四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16370号 上诉人（原审被告）蹇良政，男，1973年8月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道666号14栋5层1号。 负责人戴万宏，副总经理。 委托代理人唐广，系公司工作人员。 原审被告肖启红，女，1973年6月3日出生，汉族，住贵州省仁怀市。 上诉人蹇良政因与被上诉人宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司（以下简称奥克斯物业成都公司）、原审被告肖启红物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初4946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2011年9月7日，成都奥克斯财富广场投资有限公司（甲方）与奥克斯物业成都公司（乙方）签订了《奥克斯财富广场前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），主要约定，1、乙方为奥克斯财富广场提供前期物业服务，其中销售商铺的物业费标准为8元每平方米每月；2、物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一个月15日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，乙方每日按应交金额的千分之三收取违约金。2011年9月19日，蹇良政、肖启红与成都奥克斯财富广场投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定，1、蹇良政、肖启红购买奥克斯××房，用途为商业，测绘建筑面积166.09平方米；2、成都奥克斯财富广场投资有限公司依法选聘的物业管理企业为奥克斯物业成都公司，买受人即蹇良政、肖启红同意由奥克斯物业成都公司提供前期物业服务，遵守业主临时公约，物业服务具体约定与《前期物业合同》一致。 开发商将案涉房屋交于蹇良政、肖启红后，奥克斯物业成都公司依约为蹇良政、肖启红提供物业服务至今，但是蹇良政、肖启红对于2017年1月至2018年12月期间的物业费31891.2元一直未交，对于2017年1月之前的物业费用蹇良政、肖启红均已正常结清。奥克斯物业成都公司于2018年3月30日向蹇良政、肖启红邮寄了催缴物业费的律师函，要求两人结清物业费和欠缴物业费产生的违约金。 另查明，奥克斯物业成都公司与蹇良政、肖启红于2016年12月7日在成都高新区技术产业开发区人民法院签订了（2016）川0191民初9358号调解笔录，调解笔录载明，蹇良政、肖启红于2016年12月7日向奥克斯物业成都公司支付物业服务费23918.4元，奥克斯物业成都公司同意蹇良政、肖启红执行行政机关批准范围内安装店面招牌。 还查明，案涉房屋现有的店招为国酒荟，蹇良政、肖启红欲在安装了店招的另外一侧安装第二个店招，奥克斯物业成都公司于2017年5月9日向成都市高新区城市管理和环境保护局执法大队提交了一份《关于奥克斯广场第二个店招的报告》。该报告的结果为经现场勘验，不符合设置规范。 原审判决认为，案件的争议焦点为：1、奥克斯物业成都公司提供相应的物业服务是否不符合合同约定；2、奥克斯物业成都公司是否按照2016年12月份法院出具体的调解协议内容协助蹇良政、肖启红进行了相应的店招的审批手续？ 针对第一个争议焦点，原审法院认为《商品房买卖合同》、《前期物业合同》系各签约主体的真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对各签约主体均具有约束力。蹇良政、肖启红认为奥克斯物业成都公司提供的物业服务不符合合同约定，提出在二人对案涉商铺进行装修时，奥克斯物业成都公司时常无故阻扰施工，并无故停电导致其商铺延迟开业，奥克斯物业成都公司对此不予认可，蹇良政、肖启红也未提交证据证明相应事实的存在，故原审法院对于该项抗辩不予采纳。 针对第二个争议焦点，原审法院认为，奥克斯物业成都公司已经按照2016年12月法院出具的调解协议的内容协助蹇良政、肖启红进行了店招的审批手续，不存在违约行为。在《前期物业合同》中，奥克斯物业成都公司提供的物业公共服务包括：公共区域的秩序维护，物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告。蹇良政、肖启红要进行招牌设置应当取得相关部门的审批手续，奥克斯物业成都公司应该审查相关审批手续，如果没有则应当行使其物业管理服务的约定，对物业使用中的禁止行为进行劝阻。2017年5月奥克斯物业成都公司为履行法院于2016年12月出具的调解协议，配合协助蹇良政、肖启红办理商铺店招的审批手续，向成都市高新区城市管理和环境保护局执法大队报告了关于二人第二店招审批的相关情况，最后因店招设置不符合规范未通过审批，故蹇良政、肖启红不应将未能设置店招的责任归咎于奥克斯物业成都公司。 综上，蹇良政、肖启红提出奥克斯物业成都公司提供的物业服务不符合约定，但又未举证证明。同时，奥克斯物业成都公司在蹇良政、肖启红进行店招设置的过程中也积极履行其物业管理义务，积极配合二人办理相关店招审批手续，虽然店招最后未通过审批，但不属于物业服务不到位的情况。据此，对于蹇良政、肖启红的上述抗辩，原审法院不予认可，对于奥克斯物业成都公司要求蹇良政、肖启红支付31891.2元物业费的主张予以支持。关于奥克斯物业成都公司违约金的主张，蹇良政、肖启红提出违约金过高，要求进行调减，原审法院在综合奥克斯物业成都公司的实际损失和蹇良政、肖启红的违约情况下，对违约金调整为按照每日万分二的计算标准以欠缴物业费本金为基数，自蹇良政、肖启红逾期之日起分段计算至被告实际付清之日止。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、蹇良政、肖启红应在判决生效之日起十日内向奥克斯物业成都公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费31891.2元及相应违约金（违约金以欠缴物业费为基数，按照每日万分之二的标准自逾期之日起分段计算至实际付清之日止）；二、驳回奥克斯物业成都公司其他诉讼请求。如蹇良政、肖启红未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取700元，由奥克斯物业成都公司负担350元，由蹇良政、肖启红负担350元。 宣判后，蹇良政不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院对其欠缴物业费事实及原因认定不清；二、按照物业法相关规定，业主对物业服务不满意有权拒绝交纳物管费；三、一审判决罔顾生效调解书内容，单方支持被上诉人诉请有违公平。故请求撤销原判，支持其诉请。 被上诉人奥克斯物业成都公司答辩称，其已按调解书内容向有关行政部门报告了上诉人第二店招审批的相关情况，因店招设置不规范没有通过审批，原审判决认定事实和适用法律均正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 原审被告肖启红二审中未发表陈述意见。 本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张拒不交纳物业服务费则于法无据。蹇良政如认为奥克斯物业成都公司不履行物业服务合同约定对其造成了损失可另行主张。 本案中，奥克斯物业成都公司已按调解书内容向有关行政部门报告了上诉人第二店招审批的相关情况，履行了协助义务。因店招设置不规范没有通过审批并非被上诉人未履行合同义务所致，蹇良政据此拒缴物业管理费缺乏依据。基于此，原审法院判决蹇良政向奥克斯物业成都公司支付欠缴物业费并酌情调减支付违约金并无不当，蹇良政的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费597元由上诉人蹇良政负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月十一日 书记员  陈 悦