福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9138号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建新国际新型建材有限公司，住所地福建省福州市长乐区营前街道长限工业区。 委托诉讼代理人：陈钦，福建闽航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春华，福建闽航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹邻芳，女，1957年8月7日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈栋，福建知信衡律师事务所律师。 上诉人福建新国际新型建材有限公司（以下简称新国际公司）与被上诉人邹邻芳租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新国际公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邹邻芳诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审判决相关表述认可邹邻芳与福建卡迪尔恒通发展有限公司(以下简称卡迪尔公司）是两个不同的民事主体，邹邻芳没有提供证据证明新国际公司同意卡迪尔公司入驻并装修，其也未发书面函告知新国际公司卡迪尔公司入驻需要装修的情况，也未将租赁合同转让给卡迪尔公司，因此，卡迪尔公司并非本案租赁合同当事人，其擅自入驻装修的费用不应由新国际公司承担。二、一审以《卡迪尔公司租赁物改造、装修工程费用造价鉴定报告》（以下简称《造价鉴定报告》）作为判赔依据，认定按金额90%赔偿是错误。《造价鉴定报告》不能作为本案判赔依据。1.邹邻芳申请该鉴定时，送交的材料未经过新国际公司的质证，相关材料真实性无法确认，该鉴定报告的鉴定依据不可靠，不能用作本案认定损失的证据使用。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，租赁合同无效时，双方仅对形成附和的装饰物现值按过错承担责任。形成附和装饰物现值完全可以通过专业的鉴定机构予以鉴定，而《造价鉴定报告》是对整个租赁物投入、改造工程造价以及设备价值进行鉴定。一审法官以个人估算不能反映客观事实。3.一审判决表述“未形成附和的装饰物及不计入...鉴定报告的装饰装修物（含汽修厂及洗车设备部分），邹邻芳可拆除归自己所有...”，即一审对未形成附和的装饰物允许邹邻芳拆除归自己所有，但一审按区分允许邹邻芳取回未附和物，同时又不区分依据全部造价鉴定金额的90%判令新国际公司赔偿邹邻芳装修损失，前后矛盾。 邹邻芳辩称，一、一审认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。二、从邹邻芳与新国际公司签订租赁合同之日起到邹邻芳筹办卡迪尔公司，再到卡迪尔公司在租赁物开业并举行典礼，新国际公司法定代表人王忠义先生从头到尾参与其中，并提出诸多建议，邹邻芳提交的视听资料证据甚至证明了王忠义先生教邹邻芳如何公关，疏通市场管理局相关人员达到减少罚款的目的。由此可见，新国际公司自始至终都是以积极的行为来表示对卡迪尔公司的认可。三、一审鉴定程序合法、依据科学、结论正确。鉴定机构经新国际公司与邹邻芳一致同意由法院摇号产生。邹邻芳提交的鉴定材料，法院组织了新国际公司代理人陈钦、邹邻芳代理人、大禹鉴定机构三方在场，向新国际公司代理人陈钦出示了邹邻芳提交的鉴定材料，该过程大禹鉴定机构经办人员全程在场，可予以证明。鉴定过程中鉴定机构详细勘察现场，新国际公司代理人也到了现场监督。因此，本案鉴定程序合法，鉴定依据科学，鉴定结论正确，应予以采纳。 邹邻芳向一审法院起诉请求：1.判令新国际公司赔偿邹邻芳经济损失2200000元；2.判令新国际公司赔偿邹邻芳公司无法办理住所变更登记被罚款的42500元；3.本案案件受理费及鉴定费用22000元由新国际公司承担。 新国际公司向一审法院反诉请求：1.判决邹邻芳在判决生效后10日内将占用场地恢复原状（恢复原状期间不得损毁新国际公司的租赁物）交付给新国际公司；2.判决邹邻芳支付场地占用费96204元（按每月16034元标准计算，暂算至2019年2月28日为96204元，之后的占用费按每月16034元继续算至邹邻芳实际交还占用场地之日止）；3.判令邹邻芳支付水电费12218元（2018年1月15日至2019年1月17日）；4.反诉的诉讼费由邹邻芳承担。 一审法院认定事实：新国际公司系中外合作企业，成立于1998年。