重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0118民初10667号原告：赵蓉，女，1975年11月24日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。原告：张利高，男，1974年8月19日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。被告：罗道贵，男，1953年7月7日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：陈超，男，1969年3月4日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：朱登兵，重庆龙行律师事务所律师。被告：重庆琳昌房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞镇巴县大道37号，统一社会信用代码91500113203437798C。法定代表人：雷运昌，总经理。委托诉讼代理人：张衡，重庆康渝律师事务所律师。第三人：刘佑全，男，1974年7月23日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：莫正友，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。第三人：李恭芬，女，1973年2月25日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：莫正友，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。赵蓉、张利高与罗道贵、陈超、重庆琳昌房地产开发有限公司（以下简称琳昌公司）、刘佑全、李恭芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告共同委托的诉讼代理人冷雪晖，被告罗道贵，被告陈超及其委托诉讼代理人朱登兵，琳昌公司的委托诉讼代理人张衡，第三人刘佑全、李恭芬的共同委托诉讼代理人莫正友到庭参加应诉。本案现已审理终结。赵蓉、张利高向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与琳昌公司2017年10月27日签订的《认购协议书》及《房屋买卖合同》有效，并判决或调解位于重庆市荣昌区昌州街道富安北路31号2幢19-5号房屋归原告所有，并由琳昌公司及第三人协助原告办理房屋产权过户。事实与理由：被告陈超和李才山等人合伙在荣昌区以琳昌公司名义在荣昌开发“琳昌·上上城”项目。于2014年11月1日陈超等合伙人决定对开发修建好的房屋按比例分配给各合伙人所有，陈超以合伙人名义分得包括案涉房屋（即重庆市荣昌区昌州街道富安北路31号2幢19-5号）共计8646.96平方米房屋。因陈超欠罗道贵的借款，故把此房抵偿给罗道贵。于2017年10月27日原告与罗道贵签订了《房屋买卖合同》，并为办理产权需要要求同时签订琳昌公司《认购协议书》，协议及合同约定二原告购买案涉房屋，总价321090元，原告交齐了购房款并依法办理房屋产权移交手续，同时从物管公司办理了接房和装修手续，现已实际入住。后琳昌公司的法定代表人雷运昌因与陈超有其他经济纠纷故意不配合罗道贵、陈超为原告办理房屋产权过户，且私下非法把案涉房屋转卖给本案的第三人。本案第三人曾于2018年5月24日就该房屋买卖事宜曾经向荣昌区法院起诉后又撤诉。原告后得知琳昌公司与第三人恶意串通，故意将案涉房屋的产权证办给了第三人，严重侵害了原告利益，故起诉。罗道贵辩称，陈超于2011年向其借钱，后其用案涉房屋抵偿了一部分钱，其把案涉房屋出售给了二原告，其出售房屋无过错，现陈超还欠其借款未还，对二原告的诉求无异议。陈超辩称，原告所述属实，琳昌公司应当把案涉房屋过户到二原告名下，陈超作为合伙人，把案涉房屋抵偿给罗道贵属实，罗道贵把案涉房屋出售给二原告也属实。第三人在明知二原告已经购买并实际装修案涉房屋的情况下，向荣昌法院起诉又撤诉，后又与琳昌公司恶意串通将案涉房屋过户至其名下，其系恶意处分案涉房屋。琳昌公司辩称，原告的诉求无事实和法律依据。依法应当驳回。原告签署的认购协议书上所盖公章并非有效公章，协议书应属无效。