贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2730民初2152号 原告：刘处祥，男，汉族，1977年8月25日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：代雪缘，贵州泽丰律师事务所律师，特别代理。 委托代理人：霍蕾蕾，贵州泽丰律师事务所实习律师，一般代理。 被告：龙里宏基商贸物流开发有限公司，地址：贵州省龙里县冠山街道石头寨，统一社会信用代码：9152273009033162XF。 法定代表人：沈鸣，男， 委托代理人：沈景龙，男，系该公司行政部经理，特别代理。 原告刘处祥诉被告龙里宏基商贸物流开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员欧子红于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉请：1、判决解除原被告双方于2018年2月2日签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告支付的购房款550940元，并支付资金占用费40344.88元（按中国人民银行一至三年期贷款利率4.75%计，自2017年3月5日起，暂算至2019年9月11日）共计591284.88元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年2月2日,原、被告双方签订《商品房买卖合间》,合同约定被告将位于贵州省××××街道大冲社区龙里宏基商贸物流城A区8幢1层6号建筑面积42.38平方米,套内面积40.50平方米的商铺卖给原告,双方约定该商铺按套内面积单价13603.46元每平方米,合同总价为人民币550940元。原告的付款方式为一次性付款,合同签订之日已支付全部购房款550940元;原告付款方式为一次性付款（该款项由合同编号DFHJ-A04-1-9及合同编号DFHJ-A04-2-9所购房屋租金和原告另付的20万元构成），原告的购房款已于合同签订之日全部支付。房屋的竣工时间为2017年5月8日,被告交房的时间为2017年12月31日,办理房屋转移登记的时间为2017年12月31日。此外还对争议的解决方式进行了规定。原告支付全部购房款后,被告并未按约为原告办理《商品房买卖合同》备案和预告登记,也未按约定的时间办理交房手续和房屋转移登记,至今已有一年有余,期间原告多次要求被告履行合同义务办理交房和房屋转移登记,被告均置之不理;被告不向原告交房和办理房屋转移登记致使原告无法实现购房目的,导致《商品房买卖合同》根本无法履行,已构成根本违约。根据《合同法》94条第(四)款之规定,“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”原告有权据此解除与被告签订的《商品房买卖合同》,并要求被告返还原告550940元、支付资金占用费40344.80元。综上所述,原被告双方签订《商品房买卖合同》后,原告按约履行了合同义务,然被告经原告多次催告仍不履行合同义务,致使合同无法履行,其违约行为给原告造成了重大损失,故原告为维护自身合法权益,根据案件事实及《合同法》相关规定起诉至贵院,恳请贵院查清事实,依法支持原告的诉讼请求。 原告庭审认为：我们开始买房的时候他们也说有返租金，用另外两套房屋的返租金加上一部分现金购买了本案涉案房屋。另外两套房屋并未解除合同。涉案房屋资金构成（返租加现金组成）与被告答辩陈述一致。被告在履行过程中存在根本违约应当承担解除合同所带来的责任，被告一直说未办理交房以及备案登记以及移转登记的原因是与案外人纠纷所致，但这与原被告之间的纠纷无关，不应混淆处理。被告主张原告未向发送退房申请，原告解除合同的通知既可以是向被告发送书面通知也可以是向法院提起诉讼，由法院通知被告。本案于2019年9月17日立案，被告也应诉答辩，因此被告应当退还购房款及支付资金占用费。案涉合同已经解除，合同解除的理由根据双方在履行过程中所对应的各自责任，原告已经支付了全部购房款，但被告并未按约交房、办理移转登记，现房屋已被查封，根本不具备实际履行可能，因此根据法定解除或者约定解除条件，解除事由均成就，合同应当被解除。资金占用费问题，根据合同第五条第三款约定，本案因被告原因未办理房屋预售合同备案登记及移转登记，买受人有权退房并要求赔偿。赔偿标准就是支付资金占用费，标准也远低于被告在同类案件中所支付的违约金，应当支持。支付资金占用费起算时间点，因涉及合同解除，合同解除是自始解除，因此支付资金占用费的日期应当是原告支付购房款的次日起算，不存在被告主张的接到解除通知后45日计算的问题。根本不能认定原告有投机套取返租款的问题，该合同是被告公司制定的格式合同，被告公司在原告签署合同时应当尽到足够的提示义务，而原告作为一般的民众，不具备识别该合同细致内容的能力，本案中被告也未举证证明其进行了足够提示，在案涉合同解除过程中存在之前未解除两套房屋返租金问题，因为该两套房屋未解除合同，此租金是被告应当支付的并且其在合同解除收据上已经明确认可该部分转为涉案合同购房款。 被告龙里宏基商贸物流开发有限公司辩称：我司不同意解除《商品房买卖合同》。