四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川04民终1248号 上诉人（原审被告）：攀枝花市乐尚商贸有限责任公司，住所地四川省攀枝花市东区炳三区机场路86号1幢负一层，统一社会信用代码：91510402MA66NMX41G。 法定代表人：李凯，该公司经理。 委托诉讼代理人：李晓丹，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104200811668719。 委托诉讼代理人：李建剑，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104201910079747。 被上诉人（原审原告）：攀枝花市龙华商业管理有限公司，住所地四川省攀枝花市东区炳草岗大街202号，统一社会信用代码：91510402MA62101K5Q。 法定代表人：苏光林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王爽，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李高云，上海段和段（昆明）律师事务所律师，执业证号：15301201010862693。 被上诉人（原审被告）：李凯，男，1986年8月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被上诉人（原审被告）：项益军，男，1979年11月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 上诉人攀枝花市乐尚商贸有限责任公司（以下简称乐尚商贸公司）因与被上诉人攀枝花市龙华商业管理有限公司（以下简称龙华商管公司）、李凯、项益军房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院(2019）川0402民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。乐尚商贸公司的委托诉讼代理人李晓丹、龙华商管公司的委托诉讼代理人王爽、李高云到庭参加诉讼，李凯、项益军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乐尚商贸公司上诉请求：1.请求判令撤销一审判决的第一项、第二项，改判驳回龙华商管公司的一审诉讼请求；2.请求判令龙华商管公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律均有误。一、一审判决书第7页中对于14#商铺的相关事实认定错误，对乐尚商贸公司与龙华商管公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的本意曲解，进而适用法律错误。1.14#商铺租金不应该缴纳，因为该商铺尚在免租期。关于14#商铺的约定在乐尚商贸公司与龙华商管公司签订的《房屋租赁合同》的《补充协议》中的第一条进行了约定，明确约定了14#商铺的面积、位置及租金的金额，其他内容没有约定。由于《补充协议》是对《房屋租赁合同》进行的补充约定，根据合同法的相关规定，补充协议未对主合同约定的内容进行变更，那么就应该适用主合同的约定。《补充协议》没有单独对14#商铺的租金起算时间进行明确约定，但是第四条对乐尚商贸公司租赁房屋的免租期起算时间和免租期限均进行了明确的约定，即免租期从2018年10月1日起计算，到2020年5月31日止，期限为20个月，该约定应该适用乐尚商贸公司租赁的所有房屋。14#商铺作为超市的入口使用，是乐尚商贸公司租赁房屋用于经营超市不可分割的部分，所以对于租金起算时间应该适用第四条的约定，双方发生争议的时间，应该还在14#商铺的免租期内，乐尚商贸公司根本不应该缴纳租金，也当然不存在违反合同约定的情况。2.如果14#商铺租金应该缴纳，乐尚商贸公司也不存在违约的情况。乐尚商贸公司根据《房屋租赁合同》第四条的约定，向龙华商管公司缴纳了履约保证金30万元，双方明确约定该履约保证金可以冲抵乐尚商贸公司应缴全年房屋租金，由于30万元远远大于14#商铺的租金金额，龙华商管公司是可以直接进行冲抵的，乐尚商贸公司在30万元冲抵完前，是不会存在不缴纳租金的违约情况。