江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4299号上诉人（原审被告、反诉原告）：王俊，男，1987年4月12日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓芳，女，1988年11月24日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审被告、反诉原告）：邱国忠，男，1968年11月23日出生，汉族，住常州市金坛区。三上诉人共同的委托诉讼代理人：夏文平，江苏剑群律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹国卫，男，1970年11月14日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭丽平，女，1971年12月8日出生，汉族，住常州市金坛区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人:陈文裕，江苏常金律师事务所律师。上诉人王俊、邓芳、邱国忠因与被上诉人尹国卫、杭丽平合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2018)苏0413民初8381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王俊、邓芳、邱国忠上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第六项、第七项，改判驳回尹国卫、杭丽平的诉请，改判尹国卫、杭丽平向我方支付违约金30万元；2.判决尹国卫、杭丽平承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审适用法律错误，判决我方承担的违约责任过高，有违公平原则。1.我方2011年将私有住房以105万元的价格出售给被上诉人，对方支付了60万元后无力支付余款45万元。在此情况下，双方协商达成和解协议，被上诉人让我方寻找买家，我方将房屋出售给了案外人陈欢，价格为171万元左右，扣除和解协议约定的需要支付给被上诉人的130万元，再扣除相关的过户费用，我方最终只能拿到35万元左右。这样操作下来我方实得的购房款为95万元左右（60万元加上35万元），反而少于2011年出售的价款。因此，虽然房屋大幅上涨，但是我方并未从中获利。2.根据和解协议，我方需向对方交付130万元。我方按约交付第一笔5万元，在交付第二笔60万元的时候，仅因部分款项迟延给付了一个月左右，一审法院就判决我方承担50万元的巨额违约金，有违法律规定。签订和解协议的目的是为了被上诉人，我方仅想收回最初的105万元购房款。房屋无论是归对方还是归案外人陈欢均与我无关。被上诉人当初仅付款60万元，通过和解协议额外获利70万元。被上诉人在明知房屋卖给了陈欢的情况下，利用我方第二笔付款存在迟延的瑕疵，恶意违约并查封上述房屋，同时提起系列诉讼，导致我方花费巨额诉讼成本。按照和解协议的性质和目的，被上诉人的损失仅为利息损失，而我方的实际损失已经远超30万元。尹国卫、杭丽平答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）（2018）苏04民终3230号民事判决（以下简称3230号判决），涉案房屋我方已经履行不能，一审判决正确；3230号判决认可和解协议的有效性和真实性，一审法院根据和解协议作出的判决，符合法律规定。尹国卫、杭丽平向一审法院起诉请求：1.判令王俊、邓芳立即支付尹国卫、杭丽平房屋转让款（补偿款）计130万元；2.判令王俊、邓芳赔偿尹国卫、杭丽平可得利益损失计100万元（暂定），其余的可得利益损失待涉案房屋价值评估后再行主张；3.