上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12472号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亭一贸易有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九新公路339号1幢14楼。法定代表人：杨士良，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨士良，男，1956年5月1日生，汉族，住上海市松江区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：宁振云，上海创美律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海红城娱乐有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九徐路303号。法定代表人：陈海林，经理。委托诉讼代理人：张如玉，安徽繁星律师事务所律师。上诉人上海亭一贸易有限公司（以下简称亭一公司）、杨士良因与被上诉人上海红城娱乐有限公司（以下简称红城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初11202号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亭一公司、杨士良上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判红城公司退还预支的装修费人民币150,000元，并支付自2017年8月1日起至2019年6月10日止的房屋占有使用费268,000元。事实与理由：（1）本案系争租赁合同起租日前，系争房屋即作为“KTV”经营，相应装修已经存在。红城公司主张曾于2015年重新装修，但未提供任何证据予以证明。在此情形下，一审仅凭现场查看情况，以现场装修显然并非十年以上的陈旧装修为由，确定以系争租赁合同起租日作为装修现值折算起点，依据不足。（2）即使红城公司曾于系争租赁合同期内重新装修，鉴于未经作为出租人的亭一公司同意，红城公司亦无权要求亭一公司承担赔偿责任。（3）系争房屋被拆除的门头，并非主体结构，而是红城公司在装修中后添加的部分。门头被拆，亭一公司并无过错。况且，门头拆除后，只需稍加装饰，系争房屋仍可作为“KTV”经营。红城公司亦以此为由，向亭一公司预支了装修费150,000元。事实上，红城公司难以继续经营，系其自身经营不善和被公安机关调查所致。鉴于红城公司仍然通过转租等方式持续占有使用系争房屋，其依法应当参照合同约定租金标准支付占有使用费。一审对占有使用费的认定明显偏低。红城公司辩称：红城公司原股东为陈海林，案外人朱某于2015年受让了陈海林的股权，但未办理股权变更登记。朱某受让股权后，对系争房屋重新进行装修并对外营业。系争租赁合同明确系争房屋用途为经营“KTV”，亭一公司称对装修不知情也未同意，明显不能成立。系争房屋大门拆除后，“KTV”已经无法经营，红城公司不应支付之后的占有使用费。不同意亭一公司、杨士良的上诉请求，请求维持原判。红城公司向一审法院起诉请求：1.确认红城公司与亭一公司于2015年4月22日签订的《租赁合同》无效；2.判令亭一公司与杨士良赔偿红城公司因其租赁的上海市松江区XX路XX号XX层XX层及头门部位的装修损失948,746元。亭一公司向一审法院反诉请求：1.判令红城公司向亭一公司支付自2017年8月1日起至2019年6月10日止的房屋占有使用费268,000元（按照144,000元/年的标准计算）；2.判令红城公司向亭一公司退还预支装修费150,000元；3.判令红城公司向亭一公司支付电信费1,139元，水费2,508元和电费12,395元；4.判令红城公司向亭一公司支付自2018年2月1日起至2019年5月30日止的物业费6,400元。一审法院认定事实：系争房屋所在土地系由上海市松江区XX镇XX社租赁给案外人上海XX有限公司使用，此后变更承租主体为亭一公司。系争房屋系无证建筑。红城公司自2005年起即在系争房屋处开设KTV经营使用。2015年5月20日，案外人朱某与红城公司的法定代表人陈海林签订《股权转让合同》，约定由朱某受让红城公司100%的股权。该份合同签订后，红城公司相关的工商登记和股权登记未作变更。2015年4月22日，红城公司的法定代表人陈海林、案外人朱某与亭一公司签订《租赁合同》一份，约定亭一公司将系争房屋继续出租给红城公司用于经营KTV使用，年租金144,000元，租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月30日止。2017年12月6日，系争房屋入口处的门头因被政府认定为违法建筑而被政府实施拆除。此后，系争房屋处的KTV未再继续营业，红城公司也未将系争房屋交还亭一公司。2017年12月11日，案外人朱某向杨士良出具收条一份，载明收到杨士良支付的款项50,000元；2018年1月11日，案外人朱某向杨士良出具收条一份，载明收到杨士良支付的款项50,000元；2018年1月29日，红城公司员工李某向杨士良出具收条一份，载明收到杨士良支付的款项50,000元。关于该三笔款项的性质，杨士良称系红城公司用于维修被拆除门头以便重新开业经营的预支装修款，但红城公司在收到后实际却未重新装修开业；红城公司则称该三笔款项系亭一公司向红城公司支付的员工遣散费用。