福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0423民初1326号 原告：郑金仁，男，1973年5月12日出生，汉族，住福建省清流县。 原告：彭封花，女，1975年11月1日出生，汉族，住福建省清流县。 被告：三明市元鸿房地产开发有限公司，住所地福建省三明市清流县龙津镇水南街376-1号，统一社会信用代码913504235692766693。 法定代表人：杜新民。 原告郑金仁、彭封花与被告三明市元鸿房地产开发有限公司(以下简称：元鸿公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑金仁、彭封花到庭参加诉讼,被告元鸿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑金仁、彭封花向本院提出诉讼请求：1.判令元鸿公司按合同配合郑金仁、彭封花办理房屋产权证；2.元鸿公司支付逾期办证违约金（2017年3月1日至2019年6月2日）人民币137760元。事实和理由：郑金仁、彭封花向元鸿公司购买房屋一套，2016年10月8日交完首付款，同年10月13日双方签订合同，同日取得房屋钥匙。2016年11月完成全额按揭支付购房款。元鸿公司至今未配合郑金仁、彭封花办理产权证。郑金仁、彭封花要求元鸿公司无条件协助办理房屋产权证。根据合同第八条、第十四条，元鸿公司应按合同支付逾期未办理产权证的违约金，从2017年3月1日起计算至2019年6月2日违约金137760元（820天*0.03%*560000元）。郑金仁、彭封花2018年5月29日才拿到全额发票，元鸿公司迟迟不办理产权证，拒不上传有关资料导致郑金仁、彭封花契税无法缴纳，元鸿公司以各种理由索要合同外无协议的其他费用。故诉至法院，请求法院判如所请。 元鸿公司辨称，郑金仁、彭封花于2016年10月13日与元鸿公司签订商品房买卖合同，郑金仁、彭封花向元鸿公司购买位于元鸿广场A单元701室房屋一套，面积170.7平方米。当时的土地用途为商服，土地使用年限为40年。2017年7月3日元鸿公司与清流县国土资源局签订了一份补充合同，将该土地用途变更为商住，土地使用年限变更为70年，元鸿公司为此补缴了土地出让金2765000元，同时补缴了印花税、契税等84332.5元，该费用应当分摊到房产面积中，每平方米房产面积应分摊278.2元，郑金仁、彭封花应分摊47028.12元，变更后即可办理70年的住宅土地使用权证。元鸿公司从变更后多次要求郑金仁、彭封花补缴相关费用并办理房屋产权和土地使用权证，郑金仁、彭封花都予以拒绝。综上，郑金仁、彭封花拒绝补缴变更土地用途后的相关费用并拒绝办理房屋产权和土地使用权证，故其诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回郑金仁、彭封花的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据(郑金仁、彭封花提供的《商品房买卖合同》复印件一份，元鸿公司办理产权证《通知》复印件一份，《福建增值税普通发票》复印件二份)，本院予以确认并在卷佐证。 双方当事人争议的证据：元鸿公司提供的证据《协议》复印件一份、《国有建设用地使用权出让合同补充合同》复印件一份、电子发票复印件二份、《清流税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明》复印件一份、《商品房预售许可证》复印件一份、清流县国土资源局文件《催缴违约金的通知》复印件一份、《元鸿广场办产权证情况表》一份。本院依职权调取的清流县不动产登记中心《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》一份。 郑金仁、彭封花认为，这些都是元鸿公司为了销售房产的商业运作，与本案无关，不予认可。郑金仁有参加订《协议》的会议，郑金仁不同意商服改商住所以未在《协议》上签字，杜新民说不同意的话就按原合同办理。《商品房买卖合同》第十一条“......或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。按《商品房买卖合同》第十四条，元鸿公司应当配合郑金仁、彭封花办理房产权证并支付违约金137760元。对《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》不懂得，元鸿公司2018年6月1日通知郑金仁、彭封花去交费办证。 元鸿公司认为，元鸿公司应大多数业主要求，并与业主签订《协议》，将商服用地改为商住用地（土地使用年限由40年改为70年），元鸿公司因此补交的土地出让金2765000元、印花税契税等合计84332.5元，按《协议》该费用应当分摊到房产面积中，每平方米应补交278.2元的65%。2018年2月可以办房产证时即口头、电话通知郑金仁、彭封花办证，郑金仁、彭封花不去办证。2018年6月份才发出书面通知，郑金仁、彭封花收到通知后拒不办理产权证。 本院认为，元鸿公司提供的证据《协议》、《国有建设用地使用权出让合同补充合同》、《清流税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明》、《电子发票》、《商品房预售许可证》等，证明元鸿公司履行《协议》，已将80套商品房的土地用途由商服改为住宅，为此补交了土地出让金和其他税费。《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》、《元鸿广场办产权证情况表》相互印证了办证的起始时间和办证情况。