浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初18号 原告（反诉被告）：胡培培，男，1955年9月10日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：陈宏彪，浙江顾善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄慧斐，浙江顾善律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕华良，男，1973年5月4日出生，汉族，住德清县。 委托诉讼代理人：舒洪博，浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚清，浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 原告胡培培与被告吕华良合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序。在答辩期内，吕华良向本院提起反诉，本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，将本诉与反诉合并审理。本院分别于2019年2月19日、2019年3月26日公开开庭进行审理，吕培培及其委托诉讼代理人陈宏彪，吕华良及其委托诉讼代理人舒洪博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡培培向本院提出诉讼请求：1.吕华良支付拖欠的租金10.5万元（按年租金14万元计算至归还房屋之日止，自2017年10月10日起暂计算至2018年7月9日止）；2.吕华良支付违约金20万元；3.本案诉讼费用由吕华良承担。事实与理由：胡培培与吕华良于2012年9月23日签订《租赁协议》一份，胡培培将其坐落于安吉县昌硕街道浦源大道309号的梦源宾馆店面二间、楼上五间三层，共计客房24间及设备租赁给吕华良，协议约定租赁期限为10年，截止2022年10月9日；租金每年一次性付清，先付后经营；在租赁期间，吕华良不得擅自将房屋转租给第三人，否则胡培培有权无条件收回房子；双方不得违约，否则违约方应赔偿另一方违约金20万元等。2017年10月9日，胡培培未收到租金，前去催讨，发现吕华良擅自将楼下的一间店面转租给第三人。此后，吕华良拒绝支付下一合同年度的租金，关闭了宾馆，停止营业，既不支付租金，也不移交租赁物。2018年1月底，胡培培提起诉讼，案件审理中，在承办法官的督促下，吕华良于2018年4月中旬向胡培培移交了部分租赁物，但转租的店面直至2018年7月9日才返还。胡培培为维护自己的权益，提起诉讼。 吕华良答辩如下：1.胡培培单方面上涨租金未得到吕华良的同意，胡培培继而单方解除了合同，故解除合同及未收到租金的原因均系胡培培自身，违约责任在于胡培培。2.吕华良很早就将房屋转租给案外人，胡培培对转租系知情的，吕华良不存在违约行为。3.吕华良在收到胡培培律师发出的律师函后明确告知胡培培可以办理交接手续，但胡培培未来办理，吕华良已于2017年10月24日完全搬离了案涉宾馆，之后在2018年4月13日进行了清单移交，故未占有胡培培的租赁物，无需承担相应的房屋占有使用费。综上，请求驳回胡培培的诉讼请求。 吕华良向本院提出反诉请求：1.确认吕华良与胡培培签订的《租赁协议》于2017年10月14日解除；2.胡培培立即支付违约金20万元、返还租赁押金1万元、转租押金1万元，共计22万元；3.本案反诉诉讼费由胡培培承担。事实与理由：2012年，吕华良与胡培培签订《租赁协议》一份，约定胡培培将坐落于安吉县昌硕街道浦源大道309号梦源宾馆店面二间、楼上五间三层，共计客房24间及设施租赁给吕华良，并对租金、租赁期限等进行约定。协议签订后，吕华良对租赁物进行装修，用于经营宾馆，租赁期限内均按时支付租金。吕华良承租上述物业后，将一楼其中一间店面房转租给第三方，并提前告知了胡培培，该一间店面一直处于转租状态至今，胡培培对此明知且予以认可同意，第三方缴纳的1万元转租押金也一直由胡培培收取至今。2017年9月1日，胡培培微信告知吕华良下一年度租金必须上调25%，即每年租金17.5万元，吕华良认为涨幅过高，请求与胡培培继续协商，但胡培培不同意协商，于2017年9月24日发送《回复函》明确租金下一年度必须上涨25%。吕华良于2017年10于14日收到胡培培委托律师发出律师函，该函以双方未就后五年租金达成一致为由，告知吕华良双方的《租赁协议》自吕华良收到律师函之日解除，并要求吕华良在十日内完成腾空、清算，否则需赔偿胡培培损失。