上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13425号上诉人（原审被告）：武汉楚天乐购贸易有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷三路777号。法定代表人：张建青，总经理。委托诉讼代理人：江建平，上海市**律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海电气国际经济贸易有限公司，住所地上海市静安区延安西路376弄22号西座2层A室201。法定代表人：高翔，总经理。委托诉讼代理人：夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人武汉楚天乐购贸易有限公司（以下简称楚天公司）因与被上诉人上海电气国际经济贸易有限公司（以下简称电气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初85734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。楚天公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人变更工业用途为商业用途出租系争房屋违反《土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出租和转让暂行条例》、《商品房租赁管理办法》的有关规定，一审法院判决认定《房屋租赁合同》（以下简称系争合同）不违反法律、法规的强制性规定系事实认定错误。二、一审法院混淆了系争合同无法履行的因果关系。系争合同无法履行的根本原因，在于被上诉人将工业用途的房屋作为商业用途出租给上诉人，造成上诉人装修投资损失和无法租赁使用损失。一审法院认定该损失由无过错方上诉人承担，过错方不承担损失，显然于法无据。合同无法履行的过错责任应该全部由被上诉人承担，一审法院依据消防支队的行政处罚决定就简单的认定合同无法履行应由上诉人承担系严重的事实认定错误。三、一审法院依据错误的过错责任分配来认定系争房屋租金、使用费、违约金，显然仍是事实认定错误。系争合同自始无法履行的全部责任应当由被上诉人承担，所以自2018年7月26日起，上诉人不应支付任何租金和违约金。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。电气公司辩称，系争合同合法有效，系争法律关系是房屋租赁合同法律关系而非土地使用权租赁合同法律关系，上诉人错误适用法律。系争房屋一直处于上诉人的控制之下，不存在合同无法履行的情况，且上诉人从未以合同无法履行为由向被上诉人提出过解除合同。因此，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。电气公司向一审法院起诉请求：1.判令电气公司、楚天公司签订的坐落于上海自由贸易试验区XX路XX号的房屋（以下简称系争房屋）租赁合同于2019年1月3日解除；2.判令楚天公司腾空并返还房屋，并支付电气公司从2019年1月9日至实际返还房屋之日止的使用费，按照租金标准计算；3.判令楚天公司向电气公司支付2018年1月1日至2019年1月3日期间的租金，按照163,634.37元/月（人民币，以下同）标准计算；4.判令楚天公司向电气公司支付迟延缴纳租金的违约金，按照日租金的10%标准即每日545.45元/天标准，因租金按月支付，故违约金按月计算，分别从每月15日起算，均计算至实际支付之日止；5.判令楚天公司支付自2017年4月至2018年9月欠付的水费1,708.70元、2017年4月至2018年9月欠付的电费243,053.68元、2018年6月1日至2018年10月31日欠付的物业费134,494元（水电费按照相应月账单来主张）。一审法院认定事实：系争房屋产权人为案外人上海A有限公司，电气公司自案外人处承租系争房屋并经案外人同意进行转租。2017年3月，电气公司作为出租方（甲方）、楚天公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落：中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号（D2区007地块）单元号：101，102，103，104，105，106，107；房屋建筑面积：2689.88平方米；房屋用途：伊朗国家馆；租赁期限2017年4月1日起至2021年3月31日，租赁期共四年。