陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2019）陕0402民初6249号原告：陕西中医药大学，住所地：西咸新区。法定代表人：孙某某。委托诉讼代理人：尉某某，男，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：刘莹，陕西恪普律师事务所律师。被告：鹿某，女，汉族，住咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：赵会斌，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，陕西宇斌诚律师事务所律师。被告：咸阳市秦都区小天使摄影部，住所地：陕西省咸阳市。经营者：鹿某，女，汉族，住咸阳市秦都区。原告陕西中医药大学诉被告鹿某、咸阳市秦都区小天使摄影部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西中医药大学委托诉讼代理人尉某某、刘莹，被告鹿某及其委托诉讼代理人赵会斌、杨帆，被告咸阳市秦都区小天使摄影部经营者鹿某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西中医药大学向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告咸阳市秦都区小天使摄影部之间的租赁合同关系；2、判令两被告共同向原告返还租赁房屋；3、判令两被告共同向原告支付自2018年1月起至实际返还房屋时止的房租及滞纳金（截止2019年7月31日欠付房租263340元，滞纳金84546元）；4、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年7月1日，被告鹿某代表被告咸阳市秦都区小天使摄影部与原告签订房屋租赁合同。合同约定原告将位于咸阳市秦都区乐育南路公寓楼2号房屋出租给咸阳市秦都区小天使摄影部使用。租金为壹万叁仟捌佰陆拾元每月（13860元/月），租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止，合同签订时交纳半年租金，半年期满当月15-20日交纳下半年租金。若两被告逾期交纳租金，则从约定交费最后日期的第二天起，两被告应按日向原告交滞纳金，每日滞纳金按照月租金的1％计算。租赁合同签订后，原告依约将咸阳市秦都区乐育路公寓楼2号房屋交给咸阳市秦都区小天使摄影部使用。在此期间，两被告向原告缴纳了截止2017年12月的房屋租金，自2018年1月起，两被告再未向原告支付租金。原告多次派人、发函向两被告催要房租及滞纳金，可两被告均置之不理。截止2019年9月17日止，两被告尚欠付原告房租263340元，滞纳金84546元未支付。为维护原告合法权益，故诉至本院。被告鹿某辩称，双方的租赁合同已于2019年3月5日解除，房屋已交还，被答辩人无权要求3月5日后的租赁费。根据《房屋租赁合同》约定，被答辩人有义务定期检查房屋、附着物以及屋内基础设施，保证租赁物正常使用。2018年4月13日，因被答辩人未履行检查和维修义务导致门面房管道水管爆裂，且不及时维修造成损失进一步扩大，造成答辩人店面大面积淹水长达七个小时之久，答辩人店面因淹水无法正常使用，答辩人有先履行抗辩权，有权拒绝支付租金。且因淹水造成答辩人店面巨额损失，被答辩人应当予以赔偿。答辩人已向被答辩人支付押金6万元，愿意扣除损失及押金后，适当赔偿。被告咸阳市秦都区小天使摄影部辩称，同被告鹿某的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据认定如下：对原告出示的证据一、陕西省教育厅文件、建设工程规划许可证、房屋租赁合同、证据二、记账凭证、收款收据、中国银行银行卡中心商户POS交易清算明细表，本院仅对真实性予以认可；对被告鹿某出示的证据一、通话记录截屏1张、通话录音整理1份、通话录音3段、税务事项通知书1份，证据二、房屋租赁合同1份、照片3张、情况说明1份、小天使维修预算单1份、收款收据1份、收条1张、证明1份、涵艺数码影像制作工作室销售单18页、微信账单截屏2张、证据三、收款收据3份、农业银行交易明细清单1张，本院予以采信；对被告鹿某出示的证据二中的微信账单截屏4张，因不能证明转账对象的身份系客户，故本院不予采信。