甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3303号上诉人（原审原告、反诉被告）：周天一，男，1981年8月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张明德，甘肃雷奇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王建光，男，1971年12月30日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人周天一因与被上诉人王建光房屋租赁合同纠纷一案,不服甘肃省兰州市安宁区人民法院（2018）甘0105民初2326号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月26日立案后,依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。周天一上诉请求:1、请求依法撤销一审民事判决书第二项，发回重审或改判上诉人不承担88571.43元的房屋使用费;2、请求撤销一审民事判决书第二项，发回重审或改判被上诉人立即向上诉人返还因租赁面积不足和重复租赁部分(具体面积以委托法院测绘为准)的租金及利息和履约保证金的利息；3、请求依法判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决第一项认定事实清楚，对其它事实认定不清楚，故上诉人提出上诉，具体如下：一、上诉人不应当承担88571.43元房屋使用费。2016年6月双方签订《场地租赁合同》，约定王建光将兰州市安宁区富强路157号银滩商业广场三楼面积760平方米的场地承租给周天一，租赁期限从2016年7月1日到2017年1月31日，租金62万元(包含物业费、取暖费、空调费)，同时上诉人向被上诉人交纳租赁保证金5万元。上诉人按照合同约定，向被上诉人支付了租赁面积760平方米(实际租赁面积严重不足)的租金62万元和保证金5万元，共计67万元。2017年1月31日租赁到期后双方没有续租，上诉人将租赁场地交付被上诉人，被上诉人的证据不足以证明双方是2017年3月6日进行的房屋交还，因此，上诉人不应当承担被上诉人反诉的88571.43元房屋使用费。二、关于租赁面积不足和重复租赁部分问题。1、双方签订的《场地租赁合同》中对租赁面积并没有约定异议期间，更没有约定超过异议期间不提面积异议视为同意。2、关于租赁合同中的租赁面积，法律也没有规定必须在多长期限内提出异议，如果没有提出异议则视为同意。3、《民法总则》第一百八十八条明确规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，上诉人的起诉没有超过三年诉讼时效。4、上诉人之所以在2018年10月起诉，是因为上诉人在2018年4月份去一审法院立案的时候，立案庭法官告知上诉人因为执行大会战，全院干警都在忙于执行案件，执行大会战期间不立案，执行大会战结束后再来立案，上诉人对此表示理解，也支持审法院的执行大会战工作，因此才在执行大会战结束后，再次到一审法院立案。综上所述，一审判决驳回上诉人关于租赁面积不足要求测绘的申请和诉讼请求，上诉人认为没有法律依据，恳请二审法院予以纠正。三、关于50000元履约保证金的利息问题。一审判决第一项认定事实清楚，判决被上诉人向上诉人返还50000元保证金，上诉人对此服判。只是一审判决对50000元的利息问题认定不清，错误驳回上诉人的利息主张。双方签订的《场地租赁合同》第三条第2款约定，7日内被上诉人将履约保证金全额无息退还上诉人，超过7日没有退还，并不是无息的，对于被上诉人超过7日没有退还履约保证金，被上诉人对此应当承担利息。综上所述，一审认定部分事实不清，应当发回重审或依法改判。王建光辩称，上诉人的诉讼请求不符合事实，上诉人事实上占用被上诉人的场地长达一个多月，对一审判决没意见。周天一向一审提出诉讼请求:1.请求依法判令被告立即向原告返还场地租赁保证金50000元及利息3562元；2.请求依法判令被告立即向原告返还因租赁面积不足和重复租赁部分（具体面积以委托法院测绘为准）的租赁及利息；3、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。王建光向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人返还超出场地租赁期限使用反诉人场地不当得利88571.43元；2、请求被反诉人返还租赁期限到期后使用反诉人场地不当得利13800元；以上合计102371.43元；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实:2016年王建光作为甲方与乙方周天一签订《场地租赁合同》，合同约定内容为“乙方租赁甲方位于兰州银滩商业广场第三层北区写字楼。租赁面积为760平方米（教室4（大）1（小）间、办公室2间、琴房10间、接待室、男女卫生间），房屋用于艺术类高考培训，租期2016年7月1日起至2017年1月31日止，租期为7个月租金62万元（包含物业费、取暖费、空调费）。乙方向甲方交纳5万元履约保证金，待合同到期后乙方结清所有费用交回房屋后7日内甲方将全额无息退还乙方保证金……。”该合同还约定了付款时间及押金扣除、租赁期间房屋的修缮及赔偿等。在租赁合同期满后，双方未签订续租合同。周天一于2017年3月6日委托刘静向王建光交还了所租赁的房屋，双方办理了房屋交付手续。2018年10月22日，周天一以房屋面积不符合合同约定及要求王建光退还5万元履约保证金为由诉至本院，请求判如所请。王建光以周天一未及时交付租赁房屋为由，要求周天一支付占用房屋期间使用费。一审法院认为，周天一与王建光于2016年6月签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均有约束力。对于本诉部分，双方在合同第三条第2款中约定：“乙方在签订合同时，需向甲方缴纳人民币5万元作为履约保证金。合同到期后，乙方结清所有费用并交回房产后7日内甲方将履约保证金全额无息退还乙方。”王建光自认周天一于2017年3月6日委托刘静向王建光交还了所租赁的房屋，就应当依照合同的约定最迟于2017年3月13日前将5万元履约保证金全额无息退还给周天一，但王建光直至今日仍未退还，故对周天一要求王建光退还履约保证金5万元的诉讼请求，本院予以支持。