成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5205号 原告：成都蓝润航瑞置业有限公司，住所地：成都市温江区公平街道惠民社区惠民南四巷2、4号。 法定代表人：范叶，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张佳鑫，北京金诚同达（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王晓林，女，汉族，1989年5月15日出生，住四川省仁寿县。 原告成都蓝润航瑞置业有限公司与被告王晓林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张佳鑫到庭参加诉讼，被告王晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都蓝润航瑞置业有限公司（以下简称“蓝润公司”）向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《商品房买卖合同（现售）》（编号：013-3822号）及《商品房买卖合同（现售）补充协议》已于2019年7月4日解除；2、判令王晓林支付逾期付款违约金167278.4元；3、判令王晓林承担本案的诉讼费、律师费。事实与理由：2018年6月29日，原告蓝润公司与被告王晓林就购买蓝润公司开发的光华春天项目B7-1-204商品房的相关事宜签订了合同编号为013-3822号《商品房买卖合同》（下简称“合同”）及013-3822号《商品房买卖合同补充协议》。合同约定总价款836392元，以贷款方式付款，其中2018年7月30日前支付首期房价款418392元，余款办理按揭。合同签订后，王晓林仅缴付首付款共计267392元，剩余首期款151000元至今未付。因首付款未交齐，王晓林也一直没有办理按揭贷款手续。蓝润公司曾于2019年2月25日、3月4日两次向其发出《催促付款函》，王晓林未作答复。蓝润公司遂于2019年6月25日向王晓林发出《合同解除通知函》，函件于2019年7月4日送达。王晓林未就合同解除提出任何异议。原告认为：根据原被告签署的《商品房买卖合同》附件五第六条及《商品房买卖合同补充协议》第三条，买受人逾期付款超过30日，蓝润公司有权解除合同，并要求买受人按总房款的20%支付违约金。本案中，王晓林一直未能缴清房屋首付款，并经蓝润公司两次催告后，仍未能完成首付款的交付，蓝润公司依照合同约定所享有的合同单方解除权的行使条件已经成就；且蓝润公司也于2019年7月4日向王晓林正式送达了《解除合同通知书》，主张解除案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条，案涉《商品房买卖合同（现售）》（编号：013-3822号）及《商品房买卖合同（现售）补充协议》应于通知送达之日解除。同时，根据《商品房买卖合同（现售）补充协议》的相关约定，原告还可以向被告主张合同总价款的20%的违约金，并要求被告承担本案的诉讼费及律师费。 被告王晓林辩称，2019年6月曾找过蓝润公司，认为原告没有提供合同原件，也并未解除合同。因此，被告认为其并未违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月29日，原告蓝润公司与被告王晓林签订了《光华春天项目认购书》、《四川省商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同（现售）补充协议》，被告王晓林购买原告开发的光华春天B区一期7栋2层4号房屋。《四川省商品房买卖合同（现售）》第八条约定：“买受人于2018年7月30日前支付首期房价款人民币418392.00元（大写肆拾壹万捌仟叁佰玖拾贰元整），占全部房价款的50%；余款人民币418000.00元（大写肆拾壹万捌仟元整）向中国农业银行有限公司成都蜀都支行；申请贷款支付，期限10年。”《商品房买卖合同（现售）补充协议》第三条约定：“（2）逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当解除合同通知送达之日起10日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并承担本合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款（如有）无息退还，不足部分，出卖人有权向买受人继续追偿；且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。”《商品房买卖合同（现售）补充协议》第十一条第二款约定：“买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内或达成的约定日期内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除、网签合同备案注销手续及该商品房返还过户手续……超过30日的，买受人除应支付合同约定的违约金外，还应按总房款的10%向出卖人增加支付违约金。”和第九款规定：“如因买受人违反《商品房买卖合同》及补充协议的约定，出卖人为实现其权利主张（包括但不限于通过诉讼、调解等方式解除《商品房买卖合同》、要求买受人继续履行合同等）所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）由买受人承担。” 另查明，2018年6月29日被告王晓林通过POS机向原告支付了房款67392元，加上被告王晓林支付的定金100000元，原告蓝润公司向被告王晓林出具了167392元的房屋销售专用收据。2019年1月15日被告王晓林向原告蓝润支付了违约金2200元，原告蓝润公司向其出具了收据。2019年1月15日被告王晓林通过POS机向原告支付了房款100000元，原告蓝润公司向其出具了房屋销售专用收据。 再查明，原告蓝润公司于2019年2月25日向被告王晓林发函催付房屋首付款及违约金，通过EMS回单可知2019年2月27日送达于被告王晓林处。原告蓝润公司于2019年3月4日再次向被告发函催付房屋首付款及违约金，通过EMS回单可知2019年3月5日送达于被告王晓林处。2019年6月25日，原告蓝润公司向被告王晓林发出了《合同解除通知函》，该函件通过EMS邮寄于2019年7月4日投递送达于王晓林处，并由其本人签收。期间，被告王晓林一直未支付剩余首付款以及违约金。原告蓝润公司为起诉被告王晓林书面委托北京金诚同达（成都）律师事务所指派律师代理诉讼，并支付了律师代理费15000元。 以上事实，有当事人陈述、《光华春天项目认购书》、《四川省商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同（现售）补充协议》、《催收付款函》、EMS回单、《解除合同通知书》、房屋销售专用收据、《委托代理协议》、四川省增值税专用发票等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，原告蓝润公司与被告王晓林签订《四川省商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同（现售）补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。 