文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0114民初6162号原告：重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司，住所地重庆市黔江区舟白街道正舟路北段1号，统一社会信用代码91500114MA60EM4J5Q。法定代表人：冉辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐伟民，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张玉金，重庆纵深律师事务所律师。被告：常祖华，男，1970年3月17日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张卫，重庆光界律师事务所律师。原告重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司（以下简称芭拉胡管理公司）与被告常祖华返还原物纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行审理，原告芭拉胡管理公司的委托诉讼代理人张玉金，被告常祖华及委托诉讼代理人张卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芭拉胡管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退所占用的位于黔江区濯水镇濯水居委X组X幢2-1-1（建筑面积110平方米）、黔江区濯水镇濯水居委X组X幢总层数3层（负1-1,1-1,2-1，建筑面积922.31平方米）的房屋；2.判令被告赔偿损失366057元（参照租金标准支付至腾退之日止）；3.被告支付商管服务费119770元；4.被告承担可得利益损失77500元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告常祖华于2014年6月5日、2015年6月5日与重庆运佳旅游投资有限公司签订了《濯水古镇经营场地租赁合同》，由被告租赁黔江区濯水镇濯水居委X组X幢2-1-1(建筑面积110平方米)、黔江区濯水镇濯水居委X组X幢总层数3层(负1-1，1-1，2-1，建筑面积922.31平方米)的场地，合同约定期限8年，自2015年1月1日至2022年12月31日止，并约定免交租金期为两年，从2017年1月1日开始支付租金。每年应当支付的租金标准在合同中有明确的约定。原濯水古镇资产由重庆运佳旅游投资有限公司向重庆市黔江区旅游天地有限责任公司整体租赁，运佳公司将租赁的房屋出租给被告常祖华。2016年9月13日黔江国资【2016】XXX号文件批复同意解除重庆运佳旅游投资有限公司濯水古镇资产租赁合同补偿方案的请示，2016年10月18日，解除了《濯水古镇资产租赁合同》协议书。因重庆市黔江区人民政府为建设旅游大区和创5A景区需要，黔江国资【2016】XX号文件批复将濯水景区房屋建筑、小南海景区资产等划转入重庆市黔江区旅游投资开发有限公司，濯水古镇资产由其子公司重庆芭拉胡有限公司负责经营管理。按照黔江区旅游工作会议精神，经黔江区国资委批复同意成立重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司，经营范围为旅游开发、自有房屋出租等业务，即现在由原告负责濯水景区房屋出租及经营管理。被告租赁房屋后，至今未支付房屋租金，经原告多次催收，被告不来签订合同，也不支付占用房屋租金，至今一直占用房屋，给原告带来经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告常祖华辩称：1.原告的诉讼请求以及事实、理由均不成立。原告不是本案适格的诉讼主体，被告签订租赁合同的出租方是重庆运佳旅游投资有限公司，被告不知道该资产已经变更为原告。2.被告与重庆运佳旅游投资有限公司签订合同后，该合同并未履行，至2016年6月25日因涨水淹没了被告的房屋，因此就一直没有实际经营，之后没有任何单位向被告主张过任何权利，被告也不知道向谁解除合同。3.按照被告与重庆运佳旅游投资有限公司之间的合同，被告也达不到支付租金的条件，因为该合同约定了游客达到一定数量后才支付租金。同时涉案标的物中110平方米的房屋已经被出租给其他人使用。4.原告所称的多次催促被告签合同，不支付租金不属实。本院经审理认定事实如下：2014年1月7日，重庆市黔江区旅游天地有限责任公司（甲方）与重庆运佳旅游投资有限公司（乙方）签订濯水古镇资产租赁合同，约定甲方将濯水古镇的资产（包括戏楼、李家大院1-6号、龚家大院1-6号、风雨廊桥等）整体出租给甲方，由甲方进行经营管理。租赁期限为10年，自2014年10月31日起至2024年10月30日止。甲方减免乙方前三年租金450万元，以支持乙方前期市场开发；同时约定了2017年10月31日至2024年10月30日期间的租金。合同还约定了双方的权利义务及违约责任等内容。被告常祖华（乙方）于2014年6月5日、2015年6月5日与重庆运佳旅游投资有限公司（甲方）签订了二份《濯水古镇经营场地租赁合同》，由被告租赁黔江区濯水镇濯水居委X组X幢2-1-1(建筑面积110平方米)、黔江区濯水镇濯水居委X组X幢总层数3层(负1-1，1-1，2-1，建筑面积922.31平方米)的场地租赁合同，合同约定期限8年，自2015年1月1日起至2022年12月31日止，并约定免交租金期为两年，从2017年1月1日开始支付租金。