广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7288号原告：高祖全，男，1977年8月19日出生，汉族，住广州市天河区，原告：周燕明，女，1980年8月23日出生，汉族，住广州市天河区，共同委托诉讼代理人：刘艺仁，广东大篆律师事务所律师。被告：广州市万卓置业有限公司，住所地广州市黄埔区石化路106号，统一社会信用代码914401127555510380。法定代表人：陆文军，董事长。委托诉讼代理人：杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告高祖全、周燕明与被告广州市万卓置业有限公司(以下简称“万卓公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告高祖全、周燕明的共同委托诉讼代理人刘艺仁，被告万卓公司的委托诉讼代理人杨雅茜、林嘉俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高祖全、周燕明向本院提出诉讼请求：1.判令万卓公司向高祖全、周燕明支付延期交房违约金96459.79元（以1862158元为本金，按照每日0.02%，从2018年9月31日起计至2019年6月16日止，共259天）；2.判令本案的诉讼费由万卓公司承担。因9月无31日，推断为当事人笔误，本院调整该项请求起算时间为2018年10月1日。事实与理由：2016年12月5日，高祖全、周燕明与万卓公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》(以下简称“购房合同”），该合同约定：1.房屋地址：黄埔区翠宇三街4号（自编A2、S3）栋2002房；2.房价总金额：1862158元；3.房屋交付日期：2018年9月30日；4.延期交房的违约责任：自交房日期2018年9月30日的次日起至实际交付之日止，每日按已付房价款0.02%的标准支付违约金。合同签订后，高祖全、周燕明已依约履行房款支付义务。但万卓公司的房屋存在严重质量问题，由万卓公司进行整改，并延迟到2018年12月28日才通知高祖全、周燕明验收。收到《商品房交付使用通知书》后，高祖全、周燕明按通知要求预约收楼，并于2019年1月2日在万卓公司的工程师陪同下验收，验收时发现房屋还存在木地板松动，角阀漏水，厨房窗户关门把柄碰框，一楼小房间墙上有鼓包等多项质量问题，要求万卓公司整改好再告知验收。同时万卓公司于2019年1月22日向全体业主寄来《关于万科尚城A2/A5/A6/A7/A10栋业主所提问题的回复》，统一提出整改方案，并于2019年3月13日寄来《关于尚城业主所提整体卫浴八个关注点的回复》通告了方案与整改进度。2019年3-5月整改期间，高祖全、周燕明检查房屋时，发现仍有严重漏水情况，厨房下水道有水渗出；一楼卫生间的天花（接近门口位置）发现水迹及水珠，天花与接近客厅的墙上交汇处有严重的水迹。同时楼下邻居1802业主告知：高祖全、周燕明一楼的卫生间漏水，1802房二楼的卫生间灯座处发现水滴，厨房漏水到1802二楼的小房间，小房间一面墙已湿透，天花（灯旁边）有水迹及水滴。上述问题已告知万卓的工程师整改。2019年4月16日，万卓公司工程师告知高祖全、周燕明，由于角阀漏水，一楼两个房间被水浸，木地板已浸泡无法使用，需要重新安排更换。由于严重的漏水问题及木地板浸泡问题，同时整栋大楼的公共区连廊排水也存在严重问题，达不到房屋交付使用条件，高祖全、周燕明拒绝收楼。高祖全、周燕明收到万卓公司寄来的2019年6月2日《专项维修完成确认函》时，得知完成整改，6月13日去验楼仍发现部分问题，万卓公司答应尽快整改，6月16日上午再次验楼，万卓公司当场整改了一部分，剩余的答应继续整改，故高祖全、周燕明到万卓公司客服中心签收，并收取钥匙。综上，至高祖全、周燕明实际收楼并取得钥匙之日，万卓公司已延期交房长达9个月，在这期间高祖全、周燕明无法享受案涉房屋自住、出租等权益，对高祖全、周燕明造成严重的经济损失，依合同约定，万卓公司应向高祖全、周燕明支付违约金，特诉至法院，望判如所请。被告万卓公司辩称，一、涉案房屋已经于2018年11月30日依据合同约定符合交付条件，万卓公司已经于12月28日依约向涉案房屋业主送达商品房交付使用通知书，涉案房屋业主应依约办理收楼手续。根据涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》等文件资料。合同第十六条：“乙方应当接收到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。”合同附件七第十一条：“对合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买家承担。如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。”涉案房屋已经于2018年11月30日前符合合同约定的全部交付条件。万卓公司于2018年12月28日通知涉案房屋业主收房符合合同约定，涉案房屋业主应在指定时间内履行收房的合同义务。