湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初4244号 原告：张科明。 委托诉讼代理人：于永亮。 委托诉讼代理人：肖超。 被告：株洲金业房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：陈霞。 委托诉讼代理人：汪文浩。 原告张科明（以下称原告）诉被告株洲金业房地产开发有限公司(以下称金业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理，依法由审判员罗昀适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。董樱担任实习法官助理。郭华担任书记员。原告委托诉讼代理人于永亮及被告委托诉讼代理人陈霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张科明向本院提出诉讼请求：1、被告金业公司继续履行合同约定为原告办理株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城…室不动产权证的义务；2、被告向原告支付逾期办证违约损失33438.78元（从2018年5月25日起以总房款659976元为基数按照年利率6%暂计算至2019年3月25日，要求计算至被告办理不动产权证完毕原告领取之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年12月30日，原、被告签订《株洲市商品房（预）销售合同》。合同约定：被告作为开发商将位于株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城…室出售给原告，该商品房面积143.1平方米，销售价格为659976元。根据入伙通知，被告于2016年11月30日将房屋交付给原告。关于办证事宜，本合同约定该房屋所有权初始登记和总证办理在房屋交付后360天内办理，分户证在总证出来后的180天内办理。时至今日，被告仍然未为原告办理产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告的行为已严重违反合同义务。为维护合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告金业公司辩称：1、原告要求被告立即办理其不动产权证且以被告未及时办理其不动产权证为由要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据，原告应当为自己为违建的时候承担延期办证的责任。根据合同约定办理不动产权证的前提条件为房屋竣工验收合格，原告接收房屋后起算720日的办证时间；被告向原告发出《入伙通知书》，通知其可以于2016年11月27日起接收该房屋，根据原告所办理的接收房屋手续显示其于2017年1月9日接收该房屋。因此，原告将2018年5月25日作为办理分户证的违约起算日期根本与合同约定不符，没有事实依据；2、被告在办理不动产权证的过程中并无主观故意去拖延办证时间，延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于情势变更；3、原告的违建是办证的最大阻碍。2017年6月19日株洲市规划监察支队向我司发出株规监[2017]06号整改函，反映存在两个问题：一是违反《建设工程规划许可证》规划许可的相关规定，未严格按照规划审批总平面图要求对小区内的道路景观、绿化的实施；二是多处房屋屋顶、地面等有不同程度违法改建、扩建及搭建现象。业主违章搭建导致无法取得规划验收合格进而不能按期办证。综上，被告暂时不能办理原告的不动产权证实属合同约定的情势发生变更，实在是受到客观因素以及部分业主违建的影响，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年12月30日，原告张科明（乙方）与被告金业公司（甲方）订立一份《株洲市商品房（预）销售合同》（9000244764）约定：乙方向甲方购买株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城…室；总房价款659976元；甲方定于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方，未按约定期限将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算；在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后×日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。本条款提及的《房屋交接书》在房屋交付时变更为《入伙通知书》，以乙方签署《入伙通知书》为房屋交付标志。房屋所有权初始登记和总证办理在房屋交付后的360天内办理，分户证在总证出来后的180天内办理；房屋竣工验收合格，乙方接收房屋后，360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证，分户证办理后的180天内办理《国有土地使用权证》……合同订立后，原告向被告共计支付购房款659976元。2017年1月9日，原告签署了收房手续，予以收房。2017年6月，株洲市规划监察支队调查发现神农养生城小区存在未严格按照规划审批总平面图实施道路景观绿化规划、多处屋顶地面存在违法改扩搭建的问题，向被告发函要求整改。2019年3月，株洲市自然资源和规划局通过《红网》就业主反映的“神农养生城何时能给业主办理不动产权证”的问题回复称：建设方擅自变更实施项目1-4期小区道路、水系景观等配套工程建设，同时部分业主擅自实施改、扩建工程，产生了新的违法违章建筑，待整改到位建设方提交验收申请后，可由住建局合并验收办公室统一组织联合验收。另原告存在违法搭建的行为。因被告至今未能为原告办理好案涉房屋的不动产权证。故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明：根据《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，株洲市于2016年起推行不动产统一登记工作，设立不动产统一登记机构，按照新的证书样式实施统一登记发证，停止原有各类不动产登记证书的发放。 以上事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的原告身份信息、被告工商登记信息、《株洲市商品房（预）销售合同》、株洲市自然资源和规划局就神农养生城何时能办理不动产权证的回复、收据，被告提供的原告收房相关资料、株规监（2017）06号《株洲市规划监察支队建设工程项目整改函》、《株洲市不动产统一登记工作实施方案》、业主违建照片等证据予以证明。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点为1、原告要求被告继续履行合同约定的办证义务有无事实及法律依据？2、被告是否应承担逾期办证违约责任？如需承担，违约损失计算标准、期间如何确定？具体分析如下： 关于争议焦点一。原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方的房屋买卖合同关系依法成立并有效，受法律保护。双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。按照合同约定，被告有义务为原告办理权属证书。按照《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，房屋所有权证和国有土地使用权证已两证合一由不动产权证替代，故本院对原告所提要求被告继续履行合同约定的办理不动产权证义务的诉讼请求予以支持。 关于争议焦点二。原告已按合同约定交纳了房款，被告应当根据合同约定履行办理权属证书的义务。本案合同约定：房屋竣工验收合格，乙方接收房屋后，360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证，分户证办理后的180天内办理国有土地使用权证。按《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，房屋所有权证和土地使用权证已两证合一由不动产权证替代。综上，原告在收房720天内可以取得等同于不动产权证的两证，故应认定现不动产权证办证期限为收房后720天内。被告以“业主违章搭建导致无法取得规划验收合格进而不能按期办证”为由辩解逾期办证的违约责任不应当由被告承担。根据《株洲市规划监察支队建设工程项目整改函》已经确认小区存在未严格按照规划审批总平面图实施道路、景观、绿化的实施，且多处屋顶、地面存在违法改建、扩建及搭建的问题，本案中原告存在违法搭建的行为。本院认为，导致被告未能正常竣工验收，未如期为原告办理不动产权证的原因不能归责于被告一方，原告的违法搭建对工程的竣工验收以及后期不动产权证办理亦有责任，在其未消除自身违法搭建的情形下，应自行承担不能办证所带来的后果，故原告主张逾期办证违约损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲金业房地产开发有限公司继续履行《株洲市商品房（预）销售合同》（9000244764）约定的为原告张科明办理株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城……室不动产权证的义务； 二、驳回原告张科明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费636元，减半收取318元，由原告张科明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 罗  昀 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 实习董樱 书 记 员 郭  华 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。