广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初33243号原告李锦丽，女，朝鲜族，1980年12月26日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人霍松田，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告周宏亮，男，汉族，1981年8月20日出生，住址广东省深圳市福田区，被告易志艳，女，汉族，1982年4月18日出生，住址广东省深圳市福田区，上述两被告共同委托诉讼代理人吴妍，广东华商律师事务所律师。被告李子君，男，汉族，1972年3月24日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人龚小叶子，广东宽和律师事务所律师。上列原告李锦丽诉被告易志艳、周宏亮、李子君合伙协议纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告李锦丽及其委托诉讼代理人霍松田、被告易志艳、周宏亮的委托诉讼代理人吴妍、被告李子君的委托诉讼代理人龚小叶子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月中下旬，原告与被告周宏亮、李子君合伙购买位于原××××中环路东侧银雅居A栋201号、A栋202号案涉物业用于投资。两套物业总价为450万元，由三人平均支付首付，并按月支付房贷。因原告已没有购房资格，被告周宏亮不想使用自己的购房资格，所以A栋201号房登记在被告李子君名下，A栋202号房登记在出名人、案外人刘冬明名下，并已支付给刘冬明借名费3万元，由原告和被告周宏亮各承担1.5万元。2015年9月9曰，原告依约分两次向案涉房产开发商深圳市龙华经济发展有限公司在农村商业银行开立的账户分别转入首付款9万元、36万元，合计45万元。2016年1月5日左右，原告开始支付按揭款，每月通过银行转账方式分别支付给被告李子君2970元、刘冬明2780元。2017年8月，经原告和被告周宏亮、被告李子君达成合意，由被告周宏亮以总价530万元购买两套案涉物业。原告2017年9月30日支付最后一笔按揭款5750元，共计支付了21个月按揭款，总计120750元。目前A栋202号物业已登记在被告周宏亮名下，被告周宏亮、易志艳是夫妻关系，对案涉房星已完成装修并实际居住，所以应共同向原告支付合伙本金及溢价分红款837417元，包含原告已支付的首付款45万元，按揭款120750元，溢价出售获利款266667元。因被告周宏亮已向原告分三次偿还10万元，被告周宏亮、被告易志艳还应向原告偿还剩余款737417元。A栋201号物业目前仍登记在被告李子君名下，被告李子君对登记在其名下的A栋201号物业应支付给原告合伙本金及分红款418709元承担连带清偿责任。原告对上述款项截至起诉时的利息不再追究。但经原告多次向被告周宏亮、被告李子君催促要求还款，其拒不偿还。为维护原告的合法权益，请法院判令：1、被告周宏亮、易志艳共同偿还原告剩余合伙本金及溢价分红款737417元；2、被告李子君对737417元中的418709元承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用、保全费等由被告承担。被告周宏亮辩称，1、原告要求被告周宏亮偿还购房款本金及溢价款，没有事实、合同及法律依据。双方之间没有任何的书面协议，也没有合伙购房协议，也没有书面的房屋买卖合同，也没有双方关于其他权利义务的约定；2、原告主张本案是合伙协议纠纷，合伙人应当共同经营共担风险共享收益，现由于涉案房产201房已经被另案查封，已经无法继续履行过户，该房有可能最后被拍卖，该损失属于合伙的损失，应当共同承担，被告周宏亮向法院申请终止合伙，并对被告周宏亮、原告及被告李子君的共同合伙财产进行评估、清算、分割。原告要求被告周宏亮支付购房款及溢价款的前提是涉案房产201、202房都需要过户到被告周宏亮名下，房屋买卖合同已实际履行了的前提下，被告周宏亮才需要支付相应的购房款，现因被告李子君的其他债务，涉案201房产被查封，无法过户，合同目的无法实现，合同已经履行不能，因此原告要求被告周宏亮支付购房款及溢价款的前提并不存在，且由于201房被查封，本案201、202是双拼房，如果201被拍卖，会导致双拼房的总价值减损，那么不存在任何的溢价款，还有可能导致双拼房的总价值低于三人合伙购房时的450万元，造成的损失应由三人共同承担，但主要是因为被告李子君的过错，最后应当由被告李子君向原告及被告周宏亮承担相应的赔偿责任。3、本案是房屋买卖合同纠纷，则201房因被告李子君的原因被另案查封，已经不能过户，不能继续履行，无法实现合同的目的。被告周宏亮要求解除买卖合同，并要求原告及被告李子君承担相应的赔偿损失责任。4、如果本案是民间借贷合同纠纷，即只是原告借款给被告周宏亮及被告李子君购房，则原告无权要求支付溢价款。综上，请求驳回原告的诉求。被告易志艳辩称，1、原告要求被告易志艳偿还剩余购房款及溢价分红款没有合同及法律依据。被告易志艳和原告之间没有书面协议、合伙购房协议、房屋买卖合同也没有任何的微信聊天记录，原告也没有向被告易志艳支付过任何的款项。因此原告要求被告易志艳返还资金没有事实及法律依据。2、原告主张本案是合伙协议纠纷，被告易志艳不是合伙人，诉讼主体不适格，并且该合伙协议尚未终止，且目前只有合伙财产的分割，没有合伙组织的对外债务，因此合伙人原告无权要求不是合伙人的被告易志艳偿还任何款项。根据民法通则第32条、第34条的规定，合伙负责人和其他人的经营活动，由全体合伙人承担民事责任，被告易志艳不是合伙人，无须承担任何民事责任。且被告易志艳没有任何权利处置该合伙财产，根据民法上权利义务对等的原则，从法律上并不能要求被告易志艳承担任何事实及法律义务。