汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2019) 陕0702民初4720号     原告：梁洁，女，汉族，生于1988年XX月XX日，住海南省三亚市崖州区。   原告：周蜀东，男，汉族，生于1986年XX月XX日，住址同上，系原告梁洁之夫。   以上二原告共同委托代理人:黄蕊，陕西锐博律师事务所律师。   被告：闫阳，男，汉族，生于1986年XX月XX日，住汉中市汉台区。   原告周蜀东、梁洁与被告闫阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5受理后，依法由审判员冯汉军适用简易程序独任审判,于同年12月23日公开开庭进行了审理，原告周蜀东、梁洁及其共同委托诉讼代理人黄蕊，被告闫阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周蜀东、梁洁向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，按照双方合同约定，给原告办理房屋过户手续，并赔偿延期过户给原告造成的损失3万元； 2、被告承担本案诉讼费。二原告变更诉讼请求：1、如果被告不能履行房屋买卖合同，解除双方签订的房屋买卖合同，被告退还原告交纳的15万元；2、并按合同约定向原告支付违约金12.2万元。但原告周蜀东、梁洁未在本院规定的期限内交纳变更的第二项诉讼请求应当预交的案件受理费。事实与理由：2019年4月19日，原告通过汉台区XX房XX店介绍，购买被告个人所有的位于汉台区XX大道XX城XX园XX号楼XX室的房屋。当天双方签订了《汉中市存量房屋买卖合同》，合同约定：被告将自己所有的位于汉中市汉台区XX大道XX城XX园XX号楼XX室，面积109.54平方米，以总价61万元卖给原告，首付款为20万元，定金1万元。签订合同的当天原告支付了1万元定金。2019年5月15日，双方签订了《补充协议》，约定原告先期支付14万元首付款，2019年9月20日前被告办理完房屋过户手续，在过户当天原告再支付6万元首付款。《补充协议》签订后，原告当天向被告支付了14万元，但到被告办理房屋过户的时间，被告迟迟不办理。随后，原告和中介多次催促被告，被告至今拒绝办理房屋过户手续。被告的行为违反双方合同约定，侵犯了原告的合法权利，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。   被告闫阳辩称，通过中介和原告签订房屋买卖合同是真实的，房屋迟迟不能过户手续，是因为原告个人征信达不到银行办理按揭的要求，所以违约责任在原告方。原告必须提前把银行按揭贷款的面签手续通过，并办理了按揭贷款，我才能协助他将房屋过户到其名下，这也是当时买房时中介的要求。诉讼中，被告闫阳提出反诉:1、解除双方签订的《汉中市存量房屋买卖合同》；2、要求反诉被告赔偿违约金12.2万元。但被告闫阳未在本院规定的期限内交纳反诉案件受理费。   原告为证明其主张向本院提交以下证据材料：1、原告身份证复印件，证明：原告身份情况、主体资格；2、被告身份信息，证明：被告闫阳身份信息、主体资格；3、《居间服务合同》，证明：（1）2019年4月19日，原被告在汉台区XX房XX店的居间服务下，就原告购买被告位于汉中市汉台区XX大道XX城XX园XX号楼XX室的房屋达成协议并签订了汉中市存量房屋买卖合同；（2）原告承担中介服务费12200元，被告承担6100元；4、《汉中市存量房屋买卖合同》，证明：（1）2019年4月19日原被告达成房屋买卖合同，约定被告将自己名下的位于汉中市汉台区XX大道XX城XX园XX号楼XX室房屋卖给原告；（2）该房屋在第5层，面积109.54平方米，房屋成交总价款61万元；（3）被告应当在2019年5月15日前注销该房屋之前的抵押登记；（4）原告应在签订合同之日支付1万元定金，2019年5月15日之前支付20万元首付款；5、补充协议，证明：原被告双方约定将之前约定的2019年5月15日支付20万元首付款，修改为2019年5月15日支付14万元首付款，另外的首付款6万元在过户当天支付；第二项修改了如果原告办理银行贷款不能通过，原告变更买受人或者原告支付全款，然后走正常程序；6、商品房预售合同、发票，证明：（1）2009年6月15日，被告从汉中中青置业有限公司购买了诉争的房屋；（2）诉争房屋的买受人为被告闫阳一人；（3）被告首付137078元，办理按揭贷款13万元；（4）发票显示房屋总价款272127元；7、收条、转账凭据