文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝03民终1686号上诉人（原审被告）：丰都县新雨学校，住所地重庆市丰都县名山街道花园街97号，统一社会信用代码52500230768850491T。法定代表人：马青，校长。委托诉讼代理人：王之福，重庆诚桂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦天容,女,1971年6月29日出生,汉族,居民,重庆市丰都县。委托诉讼代理人：杜一国，重庆森吉律师事务所律师。上诉人丰都县新雨学校（以下简称新雨学校）因与被上诉人秦天容房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2019）渝0230民初4471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人新雨学校的委托诉讼代理人王之福，被上诉人秦天容及其委托诉讼代理人杜一国参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人新雨学校上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回秦天容的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由秦天容承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、涉案房屋的数量认定错误，新雨学校举示的《售房合同》约定的涉案房屋位置是“丰都县名山镇花园街XX号附X号X单元XXX号房”，而该位置包含“2-1、2-2、2-3、2-4”四套房屋，一审法院在秦天容没有举示充分证据的情形下，主观臆测推定涉案房屋为“2-1、2-2、2-3、2-4”四套。首先，秦天容仅凭借《售房合同》要求将该四套房屋过户登记，而没有其他的证据予以相互印证，该证据达不到民事诉讼法规定的“高度盖然性”标准，应当承担举证不能的法律后果。其次，一审法院仅通过秦天容出示的42000元的《收条》及房屋合同约定的55000元购房款就据此推定涉案房屋为该四套房屋，与客观事实相违背。该《售房合同》的签订时间为2007年2月25日，即使从当时的物价及其消费水平来看也不可能是出卖的四套房屋，何况是四套学区房的门面。最后，秦天容举示的派出所出具的《证明》根本不具备法律效力，只是为了便于户籍管理才定的门牌号。涉案房屋是否为该四套房屋，应当以国土局备案登记的房屋门牌号为准，这可能导致公安的门牌号与国土备案的门牌号不一致，所以应当是以国土局的备案登记资料为准。2、秦天容是否足额支付购房款的事实认定错误，一审法院凭借秦天容出示的42000元《收据》就推定秦天容给付了8000元的定金，却没有其他证据相互印证，该事实认定错误。民事诉讼“谁主张，谁举证”，秦天容未举示充分的证据，就不应当支持其主张。二、一审法院法律适用错误，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋由于秦天容未缴纳土地出让金，导致不能办理相应房屋的产权证。故本案的《售房合同》处于履行不能的状态，一审法院适用《合同法》第一百零七条，属于法律适用错误。综上，请求二审法院支持新雨学校的上诉请求。被上诉人秦天容辩称，1、新雨学校出售的涉案房屋并不是四套，而是四间。2、双方签订的涉案《售房合同》系格式合同，应当作出对提供格式合同一方，即对新雨学校不利的解释。3、新雨学校向我交付了涉案的四间房屋，我使用至今，十二年来未发生任何纠纷。4、通过同小区其他房屋的单价可以看出，2007年时涉案小区的房屋单价在550元上下浮动，如果我只是购买的其中一间房屋，其房屋单价高达2100元左右，与事实不符。5、我已足额支付了购房款，新雨学校从未向我主张过购房款。6、涉案房屋能够过户，涉及同小区其他的房屋，通过生效的民事判决书、民事调解书均已过户。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。秦天容向一审法院起诉请求：1、秦天容与新雨学校于2007年2月25日签订的《售房合同》合法有效。2、新雨学校协助秦天容办理坐落于丰都县名山街道花园街XX号X幢X单元2-1、2-2、2-3、2-4房屋(《售房合同》地址为丰都县名山街道花园街XX号附X号X单元XXX，房地产权证号:0XXXX，幢号:第2幢，房屋建筑面积:1#为26.01平方米、2#为21.01平方米、3#为26.01平方米、4#为26.01平方米)的房屋产权转移过户登记，过户给秦天容所有；过户产生的一切税费由新雨学校承担。一审法院认定事实：秦天容与新雨学校于2007年2月25日签订了《售房合同》，合同约定：一、新雨学校自愿将丰都县名山街道花园街XX号附X号X单元XXX号房出售给秦天容。二、新雨学校负责水、电、气、闭路、房产证过户给秦天容，过户费由新雨学校负责。三、房屋出售总金额55000元整。