山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终6856号上诉人（原审被告、反诉原告）：王文厂，男，1986年4月27日出生，汉族，居民，住山东省金乡县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济宁荣泰物业管理有限公司，住所地：金乡县杭州湾公寓8＃楼3单元4层，统一社会信用代码：91370828564098437D。法定代表人：孙振哲，总经理。委托诉讼代理人：高坤英，山东缗城律师事务所律师。上诉人王文厂因与被上诉人济宁荣泰物业管理有限公司（以下简称济宁荣泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院(2019)鲁0828民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王文厂上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持王文厂一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由济宁荣泰物业公司承担。事实和理由：第一、济宁荣泰物业公司向一审法院提交的《杭州湾公寓前期物业管理服务合同》，济宁荣泰物业公司中标的价格为0.3元/月/平方米(多层住宅)。但济宁荣泰物业公司向法庭提交的合同上显示，多层住宅：0.35元/月/平方米，济宁荣泰物业公司提交的合同与济宁荣泰物业公司中标的价格明显不一致。因此上述合同已经违反了《中华人民共和国招投标法》第四十六条“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”之规定，系无效合同。根据合同法第五十二条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条的规定：“招标人和中标人订立背离招标文件和投标文件的实质性内容的协议，应属于无效协议。”而一审法院在判决时没有按照济宁荣泰物业公司提交的违法合同判决，只对王文厂提交的反诉材料为根据判决是错误的。因此，一审法院应判决济宁荣泰物业公司向王文厂返还违法收取的物业费1278元。第二、济宁荣泰物业公司没有权利向王文厂收取公摊电费，也没有权利代供电公司向王文厂收取公摊电费。一审时，济宁荣泰物业公司抗辩其并非实际收款人，王文厂不应要求济宁荣泰物业公司返还的观点是错误的。因为是济宁荣泰物业公司向王文厂违法收取的，王文厂只能向身为违法收取人的济宁荣泰物业公司索要，济宁荣泰物业公司再向供电公司索要，一审法院以济宁荣泰物业公司系代供电部门收取的电费，而不支持王文厂的诉求是错误的。因此，一审法院应判决济宁荣泰物业公司向王文厂返还违法收取的公摊电费200元。第三、济宁荣泰物业公司从没与王文厂书面约定或口头约定过交纳垃圾处理费，一审法院应判决济宁荣泰物业公司向王文厂返还违规收取的垃圾处理费237元。济宁荣泰物业公司辩称：一、王文厂的上诉理由与事实不符，不能成立。济宁荣泰物业公司系杭州湾小区和物业管理公司，该管理行为是经过法定招标、中标依法而取得，且济宁荣泰物业公司向王文厂收取的物业费也是按照每月每平方0.3元收取，并不违反中标文件。另外，按照当时的法律法规，公摊电费的收取也是符合法律规定的。王文厂所请求的垃圾收取费用是建筑垃圾而非生活垃圾，按照法律规定建筑垃圾不属于物业管理义务的范围，应另行收取运费。二、王文厂的请求与事实不符，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回上诉。济宁荣泰物业公司向一审法院起诉请求：判决被告向原告交纳物业费2560元和违约金223元，共计2783元，诉讼费用由被告承担。王文厂向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告济宁荣泰物业公司返还反诉原告物业服务费1278元、装修垃圾外运费237元、代收的公摊电费200元、蓝牙卡费70元，合计1785元；2.反诉费用由被告承担。一审法院认定事实：反诉被告济宁荣泰物业公司系依法成立的物业服务公司，为金乡县杭州湾小区提供物业服务；案外人赵志福系杭州湾小区18号楼2单元403室原业主，于2012年2月29日入住该小区，同年，案外人赵志福将上述房产卖与王文厂，即本案的反诉原告，房屋建筑面积110.13㎡。