江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1009号 上诉人（原审被告）：南昌怡和贵宾楼餐饮管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：李文胜，职务：董事。 委托诉讼代理人：李超，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何钰瑶，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：鞠雅，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 上诉人南昌怡和贵宾楼餐饮管理有限公司（以下简称怡和贵宾楼公司）因与被上诉人南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称红谷滩城投公司）房屋租赁合同纠纷一案。 不服南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 怡和贵宾楼公司向本院上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回红谷滩城投公司的诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费由红谷滩城投公司承担。事实和理由：1.一审法院判决适用法律错误。一审判决认定红谷滩城投公司与怡和贵宾楼公司签订的赣江新天地房屋及附属设施租赁合同、赣江新天地房屋及附属设施租赁合同的补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。却又依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条判决上述合同无效，自相矛盾。2.一审法院事实认定错误。红谷滩城投公司与怡和贵宾楼公司签订补充协议的依据是南昌市红谷滩新区管委会（以下简称红谷滩管委会）下发的洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见的回复》文件。红谷滩城投公司减免怡和贵宾楼公司的租金，不仅没有造成国有资产流失，还提升了赣江新天地特色商业街的商业价值。一审法院认定红谷滩城投公司减免怡和贵宾楼公司两年租金的依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益与事实不符。3.红谷滩城投公司与怡和贵宾楼公司签订的合同及补充协议合法有效，且双方已履行完毕，怡和贵宾楼公司依据南昌市审计局的审计报告催缴已合法减免的租金，没有事实与法律依据，也违背了我国民法的诚实信用原则。 红谷滩城投公司辩称，1.怡和贵宾楼公司依据《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》减免两年的租金抗辩没有事实与法律依据，该意见回复中减免租金的意见仅属于优惠意向，并未确定具体的商户予以优惠，且该意见回复属于办公室发文，没有减免相关依据。另怡和贵宾楼公司不符合减免条件，也未签订关于减免的补充协议。红谷滩城投公司减免怡和贵宾楼公司租金的行为依据不充分，造成国有资产流失，损害了国家利益、社会公共利益，应属无效。2.审计局的审计报告是依据《审计法》作出的，具有强制性，红谷滩城投公司必须依据审计报告的整改要求对已经减免的商铺租金欠缴情况进行清理，因此怡和贵宾楼公司所称的审计报告是红谷滩城投公司的内部文件与其无关的说法不能成立。 红谷滩城投公司向一审法院起诉请求：1.怡和贵宾楼公司向红谷滩城投公司补缴已减免的两年租金计824508.02元；2.本案诉讼费由怡和贵宾楼公司承担。 一审法院经审理查明：2009年6月22日，红谷滩城投公司（甲方）与怡和贵宾楼公司（乙方）签订两份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》，约定：甲方将所有的位于南昌市红谷滩新区赣江新天地XXX号楼（房屋建筑面积2041平方米、地下层配套面积102平方米）出租给怡和贵宾楼公司从事合法的餐饮经营，装修期为2009年7月1日至2009年12月31日，不计租金，租期为2010年1月1日起至2019年12月31日止，其中2010年1月至2011年6月30日为奖励免租期，不计租金。经营面积单位起租金标准为10元/平方米/月，月租金合计为20410元，地下层配套面积单位租金标准为4元/平方米/月，月租金合计408元/月；月租金共计20818元/月。并约定了租金递增调整方式。合同签订后，红谷滩城投公司依约向怡和贵宾楼公司交付了房屋及设施。 2013年12月31日，南昌市红谷滩新区管理委员会办公室下发洪新办字（2013）447号《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》，载明：“为改变当前赣江新天地商家经营困局，本着‘政府引导、市场运作’的原则，经研究，现将赣江新天地商业街转型改造有关事宜回复如下……3.出台优惠政策。由区城投公司牵头会同区财政局，针对在转型期间支持转型改造的、没有拖欠政府物业租金及管理费用的商户给予延长五年续租合同，减免两年租金及税金执行‘两免三减半’的扶持政策。对支持商业街转型、遵从商业街规划定义的联泰香域滨江商户同样给予其享受税金两免三减半’的优惠政策。在此期间商户如转租转让，区城投公司有权停止合约并追缴相关税费……”后红谷滩城投公司根据该文件减免怡和贵宾楼公司自2013年4月1日起至2015年3月31日止租金计824508.02元。2016年7月6日，南昌市审计局作出洪审综一报（2016）1号审计报告，认为：红谷滩城投公司减免租金的依据不充分，存在国有资产（租赁收入损失）流失的现象，2015年度红谷滩城市投资集团有限公司以红谷滩新区办公室对红谷滩新区商会《关于对赣江新天地商业街转型改造的意见回复》（洪新办字[2013]447号）为依据，已减免赣江新天地商户房屋租金共计8390700元。红谷滩城投公司应对赣江新天地商铺租金欠缴情况进行清理，对尚未转型且已享受租金减免的商户一律取消其优惠政策并要求其补缴租金，对无意转型且长期拖欠租金的商户通过协商或司法途径解决。此后，红谷滩城投公司以其减免租金的行为损害国家利益为由诉至一审法院。 一审法院认为：赣江新天地房屋及附属设施租赁合同系合同当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，红谷滩城投公司、怡和贵宾楼公司之间的租赁合同关系依法成立。