广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1023民初2617号 原告：广西南宁鑫旺物业服务有限公司，住所地：南宁市良庆区银海大道234号六层602室。统一社会信用代码：91450100672482882R。 法定代表人：李运逸，总经理。 被告：林永强，男，1986年9月13日出生，壮族，住平果县。 委托诉讼代理人：刘菲，女，1984年10月1日出生，汉族，住广西平果县。系荣旺东方国际业主委员会委员。 原告广西南宁鑫旺物业服务有限公司诉被告林永强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易（小额）诉讼程序由审判员陈东平独任审判，于2019年11月26日公开开庭审理了本案。原告广西南宁鑫旺物业服务有限公司的法定代表人李运逸、被告林永强委托诉讼代理人平果县荣旺东方国际业主委员会刘菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告向本院提出的诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付平果县荣旺东方国际11号楼1单元402房物业服务费1767元，水电公摊费443.60元，电梯维护费570.0元，合2780.60元。2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金（违约金计算：以拖欠的物业费为基数，自起诉之日起至被告付清所欠的物业费之日止按年利率24%计付）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月9日，原告与被告签订前期物业服务协议，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告向原告缴纳物业服务相关费用。协议生效后原告按照协议提供物业管理服务，但被告自2017年8月1日起，未按照前期物业服务协议交纳物业服务费、电梯维护费、水费及水电公摊费共2780.60元，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 原告为证明自己主张，向本院提交以下证据： 证据一、营业执照，证明诉讼主体资格。 证据二、身份证，证明诉讼主体资格。 证据三、前期物业服务协议，证明原告向被告提供物业管理服务，被告有义务足额按时向原告支付物业费，逾期交物业费产生的违约责任等。 证据四、关于荣旺东方国际小区物业服务收费的标准批复、县物价局关于公布废止物业服务收费文件的通知、关于物业服务有关收费问题的通知，证明原告按政府规定收取物业费。 证据五、物业催费函，证明对原告的欠费情况尽到告知义务。 证据六、欠费明细，证明费用产生的计算方式和欠费详细情况。 被告林永强辩称，我们小区的业主委员会于2017年8月成立，自业主委员会成立，前期物业协议自动终止，我们小区业委会成立后，业委会代表曾多次找过原告，原告不与被告协商也不沟通，也去房管所协调我们之间存在的问题，2019年11月18日上午才和原告协商，2019年11月25日才给予被告回复，说明原告的服务态度和效率。1、原告没有履行权利义务，表现在不告知业主的情况下二期改建成幼儿园，被告也向住建局反映情况，住建局也下达拆除，至今幼儿园也没有拆除，把业主的公摊恢复原貌，原告以管不了为由；2、根据物业管理条例物业公司要定期向业主公布所有收支明细，我们2011年住进去后，原告并没有公布收支项目的开支情况。直至2016年在业主代表的再三要求下，原告才在大门公布2011-2016年的物业明细，但是也没有见到发票等内容。3、小区的物业收费问题，业主代表曾去物业公司询问收费标准，业主代表和原告一起去物价局核实收费文件，物价局给的文件只是指导价，并不是定价。被告认为原告的收费不合理。因为原告的物业服务不到位，请求法院驳回原告诉请。起诉状所述“被告拒不缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、原告的物业服务管理不到位：1、本物业共用部位7栋15栋楼下本是空架层，2015年到2017年之间7栋和15栋1楼的空架层相继由广西荣荣实业有限公司改建成幼儿园，业主多次向原告反映此情况，都被以“管不了”为由置之不理。15栋1楼排污管到处乱排。2、原告私自移植本物业5栋2单元前面的树木。3、2017年8月28日消防部门对本小区消防设备排查时，很多地方显示故障，存在一定的消防隐患。小区内摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清，有时还不开机，导致业主家中被盗，电瓶车被偷，业主汽车被划被剐蹭。4、本小区停车管理不到位，有车辆经常停在消防通道，电动车停满楼梯口，小区各处都可以看到业主的车停放。2015年期间，车牌号为桂Ｌ×××××小车经常在小区大门口保安室充电。5、小区单元门电子门锁损坏没有及时维修，单元门任何人都可以随便进出。小区走廊通道瓷砖都有不同程度的掉落，业主为了安全行走，多次向原告反映都没有得到及时有效的解决；花圃水龙头长时间漏水和地下停车室供水管多次爆裂漏水，原告没有及时维修，给业主徒增公摊水费；地下室排污管爆裂，污水肆虐整个地下室，原告没有及时维修，使整个地下室臭气冲天。二、原告应当每半年向业主公布专项维修资金等收支账目。1、原告私自将本该属于所有业主共有的广告栏、电梯内、户外墙面等其他位置放置商业广告牌收入费用，并没有向业主公布其收入的流向，其广告和露天车位收益应该为业主共有，原告的行为严重侵害业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。2、公用水、电公摊费从未向业主详细具体公布。