广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1595号 原告(反诉被告）：邹志伟，男，1987年12月13日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：曾海山，广西欧汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云鹏，广西欧汇律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：贺州市嘉亿房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路19号。 法定代表人：张世和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。 原告邹志伟与被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司（以下简称嘉亿公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理。在审理过程中，被告嘉亿公司提出反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理。本院依法适用普通程序于2019年9月19日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人曾海山，被告的委托诉讼代理人李煜、梁倜铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹志伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告继续履行与原告于2013年10月20日签订的《商品房定向开发协议》；2.请求法院判决被告向原告支付资金占用费（资金占用费计付：以已交付的定向开发合作金50000元为基数，从2013年10月20日起按照年利率6%计算至被告与原告正式签订《商品房买卖合同》之日止）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月20日，原告与被告签订一份《商品房定向开发协议》，约定：被告在2014年10月30日前交付“贺州市嘉御苑小区”2#楼6楼/单元603号房，预测建筑面积为124.87㎡，单价为2210元/㎡，预算总房价为275962.7元。原告在签订协议时向被告交纳50000元的定向开发合作金，有被告出具的收据为据。签订协议后，被告直到2019年7月才取得该栋楼的《商品房预售许可证》。被告随后通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，但被告要求提高房屋单价才允许原告与其签订正式的《商品房买卖合同》。原告认为，原告与被告签订的《商品房定向开发协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的协议，双方均应恪守履行。被告单方提高房屋单价要求原告签订正式的《商品房买卖合同》的行为已经构成违约，应承担继续履行合同和赔偿原告经济损失的责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 原告对其陈述的事实向法院提交的证据有：1.企业信用信息公示报告；2.商品房定向开发协议；3.收款收据；4.商品房预售许可证；5.关于嘉御苑小区2#、3#楼售房事宜的声明。 被告嘉亿公司辩称，一、嘉御苑小区报批、建设、预售的基本过程。嘉御苑小区原立项、规划为贺州市总工会住宅小区。贺州市国土资源局分别于2010年8月、2013年2月将该小区规划建设的部分土地按原来的规划条件进行挂牌出让，并由被告竞拍取得上述地块。2013年5月，嘉御苑小区新规划方案获得批准通过。2012年下半年，被告开始对嘉御苑小区2#、3#楼进行施工，被告也陆续与包括原告在内的意向购房户签订《商品房定向开发协议》。2014年初，2#、3#楼主体封顶。之后，因贺州市政府拟对光明大道相关的城市规划进行调整，有关部门随即停止对嘉御苑小区2#、3#楼的建设手续进行审批，并多次通知停工。2015年6月3日，贺州市城市规划专业审批委员会会议决定调整光明大道按双向6车道，道路红线按照60米，建筑后退道路红线按照20米进行控制。因此，嘉御苑小区的建设需重新规划设计。2017年底，贺州市处理房地产领域建设项目遗留问题办公室根据市政府相关处遗政策的精神，同意2#、3#楼按已建规划补办相关报建手续，被告才得以办理相应手续并恢复施工。