江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2753号 原告：胡恬，女，汉族，1989年7月11日生，确认送达地址：江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：刘斌，江西大榕树律师事务所律师。 被告：赣州恒鹏置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路61号赣州总部经济区东座办公大楼14层，统一社会信用代码：91360700MA35JJF59T。 法定代表人：李硕，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张志余，男，汉族，1991年8月23日生，住江西省上饶市余干县，系该公司员工。 原告胡恬诉被告赣州恒鹏置业有限公司（以下简称恒鹏置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡恬委托诉讼代理人刘斌、被告赣州恒鹏置业有限公司的委托诉讼代理人张志余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡恬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金46361.77元（暂自2019年1月1日起至2019年8月14日止，按已付房款2060523元为基数，按每日万分之一的标准），违约金计算至被告实际交房之日止；2.请求判令被告将其开发的经相关单位验收合格并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的涉案商品房交房给原告胡恬；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月12日，原告胡恬与被告恒鹏置业公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017080901051），原告购买被告开发的赣州市章贡区牡丹亭路8号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2017年8月12日将首付款1030523元，于2017年12月31日将贷款1030000元付于被告账户，合计总房款2060523元全部支付到被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据该合同第十一条规定，该商品房应于2018年12月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《赣州市商品房买卖合同》合法取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，导致至今原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第十二条第一、三款之约定，“逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告多次向被告提出按照合同约定交付合格房屋及违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避。故原告诉至法院要求处理。 被告恒鹏置业公司答辩称，一、原被告约定的是2018年12月31日交房，我司取得竣工验收备案表时间是2019年8月16日，逾期交房超过180天，根据合同补充协议第七条约定，如逾期超过180日买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额不超过房屋总价的2%，因此我司同意在房屋总价的2%范围内支付逾期交房违约金，超过部分我司不予认可。二、合同附件补充协议第七条对合同第十二条的补充，是双方真实意思表示，不存在无效情形。三、本案合同约定的逾期交房违约金的标准是总房款的日万分之一，我司认为该违约金标准过分高于原告的实际损失，请求法院根据原告的实际损失适当予以核减，本案原告按日万分之一计算违约金的话则每月违约金在6000元至9000元左右，而赣州同地段同类房屋在当前的普遍租金标准在3000元左右，该违约金超过了该租金标准的30%，根据最高院关于合同法解释二规定当事人约定的违约金超过损失的30%，一般可以认定合同法114条的过分高于造成的损失。四、我司已于2019年10月10日将标的房屋交付给原告，原告已经占据使用。 本院经审理认定事实如下：2017年8月12日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017081201221），通过按揭贷款的方式向被告购买了位于商品房××一套。该《赣州市商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定，其中第十一条“交付时间和手续”中对交房时间进行了约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照R%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。附件五《补充协议》第六条对原《赣州市商品房买卖合同》第十一条补充约定为：…（五）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。第七条对原《赣州市商品房买卖合同》第十二条补充约定为：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十六条第六款约定：…买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。 合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款。2019年8月16日，被告恒鹏置业公司取得案涉房屋的《竣工验收备案表》。原告于2019年10月10日办理完毕收房手续。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证复印件、被告企业公示信息、《赣州市商品房买卖合同》、首付款收据复印件等，被告提交的被告营业执照复印件、《竣工验收备案表》、《收楼物品领用登记表》等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，胡恬与恒鹏置业公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。恒鹏置业公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给胡恬使用，已构成违约，胡恬要求恒鹏置业公司计付逾期交房违约金合理部分的诉请，本院予以支持。关于恒鹏置业公司提出违约金计算标准过分高于原告的实际损失的意见，因未提出证据予以证明，故对于被告恒鹏置业公司主张违约金过高要求调整的主张，本院均不予采纳，应按双方合同约定每日万分之一标准予以计算。关于违约金的认定问题，其争议焦点在于：《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”的约定是否构成免除或限制对方责任权利的内容。本院认为，该违约金具有损失补偿的性质，应体现合理性，《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定，是对原告损失的合理补偿，不属于减轻或免除被告应当承担的责任，是对担责公平性的调整；同时，《补充协议》第十六条第六款明确载明：该《补充协议》为双方当事人真实意思的表示，原告对所有条款已知悉并认可。综上，应认定《补充协议》第七条为有效条款，是对双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条的补充，两者不能割裂，即违约金支付比例在房屋总价2%之内的部分予以支持，超出房屋总价2%的部分不予支持。本案中，根据合同约定，2018年12月31日应为最后交付期限，即逾期交房违约金应从2019年1月1日计算起。原告胡恬于2019年10月10日收房，故本院主张逾期交房违约金应计算到原告收房之前。恒鹏置业公司应向胡恬支付以购房款2060523元为基数自2019年1月1日起至2019年10月9日止按每日万分之一计算的违约金，逾期交房承担违约金的时间为282天，违约金按照原告已付购房款每日万分之一计算的金额超过了按总购房款2%计算的违约金41210.46元。故本院确定被告应向原告支付的违约金为41210.46元。原告已于2019年10月10日收房，故其要求被告向其交付验收合格的涉案商品房的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告赣州恒鹏置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡恬支付逾期交房违约金41210.46元； 二、驳回原告胡恬的其他诉讼请求。 如果被告方未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费480元（已减半收取），由被告赣州恒鹏置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  丁娟 二〇一九年十二月十二日 代理书记员  李燕