广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初28716号原告：林泽华，男，1976年12月12日出生，汉族，住广州市白云区。被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇新都大道以南。法定代表人：杨林森，经理。委托诉讼代理人：卢欣怡，女，该公司工作人员。原告林泽华与被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林泽华，被告的委托诉讼代理人卢欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付延迟交楼违约金（以总房款770673元为计算基数，按照每日万分之一的标准，从2017年10月27日起计至被告按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给原告之日止，暂计到2019年5月24日为44313.7元）。事实和理由：2013年8月24日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）（自编24栋）2801房，房屋总房价770673元，被告应于2015年7月1日将符合合同约定的房屋交付给原告使用，如原告逾期提供办理预告登记所需的一切资料，则每日按照房价款总额的万分之五向被告支付违约金，如被告不能在约定的时间内将符合合同约定的房屋交给原告使用，被告应从约定的交房日期的次日起每日按照总房价的万分之一支付违约金给原告。合同签订后，原告按约履行全部义务，但被告没有将涉案房屋按照法律规定和合同约定交付给原告。原告曾三次起诉被告，要求被告支付逾期交楼违约金，广州市中级人民法院生效判决（2016）粤01民终11756号、（2017）粤01民终11953号、（2017）粤01民终24340号对2017年10月26日之前的延期交楼违约金予以支持，但对之后延期交楼违约金并没有处理，遂诉至法院。被告辩称，第一，涉案房屋已经竣工验收备案，符合《中华人民共和国建筑法》所规定的法定交付标准，也符合《买卖合同》附件《补充协议》所约定的合同交付标准，不存在逾期交付。第二，永久用电并非法定交楼条件，原告已在签约时同意交楼时使用临时用电，原告据此主张未满足交付标准没有依据。第三，即便认为未通永久用电属于不符合交付标准的情形，涉案房屋已于2019年5月21日通过了永久用电的竣工检验，原告主张此后的违约金没有依据。第四，原告主张的购房款实际包括了购房款和装修款两部分，是原、被告真实意思表示，计算违约金应以实际购房款为基础，不应包含装修款部分。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商。2013年8月24日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方购买的商品住宅为预售商品房。该商品房为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，编号为：穗房预（网）字第××号；乙方向甲方购买位于广州市花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）（自编24栋）2801房，总金额为695148元，付款方式为按揭贷款方式付款等。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2015年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等内容。合同附件七本合同补充协议第五条约定，双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付至监控账号，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方应按房价款总额每日0.1‰的标准支付违约金等。第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第六点约定，双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。同日，林泽华与广州振中建设有限公司（以下简称振中公司）签订《花都雅居乐花园装修合同》，约定由林泽华委托振中公司对涉案房屋进行装修，装修工程的总价款为75525元，振中公司应在2015年9月1日完成装修工程，林泽华应按开发商发出《收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为双方已完成交接，且林泽华对装修工程质量无异议。合同签订后，原告按约定支付完毕全部购房款770673元。原告因被告延迟交付涉案房屋向广州市花都区人民法院提起诉讼，广州市花都区人民法院作出（2015）穗花法民三初字第1421号民事判决书，原告不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2016年9月29日作出（2016）粤01民终11756号民事判决书。该判决查明，一审庭审中，雅居乐公司、振中公司确认该笔装修款实际为购房款，实际收款人为雅居乐公司，雅居乐公司确认林泽华已按照双方签订的认购书的约定，向其支付完毕全部购房款等。该院认为虽林泽华与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》约定总价款为695148元，同日，林泽华与振中公司签订《装修合同》约定装修价款为75525元、2015年9月1日完成装修交楼。