北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6345号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4293室。负责人：郭超，经理。委托诉讼代理人：武殿臣，北京承光律师事务所律师。被告：贾跃进，男，1983年1月26日出生，汉族，自由职业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：贾建刚（贾跃进之父），男，社会退休人员，住北京市门头沟区。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）与被告贾跃进物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华特物业门头沟分公司的委托诉讼代理人武殿臣，被告贾跃进的委托诉讼代理人贾建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1．判令贾跃进立即给付原告2016年3月1日至2017年4月30日期间的物业管理费1334．23元和垃圾清运费30元，共计1364．23元；2．判令贾跃进给付滞纳金，以欠付物业费金额为基数，按日万分之三为标准，自2017年4月11日至实际给付之日。事实和理由：2016年2月15日，华特物业门头沟分公司与北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订了《物业委托服务合同》，约定对北京市门头沟区永定镇惠康嘉园二、三、四、五、六区实施物业管理，物业费为2．12元/平米/月。2016年3月1日，华特物业门头沟分公司依据物业委托服务合同约定，张贴了入场公告，正式进入惠康嘉园提供物业管理服务，一直持续至2017年4月30日。贾跃进系北京市门头沟区惠康嘉园二区x号楼x单元x003号（简称x003号）房屋所有人。根据《物业管理条例》第七条的规定：“业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。”按照《物业委托服务合同》约定，自永鸿世业公司将该物业相关资料及物业管理责任移交华特物业公司起，按合同约定标准向业主或物业使用人收取物业服务费，收费标准为物业中标费用2．12元/平方米/月*住户总建筑面积*服务周期月份。现我公司自愿将收费标准降至1．7元/平方米。华特物业门头沟分公司自2016年3月1日至2017年4月30日为x003号房屋所在的小区提供了事实上的物业服务，其应当依法向华特物业门头沟分公司缴纳物业费。为履行物业管理职责，华特物业公司下属华特物业门头沟分公司与门头沟区环卫中心签订了《垃圾清运协议书》，约定由华特物业门头沟分公司代收垃圾清运费30元/户/年。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，华特物业门头沟分公司自2016年3月1日至2017年4月30日期间持续为贾跃进提供了事实上的物业服务，贾跃进应缴纳物业费用。在我公司多次催要物业费的情形下，贾跃进仍未向我公司缴纳物业费，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。贾跃进辩称，认可2016年3月至2017年4月我没有交纳物业费。一、因为没有人上门催缴，不知道有这个物业；二、物业服务管理不到位，没有达到合同约定的标准。本院经审理认定事实如下：贾跃进原系北京市门头沟区永定镇卫星队村村民，因该村拆迁获得包括x003号安置房，x003号房屋建筑面积为56．06平方米，该房屋所在的惠康嘉园小区原由北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）提供物业服务，后博宇嘉公司于2015年11月撤离该小区。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定惠康嘉园小区房屋管理服务项目的中标人为华特物业门头沟分公司，并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为惠康嘉园二至六区提供物业服务，收费标准为2．12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）（下称环卫二队）签订《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为惠润嘉园九地块、十地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元。审理中，贾跃进认为华特物业门头沟分公司提供物业服务不到位，并未就相关事实提供证据。另查，本院在审理的华特物业门头沟分公司诉涉案小区其他业主以及永鸿世业公司的物业服务合同纠纷案件即（2017）京0109民初5338号（以下简称5338号）案件中查明以下事实：华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻惠康嘉园小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离；在其他案件审理过程中，曾有当事人申请就2016年3月至2017年4月期间华特物业门头沟分公司为惠康嘉园小区提供物业服务质量是否达标进行鉴定。经摇号确定的鉴定单位以华特物业门头沟分公司已撤离中标项目为由告知本院无法进行上述鉴定。后，我院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况酌情确定业主应按照1．7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业服务费。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求业主缴纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，我院亦予以支持。我院于2018年7月17日做出5338号民事判决书，后原被告双方均提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为，虽华特物业门头沟分公司在入驻惠康嘉园小区提供物业服务时，既无业主共同决定的委托，又没有与该小区的建设单位签订前期物业服务合同，但华特物业门头沟分公司自2016年3月1日进驻惠康嘉园小区，至2017年4月30日撤离小区期间，小区业主的生活基本保障没有出现障碍，可以认定华特物业门头沟分公司对小区提供了事实物业服务。在华特物业门头沟分公司提供事实物业服务期间，为保障小区的基础设施正常运转，使业主基本生活不受影响，必然产生人工、技术等成本投入，华特物业门头沟分公司作为经营性公司，有权要求受益方支付对价。故该院于2018年9月6日做出（2018）京01民终6979号（以下简称6979号）民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现5338号民事判决书已发生法律效力。在本案庭审中，经询问，华特物业门头沟分公司表示该公司为惠康嘉园小区二区至六区提供统一的服务标准，亦按照同样的价格向二区至六区的所有业主收取物业服务费用。上述事实有《中标通知书》、《物业服务委托合同》、《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》、《关于终止惠康嘉园二、三、四、五、六区公告》、相关照片、民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，华特物业门头沟分公司与贾跃进虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为惠康嘉园小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为包括贾跃进在内的小区业主提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。本院此前参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况、已经在生效判决中将该小区物业费收费标准确定为1．7元/平米/月，因此，贾跃进亦应按照1．7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求贾跃进交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，本院予以支持。关于滞纳金，因永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故对于华特物业门头沟分公司主张按照合同约定收取滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。贾跃进辩称华特物业公司提供的物业服务存在质量问题，本院在最终确定其应交纳的物业费金额时予以了考虑，贾跃进以此为由辩称不交纳物业费的意见，于法无据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、贾跃进于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月三十日的物业管理服务费1334．23元及代收代缴生活垃圾清运费30元，共计1364．23元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由贾跃进负担，于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇一九年十二月二日法官助理 靳亚真书 记 员 安 萌