辽宁省凤城市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0682执异27号 案外人：刘笑微，女，1956年9月10日出生，汉族，无业，住北京市西城区。 委托代理人：徐经华，辽宁中天律师事务所律师。 申请执行人：刘成义，男，1963年3月3日出生，满族，私营企业经营者，住凤城市。 委托代理人：艾冰，辽宁科贤律师事务所律师。 被执行人：丹东市国泰国际特产城有限公司，住所地：丹东市振兴区锦山大街185-3号。 法定代表人：张月新，职务：该公司经理。 委托代理人：张月新，男，1971年9月4日出生，丹东国泰国际特产城有限公司总经理，住所地：丹东市振兴区。 被执行人：张月新，男，1971年9月4日出生，丹东国泰国际特产城有限公司总经理，住所地：丹东市振兴区。 在本院执行刘成义与丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司、丹东国泰国际特产城有限公司、辽宁国泰实业集团有限公司、张月新民间借贷纠纷一案中，案外人刘笑微对本案作出的查封张月新所有的房屋一处（位于北京市朝阳区天翠园8号楼15层1501号，房屋所有权证号为Ｘ京房权证朝字第××号，建筑面积123.94平方米）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘笑微称，2008年2月18日，案外人与张月新签订房屋买卖协议，协议约定:一、甲方张月新同意将其在北京市朝阳区天翠园8号楼15层1501号房屋出售给乙方刘笑微;二、双方同意出售房屋价格为170万元:三、甲方在办理房屋产权证后配合乙方办理房屋过户手续。合同签订后，案外人分四批，给付170万元购房款。在张月新协助案外人办理房屋过户手续过程中，凤城市人民法院于2016年5月25日公告对申请人购买的房屋予以查封。 案外人认为，案外人与张月新在平等自愿基础上签订的房屋买卖协议合法有效，合同签订后，案外人履行了给付全部价款的义务，张月新履行了将房屋交付给案外人的义务。在此后，案外人对房屋进行了装修入住，承担了该房屋全部装修、物业管理、燃气安装、水电费用等各项费用，已经实现了对该房屋的实际占有和使用。凤城市人民法院依据(2016)辽0682民初758-2号民事裁定书，将案外人合法购买和实际占有的房屋予以查封，侵害了案外人的合法权益。经与张月新协调了解，张因债务纠纷，是凤城市人民法院的被执行人，但在执行阶段，2018年2月7日，申请执行人刘成义与保证人吕均红、王寿斌签订执行保证书，二保证人同意自愿承担被执行人的清偿责任，二保证人在给付申请执行人刘成义300万元基础上，又以所经营公司的20套房屋作为抵押。凤城法院作出的(2016)辽0682民初758-2号民事裁定书，没有向该房屋实际占有人送达，造成案外人不知情。直到在张月新协助申请人办理房屋过户手续时才了解到该房屋被查封。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人作为第三人，已经与被执行人早在2008年即签订了房屋买卖协议，付清了全部价款，入住至今长达10年之久，具备法律规定的实际占有特征，在整个房屋买卖过程中，案外人无过错。执行法院在没有查明查封的房屋已经合法出售，并有买受人合法占有和使用的情况下，作出的查封裁定，该执行行为违反法律，应予纠正。 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十条第二款规定:被执行人利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许。本案中，张月新作为凤城市人民法院被执行人，在具体案件中已经由保证人以300万元及20套房屋对被执行人债务设定新的担保，凤城市人民法院也予以准许。在此情况下，应当依法解除对案外人合法取得的房屋的查封。 案外人对查封的房屋已经入住10年之久，凤城市人民法院在对该房屋进行查封的同时对该房屋进行了评估。评估过程中，案外人对屋内装修、费用支出等是否含盖在评估价中，具体数额多少，均不知情凤城市法院执行该案存在程序违法，亦应予以纠正。综上，依法提出执行异议，请子审查。 申请执行人刘成义称，案外人依据的事实不清，证据不足，不符合法律规定，请求法院依法驳回，依照案外人提供的证据，在本案房屋被查封之前，案外人并未支付购买房屋的全部债款。案外人的原因没有办理产权过户，涉案房屋于2014年7月8日登记取得房产证至该房屋被查封，期间将近2年不存在办理过户手续的法律障碍，案外人没有采取积极行为办理过户手续。案外人提交的物业维修收据、房屋所有权收据及发票，时间均在办理房产证之前，应为被申请人从开发商办理房屋产权证缴纳费用并非案外人主张的费用，不能证明案外人采取积极行为办理过户手续。案外人提供的证据不能证明其合法占有该房屋。 被执行人张月新称，案外人说的是真实的，我没有要说的。 本院查明：刘成义与丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司、丹东国泰国际特产城有限公司、辽宁国泰实业集团有限公司、张月新民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月22日作出（2016）辽0682民初758号民事判决书，判决一、被告丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司偿还原告刘成义借款500万元及利息（利息按年利率24%计算，自2015年1月19日起至借款付清之日止），于本判决生效后10日内给付；二、被告丹东国泰国际特产城有限公司、辽宁国泰实业集团有限公司、张月新对上述债务承担连带保证责任；三、被告丹东国泰国际特产城有限公司、辽宁国泰实业集团有限公司、张月新对上述债务承担保证责任后，有权向被告丹东市振兴区国泰小额贷款有限责任公司追偿。 2016年5月24日，刘成义向本院申请财产保全，2016年5月24日，本院作出（2016）辽0682民初758-2号民事裁定书，查封被告张月新所有的房屋××（××北京市××楼××号，房屋所有权证号为Ｘ京房权证朝字第××号，建筑面积123.94平方米）；查封期间上诉财产不得进行转让、变卖、抵押等处分行为；查封期限三年。 同时查明，2008年2月18日，案外人与张月新签订房屋买卖协议，协议约定:一、甲方张月新同意将其在北京市朝阳区天翠园8号楼15层1501号房屋出售给乙方刘笑微;二、双方同意出售房屋价格为170万元:三、甲方在办理房屋产权证后配合乙方办理房屋过户手续。合同签订后，案外人分四批，给付170万元购房款。因被执行人张月新没有积极协助的原因，造成没有过户到案外人名下，案外人占有涉案房屋后进行了装修并居住至今，听证调查中，案外人提供了居住期间缴纳的物业费、水电费等相关证据，证明案外人对涉案房屋实际占有使用。 本院认为，根据案外人提供的房屋买卖协议、购房款收据及其在涉案房屋居住期间缴纳的生活费用收据等证据，可以认定案外人至2008年2月18日购买此房后一直占有使用涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定即执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的条件。申请执行人虽然对案外人提供的证据提出异议，但未能提供证据予以证明，其抗辩理由本院不予采纳。因此，本院作出的（2016）辽0682民初758-2号民事裁定书查封被执行人张月新所有的房屋××（××北京市××楼××号，房屋所有权证号为Ｘ京房权证朝字第××号，建筑面积123.94平方米）的执行行为不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下： 撤销本院于2016年5月24日作出的查封被执行人张月新所有的房屋一处（房屋所有权证号为Ｘ京房权证朝字第××号，建筑面积123.94平方米）的执行行为。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向凤城市人民法院提起诉讼。 审 判 长  李彦江 人民陪审员  丁家强 人民陪审员  贺业华 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  鄂文文