浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5546号 上诉人（原审第三人）：凌宗红，男，1966年12月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：马晓红，浙江福田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳存青，浙江福田律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 委托诉讼代理人：徐华，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：俞洁琼，浙江全力律师事务所律师。 原审被告：浙江义乌丰臻工艺品有限公司，住所地：浙江省义乌市城店路778号。 诉讼代表人：浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人。 负责人：陈华军。 委托诉讼代理人：厉方平，男，系管理人员工。 委托诉讼代理人：陈英强，男，系管理人员工。 上诉人凌宗红因与被上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产管理公司）及原审被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称丰臻工艺品公司）别除权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初10810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌宗红上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认凌宗红与丰臻工艺品公司签订的租赁协议有效或发回一审法院重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，错误解释合同，并遗漏合同条款。其一，本案没有以租代售的情况。虽然在租赁时，凌宗红贪图长租价格低廉，与丰臻工艺品公司签订40年期及20年期的租赁合同，但合同中没有购房及房款交付的字样，从合同形式看，就是租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期限不得超过20年，超过的部分无效。本案合同虽约定租赁时间40年，但丰臻工艺品公司管理人仅认定了20年，对此，凌宗红没有异议。超过20年部分的无效不直接导致合同全部无效。其二，2014年6月5日的租赁协议书，一审认定实为销售所依据的条款独立于合同其他条款，其他条款可以组成完整的租赁合同。另，无论该条款是否有效都不能直接得出合同整体无效的结论。合同第四条规定的受让权并非无偿取得的所有权，且约定了交付的其他费用均由凌宗红承担。该条的合理解释是如租赁的房屋出现可以转让的情况后，凌宗红才享有优先的受让权，且不是无偿的，更不是直接取得权利。第五条记载的是转让权，并未直接约定为所有权，仅指缴纳租金后取得租赁时间的权利转让或租赁优先权的转让，这在日常生活中很普遍。之所以罗列系因双方是长期租赁合同，且已支付了租赁款项。第六条规定的土地使用权，属于约定不明，且与承租房屋无关。租赁合同的主体是房屋使用权，与土地使用权无关，且单凭该条也看不出对应的土地面积、位置及权利来源。一审法院遗漏的第七条是关于房屋因拆迁等涉及赔偿问题的规定，能够表明房屋所有权及相关收益均归丰臻工艺品公司所有，双方仅是对房屋使用权进行处分。故无法得出以租代售的结论。在合同条款相互矛盾的情况下，需结合上下文意来理解。本案合同名称是《房屋租赁协议》，该合同是丰臻工艺品公司出具的格式合同，内容均是就租赁事项对双方进行约束。即使没有第七条，仅凭第四、五、六条也很难得出是以租代售的意思表示，且该些条款也与第七条明显矛盾，结合上下文，应以第七条为准。故本案合同就是租赁合同，第四、五、六条的无效，仅是合同部分无效，不影响合同的全部效力。凌宗红是以租赁为目的与丰臻工艺品公司签订租赁协议，且已履行5年，达到了凌宗红追求的法律效果，租赁合同有效。其三，关于2013年3月15日的租赁合同，双方明确约定租期20年及起始日期，并按约缴纳了房租、交付了房屋，一审法院仅凭丰臻工艺品公司在单方出具的合同中书写了具体到期以土地使用期限为准的内容就断定是以租代售，显然有误。该条款的约定不明确，根据法律规定租赁期限不可超过土地的实际使用期限，故该约定没有问题。另，从本案及其他案件来看，合同内容包括条款设置均相同，不同的仅是租赁期限、租赁位置及租赁价格。格式条款中关于具体到期期限以土地到期期限为准的约定，实际是服务于40年租期的合同。20年租期的合同中虽有该约定，但并非双方合意，而是在出具格式合同时未进行审查所致。该条款只是对使用期限的补充，合同明确约定了20年租期。结合条款内容，期限也不可能扩展至2053年。管理人仅认定了20年的租期有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，该合同亦应予以保护。二、一审法院认定本案合同属于恶意串通，损害了国家、集体利益的行为，无事实与法律依据。一审法院对合同订立的时间、交付、履行及浙商资产管理公司取得抵押权的时间等情况未作审查，如何串通、是否存在恶意也没有合理的推论过程。特别是如确认双方恶意串通损害国家、集体利益的所得将收归国有。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定，凌宗红缴纳的租金、装修费用将没有救济途径。仅凭本案合同无效凌宗红将蒙受巨大损失的情形来看，其也不可能与丰臻工艺品公司串通。