四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17886号 上诉人（原审原告）：成都可爱多摄影有限公司，住所地：成都市金牛区金牛大道营门口路45号6楼601室。 法定代表人：田宾。 委托诉讼代理人：罗雪梅，四川雷蒙德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭涛，四川雷蒙德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王阳，男，1994年3月18日出生，汉族，住江苏省响水县。 被上诉人（原审被告）：成都荣盛房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路63-113号商业A区二层。 法定代表人：王江。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司，住所地：成都市高新区锦晖西一街99号1栋2单元12楼1201号。 法定代表人：熊松。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨丽，女，1972年1月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：任宇良，男，1983年9月3日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：刘妍，女，1986年9月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托授权代理人：杨波，男，1980年12月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系刘妍丈夫。 被上诉人（原审被告）：杨波，男，1980年12月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原审第三人：四川省中策鼎略房地产经纪有限公司，住所地成都市青羊区金凤路1号附1号16层1601号。 法定代表人：刘勇飞。 上诉人成都可爱多摄影有限公司（以下简称可爱多公司）因与被上诉人王阳、成都荣盛房地产开发有限公司（以下简称成都荣盛公司）、廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司（以下简称廊坊荣盛公司）、杨丽、任宇良、刘妍、杨波、原审第三人四川省中策鼎略房地产经纪有限公司（以下简称中策公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 可爱多公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持可爱多公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由王阳、成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波承担。事实与理由：一、一审法院认定可爱多公司应当自行前往办理房屋交接手续，且未对王阳、成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波是否交付租赁房屋的事实进行认定属于事实认定错误。案涉《荣盛花语城租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定进场日并不明确，同时王阳从未告知可爱多公司应当何日进场装修，也未向可爱多公司提供过任何有关房屋的示意图，也未约定何时签订《房屋交接确认书》，合同签订后双方也未再进行交涉。同时，可爱多公司收到的书面材料仅有王阳提供的《租赁合同》，其中有关房屋位置及面积的示意图等都未收到，可爱多公司根本无法自行进行租赁房屋的验收与交接，也从未对租赁房屋进行过任何形式的使用。案涉房屋未进行过任何形式的交付，成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波的行为属于根本违约。应当依法判决解除《租赁合同》。二、一审法院认为王阳将租赁房屋出租的行为属于权利义务的概括转让，并以此认定可爱多公司的诉求无事实和法律依据错误。王阳与可爱多公司之间的关系为转租关系，可爱多公司向王阳支付房租预付款和房屋租金是基于《补充协议》，而并非王阳与成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波签订的《租赁合同》。可爱多公司与成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波签订的《租赁合同》和王阳与成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波签订的《租赁合同》是独立的两份合同，且根据可爱多公司与王阳签订的转租协议（即三份《补充协议》），明确约定可爱多公司与王阳属于转租关系，并明确约定王阳的内部经济责任与法律责任与可爱多公司无关。在可爱多公司已经缴纳相关房租但未对租赁房屋进行过任何使用的情况下，要求按照《补充协议》收取房租的王阳退还相应的房屋租金，有充分的事实和法律依据。 成都荣盛公司、廊坊荣盛公司发表答辩意见称，合同约定的面积与房产证上的面积一致，可爱多公司在签约时已知晓该情况，且在签约当日便知晓为现房，可入场装修，合同明确约定了起租日期和装修日期相同，签约当日即可入场，不需要另行通知。