北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初27992号原告：曹建军，男，1968年10月17日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅新爱，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。法定代表人：房崇安，执行董事。委托诉讼代理人：于来平，女，北京珠江投资开发有限公司职员。第三人：珠海市珠江永益装饰有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-58430（集中办公区）。法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：杨立涛，男，珠海市珠江永益装饰有限公司职员。原告曹建军与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）、第三人珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装修公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告曹建军的委托诉讼代理人祝辉良、畅新爱，被告珠江公司的委托诉讼代理人于来平、第三人装修公司委托诉讼代理人杨立涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹建军向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还定金20000元、押金1096566元、房租189729元，共计1306295元及利息；2.要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告得知被告售卖位于通州区兴贸三街18号院的珠江四季悦城项目的房屋，原告决定购买时，被告与原告签订了《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》，被告称交租金的形式缴纳利息比银行贷款低，缴纳20年。原告共计缴纳1306295元。现原告得知被告以租赁名义进行销售的行为，是属于违法行为，已被政府处罚，原告向被告提出退还首付款及利息，但被告一直不予支付。原告无奈之下，选择法院诉讼，以维护自身合法权益。珠江公司辩称，原告所述不属实，我方不存在以租代售行为，双方签订的为《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，协议当事人自愿签署，是合法有效的，应该继续履行。原告无权要求返还租赁费用，我方已经按照租赁协议约定交付房屋，原告按照协议约定向我方支付房屋交付之日至退还房屋之日止的费用。不同意支付利息的诉讼请求，原告租赁我方房屋，应支付租赁费用，该利息主张没有事实、合同及法律依据，不应得到支持。本案为房屋租赁合同纠纷，协议约定租金、押金退还前提是扣除原告承担的费用以及违约金，原告无权主张利息。装修公司述称，同珠江公司意见，原告诉讼请求与我方无关。本院经审理认定事实如下：2016年9月6日，曹建军（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订达成《租赁协议》。协议约定，一、房屋基本情况。甲方将坐落于通州区兴贸三街18号院3号楼2单元4层x#房屋出租给乙方使用。涉案房屋面积为91.19平方米，其中套内建筑面积66.52平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积24.67平方米。二、租赁期限为2017年3月11日至2037年3月10日，共计20年。甲方于2017年3月11日将涉案房屋按约定条件交付给乙方，但是，若乙方于2017年3月11日之前未将本协议第五条约定的1116566元押金缴纳完毕，交房日期顺延至乙方交齐全部押金之日，租期不予顺延，租金仍自2017年3月11日起计。三、协议约定交付标准为毛坯交房。四、租金及其缴纳办法。1、租金标准：该房屋每月租金7027元；2、租金支付方式：付款周期为租金按季付进行缴纳。首期（2017年3月11日至2017年6月10日）租金于2017年3月11日向甲方交付完毕，此后，乙方应于每期末月1日前向甲方缴纳下期租金。五、押金。1、乙方向甲方支付押金1116566元。签订本协议时支付223313元，于2016年12月11日前支付446626元，于2017年3月11日前支付446627元。协议还约定了物业管理、其他相关费用、房屋装修、甲乙方权利、房屋转租、违约责任、不可抗力、其他等事项。双方签订《租赁协议》同日，曹建军（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）还签订了《租赁协议之补充协议》。协议约定：甲乙双方于2016年9月6日签订的《租赁协议》约定甲方将坐落于通州区兴贸三街18号院3号楼2单元4层x#房屋出租给乙方使用。现经甲乙双方协商一致，达成以下协议。一、房屋基本情况与《租赁协议》的房屋基本情况相同。二、优先购买权。1、基于乙方承租甲方的房屋，甲方同意在乙方获得购买资格后按本条第2款约定的价格优先购买该房屋。2、房屋价格。按照本补充协议的约定，甲方将房屋以套内建筑面积33570.84元/m??、总价为2233132元的价格出售给乙方。三、具体购买方式。基于通州现行限购政策，乙方尚不能购买该房屋，甲乙双方一致同意通过以下方式实现房屋的转让：1、在乙方按时履行租赁协议的约定缴纳押金、租金等义务的前提下，享受该优先购买权。租期内，一旦乙方获得购买资格，乙方应在甲方发出书面通知之日起15日内与甲方就该房屋签署商品房买卖合同并办理网签手续；2、自商品房买卖合同签订之日起，租赁协议和本补充协议终止，双方权利义务按商品房买卖约定执行；乙方的租赁协议项下的押金扣除租赁协议项下应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后的剩余部分自动转为商品房买卖合同向下的房款，不足部分乙方应按照买卖合同的约定补足；3、由于乙方已经给予租赁协议缴付租金，故双方签订商品房买卖合同时，甲方将给予乙方与已付租金等额的优惠，商品房买卖合同中填写的价款为优惠后的房款总价；3、如乙方未在上述约定期限内与甲方签订商品房买卖合同，逾期超过30日，视为乙方放弃优先购买权，租赁协议和本补充协议终止，乙方已缴纳的租金不予退还，乙方需在甲方通知之日起7日内腾退该房屋，同时甲方有权不再另行通知乙方将房屋另行出售或出租；5、20年租赁期限届满后，在乙方租赁协议项下押金转为支付给甲方的购房款且乙方已按约定缴纳完毕租金及其他应缴纳的费用、违约金、补偿款且乙方自己解决自身购房资格问题并就该房屋按甲方提供的合同文本域甲方签订商品房买卖合同并办理网签手续（乙方现已知悉买卖合同的所有条款并无任何异议，以下简称“商品房买卖合同”）的前提下，甲方可按乙方要求随时配合乙方办理该房屋的产权过户手续。《租赁协议之补充协议》还约定乙方的解除权、其他等事项。合同签订后，曹建军向珠江公司支付定金、押金、租金1306295元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。曹建军提交《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉案房屋以套内建筑面积33570.84元/m??、总价为2233132元的价格出售给乙方。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待曹建军获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉案房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，曹建军的实际目的是购买涉案房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给曹建军。由于曹建军不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取曹建军的款项应当予以返还。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉案房屋不能销售给曹建军的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。曹建军本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对曹建军主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从曹建军交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。珠江公司在本案中虽未提出反诉，但经本院释明，其主张就合同无效的后果在本案中一并处理，为切实减少当事人诉累，一次性解决纠纷，本院对于涉诉房屋返还在本案中亦予以处理。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，曹建军应将涉诉房屋返还珠江公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等曹建军并无选择机会，曹建军虽与装修公司签订有装修改造协议，但曹建军并未实际缴纳装修费用，装修公司亦未向其主张该费用，且装修改造协议所约定的装修价格明显严重偏离正常装修市场价格，据此可以认定曹建军与装修公司达成的装修改造协议并非双方真实意思表示，合同并未成立，装修部分应属曹建军与珠江公司之间合同内容的组成部分。曹建军已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属珠江公司经济损失，本院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情予以确定，并在珠江公司返还款项时予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告曹建军与被告北京珠江投资开发有限公司于2016年9月6日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告曹建军定金、租赁押金、租金，共计1306295元，扣除装修恢复原状费用18000元，再退还1288295元；三、原告曹建军于本判决生效之日起七日内将通州区兴贸三街18号院3号楼2单元4层x号房屋腾退给被告北京珠江投资开发有限公司；四、驳回原告曹建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8548元，由原告曹建军负担488元（已交纳）；被告北京珠江投资开发有限公司负担8060元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  薛德胜二〇一九年十二月五日书记员  许松婷