江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣06民终695号 上诉人（原审原告）：詹贵华，女，1972年9月19日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：李元龙，江西柴郡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭旭昊，江西柴郡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：江西曜江置业有限公司，统一社会信用代码9136060030925843XJ，住所地江西省鹰潭市梅园大道以西都市名门31栋01单元-111室。 法定代表人：蔡汉民，公司总经理。 委托诉讼代理人：李泽钊，江西曜江置业有限公司员工。 上诉人詹贵华因与被上诉人江西曜江置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院作出的（2019）赣0602民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 詹贵华上诉请求：1、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院作出的（2019）赣0602民初958号民事判决第一项，改判被上诉人以上诉人442478元、614416元房款为基数计算，支付上诉人利息共计人民币58125.72元，利息计算至2019年3月22日，之后的利息计算至交房之日止；2、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院作出的（2019）赣0602民初958号民事判决第二项，改判被上诉人以上诉人442478元、614416元房款为基数计算，支付上诉人违约金共计人民币130727.44元，违约金计算至2019年3月22日，之后的违约金计算至交房之日止；三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对于上诉人已付房款金额认定有误。首先，在商品房贷款买卖中，开发商必须与银行建立合作关系，买受人才能从该指定银行贷款买房，银行在与其客户签订贷款合同之后，依据与买受人、开发商之间的合同约定，必须将钱款打入开发商指定的账户，否则构成违约。本案中，上诉人已经与银行签订完毕贷款合同，在贷款合同签订之后银行已经完成了对开发商的放款行为，该放款行为是银行依据三方之间生效的合同所必须履行的义务。即使银行未向开发商如约放款，也是银行与开发商之间的违约行为，与买受人无关。提供银行放款流水不是买受人应当承担的举证责任，一审法院因为上诉人未提供银行向开发商放款的流水便拒绝认定该已付房款的金额，令上诉人费解。其次，一审中，开发商并未对该款项实际到账与否提出质疑，相反开发商已经认可了该款项，一审法院在被上诉人自认的情形下，执意要求上诉人提供已经自认过的事实证据，此种做法有违法律的公平正义，上诉人不应当为此承担举证不能的后果。最后，上诉人已经就该笔贷款承担了还款责任，逐月向银行偿还该笔贷款。试问，如果贷款未成功，银行为何要与上诉人签订贷款合同？上诉人的还款责任从何而来？因此，本案中上诉人向法院提交的商品房抵押、借款合同，足以证明上诉人已经在银行办理完毕相关手续，银行基于与开发商、买受人三方之间的合同，必须向开发商放款，且开发商未在庭审中就该款项提出异议，上诉人亦承担了贷款的还款责任。上述事实，均能佐证完整的贷款流程已经完成，原审法院强行要求提供相关证据，有违公平公正。 江西曜江置业有限公司未提交答辩意见。 詹贵华向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》约定自2016年10月1日起至交房时止支付20-133、20-132商铺已付房款年利率6%的利息65681元（暂计至起诉之日2019年3月22日）；支付自2016年10月1日至2018年9月14日每日已付房款万分之一违约金31593元（已付房款442478元*万分之一*714天）；支付自2018年9月15日至交房时止每日按已付房款万分之2.5向原告支付违约金20796元（暂计至起诉之日2019年3月22日，已付房款442478元*万分之2.5*188天）；2、判令被告按照《商品房买卖合同》约定支付自2016年7月2日至交房时止支付12-142、12-242号商铺已付房款年利率6%的利息100495元（暂计至起诉之日2019年3月22日）；支付自2016年7月2日至2018年9月14日每日已付房款万分之一违约金49522元（已付房款614416元*万分之一*806天）；支付自2018年9月15日至交房时止每日按已付房款万分之2.5向原告支付违约金28878元（暂计至起诉之日2019年3月22日，已付房款614416元*万分之2.5*188天）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月9日、2016年3月29日，原告与被告签订合同编号为YT2015009666、YT2015009667、YT2016002205、YT2016002204四份《鹰潭市商品房买卖合同》。编号“YT2015009666、YT2015009667”合同约定：受人购买位于江西省鹰潭市鹰雄大道南66号中部电子商务国际贸易中心12号楼12-142室、12-242室；总价款为614416元；买受人按第2种形式付款，即贷款付款：买受人应于2015年10月9日前，首付购房款314416元，其余价款办理货款；商品房竣工，经竣工验收合格并在当地主管部门备案后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；出卖人于2016年7月1日前，将符合上述条件的商品房交付买受人使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方重新协商签订补充协议；出卖人逾期交付商品房的，除遇不可抗力外，逾期在60日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。如超过上述约定期限的，在合同继续履行情况下，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。