福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初3742号 原告：吴敬安，男，1979年1月10日出生，汉族，住永安市。 被告：福建万年房地产有限责任公司，住所地：永安市中山路689号，统一社会信用代码：91350481553217656A。 法定代表人：唐家琪，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄人杰、吴大亮，福建众强律师事务所律师。 原告吴敬安与被告福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴敬安、被万年公司的委托诉讼代理人黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴敬安向本院提出诉讼请求：1.万年公司向吴敬安支付逾期交房违约金139708元（从2017年1月20日计至2018年8月27日，共计580天，802921元×0.03%×580天＝139708元）；2.判令万年公司赔偿吴敬安2017年4月1日至2018年8月27日物业费损失2651元（2017年4月1日至2018年8月27日，共计2651元，其中770元为抵用卷部分）3.由万年公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：吴敬安与万年公司于2017年1月20日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：万年公司将位于永安城区房屋出售给吴敬安，房屋价格802921元；万年公司应2015年12月31日前，将符合格项约定条件的房屋交给吴敬安；万年公司未在约定时间内交房，逾期超过60日后，吴敬安有权解除合同；解除合同的，万年公司应自解除合同书面通知到达七日之内退还全部付款，并按吴敬安已付款项的1%向支付违约金；吴敬安要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万年公司按日向吴敬安支付已付付款万分之三的违约金。合同签订后，吴敬安于2017年1月24日支付首付款362921元，并依约办理银行按揭贷款手续，银行已于2017年5月24日将440000元按揭贷款全额支付万年公司，至此，吴敬安已按照合同履行全部付款义务，万年公司却未按照合同约定的时间，将符合各项约定条件的房屋交付给吴敬安。在小区道路水电燃气，绿化、消防等配套设施尚未竣工及未通过验收的情况下，仓促向吴敬安交钥匙。此期间吴敬安不清楚8栋1单元2302室房屋所在楼房还未通过验收，后来通过查询的方知所购楼房于2018年8月27日通过竣工验收。万年公司未能按照合同约定时间将符合约定条件的房屋交付给吴敬安已构成违约。万年公司应承担逾期交房的违约责任。 万年公司辩称：1、吴敬安于2017年1月20日与万年公司签订《商品房买卖合同》，合同中明确约定“出卖人应当在2015年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。”双方签订合同时，涉案的房屋并没有竣工验收，吴敬安在明知答辩人无法在2015年12月31日前交房，且涉案房屋未竣工验收的情况下，购买了涉案房屋，并且，吴敬安直至2017年5月24日还向建设银行贷款，将购房款打入被告账户，吴敬安在明知万年公司已经无法按照合同约定时间交房的情况下，仍然与万年公司签订《商品房买卖合同》并支付购房款的行为，应当视为其允许万年公司可以不按合同约定的时间交房，现吴敬安起诉要求万年公司支付2017年1月20日至2018年8月27日的逾期交房违约金于法无据，万年公司不应承担逾期交房违约责任。2、吴敬安与万年公司签订的《商品房买卖合同》第六条、七条约定，买受人应于2017年1月20日前向出卖人支付首付款362921元，逾期不超过60日的，应当按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。吴敬安于2017年1月24日支付首付款362921元，逾期3天，应向万年公司支付违约金217.75元（362921元×万分之2×3天＝217.75元）。3、吴敬安请求支付逾期交房违约金的计算错误。涉案合同约定，逾期交房违约金是按已支付款的日万分之三计算，吴敬安于2017年1月24日支付362921元，于2017年5月24日支付440000元，而其却以总金额802921元计算2017年1月20日至2018年8月27日的逾期交房违约金，计算方式是错误的。4、吴敬安于2017年3月17日实际接收了涉案房屋，属于日出东方小区的业主，接受物业公司的服务，应当缴纳相应的物业服务费。且物业服务费是缴纳给物业公司，与万年公司没有任何关系，吴敬安请求万年公司赔偿2017年4月1日至2018年8月27日的物业费损失没有事实与法律依据，不应得到支持。综上所述，请求法庭依法判决，驳回吴敬安的诉讼请求，以维护万年公司的合法权益。 吴敬安围绕诉讼请求向本院提交如下证据：吴敬安身份证复印件、商品房买卖合同及补充协议、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、福建省增值说普通发票2份、永安万家物业有限公司收款收据。万年公司向本院提交以下证据：福建增值税普通发票、《日出东方房屋交接验收表》。本院在庭审中组织双方当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对上述证据拟证明的案件事实，本院在查明事实中予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2017年1月20日，吴敬安与万年公司签订一份编号为ＹＳ000027171号《商品房买卖合同》约定：吴敬安购买万年公司开发的位于永安市城区商品房,价格为802921元。