江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5013号上诉人（原审原告）:王朝，男，1994年12月21日出生，住宿迁市宿城区。上诉人（原审原告）:黄雪芹，女，1994年8月19日出生，住宿迁市宿城区。二上诉人委托诉讼代理人：钟金仟，江苏岸东律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:江苏乾北置业有限公司，住所地宿迁市洋河新区洋河镇洋青路与民便路交叉口。法定代表人：杨希涌，董事长。委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶莉，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。上诉人王朝、黄雪芹因与被上诉人江苏乾北置业有限公司（以下简称乾北公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2019年12月10日组织当事人公开进行听证，上诉人王朝、黄雪芹的委托代理人钟金仟，被上诉人乾北公司的委托代理人殷爱亭参加了听证。本案现已审理终结。王朝、黄雪芹上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。漏查了乾北公司是否已最终取得了800元/平方米的政府补贴的事实，漏查了办理购房抵800元/平方米的提议是否是乾北公司提出的，是否是乾北公司实际操作的。对于《购房承诺书》，经上诉人回忆，并非上诉人所签，退一步讲，即使上诉人在不知承诺书内容的情况下被乾北公司诱骗或误导签了承诺书，该承诺书也是不成立或可撤销的。二、一审法院在诉讼程序上存在严重瑕疵。上诉人一审中提交了鉴定申请，请求对《购房承诺书》上的签名和手印进行鉴定，但一审法院未予准许。800元/平方米的补贴涉及面广，矛盾大，一审法院在没有查明乾北公司对补贴政策是否存在误导和诱骗情形，所涉手续是在什么背景下签订的情况下，理应中止审理而没有中止。三、一审法院适用法律错误。根据销售人员的通话录音、补贴涉及面广、上诉人支付乾北公司16000元办理费用以及日常生活经验，可知800元/平方米的补贴的实际申请主体是乾北公司，上诉人只是名义上的申请主体，只要按照乾北公司要求提供了拆迁证，上诉人与乾北公司之间的付款义务就于交付除800元/平方米的首付款时完成，乾北公司应依照合同约定履行交付房屋义务。另外，一审法院关于补贴申请主体、销售人员的行为是否构成职务行为或表见代理认定错误。二审中，上诉人补充上诉理由为：1.根据洋河新区被征收户进城购房安置补贴实施办法第四条第二款的规定，企业获得补贴资金的进度，本案签订网签协议时乾北公司就应该获得30%的补贴。2.根据最高人民法院最新民商事会议纪要的规定，一审法院应当在查明涉案的承诺书是不成立、可撤销还是无效的基础上，一次性解决纠纷，即使一审未释明，二审也应该释明或者改判。乾北公司二审辩称，1.一审法院已经在查明案件事实的基础上对涉案购房合同依法认定为有效，双方当事人均应当及时全面履行各自义务。上诉人在购房期间虽然支付了部分首付款，但没有对尚欠的购房款足额支付，对于上诉人提交的相关政府申请补贴手续，经过政府相关部门核实上诉人不属于补贴对象，且政府部门以确认函方式向被上诉人进行了书面回复。2.一审期间，上诉人对于委托书和承诺书等证据已予以认可，一审法院是基于庭审查明的事实和一审上诉人自认的事实，结合承诺书和委托书的内容依法确认涉案申请政府补贴主体是上诉人。另外，一审中，上诉人本人已经明确陈述是由其自己和其母亲到地方政府相关职能部门自己办理拆迁协议和拆迁证，办理后，由上诉人本人将相关的拆迁手续提交被上诉人，可以确认整个办理事项是由上诉人自己办理，被上诉人没有参与也不知情。3.一审期间，被上诉人提供了洋河新区交通建设局出具的相关函件的证据，该证据明确回复包含上诉人在内16户业主提交的相关补贴手续没有审核通过，已经确认了相关人员不具备补贴条件，乾北公司没有取得上述购房补贴款项。