贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5363号上诉人（原审被告）：何世斌，男，1968年12月28日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：施淑义，男，1948年4月25日生，汉族，住贵州省。原审被告：陈琼花，女，1982年2月15日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原审被告：越红，女，1973年2月12日生，汉族，住贵州省。原审被告：何世毅，男，1972年10月2日生，汉族，住贵州省。上诉人何世斌因与被上诉人施淑义、原审被告陈琼花、越红、何世毅合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2018）黔0181民初4678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人何世斌上诉请求：1．撤销原判，将返还上诉人的金额改判为776200元；2．撤销原判第二项；3．一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人对涉案《农家乐出售合同书》无效合同的签订及履行存在重大过错，一审未予认定，有失偏颇；二、资金占用费不应得到支持；三、被上诉人已经收取的10万元房租应从返还金额中扣除。被上诉人施淑义二审答辩称，关于被上诉人是否有过错，被上诉人作为出资人，上诉人在使用资金，合同是鉴于借款无法归还才签订的，被上诉人没有过错。上诉人作为村委会主任，应当知道是否可以办理手续，上诉人存在过错。关于资金占用费，并无不当，10万元亦不应当返还。原审被告陈琼花、越红、何世毅二审答辩称，没有意见。施淑义向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告何世斌签订的《农家乐出售合同书》；二、判令四被告共同向原告返还因修建农家乐所产生的费用共计876200元，并按照年息24%的利率向原告支付上述费用所产生的资金占用费至付清之日止（计算至2018年11月4日暂为1089256元）；三、判令本案的诉讼费及保全费由四被告承担。一审法院认定事实，2012年8月20日，原告作为甲方，被告何世斌作为乙方，双方签订《农家乐出售合同书》，合同约定，乙方在紫云修建砂石厂时，因资金不足，分别于2009年3月1日、2010年3月1日，向甲方借款36.2万元和30万元，到现在已经3年零5个月时间。由于砂石厂效益不好，双方认可的借款本金和资金占用费达到1132800元，乙方无力偿还。经双方协商，乙方不再以其砂石厂折价抵债，愿将乙方位于萝卜哨村太平哨村民组经批准正在修建的农家乐产权出售给甲方偿还债务，经双方多次协商定立如下合同。第一条约定乙方抵债出售给甲方的农家乐位于金阳新区萝卜××村××村民组，北面与公路为界，西面与何世斌之弟何世毅的农家乐房屋墙体南北向画一条垂直线为界，东面与张启富农田为界，南面与易元鑫农田为界（附平面图一份，甲乙双方在平面图上签字，加盖手印认可四至界线）。农家乐房屋占地面积为206平方米，三层半建筑面积692平方米，停车场和绿化地面积875平方米，以建成后实际测量数据为准，共作价1132800元出售给甲方，还清所有债务。乙方保证在2013年2月底前将农家乐房屋及其附属设施和土地使用权交给甲方，乙方所欠甲方债务自然解除，如乙方不能在规定时间内将农家乐产权和使用权交付甲方，乙方必须偿还借款，双方所协定的资金占用费将继续按时计算。第二条约定农家乐的合作经营1、双方协定，为把农家乐经营做大做强，甲方同意将购买的农家乐委托乙方，由乙方与乙方之弟何世毅的农家乐统一经营管理，甲方按两家农家乐的市场出租金额收取百分之五十的租金，（乙方必须于每年12月30日前将农家乐的经营管理状况通报给甲方，并支付50%租金给甲方）；2、为确保甲方利益，乙方在经营管理的过程中出现无法交纳百分之五十的租金给甲方时，甲方有权随时收回农家乐经营管理权，乙方必须在收到甲方收回经营管理权通知的10日内无条件交还甲方的农家乐房屋及其附属设施和土地。乙方经营管理期间，在甲方土地上修建的附属设施和绿化等无条件归甲方所有，乙方无权拆除、毁坏和占为己有。第六条违约责任约定1、农家乐建成后，乙方如不将农家乐房屋及其附属设施，土地和证件交给甲方，农家乐修建和办证期间，甲方按乙方欠款1132800元的3%收取每月的资金占用费，乙方必须在2014年3月1日前分期将本金和资金占用费归还甲方，否则，甲方将按照5%向乙方收取资金占用费。2、因为乙方借到甲方资金和所欠资金占用费无力偿还，用农家乐抵债出售给甲方，所以甲方不存在违约责任。