青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2168号上诉人（原审原告）：史莲荣，公民身份号码×××，女，1950年1月5日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人:郑光水（史莲荣之夫），公民身份号码×××,1953年11月18日出生，汉族,住西宁市。被上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91632900661916278U,住所地西宁经济技术开发区昆仑东路23号。法定代表人：刘燕，董事长，委托诉讼代理人：黄有义、张卫洁。上诉人史莲荣因与被上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年4月3日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令1、追究泰阳房地产公司主观恶意，强势特别严重侵权，涉嫌欺诈违法责任；2、解除双方签订的商品房预售合同；3、泰阳房地产公司履行解除合同之日前的赔偿责任；4、泰阳房地产公司返还房款261854元；5、泰阳房地产公司赔偿两倍惩罚性赔偿房款523708元；6、赔偿违约金2661288元；7、泰阳房地产公司赔偿可得利益损失1886000元。西宁市城东区人民法院于2019年9月12日作出（2019）青0102民初1635号民事判决，史莲荣不服提起上诉。本院于2019年11月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史莲荣上诉请求：改判支持其一审诉求。事实和理由：泰阳房地产公司非法扣押合法合同至今八年未给，非法占有史莲荣合法商铺出租牟利，擅自变更备案合同签订时间和主要赔偿条款，主观恶意强势卡住涉案工程近九年不组织竣工验收，把责任转嫁到与本案无关的第三人，至今毫无组织竣工验收的意向，致使史莲荣根本无法取得合法商铺所有权、权属证书和经营权，造成史莲荣对商铺总投资回报、循环投资可得利益为零的惨重损失。史莲荣在合同生效后持续不断索要合同和商铺所有权，泰阳房地产公司置国家法律于不顾，擅自变更备案合同主要赔偿条款，把签订合同时间变更为2014年1月19日，交房时间变更为2015年12为31日前，万分之二或百分之二赔偿条款变更为万分之一或百分之一，个别条款直接被删除。本案属系列案件中特别严重侵权欺诈违法案件。省高级法院在系列案件中认定涉案工程于2011年7月19日“应该已经进入实际竣工验收阶段或结束了竣工验收相关工作”，而本案双方合同约定2012年2月19日前交付商铺，属工程竣工验收之后交付。省、市、区人民法院在系列案中认定：“泰阳公司作为（涉案）工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建工程的竣工验收是导致涉案房屋迟延交付的原因；（涉案工程）竣工验收不受《建设用地规划许可证》被撤销的影响；泰阳公司以房屋未经验收为由，拒绝向＊*＊交付，却面向社会公众公开招商，出租牟利”。本案与法院上述认定的主要责任情形相同，不同的是泰阳房地产公司擅自变更了本案合同主要赔偿条款，非法扣押合法合同，彻底毁弃了依约赔偿的情形、条件，并远远超过了依法规定的交房与办证关系的时间期限。依约赔偿与依法赔偿相悖，依约赔偿必须服从依法赔偿，为此，本案同系列案件的案由、案情又不相同，泰阳房地产公司欺诈违法，这是同系列案件中依约赔偿和本案依法完全赔偿责任的性质认定的根本区别。更为直接的根据是《商品房司法解释》第十九条就依法赔偿办理房屋所有权登记的期限、原因、解除合同条件都做出明确规定，依法界定了依法赔偿和依约赔偿的原因、条件、时间界限。《商品房司法解释》第十八条规定的可得利益损失赔偿及延期办证违约金、《消费者权益保护法》第五十五条惩罚性赔偿规定详尽明确，这是本案依法诉求赔偿和依法审判的关键所在。泰阳房地产公司置省、市、区人民法院在系列案件中认定其责任于不顾，在本案中继续恶意以被撤销的《建设用地规划许可证》为证据，强势卡住工程竣工验收关，把自己应负竣工验收的责任转嫁到与本案无关的第三人身上。