安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0311民初3794号 原告：蚌埠市碧盈房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区国购广场二期6号楼1单元2404室，统一社会信用代码91340300MA2P3AXY55。 法定代表人：孙继召，公司执行董事。 委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏友军，安徽南山松律师事务所实习律师。 被告：李晓锐，男，1984年12月28日出生，汉族，户籍地云南省昭通市威信县，现住安徽省合肥市新站区。 原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司（以下简称碧盈公司）与被告李晓锐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧盈公司的委托诉讼代理人张小龙、夏友军，被告李晓锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧盈公司向本院提出诉讼请求：判决李晓锐给付剩余购房款760,000元及违约金，违约金以760,000元为基数自2018年6月22日起按日万分之三的标准计算至购房款付清之日止，其中暂计算至2019年8月7日为93,708元。 事实和理由：李晓锐先后与碧盈公司签订了有关蚌埠碧桂园15幢1单元15层01154号商品房买卖的认购书、买卖合同、补充协议等，双方约定由李晓锐购买碧盈公司开发的蚌埠碧桂园15幢1单元15层01154号房屋1套，房屋总价1,092,044元；李晓锐应于2018年5月25日前支付332,044元，余款760,000元须于2018年6月22日前以银行按揭款方式付清，李晓锐须办妥按揭申请手续，如因自己的原因导致贷款机构不予审批同意其贷款申请，李晓锐必须按照约定将该差额款项自行支付给碧盈公司，若逾期支付的，按应付未付款的每日万分之三计付违约金；若非因自己的原因导致贷款机构未能批准其贷款申请，双方又未签订变更付款方式的补充协议、且未按约定期限将差额款项及时足额支付给碧盈公司的，李晓锐按应付未付款的每日万分之三计付违约金。上述协议签订后，碧盈公司至今仍未收到李晓锐的购房余款760,000元及因逾期付款产生的违约金，经多次催收，并寄发催款函，均无果。碧盈公司认为，李晓锐拖欠购房余款属实并已构成违约，现要求其继续履行合同、支付剩余购房款及违约金的诉讼请求有合同和法律依据。 李晓锐辩称，同意继续履行合同。房屋买卖合同签订以后，自己先后在3家银行办理贷款申请手续，一家银行要收4,800元费用，自己没有交；在第二家银行是因为自己付的定金达不到要求；在第三家银行是因为银行要求追加10%的首付款，最后都没有办下来。未办成贷款是销售人员的原因造成的，对自己是不公平的。现在意见还是要房子，并且要求碧盈公司继续为自己办理贷款手续，如果继续等待一段时间，自己可以追加10%的首付款。 碧盈公司为证实自己诉讼主张的事实和理由，依法向本院提供如下证据材料： 1、碧盈公司的营业执照，李晓锐在签订合同过程中留下的身份信息，证明原、被告主体资格； 2、商品房预售许可证，证明碧盈公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，有权预售涉案房屋，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件合法有效； 3、《认购书》《商品房买卖合同（预）》和《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，碧桂园集团通用机打收据、POS机刷卡单，证明合同约定的全部内容及双方的权利义务等，双方就付款方式、期限、逾期付款的违约责任做了明确约定； 4、国内挂号信函收据、信函妥投信息、《已到期应缴款通知书》，证明碧盈公司就李晓锐迟延给付购房余款及违约金已向其致函，但其仍不给付； 5、逾期付款违约金明细，证明截至2019年8月7日，李晓锐欠交购房款76万元，逾期付款违约金93,708元。 李晓锐质证认为，证据1、2、3无异议；证据4中贷款能不能办成自己决定不了，但是碧盈公司邮寄的地址不对，并不是自己的经常居住地；证据5不予认可。 