广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初24920号原告：武崇利，男，1971年12月25日出生，汉族，户籍地址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李娜，广东深万鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健文，广东深万鸿律师事务所实习律师。被告：深圳市舜兴物流有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道雅宝路2号附属办公楼2楼，统一社会信用代码：914403007542930064。法定代表人：杨宏伟。被告：季宏，女，1966年11月19日出生，汉族，户籍地址：广东省深圳市福田区。被告：赵延军，男，1981年5月26日出生，汉族，户籍地址：广东省深圳市福田区。三被告共同委托诉讼代理人：徐思宇，女，系被告深圳市舜兴物流有限公司员工。三被告共同委托诉讼代理人：蔡宇婷，女，系被告深圳市舜兴物流有限公司员工。原告武崇利与被告深圳市舜兴物流有限公司（以下简称舜兴物流公司）、被告季宏、被告赵延军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李娜、张健文、三被告共同委托诉讼代理人徐思宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武崇利向本院提出变更后的诉讼请求为：1.确认原告与被告舜兴物流公司签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》无效；2.被告舜兴物流公司立即归还原告所支付的全部购房款472500元；3.被告舜兴物流公司向原告支付购房款利息（利息以472500元为基数，按年息20%利率，自2013年1月24日计至实际支付日止，暂计至2019年10月18日为645225元）；4.被告舜兴物流公司向原告赔偿损失94500元；5.被告季宏、被告赵延军对诉讼请求的第2-4项承担连带清偿责任；6.三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月18日，原告与被告舜兴物流公司签订了《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》，协议约定：原告向被告舜兴物流公司认购位于深圳市龙岗区坂田街道雅宝路2号舜兴物流中心酒店式公寓9楼913号房，房产建筑面积约63平方米，单价12500元/平方米，房屋总价为787500元；原告应于协议签订之日起七个工作日内，支付总价款的60%即472500元给被告舜兴物流公司；被告舜兴物流公司通知交付房产三个工作日原告再支付总价款的25%即196875元；被告舜兴物流公司完成实际交付后，双方签订正式的房产销售合同，并支付剩余房款；被告舜兴物流公司承诺在2014年1月31日前将房产交付给原告，若被告舜兴物流公司违约，应立即退还原告所支付的全部购房款及利息，利息应为原告所支付购房款按年息20%利率自被告舜兴物流公司收款之日起计至实际支付之日止，除此之外，另付原告已付房款20%作为违约金；被告季宏、被告赵延军向原告出具了《保证函》，承诺在被告舜兴物流公司不能履行协议相关内容时，愿为此承担不可撤销的连带保证责任。协议签订之后，原告于2013年1月23日向被告舜兴物流公司支付了472500元购房款，被告舜兴物流公司向原告出具了《告知函》，称由于政府政策变动的客观原因，被告舜兴物流公司交房时间延至2014年12月31日，但是，2014年4月17日，被告舜兴物流公司又出具《承诺函》，承诺2015年5月31日前交房，交房前免费为所购房产进行浇注架空，如无法按期交房，将按约退款并支付利息等。后在2016年10月19日，被告季宏在福田区召开了智富特区9层业主座谈会，会议纪要记录被告季宏代表被告舜兴物流公司承诺2016年12月31日前向原告通报项目重组进展，并提出三种方式解决业主房产及债权问题。但至今，被告舜兴物流公司没有按照协议约定向原告交付房产，也没有向原告通报其项目重组进展情况。原告多次到被告舜兴物流公司处要求退款未果。原告认为被告舜兴物流公司已构成违约，被告季宏、被告赵延军应依《保证函》承担连带清偿责任。为维护原告自身合法权益，请法院判如所请。