涉案房屋业主未按时到场办理房屋交付手续违反了合同约定，其怠于接收房屋行为构成违约。二、由于万卓公司在涉案房屋符合交付条件后未及时通知高祖全、周燕明收楼，存在逾期通知的行为，应承担一部分违约金，万卓公司在本案中实际违约金核算如下：涉案房屋符合交付条件时间为2018年11月30日，交付通知时间为2018年12月28日，实际逾期天数为89天，实际违约金33146.41元。三、在房屋交付后，涉案房屋所在楼栋的整体卫生间升级改造属于万卓公司应涉案房屋业主要求为改善、提升业主居住舒适度而进行的优化项目，既不属于合同约定的房屋交付条件的瑕疵，也不属于房屋的保修事项，不构成延迟交付的违约事实，不应承担发出收楼通知后时间段的违约金。在房屋交付后，有住户反映：安装整体卫浴洁具后对卫生间防水存在疑虑。万卓公司经研究后，对其所在楼栋的房屋卫生间升级改造能够解除业主担忧，提升客户居住的满意度。万卓公司现已经完成了涉案房屋的升级改造，亦会依据《商品房住宅质量保证书》履行保修义务。四、假设万卓公司确有逾期交付的行为，逾期交付房屋违约金标准也应当予以调低。合同第十四条：“甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交房之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”附件七本合同补充协议第九条：“卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。”一方面，按合同约定的违约金条款计算最高违约金限额为涉案房屋的总价款的3%，即55864.74元。依据合同补充协议的第7条，对合同第15条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》，只有建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》，供水供电达到使用标准，电梯可以正常使用时，即可向买方交付商品房。另一方面，涉案房屋价值已经大幅上涨，购房资金成本可以忽略不计，且同地段同面积房屋租金也仅为2000多元，涉案房屋业主无论依据资金成本还是依据房屋不能使用来要求万卓公司支付违约金的数额远远超过其实际损失。据此，万卓公司恳请以合同约定的违约金限额为基础，兼顾合同履行中涉案房屋业主怠于收楼、具有过错、实际损失小等综合因素，下调违约金的金额。经审理查明，2016年12月5日，万卓公司（甲方、卖方）与高祖全、周燕明（乙方、买方）签订了编号为201612142396的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买万科尚城御府自编A2、S3栋20层2002号房，房屋地址为广州市黄埔区翠宇三街4号（自编A2、S3栋）2002房；该商品房的用途为住宅，层高为2.8米，建筑面积共86.7738平方米，套内建筑面积65.186平方米，共有分摊面积约21.5878平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28566.84元，总金额1862158元，首期款562158元自预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款1300000元应于2016年12月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2018年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第二十五条工程质量保修约定，房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。买卖合同附件六装饰、设备标准约定万科尚城A区为毛坯交楼标准。附件七本合同补充协议，特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用由买方承担。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。同时，高祖全、周燕明（甲方、业主）与万卓公司（丙方、项目开发公司）及案外人广东上城建设有限公司（乙方、装修单位，以下简称“上城公司”）签订《房屋装修协议书》，约定甲方委托乙方对涉案房屋进行装修。第二条委托事项约定，1.甲方委托乙方对涉案房屋进行局部装修施工，甲方承诺不同时委托其他方进行该部分装修工程的施工，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》。4.甲方委托乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续。5.乙方应于2018年10月1日前完成本协议约定的房屋装修工程。7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条房屋装修工程款约定，装修费用为0元。第六条房屋交付约定，甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修，乙方承诺于2018年10月1日完成上述房屋的装修，并交付甲方使用，交付标准以本协议约定为准。