福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0627民初2691号 原告：张明汉，男，1971年1月31日出生，汉族，住福建省南靖县。 原告：江利云，女，1973年5月8日出生，汉族，住福建省南靖县。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：王全辉、石燕萍，福建鹭靖律师事务所执业律师。 被告：漳州南靖华艺房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇镇政府院内。统一社会信用代码：91350627685064372W。 法定代表人：冯天生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐静，女，汉族，系该公司员工，住福建省南靖县。 原告张明汉、江利云与被告漳州南靖华艺房地产开发有限公司（以下简称漳州南靖华艺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张明汉、江利云的委托诉讼代理人石燕萍、被告漳州南靖华艺公司的委托诉讼代理人徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张明汉、江利云向本院提出诉讼请求：1.判令漳州南靖华艺公司承担因逾期交房产生的逾期交房违约金38356元（自逾期之日起每日按购房总额的万分之三计算逾期交房违约金）;2.判令漳州南靖华艺公司向张明汉、江利云支付在约定交付日未达到供水，供电，供暖等基础设备具备交付使用条件的违约金12150元（自逾期之日起按每日50元计算）。事实与理由：2015年5月9日，张明汉、江利云与漳州南靖华艺公司签订一份《商品房买合同》，约定张明汉、江利云购买漳州南靖华艺公司开发建设的南靖县恒诚御琚Ａ16幢1101号，购房总价款526148元，款项支付方式为签订合同时支付首付款266148元，余款260000元向银行申请按揭贷款支付。合同第十一条约定漳州南靖华艺公司应于2017年6月30日前交付符合合同约定条件的房产给张明汉、江利云使用。合同第十二条同时约定，逾期超过Ｘ日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之Ｘ，（该比率应当不低于本条第1（1）项的比率）的违约金。合同签订后，张明汉、江利云按约定支付了购房款，直到2018年2月28日才办理交房手续，逾期交房天数达243天。诉讼过程中，张明汉、江利云变更诉讼请求为：判令漳州南靖华艺公司承担因逾期交房产生的逾期交房违约金38356元（自逾期之日起每日按购房总额的万分之三计算逾期交房违约金）。 漳州南靖华艺公司辩称，违约金的计算方式应为约定的总价款的0.5%计算，基数应为扣除完补差价的金额526019元。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月9日，张明汉、江利云与漳州南靖华艺公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：35062708003700218），合同约定：张明汉、江利云向漳州南靖华艺公司购买位于南靖县恒诚•御琚Ａ16幢1101号房屋，总价款526148元。合同第八条：“1.......（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。”合同第十一条：“出卖人应当于2017年06月30日前向买受人交付商品房。”合同第十二条：“除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：“1、.......（1）逾期在Ｘ日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）......。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、出卖人根据本条第1款约定向买受人支付违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%。”同日，双方又签订了《补充协议》，作为合同附件十一，补充协议第五条：“双方同意对主合同第十一条补充如下：1、......。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延商品房交付期限：（1）.遭遇不可抗力；（2）施工期间发生降雨量超过60ｍｍ或六级以上（含六级）大风及其它恶劣天气，对工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明按实际停工天数顺延商品房交付期限；（3）......。（4）因政府政策性原因以及政府有关部门要求（包括但不限于城市创卫、中高考期间、地区组织商贸会议、市政建设、交通管制等）导致工程暂停施工，出卖人可根据政府或相关部门出具的证明文件及事实，按实际停工天数顺延商品房交付期限等”。合同签订后，张明汉、江利云依约定向漳州南靖华艺公司支付首期购房款和按揭贷款合计526148元。2018年3月26日，漳州南靖华艺公司向张明汉、江利云退还面积差0.03平方米的房款129元。诉讼中，双方一致确认：实际交房时间是2018年2月24日，符合合同约定条件的免责天数为60天，实际逾期交房天数为179天。 上述事实，有张明汉、江利云提供的《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》、销售不动产统一发票、恒诚御居服务中心收款收据,漳州南靖华艺公司提交的《气象资料分析报告》、《恒诚•御居二期施工日志汇总表》、退款发票及当事人的当庭陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，张明汉、江利云与漳州南靖华艺公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。张明汉、江利云依合同约定付清了全部房款，漳州南靖华艺公司应按合同约定交房日交付商品房,但漳州南靖华艺公司逾期交房已构成违约，应承担违约责任。关于违约金计算标准问题,根据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1项第（2）款约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，但该条第2项对出卖人应承担的逾期交房的违约责任按累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%计算进行限额限制，而买受人应承担的逾期付款违约责任按日万分之三计算且没有限额限制，故格式条款《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2项的约定，未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，加重了买受人的责任，现漳州南靖华艺公司未提供证据证明其有就此条款尽提示、说明义务，故该第十二条第2项依法应认定为无效条款。依照对等原则，根据该合同第八条及第十二条第1项的约定，违约金的计算标准应为日万分之三。另外，因张明汉、江利云至交房时所交纳的实际购房款是526148元，漳州南靖华艺公司直至逾期交房后才退还面积差额款129元，发生违约时实际交纳的购房款是526148元，因此，购房款应按526148元计算。故漳州南靖华艺公司应承担的违约金为28254.15元（实际购房款526148元×179天×0.03%）。综上，张明汉、江利云要求漳州南靖华艺公司支付逾期交房违约金，理由正当，应予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下： 漳州南靖华艺房地产开发有限公司应在本判决生效后六十日内向张明汉、江利云支付逾期交房违约金28254.15元。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币759元，减半收取计379.5元，由张明汉、江利云负担126.5元，漳州南靖华艺房地产开发有限公司负担253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈艺勇 二〇一九年十二月三十日 法官助理郑国宝 书记员陈爱珠 附：执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。