陕西省汉中市中级人民法院民事判决书（2019）陕07民终1547号上诉人（原审被告）：张宝中，男，1962年03月29日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区，身份号码：61230XXXX203291211。委托诉讼代理人：谢维信，汉中市南郑区大河坎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：汉中新城万博房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区民主西路航站院内滨江新区管委会。统一社会信用代码：91610702MA6YTTFE62。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张钰婕，该公司员工。委托诉讼代理人：郭云飞，该公司员工。上诉人张宝中因与被上诉人汉中新城万博房地产开发有限公司（以下简称汉中万博公司）商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初3227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人（原审原告）汉中万博公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的商品房买卖合同已解除；2、判令被告向原告支付违约金409498.4元；3、判令被告协助原告办理商品房买卖合同的备案注销手续；4、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月8日，原告汉中新城万博房地产开发有限公司作为出卖方、被告张宝中作为买受方签订了商品房买卖合同（预售），约定被告张宝中购买原告开发的位于汉台区XX路XX广场XX楼XX层XX室，房屋总价款为人民币2047492元，付款方式为商业贷款，2019年4月8日前支付首期房价款827492元，余款1220000元向贷款机构申请贷款支付。合同签订后，被告张宝中依约向原告支付了首期房价款827492元，但因未通过银行审查无法办理按揭手续未按贷款方式付款，也未按其他方式支付剩余购房款。2019年7月9日，原告向被告邮寄送达逾期付款解约律师函一份，载明即日起解除双方签订的商品房买卖合同，被告应按照合同约定承担违约责任，并于2019年7月13日前往原告公司处理善后事宜。2019年7月13日，邮寄物流显示退回妥投。一审法院认为，原告与被告签订的商品房预售合同是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按照合同的约定办理按揭贷款手续，已构成违约。该商品房预售合同约定逾期付款超过30日，原告有权解除合同，解除合同应当书面通知被告。在被告逾期超过30日后，原告按照合同约定的地址向被告送达了逾期付款解约律师函，被告未收到解约函的辩解理由不成立，在原告向被告发出的解约函送达双方在商品房预售合同中约定的送达地址时，原、被告签订的商品房预售合同解除，合同权利义务终止，原告应退还被告支付的购房款827492元。关于违约金，因被告违约导致合同解除，根据原、被告在商品房预售合同中的约定，被告应按累计应付款的20%支付违约金，考虑到原告在本案中的实际损失状况及合同所约定的违约金较高等因素,结合被告对本案违约金抗辩意见,酌情确认以被告剩余未付房款的4%作为本案违约金,即被告需向原告支付合同解除违约金48800元(1220000元×4%)。另按照合同约定，合同解除后，被告应配合原告办理该房屋的合同备案登记的注销。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、原告汉中新城万博房地产开发有限公司与被告张宝中签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号:YS0147314)于2019年7月13日解除；二、被告张宝中于本判决生效之日起15日内支付原告汉中新城万博房地产开发有限公司违约金48800元，从原告汉中新城万博房地产开发有限公司应向被告张宝中退还的购房款827492元中扣减；三、被告张宝中于判决生效之日起15日内配合原告汉中新城万博房地产开发有限公司办理商品房买卖合同的备案注销手续；四、驳回原告汉中新城万博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7642元，由原告汉中新城万博房地产开发有限公司负担6622元，由被告张宝中负担1020元。上诉人张宝中上诉请求:1、依法撤销一审判决结果，查明事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：1、虽然双方的商品房买卖合同约定有送达地址，但不代表将信件送达到该约定的地址就视为送达，并视为上诉人对信件的内容知晓。一审查明被上诉人的信件是退回妥投，进一步证实了上诉人是没有收到任何书面通知，当然就无法与被上诉人有效沟通或者及时采取补救措施。上诉人有意购房，只因被上诉人的程序操作不当，当时上诉人本人不在汉中，客观上并没有实际收到律师函，才发生本案纠纷。被上诉人在无有效送达的情况下，完全可以延迟几日再次送达，以避免纠纷。但实际上被上诉人行为足以突显出其唯利是图的经营手段，根本不顾及他人能够继续履行的心态，更忽视了双方合同第二十七条发生争议，由双方当事人协议解决的约定。2、案涉房屋总价高达2047492元，上诉人已如约支付了首付款827492元，上诉人是诚意购买案涉房屋，并非无视合同约定和法律规定。上诉人迟延支付后期款项，完全是因为按揭贷款未能顺利通过审核，并非有意为之，不能将不可知的情形归结为上诉人有过错。该过错在于被上诉人一方，其作为房屋出卖人，有义务明确告知或者全程协助上诉人办理按揭手续，以促使双方合同能够顺利履行，但被上诉人只顾收取高额购房款，无视上诉人按揭手续审核，然后将所有风险推向上诉人，有失诚实信用原则。3、本案属于合同纠纷，合同的本质属性就是意思自治和公平对等，既然约定了合同解除权，那么双方均应享有，而本案上诉人却不享有解除权，违反了合同法的立法本意和立法精神。双方签订的商品房买卖合同及附件，系被上诉人一方提供的格式文本，其内容中权利义务不平等，减轻和免除了被上诉人的责任，却无限加重了上诉人的义务和责任，违反合同法第四十条规定，因此该份合同中有关解除的约定条款应归于无效，不能发生单方解除合同的法律效力。综上，本案商品房买卖合同合法有效，并未解除，请求撤销一审判决，责令双方继续履行各自的合同义务。 被上诉人汉中万博公司答辩称，1、被上诉人汉中万博公司向上诉人寄送解约律师函，符合合同约定，送达有效。