重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终1885号上诉人（原审原告）：重庆仟成投资有限公司，住所地重庆市北碚区水土高新园方正大道461号附1号，统一社会信用代码91500000305127176A。法定代表人：郭涛，总经理。委托诉讼代理人：朱清，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏莹嫣，重庆鼎圣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市新鼎银酒店管理有限公司，住所地重庆市北碚区方正大道461号西侧部分，461号附1号，463号附21号-34号,统一社会信用代码91500000346024800E。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：张儒俊，男，公司员工。委托诉讼代理人：袁向东，重庆汇润律师事务所律师。原审第三人：重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司，住所地重庆市北碚区水土镇大地村，统一社会信用代码915000005590181484。法定代表人：李谨，董事长。委托诉讼代理人：邵东炜，男，公司员工。委托诉讼代理人：袁野，男，公司员工。上诉人重庆仟成投资有限公司（以下简称“仟成公司”）、上诉人重庆市新鼎银酒店管理有限公司（以下简称“新鼎银公司”）因与原审第三人重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（以下简称“两江公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初3558号民事判决，仟成公司、新鼎银公司均向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。仟成公司的诉讼代理人朱清、魏莹嫣，新鼎银公司的法定代表人王伟及诉讼代理人张儒俊、袁向东，两江公司的诉讼代理人邵东炜、袁野参加了诉讼。本案现已审理终结。仟成公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判新鼎银公司向仟成公司支付2016年8月11日至2018年11月30日期间的租金2643929.86元，并以拖欠租金为基数按日2%计算2016年8月11日至租金付清时止的违约金；3.依法改判新鼎银公司向仟成公司支付2016年2月11日至2018年11月30日期间的管理费273873.58元，并以拖欠管理费的5%支付违约金；4.本案一、二审案件受理费及保全费由新鼎银公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。首先，新鼎银公司的免租期仅应至2016年2月10日。在仟成公司与两江公司的《租赁合同》、仟成公司与新鼎银公司的《转租合同》签订一年多后，仟成公司才与两江公司签订了案涉《补充协议》，该协议中关于延长免租期的约定是仟成公司向两江公司争取到的自身利益，与新鼎银公司无关；同时，在仟成公司与新鼎银公司的《转租合同》中的“参照原合同”仅指当时已经存在的仟成公司与两江公司签订的《租赁合同》，并不包括后来签订《补充协议》。其次，新鼎银公司应支付其欠付的全部租金和管理费，而非其中的80%。新鼎银公司接收案涉房屋后用于酒店经营，从未告知仟成公司漏水事宜，仟成公司亦不知晓该房屋使用情况，且新鼎银公司在一审中并未举证证明房屋漏水，同时，即使存在漏水情况，也不排除系新鼎银公司的不合理使用所致，所以，一审法院在未查清房屋漏水原因、漏水具体面积及总面积占比的情况下，即以房屋漏水为由判令新鼎银公司仅支付应付租金和管理费的80%，明显错误。此外，仟成公司也并未认可2017年的租金按照24元/㎡计算，而是一直要求按照合同约定的25.44元/㎡计算。最后，一审判决认定新鼎银公司不存在违约行为错误。新鼎银公司拖欠租金两年多及从未支付过管理费的行为，构成严重违约，应当承担违约责任。2.一审判决基于前述事实错误认定而错误的适用合同法相关规定，属适用法律错误。新鼎银公司辩称，1.根据新鼎银公司与仟成公司签订的《转租合同》约定，“其他相关内容，均参照甲方（仟成公司）与业主方（两江公司）签订的租赁合同为执行标准”，故案涉仟成公司与两江公司签订的《补充协议》亦包括在内。2.新鼎银公司在一审中提交的股权转让合同能够证明仟成公司的法定代表人郭涛和郭波都是新鼎银公司的股东，仟成公司对案涉房屋漏水一事知情，且一审法官也查看了漏水现场。3.新鼎银公司不交租金的原因在于仟成公司一直未开具发票，对此，新鼎银公司已在一审中明确了同时履行抗辩权，所以新鼎银公司不存在违约行为。