新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0203民初2384号 原告：**，男，1988年12月13日出生，汉族，克拉玛依市公安局干警。 被告：张丽彬，男，1968年3月11日出生，汉族，个体从业人员。 被告：克拉玛依区友诚不动产信息咨询部二店，经营场所：克拉玛依区。 统一社会信用代码：92650zxxxWLW3G。 经营者：陈英花，女，1977年7月15日出生，汉族，住克拉玛依区。 原告**与被告张丽彬、克拉玛依区友诚不动产信息咨询部二店（以下简称友诚信息咨询部）房屋买卖（居间）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**、被告张丽彬、友诚信息咨询部经营者陈英花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.判令被告张丽彬返还双倍定金20000元；2.判令被告友诚信息咨询部退还居间费8000元，公积金代办费2000元，以上合计30000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月5日，原告通过被告友诚信息咨询部居间服务与被告张丽彬签订《房屋买卖三方合同》，约定被告张丽彬将其所有的××区房屋出售给原告，房屋价款410000元，定金10000元，付款方式为2019年9月5日向被告张丽彬支付定金10000元，余款400000元分两次付清，其中150000元于办理产权过户手续之日支付，剩余房款250000元于该房屋过户之后45日内支付完毕。合同还约定了居间服务费为房款的2%及其他权利义务。同日，原告与被告张丽彬签订《定金合同》一份。2019年9月4日，原告向被告友诚信息咨询部支付定金及居间服务费20000元，被告友诚信息咨询部向被告张丽彬转付定金10000元。2019年9月12日，被告张丽彬表示不愿意转让该房屋，原告与二被告协商未果。原告认为被告张丽彬违约，被告友诚信息咨询部未能促成达到原告合同目的。故原告诉至法院，请求依法判如所请。 被告张丽彬辩称，因被告妻子不同意卖房，被告与原告协商赔偿部分损失，但是原告不同意。被告与中介协商暂缓2个月搬离房屋，但是中介与原告协商原告不同意。 被告友诚信息咨询部辩称，原告、被告张丽彬陈述属实，被告与原告、被告张丽彬协调退款事宜，但是没有达成协议。现被告张丽彬不愿意承担违约金，中介费应该由违约方支付。 本院经审理认定事实如下：2019年9月4日，原告通过被告友诚信息咨询部居间活动与被告张丽彬签订房屋买卖《定金合同》一份。当日原告向被告友诚信息咨询部支付居间服务费8000元、公积金贷款代办费2000元，并通过被告友诚信息咨询部向原告支付定金10000元。2019年9月5日，三方签订《房屋买卖三方合同》一份，约定被告张丽彬将其所有的××区房屋转让给原告，转让总价款410000元，定金10000元，付款方式为2019年9月5日向被告张丽彬支付定金10000元，余款400000元分两次付清，其中150000元于办理产权过户手续之日支付，剩余房款250000元于该房屋过户之后45日内支付完毕。2019年9月20日前持本合同和相关资料办理产权过户手续，2019年10月5日交付房屋。居间服务费为房屋总价款的2%即人民币8200元，合同订立后因买卖任何一方的原因致使合同未履行的，违约方居间报酬不予退还。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告以其妻子不同意转让房屋为由与原告协商解除合同退还定金，并于9月9日、10日、12日、16日、10月8日通过微信向被告友诚信息咨询部退还定金10000元但均被退回。现原告认为被告张丽彬违约、被告友诚信息咨询部未能促成实现合同目的，为此三方因居间费、公积金代办费、定金双倍返还发生争议，协商未果，故原告诉至本院。 另，克拉玛依区xxx房屋性质为经济适用房，登记房屋所有权人为案外人方小菊（共同所有），土地使用权人为案外人方小菊、被告张丽彬。被告张丽彬与案外人方小菊系夫妻关系。 被告张丽彬在签订房屋买卖时未提供房屋共有人方小菊的书面特别授权或者方小菊签字确认的房屋买卖合同。截至到庭审结束时被告张丽彬未向本院提交方小菊追认授权或取得处分该房产的全部权利。 上述事实，经当庭质证，有原告提交的房屋买卖合同（居间合同）复印件一份、定金合同、居间费收据原件各一份、微信转账记录打印件一份，电话通话录音光盘及录音整理文件一份，原告与中介微信聊天记录打印件一份；被告张丽彬提交的房屋买卖三方合同原件一份；被告友诚信息咨询部庭后提交与被告张丽彬之间的沟通过程聊天记录、结婚证复印件及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。可以作为定案的依据。 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 本案争议的焦点是三方签订的《房屋买卖合同（居间合同）》的效力问题。 根据庭审查明的被告张丽彬在实施处分夫妻共同所有的房产时并未出示涉案房屋所有权人方小菊的书面授权或其他形式授权、事后也未取得房屋所有权人方小菊追认或者订立合同后被告张丽彬取得该房产完全处分权的事实；以及原告在签订合同前仅以方小菊开门看房就认为被告张丽彬已经取得全部处分权的事实，可以认定在三方签订《房屋买卖合同（居间合同）》当时该合同属于效力待定状态。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。…。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第四十八条第二款：“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”的规定，应当认定三方签订的房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人方小菊不发生法律效力。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…。”的规定，本案中，原、被告三方在处分案外人方小菊共有的房屋时，均存在过错，根据三方的过错程度被告张丽彬应当承担主要过错责任，应当返还定金并赔偿一定损失。被告友诚信息咨询部已经促成合同成立，但因不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，只是一般过失未经房产共有人授权或同意导致合同无效，应当返还部分的居间报酬、原告也应当承担由于签约不慎的法律责任。 关于公积金贷款手续费2000元的诉讼请求。因合同无效且该笔费用未能实际发生。故被告应当予以返还。 对原告主张双倍返还定金的诉讼请求。根据《中华人民共和国担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”的规定，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告主张根据合同第一条第6项“甲方保证该房屋的买卖已经充分与房屋共有人协商，并经过房屋共有人同意，若由于甲方隐瞒真实情况造成该房屋无法完成正常交易和产权过户的，视为甲方违约，给乙方和丙方造成的损失由甲方承担。”的约定，被告应当承担违约责任的理由。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，本案中三方签订的房屋买卖合同的上述条款，因未经房屋共有人方小菊的同意，侵害了房屋共有权人方小菊的合法财产所有权，应当认定为无效条款。原、被告均应当承担相应的缔约过失责任。因此，原告主张的理由，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国担保法》第五条之规定，判决如下： 一、被告张丽彬于本判决生效之日起三日内向原告**返还定金10000元，违约赔偿损失5000元； 二、被告克拉玛依区友诚不动产信息咨询部二店向原告返还公积金贷款代办费2000元，返还居间费3000元； 三、驳回原告**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元、邮寄送达费32.40元，由被告张丽彬负担206元、原告**负担101.40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  钟爱军 二〇一九年十二月五日 书记员  丁雯婕