四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初5627号 原告(反诉被告)：四川蓬安马电房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇建设南路303号。 法定代理人:刘庆平，执行董事。 委托代理人：钟赤斌，四川川创律师事务所律师。 委托代理权限：一般代理。 委托代理人：王俊良，四川泰宇律师事务所律师。 委托代理权限：一般代理。 被告（反诉原告）：莫光明，男，汉族，1966年3月生，住南充市顺庆区。 被告（反诉原告）：罗德勇，男，汉族，1965年8月生，住南充市顺庆区。 二被告委托代理人：易凌，四川绸都律师事务所律师。 委托代理权限：一般代理。 被告：罗家德（反诉第三人），男，汉族，1967年8月生，住南充市顺庆区。 委托代理人：白中祺，四川由真律师事务所律师。 委托代理权限：一般代理。 原告（反诉被告）四川蓬安马电房地产开发有限公司（以下简称马电公司）诉被告莫光明、罗德勇（反诉原告）、罗家德（反诉第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）马电公司的委托代理人钟赤斌、王俊良，被告（反诉原告）莫光明、罗德勇的委托代理人易凌，被告（反诉第三人）罗家德及其委托代理人白中祺到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告提出了如下诉讼请求：1.判令三被告立即将原告出租的“马电花园”第24幢的全部房屋及场地交还给原告；2.判令三被告按原告移交租赁房屋当时的状况恢复租赁房屋原状，并承担恢复原状应当支付的全部费用;3.判令三被告共同按日以租期届满前一年日租金2602.74元的3倍即7808.22元的标准，向原告计付逾期交还房屋期间的违约金（自2019年8月1日起至被告向原告交还全部房屋之日止）；4.本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：原告开发的位于南充市顺庆区的“马电花园”商住小区，按市政规划在第24幢配套建设了“马电花园”农贸市场。2013年5月，原被告协商一致后签订了《“马电花园”农贸市场场地租赁合同》。在该合同租赁中，双方约定：原告将“马电花园”第24幢全部房屋及场地出租给三被告共同开办和经营农贸市场；租赁期限6年，至2019年7月31日届满；租赁期满时，原告有权收回出租的全部房屋及场地，被告必须如期交还；该农贸市场第六年的租金为95万元；租期届满或因被告原因导致合同提前终止的，除双方另有约定外，原告有权选择按以下方式进行处理：（1）不宜拆除的附着于房屋的装修及各种管线和设施无偿归原告所有；（2）要求被告恢复移交时的原状；（3）由原告向被告收取恢复性施工所实际发生的费用。该租赁合同还同时约定：租赁期满后如果被告逾期归还房屋，每逾期一日应向原告支付期满前一年日租金的三倍的违约金，且被告还应承担因逾期归还给原告造成的各种损失。该租赁合同签订后，双方在租赁期限内都能较好履行合同约定，但三被告在期满时却未归还房屋。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。望判如所请。 被告莫光明、罗德勇辩称：1.原告已经将租赁物转让给了案外人林加胜，原告作为出租人的相关权利义务已经由林加胜概括式承受，因此二被告与原告不存在租赁合同关系，原告的起诉属于主体不适格，应予驳回。2014年5月23日起转移给林加胜，并书面告知了被告，原告并将50万元保证金退给三被告，两者的租赁关系已经解除；2.拆除扩建恢复原状必将损害公共利益，案涉租赁物是政府为解决市政府新区住户买菜难的问题在该区域规划的农贸市场，该建筑的用途只能是经营农产品，是为了提升社会服务功能，按照原告的申请恢复原状，不仅政策不允许，还将该租赁物丧失农贸超市的功能，人民法院不应支持原告提出的所有损社会公共利益的请求；3.原告主张的违约金过高。具体的答辩事由见书面的答辩状。 被告罗家德辩称：1.对于原告主体是否适格，由人民法院审查；2.被告罗家德对外和马电形成了合同关系，对内形成了和其他两被告形成股东关系，我方的态度很明确，租赁期满后，应该交付房屋；3.对于原告变更的诉讼请求不应该得到支持，理由被告莫光明和罗德勇已经阐述的很清楚，交付给承租人的时候是清水房，现在拆除会影响房屋的功能，在事实上也不可能，与约定也不符合；4.关于违约金，应该由实际占有人支付，原告主张的违约金过高，法庭应当驳回。 被告莫光明、罗德勇提出了如下反诉讼请求：1.判令被反诉人承担扩建费用贰佰万元；2.判令本诉和反诉的诉讼费都由被反诉人承担。