广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2884号 上诉人(原审被告、反诉原告)：阳朔县高田镇凤楼村民委员会历村经济合作社，住所地：广西阳朔县高田镇厉村。 负责人:徐初发,系该村经济合作社主任。 委托诉讼代理人：阳远志，广西鑫顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋鑫，广西大海律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：赵维林，男，1971年3月2日出生，汉族，住广西阳朔县。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：黄高凤，女，1970年6月22日出生，汉族，住广西阳朔县。 原审第三人：龙小安，男，1963年2月6日出生，汉族，住广西阳朔县。 原审第三人：秦利斌，女，1976年3月2日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区雒容镇半塘村坪地屯215号之四，现住广西桂林市象山区。 二原审第三人共同委托诉讼代理人：秦祥然，广西桂山律师事务律师。 上诉人阳朔县高田镇凤楼村民委员会历村经济合作社（以下简称历村合作社）因与被上诉人赵维林、黄高凤，原审第三人龙小安、秦利斌合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2018）桂0321民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人的负责人徐初发及其委托诉讼代理人阳远志、蒋鑫，被上诉人赵维林，原审第三人的共同委托诉讼代理人秦祥然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 历村合作社上诉请求：1.撤销(2018)桂0321民初1297号民事判决书；2.改判驳回被上诉人赵维林、黄高凤的诉讼请求或者驳回起诉；3.改判两被上诉人将上诉人的土地恢复原状；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人主体不适格，阳朔县人民政府才是适格的被告。被上诉人赵维林、黄高凤所主张的房屋于2019年7月17日被阳朔县政府强拆，材料均当做垃圾拉走。阳朔县人民政府是实际侵权人，才是适格的被告，上诉人不是适格被告。2.被上诉人赵维林、黄高凤就非法建筑要求赔偿损失，不是法院受理范围。被上诉人赵维林、黄高凤在上诉人土地上建设的房屋，已被桂林市中级人民法院的(2017)桂03民终2741号民事判决书认定为非农建设。被上诉人赵维林、黄高凤在阳朔县人民法院(2016)桂0321民初1279号判决书的庭审笔录、桂林市中级人民法院的(2017)桂03民终759号判决书的庭审笔录均自认涉案房屋建设没有经过有关部门的批准，也没有取得建设工程规划许可证。据《城乡规划法》第40条、第41条、第64条、第65条之规定，被上诉人赵维林、黄高凤修建的非法建筑不受法律保护，是政府“打击”的对象。一审法院受理被上诉人赵维林、黄高凤就非法建筑要求赔偿损失，应该做出驳回起诉的裁定，请二审法院给予纠正。3.原判决以广西评值价格事务所有限公司作出的【2018】评值价桂0321-101号价格评估结论书作为损失依据于法无据。一审庭审查明广西评值价格事务所有限公司没有取得国家发改委颁发的的价格评估机构资质证书，鉴定人没有取得司法鉴定人职业资格证书和执业证书，明显违反了法律法规的强制性规定。该鉴定结论书使用的法律依据是《价格法》，本案中的被上诉人既不是消费者也不是经营者，因此本案应当适用《资产评估法》的规定。另该鉴定报告使用的依据是2010年的《价格鉴定行为规范》，2016年4月15日发改价证办【2016】84号根据《价格认定规定》对《价格鉴定行为规范(2010年版)》进行了修改，形成了《价格认定行为规范》。根据新法优于旧法，新规定优于旧规定原则，本案应当适用《价格认定行为规范》作为鉴定依据。