吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终1455号 上诉人（原审被告）：**，男，1966年1月28日生，汉族，白城发电公司职工，现住白城市。 委托诉讼代理人：刘玉洁，女，1967年1月19日生，汉族，无职业 被上诉人（原审原告）：白城市畅心物业管理有限责任公司。住所地：白城市长庆南街74-2东三单元一层东门。 法定代表人：王福利，该公司经理。 委托诉讼代理人：靳淑兰，女，1975年1月14日生，汉族，该公司部门经理，住内蒙古兴安盟突泉县。 上诉人**因与被上诉人白城市畅心物业管理有限责任公司（以下简称畅心物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初3379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月03日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**委托诉讼代理人刘玉洁、被上诉人畅心物业公司的法定代表人王福利及其委托诉讼代理人靳淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判。2、本案一审诉讼受理费、上述诉讼费及其它费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审畅心物业公司根据与白城市锦东塞哥维亚小区业主委员会双方签定的《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》诉讼上诉人支付物业费及违约金，在法庭上上诉人对畅心物业出现三个版本《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》提出质疑（法庭录像）畅心物业公司均不能自圆其说。在一审中上诉人阐述了畅心物业公司对塞哥维亚小区，存在不履行服务协议，不等值服务等并对畅心物业公司收费标准提出质疑，在法庭上同意与物业公司调解协商同意支付物业费。但是，上诉人对畅心物业公司收费标准提出质疑，在法庭被上诉人没有给出解答，现在法庭就突然宣判了，上诉人支付物业费及违约金，心中有好多疑惑未解，这次上诉就是请畅心物业公司对收费项目及标准给与明确解答。下面将畅心物业公司对小区收费标准及项目简单说明一下：《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》下面：简称《服务协议》一、畅心物业公司与业主委员会双方签定的《服务协议》如下：1、根据双方签定的《服务协议》第四项、第二条、第一款（8-9页）的规定，畅心物业服务费用标准如下（按建筑面积）住宅：1元/平米/月、商业：1.35元/平米/月、车库1元/平米/月、电梯电费每人每卡每月10元；目前，畅心物业实际收取服务费用标准如下（按建筑面积）住宅：1元/平米/月、电梯住宅：1.3元/平米/月、商业：1.5元平米/月；(擅自提高收费标准）2、根据双方签定的《服务协议》第四项、第五条（9页）的规定，双方约定物业服务费不包括区域内公共水电分摊费，每月发生的公共水电分费（各类水泵、公共照明、中央空调及其他公用设备运行的水电费、电梯运行等费用）以建筑平方米为单位每月按时抄表，据实分摊。目前，畅心物业实际服务费用标准如下：每户每年收取100元。（乱收费）3、上述电梯运行费用以建筑平方米为单位每月按时抄表已经据实分摊，因此，就不应该在收取每人每卡每月10元。（重复收费）。目前，在白城市洮北区人民法院西郊法庭民事判决书上收费标准电梯住宅：1.0元/平米/月，但是，又出现一个电梯费每年400元。这项收费在双方签定的《服务协议》没有此收费项目，从现在的表象来看畅心物业想怎样收费就怎样收费，完全没有按照双方签定的《服务协议》收费，所以，上诉人不是不支付物业费,而是按照双方签定的《服务协议》进行支付物业费，不存在违约是物业公司不遵守《服务协议》擅自提高收费标准、乱收费、重复收费造成了今天这种恶果。综上所述：一审法院在没有查清案件事实的情况下判决上诉人缴纳物业费及违约金，明显损害了当事人的合法权益，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。 畅心物业公司辩称，第一，上诉人称一审中对事实认定不清的，我认为不存在事实认定不清，在诉讼时被上诉人提供的合同复印件是员工作废的复印件，如上诉人认为被上诉人提供的原件不对，请上诉人提供原件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条第4款规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。一审法院以开庭被上诉人提供的原件为准，证据充分，认定事实清楚，适用法律正确。第二，上诉人称一审法院认定事实不清，根据合同法第36条规定，一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。只要业主实际上享受了物业管理服务，就应该缴纳物业管理费，上诉人不应该以此为由拒绝交缴纳物业服务费。还有下水道返味的和公共设施的问题，我再进行答辩，这些属于启动物业维修基金的情况，因为小区已经超过了开发商质保期的年限，所以物业维修基金是指更换储备基金是专项用于物业共用部位共用设施，设备期满后大修更新改造的资金，公共部位是指物业主体承重结构部位，包括基础内外承重墙，承重梁柱、楼板、屋顶等户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等，公共设施设备是指物业管理区域内由业主共同拥有并使用的上下水管道，这里还包括很多，他也是专门用于对物业共用部位进行大的维修保养，其他的独立资金的核算，其产权在于全体业主。 