广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5102民初419号原告：廖浩智，男，1968年10月8日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：曾宪荣，广东东之木律师事务所律师。被告：伍伟雄，男，1966年11月24日出生，汉族，住潮州市湘桥区。被告：林郁梅，女，1969年1月7日出生，汉族，住潮州市湘桥区。被告：潮州市雅斯鞋业有限公司，住所地潮州市北桥路西新工业城一横工业厂房第六层。法定代表人：伍伟雄。原告廖浩智诉被告伍伟雄、林郁梅、潮州市雅斯鞋业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院2019年3月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖浩智的委托诉讼代理人曾宪荣到庭参加诉讼，伍伟雄、林郁梅、潮州市雅斯鞋业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年1月中旬，原告廖浩智得知被告伍伟雄、林郁梅有位于潮州市××××区磷溪镇溪口四村林车场的土地使用权，地块的《国有土地使用证》号码列安国用（2010）第特2060号，面积为4000平方米及位于潮州市××××区磷溪镇溪口四村林车场的土地承包款，面积2.2亩准备转让，原告廖浩智遂与被告伍伟雄、林郁梅协商并达成了转让协议。约定上述两宗土地转让款为830万元。原告廖浩智遂于2018年1月30日、2018年2月1日分别向被告伍伟雄支付了土地转让款人民币2000000元、4000000元;2018年9月23日原告廖浩智向被告林郁梅支付土地转让款人民币150000元。2018年10月18日，原告廖浩智与被告伍伟雄、林郁梅为完善上述两宗土地转让协议签订了《土地使用权转让合同书》。合同约定被告伍伟雄、林郁梅将其拥有的位于潮安县磷溪镇溪口四村林车场的土地使用权，面积为4000平方米转让给原告廖浩智投资的潮州市骏泰投资有限公司，所转让地块的《国有土地使用证》号码列安国用（2010）第特2060号，土地用途为厂房及其配套设施，土地使用权终止日期为2050年12月20日;被告伍伟雄、林郁梅将其所拥有的位于潮安县磷溪镇溪口四村林车场的土地承租权，面积为2.2亩转租给原告廖浩智投资的潮安县骏泰投资有限公司，并确保该两宗土地权属清晰无纠纷;上述土地使用权面积4000平方米及承租权2.2亩转让成交总价为人民币830万元;廖浩智于签订之日付给被告伍伟雄、林郁梅人民币643.8万元，余款人民币186.2万元于办妥土地使用权转让手续后付清。合同签订之日原告廖浩智支付给被告伍伟雄土地转让款现金人民币288000元。合同还就其它事项作了约定。为确保《土地使用权转让合同书》的履行，被告潮州市雅斯鞋业有限公司自愿作为被告伍伟雄、林郁梅履行《土地使用权转让合同书》的连带担保人。合同签订后，原告廖浩智应被告伍伟雄、林郁梅的要求,分别于2018年12月18日支付给被告伍伟雄土地转让款人民币150000元、2018年10月22日支付给被告林郁梅土地转让款人民币500000元、2018年12月18日支付给被告林郁梅土地转让款人民币150000元。至此，原告廖浩智共支付给被告伍伟雄、林郁梅土地转让款人民币7238000元。但被告伍伟雄、林郁梅没有按照《土地使用权转让合同书》的约定，办妥土地使用权转让手续。2019年3月15日原告廖浩智得知《土地使用权转让合同书》项下的位于潮州市××××区磷溪镇溪口四村林车场【证号：安国用（2010）第特2060号】的土地使用权被人民法院查封，因此而致《土地使用权转让合同书》的合同目的无法实现。原告为维护自身合法权益，遂向人民法院起诉，请求：依法解除原告廖浩智与被告伍伟雄、林郁梅于2018年10月18日签订的《土地使用权转让合同书》中位于潮州市××××区磷溪镇溪口四村林车场【《国有土地使用证》证号：安国用（2010）第特2060号】，面积为4000平方米的土地使用权转让合同。2、依法确认原告廖浩智与被告伍伟雄、林郁梅于2018年10月18日签订的《土地使用权转让合同书》中位于潮州市××××区磷溪镇溪口四村林车场，面积2.2亩的土地转租合同无效。3、判令被告伍伟雄、林郁梅、被告潮州市雅斯鞋业有限公司返还原告廖浩智土地转让款人民币7238000元，并偿付该款自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行规定的利率计付利息。