广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11250号原告：广州市携和房地产代理有限责任公司，住所地广州市花都区新华街曙光路9号C、D栋19商铺，统一社会信用代码91440101MA59ED567E。法定代表人：叶伟民。委托诉讼代理人：邓倩莹，广东合誉律师事务所律师。被告：刘怡，女，1982年12月9日出生，汉族，住广州市花都区，被告：胡耀峰，男，1980年7月3日出生，汉族，住湖南省常宁市，两被告共同委托诉讼代理人：邱振，广东踔厉律师事务所律师。原告广州市携和房地产代理有限责任公司与被告刘怡、胡耀峰居间合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市携和房地产代理有限责任公司（以下简称携和公司）的委托诉讼代理人邓倩莹，被告刘怡、胡耀峰及其共同委托诉讼代理人邱振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告携和公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告刘怡、胡耀峰支付原告广州市携和房地产代理有限责任公司中介代理费共计20000元；2.请求法院判令本案诉讼费由被告刘怡、胡耀峰承担。事实和理由：原告与汤敬良、被告刘怡于2019年9月19日签订《买卖合同》，合同约定汤敬良将其名下位于广州市花都新华镇新街大道63号之一9幢602房房屋以人民币145万元的价格卖给被告，签订合同当天双方签订了《合同备注补充协议书》约定汤敬良在20个工作日内处理解封问题，汤敬良成功解封涉案房屋当天起计算3-5个工作日内被告必须进行申请办理按揭手续。合同签订后原告积极协调双方处理房屋买卖相关事宜，汤敬良于2019年7月8日成功解封涉案房屋，然后原告告知被告房屋已经成功解封，要求其尽快办理按揭手续，但被告多次推诿不按协议内容履行合同，两被告为夫妻关系，房屋也是双方共同购买。合同约定由买方支付中介服务费，费用为2万元，并约定于合同当天支付该费用，两被告并没有按照合同约定支付费用，但是原告依然恪守中介职责，竭力联系两方促成合同，现由于被告怠于履行合同以致合同不能继续履行。且原告经多次催收未果，特诉至法院，请求依法判决，以维护原告的合法权益。被告刘怡、胡耀峰共同辩称，我方认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉请。首先，三方签订的房屋买卖合同是一份无效合同，应当确认无效，本案的两被告是夫妻关系，在签订房屋买卖合同之前刘怡名下已经有两套房屋，都位于花都，这个事实原告是明知的，这种情况下不可能买第三套房屋，对此原告事先已经了解，该合同是根本无法履行合同，按揭都是因为限购政策无法履行，所以原告认为合同合法有效，他已经履行中介义务与事实不符，因为无效合同，原告要求我方支付居间费没有法律依据。经审理查明：携和公司成立于2016年8月22日，经营范围为房地产中介服务。2019年7月5日，汤敬良（卖方）与广州杰荣装饰设计工程有限公司（买方，委托代理人刘怡、以下简称杰荣公司）、携和公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定位于广州市花都新华街新街大道63号之一9幢602房成交价为145万元，签订合同时支付30000元作为定金；120000元应不迟于2019年8月30日支付，但支付首期款的前提条件是卖家已解封并过户当天；剩余130万元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付。交易手续需在2019年9月30日前完成。买方于本合同签订之日向经纪方支付20000元作为咨询及中介服务费，买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按付费用的1%向经济房支付违约金。双方还约定了其他事项。合同落款买方处由刘怡签名摁手印。同日，刘怡（甲方、买家）与汤敬良（乙方、卖家）及携和公司（丙方）就涉案房产签订《合同备注补充协议书》，约定：1、首付以银行同意贷款书为准。2、经买卖双方协商一致同意以下内容：A签合同当天此房屋因乙方涉及家庭原因有查封在内，经协商一致同意在签订此合同当天买卖双方约定的购房定金3万元整交由中介公司代为保管，查封涉及的问题归卖家自行处理，经协商卖家需要20个工作日内处理解封问题（如因法院或房管问题导致未能及时解封，则时间相应延迟），如若在卖家成功解封此房屋当天起计算3-5个工作日内买家必须进行申请办理按揭手续。双方还约定了其他事项。胡耀峰表示其是广州杰荣装饰设计工程有限公司（以下简称杰荣公司）的隐名股东，当时携和公司的员工打电话告知有低价房屋出售，胡耀峰表示可让杰荣公司的员工陆春林、唐力节购买，陆春林、唐力节为表兄弟关系，签合同当日，陆春林、唐力节在中山工作，当时携和公司一直催促签订合同，胡耀峰就让刘怡代签合同，因此上述合同抬头处才写杰荣公司并载明刘怡为买方代理人。