北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14272号上诉人（原审被告）：北京庶民轩商贸有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区怡馨家园20号楼08号。法定代表人：魏民，总经理。上诉人（原审被告）：宋长苹，女，1971年12月1日出生。上诉人（原审被告）：魏强，男，1980年8月6日出生。三上诉人之共同委托诉讼代理人：潘巍，北京市庆成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡沙子营村358号。法定代表人：石学林，经理。被上诉人（原审原告）：石学林，男，1970年1月23日出生。被上诉人（原审原告）：王玉家，男，1960年12月7日出生。被上诉人（原审原告）：王继海，男，1974年2月18日出生。被上诉人（原审原告）：高青松，男，1974年5月31日出生。被上诉人（原审原告）：范其江，男，1971年6月20日出生。六被上诉人之共同委托诉讼代理人：王国军，北京紫垠律师事务所律师。六被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵聪，北京紫垠律师事务所实习律师。原审原告：万来刚，男，1966年3月13日出生。委托诉讼代理人：王国军，北京紫垠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵聪，北京紫垠律师事务所实习律师。上诉人北京庶民轩商贸有限公司（以下简称庶民轩公司）、宋长苹、魏强因与被上诉人北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司（以下简称宏伟昌盛公司）、石学林、王玉家、王继海、范其江、高青松、原审原告万来刚租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初4793号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人之委托诉讼代理人潘巍，被上诉人、原审原告之委托诉讼代理人王国军、赵聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庶民轩公司、宋长苹、魏强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定主体错误，基本事实不清，适用法律错误。一、出租主体应为庶民轩公司，宋长苹与魏强不是出租人，二人个人对出租合同后果不承担法律责任。1．涉诉土地系2002年由魏民从北京市北运河管理处（以下简称北运河管理处）承租，2006年魏民注册设立庶民轩公司，从北运河管理处承租土地的承租主体变更为庶民轩公司，由庶民轩公司交纳租金，上诉人提交了交纳租金的收据。庶民轩公司是有权出租涉诉土地的主体，另宋长苹、魏强不具备出租涉诉土地的主体资格。2．庶民轩公司原经营者魏民2009年去世，此后庶民轩公司由宋长苹与魏强经营管理（宋长苹系魏民之妻，魏强系魏民之弟），宋长苹与魏民经营庶民轩公司的行为属于履职行为，并非个人行为，二人并非《土地租赁合同》的出租人。3．2010年3月7日被上诉人方在签订《土地租赁合同》知晓承租土地权属情况，知晓庶民轩公司是涉诉土地唯一有出租权的主体，在被上诉人提交的评估报告中也有明确的表述是王继海等5人与庶民轩公司签订的《土地租赁合同》。被上诉人提交的录音证据证明，在与宋长苹交流过程中也称宋长苹为宋经理，可见被上诉人当时也明知宋长苹是作为庶民轩公司经理参与《土地租赁合同》的签订及履行。4．公司是法律拟定的人，具体公司权利必然需要自然人代为履行，如果将宋长苹与魏强身份切割成与庶民轩公司无关的平等的独立出租人，那么在《土地租赁合同》签订及履行过程中将没人代表庶民轩公司来行使权利，这显然是错误的。二、承租人应为宏伟昌盛公司，其他被上诉人个人并非承租人。1．如前所述，公司经营需要有自然人代表行使权利，石学林、高青松为宏伟昌盛公司登记股东，二人显然在同一合同关系中不应与宏伟昌盛公司独立，二人行为属于经营宏伟昌盛公司的履职行为，二人不是独立的承租人。2．承租涉案土地实际是5名个人以宏伟昌盛公司名义承租土地后的内部合伙，对外的承租和经营主体为宏伟昌盛公司，5名个人对外不具备独立的主体资格，5名个人与宏伟昌盛公司共同组成合伙显然并非事实。三、一审判决将宏伟昌盛公司的承租人主体与其内部5名合伙人身份相混同造成石学林与万来刚的主体身份的混乱。1．石学林在2018年11月30日已经向法院明确陈述，其已经将租赁合同权利义务转让给万来刚，其与这份租赁合同没有关系。就石学林个人来讲其投资已经通过转让的形式与租赁合同没有了法律上的利害关系，因此石学林不是本案适格主体。