4、本案的一切诉讼费用由被告伍伟雄、林郁梅、被告潮州市雅斯鞋业有限公司共同负担。原告廖浩智在庭审时将诉状中第三页第二段第二行中“2018年10月18日”改为“2018年12月18日”，并将诉讼请求第三项变更为：“判令被告伍伟雄、林郁梅返还原告廖浩智土地转让款人民币7238000元，并偿付该款自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行规定的利率计付利息。”、增加诉讼请求：“被告潮州市雅斯鞋业有限公司对伍伟雄、林郁梅所负债务承担连带清偿责任。”。原告对其陈述的事实和主张的请求在举证期限内提供的证据有：1．廖浩智居民身份证，证明原告廖浩智的身份登记情况及作为本案诉讼主体资格的事实。2．伍伟雄居民身份证，证明被告伍伟雄的身份登记情况及作为本案诉讼主体资格的事实。3．林郁梅居民身份证，驾驶证，证明被告林郁梅的身份登记情况及作为本案诉讼主体资格的事实。4．企业信用证信息公示报告，证明被告被告潮州市雅斯鞋业有限公司的民事主体资格的事实。5．转帐凭证，证明原告廖浩智遂于2018年1月30日、2018年2月1日分别向被告伍伟雄支付了土地转让款人民币2000000元、4000000元的事实。6．个人帐户支出交易明细，证明原告廖浩智于2018年9月23日、10月22日、12月18日分别向被告林郁梅支付土地转让款人民币150000、500000、150000元的事实。7．土地使用权转让合同，证明原告廖浩智于2018年10月18日与被告伍伟雄、林郁梅签订《土地使用权转让合同》，合同还就其它事项作了约定的事实。8．担保合同书，证明潮州市雅斯鞋业有限公司于2018年10月18日签订《担保合同书》一份，自愿作为伍伟雄、林郁梅履行《土地使用权转让合同书》的连带担保人。9．国有土地使用权证、租地协议书，证明伍伟雄、林郁梅将国有土地使用证、租地协议书的原件交与廖浩智存执的事实。10．收条，证明廖浩智根据《土地使用权转让合同书》的约定支付了土地转让款6438000元的事实；同时也证明伍伟雄于2018年12月18日收取了廖浩智土地转让款人民币150000元的事实。11．（2018）粤5102民初1703号民事裁定书，证明本案所涉土地潮州市潮安县磷溪镇溪口四村林车场【证号：安国用（2010）第特2060号】于2019年3月7日被潮州市湘桥区人民法院查封。被告伍伟雄、林郁梅、潮州市雅斯鞋业有限公司均在答辩期限内没有提出答辩，在举证期限内也均没有提供任何抗辩证据，且均拒不到庭参加诉讼，应视为其均放弃举证、质证的权利。经审理查明：廖浩智与伍伟雄系朋友关系。2018年10月18日，廖浩智与伍伟雄、林郁梅签订《土地使用权转让合同书》一份，双方约定伍伟雄、林郁梅同意将所拥有的位于潮安县磷溪镇溪口四村林车场的土地使用权（国有土地使用证号列为：安国用（2010）第特2060号），面积为4000平方米转让给廖浩智及将所拥有的位于潮安县磷溪镇溪口四村林车场的土地承租权，面积为2.2亩转租给廖浩智。上述土地使用权面积4000平方米及承租权2.2亩转让成交总价为人民币8300000元。廖浩智在签订合同之日付给伍伟雄、林郁梅6438000元，余款1862000元于办妥土地使用权转让手续后付清，合同中并对其他相关事项进行约定。伍伟雄、林郁梅在甲方处签名确认，廖浩智在乙方处签名确认。同日，潮州市雅斯鞋业有限公司与伍伟雄、林郁梅签订《担保合同》一份，合同中约定潮州市雅斯鞋业有限公司自愿作为伍伟雄、林郁梅履行《土地使用权转让合同书》的连带担保人。上述合同签订后，廖浩智付还伍伟雄、林郁梅购地款6438000元，伍伟雄在《收条》上签名确认并交由廖浩智存执。廖浩智后还分别于2018年9月23日、2018年10月22日、2018年12月18日向林郁梅的账户转账150000元、500000元、150000元，合共800000元。廖浩智合共付还伍伟雄、林郁梅购土款7380000元，双方并未办理土地使用权转让、转租手续。另查明，本案所涉土地潮州市潮安县磷溪镇溪口四村林车场【证号：安国用（2010）第特2060号】因伍伟雄与陈浩民间借贷纠纷案（案号为：（2019）粤5102民初264号）于2019年3月7日被潮州市湘桥区人民法院查封。再查明，本案所涉土地潮安县磷溪镇溪口四村林车场，面积为2.2亩的土地并没有在国土部门办理非农用地登记手续。