江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2483号 上诉人（原审被告）：朱春牡，女，1965年10月16日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：舒民镇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕昆，江西豫章律师事务所律师。 上诉人朱春牡因与被上诉人南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司（以下简称文旅公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初6350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 朱春牡的上诉请求为：1.撤销一审判决第一项，改判文旅公司无理由解除租赁合同；2.撤销一审判决第二项，改判朱春牡无需缴纳2018年4月1日至2018年9月3日期间的租金1458元和免去2018年9月4日至今的场地租金；3.一、二审案件受理费由文旅公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、朱春牡与秋水广场管理处签订的租赁合同第二条约定朱春牡在同等条件下有优先签订合同的权利。一审中文旅公司代理人称秋水广场以后还是继续做游乐项目，因此，文旅公司没有单方解除权，朱春牡的优先续租权应当受到法律保护。朱春牡在经营期间一直按时缴纳租金，是秋水广场管理处的管理人员和出纳员要求暂缓交场租费。二、文旅公司未拿出任何合法证据和政府文件，仅仅出示过内部会议记录的复印件，且该记录中并未要求朱春牡搬出场地，不具有任何的法律效力。三、2018年7月，文旅公司强行停止游乐设备供电，且多次企图暴力拆除设备，违反了租赁合同的约定，严重妨碍了朱春牡的正常经营，给朱春牡造成重大损失，因此文旅公司无权要求朱春牡搬出场地及缴纳至今的场地租金。朱春牡是无业人员，需靠秋水广场设备谋生。请求二审法院依法改判，支持朱春牡的上诉请求。 文旅公司答辩称：1.文旅公司是本案适格的诉讼主体。文旅公司系南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）下属的全资子公司，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构。2018年1月，南昌市红谷滩新区管理委员会召开第一次主任办公会，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系，管理模式参照（城投公司）下属分、子公司内容管理体系作为其下属部门。2018年5月14日，城投公司按照上述会议精神，下发南红城投发[2018]12号文，决定将秋水广场管理处并入子公司文旅公司。因此，原场地租赁合同的权利义务依法由文旅公司承受，故文旅公司作为本案原告，主体适格。2.朱春牡与秋水广场管理处所签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，租赁期限为不定期，文旅公司可以随时解除合同，朱春牡使用涉诉场地，理应按约向文旅公司支付租金及场地使用费。综上，本案系朱春牡拒不腾退场地引发的诉讼，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回朱春牡的上诉请求。 文旅公司向一审法院起诉请求：1.依法判令确认文旅公司与朱春牡之间的租赁合同已于2018年6月13日解除；2.依法判令朱春牡向文旅公司支付2018年4月1日至合同解除之日止的场地租金876元；3.依法判令朱春牡向文旅公司支付2018年6月14日至朱春牡返还场地之日止的场地占有使用费暂计804元（以每月360元为标准，暂计算至2018年8月20日止）；4.本案诉讼费由朱春牡承担。 一审法院认定事实：2014年6月3日，南昌市红谷滩秋水广场管理处（甲方）与朱春牡（乙方）签订一份场地租赁合同，约定:一、租赁场地为秋水广场A区3号场地，用途为从事合法的激光射击项目经营；二、租赁期限从2014年4月1日起至2015年3月31日止，期限一年；三、租金，每月场地租金360元，全年4320元，每月支付一次租金，乙方须在每月月初前五个工作日，交本月租金，否则视为违约；四、租赁期满或其他原因导致本合同终止，甲方有权收回本合同项下场地及未按时拆除的附属设施设备以及本合同约定的无偿接收的配电设施；五、本合同到期后，如乙方无续租意向，乙方须在本合同到期后15日内将本合同项下场地交还甲方，甲方有权自行处理；六、合同存续期间，除不可抗力外，如因政府行为需要终止合同时，乙方应无条件撤出承租场地，并不得向甲方主张任何补偿等。合同签订后，南昌市红谷滩秋水广场管理处将涉诉场地交由朱春牡使用经营，朱春牡也按约向其支付了租金，并缴纳租赁保证金900元。