四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1002民初3435号 原告应学芬，女，1969年10月1日出生，住内江市市中区。 原告余正千，男，1967年3月8日出生，住内江市市中区。 委托代理人张友新，内江市市中区凌家法律服务所法律工作者。 被告罗伦成，曾用名罗伦城，男，1973年10月19日出生，住内江市市中区。 委托代理人：赵光华，四川鸿章律师事务所律师。 委托代理人：王大伟，四川鸿章律师事务所律师。 被告罗云品，男，1949年12月2日出生，住内江市市中区。 原告应学芬、余正千诉被告罗伦成、罗云品房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告应学芬、余正千及委托代理人张友新、被告罗伦成的委托代理人王大伟、被告罗云品均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告应学芬、余正千向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《买卖房屋协议书》有效，案涉房屋归原告所有。2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告应学芬与余正千是夫妻；罗云品曾用名罗荣品，罗伦成曾用名罗伦城及罗伦刚，被告罗云品与罗伦成是父子。原、被告是邻居，同社社员。2003年夏季，被告罗伦成为寻求发展，想把一家人迁往外地。由此罗云品代表罗伦成及时对房产进行了处理。经与原告方及代理人商议，达成房屋买卖意向。开初，被告将砖石房屋及土木房屋都卖给了原告。在起草协议时，经人提示，防止在外发展不畅、重返老家时无落脚之处，最终只卖了砖石房屋给原告。2003年6月22日，双方完善了协议并交付了房款，被告罗云品将房屋产权证交给了原告。被告罗云品与原告在同月23号到凌家税务所办理了房屋买卖的契税手续，缴纳了契税及工本费。之后原告对房屋进行了改造，装修，一直居住至今，已经十六年了。2004年夏天，原告与被告罗云品曾一同去内江市市中区房管局办理房屋过户手续，因房产证是罗伦成的，需要罗伦成亲自去才能办理，而罗伦成在外打工，因此未办成。2013年，内江市市中区政府为原告核发了《集体土地使用证》。2014年11月，原告与被告罗伦成曾一同去内江市市中区房管局办理房屋过户手续，因罗伦成未带户口本和婚姻证明，所以未办成。2018年夏天，罗伦成回来，原告找他去办理房屋过户手续，被告罗伦成表示当时房屋卖便宜了，不同意办理房屋过户手续。原告认为双方签订的《买卖房屋协议书》合法有效，为保护自己的合法权益遂诉来法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告罗伦成辩称，1、原告说的与事实不符。罗伦成长期在外务工，不在家，对房屋买卖一事不知情，也没有授权其他人卖自己的房屋，罗云品与原告所签的房屋买卖协议无效。该协议未经罗伦成签字确认，一直至今罗伦成也没有追认，罗云品系无权处分。2.关于原告提交的2013年内江市市中区政府为原告颁发的土地使用权证，被告罗伦成现在才知道，罗伦成将对内江市市中区政府提起行政诉讼，要求撤销该土地使用权证。3、根据相关规定，该房屋买卖没有登记，房屋所有权应属于罗伦成。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告罗云品辩称，这个协议是我签的，我也收了原告23000元的购房款，但是当时双方儿女都不在场，这个房子不是我的财产，是我儿子罗伦成的财产，所以我无权卖他的房子，所以该房屋买卖协议是无效的。 经审理查明，原告应学芬与余正千是夫妻关系。被告罗云品曾用名罗荣品，被告罗伦成曾用名罗伦城及罗伦刚，被告罗云品与罗伦成是父子关系。2003年6月，被告罗云品打算外出发展，把一家人迁往外地，所以想把自己和罗伦成的房子卖掉。原告应学芬的父亲应树明受应学芬委托与被告罗云品商议并达成买卖房屋的一致意见。