河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民初124号原告（申请执行人）：闫小毛，男，1977年9月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所。被告（案外人）：郑海江，男，1955年2月13日出生，汉族，住河南省焦作市温县。被告（被执行人）：东成公司，住所地河南省焦作市温县古温大街中段新时代小区1号楼1楼北1层。法定代表人：李迎春，总经理。委托诉讼代理人：樊纹利，女，1988年2月14日出生，住河南省温县。原告闫小毛与被告郑海江、焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫小毛及其委托诉讼代理人程霖杰、何海旺，被告郑海江，东成公司的委托诉讼代理人樊纹利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫小毛向本院提出诉讼请求：1、准许查封并执行温县新东·未来城3#楼101与201号商铺（案外人提供的商品房买卖合同价款为497156元）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月28日，河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号对焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）与东成公司建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决书：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为；东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，原告闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，约定：闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。因东成公司拒不履行生效法律文书确定的义务，闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，焦作市中级人民法院于2019年7月8日作出（2019）豫08执221号之九执行裁定书，查封了东成公司所有的新东未来城3#楼商铺（101-111、201-211）共二十二套及新东未来城地下车库9713.28平方米。被告郑海江对3#楼101/201商铺提出书面异议。焦作市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）豫08执异80号执行裁定书，裁定支持郑海江等人的异议请求，终止对属于郑海江等人所有的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼101/201商铺的查封措施。闫小毛认为贵院终止对新东未来城3#楼101/201商铺的查封措施错误，请求准许查封并执行温县新东·未来城3#楼101与201号商铺。具体理由如下：一、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贵院（2019）豫08执异80号执行裁定书明显适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定的是一般不动产买受人的无权期待权，若要阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，应当参照适用《异议复议规定》第二十九条的规定，而并无第二十八条的适用余地。二、依据《异议复议规定》第二十九条的规定，郑海江对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）郑海江与东成公司之间未签订合法有效的书面买卖合同。购房合同备案是指购房者和开发商签订合同后，在房地产管理部门登记备案，以此实现法律效力的一种方式，备案后房屋买卖合同正式生效。本案中，2016年3月21日东成公司已经取得了（温）房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》，具备了网签备案的条件，郑海江与东成公司之间没有办理商品房买卖合同网签备案，故双方之间的商品房买卖合同不是合法有效的。（二）案涉执行标的系商铺，非居住用房。《商品房预售许可证》和郑海江与东成公司在听证会上提供的《商品房买卖合同》均显示，房屋用途性质为商业。事实上，案涉执行标的也一直由第三人用于商业经营，并未用于居住。故郑海江属于经营者，而非消费者。（三）郑海江未向东成公司支付购房款。郑海江对案涉执行标的提出异议后，其虽向法院提交了存款凭证，但是该存款凭证的收款人均非东成公司，不能证明其已支付东成公司购房款。同时，东成公司也没有向郑海江出具正规的购房发票。综上，郑海江并未向东成公司支付购房款。故案涉执行标的不符合《异议复议规定》第二十九条规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”情形，不应终止查封措施。郑海江辩称，一、原告起诉违背民事诉讼法一事不二理的基本原则。答辩人作为案外人对查封执行温县新东未来城3#楼101、201号商铺提出执行异议后，经焦作市中级人民法院审理，于2019年8月30日作出(2019)豫08执异80号执行裁定书，该裁定书已经生效。《民事诉讼法》第二百二十七条规定“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误，裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉”。原告对执行裁定不服，并没有按审判监督程序申请，而是就原裁定内容重新起诉，诉讼相对人相同，诉讼标的相同，诉讼请求相同，案件事实及争议焦点相同，完全违背一事不二理的原则，依据《民事诉讼法解释》第二百四十七条的规定，依法应驳回原告起诉。二、关于黎阳公司与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，由于答辩人购房合同签订时间虽然是2017年10月20日，但实际向东成公司交付购房全款的时间是2014年6月4日，都先于焦作市中级人民法院(2017)豫08民初55号民事判决书及河南省高级人民法院(2018)豫民终1418号民事判决书，答辩人也并非案件当事人，所以判决书对答辩人没有任何约束力效力。黎阳公司将判决书上的债权全额转让于原告，并没有将答辩人购买的房屋产权转让给原告。