福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6971号 原告：宁德联众物业管理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区坪塔路6号金龙商贸广场C幢2楼。 法定代表人：林小平，该公司经理。 委托诉讼代理人：周廷翌，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林浩政，男，该公司员工。 被告：苏贵妹，女，1977年7月20日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 原告宁德联众物业管理有限公司（以下简称联众公司）与被告苏贵妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年11月27日公开开庭进行审理。原告联众公司的委托诉讼代理人周廷翌、林浩政、被告苏贵妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联众公司向本院提出诉讼请求：苏贵妹立即向联众公司支付从2017年7月1日至2019年9月30日的物业服务费4293元，公共水电分摊费769元，共计5062元。事实和理由：苏贵妹系联众公司所服务的富春香樟苑小区5号楼1003室的业主。联众公司于2016年11月30日与福安市富春香樟苑小区业主委员会签订了《物业临时委托代管协议》一份，协议约定代管期限一个月，于2016年12月1日起为富春香樟苑小区业主提供物业管理服务。代管协议期限届满时，双方于2016年12月30日续签《物业临时委托代管协议》一份，约定代管期限三个月（2017年1月1日起至2017年3月31日止），协议约定届时富春香樟苑小区如物业管理公开招投标工作仍无法进行，本协议自然延续。前后二份《物业临时委托代管协议》都约定联众公司依照《福建省物业服务收费管理办法》的有关规定，代管期间延续前任物业公司的收费标准，从本月20日起向业主收取当月物业服务费；两份协议约定的收费标准为按建筑面积：住宅物业服务费每平方米1.2元（含电梯维保费、年检费）；商业用房物业服务费每平方米1.5元，小区公共水、电产生的费用，联众公司也按原物业公司定的每户每月分摊标准28.50元收取。联众公司依照《物业临时委托代管协议》履行了约定的各项义务，但苏贵妹从2017年7月1日起至2019年9月30日应缴纳费用5062元分文未付。联众公司多次对其书面及上门催缴，均无效果。综上所述，联众公司与福安市富春香樟苑小区业主委员会签订的上述二份《物业临时委托代管协议》合法有效，苏贵妹拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《物业临时委托代管协议》，严重侵犯了联众公司及其他业主的合法权益。为此，请求判令支持联众公司的诉讼请求。 苏贵妹辩称，拖欠物业服务费、水电公摊费的事实存在，但联众公司物业管理服务水平不到位；对于水电公摊费，按照全体业主与联众公司的约定进行承担；若联众公司服务改善后会缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，福安市富春香樟苑小区业主委员会（甲方）与联众公司（乙方）签订了《物业临时委托代管协议》，协议约定：由联众公司临时应急管理富春香樟苑小区一个月（2016年12月1日至2016年12月31日）。2016年12月30日，双方续签《物业临时委托代管协议》，由联众公司继续为富春香樟苑小区业主临时代管至2017年3月31日止，届时如公开招投标工作仍无法进行本协议自然延续，联众公司同意为富春香樟苑小区物业临时代管直至公开招投标结束。在临时代管期间延续前任物业公司的收费标准，其原收费标准为：住宅物业服务费每平方米1.2元（含电梯月维保费、年检费），小区公共用水、用电产生的费用，按计量表的实际计量计算业主的分摊数，在小区公示，并按实际分摊数向业主分摊收取。联众公司据此为福安市富春香樟苑小区提供物业服务，其提供的物业服务存在一定的瑕疵。 苏贵妹系福安市富春香樟苑小区5号楼1003室的业主，房屋的建筑面积为132.63平方米，每月应缴纳的物业费为159元（1.2元/平方米×132.63平方米），自2017年7月1日至2019年9月30日期间，苏贵妹共计27个月未交纳物业服务费，结欠联众公司物业服务费为4293元（159元/月×27个月）；苏贵妹自2017年7月1日至2019年9月30日期间，结欠联众公司水电公摊费为769.5元（28.50元/月×27个月）。联众公司向苏贵妹催讨物业服务费、水电公摊费未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 上述事实，有当事人的庭审陈述及其提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，福安市富春香樟苑小区业主委员会与联众公司签订的《物业临时委托代管协议》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。联众公司已经对苏贵妹的住宅物业事实上提供了服务，并也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务，苏贵妹作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费、水电公摊费,故对联众公司请求的自2017年7月1日起至2019年9月30日的物业服务费4293元、水电公摊费769元，予以支持。关于联众公司提供的物业服务是否符合约定，本院认为小区内的物业服务关系全体业主的权益，应由全体业主或业主代表组织提出，并且苏贵妹拒绝交纳物业费的行为系根本违约，物业服务不符合约定系瑕疵履约，苏贵妹不能以根本违约对抗瑕疵履约，且苏贵妹拒付全部物业服务费用，无形中对小区的其他按约缴费的业主造成不公。故对苏贵妹提出的抗辩，不予采纳。但联众公司作为物业管理服务的企业，应当依约全面履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持。本案联众公司物业服务管理中，虽然已对住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行主要义务，但物业服务管理过程存在的诸多瑕疵与不完善之处没有积极与业主进行沟通和协调，应进行切实可行的整改，并认真依约履行相应的维修、养护、管理和维护的义务，与业主共同维护好小区的公共生活秩序。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 苏贵妹应于本判决生效之日起十日内向宁德联众物业管理有限公司支付自2017年7月1日起至2019年9月30日止的物业服务费4293元、水电公摊费769元，共计5062元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由苏贵妹负担。 本判决为终审判决。 审判员  姜玟 二〇一九年十二月十二日 法官助理缪玮婷 书记员陈凯娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。