广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民初312号 原告：蒋小英，女，1973年12月15日出生，汉族，现住江西省上饶市铅山县。 原告：邱有生，男，1972年8月2日出生，汉族，现住江西省上饶市铅山县。 委托诉讼代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被告：广西铭天房地产有限公司。工商登记住所：广西壮族自治区北海市长青路16号领秀一方0119号。现住所：广西壮族自治区北海市北海大道西16号海富大厦7层E座。统一社会信用代码：91450500747959033B。 诉讼代表人：广西创想律师事务所，广西铭天房地产有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：黄宇奇，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**刚，广西创想律师事务所实习律师。 第三人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所：广西壮族自治区南宁市天桃路27号。统一社会信用代码：91450000715182514C。 法定代表人：黄福加，副总经理。 委托诉讼代理人：董庆江，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵悦，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员。 原告邱有生、蒋小英诉被告广西铭天房地产有限责任公司（以下简称铭天公司）、第三人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月30日、11月21日公开开庭进行了审理。原告蒋小英及两原告的委托诉讼代理人韦雄，被告铭天公司的委托诉讼代理人黄宇奇、**刚、第三人长城公司的委托诉讼代理人董庆江、赵悦到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 邱有生、蒋小英向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告签订的《商品房买卖合同（现售）》合法有效；2.判令被告协助原告办理位于广西壮族自治区北海市领秀一方2单元2513号房屋的产权转移登记手续。事实与理由：2017年7月20日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同（现售）》，约定两原告出资购买被告开发的位于广西壮族自治区北海市领秀一方小区2单元2513号房屋，两原告按约定交纳了大部分房款，被告一直未将该房屋过户登记到两原告名下。两原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》合法有效，两原告也依约履行了付款义务，应依法取得该房屋所有权。但被告一直拖延不予办理房屋产权过户手续，已经构成违约。为保障自己合法利益，两原告向人民法院提起诉讼，望法院查明事实，依法判如所请。 铭天公司辩称：一、原告所述内容基本符合事实，原、被告签订涉案合同后，原告已履行了支付大部份购房款的义务，被告也已向原告交付了涉案2-2513号房屋。二、目前铭天公司已进入破产阶段，长城公司提交的债权申报材料显示，其目前仍享有涉案房屋的抵押权，且有证据显示，涉案房屋已于2016年7月6日、2017年5月25日被法院查封，该时间早于原、被告签订合同的时间。故长城公司对涉案房屋已享有抵押权，且已在不动产登记中心登记，且不论查封的问题，仅就抵押权问题而言，即使本案判决原告胜诉，本案的生效判决也于长城公司没有约束力，有关不动产登记部门亦无法协助执行。本案应追加长城公司为第三人，否则就无法查明长城公司的抵押权是否是合法有效及是否解除等问题。三、涉案商品房买卖合同虽然是合法有效的合同，但是能否继续履行须由法院作出判定。综上所述，请求法院根据有关事实和法律，依法作出公正判决。 第三人长城公司陈述：一、铭天公司要求将长城公司追加为第三人是没有法律依据的，原、被告之间签订的商品房买卖合同与长城公司无关，合同签订的过程以及合同涉及的房款，长城公司均不知情。长城公司只是享有涉案房屋的抵押权，原告要求继续履行涉案合同并且办理过户，长城公司并没有协助办理的义务。二、长城公司认为原、被告签订的商品房买卖合同是无效合同，根据相关法律规定，已经被法院查封的房屋，属于法院查封的资产，故这些房屋是不能买卖的。在查封、执行之前购买的房屋，购房者才享有解除权，但是涉案房屋原告是在查封之后购买的，并且该房屋是长城公司享有抵押权的房屋，根据担保法规定，未经过抵押权人同意，擅自处分房屋是无效的。