另外，《补充协议》第九条的约定明确了14#商铺是有免租期的，而且免租期和《房屋租赁合同》里租赁商场是一致的；3.14#商铺并未实际交付乐尚商贸公司使用，所以乐尚商贸公司不应承担该商铺的租金及违约的后果。14#商铺是作为乐尚商贸公司超市入口使用，而且是客人进出的通道，但是由于该超市从今年7月份停水停电后至今，都无法再进行装修，所以该商铺至今也未实际交付给乐尚商贸公司，乐尚商贸公司不应承担该商铺的租金及违约的后果；二、一审判决书第7页中对于水电费的相关事实认定错误，对乐尚商贸公司与龙华商管公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》《龙发·时代天街商铺物业管理服务协议》的本意曲解，进而适用法律错误。1.根据乐尚商贸公司与龙华商管公司签订的《房屋租赁合同》的2.1、6.15、6.17、7.5条均涉及到了关于水电费的约定，但是仅约定了水电费在租赁期间应由乐尚商贸公司自行承担，并没有约定水电费的缴纳应该由乐尚商贸公司向龙华商管公司缴纳，所以一审判决认为乐尚商贸公司没有按时缴纳水电费是明显不符合《房屋租赁合同》的约定，是明显的认定事实错误，进而导致法律适用错误。2.乐尚商贸公司的水电费缴纳应该按照《龙发·时代天街商铺物业管理服务协议》的约定及《物业管理条例》的规定，向承租房屋的物业管理公司缴纳其代收的水电费，一审法院对本案事实进行调查的时候，并未对本案的事实认定清晰，本案的事实是龙华商管公司作为受托人以自己的名义与乐尚商贸公司签订了《房屋租赁合同》，同时以自己的名义与乐尚商贸公司签订了《龙发·时代天街商铺物业管理服务协议》，龙华商管公司在房屋出租方的受托人和物业管理公司的身份上存在了竞合，但是不能将租赁合同关系及物业管理合同关系混为一谈，混淆两个合同之间的权利义务，由于一审法院事实调查不清，最终导致了将乐尚商贸公司在物业管理合同中的行为(水电费的缴纳问题)认定到了房屋租赁合同中去，是明显的认定事实错误，进而导致法律适用错误。3.一审中所涉的证明水电费相关情况的证人，也系龙华商管公司作为物业管理公司所聘请的员工，工种为水电管理及设施维护等，也进一步证明了，水电费的缴纳事宜均是龙华商管公司作为物业管理公司的身份与乐尚商贸公司进行交涉，与本案的房屋租赁合同关系无关，无论物业管理合同关系是否存在违约，也不能干涉到乐尚商贸公司的房屋租赁关系；三、一审判决不应任意扩大解释乐尚商贸公司与龙华商管公司签订的《房屋租赁合同》第6.2条的约定，草率做出解除合同的判决，是明显的认定事实错误，进而导致法律适用错误。《房屋租赁合同》第6.2条的约定为“若因乙方违法经营和拖延租金及其它费用缴纳超过约定期限壹个月，则甲方有权单方解除合同并追缴乙方所欠一切费用。”其中针对龙华商管公司可以单方解除合同的条件一共有3条，第1条是乐尚商贸公司有违法经营行为，乐尚商贸公司明显没有该行为；第2条是乐尚商贸公司拖延租金超过期限壹个月，乐尚商贸公司至今为止还属于免租期，当然不存在拖延租金的行为；第3条是乐尚商贸公司拖延其它费用缴纳超过约定期限壹个月，一审判决中所涉的水电费的缴纳，明显不属于其它费用的范围，具体理由为上述第二条的相关阐述，所以乐尚商贸公司也没有拖延其它费用的行为；综上，乐尚商贸公司根本没有违反《房屋租赁合同》第6.2条的约定，一审法院不能违背乐尚商贸公司与龙华商管公司签订合同的本意及约定，任意扩大曲解相关合同约定，严重侵害乐尚商贸公司的合法权益；四、龙华商管公司作为本案一审原告，主体不适格。1.龙华商管公司作为出租人与乐尚商贸公司签订《房屋租赁合同》，其实际上是房屋的业主方攀枝花和汇房地产开发有限公司(以下简称和汇公司)的受托人，这一情况在《房屋租赁合同》签订时，就已经向乐尚商贸公司明示，而且在合同履行过程中，和汇公司也直接向乐尚商贸公司发函联系，根据合同法第四百零二条的规定，本案审理的是房屋租赁关系，就应该是和汇公司向乐尚商贸公司主张，而非龙华商管公司。同时，一审审理的诉求也就应该限定在房屋租赁合同范围，不应该包含水电费等其他不属于租金范围的其它费用。2.龙华商管公司与乐尚商贸公司签订《龙发·时代天街商铺物业管理服务协议》，如果本案审理该合同关系，一审审理的诉求就可以是水电费等费用，龙华商管公司作为原告主体不适合。