广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11439号原告：广州市道路养护中心，住所地广东省广州市越秀区农林下路78号，统一社会信用代码1244010058336952XL。法定代表人：李朝文，该中心负责人。委托诉讼代理人：郝志国，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：严浩君，广东环球经纬律师事务所律师。被告：梁国安，男，1953年7月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告广州市道路养护中心（以下简称道路养护中心）诉被告梁国安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告道路养护中心的委托诉讼代理人郝志国和严浩君、被告梁国安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。道路养护中心向本院提出诉讼请求：1.梁国安向道路养护中心支付2018年8月至11月共4个月的租金合共221515.92元（2018年8月至11月，每个月租金55378.98元）；2.梁国安支付2018年6月至2018年11月的水电费51852.95元；3.梁国安一次性向道路养护中心支付拖欠款项违约金57018.2元（按年利率24%收取逾期付款违约金，暂计至2019年9月15日）；4.梁国安承担本案诉讼费。事实和理由：2012年8月8日，梁国安与广州冠怡实业有限公司（以下简称冠怡公司）签署《物业租赁合同》（合同编号：冠站2012-04）。合同约定，冠怡公司将其位于广州市黄埔区南岗镇（原南新收费站）办公、生活楼的物业出租给梁国安，物业建筑面积约为5220平方米，空地面积约为878平方米；物业租赁期从2012年12月1日至2018年11月30日止，共六年；梁国安应于每三个月5号前缴纳租金人民币60034元。第二年开始，租金在前一年的基础上每年递增3%；合同签订时，梁国安需缴纳首月租金和租赁押金，押金为人民币120000元。合同另外约定，租赁期届满，梁国安所投资的但不能移动的资产归冠怡公司所有，梁国安对此不持异议；若梁国安逾期交付租金的，每逾一天，应按照当月租金额的3%向冠怡公司支付违约金；若梁国安逾期缴纳租金30天，冠怡公司有权立即无条件收回该物业场地，梁国安已付保证金不作退还等。2014年，冠怡公司更名为广州交投绿化建设有限公司（以下简称交投绿化公司）。2015年12月30日，交投绿化公司与梁国安协商自2016年1月1日起，租金按每月52200元计收，其余条款按原合同履行。随后，根据广州市交通委员会穗交函【2017】17号文件及广交投集团实【2017】3号文件精神，交投绿化公司于2018年1月1日将该物业的物业收租权利移交道路养护中心，并在2018年5月21日将物业管理权利移交道路养护中心，由道路养护中心继续履行与梁国安的《物业租赁合同》。道路养护中心在接收该物业后继续对物业进行统筹管理，但梁国安自2018年8月至11月，共拖欠4个月的租金。按照《物业租赁合同》约定，梁国安2018年8月至11月每月需支付租金55378.98元，即梁国安所欠租金总额为221515.92元。道路养护中心已多次敦促梁国安，更在2019年4月向梁国安发出律师函，要求梁国安支付租金。但梁国安在收到道路养护中心敦促后依旧无视道路养护中心的要求，其行为严重损害道路养护中心的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条等规定，道路养护中心有权要求梁国安履行支付拖欠租金的义务以及承担相应的违约责任。被告梁国安辩称，2012年8月8日，冠怡公司与梁国安签署《物业租赁合同》（合同编号：冠怡2012-04），将位于广州市黄埔区南岗镇南新收费站办公、生活楼物业出租给梁国安。物业租赁期限，从2012年12月1日至2018年11月30日止。在合同签署执行时，梁国安按合同约定缴交了押金12万元。2014年，冠怡公司更名为交投绿化公司。2018年1月，交投绿化公司又将该物业移交给道路养护中心，由道路养护中心继续履行与梁国安的《物业租赁合同》。2018年11月30日，道路养护中心与梁国安的租赁合同按原约定的期限执行完结。2018年12月6日，梁国安与道路养护中心代表签署手写《南新收费站办公、生活楼移交清单》。至此，双方的《物业租赁合同》已告终止。1.关于拖欠2018年8月至11月四个月租金的问题。涉案物业租赁的形式，是道路养护中心将其闲置的物业出租给梁国安，由梁国安投入资金，将物业按商业用途改造，增设电梯及消防设施，再分租给各商业户经营。