广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6464号原告（反诉被告）：李海辉，男，1985年1月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：凤志祥，男，1977年8月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李建蓉，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱少婕，广东卓信律师事务所律师。第三人：广州市祈力房地产中介服务有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟三村105国道旁广州市番禺区鼎泰茶叶市场18栋3号。法定代表人：任士波，总经理。原告（反诉被告）李海辉与被告（反诉原告）凤志祥、第三人广州市祈力房地产中介服务有限公司（以下简称祈力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李海辉的委托诉讼代理人李国伟，被告凤志祥及其委托诉讼代理人李建蓉均到庭参加诉讼，第三人祈力公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年1月3日签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告返还50000元的定金；3.判令被告向原告支付205000元的违约金；4.判令被告向原告赔偿涉讼房屋市场价格上涨收益损失450000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告和第三人祈力公司于2018年1月3日签订《房地产买卖合同》，约定由原告买受位于广州市番禺区市广路祈福新邨倚湖街×座××房的房屋（以下简称涉讼房屋），成交价为2050000元。合同第八条第2款约定，被告不按合同约定将该房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回原告已付的全部费用。原告按合同约定支付了定金50000元，但被告未按合同备注第4条约定于2018年2月1日前配合办理公证手续，也未按合同第二条第六款约定于2018年6月31日前到房管局办理完税过户手续。由于涉讼房屋所在区域房价大幅上涨，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，若被告仅仅按照合同约定支付违约金，对原告极为不公，为维护原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告凤志祥辩称：1.原告和第三人祈力公司在原告没有履行能力（既无购房名额又无一次性全额付款能力）的情况下诱骗我方签订《房地产买卖合同》，并采用风险极高的公证交易方式，导致合同无法继续履行，对合同解除具有重大过错。2018年初，涉讼房屋租约到期，我方收回后准备卖房到市区置换学位房。原租客柳影婷得知我方有卖房意向后，主动请求为我方寻找买家。因我方急于腾出购房名额和另购学位房，当时售价低于市场价格并要求尽快过户。通过柳影婷的介绍，我方通过第三人的法定代表人任士波与买家即原告交易。原告和案外人黄聪一起看房，并一起与我方协商交易方式，最终以原告作为买家签订房屋买卖合同。事后我查询到黄聪是就职于中原地产的房屋中介人员。原告和第三人明知原告没有购房资格，也没有一次性付款能力，却与房屋中介串通骗取我方同意公证交易。由于我方缺乏房屋交易的经验，轻信了原告和第三人的承诺同意按公证方式进行交易。2018年1月24日办理公证手续当天，原告没有准备好购房款，因而无法按约支付全款。合同无法继续履行的责任在原告和第三人，两者对合同被依法解除具有重大过错，其相应的法律后果应由原告和第三人承担。2.我方按照约定时间到公证处办理公证手续，但因原告未按约支付全款，同时原告要求我方签署的公证委托书与签约时拟公证的委托书内容完全不同导致未能继续办理公证手续，并且房屋交易全权委托的公证客观上并不可能进行，原告和第三人对合同无法继续履行具有过错。签订房屋买卖合同时，原告和第三人给我看的拟公证委托书的内容是由买方办理交税和代办过户等事项，仅仅三四行字。但在公证处时，原告和第三人却要求我签署包括委托原告签订出售房屋在内共七项授权事项的全权委托书并公证，我方才知道签约时受到原告和第三人的欺骗。办理公证手续当日，原告也未按约支付全款，反而要求我方先办理房屋交易全权委托公证。