贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3445号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳凯文房地产开发有限公司，住贵州省贵阳市息烽县鹿窝乡鹿龙村老街组783号。法定代表人：肖茂林。委托诉讼代理人：刘原诚，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201200010974729。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王卉卉，女，1986年7月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：滕鲁黔，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201198910442412。委托诉讼代理人：聂莹莹，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201711631089。原审第三人：李芳，女，1990年1月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳凯文房地产开发有限公司（以下简称凯文公司）、因与被上诉人王卉卉租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初4429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年04月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人凯文公司上诉请求：1、撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定上诉人隐瞒事实真相，导致王卉卉出现重大误解而签订《租赁合同》事实认定错误。停止办学通知书上并未载明不能办幼儿园的原因，上诉人并未承诺所出租场所能够开办幼儿园，对出租场所存在占用公共面积及小区消防通道的情况在之前是不知情的；2、一审法院适用合同法第五十四条第一款重大误解订立合同可撤销的规定裁判错误，本案不存在重大误解，王卉卉起诉及辩论过程均围绕合同法第五十四条第三款进行，不应适用重大误解进行裁判；3、据（2017）黔0113民初2867号判决，王卉卉在2017年3月6日已经知晓租赁场所不符合开办幼儿园条件，在一年之后才起诉已经丧失合同撤销权；4、凯文公司作为出租人在签订租赁协议后要求支付租金并承担违约责任于法有据。被上诉人王卉卉辩称：1、案涉场所先后租给姜学兵、李芳、王卉卉，均与凯文公司重新签订租赁协议，被上诉人签订协议后就因白云区教育局向李芳发出停办通知而从未使用租赁场所；2、不允许办幼儿园的原因系该场所堵塞消防通道，且案涉房屋所在大楼没有通过消防验收，由于凯文公司隐瞒房屋瑕疵导致各方作出不真实意思表示，属于法定撤销理由；3、被上诉人在2018年才知道可以撤销合同的事由，并未超过可撤销期间。原审第三人李芳述称：租赁合同签订之时已经明确标注是用来开办幼儿园，上诉人称不知不是事实，消防通道之前就已经被封好，原审第三人并未对承租房屋进行结构改造。被上诉人王卉卉向一审法院起诉请求：1、依法撤销原告与被告2017年3月2日签订的《租赁协议》，被告返还原告支付的2017年3月2日至2017年9月1日租金74304元、押金74000元、过户费500元，共计148804；2、本案诉讼费由被告承担。上诉人凯文公司向一审法院反诉请求：1、请求依法判决解除反诉人、被反诉人于2017年3月2日签订的《租赁协议》；2、依法判决被反诉人立即将租赁房屋腾空并交付被告；3、依法判决原告向被告支付租金人民币148608元（按照每月租金12384元计算，暂从2017年9月1日计算至2018年9月1日，请求计算至原告将租赁房屋腾空并交付被告之日止）;4、依法判决被反诉人向反诉人支付违约金人民币22600元；5、依法判决被反诉人承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于贵阳市××中环路××南湖郡楼盘由凯文房开公司开发建设，凯文房开公司将南湖郡楼盘A1栋688平方米房屋及周围空地出租给李芳，2016年4月至2017年3月承租人是李芳，李芳在承租期间在该场地兴办了幼儿园，后因李芳自身原因决定转让该幼儿园。2017年2月20日李芳在58同城网上刊登广告欲转让该幼儿园，原告王卉卉得知情况后与李芳协商一致后签订《转让协议》，并支付了转让费。2017年3月2日原告王卉卉作为承租人与凯文房开公司签订《租赁协议》，约定凯文房开公司将坐落于贵阳市××中环路××南湖郡二期A1栋房屋（房屋、场地、门面）面积约688平方米出租给原告使用，并将幼儿园左右两侧及中间通道户外场地供幼儿园免费使用，租赁期限为2016年4月1日至2026年12月31日，合同第六条约定承租人承租该房屋用途为幼儿园。合同签订后原告王卉卉于同日向凯文房开公司交付保证金74000元，交付2017年3月2日至2017年9月1日租金74304元、过户费500元，共计148804元。另查明，2017年2月20日贵阳市白云区教育局因南湖郡童声幼儿园不具备办园的条件，通知该院立即停止招生及办学行为，向李芳送到了《停止办学通知》。2017年2月27日该房屋所在小区业主为该幼儿园的开设问题到政府部门上访，贵阳市白云区红云社区、白云区住建局等相关部门到现场进行查看，该社区居民反映了幼儿园存在占用公共面积，及占用小区消防通道等问题，贵阳市白云区红云社区、及白云区教育局要求该幼儿园2月28日起停业。之后原告因该《转让协议》未得到实际履行，认为受到李芳欺诈，将李芳及被告诉至本院，请求撤销其与李芳签订的《转让协议》，同时诉请法院判决被告凯文房开公司返还其交纳给被告的租赁费及相关费用。