中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终976号 上诉人（原审被告）：呼和浩特市东瓦窑房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯大街（东瓦窑货栈东侧）。 法定代表人：刘长征，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伟，慧聪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路街道东瓦窑社区居民委员会（原呼和浩特市赛罕区巧报镇东瓦窑村村民委员会），住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯大街东瓦窑平房区红色楼。 法定代表人：樊双喜，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：陈庆波，北京市康达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江春，北京市康达律师事务所律师。 上诉人呼和浩特市东瓦窑房地产开发有限责任公司（以下简称开发公司）因与被上诉人内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路街道东瓦窑社区居民委员会（以下简称东瓦窑居委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服内蒙古自治区高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）内民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。开发公司的委托诉讼代理人张伟，东瓦窑居委会的委托诉讼代理人陈庆波、江春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费及相关费用由东瓦窑居委会承担。事实和理由：（一）一审判决违反一事不再理原则，严重程序违法。2011年，东瓦窑居委会针对涉案纠纷向一审法院提起诉讼，该案重审一审中，东瓦窑居委会变更诉讼请求为，判令开发公司向其赔偿损失471133600元，一、二审判决支持了其诉讼请求中的一部分，即170083497元，同时认定，对于东瓦窑居委会其他补偿款的主张，由于存在退红线、道路用地以及占用地拆迁义务等问题，不应在上述问题未解决的情况下进行裁判，建议另案处理。东瓦窑居委会本案一审诉讼请求仍为赔偿损失，数额及计算方法与前一诉讼的诉请存在相同或覆盖的关系。目前，前一诉讼两审判决中所提问题仍然存在，未能解决，而且针对涉案地块，由于拆迁、诉讼等原因，开发公司未能再行开发建设，东瓦窑居委会的起诉不具备新情况，违反一事不再理原则，应驳回其起诉。（二）一审判决适用法律错误。双方签订的《联合开发一环路师大南段及住宅小区协议书》（以下简称《协议书》）中关于开发利益分配有两种计算方式，即第三条的以建成房屋面积进行计算和第四条以占地亩数进行计算。一审判决依据《协议书》第四条计算损失，而前一诉讼生效判决依据《协议书》第三条计算损失，同一纠纷在不同诉讼中计算方法矛盾，属于适用法律错误。此外，一审判决的计算方式必然涉及以下问题：第一，应当扣除修路用地面积，但目前该面积仍未确定；第二，应当扣除开发公司为东瓦窑居委会利益抵押的50亩土地；第三，应当扣除由东瓦窑居委会承担拆迁补偿义务而未实际交付的49.86亩非农建设用地。（三）一审拒收开发公司反诉以及鉴定申请材料，且裁判严重超期，构成枉法裁判。一审开庭前，开发公司提出反诉请求及鉴定申请，被当庭驳回，使开发公司丧失一并解决纠纷的可能，增加了诉累。一审开庭时间距开发公司收到一审判决时间近一年，裁判严重超期。 东瓦窑居委会提交答辩意见称，（一）本案与前诉的诉讼标的和处置权益均不相同，不违反一事不再理原则。（2005）民一终字第109号民事判决解决的是东苑小区F组团住房交付补偿问题。（2015）民一终字第408号民事判决解决的是已建成住房中应交而未交给东瓦窑居委会的损失赔偿问题。而本案解决的是未开发土地上附着的东瓦窑居委会应得而未决的权益赔偿问题。