贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔27民终2783号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县。 法定代表人：龙元辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗兴粉，女，1990年1月17日出生，布依族，住贵州省都匀市。 上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫房开公司）因与被上诉人罗兴粉商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2019）黔2722民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 港鑫房开公司上诉请求：一、请求撤销荔波县人民法院作出的(2019)黔2722民初1203号民事判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条及第二十二条的约定,上诉人支付被上诉人违约金应在被上诉人实际收房后。被上诉人至今未到上诉人处办理收房手续,因此,被上诉人诉请的违约金支付条件尚未成就,一审法院应对被上诉人诉请支付逾期交房及逾期办证违约金的请求予以驳回。一审庭审中,原告罗兴粉已明确其未到被告处办理收房手续,根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定,上诉人应自商品房实际交付之日起三十日内向被上诉人支付逾期交房违约金,故被诉人诉请判令上诉人支付逾期交房违约金的条件尚未成就。第二十二条约定上诉人负责在该商品房交付使用之日起90日内申请办理该商品房所有权初始登记,而原告并未实际收房,故上诉人支付逾期办证违约金的时间也应在案涉商品房实际交付之后。被上诉人诉请的逾期交房及逾期办证违约金均未达合同约定的支付条件,应对被上诉人的上述诉讼请求予以驳回。二、即使法院认定上诉人应当支付违约金,但一审判决以按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金过高,应当下调为按日万分之一计算。因上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失为被上诉人在外租房居住的租金损失,因此,逾期交房违约金应当以涉案房屋所在地区同地段、同类型房屋的租金标准为参考,涉案房屋所在地区的平均租金为1000元/月,但按照-一审判决按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金,每户高达2000多元/月,已经过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。之规定,逾期交房违约金的计算标准不应超过按日万分之一,因此,一审判决以按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金过高,应当下调为按日万分之一计算。综上所述，一审判决认定事实错误,适用法律不当，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 罗兴粉二审未作书面答辩。 原审原告罗兴粉向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金11,409元及立案之日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金422.6元及立案之日至被告实际交付房屋转移登记文书之日止的逾期办证违约金；3、判令被告向原告支付承诺的云联惠全返模式购房的未返款32712元；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于荔波县，房价款总计为422600元；被告应于2018年12月31日前向原告交付该商品房，交付条件是该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告以及被告承诺的涉案工程项目内相关设施、设备达到的条件，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已交付房价款万分之二的违约金；被告承诺于2019年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理。原告于2017年10月25日向被告支付首期房款86400元，又于2018年1月23日支付购房款338000元。庭审中，双方均未能说明办理商品房转移登记有关文书的具体指向。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，被告未在约定期限内交付涉案商品房，也未能在其承诺日期取得涉案商品房初始登记，致使原告不能办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当依法承担违约责任。庭审中，被告辩解因其应当地政府要求向当地国资企业出借资金应按不可抗力免责，并提出原告主张的违约金过高要求进行调整，对此，本院认为，即使被告向当地企业出借资金，也不是被告免除违约责任或减轻违约责任的理由，虽然本案双方当事人在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期交房和逾期办证给其造成的实际损失，故本院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按原告已付房价款计算，由被告按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金、按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。庭审中，原告主张逾期交房违约金应计算至实际交付房屋之日，因此，计算逾期交房违约金的截止日期为实际交付房屋之日。根据相关法律规定，办理商品房转移登记，需要被告先取得涉案商品房初始登记，本案中双方已经在合同约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，而且根据当地办理商品房转移登记流程及规定，办理商品房转移登记亦需要原告提出申请并交纳相关税费为前提，而且庭审中双方均未能说明办理商品房转移登记有关文书的具体指向，因此，逾期办证违约金计算的截止日期应为被告取得涉案商品房初始登记之日。故本案的相应违约金分别计算为：逾期交房违约金10,903元[422,600元×0.00015×172天（2019年1月1日至2019年6月21日）≈10,903元]，逾期办证违约金1767元[422,600元×0.000051×82天（2019年4月1日至2019年6月21日（本案立案之日）≈1767元]，原告主张逾期办证违约金422.60元，应随其所愿支持422.60元。2019年6月22日起至被告实际取得该商品房所有权初始登记日的逾期办证违约金，则按上述标准继续计算。本案系商品房销售合同纠纷，原告购房后通过“云联惠”模式进行营运，属于不同法律关系，且可能涉及第三方，故本案不予处理，原告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告罗兴粉从2019年1月1日起至2019年6月21日期间的逾期交房违约金10,903元；二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告罗兴粉从2019年4月1日起至2019年6月21日期间的逾期办证违约金422.60元；三、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司继续按已付购房款422,600元的日万分之一点五的标准向原告罗兴粉支付从2019年6月22日起至实际交房违约金；四、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司继续按已付购房款422,600元的日万分之零点五一的标准向原告罗兴粉支付从2019年6月22日起至被告贵州省港鑫房地产开发有限公司取得涉案商品房所有权初始登记之日止的逾期办证违约金；五、驳回原告罗兴粉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费914元，减半收取计457元，由被告贵州省港鑫房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审另查明，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金按日万分之一给付。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.逾期交房和逾期办证违约金的起始时间如何确定；2.逾期交房违约金的标准如何确定。 本院认为：对于争议焦点一，上诉人主张被上诉人至今未收房，支付违约金应在被上诉人实际收房后。房屋交付一般在房屋满足交付条件后由出卖人通知买受人收房，从本案查明的事实看，被上诉人未提交证据证明涉案房屋已达到交付条件并通知被上诉人收房。因此，一审法院对逾期交房违约金和逾期办证违约金的起始时间的认定并无不当，上诉人主张支付违约金应在被上诉人实际收房后的理由不充分，本院不予支持。 对于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之一的标准计算，一审法院按被上诉人已付房价款的日万分之一点五计算不符合双方合同约定，本院据实予以纠正。很具双方合同约定，本案逾期交房违约金应为：逾期交房违约金7,268.72元[422,600元×0.0001×172天（2019年1月1日至2019年6月21日）=7,268.72元]。 综上所述，上诉人港鑫房开公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省荔波县人民法院（2019）黔2722民初1203号民事判决第二项和第四项； 二、变更贵州省荔波县人民法院（2019）黔2722民初1203号民事判决第一项为：上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人罗兴粉从2019年1月1日起至2019年6月21日期间的逾期交房违约金7,268.72元； 三、变更贵州省荔波县人民法院（2019）黔2722民初1203号民事判决第三项为：上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司继续按已付购房款422,600元的日万分之一的标准向被上诉人罗兴粉支付从2019年6月22日起至实际交房违约金； 四、驳回上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费914元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇一九年十二月二十六日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