广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5000号 上诉人（原审被告）：赖某宇，男，1990年8月出生，住广西融安县。 委托诉讼代理人：卢某荣，男，1976年6月出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。 委托诉讼代理人：蒋某中，男，1973年10月出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。 被上诉人（原审原告）：广西某某物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市西乡塘区。 法定代表人：陈某艳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈浩宇，广西丹泉律师事务所律师。 上诉人赖某宇与被上诉人广西某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赖某宇上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一审和二审的案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：某某物业公司与广西XX房开公司签订的《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》为无效合同，不能对东方上城业主产生法律上的约束力。一、与上诉人签订前期物业合同的仅有一个物业公司，即与广西融安县东方上城小区41栋各业主都签订了《前期物业服务协议》的广西福来物业服务公司，双方签订的《东方上城前期物业服务协议》未附终止期限，广西福来物业有限责任公司（以下简称福来物业公司）服务期间上诉人均按时交纳了物业管理费，没有出现《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条规定的解除合同的情形，上诉人亦从未接到福来物业解除合同的通知。因此，上诉人与福来物业签订的协议依然合法有效。二、一审法院认定东方上城小区在未成立业主委员会的情况前，建设单位二次签订的物业公司也可视为前期物业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定该合同和补充协议对业主具有约束力。但根据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务”之规定，前期物业的签订需履行招投标程序。而被上诉人在2016年原广西福来物业服务公司撤离东方上城小区后与建设单位XX房开公司签订《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》，并没有按照法律规定履行招投标及共他相关程序，违反了法律规定，签订的合同亦无效，且须根据《物业管理条例》第五十六条由房地产行政主管部门追究其法律责任。故一审法院认定事实错误，适用法律不正确。三、东方上城首批交付早已满三年，入住率早已超过50%，各位购房者为占大多数的产权拥有者有权行使自己的业主权利，房开仅可就其未售出的部分产权行使业主权利。即便为了东方上城小区的环境秩序而签订新的物业服务公司，也应当按签订物业合同的程序经大多数业主代表签字同意方可生效。而房开选择被上诉人为东方上城提供物业服务，一是未经法定程序，二是签订的合同协议均无被服务方各业主或业主代表的签字同意，非法约定处分双方无权处置的权利。被上诉人提供的《东方上城物业管理服务委托合同》第四十四条“本合同共壹拾页，一式伍份，甲乙双方及区物业管理主管部门各执一份，具有同等法律效力”的约定，竟然只字不提被管理被服务的小区业主，连小区业主的知情权都被剥夺了。《物业管理补充协议》第四条第2款“本协议一式三份，三方各执一份，以供共同遵守执行”及第3款“本协议一经三方共同签署即生效……”表明，房开及被上诉人在签订该合同协议时是明知该协议需经业主或业主代表签字方为合法的，双方却非法的别除了被管理服务的第三方，故合同协议的签订因无上诉人签字认可而无效。民事活动应当遵循公平和自愿、等价有偿的原则，而物业服务合同作为一种比较特殊的服务合同，涉及到的利益群体极大，故其在选聘、签订过程中更应公平公开有序合法。上诉人非常认同一个小区需要管理、需要服务，也同意为合格、合法、自愿选择的物业公司支付等价的服务费，但假如一个以非法手段进驻小区的物业亦能得到法院的支持，象征性地在小区挂上物业的牌子，就被法院认定形成了事实上的物业服务合同关系，判定业主应当支付物业费，那么无疑是对一些投机分子非法牟利的支持，长期以往更会影响物业服务业健康有序的发展，破坏其他合法取得物业服务合同的企业与小区业主之间的关系。综上所述，上诉人认为被上诉人进驻广西融安县东方上城小区程序不合法、所签订的物业服务合同无效，无权要求业主支付物业服务费。 被上诉人某某物业公司辩称，一、2016年原来的物业公司福来物业公司已经撤出了东方上城小区，2016年12月1日起至2017年11月30日是由被上诉人提供物业服务。福来物业公司撤出涉案小区的行为视为原合同终止，其已无权收取物业费，应由被上诉人收取相关物业费。二、在业委会没有成立之前招投标是建设单位的义务，是否招投标被上诉人无权决定，也不知道是否经过招投标，未招投标也不是合同无效的法定事由。因此，被上诉人与建设单位签订的物业合同是合法有效的，而且被上诉人也实际为涉案小区提供了物业服务。三、在业委会没有成立之前，建设单位还没有全部移交小区产权，建设单位是代表涉案小区签订前期物业服务合同的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对全体业主具有约束力，不以业主是否签订物业合同为生效条件。 