贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7190号上诉人（原审原告）：贵阳锦江物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号。法定代表人：黄月琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张人元，贵州慧原律师事务所律师。委托诉讼代理人：张央，贵州慧原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州众创云峰餐饮管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区第E5栋2层3号[花果园社区]。法定代表人：**，该公司总经理。上诉人贵阳锦江物业管理有限公司（以下简称锦江物业公司）因与被上诉人贵州众创云峰餐饮管理有限公司（以下简称众创云峰公司）服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9227号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦江物业公司上诉请求：1.撤销原判第四项，依法改判支持被上诉人向上诉人支付水费、电费、空调费132415元（自2018年10月1日起至2019年3月31日）以及支付逾期交付相关费用所产生的违约金（一审判决金额加上上述费用共计397580元，以每月2%利率的标准从2018年10月1日计算至2019年5月1日，违约金共计为47709.6元）；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的《物业服务合同》中对水费、电费承担的计算方式已经明确约定，一审庭审中被上诉人也认可水费应该缴纳，空调费问题被上诉人称其不知道怎么产生，但上诉人一审已经提交被上诉人应向上诉人缴纳相应费用的依据，被上诉人应该依照合同约定向上诉人缴纳；二、上诉人已经履行《物业服务合同》载明的义务，被上诉人所称的屋面漏水没有得到解决问题，但这并非上诉人原因造成，且房屋并非上诉人出租给被上诉人，并不承担维修义务，渗水问题上诉人已经积极协助向业主单位反映，业主单位无法解决并非上诉人的过错，一审法院以此为由不支持违约金请求存在严重错误。众创云峰公司没有到庭发表答辩意见。锦江物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业管理服务费154100元（自2018年9月1日起至2019年6月30日止，计费方式为按季支付）；2.判决被告向原告支付油污清洁费58500元（自2018年4月15日起至2019年5月15日，计费方式为按月支付）；3.判决被告向原告支付水费、电费、空调费132415元（自2018年10月1日起至2019年3月31日，计费方式为按月支付）；4.判决被告向原告支付前期运营所欠物业服务费、垃圾清运费及水电费共计52565元；5.判决被告向原告支付逾期交纳上述费用所产生的违约金（上述费用共计397580元，以每月2%利率标准计算违约金，自2018年11月1日起，暂计至2019年5月1日，其间共六个月，违约金暂计47709.6元）；6.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：原告对位于贵阳市国家高新区办公用房（建筑面积3850㎡）的共有部分、共有设施设备、绿化卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。原告依据本合同，向乙方收取物业服务费；向乙方提供房屋自有部位、自用设施设备维修养护、清洁卫生等有偿服务；物业管理服务费约定为：乙方自2018年4月1日至2019年12月31日按4.4元／月／㎡（建筑面积）向甲方支付；支付方式为：按季缴纳，乙方应于每季度第一个月（即1月、4月、7月、10月）10日前支付；水、电费计收方式为：电费：乙方按其自有部位电表实际使用数量加上按建筑面积应公摊电量核算；水费：乙方按其自有部位水表实际使用数量加上按建筑面积应公摊的公用水量核算；以上费用为甲方替供水供电部门代收代缴；空调费：采暖和制冷季节按月缴纳，按空调机组设计的计量方式核算费用。并约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准或时间缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金。同月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《茅台国际商务中心＜物业服务合同＞补充协议》，约定：乙方承诺自2018年4月15日开始，按照每月4500元有偿服务费支付给甲方，用于负二楼排油污设备的维护保养、油污清理、设备运行电费及餐饮垃圾清运的费用（其中：油污、排污设备管理维护费用1800元／月，设备运行费用1700元／月，餐饮垃圾请运费1000元／月）。