山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0321民初1476号 原告：薛源，男，1994年1月27日生，汉族，现住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：周向东，山东博骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕翠，山东博骏律师事务所律师。 被告：山东鸿嘉置业有限公司。住所地：山东省桓台县果里镇黄山路399号。 法定代表人：蒋志英，董事长。 委托诉讼代理人：齐登国，山东致公律师事务所律师。 原告薛源与被告山东鸿嘉置业有限公司（以下简称山东鸿嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛源的委托诉讼代理人周向东、吕翠，被告山东鸿嘉公司的委托诉讼代理人齐登国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛源向本院提出诉讼请求：1.依法判决山东鸿嘉公司支付薛源逾期办理桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区8号楼1单元1301号房屋不动产权证书的违约金103327.47元；2.诉讼费用由山东鸿嘉公司承担。事实和理由：2015年1月4日，薛源与山东鸿嘉公司签订《商品房买卖合同》一份，薛源自山东鸿嘉公司购买桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区8号楼1单元1301号房屋一套，合同第15条约定，出卖人应于2016年7月15日为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的原因，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第六条规定，即出卖人出现逾期违约，买受人承诺不退房，出卖人按买受人已付房价款1‰向买受人支付违约金。薛源依约支付涉案房屋的购房款692836元后，山东鸿嘉公司于2016年3月向薛源交付房屋，直至2018年8月8日，山东鸿嘉公司才为薛源办理房屋权属证书，逾期764天，给薛源造成重大损失。薛源与山东鸿嘉公司签订的《商品房买卖合同》及附件中关于山东鸿嘉公司逾期办证的违约金与薛源逾期付款需支付的违约金约定严重不对等，且严重低于山东鸿嘉公司逾期办证给薛源造成的损失，属于违约金约定过低，根据法律规定，应当依法予以增加。薛源与山东鸿嘉公司就该问题多次协商未果。故，薛源诉至法院。 山东鸿嘉公司辩称，一是涉案《商品房买卖合同》对逾期办证违约责任有明确的约定，合同签订时，薛源并未对此提出异议，根据法律规定，若山东鸿嘉公司存在违约行为，也应当按照合同约定支付违约金。二是山东鸿嘉公司在2016年就已经办理涉案楼盘的不动产权证书，但是薛源直至2018年5月7日才向山东鸿嘉公司提供办证资料，山东鸿嘉公司于2018年8月8日为其办理了不动产权证书，属于在合理期限办证，薛源因迟延交纳办证材料造成的损失应该由自己承担，与山东鸿嘉公司无关。因此，请求驳回薛源的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年1月4日，薛源与山东鸿嘉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，出卖人为山东鸿嘉公司，买受人为薛源，该合同主要内容为：薛源购买桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区8号楼1单元1301号房屋一套，该商品房为现房，预售许可证号为Y08-1000645，建筑面积为138.46平方米，单价为每平方米5042.11元，总价款698130元，付款方式为签订合同之日一次性付清全部房款；出卖人应当在2016年7月5日之前为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：见附件四补充协议第六条。