甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初629号原告（执行案外人）：万海钰,女,汉族,1975年12月9日出生,住甘肃省靖远县。委托诉讼代理人：胡广兵，男，汉族，1973年8月16日出生，系万海钰丈夫，住甘肃省靖远县，被告(申请执行人):五矿钢铁兰州有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区甘南路1号黄楼商厦写字楼8层821室。法定代表人:熊韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国义，甘肃西城律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐志华，甘肃西城律师事务所实习律师。第三人(被执行人):甘肃二十一冶建设投资有限公司，住所地兰州市新区住宅小区(瑞岭翠苑)16号楼1单元101室。法定代表人:陈延虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨涛生，男，该公司员工。原告万海钰与被告五矿钢铁兰州有限公司（以下简称五矿公司）、第三人甘肃二十一冶建设投资有限公司（以下简称二十一冶投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万海钰的委托诉讼代理人胡广兵，被告五矿公司委托诉讼代理人黄国义，第三人二十一冶投资公司委托诉讼代理人杨涛生到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告万海钰向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于兰州新区的房屋，解除对上述房屋的查封；2本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告五矿公司与第三人二十一冶投资公司买卖合同纠纷一案，甘肃省高级人民法院于2017年12月11日作出（2017）甘民终553号民事调解书。该法律文书生效后被告五矿公司申请执行。兰州市中级人民法院于2018年8月14日作出（2018）甘01执141号协助执行通知书：查封新区房地产公司名下位于兰州新区的房屋在内的298套房屋。原告对兰州市中级人民法院的上述执行行为提出执行异议后，兰州市中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）甘01执异487号执行裁定驳回了原告的异议请求。原告对该执行异议裁定不服，现依法提起执行异议之诉。（2019）甘01执异487号执行裁定书存在适用法律错误、认定事实错误的情形。原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，理由如下:1.（2019）甘01执异487号执行裁定书适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，也就是说只限于一手房买卖。本案中案涉房屋系二十一冶建设集团有限公司从新区房地产公司购买所得。原告系与二十一冶建设集团有限公司签订《瑞岭翠苑房屋认购书》。本案并非由原告直接从新区房地产公司处购买，原告购买的案涉房屋并非房地产经营者所开发的商品房，故不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。（2019）甘01执异487号执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认为原告依法不享有能够排除本案执行的权利属于适用法律错误。2.（2019）甘01执异487号执行裁定书认定事实错误。本案案涉房屋系十一冶建设集团有限公司从新区房地产公司购买所得。（2019）出01执异487号执行裁定书认定为由二十一冶投资公司从新区房地产公司购买系认定事实错误。本案中原告系与二十一冶建设集团有限公司于2018午4月27日签订《瑞岭翠苑房屋认购》，（2019）甘01执异487号执行裁定书认定为原告与新区房地产公司签订《瑞岭翠苑房屋认购书》系认定事实错误。3.原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利。为购买涉案房屋，2018年4月27日原告与二十一冶建设集团有限公司签订了《瑞岭翠苑房屋认购书》并己依约支付了定金等相关款项。后因房屋被查封故一直未能办理房屋过户手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上，因原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行。为维护原告的合法权益依法提出执行异议之诉，请求判如所请。被告五矿公司辩称：1.答辩人五矿公司申请法院查封、扣押、冻结涉案房屋有事实依据和法律依据。首先，答辩人五矿公司在执行被执行人二十一冶投资公司买卖合同纠纷一案中追加其股东二十一冶建设集团有限公司为被执行人，而五矿公司申请贵院查封的房产系被执行人二十一冶建设集团有限公司在2012年从新区房地产公司购买，并已支付全部购房款，该房产虽然尚未登记在被执行人二十一冶建设集团有限公司名下，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五条:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(二)被执行人购买的己由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋之规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人二十一冶建设集团有限公司购买的涉案房屋。其次，原告仅仅签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，至今没有签订正式的房屋买卖合同，更没有支付全部购房款，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告虽然签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，支付了部分认购款，但人民法院完全有权查封、扣押、冻结涉案房屋。2.原告请求贵院判决不得执行涉案房屋，并解除查封的诉讼请求根本不符合法律规定，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的规定，原告要排除人民法院对涉案房屋的执行，必须要同时满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十的三项条件，而本案原告仅仅签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，支付部分认购款，但至今没有签订合法有效的书面买卖合同，更没有支付50%以上的购房款，故原告请求法院判决不得执行涉案房屋，并解除查封的诉讼请求根本不符合该条款的规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记之规定，原告要排除人民法院对涉案房屋的执行，必须要同时满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，而本案原告仅仅签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，支付部分认购款，但至今没有签订合法有效的书面买卖合同，更没有支付全部购房款，故原告请求法院判决不得执行涉案房屋，并解除查封的诉讼请求同样不符合该条款的规定。