福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初464号 原告:万象（福建）置业发展有限公司，住所地福州市台江区西环中路691号负一层，统一社会信用代码：913501007463930820。 法定代表人:黄振明，董事长。 原告：福建万象生活城商业管理有限责任公司，住所地：福州市台江区上海街道西环中路691号万象商业广场地下1层01商场。统一社会信用代码：9135010077066310XJ。 法定代表人：黄振和。 两原告共同委托诉讼代理人：王婷婷，北京（大成）律师事务所执业律师。 两原告共同委托诉讼代理人：张晓燕，北京（大成）律师事务所执业律师。 被告：潘文忠，男，1968年10月28日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 被告：林秀敏，女，1970年1月13日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 两被告共同委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所执业律师。 原告万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业福建公司）、福建万象生活城商业管理有限责任公司（以下简称福建万象生活城公司）诉被告潘文忠、林秀敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人王婷婷、张晓燕，被告潘文忠、林秀敏及委托诉讼代理人潘家城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令确认两被告应自2017年4月1日起按每月46元/平方米的标准向原告支付福州市台江区上海街道西环中路691号万象商业广场4层762号铺位的综合管理费（铺位建筑面积24.49平方米，按每月46元/平方米的标准，暂计至2018年11月30日止为22530.8元,实际计至一审判决之月止）；2、判令被告承担本案的诉讼费用（包括诉讼费、评估费等相关费用）。 事实与理由：2006年10月31日，被告与福建万象城物业管理有限公司签订了《房屋委托出租协议书》，协议约定被告将其坐落于福州市台江区上海街道西环中路691号万象商业广场4层762号铺位委托给福建万象城物业管理有限公司代理出租，期限10年，自2007年4月1日至2017年3月31日止。 2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司与本案被告共同签订了《协议书》，协议约定福建万象城物业管理有限公司（后名称变更为福建万象生活城商业管理有限责任公司）将其与被告签订的《房屋委托出租协议书》项下权利义务转让给福建泛华房地产开发有限公司（后名称变更为万象（福建）置业发展有限公司）。 2017年3月15日，原告万象置业福建公司向被告发出了《关于交铺的通知》并附上4层762号铺位已腾空的照片，明确告知被告，其所有的商铺已处于腾空状态，请务必于2017年4月1日前至万象商业广场“四层业主接待中心”办理收铺手续。被告至今未到万象商业广场收铺。 根据双方签署的《房屋委托出租协议书》第五条第7项约定：“……委托期满，若为续租，甲方应按规定缴付水费、电费及按规定分摊公共水电费、维修费等维持商场正常运作的所有费用及其他政府规定应缴纳的相关费用。”原告万象置业福建公司、福建万象生活城公司系万象商业广场项目的运营管理机构，为整个商场提供了包括安保、水电、保洁、空调、宣传等综合管理服务，被告所有的铺位属于商场中的物业，已事实上从原告提供的综合管理服务中收益。并且，原告万象置业福建公司、福建万象生活城公司曾向被告发出《关于缴纳综合管理费的通知》，向被告催交讼争商铺的综合管理费，被告至今仍拒不履行支付义务。 综上所述，被告应当自2017年4月1日起按每月46元/平方米的标准向原告支付福州市台江区上海街道西环中路691号万象商业广场4层762号铺位的综合管理费。为此，原告提出上述诉讼请求，望贵院予以支持，以维护当事人合法权益。 