河北省邯郸市永年区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0408民初3493号 原告：邯郸市安之信物业服务公司，住所地：邯郸市永年区临名关镇迎宾大道北侧海城国际南3号商业楼5层501室。 法定代表人：李方，该公司经理。 委托诉讼代理人：武星，河北众意律师事务所律师。 被告：梁先果，女，生于1978年1月27日，汉族，住邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：闫保平，男，生于1975年2月1日，住址同上，系被告丈夫。 原告邯郸市安之信物业服务公司诉被告梁先果物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武星，被告委托诉讼代理人闫保平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，1、要求被告履行物业服务协议，支付2016年11月1日至2019年10月31日三个年底的物业管理费共计19536元，并要求被告酌情承担逾期付款违约金3000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告负责永年区海城国际小区物业管理工作，被告系该小区业主，原、被告于2013年6月30日签订了物业管理服务协议，被告依约履行了2013年至2016年度的物业管理费用，但从2016年11月开始至今，被告以种种理由不再履行交费义务，在此期间原告多次催促被告交纳物业费用，但被告对此不予理睬。为维护权益，原告现具状向人民法院起诉，请依法裁决。 被告辩称，原告公司与海川房地产公司、青青集团都是一个人实际控制，原告公司和海川房地产公司都隶属于青青集团。2013年我们买房时，海川房地产公司承诺2014年办理房产证，当时把契税、维修基金、一年的物业费用都交了，同时签的物业合同，2014年又说还不具备条件让业主等等，2015年10月20日海川房地产公司给出具了一份证明，承诺2015年年底如果不能办理房产证，则免除一年的物业费直至具备办证条件为止，协商时青青集团副总和物业公司副总都在场。2017年5月20日，因仍不能办理房产证，我们又去找青青集团，他们给又给出了承诺书，承诺2017年8月30日前保证把房产证办理到位，如果按约定时间不能办好，同意免去物业费、空调费等，并承诺在房产证办出之前的所有收费项目由青青集团承担。 经审理查明，被告购买位于永年区，2013年5月23日，被告交纳了契税、维修基金等，经手人为卢佳雪，由邯郸市海川房地产开发有限公司出具了收款收据，被告签署了海城国际公寓交房会签单，会签单上载明了房号、业主姓名及联系电话、产权面积、储藏室位置及面积、天然气接头费、一卡通智能系统设备费、楼宇对讲安防设备费、中央空调费、物业管理费等内容，被告领取正式钥匙5把，施工钥匙1把，物业部暂保施工钥匙1把，邯郸市海川房地产开发有限公司加盖了房产销售专用章和财务专用章，原告加盖了永年海城国际公寓物业部章。2013年6月30日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了前期物业管理服务协议，约定海城国际公寓物业部是邯郸市安之信物业有限公司选聘的物业服务部门，对小区的房屋、公共设施等行使服务管理，并对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定，其中第四条物业管理服务费用约定，住宅物业费每月每平方米1.16元，物业费实行按年收取，空调费每平方米每年30元。第七条违约责任第三款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2%交纳违约金，乙方不得以甲方物业服务管理有缺陷不交，少交或者不按期缴纳各种费用。被告房屋的产权面积为148.28平方米，每年的物业费为2064元、空调费为4448元。 因涉案房屋不能办理房产证，2015年10月20日，被告与其他海城国际业主找邯郸市海川房地产开发有限公司交涉，邯郸市海川房地产开发有限公司出具了证明一份，内容为，因海城国际项目还没有完成最后验收，没有取得验收备案证书，不具备办理房产证条件，为尽快满足业主急需办理房产证的要求。我公司保证在2015年阴历年底前完成海城国际项目验收，取得备案证书，具备办理房产证条件，如不能按照约定时间办理房产证，同意业主免缴下年物业费，直到具备办理条件为止。