山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11007号上诉人（原审被告）：山东黄金鑫意工艺品有限责任公司，住所地：济南市。法定代表人：张英正，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵雨强，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琛琛，山东瀛岱律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地：济南市。法定代表人：贺建新，总经理。委托诉讼代理人：杨凯，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：杨前程，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人山东黄金鑫意工艺品有限责任公司（以下简称黄金鑫意公司）因与被上诉人济南市历下区国有资产运营有限公司（以下简称历下国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初6268号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄金鑫意公司上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院作出的(2019)鲁0102民初6268号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由历下国资公司承担。事实与理由：原判决认定事实不清、证据不足，依法应当予以改判。一审法院认定黄金鑫意公司于2018年6月15日搬离大润珠宝城，系认定事实错误。1.在2017年7月，即历下国资公司强行收回涉案大润城时，黄金鑫意公司就已经根据山东大润国际珠宝交易有限公司(以下简称大润公司)的要求撤离了珠宝城，且大润公司出具了黄金鑫意公司撤出场地的证明，黄金鑫意公司并未实际占有使用该房屋。2.一审法院据以认定案件事实的证据为历下国资公司提交的搬家视频，该视频是分段截取的，不具有完整性，不能作为有效证据采用，且历下国资公司未提供视频原件。另外，视频中显示的搬家人员，黄金鑫意公司并不认识，与黄金鑫意公司不存在任何关系。而且，根据历下国资公司所述，该时间段内涉案的珠宝城已由历下国资公司实际控制，珠宝城的进出、撤场均由历下国资公司实际控制，不能因为黄金鑫意公司曾经租赁过涉案场所，就认为由被申请人实际控制后从黄金鑫意公司曾经租赁使用过的场所内搬出的就是历下国资公司。所以，一审法院以此为据认定本案事实缺乏法律依据。3.根据历下国资公司提供的交接书来看，签写交接书的人本就不是黄金鑫意公司的员工，而且，与历下国资公司所说的视频撤离时间也不一致，也足以说明历下国资公司主张黄金鑫意公司在2018年6月15日撤离涉案场地毫无根据。4.根据商场经验的特点，如果黄金鑫意公司在历下国资公司主张的期限内实际使用了涉案场地，那么，必然会发生水电费用，但是，历下国资公司并无证据证明黄金鑫意公司在该期限内实际发生了水电费用，由此说明，黄金鑫意公司并未实际占有使用涉案的场地。而且，根据历下国资公司提供的交接书也能印证黄金鑫意公司并未实际占有使用涉案的场地。因此，历下国资公司无证据证明黄金鑫意公司占有使用涉案场地。综上，原审法院错误认定了案件事实，请求二审法院查明案件事实，依法改判。历下国资公司辩称，一、本案一审中历下国资公司已经提供了黄金鑫意公司撤场时完整的原件视频，本次开庭也带原件到法庭了，在一审时进行播放的是根据原件刻录的光盘视频。黄金鑫意公司如对视频的真实性以及完整性有异议，可依法申请对视频原件进行鉴定。二、黄金鑫意公司对于双方签署的交接书并不认可，因此历下国资公司证明撤场时间目前主要依据是视频，黄金鑫意公司与其所承租的大润珠宝城原运营商大润公司均为同一实际控制人张英正，在2017年7月历下国资公司要求大润公司执行仲裁委裁决，并交还大润珠宝城的场地时包括黄金鑫意公司在内的众多分租人，并未实际撤场。视频中可以清晰看到直至2018年6月份从黄金鑫意公司场地中搬离了大量的展示柜台和家具，搬离时间持续了整整一天，其中黄金鑫意公司所租的一辆箱式货车无法一次运输，所以历下国资公司当时为黄金鑫意公司找了一个临时区域存放部分家具，之后黄金鑫意公司多次将家具搬走，黄金鑫意公司是否经营，是否使用水电，并不影响其实际占用历下国资公司场地的事实，在其实际撤离前均应当按照法律规定向历下国资公司支付使用费。历下国资公司公司向一审法院起诉请求：1.判令黄金鑫意公司支付房屋使用费188354.6元、物业费19162.5元、空调使用费41467.65元，共计248984.75元；2.本案全部诉讼费用由黄金鑫意公司承担。一审法院认定事实：济南市中润世纪广场9号楼公建部分原系济南市历下区政府投融资管理中心（现更名为济南市历下区财政投资评审中心）所有。大润公司为经营大润珠宝城承租了该房屋，双方签订了期限至2022年7月19日的租赁合同。后经济南市历下区人民政府同意，上述房屋所有权人变更为历下国资公司，出租人的权利义务均由历下国资公司享有并承担。因大润公司逾期支付租金，历下国资公司解除了与大润公司的租赁合同，并以大润公司为被申请人向济南仲裁委员会申请仲裁，请求裁决大润公司返还租赁物、支付拖欠房屋租金及房屋使用费、逾期付款违约金等。济南仲裁委员会经审理后，认为历下国资公司与大润公司的租赁合同及补充协议合法有效，并于2017年3月25日解除。2017年5月22日，济南仲裁委员会作出（2017）济仲裁字第1284号终局裁决书，裁决大润公司将租赁的济南市中润世纪广场9号楼公建部分及104个车位、地下车库于裁决书生效之日起十日内恢复原状并返还历下国资公司、支付历下国资公司租金和使用费以及违约金等。