江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初8683号原告：如皋市绿科生猪养殖有限公司，住所地如皋市。法定代表人：王某3，总经理。委托诉讼代理人：兰燕，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。被告：朱森，男，1968年10月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡艳华，江苏君哲律师事务所律师，特别授权。原告如皋市绿科生猪养殖有限公司（以下简称绿科公司）与被告朱森租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿科公司及其委托代理人兰燕，被告朱森的委托代理人胡艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿科公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年8月9日起至2020年8月8日止的租金40万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月9日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告将位于如皋市的猪场租赁给被告用于养猪生产，租赁期为11年，从2016年8月9日至2027年8月8日，租金为每年40万元。协议签订后，原告按照约定将养猪场租赁给被告使用，时至今日，被告一直占有使用租赁场地，但被告却未依约于2019年8月9日履行给付下一年度租金的义务，经原告多次向被告催讨，但均未果。被告朱森辩称，1.因原告的养猪场已经列入禁养区范围，原、被告之间的租赁合同已无法履行。原、被告签订的租赁合同，不仅包括原告公司的不动产、动产，还包括原告的各项经营许可，如营业执照、检疫证明、环评等。原告承诺在其猪场范围内，被告在原告的配合下可以自行投资新建部分猪舍，合同签订后，被告即开始从事生产经营，并陆续修建的猪舍、道路，添置了设施设备。2018年11月份，如皋市搬经镇人民政府根据省、市政府文件的精神，将原告的猪场列入禁养区范围，并向原、被告发出了相应的通知，并委托评估机构对原告公司范围内的包括被告投资的猪舍、设施设备进行了评估。据此，被告已无法从事生产经营，遂将猪场内的生猪、母猪、猪苗进行了降价处理，于2019年7月8日全面清理完毕。2019年8月2日，被告向原告发出解除租赁合同通知函，向原告明确表示与其解除租赁合同，原告已签收，但原告怠于履行交接义务，被告现已实际腾退占用的原告的猪舍、设施设备和附属房屋，因此原告主张2019年8月9日至2020年8月8日的租金没有事实依据；2.被告解除租赁合同符合法律规定，因政府发出了禁养通知，致使被告已无法从事正常经营，无法实现租赁合同的合同目的，被告方根据合同法第94条的规定发出解除通知，符合法律规定，应当认定为合法有效；3.造成目前现状的原因在于原告，政府现已对猪场内的猪舍、设施设备进行了评估，而原告拒绝配合，导致目前猪场拆迁未成，所以本案当中的损失系原告自身所造成的，据此请求法院查明相关事实以后驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月9日，原告绿科公司作为甲方与被告朱森作为乙方签订《租赁协议》，载明：“甲方将位于如皋市的猪场租赁给乙方用于养猪生产，为明确甲、乙双方的权利义务，根据《经济合同法》等相关法律法规之规定，经过双方充分协商，特制订本协议。第一条总则甲方确保绿科生猪养殖场营业执照、动物防疫合格证、环评合格证等证照齐全，为合法猪场。甲方对本猪场三通（水、电、路）、环保、猪场扩建及周围居民的关系矛盾处理等问题负总责，所产生的经济费用由甲方承担。如果甲方负不了责致使乙方无法正常生产而终止合同，那么甲方必须赔偿乙方一切经济损失（包含猪舍建造费、拆装费、搬迁费等）。第二条租赁期限租赁期为11年，从2016年8月9日至2027年8月8日。租赁期满甲方收回猪场，乙方若继续承租，则应在租赁期满前4个月向甲方提出继续租赁要求，经甲方同意后重新签订租赁协议。租赁期内甲方不得将猪场出租于他人。第三条租金额及支付方式1.甲方确定在猪场内扩建猪舍为合法，乙方在甲方猪场内扩建猪舍成功，每年租金为人民币肆拾万元整，租赁期内年租金额不变。2.租金支付方式：乙方先付租金后生产，一年一付，每年8月9日前一次性付清。3.租金一般以转账方式支付，甲方收到租金后立即开具收款凭证交给乙方。第四条财产归属1.