贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6114号上诉人（原审被告、反诉原告）：高道贤，男，汉族，1987年6月17日出生，住贵州省赫章县，现住威宁县。委托诉讼代理人（特别授权）：卢林学，贵州崇典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州奥力房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县沿河西路2号。统一社会信用代码：915200005609066875。法定代表人：程升普，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。上诉人高道贤与被上诉人贵州奥力房地产开发有限公司（以下简称奥力房开）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人高道贤的上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人公司诉讼请求；2.请求判决由被上诉人公司赔偿上诉人高道贤各项经济损失1105774元；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。本案房屋出租至本案诉讼期间，消防工程未经消防安全检查合格且租赁标的物至今未经整体验收合格，《房屋租赁合同》应依法认定无效。但是一审认定该合同有效并判决上诉人高道贤支付租金系一审判决对本案事实认定错误。被上诉人公司出租给上诉人高道贤位于威宁县广园路奥体花园Ａ区今未经整体验收合格仍然漏水侵透导致上诉人高道贤无法使用，且被上诉人公司在与上诉人签订《房屋租赁合同》时提供的是格式条款合同，也未对上诉人高道贤尽到提示的义务，被上诉人公司作为专业的房地产开发企业对“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定是完全知晓的，但是被上诉人公司在明知其拥有的房屋未经验收或者验收不合格的情况下，仍然将该房屋出租给上诉人高道贤使用，加之其未对上诉人高道贤尽到提示的义务的情况下，该合同的约定对上诉人无效，故一审法院认定事实错误。因该房屋漏水侵透导致上诉人高道贤无法使用，上诉人高道贤多次要求被上诉人公司对漏水侵透的房屋进行修缮，保证上诉人可以正常使用，但是被上诉人公司至本案一审判决时仍然未进行修缮，根据法律的规定，对租赁物无法使用的，承租人不应当支付租金。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定及《合同法》第二百一十六条规定，被上诉人公司将存在重大瑕疵的房屋出租给高道贤，致高道贤无法将租赁房屋作为商场使用，被上诉人公司的行为已构成违约，依法应当负相应的民事责任。根据《合同法》第六十七条规定，被上诉人公司违约在先，上诉人有权拒绝履行被上诉人公司相应的支付租金的请求。因被上诉人公司出租给上诉人高道贤经营的房屋因未经消防安全检查合格且至今未经整体验收合格，导致上诉人高道贤无法办理相关消防、特种许可等手续，威宁县文化体育广播电视旅游局2018年2月28日以“擅自从事娱乐场所经营活动”对梦幻巴黎酒吧作出停止经营整改通知书，即被海边派出所以“无娱乐场所经营许可证”为由责令整改七日的行政处罚，给上诉人高道贤造成巨大的经济损失，一审法院以没有证据证明存在损失及损失费用多少及截止2018年8月上诉人高道贤使用房屋期间仍然产生水电费，对上诉人高道贤的损失不予以支持错误。被上诉人公司以上诉人高道贤未支付租金为由，私自将上诉人高道贤经营的“梦幻巴黎酒吧”及“慢摇酒吧”所电源剪断，导致酒吧一切设备短路损毁，无法正常经营，被上诉人公司的行为构成侵权，被上诉人公司应当承担因此造成的各项损失。因该房屋漏水侵透，加之被上诉人公司拒绝修缮的情况下导致房屋内上诉人装饰修物损毁，造成巨大的损失，依法应由承担赔偿责任。综上，请依法改判支持上诉人高道贤的上诉请求。被上诉人奥力房开二审答辩称：一审认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告奥力房开向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告自2016年8月1日起至2018年10月15日止805天的租金1,362,100.25元，违约金446,082.42元，共计1,808,182.67元，并按照租期标准，自2018年10月16日起支付房屋占有使用费直至房屋交还给原告为止；3.本案诉讼费由被告承担。原审被告高道贤向一审反诉请求：请求判令反诉被告赔偿私自截断经营场所电源电器设备毁损损失费、停业期间退费损失、房屋装修损失费、租赁期限装饰装修残值损失及因反诉被告所建房屋未经消防验收罚款等损失1,105,774.00元。一审法院认定事实：2016年3月1日，原告奥力房开与被告高道贤签订《房屋租赁合同》，约定原告奥力房开将其开发建设的位于威宁县广园路奥体花园Ａ区建筑面积为422.53平方米的门面及二层建筑面积为1301.02平方米的房屋出租给被告使用，一楼每平方米每月租金37元，二楼每平方米每月租金27元，租赁期5年，免租期5个月，第一期租金在签订合同后10日内支付，逾期本合同自行终止，以后每半年支付一次租金，逾期支付租金的，30天内支付违约金的，按照当期租金的10‰／天支付逾期违约金，超过30天的，被告需补偿当期租金作为违约金，并在结清租金和相关费用后解除合同。