河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5439号上诉人（原审原告）：王立娟，女，汉族，1970年1月5日出生，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王晓东，系上诉人王立娟之夫。被上诉人（原审被告）：廊坊泰土房地产开发有限公司，住所地廊坊开发区东方大学城0001-24丘17幢。法定代表人：胡学文，总经理。委托诉讼代理人：安建芳，河北天枢律师事务所律师。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。诉人王立娟因与被上诉人廊坊泰土房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王立娟上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判决、依法改判支持上诉人的上诉请求房屋产权登记逾期总房款×利率5.35％/365天×违约天数上浮50％请求的违约天数到房本办下来为止。2、请求被上诉人向上诉人支付交通费，食宿费，误工费用10000元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法庭没有以事实为依据。根据合同中约定为被上诉人为上诉人进行产权登记将实际交房之日起360日内办理完毕，被上诉人已违背了《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》的相关法律规定，直到一审开庭被上诉人已经逾期，还是没有为原告进行房屋产权登记的事实。2、一审法庭无视《中华人民共和国合同法》中第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十二条第三款当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。3、被上诉人提供的《补充协议》中第十一条产权登记的条款和《商品房买卖合同》中第十五条产权登记条款冲突，并且其中条款双方权利和义务严重不平衡。《补充协议》中第十一条第二项如因出卖人责任买受人不能在规定时间取得房屋权属证书的出卖人按已付购房款每日0.01％支付违约金，但违约金最高不超过已付房款的0.1％。第四项买受人违约要赔偿总房款的20％，此补充协议违背了《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。4、一审法庭没有根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。5、根据被上诉人在一审法庭提供的证据1《中华人民共和国税收完税证明》证明被上诉人是2019年6月27日完成契税上缴。6、根据被上诉人一审法庭提供的提供的证据2《河北省住宅专项维修资金专用收据》证明被上诉人是2019年7月17日完成物业维修基金的上缴。7、根据被上诉人一审法庭提供的提供的证据3《房屋产权测绘成果审核确认书》该确认书有不动产中心2019年3月出具。以上材料证明被上诉人没有按合同约定办理产权登记手续，有严重的违约责任。应当依据法律赔偿上诉人损失。综上所诉被上诉人存在主观故意违约责任。一审法庭无视国家的有关法律条款，无视公平公正诚实守信的社会道德准则。为维护上诉人的合法权益不被侵害，请求二审人民法院以事实为依据以法律为准绳给予公平公正裁决。廊坊泰土房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应当予以维持。上诉人的上诉请求没有事实依据，也不符合法律规定，应当予以驳回。1、上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议是双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定。被上诉人亲自签名确认，所以该两份合同真实、合法、有效。双方均应当按照合同的约定全面履行。2、本案中，被上诉人按照商品房买卖合同第15条约定，按期将办理产权登记所需要的由出卖方提供资料，提供给了产权登记机关，至此已经完成合同义务。办理产权证书其主体是房产产权登记机关，其出证是被上诉人不能左右控制的，在整个商品房买卖过程中，被上诉人的责任只是协助出具产权登记的相关资料。3、本案中，被上诉人在行政机关对涉案房屋出具了初始登记材料后及时为上诉人办理了产权证书。现在已经将产权证书交付给了被上诉人，所以被上诉人在本案中没有任何过错，不应承担任何责任。