镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初1791号原告：周明贞，女，1972年7月19日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：**，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。被告：镇江亿都家居建材城有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路371号。法定代表人：蔡刘祈，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦彪、章斌，该公司员工。原告周明贞与被告镇江亿都家居建材城有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法由审判员刘沫适用简易程序于2019年7月19日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，由审判员吴茜担任审判长，与人民陪审员吴和芳、王丽依法组成合议庭于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告周明贞的委托诉讼代理人**、被告亿都公司的委托诉讼代理人章斌、韦彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年5月31日至2019年3月27日租金34844元（42253元÷365天×301天），承担违约金1742元（违约金计算方法是以拖欠租金金额为基数×5%）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月，徐建明、周志凤购买了坐落在丁卯桥路371号商铺二间，建筑面积69.06平方米。2009年5月20日，案涉商铺原所有权人徐建明、周志凤（甲方）与被告（乙方）签订了商铺委托经营管理合同，合同约定：（1）委托期限为十年，自2010年3月28日起至2020年3月27日止；（2）租金在每满一年期最后一个月内一次性支付给甲方；（3）第八、九、十年每年租金为42038元;（4）若乙方逾期3个月未付当年租金的，甲方有权解除合同，乙方除支付当年期租金外，应按当年期租金金额的5%向甲方支付违约金。合同并对其他事项进行了详细约定。由于实际建筑面积在产权登记时作了适当调整，2010年9月18日双方又另签补充协议一份，协议约定第八、九、十年每年租金为42253元，其他内容未作实质性变更。合同签订后，案涉商铺交付被告经营，第8年租金给付期限届满时，被告以经营困难为由拒付，至今所欠租金分文未付。2016年9月19日，案涉两间商铺登记在原告名下单独所有。被告辩称：认可案涉商铺原系徐建明、周志凤所有，2016年5月18日徐建明、周志凤将案涉商铺出卖给原告，但双方未到被告处更改商铺的所有权人，现被告认可自2018年5月31日起徐建明、周志凤与被告签订的委托经营管理合同项下的权利义务由原告承继。原签订的案涉商铺的委托经营管理合同是真实的，但由于经济形势的影响，导致合同约定的回报率不符合现实，被告方无法负担原合同所约定的租金，被告与原告在内的一期900多户业主进行了协商，要求将原委托经营合同中的租金方式进行变更，绝大多数业主同意变更，并与被告签订了相应的补充协议，故被告不存在违约。根据物权法第76、78条规定，被告虽未通过召开业主大会的形式做相应决定，但被告已与超过四分之三以上的800多户业主形成了一致意见，绝大多数业主的意见应当对原告产生约束力。原告物权的行使应当受到绝大多数业主共同利益的限制，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对本院依职权调取的镇江市中级人民法院（2018）苏11民终999号民事裁定书的真实性无异议；原告提交的房产证、案涉商铺的原所有权人徐建明、周志凤出具的情况说明，结合原告依据本院调查令调取的镇江市不动产登记信息查询结果证明，能够证实原告系案涉商铺的所有权人，2018年5月31日起徐建明、周志凤与被告之间的委托经营管理权利和义务由原告承继。另，本院依职权调取的镇江市中级人民法院（2018）苏11民终999号民事裁定书，证明徐建明、周志凤就2015年3月28日至2018年5月30日期间的租金已经生效判决，该裁定已于2018年5月30日送达徐建明、周志凤及被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉商铺的原所有权人徐建明、周志凤（甲方）与被告（乙方）分别于2009年5月20日及2010年9月18日签订《商铺委托经营管理合同》及《补充协议》各一份，约定：甲方将位于亿都家居建材城第精3C幢2层227、228号商铺两间交给乙方统一经营管理，委托期限为2010年3月28日至2020年3月27日；甲方自愿放弃前三年经营收益用于市场培育，第四、五年两间商铺每年租金共计31689元，第六、七年两间商铺每年租金共计38732元，第八、九、十年两间商铺每年租金共计42253元；后七年的租金，每满一年期最后一个月内一次性支付给甲方，逾期乙方应按同期活期存款利率承担违约金，逾期三个月未支付当年期租金的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金；补充协议为《商铺委托经营管理合同》补充条款，与《商铺委托经营管理合同》具有同等法律效力。2016年8月，因被告拖欠租金，徐建明、周志凤诉至本院，请求解除与被告签订的上述合同、返还商铺，并由被告支付至实际返还商铺之日的租金。2017年11月，本院作出（2016）苏1191民初2288号民事判决书，判决解除双方签订的上述《商铺委托经营管理合同》，由被告支付徐建明、周志凤2015年3月28日至该判决生效之日止的租金（其中2017年11月17日之后的租金标准按照42253元/年计算），驳回徐建明、周志凤要求返还商铺的诉讼请求。此后，徐建明、周志凤上诉，在二审审理过程中，徐建明、周志凤撤回要求解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》并返还商铺的诉讼请求，二审法院于2018年5月30日作出（2018）苏11民终999号民事裁定书，裁定对此予以准许，并裁定一审法院民事判决书中关于判令被告支付徐建明、周志凤2015年3月28日至判决生效之日止的租金事项自二审裁定送达之日（2018年5月30日）起生效。2016年5月18日，案涉商铺的原所有权人徐建明、周志凤将案涉商铺转让给原告。同年9月19日，原告取得案涉商铺的不动产权证书。自2018年5月31日起，徐建明、周志凤与被告签订的商铺委托经营管理合同和补充协议项下的所有权利和义务由原告承继。本院认为：案涉商铺的原所有权人徐建明、周志凤与被告之间的《商铺委托经营管理合同》及《商铺委托经营管理合同关于租金的补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效。原告依法取得案涉商铺的所有权，其依法应承继上述合同的权利和义务。本案中，虽案涉商铺坐落于商业广场中，但与其他商铺之间仍具有一定的独立性，原告依约向被告主张租金并不影响其他商铺业主权益。即使被告与其他商铺业主就变更租金给付方式及期限达成一致意见，在原、被告未有约定的情形下，亦不构成要求原告强制变更的理由，故对被告要求依据其与其他业主约定期限给付原告租金的辩称意见，本院不予采信。根据双方合同约定，被告应于2019年3月27日前支付2018年5月31日至2019年3月27日租金34844元，被告至今未付已构成违约，故被告应给付拖欠的租金34844元，并承担自2019年3月28日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算的违约金。对原告主张的按照欠付租金额的5%计算延期付款违约金，不符合合同约定，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告镇江亿都家居建材城有限公司于本判决生效后十日内给付原告周明贞租金34844元及违约金（2019年3月28日起至实际给付之日按中国人民银行同期活期存款利率计算，并以1742元为限）。二、驳回原告周明贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1346元，由原告周明贞负担586元，由被告镇江亿都家居建材城有限公司负担760。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 茜人民陪审员  吴和芳人民陪审员  王 丽二〇一九年十二月二十五日法官 助理  武 凡书 记 员  潘 芮附上诉须知