达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初3172号 原告（反诉被告）：刘艺，女，1990年6月29日出生，汉族，现住达州市达川区。 委托诉讼代理人：唐超，四川法之缘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：佘燕，女，1978年2月25日出生，汉族，现住达州市通川区。 委托诉讼代理人：张家良，四川绥定律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘艺与被告（反诉原告）佘燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘艺及其委托诉讼代理人唐超、被告佘燕（反诉原告）的委托诉讼代理人张家良到庭参加了第一次庭审。诉讼过程中被告（反诉原告）佘燕提起反诉，本院又于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘艺的委托诉讼代理人唐超、被告佘燕（反诉原告）的委托诉讼代理人张家良到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘艺向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付逾期办证违约金15.68万元；2.请求依法判决被告向原告返还购房款5.589万元及资金占用利息。事实和理由，2018年6月24日，刘艺通过中介公司达州达房会电子商务有限公司购买佘燕所有的住房一套，三方签订《存量房买卖合同》。合同主要约定：1.房屋坐落于达州市通川区，建筑面积为94.6㎡；2.房屋总价款为98万元；3.佘燕应于2018年8月10日前将住房过户到刘艺名下；4.刘艺应在过户当日支付佘燕首付款58万元。余下购房款40万元，刘艺用住房向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付给佘燕；5.双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，逾期超过七日，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。合同签订后，刘艺分别于2018年6月24日、25日向佘燕支付4万元、25万元，贷款银行于2018年10月23日划付佘燕40万元。刘艺多次要求佘燕配合办理产权过户手续后，佘燕于2018年10月8日才将住房过户至刘艺名下，其行为实属违约。同时，不动产产权证【（2018）达州市不动产权第××号】登记显示房屋实际建筑面积为90.17㎡，比合同约定面积少4.43㎡，佘燕签订合同时隐瞒房屋建筑面积，实属欺诈行为。刘艺为维护其合法权益，遂诉讼来院。 被告（反诉原告）佘燕辩称，双方于2018年6月24日在达房网的居间下达成存量房合同属实，合同约定佘燕出售给刘艺的房屋是按套计价，不是按照建筑面积的多少计价，这个是合同里明确约定了的，不存在刘艺说的佘燕在中介参与下隐瞒房屋面积。签订合同当日是星期天，刘艺为了慎重，合同签订后没有履行支付定金和首付款义务，按照合同约定是在合同签订当日支付。刘艺和中介方于2018年6月25日前往达州市房管局将被告出售房屋的产权登记信息打印出来后，刘艺获得产调信息即明确知晓佘燕出售房屋权属状况、面积和楼层后才于2018年6月25日以刘艺丈夫名义向佘燕转款25万元。双方签约后，刘艺对出售标的所有情况掌握后才履行的合同。因此刘艺称佘燕存在欺诈这一事实不能成立。佘燕不存在向刘艺办理产权登记时具有逾期办证的行为，登记信息上明确载明佘燕取得案涉房屋产权是在2016年9月20日。刘艺签约后，如果在约定时间即2018年8月10日将产权登记转移刘艺，刘艺就是在佘燕办理房屋产权登记之后未满两年，有关税收的缴纳就更高，佘燕就要承担个人所得税和不动产买卖的增值税，由于双方房屋买卖合同上约定所有税收都由刘艺承担，刘艺为了规避此税收的缴纳，因此其和中介沟通后决定待佘燕取得该房屋产权满了两年后再办理产权登记。因此刘艺要求佘燕承担违约金这个事实不能成立。根据刘艺的诉称，其没有要求解除这个合同，现房屋已经转移登记到佘燕名下，刘艺签订合同的目的已经达到，且刘艺没有提供证据证明佘燕给其造成损失。因此对刘艺的请求应予以驳回。 被告（反诉原告）佘燕向本院提出反诉请求：1.请求贵院依法判决反诉被告支付反诉原告首付款逾期付款违约金37950元（330000元＊23天＊5‰／日）、尾款逾期付款违约金86000元（400000元＊43天＊5‰／日）、总付款逾期付款违约金147000元（980000元＊15%）；2.请求贵院依法判决反诉被告承担本诉案件受理费及反诉案件受理费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年6月24日在达州达房会电子商务有限公司的居间下达成存量房屋买卖合同，合同约定将反诉原告所有的位于达州市通川区出售给反诉被告。