法院经审理作出（2017）黔0113民初2867号民事判决，认为被告李芳在转让幼儿园给原告王卉卉时存在隐瞒基本事实的欺诈行为，致使原告王卉卉产生重大误解，撤销了原告王卉卉于第三人李芳签订的《转让协议》，判令李芳返还原告支付的转让款，同时认为原告诉请被告凯文房开公司返还其交纳给被告的租赁费及相关费用的请求与上述转让纠纷不属于同一法律关系，故在该案中未予处理。据此原告诉来法院，诉请如前。一审法院认为，被告凯文房开公司与原告王卉卉于2017年3月2日签订《租赁协议》,将案涉房屋租赁给原告，其用途为为幼儿园。2017年2月27日因该幼儿园所在小区业主为该幼儿园的开设问题到政府部门上访，贵阳市白云区红云社区、白云区住建局等相关部门到现场进行查看，该社区居民反映了存在占用公共面积，及占用小区消防通道等问题，贵阳市白云区红云社区、及白云区教育局要求该幼儿园2月28日起停业。被告凯文房开公司签订租赁合同时隐瞒了该事实，导致原告王卉卉出现重大误解，从而签订了《租赁合同》，故原告诉请撤销原告与被告2017年3月2日签订的《租赁协议》，被告返还原告支付的2017年3月2日至2017年9月1日租金74304元、押金74000元、过户费500元，共计148804的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因该租赁合同已被依法撤销，被告（反诉原告）凯文房开公司提出的诉讼请求无事实及法律依据，故法院对其反诉请求予以驳回。被告（反诉原告）凯文房开公司提出原告提出的诉讼请求已经法院（2017）黔0113民初2867号民事判决进行处理，原告违反了民事诉讼“一事不再理”原则的辩解，法院认为，法院（2017）黔0113民初2867号民事判决已经认为原告提出的诉讼请求与李芳的转让纠纷不属于同一法律关系，故在该案中未予处理，因此原告的诉讼请求不应当属于重复诉讼，因此被告凯文房开公司的辩解理由不能成立，法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、撤销原告王卉卉与被告凯文房开公司2017年3月2日签订的《租赁协议》；二、被告凯文房开公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王卉卉租金人民币74304元、押金74000元、过户费500元，共计148804。三、驳回反诉原告凯文房开公司的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3276元，反诉案件受理费人民币3724元，共计人民币7000元，由被告（反诉原告）凯文房开公司负担。经二审审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致，本院予以确认。二审中另查明，王卉卉在贵州省贵阳市白云区人民法院审理的（2017）黔0113民初28767号民事判决中，认可其于2017年3月6日到幼儿园后发现招生广告及幼儿园牌匾被撤出，二被告（李芳、雷淋）不接听电话，其到公安机关报案后得知，该幼儿园不符合相关办园规定，被白云区教育局责令其停止招生开园。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王卉卉主张凯文房开隐瞒重要事实，违法与其签订协议构成欺诈，应予以撤销，应提交证据证明。根据王卉卉提交的证据，不能得出凯文房开存在欺诈的结论。首先，《停止办学通知书》是职能机关发送给童声幼儿园的通知，凯文房开不知情实属正常；其次，王卉卉系同李芳签订了转让协议后，才与凯文房开签订的《租赁协议》，对于租赁标的物的状态应当知情，其主张凯文房开存在欺诈不能成立。再次，王卉卉已于2017年3月6日知道幼儿园不具备办园条件，故其行使撤销权的除斥期间应从该日计算，截至其本案起诉之日（2018年7月19日），其主张的撤销权已经超过一年，不应得到支持。故王卉卉的主张均不成立，对其诉请应不予支持。一审适用法律错误，本院予以纠正。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应依约履行。案涉《租赁协议》合法有效，当事人均应依约履行。王卉卉缴纳2017年9月1日的租金后再未缴纳，构成违约，依据《租赁协议》第九条1“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金总额的千分之五对乙方收取违约金，乙方如经甲方催告不按期交纳租金的，甲方有权停水、停电；乙方经甲方催告仍不交纳租金超过15天的，甲方有权提前解除本协议并无偿收回出租房屋（房屋、场地、门面），且不退还乙方保证金”之约定，对于凯文房开请求解除《租赁协议》、返还房屋的诉请，本院予以支持；对于凯文房开请求判令支付租金148608元（暂从2017年9月1日计算至2018年9月1日，请求计算至将租赁房屋腾空并交付之日止）的诉请，本院予以支持；对于凯文房开要求支付付违约金22600元的诉请，虽违约金约定的计算方式超高，凯文房开自动调低，本院予以支持。综上所述，凯文房开的上诉请求成立，予以支持。一审适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初4429号民事判决。二、解除与贵阳凯文房地产开发有限公司与王卉卉于2017年3月2日签订的《租赁协议》；三、王卉卉于本判决生效之日起十五日将租赁房屋腾空并交付贵阳凯文房地产开发有限公司；四、王卉卉于本判决生效之日起十五日支付贵阳凯文房地产开发有限公司租金人民币148608元（2018年9月1日以后的租金，按照每月租金12384元计算至王卉卉将租赁房屋腾空并交付贵阳凯文房地产开发有限公司之日止）;五、王卉卉于本判决生效之日起十五日支付贵阳凯文房地产开发有限公司违约金人民币22600元；六、驳回王卉卉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7000元，由王卉卉负担。二审案件受理费3276元由王卉卉负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇一九年十二月二十日书记员  李萌