福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初5234号 原告:漳浦金座置业有限公司，住所地漳州市漳浦县绥安镇东门都佳合苑3C，统一社会信用代码91350623098441305T。 法定代表人：洪金界，执行董事。 委托诉讼代理人：孙文彬，福建悦华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂森辉，福建悦华律师事务所律师。 被告：陈晓丽，女，1989年9月20日出生，汉族，住漳浦县。 原告漳浦金座置业有限公司与被告陈晓丽商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳浦金座置业有限公司的委托诉讼代理人孙文彬到庭参加诉讼，被告陈晓丽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 漳浦金座置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除漳浦金座置业有限公司与陈晓丽签订的合同编号为350623010001032018005670的《商品房买卖合同》（预售）及其附件和《补充协议》；2.陈晓丽配合漳浦金座置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》（预售）的备案注销手续及涉案房产的预购商品房预告登记注销手续；3.陈晓丽支付违约金192253.40元；4.陈晓丽返还编号为350017235008282454号增值税普通发票，并配合漳浦金座置业有限公司向税务机关办理该发票的退税手续；5.本案的诉讼费由陈晓丽负担。事实与理由：2018年5月15日，漳浦金座置业有限公司、陈晓丽签订《商品房买卖合同》（预售），合同编号为350623010001032018005670。合同约定，由陈晓丽向漳浦金座置业有限公司购买漳浦县绥安镇鹿溪北岸润景金座二期16号楼1607室，面积119.19平方米，单价8065元，总价款961267元，付款方式为首期款加按揭贷款，其中首期款192267元，贷款支付769000元，合同的附件十一《补充协议》中对按揭贷款的具体内容作了补充约定，其中第一条3款约定：“买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任：（2）逾期在30日以上的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金（直接从买受人已交付的首期款中扣除）。买受人要求继续履行合同的须经出卖人同意，合同继续履行，自逾期之日起办理按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请的按揭贷款金额的万分之五的违约金”。合同签订后，陈晓丽向漳浦金座置业有限公司支付了192267元的首期款，余款769000元按合同约定由陈晓丽向银行申请贷款支付。陈晓丽在订立合同后，向银行申请贷款并根据银行要求提交了相关资料，但陈晓丽的申请最终被银行拒绝。漳浦金座置业有限公司的销售部工作人员多次电话催促陈晓丽履行付款义务，遭陈晓丽拒绝。漳浦金座置业有限公司于2018年12月10日向陈晓丽发出限期办理付款手续的《告知函》，陈晓丽在收到后仍不履行。漳浦金座置业有限公司又于2018年12月18日通过律师向陈晓丽发出催缴房款的《律师函》，陈晓丽也未履行。 陈晓丽未作答辩。 漳浦金座置业有限公司围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同(预售)、商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）、编号为（2017）浦房预售证第049号《商品房预售许可证》、闽（2018）漳浦县不动产证明第0006162号《不动产登记证明》（预购商品房预告登记）、《催缴房款通知书》、《律师函》及邮政快递送达回执、福建增值税普通发票。经审查，除《催缴房款通知书》无法证明漳浦金座置业有限公司所主张的其已于2018年12月10日通过邮政快递形式向陈晓丽住址发出催缴购房款的书面通知外，其余证据的形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，漳浦金座置业有限公司与陈晓丽签订了编号为350623010001032018005670的《商品房买卖合同》（预售）及其附件，由陈晓丽向漳浦金座置业有限公司购买址在漳浦县绥安镇鹿溪北岸润璟金座二期16号楼1607室商品房一套，房屋总价款961267元。合同第七条约定，买受人（陈晓丽）应于2018年5月15日前支付首期房价款192267元，占全部房价款的20%，余款769000元向中国银行股份有限公司漳浦支行申请贷款支付。第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。……。附件十一《补充协议》第一条第1款第（2）项约定，按揭款：除首期款外，剩余购房款为按揭款。