事实与理由：2013年5月，反诉人莫光明、罗德勇及本诉另一被告罗家德（简称“三承租人”）与四川蓬安马电房地产开发有限公司（简称“马电房产”）签订《“马电花园”农贸市场场地租赁合同》，约定由三承租人承租马电地产所有的位于南充市顺庆区（地面两层、半地下一层，总建筑面积约2898.36平方米），租期为6年（2013年6月23日至2019年7月31日）。此后，为借力顺庆区政府当时大力推进农贸市场“三化改造”的政策，达成通过改扩建增加场地使用面积的目的，双方协商后由马电房产向顺庆区“三化办”申请将“马电花园农贸市场”更名为“马电农贸超市”，经时任副区长贺频批示后由“三化办”指定单位设计，由反诉人出资250万元对案涉租赁场地进行扩建改造，新增使用面积约1400平方米，其中加层增加面积约1000平米，北侧和东侧扩建增加面积约400平米。马电地产执行董事长刘庆平，总经理付幼林多次莅临“马电农贸超市”，对三承租人借力政策扩建增加使用面积的举措大加赞赏，并打趣说“马电人不吃药”，要求承租人将利用北侧扩建构筑物开设的“马电医药超市”更名。据查证，“马电花园农贸市场”改扩建时土地使用权限尚有33年，反诉人仅使用了6年。综上，出租人马电地产默许并赞赏三承租人对租赁物改扩建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩 建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，被反诉人马电地产应分担扩建费用200万元。反诉人为维护其合法权益向贵院提起反诉，请求法院依法判决。 反诉被告马电公司辩称:一、反诉状所陈诉的事实全部是虚假的，表现为:1.在承租后，两承租人从未与马电达成过通过改扩建的口头和书面的协议；2.当时的副区长批示的也不是事实，案涉房屋是由市规委会的审定，区上是无权作出任何决定的；3.马电公司的相关领导从未表态同意承租人对房屋改扩建，诉状连马电公司的董事长的姓都弄错了；4.承租人的该扩建的使用和被承租人没有半点关系，这是不符合理合法的。二、按照租赁合同的约定，马电将竣工后的案涉房屋原状交给了承租人，依合同约定，装饰装修的费用是由承租人自行负责和承担费用，承租人在接受租赁房屋后，没有按照双方的合同的约定将装饰和装修的方案，事先交由马电公司，并未征得马电公司的同意。三、案涉租赁房屋在承租人使用期间发生的部分违建，应由承租人自行承担责任，根据以上意见，我们请求法庭按照最高人民法院2009年颁行的租赁合同的司法解释第十三条的规定，承租人未经被承租人的同意，费用由承租人负担等，应驳回反诉人的反诉请求。 反诉第三人罗家德答辩意见为：对反诉不参与，不赞成。 经审理查明，2013年5月23日，原告马电公司（出租方，以下简称甲方）与三被告莫光明、罗德勇、罗家德（承租方，以下简称乙方）签订了“马电花园”农贸市场场地租赁合同，其内容为：一、甲方将位于南充市顺庆区房屋租赁给乙方，该房屋为市政规划配套建设的农贸市场；房屋结构为框架，建筑层数为三层，其中地上两层、半地下室一层，总建筑面积2898.36平方米；该农贸市场房屋现状为清水房，已于2010年12月25日通过竣工验收达到国家规定的合格标准。二、该农贸市场租赁期限为6年，自2013年5月23日起至2019年7月31日止；乙方向甲方承诺，承租该农贸市场仅为开办农贸市场使用，不得改作其他任何用途，并保证承租后必须在2013年6月30前投入运营；租赁期满，甲方有权于2019年7月31日前收回出租的全部房屋及场地；期满后乙方如需续租，必须在租赁届满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方协商重新签订租赁合同。三、该农贸市场房屋前五年总租金4250000.00元，第六年租金95万元，乙方应于签定本合同之日起三日内交清2013年5月23日至2014年5月31日的租金，以后各年租金均于当年5月31日前缴清。四、乙方应合理使用其承租的房屋、场地及其附属设施；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有不利影响的设备，其设计的规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工（严禁改变房屋的结构性梁、板、柱、墙）；租赁期满或因乙方原因导致本合同提前终止的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下方式进行处理：（1）不宜拆除的附着于房屋的装修及各种管线和设施无偿归甲方所有（2）要求乙方恢复移交时的原状（3）向乙方收取恢复性施工所实际发生的费用。