经甲方多次向上级相关部门咨询论证，猪场内允许扩建猪舍。由乙方出资在出厂围墙内扩建的猪舍（含猪舍内外设施设备）合同期内产权归乙方所有，合同期结束后产权归甲方所有。2.如果乙方出资扩建的猪舍在租赁期内被视违章拆除，一切损失由甲方承担（包含猪舍建造费、拆装费、搬迁费等），并且年租金下调为人民币叁拾万元整。3.租赁期内若遇政府征用土地猪场动迁或不可抗拒的自然灾害等情况，政府给予经济补偿，乙方建造的猪舍房屋、增添的设施设备及母猪生猪等各项补偿金（含猪舍房屋费、设施设备费、母猪生猪补贴费、息业费等）归乙方所有。第五条出租方与承租方的变更1.甲方在租赁期间发生所有权变动，须不影响租赁合同的效力。2.乙方在租赁期间内不得向第三方转租，乙方若应经营不善等自身原因提前终止合同，租赁期不满9年，且甲方没找到下一家承租方，乙方须补偿甲方两年的租金，但乙方合同期满要求继续承租，两年内甲方不得增加租金。第六条双方责任与义务1.租赁期内，甲方须将猪场内原有设施设备、围墙内土地、场地等免费给乙方使用；如果甲方原有猪舍房屋的屋面、墙体有损坏，则由甲方出资进行维修；甲方须无偿为乙方提供母猪生猪保险、生猪出售、政府疫苗、死猪处理等服务。2.本猪场内的土地租金由甲方承担，若因甲方不付土地租金导致乙方无法正常生产，一切经济后果由甲方承担。3.租赁期间，甲方必须无偿保证乙方水电供应充足，猪场内产生的水电费由乙方按月支付，甲方凭水电费发票收取乙方水电费。4.租赁期间，猪场内产生的污水、猪粪由甲方负责处理，保证乙方正常生产，但猪场内产生的猪粪运输费用由乙方支付。若甲方不及时联系处理，致使乙方不能正常生产，乙方的一切经济损失由甲方负责。5.租赁期间，甲方必须无偿协助乙方处理养殖过程中出现的治安、百姓矛盾等问题。6.如果甲方未能按时正常审证（营业执照、组织机构代码证。动物防疫合格证、税务登记证等），致使乙方不能正常生产而终止合同，那么甲方必须承担乙方的一切经济损失（包含猪舍建造费、拆装费、搬迁费等），7.乙方按规定依法养殖。租赁期内，甲方若遇上级部门检查等事项需进入猪场，乙方则应积极配合，甲方须按乙方规定的消毒程序进出。8.租赁期内，猪场所有国家政策性项目资金补贴归甲方所有，乙方不得干涉或另行申请。9.若乙方在生产过程中发生安全责任事故（生产安全、疫病防控等）造成的损失由乙方承担，与甲方无关。10.租赁合同到期或提前终止，甲乙双方共同验收财产，若因乙方原因造成甲方财产损坏，则由乙方出资进行维修。未尽事宜双方另行协商解决。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”2019年8月2日，被告朱森向原告绿科公司发出《解除租赁合同通知函》，载明：“如皋市绿科生猪养殖有限公司：你公司于2016年8月9日与本方签订《租赁合同》一份，约定由本人租赁你公司如皋市搬经镇中心居25组猪场从事生猪养殖经营，租赁期限11年，自2016年8月9日起至2027年8月8日止，年租金40万元，先付后租，一年一付，于每年8月9日前一次性付清。但自2018年11月起，如皋市搬经镇人民政府为贯彻执行如皋市人民政府《关于制定如皋市畜禽禁养区、限养区、适养区的通知》等有关规定，多次对你公司约谈相关拆息事宜，并责成本方立即停止生猪养殖经营，于2019年6月30日前将圈存生猪全部清理完毕。本方亦于2019年7月8日前将圈存生猪全部清理出售，无法实现租赁经营的合同目的。为此，本方特根据《中华人民共和国合同法》第94条有关规定，书面通知你公司，自你公司收到本通知之日起，解除你公司与本方于2016年8月9日签订的《租赁合同》。望你公司接到本通知后，一周之内派员办理清理交接手续，并处理相关善后事宜。”2019年8月11日，原告绿科公司向被告朱森发出《关于解除租赁合同通知函的复函》，载明：“朱森先生：您与2019年8月2日寄给我公司的《解除租赁合同通知函》一份，我司已收悉，对贵司突然所提请事项，我司倍感愕然，本着精诚合作精神，对贵司所提，我司函复如下：1.关于您所通知函中所称的，如皋市搬经镇人民政府约谈相关拆迁事宜，并责成立即停止生猪养殖经营的情况不是事实。我司系证照齐全的合法生猪养殖场，从未接到过镇政府禁止生猪养殖经营的通知。故此，您所称的租赁经营目的无法实现，所提理由并不存在。我司不同意解除与您于2016年8月9日签订的《租赁协议》。2.贵我双方签订的《租赁协议》合法有效，双方应按约履行协议。合同约定租赁期限11年，自2016年8月9日起至2027年8月8日止，年租金40万元。根据《租赁协议》第三条2款的约定‘租金支付方式：乙方先付租金后生产，一年一付，每年8月9日前一次性付清’，您应与2019年8月9日给付下一年度的租金人民币40万元。