重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10929号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆纬立嘉业商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路131号17-A1，统一社会信用代码91500103MA5U806PXY。法定代表人：邓圣龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖刚，重庆向前律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何曦，女，1987年7月11日出生，汉族，住重庆市巴南区，现住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：张治刚，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆盛菲煌商业管理有限公司，住所地重庆市黔江区太极乡太极居委一组太极乡文化服务中心大楼，统一社会信用代码915001143048534597。法定代表人：张亚丽，总经理。原审第三人：重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃源西四路2号长寿古镇C区25栋，统一社会信用代码9150011569657479XQ。法定代表人：徐开泰，该公司执行董事。上诉人重庆纬立嘉业商业管理有限公司（以下简称纬立嘉业公司）因与被上诉人何曦、原审第三人重庆盛菲煌商业管理有限公司（以下简称盛菲煌公司）、重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称古镇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2019）渝0115民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人纬立嘉业公司的委托诉讼代理人肖刚、被上诉人何曦的委托诉讼代理人张治刚到庭参加了询问。本案现已审理终结。纬立嘉业公司上诉请求：1、撤销重庆市长寿区人民法院(2019)渝0115民初52号民事判决书第二项判决并依法改判；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但原审判决支持被上诉人主张的赔偿装修损失费为109248.53元与事实不相符，且支持的装修损失费过高，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同的期限为5年，截止双方纠纷发生之日止，租赁合同已履行两年有余。在被上诉人承租涉案房屋的两年多内，被上诉人一直利用租赁房屋经营“跆拳道馆”。在此期间，被上诉人对于涉案房屋装修的价值存在相应贬值情形。上诉人认为，即便要赔偿被上诉人装修损失，也应当合理折价扣除被上诉人利用房屋期间的装修价值。何曦辩称，上诉请求不成立，一审中被上诉人在申请司法鉴定时要求对现有装饰装修物价值及拆除费用进行鉴定，司法鉴定意见书进行了明确表述，不存在上诉人陈述的折旧的说法，请求驳回上诉，维持原判。何曦向一审法院起诉请求：1．判令解除何曦与纬立嘉业公司于2017年2月25日签订的《商业用房租赁合同》；2．判令纬立嘉业公司赔偿何曦装修损失费109248.53元、鉴定费10000元，退还何曦交纳的租赁保证金11130元、预交房租费16695元；3．判令纬立嘉业公司承担本案诉讼费。纬立嘉业公司反诉请求：判令何曦向纬立嘉业公司支付截止2019年2月15日的房屋租金52867.5元。一审法院认定事实：2017年5月，受托方（以下简称乙方）被告纬立嘉业公司与委托方（以下简称甲方）原重庆锦尚嘉资产管理有限公司签订《【樱花大道】项目商业物业招商代理服务合同》，主要约定：“鉴于重庆锦尚嘉资产管理有限公司与长寿古镇开发公司签署的合作开发协议，甲、乙双方经友好协商，在平等互利、诚信为本的基础上，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方服务【长寿.樱花大道】项目商业物业招商代理工作事宜，达成如下协议。项目招商委托时间：自2017年1月1日起至2018年1月2日止。…乙方应按甲方提供的资料、基本的价格水平要求及本合同的约定代为对外招商接洽，关于楼宇出租的一切对外宣传资料、单位租金、价格、收付款方式、交房标准等均须由甲方审核并书面认可后实施。乙方有义务按照甲方及与乙方共同商定的价格对外宣传。