宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2019）宁0303民初3120号   原告：马某，医生，住宁夏回族自治区吴忠市。   被告：宁夏鑫鸿房地产开发有限公司。   法定代表人：卢某，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：石某，宁夏崇源律师事务所律师。（特别授权代理）   第三人：鲁某，住宁夏回族自治区吴忠市，现羁押于宁夏回族自治区中宁县看守所。   原告马某与被告宁夏鑫鸿房地产开发有限公司（以下简称鑫鸿公司）、第三人鲁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某、被告鑫鸿公司委托诉讼代理人石某、第三人鲁某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告马某向本院提出诉讼请求：1.判令被告宁夏鑫鸿房地产开发有限公司立即履行合同约定义务，协助原告办理房屋按揭贷款；2.判令被告宁夏鑫鸿房地产开发有限公司为原告办理房屋产权登记手续；3.判令被告宁夏鑫鸿房地产开发有限公司向原告赔偿房屋所差面积16.98平米、合计人民币46695元、门窗损失7000元；4.办理房产证时请将房产证办理过户到顾志义名下；5.本案诉讼费用由被告承担。2019年12月11日庭审中，原告撤回第一、第四项诉讼请求。事实及理由：2009年，被告宁夏鑫鸿房地产开发有限公司开发建设太阳山十三标段（中央商务区）商贸楼。2009年9月18日，原告购买被告宁夏鑫鸿房地产开发有限公司开发建设的太阳山中央商务区（十三标段）商贸楼B区B01（现房管局登记111号）商品房（面积185.76平方米，二层，共三层）。同日，被告宁夏鑫鸿房地产开发有限公司委托第三人鲁某与原告签订《商品楼房预定出售合同（主合同）》与《太阳山十三标（中央商务区）关于付款的补充规定》，合同约定：房屋价款51万元，原告于2010年5月30日付清50%房款，金额为25.5万元，剩余50%房款由被告为原告办理按揭贷款支付。《补充规定》约定：银行按揭由甲方统一决定，利率及期限由银行决定，乙方不得表示异议，乙方积极配合甲方提供有效证件。合同生效后，原告按约定向被告支付了50%的房款25.5万元，但被告迟迟不为原告办理剩余50%房款的银行按揭手续。近年来原告经房管局查询此房屋面积为168.78平方米，与签订合同面积相差16.98平方米；房屋门窗和扶手未按合同材料建造，被告给所有商户按7000元进行了补损。多年来原告多次催促被告履行合同义务，但被告始终互相推脱至今也未履行合同约定，致使原告无法完成付款，所购房屋无法办理产权登记手续，给原告造成了巨大的经济损失。今年因原告家中老人有病做手术无法付清手术费，没有办法的情况下原告将房屋转卖给邻居顾志义同志，以合同为证。综上所述，原告为维护自己的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院公正判决，支持原告的诉讼请求。   被告鑫鸿公司辩称，1.被告从来没有在吴忠市太阳山开发区开发过或销售任何的房地产，被告也从未委托过他人与原告签订任何的商品房买卖合同，更没有收取过原告任何的购房款，原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系；2.第三人鲁某曾因私刻被告鑫鸿公司印章，冒用被告鑫鸿公司名称在太阳山开发、销售过房地产，第三人鲁某的行为已构成刑事犯罪，吴忠市红寺堡区人民法院作出（2014）吴红刑初字第118号刑事判决书追究其刑事责任，鲁某的刑事违法犯罪行为所导致的责任不应由受害单位被告鑫鸿公司承担；3.本案系商品房买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，被告履行合同义务的前提是原告与被告之间存在真实的房屋买卖合同法律关系，事实上，本案购房合同是鲁某伪造被告的印章与原告签订的，被告也未收取过原告的购房款，原、被告之间不存在任何的房屋买卖合同关系，原、被告之间也就不存在任何法律上的权利义务关系，被告鑫鸿公司无法律上的协助履行合同之义务，同时，对原告主张的退还房屋所差面积损失及门窗损失的责任也不应当由被告承担。综上，原告的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。   第三人鲁某辩称，涉案房屋总价款51万元，26万元房款没有付清，我一直向原告要钱，但是原告没有给我付，我要让原告付违约金，原告属于恶意欠款，欠款长达11年，要求支付违约金30万元。