文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4798号上诉人（原审被告）：盐城市金时代房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市剧场路19号同曦鸣城1幢205室（2）。法定代表人：陈广川，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：花恒胜，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔建国，男，1973年11月20日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：蔡一兰，女，1976年1月20日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：崔开亮，男，1997年10月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：荣国清，江苏新中一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：同曦集团有限公司，住所地江苏省南京市江宁开发区胜太东路8号。法定代表人：陈广川，该公司董事长。上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代公司）因与被上诉人崔建国、蔡一兰、崔开亮、同曦集团有限公司（以下简称同曦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金时代公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由崔建国、蔡一兰、崔开亮、同曦公司负担。事实与理由：1.金时代公司与崔建国、蔡一兰、崔开亮之间重新签订了一份为期5年的房屋租赁合同，并已经实际履行完毕，崔建国、蔡一兰、崔开亮对于案涉房屋未建成的事实是明知的，即双方签订租赁合同的实质是对房屋迟延交付的补偿，且补偿金额明显超过市场租金，加之5年租赁合同已经履行完毕，故应视为崔建国、蔡一兰、崔开亮对延期交房的认可，现其提出退还购房款对金时代公司明显不公。2.双方合同已经约定对逾期交房解除合同须经过书面通知，但崔建国、蔡一兰、崔开亮未提交任何解除合同的书面通知，且合同中已经约定逾期1天赔偿5元，超过90天按20元/天承担违约金。3.由于金时代公司与崔建国、蔡一兰、崔开亮之间已经于2016年5月6日在一审法院进行过解除合同之诉，并已制作调解书，且该案的原、被告及诉讼请求与本案相同，故本案违反了一事不再理的原则。崔建国、蔡一兰、崔开亮辩称，1.原一审法院达成的调解书是针对房屋交付时间达成的调解书，房屋买卖合同其他条款仍然是合法有效的，崔建国、蔡一兰、崔开亮并没有放弃合同解除权，其仍然可以依合同约定解除合同。2.本案中，崔建国、蔡一兰、崔开亮行使合同解除权与原调解书达成的房屋交付时间的延后在内容上并不冲突，不属于一事不再理的范围，故崔建国、蔡一兰、崔开亮仍可以依法起诉。3.崔建国、蔡一兰、崔开亮于2019年2月向一审法院起诉，在此之前已多次向金时代公司表达了解除合同的意思，并且在交涉无果的情况下通过诉讼形式向金时代公司再次表达解除合同的意思，不存在受合同约定的120天的限制。4.关于违约金的标准，一审法院按照银行同期贷款利率计算，并没有充分考虑到崔建国、蔡一兰、崔开亮的合法权益，崔建国、蔡一兰、崔开亮都是经商的，其融资成本远高于银行同期贷款利率的。综上，金时代公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。同曦公司未作答辩。崔建国、蔡一兰、崔开亮向一审法院起诉请求：1.解除崔建国、蔡一兰、崔开亮与金时代公司之间的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，并返还购房款5077001元；2.判令金时代公司支付以本金5077001元按5%标准计算的违约金253850.05元；3.判令金时代公司支付崔建国、蔡一兰、崔开亮实际损失456930.09元；4.判令同曦公司对上述一、二、三诉讼请求承担连带责任；5.判令本案诉讼费、保全费由金时代公司、同曦公司承担。一审法院认定事实：2012年5月23日，崔建国、蔡一兰、崔开亮与金时代公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“出卖人（金时代公司）将位于市区剧场路西侧、商业大厦北侧的同曦鸣城第1层129号商品房出卖给买受人崔建国、蔡一兰、崔开亮，该商品房建筑面积为71.73平方米，售价为5077001元，房屋交付期限为2013年12月31日前……”双方在附件四《合同补充协议》中又对买受人的付款方式、时间、出卖人的交付方式、交付标准等进行约定，其中《合同补充协议》4-5对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：“按照每天5元的标准计算，向乙方支付迟延期间的违约金……逾期超过90日的，自90日起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付20元/天的违约金，合同继续履行。