成都市金牛区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0106执异531号 案外人:赵某，男，1984年11月3日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：冯沁涓，泰和泰律师事务所律师。 申请执行人:王某，男，1987年8月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 被执行人:何某某，男，1982年4月1日出生，汉族，住成都市高新区。 被执行人:罗某，男，1968年8月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 被执行人：成都市美联蜀房地产开发有限公司。住所地：成都市郫县红光镇宋家林村。 法定代表人：罗某。 在本院执行王某与何某某、罗某、成都市美联蜀房地产开发有限公司（以下简称美联蜀公司）民间借贷纠纷一案中,案外人赵某对本院查封位于成都市成华区房屋（权XXXXXXX，以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。 案外人赵某称，贵院以（2017）川0106执保1838号、（2018）川0106执2893号执行裁定书查封了案涉房屋，该房屋实际为案外人赵某所有。其与何某某于2009年签订《房屋购销协议》，约定其以355496元的价格购买案涉房屋，并于2011年9月前向何某某支付了全部购房款，且其与家人于2010年9月入住该房至今，该房所有权证登记日期为2011年10月25日。因案涉房屋为限价商品房，根据政策规定，案涉房屋所有权证登记满五年后才能办理过户手续。现案涉房屋所有权证登记时间已超过五年，其在办理过户手续时得知该房被法院查封，无法办理房屋所有权变更手续。造成案涉房屋无法过户的原因系政策及法律规定限制，非异议人自身原因造成，其对案涉房屋享有合法权利。请求中止对案涉房屋的执行，解除对该房的查封。 赵某提交了以下证据复印件：《房屋购销协议》、销售（转让）不动产发票、银行卡pos凭证、确认书、情况说明、公证书、缴纳燃气费物管费发票、居住照片、房产证、国有土地使用权证、房屋信息查询记录、人口信息（户籍）证明、身份证等。 本院查明，王某与何某某、罗某、美联蜀公司民间借贷纠纷一案，王某于2017年11月24日向本院提出财产保全申请，请求查封案涉房屋。本院于2017年11月24日作出（2017）川0106民初8978号执行裁定书及于2017年11月29日作出（2017）川0106执保1838号执行通知书，对案涉房屋予以查封。上述法律文书本院于2017年12月4日向成都市不动产登记中心送达。2018年1月29日，本院作出（2017）川0106民初8978号民事判决，判决：一、何某某于本判决生效后十日内向王某偿还借款200万元及利息、违约金（利息、违约金合并计算，计算方式为：以200万元为基数，从2015年12月5日起按照月利率2%的标准支付至还清借款为止）；二、罗某、美联蜀公司对何某某的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后享有对何某某的追偿权；三、何某某于本判决生效后十日内向王某支付律师费2万元；四、如果何某某不履行本判决确定的金钱债务，位于（签约备案号230226）、2栋1单元6楼601号（签约备案号230225）、1栋2单元7楼703号（签约备案号230224）、1栋1单元29楼2903号（签约备案号230223）、2栋1单元23楼2305号（签约备案号230222）房产具备拍卖条件，王某可以申请强制执行；五、驳回王某的其他诉讼请求。上述法律文书于2018年4月18日发生法律效力。因何某某、王彬、美联蜀公司未按照法律文书的规定履行义务，王某向本院申请强制执行，执行案号（2018）川0106执2893号。 在执行过程中，2018年12月13日，本院作出（2018）川0106执2893号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。 同时查明，2009年7月27日，赵某与何某某签订《房屋购销协议》，约定赵某以355496元价格购买案涉房屋。同日，何某某出具委托书，委托赵某的父亲赵顺利办理案涉房屋的交房手续、办理入户手续、领取产权证及国土证书等事宜。该委托书经四川省成都市蜀都公证处公证，出具了（2010）川成蜀证内经字第196339号公证书。后何某某与赵某签署《确认书》，确认何某某于2009年7月27日收到赵某购买案涉房屋的首付款155200元，剩余购房款205000元赵某分期支付，至2011年9月赵某付清全部购房款。双方在《确认书》中共同确认案涉房屋已于2010年9月交付赵某，赵某于交房时入住。2011年10月25日，何某某取得案涉房屋的所有权登记，所有方式为单独所有，房屋权属证书备注该房屋为限价商品房。 另查明，案涉房屋分别被以下法院查封：2015年9月18日成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新执保字第149号查封，2016年7月15日成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初6638号、（2016）川0191执保1156号查封，2016年8月25日成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初9368号、（2016）川0191执保1405号查封，2016年9月1日成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初8142号、（2016）川0191执保1499号查封，本院的查封是在上述法院之后的轮候查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；及第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，赵某与何某某在本院查封案涉房屋前已签订了房屋买卖合同，赵某支付了全部购房款，并合法占有居住在该房。故案外人之异议能否成立的关键在于其至今未能办理过户登记是否因其自身原因造成。对此，案外人称系由于案涉房屋属于限价商品房，故无法及时办理过户登记。据本院核实，成都市房产管理局于2007年1月23日作出了《成都市房产管理局关于印发〈成都市限价商品住房销售管理实施意见〉的通知》（成房发〔2007〕8号），该通知附件《成都市限价商品住房销售管理实施意见》规定“购房人在取得房屋所有权证，并自住五年以后，方可上市交易”。2007年2月13日，成都市房产管理局、成都市物价局作出了《关于“红枫岭”等限价商品住房项目销售价格的通知》，确定中房集团成都房地产开发有限公司“红枫岭”限价商品住房项目销售均价为3800元/平方米。鉴于案涉房屋权属登记载明其为“限价商品房”，故按规定属于处分权受到限制的政策性房屋。依前述该类房屋的行政管理性规定，何某某于2011年10月25日取得案涉房屋的所有权，截止2016年10月25日之前，双方无法办理该房屋的转移登记手续。于限制过户期间，案涉房屋又被本院及其他法院查封，依据法律规定，亦无法于查封期内进行过户。综上，本院认为，造成案涉房屋无法过户的原因系政策及法律规定限制，而非案外人自身原因造成。故案外人提出的排除执行异议符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都市成华区房屋（权XXXXXXX）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 李 旭 审判员 程 曼 审判员 毛 娜 二〇一九年十二月二十三日 书记员 陈晓静