被告潘文忠、林秀敏辩称，一、原告主体不适格，本案诉讼请求系主张答辩人支付综合管理费，而万象置业福建公司并非万象商业广场的物业服务提供商，要求答辩人向其支付综合管理费无事实和法律依据。福建万象生活城公司并非《房屋委托出租协议书》的合同相对方，基于上述协议书要求答辩人支付综合管理费于法无据。二、答辩人交纳综合管理费的条件并未成就，无需缴纳。根据答辩人与万象置业福建公司签订的《房屋委托出租协议书》第五条第7项约定：在委托出租期限内，委托标的物所发生的水费、电费及分摊的公共水电费、维修费等乙方或该标的物的承租方或实际使用方承担。虽委托租赁期限已界，但答辩人位于万向商业广场4层762铺位仍被万象置业福建公司占用，并向外租赁经营。因此，这一期间的综合管理费应由万象置业福建公司自行承担。三、即使将来答辩人交纳综合管理费的条件成就，被答辩人要求按每月46元/平方米标准收取综合管理费也无事实和法律依据。（一）、被答辩人要求按照每月46元/平方米综合管理费标准依据是其提交的《物业管理合同》。该合同中对物业收费标准的约定，系福建万象生活城公司与承租方薛丽芳之间的约定。答辩人并非合同的相对人，该合同对答辩人无约束力。不能据此为答辩人设置权利义务，要求答辩人按照每月46元/平方米标准收取综合管理费。（二）、被答辩人未能举证证明综合管理费的构成以及由来。（三）、被答辩人未能举证证明提供了符合每月46元/平方米标准的物业服务质量。（四）、购买商铺时，答辩人并未被告知综合管理费的收费标准。《楼宇认购协议书》《商品房买卖合同》《房屋委托出租协议书》均未包含对综合管理费收费标准的内容。根据《物业管理条例》第二十五条的规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”而建设单位万象福建置业公司在与答辩人签署的商品房中未包含有每月46元/平方米标准的物业收费标准的内容。（五）、福建万象生活城公司利用万象商业广场共用部位、共用设施设备进行经营的收益并未用于抵扣经营管理费用。 综上，被答辩人并非本案适格原告。答辩人交纳综合管理费的条件未成就，且按照每月46元/平方米标准收取综合管理费无事实与法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提供以下证据： 1、被告的身份证复印件，证明被告基本信息。 2、《房屋委托出租协议》， 3、《协议书》，证明两被告将讼争商铺委托福建万象城物业管理有限公司代为出租。租期届满后，如双方未续租，被告应根据《房屋委托出租协议书》第五条第7项约定缴纳综合管理费。 4、《初始登记通知书及附表》，证明讼争商铺的产权面积为24.49平方米。 5、《关于交铺的通知》及邮寄凭证， 6、（2017）闽0103民初1568号《民事判决书》， 证据5、6证明讼争商铺的租期届满后，被告所有的商铺已处于腾空状态，并且原告履行了通知交铺的义务。 7、《关于缴纳综合管理费的通知》及邮寄凭证，证明原告曾向被告催缴讼争商铺的综合管理费。 8、《物业管理合同》、《补充协议》、《授权书》、商家缴纳综合管理费的部分发票， 9、全国增值税发票查验平台查询商家缴纳综合管理费已开具发票记录情况，证明原告一直按每月每平方米46元的标准向万象商业广场商家收取综合管理费的事实。 对原告上述证据，被告质证认为，证据1真实性无异议；证据2、3真实性无异议，但证明对象有异议，《协议书》的性质有待核实,收费标准也没有说明；证据4、5、6、7真实性无异议，证明对象有异议，（2017）闽0103民初1568号案件，法官组织去勘察时商铺处于腾空状态，但是现在没有；证据8、9真实性有异议，原告与薛丽芳签订的物业合同是在4层307商铺，但是补充协议却是4层407商铺，关联性有异议，该合同是原告与薛丽芳签订的，与被告无关。 被告潘文忠、被告林秀敏未向本院提供证据材料。 此外，原告申请对讼争台江区上海街道西环中路691号万象商业广场4层762号商铺（空置房）自2017年4月1日起至今的综合管理服务收费标准进行评估。经摇号本院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司于2019年11月3日作出《报告书》，评估结论：讼争店铺自2017年4月1日至2019年7月25日的综合管理服务费数额为24.49㎡*28个月*28元/月=19200元(包含中央空调费用)，评估基准日为2019年7月25日。