北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初27990号原告：吴丽，女，1980年2月2日出生，汉族，天风证券股份有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈瑞，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林杰，北京市京师律师事务所实习律师。被告：李京，男，1977年1月22日出生，汉族，北京某某文化传媒有限公司总经理，住北京市东城区。原告吴丽与被告李京房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告吴丽的委托诉讼代理人陈瑞、李林杰，被告李京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴丽向本院提出诉讼请求：1.确认原告吴丽与被告李京签订的《房屋租赁合同》于2019年10月25日解除；2.确认被告装修租赁房屋所增加的装修装饰物归原告所有；3.判令被告支付拖欠的自2019年1月5日至2019年10月25日（实际腾退房屋之日）房屋租金共计313698元（按照每日1067元计算）；4.判令被告支付自2019年1月1日起至2019年10月25日（实际腾退房屋之日）的物业费9229.06元（按照每日30.97元计算）；5.判令被告支付涉案房屋内供暖管道维修费240元；6.判令被告支付违约金64000元；7.判令被告支付律师费用2万元；8.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月份，被告通过原告张贴在北京市通州区泰禾一号街区x层x号商铺门外的招租广告联系到原告。2019年12月26日，双方签订《房屋租赁合同》。合同主要作如下约定：合同第一、二条约定原告将上述房屋租赁给被告使用，租赁期限为2017年12月20日至2020年2月4日，其中2017年12月20日至2018年2月4日为免租期，房屋月租金为人民币32000元，付款方式为按季支付，即押一付三。合同第五条约定合同解除后，因乙方装修房屋所增加的任何装修成果归原告所有。合同第六条约定被告承担租赁房屋租赁期内的水、电、暖、燃气及物业费费用，并应按期缴纳。合同第八条、第九条约定被告不按约定支付租金达15日的，原告有权单方解除合同，且乙方有上述第八条第四款情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订当日，被告向原告支付了96000元的第一季度租金，并于2017年12月20日支付了32000元的押金，同日原告将租赁房屋交由被告使用。随后被告又于2018年5月26日逾期支付第二季度的租金96000元，2018年9月20日逾期支付第三季度的租金96000元，按照合同约定，被告应在2018年11月5日前支付第四季度的租金，但被告却以各种理由拖延。最后仅在2018年12月25日支付了2个月的租金64000元，之后再未交过任何租金。此外，被告在租期内还未按照合同约定交纳2019年度的物业费。被告拖欠租金后，原告多次找被告催要，但被告均以各种借口推脱交租，直到2019年6月3日原告丈夫再次找被告催讨，被告仍无诚意交付租金，并向原告提出了超出预料的远低于市场价格的租金要求，且拒绝支付之前所欠租金。综上所述，被告的行为已经严重违反了双方合同约定，严重损害原告的合法权益，其拖欠租金的天数已远超过合同约定的15日，达到合同中约定的单方解除合同的条件，并应向原告承担违约责任。在本案诉讼过程当中，原被告于2019年10月25日办理了涉案房屋交接事宜。双方在交接过程中发现涉案房屋内供暖管道在被告承租期内出现漏水情况，由此产生的供暖管道维修费240元系由被告承担，被告对此予以确认。综上，恳请法院对原告的诉讼请求予以支持。被告李京辩称：原告的起诉不合理。对于原告的诉讼请求一，我同意解除租赁合同，但我方不认可原告主张的解除时间，合同解除时间应该是2019年2月1日，因为当时我没有交房租已达15天，根据合同约定乙方逾期交费15天，甲方有解除权。我方认为合同已经解除了，我方在之后也没有营业，没有流水。对于原告的诉讼请求二，我方同意。对于原告的诉讼请求三，我方不同意，我没有盈利，也没有流水，是原告自己没有和我联系，我没有交房租。该怎么处理就怎么处理，是原告自己的权利没有用。我方确实从2019年1月1日就没有交房租，如果法庭支持原告的该项诉讼请求，我方也觉得没有欠原告的钱，因为我方有一个月的押金在原告处。对于原告的诉讼请求四，我方不同意。对于物业费的金额属实，但去年的我已经交了，今年应该不是我承担。对于诉讼请求五，我方同意。对于诉讼请求六，我方不同意，之前原告耽误我经营，没有及时出示房本，我办理不了执照。对于诉讼请求七，我方不同意，我已经和原告解除合同了，与律师没有关系。对于诉讼请求八诉讼费，我不同意。经审理查明：2018年3月6日，坐落于北京市通州区东石东一路1号院地下车库x层-x号房屋的权利人登记为吴丽，房屋所有权证号为：京（2018）通不动产权第XXXX号，用途系商业，房屋建筑面积178.65㎡，其中套内建筑面积（含阳台）为147.86㎡，分摊建筑面积为30.79㎡。