广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1121民初1621号 原告：广西大众房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市新竹路6-6号，好运公寓2单元306号房。 法定代表人：朱江，该公司经理。 原告：广西大众房地产开发有限公司昭平分公司，经营场所：广西昭平县昭平镇凉亭东路32号。 负责人：杨志军，该分公司经理。 委托代理人（两原告共同委托）：谢斌，广西卓秀律师事务所律师。 委托代理人（两原告共同委托）：黄世欢，广西卓秀律师事务所律师。 被告：李德荣，男，1965年7月20日出生，汉族，居民，现住广西昭平县。 原告广西大众房地产开发有限公司（下称：大众房地产公司）、广西大众房地产开发有限公司昭平分公司（下称：昭平分公司）与被告李德荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄世欢、被告李德荣到庭参加诉讼、原告的委托诉讼代理人谢斌未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大众房地产公司、昭平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房款差价7805元及利息（利息计算：从2019年1月18日起，按年利率6%计算至本案判决生效之日止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：昭平县城北经济适用住房项目是经昭平县发展和改革局批准的项目。原告是一家从事房地产开发的公司，通过中标取得昭平县城北经济适用住房的建设施工权。原告在建设房屋过程中与被告签订了《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》，根据该协议书，原告按房屋面积81.45㎡、房屋价格按1490元/㎡预先向被告收取购房款。协议书还约定：1.被告所购买的住房面积以实际测绘面积为准；2.房屋价格以竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行多退少补。现原告己将房屋按质按量完成，经相关部门验收合格，并交付给了被告使用。根据政府最终批文定价，即昭平县物价局昭价格[2017]3号《关于昭平县城北经济适用住房销售价格的批复》和昭平县住房制度改革委员会办公室（下称：房改办）昭房改字[2017]5号《关于昭平县城北经济适用房销售价格的通知》文件的规定，昭平县城北经济适用住房最终各楼层价格分别为：第二、六层1670元/㎡;第三、四、五层1740元/㎡;顶层1580元/㎡。被告所购买的楼层为顶层，房屋价格应按1580元/㎡计算。被告所购买的房屋面积经广西国联测绘工程有限公司昭平分公司测绘实际为81.75平方米，所以被告应支付购房款总额为129165元。扣减被告已经预交的121360元，被告应当补交房款差价7805元。原告多次向被告追交房屋差价，但其以各种理由推脱，拒绝履行补交房款差价的义务。被告的行为已经严重损害了原告的合法利益，依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的相关规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 李德荣辩称，1.被告已于签订合同当日，按照合同约定的房屋价格付清购房款；2.房屋价款已经在合同中有约定，不能随意变更，按照合同法第七十八条规定，当事人对合同变更内容约定不明确的，推定未变更；3.合同第五条约定原告确保房屋没有任何产权及债务纠纷，若有纠纷概由原告方承担，现在原、被告之间的房款纠纷，依照合同约定应由原告承担；4.小区未按规划图纸完善绿化和娱乐场所等公共设施的建设，不应提高价格；5、房屋的审计报告未予公布，房屋建好在前，政府部门定价在后，该定价不合理。 本院经审理认定事实如下：房改办是昭平县城北经济适用住房小区的建设单位。昭平县城北经济适用住房小区由原告大众房地产公司的分公司原告昭平分公司负责建设施工，并在房改办授权下负责对房屋进行销售、办理相关手续及收费。2015年9月23日，房屋通过竣工验收。2016年7月11日，原告昭平分公司与被告签订了编号为20160711001的《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》一份，该协议约定：1.被告购买的楼号为3#楼2单元701号房，即昭平县城北经济适用住房小区第3号楼2单元顶层701号房，户型为三房一厅，建筑面积约为81.45平方米，房屋面积以房管部门核定的实际测绘面积为准；2.被告所购房屋预售单价为1490元/㎡，房屋总价款约为121360元，房屋销售价格以竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行多退少补；4.原告方在签订合同当日将房屋交付被告使用。合同签订以后，被告按照合同的约定向原告支付了房款121360元。后经房改办委托广西国联测绘工程有限公司昭平分公司测量，被告所购房屋实际面积（含公摊面积）为81.75㎡。2017年11月6日，昭平县物价局以昭价格[2017]3号文件，确定昭平县城北经济适用住房基准价格为1690元/㎡。根据该文件，房改办于2017年11月14日，以昭房改字[2017]5号文件确定，城北经济适用住房各楼层价格分别为：第二层、第六层1670元/㎡；第三层、第四层、第五层1740元/㎡；顶层1580元/㎡。根据以上文件规定，被告所购买房屋，实际应支付的购房价款为81.75㎡×1580元/㎡=129165元。扣除已经支付的121360元后，被告尚应向原告支付房款7805元。