贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2498号原告：冉奔，男，1988年08月18日出生，汉族，贵州省住铜仁市碧江区。被告：舒芬，女，1976年10月28日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。原告冉奔与被告舒芬买卖合同纠纷一案，本院于2019年07月03日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉奔及被告舒芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方达成的口头房屋买卖合同无效；2、被告立即返还原告购房款本金184000元，水电立户费2000元，原告腾退被告房屋；3、被告赔偿原告因合同无效导致资金占用期间利息暂计92190元。（以1万元为本金，按年率6%计算，自2010年09月02日计算至付清之日止，暂计至2019年07月02日为5300元；以74000元为本金，按年利率6%计算，自2011年02月18日计算至付清之日止，暂计至2019年07月02日为37173元；以10OOOO元为本金，按年利率6%计算，自2011年03月19日计算至付清之日止，暂计至2019年07月02日为49717元）；4、被告折价赔偿原告装修损失，具体金额以鉴定为准。5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年，经原告叔叔冉龙卫（时任贵州广远建筑有限公司质监部部长）介绍，原告从被告手上购买了一套声称是公司内部修建的正规期房，优惠后单价1400元每平。因当时同地段御景阳光山庄价格也为1800元每平，加之介绍人为原告亲戚，介绍人和被告均称房屋是正规有手续的故未怀疑房屋性质，遂于2010年09月02日和2011年02月18日两次到被告公司分别支付了10000元、74000元购房首付款，要求出具正规发票时，被告和介绍人均称到时候统一出具，并说舒芬是公司会计，出具收条也认可。因房屋当时还未修建，原告并不知房屋实际情况，又正值高中尚年少，出于对介绍人的信任，2011年03月19日又支付了房屋尾款10万元，水立户费3000元（原告听其他住户说只要交2000元，找到介绍人，介绍人退了几百，剩余两千多未退），前后共计186000元。约2013年，被告通知原告房屋已修建好，可以交房，原告拿到钥匙看到不是小区形式楼盘，水电也非自己名下，被告又欺骗原告说是公司内部优惠房子只能修这样，至于水电因为住户太多就统一办到两个人名下，到时候转过来就行，并承诺一定能办理房产证手写承诺书一份，还要求原告提供了身份证等材料用于办理房产证，原告信以为真加之市场上确实有很多正常规划内非小区形式有证住房，于是着手装修。装修前后共计花费16余万元。后原告多次催问办理房产证事宜，被告依然欺骗原告可以办理，称该房子是在规划内，证件只是因为政府部门的原因一直迟迟未办结，材料已全部上报。直到今年4月，原告要求被告至少先将水电转至自己名下，被告依然未告知原告实情，答应给原告先办理水电过户。在办理过程中原告才从水电户主处得知该房是水电户主唐建英的安置地上几个人合伙集资建房。被告以欺诈、隐瞒房屋真实情况手段骗取原告购买法律禁止流转的房屋，合同无效，因该合同取得的财产被告应当返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。被告作为建筑公司高级工程师，明知所出卖的房屋属禁止流转范围，依然以欺瞒手段出售，并承诺办理产权证，导致原告产生装修的扩大损失应当折价赔偿。原告所付款在当时已经能够全款购买一套正规商品房，仅因为被告一次次的欺诈行为导致房价上涨利益丧失，为及时止损，维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、答辩人与被答辩人达成的口头协议合法有效。被答辩人在与答辩人达成口头协议时已22岁，具有完民事行为能力，意思表示自愿真实，且不具有《合同法》五十二条之规定的情形，因此合同有效。并且被答辩人在双方达成协议后，及时支付了相应款项，并进行装修使用了该房屋，并将本人户籍转到了该房屋名下，足以说明被辩人是在自愿的履行该合同。被答辩人2013年拿到钥匙至今，在长达6年的时间里未向答辩人提出过解除合同的要求，也从未联系过答辩人要求帮其水电过户，被答辩人起诉状所说2019年4月联系答辩人过户并非事实。现在突然提出合同无效的无理诉求，无理无据。二、被答辩人提出的赔偿损失和支付利息的诉讼请求无法律依据。双方达成的口头协议合法有效何来的赔偿。且被答辩人按6%计算利息也是有违法律规定的。根据《合同法》第五十八条之规定，即使是合同无效，也应当是按双方的过错大小承担。三、答辩人没有为被答辩人办理房产证的义务。办理房产证是政府职能部门的职责，并非答辩人所能办的。且双方在口头达成买卖合同时并未对办理房产证相关事项进行约定，因此答辩人不具有为被答辩人办理房产证的义务。