重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10376号上诉人（原审原告）：邹绍英，女，1982年2月14日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：黎乃忠，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玲，重庆未言律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：邱某，男，2003年4月9日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。法定代理人：邹绍英，系原告邱某母亲。委托诉讼代理人：黎乃忠，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玲，重庆未言律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆怡置北郡房地产开发有限公司，住所地：重庆市北部新区星光大道62号海王星科技大厦D区7楼，统一社会信用代码9150000058688181XM。法定代表人：凌常峰，总经理。委托诉讼代理人：肖东，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶涵宇，中豪律师事务所律师。上诉人邹绍英、邱某因与被上诉人重庆怡置北郡房地产开发有限公司（以下简称怡置北郡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初2159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹绍英（同时为邱某的法定代理人）及邹绍英、邱某的共同委托诉讼代理人黎乃忠、杨玲，被上诉人怡置北郡公司的委托诉讼代理人肖东、叶涵宇到庭参加了询问。本案现已审理终结。邹绍英、邱某上诉请求：撤销原判；在查明事实的基础上改判支持邹绍英、邱某一审全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费、鉴定费由怡置北郡公司承担。主要事实和理由：一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定，怡置北郡公司应当交付的一层与负一层的房屋性质均为住宅；二、怡置北郡公司交付的房屋负一层为停车用房，该停车用房属于非住宅，这与合同应当交付住宅的约定不符，怡置北郡公司存在违约行为；怡置北郡公司的违约行为使邹绍英、邱某遭受损失，该损失经一审鉴定，损失具体数额为220000余元，怡置北郡公司应当对邹绍英、邱某予以赔偿；一审部分事实认定有误。怡置北郡公司辩称，与一审答辩意见、辩论意见及代理词意见一致，另补充以下几点：邹绍英、邱某主张怡置北郡公司违约的事实理由缺乏事实依据；邹绍英、邱某认为成套住宅中不可以包含停车用房系明显错误的观念，不动产登记的实务处理中，成套住宅的登记包括与房屋配套的车库；邹绍英、邱某以鉴定报告的评估价格与涉案商品房价格的差价作为其损失没有事实依据且违反市场规律；邹绍英、邱某在一审是对整体房屋申请鉴定，而不是对主张的因怡置北郡公司违约造成损失的鉴定，因此一审法院未采纳鉴定报告不违反法律规定，应当由邹绍英、邱某承担举证不能的后果。邹绍英、邱某向一审法院起诉请求：1.请求判令怡置北郡公司因其违约行为使邹绍英、邱某多支付的购房款216999元，及利息195299.1元（计算方式：以216999元为本金，按照与按揭银行签订住房按揭合同约定的利率在贷款期限内的利息即216999*15年*年利率6%）；2.判令怡置北郡公司赔偿邹绍英、邱某多支付的契税损失25047.05元；3.判令怡置北郡公司承担本案诉讼费、鉴定费等全部费用。