海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9003民初8458号 原告：郝占友，男，1972年9月12日出生，汉族，黑龙江省依安县人，现住黑龙江省依安县依龙镇兴乐村1组。公民身份号码：230223197209122210。 委托诉讼代理人：王竹，系海南建亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珊，系海南建亚律师事务所律师。 被告：谢桂清，男，1986年2月12日出生，汉族，广东省电白县人，现住广东省电白县观珠镇垌古龙塘村公民身份号码：440923198602125196. 委托诉讼代理人：张蔚思，系海南方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张红叶，系海南方圆律师事务所律师。 被告：陈玉彤，女，1994年6月20日出生，汉族，海南省昌江县人，现住海南省昌江县石碌镇人民北路一巷1号附94公民身份号码：460031199406200020。 被告：儋州信恒旅游开发有限公司，住所地儋州市白马井镇滨海新区第一组团B-6-3、B-6-5地块恒大金碧天下综合楼一楼102室。统一社会信用代码：91469003348073358Q。 法定代表人：党为章，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张颖茹，系该公司法务。 委托诉讼代理人：陈雨晴，系该公司法务。 原告郝占友诉被告谢桂清、陈玉彤、儋州信恒旅游开发有限公司(以下简称儋州信恒公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郝占友的委托诉讼代理人王竹、谢珊，被告谢桂清的委托诉讼代理人张蔚思，被告陈玉彤，被告儋州信恒公司的委托诉讼代理人张颖茹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郝占友向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告谢桂清签订的《房屋转卖协议书》以及《房屋转让协议》；2、请求法院判令解除原告与被告儋州信恒公司签订的《商品房认购书》；3、请求法院判令被告谢桂清、儋州信恒公司共同向原告退还购房款1008693元；4、请求法院依法判令被告谢桂清、儋州信恒公司共同向原告支付利息暂计19379.51元（利息以购房款1008693元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计付，暂自2019年5月2日起计算至2019年10月8日，共计159天，实际应计算至被告实际给付之日止）；5、请求法院依法被告谢桂清、儋州信恒公司共同向原告支付违约金150000元；6、本案诉讼费由被告谢桂清、儋州信恒公司共同承担；7、请求法院判令被告陈玉彤对上述债务承担连带责任。事实与理由：被告谢桂清、陈玉彤系被告儋州信恒公司的工作人员。2018年5月，被告谢桂清、陈玉彤得知原告具有购房意向，便向原告销售被告儋州信恒公司开发的位于海花岛2号岛305栋1819号商品房，并向原告承诺购买该房后可为原告办理更名且无需社保即可购买。原告同意购买该商品房后，便要求与被告儋州信恒公司签订商品房买卖合同，但被告谢桂清、陈玉彤表示目前尚无法签署商品房买卖合同，便与原告签订房屋转卖协议书，约定原告购买上述商品房，总价为1008693元，并承诺原告支付全部房屋总价款后50个工作日内走完更名流程，将房子更名至原告名下，并保证不需要社保。合同签订后，原告如约将全部购房款支付至被告谢桂清、儋州信恒公司的银行帐号。但直至约定的更名期限届满后，被告谢桂清、儋州信恒公司仍未为原告办理房屋更名手续。在原告的催促下，被告谢桂清于2019年3月11日与原告再次签订房屋转让协议，并由被告陈玉彤作为连带责任保证人。该协议再次向原告承诺2019年4月30日前为原告办理完更名手续，然被告至今未为原告办理更名。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告谢桂清辩称，案涉三个书面合同《房屋转卖协议书》、《房屋转让协议》、《中国海南海花岛商品房认购书》的合同主体、内容、权利、义务各不相同，应分开立案审理。我与原告只签订过《房屋转让协议》，没有签订《房屋转卖协议书》，故该协议书对我没有约束力。