黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初3695号原告：李磊，女，1985年2月22日出生，汉族，住大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：李英华，黑龙江天地人和律师事务所律师。被告：李长泰，男，汉族，1963年1月17日出生，住大庆市，委托诉讼代理人：张万菊，北京岳成（大庆）律师事务所律师。被告：刘宇，男，汉族，1978年3月17日出生，住大庆市龙凤区，原告李磊与被告李长泰、刘宇房屋定金合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序,公开开庭审理了本案。原告李磊及其委托诉讼代理人李英华、被告李长泰的委托诉讼代理人张万菊、被告刘宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李磊向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告李长泰、刘宇之间买卖合同有效；2.判令解除与被告签订的房屋买卖合同；3.判令被告双倍返还购房定金60，000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月1日，原被告经协商达成房屋买卖协议，约定以100万元的价格购买被告李长泰所有的位于大庆××新区南湖××楼××号商服，原告依约向被告交付了定金30，000元，约定于2019年4月20日办理过户手续。但二被告违反约定，将房屋另售他人，并于2019年4月28日办理变更登记，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告李长泰辩称，我方从未与原告签订任何案涉房屋的买卖合同，没有授权刘宇对外出售房屋，刘宇无权代表李长泰对外签订任何合同，由于刘宇与原告签订的房屋买卖合同无效，根据合同相对性原则，李长泰不应该作为本案的被告，综上，请法院驳回原告的诉请。被告刘宇辩称，我的行为系职务行为，不应承担赔偿责任。原告李磊就其主张向本院提交了以下证据：1.档案查询证明（打印件）、（2018）黑0691执恢361号之一执行裁定书（复印件）、产权证及土地使用权证（复印件）、身份证复印件各一份，欲证明：案涉房屋在2019年4月份交易时的实际产权人为被告李长泰。经质证，被告李长泰对该组证据的真实性无异议、对证明问题有异议，认为虽然执行裁定书裁定用涉案房屋偿还李长泰的债务，但实际上该份裁定并没有履行，裁定书不是产权证，不能作为最终认定房屋产权的依据，房屋产权在2019年4月份时的产权人不是李长泰而是邹贵霞，房屋并未转移所有权至李长泰名下；被告刘宇对该组证据的真实性和证明问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。2.定金收据一份，欲证明：被告刘宇代表被告李长泰与原告达成房屋买卖协议，并收取定金30，000元的事实。经质证，被告李长泰对该证据的真实性和证明问题均有异议，认为李长泰并不是该定金的收款方，收据中没有李长泰签字而是仅有大庆睿泰圣经贸有限公司的盖章，原告称是李长泰向其出售房屋，但是并不能出示有李长泰本人签名的买卖合同、收据或者是代为出售房屋的授权，收据中收款单位不是李长泰，原告明知不是李长泰与其进行买卖交易，仍然交付定金，在该交易行为中原告存在过错导致合同无效的情况下，原告应该承担相应的过错责任；被告刘宇对该证据的真实性和证明问题均无异议，认为我收取定金的行为是职务行为，是代表公司收取的定金。本院对该组证据的真实性予以确认。3.通话录音光盘1份，欲证明:李长泰对于房屋交易的事情知晓并指派刘宇来办理房屋买卖事宜，录音时间为2019年4月28日13:27分。经质证，被告李长泰对该证据的真实性和证明问题均有异议，认为对话中的男士明确表示对原告主张的出售房屋一事并不知情，该录音形成时间是在4月末，是在已经签订完房屋买卖合同一个月形成的，该录音不能证明原告想要证明的问题；被告刘宇对该证据的真实性和证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。4.查询单1份（打印件），欲证明：案涉房屋于2019年4月30日转移给董忠彬，被告李长泰的违约事实已经存在。