原告不应以原判决为依据申请查封答辩人的房屋。三、原告称答辩人与东成公司之间未签订合法有效的书面买卖合同，合同没有办理网签备案，不是合法有效的合同依法不能成立。东成公司在2016年3月21日已经取得《商品房预售许可证》，答辩人及家庭成员与东成公司2017年10月20日签订购买3#楼101、201商铺书面《商品房买卖合同》，并交付了全部价款497156元。东成公司将房屋交付了答辫人使用。2017年10月20日，答辩人将商铺对外租赁。答辩人享有法律上的房屋产权期待权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的不予支持。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告认为答辩人与东成公司签订的商品房买卖合同没有网签备案不是合法有效合同的理由依法不能成立。四、焦作市中级人民法院2019年8月30日作出(2019)豫08执异80号执行裁定书，根据全案事实适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定裁决适用法律完全正确。五、答辩人购买东成公司3#楼101、201商铺，虽然不是居住房屋，但也是政府征用答辩人小组24亩土地按最低保障价650000元/亩，置换门面房4200平方米，门面房产生的利润(租金)是答辩人失地后赖以生存的唯一生活保障用房，与居住用房同一性质。查封答辩人房屋既不合法也不合理。东成公司辩称，关于郑海江、郑大伟、郑二伟、郑海军、任秀连所购买新东未来城3号楼101铺、201铺所交购房款是真实的、合法有效的，东成公司在焦作市中级法院执行异议听证会上所陈述的全部是真实情况。所以东成公司认为河南省焦作市中级人民法院执行裁定书（2019）豫08执异80号执行裁定书裁定事实明确，裁定结果合法合理，应依法保障郑海江、郑大伟、郑二伟、郑海军、任秀连合法权益，应予以支持解除该房产的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据有：一号证据：河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书，证明黎阳公司对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程的折价或拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权。二号证据：债权转让通知书、顺丰速运客户存根，证明黎阳公司将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书所确定的其对东成公司的全部债权及其他相关权利，依法转让给了闫小毛，并通知了东成公司。故闫小毛对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。三号证据：商品房预售许可证，1、证明2016年3月21日，被告东成公司已取得了商品房预售许可证，可以进行网签备案。2、证明案涉房屋用途性质为商业。四号证据：焦作市中级人民法院（2019）豫08执221号之九执行裁定书，证明案涉房为东成公司所有，闫小毛申请法院查封并执行案涉房屋符合规定。被告郑海江对原告所举证据质证后认为：2014年就已经把钱交给东成公司，交付的是全款，被告这都是留地安置。被告东成公司对原告所举证据质证后认为：关于证据不发表质证意见，但是关于108-111、208-211号8套房子，这是东成公司和购买人之间的关系，与黎阳公司和闫小毛没有关系。被告郑海江提交的证据有：提交一份商品房购买合同，郑海江、郑海军、任秀连、郑大伟、郑二伟等5个人的身份证复印件，前上作村4组分配方案，征用上作村4组安置地群众要求，购门面房协议，东成公司和前上作村第四小组的协议，郑海江、郑海军等5人的农村信用社的存取款单据，房屋租赁合同，水电费、物业费票据，供水合同和用水清单，前上作村大队证明。以上证据证明被告在闫小毛与东成公司案件之前我们的买卖合同已经成立。被告用这片留地安置地换东成公司的商品房，房款在2014年6月15日、7月20日都是全款交付。原告闫小毛质证后认为：对证据的真实性均提出异议，认为被告与东成公司签订的合同不真实（具体意见同2019豫08民初131号、132号、133号质证意见），另补充认为：1.该案的被告也没有提交付款的相关凭证，收据不能证明款项的交纳，按照最高院的意见款项的支付必须有相关的支付的手续，如汇款单、银行缴款凭证等；2.被告购买商铺不是安置房产，按照被告提供的证据可以证明，商铺的购买均是在特定时间交纳全部购房款项，所以被告应当提交自己交付款项的凭条。被告东成公司质证认为：关于安置的情况不清楚，电费、物业费都是真实的。关于他们如何交房款代理人不清楚。交房款开的收据是真实的。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告郑海江提供的《征用前上作村土地及安置群众要求》、前上作村四组分配方案、前上作村第四小组代表与开发商签订的协议、东成公司发布的《告知》、郑海江、郑大伟、郑二伟、郑海军、任秀连和东成公司签订的商品房买卖合同、东成公司出具的收据以及郑海江等人与陈腾飞签订的房屋租赁合同、供用水合同、用水清单、水电费收据等证据，客观真实，可以互相印证，本院予以采信，确认郑海江等人作为前上作村四组村民用土地置换门面房的事实和郑海江等人将门面房出租给温县新东便利店陈腾飞使用的事实。关于原告主张双方签订的合同没有网签备案，不是合法有效的问题。本院认为，网签备案只是作为在办理产权登记前的一个公示效力的程序，并非双方约定或者法律规定的合同生效要件，且法律没有明确规定没有网签备案的合同无效，故对原告该理由本院不予支持。依据有效证据，本院确认以下案件事实：黎阳公司与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2017年7月3日受理后，经审理判决：一、东成公司于本判决生效之日起十日内支付黎阳公司工程款12502943.05元及利息（自2017年4月5日期按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款义务期限届满之日止）；二、黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在12502943.05元范围内享有优先受偿权；三、驳回黎阳公司的其他诉讼请求。一审判决后，黎阳公司与东成公司均不服河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决，河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。