海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1274号上诉人（原审原告）：黎某1，女，1955年4月20日出生，黎族，住海南省三亚市。上诉人（原审原告）：黎某2，女，1963年4月10日出生，黎族，住海南省三亚市。上诉人（原审原告）：黎某3，女，1965年2月7日出生，黎族，住海南省海口市。上诉人（原审原告）：黎某4，女，1973年3月10日出生，黎族，住海南省三亚市。以上四位上诉人的共同委托诉讼代理人：任健，海南同玺律师事务所律师。被上诉人：黎某5，男，1945年3月7日出生，黎族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：范照亮，海南唐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，海南唐海律师事务所律师。原审第三人：黎某6，男，1953年7月9日出生，黎族，住海南省三亚市。原审第三人：三亚鹿回头旅游区开发有限公司，住所地：海南省三亚市河东区小东海路6号。法定代表人：陈冬青，该公司执行董事。诉讼代表人：北京德恒律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：张恩恩，北京德恒（三亚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗敏，北京德恒（三亚）律师事务所律师。原审第三人：三亚市吉阳区鹿回头社区居民委员会，住所地：海南省三亚市吉阳区南边海路鹿回头派出所后面。负责人：高国皇，该社区书记、主任。委托诉讼代理人：高国皇，该社区书记、主任。委托诉讼代理人：陈余瑜，该社区党支部副书记。上诉人黎某1、黎某2、黎某3、黎某4因与被上诉人黎某5以及原审第三人黎某6、三亚鹿回头旅游区开发有限公司（以下简称鹿回头公司）、三亚市吉阳区鹿回头社区居民委员会（以下简称鹿回头居委会）继承纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2810号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎某1、黎某2、黎某3、黎某4上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持黎某1、黎某2、黎某3、黎某4一审的全部诉讼请求；3.判令一、二审诉讼费由黎某5承担。事实和理由：一、根据物权法、土地管理法和民法通则的相关规定，即使董亚司有意将涉案宅基地和地上房屋转让给黎某5，黎某5也不能取得涉案宅基地和地上房屋的物权，涉案宅基地和地上房屋因被拆迁转换而来的安置权益也不应归黎某5所有。1.《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因董亚司和黎某5未依法办理变更或转让登记，不能发生物权变更的效力，涉案宅基地和地上房屋的物权仍归董亚司。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第一条第（十）款规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。因黎某5当时已是城镇居民，双方的转让行为违反了上述法律和行政法规的禁止性规定，应属无效。因此，涉案宅基地和地上房屋的物权仍归董亚司享有。3.关于黎某5将董亚司宅基地上原有房屋拆除，并新建房屋的问题。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿”。因双方转让合同无效，黎某5必然要向董亚司返还宅基地，在返还宅基地时，地上新房作为增添附属物，则应根据上述规定，因双方无约定而折价归董亚司所有。一审判决盲目采信鹿回头居委会单方提出的“亲属关系的土地证可以转赠使用”的规定，不顾上述法律规定，明显适用法律错误。二、一审判决仅凭土地证在黎某5手上以及黎某6的陈述，就认定涉案土地、房屋已经由董亚司及黎某6转让给黎某5，缺乏事实根据。