因为对于水电费龙华商管公司是代收者，在一审过程中，没有相关证据证明了其作为代收者的身份，直接以龙华商管公司的身份向乐尚商贸公司主张水电费。同时，如果一审审理水电费相关事宜，不能审理的范围就是关于房屋租赁合同事宜，包括是否可以解除房屋租赁合同关系以及租金的缴纳问题。3.一审判决己经明确本案的案由是房屋租赁合同纠纷，那么龙华商管公司作为原告的身份就不适格，应该由和汇公司起诉；五、乐尚商贸公司与和汇公司签订了15年期限的《房屋租赁合同》，乐尚商贸公司基于对《房屋租赁合同》的信任，使用承租房屋开办了大型超市，前期已经投入大量的入力、物力，至今为止各项投资约400余万元，如果解除房屋租赁合同将给乐尚商贸公司带来不可估量的损失，会严重侵害乐尚商贸公司的合法权益。同时，龙华商管公司作为物业公司的身份，单方擅自违法给乐尚商贸公司停水停电，导致超市从今年7月份至今一直处于关闭阶段，给乐尚商贸公司带来了不可估量的损失，乐尚商贸公司也将进一步通过法律手段维护自己的合法权益。 龙华商管公司辩称，一、龙华商管公司作为全权行使出租经营和商业管理的受托人，具有签订相关租赁合同的资格，并享有诉讼主体资格。2016年1月1日，和汇公司将包括涉案房屋在内的，位于攀枝花市不动产委托给龙华商管公司进行出租经营，委托权限中包括不动产的招商、租赁合同的签订、履行及租金等费用的收取。本案中，龙华商管公司将涉案租赁物出租给乐尚商贸公司并收取租金、水电费等费用是有合同依据的，双方已签订合同，并对双方的权利义务进行了详细约定。龙华商管公司提交的证据显示，乐尚商贸公司已经履行了部分义务。根据合同的相对性，在乐尚商贸公司不履行房屋租赁合同约定的义务时，合同相对方即龙华商管公司有权要求乐尚商贸公司履行义务，并依法享有相应的诉权。二、乐尚商贸公司未按照协议约定支付租金，构成违约。双方在《房屋租赁合同》中约定了免租期，后根据乐尚商贸公司的经营需要，双方达成了《补充协议》，其中增加面积为55.24㎡的14＃商铺作为租赁物以及提供广场外不少于100㎡的场地供其促销使用。其中，约定14＃商铺的租金为100元／㎡／月，即月租金为5524元，该协议第四条约定的新增2个月的免租期，针对的是原合同，并不涉及14＃商铺。《补充协议》第一条就明确了在合作期内，乐尚商贸公司负有支付14＃商铺租金的义务。龙华商管公司已于2018年9月将《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租赁物移交乐尚商贸公司，龙华商管公司提交的物业管理服务协议及收据均明确显示14＃商铺已移交且乐尚商贸公司已缴纳相应的费用。乐尚商贸公司在事实和理由中声称不应该缴纳14＃商铺的租金，因该商铺尚在免租期，与事实不符。55平米14＃商铺以及100平米的电梯入口，这两处租赁物在《补充协议》签订后，随即交付乐尚商贸公司，因签订合同时是空置的，随时可以移交。这点在一审中，龙华商管公司提交的证据已经在庭审中予以查明。一审判决承担租金的租赁物也就是该55平米的铺位。三、乐尚商贸公司作为承租人，有义务向出租人龙华商管公司交纳水电费，且乐尚商贸公司已交纳部分水电费，但仍有部分水电费未交纳，构成违约。租赁合同中，承租人在使用租赁物过程中必然产生水电费，费用支付方式要么由承租人自行向水电部门交纳，要么由出租人代收。而在租赁合同实务中，均由出租人进行代收代缴，这是租赁行业的惯例，也方便了承租人。本案是房屋租赁合同纠纷，乐尚商贸公司与龙华商管公司之间签订的《房屋租赁合同》，对水电费也进行了约定。承租人使用的水表和电表均是由龙华商管公司安装，且乐尚商贸公司同意由龙华商管公司进行代收，实际上也照此方式支付了水电费。乐尚商贸公司承租期间产生且逾期支付的水电费龙华商管公司已向水电部门进行了代付。乐尚商贸公司未能按照双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，逾期数月未履行支付租金及水电费的义务，违反了合同法的规定，也违背了诚信原则，失信于龙华商管公司。乐尚商贸公司自承租以来多次违反合同约定缴纳租金及水电费，为此，龙华商管公司通过向乐尚商贸公司发送律师函的形式催缴。