河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初2296号原告：张永辉，男，1986年5月18日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：聂军政，河南荣康律师事务所律师。被告：河南华宸置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区瑞达路30号11幢。法定代表人：张家庭，总经理。委托诉讼代理人：时华钦，河南聚尚律师事务所律师。原告张永辉与被告河南华宸置业有限公司（以下简称华宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理,于2019年3月14日依法判决，宣判后，双方当事人均不服判决提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2019年5月27日依法裁定撤销本院判决，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张永辉及其委托诉讼代理人聂军政，被告华宸公司的委托诉讼代理人时华钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延迟办理房产权属证书违约金32609.75元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2014年5月14日与被告签订SJ140××××1767号《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的上街区林溪苑3号楼1单元1003号商品住宅一套。2014年8月13日，原告支付总房款279912元及费用三项。依照合同附件四第四条：产权登记的约定：1、产权初始登记“出卖人应当在2015年5月31日前”完成初始登记申报，不能完成“按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。”原告不断催促被告办理房产权属证，被告一拖再拖。依据原、被告之间的《商品房买卖合同》相关条款约定，被告应当向原告支付延迟办理房产权属证书违约金27.9912元×1165天＝32609.75元，该约定符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，故依法起诉。被告华宸公司辩称，1.因被告与原告张永辉签订的《商品房买卖合同》的合同条款发生变更，原告依据原条款诉请被告承担违约责任没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案中原告张永辉依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四条第一项的约定，诉请被告承担违约金没有事实依据。因为依据该条款的约定，被告应在约定的期限内将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市上街区房产管理中心，否则按日承担总房款0.01%的违约金。但在合同履行中，国务院颁布并实施了新的行政法规，即《不动产登记暂行条例》。依据该条例的规定被告不再向上街区房产管理中心报送办理手续，而应向新成立的上街区不动产登记中心报送并办理首次登记。同时新的法规对报送的程序、材料以及其他事项规定不一致，该合同条款已经发生了重大变更，其已经不能适用新的法规的规定。故该条款对合同双方已经不具有法律效力，双方应依据新的规定协商变更该条款。故本案中双方对此条款没有变更约定的情况下，原告仍依此条款主张被告违约没有事实和法律依据，其诉请依法不能成立。2.本案所涉不动产的首次登记的办理是因不可抗力的原因所致，被告没有任何的违约行为，依法不应当承担违约责任。2014年5月14日被告与原告张永辉签订SJ140××××1767号《商品房买卖合同》，但在以上合同履行过程中，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》生效并实施，该条例中规定初始登记变更为首次登记，统一由新成立的不动产登记中心办理不动产权证，由于新成立的不动产部门需与原房产登记部门进行交接，重新测量不动产数据，且对相关不动产登记进行了新的规定，从而导致被告无法办理首次登记。直至2016年8月25日郑州市上街区才开始办理不动产登记的新业务，不动产部门以涉案房屋所涉及的土地为两宗土地，土地房产权证不一致，在没有法律法规对此作出规定时，无法为被告办理权属登记。2016年11月河南省国土资源厅出台了《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》，根据该指导意见的要求，对于超出本宗地界线占压其他土地的，应当首先办理合宗批准手续，再申请不动产登记。因此本案所涉房屋需要先办理土地合宗手续，才能办理不动产权证，然而办理合宗又是相关行政部门首次遇到的问题，没有具体工作细则予以指导，致使被告土地合宗工作未能及时办理。直至2018年11月9日，郑州市上街区人民政府做出了《关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》的文件，至此被告才于2018年11月16日完成了首次登记。被告未能及时办成初始登记的原因在于国家新出台的法律法规导致相关政策变化造成的，在此期间，被告积极催促并配合相关行政部门，并未怠于履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。故本案中被告没有任何的违约行为，依法不应当承担违约责任。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，依法不能成立。故被告恳请法院查明本案的事实，分清是非责任，依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明：2014年5月14日，以河南华宸置业有限公司为出卖人，以张永辉为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ140××××1767），主要约定：1.买受人购买的商品房位于上街区孟津路68号院3幢1单元10层1003号房，该商品房总金额279912元；2.买受人应在2014年5月14日前支付首付款109912元，贷款金额为170000元；3.出卖人应当在2015年3月31日前将该商品房交付买受人使用；4.关于产权登记的约定按附件四第四条约定内容执行，附件四第四条第1项产权初始登记：出卖人应当在2015年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市上街区房产管理中心。