北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22877号原告：于丁，男，1989年4月24日生，汉族，华融融德资产管理有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵素芹（于丁之母），女，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：于跃（于丁之姐），女，住辽宁省抚顺市望花区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。被告：张秀芳，女，1942年5月28日生，汉族，北京东电实业开发公司退休员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：鲁剑虹（张秀芳之女），女，住北京市朝阳区延静西里4号楼1门1504室。原告于丁（以下简称原告）与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下分称链家公司，合称二被告）、被告张秀芳（以下分称姓名，合称二被告）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵素芹，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳、王翼瑶，张秀芳的委托诉讼代理人鲁剑虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、二被告连带赔偿原告的实际损失8万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付2018年6月23日至实际给付之日止的利息；2、撤销《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解约协议书》。事实和理由：2018年6月23日，我到链家公司红庙北里一店看房，链家公司门店经理张某接待我。张某领我去看了北京市朝阳区延静里X号楼X单元XX层XXXX号房屋，并诱导我，夸大宣传这套房如何好，价格便宜，有巨大升值空间，有好多人看过这套房，仅此一套，谁先缴定金，就卖给谁，让我先买并极力催促我，如果今天不缴定金，马上就有其他客户会购买此房源。而当天我只是去看看房，想多了解一下，并告知张某没准备这个阶段买房，只是想多了解下，同时我银行也有大额信用贷款，不知道是否对办理购房贷款有影响，所以也没带钱，准备放弃此房源。张某见我没钱交定金，连忙说没钱不算事，说先借给我一万交定金。他很主动，积极要促成这笔交易，我听信了他的一顿忽悠和极力诱导，也怕房源被别人抢去，就用链家公司提供的一万元钱交给了张秀芳做定金。然后，张某把他的上级领导找来接着和我谈，我如实告诉链家公司，自己有银行信用贷款并且金额很大，大概八十多万，担心会影响买房贷款的批准，毕竟因为我不懂买房和贷款的相关政策，所以才不惜重金委托链家公司提供真实优质的服务。但张某及他的领导却一同忽悠我，说我有能力有办法，能解决自己信用贷款问题，不正面回答是否会影响买房贷款，故意隐瞒真实情况，不诚实守信。链家公司违背《居间服务合同》第三条第二款：“丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。”链家公司不仅没有尽到告知义务，甚至在明知我有大额信用贷款，存在办理购房贷款风险前提下，却故意隐瞒真实情况，应承担违约责任。接着开始看合同。当我看到《北京市存量房屋买卖合同》第四条第四款第1项写着“如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意按照下列哪种方式处理。”我的真实意思是要选择“合同解除，双方当事人不承担违约责任，出卖人应当自合同解除之日起，15日内退还买受人全部已付款。”这一项。但是链家公司已经在这个选项前面空白格里事先画上“X”，表示此选项不可选择，视为删除。我提出反对，要画“√”号，表示同意并进行选择。但张某说：“画√号不行，出卖人不同意，这是建委给的模板不能更改，我们所有的合同都是这样。”并拒绝我选择这个选项。链家公司提供虚假情况将其个人意志强加给我，存在欺诈行为，还继续误导我说：“现在你还没走到买房贷款这一步，如果贷款不能批复，还可以通过协商去解决，一切都会解决好的，我们中介会帮你想办法的。”链家公司利用格式条款作出排除且限制我的权利、加重我的责任等对我不公平、不合理的规定。链家公司和张秀芳恶意串通导致我在链家公司的欺诈、诱导、夸大宣传、显失公平等情形下做出错误的意思表示。我在违背真实意思的情况下与二被告签署了由链家公司提供的有重大误解的格式条款《居间服务合同》《北京市存量房屋买卖合同》《房屋交易保障合同》等文书。而在《房屋交易保障合同》中还让我为张秀芳缴纳她应缴的一切税费。这不公平，把一切责任推给我，而张秀芳在交易中轻易获得巨大财富，却不承担相关责任。链家公司在签买卖合同中不让我对选项进行选择，而是在我毫不知情的情况下，事先为我选择选项，剥夺了我的合法权益。