出卖人还应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；商品房交付时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续，提供本合同第五条规定的交付证明文件，《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。编号“YT2016002205、YT2016002204”合同约定：买受人购买位于江西省鹰潭市鹰雄大道南66号中部电子商务国际贸易中心20号楼20-133室、20-132室；总价款为872478元；买受人按第2种形式付款，即贷款付款：买受人应于2016年3月13日前，首付购房款442478元，其余价款办理货款；商品房竣工，经竣工验收合格并在当地主管部门备案后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；出卖人于2016年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付买受人使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方重新协商签订补充协议；出卖人逾期交付商品房的，除遇不可抗力外，逾期在60日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。如超过上述约定期限的，在合同继续履行情况下，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。出卖人还应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；商品房交付时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续，提供本合同第五条规定的交付证明文件，《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。2016年2月18日，原告（甲方：借款人、抵押人）、九江银行鹰潭分行营业部（乙方：贷款人、抵押权人）与被告（丙方：保证人）签订了《商品房借款、抵押合同》，约定：甲方因从丙方处购买商品房向乙方申请借款，借款金额为人民币30万元整；借款资金仅限于甲方根据YT2015009666、YT20150009667（购房合同编号）购买的商品房；借款期限从2016年2月18日至2026年2月18日；借款月利率为同期同档次国家基准利率上浮20%；按月计息，每月的20日为结息日；等额本金还款法；合同项下的贷款本息及费用以甲方所购房产进行抵押；抵押担保的范围为借款合同项下的贷款本金30万元及利息（包括罚息）、违约金、损害赔偿金以及实现债权和抵押权的费用等内容。2018年6月14日，原、被告双方签订了《关于中部电商城延期交房补充协议》，协议约定：被告开发建设的中部电商城由于部分客观原因导致延期交房。……为解决购铺商户担心已购商铺无法交付使用的顾虑，特做如下承诺：1、商铺于2018年9月15日交付给已购商户。如未按时交房从2018年9月15日起出卖人（被告）还应每日按已付房价款的万分之2.5向买受人（原告）支付违约金；2、2018年9月15日之前的违约金待交房时一并依据合同解决，以现金支付；……5、依据《委托经营管理合同》第三条规定，按照上述违约2016年10月1日至2019年9月30日后，则店铺租金计算全额交给买受人，直至甲方交付商铺给买受人后终止。商铺于2018年9月15日未交付给已购商户则出卖人还应每日按房价款加已签三年出租款总额的万分之2.5向买受人支付违约金（此条权益只限于已签包租商户）等内容。补充协议签订后至今，被告仍未向原告交付商铺，原告无奈诉至本院，请求依法判如所请。 另查明，原告于2015年10月27日支付了12号楼142室、242室购房款314416元。2016年3月23日，原告支付了20号楼132室、133室购房款442478元。被告收到房款后分别向原告开具江西省地方税务局通用预收款收据四张。中国人民银行贰年期存款基准年利率为2.10%。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《关于中部电商城延期交房补充协议》，系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。本案中，合同约定的交房日期分别为2016年7月1日前、9月30日前，补充协议约定交房日期为2018年9月15日，但被告未能履行交房义务，理应依照约定承担违约责任，逾期60日内的，按银行同期存款利率计算支付利息，还应承担逾期60日后的万分之一及2018年9月15日之后万分之2.5的违约金。原告主张12-142、12-242号商铺按已付购房款614416元计算利息、逾期交房违约金，但其提交的证据仅能证明12-142、12-242号商铺已付购房款金额为314416元，虽原告向本院提交商品房借款、抵押合同，但未能举证证明所贷款项已转入至被告账户内，本院亦只能按此数额计算支付已付房款利息、逾期交房违约金。原告诉请以已付房款为基数按年利率6%计算利息，被告辩称根据合同约定，原告主张按6%计算利息无依据。本案中，合同约定自被告应交付商品房的次日起至实际交付之日止，按银行同期存款利率计算利息，原告诉请按6%计算不符合双方约定，被告的辩驳意见，于法有据。本院认为，按银行同期存款利率计算利息，应理解为银行同期同档定期存款利率。故被告应向原告支付利息40969.4元（利息计算：1、12-142、12-242号商铺的利息，2016年7月2日至2019年3月22日，①2016年7月2日至2018年7月1日，共计两年，314416元×2.10%×2年=13205.47元；②2018年7月2日至2019年3月22日，共计264天，314416元×2.10%×264天÷365天=4775.68元；2、20-133、20-133号商铺的利息，2016年10月1日至2019年3月22日，①2016年10月1日至2018年9月30日，共计两年，442478元×2.10%×2年=18584.08元；②2018年10月1日至2019年3月22日，共计173天，442478元×2.10%×173天÷365天=4404.17元）。原告诉请依据双方签订的《商品房买卖合同》、《关于中部电商城延期交房补充协议》，要求被告按约定以已付房款的日万分之一及日万分之2.5支付违约金，该约定不违反法律规定，本院理应予以支持。