贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5746号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄剑，男，汉族，1980年1月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：许丽娜，女，汉族，1983年2月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告共同委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：吴前辙（一般授权代理），系贵州圣谋律师事务所实习律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人黄剑、许丽娜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后。依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告黄剑、许丽娜向一审法院起诉请求：一、要求被告向原告支付的逾期办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证违约金137,743.30元，以已付购房款595,169.00元为基数，按中国人民银行贷款基准利率1.3倍的标准，从2015年3月20日计算至2018年12月17日止；二、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2012年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第D4幢10层1号房（房号为D4-10-1），用途为住宅，建筑面积143.97平方米，套内建筑面积119.61平方米，房屋总价款594,672.00元，买受人应当在合同签订之日前支付首付款194,672.00元，余款400,000.00元以银行按揭方式支付，后双方于2014年12月26日签订《面积误差补充协议》，载明：依测绘报告，该房屋建筑面积为143.62平方米，套内建筑面积119.71平方米，由原告支付497.00元给被告。交付时间及条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款595,169.00元，原告还支付了办证等相关税费。2014年10月20日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋面积实测测绘成果书；2015年5月21日涉案房屋取得毕房商备BJ15登字第09号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城D4幢；被告于2014年12月26日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务。2018年9月10日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证，涉案房屋已办理了的不动产权证书。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定履行义务，被告应于“在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。涉案房屋于2014年12月26日交付原告使用，即被告应于2015年3月26日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。双方约定为共同申请办证，现双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证，被告于2015年5月2日取得商品房备案证明书，已违反双方合同的约定，且其不能举证证明其已按时履行通知原告提交办证所需资料和缴纳相关税费的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应从被告违约的次日即2015年3月27日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2018年9月10日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告主张本案超过诉讼时效问题。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告应于2015年3月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年3月27日起开始计算违约金。原告不能举证证明诉讼时效有中止、中断、延长等的情形，原告于2019年6月28日向本院提起诉讼，按3年诉讼时效的规定，2016年6月28日前确已超过诉讼时效，原告要求被告支付从2015年3月20日起至2016年6月27日期间的违约金的诉讼请求，不予保护，从2016年6月28日后的违约金还未超过诉讼时效，本院应予以支持，故本案原告诉请逾期办证的违约金的起算时间为2016年6月28日。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。原告要求按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持从2016年6月28日起至2018年9月10日止的违约金，以其已支付购房总款595,169.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄剑、许丽娜逾期办理不动产权证的违约金(违约金以595,169.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年6月28日起计算至2018年9月10日止)；二、驳回原告黄剑、许丽娜的其他诉讼请求。案件受理费1,527.00元，由原告黄剑、许丽娜负担610.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担917.00元。上诉人招商商置公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院作出的（2019）黔0502民初7470号民事判决；2、请求二审法院依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、本案争议双方于2012年11月10日签订《商品房买卖合同》，当时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即办理商品房转移登记的有关文书为备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理离品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书(大产权证)为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。上诉人已依约于2015年5月21日取得商品房备案证明书。二、上诉人于2017年9月24日进行了第二轮通知：上诉人通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人，也视为上诉人已履行了提供转移登记相关文书并通知被上诉人的义务。本案二审审理期间，双方当事人均未向本院提交证据证据，本院经审理查明：上诉人招商商置公司所涉已生效的其他同类系列案中认定招商商置公司于2017年9月24日在招商花园城D区曦园门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料。对一审查明的其余事实予以确认。本院认为：本案二审焦点是：上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及违约期间如何认定。关于上诉人招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。根据查明的事实，双方成立委托办证关系，因双方未约定办理转移登记的期限，上诉人招商商置公司应当在法定期限向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人招商商置公司再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人招商商置公司代为办理转移登记。在案证据显示，案涉《商品房买卖合同》于2012年11月24日签订，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，上诉人招商商置公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合招商商置公司取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，上诉人招商商置公司于2015年5月21日取得商品房备案证明书，但其所举证据不足以证明在2017年9月24日其在招商花园城D区曦园门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料之前已向被上诉人履行了上述告知义务。上述在案涉房屋小区门口设置资料收集处的行为，能产生被上诉人知晓告知内容的效果，应认定此时上诉人履行了上述通知义务。因此上诉人违约期间计算至2017年9月24日，原判计算至2018年9月10日错误，本院予以纠正。综上所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7470号民事判决；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人黄剑、许丽娜逾期办理不动产权证的违约金(违约金以595,169.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年6月28日起计算至2017年9月24日止)；三、驳回原审原告黄剑、许丽娜的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,527.00元，由被上诉人黄剑、许丽娜负担710.00元，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担817.00元；二审案件受理费3054元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担2000元，被上诉人黄剑、许丽娜负担1054元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月五日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