北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初66013号原告（反诉被告）：北京恒利食品有限公司，住所地北京市朝阳区管庄果家店51号。法定代表人：付强，总经理。委托诉讼代理人：陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉阁，北京市仁人德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津宏鑫凯达置业有限公司，住所地天津市武清开发区发达路2号206室。法定代表人：赵剑梅，执行董事。委托诉讼代理人：马平，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京中弘时代商业运营管理有限公司，住所地北京市平谷区黄松峪乡黄松峪东街402号。法定代表人：马向，董事长。委托诉讼代理人：马平，北京天驰君泰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京恒利食品有限公司(以下称恒利公司)与被告（反诉原告）天津宏鑫凯达置业有限公司（以下称宏鑫公司）、被告北京中弘时代商业运营管理有限公司（以下称中弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。恒利公司委托诉讼代理人陈俊海，宏鑫公司、中弘公司共同委托诉讼代理人马平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒利公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年5月29日解除；2、宏鑫公司、中弘公司返还我方已交纳的2016年12月17日至2018年6月30日期间租金720391.08元、保证金51092.4元；3、宏鑫公司、中弘公司连带赔偿我方房屋装修损失316887元、食品食材及设备损失527102.46元。事实和理由：2016年11月17日，我方与宏鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定我方从宏鑫公司处承租位于北京市某区某街北区某号楼某层1017-1027号商铺用于餐饮经营。此外合同约定，我方自行办理营业执照、经营许可及相应的资质，宏鑫公司负有为我方的经营活动提供与房屋有关的权属证明的义务。合同签订时，宏鑫公司承诺2个月内办理完房产证后协助我方办理营业执照，我方于是依约对房屋进行了装修并向宏鑫公司、中弘公司交纳了租金及保证金，完成营业前的准备。然而，经我方多次催促，宏鑫公司一直未提供涉案房屋权属证明，以致我方无法办理营业执照，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。2018年12月4日庭审中，宏鑫公司突然提交相关材料，其中显示2016年至2018年期间北京某投资有限公司系涉案房屋所有权人，宏鑫公司在2018年才获得该房屋产权，后再行转让给北京某管理中心，故如果上述材料属实，但宏鑫公司一直拒绝向我方提供，造成我方无法正常经营并于2018年5月29日被食药监所责令停业，合同目的无法实现，故双方的《房屋租赁合同》应当解除。另外，自我方被责令停业后，就未在涉案房屋经营，我方多次要求终止双方签订的《房屋租赁合同》、返还屋内物品，宏鑫公司、中弘公司虽同意终止合同但拒绝返还物品，给我方造成了巨大损失。综上，我方诉至法院望判如所请。宏鑫公司答辩并反诉称，不同意恒利公司的全部诉讼请求。首先，双方签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。北京市某区某街北区某号楼某层1017-1027号商铺原产权人为北京某投资有限公司，2016年北京某投资有限公司将该商铺转让给我方并于2018年办理了产权转移登记。2018年9月，我方将商铺转让给北京某管理中心。签订合同时，我方向恒利公司出示过房屋实测面积表、房屋产权证书，恒利公司对房屋的权属情况是明知的，对产权未变更至我方名下期间暂时无法办理营业执照也是明知的，但现在涉案商铺完全可以办理营业执照。其次，涉案商铺所在的商业街项目是为了响应北京市某区政府及某乡政府的号召，在某乡政府以及综合管理办公室相关领导多次协调下，配合政府开展治理无照无证餐饮单位行动，解决社区居民的日常就餐问题而进行的试点项目。2016年开业时，区、乡政府领导均到场剪彩，恒利公司也是通过某乡政府综合治理办公室介绍承租的涉案商铺，所以对于商铺的性质、现状都是明知的，恒利公司也在该商铺正常经营。