广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0921民初2569号 原告（反诉被告）：黄运萍，女，1985年11月27日出生，汉族，居民，住广西临桂县。 委托诉讼代理人赵成荣，广西龙登律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李柱炎，男，1992年3月14日出生，汉族，居民，住广西容县。 委托诉讼代理人黄耀康，广西五行律师事务所律师。 第三人：张凤，女，1990年5月6日出生，汉族，居民，住广西合浦县。 原告黄运萍诉被告李柱炎、第三人张凤租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理。2019年12月5日，被告李柱炎提起反诉，本院于2019年12月9日依法适用简易程序公开开庭对原诉和反诉进行了合并审理，原告黄运萍及其委托诉讼代理人赵成荣，被告委托诉讼代理人黄耀康到庭参加诉讼，第三人张凤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄运萍向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2019年7月24日签订的《启美购物中心场地租赁合同书》；二、判令被告向原告返还履约保证金5000元、车辆使用保证金8000元、入场费15000元、电卡押金100元、剩余电费449.52元；三、判令被告向原告赔偿损失23415元（包括加盟费8800元、加盟保证金5000元、装修费9615元）；四、判令被告向原告支付违约金10000元；五、判令被告向原告支付因本案产生的律师费3500元；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与第三人张凤签订租赁合同，取得本案讼争租赁物的租赁权。2019年3月，原、被告签订《启美购物中心场地租赁合同书》，约定被告将其租赁的位于南宁市良庆区车）出租给原告，场地用途为经营小吃、奶茶类。双方约定租赁期限为2019年3月25日至2021年1月20日。合同还约定从2019年3月25日至2019年9月24日期间每月租金为4800元，之后每月5000元，履约保证金10000元、车辆使用保证金8000元。双方在合同中对违约责任也做了明确约定。合同签订后，原告依约履行合同义务并加盟、装修入驻经营。在经营过程中，被告要求原告支付电卡押金100元，原告对电卡进行了充值。原告在经营期间发现被告在该场地内出租给他人经营的奶茶超过3家，经双方协商，由原告向被告支付入场费15000元，双方于2019年7月24日重新签订合同，合同约定租金变更为每月2500元。经协商解决后，被告还向原告承诺在该场地内经营奶茶的店不超过3家。之后因被告不按约定向第三人交付租金致使第三人解除双方之间的租赁合同并于2019年10月18日收回了本案讼争租赁物。在此过程中原告一直与被告协商，要求其返还相关费用及承担相应的违约责任，但被告一直未予以解决。因被告的行为致使第三人收回本案讼争租赁物，原告的合同目的未得到实现，被告的行为已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，故原告请法院支持原告的诉讼请求。 被告李柱炎辩称：被告同意解除合同。原告没有按合同约定交付2019年第四季度的租金，先行违约，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。 第三人张凤在举证期限内没有提交证据，也没有向本院提交书面的质证意见，视为第三人放弃举证、质证的权利。 被告李柱炎向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告黄运萍向反诉原告支付违约金10000元；二、判令反诉被告黄运萍向反诉原告支付律师费2000元；三、本案本诉及反诉的诉讼费全部由反诉被告黄运萍承担。事实与理由：双方于2019年3月24日签订《启美购物中心场地租赁合同书》，在合同中约定，反诉原告将位于南宁市良庆区车）出租给反诉被告，租期为2019年3月25日至2021年1月20日。合同还约定从2019年3月25日至2019年9月24日期间每月租金为4800元，之后每月5000元，第二年租金递增6%。租金支付方式：以先支付租金后使用为原则，按季度交付租金，每次租金需提前十五天一次性交清。合同签订后，反诉原告依约将出租物交付给反诉被告使用。