广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0331民初2578号 原告：桂林银行股份有限公司荔浦支行，住所地荔浦市荔城镇滨江路7号。统一社会信用代码：91450331695399950U。 负责人：盘坤，该行行长。 委托诉讼代理人：卢照航，该行员工，特别授权。 委托诉讼代理人：李金光，该行员工。 被告：何金水，男，1978年2月11日出生，汉族，住广西荔浦市。 被告：罗敏，女，1982年5月17日出生，汉族，住广西荔浦市。 二被告的共同委托诉讼代理人：覃兰强，广西华桂律师事务所律师，特别授权。 被告：广西荔浦张涛房地产开发有限公司，住所地荔浦市荔城镇荔桂路166号。统一社会信用代码：91450331081181009R。 法定代表人：张涛，该公司总经理。 原告桂林银行股份有限公司荔浦支行（以下简称“桂林银行荔浦支行”）与被告何金水、罗敏、广西荔浦张涛房地产开发有限公司（以下简称“张涛房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告桂林银行荔浦支行的委托诉讼代理人卢照航、李金光，被告何金水及其委托诉讼代理人覃兰强到庭参加诉讼，被告张涛房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 原告桂林银行荔浦支行向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决解除合同编号为001330201804202号《个人购房按揭抵押贷款合同》；2．请求法院判决被告何金水立即归还原告贷款本金884958.80元及利息94043.09元，合计979001.89元（利息算至2019年10月22日，之后的利息按合同约定计算至债务本息结清之日止）；3．请求确认原告对于被告何金水名下位于荔浦市荔城镇荔桂路166号家园梦11栋03号商品房处置所得价款享有优先受偿权；4．请求判令被告张涛房地产公司、罗敏对被告何金水的上述债务共同承担连带清偿责任；5．本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告何金水向原告申请借款94万元，原告与被告何金水于2018年4月10日签订了编号为001330201804202号《个人购房按揭抵押贷款合同》，合同约定：贷款金额94万元，期限120个月（自2018年4月10日至2028年4月9日止），初始贷款年利率5.39%（如遇利率调整，则按人民银行有关规定调整）。被告何金水以其购买的位于荔浦市荔城镇荔桂路166号家园梦11栋03号商品房作为贷款抵押并办理了预售商品房抵押权预告登记手续［不动产登记证明：桂（2018）荔浦县不动产证明第0010924号］。相关合同签订后，原告依约发放了贷款94万元。但截止至2019年10月22日，被告已连续8期没有按时归还贷款本息，为此，原告特具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告何金水、罗敏承认原告在本案中所主张的事实，但认为，原告与被告签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》实为被告张涛房地产公司套取银行按揭贷款，违反金融政策法规，应为无效合同。银行按揭贷款的主合同《商品房买卖合同》不是被告的真实意思表示，被告也没有支付首付款，是由房开公司一手操作的，银行按揭贷款每月也是由房开公司偿还，因此，在商品房买卖合同以及按揭贷款合同无效的情况下，房开公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给原告和被告，因此，本案原告诉请的借款本息应由被告张涛房地产公司负责偿还，故请求人民法院驳回原告对被告的诉讼请求。 被告张涛房地产公司既未到庭参加诉讼也未提供书面答辩意见。 本院认为，被告何金水、罗敏承认原告桂林银行荔浦支行在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。 另查明，被告张涛房地产公司于2019年2月12日向本院提起诉讼，要求被告何金水以及陈志敏、陈书喜支付购房款462764.72元，我院经审理后于2019年7月10日作出（2019）桂0331民初268号民事判决书，该判决书认为“原告张涛公司与被告何金水签订的商品房买卖合同及其补充协议，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并到政府房产管理部门办理了备案登记手续，是合法有效的合同，对合同当事人具有约束力，合同当事人应按照约定履行各自的义务。”