福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0481民初2722号 原告：永安市海宇建设有限责任公司，住所地福建省永安市五四路109号，统一社会信用代码：913504811581891147。 法定代表人：姚志明，执行董事。 委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所律师。 被告：福建万年房地产有限责任公司，住所地福建省永安市中山路689号，统一社会信用代码：91350481553217656A。 法定代表人：唐家琪，执行董事。 委托诉讼代理人：林有栋，福建万年房地产有限责任公司员工。 第三人：永安市农村信用合作联社，住所地福建省永安市燕江中路551号，统一社会信用代码：91350481158186511Y。 法定代表人：姜能果，理事长。 委托诉讼代理人：谢永炯，福建建州联兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑福才，福建建州联兴律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司永安支行，住所地福建省永安市燕江中路227号，统一社会信用代码9135048189198592Y。 负责人：李兴超，行长。 委托诉讼代理人：林进坎,中国建设银行股份有限公司永安支行员工。 第三人：永安市城市建设开发有限公司，住所地福建省永安市南山路2号7幢三层，统一社会信用代码：91350481738021334R。 法定代表人：朱茂林，董事长。 原告永安市海宇建设有限责任公司（以下简称海宇建设公司）与被告福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法通知永安市农村信用合作联社（以下简称永安农信社）、中国建设银行股份有限公司永安支行（以下简称建行永安支行）、永安市城市建设开发有限公司（以下简称城市开发公司）作为第三人参加本案诉讼，并由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告海宇建设公司委托诉讼代理人吴大亮、被告万年房地产公司委托诉讼代理人林有栋、第三人永安农信社委托诉讼代理人谢永炯、第三人建行永安支行委托诉讼代理人林进坎到庭参加诉讼。第三人城市开发公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海宇建设公司向本院提出诉讼请求：l.判令万年房地产公司支付海宇建设公司尚欠的工程款294.92万元，并自起诉之日起按银行贷款利率4.75%支付逾期付款利息至工程款付清时止；2.判令海宇建设公司对承建的万年房地产公司开发的日出东方1#、2#、3#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#楼及相应的地下室的拍卖、折价转让款，在万年房地产公司尚欠的工程款294.92万元内享有优先受偿权；3.判令万年房地产公司承担本案全部诉讼费用。在诉讼中，海宇建设公司变更第1、2项诉讼请求为：l.判令万年房地产公司支付海宇建设公司尚欠的工程款639.2万元，并自起诉之日起按银行贷款利率4.75%支付逾期付款利息至工程款付清时止；2.判令海宇建设公司对承建的万年房地产公司开发的日出东方1#、2#、3#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#楼及相应的地下室的拍卖、折价转让款，在万年房地产公司尚欠的工程款639.2万元内享有优先受偿权。”事实与理由：2012年9月20日，海宇建设公司、万年房地产公司签订《建设工程施工合同》，约定海宇建设公司承包建设万年房地产公司开发的日出东方1#、2#、3#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#楼及相应的地下室，施工范围为万年房地产公司提供的施工图中的土建、水电工程，合同工期为24个月，开工日期为发包人批准的承包人开工报告确定的开工之日，竣工日期为承包人承包的工程全部通过发包人及有关部门验收合格的日期，合同价款为12060万元，合同并约定万年房地产公司应于工程竣工验收合格，支付至合同价的90%，工程结算审定确定后14天内万年房地产公司支付的工程款应达到工程总造价的95%，余款5%作为质量保修金，保修金在工程验收合格后保修期内无质量问题后返还，保修期两年，防水五年，工程完工后，双方应按约定的合同价款及合同价款调整内容以及索赔事项，进行工程竣工结算，合同并对其他条款作出相应约定。合同签订后，海宇建设公司依约定对承包的工程进行施工，工程于2017年9月21日通过竣工验收，于2018年12月6日通过竣工验收备案。但万年房地产公司在工程竣工验收后，至今仍未与海宇建设公司办理竣工工程价款结算，并且仅支付海宇建设公司工程款11765.08万元，海宇建设公司按合同约定的价款12060万元要求万年房地产公司支付尚欠的工程款294.92万元。