因本案涉及的房产是没有经过相关部门审批许可，使用市场法评估是不妥的。再者该公司却将没有委托评估的变压器也进行评估，超出贵院委托范围。4.原判决认定上诉人与被上诉人均有过错，判决上诉人赔偿被上诉人损失461279元没有法律依据。本案是《土地租赁合同》而不是《房屋买卖合同》，被上诉人承租的土地只能是依法进行农业生产；被上诉人却进行非农建设已经违法。经过诉讼，涉案土地已经退还给上诉人，生效的法律文书已经认定且实际履行。被上诉人明显知道修建房屋必须要取得政府相关部门的许可，否则会被强拆或者征收征用也得不到的相关补偿；被上诉人还违法建房以致2019年7月17日被政府强拆，被上诉人的损失只能是自己承担；如被上诉人认为政府强拆侵权，可以起诉政府赔偿。上诉人没有任何过错，被上诉人即使有损失，只能由被上诉人自己承担或者实际侵权人赔偿。应根据《物权法》第37条及《城乡规划法》、《民事诉讼法》之规定，判决驳回被上诉人的诉讼请求或者裁定驳回被上诉人的起诉。5.原判决认定原审第三人没有过错，于法无据。第三人将其没有经过审批而修建的房屋转让给被上诉人赵维林、黄高凤，以后导致该房屋被强拆，第三人明显有过错。如果被上诉人有损失，第三人应承担民事责任。6.原判决驳回上诉人的诉讼请求于法无据。上诉人出租的是土地，被上诉人退还土地时土地上有不受法律保护的非法建筑物，上诉人的土地也遭到破坏，被上诉人应该承担恢复土地原状的责任；原判决驳回上诉人的反诉请求，明显是偏袒被上诉人，二审法院应予以更正。综上，原判决错列当事人、程序严重违法、认定事实不清，适用法律错误，根据《民事诉讼法》第170条第1款第2、3、4项之规定，请二审法院依法查清事实，依法撤销原判决，支持上诉人的上诉请求。 赵维林、黄高凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 龙小安、秦利斌述称，请求驳回上诉，维持原判。 赵维林、黄高凤向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿各种损失共计1400000元；2.本案诉讼费由被告负担。庭审时变更诉讼请求为1022558元。 一审法院认定事实：2003年5月14日，被告历村经济合作社与第三人龙小安、秦利斌签订一份《土地租赁合同》，约定：一、被告将本集体所有的位于历村老虎头山（地名）的4.8亩荒地（东至粮所直属库围墙，南至赏月路，西至赏月路，北至老虎头山脚底）出租给第三人经营旅游观光农业项目（农家乐餐厅、观光花圃、观光果园等）；二、租赁期限为二十年。自2003年5月15日至2023年5月14日；三、租金及交付期限，租金为每年1000元人民币，于各当年的4月31日前以现金一次性付清；四、在租赁期限内，第三人有权根据自己的需要在租用的土地上开办经营旅游观光农业项目；五、租赁期限届满，被告同意原告续租二十年。租金上浮率不得超过5%，续租应当签订续租合同。如届时被告拒签续租合同，第三人有权继续租用，视为原租期的延展；六、第三人建成的旅游项目有权转让、出租、抵押。但不得超过租赁期限。如因此造成纠纷，由第三人负责；七、第三人提前退租，地面上建造的不动产归被告所有（动产除外）；八、被告擅自解除租约，应赔偿第三人投资残值和未履行用完的租期的营业损失；九、租期延展二十年届满，第三人有优先租赁权，如第三人不继续租赁，第三人在租赁土地上的不动产归被告所有，连同土地由被告收回。被告代表徐成瑞、徐成慧在合同上签名并加盖经济合作社公章，第三人在合同上签名。合同签订后，被告将土地交给第三人，第三人在租赁土地的原有泥砖房的基础上扩建房屋（未批建）用来作饭店经营旅游项目，第三人按时交付租金给被告。 2006年4月2日，第三人将租赁被告的土地租赁权及经营权全部转让给原告赵维林和黄高凤。被告与第三人及原告签订一份《协议书》，约定：一、被告与第三人于2003年5月14日签约的《土地租赁合同》，第三人在合同中的全部权利、义务转让给原告，今后被告与第三人的权利、义务，由原告承担。如被告与原告或第三方发生纠纷，概与第三人无关；二、被告同意第三人将《土地租赁合同》转让给原告。