吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终1450号 上诉人（原审被告）：包瑞明，男，1982年5月7日生，汉族，白城发电公司职工，现住白城市。 被上诉人（原审原告）：白城市畅心物业管理有限责任公司。住所地：白城市瑞光南街69-10号楼7单元1层东户。 法定代表人：王福利，经理。 委托诉讼代理人：靳淑兰，该公司项目经理。 上诉人包瑞明因与被上诉人白城市畅心物业管理有限责任公司（以下简称畅心物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人包瑞明，被上诉人畅心物业公司的委托诉讼代理人靳淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 包瑞明上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判。2、本案一审诉讼受理费、上诉诉讼费及其它费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审畅心物业公司根据与白城市锦东塞哥维亚小区业主委员会双方签定的《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》要求上诉人支付物业费及违约金，在法庭上上诉人对畅心物业出现三个版本《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》提出质疑（法庭录像）畅心物业公司均不能自圆其说。在一审中上诉人阐述了畅心物业公司对塞哥维亚小区存在不履行服务协议，不等值服务等并对畅心物业公司收费标准提出质疑，在法庭上同意与物业公司调解协商同意支付物业费。但是，上诉人对畅心物业公司收费标准提出质疑，在法庭上被上诉人没有解答，现在一审法庭就突然宣判了，上诉人支付物业费及违约金，心中有好多疑惑未解，这次上诉就是请畅心物业公司对收费项目及标准给予明确解答。下面将畅心物业公司对小区收费标准及项目简单说明一下：《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》下面：简称《服务协议》一、畅心物业公司与业主委员会双方签定的《服务协议》如下：1、根据双方签定的《服务协议》第四项、第二条、第一款的规定，畅心物业服务费用标准如下（按建筑面积）住宅：1元/平米/月、商业：1.35元/平米/月、车库1元/平米/月、电梯电费每人每卡每月10元；目前，畅心物业实际收取服务费用标准如下（按建筑面积）住宅：1元/平米/月、电梯住宅：1.3元/平米/月、商业：1.5元平米/月；（擅自提高收费标准）2、根据双方签定的《服务协议》第四项、第五条的规定，双方约定物业服务费不包括区域内公共水电分摊费，每月发生的公共水电分费（各类水泵、公共照明、中央空调及其他公用设备运行的水电费、电梯运行等费用）以建筑平方米为单位每月按时抄表，据实分摊。目前，畅心物业实际服务费用标准如下：每户每年收取100元。3、上述电梯运行费用以建筑平方米为单位每月按时抄表已经据实分摊，因此，就不应该在收取每人每卡每月10元。目前，在白城市洮北区人民法院西郊法庭民事判决书上收费标准电梯住宅：1.0元/平米/月，但是，又出现一个电梯费每年400元。这项收费在双方签订的《服务协议》没有此收费项目，从现在的表象来看畅心物业想怎样收费就怎样收费，完全没有按照双方签定的《服务协议》收费，所以，上诉人不是不支付物业费，而是按照双方签订的《服务协议》进行支付物业费，不存在违约，是物业公司不遵守《服务协议》擅自提高收费标准、乱收费、重复收费造成了今天这种恶果。综上所述，一审法院在没有查清案件事实的情况下判决上诉人缴纳物业费及违约金，明显损害了当事人的合法权益，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。 畅心物业公司辩称，上诉人称一审中对事实认定不清，我认为不存在事实认定不清，在诉讼时被上诉人提供的合同复印件是员工将作废复印件复印，如上诉人认为被上诉人提供的原件不对，请上诉人提供原件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条第4款规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。一审法院以开庭时被上诉人提供的原件为准，证据充分，认定事实清楚，适用法律正确。一审法院适用法律正确，判决体现了法律的尊严，保护了物业服务企业的合法权益，符合民事诉讼法的公平原则和立法精神。故上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。 畅心物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2017年10月10日-2019年6月30日物业费2,120.00元。2、从逾期之日起，按每天5‰支付违约金6,625.00元。 一审法院认定事实：被告系白城市锦东塞哥维亚小区业主，2017年10月10日统一由白城市锦东塞哥维亚业主委员会与白城市畅心物业管理有限责任公司签订《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》，被告与原告形成一种事实物业服务合同关系。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业公司依约定对服务小区进行了服务管理，小区范围内的居民就应缴纳物业费。被告认为原告起诉时提交的物业合同与庭审中提交的物业合同不符，认为合同为虚假合同，经调查，原告在立案时提交的物业合同系复印件并未在庭审举证时出示，且在举证过程中出示的物业合同原件已经在白城市物业管理办公室备案，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。当事人在审理前的准备阶段认可的证据，经审判人员在庭审中说明后，视为质证过的证据。涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私或者法律规定应当保密的证据，不得公开质证。”据此，原告立案时提供的合同，庭审举证时未提交当事人质证，一审法院不予评判。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告称业主委员会成立及业主委员会主任的身份不符合法律规定，本院认为业主委员会的成立、业主委员主任的身份与物业服务是否到位无因果关系，物业公司按照双方签定的物业协议条款进行小区物业服务，按照协议约定的价款收取物业费并无不当，被告也未提供证据证明原告提供的服务存在瑕疵，同时物业费是用于整个小区设施的维护保养，小区正常秩序的维持所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益。因此，被告应按照协议约定缴纳物业费。被告房屋建筑面积为91.75平方米，每平方米为1元，从2017年10月10日至2019年6月30日共欠620天，年物业费为1,501元（91.75平方米X1元X12个月=1,101元%2B400元/年电梯费），原告按一年为360天计算，日物业费为3.05元（1,101.00元÷360天），故被告应缴纳物业费为2,291.00元（3.05元X620天%2B2年电梯费800.00元减去2017-2018年已交电梯费400元/年），现原告要求给付2,120.00元，与法不悖，一审法院应予支持。 关于违约金部分，协议中约定违约金按日千分之五支付，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”协议中约定的违约金过高，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院对违约金予以调整，被告应按照同期银行贷款利率的130%给付违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告包瑞明于本判决生效后五日内向白城市畅心物业管理有限责任公司支付从2017年10月10日至2019年6月30日的物业费2,120.00元及违约金，违约金以2,120.00元为基数从2017年10月10日起按照同期贷款利率的130%给付直至还清时止。案件受理费50.00元由被告包瑞明负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，包瑞明属于白城市锦东塞哥维亚小区的业主，2017年10月10日由畅心物业公司与白城市锦东塞哥维亚业主委员会签订了《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》，包瑞明与畅心物业公司形成一种事实物业服务合同关系。物业服务合同中，物业服务公司的义务是提供服务，业主的义务是交纳物业费。畅心物业公司要求栾文全支付物业费符合上述法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中，包瑞明对畅心物业公司的收费项目及标准有异议，认为畅心物业公司没有按照物业合同的约定收取物业费。现包瑞明并没有充分证据证实其上诉理由，故包瑞明上诉理由无法支持。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审针对协议约定的千分之五过高判决调整按照同期银行贷款利率的130%并无不当，本院应予以支持。一审判决给付物业费并无不当，本院予以维持。 综上所述，包瑞明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由包瑞明负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  张天秋 审判员  王洪伟 二〇一九年十二月二十日 书记员  付昱嘉