江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1002号 上诉人（原审被告）：煌上煌集团有限公司，住所地：江西省新余市仙女湖区。 法定代表人：徐桂芬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李超，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金建兰，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：鞠雅，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 上诉人煌上煌集团有限公司（以下简称煌上煌集团）因与被上诉人南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称红谷滩城投公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人煌上煌集团委托诉讼代理人李超、金建兰、被上诉人红谷滩城投公司委托诉讼代理人周雅婷、熊珍璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 煌上煌集团向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回红谷滩城投公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由红谷滩城投公司承担。事实和理由：一、一审判决已认定：“双方签订的赣江新天地房屋及附属设施租赁合同、赣江新天地房屋及附属设施租赁合同的补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效”，却又自相矛盾地适用我国《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条来判决双方签订的合同无效，系适用法律错误。二、一审法院对双方签订补充协议的根据“红谷滩新区管委会洪新办字【2013】447号文件”视而不见，认定“红谷滩城投公司减免煌上煌集团两年租金的依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益”有违客观事实。1.在2009年7月，为了配合红谷滩管委会打造赣江新天地特色商业街，煌上煌集团作为招商引资对象与红谷滩城投公司签订了租赁房屋协议后，投入巨资进行装修。2012年因国家政策的调整，商业街经营非常艰难，商户们纷纷关门停业。为减少商户不续租后的租金损失（房屋空置损耗），南昌市红谷滩新区管委会（以下简称红谷滩管委会）办公室下发了洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》文件（以下简称447号文），明确政府出台扶持政策：针对支持转型改造，没有拖欠租金的商户给予延长租期、减免2年租金及税收的扶持政策。为了落实447号文，2014年10月22日红谷滩管委会主任亲自主持召开了推进会并形成会议纪要，会议纪要中强调了“商户主导，政府支持”的原则，而政府支持原则的具体内容在447号文中第3条明确为“出台优惠政策：由区城投公司牵头会同区财政局对符合条件的商户给予延长5年续租合同、减免2年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策”。红谷滩城投公司据此减免了煌上煌集团2年租金，其依据是447号文而非会议纪要。2.减免政策不仅没有造成国有资产的流失，还提升了赣江新天地特色商业街的商业价值。正是由于红谷滩管委会的努力和众多商户的配合，才使赣江新天地特色商业街逐渐走出困境，其商业价值才逐步提升，极大保护了国有资产，没有造成国有资产的流失。三、红谷滩城投公司的诉讼请求无法律依据，也违背了我国民法的诚实信用原则。 红谷滩城投公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。红谷滩城投公司减免煌上煌集团租金依据不充分，造成了国有资产流失，红谷滩城投公司公司减免租金的行为损害了国家利益、社会公共利益，应属无效。煌上煌集团主张依据447号文要求红谷滩城投公司对其进行两年的租金减免。首先，447号文中减免租金的意见仅属于优惠意向，设置了减免的附加条件，也并未确定具体的商户给予优惠；其次，南昌市审计局已经在2015年度对南昌市红谷滩新区管理委员会作出的2015年度审计报告中否定了该文的效力。审计报告明确，南昌市审计局结合南昌市红谷滩新区管理委员会2014年10月作出的会议纪要，认为红谷滩城投公司依据447号文减免租金没有依据，并要求红谷滩城投公司对商铺租金欠缴情况进行清理，对长期拖欠租金的商户通过司法途径解决。二、双方之间未达成减免的一致意见，煌上煌集团依据447号文减免两年租金要求没有事实和法律依据，红谷滩城投公司不存在违背诚实信用原则的情况。 红谷滩城投公司向一审法院起诉请求：１.煌上煌集团向红谷滩城投公司补缴已减免的两年租金计人民币874535.23元；2.