上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13997号上诉人（原审被告）：蔡梅，女，1974年10月14日生，汉族，住上海市浦东新区.602A室。委托诉讼代理人：金从强（系蔡梅之夫），年籍见下。上诉人（原审被告）：金从强，男，1972年4月12日生，汉族，住上海市浦东新区.602A室。上诉人（原审被告）：上海川行百货有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇黄渡博园路4800号C-5005室。法定代表人：蔡梅，董事长。被上诉人（原审原告）：上海利马物业管理有限公司，住所地上海市青浦区浦仓路485号429-K。法定代表人：傅正平，总经理。委托诉讼代理人：张汉良，男，该公司工作人员。原审被告：卢峰峰，男，1985年7月14日生，汉族，住上海市。原审被告：卢鹏，男，1991年9月18日生，汉族，住上海市。原审被告：卢建和，男，1960年3月2日生，汉族，住江苏省启东市。上诉人蔡梅、金从强、上海川行百货有限公司（以下简称川行公司）因与被上诉人上海利马物业管理有限公司（以下简称利马公司）及原审被告卢峰峰、卢鹏、卢建和物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初12286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡梅、金从强、川行公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人无权对涉案房屋进行物业管理及收取物业费。涉案房屋所在小区业委会成立不合法，被上诉人亦不具有物业服务资质，故双方分别于2016年及2018年签订的《物业管理服务合同》应属无效；二、上诉人之前一直是交纳物业费的，后来不交是因为被上诉人没有履行管理义务，对于漏水等问题一直没有进行维修，也没有采取措施，房屋现在还是漏水的；三、被上诉人要求上诉人金从强支付物业费没有事实和法律依据，不应该成为本案被告；四、上诉人没有收到过任何欠费的通知，被上诉人的诉请已经过了诉讼时效。被上诉人利马公司辩称，一、物业服务合同是合法有效的，漏水不是拒付物业费的理由；二、造成房屋漏水的收缩缝属于结构性问题，2008年至2010年期间上诉人报修被上诉人也是维修的，但上诉人2011年之后却一直不交物业费；三、上述结构性问题不是物业公司能够解决的，是需要业委会动用维修基金的。综上，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告卢峰峰、卢建和辩称，请求法院依法判决。原审被告卢鹏未作答辩。利马公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡梅、金从强、川行公司支付利马公司自2011年6月起至2019年4月的物业管理费（2011年6月至2015年12月，按每月2.5元每平方米计算；2016年1月至2019年4月起按每月3.5元每平方米计算）；2.判令蔡梅、金从强、川行公司支付应交款项滞纳金；3.判令卢建和、卢峰峰、卢鹏承担连带清偿责任；4.本案案件受理费、财产保全费由蔡梅、金从强、川行公司、卢建和、卢峰峰、卢鹏共同承担。一审法院查明事实：2004年，利马公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》，委托利马公司对坐落于上海市浦东新区浦东大道2363-2404号等高层商住楼进行物业管理，委托管理期限自2004年4月1日起至业主委员会成立之日止。2016年1月2日，利马公司与上海市浦东新区兴和苑小区业主大会签订《管理服务合同》，委托利马公司对上述小区继续进行物业管理，非住宅的收费标准为3.50元/㎡/月，委托期限自2016年1月1日起至2017年12月31日，对业主和物业使用人未按月交纳物业管理费的，利马公司可以从逾期之日起，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。2018年1月，利马公司与上海市浦东新区兴和苑小区业主大会续签《管理服务合同》，收费标准不变，委托期限至2019年12月31日，对业主和物业使用人未按月交纳物业管理费的，利马公司可以从逾期之日起，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。卢建和、卢峰峰、卢鹏是利马公司所管理的上述小区坐落于浦东大道2368-2370号（幢号2368-2370双，部位1-2层）房屋的产权人，于2004年取得所有权，房屋类型为店铺，建筑面积393.09平方米。