福建省政和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0725民初974号 原告（执行案外人）：吴邦金，女，1965年4月13日出生，汉族，经商，住福建省政和县。 委托诉讼代理人：高机焕，福建宽达（政和）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王晓龙，福建宽达（政和）律师事务所申请律师执业实习人员。 被告（申请执行人）：林志诚，男，1964年7月10日出生，汉族，经商，住福建省政和县。 被告（被执行人）：沈九尔，男，1960年3月29日出生，汉族，经商，户籍地福建省莆田市，现住北京市房山区。 原告吴邦金与被告林志诚、沈九尔案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴邦金及其委托诉讼代理人高机焕、王晓龙,被告林志诚到庭参加诉讼，被告沈九尔经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴邦金向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）闽0725执异1号执行裁定书；2.确认吴邦金和沈九尔于2006年2月23日签订的政和县买卖《协议》合法有效。3.确认位于政和县的房产（政和县房权证熊山龙宫花园字第××号）归吴邦金所有。4.立即停止对吴邦金所有的位于政和县（政和县房权证熊山龙宫花园字第××号）的执行，并解除对该房产的查封。事实和理由：2006年2月23日，吴邦金向沈九尔购买位于政和县的房产，并签订了协议约定：沈九尔将登记其个人名下的政和县的房产一套，建筑面积88.97平方米，产权证号为：政和县房权证熊山龙宫花园字第××号，转让给吴邦金，转让价为96000元；约定该款吴邦金应于2006年2月24日支付购房款50000元，余款46000元应于2006年3月底付清，同时还约定沈九尔应在2006年4月底前负责办理产权过户到吴邦金名下的所有手续，过户费用由沈九尔承担等内容。之后，吴邦金按照协议约定于2006年2月24日支付沈九尔购房款50000元，于2006年3月25日支付沈九尔剩余购房款46000元，吴邦金付清全部房款96000元后，于2006年5月便搬迁到该房屋中居住至今，但沈九尔却未按协议约定时间协助吴邦金将产权过户到吴邦金名下，于是吴邦金持购房协议书向房产交易部门要求办理产权过户，吴邦金于2008年11月4日交纳涉案房产交易契税，于2008年11月8日向税务部门申请减免营业税，于2009年8月4日交纳了涉案房产所有权登记费、产权证工本费，因房产交易部门要求出卖人需本人到交易部门进行确认，方可办理产权变更登记，沈九尔却以没时间为由一直拖着未到房产交易部门确认，导致本案涉案房产未能最终登记到吴邦金名下。因林志诚与沈九尔之间存在合同纠纷，2015年林志诚对沈九尔提起诉讼，贵院于2016年6月23日作出（2015）政民初字第1180号民事判决，判决沈九尔应偿还欠款384225.54元及利息，沈九尔不服该判决向南平市中级人民法院提起上诉，南平市中级人民法院2016年12月20日作出（2016）闽07民终1095号民事判决，驳回沈九尔上诉，维持原判。林志诚于2016年8月向贵院申请财产保全，申请查封沈九尔名下的位于政和县的房产，贵院于2016年8月19日作出（2015）政民初字第1180号之一民事裁定，查封了本案涉案的房产。林志诚于2017年2月向贵院申请强制执行沈九尔，执行案号为（2017）闽0725执96号。吴邦金于2019年4月18日就涉案房屋对沈九尔提起诉讼，要求沈九尔履行房屋买卖合同，协助办理涉案房产变更登记至吴邦金名下的手续，后在审理中发现涉案房产已被贵院查封，故贵院对该案作出（2019）闽0725民初545号民事裁定予以中止审理。吴邦金遂于2019年7月1日向贵院申请执行异议，请求立即停止对吴邦金所有的位于政和县的执行，并解除对该房产的查封。贵院于2019年7月8日作出（2019）闽0725执异1号执行裁定书，驳回吴邦金的异议申请。吴邦金与沈九尔早在2006年2月就签订房屋买卖协议，在2006年3月25日就已将购房款96000元全部交清了，沈九尔在2006年5月就将涉案的房屋交付吴邦金，吴邦金也于2006年5月搬迁至该房居住至今。该涉案房屋买卖协议是吴邦金和沈九的真实意思表示，依法应受法律保护。