广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终10449号 上诉人（原审原告）：陆卡兰，女，1979年12月19日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陶晓燕，广西庚儒明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锡兆，广西庚儒明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：梁晋河，男，1964年4月30日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人:吴华，广西作一律师事务所律师。 原审第三人：周以瑞，男，1968年1月28日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：邝永发，广西融荣律师事务所律师。 上诉人陆卡兰因与上诉人梁晋河、原审第三人周以瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初8053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆卡兰上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判梁晋河向陆卡兰支付2018年8月26日至2019年3月31日的租金及房屋占用损失160263.72元；2.撤销一审判决第四项，改判梁晋河向陆卡兰支付2016年8月26日至2018年8月25日的租金差额149760元；3.撤销一审判决第五项，改判梁晋河向陆卡兰支付违约金688896元；4.本案一、二审诉讼费由梁晋河承担。事实和理由：一、陆卡兰在2019年3月31日才将涉案的租赁物交回原审第三人周以瑞，陆卡兰也向周以瑞支付了至2019年3月31日前的房屋占用费，而该费用的产生实际上是由于梁晋河占用房屋所造成的，故陆卡兰有权向梁晋河收取房屋占用费。且梁晋河同意先由其将房屋租金及占用费支付给陆卡兰，再由陆卡兰向原审第三人支付房屋占用费，故在陆卡兰实际占有和使用租赁物期间，梁晋河应向陆卡兰支付租金及合同解除后的房屋占用费。二、梁晋河违约造成陆卡兰的租赁场地被收回，给陆卡兰造成严重的经济损失，其应当支付违约金以赔偿陆卡兰的损失，一审认为陆卡兰仅存在利息损失，显失公平。三、梁晋河与陆卡兰签订的合同约定，2016年8月26日至2018年8月25日的租金为100元/㎡，但梁晋河一直按照70元/㎡交纳，故梁晋河应当向陆卡兰补足2016年8月26日至2018年8月25日的租金差额。 梁晋河针对陆卡兰的上诉辩称，1.2018年8月26日至2019年3月31日涉案的租金及房屋占用费，广西茉莉花大酒店已部分支付给了陆卡兰，部分支付给了第三人周以瑞，陆卡兰主张梁晋河支付该期间的租金及房屋占用费没有依据。2.陆卡兰主张梁晋河支付租金差额不符合事实。双方在合同履行过程中，已经协商将大堂租金从100元/㎡，变更为70元/㎡，现陆卡兰主张梁晋河支付租金差价违背诚信原则。且2017年5月26日至2018年5月25日的差价，陆卡兰在一审诉讼时并没有提出主张，不属于二审审理范围。3.梁晋河不存在逾期支付租金的违约行为，陆卡兰与周以瑞的租赁合同解除，是陆卡兰违约导致的，与梁晋河无关。 梁晋河上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陆卡兰第2项、第3项、第5项、第6项及返还涉案租赁房屋的诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由陆卡兰承担。事实和理由：一、一审判决确认双方签订的综合楼一层4-5号铺面的租赁合同解除时间为2018年10月28日与事实不符，该合同解除时间应为2018年5月27日。