广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4253号原告：马美琼，女，1975年9月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：高新国、刘红，广东兆鹏律师事务所律师。被告：徐进财，男，1988年11月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：谢惠敏，女，1976年3月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：徐灶兴，男，1985年12月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述第三人的共同委托代理人：徐叔宝、郭卫中，广东增泰律师事务所律师。原告马美琼诉被告徐进财，第三人谢惠敏、徐灶兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马美琼及其委托代理人刘红，第三人谢惠敏、徐灶兴的共同委托代理人郭卫中以及第三人徐灶兴到庭参加诉讼。被告徐进财经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告马美琼向本院提出诉讼请求：一、解除马美琼与徐进财签订的《房地产买卖合同》；二、徐进财双倍返还定金20万元；三、徐进财支付违约金213000元；四、诉讼费、保全费、保全担保费由徐进财承担。事实与理由：马美琼与徐进财于2019年1月31日签订《房地产买卖合同》，约定马美琼购买徐进财名下的位于广州市增城区荔城街荔湖大道99号6栋1202房，房屋转让总价71万元，合同签订当日需支付定金10万元，过户后一次性给剩余的房款。马美琼在签订合同当日就立即转账10万元给徐进财。徐进财收到定金后，就对马美琼不理不睬，马美琼要求徐进财配合过户，其根本不配合，电话都不接。后来，马美琼到涉案房屋处发生房屋里已经有人居住，住户说徐进财把房子卖给了他。马美琼紧急联系徐进财，但其手机关机，拒不配合，无法联系。为维护合法权益，特起诉至法院，望判如诉请。被告徐进财未提交任何答辩意见。第三人谢惠敏、徐灶兴陈述：一、马美琼与徐进财签订的《房地产买卖合同》是马美琼与徐进财恶意串通所签订的虚假合同，应认定为无效合同。马美琼与徐进财于2019年1月31日签订的《房地产买卖合同》时，当时涉案的房屋没有《不动产权证》，唯一能证明徐进财拥有涉案70平方米房屋的书面文件是徐进财为乙方的《挂绿湖水利工程核心区（荔城湖区）房屋征收安置补偿协议书》。马美琼作为购房人，且是非安置区的外村人，对安置房的状况肯定不熟识，必然会观看、复印《挂绿湖水利工程核心区（荔城湖区）房屋征收安置补偿协议书》，以确定徐进财是否拥有涉案的房屋。而谢惠敏、徐灶兴在2018年4月4日与徐进财签订《房屋转让书》时，已在徐进财手持的《挂绿湖水利工程核心区（荔城湖区）房屋征收安置补偿协议书》的最后一页顶部空白处写上了“本人徐进财同意已卖罗岗安置房70㎡给徐灶兴”字样。只要看了《挂绿湖水利工程核心区（荔城湖区）房屋征收安置补偿协议书》就知道涉案房屋已卖出。除恶意串通外，谁也不会在2019年1月31日与徐进财签订的《房地产买卖合同》，购买涉案房屋。马美琼与徐进财恶意串通所签订的虚假的《房地产买卖合同》，其目的是为了通过诉讼查封涉案房屋，阻碍房屋过户给谢惠敏、徐灶兴，企图非法获取违约金。建议法院依法认定马美琼与徐进财于2019年1月31日签订的《房地产买卖合同》为无效合同。二、马美琼要求的违约金过高。马美琼仅支付了10万元，拟索赔313000元违约金，违反公平合理原则，不应支付。本院经审理认定事实如下：2019年1月28日，广州市增城区国土资源和规划局出具的《产权情况表》记载位于广州市增城区荔城街荔湖大道99号6栋1202房的产权人是徐进财，建筑面积71.11平方米，房屋性质商品房，登记日期2019年1月3日。2019年1月31日，徐进财（卖方）与马美琼（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方转让位于广州市增城区荔城街荔湖大道99号6栋1202房给买方，建筑面积71.11平方米；转让房产总价款为71万元，买方于签订本合同时支付10万元作为购房定金；房屋过户费、土地出让金由卖方全部支付；买方有权将该房屋转让给第三方。等等内容。