文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民初1510号原告（执行案外人）：余长银，男，1968年10月22日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：窦维学，男，1972年1月18日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：汪超，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆秋收房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇西街20号附1号1-1，统一社会信用代码91500106561608710E。法定代表人：张光波，该公司经理。委托诉讼代理人：钱青智，男，1962年9月18日出生，汉族，该公司总经理助理，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杜伟，男，1990年8月22日出生，汉族，该公司总经理，住重庆市沙坪坝区。原告余长银与被告窦维学、第三人重庆秋收房地产开发有限公司（以下简称秋收房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余长银的委托诉讼代理人韦延伟，被告窦维学的委托诉讼代理人汪超，第三人秋收房地产公司的委托诉讼代理人杜伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余长银向本院提出诉讼：1.请求撤销（2019）渝03执异99号执行裁定书；2.请求判决立即停止对原告购买的位于重庆市南川区×镇×居委×组的×号商品房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：余长银于2014年1月23日与秋收房地产公司签订了《内部认购合同》，约定购买秋收房地产公司开发的位于重庆市南川区×镇×居委×组×号房屋，总价款281543元。合同签订后，原告实际支付了购房款214043元，秋收房地产公司开具了相应的收据。事后，秋收房地产公司向原告交付了房屋。2019年3月27日，重庆市第三中级人民法院在执行窦维学与秋收房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，冻结了原告购买的前述房屋。原告得知后，随即向该院提出了执行异议。该院于2019年6月5日作出（2019）渝03执异99号执行裁定，驳回了原告提出的异议申请。原告认为，原告与秋收房地产公司签订的房屋买卖合同合法有效，且原告已支付超过合同总价50%的购房款，并已实际占有房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，原告有权排除人民法院对该房屋的执行。被告窦维学答辩称，其系实际施工人，人民法院生效裁判已确认其对案涉房屋项目中已完工程部分享有优先受偿权。原告所购买的房屋在窦维学享有优先受偿权的标的范围内，且原告购买房屋所支付的购房款没有超过总购房款的50%、对讼争房屋的占有不合法，故其不能享有排除窦维学对该房屋申请执行的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人秋收房地产公司陈述称，其与原告实际签订了购房合同，原告也缴纳了一半以上的房款，现在已经实际占有，对原告主张的权利予以认可，对原告的诉讼请求，请法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《内部认购合同》、置业预算表，证明目的：原告于2014年1月23日与第三人秋收房地产公司签订了内部认购合同，购买了讼争房屋。被告窦维学质证认为，内部认购合同、置业预算表与其无关，对真实性不发表质证意见，由法院认定。第三人秋收房地产公司予以认可。本院确认其证明效力。2.原告提交的秋收房地产公司开具的购房款收据2张、银行转账凭证及现金存款凭证，证明目的：原告于2014年1月23日以现金方式交纳房款184001元，于2019年1月31日转账支付给秋收房地产公司30042元。被告质证认为，对原告以现金方式支付大额款项的缴款不予认可，对原告在法院查封讼争房屋后再支付购房款的事实与本案没有关联性。第三人对此予以认可。本院确认其证明效力。3.原告提交的物业服务合同、装修垃圾转运费收据、装修保证金收据、物业服务费收据各1张。证明目的：原告于2019年2月1日接房、装修并入住的事实。被告窦维学质证认为，对证据的真实性、合法性予以认可，但因讼争房屋尚未竣工，原告入住不合法。第三人秋收房地产公司对此予以认可。4.被告窦维学提交的本院（2018）渝03民初203号民事判决书、本院（2019）渝03执66号受理通知书复印件各1份，拟证明其对涉案房屋享有优先受偿权，并已申请法院对涉案房屋进行强制执行。原告余长银与第三人秋收房地产公司均质证认为，对判决书、受理通知书真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的。本院认为，被告窦维学提交的判决书已生效，其提供的执行案件受理通知书与原告的陈述一致，故这两份证据具有证明效力。5.第三人秋收房地产公司提交重庆市南川区商品房预售（预租）许可证，拟证明涉案房屋于2015年2月12日取得预售许可。第三人秋收房地产公司提交重庆防雷装置验收意见书，建筑给水、排水工程检测报告，室内空气质量检测报告，建筑能效测评表，建设工程竣工验收意见书，拟证明涉案工程已通过单项验收。对前述证据，原告及被告对其真实性、合法性、关联性予以认可。本院予以确认。