吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4575号 原告（反诉被告）：魏希望，男，1993年7月26日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：王俊丽，吉林良智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莲湖，吉林良智律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吉林省众兴商业管理有限公司，住所地长春市南关区人民大街8668号长春明珠会所超市幢1单元-101号。 法定代表人：徐鑫言，经理。 委托诉讼代理人：马浩然，吉林晟轩律师事务所律师。 原告魏希望与被告吉林省众兴商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏希望及其委托诉讼代理人王俊丽、李莲湖，被告吉林省众兴商业管理有限公司的法定代表人徐鑫言及其委托诉讼代理人马浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏希望向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同；2.判令被告立即偿还原告合同期内剩余摊位租金12060.06元及货品直接经济损失500元，共计12560.06元并支付利息（以12560.06元本金为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计息至实际给付之日止）；3.判令被告赔偿原告预期利润32730.41元；4.本案诉讼费用、保全费用、担保费用由被告承担。事实和理由：2017年7月原告接手经营原百汇商场美食城水吧至今，2019年合同期内商场法人变更，商场名称变更为众兴商贸城，变更原因不详。2019年7月中旬商场开会提出原美食城变更调整位置需迁移至商场西南角，各商户需缴纳新档口摊位装修部分（地面、柜面等）费用4000元。此后，负责人私下和原告提及水吧下一年租金上浮1万元，今年迁移至新美食城，还需补交租金差额5000元。当时原告表示过不同意。此后商场一直未找原告正式商谈解决位置调整迁移之事。2019年8月商场责令其它美食城商户迁走，未包含原告水吧。8月10日对原美食城位置进行封闭施工，导致原告完全无法营业。8月11日新美食城试营业，内含水吧项目及新的经营者。原告履行合同章程，因无法经营于2019年8月13日、14日搬离，要求退还剩余租金协商未果，且合同未解除商场另经营水吧。现商场负责人表明租金是原商场收取，现商场不负责退还。原告认为商场违反合同相关规定，故提出诉求，请依法判决，维护原告合法权益。 吉林省众兴商业管理有限公司辩称，一、本案为房屋租赁合同纠纷，合同有约定的，应从约定。本案中答辩人严格按照合同约定行使权利，并未违约。首先，根据南关区百汇商场与被答辩人于2018年11月18日签订的《南关区百汇商场租赁合同》第七条第1款的约定，商场进行出售时，租赁合同在被答辩人与新的所有权人之间具有约束力，商场新的物权所有人吉林省众恒建筑装饰工程有限公司（以下简称众恒公司）唯一股东徐辉设立答辩人对商场进行管理，因此答辩人与被答辩人应当按照租赁合同的约定行使权利履行义务。其次，根据租赁合同第五条第1款的约定，答辩人有权对商场进行规划、改造、升级而对摊位进行调整，被答辩人应无条件配合，答辩人不负责赔偿被答辩人任何损失。商场美食城迁移属于整体改造升级，美食城除被答辩人外十五户摊位均按照合同约定整体迁移，并非针对被答辩人。因此，被答辩人要求赔偿直接经济损失和间接损失的诉请不应得到支持。再次，租赁合同中并未约定商场水吧由被答辩人独家经营，即使商场存在多家水吧，也不存在答辩人违约的情形。答辩人从未表示要解除租赁合同，不仅一直为被答辩人保留新美食城的经营摊位，被答辩人在旧美食城的经营摊位也并未回收。现被答辩人提出解除合同的，应按照租赁合同第九条第4款的约定履行：“……如乙方提出解除合同，甲方向乙方返还履约保证金中应返还的部分，租金不予返还”。因此，被答辩人要求返还租金的诉请不应得到支持。最后，根据租赁合同第三条“租金及交付时间、方式”的约定，被答辩人应向答辩人支付租金。但被答辩人租赁场地至今，并未支付任何租金给答辩人，南关区百汇商场至今也未向原告明确转交原告的租金。因此，在被答辩人无实际证据证明已支付租金的前提下，被答辩人应向答辩人支付其实际使用摊位期间的租金。