2019年1月31日，马美琼向徐进财转账支付10万元（备注购房首期款）。2019年5月6日，马美琼向本院申请诉前财产保全，申请保全徐进财的财产，案号（2019）粤0118财保151号，马美琼预交诉前财产保全费2585元。2019年5月15日、同年6月10日，马美琼委托广东兆鹏律师事务所出具《律师函》并邮寄给徐进财，两个邮件均被退回。另查明，2018年4月4日，徐进财（甲方，转让人）与谢惠敏、徐灶兴（乙方，受让人）签订《房屋转让书》，约定：鉴于甲方是《挂绿湖水利工程核心区（荔城湖区）房屋征收安置补偿协议书》的签约人及合法权利人，现经协商，甲方转让上述协议中70㎡的高层公寓安置房（具体面积、地址等以政府交付的房屋为准）给乙方，单价为7500元/㎡，房屋总价格为525000元。甲方确认购房款已于2018年4月4日由乙方先行支付30万元给甲方，收到房屋后再给甲方10万元，剩余房款办到房地产权证的一次性付清。因甲方原因导致该安置房无法过户给乙方（或乙方指定的人）的，甲方应向乙方（或乙方指定的人）支付本协议第一条约定的总价格（525000元）的3倍作为违约金，如因此造成乙方（或乙方指定的人）经济损失的，甲方应当予以赔偿。等等内容。2019年8月22日，谢惠敏、徐灶兴向本院起诉徐进财，案号（2019）粤0118民初7008号。本案审理期间，马美琼申请撤回“徐进财支付违约金213000元”的诉讼请求。本案庭审期间，马美琼陈述：1、马美琼请求解除与徐进财签订的《房地产买卖合同》是因为徐进财在2019年3月、4月时已经把涉案房屋卖给了谢惠敏、徐灶兴，且谢惠敏、徐灶兴已经住进去了。2、马美琼与徐进财在中国建设银行现场签订合同，现场支付定金；徐进财当时声称还有一个月房产证就出来，合同没有约定交付房屋和办理过户时间，双方口头约定房产证办理出来时就办理过户，支付剩余房款，然后交付房屋。3、徐进财让马美琼把房屋以更高的价格出售，马美琼带人看房时发现涉案房屋已经卖给谢惠敏、徐灶兴，他们已经在使用了。4、马美琼没有见过《挂绿湖水利工程核心区（荔城湖区）房屋征收安置补偿协议书》。谢惠敏、徐灶兴陈述：1、谢惠敏、徐灶兴与徐进财签订房屋买卖合同时转账支付30万元给徐进财，徐进财将钥匙交给谢惠敏、徐灶兴后再转账了10万元，剩余的12.5万元在房屋过户后再支付。2、徐进财已经拿到房产证但不清楚什么原因就是不肯过户。3、徐进财交钥匙后，谢惠敏、徐灶兴从2019年2月一直在涉案房屋居住。涉案房屋是已经装修的房屋，谢惠敏、徐灶兴住进去后没有进行装修，只是把家具搬进去。本院认为：马美琼与徐进财于2019年1月31日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据查明事实，徐进财在明知其先与谢惠敏、徐灶兴签订《房屋转让书》并收取了谢惠敏、徐灶兴支付的购房款的情况下，还与马美琼签订《房地产买卖合同》并收取马美琼支付的定金，徐进财在其与马美琼签订《房地产买卖合同》的行为中明显存在恶意，构成违约，且徐进财未继续履行交付房屋和办理房屋过户等合同义务，导致马美琼的购房合同目的无法实现，因此，马美琼请求解除其与徐进财于2019年1月31日签订的《房地产买卖合同》并请求徐进财双倍返还定金合计20万元，理据充分，本院予以支持。因徐进财违约行为导致本案诉讼，故对于马美琼请求徐进财负担诉前财产保全费2585元，本院予以支持；但对于马美琼请求徐进财负担保全担保费，于法无据，本院不予支持。关于谢惠敏、徐灶兴主张马美琼与徐进财恶意串通签订虚假的房屋买卖合同的问题。由于谢惠敏、徐灶兴仅以马美琼在签订合同时未查看《挂绿湖水利工程核心区（荔城湖区）房屋征收安置补偿协议书》而认为马美琼明知徐进财已将涉案房屋出售的理由不充分，且未举证证明马美琼与徐进财有串通的主观恶意，因此，谢惠敏、徐灶兴上述主张缺乏事实依据，本院不予采信。徐进财经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告马美琼与被告徐进财于2019年1月31日签订的《房地产买卖合同》；二、被告徐进财在本判决发生法律效力之日起十日内向原告马美琼双倍返还定金共20万元；三、驳回原告马美琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10941元，由被告徐进财负担。诉前财产保全费2585元，由被告徐进财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年十二月十日书 记 员  阮柳静