成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0115民初4797号 原告（反诉被告）：四川置信实业有限公司，住所地：成都市青羊工业集中发展区科技创新园（一期）A区8栋孵化楼。 法定代表人：何鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：柳毓程，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省江鑫户外运动有限公司，住所地：成都市温江区万春镇天乡路二段89号冰雪乐园商业街3栋1楼1号、1-2楼22号。 法定代表人：项万友。 委托诉讼代理人：王继彬，四川炬民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘国伟，四川炬民律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川置信实业有限公司（以下简称置信公司）与被告（反诉原告）四川省江鑫户外运动有限公司（以下简称江鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）置信公司的委托诉讼代理人柳毓程、被告（反诉原告）江鑫公司的法定代表人项万友及其委托诉讼代理人王继彬、刘国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）置信公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告就温江区房屋所签订的《租赁合同》解除；2.被告向原告支付欠付的房屋租金619117.97元，并向原告支付违约金（以应付租金为基数，按年利率24%的标准计算至实际付清之日止）；3.被告立即向原告腾退返还温江区房屋，房屋内装修不得拆除，且从《租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋之日止按每日1083.48元的标准计算房屋占有使用费；4.原告已向被告收取的59531.44元保证金不予退还；5.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，置信公司明确其第二项诉请的房屋租金为666107.64元（2017年5月1日起至2019年8月9日）。违约金按年利率24%分段计算为215985.21元。事实和理由：2017年4月27日，原告置信公司与被告江鑫公司签订了《租赁合同》，主要约定：被告承租原告名下位于温江区房屋（计租面积559.16平方米），租赁期限从2017年5月1日起至2022年4月30日止；租金按季度支付。被告应按照合同约定支付保证金和租金，每延期一天，被告按应付款项的千分之五向原告支付违约金；被告逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同，并不予退还租赁保证金；租赁合同解除后3个工作日，被告需返还租赁房屋，被告逾期返还的，应按日租赁费用的两倍支付逾期费用，且原告有权强行清场（包括现场遗留物品视为承租方放弃所有权等），由此导致的损失由被告承担。上述合同签订后，原告即按约向被告交付了租赁房屋，被告接收了租赁房屋并开展营业，但被告却一直未向原告支付租金。经原告多次催促，被告一直以种种理由推脱，被告的行为构成了根本违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告江鑫公司辩称，一、原告的第1项请求：被告认为其单方面解除合同无效，被告虽未及时交纳租金，但有合理的抗辩理由。被告当初租用涉案房屋用于漂流运动，主要看重的是该房屋旁边的地下车位，以满足众多客户前来。由于原告未兑现签订合同时的承诺，一直未将地下车位交被告使用，而被告多次去原告联络地点但找不到人交涉，至今原告没有将租赁房屋旁边的地下车位交被告配套使用，致使被告不能实现租用房屋的价值，严重影响自身经营，因此原告违约在先，被告有合理的抗辩权。二、关于原告的第2项请求：被告不认可应当支付619117.97元的租金，该租金中第一年的租金已过1年的诉讼时效，且未冲抵原告的违约行为给被告造成的损失，该项请求中，违约金以年利率24%计算，无合同依据和法律依据，请合议庭综合考量和裁判，驳回其不合理的诉求。三、关于原告的第3项请求：被告认为没有事实基础与法律依据，原告单方解除权不成立，在此情况下，原告无权要求被告立即腾退房屋及屋内装修不得拆除的请求。四、关于原告的第4项请求：一是原告单方解除合同无效，二是即便解除合同，由于原告违约在先，故不应当支持，请合议庭驳回。五、原告在单方解除合同无效或者未经确认效力的情况下，应当正常履行合同的义务，但是在2019年5月采取了停电、停水的方式逼迫被告搬离，构成重大违约，已经造成被告的重大经济损失，应承担全部赔偿责任。六、关于法律适用：《合同法》第六十六条、第六十七条、四川省高级人民法院关于《四川省审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》的通知。 被告（反诉原告）江鑫公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2017年4月27日签订的《租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告退还租房保证金59531.44元；3.