甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终4536号上诉人（原审被告）：彭家彦，男，1976年7月1日出生，汉族，住兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：兰州宏辉佳信房产经纪有限公司，住所地兰州市城关区高新天庆大道732号1层12室。法定代表人：朱占彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛爱明，女，1993年8月28日出生，汉族，住甘肃省古浪县。该公司职员。委托诉讼代理人：甘玉萍，女，1994年10月20日出生，藏族，住甘肃省天祝藏族自治县。该公司职员。上诉人彭家彦因与被上诉人兰州宏辉佳信房产经纪有限公司（以下简称宏辉佳信）居间合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人彭家彦，被上诉人宏辉佳信的委托诉讼代理人薛爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭家彦上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决宏辉佳信赔偿10万元损失；三、本案一、二审诉讼费用由宏辉佳信承担。事实及理由：宏辉佳信在明知政府已出台非兰州户口的人在兰州购房被限购、而彭家彦又无资格购房的情况下，故意隐瞒限购政策诱使其签约的违法行为已侵害其合法权益。自己依合同约定的遇政策原因无法办理产权转移登记可解除合同的条款，与宏辉佳信及出卖方商议解除合同之事宜，并发出了解除合同的律师函，宏辉佳信和出卖方未确认回复属于违约行为，故请求二审法院依法驳回宏辉佳信的诉讼请求。宏辉佳信辩称：在签订居间合同之前兰州市住房限购政策就已出台，彭家彦多年来一直居住兰州市，对该限购政策内容是明知的，导致合同目的不能实现的违约责任应由彭家彦承担。宏辉佳信提供了居间服务，有权依据合同约定收取中介服务费。认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宏辉佳信向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令彭家彦支付中介服务费30,000元；二、诉讼费由彭家彦承担。一审法院认定事实如下：2017年10月22日，彭家彦、宏辉佳信及案外人刘晓波（出卖方）三方签订房屋买卖（居间）合同1份。三方约定：宏辉佳信向彭家彦及刘晓波提供居间服务，彭家彦购买刘晓波位于兰州市城关区住宅房屋一套，总房价1000000元，彭家彦应向宏辉佳信支付定金70000元，由宏辉佳信向刘晓波转交定金20000元，剩余50000元由宏辉佳信保管，待房屋办理产权转移登记后折抵购房款。2018年1月20日之前，彭家彦应将除定金外的全部购房款支付至房屋登记机构设立的资金监管账户。居间服务自本合同签订时完成，刘晓波应向宏辉佳信支付居间费20000元，彭家彦支付10000元，应于合同签订之日起三日内支付。如彭家彦违约致合同解除、撤销或未实际履行，则除应支付己方的中介费外，还应承担出卖方的中介费。关于合同解除三方约定：“因国家政策导致房屋手续无法办理，合同返回原状，不追究买卖及居间方任何责任”。双方又以手写体的方式在合同文本中加上了彭家彦还应在2017年10月25日之前向刘晓波支付定金30,000元的内容。该合同成立当日，彭家彦向宏辉佳信支付定金70,000元，10月24日又向刘晓波支付定金30,000元，宏辉佳信亦依约向刘晓波转付定金20,000元。之后，因彭家彦拟出售的七里河区的房屋短期内无法售出，彭家彦父母又不同意将户口迁至兰州，彭家彦因无力支付购房款，遂向宏辉佳信、刘晓波发出商议解约的请求，但刘晓波不同意解约，彭家彦遂委托律师发出解除合同之书面通知，宏辉佳信及刘晓波以彭家彦违约为由拒绝返还定金，遂酿成纠纷。彭家彦将刘晓波及宏辉佳信诉至一审法院，主张确认房屋买卖（居间）合同已解除及要求刘晓波及宏辉佳信返还定金。该案经审理，于2018年6月11日作出（2018）甘0102民初01号民事判决书，判决驳回了彭家彦的诉讼请求。彭家彦不服提起上诉，因彭家彦作为上诉人未到庭参加诉讼，甘肃省兰州市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）甘01民终2140号民事裁定书，对彭家彦的上诉按撤回上诉予以处理。