2005年，卢建和作为出租方，金从强作为承租方，双方签订了《浦东大道2368-2370号商铺房屋租赁合同》，租赁期为五年，2005年11月11日起至2010年11月10日止。2005年8月，利马公司与金从强签订《兴和苑商业用房物业管理补充协议》，双方商定位于XX大道XX号XX号XX小区至商业用房由利马公司负责实施管理，物业管理费付费标准按每月每建筑平方米2.5元，计1,515元/月，由金从强按月支付。2010年12月8日，卢建和与蔡梅签订《浦东大道2368-2370号商铺房屋租赁合同》，金从强在承租人栏也签名并留了电话，租赁期为五年，2011年1月1日至2015年12月31日。该合同3-4条约定，物业费支付：每年租金不包含物业费，物业费由承租方承担，按2.8元/平方计算并按月及时交付给物业公司。2015年10月，卢建和作为出租方，川行公司作为承租方签订《浦东大道2368-2370号商铺房屋租赁合同》，租赁期为五年，2016年1月1日至2020年12月31日。该合同3-4条约定，物业费支付：每年租金不包含物业费，物业费由承租方承担，按2.8元/平方计算并按月及时交付给物业公司。蔡梅和金从强系夫妻关系，蔡梅系川行公司的法定代表人。2011年6月起，承租方未支付租赁房屋的物业管理费，为此，利马公司曾于2017年12月1日提起诉讼，后撤诉。现利马公司再次起诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，根据利马公司提供的相关合同及金从强承租期间针对利马公司的付费行为，对利马公司系本案所涉商铺的物业管理单位的身份，依法可以确认。现利马公司主张的是第二份和第三份租赁合同期间的物业管理费，根据租赁合同，第二份租赁合同的抬头处承租方虽然列的是蔡梅一人，但鉴于金从强也在落款处承租人一栏签名，故一审法院认定蔡梅、金从强二人为第二份租赁合同的承租方，应由二人按合同约定向利马公司支付物业管理费。第三份租赁合同的承租方为川行公司，利马公司要求蔡梅、金从强个人承担合同责任，缺乏合同依据，不予支持。因承租方拖欠物业费缺乏足够的理由，应按约定支付相应的滞纳金，利马公司以年利率24%标准主张滞纳金，未超过法定标准，予以照准。由于利马公司主张的物业管理费部分超过了法定的诉讼时效，丧失了胜诉权，故一审法院予以调整。由于租赁合同中对承租人应承担的物业费标准作了明确约定，即2.8元/㎡,故利马公司按3.5元/㎡向承租方主张物业费，缺乏依据，一审法院难以支持，利马公司若认为该金额未付足，可另行向业主主张，本案不作处理。至于金从强认为业主委员会成立不合法，继而导致利马公司物业管理身份不合法，对此，金从强可向相关行政部门反映或投诉。根据相关的《物业管理条例》规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务可以由业主和物业使用人约定，但不得违反业主公约的有关约定；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。现利马公司除向蔡梅、金从强、川行公司主张物业管理费外，同时主张滞纳金，并无不当。因滞纳金系欠付物业管理费产生，故利马公司主张由业主对物业管理费和滞纳金承担连带支付责任，一审法院予以采纳。一审法院审理后，于二○一九年六月二十七日作出判决：一、蔡梅、金从强应于判决生效之日起十日内支付上海利马物业管理有限公司2014年11月至2015年12月期间（按2.8元/㎡/月计付）的物业管理费15,409.13元；二、蔡梅、金从强于判决生效之日起十日内按年利率24%标准支付上海利马物业管理有限公司2014年11月至2015年12月的物业管理费每月自次月1日起算至实际清偿日止的滞纳金；三、上海川行百货有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海利马物业管理有限公司2016年1月至2019年4月期间（按2.8元/㎡/月计付）的物业管理费44,026.08元；四、上海川行百货有限公司于判决生效之日起十日内按年利率24%标准支付上海利马物业管理有限公司2016年1月至2019年4月的物业管理费每月自次月1日起算至实际清偿日止的滞纳金；五、卢建和、卢峰峰、卢鹏对上述一、二、三、四项付款义务承担连带清偿责任；六、上海利马物业管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,999元，由蔡梅、金从强、上海川行百货有限公司、卢建和、卢峰峰、卢鹏共同负担。