反诉被告向反诉原告赔偿损失1050000元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年4月17日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定由反诉原告承租反诉被告位于温江区房屋，租期五年，用于经营漂流游客服务中心。同时，反诉被告向反诉原告承诺，将商业街3栋1楼1号房屋旁边地下停车场供反诉原告使用，以便游客前往服务中心时有停车位置。租赁合同签订后，反诉被告至今未将该停车场提供给反诉原告使用，导致前来的游客因停车极不方便而放弃在反诉原告处游玩，给反诉原告造成了严重损失。2019年5月，反诉被告将租赁房屋断电，导致反诉原告根本无法正常经营，损害了反诉原告的合法权益。现为维护合法权益，特具状贵院，请求支持反诉请求。 原告（反诉被告）置信公司针对反诉辩称，反诉请求不成立，双方租赁合同中没有关于停车位的任何约定，本案的租赁物是房屋，原告交付了房屋，原告没有承诺被告使用停车位，相关的地下停车场也可以正常使用，被告坚持要打开的停车位开口和本案没有关系，停车位没有打开和导致损失没有直接关系，被告没有提供损失的客观证据也无法证明自身存在的损失，被告所说的断电问题没有任何证据证明，是因为其自身没有预交电费导致停电，且没有任何证据证明停电造成的损失，被告开业本身就是不定期状态。 本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，置信公司（甲方）与江鑫公司（乙方）签订《租赁合同》，约定置信公司向江鑫公司出租位于温江区商铺，租赁场地建筑面积共计559.16平方米（其中1＃商铺面积：131.67㎡；二楼商铺面积：427.38㎡），甲方将现有租赁房屋以清水标准交付乙方，由乙方自行负责设计、装修、消防和相关经营设备等投入。甲方应于2017年5月1日前将租赁房屋交付给乙方，具体交付时间以双方签字的交付确认书为准。本合同确定的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以此交付确认书的签字时间为准，如实际交付时间在合同约定交房日之后，则租赁期限、付款日均顺延。乙方应不迟于2017年6月30日前开业。租赁期限总计5年，即自2017年5月1日到2022年4月30日。租赁费用按单价乘以建筑面积计收租赁费。第一个租约年（2017年5月1日至2018年4月20日），租金单价为1楼80元／㎡.月，2楼45元／㎡.月。鉴于乙方第一年度为经营初期，甲方给予乙方一定优惠，优惠后，租约年内第一个季度租金金额29765.7元；第二个季度租金金额29765.7元；第三个季度租金金额29765.7元；第四个季度租金金额89297.1元.第一个租约年租赁费共计人民币178594.2元。第二个租约年（2018年5月1日至2019年4月30日），租金单价为：1楼84元／㎡.月，2楼48元／㎡.月。第二个租约年租赁费共计人民币378894.24元。第三个租约年（2019年5月1日至2020年4月30日），租金单价为：1楼88元／㎡.月，2楼50元／㎡.月。第二个租约年租赁费共计人民币395471.52元。第四个租约年（2020年5月1日至2021年4月30日），租金单价为：1楼92元／㎡.月，2楼52元／㎡.月。第二个租约年租赁费共计人民币412048.8元。第五个租约年（2021年5月1日至2022年4月30日），租金单价为：1楼96元／㎡.月，2楼54元／㎡.月。第二个租约年租赁费共计人民币428626.08元。本合同为先支付租赁费，后使用租赁物。租赁费每3个月支付一次。乙方应于上一个季度（3个月）期满前的10日内，支付下一个季度（3个月）的租赁费。租赁保证金为人民币59531.44元，乙方应在本合同签订之日起五个工作日内向甲方一次性支付。租赁保证金由甲方于本合同终止之日起30日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费（如有）后无息返还乙方。若在合同租赁期内，因乙方违约导致甲方解除合同或乙方违约提前解除本合同的，该保证金和已付租赁费不予退还。自房屋交付之日起，乙方应当承担并支付租赁标的所发生的水、电、燃气等能源费用。租赁期限届满或本合同终止、解除后三个工作日内，乙方向甲方返还租赁物。返还租赁物时，如经甲方书面同意，乙方可以直接交付租赁物；其它情况下，乙方需恢复租赁物原状，甲方不支付乙方装修等费用。逾期乙方如仍在使用租赁物，甲方未提出异议的，应参照本合同最后一个租赁年度的租金标准向甲方缴纳租赁费用。甲方如书面通知要求返还的，乙方未返还的，乙方应从逾期之日起按本合同约定的日租赁费用的两倍向甲方支付逾期费用，且甲方有权强行对乙方进行清场，乙方仍遗留在租赁场所的物品视为乙方已放弃所有权。因甲方强行清场造成的损失和产生的费用由乙方承担。乙方应该严格按本合同的约定支付保证金和租赁费用，每延期支付一天，乙方按应付款额的千分之五向甲方支付违约金，违约金累计计算；乙方逾期支付租赁等费用超过15日或者在本合同有效期内累计逾期行为超过次，甲方有权无条件解除本合同。若甲方选择解除合同，甲方不予退还保证金，乙方需付清拖欠的租金及每日千分之五的违约金。 上述合同签订后，江鑫公司于2017年4月28日向置信公司支付了租赁保证金59531.44元和2017年5月1日至2017年7月31日租金29765.7元，并接收案涉房屋，于2017年6月开业经营户外漂流游客服务中心。