宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初4027号 原告:宁夏坤泰房地产开发有限公司。 法定代表人:马某1。 委托诉讼代理人：任某，宁夏永川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，宁夏永川律师事务所律师。 被告：永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅。 经营者：马彬，男，1985年7月3日出生，汉族，住址宁夏回族自治区永宁县杨和镇伊品水岸12-3-301室。 委托诉讼代理人：范某，宁夏宁银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某2，宁夏宁银律师事务所律师。 原告宁夏坤泰房地产开发有限公司与被告永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宁夏坤泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任某、王某，被告永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅的经营者马彬和委托诉讼代理人范某、马某2到庭参加诉讼，在庭审中，原告宁夏坤泰房地产开发有限公司和被告永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅向本院申请给予庭外和解20天期限。本案现已审理终结。 原告宁夏坤泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求判决被告支付原告租金214107.75元（2018年5月1日至2019年4月30日租金为128464.65元，免收三个月租金，2019年5月1日至2019年10月30日租金为85643.1元，免收三个月租金），逾期违约金14113元（2018年5月1日至2019年4月30日违约金为11551元，按年利率6%计算547天，2019年5月1日至2019年10月30日违约金为2562元，按年利率6%计算182天）,合计218220.75元；3、请求判决被告支付原告代金券折合现金57000元；4、判令被告搬离并返还位于××县、二号、三号、四号营业房；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月3日,原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定:被告租赁原告位于××县、二号、三号、四号营业房地上一至二层，一号营业房建筑面积323.36平方米,二号营业房建筑面积156.64平方米,三号营业房建筑面积231.80平方米,四号营业房建筑面积239.79平方米，最终使用面积以原、被告双方共同委托的房产测绘单位测量的面积为准;原告同时将房屋附属的通道、楼梯、配电设施间提供给被告使用;该房屋的用途为音乐茶餐厅;原告承诺于2017年3月正常交付被告使用,该房屋租赁期限共11年,自2017年5月1日至2028年4月30日止；如因原告原因不能按时向被告交付房屋的,计算租金时间相应顺延;自2017年5月1日至2020年4月30日,该房屋租金为每月每平方米建筑面积15元,该租赁期间免收12个月租金(含装修期)。自2020年5月1日起,每年月租金在每平方米建筑面积15元基础上逐年递增5%,自合同签订日期起3日内被告向原告交付保证金1万元,被告向原告交付第一年租金85643元;被告延期支付租金一个月以上的,原告可终止协议并收回该房屋,由此造成原告损失的,由被告负责赔偿；后续每年租金于当年租期的第一个月月底前交纳。合同签订后,原告如约交付租赁房屋,被告按约交纳了2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金85643元及保证金1万元。2018年5月1日至2019年10月期间的租金至今未交,原告多次催要,被告一再借故推托,被告逾期未支付租金的行为已构成违约。合同履行过程中,因被告餐厅3号楼一号营业房排烟风机噪音大,影响住户居住环境,2017年9月5日,原、被告签订《关于花时光音乐餐厅排烟排污解决协议》,协议约定:被告对原风机组迁移并进行油烟净化处理,原告无偿提供3号楼1单元102室给被告做面点房,被告在前三年房屋租金缴纳方式上,被告每年支付原告2万元餐厅代金券,共计6万元代金券,截止2019年4月30日前,原告只消费了价值3000元的代金券,剩余57000元代金券未消费,此代金券折合现金57000元,被告应当支付给原告。综上,被告未按合同约定履行交纳租金的义务已构成违约,原告要求解除合同及支付租金等诉讼请求应当予以支持,请求法院依法判决。 