北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初9184号原告：屈云天齐，女，1996年6月17日出生，汉族，在读研究生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吴小薇，北京存诚律师事务所律师。被告：屈庆峰，男，1968年5月28日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张苗，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴飞，北京市京哲律师事务所律师。被告：张志玉，女，1966年4月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。主要负责人：袁桂军，行长。委托诉讼代理人：童健，北京市善邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾佳，北京市善邦律师事务所律师。原告屈云天齐与被告屈庆峰、被告张志玉、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）赠与合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屈云天齐的委托诉讼代理人吴小薇、被告屈庆峰及其委托诉讼代理人张苗、被告张志玉、第三人建行北京分行的委托诉讼代理人童健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屈云天齐向本院提出诉讼请求：1.判令屈庆峰、张志玉（以上2名被告以下简称二被告）将河北省香河县启城四期9号楼2单元101室（以下简称101室）过户至屈云天齐名下，第三人建行北京分行配合办理上述房屋的还款手续及房屋解抵押手续；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：屈云天齐系二被告之女；二被告于2010年3月10日协议离婚；离婚后，二被告以夫妻名义继续生活，共同经营公司；期间以屈庆峰名义购买101室；在2014年，二被告与屈云天齐签订“房屋赠与合同”，内容为101室为二被告共同共有，自愿将该房屋登记在屈云天齐名下，但由于该房屋的银行贷款未还清，故在贷款还清后办理产权变更登记；现101室的房屋贷款已还清，但屈庆峰一直未履行协议内容，故屈云天齐诉至法院，请求判如所请。屈庆峰辩称，第一，101室涉及限购，屈云天齐不具有过户资格和条件，无法办理过户；第二，屈庆峰经济条件特别差，无法赠与房屋，现在主张撤销赠与；第三，101室为屈庆峰的唯一住房，屈庆峰之父今年97岁，瘫痪在床，生活无法自理，一直住在101室内，由屈庆峰聘请护工照顾护理，如果失去该套房屋，则屈庆峰之父的生活无法保障；其次，屈庆峰本人一直租住房屋，再加上经济条件不允许，确实没有能力将房屋赠与屈云天齐，故主张撤销赠与；第四，屈云天齐名下有2套房屋，经济条件较好，其本身不需要该套房屋的支持，作为父亲愿意无条件支持女儿，但现在经济条件没有办法承担该份赠与合同的义务，望屈云天齐谅解；第五，101室系屈庆峰在与张志玉离婚后所购买，属于屈庆峰的个人财产，并且登记在屈庆峰名下，房屋赠与合同并不能突破法律关系而认定该房屋属共同共有，因为根据合同法及物权法的规定，101室系由屈庆峰在离婚后使用个人财产购买并且登记在屈庆峰名下，就应该属于屈庆峰的个人财产；该份赠与合同的形式不符合法律意义上的相关规定，故张志玉并非该份赠与合同的权利、义务人。张志玉辩称，同意屈云天齐的诉讼请求；屈庆峰的陈述不实，二被告一起做生意，二被告1年的收入超过百万，现在在表面上101室系屈庆峰的唯一住房，但屈庆峰还有1个儿子，屈庆峰给儿子和儿子的母亲买了1套房，屈庆峰去年还给了其三哥150000元；屈庆峰是在101室内住着，是屈庆峰的姐姐在护理他们的父亲；101室系在2012年年底或2013年年初购买，在离婚之后二被告一直在一起住，当时是以屈庆峰名义购买的101室，但购房款系由二被告共同出资，屈庆峰还写过1张证明101室系共同资产的证明。建行北京分行辩称，第一，针对屈云天齐与二被告之间的赠与合同纠纷一案，因建行北京分行不是争议案件的当事人，所以对于赠与双方的行为不发表意见，在法院通知建行北京分行参加本次诉讼之前，建行北京分行并不知晓双方当事人之间存在争议；第二，借款人屈庆峰就涉案房屋101室在建行北京分行有贷款1笔，借款起止日期为2013年1月22日至2033年1月22日，贷款合同金额为300000元，担保方式为抵押，债权数额为300000元，抵押房屋坐落于香河开发区新城街6号京津花园四期9号楼2单元101室，即诉争101室，抵押登记时间为2014年10月10日；第三，根据法律规定，在借款人就涉案房产在建行北京分行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行北京分行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力；若借款人将房产转让，应优先偿还建行北京分行的贷款，不得侵犯建行北京分行的合法权利；