甲方在与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议，逾期则视为验收合格。甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。上述协议后附万科尚城A区装修、设备标准。上述购房合同和《房屋装修协议书》签订后，高祖全、周燕明依约支付了合同约定的全部款项。万卓公司拟证实涉案房屋于2018年11月30日符合涉案买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据：1.2016年6月17日，涉案楼盘取得广州市黄埔区民防办公室出具的《防空地下室建设意见书》；2.2016年7月20日，涉案楼盘取得广州市黄埔区环境保护局出具的《关于的批复》及附件建设项目环境保护设施验收工作组意见；3.2017年11月17日，万卓公司取得广州市黄埔区市场和质量监督管理局出具的《广州市特种设备使用登记证》；4.2018年5月30日，涉案楼盘取得广州供电局有限公司黄埔供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格；5.2018年6月22日，涉案楼栋取得广州市国土资源和规划委员会出具的《建设工程规划验收合格证》；6.2018年7月6日，涉案楼栋取得《建筑工程竣工验收报告》，其中电梯的工程质量评定验收合格；7.2018年1月5日，涉案楼盘自编A2栋取得广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》；8.2018年9月19日，涉案楼栋在广州市黄埔区住房和建设局办理竣工验收备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；9.2018年11月8日，广州市黄埔区翠宇三街1、2、3、4、6、8、10、12号、翠宇四街1、3号符合通邮条件；10.2018年11月12日，涉案楼盘A2#、A5#、A6#、A7#、A10#取得《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》；11.2018年11月30日，涉案楼盘取得广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》。万卓公司还提交了涉案楼盘的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及《万科尚城御府管理规约》。高祖全、周燕明对上述证据真实性合法性确认，但不确认关联性，认为房屋是否存在质量问题，应由业主确认是否影响生活居住，且万卓公司未提交房屋经过防水测试的证据。2018年12月28日，万卓公司向周燕明、高祖全发出《商品房交付使用通知书》，通知高祖全、周燕明于2018年12月30日至2018年12月31日办理涉案房屋交接手续。妥投记录显示于12月29日签收，高祖全、周燕明确认有签收该邮件。2019年6月3日，万卓公司向周燕明、高祖全发出《商品房交付使用催告书》，提请尽快办理房屋交接手续。高祖全、周燕明提交了照片、维修完成确认函、《“关于万科尚城业主诉求处理意见的函”的复函》等证据证明其前往涉案房屋进行验收时，发现涉案房屋存在卧室木地板松动、破损、缝大，卫生间角阀漏水等严重质量问题。万卓公司认为照片证据来源不明，未显示房号，无法证明是案涉房屋，也无法证明案涉房屋的实际情况，不能说明涉案房屋不符合交付条件。另查，万卓公司于2019年3月13日向万科尚城A区、B区业主出具《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》，万卓公司针对部分业主关于整体卫浴等问题的反馈和投诉，确认其交付时涉案房屋为整体卫浴，整改方案为对卫生间增加建筑防水层施工，计划施工时间为2019年3月1日至6月30日，成品卫浴主体结构延保至十年。此外，万卓公司还对厨房排水立管穿越卧室、公区连廊栏杆高度、连廊飘雨、部分户型上旋窗影响开门和通行、78方户型房间主卧设置排水管和空调机位、厨房与阳台防水等问题拟出了整改方案。高祖全、周燕明主张上述证据证实漏水问题致万卓公司对涉案房屋增加防水层、改变卫生间窗户、设置排水管等属于房屋基本使用问题的重大修整，已影响到业主的正常居住和使用。万卓公司辩称上述整改属于业主选择的升级改造内容，属于房屋交付完成后的优化升级行为，不构成迟延交付。再查，万卓公司于2019年6月2日出具《专项维修完成确认函》，告知高祖全、周燕明涉案房屋整体卫浴保修事项已完成，通知高祖全、周燕明于2019年6月9日前到现场验收。高祖全、周燕明已于2019年6月16日收楼。