其中补充协议第六条约定：a)出卖人出现逾期违约，买受人承诺不退房，出卖人按买受人已付房价款1‰向买受人支付违约金；b)为及时办理买受人按揭贷款房屋抵押登记，买受人在接到出卖人办理房屋权属登记的通知后应当按通知规定时间办理完毕房屋权属登记，若通知规定时间内不缴纳办理房屋权属登记所需费用、不提交办理房屋权属登记手续且未办理房屋权属登记的，出卖人不承担任何责任，每逾期一日，由买受人按买卖合同房款总额的日万分之五向出卖人支付违约金直至房屋权属登记手续办理完毕之日止，并且，期间，出卖人有单方解除合同的权利，届时由买受人按本补充协议的约定承担违约责任；c)因买受人或行政机关延误原因导致房产证逾期或不能办理的，出卖人不承担任何责任。第七条中约定：买受人办理房屋交接手续时，除须付清合同约定的全部房款外，还应结清其他应交纳费用，包括但不限于房屋权属登记办理相关费用等。合同中还约定了其他权利义务。 合同签订后，薛源就涉案房屋已向山东鸿嘉公司缴纳全部房款692836元，于2015年2月26日向山东鸿嘉公司预交办证费23363元，有山东鸿嘉公司于2016年3月27日出具的销售不动产统一发票及收据为证。 2016年3月4日，山东鸿嘉公司代薛源缴纳涉案房屋专项维修基金，2018年7月6日，山东鸿嘉公司代薛源缴纳契税10392.54元，有齐商银行股份有限公司出具的山东省住宅专项维修资金专用发票与桓台县地方税务局出具的税收完税证明为证。 涉案房屋实际办理不动产权证书的时间为2018年8月8日，有不动产产权证书为证。 庭审中，薛源陈述根据《商品房买卖合同》约定，山东鸿嘉公司应于2016年7月5日之前为薛源办理完毕权属登记，但是直到2018年8月8日，山东鸿嘉公司才为薛源办理完毕权属登记证书，逾期764天。2015年2月26日，薛源根据山东鸿嘉公司的要求提交了办证手续及预交办证费23363元，但是山东鸿嘉公司直至2018年7月6日才代薛源缴纳涉案房屋的契税，这是其逾期办理权属登记的证明。2018年8月8日，涉案房屋的不动产权证书办理完毕，2018年9月9日，薛源向山东鸿嘉公司领取涉案不动产权证书时，山东鸿嘉公司收取了110元的办证费，有山东鸿嘉公司出具的收据为证。涉案房屋专项维修基金、契税及办证费用都是从薛源预交的办证费23363元中予以扣除，2018年12月21日，山东鸿嘉公司将剩余款项3104元退还给薛源。因此，在涉案房屋不动产权证书办理过程中，薛源对逾期办证不承担任何责任，山东鸿嘉公司应当承担逾期办证的违约责任。 山东鸿嘉公司经质证，对证据的真实性没有异议，但是认为办理不动产权证书需要提交个人名下是否有房产的房产证明，山东鸿嘉公司虽一直催促，但是薛源一直未交，直到2018年5月7日，薛源的母亲才提交了该办证材料，山东鸿嘉公司于2018年8月8日为其办理了不动产权证书应属于办证的合理期限，不存在逾期办证的情形，因此，逾期办证的责任在薛源，并不在山东鸿嘉公司。2018年9月9日，在薛源已经办理完毕不动产权证书后，山东鸿嘉公司向其收取了办证费，因此，薛源并未足额向山东鸿嘉公司支付办证费用，山东鸿嘉公司退还的3104元应该是面积差找补，绝对不是办证费用的退款。另外，山东鸿嘉公司早就已经交付了涉案房屋，而且薛源已经入住，而该八号楼在2016年7月23日业主就开始陆续领证，在合同约定的日期之前，山东鸿嘉公司就已经开始办理该八号楼的不动产权证书，而且办证的相关资料也已交付房产登记部门，根据房地产管理法等相关规定，山东鸿嘉公司作为开发商在办证过程中只是协助义务，只要把有关土地权属证明、规划竣工验收资料等报房管局，开发商就完成办证的协助义务，因此，山东鸿嘉公司在本案中并不存在过错。另外，即使山东鸿嘉公司存在迟延办证的行为，也只能按照合同约定支付违约金，因为涉案《商品房买卖合同》补充协议中对于出卖人出现逾期的违约责任作出了约定。 针对山东鸿嘉公司的上述质证意见，薛源认为2018年5月7日，薛源才向山东鸿嘉公司提供办证所需的产权登记证明，山东鸿嘉公司认为是薛源怠于提供，但是山东鸿嘉公司并未提供证据证明其曾薛源要求提供办证资料，因此，山东鸿嘉公司不能证明逾期提供办证资料的责任在于薛源。涉案房屋专项维修基金、契税、办证费用及退还的余款3104元之和正好是薛源预交的办证费23363元，山东鸿嘉公司陈述退还的余款3104元为涉案房屋面积差不符合事实。山东鸿嘉公司所称的其只是协助辅助办理涉案房屋不动产权证书也与事实不符，根据其之后的办理行为，山东鸿嘉公司应是全权代理行为，否则，山东鸿嘉公司不会要求薛源预交办证费用并收取代办证费用110元。对于涉案楼盘的其他业主于2016年7月23日已陆续领证，该事实并不能证明山东鸿嘉公司不存在逾期办证行为，因涉案楼盘的房屋并不是在同一天内出售，其销售的周期从2015年开始一直到2018年结束。 