上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9013号上诉人（原审被告）：上海森博实业有限公司，住所地上海市奉贤区金海公路2898弄1-193号。法定代表人：龚春欢，执行董事。委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王应奎，男，1970年2月14日出生，汉族，（户籍地四川省射洪县）住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：税霞，女，1970年9月7日出生，汉族，(户籍地四川省射洪县)住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：王菲菲，女，1992年1月26日出生，汉族，住上海市奉贤区。原审被告：上海杨王建筑材料经营有限公司（原上海杨王综合市场经营管理有限公司），注册地上海市奉贤区南桥镇金海公路2898号。法定代表人：季国清，执行董事。委托诉讼代理人：张永奇，上海金永成德律师事务所律师。委托诉讼代理人：石丹，上海金永成德律师事务所律师。上诉人上海森博实业有限公司（以下简称森博公司）与被上诉人王应奎、税霞、王菲菲、原审被告上海杨王建筑材料经营有限公司（以下简称杨王公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初31758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人森博公司上诉请求：撤销原判第一项，发回重审或依法改判确认王应奎、税霞、王菲菲与森博公司于2009年11月10日签订的关于上海市奉贤区XX公路XX弄XX单元XX室房屋的《房屋使用权出让合同》无效。事实与理由：原判未查明系争房产的具体情况，其不具有合法性；原判忽略了上诉人在2015年前后就标的房屋所在之XX公路XX弄房屋分割（非整幢分割）后与社会不特定公众签订《房屋使用权出让合同》的事实；原判适用法律错误，上诉人无预售许可等合法批件售房属违法行为，应属无效；本案原审法院无管辖权，属重大程序瑕疵。另标的房屋不具有特定性，被上诉人王应奎及其代理人原审期间多次均未能指认房屋具体位置，所谓门牌号均为上诉人当时股东在工业厂房基础上自行分割形成，无任何规划、审批。本案所涉楼房所在“XX市场”经关停后形成群体纠纷，在当地政府协调下上诉人已与70%左右的小业主达成清退协议，本案如错误定性合同不仅无助纠纷解决，反而会引起已清退业主“上访”。被上诉人王菲菲答辩称：不同意上诉请求，同意原审裁判结果。双方签订合同是有效的，本案标的房屋系王菲菲父母王应奎、税霞购买，实际是受上诉人欺骗形成，当时后者有明确承诺，但现在标的房屋被上诉人不能使用，上诉人父母只能去外地打工，也无法到庭应诉。被上诉人王应奎、税霞未答辩。原审被告杨王公司述称：其非房屋产权人，亦非合同相对人，对于合同效力由二审法院查明事实后判决。王应奎、税霞、王菲菲向一审法院起诉要求：1、确认王应奎、税霞、王菲菲与森博公司签订的《房屋使用权出让合同》有效，森博公司继续履行合同；2、判令森博公司向王应奎、税霞、王菲菲赔礼道歉；3、判令森博公司赔偿王应奎、税霞、王菲菲房屋买入卖出的差价损失人民币（下同）241,908元；4、判令森博公司赔偿王应奎、税霞、王菲菲自2017年2月11日起至房屋通水通电时止，按1,800元/月计算的租金损失；5、要求杨王公司对诉请3和诉请4承担连带赔偿责任。一审法院认定事实如下：森博公司系上海市奉贤区XX公路XX弄XX-XX号不动产权利人，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，土地用途为工业，房屋用途为厂房，使用期限2005年11月2日至2055年11月1日。截至2016年9月22日，沈某是森博公司的股东，其中2015年5月25日至2016年4月29日期间担任森博公司的法定代表人。2009年11月10日，森博公司（甲方，出让方）与王应奎、税霞、王菲菲（乙方，受让方）签订《房屋使用权出让合同》，约定甲方向乙方出让的厂房位于上海市奉贤区XX公路XX弄XX单元XX室，建筑面积88.50平方米，每平方米出让单价4,328元，出让款为383,092元，房屋使用权出让期限为50年；乙方应于合同签订之日起40日内付清全部房屋出让款；乙方支付全部房屋出让款之日起3天内，甲方交付房屋；甲方出让的房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和用途；甲方已经选聘杨王公司从事厂房所在的物业管理区域的前期物业管理。王应奎、税霞、王菲菲向法院先提供的上述合同复印件甲方签章处森博公司未盖章，“沈某”在甲方委托代理人处签字。审理中，王应奎、税霞、王菲菲又提供该合同原件，上有森博公司盖章。