另，凌宗红与丰臻工艺品公司签订租赁合同时，浙商资产管理公司尚未取得抵押权，故不可能事先串谋损害浙商资产管理公司的利益，不存在恶意。凌宗红为承租本案房屋花费了大量财力，如一次性交纳的租金和装修的投入。如果只是为了损害第三人利益，却使自身面临如此大的损失风险，这不符合常理，由此，凌宗红不具有恶意的可能性。三、一审法院适用法律错误。一审法院适用的《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项均是建立在双方存在恶意串通的基础上，在没有实质证据及合理推论能够证明存在恶意串通行为的前提下，一审法院适用上述条款有误。对于《中华人民共和国合同法》第五十六条，一审法院忽略了后半段关于部分无效的规定。四、本案程序存在瑕疵，对有书面证据证明的事实未予公平认证。其一，一审判决书中将凌宗红错写成马德仁，且相关案件的判决依据及结果一致，忽视了案件的独特性。其二，本案多数内容是根据浙商资产管理公司的陈述认定，且所作认定部分与事实不符，未尽到审理查明的责任。根据义乌市政府文件的批复，这是作为电商园使用，凌宗红并未改变其使用性质。最后，一审法院对浙商资产管理公司起诉的涉及16人的案件，未作详细审理，对不同的租赁及使用形式未作独立判断，而是作同化处理，损害了凌宗红的合法权益。 被上诉人浙商资产管理公司辩称，一、从协议书内容看，显然是名为租赁，实为销售。根据双方签订的协议书，40年协议的第三条明确乙方只有地上房屋的所有权，表明这是以租代售的协议。涉案土地性质是工业用地，丰臻工艺品公司在该土地上建设房屋后，以租赁的方式出售给凌宗红作为住宅使用，违反了国家对于工业用地的管理。双方所签协议违反法律规定，损害国家、集体及第三人的利益，协议无效。二、凌宗红称涉案房地产经义乌市人民政府批复作为电商园使用，其与丰臻工艺品公司并未改变涉案土地及房产的性质。对此，土地及房产的性质应以土地使用权证以及房屋所有权证的记载为准，而案涉土地的使用权证载明“地类（用途）”为“工业”。一审过程中，丰臻工艺品公司管理人也查询了案涉土地的最新登记情况，其性质依然是工业用地。三、关于凌宗红主张本案合同部分有效的问题。合同如果存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形之一，则整份合同无效，并非凌宗红主张的部分无效。无效合同不具有法律约束力，自始无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告丰臻工艺品公司述称，凌宗红与丰臻工艺品公司签订的合同是在厂房抵押之前，即2014年7月15日之前，并有支付款项及实际占用房屋等情形，丰臻工艺品公司管理人据此作出保护租赁关系的决定。请求二审法院依法判决。 浙商资产管理公司向一审法院起诉请求：1.判令丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》无效。2.判令丰臻工艺品公司与凌宗红签订的《房屋租赁协议书》无效。 一审法院认定事实：2015年8月14日至8月20日，中国农业银行股份有限公司义乌分行共向丰臻工艺品公司发放贷款11000万元。因丰臻工艺品公司未能按照借款合同的约定按时支付贷款利息以及归还本金，故中国农业银行股份有限公司义乌分行分两次向法院提起民事诉讼。2016年5月10日，一审法院作出（2016）浙0782民初3102号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于本判决生效后五日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金人民币750000元，并支付相应利罚息和复利（如借款在2016年8月5日前归还，利息和复利自2016年1月21日起按照年利率6.305%计算至实际履行之日止再加上2016年1月份未归还的利息270.83元；如借款在2016年8月5日后归还，2016年8月6日起的罚息和复利按照年利率9.4575%计算至本判决实际履行完毕之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行在上述债权范围内对刘玉中、武爱萍所有并用于抵押的坐落于义乌市金福源商厦的D1-142、143房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”2016年6月6日，一审法院作出（2016）浙07民初197号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金109250000元及利罚息（自2015年12月21日起按合同约定计算至判决确定的履行之日）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行对被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司坐落于义乌市房地产在最高额160840000元范围内对上述债务享有优先受偿权。”嗣后，中国农业银行股份有限公司浙江省分行将其（含相关下属支行）依法享有的对丰臻工艺品公司的债权及担保合同项下的全部权益转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，后中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司又将其依法享有的对丰臻工艺品公司的主债权以及从权利转让给浙商资产管理公司。2018年1月2日，根据浙商资产管理公司的申请，一审法院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻工艺品公司的破产清算案件。