广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1130号 上诉人（原审被告）：广西我爱我家投资管理有限公司。住所：广西柳州市航五路南苑3区7号。统一社会信用代码：9145020034044525XF。 法定代表人：王业军。 被上诉人（原审原告）：苏春余，女，1985年5月15日出生，瑶族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：谢玺，广西北仑律师事务所律师。 原审被告：东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司。住所：广西东兴市东兴镇东盟大道108号。统一社会信用代码：91450681348596116F。 法定代表人：王业军。 委托诉讼代理人：李锋，男，系该公司股东。 原审被告：王业军，男，1974年10月20日出生，瑶族,住广西上思县。 原审第三人：冯有权，男，1969年2月24日出生，汉族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师。 上诉人广西我爱我家投资管理有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人苏春余、原审被告东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司（以下简称我爱我家酒店）、王业军及原审第三人冯有权商品房销售合同纠纷一案,不服东兴市人民法院（2019）桂0681民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人我爱我家公司的法定代表人王业军，被上诉人苏春余的委托诉讼代理人谢玺，原审被告我爱我家酒店的法定代表人王业军及委托诉讼代理人李锋，原审被告王业军，原审第三人冯有权的委托诉讼代理人梁永余到庭参加质证和接受询问。本案现已审理终结。 上诉人我爱我家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏春余的诉讼请求。事实和理由：一、王业军已于2016年取得了涉案房屋的销售权，冯有权在与王业军签订代理销售房屋合同时已明知王业军系我爱我家公司的法定代表人，王业军以我爱我家公司名义销售涉案房屋并无不当。一审判决认定我爱我家公司将涉案房屋出售给苏春余属无权代理，事后又未得到冯有权的追认，导致《商品房买卖合同》无效错误。二、目前王业军与冯有权正对包括涉案房屋在内的销售代理问题进行协商处理，因此，冯有权作出否认我爱我家公司销售涉案房屋的意见不能作为定案依据。 被上诉人苏春余辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告我爱我家酒店辩称，本案与其无关，其认可我爱我家公司的上诉意见。 原审被告王业军辩称，本案与我爱我家酒店无关，其认可我爱我家公司的上诉意见。 原审第三人冯有权述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 苏春余向一审法院起诉请求：一、撤销苏春余与我爱我家公司、我爱我家酒店于2016年10月15日签订的《商品房买卖合同》；二、我爱我家公司、我爱我家酒店、王业军共同返还购房款18365元及利息（利息自交付购房款第二日起算至退还购房款之日止，按中国人民银行同期活期个人存款利率计算）；三、我爱我家公司、我爱我家酒店、王业军共同赔偿苏春余装修损失42300元；四、本案的诉讼费用由我爱我家公司、我爱我家酒店、王业军承担。 一审法院认定的事实：2016年9月27日，我爱我家酒店出具收据，载明收到苏春余支付的涉案房屋首付款1万元。同年10月15日，苏春余（买受人）与我爱我家公司、我爱我家酒店（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定“买受人购买出卖人所有涉案房屋，每平方米3800元，总价款19万元，用途为酒店公寓，付款方式及期限为分20年期付款，零首付，已付定金1万元抵房款4万元，优惠后总价15万元向出卖人分20年即240个月付款，即每个月15日前支付，每月支付1195元，出卖人以等额等息向买受人收取，利率以银行贷款利率1.5倍，买受人每月须存入分期款含利息到出卖人指定王业军名下的工商银行尾号为0290等四个账户中的一个。出卖人应当在2016年10月15日前将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款及按人民银行公布的同期活期个人存款利率计算的利息退还给买受人，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。我爱我家公司、我爱我家酒店在合同中加盖公章，王业军未在合同上签字。2016年11月18日-2017年6月20日期间，苏春余向王业军账户（尾号0290）汇款8365元支付分期购房款。 2017年3月3日，苏春余委托广西素舍装饰工程有限公司（以下简称素舍公司）对涉案房屋进行设计、施工、安装任务，工程期限60天，开工日期为2017年3月21日，竣工日期为2017年5月21日。后苏春余向素舍公司支付了36000元工程款。 另查明，涉案房屋所有权人冯有权于2019年1月5日将涉案房屋出卖给案外人罗丽燕，且已办理过户登记。冯有权曾委托王业军卖房，委托期限是2015年4月至2017年4月。庭审中，冯有权称未允许王业军将委托卖房的权利再转委托他人。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一、二款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案中，我爱我家公司、我爱我家酒店在涉案商品房所有权不是其所有的情况下以出卖人身份出卖该商品房，未得到权利人追认，属无权处分他人财产。