本溪满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0521民初3028号 原告蒋淑珍，女，汉族，1954年3月17日生，住址辽宁省本溪市平山区。 委托代理人张辉，系辽宁燕东律师事务所律师。 被告刘桂梅，女，汉族，1951年12月28日生，住址辽宁省沈阳市浑南区。 委托代理人庞洪元，系辽宁无惑律师事务所律师。 原告蒋淑珍诉被告刘桂梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋淑珍的委托代理人张辉与被告刘桂梅的委托代理人庞洪元到庭参加了诉讼。 原告诉称，2010年12月9日原、被告签订《房屋买卖协议》。协议约定，原告以258260元的价格购买原告所有的位于两户住宅；该房产的动迁补助费归原告所有；进户后被告配合办理房屋过户手续。现原告已入住该房屋三年之久，但被告以种种理由拒绝配合办理房屋过户手续。房屋买卖协议第三条约定动迁房屋补助费及奖励全部归原告所有，因此除已从房款中扣除的半年房租费4800元外，由被告领取的其余8期租房费37696元按合同约定应归原告所有。综上，原告诉至法院，请求依法确认《房屋买卖协议》有效；判令坐落于本溪满族自治县房屋归原告所有；判令被告给付租房费37696元；诉讼费由被告承担。 被告辩称，是诉争房屋动迁前135.20平方米平房的所有权人。2010年12月8日与动迁公司签订《住宅产权置换补偿协议》，并将该平房交付动迁公司，动迁公司给付被告动迁三联单。同日，被告用该三联单与原告签订《房屋买卖协议》将动迁房屋以324480元的价格出卖给原告。签订协议时约定半年租房费4800元和奖励1000元归原告所有，并不是后续所有动迁房屋补助费归原告所有，营业损失更与原告无关，是被告的经营损失，归被告所有。扣除两户各60平方米房屋差价款30400元、半年租房费4800元、奖励金1000元及预留押金10000元和已付定金20000元，原告实际给付被告房款258280元。诉争房屋可以归原告所有，但原告尚欠房款即预留押金10000元，原告应将该款给付被告。原告从未在未拆迁平房居住或使用，签订房屋买卖协议时拆迁平房已交付动迁单位，原告购买的实际是回迁房屋入住资格。原告所述租房费问题是对合同条款的错误解读，合同约定的动迁房屋补助款（租房费）就是在支付房款时直接扣除的半年租房费，不包含后续发生的租房费用，租房费、搬迁奖励在双方结算购房款时已一次性结清，被告是出售三联单，不存在事后再向原告返还任何款项问题；合同中原告少支付10000元作为抵押待产权过户后给付的约定，也说明合同所有应付款项都已明确，不存在另行发生费用问题；原告对合同条款的理解也不符合交易习惯，故不同意原告的第三项诉求。原告请求给付的租房费最终时间截止至2014年12月，至今远远超过3年诉讼时效，原告已丧失该诉求的胜诉权，故不应支持原告的第三项诉求。 经审理查明，2010年12月8日案外人本溪水洞温泉旅游度假搬拆迁服务有限公司（以下简称温泉旅游拆迁公司）与被告刘桂梅签订《住宅产权置换补偿协议》对被告所有的坐落于本溪满族自治县建筑面积135.20平方米房屋进行拆迁安置。协议约定，搬迁补偿安置方式为产权置换；被告住房条件符合两个二类户型各60平方米的回迁住宅，案外人温泉旅游拆迁公司给付被告差价款30400元，无证房屋及地上附属物等价格补偿（具体补偿价格明细见房屋搬迁安置勘验表附件一）合计43399元，以上双方结算总金额为温泉旅游拆迁公司给付被告73799元……。同日，被告与原告蒋淑珍签订《房屋买卖协议》将上述135.20平方米拆迁房屋卖给原告。协议约定，出售价格324480元；拆迁单位发放的拆迁房屋补助费（租房费）及奖励1000元归蒋淑珍所有，刘桂梅应配合蒋淑珍及时领取，搬家费由刘桂梅领取；刘桂梅按蒋淑珍要求与开发商签订协议后，将房屋腾空给蒋淑珍，蒋淑珍预留10000元押金（待该房过户登记手续办理后，即时返还给刘桂梅）；刘桂梅应在该房进户后，按照蒋淑珍要求配合办理过户手续……。