重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0242民初4376号原告：重庆农村商业银行股份有限公司秀山支行。住所地：重庆市秀山县。统一社会信用代码：91500241747477392J。负责人：周永宏，该行行长。委托诉讼代理人：周道（公司员工），男，1973年8月5日出生，住重庆市秀山县。委托诉讼代理人：王露（公司员工），女，1989年8月26日出生，住重庆市秀山县。被告：邓文，男，1964年8月18日出生，户籍地重庆市武隆区。委托诉讼代理人：汪小平，重庆渝东律师事务所律师。第三人：李因菊，女，1969年4月14日出生，住重庆市璧山区。原告重庆农村商业银行股份有限公司秀山支行（以下秀山农商行）与被告邓文、第三人李因菊租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周道、王露，被告邓文及其委托诉讼代理人汪小平均到庭参加诉讼，第三人李因菊经公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令对被告与第三人于2015年6月28日签订的《商铺租赁合同》项下的总租金进行分配，由原告按照总租赁商铺面积比例分摊合同租金；2．判令被告立即向原告支付租金374.7万元；3.由被告承担司法鉴定费20,000元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与第三人于2015年6月28日签订的《商铺租赁合同》约定第三人将位于重庆市酉阳县钟多镇桃花源中路XXXX商业用房（房地产权证号：315房地证2010字第002XX号、315房地证2010字第00XXX号、315房地证2010字第008XX号、315房地证2010字第00XX8号）出租给被告作为商铺使用，房屋建筑面积为3254.72平方米。2015年8月5日，原告与第三人签订《最高额抵押合同》，约定第三人为重庆俊佳欣实业有限公司（以下简称俊佳欣公司）提供最高额抵押担保，上述租赁标的物包含了第三人提供担保的抵押物。因俊佳欣公司未能按约偿还贷款本金及利息，原告起诉至重庆市秀山县人民法院，重庆市秀山县人民法院判决第三人承担连带清偿责任。经过重庆市秀山县人民法院执行，已将第三人名下产权证为315房地证2010字第008XX号的房屋变更登记至原告名下。2016年5月30日，原告向被告发出了告知书，告知被告应将酉阳新都二楼每年的应付租金支付给原告，用于偿还抵押物担保对应的贷款本金及利息。被告收到告知书后未向原告支付租金。2018年7月31日，原告向被告发出律师函，要求被告按照合同支付租金，被告收到律师函后仍未履行支付租金义务，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告明确其一、二项诉讼请求为：1.按鉴定报告比例分摊租金；2.判令被告支付从2017年12月29日至2019年7月31日的租金共计140.54万元。被告邓文辩称，1.原告请求的租金计算不合理，第一年原告不享有租金权利，第二年的租金已经支付给重庆市璧山区人民法院，第三年之后的租金根据重庆市璧山区人民法院的协助执行通知书也应当扣留给重庆市璧山区人民法院；2.鉴定费用应当由原告自行承担；3.被告和第三人的租赁合同已经解除，被告不应再按原租赁合同约定支付租金。第三人李因菊未到庭应诉，亦未向本院提交书面述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交以下证据：1.（2016）渝0242民初1035号民事判决书；2.（2016）渝0242民初1035号民事裁定书；3.告知书；4.（2017）渝0242执241号执行裁定书；5.不动产登记证；6.律师函；7.《商铺租赁合同》；8.鉴定费票据复印件、司法鉴定收费函。被告对证据1.2.3.4.5.7.8无异议；对证据6有异议，原告送达律师函的时候没有附带法律文书，相应租金已经被重庆市璧山区人民法院扣划。被告向本院提交以下证据：1.《商铺租赁合同》，证明被告和第三人签订合同的租赁期限是8年，租金是三层房屋的总租金，租赁方式为先支付租金后用房；2.（2016）渝0120执1447号、1529号、1544号、1563号协助执行通知书，证明商铺的所有租金都被重庆市璧山区人民法院扣留了；3.汇款凭证，证明被告根据重庆市璧山区人民法院的执行通知书，向重庆市璧山区人民法院支付了第二年的租金345万元；4.重庆市璧山区人民法院的执行裁定书、通知书，证明第一年的租金已经支付给第三人，第二年的租金345万元被重庆市璧山区人民法院扣划，第三年至第八年的租金已经被重庆市璧山区人民法院扣留；5.付款依据，证明被告向重庆市璧山区人民法院付款的情况；6.房产证，证明原告请求按商业用房和评估价格支付租金不具有合理性。原告对证据1.2.4.5.6无异议；对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议，汇款人不是被告而是赵敏。本院依原告申请委托重庆金地房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产租金比例司法询价意见书》，原告对该意见书不持异议，被告对该意见书认定的比例和鉴定价格不认可。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的律师函，被告提交的汇款凭证均符合法律规定，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。对重庆金地房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产租金比例司法询价意见书》，被告虽提出异议，但其未提供异议证据及充分理由，本院对该意见书予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年6月28日，第三人李因菊与被告邓文签订《商铺租赁合同》，约定李因菊将其位于重庆市酉阳县钟多镇桃花源中路XXXX的商业用房（产权证号：315房地证2010字第002XX号、315房地证2010字第00XXX号、315房地证2010字第008XX号、315房地证2010字第00XX8号）出租给邓文；租赁期限8年，从2015年8月1日至2023年7月30日止；第一年和第二年年租金345万元，第三年和第四年年租金362.3万元，第五年和第六年年租金380.5万元，第七年和第八年年租金400万元，第一年度租金于2015年8月1日支付，此后每一年度的7月1日之前支付下一年租金。