新鼎银公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回仟成公司要求新鼎银公司支付租金的诉求，并改判新鼎银公司仅应支付仟成公司管理费133786元；2.本案一、二审案件受理费、保全费由仟成公司承担。事实和理由：1.仟成公司要求新鼎银公司向其支付租金违反合同约定。新鼎银公司与仟成公司在《转租合同》第三条第4款明确约定，新鼎银公司以转账方式将租金支付到仟成公司指定账户，该账户户名为两江公司，而新鼎银公司已经按照该约定向两江公司支付了2017年1月至6月的租金。2.新鼎银公司享有同时履行抗辩权，仟成公司未开发票，故新鼎银公司有权拒交租金，所以新鼎银公司并不存在违约行为。仟成公司辩称，同仟成公司的前述上诉理由。两江公司述称，认可仟成公司的上诉请求。仟成公司应按照其与两江公司之间的合同支付租金。案涉房屋在交付新鼎银公司前是合格的，所以，在新鼎银公司使用房屋后发生的漏水责任应由新鼎银公司承担。仟成公司向一审法院起诉请求：1.判令新鼎银公司按照合同约定向仟成公司支付2016年8月11日至交还房屋时止的租金，并从2016年8月11日起以每季度拖欠租金为基数按日2%计算违约金至租金付清时止；2.判令新鼎银公司按照2元/㎡/月的标准向仟成公司支付2016年2月11日至交还房屋时止的管理费，并按照管理费的5%支付违约金；3.案件受理费由新鼎银公司承担。一审法院认定事实：2015年2月10日，甲方两江公司与乙方仟成公司签订《房屋（商铺）租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定甲方将位于水土高新园方正大道461号西侧部分，461号附1号、附2号，463号附14号-16号、附21号-41号、附43号-44号商铺及其设施（建筑面积共计3838.89㎡）出租给乙方作为商务宾馆（可配套足浴、茶楼）使用，租金、物业管理等费用按建筑面积计收。合同主要内容如下：1.租期10年，即自2015年2月11日至2025年2月10日，免租期12个月（实际租赁期/实际免租期自甲方发出接房通知单的次日起算，租赁到期日/免租到期日相应调整）。2.甲方按现状将房屋交付乙方使用，在不影响结构安全并经管理该房屋的物管公司审查同意后，乙方可为使用需要自行装饰装修并负责相关行政审批手续及相应费用。3.租金递增率为第三年起每年在上一年度租赁单价基础上递增6%，即第一年为免租期，第二年（2016年2月11日至2017年2月10日）租金单价为每月24.00元/㎡，第三年为每月25.44元/㎡，以此类推。乙方按“先交租金后使用”方式按季度支付租金至甲方指定账户（户名：两江公司），并须在下个季度前10日向甲方足额支付下一季度租金。若乙方未按时交纳租金，则须以拖欠租金的2%支付违约金。2015年2月10日（上述《租赁合同》签订后的当天），仟成公司（甲方）即与新鼎银公司（乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》（以下简称《转租合同》“），约定仟成公司将上述房屋中的3635.49㎡转租给新鼎银公司。该《转租合同》主要内容如下：1.租限10年，完全参照仟成公司与两江公司签订的合同执行。2.甲方按现状将房屋交付乙方使用，在不影响结构安全并经管理该房屋的物管公司审查同意后，乙方可为使用需要自行装饰装修并负责相关行政审批手续及相应费用。3.租金，乙方直接参照仟成公司与两江公司签订的合同执行，租赁费以实际租赁面积进行扣减。除租金（除免租期）外。4.管理费，乙方需每月向甲方另行支付2元/㎡的管理费用，此费用无递增（目前乙方使用面积仅为2481.16㎡，另空置面积有1154.69㎡，如本空置面积能退回两江公司，则不再支付退回面积的房租和管理费等任何费用）。5.支付方式，管理费用直接支付到甲方法人郭涛指定的账户，具体账户以双方协商为准；租金以转账方式支付到甲方指定账户（同《租赁合同》中的账户）；首次支付管理费与房租同步（免租期内不交管理费），每次支付时间也与房租一致。6.因房屋缺陷（如漏水，房屋主体变化导致裂缝乙方无法正常经营等）甲方有义务和责任与乙方一起找两江公司解决，解决所得归乙方所有。7.双方必须按照本合同约定执行，否则违约方每月支付守约方管理费总金额的5%作为违约金。《转租合同》尾部注明附件为仟成公司与两江公司签订的《租赁合同》复印件。2015年2月11日，两江公司按照《租赁合同》约定将房屋交付仟成公司，当天，仟成公司即按照《转租合同》约定向新鼎银公司交付房屋，新鼎银公司接房后便装修经营。2016年3月7日，仟成公司与两江公司签订《补充协议》，将《租赁合同》中的租期变更为2015年2月11日至2025年12月31日；免租期限（含装修期）变更为2015年2月11日至2016年12月31日。