四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初3741号 原告：杨辉，女，1967年10月16日生，汉族，住四川省资阳市雁江区，现住。 委托诉讼代理人：陈兴旺，四川蜀缘（资阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗子薇，四川蜀缘（资阳）律师事务所实习律师。 被告：徐顺辉，男，1952年4月15日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：余昌台，男，1953年10月20日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：周素兰，女，1969年7月14日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：资阳市农业融资担保有限责任公司，住所地资阳市雁江区黄龙路49号，统一社会信用代码：91512000756614803U。 法定代表人：韩意。 委托诉讼代理人：胡昌平，男，该公司职工。 被告：资阳农村商业银行股份有限公司，住所地资阳市雁江区雁城路一段5号，统一社会信用代码：915120026627719478。 法定代表人：许猛，职务董事长。 委托诉讼代理人：肖凡，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：王培论，男，该公司职工。 第三人：邓俊辉，男，1972年7月1日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 第三人：肖群容，女，1969年6月19日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告杨辉与被告徐顺辉、余昌台、周素兰、资阳市农业融资担保有限责任公司、资阳农村商业银行股份有限公司、第三人邓俊辉、肖群容案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月17日立案受理后,原告杨辉及其委托诉讼代理人陈兴旺、罗子薇，被告徐顺辉、余昌台、资阳农村商业银行股份有限公司（以下简称资阳农商行）之委托诉讼代理人肖凡到庭参加诉讼，被告周素兰、资阳市农业融资担保有限责任公司（以下简称资阳农担公司）及第三人邓俊辉、肖群容经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨辉向本院提出诉讼请求：请求依法解除对位于资阳市雁江区房屋的执行查封，停止对该房屋的执行（房屋价值176000元）。事实及理由：1.原告与第三人邓俊辉、肖群容在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2010年9月27日第三人邓俊辉与资阳市天竹房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于资阳市雁江区房屋，并于2012年1月5日取得了房屋所有权证、2012年9月17日取得了国有土地使用权证。2011年3月25日，原告杨辉与第三人邓俊辉、肖群容签订《房屋购买合同书》，约定购房总金额为176000元，签订合同时支付156000元，由邓俊辉出具收据；因该房屋系经济适用房，根据当时资阳市经济适用房的相关政策，双方约定自本合同签订五年后即2016年3月26日支付余款20000元。2016年3月双方前往房管部门办理该房屋的过户手续，却被告知资阳市尚未出台关于经济适用房交易的具体政策，暂不能办理过户。为保障原告的权益，原告与第三人邓俊辉于2016年4月1日签订《补充协议》，约定因该房屋因政策原因暂不能办理过户，由邓俊辉办理全权公证委托手续委托原告的弟媳邹某配合办理过户手续，同时原告杨辉将剩下房款15000元付给邓俊辉，剩余尾款5000元待房屋过户后付清。第三人邓俊辉、肖群容根据《补充协议》约定于2016年4月1日在资阳市雁城公证处签署委托书，共同委托邹某办理其所有的该房屋的出售及过户等手续。原告认为，本案房屋查封时间为2017年9月21日，原告与第三人邓俊辉于2011年3月25日就该房屋签订了书面买卖合同，于2016年4月1日签订了补充协议，第三人肖群容也于2016年4月1日就上述房屋的出售及过户以出具公证委托书方式对邓俊辉出售房屋的行为进行追认及认可，故不论是以2011年3月25日还是以2016年4月1日进行认定，双方就该房屋签订书面买卖合同时间均在人民法院查封之前，且双方签订书面购房合同.系双方真实意思表示，合法有效。2.原告在查封之前已合法占有使用该房屋。原告与第三人签订《房屋购买合同书》后，便将房屋及相关资料交付给原告，原告装修并从2011年3月30日起按时交纳了相应的物业费用，并于2011年8月居住至今。3.原告已向第三人支付了大部分购房价款且愿意将剩余购房款5000元按照人民法院的要求交付执行。房屋总价款176000元，原告分别于2011年3月25日、2011年6月12日、2016年4月1日支付现金115000元、41000元、15000元，第三人邓俊辉也分别出具了收据载明收到上述房款。4.案涉房屋未能办理过户登记系资阳市政策原因，非因原告杨辉自身原因导致。原告与第三人签订合同时，虽知晓所涉房屋的性质为经济适用房，但根据国务院办公厅（国办发［2011］45号）及资阳市人民政府关于印发《资阳市经济适用住房销售管理暂行办法》的通知（资府函［2007］155号）等文件规定：经济适用住房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》之日起满5年后方可上市交易。