2．万来刚通过合同转让的方式出资，但是如果此转让被视为合同权利义务的转让，因为所谓转让未经相对方同意，合同转让无效，万来刚也不具备主体资格参加诉讼。3．石学林与万来刚身份产生混乱的原因是一审判决将宏伟昌盛的内部合伙人外化成承租合同的承租人造成的，实际应以宏伟昌盛公司为唯一的承租人，其他个人在宏伟昌盛公司内部的合伙或者转让均与对外租赁合同的签订和履行无关。四、一审法院混淆了合同无效的损失主体与房屋强拆损失主体。1．被上诉人提交的评估报告明确记载，进行评估拟被拆除的房屋建设者与所有者为北京广顺峪达商贸有限公司，北京广顺峪达商贸有限公司与各被上诉人系独立法律主体，北京广顺峪达商贸有限公司的被拆除损失不能直接作为被上诉人合同无效的损失依据。2．北京广顺峪达商贸有限公司是房屋强拆的损失主体，宏伟昌盛公司是合同无效的损失主体，两种损失的主体也不能混同。五、一审法院并未明示损失确定的基础，对巨额赔偿笼统予以酌情处理损害上诉人诉权，造成上诉人无法针对法院酌情的损失数额发表意见。目前与损失有关的基本事实不清。1．多名被上诉人针对建房面积、建房投资数额、建房时间在城管监察大队、以前诉讼纠纷及本次诉讼纠纷中的陈述前后矛盾。2．评估报告并非具备司法鉴定资格单位作出，评估报告具体内容有明显的不合理性，评估结果不具备参考价值。六、一审判决无效后的分责原则有误。房屋被强拆的原因是房屋未取得规划手续，违反了《城乡规划法》。合同无效的原因是违反了《土地管理法》、《水法》和《防洪法》。两种违法行为不能混同，合同无效的原因并非损失发生的原因，合同无效的过错不等同于未办理规划手续的过错，一审判决以合同无效的过错作为分担损失的依据属适用法律错误。七、一审判决未查清被上诉人撤离涉案土地的时间，被上诉人主张是2011年拆迁后撤离，但实际上其是在2017年以后撤场。综上，一审判决存在多处主体错误，损失基本事实不清，合同无效后分责原则错误，现依法上诉，请求二审法院依法改判或发回重审。宏伟昌盛公司、石学林、王玉家、王继海、范其江、高青松辩称：同意一审判决。一、庶民轩公司、宋长苹、魏强均为本案适格被告。首先，宋长苹、魏强均在合同中签署身份证号，其行为性质为个人行为而非代表庶民轩公司。最高人民法院（2015）民申字第445号再审裁定书关于自然人在合同中签署身份证号的行为提供了如下思路：“如果余××仅以××公司代表的身份签订该合同，那么其根本没必要填写其个人身份证号”。其次，魏强没有在庶民轩公司任职，不具有代表公司的身份。且被上诉人将租金直接汇入魏强个人账户，而不是庶民轩公司账户，亦证明魏强个人作为本案适格被告的事实。再次，根据合同相对性，在合同中签字盖章的即为合同主体，合同主体无处分权的，亦不影响合同效力。宋长苹不具有土地出租权不影响其作为合同主体，不能根据庶民轩公司向北运河管理处支付房租来推定公司就是唯一的合同主体。第四，北京市顺义区人民法院于2018年12月7日作出（2018）京0113民初3860号民事判决，判令“上诉人宋长苹及第三人喻某、张某于本判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区××镇××村北侧温榆河右堤外的南鱼池处土地予以腾退。”因此，宋长苹是土地实际占有人。上诉人主张“庶民轩公司是实际有权出租土地的主体，宋长苹无权出租”与事实不符。最后，上诉人坚持称宋长苹与魏强不是合同主体，不是适格被告，其目的是为了逃避执行。二、宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、石学林、范其江、高青松均是本案适格原告。首先，王玉家、王继海、石学林、范其江、高青松均在合同中签署身份证号，其行为性质为个人行为而非代表公司。收据可以证明宋长苹给付赔偿款也是给到王玉家、王继海等自然人。北京市顺义区城市管理监察大队作出京顺城管限字[2011]070001号强制拆除决定书亦可证明王继海、范其江、万来刚、王玉家、高青松作为被拆除主体的事实。其次，宏伟昌盛公司是独立的法人单位，其在合同签章代表其受合同约束，为本案适格合同主体。纵然公司的法定代表人为石学林，监事为高青松，同时石学林、高青松又以自然人的身份在合同上签字，但并不影响公司、石学林、高青松同时作为本案适格原告。最后，六被上诉人共同投资、共享收益、共担风险，共同按照租赁合同约定履行支付租金义务，均系本案适格原告。三、一审法院认定石学林与万来刚之间的权利义务转让未获得出租方同意或者认可，认定万来刚主体不适格，万来刚应与石学林另行解决，认定事实清楚，适用法律正确。四、本案诉争土地上的房屋是由被上诉人实际投资建设，只是以北京广顺峪达商贸有限公司的名义对外经营，评估的房屋即为被上诉人建设房屋，损失的主体即为本案的原告，因此不存在合同无效的损失主体与房屋强拆损失主体混淆的问题。