邯郸市海川房地产开发有限公司加盖了公章。2019年10月，海城国际住宅公寓具备办理房产证条件，被告于10月底办理了房产证。 以上事实有当事人陈述、收款收据一份、会签单、物业服务管理协议、证明一份在卷佐证。 关于原告公司在收取物业费时，业主每年少交1500元，以抵顶邯郸市海川房地产开发有限公司欠业主的契税问题。原告主张因原告与邯郸市海川房地产开发有限公司之间有债权债务关系，所以同意邯郸市海川房地产开发有限公司将拖欠业主契税在交物业费时可抵顶每年1500元，并由邯郸市海川房地产开发有限公司专人办理退契税手续。被告对此认为，原告与邯郸市海川房地产开发有限公司实际系一个主体，所以原告才能同意将邯郸市海川房地产开发有限公司欠业主的契税等费用抵顶物业费。 原告另提交了2015年10月22日出具的收取被告2016年度物业费、空调费的收款收据，主张被告物业费、空调费已交至2016年10月份，之后的物业费、空调费没有交。被告质证称，因房产证未能办理，邯郸市海川房地产公司与原告公司协商后，原告只开具了收据，但被告并没有交2016年度物业费和空调费，当时一次开了有10个业主的收据，被告当时进行了拍照。原告对此被告质证意见不予认可。 被告另提交2017年5月20日加盖有“河北青青建筑集团”公章的承诺书，该承诺书系向海城国际闫宝平、李冲两位业主作出书面承诺，内容为，集团在2017年8月30日前保证房产证以及不动产证办理到位，并把证交到两位业主手中，把办理房产证多余的款项如数退清，如不能按照约定时间办理房产证，青青集团则同意免去各项收费项目，如（物业费、空调费等等）。在房产证办出之前的所有收费项目由青青集团承担。原告称承诺书上的公章与河北青青建筑集团有限公司的名称不符，对证据的真实性有异议。 另查明，原告公司成立于2011年11月30日，法定代表人是李方，股东是李方、赵海川、河北青青建筑集团有限公司；邯郸市海川房地产开发有限公司成立于2006年5月10日，法定代表人是赵玺川，股东是赵海川、赵玺川、杨虎增；河北青青建筑集团有限公司成立于2008年6月6日，法定代表人是赵玺川，股东是赵玺川、赵海川。 本院认为，原、被告之间签订物业服务管理协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告提供了物业服务，被告应按协议约定缴纳物业费、空调费，被告未缴纳上述费用，构成违约，原告现要求被告缴纳自2016年11月1日至2019年10月31日期间的物业费、空调费（2064+4448）×3＝19536元，本院予以支持。原告系独立法人，虽然与邯郸市海川房地产开发有限公司、河北青青集团有限公司的股东存在重合的情况，但并不能因此证明三个公司系一人或一个公司实际控制，也不能证明其他公司所做出承诺，对原告具有约束力；原告公司收取物业费时，同意将邯郸市海川房地产有限公司欠业主的契税等每年抵顶1500元，由邯郸市海川房地产有限公司办理退契税手续，可证明两个公司之间存在财务往来，并不当然推定两个公司具有隶属关系，故对被告关于邯郸市海川房地产开发有限公司或河北青青建筑集团承诺在具备办理房产证条件之前，免交物业费、空调费，原告起诉没有事实依据的答辩意见，本院不予支持。关于2016年度物业费、空调费被告是否实际交纳，双方主张不一，因该部分费用不在本案诉讼请求审理范围，本案不做处理。虽然物业服务管理协议对逾期违约金进行了约定，但在2015年10月20日原告开具2016年度物业费发票时即知晓有邯郸市海川房地产开发有限公司给被告方出具了免交物业费的证明，被告未交之后的物业费和空调费，原告也未进行催交，现要求被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告梁先果于本判决生效之日起十日内给付原告邯郸市安之信物业服务有限公司自2016年11月1日至2019年10月31日期间的物业费、空调费共计19536元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费363元，减半收取181.5元，由被告负担，被告应负担的案件受理费原告已缴纳，由被告直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 李 英 二〇一九年十二月二十三日 书记员 杨彤瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。