无奈之下，吕华良从租赁物业搬离。吕华良认为自身不存在胡培培所述的违约行为，胡培培解除合同的理由也不是因为转租。相反，胡培培在未与吕华良协商下单方面大幅提高租金，不顾吕华良提出的合理协商意见，擅自解除租赁协议的违约行为严重损害了吕华良的合法权益，故提起反诉。 胡培培对吕华良的反诉答辩如下：1.对于吕华良请求确认双方《租赁协议》于2017年10月14日解除的诉讼请求无异议。2.解除合同的原因系吕华良违约，首先在新租金标准未达成协议前，吕华良未按之前的租金标准支付租金却继续经营，在胡培培催讨租金过程中仍未支付租金且提出无理要求，胡培培认为无法继续协商，后提出解除合同；其次，吕华良转租系事后告知胡培培，胡培培被迫同意，根据合同约定，一方如果转租没取得对方同意，相对方有权解除合同，吕华良擅自转租亦属违约。3.胡培培不存在违约行为，合同约定前五年的租金不变，胡培培要求提高租金是其合同权利，不违反合同约定，且胡培培要求的涨幅25%是合理的，吕华良亦同意解除合同，不存在强制解除的情形。综上，请求驳回吕华良的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡培培提交的《租赁协议》、《租房协议》、营业执照及照片，吕华良提交的租赁押金收据、转租店面押金收据、《租赁协议》、《租房协议》、胡培培与吕华良妻子间微信聊天记录、《告知函》、《回复函》、律师函、电话录音、移交物品收据及照片，双方对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据作如下认定：1.吕华良提交的次承租人李康的证明，以证明吕华良刚承租案涉租赁物就将店面房转租的事实；胡培培对转租部分事实无异议，但认为李康陈述转租已得到胡培培同意系李康主观意见，胡培培事后得知转租事宜不代表其事先就同意转租；本院认为，结合胡培培无异议的转租店面押金收据，对证明中转租部分内容的真实性予以确认，胡培培应自收取转租押金时知道转租事实，其未在合理期限内提出异议，应视为胡培培同意转租，故对该证明的真实性予以确认。2.吕华良提交的视频资料一份，以证明吕华良于2017年10月24日做好交接准备的事实，经审查，本院认为该视频未能体现拍摄的具体时间，对其关联性不予认定。3.吕华良提交的微信聊天截图，陈述系梦源宾馆旁经营商户（以下称邻居）与吕华良妻子的聊天记录，以证明胡培培于2017年11月1日已取得宾馆钥匙并进入案涉物业，可以实际控制租赁物的事实；胡培培质证认为聊天中的图片或者视频不能体现拍摄时间及拍摄地点，对该证据的真实性、关联性均有异议。本院认为，该聊天记录中吕华良妻子的微信头像与胡培培认可的微信聊天记录中吕华良妻子的微信头像不一致，且该证据显示相应视频发送时间为2017年11月1日18时38分，但从视频截图中的光线情况判断，视频应在白日拍摄，发送时间与拍摄时间不能对应，故对该证据的真实性不予认定。 经审理，本院对以下事实予以确认： 胡培培于2012年9月21日收取吕华良承租梦源宾馆保证金1万元。2012年9月23日，胡培培与吕华良签订《租赁协议》一份，约定：胡培培将坐落于安吉县浦源大道309号梦源宾馆店面二间、楼上五间三层，共计客房24间及设施出租给吕华良；租赁期为10年，自2012年10月10日至2022年10月9日，房租金设定为五年内不变；租金每年为14万元，每年一次性付清，先付后营业；租赁期间抵押保证金1万元，合同期满后经胡培培查无损坏、短缺、宾馆营业正常的，一月内退还本金；租赁期间吕华良不得转让第三人，如特殊情况转让，必须经胡培培同意；五年后租金按照市场由双方另行协商。2012年11月，吕华良将梦源宾馆楼下一间店面房转租给案外人李康，李康因此交纳保证金1万元。2017年7月6日，吕华良与案外人李鑫勃签订《租房协议》一份，约定：吕华良将梦源宾馆内一间商铺租给李鑫勃；租赁期限自2017年7月6日至2018年7月5日，商铺租金为2.7万元；李鑫勃在承租期内可自行装修，但在装修时不得破坏原有的格局，如有改动，在合同期满时将其恢复原样，如不履行在保证金内扣除。 胡培培分别于2017年9月1日、2017年9月10日以微信方式向吕华良妻子表示自2017年10月10日起至2018年10月9日止租金上调25%。吕华良于2017年9月10日回复告知函一份，表示不同意胡培培单方提出的租金上涨要求，要求双方共同协商租金标准。2017年9月24日，胡培培向吕华良发送回复函，表示上调租金25%合法、合情、合理，并要求吕华良于2017年10月10日前支付租金17.5万元。