江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初7325号 原告：九江银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区赞贤路9号。 统一社会信用代码：9136070009837726XL。 负责人：张秋水，系该分行行长。 委托诉讼代理人：万玉龙，男，1991年6月3日生，系该行员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张文，男，1986年9月10日生，系该行员工，代理权限为特别授权。 被告：周金生，男，1963年8月27日生，住江西省吉安市吉水县。 被告：刘伍根，男，1966年8月28日生，住江西省吉安市吉水县。 原告九江银行股份有限公司赣州分行（以下简称为九江银行赣州分行）与被告周金生、刘伍根金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九江银行赣州分行的委托诉讼代理人万玉龙、张文，被告周金生到庭参加诉讼。被告刘伍根经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房按揭借款合同》，合同编号：gd2xxx90；2、依法判令被告周金生向原告偿还借款本金人民币3209550.52元，以及利息240418.27元、罚息50921.24元（按合同约定利率计算，暂时计至2019年9月20日），利随本清；3、依法判令被告刘伍根对本案诉讼请求第二项承担连带清偿责任；4、依法判令原告对被告周金生借款抵押的位于江西省赣州市五洲大道泰城大厦xx-xx办公室享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月14日，被告周金生因购房需要向原告申请贷款，并与原告签订《商品房按揭借款合同》、《商品房按揭抵押合同》，约定向原告借款420万元，借期自2015年4月14日至2025年4月14日止；抵押期间自2015年4月14日至2025年4月14日止，抵押财产为赣州市章××区××大道××城大厦××办公室。同时，合同约定了各自的权利及义务、违约责任等。被告刘伍根对上述借款提供最高额连带保证担保。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未依约还款。原告催收未果，遂提起诉讼。 被告周金生答辩称，（一）答辩人与赣州市盛泰置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》约定交房时间为2015年11月1日，但赣州市盛泰置业有限公司至今未向答辩人交房，导致答辩人逾期还款的主要责任在赣州市盛泰置业有限公司，故应增加主要责任人赣州市盛泰置业有限公司；（二）答辩人不应该承担罚息，因赣州市盛泰置业有限公司至今未交房，导致按揭贷款无法归还；（三）答辩人自愿承担归还本案的借款本金及利息，但相应的罚息应当免除。 被告刘伍根未答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2015年4月14日，原告（乙方，贷款人）与被告周金生（甲方，借款人）、案外人赣州市泰盛置业有限公司（丙方，保证人）签订《商品房按揭借款合同》（合同编号为gd2xxx90），约定借款金额为420万元；借款资金用于购买赣州市章贡区五洲大道xx-xx室商品房；借款期限自2015年4月14日至2025年4月14日止（贷款期限以借款借据为准）；借款采用浮动利率，按年调整，一年一定；月利率为同期同同档次国家基准利率上浮20%；按月计息，每月的20日为结息日，借款人应按月向贷款人支付借款利息；在借款到期日结清其余利息；贷款期限一年以上采用等额本息还款法归还；甲方从贷款发放的次月起，按期偿还贷款本息，每期的扣款日为21号到30号；首次扣款日期为2015年4月21日，甲方保证在以后每期30日之前账户内保持不少于当期归还借款本息的存款余额；合同项下的贷款本息及费用以甲方所购房产进行（抵押合同另行签订）；保证担保范围为合同项下的贷款本金及利息（包括罚息）、违约金、损害赔偿金、相关费用等；保证期限自贷款发放之日起到开发商为抵押人办好《房地产证》并办理房地产抵押登记后，将《房屋他项权证》交付抵押权人保管之日止；保证人承诺对保证范围内的全部贷款债务承担连带清偿责任，借款人发生任何违约事项，保证人保证代借款人履行还款责任；甲方连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时足额偿还贷款本息的，乙方有权提前收回贷款。合同还就其他事项进行了约定。