江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终484号 上诉人（原审被告）：江西阿一鲍鱼投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：姚家俊，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李超，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娜琴，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：鞠雅，职务：董事长。 委托代理人：王栓，江西豫章律师事务所律师。 委托代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 上诉人江西阿一鲍鱼投资有限公司（以下简称阿一鲍鱼公司）因与被上诉人南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称红谷滩城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人阿一鲍鱼公司委托诉讼代理人李超、王娜琴、被上诉人红谷滩城投公司委托诉讼代理人王栓、熊珍璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阿一鲍鱼公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回红谷滩城投公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由红谷滩城投公司承担。事实与理由：一、一审法院认定红谷滩城投公司对阿一鲍鱼公司减免租金的依据不充分并损害了国家利益属于认定事实错误。1.南昌市红谷滩新区管理委员会（以下简称红谷滩管委会）办公室洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》文件（以下简称447号文），与红谷滩管委会主持召开的《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会会议纪要》（以下简称会议纪要）相互印证，充分证明了减免租金是红谷滩管委会作出的决定，合法有据，应予以支持。一审法院以减免依据非会议纪要作出为由而认定依据不充分，属于认定事实错误。事实是在2006年为了配合红谷滩管委会打造赣江新天地特色商业街，阿一鲍鱼公司作为招商引资对象与红谷滩城投公司签订了租赁协议后，投入巨资进行装修。2012年因国家政策的调整，赣江新天地商业街更加难经营，商户们纷纷关门停业，为了减少租金损失，红谷滩管委会的领导与阿一鲍鱼公司以及其他商户多次沟通，希望商户们咬紧牙关，与政府共渡难关。2013年12月31日红谷滩管委会办公室下发了447号文，明确政府出台扶持政策，即针对支持转型改造、没有拖欠租金的商户给予延长租期、减免2年租金及税收的扶持政策。为了落实447号文，2014年10月22日红谷滩管委会主任亲自主持召开了推进会并形成会议纪要，会议纪要中强调了“商户主导，政府支持”的原则，而政府支持原则的具体内容在447号文中第3条明确为“出台优惠政策：由红谷滩城投公司牵头会同区财政局对符合条件的商户给予延长5年续租合同、减免2年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策”。红谷滩城投公司据此减免了阿一鲍鱼公司2年租金，其依据是447号文而非会议纪要。2.减免政策不仅没有造成国有资产的流失，还提升了赣江新天地特色商业街的商业价值。正是由于红谷滩管委会的努力和众多商户的配合，才使赣江新天地特色商业街逐渐走出困境，其商业价值才逐步提升，极大保护了国有资产，没有造成国有资产的流失。二、一审判决适用法律错误。1.阿一鲍鱼公司与红谷滩城投公司之间减免租金行为是双方真实意思表示，不构成以欺诈、胁迫手段损害国家利益。2.减免租金是红谷滩城投公司依据447号文作出的，该行为不构成双方恶意串通损害国家利益。3.阿一鲍鱼公司和红谷滩城投公司之间减免租金并未损害社会公共利益。4.阿一鲍鱼公司和红谷滩城投公司之间不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，且未违反法律以及行政法规的强制性规定。综上，请求二审法院判如所请。 红谷滩城投公司针对阿一鲍鱼公司的上诉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。红谷滩城投公司减免阿一鲍鱼公司租金行为依据不充分，应属无效。阿一鲍鱼公司应当按照原租赁合同约定支付租金。2007年11月26日，红谷滩城投公司与阿一鲍鱼公司签订两份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》（以下简称《合同》）及2010年12月10日签订的《补充协议》（以下简称《协议》）系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，双方均应当按照合同履行各自义务。阿一鲍鱼公司主张依据红谷滩管委会办公室于2013年12月31日对红谷滩新区商会作出的447号文要求对其两年租金减免。447号文中减免租金的意见仅属于优惠意向，设置了减免的附加条件，也并未确定具体的商户给予优惠；南昌市审计局已经在2015年对南昌市红谷滩新区管理委员会作出的2015年审计报告中否定了该447号文的效力。红谷滩城投公司与阿一鲍鱼公司之间并未做出明确意思表示，对阿一鲍鱼公司进行租金减免。综上，阿一鲍鱼公司应当遵守原租赁合同约定，依约向红谷滩城投公司支付欠缴房租。 红谷滩城投公司向一审法院起诉请求：1.阿一鲍鱼公司向红谷滩城投公司补缴已减免的两年租金计1341300.08元；2.本案诉讼费、保全费由阿一鲍鱼公司承担。 