北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16551号上诉人（原审被告、反诉原告）：同济融金（北京）资产管理股份有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇平西府村261号(供销社)10幢1006号。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：任丽娜，女，1974年1月20日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蔡红强，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京紫玉山庄房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区紫玉东路1号。法定代表人：黄美廉，董事长。委托诉讼代理人：李君，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梵雅，北京市炜衡律师事务所实习律师。上诉人同济融金（北京）资产管理股份有限公司（以下简称同济公司）因与被上诉人北京紫玉山庄房地产开发有限公司（以下简称紫玉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初54202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。同济公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案鉴定费、一审案件本诉、反诉案件受理费、二审案件上诉费用由紫玉公司承担。事实与理由：1.我公司拒付2017年6月28日至2017年9月27日期间的租金不构成违约，一审法院对此认定错误。紫玉公司于2018年1月8日的庭审陈述足以证明因2016年6月涉案房屋漏雨，我公司于2017年6月28日前提出维修或索赔要求。因紫玉公司迟迟没有解决漏雨问题，亦未赔偿我公司各项损失，违约在先，故我公司有权拒付租金。2.一审法院以我公司拒绝腾退涉案房屋为由判令我公司支付2017年6月28日至2017年12月27日的租金及2018年7月27日至实际腾退之日止的占有使用费错误且有失公平。在尚未进行评估鉴定的情况下，我公司只是提出需要法院现场录像并出具书面交接手续，从未拒绝腾退涉案房屋。自2017年10月19日起，紫玉公司单方违约提前解除合同，暴力阻止我公司进入涉案房屋正常办公，致我公司另租他处，且无法取出所有办公用品正常使用。3.北京科正资产评估有限公司（以下简称科正公司）于2018年7月26日作出的科评报字【2018】第061号《资产评估报告》，严重失实，出现多处漏评、低评事项，且出庭人员只有柳松一人，并非出具该评估报告专业人员，不应作为法院判决依据。紫玉公司答辩称，同意一审判决，不同意同济公司的上诉请求和理由。紫玉公司向一审法院起诉请求：1.要求确认双方签订的租赁合同于2017年9月19日解除；2.要求同济公司腾退房屋；3.要求同济公司支付2017年6月28日至2017年9月19日的房屋租金96833.33元及滞纳金（暂计算至2017年11月10日为648783元）；4.要求同济公司按照每月3.5万元标准支付自2017年9月20日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（暂计算至2017年11月10日为60666.67元）。同济公司向一审法院反诉请求：1.要求紫玉公司赔偿因房屋漏雨造成的财产损失171329元；2.要求紫玉公司赔偿装修损失429789.59元；3.要求紫玉公司支付单方解除合同违约金7万元；4.要求紫玉公司赔偿电费损失300元；5.要求紫玉公司赔偿另行租房损失12万元；6.要求紫玉公司返还房屋押金3.5万元；7.要求紫玉公司承担本诉案件受理费及反诉案件受理费6600元、鉴定费2万元、录像取证费500元；8.要求紫玉公司赔偿2016年和2017年无法正常办公造成的损失5万元以及精神损害抚慰金5万元。一审法院认定事实：2014年，紫玉公司与同济公司签订《租赁合同》。主要内容是，紫玉公司将紫玉山庄×房屋及其设备出租给同济公司。租赁期限自2014年12月28日至2017年12月27日。租金每月人民币3.5万元，实行押一付三方式支付，同济公司须提前7日支付租金。如同济公司逾期未付租金，须按日加付5%滞纳金，超过7日未付租金视自动退租并无权要求返还押金。同济公司向紫玉公司支付押金3.5万元，合同期满，同济公司如不再续租，紫玉公司应在7天内将押金退还同济公司。租赁期内，紫玉公司应维修和保养房屋的结构、承重墙、排水管道及所有墙内和墙外管线，使之始终处于良好、可使用状态。合同签订后，紫玉公司将房屋交付同济公司，同济公司对房屋进行装修，并依约向紫玉公司交付押金3.5万元、支付租金至2017年6月27日。之后，同济公司未再向紫玉公司支付租金。2017年7月10日，紫玉公司向同济公司发送《关于催交×房屋租金的函》，要求同济公司支付租金10.5万元及滞纳金68250元。