河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12799号原告：陈孝宏，女，1988年2月13日出生，汉族。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号。法定代表人：李青显，该公司董事长。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。原告陈孝宏与被告河南成益置业有限公司（以下简称“成益公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈孝宏，被告成益公司的委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈孝宏向本院提出诉讼请求：1、依法判令成益公司向陈孝宏支付逾期办理房屋产权权属登记违约金4918.66元；2、依法判令成益公司在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续；逾期按日以房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月支付利息至陈孝宏取得房地产权属证书止；3、依法判令成益公司协助陈孝宏办理商品房转移登记，将房屋产权登记至陈孝宏名下；4、判令成益公司提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿（从2016年6月30日计算至实际验收合格，检验合格时止）；5、判令成益公司向陈孝宏提供竣工备案表并赔偿违约金（按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止）；6、判令成益公司向陈孝宏出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票；7、判令成益公司在45日内对供水供电完成整改并提供国家电网并网证明，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，陈孝宏的水、电、物业费由成益公司承担，整改完毕后向陈孝宏提供水电部门出具的国家并网证明及入户编号；8、本案诉讼费由成益公司承担。事实与理由：2015年2月8日，成益公司与陈孝宏签订《商品房买卖合同》，约定由成益公司将其开发的龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情.维也纳小区房产一套出售给陈孝宏，其中合同约定，成益公司应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的资料到产权登记机关备案。如因成益公司的责任，陈孝宏不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，成益公司按房款的1%向陈孝宏支付违约金。合同签订后，陈孝宏依约支付了全部房款，履行了全部合同义务。成益公司于2016年8月实际交房，但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供水供电方式，导致陈孝宏至今不能取得该房屋产权证书，给陈孝宏造成了巨大的经济损失。陈孝宏收房后多次和代表们以及其他业主向成益公司询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题，但成益公司态度强硬对所问问题拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害了陈孝宏的权益，给陈孝宏生活带来了不便，成益公司拒不履行承诺向物业公司缴纳水电费物业费，还指使纵容物业停了陈孝宏家的水电还偷取了陈孝宏家的水管，失信的成益公司不遵守承诺的行为给陈孝宏的生活造成了巨大的困扰，现要求成益公司对水电进行整改并移交给电业部门。陈孝宏曾多次要求成益公司遵守合同、履行承诺，成益公司态度蛮横、拒不履行，现陈孝宏为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告成益公司辩称，一、成益公司未能在合同约定时限内向主管行政机关办理产权登记备案，是因为2016年8月，国家政策产生变化，房屋产权登记部门由房管局办理初始登记一道程序，变更为房管局进行初始登记和不动产中心进行首次登记两道程序，两部门所审核的资料并不一致，相应审理流程也进行了增加。因此，是政府部门的权责调整致使产权登记备案时间的增长，成益公司对此并无过错，不应当因此承担违约责任和支付违约金。二、关于首次登记办理的事宜，《商品房买卖合同》中并没有约定。根据郑州市现有政策，办理不动产证需要首先在房管局进行初始登记，然后在不动产中心进行首次登记，在上述两项登记完成之后，还需要陈孝宏的配合，才能向不动产登记中心申请办理转移登记，为陈孝宏办理不动产证。在办理上述手续时，所需要的手续和资料，应当由住房保障和房地产管理局、不动产登记中心来确定，同时还需要陈孝宏予以配合。因此，成益公司愿意在产权登记资料具备提交条件后及时向上述两个主管行政机关提交，但是否能够受理、需要多长时间能够办理完毕、陈孝宏本身是否符合办理转移登记条件等均属于行政机关事务，并非成益公司所能掌控。因此，陈孝宏的该项诉请并不明确，客观上也不具备限期办理完毕的履行条件，该诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》中对于逾期办证违约金有明确约定，即为合同总金额的1%，因此陈孝宏要求成益公司另行按照其他计算方式累计向其支付利息，没有事实和法律依据，依法应当驳回。