湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2971号上诉人（原审原告）：梁云，男，1963年4月28日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。上诉人（原审原告）：胡丽萍，女，1973年1月5日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：**军，湖南孚悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南远邦房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰中路（福兴数码广场）。法定代表人：曹飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴泽刚，湖南杰达律师事务所律师。上诉人梁云、胡丽萍因与被上诉人湖南远邦房地产开发有限公司（以下简称远邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2019）湘1228民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁云、胡丽萍共同上诉请求为：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、判决被上诉人向上诉人提供《商品房买卖合同》约定的商品房经验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、判决被上诉人向上诉人承担从2017年10月1日起，按已付房款410000元为基数，按每日万分之一标准，支付逾期办理房屋权属证书的违约金损失责任，至房屋权属证书办理取得之日止；4、判决被上诉人在本案判决生效之日起15个工作日内协助上诉人办理房屋所有权证和国有土地使用证；5、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审认为德丰园住宅小区的一期、二期分期综合验收达不到验收条件，从而导致被上诉人未能在合同约定的期限内办理产权证书手续，这一认定错误，应当予以纠正。被上诉人违约事实清楚，证据确凿，应承担违约责任。远邦公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。梁云、胡丽萍共同向一审法院所提诉讼请求为：一、判令被告向原告退还违法收取的有线电视开通费1000元和两证代办费2400元；二、判令被告向原告出示合同约定的商品房经验收合格的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、判令被告向原告以已付房款410000元为基数，按每日万分之一标准，从2017年10月1日起计算至房屋权属证书办理取得之日止，支付逾期办理房屋权属证书的违约金；四、判令被告在本案判决生效之日起15个工作日内协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用证；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告与远邦公司于2016年4月29日签订了德丰园第21栋803号房屋的《商品房买卖合同书》。双方在合同中第四条约定:“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3582.66元，总金额（人民币）肆拾壹万圆。”第六条约定:“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式。买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付￥250000元，剩余房款￥16万元，向银行按揭贷款5年，如买受人按揭贷款在2016年6月30日还未获得贷款银行放款，买受人需要在30日内现金支付所贷房款于出卖方。”第八条约定：“出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受让使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房、出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.双方协商处理。”合同附件四补充协议约定：“两证代办代收费用：￥2400元，有线电视安装开通费：￥1000元，房屋公共维修基金：￥5436元。”合同签订后，原告在约定期限内已向远邦公司付清全部购房款。原告所购房屋主体工程已验收合格，并将房屋实际交付给原告使用。另查明，远邦公司未能按合同约定向原告提供房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也未能按合同约定期限将房地产权属证书办理交付于原告是因为德丰园住宅小区的规划设计方案系2013年通过芷江县规审会批准通过，该小区的工程建设完全按批准的规划方案实施，主要消防通道设置在东门路（又称福欣路），东门路从2017年至今一直被芷江县委及政府列入城市重点建设项目，但由于机场导航站红线范围内军事设施、遥感铁塔位于东门路的道路中间，杆线迁移需芷江县人民政府向国家国防、军事管理委员会履行批准手续，未能完成土地征收,暂未能达到施工条件而影响东门路的建设，导致德丰园住宅小区的一期、二期分期综合验收达不到验收条件。一审法院认为，本案的争议焦点之一为原告与远邦公司签订的《商品房买卖合同书》是否合法有效。因《商品房买卖合同书》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认为该合同真实合法有效。争议焦点之二为远邦公司是否存在原告所诉的违约行为以及是否需要为此向原告支付违约金。