江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2745号 上诉人（原审被告）：广州快慢品牌管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区荔福路西华街24号215房。 法定代表人：刘越强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：涂宗华，江西中山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张勇，男，1968年7月27日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：熊小明，男，1968年7月4日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 两被上诉人委托诉讼代理人：虞航，江西阳中阳律师事务所律师。 原审被告：孙建平，男，1970年7月6日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。 委托诉讼代理人：王锦，江西中山律师事务所律师。 上诉人广州快慢品牌管理有限公司（以下简称快慢公司）因与被上诉人张勇、熊小明及原审被告孙建平房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初878号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 快慢公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判快慢公司与张勇、熊小明之间的房屋租赁合同及其补充协议无效，并改判快慢公司无需按无效的租赁合同及其补充协议规定的租金金额支付租金，应按市场合理价格支付房屋使用期间的使用费（参照房屋租赁合同中租金的50%确定）；2.由张勇、熊小明承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：1.《南昌市城镇房屋所有权登记发证审批表》并没有完成最后审批，没有发生法律效力，房产部门最后也没有对涉案房屋发放房屋产权证。一审法院以此为依据认定涉案房屋属于合法建筑，明显认定事实有误。审批表中的建筑面积与租赁房屋的建筑面积等均不相符，涉案房屋存在违建部分，房屋租赁合同不应是合法有效的合同。2.租赁合同及其补充协议应认定为无效，快慢公司应按市场合理价格支付房屋使用期间的使用费，而不是按租赁合同约定的租金。3.快慢公司已通知张勇、熊小明解除涉案租赁合同并已经搬出涉案房屋，快慢公司不应继续支付未使用涉案房屋的房屋使用费。综上，一审法院认定事实有误，租赁房屋没有取得房产证，也没有取得建设规划许可证，租赁房屋属于违法建筑物，租赁合同没有法律效力，故提起上诉，望依法改判。 张勇、熊小明辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，结合一审中的大量证据，足以认定涉案房屋所有权人为南昌市邮政局，应当驳回快慢公司的上诉请求。 孙建平述称：一审法院未判决孙建平承担法律义务，故孙建平未提出上诉。但在最初与张勇、熊小明签订房屋租赁合同时，孙建平确实并未审查实际租赁房屋的合法性，直到后来才被告知所承租的房屋没有合法手续，且无产权证。孙建平认同快慢公司的上诉请求，请二审法院予以支持。 张勇、熊小明向一审法院起诉请求：1.判令快慢公司、孙建平支付张勇、熊小明房屋租金512500元及违约金20500元，按月息2分暂计算至2019年1月7日，应计算至付清之日止；2.诉讼费用由快慢公司、孙建平承担。 一审法院认定事实：2016年4月8日，张勇、熊小明（甲方、出租方）与孙建平（乙方、承租方）签订一份房屋租赁合同，合同约定：1.甲方房屋位于南昌市东湖区胜利路步行街205号，房屋结构为框架，乙方租赁房屋1-3层（约750平方，以实际面积为准）；2.房屋用途，该房屋经营的品牌KM男装；3.租赁时间，从2016年5月8日至2021年5月7日；4.该房屋前3年每年租金2050000元，从第四年至第五年租金为2250000元；5.乙方应于本合同签订生效之日向甲方支付押金512500元，押金不冲抵租金，租赁期满后，结清各项费用后三天内押金无息退给乙方，乙方每三个月向甲方支付一次租金，以此类推，乙方承付租金时间为每三个月的最后一天（30日），乙方拖延一天租金按5%日息计算等。合同签订后，张勇、熊小明向孙建平交付了租赁物，孙建平支付了押金512500元，并按约向张勇、熊小明支付租金。2017年8月23日，张勇、熊小明（甲方）与孙建平（乙方）又签订一份补充协议，约定：甲方同意在原合同约定的年租金的基础上每年降租30万元，每年的最后一季度的租金里一次性减免30万元……，自2018年5月8日—2019年5月7日，年度租金为175万元，付租方式为季度，前三季度每季度付季度租金512500元，最后一个季度自2019年2月8日—2019年5月7日付季度租金212500元等。2018年11月8日，孙建平向张勇、熊小明出具一份申明，内容为：“本人孙建平与张勇、熊小明签订的南昌市东湖区胜利路步行街205号店面租赁合同（合同期：2016年5月8日至2021年5月7日）现由广州快慢品牌管理有限公司接管，同时承担合同内的全部责任和义务。现委托郭光辉与出租方张勇、熊小明协商降租及退场事宜，并有绝对决策权，请给予洽谈。”该申明落款处，孙建平在申明人处签名，快慢公司在同意接收方处盖章。同日，快慢公司向张勇、熊小明出具一份授权委托书，内容为：“原孙建平与张勇、熊小明签订的南昌市东湖区胜利路步行街205号店面租赁合同（合同期：2016年5月8日至2021年5月7日）现由广州快慢品牌管理有限公司接管，同时承担合同内的全部责任和义务。