五、北京市名牌资产评估有限公司作出的资产评估报告以及《回复函》具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定被上诉人损失的依据。评估报告中评估对象为被上诉人实际投资建设的建筑物，能够直接证明损失的具体数额。评估报告作为第三方专业报告，只提供诉争土地上建筑物价值的客观事实，建筑物客观价值不因评估委托主体而发生变化。被拆除房屋的总建筑面积为45610．06平方米，被上诉人主张损害赔偿的面积为25309．40平方米，远远小于被上诉人的实际损失。六、一审法院认定合同无效后由上诉人承担主要责任，适用法律正确。《土地租赁合同》第六条第1项载明：甲方对出租资产（原财产）拥有所有权；第九条第1项载明：乙方租赁期间因生产需要，在建及建好的房屋，如果因种种原因造成第三者要求拆除或者被强制拆除的，被拆除的房屋、围墙等一切经济损失均由甲方全部承担，并由甲方协调解决。上述两个条款可以证明：在签订合同时，上诉人承诺可以在诉争土地上建设房屋，且承诺因种种原因被拆除承担主要责任。在此情况下，如果合同无效，上诉人应当承担主要过错。万来刚述称，意见同被上诉人。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林共同向一审法院起诉请求：1．解除宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林与庶民轩公司、宋长苹、魏强签订的租赁合同；2．庶民轩公司、宋长苹、魏强赔偿宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林损失23338318元；3．庶民轩公司、宋长苹、魏强负担案件受理费。一审法院认定事实：2002年7月30日，北运河管理处、北京市北运河管理处泗上管理所（以下简称泗上管理所）与魏民签订《泗上老河湾土地承租协议》，约定泗上老河湾一直由北运河管理处管理，1983年底至1984年初，由北运河管理处工程队对老河湾进行整治，疏通河道并利用南侧弯道修挖了三个养鱼塘，由泗上管理所经营管理。后由于经营不善，逐渐荒废。1999年泗上管理所职工魏民对鱼池整治加固，拟承包经营鱼塘。为有利于国有土地的管理及利用，经北运河管理处与魏民本人协商，签订如下协议：1．管理处同意泗上所职工魏民长期使用、开发、管理泗上老河湾土地（见附件），且服从管理处及泗上管理所的管理，有关方案（建设管理用房等）报管理处备案。鉴于魏民使用、开发、管理泗上老河湾土地时需要投入大量自有资金，故管理处同意土地承租协议签订后五年内不收取土地承租费，但该承租土地应向国家缴纳的相关税费由魏民负担，五年后每年魏民向管理处缴纳承租费10000元整。魏民要保证老河湾的正常排水需要，并协调好与泗上村及周边的关系，合法经营。平面位置图显示鱼池占地38280平方米（57．39亩）+（5亩）=62．39亩，泗上老河湾（温榆河至京承高速公路）长1公里，宽8米，计8000平米（12亩），高地占地30亩。总计104．39亩。2003年12月23日，北运河管理处、泗上管理所与魏民签订《泗上老河湾土地承租补充协议》，约定泗上老河湾南侧鱼塘由我处职工魏民承包经营，由于近期泗上村民不断在此乱倒垃圾回填鱼塘，并间围墙，搭建违章建筑，为了保证魏民的承包利益，确保国有土地不丢失，特对《泗上老河湾土地承租协议》做如下补充条款：魏民可以在老河湾南侧鱼塘用建筑垃圾回填（不允许回填生活垃圾），回填后在我处土地范围做围墙拦护，确保现有土地不丢失。但遇国家治理河道时，应服从规划需要，按国家有关规定给予适当补偿。对现有排水河道不得侵占，并保证排水畅通，魏民如在回填鱼塘处搞经营，应及时通知管理处，并保证符合规划手续，合法经营纳税。2010年3月7日，甲方（出租方）庶民轩公司、宋长苹、魏强与乙方（承租方）宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林签订《土地租赁合同》，约定就庶民轩公司承租的《泗上老河湾土地承租协议》的土地达成以下协议：出租土地，土地基本情况、面积（详见平面图附后），出租土地用途为建厂、建房和生活基地。租赁期限自2010年4月22日至2040年4月22日止，即共计租赁期限为30年。租金标准为年租金2万元/亩，租期内租金不变（52亩）。租金支付方式，每年一次性交清当年租金，如遇国家征收用地甲方将剩余月份租金一次性全部返还给乙方。租赁期间，乙方有权利自建围墙（围栏）。厂房、库房和住房。建设完后由甲方报北京市北运河管理处备案。乙方租赁期间因生产需要，在建及建好的房屋，如果因种种原因造成第三者要求拆除或者被强制拆除的，被拆除的房屋、围墙等一切经济损失均由甲方全部承担，并由甲方协调解决。