贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0203民初3163号原告：侯俊杰，女，1975年10月20日生，汉族，六枝特区银壶社区医生，住六枝特区，委托诉讼代理人：王博，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201201210484819。委托诉讼代理人：吴永林，贵州瀛黔律师事务所律师实习律师，执业证号2301190411271。被告：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（原水矿集团太阳石房地产开发有限公司），住所地六盘水市钟山区松坪路水城煤电办公楼8楼，统一社会信用代码91520200736643121H。法定代表人：翟纯孝，该公司执行董事。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码91520201714353828W。法定代表人：毛威，该公司执行董事。二被告委托诉讼代理人：李富荣，贵州崇实律师事务所律师，执业证号15202200910841295。原告侯俊杰与被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称“水矿太阳石房开公司”）、六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯俊杰的委托诉讼代理人王博、吴永林、被告水矿太阳石房开公司和被告源丰房开公司的委托诉讼代理人李富荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯俊杰向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即提供房屋办证材料到产权登记机关为原告办理位于六枝特区平寨镇那平路阳光花园B幢11层5号房屋的不动产权属登记证书；2、判令二被告返还原告因房屋面积差而多收取的房价款30000.00元（该数据为暂计，最终以具有资质的房屋测绘机构出具的测绘报告的结果为基数，按房屋出售单价计算），并以中国人民银行同期同类贷款利率为标准赔偿原告的资金占用损失，计算期间自2016年9月26日至前述房价款全部退还之日止，现暂计至2019年9月26日，资金占用损失为4334.38元；3、判令二被告共同向原告支付迟延办理不动产权属登记证书的违约金32625元（以已付购房款总额176116.00元为基数，从2016年9月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至案涉房屋转移登记至原告名下之日止，现暂计至2019年9月26日）；4、本案诉讼费、保全费、房屋面积测绘费等均由二被告承担。事实和理由：2008年1月5日，原告与被告水矿太阳石房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买阳光花园B幢11层5号房屋，房屋建筑面积106.97m2，总价款176116.00元。合同第十五条约定，被告水矿太阳石房开公司应当在商品房交付后60日内为原告办理房地产权属证书，逾期办证的，按已付房价的0.5%向原告支付违约金。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，采用多退少补方式处理。合同签订后，原告依约支付了全部全部购房款，被告水矿太阳石房开公司将商品房交付原告使用，但至今未给原告办理不动产权属证书。原告在使用房屋时发现，实际面积与约定面积相差较大，面积误差比远超出3%。虽然合同约定，被告逾期办证按已付房价的0.5%支付违约金，但被告逾期办证时间跨度长，且短期内也不可能给原告办证，故该约定不足以弥补原告的损失，该条款应属无效，被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机计收逾期贷款利息的标准计算违约金。关于房屋面积差，由于被告一直未给原告办理产权登记手续，须委托具有资质的房屋测绘机构进行面积测绘方能确定面积误差，原告暂要求被告退还房款30000.00元，待测绘机构出具报告后据实增减。被告源丰房开公司虽未与原告签订合同，但根据贵州省六盘水市中级人民法院（2018）黔02民终190号民事判决书查明的事实，二被告系合作开发关系，应对原告共同承担前述相关责任。被告水矿太阳石房开公司、源丰房开公司辩称，1、涉案商品房即阳光花园B栋由水矿太阳石房开公司、源丰房开公司合作开发建设。2007年12月26日，经六枝特区住房和城乡建设局依法批准，阳光花园B栋[建筑总面积：16428.68m2；住宅面积10568m2（90套)]具备商品房屋预售条件，准予太阳石公司公司预售。同时，六枝特区住房和城乡建设局以书面许可方式，向水矿太阳石房开公司颁发了《商品房屋预售许可证》（六住建商房预字第[2007]壹拾柒号）。该事实表明，涉案商品房即阳光花园B栋由水矿太阳石房开公司、源丰房开公司共同开发建设。2、涉案不动产权属证书正在办理之中，该房屋物权未确定。涉案不动产权属证书至今仍在办理之中，这是客观事实。同时，基于法律的规定（即提供资料是出卖人法定义务）和当事人之间约定（即委托办证）源丰房开公司对原告提出的第一项诉求不持有异议。将协助有关部门尽快办证。至于在什么期间履行完毕，请求人民法院依法酬定。