甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初7083号 原告：张掖市矿山救护大队。 法定代表人：赵某，该救护大队大队长。 住所：张掖市甘州区。 统一社会信用代码：XXX。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃昭武律师事务所律师。 被告：段某，男，1955年7月26日出生，汉族，甘肃省永昌县人，住张掖市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张某，甘肃正峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，甘肃正峰律师事务所律师。 原告张掖市矿山救护大队与被告段某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张掖市矿山救护大队的委托诉讼代理人陈某、被告段某及其委托诉讼代理人张某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张掖市矿山救护大队向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方之间的买卖行为无效，被告限期搬出房屋;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告甘州区张火公路2公里处修建有张掖市××公寓楼用于解决单位职工住宿问题。因有多余，经请求相关领导予以出售。被告没有购买资格，但经协调，仍然购买了一套建筑面积为105.3平方米的公寓楼，当时由于价格尚未最终形成，具体数额待验收核算完成后多退少补。后经核算价款为1510元/平方米。被告应当交159003元，已交140396.88元，尚欠18606.12元，至今拒不补齐差价款。为此，要求确认双方买卖行为无效。 段某辩称，首先，张掖市矿山救护大队不具有原告主体资格，其作为原告提起诉讼系主体不适格。本案所涉张掖市矿山救护大队公寓楼的建设单位是张掖市安全生产监督管理局(现更名为应急管理局)，并不是张掖市矿山救护大队，张掖市矿山救护大队系张掖市安全生产监督管理局的下属部门(单位)，并不是法律意义上的建设单位。所以张掖市矿山救护大队不是涉案房屋的建设单位，当然不具有对涉案房屋或项目主张诉权，因此张掖市矿山救护大队不具有原告主体资格，其作为原告提起诉讼系主体不适格；其次，本案所涉房屋买卖行为是合法有效的。在2007年7-8月间张掖市矿山救护大队向外宣传甘州区张火公路2公里处(原张掖市浓缩饲料厂)修建单位职工住宅楼，为筹集修建资金，于2007年11月开始，陆续向购房人收取占工程总造价的40％首付款。住宅楼于2008年10月动工修建，2009年10月竣工，期间被告分别于2008年11月12日交付首付购房款42000元、2009年2月28日交付购房款42200元、2009年6月15日交付购房款38650元、2009年10月17日交付购房款17546.88元，共计140396.88元。在2009年10月17日交付最后一笔购房款前，原告向被告和所有购房户发出售房价格通知：三、四楼1346.38元/平方米；二、五楼1341.81元/平方米；一、六楼1308.5元/平方米。被告购买的是××楼，房屋单价应该是1341.81元/平方米，被告的房屋面积为104.632平方米。2009年10月17日（第四次交款）交付购房款17546.88元便是房屋尾款，至此，被告应付的购房款全部交清。期间，被告又缴纳了太阳能热水器及安装费用等费用，缴纳的装修押金1000元迄今未退，该房屋被告于2010年底入住至今。自2013年10月至2016年2月为止，原告以追加房屋造价、房屋所得税、印花税、营业税以及各种理由向被告收取各种费用。原告肆意撕毁当初的售房承诺，现又以被告“没有购房资格”相要挟，擅自提高房价。原告的行为既不诚信又出尔反尔。如上所述，被告已经向原告履行了付款义务，且原告代表张掖市安全生产监督管理局接受并向被告出具了相应的收据，在被告交清放款后也已经交付房屋并入住，双方的买卖行为成立且合法有效。尽管涉诉房屋一直未取得房屋产权证书，但这并不妨碍当事人之间转让买卖合同房屋的合同效力性，对于原告认为买卖合同行为无效的请求，被告认为是其单方主张依法不能成立。再次，若原告以被告“没有购房资格”的主张房屋买卖行为无效，则原告及张掖市安全生产监督管理局（现为应急管理局）存在房屋买卖欺诈行为。被告现在才知道原告在筹建修建该住宅楼时就存在隐瞒事实真相，2008年规划立项时，建设单位为张掖市安全生产监督管理局，并非本案的原告。如果当时原告就本案涉及的房屋性质告知被告，被告还有选择不买的权利。