江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初16150号原告：杨叶清，男，汉族，1970年1月19日生，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王美芳，系原告杨叶清配偶。原告：王美芳，女，汉族，1966年3月2日生，住江苏省昆山市。被告：黄小刚，男，汉族，1982年11月18日生，住江苏省昆山市。被告：冯木兰，女，汉族，1981年11月15日生，住江苏省昆山市。原告杨叶清、王美芳与被告黄小刚、冯木兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2019年11月5日公开开庭进行审理。原告王美芳（同时作为杨叶清委托诉讼代理人）、被告冯木兰到庭参加诉讼。被告黄小刚经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨叶清、王美芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付剩余购房款29988元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年12月16日原告与被告经中介方昆山住商房地产经纪有限公司居间下就原告位于昆山市房屋达成房屋买卖合同。该合同约定原告涤除抵押权时被告需支付230万元，并于2019年4月30日前办理过户手续，交房时支付尾款5万元。合同履行期间，因双方沟通，被告于2019年5月5日实际支付230万元，后原告当日涤除了房屋上的抵押权。2019年5月13日经中介方办理了房屋过户手续，2019年6月6日办理完成交房以及物业更名手续。交房完毕后，被告以原告逾期过户为由向原告寄送了情况说明，要求原告支付违约金29988元。原告对此不予认可，认为过户日期的延误并非出于原告的恶意，过户需要原告涤除抵押权，而原告涤除抵押权需要被告支付230万元房款。因被告实际支付时间延后导致过户日期的延后不应该认为是原告违约，且延期后双方继续履行了合同也是对合同事实的变更，是双方一致行为。经与原告多次协商未果，为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告黄小刚未作答辩。被告冯木兰辩称：1、过户日期延误是原告故意造成的。我于2019年4月15日委托江苏竹辉（张家港）律师事务所向原告以及中介方发函催促履行合同约定的过户义务，该函送达日期距离合同约定的履行完毕时间尚有15天。2、原告主张因为我逾期付款导致房屋过户未按合同约定的日期履行的理由不成立。中介方工作人员刘胜明于2019年4月23日告知我在五一长假后办理贷款事宜，我没有同意。原告在五一之前拿不到涉案房屋上的他项权证所以不可能在五一之前办理相关手续，这是原告违约的真实原因。原告在我发送律师函后才去办理银行还款事宜，这是导致原告在时间上来不及按合同约定履行的主要原因。3、对原告认为双方一致变更合同内容有不同意见。我按照房屋买卖合同的约定时间向原告支付了款项，但在距离房屋约定的过户时间还有15天时原告迟迟不愿意履行房屋买卖合同进行过户，在原告不接我电话的情况下才向原告发送了律师函。2019年5月5日我支付原告230万元后已经实际支付房款828万元，此时我只能被动履行合同，而原告处于强势地位。4、房屋过户后，我通过中介方向原告提出交房，但原告并没有履行交付义务，是我自己到物业公司处办理了各种手续以及交费。在各种手续办完后，我根据合同约定向原告及中介方寄送情况说明，并且把剩余款项支付至原告账户。原告收到情况说明后，并未与我沟通此事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2018年12月16日二原告（甲方）与冯木兰（乙方）在昆山住商房地产经纪有限公司的居间下签订《昆山住商房屋买卖合同》，约定甲方将位于昆山市万元的价格出售给乙方。本合同签订之时，乙方支付50万元作为购房定金；双方确认剩余房款为380万元，贷款部分为398万元；交房尾款为5万元。双方约定抵押权的解除须在乙方贷款审批通过之后进行，甲方解除抵押权时乙方支付230万元整。甲乙双方约定于2019年4月30日前办理房屋权属转移登记手续，如因一方责任致使未能按期办理的，责任方应该按逾期时间支付违约金，造成其他方损失的，需另行承担赔偿责任。乙方银行贷款的发放在办理好产权转移登记、他项权利设立完成之后，丙方为甲方双方办理好上述证件后三个工作日内交付银行，等待银行办理放款手续。房屋交付时间，乙方贷款的，于贷款房款之日起五个工作日内办理交房手续。双方约定房屋状况为毛坯。甲乙双方如有任何一方未按照本合同约定履行义务，构成一般违约的，自违约之日起第二日，违约方需向守约方每日支付成交总价万分之三作为违约金至违约方恢复履行合同之日止。本协议约定的各方义务，均应诚信履行，如果一方不履行在先的义务，其他方可以暂停履行其在后的义务。如果合同约定期限届满前，任何一方明确不愿意履行合同，对方可以暂停履行一切合同义务。双方特别约定剩余房款中乙方于2018年12月22日前先行支付甲方150万元。合同签订后，冯木兰按约定支付了购房定金及约定的前期房款150万元。2019年4月8日冯木兰在苏州银行的账户中有余额220万余元，2019年4月17日有余额230万余元。2019年4月15日冯木兰委托江苏竹辉（张家港）律师事务所向原告发送告知函，要求原告在接到该函后三日内同冯木兰办理网签备案手续并通知涤除房屋抵押具体时间，确保按约履行双方签订的房屋买卖合同，否则将视为原告违约并追究原告的违约责任。2019年4月16日原告签收该律师函。2019年4月23日昆山住商房地产经纪有限公司工作人员刘胜明微信告知黄小刚，原告明天去还款拿不到他项权证，要节后才能拿到，要求到五一节后去办手续。2019年5月5日冯木兰向原告付款230万元。2019年5月13日双方办理了房屋产权过户手续，5月15日涉案房屋登记至二被告名下。2019年6月6日冯木兰交纳了涉案房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计8500元。2019年6月10日冯木兰向原告发送情况说明，称根据房屋买卖合同第五条约定，该房屋实际过户日期为2019年5月13日，原告违约时间为12天，应当承担违约金29988元；原告另外应承担涉案房屋2019年1月至4月物业费2833元，故其还应支付购房尾款为17179元。庭审中，原告陈述当时说好年后黄小刚有钱后就能涤除抵押权，冯木兰的230万元房款是2019年2月份支付；后其于2019年2、3月份多次反复催促被告付款涤除抵押，但他们不理我；3月份后其将准备涤除抵押的款项用掉后，收到被告的律师函后去融资公司借钱付款涤除抵押权。冯木兰陈述230万的付款时间没有具体约定，在2、3月份的时候款项已经冻结在账户上，具备了付款条件，当时协商确认过支付的230万元用于涤除抵押权，但是没有收到过原告催告付款的通知。本院认为：原告与冯木兰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。双方在合同中并未约定涤除抵押权的具体时间，但在冯木兰准备好房款并催告原告履行的情况下，原告未及时履行涤除抵押权的义务导致房屋的具体过户日期超出合同约定，上述行为已经构成违约。原告应当按合同约定承担相应的违约责任。原告要求将冯木兰作为违约金扣除的购房款予以支付的请求，即含有主张违约金过高的意思表示，在冯木兰未提供证据证明原告违约行为造成其损失的情况下，本院酌情调整原告应该承担的违约金为15000元。扣除上述款项，冯木兰应支付原告购房款14988元。黄小刚虽未在合同上签字，但涉案房屋登记在其与冯木兰名下，故应当认定为上述债务系夫妻共同债务，其应当对冯木兰的上述付款义务承担共同还款责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告黄晓刚、冯木兰于本判决生效之日起十日内支付原告杨叶清、王美芳购房款14988元。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费减半收取275元，由原告负担140元，被告负担135元。该费被告负担部分原告已经预交，本院予以退还。被告于本判决生效之日起十日内将该费交纳至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：32250198643600000811118155）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李加好二〇一九年十二月五日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。