云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9005号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓华，男，1983年2月1日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：邓永声，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿景仙，女，1983年10月29日出生，汉族，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：刘烛天，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：云南中豪置业有限责任公司。住所地：云南省昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人：董绍朋，经理。委托诉讼代理人：杨柔情，女，系该公司员工，特别授权代理。原审第三人：孟满方，女，1969年1月18日出生，汉族，住浙江省诸暨市。上诉人邓华因与被上诉人耿景仙及原审第三人云南中豪置业有限责任公司（以下简称“中豪公司”）、孟满方房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓华上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部反诉请求。上诉依据的主要事实和理由：一、一审认定事实不清。本案系确认合同无效纠纷，一审以房屋租赁纠纷受理和审理本案，但又以转让合同纠纷判决，超过了双方当事人的诉求范围。二、一审适用法律错误。本案租赁合同无效，无效合同自始没有法律约束力，应当双方相互返还：由被上诉人返还上诉人38万元，由上诉人向被上诉人返还商铺内的货物。而一审错误判令上诉人支付被上诉人剩余租金及货款2万元，等于变相承认该合同有效。综上，请求二审依法改判。被上诉人耿景仙辩称，不认可一审所认定的涉案租赁合同无效，同意一审其他处理。上诉人请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中豪公司述称，涉案商铺由中豪公司与孟满方签订《昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书》，承租人为孟满方。中豪公司与本案上诉人、被上诉人均无租赁合同关系，本案与中豪公司无关。请求法院依法裁判。原审第三人孟满方未到庭发表陈述意见。耿景仙向一审法院起诉请求：一、被告邓华向原告耿景仙支付租金及货款共计50000元；二、被告邓华向原告耿景仙支付违约金80000元（合同金额的20%）。邓华提起反诉请求：一、确认邓华与耿景仙签订的《铺面租赁合同》无效；二、耿景仙退还邓华租金、货款和赔偿损失共计380000元。一审法院经审理确认以下事实：2015年10月25日，原告耿景仙从第三人孟满方处承租位于昆明螺蛳湾国际商贸城三期33区7楼2街7036号商铺，合同期为4年，自2015年11月1日至2019年11月1日。庭审中查明，上述商铺实际上由第三人中豪公司租赁给第三人孟满方，孟满方转租给耿景仙作为经营布艺使用。原告耿景仙在使用商铺过程中与被告邓华签订《铺面租赁合同》约定将上述商铺两年有偿经营使用权及货物由原告耿景仙转租给被告邓华，租金及货物总价40万元。但未区分货物规格、总量及价格。被告继续使用原告申办“泓润布艺”店名及铺面进行经营。双方约定2017年11月1日，被告向原告付款23万元，剩余17万元于2018年2月14日前支付12万元，余款5万元在2018年11月1日前一次性付清，被告不得以任何理由拖欠原告租金。租期自2017年11月1日至2019年11月1日。并对违约事项及罚金进行了约定。庭审中，原告认可被告支付了第一期款项23万元。对于第二、三期付款数额，双方产生争议。被告受让原告的商铺和货物后继续经营布艺，原告则另租商铺经营布艺生意，因此原、被告产生纠纷，被告找到原告质问，期间将双方通话进行了录音并有报警记录。协商过程中，原告诉至法院，主张上述请求。被告则认为原告违反约定擅自经营与被告经营种类相同的生意，《铺面租赁合同》应认定为无效。故原、被告提出上述本诉和反诉请求。审理中，双方对于交付的货物数量、规格、品种、价格均不能描述。一审法院认为：本案争议焦点为：一、本案《铺面租赁合同》是否属于无效合同？反诉主张是否成立？二、被告已支付款项为多少？针对争议焦点一，原、被告及第三人提交的证据及查明的事实表明，本案铺面系第三人中豪公司所有并已经租赁给第三人孟满方使用，孟满方将该铺面转租给原告使用，但未得到中豪公司的认可及追认。在此前提下，原告将该铺面再次转租给被告使用，也未获得物业所有人中豪公司的同意和追认，故本案《铺面租赁合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，原、被告之间的《铺面租赁合同》无效。然而，该合同无效，原、被告皆有过错。无效后果应为各自返还吗？从实际情况分析，该铺面至2019年11月1日的租金所有人中豪公司已经由孟满方支付，而原告使用该铺面应当支付的对价也由原告支付给了第三人孟满方，被告在与原告签订合同后也按合同履行了大部分义务。现被告主张合同无效，要求退还已经支付的款项，那么，被告使用该铺面期间是否应该支付对价呢？原告交给被告的货物又如何处理？被告能否绝对恢复原状呢？是否应当计算租金并同时将铺面归还原告呢？反诉原告并未明确。