1.不能确定是谁将土地证交给了黎某5；其次，不能确定将土地证交给黎某5的原因是买卖、抵押或是其他情形。单凭土地证在黎某5手上，无法证明董亚司有将宅基地转让给黎某5的意思。2.黎某6陈述其是受董亚司委托，将土地证转让给黎某5，但其未能提供任何得到董亚司授权的证据，因此，即使认定存在转让，也是黎某6个人擅自转让，而不能证明其系受董亚司委托转让。据黎某6陈述，土地转让只有他全程参与，并未通知其他姐妹，收到的3000元转让款也由其本人使用。如果是受董亚司委托，其为何不敢告知其他姐妹，又为何不把3000元交给董亚司。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。恳请二审法院依法纠正一审判决，改判支持黎某1、黎某2、黎某3、黎某4的全部诉求。黎某5辩称，一、一审判决适用法律正确。首先，法不溯及既往，涉案祖屋及土地转让发生于1994年，当时物权法和国务院关于深化改革严格土地管理的决定尚未颁布实施，不适用于本案。其次，土地管理法并未对城镇居民购买宅基地及地上房屋作出禁止性规定，且当时尚未形成统一的不动产登记制度，均是以占有作为公示要件。董亚司及儿子黎某6与黎某5达成转让祖屋和土地的合意，并将土地证原件交予黎某5，黎某5也支付了合理对价即3000元转让费，并实际占有居住，双方的行为并未违反当时的法律法规，系真实意思表示，该转让行为有效，涉案祖屋及土地属于黎某5的个人合法财产。并且黎某5是基于其确认外出居民的身份资格以及后续自建的房屋而获得的拆迁安置补偿权益，符合法律及政策的规定。二、一审判决事实认定清楚，证据确凿充分。根据鹿回头居委会的陈述及查明的事实，黎某5系鹿回头原籍村民，因外出工作后又返回鹿回头居委会居住，符合安置对象中外出居民的情形，鹿回头居委会根据黎某5的实际情况认定其享有拆迁安置的资格符合政策要求。三、涉案祖屋及土地早已转让给黎某5，自2006年黎某5拆除旧屋重新翻盖两层楼房一直居住至2013年董亚司去世，在长达七年的时间里，没有任何人提出异议。如果董亚司没有将房屋转让给黎某5，那房屋开始拆迁时董亚司还尚在，她不可能不提出拆迁安置的权利或者向其子女提及在鹿回头居委会还留有祖屋，但事实是董亚司从未对黎某5拆迁补偿安置公示提出过异议，也从未向鹿回头居委会主张过权利，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。黎某6述称，母亲董亚司在鹿回头有涉案祖屋一间，但全家长年在外居住，并不在鹿回头居委会居住。由于长期没人居住，祖屋已倒塌，母亲不打算重建，但又担心倒塌伤人，1994年清明祭祖时，母亲向黎某6提出，黎某5同意买下祖屋，那就转让给黎某5。1994年8月，母亲委托黎某6以3000元的价格将祖屋连同土地转让给黎某5，并把土地证原件交给黎某5。在转让前祖屋已倒塌，母亲转让祖屋和土地给黎某5，全家人都知道，邻居们也都知情。鹿回头公司述称，陈述意见和一审的一致。鹿回头居委会述称，黎某1、黎某2、黎某3、黎某4上诉提到的祖屋转移没有依据，鹿回头居委会提交了一份会议纪要，证明祖屋转移有证据证明。黎某1、黎某2、黎某3、黎某4向一审法院起诉请求：1.确认黎某5向鹿回头公司冒领的一栋占地面积120㎡、户型房为150㎡的庭院式联排别墅（暂估价750000元）及249587元补偿款归黎某1、黎某2、黎某3、黎某4所有；2.判令黎某5从上述房屋中搬出，将该房交还给黎某1、黎某2、黎某3、黎某4；3.判令黎某5将其冒领的249587元补偿款返还给黎某1、黎某2、黎某3、黎某4，并赔偿黎某1、黎某2、黎某3、黎某4的利息损失（自2013年6月9日起按中国人民银行2012年7月6日起执行的五年期贷款利率6.55%计算至黎某5实际付清上述欠款之日止，暂计至2019年2月10日止为92802元）；4.本案诉讼费用由黎某5承担。一审法院认定事实：董亚司于1992年6月取得河东集建（1992）字第0142号《集体土地建设用地使用证》，载明土地使用者为董亚书，地址为河东区鹿回头1村，地号为鹿回头-1队-49，用地面积为228.84㎡，其中建筑占地75.6㎡。