贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初4935号原告：遵义市人民防空办公室（遵义市交通战备办公室、遵义市民防局），机构地址遵义市汇川区沈阳北路，统一社会信用代码：1152030000950001XL。负责人：杨晓强，系办公室主任。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋兴亚，贵州与之律师事务所实习律师。被告：遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司，住所贵州省遵义市红花岗区沙盐路49号2幢3楼，统一社会信用代码：91520302714342416K。诉讼代表人（资产管理人）：贵州文熙律师事务所。委托诉讼代理人万登爱，贵州文熙律师事务所律师。原告遵义市人民防空办公室（以下简称“人防办”）诉被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司（以下简称“二建司”）确认合同效力纠纷一案,本院于2019年5月5日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市人民防空办公室的委托诉讼代理人任昕和宋兴亚、被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司的委托诉讼代理人万登爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人防办向本院提出如下诉讼请求:1、请求依法确认原告与被告双方签订的《房屋改造协议书》《房屋改造补充协议》及《房屋改造补充协议Ⅱ》有效;2、请求依法确认原告对被告享有45176163.00元还房折算为货币价值的债权(还房最终折算货币价值以评估结果为准)；3、请求依法确认原告对上述还房享有优先权；4、本案诉讼费、公告费、评估费等费用由被告承担。事实及理由：2000年5月30日原告与被告签订《房屋改造协议书》，该协议约定：原、被告双方联合改造遵义市沙盐路原人防战备办公室办公、住宅区的办公楼、库房、职工宿舍、煤棚、公厕等建筑面积3000余平方米。协议第三条约定：“按被告在原告土地使用权红线范围内共建房屋总面积的35%无偿归还原告所有（因原告的十户职工由被告直接还房，故应从原告所占35%总面积中扣除十户职工的房屋所有权面积685.78㎡），剩余的35%仍归被告所有”。2003年2月8日，原被告双方又签订《房屋改造补充协议》，该协议第八条第2款约定“被告在工程竣工验收后，须向原告按竣工总面积的35%还房（注：还房中含职工房屋有效产权面积）。其中：防空地下室：600平方米；车库：600平方米（需保证原指挥洞口部分）；门面：600平方米（具体位置待设计部门出施工图后再行商定），剩余部分还为住房”。2003年10月30日，原被告双方再次签订《补充协议（Ⅱ）》，其中第十三条第4款约定“2005年1月31日前，主体工程竣工验收并交付使用”。后被告开发的该建设项目因资金链断裂成为问题楼盘，至今未交付原告使用。根据遵义市规划局遵市规函[2014]267号文件，经规划竣工核实，该项目总面积19707平方米，其中地上住宅面积16120.6平方米，地上一层架空层建筑面积865.9平方米，地下车库2720.8平方米。据此，被告应还原告房屋总面积为6211.67平方米（19707平方米×35%-685.78平方米）。此外，2000年房屋改造协议书第五条第1款约定：“旧房拆迁前原告自行找周转房周转过渡，被告负责支付周转过渡费，过渡期为14个月，周转过渡费按房改证确认的建筑面积计算，每平方米按5元计发；第六条第1款约定：“被告自动工起一年内将新建的还房交付原告安排。如逾期一个月内由被告按住房过渡费增加25%付给原告，以此顺延”；第八条第（二）款：“建设工期：2000年8月至2001年8月”。2003年补充协议第四条“旧房拆迁前住房自行找周转房周转过渡，过渡期由于建设工期加长，应变更为十九个月，且过渡费为每月每平方米5元”；第五条约定：“原协议第六条第1款中的被告还房交房期限应变更为十九个月”。后2003年补充协议（Ⅱ）第十三条第4款约定“2005年1月31日前，主体工程竣工验收并交付使用”。被告不但没有如期交付还房，也未依约支付过渡费。原告认为，被告的上述行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，望判如所请。二建司辩称，答辩人认为双方签订的合同是无效合同，即便合同有效，也只是联合开发建设性质，应当共同承担亏损。因被告已进入破产程序，原告已申报债权，管理人已依法予以登记，由于案情复杂，管理人尚未确认债权，若对管理人确认的债权有异议方可起诉。关于折价问题，应按合同约定标准或根据当时的市场价格计算。关于十多户的还房户已经安置，并且支付了部分过渡费，现公司已经进入破产程序，现在的状况是无资产，没有履约能力。原告提交的证据如下：1、组织机构代码、被告工商登记信息，2、房屋改造协议书，3、房屋改造补充协议，4、房屋改造补充协议（Ⅱ），5、遵市规函[2014]267号文件。被告对第1、2、3、4、5组证据均无异议，但提出过渡费计算的依据贵州省城市房屋拆迁管理办法第33条已于2012年2月1日废止，被告现已没有房屋可还。被告提交的证据如下：（2018）黔0302破申3号民事裁定书、（2018）黔0302破5号决定书。原告对被告提交的证据没有意见。另，由评估机构作出的房地产估价报告，原、被告均不持异议。经审查，原、被告提交的证据及房地产估价报告，双方均未提出异议，证据具备真实性、合法性、关联性，依法予以确认。