同时，根据《物权法》第六、九、十四、第十七条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。而由于涉案房屋至今未登记，该房屋权利状态并未确定。因此，原告所提出其他有关物权请求权，缺乏权利基础。3、涉案《商品房买卖合同》对房屋建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积以及面积差异处理均有明确约定。2008年1月5日，原告侯俊杰与水矿太阳石房开公司就阳光花园B栋11层5号商品房与水矿太阳石房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF0002347；合同备案编号是：2007B15)，该合同第三条笫4款就“买受人所购商品房基本情况”约定，该商品房合同约定建筑面积共106.97m2其中，套内建筑面93.83m2，该合同第五条就“面积确认及面积差异处理”约定，根据当事人选择的计价方式，本条款定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异，双方同意按第1种方式进行，即“以产权登记面积为准，多补少补房款”。该合同第十五条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房产权属证书的规定期限按六盘水相关发证单位的期限执行。此外，前述商品房买卖合同，由贵州省建设厅监制，其中特别说明：“本合同文本为示范文本，也可以作为签约使用文本。”“双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方当事人同意内容”。该合同全部条款均在预售前进行了备案审查并在预售期间进行了公开展示。在合同签订时，原告在买受人处亲笔签名并加捺手印。水矿太阳石房开公司亦加盖了贵州水城矿业（集团）太阳石房地产开发有限公司合同专用章和法定代表人肖才忠印章。此后，依当事人申请，六枝特区房地产交易所也对上述商品房预售合同进行了依法审查、确认并（预告）登记备案。上述事实充分表明，涉案合同不为格式合同或格式条款。合同相对人的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定。该合同合法有效。对此，根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护；对当事人具有法律约束力；当事人不得擅自变更或者解除。《合同法》第四条亦规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。同时，基于当事人双方对房屋面积差异处理明确约定：以产权登记面积为准，多补少补房款。而涉案合同因至今尚未完成产权登记，故房屋面积差异的事实尚不能确定。根据《民法总则》第一百五十八条规定，民事法律行为可以附条件。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。故因涉案房屋面积差异处理的条件因不能确定本案房屋面积差异的事实，至今并未成就，故当事人双方对房屋面积差异处理作出的约定这一民事法律行为未生效。显然，原告诉请返还多收取的房价款及资金占用损失，既没有事实依据，又违反了当事人之间的约定，又违反了法律的规定。因此，本案第2项诉讼请求，依法应予驳回。4、涉案房屋建设面积，只能由住房建设行政机关依法确认。首先，根据《城市房地产管理法》第七条、《城乡规划法》第十一条、《商品房销售管理办法》第五条、《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定，建设行政、土地管理、城乡规划和房屋权属登记管理是行政工作的范畴，换言之，各级行政机关依照法定职权，依法管理有关建设行政、土地管理、城乡规划、商品房销售和房屋权属登记等项工作。其次，房屋建设面积由行政机关依法登记颁证确认。涉案事实为商品房预售。所谓商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售，必须取得行政许可，即经行政机关颁发商品房预售许可证。而在商品房预售合同签订过程中，因预售房屋正在建设中，通常以预售方案和经规划许可的建设项目总平面图和分层平面图确认的面积来确定涉案商品房预售面积。因此，预售合同约定面积，通常为初始测绘面积。因设计、施工的变更，竣工后的房屋面积，可能出现误差的问题。而建设项目面积是否发生误差乃至于实际误差的面积是多少，依法由规划和住房建设行政机关予以确认，即通过经备案登记并具有合法资质的房地产测绘机构对建设项目进行整体测绘并制作全宗地平面图、单元面积明细以及分层平面图等房产测绘资料，由规划和住房建设行政机关通过规规划、竣工合格验收等措施依法审核并由房屋产权登记机关颁证确认。因此，非经法定程序，非依法律、行政法规规定，任何单位和个人均无权对商品房建设面积作出确认，否则，均是无效的。5、本案将尚未经行政机关依法确认的事实提起民事诉讼，明显违反法律规定。如前所述，涉案商品房建设面积是否存在误差，有待于房屋产权登记机关颁证后才能确定。同时，根据《行政复议法》第二条第六条（四）款和《行政诉讼》第二条、第十二条（四）款规定，有关公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员有关土地使用权等的行政确认行为侵犯其合法权益，只能通过申请行政复议或提起行政诉讼。