江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3183号上诉人（原审被告）：张金余，男，1968年12月18日生，汉族，户籍地泰兴市，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人（原审被告）：赵四美，女，1969年4月17日生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：姜秀娟（特别授权），黑龙江云众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余新民，男，1949年9月16日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：常建明（特别授权），泰兴市三泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：林龙泉，男，1948年12月28日生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（原审第三人）：马艳君，女，1952年3月10日生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（原审第三人）：杨维林，男，1954年11月30日生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市，现住黑龙江省哈尔滨市松北区。被上诉人（原审第三人）：隋明兰，女，1956年4月23日生，汉族，住黑龙江省鸡西市滴道区中心三委6组，现住黑龙江省哈尔滨市松北区。上述四位被上诉人共同委托诉讼代理人：徐真理（特别授权），河北昊海律师事务所律师。上诉人张金余、赵四美因与被上诉人余新民、林龙泉、杨维林、马艳君、隋明兰房屋买卖合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2018）苏1283民初10700号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张金余、赵四美上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人余新民的起诉及诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.余新民不具有诉讼原告的主体资格，应驳回其起诉。通过其提供的证据房屋买卖合同及补充协议，卖方是林龙泉、杨维林，余新民仅是委托代理人。合同具有相对性，余新民不能依据林龙泉、杨维林之间的协议成为案涉合同的卖方。一审关于余新民是案涉房屋实际所有权人的认定错误。2.上诉人购买房屋，不仅要实现对房屋事实上的占有、使用、收益和处分的权利，更要实现变更登记为权利人，但因周荣平不配合过户导致合同目的无法实现，其行为已经构成根本违约。且林龙泉、杨维林亦违约在银行办理抵押登记，为张金余以外的人办理贷款，是出卖人违约在先，故其无权向上诉人主张购房款。3.一审判决认定逾期付款违约金为月2%的事实错误。余新民作为代理人已经与上诉人约定违约金为120万元，据此可以推出在2016年4月14日已经对月2%的违约金进行了下调变更，否则违约金应接近190万元，故一审认定违约金为月2%没有依据，应当认定欠条上载明的2%。另，余新民也应证实上诉人未按时给付购房款其所受到的损失，一审酌定按月1.5%也有失偏颇。4.本案应由案涉房屋所在地人民法院管辖，一审法院管辖错误。本案为房屋买卖合同纠纷，无论是房屋所在地、合同签订地、还是履行地均在黑龙江省鸡西市鸡冠区。且，张金余与妻子赵四美共同生活居住在黑龙江省鸡西市鸡冠区，赵四美户籍地就在黑龙江省鸡西市鸡冠区，本案由鸡西市鸡冠区人民法院进行管辖为宜。5.双方已就本案所涉债务达成抵债协议。余新民答辩称：余新民具有本案的主体资格，2016年4月14日的欠条和2014年5月17日的房屋买卖协议都是出具给余新民的或由上诉人和余新民签署的协议，余新民具有本案主体资格。