三被告共同答辩称：首先，与本案同一地块、同一楼房、同一性质的其他房产在另案涉诉的房屋买卖合同纠纷案件生效判决中，经深圳市中级人民法院及深圳市龙岗区人民法院查明事实，依法认定相关《房产预订购协议》因违反法律法规的强制性规定而归于无效，因此该合同对双方均无法律约束力，原告主张按照原协议约定的利率计算利息没有事实及法律依据。第二，被告季宏、赵延军签订的《保证函》系该《房产预订购协议》的从合同，亦属无效，即使该《保证函》有效，也已经过了保证期间。原告主张被告季宏、赵延军对协议项下义务承担连带担保责任，没有事实及法律依据。第三，关于损失赔偿，原告是完全民事行为能力人，且明知案涉土地性质为仓储用地而继续与被告签订房产预订购协议，原告对合同无效存在过错，应当承担相应的责任。经审理查明：2013年1月18日，原告武崇利（乙方）与被告舜兴物流公司（甲方）签订《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》，协议有如下约定：乙方购买甲方作为实际产权人的位于深圳市龙岗区坂田街道雅宝路2号舜兴物流中心（宗地号Ｇ03609-××6，土地用途为仓储用地）的酒店式公寓9楼913号房产，建筑面积约63平方米，单价12500元/平方米，房款总价约787500元；乙方应于协议签订之日起七个工作日内交付总价款的60％即472500元给甲方；第三条第2款，甲方承诺在2014年1月31日前将房产交予乙方，若因除乙方未按约定付款和不可抗力之外的原因诸如中途停建等，导致乙方在2014年1月31日前不能取得相关房产且乙方不同意延后取得房产的，甲方应立即退还乙方所支付的全部购房款项，并且甲方应从收取乙方购房款之日起按实际收取乙方款项本金总额的20%计算年息一并退还给乙方，若甲方在2014年1月31日前不能按时交房，经双方协商乙方同意延后取得相应房产的，甲方按本协议约定无条件将房产交付给乙方，甲方不承担违约责任；若甲方存在一房多卖、甲方因债务纠纷致使乙方定购房产被查封的情形，甲方必须立即返还乙方所交房款，除按本协议第三条第2款约定承担违约责任外，另支付乙方已付房款的20％作为违约金。协议还对涉案房产现状、交付标准、双方的责任和义务、违约责任等进行了约定。同日，被告季宏和被告赵延军分别向原告出具《保证函》，承诺若舜兴物流公司不能履行预定购协议相关内容，愿承担不可撤销的连带担保责任。2013年1月13日原告通过中国民生银行账户向协议约定的收款人赵延军转款支付了购房款472500元，被告舜兴物流公司向原告出具收款收据。2014年11月17日被告舜兴物流公司向原告发出《承诺函》，承诺于2015年5月31日前交房，如无法交房，将退还购房者全部已付房款，并按照购房者已付购房款20%/年的标准向购房者支付自收取房款之日起至退还全部房款之日止的利息。2016年10月19日，被告季宏与包含原告在内的所有9层业主座谈，季宏表示提供三种方式解决业主房产及债权问题，并于2016年12月31日前向业主通报项目重组进展：1、舜兴物流公司在信达的债权转移后，同意要房的业主在项目转让完成与收购方案确认后，公司配合完成所有的交接手续，交房标准以2016年5月10日签署的补充协议为准，交房时间以与收购方确认的方案为准。2、舜兴物流公司在信达的债权转移后，同意退款的业主在公司与收购方达成协议后六个月内偿还所有本金及利息，将退还购房者全部已收房款，违约金按照原协议及补充协议为准。3、以上两条都不同意的业主，可走法律诉讼程序。被告季宏与9层业主代表签名形成了《智富特区9层业主座谈会会议纪要》。另查，被告季宏和赵延军为被告舜兴物流公司的董事，被告季宏还是舜兴物流公司的股东。被告舜兴物流公司为涉案房地产项目的开发商，该房地产土地用途为仓储用地，至今未取得商品房预售许可证，涉案房屋并未交付给原告使用。本院认为，原告与被告舜兴物流公司签订《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》，约定原告向被告舜兴物流公司购买涉案房产，双方就涉案房产的位置、状况、价格、交付标准、交付时间、双方的责任和义务、违约责任等进行了约定，该内容均系买卖合同中的必要条款，故涉案《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》属于房屋买卖合同性质。由于涉案房产所占用的土地用途为仓储用地、土地性质为非商品房性质，不得进行房地产开发经营，且被告舜兴物流公司未取得涉案房产的合法预售手续，不符合商品房预售的条件，原告与被告舜兴物流公司签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》违反了法律法规的强制性规定，故属无效协议。