湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3016号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码：91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁晓梅，女，汉族，出生于1983年10月4日，户籍地：湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人丁晓梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湘中房地产公司上诉请求：1、撤销原判决第一项，维持第二项；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，上诉人无需承担逾期交房责任；2、上诉人没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题均没有约定。在没有约定的情况下，则应按照相关法律法规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务；3、被上诉人必须举证证明曾要求上诉人承担协助义务而上诉人拒绝，上诉人才会构成违约。本案中被上诉人举证不能。相反，上诉人曾多次通知被上诉人收房办证。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成。被上诉人丁晓梅辩称，1、根据合同约定，交房具有两个基本条件：书面通知买受人和向买受人出示房屋竣工验收备案表。上诉人未按照合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。2、合同约定了上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，不适用《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定。上诉人2018年12月才完成产权初始登记，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证违约责任。3、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。丁晓梅向一审法院起诉请求：1.请求被告赔偿原告逾期交房的损失44939元（逾期619天）；2.请求被告赔偿逾期办理房产证的损失63624元（以456493元为基数，自2017年6月14日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；3.请求被告为原告办理房产证；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定：原告购买被告开发的怀化市鹤城区房屋，建筑面积为121.16平方米，总房价456493元；签定合同时买受人付首付款（含定金）146493元，剩余房款31万元采用公积金贷款方式支付；被告于2015年6月28日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付“已交付房价款万分之作为违约金”。合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第项处理”。合同签订后，原告于合同签订后于2015年6月9日交购房首付款146493元，于2015年8月15日交购房款31万元；并于2017年3月14日收房，于2017年3月14日缴纳了11874元专项维修资金，于2015年8月4日缴纳9129.86元契税。另查明，被告于2018年9月10日取得四中新苑3#楼的《竣工验收备案表》，于2018年12月12日完成了案涉房屋初始登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定被告于2015年6月28日之前交房，但原告于2015年8月15日交清购房款后，被告未能依约交房，原告自行于2017年3月14日收房，被告本应以原告已交购房款456493元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付2015年8月15日至2017年3月14日期间共计577日逾期交房的损失26339.65元（45.6493×577=1103.64）。但鉴于被告提出了诉讼时效抗辩，原告于2019年7月20日向本院递交起诉状主张权利，该笔逾期交房的损失，在诉讼时效期间的为2016年7月20日至2017年3月14日（237天）期间的损失部分，即10818.88元（45.6493×237=1103.64），故本院对原告要求支付逾期交房的诉讼请求部分损失予以支持。关于原告逾期要求被告支付逾期办证损失问题，《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证损失，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。而交纳契税和专项维修资金在实际收房日之前，鉴于逾期交房已计算了损失，故逾期办证损失从实际收房之日计算至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止。逾期办证损失的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证损失为29124.44元｛456493元×0.0001×638天（自2017年3月14日起至2018年12月12日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证损失的诉讼请求予以部分支持，被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。因案涉房屋已符合办理房屋产权证的条件，被告仅有协助原告办理房屋不动产权证义务，现原告要求被告办证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告丁晓梅2016年7月20日至2017年3月14日（237天）期间逾期交付怀化市鹤城区房屋的损失10818.88元，并支付2017年3月14日起至2018年12月12日止逾期办证损失29124.44元；二、驳回原告丁晓梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2471元，减半收取1235.5元,由原告丁晓梅负担835.5元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担400元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。《商品房买卖合同》约定上诉人应在2015年6月28日前将符合约定的合格商品房交付给被上诉人使用。被上诉人已于2017年3月14日办理了收房手续。虽此时上诉人尚未取得合同约定的竣工验收备案表，但被上诉人的实际收房行为视为认可上诉人现有交房条件，上诉人交房义务已履行完毕，上诉人逾期交房事实客观存在，应当承担违约责任。鉴于2015年6月28日至2016年7月19日期间形成的逾期交房违约金已过诉讼时效，故原判决仅支持2016年7月20日至2017年3月14日期间的逾期交房违约金并无不当。上诉人主张其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办证，双方在《商品房买卖合同》中对此并无明确约定，不能确定上诉人负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，上诉人是负有法定的协助办证义务的。上诉人的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务，其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在被上诉人已自行缴纳契税和专项维修资金之日即被上诉人能够自行办理权属证书之日起，至上诉人完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在该期间内，上诉人应承担逾期办证违约责任。被上诉人因未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而迟延的期间，责任应由被上诉人自行承担。上诉人主张其不应承担逾期办证违约责任的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费799元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一九年十二月三十日代理书记员  龙星宇