评估公司提出根据调查万象城商业广场有提供中央空调，该次综合服务费评估意见书价格为包含提供中央空调的价格，若不包含中央空调费,其综合管理费应该为12元/㎡/月。 对上述评估结果，原告质证认为，评估单价28元/㎡/月偏低，应按万象城商业广场统一综合管理费标准46元/㎡/月计付。理由:根据福建省物价局、福建省住房和城乡建设厅关于印发《福建省物业服务收费管理办法》的通知(闽价服(2010)267号)第十一条规定:“物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。”1、评估意见书第七条第（三）项:“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:(9)经业主同意的其它费用,物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支付或者物业服务成本”。在本案中,因万象商业广场四层业主（含被告）并未缴纳专项维修基金，因此万象商业广场外立面改造费用应当计入物业服务成本。2、物业服务费还应包括法定税费、物业服务企业的合理利润。此外,对中央空调安装、使用问题，原告认为物业费标准应该与中央空调是否设置，能否提供中央空调服务相关，而不是以中央空调是否使用来定;万象商业广场是一个密封的空间，一个中央空调系统，4个主机，每层多个输风口，启动中央空调系统，4个主机必须同时启动，由主机完成供冷新风后，由管道输往输风口，中央空调是一体的，所以不存在讼争商铺未享受中央空调一说，而且四层的商户是陆续撤走的。 两被告质证认为：1、在有条件的情况下，仅适用“市场法”一种方法进行鉴定，违反《中华人民共和国资产评估法》第二十六条的规定，鉴定结果有失公允；2、未考虑案涉店铺空置的事实。空置期内,商铺并未享有中央空调、及时清扫、楼层安保等服务内容.虽然万象城商业广场提供有中央空调设备，但空置期内商铺并未使用该项功能，应以不含空调费用的综合管理服务费12元/月/㎡为基数,综合考虑空置期内无卫生清理费、楼层巡逻费用、公共部分经营收入抵扣等因素,计算业主应当承担的物业费；3、原告使用公共部分经营停车场、外立面广告牌等，但停车场、广告牌等经营收入并未用于抵扣公共部分物业支出。综上，虽然万象城商业广场提供有中央空调设备，但空置期内并未使用该项功能。应以不含空调费用的综合管理服务费12元/㎡/月为基数，综合考虑空置期内无卫生清理费用、楼层巡逻费用、公共部分收入抵扣等因素，计算业主应当承担的物业费。 经审查，上述证据除证据8、9与本案无直接关联，不予认定外，其余证据的真实性、关联性、合法性可确认。 根据上述有效证据：本院认定以下事实： 2006年10月31日，以潘文忠、林秀敏为甲方，福建万象城物业管理有限公司为乙方，双方签订一份《房屋委托出租协议书》，协议约定甲方同意将其向福建泛华房地产开发有限公司购买的坐落于福州市台江区372号万象城四层762号商铺全权委托给乙方代理出租。标的物暂测面积24.40平方米（实际面积以福州市房地产管理局测量颁发的产权证为准）。甲方委托乙方代理出租标的物的期限为十年（从乙方接收委托标的物之日起计算）。该协议第五条第6点约定：乙方承诺在委托出租期限内，乙方免收甲方物业管理费，委托期满后若未续租，甲方应按政府有关规定向物业管理公司支付物业管理费。第7点约定：在委托出租期限内，委托标的物发生的水费、电费、及公摊的公共水电费维修费等由乙方或该标的物的承租方或实际使用方负责。委托期满，若未续租，甲方应按规定交付水费、电费及按规定分摊的公共水电费、维修费等维持商场正常运作的所有费用及其它政府规定应缴纳的其它相关费用。 2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司与本案两被告共同签订了《协议书》，约定福建万象城物业管理有限公司将其与两被告签订的《房屋委托出租协议书》约定的所有权利义务转让给福建泛华房地产开发有限公司。两被告同意福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司订立本协议，转让上述《房屋委托出租协议书》权利、义务。 