四川省九寨沟县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3225民初398号 原告：成都市美联墅物业管理有限公司，住所地四川省成都市都江堰市光明街228号。 法定代表人：龙仕良，职务董事长。 委托诉讼代理人：闫俊香，女，汉族。 委托诉讼代理人：任鹏，男，汉族。 被告：周国荣，男，回族。 原告成都市美联墅物业管理有限公司（以下简称：美联墅物业公司）与被告周国荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行审理。原告美联墅物业公司的委托诉讼代理人闫俊香、任鹏，被告周国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美联墅物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告周国荣履行义务，向原告交纳拖欠的物业费4087.58元及民用生活垃圾清运费720元，合计4807.58元，相关违约金3729.92元（126.16平方米×0.45元/月/平方米×0.03×365×6年=3729.92），装修管理服务费340.63元，档案费50元和共用部分的维护费50元，共计8978.13元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告周国荣是九寨沟县新城区永丰花园A区业主，原告美联墅物业公司是该小区的物业管理机构，从2012年9月1日进场，负责该小区的物业管理。自2013年9月1日至2019年8月31日，被告周国荣拖欠应交纳的物业管理费、民用垃圾清运费及相关违约金合计8978.13元。经原告多次催要，被告以各种理由拒绝交纳。原告为小区居民认真履行物业合同，被告作为本小区的业主，应当按合同要求履行义务，自觉交纳物业管理费用，为使原告的合法权益得到有效维护，特请求人民法院判令被告交纳物业费及违约金。 被告周国荣书面辩称，1.美联墅物业公司将永丰花园A区物业管理转让（或委托）给九寨沟县九美物业管理公司是不合法的；2.九寨沟县九美物业管理公司是2014年8月才注册成立，美联墅物业公司2012年9月1日就将永丰花园A区物业管理交给一个还未注册成立的所谓九寨沟县九美物业管理公司进行管理；3.原告所述，2012年9月1日起，将永丰花园A区物业管理交给九美物业管理有限公司进行管理，其未对永丰花园A区进行物业管理，却要求支付物业管理费；4.原告要求支付2016年至2019年8月31日的物业费是无理要求，2016年永丰花园A区成立业主委员会后，江油市华丰房地产开发有限公司（永丰花园A区开发商）就发布公告，解除美联墅物业公司与永丰花园A区前期物业服务合同，此后，永丰花园A区业委会及其本人没有与美联墅物业公司签订任何物业管理协议；5.原告美联墅物业公司从2013年就未对永丰花园A区从事物业管理工作，从2012年9月1日九寨沟县九美物业管理有限公司就进驻小区进行非法物业管理，证明原告违背与江油市华丰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，请求驳回原告的诉讼请求并要求美联墅物业公司退还其已缴纳的2012年9月至2013年9月的物业管理费，并向其赔偿违约金等相关费用；6.原告在民事诉状中所反应的多次向被告催收物业管理费，而被告以各种理由拒绝缴纳与事实不符；7、物业服务企业未尽服务义务，造成财产损失而拒绝缴纳物业管理费。 本院经审理认定事实如下：2012年9月，原告美联墅物业公司被江油市华丰房地产开发有限公司招标选聘为其在九寨沟县开发修建的永丰花园A区商住房前期物业管理服务企业，双方分别于2012年9月2日、2019年9月16日签订了《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务补充协议》。合同约定：物业服务期限至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》生效之日止；前期物业管理服务费用按0.45元/平方米收取；业主、使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按照应交金额1%缴纳滞纳金。2014年9月1日原告成都市美联墅物业管理有限公司与九寨沟县九美物业管理有限公司（以下简称：九美物业公司）签订《物业服务部分委托管理协议》将物业服务及收费委托给了九美物业公司。2014年9月1日后，九美物业公司以自己的名义对九寨沟县永丰花园A区的物业管理工作进行全面管理。被告周国荣系九寨沟县永丰花园A区业主，房号为8栋2单元502室，建筑面积共126.16平方米，被告周国荣自2013年9月1日至2019年8月31日期间，未交纳物业管理费。 以上事实有《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务补充协议》、欠费金额明细单、《物业服务部分委托管理协议》、《公司授权委托书》、九美物业服务中心服务费收据、小区扰民声明、收费公告及庭审笔录等在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为，依据法庭审理，本案争议的焦点为： 一、原告美联墅物业公司委托九美物业公司管理及收费是否合法、有效。 根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条规定，“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”本案中，根据查明的事实，2014年9月1日后，九美物业公司以自己的名义对九寨沟县永丰花园A区的物业管理工作进行全面管理。小区业主事实上受益于九美物业公司的服务。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;……”的规定，原告美联墅物业公司委托九美物业公司管理及收费因违反上述规定，物业服务委托合同无效，致使2014年9月1日后前期物业服务合同中有关物业管理服务的内容部分无效。 