内蒙古自治区阿尔山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2202民初584号 原告：吴玉柱，男，1975年5月10日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：李艳华，内蒙古奥斯律师事务所律师。 被告：孙岩，男，1964年12月7日出生，汉族，无职业，现住吉林省镇赉县。 委托诉讼代理人：巩诗园，吉林巩固律师事务所律师。 第三人：乌兰浩特市沈兴房地产开发有限公司。 法定代表人：张越乔，职务：经理（未出庭） 原告吴玉柱与被告孙岩、第三人乌兰浩特市沈兴房地产开发有限公司（以下简称为沈兴房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴玉柱及其委托诉讼代理人李艳华，被告孙岩到庭参加诉讼，第三人沈兴房地产公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告吴玉柱向本院提出诉讼请求：请求撤销（2019）内2202执异7号裁定书，改判原告对从第三人处结算的的位××旗、602室顶账房屋归原告所有并解除查封。事实与理由：2017年10月，原告与第三人通过顶账协议的方式，已合法取得诉争房屋的所有权，双方已结算完毕，对价符合市场行情，原告与第三人对上述顶账协议均无异议。原告取得房屋时，被告债权尚未形成，其在2019年3月6日向贵院提出强制执行申请，经执行异议裁定，以“可能存在损害申请执行人孙岩合法权益的行为”为由驳回原告申请过于牵强。另，原告在取得案涉房屋后又将房屋出售给其他善意取得人，没有办理房屋网签合同是第三人原因导致，非原告原因。综上，诉至法院请求依法公正裁判。 被告孙岩辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供不实证据进行虚假诉讼对抗执行，（2019）内2202执行7号裁定书于法有据。 第三人沈兴房地产公司未出庭未答辩。 根据原、被告双方各自陈述，法庭总结了本案的争议焦点：本案原告是否就涉案执行标的××旗、602室享有有效阻却或排除本院强制执行的权利。 原告吴玉柱围绕争议焦点提交证据如下： 1、（2019）内2202执异7号裁定书，证明顶账协议合法有效，其中350万元包括土地出让金和供水、供暖、供电的工程款。2、顶账协议和结算协议，证明以房抵债的房屋、房号、面积，顶账金额为195万元及交付时间。3、与案外人何某、王某、金某买卖协议三份，证明原告已经将三户房屋另售他人，并且经沈兴房地产公司同意，顶账的房屋一共9套，平均价格为1800元左右。被告孙岩质证认为，对上述证据均不认可，原告在没有网签程序的前提下出售房屋，其所签订的房屋买卖合同应属无效，且顶账协议中未明确房屋的单价和总价。 被告孙岩、第三人沈兴房地产公司未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交上述证据，本院组织当事人进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的事实，本院认定如下：2013年11月30日，原告与第三人（法定代表人张民全）签订《土地购买协议书》一份，约定原告将其所有的原阿尔本格勒镇学校大院地块出售给第三人进行房地产开发使用，总价款为350.00万元，付款方式为2013年11月末首付现金150.00万元，顶账奥迪Q5价款为35.00万元，2014年2月20日前再付现金100.00万元，余款65.00万元，在楼房取得银行贷款时一次性付清。协议中，双方还约定了其他事项。2017年10月13日，前述双方当事人签订《顶账协议》一份，约定第三人所欠原告的土地尾款，第三人以扎赉特旗阿尔本格勒镇本街金缘小区1号楼房源作为土地出让款（付完现金及转账部分以原告提供的银行卡为准）。顶账房屋包含本案诉争1-601号（面积127.23㎡）及1-602（面积97.03㎡）房屋。2019年4月2日，因（2017）内2202民初306号民事判决书的履行内容，被告申请执行第三人开发建设的××镇等七处房产，本院依法下发（2018）内2202执122号执行裁定书。执行期间，案外人即原告向本院提出执行异议申请，经审查，本院依法作出（2019）内2202执异7号执行裁定书，依法驳回异议请求。2019年8月2日，原告向本院提起执行异议之诉。 另查明，2019年4月26日经乌兰浩特市市场监督管理局核准确认，乌兰浩特市沈兴房地产开发有限公司法定代表人为张越乔。 本院认为，关于第三人与原告签订协议是否已经完成以物抵债的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十五条“当事人之间订立的有关设立、变更，转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理合同登记的，不影响合同效力”的规定，第三人与原告签订的协议合法有效，但依据以物抵债法律关系形成的要义，双方在债务清偿期届满后，达成以房屋抵偿土地出让金尾款协议后应当办理房屋登记转让手续进行产权变更，方可达到以物抵债交付之目的。本案中，原告与第三人签订协议后，并未办理不动产权变更手续，所有权尚未变更，故在该阶段并未完成以物抵债的目的，不具有对协议抵债房屋的所有权。关于原告与第三人签订的《顶账协议》是否能够达到阻却执行之目的，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，双方达成的顶账协议与书面买卖合同并非同一法律事实，且在庭审中就土地转让价款及顶账协议系如何履行等问题，原告均未作出合理说明。另需要指出，原告自认其与第三人签订的顶账协议尚未完全履行，双方未经最终结算确认。故，原告根据顶账协议视为已享有案涉房屋的所有权，于法无据。原告主张案涉房屋系抵顶土地出让金尾款，其与“商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定不符。原告就是否已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十亦或以顶账方式抵偿总价款的百分之五十等未向法庭出示证据。综上，原告吴玉柱所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，其请求确认案涉房屋权属并且停止对涉案房屋的执行等，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告吴玉柱的诉讼请求。 案件受理费100.00元（原告已缴纳）由原告吴玉柱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 审判长  王广宇 审判员  刘洪海 审判员  白 茹 二〇一九年十二月十一日 书记员  马 腾 附判决依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条第一项第二款案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。