邱国忠对王俊、邓芳上述的支付款、赔偿款承担连带义务；4.本案的诉讼费用由王俊、邓芳、邱国忠承担。王俊、邓芳、邱国忠向一审法院反诉请求：1.确认王俊、邓芳与尹国卫、杭丽平于2017年3月12日签订的和解协议合法有效，双方继续履行；2.判令尹国卫、杭丽平按和解协议承担先履行义务，立即腾空房屋交付给王俊、邓芳验收，和解协议履行结束后，原金坛市人民法院（2014）坛民初字第2626号民事判决书（以下简称2626号判决）不用履行；3.尹国卫、杭丽平向王俊、邓芳支付违约金30万元；4.诉讼费、律师费均由尹国卫、杭丽平承担。一审法院查明：2011年5月23日，尹国卫、杭丽平与王俊签订房屋买卖契约，出卖人王俊将坐落于金坛市经济开发区电胜村委岳庄村9号的涉案房屋出售给买受人尹国卫、杭丽平，约定房屋总价105万元。后尹国卫、杭丽平向王俊、邓芳支付购房款共计60万元。2014年9月，尹国卫、杭丽平诉至原金坛市人民法院（以下简称金坛法院），要求王俊、邓芳协助办理涉案房屋的产权变更手续等。诉讼过程中，依据尹国卫、杭丽平的申请，法院于2014年9月查封了涉案房屋。2015年2月9日，金坛法院作出2626号判决，判决：一、王俊、邓芳于判决生效之日起10日内将涉案房屋的所有权和土地使用权证办理至其名下；二、王俊、邓芳于上述协议履行完毕之日起10日内协助尹国卫、杭丽平将涉案房屋的所有权和土地使用权证转移登记至尹国卫、杭丽平名下，过户产生的相关费用由王俊、邓芳负担；三、王俊、邓芳于判决生效之日起10日内向尹国卫、杭丽平支付违约金10万元；四、尹国卫、杭丽平于上述第二条协议履行完毕之日起3日内给付王俊、邓芳购房款45万元；五、驳回尹国卫、杭丽平其他诉讼请求。后王俊、邓芳不服该判决，上诉至江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院），2015年9月16日，常州中院作出（2015）常民终字第741号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年3月12日，甲方（尹国卫、杭丽平）、乙方（王俊、邓芳）、丙方（邱国忠）签订和解协议，主要载明：1.乙方一次性补偿给甲方130万元，甲方自愿放弃请求（2014）坛民初字第2626号民事判决书判决乙方应履行的法律义务（130万元包含了甲方2011年5月23日已支付给乙方的60万元）；2.甲、乙双方同意解除2011年5月23日签订的房屋买卖契约，涉案房屋产权仍归乙方所有；3.本协议签订即日，乙方应先支付5万元给甲方，余款乙方分两次支付，在签订本协议始30天内乙方再支付60万元给甲方，甲方在收到乙方支付总额65万元后应立即向法院申请解封，确保乙方办理初始登记；4.如甲方在收到约定的支付款后不配合乙方向法院申请解封，则承担违约责任，乙方有权终止本协议，并追究甲方的违约责任，甲方必须将收到乙方的65万元双倍返还给乙方，并承担违约金30万元；5.余款在甲方向法院申请解封裁定之日（裁定书送达日）起30日内，甲方腾空涉案房屋内的物品，将涉案房屋交乙方验收合格三日内，将余款一次性支付给甲方，本协议即终止；6.如乙方不按双方约定期限内支付完上述款项，则甲方视乙方违约，甲方可以收回涉案房屋，同时甲方不退还预收款65万元，甲方可以按（2014）坛民初字第2626号民事判决向法院申请执行，如乙方将涉案房屋出卖给他人，则甲方可以通过诉讼方式将涉案房屋追回，甲方在追回涉案房屋时所产生的诉讼费用、律师费用、车费等由乙方承担；7.本协议一式三份，甲乙丙各一份，丙方作为担保方，三方同时签字生效。2017年3月12日，王俊、邓芳与梁雪梅（陈欢母亲）签订房屋买卖契约，双方约定王俊、邓芳将涉案房屋以171.188万元卖给梁雪梅。该契约签订后陈欢亦在契约上受让方处签名。