第三人在合同转让之前的债权、债务与被告及原告无关，由第三人承担；三、第三人与原告之间转让事宜，由第三人与原告另外商谈解决；四、第三人租赁被告的土地的青苗补偿费（包括租赁土地内的所有树苗补偿）已经全部由第三人补偿给被告，租赁土地内的属于被告的其他固定资产，已经由第三人补偿给被告，土地租赁费按时给付被告，被告不得以合同转让为由再次向原告、第三人索要以上费用。被告代表徐成瑞在协议上签名并加盖经济合作社公章，第三人龙小安、秦利斌及原告赵维林、黄高凤在协议上签名。协议签订后，被告土地转由原告租赁，原告在第三人原建房屋基础上拆除泥砖房，扩建房屋（未批建）主体、搭建简易厨房等建筑物，继续作农家饭店经营旅游项目，给付被告租金至2013年。 2013年12月6日，原告赵维林与被告签订《补充协议》，约定：原《土地租赁合同》仍然有效。原《土地租赁合同》租期至2023年5月14日止，现延长20年，从2023年5月15日起至2043年5月14日止。从2023年5月15日起，每年租金由1000元增至1050元；合同期满（2043年5月14日），原告如需要继续租赁被告土地，在同等条件下仍有优先租赁权。如原告不再继续租赁，其不动产全部归被告所有；本补充协议不因原、被告双方的法人变动而失效。如一方违约，应赔偿对方全部损失外，还处以违约金人民币500000元。 2014年，被告村干部换届，被告要求原告赵维林提高租金，双方未能协商一致，被告即拒收原告交纳的租金。2016年10月18日，被告向该院提起诉讼，要求确认被告与第三人签订的《土地租赁合同》无效，该院于2016年12月12日，作出（2016）桂0321民初1280号民事判决书，判决《土地租赁合同》无效。2017年9月15日，原告对上述判决提起第三人撤销之诉，该院于2017年11月7日作出（2017）桂0321民撤4号民事裁定书，驳回原告赵维林、黄高凤的起诉。上述时间（10月18日），被告向该院另行提起诉讼，要求确认被告与原告签订的《补充协议》无效，该院在2016年12月12日，作出（2016）桂0321民初1279号民事判决书，判决《补充协议》无效。原告不服，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院（2017）桂03民终759号判决维持原判。2017年1月16日，被告再次向该院提起诉讼，要求确认原、被告于2006年4月2日签订的《协议书》无效，返还涉案土地及支付土地使用费。2017年6月29日，该院作出（2017）桂0321民初153号判决书，判决《协议书》无效，二原告将位于阳朔县老虎头的4.8亩土地退还被告，并给付被告2014年5月15日至2017年5月14日的土地使用费3000元。原告不服，再次向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院（2017）桂03民终2741号判决维持该院（2017）桂0321民初153号判决书第一、三、四项，变更第二项为：由二原告将其实际使用的位于阳朔县老虎头的土地退还被告。上述判决已发生法律效力。被告于2018年4月23日向该院申请强制执行。该院于2018年9月17日执行完毕：二原告已将其实际使用的位于阳朔县老虎头的土地退还被告，并给付被告租金3600元。 2010年6月5日，原告赵维林与案外人刘荣签订《观月轩租赁合同》，将阳朔县观月轩餐厅租赁给刘荣，承包期限自2010年7月1日至2021年5月31日止。2018年9月12日，双方因上述协议无效，协商解除《观月轩租赁合同》，原告补偿刘荣100000元。 2018年10月17日，原告以上述协议被判决无效为由，要求被告赔偿各种损失。该案受理后，原告向该院提出对历村老虎头约4.8亩土地上的建筑物和其它附着物价格进行鉴定，2018年12月17日，该院委托广西评值价格事务所有限公司进行评估，鉴定结论为：（一）价格鉴定标的重置价格为1391111元；（二）价格鉴定标的价值为922558元。 综合原告起诉及被告答辩，该院归纳本案的争议焦点为：1.本案所涉合同被认定无效后的法律后果如何？原告的损失是否应当折价补偿或者赔偿。2.本案折价补偿或者赔偿范围及比例。3.第三人是否承担补偿或者赔偿的责任。4.评估结论是否作为本案损失的依据。