山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10486号上诉人（原审原告）：王嵘，男，1994年10月5日出生，汉族，住海南省临高县。委托诉讼代理人：刘泽永，北京市君致（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨涛，男，1987年8月16日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：董超，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：安文强，山东睿扬律师事务所律师。上诉人王嵘因与被上诉人杨涛房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初5790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王嵘上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或依法改判，支持王嵘的全部诉讼请求；2.杨涛承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决忽略重要证据，认定事实错误。一审判决认为王嵘与杨涛诉争的“是杨涛所主张的装修、物品及客源的补偿费用”，该事实认定错误。首先，双方在签订转租合同时并没有明确约定该15万元转让费的具体明细，一审庭审中，王嵘也没有认可该15万元转让费包含装修、物品及客源的补偿费用。其次，在签订该转租合同之前，王嵘已经签订了《君鼎连锁授权合同》，从事品牌水饺经营，王嵘没有使用原有装修的意思表示，王嵘也不可能使用杨涛的原有装修，一审中王嵘已将该授权合同提交作为证据。一审法院直接对杨涛的主张予以认定，该事实认定错误。王嵘装修后的涉案房屋用于“福悦君鼎虾仁水饺店”，主要从事虾仁水饺餐饮经营；与杨涛经营的“九毛九健康快餐”存在明显差异，客户群体存在明显差异。不存在利用原餐厅客源补偿的情形。一审判决对于“客源补偿”事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。王嵘基于转租合同，向杨涛支付转让费，转租合同无效，杨涛应当对该转让费予以返还。一审判决在未查清事实的情况下，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，即承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。出租人姚陆中与杨涛签订的房屋租赁合同，该装修应当由姚陆中与杨涛协商确定，一审法院不应确定直接由王嵘承担装修的相关费用。三、一审判决显失公平。杨涛明知自己没有案涉房屋的转租权，且未取得出租人同意擅自向王嵘转租案涉房屋，对本案的发生存在明显过错。一审判决未考虑杨涛对本案发生的过错程度。如果杨涛有转租权，没有过错，王嵘主张解除合同，解除的结果同样为退还押金，与该案的判决结果一致。该案一审判决结果显失公平。请求依法查明事实，纠正一审错误，作出合理判决或发回重审，维护王嵘的合法权益。杨涛辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，应依法驳回王嵘的全部上诉请求。本案涉及两个合同：一个为书面房屋租赁合同，该合同仅涉及房屋转租以及租金问题；另一个为餐馆资产转让协议，双方虽然未签订书面合同，但形成事实转让协议。双方之间的房屋租赁合同虽被认定无效，但不影响餐馆转让协议的效力。因此王嵘无权请求杨涛退回转让费。王嵘在租赁前已经明知房屋的权属情况，依然决定受让餐馆资产，王嵘应该为自己的行为负责，并承担相应责任；同时双方之间的房屋租赁合同无效，也未给王嵘造成任何损失。请求维持原判。王嵘向一审法院起诉请求：1.确认王嵘与杨涛签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令杨涛向王嵘返还王嵘向其支付的15万元转让费；3.判令杨涛向王嵘赔偿损失6万元；4.本案诉讼费、保全费等由杨涛承担。一审法院认定事实：济南市市中区经四路385号房屋的登记产权人为济南市房产管理局，案外人姚陆中从产权人处承租该房屋。2018年3月7日，杨涛（甲方，出租方）与案外人姚陆中（甲方，出租方）签订一份房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋位于市中区经四路385号西数第一间，建筑面积90平方米，租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日，租金为每月4167元，乙方于合同生效之日向甲方支付该房屋保证金5000元，合同期满如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并立即收回房屋，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋设施。