青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1930号上诉人（原审原告）：张先峰，男，汉族，1986年1月2日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：李政霖，青海泰宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯得花，青海泰宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱如意，女，汉族，1967年8月29日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：樊传友，城西区方正法律服务所法律工作者。原审第三人：苏丽亚，女，汉族，1961年7月29日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市。上诉人张先峰因与被上诉人朱如意及原审第三人苏丽亚返还原物纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院作出的（2019）青0102民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张先峰上诉请求：1.撤销（2019）青0102民初2795号民事判决，依法改判支持其诉求；2.一、二审诉讼费由朱如意负担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清。首先，张先峰知晓案涉房屋对外出售的事实，但对苏丽亚将案涉房屋出售给朱如意并不知情，一审法院认定张先峰对出卖房屋一事知情与事实不符。案涉房屋自2014年竣工交房后，张先峰即开始对外出售。2017年以前，张先峰一直与苏丽亚共同生活，故案涉房屋的钥匙及相关材料均存放于苏丽亚住处。2017年年底张先峰搬离时，将上述钥匙及资料遗留在苏丽亚住处。2018年7月前后，朱如意至苏丽亚住处推销保险，问及案涉房屋是否已卖出，得知尚未卖出后，便以其有购买意愿为由要求苏丽亚约张先峰协商。后苏丽亚与朱如意至张先峰家中商谈购房事宜，朱如意提出案涉房屋可能无法办理产权证书，张先峰遂提出“如无法办理产权证书，则房屋总价款为31万元，如能办理则为32万元，一次性付清，所有税费由朱如意承担”的方案，朱如意当时表示需要再行考虑，但之后未再与张先峰联系。2018年9月，苏丽亚告知张先峰，朱如意因离婚而未筹足购房款，不再购买房屋。大约一个月后，苏丽亚又告知张先峰，朱如意又表示要购房。张先峰遂向苏丽亚表示不再出售案涉房屋给朱如意。三个月后，苏丽亚告知张先峰其已将案涉房屋的钥匙交付给朱如意，而朱如意支付购房款15万元却要求苏丽亚出具了31万元的收条。后张先峰多次电话联系、实地探访朱如意交涉此事未果。其次，一审法院认定朱如意通过售房广告与苏丽亚取得联系错误。朱如意与苏丽亚相识多年，朱如意一直知晓案涉房屋对外出售的事实。2018年，朱如意至苏丽亚住处推销保险时提及案涉房屋出售情况，并非通过广告取得联系。再次，一审法院认定本案纠纷系因购房余款未付而引起错误。朱如意在张先峰不知情的情况下与苏丽亚商谈案涉房屋买卖事宜，并通过苏丽亚取得房屋钥匙并装修入住，张先峰与朱如意就案涉房屋买卖尚未达成一致意见。最后，根据朱如意一审时提交的证据、陈述及苏丽亚的陈述，张先峰对案涉房屋买卖事宜并不知情。一审中，朱如意提交了苏丽亚出具的31万元收条，并陈述让苏丽亚出具该收条是为了张先峰知道此事后拿给张先峰看。苏丽亚陈述，其与朱如意商定一次性付款，但朱如意只支付了15万元，并要求苏丽亚出具31万元的收条，称当张先峰知道后，朱如意便出示该收条，以证明其已付清全款，造成房屋买卖已完成的既定事实。另，朱如意在一审中提交的与苏丽亚的通话录音中，朱如意提到“这么长时间以来，房子的事情一直是我俩沟通的，张先峰什么都不知道，你现在必须要管。”据此，张先峰对案涉买卖并不知情。第二，一审判决适用法律错误。本案属物权纠纷，一审判决仅适用《合同法》，而未适用《物权法》错误。一审法院认为朱如意善意取得案涉房屋，没有事实及法律依据。朱如意明知案涉房屋所有权人为张先峰，仍与苏丽亚商谈购房事宜，并要求苏丽亚出具31万元的收条，并非善意，且不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定。苏丽亚对案涉房屋无处分权，根据《物权法》关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，张先峰有权要求朱如意腾退房屋，赔偿损失。朱如意辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张先峰的上诉理由不能成立。第一，张先峰与苏丽亚在一审中认可2018年其不仅在网上发布售房信息，还在苏丽亚居住的小区门洞广告栏内张贴售房广告。