云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1091号上诉人（原审原告）：蒋承兵，男，1976年12月12日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：云南泰宇成工程有限公司，住所地：云南省昆明市董家湾59号春城明珠小区4幢4-1号商铺。法定代表人：宋婷玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢春岭，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南善隆投资集团有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区六甲乡官南大道旁大清河边办公楼。法定代表人：段筱萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢春岭，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：云南盛泰康业房地产股份有限公司，住所地：云南省昆明市护国路与宝善街交叉路口西北角（银德大厦5楼）。法定代表人：王贵华，该公司总经理。原审第三人：昆明普南特商贸有限公司，住所地：云南省昆明市拓东路94号3楼。法定代表人：彭晓碧，该公司总经理。原审第三人：云南绿色房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明螺蛳湾国际商贸城一期13栋5层503室。法定代表人：王贵华，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁艺蜻，系该公司员工，一般授权代理。原审第三人：王洪，男，1970年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。原审第三人：李灿伟，男，1960年3月15日出生，汉族，住云南省安宁市。原审第三人：云南恒业志绅工贸集团有限公司，住所地：云南省昆明市东风东路36号建工大厦商务楼17层1701-1726号房。法定代表人：王飞，该公司总经理。原审第三人：王贵华，女，1974年7月15日出生，纳西族，住云南省安宁市。上诉人蒋承兵因与被上诉人云南泰宇成工程有限公司（以下简称泰宇成公司）、云南善隆投资集团有限公司（以下简称善隆公司），原审第三人云南盛泰康业房地产股份有限公司（以下简称盛泰康业房产公司）、昆明普南特商贸有限公司（以下简称普南特公司）、云南绿色房地产开发有限公司（以下简称绿色房产公司）、王洪、李灿伟、云南恒业志绅工贸集团有限公司（以下简称恒业志绅公司）、王贵华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月9日受理本案后，依法组成合议庭于2019年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人蒋承兵，被上诉人泰宇成公司、善隆公司的共同委托诉讼代理人汤宇，原审第三人绿色房产公司的委托诉讼代理人袁艺蜻到庭参加了诉讼。原审第三人盛泰康业房产公司、普南特公司、王洪、李灿伟、恒业志绅公司、王贵华经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。蒋承兵上诉请求：1.撤销原判；2.立即停止云南省昆明市中级人民法院（2018）云01执异1205号民事裁定书中，对蒋承兵购买的位于昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭小区D435号车位、住房15栋2单元1302号的强制执行、解除对上述房屋的查封；3.确认以上住房、车位的所有权、使用权归蒋承兵所有。事实及理由：蒋承兵本案诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。1.蒋承兵在案涉房产和车位被查封前已与绿色房产公司签订了《绿色轩雨庭认购协议书》；2.在签订协议书时蒋承兵交纳了2万元诚意金，之后又交纳了购房款共计12万元，因为案涉房屋及车位被法院查封，故蒋承兵不敢继续交纳购房款，银行也不办理按揭贷款；3.蒋承兵名下无其他可用于居住的房屋；4.只要人民法院解除案涉房屋的查封，蒋承兵愿意将协议书约定总价款50%的不足部分或者可以将剩余的全部房款和车位款交付人民法院执行。泰宇成公司、善隆公司共同答辩称，案涉房产及车位现实不具备实际操作的可能性，除了泰宇成公司和善隆公司的查封外，还有接近五家债权人查封，所以不具备支付剩余款项后交付蒋承兵的条件。针对蒋承兵的上诉请求，蒋承兵不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》可以排除执行的情形。其一，蒋承兵与绿色房产公司之间未签订合法有效的书面合同；其二，蒋承兵支付的款项未超过房款50%；其三，案涉车位并非用于居住。故此，请求二审法院驳回蒋承兵的上诉请求。绿色房产公司述称，对蒋承兵交款的事实予以确认。对其上诉请求，请法院依法裁判。其他原审第三人未作陈述。蒋承兵向一审法院起诉请求：1.立即停止云南省昆明市中级人民法院（2018）云01执异1205号民事裁定书中，对蒋承兵购买的位于昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭小区D435号车位、住房15栋2单元1302号的强制执行、解除对上述房屋的查封；2.确认以上住房、车位的所有权、使用权归蒋承兵所有。一审法院认定以下案件事实：云南省昆明市中级人民法院在审理泰宇成公司、善隆公司与盛泰康业公司、普南特公司、绿色房产公司、王洪、李灿伟、恒业志绅公司、王贵华借款合同纠纷案中，于2015年1月5日向云南省昆明市官渡区住房和城乡建设局产权处发出（2015）昆执保字第49-51号协助执行通知书，要求对包括涉案房屋和车位在内的490套住宅、795个车位进行查封；2017年1月5日，昆明市中级人民法院再次发出（2015）昆立保字第16-19号协助执行通知书，对以上住宅及车位继续进行查封。依据云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民四初字第106、107、165号三案生效民事判决，该院于2018年6月1日作出（2018）云01执恢70-73号执行裁定书，对被执行人盛泰康业房产公司、普南特公司、绿色房产公司、王洪、恒业志绅公司、王贵华、李灿伟的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。