江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0924民初6762号原告：中国农业银行股份有限公司射阳县支行，住所地江苏省射阳县城人民路160号。负责人：王礼宏，该支行行长。委托诉讼代理人：孙德明，该支行客户经理。被告：贾继富，男，1969年12月14日出生,汉族,住江苏省盐城市亭湖区。被告：倪兴亚，女，1971年2月26日出生,汉族,住江苏省盐城市亭湖区。被告：盐城市广丰置业有限公司，住所地江苏省射阳县特庸镇码中街。法定代表人：陶晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁晓东，男，该公司监事。原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行（以下至判决主文前简称农行射阳支行）与被告贾继富、倪兴亚、盐城市广丰置业有限公司（以下至判决主文前简称广丰置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告农行射阳支行的委托诉讼代理人孙德明、被告广丰置业公司的委托诉讼代理人袁晓东到庭参加诉讼,被告贾继富、倪兴亚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农行射阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令贾继富、倪兴亚立即归还个人住房按揭贷款本金127765.49元及算至2019年11月28日的利息3659.85元，合计131425.34元，并从2019年11月29日起至清偿之日止，以所欠借款本金为基数，按每年1月1日人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付利息、罚息；以所欠利息为基数，按每年1月1日人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍支付复利；2.广丰置业公司对贾继富、倪兴亚的上述债务承担连带清偿责任；3.农行射阳支行对贾继富、倪兴亚位于射阳县特庸镇时代华庭10幢201室抵押房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.本案的诉讼费、保全费和公告费用由贾继富、倪兴亚、广丰置业公司承担。事实与理由：贾继富、倪兴亚因购买射阳县特庸镇时代华庭10幢201室房屋，以该房屋设定抵押并办理预告登记，由广丰置业公司提供阶段性保证担保，向我行申请住房按揭贷款19万元。三方签订了《个人购房担保借款合同》，明确了各自权利义务。我行于2015年6月29日发放贷款19万元。贾继富、倪兴亚从2018年10月起未按期归还贷款本息，已严重违约。截止2019年11月28日，共欠贷款本金127765.49元、利息3659.85元。为维护国家信贷资产安全和我行合法权益，请求法院依法判如所请。贾继富、倪兴亚未作答辩，亦未提交证据。广丰置业公司辩称，贾继富、倪兴亚借款买房及我公司提供担保都是事实，但是买房人经济困难，我公司经济紧张，公司将尽量回笼资金优先偿还该笔贷款。农行射阳支行围绕诉讼请求依法提交了贾继富、倪兴亚的身份证、户口簿及结婚证明各1份，个人借款合同及借款凭证各1份，贷款合约基本信息及贷款逾期清单各1份，个人贷款逾期催收通知书及贷款催收快递单各1份等证据，贾继富、倪兴亚未予质证，视为对质证权利的放弃。本院经审查，农行射阳支行提交的上述证据，均符合证据的真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年6月19日，贾继富作为借款人、抵押人，倪兴亚作为共同抵押人，广丰置业公司作为保证人，与农行射阳支行贷款人签订《个人购房担保借款合同》1份，约定借款金额为19万元，借款用途为购买住房，借期为120个月，借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，合同期内如遇中国人民银行基准贷款利率调整的，自调整后次年1月1日起按调整后的利率计息，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起至本息清偿之日止，按约定借款利率上浮50%计收罚息，应付未付利息，在借款期内按约定借款利率计算复利，逾期按逾期借款利率计算复利；抵押物为坐落于射阳县房屋；阶段性保证人广丰置业公司提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等，担保期限至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续时止；借款人未按约定期限足额偿还借款，贷款人有权宣布借款全部到期并提前收回借款、提前行使担保权等内容。合同签订后，农行射阳支行于2015年6月29日向贾继富发放贷款19万元，贾继富出具借款凭证1份，载明借款金额19万元，借款用途为购买住房，到期日为2025年6月28日，还款方式为每月等额本息还款等内容。截止2019年11月28日，贾继富结欠农行射阳支行借款本金127765.49元、利息3659.85元（正常息应收息3531.06元、罚息应收息79.31元、罚息欠息14.56复利应收息28.73元、复利欠息6.19元），合计131425.34元。另查明，贾继富、倪兴亚购买的坐落在射阳县房屋，至今未办理房屋登记和抵押登记。又查明，贾继富、倪兴亚系夫妻，贾继富向农行射阳支行的借款行为发生在贾继富与倪兴亚婚姻关系存续期间。本院认为,1.农行射阳支行与贾继富、倪兴亚、广丰置业之间的《个人购房担保借款合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。贾继富、倪兴亚未按约足额还本付息属违约行为，依约应承担偿还农行射阳支行借款本金并支付合同约定利息、罚息及复利的民事责任。农行射阳支行主张以所欠利息即算至2019年11月28日的利息3659.85元及2019年11月29日后每月未还利息（正常利息、罚息、复利）为基数支付复利。而案涉合同约定逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；应付未付利息包括借款期间内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，故农行射阳支行该部分主张中对于基数中包含的复利部分应予以扣除；2.贾继富向农行射阳支行的借款行为发生在贾继富与倪兴亚的婚姻关系存续期间，借款用于家庭购买住房，且倪兴亚也在案涉个人购房担保借款合同上以抵押人名义签名，可以认定贾继富向农行射阳支行的借款是为家庭日常生活需要所负的债务，属于贾继富、倪兴亚的夫妻共同债务，应当由贾继富、倪兴亚共同偿还;3.广丰置业公司为贾继富向农行射阳支行的上述借款本息提供连带责任保证，应当对贾继富的还款义务承担连带责任。广丰置业公司承担保证责任后，有权向贾继富追偿;4.案涉个人购房担保借款合同约定贾继富、倪兴亚以所购房产向农行射阳支行提供抵押担保，但双方未依法办理房屋登记和抵押登记，抵押权未设立，故农行射阳支行要求对抵押物依法折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾继富、倪兴亚于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行返还借款本金127765.49元及截止2019年11月28日的利息3659.85元，合计131425.34元，并自2019年11月29日起至偿清之日止，以所欠借款本金127765.49元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准的1.5倍支付逾期还款利息；以所欠利息3624.93元及每月未还利息为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准的1.5倍支付复利。二、被告盐城市广丰置业有限公司对本判决第一项确定的被告贾继富的还款义务承担连带清偿责任。三、被告盐城市广丰置业有限公司承担保证责任后，有权向被告贾继富追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司射阳县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1465元（原告已预交），由被告贾继富、倪兴亚、盐城市广丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 侯建伟二〇一九年十二月十九日法官助理 张晓鹏书 记 员 朱 伟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期间届满之前要求其承担违约的责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。