江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1081民初3156号原告：林桂香，女，1947年10月17日生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：林桂兵（系林桂香之弟），男，1962年8月20日生，汉族，住仪征市。被告：任平，女，1978年7月23日生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：徐媛，江苏宗申律师事务所律师。原告林桂香与被告任平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林桂香的委托诉讼代理人林桂兵、被告任平的委托诉讼代理人徐媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林桂香向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2016年5月22日和2016年8月1日签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告归还原告拆迁安置费20万元、拆迁安置房一套；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于1981年经村委会批准，建有住房7间。因其丈夫、两女儿在南京工作，原告常往返于大仪、南京之间，故乡下住房基本处于闲置状态。2016年5月9日，被告（仪征市真州镇人）通过政府的内线关系，提前获悉原告的居住地即大仪镇路南村杨庄组因政府开发建设即将整体拆迁，被告通过亲戚找到原告，以被告急需住房为由，购得原告房屋7间及“两证”,给付原告13.5万元并与原告签订第一份房屋买卖合同。事实上，原告本不打算出卖自己的住宅，毕竟这是原告几十年的家业。原告是农村老妇，又是文盲，对国家宅基地和相关拆迁补偿政策一无所知，加上年迈体弱，经他人劝说，即吩咐二女儿姚静回来代签了买卖合同。该买卖合同落笔仅月余，政府与村委会就动员杨庄组村民“有偿拆迁、集中安置、优惠购房、政府补偿”等一系列惠民政策。此后，因为有所谓契约在身，原告总是通知被告以原告名义，代领各项补偿和安置房，被告在得到各项经济补偿和政府安置别墅后，为了获取最大利益，还准备以80万元的价格出卖原告的安置别墅。原告在得知被告意图后曾多次致电被告，禁止她进行转让变卖原告的安置房，但被告通过大仪兴仪法律服务所的常某某，与原告于2016年8月1日又签订第二份房屋买卖合同，仅仅又给付原告3万元。对上述房屋买卖合同，原告不能接受，经多次交涉无果，特依法提起诉讼。被告任平辩称，双方是在平等自愿的基础上签订的两份房屋买卖合同，该合同对双方均有约束力。即使该合同无效，涉案房屋的拆迁安置费是对该拆迁房屋的重置、装修、搬家等各项补助，该补助不包含被拆迁房屋宅基地上土地使用权产生的权益，故原告无权主张20多万元的拆迁安置费。同时由于被告购买的上述房屋已被政府拆迁，该房屋已不存在，故原告要求被告返还拆迁安置房一套缺乏事实和法律依据。综上，原告的请求无事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案基本事实，本院认定如下：原告系仪征市人，被告非该集体经济组织成员。2016年5月22日，原告之女姚静以原告名义与被告签订房屋买卖合同一份，约定原告将其位于仪征市的房屋出售给被告，另外约定“本合同履行后，乙方（被告任平）成为该房屋的所有人，乙方有权对此房进行自由的支配，甲方（原告林桂香）不得干涉阻挠，如遇国家征用拆迁时，该房屋被征用拆迁前的补偿费用应全部归乙方所有，此后涉及该房的一切事宜与甲方无关”。同日，被告向姚静支付135000元并由姚静向其出具收条，原告向被告交付涉案房屋房产证、土地证并由被告向其出具收条。2016年8月1日，由原告、姚雪琴、姚静、姚秀英作为甲方，被告作为乙方，原告、姚静与被告签订房屋买卖协议书，约定甲方将位于仪征市房屋出卖给乙方，房屋出卖款及土地使用权出让金合计165000元，双方特别约定“甲方将其上述住房出卖后，将丧失今后在仪征市大仪镇境内申请农村集体土地建房的权利，也无权到村民居住集中区建房（或购房）；乙方所购房屋如遇政策拆迁可进居民集中居住区建房的，乙方有权将房屋全部拆除，并达到镇政府复垦要求后，乙方有权获得在村民住宅集中区建房（或购房）权利，甲方不得妨碍乙方权利实现”，又约定“上述房屋如遇拆迁可进居民集中居住区建房的（或购房），乙方将所购房屋拆除后，房屋拆迁补偿款（估计可达20多万元）均由乙方享有，甲方无权享有房屋拆迁款，同时乙方有权获得到村民住宅集中区建房（或购房）权利”。