安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初10187号 原告：合肥市中房物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路85号，统一社会信用代码91340100149044036A。 法定代表人：杨治青，董事长。 委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪源，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 被告：杨冬美，女，汉族，1974年12月1日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 原告合肥市中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）诉被告杨冬美物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中房物业公司的委托代理人张颜、汪源及被告杨冬美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中房物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告物业费欠款26775.08元及滞纳金/违约金30440.85元（自2006年12月30日至2018年10月1日按日万分之五计算，以后顺延至款清之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2001年4月28日，中国房地产开发合肥公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定由原告为安居苑西村提供物业管理服务并向业主及物业使用人收取物业管理服务费，委托管理期限自2001年5月30日至2004年5月30日，小高层住宅物业管理服务费按每月每平方米建筑而积1.2元的标准收取，逾期不交的每日按欠款总额的1‰缴纳滞纳金。之后，安居苑业主委员会与原告分别在2004年10月18日、2010年9月18日、2012年12月10日签订《物业管理委托合同》，约定小高层住宅物业管理服务费按每月每平方米建筑而积1.2元的标准收取，逾期不交的每日按欠款总额的1‰缴纳滞纳金，之后，原告经合肥市蜀山区物价局审核批准，小高层住宅物业费调至每月每平方米建筑而积1.15元的标准收取，至2017年12月31日原告结束物业服务。被告杨冬美系安居苑小区97幢901室业主，房屋建筑面积168.93平方米，自2006年12月30日起未缴纳物业费。原告长期催要无果，现为维护自身合法利益特诉至法院，望判如所请。 杨冬美辩称：2003年我的房屋在装修时漏水，我找到开发商和物业三方在一起协商，物业承诺帮我修理，后来原告每年都会维修一次，一直到2013年、2014年，每次一般修理一天，飘窗和露台都换过，2014年、2015年原告的主任向我承诺让我自己修理，维修费在20000元之内由原告报销，我认为原告已将维修费折抵物业费，后来原告的主任更换，又要求重新协商解决方法。我在2015年交过一次物业费，但是单据找不到了。因为我更换飘窗和露台花费了一万多元，故不同意缴纳物业费及支付滞纳金。原告的诉请也超过诉讼时效。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交以下证据：1、催缴记录，2、物业服务委托合同、经营性收费许可证、物价局文件、服务价格登记证。被告向本院提交以下证据：照片一组。对原告提交的证据，本院对其效力予以确认并在卷佐证。 根据当事人当庭陈述及经本院审查确认的证据，审理查明事实如下：2001年4月28日，原告同中国房地产开发合肥公司签订了《安居苑西村（北片）物业管理委托合同》，约定由原告为中国房地产开发合肥公司建设的安居苑西村提供前期物业管理服务，委托管理期限自2001年5月30日起至2004年5月30日止。2004年10月18日，原告（乙方）与安居苑业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》一份，约定甲方将安居苑东村委托于乙方实行物业管理。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备、卫生设施设备。小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、自行车库。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，进行巡视、门卫执勤。加强对物业管理区内公共部位的巡视，协助公安机关、住户搞好防火、防盗和安全管理工作。负责向业主和物业使用人收取物业管理费用等。委托管理期限为三年，自2004年10月18日至2007年10月17日止。物业管理费按每月每平方米建筑面积0.43元标准、商业网点按每月每平方米2.00标准、小高层住宅每月每平方米建筑面积1.20元标准、单元防盗门维修费每月每户建筑面积1.00元标准向业主或物业使用人收取。物业管理服务费用标准按甲方与乙方或物价部门核定的标准调整。物业管理费逾期不交，每日按所欠款总数的1‰缴纳滞纳金。之后原告与安居苑业主委员会与分别于2007年10月17日、2010年9月18日、2012年12月10日续签了三份《物业服务委托合同》，内容与2004年10月18日所签合同基本一致。其中2012年12月10日续签的《物业管理委托合同》，委托管理期限自2013年1月1日至2013年12月31日止，并调整小高层住宅物业费为每月每平方米建筑面积1.00元标准。安徽省物价局2014年2月向原告发放的《服务价格登记证》，确认有电梯物业综合服务费为1.15元/月.平方米。2014年7月18日，安居苑小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）又签订《安居苑物业管理临时合同》一份，约定：由于安居苑目前正处在小区改造阶段，水表出户、道路修建，小区封闭等各项改造工程都在进行当中，现对多家物业服务公司无法统一规划，为了使物业服务公司更好地为广大业主服务，确保广大业主在小区改造期间都能正常的稳定生活，经双方协商拟定以下临时合同：一、甲乙双方仍延续以往合同的责任和义务，要求物业服务公司认真做好安全保卫、环境卫生等各项服务工作，认真处理广大业主的合理诉求；……三、本临时合同期限到安居苑小区封闭管理后对三家物业服务公司整合结束为止。原告自2001年起一直在安居苑小区服务至2017年12月31日，之后撤出该小区。 被告为安居苑西村97栋901室业主，房屋面积168.93平方米，该房屋为小高层建筑，2007年1月至2012年12月物业费按1.2平方米的建筑面积收取，2013年1月至12月按1.0平方米的建筑面积收取，2014年1月至2017年12月按1.15平方米的建筑面积收取。单元防盗门维修费按每月每户建筑面积1.00元标准计算。自2006年12月30日起，被告未交纳物业费至今。原告于2019年4月在安居苑小区公示栏对包括被告在内的部分欠缴物业费业主公示催收物业费。被告称原告曾承诺被告的房屋维修费在20000元之内由原告报销，并称其曾于2015年缴纳过物业费，均未能提供证据证明。 本院认为：原告与安居苑业主委员会签订物业服务合同后，一直对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告称原告提供的物业服务均存在问题，结合本院审理的该小区其他物业服务合同案件中提交的证据，本院认定原告物业服务确实存在瑕疵，并给安居苑小区的业主带来影响，故本院酌情减免原告应缴纳的部分物业费，并对违约金部分不予支持。但被告等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果部分业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。综上，结合原告提供的物业服务质量及被告拖欠物业费的时间等因素，本院认定被告应当向原告缴纳2007年1月至2017年12月期间的物业费23472元[(168.93㎡×1.2元/㎡/月×72个月+168.93㎡×1.00元/㎡/月×12个月+168.93㎡×1.15元/㎡/月×48个月+132个月×1元/月)×90%]）。被告称原告曾承诺被告的房屋维修费在20000元之内由原告报销，并称其曾于2015年缴纳过物业费，均未能提供证据证明，本院不予采信。原告自2001年至2017年12月31日在涉案小区提供物业服务没有间断，而物业服务公司以业主缴纳的物业费维持日常运营，其没有理由怠于收取物业费，原告也于2019年4月在涉案小区公示栏对包括被告在内的部分欠缴物业费业主予以公示催收物业费，随后又诉至本院，故原告的诉请未超过诉讼时效，被告主张原告的诉请超过诉讼时效的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨冬美于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市中房物业管理有限公司2006年12月31日至2017年12月31日期间的物业管理费23472元； 二、驳回原告合肥市中房物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1230元，减半收取计615元，由被告杨冬美负担255元，由原告合肥市中房物业管理有限公司负担360元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇一九年十二月二十三日 书记员  刘志君 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。