连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初2210号原告：李大中，男，1950年2月9日出生，汉族，住连云港市连云区。被告：金帅，男，1987年6月7日出生，汉族，住连云港经济技术开发区。原告李大中与被告金帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李大中、被告金帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈忠柱向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年12月6日签订的租房合同；2.判令被告赔偿原告损失11260元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月6日，原告与被告签订租房合同一份，合同约定被告租用原告位于连云区间门面房，合同期限为2016年12月6日至2019年12月5日，第一年租金为24000元，第二年租金为26000元，第三年租金为27000元。合同约定后，被告第一年度、第二年度均按合同约定及时向原告支付了租金。但是，当原告按照合同约定提前三个月找被告收取第三年度租金时，被告己关门停业，且原告也一直联系不到被告，也不知道被告是否还继续租赁使用此门面房。经过多方联系，原告终于在2018年11月份才联系到被告，直到此时被告才把门面房钥匙交给原告，并表示不再租赁此门面房了。原告拿到钥匙后，经过多方努力，终于在2019年5月10日才把此门面房重新租赁出去。综上所述，被告的行为严重违反了合同约定，给被告造成了极大的经济损失，故向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，维护原告的合法权益。被告金帅辩称，原告诉求没有道理，原告于2018年9月份电话联系我，我接通了电话，原告询问我是否续租，我说我不租了，2019年10月份将钥匙给原告，同日我和我朋友各开一辆车将东西拉走，将房屋腾空。本院经审理查明认定事实如下：2016年12月6日，原告李大中（甲方）与被告金帅（乙方）签订《租房合同》一份，合同约定：一、乙方租用临海路18-3北第一间门面房，期限于2016年12月6日至2019年12月5日止，租金为第一年24000元、第二年26000元、第三年27000元，租金每年签订合同时结算，租金到期前3个月交租金；二、甲乙双方约定，乙方需在/年续租可根据市场租价，同等条件，乙方有优先续租权；……八、甲乙双方应有自觉履行协议内容，如违约，违约方赔偿给对方造成的损失，若乙方不能按期缴纳租金，甲方有权无偿收回房屋并解除合同。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告，被告在该房屋内开设移动营业厅。被告金帅按照合同约定，按期分别缴纳了第一年度、第二年度涉案房屋租金24000元、26000元。原告李大中于第三年度（2018年12月6日-2019年12月5日）开始的前三个月即2018年9月向被告金帅收取第三年度租金27000元时，发现被告金帅所经营的移动营业厅已关门停业，原告随即联系被告,被告表示不再租赁涉案房屋。被告金帅搬离涉案房屋后，原告李大中于2019年4月26日与案外人就涉案房屋签订《租赁合同》一份。另查明，涉案房屋未办理房屋产权登记证书。开庭时被告金帅当庭给付原告李大中水电费160元。以上事实由原告提交的租房合同二份及当事人陈述予以证明，本院依法予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告李大中租赁给被告金帅的房屋未办理产权登记手续，原告李大中亦未向本院提交相关证据材料予以证实涉案房屋系合法建筑，因此，原告李大中与被告金帅签订的《租房合同》系无效合同，故对于原告要求解除双方于2016年12月6日签订的《租房合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告李大中认为被告金帅应当赔偿涉案房屋空租期的损失11260元（27000元/12个月*5个月+4天），本院认为，原、被告签订的《租房合同》系无效合同，合同效力自始无效，不能继续履行。原告李大中明知涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设、未办理产权登记手续，仍与他人签订《租房合同》应承担该合同无效的主要责任，被告金帅在租赁该房前没有谨慎的查看涉案房屋的产权情况，被告金帅也有过错，应承担相应的责任。原告李大中陈述涉案房屋实际于2019年5月10日才给案外人使用，但合同的签订时间为2019年4月26日，原告亦未向本院举证证明案外人使用该房屋的实际时间，故本院认定涉案房屋于2019年4月26日给案外人使用，原告李大中主张的参照合同约定的租金标准计算损失，即2018年12月6日至2019年4月25日期间的损失10500元[（27000元/12个月）*4个月]+[（27000元/12个月/30天）*20天]，不符合法律规定，本院不予支持。综合本案情况及原、被告的各自过错，本院参照《租房合同》中第三年的租金标准酌定被告金帅向原告李大中赔偿2250元（27000元/12个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告金帅于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李大中损失2250元；二、驳回原告李大中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，由原告李大中承担32元，被告金帅承担50元（因原告已预交，被告于本判决生效后十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按上诉标的缴纳），并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审判员  顾绍文二〇一九年十二月二十日书记员  何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。