某某物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赖某宇支付欠付费用3035元；2.本案诉讼费用由赖某宇承担。 一审法院认定事实：位于融安县长安镇融XX路1号东方上城小区系由XX房开公司投资开发建设。赖某宇购房时，分别与XX房开公司、福来物业公司签订了《临时管理规约》及《前期物业服务协议》，由福来物业公司提供物业服务。2016年，福来物业公司撤离东方上城小区，小区业主尚未成立业主大会及业主委员会，亦未与其他物业公司签订物业管理协议。建设单位XX房开公司与某某物业公司签订了《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》。《合同》第三章第十五条约定：“本合同期限为三年，自2016年11月2日起至2019年11月1日止”、第四章第二十条约定：“本物业管理服务费按下列标准执行：按政府规定的标准向业主（住户）收取，即物业管理费每月每平方米建筑面积：②高层住宅物业服务费（有电梯）0.6元/月.平方米（电梯费30元/月/户，公共照明6元/月/户）”。某某物业公司在合同签订后，开始进入东方上城小区提供物业服务，并于2016年12月5日依法注册成立广西某某物业服务有限公司融安分公司，由其接管东方上城小区的物业管理。赖某宇房屋建筑面积为130.88平方米，按照合同约定收费标准，从2016年12月1日至2017年11月30日期间，尚欠某某物业公司物业服务费130.88㎡×0.6元/月.㎡×12=942.3元，公共照明费6元/月/户×12=72元，电梯维护费30元/月/户×12=360元。部分业主以不知情物业公司已经变换，业主与某某物业公司之间没有签订协议，没有形成物业合同的法律关系，以及物业公司服务质量差、管理不到位等为由，拒绝向物业公司缴纳物业管理等费用。由于大部分业主长期拒绝缴纳物业费用，物业公司运营困难，无法投入人力、物力、财力完善管理，小区存在安保不到位、大门监控不完善且无人值守出入随意、小车电动车乱停乱放、部分绿化区域裸露、部分绿地垃圾堆积、绝大部分单元无门禁或损坏情况严重无法使用、大部分区域无监控等问题。 一审法院认为，本案争议焦点是:1.某某物业公司与XX房开公司签订的《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》是否有效？2.某某物业公司作为本案某某物业公司主体是否适格？3.某某物业公司是否依约提供物业服务并有权收取物业费？ 1.关于某某物业公司与XX房开公司签订的《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》是否有效问题。经审理查明，涉案的东方上城小区至今为止尚未成立业主大会及业主委员会，福来物业公司撤离东方上城小区后，业主并未与其他物业公司签订协议，由建设单位XX房开公司与某某物业公司签订了《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》，该合同和协议并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同和补充协议对业主具有约束力。 2.关于某某物业公司作为本案某某物业公司主体是否适格问题。2016年11月，福来物业公司已经撤离东方上城小区后，由某某物业公司与XX房开公司签订合同，提供物业服务，并于2016年12月5日依法注册成立广西某某物业服务有限公司融安分公司，由其接管东方上城小区的物业管理。在审理过程中，广西某某物业服务有限公司融安分公司出具《声明》：“确认由总公司广西某某物业服务有限公司作为诉讼主体对东方上城小区欠费的业主提起诉讼，该案所有的权利义务均由总公司广西某某物业服务有限公司承担”。某某物业公司融安分公司系某某物业公司依法设立的分公司，该《声明》系其自愿处分其诉讼权利的行为，意思表示真实，该院应予准许。另查明，某某物业公司系具有贰级资质等级的物业服务企业，故某某物业公司作为本案某某物业公司主体是适格的。 3.关于某某物业公司是否依约提供物业服务并有权收取物业费？某某物业公司向东方上城小区业主提供了物业服务，现根据签订的《东方上城物业管理服务委托合同》第四章第二十条的约定，要求赖某宇支付从2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业服务费942元、公共照明费72元、电梯维护费360元、滞纳金1661元，合计3035元。该院认为，业主和物业单位之间是平等主体，某某物业公司依法为赖某宇所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，赖某宇作为该小区业主应交纳物业服务费用；业主仅以物业公司服务质量差、管理不到位等为由以此来否认某某物业公司已经提供物业服务，认为未享受到物业服务而拒绝缴纳费用，理由是不充分的，该院不予采纳。物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据本案查明的案件事实，履行物业合同，双方均有过错，赖某宇未能按时交纳物业费用，某某物业公司提供的物业服务与合同约定的标准也存在一定差距。据此，该院综合考虑本案具体情况，根据过错责任的大小确定，对某某物业公司诉求的物业服务费予以酌情扣减30%。 4.关于滞纳金问题。某某物业公司在诉状中主张滞纳金计算方法按照业主和福来物业公司签订的《东方上城前期物业服务协议》计算，在庭审中，某某物业公司认为计算标准为以物业费为基数按银行贷款利息1.3倍，以及来回追讨差旅费、律师代理费总和等。该院认为，根据某某物业公司的意思表示，其主张的滞纳金即是合同违约金。