河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异324号 案外人：孙仕楠，男，1995年5月21日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王海霞，女，1971年12月16日出生，汉族，住石家庄市裕华区，系孙仕楠母亲。 申请执行人：王文奎，男，1972年4月10日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：孙鹏飞、王胜利，河北三和时代律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号004-303。 法定代表人：苏晓昆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 本院在执行申请执行人王文奎与被执行人河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称迎尚公司）借款合同纠纷一案中，案外人孙仕楠对本院执行行为提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人孙仕楠向本院提出异议称，请求停止对石家庄市高新技术开发区弘达明尚小区3栋2单元102室的执行行为、解除对该房屋的查封。事实和理由：法院在执行(2018)冀01初11号民事判决书过程中，查封了河北迎尚房地产开发有限公司位于石家庄高新技术产业开发区弘达明尚小区数套房产。其中该小区3栋2单元102室已经卖于案外人，案外人与被执行人于2015年即已签订了房屋买卖合同，案外人已交付全部房款，被执行人亦于2015年将房屋交付申请人，案外人于当年装修，2016年入住并居住至今。案外人认为，引达明尚小区3栋2单元102室的房屋所有权人是案外人孙仕楠，法院执行该房产属于执行错误，故应当解除对该房屋的查封。 申请执行人王文奎答辩称，一、案外人孙仕楠与迎尚公司签订的《弘达明尚定购协议书》并非合法有效的书面买卖合同，2015年7月27日，案外人与迎尚公司签订了涉案不动产的《弘达明尚定购协议》，涉案不动产尚未取得商品房预售许可证明，案外人亦未提供涉案不动产取得商品房预售许可证明，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其与迎尚公司签订的定购协议无效。二、案外人未提供证据证明涉案不动产系其用于居住的唯一房屋，应依法认定涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋。据案外人签署的异议申请书显示案外人的住址为石家庄市裕华区。异议申请书已经证实涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋，且案外人未提供其他证据证实涉案不动产系其用于居住的唯一房屋，故人民法院应当依法认定涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋。三、案外人提供的证据不足以证实其将款项支付给被执行人迎尚公司，应依法认定为案外人未向迎尚公司支付购房款。案外人未提供其向迎尚公司支付购房款的支付凭证，其提供的收据不足以证实其向迎尚公司交付了购房款，庭审时，案外人的代理人亦陈述其没有直接向迎尚公司购买房屋，而是从六合公司购买，故案外人提供的证据不足以证实其向迎尚公司支付了购房款。综上所述，案外人作为买受人对登记在迎尚公司的涉案不动产所提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，其权利不能排除被申请人的执行，请求人民法院依法驳回案外人的异议申请。 被执行人迎尚公司辩称，案涉房屋系案外人直接从第三方处购买，案外人所支付的购房款559178元直接交付给第三方，我方未收取案外人的房款，定购协议书是为了配合案外人所签订。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、案外人与迎尚公司签订的《弘达明尚定购协议书》一份（没有落款时间）、2015年7月27日，房款收款收据房号3-2-102,559178元、2015年7月27日，地下室-224号收款收据一张17760元； 证据2、2017年1月16日案外人与迎尚公司签订的《弘达明尚地上停车位使用合同》、购买车位73号的收款收据5万元一张、案外人向迎尚公司支付购买车位费5万元的POS机小票一张； 证据3、2015年8月24日，装修申请收款收据10元；2015年8月24日，装修工人出入证收款收据30元。 申请执行人王文奎质证称，对证据1的真实性没有异议，但对其合法性有异议，因涉案不动产未取得商品房预售许可证明，其与迎尚公司签订的房屋买卖合同无效。对证据2的真实性没有异议，但对其关联性有异议，申请执行人未查封该车位，故该证据与本案无关。对证据3的真实性没有异议，但该证据不足以排除申请执行人的执行。 被执行人迎尚公司质证称，对证据1《定购协议》及“房款收款收据”的真实性、合法性、关联性均无异议，但案涉房屋并非案外人直接从迎尚公司处直接购买，定购协议书是为了配合案外人所签订，我方也未收取案外人的购房款。对证据2、3的真实性、合法性及关联性均无异议。 本院经审查查明，王文奎与迎尚公司借款合同纠纷一案，本院作出（2018）冀01民初11号民事判决，判令：被告河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告王文奎借款本金2577.4万元及截至2018年1月4日的利息11535682.67元。（2018年1月4日之后的利息，按照年24%计算至本判决履行完毕之日止）。判决生效后，王文奎向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2018年12月26日作出（2018）冀01执883号之一执行裁定，裁定：查封被执行人河北迎尚房地产开发有限公司名下位于弘达明尚小区4号楼3单元102、103、105、107、108、202、204、206、207、208、301、308、401、501、505、507、704、707、801、803、906、907、1001、1003、1006、1101-1104、1106、1107、1201、1204、1205、1207、1302、1305、1401、1405、1406、1408、1501、1502、1504、1505、1507、1508、1602、1604、1607、1701、1702、1704-1706、1708、1804-1808号房产；二、查封期限三年。 另查明，案外人与河北迎尚房地产开发有限公司签署了《弘达明尚订购协议书》，购买位于石家庄市高新技术产业开发区房屋，并于2015年7月27日已支付全部房款，迎尚公司为案外人出具了房款收据，2015年8月开始装修并由案外人入住至今。案外人向本院递交了石家庄市不动产登记中心出具的不动产查询证明，证明孙仕楠在我市市内四区及高新区房屋登记情况为：无房屋登记；房屋网签合同备案情况为：无网签备案。 还查明，2017年1月16日，案外人与迎尚公司签订了《弘达明尚地上停车位使用合同》，约定案外人有权使用弘达明尚小区地上停车位第73号停车位。同日，迎尚公司向案外人出具该停车位使用费的收款收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前签订了《弘达明尚订购协议书》，支付了全部购房款，且案外人已实际占有该房屋，非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北迎尚房地产开发有限公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区弘达明尚小区不动产登记证号为20170003605号项下3-2-102房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十二月九日 书记员  刘敏欣 书记员  白娟娟