同年，福州市人民政府批准征用营前长限村3.711公顷（合55.67亩）土地，作为提供新国际公司建设厂房及附属设施用地；长乐市土地、建设管理部门向该公司颁发了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》和《国有土地使用证》。2000年8月2日，长乐市建设委员会对新国际公司就其办公楼的工程建设施工报建申请予以施工许可。2016年4月25日，长乐市土地发展中心向长乐市市场监督管理局发出长土发【2016】40号《关于对203省道首占营前新区段拟收储企业采取限制性措施的函》，随函附表的203省道首占营前新区段拟收储32家企业名单中包含新国际公司。 2017年7月17日，出租方新国际公司（甲方）与承租方邹邻芳（乙方）就甲方将座落于长乐营前街道长限工业区的部分车间出租给乙方使用事宜签订《租赁合同》，合同约定，租用范围为租用西区车间面积1050平方米；租赁条件为本车间仅作为乙方洗车美容等使用；租赁期限三年，自2017年9月1日至2020年9月1日止；每平方月租金13元，每月租金13650元，年租金为163800元；信用押金：合同签订之日，乙方交50000元给甲方作为担保押金（押金不计利息）；租金缴交：在签订合同日乙方应缴一年租金给甲方，第二年租金以每半年缴一次；另议依据：双方在租赁期间的有关新的意见与补充议题，必须以正式函件作为表达依据，所有口头协商没有办理手续的均不能作为有关依据。2017年10月16日，新国际公司向邹邻芳发出《关于增加租用厂房面积的通知》，该通知内容为：邹邻芳租用新国际公司厂房因经营需要增租厂房东向两间，面积计149平方米，每平方米16元，每月2384元，每年28608元。合同期限从2017年9月1日至2020年9月1日止，该租金按2017年10月20日起计，减去49天，计3893元，本年度应增缴24715元。从2018年9月1日起，每年租金合计为192408元。合同签订后，邹邻芳依约向新国际公司支付第一年租赁费188515元及担保押金50000元。 2017年10月18日，新国际公司向邹邻芳发出《关于同意租赁厂房外观及场地改造》的书面函，以邹邻芳有要求在租赁厂房（靠峡漳公路街面）进行自行装饰，墙体上半部在原彩瓦钢板墙上加钉装饰板（包括两边山墙）。门窗按原状全部更新。地面将墙板搬走，全部捣水泥地面，做花圃等改造项目。现新国际公司表示同意邹邻芳全部装饰项目，该费用全部由邹邻芳负担，前面场地全部归邹邻芳使用。之后，邹邻芳投入费用对租赁的厂房进行装修并对租赁的厂房外观及场地进行改造，并将营业执照登记住所地为长乐市营前街道长限村西区50号的福建卡迪尔恒通发展有限公司（自然人独资企业、成立时间为2017年10月12日、股东邹邻芳为公司法定代表人）的实际住所移至其租赁的上述厂房内。2017年10月25日，福州市长乐区市场监督管理局执法人员对位于长乐市营前街道长限工业区新国际公司内进行检查，发现福建卡迪尔恒通发展有限公司实际住所与登记住所不符，现场送达长市场监管营责改字【2017】102501号《责令改正通知书》，责令福建卡迪尔恒通发展有限公司于2017年11月8日前依法办理住所变更登记。2018年1月19日，福州市长乐区市场监督管理局执法人员对长乐营前街道长限村西区50号实地检查，福建卡迪尔恒通发展有限公司营业执照登记住所地处于空置状态。2018年6月20日，福州市长乐区市场监督管理局作出长市场监管行罚字（2018）第104号《行政处罚决定书》，以福建卡迪尔恒通发展有限公司未依法办理营养执照登记住所变更登记的行为违法为由，决定罚款42500元。2018年8月1日，福州市长乐区市场监督管理局以福建省福州市长乐区属于收储范围。根据《福州市长乐区人民政府办公室关于印发福州市长乐区执行市场主体住所（经营场所）申报承诺制若干意见的通知》（长政办【2018】19号）的规定，依法征收范围内的房屋不得作为市场主体住所（经营场所），认为福建卡迪尔恒通发展有限公司提出的行政审批申请不符合该行政许可事项申请的法定条件、标准，决定不予受理。2018年8月22日，邹邻芳向一审提起诉讼，请求判令：1.认定邹邻芳与新国际公司于2017年7月17日签订的《租赁合同》及2017年10月16日的《关于增加租用厂房面积的通知》为无效合同；2.判令新国际公司退还邹邻芳租赁押金50000元及第一年租金188515元。一审于2018年11月9日作出（2018）闽0182民初2442号民事判决，以福州市长乐区住房和城乡建设局无新国际公司进行厂房车间建设的审批档案资料，新国际公司无证据证明其厂房车间建设已取得《建设工程规划许可证》为由，认定邹邻芳与新国际公司签订的上述合同无效，判定新国际公司应负合同无效的主要过错责任，邹邻芳应付合同无效的次要过错责任。邹邻芳、新国际公司对判决均无提起上诉，该判决业已发生法律效力。 