四、付款方式：签订合同之日，秦天容付给新雨学校定金8000元整；余款42000元于4月30日支付给新雨学校，房产证过户给秦天容时，秦天容付余款5000元。五、新雨学校负责在半年之内办好房产证。合同签订后，新雨学校将讼争房屋交付给秦天容使用至今。新雨学校认可于2007年4月30日、同年6月26日向秦天容出具收据，其载明收到购房款分别为38，000元、4，000元；并于2010年6月30日向秦天容出具收条，其载明收到秦天容办理房产证费用6，000元。但新雨学校至今未将该房屋的房屋产权证过户给秦天容。经秦天容多次催问未果，遂起诉来院。一审另查明，丰都县国土资源和房屋管理局将位于丰都县名山街道花园街XX号附X号，使用权面积666.70平方米的土地划拨给新雨学校建设使用。新雨学校在该块土地修建了8层混合结构房屋，并办理了权属登记。《土地房屋权属登记卡》载明，房地产权利人为新雨学校，批准时间为2005年6月17日，使用权类型为划拨，房地产权证号为0XXXX，第三单元2-1、2-2、2-3、2-4产权面积分别为26.01平方米、21.04平方米、26.01平方米、26.01平方米。2019年8月16日，丰都县公安局名山派出所出具《证明》载明，兹有秦天容与马青的售房合同房屋地址分别坐落于丰都县名山街道花园街XX号X幢X单元2-1、2-2、2-3、2-4，情况属实。一审法院认为，双方当事人之间签订的《售房合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，新雨学校亦将出卖之房屋交付给秦天容使用至今。因此，该房屋买卖合同有效。新雨学校辩称，秦天容未支付完毕全部购房款。《售房合同》约定，签订合同之日秦天容支付定金8000元，虽然秦天容未举示新雨学校出具的定金8000元收据，但根据《售房合同》内容及秦天容举示合同签订之后支付的购房款42000元的收据，足以推定定金已给付。另，秦天容举示了2010年6月30日支付给新雨学校办理房产证费用6000元收条。新雨学校辩称是秦天容支付的违约金5000元，过户费1000元，但与收条载明内容不符，一审法院不予采纳。综上，新雨学校认为秦天容未支付完毕全部购房款的意见不能成立，一审法院不予采纳。关于讼争房屋位置及面积的问题。新雨学校辩称，秦天容向其购买的只是3幢3单元2-1，3幢3单元2-2、2-3、2-4没有出卖给秦天容。根据本案查明情况，合同约定的是丰都县名山镇花园街XX号附X号X单元XXX号房屋，但从土地房屋权属登记卡备案可以看出，在三单元存在2-1、2-2、2-3号、2-4，共四间房屋，产权面积分别为20余平方米。结合《售房合同》载明的房款金额55，000元，如本案的讼争房屋为新雨学校所称的2-1房屋，那么2-1房屋的售价过分高于当时市场价格，与当地生活水平和物价水平明显不符。再者，丰都县公安局名山派出所证明新雨学校出售房屋的坐落地址为2-1、2-2、2-3、2-4。且，双方当事人签订《售房合同》后，新雨学校将房屋交付秦天容管业、使用至今已逾11年，新雨学校亦知晓秦天容使用房屋状况。根据丰都县公安局名山派出所证明、交易习惯及常情常理，一审法院认为，秦天容购买的房屋为重庆市丰都县名山街道花园街XX号X幢X单元2-1、2-2、2-3、2-4（原丰都县名山镇花园街XX号附X号X单元201号）。综上，重庆市丰都县名山街道花园街XX号X幢X单元2-1、2-2、2-3、2-4房屋归秦天容所有，新雨学校应按合同约定履行房屋权属过户登记的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、秦天容与新雨学校于2007年2月25日签订的《售房合同》有效；二、新雨学校在判决发生法律效力后十日内协助秦天容将坐落于重庆市丰都县名山街道花园街XX号X幢X单元2-1、2-2、2-3、2-4（原丰都县名山镇花园街XX号附X号X单元201号，房地产权利人为丰都县新雨学校，房地产权证号为0XXXX，幢号为2）的权属过户登记到秦天容名下，其过户登记产生的税、费由新雨学校承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1175元，减半收取计587.50元，由新雨学校负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新雨学校举示的证据如下：1、丰都县规划和自然资源局出具的《情况说明》一份，拟证明涉案的2-1、2-2、2-3、2-4号房屋各是一套；2、一审法院作出的（2010）丰法民初字第296、297号民事判决书各一份，拟证明陶安友、谭红军与秦天容购买的是同一单元的不同楼层的房屋，经一审法院民事判决书认定，他们购买的只是其中一套房屋，而不是四套房屋。秦天容对新雨学校举示的证据质证意见如下：1、《情况说明》不属于新证据，而且涉案房屋从出售到现在只办了总证，未办理分证；2、（2010）丰法民初字第296、297号民事判决书的真实性、合法性没有异议，但与本案不具有关联性。在这两个案件中，双方当事人并未争论是出售的一间还是四间房屋，一审法院对此亦未审理，在执行过程中当事人才发现办成了四个单间，该民事判决书并未明确出售的就是其中一间房屋。