被告高道贤应在本合同签订后5日内一次性支付50000.00元履约保证金给原告奥力房开，待合同到期后奥力房开无息退还被告保证金。合同签订后，被告高道贤向原告奥力房开交付履约保证金50000.00元，原告奥力房开按约定于2016年2月17日将该房屋交付给被告高道贤使用，被告高道贤至今没有向原告奥力房开支付租金，为此，原告奥力房开于2016年诉至一审法院，因无法联系被告送达应诉材料，一审法院以（2016）黔0526民初3852号民事裁定书裁定驳回起诉。自2016年8月起至今被告一直使用租赁房屋正常营业，已拖欠原告奥力房开租金自2016年8月1日起至2018年10月15日共计805天（已扣除免租期间5个月）。在被告营业期间，原告的工作人员董明因向被告索要租金未果关电与高道贤发生纠纷，于2016年9月5日报警处理。在被告租用房屋期间，截止到2018年8月1日产生水费359.00元，电费1854.00元。在本案审理期间，被告向一审法院申请对房屋及设施、停业损失进行鉴定，一审法院委托曲靖福海司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所在鉴定过程中要求被告提交装修合同、装修设计图纸及施工图纸、涉及停业损失的财务报表资料、纳税记录、水电费缴费票据等证据材料，一审法院及时向被告送达补充鉴定材料函后，被告在规定时间内未提交以上鉴定所需证据材料，曲靖福海司法鉴定所因无法鉴定终结鉴定程序，一审法院对外委托鉴定办公室退回鉴定。一审法院认为，本案争议的焦点：1、双方签订的房屋租赁合同是否合法有效。2、被告是否应当按照约定支付原告租金。3、该合同是否达到解除条件。4、原告是否应当赔偿被告因停水停电及房屋漏水造成的损失费。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案系房屋租赁合同产生的纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同。该解释已明确房屋使用条件导致房屋无法使用所引起的后果为解除合同而非认定合同无效。《中华人民共和国消防法》中并未明文规定，若未通过消防验收及竣工验收将导致在租赁物上设立的租赁合同无效。本案中，原告将自己合法修建的房屋出租给被告使用，原告与被告在协议商一致的情况下签订房屋租赁合同，双方签订的房屋租赁合同没有以上合同无效的法定情形，故原被告签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定将房屋交付被告使用，履行了合同义务，被告未按照约定支付原告租金，已构成违约，原告主张被告向其支付租金的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。租金的计算方式以双方约定每一层每平方米每月租金37元，第一层共计422.53平方米，第二层每平方米每月租金27元，第二层1301.02平方米，自2016年3月1日至2018年10月15日，扣除5个月的免租期共计805天，其租金应为：第一层租金计算为422.53平方米×37元/平方米/月÷30天/月×805天=419，501.87元，第二层的租金计算为1301.02平方米×27元/平方米/月÷30天/月×805天=942，588.99元，合计1，362，090.86元。自2018年10月15日以后的租金，由被告高道贤按双方签订的合同约定向原告支付。原被告双方合同约定乙方因逾期支付足额租金在30天之内的，需按照当期租金的10‰/天支付违约金，被告自使用房屋以来未支付过租金，故原告请求支付违约金于法有据，一审法院予以支持，双方约定的违约金按当期租金10‰/天计算过高，现原告主张由被告按月利率2%支付违约金过高，可酌情以被告未支付的租金金额为基数，按中国人民银行同期(1-5)年期贷款利率4.75%上浮30%计算即6.175%计算为宜，因双方约定半年支付一次租金，扣除5个月的免租期，第一期租金309，641.49元（2016年8月1日至2016年12月31日共计183天），第一期应付租金日期为签订合同10日内，被告未在签订合同之日起10日内支付第一期租金，违约金自2016年3月1日计算至2018年10月15日共计逾期805天，应为：309，641.49元×6.175%÷365×805=42，169.56元，第二期租金306，257.43元（2017年1月1日至2017年5月31日共计181天）违约金从应付租金之日2017年1月1日至2018年10月15日共计逾期650天，计算为306，257.43元×6.175%÷365×650=33，677.83元，第三期租金309，641.49元（2017年6月1日至2017年11月30日共计183天）违约金从应付租金之日2017年6月1日至2018年10月15日共计逾期470天，计算为309，641.49元××6.175%÷365×470=24，620.74元，第四期租金306，257.43元（2017年12月1日至2018年5月31日共计181天的租金）违约从应付租金之日2017年12月1日至2018年8月15日共计316天，计算为306，257.43元×6.175%÷365×316=16，372.60元，第五期租金130，286.31元（2018年6月1日至2018年8月15日共计77天的租金）违约自应付租金之日2018年6月1日至2018年8月15日共计77天，违约金计算为130，286.31元×6.175%÷365×77=1697.2元，以上违约金共计118，537.93元（42，169.56元+33，677.83元+24，620.74元+16，372.60元+1，697.2元）。