上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初7404号原告(反诉被告)：上海筑缘餐饮有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈丽娜，总经理。委托诉讼代理人：唐轶平，上海问学律师事务所律师。委托诉讼代理人：于朝勃，上海问学律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海美盾商业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：戴礼进，执行董事。委托诉讼代理人：吴国俊，上海功茂律师事务所律师。原告上海筑缘餐饮有限公司(以下简称筑缘公司)与被告上海美盾商业管理有限公司(以下简称美盾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，美盾公司于2019年7月29日提起反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。筑缘公司的委托诉讼代理人唐轶平律师、于朝勃律师，美盾公司的委托诉讼代理人吴国俊律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。筑缘公司向本院提出诉讼请求：1、判令筑缘公司与美盾公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除；2、判令美盾公司返还筑缘公司2018年11月16日至2019年4月15日期间的房屋租金108,184元、租赁保证金54,090元、2018年7月至9月期间的物业管理费10,260元、装修押金2,691元、装修垃圾清运费1,347.75元、装修管理费807.45元、出入证工本费30元、装修工人押金120元；3、判令美盾公司赔偿筑缘公司装修及消防改造费59,567元、消防放水费2,000元、店铺加盟费73,000元、人工费45,600元、平台推广费24,000元、家具采购费4,260元、证照办理费6,000元、经营利润损失100,000元；4、本案诉讼费由美盾公司承担。事实和理由：筑缘公司与美盾公司于2018年10月16日签订《租赁合同》，约定由筑缘公司承租上海市东大名路XXX号上海浦江国际金融广场B1-11室房屋(以下简称系争房屋)，用以经营“一茶源”使用，租赁期自2018年10月16日至2021年10月15日止，2018年10月16日为房屋交付日，装修免租期自2018年10月16日起至2018年11月16日，物业管理费、水电费等由美盾公司代收，并提供相关服务。合同签订后，筑缘公司依约支付租赁保证金及租金，但因美盾公司迟迟未能提供其工商合同备案，且商场的消防改造一直未通过验收，导致筑缘公司始终无法取得经营前必须的相关证照，以致仅仅试营业了几天后，便无法在系争房屋内正常经营。故筑缘公司起诉来院。审理中，筑缘公司表示如果法院判决解除双方租赁合同，则同意搬离并将系争房屋交还美盾公司。美盾公司辩称，不同意解除筑缘公司与美盾公司签订的《租赁合同》，要求继续履行合同。合同签订后美盾公司将房屋大产证以及与上海鸿泰房地产有限公司(以下简称鸿泰公司，系系争房屋权利人)的租赁合同、营业执照等必要文件交给了筑缘公司以便其办理证照，筑缘公司于2018年12月6日取得了营业执照，美盾公司已经履行了自己的合同义务。且上海浦江国际金融广场于2015年取得《建设工程消防设计审核》，之后由于主楼消防联动模块发生故障，致使《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》至2019年4月方才取得，期间延误的原因在开发商，并非美盾公司原因所致，故不同意筑缘公司要求美盾公司返还租金、垃圾清运费以及各项损失的诉讼请求。至于租赁保证金和装修押金，如果法院判决双方租赁合同解除，美盾公司需要返还前述费用，则同意返还。美盾公司向本院提出反诉请求：1、判令筑缘公司向美盾公司支付2019年3月1日至2019年11月30日期间租金162,276元；2、判令筑缘公司向美盾公司支付2019年2月1日至2019年10月31日期间的物业管理费21,825.45元；3、本案受理费由筑缘公司负担。事实和理由：筑缘公司与美盾公司签订《租赁合同》后，美盾公司积极配合筑缘公司履行合同，但筑缘公司未按约履行支付租金和物业管理费的义务，故提起反诉。筑缘公司对反诉辩称，不同意美盾公司的反诉请求，由于美盾公司的种种违约行为导致双方合同无法继续履行，且鸿泰公司已经提起诉讼要求解除其与美盾公司的租赁合同，美盾公司已无再与筑缘公司继续履行系争房屋的《租赁合同》的权利，故坚持要求解除双方租赁合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月16日，美盾公司(出租人，甲方)与筑缘公司(承租人，乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为商业用房使用，经营业态为餐饮类，经营品牌为一茶源，租赁面积53.89平方米；乙方在签订本合同前已经现场视察过该房产，对该房屋及其附属设施设备等工程条件的现状充分了解，乙方确认该房产及其附属设施设备等工程条件符合乙方防潮、防火、防水、防盗等交付条件，并无任何异议；租赁期自2018年10月16日起至2021年10月15日止；免租期自2018年10月16日起至2018年11月15日止，2018年11月16日为租金起算日；乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用；2018年10月1日至2020年10月15日期间，日租金11元/㎡/天，年租金216,368.35元；首期(即2018年11月16日至2019年2月28日)的租金于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用。乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金54,092.09元；租赁关系终止后，若乙方按约履行本合同，则押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，如有剩余部分，则乙方前往甲方处并按照甲方规定，由甲方在租赁关系终止且乙方按本合同第九条(其中9-1-5约定：若乙方使用该房产作为公司、分公司或营业部的注册地，合同终止之日起十日内，乙方负责将经营地址迁出并将经营实体注销)约定履行房屋返还义务后30天内无息归还乙方，否则甲方有权全部扣除，不予退还且不承担任何责任；物业管理费的收费标准45元/㎡/月；乙方如需甲方协助办理相关经营手续、装修申报审批手续的，所产生的费用由乙方承担；合同终止之日起十日内，乙方必须按甲方的有关规定腾空该房产，并将所有钥匙、房产及房产内的设施、设备等在完好无缺且可供使用情况下交付甲方，并将可移动性物品搬离该房产；因甲方违约给乙方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，甲方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(赔偿金)；合同还约定了其他条款。合同签订后，筑缘公司对系争房屋进行开业前装修及其他准备工作，于2018年12月6日取得营业执照，于2018年12月26日取得了食品经营许可证。筑缘公司并向美盾公司支付租金108,184元、租赁保证金54,090元、装修押金2,691.60元、装修垃圾清运费1,347.75元、装修管理费807.45元、出入证工本费30元、装修工人押金120元、消防放水费2,000元。2018年12月28日，美盾公司(甲方、出租方)、案外人吴某某(乙方、原承租方)、筑缘公司(丙方、新承租方)签订《承租人变更补充协议》约定，甲乙丙三方一致同意原合同的承租人由乙方变更为丙方。原合同中由乙方享有的权利和承担的义务由丙方享有和承担。甲方作为出租人继续履行原合同，并对丙方享有权利和承担义务。乙方根据原合同已经支付的房屋租赁押金直接转为丙方应支付的房屋租赁押金的一部分，在租赁合同终止时按照原合同相关条款的约定由甲方直接退还丙方。另查明，系争房屋所在的浦江金融国际广场2015年4月30日通过了《建设工程消防设计审核》，并于2019年4月24日取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年8月29日，案外人上海鸿泰房地产有限公司(以下简称鸿泰公司)向筑缘公司发出《通知书》，表示：鸿泰公司系系争房屋的产权人，美盾公司向其承租系争房屋后拖欠租金及滞纳金，现其已向法院提起诉讼，要求解除与美盾公司签订的租赁合同，故告知租户，鸿泰公司将收回系争房屋。审理中，就本案涉及的东大名路浦江国际广场的消防验收问题，本院至上海市虹口区消防支队询问相关情况。消防支队表示，浦江国际广场于2015年4月30日通过了《建设工程消防设计审核》，并于2019年4月24日取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。消防支队还表示，作为公众聚集场所，投入使用和开业之前必须要取得《公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，且商铺内的小商户也应各自申请各铺位的消防验收合格证。商场申请的前述验收申请并非小商户申请消防验收的前置程序，但如果商场未取得《公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》的，即便小商户取得了各铺位的消防验收许可证，也不能在商场内开业经营。上述事实，由双方当事人的陈述、另有《租赁合同》、银行对账单、银行业务回单、收据、营业执照、《食品经营许可证》、《承租人变更补充协议》等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。审理中，筑缘公司就其主张的店铺加盟费、生活垃圾处理费、人工费、证照办理费、装修垃圾清运费和其他采购费提供了加盟经营协议、《消防工程安装合同》、《代理服务协议》、订购单及相关付费凭证，对此美盾公司均表示不予认可，认为美盾公司并不存在违约，双方租赁合同应当继续履行。美盾公司提供了：1、技术咨询合同，证明由于房屋权利人主楼的问题进行消防整改；2、大众点评截图、抄表记录，证明筑缘公司实际经营。筑缘公司对证据发表质证意见：1、技术咨询合同证明美盾公司在2018年12月仍在委托第三方进行消防改造，且委托方是美盾公司，而不是房屋权利人或其他方，因此责任应当由美盾公司承担；2、对抄表记录无异议，抄表数亦无异议，电表是筑缘公司单独使用的。筑缘公司从2018年11月15日开始试经营到2019年春节之前，之后因为消防问题被消防部门口头通知停业，就没有再正常经营了。对筑缘公司提出的装修和消防改造费的赔偿请求，因美盾公司对筑缘公司提出的赔偿金额及其提供的《工程承包合同》、《上海市消防工程安装合同》均有异议，经筑缘公司申请，本院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋的装修现值及消防改造费进行司法评估，该公司向本院出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见：“涉案房屋装修及消防改造造价为59,567元，其中装饰工程造价为39,360元，安装和消防改造工程造价为20,207元。”