宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终503号上诉人（原审原告）：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：雷军辉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王明明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王立国，男，石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司执行董事，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：沈涛，宁夏天器律师事务所律师。原审被告：宁夏复兴市场经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：潘占荣，该公司董事长。原审被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：刘美兰，该公司执行董事。原审被告：刘美兰，女，汉族，石嘴山市华欣房地产开发有限公司执行董事，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。原审被告：潘占荣，男，汉族，宁夏复兴市场经营管理有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。原审被告：潘琪琛，女，汉族，宁夏复兴市场经营管理有限公司股东，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。上诉人长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人王立国及原审被告宁夏复兴市场经营管理有限公司（以下简称复兴经营公司）、原审被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房地产公司）、刘美兰、潘占荣、潘琪琛申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人王明明、张理，被上诉人王立国的委托诉讼代理人沈涛到庭参加诉讼。原审被告华欣房地产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院依法传唤，无正当理由不参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：1.依法撤销石嘴山市中级人民法院作出的（2019）宁02民初91号民事判决书，依法改判准许继续执行华欣房地产公司名下位于大武口区锦馨花园20-108B号房屋；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由王立国承担。事实及理由：王立国对涉案锦馨花园20-108B房屋不享有足以排除执行的民事权益，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。第一，本案中的被拆迁人系案外人石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司，而非王立国，王立国不享有被拆迁人的优先权利。根据一审查明的事实，2013年10月30日，石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司（以下简称“兴旺达棉麻公司”）与石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称“华欣公司”）签订《土地、房屋置换合同》，可以明确如果该份《土地、房屋置换合同》是所谓“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议”，这里的拆迁人与被拆迁人应该分别是华欣公司与兴旺达棉麻公司，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定享有被拆迁人优先权的主体是兴旺达棉麻公司。在拆迁安置完成之后，又先后发生了两项民事行为。第一项即兴旺达棉麻公司将涉案房屋无偿转让给王立国的行为，因兴旺达棉麻公司是有限责任公司，无论王立国是股东还是法定代表人，兴旺达棉麻公司的财产都独立于王立国，该无偿转让行为形成两个独立主体之间的买卖合同法律关系；虽然《商品房买卖合同》系华欣公司与王立国之间签订，但仍属于根据兴旺达棉麻公司的指示向王立国履行的情形，不能覆盖华欣公司将涉案房屋补偿调换给兴旺达棉麻公司，兴旺达棉麻公司又将涉案房屋无偿转让给王立国的事实，王立国并非被拆迁人。第二项即华欣公司将涉案房屋抵押给长城资产公司的行为。上述两项行为从法律效果上来讲，都属于需要登记才发生物权的效果。在第一项行为中，兴旺达棉麻公司虽有权处分涉案房屋，但涉案房屋未办理所有权变更登记，所以王立国尚不享有涉案房屋的所有权，仅根据合同对华欣公司享有请求权；第二项行为中，即使华欣公司将涉案房屋抵押给长城资产公司属于无权处分行为，长城资产公司根据《物权法》第一百零六条之规定，也已能够善意取得抵押权。故而，在王立国不具备被拆迁人的法律地位的事实基础上，本案中并不存在安置补偿权与抵押权的冲突，而是普通房屋买受人的物权期待权与抵押权的冲突。第二，王立国购买涉案房屋不属于生活消费行为，不适用作为消费者的买受人所享有的物权期待权的优先地位。