吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初6378号原告:陈吓娟（案外人），女，汉族，无职业，现住延吉市。委托诉讼代理人：韩虎,吉林华烁律师事务所律师。被告:朴燕（申请执行人），女，朝鲜族，无职业，住所吉林省敦化市。第三人:任贞玉（被执行人），女，朝鲜族，住所吉林省延吉市。委托诉讼代理人：韩圣兰,吉林延大律师事务所律师。第三人：延边中元装饰有限公司，住所地延吉市。法定代表人：李哲，该公司经理。第三人:延边广隆房地产开发有限公司，住所地：延吉市。法定代表人：王爱国，该公司经理。第三人：延边天通食品有限公司（被执行人），住所地：延吉市依兰镇龙渊五队。委托诉讼代理人：韩圣兰,吉林延大律师事务所律师。原告陈吓娟与被告朴燕，第三人任贞玉、延边中元装饰有限公司（以下简称为中元公司）、延边广隆房地产开发有限公司（以下简称为广隆公司）、延边天通食品有限公司（以下简称为天通公司）之间案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告陈吓娟的委托诉讼代理人韩虎，第三人任贞玉、天通公司的委托诉讼代理人韩圣兰，第三人中元公司到庭参加诉讼。被告朴燕，第三人广隆公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈吓娟向本院提出诉讼请求：1、请求停止对延吉市河畔小区2号楼3单元801房屋的执行；2、请求确认延吉市河畔小区2号楼3单元801房屋的实际权利人为陈吓娟；3、诉讼费由朴燕承担。事实与理由:2015年12月29日,陈吓娟以397946元的价格购买了中元公司从任贞玉处顶账来的,位于延吉市××区房屋,双方在商品房买卖合同上签字，并办理了商品房更名手续。任贞玉向陈吓娟交付房屋钥匙。2016年1月4日,广隆公司签字、盖章确认该商品房更名合同。陈吓娟与中元公司存在供货合作关系,陈吓娟以2014年-2015年期间中元公司拖欠的瓷砖款抵付部分诉争房款后，余款继续以瓷砖款抵付房款。2016年8月3日，陈吓娟与中元公司对账，瓷砖款全部抵付房款后，中元公司尚欠瓷砖款81984元。2016年9月13日延吉市法院作出(2016)吉2401财保325民事裁定:冻结任贞玉名下广隆公司开发的的位××街的2-3-801的房屋产权手续;2017年6月20日作出(2017)吉2401执1066-5号执行裁定:评估、拍卖、变卖被执行人任贞玉名下的广隆公司开发的的位××街的2-3-801的房屋。陈吓娟向法院提出执行异议申请,延吉市法院作出(2019)吉2401执异207号执行裁定:驳回陈吓娟异议。陈吓娟、中元公司、任贞玉三方的抵债行为合法有效,陈吓娟在法院保全诉争房屋之前已签订商品房购买合同,实际占有房屋,并结清全部房款,陈吓娟为诉争房屋的实际权利人,因此该套房屋不属于任贞玉名下可执行的财产,应当停止对该房屋的强制执行。任贞玉、天通公司述称：陈吓娟的诉讼请求无异议。需要补充说明的是2015年，任贞玉已将诉争房屋冲抵工程款给付中元公司，2015年12月29日已到广隆公司办理了更名手续。中元公司述称：之前因装修工程欠陈吓娟30万元左右的瓷砖款。中元公司的法定代表人李哲之前给天通公司和任贞玉进行装修，作为装修款从任贞玉处收到过现金和房屋，其中包括诉争房屋。李哲于2015年12月初，从任贞玉顶帐来的诉争房屋，在2015年12月末，以同样的价格顶帐给了陈吓娟，并在签订合同当日给了钥匙。同意陈吓娟的诉讼请求。朴燕，广隆公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，任贞玉与广隆公司签订购房协议。约定：房屋位于延吉市××区，建筑面积97.06平方米，房屋单价4100元，总房价为397946元，交款方式为顶申姐帐。协议书最后一页，乙方处任贞玉没有签字。当天，广隆公司向任贞玉出具397946元购房款收据。任贞玉和天通公司因装修房屋，拖欠中元公司的装修款，装修款任贞玉以现金和房屋抵付的方式予以支付。抵付的房屋中有位于××区，建筑面积为96.79平方米的诉争房屋。中元公司为客户进行装修时，使用陈吓娟经营的陶瓷店瓷砖，拖欠陶瓷款，2015年12月，中元公司用任贞玉处顶帐来的诉争房屋抵付了瓷砖款。2015年12月29日，任贞玉代申凤学在2014年7月8日购房协议书中签字，同意诉争房屋产权人变更为陈吓娟。2016年1月4日，广隆公司的法定代表人王爱国再次签字确认产权人变更为陈吓娟，并加盖广隆公司的法人章。2016年12月8日，陈吓娟向广隆公司交纳装修水电费、垃圾清理费、智能水表费等各项费用12185元；2017年10月13日，交纳了2017-2018年度取暖费2700元；2018年9月17日，交纳了2018-2019年度取暖报停费729元；2019年9月4日，交纳了2019-2020年度取暖报停费780元；2018年12月，交纳了2017年12月8日－2019年12月8日期间的物业费2982元；2018年12月27日，交纳了物业维修基金8711元。另查，2012年12月20日，案外人申凤学与广隆公司签订联合建房协议书，约定申凤学以延吉市玩吧娱乐有限公司清算时取得的土地使用权为出资，广隆公司进行暂定为“广隆隐居”的项目开发工程。并约定申凤学在该项目中利润分配（价值1500万元的房屋和4000万元现金，合计为5500万元）、违约责任、合同解除等条款。2013年6月25日，案外人申凤学与广隆公司签订确认书。约定：广隆公司于2013年6月1日向申凤学开具329户的房票，总面积为31672.7平方米，总价值为114772246元；上述房屋所有权全部归申凤学，上述房屋的出售款全额交付给申凤学所有，直至申凤学得到联合建房合同约定的4000万元现金利润，届时广隆公司除留下价值1500万元的房屋外，其余房屋全部退给广隆公司。广隆公司应当及时办理房屋售房手续，将购房合同书及时变更到购房人名下。再查，2016年1月1日，任贞玉与案外人申凤学签订房屋买卖合同，将广隆公司开发的37套房屋出售给任贞玉。其中，包括本案诉争房屋。2019年9月23日，本院作出（2019）吉2401执异207号执行裁定，驳回陈吓娟的异议。现诉争房屋所有权人为广隆公司，没有其他备案登记。认定上述事实的证据有：购房协议及收据，取暖费收据，其他收据及双方当事人的陈述等，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，陈吓娟与广隆公司之间不存在债权、债务关系，陈吓娟以合理的抵付价格取得诉争房屋并实际进行管理，且广隆公司认可任贞玉代签的行为和房屋权利人变更为陈吓娟的事实。但广隆公司未及时给陈吓娟办理房屋产权手续，对未办理房屋产权手续陈吓娟亦不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，陈吓娟对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故要求停止执行诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、位于延吉市××街，建筑面积为96.79平方米的房屋归陈吓娟所有。二、停止判决书第一项房屋的执行。案件受理费7269元（原告已预交），由第三人任贞玉、延边天通食品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 金菊华人民陪审员 李繁森人民陪审员 历建芝二〇一九年十二月二十七日书 记 员 彭 飞