江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终5167号上诉人（原审原告）：张夕珍，女，1944年3月16日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：朱颖宋，江苏臻爱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐正风，女，1939年10月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：肖禹，盐城市大丰区裕华法律服务所法律工作者。原审第三人：秦志祥，男，1939年10月1日出生，汉族，居民,住江苏省盐城市大丰区。上诉人张夕珍因与被上诉人徐正风，原审第三人秦志祥排除妨害纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张夕珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持张夕珍一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由徐正风负担。事实与理由：1.一审法院认定案涉房屋经无权处分人秦志祥出卖后的19年期间张夕珍未持异议是错误的，因为张夕珍与秦志祥1994年离婚后即离开了案涉房屋去大丰城区工作与生活，直到2018年听说秦志祥得了癌症后，考虑到与秦志祥有三个孩子的情分便去看望秦志祥时，发现自己的住房被他人居住，故随即报警，应该说张夕珍此时才知道其房屋被秦志祥出卖。2.一审法院认定徐正风的丈夫管德余在买房时是善意的也是错误的，因为管德余与张夕珍是同村几十年的老邻居，相隔不到二百米距离，管德余不仅知道案涉房屋是张夕珍夫妻关系存续期间所建，而且也肯定知道张夕珍离婚的事实。3.一审法院适用法律错误，因为张夕珍并不是合同一方当事人，故本案不适用买卖合同司法解释第三条的规定。4.案涉房屋亦经一审法院（1994）大民初字第725号民事调解书确认属于张夕珍所有，故其房屋所有权应归张夕珍享有，秦志祥将该房屋出卖的行为应为无效。徐正风辩称，张夕珍所称的其离婚后离开案涉房屋到大丰居住以及无法提出异议的情况，不影响本案中秦志祥无权处分行为的认定，因为案涉房屋产权登记在秦志祥一人名下，管德余有理由相信秦志祥具有所有权和处分权。2.一审法院适用买卖合同司法解释第三条规定是正确的，买房人管德余有理由相信秦志祥是有处分权的，一审认定管德余为善意买受人并无不当。3.张夕珍主张案涉合同无效，显然有悖于诚实信用原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。秦志祥述称，案涉房屋是张夕珍的，秦志祥仅是出借给管德余住的，并没有买卖，秦志祥认为该房屋应当返还给张夕珍，故秦志祥不认可卖房的事实。张夕珍向一审法院起诉请求：1.判令徐正风立即搬出张夕珍所有的位于盐城市大丰区的主房东一间（含西山隔墙一半）；2.诉讼费用由徐正风承担。一审法院认定事实：张夕珍（曾用名张锡珍）与秦志祥原系夫妻关系，均系盐城市大丰区南阳镇祥西村村民，双方于1994年7月2日经一审法院调解离婚。一审法院（1994）大民初字第725号民事调解书载明：“双方当事人自愿达成如下协议：一、张锡珍与秦志祥离婚。二、共同财产主房东一间（含西山隔墙一半）、三门橱、办公桌各一张归张夕珍所有。主房西一间（含东山隔墙一半）五斗橱、高低橱各一张归秦志祥所有（已履行）”。张夕珍在协议离婚后即搬出上述案涉房屋。1998年9月30日，原大丰市南阳镇人民政府向秦志祥发放房屋产权证一份，载明：“所有权人：秦志祥，所有权性质：私，房屋坐落：南阳镇祥西村八组，幢号：1，间数：3，建筑结构：砖木，层数：1，建筑面积：78.90平方米。”2000年6月14日，秦志祥与管德余签订《卖房协议书》一份，载明：“1.秦志祥将自己房屋东两间卖给管德余，西一间自住。2.房屋价格2000元。3.此协议一经签订，房屋产权（东两间）归管德余所有，绝不反悔。此协议一式两份，双方各执一份。秦志祥、管德余。见证人：王建国、刘建华。”上述《卖房协议书》签订后，管德余向秦志祥支付了购房款2000元，秦志祥向管德余交付了上述两间房屋。2014年8月，管德余病逝，其妻徐正风继续在案涉房屋内居住生活。2019年5月29日，张夕珍向盐城市大丰区公安局南阳派出所报警要求徐正风归还案涉主房东边房屋未果，遂于2019年6月13日向一审法院起诉。一审法院另查明，管德余在购得案涉房屋后，对屋顶、地坪实施了加固、翻新，并添附了厨房一间。一审法院认为，本案的争议焦点为：秦志祥与管德余签订《卖房协议书》是否有效。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定；按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。首先，根据秦志祥与管德余签订《卖房协议书》时的现状，买卖双方具有真实意思表示，管德余按约定支付了价款，秦志祥按约定交付了房屋。管德余及其妻子徐正风购得房屋后已经居住长达19年，期间，作为同村组村民，张夕珍对此未持异议。其次，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。案涉房屋交易行为虽发生于2000年，早于2007年实施的《中华人民共和国物权法》，但从交易双方的行为综合分析，管德余当时完全有理由相信秦志祥有权处分该房屋，其基于对秦志祥的信赖并以合理的价格购买，且案涉农村房屋所有权的取得不以办理房屋变更登记手续为生效要件，其行为完全符合不动产善意取得的构成要件。再次，购房者管德余、徐正风夫妇与张夕珍系同村集体经济组织成员，其购房行为不违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，对农村集体经济组织的利益不构成侵害。综上，案涉《卖房协议书》应为有效，被告徐正风应当享有案涉房屋所有权。据此，张夕珍在本案中的诉讼请求无事实与法律依据支撑，一审法院对此不予支持。秦志祥经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对举证、质证、陈述权利的放弃，由此产生的不利法律后果由其承担。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，一审法院判决：驳回张夕珍的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由张夕珍负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，秦志祥与管德余于2000年6月14日签订的卖房协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故应认定合法有效。虽然案涉房屋系张夕珍与秦志祥原夫妻关系存续期间所建，且于1994年双方离婚时也经一审法院达成民事调解书确认其中东一间（含西山隔墙一半）归张夕珍所有。但经查，因双方离婚后张夕珍即离开案涉房屋去大丰市城区居住，秦志祥又于1998年向大丰市南阳镇人民政府登记领取案涉房屋的产权证书，且于2002年向大丰市国土资源局登记领取了土地使用证书，房屋所有权证及土地使用证分别注明所有权人、土地使用者为秦志祥。在此情形下，秦志祥通过与管德余签订房屋买卖协议，将案涉房屋出售给管德余并收取了管德余房款，同时将房屋交付管德余居住至今多年已久。同时，无相关有效证据证明管德余明知秦志祥、张夕珍离婚时对房屋的分配，以及秦志祥与管德余之间存在恶意串通损害第三人权益的情形。故张夕珍现以案涉房屋买卖协议无效为由，提起本案排除妨害之诉要求徐正风搬出案涉房屋，不具有事实与法律依据。张夕珍上诉认为案涉房屋曾由一审法院调解确认归其所有，管德余购买案涉房屋且入住的行为并非善意，故而其有权排除妨害的理由证据不足，本院不予支持。综上，张夕珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张夕珍负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年十二月二十六日书记员  周 洋