上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10855号上诉人(原审被告)：李东昇，男，1990年12月28日生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：岳海艳，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦丽，远闻(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张旭熠，男，1982年2月9日生，汉族，户籍地上海市普陀区。被上诉人(原审原告)：王阿喜，女，1954年10月3日生，汉族，户籍地上海市普陀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王永奎，上海恒隆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：唐逸舒，女，1990年3月23日生，汉族，户籍地福建省漳州市。上诉人李东昇因与被上诉人张旭熠、王阿喜、唐逸舒房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7642号民事判决，向本院提起上诉。唐逸舒也曾提出上诉，因未交纳上诉费并表示不愿交纳该费用，同意对其请求不处理，作为被上诉人参加诉讼。本院于2019年11月13日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李东昇上诉请求：撤销一审法院判决，改判确认张旭熠、王阿喜与李东异、唐逸舒签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2018年11月4日解除，且李东异、唐逸舒不支付张旭熠、王阿喜违约金，或者发回重审。事实和理由：上诉人与唐逸舒分手，致使领结婚证购房无法实现，上诉人不具备上海市购房资格，不得不解除购房合同，上诉人对此不存在主观过错，而是因客观情况发生了上诉人订立合同时所不能预见的重大变化，导致无法继续履行该房屋买卖合同。上诉人于2018年11月3日即告知张旭熠无法履行购房合同之事实，双方实际对于李东异、唐逸舒无法履行合同达成了共识，故系争合同应该是在2018年11月4日解除。张旭熠、王阿喜在合同签订前明知上诉人并非持有结婚证有购房资格的购房人，故双方对合同可能出现的上诉人无法结婚的事实都有预见，双方在补充协议中对于婚姻状况一栏的约定就是针对李东异、唐逸舒婚姻变动的约定。故张旭熠、王阿喜对合同缔结亦有过错，违约金判决25万元显然过高。张旭熠、王阿喜答辩称，不同意上诉人的上诉请求，违约金一审法院已经调整，数额符合司法实践，应当驳回上诉，维持原判。唐逸舒表示，同意李东昇的上诉请求。张旭熠、王阿喜向一审法院起诉请求：1.判令确认张旭熠、王阿喜与李东昇、唐逸舒2018年9月16日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2018年12月13日解除；2.判令李东昇、唐逸舒协助张旭熠、王阿喜办理上述合同的网上备案撤销手续；3.判令李东昇、唐逸舒向张旭熠、王阿喜支付违约赔偿金人民币(以下币种同)11,880元、违约金526,600元。一审法院认定事实：上海市嘉定区南翔镇栖林路XXX弄XXX号XXX室(下称案涉房屋)及XXX号地下车库地下XX层车位(人防)X(下称案涉车位)登记为张旭熠、王阿喜所有。2018年9月15日，李东昇(乙方、买方)与张旭熠、王阿喜(甲方、卖方)经居间方促成签订《房地产买卖(含居间)协议》，其中约定：乙方向甲方购买案涉房屋及案涉车位，总价2,700,000元；乙方于签署本协议时支付甲方定金50,000元；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起2日内签订网签版买卖合同；若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件订立该房地产的网签版买卖合同，则视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方支付定金，若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件订立该房地产的网签版买卖合同，则视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还。当日，李东昇向张旭熠支付定金50,000元。2018年9月16日，李东昇、唐逸舒(乙方、买方)与张旭熠、王阿喜(甲方、卖方)经居间方促成签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，其中约定：乙方向甲方购买案涉房屋，总价2,633,000元；乙方于签约当日支付定金50,000元，于2018年11月15日前支付第二笔房款880,000元，乙方以贷款方式支付第三笔房款1,683,000元，尾款20,000元于办妥交房手续当日支付；甲、乙双方在2018年11月15日前共同向房地产交易中心申办过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。当日，李东昇、唐逸舒(乙方、买方)与张旭熠、王阿喜(甲方、卖方)另签订有《补充协议》，载明：甲乙双方于2018年9月16日签订关于案涉房屋及案涉车位的买卖合同，房屋合同约定的成交价2,633,000元，车位合同约定的成交价为67,000元，现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费由乙方承担并支付。