上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11484号上诉人(原审被告、反诉原告)：徐熔，男，1974年1月7日生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：王丽珍(系徐熔妻子)，女，户籍地福建省。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈翠，执行董事。委托诉讼代理人：孙敬俊，浙江京衡律师事务所律师。上诉人徐熔因与被上诉人上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司(以下简称诺亚方洲公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐熔上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人在原审提出的所有反诉诉请。事实和理由：2017年11月，大华派出所以诈骗罪为由关闭了上诉人的代理经营权，派出所要求被上诉人法定代表人陈翠前去处理，被上诉人认为已出转给上诉人，从未出面处理，故应由被上诉人承担全部的责任，并赔偿由此给上诉人造成的全部损失。场所被大华派出所关闭，上诉人仍然需要支付租金、员工工资、税费等，此即为被上诉人不作为所造成的损失。因被大华派出所关闭，上诉人已无法继续执行本合同，而在所欠租金远超人民币2.5万元(以下币种均为人民币)时，被上诉人也未解除、未沟通、未发书面函，直至其找到新的下家。在此期间的租金、违约金、律师费皆要求上诉人承担，显失公允。《转让协议》实质属于股权转让，被上诉人违约，应承担全部责任，赔偿由此给上诉人造成的全部损失。诺亚方洲公司答辩称，一审法院判决事实清楚，于法有据，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。诺亚方洲公司向一审法院起诉请求：要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，徐熔返还上海市宝山区行知路XXX号X楼房屋(以下简称系争房屋)，并按每月人民币92,664元的标准支付2018年8月1日至房屋返还之日的租金(已付10,900元)，支付逾期付款违约金99,254.57元，赔偿律师费3万元。徐熔向一审法院提出反诉请求：要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，诺亚方洲公司返还租金1,882,000元、押金178,200元、转让费120万元，赔偿租金、押金、转让费的利息损失(以3,260,200元为基数，按中国人民银行基准利率的双倍，自2018年8月1日计算至判决生效之日止)，赔偿装修损失1,586,585元。一审法院认定事实如下：2016年7月17日，诺亚方洲公司与徐熔签订《双方约定》，主要内容为，双方就原卡乐迪KTV转让转租事宜拟定几项约定，包括转让费、月租金、付款方式、租期等主要内容，还约定全部证照确保过户到位，装修完毕不影响营业。2016年7月18日，诺亚方洲公司(甲方)与徐熔(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积1,650平方米，用于经营KTV、影吧；租期2016年8月1日至2026年7月31日；每月租金89,100元，每两年递增4%；乙方支付保证金178,200元，如因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权将保证金数额充抵违约金的一部分或全部，抵扣顺序为租金、公共事业费及其他应付费用、滞纳金、违约金、损害赔偿金等。合同第6.7条约定，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，包括合理的律师费等。合同第7.2条约定，乙方拖欠房租的违约金标准为日千分之一。合同第7.5条约定，乙方拖欠租金累计已满三个月的或除租金外所欠各项费用累计达25,000元的，甲方有权提前解除合同、收回房屋，并自甲方发出书面解除合同通知之日起至乙方迁出日甲方有权按租金的3倍收取房屋使用费。补充合同第二条约定，免租期3个月。补充合同第三条约定，如因甲方办理证照过户原因，影响乙方开业营业，造成一切损失由甲方承担。同日，双方签订《KTV转让协议》，主要约定，转让的卡乐迪KTV位于系争房屋，建筑面积1,650平方米，转让费140万元，双方于2016年8月1日交付KTV等。同日，双方签订《KYV转让费、租金支付约定》，约定乙方于2016年7月27日前付清转让费，还约定2016年租金的支付期限等。上述协议签订后，诺亚方洲公司将系争房屋交付给徐熔使用，徐熔对系争房屋进行装修，并于2016年10月初开始营业，直至2018年7月，因系争房屋被公安机关查封而停业。徐熔共计向诺亚方洲公司支付3,260,200元，其中包括：2016年8月1日至2018年7月31日的租金1,871,100元，2018年8月1日之后的租金10,900元，押金178,200元，转让费120万元。双方当事人有争议的事实和证据：诺亚方洲公司向法院提供建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、上海市建设工程竣工规划验收合格证明、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书，证明系争房屋是合法建筑，并已通过消防验收，可以正常使用。徐熔表示，上述材料的建设单位为大华(集团)有限公司，与本案无关。诺亚方洲公司表示，系争房屋是大华(集团)有限公司委托下属单位上海真华商贸有限公司管理，再由上海真华商贸有限公司出租给诺亚方洲公司，并提供上海真华商贸有限公司与诺亚方洲公司签订的《房屋租赁合同》。徐熔对该份合同的真实性无异议。诺亚方洲公司还向法院提供2016年8月6日徐熔出具的收据，写明收到营业执照正副本、食品流通许可证正副本、组织机构代码证正副本、娱乐经营许可证正副本等。诺亚方洲公司表示，转让协议的标的为KTV的设备设施以及经营权，徐熔注册公司后，诺亚方洲公司将相关许可证过户给徐熔，诺亚方洲公司人员也陪同徐熔到工商部门，因徐熔还有其他公司的问题没有处理完毕，徐熔提供的材料也不齐，去了两次都无法办理，后来一直都没有办理。