二、陆卡兰与梁晋河是转租关系，2018年5月27日，出租人周以瑞与陆卡兰的租赁合同解除，此后陆卡兰不再享有承租权，其无权向次承租人梁晋河主张合同解除后的房屋占用费及返还涉案房屋。三、本案合同已于2018年5月27日解除，合同解除后，双方的权利义务终止，梁晋河在合同解除后继续占用租赁物所产生的费用，不属于梁晋河违约，故陆卡兰向梁晋河主张2018年8月26日至2019年8月25日的租金及违约金没有依据。四、一审认定梁晋河租金支付的起始时间为2015年8月25日不符合事实，梁晋河支付租金的起始时间应为2015年11月26日。五、双方合同约定的租金虽为100元/㎡，但陆卡兰向梁晋河所发的通知及茉莉花大酒店的租金缴纳记录已证实租金已变更为70元/㎡，故一审判决按100元/㎡计算租金，判决梁晋河向陆卡兰支付2016年8月26日至2017年8月25日拖欠的租金74880元错误。六、租赁合同中虽约定了物业费，但由于假消防证事件的原因，陆卡兰对所有租户都取消了物业费，一审判决梁晋河支付物业费9984元错误。七、梁晋河与陆卡兰均是广西茉莉花大酒店的发起人，陆卡兰明知梁晋河为设立广西茉莉花大酒店以自己名义与其签订涉案租赁合同，合同签订后的所有权利义务都是由广西茉莉花大酒店享有及承担。陆卡兰也是向广西茉莉花大酒店通知交纳租金、水电费，故梁晋河不是本案适格被告，广西茉莉花大酒店才是本案适格被告。 陆卡兰针对梁晋河的上诉辩称，1.租赁合同的解除时间由法院认定。2.周以瑞已经同意租赁物先返还给陆卡兰，再由陆卡兰返还周以瑞，因此陆卡兰有权要求梁晋河返还租赁物，并有权收取合同解除后的房屋占用费。3.梁晋河尚未付清租金，因其逾期支付租金，导致陆卡兰与周以瑞的合同解除，陆卡兰向周以瑞支付了20万元违约金及执行费、迟延履行金。4.根据双方的补偿协议约定，陆卡兰同意赔偿三个月的租金作为补偿，故租金的起算时间，应当从获得消防证的时间，即2015年5月25日起延迟三个月计，梁晋河主张从2015年11月26日起计没有依据。5.梁晋河并无证据证明双方就一楼大堂的租金进行过变更，其主张不应支付租金差价没有依据。6.陆卡兰从未同意免除梁晋河应交的物业费。7.梁晋河与陆卡兰签订涉案的合同，其是合同相对方当事人，故其作为本案被告主体适格。 原审第三人周以瑞述称，周以瑞与陆卡兰之间的合同已经于2018年5月27日解除，陆卡兰在2019年3月31日之后，不再实际占用涉案房屋，梁晋河不应当再向陆卡兰返还涉案房屋，而应当向周以瑞返还涉案房屋。 陆卡兰向一审法院起诉请求：1.判令解除其与梁晋河签订的南宁市江南区五一中路118号新屋村一组综合楼一层4-5号铺面的《租赁合同》；2.判令梁晋河缴纳2016年8月26日至2019年8月25日拖欠的租金344448元；3.判令梁晋河缴纳2016年8月26日至2018年8月25日拖欠的物业费9984元；4.判令梁晋河缴纳拖欠的2018年6-8月的电费31265.07元；5.判令梁晋河向陆卡兰支付违约金688896元；6.本案诉讼费由梁晋河承担。陆卡兰于一审庭审中增加诉请：7.判令梁晋河返还租赁铺面南宁市江南区五一中路118号新屋村一组综合楼一层4-5号铺面给陆卡兰。 一审法院认定事实：涉案南宁市江南区五一中路118号新屋村一组综合楼一至九层系第三人周以瑞于2013年10月2日出租给陆卡兰，双方签订了《综合楼租赁合同》及其补充协议，租赁期限约为19年，约定从陆卡兰取得综合楼一次消防合格证起，即于2015年5月26日开始计算租金，至2016年5月25日为第一年度租金，之后以此类推。 2014年7月14日，陆卡兰与梁晋河签订了《租赁合同》，由陆卡兰将该综合楼的一层4-5号铺面出租给梁晋河，建筑面积约为208平方米，租赁期限为18年，自2014年1月1日至2032年8月23日止，陆卡兰需于2014年1月1日至2014年8月23日将该物业免租给梁晋河作装修使用；合同第三条约定梁晋河在签订本合同3个工作日内向陆卡兰交纳租赁押金60000元；合同第四条约定租金第一、二年为每平方米100元，租金从第三年开始每满三年递增8%，其中2014年8月23日至2016年8月22日，每年租金为249600元整。