贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2896号 上诉人（原审被告）：胡昌梅，女，1970年3月11日生，布依族，贵州省三都水族自治县（以下简称“三都县”）人，住贵州省三都县。 被上诉人（原审原告）:贵州华洲实业有限公司，住所地贵州省三都县。 法定代表人：江春树，该公司董事长。 委托诉讼代理人：伍海童，贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢传芳，贵州行者律师事务所律师。 上诉人胡昌梅因与被上诉人贵州华洲实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服三都县人民法院于2019年9月5日作出（2019）黔2732民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人胡昌梅向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由:第一，被上诉人给上诉人开具的交清首付款收据真实、合法、有效。理由主要是:1、按购房合同约定上诉人是交清首付款才签订购房合同的，根据购房合同的第八条第3款“买受人以(银行按揭)(公积金贷款)付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款”,如果上诉人不交清首付款,被上诉人不可能跟上诉人签订购房合同。2014年11月13日早上，上诉人没交清首付款的时候上诉人要求签订购房合同,被上诉人经办人就以此为由拒绝跟上诉人签订购房合同，当日下午,是在上诉人向妹妹借得钱来交清了首付款后,被上诉人经办人才同意与上诉人签订购房合同的。2、被上诉人已经向银行证明上诉人付清首付款，按照贷款合同的约定,购房首付款及与本合同有关的应付款项和费用应当付清，银行才能办理按揭贷款。在上诉人办理按揭贷款的过程中,是被上诉人向银行出具上诉人已交清首付款的资料时,上诉人才与银行签订贷款协议，如果上诉人没有交清首付款,被上诉人不会出具上诉人已经付清首付款的证明。3、被上诉人向上诉人出具的付清首付款收据，与上诉人付清该款的客观实际相符,是法定证据。根据我国相关法律的规定,法定证据应当作为认定案件事实的依据。第二，被上诉人的证人证言不仅与客观实际不符,而且根本不能作为认定案件事实的依据。理由主要是:1、上诉人从未要求证人周某作任何批注，庭审时对方证人周某出庭作证,上诉人在2014年11月17日要求在欠条上作“胡昌梅交纳25000元,实际欠款58618元”字样,如果是上诉人要求作的批注,批注完了没有让上诉人在批注后签上自己的名字。再说从2014年11月13日中午，证人就离开三都回重庆老家办事,上诉人不是被上诉人的员工,上诉人不知道证人哪天能够办完事回到三都，欠条掌握在证人手里,证人想怎么批注就可以单方面怎么批注,上诉人还以为证人销毁了欠条。2、证人周某与被上诉人存在直接利害关系，对方证人周某是被上诉人的股东之一,在公司分管财务工作，证人在有事回重庆老家后,公司财务不可能停止运转,所以在走的时候把财务公章交给自己认为最信得过的人代为收款，上诉人交清钱了而证人委托的人收了上诉人的钱却不入账或者还对证人撒谎,现在证人只能作伪证,才能让证人避免被公司其他股东追究责任。可见,一方面,周某是本案的利害关系人,在没有其它证据支持其观点的情况下,其证词不能采信。另一方面,按照证据规则,周某的言词不能否定法定的书证。3、证人周某有关代上诉人交纳首付款的说法根本不能成立，证人周某称在2014年11月17日用自己的钱帮上诉人垫付交清首付款，一来上诉人与周某此前互不相识,非亲非故,周某不会代上诉人付款，周某用自己的钱帮上诉人交钱,会要求上诉人给证人写一个借条或双方签订协议；二来周某的这一说法也根本没有任何证据足以支持，如果是周某代上诉人支付,周某为何拿不出银行的流水记录。如果说是周某代上诉人付清首付款,被上诉人也不可能向上诉人出具上诉人已经交清首付款的收据。可见,这就证明上诉人是已经交清首付款的。