山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1702民初5072号原告：菏泽富年置业有限公司，住所地：菏泽市黄河东路2999号大成地产三楼。法定代表人：王圩，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：聂文斌，山东邦治律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑洒露，山东邦治律师事务所实习律师。被告：曾先云，女，1969年1月7日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：聂孟杰（曾先云之夫），男，1969年4月29日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。被告：聂孟杰，男，1969年4月29日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。第三人：菏泽农村商业银行股份有限公司岳程支行，住所地：菏泽市开发区电厂路对过黄河路1611号。负责人：张洪印，行长。原告菏泽富年置业有限公司（以下简称富年公司）与被告曾先云、聂孟杰、菏泽农村商业银行股份有限公司岳程支行（以下简称岳程支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富年公司的委托诉讼代理人聂文斌、苑洒露，被告曾先云的委托诉讼代理人被告聂孟杰，第三人岳程支行的负责人张洪印到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富年公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告曾先云签订的《商品房买卖合同》、《商品房预销售补充协议》及六份《借款协议书》；2、依法判令解除原告与被告曾先云、聂孟杰及第三人岳程支行于2013年11月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；3、依法判令被告曾先云将齐鲁国际汽配城28幢01号商铺、28幢02号商铺、28幢03号商铺、28幢11号商铺、28幢12号商铺、28幢13号商铺返还给原告；4、依法判令被告曾先云向原告支付违约金313550.4元（按合同约定总价款的10%收取）；5、依法判令被告曾先云、聂孟杰支付原告代其向第三人岳程支行支付的贷款利息211162.2元；6、依法判令被告曾先云协助原告办理《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，被告曾先云、聂孟杰及第三人岳程支行协助原告办理预购商品房抵押权预告登记解除手续；7、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年10月10日，原告与被告曾先云签订编号为20131010100、20131010103、20131010110、20131010112、20131010119、20131010123的《商品房买卖合同》，合同约定被告曾先云购买原告开发的齐鲁国际汽配城28幢01号商铺、28幢02号商铺、28幢03号商铺、28幢11号商铺、28幢12号商铺、28幢13号商铺，总房款为3135504元，被告曾先云选择按揭方式购买。被告曾先云仅向原告支付首付款1350504元，仍拖欠首付款255000元，并与原告签订了《借款协议书》。被告曾先云向第三人岳程支行偿还本金216990.66元，利息94683.2元，后被告拒不支付按揭款，导致第三人岳程支行扣划原告银行保证金722756.76元，其中贷款利息211162.2元。被告的行为严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。曾先云、聂孟杰辩称，1、房产合同已按银行按揭手续在2015年9月以前一直在正常还款，证明按揭贷款已全部在2013年的时候划到富年公司。2、原借款还欠255000元，应按逾期借款额计算利息，但按房屋总款额要求过高。3、曾先云无法偿还银行按揭，富年公司担保，承担责任后有追偿权。4、通过商铺欠款，富年公司无回收房产的权利，可协商回收、变卖或通过法院优先偿还银行或富年公司。岳程支行述称，同意与曾先云、聂孟杰、富年公司解除个人购房借款担保合同，下余贷款由富年公司偿还。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年5月30日，被告曾先云与原告富年公司签订了六份《借款协议书》，该协议书显示被告曾先云购买原告富年公司的商铺六套，总房款3135504元，应首付1605504元，按揭1530000元。被告曾先云仅支付了首付款1350504元，尚欠255000元的首付款通过六份《借款协议书》转化为借款255000元，该款被告曾先云至今未偿还。2013年10月10日，原告与被告曾先云签订编号为20131010100、20131010103、20131010110、20131010112、20131010119、20131010123的《商品房买卖合同》，合同约定被告曾先云购买原告开发的齐鲁国际汽配城28幢01号商铺、28幢02号商铺、28幢03号商铺、28幢11号商铺、28幢12号商铺、28幢13号商铺，总房款为3135504元，被告曾先云选择按揭方式购买。2013年11月20日，被告曾先云与岳程支行及原告富年公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定被告曾先云向第三人岳程支行按揭贷款1530000元，期限10年，被告聂孟杰为共同借款人，原告富年公司为担保人。截止到2016年1月16日，被告曾先云共计偿还第三人岳程支行本金216990.66元，利息94683.20元，之后未再偿还。截止到2019年10月24日，因被告曾先云未偿还第三人的按揭贷款，第三人扣划原告的银行保证金789946.60元，其中偿还的本金564537.70元，利息225408.90元。《商品房买卖合同补充协议》第1条约定“若因买受人违约导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人依据本条规定解除本合同的，有权收回该商品房另行处理，并要求买受人按总房价的10%支付违约金。”另查明，二被告曾先云、聂孟杰于1989年12月22日在菏泽市牡丹区城办事处登记结婚。2019年12月26日，原告与被告曾先云就涉案房产的孳息、占用费等达成协议，原告找补被告曾先云47000元。本院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《借款协议书》、《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，并签字盖章，合法有效，应当视为该合同成立，依法成立的合同，自成立时生效，为有效合同，对各方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务。补充协议中对因被告曾先云逾期偿还第三人贷款致使原告作为保证人承担保证责任后，原告根据协议约定，要求解除商品房买卖合同及补充协议、协助原告办理商品房买卖合同的备案及预告登记注销手续，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除个人购房担保借款合同，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。因个人购房担保借款合同被解除，涉案房屋已办理抵押（预告）登记，原告要求二被告及第三人协助办理预购商品房抵押权预告登记解除手续，理由正当，本院予以支持。法律规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和买受人。因此，由于被告曾先云违约导致《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《借款协议书》、《个人购房借款/担保合同》被解除后，原告应向第三人偿还尚欠的贷款本息，同时向被告曾先云返还购房首付款1350504元、被告已经向第三人偿还的贷款本金216990.66元及孳息47000元，而被告曾先云应赔偿原告垫付的贷款利息225408.90元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告菏泽富年置业有限公司与被告曾先云签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及六份《借款协议书》。二、解除原告菏泽富年置业有限公司与被告曾先云、聂孟杰及第三人菏泽农村商业银行股份有限公司岳程支行于2013年11月20日签订的《个人购房借款/担保合同》。三、被告曾先云于本判决生效之日起十日内将齐鲁国际汽配城28幢01号商铺、28幢02号商铺、28幢03号商铺、28幢11号商铺、28幢12号商铺、28幢13号商铺返还给原告菏泽富年置业有限公司。四、被告曾先云、聂孟杰于本判决生效之日起十日内向原告菏泽富年置业有限公司支付违约金313550.40元。五、被告曾先云、聂孟杰于本判决生效之日起十日内支付原告菏泽富年置业有限公司代其向第三人菏泽农村商业银行股份有限公司岳程支行支付的贷款利息225408.90元。六、原告菏泽富年置业有限公司本判决生效之日起十日内向被告曾先云、聂孟杰返还购房首付款1350504元及被告曾先云向第三人菏泽农村商业银行股份有限公司岳程支行偿还的借款本金216990.66元及孳息47000元，以上合计1614494.66元。七、原告菏泽富年置业有限公司本判决生效之日起十日内向第三人菏泽农村商业银行股份有限公司岳程支行偿还涉案房产尚欠贷款本息。八、被告曾先云、聂孟杰于本判决生效之日起十日内协助原告办理《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，被告曾先云、聂孟杰及第三人岳程支行协助原告办理预购商品房抵押权预告登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费36082元，减半收取计18041元，由原告菏泽富年置业有限公司负担6270元，被告曾先云、聂孟杰共同负担11771元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  黄保忠二〇一九年十二月二十六日书记员  郭雅洁