上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12530号上诉人（原审被告暨反诉原告）：上海火火健身管理有限公司，住所地上海市崇明区东平镇东风公路399号1091室(东平镇经济开发区)。法定代表人：贾烔伟，执行董事。委托诉讼代理人：黄红武，上海显栋律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：上海诺保健身服务有限公司,住所地上海市长宁区天山支路138弄8号楼1楼101室。法定代表人：姚远，执行董事。委托诉讼代理人：周维能，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晗，上海市君悦律师事务所律师。上诉人上海火火健身管理有限公司（以下简称“火火公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初24623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。火火公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回上海诺保健身服务有限公司（以下简称“诺保公司”）原审全部诉讼请求，支持火火公司原审全部反诉请求。事实与理由：原审认定事实错误，承租房屋的消防验收始终未能通过，诺保公司对此应承担责任，其作为出租方未能提供有关消防验收方面的材料，故诺保公司存在严重违约。火火公司承租涉案房屋后，不断有居民就消防方面进行投诉，消防部门则经常到承租店铺进行检查，造成火火公司一直不能正常营业，故诺保公司应当承担相应后果。诺保公司答辩称：不同意火火公司的上诉请求。诺保公司与火火公司签订的承租合同明确约定，有关消防事宜由承租方火火公司自行负责，诺保公司对此无任何义务，且双方在房屋交接时对于涉案房屋一致确认无疑，火火公司还出具了有关由其自行负责含消防在内等一系列问题的承诺书。火火公司经营承租店铺达一年余时间后，再以消防问题为由拒付租金，显然有违诚信及交易习惯。原审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，现请求二审法院驳回上诉，维持原判。诺保公司向原审法院起诉请求：1.确认火火公司、诺保公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除；2.判令火火公司支付自2018年8月24日起至2019年1月30日止的房屋使用费人民币（下同）160,000元（以每月30,000元为基数，共计160日）；3.判令火火公司支付违约金100,000元及迟延履行违约金350,000元（以每日2,000元为基数，自2018年8月9日起计算至2019年1月30日止，共计175日）；4.判令火火公司支付律师费损失20,000元。审理中，诺保公司将诉讼请求第2项变更为要求火火公司支付自2018年9月15日起至2019年1月30日止的房屋使用费276,000元（以每月60,000元为基数，共计138日），将诉讼请求第3项变更为要求火火公司支付违约金100,000元及迟延履行违约金72,000元（以每日2,000元为基数，自2018年8月9日起计算至2018年9月14日止，共计36日）。火火公司仅同意按照租金金额支付2018年8月24日至2018年8月28日期间的房屋使用费，不同意诺保公司本诉诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1.确认诺保公司、火火公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月28日解除；2.判令诺保公司返还房屋租赁押金50,000元；3.判令诺保公司支付违约金100,000元；4.判令诺保公司支付停业营业损失200,000元（自2018年8月28日至2019年1月29日，共计5个月，每月40,000元）；5.判令诺保公司支付另行择址异地经营的营业损失120,000元（择址2个月，装修1个月，每月40,000元）；6.判令诺保公司支付不可移动装修损失95,000元。