《东方上城前期物业服务协议》系业主和福来物业公司签订，某某物业公司并不是合同的当事人，根据合同相对性原则，某某物业公司以此主张违约金，缺乏合同依据；某某物业公司与XX房开公司签订的《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》中，均未约定违约金；某某物业公司对违约金的主张，亦未提供证据材料进行佐证，故该院不予支持。 该院认为，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，安居乐业是每一位业主对美好生活的追求，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，改善全体业主生活环境，以充分获取所在小区业主的支持和配合；但物业服务企业运营也需要成本，业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，更应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。本案赖某宇确实存在迟延交纳物业服务费的行为，应及时交纳相应的物业费用，促进物业公司提升物业服务质量进而形成良性循环，更应该多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。双方理应加强沟通、全面履行各自的义务，和谐共处，不应激化矛盾；通过共同努力，共同营造更加和谐有序、整洁安全、美丽宜居的小区环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、赖某宇向广西某某物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费659.6元、公共照明费72元、电梯维护费360元，合计1091.6元；二、驳回广西某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取计25元，由广西某某物业服务有限公司负担12.5元，赖某宇负担12.5元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对于一审查明的事实，上诉人认为一审认定“原告在合同签订后，开始进入东方上城小区提供物业服务”有误，上诉人对于被上诉人是否进驻小区不清楚。一审判决还遗漏查明了被上诉人未能按照被上诉人与XX房开公司签订《东方上城管理服务委托合同》的约定留存一份合同给业主。 本院对上诉人异议事实的分析与认定，被上诉人提交了《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》、进驻涉案小区的照片、工资表等证据证实其确实于合同签订之后进入涉案小区提供物业服务，故一审认定的前述事实并无不当。签订《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》的双方当事人为被上诉人与建设单位XX房开公司，该两份合同中并未明确约定须留存一份合同给业主，也未将此作为合同生效的条件，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，即便业主不是前述合同的当事人，前述合同对业主亦具有约束力，故一审并不存在遗漏查明案件基本事实的情形。 经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。XX房开公司与被上诉人某某物业公司签订的《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律法规的规定，属有效合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述合同对上诉人在内的全体东方上城小区业主具有约束力。上诉人作为涉案小区业主应当遵守履行该合同的约定。一审判决上诉人支付物业服务费、公共照明费、电梯维护费，事实和法律依据充分，本院予以维持。 上诉人主张业主单独与福来物业公司签订的《东方上城前期物业服务协议》并未失效，因此其与被上诉人之间没有形成物业服务合同法律关系，但福来物业公司已在2016年撤离了东方上城小区，不再提供物业服务，XX房开公司又与被上诉人签订了《东方上城物业管理服务委托合同》及《物业管理补充协议》，因此福来物业公司与上诉人之间的物业服务合同关系已经终止，上诉人的该项异议本院不予采纳。上诉人还主张被上诉人并未通过招投标，且其与房开签订合同未经业主委员会或召开业主大会征得多数业主同意，违反《物业管理条例》“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务”的相关规定，并侵犯了广大业主的知情权，故其与XX房开公司签订的合同无效，但上述异议均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的导致合同无效的情形，且涉案小区并未成立业主委员会，故本院对其异议不予采纳。上诉人还认为被上诉人并未实际提供物业服务，只是象征性地在小区挂上物业的牌子，其无权主张物业费。但被上诉人提交的《东方上城物业管理服务委托合同》、照片、工资表等证据证实其确实向涉案小区提供了物业服务。虽然上诉人提交证据证明被上诉人在某个地段及时间段提供的物业服务不到位，但不足以证明被上诉人完全没有提供服务并构成根本违约，故根据权利义务对等原则，上诉人仍应支付相应的物业费。一审法院根据本案实际情况，已认定被上诉人提供物业服务与合同标准仍有一定差距，并酌情扣减了30%的物业费，该扣减比例尚属合理，因此本院对上诉人的该项主张不予采信。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人赖某宇已预交），由上诉人赖某宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇一九年十二月十六日 法官助理 蒋晓明 代书记员 廖靖康