盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初1692号原告：招商银行股份有限公司盘锦分行，住所地盘锦市兴隆台区。负责人：王浩，该行行长。委托诉讼代理人：刘杨，该行员工。委托诉讼代理人：李艳，辽宁光华律师事务所律师。被告：洪方，女，1973年7月8日生，满族，住辽宁省瓦房店市。被告：吴辉，男，1971年9月3日生，汉族，住北京市东城区。被告：大连大商集团盘锦房地产开发有限公司，住所地盘锦市兴隆台区中兴街地下1-44号。法定代表人：段欣刚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘映、贺岩，该公司行政部职员。原告招商银行股份有限公司盘锦分行（以下简称招商银行）诉被告洪方、吴辉及大连大商集团盘锦房地产开发有限公司（以下简称大商集团）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。第一次审理原告招商银行的委托诉讼代理人李艳、被告吴辉，被告大商集团的委托诉讼代理人刘映、贺岩到庭参加诉讼；第二次审理被告洪方、吴辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告与三被告之间签订的《个人购房借款及担保合同》提前到期；二、判令被告洪方、吴辉立即偿还原告剩余贷款本金2096241.19元，利息99354.02元，罚息10810.38元，复息3409.20元，合计2200814.79元（利息、罚息、复息暂计至2019年4月18日，之后利息、罚息、复息按合同约定计算至借款本息还清之日止），并加倍支付迟延履行判决期间的债务利息；三、判令被告洪方、吴辉立即为原告办理涉案预告登记房产的正式抵押登记，原告依法对于抵押登记房屋处理所得价款享有优先受偿权（包括实现债权费用）；四、判令被告洪方、吴辉承担本案律师代理费、涉诉费用（包括但不限于案件受理费、保全费、执行费等）；五、判令被告大连大商集团盘锦房地产开发有限公司对被告洪方、吴辉所欠付本息及实现债权的费用承担连带保证责任。事实和理由：2012年8月14日，原告与被告洪方、吴辉、大连大商集团盘锦房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》一份（编号为120174427578000479），约定被告洪方、吴辉拟向原告借款人民币380万元，用于购买位于大商城市广场十字街商铺1-2层0-192；2111号房屋，被告大连大商集团盘锦房地产开发有限公司自愿作为保证人为上述借款承担连带保证责任。2012年11月6日，被告洪方、吴辉与被告大连大商集团盘锦房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。被告洪方、吴辉于2013年1月29日办理了预售商品房抵押权预告登记，自愿用贷款购买的房屋提供抵押担保。2013年1月29日，原告依据《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》将贷款380万元按照洪方、吴辉认可的方式转入被告大连大商集团盘锦房地产开发有限公司在原告处开立的账户内。原告与三被告在《个人购房借款及担保合同》中约定以上借款期限为120个月，自2013年1月29日起到2023年1月29日止，贷款利率为年利率8.1875%，未按期偿还本金的，按日在原执行利率基础上加收50%罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复息，还款方式为等额还款法。《个人购房借款及担保合同》中还约定了违约事件和违约处理：借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的、保证人发生违反保证条款的行为、抵押人未按本合同规定办理相关抵押登记手续的，贷款人即原告有权宣布本合同提前到期、提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用、要求共同债务人即保证人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务、按法律程序处理抵押物并对处理抵押物所得价款优先受偿。现二借款人未按时足额偿还贷款本息已连续超过三个月或累计六次构成了违约，保证人亦未履行连带清偿义务。综上，原告与三被告签订的《个人购房借款及担保合同》真实、合法、有效。根据《合同法》、《担保法》及其司法解释的规定，被告洪方、吴辉作为借款人只偿还了借款本金1,703,758.81元、利息1,172,656.45元，罚息2106.80元、复息591.37元，已构成违约，应履行提前清偿剩余全部借款本金及利息、罚息和复息的义务；同时，应当由被告洪方、吴辉承担律师代理费及为实现债权的全部涉诉费用；被告大连大商集团盘锦房地产开发有限公司作为保证人应对上述债务承担连带保证责任；被告洪方、吴辉应依约定立即为原告办理案涉预售商品房预告抵押权的正式抵押登记手续，原告依法行使对于抵押登记房屋处理所得价款的优先受偿权。请贵院依法裁判。被告洪方未答辩。被告吴辉辩称，借款事实存在，没有意见。