山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6969号 上诉人（原审被告）：青岛广丰源暖通工程有限公司（原名称：青岛广丰源装饰工程有限公司）。 法定代表人：解建军，经理。 委托诉讼代理人：陶文林，即墨成泰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛市即墨区市场建设服务中心（原名称：即墨市市场建设服务中心）。 法定代表人：吕军，主任。 委托诉讼代理人：唐艳，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄姣，山东文鼎律师事务所律师。 上诉人青岛广丰源暖通工程有限公司（以下简称广丰源公司）因与被上诉人青岛市即墨区市场建设服务中心（以下简称市场服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初6973号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人广丰源公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初6973号民事判决书，依法改判或将本案发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审认定“根据原广丰源公司签订的《租赁合同书》第十条约定，办理租赁物交接手续的时间为2004年3月22日，因此租赁期限的起算点应为2004年3月22日，而广丰源公司辩称该租赁物在2004年尚未通过竣工及消防验收，无法实际经营，2004年当年租赁费不应支持，但广丰源公司未提交证据予以证实，因此本院不予采信”错误。1、从被上诉人2004年5月12日尚且收取上诉人租赁定金的事实（见一审上诉人提交的租赁费定金收据），证实了截止到2004年5月12日被上诉人尚未将租赁物交付给上诉人的事实；也证实了2004年3月22日双方签订的《租赁合同》第十条约定的错误性，即2004年3月22日双方并未办理租赁物的交接手续的事实；一审法院依据《租赁合同》第十条的约定，认定租赁期限的起算应为2004年3月22日是完全错误的。2、从上诉人提交的2005年1月10日青岛市公安消防局《建筑工程消防验收意见书》。证实:（1）双方签订的《租赁合同》约定的租赁物直至2005年1月10日才经青岛市公安消防局验收合格、准许使用，即2005年1月10日前，租赁物处于严禁使用状态，可见2004年3月22日双方签订的《租赁合同》第十条约定同样与事实不符，一审法院按2004年3月22日为租赁起算点，同样错误。（2）因被上诉人租赁物不符合双方签订的《租赁合同》约定的租赁目的，即使租赁物已交接，上诉人也有权拒绝支付不符合合同约定目的期间的租赁费的事实。（3）依据《中华人民共和国消防法》第十条规定的“必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的”以及《中华人民共和国消防法》第13条之规定中“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”之规定，被上诉人出租的房屋，直至2005年1月10日才经青岛市公安消防局验收合格，准许使用；且《建筑工程消防验收意见书》书中，明确准许使用的时间为2005年1月10日验收合格之日。为此，上诉人认为:一审认定2004年3月22日本案租赁合同的起点时间错误，应以2005年3月22日作为《租赁合同》的租赁起点时间，对被上诉人已收取上诉人的租赁定金以及租赁费，应顺延支付2005年3月22日后的租赁费用。二、一审认定“根据2010年3月1日双方签订的《补充合同》第四条约定，双方就2010年3月1日前，广丰源公司欠付的租赁费进行结算，双方均认可尚欠租赁费为189万元，并就该部分欠款约定了还款期限和数额，双方已实际履行了租赁合同及补充合同，本院认为，双方于2010年3月1日已对之前所欠租赁费数额进行了结算，并签订协议，该协议系双方真实意思表示，应以该协议确定的数额作为结算依据。