河北省新乐市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0184民初3690号原告：河北腾昌房地产开发有限公司。住所地：河北省新乐市鲜虞街83号龙腾购物广场南区4层。法定代表人：王庆晨，经理。委托代理人：李锋，河北国澳律师事务所律师。委托代理人：王敏英，女，1964年12月15日出生，该公司职工。被告：默志芬，女，1957年6月7日出生，汉族，现住河北省新乐市。委托代理人：吴老倔，男，1953年7月11日生，汉族，现住河北省石家庄市。系被告工作人员。委托代理人：史国振，男，1945年6月1日，汉族，现住河北省新乐市。系被告丈夫。原告河北腾昌房地产开发有限公司（以下简称：腾昌公司）与被告默志芬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾昌公司委托代理人李锋，被告默志芬及其委托代理人吴老倔、史国振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾昌公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2011年3月11日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》中约定的被置换房屋及院落土地使用面积条款部分无效；2.判令被告依据约定置换比例按照市实际房屋及院落土地使用面积进行产权置换，多余面积由被告按照房屋市场价格支付差价（具体以鉴定结果计算）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告系新乐市英格兰景城项目的开发商。2011年3月11日，原、被告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，上述协议约定，被告房屋及院落土地面积使用面积为250平方米，置换比例为1：1.3，被告方应置换房屋面积共计为282.5元平方米，被告保证房屋及院落面积准确，与他人无争议，但征用土地档案明确显示被告实际房屋及院落土地使用面积为175.5平方米，被告应当按照该面积进行置换补偿，置换多余面积的行为应属无效。基于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，特向法院起诉，请求人民法院依法判决上述诉请。被告默志芬答辩称：1.本案原告起诉要求确认的标的是2011年3月11日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》的效力，但原告当时没有注册成立，也不是协议主体，他不是本案当事人；2.因腾昌地产当时没有成立，如果河北文荣房地产至尊梦居是河北文荣地产公司的分支，根据民诉法解释第53条规定，河北文荣地产是当事人；3.因腾昌地产当时没有成立，如果河北文荣房地产至尊梦居是挂靠人，根据民诉法解释第54条规定，挂靠人与河北文荣地产是（承担连带责任的）共同诉讼人；4.因腾昌地产当时没有成立，如果河北文荣房地产至尊梦居是河北文荣地产公司的分支或挂靠人，根据民诉法解释第62条规定，李全福本人是当事人；5.因腾昌地产当时没有成立，如果王庆晨原先是文荣地产的合伙人，以后又分开的，根据民诉法解释第63条规定，河北腾昌地产和河北文荣地产都是（承担连带责任）共同诉讼人；六、因腾昌地产当时没有成立，如果河北文荣房地产至尊梦居李全福是借用的公章，合同书，或介绍信，根据民诉法解释第65条规定，河北文荣地产和李全福是（承担连带责任的）共同诉讼人；7.因腾昌地产当时没有成立，虽然协议双方诉讼后案件的处理结果与他有法律上的利害关系，他是第三人。综上所述，本案原告不具备原告主体资格，不是本案法律关系的主体，不是本案当事人，本诉不符合起诉条件，应当驳回起诉。本院经审理认定事实如下：2011年3月11日，被告默志芬与河北文荣房地产至尊梦居（代表人为李全福）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》（产权调换专用）一份，载明：“第一条：被拆迁房屋现状1.房屋坐落位置：新开西路与育才街西北角交叉处平房第1排从东往西数第5户；2.产权性质；私有；3.房屋用途：住宅；4.类型：平房；5.结构：砖混……房屋及院落土地使用面积282.5㎡置换楼房建筑面积282.5㎡，户主姓名默志芬。