内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0627民初3886号原告：温某，公民身份号码×××，伊旗公安局干警，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：王某，公民身份号码×××，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人：刘某，内蒙古义盟律师事务所。原告温某诉被告王某确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温某、被告王某及其委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2019年6月13日被告送达的《解除租赁合同书》无效；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将其位于鄂尔多斯市××旗底商第二层（面积:872.22m)租赁给原告营业使用。原告租赁被告的房屋是为了开设舞蹈培训班和儿童娱乐场，原告对被告的房屋进行了装修，装修花费将近百万元。装修完毕后，原告筹划招生，但被消防主管部门和教育主管部门责令停止营业，原因为被告出租的房屋消防没有验收,不能正常经营使用，尤其不能作为培训机构等涉及人数众多的机构使用。为此，原告多次找被告协商，被告称正在办理相关手续。截止6月13日，被告没有办理下来相关的验收手续且还向原告送达了一份《解除租赁合同通知书》。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》因为违反《中华人民共和国消防法》的规定而无效，根据合同法的规定，合同有效才能予以解除，无效合同不存在解除。故根据《合同法》及相关法律规定，故诉至法院。被告王某辩称，不认可原告的诉讼请求。被告与原告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告出租的房屋是向开发商购买的商业商品房，是否进行消防验收，被告并不清楚，但即便该出租房屋没有消防验收也并不会导致合同无效，最早在2004年3月4日，最高人民法院曾就云南省高院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》做出一个复函，认为未经消防验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。但是在2009年出台的《合同法》司法解释（二）中，把影响合同效力的法律强制性规定进一步划分为效力性强制性规定与管理性强制性规定。同年，最高法院出台了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将租赁合同无效限定在未取得规划许可或未获准建设的情形，所以根据《合同法》司法解释（二）的精神可知，《消防法》第13条的规定属于管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定，因而不属于导致合同无效的理由。最高法司法解释“法释（2009）11号”便是基于这样的理解下作出的具体规定。也就是说，到了2009年法释（2009）11号出台后，甚至是《合同法》司法解释（二）出台后，2003年的最高法批复便与新规定发生冲突了，就不应该在引用该批复。2013年，最高法发布了《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》，其中的第63个被废除的规定便是该复函，其理由是：与2009年法释（2009）11号规定相冲突。显然，未取得消防许可并不是合同无效的事由；二、原告应知道房屋现状并一直使用租赁物至今，2017年6月13日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，被告按照合同约定交付了房屋，原告对房屋进行了装修，原告装修前应当去消防部门办理二次消防审批，此时原告对于租赁房屋没有经过一次消防验收就已经明知，但是原告仍然租赁案涉房屋并对其进行装修，且原告一直使用案涉房屋对外正常营业，不存在停业的状况，如果按照原告的说法房屋不能正常使用，原告应当立即解除合同并协商解除事宜，但是原告至今没有任何态度根本不符合常理；三、原告不按照约定支付租赁费，故具备了合同约定的解除条件。房屋出租给原告使用后，原告交付了第一年104000元的租金，第二年租金只交付了部分，被告多次催要，但原告拒不履行合同义务，原告的违约行为符合《房屋租赁合同》第二条第3项约定的解除条件，被告可以解除该合同，所以双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月13日解除，原告应于2019年6月13日搬出租赁房屋，交回房屋钥匙。综上所述，被告认为原告的请求不能成立，应该依法驳回。原告向本院提供以下证据：出示《公证书》随附光盘一份，予以证明被告王某将租赁的房屋整体停电，造成原告无法营业。被告王某对原告上述证据的质证意见为：对证据的真实性认可，对证明问题及关联性均不认可，理由是：被告作为房屋的出租人，从来没有将案涉房屋停电，且在租赁期间，电费、水费都是由原告负责缴纳的，在原告租赁期间，案涉房屋是否欠付电费及停电被告不清楚，且该公证书也没有说明是电业局正常停电还是人为停电。被告王某向本院提供以下证据：1.出示《商品房买卖合同》、《管理协议》及建设单位建设工程规划许可证（出示原件提供复印件），予以证明2016年6月22日鄂尔多斯市顺宇商贸有限公司购买了水岸新城浦园18号楼2层201房产，后该公司将本房产委托给王某经营，且案涉房产为商业商品房，开发商鑫通房地产在2011年1月10日就取得了建设工程规划许可证。2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据该规定，是否取得消防验收并不影响《房屋租赁合同》的效力，所以双方签订的《房屋租赁合同》有效；2.出示《房屋租赁合同》（出示原件提供复印件），予以证明2017年6月13日，原告与被告经协商一致，签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将鑫通浦园18#底商第二层，面积872.22平方米出租给乙方使用。租赁期共三年，甲方从2017年6月16起将出租房屋交付乙方使用，至2020年10月31日收回”。合同第三条约定：“租房屋费用：该房屋2017年11月16日-2018年11月15日租金为104000元，其中5个月为装修期，2017年6月16日-2017年11月15日免房租不免费用（5个月的物业费13083.3元，半个月的供暖费2144.2元）。付款方式：经甲乙双方商定，第一年本合同签订时，由乙方一次性支付甲方全部租金104000元/年。乙方如续租需在租赁期满前两个月与甲方协商，并签订房屋租赁合同，提前支付下一年度租金”。