甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初5023号原告：甘肃省地震局，住所地兰州市城关区渭源路街道东岗西路450号。法定代表人：胡斌，该局局长。委托诉讼代理人：贾秉礼，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵君，甘肃恒亚律师事务所律师。被告：沈克平，男，汉族，1961年12月15日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告甘肃省地震局与被告沈克平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾秉礼、邵君，被告沈克平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃省地震局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付兰州市城关区的房屋［房屋所有权证：房权证兰房（城房改）产字第××号；2、判令被告协助原告立即将上述的不动产权过户至原告名下；3、判令被告向原告支付迟延腾交房屋违约金114000元（自2012年12月1日起计算至2019年3月31日止，按照月租金1500元计算），并按照月租金1500元的标准计算支付自2019年4月1日至实际交房之日的违约金；4、本案的诉讼费等相关费用由被告负担。事实与理由：2010年2月9日，原告与沈复文签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》一份，约定将原告建设的甘肃省地震局应急职工住宅楼2单元502室房屋预售给沈复文，沈复文将其位于城关区房屋由原告回购，并将房屋产权证交付原告。2012年8月16日，双方签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，约定沈复文在入住应急职工住宅楼后，必须在2012年11月30日前交回原住房。协议签订后，原告已如约将甘肃省地震局应急职工住宅楼2单元502室交付沈复文，但其未能履行交回原住房的义务。沈复文去世后，其名下原住房由其子沈克平占有使用，原告与被告沈克平就腾房及办理过户事宜多次协商但未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告沈克平辩称，原告地震局违约在前，必须先履行2008年8月6日与被告父亲沈复文签订的房屋协议，因地震局先拒绝履行协议，导致了2012年8月16日协议无法正常履行，严重违约，全权责任应由甘肃省地震局来承担。被告系兰州市城关区合法所有权人沈复文次子，原告要求被告立即腾交旧房的诉讼请求与双方签订生效协议中约定不符，亦无法律依据。根据原、被告于2012年4月13日签订的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》约定，被告需交付的涉案房屋（旧房）应按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算。因此，办理产权过户手续的约定尚未成就，原告该项诉讼请求不符合双方签订的协议，亦无法律依据。原告要求被告承担违约金无事实及法律依据,原告地震局的诉讼请求应依法驳回。因被告提出的反诉请求实质是针对本案诉讼请求的抗辩理由，本院当庭确定对被告的反诉不与本案合并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1999年7月16日，原告将分配给被告父亲沈复文的兰州市城关区房屋经甘肃省住房制度改革领导小组办公室批准出售给沈复文，并为沈复文办理了房屋产权登记，沈复文因此取得了该房屋的所有权，该房屋性质属房改房。2008年8月6日，原告甘肃省地震局与沈复文签订协议书，内容为：1、2008年7月，经局领导研究决定，对沈复文提出的增加住房的要求，按照甘震发〔2006〕64号文件中“适当解决建国前参加工作的老工人的实际住房困难问题”之规定，现已超过规定时限，但考虑到沈复文通知系退休双职工，因此给予特殊解决。对于其他建国前参加工作老工人的住房困难，待高层住宅楼建成后考虑给予解决。2、甲方目前在果园住宅区尚无一间半（建筑面积38.75平方米）的有产权住房来解决乙方的住房困难，经双方协商将九号楼26单元402是（使用面积21平方米）、403室（使用面积21平方米）两套住房，暂时租借给乙方，租借为每月每平方米1.15元，为48.3元。3、待甲方果园住宅区有一间半（建筑面积38.75平方米）住房时，应按照调整后当年当月的房屋价格配售给乙方，房屋产权证过户到乙方名下，由甲方保存，统一管理。但同时乙方必须无条件的将九号楼26单元402室、403室两套住房退还给甲方。4、乙方在租住期间仅限本人家庭居住，不得向他人出租、转让或变相借住给他人。协议还约定乙方在签订协议之日必须缴纳租房保证金20000元整。协议还约定了其他事宜。2010年，为适应地震时快速应急工作原告建设了应急职工住宅楼，该房屋是保障性住房，只向职工配售，严禁职工私自买卖、出租他人。沈复文享有配售新房的资格，原告遂向被告配售了应急住房一套。2010年2月9日，原告与沈复文依据甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法签订了甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议一份，双方约定被告选定的新房为西楼E东型5层住房，每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的面积和价格为准。沈复文应向原告支付购房首付款110,000元并将城关区南昌路167号17单元201室旧房腾交原告。