河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初4624号原告：文莉丹，女，汉族，1980年9月15日出生，地址：贵州省贵阳市乌当区。委托代理人：文德顺，男，汉族，1956年8月13日出生，地址：贵州省贵阳市乌当区。委托代理人：潘覃秋，北京市凯诺律师事务所律师。被告：固安县广苑房地产开发有限公司，地址:固安县新中街北侧，电话：0316-6133888。法定代表人：韩广朝，职务：总经理。委托代理人：李诚，河北天源通和律师事务所律师。第三人：河北银行股份有限公司科技支行。负责人：马增严，职务：行长。委托代理人：刘金虎，职务:公司员工。原告文莉丹与被告固安县广苑房地产开发有限公司、第三人河北银行股份有限公司科技支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文莉丹的委托代理人文德顺、潘覃秋，被告固安县广苑房地产开发有限公司委托代理人李诚，第三人河北银行股份有限公司科技支行委托代理人刘金虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文莉丹向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）无效；2、请求法院判令被告退还原告购买位于固安县永定路东供电局南侧“盛世家园”第0005幢01单元1层0101号房屋购房款772288元以及赔偿房租增值部分损失（以实际评估价格为准）；3、请求法院判令被告退还原告购买位于固安县永定路东供电局南侧“盛世家园”5号楼2单元1-106号地下储存室价款9840元以及赔偿房租增值部分损失（以实际评估价格为准）；4、请求法院判令被告赔偿原告因购买涉案房屋缴纳的契税损失14710.25元；5、请求法院依法判令被告赔偿原告因购买涉案房屋支付的2016年7月至2019年10月银行贷款利息损失96097.06元以及自2019年11月起至被告实际返还房款之日起的利息损失；6、请求法院判令被告赔偿原告因购买涉案房屋支付的公维以及大维基金26485元；7、请求法院依法判令被告赔偿原告因装修涉案房屋损失费5000元；以上费用合计为924420.31元。8、请求法院判令被告承担本案诉讼费、评估费等。事实与理由：原告于2016年6月22日与被告签署合同编号为CP-2000-0171的《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于固安县永定路东供电局南侧“盛世家园”第0005幢01单元1层0101号房屋以及地下储藏室，房屋建筑面积为120.67平方米，单价为每平米6400元，房屋价款772288元。地下储藏室4.92平方米，单价2000元每平方米，价款9840元。原告依约支付购房款772288元以及地下储藏室价款9840元。其中购房款中原告自行等措资金支付首付款232288元，通过河北银行按揭贷款支付余款540000元。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，办理权属登记，如因被告原因不能在约定期限内办理权属登记手续还需承担违约责任。被告于2016年9月将房屋交付给原告，但至今仍不能办理权属登记。经查，被告出售给原告的涉案房屋属于物业公共用房，该房既不能用于出售，也不能办理私有产权登记。被告明知涉案房屋不能办理权属登记，仍将涉案房屋出售给原告，隐瞒上述事实的行为，属于恶意欺诈行为。因被告出售其不能进入房地产市场公开销售的房屋，根据《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。本案中，涉案房屋因其属于公共配套建筑的属性，根据现行法律规定，是不能纳入预售范围的房屋。因被告的欺诈行为，导致原告在同等购房条件下另行购房的交易机会，给原告造成了巨大的损失。因原告与被告签署的《商品房买卖合同》无效，原告再行购买地下储藏室也毫无意义，合同目的也不能实现。故被告不仅应当退还原告的购房款和地下储藏室价款，还应当承担相应的利息损失、公维基金、契税、房屋增值部分的损失以及其他损失。特此依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求法院依法查明事实。维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。固安县广苑房地产开发有限公司辩称：1、我公司卖给原告房屋不存在欺诈行为，被告开发涉案房屋委托给了销售公司，我公司开发该小区是销售公司不清楚房屋的性质，误将该房以商品房出售。2、原告要求返还购房款，我公司没有收到该笔款项，无法返还全部购房款。我公司只收到首付款。3、银行的利息，原告要求银行利息与全部购房款相冲突。契税费用我公司不清楚，收房费用、房屋损失不存在，我公司不认可。第三人河北银行股份有限公司科技支行称：借款人文莉丹因购买盛世家园小区5-1-101号住宅，2016年6月22日向我行贷款540000元，期限28年。我行于2016年7月6号审批通过，7月8日发放该笔贷款。借款人还款过程中无不良记录发生。截止2019年12月20日累计还我行贷款本息128765.15元。2019年12月23日，尚欠我行贷款本息509169.74元（本金508948.51元、利息221.23元）本院经审理认定事实如下：2013年，原告前夫赵宁与被告签订关于购买地下储藏室的协议，赵宁购买被告开发的位于固安县永定路东供电局南侧盛世家园5号楼2单元1-106号地下储藏室一个，成交款9840元。