2017年6月19日和9月30日，新鼎银公司以王华刚之名向两江公司缴付租金共计552800.16元，两江公司向新鼎银公司开具了收据。一审法院另查明，案涉房屋系经重庆市规划局规划许可建设。案涉房屋有十多个房间一直漏水，新鼎银公司向仟成公司和两江公司多次反映，至今未有效处理。一审法院审理中，仟成公司、新鼎银公司、两江公司均同意2017年1月1日至2017年12月31日的租金按24元/㎡计算，从2018年1月1日起按协议标准递增。一审法院认为，案涉房屋系经重庆市规划局规划许可修建，仟成公司与两江公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，合法有效。仟成公司与两江公司签订合同后，与新鼎银公司签订《转租合同》将部分房屋转租给新鼎银公司，对此，两江公司在一审庭审中虽称转租未经其同意，但两江公司向新鼎银公司收取租金的事实能够证明其知道该转租，且一直未提出异议。同时，仟成公司与新鼎银公司签订的《转租合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，合法有效，对双方均具有约束力。2016年3月7日，仟成公司与两江公司签订《补充协议》，对案涉房屋的租赁期限及免租期限作出变更，根据仟成公司与新鼎银公司在《转租合同》中的约定，新鼎银公司的免租期也应相应调整至变更后的2016年12月31日，即其租金和管理费应于2017年1月1日起算。因仟成公司在一审庭审中，放弃了解除合同的诉讼请求，一审法院结合其诉求及新鼎银公司一直经营的事实，确定本案租金和管理费主张至2018年11月30日，再根据新鼎银公司的承租面积和案涉三方当事人在庭审中对租金计算标准达成的共识，2017年1月1日至2018年11月30日产生的租金应为2064376.64元（3635.49㎡×24元/㎡/月×12月+3635.49㎡×25.44元/㎡/月×11月）、管理费应为167232.54元（3635.49㎡×2元/㎡/月×23月）。因案涉房屋漏水较多，新鼎银公司多次反映，至今均未有效处理，影响了其经营，故租金和管理费应酌情减少。新鼎银公司未按约给付租金和管理费，因与漏水房屋一直未得到有效处理影响其经营有关，故不应承担违约责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：“一、重庆市新鼎银酒店管理有限公司从判决书生效之日起三十日内给付重庆仟成投资有限公司2017年1月1日至2018年11月30日期间产生的租金和管理费1785287.34元，减去已付租金552800.16元，还应支付1232487.18元；二、驳回重庆仟成投资有限公司的其它诉讼请求。本案受理费21265元，诉讼保全申请费5000元，共计26265元，由重庆仟成投资有限公司负担5373元、重庆市新鼎银酒店管理有限公司负担20892元。”本院二审期间，新鼎银公司申请对案涉房屋如下位置的漏水原因进行鉴定：1.酒店二楼2073房间外过道楼房交接缝渗水；（2）酒店二楼463号附35号、36号、37号商铺墙面、过道渗水；（3）酒店二楼2037房间内楼房交接缝侧墙面渗水、靠小区侧对应屋面墙体渗水；（4）酒店三楼463号附43号过道下水管口位置墙体渗水。本院依法准许并委托重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定。该中心于2019年10月24日出具司法J/G【2019】第03号《司法鉴定检验报告书》，鉴定意见如下：“由于重庆市两江新区水土高新园新鼎银酒店委托范围内楼房交接缝及女儿墙根部防水卷材周边老化、女儿墙砖砌体受温度和湿度影响产生缝隙、外墙装饰层和抹灰风化的原因，雨水沿楼房交接缝、女儿墙、外墙装饰层渗入室内导致渗水。”双方当事人对上述鉴定意见均无异议，本院予以采信。仟成公司向本院提交了如下新证据：1.案涉房屋装修设计图纸；2.物业管理公司向新鼎银公司发出的整改通知书被拒签的回执及两张照片。拟证明：新鼎银公司在对案涉房屋装修时，并未严格按照物业管理公司审批通过的设计图纸操作，而是另行在天台上修建了厕所和锅炉，而正是其该修建行为破坏了房屋的防水层才导致漏水。新鼎银公司的质证意见如下：1.对装修设计图纸予以认可，装修设计图纸上确实没有厕所和锅炉，新鼎银公司在天台上修建厕所和锅炉属实，但是，因为装修方案和图纸是仟成公司制作，具体事宜也是仟成公司与物业管理公司联系，所以，如果新鼎银公司因装修不当造成的房屋漏水责任也应由仟成公司承担；2.对拒签回执的情况不清楚，而两张照片系复印件，不认可其真实性。两江公司质证认为:房屋交付的时候并未出现漏水的情况。本院对上述证据认证如下：上述证据均无法证明案涉房屋漏水系新鼎银公司在天台修建厕所和锅炉导致，且案涉房屋漏水的原因已经通过鉴定确认，故上述证据无法达到仟成公司的证明目的，本院不予采信。