第三条约定：“1、房屋每天的租金为每建筑面积平方米2元，合月租金163,634.37元，年租金1,963,612.44元，合同总计租金7,854,449.76元。租金不包含本合同规定的物业管理费及之外乙方应付的其他相关费用。2、租金自2017年7月1日起计算。3、租金支付方式及缴纳期限为每月上旬乙方以电汇方式向甲方指定账户支付当月租金163,634.37元……5、房屋的物业管理费为10元/平方米/月，计26,898.80元/月。物业管理费由物业管理企业与乙方签订，并由该物业公司收取物业管理费。”第6.2条约定：“乙方租赁本合同第一条确定的房屋仅限于伊朗国家馆之用，同时必须遵守中华人民共和国法律、法规，依法经营，严格按照本合同的约定和营业执照所规定的经营范围经营……”第9.3条约定：“构成违约的一方，应向另一方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：A、日违约金为日租金的10%；B、违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日止所历天数；C、违约金金额=日违约金乘以违约天数……”补充条款第1条约定：“乙方电费自负，并承担一部分用电基数。甲方为乙方设立单独的电表。甲方委托物业管理企业每月月底抄表（包括每户电表数，分摊公共能耗费等），将抄表结果以书面形式交乙方确认。”补充条款第5条约定：“乙方或转租赁方如需对所租赁的房屋进行分隔或装修的，需提前15天向甲方提供有关图纸资料审核，所改装的房屋需通过政府相关部门验收备案后，方可使用。”合同签订后电气公司向楚天公司交付系争房屋，楚天公司自述于2017年7月1日开始装修，至2018年2月28日装修完毕对外营业。2018年7月26日，上海市浦东新区公安消防支队向楚天公司发布责令限期改正通知书（通知书号沪浦公消限字【2018】第HY0000079号），内容为：“根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我支队于2018年7月26日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列消防安全违法行为：1、该单位在XX路XX号一楼，将原工业建筑改建为伊朗展厅，展厅面积约2000平方，仅两个安全出口。存在改变建筑物用途不符合防火安全要求的违法行为，违反了《上海市消防条例》第二十九条，责令你单位于2018年10月26日前改正……”2018年8月10日，上海市浦东新区公安消防支队向楚天公司发出行政处罚决定书【沪浦公（消）行罚决自【2018】4109号】，载明“该单位将原工业建筑的一楼改建为公共建筑开设伊朗国家馆展厅，建筑面积约2000平方米，两个安全出口总净宽度约3米，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.5.21条的规定，即存在改变建筑物用途不符合消防安全要求的情况”故对楚天公司作出罚款8,000元的行政处罚。楚天公司于2018年9月4日缴纳了该笔罚款。2018年10月24日，电气公司委托律师向楚天公司发送律师函，催讨自2018年1月起的租金及2017年4月起的水电费及物业费。一审庭审中双方一致确认2017年12月31日之前的租金全部付清，自2018年1月1日起的租金楚天公司未支付。押金已经在另案中有过诉请，不需在本案中进行处理。一审另查明，系争房屋产证上载明的用途为“工业用地”，另根据（2018）沪0115民初86712号案件证据显示，电气公司分别于2014年12月10日、2015年9月29日就系争房屋装修工程改建项目进行了竣工验收消防备案，相关部门回复该工程未被确定为抽查对象。庭审中双方一致确认，电气公司将系争房屋交付楚天公司时，隔成了一间一间交付楚天公司，楚天公司收到房屋后改成了大通间。一审再查明，就系争房屋，武汉楚天乐购贸易有限公司于2018年11月15日向一审法院提起（2018）沪0115民初86712号民事诉讼，要求上海电气国际经济贸易有限公司及产权人上海A有限公司赔偿装修损失等，一审法院于2019年1月23日委托司法鉴定，后电气公司于2019年5月29日向一审法院出具情况说明，表示2019年5月15日电气公司、楚天公司在法院指定的第三方鉴定机构的带领下，进行了最后一次实地鉴定，电气公司确认于该日收回系争房屋。