中华人民共和国 山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终3801号 上诉人（原审被告）：张春礼（JANGCHUNYE），女，1957年7月27日出生，韩国国籍。 委托诉讼代理人：李长柱，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文琪，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：戴长虹，男，1965年11月15日出生，汉族，住中华人民共和国山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王明芝，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 原审被告：林起卿（LIMKIKYUNG），女，1954年2月13日出生，韩国国籍。 原审被告：青岛铭印房地产营销策划有限公司，住所地：中华人民共和国山东省青岛市市南区福州南路。 上诉人张春礼（JANGCHUNYE）与被上诉人戴长虹、原审被告林起卿（LIMKIKYUNG）、原审被告青岛铭印房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初4568号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张春礼向本院提起上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，并改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审被告林起卿及青岛铭印房地产营销策划有限公司出售涉案房屋的行为依法不能构成表见代理。（一）一审法院在未能查明事实的基础上，认定原审被告青岛铭印房地产营销策划有限公司具有代理权的客观表象是明显错误的。1、一审法院认定上诉人与原审被告林起卿为“同学关系”、“关系较为密切”，是与事实不符的。一审法院未经任何形式的查证，仅根据被上诉人在起诉状中的陈述，未询问上诉人和林起卿，就直接认定“两人为同学”、“关系较为密切”，显然是不合法的，也是与事实不符的。2、一审法院将原审被告“青岛铭印房地产营销策划有限公司替张春礼出售涉案房屋收取原告购房意向金、定金”作为认定原审被告具有代理权的客观表象，是明显错误的。事实上，对于被上诉人所谓的原审被告将涉案房屋出售给被上诉人的事实，上诉人根本不知情。上诉人自始至终就没有授权和同意原审被告出售涉案房屋，更没有收到被上诉人的任何款项。也就是说，根本不存在“青岛铭印房地产营销策划有限公司替张春礼出售涉案房屋收取原告购房意向金、定金”的事实。现有证据仅能说明原审被告可能存在无权处分行为，并无任何证据能够证明原审被告出售和收款行为是在“替代”上诉人张春礼的行为，一审法院仅凭个人“主观”的想象，就认为是一种“替代”，并作为有代理权的“客观”表象，显然是错误的。上诉人认为，这种所谓的“替代”行为应该是认定为构成表见代理后才能推定产生的法律后果，但一审法院直接将这种推定产生的法律后果作为认定构成表见代理的依据，显然是逻辑关系混乱、故意混淆了因果关系。3、房屋中介处有涉案房屋的钥匙并不属于有权出售房屋的客观表象。现实生活中，家庭住宅房屋的钥匙普遍都是有很多把的，也会存在将钥匙放在亲戚、朋友、同事甚至邻居、中介、物业处的情况，如果仅仅因为别人手中有了房屋的钥匙就认定其构成有权出售房屋的表见代理，显然是不符合常理的，也是违背公序良俗的。（二）被上诉人在整个过程中并未尽到审慎的注意义务，存在重大过失，不符合表见代理的构成要件。对于涉及数百万元的房屋买卖事宜，被上诉人作为一个50多岁的成年人，在没有见到房屋产权证、不知道房屋具体面积、没有见过房屋所有权人、不知道房屋所有权人的具体名字（按被上诉人的说法是在正式起诉后才查询到房屋登记信息的）、未见到房屋所有权人任何形式的授权、没有签订房屋买卖合同、没有办理网签手续、没有办理房屋水电等交接房屋的手续、仅仅因为中介有涉案房屋钥匙的情况下，竟然就能够向“一个居民楼里”“非常隐蔽”（被上诉人自己的陈述）、也从未合作过的中介支付47万元并且开始装修房屋，这显然是不合常理的，也不符合二手房屋的交易习惯。就是在这样的一个事实情况下，一审法院也能认为被上诉人“尽到了审慎的注意义务”、“善意且无过失”，这显然是一种罔顾事实的违法裁判行为，明显是在偏袒被上诉人。二、一审法院混淆了法律关系，错误的将“居间行为”认定为“代理行为”。