贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2890号 上诉人（原审被告）：王富英，女，1975年3月19日生，苗族，贵州省惠水县人，住贵州省惠水县。 委托诉讼代理人：杨金平，贵州贵达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高清惠，女，1963年7月26日生，汉族，贵州省惠水县人，住贵州省惠水县。 被上诉人（原审原告）：高清华，男，1965年11月7日生，汉族，贵州省惠水县人，住贵州省惠水县。 上诉人王富英因与被上诉人高清华、高清惠物权保护纠纷一案，不服长顺县人民法院于2019年9月19日作出（2019）黔2729民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王富英向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决,将本案发回重审或查清事实后依法改判；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实与理由:第一，被上诉人主体不适格，上诉人系与案外人简惠萍签订的《门面租赁合同》,根据合同相对性,被上诉人不是权利主张主体，一审中被上诉人隐瞒了案件证据,导致一审判决中关于房屋租赁的事实认定不清，虽然2015年4月14日上诉人与被上诉人确实签订了一份《门面租赁合同》,但是该份合同在2017年4月30日到期后即已终止。随后,上诉人与案外人简惠萍于2017年5月1日签订了另外一份《门面租赁合同》,合同约定租期两年,从2017年5月1日至2019年4月30日,其余内容与前一份合同基本相同,但增加约定:“甲方因特殊情况需收回门面,甲方只按本门面2个月的租金额作为补偿乙方,并退还乙方剩余租期的租金”，因为被上诉人隐瞒了最后一份租赁合同,导致一审法院关于房屋租赁的事实认定不清,即在2017年4月30日合同到期后,已经更换了合同签订的主体,虽然该份合同签订方简惠萍系被上诉人高清华的妻子,但作为民事主体,根据合同的相对性,有权提起权利主张的只能是简惠萍,而非上诉人，因此,被上诉人主体不适格,该案应该驳回起诉。第二，被上诉人在房屋租赁期间，已经与政府征收部门签订合法有效的房屋征收补偿协议,物权已发生变动,其不再享有房屋的所有权,而是征收部门享有相应的债权请求权,被上诉人无权要求上诉人支付房租。根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，该条规定的物权变动非属于当事人的法律行为,而是根据法律的强制性，具有直接变动物权的效力。根据一审法院调取的证据,被上诉人已经与征收单位于2019年1月24日签订了合法有效的《惠水县2018年一小片区城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》(以下称《征收协议》),该协议对房屋征收、产权调换、货币补偿、奖励等做了详细约定,并且《征收协议》第十一条明确约定“于2019年2月3日前搬迁完毕,完好将房屋交甲方拆除，逾期不搬迁交房的,甲方可依法向人民法院申请强制执行。”，由此可见,无论从《物权法》中政府征收行为对物权变动的规定,还是被上诉人本身的行为,均确定了被上诉人不再享有房屋的所有权,被上诉人也即无权主张物权保护,要求上诉人支付租金。因此,一审判决认定被上诉人仍然享有房屋所有权的事实错误。一审法院查明因政策原因征收协议目前未履行,但政府部门的征收决定并未被依法撤销,《征收协议》也依然有效,协议是否履行不是否定物权变动的合法事由，被上诉人虽然不再享有房屋物权,但基于政府征收行为和签订的《征收协议》,被上诉人可依法向征收单位主张债权，上诉人不是其物权权益的侵害主体,被上诉人不具有物权保护的请求权。第三，简惠萍及上诉人收取房租违反双方约定,且上诉人在2019年7月11日已交还房屋,但被上诉人因房租问题拒绝接收,一审判决有失公允。在房屋征收时,上诉人按简惠萍的要求提供营业执照用以获得停产停业损失,且按规定该房屋的装修补偿也应归属于上诉人，考虑到不久即会房屋拆除,当时双方口头约定上诉人可以继续在该房屋经营至房屋拆除,简惠萍不再收取房租,也不再另行对上诉人作出补偿。但因为征收单位迟迟未支付征收补偿款,也未进行房屋拆除,因此简惠萍及被上诉人反悔要求上诉人交纳房租，对此上诉人不同意,并在2019年7月11日通知出租人简惠萍收回房屋,但是简惠萍以不支付房租就不收房，拒绝了上诉人的交房要求,并在7月12日由被上诉人报警,谎称上诉人占用房屋,简惠萍及被上诉人的行为出尔反尔,不仅严重违背诚信,而且歪曲事实。