广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26545号原告（反诉被告）：姚振，男，1984年9月24日出生，汉族，住湖南省新邵县，委托诉讼代理人：胡一帆，广东凯行（坦洲）律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡国飞，男，1984年1月6日出生，汉族，住广东省五华县，委托诉讼代理人：郑惠清，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文浩，广东品信律师事务所律师助理。原告姚振诉被告蔡国飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，被告蔡国飞于2019年2月20日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，就本诉及反诉一并公开开庭进行了审理。原告姚振的委托诉讼代理人胡一帆、被告蔡国飞及其委托诉讼代理人郑惠清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚振向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2018年3月25日签订的《厂房租赁合同》于2018年12月3日解除；2.判令被告支付拖欠原告的租金71400元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至被告支付全部租金之日止）；3.判令被告支付给原告厂房维修费25000元。事实与理由：原、被告于2018年3月25日签订《厂房租赁合同》，约定原告将其承租的位于中山市××乡镇白石派出所旁边的厂房出租给被告使用，合同约定每月租金23800元，租期为6年整。合同约定租金支付方式为承租人在每月5日前向出租人交纳房屋租金（先交后用），实际被告在每月15日向原告支付租金。合同签订后，原告将厂房交付被告使用，被告自2018年8月15日起拖欠原告租金，更有甚者，被告在2018年11月22日搬离租赁物，并且因被告的不合理使用导致租赁物破损严重。经原告多次催促，被告既不支付租金，也不将涉案租赁物进行修复。原、被告之间存在厂房租赁合同关系，被告拖欠原告租金及损坏租赁物的行为已经给原告造成重大损失，为维护原告权益，特诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。审理过程中，原告变更诉讼请求第2项为判令被告支付占用原告厂房的占用使用费76953元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日计至被告支付该占用使用费之日止）。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，并明确占有使用费从2018年8月15日计算至2018年11月22日止，利息从起诉之日起计算。姚振围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.厂房租赁合同；2.厂房租用协议；3.律师函、EMS送达回证；4.微信聊天记录；5.厂房现状图片。蔡国飞辩称：一、涉案租赁合同无效。1.涉案厂房未办理产权登记手续。2.涉案厂房因未取得建设工程规划许可证，不属于合法承租物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”二、原告姚振为涉案合同履行的违约方。（1）涉案租赁合同无法继续履行的根本原因是原告姚振未能提供涉案厂房产权证，致被告无法办理营业执照，合同目的无法达成，根据双方签订的《厂房租赁合同》第四条第4款：“甲方应提供相关证件资料给乙方，协助乙方办理好营业执照等相关手续”。原告未能按合同约定提供合法的承租物，存在违约。（2）原告未在签订涉案租赁合同前向被告告知涉案厂房产权情况，存在欺骗的故意。（3）被告因承租涉案厂房而因未能办理营业执照而一直无法正常经营，已造成较大经济损失，保留追诉权利，另案主张。（4）被告不构成违约，未能支付租金是在原告未能配合办理营业执照前提下，是行使先履行抗辩权，按合同目的及承租习惯，原告应在签订合同一个月内向被告交付厂房产权证办理营业执照，被告是在承租半年后仍无法取得厂房产权证情况下才未支付租金。三、对原告主张占有使用费为76953元不确认。1.原告于2018年11月22日已搬离涉案厂房，原告亦在诉状中确认，原告主张2018年12月3日为合同解除日无事实依据，计算占有使用费的截止日期应为2018年11月22日。2.本案应付租金为149053元，被告已付租金97900元，尚欠租金应为51153元（149053-97900）。