四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19006号 上诉人（原审原告）:于飞，男，1974年6月30日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：王晓珺，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：太仓宝达齿条有限公司，住所地江苏省太仓市岳王镇。 法定代表人：柳武斌，总经理。 委托诉讼代理人毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市京龙工程机械有限公司，住所地广东省广州市花都区花山镇华侨科技工业园。 法定代表人：王化龙。 被上诉人（原审被告）：向泉森，男，1953年4月19日出生，汉族，住四川省旺苍县。 被上诉人（原审被告）：李玉英，女，1955年12月1日出生，汉族，住四川省旺苍县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李桂云，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都永鸿翔建筑机械有限公司，住所地四川省成都市外化成街8号长城小区一期二栋2单元3-6号。 法定代表人：于飞。 委托诉讼代理人：张玲丽，女，1982年2月26日出生，住成都市新都区，系该公司员工。 上诉人于飞因与被上诉人太仓宝达齿条有限公司（以下简称太仓公司）、广州市京龙工程机械有限公司（以下简称京龙公司）、向泉森、李玉英、原审第三人成都永鸿翔建筑机械有限公司（以下简称永鸿翔公司）所有权确认纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人于飞上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项；2.改判被上诉人太仓公司赔偿上诉人于飞384400元；3.改判被上诉人京龙公司、向泉森、李玉英对上述赔偿承担连带责任。事实与理由：1.商品房买卖协议书中关于案涉房屋部分的解除完全由被上诉人太仓公司造成，上诉人于飞没有任何过错；2.一审法院不能因为太仓公司出售的房屋在抵偿过程中没有办理过户，就认定于飞签订本案协议应承担一定的风险；3.案涉房屋的增值价值为38万元，上诉人的损失清楚客观，一审法院应据此作为赔偿金额，而不应酌情认定为10万元；4.（2018）川0121民初3351号案件的受理费4400元亦是于飞因被上诉人违约造成的客观损失，被上诉人应当予以赔偿；5.被上诉人太仓公司对上诉人于飞的损失应承担赔偿责任，被上诉人向泉森、李玉英、京龙公司对前述赔偿承担连带责任。 被上诉人太仓公司辩称，上诉人未按照双方签订合同的约定支付房款，2018年9月30日上诉人已经逾期支付房款，上诉人违约在先。上诉人按约支付房款前，无权要求交付房屋，虽此房屋登记在第三人名下，并不必然导致上诉人交付房款后，太仓公司不能交付房屋。因此上诉人请求太仓公司承担无法交付房屋导致其损失的请求，无事实和法律基础。本案中，上诉人提出解除双方之间的买卖协议书中案涉房屋买卖条款，太仓公司同意，合同未履行的无需履行，上诉人无需交付剩余房款，我方亦无需交付房款。于飞只支付420万元的房款，其目前欠付154万元房款，不应支付任何违约金。 被上诉人向泉森、李玉英辩称，1.商品房买卖协议形成后，未通知李玉英、向泉森，债权转让应通知债务人；2.我方非合同相对方，应由太仓公司处理与于飞的债权债务；3.连带责任是严格按照法律规定，没有合同和法律规定，不能支持，故向泉森、李玉英不应承担连带责任，一审判决正确。 被上诉人京龙公司未发表答辩意见。 原审第三人永鸿翔公司述称，同意上诉人意见。 上诉人于飞向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除于飞及永鸿翔公司于2017年4月19日与太仓公司签订的《商品房买卖协议书》中约定的关于于飞及永鸿翔公司向太仓公司购买位于金堂县“恒大御景半岛首期”52幢1单元14楼3号住宅房屋的协议条款；2.判令太仓公司赔偿于飞因太仓公司违约导致部分解除《商品房买卖协议书》而给于飞造成的经济损失884400元；3.判令京龙公司、向泉森、李玉英对太仓公司对于飞承担的违约赔偿责任承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由太仓公司、京龙公司、向泉森、李玉英负担。 一审法院经审理认定事实如下：2017年4月19日，于飞、永鸿翔公司与太仓公司签订《商品房买卖协议书》，协议书约定太仓公司在成都地区认购了四套商品房，其中包括案涉房屋成都市金堂县“恒大-御景半岛首期”52幢1单元14楼3号，出售给于飞及永鸿翔公司。与本案权利义务相关条款有：一、双方确认，甲方收账认购的：（1）、成都市郫县红光镇高新区西区尚雅路9号“万景峰”4栋1单元31楼3102号，双方确认交易价格为500000.00元；（2）、成都市金堂县“恒大-御景半岛首期”52幢1单元14楼3号，双方确认交易价格为：500000.00元；（3）、位于成都市温江区，双方确认交易价格为743606元；（4）位于成都市与东山大道路口旁）“复地御香山”一期39-1，建筑面积450.15平方米，双方确认交易价格为 4000000元；上述四套房产总价为5743606元（大写人民币伍佰柒拾肆万叁仟陆佰零陆元整）。