贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7064号上诉人（原审被告）：郭静，女，1977年2月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵腾飞，男，1988年8月20日出生，汉族，住贵州省盘县。上诉人郭静因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初3506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人郭静上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初3506号民事判决书第一项判决内容，改判上诉人向被上诉人不予支付物业费；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2013年9月26日被上诉人与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》，此行为上诉人并不知情；二、被上诉人虽然为上诉人提供了物业服务，但其提供的服务远远达不到收取物业服务的标准，上诉人生活的小区在被上诉人提供物业服务期间长期存在脏乱差的问题，并且因为被上诉人劣质的服务，业主多次向被上诉人提出改正，但被上诉人置之不理；三、被上诉人在小区业主不知道小区的广告收入的使用情况，被上诉人撤出小区时也没有发现其向业主或现在的物业公司移交该笔款项。被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司辩称：物业服务是连续性的工作，需要不断投入人力，物费是小区物业运行的根本，上诉人未缴纳物业费，却享受物业服务，对于其他缴纳物业费。深圳市住宅物业公司一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付物业管理费1865.6元及违约金1874.93元；二、本案诉讼费由被告承担一审法院认定事实：原告深圳市住宅物业公司系依法成立的物业管理企业，其经营范围包括物业管理等项目。被告郭静系贵阳市白云区马掌坡路绿地.伊顿公馆A5-1-6-4号房屋的业主。2013年9月26日，原告深圳市住宅物业公司与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为绿地.伊顿公馆小区提供物业服务，高层住宅物业费收费标准为：1.37元/月/㎡、电梯运行维护费为：0.23元/月/㎡，二次加压供水设备设施运行维护费为：0.10元/月/㎡，合计为1.7元/月/㎡。物业费按季交纳，在每季的首月10日之前支付，若未按期足额交纳，则每日按欠费金额的0.3%支付违约金。被告收房之后实际是由原告对该小区进行物业服务。原告于2018年5月底从该小区退出。被告房屋的建筑面积为77.7㎡，原告实际按照1.5元/月/㎡的标准收取了物业费。在原告向被告所在小区提供物业服务期间，被告未交纳自2017年2月至2018年5月共计16个月的物业管理费。经原告多次催收未果，故原告诉来我院，请求判决支持如前诉讼请求。审理中另查明，原告在为案涉小区提供物业服务期间的确存在物业服务不到位的情况，导致部分业主拒交物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不履行合同义务的，应当承担相应的民事责任。物业服务合同系双务合同，物业服务企业需按照约定履行义务，业主则需按照约定交纳物业管理费，以利于物业服务企业对小区进行更好的管理。本案中，原告与被告虽未签订相应的物业服务合同，但原告深圳市住宅物业公司与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告系绿地.伊顿公馆小区业主，案涉《前期物业服务合同》应当对其具有约束力，且被告已实际接受了原告深圳市住宅物业公司提供的物业服务，因此，被告应当按照协议的约定履行交纳物业管理服务费的义务。然而，被告在原告催交物业管理费后，仍拒不向原告交纳物业管理费，其主观上具有过错，行为上已经构成违约，依法应承担相应的民事责任，故原告诉请判令被告支付物管费的主张，理由充分，一审法院予以支持。审理中，原告主张被告应按1.5元∕月∕㎡的标准交纳物业费，被告对此收费标准亦未提出异议，故一审法院按1.5元∕月∕㎡的标准判决予以支持，故被告每月应交纳的物业费为116.55元。被告现应交纳的物业管理费金额为116.55元×16个月=1864.8元。审理中，被告提出原告的管理不到位等问题，被告可按规定向有关部门进行反映，并由有关部门进行处理，以期得到解决，但不得以拒交物管费进行对抗。因此，对被告提出的辩解主张，一审法院不予采纳。关于原告主张的违约金的问题。一审法院认为，全面而周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通。作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，且原告提供的物业管理服务确有需要改进之处，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十七条、第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告郭静于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司自2017年2月至2018年5月期间的物业管理费1864.8元；二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告郭静承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本案的争议焦点：1、深圳市住宅物业管理有限公司提供的物业服务是否存在瑕疵；2、如有瑕疵是否可以成为上诉人拒绝缴纳物业费的理由。本院认为，物业服务合同一般是由业主委员会与选聘的物业管理企业签订，但是在业主入住并成立业主委员会之前，物业就需要物业服务企业的介入为业主提供物业服务。案涉《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》于2013年9月26日签订，此时上诉人尚未入住绿地伊顿公馆小区，绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司有权选聘物业企业并与其签订物业服务合同。深圳市住宅物业公司与绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司签订《绿地伊顿公馆前期物业管理服务合同》后，按照约定实际提供了物业管理服务，上诉人作为该小区的业主，亦接受了深圳市住宅物业公司提供的服务，原审判决判令上诉人支付拖欠物业管理费合法有据，本院予以维持。上诉人主张深圳市住宅物业公司提供的服务达不到其收取物业服务的标准，存在服务质量差、管理混乱等问题。本院认为，上诉人举证的证据仅能证明被上诉人在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，属于被上诉人需改进和完善工作的方面，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。综上，上诉人郭静的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭静负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月二十四日书记员  李敏