江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3080号 上诉人（原审被告）：胡强，男，1981年9月4日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：罗永铭，江西红阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南昌联发置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路。 法定代表人：都业伟，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王英，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王轩，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 原审被告：万红军，女，1973年7月9日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 原审被告：万菊根，男，1971年10月26日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 原审被告：朱少华，男，1984年10月5日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 上诉人胡强因与被上诉人南昌联发置业有限公司（以下简称联发公司）、原审被告万红军、万菊根、朱少华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡强的上诉请求为：1.撤销一审判决第一项，改判驳回联发公司请求向其返还坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交汇处联发广场办公写字楼XXXX室的房屋及收益251785元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由联发公司负担。事实和理由：一、万红军作为涉案房屋的业主，依法享有所有权。一审法院认定万红军未实际取得房屋完整的所有权认定基本事实不清。万红军与联发公司就涉案房屋签订买卖合同，万红军支付首期房款、办理银行按揭，已依约向联发公司支付了全部房款，履行了其作为房屋买受人的全部合同义务，联发公司也向万红军交付了房屋。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条规定，万红军是涉案房屋的业主，对专有部分享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。万红军作为出租人主体适格，此类尚处于等待办理所有权登记状态下的按揭房屋的合法有效出租在实践中大量存在。二、原审判决回避了万红军与胡强之间《房屋租赁合同》系合法有效且无任何履行不能的情形。胡强作为承租人，在订立租赁合同前通过南昌市房管局官网查询了租赁标的物的购房合同已登记备案，业主就是万红军，已尽到一般缔约人的必要注意义务，依约向万红军丈夫万菊根通过招商银行一次性转账支付了九年的租金45万元及押金5万元，共计50万元，万红军也交付了租赁标的物，至本案纠纷发生，胡强已承租三年，联发公司通过自己的前期物业对此事实应早已明知。该租赁合同系双方真实意思表示，缔约主体适格，成立生效并已实际履行，亦不存在导致租赁合同无法履行的客观情形。三、案涉的退房协议实质是以房抵债协议，原审判决认定万红军与联发公司的《南昌市商品房买卖合同》约定解除没有事实和法律依据，联发公司以“以房抵债”方式回购涉案房屋对《房屋租赁合同》的效力及履行没有影响。退房协议实质是联发公司出资3362320元将涉案房屋回购的行为，而非房屋买卖合同的解除。理由是：1.房屋买卖合同双方实际已履行完毕；2.联发公司作为担保人代万红军清偿贷款本息后可向万红军追偿，而不能直接取得涉案房屋的所有权；3.开发商作为担保人代断供购房人向银行清偿贷款后可向断供购房人行使追偿权，一律不支持解除购房合同；4.万红军已是租赁标的物的业主，联发公司要再获得其物权，只能以回购的方式实现，即需发生第二次交易；5.涉案的《南昌市商品房买卖合同》中并未约定万红军断供情形下联发公司可以解除合同。根据合同法第229条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条规定，涉案房屋所有权的变更与否都不得影响涉案《房屋租赁合同》的效力及履行。四、联发公司的诉讼请求是撤销《房屋租赁合同》，从而要求胡强返还涉案房屋，而原审判决却以万红军已不是涉案房屋所有权人，进而判决胡强返还涉案房屋。另外，原审判决胡强向联发公司返还收益251785元与联发公司的诉讼请求明显不符，属超诉请判决。此外，联发公司在一审判决未生效的情况下已收回案涉租赁房屋。 联发公司答辩称：联发公司与万红军办理的合同备案登记属于行政管理范畴，并未赋予万红军因合同而取得的所有权，不产生登记请求权的物权效力，与物权法中的登记制度有本质区别。万红军与联发公司签订退房协议并非是再次买卖，原因是物权一直归属于联发公司名下。关于胡强主张的一审判决超诉请问题，与事实不符，联发公司一审诉请第四、五项诉请表明胡强需对退还租金承担责任，因此一审判决胡强退回收益是正当的。 朱少华答辩称：对胡强上诉没有异议。 万红军、万菊根未进行答辩。 联发公司向一审法院提起的诉请：1.请求法院判决撤销万红军与胡强于2014年3月14日签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判决撤销胡强、朱少华与江西省博成广告有限公司于2015年9月7日签订的《写字楼租赁合同》；3.请求法院判决万红军、万菊根、胡强、朱少华、江西省博成广告有限公司将联发广场办公写字楼XXXX室归还给联发公司；4.