汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2019）陕0702民初4594号   原告：张某月，女，汉族，19XX年X月X日出生，住陕西省汉中市汉台区，公民身份号码：61030XXXXXXXXX3XX0。   被告：汉中诺诚房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区西侧，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX8418。   法定代表人：黄奉林，系该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：宋小虎，陕西锐博律师事务所律师，代理权限为一般代理。   原告张某月与被告汉中诺诚房地产开发有限公司（以下简称汉中诺诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，经当事人同意，依法决定与吴某某、张某红、张某峰、段某平、瞿某兵、商某红、闫某等七原告分别起诉被告汉中诺诚公司商品房预售合同纠纷五案合并，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某月、张某红（同时为原告吴某某委托诉讼代理人）、张某峰（同时为原告段某平委托诉讼代理人）、瞿某兵、商某红、闫某到庭参加诉讼，被告汉中诺诚公司的委托诉讼代理人宋小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张某月向本院提出诉讼请求：1、判令被告自判决生效之日起，退还非法占用原告的契税和大修基金12659元整；2、判令被告赔付上述款项的利息，从2012年11月5日至实际给付之日，按年息24%计算；3、判令被告承担两次逾期办证的违约金620元(按照合同约定违约金310元的两倍计付)；4、判令被告依据合同第十三条约定，按照已交房款1%赔付原告违约金3100元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告张某月与被告汉中诺诚公司于2012年4月26日签订了一份《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX大道XX小区XX栋XX室商品住房一套，面积84.49平米，总价款310000元。同时还约定，被告应当在商品房交付之后180日内为原告办理不动产权证。合同签订后，原告以按揭贷款方式付清了相应的购房款，又于2012年11月5日向被告交纳了由其代收的契税和大修基金12659元，同日收房入住。此后，被告一直未给原告办理房屋产权证，且长期非法占用原告缴纳的契税和大修基金，还因与他人的纠纷，其账户被法院冻结，违背其保证销售商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷的承诺，被告的行为已构成违约。由于原告已另向房屋产权登记部门缴纳了契税和大修基金，并自行办理了房屋产权证书，故被告应退还其代收的契税和大修基金，并承担相应利息，支付违约金。   为支持其主张 ，原告提交了以下证据：1、张某月身份证复印件一份，证明原告身份情况；2、《商品房预售合同》复印件一份（编号YS0039928），证明原被告于2012年4月26日签订《商品房预售合同》以及被告未按合同约定在商品房交付使用后180日内为原告办理产权证的违约事实；3、2012年4月26日、2012年5月27日、2012年7月25日、2016年10月14日购房款发票复印件各一份，2012年7月25日个人贷款支付凭证复印件一份，证明原告以按揭贷款方式分期向被告交纳购房款总计311137元的事实；4、2012年11月5日《收据》复印件一份，证明被告向原告代收契税及大修基金12659元的事实；5、被告在小区张贴的《承诺书》复印件一份，证明被告承诺从2017年2月8日起分批次一年内办理产权证，但一直未办理的违约事实。   被告汉中诺诚公司辩称，对原告所陈述的上述事实予以认可，但被告并非非法和恶意占用原告所交契税和大修基金拒不退还，被告代收此款是基于合同约定，无法办证或退款是由于账户已被法院冻结。同意退还所代收的契税和大修基金12659元，并按照已付房价款的0.1%支付违约金。不同意支付代收契税和大修基金的利息和承担双倍违约金，因为没有合同约定和法律依据。不同意按照已交房款1%赔付原告违约金，因为本案不符合合同第十三条约定的适用条件。   被告为支持其主张，提交了以下证据：1、被告公司的营业执照、法定代表人黄奉林的身份证复印件各一份以及法定代表人身份证明书一份，证明被告的身份情况；2、汉中市中级人民法院（2019）陕07民初67号民事裁定书、（2019）陕07执保13号保全复函复印件各一份，重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执保1304号执行裁定书、（2019）渝0112执14709号执行通知书复印件各一份，证明被告的银行账户被法院冻结，无法为原告办理产权证书。   被告除对原告提交的证据5，以承诺书上无被告公章为由不予认可以外，对原告提交其余证据的真实性、合法性均不持异议。原告对被告提交的上述证据的真实性、合法性亦不持异议。对于证据2的证明目的不予认可，原告认为被告账户被法院冻结时间发生在其承诺为原告办理产权证的时间之后，不能成为其违约的理由，且该证据与本案无关。   对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的证据5，因该承诺书张贴于小区报栏，结合本案其他证据综合判断，被告的质证意见及理由不能成立，该份证据本院予以采信。根据双方当事人的陈述、庭审质证意见和本院确认的证据，本院认定事实如下：   2012年4月26日，原告张某月与被告汉中诺诚公司签订了一份《商品房预售合同》，约定：原告购买被告汉中诺诚公司开发的位于汉台区XX路XX小区XX号楼XX号XX房一套，预测建筑面积为84.49平米，总价310000元。合同约定在商品房交付前，原告须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。