该裁定书发生法律效力后，宏辉佳信遂提起中介费之诉。一审法院认为，本案争议焦点是：宏辉佳信的居间服务是否存在瑕疵，彭家彦应否支付中介费。双方及刘晓波签订的房屋买卖（居间）合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。虽彭家彦依合同约定应支付宏辉佳信居间费，但在该合同缔约时，宏辉佳信作为从事房屋中介服务的专业企业，没有证据证明向彭家彦告知了政府关于购房的限制政策，从双方缔约的过程及彭家彦之前就委托宏辉佳信居间服务的事实可以认定宏辉佳信明知彭家彦已无购房资格，而仍促成交易的行为有违诚实信用。退一步讲，即使宏辉佳信不知彭家彦是否系受限人员，但从交易习惯判断，作为专业从事房屋中介服务的宏辉佳信亦应在居间服务过程中询问该事项，故宏辉佳信的居间服务存在瑕疵，其主张居间服务费应酌情予以扣减。彭家彦在明知自己名下有三套房屋已不能再购房，即使签订合同亦不能办理房屋转移登记，而其过于自信认为能避开政策的限制完成交易的认知，系本案纠纷产生的根本原因。加之，虽双方在合同中约定了遇政策原因无法办理产权转移登记可解约且不承担任何法律后果的内容，但该条款的约定双方当事人存在不同的理解，彭家彦以为只要因政策原因无法完成交易，即可解约不担责，但宏辉佳信对该条款的理解系合同订立后遇政策原因无法完成交易方可解约且不担责。一审法院认为，依合同的文意及目的解释原则，该解约条件的内容应理解为在合同订立后，遇国家限购政策调整导致交易无法继续，合同目的无法实现时可解约并不担责。而本案中，非兰州市户口者不得在兰州市购房的政策发布在本案所涉合同缔结之前，故彭家彦作出错误理解盲目缔约的行为导致合同无法履行，其应负主要责任。为平衡当事人利益关系，鉴于宏辉佳信在缔约时存在违反诚实信用原则的情形，故酌定彭家彦向宏辉佳信支付居间服务费8000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，判决：彭家彦于判决生效后10日内给付兰州宏辉佳信房产经纪有限公司中介服务费8000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，兰州宏辉佳信房产经纪有限公司负担500元，彭家彦负担50元(于判决生效后立即付清兰州宏辉佳信房产经纪有限公司)。二审中双方当事人没有提交新证据，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，本案二审中彭家彦增加诉讼请求：判决宏辉佳信赔偿10万元损失。该请求在甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初01号民事判决书及本院（2018）甘01民终2140号民事裁定书中已作出了驳回诉讼请求的处理。本院认为：宏辉佳信、彭家彦及案外人刘晓波签订的房屋买卖（居间）合同意思表示真实，内容约定合法，对各方具有法律上的拘束力。彭家彦以宏辉佳信存在故意隐瞒购房限购政策诱使其签约的行为构成违约而不支付居间服务费的上诉理由，本院认为，双方在签订合同时为能避开政策的限制完成交易进行的委托宏辉佳信卖掉名下的其中一套住房、以及试图将父母户口迁入兰州市的行为均可证明彭家彦对自己名下已有三套房屋以及父母是外地户口不能在兰州市购房的状况是明知的，对即使签订合同亦不能办理房屋转移登记的后果亦应预知，而其仍然签订居间合同导致无法履行，其应负主要责任。彭家彦在委托律师发出解除合同之书面通知之时该居间合同已解除，宏辉佳信不存在违约行为。关于要求宏辉佳信赔偿10万元损失的上诉请求，该请求在甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初01号民事判决书及本院（2018）甘01民终2140号民事裁定书中已作出了处理，本案不再处理。综上，彭家彦的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持，一审法院以宏辉佳信的居间服务存在瑕疵，居间服务费应酌情扣减的处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人彭家彦承担。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  谷元元二〇一九年十二月十九日书记员  潘 珍