兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初2809号原告：甘肃再就业建设工程（集团）有限公司，住所地甘肃省。法定代表人：高某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴某某，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：李养红，甘肃时睿律师事务所律师。被告：曾某某，男，住湖南省。原告甘肃再就业建设工程（集团）有限公司（以下简称再就业公司）诉被告曾某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告再就业公司委托诉讼代理人吴某某、李养红，被告曾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再就业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《解除合同协议书》；2.判令被告向原告支付2017年10月1日至2020年9月30日的租金1730395元，及税款472719.35元；3.判令被告向原告支付违约金346079元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月20日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将其位于兰州新区兰州新区职教园区商业综合配套一期项目四合院房屋出租给被告使用。租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日。合同约定：第一年租金为576079元，第二年租金为1056145元；合同签订之日被告交清第一年租金，以后每年租金被告应于每年租期开始前30日一次性付清，如不按约定支付租金被告按年租金的20%承担违约金。合同签订后原告将房屋交付给被告使用，但被告未按约定支付租金，2019年9月29日，原、被告协商后签订了《解除合同协议书》，约定双方解除《房屋租赁合同》，被告给原告支付2017年10月1日至2019年9月30日期间的租金140万元，被告在《解除合同协议书》签订之日起三日内将租赁房屋返还给原告。但《解除合同协议书》签订后，被告没有将房屋返还给原告。经原告了解，被告租赁房屋期间已经将房屋分割转租，收取次承租人押金没有退还，导致原告无法收回租赁房屋。被告未按约定返还租赁房屋的行为构成违约，损害了原告的合法权益，故根据合同法规定，原告有权解除《解除合同协议书》要求被告按照原租赁合同的约定支付房屋租金并有权要求被告承担违约责任。原告曾某某辩称，《解除合同协议书》约定2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日已经解除，解除后双方都不得依据房屋租赁合同追究对方任何责任。后原告也按照《解除合同协议书》约定如期缴清所有费用，履行了约定义务，原告与所有次承租人的租期均于2019年9月30日届满，也未收取2019年9月30日之后租金。原告方管理员也于2019年9月30日全部撤场，并张贴了撤场通告。同时《解除合同协议书》约定次承租人如需继续租赁房屋可与原告签订租赁合同，无需被告清退所有商户，被告也无权无法律依据清退商户。2019年9月30日原告方工作人员到房屋场地进行了接收，接收后原告与次承租人就租金价格有分歧不能达成一致，后原告以被告与次承租人之间的押金没有退还无法收回租赁房屋为理由起诉。原告认为原告与次承租人之间的押金纠纷与《解除合同协议书》无关。且在兰州新区岔园区市场监督管理局主持下，原告与次承租人就押金退款事宜签订协议，所以被告的诉讼理由不成立。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，再就业公司与曾某某签订《房屋租赁合同》，再就业公司将其位于兰州新区兰州新区职教园区商业综合配套一期项目四合院房屋出租给曾某某使用，租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日。曾某某承租后将涉案房屋取名为“天龙八部逍遥子美食城”，并招租了30余名商户经营餐饮。合同履行期间因曾某某欠付房租，2019年9月29日，双方经协商后签订了《解除合同协议书》，约定曾某某给再就业公司支付2017年10月1日至2019年9月30日期间的租金140万元，并承担113639.22元税金，2019年9月30日之前的物业费、水费、电费、暖气费、宽带费等由曾某某承担。该解除协议还约定，《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除，该合同项下双方的权利义务终止，合同解除后双方均不得再依据《房屋租赁合同》追究对方的任何责任，次承租人如需继续租赁房屋，由再就业公司与次承租人签订租赁合同，解除协议签订之日起三日内曾某某应将房屋返还再就业公司。《解除合同协议书》签订后，曾某某于2019年9月30日按照约定向再就业公司支付了140万元租金，并承担了113639.22元税金，及水电费等。当日曾某某的岳父等人与再就业公司的工作人员在现场进行房屋交接，曾某某岳父将涉案四合院大门钥匙及办公室钥匙交给再就业公司工作人员，但因曾某某未将收取的次承租人的保证金在退还完毕，出现次承租人不予认可再就业公司工作人员的情况，为此双方发生争议，再就业公司认为曾某某没有将涉案房屋在三日内交还构成违约，致使再就业公司不能实现《解除合同协议书》约定的目的，故酿成纠纷，诉至法院。认定上述事实的证据有再就业公司提交的《房屋租赁合同》、甘肃地方税综合申报表、《解除合同协议书》、天龙八部美食城申诉书，曾某某提交的《解除合同协议书》、缴费凭证、物业费收据、电费缴费清单、租费交费票据（140万元），税款票据（11万）、试听资料，及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案双方争议的焦点问题是曾某某是否按照约定将涉案房屋交还给再就业公司，是否存在根本违约致使再就业公司合同目的不能实现，《解除合同协议书》是否应当被解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方解除合同的法定情形为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五）法律规定方其他情形。本案中，被告曾某某按照《解除合同协议书》履行了支付房租、税金、水电费、物业费、宽带费等合同主要义务，并已经向再就业公司的工作人员交付了涉案房屋大门钥匙及办公室钥匙，故曾某某已经履行完毕《解除合同协议书》约定的主要义务。关于曾某某是否违约未在三日内将涉案房屋交还再就业公司的问题。经查，再就业公司与曾某某之间就涉案房屋如何进行交接的细节问题未明确约定，但曾某某已经将钥匙交还给了再就业公司，并通过张贴公告的方式告知次承租人与再就业公司签订新的租赁合同。双方发生争议的原因在于曾某某未及时退还次承租人的保证金，导致次承租人不认可再就业公司，进而出现再就业公司不愿继续接受房屋的情形。本院认为，曾某某向再就业公司交还钥匙的行为属于交还房屋的行为，其向次承租人退清保证金保证再就业公司与次承租人签订新的租赁合同是其附随义务。根据曾某某陈述，目前在市场管理部门监督下曾某某已经与次承租人达成退还保证金的协议，积极履行附随义务。再就业公司接收房屋过程中出现次承租人不认可再就业公司的情形并不影响其对涉案房屋的管理，次承租人继续占有涉案房屋的行为也不影响再就业公司通过诉讼行使房屋收益权，且《解除合同协议书》明确约定再就业公司有权决定是否与次承租人签订新的租赁合同。故曾某某已经履行了交还房屋义务，其行为不构成根本违约。关于《解除合同协议书》是否具可以解除问题，经查，《解除合同协议书》约定，《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除，解除后《房屋租赁合同》项下双方的权利义务终止，且双方均不得再依据《房屋租赁合同》追究对方的任何责任，次承租人如需继续租赁房屋由再就业公司与次承租人签订租赁合同。故再就业公司与曾某某签订的《解除合同协议书》合法有效，无法定解除理由。综上，本院认为，再就业公司与曾某某签订的《解除合同协议书》合法有效，曾某某已经按照该协议约定履行了主要义务，曾某某的行为不构成根本违约，再就业公司要求判令解除《解除合同协议书》，并判令曾某某支付租金1730395元、税款472719.35元、违约金346079元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条规定判决如下：驳回甘肃再就业建设工程（集团）有限公司全部诉讼请求。已减半收取的案件受理费13597元，由甘肃再就业建设工程（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员 薛国锋二〇一九年十二月九日法官助理 赵 潭书 记 员 陈 乾