云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0821民初830号原告：马荣，男，1971年12月3日生，汉族，个体户，住宁洱哈尼族彝族自治县。委托诉讼代理人：鲁明，茶邑法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：李东洁，女，1975年12月8日生，汉族，个体户，住宁洱县。第三人：李瑞明，男，1958年7月10日生，汉族，农民，住宁洱县。（未到庭）第三人：云南众森商品林种植集团有限公司。统一社会信用代码：9153010077B561554N。住所地：云南省昆明市五华区黑林铺昭宗村昭宗路109号1号商铺。法定代表人：雷建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莉，女，1960年6月19日生，汉族，该公司顾问，住昆明市五华区。特别授权代理。原告马荣与被告李东洁土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法追加李瑞明、云南众森商品林种植集团有限公司（以下简称众森公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告马荣及其委托诉讼代理人鲁明，被告李东洁，第三人众森公司及其委托诉讼代理人王莉到庭参加了诉讼，第三人李瑞明经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马荣向本院提出诉讼请求:一、判令被告支付拖欠原告的租金130000元；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与宁洱众恒茶叶种植有限公司（以下简称众恒公司）协商后，于2011年1月18日签订承包协议，众恒公司自愿将该公司四号茶叶基地承包给原告经营。原、被告共同协商后，原告又将该茶叶基地承包给被告经营，并于2013年1月1日签订承包协议，约定承包期限为10年，即从2013年1月1日起至2023年1月1日止，承包租金为每年28000元，签订协议之日首付150000元租金（已付），剩余租金130000元于2018年1月1日一次性付清，但被告至今未支付。2013年11月6日众恒公司将该公司四号茶叶基地变更登记给李瑞明，之后李瑞明找原告协商，李瑞明将位于莫夺山宁农用（2013）字第00545号茶叶基地承包给原告经营，承包期限20年，即从2015年1月1日起至2034年12月30日止，租金为每年16000元，20年租金共计320000元原告已付清。根据承包协议被告至今拖欠原告租金130000元，其行为已构成违约，为维护原告的合法权益，在多次协商不成的情况下，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告支付拖欠原告的租金130000元。被告李东洁辩称，一、原告与其签订的《承包协议》为无效协议，原告无权向其收取2018年后剩余的茶地租金130000元。理由是：第一，原告与李瑞明签订的几份关于茶基地《承包协议》的合法性有待确定，影响到原告是否有权转租的权利。原告与李瑞明签订的关于茶基地《承包协议》一共出现了三份，第一份是2011年1月8日签订，承包期限为5年即从2011年1月1日起至2015年12月30日止；第二份是2012年10月4日签订，承包期限为13年即从2013年1月1日起至2026年1月1日止；第三份又是2012年10月4日签订，承包期限为20年即从2015年1月1日起至2034年12月30日止；而众恒公司对三份协议认可的只有第一份，其他两份不具有法律效力。因未经众恒公司追认，况且公司的公章是李瑞明私下刻的，且在2013年3月14日众森公司已对众恒公司的行政公章登报作废，李瑞明使用私下刻的公章签订协议是个人行为，与众恒公司无关，不能代表公司的行为。第二，原告转租众恒公司的四号茶叶基地给被告李东洁经营，未经经营权利人的认可，转租行为系无效行为。四号茶叶基地的经营权利人系众森公司，2019年1月应众森公司的要求，其已与众森公司签订了《茶地承包经营合同》，并支付了茶基地的租金，有支付收据为证，原告无权再向其追要茶地租金。第三，由于李瑞明等人涉及私刻公章、违法转让公司土地等多个问题，损害了众恒公司的利益，而导致承包协议无效。其中涉及该基地的执行案即众恒公司与邓丽华房屋租赁合同纠纷一案，对承包协议的履行影响较大。该案于2010年诉讼，于2011年2月11日执行终结，由于李瑞明等人涉及多个问题，众森公司己向公安做报案处理，所以导致公司资产流失，到2018年8月8日众森公司才支付了执行款结案。其中该案的执行也涉及众恒公司的四号茶叶基地（即宁洱镇化良莫夺山茶叶基地）的租赁、出售必须经宁洱县人民法院的同意。那么，也可以说明原告和李瑞明的承包关系出现了问题，众森公司不认可该承包关系，从而导致原告与被告李东洁的承包协议无效。