广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6758号 原告：王幕贤，男，1981年2月4日出生，壮族，住广西壮族自治区天等县。 委托诉讼代理人：李敬松，系原告王幕贤的舅舅。 被告：韦鹏，男，1983年1月15日出生，壮族，住广西壮族自治区武宣县。 第三人：广西众家房地产投资有限公司,住所地广西壮族自治区南宁市青秀区中越路7号金旺角CASA国际公馆B栋1703号，统一社会信用代码：91450100322657507M。 法定代表人：陈梓颜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢秋凤，系该公司营销经理。 原告王慕贤与被告韦鹏、第三人广西众家房地产投资有限公司（以下简称众家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告王慕贤及其委托代理人李敬松、被告韦鹏、第三人的委托诉讼代理人卢秋凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王慕贤向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金44160元（违约金计算方式：以房屋成交价46万元为基数，从2019年3月4日起计至2019年11月4日共计240天，按每日万分之四的标准计算，计为44160元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告王慕贤与被告韦鹏、第三人众家公司于2019年1月10日签订购买南宁市兴宁区济南路46号3栋3单元901号的房地产买卖及居间合约，房屋成交价46万元。该房屋的产权属于被告韦鹏，房屋内的户籍关系人为被告韦鹏的朋友陈娜,2019年3月4日买卖双方完成房屋不动产权过户手续。在原告履行完所有合约义务后，被告将该房屋交付给了原告，但是被告至今却没有办好该房屋内的户口迁出手续。 根据合约第三条第5点的规定，卖方要在交付房屋前，应当将房屋内户口迁出，同时有义务协助买方办理户口迁入手续，如卖方不配合办理户口迁出手续，则每逾期一天按房屋成交价万分之四的违约金给买方作为赔偿。同时根据南宁市户籍管理制度改革实施细则第二条第(一)点的规定，房屋所有权人出售房屋后，其本人及户内成员的户籍关系应当迁出，新房主的户籍关系待原房主的户籍关系迁出后再予办理迁入手续。 经原告和第三人多次催办，被告至今一直没有将该房屋内的户籍关系迁出，造成原告的户籍关系无法办理迁入手续。在催办无果的情况下只得将其诉至法院，恳请法院判如所请，维护原告的合法权益。 被告韦鹏辩称：被告及被告家人的户籍未在涉案房屋内。陈娜因欠被告货款，其将案涉房屋低价出售给被告，被告再出售给原告。被告出售房屋给原告之前也不知道陈娜的户口落在案涉房屋内。房屋过户给原告之后的第二天，原告和第三人去办理入户手续，才发现陈娜的户口也是在案涉房屋里。即使陈娜的户口在案涉房屋里面，也不影响原告的户口迁入工作。因为被告与陈娜是经济纠纷，陈娜不愿意配合被告，被告便在第一时间将陈娜的联系方式等信息提供给原告，由原告和第三人去找陈娜协调处理入户事宜。原告和陈娜没有协商成功，第三人打电话给被告，被告也在第一时间打电话向兴宁公安分局咨询，得知被告作为产权人带上房产证、身份证，提交申请表即可办理户口迁入，不需要陈娜配合办理。2019年11月29日，原、被告和第三人前往兴宁公安分局户政科去办理入户手续，当时工作人员明确告知只要带上房产证、身份证，提交申请表即可办理户口迁入。当时被告让原告马上回去拿户口本、房产证，但是原告说家里面还有地，暂时不想把户口迁进来，想把原告老婆的户口迁入，然后原、被告再次向兴宁公安分局朝阳派出所咨询可否这样操作。派出所告知如迁入原告老婆的户口，只要加上结婚证即可。当时被告与原告沟通，如果愿意迁入原告老婆的户口，就带上结婚证。原告说买这个房子希望干干净净的，想何时迁入就何时迁入，不希望有陈娜的户口在房屋里。随后，原、被告和第三人无法协商一致。本案是原告不愿意迁入户口导致的，与被告无关，是原告自己的责任，被告不应该承担违约金。 第三人众家公司述称：因原告户口迁入问题，2019年3月和4月，第三人业务员两次带着原告和其舅舅前往朝阳派出所咨询和办理户口迁入，但派出所工作人员说原户口没有迁出就迁不进去。第三人业务员还两次到被告提供的陈娜的住处找陈娜，向沟通配合办理该手续，但都未找到陈娜。期间，买卖双方就户口问题一直沟通不下。2019年9月初，原告提出把被告托管在第三人处的交房保证金5000元给原告，作为户口未能按时迁出的赔偿，后续户口迁入问题由原告自行解决。在沟通该事情期间，应被告电话一直未联系上，发了信息没有回应，员工发出短信告知催办，如未回应就当做被告已经默认该处理方案。催办时间截止后，第三人于2019年9月11日把上述交房保证金5000元转给原告的舅舅李敬松，后期户口迁入事宜由原告自行办理。2019年11月29日，第三人联系原、被告去朝阳派出所咨询户口迁入问题，得到的回复是原告可以迁入户口，与被告陈述的一致。