辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终4836号上诉人（原审原告、反诉被告）：鞍山新思维优培教育有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区二一九路28号。法定代表人：苏国玉，该公司经理。委托诉讼代理人：张春红，女，该公司职员。委托诉讼代理人：陈军，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司，住所地鞍山市铁东区219路28号。负责人：温华，该公司总经理。委托诉讼代理人：康姝虹，辽宁浩扬律师事务所律师。上诉人鞍山新思维优培教育有限公司（以下简称新思维公司）与上诉人中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司（以下简称人保公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初3072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新思维公司的委托诉讼代理人：张春红、陈军，上诉人人保公司的委托诉讼代理人康姝虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新思维公司上诉请求：请求撤销一审判决第五项，改判新思维公司不应支付人保公司房屋租金147,500元，驳回人保公司的反诉请求。事实和理由：虽然新思维公司于2018年6月1日占用房屋至2018年8月31日，但占用房屋的理由是人保公司的违约行为导致上诉人无法继续承租涉案房屋，上诉人占用房屋的同时，在万科承租了房屋，按照一审的判决结果，相当于上诉人同一时间段内应支付两笔租金，上诉人只使用一处房屋，另一处房屋租金是上诉人的损失，该损失是人保公司造成的。同理，后面三个月的损失也是因为人保公司的违约行为造成的，应有人保公司自行承担。上诉人不认可2018年8月31日至11月底人保公司是为了配合上诉人鉴定才没有出租涉案房屋的事实，该时间段内是否将房屋出租，不应单凭人保公司自己的陈述来认定。人保公司上诉请求：1.请求二审法院依法发回重审或依法改判，人保公司不同意赔偿新思维公司装修费用194,480元；2.上诉费由新思维公司承担。事实和理由：一审庭审中，新思维公司所提供的装修损失证据存在瑕疵，该组证据自相矛盾，不能体现新思维公司的装修费用及其实际损失，不具有真实性及合法性，一审法院判决我公司赔偿装修费用没有事实和法律依据，综上，一审法院事实认定不清，证据不足。新思维公司向一审法院起诉请求：1.判决新思维公司与人保公司解除房屋租赁合同；2.判决人保公司赔偿新思维公司装修费194,480元、违约金49,167元、抵押金29,500元，合计273,147元。人保公司向一审法院提出反诉请求：请求法院认定新思维公司违约解除合同，要求新思维公司赔偿我公司租金损失147,500元。一审法院认定事实：2017年5月9日，新思维公司与人保公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：出租方（甲方）人保公司，承租方（乙方）新思维公司。1.1甲方出租给乙方的房屋位于鞍山市铁东区，写字楼第2层全部。该房建筑面积730.56平方米；2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办学使用；3.1甲乙双方约定，甲方于2017年6月1日前向乙方交付该房屋；3.2房屋租赁期自2017年6月1日起至2022年5月31日止；5.1甲乙双方约定，该房屋每年租金为295,000元。5.3本合同签署当日，乙方向甲方交纳相当于年租金10%作为押金，共计29,500元；5.4租赁关系终止时，如果乙方没有应缴的租金，甲方应在乙方将租赁房屋返还的同时将押金全额退还乙方；9.1甲方按本合同的约定将租赁房屋交付乙方使用，并保证在租赁房屋交付乙方时，其出租行为符合法律法规和有关政府主管部门的规定要求，其出租房屋符合安全、防灾等工程建设强制性标准（消防检查合同）；9.5甲方保证乙方所租赁的二楼整层的消防设施齐备、功能良好、消防通道畅通，完全符合消防部门的验收检查标准，不会影响乙方的日常教学顺利进行，否则，甲方应赔偿乙方因此遭受的全部经济损失并支付违约金。14.2有下列情形之一的，一方可书面通知违约方解除本合同，通知送达当日，本合同正式解除。违约一方应向另一方按每月租金的2倍支付违约金，违约方同时赔偿另一方全部经济损失：（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的（甲方还须退还乙方装修费用、押金、剩余期间的租金及费用）。合同签订后，新思维公司按约定向人保公司支付了一年的房租295,000元及押金29,500元，并于2017年5月对租赁房屋进行了装修，支付了装修费用243,100元。另查，2018年7月30日，新思维公司申请对装修费进行评估，该院先后委托辽宁嘉信工程造价咨询有限公司及中国建设银行股份有限公司鞍山分行进行鉴定，均被退回鉴定。再查，2018年8月31日，新思维公司与人保公司进行了涉案租赁房屋交接，并在《交接单》上盖章确认。后因新思维公司主张对涉诉房屋进行司法鉴定，人保公司为配合鉴定，在2018年9月1日至11月30日未出租房屋。还查，新思维公司降低诉讼请求，因其装修涉诉房屋共计支出243,100元，按照5年使用计算，其已经使用1年，按照比例被告应当向其赔偿剩余部分的装修价值共计194,480元。