再次，涉案商业街2016年6月就办理过销售食品的营业执照，恒利公司未办理营业执照的原因是产权人北京某投资有限公司于2017年6月8日注销，工商登记备案未变更所致，但不影响恒利公司的正常经营。现商业街仍有多家餐饮公司在正常经营，也在陆续办理营业执照。综上，恒利公司要求确认双方租赁合同于2018年5月29日解除没有依据。因2018年9月25日北京某管理中心取得涉案房屋的所有权，故我方认为双方《房屋租赁合同》于2018年9月24日解除。关于恒利公司主张我方返还2016年12月17日至2018年6月30日期间的租金720391.08元、保证金51092.4元，我方收到上述款项，但上述期间内双方合同仍在履行，故不同意退还租金。因系恒利公司违约导致合同解除，故不同意退还保证金。关于原告主张的装修装饰损失及食品食材损失，系恒利公司自行停业，将涉案商铺上锁，我方并不清楚屋内装修及物品情况。因本案系恒利公司违约自行停业、拒交租金、单方解约，故即使存在损失也应由其自行承担责任。综上，请求法院驳回恒利公司的全部诉讼请求。另，合同履行过程中，恒利公司经营不善、自行停业，并且自2018年6月15日后未再交纳租金。故我方提出反诉要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年9月24日解除；2、恒利公司支付2018年7月1日至2018年9月24日期间的房屋租金150214元、违约金160943.58元。中弘公司辩称，《房屋租赁合同》是恒利公司和宏鑫公司签订的，我方只是代宏鑫公司收取租金、进行商业运营，不是合同相对方，故恒利公司起诉我方没有依据。恒利公司针对宏鑫公司的反诉辩称，不同意宏鑫公司的全部反诉请求。我方认为双方《房屋租赁合同》于2018年5月29日解除，因宏鑫公司未按照约定向我方提供房产证导致我方无法正常经营，故系宏鑫公司构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月30日，北京某投资有限公司取得北京市某区某街某号院某号楼某至某层101号房屋所有权证，总层数3（-2），建筑面积2166.82平方米。2016年9月5日，北京某投资有限公司（出卖人）与宏鑫公司（买受人）签订《北京市商品现房买卖合同》，约定北京某投资有限公司将北京市某区某街某号院某号楼某至某层101房屋出售给宏鑫公司，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人应当按总房价款的千分之五向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。2017年6月8日，北京某投资有限公司注销。2018年9月14日，宏鑫公司取得房屋不动产权证书。2018年9月19日，宏鑫公司将房屋出售给北京某管理中心（有限合伙）；2018年9月25日，北京某管理中心（有限合伙）取得房屋不动产权证书。2016年11月17日，宏鑫公司（甲方）与恒利公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市某街某区某号楼某层1017-1027号商铺（下称涉案房屋）出租给乙方经营食品使用。房屋租赁期限自计租日起共计3个租赁年度；房屋交付时间暂定为2016年11月2日前，乙方自交付日起至2016年12月16日前，应完成开业前的一切准备工作，并于2016年12月17日前开业。自房屋交付之日起45日内为装修期，装修期内乙方无须支付租金，装修期届满之次日为计租日，暂定2016年12月17日。第1个租赁年度租金为5元/天/平方米，自第2个租赁年度起在租金上年基础上每年递增5%，每期租金按3个月支付，乙方应于上月15日前向甲方缴纳下期租金。在本合同签署后3日内，乙方应向甲方支付的租赁保证金数额相当于第一个租赁年度1个月租金51092.4元。乙方应自行到政府部门办理营业执照、获得经营许可、资质及各项验收、许可并承担相关费用，合法自行开展经营活动。甲方为乙方的经营活动提供与房屋有关的权属证明，但不保证该房屋适合合同约定用途。如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、物业管理费、违约金或其他款项，甲方可以扣留相应数额的租赁保证金冲抵。本合同终止后，在乙方按本合同约定交还房屋、缴清所有费用（包括交还房屋使用费和违约金，如有）、办理完毕工商迁址或注销手续、完全履行本合同其他义务，并处理完毕在租赁期限内开展的例如办理会员、预付费卡/券、预收消费款等储值卡业务并提供退售结算明细后六个月内，甲方将剩余的租赁保证金无息退还乙方。