涉案的房产的所有权人为余新民，从整个一审中上诉人与余新民签订的协议、出具的欠条、收条、支付的定金等证据和事实综合起来看，上诉人确认余新民为涉案房产的所有权人。本案中，林龙泉、杨维林、马艳君、隋明兰反复确认其持有的1-6号、8-10号涉案房产登记情况，是代余新民持有该房产，其并非房产的实际所有人，实际所有人为余新民，同时，林龙泉、杨维林、马艳君、隋明兰在涉案房产的买卖过程中也是以代持人的身份积极配合协助上诉人与余新民办理代持房产的相关手续。如因上诉人的要求办理相关公证文书，对涉案房产进行抵押贷款，同时，林龙泉、杨维林、马艳君、隋明兰也一直表示积极配合办理涉案房产的过户登记事宜。上诉人在与余新民签订房屋买卖协议时相应的票据存证等手续也已经由余新民交付给了上诉人，一审中，周荣平也明确143.98平方米房产其没有出过钱，不享有任何房产的权益。余新民是涉案房产唯一所有权人。关于涉案房产过户的事宜，造成不能过户的责任在上诉人，上诉人已经将涉案房产授权案外人抵押贷款，数目巨大，贷款没有偿还，则不可能办理过户手续。如果涉案房产没有抵押，则被上诉人随时可以协助上诉人办理房产过户手续。这也就是上诉人从2014年签订房屋买卖协议后一直没有要求也没有提起办理过户手续最直接的因素之一。上诉人陈述涉案房产抵押责任在被上诉人的陈述与事实不符。补充协议明确，甲方应乙方的要求办理抵押，由此产生的后果由乙方承担，与甲方无关。协议签订后，上诉人将涉案房产的土地证、房产证、票据等等一切手续全部交给了案外人张洪涛，没有协议的约定，没有上诉人指挥参与办理抵押的这些实际行为，抵押是不可能办理成功的。关于管辖和违约金的事宜，一审认定正确，本案依法由一审法院管辖，赵四美经常居住地在泰兴市分界镇的老家，绝大部分时间在泰兴市分界镇老家生活，照顾家庭，上诉人张金余的老家也在泰兴，其也经常生活在泰兴。关于违约金的问题双方约定月2%，一审调整至月1.5%是调低了，应当按照月2%予以认定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉。林龙泉、杨维林、马艳君、隋明兰共同答辩称：余新民是涉案房屋的实际所有人，被上诉人杨维林、林龙泉属于挂名的代为持有人，对房屋不享有实际所有权。上诉人对此也是明知的。被上诉人杨维林、林龙泉两家也都同意配合办理产权变更登记的手续，余新民是房屋实际所有人。涉案房屋和周荣平没有关系，周荣平从来没有实际取得过该房屋所有权，地下室7号从来没有办理过产权登记，无需周荣平配合办理过户手续。杨维林和林龙泉给张洪涛出具的授权委托是在2014年5月17日签订的房屋买卖补充协议第五条所约定的内容，是在上诉人和张洪涛协商以后由上诉人主动要求在补充协议中明确的。杨维林和林龙泉在出具授权委托书以后就已经配合办理过户手续的义务，委托书中明确有办理房屋的买卖、产权变更、用房屋抵押和质押，在办理完委托以后，把委托书先交给上诉人，上诉人交给张洪涛，没有办理产权变更登记手续，而是直接办理了贷款抵押，所以后果应该由上诉人承担。与房屋出售房没有任何关系。关于管辖问题，不动产纠纷是指因不动产的权利确认分割相邻关系等引起的物权纠纷，余新民提出的诉讼请求是要求支付拖欠购房款和承担违约责任，属于债权纠纷，应当适用一般性地域管辖的规定，一审法院有管辖权。上诉人在2014年5月17日签订房屋买卖协议和补充协议之前，知道余新民是实际房屋所有人，协商也是上诉人和余新民之间进行的，杨维林和林龙泉从来没有参与过，因房产登记在他们名下，所以只好在签订合同时以他们的名义，在合同签订以后，余新民和上诉人之间又重新签订还款协议，上诉人给余新民出具欠条，也充分说明了债权债务关系是上诉人与余新民之间的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律无误，应当予以维持。余新民向一审法院提出诉讼请求：1、判令张金余、赵四美立即支付欠款820万元及利息（自2016年9月1日起按月利率2%计算至实际付款之日止）；2、判令张金余、赵四美承担诉讼费。一审法院查明的事实：林龙泉与马艳君系夫妻关系，杨维林与隋明兰系夫妻关系。2014年5月17日，余新民、林龙泉、杨维林作为甲方（卖方）与张金余、赵四美作为乙方（买方）签订房屋买卖协议书1份，约定甲方将坐落在鸡西市鸡冠区永兴小区综合楼地下室整体出售给乙方，总面积为1932平方米。