李晓锐为证实自己辩解主张的事实和理由，向本院提供自己与碧盈公司置业顾问的微信聊天记录，分别是2019年5月10日和2018年5月27日的记录，其中前者是碧盈公司准备催要欠款前要求其提供地址的联系过程，后者是准备好房屋买卖合同以后以邮寄的方式交给李晓锐签字前的地址确认。 碧盈公司质证认为，2019年5月10日的聊天记录与本案无关，2018年5月27日的记录聊天对象的身份无法核实，且能反映李晓锐提供是临时地址，固定地址应以合同为准。 本院认证认为，碧盈公司提供的证据1、2、3李晓锐无异议本院予以确认。证据4中的国内挂号信函收据与信函妥投信息有相矛盾的地方，收寄局不一致、交寄时间不一致、妥投信息所代表的邮政业务并不能证明与国内挂号信函收据显示的业务种类相同，因此，上述证据不能证明与本案有关联性。证据5违约金计算属于碧盈公司陈述的内容，本院将根据认定的证据予以核实。李晓锐提供的聊天记录并无明显瑕疵，从上下文和当庭陈述看是客观真实的，不过，2018年5月27日的记录是发生在签订合同之前，李晓锐签订房屋买卖合同后已在合同中书面确认其户籍地的地址为送达地址，并且双方也约定了如果变更地址应当书面通知碧盈公司及争议解决机构，因此，该段记录并不能证明李晓锐主张送达地址已变更的事实；2019年5月10日的聊天记录，虽然能够证实李晓锐改变了邮寄的地址，但该种方式改变只应对当时约定的特定事项有效，并且从内容看，公司催要地址是为了进行催款使用，通过对话，碧盈公司已完成了一次实质性的催款。 根据确认的证据，查明2018年5月，李晓锐先后与碧盈公司签订了有关蚌埠碧桂园15幢1单元15层01154号商品房的《蚌埠碧桂园认购书》《商品房买卖合同（预售）》《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等。双方约定由李晓锐购买碧盈公司开发的蚌埠碧桂园15幢1单元15层01154号房屋1套，房屋总价1,092,044元，李晓锐应于2018年5月23日前支付332,044元，余款760,000元应于2018年6月22日前以银行按揭款方式付清。由李晓锐办理按揭申请手续，如因自己的原因导致贷款机构不予审批同意其贷款申请，李晓锐必须按照约定将该差额款项自行支付给碧盈公司，若逾期支付的，按应付未付款的每日万分之三计付违约金；若非因自己的原因导致贷款机构未能批准其贷款申请，双方又未签订变更付款方式的补充协议、且未按约定期限将差额款项及时足额支付给碧盈公司的，李晓锐按应付未付款的每日万分之三计付违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的10%。上述协议签订后李晓锐一直未办妥银行按揭手续，碧盈公司至今仍未收到李晓锐的购房余款76万元，曾进行催要未果。 本院认为，碧盈公司与李晓锐签订《商品房买卖合同（预售）》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。合同中明确约定余款买受人即李晓锐应当申请贷款支付，并且约定了无法贷款时买受人应当按约定期限自行支付余款或者变更付款方式。李晓锐辩称无法贷款是碧盈公司原因导致无认定依据，本院不予采纳。庭审时李晓锐明确表示要继续履行合同，与碧盈公司的主张相符，本院予以准许。碧盈公司关于违约的诉讼请求符合双方在合同中的约定，但开始计算的日期有误，根据《中华人民共和国民法总则》第二百零五条的规定，李晓锐逾期之日应从2018年6月23日开始计算。根据合同补充协议第四条约定，违约金总额最高不得超过合同约定总房价款的10%（1,092,044元×10%）即109,204.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款，第一百五十九条，第一百六十一条的规定，判决如下： 一、被告李晓锐于本判决生效之日起30日内给付原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司剩余购房款760,000元及违约金，违约金以760,000元为基数自2018年6月23日起按日万分之三的标准计算至购房款实际付清之日止，但违约金的总额不超过109,204.4元； 二、驳回原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,338元，减半收取计6,169元，由被告李晓锐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  薛铁 二〇一九年十二月九日 书记员  李莉 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。