上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12541号上诉人(原审被告)：中商昆吾实业发展有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路10号QS186。法定代表人：张斌，董事长。委托诉讼代理人：刘子瑜，公司员工。委托诉讼代理人：李赟，上海市白玉兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海通益置业有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1389号4幢西侧901室。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人:袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人:郝维国，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人中商昆吾实业发展有限公司（以下简称中商昆吾公司）因与被上诉人上海通益置业有限公司（以下简称通益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初19201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中商昆吾公司上诉请求，撤销原判第二项，依法改判减轻违约金数额。事实和理由：1、其未按双方签订的《办公楼租赁合同》约定支付全额租赁保证金和首期房屋租金及物业费，通益公司亦未按照合同约定交付房屋钥匙，涉案合同未实际履行，双方均存在过错，即使其有先付款义务，损失结果亦不应由其全部承担。2、其未付款系因其作为国有企业处于股权变更期间，资产受到限制，暂无法支付相关款项。双方均同意租赁合同于2019年2月18日解除，涉案合同仅持续一个多月，根据《合同法》第114条第2款及最高人民法院《合同法解释（二）》第29条规定，原审判令其承担相当于3个月租金的违约金明显过高，亦远超过了通益公司实际损失的30%。3、通益公司作为出租方，缔约地位明显高于其，涉案合同亦为通益公司提供的格式合同，故该合同并非在平等基础上予以签订。故要求二审法院在综合权衡的情况下对违约金进行调整。通益公司辩称，不同意中商昆吾公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。通益公司向原审法院提出诉讼请求：1、确认通益公司与中商昆吾公司签订的《办公楼租赁合同》(合同编号:20181128MT1-1118)于2019年2月18日解除；2、中商昆吾公司支付欠付租金217,825.03元、物业管理费34,785.17元；3、中商昆吾公司支付租赁保证金486,146.82元；4、中商昆吾公司支付逾期付款的违约金暂计94,436.84元，其中：（1）租金逾期支付的违约金暂计26,097.85元（以139,735.08元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月9日起算，暂计至2019年3月15日止为18,445.03元；以78,089.95元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月26日起算，暂计至2019年3月15日止为7,652.82元）；（2）物业管理费逾期支付的违约金暂计4,167.62元（以22,313.86元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月9日起算，暂计至2019年3月15日止为2,945.43元；以12,471.31元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月26日起算，暂计至2019年3月15日止为1,222.19元）；（3）租赁保证金逾期支付的违约金暂计64,171.38元（以486,146.82元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月9日起算，暂计至2019年3月15日止为64,171.38元），上述违约金均要求支付至实际支付完毕之日；5、中商昆吾公司支付解约违约金419,205.24元。原审法院查明，2018年12月，通益公司（作为出租方、签约甲方）与中商昆吾公司（作为承租方、签约乙方）签订《办公楼租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租上海市闵行区XX路XX号XX幢10层18、19、20单元，甲方为该物业的房地产权利人，该物业建筑面积为656.29平方米；租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，共36个月；装修期自2019年1月1日至2019年2月28日止；装修期内本合同及附件规定物业管理费、公用事业费、装修相关费用由乙方自行承担；甲方交付日暂定为2019年1月1日；第4条租赁费用：4.1双方约定租期开始后的