成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初5212号 原告：潘世伟，男，1964年10月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄礼高，四川易创律师事务所律师。特别授权代理。 被告：陈东，男，1976年12月2日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：钟双强，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：成都仟居墅房地产营销策划有限公司，住所地：成都市温江区光华大道三段156号31栋1层156号。 法定代表人：钟萱成。 委托诉讼代理人：刘成，男，1997年1月26日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，公司员工。 原告潘世伟与被告陈东、第三人成都仟居墅房地产营销策划有限公司（以下简称“仟居墅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘世伟的委托诉讼代理人黄礼高，被告陈东及其委托诉讼代理人钟双强、第三人仟居墅公司的委托诉讼代理人刘成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘世伟向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2018年7月14日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告立即腾退位于温江区商用房；3．判令被告向原告支付租金（2018年10月17日起至2018年12月12日的租金）及违约金11200元；4．判令被告向原告支付水费、电费、物业管理费、垃圾清运费6256元；5．判令被告向原告支付拆除被告装修设施的费用17000元；6．判令被告向原告赔偿中介费3000元；7．判令被告承担原告律师费5000元；8．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月14日，原被告在第三人的居间下签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将其所有的位于温江区的房屋出租给被告使用。合同约定租期为2018年7月18日至2023年7月17日，每月租金为11200元，租金每月支付一次。被告在支付了三个月的租金后对房屋进行了装修。此外，合同约定被告应于2018年10月7日前支付三个月的租金，但被告一直未支付，同时被告将房屋大门紧锁。根据《房屋租赁合同》第五条第四款的约定，若被告逾期交付租金，原告可收回房屋。为了维护原告的合法权益，现原告依据我国相关法律规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，希望贵院依法支持诉讼请求。 被告陈东辩称，被告实际在2018年10月即搬离了案涉商铺，因原告将商铺转租给其他方，并对商铺进行打围导致被告无法继续承租使用商铺，故不存被告腾退商铺的问题。在原告请求的时间点内被告没有承租该房屋，且是原告违约导致，所以原告无权收取相应租金及违约金。被告没有实际承租该房屋，所以原告诉请第四项水电物管费请求不应该由被告承担。原告主张拆除装修设施的费用和律师费等也不应该由被告承担。在2018年10月原告方已将案涉房屋及商铺转租给他方作为健身房使用，新的承租方对房屋进行打围装修及对外宣传，被告迫不得已无法使用该商铺。被告在租赁该商铺时向原告支付了转让费15,000元，房屋押金11,200元，以及前三个月租金33，600元并按月支付了相关水电物管费用，故被告不存在任何违约行为。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人成都仟居墅房地产营销策划有限公司述称，第三人只是居间促成了原被告签订租赁合同，原被告之间的其他事情第三人不清楚。 本院经审理认定事实如下：潘世伟为涌泉街办光华大道三段118号84栋1层1号商铺所有权人（单独所有）。2017年7月13日，潘世伟向曾兴珍出具委托书，委托曾兴珍将其所有的上述商铺进行出租、签订租赁合同、收取房租。2018年7月14日，在仟居墅公司居间下曾兴珍以潘世伟名义（甲方）与陈东（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定陈东租赁潘世伟的上述房屋，租赁期限为2018年7月18日至2023年7月17日，每月租金11,200元，租金每3个月交付一次，合同签订当日交付押金11,200元。合同第五条约定的双方责任及违约处理：“4．乙方须按时支付本合同约定的租金，按时交纳水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用。如乙方逾期交付租金，则每逾一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，逾期超过30天，甲方并有权收回该房屋”；“6．乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整；在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状”；“9．租赁期未满，甲乙双方中任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约。违约方应向对方支付一个月租金作为违约金”；“10．若甲乙双方任何一方未执行本合同之约定而使合同无法履行的，则违约方须承担甲乙双方应付经纪方的合计佣金”。合同第七条约定的其他事项：“②甲乙双方如需提前解除本合同，违约方需提前书面一个月告知对方，并承担合同约定的违约金。”合同签订当日陈东向曾兴珍支付租金33,600元（2018年7月18日至2018年10月18日）以及押金11,200元。