天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初8482号原告：刘愚，男，1971年3月29日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：仇兰芝（系刘愚之妻），女，1971年2月3日，汉族，住天津市北辰区。被告：刘涛，男，1974年10月17日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：倪惠琴（系刘涛之姨），女，1962年11月20日出生，汉族，住天津市北辰区。原告刘愚与被告刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘愚及其委托诉讼代理人仇兰芝，被告刘涛的委托诉讼代理人倪惠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘愚向本院提出如下诉讼请求：1．请求判令解除刘愚与刘涛于2019年9月11日签订的《房屋租赁合同》；2．请求判令刘涛返还刘愚已支付的租金、押金、水费、电费、物业费共计9,266元；3．请求判令刘涛支付刘愚二次搬家费用1,200元；4．请求判令刘涛支付违约金1,800元；5．本案的诉讼费由刘涛承担。事实与理由：2019年9月11日，刘愚与刘涛经天津链家宝业房地产经纪有限公司居间订立了《房屋租赁合同》，约定由刘愚承租刘涛享有所有权的坐落于天津市北辰区嘉谷华庭2-1-402房屋，月租金为1,800元，另有租赁期限、房屋交付、租金及违约责任等进行约定。当日，刘愚支付了房屋租金5,400元，押金1,800元以及物业费、水电费。但刘涛始终未能按照合同约定向刘愚移交房屋钥匙、水卡、电卡及燃气卡。合同签订后，才知道该房屋未开通燃气，不具备基本生活条件，且存在屋顶漏水问题，导致房屋不具备实质入住条件，刘涛不具备实质履行合约的必要条件，构成违约。按照合同约定，刘愚有权解除合同并要求刘涛退还已经支付的款项和承担违约责任，故呈诉。刘涛辩称，因为刘愚已经给付三个月的租金，所以就已支付租金的三个月租赁期限不同意解除，同意解除合同此后未支付的9个月租赁期限，因为刘涛没有违约。不同意退还刘愚已缴纳的三个月房租以及一个月租金的押金共计7,200元；同意退还水费、电费合计1,386元，但不同意退还物业费，因为已经交给物业公司了；三、不同意刘愚的第三、四项诉讼请求，因为本案系刘愚单方面违约提前退租又想找借口不承担违约责任引起，是应当向刘愚支付违约金；不同意承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，刘愚提交的证据一即《房屋租赁合同》、证据三即情况说明以及证据五即交割清单，刘涛提交的证据一即收据、证据二即交割清单、证据三中的3-1和3-2照片，证据四即通知、证据六即房屋租赁合同以及证据七即微信截屏，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：关于刘愚提交的证据二即刘愚与吕某的微信截屏10张和租赁房源沟通群微信截屏，刘涛称不清楚。本院认为，上述截屏与实际情况相符，其真实性，本院依法确认。关于刘愚提交的证据四即搬家收据，刘涛称不清楚。本院认为，上述证据不能证明与本案有关联性，本院不予采信。关于刘涛提交的证据三中的3-3照片，刘愚称自9月11日后再没去过该房屋。本院认为，结合刘涛庭后提交的购买灶具的收据，其真实性，本院依法确认。关于刘涛提交的证据五即物业证明，刘愚有异议。本院认为，该证据加盖了物业公司的印章，且有经办人的签字，其真实性，本院依法确认。庭审中，刘涛申请证人吕某出庭作证，双方对吕某的证言均无异议，其证言，本院依法采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月11日，刘愚（乙方，承租人）与刘涛（甲方，出租人）的委托代理人倪惠琴在天津链家宝业房地产经纪有限公司（丙方，居间方，以下简称“链家公司”）的居间服务下签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于天津市北辰区京津公路西侧嘉谷华庭2-1-402的房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为121.58平方米；租赁期限为2019年09月11日至2020年09月10日，甲方应于2019年9月11日前将房屋按约定条件交付给乙方；《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、燃气卡后视为交付完成；租金为1，800元／月，支付方式为半年支付，押一付六；甲乙双方应各自向丙方支付相当于半月租金的居间服务费，且该笔费用应合同签订之时向丙方各交付居间服务费（小写）900元，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，均无权向丙方要求退还已支付的居间服费；第八条第二款约定，有下列情形的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全以及健康的，3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；甲方有第八条第二款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违金；乙方有第八条第三款约定情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；如未提前30日通知对方，则需再行承担相当于月租金100%的违约金；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的两倍支付违约金等内容。当日，刘愚给付倪惠琴三个月租金5,400元和一个月的押金1,800元；双方均支付中介费900元。后下午4时许，刘愚夫妻、倪惠琴及吕某等至涉案房屋，查水电表数并计算了相关费用，刘愚当场给付水电费款1386元以及两个月的物业费680元共计2066元；厨房无燃气表且未开通燃气；客厅屋顶有漏水痕迹燃气。涉案房屋系密码锁，双方就密码是否告知问题各执一词。