四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0781民初5127号 原告（反诉被告）：李守保，男，汉族，生于1950年7月13日，四川省江油市人，住四川省江油市。 被告（反诉原告）：叶青林，男，生于1979年4月16日，汉族，四川省江油市人，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：周昌银，江油市三合法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）李守保与被告（反诉原告）叶青林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李守保、被告（反诉原告）叶青林及其委托诉讼代理人周昌银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李守保向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳所欠房租费3万元和诉讼期内所租房屋或占用时未腾出时的相应费用；2、被告交清2019年9月23日拖欠电费7825.55元和2019年9月30日之前拖欠的清运费731.25元，并交清以后下欠的两笔费用；3、被告交清截止2019年10月底所欠的物管费6586.05元和诉讼期内所产生的物业管理费，拖欠物业服务费的违约滞纳金5953.56元；4、要求被告向原告赔偿电表一只300元；5、要求被告赔偿原告因被告拖欠物业公司各项应缴费用，导致物业公司起诉原告，原告为了应诉造成的车费、误工费，共计15300元；6、要求被告全部承担所有诉讼费，门面租金、滞纳金、违约金283500元；7、原告要求解除门面租赁合同，并拆除未经原告许可被告装修的砖混隔断恢复商铺原貌交换原告。事实及理由：2017年10月，原告李守保购买江油市村香榭名邸5号楼2层1号商铺。2017年11月22日，将该商铺租给被告叶青林用于经营茶楼（首旺茶坊），双方商定每年租金6万元。被告叶青林自2019年1月起未按时交纳租金，自2019年7月起未交纳租金，按合同第3.1条规定，被告应向原告赔偿违约滞纳金283500元。同时被告应承担按租赁合同约定的物业管理费6586.05元、滞纳金5953.56元、电费7825.81元、垃圾清运费731.25元；被告超负荷使用电器设备，导致原告电表损坏，应赔偿300元。 被告叶青林辩称：2019年8月初，叶青林见到李守保张贴的《通知》，就通过微信告知李守保，双方必须协商处理多次供电跳闸对叶青林造成的损失后，叶青林才会交纳房租。拖欠的电费已缴清，物业费正在协商处理，垃圾清运费将直接交给物业公司。2018年7月，电表无故爆炸，物业公司组织电工多次对被告用电情况进行检查，未发现违规用电现象，与被告无关。原告李守保先违约，未保障设备正常运行，多次出现供电跳闸，要求李守保来解决问题，但李守保拒绝到场，被告才未向其交纳房租。《房屋租赁合同》未解除，被告叶青林也不同意解除。 反诉原告叶青林向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告赔偿因停电造成反诉人无法正常经营的损失95,000元。2、本案诉讼费由反诉费被告承担。事实及理由：2017年11月22日，叶青林与李守保签订《门面房租赁合同》，叶青林对租赁的商业用房进行了装饰装修，从事茶楼经营。2018年5月至2019年2月，茶楼经营期间，经常出现电路跳闸断电，叶青林告知李守保到场处理，但李守保一直未到场处理，叶青林只好停止支付租赁费。2019年9月24日，李守保委托物业管理公司停止向叶青林经营的茶楼供电，进而扩大叶青林的损失。 反诉被告李守保辩称：电力跳闸是正常现象，不构成赔付的理由，不是供电企业所为，是用电方所为，也不是李守保所为，保安器不跳闸，就不能发挥保安作用，会造成安全事故。且两年租赁期内，也仅只有几次到十次的跳闸，每次跳闸后，物业公司都及时处理，几分钟内就恢复正常供电。每个企业和营业场所都应自备发电设备。电力跳闸是否构成营业损失，没有权威单位鉴定认可是否有损失，损失由谁导致，无李守保无关。 