截至2017年5月16日，陈欢已向王俊、邓芳支付涉案房屋购房款共计160万元。2017年5月9日，王俊、邓芳将涉案房屋登记至其名下。为办理过户手续，2017年5月12日，王俊、邓芳与陈欢签订常州市存量房买卖合同，双方约定涉案房屋价款为76万元。2017年5月16日，涉案房屋登记至陈欢名下。尹国卫、杭丽平并未向金坛法院申请解除2626号案件中对涉案房屋的查封。王俊、邓芳按照和解协议已向尹国卫、杭丽平支付涉案房屋补偿款共计65万元，均为2017年支付，分别为2017年3月12日支付5万元、4月7日支付20万元、5月3日支付8万元、5月17日支付10万元、6月15日支付22万元。2017年11月7日，尹国卫、杭丽平诉至金坛法院要求确认王俊、邓芳与陈欢于2017年5月12日签订的常州市存量房买卖合同无效。2018年8月1日，金坛法院作出（2017）苏0482民初7258号民事判决，判决驳回尹国卫、杭丽平的诉讼请求。尹国卫、杭丽平不服该判决，上诉至常州中院。2018年11月13日，常州中院作出3230号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在3230号民事判决，常州中院认为：二、关于和解协议的效力：和解协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效；根据该协议的第一项、第二项，房屋产权仍归王俊、邓芳所有，故王俊、邓芳对于该房屋享有处置权，王俊、邓芳将涉案房产卖给陈欢，并不违反法律规定和双方的约定；至于和解协议中即如因王俊、邓芳的违约，尹国卫、杭丽平有权收回房屋并按照（2014）坛民初字第2626号民事判决申请执行的约定，因涉案房屋现已登记至陈欢名下，故尹国卫、杭丽平事实上已经不能按照该约定收回房屋并向法院申请执行；如王俊、邓芳确实存在违约行为，尹国卫、杭丽平可依法向其主张违约责任，但并不能妨害房屋所有权人陈欢行使权利。三、关于房屋买卖合同的效力：现有证据不足以证明王俊、邓芳与陈欢的买卖行为不真实，根据一审、二审查明的事实，涉案房屋的钥匙由尹国卫、杭丽平持有，邱国忠领人看房必然要向尹国卫、杭丽平拿取钥匙，故可认定尹国卫、杭丽平对于王俊、邓芳出卖该房屋的行为是明知的，尹国卫、杭丽平在诉讼中所持“不知道王俊、邓芳出卖该房屋”的主张显然不属实，尹国卫、杭丽平以“王俊、邓芳与陈欢恶意串通，损害其利益”为由，主张房屋买卖合同无效，无事实依据，二审不予采纳；根据查明的案件事实，王俊、邓芳与陈欢签订房屋买卖契约时，明确了该宗房屋交易的真实价格为171.188万元，而送交不动产交易中心登记过户的常州市存量房买卖合同中载明的价格为76万元，此后双方根据76万元的价款缴纳税费，完成了过户手续；二审认为，王俊、邓芳与陈欢恶意串通，损害国家利益，因此，常州市存量房买卖合同中的避税条款是虚假的意思表示，侵害了国家利益，应认定为无效，但王俊、邓芳与陈欢之间买卖行为合法，且系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。为促进交易的安全和稳定，促进经济的发展，本案中避税条款认定无效后不影响合同其他条款的效力，故尹国卫、杭丽平以“王俊、邓芳与陈欢签订的常州市存量房买卖合同，系以虚假的意思表示实现非法的逃避国家法定税收目的”为由，要求确认常州市存量房买卖合同无效的诉请，二审不予支持。涉案房屋现由尹国卫、杭丽平占有。一审法院认为，关于和解协议的效力及继续履行。根据3230号民事判决，和解协议是尹国卫、杭丽平、王俊、邓芳、邱国忠的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，王俊、邓芳、邱国忠要求确认和解协议合法有效的诉讼请求不违反法律规定，法院予以支持。