山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2640号上诉人（原审被告）：丁红光，男，1974年11月29日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张茂茂，山东舜翔（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁占玉，男，1944年10月20日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：丛亚萍，山东昆嵛先锋律师事务所律师。原审被告：孙爱景，女，1964年10月17日出生，汉族，住威海市环翠区。原审被告：孙国成，男，1951年7月13日出生，汉族，住威海市文登区。原审被告：孙国锁，男，1953年8月22日出生，汉族，住威海市文登区。原审被告：孙国强，男，1962年7月25日出生，汉族，住威海市文登区。原审被告：孙爱芹，女，1958年12月22日出生，汉族，住威海市文登区。原审被告：丁红亮，男，1979年9月4日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人丁红光因与被上诉人丁占玉及原审被告孙爱景、孙国成、孙国锁、孙国强、孙爱芹、丁红亮农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁红光上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由:1.一审适用法律错误。（1）一审适用《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定是错误的。表见代理最大的特点是以被代理人的名义实施法律行为，而从丁占玉提交的房屋买卖合同可以看出，焦洪芝并非是以原房屋所有人丁吉忠或因继承取得所有权的丁红光、丁红亮的名义进行的买卖，而是将案涉房屋作为自己的房屋进行买卖，因此本案不适用表见代理的规定；（2）一审适用《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但一审忽略该条款中的但书“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案系不动产房屋买卖合同，因此所有权的转移必须以完成过户登记为准，未经登记不发生法律效力；（3）本案不能适用善意取得。丁占玉支付房款1000元并非是当时的合理对价，当时房屋的市场价格为2000－3000元，房屋交易价格与市场价格相差一倍，同时房屋也没有办理转移登记手续。丁红光、丁红亮基于代位继承取得房屋的所有权，焦洪芝属于无权处分，所签订的房屋买卖合同虽依法成立但未生效，现丁红光、丁红亮作为权利人拒绝追认该行为，故房屋买卖合同未生效。2.一审认定事实不清。一审在没有查清焦洪芝和丁吉忠是否依法登记、焦洪芝是否具有继承丁吉忠遗产身份的情况下，即认定焦洪芝具有继承遗产的权利是错误的。丁占玉辩称，1.丁占玉于2005年1月11日以1000元价格从丁吉忠的遗孀焦洪芝处购买了案涉房屋，焦洪芝收到房款后将房屋产权证及土地证交给丁占玉，丁占玉购买后即将房屋翻新居住至今；2.丁吉忠、焦洪芝于1995年结婚，婚后共同居住生活在案涉房屋至2004年丁吉忠去世，焦洪芝出售房屋时持有房屋产权证及土地证，丁占玉有理由相信焦洪芝有权处分该房屋；3.丁红光等人均居住在威海市文登区小观镇，尤其是丁红光居住在，与案涉房屋仅相隔一条道路，多年来从未对案涉房屋提出异议，现因房屋可能面临拆迁增值予以反悔，违背诚实信用原则。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回丁红光的上诉请求。丁红亮述称，同意丁红光的上诉意见。孙爱景、孙国成、孙国锁、孙国强、孙爱芹未提出述辩意见。丁占玉向一审法院起诉请求：确认房屋买卖合同有效，判令孙爱景、孙国成、孙国锁、孙国强、孙爱芹、丁红光、丁红亮协助办理过户。一审法院认定事实：丁吉忠与王玉丹（又名王玉端，于1994年去世，一审错写为王玉瑞，本院予以纠正）系夫妻，育有一女丁玉香（于1985年12月7日去世）。丁玉香育有丁红光、丁红亮两子。1995年，丁吉忠（于2004年去世）与焦洪芝（于2018年5月去世）再婚，婚后无子女。焦洪芝再婚前育有孙爱景、孙国成、孙国锁、孙国强、孙爱芹五名子女。位于威海市文登区登记在丁吉忠名下的房屋房产所有证号为文房产证字第ＮＯ.××3（1986年8月15日颁发），记载的建造时间为1950年前，集体土地建设用地使用证号为小观集建（91）字第190230322（1991年4月11日颁发）。