上诉人称一审漏查了乾北公司是否已最终取得了800元/平方米的政府补贴的事实不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王朝、黄雪芹向一审法院起诉请求：1、判令乾北公司按照合同约定交付江山春晓花园21幢三单元406室；2、案件受理费由乾北公司负担。一审法院认定事实：1、王朝（共有人黄雪芹）与乾北公司于2017年8月18日签订了《商品房买卖合同》，合同约定乾北公司将其开发的位于宿迁市洋河新区房屋出卖给王朝，该房屋的建筑面积为119.88平方米。合同约定涉案商品房单价为每平方米3888元，合同总价为466093元。合同约定王朝采用按揭贷款方式支付购房款，首付款196093元，剩余房款270000元办理贷款。合同约定乾北公司于2018年12月31日前将房屋交付王朝使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。2、2017年8月18日，乾北公司向王朝出具100189元购房款发票。3、2017年8月18日，王朝向乾北公司出具《购房补贴结算委托书》，载明：我是仓集镇张码村十二组项目（村、组）的被拆迁户，姓名王朝……我应享受政府的俺家补贴费用95904元……现本人特委托江苏乾北置业有限公司到洋河新区结算拆迁购房补贴费用，请贵局转入该公司指定账户。4、王朝向乾北公司出具《购房承诺书》，载明待政府补贴房款到位后，并定向支付给乾北公司，待房款完全付清后，方可拿房。如因王朝自身原因导致补贴款未能补贴到位，在明确不能享受补贴后，房款由王朝在十日内付清。5、2018年6月5日,宿迁市洋河新区交通建设局函告乾北公司，告知乾北公司报送的137户购房补贴材料有16户不符合购房补贴条件，含王朝。6、2018年8月30日，乾北公司向王朝邮寄催款函。7、2017年7月，王朝与宿迁市洋河新区仓集镇人民政府签订房屋拆迁补偿安置协议。一审法院认为：王朝、黄雪芹与乾北公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效,对双方当事人均具有拘束力。双方均应按合同约定履行相应的义务。本案的争议焦点在于王朝、黄雪芹是否已经付清购房款。一审法院认为，王朝、黄雪芹没有付清购房款。理由如下：王朝、黄雪芹与乾北公司双方一致认可95904元未实际缴纳，亦未获得政府财政补贴，一审法院予以确认。关于每平方米800元的政府补贴申请的义务主体是王朝、黄雪芹还是乾北公司关系95904元的承担主体。一审法院认为，申请的主体为王朝、黄雪芹。首先，乾北公司提交的由王朝向乾北公司出具的购房补贴结算委托书及购房承诺书，均能够证明系以王朝名义向政府提出申请，乾北公司仅系王朝的代理人，而非最后的权利义务承担者。对于政府补贴是否能够申请成功的法律后果均应由王朝承担。至于王朝、黄雪芹提交的与乾北公司销售人员的通话录音，一审法院认为，即使该通话属实，也不能认定系乾北公司行为或构成表见代理。理由如下：王朝明知自己不符合政府补贴条件，仍然与乾北公司销售人员协商办理拆迁安置协议，该行为已涉嫌违法，已远超出乾北公司销售人员的职责范围，显然不构成表见代理。此外，王朝、黄雪芹陈述乾北公司收取16000元费用用于办理拆迁安置协议，但未提供证据证明系乾北公司行为，即使王朝、黄雪芹确实支出16000元，也仅能证明系乾北公司销售人员与王某间的违法约定，且双方明显存在恶意通谋，意欲骗取政府补贴，王朝自身存在主观恶意。综上，王朝、黄雪芹应按合同约定先履行付清购房款义务，在付清购房款之前王朝、黄雪芹无权要求乾北公司交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回王朝、黄雪芹的诉讼请求。案件受理费80元，由王朝、黄雪芹负担。二审中，上诉人王朝、黄雪芹提供洋河新区交通建设局发布的《洋河新区被征收户进城购房安置补贴实施办法》一份，其中第四条第二款规定，“购房补贴分三个阶段支付，第一阶段购房人签订《商品房买卖合同》后支付30%（以网签合同为准）……”。拟证明：乾北公司按照约定，向洋河镇政府申请补贴的时候就应获得30%购房款，乾北公司一审提交的建设局确认函不能证明没有获得补贴。