秦天容举示的证据如下：一审法院作出的（2019）渝0230民初4431、4469号民事调解书各一份以及《房屋产权证》三份，拟证明购买同一小区其他房屋的住户通过与新雨学校达成调解的方式，办理了《房屋产权证》，该小区房屋是能够办理权属证书的。新雨学校对秦天容举示的证据质证如下：通过人民法院生效的民事判决书和民事调解书能够强制依法办理涉案小区房屋过户，对此无异议。本院审查认为，新雨学校举示的由丰都县规划和自然资源局出具的《情况说明》以及一审法院作出的（2010）丰法民初字第296、297号民事判决书具有真实性、合法性，只能证明丰都县规划和自然资源局对涉案房屋登记的分别是2-1、2-2、2-3、2-4号四间房屋，但不能证明双方当事人在《出售合同》中约定的201号房屋仅是指四间房屋中的2-1号房屋，并且一审法院作出的（2010）丰法民初字第296、297号民事判决书涉及的案件当事人对此事实并未发生争议，该民事判决书对此内容亦未进行审查，不能达到新雨学校的证明目的，本院对新雨学校举示的上述证据依法不予采信。秦天容举示的一审法院作出的（2019）渝0230民初4431、4469号民事调解书各一份以及《房屋产权证》三份具有真实性、合法性、关联性，能够作为认定本案事实的依据。二审查明，涉案小区的其他房屋部分已经办理了《房屋产权证》。另查明，案外人杨波涛购买了与秦天容同一单元三楼的房屋，其于2006年12月16日与新雨学校签订《售房合同》，该《合同》载明出售房屋房号为303号，售价为40000元，该《合同》文本与秦天容和新雨学校签订的涉案《售房合同》文本一致。经一审法院组织调解，杨波涛与新雨学校达成调解协议，民事调解书载明的出售房屋房号为303号，通过一审法院强制执行，新雨学校将303号房屋1套过户给杨波涛，房屋面积为106.67平方米。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、秦天容是否向新雨学校支付了购房定金8000元；2、新雨学校向秦天容出售涉案房屋的面积及位置。对此，本院评析如下:关于争议焦点一，根据涉案《售房合同》约定，秦天容应当在签订《售房合同》当天向新雨学校支付8000元购房定金。虽然秦天容未举示新雨学校向其出具的定金收据，但结合秦天容举示的新雨学校向其开具的42000元购房收据，以及新雨学校向秦天容交付房屋的事实，能够证明秦天容已向新雨学校交付了购房定金8000元。现无证据证明新雨学校在秦天容合法占有使用涉案房屋长达11余年期间，其向秦天容催收过购房定金8000元的事实，新雨学校主张秦天容未支付购房定金8000元明显与常理不符。新雨学校主张该项上诉理由不成立。关于争议焦点二，根据一审、二审查明的事实，秦天容向新雨学校购买的坐落于重庆市丰都县名山街道花园街XX号X幢X单元第二层（原丰都县名山镇花园街XX号附X号X单元第X层）房屋被丰都县规划和自然资源局分别登记为2-1、2-2、2-3、2-4四间房屋，其余楼层的房屋同样被登记为四间。现新雨学校主张其与秦天容签订的涉案《售房合同》载明的是201号房屋，即是丰都县规划和自然资源局登记为2-1号房屋，其余的2-2、2-3、2-4号房屋未出售给秦天容。首先，结合杨波涛购买与秦天容同一单元三楼房屋情况来看，杨波涛与新雨学校签订《售房合同》同样只载明出售房屋房号为303号，一审法院作出的民事调解书也仅载明出售房屋房号为303号，但通过一审法院强制执行，新雨学校将303号房屋1套过户给杨波涛，房屋面积却是106.67平方米。该事实能够证明虽然新雨学校签订的《售房合同》只载明了出售房屋的房号303号，但该房号实际包括了被丰都县规划和自然资源局登记的同一层楼的四间房屋，秦天容以55000元的价格购买涉案201号房屋，应当是购买被丰都县规划和自然资源局分别登记为2-1、2-2、2-3、2-4四间房屋，其购买房屋的价格符合当时的市场价格。其次，新雨学校与秦天容签订涉案《售房合同》后，将涉案四间房屋自愿交付秦天容占有使用多年，表明双方买卖的标的房就是交付的涉案四间房，能够证明秦天容系合法占有使用涉案房屋。虽然新雨学校主张其曾多次要求秦天容交出除2-1号房屋以外的其余三间房屋，但并未举示证据对此主张予以证明，应自行承担举证不能的法律后果。因此，一审法院判决认定秦天容购买的201号房屋就是坐落于重庆市丰都县名山街道花园街XX号X幢X单元2-1、2-2、2-3、2-4号房屋（原丰都县名山镇花园街XX号附X号X单元201号）结论正确，本院依法予以维持。现秦天容已足额支付了购房款，且已有证据证明涉案小区的房屋能够办理过户登记，一审法院判决新雨学校协助秦天容将涉案房屋的权属过户登记到秦天容名下，其过户登记产生的税、费由新雨学校承担并无不当。综上，上诉人丰都县新雨学校的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人丰都县新雨学校负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈雪梅审 判 员 项江陵审 判 员 陈江平二〇一九年十二月二十五日法官助理 孙 琳书 记 员 石 佳