3、原告表示从未向业主收取本物业专项维修资金。根据《前期物业管理服务协议》约定，原告涉嫌欺骗业主行为，侵害业主权利和义务。三、协议在履行中发生争议，被告于2016年6月找原告关于协议内容有关争议问题进行协商，被告也申请平果县房管所、平果县住房和城乡规划建设局、平果县物价局进行有关问题调解，但原告一直没有给予回复。从物业提供服务至2019年11月18日，才和原告的负责人第一次见面协商有关协议争议问题，并于2019年11月25日才收到原告就有关争议问题的回复函。四、其他问题，1、业主缴纳物业费原告只开收据不开发票。2、原告服务工作人员态度恶劣，保安人员阻挡业主回家，经常和业主发生冲突，城东派出所备案多次。3、只要业主提出对原告的物业管理服务意见，业主就会收到恐吓电话。4、交房时，原告强制要求业主一次性交纳一年的物业费，否则不给房屋钥匙。5、原告强制实行多项费用捆绑，以不交物业费为由停业主水、电，不给装修，不给领房产证等。6、小区电动车充电收费，电表不详。7、原告的工作人员专业性服务差，一问三不知，只会推脱责任没有从服务的角度去解决问题，以“不管物业的事”“不懂物业经理是谁”使业主很多问题得不到处理，导致矛盾激化。8、被告于2012年购买房产同时交纳物业费到2017年9月1日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到协议标准符合相关规定。在2015年物业专项检查限期整改企业名单里就有原告广西南宁鑫旺物业服务有限公司平果分公司。五、答辩请求，综上所述，被告于2017年8月1日起不缴纳物业费用是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合双方约定协议的服务，并以消极的态度不沟通和协商。所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再交纳所欠费用。1、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次。2、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每6个月一次。3、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布水，电公摊的详细明细。4、原告物业公司在判决日后15天内恢复7栋15栋业主公摊原貌。5、原告物业公司在判决日后15天内解决15栋1楼排污管问题。6、加强对本小区摄像头的清晰实用。7、加强对本小区的设备运行，并及时维修。8、加强原告服务工作人员的专业素养，并定期和业主进行沟通和协商。并取消收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。 被告为了证明自己主张，向本院提交如下证据（编号顺延）： 证据七、前期物业服务协议，证明原告未履行前期物业管理服务职责，违约在先。 证据八、原告违约视频、图片，证明花圃水龙头漏水原告长时间未履行职责维修处理，给我们业主徒增公摊水电。 证据九、原告违约视频、图片，证明地下室供水管爆裂漏水原告长时间未履行职责维修处理，给我们业主徒增公摊水费。 证据十、原告违约视频、图片，证明地下室排污管爆裂污水肆虐整个地下室臭气冲天，原告长时间未履行职责维修处理，给我们业主生活环境带来巨大影响。 证据十一、原告违约图片，证明消防设施确实损坏，原告长时间未履行职责维修处理，使我们业主生命财产得不到保障。 证据十二、原告违约图片，证明电子对讲门禁损坏原告长时间未履行职责维修处理，使我们业主生命财产得不到保障及生活带来不便。 证据十三、平果县住房和城乡规划建设局的限期拆除决定书及图片，证明原告私自占用改造7栋1楼及15栋1楼公摊开办幼儿园，谋取私利。违约改造内部排水管结构，对平果县住房和城乡规划建设局的限期拆除决定书不予理睬，藐视国家法律法规，同时对业委会恢复原状要求置之不理。 证据十四、原告违约图片，证明原告私自占用4栋楼顶公摊租赁给中国移动建设基站，谋取私利。 证据十五、原告违约视频、图片，证明原告未和业主及东方国际业主委员会协商，私自移植6栋-5栋区间长势良好的树木若干棵。 证据十六、原告违法手段，证明原告采取外出跟踪、电话恐吓等违法手段阻碍业委会成立及威胁业委会代表人身安全。 证据十七、原告违约视频、图片、录音，证明关于协商物业服务的事宜，去物价局咨询收费依据的视频。 经质证，被告对原告所提交的证据都没有异议，原告方并没有尽职尽责，违反权利义务，导致业主抗拒缴纳物业费表示不满。原告对被告提交的证据质证意见为：对证据七、八、九、十、十一、十二的三性没有异议，对证明内容有异议，被告拍的图片只是证明当时拍照片的时候存在漏水或者消防设施损坏，但不能证明长期存在这些问题，我们都是及时抢修及维修，对证据十二的门禁系统交房时是属于开发商交付的，属于公共部分，我们物业公司自接手服务以来，未收取公共维修基金，加上门禁系统设备，已经过了保质期从使用至今大概有8年时间，属于正常损耗。对证据十三与本案无关，是平果县住房和城乡规划建设局出具的限期拆除决定书，并不是物业公司搭建，也没有确定由鑫旺物业承担责任的内容。对证据十四真实性、合法性没有异议，但与本案无关，移动基站是电信部门和政府规划范围内搭建，也是为小区便利搭建的，荣旺小区初衷是打造移动智能化小区且方便业主使用移动信号移动网络以及门禁系统，属于公益性项目。如果业委会需要拆除我们会争取广大业主意见向电信部门拆除基站。对证据十五的三性没有异议，对证明事项有异议，5-6栋之间（种枫树），我们为什么移走，因为他们根茎比较发达，5-6之间是地下室，会导致地下室漏水。移走这些树之后我们也对此进行补种别的树种。对证据十六因为没有看到，没有办法质证，我们的物业人员没有做过这些事情。