上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初6962号原告：上海振通交通设施管理服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张龙钢，总经理。委托诉讼代理人：朱燕良，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧以文，上海市沪中律师事务所律师。被告：石英菊，女，1980年8月26日生，汉族，住上海市崇明区。被告：石英龙，男，1984年10月23日生，汉族，住安徽省。被告：李明，男，1978年1月26日生，汉族，住上海市崇明区。上列三被告的委托诉讼代理人：施卫良，上海市致真律师事务所律师。原告上海振通交通设施管理服务有限公司(以下简称为振通公司)与被告石英菊、石英龙、李明租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序。本案审理中，被告石英菊、石英龙提起反诉并获本院准许，后因反诉原告石英菊、石英龙未缴纳反诉案件受理费被本院裁定按撤诉处理。本院分别于2019年10月15日、同年12月11日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人朱燕良、被告李明及三被告的共同委托诉讼代理人施卫良均到庭参加两次庭审，原告的委托诉讼代理人欧以文参加了第二次的庭审，审理中，原、被告均同意延长适用简易程序三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与上海铭品汽车服务有限公司于2017年5月18日签订的《停车库房屋租赁合同》；二、被告支付拖欠的租金350000元；三、被告支付原告垫付的水、电费1272元。审理中，原告放弃主张违约金63000元的请求。事实与理由：2017年5月18日，原告与上海铭品汽车服务有限公司(以下简称铭品公司)签订了《停车库房屋租赁合同》一份，双方约定，原告将拥有使用权的坐落于长兴岛2街坊38-40丘前卫支路XXX弄XXX号东侧10号至13号、南侧14号至17号停车库计576平方米出租给铭品公司用于车辆维修，租赁期为2017年5月18日至2018年5月17日，租金为年200000元，实行先付后用和一次性支付的原则，合同订立后，铭品公司支付了部分租金，尚欠租金350000元及水、电费1272元未支付，后经多次催讨，但铭品公司仍未支付，为此原告委托律师发送律师函要求解除合同并腾退车库，但铭品公司置之不理，既不支付拖欠租金又不腾退库房，为此，原告为了保护自身合法权益，只能向铭品公司(铭品公司于2018年12月注销)股东石英菊、石英龙及《停车库房屋租赁合同》的履约担保人李明主张权利，恳请法院查明事实并支持原告之诉请。原告振通公司为证明其诉称的事实向本院提交下列证据：1、2017年5月18日原告与铭品公司签订的《停车库房屋租赁协议》一份，证明租赁标的、期限、租金的计算及支付等权利义务；2、水、电费缴费通知，证明原告代支付的水、电费；3、《律师函》，证明原告于2019年3月通知铭品公司解除合同及支付租金；4、铭品公司注销清算报告，证明被告石英菊、石英龙对公司债务愿意承担责任；5、租金、使用费明细表及(2017)沪0151民初1910号崇明区人民法院民事判决书，证明租金、使用费的组成。被告石英菊、石英龙辩称，1、双方订立的《停车库房屋租赁合同》为无效合同，原告作为出租方应当知道房屋系违章建筑的事实，但原告不诚信、隐瞒事实造成铭品公司不能实现迁移新址营业并产生经济损失，对此原告应承担主要责任；2、涉案合同于2019年3月无法履行，因为原告断电断水后，被告方即撤离，又因为当时租房时未办理交接手续，故撤离时也未办理交房手续，故房屋使用费应计算到2019年3月；3、本被告非适格诉讼主体，无论是公司清算人或公司原股东，在公司注销后非债务的清偿主体；4、合同订立后，被告支付原告保证金50000元，又根据原告的指令支付50000元租金给案外人。被告李明辩称，同意被告石英菊、石英龙的辩称意见，本被告在《停车库房屋租赁合同》上作为担保人签名属实，但该合同为无效合同，主合同无效，担保合同也无效，故本被告不应承担保证责任。被告石英菊、石英龙、李明为证明其辩称意见向本院提交下列证据：1、2015年1月20日原告与铭品公司签订的《门面房租赁合同》一份、2016年5月8日原告与李明签订的《场地租赁协议》一份，证明门面房与停车库系同一标的房屋，原告明知被告方租房后用于车辆维修；2、户名为李明的农业银行账户流水，证明已支付的租金及使用费；3、签购单四张，证明被告根据张龙钢的指令支付租金50000元至案外人上海卓力汽车销售服务有限公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铭品公司于2012年4月6日成立，2018年12月13日注销登记。公司股东为本案被告石英菊、石英龙。石英菊与李明系夫妻关系。