据此可知苏丽亚以发布售房广告的方式出售案涉房屋系经张先峰同意。第二，苏丽亚在一审中陈述：“当时与儿子商量的也是32万元一次付清，当时被告说看上了给我两万订金，我没有留她把条子拿上了，过了几天她说自己和老公离婚，钱被冻结了，所以就暂时没有给钱，我给儿子说，儿子说卖吧。”在朱如意与苏丽亚2019年1月20日的通话录音中，苏丽亚陈述：“他现在啥都不承认，他都推翻了，来龙去脉都给他说了，人家现在不卖了，我有什么办法，拿我儿子我也没办法，说了一个礼拜了。”另，2018年10月17日朱如意二次付款13万元后，为了尽快装修，与苏丽亚同至张先峰家中，张先峰将钥匙、房门号牌、房地产交易收讫单及房屋拆迁安置补偿协议交付于朱如意。据此种种，张先峰对朱如意买受案涉房屋系属知情，只因反悔而以不知情为由提起本案诉讼。第三，苏丽亚与朱如意2019年1月1日微信聊天记录中，苏丽亚陈述：“我的意思说你就照着我儿子说32万就32万，真的我也不想，从今年这个房价涨得再高跟我也没关系，那就跟你有关系了，对不对。”据此可知，张先峰对总房价为31万元、苏丽亚出具31万元收条及总房价调整为32万元均属知情。第四，张先峰主张朱如意从苏丽亚处取得案涉房屋钥匙后擅自入住，与事实不符。张先峰在与朱如意2019年1月20日的通话中称：“我给你钥匙是看房子用的。”证明案涉房屋钥匙系由张先峰交给朱如意。同时，张先峰将正规钥匙全部交付于朱如意，目的并非用于看房而是装修。看房早于2018年7月便已进行，当时钥匙由苏丽亚保管并带领朱如意及其同事实地看房。看房后，张先峰、苏丽亚及朱如意共同商定房屋总价款为31万元，故三方口头房屋买卖合同真实有效。第五，朱如意在一审中提交的2019年1月22日视听资料中，张先峰陈述：“现在有两种方式解决，一种方式我也不卖了，你也不要了；另一种方式你要房子，我们以前谈的啥都不说了，今天重新谈。”由此可知张先峰对案涉房屋以31万元价格出售给朱如意及房款调整为32万元均属知情，其主张重新谈意指增加房款至40万元。同时，张先峰未提交任何证据证明其对案涉房屋买卖毫不知情。现朱如意已支付房款15万元，并装修入住，案涉房屋买卖合同合法有效。综上，张先峰的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。苏丽亚述称，第一，朱如意承诺3、4天内支付房屋余款，但长期拖欠未付，苏丽亚遂将事实告知张先峰。第二，实地看房时，朱如意表示要带家人看房，苏丽亚遂将钥匙交付给朱如意。苏丽亚多次要求朱如意找张先峰协商，朱如意一直未与张先峰交涉。张先峰向一审法院起诉请求：1.判令朱如意立即腾退张先峰位于西宁市××区房屋并将房屋恢复原状；2.判令朱如意给付2018年9月1日至2019年6月30日的租金损失12,000元，并按1,200元/月支付自2019年7月1日起至实际腾退之日止的租金损失；3.本案诉讼费由朱如意承担。一审法院认定事实：西宁市城东区南山东路124号17号楼1单元1131室房屋于2014年1月1日竣工，所有人为张先峰。苏丽亚与张先峰系母子关系。2018年，朱如意见到苏丽亚在其居住的西宁市××路洞广告栏内张贴的出售案涉房屋的广告，遂与苏丽亚取得联系并协商房屋买卖事宜。经双方查验房屋，朱如意于2018年8月6日支付苏丽亚购房订金2万元，苏丽亚出具了收条。2018年10月17日，朱如意向苏丽亚转账支付购房款13万元，苏丽亚出具收条并在转账银行向朱如意交付钥匙，后至苏丽亚家中向朱如意交付水电费交费发票及办理房产证相关材料。朱如意取得钥匙后即开始装修，至2018年11月底装修完毕，后于2019年1月1日迁入居住。后因案涉房屋购房款尚未交清，双方争议成诉。一审法院认为，张先峰的诉求是要求朱如意腾退案涉房屋并恢复原状。朱如意装修并入住案涉房屋系依据其与苏丽亚之间的买卖关系。张先峰以其为房屋所有权人、苏丽亚与朱如意的买卖并未告知张先峰并征得其同意为由提起诉讼。根据朱如意提交的证据及苏丽亚的陈述，可以认定张先峰对案涉房屋买卖系属知情。且苏丽亚陈述为了出售案涉房屋发布广告已有年余，朱如意按广告与苏丽亚取得联系并协商房屋买卖事宜，后按双方约定支付订金及部分房款后得到房屋钥匙，并装修入住，皆属于对双方买卖行为的履行。张先峰以房屋所有权人的身份要求善意取得房屋的买受人腾退房屋并支付2018年9月1日至2019年6月30日的租金损失，与事实不符、于法无据。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十条、第一百三十条、第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回张先峰的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由张先峰负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：第一，朱如意与苏丽亚相识多年。2018年，张先峰委托苏丽亚张贴广告出售案涉房屋并带领有购房意愿的人实地查看房屋。