一审法院认定事实：2007年11月26日，红谷滩城投公司（甲方）与南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼（乙方）签订两份《合同》，约定：甲方将所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地10号楼（房屋建筑面积1650平方米、地下层配套面积82平方米）、12号楼（房屋建筑面积1574平方米、地下层配套面积78平方米）出租给阿一鲍鱼公司从事合法的餐饮经营，10号楼租期为2008年3月1日起至2018年2月28日止，租金自2009年6月1日起算；12号楼租期为2008年2月1日起至2018年1月31日止，租金2009年5月1日起算；计算方式均为第一年租金标准为12元/平方米/月，第二至四年每一年租金标准在上一年基础之上增加10%，最后五年租金标准在上一年基础之上增加5%，地下层配套面积租金标均为5元/平方米/月。此后，南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司名称变更为南昌市红谷滩城市投资集团有限公司。2012年3月14日，双方签订《协议》一份，约定：甲方同意按《合同》中十年租赁期限的基础上延长五年，即租赁期调整为2008年3月1日至2023年2月28日止。2016年9月30日，红谷滩城投公司（甲方）与南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼（乙方）、阿一鲍鱼公司（丙方）签订《变更协议》，约定：2007年11月、2012年3月及2010年12月，甲乙双方分别签订了关于赣江新天地商业街10#、12#楼的《合同》及《协议》。现因南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼已被注销，经乙、丙两方申请，甲方同意从2016年5月1日起承租人由乙方变更为丙方，同时乙方在《合同》及《协议》中的权利和义务全部转移给丙方。 2013年12月31日红谷滩管委会办公室下发447号文，载明：“为改变当前赣江新天地商家经营困局，本着‘政府引导、市场运作’的原则，经研究，现将赣江新天地商业街转型改造有关事宜回复如下……3、出台优惠政策。由区城投公司牵头会同区财政局，针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户给予延长五年续租合同，减免两年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策。对支持商业街转型、遵从商业街规划定义的联泰香域滨江商户同样给予其享受税金两免三减半’的优惠政策。在此期间商户如转租转让，区城投公司有权停止合约并追缴相关税费……”后红谷滩城投公司根据该文件减免阿一鲍鱼公司自2013年4月1日起至2015年3月31日止租金合计1341300.08元。2016年7月6日，南昌市审计局作出洪审综一报（2016）1号审计报告，认为：红谷滩城投公司减免租金的依据不充分，存在国有资产（租赁收入损失）流失的现象，2015年红谷滩城投公司以红谷滩新区办公室对红谷滩新区商会447号文为依据，已减免赣江新天地商户房屋租金共计8390700元。红谷滩城投公司应对赣江新天地商铺租金欠缴情况进行清理，对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决。2017年8月10日，红谷滩城投公司以其减免租金的行为损害国家利益为由诉至一审法院。 上述事实，有两份赣江新天地房屋及附属设施租赁合同、变更协议、南昌市审计局审计报告以及红谷滩城投公司的当庭陈述等证据在案予以佐证。 一审法院认为赣江新天地房屋及附属设施租赁合同、补充协议、变更协议，均系合同当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，阿一鲍鱼公司与红谷滩城投公司之间的租赁合同关系依法成立。结合南昌市审计局审计报告，根据相关法律规定，红谷滩城投公司减免阿一鲍鱼公司2013年4月1日起至2015年3月31日止租金的依据不充分，造成了国有资产流失，损害了国家利益，应属无效；另《变更协议》已约定南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼在《合同》及《协议》中的权利和义务全部转移给阿一鲍鱼公司，故红谷滩城投公司要求阿一鲍鱼公司补交已减免的两年租金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，阿一鲍鱼公司应支付红谷滩城投公司2013年4月1日起至2015年3月31日止租金1341300.08元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：限阿一鲍鱼公司于本判决生效之日起十日内一次性支付红谷滩城投公司2013年4月1日起至2015年3月31日止租金共计1341300.08元。如果阿一鲍鱼公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由红谷滩城投公司预交的案件受理费16872元，由阿一鲍鱼公司负担。 二审中，阿一鲍鱼公司补充提交了以下证据：证据一、447号文彩印件，证明本案双方当事人是执行该文件减免两年租金，是政府给阿一鲍鱼公司的优惠政策，是执行政府优惠政策的合法有效行为；证据二、本案一审民事起诉状和开庭笔录，证明本案一审审理红谷滩城投公司的诉请很明确，不管是否签订了补充协议，已免两年租金的行为都是执行政府文件优惠政策的行为。后因南昌市审计局对2015年红谷滩管委会的收支情况进行审计后，红谷滩城投公司根据审计报告认定的内容才起诉，请求一审法院判决阿一鲍鱼公司向红谷滩城投公司补交减免两年租金的事实。 红谷滩城投公司对阿一鲍鱼公司补充提交的证据质证如下：对证据一的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，在南昌市审计局2016年审计报告中已经认定这份文件是无效的，该文件中并未明确对阿一鲍鱼公司进行减免两年的政策，没有具体到个体商户；对证据二的三性无异议，证明目的有异议，红谷滩城投公司的诉请仅要求阿一鲍鱼公司补交两年租金，但是双方并未作出明确的减免租金的意思表示。 