浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10267号 上诉人（原审被告）：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司，住所地杭州市余杭区崇贤街道亿荟城7幢502室。 法定代表人：赖立疆，董事长。 委托诉讼代理人：郭银霞、马昌波，均系该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：胡问奎，男，1974年7月22日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被上诉人（原审原告）：徐日珠，女，1973年9月30日出生，汉族，住浙江省缙云县。 胡问奎、徐日珠共同委托诉讼代理人：魏国鑫，浙江嘉杭律师事务所律师。 上诉人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿公司）因与被上诉人胡问奎、徐日珠房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初5363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2015年9月30日，胡问奎、徐日珠与杭州亿丰亿贤置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定胡问奎、徐日珠购买位于杭州市余杭区两套房产，交付总价为337552元，交房时间为2016年12月31日。 同日，胡问奎、徐日珠与上亿公司签订了《亿荟城7号楼委托经营管理合同》1份，胡问奎、徐日珠将案涉商铺委托上亿公司经营，管理合同主要约定：1.第二条约定，委托期限为商场正式开业之日起十年，上亿公司承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.胡问奎、徐日珠将委托开发商将托管商铺交付上亿公司，并与上亿公司办理商铺交接手续，如因胡问奎、徐日珠原因而导致开发商逾期与上亿公司办理托管商铺的交接手续，则上亿公司无须向胡问奎、徐日珠支付逾期期间的租金。3.委托期限内前5年，上亿公司分别按照7%、7%、8%、8%、9%的比例支付胡问奎、徐日珠保底租金。委托期内第6年到第10年，上亿公司根据实际租赁收入与胡问奎、徐日珠结算租金，商铺实际租赁收入的90%归胡问奎、徐日珠所有，其余10%则作为委托管理佣金归上亿公司所有。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（胡问奎、徐日珠指定账户）支付租金。4.除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。 2017年1月10日，上亿公司向亿荟城商铺业主发送通知函1份，主要内容为：“按照《管理合同》约定：亿荟城购物中心计划于2017年1月1日前开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账（甲方指定账户）支付租金。由于项目没能按原计划完成交付及开业，没有产生任何租金收益，加上项目工程建设的资金压力及我司现阶段的资金现状，导致无法按照合同约定‘按半年度支付租金’。很抱歉无法履约，拟将第一个半年度租金支付方式调整为：按月度支付，每月最后一个工作日前支付当月应付租金，以现金或者转账形式（甲方指定账户）支付租金。后续租金支付方式按照《管理合同》约定办理，如若仍未履行，依照《管理合同》第十条之违约责任执行”。同年1月20日，上亿公司分别支付胡问奎、徐日珠第一个月租金1969.05元。 2017年3月17日，上亿公司向亿荟城商铺业主发送《亿荟城7号楼内铺委托经营管理租金延期支付通知函》1份，主要内容为：因亿荟城项目未能按原计划于2017年1月1日交付及开业，导致上亿公司无法按合同约定支付租金，上亿公司承诺拟将于2月-7月份租金支付时间确定于7月底一次性支付，后续租金将在每半年最后一个月内最后一个工作日前以现金或转账形式支付；上亿公司承诺亿荟城项目开工日期为3月底4月初，亿荟城购物中心部分力争开业时间为国庆节前后，确保12月初完成开业。 后开发商杭州亿丰亿贤置业有限公司与胡问奎、徐日珠于2018年9月1日前办理完毕商铺交接手续，案涉商铺所在商场于2018年9月28日开业。 另查明，上亿公司于2019年5月13日支付胡问奎、徐日珠租金3441.90元。 胡问奎、徐日珠诉至原审法院，请求判令：1.上亿公司支付2017年2月至实际履约之日止的租金（暂计算至2018年12月31日为45288.23元）；2.上亿公司支付自2017年2月至实际履约之日止的违约金（300元/月*12.58*实际月数，暂计算至2018年12月31日为86802元）；3.本案诉讼费由上亿公司承担。 原审法院认为：（一）关于案涉商铺租金起算时间，胡问奎、徐日珠、上亿公司签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》约定“乙方（上亿公司）承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算；如因甲方（胡问奎、徐日珠）原因导致开发商逾期与乙方办理托管商铺交接手续，则乙方无须向甲方支付租金”，上述合同条款就案涉商铺租赁委托期起算时间、上亿公司可以免于支付租金的情形作了具体约定，双方均应受此约束。而根据已查明事实，案涉商铺延期开业原因系开发商逾期交房所致，而非业主自身原因，故上亿公司应根据约定委托期起算时间即2017年1月1日，向胡问奎、徐日珠支付租金。结合上亿公司发送通知函内容，亦印证了上亿公司对案涉租金应从2017年1月1日起付的事实系明确知情并认可，故胡问奎、徐日珠要求支付自2017年1月1日至2018年12月31日的案涉商铺剩余租金依法应予支持，扣除上亿公司已支付租金，上亿公司实际结欠胡问奎、徐日珠租金金额为41846.33元。（二）关于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案合同约定违约金计算标准过高，上亿公司亦提出相应抗辩意见，故原审法院酌情按照拖欠租金金额的30%予以调整，即12553.90元。