特定期间为“区间”期，该期间内甲方提供租金折扣；区间期：自2019年1月1日至2019年3月31日（本合同中涉及“首期”字样的费用即为该区间期费用），区间期之后的租期称“区间外”租期；区间期租金：区间期标准为139,735.08元，含税；区间外租金：每月标准为139,735.08元，含税；4.2物业管理费：每月标准为22,313.86元，含税；4.3租赁保证金：486,146.82元，与叁个月租金和物业管理费等额；4.4意向金：乙方已支付意向金0元，该费用自动转为租赁保证金的一部分，乙方仍应支付剩余租赁保证金486,146.82元;4.5首期费用：乙方须于本合同签订后五个工作日内向甲方支付全额租赁保证金、首期租金及首月物业费，首期租金为139,735.08元，首月物业管理费为22,313.86元；第5条付款方式：先付后用，如遇法定节假日付款日不顺延；按月支付：以每个自然月为一个付款周期，首期租金等费用按本合同4.5条约定支付后，乙方须于每月25日前支付下月的租金、物业管理费及上月的公用事业费等，各项费用的具体金额以本合同约定及甲方出具的月结账单中记载的数额为准；第11条租赁保证金适用条件：11.1返还：租赁保证金是乙方妥善履行合同的保证，在乙方按约定将该物业交还（包括但不限于乙方办妥以该物业为注册或营业地址的工商、税务等变更或注销，并符合本合同第18条关于该物业返还标准的约定）且付清全部应付款项后二十个工作日内，凭甲方开具的收据原件（或乙方另行开具的保证金收款收据）向甲方要求无息退还租赁保证金，甲方可自其中扣除乙方应付费用及违约金（如有）；如乙方违约造成甲方损失，租赁保证金不退；11.3扣除：如乙方未能按时足额支付各项费用且于甲方发出书面通知后五个工作日内拒不支付，甲方有权直接从租赁保证金中扣除欠款及赔偿金，且甲方仍有权要求乙方承担违约责任，但乙方不得主动要求将应付费用从已付保证金中抵扣；甲方于上述扣除完毕后告知，乙方应于扣除完毕后十个工作日内补足保证金；第19条违约责任：19.1如乙方逾期支付租金、物业管理费、公用事业费、押金或其他任何费用（含甲方或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用），逾期支付费用违约金为逾期部分的千分之二/日，如乙方逾期超十日，甲方有权经书面通知后停止该物业的水电等服务、限制乙方使用该物业直至乙方补足；如乙方逾期支付租赁保证金超过10个工作日的，逾期支付费用违约金为逾期部分的千分之二/日；第20条合同的解除或终止：20.1因乙方原因导致合同解除或终止：20.1.1未按约定或交付通知日期接收该物业且推迟三十日以上；20.1.2未按合同约定交纳或补足租金、物业管理费、公用事业费或其他任何费用（包括甲方或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用）累计超三十日或单次超十五日，或未按合同约定交纳或补足租赁保证金；乙方发生上述情况时，甲方有权解除合同、收回该物业并重新出租、不予退还租赁保证金及其他费用，并有权向乙方主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金（以解除前叁个月租金为标准），且乙方应补足区间期的租金折扣部分，补足金额=区间期结束后的首月租金标准×（区间期租赁月数-1）；以上不足弥补甲方损失的有权继续追偿；甲方该权利为形成权，即以一方意思表示即可导致权利义务发生变化；在此过程中，甲方有权申请公证或第三方见证收回该物业（如拆除锁具、清除障碍）、中断物业服务及能源供应、清理物品，该行为不视为侵犯乙方物权且相关费用由乙方承担。上述合同还对其他事项作出了约定。2019年1月10日，通益公司向中商昆吾公司发送《催告函》一份，告知中商昆吾公司截止至2019年1月9日，通益公司未收到中商昆吾公司应支付的全额租赁保证金486,146.82元、首期租金139,735.08元及首期物业管理费22,313.86元，总计648,195.76元，故催告中商昆吾公司于《催告函》发出之日起三个工作日内支付上述款项，逾期仍未支付的，通益公司将按合同约定收取滞纳金，若中商昆吾公司逾期超过十五日或累计超过三十日，通益公司有权解除合同并主张相应违约金。该《催告函》于2019年1月11日被签收。2019年1月31日，通益公司向中商昆吾公司发送《告知函》一份，告知中商昆吾公司截止至2019年1月31日，通益公司未收到中商昆吾公司应支付的全额租赁保证金、首期租金及首期物业管理费总计648,195.76元，通益公司已出具书面催告函并与中商昆吾公司多次沟通，但中商昆吾公司已逾期超过三十日仍未支付应付款项，中商昆吾公司已经构成根本违约，故通益公司告知中商昆吾公司将按原合同承担如下法律责任：1、通益公司有权解除合同并于2019年2月1日正式执行、收回原合同约定的该物业并重新出租、不予退还租赁保证金及其他费用（如未缴清的须补缴），并向中商昆吾公司主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金（以解除前三个月租金为标准），且中商昆吾公司应补足区间期的租金折扣部分，补足金额=区间期结束后的首月租金标准×（区间期租赁月数-1）；2、前述金额不足弥补通益公司损失的，通益公司有权继续追偿；在通益公司回收该物业过程中，有权申请公证或第三方见证收回该物业（如拆除锁具、清除障碍）、中断物业服务及能源供应、清理物品（如有）,该行为不视为侵犯中商昆吾公司物权且相关费用由中商昆吾公司承担；3、中商昆吾公司应向通益公司支付截至原合同解除之日所欠费用，同时以每逾期一日按逾期支付金额的千分之二标准支付逾期付款违约金；请中商昆吾公司在收到《告知函》后立即与通益公司联系处理原合同解除后的相关善后事宜，否则通益公司保留追究因中商昆吾公司违约需承担相关法律责任的权利，并向中商昆吾公司追偿因此所产生的费用。