2017年7月12日，同济公司向紫玉公司发送《关于催促维修×房屋及赔付的函》，提出因房屋漏雨造成直接经济损失及维修更换费用超过10万元，要求紫玉公司尽快落实维修计划及赔付同济公司造成的损失。2017年7月13日，紫玉公司向同济公司发送《关于催促维修L209（767）房屋及赔付的函的复函》，表示前期勘查工作已经完成，已安排维修工作。紫玉公司同时指出，维修责任不能成为同济公司拖欠房屋租金的理由，希望同济公司能够按照合同约定尽快缴纳拖欠的租金及滞纳金。随后，紫玉公司对房屋渗漏部位进行了维修，房屋不再发生漏雨，但紫玉公司未对房屋内装修进行维修。之后，双方就各自主张多次向对方致函。2017年9月18日，紫玉公司向同济公司发送《关于解除×房屋租赁合同的函》，通知同济公司解除租赁合同，要求同济公司于2017年9月28日前腾退房屋，并要求同济公司支付欠付租金10.5万元及滞纳金435750元。原审期间，同济公司申请对房屋装修原值以及因漏水造成的物品损失进行鉴定。经北京市高级人民法院随机选取，确定由科正公司鉴定。2018年7月26日，科正公司出具资产评估报告，评估结论是评估基准日2018年5月30日（现场勘查日）紫玉山庄×号房屋装饰装修原值的评估值为396256元，装修设计费（含装修图纸）评估值为2.2万元；漏水财产损失价值的评估值为25700元。同济公司向科正公司支付鉴定费2万元。2018年8月24日和同年11月9日，科正公司就同济公司与紫玉公司提出的异议分别向法院出具书面回函，对各方异议进行了说明，维持鉴定结论。重审期间，科正公司再次向法院致函，仍然维持原鉴定结论。原审期间，法院建议双方办理房屋腾退交接，同济公司表示需法院现场组织并录像留存才可以交接。随后，法院组织双方前往租赁房屋现场进行勘察并建议双方办理交接，同济公司表示需先解决漏雨损失，因此未能进行交接。重审期间，法院再次进行现场勘验，查明租赁房屋内除存放一辆旧自行车和一木箱子外，并无其他物品，当场建议双方办理房屋腾退交接，以避免损失的进一步扩大，紫玉公司同意交接，但同济公司仍拒绝将房屋钥匙交还紫玉公司。一审法院认为，紫玉公司与同济公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，同济公司应于2017年6月28日前7日向紫玉公司支付2017年6月28日至同年9月27日的租金，但同济公司并未履行付租义务。在此之前，没有证据表明同济公司因房屋漏雨向紫玉公司提出索赔或维修要求。紫玉公司于2017年7月10日向同济公司发送催收函后，同济公司才于2017年7月12日向紫玉公司回函通报房屋漏雨以及损失情况，要求紫玉公司维修房屋并赔偿损失。紫玉公司在收函后及时对房屋渗漏部位进行了维修，房屋不再渗漏雨水。同济公司主张其损失超过10万元，但从鉴定结论以及现场勘查的房屋内部渗漏情况，其主张数额明显与实际不符，亦不足以与应支付的租金相折抵。因此，同济公司拒付租金行为构成违约，应向紫玉公司承担相应的违约责任。但需指出，紫玉公司在未与同济公司就相关损失进行协商的情况下，即向同济公司发送解约函，亦属不妥，其要求确认合同于2017年9月19日解除的理由不能成立。基于上述认定，法院在确认紫玉公司违约的前提下，适当减轻同济公司的违约责任。原审期间，同济公司虽然将大部分物品搬离租赁房屋，但其拒绝将房屋腾退交还紫玉公司，故应将2017年6月28日至2017年12月27日合同履行届满期间的租金21万元支付紫玉公司。同济公司在合同履行期限届满后，仍然拒绝将房屋交还紫玉公司，且法院在重审期间多次建议其尽快与紫玉公司办理房屋腾退手续，将房屋钥匙交还紫玉公司，但同济公司以种种理由拒绝将房屋钥匙交还紫玉公司，以至于房屋占用费的数额不断累计，损失不断扩大，同济公司对此负有不可推卸责任。但是，考虑到鉴定期间以及同济公司实际造成的财产损失，法院确定同济公司自鉴定结论作出次日即2018年7月27日开始，按照合同约定的每月3.5万元的租金标准向紫玉公司支付房屋占用费，直至同济公司将房屋交还紫玉公司之日止，之前的房屋占用费予以免除。关于紫玉公司主张的滞纳金，属于违约金范畴，法院基于上述认定，酌定由同济公司向紫玉公司支付违约金5000元。同济公司要求紫玉公司赔偿房屋漏水损失171329元，科正公司鉴定结论为财产损失评估值25700元，可见同济公司主张赔偿数额不符合事实，法院确定按照评估值由紫玉公司赔付同济公司。同济公司要求紫玉公司赔偿装修损失429789.59元，因房屋漏雨发生在合同履行期间，紫玉公司虽对房屋维修不再发生漏雨，但紫玉公司并未对房屋内装饰进行维修，故法院根据合同履行期间以及房屋渗漏的实际情况，并参照鉴定结论，酌定由紫玉公司赔偿同济公司装饰装修损失42978.95元。同济公司要求紫玉公司支付违约金7万元，其该项反诉请求没有事实与法律依据，法院不予支持。同济公司要求紫玉公司给付电费300元，双方办理房屋交接时据实结算。同济公司要求紫玉公司赔偿另行租房损失12万元，因房屋漏雨造成的影响不足以导致同济公司另行租房，其该项反诉请求，法院不予支持。同济公司要求紫玉公司返还押金3.5万元，合同已经履行终结，紫玉公司应将该笔押金予以返还。同济公司要求紫玉公司赔偿录像取证费500元，因该项费用非必要支出，法院不予支持。本案诉讼费用及鉴定费，法院根据判决结果，确定各自承担的数额。