四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17282号 上诉人（原审被告）饶厚平，男，1967年12月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）四川福心源物业服务有限公司。住所地：四川省成都市成华区双福一路66号4幢9层10号。 法定代表人尹江，总经理。 委托代理人沈小军，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托代理人温礼全，系公司工作人员。 饶厚平因与四川福心源物业服务有限公司（以下简称福心源公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2019）川0108民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2015年11月16日，“成都心源物业管理有限责任公司”变更为“四川福心源物业服务有限公司”。2010年5月13日，成都心源物业管理有限责任公司（乙方）与成都市成华区××业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，该合同约定乙方为××提供物业服务，物业服务费用为住宅0.5元/月·平方米，非住宅0.8元/月·平方米，摩托车停放15元/辆·月，汽车停放50元/辆·月起。第七条约定：“业主自本合同生效之日起，按本合同约定足额缴纳物业服务费用”；第十条约定：“物业服务费用按月交纳，业主应在当月15-30日履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起由物业公司服务人员上门收取。”；第十二条约定：“停车场（库）收费按露天排量政府物价部门规定的车位月标准向乙方交纳费用……小区住户机动车：摩托车15元/辆·月；小汽车排气量1.8（含1.8）升以下50元/月·辆；排气量1.8升至2.5（含2.5）升70元/月·辆；排气量2.5升以上100元/月·辆……”；第十八条约定：“本合同期限叁年，自2010年3月15日中午12时至2013年3月14日中午12时止”；第十九条约定：“本合同期限届满前30日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后15日内继续履行本合同”。 2013年4月15日，成都市成华区房产管理局作为备案机关盖章确认《物业管理服务合同备案表》，该表载明委托方（甲方）成都市成华区业主大会业主委员会与受托方（乙方）成都心源物业管理有限责任公司就小区达成物业管理协议，约定物业费标准为住宅0.5元/月·平方米，非住宅0.8元/月·平方米，机动车停放50元/月/辆/车位。2018年12月20日，成都市成华区××社区居委会出具《情况说明》，载明“本社区第三届业主委员会于2016年10月到期。社区多次通知和动员小区居民住户选举新一届业主委员会，但至今无人报名。由于新一届业主委员会未成立，故该小区也未更换新的物管，现仍由四川福心源物业服务有限公司在管理该小区”。 成都市成华区人民政府桃蹊路街道办事处（甲方）与福心源公司（乙方）签订《城市生活垃圾处理费授权收费委托协议》，约定甲方将乙方管理的小区的城市生活垃圾处理费收取工作委托给乙方，乙方每月按相关文件要求向小区居民收取城市生活垃圾处理费，具体计费方式城市居民以户为单位按月定额收费（城镇居民收费标准：8元/月·户）。乙方按时向甲方缴纳代为收取的城市生活垃圾处理费，甲方出具“四川省政府非税收入通用票据”。协议有效期自2018年3月1日至2019年2月28日止、2019年3月1日至2020年2月28日止。 2019年4月22日，成都市××城东营业所出具证明，证实福心源公司结清了案涉小区水费。 同时查明，福心源公司在案涉小区提供物业服务至今，饶厚平系小区业主，其未交纳截止至2018年12月的物业管理费1963.5元、停车费1800元、水费1254.4元、垃圾清运费288元，共计5305.9元。饶厚平当庭上述费用金额无异议。 上述事实，有福心源公司与饶厚平的相关陈述，有《物业服务合同》《物业管理服务合同备案表》《准予变更登记通知书》、情况说明、《缴纳自来水水费证明》《城市生活垃圾处理费授权收费委托协议》、欠费详细表、物业费缴纳催收通知单予以佐证，原审判决予以确认。 原审判决认为，关于《物业服务合同》效力问题，该合同系福心源公司与业主委员会签订，双方主体适格，系真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”之规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，饶厚平在并未举出有效证据证明合同存在无效的情形下，其作为案涉物业业主，应受《物业服务合同》约束。 关于饶厚平抗辩物业服务合同已经于2013年3月14日到期，不应承担此后物业费的主张。原审判决认为，《物业服务合同》服务期限届满后，案涉小区业主或业主委员会未聘请新的物业服务企业，也没有与福心源公司重新签订合同，但福心源公司仍按照已到期的合同内容提供了物业管理，饶厚平亦获得了福心源公司为其提供的物业服务。饶厚平以合同到期福心源公司未退场为由拒缴物业管理费用缺乏事实和法律依据，原审判决对该意见不予采纳。饶厚平应向福心源公司支付拖欠截止至2018年12月的物业服务费1963.5元、停车费1800元、水费1254.4元、垃圾清运费288元，共计5305.9元。 关于福心源公司主张的律师代理费，双方并未约定，亦无法律依据，且福心源公司未提供足够证据证明律师费实际产生，故原审判决对该主张不予支持。 据此，原审法院遂依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、饶厚平于判决生效之日起十日内向福心源公司支付截止至2018年12月的物业服务费1963.5元、停车费1800元、水费1254.4元、垃圾清运费288元，共计5305.9元；二、驳回福心源公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由饶厚平承担。 宣判后，饶厚平不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误、证据不足，上诉人与被上诉人之间未建立物业服务关系，未在小区内停车；被上诉人收取物管费、水费、垃圾费的证据没有合法性和真实性，上诉人不予认可；上诉人亦不认可被上诉人是案涉小区的物管公司。请求依法撤销原审判决并依法改判；一、二审费用由被上诉人承担。 被上诉人福心源公司辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”福心源公司与业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约履行。虽案涉物业服务合同的合同期限为2010年3月15日至2013年3月14日，但该合同服务期届满后，福心源公司仍一直为案涉小区提供服务，双方亦形成了事实上的物业服务关系，且合同中明确约定；“合同期限届满前30日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后15日内继续履行该合同”，有鉴于此，在被上诉人为案涉小区提供了物业服务后，小区业主或实际使用人理应支付相应的物业服务费。关于垃圾清运费和水费也有成华区××街道办事处出具的协议和自来水公司出具的证明，故一审法院据以作出认定和判处并无不当。 综上，上诉人饶厚平的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人饶厚平负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十五日 书记员  陈 悦