二、乙方的房款付款方式为：2017年5月31日前支付50万元；2017年9月30日前支付50万元；2018年2月10日前支付200万元；2018年5月31日前支付90万元；2018年9月30日前支付90万元；2019年1月31日前支付943606元。三、乙方在办理本协议约定的房产产权过户手续时涉及办理房产权过户手续等各项事宜均与上述房产的产权人联系办理。乙方确认已完全了解上述房产的产权情况及办理进度，且甲方已经协调好各产权人办理上述房产的过户手续。乙方在协议的履行过程中不得以不能及时办理过户手续或限购等政策影响不能过户为由拒绝支付房款。合同签订后，于飞与永鸿翔公司协议，由于飞实际购买合同约定房屋。于飞自2017年5月2日起至2018年10月9日期间，多次向太仓公司给付房款，共计4200000元款项。上述四套房屋中，位于成都市温江区的（成仁路与东山大道路口旁）“复地御香山”一期39-1号房屋已经完成过户手续。 另查明，诉争房屋系于2014年12月22日登记为向泉森所有，2018年1月，向泉森将房屋交由中介公司进行出售，价款为66万元，2018年1月9日，向泉森向中介公司员工黄猛出具公证委托书[（2018）金堂证字第87号]，委托黄猛办理上述房屋出售过户事宜，黄猛当日转款66万元给向泉森。2018年1月12日，黄猛代理向泉森与张月签订《成都市存量房买卖合同》（成存房买（自）第19223号）并办理过户手续，其中合同载明借款为311296元，张月实际以转账方式向黄猛支付70万元。2018年1月16日，案涉房屋过户至张月名下。张月购买房屋后，于2018年3月17日，经成都市世纪链城房地产经纪有限公司居间服务，与谷玉宝签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给谷玉宝，价款为88万元，谷玉宝于2018年3月17日支付40万元，2018年3月21日支付48万元，2018年3月26日，张月案涉房屋过户至谷玉宝名下，现房屋由谷玉宝所有。张月与谷玉宝另签订《成都市存量房买卖合同》（成存房买（自）第20939号）交不动产部门备案，该合同载明房屋价款为311296元。2018年7月16日，于飞起诉向泉森、李玉英、太仓公司、张月、谷玉宝至一审法院，主张撤销向泉森与张月、张月与谷玉宝之间的房屋买卖合同，确认诉争房屋属于飞所有，向泉森、李玉英、太仓公司、张月、谷玉宝协议办理诉争房屋过户手续。一审法院作出（2018）川0121民初3351号民事判决，认定向泉森与张月之间的房屋买卖合同、张月与谷玉宝之间的房屋买卖合同，均合法有效，无证据证明系虚假交易，驳回于飞的诉讼请求，案件受理费4400元由于飞负担。该判决已经发生法律效力。 向泉森注册成立成华区威力建筑机械租赁站（以下简称威力租赁站），为个体工商户。向泉森与李玉英系夫妻关系。威力租赁站与京龙公司曾有业务关系，后京龙公司作为甲方，与乙方威力租赁站，丙方向泉森、李玉英对双方之间的债权债务签订《协议书》一份，协议书载明：乙方确认欠付甲方货款1026000元，丙方系乙方的实际控制人，现三方达成协议，丙方以其所有的两套商品房抵顶给甲方，房屋情况为：成都市郫县红光镇高新区西区尚雅路9号“万景峰”1栋1单元31楼3102房，抵偿价格500000元，成都市金堂县“恒大-御景半岛首期”52幢1单元14楼3号，抵偿价格500000元，未抵偿26000元欠款余额，乙方在本协议签订之日起三个月内向甲方付清。本协议所约定用于抵偿货款的上述2套房屋，由丙方直接过户至甲方，丙方应在180日内配合甲方办结过户手续。协议同时确认京龙公司欠威力租赁站部分货物，在协议签订后80日内交付威力租赁站。 2015年2月2日，京龙公司（合同甲方）与太仓公司（合同乙方）签订《债权债务抵销协议书》，该协议书载明：鉴于甲方采购乙方齿条等产品，尚欠乙方货款未付，双方一致同意，由甲方从甲方客户处收账认购的部分商品房抵偿应付未付给乙方的部分货款人民币1786342元，双方确认，甲方收账认购的（1）、成都市郫县红光镇高新区西区尚雅路9号“万景峰”4栋1单元31楼3102号，双方确认交易价格为500000.00元；（2）、成都市金堂县“恒大-御景半岛首期”52幢1单元14楼3号，双方确认交易价格为：500000.00元；（3）、位于成都市温江区，双方确认交易价格为743606元，上述房产用于甲方抵偿欠付乙方的货款，双方协商的总抵偿价格为1743606元。 一审法院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力。案涉《商品房买卖协议书》系于飞、永鸿翔公司与太仓公司之间真实意思表示，三方应当按照合同约定履行各自的义务。根据三方约定，太仓公司将位于成都市金堂县“恒大-御景半岛首期”52幢1单元14楼3号房屋出售给于飞及永鸿翔公司，于飞和永鸿翔公司协议由于飞实际出资购买该房屋，而根据法院已生效判决认定的事实，该房屋已经由登记所有人向泉森出售张月，张月再次出售给谷玉宝，谷玉宝合法取得该房屋所有权。