辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初12922号原告：沈阳住房公积金管理中心，住所地沈阳市沈河区惠工街161号。法定代表人：唐玉辉，系该单位主任。委托代理人：代悦，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：陈玲,女，1968年12月13日出生,满族,住址辽宁省抚顺市清原满族自治县。被告：沈阳房地产置业融资担保集团有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路187号。法定代表人：蔡汉锡，系该单位总经理。委托代理人：匡晨雪，系该单位员工。原告沈阳住房公积金管理中心与被告陈玲、沈阳房地产置业融资担保集团有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王云娇担任审判长，人民陪审员唐占刚和人民陪审员史秋卓参加评议的合议庭，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告沈阳住房公积金管理中心及其委托代理人代悦，被告陈玲，被告沈阳房地产置业融资担保集团有限公司的委托代理人匡晨雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳住房公积金管理中心诉称，2011年11月24日，原告与常元武、中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行（以下简称“建行”及被告沈阳房地产置业担保集团有限公司签订了《住房公积金贷款借款合同》，委托建行向常元武发放个人住房公积金款22万元人民币整，用于购买位于沈阳市沈北新区住宅，建筑面积78.88平方米，借款期限为14年，即从2011年11月24日起至2025年11月23日止。合同约定按月利率4.083%计息，原告可以根据国家规定调整利率，如借款人未按合同规定的日期偿还本息，贷款人有权按本合同约定的贷款利率（随国家利率调整浮动）水平上加收30%计算直至付清。同日，原告与常元武又签订了《住房公积金个人贷款抵押合同》，将涉案房产抵押给原告，抵押期限自借款合同项下所有债务清偿后终止。担保范围为借款金额及利息、罚息、违约金、赔偿金等。按照合同约定，建行发放了全部贷款，故原告已履行了全部合同义务，但在贷款发放后，常元武前期尚能按期偿还借款本息，但从2018年8月14日起未按期足额偿还原告借款本息，截止至2019年7月25日，常元武尚拖欠本金13987.43元、利息3519.52元、罚息319.96元。经原告调查确认，由于常元武已去世，沈阳市大东区人民法院（2015）大东民一初字第892号民事判决书判决坐落于沈阳市沈北新区房屋一处，归陈玲继承，剩余贷款由陈玲偿还，故申请将被告变更为陈玲。根据《住房公积金个人贷款借款合同》第十一条，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布本合同提前到期，要求清偿全部贷款本息（包括逾期罚息）。依据上述合同条款，被告已经逾期十一个付款期之久，构成严重违约，故原告要求被告一次性清偿剩余全部贷款本息（包括逾期罚息）。又根据《住房公积金个人贷款借款合同》第二十四条，如果借款人逾期欠款超过3期的，则被告沈阳房地产置业担保集团有限公司应在原告通知的30日内垫付借款人拖欠的款项。被告沈阳房地产置业担保集团有限公司垫付款项后，原告及建行同意被告沈阳房地产置业担保集团有限公司取得垫付款项额度范围内主债权及抵押债券。故被告沈阳房地产置业担保集团有限公司对被告上述债务承担连带责任。另于2019年3月6日，原告向被告送达催款律师函，要求被告在2019年3月20日将欠款还清，如未在前述期限内缴付，有权要求一次性偿还余欠的全部借款。但被告至今未偿还应付欠款。故被告的行为已违反了合同约定及《合同法》相关规定，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉求：1、请求判令解除沈阳住房公积金管理中心与常元武、沈阳房地产置业担保集团有限公司签订的《住房公积金个人贷款借款合同》（合同编号：03201105291号）；2、请求判令被告陈玲一次性偿还原告剩余全部借款本金124467.28元、利息3519.52元、罚息319.96元，合计128307.30元（以上本金、利息和罚息暂计至2019年7月25日止，具体偿还金额按《住房公积金个人贷款借款合同》约定的计息办法给付原告利息、罚息、直至全部贷款实际付清之日止所产生的金额为准）；3、请求判令原告对常元武名下位于沈阳市沈北新区的抵押房产在上述债权范围内享有优先受偿权；4、请求判令被告沈阳房地产置业担保集团有限公司对被告陈玲的上述债务承担连带责任；5、请求判令二被告承担本案全部诉讼费用。被告陈玲辩称，对欠款没有异议，常元武已经去世了，继承纠纷一案中法院把这个房子判决给我了，我认可欠款情况及金额，因为买这个房子我还向别人借款付了首付，我同意还款，但因为经济能力有限，争取早日还款。如果我还不上钱的话同意处分房产以便还款。