山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁02民终10455号 上诉人（原审被告）：王洪玉，男，1946年1月17日出生，汉族，住平度市。 上诉人（原审被告）：王美芹，女，1950年4月3日出生，汉族，住平度市。 二上诉人委托诉讼代理人：蒲聪，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万莉莉，女，1975年10月11日出生，汉族，住平度市。 被上诉人（原审原告）：王福晓，男，1977年8月22日出生，汉族，住平度市。 二被上诉人委托诉讼代理人：刘松春，山东天正平律师事务所律师。 上诉人王洪玉、王美芹因与被上诉人万莉莉、王福晓农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王洪玉、王美芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判王洪玉、王美芹与万莉莉、王福晓之间的买卖合同无效；2.诉讼费用由万莉莉、王福晓承担。事实与理由：一审法院判决王洪玉、王美芹与王福晓、万莉莉之间的房屋买卖合同有效，没有事实依据和法律依据。一、《中华人民共和国土地管理法》及相关法律、法规规定，农村村民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划；住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。山东省青岛市中级人民法院关于《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中，对认定买卖合同效力问题提出以下意见：宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。山东省高级人民法院《关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》中对违法建筑的认定和处理意见是：依据城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生争议的，人民法院应当受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。二、本案中，尽管拆除的房屋土地使用证为王洪玉的，但拆除后村委给王洪玉、王美芹重新批地盖房时，没有经过乡(镇)人民政府审核，更没有经由县级人民政府批准，没有建设规划许可，村委没有审批宅基地的权力，王洪玉、王美芹所建房屋实际是违章建筑，所以双方签订的房屋买卖合同是无效合同。三、王福晓、万莉莉在与王洪玉、王美芹签订买房协议时明知王洪玉、王美芹未取得宅基地土地使用权证，也未取得房屋所有权证，其本身有过错。因天津路拓宽拆除王洪玉、王美芹的原有房屋后，其宅基地使用权证和房屋所有权证因宅基地没有政府规划、审批而无法办理，王洪玉、王美芹本身也是受害者。 万莉莉、王福晓辩称，涉案房屋系合法建筑，当事人签订的《房屋买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。2008年5月初，因平度市统一规划建设，平度市李园街道办事处万家瞳村村民委员会（以下简称万家瞳村委会）与王洪玉签订《拆房协议》，约定王洪玉将其位于平度市天津路北侧的平房二栋拆除，万家瞳村委会重新批给王洪玉二栋房号，万家瞳村委会赔偿给王洪玉十万元整，王洪玉在二栋房号上建二套房屋，王洪玉建房的一切手续费用由万家瞳村委会负责办理。协议签订后，万家瞳村委会履行了相应的义务，王洪玉也履行了相应的义务在二栋房号上盖起了两栋二层楼房。虽然王洪玉所建的楼房没有形式上的审批手续，未办理土地使用证和房权证，但因拆迁王洪玉原有的两栋平房系平度市统一规划所需，并非万家瞳村委会本集体经济组织所需，平度市统一规划是平度市人民政府研究决定的结果，对于规划过程中所涉及的建筑物、构筑物及地上附着物等补偿、安置问题，平度市人民政府已经考虑周详，且层层传达决议精神，各级政府及村民委员会已经领会政府的会议精神。因此，王洪玉所建的二栋楼房虽然没有书面的审核、批准手续，但当地街道办事处及平度市人民政府已经在实质上认可建筑物的合法性。二、涉案房屋证件没有办理过错完全在王洪玉、王美芹。平度市统一规划建设所涉及拆迁的房屋，并非王洪玉、王美芹一处，在万家瞳村委会有多处类似的拆迁情形。其他村民在重建后已经办理了产权登记手续，也充分证明了涉案房屋建造的合法性。三、王洪玉、王美芹上诉所依据的法律及其他规定系管理性的规定，不是效力性规定，不能认定涉案标的物是违法建筑，也不能认定双方之间所签订的合同无效。 万莉莉、王福晓向一审法院起诉请求：1.依法确认万莉莉、王福晓与王洪玉、王美芹之间所签的房屋买卖合同合法有效。2.判决王洪玉、王美芹协助万莉莉、王福晓办理房屋所有权、土地使用权的有关手续。3.本案诉讼费用由王洪玉、王美芹承担。 