对该《司法鉴定意见书》的鉴定意见，双方均无异议。本院认为，筑缘公司与美盾公司就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。美盾公司作为出租方及商场管理方，对系争房屋出租后各商户得以对外正常经营的适租状态应予保障。筑缘公司自2018年10承租系争房屋后，系争房屋所在的浦江金融国际广场直至2019年4月24日才取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故在此之前长达半年多时间内筑缘公司即便取得了《营业执照》和《食品经营许可证》，亦无法在浦江金融国际广场内正常开业经营，合同目的无法实现。筑缘公司主张于2019年5月9日本院组织双方的谈话笔录中其明确要求解除与美盾公司的《租赁合同》作为合同解除日，并无不当，本院予以确认。筑缘公司表示同意合同解除后搬离并向美盾公司交还系争房屋并无不当，本院予以照准。合同解除后，美盾公司应返还筑缘公司所支付的装修押金及装修工人押金。因导致双方的《房屋租赁合同》解除的主要原因系美盾公司未能提供适合经营目的的房屋，且在很长一段时间内并未能消除这一现象，作为承租人在对系争房屋进行装修之后始终无法正常经营，令其对系争房屋之后的适租条件以及美盾公司对系争房屋所在商场的经营管理效果存有不安亦属合理。现筑缘公司自认在系争房屋从2018年11月15日开始试经营到2019年春节之前，与美盾公司提供的抄表数基本吻合，本院予以采信，故对于其使用房屋期间的租金，本院将结合房屋的使用情况、双方的过错程度酌情予以确定，从筑缘公司已付费用中予以扣减，其余部分应由美盾公司返还给筑缘公司。因筑缘公司无法提供其已经向美盾公司支付物业管理费的凭证，故其要求退还物业管理费的诉讼请求，本院实难准予。2019年5月9日本院组织双方谈话时筑缘公司已明确要求解除合同，不再使用系争房屋，之后占用该房屋系为了进行司法鉴定。司法鉴定后又再次向美盾公司表示要求交还房屋，美盾公司坚持要求合同继续履行而拒绝接收，故2019年5月9日后的占有使用费和物业管理费不应由筑缘公司负担。据前述理由，且美盾公司收回房屋就房屋装修实际获益，故对于房屋装修及消防改造费、装修垃圾清运费用、装修管理费、消防放水费、出入工本费，应由美盾公司向筑缘公司赔偿，具体数额本院将结合司法鉴定报告、合同的实际履行情况及双方的过错程度酌情确定。对于证照办理费，虽筑缘公司承租系争房屋后确需办理相关经营证照，但委托第三方办理该类证照所发生的费用，并非承租和经营必须的支出，且无合同和法律依据，应由筑缘公司自行负担，本院不予支持。对于店铺加盟费、人工费、平台推广费、家具采购费和经营利润等损失，因筑缘公司承租系争房屋用于经营，在投资前对可能发生的风险应作预期，故上述费用本院根据合同的实际履行情况、双方的过错程度及损失与过错行为的关联性酌情予以确定后，由美盾公司和筑缘公司分担。关于租赁保证金，根据《租赁合同》的约定，租赁关系终止后，若筑缘公司按约履行本合同，则押金除用以抵充合同约定由筑缘公司承担的费用外，如有剩余部分，则筑缘公司前往美盾公司处并按照美盾公司规定，由美盾公司在租赁关系终止且筑缘公司按本合同第九条(其中9-1-5约定：若筑缘公司使用该房产作为公司、分公司或营业部的注册地，合同终止之日起十日内，筑缘公司负责将经营地址迁出并将经营实体注销)约定履行房屋返还义务后30天内无息归还筑缘公司，否则美盾公司有权全部扣除，不予退还且不承担任何责任。因筑缘公司尚未更改或注销其注册在系争房屋内的营业执照，故租赁保证金是否返还及何时返还尚处于不确定状态，返还条件尚未成就，故本案暂不作处理，筑缘公司可待返还条件成就后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、上海筑缘餐饮有限公司与上海美盾商业管理有限公司2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除；二、自本判决生效之日起15日内，上海筑缘餐饮有限公司携己物品搬离上海市东大名路XXX号上海浦江国际金融广场商业楼B1-11室房屋，将该房屋返还上海美盾商业管理有限公司；三、自本判决生效之日起10日内，上海美盾商业管理有限公司返还上海筑缘餐饮有限公司租金54,094元、装修押金2,691.60元、装修工人押金120元；四、自本判决生效之日起10日内，上海美盾商业管理有限公司赔偿上海筑缘餐饮有限公司装修及消防改造费53,610.30元、装修垃圾清运费1,347.75元、装修管理费807.45元、出入证工本费30元、消防放水费2,000元；五、自本判决生效之日起10日内，上海美盾商业管理有限公司赔偿上海筑缘餐饮有限公司店铺加盟费等损失2万元；六、上海筑缘餐饮有限公司的其余诉讼请求，不予支持；七、上海美盾商业管理有限公司的反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8,907.50元，由上海筑缘餐饮有限公司负担2,000元，上海美盾商业管理有限公司负担6,907.50元；反诉受理费2,080.56元，由上海美盾商业管理有限公司负担；鉴定费1,950元，由上海美盾商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  赵 阳人民陪审员  姚茂吾二〇一九年十二月三十一日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。