事后，我方通过查询才知道司法部在2017年出台了《关于公证执业“五不准”的通知》，自2017年8月15日起禁止办理不动产交易的全权委托公证。因此在2018年1月24日，原告和第三人要求办理房屋交易的全权委托公证客观上根本不可行，原告和第三人对合同无法继续履行具有过错。3.原告未按约支付房屋全款后不但没有采取补救措施证明其有履约能力，反而在知道我方的实际住址的情况下故意将回复函和告知函寄到我方无法接收的地址，人为制造我方不肯继续交易的假象。原告无意继续履行合同，而是为日后恶意诉讼编造证据，未能成功办理公证后，在未告知我方的情况下，第三人和柳影婷带领原告来到我方的实际居住地，各方同意在2018年2月3日上午10点到祈力公司办公地点协商。2018年2月3日，我方和家人到达约定地点，后来原告和黄聪也到达约定地点。从始至终，我方质问原告和第三人法定代表人任士波为何公证当日未按约定支付全款，办理公证当日要求签名的委托书与签约时拟公证的委托书内容完全不同。原告和第三人百般借口推托，继续欺骗我方称公证交易一直是按这种方式进行，也拒绝提供原告具有支付全款履约能力的证明。2018年2月3日协商的录音中，原告声称购房款主要来源于借款，并且当日按两三分息已借到180万元凑足房款。而根据原告补充证据的中国银行流水显示，其在2018年1月24日公证当日，仅只有70多万元的资金，而在2018年2月2日（协商前一天），银行存款仅剩下40多万元。这些证据均证明原告根本没有为履约进行准备也未在自身违约后采取任何补救措施，这些都证明原告根本无意按约履行合同或继续履行合同。并且，原告声称为催告我方继续履行合同在2018年2月先后邮寄两封函件，却在明知我方的实际居住地址的情况下，原告故意将函件寄到没有人居住的涉讼房屋地址，其目的不是催告我继续履行合同，而是为日后恶意诉讼编造证据。4.我方在整个交易过程中一直积极履行合同约定，包括按照约定预约公证时间、提前归还涉讼房屋贷款准备过户、按照约定的日期到公证处办理公证手续。而公证无法完成的原因在于原告未按约定支付全款，原告和第三人要求我方办理公证的委托书与签约时给我看的委托书内容完全不同，另外原告和第三人要求办理的房屋交易全权委托公证客观上不可行。原告和第三人对未能成功办理公证具有过错。5.原告作为从事诉责险业务的保险公司中介人员，第三人作为房屋交易中介，利用对房屋交易、法院流程和诉讼程序的了解和经验，一开始就设计客观上无法履行的公证委托的交易方式，在我方识破后继续先后发函寄往无人居住的地址导致我方不可能收到，编造证据以便向我恶意索赔。综上，合同无法继续履行的过错在原告，恳请人民法院在查清事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。反诉原告凤志祥向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方于2018年1月3日签订的《房地产买卖合同》；2.判令反诉原告没收反诉被告定金50000元；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金205000元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告是涉讼房屋的所有权人。自2015年起涉讼房屋出租给案外人柳影婷。2018年初租约到期后，反诉原告有意出售涉讼房屋置换天河区学位房，柳影婷得知反诉原告有卖房意向后主动要求为反诉原告放盘。通过柳影婷的介绍，第三人作为居间方，安排反诉原告与反诉被告进行涉讼房屋的交易，当时居间方业务员正是第三人的法定代表人任士波。签约当时，反诉被告和黄聪参与涉讼房屋的谈判，反诉被告称黄聪是其表弟。反诉被告提出一次性付款及公证交易，在支付全款后，由反诉原告办理房屋委托公证，将涉讼房屋的过户、税费交纳等委托给反诉被告自行完成。任士波拿出拟公证的委托书给反诉原告看，当时委托书上约三四行字，内容为由买家办理过户和交纳税费。因反诉原告急于腾出购房名额换房，便同意反诉被告的要求。反诉原告作为卖方、反诉被告作为买方、第三人作为居间方于2018年1月3日签订《房地产买卖合同》，合同约定涉讼房屋成交价为2050000元，付款方式一次性付款，先支付定金50000元，买家须在2018年2月1日前去番禺公证处办理公证手续，并且支付全部楼款（合同手写备注第4条）。备注还约定：1.如遇国家政策公证书不能顺利办理过户，卖方须在买方口头通知七天内配合买方办理过户手续，直至转名到买方指定的人名下；2.