在该合同上，有原告及被告何世斌的签字捺印。另查明，1、被告何世斌与何世毅系亲兄弟关系。被告越红曾与被告何世斌系夫妻关系，二人于2012年11月7日在清镇市民政局登记离婚。被告何世斌与陈琼花现系同居关系。2、案涉农家乐房屋所占的土地系农村集体性质。3、被告何世斌提交的房屋互换协议书载明被告何世毅与何世斌达成何世毅经清镇市市政府批准建设百花湖乡萝卜村太平哨组毛栗坡的房屋，由何世斌全额垫资修建。该房建好后，何世毅将新建房屋全部产权与何世斌在萝卜村萝卜哨大寨上寨的房产所有权相互交换。4、被告何世斌提交的分家协议书载明何世斌分得位于萝卜哨大寨上寨的二楼房屋。被告何世斌称其就用该房与被告何世毅进行调换。5、被告何世斌认可原告投资房屋的修建款共计为876200元（含73000元的土地流转款），即原告于2012年9月22日、10月7日、10月12日、11月12日、11月26日，2013年3月10日、7月11日、8月31日，2014年3月4日、3月5日，支付修建农家乐的相关款项共计为803200元。被告何世斌还认可用于案涉农家乐的土地流转款项为73000元，该款项的支付时间为2010年。6、原告认可73000元的土地流转款系2010年年底支付。7、原告在庭审中称其与被告何世斌之间的借条不作本案的证据。8、被告何世斌称其在2016年11月至2018年11月期间，将案涉农家乐房屋（一栋）出租给他人，收取租金共计30万元，被告何世斌将其中的10万元支付给原告。现案涉农家乐房屋由被告何世斌管理使用。9、审理中，原告经一审法院释明后变更诉请确认原告与被告何世斌签订的《农家乐出售合同书》为无效合同；判令四被告共同向原告返还因修建农家乐所产生的费用共计为886200元，并按照年息24%的利率向原告支付上述费用产生的资金占用费。2018年11月13日，原告向一审法院申请诉讼财产保全，要求冻结、查封被告何世斌、何世毅、越红、陈琼花名下价值1965456元的存款或财产。一审法院于2018年11月14日作出（2018）黔0181民初4678号民事裁定书，裁定对被告何世斌、何世毅、越红、陈琼花名下价值人民币1965456元的财产采取保全措施。上述事实，有原、被告的陈述，身份证复印件，农家乐出售合同书、领条、收条、离婚证、清镇市人民政府清府通〔2011〕78号批复复印件、分家协议书、房屋互换协议书、房屋租赁合同等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案争议的焦点为一、案涉农家乐出售合同书是否为有效协议；二、原告要求返还的房屋修建款是否应计算利息；三、关于被告何世斌支付给原告的10万租金，是否应在本案中扣除；四、被告何世毅、越红、陈琼花是否应承担返还原告房屋投资款的义务。关于焦点一，案涉农家乐所占的土地系位于金阳新区萝卜××村民组，该土地的性质属于农村集体经济组织的土地，而本案原告系非本集体经济组织成员，无权取得或变相取得该土地的相关权利。根据地随房走的原则，非本集体经济组织成员因购买农村房屋而取得农村集体经济土地，继而与农民所订立的房屋买卖合同应当认定无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，从原告与被告何世斌签订农家乐出售合同的主要内容来看，双方约定被告何世斌在2013年2月底将案涉农家乐房屋及附属设施和土地使用权交给原告；被告何世斌将房屋所有权证及其他证件办理完毕后，也要将证件交给原告，以示财产的变更和转移；如农家乐房屋及其附属设施和土地被国家拆迁征用时，原告必须分得两户农家乐拆迁费用的一半，且被告何世斌必须协助原告办理拆迁征用的安置补偿事宜。可见，原告与被告何世斌之间签订的出售农家乐合同实际上是变相对农村房屋进行买卖。故原告与被告何世斌签订的农家乐出售合同违反了法律强制性规定，应为无效合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，一审法院根据案件的事实认为原、被告之间签订的《农家乐出售合同书》为无效合同，原告经一审法院释明后，已变更诉讼请求即从要求判令解除原告与被告何世斌签订的《农家乐出售合同书》变更为确认原、被告双方签订的《农家乐出售合同书》为无效合同。关于焦点二，一审法院认为，合同无效后，原告作为买受人，其请求返还修建农家乐房屋的款项及资金占用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。针对返还修建农家乐房屋的款项问题，因被告何世斌在审理中认可原告修建案涉农家乐房屋的款项共计为876200元（含土地流转款项），而不是原告诉请的886200元，且原告未提供充分证据证实，故一审法院按被告认可的876200元认定为原告投资修建案涉农家乐的款项，被告何世斌应返还。