甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0402民初4499号原告：郑亚军，男，1981年6月30日出生，汉族，住白银市白银区。委托诉讼代理人：张燕燕，甘肃赤辉律师事务所律师。被告：杨莉，女，1979年8月4日出生，汉族，住白银市白银区。第三人：张琛明，男，1981年8月14日出生，汉族，住白银市白银区。委托诉讼代理人：张智，男，住白银市白银区，由国网甘肃省电力公司白银供电公司和白银市白银区人民路街道西村社区共同推荐。第三人：甘肃大牛房地产咨询服务有限公司，住所地白银市白银区上海路69号-3幢（03）24幢1-03。法定代表人：李学贵，该公司总经理。原告郑亚军与被告杨莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，第三人张琛明（杨莉丈夫）以其是买卖标的房屋的共有人为由向本院申请参加诉讼，被告杨莉以张琛明和甘肃大牛房地产咨询服务有限公司（以下简称大牛公司）均与本案有利害关系为由申请追加张琛明和大牛公司为第三人参加诉讼，本院依法予以准许，通知张琛明和大牛公司参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑亚军及其委托诉讼代理人张燕燕、被告杨莉、第三人张琛明及其委托诉讼代理人张智、第三人大牛公司法定代表人李学贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑亚军向本院提出诉讼请求：1.判令解除郑亚军与杨莉签订的房屋买卖成交合同；2.判令杨莉承担违约金2万元。在诉讼过程中，郑亚军将第二项诉讼请求变更为判令杨莉双倍返还定金4万元。事实和理由：2019年3月16日，郑亚军与杨莉在大牛公司签署《房屋买卖成交合同》，约定涉诉房屋归郑亚军所有，杨莉自行解决住房，并保证对此不再提出异议。根据合同法相关规定，《房屋买卖成交合同》系郑亚军、杨莉自愿签署，协议内容合法有效，杨莉应当遵守合同配合办理过户和物业移交手续，并结清过户之前所有物业产生的费用。但是在郑亚军多次告知杨莉协助办理过户等相关手续的情况下，杨莉拒不履行，且多次上涨房屋价格，导致郑亚军无法正常办理房产过户及贷款等相关手续，郑亚军迫于无奈，遂提起诉讼。杨莉辩称，杨莉与郑亚军签订《房屋买卖成交合同》后，双方对合同价款进行了变更，杨莉与大牛公司就房屋价款另外签订了一份合同，且这份合同是大牛公司称郑亚军同意的情况下才签订的，因此，第一次签订的《房屋买卖成交合同》已经作废，不能以该合同约束杨莉，另外，杨莉未收到郑亚军一分钱，故请求驳回郑亚军的诉讼请求。张琛明述称，同意杨莉的意见。杨莉与郑亚军签订的《房屋买卖成交合同》虽然成立，但是没有生效也没有履行，双方已经协商变更了合同，产生了补充协议，而且双方就房屋价款仍在协商中，新的合同尚未成立，不存在合同解除和违约的情况。郑亚军也一直未履行自己的合同义务。导致合同没有成立的过错在大牛公司，如果说违约，也是大牛公司违约；郑亚军也存在一定过错，其已经同意房屋价格由103万元变更为108万元，只是交易费用高，双方仍在磋商阶段。另外，因大牛公司提供的合同是格式合同，补充合同是非格式合同，两个合同内容不一致时，应当以非格式合同确定的价款108万元为准。大牛公司述称，《房屋买卖成交合同》由买卖双方和居间方大牛公司签字盖章，合同是成立的。因合同约定定金由居间方代为保管，因此大牛公司收到郑亚军支付的定金2万元是履行合同约定。郑亚军答应房屋价款在103万元的基础上可以上浮一点，但其未在补充协议上签字，所以补充协议不成立。不存在杨莉所称未收到郑亚军交付的定金和张琛明所称双方仍在磋商的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：杨莉和张琛明对郑亚军提交的定金收据一份提出异议称不知情；对郑亚军提交的郑亚军与案外人宋伟澍订立的房屋买卖成交合同1份、查询汇款明细2张、收条2张、中国工商银行回单凭证2张提出异议称，与本案无关联；杨莉对郑亚军提交的杨莉与大牛公司李学贵的电话录音提出异议称，该证据是在其不知情的情况下被录的音，不合法也不客观；张琛明对该电话录音提出异议称，该录音在杨莉不知情的情况下录制，与郑亚军主张的诉讼请求没有任何关联，故该证据不具有合法性和关联性；杨莉对郑亚军提交的定金收条和支付宝账单提出异议称，这是郑亚军与大牛公司之间的进行的，不能约束杨莉，该证据不具有关联性；郑亚军对杨莉提交的房屋买卖成交合同补充协议提出异议称，该协议系复印件，杨莉的签字和手印都是复印的，没有郑亚军的签字，故该证据不具有真实性和合法性；大牛公司对该补充协议提出异议称，该协议虽然是真实的，只有杨莉和大牛公司签字盖章，郑亚军因有争吵未签字，补充协议原件已被撕毁，因房屋买卖成交合同第五条第二款约定，合同变更、补充内容必须经买卖双方以及大牛公司共同签字盖章才生效，故该补充协议不合法；郑亚军对杨莉提交的杨莉与大牛公司工作人员的电话录音提出异议称，该证据显示杨莉意图将房价上涨至108万元，违反合同约定，不能证明郑亚军同意杨莉与大牛公司沟通的结果，该证据不真实、不合法；大牛公司对该电话录音提出异议称，与杨莉通话的大牛公司工作人员对此事不知情，通话是在杨莉逼问下进行的，该证据不合法；杨莉对大牛公司提交的房屋买卖成交合同提出异议称，合同是其按照大牛公司工作人员的示意打勾和摁手印的，不具有合法性。