2017年3月15日原告万象置业福建公司制作《关于交铺的通知》，并于次日发送被告林秀敏，内容是：尊敬的业主潘文忠、林秀敏：您所购买的万象商业广场4F762号铺位原委托我司租赁，现委托期限已于2017年3月31日届满。现我司通知您：您的商铺已处于腾空状态，请您务必于2017年4月1日前至万象商业广场“四层业主接待中心”办理收铺手续。若你逾期未前往办理收铺的，由此带来的不利后果将由您自行承担。同年4月7日两被告作为原告诉至本院，请求万象置业福建公司腾空返还其非法侵占的台江区西环中路691号万象商业广场4层762号铺位商铺，并赔偿自2017年4月1日起至返还讼争商铺之日止的占用费等.本院立案后，经审理,于同年7月31日作出（2017）闽0103民初1568号民事判决书，认为万象置业公司在讼争《房屋委托出租协议书》委托出租期限届满后不再支付费用并于2017年3月15日通知潘文忠、林秀敏于同年4月1日前接收讼争商铺，万象置业福建公司在通知收铺时已将诉讼商铺腾空，潘文忠、林秀敏没有证据证明万象置业福建公司在通知交铺期满后仍占用讼争商铺，潘文忠、林秀敏提供的证据不足以证明万象置业福建公司阻挠其收铺，因此潘文忠、林秀敏要求万象置业福建公司支付2017年4月1日之后的占用费诉请无依据，并作出判决：“一、原告潘文忠、林秀敏于本判决生效之日起十五日内前往被告万象（福建）置业发展有限公司办理台江区上海街道西环中路691号（原工业路378号）万象商业广场4层762号商铺位交接手续，被告万象（福建）置业发展有限公司予以配合。二、驳回原告潘文忠、林秀敏的其他诉讼请求。”。判决后原告潘文忠、林秀敏申请本院执行。2018年4月23日执行局向两被告发出《通知书》告知被执行人万象福建置业公司已将系列案件中相应的铺位腾空等待交付，申请执行人应于本通知之日起五日内自行前往接收，该通知由被告代理人签收。同年5月29日该案执行结案。 2018年11月26日，原告向两被告发出《关于缴纳综合管理费的通知》，告知：您所购买的万象商业广场4层762号铺位的委托租赁期限已于2017年3月31日届满，您的商铺已处于腾空状态，万象（福建）置业发展有限公司曾多次通知您并请您务必于2017年4月1日前至万象商业广场“四层业主交铺办理中心”办理收铺手续，但您未在上述期限内至万象商业广场办理收铺手续。根据您方签署的《房屋委托出租协议书》第五条第七项约定：“……委托期满后若未续租，甲方应按规定交付水费、电费及按规定分摊的公共水电费、维修费等维持商场正常运作的所有费用及其它政府规定应缴纳的其它相关费用。”依据上述约定，您应当自2017年4月1日起向我司（即万象商业广场的运营管理机构）按每月46元/㎡的标准支付综合管理费。但被告收到后未向原告缴纳综合管理费。 另查，原告提供一份编号为2015－407C《物业管理合同》，该合同以福建万象生活城商业管理有限责任公司为出租方（甲方），案外人薛丽芳为承租人（乙方），于2015年10月14日签订，约定由乙方承租台江区西环中路691号万象商业广场4层307C商铺，承租商铺的建筑面积为29平方米，在此前提下甲方决定为乙方提供物业管理服务，物业管理内容为：2.1甲方负责本商场共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅…………确保本商场公共设施处于良好使用状态。2.2、甲方负责本商场的市政公用设施和附属配套建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外道路及本商场的绿化管理和维护。2.3甲方负责本商场的公用环境……2.7甲方负责对本商场各商户统一运营进行管理……。4.1乙方应按本合同约定向甲方支付物业综合管理费用、市政垃圾处理费以及其他依约定或规定应由乙方承担的费用……物业综合管理费按承租商铺及外摆区的建筑面积计取，每月每平方米为46元人民币，每月合计为人民币1334元；从第二年起甲方根据市场状况对上一年度的物业综合标准进行相应的调整。 诉讼中，原告提出其为整个万象商业广场项目（含讼争4#762铺位）提供的综合管理服务主要包含如下：1、万象商业广场共用设施设备日常运行、维修、养护和管理；2、万象商业广场公共绿地、花木的养护和管理；公共环境卫生清洁、垃圾清运；4、公共秩序维护；5、整体品牌推广、宣传策划；6、其他公共服务。 