因此，虽然本案与前两案源自于同一份《协议书》，但讼争标的和权益均不相同，不构成重复诉讼。（二）一审判决适用法律正确。1.《协议书》第三条和第四条都对征地补偿标准作出了约定，第三条约定是以小区建筑面积为依据的补偿标准，第四条是在约定最低容积率的条件下，以征地面积为依据的补偿标准，两条有机统一、互为补充，第四条是对第三条分配比例的具体化，两者结合起来是一项完整的补偿标准，既确定了分配比例，也确定了分配总额。目前东苑小区部分建成并销售完毕，其余土地已被查封，正处于评估拍卖程序，开发公司事实上已无法继续开发建设。单纯适用《协议书》第三条，无法处理未开发土地的补偿问题。而将两个条款综合适用，则可以公平合理地解决这一现实困局。2.开发公司关于扣除“修路用地”、“抵押土地”以及“49.86亩未拆迁土地”的上诉理由与事实严重不符。《协议书》第四条中“除修路用地外”的“修路用地”仅指修建一环路（现鄂尔多斯大街师大段）的土地，不在开发公司征用的300亩土地范围之内；抵押的50亩土地是双树村的被征土地，至今仍在开发公司名下，由双树村实际占有使用。而且，贷款抵押与征地补偿非同一法律关系，开发公司为批发市场的贷款抵押行为不能免除其对东瓦窑居委会的债务；开发公司1999年1月已取得所征300亩土地的国有土地使用权，东瓦窑居委会已经按照《协议书》约定履行了交付土地的义务。按照当时有效的法律法规，对土地进行拆迁是开发公司的法定义务，与东瓦窑居委会无关，是否具体实施拆迁不影响开发公司应承担的补偿责任。（三）一审程序合法。在与本案关联的在先诉讼中，开发公司屡次提起反诉且拒不缴纳反诉费用，以此拖延诉讼。本案中，其所提反诉不符合法律规定，合议庭当庭告知其不予受理，可以另诉，程序合法。 东瓦窑居委会一审起诉请求：1.判令开发公司向东瓦窑居委会赔偿损失338718590.00元（6034元/平方米×56135平方米=338718590元）；2.本案的全部诉讼费用由开发公司承担。 一审法院认定事实：1998年1月6日，开发公司与东瓦窑居委会、巧报镇双树村村民委员会签订《协议书》，该协议约定：（一）由东瓦窑居委会提供土地，开发公司出资，修通一环路师大南段呼伦南路至昭乌达路段长度为1.2公里及呼伦南路三毛至双树村段，路长约1.2公里，前进巷往南修500米左右。（二）住宅小区用地约为800亩，东瓦窑村约300亩左右，双树村占地500亩左右（具体面积以实测为准），建设资金由开发公司负责。（三）分配原则为以小区建筑面积计算，东瓦窑村占35%，开发公司占65%。双树村占30%，开发公司占70%。（四）为了便于算账和保证东瓦窑村、双树村的利益，设计出房率按1.5计算，除修路用地外，每占用东瓦窑村土地一亩按条款三计算，负责给东瓦窑村解决住房350平方米，每占用双树村一亩地负责解决住房300平方米。不论出房率高低，东瓦窑村每亩350平方米，双树村每亩300平方米的住房面积。（五）一环路师大南段以南住宅小区由开发公司开发，前进巷500米左右两侧由东瓦窑村和双树村按规定要求开发。（六）为保证农民的利益，在建设开工前每占一亩地开发公司给东瓦窑居委会暂垫补偿费2万元，作为村民青苗等补偿费。在房款回收后如数返还开发公司。（七）前期工作由开发公司负责完成，两村委会积极配合，在履行手续中，涉及到郊区交费等工作两村应帮助开发公司给予减免有关税费。 《协议书》签订后，开发公司为兴建东苑住宅小区向呼和浩特市计委报批，呼和浩特市计委立项后，依程序向内蒙古自治区计划委员会呈报后，经内蒙古自治区计划委员会研究，于1998年12月2日以内计基字（1998）1076号文件《关于呼和浩特东苑住宅小区工程项目建设书的批复》同意建设东苑住宅小区。1998年12月16日，内蒙古自治区人民政府建设用地审批部门以内政土（1998）56号《关于东瓦窑房地产开发有限责任公司新建东苑小区征用土地的批复》，对呼和浩特市土地管理局报请征用土地的请求作出批复，同意征用东瓦窑村集体土地300亩，其中耕地250.14亩，非农建设用地49.86亩；双树村集体土地500.01亩，其中耕地487.04亩，非农建设用地12.97亩。随后履行了征地报批手续，被征用单位东瓦窑村、双树村均加盖了公章。在国家建设征（拨）用土地呈报表逐级审查意见栏中，乡、区、市、自治区有关单位均加盖了公章签字同意。该土地由呼和浩特市人民政府征用后，出让给开发公司。