该《告知函》于2019年2月18日被签收。2019年5月20日，通益公司以诉称之理由向原审提起诉讼。诉讼中，双方均确认中商昆吾公司未向通益公司支付过任何款项，通益公司亦未实际向中商昆吾公司交付过涉案房屋。通益公司陈述交付是双方行为，由于中商昆吾公司未支付首期租金，故双方实际未办理过交接手续。中商昆吾公司陈述其未支付款项的原因系由于中商昆吾公司股权变更。原审法院认为，通益公司、中商昆吾公司之间签订的《办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。房屋租赁合同关系中，承租人的主要合同义务为按时足额支付租金等各项费用。本案中，中商昆吾公司在签订合同后，未能按约向通益公司支付租金等费用，已构成违约，且在通益公司催告后仍未支付，故通益公司根据双方的合同约定行使合同解除权，于法有据，予以支持。关于合同的解除时间，应当以解除通知到达中商昆吾公司之日为合同解除之日，通益公司向中商昆吾公司发出的《告知函》于2019年2月18日被签收，中商昆吾公司亦同意双方的合同于该日解除，故原审法院确认该日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，通益公司、中商昆吾公司确认双方实际未就涉案房屋进行过交接，中商昆吾公司并未实际占有使用房屋，故通益公司主张租金、物业管理费及相应的逾期付款违约金，缺乏依据，不予支持。由于中商昆吾公司的原因导致合同解除，故中商昆吾公司应当承担解除合同的违约责任，虽然被告在诉讼中提出违约金过高，但通益公司现主张要求中商昆吾公司支付相当于三个月租金的解除合同违约金419,205.24元，符合双方的合同约定，且该违约金金额合理，故通益公司主张中商昆吾公司支付解约违约金419,205.24元，于法有据，予以支持。关于通益公司主张的租赁保证金，虽然双方合同约定中商昆吾公司应支付租赁保证金，但保证金的功能是担保中商昆吾公司按期支付租金、物业管理费和公用事业费等，在中商昆吾公司未能按时支付租金、物业管理费和公用事业费的情况下，保证金可以先行抵付，且双方在合同中就中商昆吾公司违约导致的合同解除已约定了中商昆吾公司应承担相当于三个月租金金额的违约金，故在双方合同已经解除的情况下，通益公司再行要求中商昆吾公司支付租赁保证金及逾期付款违约金，缺乏依据，不予支持。中商昆吾公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。原审法院遂作出判决：一、确认通益公司与中商昆吾公司就位于上海市闵行区XX路XX号XX幢10层18、19、20单元签订的《办公楼租赁合同》于2019年2月18日解除；二、中商昆吾公司于判决生效之日起十日内支付通益公司解约违约金人民币419,205.24元；三、驳回通益公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币8,035.80元，由通益公司负担人民币5,346.04元，中商昆吾公司负担人民币2,689.76元。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，通益公司与中商昆吾公司签订的涉案《办公楼租赁合同》合法有效，双方均应按约切实履行。因中商昆吾公司未按约支付租金等各项费用，且在通益公司催告后仍未支付，通益公司依约行使解除权依法有据，故导致涉案合同最终解除，过错在于中商昆吾公司。根据合同约定，因中商昆吾公司原因导致合同解除的，通益公司有权向中商昆吾公司主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金。中商昆吾公司上诉主张违约金过高请求予以调整，综合通益公司的实际损失、预期利益以及当事人的过错程度等因素，一审认定通益公司要求中商昆吾公司支付相当于三个月租金的解除合同违约金419,205.24元符合双方的合同约定，且该违约金金额合理，本院予以认同。中商昆吾公司的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中商昆吾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,588.08元，由上诉人中商昆吾实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 蔡茜芸审判员 陶永信二〇一九年十二月二十三日书记员 宋宇佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……