上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14061号上诉人（原审被告）：唐海宝，女，1960年6月6日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：李新林，上海致格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵晓弟，男，1953年4月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审第三人：汤顺忠，男，1965年7月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：顾龙芳，女，1964年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原审第三人共同委托诉讼代理人：伍助碧，上海达贤律师事务所律师。上列两原审第三人共同委托诉讼代理人：吴银海，上海达贤律师事务所律师。上诉人唐海宝因与被上诉人赵晓弟、原审第三人汤顺忠、顾龙芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初70133号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。唐海宝上诉请求：撤销原判第三项，改判被上诉人赵晓弟承担全部房屋差价损失人民币106万元。事实与理由：标的房屋未过户的“实质且唯一原因”系被上诉人故意拒绝支付尾款，被上诉人构成根本违约，应承担合同被解除后房屋增值的全部差价损失，并赔偿上诉人损失50万元。即标的房屋未过户交易前，各方当事人均无违约，其后被上诉人故意拒绝支付45万元尾款导致房屋未过户，后者应承担解约后房屋增值全部差价损失；后者上述根本违约导致上诉人期待利益落空，应赔偿上述50万元损失。原判无视上述被上诉人拒绝支付尾款之根本违约，认定解约主因系上诉人未取得标的房屋产权即转卖，属事实认定错误。原判认定房屋增值差价151万元属认定事实错误，实际增值差价为106万元。赵晓弟辩称，不同意唐海宝上诉请求，要求维持原判。原审第三人汤顺忠、顾龙芳述称，原判基本正确，但在认定差价金额部分有误，请求法庭依法裁判。赵晓弟向一审法院起诉请求：1.判令解除赵晓弟、唐海宝之间签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖合同关系；2.判令唐海宝返还赵晓弟购房款210万元；3.判令唐海宝参照上海市浦东新区XX环XX路XX弄XX号XX室现在的市值400万元，赔偿赵晓弟方损失190万；4.判令汤顺忠、顾龙芳对诉请1、2承担连带责任；5.判令唐海宝承担赵晓弟已付涉诉房屋的交易契税30,750元。一审法院认定事实：涉诉房屋建筑面积97.59平方米，系汤顺忠、顾龙芳动迁安置所得。就涉诉房屋的买卖，三方先后签订了四份协议。具体情况如下：1.2015年12月19日，汤顺忠（即甲方、出卖方）与唐海宝（即乙方、买受方）经居间方（丙方）上海XX有限公司居间介绍，签订了《居间协议（0000495）》，约定：唐海宝向汤顺忠购买涉诉房屋，房屋总价205万元，定金20万元，签订买卖合同（如需公证，双方须申请完毕买卖合同公证）的当日，乙方唐海宝支付甲方汤顺忠首期房价款共计100万元（其中包含已支付的定金20万元），双方约定部分房价款计105万元乙方按以下A方式支付甲方：A、乙方于2016年12月31日过户交易的当日以现金方式支付甲方。双方在付款方式其他约定栏手写约定：“乙方在2016年4月20日前，交付首付壹佰万元整，若违约则定金予以甲方收取，若继续交易房价按当时房价另议。”双方还手写补充条款约定：“壹佰万房款到位后商定交房，甲方配合乙方过户给乙方指定的人。”协议签订后，唐海宝支付了汤顺忠、顾龙芳定金20万元，2016年2月28日、3月23日，唐海宝又支付汤顺忠、顾龙芳购房款80万元、60万元，合计支付160万元，尚有余款45万元未付。