在合同履行过程中，反诉被告以生意难做，租金高为由向反诉原告提出要求降低租金。后经双方协商，反诉原告同意在反诉被告支付入场费15000元后，此后每月的租金降为2500元，其他合同条款按原合同约定执行。双方于2019年7月24日重新签订合同。之后反诉被告并未向反诉原告支付2019年第四季度的租金。反诉被告未按合同约定按时交付租金已构成违约，请求法院判决支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告黄运萍辩称：双方于2019年7月24日重新签订合同，约定租期为2019年3月25日至2021年1月20日，每月租金2500元。双方已就租金进行了调整，且反诉被告已向反诉原告足额交付租金，不存在逾期交付租金的行为，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：李柱炎与第三人张凤签订《启美购物中心场地租赁合同书》，第三人张凤将其承租位于南宁市良庆区车）出租给李柱炎。2019年3月24日，李柱炎作为出租方（甲方）与黄运萍作为承租方（乙方）签订一份《启美购物中心场地租赁合同书》。合同约定，李柱炎将位于南宁市良庆区车）出租给黄运萍，租期为2019年3月25日至2021年1月20日。合同还约定租赁场地的前半年月租金为4500元，后半年租金为5000元，第二年租金递增6%。合同还对履约保证金、车辆使用保证金等作了约定。2019年3月24日，黄运萍依约向李柱炎交纳履约保证金5000元、车辆使用保证金为8000元和支付2019年3月25日至2019年6月25日的租金13500元。李柱炎依约向黄运萍交付出租的租赁物。2019年4月12日，黄运萍向李柱炎交付电卡押金100元。2019年6月28日，黄运萍向李柱炎交付租金10000元。2019年7月24日，经双方协商，由黄运萍于当日向李柱炎支付入场费15000元，双方签订《启美购物中心场地租赁合同书》。该合同主要约定：一、租赁标的条款规定：租赁场地位于南宁市良庆区；二、租赁期限条款规定：租赁期限自2019年3月25日起至2021年1月20日止；三、租赁用途条款规定：租赁用途为经营小吃、奶茶类（不可现场明火加工及产生油烟），未经甲方书面许可，乙方不得随意更改场地用途；四、租金、保证金、水电费和其他服务费用及支付方式条款规定：月租金为人民币2500元，第二年租金递增6%；租金交付方式采用以先支付租金后使用为原则，按季度交付租金，每次租金需提前十五天一次性交清；综合管理费为每月200元，乙方在交付租金的同时，按季度交付给甲方；乙方于签订合同当天向甲方支付履约保证金为5000元、车辆保证金为8000元；水电费由乙方按月交付，交付时间为每月10日至15日。五、场地交付条款规定：甲方定于2019年3月25日按现状交付给乙方使用；六、违约条款规定：甲乙双方必须严格遵守本合同，如有违反本合同规定给对方造成损失的，责任方必须负赔偿责任。1、合同双方均不得在合同条款外单方终止合同，甲方违反合同，在合同期内擅自提高租金或无故强行收回场地转让给他人使用的应付违约金10000元给乙方，并无息退回乙方已交的保证金和剩余的相关费用；乙方违反合同规定，单方终止合同，除应交清应交欠款外，还应支付违约金10000元给甲方，并不予退回乙方的保证金和已交相关费用；2、乙方必须按时足额交付场地的租金、水电费、综合管理费等相关费用，相关应交费用每拖延一天须向甲方交付应交费用总额的5%滞纳金，乙方逾期3天不交足以上费用中的任何一项，甲方均有权停止供水、供电。停水、停电期间，不计减场地的租金，且因停水、停电造成的一切损失均由乙方负担。乙方逾期十天没交足以上费用中的任何一项，视乙方为违约；3、乙方违约，甲方有权无条件终止本合同并收回出租给乙方的场地，不予退回乙方的保证金及已交的相关费用；4、乙方因违约导致的经济及法律责任以及给第三方造成的一切损失全部由乙方承担，与甲方无关。七、争议解决办法条款规定：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向甲方所在地的人民法院提请诉讼，违约方需同时承担给对方所造成的诉讼费、公告费、律师费、误工费及经营损失等赔偿责任。八、合同生效条款规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。李柱炎和黄运萍分别在合同上签名捺印确认。