云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3968号 原告：资兴，男，1969年11月7日出生，汉族，居民，住曲靖市麒麟区。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：付崇先，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告资兴与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告资兴、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人付崇先到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告资兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金125460.68元；2.判令被告支付原告延期交房租金11070.06元；3.判令被告支付原告违约金52162.12元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的弥勒市房屋，租期自2013年7月1日至2016年6月30日，年租金为原告购房价款的8％，租金一年一付。原、被告又签订《补充协议》将房屋租赁期限延长至2019年6月30日。因被告未按期支付租金，2017年2月18日，原、被告签订了【湖泉湾Ⅰ号】2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将2016年的租金分12期支付，每期3426.18元（税后），被告依约支付了二期的租金，其余租金一直未付。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：房屋租赁期届满后，被告需要3个月的维修期，维修后才能将房屋交还原告。租金过高，要求调整为每月1300元，且支付的是扣税后的净租金；双方约定的违约金过高，应以出租人的实际损失，按照中国人民银行的贷款利率4.35%计算，并扣除税费。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.不动产权证书复印件一份，证明原告享有湖泉湾Ⅰ号5-xxxx号房屋产权； 2.发票复印件二份，欲证明原告支付购房款560121元； 3.房屋租赁合同、补充协议复印件各一份，欲证明双方对房屋出租的租期、租金及违约责任进行了约定； 4.解除协议核算，欲证明被告应付原告租金125460.68元； 5.短信截图一份，欲证明2019年10月17日被告通知原告接房。 经质证，被告对原告提交的证据无异议。 被告提交下列证据： 1.【湖泉湾Ⅰ号】2016年返租公寓租金分期协议复印件一份，欲证明双方签过分期协议，2016年租金分期支付； 2.电子银行转账凭证复印件2份，欲证明被告支付过2016年2期租金。 经质证，原告无异议。 经举证、质证，原、被告对对方提交的证据无异议，予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告以560121元价格购买了湖泉湾Ⅰ号5栋xxx号房屋，2013年6月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给被告。租期自2013年7月1日起至2016年6月30日；租金含税价为房屋价款的8%；租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付；被告迟延支付租金的，每迟延支付一天，应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。同日，原、被告又签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期至2019年6月30日止，共6年，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同及协议均系被告提供。2017年1月18日，原、被告签订了【湖泉湾Ⅰ号】2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将2016年的租金41114.20元分12期支付，每期3426.18元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。被告于2017年3月15日支付第一期的租金，2017年5月11日支付第二期的租金，其余租金一直未付。2019年10月17日被告通知原告接房，现房屋已被原告接收。 另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告将房屋租赁给被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。综上所述，被告应支付原告的房屋租金2016年度为37957.32元（44809.68元-6852.36元），2017年度为44809.68元,2018年度为44809.68元，以上租金合计127576.68元。原告仅要求被告支付租金125460.68元，系其对自身权益的处分，本院予以确认。 违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实实际损失为多少，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。故被告应支付原告截止2019年12月1日止的违约金为：2016年度的违约金为42981.74元，具体为：签订分期付款协议之前的违约金为27266.69元（44809.68元×0.0005×1217天，即2016年8月1日至2017年1月18日），签订分期付款协议之后的违约金为15715.05元[3426.18元×0.0005×1773天，即自2017年2月1日至2018年1月31日(15天+71天+306天+276天+245天+215天+184天+153天+123天+92天+62天+31天）]+[37957.32元×0.0005×668天（2018年2月1日至2019年12月1日）]；2017年度的违约金为19088.92元[44809.68元×0.0005×852天（2017年8月1日至2019年12月1日）];2018年度的违约金为10911.16元[44809.68元×0.0005×487天（2018年8月1日至2019年12月1日）]；即截至2019年12月1日总的违约金为72981.82元。原告仅主张被告支付违约金52162.12元，系其对自身权益的处分，本院予以确认。 被告辩解调整租金标准，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。 租赁合同期满，租赁人交还房屋是法定义务，应将该房屋交还给出租人，被告直至2019年10月17日才将房屋返还给原告，应视为在此期间被告仍然控制并使用承租的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，被告应支付租赁期外的房屋占用费元9453元（44809.68元÷365天）×77天（2019年7月1日至2019年10月17日）。原告要求被告支付延期交房租金的诉讼请求，超出部分，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告资兴2016年7月1日至2019年6月30日的房屋租金125460.68元及自2016年8月1日起至2019年12月1日止的违约金52162.12元，共计177622.8元。 二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告资兴延期交房租金9453元。 三、驳回原告资兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4074元，减半收取计2037元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  董惠敏 二〇一九年十二月三十日 书记员  普和芬