2.2016年2月25日，唐海宝（即甲方、出卖方）与赵晓弟（即乙方、买受方）经居间方（丙方）上海XX有限公司居间介绍，签订《居间协议（0003260）》，约定赵晓弟向唐海宝购买涉诉房屋，房屋总价255万元，定金10万元，签订买卖合同（如需公证，双方须申请完毕买卖合同公证）的当日，乙方赵晓弟支付甲方唐海宝首期房价款共计100万元（其中包含已支付的定金10万元），双方约定部分房价款计50万元乙方按以下A方式支付甲方：A、乙方于实际交房的当日以现金方式支付甲方。双方手写约定：“部分房价款计105万元，乙方于2016年11月31日交易过户的当日以转账方式支付甲方。”协议签订后，赵晓弟支付了定金2万元，于2016年2月26日、2月27日、3月23日、5月31日分别向唐海宝支付了8万元、40万元、50万元、110万元购房款（其中110万元转入唐海宝儿子李丁账户），合计210万元，尚有尾款45万元未付。3.2016年3月13日，唐海宝代赵晓弟与汤顺忠、顾龙芳签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由赵晓弟购买涉诉房屋，房屋总价205万元。汤顺忠、顾龙芳认可是唐海宝代签，赵晓弟表示直至收到诉讼材料才知道有这份合同。4.2016年10月15日，汤顺忠、顾龙芳（即甲方、卖售人）和赵晓弟（即乙方、买受人）签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2723879），约定由赵晓弟购买涉诉房屋，房屋总价205万元，交房时间为2016年10月15日前，2016年12月30日前甲乙双方向房地产交易中心办理转让过户手续。合同第九条约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。”该合同附件三（付款协议）约定：“1、2016年1月20日，乙方支付购房定金贰拾万元整；2、2016年2月28日之前，乙方支付购房款人民币捌拾万元整；3、乙方申请银行贷款人民币壹佰零伍万元整，贷款由银行直接支付到甲方的银行账号内。”一审另查明：1.2016年6月14日，汤顺忠与赵晓弟办理了涉诉房屋的交接手续。2.2016年12月17日，涉诉房屋由汤顺忠、顾龙芳交纳个人所得税，由赵晓弟交纳契税30,750元。3.2017年2月9日，汤顺忠、顾龙芳向赵晓弟发出解约通知书，指出赵晓弟未按约支付房屋余款45万元，已经构成违约，故发函要求解除合同。一审再查明，2017年3月1日，汤顺忠、顾龙芳以赵晓弟为被告，以唐海宝为第三人向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，后汤顺忠、顾龙芳于2017年7月18日申请撤诉。2017年8月18日，汤顺忠、顾龙芳再次诉至一审法院，要求解除其与赵晓弟之间的房屋买卖合同，案号为（2017）沪0115民初66011号，该案判决解除汤顺忠、顾龙芳与赵晓弟签订的《上海市房地产买卖合同》，后赵晓弟不服，上诉于本院。本院于2018年7月25日作出撤销（2017）沪0115民初66011号民事判决，同时确认汤顺忠、顾龙芳与赵晓弟于2016年10月15日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的终审判决，案号为（2018）沪01民终5452号。该案生效后，赵晓弟提起本案之诉，要求一审法院判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，《居间协议（0003260）》系当事人真实意思的表示，也不违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《居间协议（0003260）》，结合唐海宝在与汤顺忠、顾龙芳及赵晓弟关于涉诉房屋确定不同的房价款、房款支付往来及当事人自己的陈述等，本案真实的买卖关系应是汤顺忠、顾龙芳将涉诉房屋卖给唐海宝，唐海宝再加价转卖给赵晓弟，是两个不同的买卖关系。《居间协议（0003260）》签订后，赵晓弟向唐海宝支付了购房款210万元，完成了己方大部分义务；唐海宝亦通过汤顺忠、顾龙芳向赵晓弟交付了涉诉房屋，完成了己方大部分义务，《居间协议（0003260）》得到实质性的履行。