福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3356号 原告：俞小俤，男，汉族，1992年1月2日出生，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：魏铭冬，福建国富律师事务所律师。 被告：潘茂金，男，汉族，1976年1月20日出生，住福建省平潭县。 原告俞小俤与被告潘茂金房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，于2019年7月15日依法适用简易程序进行了审理。之后，因案情需要裁定转为普通程序，并于2019年10月21日公开开庭进行了审理。俞小俤的委托诉讼代理人魏铭冬，潘茂金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞小俤向本院提出诉讼请求：1、解除俞小俤、潘茂金于2017年11月27日签订的《租赁合同》；2、潘茂金协助俞小俤腾空并交还租赁物；3、潘茂金立即向俞小俤付清2018年1月1日起至交还租赁物之日止的租金（扣除已支付15000元）；4、潘茂金向俞小俤支付逾期违约金30000元；5、潘茂金立即向俞小俤支付暂计的物业费5412.25元、电费3001.35元、水电公摊费313.87元；6、本案诉讼费用由潘茂金承担。事实与理由：2017年11月27日，俞小俤与潘茂金签订《租赁合同》，约定潘茂金租赁俞小俤所有的位于平潭县东侧正荣润海Ｓ17＃103店面，租赁期两年，自2018年1月1日起至2020年1月1日止。每年租金40000元，租金为半年付。同时，《租金合同》还对各项费用的缴纳、违约责任、违约金及合同终止情形等进行明确约定。合同签订后，俞小俤将店面交由潘茂金使用，潘茂金仅支付租金15000元。嗣后，俞小俤催讨未果，遂提起诉讼。 潘茂金辩称：本人与俞小俤签订涉案租赁合同，交付押金2000元以及于2018年1月1日支付租金15000元。因租赁房屋存在严重漏水，造成本人装修费等损失约300000元。本人已按合同约定付款，不存在违约。涉案房屋于2019年正月初六被断水断电，无法经营，至今都是停业状态。驳回俞小俤的诉讼请求。 俞小俤为支持其诉讼主张，向本院提供如下证明材料：1、租赁合同；2、《商品房买卖合同》补充协议；3、平潭综合实验区不动产登记中心业务受理回执单；4、户籍证明；5、律师函；6、EMS快递单；7、邮件妥投查询单；8、商业17-103欠费明细汇总；10、房屋交接单；旨在证明：俞小俤与潘茂金于2017年11月27日签订租赁合同，俞小俤将自有案涉房产出租潘茂金，年租金40000元，租期二年，潘茂金未依约支付租金，俞小俤通过律师催讨房屋租金、物业费、水电费的事实。 潘茂金为支持其诉讼主张，向本院提供如下证明材料：1、视频光盘；2、2018年品牌经销合同；3、物业维修记录；旨在证明：涉案房屋漏水，物业公司多次进行维修且造成潘茂金损失20000元的事实。 本案庭审质证时，潘茂金对俞小俤的所举证据材料无异议；俞小俤一方对潘茂金所举证据材料不予认可，陈述时承认2017年12月底知道房屋漏水，为了止损于2019年农历正月对涉案房屋断水断电。 经庭审，本院认定本案事实如下：2017年11月27日，俞小俤作为出租人（甲方）与潘茂金作为承租人（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：第一条：房屋坐落地址平潭县东侧正荣润海ＳX＃X号，建筑面积121.72平方米。第二条：租赁期限租期二年，自2018年1月1日起至2020年1月1日止。第三条：租金和付款方式每年租金为人民币肆万元整（40000元），租金为半年付，乙方向甲方预付三个月租金，乙方须按照约定向甲方缴纳租金。不得无故拖延。第四条：各项费用的缴纳水电费、电视收视费、小区卫生费等相关费用乙方自行承担。第五条：违约金及违约责任1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金叁万元；2、若乙方在甲方没有违法本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金叁万元。第七条：1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；2、双方通过书面协议解除本合同；3、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的；4、若承租人不再租赁该店面，需立即去相关部门注销用该店面注册的营业执照，若不及时注销对出租人造成的损失由承租人承担。第八条：免责责任若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若承租方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，承租方需立即书面通知出租方。