安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2874号原告（反诉被告）：王鹏，男，1990年3月20日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：李丹，安徽明和律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠光集团郎溪房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎川大道北侧与凤居路交叉口，统一社会信用代码91341821085248282J。法定代表人：李云青，该公司董事长。委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。原告王鹏与被告珠光集团郎溪房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“珠光公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年12月5日，被告珠光公司向本院提起反诉，本院立案后，将案件转为简易程序，对本诉和反诉进行了合并审理。2019年12月10日，本院依法公开开庭进行审理。原告(反诉被告)王鹏及委托诉讼代理人李丹、被告（反诉原告）珠光公司的委托诉讼代理人李淑虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告珠光公司支付原告王鹏逾期交房违约金11798.59元（626252元×157天×万分之1.2）；2、判决被告珠光公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月2日，王鹏与珠光公司签订了《商品房买卖合同》，购买珠光公司开发的位于郎溪县建平镇珠光国际13幢2单元1204室商品房，双方就相关事宜做了明确具体的约定。合同第八条约定珠光公司应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将案涉房屋交付给王鹏使用。第九条约定，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。合同签订后，王鹏按照约定支付了全部购房款。然而合同约定的交房期限届满后，珠光公司却迟至2019年10月4日才交房，逾期交付天数为157天，后王鹏多次找到珠光公司要求支付逾期交房违约金，珠光公司均以各种理由推诿。王鹏特具状法院，请求支持诉请。被告珠光公司辩称：1、珠光公司房屋施工过程中，由于项目设计商品混凝土标号过高，导致原材料匮乏，无法按期进行施工，造成了工期延长；2、省环保部门经常来郎溪县检查，政府令所建房屋停工，不允许建设，由此导致工期延长，对于，上述两原因引起的工期延长天数，在计算时应予以扣减；3、本案中，王鹏计算的逾期违约天数请法院依法确定。反诉原告珠光公司向本院提出诉讼请求：1、判令王鹏向珠光公司支付逾期付款违约金12852元（450000元×238天×万分之1.2）；2、判令反诉案件诉讼费用由王鹏承担。事实与理由：2017年11月2日，王鹏与珠光公司签订《商品房买卖合同》，约定由王鹏购买珠光公司开发的珠光国际小区13幢2单元1204室，建筑面积130.86平方米，总价626300元，合同第六条付款方式及期限约定：王鹏于2017年11月2日前付清首付款176300元，剩余房款450000元于2017年12月2日前办理银行按揭贷款。合同还对违约责任、交付期限等进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，王鹏虽然按照约定支付了首付款；但未按照合同约定在2017年12月2日前办理银行按揭贷款，因王鹏未延期办理银行按揭贷款，导致珠光公司直至2018年8月31日才收到贷款银行转账支付的450000元购房尾款。王鹏未按合同约定期限办理按揭贷款并支付购房款尾款的行为系逾期付款，构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超付90日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，王鹏应按日向珠光公司支付逾期应付款万分之一点二的违约金。本案中，双方约定2017年12月2日前办理按揭贷款，办理按揭贷款后正常放款时间一般为一个月。购房款到账时间应为2018年1月2日。现购房款实际到账时间为2018年8月31日，逾期238天，按照日万分之一点二计算，应为12852元。珠光公司遂提出反诉，请求支持反诉请求。反诉被告王鹏辩称：1、根据合同补充协议约定，2017年12月2日前申请办理银行按揭贷款；王鹏已于2018年7月6日在中国建设银行郎溪支行办理了公积金和商业组合贷；2、三方签订的商品房（期房封顶）贷款合作协议明确约定，珠光公司所开发建设的房屋必须封顶之后才可以申请贷款，在贷款资金不足的情况下轮候发放贷款，王鹏是接到公积金中心电话后第一时间去办理了贷款手续；3、银行的借款从申请到发放肯定要一定时间的，王鹏作为普通购房户没有动机恶意延期，贷款迟延主要是公积金额度、银行贷款额度等原因导致，王鹏并无违约行为。在本诉中，王鹏为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、王鹏身份证复印件一张，证明：王鹏身份情况；2、住房公积金借款合同、个人住房借款合同、宣城市住房公积金管理中心郎溪县管理部出具的还款明细、中国建设银行交易明细、首付款小票及购房发票。证明：王鹏已支付给被告所有购房款626252元；3、商品房买卖合同、交房通知书一份，证明：珠光公司未能在合同约定期限内交付给房屋，已构成违约；4、商品房（期房封顶）贷款合作协议书，证明：三方签订的合作协议书明确约定期房封顶时才可以申请贷款，且公积金管理中心因贷款资金不足，须轮候发放贷款，故贷款发放较慢的原因与原告无关。珠光公司对王鹏在本诉中所举证据的质证意见为：证据1、2、3、4三性无异议，证据2的证明目的有异议，公积金借款合同载明了贷款期限是240个月，贷款发放期限应为2018年7月10日，个人住房借款合同，借款的期限也是240个月，贷款发放期限应为2018年7月10日。在本诉中，珠光公司未提供证据。在反诉中，珠光公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、珠光公司营业执照，证明：珠光公司的主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明：双方合同第六条、第七条约定由买受人承担办理按揭贷款义务及逾期付款违约责任。3、收据三张，证明：珠光公司收到了王鹏支付的购房款176300元。4、中国建设银行单位客户专用回单一份，证明：珠光公司于2018年8月29日、8月31日分别到账300000元和150000元。王鹏对珠光公司在反诉中所举证据的质证意见为：证据1、3、4没有异议，证据2三性没有异议，证明对象有异议，王鹏已按照珠光公司及公积金中心的通知到银行办理按揭贷款，按揭贷款发放较慢的原因与王鹏没有任何关系。