没有按期还款属实，银行并没有找我，我尽快还款，也代表我爱人洪方的意见。被告大商集团辩称，我方不应承担连带责任，如果被告吴辉、洪方没有还款我方将追偿。三被告应承担费用的条款，原告未提供证据证明合同签订当时对三被告予以明示，我方认为不应该承担律师费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一次开庭，原告向本院提交了中国银监会辽宁监管局文件、个人借款及担保合同、商品房买卖合同、预售商品房预告抵押登记材料、个人贷款借款借据、还款流水明细以及被告主体身份证明材料等证据，证明洪方、吴辉抵押借款，大商集团提供连带责任保证担保，以及洪方、吴辉偿还及拖欠借款的情况，被告吴辉、大商集团质证均无异议。第二次开庭，原告提交了已出账单列表、不动产登记受理凭证以及不动产登记证明等证据，证明洪方、吴辉审理中偿还部分借款以及办理抵押登记的情况，被告大商集团质证无异议。上述当事人无异议的证据，经本院审查均予确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与原告起诉的事实基本一致。另查，合同约定，大商集团作为保证人为洪方、吴辉本合同项下的债务提供连带保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。本案审理中，洪方、吴辉于2019年8月8日又偿还了部分借款本息（合同执行利率为年利率6.125%）。截至2019年8月18日，洪方、吴辉尚欠借款本金1664874.22元、利息3798.11元、罚息88.62元、复息9.69元，合计1668770.64元。同年8月9日，双方在不动产登记部门为抵押房屋办理了抵押权登记。2015年12月2日，原告由招商银行股份有限公司盘锦支行变更名称为招商银行股份有限公司盘锦分行。本院认为，本案系借款合同纠纷。主要争议焦点：一是大商集团应否承担连带保证责任；二是被告应否承担律师费用。关于大商集团的责任问题。原告招商银行与被告洪方、吴辉及大商集团签订的个人购房借款及担保合同系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定发放全部贷款给洪方、吴辉，但其未按约定按期履行还款义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布借款提前到期即提前终止合同，并要求借款人提前结清借款本息。合同中明确约定大商集团为借款人提供连带责任保证，同时还约定其自愿放弃要求贷款人首先向借款人对抵押物先行处置的权利。保证人在承担连带保证责任后，可以向债务人追偿。故对大商集团的该项抗辩主张本院不予支持。关于律师费的问题。合同中约定由被告承担实现债权的费用，包括但不限于律师费等，但招商银行与律师事务所签订的是风险代理协议，律师费目前尚未支付。因该项费用尚未实际发生，故对原告在本案中要求支付律师费的诉讼请求本院不予支持。关于优先受偿权的问题。洪方、吴辉以其购买的商品作为抵押物为上述借款提供担保，现已办理抵押登记，故招商银行依法享有抵押权。被告不履行到期债务，原告可依法对该项财产实现抵押权并对该项处置所得价款优先受偿。被告洪方、吴辉第二次开庭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，原告所提各项诉讼请求除律师费之外，均有事实及法律依据，本院予以支持。根据本案实际情况，确认原、被告之间的借款及担保合同自2019年8月18日终止，合同终止之后即应视为借款逾期。故应自其次日起至借款清偿完毕之日止，以尚欠借款本息为基数按罚息利率（合同执行利率加收50%）支付逾期罚息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十二条、第五十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洪方、吴辉于本判决生效后十日内一次性偿还原告招商银行股份有限公司盘锦分行借款本金1664874.22元、利息3798.11元、罚息88.62元及复息9.69元，合计1668770.64元；并支付自2019年8月19日始至借款清偿完毕之日止的逾期罚息，以拖欠的借款本息1668770.64元为基数，按合同执行年利率6.125%加收50%计付（如遇中国人民银行调整利率，以其同期基准利率按合同约定的方式确定逾期罚息利率）。二、原告招商银行股份有限公司盘锦分行对处置盘锦市兴隆台区乐园一区A3号商网（建筑面积255.94平方米，权属证明编号为A1044414）所得价款享有优先受偿权。三、被告大连大商集团盘锦房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。四、驳回原告招商银行股份有限公司盘锦分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24407元，由被告洪方、吴辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审 判 长  黄劲松人民陪审员  张晓忠人民陪审员  王素平二〇一九年十二月二十九日书 记 员  刘 扬