甲方处有宋长苹、魏强签字、庶民轩公司盖章，乙方处有石学林、范其江、王继海、王玉家、高青松签字及宏伟昌盛公司盖章。双方当事人一致认可宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林已交纳2010年4月22日至2011年4月21日的租金104万元。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林称王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松五个人合伙经营，共同投资共同经营共负盈亏，石学林与宏伟昌盛公司算一份，后来石学林转让份额给万来刚，万来刚和宏伟昌盛公司算一份。庶民轩公司、宋长苹、魏强对石学林转让份额给万来刚一节表示不认可，没有人通知其并征得其同意，庶民轩公司、宋长苹、魏强表示承租方仅应为宏伟昌盛公司，五个个人不是承租主体。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林称2011年5月23日被强制拆除后就撤场了，没有办理交接手续，没有谈及合同解除问题。庶民轩公司、宋长苹、魏强称合同没有解除，宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林2016年还在占有使用土地，2017年庶民轩公司、宋长苹、魏强在涉诉土地上种树。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林主张解除合同的理由为土地上房屋被城管大队拆除，合同无法继续履行，合同目的无法实现。就此宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林提交了北京市顺义区城市管理监察大队2011年5月16日作出的京顺城管执字[2011]070001号《强制拆除决定书》，该决定书记载：王继海、范其江、万来刚、王玉家、高青松未经城市规划行政主管部门批准，擅自在北京市顺义区后沙峪地区泗上村北侧定泗路东侧（老河湾承租地）建设砖混结构及彩钢结构房屋和棚子共十八处，其中砖混单层结构房屋四处，建筑面积9063．31平方米，砖混二层结构房屋两处，建筑面积1521．9平方米，彩钢棚子五处，建筑面积7838．6平方米，砖混彩钢房屋七处，建筑面积27186．25平方米，总建筑面积45610．06平方米。王继海、范其江、万来刚、王玉家、高青松的上述行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款之规定，本行政机关于2011年5月10日向该当事人送达了《限期拆除通知书》，责令王继海、范其江、万来刚、王玉家、高青松于2011年5月14日14时30分前自行拆除上述违法建设，清理好现场，并接受复查。2011年5月14日15时本行政机关执法人员对违法建设拆除情况进行复查，其未对上述房屋进行拆除。依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第二款之规定，北京市顺义区人民政府责成本行政机关于2011年5月23日6时之后对王继海、范其江、万来刚、王玉家、高青松上述违法建设予以强制拆除。另告知了有申请行政复议权利和向法院提起诉讼权利。庶民轩公司、宋长苹、魏强对《强制拆除决定书》真实性认可。法院依职权调取北京市顺义区城市管理监察大队的档案材料一套，双方当事人对真实性予以认可。该套材料中万来刚笔录称，房屋是其和四位合伙人共同所有，2010年12月份从石学林手里买过来的，其他几个人分别是王继海、范其江、王玉家、高青松。房屋自2009年开始建，2010年7月建完，其接手时房子已经盖完了，砖混结构房屋18000多平方米，彩钢结构棚子3000多平方米，建房用于经营旧货交易市场，其购买房屋投资100万元。王玉家、高青松、王继海、范其江笔录均称，王玉家、王继海、范其江、万来刚、高青松合伙共同所有房屋，自2009年开始建，2010年7月份建完，砖混结构房屋18000多平方米，彩钢结构棚子3000多平方米，建房用于经营旧货交易市场，建设房屋投资1700万元。王继海称2010年12月石学林撤资，转让给万来刚。2010年5月，以王继海为法定代表人成立了北京广顺峪达商贸有限公司，注册地点就是建房位置，在此做旧货交易经营。庶民轩公司、宋长苹、魏强称按万来刚的陈述可知其受让份额支出100万元，可以推定拆除实际权益价值为500万元，其他人陈述的1700万元是虚假陈述。石学林在2018年11月30日接受法院询问时称宏伟昌盛公司股东有王继海和石学林，王继海是其内弟，王玉家、范其江、高青松与宏伟昌盛公司没有关系。