在反诉中，王鹏未向本院提交证据。本院对王鹏及珠光公司所提交的证据审核认定如下：王鹏所举证据1、2、3、4及珠光公司所举证据1、2、3、4，双方对对方所举证据真实性、合法性、关联性均未持异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据，对有争议的证明对象，本院结合案情予以认定。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：珠光公司系郎溪县珠光国际小区的开发商。王鹏（买受人）于2017年11月2日与珠光公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向珠光公司购买郎溪县珠光国际小区13幢2单元1204号商品房一套，合同约定房屋建筑面积为130.86㎡。该商品房总价为626300元。合同第六条约定，买受人于2017年11月2日前付清首付款176300元，剩余房款450000元于2017年12月2日前办理组合贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2019年5月1日之前将经分期综合验收合格及综合查验备案的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.规划设计变更或遇到重大技术问题而导致建设期延长的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同补充协议第二条关于按揭的补充约定：2、若买受人委托出卖人代办按揭审批手续，需于《商品房买卖合同》签订时向出卖人交齐所有相关资料及证明，银行批准买受人按揭申请后，买受人按银行或出卖人通知（但不限于电话或信息通知）三日内必须到指定银行签署（个人住房借款合同），并向有关部门缴纳相关费用，否则买受人须承担逾期付款的违约责任。王鹏于2017年10月13日支付定金10000元；于2017年11月2日支付166300元。2018年7月6日，王鹏与中国建设银行郎溪支行签订《住房公积金借款合同》，合同约定“本贷款为委托贷款。应宣城市住房公积金管理中心委托，贷款人向借款人发放该项委托贷款”。第一条，贷款人根据《住房公积金委托贷款通知书》中所批准的贷款额度，向借款人发放个人住房公积金贷款，金额为300000元。贷款期限为2018年7月10日-2038年7月10日。贷款人在委托人划款到账后三个工作日内，将贷款资金按规定划入售房人在贷款银行开立账户内。合同约定珠光公司为案涉贷款提供阶段性担保，期限自合同签订之日起，至借款人取得不动产登记证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。王鹏、珠光公司分别在合同借款人、保证人处签字、盖章。同日，王鹏与中国建设银行郎溪支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定向中国建设银行郎溪支行申请办理购房贷款150000元，贷款期限为2018年7月10日-2038年7月10日，合同同时授权银行直接将贷款资金从贷款账户划付至珠光公司账户，珠光公司为该合同提供阶段性担保，保证期限至合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。2018年8月9日，宣城住房公积金管理中心发放按揭贷款300000元。2018年8月29日，中国建设银行郎溪支行按照合同约定将公积金贷款300000元直接支付到珠光公司账户。2018年8月31日，中国建设银行郎溪支行按照合同约定将按揭贷款150000元直接支付到珠光公司账户。2019年8月22日，双方签订面积误差补充协议，确定房屋总价为626252元，2019年10月3日，珠光公司开具了增值税普通发票，开票金额626252元。2019年9月30日，珠光公司通知王鹏等购房户于2019年10月4日交房。另查：珠光公司（丙方）与宣城市住房公积金管理中心郎溪县管理部（甲方）、中国建设银行郎溪支行（乙方）签订了《商品房（期房封顶）贷款合作协议书》，协议约定甲方对符合条件的贷款申请，准予发放贷款的，及时告知申请人到委托银行办理有关手续。如甲方因贷款资金不足，应按照公开、公平、公正的原则轮候发放贷款；丙方承诺在甲方采取轮候时，不因贷款资金推迟到位而视购房户违约。本院认为，王鹏与珠光公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。王鹏依照合同约定完成了支付购房款义务，珠光公司应当依照合同，于2019年5月1日前将房屋交付王鹏使用。珠光公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。珠光公司抗辩系其他原因导致逾期交房，但未提供任何证据证明，原告王鹏主张的逾期日期自2019年5月2日计算到2019年10月4日，共计应为156天；依照双方合同第九条约定，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。关于已付购房款金额，原告王鹏主张按照实际房价626252元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，珠光公司应当支付的违约金数额为11723元（626252元×0.12‰×156天）。关于珠光公司的反诉部分，根据双方合同约定，王鹏应当于2017年12月2日前申请办理组合贷款。本院审查认为，办理商品房贷款不仅需要开发商、购房户相互协助配合并共同提供材料；公积金贷款中还需要开发商与住房公积金管理部门、住房公积金管理部门委托的银行提前签订协议，且住房公积金贷款的审批还需要根据工程进度、公积金贷款额度进行轮候发放；商业贷款中系王鹏将材料交至珠光公司，由珠光公司代为协助办理，且根据双方补充合同约定，如王鹏在通知其到银行签署合同，王鹏在三日内不予签订，视为违约。另外，所有贷款合同不仅需要购房户签字，还需要开发商提供阶段性担保并盖章。综上，两份贷款合同虽于2018年7月6日签订，晚于《商品房买卖合同》约定，但根据贷款合同显示，公积金贷款系贷款银行系接受公积金管理部门委托发放贷款，签订贷款合同日期显然并非王鹏向公积金管理部门申请日期。商业贷款主要由珠光公司代为协助办理，珠光公司主张王鹏违约，还应提供证据证明其开发进度完成了约定、提供了相关公积金管理部门所需资料并及时通知王鹏签订贷款合同，现其仅以王鹏贷款到账日期逾期主张王鹏违约，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）王鹏逾期交付房屋违约金11723元；二、驳回被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费90元，减半收取45元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担；反诉受理费减半收取60元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  李大财二〇一九年十二月十日书记员  丁墨君