上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10948号上诉人（原审原告）：上海妙亨实业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区月罗路310幢F西H321室。法定代表人：匡福玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖国兴，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭硕娅，上海普世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海宏邦化工有限公司，住所地上海市松江区江田东路185号。法定代表人：季朝政，总经理。被上诉人（原审被告）：上海镁汉企业发展有限公司，住所地上海市松江区中山西路174号2幢1502室。法定代表人：季朝阳，执行董事。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。上诉人上海妙亨实业投资管理有限公司（以下简称妙亨公司）因与被上诉人上海宏邦化工有限公司（以下简称宏邦公司）、上海镁汉企业发展有限公司（以下简称镁汉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初10197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。妙亨公司上诉请求：维持一审判决第一、第二项，撤销一审判决第三、第四项，改判支持妙亨公司一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由镁汉公司和宏邦公司共同负担。事实和理由：就租赁松江区XX路XX号第6幢房屋（建筑面积11,112.16平方米,以下简称第6幢房屋）和第10幢房屋（建筑面积9,989.16平方米，以下简称第10幢房屋），妙亨公司与宏邦公司的经理王某进行磋商，了解了涉案房屋的基本情况并达成了租赁合意。涉案房屋的所有权人系宏邦公司、协商过程在宏邦公司处、与宏邦公司的工作人员进行磋商。故从上述种种外观看，妙亨公司均认为其系与宏邦公司就租赁事宜进行磋商。签订租赁合同时，宏邦公司法定代表人季朝阳以方便管理及合理避税为由，提出由镁汉公司代表宏邦公司签订租赁合同，宏邦公司及镁汉公司向妙亨公司出示了《委托书》，表明镁汉公司系受宏邦公司委托管理涉案房屋，宏邦公司也在出租人位置签字并由法定代表人季朝阳签字。故妙亨公司有理由相信镁汉公司系代宏邦公司签订租赁合同。宏邦公司虽然提供了其与镁汉公司之间关于XX园区的租赁合同及补充协议，但与妙亨公司签订涉案房屋租赁合同时，宏邦公司或者镁汉公司从未向妙亨公司出示过上述材料，也没有证据证明上述合同实际履行。综合上述分析，涉案房屋租赁合同的出租人系宏邦公司而非镁汉公司。镁汉公司及宏邦公司均系季朝阳实际控制的关联公司，季朝阳系镁汉公司的执行董事和法定代表人，同时也是宏邦公司的执行董事。镁汉公司与宏邦公司存在公司股本来源同一、财务管理不做清晰区分等财务混同的情形。两公司存在业务范围严重重合的业务混同的情形。两公司存在公司法定代表人、执行董事及高管互相同一、员工重合的人事混同情形。季朝阳作为镁汉公司及宏邦公司的实际控制人，利用关联交易转移公司财产，滥用公司独立人格及有限责任，不正当支配和控制两关联公司，致使妙亨公司在签订租赁合同后，基于合理信赖付出大量的成本履行合同，故对于因合同部分无效、部分解除所致妙亨公司损失，应由宏邦公司和镁汉公司承担连带责任。租赁合同涉及第6幢房屋部分被确认解除的责任应由镁汉公司和宏邦公司承担。第6幢房屋于2013年已被法院查封，但宏邦公司未将该节事实告知妙亨公司。此后，宏邦公司未实际偿还债务，也未履行生效法律文书确定的义务，导致第6幢房屋被法院拍卖，并最终致使双方的租赁合同无法继续履行，承租涉案房屋前，妙亨公司已向宏邦公司核实过涉案房屋的产权归属、实地查看过涉案房屋的实际使用状况并核验宏邦公司对镁汉公司的委托授权书，认为涉案房屋是适租的，妙亨公司已经尽到了合理范围内的审慎义务。基于对镁汉公司、宏邦公司的合理信赖，妙亨公司从未自行或者委托他人查询涉案房屋查封信息。宏邦公司及镁汉公司陈述其在签订合同时口头告知过涉案房屋被查封的事实，但并未提供相应的证据予以证明。妙亨公司虽然委托涂某确认过涉案房屋2015年12月7日时的水、电表读数情况，但未委托其代妙亨公司接收房屋，也未委托涂某处理过与涉案房屋租赁有关的任何事宜，涂某也未向妙亨公司告知过其查询过涉案房屋产权情况的事宜。一审法院以妙亨公司未查询涉案房屋查封信息为由，认定妙亨公司未尽到审慎义务，显然是加重了妙亨公司作为承租人的责任及缔约承担，有违合同法的诚实信用和公平原则。涉案租赁合同涉及第10幢房屋部分被确认为无效的责任应由镁汉公司和宏邦公司承担。宏邦公司及镁汉公司在签订租赁合同时，刻意隐瞒该房屋无建设工程规划许可证的事实，以尚无产证的说法误导妙亨公司，致使妙亨公司对承租第10幢房屋的合同效力产生错误认识。