湖南省岳阳市云溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0603民初1827号 原告：岳阳缤纷商业运营管理有限公司，住所地岳阳市云溪区云龙路18号（缤纷天地商业广场8号楼4006-1）。 法定代表人：徐少华，总经理。 委托诉讼代理人：彭彦林，湖南岳州律师事务所律师。 被告：甘艳霞，女，1988年9月27日出生，汉族，个体工商户，住岳阳市云溪区。 委托诉讼代理人：谢灿，湖南中奕律师事务所律师。 原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司（以下简称“缤纷公司”）与被告甘艳霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缤纷公司的委托诉讼代理人彭彦林，被告甘艳霞及其委托诉讼代理人谢灿，证人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告缤纷公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原、被告签订的《店铺租赁合同》，被告将位于岳阳市云溪区云龙路缤纷天地商业广场一期7号楼1011、1012、1013、1015号房屋返还给原告；二、请求法院判令被告立即向原告支付房屋租金254543元、违约金102688元（按日千分之三自2018年11月10日计算至2019年11月10日，此后按同样标准计算至实际履行完毕之日）。三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，原告与被告签订了《店铺租赁合同》，合同约定被告承租缤纷天地商业广场缤纷天地商业广场7号楼1011、1012、1013、1015号房屋作为服装经营，租赁期限自2018年1月10日至2023年9月10日，第二期租金93779元，第三期租金为160764元，应在每期起始之前60天支付下一期的租金，逾期支付的按日千分之三支付违约金，拖欠租金达30天的，原告有权解除合同。被告应于2018年11月10日前支付第二期租金为93779元，2019年11月10日前支付第三期租金160764元。原告多次催讨，被告均置之不理，原告遂起诉。 被告甘艳霞辩称，应驳回原告的诉讼请求。1、租赁合同不应解除，但应对租金予以调整。租赁合同签订后，被告为规划长远的经营，投入大量时间、精力和物质成本，对承租的门面进行了合理装修，用以开办服装店。被告承租原告的房屋用于经营，符合房屋的使用目的，合同不应解除。但原告在与被告签订租赁合同时做出虚假开业率和活动承诺，虚抬门面租金，欺诈被告，致使租赁合同显失公平，应对租赁合同约定的租金予以降低调整（应调整至40元/㎡）。2、原告违约在先，故对原告主张的违约金不予认可。自合同开始履行起，被告承租门面即开始处于漏水状态，一遇下雨天，门面便大面积漏水，导致客户望而却步。同时，自合同履行起，原告的外围情况未达到商铺配套使用标准，运营环境极差，客流量少之又少。被告多次与原告协商要求对门面进行维修，对外围运营环境进行改造提升，但原告一直未予解决。3、如原告坚持解除合同，应赔偿被告各项损失。被告共投入218000元对门面进行装修，如解除合同，因原告存在欺诈行为，应赔偿被告损失。 本院经审理认定事实如下：1.2018年1月1日，原告缤纷公司（甲方）与被告甘艳霞（乙方）签订四份《店铺租赁合同》，约定甲方将座落于岳阳市云溪区云龙路18号缤纷天地商业广场一期7号楼1011、1012、1013、1015号房屋租赁给乙方经营服装，租赁期限为68个月，自2018年1月10日到2023年9月10日止。第一期租金196000元，按50%收取98000元，第二期（2019年1月10日至2020年1月9日）租金93779元，乙方应在2018年11月10日前支付，第三期（自2020年1月10日至2021年1月9日）租金160764元，乙方应在2019年11月10日前支付，乙方若欠付应付甲方款项的，每迟延一天，按应付款项千分之三承担违约金（自欠付之日起计算），拖欠应付费用达30天的，甲方有权单方解除合同。甘艳霞向缤纷公司缴纳了第一期租金98000元，以及押金26794元。2、租赁合同签订后，甘艳霞投入资金对门面进行了装修，用以经营服装。在经营过程中，原告租赁的门面出现漏水的情况，原告至今未维修。生效法律文书（2019）湘06民终3497号判决书、（2019）湘0603民初669号判决书确认原告位于缤纷天地商业广场一期7号楼租赁给其它经营者的门面也出现同样漏水问题。同时，原告因内部道路施工等建设设置围挡对被告的经营构成一定的影响。 本院认为，本案诉争焦点有三个，一是租赁合同是否应当予以解除的问题。二是合同解除后被告的装修投入如何认定的问题，三是违约金如何认定的问题。关于第一个问题，原、被告签订的租赁合同系当事人自愿协商后的真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同约定的义务。租赁合同明确约定被告拖欠支付费用达30天，原告即有权解除合同；同时支付租金系租赁合同的主要条款，被告逾期支付租金构成根本违约，故对原告要求解除与被告之间的租赁合同并要求被告返还租赁物的诉讼请求予以支持。关于第二个问题，原、被告签订的租赁合同中无解除合同后被告装修投入由谁承担的约定，被告可在合同解除后与原告协商或另行提起诉讼予以解除，在本案中本院不做处分。关于第三个问题，门面漏水现象及施工围挡实际影响了被告正常经营，说明原告在合同履行过程中存在一定的瑕疵和过错，还要被告支付违约金于理不合，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司与被告甘艳霞签订的四份《店铺租赁合同》，被告于本判决生效之日起十五日内将位于岳阳市云溪区云龙路缤纷天地商业广场一期7号楼1011、1012、1013、1015号房屋返还给原告。 二、被告甘艳霞在本判决生效之日起十日内按租赁合同约定支付原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司自2019年1月10日至实际解除之日的租金（其中2019年1月10日至2020年1月9日计算标准为93779元/年，2020年1月10日起的计算标准为160764元/年）。 三、驳回原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6655元，减半收取3327.5元，由原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司承担2497.5元，由被告甘艳霞承担830元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 徐 景 二０一九年十二月二十三日 书记员 李红玲 附：1、上诉费缴纳通知：上诉人应在提交上诉状时，向湖南省岳阳市中级人民法院核实、预交上诉案件受理费。上诉费收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：60×××93，开户行：中国银行湖南省分行营业部。请在缴款后将缴费凭据传真至岳阳中院立案一庭或QQ邮箱（请备注上诉人姓名及一审案号）。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。传真号0730-8840731查询号：0730-8856331QQ邮箱：2786163865qq.com 2.相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。