2015年8月5日，俊佳欣公司向原告秀山农商行借款1,100万元，李因菊用其前述商业用房中产权证号为315房地证2010字第008XX号的房屋（案渉商铺第二层）提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。后因俊佳欣公司逾期还款，秀山农商行将俊佳欣公司和李因菊起诉至重庆市秀山县人民法院。2016年10月27日，重庆市秀山县人民法院作出（2016）渝0241民初1035号民事判决书，判决秀山农商行对李因菊位于酉阳县钟多镇桃花源中路XXXX产权证号为315房地证2010字第008XX号的房屋及该房屋自2016年6月2日起可以收取的租金享有优先受偿权。经秀山农商行申请强制执行，2017年12月29日，重庆市秀山县人民法院作出（2017）渝0241执241号执行裁定书，裁定将李因菊所有的位于酉阳县钟多镇桃花源中路XXXX都产权证号为315房地证2010字第008XX号的房屋整体作价1476.198万元交付秀山农商行抵偿债务12,477,839.58元，抵押物所有权自裁定送达秀山农商行时起转移。2018年4月24日，秀山农商行办理了案渉商铺第二层（产权证号：315房地证2010字第008XX号）的产权变更登记手续，产权证号为渝（2018）酉阳县不动产权第0003XXXX号，房屋建筑面积1140.23平方米。另，2015年11月11日，因何刚申请执行王兴伦、李因菊民间借贷纠纷一案，重庆市璧山区人民法院向邓文发出（2015）璧法民执字第01597-1号协助执行通知书，要求邓文将承租的李因菊所有的位于酉阳县钟多镇桃花源中路XXXX的商业用房（产权证号：315房地证2010字第002XX号、315房地证2010字第00XXX号、315房地证2010字第008XX号、315房地证2010字第00XX8号）应付租金全部予以扣留，到期之后直接汇至重庆市璧山区人民法院指定账户上。2019年10月11日，重庆市璧山区人民法院再次向邓文发出（2015）璧法民执字第01597-13号协助执行通知书，要求邓文将前述应付租金（从2017年8月1日起至租用期届满时止）全部予以扣留并直接支付给何刚。2016年6月3日，因伍思友、熊开琴、程胜、伍思强申请执行王兴伦、李因菊民间借贷纠纷一案，重庆市璧山区人民法院向邓文发出（2016）渝0120执1447号、1529号、1544号、1563号协助执行通知书，要求邓文将前述应付租金全部予以扣留，到期之后直接汇至重庆市璧山区人民法院指定账户上。2017年1月25日，邓文将案渉商铺第二年租金345万元（2016年8月1日至2017年7月31日）汇入了重庆市璧山区人民法院指定账户。本院根据原告秀山农商行的申请，委托重庆金地房地产土地资产评估有限公司对案渉商铺第二层的租金比例进行司法鉴定，鉴定结论为：第二层的商业房地产（建筑面积为1140.23平方米）的租金占第一、二、三层商业房地产（建筑面积3254.72平方米）的总租金的比例为24.5%。秀山农商行为此支付了鉴定费20,000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，案渉商铺第二层虽被以物抵债给原告秀山农商行，但被告邓文与第三人李因菊签订的《商铺租赁合同》在租赁期限届满前仍然有效。2017年12月29日，重庆市秀山县人民法院裁定将案渉商铺第二层以物抵债给原告秀山农商行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，原告秀山农商行自2017年12月29日起取得案渉商铺第二层的所有权。原告秀山农商行作为所有权人有权向被告邓文要求收取租金，故本院对原告秀山农商行要求按照商铺比例分摊租金，并由被告邓文支付从2017年12月29日至2019年7月31日的租金的诉讼请求予以支持。根据重庆金地房地产土地资产评估有限公司作出的评估意见，被告邓文应当向原告秀山农商行支付租金（362.3万元/365天*215天+362.3万元）*24.5%=1,410,488.5元，原告秀山农商行只请求140.54万元，系原告秀山农商行对自己实体权利的处分，本院予以支持。关于鉴定费20,000元，因该鉴定费的产生是原告秀山农商行为确定自己应当享有的租金份额而产生，属于原告秀山农商行举证范畴，应当由原告秀山农商行自行承担。关于被告邓文辩称其与第三人李因菊签订的《商铺租赁合同》已经解除的意见，因其未提供证据证明，本院对其该项辩称意见不予采纳。关于被告邓文辩称第三年之后的租金根据重庆市璧山区人民法院的协助执行通知书应当扣留给重庆市璧山区人民法院，不应该支付给原告秀山农商行的意见，原告秀山农商行作为案渉商铺第二层的实际权利人，其权利足以排除重庆市璧山区人民法院的执行，对被告邓文的该项辩称意见，本院也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，判决如下：一、原告重庆农村商业银行股份有限公司秀山支行享有被告邓文与第三人李因菊签订的《商铺租赁合同》项下位于重庆市酉阳县钟多镇桃花源中路XXXX的商业用房总租金的24.5%的租金比例；二、被告邓文于本判决生效后三十日内向原告重庆农村商业银行股份有限公司秀山支行支付2017年12月29日至2019年7月31日的租金140.54万元；三、驳回原告重庆农村商业银行股份有限公司秀山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,776元，由原告重庆农村商业银行股份有限公司秀山支行负担22,982元，由被告邓文负担13,794元并径行支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  何 伟人民陪审员  付国洪人民陪审员  徐茂和二〇一九年十二月二十三日法官 助理  周 玲书 记 员  彭江玮