一审法院认定事实：万莉莉、王福晓提交证据一、王洪玉、王美芹与万家瞳村委会签订的拆房协议复印件一份，证明因市统一规划建设，乙方（即王洪玉、王美芹）同意拆除两栋平房，甲方（即万家瞳村委会）批给王洪玉、王美芹两栋房号，并且村委赔偿给王洪玉、王美芹10万元。王洪玉、王美芹建房的一切手续由村委负责办理。证据二、万莉莉、王福晓与王洪玉、王美芹双方于2011年6月2日签订的房屋买卖合同原件及复印件各一份。该合同约定王洪玉、王美芹将二层楼中的西户卖给万莉莉、王福晓，总价款为人民币239800元。证据三、户口登记卡原件及复印件各一份，证明万莉莉是本集体经济组织成员，是适格的主体。证据四、申请证人万某出庭作证。 对万莉莉、王福晓提交的上述证据，王洪玉、王美芹质证认为：一、万莉莉、王福晓提交的证据一，因为是复印件不能作为证据使用，而且该协议与本案无关。现该房是王洪玉、王美芹的唯一住房，而且没有土地证和房产证。二、关于房屋买卖合同，该合同签订时，万莉莉、王福晓明知该房没有房屋所有权证和土地使用证，本身是有过错的，而且该房属于小产权房，所以双方签订的该合同属于无效合同。三、关于户口登记卡，仅仅证明万莉莉的户口尚在万家疃村，但王福晓是城镇户口，而且万莉莉、王福晓两人均不居住在本村，均住在王福晓所居住的平度市城关办事处云峡街，实质上万莉莉已经不属于本村村民。四、关于证人万某的证言不认可，带有主观倾向性，如果没有其他证据相佐证，证人证言不能单独作为证据证明事实真相。 一审对有异议的证据认定如下：关于证据一，与（2018）鲁0283民初2148号王进山（王洪玉、王美芹之子）与张卫华离婚案件中王进山提交的拆迁协议一致，且经向万家瞳村委会文书调查，万莉莉、王福晓提交的证据一复印件系万家瞳村委会与王洪玉所签拆房协议的复印件，对万莉莉、王福晓提交的证据一予以采信。对万莉莉、王福晓提交的证据二、证据三的真实性王洪玉、王美芹未提出异议，一审予以采信。关于证人万某的证言，一审认为，证人万某系万莉莉、王福晓与王洪玉、王美芹房屋买卖合同中载明的见证人，结合万莉莉、王福晓与王洪玉、王美芹签订的房屋买卖合同，对证人万某的证言予以采信。 一审经审理认定事实如下：2008年，因市统一规划建设，万家瞳村委会与王洪玉签订拆房协议，王洪玉将其位于平度市天津路北侧的平房二栋拆除，万家瞳村委会重新批给王洪玉二栋房号，王洪玉在二栋房号上盖二层楼房二套。2011年6月2日，万莉莉、王福晓与王洪玉、王美芹签订房屋买卖合同一份，约定王洪玉、王美芹将位于万家疃村二层楼房的西户卖给万莉莉、王福晓，总价款239800元，万莉莉、王福晓于2011年6月2日向王洪玉、王美芹支付定金叁万元，剩余价款至房屋过户手续办结，万莉莉、王福晓应一次性向王洪玉、王美芹支付。合同签订后，王洪玉、王美芹收取万莉莉、王福晓定金30000元。万莉莉系万家疃村集体经济组织成员，万莉莉、王福晓系夫妻关系。 一审法院认为：当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。集体土地建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋虽尚未办理土地使用证和房权证，但系经万家疃村统一规划所建，万莉莉系万家疃村集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。万莉莉、王福晓撤回要求王洪玉、王美芹协助办理房屋所有权、土地使用权有关手续的诉讼请求，一审予以准许。 一审法院判决：万莉莉、王福晓与王洪玉、王美芹于2011年6月2日签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费4897元，减半收取2448.5元，由王洪玉、王美芹负担。 二审查明，一审审理期间，一审于2019年5月23日对万家瞳村委会村文书万秀娟进行调查，调查笔录显示涉案房屋未办理土地使用权证和房产证，万家瞳村委会已经缴纳规划费；万家瞳村有50余户二层楼未办理土地使用权证和房产证。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，案经查明，涉案房屋未进行产权登记。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。本案一审、二审审理期间，双方当事人均未提交证据证明行政管理部门已对涉案房屋建造行为进行审批的事实，涉案房屋的合法性及土地使用权权属均不明确。故，本案纠纷不属于人民法院的主管范围，万莉莉、王福晓的起诉应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初3020号民事判决； 二、驳回万莉莉、王福晓的起诉。 一审案件受理费4897元，退还万莉莉、王福晓；上诉人王洪玉、王美芹预交的二审案件受理费4897元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇一九年十二月十九日 书记员  韩明玉 书记员  庞连捷