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的商品楼房预定出售合同一份、收据十一张、中国农业银行银行卡存款业务回单一张、吴忠市不动产登记信息查询结果证明三张、房产幢平面图两张，可以证明原告与第三人鲁某签订房屋买卖合同，并向第三人鲁某支付房款250000元，房屋登记编号为111号，实际面积168.78平方米的事实，予以认定；对被告鑫鸿公司提交的（2014）吴红刑初字第118号判决书复印件一份，经核，该刑事判决书复印件与本院刑事判决书内容一致，予以认定；关于鲁某一案的情况说明及关于鲁某情况说明的承诺复印件、（2013）06-21号文件一份及签收单二页复印件、被告鑫鸿公司在吴忠日报、新消息报、法治新报、鲁某在新消息报上刊登的鲁某私刻伪造被告单位印章向社会公开声明复印件，经核对，上述证据在本院（2014）吴红民初字第396号民事判决书中已经得到认定，故对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定；本院依职权调取的存于（2014）吴红民初字第396号卷宗一本，能够证明第三人鲁某伪造被告鑫鸿公司印章以被告鑫鸿公司名义开发房地产，事后第三人鲁某已赔偿被告鑫鸿公司损失600000元，也已取得被告鑫鸿公司的谅解，被告鑫鸿公司收取第三人鲁某600000元，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年第三人鲁某伪造被告鑫鸿公司的印章以被告鑫鸿公司名义在吴忠市太阳山开发区商业街西侧金环路北侧开发房地产。2009年9月18日，第三人鲁某与原告马某签订商品楼房预定出售合同一份，约定第三人鲁某将其开发的吴忠市太阳山开发区商业街西侧金环路北侧鑫鸿公司商贸楼编号为B01号房屋以510000元的价格出售给原告，房屋面积185.76平方米，每平方米2750元，合同约定“工程启动后，预交房价总额的50%，计255000元，于2009年11月30日付70000元，于2010年5月30日付115000元，剩余50%房款按揭贷款。结算时以房产证面积为准。”房屋过户由第三人鲁某负责，费用由原告承担。原告先后向第三人鲁某支付房款250000元，剩余房款原告要求被告及第三人协助办理按揭贷款，但至今未办理，房款也未付清，房屋现登记在被告鑫鸿公司名下。2019年7月19日，经查询，涉案房屋实际房号为111号，房屋实际面积为168.78平方米。   本院认为，第三人鲁某伪造被告鑫鸿公司印章以被告鑫鸿公司名义开发房地产，事后第三人鲁某已赔偿被告鑫鸿公司损失600000元，也已取得被告鑫鸿公司的谅解，被告鑫鸿公司收取第三人鲁某600000元的行为，应视为被告对第三人前期开发、销售太阳山商务区楼房行为的追认。涉案房屋客观上已登记在被告鑫鸿公司名下，原告要求过户必须付清房款，被告鑫鸿公司只是名义上的所有，并不实际拥有房屋，涉案房屋实际由第三人鲁某所有，因此原告应向第三人鲁某付清剩余房款，房屋面积实际为168.78平方米，合同约定每平方米2750元，房屋总价款应为464145元，原告已支付250000元，还应支付214145元，庭审中第三人自认向原告补偿7000元门窗损失，扣除该损失，原告需向第三人支付剩余房款207145元。关于第三人要求的违约金，因合同中明确约定剩余50%房款办理按揭贷款，因此并不存在原告违约拖欠房款的情形，故对第三人的该辩解意见不予采纳。被告鑫鸿公司系房屋登记所有人，其办理过户并不存在法律上或者事实上不能履行的情形。为了维护社会的稳定，实际化解矛盾纠纷，故被告鑫鸿公司应协助原告将位于吴忠市××区房屋过户至原告名下，过户所产生的税费由原告承担。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条规定，判决如下：   一、原告马某于本判决生效后十日内一次性支付第三人鲁某剩余购房款207145元；   二、被告宁夏鑫鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将位于吴忠市××区房屋过户至原告马某名下，过户产生的税费由原告马某承担。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1042元，减半收取521元，由原告马某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判员 田 芳     二〇一九年十二月十七日   书记员 穆国梅   附本案所适用的法律条文：   《中华人民共和国物权法》   第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时实效；未办理物权登记的，不影响合同效力。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；   （三）债权人在合理期限内未要求履行。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。