房产证号分别为鸡西市产权证鸡冠房字第××号、Ｓ2××53号，土地证号：2001-××号，另外未办理产权证的面积为143.98平方米。价格为900万元，签订协议后乙方支付定金200万元，2014年8月30日支付300万元，剩余房款在2015年春节前（农历2014年底）全部付清。协议第六条还约定，违约责任：乙方如未按协议中的时间支付剩余房款，甲方有权终止合同收回房屋，不退定金，甲方每月按照2%收取违约金。后林龙泉、杨维林作为出售方（甲方），余新民作为甲方的委托代理人，与张金余、赵四美作为买受方（乙方）又签订房屋买卖补充协议1份，其中第五条约定，甲方应乙方的要求，由甲方出具委托办理该房屋的买卖、产权变更及用该房屋抵押、质押的授权委托书，全权委托张洪涛办理。由此产生的后果由乙方承担，与甲方无关。2014年5月27日，张金余出具收条2份，分别载明收到杨维林的永兴小区综合楼地下室8-10号房产证1本、林龙泉的永兴小区综合楼地下室1-6号房产证1本。同日，张金余、赵四美又共同出具收条1份，载明收到余新民胜利街西、永昌路南规划许可证、土地证原件各1份（土地证号2××1第071号）。2016年4月14日，张金余、赵四美出具欠条1份，载明：欠余新民房款柒佰万元整（￥7000000.00），於2016年5月27日到期。按原合同补偿人民币壹佰贰拾万元整。此款於2016年8月30日付清。如逾期按2%付给利息。一审另查明，2014年5月26日，林龙泉、马艳君夫妇出具委托书，委托张洪涛作为代理人办理永兴小区综合楼地下室1-6号房产的如下事宜：1、出售上述房屋，与买方签订售房协议；2、在房产部门办理变更房屋产权手续；3、办理抵押登记。委托期限：办理完上述事宜止。2014年8月20日，张洪涛作为第三人林龙泉、马艳君的委托代理人，与哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行签订最高额抵押合同，约定以上述房产作抵押，为鸡西市健鑫农业科技开发有限公司不超过440万元的借款提供担保。2014年8月21日，双方办理了抵押权登记。2014年5月26日，杨维林、隋明兰夫妇出具委托书，委托张洪涛作为代理人办理永兴小区综合楼地下室8-10号房产的如下事宜：1、出售上述房屋，与买方签订售房协议；2、在房产部门办理变更房屋产权手续；3、办理抵押登记。委托期限：办理完上述事宜止。2014年8月6日，张洪涛作为第三人杨维林、隋明兰的委托代理人，与哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行签订最高额抵押合同，约定以上述房产作抵押，为汪广全不超过300万元的借款提供担保。2014年8月8日，双方办理了抵押权登记。本案审理中，张金余提交了余新民作为甲方，与张金余作为乙方于2018年2月26日签订的还款协议书复印件1份，该还款协议书载明乙方于2014年5月购买甲方位于鸡西市鸡冠区永兴小区综合楼地下室，已付定金200万元。因乙方资金紧张，至今未还剩余房款（详见2016年4月14日欠条），经双方协商就还款事宜达成如下条款，以供双方遵照履行。其中条款1、因乙方目前无资金用于偿还欠款，确定用乙方有权处理的位于鸡西市鸡冠区门市房抵偿债务，面积2000平方米，每平方米5000元。协议还约定，甲方有义务配合乙方处理原房屋买卖产生的一切法律责任和手续，费用由乙方承担，否则视为违约。张金余、赵四美称该还款协议书原件在余新民处，余新民称，该还款协议书是双方协商解决争议的一个草案，对草案进行了大量修改后，因双方没有达成一致意见，没有形成正式协议，该协议就撕毁了。如果该协议是真的，协议最后一条约定：该协议一式两份，双方各执一份，张金余也应当持有该协议的原件，举证责任应在张金余。一审还查明，关于永兴小区综合楼地下室7号房产，2002年6月18日，鸡西市鸡冠区房地产开发公司（注：法定代表人为余新民）曾开具房屋销售专用发票给案外人周荣平，后周荣平将该发票退还余新民。在永兴小区综合楼地下室整体出售给张金余、赵四美后，余新民将房屋销售专用发票交付张金余、赵四美。