对于上诉人辩称的应将2004年3月22日之后的租赁费支付情况重新对账，本院不予支持”错误。1、结合一审上诉人提交的被上诉人出具给上诉人的2006年4月20日山东一诺律师事务所《律师函》可以证实:截止到2006年4月20日止，上诉人共计欠被上诉人租赁费64万元的事实。以及自2006年4月21日至2010年3月1日止，上诉人已付租赁费为4108778.00元的事实；以及2006年4月20日至2010年3月1日止，上诉人应付租赁费为5568538.00元；完全可以证实:截止到2010年3月1日上诉人应付租赁费为1459760.00元，而并非是189万元，可见该补充合同约定的应付租赁费189万元是错误的，为此，被上诉人一审所提交的2010年3月1日的《补充合同》完全与事实不符，不能作为本案的证据使用，双方应依据事实对整个租赁期间的租赁费用进行结算。2、既然一审法院判决上诉人与被上诉人2004年3月22日签订的《租赁合同》及《补充合同》无效，那么，一审法院再依据一份无效的《租赁合同》以及《补充合同》为依据，否认上诉人提交的证据，做出错误的判决，可见一审法院在适用法律以及认定事实上的错误性。为此，上诉人认为:一审法院认定事实错误，被上诉人一审提交的2010年3月1日之《补充合同》，不能作为双方对2010年3月1目之前的租赁费结算依据使用。三、一审认定“广丰源公司提交的租赁费支付明细、收款收据、银行账户明细等证据拟证实租赁费已全部付清，市场服务中心市场发展服务中心对广丰源公司主张其支付的2014年租赁费191万元、支付的2017年租赁费60万元、支付的2018年租赁费20万元不予认可。其中广丰源公司主张2014年以水电费抵顶租赁费10万元的统计表（未加盖市场服务中心印章、无相关人员签字），非市场服务中心开具的收款收据，市场服务中心不予认可，因此本院不予认定”错误。首先，2014年以水电费抵顶租赁费10万元的统计表出自于被上诉人委派在青岛即墨市木材装饰综合批发市场管理办公室的会计宫克宣之手，虽然没有签字或盖章，但是，从该统计表证实:被上诉人同意将水电费抵顶租赁费的事实，且在以前的结算中，水电费均已抵顶租赁费。其次，虽无被上诉人的盖章，但上诉人上交的全部租赁费，均未加盖被上诉人的公章，而是“青岛即墨市木材装饰综合批发市场管理办公室”的印章，不应因未盖印章或签字，而否认统计表中应抵顶的10万元租赁费的事实。第三，上诉人2018年1月22日、23日通过兴业银行转账支付的20万元与2016年被上诉人出具的编号为0000677、000678收款收据无关，是完全不同的两笔付款，一审法院主观臆断，仅依据票据的连号而推断上诉人的两笔转账付款为支付2016年的租赁费没有事实依据，完全错误。四、本案双方既然签订的是无效合同，原《租赁合同》以及《补充合同》约定的租赁期限以及租赁费用均属无效约定，就不应依据原《租赁合同》以及《补充合同》约定的租赁期限以及租赁费用，计算本案占有使用费用；对上诉人应缴纳的实际占有使用费用，应委托相关部门进行评估确定，一审法院在既确认《租赁合同》及《补充合同》无效的情况下，又依据无效的《租赁合同》及《补充合同》判决上诉人支付被上诉人占有使用费，明显错误。本案因被上诉人的原因，导致双方签订的《租赁合同》无效，由此致使上诉人在占有使用期间因消防未经验收、主体工程未经验收，无法正常经营、且导致上诉人投入大量资金进行建设、装修，由此导致的损失，一审并未释明，也未查明，在此情况下，判决上诉人按《租赁合同》的约定支付被上诉人租赁费用，完全错误。综上，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人市场服务中心答辩称，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中明确约定了合同起始时间及涉案房屋交接时间均为2014年3月22日，因此租金的支付按照上述时间起算，认定事实正确。