被告永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅辩称，一、答辩人不是本案的适格被告。本案租赁合同成立时答辩人的主体资格尚未形成，答辩人与被答辩人之间不存在房屋租赁法律关系，被答辩人起诉答辩人违背了合同相对性原则，属于起诉主体错误。答辩人的经营者马彬与被答辩人于2017年3月3日签订了房屋租赁合同，合同的承租方为马彬个人，并不是本案的答辩人。马彬以个人身份承租涉案房屋后，找了四个合伙人于2017年3月20日签订了合伙协议，后五人共同出资经过几个月将租赁房屋装修完毕。并于2017年8月2日以租赁房屋为经营场所向杨和市场监督管理所申请注册成立了个体工商户永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅，经营者为马彬。本案中租赁合同成立生效在前，答辩人注册成立在后，答辩人不可能成为租赁合同的主体，所以答辩人不应当承担由租赁合同法律关系引起的一切法律责任。根据合同相对性原则，因租赁合同引起的责任由合同相对方承担，而不是答辩人承担，请求法院驳回原告的起诉；二、退一步讲，即使主体正确，答辩人按期足额支付了第一年租金，不存在违约的情形。而被答辩人无法提供租赁房屋竣工验收手续及消防安检许可证的违约行为，导致答辩人不能使用租赁房屋，无法实现合同目的，答辩人根据先履行抗辩权拒付第二年租金合理合法。被答辩人应当承担违约责任并赔偿给答辩人造成的全部经济损失。本案经营者马彬与被答辩人签订租赁合同后，马彬按照合同约定支付了履约保证金1万元和2017年5月1日至2018年4月30日房租85643元，如约履行了合同义务。因租赁房屋的经营范围是音乐茶餐厅，对消防要求极其严格，餐厅装修完毕后，被答辩人却不能按照合同第二条第一款约定的“甲方（被答辩人）承诺交付的房屋已竣工验收合格，并通过质监站、消防等部门验收和备案，水电等配套设施设备齐全，符合承租人进场使用条件”情形向承租人提供消防安检许可证和消防验收备案证明，导致租赁房屋无法通过消防安全检查，承租人无法使用租赁房屋。餐厅经营期间，消防部门对餐厅进行检查后，永宁县公安消防大队于2017年9月14日对答辩人作出了责令停止使用、营业，并处罚款3万元的处罚。该处罚决定直接导致餐厅关闭，且被答辩人自始至终都无法向答辩人提供房屋竣工验收报告、消防安检许可证和消防验收备案证明，餐厅也一直无法通过消防安全检查，从2017年9月14日被责令关闭至今一直未营业。被答辩人无法按照合同约定提供消防安检许可证和消防验收备案证明的行为导致承租人的合同目的无法实现，被答辩人已经构成了根本违约，答辩人根据先履行抗辩权，拒付第二年租金合理合法。基于被答辩人的根本违约行为，经营者马彬有权解除合同并追究被答辩人的违约责任。综上所述，答辩人请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 原告提交了以下证据：一、《租赁合同》、《室内装修管理服务承诺书》、房屋测量面积（复印件）各一份，证明2017年3月3日,原、被告签订该合同,合同约定被告租赁原告位于××县、二号、三号、四号营业房,总面积为951.59平方米；房屋和场地已经竣工验收合格，并通过质检站、消防等部门验收，水电等配套设施设备齐全；该房屋租赁期间的用途及经营范围为音乐茶餐厅;原告承诺于2017年3月正常交付被告使用；房屋租赁期限11年,自2017年5月1日至2028年4月30日止,期间免租12个月(含装修期)；自2017年5月1日至2020年4月30日,该房屋租金为每月每平方米建筑面积15元，自2020年5月1日起,每年月租金在每平方米建筑面积15元基础上逐年递增5%；被告延期支付租金一个月以上的,原告可终止协议并收回该房屋,由此造成原告损失的,由被告负责赔偿；租赁房屋测绘面积为951.59平方米；二、中国工商银行转账汇款凭证（复印件）三份，证明被告于2017年3月3日、2017年3月7日支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金85643元及履约保证金1万元,2018年5月1日至2019年10月30日期间的租金至今未付的事实；三、《关于花时光音乐餐厅排烟排污解决协议》一份，证明2017年9月5日,原、被告签订该协议,协议约定被告对原风机组迁移并进行油烟净化处理,原告无偿提供3号楼1单元102室给被告做面点房,被告在前三年房屋租金缴纳方式上,被告每年支付原告2万元餐厅代金券,共计6万元代金券,截止2019年4月30日前,原告只消费了价值3000元的代金券,剩余57000元代金券未消费,剩余代金卷折合成现金为57000元,被告应予以支付的事实；四、费用催缴通知单（复印件）、微信聊天记录（打印件）、通知（复印件）各一份，证明2018年8月6日,原告向被告催缴房屋租金,通知其于8月7日交纳房屋租金,逾期不交，原告按每日5%收取滞纳金；2019年9月20日,因被告未按约交付房屋租金,原告通过微信方式通知与被告解除租赁合同；五、原始手机微信聊天记录。