二、被答辩人是否已全额支付租金，真实性存疑。2013年赵智光从吉林卓越投资有限公司（以下简称卓越公司）承租座落于长春市人民大街8668号的5616.58平方米负一层商业用房用于经营南关区百汇商场，租期六年，自2013年12月10日起至2019年12月9日止。2018年10月18日众恒公司自卓越公司处购买了上述房屋，经众恒公司、卓越公司、赵智光三方协商，卓越公司与赵智光的租赁合同提前终止，赵智光向众恒公司交付租赁场地。因赵智光称其已经以南关区百汇商场名义提前收取了商场内租户2019年租金，所以赵智光与众恒公司于2019年1月16日签订《百汇商场移交协议》，约定赵智光应按其与商场租户签订的所有合同及押金票据转交租金220万元，租金共分三期支付，最后的支付时间为2019年6月30日。答辩人接手商场后，根据赵智光提供的摊位费统计表以及在与商户进行核实后发现，赵智光实际应当收取的租金为2541500元，隐瞒了341500元，且有部分租户与赵智光关系匪浅，可能并未实际交纳租金。众恒公司现已在贵院另案起诉赵智光，至起诉时止，赵智光仅支付了108万，尚欠合同内金额112万以及隐瞒的所收租金341500元。若赵智光证明部分租户并未实际交纳租金，则答辩人届时还要向欠租租户追讨租金。被答辩人与南关区百汇商场签订租赁合同，其也声称租金是交付于南关区百汇商场，却不向合同相对方及收取租金方主张权利，至少也应一并诉讼以查明事实真相，其背后是否存在关联关系存疑。被答辩人仅提供南关区百汇商场出具的收据，无法证明其是否已实际支付租金，南关区百汇商场也未向答辩人转交被答辩人的租金。因此，即使是双方协商解除合同，被答辩人也应向租金收取方南关区百汇商场要求返还租金。 吉林省众兴商业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.判令原告支付实际使用摊位期间的租金18968.04元；2.本案全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：2019年1月1日起被告接手经营原南关区百汇商场经营场所，为保持商场经营秩序和稳定，于2019年1月16日吉林众恒建筑装饰工程有限公司（被告关联方）与赵智光（南区百汇商场经营者赵曙光亲属，百汇商场实际经营者）签订《百汇商场移交协议》，约定2019年6月30日前支付其应收的商场租户2019年租金。原告租赁场地至今，并未支付任何租金于被告，南区百汇商场至今也未向原告明确支付原告的租金。现依据《中华人民共和国合同法》之规定，为维护被告的合法权益，特向贵院提出如上诉讼请求，恳请依法判如所请。 魏希望针对反诉辩称，原告已经将2019年的全年租金交付给了赵智光，至于赵智光是否向被告缴纳，原告没有办法控制，对此也不知情，应由被告与赵智光之间进行结算，与原告无关。一、租赁合同对原、被告双方具有约束力。合同第七条第一款中约定：甲方对商场的全部或部分进行出售时，乙方不享有对出售资产的优先购买权，但届时本合同在乙方与新的所有权人之间具有约束力；证明租赁合同对原、被告双方具有约束力，且根据《合同法》229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，应适用买卖不破租赁原则，出租方的权利义务即归被告享有和承担。二、根据合同相对性原则，被告与原南关区百汇商场之间的纠纷应另行解决，与原告无关。2019年1月1日被告接手经营原南关区百汇商场，于2019年1月16日吉林省众恒建筑装饰工程有限公司（被告关联方）与赵智光（南关区百汇商场实际经营者）签订《百汇商场移交协议》。根据合同相对性原则，被告与赵智光之间的协议，仅在协议双方当事人之间发生拘束力，协议的效力也仅及于双方当事人。被告与赵智光对租金的相关约定应由双方另行解决，与原告无关。综上，被告的诉求没有事实和法律依据，依法应当驳回被告的请求。 本院经审理认定事实如下：2018年11月18日，魏希望（乙方）与南关区百汇商场（甲方）签订《南关区百汇商场租赁合同》一份，该租赁合同约定魏希望租用南关区百汇商场的位于百汇商场美食区摊位仅用于经营水吧，租赁期限一年，自2019年1月1日至2019年12月31日，租金31000元，按年收缴，本合同签订后的3日内乙方应向甲方一次性缴纳全部租金。合同第五条摊位的调整约定，因政府统一规划，或因甲方市场规划、改造、升级以及治安、防火等需要变更或取缔相关经营位置等摊位调整事项时，乙方应无条件配合，甲方不负责赔偿乙方任何损失。