《租赁合同》第十条明确约定正式办理租赁物交接的时间，因此应当认定上诉人自该时间已占有、使用上述房屋，消防是否验收并不影响上诉人已占有使用涉案房屋的事实，且其提交的定金单据均系复印件，真实性无法认定，即使真实也不能仅因该收据内容为定金即想当然的推定上诉人当时未使用涉案房屋。另2014年12月10日，上诉人与被上诉人签订《补充协议》，约定因经营类品原因，上诉人不能充分合理利用涉案房屋，因此被上诉人同意上诉人将租赁物对外出租，且2004年12月30日，双方又与青岛雅泰电器签订《三方协议》，由亚泰电器从上诉人处转承租部分房屋。该事实也足以证实2004年双方已办理涉案房屋交接，上诉人也已实际使用房屋，因此应当从2004年3月22日起交纳租金。二、2010年3月1日签订的《补充合同》第四条明确约定了上诉人欠付租金的情况，足以证实双方在签订该补充合同时已将之前欠付的租金进行对账，确认欠付租金数额，因此应当依据该补充合同计算欠付租金数额。首先从2010年3月1日双方签订《补充合同》内容看，签订该补充协议的目的，是基于上诉人一直欠付租金，为保证其能按时交纳租金，被上诉人同意上诉人扩建部分面积且不额外收取任何租金，仅是为增加上诉人收益，从而使上诉人能够保证按时交纳欠付的租金。其次，双方签订上述《补充合同》后，上诉人之后的租金交纳数额也均是按照上述合同约定予以交纳，因此也足以证实在签订该合同时，双方对合同内容是明确知晓并均予以确认的，签订后也是据此予以履行的。因此一审法院依据该补充合同作为结算依据计算欠付租金数额，认定事实清楚。三、双方之间的交易习惯是上诉人缴纳租金后被上诉人为其开具加盖“青岛即墨市木材装饰综合批发市场管理办公室”印章的绿色收据，因此其他单方制作的单据均不能作为交费凭证。2018年1月22日、1月23日通过银行转账支付的20万元与2016年编号为0000677、0000678号两张单据系交纳的同一笔租金，上诉人一审中提交的在上述2016年两张单据编号之前的6张单据中，均显示2017年4-9月，上诉人通过银行转账陆续缴纳欠付的2016年度部分租金，基于此，编号在前的收据是2017年交纳的租金，编号在后的677、678号单据也不可能是2016年交纳的租金，只能是上诉人2018年1月份通过银行转账交纳的租金。四、依据《最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此一审法院据此判决上诉人依据《租赁合同》约定的租金支付标准计算，适用法律正确。五、本案为租赁合同纠纷，上诉人所称的装修损失不应在本案中审理，且上诉人也未提交任何证据证实其损失，另涉案租赁合同到期后，上诉人目前也一直占有使用上述房屋，因此上诉人所称的装修损失也并不存在。 市场服务中心向一审法院提出诉讼请求:1、判令广丰源公司向市场服务中心支付2016年的租赁费385057元、2017年的租赁费1400000元、2018年的租赁费383600元（共计2168657元）以及违约金（自2016年3月1日起至实际支付之日止以每年欠付租赁费数额为基数按照日千分之五计算）；2、诉讼费用由广丰源公司承担。事实与理由：2004年3月22日广丰源公司承租市场服务中心的即墨区新家园装饰材料超市，并签订《租赁合同书》。租赁期限内，广丰源公司未按照合同约定足额支付租赁费。后经市场服务中心多次索款未果。市场服务中心为维护合法权益，现依法具状起诉。请求人民法院查明事实，判如所请。 广丰源公司在一审中辩称，市场服务中心之诉无事实及法律依据,请求法庭依法查明事实,驳回市场服务中心之诉。一、2004年3月22日双方签订的《租赁合同》中,虽然约定了租赁物交接的时间为2004年3月22日,但因市场服务中心所建设的市场未经竣工验收以及消防验收,致使市场无法经营。