广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0703民初3191号 原告：广西钦州万家兴物业管理有限责任公司。住所地：钦州市城中南城中街41号。统一社会信用代码914507027597665892。 法定代表人：王献平,总经理。 委托诉讼代理人：卢春倩，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：刘建凤，女，1970年11月23日出生，汉族，户籍地：钦州市钦南区，现住钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：黄磊，广西源群律师事务所律师。 原告广西钦州万家兴物业管理有限责任公司与被告刘建凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢春倩，被告刘建凤及其委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西钦州万家兴物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告半宙住宅小区2-1206号房物业费1,470元，电梯费900元，自用电费102.7元，公摊电费238元，合计2,710.7元（上述费用自2017年2月起至2019年7月止）；2、判令被告向原告支付违约金813.2元(按欠款总额的30%计算)；3、由被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：被告为半宙小区2-1206号房屋所有人，房屋面积为70平方米。原告与被告于2015年6月16日签订了《半宙新建小区物业管理手册》，合同约定自2015年6月16日起由原告为半宙小区提供物业管理服务，合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2017年2月起一直未缴纳物业服务费、电梯费、自用电费，截止至2019年7月，被告欠缴物业费及其他费用，合计2,710.7元。根据《半宙新建小区物业管理手册》中《半宙小区前期物业服务合同》第六章第二十二条约定“乙方(指被告)不按时缴纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日加收百分之五的违约金，逾期超过一百日的从101日起，违约金提高至百分之一”。经酌情考虑，原告愿意将违约金按被告所欠费用总额的30%进行收取，由此算得违约金为813.2元。经原告多次催缴被告仍违反合同约定拒绝交纳物业费及其他费用，基于上述事实，为了维护原告的合法权益，特起诉至法院。诉讼过程中，原告将自用电费变更期限为自2017年2月起-2018年5月10日止，其余内容不变。 被告刘建凤辩称，1、原告的房屋没有办理不动产登记证明，原告主张按70平方米来收物业费是无依据的；2、与被告签订物业合同的是半宙小区而不是原告，原告不具诉讼主体资格；3、原告没有对小区进行必要的物业管理和服务，没有引导车辆停放导致车辆停放无序，没有尽到打扫清洁的义务导致小区的卫生非常差；4、原告保安对进出人员没有进行严格管理，对小区没有尽到安全保障义务，小区经常发生车辆被盗现象；5、原告主张公摊电费计算无依据，公摊电费没有公告，是如何计算得来也不知情，原告违约在先，要求被告支付服务费无事实依据。 本院认为，广西钦州万家兴物业管理有限责任公司半宙小区服务中心没有法人资格，其与被告所签订的《半宙新建小区物业管理手册》权利义务应由原告所享有及承担。本案《半宙新建小区物业管理手册》权利义务应由原告所享有及承担。本案《半宙新建小区物业管理手册》，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方均具有约束力，本院以该合同为据确定双方之间的权利义务关系。对原告而言，按照双方协议约定提供物业管理服务是其主要合同义务，对被告而言，按时足额交纳物业费是其主要合同义务。本案中，原告提供了欠费明细、水电费发票、电梯维护发票、公共设备维修收据、考勤值班表等证据证明了其履行了一般物业管理服务合同中的主要义务。被告接受了物业服务，应该依照合同约定的价格缴纳相应的物业费，但其长期拖欠物业费，构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付物业服务费1,470元，电梯费900元，自用电费102.7元，具有合同和事实依据，本院予以支持。原告主张的违约金813.2元，由于原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，仍需不断改进，考虑双方履约、违约情况，以及案涉小区状况等因素，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持；同时，原告主张的公摊电费数额，原告也没有证据予以证实，因此，本院也不予支持。被告抗辩的住宅小区未达到交房条件，物业费应由建设单位承担的问题，不属于原、被告之间的物业服务合同关系的内容，并非本案审理的范围，其作为本案中的抗辩理由不能成立。本院注意到，案涉小区是钦州市政府为解决广西半宙集团公司原职工的住房困难问题，在原厂区划拨土地建设的职工住宅区，共712户，目前已入住约490户。由于部分职工未按时交纳购房款以及建设方的原因，工程自2012年动工建设，至2015年交房时，仍有少部分设施未能建设完成，至今仍在逐步完善当中，但不能归责于原告。需要指出的是，在本院勘察案涉小区时发现，该小区物业管理服务确实存在一定的问题，小区物业管理服务是否到位，关系到业主的切身利益和感受，原告应当虚心听取业主的意见，努力在实际工作中不断改进、提升自己的物业服务质量和水平，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不能解决的，应向有关部门及时反映问题，要求处理，以获取业主的理解和配合。另一方面，由于原告并无执法权，业主也应对原告给予一定谅解，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。被告作为小区业主，有权要求原告提升服务质量，改正服务瑕疵，如果拒绝改正的，可依据相关法律规定另行主张原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是被告以拒交物业费的方式对抗，既于法无据，又必然会损害其他已依约缴纳物业费的业主的利益，从长远和全面的角度看，也不利于包括被告在内全体业主的利益。此外，业主与业主之间也应当相互提供便利，而不能以一己之私损害其他业主的利益，影响他人生活。各方须知彼此之间存在相互依存的关系，均应共同努力实现小区服务管理良性、和谐之道。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下： 一、被告刘建凤应支付原告广西钦州万家兴物业管理有限责任公司2017年2月至2019年7月的物业服务费1,470元、电梯费900元，2017年2月至2018年5月10日自用电费102.7元，合计2,472.7元； 二、驳回原告广西钦州万家兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘建凤负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  梁立辉 二〇一九年十二月二十三日 书记员  邓 敏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。