房屋最终定价公布后，原告多次向被告催交尚欠房款未果。2018年12月20日，原告通过律师向被告发出律师函，再次向被告催交尚欠房款，要求被告在收到律师函后7天内履行房款支付义务。被告于2019年1月10日收到该律师函后，至今未予支付尚欠房款。 本院认为，原、被告双方签订的编号为20160711001的《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》，没有违背法律、政策的规定，也没有违背双方当事人的意愿，合法有效。合同关于房屋的价格已经有约定在竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行，多退少补。按照《经济适用住房管理办法》第五条“国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。”、《经济适用住房价格管理办法》第四条第一款：“县级以上政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门，依法对本地区经济适用住房价格实施管理。”、第二款：“县级以上政府建设主管部门应协助政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监督和管理工作。”、第十一条：“按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。”、第十三条“经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。”的关规定，昭平县物价局是确定经济适用住房价格的主管部门，由其确定城北经济适用住房小区的房屋基准价格合法。房改办作为经济适用住房的管理和建设部门，其有权根据物价局确定的基准价格确定各楼层房屋具体价格。昭平县物价部门和房改办确定并公布的昭平县城北经济适用住房销售价格非经法定程序撤销和变更，应遵照执行。物价部门及房改办虽然是在2017年11月才确定最终房价，但并不意味着物价部门和房改办采用了不当的价格计算办法确定房价，被告也没有提供相应的证据证实该定价存在违法。此外，《经济适用住房价格管理办法》没有规定需向社会公布审计报告，因此，被告以原告没有审计报告为由，质疑房屋销售价格不合理，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。按照《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》第二十二条第二项之规定，由房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于3%，而依据《经济适用住房价格管理办法》第六条的规定，经济适用住房的价格由开发成本、税金、利润组成，利润不得超过开发成本与税金之和的3%。所以，物价部门在房屋验收合格以后，再根据开发成本及税金确定经济适用房的价格是合情合理的。原告只是经济适用住房的建设施工者，对房屋价格没有决定权，在政府相关部门未对房屋的具体价格，即予以确定，即政府定价未确定时，与被告在合同中约定房屋的价格在竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行，多退少补是符合现实情况的，亦是合法的，合同对价格的执行标准是已经明确作了规定的，并不是对房屋价格约定不明。原告按照昭平县物价局和房改办确定并公布的价格以及合同的约定，向被告收取尚欠的房屋价款7805元，理据充分，本院予以支持。合同虽然未确定余款的交付时间，但原告要求被告在接到律师函后7日内支付所欠房款，已经给了被告必要的准备时间，被告经催收，仍拒不付款，继续占用原告资金无理，故原告请求被告从2019年1月18日起至本案判决生效之日止，按照年利率6%支付资金占用期间的利息，理据充分，本院予以支持。此外，本案合同未涉及小区的公共设施、绿化建设等工程，房屋价格亦是分层定价的，被告以公共设施及绿化未完善拒绝补足房款无理，本院对该主张不予支持；其次、车库属于住宅楼的一部分，住宅、车库的价格受用途、楼层、朝向以及成本价等因素影响，各有不同，被告以车库拉高房屋的价格抗拒足额交纳房款理据不足，本院对该主张不予支持；第三、按照合同约定，被告是否需要履行补交房款的义务是由预售房价是否高于政府定价决定的，在政府定价确定前，原、被告之间的“多退”还是“少补”的义务并未确定，双方只是按照一个相对确定的临时价格执行，当政府定价低于这个临时价格时，依照合同规定则对原告产生向被告退还多收的房款的义务，当政府定价高于这个临时价格时，则对被告产生向原告补交房款差价的义务。现在，政府定价高于合同约定的临时价格，则被告就应依照合同约定向原告补足房款差价。第四、合同第五条“在交接时甲方（甲方即是原告）必须保证该房屋没有产权纠纷和债务纠纷，如交接后发生该房屋由于交接前甲方即存在的纠纷，均由甲方承担全部责任”中的纠纷是指原告与除被告外的其他第三方之间的纠纷，而不是被告所认为的本案原、被告之间的纠纷，被告把本案中原、被告的债权债务纠纷当作合同第五条所指的纠纷是错误的。 综上所述，原告的诉讼请求事实清楚、理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 被告李德荣在本判决生效后三日内，向原告广西大众房地产开发有限公司、广西大众房地产开发有限公司昭平分公司支付购房款7805元及相应利息（利息计算：以7805元为基数，从2019年1月18日起按年利率6%计付，至本判决生效之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李德荣负担。 本判决为终审判决。 审判员  罗庆华 二〇一九年十二月二十三日 书记员  罗嘉慧