安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初11250号 原告：合肥盈投文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区七桂塘五号楼一层101-107号。 法定代表人：陶自春，总经理。 委托诉讼代理人：王泉，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。 被告：朱兰燕，女，1983年5月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：彭家欢（朱兰燕丈夫），住安徽省合肥市庐阳区。 原告合肥盈投文化投资有限公司（以下简称盈投公司）与被告朱兰燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。盈投公司的委托诉讼代理人王泉，朱兰燕及其委托诉讼代理人彭家欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盈投公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认解除原告与被告于2018年1月24日签订的《房屋租赁经营合同》；2.判令被告向原告支付房屋租金25593.75元（自2019年3月16日暂计至2019年7月31日，并继续计算至被告实际返还房屋之日止）；3.判令被告向原告支付物业服务费1875元（自2019年3月16日暂计至2019年7月31日，并继续计算至被告实际返还房屋之日止）；4.判令被告支付迟延履行利息2190.63元（截至2019年7月31日的逾期款项27468.75元为基数，自2019年2月16日暂计至2019年7月31日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，截至款清之日止）；5.判令被告支付装修免租期租金3412.5元（按首年度月租金标准计算18天）；6.判令被告向原告支付违约金31425元（按第二租赁年度租金的50%计算）；7.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2018年1月24日签订《房屋租赁经营合同》一份，该合同约定原告将位于合肥市七桂塘市场三号门面（原诚佳超市）的建筑面积约为130㎡房屋出租给被告作电动车销售之用，租赁期限为2018年2月26日至2020年3月15日，装修期18日；第二年自2019年3月16日起至2020年3月15日年租金为68250元，租金按12个月为一个支付期，先支付后使用，提前一个月支付；物业服务费每年5000元，支付期同租金支付期，与租金一并支付，被告使用该房屋产生的水、电费等其他费用自行承担；被告的租金、物业服务费等费用未按时支付或不足额支付的，原告有权解除合同，被告应承担违约责任。合同签订后，原告依约履行合同义务将租赁房屋交付被告使用，而被告未依约向原告缴纳租金及其他费用，原告多次催促其支付，均未果。2019年7月1日，原告书面通知被告解除合同，但被告至今未能与原告办理手续清偿欠付费用。 朱兰燕辩称，被告对案涉房屋进行了装修，经营过程中存在漏水现象，对地板造成了损失，物业让被告自行维修。被告租赁房屋用于电动车销售，由于是步行街，电动车不允许进入导致经营困难，2018年11月份就停止经营了，之后房屋处于空置状态。2019年2月18日被告与原告协商解除租赁合同，并将房屋的钥匙、水电卡交给原告的工作人员，工作人员让被告写了退房申请书，内容是因为个人原因不租房，履约保证金不退。被告房租支付到2019年3月15日，原告让被告配合把房屋重新出租，房子一直没有租出去，所以在2月18日将房子交还给原告。被告认为房屋租赁合同已经在2019年2月18日协商解除了。 本院经审理认定的事实如下：2018年1月24日，盈投公司作为出租方（甲方），朱兰燕作为承租方（乙方），签订《房屋租赁经营合同》一份，约定甲方将位于合肥市七桂塘市场三号建筑面积约为130平方米的门面房屋出租给乙方，用于经营电动车销售，租赁期限自2018年2月26日至2020年3月15日，装修期18天，装修期内免收租金；2018年3月16日至2019年3月15日的租金为6.5万元，第二年租金为68250元，租金按12个月为一个支付期，先付后用，提前一个月支付；乙方支付甲方履约保证金5417元，租赁期内，乙方若擅自撤店，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还，乙方并承担违约责任；物业服务费为每年5000元，物业费支付期按租金支付期执行，与租金一并支付；乙方不按时支付或不足额支付租金、物业费等超过15日的，甲方有权解除合同，收回房屋，履约保证金不予退还，乙方还应向甲方支付该租赁年度50%的租金作为违约金；租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业费等，每日按未付款项的千分之五支付滞纳金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，朱兰燕支付了第一年度的租金65000元、物业费5000元，并支付履约保证金5417元。2019年2月18日，朱兰燕提出解除合同，并将钥匙和水电卡交还盈投公司工作人员。2019年3月22日，盈投公司向朱兰燕送达了《催收租金、物业管理费等通知》，要求朱兰燕支付第二年度租金和物业费。2019年7月3日，盈投公司向朱兰燕送达了《解除租赁合同通知书》。2019年8月初，盈投公司将案涉房屋另行出租给他人。 以上事实，有盈投公司提交的营业执照、身份证、《房屋租赁经营合同》、《催收租金、物业管理费等通知》及快递回执、《解除租赁合同通知书》及快递回执，朱兰燕提交的结婚证、收据、视频资料、录音资料、图片，以及当事人庭审陈述予以支持。 本院认为，盈投公司和朱兰燕签订的《房屋租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于上述合同的解除时间应如何确定，本院认为，朱兰燕提交的视频资料可以证实其于2019年2月18日将房屋钥匙及水电卡交还盈投公司，双方的租赁关系届时已实际解除，故本院确认双方的《房屋租赁经营合同》于2019年2月18日解除。对于盈投公司主张其后的租金、物业费及迟延履行利息，本院不予支持。朱兰燕提前解除合同，存在违约行为，应当赔偿其违约行为给盈投公司造成损失，本院认为，盈投公司的损失主要包括免租期的租金损失及合同解除后空置期的租金损失，盈投公司基于朱兰燕承租两年房屋给予其18天免租期，但朱兰燕实际仅支付一年租金，应当按比例补齐9天免租期租金即1603元（65000元/年÷365天×9天）。合同约定违约金为年度租金的50%，约定过高，朱兰燕要求调整，本院认为以3个月空置期的租金损失计算违约金较为合理，故本院确定违约金为17062.5元，扣除朱兰燕已支付的履约保证金5417元及多支付的25天租金4452元，朱兰燕还应支付违约金7193.5元。对于盈投公司超出上述标准的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告合肥盈投文化投资有限公司与被告朱兰燕之间的《房屋租赁经营合同》于2019年2月18日解除； 二、被告朱兰燕于本判决生效之日起十日内支付原告合肥盈投文化投资有限公司免租期租金1603元； 三、被告朱兰燕于本判决生效之日起十日内支付原告合肥盈投文化投资有限公司违约金7193.5元； 四、驳回原告合肥盈投文化投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为706元，由原告合肥盈投文化投资有限公司负担610元，被告朱兰燕负担96元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孔静 二〇一九年十二月十九日 书记员  徐宁 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。