租金自2017年12月1日开始实收，其中建筑面积922.31平方米房屋租金为：2017年1月1日至2017年12月31日期间121745元，2018年1月1日至2018年12月31日期间127832元，2019年1月1日至2019年12月31日期间132813元……租金总额1047559元；其中建筑面积110平方米房屋租金为：2017年1月1日至2017年12月31日期间14520元，2018年1月1日至2018年12月31日期间15246元，2019年1月1日至2019年12月31日期间15840元……租金总额124938元。租金以建筑面积计算10元/平方米/月，经营场地内水电费按表计费，属公共能源的水电费根据建筑面积大小按比例据实分摊，均当月结算，第三年起租金按季，并提前5天交付。乙方向甲方支付濯水古镇整体推广费（商管费）2元/平方米/月，从2014年10月1日开始支付，支付方式为按季度交纳，于季度首月前5天交纳下季度商管费；乙方逾期未交前述费用，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付滞纳金。合同签订后，重庆运佳旅游投资有限公司将前述房产交由被告经营管理。2016年6月22日，因重庆市黔江区人民政府为建设旅游大区和创5A景区需要，黔江国资【2016】XX号文件批复将濯水景区房屋建筑、小南海景区等资产划转入重庆市黔江区旅游投资开发有限公司。濯水古镇资产由其子公司重庆芭拉胡有限公司负责经营管理。2016年10月18日，重庆市黔江区旅游天地有限责任公司（甲方）、重庆运佳旅游投资有限公司（乙方）、重庆市黔江区旅游投资开发有限公司（丙方）签订《解除协议书》，约定解除甲乙双方签订的《濯水古镇资产租赁合同》，协议生效后10个工作日内，乙方对转租形成的租赁合同，乙方全力配合甲方、丙方与承租人签订完善补充协议或者重新签订租赁合同。在合同关系变更完成后，视为乙方完成转租资产的交接。2019年5月23日，按照黔江区旅游工作会议精神，经黔江区国资委批复同意成立重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司，经营范围为旅游开发、自有房屋出租等业务，包括本案涉案房屋在内的濯水古镇资产由其负责出租及经营管理。2019年4月8日，原告向被告发送了解除租赁合同通知，载明因原告多次通知被告按照原合同交纳租金，但被告拒不支付，遂发出书面解除合同通知，要求交付房屋。2019年8月24日，在原告方工作人员的见证下，被告家人将位于古镇人家房屋内的部分物品搬离。本院认为，本案争议的焦点是：一、被告是否应当赔偿原告的房屋占用损失。二、被告的房屋被占用的损失如何计算。对于争议焦点一，用益物权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，因涉案房屋的出租人重庆市黔江区旅游天地有限责任公司与房屋的承租人重庆运佳旅游投资有限公司之前签订的房屋租赁合同已经解除，承租人与次承租人即本案被告之间签订的房屋租赁合同已经无法继续履行，被告可选择重新签订协议或者腾退房屋。根据相关文件批复，涉案的房屋由原告负责经营管理，原告有权管理和使用涉案房屋并获得相应的收益。由于原、被告双方并未重新签订合同，被告仍然实际占用了涉案房屋，也未向原告支付租金，造成了原告的房屋租金损失，故对于原告主张要求被告腾退房屋及赔偿损失的请求，本院予以支持。对于争议焦点二，原告主张的损失包括房屋占用费、商管费、可得利益损失，均按照被告签订的房屋租赁合同标准计算，但被告不予认可。首先对于房屋的占用损失，本案中虽然重庆市黔江区旅游天地有限责任公司与重庆运佳旅游投资有限公司之间的房屋租赁合同已经解除，但是被告仍然占用了涉案房屋，参照原告与其他商户签订的租赁合同确定的租金标准，相应的房屋占用费按照6元/平方米/月的标准计算为宜。截止2019年8月1日，110平方米房屋的占用费为20460元（6元/平方米/月×110平方米×31个月），922.31平方米房屋的占用费为171549.66元（6元/平方米/月×922.31平方米×31个月）。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告起诉要求被告支付的商管服务费，因原告作为濯水景区商家的服务企业，在本案中未举证证明其提供了商管服务而产生了损失，本院对于该项主张，不予支持。对于原告主张的违约损失，并无合同依据，也未提供证据证明该项损失实际存在，对于该项主张，本院不予支持。对于被告抗辩未达到支付租金条件的意见，因被告未举证证明原、被告之间存在该项约定，本院不予采纳。对于被告提出因洪水导致了自身经营损失，可另案主张。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告常祖华于本判决生效后十日内将位于黔江区濯水镇濯水居委X组X幢2-1-1(建筑面积110平方米)、黔江区濯水镇濯水居委X组X幢总层数3层(负1-1，1-1，2-1，建筑面积922.31平方米)的房屋腾退给原告重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司；二、被告常祖华于本判决生效后十日内向原告重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司支付房屋占用损失[截止2019年8月1日的房屋占用损失为192009.66元，从2019年8月2日起的房屋占用损失每天按203.6元（74326.32元/365天）计算至房屋交付之日止]；三、驳回原告重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9432元，减半收取计4716元，由被告常祖华负担1766元，原告重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司负担2950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 王雪松二〇一九年十二月二十五日法官助理 李 娟书 记 员 李 雪