1999年1月开发公司办理了呼国用（99）字第024号国有土地使用权证。 2003年5月6日，东瓦窑居委会与开发公司经共同协商，在原《协议书》的基础上又签订《补充协议书》约定：（一）开发公司分次给东瓦窑居委会在位于东瓦窑新村二区南东苑小区内、东苑在建大锅炉房西侧建造F组团住宅小区，并在保证工程质量不低于东苑小区A组团楼房标准的前提下建造，本次工程于2003年10月30日前交工。（二）开发公司本次给东瓦窑居委会建筑的楼房面积为20625.48平方米、216户（最后的精确面积以实际建筑面积为准），其中85.61平方米户型的108户；98.8平方米户型的60户；102.62平方米户型的24户；124.53平方米户型的24户。（三）六楼上隔层的面积每平方米不能超过500元，隔层出售后此款归开发公司所有，此面积不计入交付东瓦窑居委会的面积。（四）如果开发公司不能按时交工，延误的工期要按照楼房市场价格计20625480元的同期信用社贷款利率支付东瓦窑居委会违约金（20625480元×同期信用社贷款利率×逾期时间=违约金）。 东瓦窑居委会与开发公司签订《协议书》和《补充协议书》后，东瓦窑居委会按约履行了提供建设用地的义务。开发公司未按约定交付房屋。东瓦窑居委会多次同开发公司协商并要求履行协议，交付全部建设面积。由于协商未果，双方发生争议，东瓦窑居委会于2004年7月1日向一审法院提起诉讼。一审法院于2005年8月3日作出（2004）内民一初字第5号民事判决，判决：（一）东瓦窑居委会和开发公司签订的《协议书》、《补充协议书》有效，继续履行；（二）开发公司按《补充协议书》第二项向东瓦窑居委会交付20625.48平方米楼房（F组团住宅小区以实际建筑面积为准）并以《补充协议书》第四条约定的违约金计算方法承担逾期交付的违约金（违约金自约定楼房交付时间起至东瓦窑居委会起诉之日止）；（三）东瓦窑居委会按《补充协议书》第三条给付开发公司六楼上阁楼面积价款，每平方米500元（此面积不计入应交付东瓦窑居委会的面积）。开发公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2007年8月13日作出（2005）民一终字第109号民事判决。该判决认定，双方法律关系的性质为征地补偿关系。开发公司与东瓦窑居委会之间的《协议书》和《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。东瓦窑居委会已经依据《协议书》履行了交付土地的义务，其与开发公司在《补充协议书》中关于合同义务履行的约定亦不符合《中华人民共和国合同法》第六十六条能够行使同时履行抗辩权的情形。尽管关于继续履行合同并交付20625.48平方米房屋的判决与东瓦窑居委会提出的交付建筑面积为89222平方米住宅的诉讼请求不完全一致，但该项判决并不损害开发公司在本案中的利益，且东瓦窑居委会亦未提出上诉。至于20625.48平方米之外的其他房屋，东瓦窑居委会可以依据合同的约定另行主张权利。故判决驳回上诉，维持原判。 东瓦窑居委会于2008年2月28日再次提起诉讼，并于同年5月12日变更诉讼请求，将要求交付房屋的价格折算为12176万元。2011年7月11日，东瓦窑居委会撤回关于商业混二楼应分的建筑面积1859.63平方米的诉讼请求，另行起诉。一审法院于2011年8月1日作出（2008）内民一初字第3号民事判决，判决：（一）开发公司给付东瓦窑居委会住宅楼房面积28239.1085平方米；（二）开发公司应提供办理上述住宅楼房面积产权的相关手续。开发公司不服，提起上诉。鉴于开发公司将其应交付的建成房屋均已出售，东瓦窑居委会关于立即交付40587.95平方米商住楼的诉讼请求，客观上不具有履行可能性，本院于2013年7月24日作出（2013）民一终字第63号民事裁定，撤销一审法院（2008）内民一初字第3号民事判决，将本案发回重审。重审时，东瓦窑居委会于2013年8月26日变更诉讼请求为：1.判令开发公司向东瓦窑居委会赔偿损失471133600元（5600元/平方米×84131平方米）;2.本案的全部诉讼费由开发公司负担。重审期间，东瓦窑居委会申请对涉案房屋的市场价值进行鉴定，经依法委托，内蒙古景通房地产评估有限公司分别作出内景通估字（2015）第133号、第134号《房地产司法鉴定估价报告》。