5.被告的反诉是否成立。 一审法院认为，关于该案所涉合同被认定无效后的法律后果如何？原告的损失是否应当折价补偿或者赔偿。该案涉及的两份合同均被认定无效，两份合同涉及的财产相同，对于无效合同的处理，人民法院一般应当根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理，即原告应将老虎头土地退还被告，被告应当将原告投资建设在老虎头土地上的建筑物和其它附着物折价补偿或者赔偿给原告。该案中，被告已向该院申请执行，要求原告返还老虎头土地，此要求该院已执行完毕，将老虎头土地执行给了被告。但原告投资建设在老虎头土地上的建筑物及其他附着物，不具备返还的可能，只能折价予以补偿。因此，原告的损失应当由被告折价补偿给原告。即便如被告辩称原告诉请的建筑物为非法建筑，但此非法建筑将来被行政机关依法拆除后，仍然给原告造成损失。实际上，在被告请求人民法院判令双方的协议无效后，即应当预料其承担的法律后果。故依据上述法律规定，被告应当承担折价补偿或者赔偿责任。 关于该案折价补偿或者赔偿范围及比例。折价补偿或者赔偿的范围应当限于合同订立、履行过程中的实际损失。原告解除与案外人刘荣签订的《观月轩租赁合同》，其补偿刘荣的损失与本案合同订立、履行无直接的因果关系，不属于该案补偿范围，该项请求该院不予支持。折价补偿或者赔偿的比例，应当依据双方缔约过程的过失大小确定。双方签订上述协议，均出于自愿，并且协议履行多年，对于土地用途，不论原告还是被告、第三人，均心知肚明，协议因违反国家法律法规强制性规定，被认定无效，应为双方无法律意识造成，不应简单归责于一方，双方均有过错，应承担同等责任。该案损失应由原告、被告各自承担一半，即被告应当补偿或者赔偿原告461279元。 关于第三人是否承担补偿或者赔偿责任。第三人自2006年4月2日即将土地转让给原告，第三人的权利义务已转让给原告，原告接手后才投资对原有房屋进行改造，该案合同无效的法律后果与第三人并无直接的因果关系，故第三人对原告的损失不承担民事责任。 关于评估结论是否作为该案损失的依据。被告辩称作出价格评估结论书的评值公司的评值超出法院范围，评值公司不具备评价资质，评值公司认定事实评估错误。该院认为，出具该鉴定结论的鉴定机构，具有国家发改委和中国价格协会的“价格评估机构资质”，有合法的营业执照，经广西壮族自治区高级人民法院和桂林市中级人民法院审核，入围“广西法院评估、审计、司法鉴定等机构备选名单”，鉴定人员具有合法资格的注册价格鉴证师。该鉴定结论的鉴定范围是根据委托鉴定材料和现场勘察情况确定，鉴定方法亦是符合法律规定，故该院对被告的辩称不予采信。评估公司做出的价格鉴定标的价值为922558元，该院作为该案损失的依据。 对于被告提出的反诉，由于被告向该院申请执行桂林市中级人民法院（2017）桂03民终2741号判决及该院（2017）桂0321民初153号判决，该院已执行完毕，原告已经承担了合同无效的法律后果；同时，被告出租土地给原告，用于经营旅游观光农业项目（农家乐餐厅、观光花圃、观光果园等等），应当预见原告承租土地的使用状态及产生的后果。故被告提出反诉，要求原告恢复土地的原状，该院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告阳朔县高田镇凤楼村民委员会历村经济合作社赔偿原告赵维林、黄高凤经济损失461279元；二、驳回原告赵维林、黄高凤的其他诉讼请求；三、驳回被告阳朔县高田镇凤楼村民委员会历村经济合作社的反诉请求。本案受理费原告预交17400元,原告变更诉讼请求后应收14003元（应退3397元）；被告预交反诉费30元，两项合计14033元，由原告赵维林、黄高凤负担7016.5元，被告阳朔县高田镇凤楼村民委员会历村经济合作社负担7016.5元。 本院二审期间，上诉人提交如下证据:2019年7月17日关于高田镇历村被拆的相关新闻报道，拟证明被上诉人建的涉案房屋属非法建筑，于2019年7月17日被阳朔政府强拆。被上诉人对以上证据的质证意见是：对该证据的真实性无异议，认可该份证据。原审第三人的质证意见：对该证据真实性无异议。