山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)鲁02执异611号 异议人（案外人）：杨某某（曾用名杨某）。 委托代理人：杜慧谦，山东琴岛律师事务所律师。 委托代理人：钱陆瑶，山东琴岛律师事务所实习律师。 申请执行人：恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行，住所地青岛市崂山区。 负责人：高翔，行长。 委托代理人：徐磊、张日辉，国浩律师（青岛）事务所律师。 被执行人：青岛辉腾达经贸有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：吕某某，总经理。 被执行人：吕某某。 被执行人：王某某。 委托代理人：杜慧谦，山东琴岛律师事务所律师。 委托代理人：钱陆瑶，山东琴岛律师事务所实习律师。 本院在执行申请执行人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行与被执行人青岛辉腾达经贸有限公司、吕某某、王某某金融借款合同纠纷一案过程中【执行案号：（2016）鲁02执179号】,案外人杨某某对本院作出的（2016）鲁02执179号之一不予认可租赁权的通知提出异议，并申请中止执行（2016）鲁02执179号案件。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨某某称，青岛市中级人民法院查封了被执行人王某某位于北京海淀区XX路X号XX的房产（产权证号为：京房权证××号）（以下简称涉案房产），申请执行人申请对上述房产进行评估、拍卖。案外人于涉案房产抵押及查封前就已经承租并实际占有使用至今，青岛市中级人民法院作出（2016）鲁02执179号之一不予认可租赁权的通知，损害了案外人的合法权益，因此，本案应中止执行。 申请执行人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行答辩称，1.王某某向申请执行人出具了房屋未出租声明，其在提供抵押担保时称涉案房产为自用，并未对外出租。2.案外人杨某某提交的房屋租赁合同未在房产部门进行备案，该合同不具有真实性，且该合同租金金额明显过低，租期明显过长，与常理不符，而且本案中案外人无证据证明其已履行支付租金的义务，无法证明该租赁合同实际履行。2017年1月，本案执行法官前往涉案房产勘查现场时，该房屋的实际占有人为北京三联康泰医疗器械有限公司，该公司向法院申报了租赁权，故案外人并非涉案房产的实际占有人。 为证明其主张，案外人杨某某向本院提交了如下证据：1.房屋租赁情况说明一份，证明涉案房产的租赁情况。2.房屋租赁合同两份，证明杨某（杨某某）承租了涉案房产，两份租赁合同的租赁时间分别为2010年9月1日至2013年9月1日，2013年9月1日至2033年9月1日。3.房租缴纳收到条三份、记账凭证一份，证明涉案房产的租金缴纳情况。4.涉案房产的电费、物业费及燃气费发票共计六份，证明涉案房产相关费用的缴纳情况。5.营业执照两份，证明杨某某将涉案房产转租他方。 对案外人杨某某提交的证据，申请执行人质证称，1.对北京房屋情况说明的真实性不予认可，该证据并不能证明杨某某即为杨某，该情况说明与本案无关。2.对两份房屋租赁合同的真实性不予认可，本案抵押人王某某在办理抵押登记时曾向申请执行人出具了房屋未出租声明，房屋租赁合同未在房产部门进行备案，且该房屋的实际占有人为北京三联康泰医疗器械有限公司，并非案外人。3.对三份收条及记账凭证的真实性不予认可，该收条并不能证明相关租赁合同的支付义务已经履行，记账凭证系单方制作，其内容与本案无关。4.对证据四发票的真实性不予认可，相关缴款单位与本案无关。5.两份营业执照真实性无法核实，且与本案无关。 为证明其主张，申请执行人向本院提交了房屋未出租声明一份，证明王某某在办理抵押担保时涉案房产并未对外出租，系自用。案外人杨某某质证称需要核实一下是否为本人所签，且自用存在多种形式，包括对外进行出租收益。被执行人王某某质证意见同案外人杨某某。 被执行人王某某向本院提交了如下证据：1.吕某某刑事犯罪的判决书一份，证明本案的贷款属于以合法形式掩盖非法目的，本案的贷款涉及犯罪行为，已经由人民法院对吕某某作出有罪判决，故本案贷款合同无效，担保合同也无效。2.于某涉嫌违法发放贷款的立案告知书，证明申请执行人员工于某（本案贷款客户经理）与吕某某共同违法发放贷款已立案，且王某某已就生效判决提起再审，该案已经立案审理。案外人杨某某对上述证据无异议。 对被执行人王某某提交的证据，申请执行人质证称，对2018鲁0212刑初164号刑事判决书真实性无异议，该判决书仅认定本案借款人吕某某涉及刑事犯罪，并不影响本案借款合同与抵押合同的效力。2.立案告知书真实性无法核实，该证据不能证明于某与吕某某有共同违法发放贷款的事实，故该证据并不能证明本案的贷款合同、抵押合同无效。 本院查明，恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行与被执行人青岛辉腾达经贸有限公司、吕某某、王某某金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月18日作出（2015）青金商初字第133号民事判决书，判决书载明：一、被告吕某某于本判决生效之日起十日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术开发区支行借款本金人民币X元及利息X元（已计算至2015年6月5日，其后至实际给付之日止的利率按合同约定计算）；二、被告吕某某于本判决生效之日起十日内给付原告恒丰银行青岛高新技术开发区支行律师费X元；三、被告青岛辉腾达经贸有限公司对本判决第一、第二项的给付义务在最高债权本金余额人民币X元及相应利息、费用的范围内承担连带清偿责任。被告青岛辉腾达经贸有限公司承担保证责任后，有权向被告吕某某追偿；四、如果被告吕某某未履行本判决第一项、第二项的给付义务，原告恒丰银行青岛高新技术开发区支行有权以X京房他证海字第X号、××号房地产他项权证项下的抵押房地产所处分的价款在最高债权本金余额X元及相应利息、费用范围优先受偿；五、驳回原告其他诉讼请求。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行向本院申请执行，执行案号为（2016）鲁02执179号。执行过程，本院于2019年8月26日作出（2016）鲁02执179号之一不予认可租赁权的通知，对杨某通知如下：一、不予认可你方对涉案房产的租赁权；二、你方无权请求对涉案房产行使优先购买权；三、你方无权请求在租赁期内阻止向受让人（买受人或者以物抵债的申请执行人）移交占有涉案房产；四、评估涉案房产时不予扣除你方的租赁价值；五、若有未付租金须暂缓支付，已造成的损失可向出租人主张；六、若对本院的拍卖行为有异议，可针对（2016）鲁02执179号之二拍卖裁定提出异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案外人提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对涉案房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利亦不能阻却人民法院对涉案房产的执行，故其要求法院中止对涉案房产执行的请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人杨某某的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  陈显江 审判员  马 捷 审判员  焦兴凯 二〇一九年十二月二十三日 书记员  马 波