贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终9000号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼。法定代表人：李东升，职务董事长。委托代理人：杨昇，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201610334357。委托代理人：**，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡德才，男，汉族，1956年10月6日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（原审被告、反诉原告）：龙剑，男，汉族，1975年3月2日出生，住贵州省纳雍县。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈洁，女，汉族，1972年12月19日生，住贵州省六盘水市钟山区。委托代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师，执业证号15201201711110774。委托代理人：江组娴，贵州合敬律师事务所实习律师。上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称：深圳物业）与上诉人胡德才、龙剑、陈洁物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初2740号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2019年12月24日公开开庭审理了本案，上诉人深圳物业的委托代理人杨昇，上诉人胡德才及上诉人龙剑、陈洁的委托代理人陈明凤、江组娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳物业的上诉请求：一、撤销（2018）黔0115民初2740号民事判决书，查清本案事实，依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一审判决认定事实错误，显失公平，使上诉人的利益受到损害。上诉人作为物业服务单位，在购房者与房开公司约定的交房时间届满后，有权向房屋所有权人或者房开公司收取物业管理费。依据《商品房买卖合同》，被上诉人与房开公司约定的交房时间为2013年1月30日，事实上上诉人应自约定的交房时间之日起开始收取物业管理费。上诉人自2013年3月19日与房开公司签订《前期物业服务合同》起，开始进驻绿地联盛国际项目，一直为被上诉人所在的绿地连盛国际项目提供物业服务。一审法院仅以被上诉人对“房屋交付时间”的自认来认定交房时间为2016年6月15日缺乏证据支撑。上诉人胡德才、龙剑、陈洁二审答辩称，一审判决的交房时间是正确的，一审深圳市住宅物业管理有限公司未提交证据证明我方2013年3月19日入住并收房，反而我方提交的业主认证单证明我方是2016年收房胡德才、龙剑、陈洁的上诉请求：撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初2740号民事判决第一项、第三项，驳回深圳物业的全部诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。事实及理由：被上诉人深圳物业未全面履行合同义务，违反服务合同约定，依法应不能收取物业服务费。上诉人胡德才于2016年6月16日与被上诉人深圳物业的贵州分公司签订了物业服务合同。合同签订后上诉人即支付了被上诉人2016年6月至2017年7月的物业服务费150711.84元。但自2017年以来，被上诉人长期怠于对上诉人所属物业（绿地联盛国际1号楼）的服务和管理，致使绿地联盛国际1号楼及周边公共环境卫生脏、乱、差，受到了社区和有关环境卫生管理部门的批评并要求整改。我方曾致函要求解除该服务合同，并依法向一审法院提起了要求解除该服务合同的民事诉讼。被上诉人未履行物业服务合同，违反服务合同约定，根据《物业管理条例》的相关规定，上诉人有权拒付物业服务费。被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司二审辩称，诉争的物业是单幢楼宇，且之前是房开公司的营销中心，在配套设施中没有化粪池，因此，其主张的修建化粪池不应当由深圳住宅物业管理有限公司承担。深圳物业原审诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费共计236007.18元（按4.9/㎡/月标准，面积1120.11㎡，计算2013年11月1日至2016年6月30日，2017年7月1日至2018年5月31日），违约金466800.24元；2、诉讼费由被告负担。胡德才、龙剑、陈洁的原审反诉请求：1、判决被反诉人赔偿反诉人因其怠于物业服务而造成反诉人的损失共计1.5万元；2、反诉费由被反诉人承担。原判查明：2013年3月19日，原告（反诉被告）深圳物业（作为乙方）与案外人绿地集团（作为甲方）签订《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》，该合同主要约定：物业类型：公寓式办公楼、办公楼、商场；座落位置：贵阳市金阳新区；占地建筑面积：70334.4㎡，总建筑面积：345000㎡。