4、上诉人上诉请求依据的理由是最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条，该条规定其适用的情形是由于出卖人的原因导致买受人没有在规定期限内取得产权证书，本案中被上诉人作为出卖人按照合同约定和法律规定将办理房产证的相关材料交付给办证机关，上诉人未取得产权证并非因被上诉人的原因导致，所以本案中不适用该规定，不能以此判定被上诉人承担责任。同时，上诉人的违约金计算标准不符合该条规定，该条规定中第二款明确的作出了规定，符合该条上述情形的违约金首先应当按照双方约定的计算方法计算违约金，没有约定时才可以按照金融机构逾期贷款利息计算。本案中双方签订的补充协议第11条，对违约金的计算标准进行明确的约定，退一万步，即使是因出卖人原因导致的，上诉人没有在约定期限内取得产权证书，也应当按照约定的违约金标准计算，即日万分之一，最高不超过已付房款的0.1%进行计算。5、上诉人在上诉状中主张的交通费等费用1万元与原起诉状中的5000元不一致，超出部分不在本案审理范围。该项主张上诉人没有提供相关证据，也不符合法律相关规定，一审判决未予支持是正确的。综上，上诉人所依据的事实理由不能成立，依法应当驳回上诉人的上诉请求。王立娟向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告90天内为原告进行房屋产权登记，办理不动产登记证。由于被告原因导致房屋产权登记逾期，被告应承担逾期违约责任及违约金按总房款X贷款利率上浮30%到50%赔偿。（由2017年5月4日起至被告不动产登记证办理完毕交给原告之日止）。2、判令被告向原告支付交通费、食宿费、误工费5000元。3、被告交房时（2017年5月4日）以办产权证为名违法收取原告契税、物维基金产权证代办费，工本费共计25939.65元。被告没有把以上费用交政府主管部门办理产权证。存在主观故意非法侵占牟利目的。请求人民法院依法判令被告并按同期定期存款支付利息1426.68元。4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王立娟针对己方的主张向法庭提供了如下证据：1、《购房合同》。2、代收款、物业费收据、销售不动产的发票以及增值税发票。被告廊坊泰土房地产开发有限公司辩称，1、答辩人已根据合同约定按时向相关行政机关提交办理产权登记的相关材料。具体的出证时间应当以行政机关为准，并非答辩人作为开发商可以予以控制的。被答辩人主张的利息损失交通费及误工费等没有事实及法律依据。2、答辩人代为收取契税、公维基金有明确的协议约定，且行业惯例，是答辩人为被答辩人提供的便利，并且已将相关款项交给部门，取得了相关的完税证明及收据。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告针对己方的主张向法庭提供了如下证据：1、《补充协议》一份，证明该协议第十一条约定：我方有权代为收取办理产权登记的相关税费，另外，根据该约定原告作为买受人只有在因为被告的原因导致其延期取得产权证的情况下才能取得逾期违约金。2、《商品房买卖合同》第十五条约定：被告作为出卖人办理产权登记的义务仅限于将由出卖人报产权登记机关备案。证明办理产权登记的义务是行政机关的责任，并非我方能予以控制。3、《河北省住宅专项维修资金专用收据》以及税收完税证明，证明我方已将相关款项代为提交相关部门并出具相关收据。4、《房屋产权测绘成果审核确认书》，该确认书由不动产确认中心出具，证明我方已在合同约定时间内向行政部门提交产权登记的资料，但因行政部门的原因直到2019年3月才向我方出具第一批房屋的初始登记相关材料。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。被告作为一手房的出卖方，为买受方办理产权证是其合同义务也是法定义务，因此，原告要求被告办理房产证的诉请应予支持。关于原告诉请逾期办理房产证违约金的问题，《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理，即买受人退房，出卖人按已付房款的1%赔偿买受人损失。之后，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第2项约定，双方确认，无论买受人以何种方式支付房款，如因出卖人原因导致买受人未能在商品房交付使用日起730日内取得房屋产权证书的，双方同意按照第1项约定处理，即买受人有权退房，出卖人应按已售房款的每日0.01%向买受人支付违约金，但违约金最高数额不超过买受人已付房款的0.1%。其第2条约定，买受人不退房的，出卖人按已收房款的日万分之一向买受人支付违约金，但违约金最高数额不超过买受人已付房款的0.1%。原告的房屋于2017年5月4日交付，被告应当在360日内将办理产权证的资料报产权登记机关备案，在730日内交付产权证书。就本案，被告应当于2019年5月5日前向原告交付房屋产权证书，至原告起诉之日，被告已经逾期交付房产证书，构成了违约。