福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0803民初2332号 原告:赖雄群，男，1972年11月26日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 原告:谢榕珍，女，1974年7月8日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 共同委托诉讼代理人：陈梅珍，福建永宏律师事务所执业律师。 共同委托诉讼代理人：张中良，福建永宏律师事务所执业律师。 被告：卢晓霞，女，1976年1月8日出生，汉族，住龙岩市永定区。 被告暨被告卢晓霞委托诉讼代理人：王启城，男，1971年2月5日出生，汉族，住龙岩市永定区。 第三人：徐云英，女，1963年12月7日出生，汉族，住龙岩市永定区。 第三人暨第三人徐云英委托诉讼代理人：卢振礼，男，1963年5月25日出生，汉族，住龙岩市永定区。 原告赖雄群、谢榕珍与被告王启城、第三人卢振礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，因赖雄群、谢榕珍申请通知卢晓霞、徐云英为被告和第三人参加本案诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖雄群、谢榕珍委托诉讼代理人张中良、被告卢晓霞的委托诉讼代理人暨被告王启城、第三人徐云英的委托诉讼代理人暨第三人卢振礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖雄群、谢榕珍向本院提出诉讼请求：判令王启城、卢晓霞和卢振礼、徐云英共同协助赖雄群、谢榕珍对位于龙岩市永定区按分摊所得的土地面积办理不动产权变更登记。事实和理由：王启城与卢振礼共同受让了原永定县塑料厂（现位于龙岩市永定区的被拍卖的国有土地（土地使用权证号分别为：卢振礼永国用（2001）第5676号；王启城永国用（2001）字第5677），并于2001年共同建造了一栋八层房屋合计10套，每层两套。赖雄群、谢榕珍于2001年4月12日向王启城购买了该幢房屋第五层西套（现在详细地址为：龙岩市永定区），当天以王启城作为甲方、赖雄群作为乙方签订《购房合同》约定：“一、乙方向甲方购买位于第五层西向套房（靠前面），建筑面积约120平方米，价格为人民币陆万叁仟叁佰伍拾肆元整（￥63354）；…；四、合同签订之日，乙方现付人民币贰万叁仟叁佰伍拾肆元（￥23354）给甲方，余款在2001年12月31日前付清，甲方负责办好房产证交给乙方，办理房产证所需费用由甲、乙双方各负担50%；…”。 赖雄群、谢榕珍已按约定付清了全部购房款，王启城也已按约定交房并将房屋所有权过户登记到了赖雄群、谢榕珍名下，房产证号为永房权证凤字第××号的《房屋所有权证》，赖雄群、谢榕珍也已将该房进行了装修并居住至今长达17年之久，但是，王启城一直以《国有土地使用权证》在银行抵押未拿回为由至今拒不协助办理国有土地使用权分割过户手续，经赖雄群、谢榕珍多次催告后，仍然无理拒绝。因此，为了维护合法权益，根据《物权法》第147条，《城市房地产管理法》第32条及《民事诉讼法》第119条的相关规定，特向法院提起诉讼，请求判决支持赖雄群、谢榕珍的诉讼请求，以维护市场交易的正常秩序。 王启城与卢晓霞是夫妻关系、卢振礼与徐云英是夫妻关系，卢晓霞、徐云英在本案协助办证中也负有义务，因此分别追加她们为本案的被告、第三人。 王启城、卢晓霞辩称，一、赖雄群、谢榕珍要求答辩人和第三人共同无偿协助赖雄群、谢榕珍按案涉套房分摊所得土地面积办理不动产权变更登记无理。 1、案涉土地是由答辩人和第三人于1999年共同参与拍卖成交所得，故案涉土地的使用权归答辩人和第三人共同所有。 2、2001年10月10日，答辩人将在案涉土地上自建的第五层西向套房(约112.1平方米)以63,354元人民币的价格出售给赖雄群、谢榕珍。根据双方签订的《购房合同》和事实，前述购房款仅为赖雄群、谢榕珍向答辩人购买案涉套房的价款，并不包含购买案涉土地使用权的价款。 3、双方签订的《购房合同》中，未体现案涉土地的使用权交易的相关内容，且《购房合同》第四条的约定，也能说明《购房合同》中约定的答辩人的义务仅是为赖雄群、谢榕珍办理《房屋所有权证》，但不含为赖雄群、谢榕珍办理《国有土地使用权证》的事实，事实上答辩人已在约定时限内履行完双方签订的《购房合同》中所述相关义务。