贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终3258号 上诉人（原审被告）：三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司，住所地贵州省三都水族自治县三合镇商贸路。 法定代表人：罗泽林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王兴才，男，1963年12月22日生，苗族，住三都县，系三都县三合街道小河社区居民委员会推荐的代理人。 被上诉人（原审原告）：潘中小，女，1987年5月20日生，水族，住贵州省三都水族自治县。 委托诉讼代理人：潘晓娟、蒙玉卿，贵州仁义律师事务所律师。 上诉人三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司因与被上诉人潘中小房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省三都水族自治县人民法院（2019）黔2732民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审错误判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决事实不清，证据不足。一方面，被上诉人一审提供的《商品房买卖合同》、个人身份证、付款凭证以及照片，并不能足以认定被上诉人未履行协助办理房屋所有权证义务。另一方面，被上诉人更改商铺原设计结构，导致工程不能验收，无法办理房屋产权登记，这有三都水族自治县住房和城乡建设局下发的《整改通知书》为证。因此，案涉房屋所有权登记不能办理，责任在被上诉人。二、一审判决认定上诉人未完成工程整改并交付验收存在过错，不能成立。虽然三都水族自治县住房和城乡建设局2018年12月17日向被上诉人下发整改通知，要求上诉人进行整改，但造成“更改商铺原设计结构”整改事由的是被上诉人。同时，也正是因为被上诉人不配合整改，才导致案涉工程至今无法验收。故而，上诉人对此并不存在过错。三、一审判决上诉人承担逾期办证违约金，无事实、法律依据。案涉房屋无法办理产权登记是因被上诉人更改商铺原设计结构导致验收不过所致，一审法院据此仍要求上诉人承担逾期办证的违约金，无事实依据。况且，如被上诉人拒不恢复原设计结构，案涉房屋无法验收，由此产生的逾期办证违约金一直要求上诉人承担，于情理不符。综上，为维护合法权益，上诉人三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司提出前述上诉诉请。 针对上诉人三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司上诉请求和理由，被上诉人潘中小答辩称：一、一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。截止一审判决时，上诉人一直未履行协助办证义务。三都水族自治县住房和城乡建设局2018年12月17日向上诉人下发整改通知后，上诉人没有积极主动整改。上诉人交付房屋因不符合验收条件而迟迟未通过验收，由此无法办理房屋所有权证，上诉人构成违约，一审法院判定正确。二、上诉人上诉没有依据，不仅违反法律规定，也有违诚信，应予以驳回。首先，根据《商品房销售管理办法》第七条之规定，商品房交付使用前应先行通过验收。本案中，上诉人2015年12月30日前将没有通过验收的商品房交付被上诉人，且案涉房屋直至目前仍未通过验收，被上诉人违反前述法律强制性规定。现上诉人诉称被上诉人擅自改变商铺才没有通过验收，纯属本末倒置。其次，上诉人未能协助被上诉人办理房屋所有权证，不仅违反《商品房销售管理办法》等法律法规规定，亦构成违约，应承担违约责任。最后，一审法院判决上诉人支付从2016年6月1日起至履行协助办理之日止的违约金，符合双方约定。综上，被上诉人上诉理由不成立，请二审法院予以驳回，维持原判。 潘中小向一审法院提出诉讼请求：1、判决三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司履行协助潘中小办理《房屋所有权证书》的义务；2、判令三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司支付从2016年6月1日起至履行协助办证之日止的违约金，暂计至2019年5月30日为17265元（315353元×0.00005元/天×365天×3年=17265元）给潘中小。3、本案诉讼费用由三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2015年4月9日潘中小、三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司向潘中小出售位于三都县房屋，总价款315353元。合同第十一条约定“出卖人应在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。”；第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”、“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。”。合同签订后，潘中小付清购房款，三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司于2015年12月30日前交付了房屋。房屋交付后，潘中小一直未取得该商品房的房屋所有权证书。2018年12月17日三都水族自治县住房和城乡建设局向三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司下发初步验收整改通知书，该通知书载明：“对乱搭乱建进行整改拆除；商铺中存在更改内部原设计结构进行整改拆除；外立面与原审批的规划方案要求存在部分不一致，进行整改。”至今三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司未对该通知载明的整改内容完成整改，工程未交付验收。 一审法院认为，潘中小、三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，双方之间商品房买卖合同关系依法成立有效，双方均应依合同约定履行相应义务。本案中，三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司未完成工程整改并交付验收，存在相应过错，由此造成潘中小房屋产权证书未能取得，三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司构成违约，应承担相应的违约责任。故对潘中小的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司履行协助潘中小办理《房屋所有权证书》的义务；二、三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向潘中小支付从2016年6月1日起至2019年5月30日止的违约金17265元，并支付以购房总价款315353元为基数，按日0.5?标准计算，从2019年6月1日起至履行协助办证之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取115元，由三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 关于上诉人提出案涉房屋不能办理产权登记责任在于被上诉人，一审法院判定上诉人承担逾期办证违约金不当的上诉意见。本院认为，一审法院认定《商品房买卖合同》合法有效，当事人应受其约束，并无不当。依照《商品房买卖合同》第二十条第二款之约定，因出卖人原因导致买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权要求出卖人每日按全部房价款万分之一零点五支付违约金，期限自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止。从本案合同履行来看，被上诉人按约交付房款后，上诉人依约于2015年12月30日前向被上诉人交付了房屋，按照约定，上诉人应协助被上诉人在房屋交付之日起180日内即2016年6月1日前办理房屋产权证。现上诉人未能通过工程规划验收，亦未按照三都水族自治县住房和城乡建设局下发的《初步验收整改通知书》要求进行整改，导致案涉房屋不能办理产权登记，过错在于上诉人，上诉人依约应承担违约责任，一审法院据此判定上诉人协助办理房屋产权证，并自2016年6月1日起至履行协助办证之日止支付以购房总价款315353为基数按日0.5‰标准支付违约金，并无不当。虽然上诉人主张案涉房屋不能办理产权证系因被上诉人擅自改变房屋内部结构等行为所致，并提供《整改通知书》予以证明。但《整改通知书》仅是明确上诉人需要整改的内容，并未认定案涉房屋不能办理产权证的原因，为此，仅凭《整改通知书》不能证明上诉人主张的事实，负有证明责任的上诉人应承担不能的法律后果。 综上所述，三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费231.63元，上诉人三都水族自治县凤羽水乡房地产开发有限公司自行承担。 本判决为终审判决。 审判长  陆育义 审判员  莫玉魁 审判员  万 青 二〇一九年十二月二十六日 法官助理吴美岭 书记员罗文媛