同时约定，若被告汉中诺诚公司在商品房交付使用后180日内，因其原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同第十三条约定：被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因其原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，被告在原告提出请求三十日内，向原告全额退回已支付的购房款，并承担已付房款1%的违约金。在附件四《合同补充协议》第七条中约定：关于交房手续办理，原告在办理该商品房交接手续前，应按本合同约定付清全部应付房价款、签署结算协议、办理完毕房价款结算手续、付清委托被告代缴的物业维修基金、规费、税费等。原告以按揭贷款方式先后于2012年4月26日、2012年5月27日、2012年7月25日、2016年10月14日分期交清购房款共计311137元。2012年11月5日，被告向原告代收了契税、维修基金等费用12659元，并出具收据，注明：以正式票据结算，多退少补。被告于当日向原告交付了房屋。此后，被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书，经原告多次催促未果。2017年1月7日，被告汉中诺诚公司在XX小区张贴《承诺书》，主要内容：XX小区XX号楼房产证将于2017年2月8日后分批次开始办理（以收款收据的时间为依据），以2月8日为时间段开始计算，时间：2017年2月8日---2018年2月8日，一年内未办理的，我公司将无条件退还业主所交的费用并承担相应的赔偿和法律责任。另查明，被告汉中诺诚公司因涉及其他诉讼，其名下的银行账户和其他财产已分别被汉中市中级人民法院和重庆市渝北区人民法院予以冻结。原告在起诉前已自行向房屋产权登记部门缴纳了相关税费和维修基金，并办理了房屋产权证。   本院认为：原被告双方签订的《商品房预售合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行。原被告双方对被告应退还扣除原告应交房屋面积补差款后剩余的代收契税和维修基金以及被告应承担逾期办证的违约责任并无争议，双方争议的焦点：一是被告对其代收的契税和维修基金是否应承担利息及计付利息的标准问题；二是逾期办证的违约金应否以合同约定为基数，双倍计付的问题；三是被告是否应按照《合同》第十三条约定，承担已付房款1%的违约金问题。   首先，关于被告对其代为收取的办证税费和维修基金是否应承担利息及计付利息的标准问题。   1、被告应否承担利息问题。由于契税、维修基金和其他办证费用是原被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需并由原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息。被告违反合同约定怠于履行办证义务，应当承担相应的违约责任。2017年1月7日，被告在小区通过公开张贴的方式向所有房屋买受人作出公开承诺：从2017年2月8日为时间段开始计算，若在一年内不能办理将无条件退还所收的费用并承担相应的赔偿和法律责任。也就是说，从合同约定的办证期限截止之日至2017年2月7日这一阶段，被告存在逾期办证的违约行为，原告已就此主张了违约金，再主张此阶段的利息，没有合同约定和法律依据。从2017年2月8日起，被告未在承诺的期限内履行办证义务，就应按其承诺承担相应的赔偿责任，即赔偿原告上述款项被占用期间的利息损失。   2、计付利息的标准问题。参照最高人民法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》精神，对于逾期还款的利息损失可参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。同时本院参照类似判例，对原告所主张的利率标准过高部分不予支持。因央行贷款基准利率这一标准已经取消，故可按年利率6%的标准计算。   其次，关于逾期办证的违约金应否以合同约定为基数，双倍计付的问题。本案审理中，被告承认未能按合同约定办理房屋产权证的责任在于自己，愿意承担违约责任。现原告要求按合同约定以已付房价款0.1%的标准，按两次计算支付逾期办证违约金的请求无合同约定和法律依据，本院不予支持。对被告逾期办证违约金经核为：311137元×0.1% =311.14元，即被告应向原告支付逾期办证的违约金311.14元。   最后，关于被告是否应按照《合同》第十三条约定，承担已付房款1%的违约金问题。原、被告在案涉合同第十三条中约定：被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因其原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，被告在原告提出请求三十日内，向原告全额退回已支付的购房款，并承担已付房款1%的违约金。本院认为，该条款约定适用于因销售的商品房存在产权纠纷或债权债务纠纷而导致该商品房不能办理产权登记，需全额退款的情形。而本案中，原告已自行办理了产权证。因此，原告在已经办理了产权登记而无需被告全额退款的情形下，要求被告承担已付房款1%的违约金既不符合合同约定，又无法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告汉中诺诚房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告张某月支付逾期办证违约金311.14元；   二、被告汉中诺诚房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告张某月返还其代收的办证契税、维修基金等费用12659元及利息（利息以12659元为本金，按年利率6%计算，从2017年2月8日计算至实际清偿之日止）；   三、驳回原告张某月的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费578元，减半收取289元（原告已预交），由原告张某月负担14元，由被告汉中诺诚房地产开发有限公司负担275 元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。                            审判员 周玲                                             二〇一九年十二月五日                                   书 记 员  任进文