现委托郭光辉与出租方张勇、熊小明协商降租及退场事宜，并有绝对决策权，请给予洽谈。委托权限自2018年11月8日起至2021年5月7日止。”快慢公司、孙建平自2018年11月8日后未再向张勇、熊小明支付租金。2018年12月14日，张勇、熊小明委托律师向快慢公司、孙建平发出律师函，催讨所欠租金。截止至2019年2月7日，快慢公司、孙建平尚欠租金512500元。涉诉房屋仍由快慢公司经营使用。另查明，南昌市东湖区胜利路步行街205号（原161号）房屋属于南昌市邮政局所有，南昌市邮政局于1990年10月，向房产管理部门申请发放房产权证，并提交了南昌市城镇房屋所有权登记发证审批表，房产管理部门的初审意见为：“本房建于1949年，无批文和执照，现由省邮政局证明产权属该单位所有。经查证的登报公告，此房产权来源正当，手续基本完备，产权无争议，可以确权发证。”复核意见为：“可发证”。1990年12月12日，南昌市邮政局取得胜利路161号土地使用权证。但至今涉诉房屋尚未取得房产权证。2012年2月1日，南昌市邮政局与张勇、熊小明签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租给张勇、熊小明，租赁期限自2012年2月1日至2032年1月31日止。 一审法院认为：张勇、熊小明与孙建平签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，合法有效。涉诉房屋虽未取得不动产权证，但张勇、熊小明已举证证明涉诉房屋已经房产管理部门审核，确认可以确权发证，足以证实涉诉房屋属于合法建筑，快慢公司、孙建平抗辩涉诉房屋产权不明，且未取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同及补充协议应认定无效的意见，不能成立，一审法院不予采纳。孙建平将房屋租赁合同内的全部权利和义务转让给快慢公司享有和承担，孙建平退出房屋租赁合同的履行，属于合同的概括转让，且张勇、熊小明与快慢公司对此均无异议，故涉诉房屋的承租人为快慢公司，房屋租赁合同及补充协议对孙建平不再具有拘束力。对张勇、熊小明主张自2018年11月8日至2019年2月7日欠付的租金512500元的诉请，快慢公司不持异议，一审法院予以支持。对张勇、熊小明主张要求快慢公司、孙建平按月息2分承担违约金的诉请，快慢公司、孙建平抗辩违约金计算标准过高，要求参照银行同期贷款利率计算的意见，符合法律规定，一审法院予以采纳。孙建平支付的押金512500元，因其未提出反诉，一审法院不予处理，其可另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、快慢公司应于判决生效之日起十日内向张勇、熊小明支付自2018年11月8日至2019年2月7日期间的租金512500元并应承担该款银行利息（自2019年2月8日起至付清款之日止，按银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告张勇、熊小明的其他诉讼请求。由张勇、熊小明预交的案件受理费9130元，由张勇、熊小明承担352元，快慢公司承担8778元。 本院二审期间，张勇、熊小明提交一份《门牌编码登记表》，拟证明南昌市胜利路原161号（现205号）涉案房屋系南昌市邮政局所有。经质证，快慢公司、孙建平对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为南昌地名委员会并非房管部门，无权对房屋的归属进行判定，该证据达不到张勇、熊小明的证明目的。 本院经审查认为，上述证据系客观产生，与本案争议事实具有关联，且能够与其他证据材料相互印证，本院予以认定。 本院查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，各方当事人对签订房屋租赁合同、补充协议以及由快慢公司承受上述合同的权利义务等均无异议，本院予以确认。根据快慢公司上诉和张勇、熊小明答辩以及孙建平陈述，可以确定本案争议焦点为：1.本案所涉房屋租赁合同及补充协议是否有效；2.租金或使用费应按何种标准支付。 一、本案所涉房屋租赁合同及补充协议是否有效 《南昌市城镇房屋所有权登记发证审批表》虽未完成审批，但已进行相应初审，并在南昌市不动产档案信息中心存档。该审批表显示：涉案房屋建于1949年，经查证登报公告，产权来源正当，手续基本完备，产权无争议，可以确权发证。涉案房屋也于1990年12月取得土地使用权证。上述材料亦能与《门牌编码登记表》互相印证。综上可以认定涉案房屋不违反建设工程规划相关规定。涉案房屋租赁合同及补充协议经当事人协商一致签订，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应属合法有效。快慢公司关于涉案房屋租赁合同及补充协议应属无效的意见不能成立，本院不予支持。 二、租金或使用费应按何种标准支付 涉案房屋租赁合同及补充协议合法有效，快慢公司应当按照约定标准支付租金。快慢公司主张按市场合理价格支付房屋使用费缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，广州快慢品牌管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9130元（广州快慢品牌管理有限公司已预交），由广州快慢品牌管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 馨 审 判 员  邓 晖 审 判 员  周中瑞 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  喻文勇 书 记 员  熊 浩