贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6431号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：王国美，女，1985年8月4日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：曾薇，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201821035849。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）与被上诉人王国美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：请求依法撤销一审法院做出的（2019）黔0502民初7776号民事判决，并依法改判。事实及理由：上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次的进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书为证），可以证明上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。被上诉人王国美二审未作书面答辨。原审原告王国美向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告以384313.00元购房款为基数按照中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年11月9日至2019年5月10日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金69366.00元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年3月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市商品房（房号：Ｅ8-2-1），房屋建筑面积118.25平方米，总价款为384313.00元。原告按照合同约定完全履行了自己的付款义务，被告于2016年6月14日出具了销售不动产统一发票。房屋交付使用的时间为2016年8月9日。在《商品房买卖合同》中，双方未约定办理转移登记的时间，亦未约定违约金的计算方式。根据相关法律规定，被告应当在房屋交付使用之日起90日内为原告办理并交付商品房的不动产权属证书，也即在2016年11月8日之前交付不动产权属证书，然而直至2019年5月10日，被告仍未向原告交付涉案商品房的《不动产权证书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害原告合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉状法院，请求依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司答辩称：一、被告不应承担交付办理商品房转移登记相关文书及产权证书的违约金。涉案《商品房买卖合同》第二十二条未约定取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间,原告收房时间为2016年8月9日,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告取得涉案房屋转移登记有关文书的时间应该为2016年11月9日之前，而被告在2016年9月26日即取得涉案楼栋备案登记，具备办理涉案房屋转移登记的条件。事实上,被告与原告形成委托办证关系的时间应该是2018年9月28日之后至产权证办理完毕止。在被告与原告形成委托办证关系前,被告的义务仅是通知原告提交相关材料及缴纳相关税费。不仅如此,被告为了让原告早日提交相关办证资料,被告又按照合同约定,通过邮寄方式,向原告邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料,其中《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明:我司为方便您收房后尽快办理房产证,代理税务局、房产局、国土局收取相关费用,该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细,并注明原告在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料,2016年8月9日,原告在收到《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等相关材料后,在收楼意见书上签字确认,因此,被告在2016年8月9日向原告交付房屋，并通知原告缴纳税费及提供办证资料,原告于当日履行了相关义务,被告于2016年9月26日取得涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书,具备办理涉案房屋转移登记的条件,被告的履行义务未超过2016年11月9日,因此被告不存在逾期交付办理商品房转移登记相关文书的行为,故不应承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的责任。即使被告应当承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金截止时间应当是在被告第一次向原告邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等相关资料时，因为根据《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为了方便你收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。被告通过邮寄方式已经向原告寄送了办理权属证书应当提供的材料，应当视为被告已经尽到了通知义务，违约金截止时间应当为此时。退一步说，即使贵院不认可被告第一次邮寄《入伙通知单》等材料的告知行为，根据被告提供的业主说明、装修公司证明、照片（通知办证幕墙、现场收集办证资料）等证据材料可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，被告通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。虽然业主未出庭作证，但根据《民事诉讼法》第七十三条之规定，有其他正当理由不能出庭的，其证言也可以被采纳。结合本案，作出书面说明的业主均系涉案房屋所在小区的业主，若其出庭作证，势必会造成邻里纠纷，让证人与其他邻居之间产生矛盾，并且涉案小区几千户业主，若每次都需证人出庭作证，将会严重影响证人的工作生活。综合证人陈述，装修公司证明和照片可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区设置了“办理不动产登记资料收集处”，对涉案房屋办理不动产权证书再次进行了告知。综上，被告认为，即使被告应当承担交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金计算截止时间至多应截止到2017年9月24日。二、政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延。在2015年3月1日，国务院实行《不动产暂行条例》，将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书，原告委托被告办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求被告按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实上已经不可能，对被告处以违约金，明显不公平。现实生活中，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证明书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理案涉房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告履行委托办证义务。只要被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。而如前所述，被告以邮寄方式向原告送达《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等资料。三、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因素所致。且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，仅被告处就有上千户业主，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给原告使用，原告基本上已经实现其合同目的，虽然原告逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，原告并没有举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，请求贵院结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展，物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告每套房屋逾期办证违约金3,000.00元。