青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初5286号原告：马林，男，回族，1985年10月3日出生，个体户，户籍地：青海省民和回族土族自治县。现住西宁市，公民身份号码：×××。被告：马保祥，男，汉族，1949年7月10日出生，住西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李阳、刘晶，青海润君律师事务所律师。原告马林与被告马保祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马林和被告马保祥及其委托诉讼代理人李阳、刘晶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马林向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖协议；2、判令被告支付违约金8.4万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月22日,原告委托青海旺庭房地产营销策划有限公司购买住房一套，经该公司联系与被告马保祥协商购买房屋事宜,被告承诺是受房屋所有权人委托出售位于××区住房。经双方协商达成了房屋买卖价格,并于当日签订了房屋买卖协议，协议同时约定了定金、违约责任等条款。协议签订后原告按约定支付了定金10000元。随后被告通知原告不愿意将房屋出售,拒绝协商沟通。被告不守诚信，导致无法履行买卖协议，根据协议第十一条的约定，被告应当承担房屋成交价10%违约金，为了维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。被告马保祥辩称，一、原告要求解除的房屋买卖协议尚未生效。首先，原告与被告签订的协议为《西宁市存量房买卖居间服务合同》，并非原告主张的房屋买卖协议，二者有本质的区别。合同第15条约定了合同的生效条件，即本合同经当事人各方签字或盖章即生效。本合同一式三份，当事人各方各持一份，具有同等的法律效力。在该份合同中，作为合同丙方的房地产经纪公司既未盖章又无签字，故该合同并不符合生效要件。原告依据该合同主张违约金无事实及法律依据。二、本案中原告有过错且并非善意。首先，《西宁市存量房买卖居间服务合同》第1条明确，房屋所有权人为马辉，而非被告。被告与原告合同签订前明确向原告及中介告知其并非本案争议房屋的产权所有人。其次，合同第8条也明确规定了房屋中介机构应当调查核实房屋权属状况，中介机构已经告知原告房屋所有权人并非是被告。最后，原告委托房地产经纪公司为其寻找房源办理房屋买卖事宜，房屋经纪机构不可能不清楚被告无处分权，被告在没有得到授权的情况下是无法代理房主签订协议处分房产的。本案中原告与被告签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》，同样是由房屋经纪公司（青海旺庭房地产营销策划有限公司）提供，然而房屋经纪机构却没有在该协议上签字盖章，该行为不符合常理，恰恰说明该份协议在签订时存在问题，不排除原告与房屋经纪公司恶意串通，损害被告及房屋所有权的利益。综上，原告在明知被告并非争议房屋的所有权人，且被告无相关授权委托书的情况下，依然与被告签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》，并约定的高额违约金不符合常理，对于无权处分人的无权处分行为，不加理会，双方通过默示主观上达成了恶意串通，客观上损害了他人的利益，根据合同法第52条第2款的规定：“恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益，合同无效。故即使合同成立，原告依据该合同主张违约金无事实及法律上的依据。根据原、被告的诉辩主张，本案争议焦点归纳为：1、原、被告签订的《房屋买卖协议》是否成立？2、原告是否存在与房屋经纪公司恶意串通的情形？3、原告的主张的违约金是否符合相关法律规定？本院经审理认定事实如下：2019年7月22日,原告委托青海旺庭房地产营销策划有限公司购买被告之女马辉的的位××区，建筑面积114.39㎡住房一套，经买卖双方协商达成《房屋买卖协议》，约定房屋成交价格84万元；以按揭贷款的方式支付房款：（1）乙方于贷款审核通过后将首付款252000元交付于甲方；（2）余款588000元由乙方于交房前通过银行办理贷款支付。产权过户：甲、乙双方约定于贷款审批表下发后到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续，逾期未办理登记手续，则视为合同自愿解除。违约责任：甲、乙双方任意一方有违约情形的，违约方应按照房屋成交价的10%即84000元支付给守约方。原告于合同签订当日支付定金10000元。双方约定2019年10月底被告女儿马辉回国后办理不动产转移手续。因被告女儿对上述合同约定的条款不予追认，被告反悔不愿出售房屋,双方酿成纠纷，原告遂向本院起诉主张权利。另查，青海旺庭房地产营销策划有限公司在合同上未盖印章，原、被告也未给中介支付佣金。原告即未支付首付款，也未办理按揭贷款。以上事实有当事人陈述，原告出示的被告质证对真实性无异议的证据：《房屋买卖合同》《定金收据》各一份，录音当庭播放和被告出示的原告质证对真实性无异议的反驳证据：《西宁市存量房买卖居间服务合同》《房产证》各一份，在案佐证，足以认定。本院认为，关于争议焦点一：原、被告签订的《房屋买卖协议》是否成立？在原、被告签订的《房屋买卖协议》上虽未盖有居间服务方青海旺庭房地产营销策划有限公司印章，但买卖双方系签订合同的主体，故双方签订的《房屋买卖协议》合意成立。被告抗辩的原告与被告签订的协议为《西宁市存量房买卖居间服务合同》，并非房屋买卖协议，本合同经当事人各方签字或盖章即生效。在该份合同中，作为合同丙方的房地产经纪公司既未盖章又无签字，故该合同并不符合生效要件的理由，因原、被告在《西宁市存量房买卖居间服务合同签约告知书》签名的意图为欲签居间合同，而该《告知书》并非居间合同，况且居间合同的主体并非买卖双方，故其辩解理由不能成立，本院不予采信。二、关于原告是否存在与房屋经纪公司恶意串通的情形？被告不能提供恶意串通的证据，本院不予采信。三、原告的主张的违约金是否符合相关法律规定？被告未经房屋所有权人其女儿授权出售涉案房屋，擅自与原告签订的《房屋买卖协议》，系无处分权人处分他人财产的行为。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原告主张的解除合同和承担违约金的诉讼请求符合上述法律规定。但原告在明知被告并非争议房屋的所有权人，且被告无授权情况下，仍与被告签订《房屋买卖协议》自身存在审查过失责任。鉴于其只付了定金，未付首付款，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，其主张的违约金明显过高，适用定金罚则，足以弥补其损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，被告应当双倍返还定金20000元，原告主张的过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八、第一百三十四条的规定，判决如下：一、解除原告马林与被告马保祥签订的《房屋买卖协议》；二、被告马保祥于本判决生效后十日内双倍返还原告马林定金20000元。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，本院已减半收取950元，由原告马林负担226元，被告马保祥负担724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马占海 二〇一九年十二月十三日书记员 姜 洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百零一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。