四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0704民初3424号 原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段3号。 法定代表人：汪文彬，董事长。 委托诉讼代理人：陈南猛，四川蜀兴律师事务所律师。 被告：潘龙，男，汉族，生于1982年1月19日，住四川省绵阳市涪城区。 被告：杨励如，女，汉族，生于1979年8月20日，住四川省盐亭县。 原告四川鑫泰物业服务有限公司与被告潘龙、被告杨励如物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川鑫泰物业服务有限公司之委托诉讼代理人陈南猛到庭参加诉讼；被告潘龙、被告杨励如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川鑫泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告从2015年6月1日起至2018年4月30日止的物业服务费3665元，垃圾清运费210元，并支付违约金193.75元。上述费用共计4068.75元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系房产开发单位四川龙都实业有限公司通过选聘确立的物业服务企业，双方于2008年1月4日签订了《前期物业服务合同》。合同约定，原告为布鲁斯.国际新城Ｂ区提供物业服务，物业服务费按照高层住宅1.56元／平方米／月计算，（实际按照1.2元／平方米／月计算），同时约定了业主及未及时缴纳物业服务费及代收费用按照应缴费金额5％支付违约金。房产开发单位制定的《临时公约》明确了业主应按照《前期物业服务合同》的约定足额交纳物业服务费。原告严格按照《前期物业服务合同》为该小区提供物业服务至2018年4月30日。2013年12月13日，被告与四川龙都实业有限公司签订了《购房合同》，其房屋位于绵阳市高新区X号，建筑面积为79.13平方米。被告接房入住后开始交纳物业服务费至2015年5月31日，从2015年6月1日起至2018年4月30日被告未缴纳物业服务费3665元和垃圾清运费210元，经原告催收，按照合同约定，被告应当按照约定支付物业服务费本金，生活垃圾费，并向原告缴纳相应的约定金。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所诉。 被告潘龙、被告杨励如辩称：1、2015年1月8日业委会与成都亿新物业管理有限公司签订了物业服务合同，按鑫泰公司与开发商签订的前期物业合同，鑫泰物业应该移交退场，可他拒不退场进行强制服务。2、小区业委会及业主代表大会通过决议更换物业公司要求其退场，但其拒不退场并与成都新亿公司发生冲突，派出所也到场。3、鑫泰物业服务有限公司在服务期间没有按与开发商签订的前期物业合同及相关法律规定公布公告收益收支情况严重违约，侵害了本人利益。4、鑫泰物业服务期间没有按照与开发商的前期物业服务合同保障业主安全，管理混乱，制度不落实，很多设施损坏无法使用（特别是监控），经常发生盗窃，2017年12月22日小区发生火灾并有业主被烧死，使我的生活陷入恐惧，造成严重影响。5、鑫泰物业公司服务期间没有按照与开发商签订的前期物业合同尽到服务责任和义务，环境脏乱差，随意停水停电，电梯长期坏了无人维修。6、鑫泰物业公司服务期间没有管理好装修，乱搭乱建现象严重，严重影响了我的生活。7、鑫泰物业在服务期间任意砍伐绿化树木，侵犯业主共同财产。8、鑫泰物业给法庭提供的欠费金额和项目错误，若贵公司现已退场，已失去代收资格，若贵公司已代交，请提供依据。9、因鑫泰物业违反合同在先，该公司让我支付违约金与事实不符。10、强行占用公共收益及利息请求法庭支持退还。11、2016年至我收到法院传票止近四年时间没有任何形式告知被告主动关于应缴费的信息，应视为被告主动放弃。12、原告应退还2015年1月至6月的物业管理费。13、请求法院驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《布鲁斯.国际新城Ｂ区前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方为坐落于高新区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主委员会选聘物业服务企业重新签订合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准及服务内容二级，按物业建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费...物业服务费自物业移交（入住通知生效次日）开始计费，首次按年交付费用，以后每半年首月首日交费。1、多层住宅：0.78元／平方米／月；2、高层住宅：1.56元／平方米／月。违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按应缴费用的总额的5％向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。 