福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3237号 原告：世茂天成物业服务集团有限公司福州分公司，住所地福州市台江区广达路260号。统一社会信用代码913501035831316501。 负责人：秦淮，福建区域总经理。 委托诉讼代理人：孙伟鹏，福建熹龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘思涵，福建熹龙律师事务所执业律师。 被告：吴少芳，女，1976年10月6日出生，汉族，住福建省福安市。 原告世茂天成物业服务集团有限公司福州分公司（以下简称“世茂物业公司”）与被告吴少芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托诉讼代理人孙伟鹏到庭参加诉讼。被告吴少芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2013年7月1日至2015年12月31日的物业管理服务费12920.4元及违约金（以拖欠的物业管理服务费为基数，按日万分之五的标准，自起诉之日起计算至拖欠款项实际还清之日止）。事实和理由：2012年12月28日，物业服务企业上海世茂南京物业服务有限公司与物业建设单位福州世茂置业有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，就位于福州市台江区世茂国际中心的前期物业服务事宜作出约定。合同第五条约定:“乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：酒店式公寓：6元／月.平方米。”合同签订后，上海世茂南京物业服务有限公司指派其福州分公司即原告对福州世茂国际中心提供前期物业服务。被告向福州世茂置业有限公司买受取得本案涉讼房屋即福州世茂国际中心1＃楼37层16室，房屋产权建筑面积为71.83平方米。原告作为福州世茂国际中心的物业服务企业，已经履行了物业管理服务义务；被告作为涉讼房屋业主，接受了原告提供的物业服务。然而，被告无故拖欠自2013年7月1日至2015年12月31日的物业管理服务费及公共能源分摊费用，至今仍未缴纳，原告曾多次向其催讨，被告均置之不理。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 吴少芳未作答辩。 世茂物业公司围绕诉讼请求依法提交了《福州市前期物业服务合同》、《内资企业登记基本情况表》、《不动产登记信息查询结果》、增值税普通发票、欠费通知书、ＥＭＳ邮政快递邮寄面单及物流查询详情等证据。吴少芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩以及质证的权利，本院对世茂物业公司提供证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月28日，福州世茂置业有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定由上海世茂南京物业服务有限公司对位于福州市台江区的世茂国际中心提供前期物业服务，上海世茂南京物业服务有限公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中酒店式公寓：6元／月.平方米，同时约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。合同签订后，上海世茂南京物业服务有限公司指派其福州分公司即原告对福州世茂国际中心提供前期物业服务。吴少芳向福州世茂置业有限公司买受取得本案涉讼房屋即福州世茂国际中心1＃楼37层16室，房屋产权建筑面积为71.83平方米。庭审中，世茂物业公司自述涉讼房屋于2013年6月份交付，物业服务费于2013年7月1日起算，自交房以来，吴少芳未曾办理收房手续，亦未交纳任何物业服务费直至该房产自2016年1月1日起被出租，继而物业服务费由承租人开始交纳。2019年10月12日，世茂物业公司以邮寄《欠费通知书》的方式向吴少芳催交尚欠的物业服务费，但邮件未妥投被退回，至今吴少芳仍未交纳尚欠的物业服务费。 另查明，上海世茂南京物业服务有限公司福州分公司于2015年3月24日更名为世茂天成物业服务集团有限公司福州分公司。 本院认为，吴少芳虽未与世茂物业公司签订相关物业服务合同，但是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，涉讼房屋的建设单位即福州世茂置业有限公司与物业服务企业即世茂物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》对吴少芳仍具有约束力，吴少芳应自物业交房之日起按期交纳物业服务费，故世茂物业公司诉请吴少芳应向其支付2013年7月1日起至2015年12月31日止的物业服务费，于法有据，本院予以支持。吴少芳未按期交纳物业服务费已构成违约，但是世茂物业公司未提供相应证据证明双方有对违约责任进行约定，故对于世茂物业公司诉请吴少芳应按照日万分之五的标准向其支付逾期交纳物业服务费的违约金，没有事实依据，本院不予支持，但是参照法释【1999】8号《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，吴少芳仍应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期交纳物业服务费的违约金（2019年8月20日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。吴少芳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应负举证不能的责任，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，吴少芳应向世茂物业公司支付2013年7月1日至2015年12月31日的物业服务费12,920.4元以及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（1999）规定，缺席判决如下： 一、吴少芳应于本判决生效之日起十日内向世茂天成物业服务集团有限公司福州分公司支付2013年7月1日至2015年12月31日的物业服务费12,920.4元以及违约金（以12,920.4元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计，自2019年7月17日起算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自2019年8月20日起算至实际交清之日止）。 二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费123元，由世茂天成物业服务集团有限公司福州分公司负担10元，由吴少芳负担113元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 明 人民陪审员  陈玉琼 人民陪审员  杨 榕 二〇一九年十二月十七日 法官助理林小梅 书记员江含慧 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第1条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业 服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（1999） 对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。