薛源提交网名为东岳YXL在桓台吧网贴评论一份，据此证实山东鸿嘉公司逾期办证的事实及社会影响非常大，涉案房屋被逾期办证绝对不是个案，山东鸿嘉公司陈述的因薛源不按时提供办证材料而造成逾期，与事实严重不符，逾期的根本原因是山东鸿嘉公司将业主预交的办证费用挪用，导致无法按时交纳办证费用。 山东鸿嘉公司经质证，对证据的真实性不予认可，认为该证据与涉案争议无关联性，根据薛源提交的证据，恰恰可以证实山东鸿嘉公司于2016年3月4日已经交纳房屋维修资金，2017年3月17日，山东鸿嘉公司再次通知薛源交纳办证资料，而直到2018年5月7日，薛源才向山东鸿嘉公司提供办证资料，而涉案楼盘在2016年7月份就已经有业主领取了不动产权证书，因此，涉案房屋逾期办证的责任完全在薛源，与山东鸿嘉公司无关。 庭审中，薛源申请证人李某出庭。证人李某陈述其在山东鸿嘉公司购买房屋，2017年，因山东鸿嘉公司逾期办证问题，李某曾去找过，为此双方还发生了争执。2018年5月7日，在山东鸿嘉公司的办公室，李某就办证问题与山东鸿嘉公司的工作人员再次发生争执，随后，薛源之母张晓玲也与山东鸿嘉公司的工作人员发生争执。对于逾期办证的原因，听说是山东鸿嘉公司将款项挪用，致使其一直拖延不给业主办理。 薛源据此证实2018年5月7日，薛源之母张晓玲再次去山东鸿嘉公司的售楼处催要不动产权证书问题，双方产生冲突，直至此时，山东鸿嘉公司才要求薛源提交办证所需的最后一份材料即无房证明。 山东鸿嘉公司经质证，对证人证言的真实性及证明内容均有异议，认为证人李某对张晓玲到山东鸿嘉公司具体干什么并不清楚，而且山东鸿嘉公司提交的鸿嘉星城办证资料收取记录本中明确载明直到2018年5月7日，薛源才去交纳办证资料，其并不是催要动产权证书，据了解薛源的亲戚就是房管局的工作人员，因此，山东鸿嘉公司也没有理由去得罪房管局的工作人员，自2010年开始，薛源从山东鸿嘉公司购房就一直没有办理产权证，也可以证实薛源实际与案外人张洪刚倒卖房屋，并非真正购买房屋自住。 为证明自己的主张，山东鸿嘉公司提交证据如下： 一、房屋所有权初始登记审批表一份，据此证明2016年3月8日，山东鸿嘉公司已经将涉案房屋的办证资料交付房产管理登记部门，这是山东鸿嘉公司向房管部门提交的材料，并不涉及薛源的相关材料。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《山东省商品房销售条例》第四十二条之规定，山东鸿嘉公司已经完成协助义务，因此，对于薛源主张的涉案房屋逾期办证不应承担责任。 二、鸿嘉星城客户延期付款申请表、2010年11月28日的《商品房买卖合同》与补充协议签字页，据此证明2010年11月28日，薛源就从鸿嘉星城购买房屋，其对于山东鸿嘉公司的商品房销售程序及办证程序是明知的，现因自身原因导致迟延办证，应自担责任。 三、齐信通短信通知平台截图一份，据此证实2017年3月14日18时16分，山东鸿嘉公司曾经通过短信平台向薛源发出办证通知，但薛源并没有按照公司要求交纳相关的资料。2016年3至4月份左右，山东鸿嘉公司就房屋办证问题通知全体业主办理相关手续，但是薛源没有交纳任何相关办证资料，出售房屋时，山东鸿嘉公司曾为薛源出具了购房收据，于2016年3月份通知薛源交回购房收据并为其开具了正式的不动产销售发票，之后，山东鸿嘉公司交纳了营业税和土地增值税，并且向有关部门交纳有房屋维修资金，上述所有工作都是为办证做的前期准备。当时只要薛源交上户口本、结婚证、身份证等资料，从税务部门核定契税交纳比例后，山东鸿嘉公司即可交纳契税，就可以全部完成办证手续，但是薛源一直未缴纳材料。 四、鸿嘉星城办证资料收取记录一份，据此证实2018年5月7日，薛源的母亲才将涉案房屋相关的办证资料交至山东鸿嘉公司，并在备注栏签名，期间，山东鸿嘉公司曾多次催促薛源交资料，但是其一直称在外地，等回来后再交纳。 五、桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区8号楼相关业主领取契证与不动产权证书明细一份及鸿嘉星城三证领取登记表，据此证实桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区8号楼于2016年6月15日就已经办理契证，2016年7月22日，该八号楼就已经有业主办理完毕房产所涉及的三证。 六、产权产籍档案证明一份，据此证实2018年8月8日，涉案房屋办理了不动产权证书，截止2019年6月18日开庭时，薛源并未用该房屋办理银行贷款，因此，薛源陈述的用银行贷款装修涉案房屋不属实。 