山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终2353号上诉人（原审被告）：山西省孝义市饮食服务公司。负责人：张祺忠，党支部书记。委托诉讼代理人：褚某，山西晋义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴某，男，汉族，山西省孝义市人。委托诉讼代理人：郭某1，山西前广律师事务所律师。原审被告：郭某2，男，汉族，山西省孝义市人，现在山西省原平监狱服刑。原审第三人：王某，男，汉族，山西省孝义市新义街道办事处人，现住孝义市。上诉人山西省孝义市饮食服务公司因与被上诉人吴某及原审被告郭某2、原审第三人王某房屋买卖合同纠纷一案，山西省孝义市人民法院于2017年9月13日作出（2016）晋1181民初813号民事判决书，山西省孝义市饮食服务公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日作出（2018）晋11民终898号民事裁定书，撤销原判，发回重审。山西省孝义市人民法院于2019年4月25日作出（2018）晋1181民初1688号民事判决，山西省孝义市饮食服务公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。山西省孝义市饮食服务公司上诉请求：撤销山西省孝义市人民法院（2018）晋1181民初1688号民事判决第二、第三项，改判驳回被上诉人对上诉人的其他诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定上诉人收到被上诉人购房款4486000元的事实证据不足。郭某2虽以上诉人的名义向被上诉人出具了4486000元的收据并签订了《房屋买卖合同》，但该笔款项被上诉人并未实际交付给上诉人。被上诉人也没有提供资金往来凭证，不足以证明被上诉人实际给付上诉人4486000元的事实。2.郭某2承认是其与被上诉人之间形成借款300多万元的借贷事实，是其利用职务便利以上诉人名义与被上诉人签订虚假的《房屋买卖合同》。上诉人与被上诉人之间并未发生真实的资金关系，退款责任应当由郭某2承担，上诉人不应承担退款责任。吴某辩称，1.付款是以承兑和现金方式给付购房款，也出具了收据；2.郭某2的多次陈述前后矛盾，真实性存疑，且不排除郭某2为回避职务犯罪虚假陈述的可能性。郭某2、王某经本院传票合法传唤，均未到庭参加二审询问，亦均未提交书面答辩状。吴某向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告山西省孝义市饮食服务公司签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告山西省孝义市饮食服务公司退还原告购房款4486000元；3.判令被告山西省孝义市饮食服务公司支付从2011年12月10日起至付清之日止之违约金，按每日1345.8元（原告所付购房款的万分之三）计算。一审法院认定事实：2006开始被告山西省孝义市饮食服务公司为开发建设综合大楼，先后办理了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、山西省商品房预售许可证。上述证书记载的用地单位、建设单位、预售单位均为孝义市饮食服务公司。2007年4月17日，被告山西省孝义市饮食服务公司与第三人王某签订《孝义市饮食服务公司综合大楼合作开发协议》，约定由双方合作开发兴建公司综合大楼，包括22层商住楼一幢，5层标准办公楼一幢，3层饮食超市一幢，地下停车场一处及附属建筑群。合同还约定了综合大楼竣工后，双方达成如下利益分享与配置：“（一）二十二层商住楼由乙方（即王某）享有全部权益，但若甲方（即孝义市饮食服务公司）职工购买。乙方应对其提供优先，优惠待遇，具体办法另定。(二)地下停车场中停车位除甲方无偿享有三个外，其余全部归乙方。(三)五层标准化办公楼除第八层归甲方所有(约650㎡),其余归乙方。(四)三层饮食超市除二、三层归甲方外，其余归乙方。……(九）售房事宜由乙方全权负责(不含甲方所留的财产)……”。2011年4月7日，被告山西省孝义市饮食服务公司与原告吴某签订《房屋买卖合同》1份。合同约定，原告购买被告位于府南路东侧饮食服务公司综合楼沿街地上一层、二层商场(以地上一层面积为主，不足地上二层面积补齐)。房屋面积1121.5平方米，单价每平方米4000元，总金额4486000元。被告应当在2011年12月10日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用。逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。上述合同在出卖人处加盖被告山西省孝义市饮食服务公司公章，并时任法定代表人郭某2个人签名；在买受人处原告个人签名。同日，被告山西省孝义市饮食服务公司出具加盖公章及郭某2个人签名的收款收据1支，金额4486000元。该收据右上角标注“办房产证以交款人议定姓名为准，饮食服务公司新天地一层商场，一层面积不足以二层补齐”。一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系？原告吴某向原审提交与被告山西省孝义市饮食服务公司签订之《房屋买卖合同》及收款收据，证明与被告之间存在房屋买卖合同关系。原审认为，被告山西省孝义市饮食服务公司作为开发建设单位五证齐全并取得商品房预售许可证，证书记载的用地单位、建设单位、预售单位均为孝义市饮食服务公司，作为购房者的原告有理由相信被告山西省孝义市饮食服务公司有权作为出卖方。被告山西省孝义市饮食服务公司在《房屋买卖合同》中加盖公章并由时任法定代表人的被告郭某2个人签名，符合法人作出意思表示的形式。且此《房屋买卖合同》就合同标的、计价方式、合同价款、违约责任等均作了明确约定。故原、被告双方签订之《房屋买卖合同》从形式到内容均符合房屋买卖合同的法律特征，且此买卖合同又有收款收据相印证，收据并特别注明办房产证的注意事项，足以认定原告与被告山西省孝义市饮食服务公司之间存在房屋买卖合同法律关系。被告山西省孝义市饮食服务公司与郭某2虽辩称，此房屋买卖合同系被告郭某2个人借款的担保，被告郭某2并表示同意由其偿还所借款项，然原审认为，二被告提出此辩解意见的依据仅有被告郭某2个人陈述，并未向原审提交任何证据予以证明。被告郭某2在本案重审期间，曾表示因服刑不能向原审提交证据，原审认为，被告虽在服刑期间，然其诉讼权利并未被驳夺，原审曾先后两次告知其举证权利，并给其留足举证时间以提交证据，被告郭某2均未向原审提交证据。且经原审数次调查，被告郭某2对借款之事包括出借人姓名、借款金额、借款用途等均不能明确说明，故原审对二被告之辩解意见依法不予采信。被告山西省孝义市饮食服务公司至今未能按合同约定交付原告房屋构成违约，原告诉请解除双方签订的《房屋买卖合同》，原审予以支持，被告山西省孝义市饮食服务公司应退还原告购房款4486000元。另，双方约定之违约金超出法律保护范围，原告诉请被告按合同约定之每日1345.8元支付违约金，原审不予支持。原审依法调整违约金计算方式为按同期银行贷款利率计算。被告山西省孝义市饮食服务公司应从约定交房之日，即2011年12月10日起，支付原告利息至付清购房款为止。被告郭某2在《房屋买卖合同》中签名之行为属履行职务行为，依法不承担给付房款及支付违约金之责任。第三人王某在本案重审时，经原审传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，未向原审提交证据，对其原一审提交之证据原审不予采纳，对其原一审诉讼意见原审不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：（一）解除原告吴某与被告山西省孝义市饮食服务公司于2011年4月7日签订的《房屋买卖合同》；（二）被告山西省孝义市饮食服务公司返还原告吴某购房款4486000元；（三）被告山西省孝义市饮食服务公司支付原告吴某上述购房款4486000元从2011年12月10日起至付清之日止之利息，按同期银行贷款利率计算；（上述二、三项于判决书生效后十五日内付清）；（四）驳回原告吴某的其他诉讼请求；（五）驳回第三人王某的诉讼请求。案件受理费58087元，由被告山西省孝义市饮食服务公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人山西省孝义市饮食服务公司与被上诉人吴某于2011年4月7日签订《房屋买卖合同》，且向被上诉人吴某出具收款收据，上述合同及收据均加盖有公司公章，足以认定上诉人山西省孝义市饮食服务公司与被上诉人吴某之间形成房屋买卖合同法律关系，由此产生的法律后果亦应由双方承担。上诉人山西省孝义市饮食服务公司所主张的上述款项系原审被告郭某2与被上诉人吴某之间的借贷所形成，公司未并入账，但未提供相应证据证明，依法应承担举证不能的不利后果，故对其该项主张不予支持。综上所述，上诉人山西省孝义市饮食服务公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59688元，由上诉人山西省孝义市饮食服务公司负担。本判决为终审判决。审判长 王晓瑜审判员 张晓艳审判员 李高峰 二〇一九年十二月十日书记员 张亚楠