双方将达成买卖房屋的一致意见告知了当时***村的村长周仲才，周仲才要求双方与家人慎重考虑，之后，双方均表示已考虑好了，2003年6月22日，周仲才根据双方达成的一致意见为双方书写了买卖房屋协议书，原告应学芬的父亲应树明受应学芬委托与被告罗云品在协议上签了字。双方约定,罗云品、罗伦刚父子自愿将住房两处，其中罗云品的3间土木瓦房（用地面积100.80㎡）和罗伦刚的砖石房6间（用地面积172.80㎡），出售给买方余正千、应学芬。房屋价款24000元。罗云品为防止外出投亲未果返家无住房，经买方同意，由卖方付给买方1000元，作为返家后取回住房3间土木瓦房的信用金费。买方余正千、应学芬负责承担办理买卖房屋契税和其他办证费。在该协议书在场证明人处有周荣坤（社员代表）和应雪峰签字。当天，凌家镇***村村民委员会出具了一份证明给凌家镇地税所，证明罗荣品、罗伦刚出售私有房屋两处，建筑面积共计273.60㎡，买方系余正千、应学芬，特给证明前来办理房屋契税证。被告罗云品将罗伦成的村镇房屋所有权证（08-08-05字第***号）和集体土地使用证交给了原告。2003年6月23日，被告罗云品在收到买方代理人应树明交来的购房款23000元后向买方出具了一份收条。6月23日，应树明到凌家镇税务所办理了购买罗伦刚房屋的契税证。之后，二原告一家一直在上述购买的房屋内居住至今，并对该房屋进行了改造和装修。在这期间，被告罗伦成曾回***村*组其父亲家，罗伦成并未对其父亲将其房屋卖给原告的行为作出否认表示。原告曾多次要求被告罗云品和罗伦成对上述房屋进行过户，均未果。原告遂诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，2013年12月20日，内江市市中区政府为原告核发了内中区集用2013第05***号《集体土地使用证》，确定本案争议房屋的土地使用权人为原告应学芬。 以上事实，有二原告的身份证、二被告四川省人口信息证明、凌家镇***村村民委员会出具的证明2份、买卖房屋协议书、罗云品出具的收到购房款的收条、契税完税证明及发票、罗伦刚的村镇房屋所有权证、应学芬的集体土地使用证、证人钟荣坤的证言、证人钟桂琴的证言、证人周仲才的证言等有效证据及二原告和二被告的当庭陈述在案为凭。 本院认为，2003年6月22日，被告罗云品以罗伦成的名义与原告余正千、应学芬签订房屋买卖协议，将其儿子罗伦成所有的位于凌家镇***村*组的6间砖石房卖给了原告余正千、应学芬。被告罗云品的身份特定，其是罗伦成的父亲，且罗云品持有罗伦成的村镇房屋所有权证和集体土地使用证，原告有理由相信被告罗云品有代理权，而且对此认为是善意且无过失。被告罗云品以罗伦成的名义与原告余正千、应学芬签订房屋买卖协议的行为，构成表见代理。之后，原告一家一直在该房屋居住至今，已经有16年之久，并对该房屋进行了改造和装修。在长达十余年的时间里，被告罗伦成明知其父亲将其所有的6间砖石房卖给了原告，被告罗伦成并未对其父亲将其房屋卖给原告的行为作出否认表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”、《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”之规定，被告罗伦成知道其父亲将其所有的6间砖石房卖给了原告，在长达十余年的时间里，其并未作出否认表示，应视为同意。故原告要求认定原告应学芬、余正千与被告罗荣品签订的《买卖房屋协议书》有效，案涉房屋即位于凌家镇***村*组的6间砖石房（村镇房屋所有权证08-08-05字第***号）归原告应学芬、余正千所有的诉讼请求合法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告应学芬、余正千与被告罗云品签订的《买卖房屋协议书》有效。位于内江市市中区凌家镇***村*组的6间砖石房（村镇房屋所有权证08-08-05字第***号）归原告应学芬、余正千所有。 本案受理费100元，减半收取50元，由被告罗云品、罗伦成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  廖海 二〇一九年十二月十八日 书记员  刘倩