最高人民法院依法规定“商品房买卖合同纠纷涉及主体只有出卖人和买受人，政府、建筑商等属于第三人，并规定第三人的原因导致办证延误，开发商应当承担违约责任”。泰阳房地产公司却以第三人为由达到无限期占有史莲荣合法财产的目的，不择手段直接与法律法规和最高人民法院、省、市、区人民法院认定其责任相对抗。泰阳房地产公司主观恶意欺诈违法，依法履行完全赔偿责任、惩罚性赔偿责任的构成要件成立，其出示的第三人证据为无效证据，与本案无关。泰阳房地产公司于20114年1月把1-3339号商铺擅自打通与相邻商铺一起整体出租于皮草商而获利，涉案商贸广场商铺整体已开张经营多年，泰阳房地产公司无限期拒交商铺所有权，根本无法办理产权证。泰阳房地产公司为了无限期控制、占有商铺所有权，精心设计、制造、实施了这起主观恶意欺诈违法案件，致使史莲荣对合法商铺财产的占有、使用、收益、处分权为零，一切可得利益为零，却诬蔑史莲荣“看到购买商铺已达不到其收益的预期，故选择解除合同的方式维权，不符合诚实守信的原则”。事实恰恰相反，涉案商贸广场地处省会商贸中心，经营兴旺，商铺升值一路上扬。由于泰阳房地产公司欺诈违法行为的实施，双方签订的合同早已脱离法律效力保护的轨道，已成为泰阳房地产公司侵害史莲荣合法权益的工具，构成了适用依法解除合同和依法履行完全赔偿责任和惩罚性赔偿责任的一切要件。最高人民法院《商品房司法解释》第19条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定直接解除合同并追究泰阳房地产公司完全赔偿责任，适用《商品房司法解释》第18条规定解释“尤其是在纠纷所在地，房价一路上扬的情况下，开发商认为产权证迟延办理并未给买受人带来经济损失，对此应理解为补偿性是违约损害赔偿的基本特征，而根据我国合同法律规定，补偿性的违约损害赔偿须遵循完全赔偿原则，即损害赔偿不仅要包括受害人遭受的全部实际损失，还应包括可得利益的损失。所谓可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。一般说来，可得利益主要是指利润的损失，例如获得标的物以后出卖所获得利益，获得租赁物以后转租所获得的利益等”，直接追究泰阳房地产公司赔偿可得利益损失；适用最高人民法院延期办证违约金的计算“卖方自交房之日起240日内不能完成办证义务的，则每日按照购房款的3％或4％支付违约金直至房产证核发之日”之规定追究延期办证违约金赔偿责任；适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”之规定追究惩罚性赔偿责任等。最高人民法院在《房屋买卖合同纠纷》依法解释：“由于开发商掌控了签约主动权，在合同中约定了霸王条款，从而使签约另一方未能完全表示己方意思而造成的”，“但在现实中，开发商对于示范文本内容的填写、增删，均掌握了不容置疑的绝对决定权，实质上具备了一定的格式条款不容对方协商的性质”。“目前中国的房地产买卖市场，基本上处于开发商强势、购买方弱势的格局，房地产买卖合同基本上也并非双方合意的结果，而是由开发商制定格式合同的单方面合同。因此，对于开发商自己制定的合同，却在其违约后改变并且是改变为有利于发展商的约定，完全违背了民法原则中公平原则的精神”。即使合同的约定存在同实际情况有出入的情况，其缔约过错的承担者也不能是买方，而应该是卖方。最高人民法院依法科学把握商品房交易市场脉搏，科学总结了房地产买卖市场双方签订合同存在的实际问题，依法针对本案发生的事实存在，有力地揭穿了泰阳房地产公司强势主观恶意欺诈违法的本质，击中了要害。最高人民法院在《房屋买卖合同纠纷》列举全国典型案件中，也未出现如此强势明目张胆欺诈违法典型案件，泰阳房地产公司创造了新记录。最高人民法院对《商品房司法解释》第八条规定的解释：“导致商品房买卖合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的判断标准应具期限性。开发商不能依约交房，已经客观表现出了逾期结果，特别是出现买受人不愿意受领违约标的时，法院不能随意变更、缩小或删除《商品房司法解释》第8条赋予买受人获得惩罚性赔偿权利”。