河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初7487号原告：高莉苹，女，汉族，1985年5月14日生，住河南省项城市。委托诉讼代理人：刘志军，系河南沐天律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：周口市中邦置地有限公司，地址：周口市八一路南段开元路开元新城，统一社会信用代码：91411600MA3XDXX978。负责人：郑晓晓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姚冬冬，系该公司员工，代理权限：特别授权。被告：河南盛典房地产开发有限公司，地址：周口市八一路南段开元新城，统一社会信用代码：91410100747409496Q。负责人：王森，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵文杰，系河南团结律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告高莉苹诉被告周口市中邦置地有限公司（以下简称周口中邦公司）、河南盛典房地产开发有限公司(以下简称河南盛典公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高莉苹及其委托诉讼代理人刘志军、被告周口中邦公司委托诉讼代理人姚冬冬、被告河南盛典公司委托诉讼代理人赵文杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高莉苹向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告达成的商品房买卖合同（口头协议）无效；二、依法解除原、被告签订的《周口国际建材城委托经营管理协议书》；三、依法判令被告返还原告购房款214867元及逾期利息（自2018年10月30日之后按照中国人民银行同期贷款利率计算利息）；四、判令被告赔偿损失214867元（包含市场差价损失）；五、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：河南盛典公司于2015年5月对其开发建设的周口国际建材城商铺进行销售。原告于2015年6月26日与河南盛典公司达成了购买由其开发的周口国际建材城商铺A11栋三层309号商铺，面积为36.71平方米，总价款214867元。同时周口市林海建材城有限公司与原告高莉苹签订了《周口国际建材城委托经营管理协议书》，该协议约定周口林海建材城有限公司租赁原告高莉苹购买的周口国际建材城商铺，并由其出租和经营管理，租赁期限为十年。双方约定：“前三年（自2015年10月31日至2018年10月30日止）该商铺的使用权、租赁权、经营权、收益权等，作为补偿，周口市林海建材城有限公司一次性给予原告返租基金18％的返租优惠抵扣房款，第4-6年（自2018年10月31日起至2021年10月30日止）周口市林海建材城有限公司根据市场行情出租该涉案商铺，并确保原告高莉苹租金保底收益不低于返租基金的24％（第四年7％，第五年8％，第六年9％，不足部分由周口市林海建材城有限公司补贴）第7-10年（自2021年10月31日起至2025年10月30日止）由周口市林海建材城有限公司根据市场行情出租，租赁决策权均归周口市林海建材城有限公司，租金以实际成交价为准全部归原告方所有，周口市林海建材城有限公司承诺尽最大努力追求租金收益最大化”。合同成立后，周口市林海建材城有限公司返租原告高莉苹前三年的租金折抵购房款，原告高莉苹在此基础上于2015年6月26日向河南盛典公司又支付购房款176191元整，包括租金冲抵的部分38676元，合计214867元，原告全部履行了自己的付款义务。2017年6月，周口市林海建材城有限公司、被告河南盛典公司与被告周口中邦公司达成协议，将其开发建设和租赁经营的周口国际建材城整体转让给被告周口中邦公司，由被告周口中邦公司整体承接由河南盛典公司开发建设并由周口市林海建材城有限公司租赁经营的周口国际建材城的全部权利与义务。被告周口中邦公司在原告高莉苹与周口市林海建材城有限公司签订的委托经营管理协议.和河南盛典公司给原告高莉苹出具的购房收款收据上均加盖了其公司印章，享有和承担了周口市林海建材城有限公司和河南盛典公司对原告高莉苹的全部权利和义务。后被告周口中邦公司在未与原告高莉苹协商的前提下，强行制作格式补充合同，把原托管协议中约定的第4-6年的收益变更为“被告周口市中邦置地有限公司确保原告方租金保底收益不低于返租基数（或成交总价）的18％（第4-6年均为6％，不足部分由被告方补贴）”，并让原告高莉苹签字认可执行，遭到原告拒绝。经查询被告河南盛典公司出售房屋时故意隐瞒了没有办理商品房预售许可证的事实，属无证销售。后承接其权利义务的周口中邦公司至今仍未能办理商品房销售许可证。根据法律规定，在被告未办理预售许可情况下房屋出售违反法律禁止性规定，导致目前双方的买卖合同无效。原告因此同被告协商退还购房款赔偿损失遭拒绝。综上事实理由，为保护原告高莉苹合法权益不受侵害，特依法具状起诉，敬请法院判如所请。被告中邦公司辩称，1、原告与河南盛典公司、中邦公司之间根本不存在商品房买卖协议，更无确认合同无效一说。2、《周口国际建材城委托经营管理协议书》关于18％返租优惠的约定无效且该托管协议并未实际履行，故原告无权主张38676元的租金冲抵部分。3、原告要求中邦公司承担214867元的损失赔偿没有事实基础与法律依据，不应当得到支持。4、中邦公司从未收取原告的任何款项，河南盛典公司也从未把原告缴纳的款项转交给中邦公司，故原告无权要求中邦公司承担任何责任。被告盛典公司辩称，1、被告河南盛典房地产开发有限公司与原告之间没有签订过任何商品房买卖合同，所以其请求确认合同无效没有事实依据，2、被告河南盛典房地产开发有限公司与原告没有《周口国际建材城委托经营管理协议书》所以其请求解除也是没有法律依据的，3、赔偿损失与河南盛典房地产开发有限公司没有法律关系，河南盛典房地产开发有限公司公司对此不应承担，并且原告诉请损失数额过高且没有法律依据，河南盛典房地产开发有限公司没有收到原告的任何款项，中邦公司说没有转交，与河南盛典公司无关且没有证据支持。