2011年7月27日，金乡县荣泰物业管理有限公司通过招投方式取得金乡县鸿翔荣华达置业有限公司开发建设的杭州湾公寓物业管理项目，中标价为52.374756万元/年（多层住宅0.3元/月/㎡，花园洋房0.6元/月/㎡，小高层住宅1.0元/月/㎡，商业物业0.5元/月/㎡）。2012年2月29日，反诉被告按0.3元/㎡/月向原业主赵志福收取物业费426元、装修垃圾外运费237元。2013年8月11日，反诉被告按0.3元/㎡/月向反诉原告王文厂收取物业费426元，代收公摊电费100元。2014年3月3日，反诉被告按0.3元/㎡/月向反诉原告王文厂收取物业费426元，代收公摊电费100元。2014年3月4日，反诉被告向反诉原告王文厂收取出入大门的蓝牙卡费80元。另查明，金乡县荣泰物业管理有限公司于2009年12月11日依法成立，2013年9月25日企业名称变更为“济宁荣泰物业管理有限公司”。一审法院认为，本案的争议焦点为：反诉被告是否应当返还反诉原告物业服务费、装修垃圾外运费、代收的公摊电费、蓝牙卡费。一、反诉被告济宁荣泰物业公司对金乡县杭州湾小区提供了物业服务，应当取得收益，反诉原告王文厂实际也接受了服务，应该承担交纳物业服务费的义务。杭州湾小区物业管理处收款凭证明确载明物业费0.3元/㎡/月，与中标通知书载明的价格一致，反诉原告要求反诉被告返还物业服务费，应不予支持。二、反诉被告要求反诉原告返还装修垃圾外运费237元，但未提供有效证据，应不予支持。三、反诉原告要求反诉被告返还2013年、2014年代收的公摊电费200元，因该费用系反诉被告代供电部门收取，反诉原告该项诉求应不予支持。四、反诉原告要求反诉被告返还2014年3月4日缴纳的蓝牙卡费，该费用系反诉原告更换补办时所缴纳，反诉原告要求返还，应不予支持。综上所述，反诉原告的反诉请求应予驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决：驳回反诉原告王文厂的反诉请求。反诉案件受理费25元，由反诉原告王文厂负担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审阶段争议的焦点问题是：1、济宁荣泰物业公司是否存在违法收取物业费的事实；2、济宁荣泰物业公司是否应向王文厂返还收取的公摊电费；3、济宁荣泰物业公司是否应向王文厂返还收取的垃圾处理费237元。关于焦点1，济宁荣泰物业公司提交的《杭州湾公寓物业管理项目中标通知书》中显示中标价格为0.3元/月/平方米（多层住宅），虽然济宁荣泰物业公司提交的《杭州湾公寓前期物业管理服务合同》中显示多层住宅0.35元/月/平方米，但其实际向王文厂收取物业费时是按中标价格0.3元/月/平方米收取的，故济宁荣泰物业公司不存在违法多收取物业费的事实。王文厂要求济宁荣泰物业公司返还多收取的物业费，没有事实依据，应予驳回。《杭州湾公寓前期物业管理服务合同》中确实存在背离中标通知书的部分内容，该部分内容无效，但因济宁荣泰物业公司并未按《杭州湾公寓前期物业管理服务合同》约定的0.35元/月/平方米向王文厂收取物业费，故王文厂不能以此要求济宁荣泰物业公司予以返还违法收取的物业费1278元。关于焦点2，公摊电费是因公共区域用电而产生的费用，该部分费用应由全体业主共同分担。济宁荣泰物业公司于2012年、2013年收取公摊电费是受供电公司的委托而收取，济宁荣泰物业公司不是最终的受益人；且《杭州湾公寓前期物业管理服务合同》并未约定公摊电费由济宁荣泰物业公司承担，故王文厂要求济宁荣泰物业公司返还代为收取的公摊电费200元，理由不当，不应支持。关于焦点3，济宁荣泰物业公司向王文厂收取的垃圾处理费237元是建筑方面的垃圾处理费用，不是生活垃圾。而《杭州湾公寓前期物业管理服务合同》并未约定济宁荣泰物业公司有处理建筑垃圾的义务，故在济宁荣泰物业公司实际付出劳动的情况下，其根据实际情况向王文厂收取垃圾处理费237元，不超出合理限度，应予支持。王文厂要求济宁荣泰物业公司予以返还，证据不足，理由不当，应予驳回。济宁荣泰物业公司的物业管理是否存在违规行为，服务是否到位，作为业主可以向有关行政主管部门反映，而不能采取拒交物业费的方式维权；济宁荣泰物业公司作为涉案小区的物业公司，应当增强服务意识，提高服务水准，加强与业主的沟通交流，针对业主表达的合理诉求应当有所反馈，并积极作出相应整改，打造和谐舒适的小区环境，这样才能从根本上解决业主拒交物业费的问题。综上，王文厂的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王文厂负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史海洋审判员  张思平二〇一九年十二月三十日书记员  刘纯子