河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异335号 案外人：王风菊，女，1968年10月15日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京绍嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 在本院执行武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷合同纠纷一案中，案外人王风菊于2019年12月4日对查封位于邢台市提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王风菊称，请求法院依法中止对位于邢台市的执行，解除对该房产的查封。事实与理由：案外人于2015年8月27日与福麟公司签订福麟小镇（南石门）认购书，购买由福麟公司开发的位于邢台市。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号楼2单元802号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款111909元，剩余233000元购房款办理银行按揭贷款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。案外人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至贵院指定账户。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、2017年4月9日，房款收据一张（2-2-802、11909元）、地下室收款收据一张（131号、12700元）； 证据2、王风菊与福麟公司签订的福麟小镇认购书一份（无日期）； 证据3、2015年9月27日，44227元银行存款凭证，存款存到了刘铁的名下，刘铁是福麟公司指定的人员账号；2015年9月8日，7万元银行存款凭证（存款存到刘铁名下，刘铁是福麟公司指定的人员账号）；2017年4月10日，382元的消费单一份；定金1万元收据（无日期）。房价总价款344909元，已经交款111909元，剩余款233000元准备贷款。 证据4、房屋交易与产权管理信息查询证明，经查询邢台市房屋交易与产权管理中心房屋信息系统电子信息，系统显示王风菊名下无房。 申请执行人质证称，对证据编号：一、证据名称：0005946#、0005947#收据（被执行人出具）质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。收据是福麟公司单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。对证据编号：二、证据名称：福麟小镇认购书质证意见：1、真实性、合法性不予认可。房屋认购日期、认购书签订时间等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。2、关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容；交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人王风菊在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。对证据编号：三、1.证据名称：信用社储蓄存款凭条（44227元）质证意见：真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。该凭条没有银行盖章，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。其只能证明刘铁银行账户存款发生变动，不能证明刘铁是被执行人的工作人员，也不能证明案外人王风菊向被执行人支付购房款的事实。2.证据名称：银行存款凭条（7万）质证意见：真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。该凭条没有银行盖章，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。其只能证明刘铁银行账户存款发生变动，不能证明刘铁是被执行人的工作人员，也不能证明案外人王风菊向被执行人支付购房款的事实。3.证据名称：特约商户签购单（382元）质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该回单没有银行盖章，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。该回单的标明的交易类型是消费，不是支付购房款，不能证明案外人王风菊支付购房款的事实。4.证据名称：收据（1万元）质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水的书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。对证据编号：四、证据名称：房屋交易与产权管理信息查询证明质证意见：1、对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、该证明不能证明王风菊在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不能确定的信息未计算在内。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人王风菊没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，案外人没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋，被执行人是该房产的合法权利人而案外人不是合法权利人，案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，王凤菊的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，已维护申请执行人的合法权益。 被执行人福麟公司、贺志强发表答辩及质证意见称，2015年9月8日，被执行人福麟公司已将涉案房屋出售给案外人，案外人分别于2015年8月27日支付1万元定金，于2015年9月8日支付了7万元购房款，于2015年9月27日支付44227元购房款，于2017年4月10日支付382元购房款，案外人购买该房屋系用于居住，名下无其他可居住用法，且案外人同意在按揭贷款办理完毕后，将剩余购房款支付至法院指定账户，该情况符合最高院关于执行异议执行复议的司法解释第29条规定，应当中止案外人购买房屋的执行措施，解除查封。 对案外人提交的证据的真实性、关联性及证明目的没有异议。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强、孙壮志民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、福麟公司于本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武大秀向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，裁定：一、查封被执行人福麟公司名下，位于邢台市高开区部分房产，详见房屋状况附表（共13页）209套房产。二、在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院再次作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封福麟小区119套房产的执行裁定。其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇2号楼2单元802号房产。 另查明，案外人与福麟公司签订了福麟小镇认购书，约定案外人购买福麟公司开发的位于邢台中房屋，认购书没有写明签订日期。 2017年4月9日福麟公司为案外人出具收房款收据111909元、地下室款12700元。案外人未实际占用该房产。案外人向本院递交了邢台市不动产登记中心出具的不动产查询证明，房屋登记情况为：无房屋登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人与福麟公司也就案涉房屋签订了福麟小镇认购书，但认购书中没有写明具体签订日期，2017年4月9日福麟公司为王凤菊出具了购房收据，王凤菊未付全款，所付购房款未超过合同约定总价款的百分之五十，未实际占用案涉房屋，案涉房屋已于2017年4月25日进行查封。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人王风菊的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十二月二十六日 书记员  刘敏欣 书记员  白娟娟