经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的上述证据的质证意见：对证据一中的《租赁合同》、《室内装修管理服务承诺书》的三性没有异议，对证明目的有异议，认为原告没有按照合同约定向被告交付竣工验收及质检、消防等部门的验收备案手续，也没有按照承诺书第二条约定向被告交付综合验收合格证明及消防验收备案手续；对证据一中的房屋测量面积的三性及证明目的均不认可，认为证据是复印件，因没有原件，无法发表质证意见；对证据二的三性予以认可，对证明目的中最后一句话不予认可；对证据三的三性予以认可，对证明目的不予认可，认为由于原告交付给被告的房屋没有竣工验收手续和消防安检等部门的验收手续，导致楼上住户投诉，环保部门责令停业，为解决油烟净化问题，经原、被告协商，原告愿意承担被告为此支付的6万元改造费，起初承诺给付现金，后没有兑现，经协商，在合同中每年减少2万元租金，被告每年给原告支付2万元代金券，后被告没有给原告代金券，原告到被告店里消费签单3000元。原告的诉讼请求中房租计算未减除协议第二条约定的减少三年房租6万元，该57000元代金券被告不再给原告兑换现金，属于重复计算；对证据四和证据五的三性及证明目的均不认可，认为被告从未收到过上述通知单、通知及微信。 被告提交了以下证据：一、原告与被告的经营者马彬于2017年3月3日签订的《租赁合同》（复印件）一份、马彬与他人在2017年3月20日签订的《合伙人合同》（复印件）一份、《企业信用信息公示报告》（打印件）一份，证明合同双方为原告和马彬，永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅于2017年8月2日才注册成立，租赁合同成立在前，永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅成立在后，根据合同相对性原则，被告并非合同一方，不是本案适格被告；《租赁合同》第二条第一款约定“甲方（原告）承诺交付的房屋已竣工验收合格，并通过质监站、消防等部门验收和备案，水电等配套设施设备齐全，符合承租人进场使用条件”，而原告实际交付的房屋并没有消防安检许可证和消防验收备案证明，该房屋属于《消防法》第十条第三款规定不能使用的建筑物，原告将无法使用的房屋交付给承租人，致使承租人合同目的无法实现，原告的行为已经构成根本违约；二、永宁县公安局消防大队2017年9月14日向被告作出的永公（消）行罚决字〔2017〕0033号《行政处罚决定书》、《缴款通知单》、宁夏黄河农村商业银行出具的《代收罚款收据》各一份，证明原告交付的租赁房屋没有消防安检许可证和消防验收备案证明，导致被告餐厅无法通过消防安全检查，直接造成被告被永宁县公安局消防大队责令停止使用、营业，并处3万元罚金，该不利后果应由原告承担；三、涉案房屋外观照片（打印件）三张，证明原告出租给被告的经营者马彬的房屋位于居民住宅楼下，属于《大气污染防治法》第五十八条、第八十一条规定禁止开设产生油烟及热污染的餐饮等经营场所的建筑物，原告违法将涉案房屋租给马彬开餐厅，由此产生的后果因由原告承担全部责任；四、中国工商银行客户转款凭证二张，证明被告的经营者马彬按照合同约定向原告支付了合同履约保证金和2017年5月1日至2018年4月30日的租金共95000元。2017年9月14日永宁县公安局消防大队对被告作出责令停止使用、营业的处罚后，被告的经营者马彬一直催促原告尽快办理租赁房屋的消防安检许可证和消防验收备案证明，原告一直未能办理，租赁房屋也一直无法使用，被告没有义务再向原告支付租金，也不存在违约的情况。经质证，原告对被告提交的上述证据的质证意见：对证据一中的《租赁合同》的三性没有异议，对证明目的有异议，认为合同中明确载明涉案房屋经过竣工、消防验收，被告在签订合同时已认知该内容，退一步讲，若涉案房屋没有竣工消防验收，被告在营业前就应当中止履行该合同，餐厅涉及公共安全，在营业前应当取得消防部门颁发的证照才具备营业条件，被告不能将自己的过错强加原告，以此拒绝支付租金不符合客观事实；对证据一中的《合伙人合同》的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为该协议不能证实被告不是本案适格被告；对证据一中的《企业信用信息公示报告》的三性没有异议，对证明目的有异议，不能因合同签订在前，被告注册登记在后而否认被告主体资格；对证据二和证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为涉案房屋具备竣工、消防验收后，被告在经营前也必须再次按照营业范围获得消防验收才具备营业条件，处罚决定书载明“未经消防安全检查，擅自营业”，证实被告在营业前至营业过程中没有向消防部门申请营业证照，被告存在过错，该行为后果应当由被告承担；对证据四的三性没有异议，对部分证明目的有异议，认为涉案房屋具备竣工、消防验收后，被告在经营前也必须再次按照营业范围获得消防验收才具备营业条件，被告在营业前至营业过程中没有向消防部门申请营业证照，被告存在过错，该行为后果应当由被告承担。 