我爱我家公司、我爱我家酒店的法定代表人王业军虽以自然人身份取得对涉案房屋的代理销售权，但我爱我家公司、我爱我家酒店与王业军分属不同的民事主体，冯有权对王业军转委托卖房不予认可，故苏春余请求撤销合同，符合法律规定，予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因我爱我家公司、我爱我家酒店无权处分他人财产致涉案合同被撤销，存在过错，行为人我爱我家公司、我爱我家酒店应将已收到的购房款8365元及定金1万元返还苏春余并赔偿损失。关于损失计算包括利息损失及装修款损失，苏春余请求自交付购房款次日起计算利息，予以支持。一审法院确定利息计算方式以18365元为基数，按年利息6%，自最后一次交付购房款次日（即2017年6月21日）起计至实际清偿之日止。关于装修损失，根据苏春余提供的证据，苏春余请求我爱我家公司、我爱我家酒店赔偿装修损失42300元中的36000元，符合法律规定，予以支持。 关于王业军的责任问题，本案中，苏春余主张涉案房屋的出卖人是我爱我家公司、我爱我家酒店、王业军，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，虽在合同文首出卖人处写有“王业军”及汇款账户有“王业军”，但在签章处出卖人仅有我爱我家公司、我爱我家酒店盖章，合同亦未得到王业军的追认，故王业军并非上述合同的主体，其不承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、自本判决生效之日起撤销苏春余与我爱我家公司、我爱我家酒店于2016年10月15日签订的《商品房买卖合同》；二、限我爱我家公司、我爱我家酒店于本案判决生效之日起十日内共同返还苏春余购房款18365元并支付利息（利息计算：以18365元为基数，按年利率6%，从2017年6月21日起计至实际清偿之日止）；三、限我爱我家公司、我爱我家酒店于本案判决生效之日起十日内共同赔偿苏春余装修损失36000元；四、驳回苏春余的其他诉讼请求。案件受理费1316元，减半收取658元（苏春余已预交），由我爱我家公司、我爱我家酒店负担592元，苏春余负担66元。 二审期间，上诉人我爱我家公司向本院提交如下证据：1.东兴市新都大厦确认单，证明销售涉案房屋已得到冯有权的认可和确认；2.东兴市人民法院传票、民事起诉状，证明冯有权对涉案房屋销售行为进行追认；3.协议书，证明冯有权与王业军之间存在委托代理合同；4.银行流水账，证明冯有权已收取涉案房款。被上诉人苏春余对上述证据1无异议，该份证据上签有“与冯有权无关”字样，可以证明王业军本人已经收取苏春余的购房款，苏春余要求王业军退还房款有事实和法律依据；对证据2、3、4的真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明我爱我家公司、我爱我家酒店公司有权销售涉案房屋，同时证明我爱我家公司销售涉案房屋时隐瞒了房屋真实情况，其以房屋所有权人的身份向苏春余销售房屋，存在欺诈，致使苏春余合同目的不能实现。原审被告我爱我家酒店、王业军对上述证据均无异议。原审第三人冯有权对上述证据1有异议，认为并没有涉及到涉案房屋及款项，并且王业军确认相应的责任由其本人承担，与冯有权无关；对其他证据均有异议，与本案无关。被上诉人苏春余，原审被告我爱我家酒店、王业军，原审第三人冯有权均无证据提交。本院认为，上诉人我爱我家公司提交的证据均不能证明其主张的事实，均不予采纳。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，我爱我家酒店在一审判决撤销涉案合同、其需向苏春余返还购房款并支付利息、赔偿装修损失后未提出上诉，苏春余对一审判决驳回其对王业军的诉讼请求及部分装修损失的诉讼请求未提出上诉，本院对上述判项均予以维持。故本案的争议焦点在于涉案商品房买卖合同是否应予以撤销、我爱我家公司是否应向苏春余返还购房款并支付利息、赔偿装修损失。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”本案中，由于冯有权仅授权王业军代为销售涉案房屋，没有授权我爱我家公司代理销售涉案房屋。王业军与我爱我家公司是两个独立的民事法律主体，我爱我家公司并不能通过王业军作为其法定代表人的身份直接获得代理销售涉案房屋的权利，且涉案房屋所有权人冯有权对我爱我家公司的代理行为亦不予以追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第二款：“相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”的规定，苏春余享有撤销涉案商品房买卖合同的权利。因此，一审判决撤销苏春余与我爱我家公司、我爱我家酒店于2016年10月15日签订的《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审判决我爱我家公司、我爱我家酒店共同返还苏春余购房款18365元及利息、共同赔偿苏春余装修损失36000元正确，且论述充分，本院予以维持并不再赘述。 综上所述，上诉人我爱我家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1316元（上诉人广西我爱我家投资管理有限公司已预交），由上诉人广西我爱我家投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 崔  静 审 判 员  禤汉奇 审 判 员 宋丞致 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 蔡澄莎 书 记 员 刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。