贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终3005号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道神州大酒店二楼，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏梅，贵州辅正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁翔，贵州辅正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：潘永会，男，1965年3月12日出生，水族，身份证住址贵州省荔波县。 被上诉人（原审原告）：潘宇琴，女，1965年5月13日出生，水族，身份证住址贵州省荔波县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨长声，荔波县中心法律服务所法律工作者。 上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫房开公司）因与被上诉人潘永会、潘宇琴商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2019）黔2722民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 港鑫房开公司上诉请求：撤销荔波县人民法院（2019）黔2722民初1415号民事判决，发回荔波县人民法院重审。事实和理由：一、一审法院在原告潘宇琴未起诉的情况下，判决上诉人向潘宇琴支付逾期办证违约金，严重违反法定程序，应当发回重审。首先，涉案房屋为被上诉人潘永会和潘宇琴两人共同共有，基于该共有财产所产生的违约金也应当为两人共同共有。根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十二条之规定，被上诉人潘宇琴为必须共同进行诉讼的当事人，但一审起诉状中只有潘永会一人签字，共同共有人潘宇琴未签字起诉。一审法院遗漏了必须共同进行诉讼的当事人潘宇琴，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(四)项之规定，应当撤销一审判决，发回重审。其次，一审法院在共有权人潘宇琴未起诉的情况下，判决上诉人向潘宇琴支付逾期办证违约金，严重违反法定程序，应当发回重审。二、一审按日万分之零点五一标准计算逾期办证违约金过高，应下调为按日万分之零点三计算。因上诉人逾期办证给被上诉人造成的实际经济损失为零，故一审判决按日万分之零点五一的标准计算逾期办证违约金已经过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，逾期办证违约金的计算标准不应超过按日万分之零点三。 潘永会、潘宇琴二审作书面答辩称，本案仅系普通商品房销售合同纠纷，荔波县人民法院的裁定合法，请贵院驳回被答辩人的请求，被答辩人港鑫房开公司提出的异议不成立。 原审原告潘永会、潘宇琴向一审法院起诉请求：1.判令被告按购房款每日万分之一的标准支付原告从2017年4月1日起至被告实际交付房屋转移登记文书之日止的逾期办证违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由其开发建设的位于荔波县××街道翰林××号商品房，房价款总计为281,274元；被告承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理。2016年1月4日至2016年1月20日期间，原告向被告支付首付购房款共计56,274元，2017年3月21日原告通过住房公积金贷款方式支付余下购房款225,000元。原告已经接收被告交付的涉案商品房。被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记。庭审中，双方均未能说明办理商品房转移登记有关文书的具体指向。 一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，被告未能在其承诺的期限内取得涉案商品房初始登记，致使原告不能办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当依法承担违约责任。关于被告请求调整违约金计算标准的问题，虽然双方当事人在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期办证给其造成的实际损失，故本院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按原告已付房价款计算，由被告按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。根据相关法律规定，办理商品房转移登记，需要被告先取得涉案商品房初始登记，本案中双方已经在合同约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，而且根据当地办理商品房转移登记流程及规定，办理商品房转移登记亦需要原告提出申请并交纳相关税费为前提，庭审中双方也未能说明办理商品房转移登记有关文书的具体指向，因此，逾期办证违约金计算的截止日期应为被告取得涉案商品房初始登记之日。故本案的逾期办证违约金分别计算为：12,624元[281,274元×0.000051×880天（2017年4月1日至2019年8月28日法庭辩论终结之日）≈12,624元]；2019年8月29日起至被告实际取得该商品房所有权初始登记日的逾期办证违约金，则按上述标准继续计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告潘永会、潘宇琴从2017年4月1日起至2019年8月28日期间的逾期办证违约金12,624元；二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司继续按已付购房款281,274元的日万分之零点五一的标准向原告潘永会、潘宇琴支付从2019年8月29日起至被告贵州省港鑫房地产开发有限公司取得涉案商品房所有权初始登记之日止的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，减半收取计188.5元，由被告贵州省港鑫房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：一、一审对逾期办证违约金的调整比例是否过高；二、一审法院是否遗漏当事人。 本院认为：对于争议焦点一、根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期办证违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之一的标准计算，一审诉讼中，上诉人认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期办证违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之零点五一计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人主张一审法院调整后的违约金仍过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失，但其并未提供相关证据予以证实。故，上诉人主张应将逾期办证违约金下调为按日万分之零点三计算的理由不够充分，本院不予支持。 对于争议焦点二，本案原告潘宇琴虽未在起诉状上签字，但一审中潘宇琴实际签收一审受理案件通知书，举证通知书等法律文书，并填写当事人送达地址确认书，一审庭审中委托代理人出庭，一审判决书中列明其为诉讼原告人，其本人对此认可，也已实际签收一审判决书，潘宇琴在一审中参与了诉讼，履行了作为原告的权利义务。故，应认定潘宇琴为原告，已向被上诉人提起诉讼。一审法院并未遗漏必要共同诉讼当事人。 综上所述，上诉人港鑫房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 军 审判员 白桂刚 审判员 陈福江 二〇一九年十二月二十三日 法官助理陆梅 书记员雷春莲