海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5679号上诉人（原审被告）：海南海斌物业管理有限公司，住所地海口市海甸岛沿江五西路怡昌花园公寓A座303房，统一社会信用代码：91460000774287076D。法定代表人：卢圣兵，该公司经理。委托诉讼代理人：邢杰宏，海口市龙华区龙泉法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：符方烈，男，1975年12月16日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。上诉人海南海斌物业管理有限公司（以下简称海斌公司）因与被上诉人符方烈物业服务合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初9118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海斌公司上诉请求：变更（2018）琼0108民初9118号判决，改判海斌公司对符方烈的损失承担20%责任。事实与理由：位于海口市××道的周昌公寓修建于2004年（主体基本完工），在未竣工交付的情况下就有业主入住。该幢楼存在多处纠纷，在开发商出售和业主装修时，就把楼房修改（特别是水管通道）。在整幢楼的D部分的供排水管是在电井的后面，按照设计的应当是个管井，但实际上，业主在装修时基本把管道井封死（或废除）；管井是层层通的，但开发商为了把一楼（按设计应当是架空层）改成房间出售，就把一楼与二楼的井口封死（这个井口就是1-D2的厨房顶）。2009年，海斌公司才对周昌公寓管理（没有资料图纸，都要从检修中熟悉楼体情况和设备，物业费0.9元）。在2018年7月11日下午，位于在5-6层之间的供水管（75PVC）突然破裂（脱胶，注高层楼不适合用水胶的PVC，因为水压会超过1.6P和管接口会开裂），楼顶水塔的水泻下而涌入2-D房（如果一楼与二楼的井口是通的，水就直接泻到一楼，不会对业主造成影响）。美兰法院以物业公司没能尽到维修保养义务，直接判决海斌公司承担全部责任，是对认定事实部分不全面。本案中，供排水管（楼D部分）都在业主房间内，且部分业主已封死管井，难于查看。第二、水管自然破裂（脱胶），平时查看也无法发现。第三、整幢楼的供排水管（包括其它设备）使用已10多年，会有损坏。这不是物业以（小的）维修和保养能解决的问题。如果把这种自然损坏的事件，归结于物业没尽保养义务，是强人所难。再者，开发商出售时和业主装修时对管井的改动（这不是物业公司的错），也是事故的主要原因。另一个原因也是业主，至今没有业主委员会和公共维修基金。对整幢楼的检修无法落实。就算是发现问题，需要修理的，小修物业公司可以承担，大修物业公司无法承担，需要维修基金（或业主分摊）来解决。涉案的物业因没有公共维修基金，对设备的修理存在很大的制约。该幢楼房已使用10多年，许多设备严重老化，出现故障在所难免。本案中的供水管（管井已失去设计时的功能）又在业主的房间，增加检修的难度。海斌公司的日常检修也无法能避免事故的发生。另，海斌公司对鉴定结果有异议，鉴定的时间是2019年6月，事故发生时间为2018年6月，鉴定时间与事故时间差距太大。鉴定损失的物品没有经海斌公司确认。综上所述，该事故造成的损失不能由物业公司全部承担，应由开发商和业主及物业公司分担20%为妥。符方烈辩称，一、关于责任的主体问题。首先，虽然海斌公司提出了“美兰法院以物业公司没能尽到维修保养义务，直接判决海斌公司承担全部责任，是对认定事实部分不全面。”、“开发商出售时和业主装修时对管井的改动（这不是物业公司的错），也是事故的主要原因。”但在一审中，海斌公司并未申请将开发商列为一方主体，让其承担责任。故让开发商承担责任于法无据。其次，本案涉案房屋系符方烈所有，涉案房屋所在小区聘用的物业公司确系海斌公司。2018年7月11日下午6时许，涉案房屋所在楼房的公共水管爆裂，水管中的水从涉案房屋卫生间处公共水管的检查口流出，引发涉案房屋积水，造成符方烈损失。该损失产生时，双方存在的物业服务合同仍在约定的服务期内。基于该服务合同，符方烈向海斌公司反映漏水情况后，海斌公司派员工进行了漏水原因调查工作及修复工作。因此，海斌公司作为物业管理企业，应当按照该物业服务合同提供相应服务。根据《物业管理条例》第三十五条的规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故海斌公司作为涉案房屋小区的物业服务企业，提出应当由开发商、业主及物业公司三方承担责任于法无据。第三，海斌公司称“另一个原因也是业主，至今没有业主委员会和公共维修资金。对整幢楼的检修无法落实。”事实上，符方烈系涉案房屋的所有人，符方烈从未擅自改动或堵塞排水管道，在本案损失的形成中不应当承担任何责任。同时，业主委员会并不是法律规定必须成立的组织，业主委员会作为代表业主利益的民间组织，其成立具有自发性，是否成立业主委员会并不影响物业公司履行应当履行的职责。海斌公司以未成立业主委员会为由，认为本案中应由业主承担损失的部分责任，没有法律依据。二、关于责任承担的问题。海斌公司提出：“该事故造成的损失不能由物业公司全部承担，应由开发商和业主及物业公司分担20%为妥。”事实上，海斌公司作为该涉案房屋小区的物业公司，在承接新建物业前，应当和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、公共设施设备进行检查和验收的活动。根据《住房和城乡建设部关于印发的通知》第16条第1款第2项的规定：“物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（二）公用设备：一般包括……给排水管线……等。”以及等39条的规定：“物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。”海斌公司在承接物业时未尽到研发义务，甚至在2009年已经发现涉案房屋所在的周昌公寓没有资料图纸，存在安全隐患的情况下，继续承接未经查验的物业。