福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8374号 上诉人（原审原告）：薛朝晖，男，1966年10月14日出生，汉族，住福建省连江县，现住福建省连江县。 被上诉人（原审被告）：连江县江南乡华庆花园B区业主委员会，住所地福建省连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园B区北大门岗亭边。 代表人：林美春，主任。 被上诉人（原审被告）：福州敦煌物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道凤仪社区软件大道28号水木菁华14#楼架空层。 法定代表人：林远姑，执行董事。 委托诉讼代理人：林修圣，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：连江县江南乡滨江社区居民委员会，住所地福建省连江县江南乡滨江社区科灵新天地小区6号楼。 法定代表人：林维宗，主任。 上诉人薛朝晖因与被上诉人连江县江南乡华庆花园B区业主委员会（以下简称华庆花园B区业委会）、福州敦煌物业管理有限公司（以下简称敦煌物业公司）、连江县江南乡滨江社区居民委员会（以下简称滨江社区）物业服务合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2019）闽0122民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛朝晖上诉请求：撤销一审判决，改判支持薛朝晖一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律法规错误。1.薛朝晖曾向一审法院申请调取华庆花园B区业委会与敦煌物业公司于2019年1月1日签订的《物业服务合同》原件，一审法院未予回应，且未对该案涉《物业服务合同》签订合同的时间进行认定与说明，属事实认定不清。2.《物业服务合同》真实性已经一审法院确认，那么根据合同约定的期间自2019年1月1日起至2021年12月31日，结合合同签订之日起即生效的约定，可知该合同于2019年1月1日签订，应当适用2019年1月1日起实施的《福建省物业管理条例》进行审理。3.根据华庆花园B区业主大会通过并备案的《议事规则》约定，选聘物业及管理企业应当经本区域全体业主所持2/3以上投票权表决通过，方为有效。华庆花园B区业委会恶意降低投票权数，排除议事规则规定，欺骗业主，其与物业公司签订的合同应为无效合同。4.《福建省物业管理条例》规定，业主委员会按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程履行职责，属于强制性行政法规定，华庆花园B区业委会未按照《议事规则》规定的“选聘物业及管理企业应当经本区域全体业主所持2/3以上投票权表决通过”，仅在业主大会双投票权属为52.9%通过的情况下，擅自与物业公司签订合同，构成《中华人民共和国合同法》第五十四条（四）损害社会公共利益及违反了《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定，应为无效合同。根据法律规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。5.一审法院采用2019年1月1日起即失效的《福建省物业管理条例》（旧版）作为判决依据，亦属适用法律错误。6.法律法规已规定了居委会职责，并无规定其可以参加选聘物业公司并署名于公告，居委会作为非业主取代业主在合同上署名是违法的。7.华庆花园B区业委会、敦煌物业公司、滨江社区三方共同的行为造成了侵权，应当承担薛朝晖因诉讼产生的诉讼费、撰写诉讼材料的工本费600元及车旅费用。 敦煌物业公司辩称，其按照法律法规要求进行竞聘，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 华庆花园B区业委会、滨江社区未作陈述。 薛朝晖向一审法院起诉请求：1.依法判令华庆花园B区业委会违反《物业管理条例》等法律、法规的强制性规定选聘物业公司，在未达到投票权数规定的2/3标准，与敦煌物业公司签订2019年1月1日至2022年12月30日止的物业服务合同为无效合同；2.判令滨江社区参与招聘物业公司及签署公告落款无效；3.本案诉讼费、原告撰写诉状工本费600元及诉讼产生的车旅费用均由被告承担。 一审法院认定事实：薛朝晖系连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园B区3幢204单元的业主。2018年11月8日，华庆花园B区业委会张贴《物业招聘公告》，内容为：“……业主委员会于2018年10月25日经半数以上委员商议,一致通过以公开形式重新选聘物业服务公司，欢迎业主介绍有以下资格的物业企业来应聘。物业公司资格要求:(1)注册时限不少于10年,并参与福建省住建局信用评估系统，评估等级A级或A级以上;(2)参加报名的物业公司名下的社保人员名单不少于30人;(3)参加报名的物业公司按照小区原收费标准不变。……”。2018年11月30日，滨江社区、华庆花园B区业委会张贴《选聘物业公司公示》，内容为：“根据华庆花园B区业委会2018年11月8日招聘物业公司公告后，截止日报名参加小区物业选聘的企业有：福州美华物业管理有限公司、福建御阁园物业管理有限公司和福州敦煌物业管理有限公司共计叁家。华庆花园B区业主委员会及滨江社区根据招聘要求，对三家企业进行筛选，仅敦煌物业公司完全符合招标要求，现予以公示。……”。2018年12月2日，滨江社区、华庆花园B区业委会张贴《连江县江南乡华庆花园B区关于选聘物业公司的公告》，内容为：“华庆花园B区（外滩1号）全体业主：根据2018年11月30日《选聘物业公示》，经滨江社区及华庆花园B区业委会商定，根据国务院《物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》的有关规定，拟定于2018年12月16日在华庆花园B区开始投票，由全体业主通过选票方式共同决定是否赞同选聘敦煌物业公司及是否同意公示的物业服务合同条款。