我已经按《房屋转让协议》的约定履行了全部合同义务，双方权利义务已经终止，不存在约定或法定解除情形。我不是《中国海南海花岛商品房认购书》的当事人，该认购书与我无关。我在认购标的房屋时已经向被告儋州信恒公司支付购房款34396元，且于2018年11月11日委托被告陈玉彤向原告退回30000元，实际收到的款项为290782元。综上，我已经履行了合同义务，实际是原告觉得房价过高而找借口退房。故恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告陈玉彤辩称，案涉三个书面合同《房屋转卖协议书》、《房屋转让协议》、《中国海南海花岛商品房认购书》的合同主体、内容、权利、义务各不相同，应分开立案审理。我与原告只签订过《房屋转让协议》，没有签订《房屋转卖协议书》，故该协议书对我没有约束力。被告谢桂清已经按《房屋转让协议》的约定履行了全部合同义务，双方权利义务已经终止，不存在约定或法定解除情形。我不是《中国海南海花岛商品房认购书》的当事人，该认购书与我无关。综上，我已经履行了合同义务，实际是原告觉得房价过高而找借口退房。故恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告儋州信恒公司辩称，1、认购协议书是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律规定，原告要求解除认购书应承担相应的违约责任。2、我司于2018年3月29日将涉案房屋出售给罗进，后被告谢桂清、陈玉彤又将房屋转卖给原告，其转卖行为我司无关，我司不应当对因转卖产生的违约金承担责任。3、我司仅收到原告购房款653515元，无法按原告的诉请退还1008693元。 原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：证据一、《房屋转让协议书》；证据二、《房屋转让协议》；证据三、《商品房认购书》。证据一、二、三共同证明：1、被告将位于儋州市海花岛楼盘2号岛305栋1819号的商品房出售给原告的事实；2、被告未在约定时间内为原告办理更名手续，导致原告合同目的无法实现，已构成根本违约，应承担相应的违约责任；3、被告陈玉彤为被告谢桂清、被告信恒公司对原告的债务承担连带保证责任。证据四、转账凭证、收据。证明原告均按照约定于2018年5月23日、2018年6月11日向被告谢桂清支付购房款100000元、255178元；2018年6月12日，原告向被告信恒公司支付购房款653531元，且被告信恒公司也向原告出具收据，原告已履行合同约定的付款义务。证据五、录音（含纸质版）。证明1、谢桂清、陈玉彤系信恒公司的工作人员；2、被告明知原告不具备购房资质，仍将涉案房屋出售给原告，存在过错，并且未按照合同约定履行合同义务，构成违约的事实。补充证据：1、委托付款书（王微微），证明原告委托案外人王微微向被告谢桂清的银行转账支付涉案商品房的部分购房款，即100000元；2、承诺书（王微微），证明案外人王微微接受原告的委托，并出具承诺书，承诺向被告谢桂清的银行账户支付100000元购房款。3、中国农业银行业务凭证，证明案外人王微微受原告的委托，于2018年5月23日将100000元汇入被告谢桂清的银行账户的事实。4、委托付款书（李桂侠），证明原告委托案外人李桂侠向被告谢桂清的银行转账支付涉案商品房的部分购房款，即255178元；5、承诺书（李桂侠），证明案外人李桂侠接受原告的委托，并出具承诺书，承诺向被告谢桂清的银行账户支付255178元购房款。6、中国农业银行业务凭证，证明案外人李桂侠受原告的委托，于2018年6月11日将255178元汇入被告谢桂清的银行账户的事实。7、中国农业银行银行卡交易明细清单，证明原告于2018年6月12日通过银行账户将653515元购房款汇至被告信恒公司银行账户的事实。 原告的证据，经被告谢桂清质证后认为，对证据一的三性及证明内容不予认可，我方与被告陈玉彤均没有签署这份协议，上面的签字均不是这两人签的，谢桂清也没有授权任何第三方签订协议，该协议对谢桂清没有约束力。对证据二的三性予以认可，但对其证明内容有异议，该份协议约定谢桂清在2019年4月30日前办理完变更手续，而变更手续在2019年4月13日就办理完成，也就是谢桂清已经按照这个协议履行了他的责任义务，没有违约，合同目的已经实现。