交费方式：按月交纳，乙方应于每月20日前支付；乙方在前期营运中产生物业服务费及垃圾请运费共计20232元（费用期间：2016年10月8日-2017年6月10日），水电费32333元（费用期间：2017年5月1日-2018年2月28日），合计52565元，在此次《物业服务合同》签订日起，30日内完成此笔欠费支付给甲方。合同签订后，原告即开展物业管理服务工作，被告亦交纳了一段时期的物业管理费。现因被告未再交纳物管费等，原告遂起诉来院，提出如前诉请。审理中，原告提交的证据有：一.营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、被告工商登记信息，拟证明原、被告双方均为适格的诉讼主体。被告对此无异议；二.物业服务合同及补充协议，物业服务合同约定：1.2018年4月1日至2019年12月31日物业管理服务收费标准为4.4元/月/㎡，建筑面积为3850㎡；2.物业费用缴纳方式为按季交付，于每季度第一个月（即1、4、7、10月）10日前支付；3.水、电、空调费由原告代收并向供水供电部门代缴；4.若被告未按合同约定缴纳前述费用的，自逾期之日起每天加收2‰的滞纳金。补充协议约定：1.原告向被告提供油污清洁服务，费用自2018年4月15日起计，收费标准为每月4500元，支付方式为按月支付，应于每月20日前支付；2.被告在前期运营中产生的物业服务费、垃圾清运费、水电费共计52565元，应在补充协议签订之日起30日内向原告支付。被告对此无异议；三.交款通知书3页，水电费发票22页、油污清洁记录表30页、工作联系函1页，拟证明被告尚欠原告以下费用未支付：1.物业管理服务费154100元（自2018年9月1日起至2019年6月30日止）；2.油污清洁费58500元（自2018年4月15日起至2019年5月15日）；3.水费、电费、空调费132415元（自2018年10月1日起至2019年3月31日）；4.前期运营所欠物业服务费、垃圾清运费及水电费共计52565元。双方曾于2018年11月16日就所欠费用进行核对，被告至今仍未支付上述费用。被告对交款通知书提出至今未收到，不予认可。对水电费发票认为系原告与贵州电网有限责任公司贵阳金阳供电局的往来，无我公司名字，我公司不清楚，不予认可。对油污清洁记录表提出系原告内部巡查表，未发给我公司，故不予认可。对工作联系函提出我公司也未收到过。被告提交的证据有：一.物业服务合同，拟证明合同对物业服务内容及质量进行了约定，但原告未按约定进行服务，未尽到责任。原告对该组的真实性、合法性无异议，关联性有异议，提出我公司已按约定进行了全部的物业管理服务，故达不到被告的证明目的；二.告知函1份，照片10张，拟证明原告服务不作为，导致我公司1000平方左右的房屋顶面、墙体漏水，现至今尚有400平方左右的铺面无法使用。现场还存在事实证据。故原告服务不作为，违约。原告对该组证据的三性均不予认可，提出根据合同3.2.9条约定，被告应自行对漏水处理，且漏水原因产生的损害应向侵权人或房开主张，与原告无关，不应作为被告拒付款的合法理由；三.专用发票9份，微信聊天记录10份，银行流水3份，拟证明被告一直在交相关费用。2018年9月1日起，因漏水及公共区域维护及维修等，原告不维护维修，不作为，故后期物业服务费才未缴纳。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。提出我公司只主张2018年9月1日起的物业费，且漏水属于被告自主管理的范围，不属于我公司公共管理的范围。上述事实，有当事人的陈述、《物业服务合同》、《补充协议》、《发票》等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应按约全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订《物业服务合同》及《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律禁止性和强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告为被告提供了物业管理服务，被告亦按约交纳了一段时期的物业管理费给原告。现原告提出被告自2018年4月15日起的油污清洁费未支付，同时，自2018年9月1日起未再交纳物管费用，要求被告支付物管费154100元及油污清洁费58500元。对未交上述费用，被告未予否认，应予认定。而未交油污清洁费、物管费期间被告亦实际接受了原告提供的服务，其理应向原告交纳约定的油污清洁费及物管费用。被告认为原告服务不到位，不作为，其应通过合法的方式谋求解决，其以此为由拒交物管费、油污清洁费是没有道理的，对其辩解意见，一审法院不予采纳。故原告的主张被告支付的物管费、油污清洁费，符合合同及补充协议约定，一审法院予以支持。对于原告要求被告支付水费、电费、空调费132415元的主张。《物业服务合同》约定：“水、电费计收方式为：电费：乙方按其自有部位电表实际使用数量加上按建筑面积应公摊电量核算；水费：乙方按其自有部位水表实际使用数量加上按建筑面积应公摊的公用水量核算；以上费用为甲方替供水供电部门代收代缴；空调费：采暖和制冷季节按月缴纳，按空调机组设计的计量方式核算费用”。