宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0181民初3713号 原告:杨恒鑫，男，1974年6月30日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。 原告：徐桂兰，女，1974年1月24日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市,系杨恒鑫妻子。 二原告共同委托诉讼代理人：薛丁瑞，宁夏言成律师事务所律师。 被告：宁夏永顺房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市307国道北侧。 法定代表人：杜志琴，公司经理。 原告杨恒鑫、徐桂兰与被告宁夏永顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨恒鑫、徐桂兰及委托诉讼代理人薛丁瑞到庭参加了诉讼，被告宁夏永顺房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨恒鑫、徐桂兰向本院提出诉讼请求：判令：1.确认原、被告双方签订的《灵武市商品房买卖合同》有效；（增加诉请）2.被告协助原告办理灵武市朔方路北侧汽配城XXX号房屋产权证及土地使用证；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月15日，原告与被告签订《灵武市商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发建设的灵武市朔方路北侧汽配城XXX号商业用房出售给原告，房屋总价款45万元。合同签订当日，原告向被告支付购房款7万元。后双方于2017年7月19日签订《分期付款协议》一份，协议约定：签订协议当日原告支付购房款18万元，剩余尾款20万元，由原告分十个月每月2万元付清。后原告连续支付3个月购房款后得知被告名下有多套房屋均未按时办理房屋产权证，也因此涉及诸多纠纷，原告遂找被告协商，如被告能及时办理房屋产权证书原告愿一次性支付剩余房屋，但被告既不同意办理产权证书也不同意退还已付房款。为此，原告提起诉讼。 被告宁夏永顺房地产开发有限公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据认定如下：原告提交的《灵武市商品房买卖合同》、分期付款协议、收据及不动产登记信息查询，证实2017年7月19日，原告与被告签订合同，购买被告名下的灵武市朔方路北侧汽配城XXX号商业用房，价值45万元，已付31万元，下欠14万元未付。2019年5月14日，涉案房屋已被本院查封，查封期限至2022年5月13日；涉案房屋抵押于宁夏黄河农村商业银行银川安庆支行，抵押期限自2014年12月11日至2016年12月11日。对以上证据均予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2017年7月19日，原告与被告签订编号为XXX《灵武市商品房买卖合同》，被告将登记在其名下的面积为162.75平米的灵武市朔方路北侧汽配城XXX号商业用房，以45万元转让于原告，合同约定出卖人应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记表所需相关资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。后原告已支付房款31万元，下欠14万元未付，对下欠未付房款双方约定分期付款，被告未按约给原告办理备案登记。期间，被告经营状况恶化，原告发现其他购房者交清房款后，被告也未按约办理产权证的情况，故下剩房款未按约向被告付清。 另查明，经本院电话向宁夏黄河农村商业银行银川安庆支行询问，被告因向宁夏黄河农村商业银行银川安庆支行贷款290万元，而将涉案房屋和其他房屋抵押于该行，抵押期限自2014年12月11日至2016年12月11日，抵押期限届满后，被告未按约偿还借款并多次申请借款展期，至今尚欠借款280万元未还。同时，本院作出（2019）宁0181执144号执行裁定书，将涉案房屋查封，查封期限自2019年5月14日至2022年5月13日。 本院认为，根据本案查明的事实，涉案房屋转让于原告之前已先设置有抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，但该规定表述的“不得转让抵押财产”系对物权变动行为的禁止，而并非是对转让抵押财产合同效力的否定，房屋抵押权存续期间，未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，但是在涉案房屋抵押权未被涂销之前,执行力行使存在障碍。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”之规定,原、被告签订的《商品房买卖合同》有效。 涉案房屋现登记在被告名下，已被查封，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”的规定，涉案房屋已被人民法院依法查封，无论是转让还是过户，都被法律所禁止；同时，涉案房屋已设置了抵押权，未经抵押权人同意也不得转让涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”的规定，原告主张被告协助办理涉案房屋的房产及土地权属证书的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项、第一百一十条第一款第一项规定，判决如下： 一、确认原告杨恒鑫、徐桂兰与被告宁夏永顺房地产开发有限公司2017年7月19日签订的编号为XXX《灵武市商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告杨恒鑫、徐桂兰的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告宁夏永顺房地产开发有限公司负担50元，原告杨恒鑫、徐桂兰负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长 马 琳 人民陪审员 王 悦 人民陪审员 马自香 二〇一九年十二月十日 书 记 员 吉 倩 本案用适用的法律条文附页： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。