双方约定租期为2018年3月25日至2024年3月1日，书面约定计算租金自2018年4月15日始，后双方口头约定自2018年4月15日至2018年5月15日期间租金为5000元。另因厂房漏水，原告向被告告知先修复并同意维修费1800元抵扣部分租金；还有因涉案厂房需办理村委证明产生费用2500元，原告同意由被告垫付并抵扣部分租金，两笔垫付款合计4300元用于抵扣租金。因此，2018年4月15日至2018年11月22日期间的租金应为149053元（5000+23800×6+5553-1800-2500）。四、原告主张厂房维修费用无依据。1.被告正常使用厂房，未有破坏原状。2.原告主张2.5万维修费用的事实无充分证据予以证明。蔡国飞为其辩解提交如下证据：1.微信转账记录；2.中国农业银行个人明细对账表；3.微信转账记录（2018年5月16日）；4.微信转账记录；5.银行流水。蔡国飞向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告于2018年3月25日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令反诉被告向反诉原告返还厂房租赁保证金71400元。事实与理由：反诉原告与反诉被告在2018年3月25日签订《厂房租赁合同》，因涉案厂房为未取得建设工程规划许可证建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案涉案厂房因未办理权属登记，反诉被告无权出租厂房，涉案租赁合同应认定为无效合同。根据合同法第五十八条的规定，合同认定无效的情况下，反诉被告应向反诉原告返还已支付的租赁保证金。蔡国飞围绕其反诉请求向本院提交的证据与本诉一致。姚振反诉辩称：按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条非强制性的规定，双方之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，反诉原告客观上也确实在搬离之前使用了涉案厂房，即使涉案厂房租赁合同认定为无效，也应当支付占有使用费用。姚振围绕其反诉辩称向本院提交的证据与本诉一致。经审理查明：涉案租赁物位于广东省××乡镇白石派出所旁边厂房。2018年2月1日，案外人曹长流（出租方、甲方）与姚振（承租方、乙方）签订《厂房租用协议》，约定：甲方提供乙方所需厂房，厂房位于三乡镇白石派出所旁；租用期限为2018年3月1日至2024年3月1日；在不损害甲方利益下，乙方有权将该厂房分租或转租，但期限不能超过本合同期限。协议甲方落款处签曹长流名并捺印，乙方落款处签姚振名并捺印。2018年3月25日，姚振（出租方、甲方）与蔡国飞（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将中山市××乡镇白石派出所旁边厂房租予乙方使用，厂房面积为2380平米；租期为6年，自2018年3月25日起至2024年3月1日止，装修免租期为20天，正式计租时间为2018年4月15日；租金为每月23800元；签订合同时，乙方先向甲方支付3个月保证金71400元，乙方租约期满付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额不计息退还给乙方，如乙方在租赁过程中违约则保证金归甲方所有，不予退还，如甲方违约的则双倍赔偿保证金给乙方；乙方应于每月5日前向甲方交纳租金，逾期30天未支付租金，甲方有权终止合同；甲方将厂房出租给乙方使用，并保证其符合国家有关消防安全规定，甲方应提供相关证件资料给乙方，协助乙方办理好营业执照等相关手续。合同还约定了其他事项。合同甲方落款处签姚振名并捺印，乙方落款处签蔡国飞名并捺印。后蔡国飞于当日向姚振转账支付93200元。2018年12月3日，姚振委托广东凯行（坦洲）律师事务所向蔡国飞发出《律师函》，要求：1.自律师函送达之日起，解除双方于2018年3月25日签订的《厂房租赁合同》；2.没收阁下缴纳的保证金71400元；3.自收到律师函后三日内支付2018年8月15日至2018年11月22日租金76953元；4.在收到律师函后三日内支付厂房维修费用25000元。后姚振以蔡国飞拖欠租金及损坏租赁物为由，向本院提起诉讼，主张蔡国飞应支付拖欠租金、厂房维修费；蔡国飞以双方签订的《厂房租赁合同》无效为由，向本院提起反诉，主张姚振返还已支付的租赁保证金。另查明，蔡国飞于2018年3月23日至2018年9月25日期间向姚振通过微信及银行转账的方式合计支付租金97900元（其中4月8日、4月15日分别支付5000元）。