第二条房屋产权置换补偿方式：1.置换原则：乙方现有房产记载明确的房屋及院落和门前道面积与甲方新建楼房的建筑面积按1比1比例进行产权置换。4.关于置换面积不等的处理方式：A、原则上一证置换不得超过两套新建住宅，扩房面积不得超过50㎡。附扩房面积及优惠额度表……第七条：具体面积按房产管理部门的测量为准，房屋差价款根据实际面积多退少补……”。同日，双方签订《补充协议》，载明：“一、乙方（默志芬）选择的楼层为：中单元302、402、502，每套房子面积约为113.6平方米。二、甲方给乙方无偿配三个地下室。三、乙方报被置换房子宽10米，长25米；面积250平方米。四、置换标准按1:1.13按计算应置换250×1.13=282.5平方米。五、乙方选择三套房子为340.8平方减去乙方置换的282.5平方米，多余58.3平方米，乙方向甲方交现金伍万元（小写50000元）……七、乙方称没此宅基地使用证和房产证，保证此宅基地和房产与其他人无任何争议与实际相符，以后如出现此宅基地和房产使用的房产证，乙方无条件的将两证交归甲方，若此宅基地和房产出现与他人有争议，乙方负全责。按上述协商的决定置换标准实事求是的进行置换等”。河北腾昌房地产开发有限公司成立日期为2012年4月11日，营业期限自2012年4月11日至2032年4月11日，经营范围为房地产开发等。该项目起初为至尊梦居，后该项目更名为英格兰景城，起初所用名义为河北文荣房地产开发有限公司，后由河北腾昌房地产开发有限公司实际履行合同。2014年9月16日，回迁户选房单载明：自愿选择西单元10层1001号房和10层1003号房，以此次选房单为准，联系电话…选房人签名：默志芬并按有指纹。2014年11月4日回迁户选房单载明：默志芬自愿选择西单元24层2401号房，选房人签名：默志芬并按有指纹。两份选房单加盖有腾昌地产的公章。原告主张通过2014年两份选房单可以证实，被告已认可由原告实际开发并履行2011年3月11日合同义务的事实。被告提供其2014年11月4日回迁户选房单复印件一份，该复印件上未加盖腾昌地产公章，另，被告提供另案王文贞回迁户选房单复印件一份，用以证明该选房单亦未加盖腾昌地产公章。被告称对签订2014年选房单的事实无异议，但当时未加盖公章，现在才知道有腾昌地产。另案调取的征地文件包括征用西长寿村村集体用地面积2520.1㎡，用地单位为河北腾昌房地产开发有限公司。本院审理的（2018）冀0184民初4322号原告王文贞与被告河北文荣房地产开发有限公司、被告腾昌地产房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，原告要求被告交付新乐市英格兰景城置换房屋，被告文荣地产辩称，文荣地产就原告与腾昌地产诉争土地使用权、被拆迁房屋及补充协议不存在任何利害关系，原告将文荣地产列为被告不适格。本院在新乐市国土资源局不动产登记局调取的所有权人为郝英瑞房屋所有权证存根资料，房屋坐落为育才北街西新开西路北一排2户，四至：东秦小朋、南道、西王小虎、北道，勘丈草图载明院落长17.5米，宽10米，南临伙道宽为2.5米。郝英瑞是郝宏生父亲，郝宏生为被告前夫，已去世，本案涉及置换房产即郝英瑞名下房产。本院另一案件腾昌公司所占的地是在2014年新乐市第13次批地当中原告向政府交纳了土地收益金取得了该地的土地使用权。被告提供征用东名村集体耕地和西长寿集体林地图（卫星拍摄），用以证明东名村土地西南角突出的部分与西长寿集体林地西北角凹进去的部分相接壤，本案被告房屋门前南侧土地东西长11米，南北宽5米，系东名村村委会原集体耕地，因1993年买地时村支书与被告前夫郝宏生（已去世）协商，将该地无偿奉献给被告。被告主张补偿协议面积包括这块地，当时是至尊梦居李全福、张保英、王建民三人和我们把所有尺寸全部排完，经双方核对后签订的协议。以上事实有《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《补充协议》征地档案资料、回迁户选房单、征地文件、郝英瑞房屋所有权证存根资料、判决书及庭审笔录等在案为据。本院认为，原、被告对《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《补充协议》的真实性及协议的签订情况无异议，本院予以认定。