乙方负责寻求商业资源、联系各类客户并协助甲方与之进行持续沟通获取意向客户，负责对意向客户进行项目招商的沟通谈判及签订相关合同，与甲方随时进行有关本项目招商情况的工作接洽，有效的保持双方的工作协调性。…。”。2017年2月25日，何曦（以下简称乙方）与纬立嘉业公司（以下简称甲方）签订《【樱花大道项目】商业用房租赁合同》（以下简称《合同》），主要约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，甲方、乙方双方在平等、自愿的基础上，就甲方所拥有/获得授权租赁的重庆“樱花大道商业用房”租赁给乙方使用的有关事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同，供双方共同遵守。甲方将其拥有的坐落于重庆市长寿区桃源西四路四号4号楼4层3、4号商铺出租给乙方，租赁房屋的租赁建筑面积为252.95平方米（最终以实测建筑面积为准）。乙方租赁甲方商铺经营用途“跆拳道馆”，起租日2017年5月1日，本合同下房屋租赁期限为5年，即起租日起至2022年4月30日止。甲、乙双方约定，该房屋租金以建筑面积，即252.95平方米为计租面积，起租租金为每月22元/㎡。自2017年5月1日起至2017年11月30日止为装修免租期。乙方房屋租金及递增：2017年5月1日至2018年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月22元/㎡，月租赁费合计为5565元，大写：伍仟伍佰陆拾伍元整；2018年5月1日至2019年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月22元/㎡，月租赁费合计为5565元，大写：伍仟伍佰陆拾伍元整；2019年5月1日至2020年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月24.2元/㎡，月租赁费合计为6121元，大写：陆仟壹佰贰拾壹元整；2020年5月1日至2021年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月26.6元/㎡，月租赁费合计为6728元，大写：陆仟柒佰贰拾捌元整；2021年5月1日至2022年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月29.3元/㎡，月租赁费合计为7411元，大写：柒仟肆佰壹拾壹元整；乙方按季度向甲方支付房屋租金，实行“先交租金后使用”原则，每一季度末15日前向甲方缴纳下一季度的租金，若遇节假日，乙方应提前支付。首季度租金在签约时支付。双方约定，签订本合同之时，乙方应向甲方支付租赁该房屋履约保证金11130元，大写：壹万壹仟壹佰叁拾元整。除本合同另有约定外，租赁关系到期终止时，在下列条件全部完成之日起（60）个工作日内，甲方将保证金在按照本合同约定做出扣除（如有）后一次性无息退还乙方：（1）乙方办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；（2）乙方已按本合同的约定将租赁房屋交还给甲方；（3）乙方完全解决及履行甲方就乙方违反、不遵守或不履行任何本合同之规定所提出的追讨。（4）乙方已支付完毕全部租金、运营管理费等其他费用及已享受装修免租期租金、违约金或赔偿款（如有）。租赁房屋交付乙方的时间为2017年5月1日。乙方对租赁房屋进行的室内装修，不得有破坏租赁房屋的结构、防水等影响安全或使用的行为。”签订《合同》后，何曦将租赁房屋装修经营使用至今。2017年2月28日，何曦向纬立嘉业公司交纳租赁房屋保证金11130元，预交房屋租金16695元。2018年4月18日，何曦向重庆锦尚嘉资产管理有限公司缴纳2018年5月1日至2018年7月31日期间的房屋租金16694.70元。2018年7月26日，重庆锦尚嘉资产管理有限公司向何曦送达《告知书》，《告知书》载明：“尊敬的樱花大道租户何曦：您好！鉴于您在2017年2月25日与重庆纬立嘉业商业管理有限公司（以下简称纬立嘉业公司），签订的关于重庆市长寿区桃源西四路4号4幢4-3、4-4号商铺的《樱花大道项目商业用房租赁合同》一事，现我公司证明如下：1.“樱花大道项目”原系我公司与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称“长寿古镇”）合作开发的项目。2、您所承租的商铺系项目未售商铺。重庆纬立嘉业商业管理有限公司在未取得权利主体授权的情况下，自行与贵方签订了《租赁合同》，由此导致您作为承租人的权益无法得到保障。鉴于贵方承租该商铺未经权利主体认可，特建议贵司尽快交还所占用的商铺，并恢复商铺原貌；否则，贵方将承担由此产生的赔偿责任。