2019年10月15日，第三人张凤向黄运萍出示公告一份，该公告载明：本人张凤已于2019年9月26日与李柱炎解除租赁关系，现本人将依法收回南宁市良庆区景华路6-2号启美尊府中央大街4号街车，请占用人员于2019年10月18日前将街车内私有物品全部搬离腾空街车，并确保本街车内外基础设施设备完好，与交付使用时一致；逾期不腾空并归还街车的，本人有权依法处置街车内物品并强行收回街车，停止街车的供水供电。2019年10月18日，黄运萍腾空上述街车（即本案租赁物）并交还给第三人张凤。此后，黄运萍找李柱炎协商要求处理租赁合同事宜并退还履约保证金、车辆使用保证金、入场费等费用，但双方协商未果。2019年11月9日，因黄运萍与广西龙登律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定委托该所律师代理，黄运萍向该所支付代理费3000元。2019年11月15日，黄运萍提起本案诉讼。2019年12月5日，李柱炎以黄运萍未按合同约定交付租金为由向本院提起反诉，反诉请求：一、判令反诉被告黄运萍向反诉原告支付违约金10000元；二、判令反诉被告黄运萍向反诉原告支付律师费2000元；三、本案本诉及反诉的诉讼费全部由反诉被告黄运萍承担。2019年12月3日，因李柱炎与广西五行律师事务所签订《委托代理合同》，约定委托该所律师代理，李柱炎向该所支付代理费2000元。庭审中，李柱炎同意解除双方于2019年7月24日签订的《启美购物中心场地租赁合同书》并承认第三人张凤已于2019年9月26日与其解除了租赁关系。黄运萍与李柱炎在庭审中就交付入场费后，从何时开始降租金存争议，黄运萍主张在其交付入场费15000元后，每月租金2500元系从2019年3月25日起开始计算，被告则认为，双方约定黄运萍交付了入场费后，每月租金2500元是从2019年8月起计算。黄运萍在庭审中自认电卡现还由其保管，黄运萍从上述街车搬走时，电卡内的电度为374.6度。2019年12月23日，黄运萍向本院提交“补充意见”一份，自愿放弃要求李柱炎退还电费449.52元。 另查明，黄运萍与李柱炎在租赁合同中对入场费的性质、用途等问题没有约定。2019年3月14日，黄运萍与广西哈里哈里餐饮管理有限公司签订加盟合同，并于2019年3月22日向该公司支付加盟费8800元和品牌保证金5000元。 本院认为：一、关于合同是否合法有效？应否解除的问题。黄运萍与李柱炎签订的《启美购物中心场地租赁合同书》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约定及时全面履行各自的义务。原告起诉请求解除双方于2019年7月24日签订的《启美购物中心场地租赁合同书》，被告在庭审中同意解除合同，因此，双方当事人就解除合同协商一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对原告提出解除合同的请求，本院予以支持。 二、关于当事人是否存在违约行为？应否承担违约责任的问题。当事人是否有违约行为，应当依据合同确定当事人是否存违反合同义务的行为。1、李柱炎是否存在违约行为。本案中，黄运萍与李柱炎签订合同，双方约定租赁期限自2019年3月25日起至2021年1月20日止，但因第三人张凤已于2019年9月26日解除了与李柱炎的租赁关系并收回本案的租赁物，致使黄运萍不能正常使用租赁物，无法行使合同权利，导致其合同目的不能实现，李柱炎的行为构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。2、黄运萍是否存在违约行为。李柱炎在反诉中称黄运萍有逾期交付租金的事实，构成违约，请求由黄运萍承担违约责任，黄运萍辩称，双方于2019年7月24日重新签订合同，约定租期为2019年3月25日至2021年1月20日，每月租金2500元，双方已就租金进行了调整，其不存在逾期交付租金的行为。本院认为，关于双方争议应从何时开始降租金的问题，双方于2019年3月25日签订后租赁合同后，均按合同约定履行合同义务，而经双方协商，在黄运萍交付入场费15000元后，重新签订租赁合同，在该合同中除租金条款外，其他条款与原合同一致，因此，除非双方在新签订的合同作出特别约定，否则租金条款应从双方重新签订之日起生效，租金每月2500元应从合同签订之后履行，故根据黄运萍交付租金的情况，其未按时足额向李柱炎交付2019年第四季度的租金。