福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21276号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元。 负责人：林敏泉。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区塔埔路23号二楼。 法定代表人：洪殊勇。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行厦门分公司）与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安信行厦门分公司的委托诉讼代理人傅剑平、黄金花到庭参加诉讼。被告兴基伟业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行厦门分公司向本院提出诉讼请求：兴基伟业公司向安信行厦门分公司支付物业管理服务费4213.2元。事实和理由：兴基伟业公司系厦门市思明区鑫塔·水尚项目的开发商。2014年6月，兴基伟业公司与北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行公司）签订《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，约定安信行公司为兴基伟业公司提供物业管理服务，合作期间自起至2019年6月30日止；以房屋建筑面积为基数，住宅物业管理费跃层按每月4.9元/平方米、平层按每月3.2元/平方米收取；业主应于每月15日前交清，否则应自逾期之日起承担欠缴费用每日3‰的违约金。上述合同签订后，安信行厦门分公司、安信行公司与兴基伟业公司签订《三方协议》，约定安信行公司关于上述合同项下的权利义务由安信行厦门分公司承接。安信行厦门分公司提供物业管理服务期间，兴基伟业公司来函承诺代厦门市思明区塔埔路3号2701室房屋业主承担物业费4213.2元。时至今日，经安信行厦门分公司多次催要，兴基伟业公司仍拒不交费，已构成违约，故提起本案诉讼。 兴基伟业公司书面辩称，一、关于承担物业费的工作联系函不具有法律效力。兴基伟业公司与安信行公司签订的《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议，均按正常程序加盖公章。而《关于1#B2701业主物业费减免的通知》加盖的印章是“厦门兴基伟业房地产开发有限公司销售专用章”，该章属于公司内部章，对外不具有法律效力。二、《关于1#B2701业主物业费减免的通知》的落款时间为2016年12月16日，本案应诉通知书的落款时间为2019年10月23日，本案已过诉讼时效。安信行厦门分公司的诉求，缺乏事实和法律依据，请法院依法判决。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月，安信行公司（乙方）与兴基伟业公司（甲方）签订了《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方为鑫塔·水尚项目提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止，跃层住宅物业管理服务费4.9元/月·平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月·平方米。 上述合同签订后，安信行公司（乙方）与兴基伟业公司（甲方）又签订了《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同之补充协议（一）》。该协议第五条“空置房物业服务费”约定：空置房指纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因兴基伟业公司原因未交给物业买受人的商品房；自乙方进场之日起至2014年12月31日，乙方同意免收甲方空置房物业服务费；自2015年1月1日起至2015年5月31日止，乙方同意本项目3#楼免收甲方空置房物业服务费；除本条另有约定外，乙方根据空置房建筑面积按照跃式住宅4.9*30%元/月·平方米、平层住宅3.2*30%元/月·平方米的标准收取空置房物业服务费；自2016年6月30日起，若本项目仍有空置房的，乙方根据空置房建筑面积按照跃式住宅4.9*50%元/月·平方米、平层住宅3.2*50%元/月·平方米的标准收取空置房物业服务费。 再后，安信行公司（乙方）、安信行厦门分公司（丙方）与兴基伟业公司（甲方）签订《三方协议》，约定：乙方在《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部权利义务转由丙方享有和承担；乙方并非完全退出《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议，对于丙方在《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部义务，乙方承担连带责任。 另查明，案外人王平、王璐系案涉房屋即厦门市思明区塔埔路3号2701室（1#B2701）房屋的权利人，该房屋建筑面积为145.07平方米，系跃层住宅。2016年12月26日，兴基伟业公司向安信行厦门分公司发出《关于1#B2701业主物业费减免的通知》，通知内容为：兴基伟业公司同意为案涉房屋业主王平、王璐承担6个月物业费，即2016年7月1日至2016年12月31日，物业管理费应按安信行厦门分公司与兴基伟业公司签订的《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》的约定，由兴基伟业公司按空置房标准缴纳。该通知落款处加盖了兴基伟业公司销售专用章。 审理中，安信行厦门分公司认为，1.兴基伟业公司自认销售专用章是其内部章，故可以代表兴基伟业公司；2.兴基伟业公司发出的《关于1#B2701业主物业费减免的通知》，没有载明具体付款期限，故本案未超过诉讼时效；3.案涉房屋已由兴基伟业公司销售给业主，不属于空置房，不应按照空置房标准缴纳物业管理服务费，且兴基伟业公司也未对物业管理服务费的金额提出异议。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。兴基伟业公司与安信行公司、安信行厦门分公司签订的《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同之补充协议（一）》《三方协议》对业主具有约束力。安信行厦门分公司依约为鑫塔·水尚项目提供物业管理服务，案涉房屋业主应承担物业管理服务费。虽然案涉房屋并非《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同之补充协议（一）》约定的空置房，但是兴基伟业公司自愿按空置房标准代案涉房屋业主承担6个月物业管理服务费，安信行厦门分公司接到兴基伟业公司发出的通知后不持异议，应视为双方已就上述期间的物业管理服务费缴纳达成合意，故兴基伟业公司应代案涉房屋业主支付的物业管理服务费为2132.53元（4.9×50%元/月·平方米×145.07平方米×6个月），超出部分，本院不予支持。兴基伟业公司销售专用章，虽是其内部章，但兴基伟业公司向安信行厦门分公司发出的《关于1#B2701业主物业费减免的通知》是其真实意思表示，应对其具有法律约束力。《关于1#B2701业主物业费减免的通知》未确定债务履行期限，兴基伟业公司抗辩称安信行厦门分公司提起本案诉讼已超过诉讼时效不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付物业管理服务费2132.53元； 二、驳回原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担12元，厦门兴基伟业房地产开发有限公司负担13元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 朱晨 二〇一九年十二月十三日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。