一审经审理查明：2015年4月21日，邹绍英、邱某为乙方（买方）与怡置北郡公司为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，甲方将位于重庆市北部新区房屋出售给乙方，甲方销售的商品房为预售商品房；该地块土地面积为95762平方米，用途为城镇住宅用地，住宅用地土地使用年限至：2062年3月30日止，非住宅用地使用年限至：2052年3月30日止；本商品房所在幢的楼层共计9层，所在楼层物理层为第2层，所在楼层名义层为第负1、1层；本商品房建筑面积：405.41平方米，其中，套内建筑面积354.13平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积51.28平方米用途为住宅，属于成套住宅；总成交金额为2726499元，建筑面积单价为6725.29元/平方米，套内建筑面积单价为7699.15元/平方米；付款方式为按揭付款；属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同附件一负一层平面图中显示有一个停车位；合同附件五补充协议约定，乙方所购商品房附带有不计入产权登记面积的庭院，其面积约为110平方米；合同附件六重要信息提示：制定上述房屋的房价时，开发商已充分考虑相关因素，并作了折价处理，特此提示。购房者知悉并确认由于受条件限制开发商难以穷举本项目红线以外所有现状，购房人确认购买前已仔细比较并慎重决策后方签署本合同及其补充约定。合同签订后，邹绍英、邱某支付了购房款，怡置北郡公司于2016年8月25日将取得竣工验收备案登记的涉案房屋交付邹绍英、邱某，邹绍英、邱某于2018年装修入住，负一层做客厅和停车使用。2016年8月8日，邹绍英、邱某取得涉案房屋不动产权证，该证载明，权利人：邹绍英、邱某；用途：城镇住宅用地/成套住宅；使用期限：国有建设用地使用权2062年3月30日止；房屋建筑面积405.41平方米，套内面积354.13平方米；所在层（名义层）：负1、1层；其中负1层为停车用房，面积为234.73平方米。房屋产权证的附图与合同附图一致。邹绍英、邱某还举示以下证据：1、国土房管局回复、杨小环商品房买卖合同，主要内容是说明第5、6幢房屋1-8层用途为成套住宅，土地用途为城镇住宅用地，土地终止日期为2062年3月30日，负1层房屋用途为停车用房，土地用途为其他商服用地，土地终止日期为2052年3月30日。证明国土房管局对杨小环购买的房屋回复称成套住宅不包括停车用房，1到8层的用房为成套住宅，负一层为停车用房。怡置北郡公司质证认可国土局回复的真实性，但与本案无关，涉及房屋系5、6栋，本案系3栋，且该回复并未明确表明案涉房屋不能含有停车用房，回复只是对房屋的属性进行了事实性描述；杨小环的合同与本案无关。2、市长信箱回复、国土、规划局回复、国家标准房产测量规范、合同范本、录音资料，证明成套住宅不包括停车用房；怡置北郡公司质证认为，上述证据与本案无关，回复并非本案邹绍英、邱某向相关部门咨询的回复，录音只是一般性的咨询，并非针对本案。3、消防支队行政处罚决定书，载明邹绍英擅自拆除消防主管及消防喷淋，擅自拆除消防设施，作出罚款400元的处罚。证明邹绍英、邱某在负一楼停车用房改造成住宅时，消防部门对邹绍英、邱某进行了处罚，说明负一楼无法作为住宅使用。怡置北郡公司质证认为系邹绍英、邱某违规装修。怡置北郡公司举示了三份商品房买卖合同，证明与邹绍英、邱某同一车库的其他业主购买车位的套内单价为10613.21元/平方米，案涉房屋对应楼上二层套内单价为11716.13元/平方米，其三层套内单价为12000元/平方米。邹绍英、邱某质证认为系怡置北郡公司与案外人的合同，与本案无关。审理中邹绍英、邱某提出申请，请求鉴定涉案房屋作为房屋产权证载明成套住宅（房屋建筑面积为405.41平方米，其中1层为住宅，面积为170.68平方米；负一层为停车用房，面积为234.73平方米）在签订重庆市商品房买卖合同当日（即2015年4月21日）的市场价格。根据一审法院委托，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司作出评估报告，报告估价结果为涉案房屋在价值时点即2015年4月21日的评估价值为250.95万元。邹绍英、邱某支付评估费8300元。一审法院认为，邹绍英、邱某、怡置北郡公司签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同中对邹绍英、邱某预购的商品房的位置、面积、单价、用途、户型等进行了约定，合同附图对房屋负一层有车位也进行了约定，即邹绍英、邱某对其预购的商品房整体情况清楚，怡置北郡公司亦按上述约定交付了房屋。