北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6024号原告:北京市昌平区十三陵镇长陵村经济合作社，住所地北京市昌平区十三陵镇长陵村。法定代表人：齐振华，社长。委托诉讼代理人：李文艳，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏擎天，北京市易和律师事务所实习律师。被告：郑文全，男，1968年8月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：田志刚，北京信创律师事务所律师。委托诉讼代理人：董红喜，北京信创律师事务所实习律师。原告北京市昌平区十三陵镇长陵村经济合作社（以下简称长陵村合作社）与被告郑文全确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长陵村合作社的委托诉讼代理人李文艳、魏擎天，被告郑文全的委托诉讼代理人田志刚、董红喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长陵村合作社向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告于2005年5月18日签订的《电井房后荒坡租赁合同》无效；2.请求判令郑文全对《电井房后荒坡租赁合同》约定的承租土地恢复原状并返还，同意返还郑文全没有使用期间的土地租金。事实和理由：2005年5月18日，原、被告双方签订租赁合同，郑文全承租大电井房后南起花墙，东至国有林、西至国有林、北至国有林的土地，租期30年，自2005年5月18日起至2035年5月18日止，租金30万分三次缴纳。协议约定将涉案集体所有土地用于建设陵园。根据相关法律规定，本案涉案土地为集体所有土地，出租用于非农建设，合同效力应为无效，故起诉至法院。郑文全辩称：不同意长陵村合作社的诉讼请求。双方于2005年签订的合同，在签订的时候符合当时的法律及北京市的政策，且签订程序合法。截止到目前我方已经支付了租赁款，且在长陵村合作社向我方出租的土地上建设了墓地。墓地目前已经有墓主订购，我方履行合同的义务已经基本履行完毕，剩下的都是我方作为管理者管理土地。长陵村合作社主张合同无效没有依据，涉案土地系荒地不同于基本农田，长陵村合作社在事实和理由部分引用的法律与农村土地承包所赋予村集体对外转租或者转让荒地等情形的规定是不一致的。另外，我方在涉案土地上投入了大量的金钱、人力和物力，如合同被确认无效会导致现已安葬的墓主无人管理，和墓主的家属上访。长陵村合作社与郑文全自签约以来，长达15年的时间从未向我方提出过合同效力的问题，现在是在我方充分履行了合同义务之后，再行提起合同效力之诉，实属不应当，请求法院查明事实后依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2005年5月18日，长陵村合作社（出租方、甲方）与郑文全（承租方、乙方）签订《电井房后荒坡租赁合同》一份，内容为：“随着公墓事业的逐年扩大及发展，村公墓的发展远不能满足群众的需要，因此必须扩大电井房后的平台荒坡，村中愿寻下属企业联合发展此项事业，为绿化荒山，利用荒坡，造福于民，特与郑文全签订本合同《乙方属于甲方下属》共同努力逐年向正规陵园过渡。一、租赁位置：大电井房后南起花墙，井房后的道路共用。东至国有林，西至国有林，北至国有林。二、租期：三十年。自2005年5月18日至2035年5月18日。三、付款方式：合同签定后分期付款首付5万元，2005年10月31日前再付15万元。四、2006年3月1日前再付10万元，届时不付此合同作废。五、甲方责任及义务。1.保证乙方在承租期内的水电供应。2.保证村里的一切组织及个人不得在承租范围内、外干预，影响承租方的经营活动。3.甲方有责任帮助承租方协调好来自各方的发展及非法要求。4.甲方为乙方提供开凿山石的工具及设施。5.乙方所聘人员的用工、工资、销售甲方不干预。6.由甲方提供安葬票据、证据及相关手续。7.每销售一座资金收齐后既及时付给乙方。8.承租地内的未售穴位，由乙方自行销售或另行安排，甲方不预干涉。六、乙方责任。1.原有的已葬墓穴必须保持原址，原貌，定期检查，定期保养未装修的给予装修，对原客户的要求尽量满足。2.承租地内的原有墓穴管理费归乙方所有。3.一旦发展不景气，承租方在转租时必须先通知甲方。4.一旦发生地震等意外，造成穴位受损，一切维修由乙方负责。七、双方责任：一旦国际及单位征用所得额外补偿归乙方所有意外损失甲方不负责任。八、一切由村委会管理听从村内安排。本合同签订后，不因村中换届而改变合同中的规定及性质。本合同一式两份，执行时如发生纠纷，双方要协商解决。合同期满后，乙方的一切投资，投入及各项设施归甲方所有。”《电井房后荒坡租赁合同》签订后，郑文全向长陵村合作社交纳承包款30万元，由长陵村合作社于2005年8月8日为郑文全出具《收据》一份。郑文全另提交《长陵镇长陵村民委员会可行性分析》复印件、加盖有昌平县长陵镇长陵村村民委员会公章和昌平县长陵镇人民政府公章的《关于长陵村在景陵大沟建立村民公益性公墓的请示报告》复印件及《长陵镇长陵村民委员会证明》的复印件，用以证明在签订《电井房后荒坡租赁合同》时经过镇政府批复。长陵村合作社对于上述证据不认可，称建设公墓应经民政局批准。郑文全承租涉案土地时，地上已有部分村民安葬的墓穴200个左右，其承租后对原有墓地进行了维护管理，另新建有部分墓穴，所收取的管理费归郑文全所有，为购买墓穴者出具的收据及安葬证上加盖有长陵村合作社财务专用章或公章。原、被告称2016年因整治非法墓地，涉案土地未再建设、销售墓地。另查，涉案地块所属土地性质类别为林业用地。本案审理过程中，郑文全表示如认定合同无效，其对租赁场地所投入的损失部分另案主张。上述事实，有电井房后荒坡租赁合同、收据、安葬证及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案土地性质类别为林业用地，属农用地范畴。涉农村集体土地的出租或租赁是农村土地承包经营权流转的一种方式，故涉案《电井房后荒坡租赁合同》实际具有农村土地承包合同的性质。长陵村合作社与郑文全签订的《电井房后荒坡租赁合同》约定将涉案土地租赁用于陵园建设，郑文全订立合同后亦在涉案土地上新建了部分墓穴，故从订立合同时的约定及合同的实际履行情况来看，已将涉案土地用于非农业建设，故涉案《电井房后荒坡租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于长陵村合作社要求郑文全返还涉案土地的诉讼请求，本院应予支持。但长陵村合作社另要求郑文全将土地恢复原状一节，因涉案土地已新建的墓穴如何处理涉及案外人利益，在未就已安葬墓穴与案外人协调确定处理方案之时，本案对于该部分请求无法支持。长陵村合作社另同意返还郑文全未使用土地期间的剩余租金，本院不持异议。郑文全表示合同无效后，其对租赁场地所投入的损失部分另案主张，故对该部分本院不予处理，可另行解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市昌平区十三陵镇长陵村经济合作社与郑文全于2005年5月18日签订的《电井房后荒坡租赁合同》无效；二、郑文全于本判决生效后十日内将《电井房后荒坡租赁合同》所涉土地（位置：大电井房后南起花墙、东至国有林、西至国有林、北至国有林）返还北京市昌平区十三陵镇长陵村经济合作社；三、北京市昌平区十三陵镇长陵村经济合作社向郑文全退还剩余租金，应退还金额按每日27.4元标准，自返还土地之日起计算至2035年5月18日止；四、驳回北京市昌平区十三陵镇长陵村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由北京市昌平区十三陵镇长陵村经济合作社负担35元，已交纳；由郑文全负担35元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  屈广玉人民陪审员  艾秋军二〇一九年十二月六日书 记 员  闫 薇