上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13573号上诉人（原审原告）：张小毛，男，1958年2月8日生，汉族，住安徽省池州市东至县。上诉人（原审原告）：胡腊娥，女，1958年12月22日生，汉族，住安徽省池州市东至县。委托诉讼代理人：张小毛（系胡腊娥丈夫），年籍同上。被上诉人（原审被告）：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区九江路769号1807-7室。法定代表人：代建宁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李阳，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张久勇，男，1983年5月1日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。上诉人张小毛、胡腊娥因与被上诉人上海搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称搜房房天下公司）、张久勇居间合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初23295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张小毛、胡腊娥上诉请求：撤销一审判决，改判支持张小毛、胡腊娥一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费、公告费由搜房房天下公司、张久勇负担。事实和理由：2016年5月15日，张小毛、胡腊娥与季某1、钱某签订了《房屋买卖居间协议》，同年9月26日，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定张小毛、胡腊娥出资购买位于上海市奉贤区南桥镇XX花园XX幢XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）一套。因搜房房天下公司未履行自身义务，该房屋买卖合同的贷款未能获得审批，导致张小毛、胡腊娥与季某1、钱某涉讼并受损。张小毛、胡腊娥自去搜房房天下公司咨询购房资质到签订合同及履行的全过程，均是张久勇作为搜房房天下公司的业务代表，张久勇的行为属于职务行为，张小毛、胡腊娥有充分的理由相信张久勇对外签署的任何不违反法律的字据均是代表搜房房天下公司。现房屋买卖合同未能履行，搜房房天下公司应全部退还已收取的中介费。张小毛、胡腊娥在签订居间协议及房屋买卖合同时，已明确表示并约定支付二期房款120万元必须以贷款方式筹集，在说明无全额购房实力的情况下签署的两合同，这也是交易惯例，并且根据居间协议也明确约定搜房房天下公司负有代办贷款的义务，一审认定系张久勇的个人行为，缺乏事实依据。同时，居间协议明确约定搜房房天下公司向买卖双方如实披露重大交易信息及由搜房房天下公司代为办理贷款送交资料服务的义务，搜房房天下公司主动承诺为张小毛、胡腊娥成功办理家庭成员参贷通过审批。最终贷款未能办理的原因系搜房房天下公司业务员张久勇怠于履行提交审批资料及隐瞒案外人未及时注销涉案房屋抵押等行为所致，故应由搜房房天下公司及张久勇共同赔偿张小毛、胡腊娥的各项损失。被上诉人搜房房天下公司辩称，不同意张小毛、胡腊娥的上诉请求。搜房房天下公司仅是提供居间服务。现搜房房天下公司已经完成了居间义务，有权根据合同收取中介费。本案中，搜房房天下公司没有收到张小毛、胡腊娥支付的中介费，居间协议中多次明确支付费用应该汇入公司账户中，并取得印有公司财务专用章的票据，否则搜房房天下公司无须承担责任。张小毛、胡腊娥未将中介费支付到搜房房天下公司的账户内，故其无权要求搜房房天下公司退还中介费。关于代办包装贷款费用，搜房房天下公司未与张小毛、胡腊娥签订任何贷款包装服务协议，没有收取贷款服务费，仅是帮忙递交贷款资料，贷款是否获得审批及审批额度，依据的是张小毛、胡腊娥的征信状况。