由此，租赁合同涉及该部分无效的责任应由宏邦公司及镁汉公司承担。承租涉案房屋时，妙亨公司已明确表示租赁目的系将涉案房屋改造成人才公寓并对外转租经营，租赁目的、用途和使用方式等内容在租赁合同中均有明确记载，宏邦公司和镁汉公司在签订合同时也明知妙亨公司将对涉案房屋进行装修以满足经营需求。且妙亨公司对涉案房屋进行的装饰装修是客观存在，不因妙亨公司相关支出凭证的缺失而减少。基于此，妙亨公司申请对妙亨公司所受装饰装修损失进行司法评估后，由宏邦公司与镁汉公司予以赔偿。涉及第6幢房屋的租赁合同部分解除后，妙亨公司不能按照合同约定继续使用和收益，存在相应的预期可得利益损失。妙亨公司于一审中提交了证明其经营利润损失的计算方式和相应依据，但因当时涉案房屋的拍得人未明确妙亨公司可使用涉案房屋的最后期限，经营利润的损失还处于不确定的状态，不具备评估的起算时间条件。而当前的评估条件已经具备，故妙亨公司申请对妙亨公司不能经营第6幢房屋造成的利润损失进行评估，并以评估金额作为宏邦公司和镁汉公司应承担的赔偿数额。被上诉人宏邦公司辩称，不同意妙亨公司的上诉请求。宏邦公司与镁汉公司虽然存在关联，但并不存在人格混同，涉案房屋的出租人系镁汉公司，宏邦公司并不承担涉案租赁合同项下出租人的权利与义务。XX园区共13幢房屋，涉及房屋2千多间，涉及40余家承租人。因房屋被查封，故园区的租金水平远低于周围的租金水平。上述情况，在签订涉案房屋租赁合同时，妙亨公司均是清楚并知晓的。妙亨公司除租赁涉案房屋外，在其他园区也有运营，其对风险的预见能力高于其他承租人。妙亨公司也查询了涉案房屋的产权信息，加上涉案房屋的租金水平偏低，妙亨公司完全知晓第6幢房屋被查封的事实，并自愿承担相应的风险。关于第10幢房屋，妙亨公司明知宏邦生活园内的房屋均登记在一份房地产权证上，第10幢房屋没有记载在产权证上，也不可能有建设工程规划许可证。一般的房屋租赁合同中，也仅会记载有无产证，不会记载有无建设工程规划许可证，故对于租赁合同涉及第10幢房屋部分无效，妙亨公司应承担责任。关于妙亨公司主张的各项损失。根据妙亨公司提供给工商管理部门的登记备案资料，其运营并不盈利，其不存在预期经营利润损失的问题。关于妙亨公司主张的装修损失。妙亨公司运营过多个园区，对于保存支出成本的凭证应属明知，其主张3千余万元的装修损失，但未提供证据加以证明，提供的收据也大部分是在2016年2月23日法院张贴执行公告之后，其主张的装修损失的依据就是装修评估，明显不符合常理，妙亨公司没有证据证明其装修损失，应承担举证不能的后果。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人镁汉公司辩称，不同意妙亨公司的上诉请求。涉案房屋租赁合同上明确出租人系镁汉公司，租赁合同中约定的出租人的权利归属于镁汉公司，妙亨公司向镁汉公司支付租金，与镁汉公司协商租赁事宜及合同的实际履行。宏邦公司没有作为出租人参与租赁合同签订的意思表示。妙亨公司明知涉案房屋产权人系宏邦公司，而与镁汉公司签订合同，足以证明镁汉公司签订涉案房屋租赁合同的权利来源并非是产权。妙亨公司主张宏邦公司系出租人，与事实相悖。妙亨公司主张宏邦公司与镁汉公司承担连带责任的基础系两被上诉人存在人格混同，而非基于委托经营管理，也非基于租赁合同系三方合同。法人人格混同的认定需要法定条件及认定程序，妙亨公司未明确两被上诉人系哪种类型的人格混同，仅凭两公司存在关联即主张人格混同，缺乏依据。妙亨公司的该项上诉请求，应予以驳回。租赁合同已明确第10幢房屋未办理产权证，妙亨公司也未尽到相应的审慎义务，故租赁合同中涉及第10幢房屋部分无效的责任，应由双方各自承担，妙亨公司针对第10幢房屋所主张的装饰装修损失及经营利润损失，应予以驳回。签订租赁合同时，镁汉公司已告知妙亨公司第6幢房屋被查封的事实，妙亨公司仍愿意与镁汉公司协商并签订涉案房屋租赁合同，则妙亨公司对租赁合同可能无法履行的风险是有相应预见的。双方于2015年11月22日签订合同，2016年2月23日法院已张贴了执行公告，则此后妙亨公司不应继续对涉案房屋进行装修，也未对执行提出异议，故此后产生的损失，应由妙亨公司承担。妙亨公司对于租赁合同部分解除，亦具有明显的过错，双方应各半承担责任，而不是一审法院认定的妙亨公司承担45%、镁汉公司承担55%。妙亨公司主张装饰装修损失，则其应提供装修所发生的设计图纸、材料采购及相应的合同、支付凭证等证据材料。一审法院给予妙亨公司两次延期举证，但妙亨公司仍未提供相关证据，其提交的支付收据，总额也不过20余万元。妙亨公司的举证尚未达到启动司法鉴定的条件，故对妙亨公司的鉴定申请，一审法院的处理并无不当。妙亨公司一审中提出按装修现状进行评估，但其未提交证据证明哪些部分系新装修、哪些部分系形成附合的装修及可移动的部分，妙亨公司也无证据证明目前的装修全部系其承租涉案房屋后所形成的。综合上述理由，妙亨公司未能就其装修损失提供证据加以证明，相应的不利后果应由妙亨公司自行承担。根据租赁合同约定，妙亨公司从事装修、运营，必须将装修方案及运营方案提交镁汉公司，并征得镁汉公司同意。