综上，请求驳回对河南盛典公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，原告高莉苹为购买被告河南盛典公司开发的周口国际建材城商铺A11栋三层309号商铺（面积为36.71平方米），于2015年6月26日，与河南盛典公司达成口头协议，约定总价款214867元，同时周口市林海建材城有限公司与原告高莉苹签订了《周口国际建材城委托经营管理协议书》，该协议约定周口林海建材城有限公司租赁原告高莉苹购买的周口国际建材城商铺，并由其出租和经营管理，租赁期限为十年。双方约定：“前三年（自2015年10月31日至2018年10月30日止）该商铺的使用权、租赁权、经营权、收益权等，作为补偿，周口市林海建材城有限公司一次性给予原告返租基金18％的返租优惠抵扣房款，第4-6年（自2018年10月31日起至2021年10月30日止）周口市林海建材城有限公司根据市场行情出租该涉案商铺，并确保原告高莉苹租金保底收益不低于返租基金的24％（第四年7％，第五年8％，第六年9％，不足部分由周口市林海建材城有限公司补贴）第7-10年（自2021年10月31日起至2025年10月30日止）由周口市林海建材城有限公司根据市场行情出租，租赁决策权均归周口市林海建材城有限公司，租金以实际成交价为准全部归原告方所有，周口市林海建材城有限公司承诺尽最大努力追求租金收益最大化”。合同签订后，周口市林海建材城有限公司返租原告高莉苹前三年的租金折抵购房款，原告高莉苹在此基础上于2015年6月26日向河南盛典公司又支付购房款176191元整，包括租金冲抵的部分38676元，合计214867元，原告全部履行了自己的付款义务。2017年6月，周口市林海建材城有限公司、被告河南盛典限公司与被告周口中邦公司达成协议，将其开发建设和租赁经营的周口国际建材城整体转让给被告周口中邦公司，由被告周口中邦公司整体承接由河南盛典公司开发建设并由周口市林海建材城有限公司租赁经营的周口国际建材城的全部权利与义务。被告周口中邦公司在原告高莉苹与周口市林海建材城有限公司签订的委托经营管理协议.和河南盛典公司给原告高莉苹出具的购房收款收据上均加盖了其公司印章，享有和承担了周口市林海建材城有限公司和河南盛典公司对原告高莉苹的全部权利和义务。后被告周口中邦置地公司在未与原告高莉苹协商的前提下，强行制作格式补充合同，把原托管协议中约定的第4-6年的收益变更为“被告周口市中邦置地有限公司确保原告方租金保底收益不低于返租基数（或成交总价）的18％（第4-6年均为6％，不足部分由被告方补贴）”，并让原告高莉苹签字认可执行，遭到原告拒绝。后原告查询得知被告河南盛典公司出售房屋时并未办理商品房预售许可证，属无证销售。后承接其权利义务的周口市中邦置地有限公司至今仍未能办理商品房销售许可证。原告因此同被告协商退还购房款赔偿损失遭拒绝，遂造成本案纠纷。另查明，在庭审过程中，二被告均对向原告出具的收据上加盖的公司财务印章提出异议，但均未提供相应证据证明其异议的成立，亦未提出鉴定申请。再查明，二被告直至原告起诉前均未取得涉案房屋预售许可证。本院认为，根据本院已生效法律文书查明认定事实，可以确认，被告河南盛典公司欲向原告销售的涉案商铺，至今未办理商品房预售许可证，承接其权利义务的周口市中邦置地有限公司至今仍未能办理商品房销售许可证。故作为房屋出卖方的二被告在未取得商品房预售许可证情况下，向原告销售商铺的买卖行为应属无效民事行为。关于二被告均对向原告提交的收据上加盖的公司财务印章提出异议，但均未提供相应证据证明其异议的成立，亦未提出鉴定申请。故二被告对收据印章提出的异议，本院不予支持，再则，被告中邦公司辩称在交接转让过程中被告盛典公司未把原告的购房款交付给其公司，因是二被告在转让过程中发生的另一法律关系，与本案无关，故其辩称理由不能成立，本院亦不予认可。综上，因二被告在未取得商品房预售许可证情况下，向原告销售商铺的买卖行为系无效民事行为，故二被告应当负有返还原告实际已付购房款176191元并应支付实际占用资金期间的利息（以已付购房款176191元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2015年6月27日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息”），因买卖合同无效，故原告要求解除托管协议的合理诉求，本院亦应支持。原告的其他诉讼请求应予驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告高莉苹与被告河南盛典房地产开发有限公司、周口市中邦置地有限公司于2015年6月26日达成的房屋买卖合同（口头协议）无效；二、解除原被告双方于2015年6月26签订的“周口国际建材城商铺委托经营管理协议书”日签订商品房买卖合同无效。二、被告河南盛典房地产开发有限公司、被告周口市中邦置地有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告高莉苹购房款176191元；并应支付以已付购房款176191元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2015年6月27日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息。三、驳回原告高莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7746元，减半收取3873元，由被告河南盛典房地产开发有限公司、被告周口市中邦置地有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  张玉红二〇一九年十二月月二十七日书记员  贾莉莎