本案中，原、被告买卖该房屋并没有经过抵押权人同意。三、原告为了实现房屋物权，向广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）提出了执行异议，该院已经裁定驳回其执行异议，认为原告提出的执行异议没有事实和法律依据。综上，铭天公司擅自处置抵押财产是违法的。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同（现售）》，用以证明原、被告存在商品房买卖合同关系；2.发票，用以证明原告已支付购房款410092元；3.入住证明，用以证明原告已依法占有该房屋；4.物业收据，用以证明原告一直在涉案房屋居住并交物业费；5.公证书及身份证，证明两原告系夫妻关系；6.房屋产权查询证明，用以证明两原告已无其它居住用房，只购买了涉案房屋。 被告围绕其主张向本院提交以下证据：1.（2019）桂05民初205、312、313、314、315、316、317号案件基本情况一览表，证明原告所购房屋的基本情况；2.广西高院（2016）桂民初15号民事调解书，拟证明原告所购买的房屋在长城公司的抵押权范围之内；3.铭天公司名下的不动产（房屋）登记信息表（截止2019年7月1日16日20分），拟证明涉案房屋的抵押、查封情况；4.（2016）桂执8号民事裁定书，拟证明（2016）桂民初15号民事案件经长城公司申请执行，已由广西高院移送广西壮族自治区北海市中级人民法院(以下简称北海中院)执行；5.长城公司于2017年5月18日向北海中院提交的《函》，拟证明长城公司同意给铭天公司一定的时间自行销售房屋；6.（2016）桂05执167号之二执行裁定书，拟证明北海中院执行庭基于长城公司提交的《函》裁定终结了本次执行程序，该裁定书明确是长城公司同意铭天公司在一定时间内自行销售房屋，系双方协商处理涉案房屋；7.《解除查封申请书》及资产清单，拟证明长城公司曾向北海中院提交解除查封申请以及相关解封房产的清单；8.《“领秀一方”房产抵押物剩余清单》，拟证明铭天公司进入破产程序后，长城公司向铭天公司申报债权时提交的剩余抵押物中包括涉案房产，如何确认长城公司的债权及抵押权，对于管理人来说是需要解决的问题，这也是铭天公司申请追加长城公司为第三人的原因。 第三人长城公司为其主张向本院提交以下证据：1.广西高院（2016）桂民初15号民事调解书，拟证明长城公司对涉案房屋获得优先受偿权的事实；2.北海中院（2019）桂05破申1号民事裁定书，拟证明法院已受理铭天公司破产申请，铭天公司已进入破产程序的事实；3.广西高院（2016）桂民初15号民事裁定书（查封）；4.不动产登记档案查询证明；5.北海中院（2016）桂05执167号之一民事裁定书，证据3－5拟证明涉案房屋已被法院查封的事实；6.桂（2019）北海市不动产证明第0005390号房屋抵押登记证书，拟证明涉案房屋已实现担保物权，已办理权属变更手续归长城公司所有的事实；7.广西高院（2019）桂执异16号执行裁定书，拟证明另案的徐翔、顾皓、徐柯涵、安莉莉对长城公司同意铭天公司向其出售涉案房屋的主张因没有事实和法律依据，已被广西高院驳回的事实。 本院组织各方当事人进行了证据交换及质证，被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人对原告提交的证据质证称：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均有异议，商品房买卖合同是否是真实存在，是否由原、被告签订，第三人不清楚，涉案房屋都是经广西高院、北海中院查封的房屋，根据相关法律规定，经人民法院查封的财产是不允许交易的，除非人民法院有特别指令或者解除查封才能买卖，因此，原、被告所签合同是违法的。涉案房屋已抵押给第三人，第三人属于国有企业，对国有资产的处置，必须要有相应的文件方案才可以，被告在没有获得批准的情况下，将抵押给第三人的房屋处置，该处置行为跟第三人没有关系，但是不能损害第三人的利益。交付购房款的行为与第三人无关，购房款也不是第三人收取的；对证据5的真实性没有异议，对证据6的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。 原告对被告提交的证据质证称：对证据1-7的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据8的真实性没、合法性有异议，根据相关法律规定，原告购买的房屋不属于破产财产，所以第三人向管理人递交的债权申报材料中包括涉案房屋只是第三人单方意愿。 