此外，从常理以及《购房合同》的原意而言，《购房合同》中所述63,354元的购房款如果包含有购买案涉土地使用权的价款，双方应会在《购房合同》中明确赖雄群、谢榕珍所购套房对应的土地面积以及办理《国有土地使用权证》的期限，而不会仅约定办理《房屋所有权证》的相关事宜。因此，事实为赖雄群、谢榕珍在购房时是明知其所购套房只能取得单证，即《房屋所有权证》。 4、赖雄群、谢榕珍所有的案涉套房只能取得《房屋所有权证》，而不予办理《国有土地使用权证》，这一事实持续至今已达18年。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条等相关规定，赖雄群、谢榕珍并未在诉讼时效内提出相应主张，这也可以说明赖雄群、谢榕珍在购房时是明知其所购套房只能取得《房屋所有权证》、无权取得案涉土地使用权的事实。 5、从常理上说，如果赖雄群、谢榕珍当初支付的63,354元购房款包含购买土地使用权的价款，根据当时的市场行情，赖雄群、谢榕珍所购套房对应的土地使用权的价款(包括拍卖款、契税、建筑设施配套费、土地出让金)就达20,000余元，也就是说，赖雄群、谢榕珍所购套房实际上价值才30,000余元，而这30,000余元购房款在赖雄群、谢榕珍购买案涉套房时，连建筑成本都不够。此外，根据赖雄群、谢榕珍购房时的政策，案涉套房的买卖只允许买卖房产，而不允许交易土地使用权。赖雄群、谢榕珍依据案涉房屋买卖完成之后施行的《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》向人民法院主张权益，违背了法不溯及既往的法律适用原则。 6、案涉土地上的建筑物为10户人共同居住，除了答辩人和第三人为原房主外，其余8户购买人均只有《房屋所有权证》单证，这可佐证赖雄群、谢榕珍所购套房只有《房屋所有权证》而不含《国有土地使用权证》的事实。赖雄群、谢榕珍现提出土地分割申请，除需另外8户都同意之外，还应由全体业主商定土地分割补偿方案，并按现行土地市场价补偿答辩人及第三人。 综上，赖雄群、谢榕珍是明知购买案涉套房仅能取得《房屋所有权证》。赖雄群、谢榕珍要求答辩人和第三人共同无偿协助赖雄群、谢榕珍按案涉套房分摊所得土地面积办理不动产权变更登记没有事实和法律依据。 二、赖雄群、谢榕珍诉状所称答辩人无理拒绝协助赖雄群、谢榕珍办理国有土地使用权分割过户手续不属实。 1、赖雄群、谢榕珍所有的案涉套房只有《房屋所有权证》，而不予办理《国有土地使用权证》，这一事实持续至今已达18年，在这18年的期间内，赖雄群、谢榕珍从未要求答辩人为其办理《国有土地使用权证》。 2、第三人从未使用《国有土地使用权证》办理贷款抵押登记，答辩人持有的《国有土地使用权证》于2010年10月才办理贷款抵押登记，距离涉案套房交易时间已有9年多，远远超出《中华人民共和国民法通则》所规定的诉讼时效。 综上，赖雄群、谢榕珍未向答辩人提出过办理国有土地使用权分割过户手续，也未在法定时限内提出相关主张，没有事实和法律依据。 三、赖雄群、谢榕珍诉状所称答辩人存在违约行为不能成立，没有事实和法律依据。 1、答辩人已按期交付给赖雄群、谢榕珍《房屋所有权证》，在约定时限内履行完双方签订的《购房合同》中所述相关义务，并不存在违约行为。 2、赖雄群、谢榕珍诉状所称答辩人存在违约行为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条等相关规定，赖雄群、谢榕珍未在诉讼时效内提出违约侵权主张，应依法不予处理。 综上所述，赖雄群、谢榕珍的诉讼请求均没有事实和法律依据，且与事实和常理不符，同时也不具有可行性，请求法院查明本案事实，公正判决。 卢振礼、徐云英述称，与王启城、卢晓霞的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证，赖雄群、谢榕珍向本院提供的证据：《购房合同》、《房屋买卖合同公证书》、《收条》、永房权证凤字第××号《房屋所有权证》、《契税完税证》、《龙岩市永定区不动产登记查询证明》（3份），王启城、卢晓霞、卢振礼、徐云英质证后无异议，上述证据来源、形式合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：1999年12月，王启城和卢振礼通过拍卖方式取得了原永定县塑料厂（坐落于龙岩市永定区两块相邻的国有土地使用权。