四川省石棉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1824民初867号 原告：刘怀琴，女，1979年12月14日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：彭建军，四川睿之轩律师事务所律师。 被告：徐兴忠，男，1969年1月25日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：徐兴慧（系徐兴忠妹妹），女，1972年9月29日出生，汉族，住四川省石棉县。 委托诉讼代理人：钱云康（系徐兴忠妻子），女，1970年3月7日出生，汉族，住四川省西昌市。 原告刘怀琴与被告徐兴忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告刘怀琴的委托诉讼代理人彭建军，被告徐兴忠及其委托诉讼代理人徐兴慧、钱云康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘怀琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告租金14166.44元；2.判令被告赔偿原告房屋恢复原状费用18700元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年6月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告坐落于石棉县××路××号门面，用于瓷砖售卖经营活动，租赁期限自2012年7月10日起至2017年7月10日，年租金为75000元。《房屋租赁合同》第五条约定“乙方每年以现金方式向甲方支付租金”、第九条第2款约定“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外……以天数计算向原告支付违约金”、第十一条约定“租赁期满后，乙方有权拆走装修物，并负责恢复门面原状”。被告搬离承租门面后，原告多次要求被告恢复门面原状，铲除被告装修遗留装饰物，但是被告没有履行约定的义务。原告认为，被告与原告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，被告依约负有支付租金和恢复门面原状的义务。被告怠于履行约定义务的行为已经构成了违约，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，被告搬离门面时结清了所有的费用，也按照对方的要求将门面恢复了原状，如果没有结清费用，没有将门面恢复原状，原告不可能收取钥匙。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.房屋租赁合同，拟证明被告与原告签订了合同，形成了租赁合同关系和被告承租原告房屋的事实。且按照租赁合同约定，租赁期限为2012年7月10日至2017年7月10日，期间被告负有向原告支付租金的义务，并自行承担租赁期间的水电费，租赁期限届满后，被告负责恢复门面原状； 2.万江流房租流水账一份，拟证明其一该流水账系被告妹妹徐兴慧亲笔书写。其二租赁期限届满后，被告继续承租原告门面房屋，租赁期限为不定期。其三被告不定期租赁原告房屋的期限为2017年7月11日至2018年9月19日，其中2017年7月11日至2018年7月9日的房租已经给付，2018年7月10日至2018年9月19日期间的房租租金尚未给付； 3.《关于履行的函告》、EMS快递单、快递公司说明，拟证明被告搬离承租门面房屋后，未按照约定恢复门面原状，原告通过EMS快递向被告邮寄《关于履行的函告》，要求被告恢复门面原状，且被告已经收到了该函告； 4.《房屋租赁合同》、企业法人营业执照、《情况说明》、照片、四川增值税普通发票，拟证明原告将案涉门面房屋租赁给雅安亿汇缘商贸有限责任公司，其后该公司将门面装饰装修承包给了成都全宇展览展示服务有限公司，成都全宇展览展示服务有限公司铲除和清理了被告在该门面房屋留下的地砖、墙砖等，产生了拆除和清运费用。该费用在雅安亿汇缘商贸有限责任公司支付给原告的租金中扣除，属于被告不履行恢复门面原状义务给原告造成的损失，应该由被告赔偿原告； 5.《物业管理合同》、收款收据，拟证明被告承租房屋所在大楼系不同业主购买和使用，相应业主与王永康、陶福珍签订了《物业管理合同》，王永康和陶福珍收取物业管理费用于物业维修等。被告2012年也曾向陶福珍交纳物业管理费，被告主观上知晓王永康、陶福珍系物业管理人员以及门卫室用电与万江流、刘怀琴无关； 6.结婚证、房产证，拟证明被告承租房屋为原告与万江流夫妻共有； 被告质证，对房屋租赁合同和徐兴慧书写的“万江流房租流水账”，予以认可，但是因为门面所属大楼有个门卫室，门卫室冬天烤炉和夏天风扇都是使用的案涉门面的电，所以在结算房租时按照由原告每个月补偿200元电费抵扣，计算了五年半；对《关于履行的函告》、EMS快递单、快递公司的说明，不予认可，没有收到过该函告，快递公司也没有打过电话，快递上面的电话是被告的电话，但上面书写的地址不是被告的地址；对《房屋租赁合同》、企业法人营业执照、《情况说明》、照片、四川增值税普通发票的证明目的不予认可，房屋退还一年多了，拆除地砖、墙砖等事宜已经与被告没有关系；对《物业管理合同》、收款收据，不予认可；对结婚证无异议。 被告未向本院提交证据。 本院依职权对陶福珍进行询问，并制作了询问笔录。 原告质证，认为被询问人没有陈述清楚，请法庭核实。 被告质证，对询问笔录有异议，确实是万江流看了门面之后才交还的钥匙，门卫室的电费也是与万江流商量按每月200元计算抵扣房租。 