河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初2600号原告（反诉被告）：衡水盛华物业有限责任公司，住所地：衡水市桃城区报社街669号201、203室（衡水XX房地产开发有限公司），统一社会信用代码：91131102796595643J。法定代表人：张西柱，经理。委托代理人：刘某，女，1992年12月7日出生，汉族，现住邯郸市成安县，系该公司员工。被告（反诉原告）：刘某1，男，1980年2月11日出生，汉族，现住衡水市桃城区，原告（反诉被告）衡水盛华物业有限责任公司（以下简称“原告盛华物业”）诉被告（反诉原告）刘某1（以下简称“被告刘某1”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛华物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业管理费3615元及违约金2000元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告刘某1系衡水市XX区XXXX小区XX号楼XX单元XX室的业主，该房屋建筑面积为98.6平方米。2007年3月6日，衡水XX房地产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同，合同约定高层住宅收费为每月每平方米0.78元，逾期未缴纳，自逾期之日起按每天3‰的标准收取违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对全体业主有效。原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告提供了物业管理服务，但被告自2014年3月9日起至今未交纳物业费。原告当庭变更诉讼请求，要求被告给付自2014年3月9日至2019年7月9日的物业费共4922元，违约金2000元。被告刘某1辩称，一、原告所主张的与事实不符，其未按合同约定提供相应的服务。二、其民事诉状具状日期2018年7月13日，但其请求至2019年7月9日，不符合诉讼法的相关规定。三、关于违约金，被告没有不交物业费的恶意，而是由于原告提供服务存在严重不足，违约行为在先，故其主张违约金不合理。四、原告自2014年3月9日至2018年2月9日未向被告催讨过物业费用，未见书面催缴通知书，故2015年10月1日之前的物业费已过诉讼时效。原告的诉讼主张不应得到支持。被告刘某1向本院提出反诉请求：一、确认被反诉人与反诉人于2012年3月签订的物业服务协议无效；二、被反诉人向业主公布其独立法人资格和法定从业资格历史沿革；三、被反诉人向业主公布其所属员工法定从业资格情况；四、被反诉人确定物业管理区域服务项目及标准；五、被反诉人确认物业管理区域内业主缴纳物业管理费情况；六、被反诉人向业主公布停车费收支情况及广告费收支情况；七、被反诉人向业主公布物业收费的收入和支出账目；八、反诉人缓交物业费，并未恶意拒交，而是由于被反诉人提供的服务存在严重不足，被反诉人存在严重违约行为在先，被反诉人主张的违约金不合理；九、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：一、反诉人在不签物业合同不给钥匙的胁迫下，与被反诉人于2012年签订了盛华物业前期物业管理服务条款协议，该物业服务合同的条款未经反诉人本人认可，属于格式合同条款，而且是在违背本人意愿情况下，以拒绝交房和钥匙为条件签订的。物业合同签署当日，反诉人按合同约定支付了第一年度的物业费，但在履行合同中，被反诉人违反了物业合同中的约定，对物业服务区域的维修、养护、绿化管理、卫生和秩序维护等必备事务中的大部分事务，被反诉人没有提供，严重损害了反诉人的合法权益。二、开发商衡水XX房地产开发有限公司与衡水盛华物业怠于成立业主委员会，严重损害业主利益，业主入住多年仍未成立业主委员会，长期滞留在前期物业管理阶段。三、自2012年签订物业合同以来，至今无从得知物业的独立法人资格、相关机构组织所属员工及其从业资格物业管理的区域，工作人员流动性大，物业保安更换频繁。四、被反诉人从未公示其管理小区期间物业服务资金的收支情况。虽然小区广大业主向被反诉人多次提出公示，但被反诉人从未在小区公示过，被反诉人的行为严重侵害了反诉人的知情权和监督权。