北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初19284号原告（反诉被告）：赵越，男，1988年2月13日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：谢薇（赵越之妻），住北京市密云区。被告（反诉原告）：赵文魁，男，1980年12月16日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司工作人员。原告（反诉被告）赵越与被告（反诉原告）赵文魁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵越之委托诉讼代理人谢薇、被告（反诉原告）赵文魁到庭参加诉讼，第三人北京链家房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵越向本院提出诉讼请求：1.判令赵文魁赔偿赵越逾期迁户口违约金203385元，并支付利息7000元（以203385元为基础，按照定期利率百分之三标准，自户口迁出时间至起诉日）;2.本案诉讼费由赵文魁承担。事实与理由：赵越与赵文魁于2017年4月11日通过北京链家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定赵越向赵文魁购买位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉案房屋）。合同关于迁出户口事宜有如下约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。涉案房屋所有权转移之日为2017年9月27日，赵文魁于2018年3月17日将户口迁出，共计171天，该违约行为系赵文魁自身原因造成的。依据合同约定，赵文魁应向原告支付自2018年1月25日至2018年2月8日期间的逾期迁户违约金352000元（房屋总价款7040000元×0.05）以及自2018年2月9日至2018年3月17日期间的逾期迁户违约金94770元（届时已付款项7020000元×0.0005×27天，以上共计446770元。赵文魁有20000元的户口迁出保证金在赵越处，因赵文魁的逾期未迁户的违约行为，该保证金冲抵违约金，所以合同约定的剩余应付违约金为426770元。因北京出台了各种户籍政策，赵越迁入过程需提供各种证明，产生误工损失。现赵越诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）赵文魁辩称，赵越所述的合同签订时间、房款支付情况属实，房屋已交付赵越。关于逾期迁户违约金，当时卖房时中介公司告知可以将户口落到亲戚家，但合同签订后，户口只能落到直系亲属名下，所以需要另购房屋再迁出户口。赵文魁不是故意违约，赵文魁迁户口时正逢春节，而且当时迁户口程序复杂。因逾期迁户赵越没有任何损失，赵越主张的违约金过高。被告（反诉原告）赵文魁向本院提出反诉请求：1.判令赵越返还户口迁出保证金20000元；2.判令赵越支付逾期返还户口迁出保证金的违约金200000元；3.由赵越承担反诉诉讼费。事实与理由：2017年4月11日，赵文魁就出售涉案房屋与赵越签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》。赵文魁于2018年3月16日将户口从涉案房屋中迁出。根据《补充协议》第二条第5款，赵文魁迁出户口当日，赵越应将户口迁出保证金自行划转至赵文魁处。截止提出反诉时，赵文魁仍未收到户口迁出保证金，赵越已经构成违约。根据《补充协议》第四条第3款第（3）项，赵越逾期履行协议第二条约定的义务超过15天的，应支付房屋总价款20%的违约金，即140.8万元。现赵文魁主张将赵越应支付的违约金减至20万元。原告（反诉被告）赵越对反诉辩称，不同意赵文魁的反诉请求，根据合同法第107条、第108条规定，户口迁出保证金具有履约保证金的作用，因赵文魁违约，所以保证金作为违约金予以扣减。第三人北京链家房地产经纪有限公司述称，赵越与赵文魁在公司居间下于2017年4月11日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同签订后双方均按合同履行义务，并于2017年9月27日办理了产权转移登记手续。过户后，赵文魁于2018年3月16日将原有户口迁出，晚于合同约定。赵越未支付剩余的户口迁出保证金20000元。本院经审理认定事实如下：2017年4月11日，赵越（买受人）与赵文魁（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定赵文魁将涉案房屋出售给赵越，房屋成交价格为2000000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5040000元。关于户口迁出事宜，合同约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。同日，赵越（乙方、买受人）、赵文魁（甲方、出卖方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。协议第二条第5款约定：“甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方”。协议第四条第3款约定：“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还”。现涉案房屋所有权已经过户至赵越名下。经询，双方均认可涉案房屋原有户口最晚迁出日期为2018年1月25日。2018年3月16日，赵文魁将涉案房屋原有户口迁出。户口迁出保证金20000元尚在赵越处。庭审中，赵越向本院提交北京市昌平区奥佳幼儿园出具误工证明一份以证明其误工费损失，主要内容为：赵越因办理迁户口事宜，共计请假36天，对其请假期间的工资待遇33103元，单位不予支付。赵文魁对该误工证明不予认可。上述事实有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》、误工证明等证据在案佐证。本院认为，第三人北京链家房地产经纪有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。本案当事人所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。依合同约定，赵文魁应于2018年1月25日前将涉案房屋内原有户口迁出，而赵文魁于2018年3月16日才将原有户口迁出，违反了合同约定，应承担违约责任。现赵越要求赵文魁支付逾期迁户口的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金数额，本院综合考虑赵文魁违约程度、赵越的实际损失等情况酌情予以确定。依合同约定，赵越应在迁出户口当日给付赵文魁户口迁出保证金20000元，但在赵文魁迁出户口后至今，赵越尚未给付，现赵文魁提出反诉要求给付户口迁出保证金20000元，理由正当，本院予以支持。因赵文魁违约在先，赵越未给付户口迁出保证金属于行使不安抗辩权，因此，赵文魁要求支付逾期返还户口迁出保证金的违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵文魁于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）赵越逾期迁户违约金30000元；二、原告（反诉被告）赵越于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）赵文魁户口迁出保证金20000元；三、驳回原告（反诉被告）赵越的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵文魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2250元，由原告（反诉被告）赵越负担1975元（已交纳），由被告（反诉原告）赵文魁负担275元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）赵越负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）赵文魁负担2150元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陈新二〇一九年十二月六日法官助理 董亮书 记 员 陈朝