依据该报告，涉案房屋以2008年1月1日为时点的价值为2290元/平方米,以2014年11月24日为时点的价值为6023元/平方米。一审法院作出（2013）内民一初字第16号民事判决，判决：（一）开发公司在判决生效之日起十日内赔偿东瓦窑居委会房屋损失款170083497元；（二）驳回东瓦窑居委会的其他诉讼请求。东瓦窑居委会与开发公司均不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2015）民一终字第408号民事判决，驳回上诉，维持原判。 东瓦窑居委会于2018年1月18日提起本案诉讼，请求依据双方签订的《协议书》第二、三、四、五条之规定，判令开发公司就尚未开发的土地向东瓦窑居委会赔偿损失338718590元。 一审法院认为，本案的争议焦点为东瓦窑居委会要求开发公司赔偿损失338718590元是否有依据。因《协议书》已被生效判决认定为合法有效,该《协议书》的内容及生效判决的内容应作为本案定案依据。东瓦窑居委会依据该《协议书》第四条“为了便于算账和保证东瓦窑村、双树村的利益，设计出房率按1.5计算，除修路用地外，每占用东瓦窑村土地一亩按条款三计算，负责给东瓦窑村解决住房350平方米，每占用双树村一亩地负责解决住房300平方米。不论出房率高低，东瓦窑村每亩350平方米，双树村每亩300平方米的住房面积”的约定，要求判决开发公司给付其应分得的住房面积。东瓦窑居委会此前主张的是开发公司已开发的土地面积中应分得的住房面积，依据是《协议书》第三条的约定，对未开发土地面积部分予以保留诉权。而东瓦窑居委会此次提起本案诉讼主张的是开发公司未开发土地面积中应分得的住房面积，依据《协议书》第四条约定主张本案权利，有事实和法律依据，其合法权利应予保护。双方合作开发的土地面积为300亩，依据《协议书》第四条约定，东瓦窑居委会每亩应分的房屋面积为350平方米，其对所合资、合作开发300亩土地面积应分得住房面积为10.5万平方米（350平方米/亩×300亩）。东瓦窑居委会已通过诉讼确认开发公司应给付的房屋面积为48865平方米（包括已执行和未执行的），东瓦窑居委会应分得开发公司未开发土地面积的住房面积为56135平方米（10.5万平方米-48865平方米）。开发公司抗辩主张所开发的小区内道路占地面积和抵押担保的土地面积不属双方约定开发的土地，不应计算在合资、合作开发土地的面积中。就修路占地面积的问题，双方争议的条款仍为《协议书》第四条中除修路外土地计算面积，开发公司抗辩认为小区内的道路占地面积，应从总开发土地面积中核减，核减后剩余土地面积属于应分住房面积的基数。东瓦窑居委会主张开发公司开发小区修路占地面积已扣除，条款中的修路指的是师大南一环的路而不是小区内的道路。一审法院认为，开发住宅小区，小区内的道路是开发配套所必需的，开发公司所开发的土地面积应以实际占地面积确认，开发住宅小区内的道路亦属双方合资、合作开发的范围，故不应扣除。就抵押土地面积的问题，开发公司主张有50亩土地面积是为了东瓦窑居委会贷款进行的抵押担保,不应作为双方合资、合作开发建设用地面积而再向东瓦窑居委会给付应分得住房面积。一审法院认为，因抵押土地担保的行为与合资、合作开发房地产的行为不属同一法律关系，开发公司的抗辩理由不能成立，双方就抵押土地使用权的事宜可另行协商处理。 关于房屋价格的问题。东瓦窑居委会提起本次诉讼要求开发公司依据一审法院（2013）内民一初字第16号民事判决评估的房屋价格确认本次诉讼争议的房屋价格，即每平方米6034元，而一审法院（2013）内民一初字第16号民事判决确认的房屋每平方米单价为6023元。东瓦窑居委会在本案中应申请对房屋单价进行评估，但其未申请，一审法院考虑目前呼和浩特市房价属于上涨期，故以（2013）内民一初字第16号民事判决确定的房屋单价对开发公司非常有利，亦避免了东瓦窑居委会因申请鉴定造成诉累。故采信（2013）内民一初字第16号民事判决中认定的房屋评估价格，即以每平方米6023元确定本案诉争房屋面积单价，开发公司应赔偿东瓦窑居委会未开发土地面积的房屋面积价款为338101105元（6023元/平方米×56135平方米）。 