上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11129号原告：汤凤君，男，1968年1月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：郑伟(系汤凤君配偶)，住上海市闵行区。被告：吕海英，女，1977年10月22日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：时召有(系吕海英配偶)，住安徽省。原告汤凤君与被告吕海英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序于同年8月6日和26日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑伟、被告吕海英两次均到庭参加诉讼。被告委托诉讼代理人时召有到庭参加第二次庭审。2019年9月20日，经当事人同意，并经本院院长批准延长本案简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金33,800元以及截止至2019年7月3日的滞纳金195,343.80元；2.判令被告支付原告物业费2,245.60元、有线电视费1,100元、水费414元以及因欠费停水半个月造成的损失1,400元。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告租金29,390元;2.判令被告支付原告截止到2019年7月3日的违约金152,558元;3.判令被告赔偿原告损失11,932.88元，其中：(1)因被告拒付租金影响原告资金使用而额外支出的贷款利息3,368.83元；(2)因被告提前搬离造成房屋空置一个月的租金损失2,940元；(3)被告搬离房屋后原告支出的卫生清洁费500元；(4)再次出租产生的中介费损失1,400元；(5)因被告违约提前退租造成的租金差价损失3,724元；4.判令被告支付原告截止至2018年8月底所欠物业费2,245.60元、有线电视费1,077.80元、水费414元以及因欠费停水半个月造成的赔偿下一家租客损失1,400元。事实和理由：被告自2016年11月7日起租住原告位于本区明中路XXX弄XXX号XXX室房以来，长期拖欠租金等费用，多次催要无果，现提起诉讼。被告辩称：1.其自2016年12月14日至2018年9月1日租赁原告上述房屋，应付原告租金58,590元。现其已原告租金37,880元，其中包含押金2,800元以及2018年原告到被告家拿走的两个月租金5,880元。因此，其仅欠原告租金20,710元。2.不同意原告要求其支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，因为当时双方已经达成口头协议。3.其交了半年物业费后，被楼道瓷砖砸伤了，原告及物业互相推脱责任。开通有线电视时其支付了1,300元，现又要求其支付收视费用1,077.80元，那上述1,300元又是什么费用。其同意支付原告所主张的水费414元，但停水损失不予认可。经审理查明，2012年7月，原告及郑伟对上述房屋取得上海市房地产权证。2016年12月11日，原、被告经居间签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告承租上述房屋；租期自2016年12月14日至2019年12月13日，房屋交付日期为2016年12月11日；租金为每月2,800元，该房屋租金12个月内不变，自第13个月起，以12个月为周期，月租金递增5%；租金每三个月为一期支付，每期租金提前7日支付。逾期支付的，每逾期一日，按日租金的30%支付逾期违约金；在交房时被告支付原告租赁保证金2,800元，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用于抵充本合同约定的由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告；租赁期间的水费、电视收视费、物业管理费由被告承担；被告有下列情形之一的，原告可书面通知被告解除合同，且被告应向原告支付违约金，违约金的数额相当于一个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(3)被告逾期不支付租金累计超过7日的。该合同另对其他相关事项作了约定。上述合同签订后，原告按约将上述房屋交付被告，被告向原告给付相应租金以及租赁保证金2,800元。此后，由于被告未按约向原告支付租金，双方遂对租金的支付问题达成了口头协议，即租期自2017年6月14日开始的租金变更为每月支付一次，提前7日支付。然，被告仍未按约履行支付租金义务，其中2017年9月前租金存在迟延支付，2017年10月后租金仅支付1,200元，余款至今未付。此后，经原告提出主张，被告遂于2018年9月1日将房屋返还原告。现原告以其诉称事由提起诉讼，并提出如上诉讼请求。诉讼中，原告就其第3项诉讼请求中所主张的损失，提供：1.服务合同及还款清单，证明因被告未按约支付租金，其额外贷款产生损失3,368.83元的事实。