第九条：争议处理方式2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，依法向人民法院起诉等条款。 合同签订当日，潘茂金通过微信转账向俞小俤支付押金2000元，于2018年1月2日通过微信转账及银行汇款向俞小俤支付租金10000元、5000元，以上合计支付17000元。 合同签订后，潘茂金对涉案房屋进行装饰，之后于2017年12月出现房屋渗漏水。2018年1月1日，潘茂金对涉案房屋挂牌平潭综合实验区宝格瓷砖建材店开业经营。经营期间，因房屋渗漏水，由俞小俤、潘茂金维修申报，物业公司分别于2018年6月23日、7月12日、8月16日、8月27日、10月3日对涉案房屋进行维修。此后，俞小俤催收租金未果，从2019年正月开始对涉案房屋进行断水断电，并于2019年6月17日提起诉讼。 本案审理期间，潘茂金作为移交人，与俞小俤作为接收人于2019年10月23日签订《交接清单》，确认2019年10月23日移交人已将租赁房屋内属于自己的物品搬离，将租赁房屋腾空交还出租人即接收人。俞小俤撤回第2项交还房屋的诉讼请求。 本院认为，本案俞小俤与潘茂金在自愿平等、协商一致的情况下签订的《租赁合同》，应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，俞小俤与潘茂金应当按照《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律租赁关系中，出租人应承担两条义务，一是交付租赁物，二是对租赁物的瑕疵担保责任。本案《租赁合同》第一条就明确是俞小俤将平潭县北厝镇天山北路9号正荣润海（一期）商X楼X商品房租赁给潘茂金经营使用，该合同符合财产租赁合同的法律特征，应受租赁合同的民事法律规范约束。 本案双方当事人对合同实际履行中，俞小俤将涉案房屋交付潘茂金使用，潘茂金也已作为平潭综合实验区宝格瓷砖建材店经营使用，潘茂金依约向俞小俤支付押金、租金共计17000元的基本事实并无异议。双方争议的焦点在于：案涉房屋漏水是否导致无法正常使用，潘茂金是否存在逾期交付租金违约行为的问题。潘茂金一方提出2017年12月15日涉案房屋出现漏水，就开始与俞小俤沟通解决，并造成己方损失装修费等30多万元，不存在逾期支付租金违约行为，然而，潘茂金一方为抗辩主张所提交的视频光盘及物业维修记录仅能证明涉案房屋存在漏水以及物业公司有派人维修的事实，并不能证明存在装修的损失和导致涉案房屋无法正常使用的事实。另外本案庭审陈述时，涉案双方均承认俞小俤一方于2019年农历正月对涉案房屋进行断水断电，显然，断水断电的行为会导致潘茂金对涉案房屋无法正常使用。 本案租赁期间，涉案租赁合同存在漏水的瑕疵情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，涉案租赁双方理应依法依约协商解决，然而，实际履行中，潘茂金未依约足额交付租金，俞小俤采取断水断电的措施均是违约的行为，涉案双方均应承担违约责任，为此，本案可考虑涉案双方违约责任所产生的违约金相互抵消。对于俞小俤提出要求潘茂金承担违约金30000元的诉讼请求，本院不予支持。 案涉租赁合同约定的租赁期限为2018年1月1日至2020年1月1日，俞小俤一方起诉请求解除租赁合同，潘茂金一方也同意解除租赁关系，且双方于2019年10月23日进行涉案房屋返还交接，可以确认此时涉案合同解除。 本案俞小俤依约于2017年11月27日履行将租赁物交付潘茂金正常使用至2019年2月，正常租赁期间为一年零二个月。案涉租赁合同约定的租金标准是一年40000元，即至2019年2月应纳租金总额约为46667元。潘茂金所支付的租金及押金款项17000元抵充后，尚应支付的租金额应为29667元。 至于俞小俤一方提出潘茂金支付物业费、水电费的诉讼请求，涉案租赁合同约定水电费等相关费用由潘茂金自行承担，且此等费用仍应由物业方面收取，也未实际发生支付，因此，本院对俞小俤的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下： 一、俞小俤与潘茂金之间所签订《租赁合同》于2019年10月23日解除； 二、潘茂金应于本判决生效之日起十日内支付俞小俤租金人民币29667元； 三、驳回俞小俤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1893元，由俞小俤负担1343元，由潘茂金负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任魁钰 人民陪审员  林颖楣 人民陪审员  郭海燕 二〇一九年十二月二日 书 记 员  施丽雯