对于周天一要求支付利息3562元的诉请，因双方合同中约定了无息，故对该项诉请，本院不予支持。对于周天一要求王建光退还因租赁面积不足和重复租赁部分的租金及利息的诉请，周天一向本院提出了对租赁面积进行测绘的申请，因双方合同已于2017年1月31日履行完毕，在2017年3月6日周天一将租赁房屋交还给王建光，直至周天一于2018年10月22日向本院提起诉讼，中间相隔20个月之久，周天一此时提出房屋租赁面积问题并要求对租赁面积进行测绘，在双方合同早已履行完毕且对租金并无争议的情况下，再以租赁面积问题提出异议，明显不符常理且不利于维护合同及市场经济秩序的稳定性，周天一在合同履行期间也未对房屋租赁面积及房间数提出异议，对重复租赁的问题也未能提交相关证据，故对周天一要求进行测绘的申请，本院不予准许，对周天一的诉讼请求，本院不予支持。对于反诉部分，周天一在《场地租赁合同》履行完毕后，应当及时向王建光交还所租赁房屋，但其在2017年3月6日方才委托刘静将房屋交还，故应当支付2017年2月1日至2017年3月6日之间的房屋占用使用费。依照双方合同约定，月租金应为88571.43元（620000元÷7个月），王建光要求周天一支付使用场地费用88571.43元的诉请，本院予以支持。对于王建光的第二项诉讼请求，经庭审询问，该部分场地并不属于本案涉及的《场地租赁合同》，本院不予审查。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、王建光于本判决生效之日起十日内向周天一退还履约保证金50000元；二、周天一于本判决生效之日起十日内向王建光支付占用房屋期间使用费88571.43元；三、驳回周天一的其他诉讼请求；四、驳回王建光的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费1140元，减半收取570元，由王建光负担。反诉案件受理费2348元，减半收取1174元，由周天一负担744元，由王建光负担430元。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院经审理查明：上诉人主张一审法院认定的周天一交房时间为2017年3月6日有异议，对一审法院查明的其余事实双方当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明：王建光主张周天一交房时间是2017年3月6日，王建光主要理由是双方交接房屋时，周天一委派刘静签字确认的《乔戈里美术学校学生宿舍核对清单》记载，2017年3月6日由周天一委派刘静对案涉学生宿舍财产、已丢失钥匙核对后签字并注明了日期；周天一主张其于2017年1月31日已经向王建光交付了房屋，但在对方不认可的情形下，周天一就其上述事实主张未能举证证明，亦未能提交足以推翻王建光提交证据的相反证据，故一审房屋认定周天一于2017年3月6日向王建光交还了租赁的房屋的事实本院予以确认。本院认为，结合本案各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人是否存在延期交还租赁的房屋？是否应当缴纳延期交还租赁房屋的使用费？2.王建光交付的租赁房屋是否存在面积不足和重复计算租赁费用的问题？一、周天一是否存在延期交还租赁的房屋，是否应当缴纳延期交还租赁房屋的使用费的问题。周天一与王建光约定租赁房屋的租期为2016年7月1日起至2017年1月31日止，但周天一实际交付房屋的时间为2017年3月6日，一审法院据此判决周天一承担房屋租赁到期后实际占用期间的房屋占用使用费合法有据，周天一关于其于2017年1月31日将租赁房屋已经交付王建光的事实主张因其举证不足，且与本院查明的案件事实不符，故周天一的上诉理由不能成立，该项上诉请求本院不予支持。二、王建光交付的租赁房屋是否存在面积不足和重复计算租赁费用的问题。王建光与周天一签订《场地租赁合同》，合同约定租赁物是位于兰州银滩商业广场第三层北区写字楼，租赁面积为760平方米，合同约定租赁的房屋包括教室4（大）1（小）间、办公室2间、琴房10间、接待室、男女卫生间，租赁房屋的用途是教育培训，周天一认为：1、王建光交付的租赁房屋存在面积不足的问题；2、存在重复计算租赁费用的问题。1、关于王建光交付的租赁房屋是否存在面积不足的问题。《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”、第一百七十四条规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，房屋租赁合同是有偿合同，对租赁物的检验期间法律没有具体规定，当事人在合同中亦未能约定的情形下，故参照上述买卖合同相关规定确定检验的合理的期间。根据本案当事人提交的证据和当事人在诉讼过程中的陈述，可以确定在双方合同履行期间，房屋承租人对其主张的租赁物不符合约定的情形未提出异议，且现租赁合同已履行完毕，租赁物已经交还，在双方合同早已履行完毕且对租金并无争议的情况下，再以租赁面积问题提出异议，超出合理的异议期间，故周天一的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。2、租赁房屋存在重复计算租赁费用的问题。周天一主张男女卫生间、接待厅是共同使用部分，并不是单独租赁给上诉人的，故主张存在重复计算租赁费用的问题，但在诉讼过程中，周天一也认可其开办的教育机构人员也使用了男女卫生间及接待厅，况且租赁房屋是打包租赁，上述共用部分周天一应当知道不可能单独归其开办的教育机构人员使用的事实，其如果有异议，完全可以在租赁期间提出，现租赁合同已履行完毕，租赁物已经交还，在双方合同早已履行完毕且对租金并无争议的情况下，周天一再以重复计算租赁费用问题提出异议，超出合理的异议期间，故周天一的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，周天一的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元，由周天一负担。本判决为终审判决。审判长  李志勇审判员  张惠东审判员  邢定君二〇一九年十二月十九日书记员  张文娟