请求法院判决江西省博成广告有限公司按市场租金平均水平的标准向联发公司支付房屋使用费直至万红军、万菊根、胡强、朱少华、江西省博成广告有限公司将联发广场办公写字楼XXXX室实际归还给联发公司之日止（从2016年8月12日起，暂计算至起诉之日止的房屋使用费共计95388.02元，市场租金平均水平为65元每平方米每月，总面积为215.81平方米）；5.请求法院判决万红军、万菊根、胡强、朱少华对上述第4项诉讼请求承担连带清偿责任；6.本案诉讼费、律师费、保全费、公告费及联发公司为实现债权所发生的费用由万红军、万菊根、胡强、朱少华、江西省博成广告有限公司承担。一审诉讼过程中，联发公司撤回对江西省博成广告有限公司的起诉。 一审法院认定事实为：2013年2月28日，联发公司（出卖人）与万红军（买受人）签订一份《南昌市商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人以出让的方式取得位于南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交汇处地块（联发广场）的土地使用权，土地使用权出让合同号为洪土出让字[2005]第61号，建筑工程规划许可证号为建字第XXXXXXXXX号，施工许可证号为洪建委施字（2009）3号；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为[2011]19467；房屋坐落于联发广场办公写字楼XXXX室，建筑面积215.81平方米，合同单价15580元每平方米，合同总价3362320元；买受人采取按揭付款的方式，买受人于签订本合同时支付首付房款1682320元（含定金），剩余房款168万元办理银行按揭手续；买受人在支付首付的同时，办理银行按揭手续，并于三日内，提供完备的办理按揭所需的材料；本合同自生效之日起30日内，由出卖人向南昌市房产管理局申请办理合同登记备案。 上述房屋买卖合同签订后，万红军依约支付了首付款1682320元，并向上海浦发银行按揭贷款168万元付至联发公司账户。该合同亦在南昌市房产管理局办理了合同登记备案。但万红军一直未取得房屋产权证。 2014年3月14日，万红军与胡强签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：“租赁房屋坐落于南昌市红谷滩新区联发广场写字楼XXXX室；租期为10年，自2014年3月14日至2023年3月13日止；每月租金4166.6元，一次性支付9年租金，房租共计45万元，另付押金5万元；合同到期终止，甲方验收无误后，将押金退还胡强；胡强承诺租赁该房屋仅作为办公或居住使用；因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，胡强可对房屋进行装饰装修；租赁期满后，终止租赁合同，依附于房屋的装修，归万红军所有；租赁期间，承租人可以转租；在租赁期间，如擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动，没收押金5万元。 2015年9月7日，胡强、朱少华（甲方）与江西省博成广告有限公司（乙方）、南昌优客房产代理有限公司签订一份《写字楼租赁合同》，主要约定：“甲方将其合法拥有的坐落在南昌市红谷滩新区联发广场写字楼XXXX室出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共215.81平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为办公使用；在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途；该房屋租赁期限共三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止；月租金9700元，先付后用，第一期租金应在签订合同当日支付，以后每期租金应提前5日支付，租金变化按每年8%递增；房屋押金19400元，如乙方结清租金，甲方应全额退还押金；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内，向甲方提出书面申请，重新签订租赁合同。 2015年9月17日，万红军作出一份委托书，载明：“本人是联发广场XXXX室业主万红军，因个人原因，现将房屋的租赁和管理事宜全权委托给朱少华处理，受托人身份证号码，受托人意见代表本业主真实意见，本人与受托人之间的经济纠纷，与物业公司无关。”庭审中，胡强对该委托书的真实性予以确认。万红军在“谈话录音”中亦提到“房子的租金用于抵承租人的债务”。并且胡强自认朱少华系其公司员工，其在转租合同上签名，以及万红军向朱少华出具委托书是为了代替胡强管理1404室的转租事宜。 从2015年11月27日始，万红军的银行按揭还款出现违约，无力偿还。为此，联发公司为万红军清偿了银行按揭款，承担了保证责任。2016年8月12日，万红军、万菊根（甲方）与联发公司（乙方）签订一份《退房协议》，主要约定：“甲方因个人原因，从2015年初起中断履行按揭还款义务，致使乙方已向上海浦东发展银行承担了连带保证责任；且该套房屋已多次被法院查封；双方达成协议：1.解除查封。甲方须在本协议签订之日起15日内解除该套房屋所有查封、抵押等限制性情形，保证在退房手续办理全过程中不因任何人、任何事由发生查封、抵押等限制措施；2.解除合同。双方签订的商品房买卖合同，自该套房屋上的所有抵押、查封等限制性措施全部解除，且退房手续办理完毕后自动解除；3.银行贷款余额结算、款项返还。自房屋归还并备案至乙方名下后，乙方将甲方总按揭款和已付首付款共3362320元，扣除银行贷款本金余额、利息罚息、相关费用后的剩余款退还给万红军。 2016年8月22日，南昌市住房保障和房产管理局出具一份退房公示，坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交汇处联发广场办公写字楼XXXX室退还给联发公司。 另查明，2018年7月31日，胡强与江西省博成广告有限公司提前终止合同，江西省博成广告有限公司结清了所有租金，提前终止合同搬离租赁房屋。