租赁期限内房屋产权发生变动的，本合同在乙方与新的房屋所有权人之间继续有效，新的房屋所有权人承担本合同项下甲方的权利和义务。乙方承诺接受和服从北京某街的商业运营管理公司，即中弘公司的统一运营管理，并签署相关合同、按期支付相关商业管理费用。租赁期限内，乙方应按时、足额缴纳租金、租赁保证金等费用，乙方逾期缴纳的，每迟延一天，按未付金额的百分之一支付违约金。乙方逾期缴纳租金、租赁保证金等费用达15日（含本数）以上的，甲方有权单方解除合同。因乙方违约导致本合同终止或解除的，乙方已缴纳的租赁保证金和租金不予退还，并按合同解除当月的月租金标准向甲方支付3个月租金作为违约金。房屋存在权属纠纷导致乙方无法正常使用、经营；房屋存在严重缺陷被相关部门认定为危房的，致使乙方无法正常使用、经营，乙方有权单方解除合同。因甲方违约导致本合同终止或解除的，甲方将租赁保证金和已缴纳但未实际发生的租金无息退还给乙方，并按合同解除当月的月租金标准向乙方支付一个月租金作为违约金。房屋的《实测面积表》和房屋权属证书原件乙方已阅，在本合同签署前乙方已经到房屋现场察看。附件《租金明细表》记载：第1个租赁年度2017年5月1日至2018年4月30日，年租金613095.36元；第2个租赁年度2018年5月1日至2019年4月30日，年租金643774.32元；第3个租赁年度2019年5月1日至2020年4月30日，年租金675662.64元。合同签订后，2017年5月16日，宏鑫公司将涉案房屋交付给恒利公司，在《交付通知书》中约定自2017年5月1日开始计租。2017年4月6日，恒利公司向宏鑫公司转款51092.4元；2017年4月10日，恒利公司向宏鑫公司转款178473.44元；2017年7月6日，恒利公司向宏鑫公司转款76982.96元；2017年10月11日，恒利公司向中弘公司转款153273.84元；2017年12月25日，恒利公司向中弘公司转款153273.84元；2018年3月26日，恒利公司向中弘公司转款158387元。双方均认可恒利公司支付了租金720391.08元和保证金51092.4元，但对恒利公司所支付的租金期间所述不一，恒利公司主张720391.08元系2016年12月17日至2018年5月31日期间的租金，宏鑫公司则称系2017年5月1日至2018年6月30日期间的租金。庭审中，恒利公司提交与北京某建筑工程有限公司签订的《北京某街北区某号楼某层1017-1027号商铺装修工程结算书》，拟证明工程款为843989.46元；提交新闻网页截图打印件，拟证明某项目于2017年6月1日正式开业，以及没有营业执照、食品经营许可证无法正常经营的事实；提交录音光盘及文字整理稿拟证明中弘公司明确表示涉案房屋未办理房产证，且在双方租赁合同解除后不允许恒利公司取回物品。诉讼中，根据恒利公司的申请，本院向北京市朝阳区某地区食品药品监督管理所调取了2018年6月5日对恒利公司的《行政约谈记录》。其中记载2018年5月29日监督检查时发现恒利公司存在5个问题，包括现场未见食品经营许可证、下发《询问通知书》、《餐饮服务食品安全告知书》等，第5个问题为手写字迹“在未取得食品经营许可证前，不得从事食品生产经营活动。”2018年5月29日，恒利公司停业后锁门离开，之后未在涉案房屋经营。诉讼中，恒利公司申请对涉案房屋装饰装修现值进行价格评估。经本院委托，2019年7月29日，某价格评估集团有限公司出具《价格评估报告》，确定在评估基准日2018年5月29日的价格为316887元，其中非争议项价格为290865元，争议项价格为26022元。经询，恒利公司称2018年5月29日被北京市朝阳区某地区食品药品监督管理所责令停业，故合同目的无法实现，双方《房屋租赁合同》于该日解除。宏鑫公司则称系恒利公司自行锁门搬离，2018年9月25日涉案房屋产权人变更为某管理中心（有限合伙），故宏鑫公司与恒利公司间的《房屋租赁合同》实际于2018年9月24日解除。诉讼中，恒利公司向本院提出诉讼财产保全申请，要求查封、扣押、冻结宏鑫公司、中弘公司名下价值694500元的财产，并提供中国平安财产保险股份有限公司开具的保单保函进行担保。本院作出保全裁定并轮候查封了宏鑫公司名下华夏银行XXXXXXXXXXXXXXXXX账户、查封了中弘公司名下北京银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方对于合同解除均存在过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，恒利公司因未办理食品经营许可证而于2018年5月29日被北京市某区某地区食品药品监督管理所责令停业，导致租赁合同无法继续履行，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。