江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2611号 上诉人（原审被告）：朱丽莉，女，1975年12月3日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：熊晓文，男，1976年2月21日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：熊光环，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601200210993433。 上诉人朱丽莉因与被上诉人熊晓文物权保护纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 朱丽莉的上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判坐落于南昌市红谷滩新区XXX房屋（建筑面积为215.81平方米）的房产由朱丽莉继续租赁；2.本案一、二审诉讼费均由熊晓文承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误。1.朱丽莉于2014年10月12日和原房屋所有人南昌市常旺商贸有限公司（以下简称常旺公司）签订了租赁协议，之后常旺公司才将涉案房屋设立抵押，熊晓文于2019年取得涉案房产，故朱丽莉在熊晓文取得房产之前存在租赁情形，且朱丽莉已经提供证据证明其一次性交纳租金及于2018年5月开始进驻涉案房产。2.根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，朱丽莉的租赁行为符合“买卖不破租赁”原则，应当维护朱丽莉的合法权益。 熊晓文辩称：1.常旺公司在2015年4月29日将房屋租赁给刘乐得，约定的租赁时间是2015年5月4日至2016年5月3日。刘乐得终止租赁合同后，2015年12月1日常旺公司将房屋租赁给江西省联交运金融服务有限公司，租赁时间为2015年12月1日至2016年11月30日。2016年6年20日终止租赁合同后，2017年9月9日常伟明将该部分租赁房屋128平方米租赁给何文良，基于上述事实，朱丽莉说2014年10月12日就承租了涉案房屋明显是虚假的。2.2018年5月1日朱丽莉确实将涉案房屋租赁合同交至物业公司进行备案，朱丽莉该份合同应该是在2018年5月1日签订，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》，由于该租赁合同产生的时间，即在抵押之后，也在一审法院强制执行期间，朱丽莉所签订的房屋租赁合同对买受人不具有约束力，熊晓文取得该房屋后，朱丽莉应当腾房给熊晓文。3.朱丽莉没有任何证据证明原房屋所有权人收取了朱丽莉的租金。在一审期间，朱丽莉提供的与常冬牙之间的资金往来材料中，也有常冬牙支付给朱丽莉的款项，没有任何证据证明朱丽莉支付了涉案房屋的租金。4.一审查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回朱丽莉的上诉，维持一审判决。 熊晓文向一审法院提起的诉讼请求：1.要求朱丽莉腾退南昌市红谷滩新区xxx房屋，面积215.81㎡；2.本案诉讼费由朱丽莉承担。 一审法院经审理查明：坐落于红谷滩新区XXX房屋（建筑面积为215.81㎡）原系案外人常旺公司所有。2016年12月20日，一审法院作出（2016）赣0102执2404号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人常旺公司所有的位于南昌市红谷滩新区XXX（产权证号：洪房权证红谷滩新区字第××号）的房产。同时，一审法院于2018年9月17日在淘宝网上发布了竞买公告。2018年10月8日，熊晓文以192万元竞得。2018年10月9日，一审法院作出（2016）赣0102执2404号之三执行裁定书，裁定：南昌市红谷滩新XXX房屋的所有权及相应的其他权利归买受人熊晓文（身份证号码：）所有。该所有权自本裁定送达买受人熊晓文起转移；二、买受人熊晓文（身份证号码：）可持本裁定书到房管部门办理相关产权过户登记手续。2019年3月14日，熊晓文取得涉诉房屋的不动产权证。