出卖人在约定内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金；第2项转移登记：出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后365个工作日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得该商品房权属证书的，双方约定买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。合同签订后，2014年8月13日，张永辉按合同约定履行了支付购房款义务。华宸公司未按合同约定的时间即2015年5月31日前为张永辉办理产权初始登记。2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。根据该条例第三条，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。该条例第七条，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。2016年8月25日，郑州市上街区全面实施不动产统一登记。2016年11月29日，河南省国土资源厅颁布《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》第九条规定，“当事人建设的房屋等建筑物、构筑物超出本宗地界线占压其他土地的，按照被占压的其他土地的情况，暂按下列要求办理不动产登记：被占压的其他土地已经由有批准权的人民政府批准并归本宗地使用人使用，应首先办理合宗批准手续，再申请不动产登记，本宗地建设用地使用权人未办理首次登记的，当事人持合宗批准手续和规定的其他材料，申请建设用地使用权和房屋所有权首次登记”。2018年2月5日，郑州市上街区政府网站发布《关于林溪苑项目土地合宗方案的公示》，公示期为20日。2018年6月25日，郑州市上街区国土资源局出具《关于林溪苑土地合宗情况说明》：河南华宸置业有限公司于2012年、2013年分别取得土地证号为7-41-6、7-41-8两宗地块，其中1#楼、2#楼土地证号为7-41-6，3#楼土地证号为7-41-8，该公司在办理房屋不动产过程中，根据河南省国土资源厅（豫国土资源[2016]11号）文件要求，两宗土地合宗后方可予以申请办理不动产登记，致使该公司3#不动产证暂无法办理。该两宗土地合宗资料及评估报告已提交至上街区国土资源局，并于2018年6月22日经过研究，待区政府审批同意，方可正常办理房屋不动产证。2018年6月27日，华宸公司通过物业公司张贴《通知》：林溪苑3号楼12月前，让业主拿到不动产证；7月份通知3号楼业主缴纳契税，契税办证联及时送至物业。2018年11月9日，郑州市上街区人民政府印发上政[2018]5号文件《关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》第四条，关于房屋越界超占问题的处置意见第一项，涉及首次登记的处置意见：对开发建设的商品房或单位自建房出现跨宗及越界超占问题，开发建设单位申请房屋所有权首次登记的，在出具《工程竣工验收备案表》等资料后，不动产登记部门直接办理首次登记。登记时，按房屋主体所在宗地落宗。华宸公司自认2018年11月16日完成产权初始登记。本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告张永辉与被告华宸公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。本案争议的焦点是被告逾期办理房屋产权初始登记是否构成违约。根据该合同附件四第四条的约定，出卖人应当在2015年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市上街区房产管理中心。2015年3月1日，《不动产登记条例》开始施行，自2016年8月20日起，上街区国土、房产等部门原业务受理窗口停止办理登记受理业务，不再核发房屋所有权证，8月20日至8月24日，相关部门与上街区不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。2016年8月25日，郑州市上街区全面实施不动产统一登记。在郑州市上街区全面实施不动产统一登记前，除8月20日至8月24日，相关部门与上街区不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交外的其他工作日，郑州市上街区房产管理部门并未停止办理房产登记业务。2016年8月25日，郑州市上街区全面实施不动产统一登记后，根据新成立的部门、新的政策，被告办理房屋权属登记的部门发生了变更，需要提交的资料也发生了变化。原、被告双方签订的合同附件四第四条约定内容，属于非金钱债务的履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）在法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期间内未要求履行。被告应当在2015年5月31日前履行报送房屋初始登记资料的义务，但被告未举证证明在合同约定时间内报送相关资料，应当承担违约责任。但在2016年8月25日郑州市上街区全面实施不动产统一登记之后，被告需要先办理土地合宗方可办理初始登记，此后被告未能按合同约定履行初始登记的义务，属于法律上和事实上的不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在被告违约后，原告未举证证明要求或催促被告履行义务，而是放任违约事实的持续发生，原告当庭陈述争议发生后，双方进行了协商且协商不成，但无证据予以证明。被告辩称没有及时报送相关资料，导致违约的原因是《不动产登记暂行条例》实施后，需要先办理土地合宗方可办理初始登记的抗辩理由，本院予以采信。故本院酌定被告华宸公司应当承担未及时办理房屋产权初始登记的违约金按延误期限365天计算，即279912元×0.01%×365天＝10216.79元（保留至小数点后两位）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告河南华宸置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张永辉支付违约金10216.79元；二、驳回原告张永辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，由原告张永辉负担490元，由被告河南华宸置业有限公司224元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  尹天剑人民陪审员  郝文军人民陪审员  吴 云二〇一九年十二月十八日书 记 员  楚泽明