综上，一审判决：开发公司于判决生效之日起十五日内赔偿东瓦窑居委会房屋损失338101105元（6023元/平方米×56135平方米）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1735392.95元，由开发公司负担。 二审过程中，东瓦窑居委会提交新证据：内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司（以下简称科瑞公司）出具的《测绘报告书》（2019.07.05），证明开发公司尚有未开发的土地，因该土地使用权已进入强制执行程序，无法进行后续开发，开发公司应当赔偿东瓦窑居委会在该地块上附着的利益。开发公司质证称，对该证据的真实性认可，关联性不认可。地块四设计为绿地及退红线道路，《测绘报告书》所附“拟处置空地测绘图”右上方位的49.86亩土地被村民平房占据，不具备开发条件。本院对该证据认定如下：开发公司对该证据的真实性无异议，该证据系一审法院执行程序中依法委托评估公司所作，能够证明案涉土地现状，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。据此，本院认定以下事实：内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院因执行需要，委托科瑞公司对案涉国用（99）字第024号土地未开发利用部分土地及地上建筑物以及土地和周边建筑物、道路的情况进行测绘，科瑞公司于2019年7月5日作出《测绘报告书》，评估结果为：拟处置空地范围有四块，地块一土地面积为6537.13平方米，地块二土地面积为3282.32平方米，地块三土地面积为25482.65平方米，地块四土地面积为15802.73平方米。 另查明，主送呼和浩特市土地管理局的《关于东瓦窑房地产开发有限责任公司新建“东苑小区”征用土地的批复》（内政土〔1998〕第56号）载明，同意开发公司征用呼和浩特市郊区东瓦窑村集体土地300亩，其中耕地250.14亩，非农建设用地49.86亩。以上土地作为呼和浩特市经济适用住房（安居）工程建设用地。免收任何形式的土地有偿使用费。土地管理费减半收取。未经批准不得转让、出租、抵押或用于其他经营活动。 1998年7月14日呼和浩特市建设局《关于东苑居住区规划方案审查意见》（呼建设规技发〔1998〕175号）载明，南一环路及呼伦南路建筑物退红线不少于8米，退24米道路红线不少于5米。 本院（2015）民一终字第408号民事判决载明，开发公司上诉称，按《协议书》第四条的350平方米/亩计算（修路用地除外），因占地面积固定则相应补偿数额必然确定，符合补偿之义。从《协议书》的行文顺序、文义及其逻辑，也不难判断应当以第四条为基础。 一审卷宗中东瓦窑居委会的起诉状载明：鉴于，已进入执行程序的尚未开发土地上还有其合法利益，且该利益尚未得到法律的确认和保护，为维护自身权益计，特依法提起诉讼。 本院二审庭审中，双方均确认，《协议书》第一条中的修路用地，不在第二条800亩征地范围内。（2015）民一终字第408号民事判决生效后，开发公司在案涉土地上未再新建住宅。 对于开发公司一审所提反诉和鉴定问题，开发公司在二审庭审中陈述称，申请鉴定的事项是修路用地面积，以在总征地面积中扣除，但未缴纳鉴定费用。截至本案二审期间，开发公司尚未就一审所提反诉请求另行提起诉讼。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是：（一）一审是否存在程序严重违法；（二）开发公司应否赔偿东瓦窑居委会未开发土地的损失，如何计算。 关于一审是否存在程序严重违法的问题。就案涉《协议书》，东瓦窑居委会与开发公司在本案诉讼前已进行两次诉讼，本院曾先后作出（2005）民一终字第109号民事判决和（2015）民一终字第408号民事判决。其中，（2005）民一终字第109号民事判决解决的是开发公司已经建成的F组团住宅房屋分配问题，（2015）民一终字第408号民事判决解决的是F组团房屋以外其他已经建成的住宅房屋（包括已开工的在建部分）分配问题。（2015）民一终字第408号民事判决生效后，开发公司在案涉土地上未再新建住宅，本案东瓦窑居委会提起诉讼系针对已进入执行程序的未开发土地上东瓦窑居委会的应得利益。可见，本案与前两次诉讼虽均源于双方所签《协议书》及《补充协议书》，但具体内容并不相同，一审对本案进行实体审理，不违反一事不再理原则。