因朱丽莉一直占有涉诉房屋，既不与熊晓文签订租赁合同，也不向熊晓文支付租金，熊晓文遂诉至一审法院。在审理过程中，朱丽莉抗辩称,其于熊晓文竞买涉诉房屋之前已与原产权人签订了租赁协议，取得了涉诉房屋的承租权，租金也已一次性付清，熊晓文无权要求其搬离，为此，朱丽莉提供了2014年10月12日其与案外人常旺公司、张萍、常冬牙签订的一份房屋租赁协议、招商银行户口历史交易明细表予以证明。该房屋租赁协议约定，租赁时间自2014年10月12日起至2024年10月11日止，租赁费为每年11万元，协议签订后一次性交付租期内全部租赁费。根据招商银行户口历史交易明细表显示，朱丽莉于2014年10月24日分四笔支付共199990元，2014年10月13日支付40万元，2014年10月23日支付30万元，2014年11月3日支付20万元，以上共计1099990元，收款人均为常冬牙。熊晓文对此提出异议称，该租赁协议系伪造，租金的收取人不是常旺公司。同时，熊晓文提供了以下证据材料予以反驳：1.2015年4月29日，常旺公司与刘乐得签订租赁合同，约定自2015年5月4日起至2016年5月3日止，由刘乐得承租涉案房屋，租赁面积为215.81㎡；2.2015年12月1日，常旺公司与江西省联交运金融服务有限公司签订的写字楼租赁合同，约定自2015年12月1日起至2016年11月30日止，由江西省联交运金融服务有限公司承租涉案房屋，该公司于2015年12月6日在物业公司办理进场登记手续，于2016年6月20日办理退场手续；3.2017年9月9日常伟明与何文良签订的房屋租赁合同，约定自2017年9月10日起至2018年9月9日止，由何文良承租涉案房屋，租赁面积为128㎡，何文良于2017年9月16日在物业公司办理进场登记手续。朱丽莉当庭对上述证据来源提出质疑。庭审结束后，一审法院前往涉案房屋所在地的物业管理公司第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司联发广场管理处进行调查，该管理处客服部邓姓经理向一审法院证实，熊晓文出具的上述三份租赁合同及相关材料均系该公司提供，为拍照件，该公司遂向一审法院提供了上述合同的复印件，同时，该公司还向一审法院提供了以下证据材料：1.常旺公司交纳2014年8-11月的物业费及公共能耗费计9236.68元的发票存根；2.江西省联交运金融服务有限公司交纳2015年12月的物业费、公共能耗费及中央空调费计2805.53元的发票存根；3.2014年10月12日，常旺公司与江西蓝煜管理咨询有限公司签订的房屋租赁协议，该合同内容与朱丽莉提供的房屋租赁协议一致，但合同的尾部仅加盖公章，无个人签名、捺印；4.2014年10月12日，常旺公司、张萍、常冬牙与朱丽莉签订的房屋租赁协议，合同内容与上一份合同一致，合同尾部由常旺公司加盖公章，张萍、常冬牙及朱丽莉予以签名、捺印；5.2018年5月1日，由朱丽莉签名、江西蓝煜管理咨询有限公司加盖公章的联发广场租户进场文件签收表各一份，物业公司制作的朱丽莉租户物业档案资料索引一份；6.2018年6月1日，朱丽莉与江西诚诺保险代理有限公司及中介方南昌辉越房产代理有限公司签订的写字楼租赁合同，约定自2018年6月4日起至8月4日止，由江西诚诺保险代理有限公司承租涉案房屋中120平方米。经一审法院组织质证，熊晓文、朱丽莉对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均不持异议。另查明，江西蓝煜管理咨询有限公司成立于2003年8月25日，法定代表人为朱丽莉。 一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。坐落于红谷滩新区XXX房屋（建筑面积为215.81㎡）系熊晓文竞买购得，并依法登记在熊晓文名下，故熊晓文依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。本案争议的焦点是朱丽莉对涉案房屋的占有，属于有权占有还是无权占有？《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规定即为“买卖不破租赁”的原则，其适用条件有三个：1.租赁合同已成立并生效；2.租赁物已交付承租人；3.出租人将租赁物所有权变动由第三人享有。