故对原告诉请返还款项超出的部分，一审法院不予支持。针对原告主张的资金占用费，一审法院认为，原告从2012年开始陆续投资修建案涉农家乐房屋，现双方签订的《农家乐出售合同书》被认定为无效合同。针对合同无效，原、被告双方均存在过错，但考虑到案涉农家乐房屋修建后产生的利益均归于被告何世斌享有，且现案涉农家乐房屋（一栋）一年的租金可达15万元，可见被告何世斌在合同无效后享有的收益较大，故一审法院根据公平原则平衡原、被告双方的利益损失，酌情由被告何世斌支付原告的资金占用费以年利率24%进行计算。另因原告与被告何世斌在上述合同中约定款项的返还时间为2014年3月1日，故一审法院酌情从2014年3月1日起，以876200元为基数，按年利率24%计算至上述款项清偿完毕之日止。关于焦点三，虽然原告与被告何世斌签订的《农家乐出售合同书》系无效合同，但现案涉农家乐房屋已修建完毕，并已产生租金收益。故对被告何世斌在诉前支付给原告的10万元租金，一审法院认为，该10万元系案涉房屋产生的收益，并非系被告何世斌本人支付，且被告何世斌本人也收取部分租金。故该款不从本案中扣除。关于焦点四，一审法院查明，原告称其在与被告何世斌签订农家乐出售合同时，被告何世毅并不知晓，也未在该合同上签字进行确认，且被告何世斌提供的互换土地协议也证实了被告何世毅名下的农家乐已进行了互换，故对原告要求被告何世毅承担返还修建农家乐款项的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。对原告要求被告越红返还修建农家乐款项的主张，虽在双方签订农家乐出售合同时，被告何世斌与越红之间系夫妻关系，但该农家乐出售合同没有被告越红的签字，事后被告越红也未追认，同时也没有与被告何世斌分取该农家乐产生的利益，故原告要求被告越红返还款项的请求不能成立，一审法院不予支持。同理，原告主张被告陈琼花承担返还修建农家乐款项，也不能成立，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，判决：一、确认原告施淑义与被告何世斌于2012年8月20日签订的《农家乐出售合同书》无效；二、限被告何世斌于本判决生效之日起十日内返还原告施淑义修建农家乐的款项人民币876200元及资金占用费（从2014年3月1日起，以876200元为基数，按年利率24%计算至上述款项清偿完毕之日止）；三、驳回原告施淑义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14604元，保全费5000元，共计19604元，由被告何世斌负担。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。上诉人明确认可被上诉人投入的资金876200元，一审判决被上诉人返还该笔金额并无不当，但上诉人同样应当返还被上诉人基于房屋收取的租金10万元，两相抵扣，上诉人应当返还被上诉人776200元，对于该上诉理由本院予以采纳；同样基于《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同被确认无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任，上诉人应承担的是被上诉人的资金损失，一审支持的损失赔偿金过高，对于上诉人应当承担的损失本院酌情调整为按照每年6%计算。综上所述，上诉人何世斌的上诉请求部分成立，对于成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二条规定，判决如下：一、维持贵州省清镇市人民法院（2018）黔0181民初4678号民事判决第一项，即一、确认原告施淑义与被告何世斌于2012年8月20日签订的《农家乐出售合同书》无效；二、撤销贵州省清镇市人民法院（2018）黔0181民初4678号民事判决第三项，即：三、驳回原告施淑义的其他诉讼请求；三、变更贵州省清镇市人民法院（2018）黔0181民初4678号民事判决第二项为：何世斌于本判决生效之日起十日内返还施淑义修建农家乐的款项人民币776200元及资金占用费（从2014年3月1日起，以776200元为基数，按年利率6%计算至上述款项清偿完毕之日止）；四、驳回施淑义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14604元，保全费5000元，共计19604元，由何世斌负担17304元，由施淑仪负担2300元。二审案件受理费14604元，由何世斌负担12304元，由施淑仪负担2300元。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月十二日书记员  李萌