一审法院认为，对有争议的证据和事实认定如下：1、合同无法履行的过错责任问题。一审法院认为，电气公司、楚天公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。租赁关系中，出租人负有提供产权合法、符合合同约定的租赁用途的房屋等义务，承租人则负有支付租金、按照合同约定合理使用房屋等义务。首先，系争房屋具有产权证，电气公司从权利人斯迈克公司承租系争房屋后进行了装修并进行了相应备案，并未发现有违法行为。而楚天公司承租系争房屋后，对房屋进行了装修，将原有隔间变成大通间，根据浦东新区公安消防支队处罚决定书，系争房屋是因为“将原工业建筑改建为伊朗展厅，仅两个安全出口，存在改变建筑物用途不符合防火安全要求的违法行为”而被处罚，由此可见，是楚天公司的装修改建行为导致被行政处罚。其次，根据租赁合同补充条款第5条约定，楚天公司如需对系争房屋进行分隔或装修，需提前15天向电气公司提供有关图纸资料审核，但是楚天公司未提供证据证明其在装修之前征得过电气公司同意。因此，一审法院认定楚天公司应对租赁合同无法履行承担主要责任。但是，电气公司作为出租人，双方合同明确房屋用途为：伊朗国家馆，根据庭审查明情况，系争房屋产证用途为工业用地，并不符合开设展览馆的条件，因此，电气公司也应对租赁合同无法履行承担一定的过错责任。2、关于合同解除日期。双方均要求解除合同，但是对合同解除日期存在争议。电气公司主张以本案楚天公司收到诉状日期即2019年1月3日作为解除日期，楚天公司则认为2018年10月24日电气公司向楚天公司发送律师函的日期为合同解除日期。对此一审法院认为，电气公司发给楚天公司的律师函仅是催告租金及物业费等费用，并未提出解除合同，楚天公司主张合同自该日解除没有依据。双方合同未对合同解除条件进行约定，但是根据双方合同约定，租金自2017年7月1日起按月支付，于每月上旬支付当月租金，但是楚天公司从2018年1月1日起就不付租金，楚天公司抗辩称不付租金是行使不安抗辩权，但系争房屋最早于2018年7月26日被检查出消防安全问题，即便根据楚天公司陈述于2018年7月27日停业营业，其正常使用房屋期间也应支付相应租金，其不付租金的行为构成违约。综上一审法院认为，楚天公司自2018年1月1日起未付租金，经电气公司催讨后仍未支付，而且楚天公司也自述其于2018年11月28日将系争房屋钥匙插在门上，视为以实际行动表示不再履行合同，根据合同法第94条规定，电气公司享有法定解除权。另根据合同法第96条，合同自通知到达对方时解除，电气公司以楚天公司收到诉状日期即2019年1月3日作为解除日期，于法不悖，一审法院予以准许。3、关于租金及使用费。首先，根据合同约定及诚实信用原则，楚天公司正常经营期间应当按约支付租金，鉴于2018年7月26日系争房屋被检查出消防问题后可能会对楚天公司经营造成一定影响，且前文已经论述电气公司对系争房屋客观上无法办理开设国家馆的消防验收也应负担一定的过错责任，因此，一审法院认定2018年1月1日至2018年7月25日楚天公司按照合同约定标准163,634.37元/月支付租金，2018年7月26日至2019年1月3日的租金按照114,544元/月标准支付。关于合同解除后的使用费计算，电气公司给予楚天公司五天搬迁期，要求从2019年1月9日起计算至2019年5月15日电气公司实际收回系争房屋之日止，因楚天公司未能举证证据其实际搬离房屋的时间，应当承担相应的举证不利后果。楚天公司另提供了照片以证明电气公司有进行对外招租的情况，但是电气公司认为只是针对系争房屋所在的二楼进行招租，一楼并未招租，一审法院认为，现有证据并不足以证明电气公司实际对一楼进行了招租，退一步讲，即便电气公司进行了招租，但是房屋客观上并没有实际承租人入驻，对于房屋空置损失也应根据双方过错大小进行分担。综上，对于电气公司诉请要求楚天公司支付房屋占用费的期间，一审法院予以支持。关于计算标准，由于2018年11月15日楚天公司向浦东法院提起了装修赔偿的另案诉讼，另案于2019年1月23日委托司法鉴定，房屋客观上无法使用，一审法院考虑到房屋客观状态、双方过错程度及实际损失等，酌情确定2019年1月9日起楚天公司按照9万元/月标准支付使用费。