甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初3665号原告：高某某，男，1943年出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：马炎，兰州市安宁区十里店街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高某甲，男，1970年出生，汉族，住兰州市七里河区，系高某某之子。被告：冯某某，男，1951年出生，汉族，住兰州市安宁区。被告：蒋某某，男，1953年出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：岳戎，甘肃锦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋某甲，女，1979年出生，汉族，住兰州市七里河区，系蒋某某之女。原告高某某诉被告冯某某、蒋某某房屋买卖合同纠纷一案，我院以（2018）甘0103民初2163号民事判决书判决后，原告高某某不服一审判决提起上诉，经兰州市中级人民法院二审，于2019年5月23日以（2018）甘01民终3820号民事裁定书裁定发回重审。本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某某的委托诉讼代理人马炎、高某甲，被告冯某某、被告蒋某某的委托诉讼代理人岳戒、蒋某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某某向本院提出诉讼请求：1、确认被告冯某某、蒋某某之间的房屋买卖合同无效。2、判令被告蒋某某将兰州市七里河区建兰路街道南滨河中路701号一单元401室过户给原告，并依法追究其法律责任。3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2001年5月底，原告与被告冯某某达成口头协议，约定冯某某将位于兰州市七里河区毛条厂家属院面积为51.6平方米房屋一套出售给原告，购房款为50000元，一次性支付，付清房款的同时交房。2001年6月2日，原告付清了购房款，被告出具收据确认了上述房屋买卖情况，同时将房子交付给原告居住至今。2016年，原告所居住房子的房产证开始办理，原告遂找冯某某要求办理房产证，但是找不到冯某某，无奈之下，原告支付了办理房产证的相关费用于2016年9月领取了房产证（房产证号：兰房七房改字第××）。此后，原告多次找冯某某要求办理过户手续，均因联系不上本人无法办理。2018年4月，七里河法院通知原告有人将其诉到法院要求腾房，原告这才得知第冯某某于2016年10月将之前卖给自己的房子又卖给了蒋某某，并且办理了过户手续（房产证号：甘2016兰州市不动产权第0015870号），是第二被告要求其腾房。综上，二被告的恶意串通行为，给原告造成了严重的损害，原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。冯某某辩称，一、我们和毛条厂有巨大的产权纠纷，2001年房屋未经房改权属不定，根本不能买卖。二、2016年开始拆迁动员，而也正在此时丁发刚利用工作之便，把我的产权证办给了高某某，为此2018年7月9日，我去毛条厂当面询问丁发刚，你们有什么权力把我的房产证在未经本人同意的情况下办给高某某。丁回答：“凭你们的买卖合同”，我听后很吃惊，要求看合同，丁说你不能看，只有法院能看。为弄清楚办证行为是否经过单位同意，不然个人是不能办的，经向物业经理葛瑛当面询问，葛经理回答，此事单位不知情，没有让他办这件事，是他的个人行为。由此确定他们是利用工作之便非法买卖、来路不正，请法庭依法裁决无效。三、高某某长期不住毛条厂，房子空置多年，因多年欠费无人居住，物业早已断水断电，四邻都知。四、高某某和其代理人在上诉中说：“一审法院是睁着眼睛说瞎话，明显偏袒我们，想把他们置于死地”。此言严重违背事实，同时也侵犯到我们的名誉，请他拿出证据加以证明，否则就要承担恶意诽谤和诬告法律责任。五、高某某知道要拆迁了，出于非法的目的和动机，利用法律赋予的诉讼权力采取伪造证据和代理人、证人合谋捏造事实，提起虚假诉讼，企图利用司法侵犯他人合法权誉。六、现在只求能速判，要求法院坚决制止这类证据造假、滥用司法权、浪费司法资源破坏司法秩序的违法事件，使整个社会风清气正。