故张小毛、胡腊娥无权要求搜房房天下公司返还代办包装贷款费用。张小毛、胡腊娥主张的其他损失，系其自身违约所致，应由其自行承担，与居间方无关。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张久勇未具答辩意见。张小毛、胡腊娥向一审法院提出诉讼请求：1、判令搜房房天下公司返还居间费27,300元；2、搜房房天下公司赔偿张小毛、胡腊娥因未完成居间事项所导致的经济损失93,835.5元（违约金60,000元；以及以60,000元为本金，自2016年6月1日起至2017年5月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失28,896元；以及反诉费4,939.50元）。本案一审庭审中，张小毛、胡腊娥变更诉讼请求为：1、搜房房天下公司、张久勇共同返还居间费27,300元；2、搜房房天下公司、张久勇共同赔偿损失93,835.50元；3、解除张小毛、胡腊娥与搜房房天下公司签订的居间协议。一审法院认定事实：2016年5月24日，张小毛、胡腊娥经搜房房天下公司居间与案外人季某1、季某2签订《房地产买卖居间协议》一份，约定张小毛、胡腊娥向案外人购买位于上海市奉贤区XX花园XX幢XX号XX室房屋；房屋总价款1,530,000元；双方同意通过丙方（搜房房天下公司）推荐的机构办理包括贷款、涉及交易房款的资金借贷等，并由搜房房天下公司代为办理送交材料服务；《房屋买卖合同》签订，即表明搜房房天下公司居间成功，买卖双方应当于居间成功当日按照总房价款的0.5%向搜房房天下公司支付佣金（各方在该合同中没有选择任何一项具体承担方式）；搜房房天下公司可以从转付的任意一笔款项中扣除该费用；在《房屋买卖合同》签订后，若因买卖双方任意一方违约导致未能继续交易的，搜房房天下公司有权根据约定收取佣金，或选择向违约方主张总房价的1%作为违约金。该协议第九条（格式条款）为：特别告知，为保障资金的安全，在向搜房房天下公司支付任何款项时，请务必支付至公司的账户，并同时取得印有公司财务专用章的票据，否则搜房房天下公司无须就该笔钱款承担责任。该协议最后有框出的特别告知，内容为：向居间方支付的任何款项请务必索要盖有居间方财务专用章的收据，汇款请转入以居间方公司为户名的账户，否则居间方不承担任何责任。2016年6月24日，张小毛在银行向张久勇以转账方式支付中介费15,300元，由张久勇出具收据。2016年9月29日，张小毛、胡腊娥与案外人季某1、钱某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：张小毛、胡腊娥向案外人购买系争房屋；张小毛、胡腊娥通过贷款方式向案外人支付第二期房款1,200,000元，张小毛、胡腊娥应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若张小毛、胡腊娥的贷款申请未在过户前获得足额批准，张小毛、胡腊娥应当在过户当日以现金形式向案外人补足。2016年9月30日，张小毛、胡腊娥的儿子向张久勇以转账方式支付“代办包装贷款”费用12,000元。张久勇向张小毛、胡腊娥出具收据一份，载明：代办包装贷款，贷15-20年，如不成功，全额退还。2017年，案外人季某1、钱某以张小毛、胡腊娥未按约支付剩余房款为由，向奉贤区法院提起诉讼，要求解除双方的《上海市房地产买卖合同》以及要求张小毛、胡腊娥支付违约金360,000元。张小毛、胡腊娥在该案中提起反诉，要求继续履行合同，以及要求案外人支付违约造成的损失132,000元。2017年3月16日，奉贤区法院出具（2017）沪0120民初2393号民事调解书，确认张小毛、胡腊娥与案外人达成协议：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》；二、张小毛、胡腊娥协助办理网签合同撤销手续；三、案外人返还张小毛、胡腊娥购房款540,000元（已扣除张小毛、胡腊娥应承担的违约金60,000元）。