出卖人迟延交付该商品房，经买受人催告后120日后仍未交付的，买受人有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：如属出卖人单方原因造成逾期交付该房屋的，出卖人应于本契约解除后30天内将买受人已付房款退还买受人，并按总房价款的同期人民银行贷款利息向买受人支付违约金。”经查，合同签订后，崔建国、蔡一兰、崔开亮已付清全部合同价款，金时代公司未按合同约定的时间交付房屋。2014年6月11日，崔建国、蔡一兰、崔开亮（出租方、甲方）与金时代公司（承租方、乙方）签订《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》，约定：“甲方将案涉商铺出租给乙方，租期为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，乙方按照双方签订《商品房买卖合同》时合同价总金额的一定比例作为租金，具体为：2014年-2016年租金为每年355390元，2017年-2018年租金为每年406160元。”2016年5月6日，崔建国、蔡一兰、崔开亮因金时代公司一直未交房及未按时支付租金，遂将金时代公司诉至一审法院，请求：1.解除与金时代公司之间的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》及《补充协议》并返还全部购房款5077001元；2.金时代公司支付违约金、同期贷款利息、租金、租金的滞纳金、未按期交付商铺的违约金；3.诉讼费、代理费由金时代公司承担。该案后经一审法院调解，双方于2016年10月24日达成调解协议，内容有：1.金时代公司于2016年12月25日前向崔建国、蔡一兰、崔开亮支付2016年商铺租金355390元、2017年商铺租金406160元，合计人民币761550元；2.金时代公司承诺于2018年12月31日前将案涉房屋交付给崔建国、蔡一兰、崔开亮，江苏同曦投资发展有限公司自愿出具担保函对金时代公司按时交付商铺的法律义务进行担保；3.崔建国、蔡一兰、崔开亮的其他诉讼请求自愿放弃。2016年11月10日，同曦公司出具《担保函》，载明“金时代公司承诺于2018年12月31日前交付同曦鸣城1号楼129室商品房，如未能按时交付，本集团承担一切连带法律责任。”后金时代公司按照约定支付租金至2018年12月31日，但在2018年12月31日前未按时交付案涉房屋。目前，案涉房屋正在建设过程中，直至本案庭审辩论终结前，金时代公司未履行交房义务。一审法院另查明，崔建国、蔡一兰、崔开亮于2019年3月12日申请查封金时代公司、同曦公司银行存款或等值财产，一审法院作出民事裁定，查封金时代公司、同曦公司价值590万元的财产。一审法院认为：崔建国、蔡一兰、崔开亮与金时代公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》及同曦公司出具的《担保函》系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应认定合法有效，各方均应按约履行。本案的争议焦点为：一、崔建国、蔡一兰、崔开亮是否有权解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、崔建国、蔡一兰、崔开亮能否主张金时代公司支付违约金并赔偿损失；三、同曦公司在本案中应否承担责任。一、关于崔建国、蔡一兰、崔开亮是否有权解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在崔建国、蔡一兰、崔开亮与金时代公司签订的《合同补充协议》附件4-5中约定：“出卖人迟延交付该商品房，经买受人催告后120日后仍未交付的，买受人有权解除本合同……”因金时代公司未按期交房后，双方签订5年租赁合同，其间在2016年5月6日，崔建国、蔡一兰、崔开亮将金时代公司诉至一审法院，后于2016年10月24日达成调解协议，金时代公司承诺于2018年12月31日前交付案涉房屋。崔建国、蔡一兰、崔开亮将金时代公司诉至法院的行为可视为对金时代公司交付商品房进行催告，其辩称崔建国、蔡一兰、崔开亮并未发出书面解除合同的通知，于法无据，一审法院不予支持。因金时代公司未能按2016年10月24日的调解书履行交付房屋义务，故本案中崔建国、蔡一兰、崔开亮诉请解除合同并非属于重复受理。另，金时代公司辩称崔建国、蔡一兰、崔开亮与其订立《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》即视为认可其延期交房，但并未提供证据予以证明，一审法院不予采信。二、关于崔建国、蔡一兰、崔开亮能否主张金时代公司支付违约金并赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方合同约定解除合同后，按下列约定清理和结算：“如属出卖人单方原因造成逾期交付该房屋的，出卖人应于本契约解除后30天内将买受人已付房款退还买受人，并按总房价款的同期人民银行贷款利息向买受人支付违约金。”因此，金时代公司应将全部房屋价款5077001元返还崔建国、蔡一兰、崔开亮，并支付违约金。另双方在《商品房买卖合同》中约定交房时间为2013年12月31日前，因金时代公司一直拖延交房，2014年6月11日，崔建国、蔡一兰、崔开亮与金时代公司签订租期5年（2014年1月1日至2018年12月31日）的租赁合同，现双方约定的5年租金已结清。鉴于案涉房屋至今未建成交付，故该租金应视为以支付房屋租金的形式补偿延期交房的损失即违约金。因此，崔建国、蔡一兰、崔开亮再主张金时代公司支付2018年12月31日前的违约金的诉讼请求不予支持。