乐尚商贸公司接到律师函以后对欠费并没有异议。根据《房屋租赁合同》的约定，在乐尚商贸公司逾期交费后，龙华商管公司有权单方解除合同。根据合同法第九十四条第三款的规定，龙华商管公司请求法院解除双方的合同是有事实基础和法律依据。四、乐尚商贸公司认为与和汇公司签订了15年期限合同，没有依据。其认为合同解除对其造成损失，可以另案主张。 龙华商管公司向一审法院起诉请求：1.判决解除龙华商管公司与乐尚商贸公司2016年2月1日签订的房屋租赁合同和补充协议；2.判令乐尚商贸公司支付自2018年10月1日起至2019年6月30日期间的租金139716元以及自2019年7月1日起至租赁合同解除判决生效日止期间的租金,并自2019年7月1日起按照年利率6%向龙华商管公司支付资金占用费;3.判令乐尚商贸公司支付自2018年11月1日起到2019年6月30日拖欠的水电费232968元,并自2019年7月1日起,按照年利率6%向龙华商管公司支付资金占用费；4.判决乐尚商贸公司、李凯和项益军对上述第2项、第3项承担连带支付责任;5.本案诉讼费、律师费、保全费和保全保险费由乐尚商贸公司、李凯和项益军共同承担。 一审法院审理查明：2016年1月1日，和汇公司将其所有的位于攀枝花市东区委托给龙华商管公司并以受托人名义对外招租管理。2016年2月1日，龙华商管公司作为出租人将该幢房产负一楼7373平米出租给承租人项益军用于经营生活超市，双方签订了书面房屋租赁合同，明确约定租赁标的物、租赁期限、月租金标准、免租金期限、解除合同的条件等双方的合同权利义务；至此，承租人项益军与李凯发起成立乐尚商贸公司并进场装修，2018年9月9日，龙华商管公司与乐尚商贸公司签订补充协议，明确承租人为乐尚商贸公司，再增加租赁位于该幢楼一楼商铺一间（55.24平方米）、电梯口附近的广场不少于100米给超市有偿使用，增加电梯口12＃、13＃以及关联通道供超市免费使用；同时确定原合同免租期延长2个月且约定免租期起算时间为2018年10月1日。乐尚商贸公司进场装修以及开业至今使用水2808吨，产生水费18252元120倍率电表读数为3731度，对于双方当事人没有争议的以上事实，一审法院予以确认。 双方争议的事实：1.用电量差异；2.新增租赁商铺起算租金时间如何确定；3.100平方米以上的促销场地备案使用期间租金计收问题。 1.关于用电量差异的争议，龙华商管公司提供了水电管理工作人员抄表记录以及拍照记录照片均显示该计量水表初始读数为3.9，证人到庭提供了相关证词，一审法院认为，龙华商管公司出租给乐尚商贸公司房屋系新建房屋，乐尚商贸公司承租后才投入使用并分户安装的计量水表进行专用，其初始读数为3.9，新表校正以及产生必要水损在合理范围，一审法院是予以采信，乐尚商贸公司主张计量水表初始读数为138无相关证据支持，一审法院不予采信。2.关于新增商铺55.24平方米的租金起算时间问题，合同中对免租金部分或者免租期均予以特别明确，且该商铺与前期租赁的7373平方米超市用房位于不同楼层，新增部分的月租金标准在合同中又予以明确，龙华商管公司举出收取对应期间管理费印证该商铺交付事实，龙华商管公司主张该部分租金以交付时按月计收租金的请求符合法律规定，一审法院予以支持；3.关于100平方米以上场地用于乐尚商贸公司促销，龙华商管公司主张计收9个月租金，因合同中明确乐尚商贸公司使用时需到龙华商管公司处备案，龙华商管公司未能举出乐尚商贸公司使用或备案相应证据证明，乐尚商贸公司又不予认可，对龙华商管公司主张的该部分租金的诉请，一审法院不予支持。 一审法院认为，龙华商管公司与乐尚商贸公司之间协商租赁房屋用于经营生活超市是双方真实意思表示，签订的书面合同和补充协议合法有效，对合同主体均有约束力。乐尚商贸公司拖欠租金及水电费的事实成立，合同约定为月租金标准，履行应当按月结清，龙华商管公司经催收无果诉来一审法院并主张合同约定的解除权，龙华商管公司作为解除权人行使合同解除权的时间应确定为本案先行调解期间一审法院送达起诉书副本的时间，其行使解除权条件成就且在除斥期间内，符合法律规定，一审法院确认其合同解除效力；乐尚商贸公司拖欠龙华商管公司的租金以及水电费依法应及时清结，龙华商管公司的支付租金及水电费诉讼请求，乐尚商贸公司认可和一审法院核实属实部分，依法予以支持，乐尚商贸公司不认可且无证据支撑的诉请一审法院予以驳回。