重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7517号上诉人（原审原告）：中国人民解放军陆军勤务学院，住所地重庆市沙坪坝区大学城城北一路。法定代表人:周炎明，院长。委托诉讼代理人：陈斌，中国人民解放军陆军勤务学院干部。委托诉讼代理人：何宽富，中国人民解放军陆军勤务学院干部。被上诉人（原审被告）：重庆诚邦实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路59号，统一社会信用代码91500107056465499P。法定代表人：陈波，董事长。委托诉讼代理人：段勤，重庆洛书律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海清，重庆洛书律师事务所律师。上诉人中国人民解放军陆军勤务学院（以下简称陆军勤务学院）因与被上诉人重庆诚邦实业有限公司（以下简称诚邦公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初5883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。诚邦公司在一审判决后提交了民事上诉状，但并未缴纳二审案件受理费，经本院催收后在法定期限内仍未缴纳，故视为诚邦公司未提起上诉，在本案中仍列为被上诉人。上诉人陆军勤务学院的委托诉讼代理人陈斌、何宽富，被上诉人诚邦公司的委托诉讼代理人段勤、梁海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆军勤务学院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持陆军勤务学院的全部诉讼请求；2.判令诚邦公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审认定事实不清，适用法律错误，判决酌情减少租金标准没有事实和法律依据，与客观事实互相矛盾，且超越了审判权限。2.陆军勤务学院与诚邦公司于2018年10月25日签订的《整治协议》中对2018年10月25日以后租金的明确，可以反推出2016年到2018年涉案项目的租金应按照7500000元每年的标准进行计算。请求二审法院在查清事实后依法改判，支持陆军勤务学院的上诉请求。诚邦公司辩称，一审酌情减少租金并无不当；《整治协议》与本案无关联性；一审已经查明了最初约定的建筑物未能修建完成，与之前签订合同时的意愿不符；如折算租金，诚邦公司已经足额并超额交纳租金，所以不存在拖欠租金及违约金问题；因为诚邦公司实际开发比例未占到应开发比例的36%，所以本案应当按照该比例适当减少租金。综上，陆军勤务学院的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。陆军勤务学院向一审法院起诉请求：1.判令诚邦公司向陆军勤务学院支付拖欠的租金6900000元[（7500000元-5200000元）×3年，从2016年1月1日计算至2018年12月31日]；2.判令诚邦公司向陆军勤务学院支付拖欠租金的违约金176675元[3150000元×（0.06/360天）×252天+3750000元×（0.06/360天）×71天]，从2018年1月1日开始计算，按照年利率6%的标准支付至付清之日止）；3.本案诉讼费由诚邦公司承担。一审法院认定事实：2013年1月11日，中国人民解放军后勤工程学院（甲方）与诚邦公司（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方将重庆市高新区渝州路79号（坐落号：成渝字第8300号）的场地面积29200平方米出租给乙方使用，租赁用途为商业，租赁期限自2013年5月1日至2023年4月30日，租金总额为73499605.28元，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。