甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初2248号原告：贾勇峰，男，1978年12月22日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：高磊，甘肃杰隆律师事务所律师。被告：兰州民城房地产开发有限责任公司，住所地兰州市七里河区小西湖西津东路421号。法定代表人：尚峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。原告贾勇峰与被告兰州民城房地产开发有限责任公司（以下简称民城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾勇峰委托诉讼代理人高磊，被告民城公司委托诉讼代理人周晓阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。贾勇峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房地产权属证书；并向原告支付迟延交房违约金3298.11元，支付迟延办理房地产权属证书违约金659.62元。合计3957.73元；2、本案案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：2012年3月9日被告与原告签订了商品房买卖合同，出卖位于兰州市城关区地块上，命名为“祥瑞人家”1幢1单元2301室的商品房给原告。被告与原告签订的商品房买卖合同的第八条、第九条约定了房屋的交付期限，同时也明确约定了出卖人逾期交房的违约责任条款；并且在合同的第十五条关于产权登记的约定，写明被告应当在商品房交付使用后的396个工作日内，为买受人办理产权登记，取得房地产权属证书，如果买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，在买受人不退房的情况下，被告应支付违约金。现被告已经向原告交付房屋，但是被告却存在迟延交付房屋和并没有使原告在约定期限内取得房地产权属证书的违约行为。原被告之间的商品房买卖合同合法有效，双方都应当诚实信用地履行协议义务，被告严重违约的行为已侵犯了原告的合法权益，原告多次要求被告履行合同无果，故提起诉讼。被告民城公司辩称，2004年8月13日，兰州市规划国土资源局与甘肃省水利厅工程地质建设公司签订《出让合同书》，将祥瑞人家土地出让，作为住宅用地。2005年4月27日，甘肃祥瑞房地产开发公司取得国用（2005）第C06969号国有土地使用证。2005年7月6日，甘肃省水利厅工程地质建设公司与甘肃祥瑞房地产开发有限责任公司签订《土地使用权转让合同》。2009年4月10日，兰州市土地管理领导小组会议纪要第四次会议，祥瑞人家住宅小区，容积率调整备注，该项目容积率不大于6.0。2009年5月22日，兰州市城乡规划局颁发地字第2009-066号《建设用地规划许可证》。2010年3月31日，兰州市城乡规划局向甘肃祥瑞房地产开发公司下发《兰州市城乡规划局建设工程审批会签单》。2010年4月1日，兰州市规划局向甘肃祥瑞房地产开发有限责任公司颁发兰规建字620100201000042号《建设工程规划许可证》。2010年4月25日，甘肃省住房和城乡建设厅向甘肃祥瑞房地产开发有限责任公司颁发编号620102201104250101号《建设工程施工许可证》。2011年9月7日，该《建设工程施工许可证》变更为兰州民城房地产开发有限责任公司。2011年3月11日，兰州市人民政府向兰州民城房地产开发有限责任公司颁发土地证，兰国用（2011）第C07865号。2011年4月29日，兰州市城乡规划局颁发地字第2011-041号《建设用地规划许可证》。2011年4月29日，兰州市规划局下发的《建设用地规划许可证》附件《规划条件通知书》，容积率小于不大于6.0。2012年1月5日，兰州市住房保障和房地产管理局颁发兰房商预字[2012]001号兰州地区商品房预售许可证。2014年3月14日，兰州市国土资源局下发兰国土资地[2014]123号《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》，载明由于该宗地建筑容积率由2.0增加到6.0，经研究决定，须补交国有建设用地使用权出让价款为6895312元,三个月有效期。上述事实的陈述充分说明，答辩人开发房产及销售均是依法依规进行，五证齐全，并已具备了房地产开发项目办理产权证的条件；答辩人未办理产权登记的原因系兰州市规划部门过错造成；被答辩人主张答辩人违约，没有事实根据。答辩人未能按期办理产权证的原因在政府部门，因此该过错的承担不应当由答辩人承担；被答辩人主张迟延交房违约金、办理产权证违约金已经超过法定的诉讼时效，请求人民法院依法判决驳回该项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示。原告提交的《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》《收据》《兰州民城房地产开发有限责任公司祥瑞人家入住缴费表》《兰州大地湾物业管理有限责任公司祥瑞人家入住缴费表》《房屋预告登记证》《甘肃杰隆律师事务所律师函》《兰州民城房地产开发有限责任公司律师函回复》、照片及被告提交的《兰州市土地管理领导小组会议纪要》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《规划条件通知书》《建设用地规划许可证》《兰州市房地产开发建设项目转让备案登记表》《兰州地区商品房预售许可证》《竣工验收备案表》《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》《兰州市新建商品房一房一价建议备案表》《报纸公告》《祥瑞人家业主钥匙领用表》等证据及当事人陈述，经本院审查认定证据真实、来源合法、与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据,本院经审理查明的事实如下：2012年3月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号ＧＦ-2000-0171），合同约定原告购买被告位于城关区的祥瑞人家第1幢1单元2301号建筑面积93.59平方米的房屋，房屋总价款为659622元，原告办理公积金贷款后付清了全部房款；合同第八条约定被告应当于2013年1月1日前使涉案商品房经验收合格并交付原告使用，否则应当按日向原告支付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向原告支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在本合同第八条规定的交付之日起交纳物业管理费及其他费用。被告于2013年2月26日为原告办理房屋入住手续。原告至今仍未取得涉案房屋产权证书，遂酿成纠纷。