但妙亨公司从未向镁汉公司提交，妙亨公司系擅自运营。涉案房屋至今没有依法办理消防验收合格许可，没有办理作为人才公寓使用的消防审图，妙亨公司的经营属于违法违规经营，其不存在经营利润损失。且从工商部门的材料看，妙亨公司自2015年至2017年均是亏损的，没有盈利，其也不存在经营利润损失。妙亨公司的诉讼请求，应全部予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。妙亨公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除妙亨公司、宏邦公司于2015年11月22日签订的房屋租赁合同，由镁汉公司、宏邦公司向妙亨公司返还押金93.71万元，并支付违约金1,124.49万元；2、镁汉公司、宏邦公司赔偿妙亨公司相应的装饰装修损失3,819.71万元；3、镁汉公司、宏邦公司赔偿妙亨公司经营利润损失1,700万元。后妙亨公司将诉讼请求变更为：1、解除妙亨公司、宏邦公司于2015年11月22日签订的房屋租赁合同中的有效部分，由镁汉公司、宏邦公司向妙亨公司返还押金93.71万元，并支付违约金1,124.49万元；2、镁汉公司、宏邦公司赔偿妙亨公司相应的装饰装修损失3,490.33万元；3、镁汉公司、宏邦公司赔偿妙亨公司经营利润损失1,000万元。一审法院认定事实：位于松江区XX路XX号1-13幢房屋于2013年9月24日被松江区人民法院（2013）松民二（商）初字第2078号案件首封，于2014年11月20日，被松江区人民法院（2013）松民二（商）初字第2861号案件轮候查封，查封期限均为两年。2015年1月1日，宏邦公司（甲方）与镁汉公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于本区XX路XX号7号楼、8号楼房屋出租给乙方，租赁期限为2015年全年。之后，双方又签订补充协议一份，约定甲方将XX路XX号1-11号楼全部租赁给乙方，乙方可以将该房屋自用、整体或部分经营性对外租赁和转租，租赁期限为15年，自2015年1月1日起至2029年12月31日止。镁汉公司也缴纳了印花税2,840元。2015年3月1日，宏邦公司向镁汉公司出具委托书一份，言明宏邦公司自即日起将位于XX路XX号的XX园区委托镁汉公司代为经营管理。2015年11月22日，妙亨公司（乙方，代表人朱某2）与镁汉公司（甲方，代表人王某）签订房屋租赁合同，甲方将位于本区XX路XX号第6幢房屋（建筑面积11,112.16平方米,）和第10幢房屋（建筑面积9,989.16平方米）房屋出租给乙方。合同约定：租赁用途为园区配套宿舍和人才公寓；本合同签署时，甲方已经告知乙方第10幢房屋尚未办理房屋产证，乙方知晓并同意租赁；租赁期限10年，自2015年12月28日至2026年9月27日止，其中2015年12月28日至2016年9月27日为免租期9个月，免租期因乙方原因产生的费用由乙方承担；租金每平方米0.73元/天，租金每满三年按8%递增，前三年租金每年5,622,447元，甲方在应收款前10个工作日，开具正式发票给乙方，乙方核对金额后凭票付款；租金以6个月一结算期，先付后用，支付日为每结算期第一个月起始日前10天内，甲方开具发票给乙方，由乙方支付下一租赁季度租金；乙方在不影响房屋原结构的情况下进行装修，但装修必须符合国家相关规定（特别是消防安全方面的规定），且得到甲方书面同意，乙方装修完成后需向甲方备案相关装修完工验收图纸；合同生效后，乙方需拿出具体装修运营方案经甲方同意，方案不限于装修图纸、效果图、公共服务设施设置、名称、运营思路等；乙方未经甲方许可，不得将房屋租赁经营权转让给第三方；一方严重违约致使本协议无法履行或履行目的无法实现，守约方有权解除合同，并要求违约方承担相当于当年年租金二倍的违约金；一方不得擅自单方解除合同，如需提前解除合同的，应提前六个月通知对方，征得对方书面同意并向对方承担相当于当年年租金总额二倍作为违约金后方能解除；如甲方违约，违约金不足以覆盖乙方装修房屋剩余价值时，以乙方装修剩余价值计算；乙方不依约支付租金、水电费，需向甲方支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以拖欠费用的0.5%计算，拖欠超过两个月，本协议因乙方违约终止，乙方除补齐所欠费用外，还应按照当年年租金二倍支付违约金。合同另对其他事宜作出约定。合同尾部另有宏邦公司盖章和季朝阳的签名。2015年12月7日，妙亨公司（乙方，代表人朱某2）与镁汉公司（甲方，代表人王某）又签订补充协议一份，对乙方无偿使用两幢房屋周边空地、房屋外乙方投资搭建观光电梯等事宜进行补充约定。同样，合同尾部另有宏邦公司盖章和季朝阳的签名。上述合同及补充协议签订后，双方即按约履行。2016年2月23日，松江区人民法院作出执行公告并现场张贴，言明：因（2014）松民二（商）初字第2861号等判决书已经发生法律效力，宏邦公司未履行判决义务，故责令宏邦公司于同月29日履行生效法律文书确定的给付义务，逾期不履行的，将对在审理中查封的宏邦公司所有的坐落于本区XX路XX号1-13幢厂房评估、拍卖；占有上述相关房屋的案外人主张合法占有的，须在即日起5日内向本院执行局递交合法占有的书面凭证，逾期未主张的，请自行搬离，逾期未搬离的，将强制执行。