西安市未央区人民法院稿纸西  安  市  未  央  区  人  民  法  院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初4472号 原告：周宏江，男，1982年12月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：谢立，陕西韬达律师事务所律师。被告：刘慧琴，女，1980年10月11日出生，汉族。被告：杨正庭，男，1979年7月25日出生，汉族。第三人：任修平，男，1978年12月31日出生，汉族。第三人：西安万马房地产信息咨询有限公司。住所地：西安市高新区。统一社会信用代码 91610131570228218W。法定代表人：赵庭冬，总经理。委托诉讼代理人：李金博，女。委托诉讼代理人：丁大伟，男。原告周宏江与被告刘慧琴、杨正庭，第三人任修平、西安万马房地产信息咨询有限公司（以下简称“万马公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周宏江及其委托诉讼代理人谢立，第三人任修平，第三人万马公司的委托诉讼代理人李金博、丁大伟到庭参加诉讼。被告刘慧琴、杨正庭经本院公告送达未到庭。本案现已审理终结。原告周宏江向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除该房屋买卖合同（原被告双方于2018年7月16日签订，标的物为坐落于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX室的房屋一套）；2、被告退还原告伍万元（￥50000）定金并支付违约金壹拾捌万元（￥180000）；3、被告赔偿原告因购买房屋先期支付的中介等费用叁万柒仟元（￥37000）；4、本案诉讼费由被告承担；5、被告刘慧琴及杨正庭向原告赔偿律师费人民币20000元整。事实与理由：2018年7月16日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买二被告坐落于西安市经开区XX城XX路XX号XX幢XX号房屋一套，合同总价为90万元。第三人任修平系二被告代理人。合同签订后，原告积极履行合同义务并向二被告支付了定金5万元。2018年7月17日，原告发现涉案房屋门外张贴西安市碑林区人民法院查封公告，后查询发现已被该法院查封。《房屋买卖合同》中约定卖方应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让；卖方应于签署合同30个工作日内还清贷款，但被告一直未还清贷款。另根据《居间服务合同》约定，守约方自行向违约方追偿中介费。现合同目的不能实现，二被告严重违约，原告有权依法解除合同，被告应当返还定金、赔偿违约金及律师费、承担中介费等。被告刘慧琴未作答辩。被告杨正庭未作答辩。第三人任修平述称，合同没有继续履行是被告的原因，涉案房屋属于按揭购买，因按揭款没有按时清偿，故没有按时交房。被告杨正庭要求其帮忙卖房，其作为代理人只是帮忙发信息联系。第三人万马公司述称，其开始与第三人任修平了解房源信息，被告杨正庭系委托人。合同签订后其发现房屋上有抵押，被告杨正庭称系装修贷款抵押，但一直未撤押。2018年12月份，其又发现该房屋被查封，再与被告杨正庭联系时被告已经不接电话，故被告杨正庭存在故意隐瞒房屋抵押和被查封的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下：2018年7月16日，第三人任修平作为被告刘慧琴、杨正庭的代理人（卖方、甲方）与原告周宏江（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方位于西安市经开区XX城XX路XX花园XX号楼XX单元XX层XX室房屋一套，面积122.83平方米，房屋所有证号110XXXXXXX-3-2-30701；该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30个工作日内还清贷款；房屋价款为90万元，买方应当向卖方支付定金5万元，购房首付款36万元应当于合同签订后30日内存入西安市房屋管理行政机关指定的资金监管账户；剩余54万元房款买方进行商业贷款。该合同第五条约定“卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。卖方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失”“卖方承诺此交易房屋，无权属争议……也无被法院查封等无法过户的情形，否则由此产生的一切费用由卖方承担”；合同第八条违约责任约定“卖方逾期交付该房屋、未能按时履行合同约定的相关义务，或因违约不再出售该房屋，……买方有权不再购买该房屋，卖方应退还全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的20%作违约金”“由于一方违约，另外一方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担”。