江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初2642号原告（反诉被告）：左晶，女，1994年6月8日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：左友林，男，1963年2月21日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：黄波，江苏睿恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：李玉凤，女，1966年9月3日生，汉族，住泰州市海陵区。被告：秦承银，男，1950年4月8日生，汉族，住泰州市海陵区。以上两被告共同委托诉讼代理人：侯建东，江苏**华律师事务所律师。第三人：泰州市海陵区大开发房产经纪有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区阳光盛景11幢103室2层。法定代表人：庞建江。原告（反诉被告）左晶与被告（反诉原告）李玉凤、被告秦承银，第三人泰州市海陵区大开发房产经纪有限公司（以下简称大开发经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。左晶委托诉讼代理人左友林、黄波，李玉凤及李玉凤、秦承银之共同委托诉讼代理人侯建东到庭参加诉讼；第三人大开发经纪公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告左晶向本院提出诉讼请求：1、确认原告左晶与被告李玉风、秦承银双方于2019年3月10日签订的房屋买卖合同已经解除；2、判令被告立即双倍返还原告支付的购房定金人民币60000元；3、判令被告赔偿原告中介费损失8000元；4、判令被告赔偿原告律师服务费损失人民币60000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月10日，原告左晶与被告秦承银（系被告李玉凤的代理人）签订房屋买卖合同一份，约定被告李玉凤将其所有的位于泰州市房屋出售给原告，合同约定：该房屋成交价为人民币1270000元，合同签订后当日，左晶向李玉凤支付定金30000元，于2019年3月22日前向李玉凤支付首付款670000元。原、被告同意该首付款存入当地房地产交易主管部门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按照当地房产交易主管部门的规定向被告支付。原告按约支付定金后，被告违反合同约定，拒不配合设立资金监管账户，导致原告无法将首付款670000元存入资金监管账户。后经原告多次催告，被告拒不履行合同义务。为维护原告自身合法权益，故原告诉至法院，请求判准所请。被告李玉凤、秦承银共同辩称，秦承银系受李玉凤的委托处分案涉房屋。经第三人介绍，李玉凤将其所有的位于泰州市房屋出售给左晶。2019年3月10日傍晚，在第三人处，李玉凤、左晶及第三人洽谈敲定的交易条件是：首付款700000元，左晶当场先行支付30000元定金给李玉凤，剩余的670000元由左晶于2019年3月22日前一次性支付给李玉凤，二期房款200000元左晶于2020年1月23日前支付给李玉凤，2020年5月26日前办理过户手续，左晶过户后以自己的名义办理公积金抵押贷款，将剩余尾款370000元支付给李玉凤。但签订房屋买卖合同时，第三人处负责洽谈的工作人员并不在场，合同内容是由第三人的其他工作人员填写，该工作人员在不明真相的情况下将付款方式的选项勾反，以致于付款方式变为存入资金监管账户，造成笔误。后李玉凤及第三人多次催促左晶向李玉凤支付该670000元首付款，但左晶表示要严格履行合同，只愿意将款项打入资金监管账户，不同意给付李玉凤或存放于第三人处，亦不同意更正合同上的笔误。李玉凤卖房的目的是急于偿还所欠亲戚的债务，而一旦款项打入资金监管账户，李玉凤需要在合同约定的过户手续完成后才能拿到款项，这种付款方式违背了李玉凤订立合同时的本意，不能实现李玉凤订立合同的根本目的。原告的行为构成根本违约，依法应承担违约责任。反诉原告李玉凤向本院提出反诉请求：1、确认案涉房屋买卖合同解除；2、判令左晶支付李玉凤违约金人民币224000元，系按房款的20%主张，扣除原告已付的定金30000元；3、判令左晶赔偿李玉凤律师代理费损失5000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由同答辩意见。反诉被告左晶辩称，第一，李玉凤反诉状陈述的事实与实际情况不符，双方在签订合同时商谈的相关购房款支付方式就是合同明确约定的存入资金监管账户的方式，合同所约定的房款支付方式是双方当事人的真实意思表示，不存在任何重大误解或其他法律可变更、撤销的情形，亦不存在第三人工作人员失误的情形。事发至今，原、被告及第三人一直商谈的按合同履行，从未有一方对合同条款存在误解提出异议。第二，因系李玉凤违反合同约定致使左晶的合同目的无法实现，左晶向法院提出要求案涉房屋买卖合同解除，故对反诉请求第一项没有异议。对反诉请求第二项，因李玉凤才是案涉商品房买卖合同纠纷违约方，且其于2019年4月15日向左晶发出解除合同通知书，系违反双方约定恶意解除商品房买卖合同，并向左晶无理索要违约金，对该项请求李玉凤无事实和法律依据，相反李玉凤应承担恶意解除合同的相关责任。反诉请求第三项，同样没有事实和法律依据。综上，请求驳回李玉凤的反诉请求。第三人大开发经纪公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年3月10日，秦承银作为李玉凤（甲方，卖方）的代理人与左晶（乙方，买方）在大开发经纪公司（丙方）的居间介绍下签订江苏省存量房买卖居间合同，约定：甲方将坐落于泰州市梅兰花园31栋402号房屋出售给乙方，房屋成交价格为人民币1270000元，乙方应支付中介费12700元。