山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终2598号上诉人(原审原告)：焦云刚，男，1980年10月11日出生，汉族，现住长治市。上诉人(原审原告)：于爱平，女，1961年6月20日出生，汉族，人，现住长治市。共同委托诉讼代理人：裴宝莉，山西振坤律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨明芳，山西振坤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长治市华森房地产开发有限公司，住所地：长治市德化门东街五马福鑫小区7号楼1号门面房。法定代表人：谭政林，执行董事。委托诉讼代理人：刘晓龙，山西英佳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山西宏图永盛房地产开发集团有限公司。住所地：长治市太行东街168号。法定代表人：王兴亮，执行董事。委托诉讼代理人：陈韶敏，山西漳河律师事务所律师。委托诉讼代理人：程琦宇，山西漳河律师事务所实习律师。上诉人焦云刚、于爱平因与被上诉人长治市华森房地产开发有限公司（以下简称“华森公司”）、山西宏图永盛房地产开发集团有限公司（以下简称“宏图永盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服长治市潞城区人民法院（2019）晋0406民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦云刚、于爱平及其共同委托诉讼代理人裴宝莉、杨明芳，被上诉人华森公司的委托诉讼代理人刘晓龙，被上诉人宏图永盛公司的委托诉讼代理人陈韶敏、程琦宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦云刚、于爱平上诉请求：1、撤销长治市潞城区人民法院(2019)晋0406民初77号民事判决,查清事实,确认商品房销售主体,确定违约责任承担者,并依法对上诉人进行赔偿；2、变更所交易商品房(潞康花园5号楼下13号房)土地使用年限为2008年8月24日至2078年8月25日；3、请求被上诉人为上诉人办理涉诉商品房的《不动产证》及交付购房发票。4、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：首先,一审判决未查明哪一个被上诉人具有出卖人主体资格。无论哪一份合同,对于上诉人购买的是合法标的物商品房,否则不受法律保护。而商品房买卖合同经《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)规定,已经形成法定的法律概念。其中,对于出卖人的身份进行了法律限定。本案对于上诉人(购房人)存在了两个出卖人,一审法院首先应当查明谁为真正的出卖人,才能真实的判断谁来承但合同的权利义务。不能仅凭两被上诉人陈述为合作开发关系,就可以草率认定。其次,一审法院未依法查明此处的商品房是否有法定的允许上市交易的法定情形。因为不允许上市交易的房屋属于限制、禁止流通物,可能会构成合同无效。再次,一审法院认定面积误差事实错误。面积误差经《解释》第十四条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理。而不是一审判决认定的合同约定面积与产权登记面积的误差。一审法院判决适用法律错误。关于本案诉争房屋的使用年限,一审判决错误的适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第十二条第一款第四项规定。因为涉案房屋的土地使用权已经被编号为J--49-143-(4)的具体行政行为确认为商业40年、住宅70年的并列选项。而开发商偷换概念的开发为商住两混。商住两混的综合土地应适用该法条第一款第五项规定的50年。本案行政确认的并列选项,一审判决无权改变行政行为。应把第二份《商品房买卖合同》中约定的此处条款修改为第一份《潞康花园购房协议书》中的条款,将土地使用权列为并列项。综上所述,本案原审判决认定事实不清,适用法律错误。为此,望贵院依法维护上诉人的合法权益,支持上诉人的上诉请求。华森公司辩称，被上诉人不存在违约行为不应承担违约责任。相关合同约定的土地使用年限是法律规定的，也是双方达成合意的真实意思表示，要求变更土地年限没有法律依据。对办理涉诉商品房的不动产证及交付购房发票本案一审阶段没有提出，超出一审审理范围，依法不应属于二审的审理范围。宏图永盛公司辩称，同华森房地产公司代理人意见。焦云刚、于爱平向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告多付房款22392.74元，及向原告双倍返还绝对值超出3％部分的房款209680.52元。2.变更原被告所交易商品房（潞康花园5号楼下13号房）土地使用年限为2008年8月24日至2078年8月25日。3.请求判决被告赔偿原告各项损失10000元整。事实与理由：两原告系母子关系。2011年4月29日原告与第一被告签订了潞康花园购房协议书，向其认购位于潞城市××园第13号门市房，合同中写明该房包括公摊面积在内为111.44平米。单价为6700元每平米，总价为746648元。原告于2011年4月28日和2011年4月29日分两次向第一被告交付完全部该房款，并于2011年4月29日向其支付公共维修基金，暖气初装费等费用共计12510元。房屋交付后第一被告迟迟未与原告签订正式的购房合同，也未为其办理房屋权属登记。几年间原告多次到售楼部要求办理权属登记，直到今年11月初当原告再次向被告要求办理权属登记时，本案中第二被告给予原告商品房买卖合同。原告拿到合同后才得知自己所购买的商品房建筑面积只有92.45平米，该面积远远低于预购合同中所购房屋的面积。并且原告多支付的房款两位被告均未向原告返还。原告知其权利受损后多次向被告要求返还多付房款及赔偿，并经有关部门调解但因被告不愿退还原告多付房款而未能达成调解协议。现原告为维护其权益起诉至长治市潞城区人民法院。一审法院认定事实：原告于爱平与原告焦云刚系母子关系。2011年4月29日，原告于爱平（买受人）与被告华森公司（出卖人）签订《购房协议书》一份，协议主要内容为：第一条、出卖人以出让方式取得位于潞城市××区号地块的土地使用权，土地规划用途为商、住。土地使用权年限商业为40年，终止日期2048年8月25日，住宅为70年，终止日期2078年8月25日。第二条、买受人购买商品房设定为潞康花园，位于第五号楼下13号门市，建筑面积加公共部位公摊面积合计111.44平方米。商品房单价6700元，实际房价为746648元。第十条、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成提交长治市仲裁委员会仲裁。