包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初2412号 原告：贾海旺，男，1963年8月29日出生，现住包头市。 被告：池连枝，女，1969年8月2日出生，现住包头市。 委托诉讼代理人：张文学，内蒙古维创律师事务所律师。 第三人：陈海宽，男，1974年6月25日出生，现住包头市。 原告贾海旺与被告池连枝，第三人陈海宽农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾海旺，被告池连枝及其委托诉讼代理人张文学，第三人陈海宽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告贾海旺向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院确认原告贾海旺与第三人陈海宽之间签订的购房合同书有效；2、请求法院判令被告池连枝配合原告办理审批、过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系包头市九原区哈林格尔镇捣拉忽洞村（以下简称捣拉忽洞村）村民。2016年12月16日，原告与第三人签订《购房合同书》，约定第三人将位于被告磅房大门西四间毛坯房及院落以6万元的价格转让给原告。原告支付了全部房款。现原告需要进行产权登记，第三人表示配合登记，但被告违反其与第三人的《分手财产房屋分割协议》多次阻挠，致使原告未能办理产权登记，为此原告诉至法院请求支持诉讼请求。 被告池连枝辩称，第三人陈海宽无权处分涉案房屋，其与原告贾海旺签订的购房合同书为无效合同。2005年至2008年期间，我与第三人为同居关系。2005年3月16日，我与村民池喜成签订房屋买卖地基协议一份，以4.7万元的价格购买该村宅基地一处。2008年，我与第三人共同出资建了涉案房屋，房屋建成后，因各种原因双方于2008年结束了同居关系。2016年12月10日，我与第三人签订分手财产房屋分割协议一份，将两套房屋中的一套新房及院落分给了第三人，同时双方口头约定，如将来出售房屋及院落，第三人应当通知答辩人，在同等条件下答辩人享有优先购买权。我认为，分手财产房屋分割协议系无效协议，我可以取得本村的宅基地使用权并修建房屋，但是第三人并非本村的村民，因此双方处分涉案房屋的行为无效，第三人是无法取得宅基地的使用权的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人陈海宽辩称，贾海旺说的都是事实，房子是我出钱盖得，宅基地是我出钱买的，双方分手后有协议，我卖房是为了看病，我有权利可以买卖，我同意原告的诉讼请求。 原告贾海旺提交以下证据：1、分手财产房屋分割协议一份，证明我和第三人陈海宽买房子的时候，他提供的协议，证明有权处分该房产，当时我还和池连枝问过这个协议是不是真实的，她和我说是真实的。我说那你买不买，她说她不要，让我买吧。最后买的时候我还又给池连枝打电话确认了。2、购房合同书一份，我和第三人买卖房屋之后签订了该合同书。3、收条一份，证明第三人收到我的购房款。被告池连枝质证认为，购房合同、收条真实性不清楚，证明目的不认可。第三人作为外村的村民并没有权利取得涉案房屋宅基地使用权，因此其与原告签订的购房合同是无效合同。对于分手房屋分割协议真实性认可，没有异议。但是第三人是无权取得房屋宅基地的使用权，双方处分村集体所有的宅基地的行为属于无效行为，因此该分割协议也无效。第三人陈海宽质证认为，证据都是真实的，钱我也收了。 被告池连枝提交以下证据：1、户口本复印件一份，证明被告池连枝是哈林格尔镇捣拉忽洞村民。2、房屋买卖地基协议一份，证明被告出钱购买本案涉案房屋的地基。原告贾海旺质证认为对户口本认可，被告是本村村民。地基买卖协议也是对的，买的池喜成的磅房，当时的院落是旧的院落。只有两间旧房，我买的新房是他们两个人盖的。第三人陈海宽认可证据的真实性。 第三人陈海宽未提交证据。 本院经审理认定事实如下：1、2003年被告池连枝与第三人陈海宽同居，期间以池连枝名义于2005年3月16日购得本村村民池喜成位于该村村南磅房及磅房以西宅基地，价格为4.7万元，该宅基地原有房产两间。2、2008年被告及第三人在该宅基地上建起新房一套共四间。3、双方分手后于2016年12月10日签订分手财产房屋分割协议，约定新房一套四间及新院归男方所有（大门以西），旧房及地磅院子归女方所有（大门以东包括地磅）。4、2016年12月16日第三人与原告签订购房合同书，将分割财产四间新房及院落以6万元的价格卖与原告，原告交付第三人购房款6万元。5、原告及被告均为捣拉忽洞村村民，双方对以上事实没有异议，本院予以确认。 本院认定如下：经审理查明,2003年被告池连枝与第三人陈海宽开始同居。双方于2005年3月16日向捣拉忽洞村村民池喜成购买位于该村村南的磅房以及磅房以西的房地基。双方以被告池连枝的名义与池喜成签订《房屋买卖地基协议》，合同价款为4.7万元。2008年双方在宅基地上建起四间新房，但未对房屋进行内外装修，之后双方因故开始分居。2016年12月10日双方就同居期间的财产进行分割，并签订《分手财产房屋分割协议》，约定将新建的四间房屋及院落归第三人陈海宽所有（大门以西）。旧房及地磅院子归被告池连枝所有（大门以东，包括地磅）。协议签订之日起生效，本协议涉及财产分割事项的，男女双方居住或出售对方都无权干涉过问，相互都不得打扰对方生活。2016年12月16日，第三人陈海宽与同为捣拉忽洞村村民的原告贾海旺签订《购房合同书》，将自己分割四间新房及院落以6万元的价格转让给原告贾海旺，原告贾海旺给付第三人购房款6万元，双方还在共同要求包头市九原区哈林格尔镇官将村委会（捣拉忽洞村所住村委会）合同上加盖公章。2019年捣拉忽洞村准备为该村集体房屋进行确权登记，被告要求将原告购买的四间房屋及院落确权到自己名下，原告得知后也要求将四间房屋确权到自己名下，双方产生纠纷，为此原告诉至本院请求支持诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点主要是原告贾海旺与第三人签订的《购房合同书》的效力问题。首先第三人与被告同居期间，以被告名义购买同一集体经济组织成员的宅基地及房产，不违反法律规定，属于有效协议。之后第三人与被告共同在宅基地上建起四间房屋，期间该集体经济组织未提出异议，房屋应当属于第三人与被告共有。双方分居数年后，对双方共有财产进行分割，明确本案争议房产归第三人所有，之后第三人将该房产出售给原告，双方签订的《购房合同书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属有效合同。被告池连枝主张合同无效的辩解理由不能成立，原告贾海旺主张确认合同有效的诉讼请求应予支持。关于被告池连枝主张优先购买权，因在《分手财产房屋分割协议》约定不论对方居住或出售均不得干涉的意思表示，且未提供相应证据，该辩解理由不能成立。关于原告贾海旺主张被告池连枝配合办理审批、过户手续的请求，因被告不属于房屋买卖的相对人或权利人，不具有协助办理审批、过户的相应义务，因此原告的该项请求不予支持。 综上所述，原告贾海旺的部分诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告贾海旺与第三人陈海宽签订的《购房合同书》有效； 二、驳回原告贾海旺的其他诉讼请求。 案件受理费200元（因适用简易程序减半收取，原告已预交100元），由原告贾海旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  焦敏 二〇一九年十二月九日 书记员  郭静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二十五条承诺生效时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。