本案诉讼费由煌上煌集团承担。 一审法院认定事实：2009年7月9日，红谷滩城投公司与煌上煌集团签订一份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，约定将红谷滩城投公司所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地7号楼（建筑面积2407平方米，地下层配套面积120.35平方米）出租给煌上煌集团，用于从事合法的餐饮经营；装修期为2009年7月20日至2010年1月19日止，不计租金；租赁期限为2010年1月20日起至2020年1月19日止，其中2010年1月20日至2011年7月19日为奖励免租期，不计租金；月起租租金为人民币29,461.7元/月，2012年7月20日起至2015年7月19日的租金每年递增10%，2015年7月20日起至2020年1月19日的租金每年递增5%。 2013年12月31日，南昌市红谷滩新区管理委员会办公室向红谷滩新区商会发出《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》（洪新办字［2013］447号），载明：“为改变当前赣江新天地商家经营困局，本着‘政府引导、市场运作’的原则，经研究，现将赣江新天地商业街转型改造有关事宜回复如下……3、出台优惠政策。由区城投公司牵头会同区财政局，针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户给予延长五年续租合同，减免两年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策……”。 2016年，南昌市审计局作出的洪审综一报（2016）1号审计报告认为：红谷滩城投公司减免租金的依据不充分，存在国有资产（租赁收入损失）流失的现象。2015年度红谷滩城投公司以红谷滩新区办公室对红谷滩新区商会《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》（洪新办字［2013］447号）为依据，已减免赣江新天地商户租金共计人民币8390700元。审计查看了2014年10月红谷滩新区管委会召开的赣江新天地商业街转型改造推进会议的会议纪要，会议纪要中并没有明确红谷滩新区管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用。红谷滩城投公司减免的依据不充分，红谷滩城投公司应对赣江新天地商铺租金欠缴情况进行清理，对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决。 红谷滩城投公司根据南昌市审计局的审计报告向煌上煌集团催缴租金未果，故于2018年1月25日诉至一审法院，要求煌上煌集团补交已减免的两年租金。庭审中，双方确认红谷滩城投公司减免了煌上煌集团自2013年4月20日起至2015年4月19日的租金人民币874535.23元。 另查明，红谷滩城投公司系南昌市红谷滩新区管委会出资成立的国有独资有限责任公司。 一审法院认为：红谷滩城投公司与煌上煌集团签订的赣江新天地房屋及附属设施租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方之间的租赁合同关系依法成立。鉴于红谷滩城投公司减免煌上煌集团两年租金的依据非南昌市红谷滩新区管委会会议纪要作出的，红谷滩城投公司减免煌上煌集团两年租金的依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益，故红谷滩城投公司要求煌上煌集团补交已减免的两年租金的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：限煌上煌集团于判决生效之日起十日内一次性支付红谷滩城投公司自2013年4月20日起至2015年4月19日止的租金人民币874535.23元。如果煌上煌集团未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币12250元，由煌上煌集团负担。 二审中，煌上煌集团补充提交了以下证据：证据一、447号文彩印件，证明本案双方当事人是执行该文件减免两年租金，是政府给煌上煌集团的优惠政策，是执行政府优惠政策的合法有效行为；证据二、本案一审民事起诉状和开庭笔录，证明本案一审审理红谷滩城投公司的诉请很明确，不管是否签订了补充协议，已免两年租金的行为都是执行政府文件优惠政策的行为，后因南昌市审计局对2015年度红谷滩管委会的收支情况进行审计后，红谷滩城投公司根据审计报告认定的内容才起诉的，其诉请煌上煌集团补交已减免的两年租金是没有法律依据的诉讼。 红谷滩城投公司对煌上煌集团补充提交的证据质证如下：对证据一的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，在南昌市审计局2016年审计报告中已经认定这份文件是无效的，该文件中并未明确对煌上煌集团进行减免两年的政策，没有具体到个体商户；对证据二的三性无异议，证明目的有异议，红谷滩城投公司的诉请仅要求煌上煌集团补交两年租金，但是双方并未作出明确的减免租金的意思表示。 