一直以来，梁国安对各商业户的合法经营，消防安全，进入退出等进行综合管理。在此过程，梁国安负有极大的责任。在租赁期临近结束时，考虑到各商业户众多，退出移交是一项繁杂且不易落实的工作，为此，道路养护中心曾多次与梁国安商讨，要求梁国安无论如何必须在合同完结期限内确保各商业户平稳退出，依期交出所有出租物业给道路养护中心，并承诺如最终能按期交出物业，免收梁国安后期三个月的租金，以作为梁国安处理物业退出繁杂工作及经济损失的一种补偿。其补偿的落实形式是，双方草拟《物业租赁合同终止协议》，约定租赁时间提前至8月30日终止（即减免梁国安后期三个月的租金），但梁国安必须承诺，2018年11月30日前，清空并移交所租赁的物业。否则，超出此期限未能清场移交，道路养护中心将以两倍计收梁国安后期三个月的租金。草拟此终止协议后，梁国安多次催促相互签署落实，但道路养护中心一直未有将此终止协议与梁国安正式签署落实。梁国安通过自身的艰辛努力，积极配合大楼清空工作，按期限清理移交物业之后，道路养护中心便对《终止协议》搁置不理。再后，梁国安多次催促道路养护中心也未有结果。可见，道路养护中心诉称梁国安拖欠租金，其实是存有上述事情真相的前因后果。梁国安并没有任何拒付租金的恶意，但道路养护中心却隐瞒了这一事实。2.关于押金问题。2012年8月签署《物业租赁合同》时，梁国安交了现金12万元给冠怡公司，2016年4月25日，对方收回发票，交投绿化公司重新开出收据。合同条款订明，“在租赁期满或中途合理解除合同之日，甲方将押金无息退还给乙方。”2018年8、9月间，梁国安多次催促道路养护中心签署落实好关于免租三个月的《物业租赁终止协议》，但道路养护中心一直故意拖而不决。直至12月6日，梁国安将物业清空移交道路养护中心后，签署手写《南新收费站办公，生活楼移交清单》时，再次向道路养护中心提及《物业租赁合同终止协议》及押金，但道路养护中心的经办人回应说押金在原租约单位交投绿化公司，他们需要协调解决。但从2018年底至今，道路养护中心都不提及梁国安的押金去向和计算方法，而梁国安一直都提议需付的租金和电费，可以在押金内冲减，不足部分再补付，并为合同结束做一个交收协议明确三方（即包括交投绿化公司在内）应尽的权责和梁国安应缴交的费用。但至今仍然无一个完整及合理的交收协议。假若道路养护中心在梁国安清退物业完毕时，就实事求是，以积极的态度配合去处理，那么，租金的清缴问题在当时就已解决。同时，梁国安所欠的租金，包括电费，经押金冲减后，数目不是太大，梁国安也早已支付结算。事实是，梁国安在清场完毕移交道路养护中心后，道路养护中心一直回避押金问题，导致余下的租金梁国安无法与道路养护中心作真正的清缴，责任应在道路养护中心。现道路养护中心又隐瞒了这一事实，以违约为由，作为追缴拖欠租金的诉讼，是有悖公平公正和不合理的。3.关于违约金。《物业租赁合同》约定，“乙方依时缴交租金给甲方，逾期交付租金的，每逾一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。”对后期未支付的2018年8月份租金，是由于上述第一、二条所述的客观原因所造成，其中很主要是道路养护中心的过失之错，完全不是梁国安单方的责任，与此约定的违约条款所表述的情况完全不同，梁国安的情况，完全不适用本条违约条款。梁国安认为，道路养护中心诉称的拖欠租金，实际上是当时租赁合同完结时，双方都存在过失或忽略而遗留下的对接清算手尾工作。只要将遗留的手尾工作清算完毕，本案纠纷就可圆满解决。道路养护中心追索梁国安违约金的理由不能成立。综上所述，道路养护中心先是没有兑现向梁国安减免2018年9月至11月三个月租金的承诺，也不提押金与租金的相互清缴，并忽略梁国安的善意、权益、权利，从开始至今的处理方法都欠缺公正，这也是造成纠纷的重要原因。梁国安认为其需支付遗留未结清的2018年8月租金以及电费，但认为其不构成违约，不应支付违约金，且所需缴交的租金以及电费须在押金内冲减。经审理查明，涉案物业的所有权人为广州市公路局，后来划拨给了广州交通投资集团有限公司，并由广州交通投资集团有限公司委托下属站区管理单位交投绿化公司负责管理。根据广州市机构编制委员会《关于设立广州市道路养护中心等问题的批复》（穗编字）[2011]101号），道路养护中心为市交委管理的事业单位，其主要任务包括承办市交委（市公路局）交办的其他事项。2018年，根据《广州市交通委员会关于办理广花等6个收费站附属设施移交市道路养护中心的函》（穗交函[2017]17号），交投绿化公司将涉案物业移交给道路养护中心，并于2018年5月21日与道路养护中心签署《普通公路收费站房物业移交备忘录》。