福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初1363号 原告：王俐，女，1981年10月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：江天辉，福建亿阳律师事务所，执业律师。 被告：福州市万华房地产有限公司，住福州市台江区上海街道菏泽巷9号嘉福小区8号楼05店面，统一社会信用代码91350100561682611Y。 法定代表人：李剑峰，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：黄建峰，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张榕卉，福建名仕律师事务所执业律师。 原告王俐诉被告福州市万华房地产有限公司（以下简称万华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王俐的委托诉讼代理人江天辉，被告万华公司的委托诉讼代理人张榕卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王俐向本院提出诉讼请求：1、被告立即将整改完毕且符合合同约定交付标准的商品房（坐落于台江区交付给原告，并支付自2016年1月1日起至实际交房之日止按日以已付款金额万分之0.1计算的逾期交房违约金（截至原告起诉时违约金为4万元）。2、被告应赔偿原告自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止参照同地段房屋租金8000元／月标准计算的逾期交房损失（截至原告起诉时损失约为30万元）。3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告向被告购买位于福州市台江区建筑面积共140.85平方米的商品房，双方于2013年2月23日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201235350241），该合同约定：该商品房单价为每平方米25207.41元，总金额3550463元，被告应在2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告，并约定如被告逾期交付房屋被告应按日向原告支付已付款万分之0.1的违约金。在合同的履行过程中，原告依约向被告支付全部购房款。2015年12月21日，被告通知原告收房，原告发现被告欲交付的房屋存在瑕疵，要求被告整改，但被告至今未整改，也未交房。原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律行政法规的禁止性规定，对合同当事人具有法律约束力，双方均应按照协议约定全面履行义务。原告履行了合同规定的付款义务后，被告未在合同约定的期限内将商品房交付给原告，应按照合同约定承担相应的违约责任，双方签订的商品房买卖合同约定交房时间为2015年12月31日前，故违约金起算时间应为2016年1月1日。被告占用原告所购房屋至今未交付，给原告造成巨大的经济损失，故原告诉请被告赔偿自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止参照同地段租金8000元／月标准计算的损失合法有据。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 万华公司辩称，一、讼争房产已通过竣工验收、消防验收，符合讼争合同约定的交付条件，被答辩人主张讼争房产不符合交付条件，缺乏事实依据，不能成立。 （一）讼争合同第八条约定，答辩人应将符合下列条件的商品房交付被答辩人使用：经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2015年1月11日，答辩人已就讼争房产组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收，各单位均“同意验收”，竣工验收结论为“万科金域花园1#、2#楼及地下室工程竣工验收通过……均符合规范和涉及要求，安全和重要使用功能各抽查18项，均符合要求……该工程评价为合格工程”。讼争房产于2015年12月7日通过福州市城乡建设委员会竣工验收备案，并于2015年9月15日通过消防验收，福州市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，确定“综合评定本工程消防验收合格”。因此，讼争房产已经答辩人依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，符合讼争合同约定的交付条件。 （二）被答辩人主张讼争房产不符合交付条件，缺乏事实和合同依据，不能成立。如前所述，讼争房产已通过竣工验收和消防验收，符合讼争合同约定的交付条件。被答辩人认为讼争房产存在“垃圾未清、窗户未清理干净”等需要整改的情况，显然该情况仅是瑕疵，而非缺陷无法使用，被答辩人在起诉状中也自认前述待整改的情况属于瑕疵，并不构成无法交付的实质障碍，更不属于合同约定的无法交付的情形。因此，被答辩人以讼争房产存在瑕疵需整改为由，主张讼争房产不符合交付条件，显然缺乏事实和合同依据，不能成立。 二、讼争房产具备交付条件后，答辩人依约通知被答辩人办理交付手续，讼争房产的交付时间为2015年12月21日，被答辩人诉称讼争房产尚未交付，缺乏事实依据。 （一）答辩人已依约交付讼争房产，不存在逾期交房的情形 讼争房产具备交付条件后，答辩人于2015年12月13日向被答辩人发出《福州万科金域花园商品房交付通知书》、《福州万科金域花园车位交付通知书》，通知其于2015年12月28日在福州万科金域花园2#底铺111办理交付手续，被答辩人已签收前述通知书。被答辩人收到前述通知书后，于2015年12月21日到现场验房，但被答辩人拒绝依约办理交接手续。