江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1081民初4827号原告：朱正兴,男,1976年10月14日生,汉族,住仪征市。委托诉讼代理人：赵文林，江苏征远律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彩梅（系原告朱正兴妻子）女，1976年12月11日生，汉族，住仪征市。被告：李洪来，男，1953年2月2日生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：谈志全，江苏中立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘承涛，江苏中立信律师事务所律师。原告朱正兴与被告李洪来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱正兴及其委托诉讼代理人赵文林、吴彩梅,被告李洪来及其委托诉讼代理人谈志全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱正兴向本院提出诉讼请求:1、要求被告赔偿损失1143114.5元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年8月15日，原、被告双方签订房屋租赁合同，原告租用被告位于仪征市石桥陶瓷商场内108-110三间约300平方米的房屋开设星火辉煌照明灯饰馆。合同签订后，原告对房屋进行装修与二楼搭建，店内摆设灯具展示。2014年9月30日，原、被告双方续签签订房屋租赁合同，原告又对相邻的111-112房屋进行二楼搭建与室内装璜。2018年8月石桥建材市场遇拆迁，得知被告出租的房屋为违章建筑，出租时已经超出土地租赁期限。原告灯具商店除了部分纳入拆迁评估补偿范围，其他损失未能得到补偿。灯具店被拆除，给原告造成1143114.5元经济损失，该损失由被告违法出租房屋导致，应由被告承担赔偿责任。其提供的证据有：1、（2018）苏1081民初1533号民事判决书，证明房屋租赁合同无效；2、（2015）仪民初字第2052号民事判决书、（2017）苏10民终1689号扬州中院民事判决书，证明原告所使用的房屋现系城投公司所有，并由城投公司给付李洪来折价款，且该折价款已给付到位；3、损失清单一份，其中装璜工程报价713758.5元、灯具样品及库存灯具损失400756元、样品灯具安装调试费28600元，合计损失1143114.5元；4、2012年8月15日双方签订的、2014年9月30日双方签订的租赁合同原件各1份，该两份合同被仪征市人民法院认定为无效；5、房地产评估报告一份。被告李洪来辩称，对原告主张双方的两份租赁合同的真实性和无效性没有异议。对于合同无效的过错，应当是双方都有过错，这种过错体现在双方未根据法律规定签订合法有效的合同。关于损失，最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释第九条明确了损失应当根据过错分担的原则，以及根据装饰装修是否形成附合，以及出租人是否同意使用。对于原告所提出的装饰装修是否形成附合，原告应承担举证责任。原告所提供的关于灯具样品、装饰工程造价以及调试费赔偿清单，没有任何有效证据予以证实，清单上数字的确定具有随意性，对此不予认可。同时，两份合同的第十三条第4项明确约定了政府如需收回土地，承租人必须在出租人规定时间内让出所租赁的房屋，出租方不承担任何损失和补偿。该两份合同有手写的对租赁期内的拆迁做出了约定，约定在租赁期内拆迁，那么需补偿12万元，并且要等到补偿款到账。两份合同均约定了建好以后二楼搭建及室内的装璜归出租方所有，并且在合同第四条都约定了全部装璜归出租方所有。两份合同说明一个问题，履行合同，这些财产均归出租方所有，而补偿是指在租赁期内拆迁进行的补偿，而2014年的合同实际上已经到期了，2018年2月27日，被告已经书面通知原告搬离租赁房屋，所以也不存在补偿给原告的问题。其提供的证据有：2012年8月15日、2014年9月30日双方签订的租赁合同复印件各1份。经审理查明，2012年8月15日，原、被告双方签订房屋租赁合同，原告租用被告位于仪征市石桥陶瓷商场内108-110房屋开设灯饰商店（星火辉煌照明灯饰馆），租期自2012年10月1日至2014年9月30日。2014年9月30日，原、被告双方续签房屋租赁合同，租赁期限为2014年10月1日至2016年9月30日。