江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4211号原告：刘蓉，女，1970年1月6日出生，汉族，住四川省广汉市。被告：钱荣芳，男，1960年2月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：吕红芳、吕圣尤，江苏永德律师事务所律师。原告刘蓉诉被告钱荣芳合同纠纷一案，本院于2019年6月12日依法受理后，依法适用简易程序，由审判员宁璐独任审理。本案于2019年8月26日公开开庭进行了审理，原告刘蓉、被告钱荣芳的委托诉讼代理人吕圣尤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘蓉向本院提出诉讼请求，请求判令：1.2017年2月11日原、被告签订的《浴室转让协议书》无效，被告返还转让费150000元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告钱荣芳将坐落在“相城区黄埭镇常乐浴室”财产、房屋转让给原告刘蓉，原告于2017年5月1日付清了150000元转让费。后，原告于2019年2月18日收到黄埭镇集体资产公司通知，被要求搬离时才知道，坐落在被告无权处置，而是夏纪伟与黄埭镇集体资产公司签订的租赁合同，根据上述的事实被告违反了协议第四条第2款约定，原告无法继续租赁使用，致使原告受到经济上的重大损失，原告多次与被告协商未果，被告要求原告起诉至法院，原告为维护自身的合法权益，为此只能按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条之规定诉至法院，望法院按照有关法律，依法作出公正判决。被告钱荣芳辩称，原、被告签订的《浴室转让协议书》不存在法律规定的无效情形，原告无权要求被告返还转让费。首先，被告自2009年便开始租赁涉案房屋，一直是以自己的名义签订合同交付租金的。夏纪伟是被告妻子的侄子，2013年曾代为管理过案涉浴室，处理过涉案房屋租赁合同的签订及租金交纳等事项，因此，《通知》上才会出现夏纪伟的名字，实际上，案涉房屋的租赁权一直是属于被告的，且直至将案涉浴室转让、交付给原告，案涉房屋都由被告实际承租；其次，涉案浴室的营业执照上登记的经营者一直是被告，也就是说，涉案浴室由被告所有，被告对涉案浴室及其所有财产均有合法的使用、处置权；再次，被告早已将涉案浴室交付原告，原告也使用、经营至今。双方签订的浴室转让协议合法有效，且合同目的已经达成。现，原告无法继续使用涉案房屋，是因为规划调整需要，房东决定不再与其续租，与被告无关。无论原告是否因此受到了经济损失，都是无法预知的商业风险所造成，原告不能将其转嫁到毫无过错的被告身上。综上，涉案协议不存在无效的情节，原告要求被告返还转让费无事实和法律依据。经审理查明，2017年2月11日，被告钱荣芳作为甲方（出让方）、原告刘蓉作为乙方（受让方），双方签订《浴室转让协议书》一份，约定：甲方自愿将其座落在相城区黄埭镇常乐浴室财产转让给乙方所有，包括黄埭供销社房屋（建筑面积247平方米）租赁权，并有300平方米左右搭建辅房和内全部装饰电器设备以及家具等目前正常经营所包括的物品在范围内；转让价款为壹拾伍万元，乙方在2017年5月1日转让前支付给甲方；如发生产权纠纷，甲方转让的财产权不能实现转到乙方名下所有，费用由甲方承担，费用包括但不限于以下项目：诉讼费/律师费/执行费/逾期付款赔偿金等；甲方应交出关于相城区黄埭镇常乐浴室钥匙，今后涉及拆迁时由乙方享受所有待遇，与甲方无关；甲方在转让后经营期间，如发生违法经营情况，所产生的经济和其他一切责任由乙方承担，但甲方干涉乙方经营活动的除外。双方还作了其他约定。协议尾部由双方分别签字及捺印确认。上述协议签订当日，案涉浴室钥匙及相应设施设备均已交付刘蓉，另，转让款150000元刘蓉亦已按约全部付清。又查，苏州市相城区黄岛常乐浴室登记的经营者为钱荣芳。