之后江鑫公司未再向置信公司支付租金。 2019年3月8日，置信公司通过EMS向江鑫公司发出《租金催收函》，载明：“租赁合同签订后，我公司按约交付了租赁房屋，但截至2019年2月28日，你方欠付租金480673.73元以及违约金543137.13元，已经构成严重违约。鉴于此，我公司郑重函告你方，请立即向我公司清偿欠付的租金及违约金，否则，我公司将依法解除租赁合同并追究你方的违约责任。”该邮件状态显示“2019年3月15日已签收，本人签收”。 2019年8月8日，置信公司通过EMS向江鑫公司发出解除租赁合同的《律师函》，载明：“租赁合同签订后，你方接收了房屋并正常开业运营。但截止目前，你方拖欠租金达626590.62元，违约金988163.1元，逾期支付租金时间早已超过15日。……即日起解除四川置信与你方签订的《租赁合同》，你方应在收到本函后5日内立即腾退房屋，并支付欠付的租金及房屋占用费626590.62元及违约金，承担违约责任，且应与四川置信指派人员积极联系，沟通后续问题处理。”该邮件状态显示“投递并签收，签收人：他人收刘霞”。江鑫公司称其未收到该《律师函》，否认刘霞系其公司员工，称不认识签收人。 另查明，江鑫公司于2019年10月26日收到本案起诉状副本。 庭审中，江鑫公司明确其主张的1050000元损失系装修费573000元和2017年3月至2019年底的员工工资477000元。 庭审中，江鑫公司认为置信公司主张的违约金标准过高，请求调减。 上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人身份信息、《租赁合同》、收据、《租金催收函》《律师函》及EMS快递查询单等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，关于合同解除问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。置信公司与江鑫公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。庭审查明，双方签订合同后置信公司依约将案涉租赁房屋交付给江鑫公司经营使用，江鑫公司仅向置信公司支付了59531.44元保证金和2017年5月1日至2017年7月31日租金29765.7元，之后未再支付租金，截止置信公司起诉状副本送达江鑫公司之日（2019年10月26日），江鑫公司欠租期限至今已达两年三个月之久，符合《租赁合同》约定“……乙方逾期支付租赁等费用超过15日，甲方有权无条件解除本合同……”约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定及《租赁合同》的约定，置信公司有权解除双方签订的《租赁合同》。因置信公司未能提供充分证据证明其于2019年8月8日向江鑫公司发出解除租赁合同的《律师函》已送达至江鑫公司，故案涉《租赁合同》应从置信公司起诉状副本送达江鑫公司之日即2019年10月26日解除，且造成合同解除的责任在江鑫公司。江鑫公司亦反诉主张解除《租赁合同》，故对其该项诉请，本院予以支持。 关于租金及违约金。置信公司已经履行了交付租赁物给予江鑫公司使用的义务，江鑫公司承租并使用案涉房屋后，理应按合同约定支付租金。截止合同解除之日即2019年10月26日，江鑫公司欠付租金为721666.31元（178594.2元-29765.7元+378894.24元+395471.52元÷365天×179天），依约应当支付。置信公司主张2019年8月9日至2019年10月26日期间的费用为房屋占有使用费与本案查明事实不符，本院予以纠正。江鑫公司欠付租金已构成违约，应当承担相应的违约责任。因违约金约定标准过高，江鑫公司请求降低违约金，本院予以支持，尽管置信公司诉请已进行调整（年利率24%），但本院认为，置信公司并未提供其实际受损证据，其损失应限于江鑫公司未能及时支付租金可能导致的资金占用利息，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较为公平合理。《租赁合同》约定租金按季度支付，江鑫公司应于上一个季度期满前的10日内支付下一个季度的租赁费（4月20日-4月30日支付第一季度租金，7月20日-7月31日支付第二季度租金，10月20日-10月31日支付第三季度租金，1月20日-1月30日支付第四季度租金），故违约金应从每季度应付日之次日分段计算。 关于诉讼时效。《租赁合同》约定分期支付租金，租赁期限内要求出租人分时段计算时效，无疑会割裂租赁合同整体性，加重当事人诉累，租赁合同诉讼时效应以最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，故置信公司主张本案租金并未超出诉讼时效，本院对江鑫公司关于诉讼时效的辩解不予采信。 关于房屋占有使用费。本院认为，合同解除后，江鑫公司占有使用案涉房屋亦没有合同依据，其应返还租赁房屋给置信公司，未返还的，应向置信公司支付房屋占有使用费。关于占有使用费起止时间，本院认为，房屋占有使用费的起算时间应为江鑫公司应当腾退之日即合同解除之日（2019年10月26日）；关于房屋占有使用费标准，根据《租赁合同》的约定“甲方如书面通知要求返还的，乙方未返还的，乙方应从逾期之日起按本合同约定的日租赁费用的两倍向甲方支付逾期费用。”