广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民初366号 原告：石先超，男，1982年4月9日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：张春友，广西谦言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁碧霞，广西谦言律师事务所实习人员。 被告：北海匀海房地产有限公司，住所地：北海市海城区中山中路83号512室，统一社会信用代码：91450500619445935X。 诉讼代表人：北海匀海房地产有限公司管理人。 委托诉讼代理人：周鑫，广西大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃治，广西大成（南宁）律师事务所律师。 原告石先超与被告北海匀海房地产有限公司(以下简称匀海公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张春友、宁碧霞和被告匀海公司的委托诉讼代理人周鑫、覃治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石先超向本院提出诉讼请求：判决确认石先超的购房款100000元及利息为优先受偿债权。事实及理由：2011年12月10日，石先超与匀海公司签订《商品房认购协议书》，约定其购买匀海公司开发的“龙华大厦”611号房，总价为236016元，石先超已付房款100000元。匀海公司之后未将“华龙大厦”完工交付。2016年3月31日，龙华大厦因匀海公司拖欠工程款被法院拍卖。2018年7月27日，北海市中级人民法院裁定匀海公司进入破产程序。2019年9月1日，匀海公司管理人制定的《债权表（2019-9-1）》中，未将石先超购房款100000元列入优先受偿范围。原告石先超认为其购房款属于消费性购房优先债权，应列入优先受偿范围。 被告匀海公司辩称：石先超申报的债权不符合我国法律关于消费性购房优先权的规定，不应当优先受偿。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，构成消费性购房优先权必须同时符合如下三要件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已付价款超过合同约定总价款的百分之五十。石先超已付购房款不足合同约定总价款的50%，不符合以上规定第三项要求。 原告石先超向本院提交以下证据：1.《商品房认购协议书》，拟证明石先超与匀海公司之间存在商品房买卖关系；2.《收款收据》，拟证明石先超向匀海公司支付房款100000元；3.《北海匀海房地产有限公司债权表（2019-9-1）》，拟证明破产管理人未将涉案购房款列入优先受偿范围。 被告匀海公司没有向本院提交证据。 被告匀海公司对原告石先超提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院对上述证据认证如下：对上述证据三性予以确认，并作为认定案件事实的依据。 综合本案以上证据以及各方当事人诉辨意见，本院确认如下法律事实：2011年12月10日,石先超与匀海公司签订《商品房认购协议书》，约定石先超购买匀海公司开发的位于北海市白虎头公路西（现重庆路南、北京路东）的华龙大厦611号房，建筑面积为73.07平方米，总价款236016元，签订协议书时支付购房定金100000元，在签订《商品房买卖合同》后转为房款，余款136016元由认购方申请银行按揭贷款，石先超若在签署《商品房买卖合同》后七日内仍未能成功办理银行按揭手续的，则应重新选择付款方式，否则视为违约，但双方没有约定签订《商品房买卖合同》的时间。石先超于认购书签订当日向匀海公司支付购房定金100000元。 另查明，2018年7月27日，因匀海公司资不抵债，北海市中级人民法院根据其他债权人的申请，作出（2019）桂05民破申7号民事裁定书，裁定匀海公司进入破产清算程序，并指定由广西大成（南宁）律师事务所担任匀海公司管理人。匀海公司管理人于2019年9月1日制作《北海市匀海房地产有限公司破产财产第一次分配方案（2019年9月1日）》，该方案所附的《北海匀海房地产有限公司债权表（2019-9-1）》中载明石先超申报的债权金额为200000元（611号房房款及利息），破产管理人确认其债权金额总计为147203.2元，债权性质为“普通债权”。现石先超对管理人确认的债权金额无异议，但认为该笔债权应为优先受偿债权。 根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案购房款及利息是否属于优先受偿债权。 本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条之规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，消费性购房者对商品房享有的权利优先于建设工程价款优先受偿权及法定担保物权。具体到本案，石先超与匀海公司签订合法有效的《商品房认购协议书》，且双方于庭审中均确认该份认购协议书具有商品房买卖合同性质，匀海公司亦确认石先超已支付购房款100000元。后因匀海公司欠债致其开发的华龙大厦被法院拍卖执行导致石先超购买涉案商品房的目的无法实现，匀海公司对石先超已构成违约。至此，双方的《商品房认购协议书》已实际解除，石先超据此享有要求匀海公司返还已付购房款及相关利息的债权请求权，在匀海公司进入破产程序后，石先超也向匀海公司管理人申报了债权。现石先超和匀海公司管理人对购房款及利息债权总额达成一致意见，双方存有异议分歧在于该债权系属于“消费性购房优先债权”抑或“普通债权”。本院认为，参照《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（以下简称《答复》）的意见，对《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，应当理解为承包人的工程价款优先受偿权既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成或者开发商原因致买卖合同解除等情况下的购房款返还请求权。换言之，在购房者具备消费性购房者资格时，因开发商原因致合同解除的情况下，购房者享有的购房款返还请求权亦应具有优先性，且优先于工程价款优先受偿权、抵押优先受偿权等。现匀海公司以石先超所付房款未足约定房款的一半为由主张其不属于消费性购房者。对此本院认为，首先，石先超已付房款占约定总房款的42.37%（100000元/236016元），已达将近一半的房款。其次，据双方协议约定，由石先超预先支付100000元定金，剩余房款将由其以向银行申请按揭贷款的方式支付，然如上分析，匀海公司的违约行为最终导致该协议解除，双方未能签订《商品房买卖合同》，石先超亦无法向银行申请办理按揭手续，由此可知，恰系匀海公司的违约行为致石先超未能继续支付剩余房款。据此，石先超虽未完全符合以上规定条件，但其已付款项接近一半房款，且具有可归责于匀海公司的原因导致未能付清余款。再次，承包人的工程款物化于建设工程中是承包人享有优先权的理由之一，而本案中，购房人的购房款亦已物化于建设工程，根据以上《批复》和《答复》的精神，涉案消费性购房款的受偿权应优先于工程价款乃至抵押债权的受偿权。因此，石先超请求确认其购房款100000元为优先受偿债权，本院予以支持，但其请求确认该购房款的利息亦为优先受偿债权，于法无据，本院不予支持，该利息债权应属于普通债权。 综据上述，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告石先超对被告北海匀海房地产有限公司享有的100000元购房款债权属于优先受偿债权； 二、驳回原告石先超的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告北海匀海房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 田少红 审 判 员 魏玉芳 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十二月十三日 法官助理 方 嫄 书 记 员 童华健