被告辩称办理产权登记的义务是行政机关的责任，并非我方能予以控制的意见，一审法院予以了充分考虑，但被告不能以此为由无期限拖延交付房屋产权证书。原告的其他诉请缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告廊坊泰土房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将原告诉请的合同项下房屋产权证书交付原告王立娟。逾期交付的，按照购房款总额的日万分之一支付违约金，至实际交付之日止，最高不超过已付房款的0.1%;二、驳回原告王立娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为305元，由被告廊坊泰土房地产开发有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交证据：交通费、食宿费票据。被上诉人质证意见为，1、该证据与本案无关。对证据真实性请求法庭依法予以认定，所有票据从11月3日到11月5日每天住的酒店都不是一个酒店，不符合常理，是否为相关机关出具的我方不清楚。如果是为了本案发生的住宿费，不可能每天都换酒店，且没有必要提前三天来开庭。住宿费的票据从真实性上无法核实。2、其他全部票据均不能证明与本案的关联性。不能证实上诉人的主张，因被上诉人在本案中已经依照合同约定履行了相关义务，并无过错，所以对上诉人发生的任何费用都没有承担责任。3、这些证据大部分都不属于新证据，除了一审开庭以后的属于新证据，但是并未经过一审的质证，所以不能做为二审直接认定的依据。对于一审开庭时已经发生但没有提交的，因不属于新证据，在二审中不能做为认定案件事实的依据。本院对上诉人提交证据无法确认其关联性，本院不予确认。被上诉人提交证据:证据一、冀2019廊坊开发区的照片。证据二、快递单存根照片一份。证实本案涉案房屋已经办理了产权登记证，且已经交付给了上诉人。上诉人质证意见为，对证据的真实性、合法性、关联性均认可。对被上诉人提交证据，上诉人认可，本院予以采信。本院二审查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理，即买受人退房，出卖人按已付房款的1%赔偿买受人损失。之后，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第2项约定，“双方确认，在出卖人提交项目初始登记所需的材料后飞以按揭贷款方式支付房款的，买受人应自行办理商品房产权登记，无论买受人以何种付款方式支付房款，如因出卖人的原因导致买受人未能在商品房交付之日起730日内，取得房屋所有权证书的，双方同意按下述第（1）种约定处理：（1）买受人有权退房，但应在上诉期限届满之日起10日内向出卖人提出书面退房要求，否则视为买方人不退房。买房人退房的，出卖人应按已收房款的日0.01%向买受人支付违约金，但违约金最高数额不超过买受人已付房款的0.1%。（2）买受人不退房，出卖人按已收房款的万分之一乘以逾期天数向买受人支付违约金，但违约金最高数额不超过买受人已付房款的0.1%。”被上诉人向上诉人邮寄涉案房屋不动产登记证书，上诉人于2019年9月11日收到。上诉人已付被上诉人房款为388732元。其他事实与原审判决认定事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。按照合同约定被上诉人应当于2019年5月5日前向原告交付房屋产权证书，被上诉人逾期构成违约，应按照约定承担违约责任。双方合同中关于“违约金最高数额不超过买受人已付房款的0.1%”约定，达不到督促履行合同目的,依据本案事实，本院认为按照双方合同约定已收房款的日万分之一确定违约金为宜。被上诉人应自2019年5月6日至2019年9月10日支付上诉人违约金按已收房款的日万分之一为4936.90元（388732元×0.01%日×127日）。上诉人交通费，食宿费，误工费用10000元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，王立娟的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1140号民事判决；二、廊坊泰土房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王立娟违约金4936.90元;二、驳回王立娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为305元，由廊坊泰土房地产开发有限公司承担；二审案件受理费610元，由廊坊泰土房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 强审判员 田雪芹审判员 赵洪亮二〇一九年十二月二十八日法官助理宋巍书记员苏艳珍