第三，被上诉人经办人收上诉人的首付款却不入账,不能因此认定上诉人未交清该款。从庭审可见,首付款收据上的周某和欠条上周某的批注,两者笔迹完全不同,其中肯定有一个是假的，证人周某出庭作证时称欠条上的批注是亲笔所写,那么就可以认定,给上诉人开收据的周某是假的,说明经办人冒充真正的周某收了上诉人的钱私吞了不上交公司，而导致双方都蒙在鼓里，而上诉人的收据上加盖被上诉人的公章,足以认定被上诉人已经收取了上诉人的首付款,此收据是合法有效的，而被上诉人经办人收款不入帐,那完全是被上诉人自己内部管理混乱的事,不仅仅与上诉人无关,而且根本不能因被上诉人经办人的违法行为就认定是上诉人没有交清该款。第四，上诉人交清了首付款,可欠条却还在被上诉人手上的原因。2014年下半年,房价处于下行趋势,房子很不好卖,被上诉人售楼人员多次打电话给上诉人叫上诉人去买房,上诉人不堪其扰就说没钱买,售楼人员说先交几千或万把也可以,交了以后什么时候有钱了再交,只要在交房前交清就可以了。2014年11月13日早上,上诉人上完自己的课后,拿着1万元钱来到售房部交给了被上诉人工作人员并写下欠条,工作人员给上诉人开了1张1万元的收据，然后上诉人拿着单位盖章的提取公积金材料去政务中心办理提取公积金手续，被上诉人一个财务人员和上诉人一同前往核实了上诉人确实可以提取25000元作为追加首付款，办完事情后就一起返回到售房部，上诉人要求签订购房合同,但售楼人员拒绝签订,说是根据购房合同第八条第3款不能签订，还说上诉人虽然写了欠条,但事实上还没交清首期房款,等上诉人什么时候交清了就什么时候签，上诉人当时表示那就算了,不买房子了,要求把钱退给上诉人，可是工作人员说钱已交了,欠条也写了,房子就买定了,如果不买,上诉人就是单方面毁约,退钱是不可能的，然后安慰上诉人说距离交房时间还长,叫上诉人慢慢筹钱不着急。由于买又买不成,退又退不起,还被被上诉人套牢了上诉人非常郁闷,午休睡不着,就打电话跟上诉人的妹妹说了这个事情，上诉人妹妹说,既然起心买房子,肯定要签订购房合同,这种情况不签订购房合同肯定不行,说她那里有钱,叫上诉人去要来交，于是上诉人赶紧跑去妹妹家拿得6万元钱，下午放学后,上诉人赶紧跑去售楼部交钱，早上上诉人选的是26层房子,欠条写的是26层,上诉人在自己妹妹家拿钱时,其妹妹建议说上诉人女儿刚工作,按照民间七上八下的说法,建议上诉人选27层可能要更好些，上诉人交清钱后,收款的工作人员把早上开给上诉人的1万元收据收回,重新给上诉人开了93618元的收据，当时忙去看数钱了,忘记讲楼层变动的事情，怕银行下班,收款工作人员收清钱给上诉人换了收据后，就立即离开售楼部了,上诉人就和售楼人员签订购房合同,所以收据是26层,合同是27层。签订合同后上诉人想起早上写的欠条还在对方手上,于是上诉人要求对方归还上诉人的欠条，工作人员说保管欠条的人老家有急事,中午就回重庆去了,要好几天才能回来，上诉人表示心里不踏实,对方还安慰上诉人说首付款交清的收据都开给你了,那个欠条还有什么用。上诉人一听对方说的有道理,再想到早上没交清钱按规定都不能签订合同,现在交清钱了,合同也签了,收据也得了,欠条也就真没有什么用了,就委托对方帮上诉人销毁，被上诉人说2014年11月17日对方财务人员周某亲自到银行填写单子交钱和11月17日在上诉人的欠条上作批注,这两个时间可以印证,保管欠条的周某从2014年11月13日中午离开三都回重庆,一直到11月17日才回来到三都,所以2014年11月13日下午上诉人交清钱并签订购房合同后，向对方索要欠条才无法索得。第五，欠条所涉款项与购房总金额相矛盾,根本不能按一审的认定,如果欠条有效,则被上诉人在收了上诉人的首付款93618元后,上诉人还欠被上诉人58618元,两个款项相加就是152236元,再加上上诉人的公积金按揭贷款150000元,则房子的总价款为302236元,与购房合同上的房子总价款243618元显然是矛盾的。可见,上诉人已经交清了首付款,只是没有收回已经没有实际意义的欠条,该欠条还在被上诉人的手中而已，根本不能以该欠条认定上诉人仍然欠被上诉人的首付款。