广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8720号原告：王景龙，男，1972年3月11日出生，汉族，住湖北省英山县委托诉讼代理人：吴仕明，广东万林律师事务所律师。被告：游国雄，男，汉族，住广东省佛山市南海区委托诉讼代理人：梁恺骅，广东荣迅泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：游文钰，被告儿子。原告王景龙诉被告游国雄租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，于同年6月12日第一次公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人吴仕明、被告游国雄及其委托诉讼代理人梁恺骅到庭参加了诉讼。第一次庭审后，原告提出鉴定申请，本院予以准许。鉴定完毕后，本院于同年11月1日进行了第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人吴仕明、被告游国雄及其委托诉讼代理人梁恺骅、游文钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年3月2日签订的《租赁合同》无效；2.被告立即向原告返还收取的承租按金11000元；3.被告向原告支付违约金15000元；4.被告向原告赔偿装修费损失198716元；5.被告向原告支付逾期利息（以224716元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算至实际偿还之日止）；6.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告2018年3月2日与被告签订《租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于佛山市南海区********侧厂房，合同约定租期三年，即自2018年4月1日至2021年3月31日止，月租金为每月伍仟伍佰元。原告按约定每月支付了租金、预付按金11000元及完成厂房装修使用。2018年12月12日双方签订补充协议约定如果出租人妨碍租用人，出租人必须赔偿租用人的全部装修和其他所产生的一切任何费用等。事后，被告于2019年4月3日向原告发出解除合同书，告知原告由于该厂房另有发展，要求解除合同，自2019年5月1日停止原告使用，清理原告所有财物。被告在合同租赁期，任意解除合同系严重的违约行为，损害了原告的合法权益，应承担法律责任。另，原被告双方在签订合同时，被告隐瞒了涉讼厂房的实际情况，后经原告了解，涉讼厂房未取得建设工程规划许可或未按建设工程规划许可建设的房屋，被告作为出租人，明知该涉讼厂房属于临时建筑，且在约定的租赁期间，任意解除合同的约定，对原告搬离涉讼厂房的行为负有严重的过错。为了维护自身的合法权益，实属无奈，特依法向人民法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告游国雄辩称，一、原告在被告提出解除租赁合同前已出现多次违法及违约行为，原告要求被告返还承租按金及支付违约金、装修损失赔偿没有事实和法律依据。（一）原告在未经被告同意的情形下将涉案房屋转租给其他第三方，被告依法有权解除租赁合同。原告从2019年1月起，在未经被告同意的情形下，将涉案房屋出租给了其他第三方卢猛，并向卢猛收取了租赁押金。根据《合同法》第二百二十四条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，由于原告未经被告同意而将涉案房屋转租给其他第三方的行为已构成严重违约，被告有权依据《合同法》第二百二十四条的规定解除合同，且无须向原告支付装修费损失198716元及违约金15000元。而且，根据《租赁合同》第4条约定，如原告中途退出，被告不退租金押金，由于被告是基于原告的违约行为而解除合同而使原告中途退出，因此，被告根据上述第4条约定无须向原告退还租金押金11000元。（二）原告曾多次违反合同约定在涉案房屋内生产有害产品，并对涉案房屋以及周边环境造成严重影响。被告与原告于2018年3月2日签订《租赁合同》后，由于被告考虑到原告可能将涉案房屋用于工业生产，为了保护周边环境，被告经与原告协商，双方于2018年4月14日签订了《租用厂房规定补充签订书》，根据该补充签订书：租用厂房首先要符合国家规定的环保要求去开展生产，严守有关规定；不得生产有害物体、气体带粉尘对环境的污染；如违反上述规定和要求，产生的严重后果则由租用厂房单位和个人全部负责任。