因原告提交的水、电费发票上交款人为原告，对所缴纳的款项，原告未提交每次缴款期间被告实际使用水、电数量及公摊数量的证据予以佐证，故对原告的该诉请，一审法院不予支持。对于原告要求被告支付前期运营所欠物业服务费、垃圾清运费及水电费共计52565元的主张。被告对所欠该款的事实予以认可，但提出原告员工在我司吃饭已冲抵完毕。因被告未提交证据证明，故对被告的辩解意见，一审法院不予采纳。原告的诉请有理，一审法院予以支持。综合案件事实，原、被告之所以发生纠纷，不排除原告提供的管理服务存在不尽人意之处，其在今后的物管服务工作中应与业主及服务对象多交流沟通，对服务对象出现的问题，提出的合理要求，应积极主动的加以解决或协助、配合解决，共同对所管理服务的营业场所创造和谐优美的环境而努力。对原告主张的违约金，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳锦江物业管理有限公司自2018年9月1日起至2019年6月30日止的物业管理费154100元。二、被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳锦江物业管理有限公司自2018年4月15日起至2019年5月15日止的油污清洁费58500元。三、被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳锦江物业管理有限公司前期运营所欠物业服务费、垃圾清运费及水电费共计52565元。四、驳回原告贵阳锦江物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7980元，减半收取3990元，由原告贵阳锦江物业管理有限公司负担1614元，被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司负担2376元（此款原告贵阳锦江物业管理有限公司已预交，被告贵州众创云峰餐饮管理有限公司在支付上述款项时一并支付原告贵阳锦江物业管理有限公司）。二审中，上诉人提交证据：第一组：经过被上诉人工作人员黄金兰签字确认的交款通知书（原件校验后退还当事人）。证明目的：证明被上诉人工作人员已经签字确认应该支付的水电费以及空调电费。第二组：会议纪要、工作联系函（原件校验后退还当事人）。证明目的：上诉人已经尽到物管公司应尽的协调义务，被上诉人主张的房屋渗水问题，责任不在上诉人，不应作为被上诉人的抗辩理由，被上诉人应承担未按时支付物管费等违约责任。第三组：我公司主管与黄金兰的聊天记录。证明目的：证明黄金兰是被上诉人的工作人员，负责对接相应的公司业务。被上诉人没有到庭参加诉讼亦未发表质证意见。本院认为，以上证据可以证实2018年11月至2019年2月底，被上诉人共产生水、电、空调费用111382元。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.被上诉人是否应当向上诉人支付水费、电费、空调费。2.违约金是否应当支持。本案中，被上诉人在一审中认可黄金兰是其工作人员，则黄金兰对账确认的零星费用，系履行职务行为，应当由被上诉人承受法律后果。上诉人在二审中的证据能够证实经黄金兰确认的2018年11月至2019年2月底产生的水、电、空调费用为111382元，被上诉人亦未作抗辩，本院确认应由被上诉人向上诉人支付。至于2019年3月1日至2019年3月31日的水、电、空调费用，因上诉对所缴纳的款项，未提交被上诉人实际使用水、电数量及公摊数量的证据予以佐证，因数目无法确定，又未经被上诉人对账确认，且双方仍在继续履行物业合同，没有必要也不宜做不精确的估算故对3月份的此项费用，本院无法认定，亦不予支持。上诉人可以下一个结算周期中凭更精确的票据与计算依据据实主张。至于违约金，综观双方行为，存在责任区分与计算不细致不规范之处，为了引导双方对各自权利义务做更细致更规范的结算，并维护良好的物业服务人与物业使用人的合作关系，本院不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉请求与理由成立，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9227号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9227号民事判决第四项；三、贵州众创云峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵阳锦江物业管理有限公司截至2019年2月底的水费、电费、空调费用合计111382元；四、驳回贵阳锦江物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7980元，减半收取3990元，由贵阳锦江物业管理有限公司负担690元，贵州众创云峰餐饮管理有限公司负担3300元。二审案件受理费7980元，由贵阳锦江物业管理有限公司负担1980元，贵州众创云峰餐饮管理有限公司负担6000元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十二月五日书记员 赵 凤