四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初3638号 原告：葛有先，女，1975年8月12日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。 被告：成都市青白江区红旗机械厂，住所地四川省成都市青白江区大弯南路（红旗学校内）。 法定代表人：郭光春，厂长。 原告葛有先与被告成都市青白江区红旗机械厂（以下简称红旗机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛有先及其委托诉讼代理人曾红波、被告红旗机械厂的法定代表人郭光春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛有先向本院提出诉讼请求：1．确认葛有先、红旗机械厂签订的《房屋出租协议书》于2019年10月30日解除；2．红旗机械厂退还葛有先租金6000元及行车费40000元，并赔偿搬迁费10000元，以上共计56000元；3．红旗机械厂向葛有先返还行车；4．本案诉讼费用由红旗机械厂承担。诉讼过程中，葛有先变更其第1-3项的诉讼请求为：1.确认葛有先、红旗机械厂签订的《房屋出租协议书》无效；2.红旗机械厂赔偿葛有先各项损失67892元（其中行车费48000元、安装行车的钢材1600元、安装行车工资10700元、冷水器和电线492元、修建板房4600元、修建厕所1000元、电缆1000元、用水户头费500元）。事实和理由：2017年8月28日，葛有先购买红旗机械厂位于青白江区的房屋。同时红旗机械厂向葛有先出具《承诺书》，承诺三个月内办理好生产的一切相关手续及环评，保证葛有先能安全合法正常生产，否则退还葛有先租金6000元及行车费40000元，并赔偿搬迁费10000元。同年9月份葛有先在该房安装好行车并开始生产经营，其后因了解到该房无法办理过户手续，故双方不再履行《购房合同》，于2017年12月1日改为签订《房屋出租协议书》。由于红旗机械厂一直未为葛有先办理好生产的相关手续及环评，葛有先不能正常生产，后于2019年9月10日正式搬出。双方在签订购房合同和承诺书时，葛有先不知道红旗机械厂的房屋没有产权且不能过户，所以在此情况下葛有先才购买行车并进行安装，共花费66392元。其后，葛有先才知道红旗机械厂的房屋不能过户，红旗机械厂修建的房屋属于违建，故双方签订的相关合同或协议均是无效的。葛有先在不知情且无过错的情况下购买并安装行车，拆除行车将其价值大大减少，故请求在不拆除行车的情况下，行车归红旗机械厂所有，由红旗机械厂向葛有先进行赔偿。 红旗机械厂辩称，双方没有买卖房屋的事实，葛有先并未支付购房款，也就不能依据承诺书要求红旗机械厂进行赔偿。红旗机械厂也未将房屋出租给葛有先，而是出租给胡林高以后由胡林高租给葛有先。依据协议，红旗机械厂只收取租金，其他的与其无关，相关损失也不应由红旗机械厂来承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了购房合同、承诺书、房屋出租协议书、工业品买卖合同、收款收据、环境保护现场监察记录、安全生产检查记录表等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月28日，红旗机械厂、葛有先分别作为甲、乙方签订《购房合同》，约定甲方以150000元将成都市青白江区（肖家院社区内）现有车间500平方米出售乙方，2017年9月1日起该车间归乙方所有，甲方负责将现有房屋的主电源接到车间房，厂房内由乙方自行安排；每年土地租金5800元，由乙方支付给甲方（先付款后使用），甲方负责协助乙方解决好各有关部门及周边邻里关系；厂房使用期限为长期；甲方在完成售房的全过程后，则乙方有权支配和使用该厂房，甲方无权干涉；付款方式为分两次付清，2018年2月16日前付8万，2018年8月16日前付7万。同日，双方还签订《承诺书》，约定：甲方向乙方承诺三个月内办理好生产的一切相关手续及环评，保证乙方能安全合法正常生产；甲方未在三个月内办好环评及相关手续，则退还乙方租金6000元及行车费40000元，并赔偿乙方搬迁费10000元，共计56000元；如甲方达到以上条款，乙方应按合同约定的期限支付甲方款项；如乙方未遵守，乙方应搬离大弯南路449号，并将行车赠予甲方。 2017年9月初，红旗机械厂将厂房交给葛有先。2017年9月至10月，葛有先采购行车、冷水器、电缆线等设施设备（其中行车价款为48,000元），搭建板房，对厂房进行改造以用于水切割加工，并于2017年9月26日向红旗机械厂支付了6,000元作为2017年9月至11月的租金。 2017年11月底，因红旗机械厂未能为葛有先办理权属登记等手续，双方经协商一致，终止原来的房屋买卖合同关系，建立房屋租赁合同关系。