以上事实，由当事人提供的原、被告身份证复印件、《浴室转让协议书》、收条复印件、企业信用信息等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告刘蓉表示，签订《浴室转让协议书》时，案涉浴室的房屋不是被告钱荣芳的，被告钱荣芳也是租赁他人的房屋，且租期已经届满了2个月了，但被告钱荣芳还是将该浴室转让给其，基于此，其认为《浴室转让协议书》无效。审理中，原告刘蓉表示，协议中“租赁权”指其可以自由再转让店铺，其能够一直用到房屋拆迁，中途还可以自由转让店铺；对此，被告钱荣芳则表示，所谓的“租赁权”只是一种租赁资格，即浴室在被告转让原告后，被告不再与原告签订租赁协议，由原告与房东直接签订租赁协议，其中并未有“被告一定要保证原告能与房东再签订租赁合同”之意。审理中，原告刘蓉为证明其主张，向本院提供如下证据：1.2016年1月苏州市相城区黄埭供销合作社与夏纪伟签订的《土地、厂房租赁合同》1份、苏州市相城区黄埭镇集体资产经营公司向夏纪伟（张天飞）发出的要求限期搬离的《通知》（其中载明的要求搬离的理由为“因规划调整需要”）1份，其表示，张天飞系其丈夫，其拟证明被告欺骗其，如果其知道签订合同当时，被告的租赁合同已经到期或者案涉房屋的租赁合同只能一年一签，其就不会受让案涉浴室；2.加盖苏州市相城区黄埭供销合作社财务专用章的收款收据一份（其中载明2017年房屋使用费40000元），其拟证明其向房东支付过部分租金。另，其还表示2017年1月1日至2018年12月31日期间共计两年租金都是其付的，每年都是49000多元，是房东过来催缴租金，自2019年开始之后其就没有支付过租金，其想支付，但是房东不要，要求其搬走。其夫妻俩现在还住在案涉房屋，但浴室自2019年2月开始不再经营。其没有和房东签订过书面的租赁协议，每次交付租金之后，房东就出具相应的收据。经质证，被告钱荣芳认为，对证据1，真实性无异议，但说明如下：案涉浴室所在房屋实际的承租人一直是其钱荣芳，之所以该份租赁合同上承租方为夏纪伟，是因为当时处理该份合同的房东方面的工作人员直接使用了2013年的房屋租赁合同模板，而2013年夏纪伟代其管理过一年的浴室，处理过相关的房屋租赁及租金交付事宜，因此房东方的工作人员在签订2016年的合同时，表示其合同模板上只有夏纪伟的名字，新的合同也只能载明夏纪伟为承租方，被告考虑到夏纪伟是其妻子的侄子，也没有反对，实际上承租人还是其。2016年12月31日之前的全部租金都是其支付给房东的，甚至2016年该份合同上夏纪伟的签名也是其妻子夏瑞娣所签，夏纪伟在2013年以后没有再参与过涉案浴室的管理，也没有再处理过涉案房屋的租赁事项；对《通知》的真实性无异议，该份《通知》也能明确原告无法继续使用涉案房屋是因为规划调整需要，房东决定不再续租，属于商业风险，与其无关。另，该《通知》抬头所载的另一个姓名张天飞，系原告的丈夫，因此，很显然房东早已认可了涉案房屋的实际承租人现已为原告，租赁资格已经转移至原告；对证据2，收据真实性由法院依法认定。审理中，被告钱荣芳为反驳原告刘蓉之主张，向本院提供如下证据：1.2009年8月1日《房屋租赁协议》1份（其表示，之前案涉房屋归苏州市相城区黄埭供销合作社，现在已经转归苏州市相城区黄埭镇集体资产经营公司所有）、2015年3月29日收款收据复印件1份（其表示，交纳的是2014年的房租）、2013年1月1日《土地、厂房租赁合同》1份（其表示，承租方一栏系夏纪伟代其所签）、2014年1月17日现金解款单复印件1份（其表示，交纳的是2013年的房租）、2014年1月1日《土地、厂房租赁合同》复印件1份、2015年3月30日现金解款单一份（其表示，该单据中与2015年3月29日收款收据系同一笔款项）、2015年1月1日《土地、厂房租赁合同》1份，2016年2月3日收款收据一份（其表示，交纳的是2015年的房租），2016年《土地、厂房租赁合同》复印件1份（与原告刘蓉上述提供的是同一份合同）、2017年6月8日现金解款单一份（其表示，交纳的是2016年的房租），以上证据其拟证明除了2013年夏纪伟代为签订了租赁协议及2016年房东工作人员失误以外，自2009年至2016年所有的租赁协议都是由其本人签订的，而所有的租金也都是由其支付的，因此涉案房屋2009年-2016年的实际承租人是其，2017年之后（含当年）其未再与房东签订过租赁协议。