2015年1月20日原告与铭品公司订立《门面房租赁合同》及《补充协议》一份，同日又签订《楼房租赁合同》一份，2016年5月18日原告与李明订立《场地租赁协议》一份，2017年5月18日原告与铭品公司签订《停车库房屋租赁合同》一份，双方约定：原告将拥有使用权的坐落于长兴岛2街坊38-40丘前卫支路XXX弄XXX号东侧10号至13号、南侧14号至17号停车库计576平方米出租给铭品公司用于车辆维修，租赁期为2017年5月18日至2018年5月17日，租金为年200000元，实行先付后用和一次性支付的原则。2017年4月原告就《门面房租赁合同》及《补充协议》租金的支付等提起诉讼，本院于2017年7月25日作出(2017)沪0151民初1910号民事判决，判令铭品公司给付原告租金125000元、迟延付款滞纳金50000元，李明对上述付款义务承担连带责任。根据上述合同及本院判决，铭品公司、李明应付款为955000元(截止2019年5月17日)，经当庭确认，实际支付645000元。以李明名义支付的645000元未区分针对哪份合同还是判决确定的付款义务。根据付款节点，2017年5月18日至2019年5月17日，铭品公司应付使用费400000元，2019年5月18日至11月17日的应付使用费100000元，扣除实际支付150000元，尚欠使用费350000元未支付。另查明，原告出租的停车库无房产证或建设工程许可证，2018年12月7日，铭品公司注销清算报告载明：股东石英菊、石英龙承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜股东愿意承担责任。还查明，原告为铭品公司垫付水、电费1272元。又查明，原、被告一致约定于2019年12月16日办理涉案房屋的交接手续。本案审理中，原告对被告提交的四张签购单认为与本案无关联性，不认可系支付本案的租金。同时否认收取被告保证金50000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，所涉标的为停车库，根据相关法律及司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中原告未能就出租的停车库提交房产证等有效证件，故原告与铭品公司于2017年5月18日签订的《停车库房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告系出租方，对出租房屋的性质相对于铭品公司而言信息掌握更全面，但原告未能将出租停车库系违章建筑的事实告知铭品公司，应承担相应的民事责任。铭品公司作为停车库的承租人明知租赁房屋用于汽车修理等经营业务，但疏于审核房屋的性质，造成无法迁移新地址经营，以致造成了损失，故应承担主要的民事责任。关于使用费的计算，原告认为应计算至2019年11月17日，而被告则认为应当计算至2019年3月。因2019年12月16日才办理停车库的交接手续，故原告主张停车费使用费计算至2019年11月17日并无不妥，可以支持。由于期间被告未实际使用，原告也有止损义务，综合双方的过错，铭品公司于2018年12月13日注销及合同履行实际，酌定铭品公司支付尚欠停车库使用费中的60%。被告石英菊、石英龙系铭品公司的股东，在铭品公司注销时，在清算报告中遗漏清算原告的债务，属于以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，应对公司的债务承担付款责任。原告主张由被告李明承担连带责任，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效的，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中李明未尽对租赁合同的谨慎审核义务而进行担保具有一定的过错，应承担一定的付款责任。被告认为已支付保证金50000元及根据张龙钢的指令向案外人支付50000元抵作使用费的主张，证据不足，本案中不予处理。据此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)》第十九条、第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、原告上海振通交通设施管理服务有限公司与上海铭品汽车服务有限公司于2017年5月18日签订的《停车库房屋租赁合同》无效；二、被告石英菊、石英龙于本判决生效之日起十日内给付原告上海振通交通设施管理服务有限公司房屋使用费210000元；三、石英菊、石英龙于本判决生效之日起十日内给付原告上海振通交通设施管理服务有限公司水、电费1272元；四、被告李明对上述第二项判决主文确定的付款义务承担15%的补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2707元，由原告上海振通交通设施管理服务有限公司负担507元，由被告石英菊、石英龙负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陆沈平二〇一九年十二月三十一日书记员  陈艳倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)》第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……四、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。