3、涉案房产201房已经被7轮查封冻结，房屋买卖合同已无法继续履行，合伙人被告周宏亮无法实际取得涉案房产，因此被告周宏亮无须支付购房款，被告易志艳作为被告周宏亮的妻子，当然也不需要承担相应的支付购房款的义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告李子君辩称，1、导致合伙协议无法继续履行的直接原因是由于原告于2017年10月起停止支付按揭款，其应承担主要责任。本案涉及的合伙买房协议虽未签订书面合同，但根据微信聊天记录，可以看出，三方已就买房达成合伙，并实际履行，不存在无效事由。该合伙协议为合法有效的合同，三方应遵照履行。合伙协议约定由三方共同承担首付款及每月按揭款，两套分别登记在案外人及被告李子君名下，三方按月共同履行，直至2018年，三方协商由被告周宏亮按总价530万元购买，但三方就此并未达成书面协议，被告周宏亮也并未实际履行，原告以此为由自2017年10月起停止支付按揭款，三方之间的合伙协议便中断履行，被告李子君名下的201房屋是2018年9月才被查封，不存在因房屋被查封而导致房屋无法转让，致使合伙协议无法履行的情形。且三方在约定将房屋登记在被告李子君名下就应当预见被查封的风险，所以原告未按约定履行支付按揭义务才是导致合伙协议无法继续履行的直接原因，原告存在重大过错。2、原告向被告李子君主张返还购房本金及溢价款于法无据。首先原告主张被告周宏亮拟以总价530万元购买两套房产，产生溢价款，而两套房产原先是三人共同购买，三人共同按揭，如果房产由被告周宏亮一人购入，支付对价，将另外两人的份额购入，应由被告周宏亮向原告及被告李子君支付溢价款，而原告无权向被告李子君主张溢价款。3、合伙协议应当是各方共担风险各享收益，原告主张购房款的前提是三方的合伙协议终止，合伙协议不再履行，而原告在主张收回投资购房款的同时，又基于合伙协议主张合同目的实现后取得的收益，显然是前后矛盾，违反契约精神。4、原告主张溢价款所依据的事实，也就是被告周宏亮以530万元购买两套房产，并无证据证明缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，2015年8月，原告李锦丽、被告周宏亮、被告李子君三人达成口头协议，约定共同购买位于宝安区××中环路东侧银雅居A栋201号、A栋202号房用于投资（两套房为双拼房，以下简称201号房、202号房），三人共同负担购房款（包括首期款及按揭抵押贷款）、共享收益、共负盈亏；201号房登记在被告李子君名下，202号房借案外人刘冬明的名义进行登记；将来价格合适的时候将两套房出售图利，溢价款平均分割，未约定何时出售。上述协议达成后，三方共同支付了购房款。2015年12月4日，201号房转移登记至被告李子君名下。2015年12月30日办理按揭贷款抵押登记。2017年1月20日，201号房上述按揭贷款抵押登记被注销；同年1月22日办理了新的抵押登记。2018年1月24日，前述抵押登记被注销，同年2月13日再次办理了新的抵押登记。2017年8月，被告周宏亮向原告李锦丽提出，意欲以受让李锦丽和李子君两人权利份额的方式（约530万元）取得201号、202号两套房产的全部权利份额。被告李子君此后得知被告周宏亮该意向，表示可以考虑该方案。三方未就何时付款、分别支付多少款项、如何办理转按揭及转移登记手续、如何负担税费等具体履行方式达成协议。此后，被告周宏亮与案外人刘冬明办理了202号房转按揭及转移登记手续。2018年1月，在意欲继续办理201号房转按揭及转移登记手续时，因被告李子君已在该房产上再行设定抵押，三方未能就如何继续履行达成一致意见。2018年9月6日，201号房因被告李子君债务纠纷被查封。此后继续因诉讼案件被登记轮候查封，该房产至今已登记有6位轮候查封。以上事实有微信聊天记录，银行交易明细、房产证、不动产权资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表、不动产查封（备案）表、庭审笔录等证据为证，本院予以确认。本院认为，原、被告三人以口头形式订立合同，约定以盈利为目的共同购买房产、共享收益，三人间形成合伙协议关系。2017年8月三方再次以口头形式同意由周宏亮受让李锦丽和李子君两人权利份额从而取得201号、202号两套房产的全部权利份额，但未就具体明确的价款、如何办理房屋产权转移登记等合同履行方式、履行期限、违约责任、解约情形等形成合意。虽然依据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，当事人就有关合同内容约定不明确的，可以依据合同有关条款、交易习惯、相关法律规定及合同目的等对其内容进行明确；但在各方达成以上口头意向后，涉案合伙财产（201号房）情况已发生变化，该房产不仅被抵押，且被查封并有6位轮候查封登记，已经无法转移登记至周宏亮名下，原三方口头协议“周宏亮支付价款受让其余两人权利份额从而取得201号、202号两套房产的全部权利份额”的合同目的已经无法实现，不再具备继续履行的条件。原告的诉讼请求实为要求以推定合同具体条款的方式继续履行该口头协议，但如上所述因已失去履行基础，相关诉讼请求，依法不能成立。至于三方能否以其他方式在重新平衡各方权利义务的基础上解决该合伙关系的去留，三方可继续协商或循法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李锦丽的诉讼请求。本案受理费11174元、财产保全费4207.08元（均已由原告预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 爽人民陪审员  孙玉萍人民陪审员  傅少敏二〇一九年十二月十二日书 记 员  徐少芝