成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初4862号 原告：沈凯文，男，汉族，1976年10月5日出生，住陕西省西安市长安区。 被告：四川省仁基恒业投资有限公司，住所地：成都市温江区凤溪大道南段2033号29栋1单元1层1号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，汉族，1990年10月20日出生，住四川省仁寿县，系该公司员工，特别授权代理。 原告沈凯文与被告四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称仁基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告沈凯文，被告仁基公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈凯文向本院提出诉讼请求：1、原告沈凯文要求解除与被告仁基公司签订的《恒大新城商品房认购书》；2、要求被告仁基公司十个工作日内退还原告沈凯文购房款及定金合计634004元；3、本案诉讼费由被告仁基公司承担。事实与理由：原告沈凯文是通过恒大集团的APP恒房通了解到恒大新城商铺项目，也是看到了恒大集团的无理由退房广告的承诺，才最终信任开发商，认购了被告四川省仁基恒业投资有限公司开发的商铺。原告沈凯文买房后一年多累计支付了634004元购房款及定金，被告仁基公司仍未跟原告签订国家法律认可的经双方签字盖章的商品房合同。经原告沈凯文多次催告，被告仁基公司仍不提供认购书原件及签订正式的商品房合同办理备案。被告开发商没有按照自己制定的认购书上的条款约定，没有在原告缴纳完第一笔购房款时签订正式的商品房买卖合同。根据《国家商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。被告开发商翌年半来拒不提供已签订的认购书。且认购书中没有详细规定交房时间和网签备案时间。极大损害了原告买方的利益。原告作为买方手上只有三张收据，根据无法保护购房者利益。 仁基公司辩称，原被告签订了《恒大新城商品房认购书》，明确约定了付款时间及金额，但原告沈凯文在5月29日有款项未付清，原告沈凯文存在违约行为。原被告约定在原告付清房款后，才网签备案，原告沈凯文诉称置业顾问罗婧签订认购书不予认可，但罗婧签订认购书是受原告沈凯文委托签订的，原告沈凯文不认可罗婧签订的认购书，认为委托书未公证不具备法律效力，没有法律依据。在罗婧签订的认购书之前，双方签订过认购书，该认购书金额高于罗婧签订的价格，原告沈凯文委托罗婧，是因原告沈凯文在外地并公司给予优惠再重新签订认购书，且罗婧签订的认购书房屋价格、信息，均由原告沈凯文在网签备案书予以确认。在认购书签订后，我司给原告保留了案涉房屋，并不存在违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告沈凯文通过恒大集团的APP恒房通了解到恒大新城商铺项目以及恒大集团的无理由退房广告承诺，最终决定购买恒大新城楼盘7栋1012单元的商铺。在首份《恒大新城商品房认购书》签订后，恒大新城又有更大的优惠，由于原告沈凯文正在外地，便委托置业顾问罗婧于2018年5月31日为其重新签订《恒大新城商品房认购书》。原被告所签订的《恒大新城商品房认购书》第二条约定：“乙方须于2018年5月31日前支付首期房款206197元，并签署《商品房买卖合同》。”原告沈凯文于2018年5月31日前向被告仁基公司支付了首批房款256197元，被告仁基公司向原告沈凯文出具收款收据，该收款收据载明：“今收到沈凯文交来：恒大新城7栋1012商铺首付款256197元，金额（大写）贰拾伍万陆仟壹佰玖拾柒元”。原告沈凯文于2019年1月22日又向被告仁基公司支付256197元用于缴纳恒大新城7栋1012商铺的剩余购房款。原告沈凯文于2019年6月14日再次向被告仁基公司支付121610元用于缴纳恒大新城7栋1012商铺的剩余购房款，被告仁基公司向其出具收据。 另查明，案涉房屋恒大新城楼盘7栋1012单元的商铺未实际交付给沈凯文，《恒大新城商品房认购书》中也没有明确约定交房时间和备案时间，截止起诉之日，仁基公司仍未与沈凯文签订《商品房买卖合同》。 再查明，沈凯文委托置业顾问罗婧于2018年5月31日为其签订《恒大新城商品房认购书》后，未将《恒大新城商品房认购书》交付给沈凯文。在沈凯文的一再催促下，仁基公司工作人员于2019年7月通过微信将所签订的《恒大新城商品房认购书》拍照发给原告沈凯文。 以上事实，有当事人陈述、《恒大新城商品房认购书》、微信聊天截图和收款收据等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，《恒大新城商品房认购书》签订时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，上述合同依法成立并有效。 