但一审法院对该部分事实未予查证,直接支持了被上诉人的诉讼请求，一方面，被上诉人已经签订《征收协议》,确定了产权调换和货币补偿事宜,并借此获得本属于上诉人的停产停业损失和装修补偿；另一方面,利用已无物权的房屋收取所谓的租金,在上诉人提出交房但是故意拒绝收房的情况下,一审判决无异于鼓励不诚信。综上,一审判决对合同签订主体、物权的归属、房屋交付等事实认定不清，本案系物权保护纠纷,不是房屋租赁合同纠纷,在被上诉人已不享有物权、上诉人未侵害其物权的情况下,一审判决上诉人搬离房屋、支付租金适用法律错误，请求二审依法裁判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人高清华、高清惠二审答辩称：第一，针对上诉人提出的第一点，答辩人的理由是2015年4月14日双方签订门面租赁合同，是双方真实意愿的体现，合理合法，真实有效。至于上诉人提到2017年5月1日与案外人简惠萍另外签订一份《门面租赁合同》纯属捏造。如果真有这份合同，上诉人为什么在一审时提供不出，且2017年至2019年的租金上诉人都是交付给高清华、高清惠，收到租金的收据均是高清华、高清惠立据给上诉人。另被上诉人在一审时提供的房屋产权证，明确登记有共有人为高清惠。第二，针对上诉人提出的第二点，答辩人的理由是我国实行的是不动产登记制度，只有房产证上的房屋所有人才能对房屋主张权利。高清惠与政府签订的征收协议只是个意向性的协议，但该协议并未生效：一是该协议政府没有签字盖章，且至今未对该房屋进行任何处置或要求；二是政府至今未给予任何补偿款给被上诉人；三是高清惠、高清华之妻简惠萍未将该房屋收回清退给政府；四是被上诉人未将该房屋产权进行注销。因此该房屋的所有权仍然属于高清惠、高清华之妻简惠萍。上诉人在与被上诉人签订的《门面租赁合同》租期内，上诉人完全得到该门面正常使用并使用到期，按合同约定被上诉人不存在对上诉人作何种补偿。如果按照上诉人的说法，2019年2月3日被上诉人的房屋就属于政府了，那么本地与被上诉人如同一辙的几百户人家房屋就没有了。第三，针对上诉人提出的第三点，答辩人的理由是答辩人高清华之妻简惠萍从未与上诉人王富英有任何口头约定。门面到期后，高清华、高清惠多次向王富英收回门面，上诉人王富英都不予理会，拒不交回门面，也不支付租金。2019年7月11日实为高清华、高清惠再次向上诉人王富英收回门面，并非是上诉人王富英通知高清华、高清惠收回门面，高清华、高清惠与上诉人2019年7月11日晚的谈话录音记录就可以证明。在7月12日上午高清惠在门面处向110报警，110出警到门面处打电话联系上诉人王富英到门面处处理报警人的诉求，但上诉人仍不予理睬，且也不到现场。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告高清华、高清惠向一审法院起诉请求：1、判令被告王富英搬出所租用的原告门面内的货物，将门面完好地交给原告；2、判令被告王富英给付门面租金，从2019年5月1日起计算至交付门面时止，房租每月按8333元计算；3、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告高清惠与高清华系姐弟关系，简惠萍系高清华之妻。2011年5月，原告高清惠、高清华与被告王富英约定，将两原告位于惠水县和平镇建设路（西门转盘处原运管所楼下）共有产权门面一个租给乙方（王富英）作为经商，双方约定租期五年。2015年4月30日，双方约定续租，并于2015年4月14日签订书面租赁合同，约定租期为两年，租金共计200000.00元。2017年4月30日租赁合同届满后，双方再行约定续租两年，至2019年4月30日届满，其他约定按双方签订的合同执行。因惠水县棚户区改造建设需要，2019年1月24日，简惠萍、高清惠与惠水县涟江街道土地房屋征收安置工作局经协商，签订惠水县2018一小片区城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议。约定被征收人用其共同共有的位于和平镇建设中路“永利商住楼”商业用房通过产权调换方式调换F9组团08号商业房屋。该协议第十一条另行约定：“乙方（简惠萍、高清惠）负责出具房屋相关证明或有效证件，并于2019年2月3日前搬迁完毕，完好将房屋交甲方拆除”。因政策发生变化，惠水县涟江街道土地房屋征收安置工作局房屋征收补偿未到位，该局尚未组织征收，案涉门面房还由被征收人简惠萍、高清惠所有。2019年4月30日，原、被告租赁合同届满后，原告告知被告，要求解除双方租赁合同，在合理期限内搬出租赁房屋，被告以尚需租赁为由拒绝搬出，双方发生争议。2019年7月12日，高清惠向惠水县公安局110报警处理，同月15日，二原告向法院提起诉讼，引起诉争。 