方米/月；高层住宅（原告庭审中表示指商业用房）：2.30元/平方米/月。物业服务费用采取预收制，周期为一年交纳一次，业主或物业使用人应在费用到期后的前10天履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按千分之五的标准向乙方支付违约金，毕节本合同期限至2014年12月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。此外，合同对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项等内容作了相应的约定。此外，在2015年8月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《“盛世华都”物业项目物业服务合同》，双方对物业名称、权利义务、服务内容、服务质量、服务费用、维修基金的管理与使用、标志与广告牌设置、其他事项、违约责任等进行约定。合同签订后，原告便入驻该小区从事该小区的物业服务至今。被告吴旭购买“盛世华都”房号为1-21-1号房屋，建筑面积123.93平方米，是该小区业主，其入住后，从2016年7月1日起至2019年10月31日的期间的物业服务费未交纳。经原告催收，被告以小区服务差、自己被盗物业不管等为由支付。原告在管理过程中对秩序巡逻签到、小区电梯、水泵设施、监控、管道、垃圾处理、绿化等提供了相应的服务，履行了主要的管理职责，向被告张贴交纳各年物业服务费的书面通知，要求被告交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，管理不充分，如值班、卫生管理存在一定的问题，小区张贴广告等事实存在。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。另外，被告未退还原告交纳的装修保证金。 上述事实，有原、被告的陈述，原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、原告与兴业房开签订的《盛世华都一期前期物业服务合同》、原告与被告签订的《“盛世华都”物业项目物业服务合同》、业主接房通知书、入户通知书、业主档案、各项服务照片、催缴记录、来人来访登记表、保安巡逻签到表、电梯巡查记录表、交接班记录表、监控室值班记录表、电梯日常检察记录表、保安值班记录表、查岗巡察表、电梯综合巡查记录表、水泵房巡查记录表、工程部每日巡察表、消防每日巡查记录表、水泵房设施设备运行记录表、环境卫生日常巡查记录表、电梯定期检验报告；被告所举证据：收据1张等证据加以证明，上述证据，已经庭审质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为，原告与毕节兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《盛世华都一期前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行义务，被告作为涉案小区的业主，该合同虽不是原告与被告签订，但在涉案小区未成立业主委员会前，该物业服务合同未被终止前，被告应按该合同的约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳相应的物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其从2016年7月1日至2019年10月31日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，应交纳相应的物业管理服务费，被告欠原告从2016年7月1日至2019年10月31日期间(共40个月)的物业费为5,948.64元（1.20元×123.93×40=5,948.64元）。对被告以原告服务差的抗辩理由，合并审理的其他案件的被告（系涉案小区的业主）提供了照片为证，该照片能证实涉案小区确实存在垃圾未清理完毕现象，有广告张贴的事实存在，但仅仅以此为由拒绝交纳物业费的理由不充分，但可考虑对原告物业服务收费分担部分责任。因此，原告虽履行了主要责任，但鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告承担80%的物业管理费，即5,948.64元×80%=4,758.91元，原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持；对原告主张的违约金，因原、被告双方均未完全按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。故原告的该诉讼请求，本院不予以支持。对被告主张原告未退还装修保证金，不是其拒绝交纳物业服务费的理由，本院不予以支持，原告是否应退还被告的装修保证金，是另一法律关系，被告可另案主张权利；对被告主张保安年老和未将相关费用收支公示为由不支付物业费的抗辩意见，本院不予以支持；对被告主张其在家居住时间少，未享受到服务的抗辩理由，不是其拒绝交纳物业服务费的依据，本院也不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吴旭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市碧阳物业管理有限公司交纳2016年7月1日至2019年10月31日期间（共40个月）的物业管理服务费4,758.91元； 二、驳回原告毕节市碧阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告吴旭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十二日 书记员 张朕一