2016年8月9日，松江区人民法院再次作出执行公告并现场张贴，言明：本院依法查封了被告执行人宏邦公司名下坐落于本区XX路XX号1-13幢全幢房屋，执行中，本院赴实地张贴执行公告，发现上述厂房由若干案外人（公司）租赁使用，且案外人至今未提执行异议，亦未腾退租赁房屋，本院现再次张贴执行公告，通知占有房屋的案外人在2016年8月19日前迁出该房屋，占有该房屋的案外人认为对房屋享有租赁权而合法占有的，应当在同月19日之前向本院提出书面异议，逾期未提出的，本院将不予确认案外人的合法占有行为，逾期拒不履行迁出房屋义务的，本院将依法追究相关人员的法律责任，并启动对上述房屋的评估拍卖程序。2017年11月4日至7日，松江区人民法院对XX路XX号1-13幢房屋（另含无证房屋2幢）在公拍网予以公开拍卖。同月7日，上海XX有限公司（以下简称XX公司）以60,100万元的最高价竞得。其中，合同约定的第6幢（产证为第11幢）房屋成交价5,286.73万元、第10幢（无证）房屋成交价2,785.4万元。2017年11月23日，松江区人民法院向XX公司送达执行裁定书，裁定将上述拍卖取得的1-13幢房屋过户至XX公司名下，2幢无证房屋也归XX公司。2018年1月30日，XX公司向妙亨公司发出律师函，要求其收函后30日内搬离第6幢、第10幢房屋，并对2017年11月23日产权归XX公司后的使用费按妙亨公司承租的租金标准交XX公司。2018年7月27日，妙亨公司法定代表人出具承诺书一份，承诺最迟在同年12月31日前搬离第6幢、第10幢房屋，逾期未搬离的愿接受法院给予任何处罚，但除本公司与XX公司另行达成续期使用的除外。一审法院另查明：2015年11月25日，松江区人民法院在（2015）松执字第3780号执行案件中，向宏邦公司王某（自报副总）制作询问笔录，其陈述XX路XX号1-13幢厂房部分出租给别的公司及散客，大部分厂房空置。2016年9月1日，松江区人民法院在（2016）沪0117执281号执行案件中，向宏邦公司的法定代表人季朝阳制作询问笔录，执行法官陈述其2016年春节期间至厂区执行，张贴强制执行公告发现已将部分房屋出租给案外人，2016年8月9日再次实地张贴公告，发现将大部分厂房出租给他人，同时，看到部分厂房正由电梯公司安装电梯，部分厂房已经改造成了公寓式住宅，里面有相关床上用品。季朝阳称，可能是年前出租，春节后入住装修的；王某是为宏邦公司负责出租等事宜。本案一审庭审中，妙亨公司为证明其主张还提供：1、宏邦公司于2008年6月11日提交松江区经济委员会和松江工业区管委会的报告复印件，证明双方签约涉案房屋符合政府相关政策，可以用于人才公寓、职工宿舍使用。镁汉公司、宏邦公司对该证据真实性不予认可。2、装修图纸及预算表，证明其装修的工程量及项目。镁汉公司、宏邦公司对该证据不予认可。3、妙亨公司对外的出租合同、收据及每月营收报表，证明妙亨公司的经营利润每月50万元。镁汉公司、宏邦公司对该证据不予认可。4、妙亨公司装修的送货单、瓷砖运输合同、钢结构电梯井道承包合同、建筑施工机械租赁合同证明其于2015年12月初开始装修，但因妙亨公司保管不善，大多数装修票据和凭证已经遗失。镁汉公司、宏邦公司对证据真实性不予认可，电梯井承包合同没有原件，送货单没有收货单位或盖章，无法证明与涉案房屋的关联性，且很多都在法院2016年2月23日张贴公告后发生，妙亨公司没有遵守法院执行要求，坚持装修，扩大损失不应当由镁汉公司、宏邦公司赔偿，且上述材料中可辨认的支付金额仅仅24万多元，不足妙亨公司诉讼请求主张的损失0.72%。5、妙亨公司法定代表人与宏邦公司、镁汉公司负责人王某于2018年5月29日的谈话录音，证明妙亨公司在签订租赁合同时候对法院查封情况不了解，妙亨公司直到起诉前从宏邦公司获得了执行公告。镁汉公司、宏邦公司对光盘真实性无法确认，认为是偷录的，证据不合法，录音存在被剪辑，不完整，王某也非镁汉公司股东或法定代表人，不能代表公司，录音内容也不能反映妙亨公司不知道法院拍卖的事情。6、水电、房租的增值税发票及转账凭证，证明自2018年6月份后，妙亨公司向XX公司支付水电费、自2018年6月28日至9月28日的房租（513,465.45元X3个月）以及押金30万元。镁汉公司、宏邦公司对证据真实性不予认可，认为妙亨公司与案外人建立租赁关系，妙亨公司就装修及经营利润提损失，缺乏依据。镁汉公司为证明其主张亦提供：1、不动产登记信息查询记录、潢川县民政局婚姻登记处的回复、朱某2、朱某1常住人口信息、妙亨公司工商信息等，证明妙亨公司法定代表人朱某2，曾经委派其妹夫涂某，于2015年12月7日至松江区房地产交易中心查询租赁房屋的登记信息，其中包括了房屋的抵押状况，妙亨公司明知系争房屋有查封但是还坚持与其签订租赁合同，应当视为妙亨公司自愿承担查封风险，包括装饰装修损失、利润损失的风险，应当各自承担各自的过错责任。