现就有关事项公告如下：经计算确定本小区投权数，总面积134442平方米（其中住宅132393平方米，非住宅2049平方米，业主户数992户）。(1)发放表决票时间：2018年12月16日至12月26日；(2)投票时间：2018年12月16日至12月26日21时止；（3）投票地点：华庆花园B区；(4)开箱时间：2018年12月27日9时；（5）开箱地点：江南乡滨江社区办公司。请全体业主积极参与投票，将表决票投入现场的表决箱。特此公告。滨江社区；华庆花园B区业委会；2018年12月2日”。2018年12月16日，华庆花园B区业委会发放了表决票，表决票对填写进行了说明。2018年12月28日，滨江社区、华庆花园B区业委会张贴《连江县江南乡华庆花园B区小区业主大会表决票统计结果》，内容为：“一、小区总建筑面积134448.94㎡，总投票权数1012票，总业主人数1012人；二、制作表决票1012张，发放表决票650张，未发放表决票362张；三、收回表决票622张，其中有效票611张、废票5张、弃权票6张、未收回票28张；四、本次表决有效票611张，计投票权数611票、业主人数611人，占总投票权数60.96%，业主人数60.4%，符合相关法律规定。五、各表决事项投赞成票的得票权数及业主人数如下：是否赞同聘敦煌物业公司及是否同意公示的物业服务合同条款，均得票权数72229.29㎡，占53.4%；赞成人数535人，占52.9%。六、依据《物业管理条例》第十二条第三款的相关法律规定，此次业主大会对表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票，表决事项全部通过。”。之后，华庆花园B区业委会与敦煌物业公司签订了《物业服务合同》，物业服务合同期限为2019年1月1日至2022年12月30日止。薛朝晖于2019年3月27日诉至一审法院。 另查明，敦煌物业公司于2016年7月1日入驻华庆花园B区从事物业服务，曾与华庆花园B区业委会签订有《物业服务合同》及《外滩1号物业管理补充协议》《补充协议》，后经福州市中级人民法院（2018）闽01民终5973号民事判决书判决无效。 华庆花园B区业委会在连江县住房和城乡建设局备案的连江县华庆花园B区（外滩一号）业主大会议事规则，其中第十一条规定“……采用书面征求意见方式，业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过，方为有效。以下事项，经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：……（3）选聘物业管理企业及相关事项；……”。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，《物业管理条例》第十一条的规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”及第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”，本案中，华庆花园B区业委会在滨江社区指导和监督下，采用选票方式选聘物业服务公司，符合业主大会会议可以采用书面征求意见的形式的法律规定，且有小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票赞成聘敦煌物业公司及公示的物业服务合同条款。因此，薛朝晖主张选聘物业公司应达到投票权数规定的2/3，于法无据，故其主张华庆花园B区业委会与敦煌物业公司签订的《物业服务合同》无效，一审法院不予支持。薛朝晖主张滨江社区参与招聘物业公司及签署公告落款无效，滨江社区根据法律规定，对华庆花园B区业委会选聘物业服务公司进行建议、指导和监督，并无不当，对薛朝晖该项主张不予支持。薛朝晖主张其撰写诉状工本费600元及诉讼产生的车旅费用均由被告承担，依据不足，不予支持。薛朝晖主张选聘物业管理企业及相关事项，应按连江县华庆花园B区（外滩一号）业主大会议事规则规定的经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过方为有效，因该规定与法律规定相抵触，应按照法律规定执行。诉讼中，华庆花园B区业委会经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理与判决。综上所述，判决：驳回薛朝晖的诉讼请求。案件受理费100元，由薛朝晖负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和一审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审法院认定的事实属实。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，华庆花园B区业委会在滨江社区指导下，经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票通过选聘敦煌物业公司作为物业服务企业，符合法律规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。薛朝晖主张案涉物业服务合同无效，但其提供的证据不足以证明案涉合同存在法定的无效情形，故一审法院不予支持其该项主张并无不当，予以维持。 滨江社区按照《福建省物业管理条例》的规定，对华庆花园B区选聘物业管理企业进行监督、指导，薛朝晖主张滨江社区参与招聘物业公司及签署公共落款无效依据不足，不予支持。 一审法院适用旧版《福建省物业管理条例》的有关条款存在引用错误，但判决结果正确，予以维持。 综上所述，薛朝晖的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由薛朝晖负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年十二月九日 法官助理贲丹丹 书记员程婷