徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初6914号原告（反诉被告）：丁勇，男，1978年3月20日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：王锁成，江苏青创律师事务所律师。被告（反诉原告）：张广玲，女，1953年10月26日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：付东艳，江苏茂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙贤贤，江苏茂通律师事务所律师。原告（反诉被告）丁勇与被告（反诉原告）张广玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁勇及其委托诉讼代理人王锁成，被告（反诉原告）张广玲及其委托诉讼代理人付东艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁勇向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的厂房租赁合同无效；2、判令被告退还剩余租金72920元（年租金15万元，自2018年6月15日计算至2018年12月10日）；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月3日，原被告签订了厂房租赁合同一份，约定被告将其位于大彭镇王门的厂房租赁给被告使用，年租金为15万元，同时约定如第三方造成原告不能继续租赁厂房的，房租按照实际使用的期限结算租金。合同签订当日，原告向被告支付了第一年度15万元的租金。双方在合同签订后，由于当地环保政策原因，所租赁的区域已无限期停止供电导致原告无法继续使用厂房，经与被告协商，原告在2018年6月15日全部撤厂完毕，将厂房交给了被告使用。然而合同解除后，经原告多次沟通，被告迟迟不予返还剩余租金，故提起本案诉讼。被告张广玲辩称，一、原被告之间并未就合同的解除事宜及原告擅自变动房屋的承重结构导致厂房坍塌的这一事实达成一致。二、原告擅自变更厂房承重结构，导致厂房于2018年年初大概一月份坍塌，并且破坏地面及其他设施，直到目前仍未予以修复，给被告造成重大的经济损失，被告已向贵院提起了反诉。三、原告所谓的与被告协商一致，将厂房交付给被告使用与事实不符。原被告就合同是否解除、厂房的修复等均产生了重大的分歧，双方不可能协商一致，原告单方面认为协议应当自2018年6月15日解除，被告对此并不予以认可。四、原告所谓的第三方造成的乙方不能继续租赁厂房，与事实不符。原告经营家具加工生意，应当办理环保证，因为其本身未办理环保证，导致被责令停业，是因为原告本身加工行为不符合法律规定导致，与被告无关，更不是第三人原因造成的，是因为原告本身的经营行为不合法造成的。五、根据原被告签署的租赁合同的约定，原告应当将厂房恢复原状，并承担在厂房恢复原状并交付之前的所有租金损失。综上，原告诉请无事实和法律依据，恳请依法予以驳回。反诉原告张广玲向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿厂房修复费用141172.96元，赔偿租金损失暂计算至2019年12月9日为15万元（实际支付至修复之日止），赔偿地面及墙面修复费用2万元；2、诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。事实及理由：2017年12月3日，被反诉人租赁反诉人位于大彭镇王门的厂房，但是其租赁后，未经反诉人允许，擅自对厂房结构进行变更，导致该厂房坍塌，事故发生后反诉人多次要求被反诉人修复厂房，但是被反诉人以各种理由拖延，故反诉人依法提起诉讼。反诉被告丁勇辩称，1、被反诉人对厂房结构只有一次小的变动，而且也是经过反诉人的同意。2、厂房的倒塌非人为原因，当时下大雪，所以才导致厂房坍塌的，而且被反诉人当时已经拍摄了现场视频予以作证，并非是因改动厂房结构所致。故对于反诉人的反诉请求无事实和法律依据，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月19日，张广玲的儿子张建伟从朱锋、赵伟处以8万元的价格购买了二人投资建好的座落在铜山区老电锯厂北的一处厂房，包括院墙、大门、砖钢结构厂房1000平方米、办公用房三间100平方米。同时，双方约定厂房地3亩交于张建伟长期无偿使用，该厂无土地使用证。张建伟取得该厂房后未重新建设。2017年12月3日，丁勇（乙方）和张广玲（甲方）签订厂房租赁合同一份，约定：甲方将其位于大彭镇王门的厂房租赁给乙方使用，租期自2017年12月10日至2020年12月9日，年租金15万元，自合同生效之日起，交清第一年租金，以后乙方每年在12月1日前交清甲方租金。