并且案涉房屋为通铺，没有进入的障碍，并且也无任何人阻止可爱多公司进场，因此是可爱多公司可自行接房和入场。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 王阳发表答辩意见称，可爱多公司负责人在签约之前曾数次到现场进行查看，王阳均在场，也向其说明了王阳承租商铺的范围，以及如果对空间进行分割，可能会导致消防验收不合格。王阳承租的房屋现状就是一个通铺，只修建了一个厕所，中策公司在签约之前也带可爱多公司的负责人去过现场。王阳认为签合同的前提就是基于铺面能够使用也比较满意的前提下才签的，不存在任何强制他人的情况。在签完合同后成都荣盛公司向可爱多公司提供了房屋产权证，房屋面积与产权证登记的面积一致，故可爱多公司的主张不应得到支持。 任宇良发表答辩意见称，本案与任宇良无关，任宇良自成都荣盛公司处购买案涉铺面的时候，铺面就已经租出去了。任宇良是和王阳签的合同，王阳又和可爱多公司签了合同，王阳和可爱多公司之间的纠纷与任宇良无关。 刘妍、杨波发表答辩意见称，刘妍、杨波购买案涉商铺的时候是因为商铺附带六年租约，后续租赁事项均由成都荣盛公司在处理，与刘妍、杨波无关。 杨丽的答辩意见同王阳、任宇良、刘妍杨波的答辩意见。 中策公司未发表意见。 可爱多公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令王阳退还可爱多公司房租预付款30000元和已支付的房屋租金72595元；二、请求判令依法解除廊坊荣盛公司、成都荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波与可爱多公司签订的房屋租赁合同；三、本案诉讼费由王阳、廊坊荣盛公司、成都荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波承担。 一审法院经审理查明：2018年8月13日，可爱多公司（甲方）与王阳（乙方）、中策公司（丙方）签订了《补充协议》，协议约定：关于租赁位于成都市青羊区间房屋的租赁事宜，甲方于2018年8月13日支付丙方房租预付款人民币叁万元整（￥30000.00元），该款由丙方代为保管，专款专用。丙方承诺待甲方与业主签订的租赁合同双方签字盖章后，该款项由丙方直接支付乙方；如未签字盖章，甲方有权要求退回该款项。当日，可爱多公司向中策公司支付了租金预付款30000元，中策公司向可爱多公司出具了发票。 2018年8月15日，可爱多公司（乙方）分别与成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波（均为甲方）签订了5份《租赁合同》，约定：租赁的房屋位于成都市青羊区，房号分别为404、405、406、407、408、409、410、421、422号。405和422号房屋建筑面积为193.1平方米；404、408、409、410号房屋建筑面积为462.33平方米；421号房屋建筑面积为40.31平方米；406号房屋建筑面积为45.42平方米；407号房屋建筑面积为84.34平方米。合同同时约定：进场日为《房屋交接确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日；合同期限为2018年4月1日至2024年3月31日止；双方约定本合同项下的进场日为2018年4月1日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；乙方应当于该日之前按本合同约定付清本合同项下全部应付费用，自行前往荣盛花语城与甲方办理房屋交接手续，并按照附件3的格式签署交接确认文件。 2018年8月23日，王阳（甲方）与可爱多公司（乙方）又签订了一份《补充协议》，协议约定：荣盛花语城光华东一路75号4栋4楼404、405、406、407、408、409、410、421、422号商铺于2018年8月15日由甲方转租给乙方。当日，可爱多公司通过银行转账方式向中策公司支付了72595元的租金，中策公司向可爱多公司开具了收据。 一审另查明，成都市城乡房产管理局房屋明细清单显示，404、405、406、407、408、409、410、421、422号房屋建筑面积分别为95.07、102.17、45.42、84.34、127.05、107.56、132.81、40.31、90.93平方米。 上述事实有《补充协议》、《租赁合同》、《房权证》、收据、中国工商银行电子回单、房屋明细清单、当事人陈述等证据在案为证。 一审法院认为，可爱多公司与成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波签订的《租赁合同》，均为当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按《租赁合同》的约定享有权利及履行义务。现可爱多公司以成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波交付承租房屋的实际面积与约定面积不符且房屋至今未实际交付可爱多公司使用的行为，属于根本违约，要求解除房屋租赁合同。对此，一审法院结合庭审中查明的事实，综合评判如下：一、租赁合同约定的房屋面积与成都市城乡房产管理局房屋明细清单显示的面积一致，可爱多公司未出示相关证据证明其诉讼主张；二、合同中约定可爱多公司应自行前往荣盛花语城与出租方办理房屋交接手续，可爱多公司并未举证证明其前往办理过房屋交接手续亦未说明成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波未向其实际交付房屋的原因；三、根据第三人中策公司的陈述，在合同签订之前可爱多公司已对案涉房屋有充分的了解。