2017年12月16日，吴丽（出租方、甲方）与李京（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条房屋地址、数量面积、质量与用途：本合同租赁房屋坐落于北京市通州区东石东一路x号院x层-x号房屋（以下简称租赁房屋），建筑面积179.64㎡。第二条租赁房屋与计租时间：租赁房屋交付时间：甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2017年12月20日，该房屋租赁期自2017年12月20日起至2020年2月4日止。租赁房屋免租期：2017年12月20日至2018年2月4日为乙方装修房屋时间，该时间为免租期，乙方不需向甲方支付租金。第三条房屋租金与租金支付方式：本房屋月租金为32000元。乙方向甲方支付的首期租金为2017年12月20日至2018年5月4日期间的租金，共计人民币96000元。本项房屋租金付款形式为季付。首期房租于签订合同后十个工作日内支付，甲乙双方约定以后交付房租的具体时间是乙方于每期租金到期前十个工作日内向甲方付清下期租金（如遇国家法定节假日则相应顺延）。房屋租金交付方式为，乙方将相应租金汇款至甲方提供的银行账户内（户名：吴丽，卡号：×××，开户行：北京市白云路支行），银行出具的汇款凭据和甲方出具的收条均可作为乙方交付租金的凭证。第四条房屋押金：乙方应向甲方交付人民币32000元作为房屋押金，与首期租金一并交纳，甲方在收到房屋押金后，向乙方提供押金收据。房屋押金作为乙方不损害房屋结构、设施和不拖欠水、电、物业、取暖等费用的保证。押金任何情况下均不得充抵房租，租赁期满或合同解除后房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方（押金不计息）。第五条租赁房屋的装修及维护保养：乙方应当正常使用房屋，因使用不当损坏房屋及设施的，乙方承担修复和赔偿责任。甲方同意乙方为经营需要对房屋进行装修，乙方必须将装修方案书面提交给甲方经甲方许可后，乙方需严格按照装修方案进行装修，因乙方未经甲方许可和擅自修改装修方案，对房屋进行装修的，乙方需赔偿甲方损失或恢复原状。甲乙双方约定，在合同期限届满或解除合同后，因乙方装修房屋所增加的任何装修成果归甲方所有，甲方亦有权要求乙方对租赁房屋恢复原状。因乙方经营需要添置的其他物品设施仍归乙方所有。第六条房屋相关费用承担：租赁房屋的水、电、暖、燃气等应由乙方承担的相关费用，乙方应按照自身实际使用情况交纳各项费用。租赁期内，租赁房屋的相关费用承担标准及支付方式为：物业费，以物业标准计算缴费，由乙方承担。供暖费，以市政标准计算缴费，由乙方承担。水费，以市政标准计算缴费，由乙方承担，乙方依法缴纳。电费，以市政标准计算缴费，由乙方承担，乙方依法缴纳。除上述已约定的相应费用支付项目以外，因租赁房屋所产生的其他费用均由乙方负担。第八条合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方有不按约定支付租金达15日等情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：乙方有第八条第四款约定的情形之一，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金金额的200%向甲方支付违约金。第十二条补充协议：业主交付李京：1.商铺两门，两地铺钥匙各一把（左门两把），2.水卡两张（给水和中水）、电卡一张。注：第一年物业费已交清，供暖费已交清（各交2个月），落款，邓德军，2018年1月6日。房屋租赁合同还约定了其他内容。合同签订后，双方即开始履行。涉案房屋交付后，李京对涉案房屋进行了装修。2018年8月9日，被告李京成立北京北极义缘英豪文化传媒有限公司，类型系有限责任公司（自然人独资），住所为涉案房屋，法定代表人系李京。2019年6月30日，泰禾物业北京公司泰禾1号街区物业服务中心出具《收费通知书》，主要内容为：致：吴丽女士。房号：通州区东石东一路1号院x层-x号。收费明细：收费期间2019年1月1日-2019年6月30日，单价5.2，面积179.65，月数6，金额5573.88元。备注：1.您收到此通知单后，请在2019年6月30日前到物业服务中心交纳物业费。2.逾期未交付将按照《前期物业服务合同》中规定，每逾期一日按交纳费用总额的0.05%收取滞纳金。2019年11月21日，泰禾物业北京公司泰禾1号街区物业服务中心出具《泰禾·1号街区项目专用收据》，主要内容为：客户名称：吴丽，房屋名称THYHJQ-SY-11地块00-B0135，费用名称：商业物业服务费，费用期间2019年1月1日-2019年10月25日，用量/面积178.65，单价5.2，金额9110元。李京认可2019年1月1日至2019年10月25日的物业费共计9110元，但不认可该笔物业费应该由其承担。