三、对于陈孝宏在第4项至第7项诉讼请求中所要求的消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票、电网并网证明及入户编号等，成益公司并非上述各类证书、证明的制作单位和法定保存单位，没有合同义务也没有法律义务向陈孝宏出示；并且陈孝宏如认为需要知悉上述证书内容，可以依法向相关主管行政机关申请信息公开进行查询。陈孝宏在上述诉讼请求中所罗列的情况，本案《商品房买卖合同》中并没有约定成益公司需要支付违约金，因此，陈孝宏在上述诉讼请求中关于要求成益公司支付违约金的请求，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。在陈孝宏所提供的2016年6月4日承诺书的第四条，即对应陈孝宏第七项诉讼请求，承诺书已明确显示，当时属于市政供水，而且水电费均是由国家行政机关收取，物业费由物业公司收取，要求成益公司承担上述费用，不仅不合理，同样不符合债务承担的法律原则，因为债务承担问题还需要水电部门、物业公司等债权人的同意才可履行，陈孝宏的该项诉讼请求不仅没有依据，更不具备可执行性，承诺书中第十二条，关于逾期出示消防验收备案表、质检验收报告、竣工验收备案表等文件需要支付违约金的约定，并没有明确违约金具体计算方式，因违约金约定不明，应视为没有约定，且陈孝宏也没有证据证实其存在实际损失，因此其要求成益公司支付违约金没有事实及法律依据，应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月8日，陈孝宏与成益公司签订了《商品房买卖合同》及附件一至附件四，陈孝宏购买成益公司开发的位于龙湖镇龙泊××魏庄村××东北卡.风情（又名维也纳湖畔）二期26幢2单元19层1903号房屋一套，房屋总价款491866元。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。附件四第15条约定，双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为买受人取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。合同签订后，陈孝宏依约向成益公司支付了全部购房款。合同履行过程中，成益公司针对维也纳湖畔二期交房过程中产生的问题与二期业主代表协商后于2016年6月4日出具《承诺书》一份，其中：一、关于延期交房违约金的问题，成益公司承诺赔付二期业主自2016年4月1日起至2016年6月30日期间的延期交房违约金，自业主交房次日起30日内按照《商品房买卖合同》的约定以银行转账的方式转入业主指定的账户。四、三通问题，目前公司供水已为市政正式供水，承诺在2016年6月30日前提供市政供电，如若达不到市政供电，在达到市政供电前，物业费、水电费由公司承担直至达到市政供电止。十二、公司承诺：在2016年6月30日提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质检验收报告，如公司在2016年6月30日向业主提供出消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质检验收报告，则公司向业主赔付的违约金截止日为2016年6月30日；如公司在2016年6月30日未向业主提供出消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告，则公司向业主赔付的违约金截止日顺延到公司向业主提供出消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质检验收报告日止。公司承诺：2016年9月30日提供竣工验收备案表，在2016年9月30日之前的物业费、水电费全部由公司承担，若2016年9月30日公司无法提供竣工验收备案表，违约金顺延至公司提供竣工验收备案表之日止。2016年7月5日，针对维也纳湖畔二期再次延期交房所产生的问题，成益公司与二期业主代表协商后出具《承诺书》一份，其中：一、交房时间，公司承诺2016年8月1日二期房屋及配套设施达到交付标准。2016年7月25日由公司和业主代表对二期工程完成情况进行验收，验收合格，通知业主如期收房；如经联合验收，二期工程进度仍达不到交付标准，公司承诺将和二期业主代表进一步协商再次延期交房所涉及违约金问题。三、三通问题，公司承诺交房时提供正式电，并确保市政供水。四、公司承诺2016年9月30日提供竣工验收备案表及消防验收合格报告，若到期不能提供上述材料，视为达不到交房条件，违约金自2016年8月1日起继续顺延至提供上述材料日止，具体赔付比率由业主代表与开发商共同协商确定。十六、公司与业主代表2016年6月4日达成的承诺书依然有效。2016年8月15日，成益公司将涉案房屋交付给陈孝宏。现陈孝宏以成益公司没有依约为其办理房产证为由诉至本院，请求处理。另查明，1、在刘冉等76人与成益公司商品房预售合同纠纷案中，成益公司提交其与国网河南新郑市供电公司签订的《高压供用电合同》、与新郑市龙湖镇水厂签订的《供水协议》，水电费的交纳票据，证明现新郑市龙湖镇维也纳湖畔小区为市政供水、供电。2、2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。以上事实，有当事人陈述，商品房买卖合同，购房发票，承诺书及本案庭审笔录等予以证明。