湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初5913号原告:郴州家天下房地产投资顾问有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区王仙岭街道郴州大道路与郴江路交汇处神憩乾珑小区5号栋1层1-11号房。法定代表人:曹健华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢岳侠，湖南楚瑞律师事务所实习律师。被告:谢功回，男，1975年9月2日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原告郴州家天下房地产投资顾问有限公司（以下简称家天下公司）与被告谢功回商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告家天下公司的委托诉讼代理人陈郁庆、谢岳侠，被告谢功回到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家天下公司向本院提出诉讼请求：1、判令终止原告与被告签订的《限时代卖委托协议》；2、判令被告支付原告违约金50000元；3、判令被告支付原告居间费13350元（890000×1.5%）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月25日，原、被告签订了《限时代卖委托协议》，协议约定：被告将合法所有的坐落于郴州市北湖区青年大道198号龙凤嘉园7栋603房委托原告出售，委托期限自2019年8月25日至2019年10月31日，销售价格为890000元，被告在委托期限内不得再另行委托他方，不得再披露该售房信息给第三方并不得自售，无论通过何种途径直接或间接成交该房屋，被告均须向原告支付居间服务费；被告私自卖房，如违约，须无条件支付50000元违约金给原告。协议签订后，被告在协议约定的委托期限内私自将房屋卖给他人，合同已无法履行，应当终止，且被告应根据协议支付原告违约金和居间服务费，但被告拒绝支付。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告谢功回辩称，原、被告签订的《限时代卖委托协议》，被告同意终止，但被告没有违约，不同意支付违约金和居间费。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2019年8月25日，谢功回（甲方、委托方）与家天下公司（乙方、受托方）签订《限时代卖委托协议》一份，主要约定：一、甲方将合法所有的坐落于郴州市北湖区青年大道198号龙凤嘉园7栋603房（不动产权证号：714011226、714011227，建筑面积143.9m2）委托乙方出售，销售价格为890000元整，该委托价格包含该房屋所附带的装修、配套及附属设施，委托期限自2019年8月25日至2019年10月31日，委托期满该房屋非因甲方违约导致没有意向客户不能成交的，限时代卖保证金归甲方所有；二、甲方在签署本协议后，乙方交付甲方限时代卖保证金10000元整，房屋成交当日，甲方将保证金返还给乙方；三、该房屋在委托期限内售出，签订《房地产买卖居间合同》时，甲方向乙方支付实际成交价格的1.5%作为中介服务费（该条文已用笔手动划掉）；四、委托期限内甲方不得再委托他方（含口头委托），不得再披露该售房信息给第三方并不得自售，无论通过何种途径直接或间接成交该房屋，甲方均须向乙方支付居间服务费。出现买方时，甲方应与乙方及买方签订《房地产买卖居间合同》，甲方不得以任何借口推诿，如因甲方原因造成《房屋买卖合同》无法签订，视同违约；五、乙方代为寻找并配比适合的意向需求信息，带看房屋且重点推介代卖房产，提供咨询并根据甲方的合理要求交换磋商信息，成交后提供合同文本；六、如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或甲方违反本协议第五条约定，须支付委托价格的3%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿（该条文已用笔手动划掉）；七、甲方承诺此房产无任何产权纠纷，无查封、无抵押，如因甲方原因导致不能过户或甲方私自将此房卖给任何人，如甲方违约，甲方须无条件支付50000元违约金给乙方……如有卖高部分价格，全部做为乙方佣金。谢功回在甲方处签名捺印，家天下公司代表人何跃在乙方代表处签名并加盖公司印章。乙方盖章处备注：此保证金在带甲方做实产权调查，与打出征信确认无问题后转。（二）上述协议签订后，双方未做产权调查和打征信，家天下公司也未向谢功回支付保证金。2019年9月8日，何跃在其微信朋友圈发布了上述房屋基本信息，但留下的看房联系方式为谢功回的手机号码，何跃与谢功回当晚的微信聊天记录摘录如下，谢功回：“你发朋友圈放我的号码骚扰我，想干嘛？”，何跃：“没干嘛，帮你卖房子。我明天会起诉你，是你们过了。”（三）坐落于郴州市房屋属谢功回和案外人黄芳共同共有。2019年9月30日，谢功回与黄芳向案外人谭鹏华出具一份《委托书》，主要内容为：谢功回与黄芳系夫妻关系，欲将共同拥有的位于郴州市房屋出售，因没有时间不能亲自办理上述房屋的相关手续，共同委托谭鹏华代为办理签订房屋买卖合同、房地产转移过户登记、不动产登记等相关手续，委托期限为2019年9月30日至2021年9月29日。同日，谢功回、黄芳在郴州市福城公证处就该份《委托书》进行了公证。谢功回在《限时代卖委托协议》约定的委托期限内，没有与家天下公司进行协商，将上述房屋卖给了他人。判决的理由与结果本院认为，本案立案案由为商品房委托代理销售合同纠纷，但经审理查明，原告家天下公司与被告谢功回之间实属因居间合同关系引发的纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。原、被告签订的《限时代卖委托协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告辩称《限时代卖委托协议》系原告提供的样板合同，且约定售房差价归原告所有，违反了法律法规。本院认为,该协议虽然是原告预先拟定的格式合同,但是合同条款是在双方当事人确认一致的基础上签订的，且协议条款内容均不符合合同法规定的无效情形。故被告提出的辩论意见不成立,本院不予采纳。根据《限时代卖委托协议》约定，被告不得在委托期限内自售房屋，但被告在未与家天下公司协商的情形下，于委托期限内将房屋出卖给他人，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。因被告的违约行为，已导致合同目的不能实现，且双方约定的委托期限已于2019年10月31日期满，合同已自动终止，故原告请求解除《限时代卖委托协议》，已丧失合同解除的前提条件，故本院对原告的该项请求不予支持。双方在《限时代卖委托协议》第十条中约定“甲方私自将此房产卖给任何人，如甲方违约，甲方须无条件支付50000元”，但该违约金约定过高，且原告未举证证明其因被告违约所遭受的损失，故本院酌情支持违约金10000元。对于原告诉请的居间费问题。原告未举证证明其向委托人报告了订立合同的机会或者提供了订立合同的媒介服务，且被告提交的微信聊天记录中的图片，也不能证明原告履行了合理的义务，故原告诉请的居间费13350元（890000元×1.5%），本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告谢功回于本判决生效之日起五日内向原告郴州家天下房地产投资顾问有限公司支付违约金10000元；二、驳回原告郴州家天下房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果被告谢功回未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取692元，由被告谢功回负担109元，原告郴州家天下房地产投资顾问有限公司负担583元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  何宇红二〇一九年十二月十一日书记员  袁 帆附有关法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。