，遂判决：一、被告何金水支付购房款41万元及相应违约金给张涛房地产公司；二、被告何金水支付张涛房地产公司代交的契税、房屋专项维修基金共计32462.72元给张涛房地产公司；三、被告何金水偿还张涛房地产公司代偿的按揭贷款20302元；四、驳回张涛房地产公司的其他诉讼请求。该判决目前已生效。 再查明，截至本案判决前，本案借款合同的抵押物尚未办理房屋权属登记手续，亦未办理正式的抵押权登记手续。 本院认为，根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为原告与被告何金水、张涛房地产公司于2018年4月10日签订的编号为001330201804202号《个人购房按揭抵押贷款合同》是否有效。本院认为，被告何金水在向原告借款过程中，依照按揭贷款的流程向原告递交了贷款申请表等按揭贷款所需的系列材料，《个人购房按揭抵押贷款合同》中借款人、抵押人、保证人的签名及签章均系本人所签，且被告何金水与被告张涛房地产公司签订的《商品房买卖合同》已被生效判决认定为合法有效的合同，基于以上事实，本院认为原告与被告签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》是合同当事人的真实意思表示，被告何金水主张银行按揭贷款的主合同《商品房买卖合同》不是其真实意思表示，《个人购房按揭抵押贷款合同》实为被告张涛房地产公司套取贷款资金的抗辩意见本院不予支持。本案原、被告在签订《个人购房按揭抵押贷款合同》时具有相应的民事行为能力，上述合同系合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，而且原告在放贷过程中履行了审慎的审查义务，故本案诉争的《个人购房按揭抵押贷款合同》系合法有效的合同，对合同当事人具有约束力，合同当事人应该按照合同的约定履行各自的义务。原告已经依约向被告发放了贷款，被告何金水应该按照合同的约定按时偿还贷款本息，但截止至2019年10月22日止，被告何金水已连续违约八个月，按照《个人购房按揭抵押贷款合同》第16.1.2项的约定，借款人逾期或未按约定的金额归还贷款本息构成违约，在此情况下，根据第16.2.3项的约定，原告可宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部贷款及相应利息，故原告要求解除合同并要求被告偿还尚欠的贷款本金及利息的诉讼请求符合合同的约定，本院予以支持。被告张涛房地产公司作为该笔贷款的保证人，根据借款合同的约定，其对借款合同生效之日起至抵押物取得房屋所有权证、办妥抵押登记手续之前的未清偿的借款本息承担连带保证责任，因本案抵押物尚未取得房屋所有权证，因此，本案仍然在保证期间，被告张涛房地产公司应该对被告何金水所欠债务承担连带清偿责任；被告罗敏以抵押物共有人的名义在借款合同中签字，其既不是本案的借款人，也不是本案的保证人，其仅以抵押物的价值为限承担还款责任，故原告要求被告罗敏对本案借款本息承担连带清偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立。本案中的抵押物尚未办理抵押登记，其办理的预售商品房抵押权预告登记是为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权的效力，因此，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力，因此，原告要求对本案抵押物荔浦市荔城镇荔桂路166号家园梦11栋03号商品房折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1、解除原告桂林银行股份有限公司荔浦支行与被告何金水、广西荔浦张涛房地产开发有限公司于2018年4月10日签订的合同编号为001330201804202号《个人购房按揭抵押贷款合同》； 2、被告何金水自本判决生效之日起十日内归还原告桂林银行股份有限公司荔浦支行贷款本金884958.80元及利息94043.09元（此利息暂计至2019年10月22日，之后的利息按双方签订的借款合同的约定计算至债务清偿之日止）； 3、被告广西荔浦张涛房地产开发有限公司对被告何金水上述债务承担连带偿还责任； 4、驳回原告桂林银行股份有限公司荔浦支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费13590元，减半收取计6795元，由被告何金水、广西荔浦张涛房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费13590元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  覃丽文 二〇一九年十二月二十七日 书记员  李柳平