2018年12月22日，王嵘（乙方，承租方）与杨涛（甲方，出租方）签订一份房屋租赁合同，约定由乙方承租经四路385号实际自西向东1、2间，延伸南向北1、2、3间，总建筑面积约120平，房屋用途为饮食餐饮业，租赁期限自2019年2月28日至2022年2月27日，房屋租金为月租5000元。合同第十三条约定：如因甲方原因造成乙方不能继续经营的，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方。乙方的经济损失由甲方或甲方协助补偿（按年房租5－8倍的年收益率为参考标准）。2018年12月21日，杨涛向王嵘出具一张收到条，载明：“今（2018.12.21）收到王嵘经四路385号店转让费15万（拾伍万）元整，中包含5000元（伍仟元）押金。”2019年8月19日，姚陆中出具一份情况说明，载明因杨涛将房屋转租给王嵘，其已于2019年6月4日通过邮政EMS向杨涛送达《解除合同通知书》，其收回经四路385号房屋，与杨涛不再存在租赁合同关系，由于王嵘实际使用该房屋，且对房屋进行了装修，姚陆中同意王嵘继续使用该房屋。王嵘接手案涉房屋后进行了重新装修，现使用该房屋经营君鼎虾仁水饺店。关于所收取的15万元店铺转让费包含的具体项目，杨涛陈述包含杨涛向姚陆中交纳的5000元租赁押金，杨涛的装修费用、留下来的物品、客源等，还因王嵘自2018年11月22日至2019年2月28日期间已实际使用案涉房屋，该段时间的房屋租金也包含在内。王嵘认可其自2018年11月22日开始使用案涉房屋，但不清楚该15万元转让费中是否包含该时间段的租金，王嵘还认可其接收了杨涛留下的不锈钢保鲜工作台和不锈钢排烟罩。一审法院认为，因杨涛将案涉房屋转租给王嵘并未经过出租人姚陆中的同意且违反了与姚陆中的约定，故王嵘与杨涛所签订的房屋租赁合同无效。虽然合同无效，但因王嵘经姚陆中同意继续使用该房屋及杨涛所留下的物品，故王嵘应当给予杨涛相应的补偿。关于15万元的转让费，从其具体项目来看包括三部分，一部分是5000元租赁押金，因王嵘、杨涛之间的房屋租赁合同无效，该5000元押金杨涛应当返还，杨涛与姚陆中之间的押金事项可另行解决。第二部分是杨涛所主张的王嵘自2018年11月22日至2019年2月28日期间实际使用案涉房屋的使用费，因杨涛所主张的使用费金额与王嵘、杨涛之间房屋租赁合同约定的租金标准一致，故一审法院认定该部分款项的性质为案涉房屋的占用使用费，鉴于王嵘在此期间实际使用房屋，且杨涛已向姚陆中支付了相应的房租，该部分费用杨涛不必返还。第三部分是杨涛所主张的装修、物品及客源的补偿费用，如前所述，王嵘对于杨涛的装修支出、所留用物品价值应当给予合理补偿，当事人基于意思自治原则达成的补偿金额，法院不应予以干涉，故该部分费用亦不必返还。关于王嵘主张的6万元经济损失，因其未提交相应证据证明存在实际损失，故一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告王嵘与被告杨涛于2018年12月22日所签订的房屋租赁合同无效；二、被告杨涛于判决生效之日起十日内返还原告王嵘租赁押金5000元；三、驳回原告王嵘的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取计2225元，原告王嵘负担2172元，被告杨涛负担53元；财产保全费1570元，原告王嵘负担1533元，被告杨涛负担37元。本院二审期间，当事人均未提交新证据，经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及在案证据，本案涉及王嵘与杨涛之间的两种合同关系，一是房屋租赁合同关系，一是转让合同关系。因姚陆中不同意杨涛向王嵘转租涉案房屋，故一审认定杨涛与王嵘签订的房屋租赁合同无效，并判令杨涛向王嵘返还5000元押金并无不当。从杨涛与王嵘签订的房屋租赁合同内容看，其中并未涉及转让事宜，王嵘向杨涛支付经四路385号店转让费15万元不属于该房屋租赁合同的组成部分，故王嵘以该房屋租赁合同无效要求杨涛返还该15万元转让费的主张不能成立。杨涛收取王嵘经四路385号店转让费15万元的事实，证实双方在房屋租赁合同之外另存在转让合同关系。关于杨涛向王嵘转让的标的物，双方于诉讼中陈述不一，杨涛在签订租赁合同后已将涉案房屋交付王嵘经营使用，在双方未签订书面转让合同对该转让款作出明确约定的情况下，王嵘要求杨涛返还该15万元缺乏依据，一审不予支持并无不当。王嵘主张的经济损失证据不足，一审不予支持符合法律规定。综上所述，王嵘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人王嵘负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇一九年十二月十一日书记员  韩 雪