3、因贵方系与重庆纬立嘉业商业管理有限公司签订的租赁合同，故建议贵方自行与重庆纬立嘉业商业管理有限公司协商终止租赁合同，并处理合同终止后的相关事宜。特此。”形成时间为2017年9月29日的《租赁保证金移交函》主要载明：“根据重庆锦尚嘉资产管理有限公司与重庆纬立嘉业商业管理有限公司签订的【长寿.樱花大道】项目商业招商代理服务合同，2017年1月1日至2018年1月2日由纬立嘉业商业管理有限公司为重庆锦尚嘉资产管理有限公司与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司提供招商代理服务，截止2017年9月29日，重庆纬立嘉业商业管理有限公司共与19家商家签订物业《租赁合同》（详见下表），共收取租赁保证金657694.00（大写人民币：陆拾伍万柒仟陆佰玖拾肆元整），其中2017年7月14日樱花大道1号商家张光友谊通过银行柜台转账支付200000.00（大写人民币：贰拾万元整）至重庆锦尚嘉资产管理有限公司。现将剩余租赁保证金457694.00元（大写人民币：肆拾伍万柒仟陆佰玖拾肆元整）移交给重庆锦尚嘉资产管理有限公司，并进行租赁合同权利与义务转让。…”，其中包括本案何曦交纳的租赁保证金11130元。纬立嘉业公司在移交人处签章，重庆锦尚嘉资产管理有限公司在接收人处签章。2018年12月17日，第三人盛菲煌公司向何曦发出《租金催收函》，载明：“何曦：贵单位从2017年8月1日起一直占用我公司管理的位于重庆市长寿区商铺的物业并未缴纳任何费用。贵单位称与纬立嘉业公司签订有租赁合同，我公司首先对于贵单位所称的租赁合同真实性不清楚，同时贵单位所称的纬立嘉业公司并没有对外出租上述物业的权利，我公司才是物业的合法所有人及出租人，贵单位与纬立嘉业公司的租赁合同纠纷可以采取诉讼途径进行解决，现我公司郑重致函贵单位，若贵单位愿意继续租赁该物业可与我公司重新签订定租赁合同并补足上述占用期间的租金，若贵单位不愿意继续租赁该物业或者对我公司发出的催收函不予理会，请贵单位收到本函后3日内结清之前租金后搬离物业，如果贵司不搬离物业，我公司将会视为贵司在物业内的物品全部为丢弃物，同时对该物业进行停止供水、供电并采取对外招租等措施。”本案审理中，何曦申请对涉案租赁房屋的装修、装修价值及拆除该房屋装修、装饰费用进行司法鉴定，2019年7月30日，重庆立信工程造价咨询有限公司出具重立信司法鉴定中心〔2019〕第543号关于长寿区桃源西四路4号楼4层3、4号房工程造价司法鉴定意见，鉴定意见为根据送鉴资料，法律法规相关规定进行鉴定，依据鉴定委托书要求对何曦申请的重庆市长寿区桃源西四路4号楼4层3、4号房的装修、装饰价值及拆除该房屋装修、装饰的费用进行鉴定，鉴定工程造价为109248.53元。原告何曦支付鉴定费10000元。同时查明，重庆盛菲煌商业管理有限公司曾用名为重庆锦尚嘉资产管理有限公司。一审法院认为，受第三人盛菲煌公司委托，纬立嘉业公司负责【长寿.樱花大道】项目商业物业招商代理工作事宜，被告纬立嘉业公司与何曦签订了《合同》，该《合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”纬立嘉业公司与第三人盛菲煌公司系委托关系，纬立嘉业公司以自己的名义与何曦签订了《合同》，现纬立嘉业公司已在本案审理过程中披露了其委托人为第三人盛菲煌公司，何曦明确表示其选定的合同相对方为纬立嘉业公司，并要求纬立嘉业公司承担相应的责任，符合法律规定，一审法院予以确认。对何曦要求解除与纬立嘉业公司签订《合同》的诉讼请求。因纬立嘉业公司与第三人盛菲煌公司是委托关系，纬立嘉业公司以自己的名义与何曦签订了《合同》，在《合同》履行期限届满之前，委托人第三人盛菲煌公司向何曦明确表示不履行《合同》，据此，何曦请求解除与纬立嘉业公司签订的《合同》符合法律规定，一审法院予以支持。对何曦请求纬立嘉业公司赔偿装修损失费109248.53元、鉴定费10000元的诉讼请求。纬立嘉业公司在《合同》履行期限届满之前不能履行《合同》构成违约，给何曦造成装修损失109248.53元、鉴定费10000元，何曦请求纬立嘉业公司赔偿装修损失费109248.53元、鉴定费10000元符合法律规定，一审法院予以支持。对何曦要求纬立嘉业公司退还预交房租费16695元的诉讼请求。何曦与纬立嘉业公司签订的《合同》合法有效，纬立嘉业公司亦将租赁房屋交与何曦使用，何曦请求纬立嘉业公司退还预交房租费没有事实依据，一审法院不予支持。对何曦要求纬立嘉业公司退还租赁保证金11130元的诉讼请求。双方在《合同》约定了退还租赁保证金的条件，何曦没有在本案诉讼中举证证明其已达到合同约定退还租赁保证金的条件，为此何曦应承担举证不能的法律后果。