文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0114民初8020号原告：重庆市渝诚物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路76号，统一社会信用代码915001056220059061。法定代表人：张书兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊刚，重庆纵深律师事务所律师。被告：陈宏生，男，1993年4月6日出生，土家族，住重庆市黔江区。被告：梁雪飞，女，1994年4月13日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆市渝诚物业管理有限公司（以下简称“渝诚物业公司”）与被告陈宏生、梁雪飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告渝诚物业公司的委托诉讼代理人熊刚到庭应诉，被告陈宏生、梁雪飞经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告渝诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈宏生、梁雪飞立即向原告渝诚物业公司支付至2019年7月31日止所欠物管费5401元、公摊能耗费519.5元、违约金4080.64元，共计10001.14元；2.判令二被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年9月27日，被告陈宏生、梁雪飞购买黔江区正阳街道正阳大道润天.檀香山X幢3单元X-X洋房一套，建筑面积为128平方米，交房时间为2016年10月12日。并与开发商重庆润天投资股份有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》和《补充说明》，该合同第二十一条载明：“甲方（开发商）应向乙方（被告）出示《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读前期物业服务合同、业主临时管理规约的全部内容，乙方同意因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理”；《补充说明》约定本物业对外公示的正式交房之日起，免除该物业一年的物业管理费，被告陈宏生、梁雪飞享受物业管理费免收期至2017年10月28日。2014年10月7日，重庆润天投资股份有限公司委托原告渝诚物业公司对润天.檀香山小区物业进行物业管理服务，双方签订《润天.檀香山前期物业服务合同》，该《合同》第六条对收费项目和标准进行明确约定，其中物业服务费在小区配套设施未完善之前洋房为2元/平方米/月（包括电梯费）、公摊能耗分摊费用住宅15元/月.....；该《合同》第二十九条约定的违约责任为业主或者物业的使用人未能按时足额交纳物业服务费的，按每日应收物业服务费的0.3%向乙方（原告）支付违约金。2016年10月12日，原告渝诚物业公司与被告陈宏生、梁雪飞签订《润天.檀香山前期物业管理服务协议》，并告知该小区业主临时管理规约的全部内容，其中包括物业服务费在小区配套设施未完善之前洋房为2元/平方米/月（包括电梯费），公摊能耗分摊费用住宅15元/月，逾期交纳物管费加收违约金，违约金的标准为按日收取应交物管费的0.3%。至2019年7月31日止，被告陈宏生、梁雪飞欠物管费5401元、公摊费519.5元、违约金4080.64元等共计10001.14元。原告渝诚物业公司多次催收，被告陈宏生、梁雪飞至今未予交纳。综上所述，原告渝诚物业公司依约对黔江正阳润天.檀香山小区提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务，二被告拖欠物业服务费、公摊能耗费等费用的行为损害了原告的合法权益，特提起诉讼。被告陈宏生、梁雪飞未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定以下事实：被告陈宏生、梁雪飞系重庆市黔江区润天.檀香山X幢3单元X-X房屋业主，房屋建筑面积128平方米，该小区由原告渝诚物业公司提供物业服务。2016年10月12日，被告陈宏生、梁雪飞向开发商重庆润天投资股份有限公司申请提前接房并于当天在原告渝诚物业公司处办理入住登记。2016年10月12日，原、被告双方签订《润天.檀香山前期物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》），约定被告方物业费按2元/平方米（建筑面积）/月的标准（含电梯费）计算，每月物业服务费数额为256元/月（2元/㎡×128㎡）；公摊能耗分摊住宅按照15元/月/户收取。被告陈宏生、梁雪飞购房时与开发商约定：“....对外公示的正式交房之日起，免除该物业壹年的物业管理费”，即免除2016年10月28日至2017年10月28日期间被告的物业管理费。2019年5月6日原告张贴《2016年7月至2019年5月9日润天檀香山水电公摊汇总表》载明每户每月分摊标准为13.95元。被告陈宏生、梁雪飞自2017年10月29日起未交纳物业服务费，原告渝诚物业公司于2019年10月起诉要求被告支付2017年10月29日至2019年7月31日期间的物业服务费5401元、2016年10月13日至2019年8月31日期间的公摊能耗分摊费519.5元。同时，原告庭审中陈述物业服务费缴纳的期限是按月缴纳，于次月的5日缴纳上月的物业服务费。原、被告签订的《物业服务协议》第十条第四项约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用3‰的滞纳金......”，原告主张被告支付至2019年8月5日期间的违约金4080.64元。本院认为：被告陈宏生、梁雪飞的房屋由原告渝诚物业公司提供物业服务，原告渝诚物业公司有权根据与被告陈宏生、梁雪飞之间签订的《物业服务协议》收取物业管理费，故对于原告要求被告支付2017年10月29日至2019年7月31日期间的物业费5401元本院予以支持。对于原告要求被告支付2016年10月13日至2019年8月31日期间的公摊能耗分摊费519.5元的诉讼请求，由于被告免除了一年的物业服务费，公摊能耗分摊费理应从2017年10月29日起计算，且计算标准应为13.95元/月/户，因此原告应支付2017年10月29日至2017年7月31日期间的公摊能耗分摊费294.36元。对于原告主张违约金的请求，原、被告协议约定的日利率3‰的违约金标准过高，应予以调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条所规定的年利率24%的上限进行计算为宜，故日利率为0.66‰（0.24÷365天）。对于原告主张至2019年8月5日期间的违约金，具体计算为：            期间              天数              日利率              本金              违约金                  起算日              到期日                  2017年11月6日              2019年8月5日              638              0.066%              25              10.53                  2017年12月6日              2019年8月5日              608              0.066%              256              102.7                  2018年1月6日              2019年8月5日              577              0.066%              256              97.49                  2018年2月6日              2019年8月5日              546              0.066%              256              92.25                  2018年3月6日              2019年8月5日              518              0.066%              256              87.52                  2018年4月6日              2019年8月5日              487              0.066%              256              82.28                  2018年5月6日              2019年8月5日              457              0.066%              256              77.21                  2018年6月6日              2019年8月5日              426              0.066%              256              71.98                  2018年7月6日              2019年8月5日              396              0.066%              256              66.91                  2018年8月6日              2019年8月5日              365              0.066%              256              61.67                  2018年9月6日              2019年8月5日              334              0.066%              256              56.43                  2018年10月6日              2019年8月5日              303              0.066%              256              51.19                  2018年11月6日              2019年8月5日              271              0.066%              256              45.79                  2018年12月6日              2019年8月5日              242              0.066%              256              40.89                  2019年1月6日              2019年8月5日              212              0.066%              256              35.82                  2019年2月6日              2019年8月5日              184              0.066%              256              31.09                  2019年3月6日              2019年8月5日              153              0.066%              256              25.85                  2019年4月6日              2019年8月5日              122              0.066%              256              20.61                  2019年5月6日              2019年8月5日              91              0.066%              256              15.38                  2019年6月6日              2019年8月5日              61              0.066%              256              10.31                  2019年7月6日              2019年8月5日              31              0.066%              256              5.24                                                                          合计：1089.17      以上违约金共计1089.17元，原告主张该期间的违约金4080.64元过高，超出1089.17元的部分本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告陈宏生、梁雪飞于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市渝诚物业管理有限公司2016年10月29日至2019年7月31日期间的物业管理费5401元、公摊能耗分摊费294.36元及违约金1089.17元，合计6784.53元。二、驳回原告重庆市渝诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈宏生、梁雪飞共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 王雪松二〇一九年十二月十二日法官助理 李 娟书 记 员 李 雪