自2016年3月起，原告杨辉便多次前往资阳市房管部门申请办理房屋过户登记，但均被告知资阳市尚未出台具体政策无法办理，故该房屋未能办理过户登记系政策原因，非因原告自身原因导致。为维护原告合法权益，遂起诉。 被告徐顺辉辩称：本人起诉邓俊辉一案后，请求法院查封了邓俊辉的房屋，后被告知房屋已经卖给他人。房屋以登记为准，登记在谁名下就是谁的。房屋查封时间是在2017年，查封后也告知了邓俊辉，均没有提出异议。房屋买卖的协议等有涉及作假的嫌疑，请法院审查。原告与邓俊辉签订的买卖合同，买卖合同上没有肖群容签字，而房屋属于夫妻共同财产，买卖不成立；2016年出具的公证书内容不吻合，原告出具的证明存在矛盾，请法院查明。委托周志勇办理过户手续也不符合逻辑。被告在法院听证时，交付物业费的单据，也都是邓俊辉的名字。房屋是经济适用房，5年后才能过户，但是原告购买已经超过了5年，为什么没有过户，请法院查证。请法院看2019川2002执异60号裁定。邓俊辉借了被告的钱不想偿还，是转移财产的行为。邓俊辉庭审不出庭，也有可能有逃避的嫌疑。请法院慎重对待本案。 余昌台辩称,邓俊辉未到庭，到处诈骗钱。我在本案中是案外人，没有多的意见。 资阳农商行辩称：请法院依法裁决。 被告周素兰和第三人邓俊辉和肖群容未到庭应诉，也未提交任何答辩意见及证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的原被告身份信息、《商品房买卖合同》、《办证费收据》、《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国税收通用完税证》、房屋信息查询情况说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议焦点的事实和证据，本院认定如下： 关于原告与邓俊辉买卖案涉房屋的事实与性质问题。原告提交《房屋购买合同》、《补充协议》《公证书》、用户通水验收单、小区专有部分户表用户自来水抄表收费协议、收条、欠条、物业费收据、双峰社区居委会证明、气费交费凭证、办理宽带凭证，拟证明其签订购房协议并分三次支付购房款现金171000元、邓俊辉收到房款、第三人肖群容以办理委托公证书方式对邓俊辉的出售行为追认、第三人邓俊辉在签订房屋买卖合同书后便将房屋、相应资料交付给原告、原告在人民法院查封之前已在签订合同后便接收案涉房屋进行装修合法占有该房屋于2011年3月开始按时缴纳相应物业费用并于2011年8月开始入住、2012年10月15日以原告儿子刘杰的名义办理了宽带入户。被告徐顺辉质证称，对原告提交的证据办理了宽带就证明房屋是原告的是不成立的，租房户办理宽带的大有人在；交物业管理费的仍然是邓俊辉的名字，称5年后房屋才能过户，但是5年后也没有进行过户；2万元的欠条已经作废能作为证据？原告提交的证据前后矛盾，请法庭核实。被告余昌台质证称其系案外人，原告与其没有任何关系。被告农商行质证称原告与邓俊辉办理了他项权证，为什么不直接过户？为什么会去办理公证，多此一举？认为应以事实为依据。经济适用房目前不能过户是政策原因，通过办理他项权证来证明产权需要核实，如果是真实的合同不需要公证，更不需要委托他人来进行公证。庭审中原告申请证人曹某、邹某证实原告与第三人购房及办理公证及抵押等情况。原告对证人证言无异议；被告徐顺辉质证称曹某证言不实，前言不搭后语；邹某证言空洞无实际内容，加之与原告是弟媳关系，证词缺乏真实性。被告农商行质证称对两个证人证言真实性、合法性、关联性均有异议。 本院对原告提交上述证据中《公证书》、用户通水验收单、小区专有部分户表用户自来水抄表收费协议、物业费收据、双峰社区居委会证明、气费交费凭证、办理宽带凭证的真实性予以确认，但对原告欲证明其合法占有案涉房屋的证明目的因缺乏关联性，不予确认。 对原告提交的《房屋购买合同》、《补充协议》、收条、欠条：首先因系原告单方提交证据，被告不认可，且无其他证据印证；其次，证人曹某陈述原告与邓俊辉签订协议时其职业为房屋中介，双方形成的协议为其提供的格式合同，此与本案原告提交的手书协议书不一致，且协议上也未加盖有中介印章，与常理不符，故曹某证言不予采信；证人邹某系原告亲属，且本案中为邓俊辉案涉房的公证委托人和邓俊辉借款抵押登记债权人，系利害关系人，其证言明显低于书证效力，又无其他证据印证，且被告不认可，故其证言不予采信，故本院对上述证据的三性不予采信。对原告提交的双峰社区居委会证明、气费交费凭证、办理宽带凭证的真实性予以确认，但仅能证明其居住在案涉房的事实，不能达到其购买了该案涉房屋的证明目的。 为查明案件事实，本院到资阳市房产档案馆依法职权调取案涉房的抵押登记档案，显示：债权人邹某与债务人邓俊辉之间因借款关系双方于2016年4月1日到资阳市房地产管理局办理了案涉房的抵押登记他项权证书，证书登记号为2016040102824。原告质证认为因政策原因不能过户，为保证原告利益，各方才签订补充协议并办理抵押登记。被告徐顺辉质证认为档案资料十分明显地证明了原告不是买邓俊辉的房屋，而是“借款协议”，实属借款。被告质证认为档案资料是邹某与邓俊辉的借款协议，不能确认杨辉与邓俊辉的买卖的真实情况，与公证书公证内容有不一致。本院认为，档案资料显示案涉房屋的抵押登记系因本案证人邹某与第三人邓俊辉之间因民间借贷关系，为保证债权人邹某权利实现双方办理的抵押登记，与原告及证人陈述不一致。 根据庭审调查，结合以上认定的证据，本院认定案件事实如下： 2010年9月27日第三人邓俊辉与资阳市天竹房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于资阳市雁江区商品房即本案案涉房屋，用途为经济适用住房，建筑面积70.14平方米，套内面积60.41平方米，单价每平方米1530元。2012年1月5日邓俊辉取得房权证资阳字××号房屋所有权证书，载明：建筑面积70.14平方米、套内面积60.41平方米、规划用途经济适用住房。