四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15856号 上诉人（原审被告）：成都爱拓生涯教育科技有限公司，住所地四川省成都崇州经济开发区飞云东路495号。 法定代表人：何伟。 被上诉人（原审原告）：成都东创科技园投资有限公司，住所地四川省成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段99号。 法定代表人：章琴，董事长。 管理人：四川盛豪律师事务所。 委托诉讼代理人：任伟，四川盛豪律师事务所律师。 上诉人成都爱拓生涯教育科技有限公司（以下简称爱拓公司）因与被上诉人成都东创科技园投资有限公司（以下简称东创公司）对外追收债权纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 爱拓公司上诉请求：1.请求确定双方于2017年4月19日、2018年4月12日两次签订的《孵化服务合同》无效，东创公司退还因引诱、欺诈等行为获得的房屋租金49260元给爱拓公司，退还爱拓公司租房保证金8210元，赔偿爱拓公司装修办公室产生的费用60000元，三项费用总计117470元，并于15个自然日内支付；2.判令东创公司赔偿爱拓公司“租房补贴”损失18472.5元，并于15个自然日内支付；3.在确定《孵化服务合同》无效的证据不足的情况下，爱拓公司只应承担首次违约（三日内未支付租赁及服务费用）所产生的费用，出于人道主义，爱拓公司愿意承担4361.86元违约金；4.请求东创公司先赔偿爱拓公司“租房补贴”损失、退还租房保证金后，爱拓公司再向东创公司支付违约金，并于15个自然日内支付；5.保留爱拓公司向东创公司索取间接赔偿的权利，保留爱拓公司对案涉办公室装修设施的处置权；6.请求判令诉讼费由东创公司承担。事实和理由如下：东创公司向爱拓公司口头承诺有租房补贴，爱拓公司才支付定金10000元，并签订强制性的制式合同。该制式合同违反合同法第四十条、第五十二条无效。因此，东创公司应退还因引诱、欺诈等行为获得的房屋租金49260元给爱拓公司，退还爱拓公司租房保证金8210元，赔偿爱拓公司装修办公室产生的费用60000元，合计117470元。因为东创公司的原因导致爱拓公司享有的租房补贴落空，因此东创公司理应赔偿爱拓公司的“租房补贴”损失18472.5元，爱拓公司拥有向东创公司索取间接赔偿的权利，爱拓公司拥有对案涉办公室装修设施的处置权。东创公司所谓的损失，完全是由东创公司的不作为导致，东创公司在爱拓公司未能按时支付费用已经多次违约的情况下，从2018年4月12日签订合同到2018年9月底没有采取任何措施防止损失扩大，况且，此时东创公司手里尚有爱拓公司的8210元租房保证金以及爱拓公司花60000元装修的办公室设备。爱拓公司在补贴事件沟通无果后，加之办公室本身的诸多缺点，所以在没有通知东创公司的情况下于2018年6月初离开园区，放弃了办公室的使用。综上，即使《孵化服务合同》有效，爱拓公司也只应承担“三日内未支付租赁及服务费用”的违约金，承担4361.86元违约金。综上，请求二审法院依法支持爱拓公司的上诉请求。 东创公司辩称，爱拓公司欠付租金，应当依据合同及相关法律规定向东创公司予以支付，并承担相应的违约责任。一审判决认定事实清楚、正确，适用法律无误。对于爱拓公司在上诉中主张的返还租金、赔偿费用、退还保证金、赔偿租房补贴的请求，因不是本案诉讼请求，不愿意调解。 东创公司向一审法院起诉请求：1.确认《孵化服务合同》于2018年11月16日解除；2.爱拓公司立即向东创公司支付欠付的房屋租金24503.95元（已扣除爱拓公司缴纳的租房保证金8210元）；3.爱拓公司立即向东创公司支付违约金4361.86元；4.本案诉讼费用由爱拓公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月12日，甲方东创公司与乙方爱拓公司签订《孵化服务合同》，约定甲方将位于温江区，面积为256.58平方米的孵化场地（房屋）租赁给乙方使用，期限为2018年4月1日至2019年3月31日，房租及配套服务费合计每月4361.86元，乙方按季度预付（于每季度5日前）须一次性付清租赁及服务费用，乙方应在签订合同三日内支付甲方第一季度租赁及服务费用，在合同签章生效当日内，向甲方交付标准为两个月房租的承租房屋保证金。合同还约定：“一、场地（房屋）租赁约定……（七）乙方应承担的义务……7、在承租期间，乙方不得将甲方提供的第房屋转租、分租给第三方，否则将视为违约，甲方有权解除本协议。若乙方提前解除本合同则视为违约，应赔付给甲方1个月房屋租金为违约金。8、乙方租赁期内连续两个月不正常办公，或拖欠租金两个月以上的（含两个月），视为自动放弃所租赁房屋的使用权，甲方有权收回所租赁房屋并要求乙方补足所欠费用”、“四、违约责任及合同解除……3、乙方不按时支付租金等费用，每延迟一日按照月租金的万分之五支付违约金，延迟时间超过10日的，甲方有权解除合同”。《孵化服务合同》签订后，乙方爱拓公司向甲方东创公司支付租房保证金8210元后，未向甲方东创公司支付房租及配套服务费。 2018年10月24日，东创物业服务中心秩序部出具《关于成都爱拓生涯教育科技有限公司搬离物品出园区情况说明》，主要说明爱拓公司于2017年4月起租用成都东创科技园D栋14楼3-5号办公室，于2018年9月底搬离园区，尚欠东创公司6个月以上房租未结算。 2018年11月13日，东创公司破产管理人四川盛豪律师事务所向爱拓公司发出（2018）川盛律师函第0690号《律师函》，要求解除《孵化服务合同》，按正常程序收回房屋，并要求爱拓公司收函后五日内支付拖欠的房租和违约金。爱拓公司于2018年11月16日签收该函。 一审法院另查明，一审法院2018年4月23日作出（2018）川0115破1号《民事裁定书》，裁定受理申请人成都众和为物业服务有限公司对被申请人成都东创科技园投资有限公司的破产清算申请；于2018年6月11日作出（2018）川0115破1-1号《决定书》，决定指定四川盛豪律师事务所担任成都东创科技园投资有限公司管理人。 