2017年10月12日，胡培培委托浙江昌硕律师事务所张宏斌律师向吕华良发出律师函，通知自律师函送达之日，吕华良与胡培培关于梦源宾馆及设施的租赁协议正式解除，吕华良于收到律师函10日内处理腾空、清算事宜。2017年10月24日，吕华良致电张宏斌律师通知其办理租赁物交接手续，张宏斌律师回复转租店面未恢复原状无法交接。 2018年1月26日，胡培培向本院提起诉讼，要求解除双方《租赁协议》，并支付租金等。2018年4月13日，胡培培与吕华良就梦源宾馆财产进行交接。 另，胡培培于2012年11月29日向吕华良出具收据一份，确认收到梦源宾馆店面房出租押金1万元。吕华良于庭审中自认其搬离时将案涉宾馆的客房钥匙存放于邻居处。 本院认为，胡培培与吕华良签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，属合法有效。双方均确认《租赁协议》于2017年10月14日解除，本院予以认定。吕华良陈述其已按律师函要求于2017年10月24日搬离租赁物，胡培培未对搬离时间提出异议，本院对吕华良所主张的搬离时间亦予确认。《租赁协议》约定租金五年内不变，后五年的租金按照市场由双方另行协商，结合双方举证及陈述，双方已就2017年10月10日起的租金进行协商，但协商未果，在租金未确定的情况下，双方无法继续履行合同，胡培培委托律师以发函方式通知解除合同以及吕华良未继续支付2017年10月10日起的租金，均不构成违约。关于转租行为是否违约，胡培培于2012年11月29日向吕华良出具转租押金的收据，应视为其已同意吕华良转租一楼店面房，吕华良于2017年7月6日将店面房转租给李鑫勃，其转租期限在吕华良剩余租赁期限内，且吕华良已要求次承租人不得破坏原有格局，故更换次承租人并未对胡培培造成实质影响，无需另行征得胡培培同意，对胡培培主张吕华良转租给李鑫勃构成违约，不予采纳。综上，双方均不存在违约行为，对双方要求对方支付违约金的诉讼请求，均不予支持。 胡培培向吕华良收取押金2万元，自双方租赁合同解除后，胡培培应予返还。吕华良自认租金支付至2017年10月9日，对于2017年10月10日起至2017年10月24日止（共计15天）租金及占有使用费，吕华良应予支付；次承租人自吕华良搬离后一直占有案涉店面，而转租店面房的租金吕华良已收取，自搬离后的转租部分租金（2017年10月25日起至2018年7月5日止，共计254天），吕华良亦应返还胡培培。本院分别参照租赁合同租金及转租合同租金予以计算，合计24542元（14万元÷365天×15天+2.7万元÷365天×254天）。关于2017年10月25日起至双方交接之日即2018年4月13日止租赁物闲置损失，胡培培主张应由吕华良承担，吕华良认为其已搬离租赁物无需再支付占有使用费。本院认为，胡培培因租金协商未果主张解除合同，吕华良按律师函要求搬离租赁物，在搬离时已通知胡培培委托的律师办理交接手续，即使因转租部分未腾退，胡培培作为出租人可以在租赁合同解除后通过其他途径向次承租人主张权利，然胡培培以转租部分未处理为由拒绝办理交接手续，无法律依据。另，胡培培自认其知晓吕华良搬离的事实，且已自行通过其他方式进入案涉宾馆，即自吕华良搬离后胡培培可以实际控制租赁物，但其未及时采取措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，该部分损失胡培培不得要求赔偿。 综上，吕华良应支付胡培培款项24542元，胡培培应返还吕华良押金2万元。对双方诉讼请求合理部分予以支持，超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、胡培培与吕华良于2012年9月23日签订的《租赁协议》于2017年10月14日解除； 二、吕华良支付胡培培款项共计24542元，限于本判决生效之日起十日内履行； 三、胡培培返还吕华良押金2万元，限于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回胡培培本诉其他诉讼请求； 五、驳回吕华良反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2935元（已减半），由胡培培负担2665元，吕华良负担270元；反诉受理费2300元（已减半），由胡培培负担210元，吕华良负担2090元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  苏娈 二〇一九年十二月二十九日 书记员  冷琦