四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民初2090号 原告：廖莉，女，1969年8月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李晓伟，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱伟，四川渝达律师事务所律师。 被告：四川省龙欣建筑集团有限公司，住所地：成都市邛崃市临邛镇善新巷9号附12号。 法定代表人：诸泽全，总经理。 委托诉讼代理人：刘乔瑞，四川银证律师事务所律师。 第三人：成都市泰森房地产开发有限公司，住所地：成都市双流区东升街道永福社区北仓路。 法定代表人：李开荣，总经理。 委托诉讼代理人：刘晓红，女，系该公司员工。 原告廖莉与被告四川省龙欣建筑集团有限公司（以下简称龙欣公司）、第三人成都市泰森房地产开发有限公司（以下简称泰森公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告廖莉及委托诉讼代理人李晓伟、朱伟，被告龙欣公司委托诉讼代理人刘乔瑞，第三人泰森公司委托诉讼代理人刘晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖莉向本院起诉请求：1、判令不得对成都市双流区房屋进行执行；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年11月18日，原告向第三人泰森公司交纳定金10万元，用于定购位于双流县东升街道永福社区9组、花园社区6组三江苑1幢1层5号房。2014年11月21日，原告与泰森公司签订《商品房买卖合同》，约定泰森公司以330万元的价格将前述商铺以分期付款方式出售给原告。合同签订后，原告于2014年11月21日至2015年6月15日分5次向泰森公司付款340万元，连同定金累计付款350万元（其中20万元系原告购买车位款项）。至2015年6月15日，原告按照合同约定履行完全部付款义务。2016年11月28日，上述《商品房买卖合同》办理了合同签约备案登记（合同签约备案号：504727）。2016年11月28日泰森公司将该商铺交付给原告，并办理了水电交接手续。同时，原告向案涉房屋物业管理公司缴纳了半年的物业管理费。2016年11月29日，原告与成都泰宇宏升文化传播有限公司（以下简称泰宇公司）签订了《居间合同》，委托该公司就案涉房屋对外出租事宜进行居间服务。2017年5月26日，原告与承租人签订《房屋租赁合同》，将该商铺出租，同时原告向泰宇公司支付了居间费用12600元。2017年1月10日，因被告龙欣公司与第三人泰森公司之间的纠纷，成都市中级人民法院根据龙欣公司申请将原告所有的案涉房屋查封。原告于2017年3月向成都市中级人民法院提出执行异议申请。2017年5月19日，成都市中级人民法院做出（2017）川01执异581号执行裁定，驳回原告的异议请求。综上，案涉房屋系原告通过买卖方式合法取得，并在查封前付清全部房款，并于收房后交纳了物业管理费用，并通过委托第三方将案涉房屋出租，原告实际对案涉房屋进行了占有，故该商铺为原告所有，成都市中级人民法院做出的查封错误。为维护原告合法权益，原告依法提起案外人执行异议之诉，请求判如所请。 被告龙欣公司辩称，原告诉称不予执行案涉房屋的主张不符合法律规定能够排除执行的情形，请求法庭依法予以驳回。 第三人泰森公司述称，泰森公司存有原告提供的证据的原始凭据，故其认可原告方的主张。交房传递单中有开发商工作人员的签字，泰森公司作为开发商是参与了交接房的。 本院经审理查明以下事实： 2014年11月21日，泰森公司作为出卖人与买受人廖莉签订《商品房买卖合同》，约定泰森公司将位于双流县东升街道永福社区9组、花园社区6组三江苑1幢1层5号房出售给廖莉。房屋总价款为3300000元整。《商品房买卖合同》第五条付款方式及期限约定，“买受人采取分期付款方式”；第十条交付条件约定，“出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房”；第十九条产权登记约定，“出卖人应当在2016年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房。视是否导致取得房屋所有权证书逾期而定是否收取出卖人违约金：取得房屋所有权证书逾期的，则按照转移登记逾期条款处理，不再重复计取初始登记违约金；取得房屋所有权证书不逾期的，不计取出卖人违约金”。2014年11月18日，廖莉向泰森公司支付10万元；2014年11月21日，廖莉向泰森公司支付90万元；2014年11月28日，段守志代廖莉向泰森公司支付100万元；2015年4月1日，廖莉向泰森公司支付50万元，转款凭证摘要：购房款；2015年4月14日，廖莉向泰森公司支付50万元，收款回单附言：购房款；2015年6月15日，廖莉向泰森公司支付50万元，收款回单附言：购房款。上述款项共计350万元泰森公司均向廖莉出具了相应收据，收款事由均注明“三江苑”5号商铺房款。2016年11月28日，案涉房屋成都市双流区及成都市双流区东升街道金河路1203号5幢-1楼440、441号车位进行了合同签约备案登记，合同签约备案号分别为504727、504729、504730。2016年11月28日廖莉作为甲方，成都欣诚物业管理有限公司作为乙方，签订了《三江苑前期物业服务协议》。同日，廖莉签字确认领取了案涉房屋水卡，成都欣诚物业管理有限公司向廖莉出具了案涉房屋物业2016年11月28日至2017年5月28日物业管理费的收据。 