台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初4652号原告：曹义侃，男，1990年3月25日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：章庆龙，台州市椒江区皓天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李灵飞，台州市椒江区皓天法律服务所法律工作者。被告：周烨，男，1990年7月20日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。被告：台州市聚慧房地产经纪有限公司，住所地台州市开发区新宏东路49号。法定代表人：丁金慧，该公司经理兼执行董事。原告曹义侃与被告周烨、台州市聚慧房地产经纪有限公司（以下简称聚慧公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日、12月4日公开开庭进行了审理。原告曹义侃的委托诉讼代理人章庆龙，被告周烨的委托诉讼代理人陆莎莎两次到庭参加诉讼。原告曹义侃参加了第一次庭审。被告聚慧公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹义侃向本院提出诉讼请求：要求两被告共同双倍返还原告交付的定金100000元。事实和理由：原告通过被告聚慧公司向被告周烨购买位于台州市房屋一套。双方约定房屋的总价款为1745000元，定金50000元。原告按照被告的要求，将定金50000元转账给被告聚慧公司的法定代表人丁金慧，并收到被告出具的收条一份。原告支付定金后，被告周烨明确表明拒绝出售涉案房屋给原告。双方无法就双倍退还定金一事达成一致意见。被告周烨辩称，一、被告聚慧公司是一家从事二手房交易的中介公司，被告周烨将自己的房屋放在被告聚慧公司进行销售，但周烨并没有授权给聚慧公司代为与买方签订房屋买卖合同，代为收取购房定金及购房款等权利；二、被告聚慧公司在未与周烨沟通，并经周烨同意的情况下，收取购房定金50000元的行为与周烨无关。周烨在得知情况后，已明确表示反对，并确认不同意以该价格出售，这点在被告聚慧公司的书面答辩中也有体现；三、收条的内容及周烨的签字不是周烨本人书写。综上，根据民法通则第66条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告聚慧公司的行为未经被告周烨追认，其代理行为无效，聚慧公司收取的定金对周烨亦无效，周烨无需双倍返还。被告聚慧公司提出书面答辩意见，一、原告要求双倍返还定金100000元无事实依据。被告周烨曾将位于鸿景名苑1幢1单元1701室的房屋挂在被告聚慧公司居间销售，挂牌价为1745000元。挂牌后，因聚慧公司违规操作，在没有与周烨沟通，并征得周烨本人同意的情况下，擅自向原告收取定金50000元。收取定金后，聚慧公司电话告知周烨此事，但周烨以聚慧公司没有收取定金的代理权限，且现在不想出售房屋为由，拒绝收取50000元定金，并拒绝与购买方签订房屋买卖合同。为此，被告聚慧公司多次电话联系原告，愿意退还50000元款项，但原告拒绝接受。二、被告聚慧公司作为二手房买卖的中介机构，工作性质是居间服务，是为委托人和第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。聚慧公司在本案中的义务是为周烨寻找买家，为原告提供房源，促成双方签订买卖合同，并收取一定数额的佣金。在该法律关系下，聚慧公司在没有取得周烨授权擅自收取定金或事后取得周烨追认的情况下，聚慧公司代周烨收取定金的行为是一种无权代理行为。另根据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，聚慧公司愿意返还50000元给原告。三、原告在本案中亦存在过错。原告明知被告聚慧公司并非涉案房屋的实际所有权人，而是居间人，且没有取得周烨授权情况下，将50000元交付给聚慧公司，自身存在一定过错，应承担相应过错责任。四、从公平原则考虑，被告聚慧公司也不需要承担双倍返还定金责任。被告聚慧公司在本案中仅是居间人，及时促成成交也只能获取少量佣金，按市场佣金标准也仅为交易额的千分之六，即一万元左右。但现在要被告承担50000元的损失，不符合民法规定的公平原则。本院经审理认定本案事实如下：被告周烨系台州市鸿景名苑1幢1单元1701室房屋所有权人。该房屋被挂在被告聚慧公司处对外销售。2019年7月7日，被告聚慧公司法定代表人丁金慧向原告出具收条一份，载明：收到曹义侃购买台州市鸿景名苑1幢1单元1701室房屋的购房定金50000元。并备注此不动产交易金额为1745000元。收款人处盖有被告聚慧公司印章。收款人处“周烨”的签名，原、被告均确认系丁金慧代签。被告聚慧公司确认已收到50000元款项，并明确其收取定金时未获得被告周烨授权。被告周烨明确不同意以1745000元价格将房屋出售给原告，并否认曾授权被告聚慧公司收取定金50000元，亦不同意追认。现原告要求两被告双倍返还定金，本案因此涉诉。以上事实有原告提供的不动产登记信息查询结果表、收条、浙江农信综合柜面业务系统等证据，被告聚慧公司的书面答辩意见及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，被告周烨将其所有的房屋通过被告聚慧公司对外出售，被告聚慧公司向原告收取了购房定金50000元事实清楚。本案的争议焦点有以下两点：一、被告聚慧公司向原告收取定金的行为是否对被告周烨发生法律效力；二、原告要求被告聚慧公司双倍返还定金有无依据。关于焦点一，本院认为，本案被告聚慧公司作为从事二手房屋买卖的中介机构，工作性质为居间服务，目的系促成买卖双方达成买卖协议并获取一定数额的报酬，其本身无权向任何一方收取定金。现被告周烨否认曾授权被告聚慧公司代收定金，在本案中亦明确对聚慧公司代收定金的行为不予追认，故根据民法总则第一百七十一条第一款之规定，被告聚慧公司收取定金的行为对被告周烨不发生效力。原告要求被告周烨双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。关于焦点二，本院认为，本案中，被告法定代表人丁金慧向原告收取了定金，并出具了收条，明确载明代周烨收取原告购房定金50000元，同时备注了不动产交易额。原告有理由相信被告聚慧公司能代表房屋所有人出售房屋，定金合同依法成立，应为有效。从收条内容看，该定金合同系被告聚慧公司代被告周烨所签，现周烨明确表示不予追认，根据民法总则第一百七十一条第三款之规定，“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，…”。原告与被告聚慧公司签订的定金合同，其性质是保障合同债权得以实现的一种担保方式，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。在收取定金后，被告聚慧公司告知原告房屋无法出售，未按约履行该定金合同担保的订约义务，原告可要求被告聚慧公司承担定金合同义务，即双倍返还定金义务。被告聚慧公司关于原告自身存在过错的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。被告聚慧公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告台州市聚慧房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，双倍返还原告曹义侃定金100000元；二、驳回原告曹义侃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（已减半），由被告台州市聚慧房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员 杜 鹃二〇一九年十二月二十日书记员 张志列