2019年1月3日，邹邻芳向一审提起本案诉讼，要求实现诉讼请求。2019年2月18日，新国际公司提起反诉。审理中，应邹邻芳申请，一审法院委托福州大禹建设工程造价咨询有限公司对邹邻芳在本案租赁物投入的改造、装修及设备价值进行造价鉴定。福州大禹建设工程造价咨询有限公司作出的大禹（2019）鉴第011号《卡迪尔公司租赁物改造、装修工程费用造价鉴定报告》鉴定结论如下：本工程鉴定造价为1697145元（有关汽修厂及洗车设备价值部分仅有购销合同无其他凭证，因此汽修厂及洗车设备部分暂不计入本次鉴定）。邹邻芳为此垫付鉴定费用22000元。审理中查明，邹邻芳已向新国际公司交付租金至2018年9月1日，之后的每月租金按合同约定为16034元。邹邻芳租赁的涉案厂房车间现仍由邹邻芳占用。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案厂房车间位于福建省福州市长乐区，新国际公司将涉案厂房车间租给邹邻芳。关于涉案厂房车间租赁合同的效力问题，依据一审法院已发生法律效力的（2018）闽0182民初2442号民事判决书认定的事实，涉案厂房车间至今未取得建设工程规划许可证，涉案厂房车间的租赁合同均为无效。在签订合同过程中，邹邻芳作为承租人对租赁标的即涉案厂房车间是否存在权利瑕疵问题负有审查义务，应充分了解涉案厂房车间现状，但其自2017年7月17日与新国际公司签订第一次《租赁合同》直至2017年10月16日与新国际公司增加租用厂房面积，期间均未调查了解涉案厂房车间现状，在对承租的涉案厂房车间出资进行装修前也未向长乐市市场监督管理局查询本案租赁物能否作为市场主体住所（经营场所），毕竟长乐市土地发展中心于2016年4月25日已向长乐市市场监督管理局发出长土发【2016】40号《关于对203省道首占营前新区段拟收储企业采取限制性措施的函》，随函附表的203省道首占营前新区段拟收储32家企业名单中包含新国际公司。邹邻芳怠于审查，存在一定过错；新国际公司作为出租方，既明知该公司属于被采取限制性措施的203省道首占营前新区段拟收储企业，也明知涉案厂房车间未取得建设工程规划许可证，仍提供不符合租赁合同要件的涉案厂房车间给承租人邹邻芳使用，存在主要过错。结合上述生效判决认定的“新国际公司应负合同无效的主要过错责任，邹邻芳应负合同无效的次要过错责任”，根据双方过错程度和公平原则，一审法院酌情确定新国际公司对因合同无效所造成的损失承担60%的民事责任、邹邻芳承担40%的民事责任。 关于新国际公司应承担因合同无效造成损失的金额问题。1.邹邻芳在本案租赁物投入的改造、装修及设备价值的造价费用。根据福州大禹建设工程造价咨询有限公司作出的大禹（2019）鉴第011号《卡迪尔公司租赁物改造、装修工程费用造价鉴定报告》，一审法院对邹邻芳因租赁物需改造、装修所产生的费用1697145元予以确认。有关汽修厂及洗车设备价值部分仅有购销合同、收款收据，无其他凭证，故造价鉴定报告未将汽修厂及洗车设备部分计入本次鉴定。且汽修厂及洗车设备部分并非已形成附合的装饰装修物，承租人邹邻芳可拆除归自身所有。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，鉴于该改造、装饰装修工程完工不久，一审法院酌情以改造、装饰装修工程总价款九折确定现值，因此，新国际公司承担的改造、装饰装修费损失为1697145元×90%×60%=916458.3元。邹邻芳要求新国际公司赔偿损失220万元的主张缺乏证据支持，一审法院不予认可。新国际公司辩解其未允许过邹邻芳对车间内部进行装修，因与事实不符，一审法院对其辩解不予采信；2.邹邻芳公司无法办理住所变更登记被罚款的42500元的损失。邹邻芳虽系卡迪尔公司的投资人及法定代表人，但邹邻芳与新国际公司于2017年7月17日签订《租赁合同》时，卡迪尔公司尚未成立，并非签订该《租赁合同》的当事方，且《租赁合同》并未约定承租方的承租目的是用于卡迪尔公司的经营场所。福州市长乐区市场监督管理局于2018年6月20日作出长市场监管行罚字（2018）第104号《行政处罚决定书》处罚的当事人是卡迪尔公司而非邹邻芳，且处罚的理由是卡迪尔公司未依法办理营业执照登记住所变更登记的行为违法。故卡迪尔公司未办理住所变更登记被罚款42500元的损失不应由新国际公司承担；3.鉴定费用22000元的损失。邹邻芳为解决本案纠纷申请对其在本案租赁物投入的改造、装修及设备价值的造价费用进行鉴定，由此向鉴定机构垫付的鉴定费用22000元应由双方各自按照导致合同无效的过错分担，故新国际公司承担的鉴定费损失为22000元×60%=13200元。 关于邹邻芳在本案中应向新国际公司承担的费用问题。1.