同日第三人任修平作为被告刘慧琴、杨正庭的代理人（甲方）与原告周宏江（乙方）、第三人万马公司另签订《居间服务合同》，约定原告向第三人万马公司支付中介服务费2.4万元、贷款服务费8100元、过户费600元、评估费4500元，“若因甲方或乙方违约致使《房屋买卖合同》无法履行的，丙方不承担责任，……如交费用方为守约方，守约方自行向违约方追偿该笔费用”。2018年7月16日，原告周宏江向被告刘慧琴光大银行账户转账5万元定金，原告周宏江向第三人万马公司支付中介费2.38万元、代办按揭费8100元、评估费4500元、过户费600元。庭审中，第三人万马公司称上述费用中的按揭费、评估费、过户费均未使用，原告与第三人万马公司均同意协商退还事宜。原告于2019年6月12日与陕西韬达律师事务所签订《委托代理合同》，约定该律所指派谢立律师处理本案纠纷，原告应支付律师费2万元，其中在合同签订当日支付1万元，在一审判决作出之日起十五日内支付1万元。原告的配偶王君妮于2019年6月17日向该律所支付1万元律师费。另查，涉案房屋坐落为西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX室，登记所有权人为被告刘慧琴，不动产权证号为110XXXXXXX-3-1-2-30701～2。该房屋于2014年7月3日设立一般抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司陕西省分行，抵押主债权金额为51万元，债务履行期限截止2034年6月6日。该房屋于2018年5月30日被西安市碑林区人民法院查封，查封文号为（2018）陕0103执900号。本案庭审后，被告杨正庭到庭接受询问称其与被告刘慧琴原系夫妻关系，已于2019年元月离婚，但未提交双方婚姻关系的证据。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案当事人签订的《房屋买卖合同》和《居间服务合同》均系各方真实意思表示，合法有效。被告刘慧琴、杨正庭作为出卖人应当积极履行合同义务，其二人未按照合同约定在30个工作日内办理撤押手续，已构成违约。现涉案房屋已被人民法院查封，房屋交易的合同目的已经不能实现，故原告要求解除《房屋买卖合同》并要求二被告退还5万元定金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。二被告在涉案房屋被人民法院查封后仍与原告签订《房屋买卖合同》，其二人已违反合同约定，应当承担合同不能继续履行的违约责任。但原告在合同签订第二日即发现涉案房屋已被人民法院查封，且第三人万马公司作为中介机构应当对居间服务的房源进行合理的审核，另原告仅支付定金5万元，并未支付房款，买卖双方亦未签订网签合同，故本院酌情调整违约金为购房款的15%，即13.5万元。三方《居间服务合同》中约定，因买方或卖方违约造成合同无法继续履行的，由守约方向违约方追偿该笔费用，原告现要求二被告赔偿中介费3.7万元，但因其中包含按揭费、评估费、过户费1.32万元且原告与第三人万马公司均同意自行协商退还事宜，故本院就其中的中介费2.38万元予以支持。原告要求二被告承担律师费，符合合同约定，但因原告目前实际支出的律师费为1万元，另1万元尚未发生，故本院仅支持1万元。综上，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》解除，二被告应当向原告返还定金5万元，支付违约金13.5万元及中介费2.38万元、律师费1万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周宏江与被告刘慧琴、杨正庭于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同》解除。二、被告刘慧琴、杨正庭于本判决生效之日起二十日内向原告周宏江退还定金5万元并支付违约金13.5万元。三、被告刘慧琴、杨正庭于本判决生效之日起二十日内向原告周宏江支付中介服务费2.38万元。四、被告刘慧琴、杨正庭于本判决生效之日起二十日内向原告周宏江支付律师费1万元。五、驳回原告周宏江的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5305元、公告费900元（原告周宏江已预交），现由原告自担958元，二被告杨慧琴、杨正庭负担5247元，二被告承担部分于履行上述给付义务时一并支付原告周宏江。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长       杨  宁人民陪审员       孙新爱人民陪审员       崔新会   二〇一九年十二月二十五日 书  记  员        赵玉娜       1