合同第二条第3款约定：“房租到期后，乙方拖欠房租租金七天以上，甲方除扣除违约金外，并可责令乙方无条件搬迁”。合同第五条2款违约责任约定：“乙方逾期交付租金，除仍补缴欠租外，并按照当年度租金额的1%以天数计算向甲方支付违约金”；3.出示收据2支及微信截图催收通知（出示原件提供复印件），予以证明2017年6月13日原告支付一年房屋租金104000元，按照合同约定原告应于2018年11月16日支付下一年租金104000元，但原告仅支付了50000元，下欠54660元至今没有支付，经催收至今没有交纳，故具备合同约定解除条件，且原告还应支付被告2018年11月6日至2019年11月6日的违约金104000×1%×365=379600元；4.出示视频、公证书1份、电费收据及转款凭证6份、供热收据1支（出示原件提供复印件），予以证明视频可以证明原告承租房屋后，一直在正常营业，不存在因为消防停止营业。2019年11月12日，被告就原告租赁的涉案房产的营业情况进行了公正，原告正在对外正常营业。原告于2019年3月3日至2019年9月13日自行缴纳了案涉房屋的电费及取暖费用，以上证据证实，2017年房屋装修后，原告一直对外正常营业并交纳相关费用，故被告出租的房屋能够正常使用；5.出示《解除合同通知书》（出示原件提供复印件），予以证明2018年11月17日，原告交纳的50000元房屋租金，按照年租金104000元计算（日租金为288.89元），原告交纳的50000元租金已于2019年5月9日使用完毕（174天（2018.11.16-2015.5.9）×288.89元/天=50266.86元），2019年5月9日至今，原告再未交纳房屋租金，已经构成根本违约，2019年6月11日，被告根据合同第二条第3款向原告下达了《解除租赁合同通知书》，原告诉状中认可其已于2019年6月13日收到了《解除租赁合同通知书》，故双方的《房屋租赁合同》具备解除条件，双方合同已于2019年6月13日解除；6.出示2017最高人民法院民申248号判例一份，予以证明未经消防验收不影响合同效力，原告认为如果案涉房屋使用不了，应该是解除合同，要求赔偿。原告温某对被告上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不清楚，对要证明的问题也不清楚；对证据2的真实性和要证明的问题均认可；对证据3的真实性和要证明的问题均认可；对证据4中视频、公证书1份的真实性和要证明的问题均不认可，因为原告不知道该录像在什么地方拍摄的，更不清楚案涉房屋是谁在使用着，对电费收据及转款凭证6份、供热收据1支，真实性认可，对要证明的问题不认可；对证据5的真实性和要证明的问题均不认可；对证据6的真实性和要证明的问题均不认可。经审查，本院对原、被告提供的证据作如下认证：对原告提供的公证书及录音光盘经被告质证，被告对其真实性认可，对证明问题不认可，因该证据中原告未提供其它证据予以佐证案涉房屋的电是由被告掐断的，故本院对证据的真实性予以采信，对证明问题不予认定。对被告提供的证据1，原告虽不清楚，但该证据符合证据的三性，故本院对该证据予以采信；对被告提供的证据2、3，因原告对该证据的真实性和证明问题均认可，故本院对该证据予以确认；对被告提供的证据4中的视频、公证书1份，原告虽不认可，因该公证书属于法律文书，故本院对该公证书和视频予以采信，该证据中对电费、收据及转款凭证6份、供热收据1支；原告对该证据的真实性认可，本院该证据的真实性予以采信；对证据5原告虽不认可，但原告依该证据作为依据向本院提起诉讼，故本院对该证据的真实性予以采信；对被告提供的证据6，原告虽不认可，但该证据系最高人民法院判例，故本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，原告温某与被告王某签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告租赁被告的房屋，租赁期限三年即2017年6月16日至2020年10月31日（其中有5个月装修期），房租租赁费104000元/年，付款方式为一年一付。合同还约定“房租到期后，乙方拖欠房租租金七天以上，甲方除扣除违约金外，并可责令乙方无条件搬迁”。合同签订后，原告将2017年11月16日至2018年11月15日的房屋租赁费104000元交清（其中2017年6月16日至2017年11月15日为装修期，免房租不免费用）。2018年11月17日，原告向被告交纳第二年及2018年11月16日至2019年11月15日的房屋租赁费50000元，下欠64000元房屋租赁费未给付。2019年6月份，被告向原告催缴下欠的64000元的房屋租赁费，催缴后，原告还未给付，被告于2019年6月13日向原告送达了《解除租赁合同通知书》，且原告收到。另查明，迄今为止，案涉房屋未通过消防部门验收。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告所签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、被告于2019年6月13日向原告送达的《解除租赁合同通知书》是否有效。关于原、被告所签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。本案中，双方当事人系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，根据上述司法解释，房屋未经消防验收合格而订立租赁合同的，导致的法律后果并非合同无效，而是承租人可以请求解除租赁合同，故原告主张因案涉房屋未通过消防验收而《房屋租赁合同》无效的理由不能成立。关于被告于2019年6月13日向原告送达的《解除租赁合同通知书》是否有效的问题。经核算，原告将案涉房屋的房屋租赁费交至2019年5月10日即2018年11月16日至2019年5月10日共计176天（50000元÷（104000元÷365天）=176天），故根据合同的约定，原告于2019年5月11日起开始欠缴租金。截止2019年6月13日收到被告发出的《解除租赁合同通知书》，原告共持续一个月零三天欠缴租金，欠缴时间已超过《房屋租赁合同》中第二条（3）项中约定的7日期限。根据以上事实，案涉房屋租赁合同已具备合同解除的条件，被告要求解除合同的意思表示有事实和法律依据，原告要求依法确认被告于2019年6月13日向其送达的《解除租赁合同书》无效的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：驳回原告温某的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由原告温某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 刘玉金二〇一九年十二月九日法官助理 马馨蔓书 记 员 姚 宇法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。