2013年1月16日，中国人民解放军后勤工程学院（甲方）与诚邦公司（乙方）签订了《歇台子营区现渝福建材市场改造补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：1、开设甲乙双方共管的银行专用账户，乙方存入50000000元作为项目建设履约保证金，该履约保证金只能用于该项目工程建设；2、租赁期限：现渝福建材市场（原石材市场）的承租期内（至2015年12月31日）为改造建设期限，在改造完成后，从2016年1月1日至2033年12月31日止，租赁期限为18年；3、租金：在改造建设期内按每年5200000元上缴学院，在2015年12月31日后至2018年12月31日止为市场招商培育期，每年按7500000元上缴学院，从2019年1月1日至合同期满，每年按上年度租金额度5%递增，即以上年度租金额度增加5%后计收下年度租金；4、租赁场地内新建建筑的规模不少于10万平方米（地上部分不少于5万平方米），……乙方新建建筑产权归甲方，乙方承租期满后，乙方新建房屋及固定设施、设备无偿移交甲方；5、项目建设方案、外装修方案须报学院备案，并满足地方职能部门要求；6、本协议是双方2013年1月11日签订的《军队房地产租赁合同》的补充，两者不一致的地方以本协议为准。2013年11月18日，中国人民解放军后勤工程学院（甲方）与诚邦公司（乙方）签订《场地移交备忘录》，约定从2013年12月1日甲方将场地及租赁范围内房屋按现状移交乙方，甲方原签订的租赁合同未到期的租赁项目移交乙方，移交后其使用或拆除及安全管理责任由乙方负责。2013年6月，诚邦公司委托重庆博鼎建筑设计有限公司对涉案土地进行了规划设计，该公司编制的《中国人民解放军后勤工程学院石桥STYLE广场建筑设计项目》载明，总建筑面积为15万平方米，一期建筑面积96105.79平方米，二期建筑面积约5万平方米，并附有相应的效果图。2015年10月，诚邦公司停止涉案工程的修建项目，实际修建面积为96105.79平方米，2015年至2018年12月31日期间，诚邦公司每年向陆军勤务学院缴纳的租金为5200000元。陆军勤务学院称，租赁合同和补充协议没有关于一期二期建设的任何书面约定，诚邦公司对因为二期建设没有完成是否必然导致相应经济损失也未提交证据，补充协议第四条约定改造期到期时间是2015年12月31日，第六条约定招商培育期是从2016年1月1日到2018年12月31日、2019年1月1日到合同期满是递增期限，每个期限均明确的约定了起止时间。诚邦公司称，作为商业体开发分期分批是常规建设模式，诚邦公司根据合同分为两期逐步建设，2015年10月以前诚邦公司开始二期建设，但是二期未建设完成导致整个项目不完善，诚邦公司的收益相应减少；补充协议第四条约定改造建设期限是因为当时渝福建材市场的合同还没有到期，陆军勤务学院给三年时间来完成建设、搬迁等，这段期间没有算到租赁期里，改造期时间只是一个参考条件，如果2015年12月31日诚邦公司没有改造完成，诚邦公司就不需要按照7500000元/年的标准缴纳年租金；补充协议第六条约定的招商培育期是在改造完成后的三年时间，因陆军勤务学院原因导致从工程移交到2018年12月31日工程一直处于改造期，故这段时间的租金也应当按照改造期的5200000元/年的标准计算，诚邦公司现已经足额支付了相应租金；根据《场地备忘录》第三条的规定，诚邦公司接手的场地涉及了大量合同未到期的租赁户，客观上也导致了诚邦公司的改造期时间延后。为证明停工停建原因，诚邦公司申请一审法院向李学珍调查取证，经一审法院向李学珍询问，李学珍陈述：其在2004年9月至2015年年底期间任职原后勤工程学院院务部的房地产管理办公室主任，主要负责学院空余房地产的租赁管理。后勤工程学院和诚邦公司签订租赁合同和补充协议的事都是其经办负责的，签订合同后，诚邦公司将项目总体规划方案和一期施工方案报给了后勤工程学院办公室，总体规划方案就是一审庭审中诚邦公司举示的建筑方案设计图，补充协议中约定建筑规模不少于10万平方米是因为后勤工程学院希望尽可能合理发挥土地的效益，所以对建筑规模有一个底线要求，但是并没有上限要求，对诚邦公司的修建完成时间也没有约定。补充协议中约定的改造建设期是因为当时出租的土地上有一部分土地租赁未到期，这三年没有计算到租赁合同期间，无法签订正式的租赁合同，就列为改造建设期，租金标准是按照之前租赁合同的标准收取的。补充协议中自2016年1月1日起租金标准变为7500000元/年，是考虑到有新的改造项目，相应提高了租金，让诚邦公司缴纳保证金是为了保证工程项目顺利实施，防止诚邦公司出现中途停止修建、出现烂尾工程等问题。