二、原告与被告签订的《商品房定向开发协议》应当认定为预约合同。首先，上述协议涉及的商品房买卖，是明确需要另行签订正式《商品房买卖合同》，并且房屋交付、办理不动产证书、收取购房款等也需要签订正式《商品房买卖合同》后方可进行。原告主张继续履行上述协议，也只能要求被告与其签订《商品房买卖合同》，而不能将《商品房定向开发协议》作为本约合同要求履行。其次，上述协议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该协议没有对装饰装修标准承诺、面积差异处理方式、公共配套建筑的产权归属等诸多事宜进行约定，不具备商品房买卖合同的基本内容，故该协议并非正式的商品房买卖合同，双方的纠纷应当按照预约合同法律关系进行处理。三、《商品房定向开发协议》不具备继续履行的条件。（一）该协议不具备商品房买卖合同的基本要素，权利义务不明确，客观上无法继续履行；（二）预约合同不具备《商品房买卖合同》的法定条件，不可能发生商品房买卖合同的法律后果；（三）根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，原告可以依法要求被告承担违约责任，但不能要求被告非自愿签订《商品房买卖合同》;（四）鉴于商品房的定价是实行市场调节价，现由于政府规划变更原因导致项目建设期限拖延、建设成本增加，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，被告依据“情势变更”原则，可以主张变更《商品房定向开发协议》的相关条款。四、因原告要求继续履行合同，故原告要求被告支付资金占用费缺乏法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉请。 被告对其辩称向法院提交的证据有：1.国有建设用地使用权出让合同（2010年8月27日）；2.国有建设用地使用权出让合同（2013年2月19日）；3.修改（变更）通知单；4.贺州市人民政府办公室文件（贺政办发〔2011〕161号）；5.总平面图（2013年5月20日）；6.贺州市城市规划专业审批委员会会议纪要（2015年第2期）；7.商品房预售许可证；8.关于签订《商品房买卖合同》（预售）的通知（2019年6月27日）、关于再次通知意向购房户签订《商品房买卖合同》（预售）的通知（2019年8月31日）；9.关于嘉御苑小区2#、3#楼售房事宜的声明、手机截图；10.住房和城乡建设行政处罚（听证）告知书（贺住建行罚告字〔2019〕14号）、行政处罚决定书（贺住建行罚字〔2019〕19号）；11.关于贺州市嘉御苑项目2#、3#楼建设相关情况调查的汇报。 被告（反诉原告）嘉亿公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房定向开发协议》；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2013年签订《商品房定向开发协议》，由于不可归咎于反诉原告的原因，涉案房屋直至2019年7月23日才取得预售许可证。反诉原告随后发出通知，要求反诉被告就签订正式《商品房买卖合同》相关事宜进行协商，但反诉被告坚持要求按照《商品房定向开发协议》“预算”的价格购买房屋，因此拒绝与反诉原告签订正式的商品房买卖合同。反诉原告认为，反诉原告取得房屋预售许可证后，即通过短信、张贴公告等方式通知反诉被告限期协商签订正式商品房买卖合同等相关事宜，但反诉被告坚持要按原预算价格购买房屋，并拒绝与反诉原告进行协商，反诉被告以其行为明示拒绝签订《商品房买卖合同》，作为预约合同的《商品房定向开发协议》已无继续履行的条件和基础，反诉原告可以根据《商品房定向开发协议》第6条及《合同法》第九十四条的规定，请求解除合同。 双方签订《商品房定向开发协议》时，预算的房屋价格是按照当时的规划条件、建筑成本等情况作出。反诉原告取得预售许可证时，距离签订《商品房定向开发协议》将近5年时间，相关的规划条件早已改变，建筑成本也比5年前大幅上涨，如继续按照《商品房定向开发协议》预算的价格出售房屋，将给反诉原告造成巨大损失，此交易显失公平。反诉原告提出按照2#、3#楼的开发成本价3780元/㎡销售房屋，该价格与相邻楼盘的销售价格相差2000元以上，但反诉被告不同意，并且对住建部门协调时提出对合理建设成本委托第三方鉴定的意见亦不予同意。综上，反诉原告现依据“情势变更”原则，请求依法解除双方当事人签订的《商品房定向开发协议》。 原告（反诉被告邹志伟）辩称，反诉原告的反诉请求相互矛盾。反诉原告在答辩时亦强调双方当事人签订的系预约合同，不具备正式合同的条款。