胡强收到江西省博成广告有限公司退房公示后即2016年8月22日起至2018年7月31日的租金251785元，并实际占用该房屋。因江西省博成广告有限公司结清了所有租金，搬离了租赁房屋，南昌联发置业有限公司于2018年8月21日撤回对江西省博成广告有限公司的起诉。 因退房公示以后，联发公司与胡强之间就胡强是否仍享有租赁权，租赁物是否应予返还等问题存在较大争议，协商无果。为此，南昌联发置业有限公司诉至一审法院。本案在审理过程中，一审法院亦组织双方多次调解，终因分歧较大，调解无果。 一审法院认为：联发公司与万红军签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反强行法的效力性规范，属于有效合同。该合同在南昌市房产管理局办理了合同备案登记。万红军依约占有该标的房屋仅为合法占有，但并未实际取得标的房屋的完整的所有权。因为合同备案登记是房地产管理部门出于行政管理目的对商品房预售合同进行的备案，系行政管理行为。根据物权法定原则，该行政管理行为不能产生物权变动的法律效果。 万红军与联发公司签订的《退房协议》，亦系双方当事人真实意思表示，不违反强行法的效力性规范。2016年8月22日，南昌市住房保障和房产管理局出具一份退房公示，坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交汇处联发广场办公写字楼XXXX室退还给联发公司。退房公示的顺利完成，表明万红军在退房之前已妥善处理完毕标的房屋上存有的抵押、查封等法律事项，未损害国家、集体或第三人的利益。故一审法院认为该《退房协议》合法有效，并已实际履行。就《退房协议》的内容而言，该《退房协议》并非商品房的二次买卖，而是原《南昌市商品房买卖合同》的约定解除。合同法第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，而该标的房屋在租赁期间未发生过所有权变动。胡强提出的“买卖不破租赁”的抗辩，前提条件尚未成就，故该抗辩理由不能成立。 对于建立在出租人仅为合法占有而不是取得了所有权基础之上的租赁关系，原商品房合同解除的原因系万红军出现违约，中断履行按揭还款义务，联发公司为此进行了代偿。故自商品房买卖合同解除以后，退房公示之时起，万红军继续对标的房屋占有便丧失了合法基础，从而，建立在占有基础之上的租赁权也就不复存在。胡强在与万红军签订租赁合同时，对万红军未实际取得所有权是明知的，应当承担相应的法律风险。因万红军的行为导致胡强的租赁权丧失，根据合同的相对性规则，胡强可向万红军另行起诉主张权利，不得对抗联发公司对标的房屋行使物上请求权。退房公示后，胡强占有（无权）、使用标的房屋，取得了251785元的收益。该收益应一并返还给所有权人联发公司。 对于联发公司提出的第一、二项诉请，根据合同的相对性，联发公司无权撤销他人与他人签订的合同，故一审法院不予支持。对于第三、五项诉请，退房公示后，万红军、万菊根未实际占有、使用、收益标的房屋，朱少华作为胡强的员工，既非合同当事人，也没有实际占有、使用、收益标的房屋，故万红军、万菊根、朱少华无需承担返还标的房屋，支付房屋使用、收益费的法律责任。联发公司主张的律师费、保全费、公告费等，未提交充分的证据予以佐证，一审法院不予支持。 综上，本案并非房屋租赁合同纠纷，而是返还原物纠纷，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十三条之规定，判决：一、胡强于本判决生效之日起三日内向南昌联发置业有限公司返还坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交汇处联发广场办公写字楼XXXX室的房屋及收益251785元；二、驳回南昌联发置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9844元，由胡强负担。 本案二审过程中，胡强陈述在江西省博成广告有限公司退场后，2018年8月2日，联发公司即通过注销其门禁卡、加挂门锁等方式自行收回涉案房屋，但未提交相关证据，联发公司自认其确已自行收回房屋，但主张收回时间是在一审判决前一周内即2018年9月初自行收回涉案房屋。 各当事人在二审中均未提交新证据。本院另查明，联发公司在2018年9月初自行收回涉案房屋，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，联发公司一审诉请返还涉案房屋及自2016年8月12日起至房屋实际归还之日止的收益，胡强上诉针对其应否将涉案房屋及相关收益返还给联发公司，根据本院二审查明，联发公司已自行收回涉案房屋，返还房屋之诉已无审理之必要，本院对该项予以撤销。关于返还收益之诉请，本院认为，胡强已将涉案房屋的租金支付给万红军、万菊根，万红军、万菊根又与联发公司签订退房协议，联发公司向其支付了扣除相关费用后的款项，导致本案纠纷产生的主要过错在于万红军、万菊根，联发公司主张胡强返还收益没有依据，理应由万红军、万菊根返还相关收益，参照万红军与胡强签订的租赁合同中约定的5万元/年的租金标准，2016年8月12日至房屋实际归还之日即2018年8月31日的租金为102740元，故应由万红军、万菊根返还南昌联发置业有限公司收益102740元。综上，胡强的上诉有事实和法律依据，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初1046号民事判决； 二、万红军、万菊根于本判决生效之日起十日内向南昌联发置业有限公司返还收益102740元； 三、驳回南昌联发置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9844元、二审案件受理费9844元，共计19688元，由万红军、万菊根负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 王革生 审 判 员 邓 晖 二〇一九年十二月五日 法官助理 刘 岚 书 记 员 万志新