该原则产生的法律效力为租赁关系继续存在，受让人与承租人之间不需要另行订立租赁合同，在受让时依法当然发生租赁关系，故承租人基于租赁合同占有使用租赁物，并非无权占有。本案中，朱丽莉抗辩其于2014年10月与涉案房屋原产权人签订房屋租赁协议，早于涉案房屋所有权变动的时间，该协议表象上似乎符合“买卖不破租赁”原则的适用条件，但经一审法院审查，朱丽莉所提供的租赁协议及支付租金银行流水存在诸多疑点，第一，朱丽莉所签订的租赁协议，租期为十年，朱丽莉一次性支付高达110万元的租金，不符合正常的交易习惯，明显有悖常理。第二，朱丽莉虽然提供了七笔银行流水，用以证明其支付了110万元的租金，但在该银行流水的“客户摘要”中，明确所对应的付款为“银贷记发起付款”和“零售汇出汇款”，并未注明是租金，同时朱丽莉也自认其与收款人常冬牙之间尚有其他经济往来，该七笔付款记录不能证明系朱丽莉用于支付涉案房屋的租金，朱丽莉以此证明已一次性支付完租金，证据不足。第三，根据一审法院调查，朱丽莉作为租户，其进驻涉案房屋时间为2018年5月1日，在此之前，分别由刘乐得、江西省联交运金融服务有限公司、何文良承租或部分承租涉诉房屋，朱丽莉也未提供其与上述租户存在转租行为的有效证据。综上，朱丽莉既不能证明其提供的房屋租赁协议已成立并生效，也无法证明其已一次性支付完涉案房屋十年租金，而熊晓文为反驳朱丽莉所提供的证据，结合一审法院所调查的相关事实及调取的证据，可以反映朱丽莉抗辩其已取得涉诉房屋的承租权，租金也已一次性付清的事实真伪不明，应当依法认定该事实不存在，故朱丽莉该抗辩意见，一审法院不予采纳。朱丽莉占有使用涉案房屋，缺乏合法的权利外观，且妨害了熊晓文对涉案房屋行使物权，属于无权占有，熊晓文依法享有返还原物请求权，故对熊晓文要求朱丽莉腾退涉案房屋的诉请，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、第一百零八条第二款之规定，判决：朱丽莉应于本判决生效之日起十五日内将坐落于红谷滩新区房屋xxx腾空并退还给熊晓文。本案由熊晓文预交的案件受理费8810元，由朱丽莉承担。 本案当事人二审均未提交新证据。但朱丽莉提交补充材料：2018年6月15日交纳物业管理费的发票及2018年5月1日其与物业公司签订的《消防安全责任书》，证明朱丽莉对整个拍卖程序不知情。熊晓文对上述材料予以认可，但主张上述材料证明朱丽莉是在2018年5月1日之后租赁涉案房屋的。熊晓文对上述材料无异议，本院予以认可，但该材料不能达到朱丽莉的证明目的。 另查明：2018年5月1日朱丽莉与第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司签订《消防安全责任书》。朱丽莉缴纳涉案房屋的物业管理费8416.59元且第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司于2018年6月15日开具发票。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。本案中诉争房产系熊晓文通过拍卖程序竞得,且熊晓文就涉案房屋办理了不动产权证,该房屋已发生了物权变动的法律效果，熊晓文系诉争房产的合法所有权人,其依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。关于朱丽莉上诉主张“买卖不破租赁”，涉案房屋产权的变动，不影响房屋租赁合同的效力，其对涉案房屋享有使用权的抗辩意见，本院认为，朱丽莉所主张的其于2014年10月与涉案房屋原产权人签订的房屋租赁协议并无备案，且其提供的银行转款流水与租金支付没有关联性，与合同约定的一次性交付全部租赁费也不相符，因此，朱丽莉提交的证据不足以证明其与常旺公司之间存在真实的租赁关系，故一审法院判决朱丽莉将坐落于红谷滩新区XXX房屋（建筑面积为215.81㎡）腾空并退还给熊晓文，并无不妥，本院予以维持。 综上，朱丽莉的上诉请求不成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费8810元（朱丽莉已预交8810元），由朱丽莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  罗云奇 审 判 员  邓 晖 二〇一九年十二月十六日 法官助理  邓 映 书 记 员  谢佳敏