因黎族话“董亚司”的发音与“董亚书”的发音相近，故董亚司与《集体土地建设用地使用证》中载明的“董亚书”实为同一人，鹿回头居委会于2018年10月29日出具《证明》对此予以证明。董亚司于2013年9月14日去世，其法定继承人为黎某6、黎某1、黎某2、黎某3、黎某4。黎某5系董亚司配偶的堂哥，即为黎某6、黎某1、黎某2、黎某3、黎某4五人的堂伯。1994年，黎某6与其母亲董亚司将上述土地及房屋以3000元价格转让给黎某5，黎某5向黎某6交付转让费3000元后，董亚司将《集体土地建设用地使用证》交付给黎某5。黎某5于2006年退休后返回鹿回头居委会居住生活，将原有房屋拆除，并在该土地上重新建造了总建筑面积为178.9㎡的房屋。之后，鹿回头居委会进行改造拆迁，《三亚市河东区鹿回头社区改造建设方案》中载明，原籍是鹿回头村民的外出工作人员，在前述《方案》发布之日前离退休的干部、职工等，现在鹿回头社区居住生活的人员为外出居民，认定为安置对象。2013年6月5日，黎某5委托其儿子黎程彬与鹿回头居委会签订《居民身份认定书》，载明黎某5的居民身份为外出居民，房屋面积178.9㎡，房屋属性为祖屋（祖屋资格为母亲董亚书），有青苗及附着物，确认安置方式为产权调换，庭院式低层住宅一套150㎡。同日，鹿回头公司作为拆迁人，黎某5作为被拆迁人，三亚市河东区管理委员会作为监督单位，三方签订《三亚市河东区鹿回头社区改造项目房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁安置协议》），约定黎某5被认定为安置对象（外出居民户），被拆迁房屋位于三亚市××区，房屋总建筑面积178.9㎡，回迁安置补偿庭院式低层住宅150㎡，房屋拆迁补偿及临时过渡补偿金额合计249587元。后黎某5取得拆迁安置补偿款249587元并在安置的××区房屋居住至今。自房屋拆迁至安置回迁期间无人对黎某5取得上述安置权益提出异议。2019年4月18日，鹿回头居委会出具《证明》，载明兹有黎某5，系鹿回头村原籍村民，由于外出工作关系于1970年将本人户口外迁至单位，其本人退休后于2006年回村生活一直居住在鹿回头村一组205房，后因鹿回头村拆迁改造于2014年4月回迁到××区房居住至今。2019年5月13日，鹿回头居委会向一审法院出具《关于黎某5居民身份认定书祖屋使用情况的说明》，载明2013年6月5日，由鹿回头居委会对黎某5的居民身份进行认定为外出居民。在拆迁过程中，黎某5确实提供了董亚书的土地证，因黎某5和董亚书存在亲属关系，根据拆迁条件，亲属关系的土地证可以转赠使用。居委会依据黎某5当时提供的房屋和土地证相关材料，给予出具了居民身份认定书，并要求被拆迁人或者代理人按手印确认后送达给拆迁公司，但鹿回头居委会当时并未在认定书上注明董亚书为黎某5母亲。身份认定书上手写的“祖屋资格为母亲董亚书”为拆迁办工作人员后期工作中，在不了解董亚书和黎某5亲属关系的情况下，自行补充说明，上面并没有黎某5或者代理人按手印确认。一审庭审过程中，鹿回头居委会确认黎某5属外出居民，拆迁时在鹿回头社区内有房屋并居住，认定为安置对象及符合拆迁安置条件，即使黎某5未提交涉案《集体土地建设用地使用证》亦可取得安置公寓，因黎某5与董亚司为亲属关系，《集体土地建设用地使用证》可以调剂，且黎某5向鹿回头居委会提交的系土地证原件，因此向黎某5安置了联排别墅；而董亚司仅有户籍在鹿回头村，并未实际居住、未建房屋，仅有土地证亦不符合安置条件及享有拆迁权益。另，黎某1、黎某3、黎某2、黎某4在诉讼过程中申请黎玉娥出庭作证，黎玉娥系黎某1、黎某3、黎某2、黎某4的姑姑，其在庭审中陈述在2018年11月底，其与黎某6等人喝茶时向黎某6询问是否把祖屋出售给黎某5，黎某6对此予以否认。黎某6庭审中陈述其已向黎某1、黎某3、黎某2、黎某4和黎玉娥表示涉案房屋已由董亚司转让给堂伯黎某5，希望他们不要再因此事产生纠纷。黎玉娥出庭作证证言为传来证据，该证言内容无其他证据佐证，且黎某6对此不予认可，不能达到其证明目的，故一审法院对黎玉娥的证言不予采信。