通过本案被上诉人的陈述及一审法院查明的事实来看，本案原审被告青岛铭印房地产营销策划有限公司仅仅是一个房产中介。房产中介其实是一个典型的居间方，其行为应该是居间行为。但一审法院错误的将这种“居间行为”认定为“代理行为”，显然是混淆了法律关系。三、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条:“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”的规定来看，本案被上诉人不仅应当证明中介的无权代理行为存在有权代理的客观表象，也要证明其善意且无过失。但根据实际情况来看，被上诉人并未完成其举证责任。 被上诉人答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽然在钢琴的2000元和部分装修款及15万意向金是否转化为定金，没有支持被上诉人，但被上诉人从利于解决社会矛盾，快速判案的角度，认为应维持原判，未提起上诉。在客观事实的认定上，一审被上诉人提出了对包括上诉人在内的林起卿和张春礼限制出境，当限制出境审批通过后，林起卿未被截获，而张春礼在中国境内收取法院传票，被限制出境提出了解除限制出境的申请书，在该解除听证的原审法院审理过程中，张春礼本人到庭，其在同程录音录像下，明确表示其与林起卿系朋友和同学关系，房屋由林起卿打理，张春礼本人很多年未到中国国内，其明确表示林起卿的出租等都是经过张春礼的同意，而张春礼不同意卖房是因为觉得房屋升值，这一点从其本人签字的解除申请倒数第二页最后一段可以看出，张春礼同意卖房，只是认为要加钱。2017年6月11日，林起卿将涉案房屋钥匙交给被上诉人，装修工程也是事先约定，在装修过程中，2017年6月29日，系房东的丈夫和弟弟、弟妹指使他人强行进入了装修现场，驱赶装修工人，装修工人明确的问其驱赶原因，回答为房屋卖便宜了，要卖最低380万。关于上诉人所提的刑事问题，在抢房后的第二天，被上诉人即报案至香港中路派出所，但公安机关以不能插手民事纠纷为由，告知走民事程序。被上诉人在整个过程中，已经尽到了审慎的注意义务，不存在任何过失。在语言不通的情况下，也不可能与房东取得联系，而作为林起卿也不可能告知被上诉人房东的联系方式，上诉状中所称网签等手续是必须在签订书面合同交纳所有的房款，且缴纳房屋公共维修基金后，才会出现的程序。因此上诉状所称的事实与理由均不符合法律规定和行业交易习惯，不能采纳，综上，请求驳回上诉，维持原判。 两原审被告二审均未提交答辩意见。 戴长虹向原审法院提出诉讼请求：1.依法判令张春礼、林起卿和青岛铭印房地产营销策划有限公司立即向被上诉人返还双倍定金940000元；2.依法判令三人立即赔偿被上诉人的装修费112680元、租房损失4万（暂定为6个月房租损失）、房屋涨价损失50万（已经扣除2万补偿）；3.判令上诉人返还被上诉人钢琴款2000元；4.依法判令三人承担缔约过失责任的连带赔偿责任；5.本案的诉讼费、保全费等相关费用由三人承担。 原审法院确认事实如下：1、青岛市市南区漳州二路9号1栋1003户房屋所有权人系张春礼。张春礼与林起卿均系韩国人，二人系同学关系。林起卿系青岛铭印房地产营销策划有限公司法定代表人，该公司曾用名为青岛明印投资咨询有限公司，经营范围为：房产中介、房地产营销策划；投资咨询、商务信息中介及咨询。张春礼委托林起卿办理涉案房屋的出租事宜并将钥匙放在林起卿处。2017年5月8日，青岛铭印房地产营销策划有限公司向戴长虹出具《房屋买卖意向金收条》一份，载明：“今收到戴长虹先生购买青岛市市南区漳州二路9号1栋1003户房屋买卖意向金人民币伍万元。具体约定事项如下：（1）房屋总价为人民币叁佰贰拾万元。（2）房东同意签订合同，此意向金自动转为定金，如果不能签定合同，则此意向金由中介方退回买方。”该收条右下角收款方处加盖青岛铭印房地产营销策划有限公司公章以及“LIMKIKYUNG”签字。2017年5月10日，青岛铭印房地产营销策划有限公司向戴长虹出具《房屋买卖意向金收条》一份，载明：“今收到戴长虹先生购买青岛市市南区漳州二路9号1栋1003户房屋买卖意向金人民币壹拾万元。具体约定事项如下：（1）房屋总价为人民币叁佰壹拾柒万元。（2）房东同意签订合同，此意向金自动转为定金，如果不能签定合同，则此意向金由中介方退回买方。”该收条右下角收款方处加盖青岛铭印房地产营销策划有限公司公章以及“林起卿”签字。2017年5月18日，青岛铭印房地产营销策划有限公司向戴长虹出具《房屋买卖定金收条》一份，载明：“今收到戴长虹先生购买青岛市市南区漳州二路9号1栋1003户房屋买卖定金人民币叁拾贰万元。具体约定事项如下：（1）房屋总价为人民币叁佰壹拾柒万元。