红谷滩城投公司补充提交了以下证据：证据一、红谷滩城投公司与红谷物业公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、阿一鲍鱼公司与红谷物业公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、物业费情况说明及转账凭证，证明阿一鲍鱼公司未按照协议约定及时支付物业费；证据二、会议纪要，证明会议纪要中未提出明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用，红谷滩管委会并没有对阿一鲍鱼公司做出减免决定；证据三、关于新天地租金支付的情况说明及转账记录，证明阿一鲍鱼公司存在多次延付租金的行为，不符合447号文的减免条件。 阿一鲍鱼公司对红谷滩城投公司补充提交的证据质证如下：对证据一，阿一鲍鱼公司不存在不交物业费的情况，是迟交，因为在谈两年免租事宜，所以租金和物业费都暂时交不了，政府邀请商户一起开了会，免缴两年租金，会后阿一鲍鱼公司补交了之前的租金和物业费。2012年商户经营困难，2013年根据商会的申请，红谷滩管委会下了447号文，但一直未落实，在落实了免交两年租金的时候阿一鲍鱼公司补交了物管费，此后没有欠交物业费和房租，也没有任何文件证明阿一鲍鱼公司存在拖欠物管费的事实；对证据二的证明目的有异议，减免两年租金的文件是于2013年作出，会议纪要作出在后，且会议纪要的法律效力不如红谷滩管委会的文件，会议纪要不能推翻前面的文件，且减免租金的文件不是按会议纪要作出的，会议纪要是后来对商会一条街下的文件；对证据三因阿一鲍鱼公司符合447号文规定的没有拖欠政府租金及管理费用，在447号文之后出现的延付租金情况不属于不符合447号文的情形。 对阿一鲍鱼公司补充提交的证据，本院认定如下：对证据一的真实性予以确认，但该份证据仅能证明红谷滩城投公司对阿一鲍鱼公司减免两年租金的依据是447号文；对证据二的真实性、合法性予以确认，但仅能证明红谷滩城投公司在南昌市审计局作出审计报告后向一审法院起诉要求阿一鲍鱼公司补交两年租金的事实。 对红谷滩城投公司补充提交的证据，本院认定如下：对证据一的三性予以确认，但仅能证明阿一鲍鱼公司迟付租金及物管费的事实；对证据二的三性予以确认，但仅能证明会议纪要中未明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用的事实；对证据三予以确认并采信。 本院二审查明：2014年11月21日，红谷滩管委会办公室出台会议纪要，其主要内容为：1.本着“商户主导、政府支持”的原则，新区管委会十分关注赣江新天地特色商业街的转型改造，但商户作为改造的主体，对所涉重新改造投资风险须自行承担；2.对于赣江新天地特色商业街改造，建议商户要统筹规划、认真策划，拿出细化到每个商户转型方向的改造方案，力争每户、每栋都具特色和亮点，形成核心竞争力；3.在赣江新天地特色街转型改造过程中，各商户应对具体问题作细致考虑，同时各商户之间要加强沟通、达成共识；4.涉及部分商户转型改造中的困难和问题，新区相关部门将尽力帮助，努力提供周到服务，包括完善升级商业街公共部分基础设施，协调上级有关部门对商户出店经营等问题进行论证审批；5.区城投公司、红谷滩商会及广大商户要增强紧迫感，下定决心，友好协商、加快推进、共渡难关。同时明确，由区城投公司负责牵头协调区直相关部门与商会、商户对接相关事宜。阿一鲍鱼公司与红谷滩城投公司未签订补充协议。阿一鲍鱼公司从2013年4月起至今未缴纳商铺的物业费，亦未缴纳2015年4月1日至2016年4月30日的案涉商铺租金。本案审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：涉案租赁房屋及其附属设施租赁合同、物业管理服务合同，是平等主体之间签订的民事合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。红谷滩城投公司基于红谷滩管委会办公室下发的447号文，与部分符合条件的赣江新天地商户陆续签订了减免租金协议，对商户进行租金减免，但并未与阿一鲍鱼公司签订减免租金协议。红谷滩城投公司在审计报告指出其不当之处后，对赣江新天地商户情况进行清理，认为阿一鲍鱼公司属于不符合减免条件、应予补缴租金的情形。阿一鲍鱼公司上诉称一审法院以减免依据非会议纪要作出为由而认定减免依据不充分属于认定事实错误。本院认为，447号文明确提出“针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户”才给予减免两年租金的优惠政策，审计报告也指出“对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决”，会议纪要的由来也是为了进一步推进转型改造各项工作，可见，减免租金的首要前提是转型改造。本案中，红谷滩城投公司既未与阿一鲍鱼公司签订减免租金的协议，且一直拖欠案涉商铺租金与物业费用，亦无证据表明其已完成转型改造。阿一鲍鱼公司不符合减免条件，红谷滩城投公司错误减免其两年租金，经审计报告指出后对该错误行为予以纠正，要求阿一鲍鱼公司补缴租金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，阿一鲍鱼公司的上诉请求不能成立，一审判决虽裁判说理不够充分，但处理结果并无不当。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16872元（江西阿一鲍鱼投资有限公司已预交16872元），由上诉人江西阿一鲍鱼投资有限公司负担16872元。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 曹成云 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 钟 情 书 记 员 万志新