我在显失公平且存在欺诈和重大误解情形下签署了以上合同。之后，按照约定，我向链家公司支付了居间服务费76560元，保障交易服务费13920元，评估费600元，共计91080元。向张秀芳支付定金共十万元整。又过几天，我到银行咨询买房贷款一事，银行工作人员回答我：“你有大额且多笔信用贷款的情况，银行是不会批准买房贷款的。”此时，我才知道链家公司欺骗了我。因买房我才委托链家公司提供服务，而链家公司故意隐瞒事实真相，未如实告知，构成欺诈。链家公司在明知我有大额信用贷款，存在办理购房贷款风险，且我当天不打算支付定金的前提下，却故意隐瞒真实情况，并欺诈、误导我缴定金，锁定房源，以便张秀芳在此交易中获取利益。链家公司不管我够不够贷款买房资格，先主动借钱诱导我交定金，再欺诈签合同，此行为严重违反一名职业经纪人职业操守和行为标准。链家公司在交易中提供虚假信息且故意隐瞒真实情况。2018年7月6日，由于无法贷款我被迫与二被告签了解约协议。链家公司返还了我已付的全部费用91080元。张秀芳拒绝全部返还定金，只返还给我两万元。由于链家公司的欺诈，故意隐瞒、未如实告知等行为导致我损失了八万元定金。我是买房人，也是消费者，链家公司提供服务时没有诚实守信，甚至隐瞒实情，存在欺诈行为，把自己的意志强加给我，链家公司和张秀芳恶意串通，维护了他们自己的利益却使我的合法权益受到严重损害。根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第一百二十二条：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”等相关法律依据，现提出上述诉讼请求。链家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司没有收取定金，也非违约方。原告因违约所产生的损失不应我公司承担。涉诉的买卖合同、补充协议等已经解除，不存在撤销问题，原告主张无法律依据。张秀芳辩称，不同意原告的诉讼请求，认可链家公司的答辩意见。合同已经解除，按照《解约协议书》约定，我方可以不退还原告2万元，原告称其母亲生病，我们才退还了2万元定金。原告有贷款的事情，我不知情。原告自己的原因导致合同无法继续履行，和我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明，2018年6月23日，原告作为买受人与张秀芳作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买张秀芳所有的北京市朝阳区延静西里X号楼X单元XX层XXXX号房屋，建筑面积：56.02平方米，成交价：320万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价28万元。其中，定金10万元，拟贷款金额208万元。如原告逾期付款，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向张秀芳支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向张秀芳支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，张秀芳有权解除合同。张秀芳解除合同的，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向张秀芳支付违约金，同时，张秀芳退还原告全部已付款（含已付贷款部分），张秀芳不解除合同的，原告自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行．同日，原告作为乙方（买受方），张秀芳作为甲方（出卖方），链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计348万元。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳等。同日，原告作为乙方（买受方），张秀芳作为甲方（出卖方），链家公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，约定：第一条居间服务1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费……第三条权利义务1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理……第四条违约责任…….3.在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任……原告与二被告还约定居间代理费76560元，由原告承担，并于合同签订当日支付给链家公司。该合同丙方链家公司签字处显示：经纪执业人：祁某某、陈某某，联系人：张某。2018年6月23日，原告支付定金1万元。2018年6月27日，原告支付居间代理费24400元，代收评估费600元。2018年6月28日，原告支付居间代理费25000元。