山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0113民初4027号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行，住所地济南市。 负责人：巩霞，该支行行长。 委托诉讼代理人：邢庆尧，男，该支行职工。 被告：张辉，女，1969年10月2日出生，汉族，农民，住济南市长清区。 被告：杜更明，男，1972年2月22日出生，汉族，农民，住济南市长清区。 被告：山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市历下区。 法定代表人：张全立，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行（以下简称邮储银行长清支行）与被告张辉、杜更明、山东省鲁商置业有限公司（以下简称鲁商公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行长清支行的委托诉讼代理人邢庆尧，被告张辉、被告鲁商公司的委托诉讼代理人王若宇到庭参加诉讼，被告杜更明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邮储银行长清支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除邮储银行长清支行与张辉、杜更明签订的《个人购房借款及担保合同》；2.依法判令张辉、杜更明偿还邮储银行长清支行借款本金331304.8元，并按合同约定支付借款利息、罚息；3.判令鲁商公司承担连带保证责任；4.本案诉讼费、保全费、律师费等所有实现债权的费用由张辉、杜更明、鲁商公司承担。事实与理由：2013年5月23日，邮储银行长清支行与张辉、杜更明签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称借款合同），同日张辉向邮储银行长清支行借款420000元，用于购买坐落于XXX的房屋，贷款期限240个月，年利率5.895%，还款方式为等额本息。邮储银行长清支行于2013年5月23日向张辉全额发放了该笔借款。杜更明作为共同借款人在借款合同中签字确认。同日，鲁商公司作为保证人在借款合同中盖章，确认为张辉、杜更明在邮储银行长清支行的贷款承担阶段性连带责任保证。张辉、杜更明在使用案涉借款过程中，违反了借款合同约定的按时足额还款的条款，截止2019年10月23日尚欠本金331304.8元及利息、罚息3666.67元。故邮储银行长清支行根据借款合同约定诉至法院，要求解除双方间的借款合同并要求张辉、杜更明承担相应违约责任。 张辉辩称，邮储银行长清支行所诉属实，同意其诉讼请求。 鲁商公司辩称，一、鲁商公司提供的是阶段性担保责任，在本案中没有实际的权利义务。鲁商公司作为涉案房屋的开发建设单位按照阶段性担保的本意，其核心利益是能够确保将本案涉案房屋依照合同约定建成并交付。依据涉案借款合同的约定，邮储银行长清支行对涉案房屋享有优先受偿权，完全可以通过评估拍卖涉案房屋的方式收回债权，不应再要求鲁商公司承担担保责任；二、按照担保法及司法解释的相关规定，如担保人承担担保责任有权向债务人追偿，在本案中由于债务人目前无经济能力偿还款项，如鲁商公司承担担保责任后再行向债务人追偿将给担保人造成较大的经济损失，因此从公平角度在邮储银行长清支行对物的担保的优先受偿权的情况下应免除担保人的保证责任。故请求法院驳回邮储银行长清支行对鲁商公司的起诉。 杜更明未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：张辉、杜更明系夫妻关系。2013年5月23日，张辉、杜更明为购买位于济南市长清区XXX的房屋筹措资金，与邮储银行长清支行签订了编号为：3799997Q113052564760的《个人购房借款及担保合同》。该合同主要约定如下：一、借贷条款。1.借款金额为420000元；2.贷款用途为购买济南市长清区XXX号，建筑面积128.87平方米的房屋；3.贷款期限为240个月，自2013年5月23日至2033年5月23日；4.贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%；5.还款方式为按月等额本息；6.违约及违约责任。贷款人未按合同约定日期、金额偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。罚息利率按双方约定利率加收30%确定。借款人或担保人涉及刑事案件、诉讼、仲裁、纠纷，对其偿债能力产生不利影响的。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约行为的，贷款人有权宣布发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款及所产生的利息、罚息、复利、违约金等其他费用，有权要求担保人承担保证责任，并有权要求解除本合同。二、抵押条款。1.抵押人自愿以坐落于济南××清区XXX号的面积为128.87㎡的估价为60.1978万元的房屋一套作为抵押物。2.抵押担保的范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。3.在抵押物取得房屋所有权证书后，应在合理期间内办妥正式抵押登记手续。三、担保条款。1.保证方式为阶段性连带责任保证，抵押房屋正式抵押登记手续已全部办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书后，保证人对借款人的债务免除保证责任；2.保证范围为本合同项下全部贷款本息、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；3.