四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初8063号 原告：胡可波，男，生于1978年7月21日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：陶以春，女，生于1977年3月14日，汉族，住四川省广安市广安区。 二原告委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被告：广安立新房地产开发集团有限公司，住所地，四川省广安市广安区经开区奎阁园区石滨路1号。 法定代表人：汪思光。 委托诉讼代理人：蒋友波，四川良众律师事务所律师。 原告胡可波、陶以春与被告广安立新房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡可波、陶以春的委托诉讼代理人蔡国庆，被告广安立新房地产开发集团有限公司的法定代表人汪思光、委托诉讼代理人蒋友波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡可波、陶以春的诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的房屋办理房屋权属证书；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金10000元；３、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告在广安市广安区出口片区Ｐ57号地块开发了“**”项目，原告在该楼盘购买了4幢1－4－1号（现民政编号为1幢1单元401号）房屋，向被告支付了全部房款、契税及大修基金等全部费用。原被告于2016年1月22日进行了房屋移交，按照合同约定，被告应当在商品房交付之日起540个工作日内为原告办理房屋所有权证书，但被告至今未取得该楼盘的竣工验收，其行为严重侵犯了原告的合法权利，要求支持原告的诉讼请求。 被告广安立新房地产开发集团有限公司辩称，1.被告不是违约责任适格的主体。根据合同及补充协议约定，被告违约只有两种情况，第一是资料不齐，第二是未缴纳税费，这二种情况被告均不存在，不应承担违约责任；2、被告没有办证的法定义务和约定义务，不存在任何违约。双方约定由原被告共同向相关部门申请，在此期间被告曾多次向政府相关部门申请办证，被告已履行了办证的相应义务。因特定历史遗留问题，目前不具务办证条件，责任不在被告；３、即使所有责任均在被告，原告也只能按照合同约定按房屋总价款万分之一主张违约金，因原告未提供损失的依据，即使有损失也不是被告造成的，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告广安立新房地产开发集团有限公司以出让方式取得广安市广安区出口片区Ｐ57号地块使用权，经批准在该地块上建设“**”项目商品房，并取得商品房预售许可证。2014年2月7日，原告与被告广安立新房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买“**”4幢1－4－1号住宅，房屋建筑面积96.26平方米，房屋总价款454925元，采取贷款付款方式。同时约定广安立新房地产开发集团有限公司在2015年12月31日前向原告交付房屋，2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因广安立新房地产开发集团有限公司的责任未能在约定期限内取得，买受人不退房的，广安立新房地产开发集团有限公司按已付房款日万分之一向买受人支付违约金。商品交付使用后双方共同向权属登记机关申请房屋权属转移登，如因广安立新房地产开发集团有限公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书，广安立新房地产开发集团有限公司按日向买受人支付已付房款万分之一违约金，于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十日内支付。 “**”项目于2015年6月30日竣工验收合格。合同签订后原告以贷款付款方式向广安立新房地产开发集团有限公司付清了购房款454925元，2016年1月22日，原告向广安立新房地产开发集团有限公司支付了办理房屋权属证明的契税、印花税、工本费、大修资金等费用14098.72元，即日广安立新房地产开发集团有限公司向原告交付了房屋。“**”项目至今未取得所在楼栋的权属证明，也未办理购房户产权转移登记。 从2015年至今，就“**”验收及拆除项目旁棚户区房屋及违章建筑，广安立新房地产开发集团有限公司先后向广安市人民政府、广安市规划局、广安市城市管理行政执法局、广安市枣山园区规划建设局书面报告。2017年11月13日，广安市规划局作出《不予受理告知书》，2018年1月26日，广安市城市管理行政执法局作出《信访事项处理意见书》，该意见书载明，经调查，“**”小区附近违法建房情况严重问题基本属实，该处违法建房集中在“**”小区北侧，距离“**”小区最近处仅2米，比“**”地势略高，因地势高差，导致“**”项目地下车库出口和消防通道无法正常使用。该处违法建设形成的主要原因，其一是该处土地1994年统征后一直未立项建设，导致道路红线内13户村民住宅至今未拆迁；其二是20多年来该地村民家庭人口自然增长，房屋老旧失修，部分村民擅自将单层老房子改建为多层砖混结构房屋约2000平方米９户。针对现状，该局将详细宣传，引导违法村民主动整改，二是积极向市政府建议，争取尽快启动建设。 认定上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、竣工验收报告、紧急请示、报告、《不予受理告知书》《信访事项处理意见书》及双方当事人的当庭陈述等证据，足以认定。 本院认为，原告胡可波、陶以春与被告广安立新房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告支付了购房款及办理房屋权属证书的相关税费，被告即亦应按合同约定为原告办理所购房屋的权属证书。虽然目前案涉楼盘因周边统征土地未规划立项，地上附着的房屋未予拆除及原居住村民擅自改扩建的违章建筑均在道路红线内等原因，导致案涉楼盘“**”项目地下车库出口和消防通道无法开通正常使用，无法通过消防验收，并导致被告不能为原告办理房屋所有权证书，但这些原因消除后，被告应及时为原告购买的房屋办理房屋权属证书。鉴于前述客观实际情况，本院酌情确定被告在“**”项目消防验收合格后30日内为原告办理房屋所有权证书。 根据原被告双方签订的商品房买卖合同第二十条约定，如因出卖人广安立新房地产开发集团有限公司的责任，导致买受人未能在交付房屋之日起540日内取得房屋所有权证书，出卖人广安立新房地产开发集团有限公司从买受人应当取得房屋所有权证书的次日起，按日计算向买受人支付违约金至实际取得之日止，违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内支付。本案因特定原因导致涉案楼盘“**”至今无法办理初始登记及转移登记，买受人至今也未能取得所购房屋的权属证书，双方约定的违约金支付条件未成就，原告要求被告广安立新房地产开发集团有限公司支付违约金的请求，本院不予支持，待条件成就后原告可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，之规定，判决如下： 一、被告广安立新房地产开发集团有限公司在“**”项目消防验收合格后三十日内为原告胡可波、陶以春办理位于广安市广安区出口片区Ｐ57号地块“**”4幢1-4-1号（现民政编号为1幢1单元401号）房屋权属证书； 二、驳回原告胡可波、陶以春的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告广安立新房地产开发集团有限公司负担，向广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 杨 芹 二〇一九年十二月十九日 书记员 林雪兰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。