同日，原、被告还签订了《房屋买卖补充协议》。扣除差价款30400元、4800元半年租房费、1000元奖励、原告预留押金10000元及已付定金20000元，原告实际给付被告房款258280元。同日，原告为被告出具欠付预留押金10000元的欠条，并注明该款待回迁办完房票后一次性付清。 另查明，上述动迁房屋中房屋差价款和无证房屋及地上附属物等价格补偿合计73799元包括房屋差价款30400元、搬家补助费1000元、临时租房费4800元、奖励1000元、附着物补偿费16319元、营业损失20280元。被告刘桂梅取得上述补偿款。 还查明，被告与温泉旅游拆迁公司签订《住宅产权置换补偿协议》后就将动迁房屋交付拆迁单位，原告从未在动迁房屋居住或使用。2014年12月2日本溪水洞温泉旅游度假区管理委员会动迁安置办公室向被拆迁户被告刘桂梅和实际回迁户原告蒋淑珍发放回迁房屋即本案诉争的坐落于本溪满族自治县建筑面积均为60.22平方米房屋入住通知单。后原告蒋淑珍居住上述回迁房屋至今。被告刘桂梅收到2011年6月至2014年12月的后8期租房费合计37696元。 上述事实，有原告提供的《住宅产权置换补偿协议》、《房屋买卖协议》、《补充协议》、回迁安置确认单、房屋搬迁安置勘验表、房屋腾空勘验移交单、通用记账凭证、返房租明细表、付款凭证，被告提供的欠条及本院庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证和本院的审查，上述证据材料符合关联性、合法性、真实性，本院予以采信。 本院认为，被告刘桂梅所有的135.20平方米动迁房屋被拆迁，原告蒋淑珍购买该动迁房屋并与被告刘桂梅签订了《房屋买卖协议》，该协议是原、被告双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故协议合法有效，双方应全面履行各自义务。扣除房屋差价款30400元、半年租房费4800元、奖励1000元和预留押金10000元及已付定金20000元，原告已按协议给付被告房款258280元并入住诉争回迁两处房屋至今，故诉争回迁两处房屋归原告蒋淑珍所有。原、被告对《房屋买卖协议》第三条即拆迁单位发放的租房费归蒋淑珍所有的理解存在争议，按照该条款所使用的词句及协议有关条款的约定，结合原告实际给付的对价即房款扣除了房屋差价款30400元、半年租房费4800元、奖励1000元和预留押金10000元及已付定金20000元，并依据交易习惯和诚实信用原则，可以认定《房屋买卖协议》第三条约定的租房费就是被告与拆迁单位温泉旅游拆迁公司《住宅产权置换补偿协议》和房屋搬迁安置勘验表中的4800元半年租房费，不包含原告诉请的其余8期租房费37696元，故本院对原告请求给付租房费37696元的诉求不予支持。关于被告提出原告尚欠房款即预留押金10000元的主张，因其未提出反诉，故本院不予处理，如有争议，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十五条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告蒋淑珍与被告刘桂梅签订的《房屋买卖协议》有效。 二、坐落于本溪满族自治县建筑面积均为60.22平方米两处房屋归原告蒋淑珍所有。 三、驳回原告蒋淑珍的其他诉讼请求。 案件受理费5607元，由原告蒋淑珍负担3925元，由被告刘桂梅负担1682元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长  关 非 人民陪审员  李洪达 人民陪审员  隋 涛 二〇一九年十二月十日 书 记 员  王 超 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十五条一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。