本案涉案房屋系用于生产经营用途的商铺，而非用于个人、家庭生活需要（居住）的住宅，根据最高人民法院指导案例23号的裁判主旨，王立国在购买涉案房屋一事上，并不属于消费者，不具备适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定的前提条件，况且，王立国是无偿获取的涉案房屋，并未交付购买涉案房屋的对价。王立国作为非消费者、非被拆迁人的普通买受人，其物权期待权与抵押权冲突时，不享有优先于抵押权的优势地位。综上，王立国对涉案房屋享有的民事权益不足以排除执行，一审判决认定王立国为被拆迁人错误，适用法律错误，应予纠正，恳请人民法院依法支持长城资产公司的上诉请求。王立国辩称，一、案件基本事实方面。本案经过执行异议审查程序及一审审理，案件基本事实已经非常清楚。在长城资产公司办理涉案房屋抵押登记之前，原审被告华欣房地产公司就已与兴旺达棉麻公司签订了《土地、房屋置换协议》，约定将涉案房屋作为安置补偿房屋用于置换兴旺达公司农贸市场及地上附着物。后华欣房地产公司依约将房屋交付给王立国占有、使用至今。二、王立国对涉案房屋享有安置补偿权。虽然，兴旺达公司出让涉案房屋时，涉案房屋尚未登记于兴旺达公司名下，该公司并未取得涉案房屋所有权，其转让的本质是基于置换合同取得的安置补偿权，即：兴旺达公司将拆迁安置补偿权转让给了王立国，后华欣房地产公司认可这一转让行为，同王立国签订了商品房买卖合同并交付了房屋。王立国通过受让的方式承继被拆迁人的安置补偿权，不违反法律、行政法的规定,应属有效。因此，王立国对涉案房屋的权利性质仍为安置补偿权，而非普通买受人的合同债权，应当优先得到保护。三、即使不存在拆迁置换协议的情况下，仅就购房行为而言，王立国仍具有排除执行的民事权益。长城资产公司上诉称王立国购买的是营业房，不属于消费者，这一点，王立国不能认同。消费分为为生产、经营消费和为个人生活消费，相对应，消费者包括了两种消费目的下的群体。为个人生活消费的消费者是《消费者权益保护法》所保护的对象，但不能以此否定为经营需要进行消费的消费者的存在。再者，商品房包括了住宅房、商业房及办公用房，最高院《批复》第二条规定内容中表述为“商品房”，并未限制为住宅房，购买商业用房和办公用房等商品房也应适用该条规定，不能以购买商品房的用途来否定王立国消费者的身份。根据《批复》第一、二条的规定，王立国针对涉案房屋的权益应优先于长城资产公司的抵押权得到保护。四、王立国作为执行案件案外人，签订了合法有效的书面合同，占有了房屋，支付了全额房款，因华欣房地产公司的原因未办理产权登记，符合最高院《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个要件，民事权益亦应当优先予以保护。综上，长城资产公司上诉请求无任何事实及法律依据，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。长城资产公司向一审法院起诉请求：1.准许继续执行华欣房地产公司名下位于大武口区锦馨花园20-108B号房屋；2.本案的诉讼费用由王立国承担。一审法院查明事实：1.2014年3月28日，申请执行人长城资产公司与中国银行股份有限公司石嘴山分行签订《委托贷款委托合同》，中国银行股份有限公司石嘴山分行接受长城资产公司委托向复兴经营公司发放流动资金贷款2000万元，中国银行股份有限公司石嘴山分行作为长城资产公司的委托代理人与复兴经营公司签订《委托贷款借款合同》、与华欣房地产公司签订了《委托贷款抵押合同》、与潘占荣、潘琪琛签订了《股权质押合同》、与华欣房地产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛签订了《委托贷款不可撤销担保书》。原审法院在执行申请执行人长城资产公司与被执行人复兴经营公司、华欣房地产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛委托贷款合同纠纷一案中，原审法院依据已经发生法律效力的宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年8月1日作出（2018）宁银国安证字第9976号公证书，向被执行人复兴经营公司、华欣房地产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，向申请执行人长城资产公司偿还借款本金余额18620000元，支付利息10863259.94元，共计29483259.94元（利息截止2018年6月30日，2018年7月1日之后的利息以欠付借款本金1862万元为基数按年利率18.2%计算至实际清偿本金日），并承担执行申请费96883元。被申请人未履行生效法律文书确定的义务。原审法院于2018年10月8日作出（2018）宁02执260号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人复兴经营公司、华欣房地产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。并于2018年12月10日依法查封了被执行人华欣房地产公司名下位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园20-108B号（现大武口区胜利东街72号）房产。王立国提出执行异议，请求解除对位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园20-108B号房产的查封，终止对该房屋的执行。本院经审查于2019年3月26日作出（2019）宁02执异15号执行裁定书，裁定：中止对位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园20-108B号房产的执行。