2010年5月初开始建房，建造家具市场，办理了营业执照，五个人每人投资了200多万元，建设过程中，大概过了五六个月，因为其手里没钱了，建设需要用钱，又因为其欠别人钱，所以就把租赁合同的权利义务全部转让给了万来刚，当时万来刚给其100万元左右，现在其与这份租赁合同没有关系了。万来刚在2019年8月30日接受法院询问时称原来有五个股东，分别是王继海、王玉家、范其江、高青松与石学林，市场建了三分之一，石学林没有资金了，就把他投资建厂的股份一半转让给了其，另一半股份是宏伟昌盛公司持有，其和宏伟昌盛公司算一份，变成了新的五份股份。100万元的转让款与石学林的投资不对等，但因为石学林已经投资了200万元左右，资金紧张，资金链断了，所以多次协商确定转让款100万元。其接手后又投资了180万元左右，五个人共投资了1700多万元，每人都投资了300多万元，房屋建了多少平米记不清了。关于其陈述与在顺义城管大队陈述内容不一致，万来刚解释为时间长了，记不清了。庶民轩公司、宋长苹、魏强对万来刚的陈述不予认可，表示应以其在城管大队陈述的房屋建完后其100万元接手为准。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林称宋长苹承诺同意给其补偿，就此提交了王玉家、王继海与宋长苹2018年7月27日的通话录音一份予以证实。庶民轩公司、宋长苹、魏强表示录音证明双方达成解决方案，找水务局赔偿，取得赔偿款后内部双方平均分配，宋长苹没有承诺单独赔偿宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林，正是基于双方合意，在2013年后双方没有任何款项往来，王继海也承认2013年之前给的钱也是以生活费名义支付的，宋长苹是代表庶民轩公司履职行为。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林另提交了收条两张，用以证实宋长苹2013年和2015年支付拆迁市场赔偿款25万元。庶民轩公司、宋长苹、魏强对收条真实性不予认可，表示宋长苹代表庶民轩公司给宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林的是生活费，其中15万元收条的时间不是2015年，而是2013年，2015年的时间是宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林恶意添加的。对此庶民轩公司、宋长苹、魏强解释为法律意识不强，关系也很好，所以没有纠结是生活费还是赔偿款，就此庶民轩公司、宋长苹、魏强提交了收条一张，用以证实与宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林提交收条内容一致的收条上没有记载日期，对此宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林表示两份收条是同一天书写的，庶民轩公司、宋长苹、魏强手里收条没有写2015年的日期可能是疏忽了。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林为证实其损失情况，提交了北京名牌资产评估有限公司出具的《资产评估报告》一份，委托人为北京广顺峪达商贸有限公司，评估日期为2011年5月11日至2011年5月20日。评估结论自评估基准日起一年内有效，随着时间推移，评估对象价格应作相应调整，甚至重估。评估结论为：基准日2011年5月11日，北京广顺峪达商贸有限公司拟被拆除的房屋及其附属设施的评估值为24588318元，其中房屋建成2010年10月，建筑面积25309．40平方米，评估价20157346元，附属物建成2010年10月，评估价4430972元。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林称其告知了宋长苹要做评估，但庶民轩公司、宋长苹、魏强没有参与后期评估，评估报告作出后给了宋长苹一份。庶民轩公司、宋长苹、魏强对《资产评估报告》不予认可，表示该报告显示建设主体和委托主体均为北京广顺峪达商贸有限公司，拆除损失也是北京广顺峪达商贸有限公司，而北京广顺峪达商贸有限公司与本案租赁合同无关，宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林没有实际损失发生。整个评估过程没有通知过庶民轩公司、宋长苹、魏强，庶民轩公司、宋长苹、魏强对此不知情也不同意。法院向北京名牌资产评估有限公司发函询问评估的相关问题，北京名牌资产评估有限公司出具《回复函》，内容为：1．我公司在出具评估报告前，评估人员进行了现场勘查，现场是由委托人北京广顺峪达商贸有限公司建设的位于北京市顺义区后沙峪镇老河湾的旧货市场。评估人员对拟拆迁房屋现场进行了勘查，对委托人提供的房屋进行了现场测量。委托人现场提供了营业执照、相关土地租赁合同。