四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16697号 上诉人（原审被告）况麟，女，1969年1月28日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）成都天邑泰安物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区二环路西一段99号。 法定代表人王春建，总经理。 委托代理人张龙军，四川弘泽律师事务所律师。 委托代理人苟杰，四川弘泽律师事务所律师。 上诉人况麟因与被上诉人成都天邑泰安物业管理有限责任公司（以下简称天邑泰安公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，况麟系成都市青羊区的业主。2011年11月21日，××第一届业主委员会与天邑泰安公司签订《物业服务合同》，约定，天邑泰安公司为位于成都市青羊区的业主提供物业服务；物业管理期限为2011年5月26日起至2014年5月26日止。物业管理公共服务费标准为1-5号楼、13号楼多层住宅每月每平方米0.6元、6-12号楼电梯公寓每月每平方米1元（其中1-3楼每月每平方米0.8元）、14-18号楼电梯公寓每月每平方米1元、17号楼多层住宅每月每平方米0.8元、19号楼电梯公寓每月每平方米1.2元；物业服务费按月缴纳，业主应在每月25日之前履行交纳义务；天邑泰安公司提供的公共服务事项包括建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管；天邑泰安公司的义务包括负责建筑区划内的日常服务工作，建立健全信息公开制度，向业主公告建筑区划内的物业服务事项，编制物业服务方案、维修养护计划，及提供建筑区划内消防维保、电梯维保等专项服务，协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作；天邑泰安公司应当就共有部分的经营所得收入单独列账，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况；本合同期限届满前30日，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，如未能达成协议，天邑泰安公司应在合同期限届满后3日内继续履行本合同。 2014年8月28日，第二届业主委员会与天邑泰安公司签订《物业服务合同》，约定天邑泰安公司为位于成都市青羊区的业主提供物业服务；物业管理期限为2014年8月1日起至2018年7月31日止；本合同期限届满前60日，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，如未能达成协议，天邑泰安公司应在合同期限届满后30日内继续履行本合同；物业服务费按月缴纳，业主应在次月5日之前履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费用的，天邑泰安公司有权按每天2%收取滞纳金。另，该合同中关于物业管理公共服务费标准的约定，与前述2011年11月21日签订的《物业服务合同》中约定的标准一致。 审理中，天邑泰安公司陈述，2018年7月31日后未再签订物业服务合同，其一直为小区提供物业服务至2018年11月。 原审判决认为，（一）合同效力。况麟系业主，《物业服务合同》和《物业服务合同》加盖业主委员会印章，即业主委员会代表业主与天邑泰安公司建立物业服务合同关系。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现有证据不足以证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原审判决确认该合同合法有效。 （二）欠付物业服务费的认定。1.《物业服务合同》约定的物业服务期限自2011年5月26日起，天邑泰安公司未举证证明该日期之前的物业服务费收取标准和支付期限的合同约定，根据况麟陈述的收费标准，每月物业服务费为105.6元（0.8元/平方米×132平方米）。2.根据《物业服务合同》和《物业服务合同》的约定，自2011年5月26日起，17号楼多层住宅每月每平方米0.8元，按月缴纳，况麟每月仍应缴纳物业服务费105.6元。3.因无证据证明合同约定的期限届满后另行签订了物业服务合同，故《物业服务合同》约定的物业服务期满后，该合同应继续履行；天邑泰安公司陈述其一直为小区提供物业服务至2018年11月，况麟未提交相反证据，故应按合同约定计付物业服务费用至2018年11月止。4.况麟未举证证明存在符合承诺书载明的免除物业服务费的情形。综上，原审判决对天邑泰安公司要求况麟支付2011年1月至2018年11月期间的物业服务费10032元（105.6元/月×95个月）的主张予以支持。对于况麟关于天邑泰安公司未尽到物业管理义务的抗辩理由，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行合同、采取补救措施、承担赔偿责任等违约责任，但因此拒缴或要求减免物业服务费并无法律依据。如天邑泰安公司在物业服务过程中对况麟造成损失，况麟可另行主张权利。