苏丽亚带领朱如意实地看房后，朱如意于2018年8月6日支付苏丽亚订金2万元，并取得案涉房屋装修钥匙。2018年10月17日，朱如意通过银行转账方式向苏丽亚支付购房款13万元，苏丽亚向朱如意出具收条，确认上述款项已经收悉。同日，苏丽亚另行出具收条一份，载明：“今收到××区房款以转入苏丽亚建行账号。”同日，朱如意取得案涉房屋全部正规钥匙。第二，朱如意在二审答辩状中陈述：“于2018年8月底就对该房精装修居住至今。”第三，二审中，张先峰陈述，其与苏丽亚、朱如意就案涉房屋买卖事宜进行当面协商，其提出以32万元价格出售给朱如意，朱如意表示需要考虑，未当场答复。朱如意陈述，后来苏丽亚提出按张先峰要求的价位即32万元出售，朱如意表示同意。苏丽亚陈述，朱如意表示接受按32万元成交且一次性付清，一切过户费用由朱如意负担后，苏丽亚遂将朱如意表示接受32万元价位的事宜告知张先峰。第四，本案纠纷因张先峰与朱如意对双方之间是否成立房屋买卖合同持不同意见而引起，张先峰主张双方尚未就房屋买卖达成合意，而朱如意主张双方已商定房屋价款及支付方式并已实际部分履行，双方之间房屋买卖合同成立且合法有效。双方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：张先峰与朱如意之间就案涉房屋是否成立买卖合同。针对以上争议焦点，分析如下：首先，根据张先峰、苏丽亚及朱如意的陈述，该三人曾就案涉房屋买卖事宜进行当面协商。协商时，张先峰提出以32万元价格出售案涉房屋，朱如意表示需要考虑，未当场答复。后朱如意向苏丽亚表示同意按32万元买受案涉房屋，苏丽亚遂向张先峰进行转达。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，张先峰表示要价32万元属于邀约，朱如意表示接受该价位属于承诺，故双方之间自朱如意的承诺到达张先峰时即成立房屋买卖合同。其次，关于朱如意的承诺向苏丽亚作出是否有效的问题。本院认为，一方面，苏丽亚明确陈述其向张先峰转达了朱如意接受32万元价位的意思表示；另一方面，根据张先峰委托苏丽亚发布售房广告、带领实地看房以及苏丽亚收取购房订金、交付装修钥匙及办理产权登记所需材料、参与价格商议等事实，朱如意有理由相信苏丽亚对案涉房屋买卖事宜有代理权。对此，张先峰主张2017年之前其与其母苏丽亚同住，搬离时将案涉房屋钥匙与相关材料遗忘在苏丽亚住处。本院认为，作为案涉房屋所有权人，张先峰对房屋钥匙及相关材料有妥善保管之义务，加之苏丽亚与其系母子关系，以一般常人的理性思维判断，朱如意有理由相信苏丽亚对房屋钥匙及相关材料系有权持有。故张先峰关于钥匙和材料系其遗忘在苏丽亚住处的主张，不能对抗朱如意对苏丽亚代理权的信任。综上，朱如意向苏丽亚表示接受32万元房屋价款，构成有效承诺。再次，张先峰提出其与朱如意之间未签订书面房屋买卖合同，不符合法律规定。本院认为，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产转让，应当签订书面转让合同，但该规定并非效力性强制性规定。且《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据已查明的事实，朱如意已分别于2018年8月、10月向苏丽亚的账户转账支付购房订金2万元、购房款13万元，苏丽亚及张先峰收悉上述款项后持有至今并未退还，且朱如意亦在2018年8月取得案涉房屋装修钥匙后，又于同年10月取得全部正规钥匙。据此，朱如意作为买受人，履行了支付房屋价款的主要义务，张先峰及苏丽亚也已接受，并履行了交付房屋钥匙的主要出售义务，故案涉房屋买卖合同依法成立。关于苏丽亚主张其曾向朱如意表示退还已收房款，朱如意未予同意的意见，因无证据支持，不予采纳。最后，张先峰、苏丽亚主张朱如意曾表示因家中有事而不再购买案涉房屋，张先峰亦表示不再向朱如意出售，此后朱如意与苏丽亚的交涉张先峰并不知情，但未提交充足的证据予以证明。而苏丽亚实际收取房款15万元，却出具31万元收条的情节，关乎合同的履行，并不影响合同的成立和效力。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，根据朱如意提供的证据，结合已查明的事实，可以确信张先峰对案涉房屋买卖事宜知情、苏丽亚有权代理具有高度可能性，应当依法予以确认。据此，张先峰要求朱如意腾退房屋并赔偿租金损失，缺乏事实及法律依据，一审法院驳回其诉讼请求并无不妥之处。综上，张先峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张先峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹菲菲审 判 员 左志萍审 判 员 张 薇 二〇一九年十二月二十三日法官助理 岳文伟书 记 员 王维兵附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。