现案涉房屋合法产权人系本案第三人，陈超无权将案涉房屋抵偿给罗道贵，也无权代表琳昌公司与原告签订认购协议书，罗道贵也无权与二原告签订房屋买卖合同，二人对案涉房屋的处理均为无权处分。琳昌公司系合法处理案涉房屋，第三人也系合法取得案涉房屋并已经取得了所有权，办理了产权登记。二原告与琳昌公司无合同关系，也未向琳昌公司支付房款。刘佑全、李恭芬陈述，第三人取得的案涉房屋的产权合法有效，不存在恶意行为。经本院查明的事实：2013年5月6日，琳昌公司（甲方、发包方）与陈超、李才山、杨永清、苏宗华、徐富全（乙方、承包方）签订《重庆琳昌房地产开发有限公司荣昌琳昌上上城工程项目内部承包经营合同书》，约定以下主要内容：“甲方将开发的琳昌上上城房屋工程，特设琳昌公司荣昌琳昌上上城房屋工程项目。2.甲方同意乙方以包工、包料、包安全、包质量、包文明施工、包违约责任、包项目盈亏的承包方式，承包经营琳昌公司荣昌琳昌上上城房屋工程项目。3.本合同签订并生效后，甲方委任乙方陈超为琳昌公司荣昌上上城房屋工程项目经理部的负责人，乙方有权依据本合同的约定，自主经营该项目。4.乙方确保有能力履行琳昌公司荣昌琳昌上上城房屋工程所应承担的各项权利和义务，承担该项目的全部经营风险……7.承包期间自本合同签订之日起至甲乙双方按本合同约定对本项目结算完毕之日止。8.乙方应向甲方支付包干承包费30万元。。。。。12.甲方负责向乙方提供项目经理部公章一枚和法人私章一枚，该公章经甲方备案后交由乙方使用。甲方应根据乙方项目部的需要随时向乙方提供甲方公章或合同专用章。。。。。。”合同签订后，陈超等人具体开发了案涉项目。2015年因陈超欠罗道贵借款，双方签署《抵债协议》,将案涉房屋抵给罗道贵用于偿还借款。2016年6月29日琳昌公司在重庆日报刊登了“遗失琳昌公司合同章一枚”。2017年10月27日罗道贵（甲方）与二原告（乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同载明“鉴于：罗道贵从陈超处因抵债取得的位于重庆市荣昌区“琳昌.上上城”有房屋需要出售，双方协商，达成如下协议：第一条乙方愿意购买罗道贵从陈超处抵债取得的位于重庆市荣昌区“琳昌.上上城”房屋一套（2-19-5）。建筑面积91.74平方米”同日，陈超以琳昌名义与二原告签订了《认购协议书》，约定由二原告购买案涉房屋。同日，二原告支付了100000元房款，并由陈超开具了签有琳昌公司财务专用章的收据给二原告。2018年5月20日，罗道贵向原告赵蓉开具《付款说明》，载明“赵蓉购买罗道贵抵债所得“琳昌.上上城”2-19-5的房屋一套，已现金支付购房款10万元，还剩229010元，请赵蓉转账支付到如下账户………”同时查明，二原告已经就案涉房屋进行了装修并入住。另查明，2018年2月12日琳昌公司与第三人签订了《重庆市商品房买卖合同》，第三人已支付了全部房款，且目前案涉房屋的产权已经登记在第三人名下。本院认为，根据罗道贵与二原告签订的房屋买卖合同内容看，二原告的意思表示的合同相对人罗道贵，且知晓该房屋的来源，因此案涉房屋买卖合同的合同主体应为罗道贵和二原告，二原告现请求确认其与琳昌公司签订的房屋买卖合同有效无事实根据，本院无法确认其效力。至于陈超以琳昌公司的名义与二原告签订的《认购协议书》亦是保障《房屋买卖合同》的履行行为，其应为《房屋买卖合同》的从行为，其合同相对方系陈超而非琳昌公司，因此二原告要求确认其与琳昌公司之间的《认购协议书》有效亦无事实根据，本院亦无法进行确认。本案特别需要说明的是，本案中涉及到的内部和外部关系，陈超等人与琳昌公司之间是内部关系，不能因为内部关系而影响外部权利，如果陈超等人认为琳昌公司存在违约或其他行为，其可依据内部协议予以救济权益。如果二原告认为琳昌公司与第三人存在恶意串通，有损原告利益亦可另寻其他合法途径予以解决。就本案外部关系看，现在的案涉房屋的产权证已经办理在第三人名下，在该证未被撤销且不动产以物权登记为准的情况下，本院即不能确认案涉房屋所有权归二原告，更不能够判决协助过户。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵蓉、张利高的诉讼请求。案件受理费减半收取3058元，由原告赵蓉、张利高负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  韩京耀二〇一九年十二月三十日书记员  刘小青