北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27946号原告：佟淑香，女，1984年11月15日出生，汉族，天津市滨海新区×××居民，住天津市滨海新区，身份号码×××。委托诉讼代理人：尹榕，北京市汉荣律师事务所律师。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告佟淑香与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佟淑香的委托诉讼代理人尹榕，被告绿地公司的委托诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佟淑香向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付14号楼2层12室房屋逾期交付市政基础设施违约金26212.04元（承诺完成交付日2016年1月22日，实际交付日2016年5月18日止，2240345*0.01%*117天）；2、判令被告向原告支付逾期交付上述房屋权属证书违约金11201.73元；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书造成的损失97050元（按每套150元／天计算，承诺交付日2018年1月21日，实际交付日2019年10月30日，150*647天)。事实和理由：2015年5月5日，原被告双方签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：×××），约定原告从被告处购买×××（注：房屋交付时，房屋编号调整为×××），该房屋预测建筑面积135.37平米，套内建筑面积107.08平米，房屋价款按套内建筑面积计算，每平米20707.51元，总价款预计为2217360元；被告应在2015年9月30日向原告交付房屋，在房屋交付日起730日内向原告交付房屋所有权证书；被告另承诺市政基础设施中上下水、供电、电话、有线电视应于房屋实际交付日敷设到户。购房合同同时就被告逾期交房、逾期缴付市政基础设施和逾期办理房屋产权移转登记等违约行为应承担的违约责任进行了明确约定。购房合同签订后，原告按照合同约定足额支付2217360元购房款（含贷款），但是被告却严重违反了合同约定的交付义务，两次延期至2016年1月22日方通知交房。原告于2016年1月22日到交房现场后发现被告仍在施工，房屋仍不符合交付承诺，原告拒绝收房。被告承诺整改和退赔逾期交房违约金后，原告于2016年10月18日办理了收房相关手续。原告收房时，被告提供了房间对应的《面积确认及房款结算协议》，双方就房屋面积实测增加款和原告应该承担的契税、印花税、登记费、代办费以及被告应该支付的逾期交房违约赔偿进行了结算。原告还了解到，房屋对应的市政基础设施中有线电视至2016年5月18日才开通光信号。而房屋权属证书，被告拖延办理，严重影响原告对房屋的利用，给原告造成了较大经济损失，参照人民法院相关判决，按每套150元/天计算，经济损失赔偿额自2018年1月21日起至2019年10月30日。原告认为，被告行为已明确违反购房合同承诺，构成严重违约，并给原告造成了较大经济损失，鉴此，为了维护原告的合法权益，故起诉。被告绿地公司辩称：逾期办证违约金被告同意支付。市政基础设施违约金被告不认可，不同意支付，按照原告计算日期，已经超过了诉讼时效。关于逾期办证损失，不同意支付，对方也没有相应的证据，原告主张的损失计算时间被告也不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》原件、联机备案表原件一份、面积确认及房款结算协议原件一张、入住通知书原件二张、房屋验收表原件一张、代办费收据原件一张、契税收据原件一张、购房发票原件三张、不动产登记部门查询的不动产登记信息，本院（2017）京0113民初9954号案件的调查回复说明，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2015年5月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1732474），合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共135.37平方米。其中，套内建筑面积107.08平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积28.29平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米20707.51元，总价款为2217360元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十三条、市政基础设施和其他设施的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（2）市政双路供电：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（3）供暖：于该商品房实际交房后第一个采暖季起始日时达到开通条件；（4）燃气；（5）电话通信线：于该商品房实际交房之日，敷设到户；（6）有线电视线：于该商品房实际交房之日，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之壹的违约金……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第3种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：……3、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计1117360元（含已付定金），剩余房价款计110万元以商业按揭贷款方式支付。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2015年5月5日。2015年5月31日，被告为原告出具房款为1117360元的发票一张。2015年，被告向原告发出《×××入住通知书》，通知原告于2015年12月31日收房。2016年1月22日，被告针对原告自被告处购买的两套房屋（×××）再次向原告发出《×××入住通知书》，主要内容为：“……为了您能顺利办理入住手续，我们将于2016年1月22日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续，由于此次办理入住户数较多，我们友情建议您于1月22，上午9:30至12:00、下午13:00至16:30前来办理手续。