甲方将厂房、行车、电线电缆等按乙方要求提供交付。乙方在租赁的厂房内安装设备，如果挖坑和其他事情，乙方向甲方保证在租赁期满后所租赁的厂房和地面恢复原状，一切费用由乙方承担。若乙方到期不能正常交纳租金本合同即终止，后果由乙方负责。备注：如第三方造成乙方不能继续租厂房，房租按使用期限结算，在合同期间甲方有义务帮助乙方协调安检、环保等事务。落款处由丁勇、张广玲签字捺印。当日，丁勇交付租金15万元。后张广玲将厂房交付丁勇使用。使用厂房过程中，丁勇对厂房的一根柱子（用于支撑房顶的一根横梁）进行挪位改动，对部分墙体、地面进行改动。2018年1月，厂房顶部因下雪出现积雪，房顶出现一部分坍塌，该横梁变形。后双方均未进行维修，丁勇仍继续使用该厂房。2018年4、5月份，大彭镇相关政府部门要求当地生产企业进行环保整改，采取了断电措施。丁勇因厂房断电无法继续生产经营，向张广玲提出解除合同、搬离厂房。2018年5月20日，双方对合同解除、厂房修复问题进行协商未果，丁勇提出要求2018年6月15日解除合同搬离厂房，张广玲提出不退租金不同意解除合同，要求丁勇修复房屋。丁勇于2018年6月15日搬离厂房。后丁勇、张广玲均未对厂房进行过修理、维护。本案审理中，本院于2018年9月15日现场勘查，发现厂房西北部的房顶及横梁不同程度变形，丁勇对部分墙体、地面改动，除张广玲自行修复了西墙上的三个洞外，丁勇改动过的部位仍未修复（详见勘查笔录）。丁勇于2018年10月26日申请对厂房挪动的柱子和房屋倒塌之间是否有因果关系及原因力大小进行鉴定，本院委托后，鉴定机构进行了现场勘验，丁勇支付现场勘验费用3000元。后鉴定机构催要鉴定费用，因丁勇未交纳鉴定费，鉴定被退回。张广玲申请对厂房修复方案及修复费用进行鉴定，本院于2019年3月29日委托后，南京典筑建筑设计有限公司于2019年8月6日赴现场勘验时发现涉案厂房已大面积坍塌（此时房屋损毁情况较本院勘查时已明显加重），多数构件弯折变形、断裂。该公司出具鉴定意见书，载明因无法采取局部加固的方法进行修复，需采用整体拆除重建方式进行修复，并制作了修复方案及图纸。后中国建设银行股份有限公司江苏省分行（徐州分行）依据上述修复方案作出咨询报告书，载明大彭镇王门的厂房修复费用为141172.96元。张广玲为此支出鉴定费26000元、3000元。另查明，该厂房及院落所占用的土地性质为基本农田，厂房无规划批建手续。本院认为，丁勇与张广玲签订的厂房租赁合同，因租赁厂房及院落所占用的土地为基本农田，违反我国基本农田保护的法律规定。同时，厂房无规划批建手续，故合同无效。依据合同法第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，丁勇自2017年12月10日至2018年6月15日（6个月零6天）使用张广玲的涉案厂房用于经营，应支付占用期间的使用费，按每年15万元计算，应付77500元，剩余72500元应由张广玲退还。故丁勇诉请张广玲退还剩余租金，本院支持72500元。关于张广玲主张的厂房修复费用承担问题。丁勇使用厂房期间，对厂房的一根柱子进行挪位改动，导致下雪时房顶出现部分损坏、横梁变形，应承担主要责任。丁勇主张挪动柱子经张广玲同意，证据不足，本院不予采信。丁勇主张挪动柱子与房顶损坏无关，系积雪导致，其提起鉴定又无故放弃，应自行承担不利举证责任。张广玲在收回厂房后，未及时对厂房的损坏部位进行修复或维护，对于厂房进一步的损坏、直至坍塌负有一定责任。另外，厂房于2015年前已建成，在丁勇使用时厂房的价值应折旧计算。现经鉴定确定的厂房以重建方式的修复费用为141172.96元，对应的是新厂房，如全额支持，显失公平。本院结合厂房折旧、双方均存在责任的情况，酌定由丁勇承担70000元。张广玲为主张修复费用提出鉴定并支出鉴定费29000元，系丁勇引发房屋损坏、未及时修复而产生，应由丁勇承担。张广玲的厂房占用基本农田且无规划批建手续，其主张丁勇赔偿后续租金损失，违反法律规定，本院不予支持。张广玲主张丁勇赔偿地面及墙面修复费用20000元，因暂未修复完毕也未鉴定，费用无法确定，为减少当事人诉累，本院结合勘查情况，酌定支持修复费用2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内被告张广玲退还原告丁勇租金72500元；二、自本判决生效之日起十日内反诉被告丁勇赔偿反诉原告张广玲厂房修复费用72000元、鉴定费29000元；三、驳回原告丁勇、反诉原告张广玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1620元，由被告张广玲负担；反诉案件受理费3134元，由反诉原告张广玲负担1024元，反诉被告丁勇负担2110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  常江红人民陪审员  杨道平人民陪审员  王明荣二〇一九年十二月九日书 记 员  许 冰