湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初15865号原告：湖南达美投资有限公司，住所地长沙市岳麓区玉兰路577号达美苑3栋4栋塔楼、3栋4栋裙楼及地下室2838。统一社会信用代码：914301007607443601。法定代表人：文泽军，该公司总经理。委托代理人：杨曦，湖南君富律师事务所律师。委托代理人：陈星，湖南君富律师事务所律师。被告：李丁山，男，1973年1月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人：宋恬，女，1980年11月3日出生，汉族，住长沙市天心区，系公民代理。原告湖南达美投资有限公司（以下简称“达美公司”）诉被告李丁山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周志坚适用简易程序独任审理，于2019年12月13日公开开庭进行了审理，书记员宋晓玲担任庭审记录。原告达美公司的委托代理人陈星、被告李丁山及其委托代理人宋恬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告达美公司诉称，原、被告双方于2014年1月21日签订了六份《房屋租赁合同》，由被告李丁山承租原告位于达美D6区第1、2栋101、102、103、105、106、107房，合同约定：自2014年1月1日起至2023年12月31日止，2014年1月1日起至2014年12月31日止作为甲方（达美公司）给乙方（李丁山）的装修期及市场培育期，房屋租金从2015年1月1日起开始计算；租金按季缴纳，签订本合同时，乙方预缴三个月的房屋租金，此后乙方应提前20日缴纳下一个季度租金，乙方逾期缴纳租金的，每延期一日，应按所欠缴租金的1%每日向甲方缴纳。双方签订《承租合同》后，被告如约承租了原告的厂房，并按合同约定在合同签订当天向原告支付了从2015年1月1日至2015年3月31日的租金，之后一直未支付租金。2016年5月6日，被告将其所有物品全部搬走，其仍未足额支付租金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付其欠付的租金495768.00元；2、判令被告向原告支付违约金408313.94元（从应付租金之日起暂计至2019年10月24日；以后以未付的租金为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算到实际全部清偿之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告李丁山辩称:1、当时被告所租房屋一直存在问题，原告承诺在2015年12月31日前将房屋漏水问题解决，被告则在2015年12月31日交20万元房租，2016年3月31日交清所有房租，但原告并没有解决房屋漏水问题，被告就没有支付房租。原告属单方违约，强行终止租赁关系，被告没有违约。2016年1月11日，原告物业部强行将被告所租房屋全部锁住，不让被告的员工进入，后在被告不知情的情况下，将被告所租房屋里的东西全部搬出来并将门面全部转租给第三方；2、对于违约金，一直是原告在违约，被告没有违约，无需支付违约金。经审理查明：2014年1月21日，原告达美公司与被告李丁山订立了六份《房屋租赁合同》，约定李丁山向原告达美公司租赁达美Ｄ6区第1、2栋101、102、103、105、106、107商铺，租赁期限10年，即从2014年1月1日至2023年12月31日止，2014年1月1日起至2014年12月31日止作为装修期及培育期。房屋租金从2015年1月1日起开始计算。合同还约定：原告达美公司负责房屋的主体结构及有关公共设施设备的维修。李丁山交付2015年1月1日至2015年3月31日租金后，因其所租赁的商铺楼顶漏水，李丁山未再向达美公司支付租金。2015年11月24日，原告达美公司与李丁山通过协商，李丁山出具承诺书，内容载明：“本人为1栋商铺101、102、103、105、106、107租户李丁山，身份证号：4301111973××××××××，门面名：李氏海鲜，自2015年4月1日—2015年12月31日门面租金为465957元。因门楼有漏水现象，经与开发商协商，开发商愿意为其支付两个月租金103546元，作为补偿。其余款项：362411元，承诺于2015年12月31日前先付200000元，剩余款项于2016年3月31日前付清。如逾期未付清，湖南达美投资有限公司有权以合同约定收回本人所租房屋”。2016年1月11日,商铺停止了对外营业。1月18日，达美公司对商铺进行了清空，交由至美物业公司进行管理。被告李丁山退出租赁商铺后，原告达美公司已将商铺另行租赁给智适应教育进行营业。被告李丁山向原告交纳了租赁保证金155319元以及2015年1月1日至2015年3月31日的租金155319元。以上事实有原、被告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、（2017）湘0104民初1462号民事判决书、（2018）湘01民终4014号民事判决书、收据等证据以及当事人当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告之间订立租赁合同，原告向被告交付租赁商铺，被告向原告支付租金的行为系双方真实意思表示，内容符合法律、行政法规的强制性规定，租赁关系合法有效。一、关于欠付租金的问题。被告李丁山对于原告主张的被告欠付2015年4月1日至2016年1月18日的租金金额并无异议,但其主张因案涉房屋漏水严重影响其正常的经营,原告违约导致租赁合同无法履行才拒不支付租金。对此,本院评判如下：首先,租赁合同关系的主要权利义务系出租人向承租人交付租赁标的物,承租人支付租金,本案中,达美公司已履行向李丁山交付房屋供其占有使用之义务,李丁山应向达美公司履行支付租金的义务;其次，对于李丁山所主张的因房屋漏水故不支付租金的问题,本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”之规定,承租人在存在上述法律规定的情形时,基于维修事实的发生并达到了影响承租人使用的程度,承租人可以主张减少租金或延长租期,但法律并未赋予承租人不支付租金的权利。即使李丁山基于该请求权基础规范所赋予承租人的权利，请求在本案中减少租金,亦须依法定方式行使,即李丁山可在本案中提起反诉,或另案起诉,由法院对其提出的诉请经审理之后,结合出租人的租金给付请求权综合考量,以确定减少租金的金额及延长租期的期限。而本案中,李丁山并未提出减少租金或延长租期，亦未对此提起反诉或另案起诉，故,对于李丁山的该上述事实和法律主张不宜在本案中进行认定，对其因案涉房屋漏水严重影响其正常的经营而拒不支付租金的主张，本院不予采纳；再次，对于欠付租金数额的认定，原、被告此前协商2015年4月1日至2015年12月31日的租金被告只需支付362411元，虽被告并未实际履行，被告的行为构成违约,但因原告亦未按照约定解决租赁房屋的漏水问题，故本院认定在此期间的租金仍可按原、被告之间的原约定由被告支付362411元。2016年1月1日至2016年1月18日的租金根据合同约定的租金计算为31063元。被告应支付原告2015年4月1日至2016年1月18日的租金合计为393474元，因双方已解除合同，租赁保证金可用于抵扣应交纳的租金，故最终被告仍需支付的租金为238155元（393474元-155319元=238155元）。二、关于违约金的问题，因原告亦存在将漏水房屋租给被告的违约行为，且本院已发生法律效力的（2017）湘0104民初1462号民事判决确认原告也应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告李丁山于本判决生效之日起十日内向原告湖南达美投资有限公司支付租金238155元。二、驳回原告湖南达美投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6420元（已减半收取），由原告湖南达美投资有限公司负担4700元，被告李丁山负担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周志坚二〇一九年十二月二十三日法官助理宋晓玲书记员宋晓玲（兼）