4、关于逾期支付租金违约金，根据合同第3.3条约定，2018年1月的租金应于2018年1月15日之前支付，自2018年1月16日开始计算违约金，2018年2月租金应于2018年2月15日前支付，自2018年2月16日开始计算违约金，以此类推，最后一期的起算为2018年12月16日，均计算至楚天公司实际支付之日止。关于违约金计算方式，根据合同第9.3条约定，违约金按日计算，标准为日租金的10%，楚天公司认为违约金标准过高，要求法院调低，一审法院结合双方过错程度、合同履行情况等，酌情确定按照逾期未付款的日万分之五标准，计算至楚天公司实际支付之日止。5、关于物业费。电气公司提交了物业公司上海B有限公司（以下简称B公司）出具的权利转让通知，证明物业公司已将债权转让给电气公司。楚天公司对电气公司提供的B公司出具的“权利转让通知”不予认可，认为楚天公司未与B公司签订过物业服务合同，B公司也未提供过物业服务，且物业费纠纷与本案系不同的法律关系，不能在本案中一并处理。一审法院认为，根据双方合同第3.5条约定，“物业管理费由物业管理企业与乙方签订，并由该物业公司收取物业管理费。”鉴于物业管理关系与租赁关系是不同的法律关系，楚天公司对于物业公司债权转让通知不予认可，并对物业费的支付提出异议，在物业费的债权未经生效裁判文书或当事人一致确认的情况下，无法在本案中一并处理。因此对电气公司向楚天公司主张物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。相关权利人对于物业费可以另案起诉。6、关于水、电费。楚天公司对于用水电的事实予以认可，但对于电气公司自行制作的水电费计算方案结算明细表、发票、缴费通知单不予认可，认为与本案没有关联性，不能证明相应水电费由楚天公司使用产生，对水电费金额不予确认。楚天公司认为水电费应由电气公司、楚天公司平等分担。一审法院认为，双方租赁合同对于水电费的支付方式进行了约定，但是实际上并未按照合同约定履行，对于水电费应当据实结算。电气公司提供了物业公司上海B有限公司出具的情况说明，明确涉案房屋所在的综合楼情况为：一楼整层为楚天公司承租，二楼部分为业主自留、部分为物业用房，除一楼整层全部实际投入使用做伊朗国家馆外，剩余房间皆为空置状态。楚天公司对此说明真实性不予认可，电气公司补交了该说明原件，一审法院核对原件后，对该证据予以采纳。另外，结合在案证据及当事人陈述，一审法院认为电气公司制作的水电费结算方案尚属合理，因此对电气公司要求楚天公司支付水电费的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于电气公司已自行确认于2019年5月15日收回了系争房屋，因此不存在返还问题。电气公司、楚天公司表示押金已经另案中提起诉讼请求，不需要在本案中处理，于法不悖，一审法院予以准许。一审法院判决：一、上海电气国际经济贸易有限公司与武汉楚天乐购贸易有限公司就上海市浦东新区XX路XX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月3日解除；二、武汉楚天乐购贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海电气国际经济贸易有限公司自2018年1月1日起至2019年5月15日止的租金及房屋占用使用费2,106,251.40元；三、武汉楚天乐购贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海电气国际经济贸易有限公司逾期支付租金违约金，以163,634.37元为本金，自2018年1月16日起；以163,634.37元为本金，自2018年2月16日起；以163,634.37元为本金，自2018年3月16日起；以163,634.37元为本金，自2018年4月16日起；以163,634.37元为本金，自2018年5月16日起；以163,634.37元为本金，自2018年6月16日起；以159,270.78元为本金，自2018年7月16日起；以114,544元为本金，自2018年8月16日起；以114,544元为本金，自2018年9月16日起；以114,544元为本金，自2018年10月16日起；以114,544元为本金，自2018年11月16日起；以114,544元为本金，自2018年12月16日起，均按照日万分之五标准，计算至实际支付之日止；四、武汉楚天乐购贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