四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20613号 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，董事长。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵悦，女，1980年1月7日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审原告）：何析霖，男，1978年1月7日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：金玺，四川和睿律师事务所律师。 上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）因与被上诉人赵悦、何析霖商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8954号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德红谷公司上诉请求：撤销原判，并依法改判驳回赵悦、何析霖的全部诉讼请求。 事实和理由：一、逾期交房违约金计算截止点应为实际交付之日止。赵悦、何析霖已收房，根据商品房买卖合同第十一条即补充协议第五条关于逾期交房责任的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至于实际交付止，出卖人按日计算向买受人支付全部已经付款万分之三的违约金，且不超过已付房款的5%。据此可知，赵悦、何析霖以其实际收房行为与中德红谷公司就合同约定的交付条件进行了实质变更，逾期交房的违约金应计算至实际交付之日止，而不是取得面积实测报告的时间。 二、中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则。按照一审判决，中德红谷承担的逾期交房及逾期办证违约金总额接近总房款的9%，而赵悦、何析霖并无实际损失，中德红谷公司承担的责任过重，有违公平原则，应当予以酌情减轻。 三、中德红谷公司已代赵悦、何析霖向案涉小区物业公司支付了合同约定交房日期至房屋符合交付条件之日期间的物业费，弥补了向骥、张莉的损失，应扣减应付违约金。 赵悦、何析霖答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 赵悦、何析霖向一审法院起诉请求：1、中德红谷公司向赵悦、何析霖支付逾期交付房屋违约金37352.45元（按照已付房屋款的5%计算）；2、中德红谷公司向赵悦、何析霖支付逾期办理房屋初始产权登记的违约金24503.21元（以购房屋款747049元为基数，自2017年6月2日起，每日万分之一，计算至实际取得权属登记之日即2018年4月25日）。 一审法院认定事实：2014年4月16日，赵悦、何析霖与中德红谷公司签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，主要约定以下内容：1、合同标的物为：成都市高新区房屋，房屋总价746937元；2、约定交付房屋时间为：2016年6月1日前；3、交付房屋条件为：该房屋已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具面积实测报告书；4、逾期交付房屋违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权退房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，此项违约金总金额最高不超过买受人已付房屋价款的5%；5、约定初始产权登记时间：2017年6月1日前；6、逾期办理初始产权违约责任：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，赵悦、何析霖支付了案涉全部房屋款。庭审中，经赵悦、何析霖与中德红谷公司共同确认，案涉房屋最终成交价为747049元。 2016年8月28日，成都度量诚测绘有限公司对案涉XXX幢出具《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2016年11月17日，案涉房屋取得规划验收合格证。 2016年12月31日，赵悦、何析霖签署案涉房屋《房屋交付确认书》。 2018年4月25日，案涉房屋取得初始产权登记。 以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、《不动产登记房屋所有权首次登记记录单》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《房屋交付确认书》、当事人陈述等在卷佐证。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房房屋合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议焦点在于： 一、逾期交付房屋违约金的具体计算标准及金额；二、合同约定的逾期办理初始权属登记违约金是否过高应该予以调减。 一、逾期交付房屋违约金的具体计算标准及金额。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。按照约定，中德红谷公司应当在2016年6月1日前向赵悦、何析霖交付房屋，但中德红谷公司未在合同约定期限之内向赵悦、何析霖交付符合合同约定条件的房屋，应当支付逾期交付房屋违约金。因赵悦、何析霖的诉请以补充协议约定的购房款5%为上限，而违约金按照合同约定从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，即从2016年6月2日起，按照日万分之三的标准计算至实际交付之日其金额早已超过补充协议约定的房屋款5%，故对于赵悦、何析霖主张中德红谷公司支付逾期交付房屋违约金37352.45元的诉请一审法院予以支持。 二、合同约定的违约金是否过高应该予以调减。 一审法院经过审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，中德红谷公司主张调低违约金，但未提交相应证据证明其违约行为对赵悦、何析霖造成的损失远低于双方合同约定的违约金，赵悦、何析霖起诉主张的违约金具有合同依据和法律依据。故，对于中德红谷公司要求调减违约金的抗辩不予支持。对于赵悦、何析霖主张的逾期办理初始产权登记的违约金，根据合同约定自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。即违约金按照每日万分之一的标准，以747049元为基数，从2017年6月2日起，计算至2018年4月25日，共计24503.21元一审法院予以支持。 本案纠纷系因中德红谷公司违约产生，诉讼费用由中德红谷公司全部负担。 据此，一审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、中德红谷公司于本判决生效之日起十日内向赵悦、何析霖支付逾期交付房屋违约金37352.45元；二、中德红谷公司于本判决生效之日起十日内向赵悦、何析霖支付逾期办理初始产权登记违约金24503.21元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取673元，由中德红谷公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德红谷公司的上诉请求与被上诉人赵悦、何析霖的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、逾期交房违约金的计算截止时间应当如何认定；二、一审法院对违约金金额的确定是否恰当。对上述争议焦点，本院论述如下。 关于第一个争议焦点。中德红谷公司与赵悦、何析霖签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，赵悦、何析霖已按照合同约定履行了给付房款的合同义务，中德红谷公司应当按照合同约定交付符合法定交付条件和约定交付条件之房屋。但根据本案查明的事实，中德红谷公司逾期交房系客观事实；在逾期交房期间，中德红谷公司方取得约定的《规划验收合格证》、《面积实测报告》，其后中德红谷公司方交付房屋。在实际交房房屋前，中德红谷公司逾期交房的违约行为处于持续状态。而在中德红谷公司取得《面积实测报告》后，中德红谷公司在本案诉讼中并未提交相应证据证明其公司在何时按照约定向赵悦、何析霖发出交房通知书、且赵悦、何析霖未在收到交房通知书后未在合理期限内收房。故一审法院认定逾期交房违约金计算至实际交房之日正确。同时本院注意到，中德红谷公司二审上诉请求中，亦请求将逾期交房违约金计算至实际交付之日，其上诉请求与一审判决确定的违约金计算至实际交房之日一致。故中德红谷公司的该项上诉理由与一审认定理由一致，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。本院经审查认为，双方签订的合同中对于逾期交房违约金、逾期办证违约金的计算方式予以了明确约定。上述约定系双方当事人明确的合同内容，双方应当遵照执行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，赵悦、何析霖根据双方合同约定的违约金计算方式提出违约金的请求，具有合同依据；中德红谷公司上诉提出违约金过高应当予以调减，但未提交相应证据证明其违约行为对赵悦、何析霖造成损失或损失远低于双方合同约定的违约金；关于中德红谷公司提出其已代赵悦、何析霖支付物业费的问题，但未提交相应证据予以证明，故本院对其该项上诉理由不予采纳；关于中德红谷公司上诉提出其已代赵悦、何析霖支付物业费的问题，但未提交相应证据予以证明，故本院对其该项上诉理由不不予采纳；且一审法院已根据双方合同约定对违约金予以了限额调整，故中德红谷公司的该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1274元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十二月三十日 书记员 龙春光