综上所述，一、请法院依法驳回被答辩人高某某的全部诉讼请求。二、请判决被答辩人依法腾房交给答辩人蒋某某。三、他当年交了伍万租金，至今已十七年要求补齐后面的差额，请法庭依法核准。蒋某某辩称，一、被答辩人伪造证据，谎称与冯某某存在买卖房屋关系，其理由不能成立。被答辩人冯某某给答辩人卖房时，有其合法的房屋产权证，答辩人委托女儿蒋某甲与被答辩人在公证处办理公证，并办理了全部的房屋过户交易登记手续。而被答辩人向法庭出示的收据，以极为简单的凭条主张物权，不能对抗答辩人不动产权证明。并且卖房人冯某某明确表示未与高某某有过任何的房屋买卖的约定，高某某向法院举证的收据不是冯某某的签字，而且，“收、付款人”前的“买房人”“卖房人”字体也是被答辩人后加上的内容，明显伪造证据。应当承担相应不利的后果。仅凭此收据，也不能证明该买卖房屋事实存在、成立，被答辩人起诉要求确认答辩人的买卖行为无效的理由不成立。二、被答辩人声称他们之间发生买卖房屋关系，但在当时，兰州毛条厂的房屋属于单位福利分房、经济适用房性质，按规定不能买卖，被答辩人双方即使达成买卖协议也属于违法。三、被答辩人的买卖房屋行为，由于未签订合同、未履行合法登记手续，不能对抗答辩人善意取得的法律后果。首先，不动产所有权以登记为准。答辩人与卖房人签订了房屋买卖合同，已经进行了产权登记，而被答辩人高某某没有签订房屋买卖合同，或即使被答辩人他们之间买卖房屋合同成立，也不能对抗答辩人已经取得不动产证明的事实，他们之间只是债权关系。其次，答辩人与被答辩人冯某某之间按市场价格发生交易，存在付款、过户、缴税、交房等一系列的手续，是真实地交易，属于善意取得，并没有损害第三人的利益，也不存在其他违法情形，没有被撤销或无效的法定事由。第三。2016年5月25日，被答辩人冯某某已经通过报纸发表原不动产权证《遗失声明》，被答辩人高某某由法律上应当知道的、冯某某主张产权的理由，被答辩人现在提起诉讼确认无效，行使撤销权，已超过诉讼时效。综上所诉，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经双方举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：被告冯某某于1995年12月17日购得原兰州毛条厂房屋一套即案涉房屋，该房屋位于兰州市七里河区。2001年，冯某某有意出售该套房屋，后经葛某（冯某某妻子的同学）介绍，并由葛某牵线促成冯某某与高某某达成口头买卖协议，冯某某将其拥有的房屋以5万元的价格出售给高某某。2001年6月2日，冯某某给高某某出具收据一张，收据载明：“2001年4月9日高某某付给冯某某现金25000元，大写贰万伍仟元整。2001年6月2日高某某付给冯某某现金25000元，大写贰万伍仟元整。总付50000元整、伍万元整。买房人、付款人高某某，卖房人、收款人冯某某，2001年6月2号清。购毛条厂家属院室，购房款伍萬圆”。自第一笔款支付后，冯某某将涉案房屋交予高某某，高某某居住至今。经查，该收据系高某某书写，冯某某在收款人处签名，收据中的“买房人、卖房人、购毛条厂家属院室，购房款伍萬圆”系高某某事后添加上去。2016年9月20日，高某某向兰州远大纺织原料有限公司补交了案涉房屋的购房尾款9419.78元（包括购房款9129.78元、印花税、登记费、代办费290元），并办理了房屋所有权人为冯某某的兰房（七房改）字第××号房权证，证载房屋建筑面积51.60平方米，房权证由高某某持有。2016年4月10日，冯某某与蒋某某签订了房屋买卖合同，约定将案涉房屋以48万元出卖给蒋某某，4月12日，蒋某某的女儿蒋某甲通过中国工商银行、农村信用合作社向冯某某打款48万元。2016年5月25日，冯某某为保证与蒋某某房屋买卖合同的顺利履行，作了登报遗失声明，称其持有的不动产权属证书遗失，并于2016年8月22日补办了权利人为冯某某的甘（2016）兰州市不动产权第0006759号产权证书。2016年10月27日，冯某某与蒋某某又签订了兰州市存量房买卖合同，约定冯某某将其名下的案涉房屋以10万元的价格出卖给蒋某某。2016年11月17日，蒋某某在冯某某的协助下将案涉房屋过户到自己名下，产权证号为甘（2016）兰州市不动产权第0015870号。