五、被反诉人的物业服务工作大部分荒废，保安门卫基本上形同虚设，小区卫生差，楼道灯、防火门损坏，绿化设备等公共设施长期破损，车辆乱停乱放，小区的绿化不合格，楼内墙壁乱涂乱画、乱贴广告。六、小区公共使用部分收益应当归业主所有。被反诉人未经业主同意，把小区公共电梯间，走廊、平台等公共部分出租给他人贴广告，且拒绝将收入归还业主。七、反诉人并没有不交物业费的恶意，而是由于被反诉人提供的物业服务严重不足，被反诉人存在严重违约行为在先，故而被反诉人主张的违约金不合理。自2014年3月9日至2018年2月9日，被反诉人未向反诉人催讨过物业费用，故2015年10月1日之前的物业费诉讼时效已过。八、网络上有很多关于盛华物业的负面新闻，最典型的代表是2016年9月18日，河北XX问政综合服务平台投诉盛华物业不作为，卫生脏乱差，衡水市XX局于2016年9月23日对物业公司进行约谈和督促。2018年9月25日在同样的平台，盛华物业被投诉，从上述情况充分说明，被反诉人持续未履行其应尽义务。原告盛华物业辩称，首先被告刘某1当庭提出反诉不符合民诉法的相关规定，应在举证期限届满前提出。其提出的反诉请求无相关法律依据，并且国务院住建部在2018年已经取消了物业服务企业的资质审批。而盛华物业是与盛世华庭建设单位签订的前期物业服务合同，该合同合法有效且对业主具有约束力，在合同中也明确约定了物业管理区域、服务项目及标准。另外被告要求盛华物业公布停车费收支情况、广告费收支情况及物业收费的收支情况，物业公司已经定期公示。被告要求原告公布其他业主缴纳物业管理费的情况于法无据。故反诉人提出的反诉请求并无事实及法律依据，应当驳回。本院经审理认定事实如下：2007年3月6日，原告盛华物业与衡水XX房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，聘用原告提供前期物业管理服务。合同第一条约定了物业管理区域，第二条至第五条约定了物业服务内容和质量。合同第六条约定了物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：0.78元/月.平方米。2018年6月20日，原告与衡水XX房地产开发有限公司签订前期物业服务合同变更协议，将原合同第四十三条更改为：本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向本小区所在地人民法院起诉。被告刘某1为衡水市XX区XXXX小区XX号楼XX单元XX室的业主，该房屋建筑面积为98.6平方米。被告刘某1自2014年3月9日开始未向原告盛华物业交纳物业费，计算至2019年7月9日共计4922元。原告盛华物业于庭后向本院递交撤诉申请书，载明：“我公司诉刘某1物业服务合同纠纷一案，经调解，双方已达成一致意见，纠纷已解除，故申请撤诉。”本院认为，原告盛华物业提出撤诉，系行使自身诉讼权利，并无不妥，本院予以准许。依据相关法律规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉的，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故被告刘某1当庭提出反诉请求符合相关法律规定。对于被告刘某1的第一项反诉请求，要求确认双方于2012年3月签订的物业服务协议无效，被告并未向本院提交上述协议，原告盛华物业起诉依据的是其与衡水XX房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告刘某1并未提供证据证实该物业服务合同存在法律规定的无效条件，该物业服务合同为有效合同，且对衡水市XX区XXXX小区的业主具有约束力，双方均应按约履行合同义务，对被告刘某1的第一项反诉请求，本院不予支持。被告刘某1提出的第二项至第七项反诉请求，无相关法律依据，本院不予支持。被告刘某1的第八项反诉请求主张原告盛华物业提出的违约金不合理，其属于抗辩内容，因本诉已撤诉，该项主张亦归于消灭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）刘某1的反诉请求。案件受理费25元，由原告（反诉被告）衡水盛华物业有限责任公司担负；反诉费25元，由被告（反诉原告）刘某1担负。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  张淑清二〇一九年十二月二日法官助理韩炜炜书记员代志清