同日，被告向姚静支付20000元并由姚静出具收条；原告与仪征市大仪镇路南村村民委员会签订农民集中安置项目房屋搬迁安置协议书，约定由大仪镇路南村村民委员会对原告坐落在大仪镇路南村杨庄组的房屋及附属物实施搬迁安置，双方同时签订搬迁房屋补充与安置结算单。2018年1月25日，被告以原告名义向仪征市大仪镇路南村经济合作社缴纳房款109207元并领取位于。2018年5月13日，被告又通过银行转账向姚静支付10000元。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，根据原告在诉状中“吩咐二女儿姚静回来代签了买卖合同”的陈述可以看出，原告之女姚静在以原告名义与被告于2016年5月22日签订房屋买卖合同时已获得原告的授权，且原告认可该合同签订后的实际履行情况，故该合同成立并对原告发生效力；此后，双方又于2016年8月1日就同一房屋重新签订房屋买卖协议书，对部分权利义务进行了变更，应视为双方协商一致，对原合同内容进行了变更。原、被告买卖的房屋系原告在位于仪征市集体土地上建造的住宅，双方关于房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的买卖，而买受人即被告并非该集体经济组织的成员，双方的上述房屋买卖合同因违反了《土地管理法》等法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。涉案房屋目前已被拆除，被告以搬迁安置款加补交差价的形式领取了安置别墅，根据双方在合同中的相关约定，原告要求被告支付安置款并返还安置房屋的请求不能成立，理由如下：第一，原告在合同签订后不久即将涉案房屋交付给被告，被告已支付了165000元的对价，双方房款两清；第二，原告明知被告非本集体经济组织成员而将集体土地房屋出售给被告，在首个合同签订后，在第二个合同中又要求被告加价3万元，其明知违反法律规定出售宅基地房屋的后果而仍然出售，应负合同无效的主要责任；第三，通过双方房屋买卖协议书中的特别约定可以看出，原告在出售房屋时明确知晓房屋出卖后将丧失相应的宅基地使用权的后果，在双方先后签订的房屋买卖合同和房屋买卖协议书中均明确约定“涉案房屋如遇拆迁，所有费用均归被告所有”、“上述房屋如遇拆迁可进居民集中居住区建房的（或购房），乙方将所购房屋拆除后，房屋拆迁补偿款（估计可达20多万元）均由乙方享有，甲方无权享有房屋拆迁款，同时乙方有权获得到村民住宅集中区建房（或购房）权利”，其在签订该合同时已知晓涉案房屋即将面临拆除且房屋拆除后可能获得多达20余万元的补偿款，现原告又提出要求被告返还补偿款的安置房的诉讼主张，明显违背诚实信用原则，不应得到提倡；第四，导致双方房屋买卖合同无效是因违反法律法规关于宅基地使用权转让的相关规定，被告依据合同对所购房屋享有一定权利，且有权获得该房屋拆除后的相关利益，该房屋拆除后，被告重新获得的安置别墅所占用的集体土地使用权应由村集体经济组织处置；第五，根据原告与大仪镇路南村村委会签订的搬迁安置协议书及搬迁房屋补偿与安置结算清单，涉案买卖房屋被拆除后被告所获得的安置补偿费用中并不含有专属于集体经济组织成员的宅基地补偿款，原告当庭亦自认被告未领取该项费用。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告林桂香与被告任平于2016年5月22日签订的《房屋买卖合同》、于2016年8月1日签订的《房屋买卖协议书》均无效；二、驳回原告林桂香的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告林桂香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费用4300元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  周超人民陪审员  刘媛人民陪审员  顾强二〇一九年十二月十一日书 记 员  王青