苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7846号原告：顾国平，男，1963年11月5日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：孙青鹏，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伦宁，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州白鹿企业策划有限公司，住所地苏州市竹辉路688号。法定代表人：刘延林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张根春，苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。原告顾国平诉被告苏州白鹿企业策划有限公司（以下简称白鹿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顾国平的委托诉讼代理人孙青鹏，被告白鹿公司的委托诉讼代理人张根春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾国平向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年7月10日签署的《房屋租赁合同》于2019年7月20日终止；2、判令被告将吴中经济技术开发区邵昂工业区面积700㎡的厂房、238㎡的小洋房、大车间西侧简易棚100㎡腾空、迁出并将上述房屋交付原告；3、判令被告支付自2018年8月1日起至实际交还房屋之日止的租金及违约金（其中租金标准以200000元/年为标准进行核算，违约金按《房屋租赁合同》约定的日千分之一的标准从2018年8月1日计算至实际交付之日止）。后原告变更诉讼第一项为：判令原、被告于2016年7月10日签署的《房屋租赁合同》于2018年12月1日解除。事实和理由：2016年7月10日原、被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将位于苏州市吴中经济开发区邵昂工业区面积700㎡厂房、小洋房238㎡、大车间西侧简易棚100㎡出租给被告，租赁期限从2016年8月1日至2018年7月30日，租金为200000元/年，租金先付后用半年一付，同时约定，如逾期缴纳租金，违约方按照日千分之一支付违约金，逾期满三个月的，视为中途终止履行合同。本案被告自2018年8月1日起未支付房租，租赁合同于2018年7月30日到期，被告未交付承租房屋，原告在2019年7月20日向其发送房屋租赁合同终止通知书，后双方协商未果。故起诉至法院。被告白鹿公司辩称：原、被告之间不存在法定的租赁合同关系，对涉案房屋原告不具有所有权，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理认定事实如下：2016年7月10日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订“房屋租赁合同”，约定：甲方将现有的坐落于吴中区邵昂村工业园小洋房面积238㎡、车间700㎡，大车间西侧简易棚100㎡租赁给乙方使用；租期自2016年8月1日至2018年7月30日止；租赁期内每年租金不含税200000元（其中车间每平方米16元/月，小洋房年租金不含税60000元、车间和简易棚年租金不含税140000元）；支付方式为先付后用，每半年支付一次；逾期交付房屋和逾期支付款项的，违约方应按逾期总额承担每日千分之一的违约金。逾期满三个月的，视为中途终止履行合同；等等。同日，双方签订补充协议，明确甲方将位于吴中区邵昂工业园厂房租赁给乙方生产经营使用，租期为2年，从2016年8月1日至2018年7月30日，因乙方生产需要，甲方同意乙方将大车间西侧100㎡简易棚改造成烤漆房，但该租赁标的改建完成后，房屋所有权即转归甲方所有。在合同期内如遇政府拆迁，甲乙双方那必须严格遵守本合同对该租赁物所规定的所有权约定，拆迁补偿归甲方所有等内容。2018年8月9日，原告工作人员向被告法定代表人发送通知，明确租赁合同于2018年7月30日到期，合同到期不再续租。2018年8月27日，吴中区城南街道“331”专办及“263”专办向“霞利广告”发出告知书，明确“霞利广告”涉及环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放和相关手续不齐全的“散乱污”现象，要求于同年9月10日前进行整改并完善相关手续，消除环境影响和安全隐患并加强生产管理。被告当庭陈述，霞利广告与其无关。2018年9月16日起，案涉全部出租房被停电；2019年8月，案涉全部出租房被停水。2019年6月10日，苏州市吴中区城南街道“331”专项整治办公室向原告发送告知书，明确于2019年6月10日对出租房屋进行了监督检查，任何私搭乱建建筑内住人、经营均属严禁情形。现发现你户将违法建筑和非居住场所出租居住经营，因你出租的房屋存在上述违法违规行为及火灾隐患，依法应当立即停租并撤人，现你户在7日内完成停租撤人，并将公共区域内的杂物自行清理，逾期未整改到位的，将依法采取断水断电、现场处置等措施。2019年7月20日，原告在被告租赁房门边张贴“房屋租赁合同终止通知函”，明确：被告上期租金支付到2018年7月30日；通知被告“房屋租赁合同”于2018年12月1日终止，并要求于2019年7月26日前腾退房屋，支付占用使用费及违约金；等等。2019年7月22日，原告又将该“房屋租赁合同终止通知函”通过微信发给被告。2019年8月21日，原告诉讼来院并提出上述诉请。