北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初766号原告：顾积平，男，1948年7月16日出生，香港居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：扶宏强，北京德恒律师事务所律师。被告：江苏省华建建设股份有限公司，住所地为江苏省扬州市文昌中路468号。法定代表人：王宏，董事长。被告：北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：张秋华，女，北京政泉控股有限公司员工。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司员工。原告顾积平与被告江苏省华建建设股份有限公司（以下简称华建公司）、被告北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾积平及其委托诉讼代理人扶宏强，被告政泉公司之委托诉讼代理人张秋华、王泽波到庭参加诉讼。华建公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾积平向本院提出诉讼请求：请求停止对北京市朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园X栋X层XX9号房屋的执行。事实和理由：2005年9月,顾积平与政泉公司签订了三份商品房买卖合同。顾积平购买政泉花园X栋X层XX5、XX7、XX9三套房屋。顾积平依约向政泉公司支付三套房屋总价款人民币1000万元，且双方办理了预售合同登记备案手续。2019年3月，北京市第二中级人民法院发布查封公告，查封涉案房屋并对查封房产进行评估、拍卖。顾积平作为案外人依法提出执行异议要求停止对涉案房屋的执行并解除查封，被驳回，遂提起案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》相关规定，涉案房屋已出售给案外人并办理了商品房预售备案登记，北京市第二中级人民法院对涉案房屋的预查封行为无效，并且预查封已因期限届满自动失效，应当及时到房屋管理部门办理解除预查封手续。另外，涉案房屋未进行房屋所有权登记，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定情形，应参照适用第三十条规定,涉案房屋办理了商品房预售登记备案手续，具备了物权预告登记的公示公信效力，故请求中止对涉案房屋的执行。华建公司未到庭答辩。政泉公司辩称，对案外人所提执行异议请求不发表意见，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。顾积平提交证据如下：证据一：2005年9月13日，顾积平与政泉公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YXXXXX3），约定顾积平购买涉案房屋，房屋用途为商业，房屋价款为人民币2298219元。证据二：（一）2004年12月1日，政泉公司为顾积平出具的购房款收据，金额为1000万元。（二）2004年12月2日中国银行“进帐单”，显示北京滨田印刷机械有限公司（以下简称滨田公司）向政泉公司转账1000万元。（三）2004年12月2日中国银行“收费（现金）凭证”，显示交费单位为“滨田印刷”，备注为“电报费”，金额为200元。证据三：2015年6月25日，北京市东方公证处出具的（2015）京东方内民证字第6680号公证书，对顾积平查询涉案房屋《商品房买卖合同》（合同编号：YXXXXX3）的预售合同登记备案情况进行保全证据公证。证据四：北京市住房和建设委员会网上签约查询结果。拟证明2019年9月19日，网上查询显示合同编号YXXXXX3，买房为顾积平，签约日期为2005年9月13日，预售登记日期为2005年9月14日。政泉公司对顾积平提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均认可。政泉公司没有提交证据。根据上述证据、质证意见及庭审中查明的事实，本院认定事实如下：顾积平称其与政泉公司于2004年12月1日签订房屋买卖合同，购买政泉花园E栋地下房屋，金额共计人民币1000万元，该合同未办理预售登记备案。同日，政泉公司为顾积平开具1000万元购房款收据。2004年12月2日，顾积平通过其控制的滨田公司向政泉公司转账1000万元，并支付手续费200元。后因政泉公司提出将所购房屋更换为包括涉案房屋在内的F栋三套房屋，故双方于2005年9月13日另行签订三份《商品房买卖合同》，并办理了预售登记备案。顾积平及政泉公司均确认，涉案房屋尚未办理房屋产权初始登记，亦未交付顾积平实际占有使用。另查：本院（2019）京02执异1138号执行裁定书载明：华建公司与政泉公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年8月20日作出（2010）二中民初字第11448号民事判决，判决：“一、北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内支付江苏省华建建设股份有限公司工程款人民币三千七百七十七万三千四百七十五元七角二分；二、北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内支付江苏省华建建设股份有限公司上述工程款的利息（自二ＯＯ八年十月九日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回江苏省华建建设股份有限公司的其他诉讼请求”。政泉公司不服上述判决，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院于2015年3月20日作出（2015）高民终字第16号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，华建公司向本院申请强制执行，本院以（2015）二中执字第00666号裁定立案执行。执行过程中，本院对被执行人政泉公司名下坐落于北京市朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园X栋房屋进行了预查封，涉案房屋在查封范围内。顾积平提出执行异议，本院出具（2019）京02执异1138号执行裁定驳回其所提执行异议请求。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、公证书、网上签约查询结果、执行裁定书及当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案争议焦点为顾积平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院对此作如下分析：第一，顾积平对涉案房屋不享有物权，仅享有合同债权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”顾积平与政泉公司签订的《商品房买卖合同》，但至今没有办理房屋过户登记手续，顾积平也没有提供证据证明本案存在法律规定的未经登记即发生物权变动效力的其他情形，因此，涉案房屋的所有权并未转移至顾积平名下，顾积平对涉案房屋不享有所有权。第二，商品房买卖合同备案登记不等于预告登记，顾积平主张《商品房买卖合同》已经进行备案登记，因此，可以排除人民法院强制执行的主张不能成立。《执行异议和复议规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”据此，对于已经办理商品房买卖预告登记的商品房，人民法院不得执行。但是，《商品房买卖合同》备案登记不等于预告登记，不具备预告登记的效力。首先，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记是我国物权法设立的一项制度，属于不动产物权登记制度中的一种，目的是为了保障债权人将来能够实现物权。从上述规定可以看出，一，进行预告登记以双方当事人的约定为前提，且须当事人向登记机构申请办理。二，进行预告登记后，使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样债权转化为准物权，具有一定的物权公示效力。本案中，顾积平与政泉公司并未约定进行预告登记，也没有实际向登记机构申请预告登记。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”；《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条第一款规定：“申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。”可见，商品房预售登记备案制度是一种行政管理制度，该项制度可以规范并约束开发商在房屋预售阶段的市场行为，最大限度保护商品房交易安全。预售登记备案行为只具有债权合同公示效力，且已备案的商品房预售合同是办理预告登记必须提交的材料。商品房预售合同备案并不等于预告登记本身，不是物权意义上的登记备案。因此，不产生预告登记的效力。故顾积平提出涉案合同已经办理备案登记，并产生公示公信对抗第三人的物权效力，本院不予采纳。第三，虽然顾积平称在法院查封之前签订了《商品房买卖合同》并支付价款，但并没有实际占有房屋。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然涉案房屋未完成初始登记，还没有登记在被执行人名下，但参照上述规定，顾积平对涉案房屋享有的权利不能排除执行。此外，顾积平认为，涉案预查封已因期限届满自动失效，法院应当及时到房屋管理部门办理解除预查封手续。对此，本院认为，顾积平对执行行为提出的异议，不属于案外人执行异议之诉处理范围。综上所述，顾积平对涉案房屋享有的权利没有法律规定的优先情形，不能排除人民法院的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院判决如下：驳回顾积平的诉讼请求。案件受理费25185元由顾积平负担（已交纳70元，剩余部分于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，顾积平可在判决书送达之日起三十日内，江苏省华建建设股份有限公司、北京政泉控股有限公司可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 霍翠玲审 判 员 陈雨菡审 判 员 杨志东二〇一九年十二月四日法官助理 王一洲书 记 员 宋雨晴