贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8507号上诉人（原审被告）：何建山，男，1989年1月25日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。上诉人（原审被告）：何建东，男，1993年9月7日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。二上诉人共同委托诉讼代理人：卢昌亮，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201810049108。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨靖，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201610583176。被上诉人（原审原告）：翁一岚，女，1960年5月6日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。原审被告：贵州联新大拇指园林景观工程有限公司，住所地贵阳市南明区花溪大道12号通银汽配城1幢1-2层6号［中曹司社区］。法定代表人：黄瑞金，该公司总经理。上诉人何建山、何建东因与被上诉人翁一岚、原审被告贵州联新大拇指园林景观工程有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人何建山、何建东上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11666号民事判决，依法改判上诉人对被上诉人不承担任何责任，或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决结果第一项“解除原告翁一岚与被告何建山于2015年8月1日签订的《商铺租赁合同》”程序违法；一审判决判定“被告逾期支付租金长达一年多时间，构成违约并导致租赁合同解除，故租赁合同保证金10000元原告有权不予退还”程序违法；二、一审判决认定基本事实不清。首先，被上诉人在本案中未提交任何原件，供法庭或上诉人予以核实，因此不应认定为本案租赁合同关系依法成立，同时由被上诉人承担相应不利后果。其次，依据合同约定，案涉租赁合同至2018年7月31日，便已履行完毕，各方权利义务即行中止，租赁合同法律关系已经消灭，无论案涉租赁合同的实际承租人是谁，均无须承担因租赁合同法律关系而产生的相应义务；三、一审判决适用法律确有错误。被上诉人翁一岚无答辩意见。原审被告贵州联新大拇指园林景观工程有限公司二审无答辩意见。翁一岚向一审法院起诉请求：一、判令三被告将其占有使用的位于贵阳市南明区××大道××号房屋返还原告；二、判令三被告向原告支付2018年2月至2019年7月的租金人民币18万元；三、判令三被告从2019年7月26日起按每日500元支付房屋占有使用费至搬离之日止。四、判令被告按照年利率24%标准，从2018年2月1日起分段计算逾期支付租金的利息；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2015年8月1日，原告翁一岚（甲方）与被告何建山（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由何建山租赁原告位于贵阳市南明区××大道××号，建筑面积257平方米商铺，租赁期限为三年，从2015年8月1日至2018年7月31日止。合同第二条约定“租金为人民币10000元/月（为未含税价）；租金乙方每半年支付一次；在下个支付期到达前，乙方需提前5天支付甲方下半年租金”。合同第三条约定“该商铺交付乙方后所发生的水电费、物业管理费、有线电视、网络费、电话费等一切费用及税费，由乙方全部负责并按时缴交。”合同第四条约定“甲方收取乙方人民币10000元的租赁保证金，保证金在租赁期满，双方办理完成房屋交接手续并结清房屋的相关税费后，甲方无息返还乙方”。合同第五条约定“（一）甲方责任乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电、物业管理、电话、网络等费用后，十天内返还乙方所交的保证金。（二）乙方责任乙方应按期交纳租金；租赁期间所发生的一切税、费等费用由乙方全部负责并按时缴付；乙方应妥善爱护好甲方的房屋设施，装修不能损坏房屋主体结构、承重柱、墙；要改动房屋布置需征得甲方同意，由于乙方擅自改动造成甲方门店损坏的由乙方承担一切责任，甲方可以因此原因解除本合同，并不退还所收的保证金并有权追偿。……”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按期支付租金至2018年1月。因2018年2月及之后的租金原告至今未付，双方产生纠纷。合同约定的租赁期满后，被告继续使用房屋至2019年6月27日。2019年6月27日，原被告进行结算，由何建东向原告翁一岚出具《拖欠租金确认书》一份，载明“合同承租人何建山（身份证号）于2015年8月1日承租翁一岚（身份证号）位于花溪××××号通银汽配城1栋1-2层6号的房屋，实际承租人何建东（身份证号），每月租金为10000元。我何建东现确认实际拖欠租金170000元，拖欠管理费元，拖欠水电、燃气、网络费元，合计170000元，确认无误。”签订确认书后，被告已搬离租赁房屋，并将钥匙交还原告。被告在2019年7月1日向原告通过银行转账10000元（租赁合同保证金），何建东同天通过微信转账支付3000元、1000元、10000元；同年7月24日变卖房屋内遗留材料后通过微信转账支付原告10000元、3000元，共计支付37000元。原告翁一岚认可收到上述款项，但认为10000元押金应在合同签订时支付，而被告是在双方进行结算之后才支付；其余款项27000元不清楚被告支付的租金或者利息、损失，不应扣除。