2.2012年3月27日，华欣房地产公司取得锦馨花园20号楼的《商品房预售许可证》[（石）房预售证2012-009号]。2013年10月30日，兴旺达棉麻公司与华欣房地产公司签订《土地、房屋置换合同》，将兴旺达棉麻公司名下位于大武口区游艺东街人民路西的一宗面积1253.7平方米的商业用地的使用权，连同该土地上的农贸市场、附属设施及其他地上附着物以5014800元的价格一并转让给华欣房地产公司，华欣房地产公司以其开发的锦馨花园20-1-108B号（面积为317平方米）营业房、14-108号（面积为195平方米）营业房，房屋总价为4949500元予以置换，置换后华欣房地产公司找补兴旺达棉麻公司现金65300元，房屋面积最终以确权面积为准，房款多退少补。合同中还约定了税费、违约责任承担及其他事宜。兴旺达棉麻公司、华欣房地产公司、复兴经营公司在合同上盖章确认，王立国、刘美兰、潘占荣在合同上签字确认。同日，就置换的上述20-108B号房屋，因兴旺达棉麻公司股东会决议同意将置换的房屋无偿转让给王立国，由王立国与华欣房地产公司签订《商品房买卖合同》，对上述置换的房屋予以确认，涉案房屋总价款为1585000元。2013年11月1日，王立国支付物业储备金、物业费和垃圾清运费等相关费用，办理了房屋交接手续。2013年12月2日，石嘴山市大武口区地税局征收管理所向纳税人兴旺达棉麻公司征收营业税等108127.86元。2014年3月4日，华欣房地产公司为王立国出具涉案房屋房款1585000元的收据。2014年3月31日，华欣房地产公司将包括涉案房屋在内的位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园项目在建工程20幢133B等65套房屋为复兴经营公司向中国银行股份有限公司石嘴山分行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2014年5月21日，华欣房地产公司将涉案房屋产权登记在华欣房地产公司名下。3.2014年8月28日，王立国与杨国安、**签订《房屋租赁合同》，约定王立国将位于石嘴山市大武口区胜利东街锦馨花园20-108B号房屋出租给杨国安、**使用。因租金支付问题，王立国于2016年将杨国安等诉至宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院，该院于2016年6月27日作出（2016）宁0202民初1678号民事判决，判决：1.解除王立国与杨国安、**签订的《房屋租赁合同》；2.杨国安、**于判决生效后十日内返还王立国位于大武口区锦馨花园20栋108B号房屋；3.杨国安、**于判决生效后十日内支付王立国租金53111元、违约金10622元、水费25.5元、物业费2853元、取暖费9166.6元、取暖费滞纳金115.5元，合计75894元；自2016年5月6日起至杨国安、**实际向王立国交付涉案房屋时止按每日389元支付王立国租金；4.驳回王立国的其他诉讼请求；5.驳回杨国安、**的全部诉讼请求。2018年6月27日，王立国与张进军、拓金荣签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给张进军、拓金荣使用，租期自2018年8月1日至2020年7月30日止。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中被执行人复兴经营公司、华欣房地产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，无法对申请执行人的诉讼请求明确表明其意见，故应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点为：案外人王立国对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据本案查明的事实,王立国作为兴旺达棉麻公司的法定代表人与华欣房地产公司于2013年10月30日签订了《土地、房屋置换合同》及《商品房买卖合同》。上述两份合同约定，华欣房地产公司以置换方式进行补偿安置，并最终确定给王立国的房屋为华欣房地产公司所建的位于大武口区锦馨花园20-108B号营业房。王立国提交的证据证实，王立国基于华欣房地产公司的交付行为，即合法占有案涉房屋并已出租收益至今。华欣房地产公司明知其与王立国就案涉房屋签订了《土地、房屋置换合同》，并将房屋交付王立国，却不积极履行为王立国办理房屋备案登记及房屋产权登记事宜，反而隐瞒王立国，于2014年3月31日，华欣房地产公司将包括涉案房屋在内的位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园项目在建工程20幢133B等65套房屋为复兴经营公司向中国银行股份有限公司石嘴山分行借款提供抵押担保，办理了抵押登记手续，并于2014年5月21日将案涉房屋产权登记在自己公司名下，华欣房地产公司的行为显然属于恶意，明显侵犯了王立国所享有的合法权益。关于王立国享有的民事权益应否优先保护的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因华欣房地产公司没有依约履行为王立国办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致王立国占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故王立国对案涉房屋依法尚不具有所有权，但王立国依据其与华欣房地产公司订立的《土地、房屋置换合同》、《商品房买卖合同》以及其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。