林泽华与雅居乐公司、振中公司三方还签订了协议书，明确约定雅居乐公司、振中公司应于2015年9月1日前将符合买卖合同和补充协议、装修合同的涉案房屋交付给林泽华使用。本案一审诉讼中，各方当事人均确认林泽华向振中公司交付的装修款实际为购房款，且亦实际交付给了雅居乐公司，双方确认总房价款为上述两合同价款总和即770673元。因此，本案双方实际约定的交楼日期应为2015年9月1日，雅居乐公司应自2015年9月2日起承担违约责任。遂判决，雅居乐公司向林泽华支付延迟交楼违约金（按总房价770673元，每日0.1‰的标准，自2015年9月2日起计至2015年10月30日止）。原告因被告延迟交付涉案房屋再次向广州市花都区人民法院提起诉讼，广州市花都区人民法院作出（2017）粤0114民初8771号民事判决书，被告不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2018年2月23日作出（2017）粤01民终24340号民事判决书。该判决查明，林泽华与雅居乐公司就涉案房屋延迟交楼违约金已经原审法院及广州市中级人民法院作出判决，广州市中级人民法院作出判决后，因涉案房屋至今仍未接通永久用电，未达到交付条件，林泽华也至今未收楼，因此林泽华现再次起诉要求雅居乐公司支付2016年11月23日之后的延迟交楼违约金，理据充分，予以支持。原审法院判决雅居乐公司向林泽华支付延迟交楼违约金25971.68元（按总房价款770673元，每日0.1‰的标准，自2016年11月24日起计至2017年10月26日止）。该二审判决驳回上诉，维持原判。被告提交一份《客户受电工程竣工检验意见书》，以证明涉案房屋已于2019年5月21日通过了永久用电的竣工检验。该竣工检验意见书是由广州城北电力工程有限公司（施工单位）向广州供电局有限公司花都供电局提交审批，客户名称为“广州花都雅居乐房地产开发有限公司”，用电地址为“广州市花都区107国道西侧”，内容为“本户受电工程已委托有承装（修）电力设施许可证单位安装，线路、变配电工程现已施工完毕，经过自检，工程质量符合国家及电力行业验收标准、技术规范的要求，现向供电部门报请竣工检验”。广州供电局有限公司花都供电局在检验意见一栏载明“查验合格”，检验时间为2019年5月21日。被告于2019年7月11日向原告发出《催收楼通知书》，载明涉案房屋已符合约定的交房条件，现再次发函催促原告于2019年7月15日前带齐相关材料办理收楼手续等。原告确认于2019年7月11日收到该通知书。为查清案件事实，本院向广州供电局有限公司花都供电局发函调查涉案房屋通电情况。广州供电局有限公司花都供电局于2019年12月2日函复本院称被告位于广州市花都区永发路2号B地块的雅居乐锦城花漾集小区2019年5月24日前已完成户表安装，已实行一户一表、具备居民永久用电条件；位于广州市花都区永发路6号C地块的雅居乐锦城花冠集小区2019年6月27日前已完成户表安装，已实行一户一表、具备居民永久用电条件。原告对该复函的合法性予以确认，真实性、关联性不予确认，认为该复函载明的户表安装时间与住户去供电局报装本户电表的时间不一致。另，原告明确本案中主张违约金至2019年7月11日。被告对该复函的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，原、被告签订的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方产生约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。鉴于原告已就相同原因向人民法院提起诉讼，人民法院生效判决亦对相关事实作出了查明及认定，本院对此亦予确认，故本案所争议焦点即为被告何时就涉案房屋取得永久用电并向原告交付房屋。从被告所举证据以及广州供电局有限公司花都供电局向本院的协助调查复函可知，涉案房屋所在小区于2019年5月24日具备居民永久用电条件，符合房屋交付标准。在此情况下被告向原告发出《催收楼通知书》并限定原告于2019年7月15日前办理收楼手续，原告确认已于2019年7月11日收到该通知，故本院认定被告已于2019年7月15日履行了交房义务，原告主张逾期交房时间计至2019年7月11日于法有据，应予支持。原、被告就2017年10月26日之前的逾期交楼违约金已由生效判决予以确认，故本案中计算2017年10月27日至2019年7月11日期间的逾期违约金。关于逾期违约金的计算基数问题，虽然涉案合同约定的房屋价款为695148元，但所谓装修款75525元亦由被告收取，此前生效判决已认定总房价款为上述两价款总和即770673元，故应以原告实际交付的房屋总价款770673元作为计算基数。综上，被告应以770673元为基数，按照合同约定的每日0.1‰的标准，向原告支付自2017年10月27日起至2019年7月11日止期间的逾期交楼违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林泽华支付逾期交楼违约金（按总房价款770673元为基数，以每日0.1‰的标准自2017年10月27日起计至2019年7月11日止）；二、驳回原告林泽华的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，由被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  韩莦华人民陪审员  刘宝珍二〇一九年十二月三十一日书 记 员  翁丹菲法庭记录毕嘉燊