各方因涉案无效协议取得的财产，应当予以返还。涉案房屋未交付给原告，但原告向被告舜兴物流公司支付了购房款472500元，故原告要求被告舜兴物流公司退还购房款472500元，理由成立，本院予以支持。在被告舜兴物流公司未能按约向原告交付涉案房产后，被告舜兴物流公司向包含本案原告在内的购房者发出《承诺函》，承诺于2015年5月31日前交房，如无法交房，将退还购房者全部已付房款，并按照购房者已付购房款20%/年的标准向购房者支付自收取房款之日起至退还全部房款之日止的利息。从该《承诺函》的内容来看，被告舜兴物流公司仅是推迟了交房时间，并再次强调了未按约交房的责任（与协议约定的责任一致），而未反映双方或一方存在解除合同的意思，也就是说，《承诺函》不是在解除合同的前提或背景下作出的，仅是变更了交房时间，故《承诺函》属于预定购协议的补充协议。预定购协议无效，作为补充协议性质的《承诺函》亦为无效，协议和《承诺函》中的相关违约责任条款亦为无效。原告主张按照年利率20％的标准计算已付购房款的利息，本院不予支持，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告舜兴物流公司明知涉案房屋没有取得商品房预售许可证而预售，对于涉案协议无效，被告舜兴物流公司明显具有过错，应当赔偿原告因此所受到的损失。考虑到双方于2013年1月签约，协议约定2014年1月31日前交房，而此后深圳房地产市场行情变化较大，但被告舜兴物流公司一直未将相关信息向原告披露，在未能按约交付房产时也不及时与原告解约、退还原告已支付的首期购房款，反而一再承诺交房，并许以高额违约金，导致原告未能取得房屋价值上涨利益，并可能丧失其它缔约机会，造成缔约机会等损失。仅按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算利息，明显不足以弥补原告的上述损失，也明显低于被告舜兴物流公司在签订协议时或出具承诺函时可以预见到的其应当承担的损失或给原告造成的损失。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院酌定由被告按照原告已付购房款20％的标准赔偿原告损失款计94500元。主合同无效，从合同亦属无效。涉案被告季宏、赵延军出具的《保证函》为《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》的从合同，故为无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。被告季宏和赵延军为被告舜兴物流公司的董事，被告季宏还是舜兴物流公司的股东，对于舜兴物流公司开发涉案项目的土地用途、土地性质、出售涉案房屋是否符合相关规定等，均为明知，对于涉案协议无效，被告季宏和赵延军明显具有过错，应当承担舜兴物流公司不能清偿债务的三分之一的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告武崇利与被告深圳市舜兴物流有限公司签订的《舜兴物流办公大楼（酒店式公寓）房产预定购协议》及相关的《保证函》无效；二、被告深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内退回原告武崇利购房款472500元；三、被告深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内向原告武崇利支付占用购房款的利息（以472500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率从2013年1月24日起计算至款项付清之日止）；四、被告深圳市舜兴物流有限公司须于本判决生效后五日内向原告武崇利支付赔偿款94500元；五、被告季宏和赵延军在被告深圳市舜兴物流有限公司不能清偿本判决第二至四项债务的三分之一的范围内向原告武崇利承担清偿责任；六、驳回原告武崇利的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7855元（原告已预交），由原告2927元，被告舜兴物流公司负担4928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘志勇二〇一九年十二月五日书记员  林丹燕