大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初1963号原告：大连好管家物业管理有限公司，住所地大连市普兰店区南山路388号。法定代表人：滕毓文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于秋梅，女，1977年8月25日出生，汉族，系该公司员工，住普兰店区。委托诉讼代理人：孙于，女，1986年10月31日出生，汉族，系该公司员工，住普兰店区。被告：曲迎捷，女，1963年3月25日出生，汉族，系普兰店区建筑节能管理办公室退休干部，户籍所在地普兰店区，现住普兰店区。委托诉讼代理人：王雷，男，1960年5月1日出生，汉族，系被告丈夫，普兰店区卫健局干部，户籍所在地普兰店区，现住普兰店区。原告大连好管家物业管理有限公司诉被告曲迎捷为物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连好管家物业管理有限公司的委托诉讼代理人于秋梅、孙于，被告曲迎捷及其委托诉讼代理人王雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告给付物业费6,087元并承担违约金；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月30日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告提供物业服务，原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告交纳物业费。至今被告拖欠原告2017年1月1日至2019年12月31日物业费6,087元及违约金。对上述款项，原告向被告索要，被告推托不付，侵犯了原告的合法权益。现原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：原告提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，原告履行合同有重大瑕疵。1、原告对小区共用设施修缮不到位，被告自2013年开始进住小区，尽管原告多年没有依法履行全部责任，被告每年都按时交纳当年的物业费。但自2017年至2018年，由于被告多年要求整改和重新修建的外雨水管道，因原告没有及时修缮，直至2018年8月20日雨水进入被告院中和倒灌家中，已经给被告的家庭财产、精神和时间上造成严重损害，被告重新改造延长雨水管道效果如何有待验证。雨水进入被告家中遭灾后，原告没有人来家中了解和处理补偿，经多次找物业主任，答复是物业没钱赔偿。2、原告对小区绿化管理不到位，小区的绿化草地出现大面积缺损和树木枯死越来越严重的现象，被告要求原告及浇水和补充绿草、补充树木，原告至今没有维护和改善，而且对小区道路两侧树木进行过度和破坏性剪掉枝杆。3、原告对小区共用设备维护不到位，原告对楼楼道入口及小区道路两侧及花坛的照明灯损坏至今没有进行维修，部分楼体号码牌掉落没有补充。4、原告将小区原有绿化带改为停车位和水泥台阶多处；将小区原来水泥垃圾槽改为仓库房一处；将小区路灯杆改为商业广告牌48块。5、根据物业管理的相关规定，每年物业费的交纳时间原则上是按月份交纳，预期最长不能超过三个月，不能强制业主预付一年的物业费。综上，原告严重违背物业服务协议，应尽快整改并恢复原样，对被告造成的家庭财产损失尽快赔偿和补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《前期物业管理合同》、《前期物业管理服务协议》、收费许可证、催费照片、巡逻登记表，被告对其真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供如下证据：1、雨水进入家中照片，拟证明2018年8月20日雨水进价遭灾现场；2、被告门前雨水管道现场照片，拟证明改造前和改造后对比，原来管道不合理，雨水进家后进行了改造；3、小区共用设施设备改变其使用功能现场照片，拟证明共用设施改变用途，垃圾槽改成防汛仓库、路灯杆设商业广告牌、小区绿化带改为私人的停车位和水泥台阶；4、小区草地破损、树木枯死照片，拟证明小区的草地破损、树木枯死，小区的物业管理不到位；5、小区路边树木过度剪枝照片，拟证明小区路边的树木过度剪枝的现场，属于破坏性剪枝，可以找专家鉴定；6、照明灯照片，拟证明小区照明灯损坏现场；7：家具及家电维修费明细表复印件，拟证明被告家具被雨水浸泡，家电也损坏了，进行维修花费的钱。原告对被告提供的证据的质证意见如下：证据1、2018年8月20日，普兰店地区突降暴雨，造成被告室内进水，属于不可抗力因素，与物业无关，原告当已尽到义务，安排人员协助业主进行雨水清理，并购买水泵进行排水；证据2、从被告的照片可以看清，被告说淤泥达到排水沟三分之二，从照片看根本就没有，每个单元都有排水沟，原告定期整体进行清理，后来改造后的照片是开发施工单位对小区后期的一个维修；证据3、双方签订的前期物业管理服务协议中约定，原告有权在不违反城市管理部门相关规定和公共设施的使用功能前提下，在小区公共区域或房屋共用部位进行有偿广告经营，所得收益用于补贴小区物业服务费用。证据4、购买的商业草坪都是有存活期的，原告已询问物业办公室是否可以动用维修备用金对草坪进行更换，至今没有回复；证据5、树木修剪是应大多数业主的要求，对小区的树木进行整体的修剪；证据6，被告所拍照明灯照片，如果有损坏原告会定期进行维修，对被告的时间节点不认同；证据7不认同，漏水不是物业公司造成的，损失也不应由物业公司承担。