贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2839号 上诉人（原审原告）：张珍英，女，1975年12月8日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县，现住贵州省平塘县。 委托诉讼代理人：蒋波，贵州黔鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平塘县鑫隆房地产开发有限公司，住所地贵州省平塘县。 法定代表人：张宇,该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜朝辉，贵州迈邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文奇丽，贵州迈邦律师事务所律师。 原审第三人：顾春先，男，1968年1月7日生，苗族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 原审第三人：韦仕竹，女，1977年10月14日生，布依族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 原审第三人：索良飞，男，1977年6月21日生，布依族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 原审第三人：方顺仙，女，1963年7月15日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 原审第三人：杨光福，男，1978年5月26日生，布依族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 原审第三人：谢姗姗，女，1986年9月3日生，布依族，贵州省平塘县人，现住北京市房山区。 原审第三人：刘宏刚，男，1973年10月26日生，汉族，北京市人，户籍地北京市房山区。 原审第三人：胡邦宏，男，1966年11月29日生，布依族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 原审第三人：刘云贵，男，1991年9月5日生，布依族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 原审第三人：吴秀霞，女，1979年5月4日生，布依族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 原审第三人：杨艳，女，1985年10月3日生，布依族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 原审第三人：陆义军，男，1984年10月8日生，布依族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 原审第三人：韦玉春，女，1977年3月4日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。 上诉人张珍英因与被上诉人平塘县鑫隆房地产开发有限公司及原审第三人顾春先、韦仕竹、索良飞、方顺仙、杨光福、谢姗姗、刘宏刚、胡邦宏、刘云贵、吴秀霞、杨艳、陆义军、韦玉春确认合同无效纠纷一案，不服平塘县人民法院于2019年7月29日作出（2019）黔2727民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张珍英向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决,依法作出公正判决;2、原审第三人在责任范围内承担责任;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由:第一，一审法院在认定上诉人与第三人签订的《商铺租赁合同》时,只看其有上诉人的签名就认定该合同真实有效，事实上第三人提供的《商铺租赁合同》是上诉人基于之前与被上诉人签订《商铺租赁合同》后,被上诉人告知上诉人需要重新确定商铺面积要求其签字作为原来《商铺租赁合同》的补充协议，基于对被上诉人的信任上诉人签了字,该协议却成为了第三人与上诉人的《商铺租赁合同》,但法律意义上的“合同”是需要有双方当事人发出要约、承诺意思表示的过程,上诉人与第三人从没有发出过签订租赁合同的意思表示,签字的时候根本没有第三人的存在,更不用说意思表示一致，所以第三人持有的《商铺租赁合同》不是法律意义上的一份“合同”,没有任何法律效力。第二，即使一审法院认定有上诉人签名《商铺租赁合同》是合同,但第三人签订合同时没有尽到谨慎合理审查的义务,上诉人没有当面和第三人签订合同,也没有委托授权被上诉人签订合同,第三人仅看到有上诉人的名字就签字,没有尽到谨慎合理审查被上诉人是否有代理权限的义务，被上诉人拿着欺骗上诉人而得的签字合同,去代理上诉人与第三人签订《商铺租赁合同》属于无权代理,事后上诉人并没有追认,所以根据法律规定该《商铺租赁合同》为无效合同，以上的事实上诉人提供了相应的录音予以证明,但是一审法院却没有认定该事实,如此重要的证据就因为被上诉人的一句不清楚录音的真实性,没有必要听,一审法院就没有当庭播放该证据进行质证。