因此,其租赁期限应以租赁物符合租赁目的之日,作为租赁物的实际交付日期。即应以2005年1月10日作为交付日期。另外,因市场服务中心与即墨市金属材料总公司之间签订的租赁合同,其租赁最后期限为2018年7月2日,为此,市场服务中心与广丰源公司签订的《租赁合同》的租赁期限应计算至2018年7月2日,累计租赁期限为13年5个月零23天(自2005年1月10日2018年7月2日止)。二、依据《租赁合同》的约定,租赁费总额应为:1、前三年(2005年1月10日-2008年1月10日)360万元;2、第四年至第十年(2008年1月10日至2015年1月10日)910万元:3、第十一年至(2015年1月10日至2018年7月2日)4871552.5元;合计:17571552.51元。三、广丰源公司自2004年3月1日至今已实际缴纳租赁费17260935元，实际欠费为310617.51元,而并非是市场服务中心诉称的2168657元。四、广丰源公司未全额支付租赁费,是因市场服务中心的原因造成的。1、市场服务中心至今尚欠广丰源公司代交2007年-2018年7月份电费2593963.32元未付,以及消防设备更换19万元未付,导致广丰源公司无法对租赁费进行最终结算付款。2、在本案中,因市场服务中心至今未向广丰源公司出具租赁费发票,致使广丰源公司至今无法履行财务管理职责,在此情况下,广丰源公司也有权拒绝支付租赁费用。3、因市场服务中心租赁的租赁物未经主体验收以及消防验收,致使广丰源公司无法对外经营,直至2006年广丰源公司才重新开业经营,在此期间,因市场服务中心出租的租赁物存在瑕疵,导致广丰源公司股东解新军被龙口市公安局以诈骗罪拘留,广丰源公司对外租赁的商铺,因市场服务中心的原因致使无法经营,而被迫退租,导致广丰源公司极大的租赁损失。因此,在广丰源公司多次与市场服务中心方协调的情况下,市场服务中心方与其股东也答复给予减免租赁费。五、广丰源公司依法提起反诉权,诉请市场服务中心返还多付的租赁费、欠缴电费、以及设备更换费。综上,广丰源公司认为:1、在本案中,其租赁的实际期限应为2005年1月10日至2018年7月2日,而并非是2004年3月22日至2018年7月17日。2、广丰源公司未全额缴纳租赁费,一是因市场服务中心租赁物的瑕疵所造成的,二是因市场服务中心未向广丰源公司出具租赁费发票造成的。三是未与广丰源公司进行最终结算导致的。为此,请求人民法院依法查明事实,驳回市场服务中心之诉,维护广丰源公司的合法权益。 一审法院经审理查明如下事实：一、2004年3月22日，市场服务中心（甲方）与广丰源公司（乙方）签订了《租赁合同书》一份，广丰源公司承租市场服务中心位于青岛市即墨区装饰材料超市，合同第二条约定面积约6000平方米，租赁期限自正式交接手续之日起至2023年7月17日。第三条约定，租赁费交纳为前三年租赁费为120万元/年，第四年至第十年租赁费为130万元/年，第十一年至第十九年为140万元/年，在签订本合同时一次性交清第一年度租赁费，以后租赁费每合同年度起始年的3月1日前交纳。十九年后至2023年7月17日期间日租赁费为3836元，于2023年的3月1日前交纳（视经营情况，如只建一期，不建二期，则租赁期限自办理正式交接手续之日起至2018年7月17日止，租赁费交纳标准和方法参照上述约定）。广丰源公司应按时交纳租赁费，逾期交纳租赁费，除应如数补交外，应按未缴纳租赁费部分的日千分之五计算违约金，连续超过三个月未交纳，市场服务中心有权解除合同。双方于2004年3月22日签订合同当天办理了租赁物交接手续。合同还约定了其他事项。二、2005年10月12日，市场服务中心与广丰源公司双方签订了《补充合同》一份，该合同对前三个合同年度租赁费交纳方式重新进行了约定，并约定自第四合同年度开始即2007年2月28日起，继续按2004年3月22日签订的原合同约定执行，又约定此补充合同只限2007年2月28日之前有效，2007年2月28日后仍执行原租赁合同。合同还约定了其他事项。