湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7413号 原告：舒落，男，1990年7月11日出生，汉族，住湖南省汨罗市。 被告：长沙玫瑰园房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区玫瑰园营销中心。 法定代表人：戴进粮，执行董事。 委托诉讼代理人：周石文，广东均恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴晓嘉，广东均恒律师事务所律师。 原告舒落与被告长沙玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称玫瑰园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告舒落、被告玫瑰园公司委托诉讼代理人吴晓嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 舒落向本院提出诉讼请求：1.玫瑰园公司赔偿舒落装修差价暂计1万元(具体金额以评估鉴定结果为准)；2.玫瑰园公司赔偿装修造价计算错误导致多计的财务费用4186.05元；3.玫瑰园公司承担本案诉讼费用和评估鉴定费用。事实和理由：2019年4月30日，舒落和玫瑰园公司签订购房协议，约定以732960元(其中毛坯价款551401元，装修价款181559元)的价格购买位于长沙市望城区月亮岛街道的时代倾城五期86栋1306房。2019年11月16日，舒落接收该物业。时代倾城五期装修价格系按照长沙市住房和城乡建设委员会、长沙市发展和改革委员会《关于印发的通知》(长住建发〔2018〕48号)和长沙市住房和城乡建设委员会《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》(长住建发(2018〕53号)的相关规定由第三方造价机构进行核算。按照上述规定，装修中的主要材料、设备价格按实际价格计算(不得高于本市市场实际零售价格)，上述规定还对装修工程中的人工工资、管理费用和开发商的利润等其他事项作出了明确规定。舒落接收该处物业后发现房屋精装修标准低于合同约定的价格标准，精装修质量低于同等市场价格的装修质量。同时，开发商公示的《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》和《全装修工程公示清单(装修部分)》存在多处错误，具体如下：1、《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》中第五项财务费用计算错误，导致多计财务费用4186.05元，公式表中财务费用为8372.11元，实际应为（138235.72+4147.07）*50%*5.88%*2/2=4186.05元。2、《全装修工程公示清单(装修部分)》第一页瓷砖地面的装修部位中计入入户花园，该户型无入户花园；第二页中计入了飘窗石，该户型无飘窗；第三页天棚吊顶包含入户花园，该户型无入户花园；第四页包含入户门，不符合长住建发(2018)53号文第五条“公共部分装修、普通入户门、室内排水、强(弱)电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格”的规定。综上，鉴于玫瑰园公司公示文件和第三方造价机构核算的装修价款存在多处错误，导致多计装修款，且房屋交付质量明显低于约定的装修价格标准，请求同意对该处物业的装修价款进行造价鉴定，并判令玫瑰园公司按鉴定价格赔偿装修差价。 玫瑰园公司辩称：一、湖南新星项目管理有限公司（以下简称新星公司）对案涉玫瑰园社区六的房屋装修价格的核算行为系根据政府规范性文件的强制规定所作出，舒落对该结算行为有异议的，应当循政府规范性文件赋予的权利救济途径提出复核，而无权提起本案诉讼。长住建发〔2018〕53号文第一条规定：“新建商品住宅全装修部分价格（套内装修部分），须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算。第三方造价咨询机构在长沙建设工程造价网（××）‘咨询单位抽选系统’中随机抽选（具体登录抽选流程附后）”。此外，长住建发（2018）48号文第七条“加强对全装修商品住宅项目的监督管理”中第（四）项规定，“购房业主对第三方造价咨询机构全装修核算价格存在异议，须提供第三方造价咨询机构未客观公正核算价格相关证明，可向市住建部门工程造价管理机构申请复核”。根据前述政府规范性文件的相关规定可知，开发商在销售长沙市内带装修房屋时，对于房屋的装修部分价格并无自主定价的权利，而是根据长住建发〔2018〕53号文的规定,在“咨询单位抽选系统”中随机抽选出第三方造价咨询机构后，由第三方造价咨询机构对房屋的装修价格进行核算,后由开发商以第三方造价咨询机构核算出来的装修价格向长沙市住房和城乡建设委员会等政府部门申请装修价格备案,并以该备案的装修价格标准作为实际销售给业主的装修价格。