上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初8480号原告：上海瑞阁展览展示服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：宋志豪，总经理。委托诉讼代理人：丁进尧，上海正源(南通)律师事务所律师。被告：上海恒达波纹管制造有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：何永达，董事长。被告：何永达，男，1963年10月31日生，汉族，住上海市奉贤区。两被告共同委托诉讼代理人：常卫国，上海文偃律师事务所律师。原告上海瑞阁展览展示服务有限公司诉被告上海恒达波纹管制造有限公司(以下简称恒达公司)、何永达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日作出(2018)沪0120民初10950号民事判决。原告不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年3月6日作出(2018)沪01民终13844号裁定，发回重审。本院于2019年4月3日立案后，依法另行组成合议庭，进行公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人丁进尧、两被告的委托诉讼代理人常卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2015年9月18日签订的《资产转让合同》无效；二、两被告返还原告已付转让款人民币(下同)2,560,845元，并偿付以6,060,845元为本金，从2017年3月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。事实理由：原、被告于2015年9月18日签订《资产转让合同》，由被告将坐落于上海市奉贤区青村镇吴家村XXX号的厂房转让给原告，厂房建筑面积为3,000平方米，厂区占地面积为4,247平方米，转让款为7,260,000元。合同签订后，原告付款6,060,845元。2017年下半年，原告接到村委会的通知所购厂房需减量化，后获得减量化补偿款3,500,000元。根据《土地管理法》第43条的规定，农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设，双方的合同违反了法律禁止性规定，应属无效，故提起诉讼。被告恒达公司辩称，不同意原告诉请。原、被告双方系厂房买卖合同，被告明确告知所出售房屋的属性，并且当中有政府审批的合法建造的房屋，不存在资产转让合同无效问题。原告擅自与政府签订房屋减量化协议，是其自行做出的意思表示，其自愿承担相应损失，签订减量化协议期间，原告也从未告知过被告，所以被告不同意原告的所有诉请。被告何永达辩称，涉案合同系原告和被告恒达公司签订，被告何永达并非合同相对方，不应该作为被告。本院经审理认定事实如下：1991年12月，奉贤县青村乡吴家水泥制品厂取得奉贤县人民政府颁发的集体土地建设用地使用证，使用证显示涉案土地的用地面积为4,247平方米，性质为工业用地。2001年12月15日，上海市奉贤区青村镇吴家村民委员会与被告恒达公司签订《资产转让协议》，约定：将原奉贤县青村乡吴家水泥制品厂的八间旧仓库和2,700平方米空地转让给被告，被告拥有50年使用权，转让款为40,000元，土地使用费为每年4,000元；上海市奉贤区青村镇吴家村民委员会负责将土地证置换至被告恒达公司名下。2002年1月15日，上海市奉贤区青村镇吴家村民委员会与被告恒达公司签订《资产转让补充协议》，就电费的承担和道路的使用进行约定。2015年9月18日，原告与被告恒达公司签订《资产转让合同》，约定：被告恒达公司将坐落于上海市奉贤区青村镇吴家村XXX号的厂房转让给原告，厂房建筑面积为3,000平方米，厂区占地面积为4,247平方米，厂房转让款为7,260,000元；如遇开发或动迁等，政府或相关单位的赔偿归原告所有。上海市奉贤区青村镇西吴村村民委员会(以下简称西吴村委会)在上述《资产转让合同》盖章见证。该合同签订后，原告陆续付款，至2017年3月3日共付款6,060,845元。被告则交付厂房。2018年3月20日，西吴村委会与原告签订《建设用地减量化意向协议书》，约定：原告同意西吴村委会对其坐落于上海市奉贤区青村镇吴家村XXX号的企业实施拆除及土地复垦工作；签订正式协议书后，对地上物进行拆除；双方就补偿问题进行协商，具体参照青村镇建设用地减量化具体实施办法和补贴标准。2018年7月10日，西吴村委会(甲方)与原告(乙方)签订《厂房及设施收购协议》，约定：甲方收购乙方的西吴村吴家701号区域内集体土地建设用地(占地面积4,247平方米)及所有地上物，总计350万元等内容。为履行该协议，西吴村委会于2018年6月5日支付原告100万元、2018年7月17日支付原告50万元、2018年9月21日支付原告200万元。至2018年9月30日，所有地上物全部被拆除。在审理期间，原告确认：《资产转让合同》的签订和履行一方系原告,而非原告法定代表人宋志豪个人；原八间旧仓库面积为400平方米，被告受让后将旧仓库拆除，重新建造新厂房，厂区面积约为4,000平方米；原告取得厂房后未进行扩建，只搭建了300平方米的雨棚，现已拆除；其每年支付村委会土地租金18,000元，该厂区现仍由原告在使用。被告恒达公司确认：其从村委会取得厂房后即将旧仓库拆除，重新建造新厂房，面积约为3,000平方米；土地系向村委会租用；新建房屋未办理建设规划许可等相关手续。2019年12月5日庭审中，双方一致确认，以原告使用期间的占有使用费作为房屋灭失无法返还被告恒达公司的补偿费支付给被告恒达公司，原告占有使用期间以3年计算。