文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝03民初1525号原告（执行案外人）：韦会才，男，1959年7月21日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴彦庆，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：窦维学，男，1972年1月18日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：汪超，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆秋收房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇西街20号附1号1-1，统一社会信用代码91500106561608710E。法定代表人：张光波，该公司经理。委托诉讼代理人：钱青智，男，1962年9月18日出生，汉族，该公司总经理助理，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杜伟，男，1990年8月22日出生，汉族，该公司总经理，住重庆市沙坪坝区。原告韦会才与被告窦维学、第三人重庆秋收房地产开发有限公司（以下简称秋收房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韦会才及其委托诉讼代理人韦延伟与被告窦维学及其委托诉讼代理人汪超、第三人秋收房地产公司的委托诉讼代理人钱青智、杜伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦会才向本院起诉请求：1.撤销（2019）渝03执异114号执行裁定；2.判决立即停止对原告购买的位于重庆市南川区XX镇XX居委X组（秋收.XX）X幢X号商品房的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实及理由：韦会才于2014年2月8日与秋收房地产公司签订了《秋收.XX内部认购合同》，购买秋收房地产公司开发的位于重庆市南川区XX镇XX居委X组（秋收.XX）X幢X号房屋，总价款402630元。合同签订后，原告实际支付了购房款373359元，秋收房地产公司开具了相应的收据。2019年3月27日，重庆市第三中级人民法院在执行窦维学与秋收房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，冻结了原告购买的前述房屋。原告得知后，随即向该院提出了执行异议。该院于2019年6月5日作出（2019）渝03执异114号执行裁定，驳回了原告提出的异议申请。原告认为，原告与第三人签订的合同合法有效，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，原告有权排除人民法院对该房屋的执行。被告窦维学答辩称，其系实际施工人，人民法院生效裁判已确认其对案涉房屋项目中已完工程部分享有优先受偿权。原告所购买的房屋在窦维学享有优先受偿权的标的范围内，且原告购买房屋没有支付的相关凭证，举示相关凭证是他们应该尽的举证义务，从举示的证据来看，他们所付的房款不能达到排除强制执行措施的目的，请求驳回原告的诉讼请求。第三人秋收房地产公司述称，我方与原告签订了购房合同属实，并收取了费用，他们有的已经交清了一半以上的房款，并已经实际占有，原告主张权利我们是认可的，被告提出的优先受偿的问题，我们可以优先考虑到他们的优先受偿，可以用我们其他房款优先偿还，对原告的诉讼请求，请法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《内部认购合同》、置业预算表，证明目的：原告于2014年2月8日与秋收房地产公司签订了内部认购合同，购买了讼争房屋。被告窦维学质证认为三性均认可，第三人质证认为符合证据的三性，无异议。本院认为，该证据符合证据的三性，可以采纳。2.原告提交的秋收房地产公司开具的购房款收据3张，证明目的：原告于2014年2月8日以现金方式交纳房款250000元，于2014年6月30日以现金方式交纳房款73359元，于2014年7月3日以现金方式交纳房款50000元，共缴纳了购房款373359元。被告窦维学质证认为，内部认购合同是无效的、交款收据没有银行转账凭证不予认可。第三人对证据的三性均无异议。本院认为，原告提交的内部认购合同、交款收据系原件，原告与秋收房地产公司均这两份证据的真实性无异议，故本院确认这组证据具有真实性、合法性、关联性。3.原告提交的物业服务合同、装修保证金收据、装修垃圾清运费收据和物业服务费收据，拟证明原告于2019年2月27日接房并实际办理装修及入住的事实。被告窦维学质证认为，对物业协议书和相关的物业收据我们认为这个是原告与其他单位签订的，对真实性、合法性无法确定，请法院依法认定。秋收房地产公司质证认为，三性无异议。本院审核认为，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性。4.被告窦维学提交的本院（2018）渝03民初203号民事判决书、本院（2019）渝03执66号受理通知书复印件各1份，拟证明其对涉案房屋享有优先受偿权，并已申请法院对涉案房屋进行强制执行。原告韦会才与第三人秋收房地产公司均质证认为，对判决书、受理通知书真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的。本院认为，被告窦维学提交的判决书已生效，其提供的执行案件受理通知书与原告的陈述一致，故这两份证据具有证明效力。