山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3851号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号,统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，董事长。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾方娜，女，1989年10月26日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王昌伟，上海申伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高非非，上海申伦律师事务所律师。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人贾方娜商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2315号民事判决，改判驳回贾方娜的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由贾方娜负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，被上诉人的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，结合本案具体情况，被上诉人在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证的请求权”，这是被上诉人的主权利。只有被上诉人行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从被上诉人行使该权利之日起计算。而被上诉人在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或上诉人主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。被上诉人等大量、数众业主以不思取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审法院的判决即违背了签订合同的宗旨及违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。因此，一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，被上诉人的诉求不再受法律保护。二、上诉人无过错、没有违约，不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人上房后，枣庄市人民政府办公室枣政办字[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的鲁建发(2015)2号《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施，按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金应当是被上诉人应当履行的合同随附义务。上诉人虽没有通知交纳义务，但上诉人于2018年8月18日通知后，包括被上诉人的小区业主拒不交纳，上诉人在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。因此，上诉人无过错、没有违约，不应承担违约责任。贾方娜未提供答辩意见。贾方娜向一审法院起诉请求：1.判决被告以总房款682124元为基数，按日万分之一计算，支付自2015年7月9日起计算至2019年5月4日止的违约金96186元。2019年5月4日之后违约金，以总房价682124元为基数，按日万分之一计算至被告办理不动产产权证之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月2日，原、被告签订商品房买卖合同一份，其中约定原告购买被告开发的位于枣庄市市中区东湖明珠小区9号楼1单元501室房屋一处，房屋总价款为682124元，被告应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，原告在不解除合同的情况下，有权自其应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。另查明，原告已付清购房款682124元，2015年4月8日被告向原告交付房屋。又查明，2017年2月26日，枣庄市市中区房产管理局及枣庄市市市中区财政局联合下发市中房字（2017）5号关于印发《市中区住宅专项维修资金管理使用规程》的通知，其中第三项载明业主在办理房屋入住手续前，持购房合同、身份证到物业管理部门办理维修资金交款手续，并在规定期限内将首期维修资金存入住宅专项维修资金专户；被告曾于2018年1月18日、2018年4月7日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。原告于2018年1月20日按规定缴纳专项住宅维修基金。2019年4月17日，被告将本案所争议的房屋权属登记需要的其提供的资料已报产权登记机关备案。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，原、被告均应按合同约定全面履行合同义务，原告向被告交清购房款后，被告将房屋交付原告居住使用，但被告在商品房交付使用后九十日内，未在规定期限内办讫房屋所有权登记，被告在知道办理房屋所有权登记需要原告本人缴纳住宅专项维修基金的情况下，没有及时通知原告，直至2018年1月18日才向全体业主通知办理房屋所有权证需要交纳专项住宅维修基金，导致原告不具备办理房屋所有权证的条件，因此被告应承担未通知期间的违约责任。被告通知后，原告已经按通知要求及时缴纳住宅专项维修基金。原告在缴纳住宅专项维修基金后，被告直到2019年4月17日才将房屋权属登记需要提供的资料报房屋权属登记机关备案。因此被告在2019年4月17日前对原告承担违约责任。原告的违约赔偿请求按照民事诉讼时效三年的规定，应从立案之日前三年即2016年5月13日计算至2019年4月17日止。综上所述，原告的请求、被告的辩称符合事实与法律依据的予以支持，反之不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效后十日内向原告贾方娜支付违约金72919元（按总房款682124元，每日按万分之一，自2016年5月13日至2019年4月17日，共计1069日）；二、驳回原告贾方娜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2204.65元，减半收取1102.33元，原告贾方娜承担266.65元，被告枣庄中汇住宅开发有限公司承担元835.68元。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据中汇公司与贾方娜签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。中汇公司主张其无过错，不应承担违约责任，与客观事实不符，其主张不能成立。关于贾方娜的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，中汇公司应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故中汇公司从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从2016年5月13日开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对中汇公司主张的本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2204.65元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十二月十三日书记员  史安伟