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《房屋装修协议书》及其附件、《防空地下室建设意见书》《关于的批复》《广州市特种设备使用登记证》《客户受电工程竣工检验意见书》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《建设工程消防验收意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《通邮申请书》《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》《永久水表安装完毕证明书》《住宅质量保证书住宅使用说明书》《万科尚城御府管理规约》《商品房交付使用通知书》、邮单、妥投记录、照片、《关于万科尚城业主诉求处理意见的函》《关于万科尚城A2/A5//A6/A7/A10栋业主所提问题的回复》《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》《专项维修完成确认函》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，高祖全、周燕明与万卓公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《房屋装修协议书》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为万卓公司是否需承担逾期交房的违约责任。1.涉案房屋符合交楼条件的时间认定。虽然涉案购房合同补充协议第七条对涉案购房合同第十五条进行了变更，但变更后的交楼条件低于法定标准即涉案房屋必须取得竣工验收备案表及满足通水、通电、通气、通邮条件，不应适用，故本案中应适用买卖合同第十五条来认定涉案房屋符合交楼条件的时间。根据本案查明的事实，在合同约定的交付时间即2018年9月30日前，涉案房屋并未符合法定的交楼条件，直至2018年11月30日满足供水条件后，涉案房屋才完成“四通”，故本院认定涉案房屋符合交楼条件的时间为2018年11月30日。2.涉案房屋符合购房合同约定的交楼条件后，还应向业主发出收楼通知书通知业主办理房屋交付手续。本案中，万卓公司于2018年12月28日才邮寄《商品房交付使用通知书》通知业主收楼，高祖全、周燕明于29日签收，根据《商品房交付使用通知书》中载明的时间，高祖全、周燕明可于2018年12月30至31日收楼。万卓公司在买卖合同约定的时间内不符合交楼条件和未依约通知高祖全、周燕明收楼，应由万卓公司承担违约责任即逾期交楼违约金。3.当涉案房屋已符合法定和约定的交付条件，高祖全、周燕明在验收时提出的涉案房屋存在的问题属于房屋质量保修范围，应由万卓公司承担保修义务，高祖全、周燕明以此拒绝接收房屋不妥。对于高祖全、周燕明提出万卓公司存在《维修完成确认函》《关于万科尚城A2/A5//A6/A7/A10栋业主所提问题的回复》《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》中确认的涉案房屋整体卫浴、厨房排水管、公共区连廊栏杆高度、门套开裂等需进行整改的问题，本院认为，高祖全、周燕明提交的证据未能证实案涉该A2栋2002房存在影响其正常居住和使用的严重质量问题，只能证明涉案房屋存在一定的瑕疵，上述问题属于房屋质量保修的范围，高祖全、周燕明不能据此拒绝接收房屋。若万卓公司在承担涉案房屋保修责任期间导致高祖全、周燕明的损失，高祖全、周燕明可另行主张。4.逾期交楼违约金的计算。根据买卖合同约定，高祖全、周燕明主张按照已支付的总房价款1862158元为本金，按每日0.02%的标准计算逾期交房违约金，该标准在合理范围内，理据充分，本院予以支持。双方当事人均确认违约金起算时间为2018年10月1日，本院予以确认。对于逾期交房行为的截止时间，高祖全、周燕明要求计至其实际收取案涉房屋钥匙为收楼之日即2019年6月16日止，万卓公司认为应计至其发出收楼通知书当日即2019年12月28日为交付房屋时间。如前所述，高祖全、周燕明以属于房屋质量保修范围的问题拖延接收房屋，理据不足，其要求逾期交房违约金计至其实际收钥匙之日，不予支持。万卓公司自行选择通知业主可在2018年12月30日至31日办理房屋交接手续，是对自身权利的处分，应对自行通知的时间承担相应的法律后果。本院认定逾期交房行为的截止时间为万卓公司通知高祖全、周燕明可以办理房屋交接手续最后一日即2018年12月31日，故本院认定逾期交房违约金从2018年10月1日起计至2018年12月31日止，万卓公司应向高祖全、周燕明支付的逾期交楼违约金共计34264（1862158元×0.02%×92天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市万卓置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向高祖全、周燕明支付2018年10月1日至2018年12月31日的逾期交房违约金共计34264元；二、驳回高祖全、周燕明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2211元，由高祖全、周燕明共同负担1426元，被告广州市万卓置业有限公司负担785元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  侯 洁人民陪审员  徐志鹏人民陪审员  郑波涛二〇一九年十二月二日书 记 员  梁美欣邹忻