，证明：被告收取原告所支付的15万元的收据（分别为1万元和14万元，总计15万元）；8、询问证人衡磊笔录（衡磊为汉中创德房地产中介公司的负责人），证明：原被告2019年4月19日合同不能履行的原因是原告征信的问题；2019年5月15日合同不能履行是因为被告的征信有问题的原因，被告也不愿意出卖了；9、梁娟的证言及证人梁娟出庭作证证词，证明：印证证人衡磊的证言；10、录音整理笔录，证明：印证证人衡磊的证言；闫阳承认自己征信有问题，被告在合同期满前即2019年9月20日之前就不同意卖房了，梁娟同意梁洁以她的名义买房，这个时候原告具备买房的全部条件，也同意替被告还3万元，但被告不同意卖房；11、诉争小区房屋售价行情（互联网公开的信息），证明：诉争房屋从2019年1月到2019年12月价格未变动，环比降低了；12、录音光盘一张（与第十份证据一致）；原告提交的证据经当庭质证，被告发表如下质证意见：（1）对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性无异议，但对证据3、4、5、8的证明目的有异议，该证据不能证明答辩人违约，而是原告自己违约了。   被告为证明其抗辩意见向本院提交以下证据材料汉台区XX房XX店的《证明》，证明：因为原告个人征信问题，不能办理银行按揭贷款，导致房屋最终没有买卖成功，原告行为构成违约。该证明经当庭质证，原告发表质证意见认为：被告让汉台区XX房XX店出据《证明》时，中介店是按照被告的要求写的，证明的事实不完整，对于之后发生的事实被告没有让中介店陈述写在证明中。   对当事人没有争议的证据，本院予以确认并载卷佐证；对原、被告双方提交的汉台区XX房XX店出具的《证明》以及该中介店的证词、电话录音资料，本院结合案件事实综合认定中介店所证明的事实；对于原告提交的诉争小区房屋售价行情材料本院予以参考。   根据当事人的陈述和经确认的证据材料，本院查明以下案件事实：汉台区XX房XX店（以下简称为中介店）是一家从事房地产买卖的中介机构。2019年4月19日，原告周蜀东、梁洁夫妻二人通过汉台区XX房XX店介绍，准备购买被告个人所有的位于汉台区XX大道XX城XX园XX号楼XX室的房屋，原、被告及中介店签订《居间服务合同》一份，居间合同对居间房屋买卖、居间费用负担进行了约定。《居间服务合同》签订后当天，原、被告双方签订了《汉中市存量房屋买卖合同》，该合同约定：被告将其所有的位于汉中市汉台区XX大道XX城XX园XX号楼XX室，面积109.54平方米，以总价61万元（不包含税费）出售给二原告；付款方式为：合同签订当日二原告向被告支付定金1万元，并于2019年5月15日前支付首付购房款款20万元，剩余购房款40万元由二原告通过在银行办理抵押贷款方式向被告支付，原、被告双方应于2019年5月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户。如原告因自身原因未获得贷款机构批准的，由原告自行筹齐剩余购房款，在办理房屋权属转移登记手续前支付给被告。原告支付购房款时1万元的定金视为房屋成交总价的一部分；该合同还同时约定，原、被告双方授权居间方于银行贷款审批通过后5个工作日内共同至不动产登记交易服务中心办理网上签约手续，并配合居间方办理相关手续，《汉中市存量房屋买卖合同》签订当天，原告向被告支付了1万元定金， 被告给原告梁洁出具了金额为1万元的《收条》一份。2019年5月15日，原、被告双方又签订《补充协议》一份，《补充协议》约定：1、原告于2019年5月15日支付被告购房首付款14万元，剩余首付款在过户当天交付给被告；2、双方约定于2019年9月20日之前办理后续流程，办理完毕过户手续；3、如果原告办理贷款申请不通过，原告变更买受人，正常走后续流程，或者买受人全款付清。原、被告双方及中介店经办人在《补充协议》上签字盖章。《补充协议》签订后，原告当天向被告支付了首付购房款14万元，被告给原告梁洁出具金额为14万元的《收条》一份。此后，二原告在申请办理银行按揭贷款时，因原告周蜀东的个人征信问题未能通过银行审查，无法办理银行按揭贷款，原、被告双方又口头约定于2019年8月以梁洁名义购房，办理银行按揭贷款。到了2019年8月11日，梁洁准备以自己名义购房办理按揭贷款时，发现被告闫阳信用卡有3万元未还，其银行账户被冻结，仍然无法办理银行按揭贷款手续。经原、被告双方及中介店协商，打算更房屋的买受人为梁洁的姑姑梁娟，但在2019年9月19日原告与被告电话联系以梁娟名义购房事宜时，遭到被告拒绝。