四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初3109号 原告：遂宁市北兴物业服务有限公司，住所地：遂宁市经济技术开发区北固街遂宁花园会所二楼。 法定代表人：郑占金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兰，四川广略律师事务所实习律师。 被告：冯达高，男，汉族，1968年12月13日出生，户籍地四川省蓬溪县，现住。 被告：杨庆书，女，汉族，1968年11月11日出生，户籍地四川省蓬溪县，现住。 原告遂宁市北兴物业服务有限公司（下称北兴物业）与被告冯达告、杨庆书物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告北兴物业的委托诉讼代理人何云福、陈兰、被告冯达高到庭参加诉讼，被告杨庆书经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因本案案情复杂，裁定转为普通程序审理，并于2019年12月5日组成合议庭，再次开庭审理，原告北兴物业的委托诉讼代理人何云福、被告冯达高到庭参加诉讼，被告杨庆书经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告北兴物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付物业服务费4503元，并承担滞纳金779.92元，共计5282.92元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系，原告系“未来城”小区物业服务企业，被告系该小区37-1-21-4业主。原告自该小区交房开始即为该小区业主提供物业服务至今。期间与建设单位以及小区业委会分别签订了《前期物业服务协议》、《未来城物业管理服务合同》，就该小区物业服务相关事项进行了约定。原告进场服务后，积极履行合同约定的义务，小区绝大多数业主积极履行了付费义务，但被告自2015年1月1日起至2017年12月31日止欠付物业服务费4503元，经原告多次催收未果。为维护原告自身利益，特诉至人民法院。 被告冯达高辩称，1.原告与未来城第一届业委会签署的《未来城物业服务合同》不是有效合同，不论是业委会的成立、运转，还是合同前述、内容约定等，都可看出未来城第一届业委会与原告北兴物业有利害关系，因此《未来城物业服务合同》不是有效合同；2、北兴物业提供的物业服务与合同约定的三星服务标准不符，根据质价相符原则，原告北兴物业擅自涨价没有理由；3.本案中部分诉讼时效已届满。 被告杨庆书未予答辩。 本院经审理认定事实如下：被告冯达高、杨庆书系位于遂宁开发区房屋的业主，该房屋建筑面积113.72平方米。 原告北兴物业原系未来城小区的前期物业服务企业，其中电梯高层的前期物业服务收费标准为0.7元每月每平方米，电梯费为360元一年。2014年6月，“未来城”小区成立了业主委员会，2014年12月28日，未来城小区业主委员会与原告北兴物业签订了《未来城物业管理服务合同》，合同约定“……第三条合同期限本合同期限为二年。自2015年1月1日起至2016年12月31日止。……第七条管理服务费用……（3）电梯公寓二层以下（含二层）住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积0.9元收取；电梯公寓二层以上住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取（执行时间：2015年1月1日）……5、对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，经物业公司书面催交后仍未支付相关应交费用的，每逾期一日，应向物业服务企业支付应缴费用千分之三的违约金，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠费业主的室号进行催讨，……”。2016年12月30日，未来城业主委员会再次与原告北兴物业签订了《未来城物业服务合同》，合同约定“……第二条本合同的期限本合同的期限为叁年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。……第五条物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取……（二）高层住在：二层以下（含二层）0.9元/月.平方米，二层以上1.1元/月.平方米……第七条业主或物业使用人应按月交纳物业服务费。业主或物业使用人应在每月末的最后一天前向乙方履行交纳义务，业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从次月开始计收违约金，其违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。……”。 虽然原告北兴物业与未来城小区业委会约定2015年1月1日至2016年12月31日之间电梯二层以上房屋按照1.2元/月.平方米的服务标准，但原告北兴物业在此期间对电梯二层以上房屋系按照1.1元/月.平方米的价格收取的物业服务费。被告冯达高、杨庆书在入住未来城小区后，曾按约缴纳了2015年1月1日之前的物业服务费，因对2015年1月1日之后的物业服务收费价格上涨不满意，加之原、被告长期以来因物业服务质量所产生矛盾，二被告遂从2015年1月1日起即拒交物业管理费。原告北兴物业曾多次向被告催收，但被告冯达高、杨庆书均未缴纳，原告遂起诉来院。被告欠付的2015年1月1日至2017年12月31日之间的物业服务费为113.72平方米*1.1元/月.平方米*36月=4503元。 另查明，遂宁市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）川09民终805号民事判决书，该判决现已生效。在该判决中，遂宁市中级人民法院认定原告北兴物业与未来城小区业主委员会签订的两份《未来城物业服务合同》即使违反了法律、行政法规的管理性规定，但其仍属有效合同。 上述事实，有原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、房产登记信息查询情况说明、未来城物业服务合同、（2019）川09民终805号民事判决书、当事人的当庭陈述等证据在卷为证。 本院认为，原告北兴物业与未来城小区业委会签订的两份《未来城物业服务合同》合法有效。在合同履行期内，原告北兴物业依约为被告提供了物业服务，被告亦应根据合同约定按时缴纳物业服务费，故对原告北兴物业诉请被告冯达高、杨庆书立即缴纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；原告北兴物业自愿按照低于物业服务合同约定标准收取物业服务费，系其自由处分自身权利的行为，本院予以支持，经计算，被告冯达高、杨庆书欠付的物业管理费为4503元。被告冯达高虽辩称“原告北兴物业的服务达不到合同约定标准”，且出示了小区照片，但本院认为，被告出示的照片既无法确定其形成时间，而且照片的特性为保存某一时刻的影像，亦无法反应原告北兴物业长期的物业服务质量，故对被告的该辩解意见，本院不予支持。关于被告冯达高“本案的部分诉讼时效已经届满”的辩解意见，被告冯达高当庭自述原告在2018年时曾将物业管理费催费通知单张贴在其家门上，他对这一事实他是知晓的，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院法院请求保护民事权利的诉讼过时效期间为三年”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有权程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”之规定，应认定原告北兴物业向被告主张2015年起的物业服务费并未超过诉讼时效，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。关于原告北兴物业主张的滞纳金，因滞纳金系违约金性质，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素综合考虑，而被告拖欠物业管理费系不满北兴物业服务质量及双方未就物业管理费的计算标准达成一致意见，并非恶意拖欠，故本院对北兴物业主张的该项诉求不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下： 一、被告冯达高、杨庆书于本判决生效后十日内向原告遂宁市北兴物业服务有限公司支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理费4503元； 二、驳回原告遂宁市北兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告冯达高、杨庆书负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  何小宁 人民陪审员  冻玉玲 人民陪审员  李爱萍 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  曹 芮