《商品房定向开发协议》对房屋的单价、总价、房号等均约定明确，该协议是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的协议。反诉原告主张的建设成本高、情势变更不能作为反诉原告不继续履行合同的理由。反诉原告不能违背《合同法》的公平及诚实信用原则，更不能将风险转移到购房者身上。综上，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的证据1、2、3真实性无异议，故本院对上述证据予以认定。被告提交的证据4、6、8、11来源合法，内容客观真实，可以作为本案认定相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2013年10月20日，以被告为甲方（出卖人），原告为乙方（买受人），双方签订了一份《商品房定向开发协议》，约定：一、甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》应遵守该文本原则；本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力；二、甲方承诺在2014年10月30日前交付“贺州市嘉御苑小区”2#楼……六、甲方取得该房屋预售许可时，书面、电话或报纸公示的形式通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知30天内拒不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃购房权利，乙方所交定向开发合作金不予退还；七、乙方选购“嘉御苑小区”6楼/单元603号房，预测面积为124.87㎡（建筑面积），按2210元/㎡预算总房价为275962.7元，乙方应按以下时间向甲方交纳定向开发合作金:在本合同签订之时向甲方交纳伍万元整定向开发合作金……具体购房款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的定向开发合作金抵做购房款……。原告与被告均认可双方签订的《商品房定向开发协议》系预约合同。签订协议当日，原告依约向被告交纳了50000元定向开发合作金。 嘉御苑小区2#、3#楼于2013年开工，主体于2014年1月完工，之后因贺州市光明大道规划调整，嘉御苑小区2#、3#楼进行了停工处理，上述房屋于2019年4月12日取得商品房预售许可证。2019年7月4日，被告通过短信等方式将《关于签订预售的通知》发送给2#、3#楼的意向购房户，通知2#、3#楼的意向购房户到售楼部签订《商品房买卖合同》（预售）。2019年7月30日，被告发布了《关于嘉御苑小区2#、3#楼售房事宜的声明》，该声明载明：……四、嘉御苑小区2#、3#楼住宅现按每平方米3780元均价核定销售价，具体房号价格按一房一价表签约销售，如以后有低于此价销售2#、3#楼住宅（注：以生效民事终审判决为准），本公司确认将销售之间的差额价补偿给已经签订并足额支付购房款的购房户。2019年8月31日，被告再次通过短信等方式向嘉御苑小区2#、3#楼的意向购房户发送《关于再次通知意向购房户签订（预售）的通知》，通知要求尚未与被告签订《商品房买卖合同》（预售）的意向购房户于2019年9月18日前携带相关资料到被告公司售楼部签订《商品房买卖合同》（预售），逾期不签订购房合同的原《商品房定向开发协议》的意向购房户，视为放弃购买嘉御苑2#、3#楼房屋的权利，被告将按照政府处遗的有关规定，退还放弃购房的意向购房户原缴纳的款项。原告已经收到被告发布的上述通知及声明，原告认为被告单方提高房屋销售单价，并要求被告按照双方签订的《商品房定向开发协议》约定的单价销售房屋，双方因此未能达成一致协议，原告遂向法院提起诉讼，被告亦提出反诉主张解除原告与被告于2013年10月20日签订的《商品房定向开发协议》。庭审中，原告表示如本案诉争所涉《商品房定向开发协议》无法继续履行，原告要求被告赔偿原告购买同等地段同等面积的房屋差价损失。 另查明：被告与贺州市国土资源局分别于2010年8月27日、2013年2月19日各签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，贺州市国土资源局分别将编号为HTJ-2010-32号（面积11644.61㎡）、HTC-2012-61号（面积1588.11㎡）的宗地出让给被告。贺州市总工会办公住宅区规划建筑设计方案于2007年7月24日经贺州市人民政府审批同意，此后分别于2009年、2011年对项目规划设计方案进行调整并取得了贺州市人民政府审批同意。