再查明，2006年10月19日福建万象城物业管理有限公司名称变更为福州旭天物业管理有限公司，2014年8月28日福州旭天物业管理有限公司名称变更为福建万象生活城商业管理有限责任公司。福建泛华房地产开发有限公司于2010年11月11日变更为被告万象（福建）置业发展有限公司。 本院认为，原被告虽尚未签订《物业服务管理合同》，但双方签订的《房屋委托出租协议书》第五条第六点明确约定委托期满后若未续租，甲方应按政府有关规定向物业管理公司支付物业管理费，现该《房屋委托出租协议书》期限2017年3月31日已届满，事实上已由两原告共同对万象商业广场履行了物业综合管理服务的义务,故两原告有权要求业主缴纳物业综合管理服务费。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定,两被告作为万象商业广场的业主之一，以房屋空置，未享受物业服务为抗辩理由,拒缴物业费不符合上述规定，其自2017年4月1日起拒缴物业费，侵犯了原告的合法权益，故原告请求两被告向其支付物业管理综合服务费予以支持。原告主张物业服务费按市场调节价46元/月/平方米标准计费没有依据,依照《物业服务收费管理办法》第七条规定,实行市场调节价的物业服务收费，应由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定,但原被告未作约定,故原告该诉请不予支持。根据福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司评估《报告书》确定该次综合服务费价格包含提供中央空调的价格为28元/月/㎡，应以此标准计收综合物业管理费。被告认为空置期内,商铺并未享有中央空调、及时清扫、楼层安保等服务内容.虽然万象城商业广场提供有中央空调设备，但空置期内商铺并未使用该项功能，应以不含空调费用的综合管理服务费12元/月/㎡为基数,综合考虑空置内无卫生清理费、楼层巡逻费用、公共部分经营收入抵扣等因素,计算业主应当承担的物业费;对此本院认为，店铺空置是因被告拒绝收房自身原因造成，由被告自行承担责任；中央空调并非讼争店铺空置而停止使用，没有依据证明中央空调系统主机自2017年4月1日以来停止运行；楼层卫生、巡逻也并非空置就停止服务；故综合物业管理费标准按28元/月/㎡计取为妥。因（2017）闽0103民初1568号民事判决书认定“万象置业公司于2017年3月15日通知潘文忠、林秀敏于同年4月1日前接收讼争商铺，对此万象置业公司在通知收铺时已将商铺腾空，潘文忠、林秀敏没有证据证明万象置业公司在通知交铺期满后仍占用讼争商铺，潘文忠、林秀敏提供的证据不足以证明万象置业公司阻挠其收铺”,故两被告应自2017年4月1日起,按28元/月/㎡的标准向原告支付综合管理服务费。综上，依照《物业服务收费管理办法》第七条第二款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告潘文忠、林秀敏应自判决生效之日起十日内，向原告万象(福建)置业发展有限公司、福建万象生活城商业管理有限责任公司支付讼争店铺台江区上海街道西环中路691号（原工业路378号）万象商业广场4层762号店铺的综合管理费22628.76元(自2017年4月1日起暂计至2019年12月止)。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费374元由被告潘文忠、林秀敏承担，评估费1776元由原告万象(福建)置业发展有限公司、福建万象生活城商业管理有限责任公司和被告潘文忠、林秀敏各负担888元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  赵秋平 人民陪审员  倪 玫 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  李焱鑫 附本案适用的主要法律条款： 《物业服务收费管理办法》 第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。