甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1220号 上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司张掖分行。住所：张掖市甘州区县府街99号,统一社会信用代码：91620700925252760R。 法定代表人：许国军，该分行行长。 委托诉讼代理人：李文佳，甘肃金厦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈自荣，甘肃金厦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张掖市中诚房地产开发有限公司。住所：张掖市甘州区馨宇丽都小区会所，统一社会信用代码：91620702670805588X。 法定代表人：宋军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱有茂，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张海，甘肃正峰律师事务所律师。 原审被告：张天英，男，汉族，1972年10月11日出生，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。 原审被告：黄小梅，女，汉族，1972年8月21日出生，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。 上诉人中国工商银行股份有限公司张掖分行（以下简称“工行张掖分行”）因与被上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司（以下简称“中诚公司”）、原审被告张天英、黄小梅借款合同纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人工行张掖分行的上诉请求：请求二审法院依法改判被上诉人中诚公司承担保证责任。事实和理由：1、一审法院程序违法，判决超出上诉人主张的诉请。上诉人向一审法院起诉时并未主张解除合同，但一审法院却判决解除了《个人购房借款/担保合同》，明显超出本案的诉请范围，严重损害了上诉人的处分权；2、本案不存在阻却条件成就的情形，一审判决中据以免除被上诉人担保责任的理由认定，缺乏基本的事实依据，且有违合同根本目的。首先、阶段性连带责任保证的设置目的在于减轻开发公司责任的同时能够充分保障债权实现。显然，对保证人而言，该条件为积极条件。根据合同约定，免除中诚公司保证责任的条件是“正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。结合交付要件来看，已明确了中诚公司在正式抵押办理过程中的主导者地位。现涉案房屋未能办理正式抵押登记，也正是由于中诚公司怠于行使附随义务。并且房屋所有权的分户登记也是正式抵押登记的必备前提，根据《房屋登记办法》以及《不动产登记条例》规定，分户登记由买卖合同的双方当事人共同申请办理，属买卖合同的履约范围，并不涉及贷款人义务内容。被上诉人作为该登记的义务主体也是无可争议的，现被上诉人不能为买受人办理房屋所有权分户登记又何谈办理正式抵押登记呢？其次，本案中并不存在不正当阻却行为。结合一审中被上诉人陈述，中诚公司于2017年12月办理了初始登记，2018年5月起房屋所有权才可以办理，那么至今不能办理又是基于何理由？对此，上诉人完全不知情。一审中被上诉人也并未举证证明存在何种不正当阻却事由。并且张天英现以其购置房产自主经营，也并未采取过对抗办理登记的行为。在此情况下，一审法院武断认定不能办理系张天英不积极配合办理，毫无事实和法律依据。退一步讲，即便暂且按照一审法院认定思路来分析，本案中被上诉人担保责任也不应予以免除。因为被上诉人与一审被告签订的《商品房买卖合同》中，办理房屋所有权分户登记的具体时间属不明确状态，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，法律设定的合理时间为1年，即自2018年5月起一年时间内张天英均有权利选择具体办理的时间。至本案起诉，仍处于受法律保护的办理登记范围，在此情况下，中诚公司仍应当承担连带清偿责任。同时《不动产登记条例》也规定了，具备正式抵押登记办理条件之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。一审法院认定完全是抛开了法律规定，直接限定了在贷款逾期之前房屋产权登记以及正式抵押登记必须完成，从而免除了被上诉人的担保责任的做法等同于同时否定了不动产登记和担保法的法定规则。3、一审法院法律适用错误。根据《合同法》第四十五条二款规定：“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件以成就”。就该条文义不难看出，该条款的设置初衷是在合同一方为自己的利益，而采取了不正的当阻止行为时，将以视为条件成就的处理模式来惩罚并督促行为人继续履约，而非消极的免责依据。本案中，涉案房屋不能办理正式抵押登记并非上诉人过错，上诉人也从未采取过任何阻碍抵押登记办理的不当行为，更不具有可谋求利益。在此情形下，一审法院适用该条款规定等同于将本属《房屋买卖合同》当事人不完全履约的责任强行归加于《个人购房借款/担保合同》中的贷款人来承担，是以他人主观心态惩罚了贷款人，张冠李戴。显然适用法律错误。综上，一审程序违法，适用法律错误，导致判决错误，请求依法改判。 被上诉人中诚公司辩称，1、一审程序合法，不存在违法情形。上诉人在一审中要求一审被告立即清偿贷款本息，合同履行已经没有必要，所以一审法院依法解除合同并无不当；2、上诉人与原审被告签订的借款合同中约定，进行抵押登记是上诉人与原审被告的义务，与被上诉人是没有关系的，涉案房屋在2017年12月九已经具备了办理抵押登记的条件，是上诉人和原审被告的行为造成涉案房屋至今没有办理抵押登记，因此，被上诉人的阶段性保证责任已经免除。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。 原审被告张天英、黄小梅述称，对一审判决由我们偿还的借款本息无异议，至于被上诉人应否承担保证责任由法院裁决。 工行张掖分行向一审法院起诉请求：1、判令被告张天英、黄小梅立即偿还借款本金603880.75元，利息21676.25元（利息算至2019年1月21日），本息合计625557元，并按合同约定标准支付自2019年1月21日起至借款本息还清之日的利息；2、判令被告张掖市中诚房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；3、由被告承担本案一切诉讼费用。 