经本院审查认为，原告提交的证据一中的《租赁合同》、《室内装修管理服务承诺书》和证据二中国工商银行转账汇款凭证以及被告提交的证据一中的《租赁合同》、《企业信用信息公示报告》和证据四中国工商银行转账汇款凭证，双方当事人对其三性均没有异议，本院予以确认，对双方当事人的部分证明目的，因与上述证据记载的内容以及本案查明的事实不符，本院不予采纳。原告提交的证据一中的测绘报告虽然是复印件，但是其记载的涉案房屋租赁面积与《租赁合同》中记载的房屋租赁面积相同，对该事实，本院予以确认。原告提交的证据三《关于花时光音乐餐厅排烟排污解决协议》，被告对其三性没有异议，本院予以确认，对原告的证明目的和被告的质证意见，因与该证据中记载的内容不一致，本院均不予采纳。原告提交的证据四和证据五，被告不予认可，并且证据四均是复印件，不能达到原告的证明目的，本院不予确认。被告提交的证据一中的《合伙人合同》，因与本案无关，本院不予确认。被告提交的证据二，本院予以确认。被告提交的证据三涉案房屋外观照片，只能证明被告在经营期间对排烟系统进行改造的事实，对该事实，本院予以确认，对被告的证明目的，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月3日,原告（合同中的甲方）与被告的经营者马彬（合同中的乙方）签订《租赁合同》,合同约定的主要内容为:乙方租赁甲方位于××县、二号、三号、四号营业房地上一至二层，该房屋为框架结构,一号营业房建筑面积323.36平方米左右,二号营业房建筑面积156.64平方米左右,三号营业房建筑面积231.80平方米左右,四号营业房建筑面积239.79平方米左右，最终使用面积以房产测绘单位测量的面积为准。甲方同时将该房屋的附属通道、楼梯、配电设施间提供给乙方使用;该房屋租赁期间的用途及经营范围为音乐茶餐厅;合同第二条第1款约定：自本合同签订之日起，甲方允许乙方进入现场进行装修施工，双方应派代表到现场检查房屋移交情况。甲方承诺在2017年3月前正常向乙方交付使用该房,该房屋和场地已经竣工验收合格,并通过质监站、消防等部门验收和备案,水电等配套设施设备齐全,并符合承租人进场使用条件。具备上述条件方可视为甲方交付了符合合同约定的承租房屋及场地。甲方与乙方按照本合同第五条由双方签字确认；租赁期限共11年,自2017年5月1日至2028年4月30日止。如因甲方原因不能按时向乙方交付房屋的,计算租金时间相应顺延;甲方确认乙方自2017年5月1日至2020年4月30日,免收12个月租金(含装修期)，乙方只负责缴纳在此期间产生的水、电、暖、物业管理等相关所有费用;该房屋自乙方免租期届满之日叁年内均确定租金为每月每平方米建筑面积15元,自免租期届满第三年起,每年月租金在每平方米建筑面积15元/月基础上逐年递增5%(计算示例:假定乙方于2017年5月1日正式开业,则2017年5月1日至2018年4月30日,免收6个月租金;2018年5月1日至2019年4月30日,免收3个月租金，每月每平方米建筑面积15元;2020年5月1日起至2028年4月30日止,每年月租金在每平方米建筑面积15元/月基础上逐年递增5%。仅作为说明,不作为约束甲方与乙方的条款），租赁期限内，按照建筑总面积951.59平方米计算，租金总额为：2017年5月1日至2018年4月30日,租金每月每平方米15元，免收6个月租金，租金85643.10元，2018年5月1日至2019年4月30日,租金每月每平方米15元，免收3个月租金，租金128464.70元，2019年5月1日至2020年4月30日,租金每月每平方米15元，免收3个月租金，租金128464.70元，2020年5月1日至2021年4月30日,租金在每月每平方米15元基础上递增5%，租金每月每平方米15.75元，租金179850.51元，2021年5月1日以后的租金在每月每平方米15.75元基础上逐年递增5%；在租赁期内,因签订和履行本合同而应当交纳的税费,根据法律法规由双方各自依法承担,本合同另有约定的除外；自合同签订之日起3日内乙方向甲方交付合同履约保证金1万元,乙方向甲方交付第一年租金85643元（免收6个月租金），如果乙方在甲方的运营始终保持稳定，以后年度租金按年结算,由乙方于每年前支付给甲方；甲方应于每年乙方向甲方缴清当年租金后的十五日内向乙方提供相应的收据；合同第五条第7款约定：消防系统要符合国家关于营业场所的消防要求,甲方向乙方提供一次消防验收合格证明,乙方的二次室内装修方案由乙方按照消防规定负责上报消防部门,并需在验收合格后将合格证明资料复印交甲方备案。