在诉讼中，海宇建设公司与万年房地产公司结算，签订了《工程款结算协议书》，确认工程款为12404.28万元，已支付11765.08万元，尚欠工程款639.2万元，现请求判令万年房地产公司支付海宇建设公司尚欠的工程款639.2万元，并自起诉之日起按银行贷款利率4.75%支付逾期付款利息至工程款付清时止，判令海宇建设公司对承建的万年房地产公司开发的日出东方1#、2#、3#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#楼及相应的地下室的拍卖、折价转让款在万年房地产公司尚欠的工程款639.2万元内享有优先受偿权。 万年房地产公司辩称，对海宇建设公司提出的诉讼请求和事实理由没有异议，确认结算工程款为12404.28万元，尚欠海宇建设公司工程款639.2万元。 永安农信社述称，1、2016年3月15日，万年房地产公司为案外人黄福长、余信良向永安农信社借款提供坐落于中山路689号2幢101号至112号抵押担保，借款金额案外人黄福长为680万元、余信良为740万元。万年房地产公司还为案外人钟荣珍向永安农信社下属机构借款提供坐落于中山路689号2幢1802室抵押担保。上述抵押均办理抵押登记手续。2、涉案标的为建设工程质量保证金，保修期未届满，海宇建设公司的诉请于理于法无据。3、海宇建设公司对其开发的工程折价享有优先受偿权不应包含利息。 建行永安支行述称，同意永安农信社的述称意见。此外，按照相关法律规定，工程款优先受偿权不得抵抗已出售的商品房的买受人。万年房地产公司利息计算应按银行同期贷款年利率4.35%计算。对万年房地产公司与海宇建设公司自行结算的工程款不予认可。 城市开发公司未作陈述，也未提交证据。 海宇建设公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据一、营业执照；证据二、《建设工程施工合同》；证据三、《竣工验收报告》；证据四、《工程竣工验收备案表》；证据五、《工程款结算协议书》及《结算审核说明》、《工程结算汇总表》。万年房地产公司依法提交了《“日出东方”支付郑宁工程款》明细表一份。本院于2019年8月26日依法向永安市不动产登记中心调取了万年房地产公司的房产登记信息。永安农信社、建行永安支行未提交证据。经庭审举证、质证，当事人对上述证据真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下。 2012年9月20日，海宇建设公司、万年房地产公司签订《建设工程施工合同》，约定海宇建设公司承包建设万年房地产公司开发的日出东方1#、2#、3#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#楼及相应的地下室，施工范围为万年房地产公司提供的施工图中的土建、水电工程，合同价款为12060万元。合同约定万年房地产公司应于工程竣工验收合格，支付至合同价的90%，工程结算审定确定后14天内万年房地产公司支付的工程款应达到工程总造价的95%，余款5%作为质量保修金，保修金在工程验收合格后保修期内无质量问题后返还，保修期两年，防水五年；发包人在工程交付使用满一年后的28天内清算质量保修金，在清算后的一个月内将剩余保修金不计利息返还承包人；发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款；发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。合同还对其他条款作出相应约定。 合同签订后，海宇建设公司依约定对承包的工程进行施工，在施工过程中，万年房地产公司根据工程量陆续支付海宇建设公司工程款11765.08万元，最后一次支付时间为2014年1月28日，支付600万元。 涉案工程于2017年9月21日通过竣工验收，并交付给万年房地产公司使用。万年房地产公司于2018年12月6日申请办理竣工验收备案。 海宇建设公司与万年房地产公司于2019年8月14日签订《工程款结算协议书》，确认海宇建设公司承包建设的涉案工程的工程价款为12404,28万元，万年房地产公司已经支付海宇建设公司工程款11765,08万元，尚欠工程款639.2万元。万年房地产公司同意不扣留海宇建设公司工程质量保证金，但海宇建设公司应按《建设工程施工合同》中的约定履行保修义务，若海宇建设公司不履行保修义务，万年房地产公司有权自行委托他人维修，所需维修费用由海宇建设公司承担。 庭审中，建行永安支行虽然对万年房地产公司与海宇建设公司自行结算的工程款不予认可，但明确表示不申请鉴定。 万年房地产公司当庭陈述，已出售商品房全部变更登记在商品房买受人名下，未变更登记的现处在万年房地产公司名下的商品房均未出售，且全部设定了抵押。 本院于2019年8月26日依法向永安市不动产登记中心调查万年房地产公司房产信息登记情况。