此外，被告所诉的原告违约经营同类生意，但原、被告签订的《铺面租赁合同》中并未明确约定原告同业禁止的内容，以及违约条款及罚则。被告陈述的当事人口头约定的内容无相关证据予以证明。被告虽有举证，但因双方合同并无约定，故被告主张的同业禁止，不能成立。针对争议焦点二，原告陈述对于第二、三期的17万元，被告支付了12万元，尚欠5万元，被告提交的两张收条为包含关系（即12万元的收条已包含了3万元的收条）。被告辩称其已支付了15万元，尚欠2万元。被告为其辩解提交了两张收条予以证明。一审法院认为，被告提交的收条有原告签字，且从收条记载内容不能得出两张借条具有包含关系，原告陈述不符合常理且无有效证据予以证明。故一审法院确认被告已共向原告支付了38万元的租金和货款。依据双方协议，被告尚欠原告2万元。综上所述，为维护社会正常生活、经济秩序，同时参照商事活动交易习惯，在被告未将铺面退还原告的情况下，一审法院支持被告向原告支付差欠的租金和货款共计2万元，其余部分不予支持。根据本案案情，一审法院不予支持原告要求被告给付违约金的主张。被告反诉主张返还款项因无法履行且有违公平，一审法院不予采纳。至于涉案铺面，则由权利人依据权属、合同等因素自行决定。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）耿景仙与被告（反诉原告）邓华签订的《铺面租赁合同》无效；二、由被告（反诉原告）邓华于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）耿景仙支付租金及货款20000元；三、原告（反诉被告）耿景仙的其他本诉请求不予支持；四、被告（反诉原告）邓华的其他反诉请求不予支持。”一审本诉受理费2900元，由被告邓华承担446元，由原告耿景仙承担2454元。反诉受理费3500元，由被告（反诉原告）邓华承担3000元，由原告（反诉被告）耿景仙承担500元。各方当事人在二审中未提交新证据。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符，本院依法予以确认。二审另查明：上诉人使用商铺至2019年11月3日，现涉案商铺由中豪公司续签了租赁合同，商铺由孟满方继续向中豪公司承租。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付租金及货款2万元？本院认为，首先，经审查《铺面租赁合同》，该合同第一条约定“2017年11月1日，甲方（被上诉人）自愿将新螺蛳湾国际商贸城三期33区7楼2街7036商铺的两年有偿经营使用权及货物转租给乙方（上诉人），租金40万元人民币（肆拾万元整）。租期2017年11月1日起至2019年11月1日止……”本院认为，从该合同内容来看，双方虽约定为“转租”，但实为被上诉人将两年租赁权及店铺内的货物作价40万元转让给上诉人，该40万元实为转让费。其次，上诉人与被上诉人签订的《铺面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，一审法院认为涉案商铺系原审第三人中豪公司租赁给孟满方，孟满方未经中豪公司同意，将该商铺转租给被上诉人使用，故上诉人与被上诉人签订的《铺面租赁合同》无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，在承租人未经出租人同意擅自转租房屋的情况下，法律仅赋予出租人解除或确认合同无效的权利，并未赋予其他当事人该权利。在本案纠纷发生时，中豪公司并未行使解除或确认合同无效的权利，并且现中豪公司又与孟满方续签了租赁合同，一审法院认定《铺面租赁合同》无效缺乏法律依据，系适用法律错误，本院予以纠正。并且，对于双方约定由被上诉人将租赁权及店铺内货物一并转让给上诉人的内容，我国法律并未禁止，综上，本院确认上诉人与被上诉人签订的《铺面租赁合同》系合法有效的合同。第三，根据查明的案件事实，上诉人使用房屋至2019年11月3日，即《铺面租赁合同》已经履行完毕，上诉人理应向被上诉人支付全部转让费40万元，上诉人已经支付了38万元，一审法院判决上诉人向被上诉人支付剩余转让费2万元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人邓华的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决对合同效力认定有误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11137号民事判决第二项，即“由被告（反诉原告）邓华于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）耿景仙支付租金及货款20000元”、第三项，即“原告（反诉被告）耿景仙的其他本诉请求不予支持”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11137号民事判决第一项，即“确认原告（反诉被告）耿景仙与被告（反诉原告）邓华签订的《铺面租赁合同》无效”、第四项，即“被告（反诉原告）邓华的其他反诉请求不予支持”；三、驳回邓华的反诉请求。一审本诉受理费2900元，由上诉人邓华负担446元，由被上诉人耿景仙负担2454元；一审反诉受理费3500元，由上诉人邓华负担。二审案件受理费6400元，由上诉人邓华负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇一九年十二月三十日法官助理仝倩华书记员杨雅婷