综上，胡问奎、徐日珠的诉讼请求，其合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年10月31日判决：一、上亿公司于判决生效后十日内支付胡问奎、徐日珠截至2018年12月31日的租金41846.33元及2019年1月1日之后租金（按《亿荟城7号楼委托经营管理合同》约定另行计付）；二、上亿公司于判决生效后十日内支付胡问奎、徐日珠违约金12553.90元；三、驳回胡问奎、徐日珠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1471元（已减半收取），由胡问奎、徐日珠负担891元，由上亿公司负担580元。 宣判后，上亿公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。胡问奎、徐日珠因案涉房屋所遭受的损失已经以另案诉讼的方式从开发商杭州亿丰亿贤置业有限公司得到了赔偿。上亿公司未向胡问奎、徐日珠支付租金确实是由于开发商逾期交付所致，主观上并不存在过错。客观上，上亿公司也没有基于此产生过任何收益，并非不愿意向胡问奎、徐日珠支付租金。根据本案的情况，退一步说即使上亿公司需要向胡问奎、徐日珠支付租金，起算时间也应从案涉房屋实际交付给上亿公司之日即自2018年9月1日起开始计算租金。承担违约金的前提是一方因违约行为存在损失，本案中胡问奎、徐日珠的损失部分已经通过另案得到了实现，也即胡问奎、徐日珠并没有实际损失。因此，一审法院判决上亿公司向胡问奎、徐日珠从2017年2月1日起支付违约金，显失公平。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，发回重审或改判上亿公司依据胡问奎、徐日珠发生的实际损失数额承担赔偿义务；2.本案全部诉讼费用由胡问奎、徐日珠承担。 针对上亿公司的上诉，胡问奎、徐日珠答辩称：上亿公司在违约后向所有业主发出了通知函，告知后续租金的支付方式及如仍未履行时违约责任的承担方式，说明上亿公司认可违约的事实以及违约责任承担的方式。根据委托经营管理合同约定，上亿公司承诺商场应于2017年1月1日开业，如未按时开业，委托期亦自此起算；如因胡问奎、徐日珠的原因而导致商铺延期交接，则上亿公司可免于支付逾期期间的租金。案涉商铺延期开业的原因在于开发商逾期交付房产，而非业主自身的原因，故上亿公司应当根据合同约定的委托期起算时间即2017年1月1日向胡问奎、徐日珠支付租金。事实上，上亿公司两次向业主出具通知函以及上亿公司于2017年1月向胡问奎、徐日珠支付一个月租金的行为，也印证了其对案涉租金应自2017年1月1日起支付的事实系明确知情并认可的。综上，请求驳回上亿公司的上诉请求，并按照司法解释的规定调整违约金数额。 二审期间，上亿公司、胡问奎、徐日珠均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据上亿公司的上诉理由与胡问奎、徐日珠的答辩意见，本案二审的争议焦点为上亿公司向胡问奎、徐日珠支付租金的起始日期以及胡问奎、徐日珠是否有权主张违约金。本案中，胡问奎、徐日珠与上亿公司签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述委托经营管理合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于上亿公司应向胡问奎、徐日珠支付租金的起始日期。首先，双方之间的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》第二条约定，上亿公司承诺商场于2017年1月1日开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。同时，该合同第三条约定，如因胡问奎、徐日珠的原因而导致开发商逾期与上亿公司办理托管房屋的交接手续，则上亿公司无须向胡问奎、徐日珠支付逾期期间的租金。本院经审查后认为，上述合同条款对商铺租赁委托期间的起算节点以及上亿公司可免于支付租金的情形均作出了具体约定，双方当事人均应按照合同约定履行。本案中，上亿公司并无证据证明系胡问奎、徐日珠的原因导致开发商逾期与其办理托管房屋的交接手续。因此，根据合同约定上亿公司应当自委托期起算日期即2017年1月1日起向胡问奎、徐日珠支付租金。其次，上亿公司于2017年1月20日也实际向胡问奎、徐日珠支付了一个月租金。同时，2017年3月17日，上亿公司又向胡问奎、徐日珠发送了《租金延期支付通知函》，拟在7月底前支付2017年2月-7月的租金，后续租金在每半年最后一个月内最后一个工作日前支付。本院认为，上亿公司上述支付租金的行为以及所发函件的内容均与胡问奎、徐日珠关于应自2017年1月1日起支付租金的主张，相互印证，故应予以确认。因此，本案中，胡问奎、徐日珠有权要求上亿公司自2017年1月1日起支付租金。关于自2017年1月1日至2018年12月31日止租金，依据《亿荟城7号楼委托经营管理合同》约定的租金计算方式，在扣减上亿公司已支付租金的基础上，原审法院所核算的该期间上亿公司尚应向胡问奎、徐日珠支付的租金，并无不当，应予以确认。需要说明的是，自2019年1月1日起的租金，双方当事人如在履行过程中出现争议，可另行依法主张。（二）关于本案中胡问奎、徐日珠主张的违约金。依据双方之间的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》关于违约责任的约定，若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/平方米·月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。本案中，上亿公司逾期支付租金，其行为构成违约，应依法承担违约责任。因此，胡问奎、徐日珠有权要求上亿公司支付违约金。关于违约金的数额。根据当事人的请求及举证情况，兼顾合同的履行以及实际损失等综合因素，并以公平原则予以衡量，原审法院所酌情调整的违约金，已适度平衡了双方当事人之间的利益，数额在合理范围内，故予以确认。综上，上亿公司的上诉请求依据不足，无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1160元，由杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇一九年十二月二十五日 书记员  董 悦