山东省东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0503民初2219号原告：中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地，住所地东营市河口区滨海路100-1号。组织机构代码：61338200-5。负责人：宋波，司令员。委托诉讼代理人：岳镇镇，山东鲁成律师事务所律师。被告：河口区仙河龙洲酒水超市，住所地东营市河口区仙河镇通港路北。统一社会信用代码：92370503MA3FL1NQ21。经营者：黄欣。被告：黄欣，男，1970年1月17日出生，汉族，系龙洲酒水超市经营者，东营市河口区居民，现住东营市河口区。被告:罗红岩，男，1979年8月22日出生，汉族，现住东营市河口区（中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地三团斜对面）。委托诉讼代理人：贾华明，东营河口孤岛法律服务所法律服务工作者。原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（以下简称“济军基地”）与被告河口区仙河龙洲酒水超市（以下简称“龙洲酒水超市”）、黄欣、罗红岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济军基地的委托诉讼代理人岳镇镇，被告龙洲酒水超市的经营者即被告黄欣,罗红岩的委托诉讼代理人贾华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济军基地向本院提出诉讼请求:1.请求判令龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩支付济军基地的房屋租金1060276元；2.本案诉讼费由龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩承担。事实和理由:2012年11月21日龙洲酒水超市、黄欣与济军基地下属单位济军基地三团签订《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》，承租济军基地位于斜对面商品楼中间角上的12间房屋及三处楼顶（租赁面积共计2925.06平方米）用于经营，租赁期限自2012年11月22日至2031年11月21日，合同还对租赁费用及缴纳方式等进行了约定。合同签订后济军基地按照合同约定将租赁房屋及场地交付给龙洲酒水超市、黄欣使用，罗红岩为实际经营者。虽经济军基地多次催要，但龙洲酒水超市、黄欣、罗红岩仍违约拖欠租赁费共计1060276元。为维护国家国防和军事利益发展需要以及自身合法权益，现济军基地根据法律规定，诉至法院。龙洲酒水超市、黄欣辩称，认同配合济军基地起诉，2018年8月1日之前系黄欣租赁三团房子并欠租金，对此恳请济军基地，因黄欣在场停止有偿服务两年左右期间，没有经营收益，造成的损失希望济军基地给予照应和冲抵以上租金，由于黄欣在马场原系历届勤劳致富标兵和连续多年慰问驻训部队致富带头人，但又因黄欣经营不善致跑马场停止经营造成占用资金与利息支付形成的亏损及负面影响，确实无能力交纳租金，再次恳请照顾冲抵。对于2018年8月1日之后至今，黄欣与罗红岩明确马场的三团沿街房合同内容及条款，原则上是不允许租赁转租给第三方的，在双方明确和认可合同条款内容约定的前提下，双方同意签订门头置换协议，且在置换协议明确约定：“门头相关租赁合同保持原状移交给甲方。但应该甲方现实中配合的甲方去配合”，明确体现罗红岩知情黄欣与三团签订的合同条款与内容，并在此基础上是认可的。王立勇与陈建林系罗红岩提议确认的证明人，本案焦点系因罗红岩于2018年8月1日至今未交租金导致济军基地诉讼。黄欣在此之前已不止一次给济军基地领导汇报并得到领导的理解。罗红岩辩称，1.根据合同相对性原则，济军基地对我方之诉不能成立，应依法驳回对我方的起诉，济军基地起诉依据的是其与河口区仙河龙洲酒水超市、黄欣间签订的房屋租赁合同，该合同双方当事人分别为济军基地、河口区仙河龙洲酒水超市、黄欣，我方与济军基地不存在租赁合同关系，济军基地主张房屋租赁金只能向与其有租赁关系的河口区仙河龙洲酒水超市、黄欣主张。最高院关于房屋租赁合同的司法解释第十六条第二款之规定因租赁合同产生的纠纷案件人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，根据该条规定，我方参与诉讼只能是以第三人的身份参加诉讼。从第十七条之规定看，次承租人没有替承租人向出租房交纳租金的法定义务。综上，济军基地将我方列为被告提起诉讼应依法驳回；2.我方与黄欣之间的租赁协议中的租金已经结清，分别以银行转账、我方代黄欣建房折抵三年租金的方式付清了房屋租金，至2018年4月6日起我方与黄欣之间的租赁关系已经转化为置换协议。该协议中我方用五处房产置换了黄欣的部分财产和黄欣租赁济军基地的房屋的使用权。