本院经审理认定事实如下：2012年6月8日，刘怀琴（甲方）与徐兴忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，刘怀琴将位于石棉县××路××号门面（清水房）出租给徐兴忠，租赁期限为2012年7月10日起至2017年7月10日，年租金为75000元，租金按年在每年7月10日至7月15日交纳。《房屋租赁合同》约定“租赁期满后，乙方有权拆走装修物，并负责恢复门面原状”。徐兴忠租赁该门面后对其进行了装修装饰（墙砖、地砖等），用以售卖瓷砖。2017年7月10日租赁期限届满后，徐兴忠续租并支付了截至2018年7月9日的租金，期满后双方未能就续租租金协商一致，遂解除合同，徐兴忠于2018年9月19日拆除部分装修物后搬离门面，并将钥匙退还。 2018年9月徐兴忠退还门面后，徐兴慧向万江流书写一份“万江流房租流水账”，其中载明“2018年7月10日—2018年9月19日房租2个月零8天合计14166元。2013房东电费合计2600元。2012年—2017年6月门卫室电费5年半平均每月200元合计13200元。2018年物业费剩3个月合计300元。3号电表余款电费合计200元。合计16300元。房租费14166-16300=-2134元”。 2019年7月23日，刘怀琴要求徐兴忠恢复门面原状，并向徐兴忠快递邮寄《关于履行的函告》，该快递于2019年7月24日送达徐兴忠处。2019年8月成都全宇展览展示服务有限公司对案涉门面原有地砖、墙砖等进行拆除和清运，产生费用18700元。 另查明，刘怀琴与万江流系夫妻关系，案涉门面属于二人共同共有；案涉门面所属大楼的门卫室用电系连接的该门面电路；2018年9月徐兴忠退还门面后剩余物业管理费3个月共300元，剩余电费200元；案涉门面所属大楼的住户共同聘请陶福珍夫妇管理物业，并向二人交纳管理费。 以上事实，有房屋租赁合同、万江流房租流水账、《关于履行的函告》、EMS快递单、快递证明、《物业管理合同》、收款收据、询问笔录、结婚证、房产证及当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于案涉门面2018年7月10日至2018年9月19日房屋租金应当如何计算的问题。 首先，徐兴慧向万江流书写的“万江流房租流水账”系被告单方制作，并无证据表明原告认可了“万江流房租流水账”中原告欠付被告的款项及用以抵扣租金的事实，应由被告承担举证不利的后果。而从该证据载明的内容看，恰能证实2018年7月10至2018年9月19日（共计72天）被告使用案涉门面及租金14166元未付的事实，且与原告主张金额一致，故对被告抗辩不欠付房租的意见，不予采信。 其次，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定五年租期届满后，被告继续使用该门面，视为双方形成不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”规定，原、被告均可随时解除合同，但应当给予承租人即被告合理期限搬离，关于合理期限结合案涉门店的大小、经营内容、装饰情况等因素及解除合同时被告未要求拆走装修物的情况，本院酌定被告搬离的合理期限为12日，即欠付时间确定为2个月，欠付租金为12500元（75000元/年÷12个月×2个月）。 最后，被告抗辩房屋租金应抵销“万江流房租流水账”载明的原告欠付被告款项，但庭审中原告仅认可和同意抵扣2018年剩余物业费300元和电费余额200元。而对“2013（年）房东电费2600元”，即被告垫付原告的电费2600元，原告未予认可，故无法进行抵扣，被告可另行主张。对门卫室使用的5年半电费13200元，其一虽然存在案涉门面所属大楼门卫室连接使用该门面用电的事实，但对该用电金额系被告推定，无证据证明5年半电费使用金额为13200元，且未得到原告的认可。其二结合原告提交的《物业管理合同》和收款收据，尚无法确定原告是门卫室用电主体和返还电费义务人，而原、被告对此亦有不同的意见，故也无法进行抵扣，该电费被告可另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”规定，双方一致认可的物业费300元和电费余额200元应抵扣部分租金，故剩余租金为12000元（12500元-300元-200元）。 二、关于被告是否应赔偿原告恢复门面原状费用18700元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”规定，本案租赁期限届满后，被告拆除装修物时虽有恢复门面原状的义务，但在被告将门面清理交还钥匙，原告接收门面时并未提出异议，其后也并未在合理期限内要求被告恢复原状，视为认可接受了所返还门面的现状。然而其在时隔一年后才向被告主张恢复原状，有违诚信。故对原告要求被告赔偿恢复门面原状费用的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十九条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告徐兴忠于本判决生效之日起十五日内支付原告刘怀琴房屋租金12000元； 二、驳回原告刘怀琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费622元，减半收取计311元，由被告徐兴忠负担114元，原告刘怀琴负担197元。被告负担部分已由原告预交，被告徐兴忠在履行本判决确定的给付义务时，一并支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  朱建军 二〇一九年十二月二十六日 书记员  赵悦茹