青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1938号上诉人（原审被告）：冯国祥，男，回族，1976年1月23日出生，公民身份号码×××，个体工商户，住青海省西宁市。被上诉人（原审原告）：青海昆仑中学，统一社会信用代码12630100440050909X。住所地：青海省西宁市城东区共和南路11号。法定代表人：张永宏，该校校长。委托诉讼代理人：拉元来，该校副校长。委托诉讼代理人：李香梅，青海延辉（湟源）律师事务所律师。上诉人冯国祥因与被上诉人青海昆仑中学合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯国祥上诉请求：1.撤销青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初1856号民事判决，并根据案件事实发回重审或依法改判；2.本案诉讼费由青海昆仑中学负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，应当依法改判或发回重审。第一，关于600㎡餐厅腾退问题。冯国祥已在原租赁房屋旁进行扩建且扩建房屋与原租赁房屋形成一体，且尚未与青海昆仑中学就餐厅房租、水电费及扩建部分达成协议，故案涉租赁房屋无法腾退。青海昆仑中学称扩建未经其同意，属于违章建筑，冯国祥不予认可。案涉扩建建筑建成至今已近10年，且扩建面积远大于原租赁房屋面积，青海昆仑中学在此10年间从未过问或举报，也未追究冯国祥违约责任。双方矛盾的真实起因在于水电费过高，且多次协商未果，青海昆仑中学遂断电断水，导致冯国祥关门歇业至今。冯国祥因投入巨大，故一直试图与青海昆仑中学协商解决矛盾，但至今未果。青海昆仑中学在租赁合同期即将届满时方才主张房租于常理不合，且一审判决将导致青海昆仑中学对扩建建筑坐收渔利。另，若扩建部分最终被定性为违章建筑，则青海昆仑中学亦因多年置若罔闻而应承担相应责任。第二，关于租金。首先，一审中，青海昆仑中学认可冯国祥经营的鼎盛祥餐厅于2010年开业经营。根据《餐厅租赁合同》第六条，租金自开业起计算。加之冯国祥提供的青海昆仑中学出具的2008、2009年预交房租收条，能够证明冯国祥在餐厅开业前已经预交了两年房租，应以此冲抵青海昆仑中学主张的2017、2018年房租。其次，冯国祥对承租的600㎡餐厅进行了装修，装修价值应抵顶所欠租金。最后，因签订《青海昆仑中学与鼎盛祥餐厅租赁补充合同》，冯国祥再次对餐厅进行装修，前后两次装修历时约3年，装修期间的租金应予免除。第三，关于水电费。一审判决认定水电费与事实不符，冯国祥经营的餐厅已停业2年之久，停业期间不应产生水电费，故冯国祥不欠付水电费。另，双方因水电费过高而协商未果后，青海昆仑中学断电断水导致鼎盛祥餐厅停业。根据《餐厅租赁合同》第三条，青海昆仑中学负责水电通畅。现青海昆仑中学违约在先，应赔偿冯国祥停业损失。青海昆仑中学辩称，第一，《餐厅租赁合同》及《青海昆仑中学与鼎盛祥餐厅租赁补充合同》均合法有效。根据《餐厅租赁合同》，案涉房屋租期为2008年11月至2018年11月。现租赁期限届满，冯国祥拖欠2017、2018年度租金未付，依法应予支付。同时，一审判决已将冯国祥于2008年11月6日预交的租金25,000元从欠付租金中核减。而冯国祥装修停业与青海昆仑中学无关，不应影响其履行支付租金的义务。第二，《餐厅租赁合同》约定的租期已届满，且冯国祥拖欠部分租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条的规定，青海昆仑中学有权要求冯国祥腾退房屋。第三，合同到期前两个月，青海昆仑中学向冯国祥发出租金催缴通知，且冯国祥在合同到期前仍在装修租赁房屋。另，水电费用表数并非校方人员抄录，且学校用电和鼎盛祥餐厅用电系分别记录，现冯国祥主张其不欠水电费，应当提供缴费证据。第四，青海昆仑中学无权停水，但确因冯国祥欠费而采取短暂的停电措施。青海昆仑中学向一审法院起诉请求：1.判令冯国祥支付拖欠的房租110,000元、水电费30,667.46元，共计140,667.46元；2.