即使有生效判决确认代偿人，不等于建行北京分行同意变更借款人，也不等于免除借款人对建行北京分行的还款义务；若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款，建行北京分行可依照法律规定办理相关事宜；若借款人在建行北京分行的贷款发生逾期，建行北京分行将采取包括但不限于诉讼的合法催收措施；依据借款合同，建行北京分行对借款人享有的合法债权、担保权利未获得全部清偿前，建行北京分行不同意解除抵押等方式放弃担保权利；建行北京分行仍有权对借款人及抵押物主张债权和抵押权及其他合同约定的担保权利；若借款人来建行北京分行办理还款手续，建行北京分行有权接受还款；上述债权、担保权利范围包括但不限于全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、建行北京分行为实现债权和担保权而发生相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；借款人应当偿还建行北京分行贷款余额以建行北京分行提交证据为准，全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金及建行北京分行为实现债权和担保权而发生相关费用等另计；全部应偿还金额依据实际还清之日计算为准；第四，本案合同纠纷的发生与建行北京分行无关，建行北京分行不承担本案任何诉讼费用。本院经审理认定事实如下：二被告原系夫妻关系，屈云天齐系二被告之女；2010年3月10日，二被告在民政部门登记离婚；在二被告离婚时，尚未购买101室；在离婚后，二被告曾同居生活，张志玉主张同居时间为2010年11月至2018年，屈庆峰主张同居时间为2015年至2017年。2012年12月，买房人屈庆峰与售房人香河县城镇房地产综合开发有限公司（以下简称香河地产公司）签订商品房买卖合同，双方约定由屈庆峰购买商品住房1套，房屋坐落为“河北省香河县安平开发区新城街北侧，京津花园四期0009幢02单元0101号”，即诉争101室，房屋建筑面积为81.95平方米，成交价为439302元，首付款为139302元。2013年1月，屈庆峰（借款人、抵押人）与建行北京分行（贷款人、抵押权人）、香河地产公司（保证人）签订“个人住房（商业用房）借款合同”，各方约定为购买101室，由建行北京分行向屈庆峰提供借款300000元，借款期限为240个月，贷款人将借款一次性划入香河地产公司的银行账户内，屈庆峰采取委托扣款方式还款，即采用等额本息还款法每月从屈庆峰开立在建行北京分行的银行账户内扣款，同时由101室作为抵押财产。2013年1月22日，建行北京分行履行出借义务，将借款300000元一次性划入香河地产公司的银行账户内。2014年10月10日，建行北京分行取得101室的他项权利证书，他项权利种类为抵押，债权数额为300000元。至2019年9月9日，对上述贷款，结清金额（已还贷款本息）为235366.47元，当前未还借款本金余额为234823.11元，已还期数为79期，剩余期数为161期。对101室颁发有编号为廊房权证香A字第XXXX号的房屋所有权证；该证书的登记房屋所有权人为屈庆峰，房屋坐落为“香河开发区新城街6号京津花园四期9号楼2单元101室”，登记时间为2014年8月27日，权利性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为81.81平方米，该房屋设定有抵押，抵押权人为建行北京分行，未设定查封。101室现由屈庆峰之父居住。2010年11月29日，屈庆峰向张志玉出具保证书，表示以前做了错事，现在真心想和张志玉复合，在复合后好好表现，一心一意在复合后为张志玉、为家庭着想服务，希望张志玉原谅屈庆峰这一次，如果再有下一次就无条件净身出户，有事情与张志玉商量，绝不说谎，今后所增加固定资产都以张志玉的名义，恩恩爱爱过后半生；在该保证书中，对张志玉的称谓为“我的老婆”、“我老婆”、“老婆”。2015年4月30日，张志玉（甲方）与屈庆峰（乙方）、北京峰天日丽商贸有限公司（丙方，以下简称峰天日丽公司）签订“协议”，该协议中载明：“一、甲方与乙方原为夫妻关系，双方于2010年3月办理了离婚手续。2013年6月6日，乙方在北京市工商局东城分局依法注册成立了北京峰天日丽商贸有限公司……二、甲乙双方离婚以后，共同做生意，所得收益应当分给甲方的部分，乙方同意作价80万元、乙方欠付婚生女屈云天齐的抚养费20万元，以上共计100万元（截止2015年3月5日前已经支付给甲方的抚养费、生活费不计算在100万以内），乙方同意将以下资产作价归还……”。2019年，因上述“协议”履行等事宜，张志玉以股东资格确认纠纷的案由将峰天日丽公司诉至北京市东城区人民法院，提出要求确认张志玉是峰天日丽公司100%持股股东等诉讼请求；屈庆峰作为第三人参加该案审理；北京市东城区人民法院于2019年4月作出（2019）京0101民初7143号民事判决书，判决支持了张志玉的全部诉讼请求；峰天日丽公司不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2019年8月作出（2019）京02民终8784号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年5月3日，张志玉（甲方、赠与人）、屈庆峰（乙方、赠与人）、屈云天齐（丙方、受赠人）签订“房屋赠与合同”；各方约定：“甲方、乙方系丙方的父亲母亲。