四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初2609号 原告：成都市青白江区青江商业广场（山凌房产）业主委员会，住所地：成都市青白江区青江商业广场5栋2单元2楼1号。 负责人：赖明秋，主任。 被告：成都山凌房地产开发有限公司，住所地：成都市上东大街友谊广场B座24层9号。 法定代表人：陈廷元，职务不详。 第三人：成都乐文轩物业服务有限公司，住所地：成都市青白江区石家碾东路19号附19号1层19号。 法定代表人：骆运才，总经理。 委托诉讼代理人：魏成，男，1962年5月5日出生，汉族，住成都市青白江区，系公司员工。 第三人：国网四川省电力公司成都市青白江供电分公司，住所地：成都市青白江区华金大道二段519号。 负责人：卢永忠，职务不详。 委托诉讼代理人：沈学峰，男，1980年2月1日出生，汉族，住成都市青白江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：马燕宁，女，1989年3月28日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 原告成都市青白江区青江商业广场（山凌房产）业主委员会（以下简称青江广场业委会）与被告成都山凌房地产开发有限公司（以下简称山凌房产），第三人成都乐文轩物业服务有限公司（以下简称乐文轩物业公司）、第三人国网四川省电力公司成都市青白江供电分公司（以下简称供电公司）业主共有权纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青江广场业委会主任赖明秋，第三人乐文轩物业公司委托诉讼代理人魏成，第三人供电公司委托诉讼代理人沈学峰、马燕宁到庭参加了诉讼，被告山凌房产经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青江广场业委会的诉讼请求：1、判令山凌房产立即更换商业广场消防水管，包括地下部分；2、判令山凌房产将商业广场配电室立即移交给青白江区电业局，并将物业公司承担的8,000元配电室维修费支付给青江广场业委会；3、判令山凌房产将三间物业用房十三年（2006年至2019年11月）的房屋出租收入280800元退还青江广场业委会；4、本案诉讼费由山凌房产承担。事实与理由：青江商业广场时代家园小区有100多户业主，在购买小区时就交完了房屋的水、电、气建设费用。从2006年青江商业广场建成起，至今已经十几年了，但至今电业局说山凌房产未办理相关配电室移交手续。2017年5月4日，因年久失修，青江商业广场配电室发生断电事故，造成整个小区停电，后小区业委会、乐文轩物业公司与山凌房产紧急协商，决定请电器维修公司花16,000元购买了一个新的断路器将配电室修好，保证这个片区正常供电。青江商业广场三栋二楼经规划局批准为物业用房，共计120平方米，但山凌房产一直不给业委会和物管公司，而是将这120平方米的房屋用于出租，由山凌房产收取租金，按出租价格为每平方米15元计算，从2006年计算至今为13年，总共计算为280,800元，这笔租金应退还给业主。青江商业广场消防水管腐蚀严重，消防水时有时无，一旦发生火情，后果不堪设想。为此青白江区消防大队多次来函通知，要求整改，可山凌房产不予理睬，因山凌房产未缴纳维修基金，故无法动用维修基金整改。现青江广场业委会为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告山凌房产未提交答辩状及证据材料。 第三人乐文轩物业公司述称，1、从2009年后，物业公司入驻该小区，物业用房被山凌房产占用，后租给他人作为商铺使用至今，一直未归还；2、根据合同约定，物业公司只是对小区的设施进行维护，大修更换设备应该由山凌房产承担费用，当时山凌房产答应承担，但是一直拖着没给，而且由于山凌房产的原因，部分维修基金未缴纳，所以无法动用维修基金，现在只要维修基金交齐就可以动用，还有一个方案是山凌房产和商家共同承担费用，山凌房产需要承担4万元，当时山凌房产的一个员工肖昌兰（音）同意了这个方案，但是至今还是没有给钱；3、关于电的问题，因为物业公司只是对日常设备进行管理，有小问题我们可以处理，但是大问题还是需要供电局处理，该小区使用的是专用变压器，出问题维修产生的费用需要山凌房产和业主承担。 第三人供电公司述称，按照供电公司与山凌房产签订的《高压供用电合同》第8条关于管理设施和责任的约定，配电室属于山凌房产自管，没有移交给供电局，现在供电公司拒绝接手。小区的电力设施设备是按合同约定来划分责任，供电公司手里的合同是整个四川省的小区都按照这个模板在实行操作的，据第三人所知，青白江所有小区的配电室都是业主在自管，没有移交给供电公司。 青江广场业委会及第三人供电公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、企业信息、责令改正通知书、消防监督检查记录、情况汇报、规划图纸、供电合同等证据。