福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0803民初2438号 原告：龙岩市佳佳物业服务有限公司，住所地：龙岩市永定区，社会统一信用代码：9135082205842536XC。 法定代表人：卢茂声，董事长。 委托诉讼代理人：巫超钦，龙岩市佳佳物业服务有限公司员工。 被告：赖春兰，女，汉族，1973年3月10日生，住龙岩市永定区，系某城某号楼某号店面租户。 被告：谢仁淦，男，汉族，1966年04月29日生，住龙岩市永定区，系某城某号某号店面产权人。 原告龙岩市佳佳物业服务有限公司与被告赖春兰、谢仁淦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人巫超钦与被告赖春兰、谢仁淦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙岩市佳佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赖春兰支付给原告龙岩市佳佳物业服务有限公司所拖欠的从2018年9月至2019年08月的物业服务费661.97元，物业费滞纳金122.65元，以上总计人民币784.62元，被告谢仁淦对上述款项负连带支付责任；2、判令被告赖春兰承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告龙岩市佳佳物业服务有限公司于2014年01月01日与龙岩市永定区鑫盛开发公司签订某城小区物业管理合同，合同约定从2014年01月01日起，由原告龙岩市佳佳物业服务有限公司向永定区某城小区业主提供物业服务，收取物业服务费,物业服务费标准按物业服务合同约定执行。 被告赖春兰是某城某号楼某号店面承租人，面积计45.97平方米。某城小区按照合同约定，商铺物业管理费为每平方米每月1.2元，该物业应交物业管理费55.164元/月。 被告赖春兰从2018年9月即开始拖欠物业管理费，截止及2019年8月，共拖欠费用12个月，共计物业服务费:661.97元，滞纳金122.65元，以上总计人民币784.62元，被告谢仁淦是13号5号店面产权人，对上述款项负连带支付责任。 原告认为，被告是某小区某号楼某号商铺的承租人，原告与被告形成了物业服务合同关系，原告依约提供了有关物业服务，被告有义务向原告支付物业费。被告经原告催交，一直未按期支付物业费，其行为已构成违约，根据福建省发展和改革委员会、福建省住房和城乡建设厅闽发改服价[2019]331号第七条已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。物业买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起全额承担物业服务费。《合同法》第107条及《物业管理条例》第7条第（五）项、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，被告应支付所欠物业费。为维护自己的合法权益，现根据《民事诉讼法》第23条的规定，为此，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院望判如诉请。 赖春兰辩称，一、本人承租的某城某号楼某号店面，面积45.97平方米，是属于小区外临街店面，是对外营业的，因此没有享受小区里的电梯、公共设施和物业服务，更不可能产生所谓的维修费用等，所以没有义务交物业费。二、原告提供的有关物业服务，根本没有尽到一丁点的服务，管辖区域内通往本人租赁店面的唯一通道，每天都有乱停放的车辆，导致一排店面交通堵塞，严重影响被告的利益和安全。根据《物业管理条例》第四十七条规定可以拒交物业费。同时，原告也违反了《某城前期物业服务合同》第二章第十条的约定，被告拒交物业费。三、原告收取临街店面每平方米每月1.2元，违反了《物业管理条例》第四十一条规定，已构成违法乱收费，被告可以拒交物业费。 谢仁淦答辩称，本人的某城某号楼某号店面，于2017年1月4日交房以来店面楼顶严重渗水，三番五次反映让物业处理，该物业不是推托就是不予处理，态度恶劣。至今渗水问题还未解决，所以物业费本人没有义务交。原告在没有经过本人同意私自安装然权箱，严重影响本人的利益和生命安全。本人无数次要求原告拆除，但原告不理不睬，直至9月才拆掉。物业服务质量太差，本人有权拒交物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。龙岩市佳佳物业服务有限公司提供以下证据：《某城前期物业服务合同》（与开发商签订）、《某城前期物业服务协议》（与业主签订）各1份、《欠费催缴通知函》3张、《某城小区信息登记表》1份、《某城房产验收确认书》1份、租店合同1份《某城13#5号店面业主未收明细》1张，上述证据的来源和形式合法，证据之间能相互印证，内容真实，与本案具有关联性，予以确认并在卷佐证。被告赖春兰提供临街营业店面照片4张、光盘2张，但不能证明停放的车辆直接侵害其权益，造成损失；被告谢仁淦提供照片2张,但不能证明其主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年01月01日，原告龙岩市佳佳物业服务有限公司与福建鑫盛房地产开发有限公司签订《某城前期物业服务合同》，合同约定：从2014年01月01日起，福建鑫盛房地产开发有限公司委托原告龙岩市佳佳物业服务有限公司实行物业服务。2017年1月4日，原告龙岩市佳佳物业服务有限公司与被告谢仁淦签订《某城前期物业服务协议》，协议约定：原告为被告谢仁淦所有的坐落于某城小区某楼某号店面的商铺提供物业服务。协议还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费、违约责任等进行了约定，其中物业管理服务费约定：商业店面1.2元/平方米/月；违约责任约定：乙方（龙岩市佳佳物业服务有限公司）违反本协议，未到达约定管理服务质量目标的，甲方（谢仁淦）有权要求乙方限期改正，逾期未改正，给甲方造成损失，乙方承担相应违约责任；乙方违反本协议，擅自提高收费标准乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用；甲方不按约定收费标准和时间缴交有关费用的，乙方有权收取滞纳金（从逾期之日起每人按欠款总额的1‰收取滞纳金）。2018年6月8日，被告谢仁淦与赖春兰之间又签订《租店合同》，约定：坐落于某小区某号楼某号店面45.97平方米租赁给赖春兰，租赁期间所产生的所有费用由赖春兰承担。2019年5月9日、2019年6月11日、2019年7月8日原告发出《欠费催缴通知函》，被告未缴交物业服务费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告龙岩市佳佳物业服务有限公司与被告谢仁淦签订《某城前期物业服务协议》、被告谢仁淦与赖春兰之间又签订《租店合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。原告已提供了物业管理服务，被告赖春兰作为承租人，应当依合同约定支付物业管理费。现原告龙岩市佳佳物业服务有限公司请求被告支付未缴纳的2018年9月至2019年8月的物业服务费661.97元，符合法律规定，应予支持。被告谢仁淦作为业主，在承租人未按期缴纳物业费用的情况，应对应付未付的物业费承担连带责任。本案中原告要求两被告支付尚欠物业费的滞纳金，有合同约定，应予支持，但按每日1‰计算违约金明显过高，本院酌定以应付未付的物业费按月利率2%计算为宜。被告谢仁淦、赖春兰以原告未提供符合其服务质量要求的服务，其拒交物业费，没有合同和法律依据。本案合同约定“未达到约定管理服务质量目标的，甲方（谢仁淦）有权要求乙方限期改正，逾期未改正，给甲方造成损失，乙方承担相应违约责任”，被告谢仁淦、赖春兰未提供证据证实其造成了损失，因此，两被告的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、赖春兰应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市佳佳物业服务有限公司物业服务费661.97元，并支付应付未付款从2019年5月10日（通知缴费次日）起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。 二、谢仁淦对上述款项承担连带还款责任。 三、驳回龙岩市佳佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由谢仁淦、赖春兰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李良武 二〇一九年十二月九日 书记员  肖 璐 本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。