卖方须配合买方办理公证委托手续，还要配合买方办理公证后的银行贷款，卖方须到交通银行新开一个银行账号及开通网上银行给买方办理银行贷款，在买方办理银行贷款其间业主不能取消该账号直至办妥整个贷款手续为止，否则视为卖方违约；3.买方办理完贷款手续后须归还卖家的交通银行账户。2018年1月3日当天反诉被告支付了定金50000元。2018年1月24日，按照第三人和反诉被告的要求，反诉原告及配偶一起来到番禺公证处。反诉被告不仅未支付剩余楼款2000000元，反而要求反诉原告及配偶先办公证手续。反诉被告将公证委托书交给公证员，公证员询问反诉原告是否确定要签这份委托书。反诉原告拿到委托书查看其内容，才发现反诉被告要求反诉原告签署一份房屋交易的全权委托书，委托人是反诉原告及配偶，受委托人是反诉被告和黄聪，委托事项有七项，其中第二项是受委托人有权代为签署出售上述房屋的房地产买卖合同、协议、具结书、网上签售该房屋的相关事宜及签署相关文件，该份委托书与当时签约时反诉被告拿出的委托书内容完全不同。反诉原告才知道自己被第三人和反诉被告欺骗，不同意签署该份《委托书》，要求反诉被告按合同约定先付楼款余额2000000元再办理签约时那份《委托书》的公证。而第三人的任士波、反诉被告及黄聪坚持要反诉原告及配偶先办理房屋交易全权委托的公证。众人在番禺公证处发生争执，反诉原告报警处理。其后，在未告知反诉原告的情况下，柳影婷、任士波带领反诉被告到反诉原告家里，各方同意在2018年2月3日一起到祈力公司协商解决。2018年2月3日上午十点左右，反诉原告及家人一起到第三人处。随后反诉被告与黄聪也到场。反诉原告反复询问任士波和反诉被告，为何公证当天要反诉原告签署的委托书与签约当天的委托书完全不同，如果签约当天给反诉原告看的是房屋交易的全权委托书，结合《房地产买卖合同》备注第二条协助开设银行账户办理贷款，反诉原告当时根本不会同意签约。而任士波则反复强调其所经手的公证都是同样的内容。而反诉被告则说自己没有购房名额，房子是要过户到表妹名下，而反诉被告的表妹暂时也无名额，故要求反诉原告办理全权委托公证。经协商，反诉被告后来同意取消合同退回定金，反诉原告当时也同意。但反诉被告与黄聪商量后又反悔，要求反诉原告赔偿损失。因反诉被告坚持拒绝支付房款，2018年2月3日反诉原告向反诉被告发出《解除房地产买卖合同通知书》。此后，反诉原告也一直未收到反诉被告回函，直至2018年7月3日，反诉原告及家人才收到反诉被告寄来的《违约事实告知函》，以及法院通知反诉原告参加本案诉讼。反诉原告认为，反诉被告明知自己没有购房资格，交易时知悉反诉原告出售涉讼房屋是为了尽快腾出名额换房故房屋价格低于市价，签约时提供的委托书内容仅限于办理房屋过户及交纳税费等事项，办理公证时却临时拿出一份全权委托书要求反诉原告及配偶签署，办理公证前未按约向反诉原告支付全部楼款，反诉被告故意隐瞒事实，企图欺骗反诉原告办理全权委托书公证，双方交易的基础已不存在。反诉被告对合同解除存在过错。因争议未解决，反诉原告一直不敢出售涉讼房屋，市区学位房目前上升幅度颇大，因本案反诉原告不得不聘请律师应诉，支出律师费36000元，因反诉被告的违约行为已给反诉原告造成实际损失，反诉原告有权按照合同约定没收定金，并要求反诉被告支付违约金205000元。此外，反诉原告事后得知，司法部早在2017年8月14日出台《关于公证执业“五不准”的通知》，已不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。反诉被告要求反诉人办理的委托公证客观上根本无法履行。第三人及任士波作为房地产中介服务人员，对该政策理应非常清楚，却故意隐瞒，违法促成本次交易，存在过错。反诉原告保留追究其责任的权利。反诉被告李海辉辩称：同意解除《房地产买卖合同》，请求驳回反诉原告的第2、3项反诉请求，本案的诉讼费和反诉费由反诉原告承担。一、针对反诉状的内容：1.反诉状中所述“因反诉原告急于腾出购房名额换房，便同意反诉原告的要求”与事实不符。事实上，合同第六条约定在2018年6月31日前完成过户手续，以及备注第4条约定在2018年2月1日前办理公证并支付全部楼款，可以看出反诉原告急于用钱而需要在2018年2月1日全额支付楼款，反诉原告明知我方暂时无法腾出购房名额，因此约定以公证委托的方式交易，以上事实是双方的真实意愿，没有违反法律强制性规定，合法有效。如果我方在2018年6月31日前无法过户交易，则我方违约，反诉原告可依约定解除合同。