辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0702民初1884号原告：郭锦波，男，1949年4月12日出生,汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：李德芳,辽宁名崛律师事务所律师。被告：锦州宝地建设集团有限公司，住所地锦州市太和区凌南东里宝地城C区1号，统一社会信用代码912107007164573647法定代表人：李恩明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王苏、付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。原告郭锦波诉被告锦州宝地建设集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭锦波及其委托诉讼代理人李德芳，被告锦州宝地建设集团有限公司委托诉讼代理人王苏、付小刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭锦波向本院提出诉讼请求，1、请求法院判决被告锦州宝地建设集团有限公司退还面积差额房款及利息损失共计为218073.8元（退还的是面积差额房款101008元，利息以283708.42元基数，自2012年02月22日起至2019年05月01日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，共计117065.8元）；2、请求法院判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年2月22日，原、被告签订《产权式商铺合作经营意向书》，该意向书约定：原告向被告购买位于辽宁省锦州市古塔区“宝地?太阳广场”项目商铺一处，该商铺位于太阳广场一层51号铺位，建筑面积为56平方米，每平方米的单价为68235元，共计3821160元，同时约定，被告给予原告六年合计51%的投资回报，分别为前三年每年8%，其中前三年中的15%乙方在签订本意向书时一次性冲减购房意向款作为优惠，后三年每年9%，剩余回报由甲方或者第三方经营公司在该六年经营管理过程中，在每年当年年末以现金或转账的方式向乙方支付。按双方签订的意向书约定原告享受的优惠政策后，原告向被告一次性支付购买商铺的房款3004400元整。在原告交付全款后，原、被告于2016年7月15日，双方又签订“太阳广场十字街商铺设计变更确认书”，被告将原告购买的商铺由原来56平方米变更为52.85平方米；由原房号一层W51调整为现房号25-529号，同时，双方确认房款多退少补。在原、被告签订“太阳广场十字街商铺设计变更确认书”后，原、被告于2018年4月12日签订《商铺买卖合同》，按《产权式商铺合作经营意向书》、“太阳广场十字街商铺设计变更确认书”约定，原告最终购买被告商铺的总价款为2821700元整。因原告于2012年2月22日向被告一次性交付购房款3004400元整，按“多退少补”的约定，被告截止2019年5月1日，共分九次将多余的房款182700元（原房屋价款3004400元整，最终商铺的总价款2821700元整=182700元整）返还给了原告。但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应向原告返还面积差额房款共计283708.42元整。在原告多次与被告沟通无果的情况下，扣除被告返还原告的182700元，被告还需向原告返还面积差额款101008元及利息损失117065.8元。综上所述，为了维护法律的尊严和原告的合法权益，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告锦州宝地建设集团有限公司辩称，原告的诉求无事实法律依据，请法院驳回原告诉求。双方签署的经营意向书为预约合同，在该经营意向书中明确约定原告按照暂定面积及位置向我公司支付意向款，最终的面积以产权实测面积为准，该商铺具备正式签约条件后，我公司与原告签署的正式商品房买卖合同中所约定的商铺面积就是52.85平方米，我公司已经将意向款与商铺款的差额全额退还给原告，所以原告无权再要求我公司退还任何款项及支付相应的利息。经审理查明，2012年2月22日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《产权式商铺合作经营意向书》，该意向书约定：“2、意向商铺位置乙方商铺合作经营地点为太阳广场一层51号铺位，建筑面积暂定56平方米（以产权测绘中心最终实则面积为准），面积的变化不另行通知。3、意向价款乙方同意采取产权商铺经营合作的方式，甲方根据本意向书确认的面积向乙方收取意向款，暂合计为人民币3821176元”。原告在享受优惠政策后，于当日向被告一次性支付购买商铺的意向款3004400元整。2016年7月15日，原、被告双方签订“太阳广场十字街商铺设计变更确认书”，内容为：“尊敬的客户郭锦波您所购买的太阳广场十字街商铺由于商业布局及配套功能调整有所变更，原面积56平方米，原房号一层W51，现调整后的新房号为25-529号，新面积为52.85平方米，此面积为暂测面积，最终以锦州市产权测绘中心实测报告面积为准，房款多退少补，双方已对原图纸和新图纸确认无误，并对变更后的图纸无异议。”原告郭锦波在确认人处签名。2018年4月12日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《商铺买卖合同》，相关内容有“第二条商铺座落、面积、价格的约定乙方自愿向甲方购买辽宁省锦州市古塔区宝地太阳广场项目商铺，门牌号为××楼529号，楼层为一屋；商铺暂测建筑面积52.85平方米，订购单价68235元每平方米，订购总价3606235元。第三条付款方式、时间、金额及优惠的约定因乙方已于2018年4月12日与甲方签订商铺买卖合同，因此选择直接冲减本合同项下第二条约定的商铺总价款15%的投资回报及相应享有的各项优惠累计后最终商铺总价款为人民币2821700元整。”2019年3月1日至2019年4月24日，被告共分九次将原告剩余的商铺款182700元（原商铺价款3004400元整－最终商铺的价款2821700元整=182700元整）返还给了原告。本院所确认的上述事实，有原告提供的产权式商铺合作经营意向书、收款收据、太阳广场十字街商铺设计变更确认书、商铺买卖合同、银行流水（锦州银行个人客户交易明细清单）及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的“产权式商铺合作经营意向书”，从名头来看，双方签订的是一个意向书；从内容看，对原告购买的商铺位置明确表明是“意向商铺位置”，建筑面积暂定56平方米，收取的款项也是暂合计数额，故该意向书属预约合同性质。在商铺的位置与面积发生变更后，原告通过签署确认书的形成予以了认可，该确认书中新面积已变更为52.85平方米，并约定房款多退少补。在双方签订的“商铺买卖合同”中约定的面积亦为52.85平方米，该合同性质应为本合同，在双方签订本合同后，就应按本合同的约定履行。被告已将收取的超出52.85平方米面积的商铺款返还给了原告，不存在再向原告返还面积差房款的问题，故原告要求被告退还面积差额房款，本院不予支持。关于原告要求的利息损失问题。因被告是按意见书中确认的面积预先收取的商铺款，在2016年7月15日双方确认面积已减少的情况下，无论该面积是否为商铺的最终面积，被告均应按意见书的约定，按确认的面积收款，将多收的款项及时退还原告。而被告直至2019年4月24日才将多收的款项全部退还，应当支付占用该款项期间的利息，本院以整月33个月，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。原告要求以283708.42元为基数计算无事实依据，应以应退的商铺款182700元作为计息基数。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州宝地建设集团有限公司于本判决生效后10日内给付原告郭锦波利息损失23865元（以182700元为基数，按年利率4.75%计算33个月）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2285元（已减半），由原告郭锦波负担2087元，由被告锦州宝地建设集团有限公司负担198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  王东升二〇一九年十二月二十七日书记员  王淑慧