该合同履行至2015年3月31日期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，朱春牡仍然租赁使用涉诉场地，并按原合同的约定向南昌市红谷滩秋水广场管理处支付租金直至2018年3月31日，之后，朱春牡未再交纳租金。2018年6月13日，南昌市红谷滩秋水广场管理处与文旅公司共同向秋水广场各商户发出“关于要求娱乐设施项目退场的通知”，内容为“因广场内游乐设施已到期，请各商户于2018年6月30日前全部撤离，我司不再续租，届时将停止水电供应。请各商户缴纳清算所有场地占用费，于6月30日前将所有物品清场，否则视为抛弃物，我司有权自行处置。”但朱春牡不同意退场，文旅公司遂诉至一审法院。庭审中，文旅公司确认朱春牡欠付自2018年4月1日起至2018年6月13日止的租金876元（360元×2个月＋360元÷30天×13天），朱春牡认可至今尚在使用涉诉场地，但提出秋水广场管理处在2018年6月底就停止向涉诉场地供电，至今未恢复供电。 另查明，文旅公司系南昌市红谷滩城市投资集团有限公司下属的全资子公司，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构。2018年1月，南昌市红谷滩新区管委会召开主任办公会议，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入区城投公司管理体系，管理模式参照下属分、子公司内部管理体系作为其下属部门。2018年5月14日，南昌市红谷滩城市投资集团有限公司发出“关于做好秋水广场交接工作的通知”（南红城投发［2018］12号），将秋水广场管理处并入子公司文旅公司。 一审法院认为：南昌市红谷滩秋水广场管理处与朱春牡签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。租赁期限届满，朱春牡继续使用租赁场地，南昌市红谷滩秋水广场管理处没有提出异议，原场地租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因南昌市红谷滩新区管委会将南昌市红谷滩秋水广场管理处整体纳入南昌市红谷滩城市投资集团有限公司管理体系，同时南昌市红谷滩城市投资集团有限公司发文将秋水广场管理处并入子公司文旅公司，原场地租赁合同的权利义务依法由文旅公司承受，故文旅公司作为本案原告，主体适格，朱春牡抗辩文旅公司与本案没有法律上的利害关系，主体不适格的观点，一审法院不予采纳。对于不定期租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”另外，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，文旅公司与南昌市红谷滩秋水广场管理处虽然于2018年6月13日向朱春牡发出了解除合同的通知，但未在合理期限之前通知朱春牡，加之朱春牡否认收到了该通知，且表示并不同意解除合同，故文旅公司主张要求确认场地租赁合同已于2018年6月13日解除的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持，一审法院依法确认以朱春牡签收文旅公司起诉状的时间即2018年9月3日为合同解除时间。朱春牡使用涉诉场地，理应按约向文旅公司支付租金。对文旅公司主张自2018年4月1日起至2018年6月13日止的租金876元的诉请，一审法院予以支持。对文旅公司主张朱春牡支付自2018年6月14日至返还场地之日止的场地占有使用费的诉请，一审法院认为，自2018年6月14日至2018年9月3日止期间仍在合同履行期内，朱春牡所欠付的费用仍为租金，但由于文旅公司于2018年6月底对涉诉场地停止供电，给朱春牡经营造成影响，应依法减轻朱春牡支付该部分租金的义务，一审法院酌情确定自2018年7月起的租金由朱春牡按约定租金的50%支付，该部分租金经一审法院核算为582元（360元÷30天×17天＋360元×2个月×50%＋360元÷30天×3天×50%），上述两项租金合计1458元。自2018年9月4日起至返还场地之日止，朱春牡应参照租金标准的50%向文旅公司支付场地占有使用费。对朱春牡缴纳的租赁保证金900元，因朱春牡未提起反诉，本案不做处理，由朱春牡另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认2014年6月3日南昌市红谷滩秋水广场管理处与朱春牡签订的场地租赁合同于2018年9月3日解除；二、朱春牡应于本判决生效之日起十日内向南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司支付自2018年4月1日起至2018年9月3日止期间的租金1458元；三、朱春牡应向南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司支付自2018年9月4日起至返还场地之日止的场地占有使用费（参照月租金360元的50%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司预交案件受理费150元，由朱春牡承担。 