乐尚商贸公司系独立法人，对外独立承担民事责任，龙华商管公司主张乐尚商贸公司的李凯、项益军作为乐尚商贸公司的股东承担连带支付的诉请不符合法律规定，一审法院不予支持。股东应否承担公司债务系另一法律关系，本案中不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认攀枝花市龙华商业管理有限公司于2019年7月24日解除与攀枝花市乐尚商贸有限责任公司房屋租赁合同及补充协议效力；二、攀枝花市乐尚商贸有限责任公司应支付攀枝花市龙华商业管理有限公司14#商铺租金55240元、水费18252元、电费559650元，总计633142元，扣除乐尚商贸公司已经缴纳的水电费348048元，尚余285094元在本判决生效后十日内一次性付清；三、驳回攀枝花市龙华商业管理有限公司其他诉讼请求。 本院二审期间，乐尚商贸公司提交了以下证据： 1.《龙发·时代天街商铺物业管理服务协议》（2018.12.10签订），拟证明龙华商管公司是物业管理服务协议的一方，基于物业管理服务协议作为水电费的代收方，而非一审所述的商铺出租方，关于乐尚商贸公司与龙华商管公司之间水电费的纠纷属于另外的法律关系，不属于本案审理的范畴，更加不能成为解除房屋租赁协议的依据，同时也证明了龙华商管公司的身份竞合问题，是出租方的受托方及物业公司的管理方。 龙华商管公司质证认为：1.对该份物业管理服务协议的真实性认可，合法性认可，但不认可其关联性，不认可其证明目的。该服务协议中没有明确龙华商管公司向乐尚商贸公司收取水电费，第6页的第3条第1项，该条意思是水电费不包括在物业服务费中；2.该协议的第1页，建筑面积7528平方米，该面积是2016年2月1日签订的《房屋租赁合同》中的租赁物面积7373平米加上14#商铺55平米，再加上100平米电梯入口处，正好等于7528平米，该协议证明了乐尚商贸公司接收了14#商铺即55平米商铺。 龙华商管公司提交了以下证据： 1.乐尚商贸公司交付水电费给龙华商管公司的收据2份（2019年3月4日、2019年4月30日），证明乐尚商贸公司与龙华商管公司形成合意，由龙华商管公司代收代缴水电费； 2.《综合服务管理协议》，拟证明商管费为3元/㎡，面积为7528㎡； 3.营业执照复印件（2019），拟证明龙华商管公司有物业管理资质； 4.水电费交付收据，拟证明乐尚商贸公司最早交纳水电费是2019年1月3日； 5.保证金交付收据，拟证明乐尚商贸公司于2018年9月10日交纳保证金16万元。 乐尚商贸公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议。乐尚商贸公司一直向物业管理公司身份的龙华商管公司缴纳水电费，同时龙华商管公司与乐尚商贸公司日常经营均以物业管理公司进行交涉，该证据进一步证明了龙华商管公司作为物业公司在代收水电费。水电费的诉讼主体应由相关的水电管理公司，并非龙华商管公司，虽然乐尚商贸公司交纳了部分水电费，但双方一直对水电缴纳起算数据有争议；对证据2，乐尚商贸公司表示认可该协议上乐尚商贸公司的印章及李凯的签字，陈述其余书写部分并非李凯所写，该份协议多次提到乐尚商贸公司不交纳水电费的违约责任，与龙华商管公司作为房屋出租房代收代交水电费相违背；对证据3的真实性、合法性、关联性认可，乐尚商贸公司与龙华商管公司于2018年12月10日签订物业管理服务协议，但龙华商管公司于2019年12月9日才取得物业管理经营许可；对证据4、证据5的真实性、合法性、关联性认可，保证金中有1万元是装修保证金，装修完应退还，龙华商管公司尚未退还，乐尚商贸公司不止交纳了这些水电费。 本院认为，对于乐尚商贸公司提交的《龙发·时代天街商铺物业管理服务协议》，龙华商管公司对其真实性、合法性均无异议，该协议可以反映乐尚商贸公司与龙华商管公司就物业管理部分所达成的协议内容，本院予以确认。对于龙华商管公司出示的水电费收据（2019年3月4日、2019年4月30日），乐尚商贸公司对其三性均无异议，本院予以确认；对于龙华商管公司出示的《综合服务管理协议》，乐尚商贸公司对该协议上其公司印章及李凯签字表示认可，本院予以确认；龙华商管公司出示的营业执照复印件（2019）、水电费交付收据、保证金交付收据，乐尚商贸公司对上述证据的三性均无异议，本院予以确认。 