五、租赁期间，甲方有权将该农贸市场的房屋、场地及设施的所有权出售或转让给其他单位或个人，转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效；未经甲方同意，乙方不得转租、转让、转借本合同承租的房屋给第三方。六、甲方因不能提供本合同约定的房屋而导致解除合同的，应向乙方支付本合同约定的第一年租金额6%的违约金，如造成乙方损失的，还应对乙方超出违约金以外的损失进行赔偿；租赁期满，乙方应如期交还该农贸市场，乙方如逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付期满前一年日租金3倍的违约金，且乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的各种损失。上述农贸市场租赁合同签订后，原告马电公司向三被告交付了房屋，三被告亦付清了合同约定的租赁期限内的房屋租金。 2013年6月21日，原告马电公司函告三被告罗德勇、罗家德、莫光明，明确告知三被告共同承租的“马电花园农贸市场”准备转让，三被告在同等条件下有优先购买权。2013年6月26日，三被告向原告马电公司提出“买卖不破租赁”及“承租期内承租人享有优先购买权”的回复意见。2013年7月2日，原告马电公司再次向三被告明确提出原告保证三被告“享有以同等条件优先购买的权利”，并在2013年7月30日前书面告知原告是否购买并进入实质性洽谈，否则，视为放弃。2013年11月21日，原告马电公司与案外人林加胜签订了“马电花园”农贸市场资产整体转让协议，约定原告将三被告承租的马电花园农贸市场转让给林加胜。2014年5月28日，原告书面告知三被告，三被告承租的马电花园农贸市场已转让给了林加胜，原告与三被告签订的马电花园农贸市场的租赁合同中约定的权利、义务自2014年5月23日起由林加胜享有和承担。2014年6月4日，林加胜向被告罗德勇出具收条一份，载明：收到罗德勇2014年度马电农贸超市租金捌拾伍万元正;2015年5月9日，林加胜向被告罗德勇出具收条一份，载明：收到罗德勇2014年至2015年马电农贸超市租金捌拾伍万元正;2016年6月4日，林加胜向被告罗德勇出具收条一份，载明：收到罗德勇2014年度马电农贸超市租金捌拾伍万元正（2016年5月至2017年4月）。2017年5月28日，原告向三被告发出“关于马电花园农贸市场租金缴纳问题的通知”，要求三被告自通知发出之日起，三被告按租赁合同应付的此后各年度的租金，均由原告公司收取，三被告接到通知后仍按原租赁合同履行，不得再向林加胜交纳租金。罗家德在该通知上签字收到，并注明签收时间为2017年5月10日。2017年6月2日，三被告通过转账向原告缴纳2017年8月1日至2018年7月31日的农贸市场的租金捌拾伍万元；2018年5月15日、2019年3月13日，三被告通过转账向原告缴纳2018年8月1日至2019年7月31日的农贸市场的租金玖拾伍万元。2019年3月15日，原告向三被告发出关于“马电花园”农贸市场买受人的告知函，其内容为“致承租人莫光明、罗德勇、罗家德三位先生：原马电花园农贸市场买受人林加胜已将马电花园农贸市场转让给杨青菁等三位买受人属实。特此函告。”。2019年7月8日，原告向三被告发出了关于租赁期满催收房屋的通知，要求三被告在2019年7月31日准时将“马电花园”农贸市场场地按约定整体移交给场地买受人张宠、杨青菁。2019年7月30日，原告再次向三被告发出关于收回“马电花园”农贸市场房屋的通知，申明三被告租赁的“马电花园”农贸市场场地于2019年7月31日到期，要求三被告立即按照合同约定将“马电花园”农贸市场全部场地退还给原告，或者移交给买受人。 另查明，2013年6月18日，原告向顺庆区“三化”办申请，请求将三被告租赁的“马电花园农贸市场”更名为“马电农贸超市”。2013年8月15日，顺庆区分管副区长贺频在顺庆区农贸市场“三化”改造领导小组办公室关于“马电花园农贸市场”更名为“马电农贸超市”的请示上的批注意见为“原则同意更名，但经营生鲜农副产品的场地不得低于60%，请三化办加强监督，防止改变农贸市场性质。贺频。8、22。”。三被告在区政府同意更名的批示后，对租赁的“马电花园农贸市场”进行了改扩建，在原负一楼、一楼、二楼的基础上加盖了一层，并在“马电花园农贸市场”的北侧和东侧进行了扩建，上述顶层及北侧和东侧扩建共计增加了房屋建筑面积约1400平方米。至一审辩论终结前，本案诉争的位于南充市顺庆区房屋仍然登记在原告名下。诉讼中，反诉原告申请对租赁期限内搭建的约1400平方米的房屋进行工程造价鉴定，但因未能提供鉴定所需资料而致鉴定未果。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。 