江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初7052号 原告：谭玉英，女，1972年2月9日出生，土家族，住江苏省苏州市。 原告：顿官高，男，1972年10月20日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：朱敏（两原告共同委托），江苏渟泓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝晶晶（两原告共同委托），江苏渟泓律师事务所律师。 被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢529、530室。 法定代表人：陈文皇。 诉讼代表人：江苏立泰律师事务所，系被告破产管理人。 负责人：陈磊，主任。 委托诉讼代理人：周小明，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周欣怡，江苏立泰律师事务所实习律师。 原告谭玉英、顿官高与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年08月16日立案受理后，依法适用简易程序审理，后裁定转为适用普通程序审理，且因本院于2019年11月19日裁定受理万隆公司破产清算一案并指定江苏立泰律师事务所为管理人，本院依法通知该管理人参加诉讼，并于2019年12月13日公开开庭进行了审理；两原告的共同委托诉讼代理人朱敏、被告万隆公司的破产管理人周小明、周欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭玉英、顿官高向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告购房款损失暂计为80000元（最终金额以评估报告为准）；2.判令被告赔偿原告利息损失（暂以80000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍，自2015年1月7日计算至实际履行之日止）；3.判令被告赔偿原告契税及印花税损失2440元（房屋暂计差价80000元×3.05%，最终房屋差价以评估报告为准）。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告万隆公司赔偿购房损失94001元并要求利息损失据此计算，契税、印花税损失为2867元;后又明确同意利息计算至本院受理案外人申请万隆公司破产之日即2019年11月19日，并确认主张利息26702.83元。事实与理由：被告系苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场项目的开发商，被告在该项目销售时宣称项目一至三楼为商铺，四层以及上为办公，是两种不同类型的房屋。售楼处沙盘也反映该项目一至三楼为商铺样式，被告为此还举办了大型招商仪式，因此原告深信被告销售的房屋为商铺。2013年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同一份，由原告向被告购买该项目1幢220室房屋，并按约支付购房款537116元。后原告发现所购项目并非商铺，而系纯办公用房，无法作为商铺对外出租、营业，被告的行为已构成违约，故诉至法院。 被告万隆公司辩称：1.被告已进入破产程序，本案应为债权确认之诉；2.利息应当计算至法院受理破产申请之日即2019年11月19日，且应按照年利率4.35%计算；3.原告可就相关债权可以向管理人直接申请破产债权，如原告坚持诉讼，相关诉讼费用由原告自行承担。 本院经审理查明：2013年10月10日，谭玉英、顿官高（买受方）与万隆公司（出卖方）签订商品房买卖合同，约定由谭玉英、顿官高购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢220室房屋（以下简称1幢220室），用途为经营用房，建筑面积19平方米，总价537116元。合同中第一条约定涉案房屋土地用途为商务金融；第三条约定房屋用途为经营用房；第六条中约定买受方于2013年10月10日签订商品房买卖合同时支付272116元，2013年10月17日前办理完银行按揭手续，按揭总额为265000元；第八条约定万隆公司应于2014年12月30日前交付涉案房屋。合同补充协议约定，本楼盘销售过程中的宣传资料、广告、楼书、模型、样板房、装饰标准等作为履行本合同的参考。 合同签订后，谭玉英、顿官高按约支付购房款，万隆公司分别于2013年10月17日开具272116元购房款发票、于2014年5月22日开具265000元购房款发票。 2014年12月26日，万隆公司通知谭玉英、顿官高于2015年1月6日办理入户交房手续。2015年1月7日，谭玉英、顿官高支付1幢220室房屋差价283元（房屋最终成交价537399元）、房屋契税16121.96元（按照房屋实际总价款537399元的3%计算）、印花税268.70元（按照房屋实际总价款537399元的0.05%计算）。 2015年4月30日，1幢220室房屋所有权登记至谭玉英、顿官高名下，房屋规划用途为非居住；同年6月25日，1幢220室房屋国有土地使用权登记至谭玉英、顿官高名下，土地用途为商务金融用地。 审理中，依谭玉英、顿官高申请，本院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。苏州市常信土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称鉴定机构）接受本院委托对上述事项进行评估鉴定，并于2019年9月27日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，对1幢220室在合同约定价款537116元、约定面积19平方米的基础上，作出涉案房地产价格减损为94001元、估价对象在基准日的房地产价格为443115元的评估结论。谭玉英、顿官高为此预交评估费6167元。审理中，谭玉英、顿官高表示对交房时补交的面积差额款283元不要求计算减损额，同时同意计算房屋差价利息至2019年11月19日。 另查明，苏州市姑苏市场监督管理局作出姑苏市监案[2017]G00080号行政处罚决定书，认定案涉地块性质与普通消费者概念中的“商铺”有明显的界限和区别，而万隆公司通过楼书等方式向不特定消费者宣传案涉房屋为“商铺”，宣传内容与实际不符，可以认定为虚假宣传，并据此责令万隆公司停止违法行为，并处罚款5万元。 再查明，2019年10月23日，案外人尤根林、顾小白向本院申请对万隆公司进行破产清算，本院于2019年11月19日裁定受理该破产申请并指定江苏立泰律师事务所为万隆公司破产管理人。 以上事实，由商品房买卖合同、购房发票、契税发票、涉案房屋所有权证书、国有土地使用证、鉴定机构出具的鉴定估价报告、鉴定费发票、民事裁定书、决定书及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得谭玉英、顿官高对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及涉案房屋的外观形态，谭玉英、顿官高自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向原告交付的房屋与其宣传并不一致。双方合同补充协议明确相关宣传资料应为合同履行的参考，故可认定万隆公司交付房屋并不符合合同约定，谭玉英、顿官高基于此向万隆公司主张相关违约责任并无不当，万隆公司亦应对涉案房屋以质量价，退还多余购房款。 虑及涉案房屋对应的土地用途、消防验收意见，涉案房地产项目在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。谭玉英、顿官高主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定万隆公司应向原告赔偿的款项于法有据，本院予以支持。本院根据鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象评估的涉案房地产价格减损金额，认定谭玉英、顿官高损失为94001元。 关于谭玉英、顿官高主张的利息损失及契税、印花税损失。因万隆公司在案涉房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使谭玉英、顿官高支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违约行为而获利的基本法理，谭玉英、顿官高主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持；然双方对此并未约定违约金，故本院认定应按照同期贷款基准利率（2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）赔偿实际利息损失为宜，按照上述标准以上述94001元差价损失为基数自谭玉英、顿官高结清购房款之日即2015年1月7日计算至2019年11月19日为22476.69元。同理，原告因不合理的房价款支付的契税、印花税部分，亦属因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，本院根据房价差额及税率标准确定谭玉英、顿官高的契税、印花税损失为2867元（94001元×3.05%）。上述款项119344.69元（94001元+22476.69元+2867元）及本案评估费6167元，合计125511.69元，本应由万隆公司支付给谭玉英、顿官高，现因本院已经受理案外人对万隆公司的破产申请，万隆公司如径行给付上述款项势必将减少破产财产总额、损害其他债权人利益，故本院仅对谭玉英、顿官高上述破产债权予以确认，谭玉英、顿官高可据此向万隆公司破产管理人申报债权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第二十条之规定，判决如下： 确认原告谭玉英、顿官高对被告苏州市万隆地产有限公司享有125511.69元破产债权。 案件受理费2772元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  衡晓晴 审 判 员  潘宇容 人民陪审员  时福良 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  刘 欢 书 记 员  冯 涵