2018年10月17日，一审法院依当事人申请委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋处的装饰装修现值进行鉴定。万隆建设工程咨询集团有限公司于2019年2月28日出具沪万价鉴字（2019）第3068号鉴定意见书。该份鉴定意见书经修改后最终于2019年5月6日提交一审法院。鉴定意见书载明：上海市松江区XX路XX号XX层XX层及门头部位可确定部分装修工程原造价为1,495,048元，争议部分工程的原造价为226,480元。可确定部分截至2017年12月1日的现值为823,931元，争议部分截至2017年12月1日的现值为124,815元。红城公司对鉴定意见书无异议，认为争议部分的可移动设备也应纳入损失范围内。亭一公司与杨士良对鉴定意见书有如下几点异议：第一，系争房屋的装修不在涉案的合同期内，而在前一段合同期内，相关价值应当归零，或至少是按涉案的合同期履行情况进行折算；第二，可移动设备部分不应纳入到损失范围内；第三，红城公司在经营过程中，曾出现公安抓赌砸门等情况，现场的多扇门有损坏情况；第四，报告中关于已被拆除的门头的造价估算不合理，请求法院适当调整。2019年6月3日,一审法院组织红城公司、亭一公司双方到系争房屋处现场办理交接，经现场查看，室内尚有空调、音响、电视等可移动物品尚未搬离，且仍有一户租住包房内的住户尚未搬离，现场若干扇包房的门上确有被人为砸出凹痕的情况。红城公司、亭一公司双方当场抄写水电表读数，并约定红城公司于2019年6月10日将系争房屋全部交还亭一公司。2019年6月10日，红城公司向亭一公司如期交还了系争房屋。一审审理中，红城公司自认其尚未向亭一公司支付自2017年8月1日起的房屋使用费，其目前尚欠亭一公司的电信费数额为1,139元，水费数额为2,508元，电费数额为12,395元。红城公司另称其在亭一公司处有租赁押金8,000元，但亭一公司予以否认，红城公司也未能提供任何证据证明该节事实。亭一公司并未向一审法院提供任何证明2018年2月1日以后其或其指定的单位为红城公司提供物业服务的事实。一审法院另认定，亭一公司系一人有限责任公司，杨士良系其唯一股东，杨士良并未提供证据证明其财产独立于亭一公司。一审法院认为，红城公司、亭一公司均确认系争房屋系无证建筑，双方之间签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，红城公司实际于2019年6月10日将其控制下的系争房屋归还亭一公司，其在实际使用期间发生的相关费用仍应支付，关于房屋使用费，红城公司自认其尚未向亭一公司支付自2017年8月1日起的房屋使用费，并愿意按照144,000元/年的标准支付截至2017年12月6日的使用费，一审法院予以确认，该段期间内的使用费合计50,400元。对于自2017年12月7日系争房屋门头被拆除起至2019年6月10日止的房屋使用费，鉴于红城公司未及时将系争房屋的控制权交还亭一公司，置于室内的可移动物品确实迟迟未搬离，且红城公司确实有将系争房屋内的包房对外出租的行为，该段期间内的房屋使用费仍需计算，但鉴于系争房屋门头被拆除后KTV确实停止经营至今，红城公司暂缓交还系争房屋在一定程度上也有为保全现场进行鉴定的因素，故一审法院酌情确定该段时间内红城公司应向亭一公司支付的房屋使用费为65,280元。对于实际使用期间发生的水电费及电信费用，红城公司经核对后对相关的欠付金额予以认可，对亭一公司的相应反诉请求予以支持。对于实际使用期间发生的物业费，鉴于亭一公司并未提供任何证明2018年2月1日以后其或其指定的单位为红城公司提供物业服务的事实，故对亭一公司的该项反诉请求，不予支持。合同无效后，对系争房屋内已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于损失的大小，结合鉴定机构出具的鉴定意见书和双方当事人提出的意见，一审法院认定如下：首先，相关的可移动装饰物价值应自损失范围内扣除；其次，亭一公司虽主张相关的装修系前一合同期内的装修，但并未指明具体的时点，红城公司虽自2005年起已在系争房屋处实际经营KTV，但根据一审法院于现场查看的情况，相关的装修显然并非十年以上的陈旧装修，成新度尚可，在双方各有争议却均未提供充分证据的情况下，一审法院认为以涉案的合同期开始之日作为现值的折算起点，较为合理；再次，根据亭一公司所提的现场有若干扇门被人为砸出凹痕。鉴于鉴定报告中关于已拆除门头的费用估算不合理等情况，一审法院酌情调整可确定部分装修工程原造价为1,450,000元；最后，合同无效情况下现值的计算不能机械地按照合同期和实际履行期之间的比值进行处理，鉴定机构于鉴定报告中使用的现值计算方法较为合理。在此基础上，一审法院结合红城公司于2019年6月10日实际返还系争房屋而此前其对相关装饰装修仍有利用、系争房屋自2017年12月6日起未再作为KTV使用、已拆除门头与剩余固定装修在现值折算上应当区分等情况，酌情确定系争房屋截至实际返还时的装修现值损失为695,181元。鉴于亭一公司系出租人，系对系争房屋的产权状况更为了解的一方，且对系争房屋的出租具有决定力，对于合同无效负有主要责任，故一审法院确定亭一公司应向红城公司赔偿装饰装修现值损失486,626.70元。