本院二审查明，经鉴定，案涉房屋的漏水原因在于楼房交接缝及女儿墙根部防水卷材周边老化、女儿墙砖砌体受温度和湿度影响产生缝隙、外墙装饰层和抹灰风化导致雨水渗入室内。两江公司在一审审理过程中也认可房屋漏水属房屋结构原因导致，并表示物业服务企业对此处理过，但未根治。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点在于：免租期间的认定、租金和管理费的标准以及租金收取权利主体如何确定、新鼎银公司应否承担迟延支付租金的违约责任。现分别评判如下：一、关于免租期间的认定问题仟成公司上诉称案涉房屋免租期的截止日期应为2016年2月10日，但是，仟成公司与新鼎银公司签订的《转租合同》第三条第1款明确约定“关于租金，乙方（新鼎银公司）直接参照甲方（仟成公司）与业主方（两江公司）签订的合同执行。……”该合同第四条亦明确约定：“其他相关内容，均参照甲方与业主方签订的租赁合同为执行标准。”因上述约定并未明确参照的合同仅限仟成公司与两江公司当时已经签订的《租赁合同》，且仟成公司与新鼎银公司也并未另行约定排除新鼎银公司参照执行仟成公司与两江公司签订的延长免租期的《补充协议》，故《转租合同》约定的租金参照执行标准应理解为与仟成公司和两江公司之间有效约定的租金标准和计租期间一致，无论租金标准增高、降低或者免租期间如何变化。故一审认定新鼎银公司租赁案涉房屋的免租期截止日期根据仟成公司与两江公司签订《补充协议》应为2016年12月31日并无不当，仟成公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于租金和管理费的标准以及收取租金权利主体如何确定的问题。仟成公司上诉称，新鼎银公司从未告知仟成公司案涉房屋漏水，仟成公司亦并不知晓新鼎银公司对房屋的使用情况，故仟成公司并不存在违约，一审法院酌情减少案涉租金和管理费20%错误。但是，仟成公司与新鼎银公司在《转租合同》第三条第2款明确约定：“……因房屋缺陷（如漏水，房屋主体变化导致裂缝新鼎银公司无法正常经营等）仟成公司有义务和责任与新鼎银公司一起找两江公司解决，解决所得归新鼎银公司所有。”故仟成公司不仅有责任和义务与新鼎银公司一起告知两江公司案涉房屋漏水，亦有责任和义务协助新鼎银公司有效处理漏水问题。仟成公司虽然否认其知晓案涉房屋漏水，但是两江公司认可其知晓房屋漏水并曾处理过，且新鼎银公司以房屋漏水为由拒交租金和管理费，故仟成公司理应知晓房屋漏水事实。从本院二审鉴定结论来看，该房屋漏水问题一直未得到有效解决，故一审法院结合本案实际情况，酌情减少案涉租金及管理费的20%，并无不当，本院对此予以确认，故仟成公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，仟成公司上诉称，2017年的租金不应按照24元/㎡的标准计算，但是其在一审庭审中明确表示同意2017年的租金按照上述标准计算，故其该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。此外，新鼎银公司上诉称其不应向仟成公司支付租金，仅应按照合同约定向两江公司支付。新鼎银公司、仟成公司之间的《转租合同》与仟成公司、两江公司之间的《租赁合同》系两个独立的合同，新鼎银公司与两江公司之间并不存在租赁合同关系，新鼎银公司仅是依据其与仟成公司的约定支付方式支付租金，该行为实质是履行其与仟成公司之间的租赁合同，故新鼎银公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于新鼎银公司应否承担违约责任的问题。仟成公司上诉称新鼎银公司未按约定支付租金及管理费，严重违约，故应当按照合同约定承担相应的违约责任。虽然新鼎银公司以仟成公司未开具发票为由主张同时履行抗辩权缺乏合同依据，但其未按约定支付租金和管理费系因案涉房屋漏水问题迟迟未得到解决，故仟成公司与新鼎银公司均存在违约行为。因此，一审法院结合双方违约情况及案涉租赁合同实际履行情况，认定双方均不承担违约责任，并无不当。故仟成公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人重庆仟成投资有限公司和重庆市新鼎银酒店管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20187.02元，由重庆仟成投资有限公司负担10093.51元，重庆市新鼎银酒店管理有限公司负担10093.51元。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  唐 松审 判 员  陈义熙二〇一九年十二月二十三日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