2009年12月20日，王应奎（出租方，甲方）与杨王公司（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市奉贤区XX公路XX弄XX单元XX室房屋租赁给乙方作为建材市场或仓储使用，租赁期自2009年12月20日起至2012年12月19日止，第一年甲方免收租金，自第二年起每半年租金12,226元。2015年7月7日，森博公司就上述房屋开具发票：房屋租赁费383,092元。2017年2月11日，王应奎、税霞、王菲菲（出卖人，甲方）与尹永富（买受人，乙方）签订《房地产居间合同》，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价格625,000元。该居间合同后经奉贤法院生效判决予以解除，王应奎、税霞、王菲菲向尹永富返还全部购房款。2017年6月，涉案房屋所在的杨王综合市场被关停，涉案房屋被断水断电。2017年7月21日，杨王公司出具《情况说明》：上海市奉贤区XX公路XX弄XX-XX号产权为森博公司属有，性质为工业厂房，其中110-302室规划为办公楼性质，按照国家现行法律规定，在未经房地产部门核准分割的情况下，是不能也不允许转让、交易。另查明，2018年6月14日，上海杨王综合市场经营管理有限公司名称变更为上海杨王建筑材料经营有限公司。一审法院认为，虽然森博公司向王应奎、税霞、王菲菲开具的发票为房屋租赁，但根据《房屋使用权出让合同》条款内容、实际履约情形和双方真实意思表示，王应奎、税霞、王菲菲与森博公司签订的《房屋使用权出让合同》实为房屋买卖合同。合同所涉房屋系同宗工业用地上厂房的一小部分，森博公司将厂房分割后转让的行为虽然违反了本市规划国土资源局制定的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》中的相关限制性管理规定，但该规定非法律或行政法规的效力性强制性规定，且该合同未损害国家及社会公共利益，故双方之间的合同有效。由于前述规定禁止分割转让工业用地，双方合同存在不能履行的客观障碍，此亦王应奎、税霞、王菲菲不能正常使用涉案房屋的根本原因。对此后果，合同双方当事人均有责任。王应奎、税霞、王菲菲现要求继续履行合同，法院不予支持。王应奎、税霞、王菲菲在本案中选择的请求权基础是合同纠纷，故王应奎、税霞、王菲菲要求赔礼道歉，法院不予支持。关于王应奎、税霞、王菲菲主张的涉案房屋买入卖出的差价损失，该损失没有实际产生，故缺乏依据，法院不予支持。关于王应奎、税霞、王菲菲主张的租金损失，王应奎、税霞、王菲菲在签订合同时明知涉案房屋性质为工业用地和厂房用途，并非供王应奎、税霞、王菲菲一家居住使用，故王应奎、税霞、王菲菲家庭在外租房产生的费用与本案无关，法院不予支持。由于合同继续履行存在障碍，王应奎、税霞、王菲菲可从解除合同的角度主张相关损失的赔偿。王应奎、税霞、王菲菲要求森博公司、杨王公司承担连带责任，不符合法律规定，法院不予支持。据此，一审法院于二○一九年四月十八日依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条之规定，作出判决：一、确认王应奎、税霞、王菲菲与上海森博实业有限公司于2009年11月10日签订的关于上海市奉贤区XX公路XX弄XX单元XX室房屋的《房屋使用权出让合同》有效；二、驳回王应奎、税霞、王菲菲其余诉讼请求。一审案件受理费5,576.62元，由王应奎、税霞、王菲菲负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于双方签订的《房屋使用权出让合同》效力的认定。《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向规划主管部门提出申请。本案中，森博公司经规划许可建设的是工业厂房，现森博公司将同一产证下的工业厂房私自进行改建分割，并向社会不特定公众出让用作商业经营，其改建行为未征得相关部门规划许可，其销售行为亦未取得相应的销售许可，森博公司的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》等效力性强制性法律规定，故王应奎、税霞、王菲菲与森博公司签订的《房屋使用权出让合同》应属无效，一审法院对合同效力认定有误，本院依法予以纠正。至于森博公司所称一审法院存在程序瑕疵，经审查并无相应问题，故对其该项意见，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初31758号民事判决；二、驳回王应奎、税霞、王菲菲的诉讼请求。一审案件受理费5,576.62元，二审案件受理费5,576.62元，均由被上诉人王应奎、税霞、王菲菲负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十二月三十日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……