广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7961号原告：王晶，女，1975年6月26日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区,委托诉讼代理人：戴灵宁，云南隆云律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴映晖，云南隆云律师事务所律师。被告：中捷通信有限公司，住所地广州市越秀区较场西路21号大院二栋首层,统一社会信用代码91440101799418546B。法定代表人：潘清华。委托诉讼代理人：张壮飞，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶志澎，该公司职员。第三人：云南东佑房地产开发有限公司，住所地昆明市新迎小区三组团3-4幢底商24号，统一社会信用代码91530100784645324H。法定代表人：熊云翔。第三人：广州鑫德电子有限公司，住所地广州市花都区花城街杨二村旧区塘边17首层，统一社会信用代码914401015505675894。法定代表人：禤步云。第三人：林忠，男，1968年11月10日出生，汉族，住广州市海珠区，原告王晶诉被告中捷通信有限公司（以下简称中捷公司），第三人云南东佑房地产开发有限公司（以下简称云南东佑公司）、广州鑫德电子有限公司（以下简称鑫德公司）、林忠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告王晶的诉讼代理人戴映晖，被告中捷公司的诉讼代理人张壮飞到庭参加诉讼。第三人云南东佑公司、鑫德公司及林忠经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告王晶向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除对昆明市曙光小区南段12号2幢101号房屋的查封手续；2、请求法院对涉及到申请人购买的上述房屋的执行程序予以终结执行；3、请求贵院依法确认昆明市曙光小区南段12号2幢101号房屋属于原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告王晶变更诉讼请求为：1、请求贵院依法解除对昆明市曙光小区南段12号2幢101号房屋的查封手续；2、请求贵院对涉及到申请人购买的上述房屋的执行程序依法予以终结执行；3、请求贵院依法判令第三人云南东佑房地产开发有限公司将昆明市曙光小区南段12号2幢101号房屋的所有权登记至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从第三人云南东佑房地产开发有限公司处购买了昆明市曙光小区南段12号2幢101号房屋（原小区名为“米拉星座”,现该小区名为“桔子公寓”）（以下简称“该套房屋”），并于2008年2月实际占有并使用该套房屋至今。由于第三人云南东佑房地产开发有限公司的原因，导致整个小区的产权证至今无法办理，至今没有办理该套房屋的登记备案手续。2019年，被告由于与第三人间的纠纷，申请法院对上述属于原告的房屋采取了查封手续，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。原告也是受害者，该套房屋的所有权人实际并非第三人云南东佑房地产开发有限公司，而是属于原告的合法财产。由于第三人云南东佑房地产开发有限公司处于失联状态，导致后续很多问题无法处理，如果法院将房屋强行拍卖，在目前状态下，势必引发业主集体不满。综上，请贵院依法支持原告的所有诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告中捷公司答辩称，本案为案外人执行异议之诉，原告必须符合法律的相关规定，执行异议才能成立。1、原告与东佑是买卖合同关系，而涉案房屋现登记在东佑公司名下，物权未转移。2、原告并未付完全款。3、原告提交的证据不足以证实其已占有使用涉案房屋。4、原告在购买涉案房屋后，在长达10多年的时间内未采取有效措施催促第三人东佑公司办证，存在过错。原告不应将我方作为被告，应将第三人云南东佑作为被告，且过户的诉讼请求不应在执行异议之诉案件中处理，原告应另案处理。本案中原告的合同款320013元，剩余16万元未支付，根据在原告在庭前提交的补充证据买卖合同第二页第五条约定，逾期30天后乙方应支付违约金，甲方并有权将房屋出售他人，原告是没有权利选择继续履行合同，该选择权在第三人东佑公司，而且被告有充分理由怀疑，该合同为虚假合同，从第二条来看，合同价款为320013元，第三条房款加起来是320130元，这种错误是极不合理的，另外合同的第三页第十条第四项，原告所有证据均是由东环物业管理公司东方上城物业管理处出具的，我方现场调查过，东方上城物业管理处并不是涉案小区的物业管理公司，原告出示的首付款转账记录其户主为周海波并非完原告本人，而且从转账时间来看，与收据也不完全一致。第三人云南东佑公司、鑫德公司、林忠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于云南省昆明市曙光小区南段12号2幢101号房，登记在云南东佑公司名下，于2014年5月12日办理抵押登记手续，抵押权人为中捷公司。