另，上述收据、现金解款单等也可以证明涉案房屋一直是先使用后付租金的，一般来说，在交前一年的租金的当天签当年的租赁协议，例如，2016年2月3日交2015年房租，继而签订2016年租赁合同。因此，其在和原告签订《浴室转让协议书》之时，实际上房屋也是其在承租，其是在2017年6月8日去交了2016年的租金，但其跟原告之间约定由原告去处理2017年租赁事宜，所以其在交2016年租金的当天并未与房东签订2017年的租赁合同。经质证，原告刘蓉认为，对于该组材料的真实性均无异议，其确实不知道被告钱荣芳和房东合同是一年一签，被告也没有和告知过其合同是一年一签，被告说帮其搞定上面，只管住就行，其之前也不认识夏纪伟，到了苏州市相城区黄埭镇集体资产经营公司要赶其走，拿出了2016年的合同，其才知道在其接手之前的最近的合同是夏纪伟签订的。当时其和被告签订《浴室转让协议书》时，其要求被告将租赁合同及房产证给其看，但是被告告知，住就行，他都能搞定。其看被告是本地人，也住在这边，也看到浴室登记的是被告的名字，就选择相信了被告，也就没有再要求查看。另，对于租金支付，确实是当年交上一年的租金，交租金当时再签当年的合同，先用后付。其第一次交租金是在2017年10份左右，当时被告和其说2017年的租金其已经交过了，房东也没有来收过租金，后直到房东到了2017年10月份的时来找其要租金，其才知道被告并没有将2017年的租金交掉，其就把2017年的租金交掉了，但是当时因转让协议上没有明确约定，所以其也认吃亏了，也不多提了，第二年（2018年）的租金是在2019年的时才付清的。现在房东是苏州市相城区黄埭镇集体资产经营公司。审理中，夏纪伟作为证人到庭表示，2013年其姑父钱荣芳因特殊原因未在家，浴室需要男性管理，其姑姑夏瑞娣作为女性不太方便，就让其来管理，一年工资为38000元。其代其姑父签订的上述2013年的《土地、厂房租赁合同》，自2014年（含当年）之后其未再参与过浴室的管理。2016年《土地、厂房租赁合同》上“夏纪伟”不是其所签。审理中，案外人夏瑞娣表示，2016年《土地、厂房租赁合同》上“夏纪伟”系其所签，当时因房东工作人员拿出2013年合同，要求签“夏纪伟”，其考虑到夏纪伟系其侄子，就签了“夏纪伟”的名字，实际上浴室所在房屋一直系钱荣芳在租赁。本院认为，原告刘蓉现以案涉浴室所在的房屋不是被告钱荣芳所有及转让时该房屋租期已届满了2个月为由主张案涉《浴室转让协议书》无效，但，根据双方签订的《浴室转让协议书》的内容可知，刘蓉在签订协议时系明知案涉浴室所在房屋系租赁而来，该房屋并非钱荣芳所有，且法律亦未禁止此种形式下市场主体的店铺（本案中系浴室）转让行为。关于刘蓉所述的案涉浴室所在房屋在转让时租赁已届满2个月的问题，根据被告钱荣芳所提供的一系列租赁合同及收据等，结合原、被告双方关于房屋使用费用支付及租赁合同签订的陈述可知，案涉浴室所租房屋的使用费用确系先用后付，当年交上一年的费用时，才再签当年的合同，因此，本案中仅是案涉房屋租赁合同的签订存在一定滞后，而并非刘蓉所述的转让时“租赁期限已届满”，事实上，在原、被告双方签订《浴室转让协议书》后两年内，房东并未以“租赁期限已届满”为由要求收回案涉房屋，且，按刘蓉所述，其所交纳的2017年、2018年的房屋使用费用房东亦已收取。故综上，案涉《浴室转让协议书》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中的无效情形，该协议系原、被告双方真实意思的表示，合法有效，且已履行完毕，因此，对于原告刘蓉要求确认案涉《浴室转让协议书》无效并要求被告钱荣芳返还其转让款150000元的主张，本院碍难支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下：驳回原告刘蓉的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币1650元，由原告刘蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇一九年十二月二十三日书记员 金仕明