《购房协议书》签定后，原告按照合同约定全额缴清了房款，被告华森公司将案涉商品房交付原告。2018年，原告焦云刚（买受人）与被告宏图永盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（该份商品房买卖合同中未填写签订时间）一份，协议主要内容为：第一条、出卖人以出让方式取得位于潞城市合意街编号J-49-143-（4）的地块的土地使用权，土地规划用途为商住。土地使用权年限自2008年8月24日至2048年8月25日。第三条、买受人购买商品房位于第五号楼下13号门市，建筑面积92.45平方米，套内建筑面积88.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.92平方米。第四条、按建筑面积计算，该商品房单价6700元，总金额619415元。第五条、面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理。2、（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十九条、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成向人民法院起诉。原告焦云刚与被告宏图永盛公司签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房与原告于爱平与华森公司签订的《购房协议书》中约定的商品房系同一标的物。被告华森公司庭审陈述，其与被告宏图永盛公司系合作开发关系。另查明，案涉商品房现已竣工验收，经长治市通会数码测绘工程有限公司测绘出具“底商面积说明”一份，表明案涉商品房的面积为92.45平方米，不包括阳台下部分面积。又查明，2019年1月于爱平曾起诉长治市华森房地产开发有限公司、山西宏图永盛房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷至一审法院，一审法院经审查以应当仲裁为由依法作出（2019）晋0481民初97号民事裁定书，裁定驳回原告于爱平的起诉。原告于爱平上诉至长治市中级人民法院，后原告于爱平撤回上诉，长治市中级人民法院作出（2019）晋04民终711号民事裁定书，裁定准许上诉人于爱平撤回上诉。一审法院的（2019）晋0481民初97民事裁定书已发生法律效力。一审法院认为，关于被告辩称原告重复起诉的问题。虽然原告于爱平曾就本案的同一事实起诉被告华森公司、宏图永盛公司房屋买卖合同纠纷一案已由一审法院裁定驳回起诉。但一审法院受理的（2019）晋0481民初98号常锡荣诉华森公司、宏图永盛公司房屋买卖合同纠纷一案与本案案情类似，一审法院以应当仲裁为由驳回起诉后，常锡荣上诉至长治市中级人民法院，长治市中级人民法院认为一审法院具有管辖权，裁定由一审法院审理。一审法院从减轻诉累，节约司法资源角度考虑，参考长治市中级人民法院对同类案件的处理结果，认为本案原告不构成重复起诉，一审法院有管辖权。原告认为两份合同有面积差异，依据《商品房买卖合同》第五条主张权利，而按《商品房买卖合同》第五条的约定，面积误差指的是合同约定面积与产权登记面积的差异，现原告未提供房产登记部门对案涉房屋面积确认的证据，故一审法院无法确认案涉房屋的面积误差，对于原告的第一项诉讼请求，不予支持。关于原告诉请变更案涉商品房土地使用年限为70年的问题，在《购房协议书》中明确载明土地使用权年限商业为40年、住宅为70年。在《商品房买卖合同》载明土地规划用途为商住，案涉商品房为门市，土地使用权年限为40年，符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中关于商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限四十年的规定，原告诉请无事实和法律依据，一审法院不予以支持。关于原告诉请被告方赔偿其10000元损失的问题，原告未提供证据予以证明，不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告焦云刚、于爱平的诉讼请求。案件受理费4931元，由原告焦云刚、于爱平负担。本院二审期间，当事人均未提交证据，二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，根据规定二审围绕上诉人上诉请求进行审理。关于本案中现二上诉人与二被上诉人违约问题能否认定。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《潞康花园购房协议书》订立主体为买受人于爱平与出卖人华森公司，协议约定的是买受人于爱平付款，同时还约定了规划、设计变更的约定条款等。而《商品房买卖合同》订立主体为买受人焦云刚与出卖人宏图永盛公司，合同约定了买受人焦云刚逾期付款的违约责任等。二上诉人认为所购房有面积差异，要求依据《商品房买卖合同》第五条主张权利。而根据合同法的相关规定，合同主体具有相对性的原则，本案中，鉴于《潞康花园购房协议书》、《商品房买卖合同》中约定的买受人主体不相同，出卖人主体也不相同等问题。同时，合同的第五条约定,合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。原审法院结合本案案情，认为现上诉人未提供房产登记部门对案涉房屋面积确认的证据，故无法确认案涉房屋的面积误差，据此，原审对二上诉人所述不予支持是妥当的。基于以上问题，且二审中二上诉人现也未提供房产登记部门对案涉房屋面积确认的生效手续，二上诉人所提相关违约问题现也就缺乏相关有效证据，故本院对于二上诉人所提请求现也不予支持。关于二上诉人主张变更案涉房屋的土地使用年限为70年的诉请。一审法院对此部分已详细解释清楚，本院不再赘述。关于二上诉人上诉请求二被上诉人为其办理涉诉商品房的《不动产证》及交付购房发票的问题。根据法律规定，该请求二上诉人一审中未列在起诉请求的范围内，现其所提已经超过其在一审程序中的起诉请求范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，即：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。根据该规定，二审法院审查的范围不得超出一审中原告的诉讼请求范畴。因此，关于二上诉人的该项上诉请求，不在本院二审审查范围。综上所述，焦云刚、于爱平的上诉请求现不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4931元，由焦云刚、于爱平负担。本判决为终审判决。审判长 马艳飞审判员 常旭光审判员 范进斌 二〇一九年十二月十六日书记员 解改娣