二、被告李东洁是看到众森公司代众恒公司支付了拖欠邓丽华的房屋租金欠款，才与众森公司签订了租赁协议，并且向众森公司支付了茶叶基地的首期租金100000元。如果要查明本案的客观事实，被告李东洁认为应追加众恒公司为第三人，才能查清本案的客观事实,又因为众恒公司是宁洱镇化良莫夺山茶叶基地的经营权人，对茶基地的租金，有独立的请求权利，但因该公司未到宁洱县工商行政管理部门进行年检，现处于停业备销状态，众恒公司又系众森公司的分公司，现应由总公司承担法律上的民事义务。综上所述，原告的诉讼主张是否合理，有待查清事实后，作出客观的评判。请求人民法院审理查明本案的客观事实，依法作出公正的判决。第三人李瑞明向本院提交书面答辩状辩称，一、本案事实：1.马荣与李东洁土地租赁合同纠纷一案，地块是李瑞明租给马荣的，有李瑞明与马荣签订的土租赁协议为据，该地块马荣又转租给李东洁，由于马荣与李东洁在履行转租合同期间发生租赁纠纷，马荣起诉李东洁。2.李瑞明租给马荣的地块，土地使用权人是李瑞明，有李瑞明交由马荣暂时管理的土地使用证为据，其租赁关系，符合法律规定。马荣将从李瑞明处租来的土地转租给李东洁，该转租关系与李瑞明没有任何关系，故该案与李瑞明没任何关系。二、李瑞明的意见：1、由于马荣与李东洁土地租赁合同纠纷一案，与李瑞明没有任何法律上的因果关系，故李瑞明不具备当事人的主体资格，不应列为第三人。2、本案与李瑞明无任何关系，李瑞明不应承担任何责任。根据以上事实，恳请宁洱县人民法院查明本案案件事实，依法作出公正的判决。第三人众森公司辩称，众森公司最初是通过莫夺山村委会与许卫萍租赁了宁洱镇化良莫夺山茶叶基地，获得了该土地的土地使用权证，当时众恒公司委托了冯庆林与马荣签订了第一份租赁合同，期限为五年，从2011年1月1日至2016年1月1日，总租金60000元，李瑞明又另外与马荣签订了一份协议，也是五年，每年13000元的租金，总金额是65000元，比众恒公司的租金多了15000元。在此期间众森公司很放心，但是2013年在租赁期间，众恒公司与马荣签订的期限从2013年1月1日至2026年1月1日的这份协议是李瑞明伪造的，众森公司对此合同不知情，在伪造合同基础上，马荣又与李东洁签订了从2013年1月1日至2023年1月1日10年的租赁合同，众森公司认为这份合同是无效的，所以众森公司在知道该份合同后就通知被告李东洁停止支付租金给原告。2010年邓丽华起诉众恒公司拖欠租金，当时法院做了裁决，用众恒公司的四号茶叶基地的租金抵扣房屋租金，所以之后四号茶叶基地的转租、出租都是无效的。2018年8月15日,众森公司支付了邓丽华的全部租金，所以四号茶叶基地在此时解冻，众森公司才与李东洁签订了新的租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告马荣提交的第1、2、3、4、5组证据被告李东洁及第三人众森公司均有异议,本院综合全案事实审查认为,第1组证据中2011年1月18日原告与众恒公司签订的《承包协议》与第3组证据中的《收条》能够相互印证，2014年12月30日原告与第三人李瑞明签订的《承包协议》与第4组证据《收到化良莫夺山茶基地承包费收据》能够相互印证，上述证据来源合法、真实，与本案相关联，本院予以采信；第2组证据中的《开发农业用地土地使用证》原件与第三人李瑞明提交的《开发农业用地土地使用证》能够相互印证，来源合法、真实，与本案相关联，本院予以采信；第5组证据中2013年1月1日原告与被告李东洁签订的《承包协议》来源合法、真实，与本案相关联，被告李东洁作为合同一方当事人认可，本院予以采信。被告李东洁提交的第1组证据中的宁洱县法院（2013）宁执字第72号执行裁定书1份、（2018）云0821执恢89号恢复执行通知书1份、（2018）云0821执恢89号结案通知书1份来源均合法、真实，但与本案无关联，亦不能证明被告欲证明的内容，对其证明目的，本院不予采信；第2组证据中2019年2月28日被告李东洁与第三人众森公司签订的《茶地承包经营合同》及《收条》来源合法、真实，与本案相关联，但并不能够证实莫夺山茶叶基地使用权属于众森公司，对被告欲证明的目的，本院不予采信；第3组证据中2014年12月30日原告与第三人李瑞明签订的《承包协议》与原告所举的第1组证据一致，本院予以采信。第三人众森公司提交的第1组证据中的《开发农业用地土地使用证》虽系复印件，但结合本案查明的其他事实，能够认定众恒公司确实在2010年7月29日以租赁的形式取得了该本《开发农业用地土地使用证》，使用期限自2005年8月1日至2035年8月1日，但众森公司未能提交该证书的原件，并不能据此证明众森公司对莫夺山茶叶基地使用权现在仍享有使用权，对第三人众森公司欲证明的内容，本院不予采信；第2组证据中的宁洱县法院（2013）宁执字第72号执行裁定书1份、（2018）云0821执恢89号恢复执行通知书1份、（2018）云0821执恢89号结案通知书1份来源均合法、真实，但与本案无关联，亦不能证明第三人众森公司欲证明的内容，对其证明目的，本院不予采信；第3组证据中的《检举信》和2012年10月4日众恒公司与马荣签订的《承包协议》，因无其他证据与之相互印证，真实性无法确认，本院不予认定；第4组证据来源合法、真实，第三人众森公司欲通过2013年3月14日春城晚报登报作废众森公司行政公章的事实来证明2013年5月20日众森公司与李瑞明签订的《承包出让协议》无效,因不能确定登报作废的众森公司行政公章与《承包出让协议》所盖的公章系同一枚，故对第三人众森公司欲证明的内容，本院不予采信。