另查明，案涉房屋所在小区“三江苑”的土地使用权登记在泰森公司名下，目前未办理房屋初始产权登记。 再查明，2016年11月8日，本院受理龙欣公司诉泰森公司建设工程施工合同纠纷一案。诉讼中，根据龙欣公司所提财产保全申请，本院作出（2016）川01执保436号执行裁定，于2016年12月22日查封泰森公司所有的位于成都市双流区“三江苑”的预售房产，案涉房屋在前述查封范围内。2018年5月11日，本院作出（2016）川01民初2655号民事判决，判决主要内容为：1．泰森公司于判决生效后十五日内向龙欣公司支付工程款15900055.09元及利息，利息的计算方法：以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，其中11117706.64元从2016年11月8日起，另4782348.45元从2018年4月29日起，均计算至判决确定的付款之日止。逾期未支付完毕的，应计算至工程款本金履行完毕时止；2．泰森公司于判决生效后十五日内向龙欣公司退还履约保证金10035576元及利息……。判决生效后，泰森公司未按照生效判决履行金钱给付义务，龙欣公司向本院申请强制执行。 执行过程中，案外人廖莉向本院提起执行异议，本院于2017年5月19日做出（2017）川01执异581号执行裁定书，裁定驳回案外人廖莉的异议请求。廖莉不服执行异议裁定，遂向本院提起执行异议之诉。 上述事实，有原告与被告的主体身份信息资料、成都市中级人民法院（2017）川01执异581号裁定书、（2016）川01执保436号执行裁定书、《商品房买卖合同》、购房款收据、转款凭证、银行卡POS凭证、国内支付业务收款回单、《商品房买卖合同摘要》、《三江苑前期物业服务协议》、钥匙签领单及水电气底数登记表、《成都欣诚物业管理有限公司专用收据》及当事人各方陈述等证据在卷佐证。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是案外人廖莉就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评述如下： 由于现行房地产开发以及登记制度的原因，不动产买受人在签订不动产买卖合同之后，往往不能及时登记，买受人取得法律意义上的不动产所有权总会滞后于债权合意很长的时间，在这段时间内买卖的不动产在法律意义上仍属不动产出卖人所有。由于不动产出卖人的经营状况或诚信等原因面临其他金钱债权人请求时，这将给不动产买受人带来极大的风险。为了增强社会公众对法律公平的信心，对不动产买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。 具体到本案中，首先，从本案查明的事实来看，泰森公司作为出卖人与买受人廖莉签订的《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从签订的时间来看，2014年11月21日，在人民法院查封之前。其次，从付款的事实来看，廖莉举出的付款依据均为银行转账记录及银行卡POS凭证，付款人除2014年11月28日一笔100万为段守志代廖莉支付，其余均为廖莉本人支付，同时在2015年4月1日、2015年4月14日、2015年6月15日的转款凭证或收款回单上载明该笔款项为购房款；从支付的金额来看，廖莉提供的支付凭证金额共计350万元，与《商品房买卖合同》的金额330万元不相一致，但据廖莉陈述支付的总金额是案涉房屋330万元加两个车位20万元的总价款，并提交了另两个车位的《商品房买卖合同摘要》加以印证，对此，可以确认廖莉于查封之前对案涉房屋已经支付全部价款。再次，从2016年11月28日，廖莉与成都欣诚物业管理有限公司签订的《三江苑前期物业服务协议》以及钥匙签领单及水电气底数登记表、物业费收据来看，廖莉实际在案涉房屋查封之前已经有了事实上的管理和支配。最后，廖莉与泰森公司签订的《商品房买卖合同》约定出卖人泰森公司应当在2016年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，但泰森公司并未按约定履行义务。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”的规定，案涉房屋未办理产权的原因为案涉房屋所在小区整个项目未在约定的时间内办理首次登记，故案涉房屋未办理过户登记并非廖莉自身原因造成。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款其将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，廖莉符合上述情形，可以认定其对案涉房屋享有的权益能够排除执行，其提出的不得对案涉房屋进行执行的请求，本院予以支持。 综上所述，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 对廖莉向成都市泰森房地产开发有限公司购买的位于成都市双流区不得执行； 案件受理费33200元，由被告四川省龙欣建筑集团有限公司负担。（此款廖莉已垫付，四川省龙欣建筑集团有限公司应在本判决生效起十五日内付给廖莉） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邓凌志 审 判 员  张艳秋 人民陪审员  向际宪 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  李娅婷