2005年1月11日，焦洪芝以1000元的价格将案涉房屋出卖给丁占玉,双方签订了房屋买卖合同。一审诉讼中，丁红光、丁红亮主张丁吉忠约于1995年再婚，是否登记不清楚；2004年，丁吉忠去世，案涉房屋如何处理其二人不清楚。丁占玉表示自愿承担案件受理费。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义又订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效;当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案中，丁占玉支付了当时较为合理的房价款1000元，并在嗣后实际占有了房屋，丁占玉的购房动因是善意的；焦洪芝作为丁吉忠的遗孀，丁占玉当时相信焦洪芝有代理权处分案涉房屋，符合常理。丁红光、丁红亮未举证证明自2005年起至今已13年之久曾向丁占玉主张过权利，明显与常理不符。故，认定丁占玉与焦洪芝针对房屋形成的房屋买卖合同合法有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，丁吉忠去世后，孙爱景、孙国成、孙国锁、孙国强、孙爱芹、丁红光、丁红亮基于继承之事由，对案涉房屋形成共同共有关系，故此，孙爱景等七人依法应协助丁占玉办理案涉房屋的产权转移登记手续。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第九条、第十条、第十一条、第三十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决：一、丁占玉与焦洪芝于2005年1月11日签订的房屋买卖合同合法有效；二、孙爱景、孙国成、孙国锁、孙国强、孙爱芹、丁红光、丁红亮于判决生效后二日内协助丁占玉办理位于威海市文登区的房屋【集体土地使用权（丁吉忠）证号为小观集建（91）字第190230322号，房产所有证（丁吉忠）证号为文房产证字第××号】的产权转移登记手续。案件受理费2450元，由丁占玉负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，对案涉房屋的居住情况，丁红光主张从其记事起，即由丁吉忠和王玉丹居住，王玉丹去世后，丁吉忠又与焦洪芝一起居住；丁吉忠去世后过了“五七”，焦洪芝及其女婿告诉丁红光让焦洪芝一直居住到去世，但丁吉忠去世后，房屋是否由焦洪芝一直居住不清楚，自2005年至今丁红光未到该房屋查看过，由谁管理使用也不清楚；同时认可其在有闲置的房屋，该房屋与案涉房屋相隔1000米，但其常年不在该房屋居住，其和丁红亮到烟台工作多年，仅是户口未迁出；其父亲现居住在，其与丁红亮逢年过节均回家探望，其父亲居住的房屋离案涉房屋约有1－2公里。另查，现案涉房屋的房产证、集体土地建设用地使用证均由丁占玉持有。房屋买卖合同注明“中说人”为丁玉锁，“代笔人”为孙英聚。对此，丁占玉解释为丁玉锁时任村委会调解，孙英聚（老师）为该村村民。丁红光则认为孙英聚可能是焦洪芝的亲戚，因东、均没有“孙”姓的人。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉房屋虽系丁吉忠、王玉丹的遗产，但在王玉丹去世后，丁吉忠又与焦洪芝共同居住生活，二人共同居住于该房屋，丁吉忠去世后，焦洪芝与丁占玉签订了房屋买卖合同，同时由时任村委会调解的丁玉锁见证及孙英聚代笔，丁占玉按约支付了对价并占有使用了房屋，房屋的房产证、集体土地建设用地使用证亦交给丁占玉。据此，丁占玉有理由相信焦洪芝对案涉房屋具有处分权，焦洪芝之行为构成表见代理。至于，焦洪芝和丁吉忠是否依法登记，对案件的审理结果并无影响。同时，房屋买卖合同签订后，丁占玉占有使用房屋近14年，丁红光及其父亲的房屋与案涉房屋相隔甚近，丁红光虽与丁红亮在烟台工作多年，但二人自认逢年过节均回家探望父亲，对此从未提出异议，亦未向丁占玉主张权利，现主张案涉房屋由谁管理使用不清楚，亦与常理不符，本院不予采信。丁占玉亦系房屋所在集体经济组织的成员，房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，丁红光主张合同未生效的理由不当，本院不予支持。综上所述，丁红光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由丁红光负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  蒋 涛二〇一九年十二月三十日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