涉案房屋已于2017年5月16日登记至陈欢名下，陈欢已是涉案房屋的房屋所有权人，尹国卫、杭丽平不能妨害涉案房屋所有权人陈欢行使权利，因此，尹国卫、杭丽平事实上已经不能按照和解协议第5条的约定向王俊、邓芳交付涉案房屋予以验收，尹国卫、杭丽平事实上也已经不能按照和解协议第6条的约定收回涉案房屋并向法院申请强制执行，王俊、邓芳、邱国忠要求尹国卫、杭丽平将涉案房屋交付给王俊、邓芳验收的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。2626号民事判决已生效，该民事判决是否需要履行应在执行程序处理，不属于本案处理范围，王俊、邓芳、邱国忠关于和解协议履行结束后，2626号民事判决不用履行的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。关于违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。尹国卫、杭丽平所主张的可得利益损失，实际上包括违约责任。尹国卫、杭丽平与王俊、邓芳均以对方存在违约行为为由要求对方承担违约责任，尹国卫、杭丽平要求王俊、邓芳支付可得利益，王俊、邓芳要求尹国卫、杭丽平支付违约金30万元。一审法院认为，第一，根据和解协议第3项的约定，王俊、邓芳应在签订和解协议之日起30天内向尹国卫、杭丽平支付补偿款共计65万元，尹国卫、杭丽平收到该款后应立即向法院申请解封，确保王俊、邓芳办理初始登记，而王俊、邓芳迟至2017年6月15日才向尹国卫、杭丽平支付补偿款共计65万元，王俊、邓芳未按约定期限付款，已构成违约。第二，根据和解协议第4项的约定，尹国卫、杭丽平应在收到和解协议第3项中的款项后即向法院申请解除对涉案房屋的查封，否则应承担违约金30万元，虽然尹国卫、杭丽平并未向法院申请解除金坛法院（2014）坛民初字第2626号案件中对涉案房屋的查封，但结合涉案房屋已在尹国卫、杭丽平收到65万元之前于2017年5月9日登记至王俊、邓芳名下且于2017年5月16日登记至陈欢名下的事实来看，涉案房屋在登记至王俊、邓芳名下时肯定不存在查封等妨碍过户的阻却事由，也就是说，在2017年5月9日之后，尹国卫、杭丽平根据和解协议所负的申请对涉案房屋解封的义务事实上已无法履行，故可以确定尹国卫、杭丽平在履行和解协议第4项时并不存在违约行为。第三，根据和解协议第6项特别是其中“如乙方不按双方约定期限内支付完上述款项，则甲方视乙方违约，甲方可以收回涉案房屋，同时甲方不退还预收款65万元”的约定，王俊、邓芳如未按和解协议约定支付前两次款项共计65万元，且尹国卫、杭丽平可以收回涉案房屋并不退还预收款65万元，因此，虽然涉案房屋事实上已无法收回，但尹国卫、杭丽平仍然可以要求王俊、邓芳承担违约责任，不退还预收款65万元可以视为双方对王俊、邓芳未按和解协议付款应承担的违约责任的部分约定。第四，虽然尹国卫、杭丽平对于王俊、邓芳将涉案房屋出卖的行为是明知的，但王俊、邓芳在诉讼中未提供证据证明尹国卫、杭丽平在2017年11月7日前已完全知晓王俊、邓芳与梁雪梅（陈欢母亲）于2017年3月12日签订的房屋买卖契约的具体内容，因此，可以认定在王俊、邓芳已因逾期支付补偿款而构成违约的情况下，尹国卫、杭丽平在2017年11月7日前并不存在违约行为，然尹国卫、杭丽平在金坛法院（2017）苏0482民初7258号诉讼过程中已知晓房屋买卖契约的具体内容的情况下至今占有涉案房屋而未交付给陈欢，客观上将导致王俊、邓芳可能对陈欢承担相应的违约责任，尹国卫、杭丽平对此具有过错，应当承担相应的违约责任。