妙亨公司对证据真实性无异议，但认为涂某与妙亨公司没有关系，妙亨公司及法定代表人没有委托其调取房屋相关信息，且涂某没有查询房屋的查封信息，故涂某不知道房屋的查封情况。宏邦公司对上述证据认可。2、上海市松江区公安消防支队调查资料、管理建设工程消防设计审核、验收申报、安全检查申报等手续的规范文件，证明妙亨公司对租赁房屋进行装修前，应办理消防设计审核手续，并在工程竣工后向消防机构申请办理消防验收手续；将租赁房屋投入宿舍及人才公寓经营前，还应向消防机构申请办理消防安全检查手续但妙亨公司未办理相关手续，即投入使用，存在重大消防隐患，其违法违规经营行为无可预期经营利润。妙亨公司对真实性无异议，但认为其装修按照消防规定的相关要求，配备了烟感、喷淋、安全监控等系统，没有申报的原因在于等待镁汉公司、宏邦公司将第10幢房屋办出产证。宏邦公司对上述证据认可。3、妙亨公司2015-2017年度的年度报告，证明妙亨公司2015-2017年经营收入及利润较低，且2017年处于亏损状态，其因租赁合同无法继续履行所可能造成的经营利润损失远低于其所诉请。妙亨公司对证据真实性无异议，但认为本案针对的是租赁项目的利润损失，与妙亨公司整体财务状况无必然联系。宏邦公司对上述证据认可。4、松江区XX路XX号园区房屋清单、示意图、卫星地图、房地产司法拍卖基于的司法评估报告、公拍网截图，证明XX路XX号园区内房屋存在两种编号，一种为房地产权证及不动产登记簿编号（1-13幢），另一种为根据园区内房屋分布位置进行的编号，两种编号不一致，产证上编号的第10幢楼，系1层钢结构建筑，且现已经拆除，并非房屋租赁合同所称无证的第10幢楼（6层）。妙亨公司表示房屋产权状况由法院认定，其无法核实。宏邦公司对上述证据认可。5、园区内涉案第6、10两幢房屋的水电交接确认书、园区编号第4幢房屋的水电交接确认书，证明2015年12月7日，镁汉公司将涉租赁的第6、10两幢房屋交付妙亨公司，妙亨公司系由涂某签署交接书；2015年12月15日，妙亨公司施工队进驻园区，拟对租赁房屋进行施工，并暂住园区内第4幢楼。妙亨公司对证据不予认可。宏邦公司对上述证据认可。本案一审审理中，妙亨公司陈述，其于2015年12月8日接收租赁房屋，次日进场装修，其中第10幢于2016年6月装修完毕后开始对外出租，第6幢于2016年9月装修完毕后开始对外出租;2018年6月28日后的房屋租赁费用、水电费支付给XX公司，实际并未拖欠。而宏邦公司陈述，其于2018年7月27日，将租赁房屋交付XX公司。2019年1月18日，XX公司法定代表人高某至松江区人民法院陈述，其于2018年7月27日接收上述两幢房屋，拍卖后尚未与妙亨公司签订新的租赁合同。2019年3月8日，松江区人民法院至租赁现场勘查发现，妙亨公司将2幢房屋共分割装修成出租房间564间，妙亨公司仍在正常租赁经营中，出租率较高。一审法院认为：本案的争议焦点在于：一、宏邦公司是否应当一并成为房屋租赁合同的出租人；二、房屋租赁合同是否属于无效抑或予以解除；三、合同无效或解除的相关责任和法律后果如何确定。对此，具体阐述如下：一、关于宏邦公司是否为房屋租赁合同的出租人问题首先，从妙亨公司所签订的房屋租赁合同及补充协议的约定看，列明的出租方仅有镁汉公司，虽然合同尾部有宏邦公司的盖章和法定代表人季朝阳的签字，但未见宏邦公司有作为出租人的意思表示。第二，该租赁合同签订后，也仅有妙亨公司和镁汉公司两方相互履行，未见宏邦公司有履行该租赁合同的情况，妙亨公司也未提供相关证据予以证明。第三，从宏邦公司所处的法律地位看，镁汉公司、宏邦公司已经签订的租赁合同补充协议、缴纳租赁合同印花税及委托书表明，宏邦公司已经将松江区XX路XX号的1-11幢楼出租给镁汉公司，并同意镁汉公司对外自用、转租和管理，故镁汉公司出租权利源自宏邦公司的授权，如果宏邦公司也介入了妙亨公司与镁汉公司的租赁合同，则镁汉公司、宏邦公司之间的房屋租赁法律关系势必要予以调整，但未见上述事实依据。故一审法院认为，2015年11月22日签订的房屋租赁合同，出租人仅有镁汉公司，宏邦公司及其法定代表人的盖章签名行为，应理解为租赁合同中常见的房屋权利人对承租人转租事宜的知悉和确认，并非直接作为出租人的意思表示。故妙亨公司要求宏邦公司承担相应合同责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。二、关于涉案房屋租赁合同的效力认定根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉租赁房屋中，第6幢房屋有合法产权手续，第10幢房屋无合法产权手续，妙亨公司与镁汉公司在缔约时均系明知，在本案审理查明过程中，也再次予以确认。故2015年11月22日签订的房屋租赁合同中，涉及第10幢房屋部分的合同内容属于无效，涉及第6幢房屋部分的合同内容可以认定为有效。该合同的有效部分，妙亨公司及镁汉公司均同意予以解除，于法不悖，予以确认。妙亨公司已付的押金93.71万元，现因合同部分无效、部分解除而无法履行，镁汉公司应当返还。三、合同部分无效、部分解除后的相关责任及后果处理首先，导致合同部分无效、部分解除的责任方面，妙亨公司与镁汉公司在签订租赁合同时言明第10幢房屋未办理房屋产证，双方对此均为明知，故导致合同无效部分的责任双方相当。