结合南昌市审计局审计报告，根据相关法律规定，红谷滩城投公司减免怡和贵宾楼公司2013年4月1日起至2015年3月31日止租金824508.02元的依据不充分，造成了国有资产流失，损害了国家利益，应属无效。故红谷滩城投公司要求怡和贵宾楼公司补交2013年4月1日起至2015年3月31日止租金824508.02元，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：限怡和贵宾楼公司于本判决生效之日起十日内一次性支付红谷滩城投公司2013年4月1日起至2015年3月31日止租金824508.02元。如果怡和贵宾楼公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由红谷滩城投公司预交的案件受理费12050元，由怡和贵宾楼公司负担。 二审中，怡和贵宾楼公司补充提交了以下证据：证据一、447号文彩印件，证明本案双方当事人是执行该文件减免两年租金，是政府给怡和贵宾楼公司的优惠政策，是执行政府优惠政策的合法有效行为；证据二、本案一审民事起诉状和开庭笔录，证明本案一审审理红谷滩城投公司的诉请很明确，不管是否签订了补充协议，已免两年租金的行为都是执行政府文件优惠政策的行为，后因南昌市审计局对2015年度红谷滩管委会的收支情况进行审计后，红谷滩城投公司根据审计报告认定的内容才起诉的，其诉请怡和贵宾楼公司补交已减免的两年租金是没有法律依据的诉讼；证据三、关于赣江新天地商业街XXX号楼转型报告、经营装修情况的报告，证明怡和贵宾楼公司已经完成了转型升级。 红谷滩城投公司对怡和贵宾楼公司补充提交的证据质证如下：对证据一的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，在南昌市审计局2016年审计报告中已经认定这份文件是无效的，该文件中并未明确对怡和贵宾楼公司进行减免两年的政策，没有具体到个体商户；对证据二的三性无异议，证明目的有异议，红谷滩城投公司的诉请仅要求怡和贵宾楼公司补交两年租金，但是双方并未作出明确的减免租金的意思表示；对证据三的真实性无异议，但不能达到其证明目的。 红谷滩城投公司补充提交了以下证据：证据一、会议纪要，证明会议纪要中未明确提出红谷滩管委会对赣江新天地商业街转型改造期间实施免缴租金及相关费用，红谷滩管委会并没有对怡和贵宾楼公司做出减免决定；证据二、红谷滩城投公司与红谷物业公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、怡和贵宾楼公司与红谷物业公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》、催款函一张、欠费明细一张，证明怡和贵宾楼公司未按照协议约定及时支付物业费。 怡和贵宾楼公司对红谷滩城投公司补充提交的证据质证如下：对证据一，该组证据已过举证期限；对证据二的证明目的有异议，减免两年租金的文件是于2013年作出，会议纪要作出在后，且会议纪要的法律效力不如红谷滩管委会的文件，会议纪要不能推翻前面的文件，且减免租金的文件不是按会议纪要作出的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据，本院二审确认下列事实：2014年11月21日，红谷滩管委会办公室出台《赣江新天地特色商业街转型改造建设推进会议纪要》（即会议纪要），其主要内容为：1.本着“商户主导、政府支持”的原则，新区管委会十分关注赣江新天地特色商业街的转型改造，但商户作为改造的主体，对所涉重新改造投资风险须自行承担；2.对于赣江新天地特色商业街改造，建议商户要统筹规划、认真策划，拿出细化到每个商户转型方向的改造方案，力争每户、每栋都具特色和亮点，形成核心竞争力；3.在赣江新天地特色街转型改造过程中，各商户应对具体问题作细致考虑，同时各商户之间要加强沟通、达成共识；4.涉及部分商户转型改造中的困难和问题，新区相关部门将尽力帮助，努力提供周到服务，包括完善升级商业街公共部分基础设施，协调上级有关部门对商户出店经营等问题进行论证审批；5.区城投公司、红谷滩商会及广大商户要增强紧迫感，下定决心，友好协商、加快推进、共渡难关。同时明确，由区城投公司负责牵头协调区直相关部门与商会、商户对接相关事宜。怡和贵宾楼公司与红谷滩城投公司未签订补充协议，且将案涉商铺转租给南昌市瑞康体检中心。一审法院审理期间，怡和贵宾楼公司未提出诉讼时效抗辩。本案审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，涉案租赁房屋及其附属设施租赁合同、物业管理服务合同，是平等主体之间签订的民事合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。红谷滩城投公司基于红谷滩管委会办公室下发的洪新办字（2013）447号文，与部分赣江新天地商户陆续签订了减免租金协议，对商户进行租金减免，但并未与怡和贵宾楼公司签订减免租金协议。红谷滩城投公司在审计报告指出其不当之处后，对赣江新天地商户情况进行清理，认为怡和贵宾楼公司属于不符合减免条件、应予补缴租金的情形。怡和贵宾楼公司上诉称一审法院以减免依据非会议纪要作出为由而认定减免依据不充分属于认定事实错误。本院认为，红谷滩城投公司并未与怡和贵宾楼公司签订减免租金的协议，且经查，怡和贵宾楼公司存在迟付租金并转租给南昌市瑞康体检中心，不符合447号文的条件。红谷滩城投公司错误减免其两年租金，经审计报告指出后对该错误行为予以纠正，要求怡和贵宾楼公司补缴租金，应予支持。一审判决虽裁判说理不够充分，但处理结果并无不当。怡和贵宾楼公司的其他意见无事实和法律依据，应不予采纳。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”。本案中，怡和贵宾楼公司在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，故本院对其二审期间提出的该项抗辩不予支持。怡和贵宾楼公司的其他意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，上诉人南昌怡和贵宾楼餐饮管理有限公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费12045元（南昌怡和贵宾楼餐饮管理有限公司已预交12045元），由上诉人南昌怡和贵宾楼餐饮管理有限公司负担12045元。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 曹成云 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 钟 情 书 记 员 万志新