西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初717号 原告杜强，男，汉族，1971年9月25日出生，住西安市未央区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人张玲侠，陕西凯特律师事务所律师。 被告招商银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区，统一社会信用代码：9161000092055556XE。 负责人王晏蓉，该分行行长。 委托诉讼代理人满意安，陕西锦园律师事务所律师。 委托诉讼代理人柴丹丹，陕西锦园律师事务所律师。 被告尚建红，女，汉族，1977年1月2日出生，住西安市新城区。 被告董建玺，男，汉族，1975年1月2日出生，住西安市新城区。 原告杜强与被告招商银行股份有限公司西安分行（以下简称招行西安分行）尚建红、董建玺案外人执行异议之诉一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜强的委托诉讼代理人张玲侠、被告招行西安分行的委托诉讼代理人满意安、被告尚建红到庭参加诉讼，被告董建玺经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告杜强诉称，2015年9月2日，其与被告尚建红签订《房屋租赁合同》，约定被告尚建红将案涉房屋出租给其，租赁期限10年（2015年9月5日至2025年9月4日），租金共计100万元，租金支付方式为其出借给被告尚建红的100万元借款抵作10年的租金100万元。2018年，因被告尚建红和董建玺拖欠被告招行西安分行贷款，被告招行西安分行向法院申请强制执行案涉房屋，西安市雁塔区人民法院查封案涉房屋并对房屋做出拍卖公告。因其与被告尚建红签订的《房屋租赁合同》及实际占有涉案房屋均在法院查封且做出拍卖公告之前，其作为承租人对涉案标的房屋具有优先受偿权及租赁使用权。原告为维护其合法利益，现诉至法院，请求：1.判决立即终止对位于西安市未央区XX广场XX幢XX单元XX室房屋的拍卖公告和拍卖行为，并解除对上述案涉标的房屋的查封；2.确认原告与被告尚建红系房屋租赁关系，原告对案涉房屋享有7年租赁使用权，租赁使用权暂截止至2025年9月4日（未履行部分租金为70万元）；3.判决确认原告对案涉标的房屋享有优先受让权；4.本案诉讼费由被告承担。 被告招行西安分行辩称，原告杜强和被告尚建红之间的房屋租赁合同实际上是债权债务合同，双方不存在合法有效的租赁关系。原告与被告尚建红之间的普通债权不能对抗其银行的抵押权。案涉房屋2014年抵押给银行，抵押合同的签订时间及抵押登记办理时间均早于原告与尚建红签订房屋租赁合同的时间。根据物权法第190条及担保法司法解释第66条，不适用买卖不破租赁。原告诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告尚建红辩称，其与被告董建玺原系夫妻，2004年结婚，2012年离婚，2013年2月复婚，2015年4、5月间又离婚。其与原告系朋友，因为欠原告100余万元无法偿还，原告担心债权无法实现，所以双方签订房屋租赁合同，现案涉房屋由原告占有使用。其不同意原告要求招商银行停止对房屋的拍卖行为，因为招商银行将房屋拍卖之后，如果房款还有结余其可以向原告偿还。 被告董建玺经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。 经审理查明，2012年至2013年间，杜强分三次共向尚建红出借款项140余万元。之后，尚建红按月息2%向杜强支付利息并向杜强偿还部分本金。后因尚建红无力偿还借款本息，双方于2015年9月2日签订《房屋租赁合同》，约定尚建红将西安市XX路XX堡XX城XX室出租给杜强，租赁期限为10年（2015年9月5日至2025年9月4日），年租金为100000元，10年租金共计100万元整，并约定因尚建红向杜强借款100万元至今未偿还，经双方协商一致，将杜强出借给尚建红的100万元借款抵作杜强承租尚建红房屋10年的租金。合同签订前后，尚建红即将案涉房屋交付杜强使用。 2014年1月16日，招行西安分行与董建玺签订《个人授信协议》，约定招行西安分行向董建玺提供总额为244万元整的可循环授信额度，授信期间为2014年1月16日起到2024年1月16日止，授信申请人应在该期间内向授信人提出额度使用申请；对授信项下的每笔贷款，双方应另行签署具体的借款合同。同日，招行西安分行与董建玺、尚建红签订《个人授信最高额抵押合同》，约定为担保授信协议项下所有债务本息及其他一切相关费用能得到按时某某偿还，董建玺、尚建红愿意以其所有的位于西安市未央区XX广场XX幢XX单元XX室房产作为抵押物，抵押担保的范围为抵押权人根据授信协议向授信申请人提供的贷款及其他授信本金余额之和，以及利息、罚息、复息、违约金损害赔偿金以及实现债权和抵押权的费用。