被告沈阳房地产置业融资担保集团有限公司辩称，事实无异议。起诉状中所涉及数额是原告提供的，我方不清楚，请求法院予以核实。如果我方承担保证责任有权对被告主张追偿权，并且在承担保证责任范围内对抵押财产享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月24日，原告作为甲方（委托人），案外人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行作为乙方（受托人），常元武作为丙方（借款人），被告沈阳房地产置业担保有限责任公司（现名称为被告沈阳房地产置业融资担保集团有限公司）作为丁方（担保人），签订《住房公积金个人贷款借款合同》，合同约定：甲方委托乙方向丙方发放购房贷款21万元，用于购房，月利率为4.083‰，贷款期限从2011年11月24日起至2025年11月23日止，实际放款日与计划到期日以贷款借据日期为准，借款人按照等额本息还款方式归还贷款本息，每月的实际放款日前向甲方归还本息合计1729.80元，如丙方未按约定的时间归还，乙方将对逾期贷款按本合同约定的贷款利率水平上加收30%罚息，丙方连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期末未按时偿还贷款本息，甲方有权宣布合同提前到期，合同还约定担保方式为连带责任担保，担保期限为丙方不履行最后期限债务之日起两年。同日，原告作为抵押权人，常元武作为抵押人，签订《住房公积金个人贷款抵押合同》，合同约定借款金额21万元，借款期限14年，抵押人以沈阳市沈北新区（建筑面积78.88平方米）房屋作为抵押担保，担保范围为借款金额及利息、罚息、违约金、赔偿金等，并办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告按约向常元武发放了该笔21万元借款。常元武于2015年4月9日去世，常元武妻子陈玲、儿子常帆因继承问题诉讼至沈阳市大东区人民法院，该法院于2015年11月30日作出（2015）大东民一初字第892号民事判决书，判决诉争房屋归陈玲继承，剩余贷款由陈玲偿还……常元武名下公积金账户余额26850.74元及利息归陈玲继承、陈玲一次性给付常帆补偿款63483.83元。被告陈玲未按《住房公积金个人贷款借款合同》约定偿还诉争房屋的剩余贷款，截至2019年7月25日，拖欠贷款本金124467.28元、利息3519.52元、罚息319.96元，原告诉至本院。本院认为，原告与常元武、案外人中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行、被告沈阳房地产置业担保集团有限公司签订的《个人住房公积金借款合同》以及原告与常元武签订的《住房公积金个人贷款抵押合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，均应遵照履行。在合同签订后，原告已履行发放贷款义务，常元武应依约按期偿还借款本息，常元武去世后，被告陈玲作为继承人概括承受诉争房屋的权利义务，被告陈玲应继续承担偿还借款本息的义务，其未如约还款，违反合同约定，构成违约，原告有权依照合同约定，宣布合同提前到期并收回全部贷款本息，故本院对原告提出解除合同，被告陈玲偿还全部贷款本息的请求，予以支持。关于原告主张要求判令对抵押房产享有优先受偿权的问题，因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。关于原告主张被告沈阳房地产置业担保集团有限公司承担连带责任的问题，《住房公积金个人贷款借款合同》中明确约定了担保方式、范围及期限，被告沈阳房地产置业担保集团有限公司应对上述债务承担连带责任，对原告该主张本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳住房公积金管理中心与被告常元武、案外人中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行、被告沈阳房地产置业担保集团有限公司签订的《住房公积金个人贷款借款合同》（合同编号：03201105291）；二、被告陈玲于本判决发生法律效力后十日内偿还原告沈阳住房公积金管理中心贷款本金124467.28元；三、被告陈玲于本判决发生法律效力后十日内支付原告沈阳住房公积金管理中心利息3519.52元、罚息319.96元（截至2019年7月25日，自2019年7月26日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息等，按合同约定及法律规定计算）；四、被告沈阳房地产置业担保集团有限公司对上述第二项、第三项义务承担连带责任；五、驳回原告沈阳住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告陈玲、被告沈阳房地产置业担保集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  唐占刚人民陪审员  史秋卓二〇一九年十二月十七日法官 助理  姚佳林书 记 员  訾 旭