安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2754号原告（反诉被告）：唐有斤，男，1970年1月23日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：吕燕，安徽明和律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠光集团郎溪房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎川大道北侧与凤居路交叉口，统一社会信用代码91341821085248282J。法定代表人：李云青，该公司董事长。委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。原告唐有斤与被告珠光集团郎溪房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“珠光公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年11月25日，被告珠光公司向本院提起反诉，本院立案后，将案件转为简易程序，对本诉和反诉进行了合并审理。2019年11月29日，本院依法公开开庭进行审理。原告(反诉被告)唐有斤及委托诉讼代理人吕燕、被告（反诉原告）珠光公司的委托诉讼代理人李淑虎、毛家云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐有斤向本院提出诉讼请求：1、判令被告珠光公司支付原告唐有斤逾期交房违约金10222.89元（546095元×156天×万分之1.2）；2、判决被告珠光公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月10日，唐有斤与珠光公司签订了《商品房买卖合同》，购买珠光公司开发的位于郎溪县建平镇珠光国际12幢2单元1705室商品房，双方就相关事宜做了明确具体的约定。合同第八条明确约定珠光公司应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将案涉房屋交付给唐有斤使用。第九条约定，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。合同签订后，唐有斤按照约定支付了全部购房款。然而合同约定的交房期限届满后，珠光公司却迟至2019年10月4日才交房，逾期交付天数为156天，后唐有斤多次找到珠光公司要求支付逾期交房违约金，珠光公司均以各种理由推诿。唐有斤特具状法院，请求支持诉请。被告珠光公司辩称：1、珠光公司房屋施工过程中，由于项目设计商品混凝土标号过高，导致原材料匮乏，无法按期进行施工，造成了工期延长；2、省环保部门经常来郎溪县检查，政府令所建房屋停工，不允许建设，由此导致工期延长，对于，上述两原因引起的工期延长的天数，在计算时应予以扣减；3、本案中，唐有斤计算的逾期违约天数请法院依法确定。反诉原告珠光公司向本院提出诉讼请求：1、判令唐有斤向珠光公司支付逾期付款违约金9878.4元（240000元×343天×万分之1.2）；2、判令反诉案件诉讼费用由唐有斤承担。事实与理由：2017年12月10日，唐有斤与珠光公司签订《商品房买卖合同》，约定由唐有斤购买珠光公司开发的珠光国际小区12幢2单元1705室，建筑面积109.36平方米，总价546095元，合同第六条付款方式及期限约定：唐有斤于2017年12月10日前付清首付款306095元，剩余房款240000元于2018年1月10日前办理银行按揭贷款。合同还对违约责任、交付期限等进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，唐有斤虽然按照约定支付了首付款；但未按照合同约定在2018年1月10日前办理银行按揭贷款，导致珠光公司直至2019年1月23日才收到贷款银行转账支付的240000元购房尾款。唐有斤未按合同约定期限办理按揭贷款并支付购房款尾款的行为系逾期付款，构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超付90日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，唐有斤应按日向珠光公司支付逾期应付款万分之一点二的违约金。本案中，双方约定2018年1月10日前办理按揭贷款，办理按揭贷款后正常放款时间一般为一个月。购房款到账时间应为2018年2月10日。现购房款实际到账时间为2019年1月23日，逾期343天，按照日万分之一点二计算，应为9878.4元。珠光公司遂提出反诉，请求支持反诉请求。反诉被告唐有斤辩称：1、唐有斤不存在逾期付款的情况，《商品房买卖合同》约定，唐有斤在合同约定时间内付清全部首付款，并申请办理按揭贷款，唐有斤没有违约；2、在约定的交房日期前，唐有斤购房款已全部交至珠光公司账户中，银行放款时间，不是唐有斤可以影响的，《商品房买卖合同》中，只约定了向银行申请贷款的时间，并没有限制放款时间。在本诉中，唐有斤为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、唐有斤身份证，证明：唐有斤的身份情况；2、《商品房买卖合同》，证明：唐有斤与珠光公司于2017年12月10日签订了《商品房买卖合同》，就案涉房屋买卖的相关事宜作出了明确的约定；3、账户对账单，证明：银行贷款发放至唐有斤卡号，该卡是唐有斤办理贷款申请当日所开户的银行卡；4、珠光国际交房通知书，证明：珠光公司通知唐有斤于2019年10月4日办理交房手续；5、安徽增值税普通发票一张，证明：珠光公司于2019年10月2日出具案涉房屋价款发票；6、银行交易明细，证明：唐有斤在中国邮政储蓄银行开卡时间为2017年12月29日，该时间即向银行办理贷款申请的时间；7、邮政储蓄银行申请办卡单据三份，证明：唐有斤随同珠光公司售楼部工作人员去办理贷款申请时，银行当日要求唐有斤在其银行开户，以便以后贷款发放至唐有斤卡中；8、面积误差补充协议，证明：案涉房屋交付后，珠光公司退唐有斤面积差50元；9、维修基金票据一张，证明：2019年9月10日，唐有斤支付住宅专项维修基金10921元；10、贷款合同（照片），证明：唐有斤与中国邮政储蓄银行郎溪县支行于2018年3月29日签订了贷款合同。珠光公司对唐有斤在本诉中所举证据的质证意见为：证据1、2、4、5、8、10无异议，证据3真实性没有异议，银行放款时间为2019年1月2日，而珠光公司收到尾款的时间是2019年1月23日，付款存在逾期；证据6、7、9与本案无关。