2．房屋及附属物的评估方法按照重置成本法进行的评估，涉诉房屋及附属物如果按照建造成本计算大概需要2000万元，总建筑面积25309．40平方米的房屋，房屋按照综合造价650元/㎡计算总建造成本大概1645万元，附属设施大概需要355万元。3．委托评估的面积是委托人提供的现场房屋测量计算的，与强制拆迁通知书的面积差异可能是不算建筑面积的彩钢棚的面积差，具体情况需问询委托人。针对《回复函》宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林方予以认可，庶民轩公司、宋长苹、魏强表示该答复明确了委托人为北京广顺峪达商贸有限公司，该公司投资建设的房屋与宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林无关。关于评估标准，评估公司估算的价值，并非正式评估结论，且该评估公司不具备司法鉴定的资格，其报告也是假设拆迁补偿为前提，本案不具备这个前提，以该前提作出的报告不能作为证据使用，且关于面积的解释与顺义城管部门作出的认定存在不一致之处。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林称在房屋被拆除后，宋长苹分五次给了其赔偿款125万元。庶民轩公司、宋长苹、魏强称分了几次将宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林的租金104万元全部退还了，因宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林人很多，总围着宋长苹闹，不得已给了其一部分生活费，具体数额不清。庶民轩公司、宋长苹、魏强表示无论合同解除还是合同无效，对相应的法律后果不要求一并解决。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林表示其坚持认为合同有效并要求解除，如法院认定合同无效，其在合同无效基础上也要求庶民轩公司、宋长苹、魏强承担赔偿责任，因宋长苹已经支付赔偿款125万元，故诉讼请求最终为24588318元-125万元=23338318元。一审法院认为：根据双方提交的《土地租赁合同》多处记载均可知出租方为庶民轩公司、宋长苹、魏强，承租方为宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林，宋长苹、魏强关于其不属于出租方且承租方仅为宏伟昌盛公司的辩解意见，无事实依据，法院不予采信。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林关于万来刚承继了石学林份额的意见，因其权益转移未获得出租方认可并同意，万来刚应与石学林另行解决，本案中不予处理。万来刚在本案中作为原告主张权益属于主体不适格。依据查明的事实可知，涉诉土地属于河道管理用地，根据《中华人民共和国水法》第三十七条规定，禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物以及从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。《中华人民共和国防洪法》第二十二条亦明确规定禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，倾倒垃圾、渣土。《中华人民共和国河道管理条例》第二十四条规定在堤防和护堤地，禁止建房、放牧……开展集市贸易活动。庶民轩公司、宋长苹、魏强将涉诉土地出租给宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林用于建房、建厂和生活基地，改变了土地用途，违反法律、行政法规强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效的主要原因在于庶民轩公司、宋长苹、魏强改变土地用途将土地承包给宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林，对此负有主要责任，宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林在未审慎核实土地性质情况下即与庶民轩公司、宋长苹、魏强签订土地承包合同，应负次要责任。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林因此造成的房屋造价损失，庶民轩公司、宋长苹、魏强应予合理赔偿。鉴于房屋现均已被拆除，法院结合双方提交证据情况、综合考虑双方过错、宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林签订合同目的及实际损失、市场价格等因素酌情予以确定。