一审法院认为，遗产是公民死亡后所遗留的个人合法财产，遗产具有时间上的法定性和财产专属性。继承从被继承人死亡时开始。本案焦点为：一、黎某1、黎某3、黎某2、黎某4的起诉是否超过法律规定的诉讼时效期间；二、黎某5取得的包括安置房屋及安置补偿款在内的拆迁安置权益是否应认定为董亚司的遗产进行分配。一、关于黎某1、黎某3、黎某2、黎某4的起诉是否超过法律规定的诉讼时效期间的问题。继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。董亚司虽于2013年去世，黎某1、黎某3、黎某2、黎某4主张办理丧事事宜时因土地使用证登记在“董亚书”名下，并不知晓董亚司为涉案土地使用者，黎某1、黎某3、黎某2、黎某4于2017年11月才查询到《集体土地建设用地使用证》，后经鹿回头公司及鹿回头居委会多方查证才证实董亚司与《集体土地建设用地使用证》中载明的“董亚书”实为同一人，此时才认为其权利受到侵犯，故于2019年3月诉至一审法院，黎某1、黎某3、黎某2、黎某4向一审法院提交了《证明》以及结合庭审中鹿回头居委会的陈述足以认定前述事实，故一审法院没有超过二年诉讼时效期间。黎某5主张本案已过诉讼时效没有事实和法律依据，一审法院不予采信。二、关于黎某5取得的包括安置房屋及安置补偿款在内的拆迁安置权益是否应认定为董亚司的遗产进行分配问题。本案中，涉案土地原有的房屋已经由董亚司及黎某6于1994年转让给黎某5，黎某5于2006年将该房屋拆除后在该土地上独自出资建造178.9㎡房屋，待鹿回头社区进行拆迁改造时，黎某5基于其确认外出居民的身份资格以及其自建房屋取得安置房屋及补偿款的拆迁安置权益，且在房屋拆迁至安置回迁期间未有任何人提出异议，另根据拆迁安置时关于亲属之间《集体土地建设用地使用证》可以调剂的相关规定，黎某5向鹿回头居委会提交该土地证原件，鹿回头居委会确认黎某5的安置房屋由公寓变更为庭院式低层住宅，鹿回头公司作为涉案房屋的拆迁方，其已依据合同约定向房屋拆迁所有人即黎某5进行了安置和补偿，期间黎某1、黎某3、黎某2、黎某4无证据证明鹿回头公司及鹿回头居委会在拆迁安置过程中存在过错，故该拆迁权益应属于黎某5所有，不属于董亚司所有，不能认定为遗产，黎某1、黎某3、黎某2、黎某4作为董亚司的法定继承人诉求确认前述拆迁安置权益归其所有，并诉求黎某5返还该房产及拆迁补偿款并支付利息损失于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国继承法》第二条、第三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回黎某1、黎某2、黎某3、黎某4的诉讼请求。一审案件受理费14631元，由黎某1、黎某2、黎某3、黎某4负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黎某5提交了二组材料作为二审新证据。证据一、《集体土地使用证》（两份），证明2007年三亚市国土局对鹿回头居委会的土地进行重新确权，红线图中显示为黎某5的房屋，而并非董亚司的房屋，即涉案房屋已变更所有人为黎某5；证据二、《高金英居民身份认定书》，证明村民之间的祖屋可以转让，并据此可以获得安置和赔偿。黎某1、黎某3、黎某2、黎某4质证如下：首先这两份证据都不属于新证据。第一份证据中的测绘图不具有证明土地房屋权利归属的效力。测绘图是为了证明不动产权利证书权利人土地的周边情况而作出的标注，所以不具有认定土地房屋权利归属的效力。第二份证据，证明了案外人存在土地转让，但不代表本案也存在土地转让。黎某5的户口早已迁出鹿回头村，不符合受让条件。另外这份证据恰恰说明董亚司与黎某5之间不存在祖屋转让，黎某5是冒充董亚司子女的身份取得的这个身份认定。鹿回头公司质证如下：对该组证据的三性以及证明目的均予以认可。鹿回头居委会质证如下：对该组证据及证明内容均无异议。黎某6质证如下：黎某6没有见过这些证据，对此不予确认。本院对黎某5的证据认证如下：黎某5提交的两组证据均为复印件，对其真实性本院无法核实，故对其证据的合法性、关联性及证明目的均不予采信。