上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9071号上诉人（原审被告）：上海森博实业有限公司，住所地上海市奉贤区金海公路2898弄1-193号。法定代表人：龚春欢,执行董事。委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹建华，男，1968年1月27日出生，汉族，户籍地福建省浦城县。委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。原审第三人：吕晶，男，1983年12月1日出生，汉族，户籍地福建省浦城县。委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。上诉人上海森博实业有限公司（以下简称森博公司）因与被上诉人曹建华，原审第三人吕晶房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初31747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人森博公司的上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。事实与理由：1、一审法院未查明本案《房屋使用权出让合同》的基础法律关系，也未查明上述合同所约定房屋的具体情况，无法核实合同标的物的具体位置。上诉人原股东自行划分厂房后，未经有关部门审批备案，也未取得规划许可，故本案所涉房屋不具有合法性，合同应属无效。2、本案适用法律不正确。森博公司向曹建华等社会不特定公众出让房屋使用权，类似房产开发商出让使用权，而非向特定主体出让。一审法院未明确本案的基础法律关系即进行判决，存在错误。3、一审判决存在程序瑕疵，一审法院对本案并无管辖权。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人曹建华辩称，不同意上诉人森博公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人吕晶的意见同被上诉人曹建华。曹建华向一审法院提起诉讼，请求：确认曹建华与森博公司签订的两份《房屋使用权出让合同》合法有效。一审法院认定的事实：沪房地奉字2012第XXXXXX号房地产权证权利人为森博公司，房地坐落奉贤区XX公路XX弄XX-XX号，权属性质国有建设用地使用权，使用权取得方式出让，用途工业，使用期限2005年11月2日至2055年11月1日止。系争房屋登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行。2014年9月24日，曹建华（乙方）与森博公司（甲方）签订了《房屋使用权出让合同》二份，其中一份约定：甲、乙双方在平等、自愿,协商一致的基础上,就甲方将《厂房（二）XX号》厂房使用权出让给乙方使用事宜，订立本合同。第一条甲方依法取得奉贤区地块土地使用权(出让合同编沪奉房地2005出让合同第93号),投资建造的《厂房（二）112号》厂房已竣工,并办理了新建厂房初始登记，取得了房地产权证(大产证),证书号:沪房地奉字2006第XXXXXX号。第二条甲方向乙方出让的厂房位于XX公路XX弄厂房（二）XX(号)层室(以下简称该房屋),建筑面积为65.02平方米，该房屋平面图见本合同附件一;该房屋的使用公约见本合同附件二。第三条该房屋每平方米出让单价(不包含房屋全装修价格)为人民币（以下币种同）￥8,182.00元。（大写）：捌仟壹佰捌拾贰元正。根据该房屋的建筑面积，甲方出让该房屋的出让款（不包含房屋全装修价格）为人民币￥532,000.00元。房屋使用权出让期限:以上海森博实业有限公司产证到期时间为准(产证到期时间2055年11月1日)。第四条乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房屋出让款支付给甲方。第五条乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过十五天，甲方有权单方面解除本合同，同时按合同金额的10%收取违约金，并从首付款中予以直接扣除。第六条双方按约定确定该房屋交付使用日期：甲方于2015年3月1日具备房屋交付条件，乙方支付全部房屋出让款后甲方于2015年3月1日交付该房屋。第八条乙方应在本合同第六条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋的权利义务由甲方转移给乙方。第十七条甲方出让的该房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律、法规和尊重社会公德、维护公共设施和公共利益。第十九条为确保乙方权益，双方同意，乙方有权根据下述条款要求甲方回购本合同物业，具体如下：1、自交房之日起计算满五年后，乙方有权要求甲方以合同价120%的价格向乙方进行回购；2、自交房之日起计算满十年后，乙方有权要求甲方以合同价150%的价格向乙方进行回购。如乙方行使上述回购权利，则甲方不得以任何名义向乙方收取任何费用，包括但不限于自交房之日起至甲方回购之期间的租金。该合同补充条款一约定：一、乙方同意该房屋所在大楼之办公区域、公共设施由甲方统一管理。二、甲方已选聘上海XX有限公司（以下简称XX公司）从事该厂房所在的物业管理区域的前期物业管理。乙方同意遵守甲方已与物业公司签订的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》等合同内容。