双方在合同中虽约定，黄运萍应按季度交付租金且每次租金需提前十五天一次交清，逾期十天未足额交付，视为黄运萍违约，但在第三人张凤于2019年9月26日解除与李柱炎的租赁关系后，李柱炎应及时告知黄运萍并协商解决，而李柱炎未能提供证据证实履行了告知义务，其行为违反合同诚实信用的原则，属违约，故黄运萍不支付租金的行为不构成违约。因此，李柱炎反诉请求黄运萍支付违约金10000元、律师费2000元及承担本案本诉和反诉的受理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于黄运萍主张李柱炎返还履约保证金5000元、车辆使用保证金8000元、入场费8800元、电卡押金100元、剩余电费449.52元有无事实和法律依据的问题。1、保证金应否退还问题。由于保证金具有促使合同依约履行的金钱质押性质，因李柱炎未提供证据证实租赁合同履行过程中保证金适用情况的发现。故，租赁合同解除后，李柱炎所收取的保证金应予以退还。2、入场费应否退还问题。收取入场费作为现实中特定行业经营模式，由于目前法律及行政法规对入场费并无效力性和禁止性规定，依照合同自由原则，双方在租赁合同中约定入场费对双方具有约束力。若承租人为与出租人建立租赁关系而支付入场费后，因出租人的行为致合同提前解除的，应视为承租人因出租人违约而受到的实际损失，依据公平原则及诚实信用原则，出租人应退还承租人相应的入场费。因此，综合考虑入场费的性质、合同实际履行情况以及李柱炎的过错程度，本院酌情确定李柱炎向黄运萍退还入场费13000元。3、电卡和电卡内剩余电费应否退还问题。因李柱炎也同意解除合同，在合同解除后，李柱炎应对电卡押金予返还，该押金返还的同时，黄运萍也应将电卡返还给李柱炎。至于电卡内剩余电费，黄运萍自愿放弃要求李柱炎退还该部分电费，是对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 四、关于黄运萍主张李柱炎赔偿损失23415元（包括加盟费8800元、加盟保证金5000元、装修费9615元）有何依据的问题。1、关于应否赔偿加盟费8800元和加盟保证金5000元的问题。因加盟经营行为是黄运萍自身的商业决定，租赁合同也未涉及加盟事项，且黄运萍加盟的行为发生于双方签订租赁合同之前，故加盟费和加盟保证金损失和租赁关系没有直接因果关系，本院对黄运萍的该项请求不予支持。2、关于装修费损失的问题。因黄运萍仅提供装修明细和转账截图，未提供装修合同等相关证据予以佐证，对真实性难以认定，且黄运萍也没有提供剩余租赁期内已形成符合的装饰装修残值损失的相关证据，故黄运萍该项请求证据不足，本院不予支持。 五、关于黄运萍主张李柱炎支付违约金10000元有何依据的问题。本院认为，对特定违约行为约定违约金的，只有发生约定的特定违约行为，才能适用违约金条款。本案中，双方约定甲方（李柱炎）违反合同，在合同期内擅自提高租金或无故强行收回场地转让给他人使用的应付违约金10000元给乙方（黄运萍），而本案被告的违约行为并不属于双方约定的违约金适用情形，故本院对黄运萍主张李柱炎支付违约金10000元不予支持。 六、关于黄运萍主张李柱炎支付律师费3500元有何依据的问题。双方在合同中约定，违约方需承担给对方所造成的诉讼费、公告费、律师费、误工费及经营损失等赔偿责任。因此，黄运萍请求赔偿律师费损失有合同依据，但黄运萍提供的广西龙登律师事务所出具的收款收据载明的律师费为3000元，参照有关律师服务收费管理办法规定的标准（即诉讼标的金额的5%），本院仅支持李柱炎向黄运萍支付律师费3000元。第三人张凤经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除黄运萍与李柱炎于2019年7月24日签订的《启美购物中心场地租赁合同书》； 二、李柱炎退还履约保证金5000元和车辆使用保证金8000元给黄运萍； 三、李柱炎在黄运萍退还电卡时返还电卡押金100元给黄运萍； 四、李柱炎返还入场费13000元给黄运萍； 五、李柱炎赔偿律师费损失3000元给黄运萍； 六、驳回黄运萍的其他诉讼请求； 七、驳回李柱炎的反诉请求。 本案减半收取本诉受理费719元（黄运萍已预交），由黄运萍承担350元，李柱炎承担369元；减半收取反诉受理费50元（李柱炎已预交），由李柱炎负担。 上述债务，义务人应在本判决生效十日内履行完毕，逾期履行，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1438元（户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韩淋峰 二〇一九年十二月二十三日 书记员  杨 婷