贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7576号上诉人（原审被告）：郝新华，男，1973年02月15日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托代理人：李彦，贵州恒权律师事务所律师，执业证号：15201201710556496。委托代理人：李贵生，贵州恒权律师事务所律师，执业证号：15201200010134087。被上诉人（原审原告）：王金朋，男，1988年04月17日出生，汉族，住贵州省龙里县。被上诉人（原审原告）：严翠翠，女，1987年06月30日出生，汉族，住贵州省龙里县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈仕菊，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711558411。二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗欣莉，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：田富均，男，1983年3月27日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。上诉人郝新华因与被上诉人田富均、王金朋、严翠翠房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郝新华上诉请求：1．撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉请；2．一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审错误认定上诉人与被上诉人王金朋、严翠翠之间的约定包括房屋转租。上诉人出具的收条中注明部分已经写明，双方的口头约定只包含租赁权的转让，原判决的认定与书证《收条》相矛盾；二、一审错误认定上诉人对被上诉人有房屋移交义务，上诉人与田富均的租赁关系终止后，只存在将门面返还田富均的义务，原判错误认定上诉人与王金朋、严翠翠之间存在转租关系；三、一审错误认定租赁权转让合同应当解除。上诉人与被上诉人的租赁权转让合同已经履行完毕，合同权利义务已告终止，被上诉人的合同目的已经实现，不存在法定解除的情形。四、一审适用法律错误。被上诉人王金朋、严翠翠二审答辩称，被上诉人将租金、转让费交给上诉之后，上诉人未将门面交付。原因是其将门面转交给了案外人，案外人将门面锁住，导致不能交付。所以上诉人收取的款项应当返还被上诉人。原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。被上诉人田富均二审答辩称，收取钥匙的原因是我想减少上诉人与被上诉人之间的损失，不能因上诉人的不诚实让门面一直锁着。案外人罗逢艳锁门是为了逼上诉人见面。不交钥匙是怕门面遭到破坏，也只是临时保管。王金朋、严翠翠向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告之间的商铺转让协议；2．解除原告与第三人签订的《租赁合同书》；3．被告返还原告商铺转让费6万元、合同押金9290元，租金7938元，共计77228元；4．诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第2项请求，撤回第3项诉请中合同押金9290元的请求。一审法院认定事实，原告王金朋与严翠翠系夫妻关系。2017年5月26日，第三人田富均（甲方）与被告郝新华（乙方）签订《租赁合同书》，甲方将位于贵阳市化工路××号“2#3#”商铺（产权证登记地址为贵阳市云岩区新添大道南段与化工路交汇处大营坡一号地块经济适用住房B、C、D栋半负2层2A、28号，以下简称案涉商铺）出租给乙方；经营要求为经营人只限于合同乙方；租赁期限自2017年5月27日起至2020年5月26日；2017年5月27日至2018年5月26日每月房屋租金7200元，2018年5月27日至2019年5月26日每月房屋租金7560元，2019年5月27日至2020年5月26日每月房屋租金7938元；经甲方同意乙方转租门面后，乙方有权转租，甲方有义务协助乙方更改合同。合同签订后，郝新华将房屋租金交纳至2019年5月26日。2019年4月15日，郝新华与王金朋就案涉商铺的转让达成口头协议，王金朋支付转让定金10000元（通过严翠翠银行账户转入郝新华银行账户），郝新华出具收条，并注明郝新华只负责给王金朋签订原始合同一致，其他事项概不负责，转让费是60000元整。2019年4月16日，田富均（甲方）委托其父亲与王金朋（乙方）签订《租赁合同书》（合同载明的签订日期为2019年5月26日），约定甲方将案涉商铺出租给乙方；租赁期限自2017年5月26日起至2022年5月26日。当日，严翠翠通过银行账户转入郝新华银行账户67228元（转让费50000元、合同押金9290元、4月27日至5月26日房租7938元）。5月26日，田富均向严翠翠出具收到合同保证金9290元的收条。2019年5月30日，田富均（甲方）与王金朋（乙方）签订合同终止协议，载明：因郝新华在甲方不知情下收取罗逢艳的转让定金20000元，致甲乙双方签订的租赁合同无法履行，自愿终止，甲方退还乙方保证金9290元，乙方承诺协议签订后不影响甲方对门面的继续经营。另查明，2019年3月13日，郝新华与罗逢艳就案涉商铺转让达成意向，罗逢艳向郝新华支付转让定金20000元。因对转让房屋的使用期限延长问题未达成一致意见，罗逢艳要求郝新华退还20000元未果。同年4月21日，罗逢艳将涉案门面上锁。当日晚上，郝新华将门锁上的固定钉取掉，将房屋内属于自己物品搬离。5月9日，罗逢艳将钥匙交予田富均。一审法院认为，二原告与被告达成承租权口头转让协议，系双方真实意思表示，合法有效。本院对原告的各项诉请作以下评判：1.关于解除原告与被告之间的商铺转让协议的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，2019年4月15日郝新华出具的收条载明门面转让及转让费的内容，次日田富均与王金朋签订租赁合同后，二原告将转让费、押金及2019年4月27日至5月26日的房租7938元（该租金高于郝新华与田富均所签合同约定当期租金），应认定原被告之间商铺转让口头协议中同时包含房屋转租与房屋租赁经营权转让的内容。二原告已经完全履行双方约定义务，而郝新华在获得房屋转租及租赁经营权所带来的利益同时，亦应将涉案商铺交付给王金朋使用。因郝新华与罗逢艳之间的纠纷未及时有效解决，且罗逢艳将商铺上锁，客观上导致二原告不能使用案涉房屋，可认定郝新华未履行房屋移交义务，致使合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．.（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对原告该主张应予支持。2.关于被告返还原告商铺转让费60000元、租金7938元的诉请。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，本案中郝新华的履约行为不符合合同约定致使合同目的不能实现，其应该将收取的租金及转让费退还王金朋、严翠翠，该主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除原告王金朋、严翠翠与被告郝新华之间的商铺转让口头协议；二、被告郝新华自本判决生效之日起十日内向原告王金朋、严翠翠退还转让费60000元、租金7938元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1732元，减半收取计866元，由被告郝新华负担749元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。因原告王金朋、严翠翠变更诉请，已交纳的案件受理费117元予以退还。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人所称其与王金朋、严翠翠之间不存在转租协议的上诉理由，虽然当事人没有签订书面合同，没有直接证据证明存在转租协议，但结合被上诉人陈述及付款凭证（严翠翠支付上诉人一个月房租7938元）可以证明，上诉人与被上诉人王金朋、严翠翠之间存在转租协议，否则被上诉人没有支付上诉人房租的理由。该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人所称一审错误认定上诉人对被上诉人有房屋移交义务的上诉理由，据前述，被上诉人与上诉人达成了转租协议，且被上诉人支付了上诉人租金，上诉人当然负有移交房屋给被上诉人的义务，对于该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人所称一审错误认定租赁权转让合同应当解除的上诉理由，上诉人不能交付房屋，构成根本违约，致使不能实现合同目的，一审判决解除合同并无不当。对于该上诉人理由，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人郝新华的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1732元，由上诉人郝新华负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月十七日书记员  李萌