山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11205号上诉人（原审被告）：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙加林，男，1980年10月19日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：李海英，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇，山东统河律师事务所律师。上诉人山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）因与被上诉人孙加林商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初3331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银座公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决或依法改判，驳回孙加林对银座公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由孙加林承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。（一）关于诉讼时效问题。1.一审“诉讼时效倒推”的认定，没有任何法律依据。2.根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定及《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十八条的规定，孙加林向银座公司主张违约责任诉讼时效期间的起点应当自房屋交付后365个工作日的次日，银座公司已经于2012年向孙加林交房，其于2018年提起本案诉讼已过时效。（二）关于免责条款问题。1.双方签订的商品房买卖合同第十五条第二款系双方真实意思表示，一审在对该条款的认定上，遗漏了买受人原因，系区别认定案件事实。2.即使第十五条第二款无效，并不等同于银座公司承担责任。银座公司不断向产权登记部门提报及补充提报房屋产权登记资料，不是2017年12月前为提报房屋产权登记资料而集中准备。银座公司提报房屋产权登记资料不存在违约行为，政策和法律原因非银座公司所能预见和控制。二、一审认定事实不清。涉案楼盘房屋交付后，系因部分业主的原因，导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收，根据双方合同第十五条的约定，银座公司不应承担违约责任。三、一审认定诉讼时效期间错误。即使一审认定诉讼时效成立，那么2017年12月13日银座公司取得了涉案房产的所有权初始登记，孙加林要求支付违约金的诉讼时效截止时间应为2017年12月12日。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求支持银座公司的上诉请求。孙加林辩称，一、一审认定双方签订的商品房买卖合同第15条第2款属格式条款，该条款未对孙加林等业主进行特别提示，且约定内容不具合理性，银座公司不得因此免除违约责任，一审审查事实清楚，适用法律正确。二、一审认定违约金未过诉讼时效，适用法律正确。根据本案合同第十五条，双方约定的逾期办证违约金系按照孙加林支付房款总额每日万分之零点五计算，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，此种违约金的给付在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回银座公司的全部上诉请求，维持原判。孙加林向一审法院起诉请求：判令银座公司支付孙加林自2013年10月2日至2017年12月13日办理产权登记备案之日期间的违约金共计34147.62元，（按购房款850501元为基数，按照每日万分之零点五计算，自2015年10月2日起，截至2017年12月13日，共计803天）。一审法院认定事实：2010年11月23日，孙加林与银座公司用该公司提供的格式合同签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定孙加林购买银座公司开发的“xx中心”x座xxx号商务商业用房一套，房款总金额为852628元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付孙加林使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。合同签订后，孙加林向银座公司支付了所购房产的总房款852628元。但银座公司未按上述期限向孙加林交付房产，迟至2012年6月，才将涉案房产交付孙加林。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼幢的所有权初始登记。经据实结算，房产总价款为850501元。另查明，孙加林就涉案商品房预售合同纠纷曾于2018年9月30日在山东法院电子诉讼服务平台进行立案登记。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是合同相关免责条款的效力、孙加林的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，关于相关免责条款的效力。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案商品房买卖合同第十五条第2款的部分内容为：若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。孙加林提出其为免除银座公司法定责任的格式条款，在签订合同时未向孙加林明示，该条款排除了孙加林的合法权益，应为无效条款。银座公司提出，该条款系双方真实意思表示，是双方自愿订立的，未违反法律规定，应为有效条款。一审法院经审核认为，《合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则。因此，该法第一百二十一条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。而系争条款的涵义是因第三人原因导致的违约其不承担民事责任，显然违反上述法律规定，且符合免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，加之该条款系银座公司提供的格式条款，依据《合同法》上述关于格式条款的规定，应当认定为无效条款。其次，关于孙加林的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据合同约定，系争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。因孙加林已于2018年9月30日诉至一审法院。据此，孙加林所提出的2015年9月30日及此前的违约金要求，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，已经超过了三年诉讼时效。故孙加林现在要求银座公司支付2015年10月2日至2017年12月12日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。综上所述，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的时限约定，应承担民事责任。银座公司抗辩依据的相关免责条款系无效条款，因此，其各个抗辩理由没有相应依据，一审法院不予采纳。孙加林部分违约金请求合法有据，且未超过诉讼时效，一审法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告山东银座置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告孙加林违约金，数额为以850501元为基数，自2015年10月2日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）；二、驳回原告孙加林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元，减半收取计327元，由原告孙加林负担167元，由被告山东银座置业有限公司负担160元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于办理商品房产权登记事宜，合同约定银座公司应当在商品房交付后365个工作日内，将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。银座公司未在上述期间内按照约定履行商品房产权登记的协助义务，构成违约。银座公司抗辩称，逾期办理产权登记并非由于出卖人的原因，依照合同约定其不应承担违约责任。本院认为，合同中关于非出卖人原因逾期办理产权登记时出卖人不承担违约责任的免责条款，由银座公司提供，未经磋商，为格式条款。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案上述逾期办理产权登记的免责条款，与合同法的规定不符，缩小了出卖人承担责任的范围，银座公司未提供证据证明在订立合同时对该项格式条款已提请买受人注意并予以说明，因此一审认定该条款不具有约束力，并无不当。银座公司主张的逾期办理产权登记的理由中，关于购房人擅自更改房屋构造的事实，并没有提交有效证据予以证明。关于银座公司主张的施工企业拖延工期及政府验收程序变更等，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，因第三人的原因造成违约的，并不免除银座公司作为出卖人应承担的违约责任。因此，对于银座公司不予承担逾期办理产权登记违约责任的抗辩，本院不予支持。本案合同约定逾期办理产权登记的违约金系按日累计违约金，自违约之日起，每日产生的违约金为一独立债权，诉讼时效从当日起算。本案购房人起诉之日三年之前的违约金已经超出诉讼时效期间，一审法院对本案诉讼时效的审查认定，并无不当。对于银座公司关于诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上所述，银座公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费654元，由上诉人山东银座置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月三日书记员  郭凯旋