由于华欣房地产公司将案涉房屋交付王立国后，向王立国隐瞒实情，以案涉房屋为复兴经营公司向中国银行股份有限公司石嘴山分行借款提供抵押担保，恶意将产权登记在自己名下，并最终导致王立国、长城资产公司分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，华欣房地产公司与王立国是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给王立国，且在办理抵押登记前已交付给王立国占有、使用、收益，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，王立国对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于长城资产公司的抵押权得到保护。故王立国就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，长城资产公司请求人民法院准许继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告复兴经营公司、华欣房地产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决驳回长城资产公司的诉讼请求。案件受理费100元，由长城资产公司负担。二审中，长城资产公司与王立国均坚持原审时的举证、质证意见，且均对原审法院查明的事实无异议。华欣房地产公司未向本院提交新证据。王立国提交4张照片。欲证明华欣房地产公司置换取得的农贸市场房屋及地上附着物全部拆除，现该土地用于停车场使用。华欣房地产公司对于证据的真实性、合法性、关联性及证明目的有异议，认为根据照片无法确认照片土地是拆迁置换的土地。即使土地是拆迁置换土地，土地现状与争议事实也无关。因从照片载明内容无法判断是否为案涉标的，王立国又未提交其他证据印证，且证明的内容与本案争议的事实无关联性，本院对该证据不予采信。根据各方当事人一审提交的证据及在一、二审中的陈述，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为:1.王立国享有的补偿安置权与长城资产公司的抵押权哪个应该优先得到保护。2.本案能否停止执行。关于王立国享有的补偿安置权与长城资产公司的抵押权哪个应该优先得到保护的问题。兴旺达棉麻公司与华欣房地产公司签订《土地、房屋置换合同》，同日因兴旺达棉麻公司股东会决议同意将置换的房屋无偿转让给王立国，王立国与华欣房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定将置换的房屋出卖给王立国，王立国由此承继了兴旺达棉麻公司被拆迁人的身份和相应的权利义务。华欣房地产公司向王立国出具案涉房屋房款收据，表明对王立国被拆迁人身份的认可，可以认定王立国享有安置补偿权利。对长城资产公司称王立国并非被拆迁人的主张，本院不予支持。《最高人民法院物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因华欣房地产公司没有依约履行为王立国办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致王立国占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故王立国对案涉房屋依法尚不具有所有权，但王立国依据2013年10月30日签订的《土地、房屋置换合同》、《商品房买卖合同》以及其实际占有、使用案涉房屋的事实，主张对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。由于华欣房地产公司将案涉房屋交付王立国后，恶意将产权登记在自己名下，并隐瞒实情，以案涉房屋为复兴经营公司向中国银行股份有限公司石嘴山分行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，导致王立国、中国银行股份有限公司石嘴山分行分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，华欣房地产公司与王立国是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给王立国，且在办理抵押登记前已交付给王立国占有、使用、收益，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，王立国对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于长城资产公司的抵押权得到保护。关于本案能否停止执行的问题，如上所述，王立国对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于长城资产公司的抵押权得到保护，且如果本案继续执行，将直接剥夺王立国基于拆迁补偿而对案涉房屋享有的占有、使用、收益权利，并导致王立国丧失要求华欣房地产公司登记产权的权利，阻却其对案涉房屋所有权的最终取得，明显侵害其民事权益，因此，长城资产公司的主张应不予支持。综上，长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告复兴经营公司、华欣房地产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由长城（宁夏）资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马明夫审判员 张梅芝审判员 周丽娟 二○一九年十二月二十七日书记员 张雯雯