合同第二条约定房屋按套计价，房屋总价为98万元。第三条第二款约定反诉被告在2018年8月10日之前将首付款58万元支付给反诉被告，反诉原告配合反诉被告办理过户登记。第三条第三款约定尾款由反诉被告以贷款的方式支付反诉原告，若贷款申请未获批准获贷款额度不足的，反诉被告须自行筹齐该房屋尾款，并于办理该房屋产权转移登记申请前支付给反诉原告。合同第七条第二款约定逾期付款违约责任，反诉被告未接本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，反诉被告应向反诉原告支付违约金。违约金自本合同约定支付期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，反诉被告向反诉原告支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过七日，反诉被告仍未付款的，反诉原告书面通知反诉被告后，有权单方面解除本合同，反诉被告应向反诉原告支付房屋总价15％的违约金，并承担其他违约责任。合同签订后，当反诉原告备齐有关资料在中介方的要求下办理产权转移登记时，要求反诉被告按约定时间支付首付款中的余款30000元时，反诉被告却以钱未筹齐暂不能支付为由，而未如期支付;反诉被告在2018年9月3日才将首付款中的余款33000元支付给反诉原告，之后双方办理了产权转移登记事宜。在产权转移登记办理之后，反诉被告迟迟不向反诉原告支付购房尾款40000元，经反诉原告及中介方多次催促，反诉被告才于2018年11月20日向反诉原告支付了尾款，而不是反诉被告在本诉中称的在2018年10月23日将尾款40万元支付给反诉原告。综上所述，反诉被告与反诉原告在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同，双方均应依约信守合同条款，依约履行各自的合同义务。 原告（反诉被告）辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求，理由是在本诉审理中本诉原告已举出证据证明在合同履行过程中原告多次催促被告履行房屋交付、过户义务，但因被告房屋产权证一直取出，导致无法按照合同约定时间完成过户。因此在本次合同履行中，应认定反诉原告存在违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年6月24日，刘艺（买方，乙方）在中介公司达州达房会电子商务有限公司（丙方，经纪方）居间下购买佘燕（卖方，甲方）所有的住宅一套，三方签订《存量房买卖合同》。该合同主要约定：1.房屋坐落于达州市通川区，建筑面积94.6㎡；2.甲乙双方商定，该房屋按套计价，房屋总价为98万元；3.乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金4万元；4.首付款58万元，乙方在2018年8月10日前支付甲方；5.尾款40万元，乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方；6.该房屋交易按国家及地方相关规定应缴纳的费用有维修基金、增值税、契税、个人所得税、交易手续费、印花税等，上述税费全部由乙方承担；7.甲乙双方应在2018年8月10日前前往房屋交易中心办理过户手续；8.甲乙双方同意，双方办理完毕过户手续之日起于甲方收齐楼款当日办理房屋交割手续；9.丙方的居间服务费按照房屋总价2%的比例收费即19600元，由乙方承担；10.甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过七日，违约方仍未办理的，守约方书面通知违约方后违约方仍不办理的，守约方有权单方面解除本合同，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任；11.乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，乙方应向甲方支付违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过七日，乙方仍未付款的，甲方书面通知乙方后，有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。合同签订当日，刘艺未支付佘燕购房定金。次日，达州达房会电子商务有限公司工作人员邱飞前往达州市房产管理局打印案涉房屋登记信息，登记信息记载证件编号：201609200553；房屋坐落金牌路1号7幢114号；房号7-20-3号；建筑面积90.17㎡。当日上午九时二十分，刘艺之夫程涛通过中国银行向佘燕转账25万元。2018年9月3日，刘艺向佘燕转账33万元即支付完毕首付款余款。随即佘燕同达州达房会电子商务有限公司工作人员邱飞前往公证处办理了委托公证，委托邱飞代其为刘艺办理案涉房屋产权过户事宜等。之后邱飞和刘艺前往达州市不动产登记中心办理了案涉房屋不动产证。2018年10月8日，刘艺、程涛取得了案涉房屋的不动产证。