另查明大拇指公司于2015年9月23日在租赁××贵阳市××大道××号通银汽配城1幢1-2层6号依法设立，法定代表人为何建山。2017年4月1日公司进行法定代表人变更，由何建山变更为何建东；2019年4月17日再次进行法定代表人变更，由何建东变更为黄瑞金。大拇指公司在庭上认可其为实际的涉案房屋使用人。上述事实，有原、被告的陈述、原被告身份证复印件、房屋产权证、被告大拇指公司营业执照及企业信用信息公示报告、商铺租赁合同、银行转账凭证、微信转账截图、拖欠租金确认书等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，一审法院予以认定。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原告翁一岚与何建山签订的租赁合同，内容不违反法律规定，合法有效。被告何建山作为租赁合同一方当事人，被告何建东曾是大拇指公司的法定代表人，并以实际承租人名义向原告出具《拖欠租金确认书》，被告大拇指公司亦自认是涉案房屋的实际承租人和使用人，故一审法院认为被告何建山、何建东、大拇指公司均是租赁合同的承租人，理应对原告翁一岚主张的租金、违约金承担连带支付责任。三被告辩称的法定代表人变更、何建山签订合同及何建东出具拖欠租金确认书是履行职务行为的抗辩理由，一审法院认为何建山、何建东变更法定代表人系公司内部之间的关系，对外其分别代表具备独立民事行为能力、民事责任能力的个人和公司，对三被告的抗辩主张，一审法院不予采信。三被告认可在租赁期内的2018年2月起未支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，对原告主张解除租赁合同的诉请，一审法院予以支持。对原告主张的欠付租金金额，因双方已于2019年6月27日进行结算，且原告认可被告已搬离房屋并交还钥匙，故租金计算截止日期为2019年6月27日，租金为17万元。被告逾期支付租金长达一年多时间，构成违约并导致租赁合同解除，故租赁合同保证金10000元原告有权不予退还。对2019年7月1日、7月24日被告变卖材料支付原告的27000元款项，原告认可已实际收到，该款项理应折抵租金，故三被告应付的租金为170000元-27000元=143000元。对原告主张的按年利率24%支付逾期付款利息，一审法院认为过高，酌情按中国人民银行同期贷款利率予以支持。对原告的其余主张，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告翁一岚与被告何建山于2015年8月1日签订的《商铺租赁合同》。二、被告何建山、被告何建东、被告贵州联新大拇指园林景观工程有限公司于本判决生效之日起五日内连带支付原告翁一岚截止2019年6月27日的租金143000元及违约金（违约金以143000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2019年6月27日起计算至付清上述款项之日止）。三、驳回原告翁一岚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1850元，由被告何建山、何建东、贵州联新大拇指园林景观工程有限公司连带负担1556元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告翁一岚），原告翁一岚自行负担294元。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人所称何建山、何建东不是承租人的上诉理由，案涉《商铺租赁合同》中，何建山、何建东均作为承租人签字，故二人均为承租人，对于该上诉理由本院不予采纳；关于上诉人所称一审判决解除合同超诉请的上诉理由，本院予以采纳，一审超诉请判决，本院予以纠正；关于上诉人所称一审论述中表述“被告逾期支付租金长达一年多时间，构成违约并导致租赁合同解除，故租赁合同保证金10000元原告有权不予退还。”不当，且应当将10000元抵扣租金的上诉理由，首先，根据《商铺租赁合同》第四条约定：“甲方收取乙方人民币10000元的租赁保证金，保证金在租赁期满，双方办理完成房屋交接手续并结清房屋的相关费用后，甲方无息退还乙方”，上诉人在未结清房租及相关费用的前提下即要求抵扣于法无据，本院不予支持；其次，一审论述中称租赁保证金原告有权不予退还不当，且超诉请审理，本院对此予以纠正。综上所述，何建山、何建东的上诉理由部分成立，对于成立部分予以支持。一审程序违法，本院予以纠正。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11666号民事判决第二项、第三项，即：二、被告何建山、被告何建东、被告贵州联新大拇指园林景观工程有限公司于本判决生效之日起五日内连带支付原告翁一岚截止2019年6月27日的租金143000元及违约金（违约金以143000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2019年6月27日起计算至付清上述款项之日止）。三、驳回原告翁一岚的其余诉讼请求；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11666号民事判决第一项，即：解除原告翁一岚与被告何建山于2015年8月1日签订的《商铺租赁合同》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1850元，由何建山、何建东、贵州联新大拇指园林景观工程有限公司共同负担1556元，翁一岚负担294元。二审案件受理费3112元，由何建山、何建东、贵州联新大拇指园林景观工程有限公司共同负担2617元，翁一岚负担495元。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月二十三日书记员  李萌