原审法院认定事实：2017年4月24日，诺保公司（作为甲方）与火火公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将有转租权的涉讼房屋租给乙方经营使用；乙方承租房屋用途为其他（开设健身工作室）；房屋租赁期限自2017年4月24日起至2020年4月23日止；2017年4月24日起至2018年4月23日止的年租金额250,000元，2018年4月24日起至2019年4月23日止的年租金额360,000元，2019年4月24日起至2020年4月23日止的年租金额360,000元；甲方向乙方每两个月收取一次租金，实行先付后用原则，每期租金提前15日支付完毕，免租期两个月；合同生效当日，乙方向甲方一次性支付房租50,000元、押金50,000元；租金于2017年4月24日起至2018年4月23日止，应于上述租赁年份的8月24日、10月24日、12月24日、2月24日前15日分别支付完毕；于2018年4月24日起至2019年4月23日止，应于上述租赁年份的4月24日、6月24日、8月24日、10月24日、12月24日、2月24日前15日分别支付完毕；于2019年4月24日起至2020年4月23日止，应于上述租赁年份的4月24日、6月24日、8月24日、10月24日、12月24日、2月24日前15日分别支付完毕；本租赁合同终止时，甲方向乙方无息返还该保证金，若乙方尚有未付费用或赔偿的，则甲方在该保证金内折抵，保证金不足以折抵乙方未付费用或赔偿的，乙方应另行赔偿甲方损失；乙方应负责承租房屋内的保洁工作、消防安全，并承担相应费用；乙方逾期交付租金、租赁保证金或损失补偿费达15日的，属于严重违约，甲方有权解除合同；甲方出租时隐瞒承租房屋存在严重安全隐患的，属于严重违约，乙方有权解除合同；乙方应在返还房屋前将添置可以移动、卸除的设备拆除，不能移动、卸除的设备归甲方所有；乙方逾期支付租金的，迟延履行违约金按每日双倍租金计算；任意方违反下述约定的，守约方有权要求违约方支付违约金100,000元（若乙方对甲方违约，则保证金100,000元用以冲抵违约金），若违约金不足以赔偿守约方实际损失的，则违约方应另行赔偿，该违约金可与上述迟延履行违约金一并主张；本合同在履行过程中发生的争议，由双方友好协商解决，协商不成的，可向房屋所在地法院提起诉讼；由败诉方承担胜诉方的律师费、诉讼费、鉴定费等合理费用。2017年4月24日，诺保公司、火火公司另签署《房屋交接确认书》，载明诺保公司于当天将涉讼房屋移交给火火公司，诺保公司移交的场地符合租赁合同约定的交付条件。此外，火火公司还于当天向诺保公司出具《承诺书》，内容包括火火公司对涉讼房屋进行室内装修，保证不得破坏房屋主体结构、公共区域设施、水电管线、外墙及其他附属设施。其后，火火公司使用涉讼房屋开设健身工作室。2017年9月1日，上海市长宁区公安消防支队向火火公司发送《责令立即改正通知书》，载明该支队于当天进行消防监督检查，发现火火公司存在下列消防安全违法行为，责令立即改正：1.未办理消防开业检查擅自营业；2.安全出口标志，应急灯未配置，存在消防器材配置不符合标准的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项。2017年9月12日，火火公司通过微信向诺保公司法定代表人姚远发送信息，要求提供大楼验收意见书，姚远回答“OK”。2017年10月26日，上海市公安局长宁分局周家桥派出所就涉讼房屋向火火公司开具《上海市消防监督检查意见通知书》，并在“合法性”项下载明“消防验收进行中”。2017年11月30日，上海市长宁区公安消防支队再次向火火公司发送《责令立即改正通知书》，载明该支队于当天进行消防监督检查，发现火火公司存在下列消防安全违法行为，责令立即改正：未经消防开业检查擅自营业。2018年8月24日，诺保公司在涉讼房屋张贴《通知书》，载明诺保公司根据合同约定收回涉讼房屋并解除与火火公司签订的《房屋租赁合同》，押金不予返还，同时限定火火公司于2018年8月27日前搬离涉讼房屋。火火公司表示涉讼房屋在此之前均正常经营，火火公司工作人员应该已将此事通知了店长郭某。2018年8月28日，诺保公司对涉讼房屋进行锁门。2018年9月4日，诺保公司委托诉讼代理人通过EMS向火火公司发送《关于解除租赁合同之函告》，其中发往火火公司住所地的EMS于2018年9月5日被签收。当天，诺保公司另在涉讼房屋门上张贴《关于解除租赁合同之公告》。2018年9月7日，诺保公司与上海九州通和律师事务所签订《聘请律师合同》，约定诺保公司于合同签订后5日内支付第一期律师服务费10,000元，于案件送至法院立案后5日内支付第二期律师服务费10,000元。