您方至今未按约支付下一年度租金，请您接此函后向三日内向我方支付下一年度租金40万元。我司认为您提出解除合同、迟延支付租金的做法，有违契约精神，已属违约。基于双方友好合作精神，请您慎重考虑，双方再行协商，如贵司一意孤行，如因此造成我司的损失，我司将通过法律途径以维护自身合法权益。”本案审理过程中，搬经镇人民政府于2019年11月4日出具《2018年搬经镇开展禁养区内规模场整治工作情况说明》，载明：“根据市委市政府统一部署，2018年全市范围内开展禁养区内规模场（生猪200头、家禽10000羽以上规模）整治（关闭或拆除）工作，现将搬经镇该项工作前后情况说明如下：一、前期准备阶段1.2018年7月份-9月份，根据皋政办发【2016】45号文件精神及如皋市专治办通知要求，搬经镇进行拉网式排查，最终由市专治办予以确定搬经镇禁养区规模场整治名单（绿科公司位于拉马河禁养区内，位列名单之上）。2.2018年10月份，市召开《如皋市畜禽养殖污染专项整治暨综合利用会议》，会议要求在2018年12月底前全面完成整治工作。搬经镇畜禽养殖规范治理办公室于10月底对名单上的养殖场下达了《预备通知》。二、正式推进阶段1.2018年11月，如皋市政府委托中标的第三方评估公司到我镇对名单上的养殖场进行了评估并出具了评估报告。同月搬经镇畜禽养殖规范治理办公室再次对整治户下达了《正式通知》，绿科公司由中心社区村干部及兽医送达，但绿科公司法定代表人王某3未予签收。送达人员将《正式通知》张贴于公司大门上，并拍摄照片留存。另外考虑到绿科公司的实际情况，我镇特向如皋市专治办申请延期验收。2.2019年4月28日，搬经镇党委政府指派镇农机服务中心主任缪某1协助推进绿科公司整治事宜。下午三点，于常州市武进区芙蓉菜场（参加人员：王某1、夏某1、王某2、缪某1）就绿科公司拆迁关闭事宜举行商谈。3.2019年5月25日下午2：30，绿科公司负责人王某3到镇政府四楼会议室商谈整治事项，其提出赔偿要求1990万余元。（参加人员：杨某1、孙某1、缪某1、王某1、王某3夫妇、朱森兄弟、黄某1）4.2019年7月12日，于常州市武进区芙蓉菜场再次商谈绿科养殖场搬迁事宜。王某3夫妇、王某1、王某2、缪某1参会。会上就评估价格、拆除范围、村土地租金等开展讨论。王某3表示对评估确有争议，差距太大，不符合实际，若按评估价格不好谈。5.2019年9月16日，于搬经镇农机服务中心再次商谈。王某3、缪某1、曹某1参会，商谈未果。三、最终阶段由于绿科法定代表人王某3提出的拆除补偿远超第三方评估价格及搬经镇政府底线，且迟迟未能达成一致，极大的干扰了全镇整治工作进度，影响了市对镇验收。为推进搬经镇规模场整治工作，经镇政府与实际承租方（养殖方）协商，承租方于2019年6月份完成了生猪清理工作，事实上实现了对绿科公司的关闭。搬经镇禁养区内规模场整治工作顺利推进。”另查，被告朱森已交纳2019年8月9日之前的租金，其于2019年6月30日前将养殖场内的生猪清理完毕，其聘请的管理人员黄某2于2019年11月16日离开养殖场。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告朱森租用原告绿科公司的养殖场进行生猪养殖，双方形成租赁合同关系。在合同履行过程中，受政府关于养殖政策的影响，被告朱森在2019年6月30日前将生猪清理完毕后再未进行生猪养殖，并向原告绿科公司发送解除租赁合同的函件。考虑到生猪养殖的长期性及受政策影响较大的特性，本案租赁合同以解除为宜。对于原告主张的租金，因原告绿科公司与被告朱森未办理交接事宜，而被告朱森聘请的现场管理人员于2019年11月16日离开养殖场，故2019年8月10日至2019年11月16日期间的租金11万元应由被告朱森承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、被告朱森于本判决发生法律效力后十日内给付原告如皋市绿科生猪养殖有限公司2019年8月10日至2019年11月16日的租金11万元。二、驳回原告如皋市绿科生猪养殖有限公司其他诉讼请求。被告朱森如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由原告如皋市绿科生猪养殖有限公司负担2650元，由被告朱森负担1000元（此款已由原告垫付，被告在履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7300元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 陈思航二〇一九年十二月二十三日法官助理 许 燕书 记 员 平正磊