2017年12月1日，红旗机械厂、葛有先分别作为甲、乙方签订《房屋出租协议书》，约定由甲方将现有的500平方米厂房出租给乙方使用，租房时间为2017年12月1日至2023年12月1日，出租使用性质为生产用房，缴租方式为每季度支付6,000元，乙方应在付款期末前15天支付；乙方必须按时交纳房租，逾期甲方有权收回房屋，由此造成损失由乙方承担；乙方必须遵守当地区域各项规章制度，办理相关证件、按时交纳水、电、气、电话、收视、物业管理等费用。 此后，葛有先即使用该厂房进行生产，并按每季度6,000元向红旗机械厂支付租金至2018年7月。2018年4月7日，成都市青白江区大弯街道肖家院社区居民委员会对葛有先的加工厂进行环境保护现场检查，发现其没有证照、环评手续、固废和危废标示标牌等，要求葛有先加强环境保护工作、加强噪声和污水排放工作，在相关证照完善前停止一切经营。2018年4月17日，成都市青白江区大弯街道办事处安全生产监督管理委员会办公室对葛有先的加工厂进行安全生产检查，发现其存在现场无警示标语、无消防器材、生产作业时没佩戴防护用品等安全问题。2018年6月5日，成都市青白江区大弯街道办事处市容环境管理办公室对葛有先的加工厂进行环境保护现场检查，要求葛有先在完善环保手续、证照前停止生产经营活动。2019年9月10日，葛有先停止生产并从该厂房搬出（行车未搬）。 据红旗机械厂陈述，不能为葛有先办理房屋权属登记的原因在于涉案厂房系其自行修建，至今尚未取得房屋所有权；该厂房所占用的土地系其从红旗八组租赁的农村集体土地，目前尚未取得非农建设许可以及其他用地许可。据葛有先陈述，正是因为红旗机械厂承诺可以为其办理房屋权属登记以及其他手续，才会安装行车、修建板房，不然就不会与其签订购房协议，但是“我当时就担心手续办不下来”，所以2017年9月26日支付6,000元作为租金；红旗机械厂承诺的三个月办证期限到期后，行车已经安装好，若拆除将使其价值大大减少，故只好与红旗机械厂签订租赁协议，继续使用该厂房。 本院认为，葛有先与红旗机械厂先后签订的《购房合同》、《承诺书》和《房屋出租协议书》虽系双方真实意思表示，但因涉案厂房及其所占用的土地未经合法的报批报建手续，系以违章建筑为标的物而形成的房屋买卖合同、租赁合同关系，均为无效合同。故本院对葛有先要求确认《房屋出租协议书》无效的诉讼请求，依法予以支持。红旗机械厂主张其并非本案租赁合同的相对方，而是将厂房出租给案外人胡林高以后，由胡林高出租给葛有先。但涉案《房屋出租协议书》的签章人系红旗机械厂而非胡林高，租金亦是直接由红旗机械厂收取，红旗机械厂的抗辩主张与本院查明的事实不符，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，红旗机械厂将不具有合法产权的房屋出租给葛有先使用，对合同无效具有一定的过错；葛有先在本案租赁合同建立之前、履行房屋买卖合同过程中即已知晓该房屋权属的瑕疵，且葛有先本身即负有办理证照、依法经营的义务，对未能继续生产经营亦具有一定过错。结合双方的过错程度和履约情况，本院酌情确定由红旗机械厂、葛有先各自承担50%的责任。对于葛有先主张的安装行车的钢材、安装行车工资、冷水器和电线、修建板房、电缆等损失，结合其举证情况，本院酌情确定为12,000元，由红旗机械厂按过错程度赔偿6,000元；对于原值48,000元的行车，因拆除行车将显著降低设备价值和效用，本院依葛有先的主张即行车归红旗机械厂所有，并参照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定的生产设备折旧最低年限10年，以48,000元为原值、5%为净残值、使用期限2年（2017年9月至2019年9月），确定剩余价值为38,880元［48,000元－（1－5%）/10年×2年×48,000元］，由红旗机械厂予以补偿。葛有先在履行租赁合同过程中，尚欠红旗机械厂2018年8月1日至2019年9月10日期间的租金，应参照合同约定的租金标准，向红旗机械厂支付占用使用费26,666.7元（13个月×2,000元/月+10天/30天×2,000元）。扣除葛有先应付的占用使用费，红旗机械厂还应向葛有先支付18,213.3元（6,000元+38,880元－26,666.7元）。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、葛有先与成都市青白江区红旗机械厂于2017年12月1日签订的《房屋出租协议书》无效； 二、成都市青白江区红旗机械厂于本判决生效之日起十五日内向葛有先支付18,213.3元； 三、驳回葛有先的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费749元，由葛有先负担349元，成都市青白江区红旗机械厂负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  江 铮 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  李定峰 书 记 员  郑 勉