上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11838号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海隆渔物业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道1139弄3号二层209室。法定代表人：赵高枫，执行董事。委托诉讼代理人：黄雪松，上海市龙光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：川石道企业信用征信（上海）有限公司，住所地上海市静安区沪太路1895弄51号3幢一楼1074室。法定代表人：梁晓伟，总经理。委托诉讼代理人：吴盼盼，江苏九谷律师事务所律师。上诉人上海隆渔物业管理有限公司(以下简称隆渔公司)因与被上诉人川石道企业信用征信（上海）有限公司（以下简称川石道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初48031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆渔公司上诉请求：撤销原判，改判驳回川石道公司一审诉讼请求，支持隆渔公司一审反诉请求。事实与理由：1.根据《房屋租赁合同》约定，川石道公司需提前退租的，应至少提前三个月提出书面说明，还应办理房屋交还、剩余租金返还等退租手续。川石道公司虽于2017年7月31日发送《退租通知函》提前三个月提出解约，但并未办理退租手续，故双方租赁合同并未解除。后川石道公司于2017年11月21日发送《退租通知函》称2017年11月30日起不再承租，在未提前三个月通知隆渔公司的情况下单方面解除合同，应根据合同约定按月租金的三倍支付违约金。2.隆渔公司按照合同约定根据川石道公司的要求对上海市浦东新区XX大道XX弄XX号2、3楼STARWORK部分（以下简称系争房屋）进行了装修，共花费人民币500多万元，装修费通过提高租金的方式平摊到每月租金中，每月46万元租金中有16万元是平摊的装修费。现川石道公司在租期未满一半时提前解约，导致剩余装修费用无法在后续租金中予以平摊，且装修系为川石道公司定制，后因无法继续利用而被拆除，造成隆渔公司实际损失。川石道公司辩称：1.川石道公司按合同于2017年7月31日提前三个月向隆渔公司发送了《退租通知函》，符合合同约定，隆渔公司收到该通知函后双方即成立不定期租赁关系。因川石道公司需要继续不定期、短时间租赁系争房屋，隆渔公司也同意，双方才没有办理退租手续。2.根据合同约定，即使川石道公司提前解约，其也不承担装修损失。川石道公司以高于市场价的价格租赁系争房屋是因为房屋是精装的，由于租赁时尚有部分装修未完成，故合同约定按照川石道公司的要求装修。川石道公司向一审法院起诉请求判令：隆渔公司退还川石道公司租房保证金138万元及上述款项的利息（以138万元为本金，自2017年12月31日起按照年利率6%标准计算到实际支付日止）。一审审理中，川石道公司明确诉讼请求为：判令隆渔公司退还川石道公司租房保证金138万元及上述款项的利息（以138万元为本金，自2017年12月31日起至实际支付日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。隆渔公司向一审法院提出反诉请求：1.川石道公司支付解除合同违约金138万元；2.川石道公司赔偿隆渔公司各项装修损失与违约金的差额112万元。一审审理中，隆渔公司明确反诉请求为：1.川石道公司支付月租金三倍的违约金138万元；2.川石道公司违约造成隆渔公司装修损失250万元，扣除解除合同违约金138万元，要求川石道公司赔偿损失差额112万元。一审法院认定事实如下：2016年5月7日Z公司（乙方）与隆渔公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条“出租房屋情况”约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区XX大道XX弄XX号楼STARWORK部分(详见附件一，产权证平面图标记部分)，房屋用途办公，房屋类型钢混。