经审理认定事实如下：2017年11月22日，原告（反诉被告）李守保（甲方、承租方）与被告（反诉原告）叶青林（乙方、承租方）签订《门面房租赁合同》一份，约定李守保将位于江油市社区香榭名邸311-2号商业用房出租给叶青林使用，本合同租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，年租金6万元，租期到期提前1个月交纳房租费。叶青林应按半年交纳租金，从2018年1月1日起至2018年6月30日止租金为3万元，从2018年1月1日起至2020年12月31日止，到期未缴纳租金为单方违约，按本合同第八条赔偿按应交租金的金额每天5%的利息缴纳滞纳金。租赁期间所产生的物管费、水、电、气、网络、环保卫生费、联防、占道经营所产生的费用概由叶青林交纳。李守保保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水、消防等公用设备的正常使用安全。乙方恶意拖欠或不支付到期租金的，甲方可以解除本合同，但需书面通知乙方。违反合同内容，应承担违约金，合同金额的30%，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。合同签订后，双方将物业管理费的负担更改为合同期内物业管理费由甲乙双方共同承担各50%。 叶青林租赁该商业用房，用作经营首旺茶楼，2018年3月至2019年2月，不同程度出现跳闸现象，其中2018年8月至2018年11月营业期间频繁跳闸。香榭名邸客户服务中心多次安排人员检查线路，未发现异常情况，也未发现违规用电现象，客户服务中心工作人员称基本是总闸跳闸，无法判断系哪一户商铺的问题或是线路设备问题。2018年7月，首旺茶楼的电表爆炸，因业主李守保未及时到场，香榭名邸客户服务中心与叶青林商议后暂用未租商铺电表，后因业主一直未到场和联系处理此事，故至今仍然使用未租商铺电表。 2019年7月5日，成都市嘉晋物业管理有限公司江油分公司向本院提起诉讼，要求李守保、案外人杨祖凤支付2018年5月1日至2019年5月31日的物业管理服务费7,458.81元及自2018年8月1日至2019 年7月5日至的违约金4,001.44元，本院经审理后，查明李守保、杨祖凤系江油市创业路385号香榭名邸5号楼2层1号商业用房所有权人，该房屋建筑面积为248.91平方米，交房前三年物业按每月每平方2.30元的标准收取，案涉房屋于2017年10月13日交房。2019年9月5日，本院作出（2019）川0781民初3237号民事判决，判决“一、被告李守保、杨祖凤于本判决生效后十日内支付原告成都市嘉晋物业管理有限公司江油分公司物业费7,442.40元；二、驳回原告成都市嘉晋物业管理有限公司江油分公司的其他诉讼请求。” 2019年7月下旬，李守保在出租商业用房处张贴一份《通知》，载明“首旺茶坊的老板、叶青林同志：请你在7月30号前付清该物业产权人与你签的租用物业使用合同约定的租金及相关使用期间的水、电、气、物业费和其他所产生的费用，否则，按相关法规及合同条款执行”。2019年8月下旬，李守保在出租商业用房处张贴一份《再次通知》，载明“首旺茶坊叶青林同志，请在2019年9月5日前交清租房合同内应交清的各种费用、房屋租借费及各种欠款。如到期不交清房屋租金及合同内应交请的所产生的费用，属承租方违约，由承租方承担合同内违约责任，并终止租房合同。请成都嘉晋物业管理有限公司江油分公司在房屋合同终止后配合暂时停水、停电。” 2019年9月24日，李守保向成都嘉晋物业管理有限公司江油分公司出具《委托书》一份，以“香榭名邸小区5-10201商铺所欠大额电费、物业费、垃圾清运费、房租费，属物业使用方承租方严重违约，通过警方多次协调，还是拒付各种款项”为由，要求成都嘉晋物业管理有限公司江油分公司停止供电，未交清各种费用不得通，同日，成都嘉晋物业管理有限公司江油分公司对江油市社区香榭名邸311-2号商业用房采取采取停止供电措施。2019年9月，叶青林结清此前所欠电费，李守保要求成都嘉晋物业管理有限公司江油分公司继续断电，至今尚未恢复供电。原告李守保向被告叶青林催收租金及物业费等未果，遂于2019年10月21日诉至本院，请求判如所请。2019年11月11日，反诉原告叶青林向本院提起反诉，要求反诉被告赔偿停电对其造成的损失。 