双方签署的《商品房买卖合同》附件十一第十条约定，合同中买受人的联系地址系指定送达地址，如变动，须在三日内通过ESM书面通知出卖人；若因地址有误或未及时通知地址变更导致送达不能的后果由买受人承担。在本案中，上诉人并未通知被上诉人其指定送达地址有变动，被上诉人按照该指定送达地址寄送解约律师函的行为符合合同约定，在函件寄送详情中显示为对方拒收，上诉人未收到函件系上诉人自身原因造成，被上诉人已按照合同约定履行了相应义务，该送达行为有效。2、上诉人逾期支付购房款超过三十日，已构成违约，新城公司有权解除本合同并要求其承担违约金。双方签署的《商品房买卖合同》第八条，逾期付款责任中约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同；买卖合同附件十一第四条（六）中约定，买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款。上诉人称其延期支付款项是因为按揭贷款未能顺利通过审核，不构成免除其逾期付款责任的理由。双方在买卖合同附件十一第四条中亦约定，银行或者公积金审批机构拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓贷款审批结果后三十个自然日内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理。上诉人作为与银行签订贷款合同的一方主体，理应对其贷款审批结果及贷款是否发放尽到合理的注意义务，而被上诉人汉中万博公司并非贷款合同的一方主体，上诉人将其自身应尽义务转嫁于被上诉人无法定依据，也无合同约定依据。本着人道主义精神，被上诉人在得知银行拒贷的第一时间（2019年4月29日）即通知上诉人贷款审批结果，而上诉人在知晓该结果后未补足剩余房款，被上诉人有权依据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求上诉人承担逾期付款的违约责任。3、双方签署的《商品房买卖合同》系住建部及工商行政管理总局制定官方合同版本，自附件开始，经上诉人逐页签字按印确认，代表上诉人对合同及附件内容予以认可，合同自双方签字确认之日起有效成立，且经房管局备案，现上诉人声称合同条款无效的行为有违诚实信用原则。综上，被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人请求，维持原判。二审期间，上诉人未提交新证据。被上诉人补充提交三份材料：1、被上诉人委托新城控股集团律师事务部向张宝中发送催款律师函、解约律师函的授权委托书；2、中国邮政储蓄银行股份有限公司汉中市分行营业部情况说明，载明该行在2019年4月底通过后台查询客户张宝中有多个诉讼纠纷，无法申请个人一手住房贷款；3、《商品房买卖合同》附件一房屋平面图。上述证据材料拟证明上诉人张宝中构成违约，涉案合同应解除，由上诉人张宝中支付违约金。上诉人质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。本院对上述证据的真实性依法予以确认。经审理查明，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，关于涉案合同解除条件是否成就的问题。经查，涉案商品房买卖合同系基于双方当事人的真实意思而签订，上诉人张宝中不仅在合同买受人处签字按印，在该合同附件的每一页均签字按印，且双方签字的合同不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方签订的商品房买卖合同第八条关于逾期付款责任中约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同；该合同附件十一第四条（三）项约定，银行或者公积金审批机构拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓贷款审批结果后三十个自然日内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理。该合同附件十一第四条（六）中约定，买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款。2019年4月底，上诉人的银行按揭贷款未审批通过。2019年7月，被上诉人向上诉人发出催款律师函和逾期付款解约律师函。截至目前，上诉人仍未按照合同约定结清余款，上诉人逾期付款确已超过30日，根据上述合同约定，涉案合同解除条件成就，被上诉人有权解除合同。对上诉人上诉称被上诉人送达催款律师函和逾期付款解约律师函无效，上诉人并未收到也不知晓上述律师函的内容的意见。经查，根据双方签订的商品房买卖合同附件十一第十条约定，合同中买受人的联系地址系指定送达地址，如变动，须在三日内书面ESM通知出卖人；若因地址有误或未及时通知地址变更导致送达不能的后果由买受人承担。被上诉人已提交证据证明，被上诉人按照合同约定的地址向上诉人送达该律师函，根据该合同约定，视为有效送达。上诉人未收到上述律师函或不知道上述律师函内容不能归责于被上诉人一方，应由上诉人承担相应责任，对其该上诉意见不予支持。针对上诉人还提到律师函印章与商品房买卖合同印章名称不同，无法达到解除合同的法律后果的意见。经查，催款律师函和逾期付款解约律师函载明的律师事务部系经商品房买卖合同的出卖方即本案被上诉人合法授权，为被上诉人的真实意思表示，因此能够达到解除合同的法律效果。且在一、二审诉讼中，上诉人逾期付款也已超过30日，被上诉人仍坚持解除合同。综上，上诉人认为涉案合同不符合解除条件的理由不能成立，依法不予支持。关于上诉人应否承担违约金的问题。经查，上诉人因其本人的征信问题未能通过银行的按揭贷款审批，该责任不能归责于第三人。一、二审期间，上诉人仍未将购房余款结清，构成违约，应支付相应违约金。一审法院根据本案被上诉人实际损失状况及上诉人违约的具体情形酌定48800元违约金，并无不当。故上诉人的此节上诉请求依法不予支持。另，涉案合同第十二条关于逾期交付责任中约定上诉人作为买受人亦享有相应的解除权，上诉人上诉称只有被上诉人享有合同解除权与事实不符。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求依法予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由上诉人张宝中负担。本判决为终审判决。  审 判 长 刘明才审 判 员 张  杪审 判 员 刘际勇二0一九年十二月二十六日法官助理 于云江书 记 员 李  洋