云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初4368号原告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。负责人：马明辉。委托诉讼代理人：苏再美，北京德恒（昆明）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：吴新艳，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。被告：许春梅，女，1974年4月5日生，汉族，云南省禄丰县人，大专文化，公司财务人员，住云南省禄丰县，现住楚雄市。委托诉讼代理人：张朝辉，云南荣楚律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：张晓军，云南荣楚律师事务所律师（特别授权）。第三人：楚雄州新源典当有限公司，住所地：云南省楚雄市东兴路88号阳光橙A-5号，统一社会信用代码：91532300665536395J。法定代表人：刘茜，总经理。委托诉讼代理人：郑志军，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告许春梅，第三人楚雄州新源典当有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人的委托诉讼代理人苏再美、吴新艳，被告许春梅的委托诉讼代理人张朝辉、张晓军及第三人楚雄州新源典当有限公司的委托诉讼代理人郑志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房购销合同》已解除；2.判令被告配合原告注销上述《商品房购销合同》的登记备案；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告许春梅签订合同编号为ZSJZ-0006、ZSJZ-0007、ZSJZ-0011、ZSJZ-0012、ZSJZ-0013、ZSJZ-0015的六份《商品房购销合同》，被告向原告购买兆顺第一城D-5-24××、D-5-23××、D-5-24××、D-5-25××、D-5-25××、D-5-25××六套房屋。《商品房购销合同》第六条第一款约定，“被告需于2012年12月4日前支付购房款”；第八条约定，“被告如未按本合同第六条的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告须向原告支付总房款20%的违约金，原告有权另行销售该商品房”。根据管理人核查，被告未向原告支付购房款。因被告未向原告支付购房款，原告也未向被告交付房屋、办理不动产权证，原、被告签订的《商品房购销合同》属于双方均未履行完毕的合同。根据《企业破产法》第十八条的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。原告于2018年6月11日被楚雄市人民法院受理破产申请，原告管理人也未向被告发出过继续履行该《商品房购销合同》的通知，故原、被告签订的《商品房购销合同》于2018年8月11日解除。现原告处于破产清算程序，原、被告签订的《商品房购销合同》于2018年8月11日解除，涉及的兆顺第一城D-5-24××、D-5-23××、D-5-24××、D-5-25××、D-5-25××、D-5-25××六套房屋应被纳入破产财产，相应的商品房购销合同登记备案应当注销，请求人民法院依法裁判。被告许春梅辩称：被告并非本案适格主体，理由如下：被告于2010年入职楚雄州万顺物资再生利用有限公司，后被指派到第三人公司工作，被告与原告签订合同的行为系职务行为，并且被告已经于2013年12月10日经公司批准辞职。因此被告始终认为原告所起诉的涉案房屋与被告没有法律上的权利义务关系。第三人楚雄州新源典当有限公司述称：第一，第三人对被告的答辩意见没有异议，被告确实是第三人公司的工作人员，公司当时为了及时处理这件事情，同意以被告的名义与原告签订合同并办理备案登记，六套房屋的权属属于第三人；第二，本案诉争房屋是张云龙与原告之间达成了融资协议以后，将该房屋出售给第三人，该房屋买卖合同有效。在其他案件当中原告表示仍然愿意积极履行合同，这足以证实双方之间的买卖合同关系是合法有效的，所以应当维持，原告应当及时办理产权证书。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1.商品房购销合同六份（ZSJZ-0006、ZSJZ-0007、ZSJZ-0011、ZSJZ-0012、ZSJZ-0013、ZSJZ-0015）；2.兆顺第一城项目已备案房屋明细表。被告许春梅针对其辩解，向本院提交了下列证据：1.云南省劳动合同书；2.情况说明。第三人楚雄州新源典当有限公司针对其陈述，向本院提交了下列证据：1.房地产抵押借款合同2份（012第011号、012第012号）；2.（2014）楚中民一初字第28号民事判决书、（2016）云民终164号民事判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告许春梅提交的云南省劳动合同书能够证实被告许春梅与楚雄州万顺物资再生利用有限公司签订劳动合同后，受楚雄州万顺物资再生利用有限公司指派前往第三人楚雄州新源典当有限公司工作的事实，本院予以采信；情况说明能够证实被告许春梅于2013年12月10日向第三人楚雄州新源典当有限公司辞职的事实，本院予以采信。二、第三人楚雄州新源典当有限公司提交的房地产抵押借款合同能够证明案外人张云龙两次向第三人楚雄州新源典当有限公司借款，原、被告于合同签订当日将涉案六套房屋的商品房购销合同进行登记备案，以此为案外人张云龙差欠第三人楚雄州新源典当有限公司的借款提供抵押担保的事实，本院予以采信。（2014）楚中民一初字第28号民事判决、（2016）云民终164号民事判决系对案外人曲靖泰安建筑工程有限公司与原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司之间的建设工程施工合同纠纷进行的裁判，与本案商品房购销合同纠纷无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：第三人楚雄州新源典当有限公司分别于2012年11月27日、2012年12月4日与案外人张云龙签订房地产抵押借款合同，约定：由第三人楚雄州新源典当有限公司向案外人张云龙出借共计1200000元，同时，案外人张云龙以楚雄兆顺第一城D-5-24××、D-5-23××、D-5-24××、D-5-25××、D-5-25××、D-5-25××六套房屋为第三人楚雄州新源典当有限公司的上述借贷债权提供抵押担保。