红谷滩城投公司补充提交了证据：《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》，证明会议纪要中未提出明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用，红谷滩管委会并没有对煌上煌集团作出减免决定。 煌上煌集团对红谷滩城投公司补充提交的证据质证如下：对证明目的有异议，减免两年租金的文件是于2013年作出，会议纪要作出在后，且会议纪要的法律效力不如红谷滩管委会的文件，会议纪要不能推翻前面的文件，且减免租金的文件不是按会议纪要作出的。 对煌上煌集团补充提交的证据，本院认定如下：对证据一的真实性予以确认，但该份证据仅能证明红谷滩城投公司对煌上煌集团减免两年租金的依据是447号文；对证据二的真实性、合法性予以确认，但仅能证明红谷滩城投公司在南昌市审计局作出审计报告后向一审法院起诉要求煌上煌集团补交两年租金的事实。 对红谷滩城投公司补充提交的证据，本院认定如下：对证据的三性予以确认，但仅能证明会议纪要中未明确红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用的事实。 本院二审查明：2014年11月21日，红谷滩管委会为推进转型改造建设召开推进会并形成《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》（即会议纪要），其主要内容为：1、本着“商户主导、政府支持”的原则，新区管委会十分关注赣江新天地特色商业街的转型改造，但商户作为改造的主体，对所涉重新改造投资风险须自行承担；2、对于赣江新天地特色商业街改造，建议商户要统筹规划、认真策划，拿出细化到每个商户转型方向的改造方案，力争每户、每栋都具特色和亮点，形成核心竞争力；3、在赣江新天地特色街转型改造过程中，各商户应对具体问题作细致考虑，同时各商户之间要加强沟通、达成共识；4、涉及部分商户转型改造中的困难和问题，新区相关部门将尽力帮助，努力提供周到服务，包括完善升级商业街公共部分基础设施，协调上级有关部门对商户出店经营等问题进行论证审批；5、区城投公司、红谷滩商会及广大商户要增强紧迫感，下定决心，友好协商、加快推进、共渡难关。同时明确，由区城投公司负责牵头协调区直相关部门与商会、商户对接相关事宜。煌上煌集团与红谷滩城投公司未签订补充协议。本案审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，涉案租赁房屋及附属设施租赁合同，是平等主体之间签订的民事合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。红谷滩城投公司基于红谷滩管委会办公室下发的洪新办字（2013）447号文，与部分赣江新天地商户陆续签订了补充协议，对商户进行租金减免，但并未与煌上煌集团签订减免租金的补充协议。红谷滩城投公司在审计报告指出其不当之处后，对赣江新天地商户情况进行清理，认为煌上煌集团属于不符合减免条件、应予补缴租金的情形。煌上煌集团上诉称一审法院认定补充协议合法有效后又适用合同无效的规定，属于适用法律错误。本院认为，一审认定合法有效的合同系指双方签订的《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，本案中双方当事人并未签订补充协议，不存在煌上煌集团所称的“认定补充协议合法有效后又适用合同无效的规定”。此外，447号文明确提出“针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户”才给予减免两年租金的优惠政策，审计报告也指出“对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决”，会议纪要的由来也是为了进一步推进转型改造各项工作，可见，减免租金的首要前提是转型改造。本院认为，红谷滩城投公司并未与煌上煌集团签订减免租金的协议，且庭审中，煌上煌集团自认“租金拖欠情况是对方催缴后我们才缴清”，亦无证据表明其已完成转型改造。煌上煌集团不符合减免条件，红谷滩城投公司错误减免其两年租金，经审计报告指出后对该错误行为予以纠正，要求煌上煌集团补缴租金，应予支持。一审判决虽裁判说理不够充分，但处理结果并无不当。煌上煌集团的其他意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，煌上煌集团的上诉请求不能成立，一审判决处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12545元，由上诉人煌上煌集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 汪西菲 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十二月三十日 法官助理 俞志翀 书 记 员 朱 谦