办公楼：4.9元／月·平方米；公寓式办公楼：1.98元／月·平方米；商业：4.9元／月·平方米；公寓式办公楼裙房商铺：3.9元／月·平方米；业主应于接到开发商证实书面通知之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方交纳；物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月10日之前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费金额每日0.3%的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2013年4月1日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年8月3日，被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁与案外人绿地集团签订《商品房买卖合同》（合同编号1号楼-3-189），该合同主要约定：胡德才与龙剑、陈洁作为买受人以按份共有方式向绿地集团购买了位于观山湖区绿地联盛国际第1,2号楼3层189号房，该商品房的规划用途为商业，建筑面积1120.11平方米，套内建筑面积960.02平方米；合同第二十三条约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为：深圳市住宅物业管理有限公司，资质证号为1040106。2016年6月15日，被告（反诉原告）胡德才（作为甲方）与原告（反诉被告）深圳物业（作为乙方）签订《物业服务合同》，该合同主要约定：由深圳物业为绿地联盛国际1号楼提供物业服务；按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积3元收取,每年7月1日前按年一次性缴清；乙方在接管本物业中发生的前期管理费用元，由开发商（绿地集团（贵阳）置业有限公司）按空置房物业费进行承担。委托管理期限为5年，自2016年7月1日起到2021年6月30日止。2016年7月11日，被告向原告缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费。同日原告之分公司即深圳物业贵州分公司出具一份《收款收据》，载明：今收到1号楼1层、2层、3层交来物业费（2016.7.1-2017.6.30）3211.38×3×12＝11560，金额（大写）壹拾壹万伍仟陆佰零玖元陆角捌分，￥115609.68。2016年8月25日，被告（反诉原告）胡德才与案外人叶江签订了一份《协议书》，该协议书主要约定：胡德才出资六万，由叶江对绿地联盛国际1号楼排污设施进行维修、改造。2017年1月1日，被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁与案外人贵州正通和投资集团有限公司签订一份《门面租赁合同》，该合同主要约定：胡德才、龙剑、陈洁将其位于绿地联盛国际1、2号楼房共计4层加楼顶花园（改造中）租赁给贵州正通和投资集团有限公司，租赁期限从2016年1月1日至2035年12月31日止。2018年4月13日，观山湖区城建委城市管理执委会下发了观城管执委通字［2018］20号整改通知要求新世界社区服务中心对绿地联盛违规户外广告牌、占道经营情况进行整改。2018年5月23日，贵阳市观山湖区新世界社区服务中心下发了观新服发［2018］26号关于绿地联盛环境卫生问题的通知，要求深圳物业对存在的环境卫生问题进行整改。证人李某陈述2018年1月份，胡德才请我到一号楼打扫卫生，扫广场和通道，是否同时还有其他人打扫不清楚；证人汪某陈述2016年11月1日受被告雇佣上班，负责维修水电、绿化，电梯坏了我负责联系维修，联系化粪池的清理，一号楼地砖坏了负责维护，在我提供服务的同时看见过别人也在提供服务。一审庭审中，被告胡德才陈述本案涉案房屋系2016年6月15日交付；原告深圳物业陈述房屋系被告购买一号楼合同签订的时间，绿地集团房屋就已建好，签订合同的时候就已经交付。另查明，2018年9月27日，案外人贵阳市绿地联盛国际区业主委员会（作为甲方）与案外人贵阳欣和逸居物业管理有限公司（作为乙方）签订《物业服务合同》。一审法院于2018年10月15日立案受理了绿地联盛国际小区业主委员会与深圳市住宅物业管理有限公司、深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司物业服务合同纠纷一案。原判认为，此案争议的焦点有：一、被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁向原告（反诉被告）深圳物业缴纳物业费的起算时间以及物业费收取的标准是按原告与案外人绿地集团签订《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》中约定的每月4.9元/平米计算，还是按照深圳物业与胡德才签订的《物业服务合同》中约定每月每平方米建筑面积3元的标准收取；二、胡德才、龙剑、陈洁是否应向深圳物业支付违约金以及深圳物业是否有怠于履行物业服务应当赔偿胡德才、龙剑、陈洁的损失。对于焦点一，原判意见如下：根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁应从房屋实际交付之日起开始缴纳物业费。本案中，胡德才陈述房屋交付时间为2016年6月15日，并在同一天签订了与物业公司签订了《物业服务合同》；深圳物业陈述本案被告涉案房屋系绿地集团交付的，系2013年签订合同时已交付，但深圳物业未提供相关证据予以证实，故原审按被告（反诉原告）胡德才自认的2016年6月15日认定为房屋实际交付日，故胡德才、龙剑、陈洁应从2016年6月15日起开始向深圳物业缴纳物业费。关于缴纳物业费的标准问题。虽然被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁与绿地集团签订《商品房买卖合同》时约定绿地集团选聘的物业服务企业为深圳物业，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，深圳物业与绿地集团签订的《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》对业主胡德才、龙剑、陈洁具有约束力，但2016年6月15日胡德才与深圳物业重新签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有约束力，故胡德才、龙剑、陈洁应按《物业服务合同》约定的每月每平方米3元的标准缴纳物业费。