云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初4120号原告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。负责人：马明辉。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：李冬梅，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。被告：邓林，男，1958年8月1日生，汉族，云南省昆明市人，高中文化，退休职工，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告邓林确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人的委托诉讼代理人艾世羽、李冬梅，被告邓林的委托诉讼代理人汤宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房购销合同》无效；2.判令被告配合原告注销上述《商品房购销合同》的登记备案；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月20日，原、被告签订《借款合同》，原告向被告借款30000000元；2010年11月22日，原、被告签订《借款合同》，原告向被告借款60000000元；2010年11月25日至2013年11月22日，被告向原告出借本金共计82150450元。2012年10月25日，原、被告签订ZSDS-0501—ZSDS-0567号共计67份《商品房购销合同》，被告向原告购买D-1-1××—D-3-3××号共计67套房屋。经管理人调查，被告未向原告交纳过购房款。2012年12月2日，原、被告签订《购房合同补充协议》，约定原告有权在《商品房购销合同》签订的12个月后解除合同，原告主张解除合同后需按照《商品房购销合同》签订之日起至解除合同之日止的天数向被告支付日计购房款总额0.1184%的违约金；被告有权在《商品房购销合同》签订满2个月之日起解除合同，并有权要求原告按照《商品房购销合同》签订之日起至解除合同之日止的天数向被告支付日计购房款总额0.1184%的违约金。2012年11月2日，原、被告签订《商铺置换协议》，约定被告已经从原告处购买了兆顺第一城B栋1-5层19间商铺，总价为90000000元，现被告用已经购买的商铺等价置换原告其余商铺。2015年12月2日，原、被告签订ZSDS-1670—ZSDS-1810号共计141份《商品房购销合同》，被告向原告购买B-5-0××—B-5-1××号共计141套房屋。经管理人调查，被告未向原告交纳过购房款。原、被告之间的借贷纠纷已经被生效法律文书确认，原、被告之间存在的法律关系是借贷关系，从原、被告签订《商铺置换协议》可以看出，原、被告之间房屋买卖的价款与借款合同的借款总额一致，双方签订《商品房购销合同》并将房屋备案于被告名下的行为实际上是为原告向被告的借款提供担保，并不具有真实的购房意思表示。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，现原、被告之间的民间借贷法律关系已被云南省高级人民法院作出的（2018）云民终519号民事判决确认，原、被告之间的行为是“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”，原、被告之间存在民间借贷法律关系，但不存在商品房购销的法律关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，因此原、被告之间签订的《商品房购销合同》是无效的。综上，现原告正处于破产清算程序中，为消除原告财产瑕疵，维护债权人合法利益，请求人民法院确认原、被告签订的208份《商品房购销合同》无效，并判令被告配合原告注销前述商品房购销合同的登记备案。被告邓林辩称：原告主张合同无效没有法律和事实依据。第一，原告诉称确认无效的商品房购销合同，不具备法律上无效的情形；第二，原告认为原、被告之间存在云南省高级人民法院确认的民间借贷关系与本案的商品房购销合同有关，但民间借贷关系发生在原告与被告邓林及案外人邓璇之间，本案中不涉及案外人邓璇；第三，本案涉及67套房屋与141套房屋的商品房购销合同，仅有67套房屋的购销合同签订时间与借贷关系的时间基本吻合，其余141套房屋购销合同签订时间与借贷关系并不对应。另外，原告提及的民间借贷司法解释规定的情形与本案合同是否有效无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1.邓林身份证复印件；2.（2018）云民终519号民事判决书；3.兆顺第一城项目已备案房屋明细表；4.商铺置换协议；5.ZSDS-0501至ZSDS-0567号67份商品房购销合同；6.ZSDS-1670至ZSDS-1810号141份商品房购销合同。被告邓林针对其辩解，向本院提交了下列证据：收据26份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司提交的（2018）云民终519号民事判决书能够证实原、被告之间存在民间借贷法律关系及双方各自的权利义务，本院予以采信；商铺置换协议能够证实原、被告对双方协议买卖的商铺进行置换的事实，本院予以采信。二、关于被告邓林提交的26份收据。第一，（2018）云民终519号案中，被告邓林主张其向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司交付借款5263200元，并提交上述26份收据中的13份收据[2011年8月15日至2011年8月23日的4份收据（票号为：NO0800234、NO0800235、NO0800237、NO0800238），2011年10月15日至10月23日的9份收据（票号为：NO0808104-NO0808112）]以证明其主张。本案中，被告邓林又依据该13份收据主张其向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司支付购房款；因被告邓林的上述行为违反了“禁反言”原则，故对于上述13份收据本院不予采信。第二，票号为NO0800225-NO0800230的6份收据，票号为NO0808101-NO0808103的3份收据，票号为NO0800221、NO0800232、NO0800233、NO0800236的4份收据所载明的金额中，最低金额为613064元、最高金额为9900000元，但被告邓林未提交其他证据证明其向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司实际支付购房款，且亦不能对大金额款项的交付方式等作出合理解释。综上，因被告邓林提交的26份收据不足以证实其向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司支付购房款的事实，本院均不予采信。