对证据三，这份认购书是原告和被告儋州信恒公司之间的权利义务，与谢桂清无关，对其三性不发表意见，而且通过这个证明，也已经证明了我们已经履行了转让协议的义务。证据四的三性没有异议，但对其证明内容有异议，这份证据只能证明我们只收到王微微与李桂侠的转账，但不能证明是原告与被告谢桂清转让预约合同的转让款，需要原告进一步提供证据来证明。对证据五。首先，真实性、合法性不认可，该份录音没有经过在场人员同意而偷录的，程序不合法，录音开始1分20秒有一段空白无声，所以对该份证据是否被编辑过是有异议的。从录音内容上，也不能证明被告谢桂清存在任何的违约行为，而恰恰证明被告谢桂清已经按照预约合同的转让约定当中的义务办理了更名手续，也就是已经履行本案的义务。对补充证据：1、2、4、5委托付款书，文本的真实性没有异议，对其内容及落款时间是有异议的，因为跟我们实际履行情况不完全一致。3、6的三性证明内容没有异议，对于收款是没有异议，但是是否是原告委托还需进一步确认。7、是原告和被告儋州信恒公司之间履行认购书的义务，我们不发表质证意见。 原告的证据，经被告谢桂清质证后认为，对原告的证据和被告谢桂清的质证意见一致，对录音说明一下：录音里面的主体并不是我，而是公司的销售人员。 原告的证据，经被告儋州信恒公司质证后认为，证据一、二是原告与被告谢桂清、陈玉彤签订的，我们不发表意见。证据三的真实性、合法性没异议，关联性有异议，该份证据只能说明原告与我司签订房屋认购协议。对证据四，我们只对原告转账给我们公司的凭证没有异议，对其他凭证不发表意见。对证据五的三性不予确认。补充证据1-6不发表意见。证据7的三性没有异议。 被告谢桂清为反驳原告的主张，向本院提交如下证据:证据一、《中国海南海花岛商品房认购书》编号：4222932；证据二、24396元海花岛联销项目收款专用收据；证据三、情况说明及罗进身份证复印件，证明谢桂清以罗进的名义认购了海南海花岛2-305-1819号房屋，并支付了10000元定金及首期购房款24396元；证据四、中国农业银行银行卡交易明细，证明2018年11月11日谢桂清委托陈玉彤退回30000元转让款给郝占友。 被告谢桂清的证据，经原告质证后认为，对证据一、二、三的三性及证明目的均不予认可，首先证据是由公司与案外人罗进签署，根据合同相对性与本案无关。这三份材料后期可以单方制作的，另外结合被告3提供的罗进与郝占友签订的协议，因为郝占友的签字及捺印是被告儋州信恒公司伪造的虚假证据。证据四的三性认可，证明目的不认可，3万元是因为被告谢桂清、陈玉彤未能在房屋转卖协议约定的在50个工作日内走完更名流程，由被告谢桂清、陈玉彤向原告支付的违约金，后期原告同意再次给被告谢桂清、陈玉彤一定的时间办理网签备案更名，即双方才再次签订房屋转卖协议。 被告谢桂清的证据，经被告陈玉彤质证后无异议。 被告谢桂清的证据，经被告儋州信恒公司质证后认为，证据一、二真实性合法性没有异议。对证据三、四不发表质证意见。 被告陈玉彤没有证据向法庭提交。 被告儋州信恒公司为反驳原告的主张，向本院提交如下证据:认购书、具结书，证明信恒公司于2018年3月29日将涉案房屋出售给罗进的事实。 被告儋州信恒公司的证据，经原告质证后认为，对认购书以及具结书的三性不认可，具结书上的赫占友非原告本人签名，也不是原告签字捺印，该份证据由被告儋州信恒公司提供，但谁制作我方不清楚。 被告儋州信恒公司的证据，经被告谢桂清、陈玉彤质证后认为，对认购书没有异议，对具结书有异议，因为不是罗进本人签署的。 对于原、被告有争议的证据，本院认定如下:对于原告的证据一即《房屋转让协议书》，该份证据原告承认并不是被告陈玉彤亲笔签名，而是其他人员所签订，故本院对其真实性不予以确认。对于原告提供的证据五即录音资料，因该份证据被告陈玉彤不承认为本人，而原告又未能提供其他证据予以证实，故对其证据目的不予采信。对于被告儋州信恒公司提供的“具结书”,因涉案罗进及原告均不承认为其亲笔签名，经核对与原告的签名明显不一样，故本院对其真实性不予采信。对于原、被告的其他证据，本院予以采信，但对其证明内容不予全部采信。 经审理查明：涉案商品房为中国海南海花岛2号岛305栋幢1819单元，建筑面积为41.51平方米，套内建筑面积为28.67平方米。该商品房原为被告儋州信恒公司于2018年3月29日出售给罗进，而被告谢桂清则称以罗进的名义所购买，购买总价格为687911元。