反诉状中“公证员询问反诉原告是否确定要签这份委托书”和“反诉原告才知道自己被居间方和反诉被告欺骗，不同意签署该份委托书，要求反诉被告按合同约定先付楼款余额2000000元再办理签约时那份《委托书》的公证”，均反映客观上可以按“这份委托书”办理公证，因反诉原告主观上不同意签署而未办理成功。2.“不同意签署该份委托书，要求反诉被告按合同约定先付楼款余额200万再办理……”，显示反诉原告正在办理公证手续，因其主观原因中止办理，转要求我方先支付2000000元，再按“签约时那份《委托书》公证”。3.反诉被告未提供“签约时那份《委托书》”以支持其不签署本案证据中的《委托书》主张。相反，第三人已经向反诉原告多次明确本案证据中的委托书系通用版本，以此作为全额支付购房款的前提和依据。4.反诉状中提到2018年2月3日三方进行了协商，反诉原告提交谈话录音予以证实，可以体现反诉原告自该日起已经有预谋地为解除合同作出准备，包括在陈述时有意识地歪曲事实、将自己的意志强加于对方和违法取证等等。二、反诉原告未依约定履行合同，已经构成根本违约。合同主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方因全面履行合同约定的义务，反诉原告的合同义务包括但不限于合同备注中的约定：配合我方办理公证委托手续，公证后的银行贷款，须到交通银行新开一个银行账号及网上银行给我方办理银行贷款，在我方办理贷款期间不能取消该账号，如遇国家政策公证书不能顺利办理过户，须在我方口头通知七天内配合我方办理过户手续，直至转名至买方指定的人名下。本次交易期限为2018年6月31日前到当地房管局办理完税过户手续。1.反诉原告在办理公证日即2018年1月24日前未开立交通银行账号，体现其自该日起并没有履行合同的愿意。2.反诉原告于2018年1月24日在番禺公证处，公证员询问其签署委托书时，其不同意签署，不同意配合我方办理公证委托手续。3.反诉原告有义务于2018年2月1日前办理公证手续，故于2018年1月24日完成了合同义务，但因反诉原告拒绝配合，故于当天未能成功付款。期间，反诉原告逃避柳影婷、中介公司和我方的联系，目的是等待2月1日后，反诉原告的违约意愿明显。4.反诉原告未履行通知付款义务，未催促我方支付购房款，即于2018年2月3日发出解除合同通知书，其解除合同的理由没有法律依据，没有事实依据，其解除合同的行为已经构成违约。5.“2018年6月31日前办理完税过户手续”是双方的兜底条款，反诉原告仍未履行该约定，已经构成根本违约。三、本案的焦点问题为：解除合同的责任问题。1.关于反诉原告拒绝签署委托书的理由是否合理合法。委托书客观上可以公证，反诉原告主观上不签署，其不签署的理由没有事实和法律依据，理由不成立，已经违反合同备注第2条的约定。2.关于我方未在2018年2月1日前支付2000000元购房款是否合理合法。如反诉原告于2018年1月24日签署委托书后，其在5个工作日后才能领取到公证书原件（反诉原告凭回执领取），而我方的付款义务是在2018年2月1日前。以上发生如下事实：（1）反诉原告先配合公证，我方再付款；（2）反诉原告不配合公证，我方产生了不安抗辩，反诉原告没有催促付款，我方也不会主动付款；（3）如我方未在2018年2月1日前付款，反诉原告可以撤销公证，其于2018年1月24日转要求我方先付楼款2000000元没有事实依据，不符合生活经验法则。3.关于反诉原告解除合同通知书和未能在2018年6月31日前办理过户手续是否构成根本违约。反诉原告于2018年2月3日发出解除合同通知书，我方于2月7日书面复函不同意解除，并要求其继续履行合同。反诉原告已经收悉我方2月7日发出的回复函，但没有任何表示。反诉原告未能依照合同第六条约定，在“2018年6月31日前办理完税过户手续”这一兜底条款，已经构成根本违约。4.关于双方是否诚实信用履行合同问题。（1）我方已经诚信、如实告知自身购房意向和条件，在反诉原告配合公证后一次性支付剩余2000000元的购房款，已经使得反诉原告的全部利益提前得到实现，反诉原告配合公证，并不会形成反诉原告权利处分上的不公平，不会造成被告利益上任何不利的影响。（2）反诉原告未能诚实信用履行合同关于配合公证，通知付款，友善沟通，友好协商，于2018年6月31日前完成过户手续等义务。基于上述事实和理由，请求人民法院依法驳回反诉原告的第2、3项反诉请求，支持我方的诉讼请求。第三人祈力公司提交书面答辩状辩称：我司为卖方凤志祥和买方李海辉促成交易，三方并于2018年1月3日签订《房地产买卖合同》（合同编号：2017490）。