河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初6940号原告：韩民，男，1986年4月17日出生，汉族，现住衡水市冀州区，被告：河北冀涛房地产开发有限公司，住所地：石家庄市新华区联盟西路809号商务楼三层301室，统一社会信用代码：91130100077465666D。法定代表人：侯俊峰，经理。被告：河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司，住所地：衡水市桃城区和平路与红旗大街交叉口西北角鑫城城市广场B座二单元二层东户，统一社会信用代码：91131102098715820N。负责人：李占波，经理。被告:侯俊峰，男，1966年9月5日出生，汉族，现住石家庄市新华区，三被告委托诉讼代理人：李向宁，河北三和时代律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：董世恒，河北冀涛房地产开发有限公司员工。原告韩民与被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司、侯俊峰因商品房预约合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，公开开庭审理了本案。原告韩民，被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司、侯俊峰委托诉讼代理人李向宁、董世恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩民提出诉讼请求：1、请求法院依法判令三被告共同退还原告购房款227208元及利息53402元（按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）。2、要求三被告承担诉讼保全责任保险费540元，误工费5000元，交通费3000元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年1月10日，原告与被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司签订内部认购协议一份，约定原告购买博学仕府4号楼2单元2201号房产，总价款737208元。原告按约定缴纳购房首付款227208元。被告至今未能进行开发，经与被告协商，被告于2019年2月26日向原告出具回执单，承诺原告所交付的首付款于两个月内退回，后未如期退回，又于2019年4月24日出具承诺书一份，后又未能如期退款。侯俊峰又出具承诺书一份，但至今未退还。故原告诉至贵院，请求依法裁判。被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司、侯俊峰辩称：1、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司与原告签订的《认购协议书》是双方真实意思表示，合法有效。被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司同意退还收取的原告178688元购房款。2、因政府调整规划原因致使博学仕府项目无法按原预订计划开工建设属于不可抗力，被告不承担违约责任，应依法驳回原告主张的利息，误工费、交通费、保全费、诉讼保全保险费等诉讼请求。被告开发的博学仕府项目位于衡德铁路以××北街以西，衡水市国土资源局以衡水市人民政府2015年第23批次组卷报批，对该项目范围内的土地进行征收。后又以衡水市人民政府2016年第五批次重新上报。于2016年2月14日经省政府批准衡水市城乡规划局向衡水市国土资源局出具的规划情况说明载明该用地性质为居住用地、铁路用地、防护绿地。2015年10月26日，衡水市发展和改革委员会向河北冀涛房地产开发有限公司出具博学仕府项目固定资产投资项目核准证，载明了博学仕府的建设内容。其后衡水市城乡规划局更改规划影响了被告的工程建设，造成博学仕府项目推迟开工。该项目推迟开工的原因属于被告不能预见的政府行为，属于不可抗力，被告不应当承担违约责任。3、原告通过到省、市信访局及河西办事处信访闹事等极限施压的形式胁迫被告解除合同并为其出具回执单、承诺书，上述材料对被告没有法律效力。4、依法应驳回原告对侯俊峰的诉讼请求。被告侯俊峰是被告河北冀涛房地产开发有限公司的法定代表人，其答应退款的承诺书是事发当天在河西办被原告逼迫所写，且该行为是职务行为，被告侯俊峰不承担退款义务，应驳回原告对被告侯俊峰的各项诉讼请求。本院经审理查明：2018年1月10日，原告韩民（乙方）与被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司（甲方）签订了《认购协议书》，协议约定：原告购买被告开发的位于衡水市和平路与新桥北街交口的博学仕府4栋2单元2201室住房一套，房屋建筑面积为108平方米，首付款227208元。并约定该项目预计于2018年5月1日清场开工。截止至庭审日，二被告未履行开工建设义务。2018年1月10日、2018年1月27日、2018年2月7日原告共向被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司给付房款227208元整。2019年2月26日，被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司向原告出具回执单一份，同意给予原告办理退房退款手续，并在两个月内退还房款。并约定如两个月内未完成退款，公司将按业主交付首付款时间开始计息（利息8厘）给予赔偿。到期被告未给付房款。2019年4月24日，被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司向原告出具承诺书一份，承诺2019年4月26日前退还原告购房首付款延期至2019年5月15日，退还原告购房首付款本金及利息（自交首付款之日起，按8厘计算）。如房款未能按时退还，并赔付应退首付款总额（包括利息）的万分之五/日（2019年5月15日）的违约金。2019年9月25日，被告侯俊峰出具承诺书一份，承诺如2019年10月31日前未全部退还房款，将自有的位于河北省××区××佗路××单元××室房产为上述欠款提供抵押。以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷为凭。本院认为：原、被告签订的《认购协议书》是双方当事人对将来订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，是双方对商品房买卖的初步确认，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该认购协议在性质上是商品房买卖预约合同，其内容不违反法律规定，应认定为合法有效合同，双方均应受合同约束。原告于2018年1月10日向被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司给付购房款50000元，于2018年1月27日给付购房款100000元，于2018年2月7日给付购房款77208元，原告履行了合同义务。被告在认购协议书中承诺2018年5月1日清场动工，但被告至今未动工，致使原告订立合同目的无法实现，故被告已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，现被告未能按照《认购协议书》履行动工义务，原告已与被告协议解除预约合同，现原告要求返还已交款项及赔偿损失的诉讼请求，合理合法，应予支持。因原、被告双方在回执单中约定的利息不明，原告主张的损失自房款缴纳之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年5月14日止。自2019年5月15日起，因原告与被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司就违约金作出约定，故本院不再支持原告主张的利息损失。违约金的计算以227208元为基数，按双方约定的日万分之五计算至房款退清之日止。双方约定的利息亦计算违约金，与发不合，故本院不予支持。被告侯俊峰作为被告河北冀涛房地产开发有限公司的法定代表人自愿用自有房产为上述退款提供抵押担保，但未办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告侯俊峰出具的证明系其真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时成立。由于本案中的房屋抵押担保没有办理抵押登记，故抵押权没有设立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因本案涉及的房屋未办理抵押登记，致使权利人未得到清偿而受到的损失，被告侯俊峰应在抵押房屋价值限额内对被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司不能清偿的部分债务承担赔偿责任。原告主张诉讼财产保全责任保险费用由三被告承担，因证据不足，本院不予支持。被告辩称，因衡水市城乡规划局更改规划影响了被告工程建设，造成博学仕府项目推迟开工。本院认为，被告开发的项目截止至开庭日2019年11月1日尚未开工建设，对于其在《认购协议书》中约定的开工日期为2018年5月1日，已构成根本违约。故对被告的辩称本院不予采信。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……”。故原告要求被告河北冀涛房地产开发有限公司承担民事赔偿责任，本院予以支持。原告自愿放弃交通费及误工费，故本院不再理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起三日内返还原告韩民已交购房款227208元并偿付利息损失（损失的计算，以50000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算利息自2018年1月10日起至2019年5月14日止，；以100000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月27日起计算至2019年5月14日止；以77208元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年2月7日起计算至2019年5月14日止）及违约金（违约金的计算，以227208元为本金，自2019年5月15日起按利率日万分之五计算至房款付清之日止）。二、被告侯俊峰于本判决生效后十五日内在河北省石家庄市新华区赵佗路49号4栋1单元501室房产价值限额内对上述房款227208元承担赔偿责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取2772元，保全费1870元，由被告河北冀涛房地产开发有限公司、河北冀涛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河北省衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  郭伟二〇一九年十二月二十七日书记员  赵荣