三、2010年3月1日，市场服务中心与广丰源公司双方又签订《补充合同》一份，约定广丰源公司在新家园装饰超市原有钢结构基础上在一层和二层之间改造加层，增加建筑面积3000平方米，租赁期限自2010年3月1日至2018年7月17日止。关于租赁费交纳，双方约定广丰源公司扩建增加的面积，市场服务中心免收租赁费，但广丰源公司必须将利用增加的面积招商产生的租赁费，分五年还清此前所欠市场服务中心的189万元租赁费，具体还款方式为2010年3月1日至2012年2月29日每年偿还20万元，于每年的3月22日前交清；2012年3月1日至2014年2月28日每年偿还50万元，于每年的3月22日前交清；2014年3月1日至2015年2月28日偿还49万元，于当年的3月22日前交清。广丰源公司在偿还所欠租赁费的同时，必须保证按时、足额交纳原合同中约定的租赁费。合同签订后，市场服务中心以“青岛即墨市木材装饰综合批发市场管理办公室”的名义开具收款收据，收取广丰源公司支付的租赁费，收费项目名称填写有“设施服务费”、“设施费”等。四、涉案房屋未取得房权证、建设规划许可手续。 一审法院经审理认为，本案市场服务中心与广丰源公司虽然签订了租赁合同，但因涉案房屋未取得建设规划许可证，因此该合同应属无效。广丰源公司实际占有使用了涉案房屋，因此广丰源公司应当按照合同约定的标准支付市场服务中心房屋占有使用费。根据双方签订的《租赁合同书》第十条约定，办理租赁物交接手续的时间为2004年3月22日，因此租赁期限的起算点应为2004年3月22日，而广丰源公司辩称该租赁物在2004年尚未通过竣工及消防验收，无法实际经营，2004年当年租赁费不应支付，但广丰源公司未提交证据予以证实，因此一审法院不予采信。另根据双方一审庭审中陈述，双方签订的《补充合同》租赁期限到期日为2018年7月17日，但实际该租赁合同因市场服务中心与即墨市金属材料总公司之间签订的租赁合同,到期日为2018年7月2日，因此一审法院确认市场服务中心与广丰源公司之间的租赁期限自2004年3月22日至2018年7月2日止。根据2010年3月1日市场服务中心与广丰源公司双方签订的《补充合同》第四条约定，市场服务中心与广丰源公司双方就2010年3月1日前，广丰源公司欠付的租赁费数额进行结算，双方均认可尚欠租赁费为189万元，并就该部分欠款约定了还款期限和数额，双方亦实际履行了租赁合同及补充合同，因此一审法院认为，双方于2010年3月1日已对之前所欠租赁费数额进行了结算，并签订协议，该协议系双方真实意思表示，应以该协议确定的数额作为结算依据。对于广丰源公司辩称的应将2004年3月22日之后的租赁费支付情况重新对账，一审法院不予支持。广丰源公司提交的租赁费支付明细、收款收据、银行账户明细等证据拟证实租赁费已全部付清，市场服务中心对广丰源公司主张其支付的2014年租赁费191万元、支付的2017年租赁费60万元、支付的2018年租赁费20万元不予认可。其中广丰源公司主张2014年以水电费抵顶租赁费10万元的统计表（未加盖市场服务中心印章、无相关人员签字），非市场服务中心开具的收款收据，市场服务中心不予认可，因此一审法院不予认定。根据双方对账情况，一审法院确定广丰源公司应当支付市场服务中心2014年租赁费为189万元，已支付181万元，尚欠8万元，因2015年度广丰源公司向市场服务中心支付租赁费比合同约定多支付了8万元，故广丰源公司已将2015年之前的租赁费付清。广丰源公司主张2017年、2018年的租赁费已通过银行转账支付80万元，市场服务中心对此认为该80万元实际是用于支付2016年度的租赁费，且与广丰源公司提交的，市场服务中心为其开具的2016年12月26日至12月28日的八张收款收据是一一对应的，系支付对应的同一笔租赁费，因此不应重复计算。