第三人对被告提交的证据质证称：对证据1的真实性无法确认，对合法性、关联性合法性均有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原、被告之间形成的买卖合同与第三人没有任何关系；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与本案的买卖合同没有关联；对证据4的真实性无法核实，对合法性、关联性均有异议；对证据5的真实性没有异议，对合法性、关联性以及其证明目的有异议，该函是第三人给法院的，不是给被告的，有了该函并不表示被告就能处置房屋，该函没有形成第三人预想的方案，且最终法院也没有解除房屋的查封，因此，以该函来推定第三人同意被告卖房是不合理的；对证据6的真实性有异议，当时是法院出于结案的需要，要求第三人提出终结本次执行程序的申请，而且第三人很快就恢复强制执行，第三人同意被告自行销售是附条件的，因为涉案房屋是已被查封的受限财产，并不是第三人自行持有的财产，法院作出终结执行裁定不等于被告可以销售房屋，须解封才可以销售房屋；对证据7的真实性无法核实，即使是真实的，涉案房屋没有解除查封就无法销售；对证据8的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与本案没有关联。 原告对第三人提交的证据质证称：对证据1-5的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据6的真实性、合法性没有异议，其关联性及其证明内容有异议，第三人对被告享有的是债权，第三人对案涉房屋享有的是抵押权并不是所有权；对证据7的真实性、合法性没有异议，但广西高院是采取听证的方式作出的民事裁定，并且被告没有出庭，该裁定书也没有显示第三人向北海中院提交的《函》，因此该裁定书作出的依据不齐全，不能作为本案判决的依据。 被告对第三人提交的证据质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据拟证明已进入破产程序，与本案并无关联性；对证据3、4、5、6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据7的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。 本院结合各方的举证和质证，认证如下：对各方确认真实性、合法性、关联性的证据予以采信；对各方提出异议的证据，因各方无相反证据予以否定，且该类证据确与各方诉辩事由具有一定的关联性，固本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：两原告是夫妻关系。2017年7月20日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（现售）》，约定被告将其开发的坐落于广西壮族自治区北海市领秀一方2单元2513号商品房出卖给原告，该商品房单价为5400元，总价款为610092元，付款方式为其他方式，被告应当于2017年11月31日前向两原告交付该商品房；该合同第四条约定该商品房未有抵押；第五条约定被告对该商品房享有合法权利，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；第十六条约定双方同意共同向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权登记，因被告原因，两原告未能在该商品房交付之日起650天内取得该商品房房屋所有权证书的，两原告不解除合同，被告按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；合同还约定了其他违约责任、交付条件等其他事项。合同签订后，两原告依约已向被告支付了购房款410092元，余下200000元没有支付，被告收到大部分购房款后亦将涉案房屋交付两原告使用至今。庭审中，两原告主张在支付了大部分购房款之后发现涉案房屋存在抵押的情况，担心涉案房屋无法办理过户手续才没有继续支付房款，但两原告有能力将购房款全部支付完毕。 另查明，2016年9月14日，广西高院作出（2016）桂民初15号民事调解书（原告长城公司与被告铭天公司、广西北海市荣桂投资有限公司、陈进松合同纠纷一案），该调解书生效后，因铭天公司未能按约履行调解书确认的债务，长城公司向广西高院申请执行，广西高院于2016年9月30日立案执行，并于2016年10月20日作出（2016）桂执8号执行裁定将该案指定本院执行，本院遂于2016年11月1日立案执行，案号为（2016）桂05执167号。广西高院在审理该案时，根据债权人(抵押权人)长城公司申请于2016年7月1日作出（2016）桂民初15号民事裁定，查封了债务人铭天公司开发建设的位于北海市“领秀一方”项目的相关房产（包括涉案房屋），查封期限自2016年7月6日起至2019年7月5日止。