上述事实，有当事人的陈述、户籍信息、身份复印件、不动产登记证书、《门面房租赁合同》、《通知》、《再次通知》、照片、微信付款记录、欠电费情况统计、催费通知单、商铺电费通知单、电费收款收据、前期物业服务合同、（2019）川0781民初3237号民事判决书、《情况说明》2份、《关于首旺茶坊跳闸事故说明》、《“首旺茶楼”情况补充说明》、《首旺茶坊与物业关于电费及其它费用缴纳协商说明》、《客户服务需求登记》、微信聊天记录、接（报）处警登记表证据在案佐证，足以认定。 本院认为：李守保与叶青林签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自合同义务。《门面房租赁合同》约定李守保有“保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水、消防等公用设备的正常使用安全”的义务，但首旺茶楼自2018年3月至2019年2月，不同程度出现跳闸现象，其中2018年8月至2018年11月营业期间频繁跳闸，2018年7月，首旺茶楼的电表爆炸，李守保未履行保障供电和照明等设备正常使用安全的义务，并在合同尚未解除的情况下，单方停止对首旺茶楼供电，属于违约；叶青林未按约定时间交纳2019年上半年租金，并仍欠交2019年下半年租金，亦属于违约。考虑双方均有违约行为，叶青林并非恶意欠付租金，对原告李守保诉请解除租赁合同，本院不予支持。综合双方违约行为过错程度，本院对双方应承担责任做如下认定：1、租金，叶青林应承担有效使用租赁商业用房期间的租金及按贷款利率计算的违约金，2019年下半年租金自2019年7月1日起至2019年9月23日止为30000元÷184天×85天＝13858.70元；2、电费，叶青林已结清欠交电费，原告该项诉请，本院不予支持；3、垃圾清运费，李守保尚未代交也未举证计算方式，叶青林主张自行向物业缴纳，亦可，对原告该项诉请，本院不予支持；4、物业费，本院生效判决书判决李守保、案外人杨祖凤向成都市嘉晋物业管理有限公司江油分公司交纳2018年5月1日至2019年5月31日的物业费7,442.40元，叶青林按约定应承担租赁期间一半的物业服务费，自2018年1月1日起计算至2019年9月23日，即（248.91平方米×20个月×2.3元+248.91平方米×2.3元÷30天×23天）÷2＝5944.39元，对叶青林关于物业费的诉请，本院按5944.39元的金额予以支持，李守保未因迟付物业费承担滞纳金，对李守保关于物业费违约滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；5、李守保未举证电表损坏应归责于叶青林，对该项诉讼请求，本院不予支持；6、李守保要求叶青林承担其应诉物业费案件产生的车费和误工费15,300元，但未举证费用计算依据，主张损失金额明显超出双反签订租赁合同时能够预计损失的范围，对该项诉请，本院不予支持；7、叶青林主张的损失95,000元的问题，停止供电之日即2019年9月24日至恢复供电之日的租金、物业服务费、垃圾清运费由李守保自行承担，叶青林的其余损失由叶青林自行承担。恢复供电后，叶青林应按《门面房租赁合同》的约定继续交纳租金、50%的物业服务费、垃圾清运费、电费等。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李守保支付2019年7月1日至2019年9月23日的租金13，858.70元及逾期利息（以租金13，858.70元欠付金额为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至款还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李守保支付2018年1月1日至2019年9月23日止的物业服务费5,944.39元； 三、驳回原告（反诉被告）李守保的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）叶青林的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3,276.50元，由原告（反诉被告）李守保负担；反诉案件受理费减半收取1,087.50元，由被告（反诉原告）叶青林负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐海军 二〇一九年十二月十七日 书记员  罗 雯 附：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。