甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初2296号原告：兰州绿墅园物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区。法定代表人：时某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕岩，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：王某某，男，汉族，1965年出生，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：赵延军，河北安唐律师事务所律师原告兰州绿墅园物业管理有限公司诉被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州绿墅园物业管理有限公司的委托诉讼代理人吕岩，被告王某某的委托诉讼代理人赵延军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。兰州绿墅园物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2004年7月1日至2018年2月9日所拖欠的物业费102427.5元及滞纳金30728.2元（滞纳金按照所欠物业费的30％计算）；2、判令被告向原告支付拖欠暖气费32760元（自2004年度至2012年度）；3、判令被告向原告支付天然气改造费5500元；以上费用合计171415.7元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告诉称，2004年，**号房屋原业主李某某将本次涉案房屋转让给被告王某某。原告虽没有和被告签订《绿墅园物业管理公约》，但被告通过转让方式成为绿墅园小区业主后，原告一直作为绿墅园小区物业服务商向被告提供物业服务，因此被告应受该房屋前手业主李某某所签订的《绿墅园物业管理公约》的约束，按照《绿墅园物业管理公约》中的约定向原告支付物业费。但自2004年7月以来，被告拒不支付物业服务费、暖气费、原告垫付的天然气改造费。经原告多次催收，被告始终置之不理。截止2018年9月30日，被告共拖欠物业服务费102427.5元，暖气费32760元以及原告垫付的天然气改造费5500元。此外，被告还应按照所欠物业费的30％承担滞纳金30728.2元。为此，原告诉至法院，请求判如所请。王某某辩称：1、原告的主张大部分已超过法定诉讼时效，根据兰州市七里河区人民法院（2018）甘0103民初4048号民事裁定书确认，原告曾于2018年10月8日立案向被告主张相关权利，而在此之前，被告没有收到任何原告主张物业费用、暖气费、天然气改造费用的通知，故依据法定诉讼时效，原告只有权主张2018年10月8日为截止日三年以内的相关权利，超出部分已超法定诉讼时效。2、被告自2004年取得该房产所有权后，一直未在此房居住，房屋没有进行装修，不具备居住条件，虽根据物业管理相关规定，应支付物业管理费用，但考虑到被告没有实际居住，没有给原告造成相应的物业管理负担，故认为对于其受诉讼时效内保护的相关权利应该予以酌减，不应按原告的主张给付。3、根据七里河区法院众多关于原告与相关业主的诉讼文书可以证实原告主张的物业费用明显偏高，未得到相关业主的认可，物业服务未尽到尽职业务。考虑以上因素，对其物业费用的数额也应当予以削减。4、关于原告主张暖气费的问题，被告没有实际居住房屋，相关的暖气阀门处于关闭状态，实际并未消耗原告提供的暖气热量，其主张不应得到支持。5、对天然气改造费用被告不知情，是否对被告拥有的房产进行了入户设施安装也不知情，被告不同意进行改造。当事人围绕诉讼请求提交的证据经庭审举证、质证，本院认定事实如下：2003年2月1日，兰州绿墅园置业有限公司（甲方）与原告（乙方）兰州绿墅园物业管理有限公司签订《前期物业服务聘任协议》，内容：甲方根据《绿野园物业管理公约》中业主授予的权利，聘任兰州绿墅园物业管理有限公司作为绿墅园的管理者，从本协议签订之日全权负责绿墅园的物业管理事务，行使公约中规定的管理者的权利；本协议签订后甲方有关绿墅园物业管理的权利和责任全部移交给乙方承担，甲方不得干涉；待省物价局核定物业管理费收费标准后，由乙方负责收取甲方未收取的本协议签订前发生的物业管理费用；乙方应按公约规定切实履行管理者职责；本协议签订后因物业管理发生的一切法律责任与甲方无关。