对于被告提供证据，本院认为，被告提供因雨水进入家中遭受财产损失的事实，被告并未否认原告受损的事实。原告提供的照片证明原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，但不足以构成原告长期拒绝交纳物业费的理由。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月16日，大连新纪元房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理合同》，约定由原告对骊都小区进行物业管理。被告曲迎捷系骊都小区业主，其所购房屋为骊都D苑5号楼3单元101室，建筑面积120.81平方米。2012年12月30日原告（甲方）与被告（乙方）签订《骊都前期物业管理服务协议》，约定：根据中华人民共和国有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在开发建设单位与乙方签订《商品房买卖合同》的同时，就前期物业管理服务达成协议。第二条物业服务费用（不包括房屋共同部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）第一项自乙方办理入住手续之日起，预付一年物业费。第二项住宅按建筑面积（以产权证面积为准）多层物业服务费每月每平方米：1.20元；高层物业服务费每月每平方米：1.40元（含电梯费）。第四项根据《最高人民法院两部司法解释》规定，为了维护全体业主的合法权益不受侵害，无论房屋是否使用，业主/租户均需全额交纳物业服务费用。第八项乙方交纳物业费时间：首次交费后，按年度提前10日。第十条违约责任第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天3‰交纳违约金。第十七条本协议自签字之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。协议还约定了其他内容。2014年8月，普兰店市物价局为大连好管家物业管理有限公司颁发收费许可证，许可原告收取居民物业服务费的标准为：多层1.2元每月每平方米；高层、小高层1.4元每月每平方米。被告曲迎捷在普兰店骊都小区所购房屋类型为住宅。每年物业费为2,029元（120.81平方米×1.4/平方米/月×12个月），被告依约将2017年1月1日以前的物业费交纳完毕，被告尚欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业费6,087元（120.81平方米×1.4/平方米/月×12个月×3年）。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，物业管理是由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种双务、有偿合同，合同各方均应履行各自的合同义务。本案中，根据原、被告双方签订的前期物业管理服务协议的约定，由原告对案涉小区实施物业管理，且被告已经实际享受原告所提供的物业服务。故原告要求被告支付自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费6,087元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告提供的物业服务存在诸多瑕疵的抗辩意见，本院认为，原告对案涉小区进行物业管理虽存在不足之处，但原告实际一直履行物业服务的义务，被告长期不交纳物业费只会导致小区物业服务水平下降，诸多具体问题到不到妥善解决，同时拒交物业费的行为在业主之间会产生影响，进而影响小区整体物业服务水平。关于被告辩称雨水进入家中造成财产损失一节，原告并没有否认被告陈述的该节事实，但被告因此所遭受的财产损失是否是应当由原告承担赔偿责任，被告可以就其财产损失另行提起诉讼。关于原告主张违约金的诉讼请求，因被告未按时交纳物业费的原因是被告对原告提供物业服务存有异议，对被告遭受的财产损失未能进行及时有效的沟通，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告作为物业服务者，应积极主动履行自己的职责，对小区存在问题应积极采取整改等补救措施，不断提高物业服务质量，改善全体业主生活环境，切实维护好业主的日常生活秩序，及时化解双方矛盾。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曲迎捷于本判决生效之日起十日内给付原告大连好管家物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业费6,087元；二、驳回原告大连好管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由被告曲迎捷负担，被告曲迎捷于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员 胡 爽二〇一九年十二月十日书记员 梁心奕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。