鹿回头居委会提交二组材料作为二审新证据。第一份是《会议纪要》，该纪要中第三条明确说明鹿回头的祖屋资格是可以调剂使用的。第二个证据是《高金英身份认定书》。高金英的情况和黎某5的情况相对来说比较接近，不是直系亲属的转换，以此来佐证本案的转让是属实的。黎某1、黎某3、黎某2、黎某4共同质证如下：对会议纪要的真实性无法核实，即使是真实的，证明内容也有异议。第三条规定家庭成员之间的祖屋可以相互交换，但说的是家庭成员，而不是所谓的近亲属。更何况并没有证据证明董亚司与黎某5存在近亲属关系，且会议纪要不能违反国家法律的规定。高金英的居民身份认定书和黎某5提交的是一致的。质证意见与对黎某5提交证据二的意见一致。黎某5质证如下：对鹿回头居委会提交证据的三性及证明目的没有异议。能够证明祖屋是可以进行调剂的。鹿回头公司质证如下：对该组证据的三性及证明目的予以认可。证明内容与对黎某5提交证据的意见一致。本院对鹿回头居委会的证据认证如下：鹿回头居委会提交的两组证据均为复印件，对其真实性本院无法核实，故对其证据的合法性、关联性及证明目的均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，各方当事人在二审中均确认，黎某1、黎某3、黎某2、黎某4在本案中起诉主张的一栋占地面积120㎡、户型房为150㎡的××院房屋。另查明事实有当事人陈述等证明，足以认定。本院认为，根据已查明事实，1994年，董亚司将涉案土地以及土地上年久失修、无法居住的原有房屋转让给黎某5，黎某5向董亚司的儿子黎某6交付了3000元转让费。黎某5一直持有涉案土地的《集体土地建设用地使用证》原件。黎某6在本案中对上述转让及履行的事实均予以确认。通过上述事实可知，董亚司与黎某5在1994年已经达成将涉案房屋及土地转让的合意，黎某5支付了房屋及土地对价，董亚司亦将房屋和土地证交付给了黎某5。双方均实际履行完毕各自的义务。黎某5是董亚司丈夫的堂哥，亦是鹿回头居委会的原村民，其通过双方的转让行为取得位于鹿回头居委会的涉案土地及原有房屋，不违反相关法律规定。2006年，黎某5退休后，返回鹿回头居委会生活，将上述原有房屋拆除重建，建造了面积为178.9㎡房屋并居住。黎某1、黎某3、黎某2、黎某4对该178.9㎡房屋由黎某5出资建造并居住的事实并未提出异议。2013年6月5日，黎某5作为被拆迁人与作为拆迁人的鹿回头公司签订《拆迁安置协议》。鉴于黎某5在涉案土地上建造了178.9㎡的房屋，其由此取得拆迁安置补偿款249587元并取得鹿回头安置区联排低层住宅18栋1806号房屋。黎某5在该安置房内居住至今。黎某1、黎某3、黎某2、黎某4主张，其于2017年才得知母亲董亚司为涉案土地的权利人，并以此主张涉案土地上的拆迁安置权益。因董亚司已经于1994年将涉案土地转让给黎某5，黎某5亦将董亚司的原有房屋拆除重建。鹿回头居委会、鹿回头公司在本案中均确认，鹿回头公司之所以对黎某5进行安置和补偿，是基于鹿回头居委会调查核实后认定，黎某5原系鹿回头村民，退休后又返回鹿回头居委会居住生活，符合其安置方案中外出居民的情形，以及黎某5在涉案土地上建造178.9㎡房屋的事实。在董亚司去世前，鹿回头居委会的拆迁安置工作已经开始。2013年6月5日，黎某5与鹿回头公司签订《拆迁安置协议》。2013年9月14日，董亚司去世。黎某1、黎某3、黎某2、黎某4没有提交证据证明，董亚司生前对黎某5取得涉案拆迁安置权益有异议。黎某1、黎某3、黎某2、黎某4在本案中主张黎某5冒领涉案土地的拆迁安置权益、返还安置房及补偿款没有事实和法律依据，一审判决未支持其诉讼请求是正确的。综上所述，黎某1、黎某3、黎某2、黎某4的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14631元，由黎某1、黎某3、黎某2、黎某4负担。本判决为终审判决。审判长 扆成塘审判员 李 宁审判员 范启鹏 二〇一九年十二月十九日  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。