关于被告主张以上两份协议是2011年3月1日和河北文荣房地产至尊梦居（代表人为李全福）签订的，而原告腾昌公司成立时间为2012年4月11日成立的，原告腾昌公司并非合同当事人，不是法律关系的主体，原告不具备诉讼主体资格，应当驳回起诉，对此本院认为，原告的设立时间确实在后，但根据征地文件资料显示征用西长寿村村集体用地面积2520.1㎡的用地单位为河北腾昌房地产开发有限公司，另，被告亦认可腾昌公司因该项目项目占地在2014年向政府交纳了土地收益金，并且本院审理的（2018）冀0184民初4322号原告王文贞与被告河北文荣房地产开发有限公司、被告腾昌地产房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，原告要求被告交付新乐市英格兰景城置换房屋，被告文荣地产辩称，文荣地产就原告与腾昌地产诉争土地使用权、被拆迁房屋及补充协议不存在任何利害关系，原告将文荣地产列为被告不适格。综上，本院认定该项目起初名称为“至尊梦居”，后更名为“英格兰景城”，起初拆迁补偿安置协议是以河北文荣房地产至尊梦居名义签订的，该项目土地于2014年经履行征用手续用地单位为腾昌公司，即腾昌公司为该项目实际履行人，并且原告等回迁户于2014年进行了重新选房，签订了《回迁户选房单》。原、被告对2014年选房单内容均无异议，原告提供的被告选房单加盖有原告单位公章，被告称当时选房时并未加盖公章，为此被告提供另案回迁户王文贞选房单复印件一份，用以证明该选房单亦未加盖腾昌地产公章，以此证明2014年选房时被告不知道开发公司为腾昌公司，对此本院认为，被告以上主张均不影响原告开发“英格兰景城”的事实。综上，原告为该项目的实际开发人、承受人，被告主张原告不具备权利义务主体资格，本院不予支持。《补充协议》第三条载明“乙方报被置换房子宽10米、长25米，面积为250平方米。”四、置换标准按1:1.13，按计算应置换250×1.13=282.5平方米，多余58.3平方米，乙方向甲方交现金伍万元。在《城市房屋拆迁补偿安置协议》第一条7、载明“乙方（被告）房屋及院落土地使用面积为282.5㎡，置换楼房建筑面积282.5㎡。”第七条载明“具体面积按房屋管理部门的测量为准，房屋差价款根据实际面积多退少补。”置换原则为房屋及院落和门前道面积与新建楼房的建筑面积比按照1:1.13进行产权置换。以上事实清楚，本院予以认定。本案涉案置换房产为郝英瑞名下房产，该房产的所有权证存根勘丈草图载明院落长17.5米，宽10米，南临伙道宽为2.5米，以上事实清楚，本院予以认定。关于被告主张东名村土地西南角突出的部分与西长寿集体林地西北角凹进去的部分相接壤，本案被告房屋门前南侧土地东西长11米，南北宽5米，系东名村村委会原集体耕地，后该地归被告使用，对此本院认为，被告所主张的该土地使用权缺乏合法有效的证据支持，被告可以另行主张权利。综上，被告《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》中被置换房屋院落土地使用面积（含门前道面积）与所有权证存根载明的面积不符，本院认定被告房屋、院落及门前道路面积共计200㎡，置换楼房的建筑面积为200㎡×1.13=226㎡。《城市房屋拆迁补偿安置协议》中载有“置换面积不等的处理方式：A、原则上一证置换不得超过两套新建住宅，扩房面积不得超过50㎡。”的约定，本院予以认定，但根据《补充协议》第五条“多余58.3平米，乙方向甲方交现金五万元”约定，这属于签订该协议的特别约定，即超出置换面积在58.3㎡以内部分按照每平米857.63元计算，对此本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，判决如下：一、2011年3月11日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》中约定的被置换房屋及院落土地使用权面积为250平方米有误，被告默志芬房屋及院落土地使用权面积（含门前道面积）实际为200平方米，置换楼房的建筑面积为226平方米。二、被告默志芬所选置换楼房面积，超出置换的建筑面积226平方米以上部分，在58.3平方米以内部分按照每平方米857.63元计算。案件受理费19200元，减半收取9600元，由被告负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费19200元，并提交河北省石家庄市中级人民法院（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李红朝二〇一九年十二月二十四日书记员  张美玲