二审审理中，上诉人提交了墙面照片一组，欲证明2019年11月6日拍摄的照片显示涉案房屋与另案所涉房屋中间的墙面一直存在漏水问题。被上诉人则认为该照片没法体现拍摄时间，不是现在房屋的状况。本院经审查认为，上述照片并未显示拍摄时间，无法确认何时发生。但根据双方的庭审陈述，在被上诉人提供物业服务期间，涉案房屋确实存在渗漏水的情况。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，被上诉人作为系争小区的物业服务企业，依据物业服务合同实际为系争小区提供了物业服务，且系争房屋业主与承租人亦约定由承租人支付物业费，故被上诉人要求物业使用人支付物业费并请求业主承担连带责任，于法有据，本院予以支持。上诉人关于合同无效等不应支付物业费的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予支持。关于承租人的主体，一审法院所作认定并无不当，本院予以认同。上诉人关于金从强并非第二份租赁合同当事人的意见与事实相悖，本院不予采纳。关于被上诉人主张的物业费的时效问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，则不应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定；民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，则应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。依合同约定，物业费应按月支付，而民法总则系自2017年10月1日起施行，故被上诉人主张的2015年9月及之前的物业费在民法总则实施前已经超过民法通则规定的二年诉讼时效，而不应适用三年诉讼时效；2015年10月之后发生的物业费则适用三年诉讼时效，同时鉴于被上诉人曾于2017年12月1日提起诉讼，发生诉讼时效中断的法律效果，故被上诉人主张的2015年10月之后的物业费均未超过诉讼时效。由此，一审法院关于诉讼时效的法律适用存在不当之处。同时，被上诉人诉请主张的2015年12月之前的物业费按2.5元/㎡/月计付，但一审法院判决按照按2.8元/㎡/月计付，超出了当事人的诉请范围，亦属不当，本院一并予以纠正。因此,上诉人蔡梅、金从强应向被上诉人支付2015年10月至2015年12月期间的物业费2,948.18元。至于2016年1月至2019年4月期间的物业费数额，一审法院所作处理并无不当，本院予以维持。关于被上诉人主张的滞纳金，根据当事人的二审庭审陈述，系争房屋确实存在渗漏水的情况，被上诉人虽辩称漏水系因房屋结构性问题导致而需要动用维修基金解决，但其作为物业管理企业，亦应协助业主或者物业使用人积极向业主委员会反映情况、提出意见或者要求，而本案并无证据显示其曾有上述行为，故上诉人并非恶意拖欠物业费。由此，考虑到本案的实际情况，本院对于被上诉人主张的滞纳金不予支持。综上所述，上诉人蔡梅、金从强、川行公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初12286号民事判决第三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初12286号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；三、蔡梅、金从强于本判决生效之日起十日内支付上海利马物业管理有限公司2015年10月至2015年12月期间（按2.5元/㎡/月计付）的物业管理费2,948.18元；四、卢建和、卢峰峰、卢鹏对上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初12286号民事判决第三项以及上述第三项付款义务承担连带清偿责任；五、驳回上海利马物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,999元，由上海利马物业管理有限公司负担900元，蔡梅、金从强、上海川行百货有限公司、卢建和、卢峰峰、卢鹏共同负担2,099元；二审案件受理费2,244元，由蔡梅、金从强、上海川行百货有限公司负担1,774元，上海利马物业管理有限公司负担470元。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇一九年十二月十七日书记员 张功楷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。