宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初12439号 原告：陈静怡，女，1987年2月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张政宣，宁夏臻之律师事务所律师。 被告：银川市白云房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：杨芳，系公司董事长。 委托诉讼代理人：杨硕，宁夏宁人律师事务所律师。 原告陈静怡与被告银川市白云房地产开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈静怡的委托诉讼代理人张政宣，被告白云公司的委托诉讼代理人杨硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金14421元；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金38456元，以上合计：52877元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区某房屋一套，面积154.76平方米，房屋价款为717467元。该合同约定：出卖人应当在2014年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限办理房屋权属证书的，双方约定买受人不退房的，合同继续履行，自合同约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告却未按合同约定期限向原告交付房屋。直至2016年12月30日被告方取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并于2017年1月5日方取得《初始登记证》。期间因被告的缘由导致房屋不能办理房屋杈属证书被告行为已构成违约。综上，为维护原告的合法权利，特诉至贵院，望贵院依法审理并判如所请。补充涉案房屋系原告前夫从被告处购买，2019年4月4日李捷同原告协议离婚，约定将涉案房屋归原告所有的事实。 被告白云公司辩称，一、原告诉讼主体不适格，应予驳回。根据原告起诉状所述，双方就银川市金凤区某房屋签订的《银川市商品房买卖合同》，但从被告留档的合同查询到该合同的乙方（买受人）为李捷，根据合同的相对性原则，原告并非适格诉讼主体，无权要求被告行使合同约定义务，应予驳回。二、本案违约交房诉讼时效已过，恳请法庭驳回原告诉讼请求。本案中，被告未能于双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的交房日2014年9月30日前交付涉案房屋，即表明买受人李捷知道自身的权利自该约定交付日之次日即遭受损害，但该日期距今已过五年时间，在此期间，买受人李捷从未向被告主张过权利，因此，逾期交房已经超过诉讼时效，应予驳回。三、《银川市新建住宅配套设施交付使用证》为制式合同文本自动生成的交付条件，且其上位法已经取消。银川市白云房地产开发有限公司（以下简称白云公司）与李捷于2013年9月14日签订《银川市商品房买卖合同》，其中第九条第（一）项规定了“住宅交付使用条件：1.取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》。”该合同文本为银川市住房保障局、银川市工商行政管理局共同制定的制式文本，对合同签订双方具有指引作用，但并非不可变更，通过合同双方当事人的约定可以变更交付使用条件。《银川市新建住宅配套设施交付使用证》的设定依据是《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》，法律效力属于地方性法规。上位法是《城市房地产开发经营管理条例》中关于“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的规定，而2004年的行政法规《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）文件第83项就已经将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目取消。至此，我国对商品房竣工验收工作基本确立开发商自行组织、政府监督的模式，所以《银川市新建住宅配套设施交付使用证》的设置已丧失法律依据，不属于法律的强制性规定，应纳入合同约定的自治条款。四、涉案房屋及其配套设施已具备实质交房条件并已交付，且在实际使用中未发现任何质量问题。《银川市新建住宅配套设施交付使用证》规范的是新建住宅的配套设施建设，并不是房屋本身，其只是形式上的要件，没有取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》并不能等同于涉案房屋没有达到实际使用条件。根据白云公司《工程竣工验收备案表》显示，涉案房屋早在2014年9月14日即已经报送验收，并在2015年1月14日经各方验收合格，也就是说，涉案房屋已经于2014年9月14日具备了实质交付条件。对于涉案房屋所在住宅小区的配套设施，2015年4月20日，白云公司与李捷办理交接手续时，其在《白云房地产开发有限公司房屋出（入）库移交表》上签字表示认可，即表明其对涉案房屋及其配套设施的质量、完整性是认可的。而且涉案房屋及其配套设施自2014年10月7日交付使用，距今已有五年多的时间，期间没有发生任何质量问题，买受人李捷对质量问题也未提出任何异议，足以证明白云公司交付的涉案房屋及其配套设施质量是合格的。五、买受人李捷实际接收涉案房屋的行为，系对之前合同约定的交付条件的自愿变更，且不存在不知情的情形，在此之后要求违约金的诉请没有依据，应予驳回。2015年4月20日，买受人李捷对涉案房屋及各项配套设施进行了验收，并在《白云房地产开发有限公司房屋出（入）库移交表》签字确认，做出同意接收房屋的意思表示。据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”结合李捷实际接收房屋的行为，表明其以事实行为放弃合同第九条第二款约定的“取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》”的交房条件，这属于对自身权利的自由处分。