本案中，舒落所提异议均是针对《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》《全装修工程公示清单》，两文件均是新星公司出具。新星公司出具两文件的行为系根据政府规范性文件的相关规定所作出，系受政府规范性文件所调整，而政府规范性文件明确赋予购房业主对第三方造价咨询机构所核算出来的装修价格提出异议、申请复核的权利。因此，如舒落对新星公司出具的《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》《全装修工程公示清单》持有异议，应当循政府规范性文件赋予的救济途径申请复核，无权提起诉讼。 二、案涉《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》、《全装修工程公示清单》并不存在多计工程量或财务费用的情形。关于财务费用8372.11元。《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(长发改价控（2017〕388号）第六条“限价商品住房基准价格的计算”第一款“成本构成”第(七）项规定,“财务费用指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款前四项之和的50%。利息按人民银行当期法定利率计算，计息时间为合同工期加24个月”。本案起诉前，新星公司已针对部分业主的疑惑作出回复，详细解释计息时间为合同工期加24个月，而本工程计划工期为两年，故计息时间为4年，公示表关于财务费用的计算无误。关于《全装修工程公示清单》，新星公司亦作出过回复：1、对于“走道、入户花园”的描述说明，因87平方户型在入户处的走道与115平方户型在入户花园的装修做法相同，公示时即未作详细区分，经核实，87平方户型仅仅计算了入户处走道的工程量，115平方户型计算了入户花园的工程量，即87平方户型并未多计算入户花园的工程量:2、“飘窗石”是指窗台板的石材，工程量计算时根据精装设计图纸计算,只计算了窗台处石材，未多计石材工程量;3、“走廊灯”系指87平方户型卫生间前的位置(与主卧、次卧形成凹形部位处);4、入户门项目未计入全装修价格，但装修阶段需使用的水电管线、带智能密码指纹功能的门锁不属于毛坯房价格，在价格核算时按规定要求计入了全装修价格。舒落所提异议系因其未能正确理解《全装修工程公示清单》的描述而引起，新星公司并不存在多计工程量的情形。 三、案涉《长沙市商品房买卖合同》附件六对于案涉房屋的装饰、设备标准已作出明确约定，玫瑰园公司交付的案涉房屋的装饰装修标准符合商品房买卖合同约定的装修标准，舒落以《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》《全装修工程公示清单》为由，主张交付的房屋未达到合同约定的装修标准，缺乏事实及法律依据。 四、案涉房屋的装修价款为181559元系玫瑰园公司与舒落的真实意思表示，双方都应受到该价格条款的约束，舒落要求按人民法院的评估结果认定装修价格，属于单方面要求变更合同条款。 五、舒落在享有退房权利的情形下，仍选择于2019年4月30日与玫瑰园公司签署《长沙市商品房买卖合同》，该签约行为可推断出舒落对于案涉房屋的装修价格为181559元系自愿接受。舒落与玫瑰园公司于2018年8月1日签署《认购书》后，玫瑰园社区六已有部分业主对《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》《全装修工程公示清单》提出异议，玫瑰园公司于2018年9月11日作出《告知书》并送达舒落，明确向舒落解释了《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》《全装修工程公示清单》的正当性及正确性，同时也给予舒落退房的权利，明确如舒落对新星公司的核算价格仍存有异议，无法接受全装修价格的，可申请办理退房手续。逾期不申请的，视为对全装修价格无异议，愿意依约继续履行，且后续不会再以全装修价格为由向玫瑰园公司主张权利。之后，舒落并没有选择申请退房,而是选择接纳了全装修价格标准并与玫瑰园公司于2019年4月30日签署《长沙市商品房买卖合同》。舒落在享有退房权利的情形下，仍选择签署《长沙市商品房买卖合同》，该签约行为可推断出舒落对于案涉房屋的装修价格为181559元系自愿接受。此外，舒落选择不退房，表示愿意接受装修价格为181559元的价格条款，在签署《长沙市商品房买卖合同》后，又再次以《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》《全装修工程公示清单》为由提起诉讼,有违诚实信用原则。 六、如舒落要求按人民法院的评估价格作为合同价格条款获得支持，将极大损害交易稳定，对社会交易秩序造成破坏，也将使得长沙市政府的限价政策形同虚设。 经审理查明： 一、案涉房屋时代倾城五期86栋1306房系玫瑰园公司开发，属于玫瑰园社区六78—87栋中的一套。