经审查，本院认为原告提交的上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 山凌房产系青白江区青江商业广场开发商，青白江区青江商业广场于2006年前后已建成并交付业主使用。 山凌房产于2005年9月29日与成都电业局签订了《高压供用电合同》，合同关于青江商业广场的用电事项进行了约定，合同第八条供电设施维护管理责任约定：“1、经供电人、用电人双方协商确认：供电设施维护管理责任分界点设在10KV青城路73#杆“T”接点向用点人负荷侧延伸20厘米处，73#杆属于供电人，分界点电源侧供电设施属供电人，由供电人负责运行维护管理；分界点负荷侧供电设施属用电人，由用电人负责运行维护管理。”供电公司陈述根据合同约定，案涉小区配电室系山凌公司在维护管理，未移交供电公司，供电公司也拒绝接收小区配电室。 青江商业广场3号建筑附1号二层的有三间房屋经规划为物业用房，面积共计为113.29平方米（4.81＊3.66+4.81＊3.74+7.4＊10.5），青江广场业主委员会称物业用房自2006年起被山凌房产占用并出租给他人使用，乐文轩物业公司代理人称其自2006年在该小区提供物业服务，期间更换过几家物业公司，但其本人一直在小区提供物业服务，而案涉物业用房自2006年起便被山凌房产占用后出租给他人使用，未交付给业主或物业公司使用，山凌房产另外提供了青江商业广场内的其他房屋作为物业用房，面积狭小，且经常更换位置。 经法院走访得知，与物业用房同地段一楼商铺的租金从2011年至今大约为20多元/月/平方米。 本院认为，关于青江广场业委会主张山凌房产更换消防水管的诉请，依据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……消防、公共照明等附属设施……”之规定，商业广场消防水管应属于共同使用该消防水管的业主所共有，应由业主共同维护管理，山凌房产即便是业主，也不应当承担全部更换的职责，故青江广场业委会主张山凌房产更换消防水管的诉请，本院不予支持。 关于青江广场业委会主张山凌房产将配电室移交给青白江区电业局的诉请，因依据《四川省物业管理条例》第十六条“本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位；决定无偿移交的，物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。……”之规定，关于配电室是否移交、如何移交应根据相关法律规定按照流程予以操作处理，不属于人民法院的审理范围，故对该项诉请，本院不予支持。 关于青江广场业委会要求山凌房产赔偿损失的诉请，依据《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。……”之规定，青江商业广场的业主共同对案涉物业管理用房享有所有权，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”现物业管理用房因山凌房产占有后交由他人使用，相关损失应由山凌房产承担。对于损失的金额，应计算物业用房被占用以来至今的租金收益扣除山凌房产的合理成本，因案涉物业用房位于二楼，其租金应低于一楼商铺的租金价格，房租按15元/月/平方米计算比较合理，时间按照青江广场业委会主张的13年计算（从2006年至2019年11月份），山凌房产未到庭提交收取房租的具体金额及支出的证据，应承担举证不能的不利后果，但应扣除山凌房产为物业管理寻找的其他房屋支出的合理租金，另，因案涉小区存在众多实际困难，如需立即更换消防水管、配电室的维护等问题均需支出费用，本院认为，损失金额酌定为100,000元比较合理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，第十四条，《物业管理条例》第三十七条，《四川省物业管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、被告成都山凌房地产开发有限公司向原告成都市青白江区青江商业广场（山凌房产）业主委员会赔偿损失100,000元； 二、驳回原告成都市青白江区青江商业广场（山凌房产）业主委员会的其他诉讼请求。 以上给付义务，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6,232元，原告成都市青白江区青江商业广场（山凌房产）业主委员会负担3,732元，由被告成都山凌房地产开发有限公司负担2,500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 唐 园 人民陪审员 杨 莉 人民陪审员 张从阳 二〇一九年十二月九日 书 记 员 黄祎婷