同济公司要求紫玉公司赔偿无法正常办公造成的损失5万元以及精神损害抚慰金5万元，没有事实与法律依据，法院不予支持。判决：一、同济融金（北京）资产管理股份有限公司于判决生效之日起十日内将紫玉山庄×房屋腾退给北京紫玉山庄房地产开发有限公司。二、同济融金（北京）资产管理股份有限公司于判决生效之日起十日内给付北京紫玉山庄房地产开发有限公司二〇一七年六月二十八日至二〇一七年十二月二十七日合同履行届满期间的租金二十一万元。三、同济融金（北京）资产管理股份有限公司于判决生效之日起十日内按照每月三万五千元标准向北京紫玉山庄房地产开发有限公司支付自二〇一八年七月二十七日至腾退房屋之日止的房屋占用费。四、同济融金（北京）资产管理股份有限公司于判决生效之日起十日内给付北京紫玉山庄房地产开发有限公司违约金五千元。五、北京紫玉山庄房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿同济融金（北京）资产管理股份有限公司财产损失二万五千七百元。六、北京紫玉山庄房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿同济融金（北京）资产管理股份有限公司装饰装修损失四万二千九百七十八元九角五分。七、北京紫玉山庄房地产开发有限公司接收房屋当日将剩余电费返还同济融金（北京）资产管理股份有限公司。八、北京紫玉山庄房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将押金三万五千元返还同济融金（北京）资产管理股份有限公司。九、驳回北京紫玉山庄房地产开发有限公司其他诉讼请求。十、驳回同济融金（北京）资产管理股份有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，同济公司向本院提交了三张照片，拍照时间是2017年7月17日，证明工作人员对三楼予以维修的事实。对此，紫玉公司表示无法确认真实性，但其确实对涉案房屋进行了维修。同济公司向本院提交了鉴定人出庭接受质询申请书，申请本院通知科正公司评估鉴定人员出庭作证。理由主要为：科评报字【2018】第061号资产评估报告有多处漏评、低评事项，且出庭评估人员不符合法律规定的条件和具有相应的评估资质。科正公司委派参与本案评估的人员胡兰、柳松、王文欣出庭接受质询，对于同济公司提出的异议以及鉴定范围的确定、鉴定依据等予以解释说明。关于鉴定范围，鉴定机构人员表示是根据双方当事人的确认确定的，包括同济公司的指认。本院认为：综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1.同济公司是否于应付2017年6月28日至2017年9月27日的租金前向紫玉公司提出维修及索赔要求；2.涉案房屋未腾退交接产生占有使用费的责任主体是否应为同济公司；3.同济公司就鉴定意见提出的异议是否成立。分述如下：关于第一个争议焦点。同济公司据2017年1月8日笔录中紫玉公司的陈述主张其于应付2017年6月28日至2017年9月27日租金前向紫玉公司提出过维修及索赔要求。经查2017年1月8日笔录，紫玉公司仅认可了其于2016年6月同济公司提出涉案房屋漏水问题后对涉案房屋进行了查看，并未认可同济公司于应付2017年6月28日至2017年9月27日的租金前再次向其提出漏水问题及索赔主张，结合同济公司正常支付2017年6月27日前的租金的事实，对于同济公司提出的其于应付2017年6月28日至2017年9月27日的租金前向紫玉公司提出过维修及索赔的主张，本院难以采信。据现有证据，其系于2017年7月12日回复紫玉公司催收租金的函件时才提出涉案房屋漏雨及损失情况，并要求紫玉公司予以维修并赔偿损失。对于该节事实，一审法院认定正确，对同济公司的该项上诉主张，本院不予采信。关于第二个争议焦点。同济公司虽主张其并未拒绝腾退房屋，但其于合同履行期届满后未交付房屋，在一审法院建议其尽快与紫玉公司办理腾退交接手续时，又以种种理由拒绝将涉案房屋钥匙交还紫玉公司。正如一审法院所认定，对于占有使用费的发生，同济公司负有不可推卸的责任。一审法院考虑鉴定期间及同济公司的实际损失，判令同济公司自鉴定意见作出次日起向紫玉公司支付涉案房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。关于第三个争议焦点。二审过程中，应同济公司申请，参与鉴定人员胡兰、柳松、王文欣出庭接受质询。对于同济公司就其主张的低评、漏评所提出的异议，鉴定机构出庭人员进行了解释说明，结合鉴定机构人员的一审出庭意见及鉴定机构向一审法院出具的函件内容，经综合审查判断，本院认为，同济公司就鉴定意见的提出的异议，依据不足，本院难以采信。此外，同济公司在上诉过程中提出的其他上诉主张及事实、理由，亦缺乏事实与证据支持，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，同济公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11862元，由同济融金（北京）资产管理股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇一九年十二月三十日法官助理 刘艳辉法官助理 王永基书 记 员 温宇辰