2018年6月29日，原告支付保障服务费13920元、居间代理费27160元、定金8万元。2018年7月1日，原告支付定金1万元。2018年7月6日，原告作为乙方（买受人），张秀芳作为甲方（出卖人），链家公司作为丙方签订《解约协议书》，内容为：鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于朝阳区延静西里X号楼X单元XX层XXXX号房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件（文件名称及编号：100001794069），现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1、本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其它任何责任。本协议生效之日起2个工作日内，甲方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续。（2）甲方退还已支付购房定金2万元整。本协议生效之日起2个工作日内，乙方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续。本协议生效之日起10个工作日内，丙方应履行下列义务：（1）丙方退还乙方已支付的居间代理费76560元。诉讼中，原告提交其与链家公司张某的谈话录音（内容显示：于丁：就是合同解除，双方当事人不承担违约…张某：…你别说话，这是画“X”的；于丁：对！当时我就说为啥就不能打对号呢；张某：那当然不行啊！对你没约束，你光约束她，不约束你，那这叫合同么。于丁：所以这是你们链家，所有合同都这样？张某：那当然了，你说呢……于丁：但是，反正你们所有合同是都打X，也没法改？张某：对啊；于丁：制式合同；张某：也不是说制式合同，就是这个模板是建委给的，我们是根据我们自己链家的，这个公司内部的一些合作银行也好，或者是内部的这些东西去调的这个合同，适用链家的合同，模板是建委给的，明白么。反正这些我们只能填空，合同公司出。因为这个是法务给的。于丁：就只能填空，不能调整，或者打对号，或者是；张某：那是，黑字，黑字部分，你签的时候就跟你说。黑字部分我是改不了的。我只能说填空的部分，你要求我填的，我能给你填的，我不都补在后边了么……张某：那关键是你现在都没到批贷那一部分，而且，还有你要是明知道你自己批不下来，你还跟她签这合同，那就不是合同的问题了。于丁：我不是说我明知道批不下来，我是觉得我能批下来，这两天我不是一直跟那个，之前，前段时间我也找银行问了。张某：不是，我是跟你说，你拿这个跟人家说事的话，那你更不在理了……），用以证明链家公司称合同是建委给的模板，无法更改；在明知大额信用贷款会影响贷款却未如实告知；提供虚假信息且故意隐瞒真实情况，违反《居间服务合同》第三条第2款、第四条第3款以及《合同法》第425条；链家公司将自己的意志强加给原告，并提供虚假情况，存在欺诈导致原告在违背真实意思的情况下签署了具有重大误解、显失公平的合同；链家公司的目的是为了捞钱，主动借给原告1万元支付定金，诱导原告与张秀芳签订买卖合同，存在诱导、乘人之危的行为；链家公司违背诚实信用，不让提及解约的原因是原告无法贷款。链家公司对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，称原告签约时确实询问过贷款问题，链家公司答复称把之前的信用借款还清即可，原告在知情并同意的情况下签订了买卖合同。张秀芳认可链家公司的质证意见。原告提交个人信用报告，证明链家公司在交易中提供虚假信息其且故意隐瞒真实情况导致原告无法贷款而损失定金；明知原告有大额贷款对买房贷款会有影响，却故意隐瞒未如实告知，链家公司存在违约行为应承担赔偿责任。链家公司认可其真实性，认为该证据可以证明原告可能存在违约行为。张秀芳认可链家公司的质证意见。原告提交其与链家公司张某的微信聊天截图等，证明链家公司提供虚假信息，故意隐瞒真实情况（多重身份欺诈），存在违约、违法行为，应承担赔偿责任；张某主动借给原告1万元支付定金，诱导原告与张秀芳签订买卖合同，存在诱导、乘人之危等行为。链家公司认可其真实性，称双方约定的经纪人员是祁某某、陈某某，张某是联系人，经纪人的情况与原告违约无关。张秀芳认可链家公司的质证意见。经询，原告称其要求撤销合同的理由是：1、链家公司存在欺诈行为：（1）称格式是固定的，合同第四条第四款第一项不能更改，只能选择画√的条款；（2）补充协议第三条第二款，税费的问题也是不能更改，只能选择画√的条款；（3）张某只是经纪人不是店长，住建委网站显示张某是业务员，不能在合同上签字，而张某自称是店长；（4）张某营造紧张的氛围诱使原告买房，还借给原告1万元。2、合同内容不公平：（1）《补充协议》第三条第二项关于税费，约定都由买方承担，评估房子的费用也要买方支付，是格式条款，偏袒卖方。3、《解约协议书》非原告的真实意思的表示，二被告欺诈和胁迫原告让其支付大笔违约金。4、《居间服务合同》中第三条的内容也构成欺诈。