西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初1332号原告：西安市雁塔区人民防空办公室，统一社会信用代码：11610113783559096B,住所地：陕西省西安市雁塔区。负责人：贺宝剑，系该办公室主任。委托代理人：罗晓飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。被告：陕西红屋餐饮管理有限公司，住所地：西安市雁塔区。（现已吊销）法定代表人：任锋波，系该公司执行董事。委托代理人：程浩，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托代理人：周洁，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。被告：西安童福记餐饮管理有限公司，统一社会信用代码：91610113693832239X，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：任战虎，该公司总经理。委托代理人：任小茹，女，汉族，1988年8月12日出生，住西安市蓝田县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告西安市雁塔区人民防空办公室（以下简称“人民防空”）与被告陕西红屋餐饮管理有限公司（以下简称“红屋公司”）、西安童福记餐饮管理有限公司（以下简称“童福记公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告人民防空的委托代理人罗晓飞，被告红屋公司的委托代理人程浩、周洁均到庭参加了诉讼，被告童福记公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。原告人民防空诉称，原告与被告红屋公司于2009年4月18日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将雁塔区XX大厦一至四层房屋租赁给被告红屋公司使用。后双方签订了《场地租赁协议》，约定原告将雁塔区XX大厦南入口处以东后院部分租赁给被告红屋公司使用。后被告红屋公司一再向原告说明其与被告童福记公司实际都为股东任锋波本人实际控制的公司。在被告红屋公司一再要求下，原告与被告童福记公司签订了一份相同的租赁合同，合同履行期间，被告红屋公司与被告童福记餐饮分别以自己名义或以联合名义向原告交纳房租。2014年10月18日以来二被告均不再向原告缴纳房租，2015年4月10日，被告红屋公司向原告提出退租申请，申请解除房屋租赁合同，原告收到该申请后未同意解除合同，二被告在2015年4月10日之后停止经营。原告无奈于2015年5月29日在报纸上发布公告，要求红屋餐饮3日内前来处理滞留在其租用的人防工程内的资产。随后，原告又多次向二被告催要房租，但二被告均相互推诿。故原告现诉至法院，请求判令：1、解除原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》（未履行部分共计1500000元）、《场地租赁协议》（未履行部分20000元）；解除原告与第二被告签订的《房屋租赁合同》（未履行部分共计1500000元）；2、二被告支付拖欠的房屋租赁费1709215.82元、电梯使用费、水电费79096元；3、二被告向原告支付拖欠的租金违约金1137489.74元；（暂计算至2017年6月1日，应计算至被告实际支付之日）4、本案诉讼费由被告承担。被告红屋公司辩称，双方签订的租赁合同已于2015年4月10日协商一致解除，被告也已交还房屋，之后不应再支付任何租金。2015年1月17日之前的租金被告已全部付清，按照双方约定2015年1月17日至2015年4月10日的租金，用已缴纳的10万元履约保证金抵扣，剩余部分被告也希望用遗留在所租房内的空调、座椅等抵扣。如果租金有拖欠，也已超出法律法规规定的一年期诉讼时效，依法应当驳回。不管租赁合同是否解除，被告以实际行为表明不再履行合同，原告都应当采取适当措施防止损失扩大，而原告怠于处理，造成的损失扩大，参照《合同法》第一百一十九条，不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，请求贵院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告童福记公司经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。经审理查明，2009年4月18日，雁塔防空办（甲方）与红屋公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、1.甲方愿意将雁塔区XX大厦XX层、二层、三层、四层整体出租给乙方使用，面积约1381.42平方米，其中，一层270.55平方米，二层315.85平方米，三、四层各397.51平方米，自2009年4月18日至2019年4月17日止，租赁期为10年；2.从2009年4月18日起至2009年7月17日为乙方装修期为90天，装修期间免收房租，如遇营业提前，以乙方正式开业起计租…二、4.为了方便乙方在所租场地内经营，甲方委托乙方在指定位置安装电梯一部，产权归甲方所有，安装手续由甲方负责办理，电梯购置费及安装施工费由乙方垫付，分次从乙方给甲方的租金中扣除，扣抵完后乙方每年向甲方缴纳使用费20000元…三、6.本合同自双方正式签订之日起，15日内乙方向甲方一次性缴纳100000元履约保证金。合同期满，甲方将履约保证金退还给乙方。若乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约金中扣除，不足部分，甲方保留追诉权；7.房屋租金双方商定以实用面积计算，一、二层70元/平方米，三、四层40元/平方米，每3年核定一次，前3年（2009年4月18日至2012年4月17日）年租金为871000元，后每3年在原价格的基础上递增5%；8.乙方每三个月向甲方交纳一次租金，第一次租金（即2009年7月至10月租金）在2009年7月17日前缴纳，此后，须在每一周期期满前五日内缴纳，以支票形式结算，租金进入甲方账户后，甲方开具同等金额的发票给乙方…三、10.出租房屋的水、电费、停车费、燃气、暖气费，均由乙方依照有关部门的收费标准负责交纳。四、甲乙双方商定乙方租用甲方的一、二层即租即用，三、四层拖后3个月启动，三个月空置期内向甲方交纳50000元租金…五、14.（3）如乙方在合同期满前要求终止合同，须提前三个月书面通知甲方。双方协商一致方可终止合同，租金按实际租赁期计算，乙方不再缴纳剩余时间的房租费，履约保证金归甲方所有…14.（5）租赁合同期满或解除时，乙方对房屋的装修，改造自然折旧完毕，不得随意毁坏，必须在30天内将家私杂物全部搬走，若留下箱柜等物不搬清，则作放弃权利论，由甲方全权处理……。同日，雁塔防空办（甲方）与童福公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同内容同雁塔防空办与红屋公司签订的《房屋租赁合同》一致，且该合同仅有雁塔防空办和童福公司的盖章，未有经办人的签名或者法定代表人的签名。经本院向原、被告询问上述合同签订情况，原告称不清楚为何其与二被告签订的房屋租赁合同所涉房屋为同一套，无法确定签订人员。被告红屋公司称上述租赁合同系被告童福公司注册之后签合同租房子，但未实际使用。另，原告与二被告签订《房屋租赁合同》时二被告的法定代表人均系任锋波。2012年12月5日，红屋公司向雁塔防空办出具证明，证明醉南山酒楼隶属于红屋公司。2013年3月8日，红屋公司向雁塔防空办提交《申请》，将原餐饮项目变更为担保公司业务及餐茶会所业务。经核实，2013年8月2日，案外人陕西鑫元达投资有限公司成立，住所地为西安市雁塔区XX路XX号XX酒店XX楼，法定代表人为陈曦，2016年3月23日，西安市公安局雁塔分局向原告发出协助查封通知书，该通知书显示：因陕西鑫元达投资有限公司的法定代表人陈曦系非法吸收公众存款案的犯罪嫌疑人，查封陈曦的财物。2016年8月2日，西安市公安局雁塔分局解除上述查封。经本院询问，被告红屋公司称鑫元达公司在涉案房屋办公至2015年2月，鑫元达公司搬离时未将房屋清空。2015年4月10日，红屋公司向雁塔防空办提出退租申请，退租红屋公司租赁的经营面积，同时相应解除双方原租赁合同，由于2015年1月17日至2015年4月10日所产生的租金费用，红屋公司将于某某安排专人处理解决。再查，2015年5月29日，原告在华商报C09版发布公告，载明：“陕西红屋餐饮管理有限公司（原西安童福记餐饮管理有限公司）：我单位将对你公司租用的人防工程内资产依法进行清偿，请3日内与我单位联系，逾期后果自负。”另查，原告与被告红屋公司均认可2015年1月17日之前的所有租金被告红屋公司已结清。庭审中，被告红屋公司向本院提交收据一份，用于证明被告红屋公司于2009年4月13日向原告支付100000元履约保证金，并称应使用已缴纳的履约保证金抵扣房租，原告认可其收到原告支付的上述保证金，也认为该100000元应在剩余未付款项中扣除。又查，经本院向原、被告核实涉案房屋使用及租金支付情况，被告红屋公司称，其自2009年开始租房子做酒楼，店名是醉南山酒楼，开到了2012、2013年左右关门，关门之后其就把房子转租给担保公司了，直到合同终止，租赁房屋一直由其实际使用，但原告还使用了四楼的两间房，是含在租赁合同的房屋面积里，租金是通过法定代表人任锋波的私人账户向原告支付，其认为支付的均系红屋公司租金，与原告有租赁合同关系的只有红屋公司。原告称系二被告共同在支付租金，其记账内容也是二被告共同缴纳租金项。经本院向原告核实电梯使用费、水电费的计算依据，原告称电梯使用费35700元，系自2014年10月18日开始计算至2016年7月17日止，每年20000元；水、电费系抄表统计，水费1464元、电费26596元，但原告未向本院提交水、电费的相关凭证。另原告认可被告向其缴纳了2014年10月18日至2015年1月17日期间的电梯费5000元，被告称时间节点属实。上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、场地租赁协议、人防工程租赁补充协议、申请、退租申请、证明、企业工商登记信息、协助查封/解除查封通知书、进账单、缴款书、《华商报》报纸公告、收据、银行转账记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告红屋公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《人防工程租赁补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。合同签订后，原告依约向被告红屋公司交付房屋及场地，被告红屋公司也已与原告就2015年1月17日之前发生的租金结清。因2015年4月10日，被告红屋公司向原告提出退租申请后，原告已于2015年5月29日在华商报刊登公告，声明对被告红屋公司租用的人防工程内资产依法进行清偿。