根据讼争合同附件六：合同补充协议第七条第2款“出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，出卖人若以达到相关部门的验收条件，买受人无法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付”之约定，答辩人通知被答辩人办理交房手续时讼争房产已达到相关部门的验收条件，但被答辩人无合法理由拒绝受领讼争房产，则视为答辩人已于被答辩人拒绝受领当日即2015年12月21日交付完成。同时，根据讼争合同附件六：合同补充协议第七条第2款“买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，自交付或视为交付之日起，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之一的房屋保管费，且房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担”之约定，被答辩人拒绝受领讼争房产，应按日向答辩人支付房屋总价款万分之一的房屋保管费，答辩人保留相应诉权。 （二）被答辩人以讼争房产存在瑕疵为由，拒绝受领讼争房产，缺乏合同依据，不能成立。 根据讼争合同附件六合同补充协议第七条第3款“房屋交付时，买受人认为房屋本身或环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理”之规定，即便讼争房产交付时存在需要整改的瑕疵，被答辩人也不得拒绝受领讼争房产。被答辩人以此为由主张讼争房产未交付，不能成立。 三、答辩人已依约向被答辩人交付讼争房产，不存在逾期交房的情形，被答辩人诉请答辩人支付逾期交房违约金，缺乏事实与合同依据，应予以全部驳回。 如前所述，讼争房产已于2015年12月21日交付完成，根据讼争合同第八条的约定，讼争房产的交付时间为2015年12月31日前，答辩人不存在逾期交房的情形。被答辩人诉请逾期交房违约金，缺乏事实与合同依据，应予以驳回。 四、被答辩人诉请答辩人承担逾期交房损失，缺乏事实与法律依据，应予以驳回。 如上所述，答辩人不存在逾期交房的情形，讼争房产虽有需要整改的内容，答辩人已按照被答辩人的要求进行了整改，被答辩人也受领了讼争房产。被答辩人于2016年1月29日向物业公司缴纳讼争房产物业费、于2017年1月9日领取讼争房产产权证，均能印证其已受领讼争房产。 另，即便答辩人在交付讼争房产时，讼争房产存在需要整改的情况，被答辩人拒绝受领讼争房产、未采取适当措施防止损失扩大，也不得要求答辩人就扩大的损失承担赔偿责任。 综上，答辩人已依约将符合合同约定条件的讼争房产交付给被答辩人，不存在逾期交房的情形，答辩人也依约整改讼争房产瑕疵内容，被答辩人已实际使用讼争房产，被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金及损失，均无事实和法律依据，应予以全部驳回。 王俐围绕诉讼请求向本院提供以下证据： 1、《商品房买卖合同》，证明原被告双方于2013年2月23日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201235350241），该合同约定：该商品房单价为每平方米25207.41元，总金额3550463元，被告应在2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告，并约定如被告逾期交付房屋被告应按日向原告支付已付款万分之0.1的违约金的事实。 2、《客户收楼意见记录表》，证明2015年12月21日，因被告交付的房屋存在瑕疵：客厅窗外垃圾不清；客厅大铁皮箱未清除；厕卫里有大便；所有窗户未清理干净；次卧窗户少窗户。原告未收房，并要求被告整改。 3、《不动产权证》，证明2017年1月9日原告取得台江区宁化街道振武路68号万科金域花园2#楼104单元房产的产权证书。 被告万华公司质证认为，证据1《商品房买卖合同》真实性、证明对象、合法性无异议。但合同第八条约定，被告应将符合下列条件的商品房交付原告使用：经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。合同附件六合同补充协议第七条第2款约定，出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，出卖人若以达到相关部门的验收条件，买受人无法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。第3款约定，房屋交付时，买受人认为房屋本身或环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。证据2《客户收楼意见记录表》真实性无异议，证明对象有异议，记录表中所记载内容均为瑕疵需整改内容，不属于合同约定的不得交付房产的情形，更不构成无法交房的实质障碍。证据3《不动产权证》真实性无异议，证明对象无异议，同时该证据印证原告已实际使用讼争房产，其诉称尚未受领讼争房产，与事实不符。 被告万华公司向本院提供以下证据。 1、《竣工验收报告》， 2、《竣工验收备案表》， 3、《消防验收意见书》 上述证据共同证明讼争房产已于2015年1月11日通过竣工验收，于2015年12月7日通过福州市城乡建设委员会竣工验收备案，于2015年9月15日通过消防验收，已具备合同约定的交付条件。 4、《福州万科金域花园商品房、车位交付通知书（存根）》、 5、《快递面单》， 证据4、5共同证明讼争房产具备交付条件后，被告于2015年12月13日向原告发出《福州万科金域花园商品房、车位交付通知书》，通知其于2015年12月28日在福州万科金域花园2#底铺111办理交付手续，原告已签收交付通知书，但原告拒不按约定办理交接手续，依约视为交付完成。 6、《物业费收款收据》，证明原告于2016年1月29日向物业公司缴纳讼争房产物业费，印证其已收房。 对上述被告证据，原告质证认为，证据1真实性无异议;证据2真实性有异议;证据3真实性无异议，但是只证明通过消防和竣工验收，被告未提供住宅使用说明书及住宅工程质量分户验收表，所以被告没有达到交付条件;证据4真实性有异议,是被告单方出具的证明;证据5真实有异议，具体经办人没有确认，寄件时间没有体现出来，也没有盖章,不能证明是否通知原告验收房屋;证据6真实性有异议,这是第三方出具的，无法判断。