对涉及第6幢房屋部分的合同而言，除双方在庭审中一致同意外，主要的解除原因在于租赁合同签订前，房屋已被法院查封，之后被司法拍卖，导致租赁权利不能对抗司法查封拍卖而致使租赁合同无法继续履行。对于房屋被查封，虽然妙亨公司和镁汉公司均非房屋权利人，无法直接获悉，但双方签订合同时均有核实房屋是否具有适租条件的审慎义务，而且妙亨公司法定代表人的妹夫，在合同签订后、接收房屋前还查询了涉案房屋的抵押信息，却未查询查封信息，考虑到查询人与妙亨公司法定代表人的特定关系，更说明妙亨公司自身并未充分尽到审慎义务。故酌情认定，导致合同解除部分的责任，妙亨公司和镁汉公司各承担45%、55%。其次，关于合同违约责任及损失的认定。现妙亨公司及镁汉公司均认为对方就有效合同部分构成违约。对此，一审法院认为导致合同部分解除，双方均有责任，双方均非合同中约定主张违约责任的守约方，故妙亨公司主张镁汉公司应当支付违约金，依据不足，不予支持。对于妙亨公司主张的装修损失，镁汉公司称妙亨公司未经其书面同意、违法违规装修的意见，但其在妙亨公司装修时未提供相关证据证明其制止的行为，应视为对妙亨公司装修的默示同意。故在合同部分无效、部分解除下，经镁汉公司默示同意，已形成附合的无效合同部分的装修现值和有效合同部分的装修残值损失，应由双方根据过错分担。在具体认定分担的损失时，应着重考虑以下几点：一、导致合同部分无效、部分解除时，妙亨公司和镁汉公司的过错程度；二、本案妙亨公司自称装修自2015年12月9日始至次年9月止，而法院现场张贴执行公告时间为2016年2月23日，考虑到春节放假惯常停工的因素、妙亨公司单方提供的装修证据的时间节点、关联执行案件的执行笔录等情况，妙亨公司主要的装修活动应在法院执行公告张贴后。妙亨公司辩称当时未见执行公告、不知道查封情况，但其提供的录音等证据并不足以证明其观点，故不予采纳；妙亨公司在法院两次张贴执行公告的情况下，仍然进行装修分割500多间房屋用于出租，明显影响法院的清场执行，由此造成的装修扩大损失，由妙亨公司自行负担；三、妙亨公司举证的实际装修费用仅几十万元与其诉请主张的装修损失金额相去甚远，在法院要求妙亨公司进一步举证大额装修依据的情况下，妙亨公司称凭证遗失，显然有悖常理；四、从妙亨公司主张的费用看，还包括了与房屋未形成附合的装修部分，该部分财产依法不属于损失范畴；五、妙亨公司目前仍在使用涉案房屋，对其形成附合的装修利益仍在利用，而妙亨公司使用房屋的最终期限，有赖于另案的强制执行进展及房屋现权利人XX公司的意思表示，妙亨公司目前也向XX公司按特定标准支付房屋使用费、押金，故妙亨公司主张的装修损失客观上处于不确定的状态；综上，结合现场勘查情况，一审法院认为妙亨公司主张的损失金额并不充分，现镁汉公司自愿补偿妙亨公司损失，并不不当，予以确认。妙亨公司主张的利润损失，属于合同可得利益损失，合同无效部分不存在可得利益，而合同有效部分导致无法履行妙亨公司也有过错，不应享有可得利益，且妙亨公司主张的计算依据也不充分，不予支持。一审法院审理后于2019年6月28日作出判决：一、确认上海妙亨实业投资管理有限公司与上海镁汉企业发展有限公司于2015年11月22日签订房屋租赁合同中涉及上海市松江区XX路XX号第6幢（产证登记为第11幢）房屋的合同部分解除，涉及上海市松江区XX路XX号第10幢房屋的合同部分无效；二、上海镁汉企业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海妙亨实业投资管理有限公司押金937,100元；三、上海镁汉企业发展有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海妙亨实业投资管理有限公司装修损失3,062,900元；四、驳回上海妙亨实业投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374,010元，保全费5,000元,合计诉讼费379,010元，由上海妙亨实业投资管理有限公司负担340,130元，上海镁汉企业发展有限公司负担38,880元。二审中，妙亨公司提供证据如下：1、宏邦公司及其股东企业信用信息公示报告、镁汉公司企业信用信息公示报告一组，以证明镁汉公司及宏邦公司为同一实际控制人控制的关联公司。2、王某代表宏邦公司作为出租人对外出租XX路XX号房产的四份租赁合同，以证明依据涉案补充协议约定由宏邦公司出租给镁汉公司的房产，事实上由宏邦公司自行对外出租。宏邦公司、镁汉公司质证称:对第1组证据，真实性无异议，两家公司虽然有关联，但均是独立法人，不存在混同的情形；对第2组证据，真实性无异议，但不能证明涉案房屋的出租人系宏邦公司。因当事人对上述两组证据的真实性无异议，本院对上述两组证据的真实性予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，镁汉公司表示，自愿再行补偿妙亨公司40万元。