对于合同解除的结果，双方均存在过错。首先，《房屋租赁合同》中约定恒利公司应自行到政府部门办理营业执照、获得经营许可、资质及各项验收、许可并承担相关费用，合法自行开展经营活动，宏鑫公司为恒利公司的经营活动提供与房屋有关的权属证明，但双方均未举证证明履行了上述约定的义务。恒利公司未提交证据证明其积极办理相关证照或催促宏鑫公司履行协助义务，宏鑫公司也未举证证明为恒利公司办理执照提供房屋产权证明。其次，根据现有证据材料显示，双方《房屋租赁合同》签订于2016年11月17日，涉案房屋原产权人北京某投资有限公司于2017年6月8日注销，宏鑫公司于2018年9月14日才取得房屋不动产权证书，故截至2018年5月29日宏鑫公司客观上无法向恒利公司提供产权证明文件以用于办理相关证照，宏鑫公司对于合同无法继续履行存在主要过错。最后，《房屋租赁合同》中约定房屋的《实测面积表》和房屋权属证书原件恒利公司已阅，在本合同签署前恒利公司已经到房屋现场察看，故恒利公司在签订合同时对于涉案房屋的产权情况及现场实际情况是明知的，在此情况下恒利公司自愿与宏鑫公司签订合同，对于合同履行过程中的风险应当有预期并自行承担一定的后果。关于恒利公司的其他诉讼请求。双方均认可恒利公司向宏鑫公司支付租金720391.08元和保证金51092.4元，结合《租金明细表》、《交付通知书》的约定，可以认定恒利公司支付了2017年5月1日至2018年6月30日期间的租金，现双方租赁合同于2018年5月29日解除，而之前恒利公司在涉案房屋经营，故宏鑫公司应当向恒利公司返还2018年5月30日至2018年6月30日期间的租金57175.33元、保证金51092.4元。关于恒利公司主张的房屋装饰装修损失，本院根据《价格评估报告》及双方过错程度酌定宏鑫公司赔偿恒利公司20万元。关于恒利公司主张的食品食材及设备损失，其未提交证据予以证明，本院不予支持。关于恒利公司要求中弘公司承担连带责任的请求，中弘公司并非本案《房屋租赁合同》的主体，其仅是代宏鑫公司收取租金、进行商业运营，故恒利公司要求中弘公司承担连带责任没有依据，本院不予支持。关于宏鑫公司的其他反诉请求。因双方《房屋租赁合同》于2018年5月29日解除，故恒利公司要求宏鑫公司支付2018年7月1日至2018年9月24日期间的房屋租金没有依据，本院不予支持。关于违约金，因宏鑫公司对租赁合同无法继续履行的后果存在过错，故其要求恒利公司支付违约金的主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京恒利食品有限公司与被告（反诉原告）天津宏鑫凯达置业有限公司二○一六年十一月十七日签订的《房屋租赁合同》于二○一八年五月二十九日解除；二、被告（反诉原告）天津宏鑫凯达置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京恒利食品有限公司租金五万七千一百七十五元三角三分、保证金五万一千零九十二元四角；三、被告（反诉原告）天津宏鑫凯达置业有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京恒利食品有限公司房屋装饰装修损失二十万元；四、驳回原告（反诉被告）北京恒利食品有限公司之其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）天津宏鑫凯达置业有限公司之全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费19339元，由原告（反诉被告）北京恒利食品有限公司负担15649元（已交纳）；由被告（反诉原告）天津宏鑫凯达置业有限公司负担3690元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费2984元，由被告（反诉原告）天津宏鑫凯达置业有限公司负担（已交纳）。案件保全费3993元，由原告（反诉被告）北京恒利食品有限公司负担2221元（已交纳）；由被告（反诉原告）天津宏鑫凯达置业有限公司负担1772元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  王中伏人民陪审员  张耀新二〇一九年十二月二日书 记 员  贾月双