蒋承兵向云南省昆明市中级人民法院提出执行异议，该院以蒋承兵所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，遂作出（2018）云01执异1205号执行裁定，裁定驳回蒋承兵的异议请求。裁定送达后，蒋承兵提起本案案外人执行异议之诉。2014年1月23日，蒋承兵（乙方）与绿色房产公司（甲方）签订《绿色轩雨庭认购协议书》，约定蒋承兵向绿色房产公司认购绿色轩雨庭小区第15幢2单元1302层房屋，预售建筑面积89.13平方米，其中预售套内建筑面积72.59平方米；同时，蒋承兵愿购买绿色轩雨庭小区D435号车位，预售建筑面积33.55平方米；蒋承兵认购的上述房屋优惠后总价为622274元，优惠后车位总价为8万元。其中，第二条“乙方选择的付款方式”约定采取银行按揭方式付款，首付30%；第三条约定：“甲方应在取得《商品房预售许可证》后十日内以电话及短信通知的方式告知乙方订立《商品房购销合同》。乙方在收到甲方通知后10个工作日之内，到甲方指定地点签订《商品房购销合同》。如乙方未在规定时间签订《商品房购销合同》的，乙方承诺视为自动放弃本房源的购买资格，甲方可自行处置乙方认购的商品房而无需承担任何责任。”第四条约定：“乙方在签订本认购书时，应向甲方支付诚意金20000元。如乙方按第三条的约定按期和甲方订立《商品房购销合同》的，乙方所交诚意金及认筹卡金额等额冲抵购房款。若因乙方原因导致《商品房购销合同》未能按期订立的，视为乙方违约，甲方有权终止本认购书的履行，收回该物业，乙方所交付的诚意金和认筹卡金不予退还。但如果乙方因限购、限贷等政府原因不能履行本认购书的，乙方则可凭限购、限贷的相关证明材料办理诚意金和认筹卡金退还的相关手续。”2014年6月20日，绿色房产公司向蒋承兵开具收据两份，分别载明收到蒋承兵购买案涉房屋的购房款80000元和案涉车位的车位款40000元。案涉房屋和车位已于2015年12月底由蒋承兵占有使用。另，现包括案涉房屋在内的整个绿色轩雨庭小区项目均未经组织竣工验收合格。一审法院归纳本案争议的焦点问题是：蒋承兵是否就案涉房屋和车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。一是经审查蒋承兵与绿色房产公司于2014年1月23日所签《绿色轩雨庭认购协议书》的内容，该认购协议书的名称和用语均为商品房认购，如：蒋承兵自愿认购绿色房产公司开发建设的绿色轩雨庭小区、蒋承兵在签订本认购书时支付诚意金2万元、绿色房产公司应在取得《商品房预售许可证》后十日内通知蒋承兵并在约定时间和地点由双方签订《商品房购销合同》、蒋承兵按期与绿色房产公司签订《商品房购销合同》的则所交诚意金等额冲抵购房款等，由此可见，该认购协议书显系双方就案涉房屋和车位通过认购、预订的方式作为订立商品房买卖合同的担保。二是该认购协议书的约定内容尚不具备商品房买卖合同的主要内容，即该认购协议书并未具体约定案涉房屋及车位的付款方式和期限、交付使用条件和期限、面积差异的处理方式和违约责任等主要内容，特别是案涉房屋和车位的购房款如何支付、怎样支付以及房屋和车位的交付时间作为商品房买卖合同最为重要的权利义务安排内容并未在该认购协议书中加以约定。三是该认购协议书的履行情况，虽然蒋承兵向绿色房产公司交付的房款共计为12万（房屋8万元+车位4万元），已超过该认购协议书约定的签订协议书时支付的诚意金2万元，但相比较该认购协议书约定的购房款总额，已支付款项显然远远低于可以办理按揭贷款的要求比例，即蒋承兵尚未将大部分购房款支付给绿色房产公司。四是从庭审陈述看，蒋承兵与绿色房产公司均认可双方并未签订过正式的商品房购销合同，且蒋承兵表示其只能通过按揭贷款才能支付剩余房款，而结合绿色房产公司所开发建设的绿色轩雨庭小区的实际情况，就该小区房屋向银行办理按揭贷款手续客观上存在较大困难，蒋承兵并不能承诺愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故而，蒋承兵与绿色房产公司所签认购协议书并不具备商品房买卖合同的实质要件，而是商品房买卖预约合同，不符合上述解释规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定条件。因此，蒋承兵不享有无过错不动产买受人的物权期待权，进而，不能享有排除强制执行的民事权益，故蒋承兵要求停止对案涉房屋和车位执行的诉求不成立，一审法院不予支持；其要求确认案涉房屋和车位的所有权和使用权归其所有的诉求亦不成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回蒋承兵的诉讼请求。一审案件受理费人民币2700元，由蒋承兵负担。二审中，各方当事人对一审判决确认事实均无异议，本院对一审判决确认事实予以确认。二审中，各方当事人均无新证据提交。本案二审的争议焦点问题为蒋承兵本案是否享有排除执行的权利。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。蒋承兵主张要求排除对案涉房产和车位的执行，应当满足上述条文规定的条件。根据本案查明事实，蒋承兵与绿色房产公司签订的《绿色轩雨庭认购协议书》约定，案涉房产价款为622274元，案涉车位价款为80000元，总计702274元，但蒋承兵仅支付了房款80000元，车位款40000元，共计120000元，即蒋承兵支付的款项远未达到房产和车位总价的50%（351137元）。同时，案涉房产项目尚未竣工验收合格，不能认定蒋承兵已合法占有使用房屋。故此，蒋承兵要求排除本案执行的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的规定。对蒋承兵要求排除本案执行的上诉主张，本院不予支持。此外，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，本案买卖的标的物属不动产，因尚未依法办理过户登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。蒋承兵要求确认案涉房产、车位归其所有的请求亦不能成立。综上所述，蒋承兵的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由蒋承兵负担。本判决为终审判决。审判长  汤莉婷审判员  王 娟审判员  张 伟二〇一九年十二月二十五日书记员  王定强