二审中，朱春牡提交了两组新证据。第一组证据：南昌市城市管理行政执法局洪行执强拆红字【2018】第0105058号强制拆除违法建筑决定书、南昌市城市管理行政执法局限期拆除违法建筑决定书（No0005044）洪行执限拆红字【2018】第0105064、南昌市城市管理行政执法局责令改正违法行为通知书（No0004351）洪行环字【2018】第040089、关于对赣江中大道秋水广场管理处游乐设施进行拆除的通知，证明文旅公司与其没有任何关系，实施的这些行为就是为了强拆其设备，霸占其场地。第二组证据：转账记录、秋水广场管理处发的缴费通知、场地费缴费票据，证明秋水广场管理处有对公账号、财务专用章，是行政事业单位，是政府机关或政府机构，其认为该三份证据和文旅公司营业执照的经营范围可以共同证明文旅公司主体不适格。 文旅公司质证认为，对第一组证据真实性无法核实，并非文旅公司出具，该组证据载明的落款单位为南昌市红谷滩新区城市管理行政执法局、南昌市城市管理执法局、南昌市环保局红谷滩分局，均与文旅公司无任何关联。对第二组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，秋水广场管理处是南昌市红谷滩新区管委会的内设机构，南昌市红谷滩新区管委会有权将其内设机构纳入城投公司的管理体系，城投公司将秋水广场管理处交由文旅公司处置，据此，秋水广场管理处的权利义务由文旅公司依法享有和承担。 因文旅公司在一审提交的南昌市红谷滩新区管理委员会主任办公会议记录摘要系复印件，二审中，文旅公司提交了该会议纪要原件。朱春牡质证认为，对该会议纪要的真实性、合法性和关联性均有异议，一审我们提出不清楚的意见，一审法院未经过调查便作出判决，且这份会议纪要既无签名，也无公章，却作为本案的主要证据，我方不认可。 经举证质证，文旅公司对朱春牡提交的第一组证据有异议，该组证据均系案外人作出，且与本案待证事实无关，本院不予认定。文旅公司对朱春牡提交的第二组证据真实性不持异议，本院对真实性予以认定，至于文旅公司是否具备诉讼主体资格，本院将结合其他证据在下文中综合认定。对文旅公司提交的会议纪要，一审审理期间，文旅公司在部分案件中提交了该会议纪要原件，一审法院亦对该部分事实进行确认，且朱春牡未提交其他相反证据否认该会议纪要的真实性，本院予以认定。 朱春牡对一审法院查明事实中关于2014年6月3日，南昌市红谷滩秋水广场管理处（甲方）与朱春牡（乙方）签订一份场地租赁合同的事实有异议，认为其从2006年就承租案涉场地进行经营。本院认为，朱春牡并未提供证据证明上述事实，朱春牡异议不成立。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点在于，1.文旅公司是否具备原告诉讼主体资格；2.朱春牡是否应向文旅公司交纳2018年4月1日之后的租金。 本院认为，朱春牡与秋水广场管理处签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点1，朱春牡主张涉案场地租赁合同主体是其与秋水广场管理处，文旅公司不具备诉讼主体资格。本院认为，根据法院查明的事实，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构；2018年1月，南昌市红谷滩新区管委会召开主任办公会，会议明确将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入城投公司管理体系；2018年5月，城投公司发文决定将秋水广场管理处并入其子公司文旅公司，上述行为未违反相关法律规定。因此，文旅公司作为涉案场地租赁合同秋水广场管理处一方的继受人，该合同的相关权利义务依法由其承受，其与朱春牡在合同期满后已形成事实上的不定期租赁关系，任何一方均可随时解除。故对朱春牡的该项上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点2，朱春牡主张文旅公司停止供电、强拆设备的行为违反了合同约定，其无须交纳2018年4月1日之后的租金。本院认为，朱春牡一直在使用涉案场地，即便文旅公司停止供电后，朱春牡仍然在继续经营，且至今未交还涉案场地，一审法院结合上述事实判决朱春牡按合同约定支付断电之前的租金并酌定朱春牡自2018年7月起按约定租金的50%支付租金及使用费，并无不当，本院予以维持。 综上，朱春牡的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元（朱春牡已预交），由上诉人朱春牡负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 燕 审 判 员  罗云奇 审 判 员  周中瑞 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  吁拉拉 书 记 员  万志新