一审法院判决：一、确认北京庶民轩商贸有限公司、宋长苹、魏强与北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林签订《土地租赁合同》无效；二、北京庶民轩商贸有限公司、宋长苹、魏强赔偿北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林经济损失七百五十万元，于判决生效之日起十日内执行；三、驳回北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费79246元，由北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林共同负担53780元，北京庶民轩商贸有限公司、宋长苹、魏强共同负担25466元，于判决生效之日起七日内付清。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。庶民轩公司、宋长苹、魏强提交：1．2010年11月8日google图片，拟证明旧货市场拆除前情况；2．2010年9月24日google图片，拟证明旧货市场拆除后情况；3．2012年9月15日至2015年8月10日google图片四张，拟证明被上诉人一方在涉案土地入口处建盖房屋，看守土地并经营旧货情况；4．2016年5月7日、2017年2月6日google图片两张，拟证明土地上建盖完大棚后，被上诉人房屋仍然存在；5．2017年2月7日google图片，拟证明大棚及被上诉人房屋均被拆除后情况；6．现场照片两张，拟证明2015年种树、盖大棚时被上诉人房屋仍在现场；7．杨某电话录音，拟证明其是被上诉人的内部合伙人之一，强拆后看守土地；8．谈话录音，拟证明2015年被上诉人仍对涉案土地有控制权，种树及盖棚均需与被上诉人商谈，杨某与被上诉人等共同商谈，其为内部合伙人之一；9．划界协议，拟证明庶民轩公司是土地管理者、出租人；10．万来刚与杨某合同书，拟证明杨某是被上诉人方内部合伙人之一。庶民轩公司、宋长苹、魏强亦申请证人赵某出庭，拟证明赵某与杨某房屋相邻，杨某从其家接过电，杨某是旧货市场的人，看管土地，经营旧货，时间为2011年到2017年。宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林、万来刚对于上述证据、证人证言的意见：不是新证据，与本案无关。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要有两个争议焦点：一、《土地租赁合同》的出租方和承租方分别是谁；二、合同无效造成损失的责任分担。结合双方的诉辩意见及庭审查明的事实阐述如下：对于第一个争议焦点，本院认为，首先，双方提交的《土地租赁合同》载明出租方为庶民轩公司、宋长苹、魏强，承租方为宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林。该合同不仅有双方公司的盖章，而且有双方个人的签字及身份证号码。由此可见，签订该合同是双方的真实意思表示，合同中的出租方和承租方亦是双方协商一致的结果。其次，宋长苹、魏强未与庶民轩公司签订劳动合同，亦无在庶民轩公司任职的证据，不可能代表庶民轩公司而只能代表其个人签订合同。且双方均认可被上诉人已交纳租金104万元，被上诉人称租金交给了宋长苹和魏强，上诉人未举证证明租金进入庶民轩公司账户。由此可见，宋长苹、魏强以个人名义签订合同并且收取了租金，是合同的出租方。故本院对上诉人提出“宋长苹和魏强不是出租人，对出租合同后果不承担责任”的上诉理由不予采信。对于第二个争议焦点，本院认为，上诉人将河道管理用地出租给被上诉人用于建房、建厂和生活基地，改变了土地用途，违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。上诉人在明知涉诉土地为河道管理用地的情况下，与被上诉人签订《土地租赁合同》，擅自改变土地用途，应对合同无效造成的损失承担主要责任。被上诉人在未审慎核实土地性质情况下即与上诉人签订合同，应付次要责任。一审法院结合双方提交的证据、综合考虑双方过错、实际损失等因素，酌定上诉人赔偿被上诉人750万元并无不当，本院予以维持。综上所述，北京庶民轩商贸有限公司、宋长苹、魏强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79246元，由北京庶民轩商贸有限公司、宋长苹、魏强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 江锦莲审 判 员 张印龙二〇一九年十二月三十日法官助理 孙亚男书 记 员 温宇辰