期间刘艺、程强与佘燕于2018年9月21日，签订了《达房网经纪服务事项告知书》，主要内容“尊敬的客户，本告知书空格部位应填写相应内容，所有项目不得漏填。本告知书关于买卖双方的内容按买卖双方的承诺填写，买卖双方应对告知书内容的真实性负责；本告知书关于交易流程及风险提示部分，买卖双方应当认真阅读，买卖双方签署本告知书即视为达房网已履行各项告知义务，买卖双方对交易风险已明确知晓并愿意自行承担相应风险。……达房网已向买卖双方说明房屋买卖合同的相关内容。……签约时需买卖双方如实填写《签单情况信息统计表》。（请在签约前核对交易对方及其代理人的各项有效身份证件及房屋所有权证明）……交易房屋已满两年。交易房屋坐落于达州市通川区”。2018年11月20日，刘艺通过银行贷款方式向佘燕支付购房尾款40万元。 本院认为，刘艺、达州达房会电子商务有限公司、佘燕三方签订《存量房买卖合同》系各方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方当事人均应依约全面履行自己的义务。 本案争议焦点一、佘燕、刘艺分别在办理房屋产权过户、支付房款上是否存在违约。上述合同约定办理产权过户、支付首付款均需在2018年8月10日前完成，本案中双方在此间均未履行，合同虽未约定办理产权过户、支付首付款先后顺序，结合二手房买卖交易习惯，刘艺应先支付首付款，佘燕办理产权过户，之后再支付尾款。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”规定，在刘艺支付完毕首付款58万元前，佘燕有拒绝办理产权过户的正当理由。本案中刘艺于2018年9月3日向佘燕转账33万元首付余款，至此履行了首付款支付义务。随即，佘燕委托邱飞代其为刘艺办理案涉房屋产权过户事宜等。之后邱飞和刘艺前往达州市不动产登记中心办理了案涉房屋不动产证，刘艺、程涛于2018年10月8日取得了不动产证。因此，佘燕办理委托公证后，实际由邱飞代其为刘艺办理产权过户，故刘艺无证据证明佘燕系有意拖延办证，其主张佘燕承担逾期办证的违约责任，本院不予支持。关于刘艺谈到，在签订合同时，佘燕未如实告知该房办证未满两年，对此问题，本院认为，1.刘艺作为买受人对房屋权证是否满两年负有审查义务，且原合同约定过户时间距离满两年仅相差1月余时间，合同约定税费系由原告刘艺承担，延迟过户应缴纳税费对其有利。2.即便因佘燕未告知房屋产权不满两年在合同约定时间办理产权过户导致税费增加，刘艺仍可有权要求过户，由此导致税费增加的部分其有权另行向佘燕主张。3.诉讼过程中，刘艺陈述购买案涉房屋系因自住，现该房处于空置状态，并未居住在其中，本院认为即便距离合同约定推迟1月余时间，其支付首付款的时间亦进行了推迟，对其并未造成损失。结合一方首付款支付时间推迟、办理过户时间延迟的事实，足以认定双方对合同付款、过户时间进行了变更。 本案争议焦点二、关于刘艺主张房屋买卖合同中房屋面积与实际面积不一致的问题，本院认为，2018年6月24日，三方签订合同时，佘燕并未向刘艺出示房权证，刘艺亦未按照合同约定支付定金4万元，当日为星期天非工作日，佘燕陈述刘艺为了审慎，次日同达州达房会电子商务有限公司工作人员前往达州市房管局打印产调信息后才支付了首付款25万元。虽刘艺陈述其对产调信息不知情，但本院认为，打印产调时间与支付首付款25万元时间吻合，刘艺此时知道或应当知道真实房屋面积，其并未主张解除合同，且买卖合同约定了按套计价，刘艺作为完成民事行为能力人在签订合同、支付房款时对出售房物权属和面积等负有审慎义务，因此，刘艺第2项诉讼请求本院不予支持。 本案争议焦点三、关于佘燕主张刘艺承担逾期付款违约责任的反诉请求问题，本院认为，其在出售房屋及合同约定过户时间房权证未满两年是客观事实，根据被告委托诉讼代理人在庭审中的陈述，系刘艺与达州达房会电子商务有限公司工作人员前往达州市不动产登记中心办理过户登记时才发现佘燕取得房权证差一月余满两年，达州达房会电子商务有限公司便提出缓一月余再办理，此可减少缴纳税费，刘艺同意了该请求，佘燕亦提出支付房款时间相应推迟。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”。因此刘艺推迟付款应认定系双方协商一致变更了合同，而非逾期。因此，对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）刘艺的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）佘燕的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4490元，反诉费2682.13元，由原告刘艺负担4490元，被告负担2682.13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  侯学全 人民陪审员  曲绍菊 人民陪审员  吴让菊 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  李红秀