2016年8月23日至2019年8月22日，每年租金为269568元整；租金以每一年预付一次，以先交租金后使用该物业的原则，在签订本合同之时在3个工作日内梁晋河向陆卡兰交纳第一期租金，以后每次在上一期付租期满前30日向陆卡兰支付下半年度租金，陆卡兰提供相应有效收据；合同第五条约定使用该楼房所产生的水、电费用及梁晋河经营生产的应缴费用，水电按照供水电部门收取，并加收6%的水电路消耗；合同第七条约定租赁期间梁晋河拖欠房租累计30日以上的，陆卡兰有权终止合同，收回该房屋，梁晋河应按未履行租期租金总额的双倍向陆卡兰支付违约金，在租赁期内梁晋河逾期交纳本合同约定租金的，每逾期一日则应向陆卡兰支付欠缴租金每日万分之五计的违约金。同日，陆卡兰与梁晋河又签订了一份《租赁合同》，由陆卡兰将该综合楼的五至九层出租给梁晋河，建筑面积约为5315平方米；合同第二条约定租赁期限为18年，自2014年1月1日至2032年8月23日止，陆卡兰需于2014年1月1日至2014年8月23日将该物业免租给梁晋河作装修使用；合同第三条约定梁晋河在签订本合同3个工作日内向陆卡兰交纳租赁押金500000元；合同第四条约定租金第一、二、三年为每平方米26元，从第四年开始租金每三年递增5%，其中2014年8月23日至2017年8月22日每年租金为1658280元整，2017年8月23日至2020年8月22日每年租金为1741194元整，租金以每一年预付一次，以先交租金后使用该物业的原则，在签订本合同之时在3个工作日内梁晋河向陆卡兰交纳第一期租金，以后每次在上一期付租期满前30日向陆卡兰支付下半年度租金，陆卡兰提供相应有效收据；合同第五条约定使用该楼房所产生的水、电费用及梁晋河经营生产的应缴费用，水电按照供水电部门收取，并加收5%的水电路消耗；合同第七条约定租赁期间梁晋河拖欠房租累计30日以上的，陆卡兰有权终止合同，收回该房屋，梁晋河应按租赁押金的双倍向陆卡兰支付违约金，在租赁期内梁晋河逾期交纳本合同约定租金的，每逾期一日则应向陆卡兰支付欠缴租金每日万分之五计的违约金。 2018年1月9日，一审法院作出的（2017）桂0105民初7622号民事调解书的内容包含陆卡兰须于2018年5月26日前向第三人周以瑞支付完毕2017年5月27日至2018年5月26日期间的租金，如陆卡兰未按时缴纳租金，双方签订的《综合楼租赁合同》解除，陆卡兰还须向周以瑞另行支付违约金200000元。该调解书生效后，陆卡兰并未按调解书的内容按时履行支付租金义务。 梁晋河提交的收据和转账凭证显示其向陆卡兰支付的第一层至第九层租金数额为3767883.6元：2017年3月1日转账150000元，2017年5月15日转账150000元，2017年11月18日收据确认300000元，2017年12月8日收据确认200000元，2018年1月5日收据确认200000元，2018年3月4日收据确认300000元，2018年3月28日收据确认300000元，2018年4月12日收据确认250000元，2018年5月16日收据确认250000元，2018年5月28日收据确认150000元，2018年6月1日收据确认1150000元，2018年6月28日收据确认17883.6元，2018年8月30日收据确认300000元，2018年9月5日收据确认50000元。梁晋河系以广西茉莉花大酒店管理有限公司的名义向陆卡兰支付租金，陆卡兰则以广西国安物业服务有限公司的名义出具收据。 另查明:2015年2月2日，陆卡兰与梁晋河签署的《广西茉莉花大酒店管理有限公司章程》中载明股东陆卡兰的认缴出资额为1500000元，占注册资本比例为30%，股东梁晋河的认缴出资额为3500000元，占注册资本比例为70%。2015年11月25日，章程修改，将股东梁晋河变更为梁明庆，认缴出资额和占注册资本比例不变。广西茉莉花大酒店的大堂即陆卡兰、梁晋河签订的涉案合同中的综合楼一层4-5号铺面，酒店的5-9层部分即双方签订的涉案合同中的5-9层部分。 