江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5158号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：昌万顺，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵春雷，男，1978年2月10日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘楼，江苏名典律师事务所律师。上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）因与被上诉人赵春雷商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初10674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南部新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由赵春雷负担。事实与理由：1.案涉房屋于于2018年12月18日取得竣工验收备案表，南部新城公司承担逾期交房违约金应计算至取得竣工验收备案表之日。2.合同约定赵春雷应于2016年8月18日前付清尾款，赵春雷于2016年10月17日才付清房款，应当支付逾期违约金2413.1元。赵春雷二审辩称：1.根据合同约定，南部新城公司应当向赵春雷送达书面交房通知。2.赵春雷已及时向银行及公积金中心申请了贷款，但因贷款非赵春雷控制,因此责任不应由赵春雷承担。赵春雷向一审法院起诉请求：判令南部新城公司支付逾期交房违约金（以511685元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至房屋经验收合格，并向赵春雷发出通知之日止）。南部新城公司向一审法院提出反诉请求：判令赵春雷向南部新城公司支付逾期付款违约金2413.1元。一审法院认定事实：2016年6月19日，赵春雷与南部新城公司签订商品房买卖合同，约定赵春雷购买慧居城第13幢804号房屋，建筑面积133.80平方米，其中套内面积105.20平方米，单价为3824.25元，总金额511685元。合同第六条第3款约定：付款方式为公积金贷款409000元，首付：102685元，贷款409000元。第七条约定：买受人如未按本合同规定的期限付款，逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条约定：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第7条约定：乙方（买受人）至签合同之日起60天内支付剩余款项（按揭贷款：详细金额见合同正文第六条3条）。如按揭贷款未能按时到达出卖人指定账户，买受人应采用其他付款方式按本条约定日期付清购房款项……2016年8月3日，南部新城公司开发的案涉房屋符合办理公积金贷款条件，2016年9月5日，赵春雷向宿迁市住房公积金管理中心提出借款申请，2016年10月21日，赵春雷与宿迁市住房公积金管理中心签订《宿迁市委托按月提取住房公积金归还住房公积金贷款协议书》。后赵春雷按约向南部新城公司支付了全部购房款。2018年12月18日，沭阳县住建局出具备案意见，认为南部新城公司于2018年12月17日报送的沭阳慧居城小区11#、12#、13#楼符合工程竣工验收备案。2019年8月15日，南部新城公司通过EMS向赵春雷邮寄《慧居城交房通知书》，2019年8月16日，赵春雷收到该交房通知书。现双方因案涉房屋逾期交付产生纠纷，赵春雷诉至一审法院，请求处理。一审法院认为，赵春雷与南部新城公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。赵春雷向南部新城公司购买涉案房屋，且已向南部新城公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付赵春雷使用。现南部新城公司未在约定时间内将符合约定条件的房屋交付赵春雷，赵春雷要求南部新城公司向其支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，应予以支持。对于违约金的计算期限，因沭阳慧居城小区13#通过工程竣工备案的时间为2018年12月18日，赵春雷收到南部新城公司邮寄的《慧居城交房通知书》的时间为2019年8月16日。故应支持南部新城公司向赵春雷支付逾期交房违约金，以511685元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年8月16日止，计21030.3元。南部新城公司主张违约金应当计算至工程竣工验收备案之日止，一审法院认为，案涉房屋竣工验收后，作为开发商的南部新城公司应向赵春雷履行通知义务，故对南部新城公司该主张不予采纳。南部新城公司另主张其于2018年12月18、19号集中电话通知业主办理交房手续，一方面因其未提供证据予以证实，另一方面，根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，南部新城公司应书面通知赵春雷办理交付手续，所以对南部新城公司该主张不予采纳。关于南部新城公司反诉要求赵春雷向其支付逾期付款违约金2413.1元的诉讼请求，双方当事人签订的合同约定赵春雷以公积金贷款方式购买案涉房屋。因案涉房屋是否具备办理公积金贷款的条件以及何时能够办理公积金贷款的手续均取决于南部新城公司。案涉合同在签订时并不具备办理公积金贷款的条件，直至2016年8月3日方可办理，赵春雷作为购房方并不能了解、控制这一时间，故一般情况下，只有在南部新城公司及时通知后，赵春雷才能提交办理贷款需由其提交的材料，而本案南部新城公司并未举证证明其何时明确告知赵春雷提交办理贷款材料的时间。从合同实际履行情况看，赵春雷于2018年9月5日已向公积金管理处提交了贷款申请，并不存在怠于履行付款义务的行为。至于贷款的放款时间，也不是赵春雷可控范围，南部新城公司要求赵春雷于一定期限内贷款必须到账的约定并不具备可操作性，故对反诉原告的反诉请求，不予支持。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向赵春雷支付逾期交房违约金21030.3元；二、驳回南部新城公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223元，减半收取计112元，反诉费25元，合计137元。由南部新城公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审争议焦点为：1.南部新城公司支付的逾期交房违约金计算截止日期如何认定；2.赵春雷是否存在逾期付款行为，如存在，违约金金额如何确定。关于争议焦点1。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，南部新城公司未按照商品房买卖合同约定的交付时间向赵春雷交付房屋，其应当承担违约责任。根据案涉商品房买卖合同约定，赵春雷要求继续履行合同的，南部新城公司应当支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日。虽案涉房屋于2018年12月18日取得工程竣工验收备案表，但依照商品房买卖合同约定，房屋达到交付条件后，南部新城公司应当书面通知赵春雷办理交付手续，而南部新城公司于2019年8月15日通过EMS向赵春雷邮寄《慧居城交房通知书》，赵春雷于2019年8月16日收到该交房通知书，此时南部新城公司才履行完通知交房的义务，故南部新城公司支付的逾期交房违约金应计算至2019年8月16日。南部新城公司的上诉主张逾期交房违约金应计算至取得竣工验收备案表之日，不符合合同约定，对其该项上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点2。本院认为，因案涉合同中已明确约定付款方式为公积金贷款，而合同签订时，由于南部新城公司的原因，案涉房屋尚无法办理公积金贷款。在案涉房屋具备办理公积金贷款的条件时，赵春雷已及时向公积金管理处提交了贷款申请，不存在怠于履行付款义务的行为。对于赵春雷而言，其向公积金管理处提交申请的时间应视为其向南部新城公司付款的时间，故赵春雷并不存在逾期付款的行为，南部新城公司要求赵春雷承担逾期付款责任系过分苛责买受人应尽的义务，故对其该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人南部新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248元，由上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  王冬冬审判员  吴振环二〇一九年十二月二十日书记员  吴 刚