2012年9月17日邓俊辉取得案涉房国有土地使用权证书。 2016年4月1日，第三人邓俊辉、肖群容办理委托公证，委托邹某全权代表其签订案涉房买卖合同，到相关部门办理范围出售和过户登记相关的一切手续并收取房款；如购房人以公积金及银行按揭贷款方式购买该房屋，委托人同意受托人协助购房人办理购买该房屋住房公积金及委托银行的按揭贷款手续并收取按揭款，但不得为委托人设定借款、担保义务等事项。 2016年4月1日，债权人邹某与债务人邓俊辉之间因借款关系双方到资阳市房地产管理局办理了案涉房的抵押登记他项权证书，证书登记号为2016040102824。 原告于2011年8月起在案涉房屋居住，并以邓俊辉名义交纳物业等相关费用。 另查明，本院受理徐顺辉与邓俊辉民间借贷纠纷案，本院于2017年9月7日本院作出（2017）川2002民初2762号民事调解书，且本院于2017年9月21日诉讼保全查封了邓俊辉名下的该经济适用住房，查封期限为三年。2019年1月2日徐顺辉向本院申请执行，在执行过程中，本案原告提出异议。2017年7月4日，本院作出（2019）川2002执异61号执行裁定书裁定驳回异议人杨辉的异议请求。杨辉遂提起案外人执行异议之诉。 还查明，本案被告均为被执行人邓俊辉的申请执行人。案涉房性质现仍为登记在邓俊辉名下的经济适用住房。 本院认为，本案争议的焦点为原告是否为案涉房屋的权利人，其诉请是否具有事实和法律依据。审理查明，案涉房性质为经济适用住房，是指政府提供优惠政策、限定套型面积、销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。体现了国家对低收入人群的权益保护，体现了社会公共利益，其对象具有特殊性。根据国办发［2011］45号）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，其体现了五、（二）严格租售管理。……经济适用住房和限价商品住房购买不满5年的，不得上市交易。经济适用住房配售时，要明确界定政府与购买人的资产份额，并按照政府回购、适当兼顾保障对象合法权益的原则，确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。（三）加强使用管理。市县人民政府应当建立住房保障管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。……定期检查保障性住房使用情况，对违反规定将保障性住房出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定收回。对中介机构违规代理出售、出租保障性住房的一定依法给予处罚。……（四）健全退出机制。……经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，或者通过补交土地收益等取得完全产权。……资阳市人民政府2007年12月30日起施行的《资阳市经济适用住房销售管理暂行办法》第十六条规定，取得经济适用住房满五年，产权人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。从上述政策规定可以看出，经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，在购房五年内不得出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途，五年后须补交土地收益等可取得完全产权，上市交易。 本案案涉经济适用住房的购房人为第三人邓俊辉。按照政府相关政策规定，其在购买该房屋后五年内不得出售出租该房屋，五年后即使要出售该房屋也必须补交土地收益等才取得完全产权。换言之，在购房五年后购房人交纳土地收益等价款之前，购房人邓俊辉取得的是有限产权。因此，从本案事实证据看：首先，原告提交证据不能有效证明在本院查封之前双方存在购房事实。其次，即使与邓俊辉所签购房协议是真实的，原告未有证据证明其为经济适用房适用对象，双方所签协议，不符合经济适用住房解除城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序损害了其他低收入人群的利益，应认定为违反社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益。因此，案涉房屋在本院查封时仍属于本案第三人邓俊辉所有的经济适用住房性质。再次，即使原告与邓俊辉签订买卖协议约定五年后过户，还必须在邓俊辉向政府交纳土地收益等价款取得完全产权后，其才完全享有所有权人的处分权。但至今该案涉房属性仍为经济适用房。综上，故原告诉称其为案涉房的权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法解除对位于资阳市雁江区房屋的执行查封，停止对该房屋的执行（房屋价值176000元）的事实证据不足，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本案原告杨辉起诉的事实证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百三十六条第一款、第三百一十一条，第三百一十二条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨辉的诉讼请求。 案件受理费3820元，由原告杨辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长 袁 冰 人民陪审员 向 明 人民陪审员 刘翠英 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员 杨 秋