云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初300号原告：华有金，男，1991年11月17日生，彝族，大专文化，大姚县人，国企员工，住大姚县。委托诉讼代理人：蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：段娅，云南鼎燊律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司，住所地：楚雄市开发区永兴大酒店院内D1幢2楼，统一社会信用代码：915323007194721057。法定代表人：王新荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告华有金与被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司（以下简称：永兴房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华有金的委托诉讼代理人蔡晓燕、段娅、被告永兴房地产公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华有金向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金89278元（其中：1、自2017年1月1日起至2017年1月31日止为2449元，81.64元/天×30天=2449元；2、自2017年2月1日起至2019年1月11日止为86829元，408224元×0.0003×709天=86829元），剩余违约金按已付房款的万分之三乘以逾期天数继续计算至房屋竣工验收合格之日；2.请求判令被告承担律师代理费1500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月17日，原、被告签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买其开发的坐落于楚雄彝海公园南侧永兴“彝海大成一区（E地块）”第E-5幢第12层1201号预售商品房，商品房套内建筑面积为115.11平方米，单价为每平方米3546.38元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为408224元。原告于2015年8月21日支付了购房款128224元，于2015年8月26日通过个人购房借款方式支付了购房款280000元，原告已经按照合同约定，履行了全部付款义务。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第九条第一项约定:“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天81.64元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方逾期交房期限在30天以上的，甲方按乙方已付款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行。第十条约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”,但被告至今没有履行上述合同约定组织验收，并将验收合格符合合同约定的商品房交付给原告，现已逾期709天。根据《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《商品房购销合同》第七条、第九条的约定，被告已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。综上所述，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，已侵害了原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求支持原告的全部诉请。被告永兴房地产公司辩称，1.我公司已经在2017年2月26日将原告购买的商品房交给原告使用；2.原告接收房屋时，房屋已经具备基本使用条件，原告同意接收；3.2019年1月23日，经楚雄市住建局进行质量检验，交付原告使用的商品房无质量问题；4.按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，被告公司从本质上讲不存在逾期交房的违约行为,原告的诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告华有金为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、原告身份证，欲证实原告的身份情况；2、企业信用信息公示报告，欲证实被告的工商登记情况；3、《商品房购销合同》、《合同补充协议》，欲证实原、被告于2015年8月17日签订了《商品房购销合同》、《合同补充协议》，《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第九条第一项约定：“自本合同约定的交房时间届满之后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天81.64元向乙方支付违约金，甲方逾期交房期限在30天以上的，甲方按乙方已付房款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以楚雄日报刊登交房形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”，但被告出售的房屋至今未竣工验收合格，应承担逾期交房的违约责任；4.发票两份、个人贷款支付凭证、个人住房借款合同，欲证实原告已按合同约定履行付款义务的事实；5.税收缴款书，欲证实原告已按合同约定履行纳税义务的事实；6.商品房买卖合同登记备案表，欲证实原告购买的房屋已进行商品房买卖合同备案登记的事实；7.收款收据一份，欲证实原告为维护合法权益支出律师费1500元的事实。经质证，被告永兴房地产公司对原告提交的证据均无异议。被告永兴房地产公司针对其辩解意见，向本院提交以下证据：1、会议纪要，欲证实被告公司在2016年12月29日，就本案诉争的商品房组织了验收，没有通过验收的原因是现场的水电还有部分的水电和附属设施没有做完，还有验收资料不全的原因，所以当时没有通过验收；2、彝海大成一期E地块小区业主物品领用单（业主接房签字单），欲证实本案诉争的商品房已经基本具备使用条件，购房业主从2017年1月起已经实际接房入住，本案华有金于2017年2月26日办理了接房手续；3、工程质量监督抽查记录，欲证实公司在2019年1月23日就本案诉争的商品房再次组织了验收，房屋除幕墙部分存在渗漏以及胶开裂问题外，并没有其他的房屋质量问题；4、楚雄州中级人民法院的应诉通知书，欲证实本案诉争的商品房延迟获得验收通过的原因是工程施工单位与公司存在施工合同纠纷，并非公司恶意违约。