此后，原告也未向被告支付剩余购房款，双方因此产生纠纷，二原告诉至本院。   另查明，被告闫阳向原告出售的房屋，闫阳于2009年6月15日从汉中中青置业有限公司购买,合同约定住宅价格为267078元，柴房价格为5023元。闫阳按合同约定支付首付了购房款共计142101元，剩余购房款13万元，闫阳通过办理银行按揭贷款方式向汉中中青置业有限公司支付了购房款。   本案在审理过程中，经本院主持调解无效。   本院认为，原、被告及中介店签订的《居间服务合同》，以及原、被告签订的《汉中市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，上述合同及协议均真实、合法、有效，当事人均应依约履行。《补充协议》对《汉中市存量房屋买卖合同》中有关购房款的支付方式、房屋买卖手续的的办理方式均进行了实质性变更，对于变更的内容，应当按照《补充协议》履行，即：原告于2019年5月15日支付被告购房首付款14万元，剩余首付款在过户当天交付给被告；2、双方约定于2019年9月20日之前办理后续流程，办理完毕过户手续；3、如果原告办理贷款申请不通过，原告变更买受人，正常走后续流程，或者买受人全款付清。但因原告周蜀东个人征信问题，致使《补充协议》的履行遇到障碍，后双方又通过口头约定方式对《汉中市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的约定事项进行变更，由原告梁洁在2019年8月份以自己名义单独购买被告房屋。该合事项的变更，并不违反《汉中市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的约定，也不影响双方合同的实现。但由于原、被告双方在房屋买卖过程中，忽略了双方个人征信可能存在的问题，致使银行按揭贷款无法办理，剩余购房款无法支付，也造成房屋产权过户的条件无法成就，形成被告不同意卖房，《汉中市存量房屋买卖合同》、《补充协议》不能继续履行的局面。原、被告双方对此均负有过错。二原告诉讼中变更诉讼请求，请求解除双方签订的《汉中市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，双方有关房屋买卖的口头约定，被告提出了反诉请求，也要求解除双方签订的原告房屋买卖的合同、协议，本院认为原、被告上述意见和请求符合本案所涉合同、协议已无法再继续履行的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四项，第九十六条第一款的规定，应依法予以解除。同时，依照该《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《汉中市存量房屋买卖合同》、《补充协议》解除后，被告应当向二原告返还收取的1万元定金和14万元的首付款，共计15万元。至于原告变更诉讼请求，要求被告支付违约金12.2万元，被告反诉要求原告支付违约金12.2万元，因双方均未在本院指定的期限内按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，依法交纳起诉案件受理费和反诉案件受理费，依照第二百一十三条之规定，按撤回起诉和撤回反诉处理。   综上，原告的诉讼请求部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第二、三、四项，第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：   一、解除原告周蜀东、梁洁与被告闫阳签订的《汉中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；   二、被告闫阳于判决生效后三十日内返还原告周蜀东、梁洁购房定金1万元及购房款14万元，共计15万元；   三、驳回原告周蜀东、梁洁其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费650元，减半收取325元，由被告闫阳负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。   本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                           审判员冯汉军                       二0二0年一月十四日                               书 记 员 赵聪