对于开发公司一审所提反诉，经查，其并未预交相应的案件受理费，一审对其反诉请求不予审理并无不当，且一审法院已释明开发公司可就反诉事项另行起诉解决，不损害开发公司利益，亦不构成程序违法。根据开发公司二审陈述，截至本案二审审理期间，就反诉部分仍未再行提起诉讼。其该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。对于开发公司一审所提鉴定申请，其在本院二审庭审中自认，未就此缴纳鉴定费用，根据《诉讼费用交纳办法》第二十条关于申请费由申请人预交之规定，一审对其鉴定申请不予准许，并无不当。判决超期以及判决书迟延送达不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序情形，开发公司就其所称一审存在枉法裁判亦未提供任何证据证明，对其该项上诉主张，本院不予支持。 （二）关于开发公司应否赔偿东瓦窑居委会未开发土地的损失以及如何计算的问题 根据本院已经发生法律效力的（2005）民一终字第109号民事判决认定，案涉双方法律关系的性质为征地补偿关系。《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于《协议书》第三条和第四条的关系，《协议书》第三条约定，分配原则为以小区建筑面积计算，东瓦窑村占35%，开发公司占65%。第四条约定，为了便于算账和保证东瓦窑村的利益，设计出房率按1.5计算，除修路用地外，每占用东瓦窑村土地一亩按条款三计算，负责给东瓦窑村解决住房350平方米。不论出房率高低，东瓦窑村每亩350平方米。通观上述两条约定内容可知，第三条是关于分配方式和分配比例的约定，第四条则通过设定出房率的方式确定了分配基数。从文字表述看，第四条中“东瓦窑村每亩350平方米”是按照“条款三计算”而来；从实际结果看，按照一亩地666.67平方米、出房率1.5计算，一亩地应得的房屋建筑面积为1000平方米，以第三条东瓦窑村占建筑面积35%的比例，东瓦窑村每亩即获得350平方米住房。可见，两者并不冲突，而是紧密联系、相辅相成。一审判决以第四条作为计算依据，不违背双方当事人的本意，不存在适用法律错误。而且，根据本院二审查明的事实，开发公司在前次诉讼中亦主张以《协议书》第四条作为计算依据。开发公司关于一审判决适用法律错误的上诉主张，依据不足。实际上，开发公司在本次诉讼中亦不反对按照《协议书》第四条计算补偿费用，只是主张应当扣除部分土地面积，对此，本院分述如下：1.关于修路用地。双方争议的焦点在于对《协议书》第四条中的“修路用地”如何理解。开发公司主张，修路用地包括三部分：一是市政道路；二是小区规划道路；三是退红线占用地。对此，本院认为，在文义解释无法消除歧义的情况下，应当结合合同目的和其他条款对合同内容进行解释。根据《协议书》首部约定，签订本协议的目的之一是为“改善呼市交通状况”，协议内容包括两项，即“联合开发一环路师大南段”并“在此路南新建住宅小区”。《协议书》第一条即是关于修建上述道路的约定，由“东瓦窑提供土地，东瓦窑房地产开发公司出资”，修路占用的土地不需要开发公司对东瓦窑居委会进行补偿。双方在二审庭审中亦均确认，《协议书》第一条中的修路用地，不在第二条800亩征地范围内。因此，《协议书》第四条“修路用地”中的“路”应是指《协议书》第一条约定的道路。开发公司称，“修路用地”应包含小区内规划道路和退红线用地。对此，本院认为，道路用地为居住小区用地的必要组成部分，案涉土地的建设用地规划许可证和国有土地使用证中均记载该宗地规划道路占地面积37146.1平方米，可见，小区内规划道路属于开发居住小区建设用地规划的当然内容，与本案双方之间的拆迁补偿并无必然关系，将第四条中的“修路用地”解释为小区内规划道路用地，依据不足。关于退红线用地，根据本院二审查明的事实，1998年7月14日呼和浩特市建设局《关于东苑居住区规划方案审查意见》（呼建设规技发〔1998〕175号）载明，南一环路及呼伦南路建筑物退红线不少于8米，退24米道路红线不少于5米。可见，退红线亦属于住宅小区规划的内容之一，与双方之间的拆迁补偿无必然关系，而且退红线并非为修路所用，将第四条中的“修路用地”解释为包括退红线用地，依据不足。