另查明：1、2015年9月16日，丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴从苏州工业园区法院司法网以7334532元价格拍卖成交苏州盛亮特种玻璃有限公司名下位于苏州市吴中区国有土地使用权及地上建筑物（含无证建筑、装修及配电柜、水泥地坪等附着物）。同年9月24日，苏州工业园区法院作出（2014）园执字第02377-2号执行裁定书，裁定原登记于被执行人苏州盛亮特种玻璃有限公司名下的上述土地及地上建筑物所有权自裁定书送达丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴起转移。事后，丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴未去办理相关产权过户手续。2、2015年9月25日，丁艳、许红英、吴玉琴与顾国平即本案原告签订授权书，委托原告代位与承租人签署租赁合同，代收房租，代位管理厂房。3、原告与被告发生租赁关系期间，另有租户丁汉寨居住在租赁房内，期间，原告还将整个租赁区的电动大门钥匙交给丁汉寨管理。4、2017年12月18日苏州市吴中区城南街道办事处向丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴（原苏州盛亮特种玻璃有限公司）发出吴城街通[2017]第20号通知，明确根据规划调整要求，原苏州盛亮特种玻璃有限公司列入综合整治拆迁范围，要求予以配合，做好准备工作。审理中，原、被告双方一致确认，双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限内的租金被告已按约足额支付，同时被告向原告缴纳了20000元押金。租赁合同约定的租期到期后，双方未能续签。关于被告有无迁出的问题，原、被告陈述不一，被告陈述其已于2018年8月20日全部搬离并向原告交还房屋，搬迁当天口头通知原告方的薛总，薛总也到了现场并口头表示：“搬就搬吧”，目前涉案房屋内只有一些垃圾，已无被告物品。搬离时未结算押金是因为到时会有拆迁补偿。原告认为租赁合同到期后被告持续占有使用租赁房屋，但无法进一步提供被告于2018年8月20日后持续占有房屋的相关证据。原告自愿将已收取的押金20000元在本案中一并处理。以上事实，由原告提供的司法网拍成交确认书1份、执行裁定书1份、授权书1份、房屋租赁合同1份及补充协议1份、房屋租赁合同终止通知函1份及送达图片2份，微信聊天记录1份、《告知书》2份、《通知书》1份、通知1份及本院制作的开庭笔录、调查笔录等在案佐证。被告为证实其已实际搬离涉案厂房，提供了如下证据：证据1：收据一张，系2018年8月20日张慧舟出具的，载明收到白鹿公司搬家运输费5000元并明确车牌号。为此被告表示当日即最后一次搬离，截至2018年8月20日其已将涉案房屋内的全部物品搬离。证据2：写字楼租赁合同复印件一份，载明被告法定代表人刘延林向苏州艺峰文化传播有限公司承租了位于中博科技园A幢509室房屋，租赁期限自2018年5月30日起至2020年5月30日止，为此被告表示其在租赁合同到期前就着手新厂房的租赁事宜，涉案房屋到期后已返还原告。经质证，原告认可证据1的真实性，认为证据2与本案无关，无法证明被告已归还涉案房屋。本院认为，原、被告签订的“房屋租赁合同”，系双方真实意思表示，未见违反效力性禁止性法律规定的情形，应认定有效。被告称原告等人拍得本案租赁房后未去办理过户手续，租赁合同因此无效。本院认为，根据法律规定，因人民法院法律文书导致物权变更的，自法律文书送达时发生效力，故原告等人拍得本案租赁房后并授权原告进行管理，原告据此取得出租权利资格并无不妥；被告上述抗辩理由不成立，不予采纳。有效的合同，合同双方均应全面履行。被告称其已于2018年8月20日全部搬迁完毕、已口头告知原告工作人员，只是没有办理书面的退租交接退还押金的手续，但提供了搬迁费收据、重新租赁厂房的租赁合同佐证，据此，被告已就其搬迁事宜进行了初步举证；原告认为租赁期限于2018年7月30日到期后，被告持续占有使用涉案房屋一年有余，但长时间内原告未收取被告任何租金或占有使用费，亦未提供证据证明其向被告有过催租主张或要求被告返还涉案房屋的主张，与常理不符，综上，依据优势证据原则，本院采纳被告的上述陈述：2018年7月30日租赁合同到期，被告已于2018年8月20日搬离并向原告返还涉案房屋。因原、被告“房屋租赁合同”于2018年7月30日到期，被告已于2018年8月20日搬离涉案房屋，故原告请求确认租赁合同于2019年12月1日解除并要求被告返还涉案房屋的主张，无事实依据，本院不予支持。合同到期，被告应及时清空、搬离、返还涉案房屋，2018年8月1日起至2018年8月20日期间的占有使用费被告应予支付，依据合同约定的年租金200000元为标准进行核算，被告应向原告支付10959元占有使用费，因被告已向原告缴纳押金20000元且原告同意在本案中一并处理，故上述占有使用费直接在押金中予抵扣，原告还应返还被告押金9041元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告顾国平于本判决生效后十日内返还被告苏州白鹿企业策划有限公司押金9041元。二、驳回原告顾国平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计5883元,由原告顾国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾 霞人民陪审员  徐利云人民陪审员  蔡伟栋二〇一九年十二月十六日法官 助理  张 望书 记 员  于 悦