届时，甲方应提前15日通知乙方调整事宜并在通知中说明乙方的决定期，乙方有权决定是否接受。在决定期内，乙方明确表示接受调整的，双方应按调整后摊位的情况重新订立租赁合同，原租赁合同作废。在决定期内，乙方明确表示不接受调整或乙方不表明态度的，则本合同予以解除，届时甲方应于15日内退回乙方已交付的剩余租金及履约保证金中应予返还的部分。合同第七条优先权约定，甲方对商场的全部或部分进行出售时，乙方不享有对出售资产的优先购买权，但届时本合同在乙方与新的所有权人之间具有约束力。魏希望与南关区百汇商场签订上述租赁合同后，魏希望通过微信转账方式分两次向赵智光支付租金共计31000元，南关区百汇商场于2018年11月18日为魏希望出具收到水吧摊位费31000元的收据一枚。 另查，吉林省众兴商业管理有限公司在庭审中自认其公司于2019年1月11日接替南关区百汇商场成为商场的管理者，为了保证商场秩序的稳定，并没有向商场原摊位承租户收取租金。2019年8月10日，吉林省众兴商业管理有限公司开始对该商场进行装修升级改造，调整了商场美食城的位置。吉林省众兴商业管理有限公司与魏希望就承租摊位的调整未能达成一致意见，魏希望于2019年8月13、14日撤出承租的摊位。另吉林省众兴商业管理有限公司表示可以在新美食城内为魏希望安置新的水吧摊位。 本院认为，魏希望与南关区百汇商场签订的《南关区百汇商场租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。吉林省众兴商业管理有限公司接替南关区百汇商场成为该商场的实际管理者，其应当受到魏希望与南关区百汇商场签订的租赁合同的约束，另吉林省众兴商业管理有限公司在管理该商场过程中并没有向商场原摊位承租户另行收取租金，亦表明其承认该租赁合同的效力，并以实际行为履行了该租赁合同约定的义务，故吉林省众兴商业管理有限公司已成为该租赁合同的一方当事人。吉林省众兴商业管理有限公司对该商场进行升级改造，调整了商场美食城的位置（含魏希望承租的摊位），魏希望与吉林省众兴商业管理有限公司对承租摊位的调整未能达成一致意见，魏希望撤出了其承租的摊位，现魏希望要求解除租赁合同，符合租赁合同第五条的约定，其该项主张有事实及法律依据，本院依法应予支持。关于魏希望主张的剩余摊位租金，因吉林省众兴商业管理有限公司接替南关区百汇商场管理该商场，其继受了南关区百汇商场的合同权利义务，吉林省众兴商业管理有限公司应将剩余摊位租金12145.21元（2019年8月11日至2019年12月31日期间的租金，即年租金31000元÷365天×143天＝12145.21元）返还给魏希望，并承担逾期返还剩余摊位租金的利息。关于魏希望主张的货品损失，因魏希望可对货品另行出售，不能认定为货品损失。关于魏希望主张的预期利润，因吉林省众兴商业管理有限公司对商场进行了升级改造，调整魏希望承租的摊位符合租赁合同的约定，且吉林省众兴商业管理有限公司表示可以在新美食城内为魏希望安置新的摊位，无法认定吉林省众兴商业管理有限公司存在违约行为，另魏希望所提供的证据亦不足以证明其主张的预期利润数额，故对魏希望的该部分主张不予支持。关于吉林省众兴商业管理有限公司反诉主张的租金，因魏希望已向南关区百汇商场足额支付了租金，且南关区百汇商场亦为魏希望出具了租金收据，吉林省众兴商业管理有限公司继受南关区百汇商场的租赁合同的权利义务，其主张魏希望另行支付租金，于法无据，本院不予支持。关于南关区百汇商场是否将魏希望支付的租金转交给吉林省众兴商业管理有限公司，吉林省众兴商业管理有限公司可依据其与南关区百汇商场之间形成的法律关系另行主张解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除魏希望与吉林省众兴商业管理有限公司于2018年11月18日签订的《南关区百汇商场租赁合同》； 二、吉林省众兴商业管理有限公司于本判决生效后立即返还魏希望剩余租金人民币12145.21元及利息（自2019年10月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、驳回魏希望的其他诉讼请求； 四、驳回吉林省众兴商业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费503元，由魏希望负担453元，吉林省众兴商业管理有限公司负担50元。反诉费137元，由吉林省众兴商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张忠国 二〇一九年十二月十一日 书记员  隋 汉