河南省高级人民法院判决：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费、反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为：东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，协议约定：鉴于闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书所确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。黎阳公司于2019年5月17日通知东成公司自接到该债权转让通知书后依法向闫小毛履行全部义务。闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。焦作市中级人民法院于2019年7月8日作出（2019）豫08执221号之九执行裁定书，裁定：一、查封东成公司位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼商铺（101-111、201-211号）共二十二套及新东未来城地下车库9713.28平方米；二、查封期间，东成公司不得转移查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限三年。并于同日向温县不动产登记中心和温县房产管理中心房送达了协助执行通知书。另查明：郑海江、任秀连、郑海军、郑大伟、郑二伟均为温县温泉镇前上作村第四村民小组村民。2013年8月15日，前上作村四组就征用其土地提出要求，其中留地安置24亩，最低保障每亩650000元，置换门面房4200平方米。2014年5月26日，东成公司（甲方）与前上作村第四小组（乙方）就前上作村留地安置达成协议。一、乙方付给甲方购买门面房款壹仟伍佰陆拾万元（15600000）购买肆仟贰佰平方米商业门面房（每平方米合计单价3714.2元整）。二、门面房位置太行路由东向西约50米合计约1800平方米，子夏大街由北向南约66米合计约2400平方米。三、门面房位置太行路由东向西约50米合计约1800平方米，子夏大街。……。2014年7月20日，东成公司向郑海江开具了112263元的收据。2014年6月15日，东成公司向郑大伟开具了149640元的收据。2014年6月15日，东成公司向任秀连开具了37410元的收据。2016年3月21日东成公司取得了(温）房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》。郑海江、任秀连、郑海军、郑大伟、郑二伟等人于2017年月10日20日与东成公司签订商品房买卖合同，总房款497156元，房号是3#楼101/201。商铺于2017年10月租赁给陈腾飞经营温县新东便利店。另外，该商铺为郑海江、任秀连、郑海军、郑大伟、郑二伟等共同享有，共同推举郑海江主张权利。本院认为，本案的争议焦点是郑海江对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。在解决该问题时，必须要分析确定闫小毛从黎阳公司受让的债权中是否有优先受偿的权利以及郑海江的涉案房产的权利性质。关于闫小毛是否有优先受偿权的问题。黎阳公司对东成公司温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，黎阳公司将该债权转让给闫小毛。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》第三条规定，“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失”。从该规定可以看出，建设工程价款优先受偿的范围具有专属性，只能是为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用。同时，建设工程款优先受偿权属于法定抵押权，担保的是工程款债权，主债权转让的，担保物权一并转让。根据法律条文的表述并不能确定工程款优先受偿权具有人身专属性，故工程款债权转让给他人的，优先受偿权也随之转让。因此，闫小毛作为黎阳公司承建的温县新东未来城工程建设工程款的实际出资人，在取得黎阳公司的债权后自然取得相关债权的优先受偿权。关于郑海江涉案房产的权利性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”上述法律规定的法理依据是：被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待，这种期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生，而第三人因与拆迁人签订房屋买卖合同，而对取得房屋所有权产生期待，这种期待权的产生是基于房屋买卖合同这种债权行为，两者同为期待权，但根据物权效力优先原则，被拆迁对拆迁房屋所拥有的期待权，其效力优于就同一房屋与被拆迁人签订房屋买卖合同的第三人，此处的第三人系交易关系中的第三人。而作为执行程序中的建设工程价款优先受偿权的债权人，只享有对债务人责任财产的一般期待权，并不能产生对特定财产的期待权，即其并不是交易关系的第三人。特定标的物交易关系中的第三人，尚不能取得优于被拆迁人权利的地位，何况并非交易关系的第三人，只是建设工程价款优先受偿权的申请执行人。综上所述，被拆迁人对拆迁安置或置换房屋享有的权利是一种特殊债权，具有物权的优先效力，优于申请执行人的建设工程价款优先受偿权。并且，被拆迁人对拆迁房屋所拥有的期待权利，往往涉及生存利益，与申请执行人对房屋的建设工程价款优先受偿权相比，权利层级更高，更有保护的优先性。根据以上法律规定及原理，本案中，郑海江等人基于土地被占用，对安置置换的涉案房产所拥有的权利，是一种特种债权，具有物权的优先效力，应当认定郑海江等人对涉案房产的权利优于闫小毛的建设工程价款优先受偿权，可以排除法院的强制执行。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回闫小毛的诉讼请求。案件受理费8757元，由闫小毛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李军审判员  苏杭审判员  赵歆法官助理刘成功二〇一九年十二月二十日书记员  靳园河南省焦作市中级人民法院民事判决书附页（2019）豫08民初124号（2019）豫08民初131号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。