一审法院判决海斌公司承担全部的赔偿责任于法有据。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。故请二审法院在进一步查明事实的基础上，判决驳回海斌公司的上诉请求。符方烈向一审法院起诉请求：1.判令海斌公司向符方烈赔偿各项损失计17760元；2.本案诉讼费用由海斌公司承担。在第二次庭审中，因符方烈在本案中申请对损失数额进行鉴定，故符方烈根据鉴定结论将第一项诉讼请求变更为：判令海斌公司向符方烈赔偿各项损失计19376.75元。一审法院认定事实：海口市美兰区人民大道21-1号周昌公寓2-D房系符方烈所有。2018年7月11日下午六时许，涉案房屋所在楼房的公共水管爆裂，水管中的水从涉案房屋卫生间处公关水管的检查口（一个约60cm*60cm的洞口）内流出。符方烈妻子发现后，当即向海斌公司反映。因流出的水量较大，涉案房屋各处形成积水。海斌公司员工遂关闭水闸对漏水原因进行调查，关闭水闸后还是有少量的水继续渗漏。几天后，海斌公司将爆破的水管修复好，涉案房屋不再漏水。符方烈要求海斌公司向其赔偿因公共水管爆破而遭受的损失，海斌公司不予赔偿，遂成讼。在本案诉讼过程中，符方烈向一审法院提出鉴定申请，请求对海口市美兰区人民大道21-1号周昌公寓2-D房遭水浸造成的损失进行鉴定。海南盛瑞美林资产评估事务所受一审法院委托按照委托鉴定内容对周昌公寓2-D房遭水浸造成的财产损失进行了鉴定，并于2019年6月25日作出资产评估报告（盛瑞美林所评报字[2019]0403号），评估结论：委估财产损失评估值合计为人民币肆仟肆佰贰拾伍元伍角整（RMB4425.50）。该项鉴定费用为6000元。深圳轩明达工程项目管理有限公司受一审法院委托按照委托鉴定内容对周昌公寓2-D房修复工程造价进行了鉴定，并于2019年6月17日作出工程造价鉴定意见书（轩明达鉴定中心[2019]造鉴字第3号），评估结论：鉴定房屋遭水浸后修复的施工工程造价人民币14951.25元。该项鉴定费用为3000元。庭审后，符方烈向一审法院提交书面意见，表明其未曾与海斌公司签订物业服务合同，从其入住涉案房屋起就一直向海斌公司交纳物业费、停车费、水电费等费用，且海斌公司在涉案房屋所在的小区有专门的办公室，并挂有“海南海斌物业管理有限公司周昌公寓管理处”字样的牌匾。另，海斌公司在庭审过程中亦认可其系涉案房屋所在小区的物业管理公司。一审法院认为，符方烈系涉案房屋所有权人，海斌公司作为该房屋所在小区的物业管理单位，双方形成了物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，本案中，因涉案房屋所在楼房的公共水管爆裂，导致水从涉案房屋卫生间大量流出，造成符方烈的财产遭受损失。海斌公司作为小区的物业管理单位，对小区内公共部位及公共设施负有维护义务，应当定期检查小区公共设施的性能，保障小区公共部位、公共管道的畅通。符方烈的财产损失已经专业机构作出了评估和鉴定，海斌公司在法定的期限内未对评估报告提出重新评估的申请，故对符方烈要求海斌公司赔偿其财产损失19376.75元的诉请，一审法院予以支持。对此，海斌公司提出符方烈的部分财产损失不是本次公共水管爆裂造成的，且符方烈的部分财产损失是符方烈为了向海斌公司索赔故意为之，但并未提交证据予以证明，故一审法院对海斌公司的上述主张不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：海斌公司须于本判决生效之日起十日内向符方烈赔偿损失19376.75元。本案案件受理费人民币284.42元（符方烈已预缴），鉴定费人民币9000元（符方烈已预缴），均由海斌公司负担。二审中，海斌公司向本院提交以下证据：证据一、房产分户图，证据二、楼顶井口照片，拟共同证明涉案楼存在管道井，管道井是层层相通的，管道井非常狭小，内径为30多CM和1M多无法进去检查；证据三、一楼D房照片，拟证明涉案楼房设计时一楼没有房子，开发商把一楼建成了四个房子进行出售，出售后把管道井封闭，导致管道井丧失部分功能；证据四、各楼层房门照片，拟证明管道井位于业主的房子里面，物业很难查看维护。经质证，符方烈对证据一没有异议；对证据二、三、四的真实性没有异议，对其证明内容有异议，认为管道没有封到其房子里，对海斌公司陈述的管道大小不认可。本院认证如下：对证据一至证据四的真实性予以确认，但上述证据不足以证明海斌公司所主张的待证事实，故本院对上述证据不予采信。符方烈未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：海斌公司对符方烈所遭受的财产损失应承担的责任比例应当如何确定。本案中，符方烈所居住的房屋因公共水管爆裂而进水导致财产损失，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，海斌公司对此负有赔偿责任。海斌公司主张水管爆裂系因开发商及部分业主擅自改造房屋结构所导致，未能提供充分证据予以证明，其不能以此为由主张减轻对涉案房屋公共设施的维修养护义务，对其该项上诉理由本院不予采纳。一审法院所采信的工程造价鉴定意见书及资产评估报告系依照法定程序委托具有鉴定资质的鉴定机构作出的鉴定结论，鉴定程序合法、依据充分，海斌公司未能提出反驳证据，其主张不应以上述鉴定意见及评估报告作为定案依据的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，海斌公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284.42元，由上诉人海南海斌物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李玉民审判员 符玉梅审判员 谢焕怡 二〇一九年十二月二十日书记员 粟婷婷速录员 杨建悦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。