潘世伟一方向仟居墅公司支付居间服务费3,000元，陈东支付居间服务费8,960元。2018年11月12日，陈东以短信方式向曾兴珍发送《告知函》，《告知函》内容为“出租人潘世伟、曾兴珍：我方于2018年7月14日与你签订房屋租赁合同，承租温江区涌泉街办光华大道三段118号商铺，现查明你方已将商铺转租第三方，该行为属于根本性违约，基于你方违约行为，我方通知你解除房屋租赁合同，并要求你方承担以下责任：1．在收到本函7日内返还我方支付房屋租赁押金11,200元，并按照合同约定承担违约责任；2．在收到本函7日内返还我方支付的商铺转让费15,000元；3．在收到本函7日内承担我方为承租该房屋支出的房屋中介费8,960元。告知人：陈东”。陈东并于2018年11月18日向曾兴珍邮寄了告知函。庭审中，潘世伟认为告知函发送时间已超过合同约定的付款时间，按照合同约定，付款超过三十天，其可以收回房屋。潘世伟出具2018年10月19日陈玉燕向曾兴珍发送的内容为“曾姐，我们上个月合伙人撤资，还在银行贷的款，现在没有钱交费了。能不能把押金退还我嘛，退了我好把物业费交了。今天跟邓姐联系了，我现在确实没钱。而且现在有个健身的要整个全租。这个地方也确实适合做休闲娱乐行业”的短信，陈东认为该短信系案外人与曾兴珍的聊天，与本案无关，但其后陈东又表示潘世伟出示的该证据显示陈东在2018年10月即向曾兴珍提出了终止合同的相关事宜。 另查明，2018年7月14日，曾兴珍收取陈东商铺转让费15,000元。案涉商铺欠付水、电、物管费、垃圾清运费情况为：2018年8月26日--2018年9月26日电费2,935.80元、水费119.6元；2018年9月26日--2018年10月24日电费953.04元、水费92元；2018年10月1日--2018年10月31日物管费711.82元、垃圾清运费10元；2018年11月1日—2018年11月30日物管费711.82元、垃圾清运费10元；2018年12月1日—2018年12月31日物管费711.82元。 上述事实有当事人身份信息、工商信息、委托书、房屋租赁合同、房屋所有权证、收款凭证、物业欠费明细、聊天记录、告知函及挂号信收据、以及当事人当庭陈述等证据审核在案，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，潘世伟系案涉房屋的合法所有人，其委托曾兴珍办理房屋租赁的事宜的行为合法有效。《房屋租赁合同》是陈东与潘世伟的委托代理人人曾兴珍协商一致的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方应按合同约定履行义务。潘世伟要求解除与陈东于2018年7月14日签订的《房屋租赁合同》，陈东认为双方的租赁合同已于2018年10月其搬离时解除，双方对解除租赁合同无异议。对于合同的解除时间，本院认为在合同约定的租赁期限届满（2023年7月17日届满）前的2018年10月19日，陈东一方虽表达了解除合同的意思，但无证据证明2018年10月双方就解除合同达成了一致意见，且合同亦明确约定“如需提前解除本合同，违约方需提前一个月书面告知对方”，陈东无证据证明其按上述约定提前一个月进行了书面告知。结合2018年11月12日陈东发出的告知函中陈述案涉房屋已由潘世伟出租第三方，以及庭审中潘世伟认为告知函为超过了支付期限发出的，按照合同约定逾期付款超过30日，其有权收回房屋的陈述，双方已经实际上解除了房屋租赁合同，本院认定合同自2018年11月12日起解除。陈东应支付合同解除前的房屋租金8,960元【11,200元/月÷30天×24天（2018年10月19日至2018年11月12日）】、水费211.6元（2018年8月26日—2018年10月24日）、电费3,888.84元（2018年8月26日—2018年10月24日）、物管费996.82元【711.82元（2018年10月1日—2018年10月31日）＋285元（711.82元/月÷30天×12天）】、垃圾清运费14元（计算至2018年11月12日）。根据合同第五条第9款约定，租赁期限未满，陈东要求解除合同，其还应支付1个月租金即11,200元作为违约金。潘世伟无证据证明2018年11月12日后陈东仍占用案涉商铺，故其要求陈东腾退房屋的主张，本院不予支持。房屋租赁合同第五条第6款约定“乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整；在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状”，无证据证明陈东要求对其装修部分进行拆卸，合同亦未约定解除合同后，承租方必须将房屋恢复原状，故对于潘世伟要求陈东支付拆除装修设施费用，本院不予支持。根据合同约定，2018年10月17日前即应将第二次租金支付完毕，但2018年10月19日陈东才表示无钱支付，陈东亦无证据证明其按合同约定已提前一月书面告知了解除事宜，故陈东违约在先，其应按合同约定承担潘世伟支付的居间服务费3,000元。对于律师费，房屋租赁合同未进行约定，且律师费非诉讼必须产生的费用，故本院对潘世伟的律师费请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、潘世伟与陈东签订的《房屋租赁合同》自2018年11月12日起解除； 二、陈东于本判决生效后五日内支付潘世伟房屋租金8,960元及违约金11,200元，该项共计20,160元； 三、陈东于本判决生效后五日内支付潘世伟房屋水、电、物业管理费、垃圾清运费共计5,111.26元； 四、陈东于本判决生效后五日内支付潘世伟房屋中介费3,000元； 五、驳回潘世伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计431元，由潘世伟负担178元，陈东负担253元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 毅 二〇一九年十二月九日 书记员 曾雪莲