置信公司请求按第三个租约年（2019年5月1日至2020年4月30日）的租金标准即1083.48元/天（395471.52元÷365天）支付合同解除后的房屋占有使用费的诉请，不违反法律规定，亦未超过合同约定，本院予以支持。 关于租赁房屋腾退的问题。按照《租赁合同》“租赁期限届满或本合同终止、解除后三个工作日内，乙方向甲方返还租赁物。返还租赁物时，如经甲方书面同意，乙方可以直接交付租赁物；其它情况下，乙方需恢复租赁物原状，甲方不支付乙方装修等费用”的约定，双方对合同解除后的腾退问题、装饰装修问题有明确约定，应按约进行。故对置信公司要求江鑫公司腾退返还案涉租赁房屋的诉请，本院予以支持。对置信公司主张江鑫公司腾退时对房屋内装修不得拆除的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于保证金，虽然《租赁合同》约定“若在合同租赁期内，因乙方违约导致甲方解除合同或乙方违约提前解除本合同的，该保证金和已付租赁费不予退还。”但结合合同的其他约定来看，置信公司收取的保证金主要是为了保证承租、抵扣房租等相关费用之用，不具有定金性质，故对置信公司关于保证金不予退还的主张，本院不予支持，该保证金应用于抵扣租金，经计算，该保证金59531.44元（29765.7元×2个季度）应用于抵扣2017年8月1日至2018年1月31日期间（2个季度）的租金，故抵扣后江鑫公司应支付置信公司从2018年2月1日起至《租赁合同》解除之日即2019年10月26日止的租金662134.87元（721666.31元-59531.44元）。 关于江鑫公司主张的装修费573000元和员工工资477000元损失的问题。江鑫公司主张因置信公司未提供停车位而对其造成严重损失并要求置信公司赔偿，根据《租赁合同》的约定，作为出租人的置信公司并无向承租人江鑫公司提供停车位的义务，故对江鑫公司的该项意见，本院不予采纳。如前所述，《租赁合同》因江鑫公司违约而解除，《租赁合同》约定合同解除后置信公司不支付江鑫公司装修等费用，故对于江鑫公司主张置信公司赔偿装修费损失573000元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。员工工资是江鑫公司经营成本的一部分，江鑫公司既未提供充分证据证明该部分损失的大小，也未提供证据证明该部分费用应由置信公司承担，故对江鑫公司要求置信公司赔偿员工工资损失477000元的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川置信实业有限公司与四川省江鑫户外运动有限公司于2017年4月27日签订的《租赁合同》于2019年10月26日解除； 二、四川省江鑫户外运动有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川置信实业有限公司支付租金662134.87元及违约金（违约金的计算方式：1.以89297.1元为基数，自2018年2月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；2.以94723.56元为基数，自2018年5月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；3.以94723.56元为基数，自2018年8月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；4.以94723.56元为基数，自2018年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；5.以94723.56元为基数，自2019年2月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；6.以98867.88元为基数，自2019年5月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；7.以193943.57元为基数，自2019年8月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算）； 三、四川省江鑫户外运动有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于温江区商铺腾退给四川置信实业有限公司； 四、四川省江鑫户外运动有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川置信实业有限公司支付房屋占有使用费（房屋占用使用费的计算方式：自2019年10月27日起至实际腾退上述房屋给四川置信实业有限公司之日止，按照每日1083.48元计算）； 五、驳回四川置信实业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回四川省江鑫户外运动有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费10586元，由四川置信实业有限公司负担929元，由四川省江鑫户外运动有限公司负担9657元；本案反诉案件受理费7392.5元，由四川省江鑫户外运动有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  马宁利 审 判 员  薛晓娟 人民陪审员  姜培林 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  马静丹