2015年10月左右，因为军队政策原因，其告诉诚邦公司负责人不能再继续修建，当时一期刚修建完，之后没有再修建，实际修建的和报备的设计方案中诚邦公司所称的一期基本一致。诚邦公司认为李学珍的证人证言能够证明诚邦公司向陆军勤务学院提交了规划图纸且按照规划的修建面积15万平方米进行施工，陆军勤务学院在建设期内叫停工程，导致了诚邦公司的损失，包括前期的物料、人工损失、租赁物不完整的损失及后期无法收益的损失。陆军勤务学院对证人李学珍证言的真实性无异议，但认为停建与诚邦公司的损失无关，不能成为诚邦公司不支付租金或减少租金的理由，补充协议约定的建设期是2015年12月月底完成，陆军勤务学院在2015年10月要求停建，即使有损失，也只是这两个月的损失。一审另认定，2017年7月经中央军委批准，以原中国人民解放军后勤工程学院和中国人民解放军军事经济学院为基础，组建成立中国人民解放军陆军勤务学院。一审法院认为：陆军勤务学院、诚邦公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。本案合同虽名为房地产租赁合同，但其合同内容除涉及租赁范围内土地的租赁关系，还包含了拆旧建新、进行商业开发、经营并获取收益等内容。陆军勤务学院在双方缔约过程中前后收取了诚邦公司50000000元作为项目建设履约保证金，并在补充协议中约定新建建筑规模不少于10万平方米以及承租期满后，新建房屋及固定设施设备无偿移交给陆军勤务学院，可见诚邦公司缔约的基础也包含了对陆军勤务学院能力的信任以及对租赁区域整体规划经营的优势和利益的合理性期待。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同及补充协议签订后，陆军勤务学院于2013年12月1日将场地及租赁范围内的房屋按现状移交诚邦公司，诚邦公司按照补充协议的约定将《建筑方案设计》报陆军勤务学院备案，并按照该设计进行施工，该设计规划的总建筑面积为15万平方米，陆军勤务学院对此并未提出异议，应视为双方对补充协议第八条“租赁场地内新建建筑的规模不少于10万平方米”的内容作了具体明确的约定，15万平方米系双方就建筑规模达成的合意，其作为合同及补充协议的组成部分，双方理应共同遵守，诚邦公司不能随意减少或增加建筑面积，陆军勤务学院亦不得随意要求诚邦公司减少或增加建筑面积。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。陆军勤务学院因军队政策原因要求诚邦公司停工停建，致使诚邦公司规划的建筑总面积未能全部修建完成，剩余5万余平方米建筑物的价值无法得到实际开发利用，从一般市场规律来看会对诚邦公司的整体收益产生影响，陆军勤务学院要求诚邦公司停建客观上是政策原因导致，但诚邦公司对此并无过错，由此衍生的法律后果不应全部由诚邦公司承担。陆军勤务学院虽按约定提供了租赁范围内的土地，但如前所述，诚邦公司租赁土地的目的在于通过商业开发获取收益，陆军勤务学院对于诚邦公司规划的建筑物何时修建完成并无硬性要求，诚邦公司租赁土地后，可分批次投入成本进行修建开发，使得土地效益得以充分发挥，而停工停建已影响合同的正常履行，导致诚邦公司无法实现通常情况下的商业目的，从公平角度、合同权利义务对等及利益平衡考虑，陆军勤务学院要求诚邦公司在此情形下按合同约定支付全部租金与双方订立合同的初衷不匹配，故诚邦公司要求陆军勤务学院相应减少租金的理由成立，予以采纳。补充协议已对改造建设期的具体期限作了明确约定，且双方在此过程中并未对新的租金标准达成一致意见，故诚邦公司要求仍按照改造建设期的租金标准5200000元/年计算租金不符合合同约定，不予采纳。综合诚邦公司的规划面积、实际修建面积以及诚邦公司对尚未修建的5万余平方米建筑面积并未投入相关成本，在原约定租金7500000元/年的基础上，酌情予以减少1600000元/年，确定其应缴租金为5900000元/年，现诚邦公司已经按5200000元/年支付租金，每年尚欠陆军勤务学院700000元租金未支付，因此诚邦公司仍应当向陆军勤务学院补缴2016年至2018年的租金共计2100000元。关于违约金，根据合同约定，诚邦公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，陆军勤务学院按滞交经费总额的千分之三向诚邦公司加收违约金。