案件在本院执行过程中，本院曾根据长城公司申请解除了涉案房屋的查封，2017年5月23日又根据长城公司申请查封了涉案房屋（查封期限为：2017年5月23日至2020年5月22日止）。2017年5月18日，长城公司向本院提交一份《函》，该函称：为了使查封的抵押物充分保值变现，于2016年11月期间同意给铭天公司一段时间自行销售抵押物，变现后偿还长城公司债务，同时要求暂缓强制评估拍卖。但时间过去几个月，铭天公司一直没有完成变现工作。近日，铭天公司再次要求长城公司继续同意给其自行销售抵押物，长城公司在综合多种因素情况下，原则上同意再次给铭天公司一定时间自行销售抵押物，变现后偿还长城公司的债务，并同意终结本次执行。如果铭天公司不能按照设想的方案完成销售回款任务，长城公司立即恢复执行，对抵押物评估拍卖。本院根据长城公司提交的该函件遂于2017年5月19日作出（2016）桂05执167号之二执行裁定，终结了本次执行程序。2017年6月2日，长城公司向本院提交一份《解除查封申请书》及资产清单（该清单中未包括涉案房屋），申请书称长城公司考虑本案实际执行情况，经与铭天公司协商，解除对铭天公司房产的查封进行销售，销售所得款项用于清偿长城公司的欠债，故向本院申请解除铭天公司开发建设的位于北海市“领秀一方”项目329套住宅房屋、4间商铺、395个地下车位的查封，并将房号附表。本院收到该申请后尚未作出解封裁定，长城公司于2017年7月11日以铭天公司未能按约履行相关义务为由又向本院申请恢复执行，本院于2017年7月18日作出恢复执行通知书,并于同月23日送达铭天公司。 再查明，截止目前，涉案房屋仍处于抵押状态，抵押权人为长城公司。截止2019年12月26日，经北海市自然资源局查询，两原告名下在不动产登记中心没有名下现有的不动产（房屋）登记信息。2019年1月22日，铭天公司以其不能清偿所有到期债务，且已资不抵债为由，向本院申请破产清算。本院经审查于2019年4月1日裁定受理铭天公司的破产申请，并依法指定广西创想律师事务所律师担任铭天公司的破产管理人。 综合各方的诉辩意见，本案归纳争议焦点为：两原告与被告铭天公司于2017年7月20日签订的《商品房买卖合同（现售）》是否合法有效，如果合法有效，两原告请求被告协助办理涉案房屋的产权转移登记手续以及将涉案房屋判归其所有的诉求有无事实与法律依据。 本院认为，两原告与被告于2017年7月20日签订的《商品房买卖合同（现售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同。根据两原告提供的《商品房买卖合同》、发票、物业收款收据等证据，足以证实两原告与被告之间的商品房买卖合同关系已依法成立，两原告据此对涉案房屋所有权享有合法的期待利益，即对涉案商品房享有物权期待权，有权请求被告协助办理该房屋产权转移登记手续。但是，本案中，被告铭天公司开发建设的位于北海市“领秀一方”项目，包括涉案房屋在内已于涉案商品房买卖交易行为发生之前全部抵押给第三人长城公司，并经长城公司申请已被法院依法查封，也就是说长城公司对涉案商品房享有抵押权，而且两原告系在法院查封期间向铭天公司购买了涉案房屋，故本案的关键问题在于两原告享有的物权期待权是否优先于长城公司享有的抵押权以及涉案商品房买卖行为能否对抗查封期间的财产不能进行买卖的法律规定从而确保两原告的物权期待权。本院认为，首先，根据查明的事实，在本院（2016）桂05执167号执行案件中，作为申请执行人的长城公司曾于2017年5月18日向本院执行庭提交了一份《函》，该函明确提到经长城公司与铭天公司协商，长城公司于2016年11月期间就同意铭天公司自行销售抵押物，变现后偿还长城公司的债务，虽然几个月过去，铭天公司未能完成变现工作，经双方再次协商，继续同意抵押人铭天公司在一定时间内自行销售抵押物，变现后偿还长城公司的债务，否则长城公司立即恢复强制执行。本院亦据此于2017年5月19日作出执行裁定终结本次执行程序。2017年7月18日，本院根据长城公司于2017年7月11日提交的申请书恢复执行，并于2017年7月23日将恢复执行通知书送达铭天公司。从上述函件、执行裁定书、恢复执行通知书、送达回证等证据的内容可判断，2016年11月始长城公司为了使抵押物能够尽快得到变现，已明确作出同意铭天公司对外自行销售抵押物的意思表示，并向执行法院报备了该情况，该行为亦得到法院的默许，该意思表示在其向法院申请恢复执行时终止。鉴于长城公司未能举证证实在其向法院提出恢复执行之前已通知铭天公司不能再自行销售抵押物，故本院认为在铭天公司收到法院恢复执行通知书之前，其对外销售抵押物的行为仍应认定为得到长城公司同意而为之。