在本诉中，珠光公司未提供证据。在反诉中，珠光公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、珠光公司营业执照，证明：珠光公司的主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明：双方合同第六条、第七条约定了由买受人承担办理按揭贷款义务及逾期付款违约责任；3、收据二张，证明：珠光公司在2017年12月10日前收到了唐有斤支付的购房款306095元；4、结算账户收款凭证一份，证明：珠光公司于2019年1月23日收到了银行划拨的购房尾款240000元。唐有斤对珠光公司在反诉中所举证据的质证意见为：证据1、2、3、4三性没有异议，证据4银行发放贷款时间晚不是唐有斤导致。在反诉中，唐有斤未向本院提交证据。本院对唐有斤及珠光公司所提交的证据审核认定如下：唐有斤所举证据1、2、3、4、5、10，珠光公司对证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据；唐有斤所举证据6、7，珠光公司对真实性、合法性无异议，本院予以确认，对关联性，本院审查认为该证据与本案存在关联，予以采纳；唐有斤所举证据8、9，与本案主要待证事实无关，本院不予采纳；珠光公司所举证据1、2、3、4，唐有斤对证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：珠光公司系郎溪县珠光国际小区的开发商。唐有斤（买受人）于2017年12月10日与珠光公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向珠光公司购买郎溪县珠光国际小区12幢2单元1705号商品房一套，合同约定房屋建筑面积为109.36㎡。该商品房总价为546095元。合同第六条约定，买受人于2017年12月10日前付清首付款306095元，剩余房款240000元于2018年1月10日前办理银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2019年5月1日之前将经分期综合验收合格及综合查验备案的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.规划设计变更或遇到重大技术问题而导致建设期延长的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同补充协议第二条关于按揭的补充约定：2、若买受人委托出卖人代办按揭审批手续，需于《商品房买卖合同》签订时向出卖人交齐所有相关资料及证明，银行批准买受人按揭申请后，买受人按银行或出卖人通知（但不限于电话或信息通知）三日内必须到指定银行签署（个人住房借款合同），并向有关部门缴纳相关费用，否则买受人须承担逾期付款的违约责任。合同签订前，唐有斤于2017年11月25日支付定金10000元；于签订合同当日支付首付款尾款296095元。合同签订后，唐有斤将相关贷款资料交给珠光公司，由珠光公司代为协助办理按揭贷款；唐有斤于2017年12月29日到中国邮政储蓄银行郎溪县宁芜路支行办理开户申请，账号为62×××85。2018年3月29日，唐有斤与中国邮政储蓄银行郎溪县支行签订《个人购房及担保合同》，合同约定向中国邮政储蓄银行郎溪县支行申请办理购房贷款240000元，贷款期限为2018年3月29日-2028年3月29日，账户为62×××85，合同同时授权银行直接将贷款资金从贷款账户划付至珠光公司账户。珠光公司提供阶段性担保，并在合同上盖章。2019年1月2日，中国邮政储蓄银行郎溪县支行将贷款300000元支付到唐有斤账户，2019年1月23日，中国邮政储蓄银行郎溪县支行将贷款在上述账户划至珠光公司账户。2019年10月2日，珠光公司开具了增值税普通发票，开票金额546045元。另查，2019年9月30日，珠光公司通知唐有斤等购房户于2019年10月4日交房。本院认为，唐有斤与珠光公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。唐有斤依照合同约定完成了支付购房款义务，珠光公司应当依照合同，于2019年5月1日前将房屋交付唐有斤使用。珠光公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。珠光公司抗辩系其他原因导致逾期交房，但未提供任何证据证明，对其抗辩意见，本院不予采信。现原告唐有斤主张逾期日期自2019年5月2日计算到2019年10月4日，共计156天，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。依照双方合同第九条约定，珠光公司应当支付的违约金数额为10222.89元（546095元×0.12‰×156天）。关于珠光公司的反诉部分，根据双方合同约定，唐有斤应当于2018年1月10日前申请办理银行按揭贷款，现经查明，唐有斤已于2017年12月29日申请开户，并将所有贷款资料交由珠光公司，由珠光公司代为协助办理。且实践中，办理商品房按揭贷款需要开发商、购房户相互协助配合并共同提供材料，贷款合同不仅需要购房户签字，也需要开发商提供阶段性担保并盖章。唐有斤虽在2018年3月29日签订合同，晚于合同约定，但案涉贷款系唐有斤将材料交至珠光公司，由珠光公司代为协助办理，且根据双方补充合同约定，如唐有斤在通知其到银行签署合同，唐有斤在三日内不予签订，视为违约。故珠光公司主张唐有斤违约，应当举证证明其或者银行通知唐有斤签订合同的具体日期，现珠光公司并未举证证明，应承担举证不能的责任。另珠光公司认为按揭贷款于2019年1月2日到唐有斤账户后，2019年1月23日才到珠光公司账户，唐有斤存在违约的意见，本院审查认为，案涉贷款合同已经明确授权贷款银行将贷款扣划至珠光公司，现延迟扣划并非唐有斤导致，综上，珠光公司主张唐有斤违约，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）唐有斤逾期交付房屋违约金10222.89元；二、驳回被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60元，减半收取30元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担；反诉受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  李大财二〇一九年十二月十日书记员  丁墨君