二、关于原告美联墅物业公司是否与永丰花园A区已解除物业管理服务合同的问题。 本院认为，前期物业美联墅物业公司经公开招标对永丰花园A区进行物业管理服务。根据《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定以及《前期物业服务合同》第八条的约定，前期物业服务合同终止，应当以业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效为前提。本案中，小区业主委员会未依法选聘新的物业管理企业接替前期物业，故原告美联墅物业公司对永丰花园A区物业管理服务合同仍然在延续期间，应视为前期物业管理合同未依法解除。对被告提出小区业委会于2016年成立并向原告发出撤场通知后，就与原告解除前期物业管理服务合同的辩解意见，因不符合法律及合同约定，本院不予支持。 三、被告是否应当缴纳物业管理费 本院认为，原告美联墅物业公司委托九美物业公司管理及收费，致使前期物业服务合同部分无效，责任在原告与受托人之间，小区业主无过错。九美物业公司受委托对永丰花园A区进行物业管理服务，由于与小区业主没有建立合同关系，故不产生合同之债的相关权利义务。但九美物业公司因受委托自2014年9月1日起即以自己的名义对永丰花园A区进行了物业管理，被告事实上受益于物业管理服务，而物业管理企业因未收到相关物业管理对价受损，两者存在因果关系。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法依据，取得不当利益，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，虽因合同部分无效，但物业服务企业实际向业主提供的服务,无法恢复到没有提供物业服务的状态，因此，原告美联墅物业公司与被告之间的法律关系自2014年9月1日起转化为不当得利之债，原告美联墅物业公司与实际进行物业服务的九美物业公司对被告均享有不当得利请求权，该请求权范围应当以《前期物业服务合同》约定的物业管理费0.45元基价确定服务企业劳动价值，故原告请求被告支付拖欠的物业管理费4087.58元，本院予以支持。九美物业公司对被告的不当得利请求权，因其认可是代为原告美联墅物业公司收取管理费用，故应视为其放弃该权利的请求权。 四、关于原告主张的违约金问题 本院认为，原告美联墅物业公司作为小区业主合同相对人，因原告美联墅物业公司于2014年9月1日将小区物业管理委托给九美物业公司，导致合同部分无效、业主与实际进行物业管理的企业不产生合同权利义务关系的两种法律后果，即原告丧失有效合同罚则的相关权益，故对原告请求被告承担2014年9月1日后违约责任的诉讼请求，本院不予支持。本案中，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与江油市华丰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务补充协议》在2014年9月1日前为有效合同，原告为合同当事人。原、被告双方应当依约履行合同义务，依据上述合同约定关于违约金标准为每日1%，被告自2013年8月31日至2014年9月1日未按期缴纳物业管理费，应承担合同约定的违约责任。原告主张按3%计算违约金的诉讼请求超出合同约定1%的标准，超出部分本院不予保护，故被告应当承担2013年8月31日至2014年9月1日的违约金，即126.16㎡×0.45元/月/㎡×0.01×365天＝207.22元。 五、关于原告主张的支付垃圾转运费及装修服务费、档案费共用部分维护费的请求 本院认为，关于垃圾转运费，原、被告之间无合同约定，政府物价部门无明确收费办法及定价，对原告的主张本院不予支持；关于装修服务费、档案费共用部分维护费的请求，虽《前期物业服务合同》中约定按《四川省房屋装饰装修管理协议》实施装修管理，但原告未提交其他证据证明其主张，本院不予支持。 六、关于物业管理企业是否已尽物业管理义务的问题 本院认为，鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务的个体性，物业服务企业与业主各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。根据本案查明的事实，被告未提交充分证据证明物业服务企业未尽服务义务，或其遭受损失与物业服务存在法律上的因果关系，故被告提出的物业服务企业未尽服务义务，造成财产损失而拒绝缴纳物业管理费的意见，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条（五）、第五十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告周国荣于判决生效之日起十日内支付原告成都市美联墅物业管理有限公司物业管理费4087.58元、违约金207.22元，合计4294.80元（肆仟贰佰玖拾肆圆捌角）； 二、驳回原告成都市美联墅物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25.00元，由被告周国荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  邵丽琴 二〇一九年十二月十二日 书记员  陈小敏 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）…… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第九十二条没有合法依据，取得不当利益，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 《中华人民共和民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。