而本案将尚未经行政机关依法确认的事实提起民事诉讼，显然违反法律规定。6、本案办证违约金的请求权依法不受保护。基于涉案房屋交付使用至今已长达九年多，按照当事人在上列涉案《商品房买卖合同》第十五条或（第八章第22条3款)的相关约定，同时，根据《民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。显然，本案有关办证违约金的请求权已严重超过诉讼时效，因此，该请求权依法不受保护。本院经审理认定事实如下：二被告合作开发六枝特区阳光花园小区，并取得了商品房预售许可证。2008年1月5日，原告与被告水矿太阳石房开公司签订《商品房买卖合同》，原告购买阳光花园B幢11层5号房一套，合同第三条约定商品房的建筑面积共106.97m2；第四条约定商品房单价为1680.00元/m2，总金额176116.00元，出卖人代收产权办理费6934.00元；第五条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：“（1）双方自行约定：以产权登记面积为准，多补少退房款。”；第六条付款方式约定原告一次性付款176116.00元。第八条约定被告于2009年5月1日前交付商品房给原告；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第2、3项处理：“1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付购房款0.5%向买受人支付违约金。3、房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行。”原告于签订合同当日向被告源丰房开公司付清房款176116.00元及产权办理费6934.00元。案涉商品房办理了预售合同登记备案。后被告将房屋交付原告，但该房屋的不动产权属证书至今未办理。认定上述事实有原告提交的证据：1、居民身份证1份、企业信用信息2份；2、商品房买卖合同、民事判决书各1份；3、购房款及办证费收据4份；二被告提交的证据：1、营业执照、企业代表人身份证明、法定代表人身份证各2份；2、商品房预售许可证1份；3、商品房买卖合同及登记备案1份；4、情况说明1份；以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告水矿太阳石房开公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，对双方具有法律约束力。二被告共同开发阳光花园商品房，于2008年1月5日以被告水矿太阳石房开公司名义与原告签订商品房买卖合同，且购房款是由被告源丰房开公司收取，二被告应共同对原告承担相关责任。根据合同约定，被告应于2009年6月30日前给原告办理不动产权属证书，但被告未在该时间内办理，已经违约。故对原告要求二被告办理房屋不动产权属证书的诉请，本院予以支持。本案争议商品房的建筑面积应以不动产权属证书记载的面积为准，因本案争议商品房的产权证书尚未办理，对争议房屋的面积是否存在误差无法确定。故对原告要求被告赔偿房屋面积差损失的诉请，本院不予支持。双方可在争议房屋的不动产权属证书办理好后，如果争议房屋存在面积误差，双方可协商解决或另案处理。关于原告主张合同第十五条逾期办证违约金按已付购房款0.5%计算，该计算方式不足以弥补原告的损失，系无效条款的意见。本院认为，虽然该条款是被告提供的格式条款，但并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款的情形，该约定并没有免除被告责任或排除原告权利，故对原告的该主张，本院不予采纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告请求被告支付逾期办证的违约责任，应当从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。被告应于2009年6月30日前给原告办理不动产权属证书。原告如要求被告承担违约责任，应当在二年内向被告主张违约责任，但原告于2019年9月26日才要求被告承担逾期办证违约金，该请求已超过二年诉讼时效，本院不予支持。对原告诉请的保全费、房屋面积测绘费因未实际发生，且原告与被告签订的房屋买卖合同中，未就一方违约时，守约方实现债权时的保全费承担问题作出约定，双方也未在合同之外就此问题达成过应由违约方承担的意见。故对原告诉请的保全费、房屋面积测绘费，本院不予支持。原告诉请的诉讼费不属于诉讼请求范围，该费用是由法院依据胜诉败诉情况进行判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告侯俊杰办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区B幢11层5号房屋不动产权属证书；二、驳回原告侯俊杰的其他诉讼请求。案件受理费737元（原告已预交），由原告侯俊杰负担707元，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司负担30元（于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  吴剑二〇一九年十二月五日法官助理付娴书记员赵明月