根据庭审笔录及采信的证据，确认以下案件事实：2017年7月1日，原告陕西中医药大学与被告咸阳市秦都区小天使摄影部签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于咸阳市秦都区乐育南路公寓楼2号房屋出租给被告咸阳市秦都区小天使摄影部使用，月租金为13860元，租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日止，租金按半年（合同签订时即交纳半年租金，半年期满当月15～20日交纳下半年租金）结算。合同期内，原告负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋结构性维修费用，因原告延误维修而使被告咸阳市秦都区小天使摄影部遭受的损失，原告负责赔偿，原告负责房屋内基础设施的检查与维修，保证设施的正常使用。被告咸阳市秦都区小天使摄影部如在租赁期内提出退房，应提前两个月书面通知原告，否则被告向原告交纳两个月房租额的违约金。被告咸阳市秦都区小天使摄影部必须按约定的时间、地点交纳房租等，逾期不交者从规定交费最后日期的第二天起，向原告交纳滞纳金（金额：每日为月租金1％；超过十日滞纳金加倍，超过一月者，原告有权解除合同收回房屋，由此造成的一切损失由被告咸阳市秦都区小天使摄影部负责）。被告鹿某在《房屋租赁合同》上签章。2017年9月8日，被告向原告交纳了2017年下半年租金，后再未交纳租金。2018年4月13日，因水管爆裂致使被告咸阳市秦都区小天使摄影部营业受到影响，停业20天房租损失9240元，拆除及垃圾清运费3950元，门面维修共花费22600元，相册、相框维修、制作等共花费5649.6元，5名员工工资7169元，以上合计48608.6元。2019年3月5日，被告将门面房钥匙、遥控交付给原告工作人员权亚东，权亚东向原告进行了汇报。1995年-2017年，被告共向原告交纳押金30000元。庭审中，被告表示不提起反诉，愿意扣除押金和损失后赔偿。另案件审理过程中，被告咸阳市秦都区小天使摄影部已办理注销登记。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是在平等、自愿的基础上签订，为双方真实的意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原告依约将房屋交付被告使用，被告理应按约支付租金，可被告未按照约定支付租金，构成违约。原告请求解除原告与被告咸阳市秦都区小天使摄影部之间的租赁合同关系，两被告共同向原告返还租赁房屋的诉讼请求，因被告已于2019年3月5日向原告工作人员交付了钥匙和遥控，原告工作人员也向原告进行了汇报，原告对此未提出异议，被告以实际行为表示了不再继续履行租赁合同的意思，故原、被告之间的租赁合同已经实际解除，被告也已向原告返还了租赁房屋，故原告关于解除与被告咸阳市秦都区小天使摄影部之间的租赁合同关系，两被告共同向原告返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持；原告请求两被告共同向原告支付自2018年1月起至实际返还房屋时止的房租及滞纳金（截止2019年7月31日欠付房租263340元，滞纳金84546元）的诉讼请求，被告咸阳市秦都区小天使摄影部已办理注销登记，被告确系未交纳2018年以后（含2018年）的租金，但原、被告之间的合同已于2019年3月5日解除，且被告已经交付钥匙，故租金应当从2018年1月1日算至2019年3月5日，为196350元；原告主张滞纳金从2018年1月1日起算至实际返还房屋时止，但因2018年4月13日水管爆裂造成被告损失，但原告未赔偿其损失，故被告有权拒绝支付租金，滞纳金应当算至2018年4月12日，为9840.6元，计算至实际返还房屋之日无事实依据，另庭审中，被告表示不提起反诉，愿意用损失和押金折抵租金，租金及滞纳金合计206190.6元，扣除被告损失48608.6元，故原告请求被告鹿某支付租金及滞纳金合计157582元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告鹿某于本判决生效之日起十日内向原告陕西中医药大学支付租金及滞纳金合计157582元。二、驳回原告陕西中医药大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3259元，由被告鹿某承担1726元，原告陕西中医药大学承担1533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。                              审  判  员     任  伟                            二0一九年十二月九日                           书  记  员     朱玉湘