自2009年开始，原告就向被告收取房款、印花税等各种费用，并通知被告交清所有款项，便可换取发票。但是原告就连谁是开发建设单位都予以隐瞒，把公寓楼宣传为商住楼，把不能办理房产权证的事实隐瞒至今，这是典型的房屋买卖欺诈行为。综上，被告请求贵院依法据实审理本案，并请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2007年12月25日，张掖市人民政府就张掖市安全生产监督管理局上报的《关于修建张掖市安全生产应急救援指挥中心和救护队公寓的立项请示》作出《张掖市人民政府关于修建市安全生产应急救援指挥中心立项的批复》。该批复同意张掖市安全生产监督管理局修建安全生产应急救援指挥中心，项目名称为张掖市安全生产应急救援指挥中心，建筑面积21164平方米，其中办公用房2304平方米，业务及辅助用房15560平方米，包括值班人员休息室（救护队公寓）、救援调度室、会议室、车库、培训教室等，资金来源为自筹。2008年9月24日，张掖市规划管理局给张掖市安全生产监督管理局发放建设工程规划许可证，该规划许可证附图及附件名称一栏注明：1#、2#公寓楼为救援队公寓，不得向个人出售。2008年10月24日，张掖市安全生产监督管理局和张掖市矿山救护大队作为发包方，与张掖市兴鼎建筑工程有限公司签订《协议书》一份，由张掖市兴鼎建筑工程有限公司承建安全生产应急救援指挥中心综合办公楼及1#、2#公寓楼。2012年7月2日工程竣工验收，建设单位为张掖市安全生产监督管理局和张掖市矿山救护大队。2008年11月，被告购得原告修建的××公寓住房一套并交款42000元，此后，被告分别于2009年2月28日交付购房款42200元、2009年6月15日交付购房款38650元、2009年10月17日交付购房款17546.88元，上述共计140396.88元。2011年，被告入住该房。2012年10月10日，原告委托张掖市金鼎会计师事务所对基建工程进行决算，其决算结果为公寓楼单位平均造价1360.69元，加上热量表、保温墙、供暖系统改造费用和税金，每平方米造价为1505.54元。2013年9月28日，原告向所有住户发出通知，要求各住户按每平方米1510元的价格补缴住房款。2014年12月24日，原告给公寓楼各住户发出通知，要求各住户在2014年12月28日至2015年1月4日期间到原告处补缴税款等费用并开具发票、签订售房合同，并注明已转让房屋的需携带转让合同。通知还强调，如不按期办理，救护大队将按房屋无正式所有权仅有公寓使用权对待。 另查明，原张掖市安全生产监督管理局已更名为张掖市应急管理局，张掖市应急管理局系市政府工作部门，按规定对全市综合性消防救援队伍、森林消防队伍履行双重管理职责，指导和调配指挥张掖市矿山救护大队。 再查明，涉案房屋所占土地为国有划拨土地。 上述事实有原、被告的陈述及当事人提交的收据、协议书等证据为证，足以认定。 本院认为，本案涉案房屋明为原告修建在国有划拨土地上的职工公寓，实为借公寓之名变相修建的职工家属楼。原张掖市安全生产监督管理局向政府报批时是以修建救护队办公用房和公寓为由上报的。经政府批准后，原告和原张掖市安全生产监督管理局借修建公寓之名，修建职工家属楼并已出售给职工和他人。虽然原告的行为违反了相关政策，应受到行政追究并补办相关手续、补交相关费用。但该划拨土地上的房屋转让合法有效，因为其并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。再次，登记、审批并非房屋买卖合同生效的条件。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。最后，该房屋于2009年买卖，涉及人数多，影响面广，认定房屋买卖合同有效符合诚实信用原则和公平原则。原告主张原告和本单位职工的房屋买卖有效，被告不是本单位职工，无购房资格，因而原、被告之间的房屋买卖合同无效，无法律依据。被告从原告处买受房屋后向原告交纳了房款，且涉案房屋的实际建设单位是原告，故原告在本案中是适格的诉讼主体。 综上，转让国有划拨土地上的房屋，买卖合同有效。本案房屋买卖合同是原、被告的真实意思表示，被告从原告单位职工处买受房屋，原告是知晓和同意的。原、被告的房屋买卖合同合法有效。原告的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。被告关于原告无主体资格的辩解无事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张掖市矿山救护大队的诉讼请求。 案件受理费70元，减半收取35元，由原告张掖市矿山救护大队负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  朱永生 二〇一九年十二月十日 书记员  胡彩虹