根据一审及本院二审采信的证据，本院确认以下事实： 2016年2月1日，龙华商管公司与项益军签订了书面房屋租赁合同，摘录部分条款如下：“2.1甲方于2016年4月1日至2016年7月31日期间向乙方交付该房屋（具体时间以物业交付确认书为准），双方约定从房屋交付之日起计算18个月为乙方的免租期（含装修及经营免租期），期间乙方无须缴纳租金，但免租期间的水、电费用及其他相关费用需乙方自行承担”、“经甲乙双方同意，（从2018年2月1日至2021年1月31日，租金标准按10元/㎡/月的计算，从2021年2月1日起，租金标准按15元/㎡/月计算，并每隔3年在上一年基础上按5%递增。若因物业交付日期变化，则计租日做相应变动）”、“第四条：履约保证金1、在签订合同7个工作日内，乙方须向甲方支付150000元（人民币大写：壹拾伍万元整）作为合同履约首期保证金；乙方进场装修前再缴纳150000元（人民币大写：壹拾伍万元整）为合同履约补充保证金；待乙方免租到期日期前60天，合同履约保证金中的300000元可冲抵乙方应缴全年房屋租金。乙方在租赁物业内投资的所有设备、设施作为合同履约保证金”、“6.2若因乙方违法经营或拖延租金及其他费用缴纳超过约定期限壹个月，则甲方有权单方面解除合同并追缴乙方所欠一切费用”、“6.3若乙方违反合同中的相关约定，甲方有权单方面解除合同并追究乙方给甲方带来的一切损失”、“7.5租赁物业内的自来水费、电费、卫生费、电话费、空调、煤气、装修费及经营过程中产生的一切税费均由乙方全部承担”、“第十六条任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以书面形式进行。如以人手传达，于送达时视为已接收；如以航空挂号信件、快递邮件发出的通知，应在受送达人签收时视为送达；如以传真形式进行，则以传真接收人确认收到传真视为送达”、“第十八条本合同未尽事宜，双方可根究国家有关法律、法规的规定，共同协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力”。2018年9月9日，龙华商管公司与乐尚商贸公司签订补充协议，摘录部分条款如下：“一、甲方在2018年11月15日之前应完成乙方超市入口处（具体位置见附件一）墙体拆除，保证超市入口的正常使用。甲方免费提供5#楼1层产权铺位13#和12#铺位及关联通道全部给乙方作为超市入口使用，并在合作期内，乙方以100元/㎡.月租用14#产权铺位，面积为55.24㎡作为乙方超市入口使用。（具体位置见附件一）但乙方不能将14#铺与15#铺隔断”、“二、甲方应在乙方超市主入口外的广场提供不少于面积为100平方米以上的场地供乙方促销活动使用，但使用前乙方须提前7日在商管公司报备”、“四、甲方给予乙方在原合同基础上再新增2个月免租期，即乙方免租期从2018年10月1日起计算”、“超市入口处的专用扶梯周边甲方租赁给乙方使用，租金为1万元/月（具体位置见附件四），此场地地面、顶、门等装修均由乙方自行负责”、“九、乙方租赁甲方商场、超市入口、超市扶梯周边用作超市，免租期结束之日起前三年内每月租金共计为89254元”。 2018年12月10日，龙华商管公司与乐尚商贸公司签订了《龙发·时代天街商铺物业管理服务协议》《房屋租赁合同》约定的合同履约保证金30万元，乐尚商贸公司已经缴纳完毕。乐尚商贸公司至今已向龙华商管公司缴纳水电费合计348048元，水费为6.5元/吨，电费为1.25元/度。 2019年4月15日，龙华商管公司委托律师事务所向乐尚商贸公司邮寄了律师函，函件中部分内容如下：“……贵公司拖欠2019年2月至3月的商管费人民币33121元，2018年10月1日至2019年3月31日租金93144元，2019年2月26日至2019年3月20日的水电费48333元，以及2019年3月10日至2019年4月9日的卫生费3000元，以上合计177598元……2019年3月29日，委托人向贵公司送达催收函，贵公司未予理会……”，同时，函件中明确要求乐尚商贸公司在收函后七个工作日内交付上述费用，并提供了龙华商管公司的银行账户。随后，乐尚商贸公司收到了此函件，但未给予龙华商管公司反馈。 