在原告欲购买房屋，被告谢桂清、陈玉彤便与原告多次沟通，双方签订《房屋转让协议》，协议约定被告谢桂清转让涉案商品房给原告，成交价为1008693元，原告应分三次支付款项，第一次付款时间为2018年5月23日、第二次付款时间为2018年6月12日、第三次付款时间为2018年6月12日。被告谢桂清承诺签订本协议起50个工作日即2019年4月30日前为原告办理完成更名手续，否则将原告的房款全部退还原告，并承担150000元的违约金，若被告谢桂清未承担150000元的违约金，则由被告陈玉彤承担保证责任。协议签订后，原告委托案外人王微微于2018年5月23日将100000元汇入被告谢桂清的银行账户、委托案外人李桂侠于2018年6月11日将255178元汇入被告谢桂清的银行账户、2018年6月12日通过银行账户将653515元购房款汇至被告信恒公司银行账户，合计1008693元支付完毕。原告支付完上述款项后，被告儋州信恒公司与原告于2019年4月13日签订《商品房认购书》，认购涉案商品房，认购书约定的房屋总价为687911元(含罗进首次购买时支付的首付款34396元)。后因未能签订涉案商品房买卖合同，被告谢桂清于2018年11月11日谢桂清委托陈玉彤退回30000元给原告，原告声称该款为违约金，但未能提供证据予以证明。原告诉称2018年5月便欲购买涉案商品房，而我省的房地产限购买政策于2018年4月22日对社会公布，其中对外省户籍人员的购房资格限定为只能购买一套，且须在我省24个月的社保记录，而原告非我省户籍，且在我省并没有社保购买记录。涉案商品房尚未进行过《商品房买卖合同》的网签备案。被告谢桂清、陈玉彤均称陈玉彤在涉案商品房的交易中并没有获利。 本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案系原告、被告为达到完成涉案商品房的交易即签订涉案商品房的《商品房买卖合同》而进行的前期协商，在签订《商品房买卖合同》前，原告、被告所达成的《房屋转让协议》、《认购书》等均系为完成涉案商品房交易的准备，具有预约的性质，而三被告均为涉案商品房预约合同的相关主体，故本案的争议应为商品房预约合同纠纷，应一并一案处理，无须分别立案审理，故对被告的此抗辩不予采纳。因涉案《房屋转让协议书》并非被告谢桂清、陈玉彤的真实签名，非当事人的意思表示，当属无效，故对原告的请求解除该协议书不予以支持。本案的关键问题为:一、涉案《房屋转让协议》、《认购书》的解除条件是否成立；二、原告主张返还购房款及违约金请求能否予以支持。 一、对于涉案《房屋转让协议》、《认购书》的解除条件是否成立的问题。本案首次名义购买人罗进仅支付34396元的首付后，被告谢桂清就以1008693元的价格将涉案商品房转卖给原告，扣除首付34396元和认购书中向被告儋州信恒公司653531元外，被告谢桂清为此获利320766元。在支付了较少的首付款后，就获取了巨大的差额利益。涉案商品房尚未签订过商品房买卖合同，原告、被告谢桂清也并未占有使用涉案商品房，从物权上来看，罗进或被告谢桂清无权将涉案商品房进行更名买卖，但考虑到被告儋州信恒公司与原告于2019年4月13日签订了《认购书》，视为对罗进将涉案商品房更名的追认。但尽管如此，因房地产交易市场中的内部更名实质属于买卖合同的性质。内部更名不但扰乱了正常的房地产交易市场秩序，也造成国家税款的流失，属“以合法目的掩盖非法目的”的性质，也势必推高了房地产交易市场的价格，规避了房地产的限购政策，与“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念相悖。原告购买涉案商品房的目的当属为签订网签备案的商品房买卖合同，故对被告谢桂清、陈玉彤抗辩称其合同义务仅为办理认购书中的更名手续的理由不成立，因为这不符合一般房产交易的目的，也明显不符原告的初衷。现原告不符合我省的房地产限购政策规定的购房人资格，导致原告无法签订涉案商品房买卖合同，即合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，现因被告儋州信恒公司无法为原告办理网签备案的商品房买卖合同手续，导致原告与被告所签订《房屋转让协议》、《认购书》的合同目的无法实现，故原告请求解除《房屋转让协议》、《认购书》的理由成立，本院予以支持。 对于原告主张返还购房款及违约金请求能否予以支持的问题。因我省的房地产限购政策系2018年4月22日向社会公布，在我省具有普遍适用性，为从事房地产交易的人理应知道，为众所周知的事实。