法律设定违约金的目的，是为遭受实际损失的一方提供救济和赔偿的途径。但本案案涉房屋从实际交付直至最终取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》的期间，对买受人李捷并未造成任何实际损失。因此，没有按时取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》并不能成为认定白云公司逾期交房的依据。六、关于产权登记的约定对买受人李捷不适用。买受人李捷起诉状所述《初始登记》违约条款，载于合同第十七条，该约定中虽载明如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的违约责任，但第十七条第一款3同样约定：“上述条款不适于办理公积金贷款或银行按揭货款且尚未还清贷款的买受人”，买受人李捷购买本案房屋采取的付款方式是公积金贷款，属于贷款购房人，根据合同约定，该条款不适用于买受人李捷。综上陈静怡不具有原告主体资格，且其诉请于理不通、于法无据，恳请法庭予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的《银川市商品房买卖合同》一份（原件）、销售不动产统一发票1张（原件），被告对该证据认可，本院予以采信；2、原告提交的基本建设项目竣工决算书1份（原件）、离婚证、离婚协议各1份（原件）、债权转让通知1张（原件），客观真实，本院予以采信；3、被告提交的《银川市商品房买卖合同》1份（原件）、《新消息报》（原件）、《办理房屋出库接交手续移交表》1份（原件）、工程竣工验收备案表1份（原件），本院采信真实性，对证明目的部分采信；4、被告提交的宁夏银行进账单1份（原件），本院采信真实性，对证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月18日，案外人李捷（买受人）与被告白云公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定李捷购买被告开发的位于庆丰街东侧某房屋一套。合同约定建筑面积155.21平米，房屋总价719554元，被告应于2014年9月30日前向原告交付房屋。合同第十条约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起3日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。”合同第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。3、上述条款不适于办理公积金贷款或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人。”合同签订后，案外人李捷按约向被告支付了房款717467元。2015年4月20日，李捷签收基本建设项目竣工决算书,并接收房屋。2016年12月30日，被告办理了银川市新建住宅配套设施交付使用证，2017年1月5日办理了初始登记证。 另查明，原告陈静怡与案外人李捷原系夫妻关系，2019年4月4日，原告陈静怡与李捷协议离婚，约定位于银川市金凤区某房屋归原告所有。2019年9月20日，案外人李捷出具债权转让通知书将该债权转让给原告陈静怡。因双方协商未果,原告诉至法院，请求判如所请。 本院认为，一、案由问题。本案因案外人李捷将其享有的因被告逾期交房而取得的债权转让给原告陈静怡而引发，案由应当由原债权债务法律关系来确定，故本案案由应是商品房预售合同纠纷，而非债权转让合同纠纷。二、逾期交房违约金问题。原告陈静怡依据债权转让而取得向被告追索逾期交房的权利，其诉讼主体适格。案外人李捷与被告签订的《银川市商品房买卖合同》（预售）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。本案中，合同明确约定交付房屋时间为2014年9月30日前，且住宅交付的条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，虽被告于2015年4月20日将涉案房屋交付给李捷，但被告实际取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》的时间为2016年12月30日，故应当认定交付房屋日期为2016年12月30日，被告存在逾期交房的违约行为，原告所主张的逾期交房违约金14421元（2014年10月1日至2015年4月20日）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。三、逾期办证违约金问题。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理并取得《初始登记证》，涉案房屋交付日期为2016年12月30日，被告应当在2017年3月30日前取得《初始登记证》，而被告实际取得时间为2017年1月5日，故原告主张逾期办证违约金38456元（2015年7月21日至2017年1月5日）的诉讼请求，本院不予支持。四、诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，被告实际取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》的时间为2016年12月30日，原告才知道其权利受到损害，原告于2019年10月9日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效期间三年。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈静怡支付逾期交房违约金14421元； 二、驳回原告陈静怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费561元（已减半收取），由被告银川市白云房地产开发有限公司负担153元，由原告陈静怡负担408元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 张 玮 二〇一九年十二月二十三日 书记员 胡亚坤 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。