江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9444号上诉人（原审原告）：潘祝勇。委托诉讼代理人：张翼，江苏广浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太仓市交通发展有限公司。委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璟，江苏孙剑良律师事务所律师。上诉人潘祝勇因与被上诉人太仓市交通发展有限公司（以下简称太仓交通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘祝勇上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判太仓交通公司赔偿潘祝勇损失950898元。事实和理由：1.一审判决认定双方《厂房租赁合同》无效，太仓交通公司应返还租金是正确的。但潘祝勇投入房屋整修及水电安装的费用是客观存在的损失，该损失应根据各自过错予以承担。太仓交通控股（集团）有限公司在出租案涉房屋时，并未告知潘祝勇案涉房屋系应拆未拆房屋，潘祝勇没有过错。一审法院认为因案涉房屋灭失、无尚存的实际价值，潘祝勇请求太仓交通公司赔偿没有依据，于理不通。2.潘祝勇向一审法院申请对案涉房屋的整修费用评估，并申请向太仓市城厢镇人民政府调取案涉房屋的拆迁资料，上述资料是能够评估的；潘祝勇还向一审法院提供了案涉房屋拆迁前的相关录像资料；一审法院也可组织评估人员到现场实地查看；一审法院对潘祝勇整修房屋的施工队也进行了调查和询问。上述证据综合起来可以对潘祝勇整修房屋的费用进行定价，但一审法院未就能否评估对潘祝勇约谈。太仓交通公司辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。案涉场地已被拆除，太仓交通公司认为无法评估，但至于是否能够评估由法院依法认定。关于潘祝勇所述的其投入的损失，太仓交通公司未参与相关装饰装修，根据潘祝勇一审所举证据，太仓交通公司无法确定潘祝勇所述的相关投入是否确实存在或者实际发生。潘祝勇向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的合同无效。2.要求太仓交通公司返还潘祝勇房屋租金10万元（2018年的半年租金，全年租金是19万元，要求返还从2018年7月-2018年12月份，2018年6月份政府有停电行为，7月份彻底停电）。3.要求太仓交通公司支付损失950898元（包含水6797元、电98000元、修缮房屋损失按照证明主张846100元）。4.诉讼费由太仓交通公司承担。一审法院认定事实：2014年6月20日，出租方（甲方）：太仓交通控股（集团）有限公司与承租方（乙方）：潘祝勇签订《厂房租赁合同》，载明：“一、厂房坐落于太仓市吴塘河桥西北（桥梁公司西侧），该厂房系甲方依法征收持有，厂房建筑面积1758.39平方米。三、租赁期限：自2014年7月1日起至2019年9月30日止（2014年7月1日至9月30日为乙方对厂房整修期，不计租金，租金从2014年10月1日正式起算）。四、厂房租金为一年16万元整，每年递增1万元。”…….合同还对其他内容作了约定。2014年10月11日太仓交通控股（集团）有限公司发函给潘祝勇，因用电设施未能及时架设到位，同意租赁期延期至2015年1月1日起计算。2015年3月10日太仓交通控股（集团）有限公司告知潘祝勇出租方依法变更为太仓市交通发展集团有限公司。2016年3月、2014年8月潘祝勇对涉案房屋进行了水、电设施架设。共计花费104798元。并对涉案房屋进行了修缮装修，潘祝勇自述花费84万余元。2015年6月16日涉案房屋办理住所及经营场所证明中，太仓市城厢镇建设管理所在该证明中手写内容：“该企业租赁市交通局房子，因历史原因未办理房产证”上盖章。2019年1月24日太丰社区居民委员会出具情况说明载明：“潘祝勇租用太仓市交通发展集团有限公司厂房，地址：太仓市吴塘桥西北侧，该厂区属于应拆未拆违建房。2018年7月20日，经报太仓市331专班、市发改委备案，太仓市城厢综合整治办公室、太仓市“331”整治火灾隐患百日专项行动城厢镇实体化工作专班联合城管、公安、安监、环保、消防等部门对该厂区进行了断电。特此说明。”双方自述涉案房屋于2018年9月6日被城厢镇政府拆除。关于涉案房屋的取得过程，太仓交通公司陈述：涉案房屋为吴塘河整治工程中动迁所得，动迁完毕后，由太仓市城厢镇工业企业动迁办公室移交给太仓市交通局，再由太仓市交通局交由太仓市交通控股（集团）有限公司。一审中潘祝勇申请对涉案房屋整修费用进行评估鉴定，后因资料不全退卷。一审另查明，2018年2月6日潘祝勇支付太仓交通公司2018年度租金19万元。以上事实，有潘祝勇提供的《厂房租赁合同》、情况说明、发票及双方当事人当庭陈述等在卷予以佐证。