产权证明确负一楼为停车用房，而合同中未明确停车用房土地用途为非住宅用地，对此，是否给邹绍英、邱某造成损失，一审法院评析如下：1、涉案房屋作为成套住宅，已取得不动产权证，其载明所在层为负1、1层，其中负1层为停车用房，说明成套住宅可以包含停车用房；2、消防处罚决定书是对邹绍英、邱某违规拆除消防设施的处罚，并不能证明停车用房就只能停车使用，事实上邹绍英、邱某已将其作为客厅和停车使用；3、从涉案房屋紧邻房屋的价格对比来看，怡置北郡公司是考虑了负一楼的具体情况，因此，价格相比较低；4、评估公司对涉案房屋在2015年4月21日即合同签订日市场价值做出评估，价值250.95万元。该评估报告并非是对违约损失具体金额的鉴定，商品房销售价格受商品房本身品质、赠送空间、供需市场等众多方面的影响，不能简单的推出实际销售价格与评估价格的差价即为损失这一结论；5、土地使用年限的不同，是否必然给邹绍英、邱某造成损失尚不能确定。综上，邹绍英、邱某的诉请，因证据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：“驳回原告邹绍英、邱某的诉讼请求。案件受理费9050元，因适用简易程序减半收取4525元，鉴定费8300元，由原告邹绍英、邱某负担。”二审中，邹绍英、邱某举示涉案楼盘5号楼地下1层平面图，来源于重庆市规划局，拟证明在规划图上负1层是私家车库，非住宅。怡置北郡公司质证认为，上述证据不属于二审新证据，图上加盖的印章未签署时间，也无工作人员签字，只有空白印章，印章上面的字看不清，即使真实，也不能达到邹绍英、邱某的证明目的。本院认为，邹绍英、邱某举示证据涉案楼盘5号楼地下1层平面图加盖了重庆市规划局查询章，对其真实性本院予以确认，但规划图并不是对房屋性质的法律确认，故上述证据不能达到邹绍英、邱某的证明目的，本院不予采信。二审询问中，怡置北郡公司陈述销售房屋时清楚负1层为停车用房，亦如实向邹绍英、邱某进行了告知，如双方合同中对房屋折价、变价等条款的约定，同时在合同附图中负1层平面图对负1层是停车用房也有描述。邹绍英、邱某陈述其购买本案房屋负1层的本意是作为住宅，在购买时参观过样本间，样本间负1层也是作为住宅使用；怡置北郡公司未告知其负1层是停车用房；邹绍英、邱某陈述签订合同时未阅读合同及附图，且合同附件图中无明确标注和文字描述，该图不能反映怡置北郡公司对其车库用房进行了告知。二审另查明，本案双方的合同附图的图形载明了1层为居住用房，负1层为停车用房。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。二审中，双方当事人共同确认，本案的争议焦点为涉案负1层双方约定买卖的是停车用房还是居住用房。二审中，本院给予双方一周的调解期，建议双方互谅互让，协商解决本案纠纷，但调解未果。本院认为，本案双方在二审中各自陈述了上诉请求和答辩意见后，共同确认了本案的争议焦点为涉案标的物，即负1层，双方约定买卖的是停车用房还是居住用房。根据处分原则，本院仅对双方共同确认的争议焦点作出如下评判。本院认为，合同是双方当事人意思表示一致的协议。本案中，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》约定：本商品房所在幢的楼层共计9层，所在楼层物理层为第2层，所在楼层名义层为第负1、1层；本商品房建筑面积：405.41平方米，其中，套内建筑面积354.13平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积51.28平方米；用途为住宅，属于成套住宅。即，双方签订房屋买卖合同时约定的房屋标的包含1层，负1层，为房屋/成套住宅。虽然，双方在合同中未对负1、1层的生活功能分别进行具体详细的文字表述，负1层附图中的功能也无文字描述，但附图中有明确的停车位的图形标识，对此，邹绍英、邱某对负1层的功能应该明知，且涉案房屋的产权证亦明确载明负1层为停车用房，故本院有理由认为双方约定买卖的负1层为停车用房，该约定是双方当事人一致的意思表示。邹绍英、邱某主张其购买的负1层为居住用房，但无充分的证据予以证明，故其主张本院无法采纳。综上所述，邹绍英、邱某的上诉请求本院不能支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9050元，由邹绍英、邱某负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 勇审 判 员  陈娅梅审 判 员  刘家秀二〇一九年十二月二十五日法官助理  刘 莉书 记 员  陈 宇