如因乙方原因影响甲方其他楼层建筑消防体系的,由此造成的损失由乙方赔偿。乙方必须确保在开业前取得涉案营业房的装修消防验收合格证明方可开业,否则由此给甲方造成的一切损失,由乙方全部承担。在乙方的装修消防申报验收过程中,甲方需要积极配合乙方提供相应的资料；租赁期内,乙方经营实际发生的水、电等费用,按其独立安装的水、电表度数和相应的商业水电标准计算。因本租赁合同而发生的印花税、登记费等,由双方按国家规定各自承担。因乙方经营所需而发生的相关费用(如卫生费、垃圾处理费、排污费等政府行政部门收取的费用)全部由乙方自行承担。乙方经营实际发生的水费、电费、制冷费、暖气费、物业管理费等费用,均由乙方自行承担；合同第七条第2款约定：甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续,包括担不限于向被告提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等,因报批产生的相关费用由乙方承担；合同第七条第3款约定：乙方进行项目可行性研究期及该房屋装修之前,甲方应向乙方提供该房屋供电、供水、排烟、排水及其它公共系统的使用情况和有关资料，涉及与该房屋水、电、空调或排水、排污系统的对接、更改或搬移时,甲方应派专职工程人员配合,以便乙方尽快完成施工；乙方不得随意损坏该房屋设施,需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,需要征得甲方的书面同意,投资由乙方自理,退租或终止协议时,除另有约定外,甲方有权要求乙方按合同第五条恢复,或向甲方交纳恢复工程所需的费用。乙方在二次装修(包括以后历次改造装修时),不得对合同第五条所列设施、设备擅自变更、损坏,如违反规定,造成设施、设备不能正常使用,由乙方承担全部责任,并负责赔偿由此给甲方造成的所有损失；合同第九条第3款第2项约定：乙方延期支付租金一个月以上的，甲方可终止协议并收回该房屋,由此造成甲方损失的，乙方负责赔偿；甲方提前终止合同时,应提前十四天以书面形式通知乙方，乙方应及时迁离并交回该房屋,租金照实结算；合同第九条第4款约定甲方有下列情形之一的,乙方有权提前终止本合同,并要求甲方赔偿其遭受的损失：(1)甲方违反其保证或责任，或违反本合同的其它规定,在乙方通知的补救期内未及时补救,致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害;(2)甲方未能在法律规定的期限内办妥出租该房屋所需的许可和手续；乙方依据上述情形,应书面通知甲方,甲方收到通知三十日内无故不解决的,提前终止合同时,甲方应及时退还乙方结余的款项,租金照实结算;乙方亦可选择不予终止合同,但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的损失；甲、乙双方中的一方在没有正当理由,单方面提出终止本协议的,须经双方协商方可以书面形式提前终止本协议，如一方未经双方协商同意而单方提出终止执行本协议的,须向另一方按照本协议租质期间合计金额的20%予以赔偿。《租赁合同》签订的当日，被告的经营者马彬给原告出具了《室内装修管理服务承诺书》，该承诺书第2条约定：“甲方承诺在2017年5月30日前交付盛世江南二期住宅商业综合验收合格证明”；第3条约定：“乙方如提前装修，在此期间的装修图纸需提前到消防部门备案，乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，承诺在装修期间按审批的装修方案和图纸施工。” 上述《租赁合同》及《室内装修管理服务承诺书》签订后,原告按照租赁合同约定的期限向被告的经营者马彬交付了涉案房屋。被告的经营者马彬于2017年3月3日按照合同约定向原告交纳了2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金85643.1元（合同约定免交6个月租金）及履约保证金1万元。后马彬对租赁的营业房进行装饰装修。租赁的营业房装修完成后，马彬于2017年8月2日向永宁县市场监督管理局申请注册了个体工商户，个体工商户的名称为永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅，经营者马彬，经营场所为涉案营业房。