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实： 1、2019年1月10日，原告王慕贤（买方）与被告韦鹏（卖方）在第三人众家公司的居间斡旋下，三方签订了《房地产买卖及居间合约》约定：卖方将其所有位于南宁市兴宁区卖给买方，建筑面积72.52平方米，成交价为460000元。其中该合同第三条第5点约定，卖方在交付该物业予买方使用之日期前，将物业内户口迁出，同时负有义务协助买方办户口迁入手续，如卖方不配合办理户口迁出手续，则按每逾期一天按房屋成交价万分之四的违约金给买方作为赔偿。合同第八条第7点约定，为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该物业并结清所有费用，买卖双方同意在首期款预留5000元作为交房保证金由经纪方托管，此款在卖方实际交付该物业及完成产权过户后作为楼款结算。 2、诉讼过程中，综合原、被告及第三人的陈述，在2019年3月日，原、被告双方交易完成后，原告及第三人前往派出所办理户口迁入事宜，发现案涉房屋地址内有陈娜的户口未迁出，原告遂打电话给被告，被告表示不清楚怎么回事，并将陈娜的联系方式等信息提供给原告，由原告去找陈娜沟通。原告及第三人在前两次向派出所咨询时，均被告知在原户口未迁出前业主户口不能迁入。2019年11月29日，双方前往派出所咨询时，派出所告知原户口未迁出也不影响业主户口迁入。 3、根据第三人提交的微信聊天记录、支付宝支付凭证显示，原告的舅舅李敬松问第三人工作人员能不能把5000元的交房保证金给原告。第三人工作人员于2019年9月4日发函给被告，称按合约第三条第5点约定，卖方须配合房屋户口迁出，现8个月过去了，户口仍无进展，经买卖双方于2019年3月11日电话沟通，一致同意帮忙迁出户口，由卖方协助迁出。之后由于您个人时间原因一次次推时间，今天2019年9月4日了，您仍未出面办理，现再次通知您，由于时间过得太久，现把您预存的5000元交房保证金交给买方，请收到信息三个工作日内给予回复，如未收到回复信息即视为已经同意和默认。之后，第三人将上述交房保证金5000元通过原告的舅舅李敬松交付给原告。诉讼过程中，原告表示可以在其主张的违约金抵扣交房保证金5000元。 4、案涉房屋系被告于2018年7月从案外人陈娜处购买所得。2019年3月4日，涉案房屋过户登记至原告名下。陈娜的户口仍落户在案涉房屋地址内未迁出。 上述事实，有原告提交的《房地产买卖及居间合约》、不动产权证书、陈娜户籍证明，被告提交的户口簿，第三人提交的微信聊天记录、支付宝支付凭证等主要证据及各方当事人的陈述等为证。 本院认为，原告王慕贤与被告韦鹏、第三人众家公司于2019年1月10日签订的《房地产买卖及居间合约》，是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效合同，双方均应当恪守履行合同。原、被告之间的争执点在于，案外人韦娜的户口至今未从案涉房屋里迁出，被告对此是否构成违约，是否应承担违约责任。对此，本院认为，三方于2019年1月10日签订的《房地产买卖及居间合约》明确约定：“卖方在交付该物业予买方使用之日期前，将物业内户口迁出，同时负有义务协助买方办户口迁入手续，如卖方不配合办理户口迁出手续，则按每逾期一天按房屋成交价万分之四的违约金给买方作为赔偿。”而案涉房屋系被告从案外人陈娜处购买得来，其虽然未将其户口迁入案涉房屋，但其在将房屋交付给原告前，理应核查案涉房屋是否可能存在陈娜的户口落在案涉房屋内且仍未迁出的情况，负有将案涉房屋内户口迁出及配合办理户口迁出和迁出的义务。现陈娜仍未将户口迁出涉案房屋，根据上述合同的约定，被告已构成违约，原告有权基于该合同条款主张逾期迁移户口的违约金，但鉴于被告已交付房屋并将房屋转移登记给原告的事实，被告已履行了作为房屋出卖人的主要合同义务，迁移户口仅是双方房屋买卖关系中的一项附随义务，且被告在原告告知陈娜的户口落在案涉房屋内未迁出这一事实后，其亦提供了陈娜住所信息，由原告找陈娜沟通协商，履行了必要的协助配合义务，被告对陈娜户口未从案涉房屋迁出一节，过错程度较轻。另外，根据三方于2019年11月29日前往公安机关咨询的情况反馈，原告将其或其家人户口迁入案涉房屋不再因为陈娜未迁出户口而存在障碍。基于上述因素考量，原告主张的违约金明显过高，有违公平原则，本院酌定支持违约金15000元。抵扣被告已付的交房保证金5000元后，被告尚应向原告支付违约金10000元。原告主张违约金44160元明显过高，对于超出15000元部分，本院不予支持。被告主张其不存在违约，不应承担责任，与查明事实不符，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 1、被告韦鹏向原告王慕贤支付违约金10000元； 2、驳回原告王慕贤的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费628元，由被告韦鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫寿孟 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  李海岚 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。