合同第三条“交付日期和租赁期限”约定：甲方于2016年5月30日9：00前向乙方交付该房屋，租赁期自2016年6月1日起至2019年5月31日止共3年……甲乙双方约定自2016年6月1日至2016年6月30日作为乙方的免租期，免租期内仅免除租金及物业管理费，电费和其他乙方应当支付给第三方的费用按乙方实际使用情况正常缴纳，在本合同履行过程中，如因乙方原因导致本合同提前解除的，在租赁期第一年内，乙方应足额补足免租期的租金给甲方，实际租期不足半年的，应当支付全额免租期租金……。合同第四条“租金、支付方式、递增和付款期限”约定：该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.05元，月租金总计46万元……，首期租金按三个月支付，除首期租金之外，按每一个月为一期支付，先付后用。合同第五条“定金、保证金和其它费用”约定：乙方应于本合同双方用印完毕5个工作日内，向甲方指定账户支付46万元定金，并在2016年6月3日前，向甲方交付保证金共计138万元，乙方交纳的定金可直接转为保证金……合同期满或本合同提前终止的，在乙方按照合同约定将房屋交还甲方之日起30日内，甲方把相关应由乙方负担的费用扣除后，剩余租赁保证金无息退还给乙方……。合同第七条“房屋返还时的状态”第2款约定:本合同租期届满或因乙方原因导致本合同提前解除的，则乙方应在接到甲方书面通知的十日内迁出并返还该房屋。第八条“违约责任”约定：甲、乙双方同意，一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知违约方解除本合同，同时，违约方应向另一方按月租金的叁倍支付违约金（如乙方违约的，保证金可以抵充违约金，如甲方违约的，支付乙方违约金的同时需要正常返还乙方交纳的保证金），违约方给另一方造成损失的，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……租赁期间，非本合同规定的情况下，乙方需提前退租的，应当至少提前三个月向甲方提出书面说明，否则视为乙方违约，乙方按本条款提出书面退租说明的，双方应当按书面说明的退租日期办理房屋交还、剩余租金返还等退租手续……。2016年5月18日Z公司以银行转账方式支付隆渔公司租赁房屋定金46万元。2016年6月7日隆渔公司向Z公司交付租赁房屋并签署《交房确认书》。2016年6月21日Z公司通过银行转账方式支付隆渔公司2,255,000元（摘要记载为2个月押金及7-9月租金）。2016年7月25日隆渔公司出具收到房屋保证金138万元的收据。2017年1月Z公司（乙方）与隆渔公司（甲方）及丙方Y公司签订《之补充协议》，提出2015年12月16日甲方与丙方签订了《委托管理合同》，将浦东大道1139号1层至3层的区域范围委托给丙方管理，现就甲方与乙方的《房屋租赁合同》中涉及保洁、保安、前台经理、前台的人员及相关费用负担以及甲方为乙方增加的家具、物业费、电费等的付款方式等进行了约定。2017年2月10日Z公司企业名称变更登记为川石道企业信用征信（上海）有限公司。2017年10月12日隆渔公司向川石道公司发送了《付款通知书》，要求川石道公司在2017年10月25日前支付2017年11月1日至2017年11月5日的租金76,666.67元，并在收到《付款通知书》后的5个工作日支付至隆渔公司账户，2017年10月26日川石道公司以转账方式支付隆渔公司2017年11月1日至11月5日的租金76,666.67元，隆渔公司出具的增值税发票开票时间为2017年10月12日，发票备注记载为：2017年11月1日-2017年11月5日。2017年11月1日隆渔公司向川石道公司发送了《付款通知书》，要求川石道公司在2017年11月3日前支付2017年11月6日至2017年11月15日的租金153,333.33元，并在收到《付款通知书》后于最迟本周五（2017年11月3日）支付至隆渔公司账户，2017年11月3日川石道公司以转账方式支付隆渔公司2017年11月6日至11月15日租金153,333.33元，隆渔公司出具的二份增值税发票开票时间均为2017年11月1日，金额分别为10万和53,333.33元，发票备注记载为：2017年11月6日-2017年11月15日。