本案的争议焦点在于：1、原告沈凯文委托置业顾问罗婧签订的《恒大新城商品房认购书》是否真实有效；2、被告仁基公司所提供的承诺函是否真实有效；3、被告仁基公司是否构成违约；4、原告沈凯文与被告仁基公司签署的《恒大新城商品房认购书》是否能够解除。 对于上述评议焦点，本院具体评析如下： 关于原告沈凯文委托置业顾问罗婧签订的《恒大新城商品房认购书》是否真实有效的问题。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。”本案中，原告沈凯文在诉讼过程中对于委托置业顾问罗婧签署认购书的事实予以了承认，仅仅认为委托书未公证不具备法律效力，且委托事实不涉及身份关系。故，被告仁基公司无需举证原告沈凯文与置业顾问罗婧之间存在真实的委托代理关系。以及根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”基于真实的委托代理关系，置业顾问罗婧以原告沈凯文的名义所签署的《恒大新城商品房认购书》对原告沈凯文发生法律效力，故《恒大新城商品房认购书》真实有效。 关于被告仁基公司所提供的承诺函是否真实有效； 诉讼中，被告仁基公司出具一份承诺函，主张系原告沈凯文本人所签，但原告沈凯文不予认可，被告仁基公司也未提出相应的证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告仁基公司对其所主张的证据事实并未提供证据，故对于被告仁基公司所提供的承诺函的真实性不予认可。 关于被告仁基公司是否构成违约的问题。 沈凯文与仁基公司所签订的《恒大新城商品房认购书》第二条规定；“乙方须于2018年5月31日前支付首期房款206197元，并签署《商品房买卖合同》。”原告沈凯文于2018年5月31日前已经缴纳了首期房款，但被告仁基公司直至起诉时也未与原告沈凯文签署《商品房买卖合同》系违反《恒大新城商品房认购书》的约定，构成违约。 关于沈凯文与仁基公司签署的《恒大新城商品房认购书》是否能够解除的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有以下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可以抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，沈凯文履行《恒大新城商品房认购书》第二条中约定的缴纳首期房款的义务后，仁基公司迟延履行与沈凯文签订《商品房买卖合同》的义务，致使合同目的无法实现，沈凯文享有法定解除权。 另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限是三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权灭失。”该规定是对房屋买卖合同中解除权行使期限的规定。换言之，该款规定即为法律没有规定或当事人没有规定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，仁基公司并未将《恒大新城商品房认购书》交给沈凯文，沈凯文于2019年7月通过与仁基公司工作人员微信聊天，仁基公司工作人员将《恒大新城商品房认购书》原件拍照后发送给沈凯文，沈凯文才知晓认购书具体内容。2019年10月10日，本院受理沈凯文与仁基公司房屋买卖合同纠纷案，并将载有解除合同的意思表示的民事起诉状副本向仁基公司进行了送达，仁基公司于2019年10月18日签收，解除合同的意思表示于2019年10月18日到达仁基公司。故，沈凯文行使解除权的期限未超过一年，产生合同解除的效力。本院确认沈凯文与仁基公司于2018年5月31日签订的《恒大新城商品房认购书》已于2019年10月18日解除。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条的规定，判决如下： 一、原告沈凯文与被告四川省仁基恒业投资有限公司于2018年5月31日签订的《恒大新城商品房认购书》于2019年10月18日解除。 二、被告四川省仁基恒业投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告沈凯文房款及定金634004元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5070元，由被告四川省仁基恒业投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  孙怡 二〇一九年十二月二十六日 书记员  夏琦