第六，根据交易习惯,欠条在先,收条在后,买卖双方在成交过程中欠款在先,还款在后,相应的欠条也应该在先,收据也应该在后，如果没有开始的欠款,何来后面归还的款项和收据。第七，被上诉人的起诉已经超过了法定的诉讼时效期间。道理很简单,上诉人在看房选房的时候,售楼人员告诉上诉人交房日期是2015年12月31日，上诉人写欠条的时候,售楼人员也告诉上诉人最迟交房时间为2015年12月31日,且双方签订的购房合同第十一条第(一)款也印证了这个日期,即使退一万步说上诉人仍欠被上诉人的首付款,根据《民法总则》第一百八十八条,从2015年12月31日至被上诉人起诉,已经超过了法定的诉讼时效期间，虽然上诉人实际要钥匙的日期是2016年10月14日,但那是因为玻璃幕墙纠纷导致上诉人没有在2015年12月31日要钥匙，且2015年12月31日交房的时候,被上诉人发来的交房信息也没有告知上诉人首付款没交清,要上诉人带首付款交清了再拿钥匙，如果当时被上诉人提到上诉人还欠首付款,上诉人肯定马上追查这件事情,但被上诉人只字不提,上诉人还以为上诉人交清该款后，被上诉人已经帮上诉人销毁欠条了。第八，一审判决明显偏袒被上诉人。从庭审可见,被上诉人手握上诉人的欠条,而且是涂改过的欠条,法院予以采信和支持，而上诉人手握对方加盖被上诉人财务专用章的没有任何瑕疵的首付款交清的收款收据,法院却说不能证明上诉人已经交清购房首付款的理由，是上诉人没有交纳该款的银行转帐记录，这一认定既不符合一般的交易规则,也没有任何法律依据,纯粹是经办法官的主观臆断，且庭审时上诉人已经提交了足以认定上诉人妹妹所具有的经济实力和保存相应现金的证据,但判决书却是只字未提。 被上诉人贵州华洲实业有限公司二审未作答辩。 原审原告贵州华洲实业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告胡昌梅返还原告欠款58618元；2、依法判决被告胡昌梅按照中华人民银行同期同类贷款利率支付原告从2014年11月13日起至还清欠款之日止的资金占用费；3、涉案诉讼费等相关由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月13日，被告有意向原告购买华洲国际公司的3号楼26层4号（3-26-4）房屋，购房首付款为93618元，当日被告向原告方支付了10000元购房预付款，因资金不够付清首付款，被告向原告出具了一张欠条，欠条载明：“因资金周转困难，暂不能全款付清贵州华洲实业有限公司购房首付款，现欠捌万叁仟陆佰壹拾圆整（83618.00元），交房前付清。”同日原告的财务给被告出具了收据并加盖贵州华洲实业有限公司财务专用章，收据载明：“兹收到购房户胡昌梅交来3号楼26层4号购房款93618元”。同日原告贵州华洲实业有限公司与被告胡昌梅双方签订了《商品房买卖合同》，该份合同中楼号变为3号楼27层4号（3-27-4），合同中约定房屋总价款为243618元，约定合同签订之日买受人向出卖人交付首付款93618元，余款150000元以按揭方式向银行贷款，合同同时约定了双方的违约责任。2014年11月14日被告胡昌梅从其公积金账户提取25000元作为追加首付款交入原告账户。2014年11月17日原告方财务人员周某在欠条上作备注：胡昌梅于2014年11月14日已缴25000元，实际欠款为58618元。当日原告的财务人员周某以被告的名义向原告账户交纳剩余首付款58618元。2016年10月14日被告接收房屋进行装修并入住。2017年6月17日原告方通过邮件方式发函告知被告因其未按约定支付首付款，原告有权解除合同，但双方一直未解除合同。 另查明，2016年5月，原、被告双方因房子外墙安装玻璃幕墙问题发生纠纷，胡昌梅向法院提起诉讼，法院作出（2016）黔2732民初294号民事判决后，法院对该案再审，在再审庭审中，原告提出要求胡昌梅偿还购房首付款欠款58618元，因原告提出的请求与该案不属于同一法律关系，不属于再审请求审理范围，应另行提起诉讼。 一审法院认为：原告与被告因商品房买卖签订了《商品房买卖合同》，按合同约定被告应交首付款93618元。根据查明的事实，被告仍欠58618元的购房首付款未交，故原告要求被告偿还原告欠款58618元的诉请，予以支持。