本院经审理认定事实如下：2010年11月20日至2013年11月22日期间，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司多次向被告邓林及案外人邓璇借款共计82150450元。2019年4月22日，云南省高级人民法院作出（2018）云民终519号民事判决，认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司差欠被告邓林及案外人邓璇借款本金8189306.02元及利息1528780.28元。2012年10月24日，原、被告签订合同编号为ZSDS-0501—ZSDS-0567共计67份商品房购销合同并办理合同登记备案。2012年11月2日，原、被告签订商铺置换协议，约定：“被告邓林已向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司购买的兆顺第一城B栋1-5层总价为90000000元19间商铺，置换为：1.D栋1-3层总价为52322482元的67间商铺；2.B栋24-28层总价为6588889元的100间写字楼；3.B栋3层总价为2257680元的1间商铺。B栋4-5层商铺及置换后的D栋67间商铺、B栋3层1间商铺及B栋24-28层100间写字楼继续由被告邓林所有”。2015年12月2日，原、被告签订ZSDS-1670—ZSDS-1810号共计141份商品房购销合同，并于2015年12月3日办理合同登记备案。2018年6月11日，本院作出（2018）云2301破申1号民事裁定，受理原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的破产清算申请；债权申报期间，被告邓林未向管理人申报债权或主张其他合同权利。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告邓林签订的208份商品房购销合同是否无效。本院认为，当事人基于设立让与担保的意思表示而移转特定物所有权的法律行为有效，该移转特定物所有权的意思表示通过其他何种法律行为予以表现，均不影响让与担保合同本身所具有的移转特定物所有权的意思表示的真实性。第一，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告邓林之间的民间借贷法律关系经人民法院生效裁判确认，而原、被告于该案诉讼过程中共同确认被告邓林向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司出借的借款本金为90000000元，且双方协议买卖的商品房的价值与借款本金金额一致；同时，被告邓林以诉讼方式向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司主张借款本息债权，而至今未向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司提出履行商品房购销合同的主张，且被告邓林提交的证据不足以证实其向原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司支付购房款。据此，本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告邓林签订商品房购销合同的行为是双方基于为被告邓林享有的民间借贷债权提供担保即设立让与担保的意思表示而从事的法律行为。第二，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权于债权人的方式担保债权的实现，其未违反“物权法定原则”，也未为法律、法规所禁止，但原、被告至今未就涉案房屋办理所有权转移登记，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告邓林订立的让与担保合同已成立但未生效。第三，原、被告基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，虽然双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，但鉴于移转特定物所有权本身即为设立让与担保的意思表示的内容，而双方通过何种表象行为移转特定物所有权在所非问，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告邓林签订商品房购销合同的行为系双方基于让与担保合同中移转特定物所有权的意思表示，通过移转特定物所有权以完成让与担保的设立而从事的法律行为，该房屋买卖法律行为因出于让与担保合同中移转特定物所有权的真实意思表示而有效。据此，对于原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于本案中的商品房购销合同因属于双方以虚假意思表示而实施的法律行为而无效的主张，本院不予采纳。第四，商品房预售合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段。因原、被告是基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，且让与担保的法律利益在于担保债权人债权的实现而并非债权人终局性地取得特定房屋的所有权，故本院认定被告邓林于其与原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订的商品房购销合同中并不享有终局性地取得房屋所有权的买卖合同利益，原、被告双方就本案中的商品房购销合同而办理的登记备案自始不具有其所应保护的买卖合同利益基础;另外，因双方订立的让与担保合同尚未生效，被告邓林不得就涉案的208套房屋行使优先受偿权，其只能以原告楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产清偿债务，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了对上述208套房屋作为原告楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产的处置。据此，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于由被告邓林配合其注销上述208份商品房购销合同登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告邓林于本判决生效之日起七日内协助原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司注销上述208份商品房购销合同（合同编号为：ZSDS-0501—ZSDS-0567，ZSDS-1670—ZSDS-1810）的登记备案；二、驳回原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由被告邓林负担（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 钟 磊二〇一九年十二月十九日书记员 刘芮含