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭，那么对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”的规定，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权，抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为善意购买人取得的是抵押物的所有权，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然不利于保护善意购买人的权利。再结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，抵押权人如同意抵押人转让抵押物，则不应由抵押物的受让人代为清偿债务，抵押权人在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价款。因此，本案中，长城公司同意铭天公司在一定期间内自行销售抵押物之行为应视为其主动放弃对查封商品房本身申请强制执行之利益，在此期间内其仅能对涉案房屋的交易价款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于长城公司因无法行使价金代位权而造成的损失，系其与铭天公司之间另外的债权债务关系，与善意购房者无关。两原告与铭天公司签订涉案商品房买卖合同的时间为2017年7月20日，恰好是在长城公司同意铭天公司对外自行销售抵押物期间，且两原告已支付大部分购房款，并实际占有涉案房屋，因此，对于购房者而言，涉案楼盘项目五证齐全，其基于此而对开发商产生合理的信赖利益，亦有理由相信所购商品房不存在任何权利瑕疵，其对于铭天公司与长城公司之间的纠纷以及铭天公司如何使用购房款、是否将购房款支付给长城公司以清偿债务等均无监管义务。而长城公司作为抵押权人在书面明确同意铭天公司对外销售涉案商品房之时应当预见到相关风险，其未能采取相应措施规避该风险，现以行使抵押权为由要求确认两原告与铭天公司签订的商品房买卖合同无效，实与诚信原则相悖，亦损害交易安全，特别对于善意的购房者而言（本案中，并无证据表明两原告明知涉案房屋存在抵押权且已被法院查封，应认定两原告是善意购房人），此行为于法相悖，不应得到鼓励与支持。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，相对于工程价款优先受偿权、抵押权而言，法律更加保护作为消费者的购房人的生存居住权。根据上述批复的立法精神，涉案房屋虽是开发商名下的现房，但两原告已支付了大部分购房款（余下房款两原告亦同意支付），铭天公司亦已将该房屋交付两原告使用至今，且两原告目前在北海市并无其他居住用房，仅购买了涉案一套房屋，故两原告作为消费者享有的生存居住权不应受到影响。综上，两原告对涉案房屋享有物权期待权，其请求确认涉案商品房买卖合同合法有效本院予以支持。因两原告尚余200000元房款未支付，被告铭天公司在两原告支付全部购房款后应协助将涉案产权转移登记至两原告名下。鉴于涉案房屋已办理了抵押登记，长城公司应与铭天公司先行办理解押手续，之后再由铭天公司协助两原告办理涉案产权转移登记手续。 综上，两原告与铭天公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应对购房者对涉案查封商品房享有的利益优先予以保护。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认原告邱有生、蒋小英与被告广西铭天房地产有限责任公司于2017年7月20日签订的《商品房买卖合同（现售）》合法有效； 二、原告邱有生、蒋小英须于本判决生效之日起十五日内一次性支付余下200000元房款给被告广西铭天房地产有限责任公司；被告广西铭天房地产有限责任公司收到原告邱有生、蒋小英全部购房款后十五日内须与第三人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司办理涉案的广西壮族自治区北海市领秀一方2单元2513号房屋的解除抵押登记手续，被告广西铭天房地产有限责任公司在该解押手续办理完毕后十五日内协助原告邱有生、蒋小英办理该房屋的产权转移登记手续。 案件受理费9900.92元，由被告广西铭天房地产有限责任公司负担。 上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 汪海敏 审 判 员 文庆强 审 判 员 杨雪云 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 张彩玲 书 记 员 赵梅君