广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初468号 原告：香海媛，女，汉族，1979年3月16日出生，住住北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴奕，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被告：广西哲民农贸市场管理有限公司，住所地北海市银海区银滩镇和平村委会大敲蚝路村15号，统一社会信用代码：91450503MA5N2MRJ5A。 法定代表人：苏其雄，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱海雄，男，该公司法律顾问。 原告香海媛与被告广西哲民农贸市场管理有限公司（以下简称哲民公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴奕，被告的法定代表人苏其雄（第二次庭审到庭）委托诉讼代理人邱海雄（第一次庭审到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.依法确认原告与被告于2018年10月25日签订的《和平农贸市场租赁合同》无效；2.依法判决被告退还原告履约保证金3万元；3.依法判决被告退还房屋未占有使用期间的租金652元（计算方式：已缴纳首期3个月（2018年11月1日至2019年2月1日为92天）租金共7500元，房屋未占有使用期间从2019年1月24日计至2019年2月1日为8天，（7500/92天×8天＝652元）；4.依法判决被告赔偿原告的装饰装修损失费用共计4400元。 事实和理由：2018年10月25日，原告与被告签订《和平农贸市场租赁合同》（合同编号：№267）。约定：1.原告租用被告位于四川南路和平农贸市场便民疏导区1楼西7号商铺/摊位作为经营餐饮使用；2.租期自2018年11月1日起至2020年11月1日止；3.商铺/摊位租金2500元/月，首期共3月的租金共7500元在本合同签订之日内支付；租金每三个月一付，合计金额7500元，被告先交租后使用原则，租金在上一缴费租期结束前十日内缴交，被告开收据给原告；4.为保证本合同的有效执行，原告在签订本合同之日向被告缴纳合同履约保证金30000元，在本合同期满后如不再续租且原告在合同期内无任何违约处罚或欠款的，履约保证金全额无息退款，如有违约处罚或欠款的先扣除罚金、欠款在7个工作日内退还剩余部分；4.原告承租期间因主管部门、政府行为、城市规划及市场发展需要改造，被告提前三个月通知原告，被告不属违约，原告无条件服从安排，无条件搬出租赁商铺/摊位，被告退还余期租金和合同履约保证金，如不服从安排，造成后果由原告自负。 合同签订当日，原告向被告缴纳了合同履约保证金30000元，支付首期3个月（2018年11月1日至2019年2月1日的租金共7500元，被告对应出具了2份收据。之后，原告按照合同约定正常经营，2018年10月29日注册个体工商户名为北海市银海区回味客面食店。2019年1月9日，原告接到银滩镇人民政府、银海区“两违”整治办发出的《致和平农贸市场全体工商户的公开信》，说明了“和平市场是市场管理方非法占用国有土地建设的，且其未经城乡规划主管部门批准、未取得建设工程规划许可证，属于违法建设”，限令原告在2019年1月24日前搬离和平市场，原告此时才得知租赁商铺/摊位系被告违法建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，和平市场系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故原告与被告签订的《和平农贸市场租赁合同》自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，被告作为涉案租赁房屋的建设方负有办理建设工程规划许可证的义务，在未办理的情况下即与原告签订《和平农贸市场租赁合同》，且根据《致和平农贸市场全体工商户的公开信》所述，银海区规划监察执法大队人员分别于2018年5月6日向被告送达《北海市银海区住房和城乡规划建设局行政处罚决定书》（北银规行决字【2018】第G003号、2018年6月29日送达《北海市银海区人民政府履行行政处罚决定催告书》（银催告【2018】第8号）、2018年7月12日张贴《北海市银海区人民政府行政强制拆除公告》（北银政布【2018】15号）、2018年7月25日送达《行政强制执行决定书》（银强执【2018】4号），被告在与原告签订租赁合同之前对自身违法建设情况完全知情，却一直未告知原告，故被告应对《和平农贸市场租赁合同》的无效后果负有全部过错，应当赔偿原告因此所受到的损失。 被告哲民公司答辩称，被告收了原告支付的保证金30000元，其他诉讼请求应驳回，不知道她是否装修了，被告认为合同是有效的。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2018年10月25日，原告与被告签订《和平农贸市场租赁合同》（合同编号：№267）。约定：1.原告租用被告位于四川南路和平农贸市场便民疏导区1楼7号商铺/摊位作为经营餐饮使用；2.租期自2018年11月1日起至2020年11月1日止；3.商铺/摊位租金2500元/月，首期共3月的租金共7500元在本合同签订之日内支付；租金每三个一付，合计金额7500元，先交租后使用，在上一缴费租期结束前十日内缴交；4.原告在签订本合同之日向被告缴纳合同履约保证金30000元。