对一审判决认定的事实，乐尚商贸公司认为有遗漏，遗漏了龙华商管公司的身份竞合问题，龙华商管公司作为原告主体是否适格，同时未对履约保证金进行认定。对一审判决认定的双方有争议的事实，乐尚商贸公司认为，对一审判决关于新增租赁面积（新增商铺55.24㎡）的认定有异议，认为该新增商铺租金的起算时间跟其他租金起算时间一致，仍然属于免租期；对用电量差异认定有异议，认为用电量的审理应当属于物业合同范围非本案审理范围，对一审出庭两位证人的身份有异议，未提交相关身份证明。对一审判决认定的双方有争议的事实，龙华商管公司对一审判决未认定其交付100平米以上场地用于乐尚商贸公司促销有异议，称在2018年9月即将该场地交付乐尚商贸公司使用。 对乐尚商贸公司提出异议和遗漏的事实部分，本院认为，《房屋租赁合同》约定“……期间乙方无须缴纳租金，但免租期间的水、电费用及其他相关费用需乙方自行承担”，该合同签订双方为乐尚商贸公司、龙华商管公司，在未明确收取水电费其他主体的情况下，此处的自行承担即为由乐尚商贸公司向龙华商管公司缴纳，且乐尚商贸公司作为承租人，向作为出租人的龙华商管公司缴纳水电费也符合租赁市场的惯例。对于乐尚商贸公司称龙华商管公司存在的身份竞合，水电费收取不属于本案审理范畴的意见，本院认为，2016年2月1日签订的《房屋租赁合同》，2018年12月10日签订的《龙发·时代天街商铺物业管理服务协议》，《房屋租赁合同》签订在先，且明确约定由乐尚商贸公司承担水电费，龙华商管公司选择房屋租赁合同关系起诉处理水电费并不违反双方约定及法律规定，本着减少当事人诉累的原则，在不违反双方约定及法律规定的情况下，本案依照双方签订的《房屋租赁合同》处理水电费并无不妥。另，乐尚商贸公司对于用电量差异的事实认定有异议，但并未提供证据证明，且在一审庭审过程中并未对两位证人的身份提出质疑，对于该部分事实认定的意见不予采纳。 对于龙华商管公司提出已将100平米以上的场地交付给乐尚商贸公司用于促销，其并未提供证据证明，对其该部分事实认定意见不予采纳。 二审中，龙华商管公司陈述，乐尚商贸公司所用的水表和电表为其公司所安装，水表和电表总户头是和汇公司的，对于一审起诉的水电费是龙华商管公司代乐尚商贸公司垫付交纳的；“乙方租赁甲方商场、超市入口、超市扶梯周边用作超市，免租期结束之日起前三年内每月租金共计为89254元”，此处的商场就是指的租赁合同约定的7373平米，超市入口是14号商铺，超市扶梯周边就是每月租金为1万元的超市扶梯周边，超市广场外的促销场地是乐尚商贸公司要先到龙华商管公司备案申请，租金是双方根据使用情况商议确定。 二审中，乐尚商贸公司陈述，“乙方租赁甲方商场、超市入口、超市扶梯周边用作超市，免租期结束之日起前三年内每月租金共计为89254元”，此处的商场就是指的租赁合同约定的7373平米，超市入口是14号商铺，超市扶梯周边就是每月租金为1万元的超市扶梯周边，现在都在免租期，不交纳租金；超市广场外的促销场地是不交纳租金的，只需使用前向龙华商管公司备案申请。 对一审判决认定的其他事实，各方当事人没有争议，本院予以确认。 本院认为，综合当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为，1.龙华商贸公司主体资格是否适格；2.水电费收取是否属于本案审理范畴；3.乐尚商贸公司是否存在违约。 对于龙华商贸公司主体资格是否适格，本院认为，龙华商贸公司与和汇公司签订的《不动产租赁授权委托书》约定，委托权限包含不动产的招商、租赁合同的签订、履行及租金等费用的收取，根据该委托书，龙华商贸公司有权代表和汇公司收取租金等费用，自然包含采取诉讼方式收取租金等费用，故龙华商管公司作为原告起诉主体资格适格。 对于水电费收取是否属于本案审理范畴，前文已经阐述，不再重复陈述。 对于乐尚商贸公司是否存在违约，对于该争议焦点，须分为两部分阐明，一是对于14#商铺的租金缴纳，乐尚商贸公司是否存在违约行为，二是对于水电费的缴纳，乐尚商贸公司是否存在违约行为。 对于14#商铺，虽然乐尚商贸公司与龙华商贸公司签订的《补充协议》约定“……并在合作期内，乙方以100元/㎡.