上述证据客观真实，来源合法，相互印证，本院予以确认。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 一、2016年10月13日，郑金仁、彭封花与元鸿公司签订《商品房买卖合同》，郑金仁、彭封花向元鸿公司购买了坐落于清流县，面积170.7平方米，每平方米3280.61元，总房价560000元。合同签订后，郑金仁、彭封花按约付清房款。合同约定2016年12月31日交付房屋，其实，元鸿公司已于2016年10月13日将701室钥匙交给郑金仁、彭封花。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因元鸿公司原因，郑金仁、彭封花不能在讼争商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，郑金仁、彭封花不退房，元鸿公司自逾期之日起每日按郑金仁、彭封花已付款的0.03%向郑金仁、彭封花支付违约金。 二、元鸿公司开发建设的元鸿广场土地规划用途为商服，土地使用年限40年，即从2011年10月24日至2051年10月23日。2016年12月6日，罗某萍等26户购房者（不含郑金仁、彭封花）与元鸿公司签订协议，协议约定：元鸿公司将商服用地改为商住用地，需向政府部门补交的土地出让金等费用由元鸿公司负担35%，业主负担65%。 三、2017年7月3日，元鸿公司与清流县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充合同》，清流县国土资源局同意元鸿公司开发的80套商品房土地用途由原来的商服改为住宅，使用年限40年改为70年，元鸿公司补交了土地出让金2765000元，印花税、契税等84332.5元。 四、2017年11月6日，元鸿公司重新办理了《商品房预售许可证》，项目用途为商住。其中：住宅80套10240.63平方米。 五、2018年2月12日，清流县不动产登记中心向元鸿公司颁发《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》，即日起可办理房产权证。元鸿公司即口头、电话通知业主补缴商改住土地出让金、契税、公共维修基金并办理房产权证。元鸿广场商品房共计80套（含郑金仁、彭封花购买的A单元701室）全部售完，有72户业主已于2018年度按《协议》向元鸿公司补交每平方米278.2元65%的土地出让金并办理了房产证，有6户业主在2019年度向元鸿公司补交土地出让金并办理了房产证，有1户业主原来与元鸿公司签订了商改住协议，尚未回国办理房产证。元鸿公司于2018年6月1日向郑金仁、彭封花发出书面通知，要求郑金仁、彭封花尽快补缴商改住土地出让金等并办理房产证。郑金仁、彭封花不同意补缴每平方米278.2元65%的土地出让金，要求按《商品房买卖合同》约定的条款办理房屋产权证并支付逾期办证的违约金137760元。 双方当事人争议的焦点：罗某萍等26户业主与元鸿公司签订的《协议》对郑金仁、彭封花是否有效力，郑金仁、彭封花办理房产证是否要向元鸿公司补交每平方米278.2元65%的土地出让金。 郑金仁、彭封花认为，按《商品房买卖合同》，元鸿公司必须给其办理房屋产权证。郑金仁、彭封花没有与元鸿公司签订《协议》，该《协议》对郑金仁、彭封花不具有效力，郑金仁、彭封花有权拒交《商品房买卖合同》约定之外的费用。 元鸿公司认为，按《协议》，元鸿公司为把商服地改为商住地，为此补缴了土地出让金2765000元，同时补缴了印花税、契税等84332.5元，该费用应当分摊到房产面积中，每平方米房产面积应分摊278.2元，郑金仁、彭封花应分摊47028.12元。 本院认为，《商品房买卖合同》约定的土地用途为商服，土地使用年限为40年。元鸿公司履行了《协议》，将商品房用地由商服改为住宅，土地使用年限为70年。作为一个房地产楼盘，建了80套商品房以及其他商业办公用房，要变更商品房的土地用途只能是80套作为一个整体统一变更，不可能只变更其中的某部分。当初，与元鸿公司签订《协议》的也只有26户业主，后来，80户业主中，79户业主均自觉履行《协议》，其中78户业主已办理了土地用途为住宅的房产权证，说明土地用途由商服改为住宅符合绝大多数业主的意愿。元鸿广场80套商品房的土地用途已改为住宅，郑金仁、彭封花要求按《商品房买卖合同》约定办理土地用途为商服的房产权证，事实上已不能履行。 中华人民共和国民事诉讼法综上所述，本院认为，《协议》是对《商品房买卖合同》的重要补充，《协议》改变了商品房土地用途的性质，也改变了办理房产权证的期限。郑金仁、彭封花要求按《商品房买卖合同》约定办理商服用途的房产证，事实上已不能履行，郑金仁、彭封花这一诉讼请求，本院不予支持。2018年2月12日即可办理房屋产权证，元鸿公司通知郑金仁、彭封花补交土地出让金并办证，郑金仁、彭封花不去补交土地出让金和办证，逾期办证的原因和责任在于郑金仁、彭封花，所以，郑金仁、彭封花要求元鸿公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回郑金仁、彭封花的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3055.2元，减半收取1527.6元，由郑金仁、彭封花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  肖永德 二〇一九年十二月二十三日 书记员  刘水清 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。