山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3899号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号,统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，董事长。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙红伟，男，1980年11月10日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人孙红伟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2185号民事判决，改判驳回孙红伟的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由孙红伟负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，被上诉人的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，结合本案具体情况，被上诉人在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证的请求权”，这是被上诉人的主权利。只有被上诉人行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从被上诉人行使该权利之日起计算。而被上诉人在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或上诉人主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。被上诉人等大量、数众业主以不思取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审法院的判决即违背了签订合同的宗旨及违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。因此，一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，被上诉人的诉求不再受法律保护。二、上诉人无过错、没有违约，不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人上房后，枣庄市人民政府办公室枣政办字[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的鲁建发(2015)2号《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施，按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金应当是被上诉人应当履行的合同随附义务。上诉人虽没有通知交纳义务，但上诉人于2018年8月18日通知后，包括被上诉人的小区业主拒不交纳，上诉人在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。因此，上诉人无过错、没有违约，不应承担违约责任。孙红伟未提供答辩意见。孙红伟向一审法院起诉请求：1.判令被告在判决生效之日起十日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2.判令被告自2014年7月4日起至被告办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止以购房款总额732，523为基数按照每日万分之一向原告支付违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年11月29日，原告（××）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（××）签订一份编号为YS0023791的《商品房买卖合同》，原告以732,523元的价格购买××开发的位于枣庄市市中区东湖明珠3号楼1单元601室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：××应当在2013年5月31日前向××交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告于2014年7月4日将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给被告购房款732,523元。被告已于2019年4月17日将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定：“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。”第十二条：“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业治理保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。被告曾于2018年1月18日将枣庄市市中区房产管理局、枣庄市市中区财政局下发的市中房字【2017】5号文件、枣庄市市中区物业管理办公室下发的市中物字【2017】2号文件以及催缴住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。2018年8月10日，原告缴纳了专项维修资金9,180元。2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告向被告交清购房款后，被告将房屋交付原告居住使用，但被告在商品房交付使用后九十日内，并未在合同约定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约。被告主张是由于原告未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理房屋所有权证，因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告本人缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在原告知晓上述规定前，被告仍应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2014年7月4日，被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自其后90日起一直延续至今。原告于2019年4月29日诉至该院，且被告已提出时效抗辩，故违约金应从2016年4月29日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日，因2018年1月18日被告履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的义务，但原告至2018年8月10日才交纳了专项住宅维修资金，因此2018年1月18日至2018年8月10日期间的违约金应予扣除。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。综上所述，原告的部分诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告孙红伟办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠3号楼1单元601室房屋的转移登记；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告孙红伟违约金64,388.77元（以732,523元为基数，按日万分之一计算自2016年4月29日起至2019年4月17日止，扣除2018年1月18日至2018年8月10日期间的违约金）；三、驳回原告孙红伟的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，050元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据中汇公司与孙红伟签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。中汇公司主张其无过错，不应承担违约责任，与客观事实不符，其主张不能成立。关于孙红伟的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，中汇公司应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故中汇公司从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从2016年4月29日开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对中汇公司主张的本案已经超过诉讼时效期间不予支持。因孙红伟在中汇公司通知交纳专项住宅维修资金后，迟延于2018年8月10日交纳，一审判决将2018年1月18日至2018年8月10日期间的违约金应予扣除，裁判适当，本院予以确认。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十二月十三日书记员  史安伟