以上事实，由户籍工商资料、《集体土地建设用地使用证》、《资产转让协议》、《资产转让补充协议》、《资产转让合同》、付款凭证、《建设用地减量化意向协议书》、《厂房及设施收购协议》、银行流水清单、谈话笔录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。关于争议事实的认定：第一，主张涉案厂房实际面积为2,300平方米，故提供被告何永达手绘图纸两份。被告恒达公司对图纸的三性均不认可。本院认为，该图纸并没有签名确认，也没有证据证明与双方买卖事实的关联性，该图纸没有证明力；关于双方买卖厂房的面积以《资产转让合同》约定的3,000平方米为依据予以认定。第二，涉案厂房周边区域租金状况，原告主张为每天每平方米0.3元，被告恒达公司主张每天每平方米0.6元。原告提供的一份案外人周边厂房租赁合同于2016年2月24日签订，租期6年，年租金280,000元，租赁面积2,600平方米，据此推算租金为每天每平方米0.3元。被告恒达公司提供的案外人周边厂房租赁合同，其中第一份于2015年9月16日，租期3年，可计算的南区面积780平方米，5个月租金54,166元，据此推算租金为每天每平方米0.46元；第二份于2016年1月11日签订，租期2年，租赁面积800平方米，但是该份合同“年租金”填写“壹伍万伍仟元”，其中“壹”字有添加的痕迹，并且“壹伍万伍仟元”与正常的写法“壹拾伍万伍仟元”有差别，故本院对第二份有污染嫌疑合同不作为参考依据。第三份于2015年12月12日签订，租期6年，租赁面积1,073平方米，年租金260,000元，据此推算租金为每天每平方米0.66元。原、被告提供的三份合同平均租金为每天每平方米0.47元，为此本院酌定涉案厂房周边区域租金状况为每天每平方米0.47元。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，被告恒达公司与村委会签订《资产转让协议》和《资产转让补充协议》，该合同内容中既有转让厂房的内容，也有租赁土地的内容，嗣后被告恒达公司将厂房转让给原告，原告则继续支付土地租金给村委会，原告与被告恒达公司签订的《资产转让合同》中关于土地租赁部分不属本案处理范围，本案不予处理；本案处理的是厂房买卖，原告与被告恒达公司转让的标的为坐落于上海市奉贤区青村镇吴家村XXX号的厂房，因无相关权证，违反相关规定，双方签订的《资产转让合同》中关于厂房转让部分应属无效。被告恒达公司主张，《青村镇企业改扩建厂房申请表》载明，建造400平方米厂房得到政府有关部门批复，所以不是全部无效。本院认为，该审批表虽然表明对老厂房400平方米翻建成新厂房有青村镇规划和土地管理所盖章同意，但是未有其他有权部门的审批手续，不足以证明翻建具有合法手续，故本院对被告恒达公司该观点不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《资产转让合同》厂房转让部分无效，合同无效的后果是互相返还取得的财产。被告恒达公司取得房价款6,060,845元，而因减量化拆迁，原告获得3,500,000元的补偿款利益在应返还的房价款中扣减。买卖的厂房本应返还，但是买卖的厂房因减量化被拆而灭失，原告无法返还，应当予以折价补偿，2019年12月5日庭审中，双方一致意见为：以使用期间的占有使用费为计算标准作为房屋灭失无法返还被告的补偿支付给被告，占有使用期间为3年，而本院酌定涉案厂房占有使用费为每天每平方米0.47元，以此计算3年占有使用费为1,543,950元(0.47元*365天*3年*3,000平方米)，所以被告恒达公司只需返还1,016,895元(6,060,845元-3,500,000元-1,543,950元)。关于原告诉请的利息问题，原告占有厂房期间得到使用利益，被告恒达公司占有购房款也会产生收益，双方互相抵消，利息不再计算。但是厂房于2018年9月30日被拆，原告不再占用，自2018年10月1日起，被告恒达公司对购房款占有使用期间的利息应当支付给原告。这里的购房款应当是扣减了减量化补偿款之后所剩的购房款2,560,845元，以及2019年12月5日庭审中明确扣除以占有使用费作为房屋灭失补偿款之后的购房款1,016,895元。本案中，与原告发生买卖关系的是被告恒达公司，被告何永达系法定代表人，其个人不合同权利义务的享受者和承担者，所以在本案中无需承担责任，本院对原告对被告何永达提出的诉讼请求不予支持。综上，对原告的部分诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海瑞阁展览展示服务有限公司与被告上海恒达波纹管制造有限公司于2015年9月18日签订的《资产转让合同》中关于厂房转让部分无效；二、被告上海恒达波纹管制造有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海瑞阁展览展示服务有限公司购房款人民币1,016,895元；三、被告上海恒达波纹管制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞阁展览展示服务有限公司以人民币2,560,845元为基数，自2018年10月1日起至2019年12月5日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；另支付以人民币1,016,895元为基数，自2019年12月6日起至本金人民币1,016,895元实际支付日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；四、对原告上海瑞阁展览展示服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,287元，由原告负担13,643.50元，被告上海恒达波纹管制造有限公司负担13,643.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  苏 姝人民陪审员  蒋建国二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。