一审法院认为，陆卡兰与梁晋河签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，各方均应恪守履行。按照合同的约定，梁晋河至少应在上一期付租期满前30日向陆卡兰支付下半年度租金。从梁晋河支付租金的情况看，并没有按照合同约定的租金支付方式支付租金，其主张已经和陆卡兰协商好变更了租金的支付方式并无证据证明，陆卡兰亦不予认可。故梁晋河主张租金的支付方式已经变更的理由不成立。梁晋河主张租金的支付期限自2015年11月25日起计并无证据予以证明，陆卡兰否认而仅认可租金从2015年8月26日开始交纳。根据合同的签订时间、双方的陈述及证据，一审法院对陆卡兰主张的租金支付起始时间予以采信即2015年8月26日。梁晋河主张的租金支付时间缺乏理据，一审法院不予采信。陆卡兰在本案诉讼之前未向梁晋河主张违约责任并不能否定梁晋河违约行为的存在。按照合同的约定，不管是一年支付一次还是一年支付两次租金，梁晋河都未能按合同约定预付2018年8月26日至2019年8月25日的租金，其已违反了合同的约定且达到了解除合同的条件，陆卡兰有权解除合同。故陆卡兰诉请解除与梁晋河之间的租赁合同于法有据，一审法院予以支持。较之陆卡兰与周以瑞之间的租赁合同，陆卡兰与梁晋河之间的租赁合同具有相对的独立性。陆卡兰主张合同在2018年5月27日解除，但并无证据证明在本案讼争之前陆卡兰有向梁晋河主张解除合同的意思表示。梁晋河认为合同因另案的原因于2018年6-7月份解除亦无证据证明。一审法院认为陆卡兰与晋河之间的租赁合同解除时间以陆卡兰在本案中含有解除合同意思表示的诉讼材料送达给梁晋河的时间即2018年10月28日为宜。合同解除之后，梁晋河负有返还租赁物的义务，第三人周以瑞亦同意梁晋河先将租赁物返还给陆卡兰。故一审法院对陆卡兰主张梁晋河返还租赁物的诉请予以支持。 关于陆卡兰主张的租金及违约金是否成立的问题。基于查明的事实，梁晋河主张的租金支付起止时间缺乏理据，一审法院不予采信。根据双方的证据和陈述，一审法院认定梁晋河已向陆卡兰支付租金截止日期为2018年8月25日。梁晋河应当按照合同约定的标准向陆卡兰支付2018年8月26日至合同解除之日即2018年10月28日的租金，数额为269568元÷365×64＝47266.72元。梁晋河并无证据证明合同签订后租金的支付标准由每平方米100元变更为每平方米70元，陆卡兰主张梁晋河补足2016年8月26日至2017年8月25日的租金74880元合理有据，一审法院予以支持。陆卡兰与梁晋河的租赁合同系转租合同，双方的合同解除之日，周以瑞与陆卡兰之间的租赁合同因陆卡兰未履行支付租金义务已解除。尽管周以瑞在本案中同意梁晋河先将租赁物返还给陆卡兰，但并未同意由陆卡兰收取其与与梁晋河合同解除之后的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，2018年10月29日之后的租金或者占有使用费由周以瑞向梁晋河主张方符合该法律的规定。故对陆卡兰主张梁晋河支付2018年10月29日之后的占有使用费，一审法院不予支持。尽管陆卡兰主张的违约金数额系合同约定的违约金数额，但该约定的违约金过高，依法应予调整。陆卡兰因梁晋河不及时支付租金的损失系利息的损失，根据合同的约定和履行情况，一审法院酌定梁晋河向陆卡兰支付的违约金为：以梁晋河应付2018年8月26日至2019年2月25日的一年度租金269568元为基数，按照2018年金融机构一年以内贷款基准利率（4.35%）的130%标准计付半年的利息，数额为7622.03元。梁晋河并无证据证明陆卡兰已经免收物业服务费，陆卡兰主张梁晋河支付的物业费9984元有合同的约定，合理有据，予以支持。电费问题上，陆卡兰认可梁晋河已支付并不再主张本案中的电费，一审法院予以确认。因陆卡兰撤回该部分诉请31265.07元，陆卡兰预交的受理费中应退还其582元。鉴于合同解除系梁晋河的违约行为所致，陆卡兰主张的违约金数额系按照合同的约定主张的。