贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9298号上诉人（原审被告）：秦华真，男，1984年4月18日出生，侗族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司，住所地贵阳市白云区中环路米兰春天会所三楼。法定代表人：刘斌，该分公司总经理。委托诉讼代理人：黎兴红，男，1983年8月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：陈仲梅，女，1983年1月28日出生，汉族，住四川省古蔺县。原审被告：侯小飞，女，1986年9月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人秦华真与被上诉人广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司、原审被告侯小飞（以下简称：昌跃贵阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初6811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人秦华真及被上诉人昌跃贵阳分公司的委托诉讼代理人黎兴红、陈仲梅到庭参加诉讼。原审被告侯小飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，本院将进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人秦华真的上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初6811号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、判令被上诉人退还上诉人前期所缴纳的物业费；四、判令被上诉人立即停止损害上诉人利益的行为并将私自利用小区公共区域投放广告和安放售卖机所获得的非法收入按比例返还给上诉人；五、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定《收楼确认书》有效及上诉人应缴纳物业费是错误的；二、上诉人所购买的商品房完全达不到交付标准，合同约定的精装修也未履行，至今多项验收不合格，房开与物业方也未进行物业交接，根据以上阐述法律条款，该物业费应由房开支付给物业而不是让上诉人支付；三、上诉人虽然与物业签有《前期物业管理协议》，但该协议并不是双方自愿协商的结果，不是上诉人意志之体现，而且物业也并按协议内容的要求进行后期服务，导致严重地降低了上诉人的生活品质，在物业费上应当少缴纳或不缴纳。综上，上诉人所购买的商品房完全达不到交付标准，并未真正交付，房开与物业方也未进行物业交接，且物业管理服务各项均未达到国家收费标准。被上诉人昌跃贵阳分公司辩称，请求驳回上诉，维持原判，我公司已经尽到应该尽到的义务，请求驳回上诉。原审被告侯小飞未到庭，未提交书面答辩状。昌跃贵阳分公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告物业管理费人民币4,137.1元、滞纳金人民币1,356.62元；两者合计5,529.72元；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年9月5日，原告与广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向贵阳米兰春天小区提供前期物业管理服务，合同期限至该小区依法成立业主委员会并与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月25日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费的千分之一缴纳滞纳金。被告系米兰春天小区二期15-404房的业主，该单元建筑面积130.92平方米，每月应缴物业管理费人民币196.40元。按照双方签订的合同约定，被告应当向原告缴纳从2017年11月1日至2019年7月31日的物业管理费用人民币4,137.1元，原告认为其按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴无果，故诉至法院，诉请如前。另查明，原告系广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司于2019年1月16日经工商部门核准登记变更名称。上述事实，有当事人庭审陈述及提交的营业执照及变更情况、前期物业管理协议、收楼确认书、图片、明细、物管费赠送凭证、房屋察言表等证据及庭审笔录在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，并经庭审质证，可以作为认定本案基本事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司签订的《前期物业服务合同》系双方平等自愿协商一致的结果，系当事人真实意思表示，为合法有效协议，各方应当诚信全面履行各自义务。原告按协议为小区业主提供了物业服务，被告应履行给付物业费义务。按双方协议约定，从2017年11月1日至2019年7月31日被告应当交纳物业管理费用为人民币4,137.1元，被告未履行该物管费的给付义务已构成违约，故对原告诉请的物业管理费4,137.1元，一审法院予以支持；对被告辩称原告物业管理服务不到位并陈述小区存在的一些事例，对此，一审法院认为，物业管理服务是一项综合性的服务，包括有安保、保洁及日常性的公共维护等，原告提供的服务虽有一定瑕疵，但原告作为物业服务主体尽到了基础职责，且对原告陈述中存在的服务瑕疵是可以商量改进的，故不应作为拒交物管费用的法定理由。对原告诉请的违约金，一审法院认为，物业管理公司周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，原告作为物业服务主体，理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，同时，被告作为小区的业主也应当从构建和谐小区出发，遵守法律法规和物业管理条例的相关规定，共同维护小区的利益，产生纠纷时应依法及时维护自己的权利，本案中被告迟延支付物业管理费系因双方未积极、及时沟通协商所致，双方对待纠纷的态度、处理方式、方法均有不当，故对原告违约金的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告秦华真、侯小飞于本判决生效之日起十日内支付原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司物管费4,137.1元；二、驳回原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预交），由被告秦华真、侯小飞负担。二审中，上诉人提交图片与视频，我方有充足的证据证明被上诉人没有尽到应该尽到的管理义务。被上诉人质证称，绿化的图片、消防的原因、外墙脱落、门禁没有通过检验是房开的原因，与物业公司无关，电梯广告及大堂的售卖机是物业公司为了更好的服务而存在的。小区的坐凳、车库有压坏，我方都会维护，门岗是因为保安会在巡逻。三期地下水库的装修垃圾的问题，三期是精装房，由于房开烂尾，有的业主着急，经与区政府协议，用车位抵，由于装修会收取5元一平方的装修垃圾清运，这些垃圾早已经清除，现在即使有也会定时清理。被上诉人提交补充协议，证明房开烂尾，所有的设施未完善，房开将未达质量标准的房屋交付给业主，房屋质量问题与我方无关。上诉人质证称补充协议虽然是签订了，但是实际上是无效协议，房开没有用独立产权的车位来补偿，被上诉人提交的照片是摆拍，我方不认可。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于上诉人所称“一审判决认定《收楼确认书》有效及上诉人应交纳物业费错误”的上诉理由，陈雪与被上诉人签订的《利海．米兰春天前期物业管理协议》合法有效，被上诉人为业主提供了物业服务，业主应当履行交纳物业服务费用的义务。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳物业服务费。关于上诉人所称贵阳合纵置业有限公司交付的房屋不合格的上诉理由，贵阳合纵置业有限公司与被上诉人系独立法主体，如贵阳合纵置业有限公司交付的房屋不合格，上诉人可向贵阳合纵置业有限公司主张其正当权利，亦不能以此为由拒绝交纳应支付给被上诉人的物业服务费。综上所述，秦华真的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦华真负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  颜云审判员  刘佳二〇一九年十二月三十日书记员  李敏