在签订合同前，我司作为中介方要求李海辉提交购房资格，李海辉表述名下已有两套住房，会尽快将房屋出售再过户，当时我司经办的工作人员告知李海辉：无购房名额是不能办理房屋交易过户的。李海辉表示因刚需，是必须要购买房屋的，并已找到朋友借出购房名额，中介公司只负责为其办理购房的相关手续，至于购房名额的事由其自行处理即可。对于李海辉这种情况，当时我司也告知了业主凤志祥，并征求了凤志祥的意见，凤志祥表示买卖是双方的事，既然李海辉可以自行处理购房名额的事，作为业主其只是卖房收钱，其他的事不会多问，也不干预。当日买卖双方在整个签约过程是比较愉快的，我司根据买卖双方提出的意见，在《房地产买卖合同》备注项将具体事项约定清晰，内容概括为：“1.买方有权落名在第三人名下：2.卖方须配合办理公证委托手续：3.买卖双方在办理公证委托手续后，由买方自行办理房屋过户手续并中请银行按揭贷款手续：4.约定在2018年2月1日前去办理公证手续，在办妥公证手续后，买方支付全部楼款。”这是买卖双方当时在签订《房地产买卖合同》时的真实意思，在签订合同前，我司的经办人已将公证书的版本给了买卖双方，内容与公证处提供的版本一致。在我司的协助下，买卖双方按约定于2018年1月24日到番禺公证处理办理公证委托手续。在办理公证的过程中，凤志祥提及有其他中介公司跟其说现在房价涨了，其觉得房屋价格卖低了。后来，公证员将公证书的版本打印出来给凤志祥签名，凤志祥以各种理由推托，不同意签名。李海辉表示2000000元已经准备好了，拿到公证书回执就可以给凤志祥，但凤志祥坚持不签名。最后在当日也未能办妥涉讼房屋的公证委托手续。由于李海辉购房态度积极，我司—直在为双方努力协调，但凤志祥的态度始终较强势，所有的方案和条件都是不同意、不愿意。直至约了买卖双方在2018年2月3日上午到我司协商解决此事，在协商过程中，凤志祥的态度依然强烈，李海辉提出多个解决方案，凤志祥也是坚持不同意的。当天三方也是为此不欢而散。特别说明一下，番禺公证处对办理此类出售房屋的《公证委托书》是允许的，而委托书的有效期限最长为一年。常规理解：买方以办理公证委托手续购房比直接过户的风险要高，因为一般在办妥公证委托手续并拿到公证书的当日，买方就必须要将房款一次性付清给卖方，假若卖方因债务等原因，房屋会面临被第三方查封的。对预见的风险，在签订《房地产买卖合同》前我司已告知李海辉，李海辉也表示知道并愿意承担相应的风险，我司才协助的。而凤志祥的风险在签订《房地产买卖合同》前我司也已告知，是双方同意才签订合同的。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺市广路祈福新邨倚湖街×座××，建筑面积为74.1平方米，该房屋的登记权属人为凤志祥。2018年1月3日，凤志祥作为卖方，与李海辉作为买方以及祈力公司作为经纪方共同签订了一份《房地产买卖合同》，其中约定：涉讼房屋之成交价为2050000元，该房屋以现状售予买方；卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下；本次交易日期为2018年6月31日前到当地房管局办理完税过户手续；付款方式采用一次性付款：买方须在签署本合约之同时付给卖方50000元作为定金，买卖双方需于签署本合约后6个月内到当地房管局办理房屋买卖交易并提供交易所需的全部资料；买方在办理本次交易完税过户当天将楼价余款以现金或银行转账方式支付楼价余款2000000元给买方；买方保证按照本合约的约定按时支付全额楼款；买卖双方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%以及相应的费用；另外，双方手写约定备注事项：1.如遇国家政策公证书不能顺利办理过户，卖方须在买方口头通知七天内配合买方办理过户手续，直至转名到买方指定的人名下；2.卖方须配合买方办理公证委托手续，还要配合买方办理公证后的银行贷款，卖方须到交通银行新开一个银行账号及开通网上银行给买方办理银行贷款，在买方办理银行贷款期间业主不能取消该账号，直至办妥整个贷款手续为止，否则视为卖方违约；3.买方办理完贷款手续后须归还卖家的交通银行账户；4.买方须在2018年2月1日前去番禺公证处办理公证手续，并且支付全部楼款。签订上述合同当日，凤志祥向李海辉出具《收款收据》，确认收到李海辉承购涉讼房屋之定金50000元。凤志祥与李海辉并预约于2018年1月24日前往广州市番禺公证处办理委托公证手续。2018年1月24日，因凤志祥与李海辉在广州市番禺公证处就办理公证的内容等事宜产生争议，因此未办妥公证委托手续。