2017年11月13日隆渔公司向川石道公司发送了《付款通知书》，要求川石道公司在2017年11月15日前支付2017年11月16日至2017年11月22日的租金107,333.33元，2017年11月16日川石道公司以转账方式支付隆渔公司2017年11月16日至11月22日的租金107,333.33元，隆渔公司出具的二份增值税发票开票时间均为2017年11月13日，金额分别为10万和7,333.33元，隆渔公司发票备注记载为：2017年11月16日-2017年11月22日租金。2017年11月21日川石道公司通过邮寄方式向隆渔公司发送《退租通知函》，称川石道公司于2017年11月30日起将不再承租租赁房屋，请隆渔公司于2017年11月30日于starwork同川石道公司就费用进行结算并办理房屋交接。2017年11月22日川石道公司以转账方式支付隆渔公司2017年11月的电费预付款5,000元，摘要记载为：11月电费预付款下半月，隆渔公司出具的增值税发票开票时间为2017年11月20日，发票备注为：2017年11月16日-2017年11月30日预付电费。2017年11月22日川石道公司以转账方式支付隆渔公司2017年11月23日至11月30日期间的租金122,666.67元，隆渔公司出具的二份增值税发票开票时间均为2017年11月20日，金额分别为10万和22,666.67元，隆渔公司发票备注记载为：2017年11月23日-2017年11月30日租金。一审法院另查明，就退租及返还租金押金一事，川石道公司、隆渔公司曾进行过面谈，川石道公司并将谈话内容进行了录音。第一份录音为川石道公司员工石某与隆渔公司的傅某、赵高枫所进行的谈话，内容为：石某说“因为我们这边行政经理跟你们这边确认的，我们11月30号就结束了，我们延后了几天；傅某说“这个一天两天没事的，今天我们也把我们老板拖过来，聊聊续租的事情”，石某回复“有可能续租，假如我们不需要，我们这边让行政小伙子和你们对接，我们也是按照当时协商的到11月30日，按照每周一付房租”傅某说“11月份分了四次付的房租，5天7天10天，反正分成四批打款，这个也是无所谓的，因为你们也是犹豫期嘛。”……，傅某问“那现在你们定了吗？不在续不续的？”，石某回答“时间也定了，我们不再续租了，新职场那边我们员工也可以入驻了，我们定在11月30号，然后你们多帮忙，给我们两三天的时间。”傅某说“这个到不要紧，这个到不瞒你，你之前也跟我透露过这个事情。”石某问“……这边这个房子租出去了吗？”，赵高枫回答“差不多。”第二份录音为川石道公司员工石某与隆渔公司的傅某、马某所进行的谈话，石某说“……本来我想是你们押金不退了还是什么意思啊。”傅某说“就是押金没法退。”……马某说：“……我们团队持不同意见，他认为合同年限没有到，提前解约，是有事前违约的。”……傅某说“你们的那个退租函，退租函第一次是在7月份发的，确实是提前了3个月，10月31号走，但是后来你们没走，没走的话，这个其实在合同条款里面就违反了，先撇开这个前因后果不说啊，你们确实是违反了，因为要续租或者延租，最起码是3个月来续期的。”……马某说“今天你跟我们两单方面谈来谈去不出结果，今天先告诉你问题，告诉你问题之后呢，后面推荐2个人过来，他们有拍板权。”因隆渔公司对录音对话人员身份不予确认，川石道公司提出了鉴定申请，经一审法院依法委托司法鉴定科学研究院进行鉴定过程中，隆渔公司于2019年1月16日向一审法院出具情况说明确认了录音中对话人员的身份，川石道公司遂撤回录音鉴定申请。川石道公司支付了司法鉴定机构鉴定费11,700元。一审审理中，川石道公司对本诉诉请明确为:川石道公司通过快递与电子邮件的方式向隆渔公司发送了《退租通知函》，隆渔公司在2017年7月31日收到了上述函件，故双方的租赁合同于2017年10月30日解除。合同解除后川石道公司以临时的、短期的方式租赁隆渔公司的房屋，隆渔公司也确认了这种租赁模式并且为已经按照这种模式收取相关费用开具了发票，双方在2017年11月1日至11月30日期间建立了不定期租赁关系，在这期间川石道公司提前了近十天时间通知隆渔公司解除合同并无不当，隆渔公司理应退还川石道公司已经支付了押金138万元，双方曾口头约定2017年12月20日返还保证金，未果，川石道公司向隆渔公司发送邮件要求隆渔公司于2017年12月31日之前返还保证金，现川石道公司按照自认的时间节点主张保证金利息，以138万元为本金，自2017年12月31日起至实际支付日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。