链家公司不予认可，称原告所述情况不存在，合同是双方真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人应清楚自己的行为，其签署前知晓所有合同条款，其主张链家公司存在欺诈行为不属实；张某是店长，但店长不是可以列在建委网站上的职务；张某对原告的贷款问题并不存在隐瞒和欺骗的情形；合同条款都是可以选择的，是双方协商一致的结果；税费由买方承担也是双方协商的结果；借款1万元是原告和经纪人私下达成的，不清楚原告有大额贷款。张秀芳亦不予认可，称原告陈述均不属实，签约前，原告表示有钱买房，且也提醒过原告有违约金，原告表示知情。《解约协议书》也是双方真实意思表示。本院认为：原告主张撤销合同的理由有三：一是欺诈，即链家公司存在“格式条款不可更改；张某身份虚假，营造紧张氛围、提供借款诱使其买房；居间服务合同第三条内容构成欺诈”以及与张秀芳一起“欺诈原告需支付大笔违约金”的欺诈行为。二是合同显失公平，即《补充协议》约定税费及评估费均由买方承担，是格式条款，偏袒卖方。三是胁迫，即二被告胁迫原告支付大笔违约金，签订《解约协议书》。（一）关于欺诈一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。据此可知，构成欺诈需要满足以下要件：一是欺诈方有欺诈的故意；二是欺诈方实施了欺诈行为；三是被欺诈的一方因欺诈而陷入错误并因此做出了意思表示，即欺诈行为与受害人的不真实的意思表示之间具有因果关系。本案中，原告主张其签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解约协议书》的意思表示不真实，是因二被告实施了前述欺诈行为所致。首先，原告并未举证证明链家公司存在“营造紧张氛围”这一情形的存在，故本院对该主张不予采信。而张某借款给原告，并非“提供虚假情况、隐瞒事实”的欺诈行为。且，通常情况下，购房者买房所考虑的往往是与所购房屋相关的因素，而张某的身份问题与原告所购房屋无关，与其所签合同内容亦无关联，故无法认定张某的身份问题与原告签订房屋买卖合同及相关协议之间存在因果关系。综上，原告以“张某身份虚假、营造紧张氛围、提供借款诱使其买房”构成欺诈为由，要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解约协议书》的主张不能成立。其次，《居间服务合同》第三条内容本身并不能证明链家公司在原告与张秀芳之间的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解约协议书》签订过程中存在欺诈行为，而原告并未举证证明二被告存在欺诈其支付大笔违约金的情形。再次，原告主张“格式条款不可更改”构成欺诈，其本意是选择“互不承担违约责任”。但“欺诈”系受害人基于虚假的情况而对合同内容发生了错误认识，因受欺诈而为的意思表示是一种意思表示不真实的行为。而本案原告并非对合同条款的内容发生错误认识，并基于该错误认识作出不真实的意思表示，其是在明确知晓“如贷款机构不批准买受人的贷款申请，需承担违约责任”的情况下，仍做出签订合同的意思表示，应当认定原告对合同约定是明知的，而非因受到欺诈对合同内容发生了错误认识。综上，原告以欺诈为由，要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解约协议书》无事实及法律依据，本院不予支持。（二）关于显失公平一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使对方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，原告主张“《补充协议》第三条第二项约定税费都由买方负担，评估费用也由买方负担，偏袒卖方”，但并未举证证明其在签订合同时存在“处于危困状态、缺乏判断能力”的情形，亦未举证证明二被告存在“利用优势或者利用对方没有经验，致使对方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则”的情形，故对其主张，本院不予支持。（三）关于胁迫一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第69条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”本案原告主张二被告胁迫其支付大笔违约金，故签订《解约协议书》，但未举证予以证明，本院对其主张不予支持。对原告以撤销合同为基础所提赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条、第69条、第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告于丁的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告于丁负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 于 婷审判员 韩晓薇审判员 张佳琪二〇一九年十二月二日书记员 唐阁丽