本案争议的焦点问题之一为原告的主体资格是否适格的问题。 原、被告签订“马电花园农贸市场”租赁合同后，原告在租赁期限内将租赁物转让给案外人，并告知三被告有同等条件下的优先购买权，该转让程序合法，但是“马电花园农贸市场”房屋的产权在本案一审辩论终结前，仍然登记在原告马电公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，但法律另有规定的除外。”之规定，不能认定“马电花园农贸市场”房屋的产权已经变更，“马电花园农贸市场”房屋的所有权人仍然为原告马电公司，本案中马电公司作为原告是适格主体。被告辩称原告主体资格不适格的辩解理由不能成立。 本案争议的焦点问题之二为原告主张的逾期交房违约金是否过高的问题。 原告与三被告在签订“马电花园农贸市场”租赁合同中约定：租赁期满，三被告应如期交还农贸市场，三被告如逾期归还，则每逾期一日应向原告支付期满前一年日租金3倍的违约金，且三被告还应承担因逾期归还给甲方造成的各种损失。被告辩称该违约金约定过高，首先，该违约金约定是租赁合同的一部分，是原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效；其次，违约金本身有惩罚的功能，本案中，按照合同约定，在“马电花园农贸市场”租赁合同期满后，三被告应当将租赁的“马电花园农贸市场”场地交还给原告，而在租赁合同期满前，原告两次向三被告发书面通知，要求三被告在租赁合同期满后将“马电花园农贸市场”场地交还给原告，而三被告拒不向原告交还租赁物的行为，属于故意违约的行为，应当承担给付违约金的后果。综上所述，原告要求三被告共同按日以租期届满前一年日租金2602.74元的3倍即7808.22元的标准，向原告计付逾期交还房屋期间的违约金的诉讼请求事实清楚，理由充分，本院予以支持。 本案争议的焦点问题之三为原告主张的三被告按原告移交租赁房屋当时的状况恢复租赁房屋原状，并承担恢复原状应当支付的全部费用是否应当得到支持的问题。 原、被告在租赁合同中约定租赁合同期满后，原告有权选择以下方式进行处理：（1）不宜拆除的附着于房屋的装修及各种管线和设施无偿归甲方所有（2）要求乙方恢复移交时的原状（3）向乙方收取恢复性施工所实际发生的费用。现原告诉请三被告按原告移交租赁房屋当时的状况恢复租赁房屋原状，并承担恢复原状应当支付的全部费用是否应当得到支持的问题。原告的该请求符合原、被告租赁合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。 本案争议的焦点问题之四为被告莫光明、罗德勇的反诉请求是否应当得到支持的问题。 反诉原告莫光明、罗德勇依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，要求被反诉人马电公司应分担扩建费用200万元。对反诉人的该反诉请求，首先，反诉人没有提供被反诉人马电公司同意反诉人扩建的书面证据；其次，反诉人主张的200万元扩建费用，没有提供确实、充分的证据证实200万元是如何构成的。综上，对二反诉人要求被反诉人马电公司分担扩建费用200万元的反诉请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院民事诉讼法解释理解与适用》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下： 一、被告莫光明、罗德勇、罗家德于本判决书生效之日十日内将位于南充市顺庆区的全部房屋及场地交还给原告四川蓬安马电房地产开发有限公司；三被告莫光明、罗德勇、罗家德交还上述房屋时应按原告四川蓬安马电房地产开发有限公司移交租赁房屋当时的状况恢复租赁房屋原状，并承担恢复原状应当支付的全部费用； 二、被告莫光明、罗德勇、罗家德三被告共同按“马电花园”农贸市场以租期届满前一年日租金2602.74元的3倍即7808.22元的标准，向原告四川蓬安马电房地产开发有限公给付逾期交还房屋期间的违约金（违约金给付期间：自2019年8月1日起至被告向原告交还全部房屋之日止）； 三、驳回反诉原告莫光明、罗德勇的反诉请求。 如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍给付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5700元，反诉费11400，共计17100元，由三被告负担。 如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 任 钊 二〇一九年十二月十三日 书记员 文诗懿