本院认为，因各方当事人对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认可。 各方当事人对一审查明的事实均无异议，经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋已于2019年7月17日被政府部门强拆。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：1.上诉人的被告主体是否适格；2.一审以评估结论作为认定被上诉人损失的依据是否恰当；3.被上诉人的损失应由谁承担，如何承担。 关于争议焦点一。据查，2003年5月14日，上诉人历村合作社与原审第三人签订《土地租赁合同》；2006年4月2日，上诉人与原审第三人及被上诉人签订一份《协议书》，约定原审第三人将租赁上诉人的土地租赁权及经营权全部转让给被上诉人赵维林和黄高凤；2013年12月6日，被上诉人赵维林与上诉人签订《补充协议》，约定原《土地租赁合同》仍然有效。因此，上诉人与被上诉人为合同的双方当事人，被上诉人因上述协议已被确认无效后的赔偿损失问题起诉上诉人，仍属于合同纠纷，根据合同的相对性原则，上诉人是本案适格的被告，上诉人认为自己的被告主体不适格的主张不成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。上诉人认为一审以广西评值价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》作为损失依据错误。本院认为，该评估公司具有国家发改委和中国价格协会的“价格评估机构资质”，为“甲级综合涉诉类”机构，并入围广西法院评估、审计、司法鉴定等机构备选名单，鉴定人员为该公司具有合法资格的注册价格鉴证师，该次鉴定是在一审法院的委托下抽签选取，程序合法，勘查现场有双方当事人参与，采取的鉴定办法并非仅为市场法，而是成本法和市场法相结合。该《价格评估结论书》合法有效，一审以该鉴定结论确定的标的价值922558元作为认定上诉人损失的依据并无不当。在上诉人没有相反证据证明该鉴定结论错误的情况下，一审据此认定上诉人的损失金额有事实和法律依据。 关于争议焦点三。在涉案的两份协议书被确认无效后，根据法律规定，合同无效的法律后果是恢复到合同签订以前的状态，即合同双方需要相互返还，造成损失的还应根据双方过错程度赔偿损失。被上诉人为履行租赁合同所建的房屋因需面临返还而成为其所投入的损失。如前所述，原审第三人已经将合同的权利义务全部转让给被上诉人，并得到上诉人的同意，上诉人与被上诉人才是合同的当事人，被上诉人的损失应由上诉人和被上诉人根据过错程度来承担。涉案合同约定的经营项目是农业项目，包括农家乐餐厅、观光花圃、观光果园等，由此可见，上诉人是允许被上诉人进行农家乐的开发经营的，双方签订合同时明知合同会因违反法律强制性规定将面临被确认无效的后果却仍然签订合同并履行多年，一审认定双方具有同等过错并据此分担损失并无不当，本院予以维持。 至于上诉人认为被上诉人的损失应由政府承担的主张，在合同被确认无效后，涉案土地经一审法院强制执行已返还上诉人，并于2018年9月17日执行完毕，经上诉人确认后同意执行完毕结案，有一审法院出具的（2018）桂0321执277号《结案通知书》证实。土地和房屋具有不可分割性，既然涉案土地已经返还给上诉人，依据房随地走原则，则房屋也应视为已一并转由上诉人占有，即使上诉人没有实际去占有使用，也是其对自己权利的处分。一审判决后，涉案房屋被政府部门强拆，如果涉及向政府申请赔偿的问题，也应由上诉人去主张，而非被上诉人。上诉人认为应由被上诉人向政府主张赔偿的理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14033元（上诉人已预交），由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁春弟 审 判 员 刘福平 审 判 员 李文练 二〇一九年十二月十六日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 王 珍