2018年2月3日，凤志祥向李海辉发出一份《解除房地产买卖合同通知书》，称根据《房地产买卖合同》约定，买方李海辉应当于2018年2月1日前向其支付全部楼款2000000元，截止目前，李海辉未向其支付该全部楼款2000000元，买方已经构成严重违约，其有权解除该《房地产买卖合同》，现其通知该合同于2018年2月3日解除，其将不再退还买方支付的定金。2018年2月8日，李海辉向凤志祥寄送一份《的回复函》（以下简称《回复函》），称凤志祥在《解除房地产买卖合同通知书》中陈述的内容不符合事实，且违反合同的约定；其与凤志祥以及祈力公司三方于2018年1月24日到达番禺公证处，在拿了号排队等待办理公证委托手续的过程中，凤志祥却突然变卦，认为涉讼房屋升了值，不同意办理公证手续，也不同意收取房款，其和祈力公司事后多次催促凤志祥，而凤志祥仍然拒绝配合，现凤志祥以其未在2018年2月1日前向凤志祥支付全部楼款为由解除合同的行为，违反合同约定；其不存在违约事实，以及非其原因导致履行瑕疵，因此凤志祥应当按合同的约定继续履行义务；并要求凤志祥在收到本回复函7天内来函撤回《解除房地产买卖合同通知书》，并按合同约定履行义务。李海辉将上述函件通过圆通速递邮寄至涉讼房屋所在地址，该邮件的投递情况显示由他人签收。2018年2月28日，李海辉向凤志祥寄送一份《违约事实告知函》（以下简称《告知函1》），称凤志祥至今没有联系其方，其也没有收到凤志祥就其寄出的《回复函》的意见作书面回函；凤志祥对其在《回复函》中纠正的事实没有作出否认的意思表示；凤志祥至今未撤回《解除房地产买卖合同通知书》和未按合同约定履行义务，已构成违约。李海辉将上述函件以EMS形式邮寄至涉讼房屋所在地址，该邮件投递情况显示由他人签收。2018年7月3日，李海辉向凤志祥寄送《违约事实告知函》（以下简称《告知函2》），称其于2018年2月4日收到凤志祥的《解除房地产买卖合同通知书》，其于2018年2月8日向凤志祥发出《回复函》，于2018年2月28日向凤志祥发出《告知函1》，祈力公司同日向其出具《情况说明》；事后，其为了能妥善处理本纠纷，通过多种途径联系凤志祥，以便于合同约定的2018年6月30日前办理完税过户手续，但至今未能联系到凤志祥，凤志祥也没有任何回复；现其函告凤志祥上述事实，请凤志祥以书面的形式与其联系。李海辉将上述函件以EMS方式分别寄至涉讼房屋所在地址和广州市番禺祈福新村蝶舞轩×街××号××楼，其中寄至涉讼房屋所在地址的邮件投递情况显示退回，寄至后者地址的邮件显示由家人签收。2018年7月10日，李海辉以凤志祥拒绝按照合同约定配合办理公证手续以及完税过户手续构成违约为由，诉至本院，引致本案纠纷。凤志祥在答辩期内提起反诉，要求解决。庭审中，双方当事人均确认李海辉已向凤志祥支付购房定金50000元；凤志祥尚未将涉讼房屋交付给李海辉使用，涉讼房屋也没有另行出售。但双方对以下问题存在争议：一、对于李海辉是否具备购房资格以及双方就办理涉讼房屋公证委托手续等交易的约定问题。李海辉主张其在涉讼房屋买卖交易过程中不具备购房资格，由于其需要一次性付款，所以为保障其合法权益才与凤志祥约定办理公证委托手续，其在签订合同前也已经将其不具备购房资格的事实告知凤志祥，当时其是打算过户至表妹名下，但表妹也暂时不具备购房资格，故双方在《房地产买卖合同》中备注约定为过户至买方指定人，只是没有约定具体的名字，同时约定先办理公证手续，当日其才全额支付购房款，之后其自行办理过户和贷款手续，但涉讼房屋买卖交易履行期限须在2018年6月31日前。李海辉对此并提交了钟小丽出具的《同意房屋落名说明》、钟小丽个人名下房地产登记情况查询证明、钟小丽身份证复印件拟证实钟小丽同意协助其先将房屋落名至钟小丽名下，涉讼买卖交易本可履行。凤志祥对上述证据不予确认，并表示其不清楚李海辉是否具备购房资格，签订合同时李海辉告知其可能要将涉讼房屋过户到他人名下，为了办理完税等手续才要办理公证委托手续，当时其亦同意过户至他人名下，但双方没有在合同中约定具体为何人，之后其也没有收到李海辉指定具体第三方的指示；双方虽然约定办理公证手续当日支付购房款，但没有约定办理公证和支付房款的前后顺序；其确认合同约定了履行期限在2018年6月31日前，但双方曾口头约定可能会提前履行。二、针对双方当事人所争议的办理公证委托手续的内容以及双方未能办妥公证手续的原因和责任问题。凤志祥称签订《房地产买卖合同》时，李海辉和祈力公司向其出示的委托书内容不超过五行字，主要内容是委托李海辉办理房屋过户和缴纳税费等事项，但双方在公证处时祈力公司出具的授权委托书包括了委托李海辉签订出售房屋合同和办理按揭等内容的全权委托书，与签订合同时的委托书内容不一致，办理不动产交易的全权委托公证自2017年8月15日起已经被禁止，而且李海辉也未按约支付房款，当时公证人员询问其方是否确定要签署该份委托书，也是提醒其方，所以其方考虑后才不同意签署。