川石道公司向一审法院提交了川石道公司员工rsxz向1520035074（邮箱地址：XX＠qq.com）的电子邮件（附《退租通知函》）的公证书，证明川石道公司2017年7月31日发出了解约通知，隆渔公司应当收到；川石道公司另提交了落款时间为2017年7月31日发给隆渔物业公司的《退租通知函》，内容为“根据《房屋租赁合同》第8.1.7条的规定，因我方经营方针改变，我方于2017年10月30日起将不再承租你方房屋，届时请你处于2017年10月30日同我方就费用进行结算。”隆渔公司认为，隆渔公司没有收到川石道公司以邮寄和电子邮件方式送达的2017年7月31日《退租通知函》，无法确认XX＠qq.com是隆渔公司傅某的邮箱，故2017年10月30日租赁合同解除的事实不成立。2017年10月30日之后川石道公司、隆渔公司没有约定形成不定期租赁关系，从2017年7月至2017年10月30日期间是一个持续的合同履行的状态。川石道公司于2017年11月21日发出的解除租赁合同的通知要求在2017年11月30日解除合同，川石道公司发出的该解除合同通知不合法，但隆渔公司同意租赁合同于2017年11月30日解除，因川石道公司擅自提出解除合同，隆渔公司不同意返还保证金138万元。如法院确认川石道公司解除行为合法，保证金确实应当于2017年12月31日返还，但隆渔公司不同意支付保证金利息。隆渔公司明确反诉请求：1.川石道公司擅自提出解除合同构成违约，按照合同约定，要求川石道公司支付相当于月租金三倍的违约金138万元（月租金46万元乘以3），根据合同第5.1.2条的约定，保证金与解除合同违约金可以直接冲抵；2.川石道公司违约造成隆渔公司装修损失250万元，扣除解除合同违约金138万元，尚有损失112万元要求川石道公司赔偿。隆渔公司提交了与案外人上海XX有限公司于2016年5月24日签订的《工程装修合同》（开工日期为2016年1月25日）及补充协议、家具报价清单、银行客户专用回单、发票、进场现场照片、系争房屋现状照片等。川石道公司对合同约定的月租金标准46万元计算的解除合同违约金金额为138万元无异议，但提出川石道公司没有违约，不同意支付解除合同违约金。对于工程装修合同、补充协议、家具采购安装补充协议认为可能是隆渔公司伪造，对真实性无法确认，双方租赁合同的签订时间是2016年5月7日，而装修合同的开工日期是2016年1月25日，隆渔公司装修租赁房屋不是为了川石道公司。重新装修后的现场照片与本案无关，不同意赔偿损失差额112万元，即使川石道公司存在违约行为，租赁房屋市场行情是每月30万元，双方约定的月租金是46万元，相比市场行情川石道公司已经向支付隆渔公司多支付租金，隆渔公司不存在实际损失。一审法院认为，川石道公司、隆渔公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，当事人应当按约全面履行自身义务。对于川石道公司、隆渔公司争议的2017年7月31日川石道公司是否向隆渔公司发送了《退租通知函》一节，川石道公司主张通过快递与电子邮件的方式向隆渔公司发送了《退租通知函》，隆渔公司否认收到相关快递，对电子邮件收件人的邮箱不予确认为隆渔公司工作人员，但是在川石道公司工作人员石某与隆渔公司傅某、马某的面谈中，傅某说“你们的那个退租函，退租函第一次是在7月份发的，确实是提前了3个月……”，由此可以确认隆渔公司曾以快递或电子邮件的方式收到了川石道公司于2017年7月31日发出的《退租通知函》，故确认川石道公司于2017年7月31日向隆渔公司发送了《退租通知函》，该份退租函中川石道公司告知隆渔公司自2017年10月30日起不承租系争房屋，该时间节点未违反双方签订的租赁合同中关于提前解除合同提前三个月通知的约定，所以该退租函发生合同解除效力，双方于2016年5月7日签订的租赁合同于2017年10月30日解除。