一审法院对何曦要求纬立嘉业公司退还租赁保证金11130元的诉讼请求不予支持。对纬立嘉业公司要求何曦支付房屋租金52867.5元的诉讼请求。纬立嘉业公司要求何曦支付2017年12月1日至2019年2月15日期间的租金符合合同约定，一审法院予以支持。何曦辩称纬立嘉业公司实际交付租赁房屋时间是2017年8月1日，因双方在《合同》中约定的房屋交付时间是2017年5月1日，何曦辩称是2017年8月1日交付房屋，对此何曦应承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果，故一审法院对何曦的辩称意见不予采纳。根据《合同》约定2017年5月1日至2018年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月22元/㎡，月租赁费合计为5565元，大写：伍仟伍佰陆拾伍元整；2018年5月1日至2019年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月22元/㎡，月租赁费合计为5565元，大写：伍仟伍佰陆拾伍元整，按照上述标准2017年12月1日至2019年2月15日止，反诉被告何曦应缴纳租金为：〔(5565×14个月)+(5565÷30天×15天）〕=80692.5元。反诉被告何曦已经缴纳的16695元租金应予以抵扣，同时《合同》中约定了纬立嘉业公司有权选择将租赁保证金抵扣反诉被告何曦应付款项，现纬立嘉业公司请求将租赁保证金11130元抵扣租金符合合同约定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，故反诉被告何曦直接向委托人盛菲煌公司缴纳的租金16694.70在本案中亦应予抵扣。综上，何曦共计欠付纬立嘉业公司2017年12月1日至2019年2月15日期间的租金共计80692.5元，经抵扣后，截止2019年2月15日何曦共计欠付纬立嘉业公司租金应为36172.8元。现纬立嘉业公司要求告何曦支付租金36172.8元符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第四百零三条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定之规定，判决：一、原告何曦与被告重庆纬立嘉业商业管理有限公司于2017年2月25日签订的《【樱花大道项目】商业用房租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告重庆纬立嘉业商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告何曦装修损失109248.53元、鉴定费10000元，以上合计119248.53元；三、驳回原告何曦的其余诉讼请求；四、反诉被告何曦于本判决生效后十日内向反诉原告重庆纬立嘉业商业管理有限公司支付截止2019年2月15日止的租金36172.8元；五、反诉被告何曦上述第四项给付义务抵扣反诉原告重庆纬立嘉业商业管理有限公司上述第二项给付义务中的装修损失；六、驳回反诉原告重庆纬立嘉业商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2907元，原告何曦负担1564，被告重庆纬立嘉业商业管理有限公司负担1343元。反诉案件受理费561元，反诉原告重庆纬立嘉业商业管理有限公司负担209元，反诉被告何曦负担352元。本院二审期间，当事人未提交新证据。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：装修损失费是否认定过高。本案中，一审法院根据当事人申请依法委托具有相关资质的鉴定机构及鉴定人员对案涉房屋装修损失进行司法鉴定，符合法律规定，同时，鉴定机构对案涉房屋装饰装修价值是按接受委托时点进行现状评估，而非装修时点的装修价值，鉴定结论已经充分考虑了装饰装修价值的利用和自然贬损，故鉴定机构按照房屋现状确定装修损失费109248.53元并无不当，该鉴定结论程序合法，结论客观真实，应予采信。上诉人纬立嘉业公司虽对该鉴定意见有异议，但在一审中未申请重新鉴定，在二审中也未就一审鉴定结论依据不足提供充分的证据加以证明，其上诉理由不能成立。综上所述，纬立嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2685元，由上诉人重庆纬立嘉业商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇一九年十二月二十六日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微