合同到期后，双方再无签订其他租赁合同，原告继续使用租赁房屋。2018年3月15日，被告起诉要求与原告解除房屋租赁合同、要求原告迁让房屋，结清租金，本院经审理，（2018）苏1081民初1533号民事判决书确认双方签订的房屋租赁合同无效，判决原告支付被告房屋占有使用费21500元（自2017年6月1日至2017年7月13日）并于5日内迁让出租赁的108-110房屋。嗣后，原告未及时履行迁让出房屋义务，本院强制执行其迁出。原、被告双方于2012年8月15日签订的合同中，第四条载明：……租赁房屋内的全部装璜，包括钢构搭建的二楼都属市场出租方所有财产，如果退房和拆迁让房屋条件服从；合同中同时补充约定：在租赁期内如政府拆迁，出租房需补偿承租方实租赁期计算室内装璜按12万按两年计扣给承租方，但要等评估后补偿款到账。2014年9月30日，原、被告双方续签房屋租赁合同中特别约定：原商场111-112门市未建二楼，因朱正兴需要经营扩大，必须拆掉原来的屋面，由朱正兴自己搭建二楼，二楼建好后叁年内出租方不收租金，到期后再议；二楼建好和室内装璜财产都属出租方所有，具体内容和2012年签订的租赁合同执行，搭建二楼起算日期2015年4月1号-2017年12月底。另查明，2015年10月29日，案外人仪征市城市建设投资发展公司向本院起诉，2017年3月15日，本院（2015）仪民初字第2052号判决书确定被告腾让其所承租的土地，该宗土地上建设的房屋及装璜、附属设施等归仪征市城市建设投资发展公司所有；经本院委托，江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》中载明，“木森林”（星火辉煌照明灯饰馆）装修价值123355元，附属价值23906元，合计147261元，此拆迁收益在我院上述生效判决中已确定归被告所有。上述事实，有原告提供的（2018）苏1081民初1533号民事判决书、（2015）仪民初字第2052号民事判决书、（2017）苏10民终1689号扬州中院民事判决书、2012年8月15日双方签订的租赁合同、2014年9月30日双方签订的租赁合同、房地产评估报告、本院向出具房地产评估报告机构的估价师唐春伟所做的调查笔录及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方所签订的租赁合同履行期限已基本届满，后续不定期使用租赁房屋亦已依法处理。根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案所涉的两份租赁合同已经被依法确认无效，系因双方未办理合法建设手续所致，本院（2015）仪民初字第2052号判决书中已经明确包括原告在内的装饰装修折价归被告所有，虽然双方合同约定装饰装修物属被告所有，由于合同的无效性，以及续租二楼搭建起算期限未满、被告出租房屋遇有被拆迁的实际情况，结合双方的两份合同中关于装饰装修物归属和在租赁期内如政府拆迁补偿的补充约定，2016年7月25日，江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》中载明“木森林”（星火辉煌照明灯饰馆）装修价值123355元，附属价值23906元，合计147261元。本院依据双方关于合同期限内拆迁对装饰装修物的补偿折扣约定、过错责任和公平原则，通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，参照估价报告与约定酌定被告补偿原告12万元。原告诉求的赔偿清单中，除了对装璜原告提供了房地产评估报告予以证明外，对其装修物工程造价、灯具、调试费损失因被告予以否认，原告对此也均未能提供合法有效证据予以证明，故原告应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三之规定，判决如下：一、被告李洪来于本判决生效之日起十日内补偿原告朱正兴12万元；二、驳回原告朱正兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15088元，保全费5000元，合计20088元，由原告朱正兴负担16268元，由被告李洪来负担3820元。原告朱正兴于本判决生效之日起十日内向本院交纳3468元，被告李洪来于本判决生效之日起十日内向本院交纳3820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  林洪飞人民陪审员  徐成武人民陪审员  丁海燕二〇一九年十二月二日书 记 员  包莉莎