另查明，2010年4月1日，兰州城乡规划局核发建设位置位于城关区的《建设工程规划许可证》，该证载明的建设单位为甘肃祥瑞开发有限责任公司（以下简称祥瑞公司）；2011年3月11日，兰州市人民政府颁发座落于土地的《国有土地使用证》，该证载明的土地使用权人为民城公司；2011年4月25日甘肃省住房和城乡建设厅核发建设地址位于兰州市城关区的《建筑工程施工许可证》，该证载明的建设单位为祥瑞公司，同年9月7日甘肃省住房和城乡建设厅同意将该证的建设单位名称由祥瑞公司变更为民城公司；2011年4月29日，兰州市城乡规划局核发用地位置为城关区的《建设用地规划许可证》，该证载明用地单位为民城公司，用地面积约5020.4平方米，约合7.53亩，建设规模约34100.11，同时《建设用地规划许可证》的附件《规划条件通知书》中写明建筑密度（%）≤30，容积率≤6.0；2011年9月30日，民城公司与祥瑞公司就涉案建设项目办理了转让备案登记手续；2012年1月5日，兰州市住房保障和房地产管理局核发商品房座落于城关区的《商品房预售许可证》，该证载明的售房企业为民城公司；2014年3月14日，兰州市国土资源局向原告作出关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地使用条件的通知，该文件主要内容为通知被告由于其用地位于宗地容积率由2.0增加到6.0，根据有关规定，须补收国有建设用地使用权出让价款6895312元，该通知自下发之日起三个月内，被告应付清全部国有建设用地使用权出让价款，否则，此通知无效，重新办理。被告接到通知后，未补交土地出让金。2014年12月15日，案涉建设项目完成了竣工验收备案，但由于被告未补交土地出让金，导致涉案房产无法办理产权证。本院认为，本案存在以下争议焦点：一、原告主张被告为其办理房地产权属证书的诉讼请求有无事实及法律依据？首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条虽约定被告应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但并未约定由被告为原告办理房地产权属证书，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，原告是办理房屋所有权登记手续的义务人，被告仅为协助原告办理房屋所有权登记手续的义务人；其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”因此，房屋所有权证书应由县级以上地方人民政府房产管理部门颁发，被告不是法定的颁发房屋所有权证书的主体。故被告无义务也无权限为原告办理房地产权属证书，原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。二、被告应否向原告支付延期交房违约金及延期办理房地产权属证书违约金？首先，被告是否存在违约行为？《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2013年1月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用，同时该合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，但是被告仅在2012年12月31日登报公告通知办理入住手续，其并未提供证据证明涉案房屋在约定的交房日期前业已达到交付标准，后被告于2013年2月26日实际向原告交付房屋，因此可以认定被告存在延期交房的违约行为。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。本案中，被告未能举证证明其在实际交房日2013年2月26日后396个工作日内即在2014年9月24日前依约将有关资料报产权登记机关备案，故应当认定被告未能全面履行合同义务，其存在逾期履行协助办理房屋所有权登记手续义务的违约行为；其次，被告提出的其无过错不应承担责任的辩解理由是否成立？《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，合同当事人一方有违约行为，就应承担相应的责任，违约行为即使是由于第三人的原因造成的，也应当由违约的一方当事人承担违约责任。此外，被告在履行协助办理产权登记义务遇到问题时，应积极采取合法、有效的措施及时进行解决，但被告消极放任该问题持续存在，其本身亦存在过错。故被告提出的“无法申报相关材料是由第三人过错所致，其没有过错，不应承担责任”的辩解理由不符合法律规定，本院不予采纳。最后，本案诉讼时效是否届满？原告要求被告支付违约金属债权请求权，应适用诉讼时效有关规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利被侵害及义务人之日起计算，原、被告在《商品房买卖合同》中约定延期交房违约金数额的计算方式为自延期交房之日起每日支付房价款的万分之一，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故被告延期交房期间（即2013年1月2日至2013年2月25日）每一日所产生的延期交房违约金应从产生之日的次日分别起算诉讼时效。《商品房买卖合同》中约定的被告逾期履行协助办理房屋所有权登记手续的违约金为房价款的千分之一，该违约金属一时性债权，应以约定履行期限届满之日的次日起算诉讼时效，故该违约金应以被告逾期履行协助办理房屋所有权登记手续义务之日的次日即2014年9月25日起算诉讼时效。被告延期交房期间中的每一日的次日、被告逾期履行协助办理房屋所有权登记手续之日的次日距《中华人民共和国民法总则》实施之日即2017年10月1日均已超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，原告主张被告支付违约金的诉讼时效已经届满。关于原告提出的诉讼时效中断问题，诉讼时效可因提起诉讼、权利人主张权利以及义务人承诺履行义务而中断。本案中，原告提交的《律师函》中首段载明“兹因郑春晖、张鹤、高世民、徐大海、宋亮、王博文、魏志勇、周志勋、杨婧、李敏、姜晓梅、朵静、李树奇与你公司的商品房买卖合同纠纷事宜”及其余段中使用代称均为“郑春晖、张鹤等十三人”，而被告的《回复》中使用代称亦为“郑春晖、张鹤、高世民等13位业主”，通过甘肃杰隆律师事务所周文杰律师向被告主张权利的仅为上述列明的十三名案外人，并无本案原告，本案原告在他人主张权利时并未参与，故该律师函的效力不及于本案原告，也不能当然引起本案诉讼时效中断，原告也未能提供本案诉讼时效中断的其他证据，故本案不存在诉讼时效中断问题。因此，原告主张被告支付上述两项违约金的诉讼时效均已届满，并且被告提出了诉讼时效抗辩，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求已丧失胜诉权，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告贾勇峰全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告贾勇峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  马秀霞人民陪审员  赵小玲人民陪审员  陈小莉二〇一九年十二月二十八日书 记 员  刘 莉