被上诉人乾北公司质证意见为：对证据真实性无异议，但该证据不能证明上诉人主张的观点，只是洋河新区政府为了新区建设对辖区内拆迁户作出的政策，不能证实乾北公司已经获得了30%的购房补贴款项。本院认证意见为：该证据仅系政府文件规定，不能证明乾北公司已获得30%的购房款。二审中，双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审另查明：《洋河新区被征收户进城购房安置补贴实施办法》第一条第一款规定，“购房补贴对象是指户籍在洋河新区行政区域范围内选择货币补偿，并在规定期限内签订征收补偿协议完成搬迁，且购买洋河新区控制性规划范围内新建普通商品住房的被征收户”。第四条第二款规定，“企业申请的，购房补贴分三个阶段支付，第一阶段购房人签订《商品房买卖合同》后支付30%（以网签合同为准）……”。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1、被上诉人乾北公司是否应向上诉人王朝、黄雪芹交付案涉房屋。2、一审法院审理程序是否存在严重瑕疵。关于争议焦点1。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。按照该合同约定，上诉人应支付首付款196093元，现其仅支付100189元，对于余款，双方协商由从政府领取的拆迁安置补贴款支付。因宿迁市洋河新区交通建设局已确认上诉人不符合购房补贴条件，上诉人作为合同付款义务人，应对欠付的首付款余款承担继续支付的责任，在上诉人未履行完毕付款义务前，被上诉人有权拒绝向其交付涉案房屋。上诉人主张800元/平方米的补贴款的实际申请主体是乾北公司，其只是名义上的申请主体，其只要按照乾北公司要求提供了拆迁证，上诉人与乾北公司之间的付款义务就于交付除800元/平方米的首付款时完成。对此，本院认为，从《洋河新区被征收户进城购房安置补贴实施办法》规定看，购房补贴对象是指购买规划范围内新建普通商品住房的被征收户，因而，申请主体是上诉人还是被上诉人并不影响补贴对象的认定，虽然企业可以代为申请该项补贴资金，但申请不成的后果仍应由补贴对象承担，且从上诉人王朝向乾北公司出具的《购房承诺书》中关于“因王朝自身原因导致补贴款未能补贴到位或有关部门明确不符合补贴条件的，在明确不能享受补贴后，房款由王朝在十日内付清”的内容看，上诉人对申请补贴不成作出了由其补清房款的承诺，因而，上诉人关于其付款义务于交付除800元/平方米的首付款时即已完成的主张不能成立。另外，上诉人二审中虽对其出具的《购房承诺书》提出异议，但其一审中对该承诺书已明确认可，对该承诺书的效力应予认定，上诉人提供的销售人员的录音及主张销售人员收取其16000元费用的事实均无法对抗承诺书的证明效力。关于争议焦点2。本院认为，一审法院在诉讼程序上不存在严重瑕疵。1.虽然上诉人一审中提交了鉴定申请，请求对《购房承诺书》上的签名和手印进行鉴定，但上诉人在此前庭审质证时已对该承诺书真实性、合法性、关联性均予认可，根据禁止反言的规则，在其未提供充分证据让法院对该承诺书真实性产生合理怀疑的情况下，一审法院对其鉴定申请未予准许并无不当。上诉人另以“800元/平方米的补贴涉及面广，矛盾大，应查明乾北公司对补贴政策是否存在误导和诱骗情形，所涉手续是在什么背景下签订”为由，认为一审法院应中止本案审理，没有法律依据，一审法院没有中止案件审理并无不当。此外，对于上诉人主张法院应查明涉案购房承诺书属于不成立、可撤销还是无效，并在此基础上释明后作出处理。本院认为，该承诺书不违反法律法规强制性规定，不存在无效的情形，如上诉人认为该承诺书不成立或属于可撤销合同，其应提出诉讼请求，不属于法院释明的范畴，因其一审中未提出该诉讼请求，一审法院未予审理并无不当。综上所述，上诉人王朝、黄雪芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王朝、黄归芹负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇一九年十二月二十七日书记员  王南淳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。