（2）房东同意买方于6月12号搬入住，七月底前过户。”该收条右下角收款方处加盖青岛铭印房地产营销策划有限公司公章以及“林起卿”签字。庭审中戴长虹提交招商银行账户历史交易明细表一份，证明其分别于2017年5月8日、5月10日、5月18日、5月19日向林起卿银行账户汇款5万元、10万元、20万元、2万元，共计37万元；戴长虹另称其向林起卿支付现金10万元。以上共计47万元。2、2017年6月11日林起卿将涉案房屋钥匙交付给戴长虹，戴长虹于当日开始装修。庭审中戴长虹提交房屋交接照片一组以及电话录音14份，证明林起卿承认系张春礼因夫妻关系不好闹离婚的原因造成房屋买卖不能继续履行，并承诺戴长虹继续租赁房屋的费用由张春礼承担；另证明房屋交接时房屋装修比较陈旧，涉案房屋目前装修状况系戴长虹所为。对此张春礼质证称，对真实性无法确认，林起卿也是本案被告，且涉嫌诈骗，对其说法不可信；在戴长虹提交的录音笔录第七页第二行戴长虹也称多做几手准备，万一房屋下不来有其他地方也可以，说明戴长虹对该房产购买过程也是存疑的。3、戴长虹庭审中提交其与案外人尚胜利2017年6月12日签订的《房屋装修合同》，合同载明装修总造价为112680元，2017年6月18日前戴长虹支付工程款33804元；6月30日支付67608元；7月18日支付11268元。戴长虹另提交银行账户历史交易明细表一份，证明戴长虹于2017年6月18日支付装修费33804元。张春礼对此质证称，真实性无法确认，房屋装修刚开始张春礼即发现叫停了装修，戴长虹无装修损失，且该装修损失是由于戴长虹重大过错而发生，即使有损失也应当由其自行负担。经原审法院2018年7月24日现场勘验，涉案房屋位于中商广场1号楼1003户，房屋三室两厅两卫。戴长虹装修范围为：厨房煤气、自来水、暖气、燃气、热水器的管道由明管改为暗管，由餐厅、客厅直到两个卫生间，还有一根管道到阳台。拆除玻璃隔断，将北侧卧室衣柜门拉到工厂维修，还未安装。阳台推拉门拆除返新，还未安装。割掉一块阳台护栏。4、戴长虹提交其与案外人林乐鸣签订的《房屋租赁合同》一份及招商银行账户历史交易明细一份，证明因张春礼违约导致戴长虹租赁房屋花费75000元。张春礼对此质证称，对真实性不予认可，收取款项及续签租房协议的林乐鸣身份无法确认，且即使有租房行为也是戴长虹应当自行承担的租赁费用，与张春礼无关。5、戴长虹提交钢琴照片一张及招商银行账户历史交易明细一份，证明其购买张春礼二手钢琴花费2000元，该款项付至林起卿账户。张春礼质证称对该事项不知情，不予认可。6、戴长虹提交张春礼亲笔《复议申请书》一份，证明房产在张春礼违约后上涨，张春礼认为价值400多万元。张春礼对此质证称，对真实性无异议，但对证明内容有异议。房屋并非在戴长虹所称购买行为发生过程中升值，而是本身价值400余万元，恰恰证明了戴长虹低价购买并非善意购买的事实。经询问，目前涉案房屋所有权人仍系张春礼，该房屋无人居住。对于所涉房屋事宜，张春礼称其仅口头委托林起卿处理房屋租赁事务，未委托房屋买卖事务。 原审认为，本案争议焦点：一、林起卿出售涉案房屋事宜构成无权处分还是表见代理？相应法律责任由谁承担？二、张春礼是否应当返还戴长虹双倍定金？张春礼是否应当支付戴长虹装修费用、租房损失及房屋涨价损失？若应支付，则应支付的数额？三、张春礼是否应当返还戴长虹钢琴款2000元？对于争议焦点一，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，林起卿与张春礼均系韩国人，两人为同学，关系较为密切，之前张春礼一直委托林起卿办理涉案房屋的出租事宜并将钥匙放在林起卿处，而林起卿担任法人的青岛铭印房地产营销策划有限公司经营范围为房产中介、房地产营销策划等，因此青岛铭印房地产营销策划有限公司替张春礼出售涉案房屋收取戴长虹购房意向金、定金并将涉案房屋钥匙交于戴长虹具有代理权的客观表象。戴长虹与房主张春礼言语不通，只能通过房产中介沟通交流房屋购买事宜，故在林起卿与戴长虹洽谈房屋买卖过程中，戴长虹有理由相信林起卿及青岛铭印房地产营销策划有限公司系基于张春礼的委托而对房屋进行出售，戴长虹尽到了审慎的注意义务，善意且无过失，因此一审法院认定林起卿及青岛铭印房地产营销策划有限公司出售涉案房屋的行为构成表见代理，代表了张春礼的意思表示，相应法律责任应由委托人张春礼承担。戴长虹要求张春礼、林起卿、青岛铭印房地产营销策划有限公司承担缔约过失责任的连带赔偿责任于法无据，原审法院不予支持。对于争议焦点二，根据戴长虹提交的录音证据及定金收条、交付房屋等情况综合考虑，本案系张春礼违约，因此应当双倍返还定金。对于定金返还数额，根据戴长虹提交的定金收条，其载明的定金数额为32万元，故应当认为戴长虹实际支付的定金数额为32万元，张春礼应双倍返还64万元。