《合同法》第一百一十三条规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。依法赔偿每日按照购房款的3％或4％的平均值3.5%计算延期办证违约金。双方约定于2012年2月19日前交付商铺，从2012年3月1日起至2012年10月26日至为法定240日内办证期限，从2012年10月27日起至2019年4月1后（史莲荣具状之日）止，共计2347天为诉求计算延期办证违约金时间段，购房总款为261,854元，延期办证违约金为2661288元。依法计算延期办证每日违约金=261854元×3.5%=9164.89元；诉求每日违约金=2661288元÷2347天=1133.91元；依法计算延期办证违约金总额=9,164.89元×2347天=21509996.83元；依法计算赔偿延期办证违约金总额21509996.83元，对比诉求违约金总额2661228元，诉求赔偿违约金仅占依法赔偿违约金的12.37%。商铺八年来的营业收入、利润循环投资、商铺现价值等综合可得利益损失为15600000元以上，而史莲荣诉求可得利益损失赔偿为1886000元，两项数字对比，诉求赔偿损失仅占实际损失的12.1%；如泰阳公司不欺诈，有房产证，涉案商铺现价值最低起步价为280万元，实际诉赔占应可选诉赔的9.35%；法律规定三倍，史莲荣实际选择了最低选项诉赔。依法计算各项赔偿款总额=延期办证违约金总额21509996.83元＋可得利益损失15600000（以上）＋可依法选项两倍的惩罚性赔偿即商铺现价值5600000元（以上）=42709996.83元（以上），诉赔各项款项总额=两倍惩罚性赔偿房款523708元＋违约金2661288元＋财产可得利益损失1886000=5076996元（不含诉求返还购房款261,854元）。两如数字对比，诉赔总额仅占依法计算赔偿额总额的11.87%，请求依法支持史莲荣最低限度赔偿诉求，维护史莲荣的合法权益。泰阳房地产公司辩称，对解除合同有异议，但认可一审判决结果。请求驳回上诉，维持原判，并调整诉讼费用的负担比例。一审法院认定事实：2011年12月4日，史莲荣、泰阳房地产公司签订商品房预售合同。史莲荣购买泰阳房地产公司位于本市××区商铺一间，面积40.31平方米的定金。史莲荣于2011年12月4日将总房款261854元整（含5万元定金）一次性向泰阳房地产公司付清了1-3339号商铺的款项。2011年12月30日，史莲荣、泰阳房地产公司签订了商品房预售合同。史莲荣一次性付清全部房款，泰阳房地产公司向史莲荣出具收据2张。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向泰阳房地产公司发出通知撤销了涉案工程《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。2014年8月4日，泰阳房地产公司和相关部门达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，该案诉争的房屋尚未竣工验收，双方酿成纠纷。2019年4月，史莲荣诉至一审法院。一审法院认为，史莲荣、泰阳房地产公司签订的商品房预售合同系双方意思表示真实，合法有效。史莲荣依约履行了合同项下支付房款的义务，泰阳房地产公司理应有义务交付房屋。虽然双方在合同中约定“因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”的事由。但在2014年8月4日，泰阳房地产公司和相关部门达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的事由已消除，泰阳房地产公司至今未完成涉案房屋的竣工验收，不能按期交房，致使双方签订的合同的目的不能实现。史莲荣解除合同、返还购房款、违约损失等的诉求成立，予以支持。史莲荣主张的银行利息参照银行同期贷款利率，按已付房款数额计算违约损失，泰阳房地产公司应支付违约损失111330.86元（自2011年12月4日计算至2019年4月8日）。史莲荣主张的其他诉讼请求因其未能提供证据支持，不予支持。