按揭款由买受人向银行申请办理，并由银行向出卖人支付。按揭款额以贷款银行最后审批为准。银行批准的按揭贷款额低于上述约定的按揭款项，买受人应于收到贷款银行或出卖人的书面通知之日起30日内自筹资金向出卖人一次性支付差额部分，否则视为逾期付款，并按本合同第七条约定的比例承担逾期付款违约责任。第2款第（3）项约定，买受人未在本条第（1）项和（2）项规定时间内提交按揭资料或者补充提交按揭资料，或者补充提交的按揭资料被银行认为不完整或者由瑕疵，导致不能办理银行按揭贷款手续，致银行按揭款无法到位的，按下述第6条第（4）项、第（6）项约定执行。第六款第（4）项约定，本协议签订后，因买受人原因导致银行拒绝办理其按揭贷款申请手续造成按揭款无法到位的，买受人应改用一次性付款方式并在30日内付清全部购房款。买受人未能在该期限内付清购房款，除非出卖人同意与买受人另行签订补充协议，否则视为买受人逾期支付购房款，出卖人有权随时单方解除合同；出卖人同意继续履行合同的，买受人应按本协议约定的比例承担逾期付款的违约责任。第（6）项约定，因本条第（4）项、第（5）项的原因或买受人的其他原因而解除合同的，则买受人应按合同总房款的20%向出卖人支付违约金。合同还对双方的其他权利义务等进行了约定。合同签订后，陈晓丽按合同约定于2018年6月6日支付了首付款192267元，余款769000元向银行申请按揭贷款，但至今未能办理。 2018年6月4日，上述《商品房买卖合同》（预售）在漳浦县住房保障与房地产管理局办理合同备案。 2018年12月19日，漳浦金座置业有限公司委托福建道周律师事务所按照合同记载的通讯地址及联系电话通过邮政特快专递向陈晓丽发出《律师函》，函告陈晓丽漳浦金座置业有限公司已于2018年12月9日向其发函，要求陈晓丽按合同约定在30日内付清购房款，否则将解除双方订立的商品房买卖合同并追究陈晓丽的违约责任，陈晓丽至今未予答复。要求陈晓丽继续履行与漳浦金座置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，在收到本律师函后的七日内给予回复，否则，将通过司法程序解除合同，并追究陈晓丽的违约责任。2018年12月23日，该邮件被陈金木签收。 本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。漳浦金座置业有限公司与陈晓丽于2018年5月15日签订的编号为350623010001032018005670的《商品房买卖合同》（预售）及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行相应的义务。合同签订后，陈晓丽虽依照约定向漳浦金座置业有限公司支付首期购房款192267元，但自合同签订后至今未能支付尚欠房款769000元。漳浦金座置业有限公司按合同约定向陈晓丽送达书面《律师函》，邮件已被签收，该《律师函》依约发生送达效力，自《律师函》送达后至今，陈晓丽未依约履行合同约定的付款义务，其行为违反了合同约定，漳浦金座置业有限公司依据合同约定，有权解除合同。漳浦金座置业有限公司请求解除与陈晓丽签订的合同，并请求陈晓丽配合办理注销商品房买卖合同备案登记及预告登记手续，返还增值税发票并配合办理退税手续，有双方合同约定为据，本院予以支持；但要求陈晓丽按合同总价961267元的20%即192253.40元支付违约金偏高，可调整为按累计应付款769000元的10%即76900元支付违约金予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故漳浦金座置业有限公司在合同解除后，应返还陈晓丽已付购房款，但可扣除各项费用（含违约金）。陈晓丽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，漳浦金座置业有限公司的诉讼请求，除违约金予以调整外，其余请求本院均予以支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除漳浦金座置业有限公司与陈晓丽于2018年5月15日签订的编号为350623010001032018005670的《商品房买卖合同》（预售）及其附件； 二、陈晓丽于本判决生效后10日内协助漳浦金座置业有限公司办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记手续； 三、陈晓丽于本判决生效后10日向漳浦金座置业有限公司内返还编号为350017235008282454的增值税普通发票，并配合向漳浦县税务局办理相应的退税手续； 四、陈晓丽向漳浦金座置业有限公司支付解除合同违约金76900元，款从陈晓丽已付购房款中直接扣除； 五、驳回漳浦金座置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13413元，减半收取6706.5元，由陈晓丽负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄锦洪 二〇一九年十二月十三日 书记员  陈伟滨