综上，和解协议中对违约责任予以明确约定，王俊、邓芳应当预见到如其违反和解协议约定可能承担的违约责任，对尹国卫、杭丽平明知王俊、邓芳已将涉案房屋出卖给陈欢的事实、和解协议以及王俊、邓芳将涉案房屋出卖给陈欢的交易价格等因素进行综合分析，在本地房价近两年大幅上涨的情况下，如果以涉案房屋现在的评估价值作为判断可得利益损失的依据将导致双方当事人之间利益的显失平衡，一审法院认为另行对涉案房屋价值进行评估缺乏必要，对尹国卫、杭丽平请求对涉案房屋价值进行评估的申请不予准许。虽然王俊、邓芳违约在先且过错较大，但王俊、邓芳与尹国卫、杭丽平在履行和解协议过程中均存在违约行为，一审法院就本诉、反诉的违约责任分别确定，在王俊、邓芳请求法院对违约金进行调整的情况下，结合本案实际情况，王俊、邓芳应当赔偿尹国卫、杭丽平可得利益损失即违约金50万元，尹国卫、杭丽平应当赔偿王俊、邓芳违约金10万元。关于剩余补偿款的支付。根据和解协议，王俊、邓芳应向尹国卫、杭丽平支付涉案房屋补偿款共计130万元，王俊、邓芳应当在尹国卫、杭丽平将涉案房屋腾空并交由其验收合格三日内将剩余补偿款65万元支付给尹国卫、杭丽平，王俊、邓芳已支付65万元，尚欠65万元，但在陈欢已是涉案房屋的房屋所有权人且王俊、邓芳在2017年5月17日前已收到陈欢支付的涉案房屋购房款共计160万元、涉案房屋已不应直接交付给王俊、邓芳的情况下，如仍按照和解协议第5项约定的时间支付剩余补偿款对尹国卫、杭丽平明显缺乏合理性，故尹国卫、杭丽平提起本次诉讼要求王俊、邓芳支付涉案房屋剩余补偿款65万元的诉讼请求不违反法律规定，法院予以支持。关于保证责任。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，和解协议中对本案保证方式约定不明，本案保证方式应认定为连带责任保证，故尹国卫、杭丽平要求邱国忠对涉案房屋剩余补偿款及赔偿款承担连带保证责任的诉讼请求不违反法律规定，法院予以支持。据此，一审法院作出如下判决：一、王俊、邓芳于判决生效之日起十五日内向尹国卫、杭丽平支付补偿款65万元；二、王俊、邓芳于判决生效之日起十五日内向尹国卫、杭丽平赔偿违约金50万元；三、邱国忠对上述第一、二项义务承担连带清偿责任；四、驳回尹国卫、杭丽平的其他诉讼请求；五、确认王俊、邓芳、邱国忠与尹国卫、杭丽平于2017年3月12日签订的和解协议合法有效；六、尹国卫、杭丽平于判决生效之日起十五日内向王俊、邓芳赔偿违约金10万元；七、驳回王俊、邓芳的其他诉讼请求。本诉案件受理费25200元，保全费5000元，合计30200元，由尹国卫、杭丽平负担15100元，王俊、邓芳、邱国忠负担15100元（本诉案件受理费尹国卫、杭丽平已预交，王俊、邓芳、邱国忠负担部分应与上述义务同时履行，一并给付尹国卫、杭丽平）。反诉案件受理费减半收取2900元，由王俊、邓芳、邱国忠负担1933元，尹国卫、杭丽平负担967元（反诉案件受理费王俊、邓芳、邱国忠已预交，尹国卫、杭丽平应与上述义务同时履行，一并给付王俊、邓芳、邱国忠）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王俊、邓芳提交常州中院（2018）苏04执复53号执行裁定书，证明尹国卫、杭丽平腾房后其才有履行支付的义务，该裁定书认定其只是迟延履行而非未履行。尹国卫、杭丽平对该证据的真实性没有异议。二审查明，2017年10月10日，陈欢将王俊、邓芳、尹国卫、杭丽平诉至金坛法院，要求王俊、邓芳向其交付位于金坛区的房屋，并承担违约金30万元，要求尹国卫、杭丽平腾空房屋返还给陈欢。金坛法院立案受理案号为（2017）苏0482民初6517号，后该院经审理判决：尹国卫、杭丽平于判决生效之日起三十日内腾空、搬离坐落于常州市金坛区房屋，并交付陈欢，王俊、邓芳对尹国卫、杭丽平的义务予以协助；王俊、邓芳于判决生效之日起三十日内向陈欢支付违约金100000元。王俊、邓芳、尹国卫、杭丽平不服一审判决，上诉至常州中院，常州中院立案受理案号为（2019）苏04民终2376号，二审经审理判决：驳回上诉，维持原判。