云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2451号上诉人（原审被告）：魏榆洋，男，1989年10月4日生，云南省宣威市人，住宣威市。被上诉人（原审原告）：符世美，男，1970年6月18日生，云南省宣威市人，小学文化，居民，现住宣威市。上诉人魏榆洋因与被上诉人符世美房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宣威市人民法院（2019）云0381民初2787号民事判决，提出上诉。本院于2019年11月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏榆洋上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。其理由是：1、一审认定事实错误。因本案房屋租赁协议对租期起算时间、租金给付时间、房屋装修费用由谁负担未作约定，故合同是否成立、是否应支付租金及损失的事实不清。一审认定“因被告要求原告拆除出租房墙体，2018年12月2日，原告父子二人按照被告要求动工至12月31日完工，原告与被告联系，叫被告来交装修款，被告说下个月来”的事实，证据不足。其次，从装修完工时间与约定的交房时间看出，是被上诉人未按时交房导致合同不能履行。2、一审对被上诉人要求赔偿损失的主张以证据不足，告知另行起诉是错误的。若证据不足，被上诉人应承担举证不能的责任。3、一审认定违约金错误。因本案租赁房屋未实际交付且租金给付时间未约定，一审按未来十年的租金总数计算违约金不公平。4、一审判决未确定解除合同的具体时间，没有从根本上解决纠纷，属适用法律错误。被上诉人符世美答辩：上诉人的上诉理由不成立，其不会无缘无故拆除房屋墙体，上诉人违约应承担赔偿责任。符世美向一审法院起诉请求：1、要求解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、要求被告给付房屋租金2万元，自起诉之日起按每月2500元给付原告租金至本判决生效之日止；3、要求被告给付原告拆除墙体、水电、粉刷等材料及误工损失31137.45元，违约金6万元，合计91137.45元；4、本案诉讼费、鉴定费用由被告承担。原判认定，2018年9月18日，原告符世美与被告魏榆洋签订《房屋租赁协议》，约定每年租金三万元、租期10年，原告将位于宣威市虹桥文化中心南面两间两层房屋出租给原告使用。因被告要求原告拆除出租房墙体，2018年12月2日，原告父子二人按照被告要求动工，到12月31日完工。原告与被告联系，叫被告来交装修款，被告说下个月再来。2019年3月，被告请宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会的调解员说不租原告的房子了。2019年3月20日，原告到宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会参加调解，被告拒绝调解而停租。2019年3月22日，宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会作出调解处理意见：被告应赔偿原告造成墙体、水电、粉刷、材料及误工损失31137.45元，截止调解之日止租金1.5万元，违约金：10年×3万元/年×20%=6万元，共计106137.45元。2019年5月24日，符世美提起诉讼，提出前述诉讼请求。一审认为，本案中，双方当事人自《房屋租赁协议》签订时起，双方都签名并按印予以确认，且双方均具有相应的民事行为能力，是双方的真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益。该协议合法、有效，对双方具有约束力。双方应全面履行协议义务，原告应将房屋交付被告使用，被告应按时支付租金。但双方在协议中，对租金如何支付，何时支付以及拆除墙体、装修费用，由谁承担，未作约定。在协议履行过程中，原告按照被告的要求，对房屋墙体进行拆除后，要求被告交款装修房屋时，被告称，要等下个月，等到的结果是被告明确表示，不租用原告的房屋了。由于被告违约，原告可以随时要求被告支付租金、承担违约责任并解除协议。租期自2018年12月1日交付房屋时起至2019年3月20日止，计3个月零20天。因此，原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、由被告支付租金并承担违约责任的诉讼请求依法成立，予以支持；原告要求被告赔偿因拆除墙体的损失，未能提供拆除墙体的具体损失，不予支持，待证据充足时，另行起诉。被告以原告未交付房屋使用，未违约进行抗辩，其抗辩主张，因其未提供证据予以证明，应承担不利的后果，其抗辩主张，依法不成立，不予支持。综上所述，原告要求解除双方签订的房屋租赁协议，由被告支付租金并承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第三项、第四项、第五项、第六项，第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除原告符世美与被告魏榆洋签订的《房屋租赁协议》。二、由被告魏榆洋于本判决生效后十日内支付原告符世美房屋租金人民币9166.67元（自2018年12月1日起至2019年3月20日止，计3个月零20天，30000元÷12月/年＝2500元/月×3月＝7500元＋2500元/月÷30天/月×20天＝9166.67元），违约金人民币60000元（30000元/年×20%×10年＝60000元），合计人民币69166.67元。三、驳回原告符世美的其他诉讼请求。案件受理费人民币2523元，减半收取1261.50元，由被告魏榆洋负担。二审中当事人没有提交新证据。本院根据一审举证质证的相关证据和当事人的陈述进行审理。