一审法院另查明：上海市公安局奉贤分局南桥派出所于2018年8月16日出具《不予调查处理告知书》，告知张小毛，其于2018年8月16日向该所报称的“和房屋中介纠纷”一案，不属于公安机关管辖范围，公安机关依法不予调查处理。一审法院认为，本案争议焦点之一为张久勇的收款行为是否构成表见代理。其一，张久勇收取的15,300元居间费中，有7,650元的收款行为构成表见代理，相应收款责任由搜房房天下公司承担，另7,650元收款行为不构成表见代理。理由如下：一、搜房房天下公司虽为张小毛、胡腊娥与案外人的房屋买卖合同的居间方，但买卖过程中实际经办的人员就是搜房房天下公司的员工张久勇；二、搜房房天下公司提供的居间合同版本中虽两处载明了“款项务必支付至公司的账户”的内容，但搜房房天下公司作为合同的提供方，对该格式条款是否向张小毛、胡腊娥进行了特别的告知未能举证证明；三、按照居间合同约定，张小毛、胡腊娥与案外人签订《房屋买卖合同》当日张小毛、胡腊娥应支付佣金，张小毛、胡腊娥实际亦于2016年6月24日支付居间费，其后搜房房天下公司从未向张小毛、胡腊娥主张过居间费用，直至张小毛、胡腊娥与案外人发生诉讼。综上，一审法院认为张小毛、胡腊娥有理由相信张久勇收取7,650元的行为是代表搜房房天下公司的，该行为的法律后果由被代理人搜房房天下公司承担。但根据双方居间合同的约定，搜房房天下公司在本案涉案的房屋买卖居间中最多收取总房价款的0.5%的居间费用，故张小毛、胡腊娥向张久勇多支付的7,650元费用并没有相应的合同依据，故张久勇向张小毛、胡腊娥收取另外7,650元的行为并不构成表见代理，该收款行为的相应法律后果由张久勇承担。其二，张久勇收取“代办包装贷款”费用12,000元的行为不构成表见代理。根据收据的陈述，“代办包装贷款，贷15-20年，如不成功，全额退还”，故该款项系用于代办包装贷款，该内容不属于张小毛、胡腊娥与搜房房天下公司居间协议中约定的搜房房天下公司义务，且内容明显不属于正常的代办贷款情形，故张小毛、胡腊娥向张久勇个人支付该款项并无足够理由，不构成表见代理，相应的法律后果应由实际收取人张久勇承担。本案争议焦点之二为，搜房房天下公司、张久勇应当承担什么责任。对此一审法院认为，对于构成表见代理的7,650元居间费用，应认定为张小毛、胡腊娥已按约支付合同约定的居间费用。但搜房房天下公司已经促成张小毛、胡腊娥与案外人签订正式的《上海市房地产买卖合同》，后因张小毛、胡腊娥的违约行为导致该合同未能继续履行，搜房房天下公司的居间义务已经完成，故搜房房天下公司有权收取张小毛、胡腊娥7,650元居间费用，对于张小毛、胡腊娥要求搜房房天下公司退还该居间费的诉讼请求，不予支持。对于张久勇多收取的另外7,650元居间费及“代办包装贷款”费用12,000元，张久勇的收款并无事实和法律依据，故应当由张久勇退还张小毛、胡腊娥。对于张小毛、胡腊娥主张由搜房房天下公司、张久勇承担其与案外人案件的违约责任、诉讼费等损失，一审法院认为，根据民事调解书的记载，该案中违约一方为张小毛、胡腊娥，搜房房天下公司已按约完成其居间义务，张小毛、胡腊娥在庭审中亦表示贷款的申请手续已由张久勇提交给银行；张小毛、胡腊娥未能举证证明贷款未能成功的原因在搜房房天下公司，也未能提供证据证明搜房房天下公司存在故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害张小毛、胡腊娥利益的行为，故张小毛、胡腊娥要求搜房房天下公司、张久勇承担上述违约导致的损失的诉讼请求，不予支持。张久勇经法院合法传票传唤未到庭，应自行承担相应的法律后果。一审法院审理后于2019年6月13日作出判决：一、张久勇于判决生效之日起十日内返还张小毛、胡腊娥居间费7,650元及代办包装贷款费12,000元。二、对张小毛、胡腊娥的其余诉讼请求不予支持。案件受理费2,722元，由张小毛、胡腊娥负担2,422元，由张久勇负担300元。公告费560元，由张久勇负担。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。搜房房天下公司已居间促成张小毛、胡腊娥与涉案房屋产权人订立买卖合同。