但是，虽然原告签署了上述补充签订书，但自2018年4月至2018年12月，原告一直将租赁厂房用于化工产品的生产，在原告的生产期间经常（尤其是晚上）对外释放出有强烈刺激性气味的气体，导致在涉案房屋周围居住和生产的其他居民身体感到不适；而且，原告在上述期间的生产也同时排出大量有害废水，废水不仅直接从涉案房屋大门口排出，污染周边环境，还渗入涉案房屋墙体，导致涉案房屋以及周边房屋的墙体生锈脱落。被告将涉案房屋用于有害化工产品生产的行为已严重污染周边环境，影响周围居民的生活，并致使被告遭到周围居民的投诉。被告曾多次与原告协商处理上述事宜，但原告在上述期间仍多次私自在涉案房屋内进行有害化工产品的生产。原告的上述行为已多次构成严重违约，且其恶劣及不诚信的态度作风也使得双方难以再有合作的基础。综上，由于原告在被告通知其解除《租赁合同》前已出现多次严重违约，并损害了被告的合法权益，被告依法有权解除《租赁合同》，且无须向原告支付装修费损失和违约金及退还承租按金。二、原告未能证明装修费损失的数额，其主张被告赔偿装修费损失198716元的请求没有事实依据。退一万步讲，即使原告在本案中不存在违法及违约行为，且被告又属于单方面任意解除租赁合同，原告主张被告赔偿装修费损失198716元的请求没有事实依据。原告在本案中提供了由“佛山市南海区大沥康进装饰有限公司”盖章的装修合同1份及收据2份用以证明装修费损失为198716元，但经查询核实，“佛山市南海区大沥康进装饰有限公司”实际上从未存在，因此以“佛山市南海区大沥康进装饰有限公司”名义签订的装修合同及出具的收据也不具有真实性，同时原告也未提供与198716元装修费相关的支付凭证，因此，原告无法证明其有与任何公司发生过装修费的交易，也无法证明其已支付198716元装修费。而且，鉴于原告在本案中已多次出现违法及违约行为，个人信誉度极低，被告有理由相信上述证据极有可能为原告伪造或与他人串通伪造所得，以装修费的名义向被告讹诈。三、原告所主张的装修费198716元并非全部用于涉案房屋，与涉案房屋无关的装修费应予以扣除。再退一万步讲，即使被告需要向原告赔偿装修费损失，从原告提供的装修合同看，其中第11、12、13项的费用合计62960元是用于宿舍装修的费用，但是，由被告向原告所出租的涉案房屋为工业厂房，只能用于工业生产、仓库或办公用途，不可能用于宿舍住宿。因此，该部分与宿舍有关的装修费用与涉案房屋无关，应予以扣除。四、原告在租赁期间已对涉案房屋造成严重损坏，被告有权不予退还租金按金及违约金。根据《租赁合同》第8条，原告所租的厂房在使用过程中如有损坏由原告负责修好，被告不负责维修责任。由于原告在租赁期间将涉案房屋用于有害化工产品的生产，导致涉案房屋出现大面积的墙体生锈及脱落，但原告从未按照《租赁合同》约定对涉案房屋损害的部分进行维修，有鉴于此，在原告未履行完《租赁合同》约定的维修义务前，被告有权不予向原告退还租金按金11000元，且无须向原告支付违约金15000元。综上所述，被告在本案中并不存在任意解除租赁合同的情形，反而是原告首先多次存在违法及违约行为，并导致被告遭受财产及经济损失，被告无需向原告支付起诉状所主张的承租按金、违约金及装修损失赔偿。即使被告须向原告作出赔偿，原告所请求的损失赔偿金额也无事实和法律依据。请法院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的人口信息查询资料复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《租赁合同》原件1份、租用厂房规定补充签定书原件1份、租用厂房规定补充签订书原件1份，用以证明原被告双方于2018年3月2日签订该租赁合同，约定由原告承租被告的厂房，租期为3年，月租金为5500元/月，且约定了若被告违约解除合同要赔偿原告全部装修费用及相关的损失。3.装修合同原件1份、收据原件2份、图片打印件4张，用以证明原告对该厂房进行了装修且支付装修款198716元以及厂房装修的现状。4.微信聊天记录打印件2页（与原本核对一致），用以证明被告于2019年4月3日向原告发出解除合同书，要求原告从2019年5月1日起停止使用，要求原告搬离涉讼厂房。5.移交单原件1份，用以证明原告于2019年5月1日将涉讼厂房交还给了被告。被告举证如下：1.情况说明原件1份、收据原件2份、微信转账凭证复印件1份，用以证明原告在未经被告同意的情况下擅自将涉讼房屋转租给第三方卢猛。2.图片打印件1页，用以证明原告在租赁期间将涉讼房屋用于有害化工产品的生产，导致涉讼房墙体和屋顶严重腐蚀毁坏。