上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14703号上诉人（原审被告）：赵红华，女，1958年12月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：廖军，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许龙妹，女，1951年10月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蒋凌华，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄盈盈，上海市嘉华律师事务所律师。原审被告：赵明华，男，1957年1月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人赵红华因与被上诉人许龙妹、原审被告赵明华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初55384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵红华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许龙妹一审诉讼请求。事实与理由：赵红华仅将其所有的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）交由原审被告赵明华管理、出租，赵明华无权将系争房屋出售给被上诉人许龙妹，许龙妹对此也系明知。追认应当是明示的法律行为，赵红华对赵明华的行为从未予以追认，故房屋买卖协议对赵红华不具有约束力。许龙妹辩称：不同意赵红华的上诉请求，请求维持原审判决。赵明华未作答辩。许龙妹向一审法院起诉请求：1.判令赵红华、赵明华协助许龙妹将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过户至许龙妹名下；2.判令赵红华、赵明华支付许龙妹违约金人民币（币种下同）124,800元。一审法院认定事实：2008年11月19日，许龙妹与赵明华签订《房屋买卖协议书》，XX路XX弄XX号XX室（面积52.09㎡）产权人赵红华现转卖于许龙妹。该房屋价款计416,000元，房款双方一次性结清。双方不得反悔。如有违约，双方房价的总额加倍返还，产权人赵红华由赵明华全权处理及动迁组陈拥军证明，待产证办理时双方协助办理”、“收到转账360,000元，现金56,000元”。同日，许龙妹通过转账支付赵明华转账360,000元，通过现金支付赵明华56,000元。一审另查，2006年8月28日，赵红华、陈某1、陈某2作为被拆迁人，与拆迁人上海市浦东新区XX镇政府签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁人所有的XX村XX号房屋拆迁，由拆迁人安置赵红华东方悦居三套房屋（包括系争房屋）。许龙妹持有该份协议复印件。2014年12月5日，系争房屋产权初始登记至上海XX有限公司名下。2019年4月28日，系争房屋产权过户登记至赵红华名下。许龙妹提供配套商品房供应单，证明2008年11月19日许龙妹与赵明华签订《房屋买卖协议书》时，为保证顺利过户，购房人一栏添加了许龙妹签名。许龙妹持有该份证据原件，赵红华、赵明华对真实性不予认可。赵红华、赵明华提供《家庭协议》，载明“现因哥哥赵明华经济困难，故妹妹赵红华自愿将动迁所得的XX路XX弄XX号XX室给赵明华管理出租，租金由赵明华收取。但待该房屋可办理产证时，该房屋由赵红华收回，不再由赵明华管理出租。”落款时间为2008年10月20日。许龙妹对该份证据真实性不予认可，认为通过原件比对，系赵红华、赵明华在得知本案诉讼后补写。一审审理中，许龙妹表示，赵明华系代理赵红华出售房屋，法律后果由赵红华承担。赵红华、赵明华表示，赵红华拿到系争房屋后便将房屋交由赵明华管理。许龙妹、赵明华均表示，签订《房屋买卖协议书》后，赵明华将系争房屋交付许龙妹。赵红华表示，动迁所得三套房屋在同一小区，另外两套都在59号，一套自己家人居住，另一套在三年前由其丈夫出售。一审法院认为，根据合同法规定，当事人应当遵循诚实信用原则，如实履行合同约定的权利义务。本案争议焦点在于，赵红华是否委托赵明华向许龙妹出售系争房屋？虽然许龙妹与赵明华在签署《房屋买卖协议书》时，赵红华未出具书面委托材料，但许龙妹持有配套商品房供应单原件、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》复印件，按理来说，上述两份材料均应由赵红华保管，即便如赵红华、赵明华所述，赵红华委托赵明华代管系争房屋进行出租，也无需将上述两份材料交由赵明华。况且赵红华、赵明华为兄妹，关系亲密，赵红华同是居住在系争房屋所在小区，长达十年时间内，不可能对赵明华将房屋转售他人之事毫不知情。综合上述理由，可以认定赵红华委托赵明华向许龙妹出售系争房屋的事实，相关法律后果应由赵红华承担，如赵红华、赵明华之间尚存房款争议，可另行解决。现系争房屋已经满足上市交易的条件，许龙妹要求赵红华协助办理过户手续的诉讼请求，予以支持。鉴于本案诉讼时，赵红华刚办理系争房屋房地产权证不久，且许龙妹并未提供催告赵红华、赵明华过户的证据，故对许龙妹提出的违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二〇一九年九月二十日作出判决：一、赵红华应于判决生效之日起七日内配合许龙妹办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户登记至许龙妹名下的手续；二、驳回许龙妹其余诉讼请求。案件受理费9,208元，减半收取4,604元，保全费5,000元，合计9,604元，由许龙妹负担834元，赵红华负担8,770元。二审审理中，上诉人赵红华提供用于办理系争房屋产权证的配套商品房供应单原件，“购房人基本情况”处仅记载赵红华的身份信息，落款处仅有赵红华签字。赵红华提供上述证据以证明许龙妹提供的配套商品房供应单并非实际用于办理产证的配套商品房供应单，一审判决以许龙妹持有配套商品房供应单原件进而认定赵红华明知系争房屋出售的事实是不合理的。本院经审查认为，赵红华确认两份配套商品房供应单上落款处均为其本人签字，故实际办理产证所使用的配套商品房供应单与赵红华是否授权出售系争房屋这一本案焦点无直接关联，相应事实主张缺乏证明力，本院难予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，原审被告赵明华代理上诉人赵红华与被上诉人许龙妹于2008年11月19日签订《房屋买卖协议书》合法有效，本案的争议焦点在于赵明华的代理行为是否为有权代理，是否对赵红华产生效力。赵红华作为拆迁补偿安置对象及系争房屋权利人，应由其持有且妥善保管配套商品房供应单，拆迁安置补偿协议等文件资料。许龙妹并非拆迁安置对象或赵红华的家庭成员，并无任何证据表明其存在非法或恶意侵权手段，其持有之赵红华本人签字的配套商品房供应单原件及《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》复印件，在无相异证据条件下，可印证赵红华对于系争房屋买卖进行了授权并交付了相关资料。本案诉讼中，赵红华坚持主张其未出卖系争房屋，而是将房屋交由赵明华管理、出租。本院认为，赵红华与赵明华系同胞兄妹，且上诉人赵红华亦居住在系争房屋所在小区，显然客观上具备了解、掌握系争房屋状况的充足条件，赵红华在长达十年的时间内明知系争房屋由许龙妹持续占有使用至今，仍主张不知房屋出卖之事实，显有悖于交易惯例及生活常理。综合现有事实和证据，原判认定赵明华系基于赵红华的授权出售系争房屋于法有据，赵红华主张《房屋买卖协议》对其不发生效力，本院不予支持。综上，赵红华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,540元，由赵红华负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十二月十八日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……