保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；四、其他条款。本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的保证责任，担保人不得对此提出任何抗辩。合同另规定了贷款人、借款人、抵押人、担保人的其他权利义务。张辉作为借款人和抵押人在合同上签字捺印，杜更明作为共同借款人签字捺印，鲁商公司作为保证人在合同上签字捺印。 合同签订后，邮储银行长清支行于2013年5月23日向张辉发放了420000元的贷款，该笔借款随即依据合同转入鲁商公司账户，用于支付编号为：销售（字）201319247的《济南市商品房买卖合同》项下的购房款420000元。此后，张辉一直按月偿还借款本息，直至2019年8月23日，张辉未再按约还款。2019年11月21日，邮储银行长清支行向张辉送达贷款逾期催收函，该函件载明截止催收函出具日，张辉已有90天，共8075.98元的本息未还，张辉对该函件不持异议。 庭审后，应邮储银行长清支行的申请，本院依法查询了本院自2017年起至本判决作出之日期间的张辉、杜更明涉诉的案件。经查询，该期间张辉、杜更明涉及的民事案件共7件，除本案外均为民间借贷案件。本院另查明，案涉抵押房屋即位于济南市长清区XXX号的房屋尚未取得房屋所有权证书，亦未办妥正式抵押登记手续。 本院认定的以上事实有邮储银行长清支行提交的借款合同、贷款放款单、贷款借据、贷款逾期催收函、还款流水单原件各一份，张辉、杜更明的身份证复印件及户口本复印件各一份。张辉对上述证据的真实性均不持异议，鲁商公司对除催收函外的证据真实性亦不持异议，本院经审查认为上述证据形式要件完备，内容表述清楚，予以采信。 本院认为，邮储银行长清支行与张辉、杜更明、鲁商公司签订的借款合同系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，为有效合同。上述合同签订后，邮储银行长清支行依约向张辉发放了借款420000元，且相关款项已用于支付相关购房款，事实清楚，证据充分，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉借款合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权要求解除合同、宣布已发放的贷款提前到期。自2019年8月23日至本判决出具之日，张辉已连续三个月未按约偿还借款本息，庭审中张辉亦明确表示同意解除案涉借款合同，加之张辉、杜更明亦存有多起诉讼案件，对偿债能力产生不利影响的违约情形。故邮储银行长清支行要求解除双方之间的借款合同既符合双方合同约定又符合法律规定，应予支持，本院认定该借款合同于2019年11月23日（连续三个月未按约偿还借款本息之日）解除。 《中华人民共和国法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院已认定双方之间的合同解除，故邮储银行长清支行依据合同约定要求张辉提前清偿全部贷款并支付因逾期还贷产生的利息、罚息有事实及法律依据。截止至2019年10月23日，张辉尚欠借款本金331304.8元，应支付利息及罚息共计3666.67元，自2019年10月24日起，张辉应以331304.8元为基数，按罚息利率7.6635％支付利息并计收复利至借款实际还清之日。杜更明与张辉系夫妻关系，且杜更明在借款合同共同借款人一栏中签字捺印，购置房屋亦属用于家庭共同开支，杜更明应与张辉承担共同偿还借款本金并支付利息的责任。 至于邮储银行长清支行要求鲁商公司承担的保证责任。双方合同约定鲁商公司为张辉的涉案贷款提供阶段性连带保证责任，保证期限为贷款提前到期之日起两年。涉案借款合同涉及抵押担保和普通担保，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。涉案借款合同约定的抵押物尚未取得房屋所有权证书，未办理抵押登记，故邮储银行长清支行尚未取得涉案房屋的抵押权。因鲁商公司承担的是阶段性保证，本意即是承担对邮储银行取得抵押权前的补充保证责任。故鲁商公司要求邮储银行长清支行优先行使对抵押物的抵押权违背合同初衷，不能成立。现案涉房屋未取得房屋所有权证书，亦未办妥正式抵押登记手续，邮储银行在阶段性保证期内要求鲁商公司承担保证责任有事实及法律依据，应予支持。 综上所述，邮储银行长清支行诉讼请求于法有据，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行与被告张辉、杜更明、山东省鲁商置业有限公司2013年5月23日签订的编号为3799997Q113052564760的《个人购房借款及担保合同》于2019年11月23日解除； 二、由被告张辉、杜更明于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行借款本金331304.8元及截止至2019年10月23日的利息（含罚息及复利）3666.67元； 三、由被告张辉、杜更明于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行自2019年10月24日起至借款全部还清之日止的逾期还款利息（以331304.8元为基数，以年利率7.6635％为逾期利息计算标准，并计收复利）； 四、由被告山东省鲁商置业有限公司对本判决书第二、三项确认的债权承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6324元，减半收取计3162元，由被告张辉、杜更明、山东省鲁商置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  袁海燕 二〇一九年十二月四日 书记员  张 琳