四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19348号 上诉人（原审被告）：陈茂刚，男，1970年3月14日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审原告）：成都市市级机关国有资产管理服务中心，住所地成都市锦悦西路2号。 法定代表人：陈红，职务：主任。 委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：凌通，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人陈茂刚因与被上诉人成都市市级机关国有资产管理服务中心（以下简称“成都市国资中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈茂刚上诉请求：撤销原判，依法改判并驳回成都市国资中心的一审全部诉讼请求。 事实和理由：陈茂刚与成都市国资中心签订的成都市成华区商铺《租赁合同》，2012年11月11日书面合同期限到期后成都市国资中心同意与陈茂刚租赁期限再延长20年，陈茂刚投入20万元装修。之后成都市国资中心单方解除租赁关系，该解除行为造成陈茂刚损失。综上，请求二审法院判如所请。 成都市国资中心辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 成都市国资中心向一审法院起诉请求：一、判令解除成都市国资中心与陈茂刚之间的租赁关系；二、判令陈茂刚向成都市国资中心支付自2018年2月1日至实际腾退之日止的房屋占用费，暂计算至2019年3月31日共计7600元（计算方式：以原合同约定租金3800元×2个月＝7600元）；三、判令陈茂刚腾退位于成都市成华区商铺并向成都市国资中心返还。一审庭审中，成都市国资中心变更第2项诉讼请求为：判令陈茂刚向成都市国资中心支付自2019年6月1日至实际腾退之日止的房屋占用费（计算方式以约定租金3800元计算）。 一审法院认定事实：2012年7月1日，陈茂刚与案外人成都市文联签订《租赁合同》，约定成都市文联将坐落于成都市成华区东风路北一巷玉风苑第15-17号商铺出租给陈茂刚，租赁期1年，自2012年7月1日至2013年6月30日，租金每年45600元，陈茂刚若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应在租赁期满前30日书面通知成都市文联，成都市文联应在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。租赁期满陈茂刚如无违约行为，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。《租赁合同》到期后，陈茂刚与案外人成都市文联之间未签订新的协议，陈茂刚一直使用案涉房屋，仍然按照每月3800元的标准支付租金，现房屋租金已缴纳至2019年5月31日。 2015年11月30日，案外人成都市文联向市机关事务管理局发出《成都市文联关于移交代管商业用房的函》，要求市机关事务管理局收回成都市文联代管的案涉房屋的管理权。同年12月10日，案外人成都市文联将案涉房屋交于成都市国资中心。2017年，因政策需要，属成都市国资中心管理的相关房屋租赁均需公开竟租，陈茂刚与成都市国资中心签署了《优先承租权人确认及承诺函》，载明：陈茂刚为我方申请贵中心拟公开出租标的物成华区东风路北一巷新1号的原承租人，根据原租赁合同约定，其享有同等条件下的优先承租权。同时，陈茂刚自愿以优先承租权人身份参与该标的物公开竟租，若竟租成功，按相关规定如期与我方签订租赁合同；若竟租不成功，将于竞价结束后30日内腾退房屋。在事后的公开竟租中，陈茂刚未竞得涉案房屋，成都市国资中心遂于2018年1月8日向陈茂刚发出《腾房通知》，因陈茂刚未竞得该房屋，请其在收到通知起10日内结清房租、水电、物管等费用，履行腾房义务返还占有的房屋，到锦江区办理房屋交还手续。陈茂刚接到通知后未腾退房屋，实际使用占有房屋至今。 一审法院认为，陈茂刚与案外人成都市文联签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按照协议约定履行。成都市文联将涉案房屋移交成都市国资中心直接管理，由成都市国资中心代为履行原租赁合同中成都市文联的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》关于合同权利义务概括转让的相关规定，应认定为成都市文联将其在《租赁合同》中的权利义务概括转移给了成都市国资中心，成都市国资中心依法取得了出租人的地位。《租赁合同》约定的租赁期届满后，双方形成了事实上的不定期租赁关系。成都市国资中心依据相关政策规定，对案涉房屋的租赁进行公开招投标，陈茂刚书面向成都市国资中心作出书面承诺，保证在未竞标成功的情况下腾退案涉房屋。现陈茂刚未竞标成功，成都市国资中心向其发出限期腾退房屋通知书，给予了陈茂刚腾退房屋的合理期限，其已尽到告知义务，陈茂刚应在规定的期限内将房屋腾退并交还于成都市国资中心，陈茂刚在接到通知后未按时腾退租赁房屋，对造成本案纠纷的发生陈茂刚应承担全部责任，成都市国资中心请求解除双方不定期租赁关系，并参照原合同约定的标准，要求陈茂刚支付房屋占用使用费的请求符合法律规定，一审法院依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认成都市市级机关国有资产管理服务中心与陈茂刚之间的《租赁合同》解除;二、陈茂刚自判决生效之日起十日内向成都市市级机关国有资产管理服务中心支付自2019年6月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按3800元／月计算）；三、陈茂刚自判决生效之日起十日内向成都市市级机关国有资产管理服务中心腾退并交还位于成都市成华区商铺。一审案件受理费100元，减半收取50元，由陈茂刚负担。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审已查明的事实均予认可。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 鉴于陈茂刚对一审判决第二项无异议，本院予以确认，对租赁法律关系解除以及腾退有异议，故本案争议焦点问题系案涉租赁法律关系是否解除以及陈茂刚是否腾退的问题。本院现将争议焦点问题陈述如下： 关于租赁法律关系解除的问题。合同解除须依约定或法定，于解除权人享有解除权并依照法定方式行使方可为发生解除的效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及第二百三十二条之规定，对于不定期租赁法律关系承租人与出租人均可以随时解除租赁法律关系。本案中案涉房屋签订租赁协议，期限为2012年7月1日至2013年6月30日，于双方约定的期限届满后，陈茂刚继续承租案涉房屋，出租人一直未表示异议，亦未重新签订租赁合同，故双方之间形成不定期的租赁法律关系。后因政策需要，出租人需对案涉房屋公开竞租，陈茂刚并未竞得该房屋的承租权。成都市国资中心于2018年1月8日通知陈茂刚解除租赁房屋关系并腾退案涉房屋，陈茂刚一直占用案涉房屋，由此成讼。本院认为，出租人成都市国资中心于合理期限内提出解除与陈茂刚租赁法律关系，其诉请于法有据，一审法院对此认定正确，本院予以确认。 关于腾退的问题。依据双方签订的《优先承租权人确认及承诺函》第二条“自愿以优先承租权人身份参与该标的物的公开竞租，……若竞租不成功，将于竞价结束后30日内腾退房屋给我方。”之约定，本案中陈茂刚并未竞得案涉房屋，故依约应当腾退案涉房屋，其主张租赁期限再延长20年缺乏依据。对于陈茂刚该上诉请求，本院不予支持。另，关于陈茂刚主张的装饰装修损失问题，因其在一审中并未提起反诉，为保障当事人的诉讼权利，本院在二审中对此不作处理。 综上，陈茂刚的上诉主张不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计100元，由陈茂刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇一九年十二月二十三日 书记员  符 莎