赵晓弟现以其与汤顺忠、顾龙芳签订的用于过户的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2723879）已被二审法院认定无效、无法通过汤顺忠、顾龙芳将涉诉房屋直接过户至其名下为由要求解除其与唐海宝签订的《居间协议（0003260）》中的买卖关系的意见，不符合《居间协议（0003260）》约定的购买人解除合同的条件，一审法院不予采纳。一审庭审中，唐海宝虽然已经通过汤顺忠、顾龙芳履行了己方在《居间协议（0003260）》中约定的交房义务，但是因涉诉房屋的产权登记在汤顺忠、顾龙芳名下，唐海宝不具有对涉诉房屋产权过户的控制权，故其虽然不同意解除《居间协议（0003260）》中的买卖合同关系，但赵晓弟关于涉诉房屋产权过户至其名下的合同目的客观上无法实现，一审法院基于此原因对赵晓弟要求解除《居间协议（0003260）》中买卖合同关系的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审庭审查明，赵晓弟以255万元价格向唐海宝购买涉诉房屋，已经支付唐海宝210万元，现买卖关系解除，赵晓弟要求唐海宝返还购房款210万元与法不悖，一审法院予以支持。同时，赵晓弟应将涉诉房屋返还给唐海宝。本案中，造成上述买卖合同关系被解除的主要原因在于唐海宝在未实际取得涉诉房屋产权的情况下即转卖，次要原因在于赵晓弟自身。赵晓弟明知涉诉房屋的产权非唐海宝所有，明知其与汤顺忠、顾龙芳之间不具有真实的房屋买卖关系，却听从唐海宝的安排，任由事态发展：一方面，赵晓弟执意按照其与汤顺忠、顾龙芳签订的用于过户的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2723879）要求汤顺忠、顾龙芳配合其过户，认为按照该合同约定其已经付清房款，对汤顺忠、顾龙芳要求支付购房尾款45万元的诉求置若罔闻；另一方面，赵晓弟在明知唐海宝交易的目的在于赚取卖房差价，无意将涉诉房屋过户至自身名下后再过户至赵晓弟的情况下，还执意要求按照其与唐海宝签订的《居间协议（0003260）》的约定，认为其只需在过户当日再向唐海宝购房尾款45万元即可。赵晓弟配合唐海宝规避交易税费以及逃避购房资格审查的行为是导致自身利益受损的原因之一。一审审理中，经赵晓弟申请，一审法院委托相关估价部门对涉诉房屋2019年1月9日的市值予以评估，确认涉诉房屋该日期市值为361万元。虽然唐海宝及汤顺忠、顾龙芳对上述价格不予确认，但并无相反证据提供，故一审法院确认涉诉房屋差价金额为151万元。综合一审庭审查明事实，结合赵晓弟、唐海宝各自的过错程度，一审法院酌定唐海宝与赵晓弟对赵晓弟的差价损失按照6：4的比例承担，唐海宝应赔偿赵晓弟房屋差价损失90.60万元，其余损失由赵晓弟自行承担。根据合同相对性原则，本案系赵晓弟、唐海宝之间的房屋买卖合同关系，汤顺忠、顾龙芳并非是合同相对方，且纵观本案汤顺忠、顾龙芳并无过错，故赵晓弟要求汤顺忠、顾龙芳承担法律责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。赵晓弟与汤顺忠、顾龙芳虽然就涉诉房屋的过户进行了审税，且赵晓弟缴纳了30,750元的交易契税，但与本案无涉，且涉诉房屋未实际过户至赵晓弟名下，故一审法院对赵晓弟要求唐海宝承担上述税费的诉讼请求不予支持，赵晓弟可另觅途径解决。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，于二〇一九年六月二十四日作出判决：一、解除赵晓弟与唐海宝于2016年2月25日签订的《房地产买卖居间协议》（编号为：0003260）中的买卖合同关系；二、唐海宝于判决生效之日起十日内返还赵晓弟购房款210万元；三、唐海宝于判决生效之日起赔偿赵晓弟房屋差价损失90.60万元；四、驳回赵晓弟其余的诉讼请求。案件受理费39,046元，由赵晓弟负担17,490元，由唐海宝负担21,556元；评估费9,900元，由赵晓弟负担3,960元，由唐海宝负担5,940元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人唐海宝与被上诉人赵晓弟签署的《房地产买卖居间协议（0003260）》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋买卖合同关系依法有效。