根据上述确认的证据，结合原、被告的陈述和辩解，本院认定事实如下：2000年5月30日，原告甲方与被告为乙方签订《房屋改造协议书》，协议书内容：“一、联合改造项目：遵义市沙盐路原人防战备办公室办公、住宅区的办公楼、库房、职工宿舍、煤棚、公厕等建筑面积3000余平方米。二、联合改造要求：第一期先改造1号办公楼；第二期改造2、3号住宅楼第三期再改造6、7号住宅楼。具体要求：1、甲方负责提供办理联合改造房屋所需用地的相关文件、土地证、房屋证、危房鉴定手续等相关资料。乙方负责提供联合改造房屋全部项目的所需资金，负责与被拆迁户（产权人）签订拆迁、还房协议，并负责以双方联合进行旧房改造的名义办理房屋建设的勘测、设计、规划、计划、土地、拆迁、施工等工程建设所需的一切手续，所需费用由乙方自理。三、产权分割：甲方原有危房由乙方拆除，材料属乙方所有。还房比例：按乙方在甲方土地使用权红线图范围内共建房屋总面积的35%无偿归还甲方（因甲方的十户职工由乙方直接还房，应从甲方所占35%面积中扣除十户职工的房屋有效产权面积685.76平方米给乙方用于还房），剩余65%仍归乙方所有。四、还房要求。五、拆除动迁：1、旧房拆迁前甲方自行找周转房周转过渡，乙方负责支付周转过渡费，过渡期为14个月，周转过渡费按房改证确认面积计算，每平方米按5元计发。六、其他：乙方自动工之日起在一年内将新建的还房交付甲方安排。如超期一个月内由乙方按住房过渡费增加25%付给甲方，经此顺延。人力不可抗拒的因素除外。八、联合改造时间：（二）建设工期：二○○○年八月至二○○一年八月（人力不可抗拒因素除外）。”2003年2月8日，原、被告双方签订《房屋改造补充协议》，补充协议对2000年5月30日协议书中的部分内容进行修改，其中：原约定的还房交房期限从原来的14个月变更为19个月；对建设工期从原来的二○○○年八月至二○○一年八月变更为二○○三年五月至二○○四年十二月止；还房部分将原来确定的35%面积具体明确为：防空地下室600平方米、车库600平方米、门面600平方米、剩余部分还为住房。2003年10月30日，原、被告双方签订《房屋改造补充协议（Ⅱ）》，该协议对改造过程存在的问题解决、施工进度等进行补充明确，主体工程竣工验收并交付使用时间为二○○五年元月三十一日前。后原、被告联合改造工程项目成为问题楼盘，为解决住宅部分的产权登记，遵义市城乡规划局对该项目进行规划竣工核实，以遵市规函[2014]267号文件确认：项目总建筑面积19707.3㎡，其中地上住宅建筑面积16120.6㎡；地上一层架空层建筑面积865.9㎡，地下车库共两层，建筑面积2720.8㎡。2018年7月6日，申请人贵州新生代建材地质工程勘察院以被告长期不能清偿到期债务，已明显丧失履行债务为由申请对被告进行破产清算，本院依法裁定受理。2018年本院指定贵州文熙律师事务所律师担任被告管理人。根据项目总建筑面积：被告应向原告交付35%的面积为5908.61㎡（包含商业用房面积600㎡、防空地下室面积600㎡、车库面积600㎡、住宅面积4108.61㎡），由于不能履行还房义务，原告申请对应还房面积的价值进行评估，评估报告载明：商业用房的价值为15000元/㎡，600㎡的价值共计9000000元；住宅的价值为5800元/㎡，4108.61㎡的价值共计23829938元；车库的价值为5300元/㎡，600㎡的价值共计3180000元；防空地下室的价值为4500元/㎡，600㎡的价值共计2700000元；以上总价值共计38709938元。本院认为，原、被告自愿签订的《房屋改造协议书》、《房屋改造补充协议》、《房屋改造补充协议（Ⅱ）》系双方当事人人真实意思表示，不违反法律的规定，对原、被告双方具有约束力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，对原告要求确认原、被告双方签订的《房屋改造协议书》、《房屋改造补充协议》、《房屋改造补充协议（Ⅱ）》合法有效的诉讼请求，依法予以支持。被告虽然提出双方的合同目的是联合开发建设的性质，应当共同承担亏损的辩解，但根据协议内容，原告并不承担工程资金、还房、支付过渡费等义务，现有证据不能证明被告的辩解，故对被告的这一辩解意见不予采纳。鉴于被告不能按协议改造交付房屋等义务，给原告造成了损失，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”、第一百七十九条第一款第（八）项“承担民事责任的方式主要有：（八）赔偿损失；”、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，结合被告已进入破产程序及损失折价的事实，对原告要求确认其对被告享有债权38709938元的诉讼请求，依法予以支持。原告要求对确认的债权享有优先受偿的诉讼请求，基于原告享有的债权并非针对特定标的物，是违约造成的折价赔偿，属于普通债权，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（八）项、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：一、原告遵义市人民防空办公室与被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司签订的《房屋改造协议书》、《房屋改造补充协议》、《房屋改造补充协议（Ⅱ）》有效。二、原告遵义市人民防空办公室对被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司享有债权38709938元。三、驳回原告遵义市人民防空办公室的其他诉讼请求。案件受理费117674元（已减半收取），由被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王永红二〇一九年十二月二十日法官助理简露芸书记员万玲琳