2013年，该项目名称变更为嘉御苑小区，项目设计方案名称变更为《嘉御苑小区建筑设计方案》并取得了贺州市人民政府审批同意。嘉御苑小区的总平面图于2013年5月20日获得了贺州市住房和城乡建设委员会的审批同意。 根据2010年7月30日广西壮族自治区人民政府批复的《贺州市总体规划（2009-2030）》，光明大道道路红线宽度为60米，红线外两侧各设20米控制带。2015年6月3日贺州市城市规划专业委员会2015年第2次成员会议审议的贺州市生态新城概念性总体规划、核心区城市设计及核心区控制性详细规划方案议题中再次明确了光明大道按双向6车道，道路红线为60米，建筑后退道路红线按照20米进行控制。根据《嘉御苑小区建筑设计方案》（2013年5月20日），嘉御苑3#、4#楼后退规划光明大道道路红线（道路宽度60米）4米，即占用20米控制带16米。贺州市规划局于2016年5月24日做出的《关于贺州市嘉御苑项目2#、3#楼建设相关情况调查的汇报》中载明：经现场勘验，嘉御苑小区3#楼距光明大道中心线34米，即距离道路红线（60米）4米，符合2013年5月20日审批的《嘉御苑小区建筑设计方案》要求，但不满足2010年自治区人民政府批复的《贺州市总体规划（2009-2030）》的要求，也不符合2015年贺州市城市规划专业委员会第2次成员会议精神要求。 本院认为，原告与被告于2013年10月20日签订的《商品房定向开发协议》，是双方当事人在平等自愿，协商一致的基础上签订的，协议内容是双方当事人的真实意思表示并且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。关于原告主张要求继续履行双方签订的《商品房定向开发协议》是否具有事实和法律依据的问题。首先，虽然双方签订的《商品房定向开发协议》约定了具体的房号、房屋面积、合同单价等，但该《商品房定向开发协议》亦明确约定在取得涉案房屋的预售许可证时，双方签订《商品房买卖合同》，故上述协议符合预约合同的法律特征，并且双方当事人均认可上述协议属于预约合同。双方当事人签订正式的《商品房买卖合同》即本约是履行《商品房定向开发协议》的必经程序。待签订本约条件成就时，双方当事人仍应就本约条款进行充分磋商，在双方当事人就本约条款达成一致意见后可签订本约；其次，虽然涉案《商品房定向开发协议》无解除协议的约定，但由于该协议系预约合同，在双方当事人对订立本约内容无法协商一致，无法签订本约的情况下，《商品房定向开发协议》即丧失了继续履行的基础，强制签订本约有悖于合同意思自治原则。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，法律已明确规定预约合同可以解除，以及解除合同后违约方应承担相应的违约责任。现双方当事人对本约条款进行充分的协商，仍无法达成一致协议，并且被告在本案中亦提出反诉主张解除本案诉争所涉协议，故原告主张要求被告继续履行双方签订的《商品房定向开发协议》已无事实和法律基础，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持，被告的反诉请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应将已收取的50000元定向开发合作金返还给原告。 关于原告主张要求被告支付资金占用费及赔偿损失是否具有事实和法律依据的问题。被告在未取得商品房预售许可证时即进行房屋销售，违反了相关法律规定，其行为具有违法性。对于解除双方预约合同的结果，被告应承担相应的违约责任，故本院酌情确定由被告赔偿原告损失50000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下： 依法解除原告（反诉被告）邹志伟与被告（反诉原告）贺州市嘉亿房地产开发有限公司于2013年10月20日签订的《商品房定向开发协议》。 被告（反诉原告）贺州市嘉亿房地产开发有限公司应返还原告(反诉被告）邹志伟定向开发合作金50000元。 被告（反诉原告）贺州市嘉亿房地产开发有限公司应赔偿原告（反诉被告）邹志伟损失50000元。 驳回原告邹志伟的其他诉讼请求。 上述应付款项，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案本诉受理费234元（原告已预交117元），反诉受理费100元（被告已预交），上述款项共计334元，由被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长 陈新群 审 判 员 白素明 审 判 员 李永慧 二〇一九年十二月十九日 法官助理 吴润芳 书 记 员 黎静思 -12-