责令冯国祥立即腾退房屋，排除妨害；3.本案诉讼费由冯国祥负担。一审法院认定事实：2008年11月6日，青海昆仑中学与冯国祥签订《餐厅租赁合同》，约定青海昆仑中学将位于该校西南角建筑面积为600㎡的二层餐厅出租给冯国祥；前五年租金为50,000元/年，自第六年起租金为55,000元/年；水电费由青海昆仑中学按每月实际用表数向冯国祥代收；租期为10年即2008年11月6日至2018年11月6日，房租从餐厅开业之日算起（2010年开业）；冯国祥在租赁期内不得私自拆墙打洞，如局部修改需经青海昆仑中学同意方可实施。合同签订后，青海昆仑中学交付案涉房屋给冯国祥使用，冯国祥于2010年办理了营业执照并开业经营。至2018年11月6日合同期满，冯国祥尚欠青海昆仑中学2017、2018年房租110,000元及水电费30,667.46元（水电费账单共计31,067.08元，青海昆仑中学起诉时少计399.62元，按诉状载明数额30,667.46元计），且未按合同约定腾退租赁房屋，以致产生纠纷。一审法院认为，青海昆仑中学与冯国祥签订的《餐厅租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。合同约定租赁期于2018年11月6日届满，故青海昆仑中学要求冯国祥腾退租赁房屋的诉讼请求，依法应予支持。冯国祥承租案涉房屋期间有按约交付租金及水电费的义务，而其未在约定的期限内交纳，应承担相应责任。青海昆仑中学诉讼请求正当，于法有据，应予支持。冯国祥主张以2008、2009年所交房租抵顶2017、2018年房租，因冯国祥未提交证据证明双方对抵扣房租有所约定，故对此节主张不予认可，冯国祥应当足额缴纳拖欠的房租。其提交的2008年11月6日青海昆仑中学财务室出具的预交房租25,000元的收条，经质证，青海昆仑中学同意从其主张的房租中予以抵扣，予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、冯国祥于判决生效后十日内将位于青海昆仑中学西南角建筑面积600㎡的二层餐厅腾退给青海昆仑中学；二、冯国祥于判决生效后十日内给付青海昆仑中学房屋租金85,000元及水电费30,667.46元，共计115,667.46元。案件受理费减半收取1,557元，由冯国祥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的证据，本院认证认为，冯国祥提交视频的目的在于证明其扩建系经青海昆仑中学同意，进而要求青海昆仑中学赔偿其扩建损失。青海昆仑中学申请证人作证的目的在于证明冯国祥扩建未经校方同意。鉴于本案一审中，冯国祥并未就其扩建损失提起反诉，故对此请求二审不予涉及，故冯国祥提交的视频及青海昆仑中学申请作证的证人证言与本案缺乏关联性，不予采纳。青海昆仑中学提交的电费账单符合证据的真实性、合法性及关联性要求，依法予以采纳。青海昆仑中学提交的水费账单，冯国祥未提出异议且认可欠付水费金额，故对该证据予以采信。青海昆仑中学提交的3份《通知》只显示校方主张的水电费金额，且冯国祥对其兄冯国新签收《通知》提出异议，故该份证据不能达到证明水电费欠付金额的目的，不予采信。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，第一，《餐厅租赁合同》第九条约定：“合同期内任何一方不得违约，否则由违约一方承担违约金贰万元，同时合同终止。但由于国家政策征用土地或开发使用以及自然灾害造成的终止租赁，双方均不算违约。但因此所产生的补偿费用，乙方（冯国祥）只享受经使用折算后的装修费用。”第十条约定：“乙方（冯国祥）在租赁期内必须有安全意识爱护房屋，不得私自拆墙打洞。如局部修改须经甲方（青海昆仑中学）同意方可实施，否则给房屋造成的一切损失由乙方承担。合同期满后若不再续租，则将房屋及装修完好无损无偿移交甲方。”