贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初42号原告（案外人）：蒋淋，男，汉族，1988年5月13日出生，住四川省蓬溪县。被告（申请执行人）：贵州省冶金建设公司，住所地贵州省遵义市南部新区南门关。法定代表人：徐金明，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊章程，男，汉族，1989年12月3日出生，住贵州省遵义市红花岗区。该公司员工。第三人（被执行人）：贵州源兴房地产开发有限公司，原住所地贵州省清镇市青龙街道办事处云岭东路，现住所地贵州省清镇市曹家坡路17号。法定代表人：廖长林，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊霖菲，女，布依族，1978年7月31日出生，住贵州省贵阳市云岩区。该公司员工。原告蒋淋与被告贵州省冶金建设公司（以下简称省冶建公司）及第三人贵州源兴房地产开发有限公司（以下简称源兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋淋、被告省冶建公司的委托诉讼代理人熊章程及第三人源兴公司的委托诉讼代理人熊霖菲到庭参加诉讼。现已审理终结。原告蒋淋向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于清镇市东门桥源兴–东城小区23栋3–1号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认原告蒋淋与第三人源兴公司于2014年11月22日签订达成的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于清镇市东门桥源兴–东城小区23栋3–1号房屋归原告所有；3.判决第三人源兴公司立即协助和配合原告办理清镇市东门桥源兴–东城小区23栋3–1号房屋的产权过户登记；4.案件受理费由省冶建公司和源兴公司承担。事实和理由：2014年11月22日，原告与第三人源兴公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于清镇市东门桥源兴–东城小区23栋3层1号房屋。该房屋建筑面积126.46平方米，套内面积105.83平方米，房屋总价款328796元，付款方式为一次性现金支付。同日，源兴公司向原告出具其收到328796元购房款的收据，之后原告对该房屋进行了装修并入住。因源兴公司的自身原因，导致原告无法办理房屋产权证书。因该房屋被贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）查封，原告遂向贵阳中院提出执行异议并被驳回。据此，特提起本案诉讼。被告省冶建公司辩称：1.省冶建公司在申请执行与源兴公司的建设工程施工合同纠纷一案中，人民法院根据省冶建公司的申请，对包括原告提出异议在内的相关房源予以查封，事实清楚，程序合法，符合法律规定；2.原告所提执行异议不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定的全部条件。综上，认可原告陈述的事实及理由，请求驳回原告诉讼请求。第三人源兴公司述称：对原告陈述的事实及理由均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告蒋淋向本院提交了以下证据：1.身份证复印件。拟证明原告的诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同》。拟证明原告在2014年法院查封之前与源兴公司签订了合法有效书面买卖合同；3.房屋全款收据。拟证明原告已于2014年以现金方式支付了全部购房款；4.领取钥匙通知书、房屋四通费、维修基金、物管费收据、水电费缴费凭证、装修入住照片。拟证明原告付清案涉房屋的四通费、维修基金后，于2015年6月15日领取了案涉房屋钥匙，并缴纳物管费、水电费及装修入住该房屋的事实。被告省冶建公司质证认为：1.对物管费收据、水电缴费凭证的真实性无意见，但该收据显示各项费用是2017年产生的；2.从装修入住的照片无法判断是在查封前还是查封后装修；3.电费缴费凭证显示的时间是在2017年以后，且原缴费户头都是源兴公司，直到2019年1月以后才变更为蒋淋。对其余证据无意见。第三人源兴公司对原告所举证据均无异议。述称因当时源兴公司的账户被法院查封，所以无法办理合同备案，也只能收取现金。一开始所有的电费缴费的户头都是源兴公司，之后源兴公司通知业主后才变更到业主名下，但电费都是业主自己交的。被告省冶建公司向本院提交了贵阳中院（2015）筑民一初字第70–1号民事裁定书及查封清单。拟证明案涉房屋系诉讼保全查封，查封时间为2015年11月20日。原告蒋淋及第三人源兴公司对该组证据的真实性均无异议。第三人源兴公司向本院提交了2014年11月25日的记账凭证。拟证明该公司已收到案涉房屋的全部购房款以及维修基金、四通费等。原告蒋淋及被告省冶建公司对该组证据均无异议。庭审中，原告蒋淋、被告省冶建公司及第三人源兴公司均对原告立案时提交的执行卷宗复印材料的真实性无异议。依据当事人无异议的证据，本院认定事实如下：2014年11月22日，原告蒋淋（买受人）与源兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定购买源兴公司开发的源兴–东城小区23栋3层1号房屋，房号为23–3–1；该房屋建筑面积126.46平方米，套内面积105.83平方米，房屋总价款328796元，付款方式为一次性付清全部购房款。同日，源兴公司向原告出具收款收据，载明收到蒋淋购买案涉房屋的购房款328796元及四通费用、维修基金等，并于2014年11月25日将前述收款计入该公司财务凭证。后蒋淋于2015年6月15日领取了案涉房屋钥匙后对该房屋进行装修入住。