七、山东省婚姻登记管理信息系统电脑截图一份，据此证实身份证号为的登记人即本案原告薛源，其并无婚姻登记记录，因此，薛源所述的涉案房屋用于结婚的说法无事实依据。 八、2019鲁03民初646号民事判决书一份，据此证实淄博市中级人民法院在处理商品房买卖合同违约金时，关于违约金调整问题的观点是应根据合同约定处理，因此，本案中即使山东鸿嘉公司承担责任，也应当按照合同约定来处理。 薛源经质证，认为一是审批表的真实性无异议，该表中受理意见栏明确记载收件齐全允许受理，受理日期为2016年3月8日，由此可以证明薛源已经按照不动产登记部门要求提交齐全办证材料。二是对鸿嘉星城客户延期付款申请表、2010年11月28日的《商品房买卖合同》与补充协议签字页的真实性没有异议，但是该证据仅能证明薛源于2010年10月1日从山东鸿嘉公司购买房屋，与涉案争议无关联性。三是对齐信通短信通知平台截图的真实性及来源有异议，虽然平台上显示的手机号为薛源一方的联系方式，但是因该证据不是来自于电信部门，无法证实山东鸿嘉公司已经成功向薛源发送通知信息，同时，该信息发送的时间为2017年3月1日，而涉案《商品房买卖合同》约定的办证时间为2016年7月5日，山东鸿嘉公司所称的迟延办证是由于薛源逾期提交无房证明所致，但是山东鸿嘉公司在该通知中并未要求薛源提交无房证明记录。四是对鸿嘉星城办证资料收取记录的真实性没有异议，但是其与涉案争议无关联性。五是对桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区8号楼相关业主领取契证与不动产权证书明细及鸿嘉星城三证领取登记表的真实性有异议，该证据是山东鸿嘉公司单方出具，领取表是其他业主领证情况说明，与涉案争议没有关联性。六是对产权产籍档案证明的真实性无异议，但是对于证明的问题有异议，因山东鸿嘉公司延迟办证，导致薛源无法按期取得按揭贷款，无法对房屋进行装修，其上学期间交往四年的女友与其提出分手，因此，涉案房屋的按揭贷款未予办理。七是对婚姻登记管理信息截图的真实性无异议，但是对证明的问题有异议，因山东鸿嘉公司违约办证，导致薛源与女友分手，无法按期举行婚礼，此重大损失应由山东鸿嘉公司承担。八是对民事判决书的真实性无异议，该证据与本案无关，不予质证。 庭审中，薛源陈述山东鸿嘉公司未能按照合同约定的期限为薛源办理动不产权证书，应当承担违约责任，支付薛源违约金。虽然薛源与山东鸿嘉公司在双方签订的《商品房买卖合同》及附件中约定山东鸿嘉公司逾期办证的违约金为已付购房款的千分之一，但是根据合同法第一百一十四条规定，如果双方约定的违约金过低，薛源有权要求调整，且双方约定的违约金远低于给薛源造成的重大损失，属于损失数额难以确定，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，即合同没有约定违约金或损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，薛源要求山东鸿嘉公司支付违约金103327.47元，即以已付购房款692836元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率即年利率7.125%，计算764天。 对此，山东鸿嘉公司认为双方在《商品房买卖合同》及附件中对于逾期办证的违约责任作出约定，即出卖人出现逾期办证时，应按房款总额的千分之一支付违约金，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用条件是合同没有约定违约金时，才可以按照金融机构的逾期利率计算，因此，本案不适用该条的规定，则薛源主张的违约金没有事实和法律依据，不予认可。山东鸿嘉公司是在合理期限内为薛源办理不动产权证书，不存在逾期办证的情形，而即使存在逾期办证的情形，也只能按照合同约定支付违约金。 本院认为，原告薛源与被告山东鸿嘉公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，未损害社会公共利益和他人的合法权益，合法有效。 关于被告山东鸿嘉公司是否应承担延期办理涉案房屋不动产权证书的违约责任问题。涉案合同签订后，原告依约支付了全部房款，被告依约交付了房屋。原告未在约定的期限内取得房屋不动产权证书，而庭审中查明涉案房屋已经于2018年8月8日办理了不动产权证书，原告也已领取涉案房屋不动产权证书。