另查明，证人葛某系冯某某妻子的同学，曾在案涉房屋小区内经营录像带出租生意，有一铺面。其出庭证明：冯某某的老婆曾向其透露，有意出售案涉房屋，并请其帮忙问一问有没有人想要（因葛某出租录像带且有一铺面，接触的人比较多）。于是，葛某将在出租录像带时认识的高某甲（高某某之子、有购房需求）介绍给冯某某夫妻，并在其撮合下于2001年4月份达成房屋买卖口头协议，冯某某以5万元的价格将案涉房屋出售给高某某，房款分两次付清，每次2.5万元，第二笔款待产权证下来过户时结清。后来冯某某说家中有事急需用钱，高某某提前将余款付清。本院认为，本案的焦点问题系2001年6月2日冯某某给高某某出具的收据所载内容能否证实高某某与冯某某之间存在房屋买卖的事实。冯某某自始辩称其与高某某只是租赁关系，而非买卖关系。庭审查明，冯某某、高某某二人此前并不认识，经葛某（冯某某妻子的校友，）介绍，二人才相识进而就案涉房屋达成买卖协议，虽然本案的关键性核心证据“收据”中的“买房人、卖房人、购毛条厂家属院室，购房款伍萬圆”系高某某事后添加上去，但该瑕疵无法否定房屋买卖事实的存在。其一、案涉房屋价款5万元，加上高某某2016年9月20日补交的购房尾款9419.78元，共计59419.78元，且该价格符合2001年二手房的市场交易价格，交易遵循了民事活动的公平诚信原则。其二、冯某某自始辩称其与高某某只是租赁关系，租赁期十年、租金每月400元。该辩解显然与审理查明的事实相悖，收据中虽然未注明系购房款，但也未明示是租金（无租期起始时间、无每月租金标准），2001年冯某某将案涉房屋交予高某某至2016年再次出售给蒋某某时，在长达十六年的时间内，从未与高某某再次见面，依其所述，在2011年租期届满至2016年长达五年间即未收回房屋，亦未催收租金，任由高某某居住使用，这根本有违于一般的生活常识与基本的商业法则，也与其常年看病的一般工薪阶层家庭状况极不相符。其三，冯某某在向蒋某某出售房屋时，明知案涉房屋由高某某居住的现状，但其居然未从高某某处收回房屋再行出售，而是直接由开锁公司的人将房屋打开后带领蒋某某去看房，其行为不但损害了高某某的合法权益，也损害了蒋某某的合法权益。故冯某某的抗辩，无事实与法律依据，本院不予采信。关于蒋某某提出的高某某伪造证据，谎称与冯某某存在买卖房屋关系，案涉房屋系福利分房、经济适用房，按规定不能买卖，高某某与冯国平的买卖房屋行为，由于未签订合同、未履行合法登记手续，不能对抗答辩人善意取得的抗辩理由。首先，高某某并未伪造证据，只是在“收据”上添写了“买房人、卖房人、购毛条厂家属院室，购房款伍萬圆”，此举未改变付款事实，况对此情节，高某某认可并未狡辩甚至抵赖。其次，法律并未有房改房严禁交易的强行性规定，部分关于经适房或房改房不能买卖的规定，就其效力而言系管理性规范，非强制性规范，该规定不能对抗上位法“公平、自愿”的交易原则。第三，关于善意取得，《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。高某某隐瞒事实真相，以合法形式掩盖非法目的，损害他人利益。对此，蒋某某应当负有一个理性购买人谨慎、合理的注意义务。综上，对于其抗辩，不予采信。故原告高某某与被告冯某某之间的房屋买卖真实、合法、有效，其主张确认被告冯某某、蒋某某之间的房屋买卖合同无效，判令被告蒋某某将兰州市七里河区建兰路街道南滨河中路701号第一单元4层401室过户给原告的诉讼请求，合理正当、理据充分，本院予以支持。冯某某与蒋某某因无效合同导致蒋某某利益损害的，可协商或另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十二条第一款第三项第四项、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认被告冯某某、蒋某某签订的关于兰州市七里河区建兰路街道南滨河中路701号第一单元4层401室房屋买卖合同无效。二、被告蒋某某于本判决书生效后十日内，协助将兰州市七里河区建兰路街道南滨河中路701号第一单元4层401室房屋的产权证过户至原告高某某名下。案件受理费200元、保全费3030元，由被告冯某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  刘克斌审 判 员  海 涛人民陪审员  何兴燕二〇一九年十二月二十日书 记 员  申俪洁