现陆军勤务学院主张按照年利率6%的标准从2018年1月1日起计算，系对自己权利的处分，不违反法律规定，予以尊重。诚邦公司应向陆军勤务学院支付拖欠租金的违约金，以2100000元为基数，从2018年1月1日起按年利率6%计算至付清之日止。综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告重庆诚邦实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告中国人民解放军陆军勤务学院2016年至2018年拖欠的租金2100000元，并支付违约金（以2100000元为基数，自2018年1月1日起按年利率6%计算至付清之日止）；二、驳回原告中国人民解放军陆军勤务学院的其他诉讼请求。本案案件受理费61336元，由原告中国人民解放军陆军勤务学院承担37736元，被告重庆诚邦实业有限公司承担23600元。”二审庭审中，陆军勤务学院向法庭提交了诚邦公司2019年向陆军勤务学院按照7980000元/年的标准支付租金的银行凭证，拟证明诚邦公司已经按该标准向陆军勤务学院交纳了2019年前三季度的租金。诚邦公司质证称，该证据与本案无关联性，但对其真实性及合法性予以确认。该证据是当时诚邦公司对中央军委停止有偿服务的配合，相当于是一个过渡协议，实际上现在不是向陆军勤务学院履行，而是中央军委委托的相应的公司在进行管理，且当时双方还重新就合同有关条款进行了约定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，陆军勤务学院坚持认为双方于2018年10月25日签订的《整治协议》第四条中再次明确了签订整治协议时的租金标准，并以此为基础确认了2019年1月1日起递增后的租金标准，由此可反推诚邦公司欠付租金的标准仍应按照7500000元/年计算，诚邦公司应按照该标准补交相应款项。但从该协议签订的时间、背景、目的等因素综合分析来看，该条款应是双方为了缓解矛盾、继续履行合同并明确2019年1月1日后的租金收取标准而设定，双方并未在该协议中明确2016年1月1日至2018年12月31日的租金收取标准，不能根据该协议内容直接反推双方已再次就2016年1月1日至2018年12月31日的租金标准达成一致，从诚邦公司按该标准缴纳了2019年前三季度的租金，却并未按7500000元/年的标准补交2016年1月1日至2018年12月31日的租金的事实来看，亦能予以印证。故对于陆军勤务学院的该辩称，本院不予采信。原中国人民解放军后勤工程学院与诚邦公司签订的《补充协议》第八条中约定“租赁场地内新建建筑的规模不少于10万平方米”，后诚邦公司按照补充协议的约定将《建筑方案设计》报原中国人民解放军后勤工程学院备案，并按照该设计进行施工，该设计规划的总建筑面积为15万平方米，原中国人民解放军后勤工程学院对此并未提出异议，应视为双方对补充协议第八条的内容作了具体明确的约定，15万平方米系双方就建筑规模达成的合意，其作为合同及补充协议的组成部分，双方理应共同遵守，不得随意变更。而协议履行过程中，因军队政策原因致使诚邦公司停工停建，诚邦公司规划的建筑总面积未能全部修建完成，剩余5万余平方米建筑物的价值无法得到实际开发利用，结合该建筑规划设计方案的内容、目的来看势必对诚邦公司的整体收益产生影响，从而给诚邦公司带来一定的损失。但对于该损失诚邦公司并无过错，故而不应全部由诚邦公司承担。一审法院根据诚邦公司的规划面积、实际修建面积、诚邦公司投入成本、可能造成的损失，结合合同约定的原租金标准、诚邦公司已经缴纳的租金数额，从公平的角度出发基于适当弥补诚邦公司的损失，综合认定诚邦公司从2016年1月1日起至2018年12月31日止欠付租金共计2100000元，并以此为基数对违约金的计算标准进行了确认，该认定并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，陆军勤务学院的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61336元，由中国人民解放军陆军勤务学院负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏审 判 员 周海燕二〇一九年十二月十三日（院印）法官助理 宋 扬书 记 员 梁诗玉