蔡国飞称其于2018年5月16日向案外人微信支付1800元用于支付维修费用，于2018年7月4日至7月13日期间向案外人微信合计支付2500元用于村委开具证明，该两项费用蔡国飞称姚振同意用于抵扣租金。审理过程中，姚振确认涉案厂房没有权属证书。蔡国飞称其已支付2018年3月23日至2018年9月25日期间租金97900元及押金71400元，姚振确认收到上述款项，除了1800元及2500元的款项，其他均为支付租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。姚振主张蔡国飞尚欠租金71400元未支付，且蔡国飞在搬离涉案租赁物时导致租赁物严重破损，主张要求蔡国飞支付租赁物的维修费25000元，蔡国飞辩称因涉案厂房没有权属证书，故合同应为无效合同，并对租金的数额及维修费用不予确认，且主张退还保证金71400元，故本案的焦点为：一、双方签订的《厂房租赁合同》是否为无效合同；二、蔡国飞应向原告支付租金或房屋占有使用费的金额；三、房屋维修费是否应由蔡国飞支付；四、姚振是否应退还保证金。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”庭审中，姚振确认涉案厂房没有权属证书，且姚振亦未提交其他证据证明涉案厂房已获得权属证书，故本院认定姚振与蔡国飞于2018年3月25日签订的《厂房租赁合同》属无效合同。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。姚振主张蔡国飞尚欠2018年8月15日至11月22日期间的租金未支付，蔡国飞辩称已支付租金至2018年9月，并称与姚振口头约定2018年4月15日至5月15日期间租金为5000元，及其向案外人支付的1800元、2500元的费用姚振同意用于抵扣租金，但蔡国飞就其辩解没有提交证据予以佐证，且姚振对此亦不确认，蔡国飞应承担举证不能的不利后果，双方签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准为每月23800元，从2018年4月15日开始计算租金至蔡国飞返还租赁物之日止（即2018年11月22日），该期间占有使用费为172153元（23800元/月×7个月+23800元/月÷30天×7天），蔡国飞已向姚振支付租金97900元，故仍需向姚振支付尚欠的厂房占有使用费74253元（172153元-97900元）及逾期付款利息（从起诉之日起即2018年12月13日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于焦点三，姚振主张蔡国飞办理涉案租赁物时造成租赁物严重破损，并提交了照片予以佐证，但是单从照片看无法证明损失是否由蔡国飞造成，且姚振无法提供涉案租赁物移交时的照片及实际支付了维修费用等相关证据，姚振应承担举证不能的不利后果，故姚振主张蔡国飞支付维修费用25000元的主张，于法无据，本院不予支持。关于焦点四，因双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，无效合同自始无效，蔡国飞向姚振支付了保证金71400元，并提交了银行转账记录予以佐证，且姚振确认已收到保证金71400元，故姚振应向蔡国飞返还已缴纳的保证金71400元。考虑到本案实际情况，蔡国飞未按照约定支付尚欠的占有使用费，该保证金予以抵扣蔡国飞尚未支付的占有使用费74253元，故蔡国飞还应向姚振支付尚欠占有使用费2853元（74253元-71400元）。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认姚振与蔡国飞于2018年3月25日签订的《厂房租赁合同》无效；二、蔡国飞应于本判决生效之日起五日内向姚振支付尚欠的房屋占有使用费2853元（已抵扣保证金71400元）及逾期付款利息（以2853元为基数，从2018年12月13日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告姚振的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告蔡国飞的其他诉讼请求。如果被告蔡国飞未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2235元（原告已预交），由姚振负担574元，由蔡国飞负担1661元；反诉案件费用793元（反诉原告已预交）,由姚振负担；两项抵扣后，由蔡国飞负担868元（蔡国飞负担部分应于本判决生效之日起五日内迳付姚振）。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群审 判 员  梁华乔人民陪审员  郑美琪二〇一九年十二月十二日书 记 员  洪艺华冯莹