远邦公司未能按照合同约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，未能在合同约定的期限内办理房地产权属证书是由于德丰园住宅小区的规划设计方案系2013年通过芷江县规审会批准通过，该小区的工程建设完全按批准的规划方案实施，主要消防通道设置在东门路，东门路从2017年至今一直被芷江县委、政府列入城市重点建设项目，由于机场导航站红线范围内军事设施、遥感铁塔位于东门路的道路中间，杆线迁移需芷江县人民政府向国家国防、军事管理委员会履行批准手续，未能完成土地征收,暂未能达到施工条件而影响东门路的建设，导致德丰园住宅小区的一期、二期分期综合验收达不到验收条件，从而导致以上手续未能办理，出现该情形应当属于法定的不可抗力情形，远邦公司没有履行合同的过错，故应当免除远邦公司的延迟办理交付以上证书的责任。同时，双方合同并没有关于迟延办证需支付违约金及如何计算违约的约定。为此，对原告主张支付违约金的诉求一审法院不予支持。争议焦点三为远邦公司是否应当退还收取的有线电视开通费1000元、“两证”代办费2400元。其一、远邦公司在庭审中表示自愿退还原告有线电视开通费1000元，一审法院予以认可；其二、远邦公司收取费用后至今未能办理房屋不动产权属证书，应当依照怀化市发展和改革委员会《关于取消商品房“两证”代办服务收费的通知》即怀发改价服（2017）16号文件规定退还收取的“两证”代办费。同时远邦公司作为商品房开发商在退还“两证”代办费后仍负有协助购房人办理房屋所有权证及国有土地使用证的义务，庭审中原告将诉求变更为扣除工本费90元后，由远邦公司退还两证代办费2310元一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告湖南远邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁云、胡丽萍退还有线电视开通费1000元和“两证”代办费2310元；二、被告湖南远邦房地产开发有限公司在本院查明的不可抗力情形消除后的一个月内，协助原告梁云、胡丽萍办理房屋所有权证和国有土地使用证，办证工本费用湖南远邦房地产开发有限公司已收取的90元支付，如遇工本费价格调整，双方实行多退少补原则；三、被告湖南远邦房地产开发有限公司在本院查明的不可抗力情形消除后的一个月内向原告梁云、胡丽萍提供相关商品房验收合格的证明及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；四、驳回原告梁云、胡丽萍的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收计取25元，由被告湖南远邦房地产开发有限公司负担。二审期间，远邦公司提供中国民用航空湖南空中交通管理分局芷江导航台情况说明一份，拟证明东门路的建设是因为飞机遥感塔的迁移手续正在办理中，遥感塔影响东门路的建设。梁云、胡丽萍质证称，对关联性有异议，合法性有异议，该情况说明与前面的几份情况说明是一致意思，该情况说明的内容与小区房屋验收没有任何关联，东门路的建设与小区的房屋验收没有任何关联，飞机遥感塔在小区和东门路建设之前已经存在，东门路的建设没有规避遥感塔，侵害了军事设施用地和军事设施的正常使用，东门路的建设属于人为行为，不属于一审认为的不可抗力，可以改变规划方案，没有任何证据证明这份证据的三性。芷江导航台系遥感塔借用单位，不是遥感塔的所有权人和管理人，遥感塔是否迁移及批准与芷江导航无关联，其出具该情况说明，超出了职权范围。本院认为远邦公司二审提供的中国民用航空湖南空中交通管理分局芷江导航台情况说明，证明的事实与本案争议的事实存在关联，应予采信。梁云、胡丽萍提交《房屋面积结算表》及《房屋面积补差款收据》，拟证明远邦公司违反合同约定向上诉人收取房款，属于擅自提价违规收费行为，远邦公司没有向政府房管部门申请商品房项目房屋面积测绘和委托芷江房产测绘队进行房屋面积测绘，在没有取得商品房项目房屋面积测绘成果报告就违规交房，这是造成房屋权证无法申请登记办理的原因之一。远邦公司质证称，真实性无异议，证明目的有异议，结算表只能证明双方的房产结算，收据与本案无关联性。本院认为上诉人提交的证据与本案无关，且不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审判决认定的事实予以认可。本院认为，本案所涉德丰园住宅小区的规划设计方案系2013年经芷江县规审会批准通过，该小区的工程建设完全按批准的规划方案实施。被上诉人未能按照合同约定向上诉人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，未能在合同约定的期限内办理房地产权属证书，是因为主要消防通道设置在东门路，东门路从2017年至今一直被芷江县委、政府列入城市重点建设项目，由于机场导航站红线范围内军事设施、遥感铁塔位于东门路的道路中间，杆线迁移需芷江侗族自治县人民政府向国家国防、军事管理委员会履行批准手续，未能完成土地征收，暂未能达到施工条件而影响东门路的建设，导致德丰园住宅小区的一期、二期分期综合验收达不到验收条件，从而导致以上手续未能办理，出现该情形应当属于不可归责于合同双方当事人情形，一审法院对梁云、胡丽萍要求远邦公司承担逾期办证违约责任的诉讼主张不予支持，判令被上诉人在上述情形消除后的一个月内协助上诉人办理房屋所有权证和国有土地使用证，向上诉人提供相关商品房验收合格的证明及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并无不当。此外，由于双方当事人在合同中只选择约定买受人退房时才支付违约金，不退房没有约定违约金，故上诉人主张支付违约金的诉求不能支持，一审法院对上诉人所提违约金的支付主张不予支持亦无不当。综上所述，梁云、胡丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁云、胡丽萍共同负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一九年十二月二十七日法官助理颜利华书记员龙星宇