凤志祥提交了祈力公司在公证处出示的《委托书》以及2018年2月3日的谈话录音拟证实其上述主张。李海辉对上述证据真实性无异议，但认为该份《委托书》与签订买卖合同时出示的版本一致，是番禺公证处的版本，该委托书没有设定委托不可撤销以及受托人代为收取售房款等内容，也没有设定转委托权，并没有办理一次性授权全部重要事项的委托，因此客观上是可以办理公证的，只是凤志祥不配合而导致无法办理；凤志祥在谈话录音中说道其签订合同时对委托书有拍照，但凤志祥也没有提供该份委托书证明两者内容不一致。三、对于造成交易未能履行完毕以及《房地产买卖合同》解除的原因及责任问题。李海辉主张凤志祥以房屋升值为由不同意签署委托书、不同意配合办理公证手续，故当天没有成功付款；之后其与凤志祥以及祈力公司三方协商未果，凤志祥向其发出解除合同通知书，但该解除合同通知书不符合法律规定、也没有事实依据，其已书面回复明确表示不同意解除，并澄清相关事实，要求凤志祥继续履行合同；其认为应当先办理公证手续后于当天支付剩余楼款，但凤志祥没有按约定在2018年6月31日前办理过户手续，构成根本违约，故造成合同未在约定期限内履行完毕以及解除的责任在于凤志祥一方。为证实其上述主张，李海辉提交了以下证据：1.公证委托预约详情；2.《回复函》、《违约事实告知函》两份（落款日期分别为2018年2月27日、2018年7月3日）及快递回单、投递记录、录音文件，并申请证人李某出庭作证，以证明其收到凤志祥发出的解除合同通知书后，其已发函对凤志祥违约解除合同的行为及时作出回复，函件已送达凤志祥，其寄送函件的地址是凤志祥的身份证登记住址，联系电话是凤志祥的真实电话，故其寄送的函件是合法的。其中，证人李某称：其系李海辉的朋友，李海辉向其称与凤志祥由房屋交易，因凤志祥不同意办理公证，便给其函件让其帮忙发函，其便帮忙发函了，后来其查询得知该快递函已经有人签收，其曾致电快递公司查询，快递公司说已经打电话给收件人，但有没有确实签收尚不清楚，之后其致电凤志祥确认是否有收到该份快递函，凤志祥说已经知悉此事，快递在屋内还没有签收，当时其也已将与凤志祥的通话录音了；其一共帮忙发过两份函件，由于距离时间较长，已记不清具体寄出时间，须看快递单上的时间，但肯定是发快递的当天，函件的内容大概是通知凤志祥履行合同义务。3.祈力公司出具的《情况说明》，证实凤志祥于2018年1月24日表示因楼价升值不同意继续按合同履行，不同意收取房款，最终没有配合办理公证委托手续；4.中国银行交易流水明细、王某出具的《同意借款情况说明》、交通银行广州金山谷支行理财产品持有凭证、“得利宝天添利A款高净值版”理财产品说明书、交通银行个人客户交易清单、交通银行广州市桥支行理财产品交易凭证，并申请证人王某出庭作证，以证明其具有继续履行合同的意愿，其有足够的经济能力在公证当天支付给凤志祥作为购房款。其中，证人王某称：其系李海辉的朋友，李海辉于2018年1月初向其提出借钱，其答应李海辉出借130万元，《同意借款情况说明》由其签名，内容真实，但由于尚未借出钱，故双方没有签订书面协议，由于双方是朋友关系，故也没有约定借款利息；当时李海辉是提前两天向其确定借钱，因其是VIP客户，故可以随时赎回理财产品，随时转账给李海辉，到了2018年1月24日当天上午李海辉还让其等电话，但到下午就告知不须提供借款了。针对李海辉上述主张及提交的证据，凤志祥仅对证据1予以确认；对于证据2，其表示根据快递单显示，李海辉发出的《回复函》及在2018年2月28日发出的《告知函1》均寄至涉讼房屋所在地址，但李海辉和祈力公司明知其不在涉讼房屋居住仍寄此地址，因而其无法收到快递，从签收人显示不是其或其家人签收可知，函件没有实际送达给其方；而李海辉在2018年7月3日发出的《告知函2》是分别向其实际居住地址和涉讼房屋地址寄送，可以看出寄至其实际居住地址是可以送达的；可见，其没有拒收李海辉的函件的故意，反而是李海辉为日后本案诉讼提前作证据的安排。对于证据3，凤志祥称本次交易的中介人员是祈力公司的法定代表人任士波，认为该说明没有具体落款日期和法人签名，是任士波利用控制祈力公司经营的便利所出具的虚假说明，该说明最后一句的表述与三方协商的内容完全不相符。对于证据4，其认为中国银行交易流水明细反证明李海辉不具有履约能力，在办理公证当天及日后均没有准备好全部房款来履约，表明李海辉没有继续履行合同的意愿；至于其它证据属于案外人的证据，与本案无关。