一审法院认为，一、关于余新民系案涉永兴小区综合楼地下室的房产实际所有权人，有权要求张金余、赵四美支付购房款，理由如下：1、永兴小区综合楼地下室1-6号、8-10号房产的登记所有权人林龙泉、杨维林均明确称系代余新民持有该房产，其并非房产的实际所有权人；2、退一步讲，如果林龙泉、杨维林出售房产给张金余、赵四美，他们不可能将未登记在他们名下的地下室7号房产一同出售，而1-6号、8-10号房产和7号房产一并出售，更大可能是因为是同一个实际所有权人；3、张金余、赵四美在2016年4月14日的欠条是出具给余新民的，确认是结欠余新民的售房款，说明张金余、赵四美是知道地下室整个房产的实际所有权人是余新民；4、虽然双方对2018年2月26日是否达成如何还款的条款存在争议，但还款协议书的前言部分确认了张金余、赵四美于2014年5月向余新民购买位于鸡西市鸡冠区已付定金200万元的事实。综上，一审法院认定余新民是案涉永兴小区综合楼地下室房产的所有权人，其有权要求张金余、赵四美支付剩余未付房款。二、张金余、赵四美辩称房屋无法更名，所以余新民无权主张房款。对此一审法院认为，地下室1-6号及8-10号房产上设有抵押登记，但2014年5月17日补充协议上明确约定，“甲方根据乙方的要求，全权委托张洪涛办理房产抵押等手续，由此产生的后果由乙方承担”。因此目前房产设有抵押，不能办理变更登记的责任在于买方张金余、赵四美，而不在于出售方，张金余、赵四美不能据此拒付购房款；关于地下室7号房产，根据已查明的事实，案外人周荣平已将购房发票退还余新民，其已不再是房产的购买人，且余新民现承诺为张金余、赵四美开具房屋销售专用发票，并配合其办理产权登记，该房产也不存在产权登记的障碍，故张金余、赵四美也不能据此拒付购房款。三、张金余、赵四美辩称案涉房产存在严重质量问题致使无法实现合同目的，并提交了维修材料购买发票及历年维修费用明细予以证明。关于张金余、赵四美提交的维修材料购买发票，不能证明与本案存在关联性，一审法院不予确认；张金余、赵四美提交的历年维修费用明细系其自行制作，未提供其他证据佐证，且余新民未予认可，一审法院亦不予确认。故对张金余、赵四美该辩称理由，一审法院不予采信。四、张金余、赵四美尚欠余新民700万元购房款未付，2016年4月14日张金余、赵四美出具欠条确认，因未按合同约定期限付款“补偿”余新民120万元，此120万元的性质应认定为逾期付款的违约金。欠条上还载明2016年8月30日前付清，逾期按2%付息。结合案涉房屋买卖协议书及补充协议的相关约定，应认定此处的2%应为月利率2%。张金余、赵四美认为月利率2%约定过高，请求予以调整。一审法院根据本案实际情况，酌情调整逾期付款利息为以未付本金款为基数，按月利率1.5%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、张金余、赵四美于判决生效之日起二十日内支付余新民购房款700万元、违约金120万元及逾期付款利息（以700万元为基数，自2016年9月1日起按月利率1.5%计算至实际付清之日止）；二、驳回余新民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69200元，保全费5000元，合计74200元，由张金余、赵四美负担（余新民垫付的74200元予以退回，张金余、赵四美于判决生效后十五日向一审法院交纳，户名：泰兴市人民法院，开户行：中国工商银行泰兴新区支行，账号：95×××21）。二审中，张金余、赵四美提交一审法院作出的协助执行通知书1份，内容为一审法院保全查封鸡西市鸡冠区凤凰城项目1号楼项目，拟证明2018年2月26日的还款协议是真实合法有效的，此协议能证明关于更名事宜双方协商过并达成协议。余新民质证认为，关于查封房产的事宜，余新民一直追要上诉人还款，也知道上诉人在鸡西市承建了凤凰城1号楼的建设工程，所以一审法院也依法对相应的工程进行了诉讼保全。对于张金余主张的其与余新民2018年2月26日签订的还款协议书，张金余、赵四美未能提交原件，并提出仅一份原件，由余新民持有。然余新民对此不予认可。