玫瑰园社区六78—87栋为全装修房。根据长住建发[2018]53号文的规定，玫瑰园公司经随机抽选，于2018年6月12日与新星公司签订《建设工程造价咨询合同》，委托新星公司对玫瑰园社区六78—87栋提供建设工程造价咨询，服务类别为商品住宅装修价格核算，咨询工作内容为根据设计图纸、长沙市商品房全装修价格核算相关文件等进行价格核算。新星公司接受委托后出具核算报告，87.33m2户型全装修价格为2079元/m2，装修价格于2018年6月21日在政府部门办理价格备案。核算报告包含《商品房全装修销售价格计算程序及公式表》《全装修工程公示清单》。87.33m2户型全装修销售价格计算程序及公式表显示房屋全装修价格181578.50元/套、2079元/m2，价格由工程费、其他费用、管理费用、销售费用、财务费用、利润、增值税累加而成，其中财务费用计算公式为（工程费+其他费用）×50%×I×n/2，经计算为8372.11元，公式表就财务费用予以特别说明：n为计息周期，按2年；I为贷款利率，根据贷款合同约定贷款利率5.88%计算。87.33m2《全装修工程公示清单》（装饰部分）显示：地面工程中瓷砖地面部位包括客厅、餐厅、走道、入户花园；地面工程中还包括窗台石、飘窗石；天棚工程中天棚吊顶部分包括入户花园；门中包含入户门。 二、前述核算报告及《商品房全装修销售价格计算程序及公式表》《全装修工程公示清单》公示后，针对业主的反馈，玫瑰园公司致函新星公司，2019年9月19日，新星公司作出《关于玫瑰园社区六商品房全装修销售价格核算有关问题的回复》。其中，关于财务费计算说明:根据长住建发[2018]53号文附件1，财务费用的计算式为(一+二)×50%×I×n/2，其中n为计息周期，但“计息周期”是用以表示计算利息的时间单位，如:年、半年、季、月、周或天，存在不确定性。按当时对政策标准的理解，为合理确定财务费用，在核算时参照长发改价控〔2017〕388号中财务费用的计算方法，“计息时间为合同工期加24个月计算”。根据玫瑰园公司核算时说明，本工程计划工期为两年(含启动、备货、施工完成的全装修开发周期)，参照此文件要求，计息时间为4年，财务费用=(一+二)×50%×I×4/2=(一+二)×50%×I×2。据此核算，原“商品房全装修销售价格计算程序及公式表”中第五点财务费用的计算结果无误。关于全装修工程公示清单说明：户型部位中描述“走道、入户花园”的说明：因两个户型在入户处的走道(87户型)、入户花园(115户型)装修做法相同，公示时未作详细区分，经再次核实，工程量计算是根据设计图纸87户型仅计算了入户处走道，115户型仅计算了入户花园，未多计算工程量；关于“飘窗石”的说明：此处飘窗石实指窗台板石材，工程量计算时根据精装修设计图纸计算，只计算了窗台处石材，未多计石材工程量。新星公司回复之前，玫瑰园公司于2018年9月5日向玫瑰园社区六业主作出《关于时代倾城五期部分业主针对全装修问题的回复》，就《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》中第五点财务费用的计算方法和公式存在计算错误的疑问，以及业主反馈的其他问题作出回复。关于“财务费用的计算方法和公式存在计算错误”回复与新星公司回复一致。玫瑰园公司陈述：公司回复于2018年9月在售楼处张贴。 三、2018年8月1日，舒落与玫瑰园公司签订《长沙玫瑰园社区六（时代倾城）认购书》，认购玫瑰园公司开发的玫瑰园社区六（时代倾城）住宅86栋1306房（建筑面积87.33平方米，总房款732960元，其中毛坯款551401元、装修款181559元）。2018年9月11日，玫瑰园公司置业顾问刘雪莉微信发送《告知书》给舒落并告知：针对时代倾城五期部分业主反馈的全装修问题，公司已和部分业主进行了详细沟通和细致解答，出具了最终解决方案，请仔细查看《告知书》相关内容，如对价格仍存异议，可按照《告知书》第二点明确的处理方案尽快前来办理相关手续。《告知书》主要内容为：一、时代倾城五期（长沙玫瑰园社区六）全装修房是严格按照《长沙市新建商品住宅装修建设设施细则》和《关于新建商品住宅全装修价格项核算规定的通知》进行全装修价格备案的，相关行政审批手续合法合规，产品明码标价，公示资料齐全，所有销售过程公开透明，没有任何违法违规的情况。关于客户提出的针对全装修的一系列问题，公司已统一书面回复（详见《关于时代倾城五期部分业主针对全装修问题的回复》。二、凡已认购/购买时代倾城五期（长沙玫瑰园社区六）全装修房源的客户，如对全装修价格仍存在异议，无法接受全装修价格及公司回复内容的，可于2018年9月14日至2018年9月16日，由全体买受人亲自携带本人身份证原件及复印件、农业银行卡复印件及前期全部购房资料原件，前来公司营销中心提出书面退房及无息退款申请，并办理相关手续。逾期提出申请或逾期办妥相关手续的，视为客户对于所认购/购买房源的全装修价格无任何异议，愿意按认购书/买卖合同约定继续履行，且后续不会再以全装修价格为由向公司主张权利。