福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初9655号 原告：漳州九龙物业服务有限公司，住所地漳州市芗城区北环城路1606号金峰富城11号楼G01，统一社会信用代码91350600724213060G。 法定代表人：张美娟，总经理。 委托诉讼代理人：易银珠，女，系原告公司职员。 委托诉讼代理人：赵玉山，男，系原告公司职员。 被告：李春景，男，1985年1月5日出生，汉族，户籍地福建省南靖县，现住地福建省漳州市芗城区。 原告漳州九龙物业服务有限公司（以下简称“九龙物业”）与被告李春景物业服务合同纠纷一案，于2019年8月30日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州九龙物业服务有限公司的委托诉讼代理人易银珠、赵玉山，被告李春景到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告九龙物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告李春景向原告支付2013年10月1日至2019年6月30日的物业费7693元；2、判令被告李春景向原告支付逾期支付物业服务费滞纳金（按所欠金额月2%计算从2013年10月1日至付清物业服务费之日）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告向福建龙华房地产开发有限公司购买址于漳州市芗城区北环城路1606号金峰富城6幢603号的房屋，并于2012年9月22日交付完毕。交房当天，被告李春景与漳州九龙物业服务有限公司签订了一份《金峰富城前期物业管理服务协议》，协议第一条约定被告建筑面积92.91M2；第七条约定，小高层住宅物业服务收费标准1.2元/M2/月；第八条约定，被告还应交纳水电公摊费等，第九条约定，逾期未交者，按所欠金额每日加收1%的滞纳金。协议签订后，被告按照《金峰富城前期物业管理服务协议》的约定交费至2013年9月，后原告无理由拒向原告交纳物业费、公摊水电费等费用。物业公司积极履职做好日常的物业服务工作，而物业公司多次向被告催缴费用，其中于2016年2月2日通过EMS向被告邮寄催缴函，2018年5月18日通过张贴《缴费告知函》到被告家门口，2018年8月1日通过EMS向被告邮寄《关于金峰富城6幢603室欠物业费、公摊水电费催缴函》，2019年6月通过人民调解室催缴，但被告置之不理，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告李春景辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求；本案诉讼费用由原告承担。理由如下：首先，公共水电费，被告曾去物业管理处处理过两次，被告都是利用下班时间去的，当时管理处的人员告知收费人员已经下班，所以一直拖欠着，并不像原告所说的不交；其次，被告拒不按时缴纳物业费是因为原告本身就没有按约履行协议以及未按相关规定提供服务，已造成违约；最后，物业公司违约在先，被告无需缴纳滞纳金。金峰富城前期物业管理服务协议里第三章第四条里明确规定了物业管理服务内容，（1）物业需对共用部位、公用设施、设备进行维修、养护、管理等，小区内到处可见共用设施的长期损坏，并未进行维修管理。（2）物业需对公共绿化进行养护和管理，小区内的花坛很多都已变成了菜园子、荒地、杂物堆放处、养鸡场所。（3）物业需对车辆的停放进行管理，整个小区的车辆长期停放杂乱，特别是被告的楼下经常电动车都无法出入，有时甚至连行人行走都成问题。本幢楼下的停车问题已向物业协商过几次，物业一直都无法解决。（4）物业需要对业主的安全防范进行管理，早些年被告家门的锁被点了三次502胶水，钥匙无法开锁，最后只能叫开锁师傅把整个锁敲掉。第二次发生事情的时候，物业给我们的答复是他们也没办法，让我们自己解决，当时还报了警备了案（至今被告家门口的锁上还留有第三次被点胶水的印记）。（5）物业对业主有装饰装修管理服务，被告按正常、合理的装修程序装修完房子时，要求物业进行验收并退回被告的保证金，可是物业只是验收了并未退还保证金，直至一年后，物业向我们索要物业费时，才说要将我们的装修保证金拿来抵扣物业费。综上，被告认为原告严重违反协议，其要求被告无条件地交纳物业费不合理、不合法的，请人民法院依法予以驳回。 经庭审认证，对本案主要事实作如下认定： 被告系漳州市芗城区芝山镇北环城路1606号金峰富城6幢603室业主，该房系带电梯的高层住宅，建筑面积为92.91平方米。2012年9月22日，原、被告签订《金峰富城前期物业管理服务协议》，协议约定（摘要）：在原告与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》的基础上，原、被告就前期物业管理服务协议达成本协议；物业管理区域物业服务收费采用包干制，多层住宅0.6元/月/平方米，小高层住宅1.2元/月/平方米，业主应于房地产开发企业交付物业之日起交纳物业服务费、水电公摊费等费用；业主应于交房时交纳一年的物业服务费，期满后每半年交纳一次，逾期未交者，将按所欠金额每日加收1%的滞纳金。经原告向被告催缴物业服务费，被告未向原告缴交2013年10月1日至2019年6月30日的物业费。 本院认为，被告作为金峰富城6幢603室的业主，原、被告签订《金峰富城前期物业管理服务协议》依法对被告具有约束力，被告应当依照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。被告提出楼下业主违规搭建的问题，原告有通知楼下业主整改并上报纪委会、城管等，因原告属于物业服务企业，没有强制执行权，原告也已经履行物业应尽的管理职责，被告以此为由拒交物业服务费用，于法无据，本院不予采纳；被告提出原告未对公共部位进行维修、养护、管理及未对小区车辆停放进行管理等问题，并提供照片进行佐证，原告表示物业平时有对公共部位及时进行管理维护并为规范停车制作了路面围挡栏杆，平时有及时对业主反馈的问题予以处理，也提供相关照片等证据予以佐证，双方提供的照片显示小区内确实有设置相应的栏杆用于规范车辆的停放，且原告提供的证据可以证明原告对发电机房、消防栓管道等公共设施设备进行维修、管理，故被告主张原告对公共部分及停车等未尽到管理职责，缺乏证据佐证，本院不予采纳；被告家门被点胶水问题，被告已有报警处理，不属于本物业合同纠纷的审理范围，被告可另行对侵权人主张权利。装修保证金，不属于本物业合同纠纷的审理范围，被告可另行向原告主张权利。被告以上述抗辩为由拒交物业费用，于法无据，本院不予采纳，《金峰富城前期物业管理服务协议》约定业主每半年向物业交纳一次物业服务费，故被告应向原告支付2013年10月至2019年6月的物业管理费7693元。原告向被告催缴物业费时均未向被告主张逾期支付物业管理费等的滞纳金，且考虑到被告拒交物业费等缘由，故原告此次主张被告按照所欠金额月2%支付滞纳金，本院不予支持。对于物业使用过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告李春景应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告漳州九龙物业服务有限公司支付拖欠的2013年10月1日至2019年6月30日的物业管理费7693元。 二、驳回原告漳州九龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费96.2元，由被告李春景负担50元，由原告漳州九龙物业服务有限公司负担46.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐晓雯 二〇一九年十二月十六日 书记员  冯惠霞 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。