合同补充条款二约定：一、为确保本项目经营管理有序，提升本项目影响力和覆盖面，由XX公司（以下简称甲方）对本项目实行统一规范化管理，乙方及承租方均须按照XX公司的标准进行租赁、招商、管理和运营。乙方须向XX公司支付公共设施维护使用费，费用为月租金的10%，自用客户按市场平均租金的10%支付；二、乙方在使用权期内，有权根据经营需要，采用联营、合作、转租或部分转租等合法方式对承租房屋实施经营，并且不限于以上所列举的方式。乙方在不违背本市场管理条例的原则下，甲方不干预乙方任何经营活动，并不得将出租的房屋收回；五、乙方对该房屋的装修、分割及增设的附属设施和设备归属及其维修责任由乙方自行负责。使用权届满时，乙方可将自行添置的装修、设备、可移动物品、公司形象标示等拆除，未拆除的留置物可归甲方，属于乙方的物品若甲方要求乙方不予拆除的部分，甲方应给予乙方适当的补偿，补偿金额由甲、乙双方协商办理；七、甲方同意乙方在使用权期内，可将该房屋部分或全部转让给他人。转让过程中，如乙方与受转让方因该房产质量之外的原因发生争议，由乙方负责解决，并承担相应责任。八、在使用权期内，乙方如需出售该房屋，应保证本合同的权利义务一并转让给受让方，并且告知甲方备案。另一份《房屋使用权出让合同》约定：甲、乙双方在平等、自愿,协商一致的基础上,就甲方将《厂房（二）XX号》厂房使用权出让给乙方使用事宜，订立本合同。第一条甲方依法取得奉贤区地块土地使用权(出让合同编沪奉房地2005出让合同第93号),投资建造的《厂房（二）XX号》厂房已竣工,并办理了新建厂房初始登记，取得了房地产权证(大产证),证书号:沪房地奉字2006第XXXXXX号。第二条甲方向乙方出让的厂房位于XX公路XX弄厂房（二）XX(号)层室(以下简称该房屋),建筑面积为65.02平方米，该房屋平面图见本合同附件一;该房屋的使用公约见本合同附件二。第三条该房屋每平方米出让单价(不包含房屋全装修价格)为人民币￥9,028.00元。（大写）：玖仟零贰拾捌元正。根据该房屋的建筑面积，甲方出让该房屋的出让款（不包含房屋全装修价格）为人民币￥587,000.00元。房屋使用权出让期限:以上海森博实业有限公司产证到期时间为准(产证到期时间2055年11月1日)。第四条乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房屋出让款支付给甲方。第五条乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过十五天，甲方有权单方面解除本合同，同时按合同金额的10%收取违约金，并从首付款中予以直接扣除；第六条双方按约定确定该房屋交付使用日期：甲方于2015年3月1日具备房屋交付条件，乙方支付全部房屋出让款后甲方于2015年3月1日交付该房屋。第八条乙方应在本合同第六条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋的权利义务由甲方转移给乙方。第十七条甲方出让的该房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律、法规和尊重社会公德、维护公共设施和公共利益。第十九条为确保乙方权益，双方同意，乙方有权根据下述条款要求甲方回购本合同物业，具体如下：1、自交房之日起计算满五年后，乙方有权要求甲方以合同价120%的价格向乙方进行回购；2、自交房之日起计算满十年后，乙方有权要求甲方以合同价150%的价格向乙方进行回购。如乙方行使上述回购权利，则甲方不得以任何名义向乙方收取任何费用，包括但不限于自交房之日起至甲方回购之期间的租金。该合同补充条款一约定：一、乙方同意该房屋所在大楼之办公区域、公共设施由甲方统一管理。二、甲方已选聘XX公司从事该厂房所在的物业管理区域的前期物业管理。乙方同意遵守甲方已与物业公司签订的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》等合同内容。合同补充条款二约定：一、为确保本项目经营管理有序，提升本项目影响力和覆盖面，由XX公司（以下简称甲方）对本项目实行统一规范化管理，乙方及承租方均须按照XX公司的标准进行租赁、招商、管理和运营。乙方须向XX公司支付公共设施维护使用费，费用为月租金的10%，自用客户按市场平均租金的10%支付。二、乙方在使用权期内，有权根据经营需要，采用联营、合作、转租或部分转租等合法方式对承租房屋实施经营，并且不限于以上所列举的方式。乙方在不违背本市场管理条例的原则下，甲方不干预乙方任何经营活动，并不得将出租的房屋收回。五、乙方对该房屋的装修、分割及增设的附属设施和设备归属及其维修责任由乙方自行负责。使用权届满时，乙方可将自行添置的装修、设备、可移动物品、公司形象标示等拆除，未拆除的留置物可归甲方，属于乙方的物品若甲方要求乙方不予拆除的部分，甲方应给予乙方适当的补偿，补偿金额由甲、乙双方协商办理。七、甲方同意乙方在使用权期内，可将该房屋部分或全部转让给他人。转让过程中，如乙方与受转让方因该房产质量之外的原因发生争议，由乙方负责解决，并承担相应责任。八、在使用权期内，乙方如需出售该房屋，应保证本合同的权利义务一并转让给受让方，并且告知甲方备案。2014年9月24日，曹建华以刷卡方式分两笔支付森博公司587,000元和532,000元。同日，森博公司向曹建华出具收据二份，交款单位曹建华，收款方式刷卡，价款分别为伍拾叁万贰仟元正和伍拾捌万柒仟元正，收款事由分别为厂房（二）112号和厂房（二）113号使用权转让费2015.3.1-2055.11.1。