对于一审法院以上的庭审过程,属于认定事实不清,程序违法。第三，上诉人在一审中要求主张优先购买权损害的赔偿,因被上诉人说在与上诉人签订《商铺租赁合同》就告知是否购买该商铺,称其没有损害上诉人的优先购买权,一审法院在适用优先购买权法律规定中,错误的认知了优先购买权的时间节点,没有说明不支持优先购买权的原因,就判决驳回上诉人优先购买权的主张。另外,一审法院在认定第三人提供的《商铺租赁合同》时,仅仅只是根据合同法第五十二条的规定去认定其法律效力,而不知认定合同效力的基础是该《商铺租赁合同》是一份合同,就作出驳回起诉的请求,属于适用法律错误。综上所述,上诉人的初衷是想存续经营该商铺,但由于情势变更(政府决策将平塘建材商铺全部搬迁到电子物流城不可抗力)的产生，导致上诉人已无法正常经营该商铺,从租赁至今商铺处于闲置状态,用于堆放杂物,因此上诉人己无法履行与被上诉人的商铺租赁合同。因此一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律严重错误,程序违法,请求二审法院依法查明事实,撤销一审判决,依法改判,维护上诉人的合法利益。 被上诉人平塘县鑫隆房地产开发有限公司二审答辩称：第一，一审法院判决认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，程序合法，应维持一审判决。上诉人张珍英因为经营需要，于2017年2月9日与答辩人签订《商铺租赁合同》，租赁答辩人开发的新舟商贸城农贸市场二楼家具城S-2-1，1S-2-2，S-2-3，S-2-4,S-2-9,S-2-10,S-2-22,S-2-23,S-2-24,S-2-25,S-2-26，S-2-27号共12个商铺（建筑面积1193.22平方米）经营家具店。合同约定租期为10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止，租金每两年递增一次，约定在每年的2月30日前支付下一年的租金。合同还对租赁商铺的转让、转租、违约责任等进行了约定。合同签订后，答辩人将商铺交给上诉人使用，上诉人也将2017年的租金交付给答辩人。此后，答辩人将已出租给上诉人的12个商铺带租约陆续出售给本案第三人，在答辩人的协调下，该12个商铺的所有权人与上诉人于2017年3月、4月分别签订了《商铺租赁合同》。总合同与分合同的租赁期限、租赁条款、条件一致。一审法院经审理并结合本案证据，认定了上述事实。上诉人在一审中请求认定上诉人与第三人签订的《商铺租赁合同》无效，认定合同无效的法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十二条，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条审理后，认定该合同不存在合同无效事由适用法律正确，在程序上也没有任何违法。第二，上诉人与第三人签订的《商铺租赁合同》并不存在无权代理情形，且该合同无合同无效事由，是有效合同。上诉人与答辩人在2017年2月9月签订《商铺租赁合同》后，答辩人将已出租给上诉人的12个商铺带租约陆续出售给本案第三人。在答辩人的协调下，上诉人在平等自愿的基础上于2017年3月、4月与第三人分别签订了12份《商铺租赁合同》，不存在答辩人欺骗上诉人签订合同后，去代理上诉人与第三人签订合《商铺租赁合同》的事实。该12份《商铺租赁合同》与上诉人和答辩人签订的《商铺租赁合同》的租赁期限、租赁条款、条件一致，该合同的签订没有影响到上诉人的权利，也不存在法定无效情形。第三，答辩人在与上诉人签订《商铺租赁合同》时就告知过上诉人有优先购买权，上诉人主张优先购买权损害的赔偿无事实和法律依据。《商铺租赁合同》是一份合同这是毋庸置疑的，一审法院根据《合同法》第五十二条的规定认定其是否有效是正确的，并不存在适用法律错误。答辩人与上诉人在签订《商铺租赁合同》时，答辩人已将商铺出售情况告知过上诉人，当时上诉人并未主张优先购买权，所以双方才在合同第六条约定：房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有人继续有效。因此，现上诉人主张优先购买权损害的赔偿是没有事实和法律依据的。认定合同无效的法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，一审法院根据该条法律规定，结合本案事实认定《商铺租赁合同》不存在无效情形，属于适用法律正确，二审应依法维持一审判决。基于以上事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，程序合法，故上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回，维持一审判决。 原审第三人顾春先、韦仕竹、索良飞、方顺仙、杨光福、谢姗姗、刘宏刚、胡邦宏、刘云贵、吴秀霞、杨艳、陆义军、韦玉春二审未作答辩。 原审原告张珍英向一审法院起诉请求：1、确认原告、被告2017年2月9日及与第三人签订的《商铺租赁合同》无效；2、依法判令被告赔偿原告2410304元；3、判令第三人的损失由被告承担；4、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告平塘县鑫隆房地产开发有限公司是平塘县新舟商贸城的开发商。