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租赁物的使用或收益权的一方为出租人，对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。关于涉案房屋租赁合同出租人系宏邦公司还是镁汉公司的争议。三方当事人一致确认与妙亨公司协商租赁事宜的系王某。从王某的身份看，其在涉案房屋租赁合同上以镁汉公司代表人的身份签字，在松江区人民法院（2015）松执字第3780号执行案件中，王某自认系宏邦公司副总，可以认定王某存在交叉任职的情况。王某获得出租人授权与妙亨公司原法定代表人朱某2协商涉案房屋租赁事宜，则通常情况下，王某也应以出租人代理人的身份在租赁合同上签字确认。王某虽然在两家公司交叉任职，但涉案房屋租赁合同上，王某在镁汉公司而非宏邦公司公章处签字并注明日期，可以印证王某系代表镁汉公司。当时，季朝阳系镁汉公司与宏邦公司两家公司的法定代表人，但其未参与租赁合同的协商事宜，季朝阳仅在宏邦公司而非镁汉公司公章处签名，也未注明签字日期，该情形亦可佐证出租人由实际参与租赁合同磋商的代理人签约。二审中，妙亨公司主张宏邦公司以便于管理及合理避税为由提出由镁汉公司代表宏邦公司签订租赁合同。一则，一审中妙亨公司主张出租人系镁汉公司和宏邦公司，未提出镁汉公司系代表宏邦公司进行签约的事实主张。二则，该项抗辩意见缺乏证据予以证明，宏邦公司及镁汉公司均不予认可。故妙亨公司的上述意见，本院不予采纳。同时，结合一审法院从租赁合同及补充协议中关于出租人的描述、租赁合同的实际履行主体、镁汉公司源于宏邦公司的委托经营管理而出租涉案房屋的分析，本院认为，涉案房屋的出租人系镁汉公司而非宏邦公司。无论是一审中妙亨公司关于出租人系镁汉公司与宏邦公司两家公司的主张，还是二审中妙亨公司关于出租人系宏邦公司的主张，均缺乏事实依据，本院不予采纳。关于涉案房屋租赁合同部分无效、部分解除的责任认定。第10幢房屋不具备合法的建造手续，涉案房屋租赁合同中涉及第10幢房屋的部分应属无效。涉案房屋租赁合同明确约定第10幢房屋未办理房屋产证，妙亨公司知晓并同意租赁。镁汉公司明知该幢房屋不具合法建造手续而对外出租，妙亨公司明知而同意承租。故一审法院认定导致涉案房屋租赁合同部分无效的责任双方相当，并无不妥，本院予以维持。妙亨公司辩称其不知晓第10幢房屋不具建设工程规划许可证，出租人也从未告知过该节事实。对此，本院认为，一则，XX路XX号其它合法建造的房屋均于2008年左右取得房地产证，对于第10幢房屋不在产权登记范围内的事实，妙亨公司属于明知，但租赁合同中对要求出租人何时办出产权证并未作出约定，可以看出妙亨公司对办出该幢房屋的产权证是不存在预期的。二则，妙亨公司将涉案房屋用作人才公寓对外出租，但未申报消防验收等手续，妙亨公司解释称原因在于等待出租人将第10幢房屋办出产证。妙亨公司一方面主张其投入了巨额资金对涉案房屋进行装修，并预期有高额的经营利润收入，但对干系其能否取得消防验收，能否合法经营的第10幢房屋产权证的办出时间这一重大事项未提出明确的要求，显然有违常理。三则，并无证据证明妙亨公司与出租人就何时办出第10幢房屋的房地产权证作出书面或者口头的约定。综合上述情节，本院认为，可以认定签订涉案房屋租赁合同时，妙亨公司明知第10幢房屋不具合法建造手续。故妙亨公司关于合同部分无效的过错应由出租人全部承担的上诉意见，本院不予采纳。涉案房屋租赁合同涉及第6幢房屋的部分解除，原因在于该房屋在租赁合同签订前，已被法院司法查封，宏邦公司未按期履行生效法律文书确定的义务，导致该房屋被司法拍卖而涉案房屋租赁合同关系无法对抗法院执行。镁汉公司主张其在签订租赁合同时已告知妙亨公司第6幢房屋被查封的事实，且因被查封，故总体的租金水平较低。但镁汉公司并无直接的证据证明其履行过告知义务，租赁合同中对此也未作出记载。故镁汉公司存在明显的过错。妙亨公司陈述其不知晓该幢房屋被查封的事实，出租人也未告知，其也未委托过他人查询过涉案房屋的查封信息。但一则，妙亨公司承租涉案房屋的面积总计已逾2万平方米，租期近10年，妙亨公司在本案还主张其投入了大笔资金进行装修，则对于如此重大的投资及经营行为，基于一般投资人的理性行为，妙亨公司会谨慎的投入，并全面详细的了解涉案房屋的权利归属及权属负担。二则，2015年12月7日，妙亨公司当时的法定代表人朱某2的妹夫涂某查询了包含涉案房屋在内的XX路XX号房屋的登记信息，包括房地产抵押状况和预购房屋及抵押状况两项查询内容。在涂某提交的《上海市房地产登记簿查阅申请书》上，列有房地产权利限制情况查询一栏，但未勾选。在同一日，涂某还代妙亨公司签订了涉案房屋的水电交接确认书。综合考虑朱某2与涂某的身份关系、涂某代妙亨公司签订水电交接书、水电交接与涉案房屋登记信息查询同日发生的事实，本院认为，涂某系代妙亨公司查询了涉案房屋的登记信息，其当日未要求查询查封信息的行为，最起码是存在重大疏漏，甚或不排除涂某明知第6幢房屋已被查封的事实而无需查询该信息的可能性存在。故本院认为，妙亨公司的过错亦明显存在。由此，一审法院认定对于涉案房屋租赁合同部分解除，由妙亨公司承担45%的责任，由镁汉公司承担55%的责任，具有相应的事实依据，本院予以维持。