凤志祥表示李海辉称案外人黄聪为其表弟，黄聪在签约时在场参与房屋买卖交易的谈判，办理公证时也在场而且是受委托人之一，之后2月3日的谈话协商时亦到场，经其查询，黄聪是房地产中介服务人员；涉讼房屋买卖交易不能顺利进行的原因在于李海辉不具备购房资格，在客观上不能办理全权委托公证的情况下，和祈力公司串通骗取其签署《房地产买卖合同》和办理全权委托公证，在签署合同时和办理公证时要求办理的委托书内容不一致，而且在公证当天没有按照合同约定支付全部房款，反而要求其方现办理有李海辉和黄聪作为受委托人的全权公证委托，损害了其方自身权益，导致其对交易产生不信任，感到交易风险大，因此不同意继续履行交易，故主张违约在于李海辉和祈力公司。凤志祥并提交了《委托书》、谈话录音和中介服务人员资质查询结果予以证实。李海辉则表示上述查询资料中的“黄聪”并非委托书中的“黄聪”，也不是谈话录音中的“黄聪”；另，其要求凤志祥办理的委托书并非全权委托书，客观上是可以办理公证的，凤志祥拒绝办理公证的理由不成立。本院认为：凤志祥是涉讼房屋的权属人，对该房屋享有法定的处分权。凤志祥与李海辉就涉讼房屋买卖签订的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。对于造成涉讼买卖交易未能履行完毕的原因及责任问题。李海辉主张由于凤志祥没有按合同约定配合其办理公证委托手续，也未在2018年6月31日前办理过户手续，构成根本违约，故造成合同履行完毕的责任在于凤志祥一方。凤志祥则认为造成涉讼房屋买卖交易不能顺利进行在于李海辉在不具备购房资格的情况下和祈力公司串通骗取其办理全权委托公证，且未能按约支付房款，导致其对交易产生不信任，感到交易风险大，因此不同意继续履行交易。对此，本院认为，首先，双方当事人虽然在《房地产买卖合同》中约定买方于2018年2月1日前办理公证手续并支付全部楼款，并约定卖方须配合买方办理公证委托手续，但双方对于办理公证委托的内容以及办理公证和支付房款的前后顺序存在争议，而《房地产买卖合同》中未对此予以明确约定，导致双方交易未继续履行。其次，李海辉在签订合同时不具备购房资格，虽然双方约定李海辉可过户至他人名下，但未在合同中明确约定具体指定的人员，李海辉亦未能举证证实在交易过程中其已向凤志祥告知指定人员身份，也未能提交相关证据证实其在庭审中表述的拟指定落名人钟小丽在合同约定的交易期限届满前已具备购房资格。故综上，双方当事人均主张系因对方原因导致涉讼房屋买卖交易未能继续履行，而纵观整个涉讼买卖交易过程，导致该交易无法继续履行关键在于买卖双方对于交易细节的约定未详尽，且在双方就履行问题产生争议后，双方亦未能协商解决方法，因此致使最终交易无法继续进行。而造成此结果应是买卖双方在签订涉案《房地产买卖合同》的时候对上述条款约定不明时所该预见到的。故造成本案合同不能实际履行的原因并不可归责于合同的任一方当事人。现李海辉和凤志祥均主张解除双方签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。对于导致合同解除并不可归责于任一方当事人，双方的损失应自行承担，凤志祥应将收取的定金50000元退还给李海辉。故李海辉以凤志祥就涉讼交易存在根本违约为由，主张支付违约金及赔偿房屋增值损失，理据不成立，本院不予支持。凤志祥抗辩称其有权没收定金并要求李海辉支付违约金的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李海辉与被告凤志祥就位于广州市番禺区市广路祈福新邨倚湖街×座××房屋于2018年1月3日所签订的《房地产买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告凤志祥应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李海辉返还定金50000元；三、驳回原告李海辉的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告凤志祥的其余反诉诉讼请求。如被告凤志祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34800元（其中本诉受理费23200元，反诉受理费11600元），由原告李海辉负担17400元，被告凤志祥负担17400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇一九年十二月一日书 记 员  罗嘉敏