2019年10月25日，吴丽（甲方、出租方）与李京（乙方、承租方）签订《租赁房屋交接确认书》，主要内容为：甲乙双方现就吴丽与李京房屋租赁合同纠纷一案（2019京0112民初27990号）涉案房屋（位于北京市通州区东石东一路1号院x层-x号）交付事宜确认如下：乙方于2019年10月25日将涉案租赁房屋交付于甲方，甲方予以确认。涉案房屋内有八个供暖管道封堵费用共计240元由李京承担。现由业主垫付，后由李京承担。若后续产生由此漏水造成的损失由李京承担。关于涉案房屋的租金交纳情况，吴丽表示李京于合同签订的当天给付了第一个季度（2017年12月20日至2018年5月4日）租金96000元和32000元的押金。2018年5月26日，李京逾期支付了第二期（2018年5月5日到2018年8月4日）的租金96000元。2018年9月20日，李京逾期支付了第三笔租金96000元。2018年12月25日，李京支付了64000元两个月（2018年11月5日到2019年1月4日）的租金，后来的租金没有给过。李京认可吴丽的上述陈述。关于协商涉案房屋的租金调整问题，李京辩称其于2019年2月份就开始一直和吴丽的爱人邓德军协商调整租金问题，因为李京之前的亏损大，收益不好，故和原告协商每个月1万元，后面生意好了会涨上去。吴丽对此不认可，表示其并未同意李京说的月租金1万元，双方对租金没有达成一致意见，要求按照合同履行。关于《房屋租赁合同》的解除时间，李京称合同解除时间应该是2019年2月1日，超过15日不交纳房租的话，甲方有权解除合同，那时候没有通知我解除合同，我方是私下解除的。且因我方没有经营，房子已经空出来了。截止交接日之前，钥匙都在李京这，涉案房屋在10月份之前有被告的东西，但都是不要的。吴丽不认可李京陈述，其表示应以双方的交接日期2019年10月25日作为合同解除时间。原告为证明其诉讼成本支出，向法庭提交律师费发票，金额为2万元。上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《收费通知书》、《租赁房屋交接确认书》、营业执照、微信聊天记录、现场照片及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。双方均表示同意解除《房屋租赁合同》，本院对此不持异议。关于《房屋租赁合同》的解除时间，李京虽主张《房屋租赁合同》已于2019年2月解除，但截至交接日期2019年10月25日之前，涉案房屋内尚有李京的物品，涉案房屋的钥匙也未交付给吴丽，且李京并未提供证据予以证明其于1月份搬离涉案房屋的事实，故本院确认2019年10月25日的交接日期为《房屋租赁合同》解除时间。李京已对涉案房屋进行了装修、使用，其应按照合同约定及时交纳租金，现李京以无法经营、双方协商调整租金为由，未依约交纳租金的行为不妥，其行为已构成违约。2019年10月25日，原被告对涉案房屋进行交接，在此交接日之前的房租应由李京负担，故吴丽要求李京支付自2019年1月5日至2019年10月25日止欠付租金的诉讼请求，本院予以支持，具体数额由本院依法核实。根据《房屋租赁合同》约定，物业费应由李京承担，故吴丽要求李京支付自2019年1月1日至2019年10月25日物业费的主张，于法有据，本院予以支持。本院依据《泰禾·1号街区项目专用收据》确定自2019年1月1日至2019年10月25日物业费为9110元。关于吴丽主张违约金64000元的诉讼请求，李京认为吴丽主张过高，要求法院依法予以调整，本院综合考虑房屋租赁合同的履行情况、当事人过错程度等因素，在李京迟延给付租金导致合同解除的情形下，必然导致涉案租赁房屋产生闲置期间的租金损失，故可以认定吴丽主张2个月的租金即64000元违约金并不属于过高的情形，故对于李京认为过高的意见，依据不足，本院不予采纳。关于吴丽主张的律师费2万元，于法无据，本院不予支持。李京同意承担原告吴丽主张的涉案房屋内的供暖管道维修费用240元，本院对此不持异议。房屋租赁合同第五条约定因李京装修房屋所增加的任何装修成果归吴丽所有，且李京同意吴丽的该项诉求，本院对此不持异议。签订房屋租赁合同时，李京向吴丽交纳了押金32000元，该笔押金在本案中一并予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七之规定，判决如下：一、确认原告吴丽与被告李京签订的《房屋租赁合同》于2019年10月25日解除；二、确认坐落于北京市通州区东石东一路1号院地下车库x层-x号房屋内被告李京所增加的装修装饰物归原告吴丽所有；三、被告李京给付原告吴丽房屋租金、物业费、供暖管道维修费及违约金共计351027.42元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告吴丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3704元，由原告吴丽负担421元（已交纳）；由被告李京负担3283元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇一九年十二月十二日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