一审法院认为：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中，两原告作为案涉商业用房的所有权人，依法享有该房屋的所有权。二原告将商业用房承租给被告，被告作为该房屋的承租人，依据租赁合同的约定享有该商业用房的使用权。双方的租赁合同届满后，二原告要求被告返还租赁物的主张，于法有据，同时符合双方租赁合同的约定，被告继续占有租赁物，无法律和事实依据，故对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，予以支持。原、被告双方口头约定从2017年5月1日至2019年4月30日的租赁合同届满后，被告继续占有、使用租赁房屋，为此二原告提出异议，要求被告返还租赁物，被告无权占有租赁物期间，视为不定期租赁，两原告作为出租人享有随时解除合同和要求支付不定期租赁期间租金的权利，故原告要求支持不定期租赁期间租金的诉讼请求，予以支持。被告王富英自2019年5月1日起无权占有原告商业房屋，应当按照双方约定每年租金10万元的标准计算占有期间的租金，直至被告清退二原告房屋时止。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告王富英在本判决生效后十日内将承租门面返还原告高清惠、高清华；二、被告王富英从2019年5月1日起按年租金10万元的标准支付占有期间的房屋租金，直至清退房屋时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元（已减半收取），由被告王富英负担。 二审中，上诉人提供的新证据：1、2017年5月1日上诉人与简惠萍签订的租赁合同，证实被上诉人不是合同相对方；2、政府征收公告的照片，证实政府于2018年9月3日发布征收公告，被上诉人不再是房屋权利人，不享有权利；3、上诉人与案外人签订的房屋租赁合同，证明上诉人于2018年11月已与他人另行租赁门面经营，没有必要强占被上诉人的房屋；4、短信截图及照片，证明上诉人于2019年9月22日再次通知被上诉人收房的事实。经质证被上诉人对真实性无异议，应予采信。被上诉人提供的不属于新证据，不予认定。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，上诉人于2019年9月22日将租赁房屋的钥匙挂在门上后，以短信的方式通知被上诉人收房，被上诉人于2019年10月10日将租赁门面收回。被上诉人至今未领取到任何征收补偿款。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、被上诉人的主体是否适格；2、被上诉人是否对涉案房屋享有权利；3、上诉人是否应当承担归还门面并给付租金的义务。 本院认为：第一，对于二被上诉人的主体问题。一审中二被上诉人所提供的租赁合同中载明，与上诉人签订租赁合同的当事人系二被上诉人，然而二审中上诉人提供2017年5月1日租赁合同的出租人系简惠萍，虽然在二被上诉人与上诉人签订的租赁合同期限届满后，又由简惠萍与上诉人另行签订了租赁合同，但因鉴于房屋所有权共有人之一简惠萍系被上诉人高清华之妻的特殊身份关系，以及被上诉人高清惠系房屋所有权人之一，简惠萍对二被眼高手低人提起本案诉讼未提出异议，故被上诉人高清华与高清惠共同作为权利人主张对该租赁物享有权利也并无不当，即二被上诉人是本案的适格主体。上诉人主张被上诉人主体不适格的理由不成立，不予支持。 第二，对于被上诉人是否对涉案房屋享有权利问题。虽然双方在履行租赁合同的过程中，政府部门需要征收被上诉人出租的房屋，并与被上诉人签订了征收协议，但是被上诉人与政府之间的征收协议是否履行，属于另一合同法律关系，并不影响本案中双方租赁合同的履行，且上诉人在被上诉人与政府部门签订征收协议后，仍然在使用被上诉人出租给上诉人的房屋，上诉人应当向被上诉人支付相应的租金。上诉人主张当时双方口头约定上诉人可以继续在该房屋经营至房屋拆除,简惠萍不再收取房租,也不再另行对上诉人作出补偿，但上诉人未能提供证据证实被上诉人曾表示不再收取租金的事实，应由上诉人承担举证不利的后果。 第三，对于上诉人是否应当承担归还门面并给付租金的义务问题。因双方的租赁合同期限已经届满，上诉人应当承担将租赁物即房屋归还被上诉人的义务，并承担按照租赁合同标准从租赁期限届满到归还房屋之日止的租金义务，因上诉人已于2019年9月22日通知被上诉人收房，故一审认定的租金应计算至2019年9月22日止。 综上所述，上诉人王富英的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费426元，由上诉人王富英承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 李颖敏 审判员 陈福江 二〇一九年十二月十二日 书记员 刘 皓