另查明，被告潘龙、被告杨励如系X房屋业主，该房屋建筑面积实际为79.13㎡。物业服务期间，原告四川鑫泰物业服务有限公司向绵阳市环境卫生管理处缴纳了垃圾清运费。原告实际按1.2元／平方米/月收取，被告拖欠物业管理费时间系2015年6月1日至2018年4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费为3323.46元（35月×79.13㎡×1.2元/㎡），垃圾清运费35月×6元／月／户=210元。审理中原告放弃违约金的诉讼请求。 庭审中，原告四川鑫泰物业服务有限公司举出商品房买卖合同，证明被告房屋面积、购买人。前期物业服务合同，证明约定了收费标准1.56元/平/月。被告缴纳服务费至2015年5月31日止的收据证明被告结清的费用和未结费用的起算时间是2015年6月1日以及书面催收通知照片打印件，证明原告进行了书面催收。原告举证业主委员会通知，证明2018年4月19日业主委员会通知原告办理交接手续，通知列明原告2018年4月30日前为小区进行服务的事实。原告举证2017年微信照片2张，证明2017年原告在该小区服务。被告举证绵阳市中级人民法院（2018）2876和（2018）3325号民事判决书，证明原告服务的合法性及被告所称更换物业的情况及原告为该小区进行了服务，被告应当缴纳物业费。经质证，被告认为购买房屋是事实，认可面积，但不确定临时公约和约定物业公司。我们不认可前期物业服务合同，证明约定了收费标准1.56元/平/月。我们不认可原告进行了书面催收。不知道原告举出的业主委员会通知，我们现在没有业委会。不确定2017年微信照片2张真实性，他们2015年8月19日前是在我们小区服务。不认可原告举证的绵阳市中级人民法院（2018）川07民终2876和（2018）川07民终3325号民事判决书，原告的服务不是合法的，不能达到原告的证明目的。 被告潘龙、杨励如为支持其辩称意见，举出以下证据：1.打印照片3张，证明2015年有新物业到场，原告拒不退场，保安挡在门口，原告强制提供服务，在小区殴打业主。2.行政裁定书2份共3页、行政判决书2份共11页，证明在2015年7月19日前小区业委会是合法的，跟原告签订的合同2015年1月8日之后就无效，前期物业服务合同应该终止。3.打印照片4张，证明小区环境差，小区着火烧死人，原告服务不到位，擅自处理业主公共财产。经质证，原告认可打印照片的的真实性，但无法证实存在物业交接情况，生效判决已确认合法交接是在2018年4月30日，被告所说成都公司的交接与本案无关，照片无法证明有殴打业主情况。行政裁定书无法证实原告与开发商签订的前期物业服务合同在2015年1月18日后失效。打印照片不能证实是在案涉小区，且是以论坛形式进行的文字描述，没有消防部门及公安部门对原告的正式行政处罚文件，原告是按照合同约定进行服务的。 上述事实有当事人身份信息、营业执照、资质证书及《布鲁斯.国际新城B区前期物业服务合同》、《垃圾清运合同》、《商品房买卖合同摘要》及当事人双方当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯国际新城前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯国际新城全体业主均具有约束力。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业服务企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告方国华应按合同约定支付物业服务费。现原告主张物业费标准按1.56元/平方米（实际按照1.2元/平方米/月）计算,系自行处分其实体权利，且不违反法律、法规强制性规定，本院予以准许。被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵如：环境脏乱差、电梯坏了长期无人维修、管理混乱、没有公开收益收支等问题，本院认为物业服务企业提供服务是一个动态过程，其中若存在瑕疵或重大违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张。但是业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。 垃圾清运费210元（2015年6月1日-2018年4月30日），系政府行文规定收取的费用，原告系按照合同约定代收，故被告应当缴纳该费用。 综上，再依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下： 一、被告潘龙、被告杨励如于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付2015年6月1日始至2018年4月30日止的物业管理服务费3323.46元、垃圾清运费210元。 二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由被告潘龙、被告杨励如承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  蒲金梅 二〇一九年十二月二十五日 书记员  舒越琴