2、本次交易过户时间变更为2019年1月15日前。3、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状况发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。4、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。5、本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。一审法院又查明，李东昇、唐逸舒均非上海户籍，签约时双方为恋人关系。2018年11月3日，张旭熠在微信上向李东昇介绍对象。次日，李东昇在微信上和张旭熠协商赔偿金事宜，张旭熠同时建议李东昇以假结婚方式继续履行合同，李东昇未予接受。2018年11月6日至9日期间，张旭熠与李东昇又在微信上协商赔偿方案。2018年11月10日，双方面谈赔偿事宜。在此之后，双方仍在微信上沟通赔偿方案，但终究未能达成一致方案。2018年12月13日，张旭熠、王阿喜委托律师向李东昇及唐逸舒分别寄送《解除合同律师函》，函称李东昇、唐逸舒未按约支付房款及车位款，逾期已超过15日，现通知解除关于案涉房屋及车位的两份买卖合同，并要求按合同约定承担违约赔偿金。唐逸舒于次日收到了律师函，李东昇未能收件。张旭熠于2018年12月14日以短信方式向李东昇、唐逸舒通知解除两份买卖合同并要求承担赔偿金及违约金，李东昇及唐逸舒均已收悉。一审法院认为，张旭熠、王阿喜与李东昇、唐逸舒签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。李东昇、唐逸舒未按约支付第二笔房款，逾期超过15日，故张旭熠一方有权依据约定行使解除权，解除通知自到达对方时双方就案涉房屋建立的买卖关系即告解除。合同解除后，张旭熠一方应向李东昇、唐逸舒退还50,000元，李东昇、唐逸舒即应协助张旭熠一方办理撤销网签合同的备案手续。李东昇、唐逸舒虽于2018年11月初向张旭熠一方告知因分手无法继续履行合同，但其属于违约一方，并不享有约定或法定解除权，同时因就赔偿问题未能达成一致方案，故买卖双方最终未能协商一致解除合同，故李东昇、唐逸舒辩称双方合同于2018年11月4日即告解除的意见法院不予采纳。张旭熠一方主张的违约赔偿金实际为逾期付款违约金，此违约金的前提是合同继续履行，而张旭熠一方因为李东昇、唐逸舒逾期付款达到一定严重程度已要求解约，此时逾期付款行为导致的法律后果为解除合同并承担相应违约金，基于以上分析故对张旭熠一方主张的违约赔偿金11,880元，法院不予支持。关于违约金526,600元，双方虽有合同约定，但李东昇、唐逸舒以约定的违约金过高为由要求法院调整。本市住房限购政策的相关规定买卖双方均应清楚，但李东昇、唐逸舒在不具备购房资格的条件下却与张旭熠一方签约，并在此之后又因感情问题无法结婚而致使本案买卖合同不能履行，属于主要过错一方；而结合《补充协议》及微信聊天记录内容可知，张旭熠一方在签约时即知晓李东昇与唐逸舒尚未领取结婚证，对本案合同不能顺利履行也有一定的预见性，负有一定过错。结合双方的合同履行程度、过错程度，根据公平及诚实信用原则，法院酌定李东昇、唐逸舒应支付违约金250,000元。一审法院判决如下：一、确认张旭熠、王阿喜与李东昇、唐逸舒于2018年9月16日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2018年12月14日解除；二、李东昇、唐逸舒应于判决生效之日起十日内协助张旭熠、王阿喜办理上述合同的网上备案撤销手续；三、张旭熠、王阿喜应于判决生效之日起十日内退还李东昇、唐逸舒50,000元；四、李东昇、唐逸舒应于判决生效之日起十日内支付张旭熠、王阿喜违约金250,000元；五、驳回张旭熠、王阿喜的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交系争房屋网上报价一份，被上诉人张旭熠、王阿喜对其真实性、关联性不予认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，张旭熠、王阿喜与李东昇、唐逸舒签订的的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》合法有效，各方均应恪守。李东昇、唐逸舒于2018年11月初向张旭熠、王阿喜告知因分手无法继续履行合同，因其为违约方，不存在解约权，且并无证据证明张旭熠、王阿喜收到通知后即同意解除合同，上诉人也明确双方就赔偿问题未能达成一致方案，故上诉人主张其通知张旭熠、王阿喜合同即解除，一审法院不予采纳，并无不当，可以维持。至于违约金，上诉人主张违约金过高，一审法院在认定双方过错的情况下，结合双方的合同履行程度，根据公平及诚实信用原则，已经酌情调低了违约金数额。上诉人所提出的理由，一审法院已经予以考虑，其酌定数额尚属合理，本院不再予以调整。综上所述，上诉人李东昇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,050元，由上诉人李东昇负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 姚 跃审判员 成 皿二〇一九年十二月二十七日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……