2012年8月8日，冠怡公司（甲方）与梁国安（乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号：冠站2012-04），约定：第二条，甲方同意将坐落在广州市黄埔区南岗镇（原南新收费站）办公、生活楼的物业（以下简称涉案物业）租赁给乙方使用，物业建筑面积约为5220㎡，空地面积约为878㎡。第三条，1.租赁期为陆年，即从2012年12月1日至2018年11月30日止。（签定合同之日起至2012年11月30日为免租建设期，计租日从2012年12月1日起开始计收）。场地于2012年8月8日交付乙方。2.该物业的每月租金分为两部分：第一部分为建筑物部分57400元，第二部分为空地部分2634元，两部分月租金合计60034元。租金每三个月缴交壹次，由乙方在每三个月的首月五天前向甲方缴交当期租金，甲方开据有效发票给乙方。第二年开始，租金在前一年的基础上每年递增3%。3.在合同签订时，乙方需同时缴交首期的三个月租金180102元及该物业的租赁押金120000元，合计300102元。4.在租赁期满或中途合理解除合同之日，甲方将押金无息退还给乙方。第六条违约责任，1.乙方依时缴交租金给甲方。逾期交付租金的，每逾一日，乙方须按当月租金额的3％向甲方支付违约金。2.逾期缴交租金30天的，甲方有权立即无条件收回该物业场地，不退还乙方已付的保证金，乙方还要承担由此而造成甲方的损失。2014年5月4日，冠怡公司更名为交投绿化公司。2015年12月30日，交投绿化公司（甲方）与梁国安（乙方）签订《原“南新收费站”补充协议》，就双方于2012年8月8日签订的《物业租赁合同》达成如下协议：1.甲、乙双方同意涉案物业按新评估价收取月租金52200元；2.新调整后的月租金从2016年1月1日起执行，其它条款不变；3.乙方同意在签订本补充协议时一次性缴清所欠甲方已代缴（2015年1-10月）电费49034.97元；4.本协议为《物业租赁合同》的补充部分。庭审中，双方均确认涉案物业每个月的租金为55378.98元。梁国安向本院提交了交投绿化公司于2016年4月25日出具的《收款收据》，载明今收到南新收费站梁国安交来租赁保证金12万元。道路养护中心对《收款收据》的真实性予以确认，但称交投绿化公司并未与其交接该保证金。2018年8月30日，道路养护中心向梁国安邮寄发送《告知函》，告知梁国安涉案物业已于2018年1月1日移交道路养护中心管理，故自2018年1月1日开始，梁国安应向道路养护中心缴纳租金。若梁国安仍未缴纳到期租金，应在收到告知函之日起7天内支付，否则道路养护中心将在先期结束之日起按原租赁合同标准追究梁国安逾期支付租金滞纳金。若梁国安租赁期限已届满，应立即腾空返还物业。梁国安确认收到了告知函，并称收到告知函后就转账了2018年1-7月的租金，道路养护中心就发送了收款单。道路养护中心提交了《黄埔区沧头中路8号用电清单》以及电费发票，主张2018年6月1日至2018年12月1日期间的电费金额合计为51852.95元。梁国安确认其从2018年6月开始没有缴纳电费，对用电清单和电费发票亦予以确认。2018年12月6日、12月18日，梁国安（移交人）与道路养护中心的工作人员陈有当、陈镜如（接收人）就南新收费站办公、生活楼2-5层物业、1层物业分别签署《南新收费站办公、生活楼移交清单》，均载：1.楼内物品已清空；2.移交方已将楼内物品搬离，若有剩余物品，视为移交方已放弃所有权，由接收方全权处置。接收方同意按照现状接收，移交方将物业钥匙一套移交至接收方。从移交当日起，物业的消防安全管理责任由接收方负责。道路养护中心在庭审中确认涉案物业是在2018年11月30日进行交接的，由于场地面积较大，需要时间进行排查，所以签署交接文件的时间延后了。梁国安为证明道路养护中心承诺若其能够在2018年11月30日前腾空并移交涉案物业，则免收梁国安2018年9月至11月的租金作为补偿，向本院提交了其与道路养护中心的工作人员陈有当的微信聊天记录以及《物业租赁合同终止协议》。其中，微信聊天记录显示，陈有当于2018年9月7日给梁国安发送了网上银行电子回单以及一份文件名为“租赁合同终止申请”的文档，并称汇款已经收到，请梁国安在租赁合同终止申请上完善相关信息；2018年9月10日，陈有当给梁国安发送两份文件名分别为“租赁合同终止协议”以及“物业租赁补充协议”的文档，并请梁国安审核；2018年10月25日，梁国安与陈有当进行语音通话，并向陈有当发送一份《关于减免南岗收费站部分租金的请示》，主要内容为请道路养护中心免其缴交2018年9月至11月共三个月的租金。梁国安提交的《物业租赁合同终止协议》记载：“一、甲方道路养护中心和乙方梁国安双方确认，原《物业租赁合同》（合同编号：冠站2012-04）于2018年8月31日终止，租金计算至此日为止。