甲、乙双方自愿将双方共同共有并登记在乙方名下的以下房产赠与丙方，并将产权过户到丙方名下。按照《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规的规定，三方自愿达成赠与协议如下——第一条，该房产具体状况如下：（一）该房产位于河北省香河县启城四期9号楼2单元101室，建筑面积81.9平方米。该房产占用范围内的土地使用权、地下室、小花园以及其他附属全部随该房产一并赠与丙方。第二条：该房屋的贷款部分由甲、乙方于2015年年底前付清。第三条：贷款清偿后，乙方立即与丙方一起到房产部门办理产权变更登记。第四条：该房屋所有权自产权登记变更完毕之日起转移至丙方所有。第五条：本合同一式三份，自三方签字之日起成立并生效，甲、乙、丙三方各执一份，具备同等法律效力”；张志玉、屈庆峰、屈云天齐均在合同书落款处签字并捺印确认。为进一步证明101室系二被告之共同财产，屈云天齐提交屈庆峰出具的手写证明；该证明没有抬头名称，其正文载明：“我与张志玉共同资产房产河北省香河县启城四期9号楼2单元101室面积81.9平米地下室一间22平米与2015年底还清房款过户在屈云天齐名下”；“屈庆峰”在落款处签字确认，落款时间为3月8日，但年份有涂改，不能确认是由2015年涂改为2013年，还是由2013年涂改为2015年；对该手写证明，屈庆峰不予认可，表示不记得曾写过此证明，且日期有涂改，真实书写时间无法确认。至本案审理时，101室仍登记在屈庆峰名下，银行按揭贷款尚未偿还完毕。本院认为，虽然对二被告在离婚后的具体同居时间当事人持有异议，但均认可二被告曾长期同居生活；虽然屈庆峰主张其在2015年才开始与张志玉同居生活，但根据其屈庆峰在2010年11月29日出具的内容明确具体的保证书，张志玉主张二被告在2010年11月即开始同居生活的主张具有高度可能性，应予以确认；在该时间至解除同居关系前，二被告具有共同购房的事实基础。需指出，虽然本案不是同居关系析产纠纷，但为确定诉争101室的产权性质，必然会对相关事实进行审查，不可能、也不应仅局限于赠与合同的文字本身，而不审查其他案件事实。还需指出，同居关系是指男女双方持续、稳定地共同居住，不能苛求男女双方每时每刻、每日每周都生活在一起，具体至本案，不能在二被告尚未产生重大矛盾，甚至对外以夫妻相称的情况下，仅因为在2012年12月购房时张志玉未在买房签约现场就否定诉争房产的共有性质。有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。在“房屋赠与合同”中明确载明“甲、乙双方自愿将双方共同共有并登记在乙方名下的以下房产赠与丙方”的情况下，而且，虽然落款时间有涂改，但由屈庆峰出具的手写证明中明确载明“我与张志玉共同资产房产河北省香河县启城四期9号楼2单元101室……”，故应认定诉争101室系二被告之共同共有财产。综上，赠与人张志玉、屈庆峰与受赠人屈云天齐所签订“房屋赠与合同”系赠与双方真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效。现101室尚未过户至屈云天齐名下，即房屋权利尚未转移，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”又根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”虽然共有人张志玉同意履行赠与合同，但共有人屈庆峰要求撤销赠与，即全体共有人就赠与101室的处分事宜未能达成一致意见，故对屈云天齐要求履行赠与合同，即要求二被告配合办理101室的所有权转移登记的诉讼请求，本院不予支持。需要指出，虽然根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第二款：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”但是，赠与往往发生在亲属之间，不能仅因为原、被告之间具有亲属关系就认定本案赠与合同具有道德义务性质；考虑到101室既非离婚时未处理的夫妻共同财产，亦无证据表明如果屈云天齐未获赠该房屋将陷入严重生活困难，故本案赠与并非不可撤销赠与。而且，现101室仍设定有抵押，屈云天齐未明确提出向建行北京分行替屈庆峰代偿未还贷款本息之请求，建行北京分行亦要求法院维护其抵押权人之权利，故办理所有权转移登记存在客观障碍。综上所述，对屈云天齐之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，判决如下：驳回屈云天齐的诉讼请求。案件受理费7890元，由屈云天齐负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振审 判 员  吴 晶人民陪审员  李秋生二〇一九年十二月四日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