贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7510号上诉人（原审被告）：杨军，男，1984年2月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号。法定代表人：陈威，该公司经理。委托诉讼代理人：龙昆，男，该公司员工。上诉人杨军因与被上诉人贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称德鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初1699号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨军上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院参照上诉人与保利物业公司签订的《前期物业服务协议》的标准判令上诉人向被上诉人支付物业费，但上诉人与保利物业公司签订的《前期物业服务协议》约定的小高层住宅收费标准是1.2元/M2，而一审法院判决又是按照1.25元/M2的标准计算，且被上诉人也并未提供证据证明其提供的物业服务达到1.25元/M2；二、上诉人与上诉人并未签订相关物业管理协议，房开公司选聘的被上诉人从事的物业管理已经严重损害上诉人及广大业主的利益，一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在事实合同关系忽视了被上诉人入驻涉案小区提供物业服务的行为并未经过业主的同意与认可，被上诉人提供物业服务的行为属于强迫交易；三、被上诉人为小区提供物业管理服务产生的物业费应该由所有业主共同平均承担，不能区别对待。德鑫物业公司答辩称，我公司是根据物业管理条例的规定和建设单位签订的物业服务合同，该合同对小区业主均具有约束力。德鑫物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2016年8月1日至2019年3月31日物业服务费共计2782.72元；二、判令被告支付原告根据《物业服务合同和协议》承担拖欠物业费所产生的滞纳金253.58元；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告购买贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称德亨公司）开发建设的位于贵州省贵阳市乌当区建筑面积为69.57㎡的房屋，购房时，被告与保利物管公司签订《前期物业服务协议》约定：物管费按建筑面积每月1.25元／㎡计算。被告收房时交纳部分物管费后，以原告物业服务质量存在问题为由，从2016年8月1日起拒绝继续交纳物管费。2015年4月1日，原告与德亨公司签订《前期物业服务协议》后，原告对德亨公司开发建设的城市魔方小区进行物业管理服务。原告要求被告交纳物管费未果，遂于2019年4月1日诉至一审法院要求如前所诉。一审法院认为，建设单位德亨公司将涉案房屋出卖给被告使用，并在出卖房屋时由其选聘的保利物管公司与被告签订《前期物业服务协议》，根据该协议第十七条“本协议自签字或盖章之日起生效，自本物业业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。”的约定，在保利物管公司与被告未依法解除或终止《前期物业服务协议》的情况下，另行选聘物业服务公司，根据《物业管理条例》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”、第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；……。”的规定，原告与德亨公司签订的《前期物业服务协议》对被告不具有法律约束力。原、被告虽未签订物业服务合同，但原告对城市魔方小区进行了物业管理服务，被告作为该小区业主，双方已形成事实上的物业管理服务关系，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，原告要求被告支付其2016年8月1日至2019年3月31日进行物业管理服务期间的物业服务费的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持，参照保利物管公司与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，具体金额为2782.8元（69.57㎡×1.25元/㎡×32月=2782.8元）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请，虽然被告与保利物管公司签订的《前期物业服务协议》中对滞纳金有明确约定，但因原、被告并未签订物业服务合同约定滞纳金，故对原告的该项诉请，一审法院亦不予支持。被告提出原告服务质量有问题，其可要求改进，但不能成为其拒缴物业服务费的理由，故对被告的该抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、《物业管理条例》第三条、第七条、第二十四条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告杨军于本判决生效之日起十日内支付原告贵州德鑫物业管理有限公司自2016年8月1日至2019年3月31日止的物业服务费2782.8元；二、驳回原告贵州德鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨军负担（此款原告贵州德鑫物业管理有限公司已预交，履行时，由被告杨军一并支付给原告贵州德鑫物业管理有限公司）。二审中，被上诉人没有向本院提交新证据，上诉人提交证据：被上诉人向毕波出具的收据一份（原件校验后退还）。证明目的：1.证明被上诉人是恶意诉讼；2.被上诉人对小区业主区别对待、显失公平。被上诉人质证意见为：真实性认可，每家的情况不一样就会出现减免的情况。本院认为，上诉二审提交的证据不能达到证明目的，不予采纳。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否应当向被上诉人缴纳物业服务费及缴费标准。2.被上诉人对其他业主减免或优惠物业服务费能否成为上诉人拒付物业费的理由。关于焦点一，因为本案城市魔方小区至今没有成立业主委员会，杨军在购买案涉房屋时，其虽与德亨房开公司选聘的保利物业公司签订了《前期物业服务协议》，但因保利物业公司于2015年1月31日退出该小区，不再提供物业服务，德亨房开公司在案涉小区未成立业委会的前提下选聘德鑫物业公司为该小区物业服务企业，并与德鑫物业公司签订《前期物业服务协议》，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，德亨房开公司在案涉小区未成立业委会的前提下与德鑫物业公司签订的《前期物业服务协议》对业主具有约束力。故杨军应当按照被上诉人与德亨公司签订的《前期物业服务协议》约定的价格向德鑫公司缴纳物业费。关于焦点二，上诉人举示的证据虽证明德鑫物业公司在公共区域卫生、消防、安保等方面提供服务存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，这些瑕疵属于被上诉人需改进和完善工作的方面，但不能以此作为少交或拒交物业服务费的理由。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。至于德鑫公司向其他业主作出的优惠，因为业主缴纳的物业费，并非是业主的共同财产，而是德鑫公司享有的财产，德鑫公司对特定业主给予的优惠，系其对自己财产的处分，并不违反法律规定，并不影响上诉人依合同缴纳约定的物业费的义务。综上所述，上诉人的上诉请求与理由均不成立，一审虽存在部分法律适用不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由杨军承担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十二月三十日书记员 赵 凤