根据物权法第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。吴邦金在购买涉案房产后到房屋交易部门申请涉案房屋产权过户，并交纳了房产交易契税、还申请减免涉案房产的营业税等，就连涉案房产的产权登记及产权证工本费都交纳了，仅因沈九尔以没时间为由一直拖着未到房产交易部门确认并协助办理产权过户，而未能就涉案房产成功办理产权变更，造成涉案房产未办理产权变更不是吴邦金的原因，吴邦金没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案吴邦金通过购买取得该涉案房产所有权，应停止对涉案房产的执行，并解除对该房产的查封。 林志诚辩称，本案的关键点在于吴邦金与沈九尔之间的房屋买卖协议是否成立，吴邦金起诉其没有法律依据。 被告沈九尔未到庭参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，林志诚对吴邦金提供的政房权证字第××号房屋所有权证、土地他项权利证明书、结婚证、政和县房权证熊山镇字第2005-196号房屋所有权证、协议、中国建设银行存款凭条、中国农业银行业务回单、政和县熊山街道东门社区居委会证明、中华人民共和国契税完税证、福建省政府非税收入票据、房产住宅营业税减免申请审批表、抄表、水费账单信息、用电客户基本信息、历月电费明细、房屋现场录像光盘、（2015）政民初字第1180号民事判决书、（2016）闽07民终1095号民事判决书、（2015）政民初字第1180号之一民事裁定书、受理案件通知书、民事诉状、（2019）闽0725民初545号民事裁定书、（2019）闽0725执异1号执行裁定书、证人证言均无异议，沈九尔经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证的权利，本院对上述证据予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年2月23日，吴邦金向沈九尔购买位于政和县的房产（产权证号为：政和县房权证熊山龙宫花园字第××号），双方签订了协议，约定该房产转让价为96000元，吴邦金于2006年2月24日向沈九尔支付50000元，余款在2006年3月底付清，房证在同年4月底前交给吴邦金；还约定沈九尔应在2006年4月底前负责办理产权过户给吴邦金的所有手续，过户费用由沈九尔承担等内容。协议签订后，吴邦金于2006年2月24日通过中国农业银行账户向沈九尔支付购房款50000元，于2006年3月25日通过中国建设银行账户向沈九尔支付购房款46000元。吴邦金于2008年11月4日自行交纳房屋交易税1068元；2008年11月8日吴邦金以申请人为沈九尔，向政和县地方税务局熊山税务分局申请房产住宅营业税减免。吴邦金、许绍春（系吴邦金丈夫）于2009年8月4日交纳了涉案房产所有权登记费80元及产权证工本费10元。 吴邦金与许绍春于2005年4月30日登记结婚，于2000年共同新建了位于政和县熊山文明路36号1－3层（政房权证字第200901007－××号、政房权证字第××号）房屋，该房屋位于涉案房屋右侧。2006年购得涉案房产后，将涉案房屋窗户改建成门，与其所有的政和县熊山文明路36号1－3层房屋三楼阳台相连接，并于2006年5月搬迁至该房屋中居住至今。吴邦金诉沈九尔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案，在该案在审理过程中，吴邦金以涉案房产已被法院查封，其需先申请执行异议为由解除对涉案房产的查封，于2019年6月12日向本院申请中止审理，本院经审查后，作出（2019）闽0725民初545号民事裁定书，中止该案的诉讼。 另查明，本院在审理林志诚与沈九尔合同纠纷一案过程中，林志诚于2016年8月8日向本院申请财产保全，本院于2016年8月19日作出（2015）政民初字第1180号之一民事裁定书，裁定：“……查封沈九尔所有的（房产权证号为：20××90）、坐落于政和县龙宫花园（房产权证号为：政房龙宫花园2Ｑ05196号）二处房产”，本院根据上述裁定，以（2016）闽0725执保63号执行立案，2016年8月24日，本院查封涉案房产。2016年6月23日，本院作出（2015）政民初字第1180号民事判决书，判令：“沈九尔应当在本判决生效之日起三十日内偿还林志诚欠款384225.54元，利息943696.8元（截止至2015年8月27日止）及从2015年8月28日起以本金384225.54元为基数按月利率15%。