经质证，原告对被告永兴房地产公司提交的证据1的真实性不予认可，因为没有公章，但是通过会议纪看，并没有进行竣工验收；对证据2的真实性无异议，但对证明目的不予认可，因为该房屋达不到交付的条件；对证据3的真实性无异议，但并不是竣工合格的依据；对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可，与本案没有关系，不能免除被告的责任。本院认为，原告提交的证据，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院均予以采信；对被告提交的证据1因无相关人员签名、相关单位签章认可，本院不予评判；对证据2，原告认可于2017年2月26日接房，本院予以采信；对证据3，原告对其真实性无异议，能证实楚雄市住房和城乡建设局对永兴彝海大成E地块建盖房屋进行初步验收的事实，本院予以采信；对证据4，因与本案无关联性，本院不予评判。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月17日，原告华有金(乙方)与被告永兴房地产公司(甲方)签订《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于楚雄彝海公园南侧9号规划道路旁永兴“彝海大成”一区（E地块）第E－5幢第12层1201号房，该商品房套内建筑面积为115.11㎡，单价为3546.38元／㎡（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为408224元；乙方于2015年8月17日支付购房首付款128224元，其余价款280000元向中国工商银行股份有限公司楚雄分行贷款支付；甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付乙方；甲方如未按本合同约定的时间交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天81.64元向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方逾期交房期限在30天以上的，甲方按乙方己付款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行。合同签订后，原告华有金按约定向被告永兴房地产公司支付了全部购房款408224元。2015年8月19日，原告所购买的房屋办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号（CX2015081905884）。原告华有金于2016年3月25日交纳了房屋买卖契税6123.36元，并于2017年2月26日接收了房屋。另查明，被告永兴房地产公司开发的永兴“彝海大成”一区（E地块）项目工程于2019年11月27日通过竣工验收。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：（一）被告永兴房地产公司是否应承担逾期交房违约金？（二）违约金如何计算？（三）被告永兴房地产公司是否应承担律师代理费？（一）关于被告永兴房地产公司是否应承担逾期交房违约金的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告华有金与被告永兴房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。原告华有金已按合同约定支付了全部房款，被告永兴房地产公司就应按合同约定于2016年12月31日前,将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付，即涉案房屋应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方可视为完成竣工验收，具备交付使用条件。虽然永兴房地产公司于2017年2月26日将房屋交给了原告华有金，但该商品房在2019年11月27日才通过建设单位组织验收合格，完成了竣工验收备案登记，在此之前的交房行为已构成违约，因交付竣工验收合格的房屋是开发商的法定义务，且交付房屋并不能免除开发商应承担的违约责任。被告永兴房地产公司提出原告华有金已实际接收房屋，其行为不构成违约的辩解理由不成成立，被告应承担逾期交房违约金。（二）关于违约金如何计算的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。”《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。而《合同法》第一百一十四条关于违约金低于或高于损失的调整制度，从另一角度进行明确了违约金的补偿性质，也体现了以实际损失为原则的赔偿计算法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成损失30%的标准适当减少”，该条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质。本案原告主张被告应按合同约定支付违约金，被告认为约定的违约金过高，原告已接房，应按原告的实际损失进行赔偿。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院根据被告永兴房地产公司的违约情形、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，从鼓励诚信交易，维护良好的市场经济交易秩序的角度考虑，对双方合同约定的违约金标准调整为0.01%。因涉案房屋于2019年11月27日已经组织验收合格并办理了竣工验收备案，房屋已符合交付条件，故逾期交房的时间应计算至2019年11月27日。根据双方签订的《商品房购销合同》约定，被告永兴房地产公司交房时间为2016年12月31日，故逾期交房的时间应从2017年1月1日开始计算至2019年11月27日止，本案的逾期交房天数应为1059天。按此标准从《商品房购销合同》约定的交房时间届满后的次日即2017年1月1日开始计算至被告永兴房地产公司竣工验收之日2019年11月27日止，则逾期交房违约金为43231元（408224元×0.01%×1059天)。（三）关于被告永兴房地产公司是否应承担律师代理费的问题。本院认为，原、被告在《商品房购销合同》中对律师代理费没有约定，且原告也未提交相应的代理合同，也仅提供的是收款收据，故对原告主张的律师费，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、由被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告华有金逾期交房违约金43231元，款交本院；二、驳回原告华有金的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元，减半收取1035元，由原告华有金负担542元（已交），由被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司负担493元（未交，限于本判决生效后十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇一九年十二月三十一日书记员  徐建梅