原告实际付款金额在付款时，原告在我司除本案所涉房产外，还另外在我司购买了其他房产，也是返租销售，双方约定以他处商铺返租金冲抵该套商铺的房款，冲抵金额350168元，即原告实际付款金额为550940元减掉350168元等于200772元。原告请求资金占用费，原告与我司签订的是《商品房买卖合同》不是资金借款合同，合同第十三条第一款第二项明确约定买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起45个工作日内退款。我司从未收到原告的退房申请，即合同签订双方买卖关系依然存在，不存在资金占用一说。我司没有收到原告刘处祥的任何书面退房申请，原告认为可以通过起诉通知我司退房，从原告起诉至今并未超过合同约定的时间，不存在资金占用行为。原告认为贵州七建起诉我司致使无法办理网签等相关手续，与本案无关，我司认为贵州七建申请查封我司房屋的行为是无理行为，查封资产远超诉讼标的，包括所涉商铺，即我司认为贵州七建起诉我司并查封我司资产是原告退房的根本原因，与本案有直接关系。双方签订《商品房买卖合同》为2018年2月2日，刚刚原告代理人也说了合同交房时间是2017年12月31日，即原告买房时合同已经违约，从而证明原告对商品房无法办理网签手续完全知情，而且原告购买本案所涉商铺的动机是因我司给予的巨大折扣以及用返租金冲抵房款的巨大优惠，本着有利可图的风险投资行为购买了无法办理网签的商铺，现在原告以无法办理网签为由起诉退房，我司认为原告存在投机行为，目的是为了套取另外两套商铺未来的返租款。他们冲抵房款的返租金是基于未来收益，返租金支付条件尚未成就，我司同意提前支付返租金的前提是用于购买本案所涉商铺，现原告要求退房，那么另外两套商铺的支付前提不在存在，我司有理由不支付。 上述原被告主张的事实有双方各自提交的相关证据在案予以佐证。 经审理查明，原告刘处祥与被告龙里宏基商贸物流开发有限公司于2018年2月2日签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于龙里县××街道大冲社区龙里宏基商贸物流城A区8幢1层6号商铺，建筑面积42.38平方米，套内面积40.50平方米，双方约定该商铺按套内面积单价13603.46元每平方米，房屋总价550940元。合同第十三条约定了被告逾期交房责任，其中约定：逾期超过30个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起45个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。 原告刘处祥在被告处还另购了两套商铺，原告是用另外两套商铺返租金共计350168元加上现金200772元购买了本案涉案龙里宏基商贸物流城A区8幢1层6号商铺，即原告实际向被告付款200772元，其余房款是用另外两套商铺的返租金350168元冲抵。 针对涉案龙里宏基商贸物流城A区8幢1层6号商铺原告刘处祥不再单独收到过返租金。 现上述涉案的龙里宏基商贸物流城A区8幢1层6号商铺因被告龙里宏基商贸物流开发有限公司涉诉被相关法院依法查封，不具备交付和过户条件，导致至今被告不能办理《商品房买卖合同》备案和预告登记，也无法办理交房和产权转移登记。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力，双方应当积极履行合同约定的相关义务，现原告已经按照合同约定履行了支付房款的主要义务，因被告的原因导致案涉房屋不能交房和过户，依照合同约定，应当承担违约责任。 针对原告的第一项诉讼请求，涉案《商品房买卖合同》因被告原因陷入履行不能，原告无法实现合同目的，因此原告主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。 针对原告的第二项诉讼请求，因原告刘处祥购买涉案龙里宏基商贸物流城A区8幢1层6号商铺商铺实际向被告龙里宏基商贸物流开发有限公司付款200772元，现解除合同，被告依法应当返还原告购房款200772元。 关于原告主张的资金占用利息，考虑其资金实际被占用情况，结合双方合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原被告双方于2018年2月2日签订的关于龙里宏基商贸物流城A区8幢1层6号商铺的《商品房买卖合同》； 二、被告龙里宏基商贸物流开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘处祥返还购房款200772.00元及利息（以200772.00元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%为标准，自2017年3月5日起，计算至被告实际支付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案已依法减半收取的诉讼费4856.00元，由被告龙里县宏基商贸物流开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  欧子红 二〇一九年十二月十四日 法官助理岑娜 书记员岑娜