一审法院认定事实：被告张天英、黄小梅系夫妻关系。2014年1月3日被告向原告借款952000元，期限为10年，用于购买甘州区馨宇丽都B区一期工程2号商业街1-2层22铺，双方签订《个人购房借款/担保合同》，被告中诚公司对该笔贷款提供阶段性保证。合同签订后，原告按约发放贷款，截止2019年1月21日被告张天英连续7期未清偿借款本息，下欠借款本金603880.75元，利息21676.25元（利息算至2019年1月21日），本息合计625557元。 另查明，该涉案房屋于2017年12月19日办理了房屋所有权证，房屋所有权人为被告中诚公司，即被告中诚公司对其开发销售的房屋取得初始登记。 一审法院认为，合法的借贷关系受法律保护。2014年1月3日，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。现原告已按约向被告张天英发放贷款，但被告张天英未按约定期限履行还款义务，其行为已构成违约，按照合同约定，原告有权要求解除合同，被告黄小梅作为抵押物共有人在合同上签字捺印，亦应按照合同约定共同承担偿还义务，故原告要求被告张天英、黄小梅一次性偿还借款本息的诉讼请求，一审法院依法予以支持。 对于原告要求被告中诚公司承担保证责任的诉讼请求。本案中，中诚房地产公司与工行张掖分行签订的按揭贷款业务合作协议和个人购房借款/担保合同中，均约定其承担阶段性连带责任保证，但个人购房借款/担保合同中对中诚房地产公司承担的保证责任免除的条件为“A正式抵押登记手续已办理完毕。且贷款人收到加载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，该选项与按揭贷款业务合作协议中阶段性保证责任解除的约定不同。因个人购房借款/担保合同签订时间迟于按揭贷款业务合作协议，应视为对阶段性保证责任期限变更的情形，即中诚房地产公司保证责任免除须以正式抵押手续办理完毕，贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书时免除条件成就。根据查明的事实，中诚房地产公司对涉案房屋已经办理了所有权初始登记，且办理正式抵押登记需经预告登记权利人、义务人及开发商三方申请，而涉案房屋未能办理抵押权登记，非中诚房地产公司的原因，而是因张天英作为预告登记义务人不积极完成涉案房屋的正式登记阻止了阶段性连带保证责任免除的条件成就，故应认定中诚房地产公司阶段性连带保证责任已免除。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除被告张天英与原告中国工商银行股份有限公司张掖分行签订的个人购房借款担保合同；二、被告张天英、黄小梅偿还原告中国工商银行股份有限公司张掖分行借款本金603880.75元，利息21676.25元（利息算至2019年1月21日），本息合计625557元，于本判决生效后一月内偿还并利随本清；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司张掖分行要求被告张掖市中诚房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。案件受理费10056元，减半收取5028元，由被告张天英、黄小梅负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了一份被上诉人给其出具的函件，拟证明自2019年5月19日起上诉人才得知涉案房屋已具备办理《不动产权证书》及《他项权证书》的条件。被上诉人质证后认为在出具该份函件前的2017年2月被上诉人就已经催促过银行及时办理抵押登记，且在2017年12月之后上诉人就和告知书中记载的部分房产的购房人办理了抵押登记以及他项权证书，所以上诉人陈述直到2019年5月19日才知道涉案房产具备办理条件不属实。原审被告质证后表示对办理房产事项不清楚。上诉人提交的函件双方当事人均无异议，但该函件不能直接证明上诉人的主张。对一审查明的事实及证据，本院予以确认。 本院认为，房地产开发商阶段性保证合同系附解除条件的保证合同。在房屋竣工办理产权登记及他项权证后，应视为条件已成就，开发商不应再承担保证责任。开发商阶段性保证担保设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”开发商将商品房如期竣工，进行了竣工验收备案登记，按期交房并按约通知购房人办理房屋产权登记手续，作为开发商已经履行全部合同义务，开发阶段已完成，若购房人不积极完成正式登记，为不正当地阻止条件成就，应视为条件已成就，开发商不应再承担保证责任。因此，开发商阶段性保证责任解除条件的判定标准应为开发商是否完成了房产所有权的初始登记条件。本案中，被上诉人作为涉案房产的开发企业，在与上诉人签订的《个人购房借款/担保合同》中约定，其提供的是阶段性保证担保，担保责任在正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，担保责任才能免除。但根据查明的事实，目前涉案房屋已经办理了所有权初始登记，未能办理正式抵押登记是因为原审被告不及时办理房产权利证书引起，并非被上诉人的原因造成，因此被上诉人的担保责任已经免除，上诉人要求被上诉人承担连带担保责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张一审法院判决解除合同超出本案诉请范围的问题，因本案原审被告未按合同约定履行按期还款义务，其行为已构成违约，根据合同约定，上诉人有权提前收回全部借款，但上诉人在起诉时并未主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，因此，一审法院判决解除该合同实属不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人中国工商银行股份有限公司张掖分行的部分上诉请求成立，本院予以支持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初2816号民事判决第二、三项； 二、撤销张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初2816号民事判决第一项； 一审案件受理费10056元，减半收取5028元，由原审被告张天英、黄小梅负担。 二审案件受理费10056元，由上诉人中国工商银行股份有限公司张掖分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 胡宏睿 审判员 宋 睿 二〇一九年十二月九日 书记员 张梦婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。