合同签订当日，原告向被告缴纳了合同履约保证金30000元，支付首期3个月（2018年11月1日至2019年2月1日）的租金共7500元，被告出具了2份收据。原告经被告同意进行装修，按照合同约定正常经营，2018年10月29日注册个体工商户名为北海市银海区回味客面食店。 2018年5月16日，北海市银海区住房和城乡建设局作出北银规行决字（2018）第G003号《行政处罚决定书》，该《行政处罚决定书》认定：被告未经城乡规划主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，擅自在北海市银海区四川南路以东银滩中心小学南侧（和平市场）建设九间铁棚、五间一层砖混结构平房及二栋两层砖混结构楼房，违法建设工程总占地面积6472.8平方米，违法建设工程总建筑面积6858.8平方米。北海市银海区住房和城乡建设局认为被告的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，故作行政处罚：限令被告在收到行政处罚决定书之日起15日内自行拆除上述违法建筑（总建筑面积6858.8平方米）。2018年6月29日，北海市银海区人民政府发出银催告【2018】第8号《履行行政处罚决定催告书》，限令被告自接到催告书之日起10日内自行拆除上述违法建（构）筑物。2018年7月12日，北海市银海区人民政府张贴《北海市银海区人民政府行政强制拆除公告》（北银政布【2018】15号），限被告自公告发布之日起10日内自行拆除上述违法建筑，如在规定期限内不履行拆除义务，依法强制拆除。2018年7月21日，北海市银海区人民政府向被告送达《行政强制执行决定书》，决定自决定书送达之日起3日后依法对上述违法建筑实施强制拆除。2019年1月9日，原告接到银滩镇人民政府、银海区“两违”整治办发出的《致和平农贸市场全体工商户的公开信》称，“和平市场是市场管理方非法占用国有土地建设的，且其未经城乡规划主管部门批准、未取得建设工程规划许可证，属于违法建设”，限令市场内全体经营户在2019年1月24日前搬离和平市场。2019年6月，北海市银海区人民政府组织人员对上述违法建筑实施拆除。原告于2019年2月28日向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 在审理过程中，经本院向原告释明，如果认定合同有效，原告同意将诉讼请求第一项变更为“解除原告与被告签订的《和平农贸市场租赁合同》”，其他诉讼请求不变。 上述事实，有当事人提供的《和平农贸市场租赁合同》、《收据》、《行政处罚决定书》、《履行行政处罚决定催告书》、《北海市银海区人民政府行政强制拆除公告》、《行政强制执行决定书》、《致和平农贸市场全体工商户的公开信》及当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告与被告签订的《和平农贸市场租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律和行政强制性法规的规定，合法有效，双方应当按合同履行各自义务。合同签订后，原告向被告支付了首个季度的租金7500元及保证金30000元，被告也已将商铺交付原告使用。因被告在建设和平农贸市场时未经城乡规划主管部门批准、未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，被北海市银海区住房和城乡建设局作出北银规行决字（2018）第G003号《行政处罚决定书》，限令被告自行拆除上述违法建筑（总建筑面积6858.8平方米）。之后，包括原告在内的所有经营户均被限令于2019年1月24日前搬离市场，致使合同无法继续履行。根据合同约定，因政府行为，需要原告搬离的，原告无条件服从安排，无条件搬出商铺，被告退还余期租金和合同履约保证金。原告经本院释明后变更了诉讼请求，请求解除双方签订的《和平农贸市场租赁合同》，并退还履约保证金30000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求退还原告未占有使用期间2019年1月24日计至2019年2月1日8天的租金652元的问题，本院认为，虽然政府通知全体经营商户于2019年1月24日前搬离市场，但原告并未实际搬离市场而继续使用商铺，直至2019年6月政府才组织人员拆除，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求赔偿装饰装修损失4400元的问题，本院认为，原告该项诉讼请求，其依据只有购买材料的《收据》，而没有装饰装修合同、结算单以及装修款的支付凭证等证据相互印证，无法证实原告对商铺进行装饰装修而造成的损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告香海媛与被告广西哲民农贸市场管理有限公司签订的《和平农贸市场租赁合同》； 二、被告广西哲民农贸市场管理有限公司向原告香海媛支付履约保证金30000元； 三、驳回原告香海媛的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半338元，由原告香海媛负担100元，被告广西哲民农贸市场管理有限公司负担238元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  蒙兆宽 二?一九年十二月二十三日 法官助理李红艳 书记员张维颖 附：本判决所引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。