经考量本案的情况，对违约金数额进行调整后，因违约金产生的受理费由梁晋河承担更为公允。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认陆卡兰与梁晋河签订的南宁市江南区五一中路118号新屋村一组综合楼一层4-5号铺面的《租赁合同》解除；二、梁晋河于本案判决生效之日起15日内将南宁市江南区五一中路118号新屋村一组综合楼一层4-5号铺面返还给陆卡兰；三、梁晋河向陆卡兰支付2018年8月26日至2018年10月28日的租金47266.72元；四、梁晋河向陆卡兰支付2016年8月26日至2017年8月25日的租金74880元；五、梁晋河向陆卡兰支付违约金7622.03元；六、梁晋河向陆卡兰支付南宁市江南区五一中路118号新屋村一组综合楼一层4-5号铺面的物业费9984元；七、驳回陆卡兰其他诉讼请求。案件受理费10689元，退还陆卡兰582元；应收案件受理费10107元，由陆卡兰负担2153元，由梁晋河负担7954元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审查明“梁晋河提交的收据和转账凭证显示其向陆卡兰支付的第一层至第九层租金数额为3767883.6元”的事实，陆卡兰、梁晋河均认为有误，并均认可梁晋河向陆卡兰支付的是一层4-5号铺面、五至九层的租金数额为3767883.6元，不包括一层其他铺面和二、三层的租金数额，故对一审查明的上述事实，本院更正为“梁晋河提交的收据和转账凭证显示其向陆卡兰支付的一层4-5号铺面、五至九层的租金数额为3767883.6元”。对一审查明其他事实，双方均无异议，本院予以确认。 二审另查明：广西茉莉花大酒店于2019年4月2日致函周以瑞，内容为“截2019年3月25日止，广西茉莉花大酒店尚欠您综合楼大堂与4至9层租金约36万多元，原来租金是交给陆卡兰再由陆卡兰转交给您，现因您与陆卡兰已解除了《综合楼租赁合同》，经公司与您协商，把所欠租金直接交给您，由于公司经营困难，目前只能先付30万元。2019年4月16日广西茉莉花大酒店再次致函周以瑞，内容为“截2019年3月25日，尚欠综合楼大堂与4至9层租金360824.3元，公司于2019年4月2日转账30万元，现将尾款60824.3元转交于您。” 梁明庆通过网银于2019年4月2日向周以瑞转账支付30万元，于2019年4月16日转账支付60824.30元，陆卡兰分别在两份网银转账回单上签名备注，此款属2019年3月25日前的部分租金。梁明庆通过网银于2019年1月31日向周以瑞转账支付282472.90元，回单注明“11月26至2月25日大堂及5至9楼租金”；2019年4月22日向周以瑞转账支付31127.28元，回单注明“茉莉花酒店2019年3月26-3月31日租金”；于2019年9月18日分两次转账支付1277023.20元和300000元，回单注明“实际占用费”。 周以瑞在二审中认可，2019年3月31日起，陆卡兰未再占用涉案房屋，涉案房屋至今仍由梁晋河在实际占有使用，梁晋河向周以瑞支付了涉案房屋至2019年12月31日止的实际占用费。周以瑞表示因梁晋河与周以瑞正在协商由广西茉莉花大酒店继续使用涉案房屋的事宜，故在本案不要求梁晋河返还涉案房屋，如双方协商未达成一致意见，对涉案房屋的返还，由周以瑞另案处理。陆卡兰对涉案房屋的返还问题，同意周以瑞意见。 陆卡兰、梁晋河均认可，梁明庆通过网银向周以瑞支付的款项均为支付涉案房屋的占用费，亦认可梁晋河已经支付了2018年11月26日至2019年3月31日期间的房屋占用费674424.48元，其中一楼的占用费为62899.2元，5至9楼的占用费为611525.28元。同时认可陆卡兰就梁晋河所承租的一楼4-5号铺面和5-9楼应向周以瑞支付的2018年10月29日至2019年3月31日期间的房屋占用费，根据陆卡兰与周以瑞之间的合同租金标准27.3元/㎡计为753889.5元。梁晋河在二审期间，明确表示对其装修损失不在本案中处理，如其未能继续使用涉案房屋，其将另行主张权利。 