本院认为，成益公司与陈孝宏签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，双方均应依约履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第十五条的约定，成益公司应在涉案商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由成益公司提供的资料到产权登记机关备案，如因成益公司的责任，陈孝宏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈孝宏不退房，成益公司按已付房价款1%向陈孝宏支付违约金。成益公司已于2016年8月15日将涉案房屋交付给陈孝宏，但截至本案开庭审理之日（2019年12月19日）成益公司仍未向产权登记机关递交办理产权登记所需的资料，已经构成违约，应当根据合同约定承担违约责任，向陈孝宏支付涉案房屋总价款1%的违约金4918.66元。成益公司辩称未能在合同约定时限内向主管行政机关办理产权登记备案是因国家政策产生变化，相应流程增加所致，但《商品房买卖合同》本身已约定了较长的办理房屋所有权登记备案期限，涉案房屋也已交付给陈孝宏达三年之久，成益公司亦未举证证明其已依约履行了提供相关资料到产权登记机关备案的义务，故对成益公司的辩解意见，本院不予支持。郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，需要成益公司提交到产权登记机关备案办理权属登记所需的资料也发生了变化，客观上增加了办证的难度，但郑州市不动产登记政策已经实施三年有余，距合同约定的提交权属登记备案材料时间也已逾期一年以上，成益公司未有任何证据证明其已经履行了相关权属登记资料备案的报送义务，故成益公司仅以受理机构发生变化，新政策实施给其报送工作带来迟延抗辩不应支付违约金不能成立。陈孝宏请求成益公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，但相应办理手续应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定，陈孝宏该项诉讼请求并不明确，且陈孝宏要求成益公司办理完毕首次登记，但成益公司仅能报送相关资料向不动产中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属不动产登记机关的行政事务。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定。虽然房屋的首次登记是有关房屋产权登记的办理前提，成益公司有义务为陈孝宏购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记，在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的,法院应判令其在期限内及时办理，但本次诉讼中，双方均未提交相关证据证明涉案楼栋符合了办理不动产首次登记的条件，故在办理不动产首次登记的条件尚未成就时,成益公司履行上述义务的期限尚不能确定,陈孝宏要求限期办理不动产首次登记,因客观上不具备办理条件,应不予支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，成益公司应履行办理案涉不动产的首次登记义务，陈孝宏可另行主张。陈孝宏要求成益公司在30日之内完成首次登记，逾期的按照银行同期贷款利率标准，按日计算违约金至陈孝宏取得不动产权属登记证书之日止，但双方对逾期办理首次登记未有违约金的约定，故对陈孝宏的该项诉讼请求，本院不予支持。陈孝宏请求成益公司协助办理商品房转移登记，将房屋产权登记至陈孝宏名下，但在无证据证明案涉房屋已符合办理产权登记的情形下，陈孝宏请求协助办理转移登记的条件尚未成就,客观上不具备履行条件,应不予支持。待具备办证条件后，成益公司应履行协助义务，陈孝宏可另行主张。《商品房买卖合同》及附件中并未约定成益公司应当向陈孝宏提供消防验收备案意见书、新郑市质监站盖章的质量验收报告单及竣工备案表，不能提供时应当向陈孝宏支付违约金。虽然成益公司与维也纳二期业主代表在2016年6月4日的承诺书中对此作出过约定，但在2016年7月5日的承诺书中双方又约定“公司承诺2016年9月30日提供竣工验收备案表及消防验收合格报告，若到期不能提供上述材料，视为达不到交房条件，违约金自2016年8月1日继续顺延至提供上述材料日止，具体赔付比率由业主代表与开发商共同协商确定”，可见两份承诺书对相同的事项作出了不同的约定，而后双方又未就该事项达成补充协议，应当视为约定不明确，故对陈孝宏的该项诉讼请求，本院不予支持。陈孝宏要求成益公司向其出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票，但前述费用并非成益公司收取的，成益公司也并非前述各类票据的保存单位，故陈孝宏的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。陈孝宏请求成益公司在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，陈孝宏的水、电、物业费由成益公司承担，直至达到市政供水、供电止。但陈孝宏未提交证据证明涉案房屋的供水、供电并非市政供水、供电，而成益公司陈述龙湖镇维也纳湖畔小区现使用的生活用电系国网新郑公司所供，水系龙湖镇水厂所供，故陈孝宏的该项诉讼请求，证据不力，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈孝宏违约金4918.66元；二、驳回原告陈孝宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告河南成益置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴云锋二〇一九年十二月二十四日书记员  刘芳芳