自2017年10月22日起隆渔公司基本提前向川石道公司发送支付5至8天不等的租金的通知或相应金额租金增值税发票，要求川石道公司支付2017年11月1日至11月30日期间的租金，川石道公司亦按照相关发票金额支付了租金，由于2017年11月1日至11月30日期间的租金支付方式与原合同约定方式不同，该期间双方应属于建立了不定期租赁关系，川石道公司于2017年11月21日以《退租通知函》的形式告知隆渔公司2017年11月30日起不再租赁系争房屋并不受原合同需提前三个月通知的约束，因川石道公司要求解除合同的行为并不违反法律与合同的约定，其要求隆渔公司返还租赁保证金138元并要求隆渔公司支付相应利息的诉请并无不当，应予支持。隆渔公司认为川石道公司存在违约，要求川石道公司承担违约责任和赔偿损失的诉讼请求，不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十二条之规定，于二○一九年六月二十日作出判决：一、上海隆渔物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还川石道企业信用征信（上海）有限公司租赁保证金138万元；二、上海隆渔物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付川石道企业信用征信（上海）有限公司租赁保证金利息，以138万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年12月31日起计算至实际支付之日止；三、驳回上海隆渔物业管理有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,431元，减半收取计8,715.50元，由上海隆渔物业管理有限公司负担，财产保全申请费5,000元，由上海隆渔物业管理有限公司负担；反诉案件受理费13,400元（已减半收取），由上海隆渔物业管理有限公司负担；鉴定费11,700元，由上海隆渔物业管理有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于川石道公司于2017年7月31日发送的《退租通知函》是否系依照合同约定提出书面退租说明，达到了解除双方租赁合同的法律效果的问题。其一，结合川石道公司工作人员石某与隆渔公司一方傅某、马某的谈话内容，以及隆渔公司在上诉状中称“原告虽于2017年7月31日向被告发送《退租通知函》，通知被告2017年10月30日起不承租系争房屋”、在二审庭审中称“先前被上诉人虽提前三个月提出解约，但双方没有办理退租手续”，可以认定隆渔公司收到了川石道公司于2017年7月31日发送的《退租通知函》。其二，双方《房屋租赁合同》约定，川石道公司需提前退租的，应当至少提前三个月向隆渔公司提出书面说明，否则视为川石道公司违约，川石道公司按本条款提出书面退租说明的，双方应当按书面说明的退租日期办理房屋交还、剩余租金返还等退租手续。该条款表明川石道公司提前退租的条件是至少提前三个月书面通知，川石道公司提前三个月书面通知提前退租，即不构成违约，并可导致双方办理退租手续的解除租赁合同的法律后果。故川石道公司于2017年7月31日发送《退租通知函》称其2017年10月30日起不再承租系争房屋，不违反双方合同约定；隆渔公司收到该通知函后，双方原租赁合同关系就已于2017年10月30日终止。其三，虽双方未及时办理退租手续，且2017年11月1日至2017年11月30日期间，川石道公司继续使用系争房屋并支付租金，但租金支付形式已发生明显变化，双方只进行了短期的零星租金结算，未再按原合同履行，故双方系合意建立了新的不定期租赁关系。在不定期租赁中，双方均可随时解除合同，隆渔公司称川石道公司违约的上诉理由本院不予采信，隆渔公司要求川石道公司按照原合同支付违约金138万元的诉请本院亦不予支持。关于川石道公司应否赔偿隆渔公司装修损失问题。双方租赁合同中并未约定合同提前解除的情况下装修损失如何承担，现亦无证据证明川石道公司在合同履行过程中存在违约行为，故隆渔公司要求川石道公司赔偿装修损失缺乏合同与法律依据，本院不予支持。综上，隆渔公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币30,831元，由上海隆渔物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇一九年十二月二十六日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……