同日，一审法院作出（2017）浙0782破申51号决定书，指定浙江商城天马律师事务所担任丰臻工艺品公司管理人。2018年3月，浙商资产管理公司向丰臻工艺品公司管理人申报了上述受让的债权。管理人审查确认的担保债权本金和利息金额共计123271758.6元，普通债权本金和利息金额共计842458.06元。一审法院（2018）浙0782民初14708号民事判决确认浙商资产管理公司还享有担保债权罚息和复利金额共计6474305.34元。2013年3月15日，丰臻工艺品公司（甲方）与凌宗红（乙方）签订《房屋租赁协议书》。合同约定：乙方承租甲方位于义乌市城店南路778号丰臻工艺品公司院内第五幢五单元13层B-1、14层B-1、15层B-1，建筑面积440.6平方米，乙方作为公寓使用；租赁房款为每平方米136.2元/年，合计为60009元，20年租金合计1200180元，付款后由甲方出具收条；乙方自愿向甲方一次性租赁房屋使用期限为20年，租期自房屋交付使用之日起累计20年（租期为甲方竣工验收合格并领取房产证日期为准）。具体到期期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止）；甲方确认乙方具有租赁房屋的使用权，使用权可继承、赠与；乙方可转租或分租，乙方有权以甲方名义转租房屋，受转租人享有与乙方同等权益，甲方有义务为乙方代为收房租租金和代缴水电费；乙方租赁的房屋，在租赁期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理，在乙方租赁期未到的情况下，按乙方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙方；水电费由乙方负担，水电费的交纳按照经济开发区收费标准收取；乙方要服从甲方的统一物业管理，有义务交纳物业管理费，缴纳标准按义乌市有关规定执行，物业管理协议另定。2014年6月5日，丰臻工艺品公司（甲方）与凌宗红（乙方）签订《房屋租赁协议书》。合同约定：乙方承租甲方位于义乌市城店南路778号丰臻工艺品公司院内第五幢13层五单元A户套房，建筑面积155.54平方米，该房屋于2014年6月30日前交给乙方，乙方仅有地上房屋；租赁房款为每平方米3700元，合计575498元；乙方自愿向甲方一次性租赁套房使用期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止）；在土地原使用权期限内如国家政策许可土地出让的（可以办房产证、土地证），乙方无条件享受受让权，但额外交付的土地出让金、税款及有关办证费用由乙方自负；乙方租赁的套房有使用权、出租权和转让权，使用权可继承、赠与；在土地使用权终止到期后国家政策同意延续的，其土地使用权限归乙方所有，但需补交的出让金，税款的一切相关费用则全部由乙方承担，甲方不准对乙方再另收任何费用；乙方租赁的套房，在没有办理土地证、房产证以前，在土地使用期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理，在乙方租赁期未到的情况下，按乙方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙方；甲方给乙方每户安装一电一表、一水一表预留煤气管道，光纤、电话线、电视线接口进户，乙方应自觉及时按规定缴纳初装费、水电费。水电费的标准按照经济开发区收费标准收取；乙方要服从甲方的统一物业管理，有义务交纳物业管理费，缴纳标准按义乌市有关规定执行，物业管理协议另定。2012年8月3日，凌宗红汇入丰臻工艺品公司法定代表人刘玉中的妻子武爱萍账户473832元；2013年3月15日，凌宗红汇入武爱萍账户120万元。2018年10月11日，丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护相关租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年，其中凌宗红承租地址3号楼二单元1502及1301室，3号楼五单元1501、1502室，面积558平方米，签订合同时间分别为2014年6月5日、2013年3月15日，保护期限20年。 一审法院认为，从丰臻工艺品公司与凌宗红于2014年6月5日签订的《房屋租赁协议书》内容看，丰臻工艺品公司系按套将房屋出租给凌宗红使用，出租期限为40年（具体以土地使用到期期限为准），租金按3700元/平方米一次性付清；而且双方约定在土地原使用期限内如国家政策许可土地出让的，凌宗红无条件享受出让，土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，其土地使用权归第三人所有，明确将涉案套房的承租期间及承租期满后的权利义务尽数约定给凌宗红，故双方签订的《房屋租赁协议书》虽然名为房屋租赁，实际系房屋销售。从丰臻工艺品公司与凌宗红于2013年3月15日签订的合同内容看，丰臻工艺品公司系将房屋出租给凌宗红作为公寓使用，租赁房屋款按136.2元/年计取，租金交纳方式为20年一次性付清，虽然合同租赁期限约定为20年，但双方又约定具体期限以土地使用到期期限为准，显然该期限的约定与真实的租赁关系不符，却与房屋买卖的土地使用期限规定一致。故丰臻工艺品公司未经行政部门审批，将工业厂房变相出售给凌宗红，由其作为商品住宅使用，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。