一审法院认定以上事实，有《孵化服务合同》《关于成都爱拓生涯教育科技有限公司搬离物品出园区情况说明》、（2018）川盛律师函第0690号《律师函》及EMS单号查询页面截图、（2018）川0115破1号《民事裁定书》、（2018）川0115破1-1号《决定书》和双方的陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，双方签订的《孵化服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应按约履行义务。虽爱拓公司主张因东创公司承诺发放补贴才签订合同，合同属附条件生效，但合同中并未约定以甲方向乙方发放补贴为合同生效条件，且爱拓公司不能提交相应证据证明东创公司作出了承诺行为，案涉《孵化服务合同》实质为房屋租赁合同关系。爱拓公司自2018年4月1日租赁房屋后，除向东创公司支付8210元租房保证金外，未向东创公司支付房租及配套服务费，按合同约定，东创公司有权要求爱拓公司补足所欠费用，并有权解除合同；爱拓公司主张以其未交租金并于2018年6月搬离园区的行为表示解除合同，但依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“合同自通知到达对方时解除”的规定，爱拓公司并无证据证明其以书面或口头等形式通知东创公司及破产管理人解除合同，且爱拓公司认可于2018年11月16日收到东创公司解除合同通知，案涉《孵化服务合同》依法确认于2018年11月16日解除。对东创公司主张爱拓公司支付2018年4月1日至2018年11月15日期间房租及配套服务费24503.95元（东创公司将爱拓公司支付的租房保证金8210元作为租金予以扣除）的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于违约责任。爱拓公司未按时支付房租及配套服务费，构成违约，按合同约定：“乙方应在签订合同三日内支付甲方第一季度租赁及服务费用”、“延迟一日按照月租金的万分之五支付违约金”，爱拓公司应支付东创公司违约金为466.72元（2018年4月15日起至2018年11月15日共计214天，214天×4361.86元×0.05%）。一审中，东创公司主张按照合同第一条第（一）项第7条的约定计算爱拓公司应支付的违约金金额，但该条涉及内容为乙方提前解除合同的法律后果，本案系东创公司于2018年11月提前解除合同，故其主张4861.86元的违约金金额不符合合同约定，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认东创公司与爱拓公司2018年4月12日签订的《孵化服务合同》于2018年11月16日解除；二、爱拓公司于判决生效之日起十日内支付给东创公司房租及配套服务费24503.95元、违约金466.72元，合计24970.67元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费234元，由爱拓公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，爱拓公司上诉要求退还租金、退还保证金、赔偿装修损失、赔偿租房补贴的诉请，系二审中新增诉讼请求，因东创公司拒绝就上述诉请进行调解，故爱拓公司可另行主张，本案中不予审查处理。 本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、关于案涉《孵化服务合同》的效力问题 本院认为，爱拓公司并未举证证明案涉《孵化服务合同》系格式合同，也未举证证明案涉《孵化服务合同》存在加重爱拓公司义务，减轻东创公司责任，排除爱拓公司主要权利的情形，且爱拓公司也未举证证明东创公司签订案涉《孵化服务合同》存在掩盖非法目的的意思，更未举证证明东创公司意图掩盖何种非法目的。综上，爱拓公司应当承担举证不能的后果，即其主张不应得到支持。案涉《孵化服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 二、关于爱拓公司支付违约金的前提是否是东创公司赔偿爱拓公司租房补贴并退还租房保证金的问题 本院认为，爱拓公司并未举证证明双方就支付违约金的前提条件达成一致，因此，爱拓公司的该主张，本院依法不予支持。同时，从履行的角度，爱拓公司要求东创公司承担赔偿租房补贴并退还租房保证金的义务与爱拓公司承担支付违约金的义务并不具有先后性，且在双方未达成一致也未经人民法院生效判决确认的情况下，东创公司是否应赔偿租房补贴并退还租房保证金尚不明确。爱拓公司也不能以此抗辩延期支付违约金。 三、关于一审法院确定的欠付租金金额是否正确的问题 本院认为，返还租赁物系承租人负有的主要义务，承租人不再继续履行租赁合同的情况下，应当及时告知出租人并及时将承租物返还出租人并办理交接，如承租人在未告知不再继续履行租赁合同情况下，也未将承租物返还出租人则应认定承租人继续使用租赁物，承租人应当依约支付租金。于本案中，爱拓公司并未将其想要解除案涉《孵化服务合同》的意思表示告知东创公司，也未将其停止使用房屋、将案涉房屋交还东创公司的意思表示告知东创公司，故东创公司不存在止损义务，案涉房屋租金应计算至解除通知到达爱拓公司时止。因此，一审法院认定东创公司解除通知到达爱拓公司时为租金计算截止点正确，本院依法予以确认。一审法院结合爱拓公司支付的租金情况，确认爱拓公司尚欠租金金额正确，本院依法予以维持。 综上，爱拓公司的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费468元，由成都爱拓生涯教育科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  何广智 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月二十六日 书记员  邓 婕