贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6020号上诉人（原审原告）：贵州元龙房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路296号七、八楼。法定代表人：范德胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马敬国，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇明月，贵州恒易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：欧俊，男，1982年11月15日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。原审第三人：吕奉琪，男，1982年6月8日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙公司）因与被上诉人欧俊、原审第三人吕奉琪房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人元龙公司上诉请求：1、依法撤销原判，将案件发回重审或查清事实后依法改判，判决支持上诉人（原审原告）的诉讼请求；2、一、二审诉讼该费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人欧俊间存在合法有效的房屋租赁合同关系，原审法院仅以原告未提供租赁合同原件和租金支付的账户不是欧俊本人的账户为由，认定上诉人与被上诉人之间没有房屋租赁合同关系，该认定实属错误认定。二、原审法院未对上诉人所提交的关于被上诉人及委托人向上诉人所交纳的房屋租金及物业管理的凭证进行认定。被上诉人欧俊二审答辩称，上诉人一审提供的合同不是我签订的，上诉人主张的这几间房间与吕奉琪租赁的房间是套房，是同一根水电线。不存在吕奉琪替我交纳水电费的情况。原审第三人吕奉琪二审答辩称，2014年5月我和欧俊租赁一个地方，约定一起经营酒店，原来和上诉人合作很好，2014年以前没有欠付租金，2014年4月后由于漏水，整个酒店破坏了我们多次发函，要求停付租金。上诉人一直不理会，2015年才找到我们协商。元龙房开漏水，有照片和视频。2015年上诉人找我协商将案涉房屋便宜卖给我。以这样的条件才签订了三方协议。现在欧俊没有得到赔偿款，我也没有得到房子用。我们还保留了封条。贵州元龙房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：被告立即支付拖欠的房屋租金428,857元、违约金166,448元，滞纳金21,442.58元，共616,747.85元。一审法院认定事实，本案在审理过程中，被告欧俊申请对《金元国际新城商铺租赁合同》及《商铺买卖补充协议》的署名为“欧俊”、“欧俊”上的指印进行鉴定，本院依法委托鉴定机构进行鉴定，经鉴定，原告不能提供《金元国际新城商铺租赁合同》原件，鉴定机构未受理《金元国际新城商铺租赁合同》对署名为“欧俊”字样的笔迹鉴定，鉴定结论为：《商铺买卖补充协议》的署名为“欧俊”的字样不是欧俊书写，“欧俊”上的指印不是欧俊本人所留。原告提供的租金支付凭证上的账号非欧俊名称开户。认定上述事实的证据有：贵警院司鉴〔2018〕文鉴字第587号鉴定意见书、贵警院司法鉴定中心〔2018〕痕检鉴字第304号鉴定意见书、付款凭证。一审法院认为，原告提供的证据不能证实原被告之间有合同关系，原告提供的租金支付凭证中的账号亦非欧俊的账户，同样不能证实原告与被告之间有实质的租赁关系。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”之规定，判决如下：驳回原告贵州元龙房地产开发有限公司诉讼请求。案件受理费9,967元（原告预交），由原告贵州元龙房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人元龙公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：第一组证据：1、欧俊及欧荣秀、徐若滢、吕奉琪、贵州怡升豪贸易有限公司于2012年10月22日至2015年3月11日缴纳租金及物管费的凭证，共计7套，20张；2、贵州怡升豪贸易有限公司的工商登记信用报告。拟证明：1、欧俊承租元龙公司位于金元国际新城第37-41栋第1-21至1-26号6套商铺，欧俊与元龙公司有实际承租关系。2、贵州怡升豪贸易有限公司的法定代表人为吕奉琪。被上诉人欧俊发表质证意见称对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。原审第三人吕奉琪发表质证意见称对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。第二组证据是1、吕奉琪与元龙公司为购买金元国际新城37-41栋第1-22号、1-23号商铺而分别于2016年1月19日记2016年10月14日签订的《商品房买卖合同》，拟证明：吕奉琪向元龙公司购买1-22号和1-23号商铺的时间为2016年1月15日之后。由于欧俊在2018年11月1日的庭审中表示其知道吕奉琪购买的商铺的事，且其系吕奉琪购买商铺时才退出，故证明欧俊于2016年1月15日之前系实际承租涉案商铺，且其明确知晓《商铺买卖补充协议》的内容。被上诉人欧俊发表质证意见如下：是元龙房开告诉我吕奉琪要买房子。原审第三人吕奉琪发表质证意见如下：认可，房子是我买的。第三组证据：1、贵阳市中级人民法院于2019年10月18日在（2019）黔01民终6019号案件的庭审调查笔录。拟证明：1、吕奉琪以及欧俊在该庭审中承认：欧荣秀系吕奉琪母亲、欧积涛系欧俊父亲，吕奉琪与欧俊二人是表兄弟关系。2、欧俊在该庭审中先表示自己承租21-26号商铺，并支付租金至2016年；后又表示其于2014年4月搬出承租商铺（庭审笔录5页），其陈述不但在该庭审中前后矛盾，亦与其在本案一审庭审中的陈述前后矛盾，应当不认可。3、吕奉琪与欧俊有串供的嫌疑。被上诉人欧俊发表质证意见称：不认可。原审第三人吕奉琪发表质证意见如下：不认可。