在本案二审中，尹国卫、杭丽平承认涉案房屋仍被其控制、占有。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决结果不当，二审应予改判。理由及依据如下：一、关于和解协议。和解协议是双方真实意思表示，应为有效，但和解协议中的文字内容表述不准确，且相关内容前后矛盾，二审对该和解协议逐条进行分析。根据和解协议第1、2条的约定，双方解除此前签订的房屋买卖合同，产权仍归王俊、邓芳（乙方）所有；乙方在返还尹国卫、杭丽平（甲方）支付的60万元的基础上，另行补偿70万元给甲方，2626号判决内容不再履行。根据这两个条款的约定，王俊、邓芳依然是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有完全的处分权，其将涉案房屋另行出卖给他人并不侵害尹国卫、杭丽平的权利，尹国卫、杭丽平可按约向王俊、邓芳主张130万元的债权。和解协议第3条约定：本协议签订即日，乙方应先支付5万元给甲方（甲方需出具收条为准），余款乙方分两次支付，在签订本协议始30天内乙方再支付60万元给甲方（乙方如未履行，则甲方可解除本合同，5万元作为先期违约金，不予退回给乙方），甲方在收到乙方支付总额65万元后，应立即向法院申请解封，确保乙方办理初始登记。该条中明确约定了乙方如不按期支付第二笔款项即60万元应承担的违约责任。第4条则约定了甲方收到前两笔款项后不按约解封所应承担的违约责任。第5条约定了乙方支付第三笔款项即65万元的条件。第6条约定：如乙方不按双方约定期限内支付完上述款项，则甲方视乙方违约，甲方可以收回该房屋，同时甲方不退回预收款65万元，甲方可以按2626号判决向法院申请执行。乙方如已将该房屋卖给他人，则甲方可以通过诉讼方式将该房屋追回。甲方在追回该房屋时间所产生的诉讼费用、律师费用、车费都由乙方承担。关于该条，二审作如下分析：1.前列第3条已经约定乙方不按期给付第二笔款项60万元的违约责任；根据该条中“同时甲方不退回预收款65万元”的约定，结合上下文语境，可以确定“乙方不按双方约定期限内支付完上述款项”指的是“预收款65万元”之后乙方应支付的余款，即前列第5条约定的“房屋交乙方验收合格三日内，乙方将余款一次性支付给甲方”中的“余款”，故该条款中“甲方可以收回该房屋”的条件是乙方不支付余款65万元，而非第3条中约定的一笔5万元、一笔60万元的合计款。一审法院将该约定理解为“王俊、邓芳如未按和解协议约定支付前两次款项共计65万元，尹国卫、杭丽平可以收回涉案房屋并不退还预收款65万元”，逻辑混乱，理解有误。因为在前两笔合计65万元款项尚未收取的情况下，根本无从谈及“不退还预收款65万元”。据此，一审所作“虽然涉案房屋事实上已无法收回，但尹国卫、杭丽平仍然可以要求王俊、邓芳承担违约责任，不退还预收款65万元可以视为双方对王俊、邓芳未按和解协议付款应承担的违约责任的部分约定”的认定，明显不当。2.无论是依据双方的买卖合同，还是2626号判决，“甲方”尹国卫、杭丽平自始至终对涉案房屋不享有所有权，其享有的仅是2626号判决中确定的债权，所以该约定中“甲方可以收回该房屋”表述错误。3.“乙方如已将该房屋卖给他人，则甲方可以通过诉讼方式将该房屋追回”，该约定在实施中存在法律上的障碍，如不能对抗善意第三人（如涉案房屋的购买人陈欢），同时与和解协议的第1条、第2条的约定前后相悖，不能实际履行。二、关于双方的违约行为。1.关于王俊、邓芳的违约之处。在和解协议签订后，王俊、邓芳的主要义务即付款，按约其应在协议签订当日（2017年3月12日）支付5万元，在2017年4月11日前支付60万元，在尹国卫、杭丽平返还房屋并经验收合格的3日内支付尾款65万元。