山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初13862号原告：兴业银行股份有限公司济宁分行，驻济宁市红星中路23号，统一社会信用代码91370800552243828F。法定代表人：许家兴，行长。委托诉讼代理人：许涛，山东宏易律师事务所律师。被告：孙田锁，男，1989年9月18日出生，汉族，住山东省邹城市。被告：张文雅，女，1989年6月16日出生，汉族，住山东省邹城市。被告：邹城鲁兴房地产开发有限公司，驻山东省邹城市钢山街道办事处前八里沟村，统一社会信用代码913708835766324653。法定代表人：张彦辉，董事长。原告兴业银行股份有限公司济宁分行与被告张文雅、孙田锁、邹城鲁兴房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告兴业银行股份有限公司济宁分行的委托诉讼代理人许涛到庭参加诉讼，被告邹城鲁兴房地产开发有限公司、张文雅、孙田锁经本院传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。兴业银行股份有限公司济宁分行向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告兴业银行股份有限公司济宁分行与被告签订的合同编号为兴银济宁个借字2016-0063号《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.请求依法判令被告孙田锁、张文雅向原告兴业银行股份有限公司济宁分行偿还借款本金337,669.97元及利息、复利、罚息（利息、复利、罚息暂计至2019年11月4日为12,919.66元，以后产生的利息、复利、罚息按照合同约定方式计算至实际清偿之日止。）；3.请求判令被告邹城鲁兴房地产开发有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；4.请求依法判令原告兴业银行股份有限公司济宁分行对被告孙田锁、张文雅提供的位于程兰路1166号齐鲁时代花园第0001幢2单元02-803号房产享有优先受偿权；5.请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费及实现债权的律师费用26000元。事实和理由：2016年4月20日，兴业银行股份有限公司济宁分行与孙田锁、张文雅、邹城鲁兴房地产开发有限公司签订编号为兴银济宁个借字2016-0063号《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定，借款金额为37万元，借款期限为240个月，自2016年4月20日至2036年4月20日止，借款利率为央行人民币贷款基准准利率5年以上期限档次，逾期罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为固定日还本付息，等额本息偿还法，同时约定债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。担保方式为：孙田锁、张文雅以所购的位于程兰路1166号齐鲁时代花园第0001幢2单元02-803号房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。同时，邹城鲁兴房地产开发有限公司为该笔借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。合同签订后，兴业银行股份有限公司济宁分行按照合同约定发放了贷款，履行了借款给付义务。现孙田锁、张文雅自2019年2月10日起未按时偿还借款本息，经兴业银行股份有限公司济宁分行多次催要孙田锁、张文雅至今未能偿还。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条的规定，被告已构成违约，兴业银行股份有限公司济宁分行有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告孙田锁、张文雅、邹城鲁兴房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未答辩，也未向本院提供相关证据。原告兴业银行股份有限公司济宁分行为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、被告孙田锁、张文雅身份证、结婚证、户口本复印件及被告邹城鲁兴房地产开发有限公司企业信息一份。证明三被告主体身份适格，被告孙田锁、张文雅二人系夫妻关系。证据二、《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银济宁个借字2016-0063号）一份。证明被告孙田锁、张文雅向原告申请购房贷款37万元，期限为240个月，自2016年4月20日至2036年4月20日。借款利率为央行人民币贷款基准准利率5年以上期限档次，逾期罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为固定日还本付息，等额本息偿还法，同时约定债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。担保方式为：被告孙田锁、张文雅以所购的位于程兰路1166号齐鲁时代花园第0001幢2单元02-803号房屋提供抵押担保，被告邹城鲁兴房地产开发有限公司为该笔借款提供连带责任保证，抵押担保、保证的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。合同第十三条约定，债务人不按合同约定按时偿还借款本息，债权人可以要求解除合同，要求债务人清偿到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。证据三、预购商品房抵押权预告登记证（邹房预城区字第××号）一份。证明原告与被告孙田锁、张文雅在邹城市房产管理局办理了预抵押登记。证据四、借款凭证一份。证明原告依约发放了贷款。证据五、欠息明细。证明被告孙田锁、张文雅自2019年2月10日起未按时偿还借款本息，尚欠借款本金337669.97元,利息、复利、罚息暂计至2019年11月4日为12919.66元。证据六、《委托代理合同》一份、代理费发票一张。证明原告因本案支出律师代理费26000元。本院经审理认定事实如下：2016年4月20日，兴业银行股份有限公司济宁分行与借款人孙田锁、共同借款人张文雅及担保人邹城鲁兴房地产开发有限公司签订编号为兴银济宁个借字2016-0063号《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定，借款金额为37万元，借款期限为240个月，自2016年4月20日至2036年4月20日止，借款利率为央行人民币贷款基准准利率5年以上期限档次，逾期罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为固定日还本付息，等额本息偿还法；同时约定担保人担保责任为连带责任担保。2016年4月26日，原告兴业银行股份有限公司济宁分行与孙田锁、张文雅在邹城市房产管理局办理了房产预抵押手续。合同签订后，原告按照合同约定发放了贷款，履行了借款给付义务。因被告孙田锁、张文雅自2019年2月10日起未按时偿还借款本息，经原告多次催要被告孙田锁、张文雅至今未能偿还。为此，诉至法院，并为此支付律师费26000元。本院认为，原告兴业银行股份有限公司济宁分行与被告孙田锁、张文雅、邹城鲁兴房地产开发有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》系合同当事人真实意思表示，不违返法律规定，各当事人应当严格依据合同约定履行。原告已按合同约定发放贷款，但被告孙田锁、张文雅未能按照合同约定偿还借款，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除该合同并提前收回贷款本息。被告邹城鲁兴房地产开发有限公司作为阶段性连带责任保证人，应对被告孙田锁、张文雅未办理正式抵押登记之前所欠借款本息承担连带偿还责任。原告兴业银行股份有限公司济宁分行与被告孙田锁、张文雅及邹城鲁兴房地产开发有限公司虽然共同对被告孙田锁、张文雅所购房屋在邹城市房产管理局办理了预购商品房抵押全预告登记，因仅仅是抵押权预登记，不具有现实的抵押权。因此，原告主张折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿的请求没有法律依据，本院依法不予支持。被告张文雅、孙田锁、邹城鲁兴房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了证、质证的抗辩权利。综上所述，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告兴业银行股份有限公司济宁分行与被告孙田锁、张文雅、邹城鲁兴房地产开发有限公司于2016年4月20日签订的合同编号为兴银济宁个借字2016-0063号《个人购房抵押（保证）借款合同》。二、被告孙田锁、张文雅于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司济宁分行借款本金337669.97元及利息、复利、罚息（按兴业银行股份有限公司济宁分行与孙田锁、张文雅、邹城鲁兴房地产开发有限公司于2016年4月20日签订的编号为兴银济宁个借字2016-0063号《个人购房抵押（保证）借款合同》计算至实际清偿之日）。三、被告孙田锁、张文雅于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司济宁分行已支付的律师费26000元。四、被告邹城鲁兴房地产开发有限公司对上述第二、三项付款义务承担连带偿还责任。五、驳回原告兴业银行股份有限公司济宁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3279元，诉讼保全费2520元，由被告张文雅、孙田锁、邹城鲁兴房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  钱道习二〇一九年十二月二十七日书记员  胡婷婷