综上所述，恳请法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院认为，原告提供的身份证复印件、收据、收条、承诺，被告提供的《住宅基地转让合同》、《协议》、房屋分配情况表、碧府土【2012】67号文件、铜市国用（2004）第0361号土地证，以及本院依职权调取的《碧江区河西街道办事处协调处理回复函》、房屋附属物委托评估报告均来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院均予以认定作为本案定案依据。本院经审理认定事实如下：2010年，原被告达成口头协议，约定由原告向被告购买位于铜仁市碧江区房屋一套，协议达成后，原告向被告支付了184000元购房款，被告向原告承诺于2013年底办理房屋产权证手续。2013年，被告将涉案房屋交付原告使用，后原告对房屋进行装修并入住至今。现原告诉至本院，并提出前列诉讼请求。庭审中，原告表示涉案房屋具有土地使用证及建筑许可证。另查明，2007年10月29日，案外人杨松林将其享有使用权的位于铜仁市水果批发市场后面土地【土地证号：铜市国用（2004）第0361号、土地用途为住宅、使用权类型为出让】转让给案外人陈述强、王林丰、冉隆位三人。后经申请，铜仁市碧江区人民政府同意杨松林将上述土地置换到铜仁市碧江区西外环一起安置区51、52-53号地块内，置换后的土地属于国家所有，个人享有使用权。被告舒芬与陈述强、冉隆位、王华四人共同出资60万元，在涉案房屋所在51、52-53号地块上联合修建房屋，被告舒芬共分得门面一间及涉案住房一套。以上事实，有原告诉称及其提供的证据材料、被告辩称及其提供的证据材料、本院依职权调取的证据以及本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：一、原被告达成的口头房屋买卖合同的效力如何？二、如口头房屋买卖合同无效，因此给原告造成的损失是多少？三、原被告在房屋买卖过程中是否存在过错？现对焦点问题作如下分析：本院认为，依法订立的合同自合同成立时生效，双方当事人应当根据合同的约定全面履行自己的义务。庭审中，原告主张达成口头房屋买卖合同时自己正在上高中，被告欺骗原告购买禁止流转的涉案房屋，口头房屋买卖合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款的规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”第十条第一款的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”以及第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告在购买涉案房屋时为22岁，系完全民事行为能力人，具备订立合同购买房屋的行为能力，双方达成口头协议，由原告从被告处购买涉案房屋，意思表示真实。同时，涉案房屋所属51、52-53号地块系用案外人杨松林享有使用权的位于东太大道水果市场土地（土地性质为出让）置换而来，该51、52-53号地块上的建设用地使用权已通过置换的方式合法取得，且原告在庭审中表示涉案房屋具有土地使用证及建筑许可证，构成自认，本院予以确认。由此可见，原被告在平等自愿的基础上达成了口头房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，且未存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效，原被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本院认为，原告并未举证证明被告存在欺诈的事实，亦未举证证明涉案房屋系违章建筑，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，理应承担举证不能的法律后果。原告的上述主张不能成立，故本院对原告的全部诉讼请求不予支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”因本院对原告的全部诉讼请求不予支持，故本案诉讼费已减半收取3486元，应由原告自行负担。另因鉴定评估涉案房屋装修价值，产生评估费3000元，属于原告举证问题，应由其自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第十条第一款、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回原告冉奔的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取人民币3486元、鉴定费3000元，由原告冉奔全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇一九年十二月十九日法官助理丁雄书记员刘谊