《商品房买卖协议书》关于成都市金堂县“恒大-御景半岛首期”52幢1单元14楼3号房屋部分的约定实际已经无法履行，于飞据此主张解除《商品房买卖协议书》关于成都市金堂县“恒大-御景半岛首期”52幢1单元14楼3号房屋部分，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，合同的部分解除，不影响合同其他部分的效力。本案双方争议的焦点问题是，本案所涉房屋，于飞是否已经支付了购房价款。《商品房买卖协议书》约定交易房屋为四套，并约定了每套房屋的价款，但对于付款及过户方面，未约定四套房屋的先后履行顺序，而是根据四套房屋总价款，约定了分期付款，对于过户的时间、顺序也未进行约定。实际履行中，于飞分十余次支付了购房款，总计支付420万元，太仓公司已经将位于温江区天府广场的两套房屋过户给于飞，其中位于温江区的房屋约定价款743606元，位于成都市南天府广场的房屋约定价款为4000000元，两套合计4743606元，即已经完成过户的两套房屋中，于飞尚有543606元未给付。于飞主张已经支付了本案诉争房屋价款，无合同依据，也无事实依据，其要求返还本案诉争房屋购房款50万元，一审法院不予支持。于飞关于违约损失384400元的主张。一审法院认为，太仓公司作为房屋出售方，有交付房屋，转移房屋所有权的义务，现案涉房屋已出售他人，致使案涉房屋买卖协议无法履行，合同解除，根据合同相对性，责任应当归咎于太仓公司。于飞主张太仓公司赔偿损失，符合法律规定，但该损失应当以于飞的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案具体情况考虑，双方约定诉争房屋的价款为50万元，因合同涉及四套房屋的交易，对于交易顺序双方未明确约定，根据前述论证，于飞无法证明其已付购房款系支付本案诉争房屋，且于飞、永鸿翔公司在与太仓公司签订《房屋买卖协议书》时明知太仓公司出售的四套房房是抵偿认购所得，存在多次抵偿，且多次抵偿均未办理过户，房屋仍登记在原权利人名下，在此情况下于飞仍与太仓公司签订诉争协议，应当对协议不能履行承担一定风险。同时，自《房屋买卖协议书》签订以来，房屋价格有所上涨是客观事实，太仓公司违约也给于飞造成一定的房屋差价损失。综合以上分析，一审法院酌定太仓公司赔偿于飞损失100000元。于飞主张向泉森、李玉英、京龙公司对太仓公司承担的赔偿责任承担连带责任，因向泉森、李玉英、京龙公司不是《房屋买卖协议书》的相对人，也无证据证明其与太仓公司之间存在恶意串通行为，于飞的该项主张无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除于飞与太仓宝达齿条有限公司、成都永鸿翔建筑机械有限公司签订的《房屋买卖协议书》中关于位于成都市金堂县“恒大-御景半岛首期”52幢1单元14楼3号房屋部分；二、太仓宝达齿条有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿于飞100000元；三、驳回于飞的其他诉讼请求。案件受理费6322元，由于飞负担5000元，太仓宝达齿条有限公司负担1322元，财产保全费3020元，由于飞负担。 二审审理期间，各方均未提交新证据。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，对上诉人于飞所提违约损失应当支持38万元，案涉房屋买卖合同被解除和抵偿中没有办理过户均不是于飞过错所造成的上诉理由，经审查认为，于飞、永鸿翔公司（乙方）与太仓公司（甲方）签订的《房屋买卖协议书》中明确约定“甲方在成都地区收账认购了四套商品房，乙方有意购买……”，即在购买当时于飞对购买的房屋可能存在的权利瑕疵是清楚和明知的。一审审理查明对四套房屋存在多次抵偿，多次抵偿均未办理过户，房屋仍登记在原权利人名下，在购买当时对此，于飞属于明知。故一审酌情认定损失10万元并无不当。 对上诉人于飞所提应当赔偿（2018）川0121民初3351号民事判决书中于飞承担败诉负担的4400元案件受理费的上诉理由，经审查认为，于飞在提出本案权属确认纠纷案件之前，提出要求确认向泉森、张月、谷玉宝之间的房屋买卖系虚假交易的案件被四川省金堂县人民法院在2018年11月13日驳回诉讼请求。该败诉责任的风险应当由于飞自行承担。故对该项上诉理由，本院不予支持。 对上诉人于飞所提向泉森、李玉英、京龙公司应当对赔偿损失金额承担连带赔偿责任的上诉请求，经审查认为，本案是由于客观原因不能履行导致合同被解除后产生的损害赔偿责任，因合同具有相对性，于飞要求泉森、李玉英、京龙公司应当对赔偿损失金额承担连带赔偿责任不具有事实和法律依据。故对该项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，于飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6322元，由于飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄小华 审判员  陈丽华 审判员  孙 睿 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张兴巧