本院对上列证据进行审查认为，上列证据中，郑亚军提交的郑亚军与案外人宋伟澍订立的房屋买卖成交合同1份、查询汇款明细2张、收条2张、中国工商银行回单凭证2张与本案没有关联，不具有证明力；其余证据形式和来源合法，内容客观真实，与本案有关联，其证明力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月16日，大牛公司作为居间人与买受人郑亚军、出卖人杨莉签订房屋买卖成交合同一份，合同格式文本由大牛公司提供，约定杨莉将其所有的位于白银区会师路X号X单元X室房屋（以下简称案涉房屋）出卖与郑亚军，房屋成交总价为103万元，买方于签署协议当天将定金2万元交付居间方，卖方将产权证原件、定金交付居间方代为保管，房屋一切手续交接完毕后无条件返还；付款方式为按揭商业贷款，买方在签署协议时应向居间方出示本人及家庭成员由人民银行出具的个人征信报告，并委托居间方向银行申请办理50万元按揭贷款，同意支付居间方贷款代办费用7500元；买方于2019年5月26日将按揭首期房款（按银行规定支付，不含定金）53万元交付卖方冻结或根据政府规定进行房款监督；税费按照政府部门有关规定各自承担；合同还约定了其他事项。同日，郑亚军按照合同约定向大牛公司支付定金15000元，连同2019年3月15日郑亚军向大牛公司支付的购买涉案房屋意向金5000元，两项合计2万元作为定金。大牛公司向郑亚军出具了相应数额的收据。因张琛明认为合同约定的价款有些低，杨莉遂与大牛公司协商后签订房屋买卖成交合同补充协议一份，约定杨莉委托大牛公司办理案涉房屋买卖相关手续，房屋买卖成交合同出售价定为108万元，房屋交易费用卖家都不承担，全部由买家承担，此补充协议与房屋买卖成交合同具有同等法律效力。郑亚军也同意房价调整为108万元。但由于双方在房屋交易税费负担问题上未能达成一致，致使合同未能履行，郑亚军遂提起诉讼。本院认为，郑亚军、杨莉和大牛公司于2019年3月16日订立的房屋买卖成交合同，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，虽然各方对合同价款进行了进一步协商，大牛公司与杨莉签订了补充协议将房屋价款在原定103万元的基础上加价为108万元，交易税费也全部由郑亚军负担，郑亚军对价款调整也表示同意，但对于交易税费的负担不同意杨莉和大牛公司的意见，未在补充协议上签字，根据房屋买卖成交合同第五条第二款“除本协议外，任何变更、补充内容均需买卖双方签字及居间方盖章，否则不产生法律效力”的特别约定，杨莉与大牛公司订立的补充协议，对郑亚军不产生法律约束力。房屋买卖成交合同对买卖双方的履行义务期限均有约定，对于买受人郑亚军支付购房款的期限约定“买方于2019年5月26日将按揭首期房款（按银行规定支付，不含定金）53万元交付卖方冻结或根据政府规定进行房款监督。”其余房款由商业贷款银行直接将所贷房款打入卖方账户。对于出卖人交付房屋的期限约定为“卖方将房屋于银行放款日期当天交付买方。”《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”郑亚军作为先履行一方当事人，未按照合同约定于2019年5月26日将按揭首期房款交付卖方冻结也未进行房款监督，杨莉作为后履行一方当事人，在先履行一方未履行义务时，有权拒绝履行合同义务。杨莉与大牛公司订立的补充协议，虽然对郑亚军不产生效力，但杨莉基于对大牛公司的信赖提出房屋价款为108万元的意见，并不等同于合同法第九十四条规定的“明确表示不履行或者以自己的行为表明不履行主要债务”，因此，郑亚军主张杨莉构成违约的证据不足，不予支持。综上所述，郑亚军以杨莉违约为由解除合同的诉讼请求，证据不足，不予支持；但因杨莉一方同意解除合同，根据合同法“当事人协商一致可以解除合同”的规定，对于郑亚军主张的解除合同诉讼请求予以支持；合同解除后，大牛公司收取的定金2万元应当予以退还。依照《中华人民共和国》合同法第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、郑亚军、杨莉与甘肃大牛房地产咨询服务有限公司于2019年3月16日订立的房屋买卖成交合同于本判决生效之日解除；二、甘肃大牛房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还郑亚军购房定金2万元；三、驳回郑亚军其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由郑亚军负担200元，杨莉负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 员 张守涛二〇一九年十二月二十七日法官助理 张连芸书 记 员 祁小娟