河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初2668号原告：刘春莉,女，汉族，1963年3月6日生，现住河南省开封市。委托诉讼代理人:潘胜超、张浩（实习），河南潘胜超律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧一层。法定代表人:翟红生，任总经理。委托诉讼代理人:曹延河，河南瀛开律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告刘春莉与被告开封宏达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘春莉及其委托诉讼代理人潘胜超、被告委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春莉向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付因迟延办理房产证的违约金2623.33元；2、判令被告退还多收原告房款12965.9元。1项2项相加后被告退还原告剩余房款15589.2元。3、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有；4、上述费用结算完结后，被告应向原告出具办理涉案房屋房地产权证所需的所有相关手续或者证明，并交付给原告所有；5、案件的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月17日原被告双方签订一份《商品房买卖合同》，原告购买了由被告开发的位于开封市紫云台小区第6幢东3单元1层西户房。建筑面积92.26平方米，房屋单价5686.80元，合同签订后原告向被告缴纳涉案房屋的全部房款并交齐了产权登记契税，同时双方商品房买卖合同第十五条规定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报部门机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。但事实上该房屋从交付至今已有近五年的时间了，且目前涉案房屋的测量面积为89平方米，原合同面积为92.26平方米，双方相差3.26平方米，按照合同价款5686.80元/平方米，现被告应退还原告房屋面积差价12965.9元，现被告已将原告涉案房屋的房地产权证（分割证）办好，但却迟迟不予交付原告所有并且拒不退还多收原告的房款，严重侵犯了原告的合法权益。另前期原告小区的众多业主（46户）原告起诉至鼓楼区人民法院和开封市中级人民法院，开封市鼓楼区人民法院和开封市中级人民法院均作出生效判决且目前已经进入执行程序。综上，由于被告的违约严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告开封宏达置业有限公司辩称，原告主张办证违约金超过法律保护时效，从2014年底至今，原告未向被告主张过违约金。关于房屋面积问题，按照合同据实结算。关于退房款，由于被告公司财务恶化无法退款，分割证在2015年9月公司已在小区内张贴公告，告知原告办理移交手续，时至今日未办理移交责任不在被告。被告已办理分割证，完成合同的相关义务，其诉求办理房产登记手续不属于我方办理范围，且办理产权证属于行政行为，不是本案审查范围，本案应不予审理。经审理查明，2012年2月17日，原告刘春莉（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开封市宏达·紫云台第6幢东3单元1层西号房的房产。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共92.26平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方5686.80元，总金额为524665元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款524665元，被告宏达公司于2012年2月17日向原告出具了购房发票。2012年3月9日，原告按房地产权属转移面积92.26平方米，房款524665元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心受理了被告申请，对涉案房产颁发房地产权证，宏达.紫云台6号楼东3单元1层西户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第××号，建筑面积为89.98平方米。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、不动产登记信息记载表、发票、契税完税证、庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于迟延办证违约金，被告辩称，原告关于办证违约金的诉求超过法律保护的诉讼时效，原告称小区业主们均多次向被告公司催要违约金，且多年来通过各种途径向相关部门主张权利，业主也多有参与，被告公司均拒不支付，本院认为原告的说法更符合实际情况，被告关于迟延办证违约金的辩称，本院不予采信，故根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内将办理权属登记资料报登记机关备案，本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得涉案房屋产权证书（分割证）。显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已构成违约。因此，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2623.33元（即已付的房屋总价款×0.5%）的诉求，本院予以支持。原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。本案中，双方合同约定面积为92.26平方米，产权登记面积为89.98平方米，产权登记面积比合同约定面积少2.28平方米，被告应向原告退还相应面积差的房款，故对原告要求被告退还多收原告房款12965.9元（2.28平方米*5686.80元/平方米）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告将办理涉案房屋房地产权证所需的所有相关手续和证明交给原告的请求，原告并未明确相关手续及证明所指具体内容，且双方在合同中对此并无约定，故该请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司给付原告刘春莉迟延办理房产证违约金2623.33元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司退还原告刘春莉房款12965.9元；三、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司将房地产权证（分割证号为汴房地产权证第××号）交付给原告刘春莉；四、驳回原告刘春莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，减半收取计95元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 毛 爱二〇一九年十二月二十六日书记员 杨盼盼