综上，胡德才、龙剑、陈洁应按照从每月每平方米3元的标准向深圳物业缴纳2016年6月15日至2016年6月30日、2017年7月1日至2018年5月31日的物业费，即3元/㎡/月×1120.11㎡×0.5个月=1680.17元、3元/㎡/月×1120.11㎡×11个月=36963.63元，共计38643.8元。关于焦点二，原判意见如下：胡德才、龙剑、陈洁提交贵阳市观山湖区新世界社区服务中心下发了观新服发[2018]26号关于绿地联盛环境卫生问题的通知等证据能证实深圳物业在服务过程中存在服务瑕疵，但胡德才、龙剑、陈洁提供的证据不能证明因深圳物业服务的瑕疵造成其实际损失为15000元，故对胡德才、龙剑、陈洁主张原告（反诉被告）深圳市住宅物业管理有限公司因其怠于物业服务而造成反诉人的损失共计1.5万元的诉请不予支持。至于深圳物业主张违约金的问题，因深圳物业的服务存在瑕疵，且从督促深圳物业进一步提升自身服务意识、水平以及利于双方和谐相处的角度考虑，对原告（反诉被告）深圳物业主张的有关违约金的诉讼请求，原判不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”、《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”之规定,原审判决:一、被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁于本判决生效的五日内支付原告（反诉被告）深圳市住宅物业管理有限公司物业服务费用38643.8元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁的诉讼请求。若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）11098元，由深圳市住宅物业管理有限公司负担10510元，胡德才、龙剑、陈洁负担588元；案件受理费（反诉）87元，由胡德才、龙剑、陈洁负担。经二审审理查明：2016年6月15日，胡德才与深圳物业签订《物业服务合同》第一条第2项第3目约定：本物业规划内的附属配套服务设施电梯的基本养护和管理。合同有效期为2016年7月1日至2021年6月30日。另查，本院(2019)黔01民终8994号案件已对胡德才、龙剑、陈洁反诉要求深圳物业瑕疵服务造成的损失赔偿请求作出裁判。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。二审审理查明的其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：物业服务合同是物业服务企业提供对房屋及其配套设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中，深圳物业与绿地集团签订的《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》、胡德才与深圳物业签订的《物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，内容合法，应确认为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。关于本案物业费的起算时间以及物业费收取的标准问题。诉讼中，胡德才陈述房屋交付时间为2016年6月15日，并在当天与深圳物业签订了《物业服务合同》；深圳物业陈述涉案房屋系绿地集团于2013年签订合同时已交付，但深圳物业未提供相关证据予以证实，故原审采信胡德才的陈述确认2016年6月15日为房屋实际交付日，并无不当。据此，胡德才、龙剑、陈洁应从交付房屋之日即2016年6月15日起开始缴纳物业费。至于物业费标准问题，虽然深圳物业与绿地集团签订《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》约定物业费按每月4.9元/平米计算，该合同依法对小区业主具有法律效力，但2016年6月15日胡德才与深圳物业重新签订的《物业服务合同》约定物业费按每月每平方米3元的标准缴纳，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，对合同双方具有约束力，故本案物业费标准应当按胡德才与深圳物业签订的《物业服务合同》约定的每月每平方米3元的标准缴纳。关于上诉人胡德才、龙剑、陈洁要求深圳物业赔偿因物业服务瑕疵而造成的经济损失1.5万元的诉请，经审查，电梯维护费用共计只有1.5万元，但胡德才、陈洁、龙剑在四个案件中均反诉请求深圳物业赔偿1.5万元，而本院在（2019）黔01民终8994号案件中已经审查处理，故本案中不再重复处理。胡德才、陈洁、龙剑的上诉请求不能成立，本院不予支持。另外，胡德才等认为深圳物业根本没有提供物业服务，其有权拒缴物业服务费。本院认为，深圳物业提供的物业服务包括对小区公共部分道路、照明、绿化，水电及消防设施，小区安保等各个方面，不能因深圳物业未进入胡德才等人的房屋提供服务就认定深圳物业完全没有提供物业服务，胡德才等人的该条上诉理由不能成立。如深圳物业提供的物业服务存在瑕疵，应属于深圳住宅物业需提高自身物业服务管理水平，加强改善工作的方面，且业主在享有物业提供服务的权利过程中，也应履行按时缴纳物业服务费的义务，不能作为拒缴物业服务费的理由。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。综上，深圳物业的上诉理由均不能成立，本院不予采信。胡德才、龙剑、陈洁关于物业服务瑕疵的损失赔偿请求本院已另案处理，本案不再重复处理。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11864元，由深圳市住宅物业管理有限公司负担11098元，胡德才、龙剑、陈洁负担766元。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  颜云二〇一九年十二月三十日书记员  李敏