福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初2579号 原告：王庆生，男，1963年10月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告：李媛玲，女，1976年5月10日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：杨颖杰，福建安凯律师事务所律师。 被告：泉州宏益房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区宏益国际城宏益路8号楼二层。 法定代表人：洪涛，该公司执行董事兼总经理。 原告王庆生、李媛玲与被告泉州宏益房地产开发有限公司（以下简称“宏益公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王庆生、李媛玲的委托诉讼代理人杨颖杰到庭参加诉讼，被告宏益公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王庆生、李媛玲向本院提出诉讼请求：1.判令宏益公司按照认购书约定与王庆生、李媛玲履行并签订《商品房买卖合同》即将符合商品房验收条件的所购5幢202室房屋交付给王庆生、李媛玲；2.宏益公司协助王庆生、李媛玲办理房屋过户手续；3.本案诉讼费用由宏益公司承担。诉讼过程中，王庆生、李媛玲将诉讼请求变更为：1.判令解除王庆生、李媛玲与宏益公司于2014年1月19日签订的《宏益·江山丽园认购书》；2.判令宏益公司立即向王庆生、李媛玲返还已支付的购房款257760元并支付自2014年1月19日起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3.判令宏益公司双倍返还王庆生、李媛玲缴交的定金4万元；4.上述款项对宏益公司开发的泉州市洛江区宏益·江山丽园项目X室房屋拍卖款具有优先受偿权；5.宏益公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：王庆生、李媛玲与宏益公司于2014年1月19日签订编号为0000017《“宏益·江山丽园”认购书》，约定王庆生、李媛玲向宏益公司购买址在泉州市洛江区坎山的“宏益·江山丽园项目”X号房屋，房屋总价款为745010元，经优惠折扣9.5折，折后价为707760元。后王庆生、李媛玲已预交包含定金在内购房款共计277760元，宏益公司于2014年5月27日向王庆生、李媛玲出具一份金额为277760元的收据，确认收到王庆生、李媛玲277760元购房款。在签订认购书时，宏益公司承诺已经拥有王庆生、李媛玲认购单元的各项文件（包括商品房预售许可证等证件）。王庆生、李媛玲在签订《“宏益·江山丽园”认购书》及缴纳部分购房款后催促宏益公司与王庆生、李媛玲办理补签商品房买卖合同手续，但均被宏益公司找各种理由予以推脱。宏益公司不仅违约又欺瞒诉争房屋的实际情况，导致无法继续履行签订《商品房买卖合同》，决定变更诉讼请求，请法院判如所诉。 宏益公司未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月19日，王庆生、李媛玲与宏益公司签订编号为0000017的《“宏益·江山丽园”认购书》，约定由王庆生、李媛玲向宏益公司认购由宏益公司开发的宏益·江山丽园X号商品房，房屋总价款为745010元。双方约定王庆生、李媛玲支付2万元作为认购该单元的订约定金。宏益公司给王庆生、李媛玲优惠折扣9.5折，折后价为707760元。2014年3月16日、2014年4月18日、2014年5月26日，王庆生、李媛玲分别向宏益公司支付2万元（定金）、5万元、207760元（16万元+47760元），合计277760元。2014年5月27日，宏益公司出具一份金额为277760元的收据交王庆生、李媛玲收执。 另查，王庆生、李媛玲向宏益公司认购的“宏益·江山丽园项目”第5幢202号房屋在2014年1月15日至2014年10月17日期间有设定在建工程抵押，2017年2月16日被福建省高级人民法院查封，2018年9月12日被本院查封。 上述事实有当事人的陈述、身份证、内资企业登记基本情况表、《“宏益·江山丽园”认购书》、POS签购单、收据、江山丽园认购已收款未办理有效手续客户明细表及本院依职权调取的泉州市洛江区不动产登记中心不动产权属登记信息查询结果证明等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。双方签订《“宏益·江山丽园”认购书》系双方的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵守、履行。 1.关于合同解除。《认购书》是以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。本案中，在宏益公司与王庆生、李媛玲签订认购书时及其后较长一段时间，诉争房屋处于在建工程抵押状态，双方未能签订《商品房买卖合同》，原因在于宏益公司，且在此之后，宏益公司也并未通知王庆生、李媛玲签订《商品房买卖合同》，现该房产已被法院查封，宏益公司已不能与王庆生、李媛玲签订《商品房买卖合同》，阻却了王庆生、李媛玲期待的合同目的的实现，宏益公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，王庆生、李媛玲请求解除《认购书》，于法有据，予以支持。 2.关于返还购房款及资金占用利息。《认购书》解除后，王庆生、李媛玲要求宏益公司返还已支付的购房款257760元（不含定金2万元），理由充分，予以支持。王庆生、李媛玲主张宏益公司应支付已付购房款257760元自2014年1月19日起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息，可参照民间借贷年利率6%的规定，但以各笔购房款的付款日期为起算点。 3.关于双倍返还定金。因宏益公司违约，当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，因宏益公司的原因无法与王庆生、李媛玲签订《商品房买卖合同》，王庆生、李媛玲已支付定金2万元，其请求双倍返还定金4万元，于法有据，予以支持。 4.关于优先受偿权。王庆生、李媛玲要求对“宏益·江山丽园项目”第5幢202号房屋的拍卖款享有优先受偿权，没有事实和法律依据，不予支持。 宏益公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除王庆生、李媛玲与泉州宏益房地产开发有限公司于2014年1月19日签订的《“宏益·江山丽园”认购书》； 二、泉州宏益房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还王庆生、李媛玲购房款257760元并支付至实际还清款项之日止按年利率6%计算的资金占用利息（其中5万元自2014年4月18日起算，207760元自2014年5月26日起算）； 三、泉州宏益房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还王庆生、李媛玲定金4万元。 四、驳回王庆生、李媛玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10878元，减半收取计5439元，由泉州宏益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  孙玫芳 二〇一九年十二月五日 书记员  黄书卿 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。