其实际支付款项的具体情况为：2017年3月12日支付5万元、4月7日支付20万元、5月3日支付8万元、5月17日支付10万元、6月15日支付22万元，余款65万元至今未付。王俊、邓芳按约支付了第一笔5万元，余款65万元至今未付也有正当的理由，其违约之处即未在2017年4月11日前足额支付60万元，其中有40万元存在逾期支付的情形。2.关于尹国卫、杭丽平的违约之处。在王俊、邓芳未按约于2017年4月11日前足额支付60万元的情形下，按照调解协议第3条的约定，尹国卫、杭丽平有权解除和解协议，并且不退还已经支付的5万元。但尹国卫、杭丽平陆续收取了65万元后，并未向对方提出解除合同，即双方的和解协议继续履行。按照和解协议第4、5条的约定，尹国卫、杭丽平有向法院申请解除查封、将涉案房屋腾空交还给王俊、邓芳的义务，鉴于法院的查封期限已经届满，故第4条约定的解封已无必要，但尹国卫、杭丽平至今尚未还房，导致王俊、邓芳因不能按约向买受人陈欢交房而产生了违约责任，故尹国卫、杭丽平应对王俊、邓芳承担违约责任。三、关于双方违约责任的认定。纵观本案案情，王俊、邓芳最初以105万元的价格将涉案房屋出售给尹国卫、杭丽平，尹国卫、杭丽平向王俊、邓芳支付了60万元后（尚有45万元未支付），双方进行了诉讼。在法院判决生效后，尚未执行前，双方又签订了和解协议，约定在返还尹国卫、杭丽平已付的60万元的基础上，王俊、邓芳再行补偿其70万元，2626号判决内容不再履行。后王俊、邓芳将房屋以171.188万元的价格卖给了案外人陈欢。在履行和解协议的过程中，王俊、邓芳已经支付了尹国卫、杭丽平65万元。王俊、邓芳第二次出卖涉案房屋比第一次出卖房屋溢价66.188万元，但和解协议约定王俊、邓芳补偿给尹国卫、杭丽平的金额为70万元，即王俊、邓芳非但未在第二次出卖房屋的过程中获益，其最终的得款反比第一次出售的总金额有所减少。另，尹国卫、杭丽平支付了60万元房款，至今已收回65万元。本案中，尹国卫、杭丽平对于王俊、邓芳出售涉案房屋是明知的，王俊、邓芳出售其所有的房屋也不存在任何过错，根据和解协议第1、2条，尹国卫、杭丽平在解除房屋买卖合同、放弃对涉案房屋主张权利、且明知房屋已经出售给他人的情况下，仍要求以房屋的增值价值作为其认定损失的依据，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审法院参照和解协议第6条的相关规定酌定王俊、邓芳赔偿违约金50万元，系对合同条款的理解有误，且结果不公平、不合理，导致双方利益的明显失衡。二审认为，对于本案双方的违约责任，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，二审酌定尹国卫、杭丽平与王俊、邓芳各自向对方赔偿10万元违约金。综上，王俊、邓芳的上诉请求，有事实和法律依据的部分，二审予以支持。一审判决结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持常州市金坛区人民法院(2018)苏0413民初8381号民事判决第一项、第五项、第六项、第七项；二、撤销常州市金坛区人民法院(2018)苏0413民初8381号民事判决第二项、第三项、第四项；三、王俊、邓芳于本判决生效之日起十五日内向尹国卫、杭丽平赔偿违约金10万元；四、邱国忠对王俊、邓芳的上述付款及赔偿违约金的义务承担连带清偿责任；五、驳回尹国卫、杭丽平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25200元，保全费5000元，合计30200元，由尹国卫、杭丽平负担，一审反诉案件受理费2900元，由王俊、邓芳、邱国忠负担；二审案件受理费28100元，由王俊、邓芳负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇一九年十二月三十日书记员  朱羲玲