省冶建公司诉源兴公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理。在审理过程中，省冶建公司向本院申请诉讼保全，本院作出（2015）筑民一初字第70–1号民事裁定书，于2015年11月20日对源兴公司名下源兴–东城小区的部分住房进行查封，本案执行标的源兴–东城小区23栋3层1号房屋亦在查封范围内。该案经本院审理后，于2016年12月26日作出（2015）筑民一初字第70号民事判决书，判决源兴公司在指定期限内支付省冶建公司工程结算款、工程进度款及相应利息。该判决生效后，因源兴公司未在指定期限内履行金钱给付义务，省冶建公司遂向本院申请强制执行。在执行过程中，蒋淋向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2019）黔01执异83号执行裁定书，裁定驳回蒋淋的异议请求。蒋淋对该裁定不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼，诉请如前。以上事实，有当事人身份证复印件、《商品房买卖合同》、收款收据、财务记账凭证、领取钥匙通知书、水电费缴费凭证、装修入住照片、贵阳中院（2015）筑民一初字第70–1号民事裁定书、查封清单、执行卷宗复印材料及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，综合本案证据，原告蒋淋对本案执行标的即贵州省清镇市东门桥源兴–东城小区23栋3层1号房屋（房号23–3–1）享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：第一，在2014年11月22日，原告蒋淋与第三人源兴公司就已签订《商品房买卖合同》，约定由原告蒋淋向第三人源兴公司购买涉案房屋。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定。本案现有证据亦不能证实该《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，该《商品房买卖合同》应属合法有效。故本院对原告所提确认该《商品房买卖合同》合法有效之诉请予以支持。第二，原告蒋淋在与第三人源兴公司签订《商品房买卖合同》后，当日即以现金方式付清了案涉房屋的购房款。第三人源兴公司在收到案涉房屋购房款后，于同日向蒋淋出具了收款收据并将该收款情况载入该公司财务记账凭证。综合本系列案件中查明的源兴公司因涉诉导致该公司银行账户被法院查封，故只能收取现金以及后续蒋淋占有使用案涉房屋的相关证据，结合庭审中各方当事人的陈述及质证意见，本院对原告蒋淋与第三人源兴公司之间关于案涉房屋交易的真实性予以确认。第三，原告蒋淋在签订前述《商品房买卖合同》后，于2015年6月15日领取了案涉房屋钥匙并对该房屋进行装修入住，并作为业主缴纳了案涉房屋的物业服务费、水电费等。故应当认定原告蒋淋在人民法院查封以前已合法占有、使用涉案房屋。第四，因第三人源兴公司涉诉导致该公司银行账户被法院查封，故客观上不能按照正常程序收取商品房预售款以及办理《商品房买卖合同》预售登记，亦影响到案涉房屋产权证的正常办理。该情形并非原告蒋淋自身过错所导致。再结合蒋淋购买案涉房屋后主要用于自住，其并无抵押、出售等须办理房屋产权的迫切需要，故案涉房屋未能办理过户登记并非原告蒋淋自身过错所导致。综上所述，参照执行异议复议规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，原告蒋淋与源兴公司签订《商品房买卖合同》并支付全部购房款、占有使用案涉房屋等事实均发生于本院查封案涉房屋之前，加之涉案房屋未能办理过户登记并非原告蒋淋自身过错所导致。故原告蒋淋针对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告所提停止执行案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。关于原告蒋淋所提确认案涉房屋归其所有并解除查封以及判决源兴公司协助和配合其办理案涉房屋的产权过户登记之诉请。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，不动产物权以登记为准。本案中，因涉案房屋现仍未登记于原告蒋淋名下，故依法不能直接确认该房屋属于原告所有；其次，因本案是执行异议之诉，案涉房屋产权过户登记等不属于本案的审理范围。但原告可依据其与源兴公司签订的《商品房买卖合同》的相关约定，对其前两项诉请另行主张权利。至于解除查封的问题，亦应在执行程序中予以解决。综上，本院对原告所提前述三项诉请不予支持。综上，原告蒋淋与源兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告所提诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”以及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：一、原告蒋淋与第三人贵州源兴房地产开发有限公司于2014年11月22日针对贵州省清镇市东门桥源兴–东城小区23栋3层1号房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、不得执行贵州省清镇市东门桥源兴–东城小区23栋3层1号（房号：23–3–1）房屋；三、驳回蒋淋的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告蒋淋负担30元，由被告贵州省冶金建设公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2019）黔01执异83号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年十二月二十四日法官助理戴蔚书记员龙真扬