房屋占用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”和第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，本案中，一审法院已发生法律效力的（2018）闽0182民初2442号民事判决已确认涉案租赁合同无效，邹邻芳负有腾还租赁物的法定义务，新国际公司也有权收回房屋。由于邹邻芳仅支付租金至2018年9月1日，之后的租金拖欠至今，而邹邻芳租赁的涉案厂房车间现仍由邹邻芳占用。故新国际公司要求邹邻芳交付占用场地并参照每月租金16034元计算2018年9月1日之后的场地占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。但占用场地的交付标准是恢复原状还是按照现状，应根据装饰装修物是否已形成附合的实际情况作为占用场地的交付标准。未形成附合的装饰装修物及不计入福州大禹建设工程造价咨询有限公司作出的大禹（2019）鉴第011号《卡迪尔公司租赁物改造、装修工程费用造价鉴定报告》的装饰装修物（含汽修厂及洗车设备部分），邹邻芳可拆除归自己所有，因拆除造成场地毁损的，邹邻芳应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，邹邻芳按照现状向新国际公司交付；2.水电费损失。新国际公司主张的水电费损失12218元，因其提交的相关证据不足以证明其主张，一审法院不予支持。今后其若有新的证据能证明其存在水电费损失，其可另案向邹邻芳主张权利。 综上，一审法院对邹邻芳提出的部分本诉请求、对新国际公司提出的部分反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福建新国际新型建材有限公司于本判决生效之日起十日内向邹邻芳赔偿改造、装饰装修费损失916458.3元；二、福建新国际新型建材有限公司于本判决生效之日起十日内向邹邻芳支付鉴定费用13200元；三、邹邻芳于本判决生效之日起十日内搬离其向福建新国际新型建材有限公司承租的坐落于福建省福州市长乐区营前街道长限工业区（福建新国际新型建材有限公司内）的涉案厂房车间；四、邹邻芳于本判决生效之日起十日内向福建新国际新型建材有限公司支付场地占用费192408元（暂计至2019年9月1日的场地占用费为192408元，之后的场地占用费继续按每月16034元标准计算至邹邻芳实际搬离涉案厂房车间之日止）；五、驳回邹邻芳的其他本诉诉讼请求；六、驳回福建新国际新型建材有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费24400元，减半收取计12200元，由邹邻芳负担5651元，由福建新国际新型建材有限公司负担6549元；反诉案件受理费2713元，减半收取计1357元，由邹邻芳负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，关于责任承担主体，根据《关于同意租赁厂房外观及场地改造》等证据，邹邻芳对租赁厂房进行装饰装修，且曾向新国际公司提出书面申请的事实可以确认。现租赁合同因双方过错而导致无效，邹邻芳装饰装修厂房的损失客观上已经产生，双方应根据过错程度负相应的责任。新国际公司以卡迪尔公司非租赁合同当事人为由主张自己免责，明显缺乏事实依据，本院不予采信。 关于判赔依据，首先，《造价鉴定报告》系一审法院依申请委托有资质的福州大禹建设工程造价咨询有限公司作出，鉴定人员亦有相应资质，该鉴定意见合法有效。庭审笔录显示，评估鉴定阶段，一审法院依法向新国际公司送达《参加现场鉴定通知书》，其代理人也到达现场，现新国际公司主张鉴定材料未经质证，依据不足，本院不予采纳。其次，《造价鉴定报告》并未将汽修厂及洗车设备等未形成附合的装饰装修物纳入鉴定范围，新国际公司在评估鉴定阶段并未对鉴定范围提出异议，在收到《造价鉴定报告》后，虽对鉴定结论持异议，却未申请重新鉴定，也未举证证明鉴定报告包含了其他未形成附合的装饰装修物，故无法推翻《造价鉴定报告》。最后，一审酌情以改造、装饰装修工程总价款九折确定现值，系考虑到该工程完工不久，该认定符合客观情况。新国际公司对估算的现值持异议，却未提供充分证据予以反驳，其异议本院不予采信。综上，一审采纳《造价鉴定报告》，并酌情按改造、装饰装修工程总价款九折确定判赔依据，并无不当，本院予以维持。 综上所述，福建新国际新型建材有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费24400元，由福建新国际新型建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十二月十六日 法官助理蔡娟 书记员林舒