一审法院于2019年7月26日向张金余调查了解，并制作了调查笔录，其中，张金余自述“目前永兴小区综合楼地下室被张洪涛抵押出去了，在哈尔滨银行贷款，我现在在和张洪涛、哈尔滨银行协商，贷款还掉，抵押销掉后，我想把房子退回去，如果他不退，我愿意把凤凰城一号楼的4层抵给他。如果他不同意，我也没办法，目前没有钱，请法院帮忙多做调解工作”。对于目前该房产现状，张金余陈述“也是张洪涛在占有、使用”。对于为何会被张洪涛抵押出去，张金余陈述“我和张洪涛有经济往来，我交给他的”。二审查明的其它事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，关于案涉房屋买卖协议书的效力问题。本案中，2014年5月17日，余新民、林龙泉、杨维林与张金余、赵四美签订房屋买卖协议书及房屋买卖补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为合法有效。关于余新民是否为案涉房屋实际所有权人的问题。首先，案涉永兴小区综合楼地下室1-6号、8-10号房产的登记所有权人林龙泉、杨维林均明确称系代余新民持有该房产，其并非房产的实际所有权人；其次，张金余、赵四美在2016年4月14日出具的欠条明确确认是结欠余新民的售房款，说明张金余、赵四美对案涉房产的实际所有权人是余新民是明知、清楚的。故一审法院认定余新民是案涉永兴小区综合楼地下室房产的实际所有权人于法有据，本院予以支持。综上，余新民作为案涉房产的所有权人，根据双方所签的房屋买卖协议，依法有权向合同相对方的张金余、赵四美提起诉讼。关于余新民在案涉合同履行过程中是否存在根本违约的问题。本案中，地下室1-6号及8-10号房产上设有抵押登记，导致房产无法过户，究其原因是因为双方在补充协议中明确约定，“甲方根据乙方（张金余、赵四美）的要求，全权委托张洪涛办理房产抵押等手续，由此产生的后果由乙方（张金余、赵四美）承担”。故目前案涉房产设有抵押，不能办理变更登记的责任在于张金余、赵四美，且张金余亦自认张洪涛抵押案涉房屋是因为其与张洪涛有经济往来，故张金余、赵四美不能据此拒付购房款。关于地下室7号房产并不存在产权登记障碍，故张金余、赵四美亦不能据此拒付购房款。关于逾期付款违约金问题。案涉房屋买卖协议书明确约定张金余、赵四美逾期付款的违约金按照每月2%计算，结合2016年4月14日张金余、赵四美在尚欠余新民700万元购房款的情况下，向余新民出具欠条确认，因未按合同约定期限付款补偿余新民120万元，该120万元应当认定为逾期付款的违约金，欠条约定的还款期限为2016年8月30日前，该120万元的违约金并不超过房屋买卖协议中关于违约金计算标准的约定，应当予以认定。对于欠条上载明逾期按2%付息，应当结合案涉房屋买卖协议书中的约定进行综合认定，此处的2%应为月利率2%，而不是上诉人辩称的逾期付款利息总计为2%。一审中，张金余、赵四美认为月利率2%约定过高，但未能举证予以证明，一审法院已根据本案实际情况，酌情调整逾期付款利息为以未付本金款为基数，按月利率1.5%计算，本院对此予以维持。关于本案的管辖权问题。本案为房屋买卖合同纠纷，并非不动产纠纷，不属于专属管辖，应当按照合同纠纷确定管辖，一审法院对本案有管辖权。关于余新民与张金余于2018年2月26日对案涉债权是否达成还款协议的问题。首先，张金余主张的双方于2018年2月26日所签的还款协议书为复印件，余新民对此不予认可，并述称该还款协议书是双方协商解决争议的一个草案，之后对草案进行了大量修改，因双方没有达成一致意见，没有形成正式协议，该协议就撕毁了。其次，该还款协议书明确载明一式两份，双方各执一份。现上诉人张金余未能提交该协议书原件，本院对此无法采信。另外，一审审理中，张金余在接受法院调查时，并未提及双方已就案涉欠款达成抵债协议，而是另外提出解决方案。综上，本院认为余新民与张金余在2018年2月26日并未对案涉债权达成还款协议。综上所述，上诉人张金余、赵四美的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69200元，由张金余、赵四美负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇一九年十二月十八日书记员  李雅婷