关于诉讼时效，原审判决认为，虽然合同约定物业服务费分期支付，但物业服务费系持续发生之债，具有整体性，分期支付的费用的独立性不能割裂整个合同项下天邑泰安公司享有债权的整体性。如前所述，物业服务费持续发生至2018年11月，欠付物业服务费的诉讼时效应自此时起算，原审判决对况麟关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 （三）关于违约金。1.2011年1月至2011年5月期间的物业服务费，如前所述，天邑泰安公司未举证证明双方约定缴纳物业服务费的期限及违约责任，但天邑泰安公司催收后况麟未予支付，对天邑泰安公司造成资金占用利息损失。故原审判决支持凌朝云支付以该期间的物业服务费528元（105.6元/月×5个月）为基数，自本案起诉之日即2018年11月27日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的违约金。2.《物业服务合同》约定业主于每月25日前缴纳当月物业费，未约定违约金标准，同理，应以2011年6月至2014年8月期间欠付物业服务费产生的资金占用利息作为违约责任标准，同时结合天邑泰安公司的主张，原审判决支持况麟支付以2011年6月至2014年8月期间每月欠付的物业服务费105.6元为基数，均自次月5日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的违约金。3.《物业服务合同》约定，物业服务费用按月交纳，业主应在次月5日之前履行交纳义务，逾期交纳则按每天2%的标准收取滞纳金。况麟逾期交纳物业服务费用对天邑泰安公司造成的损失系资金占用利息损失，现况麟对违约金提出根本抗辩，故综合考虑双方约定及实际损失，原审判决酌定按每月2%的标准计算违约金。故况麟应支付以2014年9月至2018年11月期间每月欠付的物业服务费105.6元为本金，均自次月6日起至本金付清之日止，按每月2%的标准计算的违约金。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、况麟于判决发生法律效力之日起十日内向天邑泰安公司支付2011年1月至2018年11月期间的物业服务费10032元；二、况麟于判决发生法律效力之日起十日内向天邑泰安公司支付违约金（违约金计算方法：以528元为基数，自2018年11月27日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以2011年6月至2014年8月期间每月欠付的物业服务费105.6元为基数，均自次月5日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以2014年9月至2018年11月期间每月欠付的物业服务费105.6元为本金，均自次月6日起至本金付清之日止，按每月2%的标准计算）；三、驳回天邑泰安公司的其他诉讼请求。案件受理费收取53元，由天邑泰安公司承担9元，况麟承担44元。 宣判后，况麟不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院对本案诉讼时效认定错误，本案已过诉讼时效，上诉人不应当支付物业费；一审法院事实认定错误，或遗漏上诉人提交的证据的审查和认定；一审法院在审理过程中程序严重违法；一审法院不应当判决要求上诉人支付违约金，判决书中所说的违约金按月2%支付无法律依据，该计算方式混乱、金额不明确、不具有可执行性。请求撤销一审判决并发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审费用全部由被上诉人承担。 被上诉人天邑泰安公司辩称，在2006年至2018年期间共签过三个物业合同，都是真实有效的，上诉人也没有举证证明存在拒交物业费的情形，合同是物业公司与业委会签订的，而不是与业主签订。请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，业主委员会与天邑泰安公司签订的三次《物业服务合同》系双方真实意思表示不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对作为业主的况麟具有约束力。天邑泰安公司依约为包括况麟在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律规定，天邑泰安公司有权向况麟收取物业管理服务等费用。况麟所称天邑泰安公司在服务期间未尽到物业管理义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映积极改正、优化物业服务内容。但上诉人以此为由长期拒缴物业费则缺乏依据。况麟逾期未缴纳物业费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故原审法院综合考虑双方约定及实际损失，酌情判处违约金并无不当。因物业服务合同的权利义务关系具有持续性，原审法院认定本案诉讼时效起算点从2018年11月起算正确。 综上，上诉人况麟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费103元由上诉人况麟负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月十八日 书记员  陈 悦