当日，赵宁交付被告地下室款9840元。2016年6月22日，原、被告签订商品房买卖合同（编号：20160622417），原告购买被告开发建设的盛世家园5号楼1单元101室，价款772288元。双方在合同中约定了付款方式为首付款232288元，余款540000元办理银行按揭。合同签订后，原告交给被告购房首付款232288元，公共维修基金15446元，原告另支付契税14710.25元。合同订立当日，原告向第三人申请个人消费类贷款，2016年7月7日，原告与第三人河北银行股份有限公司科技支行签订个人住房（商业用房）担保借款合同，原告在第三人处贷款540000元，期限自2016年7月7日至2044年7月7日，利率5.39%上浮10%。抵押物为涉案房屋，被告为该贷款保证人，保证期间为合同保证条款生效之日至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年11月30日，被告出具说明一份，证明涉案房屋即盛世家园5号楼1单元101室为物业管理用房，无法办理产权证书。庭审中，被告认可原告购买的房屋为物业管理用房。另查明，原告与前夫赵宁2016年2月25日经贵州省贵阳市乌当区人民法院调解达成协议，二人离婚，夫妻共同财产固安县盛世家园5号楼1单元101室及地下室归文莉丹所有。截止到2019年12月20日，原告在第三人处偿还贷款本息128765.15元。尚欠第三人贷款本息509169.74元（本金508948.51元、利息221.23元）。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、关于购买地下储藏室的协议、个人住房（商业用房）担保借款合同、民事调解书及生效证明、增值税发票、契税完税证明、收据等证据佐证，第三人提交的个人住房（商业用房）担保借款合同、借款凭证、还款记录等证据佐证。本院认为：根据城乡规划法有关规定，房屋建设之前，每一间房屋的使用性质，须经规划部门核准才能建设。本案涉案房屋5号楼1单元101室为物业管理用房，被告已予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，物业管理用房，属于业主共有。根据《物业管理条例》第二十七条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理的用途。”涉案房屋5号楼1单元101室为物业管理用房，所有权人为全体业主。未经业主大会同意，建设单位或者物业管理企业不得擅自处分物业管理用房。被告将作为物业管理用房的房屋出卖，违反了法律和行政法规，双方就盛世家园5号楼1单元101室所签订的房屋买卖合同，因违反了法律行政法规的强制性规定，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告应将诉争房屋归还给被告，被告则应将已经收取的购房款、公共维修基金等费用返还给原告。原告就5号楼1单元101室所缴纳的契税14710.25元，因101室无法办理产权证，导致原告的经济损失，是被告的过错导致，应由被告负责赔偿。被告作为诉争房屋的开发商对诉争房屋的用途应当明知，被告将物业管理用房作为住宅楼出售，存在过错，现因房价上涨，原告已不能以原合同价款购买同等地段、同等面积住宅用房，因此遭受的损失被告应予赔偿。结合现阶段盛世家园小区附近房屋单价，本院酌定被告赔偿原告房屋及地下室的差价损失为615417元。对于原告所主张的已支付第三人的贷款利息应包含在被告赔偿原告的差价损失之内，不另行支持。原告主张公维基金15446元，属于被告售楼行为造成的原告损失，应当支付给原告。原告其他请求缺乏相应证据，不予支持。原、被告商品房买卖合同合同解除后，原告与第三人间的个人住房（商业用房）担保借款合同亦应解除，因被告为原告在第三人处提供阶段性担保，故原告尚欠第三人的银行贷款应由被告直接偿还第三人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，解除原告与第三人河北银行股份有限公司科技支行2016年7月7日签订的个人住房（商业用房）担保借款合同。二、被告固安县广苑房地产开发有限公司代原告文莉丹偿还第三人河北银行股份有限公司科技支行盛世家园5号楼1单元101室贷款本金508948.51元及利息221.23元（以实际交易日数额为准），被告返还原告文莉丹购房款232288元、公共维修基金15446元、契税14710.25元。三、原告文莉丹将位于固安县永定路东供电局南侧盛世家园5号楼1单元101室及5号楼2单元1-106号地下储藏室一个返还给被告固安县广苑房地产开发有限公司。四、被告固安县广苑房地产开发有限公司支付原告文莉丹购房差价损失615417元。五、驳回原告其他诉讼请求。上述第二、三、四项于判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13045元，减半收取计6522.5元，原告负担1545.5元，被告负担4977元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在判决书规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。审判员  赵建军二〇一九年十二月二十三日书记员  刘丽姚