江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初4147号 原告：汪丽，女，1980年1月4日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：顾卫国、毛进，江苏德沛律师事务所律师。 被告：江苏新田房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322784381621L,住所地沭阳县沭城街道新田广场A座108室。 法定代表人：杨立新，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王雨奇、喻秋丽、高彬，江苏江花律师事务所律师。 第三人：吴东，男，1971年10月28日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：岳以福，江苏铭云律师事务所律师。 原告汪丽与被告江苏新田房地产开发有限公司（下简称“新田公司”）、第三人吴东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月30日开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人毛进、被告委托诉讼代理人王雨奇、喻秋丽、第三人及其委托诉讼代理人岳以福到庭参加诉讼。后因案情需要转为普通程序，于2019年6月25日二次开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人毛进、被告委托诉讼代理人高彬、第三人及其委托诉讼代理人岳以福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告新田公司支付沭阳县商铺租金77500元（租期自2019年3月1日起至2019年12月31日止）；2、判令被告协助办理沭阳县商铺过户手续；3、被告承担本案诉讼费用。第三人吴东向本院提出诉讼请求：判令第三人吴东对位于沭阳县商铺享有优先购买权，即在与原告同等条件下被告将上述商铺出售与第三人，被告与第三人签订商品房买卖合同并履行。事实和理由：2019年1月26日，原、被告签订商铺买卖合同，被告将其开发的位于沭阳县商铺出售给原告，约定价格为2000000元，并承诺原告付清款项后该门面房的租金归原告所有。合同签订后，原告依约将上述房款支付给被告，但被告却一直以各种理由拒绝租金及拒绝协助原告办理产权过户手续。 第三人吴东诉称：2017年1月26日，第三人与被告签订《商铺租赁合同》，被告将位于沭阳县商铺租赁给第三人使用。合同第三条约定：租期为五年，自2017年12月28日至2023年1月28日止；第十一条第一款约定，租赁期间，如有人购买该房屋，在同等条件下第三人有优先购买权；另合同对租金和支付方式及租金交纳期限等相关事项进行了约定。 2019年1月26日，原、被告签订案涉商铺认购协议书，将已租赁给第三人的商铺以2000000元价格出售给原告。2019年3月25日，第三人接到自称为房东的电话，告知第三人要求调整租金，之前租赁合同作废，但当时第三人并不能确认租赁商铺已被被告出售。 根据原告诉状中陈述，原告在签订认购协议时，明知第三人与被告之间就案涉房屋存在租赁关系，且被告在出售案涉商铺时对第三人也没有履行通知义务，现第三人请求对案涉商铺行使优先购买权。 被告新田公司辩称：对于原、被告于2019年1月26日签订了《新田广场认购书》事实无异议，但该协议应认定为预约合同。案涉认购书上未明确商品房单价，合同总价也是不明确的“约为人民币200万元”，双方对案涉房屋的交付时间、办证时间、违约责任等影响双方权利义务的重要条款在认购书中没有明确约定，而认购书第四条明确约定：“乙方须于2019年2月26日前，携带本认购书及身份证到甲方售楼中心签订《商品房买卖合同》”，足以说明双方在签订认购书时对于该行为性质为预约合同的认识是明确的。原告在签订认购书后，以各种理由推拖，一直未与被告签订《商品房买卖合同》，依照双方认购书的约定，双方签订的认购书已依约解除，故原、被告之间目前并不存在商品房买卖合同关系，原告的诉讼请求无法律依据。 另被告于2019年1月初就将拟出卖案涉房屋情况告知了第三人，第三人在经过对出租房屋周边房价调查研究后，于2019年1月24日通过微信回复被告，认为案涉房屋的要价比周边市场价高，明确表示了不购买，被告才于2019年1月26日与原告签订了《新田广场认购书》，故第三人已经明确放弃了优先购买权，被告将房屋出售并没有损害第三人利益。 其次，第三人不具备承租人享有优先购买权的重要条件“同等条件”。原、被告具有不同的主体身份资格，原告系被告公司营销顾问，与第三人具有不同的主体身份，被告即使给原告一定的优惠政策也系基于原、被告之间的业务合作的利害关系，属于合法合理的缘由，并非不特定他人进行销售而侵害第三人的优先购买权。第二、原、被告付款方式不同，第三人在2019年1月24日明确表示不购买案涉房屋，并表示银行贷款不好办，资金紧缺，直到2019年3月11日才表示凑够了50%的首付款，而此时原告在2019年2月就已支付了2000000元。 最后，原、被告于2019年1月26日签订的《新田广场认购书》因原告违约而视为毁约，双方对商品房的买卖预约合同已解除。