2003年6月24日，兰州绿墅园置业有限公司与兰州绿墅园物业管理有限公司签订《绿墅园物业管理公约》，内容：绿墅园的业主、管理者及其他有关各方以及他们的受让人或继承人均须遵守和履行本公约，并受其约束，同时享有本公约赋予的各项权利；各业主如期将其单元应缴的管理费及其他费用付给管理者：逾期者，管理者有权按每日加收欠交款金额千分之三的滞纳金；管理者有完全之授权做所有绿墅园有效管理和维护所必须的事情，并为此负责，维持绿墅园的公众安全、公共秩序、公共卫生、公用场所、公用设施及其公用水电、环保、绿化、照明和其他关系绿墅园正常运行的事情，制定绿墅园公共开支和费用的全年预算，合理评定每个业主应负责和支付的管理费；各业主需于每月的一日至五日足额缴纳应缴的款项，首期管理费管理者从办理交房手续后次月开始收取。另查明，兰州市七里河区崔家崖乡西津西路＊＊＊号房屋建筑面积为195㎡［兰房权证（＊私）字第××号房屋所有权证］，被告王某某系该房屋所有权人；使用年限自2004年11月2日起。再查明，2012年5月18日，兰州市物价局下发文件（兰价物发［2012］278号）“关于核定兰州绿墅园物业管理有限公司物业服务收费标准的通知”，内容：兰州绿墅园物业管理有限公司，你公司《关于申请更换物业收费许可证的报告》（兰绿物字［2012］第001号）收悉。根据省物价局、省建设厅《关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（督行）等问题的通知》（甘价服务［2007］137号）等规定，经2012年5月7日市物价局局长办公会议集体讨论研究，现将具体内容通知如下：一、收费项目及收费标准（见附件）；二、具体要求：1、以上收费标准从2012年5月起试行至2013年4月止。试行期满，提前两个月重新报批。2、实施收费前必须到市物价局申领《甘肃省经营服务性收费许可证》和《收费员证》，收费员须经市物价局培训。3、你公司要严格执行收费标准，明码标价，亮证收费，切实提供质价相符的服务，自觉接受物价部门的监督检查。附件：物业服务收费标准（3.17元/月/平方米）。又查明，自2004年11月2日起至诉争发生，被告王某某未曾入住过涉案房屋。上述事实，有当事人提交的《绿墅园物业管理公约》、《前期物业服务聘任协议》、兰价物发［2012］278号文件、《协议书》及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案中，原告兰州绿墅园物业管理有限公司要求被告王某某支付物业费102427.5元；被告王某某对欠物业费的事实无异议，但辩称原告诉称的物业费大部分已超过法定诉讼时效，且诉称的数额不当。对此，本院认为，结合前述查明的事实，争议双方存在物业服务关系；对于双方无争议的权属及欠费事实，本院予以确认。关于诉讼时效的问题；本院认为，第一，被告王某某自2004年11月2日起登记取得涉案房屋的权属，其应当明知涉案房屋物业服务的缴费义务；但其并未通知原告房屋权属登记变更并及时办理相关物业手续；原告向法庭提交的原告通过邮件、登报公告通知案外人李某某、被告王某某的缴费义务的相关凭证能够印证该事实，即原告应截止2017年知晓了被告的权属登记事实，原告对物业收费对象的知晓权应自此时间起算；第二，被告王某某长达十几年对名下登记的大宗物业的缴费义务怠于过问，致使该欠费事实连年顺延，持延续状态；结合以上两点，对被告辩称诉讼时效已超过法定时间的辩称意见，本院不予采纳。关于物业费数额的问题；本院认为，第一，被告王某某自2004年11月2日起登记取得涉案房屋的权属，其欠缴时间应当自此起算。第二，根据《兰州市物业服务收费管理实施办法》第二十条“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用，连续超过六个月的房屋，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70％交纳”。审理中，双方均认可被告未实际入住；但被告王某某未向法庭提交任何证据佐证其曾书面向原告提出申请物业费减收；根据举证责任的原则，被告要求减收物业费的辩称意见缺乏依据，本院不予采信。结合以上两点，被告王某某应支付原告兰州绿墅园物业管理有限公司物业费98430元（3.17元/㎡×195㎡×159个月＋3.17元/㎡×195㎡÷30天×7天）。关于暖气费、天然气改造费的问题；审理中，原告就此主张未向法庭提交任何证据印证；对此，本院认为，根据举证责任的原则，原告对此应当承担举证不能的法律后果。关于滞纳金30728.2元（所欠物业服务费的30％）的问题；本院认为，原告该诉请缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，判决如下：一、被告王某某于本判决生效之日起三十日内向原告兰州绿墅园物业管理有限公司支付物业费98430元。二、驳回原告兰州绿墅园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1864元，由王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  贾新玲二〇一九年十二月十四日书记员  柳 祎