一审法院认为：本案争议焦点为：1.本案的违约方及违约责任如何确定。2.人保公司是否应赔偿新思维公司押金、违约金、装修费及具体数额。新思维公司与人保公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效。在合同履行过程中，双方产生纠纷，关于本案的租赁合同解除违约方及违约责任如何确定。新思维公司认为是因为人保公司未能提供消防验收的检验报告导致新思维公司不能办理办学资质手续；人保公司认为系因新思维公司未按时缴纳租金导致。根据现已查明的事实，前者的理由更充分。理由是：就本案而言，双方合同约定租赁用途为办学，租赁期限内，未经人保公司同意，新思维公司不得擅自改变承租房屋用途，新思维公司为实现租赁房屋合法经营的目的，办理办学资质过程中，须向教育机关提供经营场所的有关证明，如房屋租赁合同、房屋产权证明、消防安全证明等。对此，人保公司负有协助提供有关房屋权属或房屋消防验收合格相关材料的义务。从本案事实来看，人保公司向新思维公司提供了房产证明，但未提供给新思维公司消防验收合格的报告证明所租赁的房屋已经消防验收合格，由于人保公司没能提供足以证明涉案房屋消防验收合格的相关文件，使新思维公司不能完成教育机关要求，无法取得办学资质进行合法经营，人保公司未能履行协助义务，构成违约。在本案审理过程中，双方当事人均同意解除合同，但是对解除日期无法达成一致，鉴于双方于2018年8月31日正式交接房屋，故认定双方合同于2018年8月31日正式解除为宜。关于新思维公司要求人保公司赔偿装修费194,480元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因人保公司的违约行为，致使新思维公司无法取得办学资质进行合法经营，故在解除双方合同的同时，人保公司应依法赔偿新思维公司的实际损失。现新思维公司因经营办学，对所租赁的房屋进行了装修，并实际支付装修费用243,100元，该装修费用系新思维公司的实际损失，原告自行扣除其使用年限部分，人保公司作为违约方应向新思维公司支付上述装修费用。关于新思维公司要求人保公司退还29,500元押金的主张，根据《房屋租赁合同》约定的内容，甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的（甲方还须退还乙方装修费用、押金、剩余期间的租金及费用）。根据本案查明的事实，新思维公司向人保公司支付29,500元押金。故对新思维公司主张人保公司退还其保证金29,500元的请求予以支持。关于新思维公司要求人保公司支付违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，租赁合同约定了违约金的计算方式，即违约一方应向另一方按每月租金的2倍支付违约金，故人保公司应当依据合同内容执行，对新思维公司主张人保公司支付违约金49,167元（295,000元/年÷12月×2）的请求予以支持。关于人保公司主张新思维公司支付其2018年6月1日到11月30日的租金损失147,500元。因新思维公司仅向人保公司支付了2017年6月1日至2018年5月31日期间的房屋租金，而新思维公司正式向人保公司交接退房时间为2018年8月31日，且因新思维公司于2018年7月30日，申请对装修费进行评估，先后经历两家鉴定机构均未能成功鉴定，被退回鉴定。人保公司为配合鉴定，在2018年9月1日至11月30日未出租房屋，但是新思维公司并未成功完成鉴定。自2018年6月1日至11月30日期间共计6个月，人保公司因新思维公司原因，未能取得出租房屋的收益，故新思维公司应结合双方之前签订合同中的租金标准，向人保公司支付6个月的房屋租金，即147,500元（295,000元/年÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、鞍山新思维优培教育有限公司与中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；二、中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司于判决生效之日起十日内退还鞍山新思维优培教育有限公司保证金29,500元；三、中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司于判决生效之日起十日内支付鞍山新思维优培教育有限公司违约金49,167元；四、中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司于判决生效之日起十日内赔偿鞍山新思维优培教育有限公司装修费用194,480元；五、鞍山新思维优培教育有限公司于判决生效之日起十日内支付中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司房屋租金147,500元。如果鞍山新思维优培教育有限公司、中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6217元（鞍山新思维优培教育有限公司已预交），由中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司负担，反诉受理费1625元（中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司已垫付），由鞍山新思维优培教育有限公司负担。