2017年7月25日，历下国资公司在大润珠宝城门口张贴通知函，载明：因大润公司拖欠租金，历下国资公司已解除与大润公司的租赁合同并于2017年7月21日接收大润珠宝城，并将上述情况通知了各租户，同时告知各租户不得再向大润公司缴纳任何款项。历下国资公司作为大润珠宝城的所有权人有权对大润珠宝城进行经营，请各租户尽快与历下国资公司联系，就接收大润珠宝城后的租赁事宜及时签订场地租赁协议。2017年3月10日，大润公司与黄金鑫意公司签订租赁合同一份，租赁大润珠宝城一层一区西北角511㎡的商铺用于经营黄金鑫意品牌，租赁期限自2017年3月10日至2022年3月9日共计60个月，租赁费每年18万元，租赁费总额90万元。合同第三条第2款约定，黄金鑫意公司按照下列方式付款：截止到2017年2月28日，大润公司欠黄金鑫意公司4963331.83元，租金90万元从欠款中扣除。合同第四条第2款物业管理服务费用中2.1物业费、2.2电费、2.3水费、2.4中央空调费条款被斜杠划去。合同签订后，黄金鑫意公司即在该场地经营，其场地玻璃门中间处贴有“中金富贵”等字样。在历下国资公司2017年7月25日张贴通知后，黄金鑫意公司仍占用房屋直至2018年6月15日在历下国资公司的协助下撤柜搬离。一审法院认为，历下国资公司作为济南市中润世纪广场9号楼公建部分的所有权人，大润公司与之签订租赁合同，双方之间形成租赁关系；大润公司作为承租人将其中部分商铺转租给黄金鑫意公司，黄金鑫意公司系次承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。历下国资公司因大润公司欠付租金与之解除租赁合同后，根据上述法律规定，其有权请求黄金鑫意公司支付逾期腾房占有使用费。关于应支付房屋占有使用费的面积。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。历下国资公司提交的黄金鑫意公司与大润公司的租赁合同以及腾房视频足以证实黄金鑫意公司的租赁场地位于大润珠宝城一层一区西北角，面积为511㎡。关于应支付占有使用费的时间。一审法院认为，历下国资公司与大润公司的租赁合同解除后，历下国资公司于2017年7月25日通过在大润珠宝城门口张贴公告的方式告知各租户，即自当日起黄金鑫意公司应当知道租赁合同解除事宜，其应当自该日起向历下国资公司支付占有使用费至实际搬离之日。黄金鑫意公司称其于2017年7月搬离涉案场地但其未提交证据，对该辩解意见不予采纳。历下国资公司称黄金鑫意公司于2018年8月4日搬离并提交房屋交接书，但该房屋交接书无黄金鑫意公司的盖章，也未提交证据证实签名人员李美与黄金鑫意公司的关系，对该主张不予认可。一审法院依据历下国资公司提交的腾房视频确认黄金鑫意公司于2018年6月15日搬离。即黄金鑫意公司应支付房屋占有使用费的期间为2017年7月25日至2018年6月15日。关于支付房屋占有使用费的标准。一审法院认为，黄金鑫意公司与大润公司之间的租赁合同系其真实意思表示，视为其对租赁费用不持异议。考虑到租赁合同签订时间与本案纠纷发生间隔不长，且租赁费一般呈上涨趋势，历下国资公司参照大润公司与黄金鑫意公司的租赁费标准主张占有使用费，予以准许。综上，黄金鑫意公司应支付的占有使用费为162500元（180000元÷360×325天）。关于物业费和空调使用费。一审法院认为，历下国资公司未能提交证据证实其系有权收取物业费和空调使用费的主体，亦未提交其收取上述费用的计算方式和依据，对该诉求，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等法律规定，判决：一、被告山东黄金鑫意工艺品有限责任公司于本判决生效之日起向原告济南市历下区国有资产运营有限公司支付房屋占有使用费162500元；二、驳回原告济南市历下区国有资产运营有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5030元，减半收取计2515元，由原告济南市历下区国有资产运营有限公司负担875元，被告山东黄金鑫意工艺品有限责任公司负担1640元。经审理本院认定，一审认定事实属实，本院予以确认。另查明，一审时，历下国资公司提交了2018年6月15日黄金鑫意公司搬离涉案租赁场地的视频录像四份，一审庭审时当庭进行了播放。经质证，黄金鑫意公司对上述视频不认可。二审期间，历下国资公司提交上述视频SD存储卡原件，本院组织调查时对该视频SD存储卡原件进行了播放。经本院审查，该组视频显示有搬家人员正在对涉案租赁场地内的展示柜台和家具进行搬家清理，视频中涉案场地门店玻璃上出现有“中金富贵”字样，并有2018年6月15日齐鲁晚报展示。本院认为，本案二审争议焦点是，一审法院对于黄金鑫意公司搬离涉案租赁场地时间的认定是否正确。对此，本院认为，为证实黄金鑫意公司搬离涉案租赁场地的时间，一审历下国资公司提交了2018年8月4日的房屋交接书一份，但经审查该房屋交接书并无黄金鑫意公司盖章，也未提交证据证实签名人员与黄金鑫意公司的隶属关系，故一审法院对该证据未予认定，并无不当。一审时，历下国资公司还提交了2018年6月15日黄金鑫意公司搬离涉案租赁场地的视频录像，二审期间，本院在组织调查时又对该视频SD存储卡原件进行了播放。经本院审查，该组视频显示有搬家人员正在对涉案租赁场地内的展示柜台和家具进行搬家清理，视频中涉案场地门店玻璃上出现有“中金富贵”字样，并有2018年6月15日齐鲁晚报展示，上述证据能够证实2018年6月15日黄金鑫意公司搬离涉案租赁场地的事实，因此，一审法院认定2018年6月15日黄金鑫意公司搬离涉案租赁场地，并无不当，本院予以确认。综上，黄金鑫意公司上诉理由依法不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5030元，由上诉人黄金鑫意公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十二月十六日书记员  韩 雪