2012年8月16日，为了规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序的入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括沈复文在内的职工分别签订了甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议，约定原告于2012年8月16日向沈复文交付其选定的新房（应急职工住宅楼二单元502室）钥匙，预售建筑面积84.05平方米；新房进行装修的时间为3个月，即2012年8月16日至11月16日；沈复文应于2012年11月30日前向原告交回南昌路249号17单元201室建筑面积61.25㎡的原住房，如逾期10天之内，沈复文每天按照临时租房价格100元的标准向原告支付违约金，如逾期20天之内，每天按照200元向原告支付违约金。该协议同时约定新房暂按2800元／平方米的预售价格计算房款，有旧房的职工根据原住旧房建筑面积补缴房款，新房价格批复后，最终售价低若于2800元／平方米，原告在三个月内退回多缴房款，若高于2800元／平方米，沈复文需在三个月内向原告补齐房款。协议还约定考虑到目前乙方（即沈复文）的困难，甲方同意乙方暂租用本局位于中科院兰州的住房。该协议签订当日原告即向沈复文交付了502室新房。2015年7月15日沈复文去世后，沈复文名下房屋由被告沈克平居住使用。因被告至今未向原告交回旧房，遂酿成纠纷。另查，原告依据甘发改服务〔2013〕581号、甘建保〔2013〕393号文件，新房（应急职工住宅楼）的批复价格为2485元/平方米，将旧房回收价格确定为2275元／平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告父亲之所以能够签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，是基于被告父亲系原告的退休职工，因而获得缔结协议的资格，被告父亲对原告关于向职工配售新房后收回旧房、并将旧房再行配售给其他职工的缔约条件是明知并接受的。在此背景下，被告父亲与原告签订的上述协议，意思表示真实，内容约定合法，故预售协议和新旧房交接协议对双方具有法律上的拘束力。原告依约履行了向被告父亲交付新房的合同义务，被告父亲仅依合同约定支付了部分购房款，但未依合同约定期限向原告交回旧房的行为对原告构成违约。现沈复文因故去世，沈复文自原告依约交付涉案新房时已对涉案旧房不再享有所有权，被告沈克平作为该房屋的实际占有使用人，应承担相应的违约责任。关于被告拒绝腾交房屋的辩称理由，本院认为双方在协议中约定原告向被告父亲交付新房后再给被告父亲3个月的装修期，待该期限届满后的半个月内，被告父亲必须向原告交回旧房，被告以旧房回购价格没有批复为由拒不交回的行为有违诚实信用原则，不符合法律关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定。且本案中旧房为房改房，新房为经济适用房，均具有福利性质，参照已发生法律效力的相关判决，可以确定原告依照相关文件将旧房回收价格确定为2275元／平方米并无不当，故对被告的辩称理由,本院不予采纳，被告应承担相应的违约责任。根据合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告父亲交付了新房，现被告占有使用涉案房屋,应由被告依约向原告交付旧房，故对原告的第一项诉讼请求,本院予以支持。对于原告要求被告协助将涉案旧房的不动产权过户至原告名下的诉讼请求，本院认为，原告配售的保障性新房依原告与沈复文的约定将为其办理产权登记，同时约定旧房回收后办理产权过户手续时其必须予以配合，基于同一协议的约定和配售房屋分新交旧的原则，被告不仅应向原告交付旧房，而且应协助原告办理旧房的产权转移登记，以便原告向获得该旧房的职工履行产权转移登记的义务，故原告的该项诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原、被告约定了如被告父亲迟延交付旧房逾期20天以上，则应每天按200元向原告支付违约金。现因被告占用使用房屋自应交旧房的履行期限届满后至今仍未履行该义务，其行为已构成违约，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但结合本案实际情况及兼顾各方当事人预期利益等综合因素，本院依法酌情确定被告向原告支付违约金20000元为宜。原告对于诉讼费用的主张，根据《诉讼费用交纳办法》第六条第一款及第二款、第十条第二款、第二十九第一款的规定，案件受理费及保全费均属于诉讼费用范畴，应由本案被告承担，故对原告的该项诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《诉讼费用交纳办法》第六条、第十条第二款、第二十九第一款之规定，判决如下：一、被告沈克平于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区；二、被告沈克平于判决生效后15日内协助将位于兰州市城关区产权转移登记给原告甘肃省地震局；三、被告沈克平于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局支付违约金20,000元；四、驳回原告甘肃省地震局的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由被告沈克平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 丁   雨   宁人民陪审员 ?????张文刚人民陪审员 ?????王小红二〇一九年十二月二十四日书记员陈丽丽