广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初22532号原告：深圳市龙岗区坂田街道珠江旭景佳园第一届业主委员会，住所地：深圳市龙岗区坂田街道珠江旭景佳园二期8栋一楼。负责人：杨爱玲。委托诉讼代理人：胡红波，女，系原告的执行秘书。委托诉讼代理人：彭晖，广东国晖律师事务所律师。被告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码：91440000707684880R。法定代表人：黄宇航。委托诉讼代理人：龚敏，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨浩云，广东合邦律师事务所律师。原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告负责人杨爱玲及其委托诉讼代理人彭晖、被告委托诉讼代理人杨浩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向珠江旭景佳园全体业主返还2018年1月至2019年3月期间的地面停车费1000500元及其利息（利息以1000500元为本金，自2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止），并全部转入本小区的专项维修资金账户；2、被告向珠江旭景佳园全体业主返还2018年1月至2019年3月期间的地下室停车费1005000元及其利息（利息以1005000元为本金，自2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止），并全部转入本小区的专项维修资金账户；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告自2007年开始在珠江旭景佳园从事前期物业服务，其与第三人签署的物业服务合同早已过期多年。2018年11月15日，业主大会表决不同意续聘被告并授权业委会采取公开招标方式选聘新的物业服务企业。被告于2019年3月24日撤出本小区，由案外人金地物业接管。原告在配合金地物业公司办理新的经营性停车场许可证的过程中发现，被告所持的两份原经营性停车场许可证均已于2018年1月14日过期。被告根本没有资格收取2018年1月至2019年3月期间的停车费。珠江旭景佳园共有地下停车位335个，地面停车位667个。根据小区业主的停车费交费票据以及前期物业服务合同及其补充协议，珠江旭景佳园停车费收费标准是地面100元/月，地下200元/月。小区内部全部地面车位和地下车位每月共产生的收益为1337000元，被告非法无证收取停车费长达15个月，期间产生2005500元的收益。综上所述，被告非法收费并获益，应向原告返还其收益及利息。对于被告在持有有效经营性停车场许可证期间所获得的2018年1月14日前的停车费收益，原告将另案向被告提出赔偿请求。被告答辩称：第一点，原告并非是旭景佳园地上、地下停车位的权利人，被告受车位物权人的委托，对地面以及地库车位进行经营管理，并按合同约定向车位物权人支付了承包经营费用。被告仅依据经营合同收取管理费，属于被告的合法权益，故原告无权要求被告返还停车费。《物权法》第74条规定建筑区域内规划用于停放车辆的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。此外，《人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用、管理，其收益归投资者所有。而本案中旭景佳园建设的建设单位与小区业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第五条、第九条也明确约定，旭景佳园的地下及地面停车场、停车位以及其他为公共分摊部分物业所有权或使用权或所有相关经营权属于卖方所有，也就是说属于开发商所有。根据上述的法律规定，结合人民防空工程档案备案证明书以及预售合同等证据，足以认定开发商才是旭景佳园地上及地下停车位的权益人。此外，根据原告跟开发商签订的停车场委托管理协议以及车位承包经营管理附属合同，被告有权对旭景佳园地上及地下车位收取停车费。第二点，被告已取得《深圳市经营性停车场许可证》，有权对停放在旭景佳园小区内权益仍属于山水源公司或者金豫工贸公司停车位收取停车费，《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第15条规定，未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。而本案中被告已经取得了由深圳市公安局交通警察局发放的《经营性停车场许可证》，有权在备案的停车场范围内提供有偿的停放服务，备案属于行政管理关系，而我方向业主收取停车费属于民事法律关系，行政管理行为并不影响民事行为的法律效力。综上,原告并非旭景佳园地上以及地下停车位的权利人，无权要求被告返还2018年1月至2019年3月期间的停车场收益。经审理查明:深圳市金豫工贸有限公司（下简称金豫工贸公司）系涉案小区旭景佳园（二）期的开发商，其作为卖方与小业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定：买方同意本房地产项目的地下及地面停车场、停车位以及其他未公共分摊部分物业之所有权/或使用权/或所有相关经营权益属于卖方所有；卖方以协议方式聘请广东康景物业服务有限公司对本项目进行前期物业管理服务。深圳市山水源投资有限公司（下简称山水源公司）系涉案小区旭景佳园（一）期、（三）期的开发商，其作为卖方与小业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定：买方同意本房地产项目的地下及地面停车场、停车位以及其他未公共分摊部分物业之所有权/或使用权/或所有相关经营权益属于卖方所有；卖方以协议方式聘请广东康景物业服务有限公司对本项目进行前期物业管理服务。被告在涉案小区的从事物业管理服务。2017年5月27日，旭景佳园小区业主大会经选举成立了第一届业主委员会即原告。2018年11月15日，旭景佳园小区业主大会表决不同意续聘被告。2019年3月24日，被告撤出小区，由案外人深圳市金地物业管理有限公司接管。深圳市公安局交通警察局核发的涉案小区的《深圳市经营性停车场许可证》已于2018年1月13日到期，被告称系因政府部门要求被告就旭景佳园建设充电桩一事与原告沟通协调，但因原告一直未明确是否同意以及需要取得业主大会授权，致使小区充电桩建设缓慢，最终导致到停车场经营许可证的续期暂缓，无法办理。被告称旭景佳园小区共有1002个车位，其中地面车位562个，地下车位440元。原告对总车位数没异议，但称地面车位667个，地下车位335个。双方对地面车位每月收费100元、地下车位每月收费200元无异议，但对地下车位，被告称每月200元中含60元的管理费，原告则认为没有分开事项。原告称涉案小区共1510户，尚有400多户在排位等候月卡车位，车位是饱和状态。另查，被告称旭景佳园一期1-4栋及二期5-8栋地下室均属于人防工程，平时作为车库使用。本院认为，被告系涉案物业小区的物业服务企业，为小区的业主提供物业服务，原告系涉案物业小区业主大会的代表机构，双方之间的纠纷应定性为物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。公安机关核发的涉案小区的《深圳市经营性停车场许可证》虽已2018年1月13日到期，但到期后被告仍继续从事小区的物业管理服务，对车位的管理及车辆的保管提供了相应服务，如被告收取停车服务费用的行为违反了相关法律法规的规定构成行政违法，应由相关行政机关对其作出处理，但作为车位使用人要求退还停车服务费无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市龙岗区坂田街道珠江旭景佳园第一届业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费11592元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘志勇二〇一九年十二月二日书记员  林丹燕