目前我方与黄欣的关系是置换关系及等价交换关系。假设黄欣拖欠济军基地租金其不仅对济军基地方违约，根据置换协议约定，黄欣同样对我方违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年11月21日，济军基地（出租方，甲方）与龙洲酒水超市、黄欣（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份，合同约定“甲方将位于团商品楼中间角上12间以现状出租给乙方有偿使用，面积1751.06平方米。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限自2012年11月22日起至2031年11月21日止；租赁费用及缴纳方式：1.前三年租金不变，每年402743.8元整（1751.06㎡×230元），从第四年起每年的租赁费在上一年度的基础上递增5%；2.乙方应在合同签订之日一次性付清2012年11月22日至2015年11月21日三年的租金，即人民币壹佰贰拾万零捌仟贰佰叁拾元肆角整（1208231.4元整）。自2015年11月22日起，租赁费一年一交，乙方必须于每年的11月21日前一次性交清下一年度的租赁费。若逾期交付超过20个工作日，甲方有权单方终止合同，并无偿收回该商品房及配套设施。”合同签订后，济军基地将涉案房屋交付龙洲酒水超市、黄欣使用。2014年8月1日，济军基地（甲方）与龙洲酒水超市、黄欣（乙方）又达成补充协议，约定“鉴于目前市场商品楼承租价格下滑幅度较大，又加之乙方于2012年11月21日承租此商品楼后，一直未进行营业，处于闲置状态。为尽快启动此商品楼正常营业，以便我们能及时收取承租费，在乙方的强烈要求下，甲、乙双方协商一致，签订本补充协议。1.主体商品楼1751.06平方米由每年每平方收取230元租金调整为：商品楼一、二层220元/㎡，第三层160/㎡，即每年350200元整，免收2012年11月22日至2014年7月21日20个月的租金；以后租金按合同按时缴纳，其他合同（房屋租赁合同）条款不变；2.为便于甲方商品楼楼后空地处的管理，避免私搭乱建，同时也为办理消防资质所需，租赁给乙方建设餐厅、锅炉房、仓库；租赁场地南至富海家属区以北，西、北均至三团新建商品楼后，东至三团院墙；乙方在合同签订之日一次性付清2014年8月1日至2015年7月31日一年的租金，即10000元整，租赁费一年一交，乙方必须于每年的7月31日前一次性交清下一年度的租赁费”。截止2016年11月21日龙洲酒水超市、黄欣支付租金312143元，济军基地在本次诉讼中主张自2016年11月21日至2019年11月21日的房屋租赁费1060276元。另查明，2018年4月6日，甲方罗红岩与乙方黄欣签订《门头置换协议》，协议约定：1.乙方将东营市将龙洲商贸有限公司与济军基地签署的房屋租赁合同沿街租赁房1751平方米合同转让约甲方，与黄欣后院地下室及一二楼框架结构房约1500平方米及后院和楼顶三处钢构房约1100平方米签订合同之日连同长期手续一并以现状转让给罗红岩，门头相关租赁合同保持原状移交给甲方。甲方承诺将九分场仓库物流园区黄欣现在酒水仓库紧靠路东临朝西门二层楼自北面向南共三楼780平方米和黄欣现有仓库东临朝南方向自西向东第二、三间二层楼约500平方米共五间转换冲抵给乙方。置换协议签订后，该涉案房屋交罗红岩占有使用。本院认为，济军基地与龙洲酒水超市、黄欣签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应当按约履行。自2012年11月21日合同签订至今，济军基地将斜对面商品楼中间角上的12间房屋及三处楼顶租赁给龙洲酒水超市、黄欣使用，龙洲酒水超市、黄欣亦应按照合同约定及时支付租赁费。龙洲酒水超市、黄欣拖欠济军基地自2016年11月21日至2019年11月21日期间租赁费，现济军基地诉请龙洲酒水超市、黄欣支付租赁费1060276元，证据充分，理由正当，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院应予支持。因《房屋租赁合同》及其补充协议的签订双方为济军基地和龙洲酒水超市、黄欣，济军基地诉请罗红岩支付所欠租赁费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河口区仙河龙洲酒水超市、黄欣于本判决生效后十五日内向原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地支付租赁费1060276元；二、驳回原告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14342.48元，减半收取计7171.24元，由被告河口区仙河龙洲酒水超市、黄欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  王强二〇一九年十二月十一日法官助理陈萍书记员郭佳宁