该所于2018年10月19日、9月11日向诺保公司开具金额分别为10,000元、10,000元的律师服务费发票。2018年9月12日，诺保公司委托诉讼代理人通过EMS向火火公司住所地发送《律师函》，该EMS于2018年9月14日被签收。2019年1月29日，火火公司进入涉讼房屋清场。2019年1月30日，火火公司完成对涉讼房屋的清场。审理中，火火公司提出办理消防验收手续需要提供涉讼房屋的大楼验收意见书，诺保公司在2017年9月12日表示同意提供，但实际提供了与涉讼房屋无关的《关于虹桥电子广场建筑工程消防验收基本合格的意见》，鉴于火火公司没有涉讼房屋的大楼验收意见书，致其无法办理涉讼房屋的消防验收手续。诺保公司对此表示其并无义务提供涉讼房屋的大楼验收意见书，且也未向火火公司提供过《关于虹桥电子广场建筑工程消防验收基本合格的意见》。2019年5月8日，原审法院赴涉讼房屋所在物业公司上海XX有限公司了解上述情况，该物业公司表示虹桥电子广场与涉讼房屋非属一处，其未向诺保公司或火火公司提供过《关于虹桥电子广场建筑工程消防验收基本合格的意见》。审理中，双方陈述火火公司支付了租赁保证金50,000元及至2018年8月23日止的房屋租金，火火公司另陈述其仅同意按照租金金额支付2018年8月24日至2018年8月28日期间的房屋使用费。关于租赁保证金50,000元，诺保公司表示先冲抵迟延履行违约金，再冲抵房屋使用费，火火公司表示若有尚未支付的费用，应按照租金、使用费、违约金的顺序冲抵。因双方意见差距过大，致本案调解不能。原审法院认为：诺保公司、火火公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，火火公司应于2018年8月24日前15日支付房屋租金，但是火火公司未按约履行。火火公司对此辩称涉讼房屋存在严重安全隐患，因诺保公司未能提供涉讼房屋的大楼验收意见书，导致火火公司无法办理消防验收手续，其有权拒付房屋租金。然而，根据当事人陈述及在案证据，火火公司于2017年4月24日接收涉讼房屋，签署《房屋交接确认书》确认涉讼房屋符合《房屋租赁合同》所约定的交付条件，并开设健身工作室至2018年8月28日诺保公司锁门为止，基于以上事实，涉讼房屋不仅不存在火火公司所述“严重安全隐患”，而且在火火公司占有使用期间均被用于经营。关于火火公司所述消防验收手续问题，两份《责令立即改正通知书》分别发生在2017年9月及11月，所涉及的消防安全违法行为有：1.未办理消防开业检查擅自营业；2.安全出口标志，应急灯未配置。从内容上看，均应系火火公司原因所致。同时，也无在案证据证明诺保公司对火火公司无法办理消防验收手续存在过错，何况火火公司自2017年4月承租涉讼房屋始，其在2017年9月即应知晓消防问题，但火火公司仍按约支付房屋租金，直至2018年8月才以消防问题为由拒付租金，其拒付租金的时间点也与常理不符。综上，火火公司并无理由拒付房屋租金，其未按约支付房屋租金的行为已构成违约。根据《房屋租赁合同》的约定，火火公司逾期交付租金达15日的，属于严重违约，诺保公司有权解除合同。诺保公司于2018年8月24日在涉讼房屋张贴《通知书》，通知解除合同，鉴于火火公司对此陈述涉讼房屋在此之前均正常经营，其工作人员应该通知了店长郭某，故认定诺保公司的该解约通知于当日送达火火公司，系争《房屋租赁合同》应于2018年8月24日解除。关于诺保公司所主张的2018年9月15日起至2019年1月30日止的房屋使用费276,000元（以每月60,000元为基数，共计138日），尽管火火公司直至2019年1月30日才对涉讼房屋清场完毕，但是，诺保公司自2018年8月28日起即对涉讼房屋采取锁门措施，导致损失进一步扩大，而火火公司在收到《通知书》后未能及时将物品搬离涉讼房屋，亦应承担一定责任，故现酌情确定火火公司按每月6,000元的标准支付房屋使用费。经核算，火火公司应支付诺保公司上述期间的房屋使用费27,200元。关于诺保公司所主张的违约金100,000元，因合同解除系火火公司违约所致，故对此予以支持。关于诺保公司所主张的迟延履行违约金72,000元（以每日2,000元为基数，自2018年8月9日起计算至2018年9月14日止，共计36日），因火火公司应于2018年8月24日前15日支付房屋租金但未付，故应根据合同约定支付迟延履行违约金。同时鉴于《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除，故对诺保公司迟延履行违约金的主张支持至该日为止。