3.佛山市南海区大沥康进装饰有限公司公示系统查询结果打印件1份，用以证明原告所提供证据中的佛山市南海区大沥康进装饰有限公司并不存在。4.佛山市福洁环保科技有限公司公示信息打印件1份，用以证明原告以佛山市福洁环保科技有限公司名义在涉讼房屋生产有害化工产品并将涉讼房屋转租给第三方卢猛。原告为该公司的法定代表人，该公司的经营范围中有明确写明“工商登记前置审批项目除外”，但该公司至今未取得环评或其他工商登记前置的化工产品生产审批，但一直在涉讼厂房生产有害化工产品。5.证明原件1份，用以证明被告对涉讼租赁物具有使用权，被告已经告知涉讼租赁物没有产权证。6.企业机读档案登记资料原件1份，用以证明原告承租时，被告已经告知涉讼租赁物没有产权证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证1、2，被告确认其真实性，本院确认其真实性。原告举证3，被告对其三性不确认，经审查，原告未提供装修合同装修公司的工商登记信息，亦未提供其向装修公司实际支付装修款的证明，本院对装修合同及收据的真实性不确认。图片打印件与鉴定报告的现场图片能相互印证，本院予以确认。原告举证4、5，被告确认其真实性，称原告举证4的微信相对方为被告儿子游文钰，本院确认其真实性。被告举证1情况说明，为证人证言，本院结合证人卢猛的证言综合认定。被告举证1的8000元的收据及微信转账凭证，原告确认其真实性，本院确认其真实性。被告举证1的4000元的收据，原告辩称开具该收据给卢猛，但卢猛并未实际向原告支付该笔费用，本院对该证据综合认定。被告举证2，原告不确认，本院进行综合认定。被告举证3、4，原告确认其真实性，本院予以确认其真实性。被告举证5，有原件核对，原告虽有异议但未能举证推翻，本院确认其真实性。被告举证6，原告确认其真实性，本院确认其真实性。对于证人证言，本院结合原、被告的举证及庭审中的陈述进行综合认证。佛山市京信资产评估事务所出具的《评估报告》，被告对报告中第14、15、16项及第6、11项中的插座数额有异议，对评估报告中的其他项目原、被告均无异议且被告确认由原告加装，本院进行综合认定。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年3月2日，原告王景龙（乙方）与被告游国雄（甲方）签订《租赁合同》约定：乙方向甲方租用位于官和路南xx号x侧的工业厂房，租赁时间为2018年4月1日至2021年3月31日，形式为3年一签。月租金为5500元，每月1号预收当月租金，预付按金11000元。如乙方中途退出，甲方不退租金按金。甲方如中途收回厂房要付给乙方15000元，等约定。2018年4月14日，原告王景龙（租用人）与被告游国雄（出租人）签订《租用厂房规定补充签定书》：一、租用厂房首先要符合国家规定的环保要求去开展生产，严守有关规定。二、不得生产有害物体、气体带有粉尘对环境的污染。三、如违反上述规定和要求，产生的严重后果则由租用厂房单位和个人全部负责任。2018年12月12日，原告王景龙与被告游国雄签订《租用厂房规定补充签订书》约定：一、租用厂房不得生产、产生、挥发任何有害他人身体健康、安全的粉尘、气体、物体等，一经生产，无条件赔偿受害人每人十万元人民币。二、租用厂房一旦违反第一条，必须无条件终止租赁合同。三、游国雄不得以任何无理理由妨碍、影响厂房内进行的符合国家安全法规的生产活动。如果游国雄妨碍租用人，出租人必须赔偿租用人的全部装修和其他所产生的一切任何费用等。2019年4月3日，被告儿子微信原告“由于此地的发展需要。王老板当前使用的厂房自5月1号后已不能续租给你了。撤离之前请把后面仓库之前生产所腐蚀掉的地方进行修复和复原。否则一切产生的费用将从合同里所说的15000元里面逐项扣除。”2019年4月29日，原告王景龙与被告游国雄签订《移交单》：王景龙现移交游国雄厂房的遥控锁匙四把。诉讼中，被告称未收取原告诉请的按金11000元。被告主张原告存在转租行为，并申请卢猛出庭作证，原告在庭审中也确认于2019年有转租涉讼租赁物予卢猛。被告确认原告于2019年5月1日返还涉讼厂房予被告，但卢猛的物品仍存放于涉讼租赁物内。被告主张原告在使用涉讼租赁物期间有生产有害物品对涉讼租赁物造成损害并影响周边环境，并申请证人邱木娣、罗昭锐出庭作证，邱木娣与被告存在租赁关系。罗昭锐与被告是朋友关系。诉讼中，原、被告均确认涉讼租赁物没有办理规划报建手续。另，经原告申请，本院依法委托佛山市京信资产评估事务所对涉讼租赁物的装修价值进行评估。