甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 裁 定 书(2019)甘0102民初2849号之一原告：兰州通汇投资有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区柏道路32号。法定代表人：董树宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王维纲，甘肃和乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沁颖，甘肃和乾律师事务所律师。被告：甘肃金帝装饰工程有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区通渭路1号03层005号。法定代表人：董自良，该公司经理。委托诉讼代理人：霍吉栋，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋海霞，甘肃正天合律师事务所律师。被告：兰州利鑫物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路街道通渭路1号2206室。法定代表人：马千柳，该公司经理。委托诉讼代理人：霍吉栋，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋海霞，甘肃正天合律师事务所律师。第三人：甘肃汉莎商业城有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区通渭路1号第2层002室。法定代表人：杨莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱建塬，男，汉族，1979年10月11日出生，住甘肃省兰州市城关区，该公司员工。原告兰州通汇投资有限公司(以下简称:通汇公司)与被告甘肃金帝装饰工程有限公司（以下简称金帝公司）、兰州利鑫物业管理有限公司（以下简称利鑫公司）及第三人甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称汉莎公司）确认合同无效纠纷纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王维纲、被告金帝公司委托诉讼代理人霍吉栋、宋海霞，被告利鑫公司委托诉讼代理人霍吉栋、宋海霞，第三人汉莎公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告通汇公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告2018年12月21日制作的《合同解除通知》无效；2、二被告承担诉讼费用。事实及理由：原告与被告甘肃金帝装饰工程有限公司于2016年1月16日、2016年6月15日分别签订《租赁合同》《补充租赁合同》，与被告兰州利鑫物业管理有限公司于2016年1月16日签订《物业管理协议》。合同签订后原告积极履约，如期预付了租金及保证金1000万元，但被告却迟迟未交付租赁物（合同约定“交付之日起开始计算免租期”）。待租赁物交付后，原告在装修过程中发现被告提供的租赁物面积与实际不符，被告实际有权出租的面积仅为3853.59㎡，并非合同约定的14720.08㎡。其余面积均为他人产权，而且被告并未获得授权出租。据此，租赁费应当按照实际面积计算。另外，根据《租赁合同》第四条第2项约定：在租赁期限内，由于租赁物本身的工程质量问题，甲方应及时负责修复，若乙方因此受到间接或直接损失，甲方应负责赔偿损失，甲方拒不维修或赔偿，乙方可代为维修，维修费用可从租金中直接予以扣除。被告在合同中承诺的电力容量、消防、供暖、电梯、燃气、排污问题均达不到使用标准，原告多次与被告协商未果，只能自行支付相关费用进行维修，由此也给原告造成了损失，根据合同约定，上述费用及损失可直接从租金中扣除。再者，2018年8月7日，原告收到甘肃银行股份有限公司兰州市城关支行《告知函》通知，暂停向被告支付租金。