关于诺保公司所主张迟延履行违约金的标准，酌情以应付房屋租金60,000元为基数，按日万分之五的标准予以支持。经核算，诺保公司可获支持的迟延履行违约金金额为450元。根据双方陈述，火火公司向诺保公司支付了租赁保证金50,000元，法院对此予以认定，合同约定若火火公司违约，则租赁保证金用以抵充违约金，故该50,000元租赁保证金应用于抵充违约金。关于诺保公司所主张的律师费损失20,000元，合同约定律师费由败诉方承担，鉴于诺保公司的诉讼请求仅获部分支持，故酌情支持5,000元。因火火公司违约在先，故其主张诺保公司支付违约金100,000元、停业营业损失200,000元、另行择址异地经营的营业损失120,000元及不可移动装修损失95,000元，缺乏依据，均不予支持。尽管火火公司在审理中陈述同意按照租金金额支付2018年8月24日至2018年8月28日期间的房屋使用费，但其真意应系仅同意支付该笔费用，结合诺保公司未在本案中提出该项诉请，故现难以据此判令火火公司向诺保公司承担该笔费用。原审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海诺保健身服务有限公司与上海火火健身管理有限公司2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除；二、上海火火健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海诺保健身服务有限公司房屋使用费27,200元；三、上海火火健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海诺保健身服务有限公司违约金100,000元，以租赁保证金50,000元先行抵充，不足部分由上海火火健身管理有限公司继续清偿；四、上海火火健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海诺保健身服务有限公司迟延履行违约金450元；五、上海火火健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海诺保健身服务有限公司律师费损失5,000元；六、驳回上海诺保健身服务有限公司其余本诉诉讼请求；七、驳回上海火火健身管理有限公司反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,020元，由上海诺保健身服务有限公司负担5,067元，由上海火火健身管理有限公司负担2,953元。反诉案件受理费4,725元，由上海火火健身管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，火火公司与诺保公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行合同义务。该《房屋租赁合同》明确约定，承租方负责承租房屋内保洁工作、消防安全等，双方签署的房屋交接确认书亦明确述明“经现场核实，火火公司接收的场地符合租赁合同约定的交付条件”，且火火公司还于当日向诺保公司出具了相关书面承诺。火火公司承租房屋开业经营后，公安机关以及消防部门多次至现场检查或下达书面整改通知，其中责令改正的内容有未办理消防开业检查便擅自营业，以及安全出口标志和应急灯未配置等，该些方面均系火火公司所致，很难归责于诺保公司。况且，火火公司在收到公安机关、消防部门分别下达的有关消防安全方面的书面通知后，仍然继续经营承租店铺，并继续向诺保公司交纳房租，后因确认无法通过消防安全验收，便拒付房租。因此，火火公司再以诺保公司未提供承租房屋消防验收意见书为由，拒付房租并主张其有权单方解约，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，火火公司的上诉请求，理由与依据均不足，本院不予支持；原审法院认定事实无误，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币7,678元，由上诉人上海火火健身管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  潘春霞审判员  寻增荣二〇一九年十二月二十五日书记员  王 翀附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……