同日，招行西安分行与董建玺、尚建红签订《西安市房地产抵押合同》并附抵押房地产清单，约定所担保的主债权数额为244万元，债务履行期届满，债权未受清偿或未受全部清偿的，招行西安分行有权行使抵押权。2014年1月28日，招行西安分行就案涉抵押房产取得房屋他项权利证书。 2015年2月16日，招行西安分行与董建玺签订《个人贷款借款合同》，约定贷款为小微抵押贷款，用于归还原贷款；贷款金额为1699927.57元，具体贷款金额以借款借据为准；贷款期限为36个月，从2015年2月16日起到2018年2月16日止；贷款利率为年利率8.4%，本合同利率为浮动利率，利率调整方式按次年对应日调整，实际执行利率以借据为准；合同项下的贷款本息及其他一切相关费用由尚建红以其所有的西安市未央区XX路XX栋XX室作抵押；借款人出现连续三个月或累计六次未按本合同约定按时某某偿还贷款本息等违约行为的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取提前收回已发放贷款的本息并要求支付相关费用、有权处分抵押物并就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿等一种或同时采用多种措施。 招行个人贷款借款借据显示，放款时间为2015年2月16日，借款金额为1699927.57元，借款期限2015年2月16日至2018年2月16日，贷款执行年利率8.4%，扣款日为每月5日。2015年5月5日起，董建玺开始未向招行西安分行按时某某偿还借款本息。截止2015年10月29日，董建玺欠招行西安分行本金1689201.24元、利息69801.67元、罚息2301.68元、复息2402.04元，合计1763706.63元。 2016年，招行西安分行将董建玺、尚建红诉至本院。本院于2016年7月22日做出（2016）陕0113民初277号民事判决书，判决：一、董建玺于判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司西安分行偿还截止2015年10月29日的借款本金1689201.24元、利息69801.67元、罚息2301.68元、复息2402.04元，合计1763706.63元。并按合同约定支付自2015年10月30日起至贷款清偿之日止的利息、罚息及复息。二、如董建玺未履行上述义务，招商银行股份有限司西安分行对董建玺、尚建红提供的位于西安市未区XX广场XX幢XX单元XX室房产拍卖或变卖所得价享有优先受偿权。该判决生效后，招行西安分行向本院申请强制执行，本院对案涉房屋进行拍卖公示和拍卖。2018年，杜强向本院提出书面异议，请求终止对案涉房屋的拍卖公示及拍卖行为。本院以（2018）陕0113执异295号执行裁定书驳回杜强的执行异议。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人贷款借款合同》、（2016）陕0113民初277号民事判决书、（2018）陕0113执异295号执行裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，杜强与尚建红在借款到期后签订《房屋租赁合同》，约定将借款100万元抵作案涉房屋10年的租金100万元，符合法律规定，应为有效合同。本案中，招行西安分行对案涉房屋的抵押权于2014年1月28日经登记而设立，该抵押权设立后尚建红才将案涉房屋出租给杜强使用。因此，杜强与尚建红就案涉房屋的租赁关系不能对抗招行西安分行已登记的抵押权。本院依据生效的民事判决书对案涉房屋进行拍卖并无不当，杜强要求终止对案涉房屋的拍卖公告及拍卖行为并解除对案涉房屋的查封，无事实和法律依据，本院依法不予支持。虽然杜强与尚建红就案涉房屋存在租赁关系，但该租赁关系不能对抗招行西安分行的抵押权，现招行西安分行已向本院申请强制执行，案涉房屋也已进入拍卖程序，故杜强请求确认对案涉房屋还享有7年租赁使用权，于法无据，本院不予支持。但在拍卖程序中，杜强享有以同等条件优先购买案涉房屋的权利。综上，兹依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、一百八十七条、第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、原告杜强与被告尚建红就西安市未央区XX广场XX幢XX单元XX室房屋存在租赁合同关系。 二、同等条件下原告杜强对西安市未央区XX广场XX幢XX单元XX室房屋享有优先购买的权利。 三、驳回原告杜强的其余诉讼请求。 本案案件受理费10800元，由原告承担10000元，被告尚建红承担800元。因原告已预交，故被告尚建红应于本判决生效后十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张叡婕 人民陪审员  吴 静 人民陪审员  王林林 二〇一九年十二月九日 书 记 员  邹 倩 打印：相丽华校对：康黎2019年月日送达 1