被上诉人欧俊围绕上诉请求，提交了如下证据：照片、情况说明、函：拟证明：2014年房子漏水，无法经营，已经告知元龙房开，但是公司一直不处理，2015年出具三方协议告知赔偿装修损失，但是金额没有达到我损失的金额。后来一直拖欠，因为三方协议我没有同意，后面就封了。上诉人对于5张照片，上面没有明确的房号，无法核实是否是本案涉案房屋，该照片中其中有一张上面有封条，上面时间是2016年10月13日于本案无关，本案起诉要求欧俊支付租金时间是2014年4月15日-2016年1月15日。对于情况说明，由于被上诉人没有提供原件，仅仅是复印件，上诉人不予认可。在另案中提供该两份证据，实际没有提供原件。关于漏水情况的函上面不知道是谁写的，上诉人不予认可。照片没有日期和房号无法判断真实性。对于真实性不认可。其次，对于漏水的情况，无法判断漏水是哪些房间引起的，其次漏水的问题不足以作为拖欠租金的理由，漏水的问题应该向物业公司反映，与元龙房开无关。被上诉人应该按照合同约定向我方按时交纳租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：对上诉人元龙公司提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。对第三组证据的真实性予以认可。对欧俊提交的照片的真实性予以认可，关联性不予认可，图片中并没有拍摄日期，也没有房号，不能证明漏水的房间系案涉的房屋。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：2011年欧俊承租了元龙公司位于金阳大道北段××号的“金元国际新城”37-41栋1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26号六个商铺。租赁期为十年。欧俊自认其已经交租至2014年4月。租金的交付过程如下：2012年10月19日，贵州怡升豪贸易有限公司代欧俊向元龙公司支付租金47449元。同日，欧荣秀在元龙公司金元国际新城商铺租赁缴款单客户签字确认处签字，该交款单中载明：客户姓名为欧俊，商铺号为37-41栋一层1-21、22、23、24、25，面积为718.92平方，单价为22元/平方，付款有效期为2012.12.13——2013.1.12，总价为47449元。经审理查明，欧荣秀系欧俊之母，欧俊曾与吕奉琪合伙经营贵州怡升豪贸易有限公司。2013年1月18日，欧俊分两笔向元龙公司共计支付租金52194元。2013年4月23日，欧荣秀代欧俊向元龙公司支付租金52194元。同日，徐若滢代欧俊在元龙公司金元国际新城商铺租赁缴款单客户签字确认处签字，该交款但中载明：客户姓名为欧俊，商铺号为37-41栋一层1-21、22、23、24、25，面积为718.92平方，单价为24.2元/平方。2013年7月16日，徐若滢代欧俊支付租金52194元。同日，徐若滢在元龙公司金元国际新城商铺租赁缴款单客户签字确认处签字，该交款但中载明：客户姓名为欧俊，商铺号为37-41栋一层1-21、22、23、24、25，面积为718.92平方，单价为24.2元/平方。2013年12月20日徐若滢向元龙公司转账52194元。经审理查明，徐若滢为贵州怡升豪贸易有限公司员工。2015年11月19日，元龙公司作为甲方与吕奉琪（乙方）、欧俊（丙方）签订了《商铺买卖协议》，协议约定：1-21、22、23、24、25、26号商铺由吕奉琪出资购买，丙方（欧俊）的商铺合同权利转移给乙方（吕奉琪）。其余事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人欧俊是否应当向上诉人元龙公司支付租金；二、欧俊应当支付租金的金额。关于争议焦点一，根据双方当事人陈述，双方均认可，双方之间存在租赁关系，租赁期限为十年，双方租赁关系成立。上诉人元龙公司主张欠付租金期间尚在双方约定的租赁期限内，被上诉人欧俊应当按照约定向元龙公司支付租金。被上诉人称，案涉商铺已经于2014年4月交还给了元龙公司，但是其未能提交证据予以证明，对于该辩称本院不予采信。根据《商铺买卖补充协议》的内容显示，2016年1月15日之后的商铺合同该转让给了吕奉琪。关于漏水的问题，首先，被上诉人欧俊并不能举证证明漏水问题发生于其租赁期内；其次，欧俊、元龙公司双方并未约定因漏水可免除欧俊支付租金的义务。故对于欧俊的该辩称，本院不予采信。综上，元龙公司诉请要求欧俊支付2014年4月15日至2016年1月15日的租金，本院应予支持。关于争议焦点二，由于上诉人元龙公司不能提交《租赁合同》原件，元龙公司亦不能提交证据证明双方签订了租赁合同，元龙公司要求欧俊按照租赁合同支付租金无事实及法律依据，本院不予支持。根据欧俊交付租金的过程，虽然租金非欧俊本人的支付的，但其母欧荣秀、贵州怡升豪贸易有限公司员工徐若滢在金元国际新城商铺租赁缴款单客户签字确认处签字确认的行为，表明欧荣秀、徐若滢系代欧俊履行支付租金的义务。2012年欧俊交付租金的标准为每月每平方米22元，2013年欧俊交付租金的标准为每月每平方24.2元。关于租金递增的事实，由于元龙公司无法提交合同原件，亦无法证明双方约定了租金应当逐年递增，对于该诉请本院不予支持。故2014年4月15日至2016年1月15日的租金应当按照2013年租金标准支付。综上，欧俊应当支付的租金金额=718.92×24.2×21=365355.14元。关于违约金和滞纳金，由于元龙公司无法提交合同原件，亦无法证明双方约定了滞纳金和违约金，故元龙公司要求欧俊支付违约金及滞纳金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人贵州元龙房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3923号民事判决；二、欧俊应于本判决生效之日起十五日内支付贵州元龙房地产开发有限公司租金365355.14元；三、驳回贵州元龙房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9967元，由欧俊负担8472元，由贵州元龙房地产开发有限公司负担1495元。二审案件受理费9967元，由欧俊负担8472元，由贵州元龙房地产开发有限公司负担1495元。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月三十日书记员  李萌