2007年11月27日，王晶（买方、乙方）与云南东佑公司（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由乙方以320013元的价格向甲方购买涉案房屋。合同第三条约定，乙方按以下第2种方式付款：2、银行按揭：乙方于2007年12月3日向甲方支付总房款的50%共计160130元；剩余房款共计160000元，乙方应在签定本合同当日在甲方指定的银行办妥银行按揭手续，提供完善的银行按揭相关资料，逾期则按本合同第五条处理。第八条关于产权过户、土地证办理及费用的约定1、乙方应提供办理产权过户、土地证分户的相关手续，并交清相关税费，甲方在签订本合同后4个月内为乙方办理完房屋产权过户手续，土地证在签订本合同后6个月内为乙方办理（因乙方资料手续不全除外）。2、产权过户和土地证办理所需交纳的相关税费，双方按国家有关规定缴纳。第十条其它约定：4、双方约定由甲方委托东环物业管理公司管理。王晶主张其于2007年11月27日向云南东佑公司支付购房款90000元，于2007年12月3日支付70130元、契税9604元及维修基金6403元。云南东佑公司出具收到上述费用的收据。王晶为此提交了收据及招商银行户口历史交易明细表拟证实其主张。中捷公司以无法核实收据真实性为由，对收据不予认可，对于招商银行户口历史交易明细表无异议。王晶主张云南东佑公司于2008年2月已将涉案房屋交付其使用至今。王晶为此提交了物业费收据、《米拉星座物业服务合同》及云南东环物业管理有限公司东方上城物管处出具的证明拟证实其主张。中捷公司对于王晶提交的上述证据不予认可，认为没有相应的转账记录，其无法核实上述证据的真实性。关于王晶为何至今未支付完毕购房款及涉案房屋为何至今未过户，王晶主张其已将办理按揭的材料交给云南东佑公司，但云南东佑公司至今未办理。王晶多次催促云南东佑公司办理房产证，云南东佑公司因经营不善，处于失联状态。王晶因法律意识淡薄，不知道可以通过诉讼的方式向云南东佑公司主张权利。且涉案小区均未办理房产证，已有业主联名上访。现涉案小区已有部分房屋办理了房产证，故王晶对于未办证不存在过错。王晶为此提交了云南东环物业管理有限公司东方上城管理处出具的《东方上城办理不动产登记证书工作推进情况通报》、《关于东方上城小区办理预告登记的通知》等复印件拟证实其主张。中捷公司认为云南东环物业管理有限公司为云南东佑公司的关联企业，对于上述证据不予认可。涉案房屋于2016年2月3日被本院查封。此后，王晶向本院提出执行异议。本院经审理查明，关于中捷通信有限公司与云南东佑房地产开发有限公司、广州鑫德电子有限公司、林忠国内非涉外仲裁裁决一案，中国广州仲裁委员会作出的(2016）穗仲案字第392号判决已经发生法律效力，被执行人没有履行判决确定的义务，申请执行人向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院于2017年3月14日立案执行，并于2017年4月17日作出（2017）粤01执1096号执行裁定书，裁定该案由本院执行，本院立案执行，案号（2017）粤0114执3196号。本院于2019年5月作出（2017）粤0114执3196号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人云南东佑房地产开发有限公司所有的云南省昆明市曙光小区南段12号2幢101号房屋。另查，昆明市曙光小区南段12号2幢101号房屋（以下简称涉案房屋）登记于被执行人云南东佑房地产开发有限公司名下，涉案房屋在2016年被本院（2016）粤0114财保38号案查封，后在执行阶段于2019年1月进行了续封。本院以王晶提出的执行异议依据不足为由，于2019年6月28日作出（2019）粤0114执异266号执行裁定，裁定驳回异议人王晶的执行异议。另查明，涉案房屋不是王晶的唯一住房。王晶愿意支付剩余购房款。本院认为：王晶于2007年11月27日与云南东佑公司签订《房屋买卖合同》，未违反法律法规，合法有效。但王晶至今仍未付清购房款，亦未办理房产证。王晶在长达12年的时间里，并未采取有效措施保护其合法权益。王晶提出因云南东佑公司失联，无法向云南东佑公司支付购房款，也无法催促该公司办理房产证，故其对涉案房屋未能过户不存在过错的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，王晶虽在涉案房屋查封前已与云南东佑公司签订《房屋买卖合同》，并已支付超过百分之五十的购房款，但其未向云南东佑公司支付完毕全部合同价款，且涉案房屋并非是王晶的唯一住房。王晶提出的执行异议，理由不能成立。王晶要求停止执行、解除查封、办理过户，本院不予支持。第三人云南东佑公司、鑫德公司及林忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告王晶的全部诉讼请求。案件受理费5554元，由原告王晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  段纯惠人民陪审员  李汉清二〇一九年十二月二十三日书 记 员  利文智