重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初24556号原告：重庆良福物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路60号22-5#。法定代表人：孙元福，总经理。委托诉讼代理人：胡先书，该公司员工。被告：左红梅，女，1969年11月28日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：陈素芳，女，1949年10月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系被告左红梅的母亲。原告重庆良福物业管理有限公司（以下简称良福物业公司）与被告左红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告良福物业公司的委托诉讼代理人胡先书，被告左红梅的委托诉讼代理人陈素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良福物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付2016年7月1日至2017年9月30日期间的物业服务费、公摊费1380元及违约金（违约金以拖欠金额为基数，从所欠之日起按每日3‰计算至付清时止）。事实和理由：2014年7月29日，原告与被告所在的小区的业主委员会签订了《铂金时代业主委员会物业服务合同》，合同约定：原告为被告所在的铂金时代小区提供物业服务，被告应按约定交纳物业服务费，若逾期缴纳物业服务费，按每日3‰向原告支付违约金，另外合同约定公共部分的能源消耗由被告等业主分摊。合同签订后，原告按照约定履行了相应的物业服务义务，被告拒不支付物业服务费及公摊费用共计1380元，房屋建筑面积为75.04平方米，物业服务费按照每平方米1.1元/月的标准收取，公摊费为9.5元/月。原告多次以各种形式向被告催缴，但被告不予理睬。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼。被告左红梅辩称，被告确实没有缴纳2016年7月1日至2017年9月30日期间的物业费和公摊费，由于原告物业服务不作为，服务质量差，业主于2016年召开业主大会，以书面征求意见的方式征求业主意见，本小区面积和户数过半的业主不同意继续聘用原告为本小区服务，最终选定了心喜物业公司为小区物业进行服务。2016年7月7日，业委会与该公司签订了新的物业服务合同。2016年7月31日，心喜物业公司与原告工作人员在办理物业管理移交工作时，原告拒绝退出，拒绝办理移交，阻碍心喜物业公司进场，此后原告在小区采取了一系列极端行为和扰民行为。后业委会与成科物业签订了新的物业服务合同，原告于2017年9月底与成科物业进行了交接，原告退场。被告认为，物业服务合同终止后，业委会有权请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施、相关资料和由其代管的专项维修基金。物业服务企业拒绝退出，不移交，并以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，人民法院不应支持。另，原告收取物业费管理存在不规范，收费标准不统一，收费收据不规范，存在错误；楼上有业主装修房屋，搭建的设施不规范，原告不进行管理，造成其他业主生活不便；原告公司的电工是否具有资质证书不清楚，消防设施未进行维修维护，造成电梯停用，给业主生活带来不便。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明的事实如下，左红梅系重庆市渝中区长江一路60号（铂金时代小区）XX房屋的权利人，房屋建筑面积为75.04平方米。2014年7月29日，业主委员会（甲方）与良福物业公司（乙方）签订了《铂金时代物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为铂金时代小区实施物业管理服务；本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费按建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.1元/月·平方米；公共水电费：商业据实分摊、住宅按原来额定9.5元/户；甲乙双方应全面履行物业服务义务，及时处理本物业在管理和服务上所在的问题。业主及物业使用人应按时交纳物业服务费及公摊费，如不按时交纳，从次月起按欠费总费用的3‰收纳违约金；本合同期限为2年，自2014年8月1日至2016年7月30日止。甲乙双方任何一方决定合同到期后不再续签约，必须提前三个月以书面形式函告对方，合同期届满前三个月，甲方必须做出选聘或续聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同终止。合同期届满前三个月，甲乙双方若没有按期续签合同，本合同自动延续。另查明，物业服务合同到期后，良福物业公司为铂金时代大厦提供物业服务至2017年9月30日。良福物业公司以上门张贴催费通知单的形式对左红梅所欠物业服务费进行了书面催收，左红梅仍未交纳。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《物业服务合同》、两路口街道证明、催费通知单以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。庭审中，本院依良福物业公司的申请，前往两路口街道进行调查，形成调查笔录：据两路口街道的工作人员陈述，2016年7月《铂金时代物业服务合同》到期后，正常情况下良福物业公司应该退场，由新的物业公司进场进行服务。但是该小区的业主委员会在未经过两路口街道、社区监督的情况下，自行与心喜物业公司签订了物业服务合同，两路口街道及社区认为其程序不合法，不认可心喜物业公司与业主委员会签订的物业服务合同。故在没有新的物业服务公司进场的情况下，为了不让该小区处于物业脱管的情况，两路口街道不允许良福物业公司退场，要求其继续履行物业服务。后在两路口街道、社区的监督下，业主委员会与成科物业签订了新的物业服务合同，良福物业公司于2017年9月30日才与成科物业完成了交接后才退场。良福物业公司质证对该调查笔录的真实性予以认可。左红梅质证不认可调查笔录的内容：1、两路口街道和社区未召开业主大会，告知业主良福物业公司继续在涉案小区进行物业服务，也没有告知心喜物业公司不合法；2、该笔录没有街道的签章，不能作为法律依据；3、根据物权法，街道已经违规，街道的职责是与业主协调和监督的责任，业主委员会与物业公司签订物业服务合同不需要经过街道的批准。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，铂金时代业主委员会与良福物业公司签订的《铂金时代物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容合法，在合同有效期间内对业主及其物业使用人具有约束力。上述合同到期后，在没有新的物业服务公司进场的情况下，为了不让该小区处于物业脱管的情况，两路口街道拒绝了良福物业公司的退场请求，要求其继续履行物业服务。后在两路口街道、社区的监督下，业委会与案外物业公司签订了新的物业服务合同，良福物业公司于2017年9月30日与该物业公司完成了交接后才退场。因此，良福物业公司并非拒绝退场，合同到期后良福物业公司仍为铂金时代提供事实物业服务，业主应依据物业服务合同的约定及合同到期后参照物业服务合同的约定向物业服务企业支付相应的物业服务费用及其他相关费用。通过原被告双方在庭审中诉辩，原告良福物业提供的物业服务存在一定瑕疵。但上述瑕疵并非原告完全不履行物业服务合同或履行物业服务合同有重大瑕疵的情形，亦非被告拒绝交纳物业服务费的正当理由。故对于原告主张的自2016年7月1日起至2017年9月30日止的物业服务费用及公摊费共计1380元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，结合本案案情及因合同到期以后的违约金没有具体明确的约定，故对于本案违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告左红梅于本判决生效后十日内向原告重庆良福物业管理有限公司支付自2016年7月1日起至2017年9月30日止的物业服务费及公摊费1380元；驳回原告重庆良福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费50元，由原告重庆良福物业管理有限公司负担5元，被告左红梅负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  李澄贤人民陪审员  郑洪宽二〇一九年十二月二十三日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