根据原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》第五条第14款第（5）项约定：“租赁合同期满或解除时，乙方对房屋的装修，改造自然折旧完毕，不得随意毁坏，必须在30天内将家私杂物全部搬走，若留下箱柜等物不搬清，则作放弃权利论，由甲方全权处理……。”原告刊登上述公告即表明其已同意与原告解除租赁合同关系，故本院依法确认原告与被告红屋公司签订的《房屋租赁合同》自2015年4月10日解除。至于原告主张被告红屋公司支付2014年10月18日至2016年8月4日期间租赁费用1709215.82元的诉请，应以被告红屋公司实际欠付之日2015年1月18日计算至合同解除之日2015年4月10日期间的租赁费为准，即871000元/年*（100%+5%）/365天*82天=205460.55元，因原告与被告红屋公司均同意履约保证金在剩余未付费用中扣除，故扣除被告红屋公司已向原告支付的履约保证金100000元后，被告红屋公司仍应向原告支付2015年1月18日至2015年4月10日期间的租金105460.55元。又因涉案合同约定，原告应在租赁合同解除后30日内将家私杂物全部搬走，本案中，原告自认鑫元达公司在涉案房屋处办公至2015年2月，且搬走时未将房屋腾空，因双方租赁合同于2015年4月10日解除，故被告红屋公司应承担自2015年4月11日起至原告刊登公告通知被告红屋公司将对物品进行清偿的2015年6月1日期间发生的房屋占用费，该部分费用原告可另案进行主张。至于原告主张被告红屋公司支付2014年10月18日至2016年7月17日期间的电梯使用费35000元的诉请，因原、被告均认可2014年10月18日至2015年1月17日期间电梯费被告已向原告支付，依合同约定上述期间内电梯使用费为5000元，与原告所认可的5000元相印证，本院予以确认，故扣除上述已履行部分后，被告红屋公司仍应向原告支付2015年1月18日至合同解除之日（2015年4月10日）期间的电梯使用费，经计算为4493.15元。至于原告主张被告红屋公司支付2015年1月至2015年4月期间的水费1464元、电费26596元的诉请，因原告未提供证据予以佐证，故本院依法不予支持。因原告与被告红屋公司之间的《房屋租赁合同》约定每三个月缴纳一次租金，每一周期期满前五日缴纳，故被告红屋公司2015年1月18日至2015年4月10日期间发生的租金应于2015年4月5日支付，现被告红屋拖欠原告租金，已构成违约，故其应当向原告承担逾期付款的违约金，但原告要求计算违约金的计算标准为1‰/日过高，本院酌情降低为24%/年的标准计算，原告要求被告红屋公司支付2015年4月6日至2017年6月1日期间拖欠房屋租金的违约金为54573.67元。至于原告要求被告红屋公司支付至实际付款之日的违约金一节，因本院已依法支持了原告要求被告红屋公司支付拖欠的房屋租金，被告红屋公司迟延付款有加倍支付利息的义务，故对于原告要求被告红屋公司支付2017年6月2日至实际付款之日止违约金的诉请，本院依法不予支持。又因原告与被告童福公司签订的《房屋租赁合同》仅有双方公司的签章，未有公司法定代表人或者负责人或者委托代理人的签字，且该份《房屋租赁合同》所涉租赁房屋和原告与被告红屋公司签订的《房屋租赁合同》所涉租赁房屋相同，涉案房屋一直是由被告红屋公司实际使用，另原告提供的缴款书系单方制作，亦不足以证明原告与被告童福公司实际履行了双方签订的租赁合同，故本院依法认定原告与被告童福公司签订的租赁合同并未实际履行，原告要求解除其与被告童福公司签订的租赁合同的诉请，本院依法予以支持，对于原告要求被告童福公司支付房屋租赁费1709215.82元、电梯使用费及水电费79096元、拖欠租金违约金至实际付款之日止的诉请，本院依法不予支持。至于原告诉请解除场地租赁协议以及与场地租赁协议相关的所有诉请，因与本案不属同一法律关系，本院依法不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告西安市雁塔区人民防空办公室与被告陕西红屋餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同。二、解除原告西安市雁塔区人民防空办公室与被告西安童福记餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同。三、被告陕西红屋餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安市雁塔区人民防空办公室支付2015年1月18日至2015年4月10日期间的租金105460.55元。四、被告陕西红屋餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安市雁塔区人民防空办公室支付2015年1月18日至2015年4月10日期间的电梯使用费4493.15元。五、被告陕西红屋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安市雁塔区人民防空办公室支付2015年4月5至2017年6月1日期间被告陕西红屋餐饮管理有限公司拖欠房屋租金违约金54573.67元。六、驳回原告西安市雁塔区人民防空办公室其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20183元，由原告承担10000元，由被告陕西红屋餐饮管理有限公司承担10183元。因原告已预交，被告陕西红屋餐饮管理有限公司将其承担的部分并上述款项支付给原告西安市雁塔区人民防空办公室。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  陈 琳人民陪审员  张志兴二〇一九年十二月十六日书 记 员  张雨濛打印：相丽华校对：王博闻2019年月日送达1