自2017年8月2日以后，经营者马彬以永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅的名称对该餐厅进行食品经营活动。在合同履行过程中,因被告经营的××排烟风机噪音大,影响楼上住户的居住环境,相关部门要求被告进行整改。2017年9月5日,原告与被告经协商签订了《关于花时光音乐餐厅排烟排污解决协议》,协议约定:1.经原、被告双方协商,被告将原风机组迁移到3号楼17楼顶并进行油烟净化处理；2.被告此次改造费用,原告同意被告在前三年房屋租金缴纳方式上,被告每年支付原告2万元花时光音乐餐厅代金券,共计6万元代金券,用来抵扣房屋相应租金金额,剩余租金由被告按照租赁合同如期缴纳；3.原告提供3号楼1单元102室(44.17平方米)给被告作为面点房，无偿使用时间为3年，2017年9月13日至2020年9月13日止；4.此次油烟机组改造时间为25天,被告须按照协商时间保证完成此次改造,并保证不再影响楼上住户正常生活。该协议签订后，被告按照协议约定投入资金对油烟机组进行了改造，原告按照约定将3号楼1单元102室交付给被告做面点房。后因被告没有按照该协议约定给原告支付餐厅的代金券，原告也没有按照该协议约定用代金券给被告抵顶2018年5月1日以后被告应当交纳的房租。截止到2019年4月30日前,原告的工作人员在被告经营的餐厅消费3000元，也没有给被告抵顶被告应当交纳的房租。后因被告在对涉案房屋进行装修完成后并在经营活动中没有依法取得消防部门核发的涉案房屋消防验收合格证，2017年9月14日，永宁县公安消防大队以被告未经消防安全检查擅自营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款规定为由，作出永公（消）行罚决字〔2017〕0033号行政处罚决定书，给予被告责令停止使用、营业，并处罚款3万元的处罚。被告于2017年10月28日交纳了3万元罚款。2017年12月27日，被告向永宁县行政审批服务局申请办理了食品经营许可证。因被告经营的餐厅没有依法取得消防部门核发的消防验收合格证等原因而停止营业活动。后原告向被告催要2018年5月1日以后的租金，被告以原告没有给其提交租赁房屋的综合验收及消防验收合格手续，导致其经营的餐厅无法通过消防验收，被消防部门处罚停业等为由拒绝向原告交纳2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金128464.70元（合同约定免交3个月租金）以及2019年5月1日至2019年10月30日的租金85643元（按照合同约定免交3个月租金计算）。为此，原告向本院起诉。 本院认为，本案当事人争议的焦点是：一、永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅是否是本案的适格被告；二、原告交付给被告的涉案租赁房屋是否有综合验收和消防验收合格备案手续？原告是否按照租赁合同约定将涉案租赁房屋的综合验收和消防验收合格备案手续交付给被告的经营者马彬？关于第一个问题，虽然《租赁合同》是经营者马彬与原告在2017年3月3日签订的，马彬对原告交付的涉案房屋进行了装修，但是，租赁合同约定马彬租赁房屋的目的是开办音乐茶餐厅，并且自2017年8月2日马彬向永宁县市场监督管理局申请注册了个体工商户，个体工商户的名称为被告，即永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅，经营场所为涉案营业房，马彬作为经营者对外以被告永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅的名义进行经营活动，《租赁合同》约定的权利义务已经全部转移给被告永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅享有和承担，2017年9月5日，被告在经营活动中又与原告签订了《关于花时光音乐餐厅排烟排污解决协议》。被告在经营活动中因违反消防法律规定，被消防部门给予行政处罚。上述事实足以证明，永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅是本案的适格被告。关于第二个问题，原告在庭审中和本院指定的庭后举证期限内，均没有向本院提交涉案租赁房屋的综合验收和消防验收合格备案手续的证据，也没有提交证据证明原告向被告交付了涉案租赁房屋的综合验收和消防验收合格备案手续。所以，原告没有证据证明涉案房屋在交付被告使用时已经取得了综合验收和消防验收合格备案手续，也没有证据证明原告已经按照《租赁合同》第二条第1款、第五条第7款、第七条第2款以及《室内装修管理服务承诺书》第2条的约定向被告提供了涉案房屋的综合验收和消防验收合格手续等资料。 