原、被告在合同中约定出卖人应当在2016年7月5日之前为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人承诺不退房，出卖人按买受人已付房价款1‰向买受人支付违约金。庭审中，原、被告对于未在约定的期限办理涉案房屋不动产权证书之事实均无异议。但原告薛源认为合同约定由被告为原告办理房屋不动产权证书，原告对于办理房屋不动产权证书应提交的资料在向被告购买房屋时就已经提交给被告，原告已经履行了办证的配合义务，而被告未在约定期限内办理也没有通知原告另外提交资料，延迟办理的责任不在原告，而在被告。被告山东鸿嘉公司则认为原告直至2018年5月7日才提交完毕办证所需资料，被告则于2018年8月8日为其办理完毕涉案房屋不动产权证书，属于在合理期限内办理，是原告怠于提供办证的相关资料才导致涉案房屋不动产权证书办理延迟。根据原、被告提交的证据及庭审调查，从涉案《商品房买卖合同》的约定来看，在办理涉案房屋权属登记的过程中，被告山东鸿嘉公司负有将办理涉案房屋所有权转移登记应由被告提交的资料和税费以及应由原告提交的资料和税费提交给相应行政机关的义务。同时，初始登记应系办理房屋所有权转移登记的前提条件，而申请初始登记的义务主体为被告，如被告未能申请并取得初始登记，则无法办理房屋所有权转移登记。现被告虽举证证明其已于2016年3月8日向相应行政机关申请办理初始登记，但未举证证明其已于约定期限内即2016年7月5日之前通知原告交纳办理房屋所有权转移登记所需的全部资料及将全部资料和税费提交给相应行政机关。同时，被告也未举证证明该段时间内存在因政策原因导致被告无法履行义务的情形存在。因此，可以认定被告山东鸿嘉公司在办理案涉房屋所有权转移登记过程中，存在未依约履行相应义务的情形，即被告山东鸿嘉公司存在过错。同时，未能办理房屋所有权转移登记，则无法取得房屋不动产权证书。因此，买受人未能在约定期限内取得房屋不动产权证书的原因在于被告，被告山东鸿嘉公司应承担相应的违约责任。 关于被告山东鸿嘉公司应承担的违约金数额问题。《中华人民共和国合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”同时，第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”合同法中对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。商事案件的处理原则与民事案件不同，其应充分尊重当事人的意思自治。涉案《商品房买卖合同》及补充协议中对于因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的违约责任作出了约定，且山东鸿嘉公司在合同签订时也已向原告作出释明，原告在签订合同时也未对合同条款关于双方违约金约定的标准不一致提出异议，因此，该约定是双方当事人的真实意思表示，未损害第三人的利益，合法有效。关于原告主张的涉案合同中约定的违约金过低应予以调整的问题，涉案违约金的计算不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用条件，原告亦未提交证据证实存在实际损失，因此，原告主张的违约金计算方法没有事实和法律依据，本院不予采信。本案中，被告山东鸿嘉公司未能在约定期限内为原告薛源办理不动产权证书，因此，其应当按照合同约定承担延期办理的违约责任。故，被告山东鸿嘉公司应当支付原告薛源违约金692.84元，系按照已付房价款692836元的千分之一计算。 依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东鸿嘉置业有限公司支付原告薛源逾期办理桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区8号楼1单元1301号房屋不动产权证书的违约金692.84元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告薛源的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1183元，由原告薛源负担1158元，被告山东鸿嘉置业有限公司负担25元，保全费1037元，由原告薛源负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李江贤 二〇一九年十二月二日 书记员  赵晴晴