对于原告主张解除合同，因原告出租给被告的房屋系毛坯房，被告为使用该房屋装修花费较大，若解除合同将会给被告造成较大经济损失，故原告请求解除合同的诉讼主张，一审法院不予以支持。被告主张要求原告赔偿其因停电造成的损失费，没有提供证据证明其是否存在损失及损失费用多少，申请鉴定后在规定期限内未提交鉴定所需的证据材料，且截止到2018年8月被告在使用该房屋期间仍然产生水电费，故对于被告的此主张，一审法院不予以支持。据此，一审判决：一、由被告高道贤于本判决书生效后10日内支付原告贵州奥力房地产开发有限公司2016年3月1日至2018年10月15日，扣除5个月的免租期共计805天的房屋租金1，362，090.86元；二、由被告高道贤于本判决书生效后10日内支付原告贵州奥力房地产开发有限公司因未及时支付租金的违约金118，537.93元；三、由被告高道贤按双方合同约定支付原告贵州奥力房地产开发有限公司自2018年10月15日至租赁合同期满的房屋租金；四、驳回原告贵州奥力房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告高道贤的反诉请求。案件受理费10，536.00元由被告高道贤承担，反诉费7，375.00元由反诉原告高道贤承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：二审庭审对奥力房开一审提交的字号为520000201001943号《建设用地规划许可证》及字号为520000201102759号《建设工程规划许可证》补充进行质证，上诉人高道贤的质证意见为三性无异议，但达不到被上诉人公司的证明目的。本院认为上诉人高道贤对该二份证据的三性无异议，且该二份证据与本案房屋租赁合同效力认定具有法律上的关联性，本院予以采信。《建设用地规划许可证》载明：用地单位贵州奥力房地产开发有限公司；用地项目名称奥体花园；用地位置威宁县会展中心广场西侧、广园路两侧；用地性质商住，发证日期2010年10月25日。《建设工程规划许可证》载明：建设单位贵州奥力房地产开发有限公司；建设项目名称奥体花园A、B、C区；建设位置威宁县草海镇下坝村；发证日期2011年11月22日。二审再查明：上诉人高道贤于2018年3月26日向一审法院提交《申请书》，申请对租赁房屋装饰装修、电器及停业损失进行鉴定。一审法院对外委托司法鉴定办公室于2018年6月5日向曲靖福海司法鉴定所出具《鉴定委托书》，委托鉴定机构对案涉房屋装饰装修及停业损失进行鉴定。鉴定过程中要求上诉人高道贤提交装修合同、装修设计图纸及施工图纸、涉及停业损失的财务报表资料、纳税记录、水电费缴费票据等证据材料，上诉人高道贤在规定时间内未提交以上鉴定所需证据材料，曲靖福海司法鉴定所因无法鉴定终结鉴定程序。二审对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同效力如何认定；二、上诉人高道贤主张的损失赔偿如何认定及被上诉人应否承担赔偿责任。本院认为，关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉房屋的修建已经取得主管部门批准并于2011年11月22日取得《建设工程规划许可证》，属上述司法解释规定的在一审法院开庭前即2018年10月16日取得《建设工程规划许可证》情形，案涉《房屋租赁合同》属有效合同。上诉人高道贤主张案涉合同无效的理由与上述司法解释第二条的规定相矛盾，本院予以驳回。至于案涉房屋消防工程是否经过消防及整体验收，属于房屋使用条件强制性规定，根据上述司法解释第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的合同有效，承租人可主张解除合同。上诉人高道贤以此主张案涉合同无效，本院予以驳回。关于焦点二，上诉人高道贤主张的各项损失欲在一审程序中通过鉴定方式予以明确，但该次鉴定因上诉人高道贤未能按照鉴定机构要求提供满足鉴定所需要的鉴定材料而鉴定不能。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，上诉人高道贤应承担举证不能的法律责任。故对上诉人高道贤基于本案租赁合同所提出的损失赔偿主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35822元，由上诉人高道贤负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇一九年十二月二十日法官助理  曾 建书 记 员  龚佳铃