对证据十七真实性、合法性没有异议，应当以书面文件作为标准，因为个别工作人员的解释不能代表整个部门或者政府的观点，应当以政府正式发布文件为准，被告的咨询只是对文件的不理解和疑点进行咨询，同时也没有正式的文件答复认为与本案无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因各自无相反的证据予以否定，且该证据与双方诉辩的事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。对于对方有异议，负有举证责任一方未能举出其他证据进行佐证的，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下： 被告林永强是平果县荣旺东方国际住宅小区7栋2单元303号房业主，该房面积为132.8㎡。2017年2月9日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告为被告提供物业服务，被告按时交纳物业管理服务费、代收代缴水费及公共设施、设备、维护、维修、清洁卫生、等相关费用。其中，第四条约定物业管理服务费用：一、乙方交纳费用时间：每月5日前交纳上月费用；二、物业管理服务费按建筑面积收取：住宅0.7元/㎡·月，商用房1元/㎡·月收取；物管理服务费用自领取入伙通知书之日起收取；三、电梯使用费2层至6层30元/户·月收取，6层以上30元/户·月收取。……八、公用水、电费按实际发生额由乙方按建筑面积分摊。第十条约定违约责任，一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。涉案协议签订后，原告已依约为被告提供了物业服务至今，但被告自2017年8月1日至2019年2月28日止未依约履行交纳物业管理服务费用义务，拖欠物业服务费共计1767元及电梯维护费570元、水电公摊费443.60元。原告认为被告的行为已构成违约，故向本院提起本案诉讼。 另查明，2017年8月9日，涉案小区成立业主委员会并向平果县房地产管理所备案。 本院认为：涉案小区成立业主委员会后，该业主委员会没有终止与原告的《前期物业管理服务协议》。原、被告双方于2017年2月9日签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力强制性规定，该协议合法有效。协议签订后，原告已依约履行了服务业务，但被告未依照合同的约定交纳2017年8月1日至2019年2月28日的物业服务费1767元，水电公摊费443.60元，电梯维护费570.00元。同时依照《物业管理条例》第七条第五项的规定，按时交纳物业服务费用是业主的法定义务，且前期物业管理服务协议亦未约定业主拒交物业费的情形，物业服务的对象是广大的小区业主,具有公共性,每个业主要求存在差异,服务满意标准难以量化。业主在物业管理活动中,有权监督物业服务情况,认为物业服务企业存在违约行为,可依法定程序追究其违约责任,若个体业主因物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业费,则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障,物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。被告的行为已构成违约，依约承担相应的法律责任。为此，原告诉请被告向其支付逾期交纳的物业服务费1767元，水电公摊费443.60元，电梯维护费570.00元，依法有据，本院予以支持。被告主张的原告服务不到位,未按协议履行自己的职责,但并未提交充分的证据证实，未提交相关证据证实原告存在违约给其造成损失及损失多少,同时,业主认为物业服务公司存在违约行为,可通过业主大会或业主委员会提出,依法追究其违约责任,被告主张原告广告收入、露天车位收益、公用水、电公摊费未公开，小区公共的水电没有独立的水表、电表，小区充电未安装独立电表，未经同意私自挖移小区绿化树木，占用公共场所开办幼儿园等，亦可通过业主大会或业主委员会提出,该请求不属于本案审理范围,不予处理。对于业主委员会与原告之间的纠纷，不属于本案审理范围。因此,被告以原告服务不到位拒缴物业管理费,理由不成立,不予采纳,对原告要求其交纳因此而产生的违约金,予以支持，但原被告签订的前期物业管理服务协议约定计算方式为自逾期之日起按日3‰计算,现原告以被告欠交的物业管理费用3689.20元为基数，自起诉之日（2019年11月1日）起至被告付清其拖欠的物业费之日止，按年利率24%计付,没有超过法律规定准许的上限,故支持自起诉之日（2019年11月1日）起至被告付清其拖欠的物业费之日止按年利率24%计算方式计算违约金。被告庭审中提出的要求原告解决相关问题，该相关问题涉案小区的业主大会或授权业主委员会可以另签订合同约定予以解决，该请求不属于本案审理范围,不予处理。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告林永强在本判决生效之日起十日内向原告广西南宁鑫旺物业服务有限公司交付物业服务费用2780.60元（其中物业服务费1767元，水电公摊费443.60元，电梯维护费570.00元）及违约金（违约金计算：以被告欠交的物业管理费2780.60元为基数，自2019年11月1日起诉之日起至被告付清其拖欠的物业费之日止按年利率24%计付）。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告林永强负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈东平 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 屈秀奇 书 记 员 黄微微