泰阳房地产公司抗辩的存在合同约定的不可抗力和政府行为，驳回史莲荣诉讼请求的理由不予采信，遂判决史莲荣与泰阳房地产公司签订的关于泰阳国际商贸城广场四层1-3339号商铺一间的商品房预售合同予以解除；泰阳房地产公司于判决书生效后十日内退还购房款261,854元,并赔偿违约损失111330.86元；三、驳回史莲荣的其他诉讼请求；案件受理费32422元由泰阳房地产公司负担。本案二审期间，史莲荣、泰阳房地产公司对一审判决查明的事实经过无异议，双方的主要争议是史莲荣主张的违约金、赔偿等是否支持。本院对各方均无异议的事实予以确认,但一审判决在认定事实部分中合同签订时间存在笔误，应予纠正，史莲荣与泰阳房地产公司签订商品房预售合同的时间为2011年12月30日。二审查明，史莲荣持有且泰阳房地产公司认可的商品房预售合同第八条约定，泰阳房地产公司应在2012年2月29日之前将经验收合格的商品房交付史莲荣使用；第九条约定，未按约定期限交付房屋逾期超过30日，史莲荣有权解除合同，泰阳房地产公司应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的2%支付违约金。本院认为，泰阳房地产公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收是导致涉案房屋迟延交付的原因，因此泰阳房地产公司应按合同约定承担迟延交房的违约责任。现史莲荣主张解除合同，泰阳房地产公司对一审法院判决解除合同也予以认可，对此应予以维持。民事活动中的欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生。欺诈一方的主要表现为捏造虚假的事实、隐匿真实的事实、变更真实的事实。而在本案中，史莲荣并未提交泰阳房地产公司捏造虚假事实、隐匿真实事实、变更真实事实导致其作出错误意思表示，从而与泰阳房地产公司签订商品房预售合同的相关证据。相反从史莲荣陈述的泰阳房地产公司“扣押合法合同”等，可以认定史莲荣对其签订商品房预售合同的行为及结果并不认为是受到欺诈的结果，反而是其积极追求的合法结果。史莲荣提交的商品房买卖合同登记备案证明中载明的合同签订时间的确与史莲荣、泰阳房地产公司均认可的预售合同中载明的签订时间不一致，但此点不足以得出泰阳房地产公司欺诈的结论。而且史莲荣对其所说的泰阳房地产公司扣押合同、删除变更合同内容未提交任何证据，该说法也与双方均认可，并由史莲荣持有合同及合同内容相矛盾，无法认定史莲荣的陈述，所以不能认定泰阳房地产公司在销售房屋时存在欺诈，也就对史莲荣主张的双倍赔偿无法支持。二审中，史莲荣明确其主张的违约金是逾期办理房屋权属证书的违约金。作为购房人，史莲荣诉讼主张解除购房合同，就与办理房屋权属证书相互矛盾，同时也与主张逾期办理房屋权属证书违约金相互矛盾，对此项请求不予支持。史莲荣对其主张的可得利益损失未提交任何证据印证，无从得知其所谓的营业收入、利润循环投资、商铺现价值等综合可得利益数额如何计算以及依据，对此说法无法采信并支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，史莲荣解除合同后有权要求赔偿损失。但双方合同中约定的逾期交房按累计已付购房款2%支付违约金，与泰阳房地产公司长达数年未予交付房屋相比，双方约定的违约金标准不足以弥补逾期交房导致合同被解除造成的损失。史莲荣未能提交合同解除后其受到损失的相关证据，一审法院综合考虑泰阳房地产公司根本性违约、史莲荣实际遭受损失的事实，参照银行同期贷款利率，按已付购房款数额计算违约损失合理，泰阳房地产公司对计算期限和金额无异议，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32422元，由史莲荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈志秀审 判 员 张 磊审 判 员 尹菲菲 二○一九年十二月二十五日法官助理 陈 倩书 记 员 李英华 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。