江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初10201号原告：厦门联发（集团）物业服务有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区绿茵路669号915室，统一社会信用代码91360125662004983B。负责人：卢欣，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：朱红玲，江西华邦律师事务所律师，执业证号13601201811040815。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，执业证号14301201711929673。被告：王某某，女，1984年2月27日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：祝某（与王某某系夫妻关系），男，住江西省南昌市红谷滩新区。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司南昌分公司与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司南昌分公司的委托诉讼代理人朱红玲、被告王某某的委托诉讼代理人祝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付联发江岸汇景XX栋X单元XXXX室2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费14870.76元及按欠费总金额的10%计算的违约金1487.1元，共计16357.86元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为联发江岸汇景XX栋X单元XXXX室房屋业主，房屋建筑面积为136.18平方米。原告和南昌联发置业有限公司签订了前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.4元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告于2012年1月1日起停止缴纳物业费，截至2018年12月31日欠费84个月，每月金额190.65元，其中2012年首年物业费按半价收取为1143.9元，被告实际欠缴物业费共计14870.76元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。按合同约定被告应按照欠费日千分之三的标准承担违约金，原告酌情要求被告承担违约金1487.1元。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定诉至法院，望判如所请。被告王某某辩称，被告未与原告签订物业服务合同，原告方与开发商签订的前期物业服务合同应当有年限约定。原告方物业服务不达标，原告应改善物业服务，同时赔偿被告家的精神损失20000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《联发?江岸汇景小区前期物业服务合同》、南昌市不动产登记信息查询情况表、小区物业工作照片、小区环境照片等证据，本院认定事实如下：原告厦门联发（集团）物业服务有限公司南昌分公司受联发江岸汇景小区开发商南昌联发置业有限公司委托对联发江岸汇景小区进行物业管理，双方签订有《联发﹒江岸汇景小区前期物业服务合同》一份，约定：1.服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的维护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；2.本物业管理服务合同期限自2006年10月16日起至业主大会成立，选举产生的业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业管理服务合同生效后，本合同自动终止；3.甲方（南昌联发置业有限公司）在发生物业出借、房屋出租或房产转让时，应当告知乙方实际使用人、承租人或受让方信息，或要求实际使用人、承租人或受让方主动向乙方（原告）备案信息；4.物业服务质量方面乙方按约定实现目标管理，绿化养护要及时修剪，适时浇水，经常锄草除虫，环境卫生干净、整洁、环境优美；5.物业管理服务费高层住宅为1.6元/月·㎡，小高层住宅为1.4元/月·㎡,小高层住宅不含架空层的1层为0.9元/月·㎡，费用构成包括人员费用、物业共用部位共用设施日常运行维护费用、绿化费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、管理费公摊、固定资产折旧，由乙方按季向业主收取；6.物业管理服务费于本物业交付使用之日起计收，物业交付使用后，甲方未售出或由于客观原因未交付给业主的空置物业管理服务费，由甲方全额交纳。根据南昌市物业管理法规规定，自交房一年内，业主未入住未装修的只交50%物管费，其余50%由开发单位缴交；7.物业管理服务费，业主或物业使用人应于每季度首月的15日前向乙方交纳，逾期交纳的，每逾期一日，应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。被告王某某于2010年购买联发江岸汇景二期XX栋X单元XXXX室住宅，该房屋产权于2013年9月12日登记至王某某名下，不动产面积为136.18平方米。原告以被告未交纳物业管理费为由将被告诉至法院，向被告主张2012年1月1日至2018年12月31日期间案涉房屋按1.4元/月·㎡计算的物业管理费。庭审过程中，原被告双方均陈述双方未就案涉房屋办理收房手续，该房屋交付后业主一直未装修未入住。原告陈述系因被告无理由拒绝收房才未办理收房手续。被告称并非被告拒绝收房，而是业主与开发商就顶楼房屋与阁楼之间的隔断问题产生分歧才未办理收房手续，之后开发商同意统一打开隔断后被告直接拿了钥匙，实际收房时间记不清了，也未向原告交纳过物业管理费。本院认为，原告受联发江岸汇景小区开发商委托为联发江岸汇景小区提供前期物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告以未与原告签订物业服务合同为由抗辩，本院不予支持。前期物业服务合同约定物业交付使用后，开发商未出售或由于客观原因未交付业主的空置物业管理服务费由开发商全额交纳，原告未能举证证明案涉房屋在2013年9月12日前已交付被告，其要求被告向其支付2012年1月1日至2013年9月11日期间物业管理费的诉请，证据不足，本院不予支持。案涉房屋在2013年9月12日至2018年12月31日期间登记在被告名下，被告作为该房屋业主，应向原告交纳该期间的物业管理费。被告虽提出物业服务不达标，但其提交的证据不足以证明物业服务存有明显瑕疵，对其以此为由拒交物业管理费本院不予支持。根据前期物业服务合同的约定，业主未入住未装修的自交房一年内按50%交纳物业管理费，故被告应向原告支付案涉房屋2013年9月12日至2018年12月31日期间的物业管理费金额10987元。被告欠付物业费，应向原告支付违约金，结合原告诉请，本院酌定被告向原告支付违约金1098元。被告要求原告赔偿精神损失，于法于事实无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告厦门联发（集团）物业服务有限公司南昌分公司物业管理费10987元；二、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告厦门联发（集团）物业服务有限公司南昌分公司违约金1098元；三、驳回原告厦门联发（集团）物业服务有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费210元(已由原告预交)，减半收取105元，由原告厦门联发（集团）物业服务有限公司南昌分公司负担55元，由被告王某某负担50元，退回原告厦门联发（集团）物业服务有限公司南昌分公司105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇一九年十二月十一日书记员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。