根据当事人的陈述和各方当事人的举证、质证意见，本院认定事实如下：2014年1月23日，余长银、陈树会与第三人秋收房地产公司签订《内部认购合同》，约定原告购买秋收房地产公司开发的位于重庆市南川区×镇×居委×组×号（后经双方协商，变更为×号）房屋一套，房屋总价为433001元，订约当日需缴纳首付款200001元，余款233000元向银行贷款支付；秋收房地产公司预计于2015年10月31日交付房屋，如未按照合同规定的时间内交房，自本合同规定的最后交房期限届满之九十日后至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。陈树会于订约当日以现金方式向秋收房地产公司支付了184001元，秋收房地产公司给其出具了收据1张。2019年1月31日，余长银、陈树会（系夫妻关系）与秋收房地产公司结算，余长银、陈树会应付购房款281543元，秋收房地产公司未按合同约定时间交房，应向原告支付逾期交房违约金60500元。2019年1月31日，余长银、陈树会向第三人秋收房地产公司交纳了购房款30042元，此时原告已交购房款214043元。2019年2月1日，原告又与重庆年年有余物业管理有限公司签订了物业服务合同，并向该公司交纳了装修垃圾转运费469元、物业服务费516元（6个月）、装修保证金2000元。本案诉讼中，原告于2019年11月27日向本院指定的银行账户交纳了购房款7000元。2018年7月24日，第三人秋收房地产公司因开发修建“×”项目拖欠被告窦维学建设工程款，窦维学起诉至本院，本院于2018年10月31日作出（2018）渝03民初203号民事判决，判决确定窦维学对秋收房地产公司开发的重庆市南川区×镇“×”项目1＃、2＃楼及车库工程在已完工范围内就该工程折价或者拍卖的价款在34690310.96元的范围内享有优先受偿权，其中余长银购买的×号房屋属于优先受偿工程范围内。2019年2月12日，窦维学向本院申请强制执行。2019年3月27日，本院作出执行裁定，对秋收房地产公司开发的南川区×镇“×”项目1＃、2＃楼完工房屋进行了查封。2019年5月30日，原告余长银向本院提出执行异议，要求解除对其购买的“×”项目×号房屋的查封，本院于2019年6月5日作出（2019）渝03执异99号执行裁定，裁定驳回了余长银的异议。余长银不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，秋收房地产公司已于2015年2月12日取得讼争房屋的商品房预售许可证（南国土房管【2015】预字第×号）。经南川区不动产权登记中心查询，原告名下现在南川区登记有住房一套：×街道办事处×号。再查明，第三人秋收房地产公司出售给原告的“×”×号房屋完成单项验收，未完成综合验收。本院认为，被告窦维学就案涉房屋价款享有优先受偿权，已为本院（2018）渝03民初203号生效的民事判决所确认。根据司法解释的规定，建设工程优先受偿权优先于其他普通债权，法律另有规定除外。本案争议的焦点是：原告余长银是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告余长银应当就同时具备以上四个法律事实承担证明责任。1.关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效书面合同的问题。原告余长银与第三人秋收房地产公司于2014年1月23日签订的《内部认购合同》，系双方当事人的真实意思表示，且该合同约定了所购房屋位置、建筑面积、购房款单价和购房款总额、支付方式、交房时间等内容，具备了合同主要条款，虽然签订时未取得商品房预售许可证，但其后于2015年2月12日取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故该合同依法成立，具有法律效力。本院于2019年3月27日作出的查封执行措施，因此，在人民法院查封讼争房屋前，原告与秋收房地产公司已签订了合法有效的书面合同。2.在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。原告举示了与重庆年年有余物业管理有限公司签订了物业服务合同，装修垃圾转运费、物业服务费、装修保证金等收据，拟证明其于2019年2月1日实际入住了该房屋，且秋收房地产公司认可原告已实际占有案涉房屋，本院予以采信。本院于2019年3月27日作出的查封执行措施，因此，在人民法院查封讼争房屋前原告已合法占有该房屋。本案诉讼中，原告于2019年11月27日向本院指定的银行账户交纳了购房款7000元。3.是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。原告应交购房款285143元，支付首付款184001元，2019年1月31日第二次支付购房款30042元，诉讼中向本院指定账户交纳了7000元，总计交纳了购房款221043元。至此，原告已全额支付购房款。4.是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题。经查，秋收房地产公司未按照合同约定时间交付房屋，且案涉房屋至今未完成综合验收，未能办理房屋过户登记的原因不能归责于原告。综上所述，原告已举证证明其购买讼争房屋满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，其依法享有排除被告窦维学申请对讼争房屋强制执行的权利，故对其诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得对原告余长银购买的位于重庆市南川区×镇×居委×组×号房屋执行。二、驳回原告余长银其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告窦维学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。本院（2019）渝03执异99号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈中林审 判 员  李 勇人民陪审员  张智勇二〇一九年十二月二十七日法官 助理  沈道萍书 记 员  邓明凤