海电气国际经济贸易有限公司2017年4月至2018年9月的水费1,708.70元，2017年4月至2018年9月的电费243,053.68元；五、驳回上海电气国际经济贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,816元，减半收取计14,908元，由上海电气国际经济贸易有限公司支付2,236元，武汉楚天乐购贸易有限公司支付12,672元，财产保全费5,000元，由上海电气国际经济贸易有限公司负担750元，武汉楚天乐购贸易有限公司负担4,250元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了两组证据：1.短信记录、微信记录、上锁视频、录音材料，欲证明2018年7月26日上诉人收到消防支队整改通知书后交给被上诉人，被上诉人承诺会办理整改和变更措施，但至2018年11月20日被上诉人了解无法办理后同意解除合同并锁门，上诉人发现系争房屋被锁后通过短信和微信与被上诉人顾某主任联系。房屋上锁后上诉人拍照遭到保安阻拦，后被上诉人允许上诉人搬离，上诉人搬离时拍摄录像，一审判决上诉人支付租金及房屋使用费至2019年5月15日期间是错误的。2.上诉人在提起上诉后至消防支队找沈参谋了解房屋状况的录音材料，证明房屋是工业性质，办公、展览馆是不允许、不合法的，系争房屋在租给上诉人时房屋已经改建成办公形式，过错的主要责任在于被上诉人。被上诉人质证后认为，对所有证据的真实性、关联性、合法性都不予认可，短信、微信只是上诉人单方面发送的讯息，上诉人一审称钥匙插在门上而不是通过归还钥匙的形式进行交接，上诉人的前后陈述存在自相矛盾；视频无法看出是否是系争房屋，也无法看出谁上的锁，更无法证明被上诉人阻止上诉人进入；上诉人在租赁合同有效期内、欠缴租金的情况下，故意遗留物品在租赁房屋内，强行向出租人归还钥匙的行为不应得到法律保护；上诉人由于自己的装修改建行为导致被行政处罚，被上诉人在交付房屋前，系争房屋已经通过施工许可、消防备案等一系列合法手续。本院认为，上诉人提供证据的真实性被上诉人均不予认可，且亦不能得出上诉人的证明目的，故本院对上述证据均不予采纳。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同并未违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。上诉人所援引的法律条文均非我国合同法规定的法律、法规的强制性规定，故上诉人认为合同无效的观点，缺乏依据，本院不予采纳。双方二审的争议焦点主要集中在合同无法履行的过错责任问题。上诉人认为，因系争房屋属于工业用地，故合同自始不能履行，被上诉人应当承担主要责任。对此本院认为，根据查明的事实，上诉人系于2018年7月26日收到关于消防问题的行政处罚，但上诉人的租金仅支付至2017年12月31日，可见上诉人在消防问题产生前已经欠付租金。并且在此之前，上诉人亦从未向被上诉人提出过合同不能履行等异议。因此一审法院认定上诉人欠付租金的行为构成违约，被上诉人具有法定解除权并无不当，本院予以认同。上诉人的相应观点，本院不予采纳。至于过错责任的分担问题，租赁合同虽因上诉人违约而解除，但是考虑到双方租赁用途约定为伊朗国家馆，而系争房屋产证载明用途为工业用地，对此出租人亦有一定的责任，一审法院综合本案实际情况以及双方过错大小，酌情认定双方的责任分担并在此基础上确定了2018年7月26日之后的租金及使用费标准，该责任分担标准尚属合理，本院予以确认。关于房屋何时返还的问题，上诉人二审中认为系争房屋已于2018年11月20日返还被上诉人，但该陈述与上诉人在一审中自述相悖，且上诉人作为违约方亦不能在未征得出租人同意的情况下以其自行返还钥匙日期作为房屋交接日期。故上诉人的该观点，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人楚天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28,568元，由上诉人武汉楚天乐购贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十二月十七日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……