经一审法院核对广丰源公司提交的2016年12月26日至12月27日六张收款收据备注栏中的租赁费支付时间、金额均与其提交的2017年的银行账户交易流水显示的转账金额、时间基本一致，结合双方举证、质证情况，能够证实广丰源公司2017年转账支付的60万元实际上是支付的2016年市场服务中心开具六张收款收据的租赁费，且广丰源公司未提交相关证据证实该转账支付的60万元系另外支付的租赁费，因此一审法院对广丰源公司辩称系支付市场服务中心的另外租赁费不予支持。对于广丰源公司2018年银行转账支付给市场服务中心的二笔各10万元计20万元，结合上述2017年转账凭证系支付2016年的租赁费、收款收据连号开具及开具时间情况、市场服务中心质证意见以及市场服务中心记账凭证分析，可以认定该二笔银行转账支付的20万元应系支付2016年12月28日市场服务中心开具的二张收款收据（编号为0000677、0000678）应收的二笔租赁费，广丰源公司针对上述银行转账流水也未提交市场服务中心开具的收款收据及相关证据证实其主张，故一审法院对广丰源公司之抗辩不予认定。据此，广丰源公司应当按照合同约定的标准支付尚欠市场服务中心2016年度的占有使用费385057元（应付1400000元-已付1014943元）、2017年度的占有使用费1400000元、2018年的占有使用费383600元（2018年3月23日至2018年6月30日期间，按照合同约定标准计算）。另，关于广丰源公司主张的关于水电费抵偿市场服务中心租赁费及消防设施费由市场服务中心承担问题，广丰源公司并未提交证据予以证实，因此一审法院不予支持，如广丰源公司有证据能够证实，可另行主张，一审法院在本案中不予审理。因市场服务中心与广丰源公司双方签订的房屋租赁合同系无效合同，故市场服务中心主张违约金的请求一审法院不予支持。广丰源公司的其他主张，证据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、市场服务中心与广丰源公司于2004年3月22日签订的《租赁合同书》及《补充合同》无效；二、广丰源公司于判决生效之日起十日内支付市场服务中心2016年度占有使用费385057元、2017年度占有使用费1400000元、2018年度占有使用费383600元，共计2168657元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回市场服务中心的其他诉讼请求。案件受理费24149元（市场服务中心已预缴），由广丰源公司负担。广丰源公司应负担之案件受理费于履行义务时一并支付市场服务中心。 本院二审审理期间，上诉人广丰源公司提交电费明细、水电费结算单一宗（包含2007年、2008年、2009年、2010年、2011年2012年、2017年结算明细及收款收据），欲证明上诉人在2005年3月22日前没有用电，被上诉人使用的电费，均以抵顶租赁费的形式与上诉人进行结算，上述结算明细系被上诉人会计宫克宣书写，一审法院对上诉人提交的2014年水电费结算明细未予认定是错误的。被上诉人质证称，对于调取的电费明细，真实性无异议，但认为该证据无法证实广丰源公司为市场服务中心垫付电费的事实，也无法证实代付数额。对于手写的结算明细真实性不予认可，并非被上诉人会计出具，应为上诉人单方制作，不能证实上诉人垫付水电费的事实。上诉人提交的木材综合批发市场的单据复印件，因在一审中已提交，同一审的质证意见。被上诉人电费均已足额交纳给供电部门，上诉人主张的2014-2018年市场服务中心所用电费与广丰源公司无关，其主张的后续水电费数额仅是单方计算，不应予以认定。本院对从供电部门调取的电费明细真实性予以采信，对于手写的结算明细因没有签名也无盖章，本院将结合其他证据予以综合判断。对于一审中已经提交并质证过的证据将结合本案事实予以综合判断。 被上诉人市场服务中心提交2004年12月10日补充协议以及2004年12月20日三方协议各一份。证实被上诉人在与上诉人签订租赁合同当日已将涉案租赁物交接给上诉人使用，且上诉人在2004年12月20日将涉案租赁物中一部分转租给青岛雅泰电器有限公司使用，足以证实双方租赁合同的起算时间应为2004年3月22日。