综上所述，答辩人五矿公司完全有权对被执行人二十一冶建设集团有限公司购买的涉案房屋进行查封、扣押、冻结，原告虽然签署了《瑞岭翠苑房屋认购书》，支付部分认购款，但至今没有签订合法有效的书面买卖合同，更没有支付全部购房款，故原告请求法院判决不得执行涉案房屋，并解除查封的诉讼请求根本不符合排除执行的法律规定，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。第三人二十一冶投资公司辩称：原告的购房时间早于法院查封时间，我公司与五矿公司的债权不超过2000余万元，五矿公司的查封已经超过标的，故应当对涉案房屋予以解除查封，法院应支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告万海钰围绕其诉讼请求提供了以下四份证据：1.瑞岭翠苑房屋认购书壹份，2.浙商银行电子回单两份，3.收款收据壹份，证明目的：万海钰已经支付了355000元购房款。被告五矿公司提供以下两组证据：第一组证据：《房屋买卖合同》、兰州市中级人民法院询问笔录；证明目的：兰州市中级人民法院查封、冻结的涉案房屋系二十一冶建设集团有限公司在2012年2月份从新区房地产公司购买，二十一冶建设集团有限公司付清购房款后，新区房地产公司已将500套房屋交付二十一冶建设集团有限公司。第二组证据：甘肃省高级人民法院（2017)甘民终553号民事调解书、兰州市中级人民法院（2018)甘01执141号执行裁定书、协助执行通知书、（2018)甘01执异423号执行裁定书、送达回执及首封房产明细表、（2019）甘01执异487号执行裁定书；证明目的：1、申请执行人五矿公司申请兰州市中级人民法院查封、冻结被执行人二十一冶建设集团有限公司从新区房地产公司购买的298套房屋有事实依据和法律依据；2、五矿公司申请兰州市中级人民法院查封、冻结被执行人二十一冶建设集团有限公司购买的298套房屋中有157套房屋为首封，141套房屋为轮候查封。第三人二十一冶投资公司没有提交证据。本院组织到庭当事人对上述证据进行了当庭举证、质证和认证，对此予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实：五矿公司因与二十一冶投资公司买卖合同纠纷一案，经甘肃省高级人民法院二审，于2017年12月11日作出（2017）甘民终553号民事调解书，该调解书确认：“一、经双方核对账目，确认截止2017年12月8日甘肃二十一冶建设投资有限公司欠五矿钢铁兰州有限公司钢材款合计25214294.70元；二、甘肃二十一冶建设投资有限公司在2017年12月30日前向五矿钢铁兰州有限公司偿付50万元，2018年1月30日之前偿付24714294.70元；三、一审案件受理费182961元、保全费5000元，两项合计187961元由甘肃二十一冶建设投资有限公司负担，在2018年1月30日之前向五矿钢铁兰州有限公司付清。二审案件受理费182961元减半收取91480.50元，剩余91480.50元退还甘肃二十一冶建设投资有限公司。”后五矿公司就该调解书向本院申请执行，本院于2018年7月6日作出（2018）甘01执141号协助执行通知书，查封了本案诉争的位于兰州新区“瑞岭翠苑”小区包括21幢1单元1101室在内的298套房产。嗣后，万海钰对该执行行为不服提出异议，2019年7月24日，本院作出（2019）甘01执异487号执行裁定，驳回了万海钰的异议请求。万海钰不服，提起了本案案外人执行异议之诉。另查，2018年4月27日，万海钰与二十一冶建设集团有限公司签订《瑞岭翠苑房屋认购书》约定：认购兰州新区，建筑面积155.76平方米，建筑面积单价4800元／㎡,总房款人民币747648元，定金355000元（可充抵房款）。2018年4月27日，二十一冶建设集团有限公司出具《收款收据》，载明万海钰交瑞岭翠苑21幢1单元1101室房款首付叁拾伍万伍仟圆整。另，2015年12月28日，二十一冶建设有限公司工商登记变更名称为二十一冶建设集团有限公司。二十一冶投资公司与二十一冶建设集团有限公司均系具备独立主体资格的企业法人，二十一冶建设集团有限公司持有甘肃二十一冶建设投资有限公司100%的股权。庭审中，二十一冶投资公司陈述其相关涉案事宜均系受二十一冶建设集团有限公司授权所为。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，即案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。案外人执行异议之诉的诉讼请求是请求法院停止对执行标的物的执行，目的在于通过诉讼阻却执行标的物的强制执行，所以本案焦点即原告提出的对涉案不动产排除执行的请求，有无事实及法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，分析各方当事人在本案中的相关权利如下：首先，涉案房屋被查封前，原告万海钰与第三人二十一冶投资公司已签订《瑞岭翠苑房屋认购书》，虽然该协议名称为“认购书”，但就其所反映的内容而言，已完全具备买卖合同的实质性要件，该认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故应认定该认购书合法有效，双方签订该认购书的行为符合前述法律所规定的已签订合法有效的书面买卖合同的构成要件。其次，依据庭审举证情形来看，万海钰在签订认购书后，依约向二十一冶建设集团有限公司交付了购房首付款，证明涉案房产在被本院查封前已由原告万海钰实际占有支配，此亦符合前述法律所规定的在人民法院查封之前已合法占有该不动产的相关内容。再次，根据现已查明的事实，万海钰在交付355000元的购房款后，就剩余购房款另行支付时，本院将该房屋查封导致其无法办理过户手续，继而未能支付剩余房款。故万海钰未能办理房屋所有权登记并非出于其自身原因，在此过程中，其本身并无过错。最后，案涉房屋作为万海钰在兰州新区的居住用房，对其而言属可期待的物权，亦是一种生存利益的体现，五矿公司对二十一冶投资公司的债权是经营利益的体现，在两者发生冲突时，应以生存利益优先。综上，原告万海钰对诉争房屋享有足以排除人民法院对该标的继续执行的民事权益，其要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求符合前述司法解释的规定，故本院对其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于兰州新区的房屋。案件受理费11276元，由五矿钢铁兰州有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院（2019）甘01执异487号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 王 博审判员 陶生莲审判员 阎文虎二〇一九年十二月十八日法官助理玄丝遥书记员彭希晨