江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5076号上诉人（原审原告）：李玉春，女，1973年10月1日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：张洪波，沭阳县建陵法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沭阳苏诚资产投资管理有限公司，统一社会信用代码9132132206458181X7，住所地沭阳县。法定代表人：蒋华志，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤涵，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚翔飞，江苏天帆律师事务所律师。上诉人李玉春因与被上诉人沭阳苏某资产投资管理有限公司（以下简称苏某公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初13650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李玉春的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定涉案商品房只需四方验收合格即可，无需经过验收备案，无法律依据。相关法律法规均对建设工程的验收合格条件作出了相应的规定，而涉案房屋的水电、消防、环保在2019年8月6日才经有关部门验收合格并登记备案。2.一审判决认定涉案房屋经验收合格并交付给上诉人错误。3.合同约定的交房条件还包括上诉人应缴清相关税费，但因为被上诉人没有向上诉人开具完税发票，导致上诉人无法缴纳契税。被上诉人苏某公司答辩称：1.上诉人已于2017年12月3日向上诉人邮寄了交房通知书，将符合合同约定交房条件的房屋交付给上诉人，但上诉人拒绝办理交接手续，应视为被上诉人已经履行了交付义务。2.合同约定的交房条件中包括上诉人应缴清税费，但这仅是对上诉人义务的限制性约定，未缴清不能视为房屋不符合交付条件，与被上诉人无关。李玉春一审的诉讼请求为：请求判令苏某公司向李玉春交付购房款正式发票270000元；支付逾期交房违约金24030元（自2017年1月1日起按已付房款万分之一计算至2019年6月11日，890天）一审法院认定事实：2014年12月17日，李玉春、苏某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李玉春以270000元的价格购买苏某公司开发的沭阳县图书城文化创意中心902号房屋。合同第八条约定：苏某公司应当在2016年6月30日前将经验收合格的房屋交于李玉春。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四补充协议第七条，本合同第九条补充约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，该时间作为房屋交付整改期，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的180天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，李玉春向苏某公司支付了全部购房款。2017年10月26日，沭阳县国际图书城文化创意中心经建设单位、建立单位、施工单位、设计单位共同验收合格，并取得单位（子单位）工程质量竣工验收记录表。2017年12月1日，苏某公司向李玉春邮寄书面交房通知书，李玉春于12月3日签收，但双方至今未能办理房屋交接手续。一审法院认为：双方之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。因本案买卖合同标的物为不动产，苏某公司作为出卖人，在收取李玉春的购房款后应该及时向李玉春交付增值税发票的义务，故对李玉春要求其交付购房款发票的诉讼请求，依法予以支持。关于《商品房买卖合同》第八条约定交付条件之一“该商品房验收合格”如何理解问题，2000年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白。上述五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，故涉案的商品房于2017年10月26日已符合合同约定的交付条件。商品房达到交付使用条件后，苏某公司于2017年12月3日通过快递向李玉春在合同中提供的地址邮寄送达入住通知书，通知其办理房屋交接手续，李玉春应在书面通知书确定的时间至苏某公司处办理房屋交接手续，拒绝办理交接手续的，视为交付，由此产生的法律风险应由其自行承担，苏某公司不应再向李玉春承担其后的逾期交房违约责任，但仍应积极配合李玉春办理房屋交接手续。关于逾期交房违约金的具体计算方式，因双方在合同附件中对2016年6月30日的交房时间迟延180天，李玉春主张自2017年1月1日起算不违反双方约定，逾期交房违约金应自2017年1月1日起至2017年12月3日，按日27元计算336天为9072元。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出判决：一、苏某公司于判决发生法律效力之日起十日内向李玉春交付沭阳县图书城文化创意中心902号房屋的全额增值税发票；二、苏某公司于判决发生法律效力之日起十日内支付李玉春逾期交房违约金9072元；二、驳回李玉春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元，减半收取201元，由苏某公司负担。二审中，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本案二审争议焦点为：涉案逾期交房违约金的计算期间如何确定。本院认为，涉案逾期交房违约金应自2017年1月1日起计算至2017年12月3日。根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，涉案房屋交付条件为“1.该商品房经验收合格”，并非上诉人所理解的“经综合验收合格”，“经综合验收合格”是该合同约定的第2种交付条件，但双方在合同中明确选择了第1种交付条件。涉案商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，则双方均应按照合同约定严格行使自己的权利、履行自己的义务。现被上诉人已于2017年10月26日经过设计、建设、监理、施工四方验收合格，也即具备合同约定的交付条件。后被上诉人于2017年12月3日向上诉人送达了入住通知书，则无论上诉人是否按照通知书的要求办理交接手续，均应视为被上诉人已向上诉人交付了房屋，故逾期交房违约金应计算至该日期为止。上诉人认为被上诉人交付的房屋不符合交付条件、拒绝接收房屋进而要求逾期交房违约金计算至2019年6月11日的上诉请求，无合同依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费401元，由上诉人李玉春负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇一九年十二月六日书记员  王 玉附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。