永安市不动产登记中心出具万年房地产公司房产信息表，尚有部分房地产登记在万年房地产公司名下，其中海宇建设公司承建的涉案工程的商品房有：坐落于中山路689号2幢101号至112号（产权证号：永安房权证城区字第201400169号至201400180号；2016年3月15日抵押登记，抵押权人为永安农信社）、坐落于中山路689号2幢1802室（产权证号：永安房权证城区字第××号；2017年5月9日抵押登记，抵押权人为永安农信社）、坐落于中山路689号3幢102号至109号、111号至118号（产权证号：永安房权证城区字第201400475号至201400483号、201400485号至201400491号；2014年6月25日抵押登记，抵押权人为建行永安支行）、坐落于中山路689号1＃地下车位-1层Ａ001号至Ａ015号［产权证号：闽（2019）永安市不动产权第0003736号至0003750号；2019年5月23日抵押登记，抵押权人为城市开发公司］。万年房地产公司确认上述商品房及车位尚未出售，且截至2019年12月10日万年房地产公司房产登记信息未发生变更。 双方当事人对2019年银行一年期贷款年利率4.35%无异议。 本院认为，海宇建设公司与万年房地产公司于2012年9月20日签订的《建设工程施工合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按合同履行。海宇建设公司承建万年房地产公司开发的日出东方1#、2#、3#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#楼及相应的地下室工程，该工程于2017年9月21日通过竣工验收报告，并交付给万年房地产公司使用。双方经审核结算，于2019年8月14日确认工程款总计12404.28万元，万年房地产公司已经支付海宇建设公司工程款11765.08万元，尚欠工程款639.2万元。现万年房地产公司要求海宇建设公司支付工程余款及逾期付款的利息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但逾期付款的利息按年利率4.35%计算。双方在合同中约定“承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第二十一条的规定，建设工程的价款的本金就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，故海宇建设公司主张对承建工程折价或者拍卖的价款在尚欠的工程款本金范围内享有优先受偿权，予以支持，但范围限于该工程中尚未出售的房地产，对其他部分不予支持。城市开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第二十一条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十五日内支付永安市海宇建设有限责任公司工程款639.2万元，并自2019年7月4日起以639.2万元为本金，按年利率4.35%支付逾期付款利息至工程款付清之日止； 二、永安市海宇建设有限责任公司对承建的福建万年房地产有限责任公司开发的日出东方1#、2#、3#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#楼及相应的地下室中尚未出售的房地产经折价或拍卖、变卖后所得价款在上述工程款639.2万元本金范围内享有优先受偿权； 三、驳回永安市海宇建设有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56544元，由福建万年房地产有限责任公司负担（应于本判决生效后十日内交至本院，逾期移交执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  陈国延 人民陪审员  吴育斌 人民陪审员  郑玉英 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  陈瑜彬 附：本判决适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》 第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。 第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间： （一）建设工程已实际交付的，为交付之日； （二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日； （三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》 第十七条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法(?javascript:void(0);?)第二百八十六条(?javascript:void(0);?)规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第二十一条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。 承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。 第二十二条承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。