第5组证据中股东决议的真实性无法确认，且与待证事实无关联，本院不予采信。第三人李瑞明提交的第1、2、4、5、7、8组证据虽系复印件，但以上几组证据能够相互印证，形成完整的证据链，证实至少在2012年2月18日起至2013年底期间苏润刚系第三人众森公司的总经理，苏润刚代表众森公司与李瑞明于2013年5月20日签订《承包出让协议》，收取了李瑞明承包费140000元，并配合办理了莫夺山茶地的土地使用证，本院予以采信；第3、6组证据因与本案无关联，本院不予采信。本院经审理确认如下法律事实：2010年7月29日，众恒公司以租赁的形式取得了莫夺山茶地的《开发农业用地土地使用证》，使用期限自2005年8月1日至2035年8月1日。2011年1月18日，众恒公司与原告马荣签订《承包协议》一份，将莫夺山茶地以65000元的租金租给原告马荣，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月30日，马荣支付租金65000元。众恒公司是众森公司的子公司，自2012年2月29日起，众恒公司被工商部门吊销，至今处于吊销未注销状态。自2012年7月8日起，众恒公司辖属所有资产及债权债务均由众森公司统一直接管理处置。2013年初，众森公司与李瑞明开始协商莫夺山茶地出让事宜，最终众森公司与李瑞明于2013年5月20日签订《承包出让协议》1份，约定出让期限自2005年8月1日至2035年12月30日，承包费用140000元，李瑞明先后4次付清了承包费140000元。2013年11月6日，李瑞明办理取得了莫夺山茶地的《开发农业用地土地使用证》，证号为宁农用（2013）字第00545号，使用期限自2005年8月1日至2035年8月1日。2014年12月30日，李瑞明与马荣签订《承包协议》，将宁农用（2013）字第00545号茶叶基地承包给马荣，承包期限20年，自2015年1月1日起至2034年12月30日，租金为每年16000元，20年租金共计320000元，马荣支付全部租金320000元。2013年1月1日，原告马荣与被告李东洁签订《承包协议》1份，承包期限10年，自2013年1月1日起至2023年1月1日，租金为每年28000元，10年租金共计280000元，李东洁支付租金150000元，剩余租金130000元至今未付。因李东洁收到宁洱县人民法院（2013）宁执字第72号执行裁定书，认为莫夺山茶地使用权属上存在争议，李东洁又于2019年2月28日与众森公司签订《茶地承包经营合同》，并支付了首期租金100000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，根据庭审中查明的事实，原告马荣与被告李东洁于2013年1月1日签订的《承包协议》依法应当认定为合法有效的合同，不论是马荣在2011年1月18日与众恒公司签订《承包协议》，还是马荣在2014年12月30日与李瑞明签订《承包协议》，马荣都是通过承租依法取得莫夺山茶地的租赁使用权，在原出租人同意的情况下，马荣有权将该茶叶基地转租给本案被告李东洁。在租赁的过程中，该茶叶基地的使用权属发生了变更，2013年11月6日，土地使用权从众恒公司变更登记到李瑞明名下，但相关的变更不影响马荣与李东洁之间租赁合同的效力，且李瑞明与马荣于2014年12月30日再次签订了《承包协议》，故原告马荣与被告李东洁之间的《承包协议》合法有效。协议约定的付款期限为2018年1月1日已过，被告李东洁应当按照协议的约定履行付款义务，故对原告马荣要求被告李东洁支付租金130000元的诉讼请求，本院予以支持。被告李东洁及第三人众森公司关于原告马荣与被告李东洁之间的《承包协议》无效的抗辩主张，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告李东洁应于本判决生效之日起十五日内向原告马荣支付莫夺山茶叶基地租金130000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告李东洁承担(于本判决生效之日起七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。（此页无正文）审判长  施红强审判员  曹秋金审判员  胡文华二〇一九年十二月二十七日书记员  陈 丽