从实际履行情况看，开发公司在其后签订《补充协议书》以及合同履行过程中，均未就需要扣除小区内规划道路用地和退红线用地提出异议。该事实与上述理解亦可相互印证。因此，开发公司主张扣除上述两块用地面积并申请鉴定，依据不足。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。一审法院对开发公司关于修路用地面积的鉴定申请不予准许，在实体处理上亦无不当。2.关于50亩抵押土地。开发公司认可，该50亩土地使用权已经登记在其名下，可见，设定抵押系开发公司取得国有土地使用权之后的自行处分行为。从其提交的土地他项权利证明书看，抵押担保的贷款期限为1999年6月18日至2004年2月18日，目前早已届满，而开发公司未提供证据证明该50亩土地使用权已由债权人实现抵押权。抵押权体现的是物的交换价值，与对物实际占有使用的权利并不冲突，开发公司未提供证据证明其无法开发建设系因抵押所致。而且，根据本院二审新查明的事实，目前进入执行程序拟处置的四块未开发土地均非双方争议的50亩抵押土地。一审判决认定抵押与本案并非同一法律关系，双方可就抵押土地使用权的事宜另行协商处理，并无不当。开发公司主张在计算补偿数额时直接扣除50亩土地，依据不足。3.关于尚未拆迁的49.86亩土地。本院二审庭审中，东瓦窑居委会认可该土地上有未拆迁的村民住宅，而对哪一方负有拆迁义务，双方各执一词。对此，本院认为，应当考察合同全部内容，并结合合同签订的历史背景、政策因素等予以综合认定。《协议书》并未明确约定该49.86亩非农建设用地上房屋的拆迁补偿事宜，但从第六条内容看，双方明确约定了村民青苗补偿费用负担，即由开发公司垫付，最终由东瓦窑居委会负担。东瓦窑居委会在（2015）民一终字第408号案件的上诉中也称，民宅拆迁根本就不在合同约定事项之内，充分说明民宅拆迁不是开发公司和东瓦窑居委会之间要解决的问题，因而也不存在约定不明的问题。可见，该项内容并非双方遗漏。根据《协议书》签订时施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十八条规定，征地补偿方案应由建设单位与被征地单位协商确定。东瓦窑居委会为《协议书》的签约主体，系代表全体村民作为被征地单位与建设单位开发公司协商确定补偿方案。在《协议书》没有明确约定的情况下，并不能当然得出开发公司在修建道路、复垦耕地、每亩地补偿350平方米住宅面积的情况下，还需额外对村民住宅予以补偿的结论。而且，目前执行程序中，该49.86亩土地亦未纳入拟处置空地范围。东瓦窑居委会一审起诉状理由部分针对的也是“已进入执行程序的尚未开发土地上”其应获得的合法利益。因此，该部分土地属于历史遗留问题，不宜纳入本案审理，一审判决简单地将其作为未开发土地予以计算赔偿费用，不符合本案实际情况，本院予以纠正。对该部分土地上的相关纠纷，双方当事人可另寻其他法律途径解决。据此，开发公司应当支付东瓦窑居委会的房屋损失赔偿金额为：6023元/平方米×（56135平方米-350平方米/亩×49.86亩）=232993732元。 综上，开发公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区高级人民法院（2018）内民初12号民事判决； 二、呼和浩特市东瓦窑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路街道东瓦窑社区居民委员会房屋损失232993732元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1735392.95元，由呼和浩特市东瓦窑房地产开发有限责任公司负担1195900元，由内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路街道东瓦窑社区居民委员会负担539492.95元；二审案件受理费1732305.52元，由呼和浩特市东瓦窑房地产开发有限责任公司负担1193774元，由内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路街道东瓦窑社区居民委员会负担538531.52元。 本判决为终审判决。 审判长 王 丹 审判员 吴晓芳 审判员 李 春 二〇一九年十二月十七日 法官助理徐上 书记员乔禹博