还查明：梁晋河二审提交的广西茉莉花大酒店股东投资验资报告载明，股东出资是以出资筹建、施工建设、购买设备、经营开支的投资方式确认投资金额，验资报告所附的酒店支出明细表载明，广西茉莉花大酒店于2014年4月已开始装修。 本案二审争议焦点是：1.陆卡兰与梁晋河签订的租赁合同何时解除？2.梁晋河是否是本案适格被告？3.涉案合同从何时开始计租？租金应计至何时止？租金标准是多少？梁晋河是否拖欠陆卡兰租金，拖欠的数额是多少？4.陆卡兰主张的违约金应否予以支持？违约金应如何计算？5.陆卡兰主张的一层4-5号铺面的物业费9984元应否支持？6.梁晋河应否向陆卡兰返还涉案铺面？并支付2019年3月31日前的房屋占有费？ 本院认为，一、关于涉案合同解除时间。陆卡兰与梁晋河之间就涉案租赁物形成的是转租合同。虽然陆卡兰与周以瑞的租赁合同已于2018年5月26日解除，但陆卡兰、梁晋河并未向对方发出解除双方之间的转租合同的通知，故梁晋河主张双方的转租合同亦于2018年5月26日解除，没有依据，本院不予支持。陆卡兰向一审法院提起诉讼时，请求解除与梁晋河之间的租赁合同，因陆卡兰与周以瑞的合同解除后，陆卡兰与梁晋河之间的转租合同已无法履行，陆卡兰主张解除与梁晋河之间的租赁合同，应予支持。故一审法院认定解除时间为陆卡兰的诉状送达给梁晋河的时间即2018年10月28日，并无不当，本院予以维持。 二、关于梁晋河的主体资格问题。涉案的租赁合同是梁晋河与陆卡兰签订。虽然梁晋河签订涉案租赁合同后涉案场地交由广西茉莉花大酒店使用，而梁晋河是广西茉莉花大酒店的发起人之一，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，作为合同相对方的陆卡兰请求梁晋河承担合同责任，符合上述法律规定。故梁晋河是本案适格被告，梁晋河主张其不是本案适格被告，本案应由广西茉莉花大酒店承担承租人的权利义务，本院不予支持。 三、关于计租期和租金标准、租金数额问题。合同约定2014年1月1日至2014年8月23日为装修免租期，从2014年8月23日开始计租，虽然梁晋河于2014年4月已开始进场装修，但因涉案场地于2015年5月26日才取得消防证，陆卡兰同意从2015年8月26日开始计租，本院予以支持。梁晋河主张应从2015年5月16日取得消防证之日起，再扣除六个月的免租期，即从2015年11月26日开始计租，没有依据，本院不予支持。对涉案房屋一层4-5号铺面的租金，梁晋河主张，双方在合同履行中协商同意从合同约定的100/㎡，调整为70元/㎡，陆卡兰不予认可。虽然梁晋河主张其所交纳的2016年8月26日至2017年8月25日的租金，是按70元/㎡交纳，但梁晋河未举证证实，陆卡兰已同意一层4-5号铺面的租金调整为70元/㎡，故一层4-5号铺面的租金仍应按合同约定的100/㎡标准计付。陆卡兰在一审认可梁晋河支付一层4-5号铺面的租金至2018年8月25日，其中2016年8月26日至2017年8月25日的租金是按70元/㎡交纳的，并主张梁晋河支付2016年8月26日至2017年8月25日的租金差额74880元，一审予以支持正确，陆卡兰上诉主张梁晋河应支付2016年8月26日至2018年8月25日的租金差额149760元，超出其一审诉请，本院不予支持。陆卡兰与梁晋河之间的合同已于2018年10月28日解除，故一审判决梁晋河支付2018年8月26日至2018年10月28日的租金47266.72元并无不当，本院予以维持。 四、关于违约金。梁晋河拖欠租金，构成违约，陆卡兰主张其支付违约金，依法有据。合同约定租赁期间梁晋河拖欠房租累计30日以上的，陆卡兰有权终止合同，梁晋河应按未履行租期租金总额的双倍向陆卡兰支付违约金。双方约定的违约金过高，依法应予调整。