2001年，王启城、卢振礼分别办理了《土地使用权证》，其中王启城办理《土地使用权证》证号为永国用（2001）字第5677号，权利人为王启城、卢晓霞，卢振礼办理《土地使用权证》证号为永国用（2001）第5676号，权利人为卢振礼、徐云英。同年，王启城、卢振礼在拍卖所得的土地上共同建造了一栋8层房屋，同年9月工程兴建完成，该房屋结构为1至2层商业用房，第3层以上建成东、西结构两套套房，共计10套。位于第5层西向套房（即Ａ栋501房）由王启城分得，2001年4月12日，赖雄群与王启城签订《购房合同》，约定：赖雄群向王启城购买位于第五层西向套房（靠前面），建筑面积约120平方米，价格为人民币63354元；王启城负责办好房产证交给赖雄群，办理房产证所需费用由双方各负担50%。之后，赖雄群、谢榕珍已按约定付清了全部购房款，王启城也已按约定交房，并于2002年1月7日办理了证号为永房权证凤字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人为赖雄群、谢榕珍，建筑面积为112.1平方米。赖雄群、谢榕珍已将该房装修并居住至今。涉案房屋因未办理《土地使用权证》，致使无法办理不动产权证，因双方无法协商解决纠纷，遂引发本案。 另查明，王启城与卢晓霞系夫妻关系，卢振礼与徐云英系夫妻关系。 本院认为，王启城与卢振礼共同通过拍卖受让原永定县塑料厂的国有土地使用权后，在该土地上共同建造了一栋8层房屋。赖雄群购买该栋房屋中属王启城份额的第5层西侧套房，与王启城自愿签订《购房合同》，是双方真实意思表示，合同不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同完全履行。合同虽没有明确约定土地使用权转让，根据我国物权法的规定，不动产物权包括了所有权和用益物权，《中华人民共和国城市房地产管理法》也明确规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，故房地产交易应遵循“房地一体”的基本原则及“地随房走”的规定,王启城将房屋转让给赖雄群后，土地使用权随地上房屋所有权同时转移，房屋所占用的土地应依法同时转让。因此，将土地使用权转让给赖雄群是法律赋予王启城的合同义务，赖雄群、谢榕珍为永房权证凤字第××号《房屋所有权证》权利人，赖雄群、谢榕珍要求王启城协助对所购房按分摊所得的土地面积办理不动产权变更登记，理由成立，予以支持。卢晓霞系永国用（2001）字第5677号《土地使用权证》的共同权利人，其应与王启城共同承担责任。王启城、卢振礼在拍得案涉土地使用权后，分成两部分由两人各自登记土地使用权，并在各自取得的相邻国有出让地上共建房屋，建成后虽双方就各自享有的房屋进行了分割，但本案所涉房屋所在的整栋房屋是作为一个整体项目办理的相关行政许可手续，每层房屋所占用的土地在未分别办理土地使用权证的情况下为不可分。因此，卢振礼、徐云英虽未直接与赖雄群签订合同，但其基于出售房屋所占用的土地使用权共有人身份，应与王启城、卢晓霞共同承担责任。赖雄群、谢榕珍要求卢振礼、徐云英协助其办理土地使用权变更登记手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。本案为物权纠纷，不适用诉讼时效，王启城、卢晓霞、卢振礼、徐云英提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第六十一条规定，判决如下： 王启城、卢晓霞、卢振礼、徐云英应于本判决生效后30日内，协助赖雄群、谢榕珍对坐落于龙岩市永定区按分摊的土地使用权面积办理不动产权证书。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由王启城、卢晓霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  卢海标 二〇一九年十二月二十七日 书记员  游秀红 附本案适用的主要法律条款及执行申请提示： 《中华人民共和国物权法》 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。