该合同第八条对房屋交付条件与期限约定：“出卖人（即万年公司）应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……”。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。”合同签订后,吴敬安于2017年1月24日支付购房首付款362921元，于2017年5月24日通过银行按揭贷款向万年公司支付购房款44000元，后万年公司退还吴敬安购房款997元，该套房屋的实际购房款为801924元。 2、2018年9月1日，万年公司与吴敬安签订补充协议一份，约定：涉案房屋最终销售确认建筑面积为120.59平方米，单价6650元，总价801924元。 3、2017年3月17日，吴敬安与万年公司办理了交房手续。涉案房产所在的万年·日出东方房地产项目中的第8幢楼于2018年8月27日通过永安市住房和城乡规划建设局房屋竣工验收并办理备案。 4.诉讼过程中，万年公司表示吴敬安已于2017年3月17日接收了涉案房屋，如若万年公司需要承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金计算的截止日期应为2017年3月17日，而非竣工验收之日。并提出涉案合同约定的按已付款的日万分之三支付逾期交房违约金过高，应予以调整。 本院认为，首先，吴敬安与万年公司于2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同的约定履行各自的义务。涉案合同约定吴敬安向万年公司所购买的日出东方第8幢1单元2302室商品房的交付时间为2015年12月31日，涉案合同签订时，涉案房屋已逾交付时间，因此应认定为涉案合同签订之日，万年公司便应将符合交付条件的日出东方第8幢1单元1103室商品房交付给购房者吴敬安。故对万年公司提出的涉案合同签订时，购房者已明知涉案房屋未竣工验收无法如期交房，应视为购房者允许万年公司可以不按合同约定如期交房的抗辩理由，不予采纳。其次，本案中，吴敬安已足额缴纳了全部购房款801924元，万年公司却未能在涉案合同签订之日即2017年1月20日将符合约定条件的涉案商品房交付给吴敬安，已构成违约。故万年公司应承担逾期交房的违约责任。本案诉讼过程中，万年公司提出涉案合同约定的按照已付购房款日万分之三支付逾期交房违约金过高，应予以下调，但万年公司无法提供涉案合同约定的逾期交房违约金过分高于给业主造成的损失的基本证据，根据“谁主张谁举证”的证据规则，万年公司应承担举证不能的法律后果，故对万年公司提出要求下调涉案违约金的抗辩理由，不予采纳。再者，合同约定按照已付购房款日万分之三支付逾期交房违约金。本案中，吴敬安的购房款为分批支付，于2017年1月24日支付362921元、于2017年5月24日支付44000元。吴敬安已于2017年3月17日办理了房屋交接手续，故房屋交接之前的逾期交房的违约金应从交纳首付款之日即2017年1月24日起按照已付购房款361924元（已付款362921元-997元）的日万分之三为标准计算至2017年3月16日止，共计51天为5537元（361924元×0.03%×51天）。虽房屋在2017年3月17日已经交接，但交接的房屋未通过各项竣工验收备案，不符合双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，且该交付行为亦违反了《中华人民共和国建筑法》等关于建筑工程未经验收或者验收不合格不得交付使用的法律法规规定。因此，虽然吴敬安已实际接收了该房屋并占有使用至今，但不能改变万年公司交房行为违约及违法的性质。接收房屋行为并不意味着吴敬安同意万年公司变更《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，不能成为万年公司免责事由，更不能视为吴敬安放弃对万年公司违约行为的追究权利。且吴敬安事后以提起诉讼要求万年公司承担逾期交房违约责任的方式表明其并不同意万年公司变更合同约定的房屋交付条件及不放弃主张权利。故万年公司仍应承担交付房屋后至涉案房屋竣工验收合格之日（2018年8月27日）的逾期交房违约责任。考虑因吴敬安已实际接收房屋并占有使用，其实际损失较小，交接房屋时虽未竣工验收合格，但不影响吴敬安居住使用等事实，根据公平原则，本院酌情确定万年公司应承担交房之后第二次付款时间即2017年5月24日至竣工验收时间即2018年8月27日期间70%的逾期交房违约责任。从2017年5月24日起按照已付购房款801924元的日万分之三为标准计算至2018年8月27日止，共计460天为77466元（801924元×0.03%×70%×460天）故本案中，万年公司应当支付给吴敬安的逾期交房违约金共计83003元（5537元+77466元）。因此，对吴敬安提出的超过83003元的违约金诉请，不予支持。吴敬安要求万年公司赔偿物业费损失的请求，于法无据，本院不予支持。万年公司辩称吴敬安应向其支付逾期付款违约，应另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，《最高人民法院》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内向吴敬安支付逾期交房的违约金83003元； 二、驳回吴敬安的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3147元，减半收取1573.5元，由吴敬安负担656.5元，由福建万年房地产有限责任公司负担917元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  王泽明 二〇一九年十二月六日 书记员  项满春 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。