被告未再与其他人达成销售案涉房屋的合意，也没有继续出售案涉房屋的意图，故第三人主张优先购买权没有事实基础。 综上所述，原、被告签订的《新田广场认购书》已依约解除，被告也未与其他人就案涉房屋订立商品房买卖合同，第三人主张优先购买权无事实和法律依据，请求法庭驳回原告及第三人的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：被告与第三人签订《商铺租赁合同》，被告将其开发的沭阳县住宅租赁于第三人使用。合同约定租期五年，自2017年12月28日起至2023年1月28日止，前三年租金每年93000元，后两年租金每年100000元，并约定每年12月28日付清下一年的全年房租。在被告准备出售案涉房屋时，被告的法人杨立新曾通知第三人是否购买房屋，2019年1月24日，第三人通过微信明确表达了对案涉房屋价格接受不了，暂时只能租房子用，按利息算划不来的意思表示。 2019年1月26日，原、被告签订了《新田广场认购书》，约定：“原告购买被告所有的位于沭阳县住宅，建筑面积共计238.84平方米，合计价约为2000000元，原告在签订认购书时支付被告定金1000000元，认购书第四条还约定了按第三种方式支付房价款，即按揭付款：原告在签订本认购书后30天内付清全部房价款的50%，余款按有关银行按揭贷款规定办理；原告须于2019年2月26日之前，携带本认购书及身份证到被告售楼中心签订《商品房买卖合同》，并按本认购书约定的付款方式支付房价款，逾期则作毁约处理，被告对原告所交定金不予退还，并有权将上述商品另行出售；本认购书未明确的部分按双方签订的《商品房买卖合同》中有关条款确认，以上均为认购书上的格式合同。另原告方在认购书上备注2019年2月26日前付清余款，被告方在认购书上备注付清全款后次月起房租归汪丽。”合同签订后，原告当天向被告支付1000000元，并于2019年2月21日向被告付清余款1000000元。原告在付清购房后即要求被告协助办证并给付租金未果，现第三人又要求对案涉房屋行使优先购买权，引起纠纷。 另查明，被告于2016年12月21日分别取得了沭阳县新田广场5幢一层01商铺、5幢2层01住宅的不动产权登记证书。 上述事实，有当事人陈述、新田广场认购书、银行交易凭证、不动产权证书、商铺租赁合同、微信截图等证据予以证实。 本院认为：案涉房屋虽系被告开发建设，但其权属证书已登记在被告名下，故本案属于房屋买卖合同关系而非商品房买卖合同关系，也就是俗称的“二手房买卖”。原、被告双方签订的新田广场认购书，载明了具体的房屋位置、面积及房款总金额，并且对付款方式及交付均作出了约定，能够证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按合同约定付清房屋全部款项，被告有义务协助原告办理案涉房屋权属登记手续，现原告要求被告协助其办理案涉房屋权属登记手续，符合法律规定，本院予以支持。 按照合同约定，付清全款后次月起房租归原告，原告于2019年2月21日付清房款，原告应得租金应从2019年3月1日起算。根据第三人与被告的租赁合同，案涉房屋第二年租金93000元，每月7750元，十个月租金共计77500元。现原告要求被告给付已从第三人处收取的2019年3月1日－2019年12月31日期间共计十个月的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。 根据2019年1月24日，第三人通过微信向被告法人杨立新的回复，表达了对案涉房屋价格接受不了，暂时只能租房子用，按利息算划不来的意思表示；以及第三人在2019年3月11日通过微信询问被告法人“现在资金宽裕了，有没有考虑沭阳这个房子出手”；以上微信内容相互印证，能够证明被告在出售案涉房屋时对第三人履行了通知义务，并且第三人也明确于2019年1月24日向被告作出不购买案涉房屋的意思表示；在第三人明确表示不购买案涉房屋前提下，被告才将该房屋于2019年1月26日出售给原告，故第三人要求行使优先购买权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏新田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告汪丽办理沭阳县新田广场5幢一层01商铺、沭阳县新田广场5幢二层01住宅不动产权属变更登记手续； 二、被告江苏新田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告汪丽房屋租金款77500元； 三、驳回第三人吴东的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费共计45600元，由被告江苏新田房地产开发有限公司负担22800元，第三人吴东负担22800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22800元。 审 判 长 杨 震 人民陪审员 张 泽 人民陪审员 胡方武 二〇一九年十二月十九日 书 记 员 袁 洋 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼……。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。