广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1071号原告：肇庆晟汇物业服务有限公司,住所地：肇庆市鼎湖区（坑口）新城四十八区。法定代表人：陈风华。委托代理人：刘雪峰，系公司员工。被告：卓少边，男，汉族，1978年2月25日出生，住深圳市龙岗区，原告肇庆晟汇物业服务有限公司诉被告卓少边物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘雪峰到庭参加诉讼。被告卓少边经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年3月12日，肇庆鸿誉房地产开发有限公司与原告签订《鼎湖森邻前期物业服务合同》，约定选聘原告对鼎湖森邻项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2010年3月12日购买鼎湖森邻G2-1605商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《鼎湖森邻前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费105.28元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰向原告支付违约金。被告于2015年9月开始拖欠原告物业服务费，至2019年6月拖欠的款项已经达4608.59元。原告于2019年4月17日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2015年7月起代被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用、自用水费及公共水费共计840.53元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2015年9月至2019年4月30日的物业服务费4608.59元；2、被告以当月所欠物业费为计算基数，按照1‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2019年4月30日的违约金数额为3064.83元；3、被告向原告支付自2015年7月起至2019年4月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用、自用水费及公共水费共计840.53元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。原告提供证据如下：营业执照，证明原告主体存在的合法性。物价局关于鼎湖森邻物业服务费收费许可，证明原告提供物业服务及收取物业服务费的合法性。商品房买卖合同、补充协议及鼎湖森邻前期物业服务协议，证明原告房屋买受人身份及物业服务费计费面积（适用于未办产权证情形），被告与原告存在物业服务合同关系，在收楼后须履行物业服务费缴交义务，否则将承担违约责任。物业服务费催交函及签收回执，证明原告已经向被告催缴，但是被告拒不缴纳物业服务费。被告欠费清单，证明被告欠费时段及具体欠费内容。被告卓少边没有答辩，也没有证据提供。经审理查明：2010年3月12日，被告与肇庆广物房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买该公司建设的鼎湖森邻G2幢1602房，并约定在2011年2月28日前交付给被告使用。同日，原、被告签订了《鼎湖森邻前期物业管理合同》，约定原告对鼎湖森邻小区提供物业管理服务，由被告向原告支付物业管理费，住宅的物业管理费按每月每平方米1.2元收费，物业管理费从发展商发出的《交付使用通知书》上确定的收楼之日起计收，若未按照发展商发出的《交付使用通知书》上确定的办理收楼手续日期而延迟收楼，则从《交付使用通知书》上确定的办理收楼之日起计收，每月10日前收取当月和下月的物业管理费（每两月收取一次）。物业管理费不包含公共水电费用，该费用由用户摊分，每延迟一天交纳物业管理费、摊分的水费、电费，按拖欠额的千分之一支付滞纳金。2019年4月17日和5月6日，原告两次向被告发出催缴物业费用的函，要求被告缴纳尚欠原告2015年9月至2019年4月的物业管理费4636.87元及违约金2983.28元、2015年7月至2019年2月的公摊电费709.33元、2015年9月至2019年4月的公摊水费132元，共8461.48元。2019年8月26日，鼎湖森邻G2幢1602房办理了产权转移登记。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《鼎湖森邻前期物业管理合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。原告依约为被告的住宅提供了相应的物业服务，被告作为该小区业主负有向原告交纳物业服务费的义务。因此原告主张被告按合同约定交纳2015年9月至2019年4月的物业服务费4608.59元和自2015年7月至2019年4月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共840.53元。理据充分，本院予以支持。原告主张以当月欠物业费为计算基数，按照日1‰计算支付违约金至付清物业服务费日止，明显高于实际损失，本院予以调整为以逾期支付的物业服务费为本金按年利率6%计算至付清物业服务费日止，其中2015年9月至2019年4月应付未付的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为613.53元（具体计算为：每月物业服务费105.28元，2015年9月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为25.27元，2015年10月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为24.74元，2015年11月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为24.21元，2015年12月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为23.69元，2016年1月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为23.16元，2016年2月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为22.64元，2016年3月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为22.11元，2016年4月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为21.58元，2016年5月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为21.06元，2016年6月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为20.53元，2016年7月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为20元，2016年8月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为19.48元，2016年9月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为18.95元，2016年10月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为18.42元，2016年11月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为17.9元，2016年12月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为17.37元，2017年1月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为16.85元，2017年2月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为16.32元，2017年3月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为15.79元，2017年4月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为15.27元，2017年5月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为14.74元，2017年6月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为14.21元，2017年7月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为13.69元，2017年8月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为13.16元，2017年9月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为12.63元，2017年10月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为12.11元，2017年11月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为11.58元，2017年12月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为11.05元，2018年1月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为10.53元，2018年2月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为10元，2018年3月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为9.48元，2018年4月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为8.95元，2018年5月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为8.42元，2018年6月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为7.9元，2018年7月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为7.37元，2018年8月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为6.84元，2018年9月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为6.32元，2018年10月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为5.79元，2018年11月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为5.26元，2018年12月的物业服务费1计至2019年9月10日的违约金为4.74元，2019年1月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为4.21元，2019年2月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为3.69元，2019年3月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为3.16元，2019年4月的物业服务费计至2019年9月10日的违约金为2.63元）。至2019年4月30日止未支付的物业服务费为4608.59元，该款并从2019年9月11日起按年利率6%计算违约金至付清物业服务费日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告卓少边于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告肇庆晟汇物业服务有限公司2015年9月至2019年4月的物业服务费4608.59元及违约金（至2019年9月10日的违约金为613.53元，2019年9月11日起的违约金按年利率6%计算至付清物业服务费日止）。限被告卓少边于本判决发生法律效力之日起七日内支付至2019年4月的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用840.53元给原告肇庆晟汇物业服务有限公司。驳回原告肇庆晟汇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告肇庆晟汇物业服务有限公司负担14.4元，被告卓少边负担35.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  李 广审 判 员  陈小凤人民陪审员  叶 发二〇一九年十二月二十七日书 记 员  邵仲强