2019年9月12日，刘愚通知链家公司不再租赁涉案房屋，链家公司随即通知了刘涛。刘愚自2019年9月11日后未入住涉案房屋。天津市巨安物业发展有限公司出具《证明》，上载：“2019年9月11日下午4-5点，嘉谷华庭2-1-402房屋进行交付使用时，房主刘涛的老姨倪惠琴和租户的妻子仇姐打电话让我去看屋顶有点掉皮的情况，无任何阴湿情况，我去看了告诉物业没有事，不影响居住，特此证明，物业：门金玲”。庭审中，证人吕某称：“2019年9月11日签合同后，我和史明哲、刘愚夫妻、被告代理人一起来到涉诉房屋，房屋是密码锁。没注意到是否告知刘愚密码。当天进门后，查水电数字。刘愚发现没有燃气，客厅屋顶有渗水痕迹。后来物业公司来人说渗水痕迹需要具体查询原因但问题不大，并称因未安装门故未通燃气，但可以通燃气，另因是毛坯房通了以后贴瓷砖是不方便的，故一旦想贴瓷砖需要拆管道，物业公司是不管的。涉案房屋内预存的水电费预比较多，当天刘愚就很重视燃气的事。后刘愚发微信说不想租了，理由是未通燃气，不能做饭且怕漏水。后刘涛代理人说要扣除一个月的押金，刘愚不认可，所以未达成一致。后刘涛代理人称要扣1000元（即下调），刘愚仍未同意。三方还建了微信群来协调此事。”庭审中，刘愚称解除租赁合同的理由是因为涉案房屋没有通燃气且房屋客厅漏水（1.5米＊1米），依据为《房屋租赁合同》第八条第二款第二项。庭审中，刘愚就其主张的二次搬家费用1,200元称，“这是从红桥租住的房子搬到武清租住的房子而支出的。因涉案房屋未租成，将本应花到本次租赁房屋搬家所使用搬家费而花费到武清租的房子，这房子只是存放物品使用的，刘愚没有住到此房中”，刘涛不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方于2019年9月11日所签订《房屋租赁合同》解除问题；二、刘涛是否应当退还刘愚房租、押金、水费、电费以及物业费问题；三、刘涛是否应当赔偿刘愚搬家费并支付违约金问题。对此本院分析如下：一、双方于2019年9月11日所签订《房屋租赁合同》解除问题。2019年9月11日，刘愚与刘涛所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规等国家强制性规定，且已实际履行，合法有效，应受法律保护。刘愚主张涉案房屋未通燃气且房屋客厅有漏水（1.5米＊1米）情况。本院认为，双方当事人的陈述、物业公司出具的证明以及证人证言，能够证实2019年9月11日，涉案房屋确实存在未通燃气以及客厅顶部有漏水痕迹的情况，但同时也能够证实燃气可以通且客厅顶部的漏水痕迹不影响使用。根据《房屋租赁合同》第八条第二款第二项的规定，刘愚有权单方解除合同的情况是，交付的房屋严重不符合合同约定或影响安全以及健康的。刘愚并未举证证明涉案房屋存在在安全隐患；涉案房屋在交付当天虽未通燃气，确系违约行为，但属瑕疵，并非根本违约行为且事后刘涛积极进行补救，因此刘愚无权就此行使单方解除权。但是，《房屋租赁合同》规定，租赁期内，刘涛需提前收回该房屋的，或刘愚需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。因此刘愚据此可以提前退租，但应当30日内通知刘涛并向其支付一个月的租金作为违约金。庭审已查明，在租赁期内，刘愚于2019年9月12日通过链家公司通知刘涛退租，表明刘愚不再继续履行《房屋租赁合同》且已通知刘涛。刘愚请求解除该合同的主张，符合合同约定，本院予以支持，解除日期为2019年9月12日，但刘愚应当支付刘涛一个月的租金作为违约金。二、刘涛是否应当退还刘愚房租、押金、水费、电费以及物业费问题。庭审已查明，刘涛同意退还刘愚水费和电费共计1,386元，不违反法律规定，本院依法确认。关于已交付的租金问题。本案《房屋租赁合同》已于2019年9月12日解除，刘涛应当退还相应的租金，但应扣除一个月的租金作为违约金，因此刘涛应当退回的租金为两个月的租金。关于押金以及物业费问题。鉴于《房屋租赁合同》并未实际履行，刘愚在签订合同的次日提出退租，并未实际入住使用，则刘涛理应退还押金和物业费。综上，刘涛应退还刘愚两个月租金3,600元、押金1,800元、物业费680元以及水电费1,386元，合计7,466元。三、刘涛是否应当赔偿刘愚搬家费并支付违约金问题。关于刘愚主张的搬家费1,200元问题。刘愚称“这是从红桥租住的房子搬到武清租住的房子而支出的。因涉案房屋未租成，将本应花到本次租赁房屋搬家所使用搬家费而花费到武清租的房子，这房子只是存放物品使用的，刘愚没有住到此房中”，刘涛不予认可。本院认为，刘愚的陈述以及所提供的证据，不能证明与本案有关联性，上述主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于刘愚主张的违约金1,800元一节，刘涛不予认可。本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，刘涛若存在第八条第二款约定的情形之一的，应按月租金的100%向刘愚支付违金的规定。如前所述，刘涛虽有违约但并非根本违约，并不存在符合第八条第二款约定的情形，因此刘愚的该项主张，无法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，本院经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告刘愚与被告刘涛于2019年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月12日解除；二、被告刘涛于本判决生效后五日内退还原告刘愚两个月租金3,600元、押金1,800元、物业费680元以及水电费1,386元，合计7,466元；三、驳回原告刘愚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，减半计收53元，由被告刘涛负担32元，原告刘愚负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇一九年十二月三十一日书记员  石仁发附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果