根据查明事实，本案标的房屋系由原审第三人汤顺忠、顾龙芳出卖予唐海宝，唐海宝再加价转卖给赵晓弟。上述居间协议（0003260）签订后，赵晓弟向唐海宝支付了购房款210万元，完成了己方大部分买方（付款）义务，唐海宝已通过汤顺忠、顾龙芳向赵晓弟交付标的房屋，完成了占有交付即部分卖方（交房）义务，原判认定本案双方房屋买卖合同关系已得实质性履行具有合法之事实基础。本案买卖合同关系之履行完成依赖于买方赵晓弟支付余款45万元，卖方唐海宝完成标的房屋之权利交付即产权过户登记。值得注意的是，标的房屋的产权登记于原审第三人汤顺忠、顾龙芳名下，上诉人唐海宝显然不具有对涉诉房屋权利交付之直接履行能力、条件；次之，赵晓弟为履行本案项下房屋过户登记手续，曾经与汤顺忠、顾龙芳签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2723879），但该合同业经本院二审判决确认无效。应该认为，上诉人已由本案签约时标的房屋权利交付的权利待定状态过渡为履行不能状态。评价本案双方未履行义务，被上诉人赵晓弟存在余款未给付完成之履行瑕疵，而上诉人唐海宝则存在显明主要义务之一的权利交付履行不能。对照合同约定及双方履行行为，上诉人二审主张被上诉人余款给付不能构成实质性违约，从而依法导致解约；标的房屋权利交付不能属上诉人作为卖方不能履行主要义务，原判认定上诉人实质性违约导致被上诉人解约主张成立符合法律规定，本院应予维持。房屋买卖合同关系解除，依法当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案一审期间，经法院司法鉴定（评估），标的房屋2019年1月9日的市值为361万元，原判据此确认房屋差价损失为151万元。二审期间，各方当事人对房屋评估并无异见，上诉人主张原判对差价损失总额计算错误。经查，上述《房地产买卖居间协议（0003260）》标的金额为255万元，标的房屋差价损失应为106万元，唐海宝此部上诉有据，原判计算有误，应予纠正。另唐海宝上诉主张上述差价损失应均由被上诉人赵晓弟承担，此部显然与上述解约责任认定相悖。但考虑到本案合同履行期间，买受人赵晓弟明知涉诉房屋的产权非唐海宝所有，其与汤顺忠、顾龙芳之间实际不具备真实房屋买卖关系，却听从唐海宝安排与汤顺忠、顾龙芳签订用于过户的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2723879），对于合同最终履行不能导致解除存在一定过错，此为其一。值得注意的是，本案实际履行中，标的房屋确存过户履行的可能性，但买受人赵晓弟在双方约定清晰、具备完全履行能力条件下，对汤顺忠、顾龙芳提出支付购房尾款45万元的诉求不予履行，客观上形成本案履行障碍存有过错，导致最终履行不能，此为其二。基于以上考虑，应该认为，尽管出卖方唐海宝对合同解除负有直接责任，但买受人赵晓弟在本案合同履行期间，对实际履行障碍形成及最终合同解除皆有过错，其对本案损失形成与唐海宝存在同等原因力，应负担相同责任。原判确定本案损失由上诉人唐海宝与被上诉人赵晓弟以60%、40%责任分担并非妥当，本院应予调整。其余事项原判已阐述详尽有据，本院不再赘言。综上，唐海宝的上诉请求部分成立，一审判决差误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初70133号民事判决第一、二、四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初70133号民事判决第三项；三、唐海宝于本判决生效之日起十日内赔偿赵晓弟房屋差价损失53万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费39,046元，由唐海宝负担25,379.90元、赵晓弟负担13,666.10元；司法鉴定（评估）费9,900元，由唐海宝负担6,435元、赵晓弟负担3,465元。二审案件受理费12,860元，由唐海宝负担6,430元、赵晓弟负担6,430元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十二月三十日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……