综上所述，被告在法定时间内已经履行了合同义务，原告所诉无事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明：2016年3月7日，以原告王国美为买受人，被告招商商置公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买位于毕节市城市南部新区，房号为Ｅ8-2-1，建筑面积118.25平方米，套内建筑面积97.44平方米。该商品房总价款384313.00元，买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124313.00元，余款260000.00元以银行按揭支付。出卖人承诺于ｘ年ｘ月ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”商品房买卖合同还约定其他事项。同时，商品房买卖合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了购房款384313元。2016年8月9日，被告向原告交付涉案房屋，之后原告向被告支付了涉案房屋的契税、公共维修基金、印花税、土地证、产权登记费等费用。涉案房屋所属招商花园城Ｅ8幢于2016年9月26日取得商品房备案证明书，于2018年7月12日进行商品房初始登记。2018年9月28日，为办理不动产权证原告向被告出具委托书，之后原告从被告处领取涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，故以前述诉请诉至一审法院。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年8月9日向原告交房，应从交房之日起90日（2016年11月9日）内履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，故被告应承担相应的违约责任。2018年9月28日提交委托书时，应视为原告已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告。故原告主张的违约金，一审法院予以支持，从原告主张的2016年11月9日计算至2018年9月28日。关于违约金的计算标准问题。本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记有关文书的违约金未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，上述违约金以原告已付购房款总额384,313.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月9日起计算至2018年9月28日止。据此，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王国美支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款384313元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月9日起计算至2018年9月28日止）；二、驳回原告王国美的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人招商商置公司向本院提交了一组证据：邮政快递单及办理房屋不动产权证的告知书。用以证明E区业主的违约金的截止时间最晚应当为2018年8月23日。经被上诉人质证：对上诉人提交的邮寄单及告知书的真实性、关联性和合法性均不予认可。理由：1、经网上查询均未查询到邮寄单的信息；2、邮寄单内装载物品为何不清楚；3、王国美未收到该邮寄单。故达不到上诉人的证明目的。另，签订委托书之前上诉方和被上诉人是没有形成委托办证关系的，根据合同约定上诉人负有向被上诉方交付办理转移登记资料的义务，不能以寄送告知书的形式免除该义务。上诉人在告知书中提到的是上门收取资料，但客观上上诉人未上门收取资料，为此也不能以告知书认定上诉人履行了合同约定的交付办理转移登记的文书义务。即便确实有邮件，也要以邮戳为准，并且根据合同附件应当在邮寄后的5个工作日才能视为送达。经审查，本院对招商商置公司举示证据的真实性、合法性予以确认；对于证据的证明力问题，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。经二审审理查明：2018年8月23日，上诉人通过中国邮政特快专递向被上诉人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》【华中重庆字（2018）14号】，此外，本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：招商商置公司是否应当承担违约责任？如果应当承担，违约期间如何认定？关于招商商置公司是否应当承担违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《商品房买卖合同》约定，招商商置公司应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给王国美。因双方未约定前述合同义务的履行时间及逾期违约金，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定招商置业应于案涉商品房交付之日起90日内，即2016年11月9日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付王国美并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第四款约定，办理商品房转移登记的方式为双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商商置公司已代为收取公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等应由买受人缴纳的办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。依据合同约定，招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向买受人交付有关文书已无实际意义，此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。在案证据显示，招商商置公司未在双方约定的时间内告知被上诉人王国美其已取得商品房初始登记证书，具备办理商品房转移登记的条件，一审法院据此认定招商商置公司违约与事实相符，本院予以确认。关于违约期间如何计算的问题。招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单，可以证明招商商置公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向买受人披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，违约责任的期间应为2016年11月9日至2018年8月23日。鉴于双方对逾期交付文书的违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商商置公司应以买受人已付购房款384,313.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付买受人2016年11月9日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7776号民事判决第二项，即：“二、驳回原告王国美的其他诉讼请求。”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7776号民事判决第一项，即：“一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王国美逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约金（违约金以384,313.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月9日起计算至2018年9月28日止）。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向被上诉人王国美支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以384,313.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年11月9日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费767.00元，二审案件受理费1,534.00元，共计2,301.00元由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担2,000.00元，被上诉人王国美负担301.00元。本判决为终审判决审 判 长 肖国勇审 判 员 袁利萍审 判 员 李中付二〇一九年十二月二十五日法官助理 刘漫江书 记 员 周海洋