戴长虹另支付的15万元意向金，因双方未实际达成房屋买卖合意，该款项应当由张春礼退还给戴长虹。对于戴长虹主张装修损失112680元，因当时房屋已经实际交付给戴长虹，戴长虹基于合同履行以及房屋交付的预期，进行装修符合常理，因张春礼违约所产生的实际损失应当由张春礼负担。但因根据戴长虹提交的支付凭证仅为33804元，原审法院仅对其直接损失予以支持，故张春礼应当支付戴长虹装修损失33804元。对于戴长虹主张其租房损失，因该费用并非购买房屋所产生的必要支出费用，对于该费用，戴长虹主张无法律依据，原审法院不予支持。对于戴长虹主张房屋涨价损失50万元，因戴长虹未提交相应证据证明该损失，且鉴于戴长虹实际支付购房款数额及戴长虹履行合同情况，其主张该损失于法无据，原审法院不予支持。关于争议焦点三，对于戴长虹主张的钢琴费2000元，因与本案房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，本案不宜一并处理，戴长虹可另案主张。林起卿、青岛铭印房地产营销策划有限公司经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、张春礼于判决生效之日起十日内向戴长虹返还双倍定金64元。二、张春礼于判决生效之日起十日内向戴长虹退还购房意向金15万元。三、张春礼于判决生效之日起十日内向戴长虹支付装修损失33804元。四、驳回戴长虹对林起卿、青岛铭印房地产营销策划有限公司的诉讼请求。五、驳回戴长虹对张春礼的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19110元，由张春礼负担9900元，戴长虹负担9210元；保全费5000元，公告费600元，由张春礼负担。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案焦点问题系原审判决上诉人承担责任是否正确。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，林起卿与张春礼均系韩国人，上诉人张春礼亦认可其十几年来一直委托原审被告林起卿办理涉案房屋的出租事宜，并将钥匙放在林起卿处。原审被告林起卿以上诉人名义出售涉案房屋，并收取被上诉人戴长虹购房意向金、定金，且将涉案房屋钥匙交于戴长虹，具有代理权的客观表象。原审被告林起卿将涉案房屋予以出卖属于超越代理权。被上诉人无法分辨上诉人张春礼与原审被告林起卿之间具体的代理权限与代理范围。上诉人张春礼与原审被告林起卿前面的行为使被上诉人相信原审被告林起卿有代理权，一审据此认定戴长虹有理由相信林起卿及青岛铭印房地产营销策划有限公司系基于张春礼的委托而对房屋进行出售符合法律规定。一审法院认定原审被告出售涉案房屋构成表见代理于法有据，本院依法予以确认。一审据此判决上诉人张春礼对本案承担责任符合法律规定。上诉人张春礼与原审被告林起卿之间的关系，上诉人张春礼可另行主张。 根据法律规定，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错的，应扣减相应赔偿数额。上诉人戴长虹在本案房屋买卖过程中，没有见到房屋产权人，亦未提交其他证据证明房屋产权人同意将房屋买卖的证据，对于损害后果的发生亦存在过错，故本案中不适用定金罚则。被上诉人给付的47万元应予返还。一审认定的产生的装修损失33804亦是其客观损失，上诉人应当予以赔偿。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销中华人民共和国山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初4568号民事判决第一项、第二项、第五项； 二、维持中华人民共和国山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初4568号民事判决第三项、第四项； 三、上诉人张春礼于本判决生效之日起十日内退还被上诉人戴长虹47万元； 四、驳回被上诉人戴长虹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19110元，由上诉人张春礼负担9900元，被上诉人戴长虹负担9210元；保全费5000元，公告费600元，由上诉人张春礼负担；二审案件受理费12038元，由上诉人张春礼负担6038元，被上诉人戴长虹负担6000元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 徐鹏 书记员 丛丽红