上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10667号上诉人(原审原告)：张莉，女，1972年11月20日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张逸豪，上海岷颉律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵炳华，男，1963年11月21日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。委托诉讼代理人：李凌霄,山东邦国律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤，女。上诉人张莉因与被上诉人赵炳华、上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初11094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张莉上诉请求：撤销一审判决，改判支持张莉的一审全部诉请或发回重审。事实和理由：一、赵炳华在未通知张莉的情况下，擅自出售上海市虹口区欧阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，构成违约。根据《房屋买卖合同》约定，双方应当于2017年6月12日去签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。虽然张莉处于限购的状态，但并不影响其签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》以及支付后续房款。赵炳华在没有书面通知张莉的情况下直接将系争房屋出售给案外人，其行为构成违约，应当承担合同无法继续履行的责任。二、本案合同的解除应当适用《房屋买卖合同》约定的互不追究责任条款的情形。《房屋买卖合同》第十七条约定，若遇到国家政策等不可抗力因素，本合同自动解除，互不追究违约责任。一审法院认定因国家限购政策并未发生变动而本案合同的解除不适用该条约定，与事实不符，缺乏法律依据。赵炳华辩称，不同意张莉的上诉请求。一、张莉以政府限购为由多次明确表示拒绝履行合同，并未能按照合同约定支付购房款项，已经构成根本违约。二、张莉明知其系限购对象，造成双方《房屋买卖合同》无法继续履行的责任在张莉，本案合同的解除不适用不可抗力的免责条款。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中原公司辩称，不同意张莉的上诉请求。一、中原公司并非是房屋买卖合同的当事人，主体不适格。二、中原公司无息保管定金。三、张莉一直确认自己处于限购状态。张莉向一审法院起诉请求：一、确认张莉和赵炳华签订的《房屋买卖合同》于2018年4月19日解除；二、确认张莉、赵炳华、中原公司签订的《房屋买卖居间协议》于2018年4月19日解除；三、赵炳华向张莉归还定金人民币10万元(以下币种均为人民币)；四、中原公司向张莉归还代赵炳华保管的定金10万元；五、赵炳华以10万元为本金，按6%的标准向张莉支付自2018年4月19日起至中原公司返还10万元止的利息。一审法院审理中，张莉撤回确认张莉、赵炳华、中原公司签订的《房屋买卖居间协议》于2018年4月19日解除的诉讼请求。一审法院认定事实：系争房屋原权利人为赵炳华。2017年4月2日，张莉(买受方，乙方)、赵炳华(出卖方，甲方)与中原公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，张莉(买受方，乙方)与赵炳华(出卖方，甲方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款1,700万元；甲乙双方同意于2017年6月12日前，前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；甲乙双方一致协商同意若遇国家政策不可抗力因素，本合同自动解除，互不追究违约责任。合同签订当日，张莉支付定金10万元至中原公司。买卖合同签订时，张莉已经知晓自己存在限购问题，欲出售其在原有房屋内的产权份额后，继续履行与赵炳华就系争房屋签订的《房屋买卖合同》，但因张莉始终无法解决限购问题，导致双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行。2018年3月12日，赵炳华与案外人就系争房屋另签订《房屋买卖合同》。一审法院审理中，张莉提供2018年4月13日其委托上海岷颉律师事务所律师向赵炳华出具的《关于赵炳华与张莉房屋买卖相关合同解除事宜的函》，表示若收到本函后五日内未及时与居间方、委托人或律师联系，则视为确认《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》已自动解除，双方不会因该房屋买卖合同追究对方违约责任，且已同意居间方将该笔定金退回委托人。据此，张莉主张其与赵炳华签订的《房屋买卖合同》于2018年4月19日解除，并要求中原公司向其返还保管的定金。对该律师函，赵炳华不予认可，认为在张莉未按双方《房屋买卖合同》约定的期限履行付款义务的20日后，赵炳华即享有合同解除权。因此，在其与案外人另行就系争房屋签订《房屋买卖合同》时，张莉与赵炳华的《房屋买卖合同》即因张莉违约而自动解除。中原公司表示未收到该律师函，不知晓。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。在张莉与赵炳华签订《房屋买卖合同》时，限购政策已经出台并实施，张莉对其系限购对象是明知的。签订合同后，张莉虽对其原来持有的房屋产权份额采取了出售的方式，但仍未改变其限购的状态，因此造成双方《房屋买卖合同》无法继续履行的责任在张莉。且赵炳华已将系争房屋出售给案外人，故张莉与赵炳华签订的《房屋买卖合同》在赵炳华与案外人就系争房屋签订买卖合同时再无继续履行的可能，双方《房屋买卖合同》应于2018年3月12日解除。张莉主张双方合同约定，因遇国家政策不可抗因素，合同自动解除，互不追究违约责任，因双方合同签订后，国家限购政策并未发生变动，且在签订合同之前张莉就已经明知自己的限购状况，故不应适用该条约定。依照双方《房屋买卖合同》中对定金的约定，赵炳华不同意返还张莉定金的主张有据可依，故对张莉提出要求赵炳华返还定金并赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。中原公司处保管的定金应交还赵炳华。据此，一审法院作出判决：一、张莉与赵炳华就系争房屋签订的《房屋买卖合同》于2018年3月12日解除；二、张莉的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，《房屋买卖合同》约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方实际收到的定金)4,650,000元。本院认为，张莉与赵炳华签订的《房屋买卖合同》系双方真实、自愿的意思表示，且与法不悖，双方应当恪守履行。本案中，张莉明知其系限购对象，仍与赵炳华于2017年4月2日签订《房屋买卖合同》，却无法于2017年6月12日前赴居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》及支付首期房价款，直至2018年3月12日亦未改变其为限购的状态，故一审法院认定《房屋买卖合同》无法继续履行的责任在于张莉，驳回张莉要求返还定金及赔偿利息损失的主张，符合法律规定，本院予以认同。张莉主张本案《房屋买卖合同》适用第十七条免责条款，因其在签订合同之前已经明知自己是限购对象，而国家限购政策并未发生变动，故本案不符合该条款的情形，本院对张莉的主张不予支持。综上所述，张莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,403元，由上诉人张莉负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇一九年十二月二十七日书记员  董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……