第二，2011年4月7日，青海昆仑中学（甲方）与冯国祥（乙方）签订了《青海昆仑中学与鼎盛祥餐厅租赁补充合同》，约定：青海昆仑中学向鼎盛祥餐厅提供平房十间、车库一间，无偿使用至合同期满，租赁期内十间平房和一间车库的房屋主体不得改建；冯国祥负责修建一座30立方米化粪池，化粪池施工要求须符合城市管网建设设计要求和施工要求，并通过相关职能部门的认可审定后，方可施工建设，同时将下水改道通往城市污水管网，并封堵后门，彻底和家属院隔离；以上修建改造工程费用均由冯国祥全额承担。第三，二审中，冯国祥对青海昆仑中学主张的水费1,932元予以认可。本院认为，本案二审争议焦点为：第一，冯国祥应否腾退其依据《餐厅租赁合同》承租的房屋；第二，冯国祥主张以预交租金及装修价值抵顶欠付租金以及免除装修期间租金的意见能否成立；第三，冯国祥是否欠付水电费及欠付金额。对以上争议焦点，逐一分析如下：关于租赁房屋的腾退问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，冯国祥与青海昆仑中学签订的《餐厅租赁合同》约定的租赁期间于2018年11月6日届满，且双方未行续租，故冯国祥理应于租期届满之时腾退合同所涉租赁物即位于青海昆仑中学西南角建筑面积为600㎡的二层餐厅。现其以进行扩建且扩建房屋与原租赁房屋形成一体、尚未与青海昆仑中学就餐厅房租、水电费及扩建部分达成协议为由主张无法腾退的意见，无法律依据，不能成立。关于租金的认定问题。根据《餐厅租赁合同》，案涉房屋租金自餐厅开业时计收，计收标准为50,000元/年，第六年起为55,000元/年。根据一审查明且双方均无异议的事实，冯国祥于2008年11月6日预交租金25,000元，冯国祥经营的鼎盛祥餐厅于2010年开业经营，冯国祥欠2017、2018年租金至今未交。据此，一审法院认定2017、2018年度租金为110,000元，并从中核减预交金额25,000元，最终确认冯国祥尚欠租金85,000元并无不妥之处。针对冯国祥关于租金的上诉主张，首先，其主张于2008、2009年预交两年房租，但未提交证据予以证明，应当自行承担举证不能的法律后果。其次，其主张以装修价值抵顶所欠租金，有悖于《餐厅租赁合同》第十条关于“合同期满后若不再续租，冯国祥应将房屋及装修完好无损无偿移交给青海昆仑中学”的约定，亦不符合《餐厅租赁合同》第九条约定的“因国家政策征用土地或开发使用以及自然灾害造成终止租赁时冯国祥在补偿费用中享受经使用折算后的装修费用”的情形，故不能成立。最后，其主张免除3年装修期间租金，但《餐厅租赁合同》及《青海昆仑中学与鼎盛祥餐厅租赁补充合同》中均未对餐厅开始营业后二次装修期间的租金作出减免之约定，且冯国祥亦未能提交2010年餐厅开业前除2008年11月6日收条以外的其他租金交纳凭证，故其该项主张因缺乏合同及事实依据而不能成立。关于水电费的认定问题。冯国祥以其餐厅停业期间不应产生水电费为由，主张其不欠付水电费。现青海昆仑中学以《餐厅租赁合同》中关于“水电费由青海昆仑中学按每月实际用表数向冯国祥代收”的约定为依据，根据实际用表数主张2017年1-6月水电费，其中水费欠付金额得到冯国祥认可，电费有国网青海省电力公司西宁供电公司出具的账单予以证明，有合同及事实依据。因2017年1-6月尚在《餐厅租赁合同》履行期间，且租赁房屋确由冯国祥实际占有、控制，故冯国祥应对该期间确未产生电费或电表显示的用表数并非鼎盛祥餐厅使用产生承担举证证明责任，现其既未完成上述证明责任，亦未提交证据证明该项费用已经缴清，应当承担举证不能的法律后果。据此，一审判决认定冯国祥欠付水电费30,667.46元，亦无不妥之处。另，冯国祥主张青海昆仑中学断水断电导致鼎盛祥餐厅停业，应赔偿其停业损失。因冯国祥该项请求并未在一审中提出，且在二审中表示不接受调解，故对该项请求本案不作处理。综上，冯国祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,114元，由冯国祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹菲菲审 判 员 左志萍审 判 员 张 薇 二〇一九年十二月十二日法官助理 岳文伟书 记 员 王维兵附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。