徐熔表示，对上述证据的真实性无异议，但转让协议就是诺亚方洲公司的股权转让，是由于诺亚方洲公司无法提供房产证，所以没有办成，不存在徐熔方的原因。一审法院审理中，法院向大华派出所了解系争房屋的查封情况，了解到系争房屋被查封的原因是由于KTV包房被用于实施诈骗行为。经法院主持，诺亚方洲公司已收回系争房屋。徐熔表示，2019年9月5日至现场发现KTV被诺亚方洲公司拆卸得面目全非，所有物品已经不见。诺亚方洲公司表示，经当地派出所同意，已于2019年8月20日进入系争房屋进行清理，整理了系争房屋内无法分离的软装部分，并将属于徐熔的家具、设备等归集到了系争房屋内的一间房间中，以等待徐熔领取。一审法院认为，系争房屋已取得建设工程规划许可证，系合法建筑，诺亚方洲公司与徐熔就系争房屋签订的《房屋租赁合同》应认定为有效合同。徐熔要求确认合同无效的请求，法院不予支持。徐熔辩称由于没有消防许可，系争房屋于2018年7月被公安机关查封，但未提供证据证明上述事实。而诺亚方洲公司向法院提供了系争房屋的消防验收等材料，可以证明系争房屋符合租赁条件。再结合大华派出所提供的情况，法院可以认定，徐熔无法正常使用系争房屋的原因与诺亚方洲公司无关。因徐熔占用系争房屋至今，应按合同约定向诺亚方洲公司支付租金。徐熔未付清2018年8月1日以后的租金，已构成违约，诺亚方洲公司要求解除合同并主张2018年8月1日以后租金及逾期付款违约金的请求，符合合同约定，法院予以支持。诺亚方洲公司已在审理中收回系争房屋，并自认2019年8月20日进入系争房屋进行清理工作，徐熔应付租金应计算至该日止。同时，徐熔要求诺亚方洲公司返还已付租金的反诉请求，法院不予支持。诺亚方洲公司要求徐熔支付律师费的请求，符合合同约定，法院予以支持。合同解除后，诺亚方洲公司应向徐熔返还押金，但根据合同约定，可与徐熔欠付的租金等费用进行充抵。徐熔要求诺亚方洲公司赔偿租金等利息损失的反诉请求，没有法律及事实依据，法院不予支持。因徐熔违约导致合同解除，徐熔要求诺亚方洲公司赔偿装修损失的反诉请求，法院不予支持。双方签订的《KTV转让协议》未涉及股权转让的内容，转让标的应为KTV相关财物及经营权。诺亚方洲公司已将系争房屋连同KTV一并交付给徐熔，履行了转让义务。徐熔要求诺亚方洲公司返还转让费的请求，法院不予支持。一审法院判决如下：一、解除上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司与徐熔就上海市宝山区行知路XXX号X楼房屋签订的《房屋租赁合同》；二、徐熔于判决生效之日起十日内，向上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司支付2018年8月1日至2019年8月20日的租金1,162,844元；三、徐熔于判决生效之日起十日内，向上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司支付逾期付款违约金99,254.57元；四、徐熔于判决生效之日起十日内，向上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司赔偿律师费3万元；五、上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司于判决生效之日起十日内，向徐熔返还押金178,200元，在上述第二项款项中予以抵除；六、驳回徐熔的其余反诉请求。二审审理期间，上诉人提交材料：1.短信，证明被上诉人9月16日要求其拿走家具，但是现在租金计算到8月20日，证明被上诉人侵占上诉人的财产；2.照片两张，证明被上诉人实际控制系争房屋；3.物业交付登记表及收据，证明公章至始至终未交给上诉人；4.微信记录，证明被上诉人不办理对外的事宜，未尽其应尽的义务，且上诉人多次催促其过户；5.消防验收合格证，说明被上诉人自始至终没有消防合格证；6.固定资产盘点表，证明上诉人原有的物品以及每个房间具备的一些固定资产；7.照片，是之前营业中的状态与后面9月5日的状态，证明被上诉人侵占上诉人的财产。被上诉人表示：1.短信真实性、合法性没有异议，该短信是要求徐熔能够根据一审庭审笔录和法官要求限期来将自己的财产移走，否则将视为徐熔放弃；2.对照片的三性都有异议，无法判定徐熔是在什么时间点拍的照片；3.物业交付验收表和收据，对这两个证据的真实性、合法性没有异议，但这两份证据没有关联性；4.短信的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议；5.合格证，由于没有原件，对于真实性、合法性无法判断；6.固定资产盘点表，对于三性均不予认可，因为是徐熔单方面制作，被上诉人无法判定是否真实；7.对照片的三性有异议，无法认定徐熔是在什么时间点拍摄的。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，就系争房屋签订的《房屋租赁合同》是有效合同，双方应当恪守。一审法院结合系争房屋的消防验收等材料以及大华派出所提供的情况，认定徐熔无法正常使用系争房屋的原因与诺亚方洲公司无关，该意见并无不当。既然徐熔无法正常使用系争房屋的原因与诺亚方洲公司无关，诺亚方洲公司并无义务以其名义对该事宜进行处理。因此，徐熔称诺亚方洲公司不作为，应当承担责任并赔偿损失的意见，本院不予采纳。徐熔占用系争房屋，应按合同约定向诺亚方洲公司支付租金。徐熔欠租已构成违约，诺亚方洲公司要求解除合同并支付欠租，并无不当。诺亚方洲公司已在审理中收回系争房屋，并自认2019年8月20日进入系争房屋进行清理工作。上诉人仅以被上诉人一审中提交的照片来主张被上诉人2019年6月前已经收回系争房屋，本院难以采纳。因徐熔违约导致合同解除，一审法院对其反诉请求不予支持，并无不当，可以维持。综上所述，徐熔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币36,938元，由上诉人徐熔负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 姚 跃审判员 成 皿二〇一九年十二月二十七日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……