买方付款时间、方式约定为：1、定金合同签订当日，乙方向甲方支付定金30000元，直接支付给甲方；2、首付款乙方于2019年3月22日前向甲方支付人民币670000元，并在“甲乙双方同意该首付款存入当地房产交易主管部门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按照当地房产交易主管部门的规定向甲方支付”前的方框内打“√”，在“乙方直接支付给甲方，乙方自行承担风险”前的方框内打“×”；3、二期房款（1）乙方于2020年1月23日前向甲方支付人民币200000元，并在“甲乙双方同意该款项存入当地房产交易主管部门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按照当地房产交易主管部门的规定向甲方支付”前的方框内打“√”，“乙方直接支付给甲方，乙方自行承担风险”前的方框内未作任何标记；（2）乙方于2020年5月26日前与银行签订贷款合同，并在“存入当地房产交易主管部门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按当地房产交易主管部门的规定向甲方支付”前的方框内打“√”，该内容下方有“乙方银行贷款叁拾柒万元整（公积金），不足部分商贷补足”的手写内容，“由银行直接支付给甲方”前的方框内未作任何标记。合同同时约定2020年5月26日前共同前往存量房交易中心办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，合同约定为：乙方未按约定时间付款，每逾期一日，应向甲方支付房屋总价款的0.1%的滞纳金，合同继续履行，逾期超过10日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金；本合同违约金为房款总价的30%，人民币380000元；履行合同发生争议时，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，向泰州市海陵区人民法院起诉，守约方因追索债权所发生的律师费、诉讼费、鉴定费等费用均由违约方承担。同日，左晶向李玉凤支付定金30000元并由秦承银出具了收据，向大开发经纪公司支付了中介费8000元并由大开发经纪公司出具了收据。2019年4月15日，李玉凤向左晶寄送解除合同通知书，载明因左晶未按合同约定于2019年3月22日前支付房屋首付款人民币670000元，根据合同约定，现通知左晶解除该房屋买卖合同，并要求左晶承担违约金278000元。现左晶以李玉凤、秦承银违约为由委托律师代为提起诉讼，产生律师代理费。被告李玉凤、秦承银应诉，李玉凤委托律师代为提起反诉，产生律师代理费。庭审中，李玉凤、秦承银申请第三人大开发经纪公司工作人员马X到庭作证，马X陈述商谈合同时，秦承银说要700000元现金，看房子时也和左晶父亲左友林说过此事，签订合同时马X不在场，是第三人大开发经纪公司工作人员陈军和张书洋陪同一起去总公司签订的合同，当时总公司人员已经下班，临时有个小女孩帮拟的合同，拟成了存入资金监管账户，实际并不是这么谈的，大开发经纪公司与左晶联系的工作人员是张书洋，在签订合同前马X没有和原告直接联系过。左晶对证人证言的三性有异议，认为案涉房屋的居间人系张书洋，马X并未与左晶进行联系、对接，包括出现纠纷后也没有，且签订合同时马X并不在场，故证人证言不能作为本案认定事实的依据。原告左晶代理人左友林陈述，刚开始商谈的同时就是要求资金和产权同时转移，即资金监管，不然有风险，签订合同时中介把条款一条一条读了，合同也给其看了，没有意见后才签的字。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告双方签订了书面的江苏省存量房买卖居间合同，系书证，李玉凤、秦承银否认该书面合同中约定的相关款项打入资金监管账户的约定，并提供了马X的证人证言予以佐证，但马X并非左晶的联络人，并没有参与整个与左晶的商谈，在签订合同时其也不在场，对签订合同时的情形并不知晓，故马X的证言并不能证明原、被告在签订合同前达成了房款直接现金给付出卖人的合意，亦不能证明在签订合同时原、被告的真实意思表示系房款直接现金给付出卖人，该证人证言不能推翻原、被告签订的江苏省存量房买卖居间合同。另马X提供的监控记录及补充协议，均系马X自行制作，没有监控视频及左晶或其委托代理人的签名确认，亦不能证明原、被告签订合同时的情形及签订合同后双方协商一致同意变更合同支付条款。综上，李玉凤、秦承银关于双方的真实意思表示系由左晶将房款直接支付给李玉凤、秦承银的抗辩不能成立，原、被告应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，因李玉凤、秦承银不同意开设资金监管账户，致左晶无法在约定期限内将房款汇入资金监管账户，左晶不存在违约行为。李玉凤在2019年4月15日向左晶寄送解除合同通知，以自己的行为表示不履行合同义务，已构成违约。原、被告对解除合同已形成一致意见，本院予以支持。李玉凤违约致合同解除，现左晶要求李玉凤双倍返还定金共计人民币60000元，符合法律规定，本院予以支持。关于左晶主张的中介费损失8000元，由于左晶已主张适用定金罚则，在其没有证据证明定金不足以弥补其损失的情况下，再主张损害赔偿金，没有法律依据，本院不予采纳。关于左晶主张的律师代理费，双方对解除合同并不存在争议，且在左晶向本院起诉时并没有解除合同的诉讼请求，综合考虑耗费的工作时间、法律事务的难易程度、委托人的承受能力、律师可能承担的风险和责任、律师的社会信誉和工作水平等因素，本院酌情确定律师代理费为人民币6000元。被告秦承银系李玉凤的代理人，其代理行为产生的后果应由被代理人李玉凤承担，故秦承银不应承担相应的责任。李玉凤反诉主张的违约金及律师费损失，由于左晶并不存在违约行为，故李玉凤的上述反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除左晶与李玉凤于2019年3月10日签订的江苏省存量房买卖居间合同。二、李玉凤于本判决生效之日起十日内双倍返还左晶定金共计人民币60000元、给付左晶律师代理费6000元，合计人民币66000元。三、驳回左晶对秦承银的诉讼请求及其他诉讼请求；驳回李玉凤的其他反诉请求。如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币17382元，由左晶负担1382元、李玉凤负担16000元（左晶已预交，李玉凤在本判决生效之日起十日内迳交左晶）；本案反诉受理费人民币9146元，由李玉凤负担（李玉凤已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件本诉受理费人民币17382元、反诉受理费人民币9146元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③账号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长  沙林霞人民陪审员  窦虎英人民陪审员  顾瑜文二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 莉