故被告应向原告支付违约金92477.44元（违约金计算：1、12-142、12-242号商铺的违约金①2016年7月2日至2018年9月14日，314416元×万分之一×805天=25310.49元；②2018年9月15日至2019年3月22日，314416元×万分之2.5×188天=14777.55元；2、20-133、20-133号商铺违约金①2016年10月1日起至2018年9月14日止，442478元×万分之一×714天=31592.93元；②2018年9月15日至2019年3月22日止，442478元×万分之2.5×188天=20796.47元）。被告辩称利息、违约金不能同时计算，违反法律规定的辩驳意见。本院认为，原告诉请被告支付利息、违约金均系被告延期交房所应承担的违约责任，故被告的辩驳意见，本院无法采纳。被告辩称现楼盘尚未验收，不符合双方约定的交付条件，故其不应承担违约责任，且原告现尚未按约付清购房款，因此无法确定谁违约在先。本院认为，被告因房屋未验收无法按期履行交付房屋的义务，系其自身原因，尚不能成为免除其承担违约责任的理由。原、被告签订的购房合同中约定按第2种形式付款，即贷款付款，依据约定原告应分别于2015年10月9日前、2016年3月13日前支付首期购房款，但原告提交四张江西省地方税务局通用预收款收据载明，其分别2015年10月27日、2016年3月23日向被告支付了房款。原告虽未按约履行支付购房款的义务，但因被告未对此提出请求，本院无法进行审理，被告可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告江西曜江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告詹贵华利息共计人民币40969.4元（利息已计算至2019年3月22日，之后的利息以756894元为基数，按银行同期存款利率计算至交付房屋之日止）；二、被告江西曜江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告詹贵华违约金共计人民币92477.44元（违约金已计算至2019年3月22日，之后的违约金以756894元为基数，按日万分之2.5计算至交付房屋之日止）；三、驳回原告詹贵华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2877.50元（已减半），由原告詹贵华负担1584.45元；被告江西曜江置业有限公司负担1293.05元。 本院二审期间，上诉人詹贵华向法院提交了银行还贷流水，证明所贷款项30万元已于2016年2月25日转入至被上诉人账户内，且上诉人从2016年3月21日开始，每月均向银行偿还贷款。经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为我方不存在违约行为，无需支付利息和违约金。本院认为，上诉人每月向银行偿还贷款系因购买商铺办理按揭贷款所致，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院经审理查明，上诉人、九江银行鹰潭分行营业部与被上诉人签订借款合同后，所贷款项30万元已于2016年2月25日转入至被上诉人账户内，上诉人按照借款合同约定从2016年3月21日开始，每月均向银行偿还贷款。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院经审查，归纳本案的焦点为：利息和违约金的计算基数包不包含按揭贷款金额30万元？ 本院认为，上诉人按照借款合同的约定从2016年3月21日开始每月向银行偿还按揭贷款，所贷款项30万元已转入至被上诉人账户内，已付房款应包含向银行按揭贷款的30万元，为上诉人支付的购房款与上诉人委托银行支付的购房款之和，共计1056894元（756894元＋300000元=1056894元）。根据合同约定，按揭贷款30万元产生的利息为17156.71元（利息计算：2016年7月2日至2019年3月22日，①2016年7月2日至2018年7月1日，共计两年，300000元×2.10%×2年=12600元；②2018年7月2日至2019年3月22日，共计264天，300000元×2.10%×264天÷365天=4556.71元）；产生的违约金为38250元（违约金计算：①2016年7月2日至2018年9月14日止，300000元×万分之一×805天=24150元；②2018年9月15日至2019年3月22日止，300000元×万分之2.5×188天=14100元）。故被上诉人应向上诉人支付利息58126.11元（40969.4元＋17156.71元=58126.11元），支付违约金130727.44元（92477.44元＋38250元=130727.44元）。被上诉人主张上诉人未按约履行支付购房款的义务，有权延期交房，无需承担违约责任。但合同并未约定上诉人未按约履行支付购房款义务的情况下被上诉人有权延期交房，对于上诉人未按约履行支付购房款义务所需承担的违约责任，被上诉人可以另行主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初958号民事判决； 二、被上诉人江西曜江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人詹贵华利息共计人民币58126.11元（利息已计算至2019年3月22日，之后的利息以1056894元为基数，按银行同期存款利率计算至交付房屋之日止）； 三、被上诉人江西曜江置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人詹贵华违约金共计人民币130727.44元（违约金已计算至2019年3月22日，之后的违约金以1056894元为基数，按日万分之2.5计算至交付房屋之日止）； 四、驳回上诉人詹贵华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2877.50元，二审案件受理费3000.63元，共计5878.13元，由上诉人詹贵华负担2139.96元，被上诉人江西曜江置业有限公司负担3738.17元。 本判决为终审判决。 审判长  徐文辉 审判员  刘 静 审判员  谢秋荣 二〇一九年十二月十六日 书记员  郑云超