物业费是在去验收房屋之前被物业强制扣留，否则无法验房。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月23日，万华公司（出卖人）与王俐（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201235350241）。合同主要约定：王俐购买万华公司预售的位于福州市台江区，建筑面积140.85平方米，交易总金额3550463元。其中第八条约定:出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道煤气、电信，有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4、详见附件六合同补充协议……同日，万华公司（出卖人）与王俐（买受人）签订附件六《合同补充协议》,该补充协议第七条第2款约定：出卖人的通知送达后或者本合同的交付时间届满后，出卖人若已达到相关部门的验收条件，买受人无法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，自交付或视为交付之日起，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之一的房屋保管费，且房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用自交付或视为交付之日起由买受人承担。3、房屋交付时买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。买受人认为存在质量缺陷的有权要求出卖人按照合同约定进行保修。上述合同、补充协议签订后，万科金域花园工程项目于2015年1月11日通过竣工验收,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均同意验收，评定该工程为合格工程。同年9月15日该工程经福州市公安消防支队验收，综合评定本工程消防验收合格【榕公消验字（2015）第0346号】。2015年12月7日该工程经福州市城乡建设委员会办理了竣工验收备案。同年12月13日,被告向原告发出《福州万科金域花园商品房交付通知书》和《福州万科金域花园车位交付通知书》,通知原告于2015年12月28日在福州万科金域花园2＃底铺111办理商品房和车位交接手续。并通知物业管理费按合同约定自交付之日起开始缴纳，本期交纳的商品房、车位的物业管理费统一自2016年1月1日起计收。2015年12月21日原告到被告处办理商品房及车位移交手续。因房屋验收时原告发现房屋存在瑕疵，在《客户收楼意见表》上备注:1、客厅窗外垃圾不清；2、客厅大铁皮箱未清除；3、厕卫里有大便；4、所有窗户未清理干净；5、次卧窗户少窗户。6、客户要求12月底整改完成，否则退物业费。2016年1月29日,被告向原告交付了缴纳房屋物业费7160元的收款收据。2017年1月9日，原告取得讼争房屋的闽（2017）福州市不动产权第9001989号不动产权证。 2019年3月8日，原告诉至本院，并提出上述请求。诉讼中，原告主张其验收交房时对房屋有提出上述整改意见后，被告一直未整改，直到2018年10月物业才告知窗户已安装好，但至今被告未交付原告房屋钥匙。被告否认原告所述，认为原告提出的房屋瑕疵问题于2015年12月30日已全部整改完毕,房屋钥匙也于2016年缴付给了原告,因原告拒签名,所以未办理移交手续。双方对此主张均未提供相关依据。 本院认为，万华公司、王俐签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均须依约履行。根据本案《商品房买卖合同》第八条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，讼争房产经竣工验收合格和消防验收合格即具备交房条件，且合同附件六合同补充协议第七条第2款、第3款约定“出卖人的通知送达后或者本合同的交付时间届满后，出卖人若已达到相关部门的验收条件,买受人无法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付……房屋交付时买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。买受人认为存在质量缺陷的有权要求出卖人按照合同约定进行保修”，本案万科金域花园工程项目于2015年1月11日通过竣工验收合格,同年9月15日经福州市公安消防支队验收合格，因此已具备交房条件,被告通知原告于2015年12月28日交房,并未超过合同约定的交房时间,原告以讼争房存在客厅窗外垃圾不清、客厅大铁皮箱未清除、窗户少窗等问题拒绝接收房屋不符合上述约定和法律规定,故双方于2015年12月21日到现场办理房屋交接,视为已交房,不存在逾期交房违约事宜，因而也不存在逾期交房损失赔偿事宜，因此原告现诉请被告立即将整改完毕且符合合同约定交付标准的讼争房交付给原告，并支付自2016年1月1日起至实际交房之日止按日以已付款金额万分之0.1计算的逾期交房违约金,并赔偿原告自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止参照同地段房屋租金8000元/月标准计算的逾期交房损失没有事实依据,不予支持。至于交房时原告提出的讼争房存在卫生清理及少个窗户问题,即使被告未及时进行整改,原告也不应以此为由拒收房,也应另行处理,也不致于待三年多之久才向本院提出诉请要求交房，何况事后原告已整改。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下： 驳回原告王俐的诉讼请求。 案件受理费6400元，由王俐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  李 伟 人民陪审员  陈 颂 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  李焱鑫 附：本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 第11页共11页