江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2799号 原告：肖芳萍，女，汉族，1991年1月29日生，住江西省赣州市上犹县。 被告：赣州恒鹏置业有限公司（以下简称“恒鹏置业”），住所地：赣州市章贡区兴国路61号赣州总部经济区东座办公大楼14层。统一社会信用代码：91360700MA35JJF59T。 法定代表人：李硕，总经理。 委托诉讼代理人：张志余，男，1991年8月23日生，汉族，系该公司员工，住江西省上饶市余干县。特别授权代理。 原告肖芳萍诉被告恒鹏置业商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖芳萍及被告恒鹏置业的委托诉讼代理人张志余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖芳萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告一次性以现金的方式向原告支付违约金27746.86元（违约金以原告已交付房款1532976元为基数，按每日万分之一计算，自2019年1月1日起到2019年6月30日计算），其后违约金按上述标准计算到实际交房日止，并由被告按月向原告支付后续违约金。2、判令《补充协议》第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”为无效条款。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年7月8日与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2017081102971）。合同中约定：1、原告以1532976元的价格购买被告开发的坐落于赣州市××××新区Ｅ12地块（购房合同注明）的商品房一套，付款方式为银行按揭贷款。2、双方约定，被告向原告交房的时间为2018年12月31日前，若被告逾期交房在180日内，被告按日计算向原告支付全部房价万分之一的违约金。逾期超过180日原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付该商品房的首付款，并在银行办理了按揭贷款，所有购房款已全部支付给了被告，虽然被告向我邮寄了收楼通知书，但没有出具主合同第九条约定的住宅使用说明书、住宅质量保证书，没有达到法定交付条件，所以没有收房，并在前期沟通中，被告表示将以折抵物业费的形式给付违约金，原告不予同意，要求以现金方式。被告提出的《补充协议》第六条第五款关于只要房屋地基和主体结构没有问题原告就应该收房之规定，这明显是霸王条款，应该予以撤销。此外，被告在《补充协议》第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”系为减轻被告应当承担的责任和排除原告主要权利内容，根据《赣州市商品房买卖合同》第二十八条的规定，应认定为无效。基于以上事实，被告逾期交房的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求依法支持原告诉请。 被告恒鹏置业答辩称，逾期交房属实，本案原、被告约定的交房时间是2018年12月31日，被告取得房屋竣工验收备案表时间是2019年8月16日，逾期交房超过180天，但根据《补充协议》第七条约定，如逾期超过180日买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额不超过房屋总价的2%，因此被告同意在房屋总价的2%范围支付逾期交房违约金，超过部分被告不予认可。该合同条款是对合同主协议的补充约定，经过双方签字盖章认可，真实合法有效，是当事人双方真实意思表示，不存在无效情形。原告要求支付的逾期交房违约金计算时间错误以及计算标准过高。被告已于2019年8月16日取得竣工验收备案表，证明达到了交付条件。向原告邮寄了收楼通知回单及EMS查询单,视为房屋已交付。 经审理查明： 2017年8月11日，原告与被告签订了编号为2017081102971的《赣州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及其《补充协议》，原告购买了被告商品房。《合同》和《补充协议》主要约定情况如下： 一、《合同》约定：1、购房款总计1532976元；2、交房时间为2018年12月31日前（不可抗力除外），若逾期交房，对逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。3、交付条件为：应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告、商品房相关设施设备要求、并符合补充协议第五条要求（详见《合同》第九条、第十条）。4、补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准（详见《合同》第二十八条）。 二、《补充协议》约定：1、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%（详见补充协议第七条），并作为《合同》第十二条的补充。2、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋（详见《补充协议》第六条第五款），并作为《合同》第十一条的补充。3、本《合同》内容与《补充协议》不一致的，以本《补充协议》为准（详见第十八条）。4、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本《合同》之所有条款予以充分协商，双方对本《合同》及《补充协议》条款中免除或限制对方责任权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明，买受人进一步确认，已知悉认可本《合同》及《补充协议》之全部条款内容，且本《合同》及本《补充协议》为其真实意思的反映（详见《补充协议》第十六条第六款）。 合同签订后，原告按约定向被告支付了合同约定购房款1532976元。涉案房产已于2019年8月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案资料目录包括：工程竣工验收报告、商品住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料。被告于2019年10月28日向原告寄出收（验）楼通知书，原告于同年10月29日收到该通知。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告向法庭提交的原告身份证复印件、被告营业执照信息、第2017081102971号《合同》、购房款收据（首付），被告向法庭提交的收楼通知快递单复印件、邮件查询结果、《竣工验收备案表》等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。现对原、被告的具体诉辩主张评判如下： 1、关于违约金的认定问题。该问题争议的焦点是：《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”之约定是否构成免除或限制对方责任权利的内容、为无效条款。本院认为，该违约金具有损失补偿的性质，应体现合理性，《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”之约定，是对原告损失的合理补偿,不属于减轻或免除被告应当承担的责任，是对担责公平性的调整；同时，《补充协议》第十六条第六款明确载明：该《补充协议》为双方当事人真实意思的表示，原告对所有条款已充分知晓。应认定其为有效条款，是对双方签订的《合同》第十二条的补充，两者不能割裂，故对原告要求认定该条款无效的诉讼请求不予支持，对原告要求被告从约定交房次日起至交房之日止按已付购房款每日万分一支付违约金的部分诉讼请求予以支持，即违约金支付比例在房屋总价2%的之内的部分予以支持，超出房屋总价2%的部分不予支持。 2、关于交房的认定问题。该问题争议的焦点是：原告未收到被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否构成不具备房屋交付的条件。本院认为，被告已于2019年8月16日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该《备案表》资料目中包含了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该两《书》是被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的重要资料，说明该房屋已具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告以没收到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为拒绝收楼的理由不能成立，对原告关于被告没有达到房屋交付条件的主张不予支持。被告于2019年10月28日向原告寄出《收楼通知书》，原告于同年10月29日收到该通知。根据双方签订的《补充协议》第六条第五款之约定，应视为被告于2019年10月28日向原告交付房屋。 综上，从2018年12月31日被告逾期交房之日至2019年10月28日视为被告向原告交房之日，被告逾期交房承担违约金应从2019年1月1日起计算，逾期交房承担违约金的时间为300天，违约金按照原告已付购房款每日万分之一计算，金额达45989.28元，超过了按购房款2%计算的30659.52元违约金。故本院确定被告应向原告支付的违约金为30659.52元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告赣州恒鹏置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告肖芳萍支付逾期交房违约金30659.52元； 二、驳回原告肖芳萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费247元（已减半收取），由被告赣州恒鹏置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  范 兴 二〇一九年十二月五日 代理书记员  吕春花