畅心物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2017年10月10日-2019年6月30日物业费2,574.00元。2、从逾期之日起，按每天5%支付违约金8,043.00元。 一审法院认定事实：被告系白城市锦东塞哥维亚小区业主，2017年10月10日统一由白城市锦东塞哥维亚业主委员会与白城市畅心物业管理有限责任公司签订《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》，被告与原告形成一种事实物业服务合同关系。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。物业公司依约定对服务小区进行了服务管理，小区范围内的居民就应缴纳物业费。原告在立案时提交的物业合同系复印件在庭审举证时未出示，举证过程中提交的物业合同原件已经在白城市物业管理办公室备案，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零三条：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。当事人在审理前的准备阶段认可的证据，经审判人员在庭审中说明后，视为质证过的证据。涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私或者法律规定应当保密的证据，不得公开质证。”据此，原告立案时提供的合同，庭审举证时未出示，本院不予评判。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业费是用于整个小区设施的维护保养，小区正常秩序的维持所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益。故，被告应按照协议约定缴纳物业费。被告房屋建筑面积为95.90平方米，每平方米为1元，从2017年10月10日至2019年6月30日共欠620天，年物业费为95.90平方米X1元X12个月=1,150.80元（%2B400元/电梯费）=1,550.80元/年，原告按一年为360天计算，日物业费为3.19元，故被告应缴纳物业费为1,977.80元（3.19元X620天)%2B(800元/2年电梯费）=2,777.80元，现原告要求给付2,574.00元，与法不悖，本院应予支持。 关于违约金部分，协议中约定违约金按日千分之五支付，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”协议中约定的违约金过高，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对违约金予以调整，被告应按照同期银行贷款利率的130%给付违约金。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零三条最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告**于本判决生效后五日内向白城市畅心物业管理有限责任公司支付从2017年10月10日至2019年6月30日的物业费2,574.00元及违约金，违约金以2,574.00元为基数从2017年10月10日起按照同期贷款利率的130%给付直至还清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66.00元由被告**负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，**属于白城市锦东塞哥维亚小区的业主，2017年10月10日由畅心物业公司与白城市锦东塞哥维亚业主委员会签订了《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》，**与畅心物业公司形成一种事实物业服务合同关系。物业服务合同中，物业服务公司的义务是提供服务，业主的义务是交纳物业费。畅心物业公司要求**支付物业费符合上述法律规定。**上诉称该合同属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”现**并没有提供充分证据证实该物业合同存在上述无效情形。**上诉称物业合同内容存在瑕疵，物业服务不到位及物业收费无标准且收费过高。对此，**也没有充分证据证实其理由，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故**上诉理由不能成立。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审针对协议约定的千分之五过高判决调整按照同期银行贷款利率的130%并无不当，本院应予以支持。另外，关于业主委员会成立及业主委员会主任的身份与物业服务到位与否无关，本院不予评判。一审判决给付物业费并无不当，本院予以维持。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  张天秋 审判员  王洪伟 二〇一九年十二月十八日 书记员  付昱嘉