重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0242民初4710号原告：酉阳县金安物业管理有限公司，住所地：重庆市酉阳县钟多镇桃花源南路124号（城南大盛江山二楼），统一社会信用代码915002425616401639。法定代表人：杨胜安。委托诉讼代理人：李翠芝，重庆市酉阳县中心法律服务所法律工作者。被告：彭昌雨，男，1962年12月10日出生，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：冉景涛，重庆汇润律师事务所律师。原告酉阳县金安物业管理有限公司（以下简称金安物业）与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李翠芝，被告委托诉讼代理人冉景涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费6791.22元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：酉阳“XXXX”是原告承接的物业服务小区，原告在服务过程中履行了相关义务，被告入住该小区后自2014年7月31日起至2019年4月30日共欠物业管理费6791.22元，其中物业服务费5599.22元、公共能耗费1140元、代收生活垃圾费232元，原告经催收未果。被告辩称，原告主体不适格，前期物业管理服务合同有效期是3年，即2013年3月至2016年3月，现已经到期；原告应举证证明管理费组成，物业服务费收费不当；原告尚未尽到物业管理职责；原告的请求已超过诉讼时效。当事人为证明其诉辩意见向本院提交了原被告身份信息复印件、业主手册复印件、物业费欠费表、物业费催收函、前期物业服务合同、照片等证据在卷。本院根据当事人陈述及举、质证情况，经审理认定事实如下：被告是XX·XXXX住宅小区业主，其房屋建筑面积为81.86平方米。原告于2013年3月5日与该小区开发商亚泰（酉阳）房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》，该合同第四条约定委托管理期限自合同签订之日起至甲方三期工程交房之后，房屋销售比率达80%止。合同同时也对双方的权利义务作了约定。XX·XXXX业主临时管理公约第二十八条约定选聘酉阳县金安物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》有效期为三年即2013年3月至2016年3月，期满后按物业管理条例执行，由业主委员会选聘或续聘。第三十二条对住宅物业服务费约定为：高层物业管理服务费按建筑面积1.2元/平方米/月收取（含电梯费）；生活垃圾处置费按8元/每户/每月进行收取；公摊能源费（包括水、电、发电机组等）按照20元/每月/户收取。第三十三条约定业主或物业使用人未按时足额缴纳全部费用的，拖欠费用每天按全部费用的千分之三的标准缴纳滞纳金。2013年8月3日，被告向原告出具承诺书，承诺书主要内容包括“确认已详细阅读，理解了XX·XXXX业主手册及手册中的物业管理服务规定和业主临时管理公约”等内容。被告自2014年7月31日至2019年4月30日欠原告物业管理费5599.2元，公共能源费1140元，代收至2016年12月的生活垃圾费232元，共计6971.2元，原告向被告催收未果。另查明，XX·XXXX住宅小区于2016年成立了业主委员会，业主委员会未与原告续签物业服务合同，也未要求原告退出小区或办理相关移交手续。本院认为，原告是开发商选聘的前期物业服务企业，并签订了《前期物业服务合同》，被告签订的承诺书视为是对业主手册内容、业主临时管理公约等的追认，其内容不违反法律和行政法规的规定，合同成立并有效。现虽已过业主临时管理公约约定的三年有效期，由于业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，也没有明确要求物业公司退出或办理相关移交手续，而物业公司又继续提供物业服务，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。根据合同法的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，小区里的物业服务合同尽管没有续签，但物业公司仍然进行管理向业主提供了服务，可以参照适用租赁合同到期后继续使用租赁物的法律规定，应当视为原物业服务合同仍然有效，双方应按照原合同的标准支付相应的物业服务费用，但合同期限为不定期，物业公司和业主委员会都有权解除物业服务合同。若业主以合同未续签为由不支付物业服务费用，也就意味着物业公司提供了服务但不能获得相应的报酬，最后的结果是导致合同双方权利义务的失衡。关于被告辩称要求原告证明物业费的组成及收费不当的意见，因费用收取均在业主临时管理公约中作了约定，原告按约定收取费用符合双方约定。部分业主认为电梯费及公共能源费重复问题，一般来说，物业服务成本或者物业服务支出构成主要包括保安费、保洁费、绿化费、管理费等，但对业主来讲，很容易把这些费用与额外的日常公共设施设备维修费、电梯、水泵等能源费混淆，公共能源费一般包括公共照明用电、公共电梯用电、公共水泵用电、消防设备设施用电、安防监控设备用电、绿化设施用电、建筑物及小区景观用电、保洁用水、绿化用水、小区水景观、消防用水、公共卫生间用水等，从业主临时管理公约来看，小区执行的是约定制的公共能耗费单独计算的方式。关于电梯费，受益业主是电梯运行维护费的交费对象，该费用可以单独收取，也可以包含在物业费中。如果高层业主交纳的物业费标准明显高出同物业服务区域内的多层建筑的物业费标准，则说明电梯费已经计算在物业费中；如果和多层建筑物业费标准相同，则应视为物业费中未包含电梯费，业主需另行交纳电梯费。业主临时管理公约第三十二条约定“高层物业管理服务费按建筑面积1.2元/平方米/月收取（含电梯费）”，该约定虽注明“含电梯费”，但该物业服务区域高层物业管理服务费都是按照1.2元/平方米/月执行，应视为高层物业管理服务费中未实际包含电梯费。关于被告辩称原告未尽到服务管理职责，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告应该举示相关证据证明原告有违前期物业服务合同、业主手册、业主临时管理公约等权利义务之约定，否则将承担举证不能的不利后果。本案中，被告举示的证据不足以证明原告未按约定履行物业服务管理职责。关于被告辩称原告请求已过诉讼时效问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业服务费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。加之原告已向被告书面催收，原告的请求并未超过诉讼时效。综上，本院对原告要求被告支付物业服务费的请求予以支持，被告自2014年7月31日起至2019年4月30日期间尚欠的物业管理服务费、公共能源费、城市生活垃圾处理费，共计6971.2元，原告向本院主张6791.22元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限彭昌雨于本判决生效后10日内支付酉阳县金安物业管理有限公司自2014年7月31日起至2019年4月30日期间尚欠的物业管理服务费、公共能源费、城市生活垃圾处理费，共计6791.22元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交25元），减半收取25元，由被告负担，并限被告于本判决生效后10日内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 向 慧二〇一九年十二月二十七日书记员 余佳乐