本院对一审审理查明的事实予以确认。二审中，新思维公司出示2018年12月20日手机录像，证明人保公司在2018年12月20日前已将涉案房屋装修完毕，人保公司并非为了等待鉴定而没有出租房屋，经质证，人保公司提出即使录像是真实的，因该房屋仅仅是简单的打隔断、刷墙，从11月30日至12月20日20天内也可以完成。因该证据与本案无关联，且人保公司有异议，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.新思维公司是否应当支付人保公司2018年6月1日至11月30日的房屋租金？2.人保公司是否应赔偿新思维公司的装修费用194,480元？关于争论焦点一，新思维公司虽然从2018年5月31日搬离了所租赁房屋，但直至2018年8月31日才将房屋正式移交给人保公司，房屋租赁合同才予以解除，故新思维公司应当支付2018年6月1日至8月31日期间的房屋租金。关于人保公司主张2018年8月31日房屋移交后，因新思维公司对房屋装修费用申请鉴定，故人保公司未将案涉房屋出租，并因此损失了房屋租赁费用，新思维公司应当予以赔付的诉讼请求，因本案是由于人保公司不能提供消防验收合格证明，使新思维公司不能按照教育机关要求提供消防验收手续，进而未能取得相应的办学资质并进行合法经营，人保公司的违约行为导致本案的房屋租赁合同纠纷，并因此需对房屋的装修费用进行鉴定，故人保公司应对其违约行为承担责任，其主张由新思维公司承担租赁合同解除后2018年8月31日至11月30日期间房屋租金损失的赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决新思维公司于判决生效之日起十日内支付人保公司2018年6月1日至11月30日期间房屋租金147,500元不当，应纠正为：新思维公司应给付人保公司2018年6月1日至8月31日期间房屋租金73,750元（295,000元/年÷12月×3）。关于争论焦点二，新思维公司因经营办学需要，对所租赁房屋确实进行了装修，新思维公司亦提供了沈阳志瀚装饰装修工程有限公司出具的增值税发票、工程结算单以及手机转账记录等证据资料，虽然其中的两张增值税发票在“货物或应税劳务、服务名称”一栏所列项目不是工程结算单明细内容，但沈阳志瀚装饰装修工程有限公司已出具书面材料，证明输入项目有误，实际应为“装修费用”，该组证据能够相互印证，证明新思维公司因经营办学需要，对所租赁房屋进行装修的实际费用支付情况，且人保公司未提出充分的证据予以反驳，故一审法院据此认定该装修费用减去已使用年限折算的装修价值后剩余的装修费用系新思维公司的实际装修损失正确，本院予以维持。人保公司主张不应赔偿该装修费用的上诉请求不能成立，本院予以驳回。综上所述，上诉人新思维公司提出其不应支付人保公司2018年6月1日至8月31日房屋租金的上诉请求不能成立，应予以驳回，提出的不应支付人保公司2018年9月1日至11月30日房屋租金的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人人保公司请求不应赔偿新思维公司装修费用194,480元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认定新思维公司应支付人保公司房屋租金147,500元不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初3072号民事判决第一、二、三、四项；二、变更鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初3072号民事判决第五项为：上诉人鞍山新思维优培教育有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司房屋租金73,750元；三、驳回上诉人中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司一审的其他反诉请求；四、驳回上诉人鞍山新思维优培教育有限公司提出的不应支付上诉人中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司2018年6月1日至2018年8月31日房屋租金的上诉请求；五、驳回上诉人中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司的上诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6217元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司负担；反诉受理费1625元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司和上诉人鞍山新思维优培教育有限公司各负担812.5元。上诉人鞍山新思维优培教育有限公司预交的二审案件受理费3250元，由上诉人鞍山新思维优培教育有限公司和上诉人中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司各负担1625元；上诉人中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司预交的二审案件受理费4190元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇一九年十二月二十三日法官助理徐波书记员姜珊