被告对该证据的真实性，没有异议，但认为与其无关。2.另行出租房屋的合同及支付中介费的微信截屏，证明2018年9月1日被告退房后，其于2018年10月1日才将房屋出租出去，期间空置一个月租金损失2,940元，再次出租租金仅为每月2,800元，租金差价损失3,724元，以及支付再次出租房屋中介费1,400元的事实。被告对上述合同及截屏的真实性，没有异议，但认为其退租后房屋是否租的出去以及出租的租金多少、为再次出租而支付的中介费，均与其无关。3.收条，证明清洁被告搬离后房屋所发生费用500元的事实。被告认为，该费用与其无关。此外，被告同意支付原告物业费2,245.60元、有线电视收视费1,077.80元。被告同意原告没收保证2,800元。被告在第一次庭审中同意支付原告停水损失1,400元，但在第二次庭审中反言。同时，就违约金及损失问题，原告认为，其按约定标准计算违约金并无不妥，并称违约金及损失系独立的，并不重复。被告认为，违约金的计算标准明显过高；其同意给付原告两个月租金作为违约金，接受所欠付租金数额的5%作为违约金；对于因其违约而给原告造成的损失，其没有证据提供。就合同解除后果一并处理问题，本院对当事人进行了释明。原、被告均称没有其他后果需要处理。但是，被告同时认为，违约金的截止时间应截止至2018年9月1日。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签署的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。上述合同因被告未按约向原告支付租金而解除，故被告应当向原告承担相应的违约责任。现双方对合同解除后，后果如何处理问题发生争议，以致涉讼。下面本院对原告的各项诉请内容根据相关规定逐项进行明确。关于原告诉请1，因被告于诉讼中同意原告没收保证金，且其无证据证明向原告给付了辩称的争议部分的租金，故本院对原告该项诉请，予以支持。关于原告诉请2，合同因被告的违约而解除后，并不因此而免除被告应当承担的逾期给付租金的违约责任。合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的30%支付逾期违约金。该约定的违约金的计算标准，没有考虑具体欠付租金的实际数额，一概以日租金的30%作为结算违约金的标准明显欠妥当。在被告提出该标准过高以及同意没收保证金的情形下，结合《合同法》第一百一十三条的规定，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本院酌定按年利率12%的标准计算逾期支付租金的违约金。但是，在原告另行主张合同解除的其他损失即诉请3所涉及损失的情形下，逾期支付租金的违约金的截止时间应为房屋返还之日2018年9月1日。此外，鉴于在合同履行过程中，双方因被告欠付租金而对租金的给付作了相应变更。此举实系原告对被告的宽限，基于举重明轻原则，在无证据证明在作出如上变更时，原告要求被告支付此前所欠租金所产生的违约金的情形下，本院有理由相信原告放弃了追究被告此前逾期支付租金的违约责任的权利。基于此，经计算，被告应支付原告逾期支付租金的违约金为1,863.92元。关于原告诉请3，本院按项叙述如下：(1)贷款利息，不属于可预见范畴，本院不予支持。(2)房屋空置一个月的租金损失以及租金差价损失，属于合同正常履行情形下的可得利益，故本院予以支持。(3)清洁费，仅凭微信截图尚不足以证明系因被告的不当使用而产生，故本院不予支持。(4)再次出租中介费，可以作为原告因防止损失扩大而支出的费用。但是，鉴于原、被告之间的合同约定的租期至2019年12月，而再次出租的合同约定的租期至2021年9月，故应按比例适当分摊为宜，本院酌定为600元。关于原告诉请4，因被告同意支付原告物业费2,245.60元、有线电视费1,077.80元和水费414元，故本院对原告该部分请求，予以支持。至于因停水而赔偿下一租客损失问题，因被告在首次庭审中同意支付原告该项停水损失费用，故按禁反言原则，本院对原告该部分请求，亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告吕海英于本判决生效之日起十日内支付原告汤凤君租金29,390元;二、被告吕海英于本判决生效之日起十日内支付原告汤凤君违约金1,863.92元;三、被告吕海英于本判决生效之日起十日内赔偿原告汤凤君房屋空置租金损失2,940元、中介费损失600元以及租金差价损失3,724元；四、被告吕海英于本判决生效之日起十日内支付原告汤凤君物业费2,245.60元、有线电视费1,077.80元、水费414元以及因欠费停水赔偿其他租客损失1,400元。五、驳回原告汤凤君的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,280元，减半收取2,140元，由原告汤凤君负担1，694元(已付)，被告吕海英负担446元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年十二月二十四日书记员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。