佛山市京信资产评估事务所出具佛京资评报字JZ[2019]CAYxxxx号评估报告，确定涉讼租赁物中原告申请评估的项目在2019年9月9日的价值为97215元。鉴定报告中，原、被告双方认可的装修项目的价值为60125元，原、被告双方存在异议的装修项目价值为37090元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告均确认涉讼租赁物未办理规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原、被告于2018年3月2日签订的《租赁合同》无效。原告诉请被告退还按金11000元，被告辩称未收取原告该笔费用，原告亦未举证证明其向被告支付了该笔费用，原告的该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。无效合同约定的违约责任无效，原告主张被告支付违约金15000元，缺乏依据，本院不予支持。被告将未办理合法规划报建的厂房出租给原告使用，原告未谨慎审查租赁物是否合法即签订租赁合同并进行装修，双方对原告因合同无效产生的装修损失均有过错，且考虑到原告在未取得被告同意的情形下将涉讼租赁物转租他人，综合本案案情，本院酌情确定被告赔偿装修损失总额的50%予原告。至于原告装修损失的金额，本院分析如下：1.宿舍的装修损失，原告主张宿舍在涉讼租赁合同的承租范围，被告辩称宿舍不在涉讼租赁合同的承租范围。原、被告签订的《租赁合同》注明租赁物为工业厂房，且根据原、被告在庭审中的陈述及原、被告确认的厂房及宿舍的结构图，厂房与宿舍为相互独立的两处建筑物，原告主张涉讼租赁合同的租赁物范围包括宿舍，但并未提供相应证据证明，本院对原告的主张不予采纳。评估报告中关于宿舍的装修价值部分，本院不予确认。2.办公室ICI的损失，被告对评估报告中的办公室ICI这一项有异议，称在鉴定当天，原、被告双方已签字确认鉴定内容不包括办公室ICI，因为双方均不能一致确认办公室ICI用在何处，因此该项数据价格应除去，原告称在鉴定现场签名时不知道办公室ICI已被划掉，佛山市京信资产评估事务所复函称“评估人员接受委托后在对委托评估的资产进行勘察取证后，由于现场签字确定的装修合同划掉了第17项办公室ICI，但由于法院委托书明确要求评估第17项，评估人员在未征得法院确认是不能修改评估范围，故按照委托书要求进行评估。另外，办公室ICI有单独的评估值，若原被告及法院三方确认，可以减去该项价值。至于关于办公室ICI面积数据方面是根据装修合同确认。办公室ICI单价方面是根据《广东省房屋建筑与装饰工程定额》（2018），结合实物情况及评估基准日的物价水平进行确定”，结合原、被告的质证意见、佛山市京信资产评估事务所的复函及评估报告中附有的双方签名确认的《装修合同》划掉了办公室ICI这一项的事实，在原告未能提供其他证据证明情形下，本院采信被告的陈述，对于评估报告中办公室ICI的价值不予确认。3.评估报告中第6项及第11项，被告对插头数量有异议，认为评估报告中第6项所统计的35个插座已经包含第11项中的3个插座，佛山市京信资产评估事务所复函称“根据评估人员回忆确认，明细表第6项确认的35个插头与第11项中3个插头是不重复的，第6项的范围是在办公室、洗手间，第11项是在车间”，结合评估报告中原、被告双方签名确认的《装修合同》上标注的插座数量，本院对被告对评估报告中第6项、第11项提出的异议不予采纳。扣除评估报告中第14项、15项、16项，本院酌定以鉴定价值78873元为准，即本案中被告应赔偿原告的装修损失为39436.5元（78873元×50%），原告诉请超出部分，本院不予支持。被告需向原告支付的装修损失经本院判决确定，原告诉请被告支付逾期付款利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告王景龙与被告游国雄于2018年3月2日签订的《租赁合同》无效；二、被告游国雄应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王景龙赔偿装修损失39436.5元；三、驳回原告王景龙的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3029.12元（原告已预交），由原告负担2043.66元，被告负担985.46元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。装修评估鉴定费2000元，属于原告举证成本，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年十二月六日书记员  成海欣