综上，原告一直如约履行合同，预付了租金，支付了各种维修费用，承担了因被告原因造成的各种损失，早已超出被告实际应当收取的租金数额，被告并无合同解除权，故其向原告发出的《合同解除通知》不能发生解除合同的效力，故提起诉讼。金帝公司和利鑫物业共同辩称，金帝公司、利鑫公司与通汇公司签订的《房屋租赁合同》《物业管理协议》等相关文件已依法解除。通汇公司抗辩事实和理由均不能成立，理由分述如下：（一）通汇公司认为，2016年1月16日《租赁合同》《物业管理协议》签订后，被告迟迟未交付租赁物，且出租面积仅为3853.59㎡，与事实不服。被告认为，上述抗辩事由不能成立，理由分述如下：第一，《租赁合同》第二条第3款约定“房屋具备装修改造条件时进行交接，交接后乙方即开始装修及招商工作。”2016年1月16日合同签署后，2016年3月25日双方即签署移交单将租赁物全部移交给通汇公司，不存在迟迟不交付租赁物的情形。10个月的免租期后，2017年1月25日开始时计收租金。第二，《房屋租赁合同》明确约定实际租赁面积以产权证为准，金帝公司按照实际产权及授权面积出租。从2016年6月原告出具的3张房产证收条以及房产证书和授权文件来看，金帝公司自有租赁面积7052.02㎡。金帝公司取得授权的租赁面积2358.47㎡。以该面积计算欠付租金、物业服务费及设备使用费，截止《合同解除通知书》发出日2018年12月20日，欠付租金、物业服务费及设备使用费达13028000.90元（其中欠付金帝公司自有租赁面积的租金、物业服务费及设备使用费达11215319.30元）。《房屋租赁合同》第一条租赁物基本情况“租赁物的建筑面积共计14720.08㎡，租赁房屋的具体区位见附件租赁房屋平面分界图。租赁面积以产权证为准。”合同附件目录“附件一：房屋产权证复印件（及相应委托手续）、广告位租赁合同及通知函送达回证；附件二：租赁房屋平面分界图。”从《房屋租赁合同》上述约定情况来看，租赁物的实际租赁面积以产权证面积为准是双方真实意思表示，金帝公司按照实际产权及授权面积出租，符合合同约定。（二）通汇公司认为，金帝公司在合同中承诺的电力容量、消防、供暖、电梯、燃气、排污问题均达不到使用标准，自行维修后需从租金中扣除。金帝公司认为，该抗辩事由不成立。理由分述如下：第一，《房屋租赁合同》第一条“本合同租赁物还包括的附属设备设施有：楼体外立面广告位，合格的消防设施、正常使用的供水、供电、供暖系统。具体见附属设施设备清单。”第二条第3款约定“房屋具备装修改造条件时进行交接，交接后乙方即开始装修及招商工作。”从上述约定以及2016年3月25日房屋及附属设施移交单可以看出，金帝公司的租赁物的标准为合格的消防设施、正常使用的供水、供电、供暖系统，以及具备装修改造条件为标准，且为交接房屋的前提。原告签署移交单顺利交接房屋并开始装修，其交接房屋的行为表示已认可租赁物的设施设备标准符合合同约定标准。第二，金帝公司在合同中未对消防、供暖、电梯、燃气、排污问题做任何承诺。原告花费的消防、供暖、电梯、燃气、排污等费用属于正常装修改造范畴，费用不应当由金帝公司承担。该抗辩事由没有任何事实和法律依据。第三，虽然《物业管理协议》第五条约定“利鑫物业解决房产目前存在的电力供应配额问题，达到3000KW以上电力供应配额，协调配合甲方对商场的设施设备的改造更换工程的相关单位及事项，配合工程的顺利完成。”但汉莎公司承接房屋开始装修后于2016年11月7日向金帝公司出具《申请增容用电撤销的函》承诺“我公司前期申请增容用电，特申请撤销本次申请，并承诺撤销此次申请的后果由我方承担。”现以该电力容量事宜抗辩拒付租金其理由依法应不能成立。（三）通汇公司认为，甘肃银行《告知函》要求其暂停支付租金。金帝公司认为，该抗辩事由不成立。理由分述如下：第一，甘肃银行要求原告将租金支付至银行指定账户，并非免除其租金支付义务。不能作为拒付租金的抗辩事由。第二，甘肃银行发《告知函》的时间在2018年8月7日，已为欠付租金状态且已构成解除合同的条件。第三，原告已与甘肃银行达成和解，甘肃银行已于2019年1月10日向兰州市中级人民法院提交了《解除冻结申请书》。二、《解除通知书》合法有效。