上诉人广丰源公司对上述协议的真实性没有异议，认为虽然签订了补充协议及三方协议，但因被上诉人所出租的市场，未经消防验收以及主体工程验收，导致市场根本不能正常运转使用。2005年3月份后，经消防验收合格后，市场才允许投放使用。因此被上诉人所提交的补充协议及三方协议均不能证明其出租的市场符合出租条件，以及于2004年3月22日交付给上诉人的事实。对被上诉人市场服务中心提交的证据因上诉人对真实性无异议，本院对该证据予以采信。 根据二审提交的证据及当事人陈述，本院查明事实如下：2004年12月20日，市场服务中心与广丰源公司签订补充协议，约定市场服务中心租赁给广丰源公司的装饰材料超市，出租人同意承租人将租赁物的一、二称部分网点对外租赁。2004年12月20日，市场服务中心与装饰材料超市、青岛雅泰电器有限公司签订三方协议，约定出租人同意将部分营业网点租赁给青岛雅泰电器有限公司使用。因部分收款收据中标注了水电费，与原告提交的部分水电费明细能够互相印证，故对于2016年以前上诉人以水电费抵顶房租的事实予以确认。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。因涉案房屋未取得建设规划许可证，因此一审法院认定涉案租赁合同无效并无不当。合同无效，但不影响承租人按照合同标准支付占有使用费。上诉人对于占有使用费的起算时间提出异议，并提供了2005年1月10日消防部门《建筑工程消防验收意见书》作为证据，但因双方在租赁合同中约定了交接时间为2004年3月22日，且2004年12月上诉人有对外转租行为，双方又在2010对于占有使用费进行了结算，对之前欠付的金额以及如何支付欠款进行了确认，并按照该补充合同的约定逐年补交了欠付的占有使用费，故一审法院按照2010年补充合同作为结算依据并无不当，上诉人的该项上诉主张本院不予支持。关于一审认定的费用问题，因上诉人交纳占有使用费大多是通过银行转账形式支付，即墨市木材装饰综合批发市场在收到款项后出具收款收据并盖章的形式进行，收款收据中载明收取的年度费用，部分收据中备注了转款日期，以2016年度费用为例，载明为2016年12月份的费用备注了2017年7月、8月、9月的转账时间，与上诉人提交的转账记录能够互相印证，以上操作模式应视为双方的交易惯例，即收到占有使用费后即墨市木材装饰综合批发市场出具应交费年度的收款收据。关于2018年1月转账的两笔10万元款项，本院认为，一审法院根据交易习惯，认定记载于2016年12月28日编号为0000677、0000678收款收据上的两笔款项与转账记录能够互相印证，从而将上述20万元认定为2016年占有使用费并无不当。上诉人主张之所以没有备注是因为上述两笔款项系现金支付，但该主张与其提交的往年备注现金的收款收据互相矛盾，故上诉人关于款项认定的上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出的2014年水电费10万元未抵顶租金的主张，因上诉人未提交相应的收款收据及付款记录，且2014年、2015年水电费抵顶均由相关收款收据予以佐证，故上诉人的该项主张既无证据也不符合常理，本院不予支持。关于上诉人提出的以水电费抵顶租金的主张，因其明确2016年之前的水电费已经抵顶租金，并未因为水电费的问题而多交纳占有使用费，仅对2014年的10万元提出异议，故对于2016年之前的水电费本院不予审查。关于2017年、2018年的水电费问题，上诉人若有证据证明其为被上诉人代交了相关费用，上诉人可以另行主张。 综上所述，本院认为上诉人青岛广丰源暖通工程有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币24149元，由上诉人青岛广丰源暖通工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十二月二十七日 书记员  祁 康