月租用14#产权铺位，面积为55.24㎡作为乙方超市入口使用”，且该协议约定，原合同免租期延长2个月且免租期起算时间为2018年10月1日，同时该协议约定“乙方租赁甲方商场、超市入口、超市扶梯周边用作超市，免租期结束之日起前三年内每月租金共计为89254元”，根据合同条款文义及《房屋租赁合同》及《补充协议》整体内容，作为超市入口的14#商铺同样适用免租期条款，即从2018年10月1日起算到2020年5月31日止乐尚商贸公司无须支付租金，故对于交纳14#商铺租金而言，乐尚商贸公司并未违约。一审判决认定该部分事实有误，应予纠正。 对于水电费的缴纳乐尚商贸公司是否存在违约，如前文所述，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，乐尚商贸公司应当向龙华商管公司支付水电费，但《房屋租赁合同》及《补充协议》并未对水电费缴纳时间进行约定。对水电费缴纳时间，龙华商管公司陈述双方口头协定为每月缴纳，乐尚商贸公司陈述未约定此事，但从龙华商管公司出示的水电费收据反映为按月缴纳，故对龙华商管公司关于水电费缴纳时间为按月缴纳的陈述予以采信。另，根据双方签订的《房屋租赁合同》，缴纳水电费虽为附随义务，但所欠付水电费金额二十多万元，经龙华商管公司2019年3月29日、4月15日两次催收，乐尚商贸公司未予理会，未采取有效措施协商解决水电费一事，已让龙华商管公司对乐尚商贸公司履行主合同的能力产生怀疑。在《房屋租赁合同》中双方约定“若因乙方违法经营或拖延租金及其他费用缴纳超过约定期限壹个月，则甲方有权单方面解除合同并追缴乙方所欠一切费用”，据此，现乐尚商贸公司拖欠水电费超过约定期限已满壹个月，经龙华商管公司多次催收未作出回应，构成违约，龙华商管公司有权解除合同。对于解除合同时间的认定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，虽然龙华商管公司曾于2019年4月15日向乐尚商贸公司发出律师函，但该函件内容为催收，并无解除合同的意思表示，在一审起诉状中明确表示要求解除合同，故解除时间为该起诉状送达乐尚商贸的时间即一审法院送达起诉状副本的时间。对于水电费缴纳金额的认定，虽然乐尚商贸公司对水电费计收初始读数提出质疑，但在龙华商管公司提供证据证明初始读数后并未提供反驳证据，本院不予支持，故水费为2808吨*6.5元=18252元，电费为3731度*120倍*1.25元/度=559650元，两者相加为577902元，扣除乐尚商贸公司已缴纳的水电费348048元，尚欠229854元。 综上所述，乐尚商贸公司的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省攀枝花市东区人民法院(2019）川0402民初2844号民事判决第一项，即“确认攀枝花市龙华商业管理有限公司于2019年7月24日解除与攀枝花市乐尚商贸有限责任公司房屋租赁合同及补充协议效力”； 二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院(2019）川0402民初2844号民事判决第二项，即“攀枝花市乐尚商贸有限责任公司应支付攀枝花市龙华商业管理有限公司14#商铺租金55240元、水费18252元、电费559650元，总计633142元，扣除乐尚商贸公司已经缴纳的水电费348048元，尚余285094元在本判决生效后十日内一次性付清”； 三、由攀枝花市乐尚商贸有限责任公司在本判决生效后十日内一次性支付攀枝花市龙华商业管理有限公司水电费229854元; 四、驳回攀枝花市龙华商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6890元减半收取3445元，由攀枝花市乐尚商贸有限责任公司负担2448元，攀枝花市龙华商业管理有限公司负担997元；二审案件受理费5576元，由攀枝花市乐尚商贸有限责任公司负担5024元，攀枝花市龙华商业管理有限公司负担552元。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐贝贝 审 判 员 熊 疆 审 判 员 程 倩 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 潘红梅 书 记 员 王永梅