而原告自称2018年5月便与被告谢桂清、陈玉彤协商购买涉案商品房，本院推定原告明知其没有社保，不符合我省的购房政策，存在一定的过错。被告谢桂清、陈玉彤作为房产交易的一方同样具有了解我省房地产限购政策的能力，故亦存在过错。被告儋州信恒公司作为涉案商品房的出卖人，理应对购房人具有审查的义务，其在明知原告不具备购房资格的情况下，仍然与原告签订涉案商品房的认购书，明显存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还所支付的相应购房款，有事实和法律依据，本院予以支持。但对于原告主张150000元的违约金。因考虑到原、被告均存在过错，根据过错相抵原则，对于原告主张的违约金不予以支持。另外，从原告与被告谢桂清签订的《房屋转让协议》来看，被告陈玉彤是对违约金150000元的担保，而不是对整个合同购房款予以返还的担保，现原告主张的违约金不予支持的情况下，原告请求被告陈玉彤对涉案房款的退还承担连带责任，无事实根据，本院不予支持。对于原告主张以1008693元为本金，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计付至实际付清之日止的利息。同样，考虑到原告有过错，故原告主张按贷款利率计算利息的请求不予支持，但可支持其法定孳息，即自支付相应款项之日起按同期同类银行存款利率计算。 综上所述，原、被告所签订的《房屋转让协议》、《认购书》的目的均是为了将来能签订网签备案的《商品房买卖合同》，具有预约合同的性质，现因合同目的无法实现，故原告请求解除预约合同，有事实根据和法律依据，本院予以支持，但鉴于原告也具有过错，故对于原告主张的违约金150000不予以支持，仅支付其法定孳息即可按同期同类银行存款利率计算。被告谢桂清、儋州信恒公司应将其收取原告的款项退还给原告，即被告谢桂清应退还给原告的本金为355178元-已经退还的30000元=325178元，儋州信恒公司应退还给原告653515元。对于被告谢桂清与被告儋州信恒之间的首付款问题，由该二被告另行解决，本案不予以处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告郝占友与被告谢桂清所签订《房屋转让协议》。 二、解除原告郝占友与被告儋州信恒旅游开发有限公司2019年4月13日所签订的编号为:6003793《中国海南海花岛商品房认购书》。 三、被告谢桂清应于本判决生效之日起十日内向原告郝占友退还房款325178元及利息(利息计算方式为:自2018年5月23日起以100000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算至2018年6月10日；自2018年6月11日起以355178元为本金，按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算至2018年11月10日；自2018年11月11日起以325178元为本金，按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算至实际付清之日止)。 四、被告儋州信恒旅游开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郝占友退还房款653515元元及利息(利息计算方式为:以653515元元为本金，按中国人民银行公布的同期同类存款利率自2018年6月12日起计算至实际付清之日止)。 五、驳回原告郝占友的其他诉讼请求。 案件受理费6939元（原告已预缴），由原告郝占友负担939元、被告谢桂清负担2000元、被告儋州信恒旅游开发有限公司负担40000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  黄何文 二〇一九年十二月二十五日 书记员  叶兆鼎 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者 以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理 期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致 使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。