本案争议的焦点在于：1、被告王晓林是否构成违约；2、原告蓝润公司能否单方面解除合同；3、原告蓝润公司能否主张违约金。 对于上述争议焦点，本案具体评析如下： 关于被告王晓林是否构成违约的问题。 《四川省商品房买卖合同（现售）》第八条约定：“买受人于2018年7月30日前支付首期房价款人民币418392.00元（大写肆拾壹万捌仟叁佰玖拾贰元整），占全部房价款的50%；余款人民币418,000.00元（大写肆拾壹万捌仟元整）向中国农业银行有限公司成都蜀都支行；申请贷款支付，期限10年。”本案中，被告王晓林于2018年6月29日支付了房款67392元，加上支付的定金100000元，累计支付房屋首付款167392元，2019年1月15日被告王晓林再次支付房屋首付款100000元，截至起诉时，被告王晓林尚欠原告剩余房屋首付款151000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告王晓林未按照合同约定在2018年7月30日支付完首付房价款418392元，构成违约。 关于原告蓝润公司能否单方面解除合同的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告所签订的《商品房买卖合同（现售）补充协议》第三条约定：“（2）逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并承担本合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款（如有）无息退还，不足部分，出卖人有权向买受人继续追偿；且出卖人有权自合同解除通知到达之日起将房屋转售他人。”被告王晓林本应在2018年7月30日前支付完首期房价款，但截至起诉时仍未支付完毕，属于“逾期付款超过30日”的情形，原告蓝润公司单方面行使解除权的条件已成就，故原告蓝润公司能够单方面解除合同。以及《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。上述规定表明，当事人一方解除合同，应当通知对方当事人，合同自通知到达时解除。 另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限是三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权灭失。”该规定是对房屋买卖合同中解除权行使期限的规定。换言之，该款规定即为法律没有规定或当事人没有规定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原被告所签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》第八条约定：“买受人于2018年7月30日前支付首期房价款人民币418392.00元（大写肆拾壹万捌仟叁佰玖拾贰元整），……”，以及《商品房买卖合同（现售）补充协议》第三条约定：“（2）逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当解除合同通知送达之日起10日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并承担本合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款（如有）无息退还，不足部分，出卖人有权向买受人继续追偿；且出卖人有权自合同解除通知到达之日起将房屋转售他人。”原告蓝润公司通过EMS向被告王晓林邮寄了《合同解除通知函》，并于2019年7月4日将《合同解除通知函》送达王晓林处，由其本人签收。蓝润公司行使解除权的期限未超过一年，故产生合同解除的效力。故，原被告所签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同（现售）补充协议》于《合同解除通知函》到达被告王晓林时，即2019年7月4日解除。 关于原告蓝润公司能否主张违约金的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《商品房买卖合同（现售）补充协议》第三条约定：“（1）逾期付款在30日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，本合同继续履行。”因此，被告王晓林于2019年1月15日支付了违约金2200元。此外，《商品房买卖合同（现售）补充协议》第三条约定：“（2）逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当解除合同通知送达之日起10日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并承担本合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款（如有）无息退还，不足部分，出卖人有权向买受人继续追偿；且出卖人有权自合同解除通知到达之日起将房屋转售他人。”原告蓝润公司已于2019年7月4日单方面解除了合同，被告王晓林应当按照总房款的20%向出卖人支付违约金，共计167278.4元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中被告对违约金是否调整未提出请求。被告已支付违约金2200元，应当予以扣减。故原告请求被告支付逾期付款违约金165078.4元（167278.4元－2200元）的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告蓝润公司主张被告王晓林支付律师费的问题。 本院认为，本案中《商品房买卖合同（现售）补充协议》第十一条第九款明确规定：“如因买受人违反《商品房买卖合同》及补充协议的约定，出卖人为实现其权利主张（包括但不限于通过诉讼、调解等方式解除《商品房买卖合同》、要求买受人继续履行合同等）所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）由买受人承担。”原告蓝润公司为实现其权利主张，委托律师通过诉讼方式解除《商品房买卖合同》，并支付了律师代理费15000元，属于主张权利所必须产生的费用。因此，原告蓝润公司主张被告王晓林支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、成都蓝润航瑞置业有限公司与王晓林签订的《商品房买卖合同（现售）》（编号：013-3822号）及《商品房买卖合同（现售）补充协议》已于2019年7月4日解除； 二、王晓林于本判决生效之日起十五日内向成都蓝润航瑞置业有限公司支付违约金165078.4元； 三、王晓林于本判决生效之日起十五日内向成都蓝润航瑞置业有限公司支付律师费15000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1823元，由王晓林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  孙怡 二〇一九年十二月十七日 书记员  夏琦