计算至款项还清之日止的利息”，并由沈九尔负担17000元案件受理费。沈九尔不服，提出上诉，福建省南平市中级人民法院审理后于2016年12月20日作出（2016）闽07民终1095号民事判决书，判决：“驳回上诉,维持原判”。林志诚对上述生效判决向本院申请执行,本院于2017年2月13日依法立案执行林志诚与沈九尔合同纠纷一案［案号为：（2017）闽0725执96号］。至今，涉案房屋所有权人记载为沈九尔。2019年7月1日，吴邦金向本院提出执行异议，申请解除对涉诉房屋的查封。本院经审查，认为本案争议的房屋登记在沈九尔名下，其权利归属应以房地产登记机关的登记情况判断。吴邦金未提供充分证据证明其对沈九尔名下涉案房屋的房产享有所有权，本院查封沈九尔名下房产符合法律规定，于2019年7月8日作出（2019）闽0725执异1号执行裁定书，裁定驳回吴邦金的异议请求。吴邦金于2019年7月10日收到执行裁定书，后于2019年7月18日向本院递交材料提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点是：一、吴邦金与沈九尔于2006年2月23日签订的协议是否合法有效。本院认为，沈九尔对政和县房权证熊山镇字第2005-196号房屋享有独立的所有权，其将该房屋出售给吴邦金，并签订协议，其与吴邦金签订的协议属于房屋买卖合同，该协议有吴邦金与沈九尔的签字确认，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，且协议签订后，吴邦金已按照协议约定将购房款支付给沈九尔。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。故吴邦金与沈九尔于2006年2月23日签订的协议合法有效。吴邦金的此项诉讼请求，本院予以支持。 二、吴邦金对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，吴邦金与沈九尔2006年2月23日签订协议后，在2006年3月25日前已经全额向沈九尔支付购房款。并从2006年开始占有、使用涉案房屋至今。另协议虽约定沈九尔必须在2006年4月底之前负责办理涉案房屋过户给吴邦金的所有手续，过户费用由沈九尔承担。但沈九尔未在约定的时间内办理过户登记手续，吴邦金于2008年至2009年间向有关机关交纳了相关契税及费用，且在之后有积极向沈九尔进行主张办理房屋过户登记手续，故应认定吴邦金对涉案房屋未办理过户登记手续不存在过错。据此，吴邦金的执行异议理由成立，主张排除人民法院对涉案房屋的强制执行的诉讼请求，本院予以支持。 三、吴邦金是否享有涉案房屋的所有权。关于吴邦金提出要求确认对涉案房产享有所有权的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案涉案房产至今仍登记在沈九尔名下，故在不动产登记没有变更的情况下，本院对吴邦金此项诉求依法不予支持。 综上所述，吴邦金的诉讼请求，本院予以部分支持。对吴邦金请求撤销（2019)闽0725执异1号执行裁定书的请求，不属于本案判决范围，本案判决部分不作处理。另本案系因沈九尔未及时办理涉案房屋过户登记引发本案的纠纷，应负担本案受理费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、确认吴邦金与沈九尔于2006年2月23日签订的协议合法有效。 二、停止对政和县房屋（政和县房权证熊山镇龙宫花园字第2005-196号）的强制执行。 三、驳回吴邦金的其他诉讼请求。 案件受理费6838.2元，由吴邦金负担100元，由沈九尔负担6738.2元,该款于本判决生效之日起七日内缴纳至政和县人民法院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本院（2019）闽0725执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张荣丽 人民陪审员  魏 蓉 人民陪审员  魏厚生 二〇一九年十二月三日 法官助理吴宝盛 书记员张丽珍 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。