因梁晋河向陆卡兰支付的租金并未区分本案一楼4-5号铺面和另案中5-9楼的租金数额，对梁晋河每期拖欠本案的租金额无法确定，且陆卡兰与周以瑞的合同于2018年5月27日解除，梁晋河能否继续使用涉案房屋不确定，梁晋河未再支付2018年8月26日之后的租金，不属于恶意违约，故一审根据合同的约定和履行情况，酌定梁晋河向陆卡兰支付的违约金以梁晋河应付2018年8月26日至2019年2月25日的一年度租金269568元为基数，按2018年金融机构一年以内贷款基准利率（4.35%）的130%标准计付半年的利息作为违约金并无不当，本院予以维持。陆卡兰主张因梁晋河拖欠其租金，导致其与周以瑞的租赁合同解除，给其造成严重经济损失，故梁晋河应支付违约金688896元。对此，本院认为，陆卡兰承租的是整个综合楼，陆卡兰转租给梁晋河的仅是综合楼的部分，梁晋河虽未按时支付租金，但2018年5月26日前，梁晋河拖欠陆卡兰的租金远低于陆卡兰欠周以瑞的租金，陆卡兰与周以瑞之间的合同解除系陆卡兰未按调解书确定的义务履行而被解除，故陆卡兰以其与周以瑞的租赁合同被解除是由于梁晋河拖欠租金造成，主张梁晋河应赔偿其违约金688896元，没有依据，本院不予支持。 五、关于物业费。合同约定梁晋河应向陆卡兰按每月每平方米2元支付物业管理费，陆卡兰主张梁晋河支付物业费9984元，依法有据，本院予以支持。梁晋河主张因为陆卡兰曾提供假消防证，陆卡兰取消了物业费，陆卡兰对此不予认可，梁晋河亦未举证证实，故梁晋河主张其不应支付物业费，本院不予支持。 六、关于房屋返还及房屋占用费问题。因梁晋河已向周以瑞支付了涉案房屋至2019年12月31日止的实际占用费。且梁晋河与周以瑞正在协商由广西茉莉花大酒店继续使用涉案房屋的事宜，周以瑞表示在本案不要求梁晋河返还涉案房屋，如双方协商未达成一致意见，对涉案房屋的返还，由周以瑞另案处理，陆卡兰对此亦无异议，故对梁晋河是否应返还涉案房屋的问题，本案不予处理。 关于房屋占用费问题。陆卡兰与梁晋河之间的租赁合同已于2018年10月28日解除，梁晋河依法应返还涉案房屋，梁晋河未返还涉案房屋，至今仍占有使用涉案房屋，应支付房屋占用费。陆卡兰与周以瑞的租赁合同虽亦已解除，但因梁晋河未返还涉案房屋给陆卡兰，导致陆卡兰亦未能将涉案房屋返还给周以瑞，周以瑞亦向陆卡兰主张房屋占用费，故陆卡兰主张梁晋河向其支付房屋占用费，应予支持。周以瑞、陆卡兰均同意自2019年4月1日之后的房屋占用费，由梁晋河直接向周以瑞支付，故梁晋河应向陆卡兰支付2018年10月29日至2019年3月31日的房屋占用费，但房屋占用费应按陆卡兰与周以瑞之间的租赁合同约定的每月27.3元/㎡的租金标准计付，则2018年10月29日至2019年3月31日期间的房屋占用费为28392元（27.3元/㎡×208㎡×5个月=28392元）。陆卡兰、梁晋河在二审审理期间认可梁晋河向陆卡兰已支付了2018年11月26日至2019年3月31日期间，一楼4-5号铺面的占用费62899.2元，则梁晋河已支付的一楼4-5号铺面的占用费已超出其应支付的占用费，故陆卡兰主张梁晋河还应支付2018年11月26日至2019年3月31日的占用费没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人陆卡兰的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人梁晋河的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初8053号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项； 二、撤销南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初8053号民事判决第二项。 二审案件受理费12492元，由上诉人陆卡兰负担6246元，由梁晋河负担6246元。陆卡兰、梁晋河已分别预交二审案件受理费12492元、10689元，由本院退回陆卡兰6246元，退回梁晋河4443元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年十二月二十日 法官助理  李姝雯 书 记 员  黄珊珊