乙方须在2018年月日前将剩余未付租金元支付给甲方。二、乙方承诺于2018年11月30日前清空承租的物业，并予以腾退交还甲方。双方将以签署《场地交接确认书》作为确认场地退还的手续。三……”，该终止协议落款处无任何签章。道路养护中心质证称，确认陈有当系其工作人员，如果微信聊天记录是真实的，从微信聊天记录的内容来看，双方实际上就提前终止协议进行磋商，但实际上双方并没有就提前终止协议及租金的减免达成协议。上述事实有《物业租赁合同》《原“南新收费站”补充协议》《收款收据》《告知函》、妥投记录、《黄埔区沧头中路8号用电清单》、电费发票、《南新收费站办公、生活楼移交清单》、微信聊天记录、《广州市不动产登记查册表》、房地产档案资料、《关于设立广州市道路养护中心等问题的批复》《广州市交通委员会关于办理广花等6个收费站附属设施移交市道路养护中心的函》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，交投绿化公司与梁国安签订的《物业租赁合同》和《原“南新收费站”补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2018年交投绿化公司将涉案物业移交道路养护中心，约定由道路养护继续履行其与梁国安的租赁合同，并告知了梁国安，梁国安对此无异议，且向道路养护中心缴交了2018年1月至7月的租金。可见，《物业租赁合同》和《原“南新收费站”补充协议》中交投绿化公司的权利义务由道路养护中心概括承继，《物业租赁合同》和《原“南新收费站”补充协议》继续有效，对道路养护中心和梁国安均具有约束力。关于道路养护中心主张的2018年8月至11月的租金。梁国安于2018年8月至11月期间占有使用涉案物业，理应依约支付租金。双方均确认涉案物业的每月租金为55378.98元，道路养护中心要求梁国安支付2018年8月至11月的租金共计221515.92元（55378.98元/月×4个月），合法有理，本院予以支持。至于梁国安辩称道路养护中心承诺若其能够在2018年11月30日前腾空并移交涉案物业，则免收2018年9月至11月的租金作为补偿。梁国安提交的《物业租赁合同终止协议》上无任何签章，提交的微信聊天记录亦仅能证明双方对此进行了磋商，且道路养护中心对此不予确认，故梁国安未能提供充分证据证明双方就免收2018年9月至11月租金达成合意，应承担举证不能的法律后果，本院对其该项抗辩意见不予采信。关于道路养护中心主张的电费。道路养护中心提交了用电清单和电费发票证实涉案物业2018年6月至11月的电费合计51852.95元，梁国安对其应当支付电费以及道路养护中心提交的用电清单、电费发票均不持异议，且确认其从2018年6月开始没有缴纳电费，故对道路养护中心的该项主张，本院予以支持。关于道路养护中心主张的违约金。根据梁国安提交的微信聊天记录显示，道路养护中心曾向梁国安提出提前终止协议的处理方案，且双方就是否免收2018年9月至11月的租金多次进行协商。虽然梁国安未能举证证明双方就免收三个月租金达成一致意见，但考虑梁国安系基于此未按时缴交租金，且已经在租赁合同期限届满前腾空并交还涉案物业，本院对道路养护中心的该项诉讼请求不予支持。关于梁国安辩称应以租赁保证金抵扣欠付租金和电费。因双方在本案中均未就租赁保证金提出独立的诉讼请求，且本案租赁保证金为案外人交投绿化公司收取，道路养护中心也表示其与交投绿化公司未就租赁保证金进行交接，故本院在本案中不予调处。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一款第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁国安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市道路养护中心支付2018年8月至11月的租金221515.92元；二、被告梁国安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市道路养护中心支付2018年6月至11月的电费51852.95元；三、驳回原告广州市道路养护中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6256元，由原告广州市道路养护中心负担1080元，由被告梁国安负担5176元。负担缴费义务的当事人在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  宋 伟人民陪审员  谭辉红二〇一九年十二月二十五日法官助理钟陈书记员姚春华