因退房退款产生的一切损失，均由客户自行承担。2019年4月30日，舒落与玫瑰园公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买认购的前述房屋，价款同认购书。合同附件六为“具体装饰、设备标准的约定”，就公共区域部分、户内部分的装饰装修及户内主要材料作出约定。2019年11月16日，舒落收房，但在收楼确认书上手书“对装修价格有异议，将通过法律途径解决。” 四、《长沙市限价商品房住房价格管理暂行办法》（长发改价控［2017］388号）第六条为“限价商品住房基准价格的计算”，规定限价商品住房价格由成本加利润加税金构成。财务费用为成本中的一项，指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款前四项之和的50%。利息按人民银行当期法定利率计算，计息时间为合同工期加24个月。《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》（长住建发［2018］48号）第二条规定：全装修商品住宅毛坯部分价格按规定监制；装修部分价格须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算，经住建部门签署意见后报发改部门备案。第三方造价咨询机构在长沙建设工程造价网（××）“咨询单位抽选系统”随机抽取。第七条为“加强对全装修商品住宅项目的监督管理”，其中第四项规定：购房业主对第三方造价咨询机构全装修核算价格存在异议，须提供第三方造价咨询机构未客观公正核算价格相关证明，可向市住建部门工程造价管理机构申请复核。《长沙市住房和城乡建设委员会关于新建商品住宅全装修价格核算的通知》（长住建发［2018］53号）第一条规定：新建商品住宅全装修部分价格（套内装修部分），须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算。第三方造价咨询机构在长沙建设工程造价网（××）“咨询单位抽选系统”中随机抽选（具体登录抽选流程附后）。 上述事实有舒落提交的时代倾城五期户型图、《商品房全装修销售价格计算程序及公示表》《全装修工程公示清单》《长沙市商品房买卖合同》、长住建发[2018]53号文，玫瑰园公司提交的工程造价咨询企业抽选情况表、《建设工程造价咨询合同》《新建商品住宅全装修部分价格备案表》《新星公司关于玫瑰园社区六商品房全装修销售价格核算有关问题的回复》《玫瑰园公司关于时代倾城五期部分业主针对全装修问题的回复》、长沙玫瑰园社区六（时代倾城）认购书、微信聊天记录及告知书、收楼确认书、长发改价控[2017]388号文、长住建发[2018]48号文、长住建发[2018]53号文及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，舒落与玫瑰园公司签订商品房买卖合同，购买玫瑰园公司开发的案涉房屋，认为作为买受人的权益受到侵害继而提起诉讼，系本案适格原告。本案的争议焦点为，案涉合同装修价款对舒落是否具有约束力？对此，分析如下：其一，案涉合同装修价款系玫瑰园公司委托第三方评估核算而得，已在政府部门办理备案，写入合同，为案涉商品房买卖合同的一个条款。而案涉商品房买卖合同系舒落与玫瑰园公司平等协商自愿签订，不违反法律、行政法规的楚止性规定，合法有效，作为买受人的舒落应受装修价款的约束。其二，新星公司接受委托作出装修价格核算报告并公示相关文件后，时代倾城同一户型业主已就本案舒落对装修价格所提类似异议进行过反馈，新星公司作出过回复、玫瑰园公司亦向业主作出过回复。前述回复在舒落签订认购书之后，商品房买卖合同之前，可视为对装修价款的补充说明。舒落2018年8月1日签订认购书，2018年9月11日玫瑰园公司即发送《告知书》，告知如对全装修价格仍存异议，无法接受全装修价格及公司回复内容，可申请退房退款。舒落如果对装修价格有异议，可就退房退款事宜与玫瑰园公司协商或诉讼解决，但舒落未选择退房，而是与玫瑰园公司于2019年4月30日签订商品房买卖合同，所签合同，包括其中的装修价款应对舒落具有法律约束力。其三，舒落在收楼确认书上表明“对装修价格有异议”，但这并不能改变案涉商品房买卖合同已经签订生效，其已受其中的装修价款约束的事实，故对舒落的评估鉴定申请，本院不予准许，案涉房屋装修价款以合同约定为准。基于前述，案涉商品房买卖合同的装修价款对舒落具有法律约束力，对舒落要求玫瑰园公司赔偿装修差价及财务费用的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 驳回原告舒落的诉讼请求。 本案受理费154元，因适用简易程序减半收取77元，由原告舒落负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  罗新祥 二〇一九年十二月二十七日 代理书记员  杨 阳 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。