根据当事人的陈述和各方当事人的举证、质证意见，本院认定事实如下：2014年2月8日，原告韦会才与第三人秋收房地产公司签订《内部认购合同》，约定原告购买秋收房地产公司开发的位于重庆市南川区XX镇XX居委X组（秋收.XX）X幢X号房屋一套，房屋总价为373359元，订约当日支付250000元，余款123359元在6月底前一次性付完；秋收房地产公司预计于2015年10月31日前交付房屋，如未按照合同规定的时间内交房，自本合同规定的最后交房期限届满之九十日后至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。原告于2014年2月8日以现金方式向秋收房地产公司缴款250000元，2014年6月30日以现金方式向秋收房地产公司缴款73359元，2014年7月3日以现金方式向秋收房地产公司缴款50000元，秋收房地产公司给原告出具了收据三张。2019年2月9日，原告与秋收房地产公司结算，原告应付购房款402630元，秋收房地产公司按合同约定从逾期交房之日起至2019年1月5日应向原告支付逾期交房违约金122760元（1096天），此时原告已交清全部购房款。2019年2月27日，原告与重庆年年有余物业管理有限公司签订了物业服务合同，当日，原告又与重庆年年有余物业管理有限公司签订了物业服务合同，并向该公司交纳了装修垃圾转运费708元、物业服务费1557元（12个月）、装修保证金2000元。另查明，秋收房地产公司已于2015年2月12日取得讼争房屋的商品房预售许可证（南国土房管【2015】预字第X号）。经南川区不动产权登记中心查询，原告现在南川区除讼争购买房屋外，在南川区大观镇观桥街23号（景云商业城）X幢1-3-1有一套住房。再查明，2018年7月24日，第三人秋收房地产公司因开发修建“秋收.XX”项目拖欠被告窦维学建设工程款，窦维学起诉至本院，本院于2018年10月31日作出（2018）渝03民初203号民事判决，判决确定窦维学对秋收房地产公司开发的重庆市南川区大观镇“秋收.XX”项目1＃、2＃楼及车库工程在已完工范围内就该工程折价或者拍卖的价款在34690310.96元的范围内享有优先受偿权，其中韦会才购买的X幢X号房屋属于优先受偿工程范围内。2019年2月12日，窦维学向本院申请强制执行。2019年3月27日，本院作出执行裁定，对秋收房地产公司开发的南川区大观镇“秋收.XX”项目1＃、2＃楼完工房屋进行了查封。2019年5月30日，原告韦会才向本院提出执行异议，要求解除对其购买的“秋收.XX”项目X幢X号房屋的查封，本院于2019年6月5日作出（2019）渝03执异114号执行裁定，裁定驳回了韦会才的异议。韦会才不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，被告窦维学就案涉房屋价款享有优先受偿权，已为本院（2018）渝03民初203号生效的民事判决所确认。根据司法解释的规定，建设工程优先受偿权优先于其他普通债权，法律另有规定除外。本案争议的焦点是：原告是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告应当就同时具备以上四个法律事实承担证明责任。1.关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效书面合同的问题。原告与秋收房地产公司于2014年2月8日签订的《内部认购合同》，系双方当事人的真实意思表示，且该合同约定了所购房屋位置、建筑面积、购房款单价和购房款总额、支付方式、交房时间等内容，具备了合同主要条款，虽然签订时未取得商品房预售许可证，但其后于2015年2月12日取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故该合同依法成立，具有法律效力。本院于2019年3月27日作出的查封执行措施，因此，在人民法院查封讼争房屋前，原告与秋收房地产公司已签订了合法有效的书面合同。2.在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。本院执行局在2019年3月27日对涉案房屋进行查封，原告是在2019年2月27日接房并对涉案房屋进行装修，其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3.原告应付购房款402630元，原告于2014年2月8日缴房款250000元，2014年6月30日缴款73359元，2014年7月3日缴款50000元，被告及第三人同意按合同约定少交购房款122760元（即第三人应支付的违约金），至此，原告已付清全部购房款。4.非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，根据原告与秋收公司签订的《内部认购合同》，买受人协助出卖人办理产权证和土地使用证，涉案房屋未办理过户登记是出卖人即秋收公司的原因导致的，故原告属非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，原告已举证证明其购买讼争房屋满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，其依法享有排除被告窦维学申请对讼争房屋强制执行的权利，故对其诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得对原告韦会才购买的位于重庆市南川区XX镇XX居委X组（秋收.XX）X幢X号房屋予以执行；二、驳回原告韦会才的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告窦维学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。本院（2019）渝03执异114号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  余云中审 判 员  陈胜泉人民陪审员  张福蓉二〇一九年十二月二十七日法官 助理  董 瑞书 记 员  赵许梅