丰臻工艺品公司未经行政部门审批，将工业厂房变相出售给凌宗红，由其作为商品住宅使用，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》关于对凌宗红与丰臻工艺品公司的租赁关系保护的决定不符合法律规定，应认定无效。综上，浙商资产管理公司的诉请合法合理，予以支持。丰臻工艺品公司及凌宗红的抗辩意见，与法不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十六条规定，判决：一、确认丰臻工艺品公司与凌宗红于2013年3月15日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、确认丰臻工艺品公司与凌宗红于2014年6月5日签订的《房屋租赁协议书》无效；三、确认丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“保护第三人凌宗红的租赁关系，自签订之日起计算，期限不超过20年”无效。案件受理费5400元，由丰臻工艺品公司负担。 二审期间，上诉人凌宗红向本院提供以下证据： 1.关于筹建新纪元电子商务产业园的申请报告、义乌市电子商务园区建设申请表各一份，证明涉案新纪元电子产业园，系由丰臻工艺品公司承办，由义乌丰臻电子商务秘书有限公司负责运营；该电商园经过义乌市政府、义乌市电商工作领导小组、义乌市规划局的审批后成立；本案房屋系批准作为电商人才公寓使用的部分房屋。 2.义乌市电子商务园申报扶持计划一份，证明电商扶持的背景以及新纪元电子商务产业园申请扶持的概况，义乌设立电子商业园的奖励措施；在一审提交的政策扶持企业公示表中第11位即义乌丰臻电子商务秘书有限公司（新纪元电子商务产业园）。 以上证据共同证明新纪元电子商务产业园经过政府审批设立，审批根据政府文件精神同意将丰臻工艺品公司的厂房临时用于电商办公、人才公寓、仓储等用途，不存在一审判决认定的私自改变土地性质的情况。 被上诉人浙商资产管理公司质证认为，对证据的真实性没有异议。证据1无法证明涉案土地性质已经改变的事实，土地性质的改变应以使用权证及登记部门的登记为准。证据2，义电商办[2014]20号文件写明鼓励各镇街产业平台对电子商务经营主体制定电商扶持政策，而该文件所指经营主体是义乌丰臻电子商务秘书有限公司，并非丰臻工艺品公司，故无法证明丰臻工艺品公司与凌宗红之间以租赁形式销售房屋的合法性。原审被告丰臻工艺品公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对关联性、证明目的，由法院结合相关证据及查明的事实予以认定。 被上诉人浙商资产管理公司、原审被告丰臻工艺品公司未向本院提供新证据。 针对上诉人凌宗红提交的证据，本院经审查认为，土地用途应以权属登记为准，从相关登记情况来看，案涉土地用途系工业用地，案涉房屋系属工业厂房，上诉人凌宗红所举证据不能证明案涉土地性质已变更为非工业用途的事实，本院对该组证据不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，丰臻工艺品公司所有的坐落于义乌市的土地性质为工业，土地使用权证号为义乌国用（2008）第1-7119号。该土地上第4幢房屋（房权证号：义乌房权证稠江字第ｃ××号）系工业厂房。本案讼争房屋在该第4幢房产内。本案所涉二份租赁协议书第八条均约定甲方必须切实支持和维护乙方享有和行使权利，未经乙方书面同意，甲方绝对不准将乙方所租赁的房屋转租、转让。 本院认为，本案的争议焦点是凌宗红与丰臻工艺品公司签订的《房屋租赁协议书》的性质问题。判断当事人之间的法律关系性质，应根据双方当事人约定以及实际履行的权利义务进行综合判断。依据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但综合本案以下因素分析：首先，从2013年3月15日签订的租赁协议来看，《房屋租赁协议书》第三条关于租赁房屋具体到期期限以土地使用到期期限为准的约定，表明该协议约定期限与土地使用期限一致。其次，协议还作出了20年对价需一次性支付的规定。再次，案涉标的物系工业厂房，协议书却约定作为公寓使用。最后，案涉租赁合同第八条关于未经凌宗红书面同意，丰臻工艺品公司绝对不准将凌宗红租赁的房屋进行转让的约定，实际是对房屋所有权人丰臻工艺品公司的转让权作出了限制，不符合租赁合同的性质。关于2014年6月5日签订的租赁协议，除前述协议约定期限与土地使用期限基本一致、协议对价需一次性支付以及对房屋所有权人的转让权进行限制之外，租赁协议第四条关于土地原使用期限内如国家政策许可土地出让的（可以办房产证、土地证），凌宗红无条件享有受让权，土地出让金等费用由凌宗红自负，第五条关于凌宗红对其租赁的套房享有转让权，以及第六条关于土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，其土地使用权归凌宗红所有等约定，表明该协议更符合买卖合同的性质。因此，案涉《房屋租赁协议书》存在双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的情形，其未经相关行政部门审批将工业厂房变相出售给个人作为公寓使用，属以租代售。一审法院认定《房屋租赁协议书》无效，并作出的实体处理，并无不当。至于合同无效后的处理问题，因丰臻工艺品公司已进入破产程序，当事人可通过向丰臻工艺品公司管理人申报债权等方式另行解决，本案不予处理。综上，凌宗红的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人凌宗红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 金佳卉 审 判 员 高丽霞 二〇一九年十二月二十五日 代书记员 施秀慧