入住手续地点：×××……”。对此，被告表示因房屋有需要整改的现状，所以变更了办理入住的时间。原告于2016年10月18日收房。当日，被告收取了原告交纳的契税，并为原告出具收据。被告向代办机构也交纳了代办费等。2016年9月24日，原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，该协议约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为136.37平方米，实测套内建筑面积108.19平方米，该房屋实测总价应为2240345元，经买卖双方同意，最终以2240345元作为《房屋所有权证》立契价款。2019年4月4日，被告为原告出具房款为1100000元的发票一张和房款为22985元的发票一张。双方确认被告于2017年11月13日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。2019年10月30日，涉诉房屋登记至原告名下，取得了不动产权证书，房屋登记地址为顺义区×××，建筑面积为136.4平方米，专有建筑面积108.19平方米。在本院（2017）京0113民初9954号案件中，北京歌华有线电视网络股份有限公司顺义分公司曾就涉诉9号院有线电视工程建设出具说明一份，内容为：经我单位核实，绿地起（启）航中心红线内（小区内）有线电视由开发商自行建设；歌华有线顺义分公司负责政府机房至小区机房光缆接入和建设工作。光缆接入施工在2016年5月15日竣工，2016年5月18日光信号开通。×××（小区内）……有线电视分配网是由开发商建设，不是由我公司进行建设，我单位无法确定其有线电视分配网敷设到户的具体时间。特此说明。庭审中，关于市政基础设施违约金的诉讼时效问题，原告表示其购买房屋实际收房时间是2016年10月18日，此前并不清楚市政基础设施的情况，被告通知交房时间是2016年1月22日，依据合同该日视为交付房屋，所以该日是原告权利被侵害的起算日，而2016年10月18日是原告知道或应该知道权利被侵害的起算日，应当自2016年10月18日起原告享有三年的诉讼时效保护，不能将原告知道或应当知道之日等同于原告权利被侵害之日，原告曾于2019年6月起诉过被告，后撤诉，本次诉讼是2019年8月起诉的，故原告该项赔偿权利在诉讼时效之内，并未超过诉讼时效。对此，被告认为原告在诉状中称在2016年1月22日交房日到了现场看了房屋，只是没有收房，故原告对于房屋及附属设施应已核实，原告对有线电视开通情况应知情，诉讼时效应当自2016年1月22日起算，原告因自身原因在2016年10月18日收房，是自行处置了自己的权利。原告表示2016年1月22日现场正在施工，没有办法核验，所以原告没有收房就离开了，原告实际收房时房屋验收表中也没有提过有线电视问题，之前都不知道，是在2019年听到其他业主获得该项赔偿才知道此事。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方陈述以及提交的证据材料，可以确认原告实际收房时间为2016年10月18日，但根据双方合同第十六条的约定，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，该房有关风险责任随之转移到买受人。结合原告提供的证据及庭审查明情况可以确定，被告方最终通知收房截止时间为2016年1月22日，依据合同约定，2016年1月22日已视为房屋交付给原告。原告应当于2018年1月21日前取得房屋所有权证书。原告已经履行了缴纳全部房款、契税等合同义务，涉诉房屋于2017年11月13日初始登记至被告名下，原告于2019年10月30日才取得房屋所有权证书，被告迟延为原告办理房屋所有权证，根据合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，原告主张的关于延迟办理房屋所有权证书违约金的请求，有事实和法律依据，且被告亦表示同意，故对原告该项请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期办理房产证损失问题，因房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此结合本案基本情况，对于原告主张的损失，被告应予适当赔偿，对原告主张损失的请求本院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于市政基础设施违约金，依据查明的事实，根据北京歌华有线电视网络股份有限公司顺义分公司出具的有线电视工程建设情况说明，原告购买的房屋于2016年1月22日视为已交付，而有线电视在红线外（小区外）的光缆接入工程是2016年5月15日竣工，2016年5月18日光信号开通，上述有线电视在房屋交付时未达到约定条件，被告构成违约，现原告请求被告支付违约金，被告主张原告之请求已超过诉讼时效。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告实际收房是2016年10月18日，2016年10月18日应为原告知道或应当知道权利受到损害之日，诉讼时效应从该日起算三年，结合原告的起诉时间，原告该项请求的诉讼时效并未超期，对原告该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。现被告主张原告在2016年1月22日即已知晓有线电视开通情况，原告的诉讼时效已过，该主张缺乏证据支持，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告佟淑香支付迟延办理房屋所有权证书的违约金一万一千二百零一元七角三分；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司赔偿原告佟淑香逾期办证损失六万四千六百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告佟淑香支付迟延交付市政基础设施违约金二万六千二百一十二元零四分；四、驳回原告佟淑香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百九十五元，由原告佟淑香负担三百二十五元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担一千一百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 棋其格二〇一九年十二月四日法官助理 程珊珊书 记 员 常思宇