原告张珍英因为经营需要，于2017年2月9日与被告签订《商铺租赁合同》（注：总合同），租赁被告开发的新舟商贸城农贸市场二楼家具城S-2-1,S-2-2，S-2-3，S-2-4，S-2-9，S-2-10，S-2-22，S-2-23,S-2-24,S-2-25,S-2-26,S-2-27号共12个商铺（建筑面积1193.22平方米）经营家具店。合同商定租期10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止，租金每两年递增一次，约定在每年的2月30日前支付下一年的租金。此外合同对租赁房屋的转让、转租、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告将原告承租的商铺交给原告使用，原告也将2017年的租金交付给被告。此后，被告将已经出租给原告的12个商铺带租约陆续出售给本案第三人。并在被告的安排下该12个商铺的业主即本案的第三人与原告于2017年3月、4月分别签订了《商铺租赁合同》（注：分合同）。总合同与分合同的租赁期限、租赁条款、条件一致。2019年因原告没有按照合同约定时间给付租金，本案的第三人将原告诉讼至法院，诉讼中原告以受到被告欺诈、造成损失为由提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案原告以受到被告欺诈与被告和第三人签订《商铺租赁合同》造成原告损失为由要求确认合同无效、赔偿原告损失。审理中原告没有证据证明原告与被告及原告与第三人签订的《商铺租赁合同》符合上述法律规定的合同无效情形，原告也没有证据证明被告与第三人有恶意串通损害原告利益造成原告损失的情况。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”协议应当遵守，否则有违契约精神，不利于社会交易秩序稳定。原告与被告签订《商铺租赁合同》（总合同）时，被告对合同标的物享有处分权，被告有权签订合同，从合同第六条的约定来看原告应当知道被告有将出租的商铺出售的可能，法律并不禁止带租约的房屋出售，因此原告受欺诈签订此合同没有依据，该合同也没有无效情形。关于原告与第三人签订的《商铺租赁合同》（分合同），签订此合同时，因为商铺出售的原因，第三人是商铺所有权人，在不妨碍总合同的履行，与总合同不冲突的情况下，第三人是有权与原告签订分合同的。若该分合同的签订有妨碍或者是影响到总合同的履行，无论是分别签署或者是当面签署，合同相对人均有权选择不予签署。原告没有证据证明该分合同的签订影响了原告行使总合同条件下承租人的权利，该分合同也不存在法定无效情形。因此在原告没有证据证明《商铺租赁合同》（注：总合同和分合同）违返法律、行政法规强制性规定的情况下，其请求确认《商铺租赁合同》无效，没有事实和法律依据，依法不能支持。原告没有证据证明被告的行为导致原告具体损失，因此原告要求被告赔偿其损失也没有事实和法律依据，不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告张珍英确认《商铺租赁合同》无效的诉讼请求；二、驳回原告张珍英的其他诉讼请求。本案诉讼费26084元，因适用简易程序减半收取13042元，由原告张珍英负担。 二审中，当事人没有提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：双方之间签订的《商铺租赁合同》是否无效。 本院认为：根据一审查明的事实，上诉人与被上诉人于2017年2月9日签订《商铺租赁合同》，租赁被上诉人开发的12个商铺经营家具店，并约定了租期和租金等。合同签订后，被上诉人已将商铺交给上诉人使用，上诉人也将2017年的租金交付被上诉人。事后，虽然被上诉人将已经出租给上诉人的12个商铺带租约陆续出售给原审第三人，上诉人又分别与原审第三人签订了《商铺租赁合同》。首先，在上诉人与原审第三人签订租赁合同时，虽然先由上诉人签订后，由被上诉人带给原审第三人签订，因上诉人对合同内容知晓，而原审第三人在合同签字追认该合同，符合法律的规定。其次，上诉人在与被上诉人签订总租赁合同后，又在被上诉人的安排下与原审第三人签订分合同，在此时上诉人应当知道原审第三人系租赁物的购买人，且上诉人已向原审第三人支付部分租金，如上诉人要主张优先购买权，应当在此时提出，现上诉人以此抗辩的理由不成立。再次，对于上诉人提出由于情势变更导致无法经营该商铺，是否存在情势变更也不属于合同无效的法定情形。从上述事实来看，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，其内容不存在违反法律规定，故一审认定双方签订的合同不存在合同法中第五十二条规定无效的情形，认定该合同合法有效正确，应予确认。 综上所述，上诉人张珍英的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26084元，由上诉人张珍英负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 李颖敏 审判员 陈福江 二〇一九年十二月十二日 书记员 刘 皓