江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0303民初7130号 原告：张帮文，男，1969年6月15日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：张相书，男，1943年4月30日生，汉族，系原告父亲，住徐州市云龙区。 被告：谢龙，男，1981年4月7日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：毕涵书，徐州市云龙区狮子山法律服务所法律工作者。 原告张帮文与被告谢龙租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张帮文的委托诉讼代理人张相书、被告谢龙的委托诉讼代理人毕涵书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张帮文向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的租赁协议；2.判令被告将土地恢复原状并返还原告；3.判令被告支付原告租金408元（从2018年6月8日至2020年6月8日），违约金408元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月8日，原被告签订土地租赁协议，约定被告租用原告承包土地用于种植苗圃，租金为每亩每年1700元。被告至今两年的租金没有支付，违反了合同约定。根据双方协议第八条的约定，原告有权终止租赁协议，并要求被告支付违约金。现诉至人民法院，请求依法支持原告诉讼请求。 谢龙辩称，一、原被告订立的合同是真实的，合法有效。但对违约金责任的约定赔偿两倍，约定违约金过高。一般以不超过年租金的20%为宜。原告主张的两年的租金，实际到现在是一年半，凡是主张一年租金的，实际都是半年的，计算标准以合同约定的土地流转价格为准。二、原被告同是同一集体经济组织成员，都是乡里乡亲，都基于相互信任才订立的合同，现被告一时资金回笼遇到困难，暂时不能全部按合同履行，这是暂时的。三、如果原告要求解除合同，均会造成双方的经济损失，从原告的角度看，其请求的违约金目的不能达到。四、如果解除合同，原被告的双方损失均会造成，特别是对被告，希望双方能够协商解决，给被告一点机会和时间。被告的意见是每亩地支付500元违约金，剩余的租金在2020年3月份之前全部付清。 本院认定事实：2012年6月，原告张振朋（甲方）与被告谢龙（乙方）签订《土地租赁流转协议》一份，约定：“为了搞好产业结构的调整，改善生态环境，增加农民的收入，经茶庵三组村民同意，将茶庵三组沿河以东的承包地租赁流转给乙方种植苗圃使用，经甲乙双方共同协商同意后签订以下协议：一、租赁流转土地的位置沿河东面积0.12亩，款192元整。二、租赁流转地的价格每年每亩1600元，每五年递增100元。三、租赁流转时间：2012年6月8日——2026年6月8日期限为14年。四、付款方式：每年先交清当年金额的租赁费。五、租赁流转的地类：水田。……八、乙方不能按期付给甲方租赁费，甲方有权终止合同，同时乙方赔偿两倍租金，乙方造成的损失由自己承担。九、到期后，乙方有优先租赁权，如不租恢复原貌。……。” 徐州市云龙区大龙湖街道茶庵村民委员会出具证明一份，载明其村名张帮文身份证号与张振朋系同一人，与张相书系父子关系。 上述协议签订后，原告依约将案涉土地交付被告使用，被告在案涉土地上种植苗圃使用至今。庭审中，经原、被告双方当庭确认，被告已经给付原告张帮文租金至2018年6月7日。 另查明，被告谢龙因种植苗圃，与原告所在集体经济组织多人签订多份《土地租赁流转协议》，规模种植苗圃。因欠付租金，出租人均将谢龙起诉至本院，本院本批次受理案件九十余件。在本院庭审时，多数出租人均同意谢龙使用土地至2020年6月7日。 本院认为，原告张帮文与被告谢龙签订的案涉《土地租赁流转协议》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。 根据原、被告双方签订的《土地租赁流转协议》第八条约定，如被告未能按期支付租金，原告有权主张解除案涉协议。同时根据合同约定及履行情况，被告应当在2018年6月8日前向原告支付2018年6月8日至2019年6月7日的租金，因被告未支付，根据合同约定，原告有权请求解除案涉协议。故本院对原告请求解除案涉协议的诉讼请求依法予以支持。 关于原告主张被告恢复原状，返还原告土地的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此规定，因案涉协议解除，原告有权主张被告将案涉土地恢复原状并返还。故对原告的该项诉讼请求，本院亦依法予以支持。但是因被告租赁包括原告在内的大量集体组织成员的大量土地整体利用，用于种植苗圃，短期内将所有土地恢复原状、返还原告，或将部分土地返还出租人，客观上存在困难，也会对被告的经营活动造成较大的损失。同时因大量出租人同意被告使用土地至2020年6月7日，租金及占有使用费亦应当计算至该日，判决被告在该日返还土地，亦不会损害包括原告在内的出租人的利益。故本院确认被告返还土地的期限为2020年6月7日，租金及占有使用费亦计算至该日。经当庭确认，被告支付原告租金至2018年6月7日，之后租金及合同解除后的占有使用费按照合同约定的每亩1700元的标准，计算至2020年6月7日为408元。 另，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”具体到本案中，原、被告在案涉协议中约定的“乙方赔偿两倍租金”明显超过法律规定的标准，且被告亦主张该约定的违约金过高请求本院予以适当减少，并当庭表示违约金以不超过年租金的20%为宜，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，酌定支持原告的违约金为81.6元（一年租金1700元/亩×0.12亩×20%×2=81.6元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除2012年6月原告张帮文与被告谢龙签订的《土地租赁流转协议》； 二、本判决生效之日起十日内，被告谢龙支付原告张帮文租金及合同解除后的占用使用费408元（2018年6月8日至2020年6月7日）及违约金81.6元； 三、被告谢龙于2020年6月7日前将案涉土地恢复原状后返还给原告张帮文。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员 吕 婷 二〇一九年十二月二十三日 书记员 侯亚菲