一审法院认为，潘祝勇、太仓交通公司签订的《厂房租赁合同》，所涉租赁标的物系无证厂房，故该《厂房租赁合同》属无效合同。合同无效的因该合同取得的财产应当予以返还。但潘祝勇应当支付占有使用期间的房屋占有使用费，因此对潘祝勇要求太仓交通公司返还未使用期间租金的请求一审法院予以支持，根据太丰社区说明停电是2018年7月20日，因此一审法院酌定太仓交通公司退还潘祝勇5.5个月房租，共计87083元。关于潘祝勇要求太仓交通公司赔偿涉案房屋修缮损失950898元。一审法院认为，涉案租赁物已灭失，且无尚存的实际价值，潘祝勇请求太仓交通公司赔偿没有依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，一审法院判决：一、确认潘祝勇与太仓市交通发展有限公司签订的《厂房租赁合同》无效。二、太仓市交通发展有限公司于判决生效之日起10日内返还潘祝勇房屋租金87083元。三、驳回潘祝勇的其他诉讼请求。一审案件受理费14258元，由潘祝勇负担13075元、太仓市交通发展有限公司负担1183元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，潘祝勇一审中申请对其整修的房屋部分进行评估，一审法院依法委托了苏州凌诚工程造价咨询有限公司进行鉴定。苏州凌诚工程造价咨询有限公司出具了司法鉴定工作计划书，要求补充涉案部分相关施工图纸及施工合同，潘祝勇收到该司法鉴定工作计划书之后并未提供上述材料。苏州凌诚工程造价咨询有限公司出具情况说明认为“由于主要资料（涉案的续作造价鉴定部分的相关施工图纸及施工合同）缺乏，鉴定工作无法正常开展”，后苏州凌诚工程造价咨询有限公司将该鉴定申请退卷。二审中，潘祝勇称施工只是整修，没有施工图纸。以上事实，有申请书、司法鉴定工作计划书、关于（2019）苏0585法鉴委字第105号一案的造价鉴定工作进度情况的说明、二审调查笔录予以证实。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉《厂房租赁合同》因所涉租赁标的物系无证厂房而无效，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，但潘祝勇应当支付占有使用期间的房屋占有使用费，故一审判决综合潘祝勇实际使用案涉房屋的情况，酌定太仓交通公司退还潘祝勇5.5个月房租（87083元），于法有据，本院予以确认。关于潘祝勇要求太仓交通公司赔偿其房屋装修和水电安装损失950898元（水6797元、电98000元、修缮房屋损失846100元）的主张。本院认为，首先，潘祝勇一审申请对其整修的房屋部分进行评估，一审法院依法委托了苏州凌诚工程造价咨询有限公司进行鉴定。后苏州凌诚工程造价咨询有限公司出具了司法鉴定工作计划书，要求补充涉案部分相关施工图纸及施工合同，潘祝勇收到该司法鉴定工作计划书之后并未提供上述材料。苏州凌诚工程造价咨询有限公司出具情况说明认为“由于主要资料（涉案的续作造价鉴定部分的相关施工图纸及施工合同）缺乏，鉴定工作无法正常开展”，后将该鉴定申请退卷。故因潘祝勇未提供相关施工图纸及施工合同，结合案涉厂房已灭失的情况，目前难以通过鉴定确定案涉厂房修缮的造价。其次，根据《厂房租赁合同》约定，潘祝勇在承租案涉厂房时已经过实地踏勘，对厂房状况明了，太仓交通公司将案涉厂房按照现状交付潘祝勇，应视为潘祝勇认可太仓交通公司交付的案涉厂房符合潘祝勇的使用要求。潘祝勇主张太仓交通公司交付的案涉厂房破败，必须整修后才能使用，太仓交通公司应赔偿其相应整修费用。本院认为，潘祝勇对于修缮房屋损失846100元仅提供了修缮工程承包人余世威的证明及庭审陈述，没有工程款支付凭证，且潘祝勇称846100元均为现金支付，与一般常理不符，不足以证明其修缮房屋的情况及为修缮房屋实际支出的款项数额。自来水安装工程系2016年施工，此时潘祝勇已使用案涉厂房一年有余，亦不足以证明自来水安装是因为案涉房屋不满足使用要求。配电工程虽是2014年开始施工，但潘祝勇并未提供充分证据证明该配电工程施工是因案涉厂房不满足使用要求。且根据太仓交通控股（集团）有限公司2014年10月11日出具给潘祝勇的函件，案涉厂房因用电设施未能及时架设到位，太仓交通控股（集团）有限公司将租赁期延期至2015年1月1日起计算，已在租金上给予潘祝勇补偿。综上，潘祝勇要求太仓交通公司赔偿其房屋装修和水电安装损失950898元，依据不足，本院不予支持。综上所述，潘祝勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14258元，由上诉人潘祝勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇一九年十二月二十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。