根据廖浩智的保全申请，本院于2019年4月17日作出（2019）粤5102民初419号民事裁定书，裁定如下：冻结潮州市雅斯鞋业有限公司在潮州市华厦典当有限公司(社会统一信用代码：91445100MA4ULP1865)所持有的39%的股权（限额7238000元），期限为三年。案件申请费5000元，由申请人廖浩智负担。本院认为：廖浩智与伍伟雄、林郁梅于2018年10月18日签订的《土地使用权转让合同书》中第一条关于伍伟雄、林郁梅将其拥有的位于潮安县磷溪镇溪口四村林车场的土地使用权，面积为4000平方米转让给廖浩智的行为，合法有效，应受法律保护。根据《土地使用权转让合同书》第五条的约定：“在合同签订后，伍伟雄应无条件协助廖浩智办理土地使用权转让的有关手续，主动提供有关资料。”伍伟雄、林郁梅至今仍未协助廖浩智办理转让手续，且转让地于2019年3月7日被潮州市湘桥区人民法院查封，两被告已构成根本违约，使廖浩智无法实现合同目的，廖浩智主张解除与伍伟雄、林郁梅于2018年10月18日签订的《土地使用权转让合同书》中第一条位于潮州市××磷××镇溪口四村林车场【《国有土地使用证》证号：安国用（2010）第特2060号】，面积为4000平方米的土地使用权转让合同，于法有据，本院予以支持。廖浩智与伍伟雄、林郁梅于2018年10月18日签订的《土地使用权转让合同书》中第二条关于所涉土地潮安县磷溪镇溪口四村林车场，面积为2.2亩的土地作为停车场，但是伍伟雄、林郁梅并没有提供其作为非农用地手续，国土部门也没有登记，故双方的转租合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故合同第二条伍伟雄、林郁梅将潮安县磷溪镇溪口四村林车场，面积为2.2亩的土地转租给廖浩智的转租行为，自始没有法律约束力。廖浩智请求确认与伍伟雄、林郁梅于2018年10月18日签订的《土地使用权转让合同书》中位于潮州市××磷××镇溪口四村林车场，面积2.2亩的土地转租合同无效，合法合理，本院予以支持。廖浩智在《土地使用权转让合同书》签订后，已经按约定向伍伟雄、林郁梅支付了土地转让款7380000元，故伍伟雄、林郁梅应返还廖浩智已经支付的土地转让款7380000元，廖浩智主张伍伟雄、林郁梅返还廖浩智土地转让款7238000元，并偿付该款自起诉之日至判决确定还款之日止按中国人民银行规定的利率计付利息，合法合理，本院予以支持。潮州市雅斯鞋业有限公司在担保合同上签名确认，对伍伟雄、林郁梅与廖浩智签订的《土地使用权转让合同书》提供连带担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”及第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确，保证人应当对全部债务承担责任。”之规定，廖浩智请求潮州市雅斯鞋业有限公司对上述伍伟雄、林郁梅所负债务承担连带清偿责任，于法有据，应予支持。伍伟雄、林郁梅、潮州市雅斯鞋业有限公司既不到庭参加诉讼，也没有在举证期限内提供任何抗辩证据，应承担由此引起的对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告廖浩智与被告伍伟雄、林郁梅于2018年10月18日签订的《土地使用权转让合同书》中位于潮州市潮安县磷溪镇溪口四村林车场【《国有土地使用证》证号：安国用（2010）第特2060号】，面积为4000平方米的土地使用权转让合同。二、确认原告廖浩智与被告伍伟雄、林郁梅于2018年10月18日签订的《土地使用权转让合同书》中位于潮州市潮安县磷溪镇溪口四村林车场，面积2.2亩的土地转租合同无效。三、被告伍伟雄、林郁梅应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告廖浩智7238000元及该款的利息（自起诉之日即2019年3月28日起至本判决确定还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；四、被告潮州市雅斯鞋业有限公司对上述第三项的款项承担连带清偿责任。五、本案保全费5000元由被告伍伟雄、林郁梅共同负担，被告伍伟雄、林郁梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费62466元，由被告伍伟雄、林郁梅共同负担，此费用原告已预交，被告伍伟雄、林郁梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审判员 陈 灏二〇一九年十二月三十日书记员 黄李孟