综上，对于可爱多公司的诉讼请求，一审法院不予支持。 本案中，王阳应可爱多公司要求，促成了可爱多公司与成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波直接签订新的租赁合同，可爱多公司取代了王阳在原租赁合同中的地位，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，本案应属于王阳将原租赁合同权利义务转让给了可爱多公司。王阳收取的房租预付款、房屋租金是基于原租赁合同，现原租赁合同的权利义务关系已消灭，因此，可爱多公司要求王阳退还房租预付款和已支付的房屋租金的诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、一百四十四条之规定，判决：驳回可爱多公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2352元，由可爱多公司负担。 二审中，可爱多公司对一审查明事实部分无异议，有补充，认为漏查案涉房屋是否办理过交接。王阳、成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波对一审查明的事实部分无异议、无补充。本院对双方当事人无异议的事实部分予以确认。 二审中，可爱多公司、王阳、成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波、中策公司均无新证据提交。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《租赁合同》是否符合解除要件；二、王阳是否应当退还可爱多公司房租预付款30000元和已支付的房屋租金72595元。现将上述争议问题阐述如下： 对案涉租赁合同是否符合解除要件，可爱多公司称案涉租赁合同约定进场日不明确，也未就何时签订《房屋交接确认书》进行约定，无法自行进行案涉房屋的验收与交接。成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波未履行交付案涉房屋的主合同义务，构成根本违约，可爱多公司享有案涉租赁合同解除权。本院认为，案涉合同第7.2条约定，可爱多公司在支付完毕合同约定的全部应付费用后，即可自行前往荣盛花语城与成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波办理房屋交接手续，并签署交接确认文件。根据该项约定，在可爱多公司履行支付义务后，应当主动到荣盛花语城办理案涉房屋交接手续。然可爱多公司既无证据证明其主动前往办理交接手续，亦无证据证明其要求办理交接手续而对方拒绝，现其在自身未主动要求办理房屋交接手续的情况下，其以成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波未履行房屋交付义务主张解除案涉租赁合同，本院不予支持。 另，二审中，可爱多公司主张其未收到有关房屋位置及面积的示意图且案涉房屋为通铺，无明确分界，无法使用。然案涉租赁合同中并未就案涉房屋必须有分界进行约定。同时在本案所有出租人及原审第三人中策公司均称可爱多公司在案涉合同签订之前即到现场查看过案涉房屋，可爱多公司也认可其确查看过案涉房屋的情况下，虽可爱多公司未对查看时间是否系签订合同前进行认可，然其作为合同签订方，在签订案涉合同之前应当就租赁标的物是否符合其使用经营需要进行审慎考察，现其基于自身未能尽到审慎的审查义务而主张案涉房屋无法使用，要求解除案涉合同，本院不予认可。 对王阳是否应当退还可爱多公司房租预付款和已支付的房屋租金，可爱多公司认为其和王阳成立转租关系，在其未对案涉房屋进行使用且已经缴纳相关房屋租金的情况下，王阳应当向其退还房租预付款和已支付房租。本院认为，转租应系承租人将其从出租人处获得的对案涉房屋的占有、使用、收益权转让给次承租人，在此类租赁中，除出租人和承租人成立租赁关系外，承租人和次承租人之间也成立租赁关系。本案中，虽可爱多公司将上述两笔款项按照其和王阳2018年8月13日、2018年8月23日签订《补充协议》约定支付给中策公司，再由中策公司支付给王阳，然本案中可爱多公司并未与王阳就案涉房屋成立租赁关系，其系与成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波签订房屋租赁合同就案涉房屋的租赁事项进行约定。对其支付给王阳的费用，根据双方2018年8月13日签订的《租赁协议》，中策公司承诺在可爱多公司与业主签订租赁合同双方签字盖章后，中策公司才可将上述款项支付给王阳，如未签字盖章，可爱多公司有权要求退回该款项。故该笔款项应系保障王阳脱离其对案涉房屋的租赁关系，以保障可爱多公司顺利就案涉房屋与成都荣盛公司、廊坊荣盛公司、杨丽、任宇良、刘妍、杨波成立租赁关系而支付的费用。现可爱多公司基于其未使用案涉房屋的关于案涉租赁合同履行的相关问题而主张王阳返还基于《补充协议》而获得的款项，缺乏因果关系和关联性，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，可爱多公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2352元，由成都可爱多摄影有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇一九年十二月二十日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