故搜房房天下公司已完成促成合同成立的居间义务，并有权要求张小毛、胡腊娥支付合同约定的中介费。张小毛、胡腊娥要求解除居间协议的诉讼请求，本院予以驳回。居间协议第九条及该协议尾部框出的特别告知中，确实有关于向搜房房天下公司汇款或者支付任何款项，应支付至搜房房天下公司账户的内容。但本院认为，居间协议第九条及特别告知中关于付款的约定，系搜房房天下公司事先拟定的条款，未标明搜房房天下公司的账户，也没有证据证明张久勇或者搜房房天下公司向张小毛、胡腊娥提供了搜房房天下公司的账户。在此情况下，张小毛、胡腊娥按照张久勇的要求将中介费支付至张久勇账户内，符合一般社会公众的认知，可以认定张小毛、胡腊娥向搜房房天下公司支付了中介费15,300元。搜房房天下公司以中介费未支付至其公司账户或者张小毛、胡腊娥未取得盖有居间方财务专用章收据为由，主张其未收取中介费的抗辩意见，本院不予采纳。搜房房天下公司负责涉案房屋买卖居间服务的业务员张久勇向张小毛、胡腊娥收取了中介费15,300元并出具收款收据予以确认，而居间协议中约定张小毛、胡腊娥应负担的中介费为总房价的0.5%即7,650元，则搜房房天下公司多收取的中介费7,650元应予以退还。基于此，在认定搜房房天下公司已收取中介费15,300元的情况下，张小毛、胡腊娥要求张久勇与搜房房天下公司共同承担返还中介费义务的诉讼请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。一审法院关于由张久勇退还该笔7,650元中介费的认定有误，本院予以纠正。关于张小毛、胡腊娥主张退还代办包装贷款费的诉讼请求。居间协议虽然约定张小毛、胡腊娥通过搜房房天下公司推荐的机构办理贷款，并由搜房房天下公司代为办理送交材料的服务，但代办包装贷款并非居间协议约定的居间服务内容。同时张小毛、胡腊娥包装贷款的目的，系为获得更高的贷款额度，不属于正常的代办贷款的情形，不为法律所鼓励及保护。由此，关于代办包装贷款一事，无法认定系张久勇的职务行为，应认定系张久勇与张小毛、胡腊娥之间的协议，并由张久勇退还代办包装贷款费用。张小毛、胡腊娥要求搜房房天下公司与张久勇共同承担返还代办包装贷款费用的诉讼请求，本院予以驳回。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。张小毛、胡腊娥主张由张久勇及搜房房天下公司赔偿其违约金及违约金的利息损失。但一则，代办包装贷款本身就不属于正常的贷款方式，张久勇与张小毛、胡腊娥对贷款包装不能成功的后果并非没有相应的预见；二则，张久勇与张小毛、胡腊娥对贷款包装不能的后果已经作出了约定，即退还代办包装费，其再行要求赔偿其他损失，有违双方的约定；三则，对于贷款包装未能成功，张小毛、胡腊娥无证据证明张久勇存在隐瞒重要事实或者提供虚假情况的情形存在。综合上述分析，张小毛、胡腊娥要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初23295号民事判决；二、张久勇于本判决生效之日起十日内返还张小毛、胡腊娥代办包装贷款费12,000元；三、上海搜房房天下房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还张小毛、胡腊娥居间费7,650元；四、驳回张小毛、胡腊娥一审中的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,722元，由张小毛、胡腊娥负担2,422元，由张久勇负担200元，由上海搜房房天下房地产经纪有限公司负担100元，公告费560元，由张久勇负担。二审案件受理费2,723元，由张小毛、胡腊娥负担2,622元，由上海搜房房天下房地产经纪有限公司负担100元，公告费500元，由张久勇负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十二月三十日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……