为此，胡耀峰提交胡耀峰本人以及刘怡分别与携和公司员工的微信对话记录予以佐证，其中刘怡与携和公司员工微信聊天记录显示：2019年7月5日21:23刘怡陈述“胡生也是介绍客人帮你们做成生意，但今天胡生没空，客户看到中介在没有完全保证签这份合同是否有效时就要立马收一半的中介费有点担心。所以要本人去中介交。”2019年7月2日携和公司员工称：“小兵哥，你朋友明天什么时候去看”，胡耀峰称：“早上十点后”。2019年7月4日，胡耀峰称“为了帮你介绍人购这套房。耽误了几天时间，心累”，对方回复“帮兄弟找到合适的房子，也是件开心的事呀”。2019年7月28日，携和公司员工称“明天签按揭，业主那边一点钟过到去，明天中午一点钟见咯”，并将广东良策按揭服务有限公司花都分公司的定位地址发给胡耀峰。2019年7月29日，携和公司员工称“小兵哥，买家双方姓名发一下给我。”胡耀峰将唐力节身份证件通过微信发送给中介方……胡耀峰代陆春林、唐力节向携和公司支付5000元定金，之后由陆春林支付25000元给携和公司，携和公司确认收到该款项，并让汤敬良出具3万元的定金收据。在合同履行过程中，因实际购房人唐力节尚未办理结婚手续，不具备购房资格，以及在办理涉案房屋的按揭贷款过程中买卖双方产生争议，导致合同无法履行。携和公司确认在签订涉案合同前明知刘怡与胡耀峰夫妇无购房资格，但认为刘怡及胡耀峰是实际购房人，二人是挂陆春林、唐力节的名义购房，确认其中定金25000元是陆春林支付，之后由于买方未依约办理按揭贷款，携和公司认为涉案合同因买方原因导致无法履行，因此要求签订合同的刘怡及其丈夫胡耀峰承担支付中介费的义务。诉讼中，携和公司确认并未就挂名买房签订任何协议。另查，2019年10月10日，汤敬良向本院提起房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2019）粤0114民初11252号】，请求：1．解除刘怡与汤敬良于2019年7月5日签订的《房屋买卖合同》；2．唐力节、陆春林支付告汤敬良违约金115000元；3．刘怡、胡耀峰对陆春林、唐力节应支付原告违约金承担连带责任；4．本案诉讼费由被告刘怡、胡耀峰、陆春林、唐力节承担。该案认定刘怡、胡耀峰、陆春林与唐力节构成委托购房合同关系，并认为购房过程因唐力节不具备购房资格承担一定的违约责任，于2019年12月20日作出民事判决，判决：一、解除汤敬良与刘怡于2019年7月5日签订的《房屋买卖合同》；二、唐力节向汤敬良支付违约金3万元（已支付的定金3万元由汤敬良没收即可）；三、驳回汤敬良的其他诉讼请求。该案于2019年12月25日作出判决，截至本案判决之日，该案尚未发生法律效力。本院认为，一方面，虽然《房屋买卖合同》及《合同备注补充协议书》中买方处均由刘怡签名，但根据本案查明的事实，携和公司在签订合同前明知看房及购房人是胡耀峰的朋友，并非胡耀峰本人，根据携和公司的自述，携和公司在签订合同前明知刘怡、胡耀峰夫妇不具备购房资格，且在合同履行过程中，购房定金大部分由陆春林支付，携和公司主张刘怡、胡耀峰是挂名买房并未提交证据予以证明，携和公司应承担举证不能的后果，结合（2019）粤0114民初11252号案中卖方汤敬良主张陆春林、唐力节承担违约责任，刘怡、胡耀峰承担连带责任以及该案认定刘怡、胡耀峰、陆春林与唐力节构成委托购房合同关系的事实，本院确认刘怡在涉案合同签字仅是代理行为，刘怡及胡耀峰并非涉案合同的购买方，因此，在刘怡及胡耀峰并非购买方的情况下，携和公司与刘怡、胡耀峰之间并未成立居间合同关系，携和公司要求刘怡、胡耀峰支付中介代理费2万元，缺乏事实依据；另一方面，携和公司明知刘怡、胡耀峰夫妇在签订合同时不具备购房资格，仍让刘怡签订合同，根据本案查明的事实，实际购房人一直未取得购房资格亦是导致涉案买卖合同无法履行的原因之一，携和公司作为专业的经纪机构，在明知签字人不具备购房资格且未审查实际购买人是否具备购房资格的情况下仍积极主动促成合同的签订，该行为直接导致合同履行过程中买卖双方产生纠纷，携和公司的行为明显违反《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条的规定：“房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，应当如实告知当事人房屋交易相关情况和本市房地产政策相关规定，不得为违反法律和政策的房屋交易提供服务”。携和公司的行为并未严格遵守职业规范及恪守职业道德。综上，携和公司主张刘怡、胡耀峰支付中介代理费2万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市携和房地产代理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费150元，由原告广州市携和房地产代理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十二月二十六日书记员  邓国靖