被告虽然提交了收据等证据，但不能证明2013年11月13日被告已实际交清购房首付款，其抗辩理由不成立，不予采纳。关于原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率支付从2014年11月13日至还清欠款之日的资金占用费的请求，根据欠条的约定，交房前付清所欠的购房首付款，被告应向原告交清所欠的首付款58618元，而被告未按欠条约定将所欠的购房首付款交付原告，被告应按《商品房买卖合同》约定的按日万分之三计算支付违约金，而原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率（年利率4.75%）计算支付资金占用费低于《商品房买卖合同》约定的按日万分之三计算违约金的违约责任，故对原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率支付至还清欠款之日的资金占用费的请求，予以支持。但房屋实际交付日为2016年10月14日，故资金占用费应从2016年10月14日起算。庭审中，被告提出原告的诉讼已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护权利的诉讼时效为三年。欠条中约定，所欠购房款于交房前付清，2016年10月14日为实际交房日，故诉讼时效应从2016年10月14日起算，原告于2019年7月29日起诉并未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限被告胡昌梅在本判决生效后十五日内偿还原告贵州华洲实业有限公司购房款58618元；二、限被告胡昌梅在本判决生效后十五内向原告贵州华洲实业有限公司支付从2016年10月14日至清偿之日止以58618元为基数按年利率4.75%计算的资金占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费633元，由被告胡昌梅承担。 二审中，当事人没有提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、上诉人是否还欠被上诉人购房首付款58618元；2、本案是否已超过诉讼时效。 本院认为：上诉人对被上诉人提供2014年11月13日上诉人向被上诉人出具欠款83618元欠条的真实性不持异议，应予确认。现双方对上诉人是否已付清购房首付款发生争议，首先，根据欠条的内容来看，表明上诉人因暂时资金困难不能全款付清购房首付款，有向被上诉人借款的意思表示。其次，上诉人应交购房首付款为93618元，扣除上诉人当日交的1万元购房预付款后，尚需要借款83618元。事后即2014年11月14日，因上诉人提取公积金2.5万元追加购房首付款后，只需要再借款58618元，能与2014年11月17日被上诉人财务人员周某在欠条中注明的内容相印证，且周某已出庭证实了该借款真实发生的情况。再次，虽然被上诉人于2014年11月13日已向上诉人开具了93618元的购房首付款收据，但是被上诉人已作出了说明，是为上诉人完善购房手续办理公积金贷款。综上，一审认定上诉人仍然欠被上诉人购房首付款58618元符合客观事实，应予确认。另外，针对上诉人提出的诉讼时效问题，因上诉人在欠条中约定在交房前付清欠款，被上诉人于2016年10月14日向上诉人交房，诉讼时效应从2016年10月14日起算，且被上诉人曾在（2016）黔2732民初294号案再审中也主张过，被上诉人于2019年7月29日起诉，并未超过诉讼时效为3年的法律规定，故一审认定本案未超过诉讼时效，被上诉人的权利仍受法律保护正确，应予确认。 综上所述，上诉人胡昌梅的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1266元，由上诉人胡昌梅承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 李颖敏 审判员 陈福江 二〇一九年十二月十二日 书记员 刘 皓