贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6395号上诉人（原审原告）：王开源，男，汉族，1987年1月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：刘玉平，女，汉族，1987年12月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。二上诉人委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权），贵州威迪律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：阮大双（一般授权），贵州威迪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。上诉人王开源、刘玉平田因与被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告王开源、刘玉平向一审法院起诉请求：1、判决被告立即为原告办理并交付毕节市七星关区碧阳大道瑞丰铭城4幢A单元27层2号商品房转移登记的有关文书及产权证。2、判决被告向原告支付逾期办理上述房屋不动产权属证书违约金暂计100,000.00元（违约金以已付购房款276,639.00元为基数，按日千分之一的标准，从2017年5月31日起计算至实际履行转移登记完毕之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年11月30日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00491）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程瑞丰铭城4幢A单元27层2号商品房，房号为4-A27-2；建筑面积91.29平方米，套内建筑面积75.54平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款276,639.00元；买受人采取银行按揭方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款86,639.00元，余款190,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年5月31日前，将该商品房交付买受人；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款276,639.00元。2015年1月18日，被告将涉案房屋交付原告，被告收取了原告办证费、契税等费用。原告诉至法院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款276,639.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王开源、刘玉平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款276,639.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准，从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告王开源、刘玉平的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,150.00元（已按简易程序减半收取），由原告王开源、刘玉平负担977.50元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担172.50元。上诉人王开源、刘玉平上诉请求：一、撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金，违约金以上诉人已付房款为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日计算至被上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原判判令被上诉人向上诉人承担违约责任并支付违约金并无不当。但上诉人认为，原判确认的违约金的赔偿标准过低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”本案一审过程中，被上诉人并未向人民法院主张违约金过高请求予以适当减少。一审法院主动认定违约金过高并对违约金计算标准进行调整，不符合《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中被上诉人先主张的规定，适用法律错误。二、原判对一审诉讼费用承担的分配比例不当。上诉人认为，本案一审诉讼费用应全部由被上诉人承担。三、因同一案由，与上诉人一同起诉被上诉人的其他业主，也得到了胜诉的判决，法院判决被上诉人向他们支付违约金，违约金以业主已付房款为基数，按日万分之三标准从2017年6月1日计算至被上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知业主之日止。为避免同案不同判，彰显法律的公平公正，恳请二审人民法院改判。被上诉人瑞丰公司答辩意见与一审答辩意见一致。二审审理期间，上诉人与被上诉人分别提交了已生效的原审法院（2019）黔0502民初714号民事判决、本院（2018）黔05民终1753号民事判决，给本案的处理作参考。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为原判确定的违约金标准是否适当。双方当事人约定的违约金为按日以被上诉人已交房款的0.1%承担违约责任，该约定确实过分高于按常规情况判断的实际损失，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定予以调整，对此，原判已作阐述。但具体调为多少较为适当，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。根据上述规定，双方未约定违约金的情况下，违约金计算标准可按已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准，双方有约定，只是约定过高予以调整，应区别于没有约定的情况，否则约定就失去了意义。故一审确定的违约金标准不符合客观实际，应予以调整。根据相关法律规定，结合合同的履行情况，本院将违约金计算标准调整为按已付购房款为基数，按日万分之三的标准计算。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。上诉人上诉提及原判对诉讼费承担分配比例不当的问题，本院根据支持原告诉请的情况予以调整。综上，上诉人王开源、刘玉平上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7160号民事判决；二、被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人王开源、刘玉平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以上诉人已付购房款276,639.00元为基数，按照日万分之三的标准，从2017年6月1日起，计算至被上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知上诉人之日止）；三、驳回原审原告王开源、刘玉平原审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,150.00元，由上诉人王开源、刘玉平负担700元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担415元；二审案件受理费690元，由被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月十九日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