经二审审理查明，2018年9月18日，符世美与魏榆洋签订《房屋租赁协议》，约定符世美将位于宣威市虹桥文化中心南面两间两层房屋出租给魏榆洋使用；每年租金3万元、租期10年，租金按一年一次交款，其中前五年租金不变；该协议第第七条约定：如符世美违约本协议，全额赔偿魏榆洋装修等各项损失费用，第八条约定：租赁期间，任何一方违反本协议规定，罚违约金房租的20%；该协议注明：于2018年12月1日交房。协议签订后，因魏榆洋要求拆除出租房墙体，符世美对房屋墙体进行了拆除，魏榆洋未支付租金，租赁房屋亦未交付。墙体拆除期间，魏榆洋请宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会的调解员告知符世美没有能力继续租用房屋；3月20日，宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会通知双方调解处理，魏榆洋未参与调解。另查明，2019年3月22日，宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会出具调解处理意见记载，“月牙社区人民调解委员会多次联系魏榆洋本人，都不理睬。现月牙社区人民调解委员会经过调查、取证。依法作出以下处理意见：1、房主符世美被撤出墙体为24墙，总计116.25㎡x103元/㎡（含工料）=11973.75元，总计拆除粉刷面积157.58㎡x15元/㎡（含工时）=2363.70元，总计拆除水电石地160㎡x30元/㎡=4800.00元。2、拆除墙体误工工时60个x200元/个=12000元。3、按协议第八条规定赔偿违约金10年x30000元/年x20%=60000元。4、2018年9月18日双方签订协议到2019年3月20日，已有6个月，魏榆洋应赔付6个月的租金给房主符世美。6个月的租金计算：（年租金）30000元÷12个月x6个月=15000元。”但该意见未经双方当事人签字确认。本院认为，当事人采用书面形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人均具有法律约束力。本案双方当事人自愿签订了《房屋租赁协议》，按照该合同约定，上诉人魏榆洋应按期给付租金，接管房屋，以实现合同目的，但上诉人在合同成立并生效后，违反约定不予履行合同义务，导致被上诉人不能实现房屋出租的合同目的，被上诉人请求解除合同，并由魏榆洋承担赔偿损失和支付违约金的责任，符合法律规定。本案截止2019年3月22日月牙社区出具调解意见之日，双方《房屋租赁协议》已实行解除，本院予以确认。上诉人提出因约定不明，故涉案合同是否成立、租金及违约金是否应当给付等事实不清的观点，没有法律依据，不能成立。本案房屋租赁协议对租赁房屋改造装修未作约定，但合同成立后，被上诉人符世美对出租房屋进行了墙体拆除等改造行为并造成了相应损失，对此，符世美主张系上诉人魏榆洋准备开餐馆，要求拆除改造，该主张符合常理，可以认定因承租人魏榆洋要求，符世美才进行了墙体拆除，故魏榆洋作为违约方对拆除房屋墙体造成的相关损失，应承担主要责任；根据交易习惯，租赁房屋的装修由承租人进行，被上诉人未经双方协商确认即实施墙体拆除，对造成的损失亦应承担一定责任。关于本案损失分析认定如下：1、损失租金为：截止2019年3月22日的租金计算3个月零20天为：30000元÷12月/年×3月＋30000÷12月/年÷30天/月×20天＝9166.67元。2、拆除墙体损失：被上诉人主张造成墙体、水电、粉刷、材料及误工损失31137.45元，并提交宣威市虹桥街道办事处月牙社区人民调解委员会调解处理意见证实，该调解意见书未经双方签字确认，对双方当事人不具有法律约束力，但该意见关于墙体拆除的损失计算部分具有证人证言的证据效力，可以作为证据使用，该意见载明的因上诉人毁约造成墙体拆除的损失，分项计算，具体明确，具有合理性，被上诉人对此不予认可，但不能提供反驳证据，应承担举证不能的后果。故本院据此认定被上诉人因履行合同拆除租赁房屋墙体造成的损失为31137.45元，该损失由上诉人魏榆洋承担70%即21796.2元，其余损失，由被上诉人自行承担。原审对此告知由当事人另行起诉不当。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高,请求适当予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案合同约定的违约金为租金的20%，一审以十年租金的总额计算违约金为60000元，过分高于造成的损失。因涉案租赁房屋并未实际交付，实际租金损失3个多月，根据合同履行程度、造成的损失分担情况及过错，本案违约金应调整为本期租金即一年租金30000元的20%即：30000×20%=6000元。综上所述，上诉人关于本案合同不成立、拆除墙体损失系被上诉人自己造成的上诉理由均不成立，本院不予支持；但主张违约金过高的理由成立，本院予以支持。一审认定基本事实不清、适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、撤销云南省宣威市人民法院（2019）云0381民初2787号民事判决。二、被上诉人符世美与魏榆洋签订的《房屋租赁协议》自2019年3月22日起予以解除。三、由上诉人魏榆洋于本判决生效后十日内给付被上诉人符世美房屋租金9166.67元，因墙体拆除造成的损失21796.2元，违约金6000元。以上合计36962.87元。四、驳回符世美的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币2523元，减半收取1261.50元，由上诉人魏榆洋负担；二审案件受理费2523元，由上诉人魏榆洋负担1216.50元，由符世美负担1216.50元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。审 判 长 杨美琼审 判 员 谭永慧审 判 员 徐 坤二〇一九年十二月十八日书记员代 江 伟