妙亨公司关于涉案房屋租赁合同部分解除的责任应全部由出租人承担的上诉意见，本院不予采纳。关于妙亨公司主张的合同解除违约金、装饰装修损失、经营利润损失之争议。涉案房屋租赁合同无效部分，妙亨公司主张违约金，缺乏法律依据。涉案房屋租赁合同涉及第6幢房屋部分解除的，妙亨公司与镁汉公司对于合同部分解除均有过错，本案并不存在镁汉公司单方违约致妙亨公司可主张合同约定的解约违约金的情形。故妙亨公司要求出租人承担违约金的诉讼请求，本院予以驳回。关于妙亨公司主张的装饰装修损失。一则，对于涉案房屋租赁合同部分解除，妙亨公司与镁汉公司均有过错，对于涉案房屋租赁合同部分无效，妙亨公司与镁汉公司过错相当，即便妙亨公司存在装饰装修现值及残值损失，亦应由双方按过错比例分担，而不应由镁汉公司单方予以赔偿。二则，松江区人民法院于2016年2月23日张贴了执行公告，明确公告包括涉案房屋在内的XX路XX号1-13幢房屋近期内有被执行拍卖的风险。该执行公告对于妙亨公司应属明知或者应知。妙亨公司自述自2015年12月9日至2016年9月期间进行了装修，但对于装修开始的具体日期，妙亨公司并未提供充分的证据，其提交的送货单、支付凭证等与涉案房屋装修之间的关联性亦存疑。同时考虑2015年12月至2016年2月23日存在春节惯常放假停工的因素、妙亨公司提供的装修凭证中反映的时间节点、松江区人民法院对XX路XX号1-13幢房屋的执行情况。本院认为，妙亨公司对涉案房屋的装修，至少其主要部分应是在2016年2月23日松江区人民法院张贴执行公告之后，由此造成的扩大损失即妙亨公司投入的装饰装修的主要部分所产生的损失，应由妙亨公司自行承担。三则，妙亨公司自述投入巨资对涉案房屋进行装饰装修，但对于如此重大的投资行为，其不能提供主要部分的合同，也不能提供已实际支付巨额装饰装修款项的凭证。特别是在松江区人民法院已经张贴公告明示涉案房屋近期将存在进入执行拍卖程序的风险的情况下，妙亨公司仍未注意保留相关凭证和证据，妙亨公司置己方利益保护于不顾的非理性行为，显违常理。四则，基于前述对妙亨公司装饰装修主要部分发生在2016年2月23日之后的认定，且也难以区分具体哪些装饰装修发生在2016年2月23日之前。从妙亨公司能够提供的证据看，退一步讲即便证据属实，该时间节点前发生的装修价值亦极低，且镁汉公司已自愿对妙亨公司进行一定补偿，故本院认为，妙亨公司提供的证据，不足以证明其在2016年2月23日前存在较大数额的装饰装修损失及需要启动司法鉴定程序。综合上述分析，妙亨公司要求启动装饰装修评估，由镁汉公司按鉴定结论赔偿装饰装修损失的诉讼请求，本院予以驳回。涉案房屋租赁合同无效部分，妙亨公司主张属于可得利益损失的经营利润损失，缺乏法律依据。涉案房屋租赁合同涉及第6幢房屋部分解除的，一则，妙亨公司与镁汉公司对于合同部分解除均有过错。二则，第6幢房屋性质上系工厂，妙亨公司将之用于人才公寓并对外出租，其使用房屋的方式并不符合房地产权证上登记记载的用途，且未办理相关的消防验收手续，其经营活动并非合规经营。综合上述两点因素，对于妙亨公司要求出租人赔偿经营利润损失的诉讼请求，本院予以驳回。根据双方当事人的过错程度、妙亨公司对己方损失的举证程度及证明力的大小，除返还押金93.71万元外，镁汉公司还自愿另行支付妙亨公司各项损失合计3,062,900元，可以弥补妙亨公司因涉案房屋租赁合同部分解除、部分无效所致之损失，妙亨公司主张其余部分的损失，本院予以驳回。关于镁汉公司与宏邦公司是否应承担连带责任的争议。一则，镁汉公司系自愿补偿妙亨公司部分款项。二则，即便镁汉公司与宏邦公司系关联公司，但妙亨公司提供的证据，不足以认定镁汉公司与宏邦公司构成人格混同并达到严重损害妙亨公司合法利益需要两公司承担连带责任的程度。故妙亨公司关于应由镁汉公司与宏邦公司共同承担责任的上诉请求，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人妙亨公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。二审中，镁汉公司自愿再行补偿妙亨公司40万元，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初10197号民事判决；二、上海镁汉企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海妙亨实业投资管理有限公司补偿款400,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费374,010元，保全费5,000元,两项合计379,010元，由上海妙亨实业投资管理有限公司负担340,130元，由上海镁汉企业发展有限公司负担38,880元。二审案件受理费322,541元，由上海妙亨实业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十二月三十日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……