关于红城公司所称的其在亭一公司处有租赁押金8,000元，鉴于其并未提供任何押金收据或转账记录予以证明，故一审法院对红城公司的该项意见不予采信。红城公司主张亭一公司向其支付的150,000元款项系员工遣散费，但并无相关证据予以证明；且在亭一公司向一审法院提出反诉前也并无证据显示亭一公司有禁止红城公司在系争房屋处继续经营KTV的事实，相关损失发生的必要性也有待商榷；而即便亭一公司在门头拆除后曾要求红城公司返还系争房屋，在装饰装修损失未结算的情况下亭一公司却主动为红城公司遣散员工支付费用，也不合常理。据此，一审法院认为该笔150,000元款项应属对涉案合同项下责任清理的已付款项，故应当于亭一公司向红城公司支付的装饰装修残值损失中抵扣。至于红城公司要求杨士良对亭一公司的相关债务承担连带责任的主张，鉴于亭一公司确系一人有限责任公司，且杨士良未提供证明其财产独立于亭一公司的证据，故一审法院对红城公司的该项主张予以支持。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，二○一九年六月十八日作出判决：一、确认上海红城娱乐有限公司与上海亭一贸易有限公司于2015年4月22日签订的《租赁合同》无效；二、上海亭一贸易有限公司于判决生效之日起十日内向上海红城娱乐有限公司支付上海市松江区XX路XX号XX层XX层及头门部位房屋的装饰装修残值损失336,626.70元【上海红城娱乐有限公司向上海亭一贸易有限公司支付的款项150,000元已在此项中予以抵扣】，并由杨士良对此项债务承担连带责任；三、上海红城娱乐有限公司于判决生效之日起十日内向上海亭一贸易有限公司支付自2017年8月1日起至2019年6月10日止的房屋占有使用费115,680元；四、上海红城娱乐有限公司于判决生效之日起十日内向上海亭一贸易有限公司支付电信费1,139元，水费2,508元和电费12,395元；五、驳回上海亭一贸易有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,287元，减半收取计6,643.5元，鉴定费40,000元，合计46,643.50元，由上海红城娱乐有限公司负担32,685元，上海亭一贸易有限公司负担13,958.50元；反诉案件受理费3,953元，由上海亭一贸易有限公司负担1,190.50元，上海红城娱乐有限公司负担2,762.50元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为,本案二审中的主要争议在于系争租赁合同被认定无效后装饰装修及房屋占有使用费的处理。关于装饰装修赔偿问题。亭一公司、杨士良以系争租赁合同期限内，红城公司并未进行装修以及即便进行装修亦未经其同意为由，认为红城公司无权要求其赔偿。对此，本院认为，首先，在租赁双方前后连续签订多份租赁合同，且合同均为无效的情形下，承租人的装修时间，或者说是否在最后履行的一份租赁合同期限内装修，并不必然影响承租人的赔偿请求权。换句话说，即使承租人系在之前租赁合同履行期间装修，最后一份租赁合同履行期间合同被确认为无效后，出租人仍应当对承租人的装修现值进行赔偿。其次，依查明事实，系争租赁合同签订的背景为红城公司原股东将股权全部转让给案外人朱某，朱某受让红城公司股权，成为红城公司实际控制人后，对红城公司原就在系争房屋内经营的“KTV”重新进行装修，符合常理。一审结合现场查看情况，在亭一公司、杨士良未提供相反证据的情况下，认定红城公司于系争租赁合同履行期间内存在重新装修的事实，并无不当。再次，确如红城公司所述，系争租赁合同约定的系争房屋用途为经营“KTV”，亭一公司不同意红城公司进行装修，显然有悖于该约定，且按亭一公司主张，系争房屋门头被拆除后，红城公司向其预支了150,000元装修款，此亦与所谓亭一公司不同意红城公司装修的意见相左。由上可知，亭一公司、杨士良主张不承担装饰装修赔偿责任，缺乏依据。至于具体的赔偿金额，应当综合考虑装修现值及双方过错程度等因素，予以确定。考虑到红城公司并未提供证据证明具体装修时间，且二次装修与原装修亦无法区分，系争房屋内装修现值只能酌定予以确定。同时，亭一公司作为出租人，明知系争房屋未取得合法建造手续仍对外出租，应当就租赁合同无效承担主要过错责任。在此情形下，一审根据本案具体情况，在鉴定意见的基础上，酌情确定的亭一公司应当赔偿的范围，就金额而言，尚无明显不当。关于红城公司应当支付的占有使用费标准。合同无效后，承租人应当按照合同约定租金标准支付占有使用费，是以承租人尚可正常使用租赁物为前提。本案系争房屋门头被拆除后，红城公司显然已无法按照合同约定用途使用系争房屋，“KTV”事实上也停业，鉴于此，一审综合考虑双方未及时交接房屋的原因，红城公司实际占有使用系争房屋的状况，酌情确定红城公司应当支付的占有使用费，亦无明显不当。至于亭一公司已经支付红城公司的150,000元，一审实际已判决红城公司返还，红城公司对此未提起上诉，本院予以确认。一审判决杨士良对亭一公司的债务承担连带责任后，杨士良亦未就此提出上述，本院亦予以确认。综上，亭一公司、杨士良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,240元，由上海亭一贸易有限公司、杨士良共同负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十二月十九日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……