但自2019年1月1日起至法庭辩论终结前，金时代公司仍未向崔建国、蔡一兰、崔开亮交付房屋，因此金时代公司应承担自2019年1月1日起至解除合同并全部返还购房款时的违约金。根据《合同补充协议》附件4-5的约定：“出卖人延迟交付该商品房，经买受人催告后120日后仍未交付的，买受人有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：如属出卖人单方原因造成逾期交付该房屋的，出卖人应于本契约解除后30天内将买受人已付房价款退还买受人，并按总房价款的同期人民银行贷款利息向买受人支付违约金。”故金时代公司支付违约金的标准应为以总房款为基数自2019年1月1日起至全部返还之日止按中国人民人民银行同期同类贷款利率计算。关于崔建国、蔡一兰、崔开亮主张实际损失的问题，崔建国、蔡一兰、崔开亮并未提交证据证明除违约金外还有其他损失，且崔建国、蔡一兰、崔开亮在2016年10月24日的调解协议中已承诺放弃其他诉讼请求，故一审法院不予支持。三、关于同曦公司在本案中应否承担责任的问题。本案中，同曦公司对金时代公司于2018年12月31日前按时交付房屋作出担保，承诺如金时代公司未能按时交付，其愿意承担一切连带法律责任。因金时代公司并未按照约定交房导致合同解除，需返还全部房款并承担违约金，故同曦公司应对金时代公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、崔建国、蔡一兰、崔开亮与盐城市金时代房地产开发有限公司于2012年5月23日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》予以解除。二、盐城市金时代房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内返还崔建国、蔡一兰、崔开亮购房款5077001元，并支付违约金（以5077001元为基数自2019年1月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、同曦集团有限公司对上述第二项所列款项承担连带清偿责任。四、驳回崔建国、蔡一兰、崔开亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费52314元，由金时代公司、同曦公司负担48357元，由崔建国、蔡一兰、崔开亮负担3957元；财产保全申请费5000元，由金时代公司、同曦公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，崔建国、蔡一兰、崔开亮与金时代公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》及同曦公司出具的《担保函》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效并对当事人具有约束力。虽然在商品房买卖合同履行过程中因金时代公司未能按期交房，为此双方签订过租赁合同，后又通过诉讼达成过调解协议，但由于金时代公司并未能按调解协议约定的期限向崔建国、蔡一兰、崔开亮交付案涉房屋，故其行为不符合双方的约定，依法应承担相应的民事责任，且应由同曦公司承担相应的担保责任。1.金时代公司与崔建国、蔡一兰、崔开亮之间签订5年期（至2018年12月31日止）的房屋租赁合同，其实质系因金时代公司未能按约交房，故通过由金时代公司以支付租金的方式对崔建国、蔡一兰、崔开亮未能按期取得房屋而给予的相应补偿，该租赁合同并未免除金时代公司的交房义务。同时，双方于一审法院达成的民事调解书，其中又进一步明确约定金时代公司应于2018年12月31日前交付案涉房屋，但金时代公司仍未按约交付房屋。根据案涉商品房买卖合同中关于合同解除条款的相关约定，出卖人迟延交付商品房，经买受人催告后120日后仍未交付的，买受人有权解除本合同，且如属出卖人单方原因造成逾期交付该房屋的，出卖人应于本契约解除后30天内将买受人已付房款退还买受人，并按总房价款的同期人民银行贷款利息向买受人支付违约金，且因金时代公司直到本案诉讼发生至目前，并未能按约交付房屋，故一审法院判决解除合同并由金时代公司返还购房款且从逾期之日（2019年1月1日）起承担按总房价款计算的同期人民银行贷款利息并无不当。金时代公司认为其应依据合同继续履行的条款按逾期1天赔偿5元，超过90天按20元/天承担违约金，并认为已经对崔建国、蔡一兰、崔开亮进行过补偿，现其诉讼提出解除合同并退还购房款对金时代公司明显不公的依据不足，本院不予采信。2.虽然金时代公司与崔建国、蔡一兰、崔开亮于2016年10月24日经一审法院在诉讼中调解达成过民事调解书，且该案中崔建国、蔡一兰、崔开亮也有关于解除合同的诉讼请求，但该调解结果，应视为在调解协议约定的金时代公司交房期限（2018年12月31日）届满之前，金时代公司仍应按双方租赁合同履行租金义务，同时案涉商品房买卖合同继续履行，并不代表崔建国、蔡一兰、崔开亮在调解书约定的交房期限届满后仍无权行使合同解除权或其解除权丧失。故金时代公司主张本案违反了一事不再理的原则，其理由无事实与法律依据，本院不予采纳。综上，金时代公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52315元，由上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年十二月二十六日书记员  周 洋