《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告履行了交付出租房屋的义务，被告也已经接收了房屋并进行装修和经营使用，同时，按照合同约定交纳了2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金85643.1元及履约保证金1万元，双方均已经履行了合同的主要义务。但是，涉案房屋被告用于经营餐厅，根据《消防法》第十五条第一款和第二款规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”原告出租给被告的房屋没有消防验收合格备案手续，原告也没有按照合同约定向被告交付涉案房屋的消防验收合格手续等资料，其行为违反了《消防法》第十五条的规定以及合同约定，致使被告开办的餐厅因未经消防安全检查并取得消防验收合格的情况下进行经营活动被责令停止使用和营业，被处罚款3万元。原告的行为已经构成违约，应当依法承担违约的民事责任。被告及其经营者马彬在对涉案房屋进行使用和装修时没有按照《租赁合同》第五条第7款和《室内装修管理服务承诺书》第3条的约定以及《消防法》第十五条的规定报请消防部门进行消防安全检查，并且在没有取得消防验收合格手续的情况下进行经营活动，其行为违反了《消防法》第十五条的规定以及合同约定，导致被告经营的餐厅被消防部门责令停止使用和营业，拖欠原告的租金未付，被告的行为已经构成违约，应当依法承担违约的民事责任。原告要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付房屋租金214107.75元（2018年5月1日至2019年4月30日租金128464.65元，2019年5月1日至2019年10月30日租金为85643.1元）及逾期违约金14113元的诉讼请求，因由于原告的违法和违约行为，致使其出租给被告的房屋因未能通过消防安全检查验收，导致涉案房屋在2017年9月14日被消防部门责令停止使用和营业，被告至今无法使用该房屋进行经营活动，原告再要求被告支付2018年5月1日以后的租金及违约金，不符合本案的事实和法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付代金券折合现金57000元的诉讼请求，因该项诉讼请求与双方签订的《关于花时光音乐餐厅排烟排污解决协议》约定的内容不符，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告搬离并返还涉案租赁房屋的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。被告提出由于原告无法提供租赁房屋竣工验收手续及消防安检许可证的违约行为，导致被告不能使用租赁房屋，无法实现合同目的，原告应当承担违约责任并赔偿给被告造成的全部经济损失的主张，因被告没有提出具体经济损失的反诉请求，同时，被告的行为也违反了《消防法》第十五条的规定以及合同约定，导致被告经营的餐厅被消防部门责令停止使用和营业，被告的行为也已经构成违约，应当自行承担由此造成的各项损失。被告的上述主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项和第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告宁夏坤泰房地产开发有限公司与被告永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅签订的《租赁合同》； 二、被告永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏坤泰房地产开发有限公司返还位于××县、二号、三号、四号营业房，并将营业房中属于被告永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅所有的物品搬离； 三、驳回原告宁夏坤泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5578元，减半收取计2789元，由原告宁夏坤泰房地产开发有限公司负担2739元，由被告永宁县杨和镇花时光音乐茶餐厅负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇一九年十二月十三日 书记员  张静文 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国消防法》 第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。 消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。