同日，被告周金生（抵押人、甲方）与原告（抵押权人、乙方）签订《商品房按揭抵押合同》，约定为确保上述合同gd2xxx90号《九江银行商品房借款合同》的履行，甲方愿以其所购房产作抵押；抵押担保的范围包括借款合同项下的贷款本金420万元整及其利息（包括罚息）、违约金、损害赔偿金以及乙方实现贷款债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费等）；抵押物为位于赣州市章××区××大道××城大厦××办公室；抵押期限自2015年4月14日至2025年4月14日止。合同还就其他事项进行了约定。同日，被告刘伍根向原告出具《不可撤销的担保函》，记载为确保原告与被告周金生自2015年4月14日起至2025年4月14日止在最高债权额度420万元内签订的所有授信合同（含贷款合同）的履行，被告刘伍根自愿提供最高额担保；保证范围为合同项下全部债务本金及由此产生的利息、罚息、复利、违约金、赔偿金和原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师费、办案费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费及被担保人应当偿还原告的其他债务等）；保证方式为连带责任保证；保证期间为主债务履行期届满之日起两年；如被担保人以自身财产为主合同项下债务设定抵押担保，在被担保人未依约履行主合同项下债务时，原告有权直接要求被告刘伍根承担主合同项下被担保人未履行的全部债务的连带清偿责任，而无须先行使抵押权处置被担保人提供的抵押物。合同签订后，原告于2015年4月16日发放贷款420万元，但被告周金生未依约还款，各担保人未承担连带清偿责任。截止2019年11月14日，被告尚欠原告借款本金3209550.52元、利息275737.74元、罚息53980.64元。原告催收未果致诉。 另查明，本院于2019年11月14日以邮寄的方式向被告周金生送达了应诉材料（包含起诉状）。 上述事实，有原告提交的原告的营业执照、金融许可证、法定代表人的身份证、被告的身份证、《商品房按揭借款合同》、《商品房按揭抵押合同》、放款凭证、《商品房买卖合同》、《不可撤销担保函》、还款明细表、账户交易流水清单及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告周金生之间存在合法有效的金融借贷法律关系，应受法律保护。原告提供借款后，被告周金生未依约还款，符合合同约定的解除条件，且应按约定支付借款本金、利息、罚息、复利。因原告未在起诉前发出解除通知，故被告周金生自收到本案诉讼材料之日即视为收到解除通知。因此，本案合同已于2019年11月14日解除。合同解除之前未支付的利息、复利应依约支付。合同解除后，未能及时归还的借款本金，应承担偿付罚息的责任，对原告主张的利息、复利不再支持。被告刘伍根为本案债务提供连带保证担保，在被告周金生违约的情况下，原告在保证期间要求被告刘伍根对本案债务承担连带清偿责任之诉请，本院予以支持。担保人代偿后，有权向被告周金生追偿。关于原告要求对被告周金生提供的抵押物行使抵押权之诉请，因本案抵押物为房产，而房产抵押权的设立应以抵押登记为生效要件，但本案抵押物并未办理抵押登记，故对原告的该项诉请，本院不予支持。因本案系金融借款纠纷，案外人赣州市盛泰置业有限公司并非本案的合同主体，被告周金生认为案外人赣州市盛泰置业有限公司存在逾期交房并致其受损，其可以另行主张权利。被告刘伍根经本院传票传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告九江银行股份有限公司与被告周金生签订的《商品房按揭借款合同》已于2019年11月14日解除； 二、由被告周金生于本判决生效之日起七日内归还原告九江银行股份有限公司赣州分行借款本金3209550.52元； 三、由被告周金生于本判决生效之日起七日内支付原告九江银行股份有限公司赣州分行利息275737.74元（该利息截止2019年11月14日），并支付自2019年11月15日起至清偿之日止的罚息（以3209550.52元为基数，按合同约定的罚息利率计算）； 四、由被告刘伍根对被告周金生的上述第二、三项给付义务承担连带清偿责任。被告刘伍根代偿后，有权向被告周金生追偿； 五、驳回原告九江银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34807元减半收取17403.5元，由被告周金生、刘伍根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  赵盈慧 二〇一九年十二月二日 法官助理 何磊婷  书记员 彭楚君