（一）存在解除合同约定情形。根据《房屋租赁合同》第七条第1.5条“未按合同约定支付租金及其他费用的。乙方出现1.5款约定情形，每逾期一日，应以逾期付款金额的每日万分之四向甲方支付违约金，逾期30日仍未支付的，甲方有权解除本合同，乙方履约保证金不予退还，并以合同未履行部分金额的20％承担违约金。”（二）存在拒付租金情形。《房屋租赁合同》第三条“乙方需要向甲方交纳的所有费用包括：租金（为税后租金）、履约保证金及其他费用。租金按年收取，第一个年度的租金分两次支付，乙方应于合同签订次日向甲方预先支付1000万元（含履约保证金），开业前支付余款。自第二个年度起租金的支付方式为乙方在每个新的租赁年度起始日之前三个月，一次性支付次年租金。”《物业管理协议》第二条第（四）费用支付细则约定，物业管理服务费及设备使用费的支付方式与租金支付方式一致。但上述合同签订后，预先支付1000万元（包含400万元保证金）后，开业前的付款节点开始，通汇公司不再支付任何租金。截止《合同解除通知书》发出日2018年12月20日，欠付租金、物业服务费及设备使用费达13028000.90元（其中欠付金帝公司自有租赁面积的租金、物业服务费及设备使用费达11215319.30元）。综上所述，请求法院驳回其诉讼请求，依法确认解除合同合法有效。三、本案所涉的租赁房屋的实际使用人是我们，原告兰州通汇给我们进行了授权，所以我认为被告给我们发的《解除通知书》是无效的，原因是我们根据原告兰州通汇与被告签的合同接收房屋以后进行整体改造，但是在改造过程中，实际接收的面积是14720.08㎡的一部分，具体数据还未测算，与合同约定相差的面积较大，并且租金是按照14720.08㎡这个面积支付的，但是在改造的过程中出现的问题较多，我们发现被告金帝公司实际拥有的面积和合同中约定的面积差距较大，所以我们才停付租金，且在合同履行期间，被告利鑫物业未向我们提供任何的物业服务，我们都是委托其他公司进行物业服务的，为此，当时被告交付的房屋根本达不到条件，是在我们进行改造之后，投入大量资金后才能使用；并且甘肃银行的止付函是针对我们汉莎公司发的。本院经审理认为，原告与被告金地公司于2016年1月16日、2016年6月15日分别签订《租赁合同》、《补充租赁合同》，与被告利鑫公司签订《物业管理协议》，原告与被告金地公司在《租赁合同》中约定，租赁期限为10个租赁年度，第一、二年度租金均为706538.4元，第三年度租金为7665638.4元，第四年度租金为8265638.4元，第五、六、七、八、九、十年度租金均为8865638.4元，上述合同签订后，原告支付了房屋租赁费及保证金共10000000元。2018年12月21日，二被告以原告拖欠租金及物业费等相关费用为由，向原告及第三人发出《合同解除通知》，拟解除《租赁合同》、《补充租赁合同》及《物业管理协议》，原告收到该通知后，认为二被告无合同解除权，故起诉请求确认《合同解除通知》无效。对此，二被告抗辩称，原告拖欠租金、物业费及设备使用费达11215319.3元，其有权解除合同，故二被告认为《合同解除通知》有效。本案中，《合同解除通知》所指向的《租赁合同》、《补充租赁合同》及《物业管理协议》合同标的远超10000000元，原告提出的是请求确认《合同解除通知》无效的财产性诉讼请求，且二被告称原告已拖欠合同各项款项达11215319.3元，根据《最高人民法院关于调整部分高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发〔2018〕13号）规定，甘肃省、青海省、宁夏回族自治区高级人民法院管辖诉讼标的额2亿元以上一审民商事案件，所辖中级人民法院管辖诉讼标的额10000000元及以上一审民商事案件，因此兰州市中级人民法院对本案享有管辖权。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条，裁定如下：本案移送兰州市中级人民法院处理。案件受理费100元，退回原告兰州通汇投资有限公司。本裁定一经作出即生效。审 判 长  张 洁人民陪审员  郑晓芸人民陪审员  张学燕二〇一九年十二月十二日书 记 员  乔文佳