嗣后，曹建华与森博公司完成系争房屋的交接手续，并按森博公司的要求由案外人XX公司统一对系争房屋进行物业管理。2017年4月25日XX公司发出通知将对市场进行关闭清理。遂曹建华涉诉。一审法院另查明，2018年6月14日，案外人Z公司更名为上海XX有限公司。一审法院认为：本案的主要争议焦点是曹建华与森博公司之间所签订的两份《房屋使用权出让合同》的效力认定。一、系争工业厂房的使用权出让合同是否因为违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，无效合同的种类应该包括如下几种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据一审法院查明事实，系争《房屋使用权出让合同》对同宗工业用地上的房屋分幢转让违反了本市土地管理部门制订的相关限制性管理规定。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本市土地管理部门的规定不属于法律、行政法规，并不是认定合同效力的规范依据。另《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者法律及行政法规虽未规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立，但是违反该规定使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。该法规系行政法规，但该条款并未明确规定违反该法规将导致合同无效的后果，且该系争厂房出售合同并未损害国家利益和社会公共利益。故该行政法规上述规定当属管理性规定而非效力性强制性规定，本案系争厂房使用权出让合同违反上述行政法规的管理性规定并不属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的情形。故本案中曹建华与森博公司所签订的《房屋使用权出让合同》并不构成无效合同。综上，系争厂房的《房屋使用权出让合同》并无违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形。系争《房屋使用权出让合同》所指向的标的物对于签约双方来说是明确的，不发生理解歧义的情形。二、系争厂房使用权出让合同是否因为“一物一权”原则而无效。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、转让经依法登记发生效力。根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致无权转让的原因即债权合同无效。本案中，双方将同一产权证内的工业厂房分割转让未经有关部门批准同意，违反了本市相关限制性管理规定，导致该系争房屋不能办理单独的房屋产权证。系争厂房买卖合同作为系争房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋所有权转让的物权变动行为，并不必然产生合同无效的后果。系争厂房使用权出让合同并不因为违反“一物一权”原则而无效。综上所述，一审法院认为曹建华与森博公司所签订的《房屋使用权出让合同》合法、有效，对双方当事人均具有合同约束力。另，本案仅对系争《房屋使用权出让合同》是否有效做出认定，至于系争《房屋使用权出让合同》是否继续履行或解除以及解除后权利义务的问题，当事人就此可另行解决。一审法院于2019年5月8日作出民事判决：确认曹建华与上海森博实业有限公司于2014年9月24日所签订的两份《房屋使用权出让合同》为有效合同。案件受理费减半收取计人民币40元，由上海森博实业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于双方签订的两份《房屋使用权出让合同》的效力应如何认定。本案系争房屋属国有建设用地上的工业用房，根据相关法律规定，不得转让，故双方签订《房屋使用权出让合同》约定，森博公司将其投资建造的厂房中XX、XX号层室使用权出让给曹建华，出让期限以森博公司产证到期的时间为准。《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，应向规划主管部门提出申请。本案中，森博公司经规划许可建设的是工业用房，现森博公司将同一产证下的工业用房私自进行分割，并向社会不特定公众出让用作商业经营，其未向有关部门提出申请，亦未取得相应的销售许可，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》等效力性强制性法律规定，故曹建华与森博公司签订的两份《房屋使用权出让合同》应属无效，一审法院认定有误，本院依法予以纠正。至于森博公司所称一审法院存在程序瑕疵，经审查并无相应问题，故对其该项意见，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初31747号民事判决；二、驳回曹建华的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计人民币40元，二审案件受理费人民币80元，均由曹建华负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十二月三十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……