经质证，被告李长泰对该证据的真实性无异议、对证明问题有异议，认为该房屋的所有权并未转移到李长泰名下，房屋所有权仍为邹贵霞，由其对外出售，邹贵霞将出售的房款偿还了所欠李长泰的债务，该查询单不能证明李长泰存在违约行为；被告刘宇对该证据的真实性和证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。被告李长泰向本院提交微信截图1张（打印件），欲证明：刘宇没有拿到李长泰的授权。经质证，原告对该证据的真实性无异议、对证明问题均有异议，认为此时被告一方已经决定违约将房屋另行出售，此种说法只是被告方试图逃避责任，逼迫我方解除合同的方法并不能体现出案件事实，且通过我方所举的录音可以证实李长泰是指派刘宇代表公司出售房屋事宜；被告刘宇对该证据的真实性和证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。被告刘宇向本院提交微信截图1组（打印件），欲证明：刘宇与原告沟通过案涉房屋不能出售给原告，代表公司建议其停止房屋买卖交易。经质证，原告对该证据的真实性无异议、对证明问题均有异议，认为该告知书我方收到，但是我方没有接受被告公司关于停止交易房屋的观点，从截图中可以看出当时刘宇用微信给我方发送了案涉房屋的产权证和土地证及执行裁定书等文件，我方基于此确认了李长泰为权利人且刘宇是在李长泰独资的大庆睿泰圣经贸有限公司任职，在该种情况下确认了刘宇的代理权，所以发生了案涉交易；被告李长泰对该证据的真实性和证明问题均有异议，认为聊天记录并不完整，该组证据无法证实是李长泰出售房屋，如存在出售房屋也是刘宇的个人行为，被告刘宇称是代表睿泰圣公司，而李长泰与睿泰圣公司是两个不同的主体，不应该承担返还义务。本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认事实如下：2019年1月25日，本院下发（2018）黑0691执恢361号之一执行裁定书，裁定将韩志江与妻邹贵霞共有的位于大庆开发区××小区××楼××＃房产，交付李长泰抵偿欠款，房屋所有权及土地使用权自本裁定送达李长泰时转移。2019年4月1日，原告李磊经与被告李长泰的雇员刘宇协商，决定购买案涉房屋，并于当日将定金3万元交付被告刘宇，刘宇为其出具收据一份，收据上刘宇签字，并盖有大庆睿泰圣经贸有限公司的财务专用章。2019年8月5日经原告查询得知，案涉房产已于2019年4月30日由邹贵霞变更登记到权利人董忠彬名下。另查明，大庆睿泰圣经贸有限公司于2003年11月成立，系一人股东公司，被告李长泰是该公司的唯一股东，持股比例100%。本院认为，本案系定金合同纠纷，被告为原告出具的定金收条系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告以案涉房屋已另售他人为由请求解除合同，并要求被告双倍返还定金，在庭审过程中，原、被告双方均未向本院提交由双方签订的书面房屋买卖合同，故该诉讼请求本院不予裁判；关于双倍返还定金6万元的诉讼请求，因被告李长泰在收取原告购买案涉房屋定金后，又将房屋另卖他人，存在违约，本院认为，被告李长泰的行为有违诚信原则，破坏了合同交易安全，应承担相应的违约责任，故被告李长泰应按定金罚则向原告双倍返还定金共计6万元。被告刘宇系被告李长泰的雇佣人员，通过原告与李长泰的通话录音可以确认，被告刘宇是受李长泰的指派对外出售案涉房屋的，刘宇收取定金等行为系其受李长泰委托的行为，故不承担返还定金的责任。被告李长泰关于其本人并未签订房屋买卖合同及未收取的定金的抗辩意见，因案涉房屋虽登记在邹贵霞名下，但本院的执行裁定书已确认被告李长泰为房屋的实际所有人，其对外出售房屋合法有效，被告刘宇系李长泰雇佣人员，收取定金是履行职务行为，法律后果应由被告李长泰承担。刘宇收取定金后，按照被告李长泰的指示将该款交付睿泰圣公司，睿泰圣公司在定金收条上盖章，只是定金后续走向问题，相应的民事责任仍应由被告李长泰承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李长泰于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李磊定金共计60，000元；二、驳回原告李磊的其他诉讼请求。案件受理费650元，由被告李长泰负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 贾 彪二〇一九年十二月二十日书记员 王海洋附法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。