被告许春梅系楚雄州万顺物资再生利用有限公司员工，受楚雄州万顺物资再生利用有限公司指派前往第三人楚雄州新源典当有限公司工作。被告许春梅根据第三人楚雄州新源典当有限公司的指示与原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订合同编号为ZSJZ-0006、ZSJZ-0007、ZSJZ-0011、ZSJZ-0012、ZSJZ-0013、ZSJZ-0015的六份商品房购销合同，向原告购买兆顺第一城D-5-24××、D-5-23××、D-5-24××、D-5-25××、D-5-25××、D-5-25××六套房屋。2012年11月27日、2012年12月4日，原、被告就上述六份商品房购销合同办理合同登记备案。2018年6月11日，本院作出（2018）云2301破申1号民事裁定，受理原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的破产清算申请。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告许春梅签订的六份商品房购销合同是否应当予以解除。本院认为，当事人基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同以移转特定物所有权的法律行为，不能在当事人之间产生房屋买卖合同法律关系。第一，原、被告及第三人对第三人楚雄州新源典当有限公司通过指定其工作人员即被告许春梅与原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司通过签订商品房购销合同并办理合同登记备案，以为第三人楚雄州新源典当有限公司对案外人张云龙的借贷债权提供担保的事实均无异议，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告许春梅签订商品房购销合同的行为系原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与第三人楚雄州新源典当有限公司基于为第三人楚雄州新源典当有限公司对案外人张云龙享有的借贷债权提供担保即设立让与担保的意思表示而从事的法律行为。第二，第三人楚雄州新源典当有限公司基于原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司为其借贷债权设立让与担保的意思表示而指示其工作人员即被告许春梅与原告签订商品房购销合同，双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，故本院认定原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与被告许春梅签订商品房购销合同的行为并不产生房屋买卖合同法律关系。据此，对于原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于本案商品房购销合同已解除的主张及第三人楚雄州新源典当有限公司关于继续履行商品房购销合同的辩解，本院均不予采纳。第三，商品房预售合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段。因原、被告是基于原告为第三人楚雄州新源典当有限公司对张云龙享有的借贷债权设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，而让与担保的法律利益在于担保债权人债权的实现而并非债权人终局性地取得特定房屋的所有权，故本院认定被告许春梅于其与原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订的商品房购销合同中并不享有终局性地取得房屋所有权的买卖合同利益，原、被告双方就本案中的商品房购销合同而办理的登记备案自始不具有其所应保护的买卖合同利益基础;另外，因原、被告及第三人至今未就涉案房屋办理所有权转移登记，故原告与第三人订立的让与担保合同尚未生效，第三人楚雄州新源典当有限公司不得就涉案的6套房屋行使优先受偿权，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了对上述6套房屋作为原告楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产的处置。据此，原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于由被告许春梅配合其注销上述六份商品房购销合同的登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。虽然被告许春梅与原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订本案商品房购销合同系受第三人楚雄州新源典当有限公司的指示，但第三人楚雄州新源典当有限公司并非本案商品房购销合同的订立及登记备案主体，故第三人楚雄州新源典当有限公司不负有配合原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司注销上述六份商品房购销合同登记备案的义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告许春梅于本判决生效之日起七日内协助原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司注销上述六份商品房购销合同（合同编号为：ZSJZ-0006、ZSJZ-0007、ZSJZ-0011、ZSJZ-0012、ZSJZ-0013、ZSJZ-0015）的登记备案；二、驳回原告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由被告许春梅负担（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 钟 磊二〇一九年十二月十九日书记员 刘芮含