江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0731民初2485号原告：曾石生，男，1976年11月10日生，汉族，于都县人，住于都县，原告：葛春秀，女，1976年3月15日生，汉族，于都县人，住于都县，委托代理人：谭玲春、黄知中，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：赣州聚源置业有限公司（以下简称聚源置业公司）。住所地：于都县贡江镇环城西路40号。法定代表人：王亚一。委托代理人：刘文明，江西红土地（于都）律师事务所律师。原告曾石生、葛春秀与被告赣州聚源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭玲春、黄知中与被告赣州聚源置业有限公司的委托代理人刘文明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》约定的交房义务；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金自2018年7月1日起至实际交付符合法定和约定条件的房产之日止按日利率万分之一计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月5日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，原告向被告购买位于于都县××大道北侧约300米处聚源新天地房产一套。合同签订后，原告依照合同约定按时支付了购房款。交房时间届满后，被告未按约定履行交房义务，故具状请求依法处理。被告聚源置业公司辩称，1.答辩人系因不可抗力因素造成工期延误，依据合同可延期交房；2.原告主张的违约金明显过高，请求依法酌减；3.涉案房屋于2019年2月21日取得竣工验收，具备了法定和约定的交房条件，请求依法裁判。原告向法庭提交了以下证据：1.原告身份证复印件；2.被告企业登记信息复印件；3.《赣州市商品房买卖合同》；4.购房款发票复印件；5.《个人购房借款担保合同》、账户明细复印件。被告聚源置业公司向法庭提交了以下证据：1.建筑工程施工许可证复印件；2.规划条件通知书、征地范围线、8#、9#总体平面图；3.于都县建设工程质量（安全）整改通知单、现场照片；4.2016年4月19日申请报告、2016年4月27日关于请求消除山体滑坡安全隐患的请求、2017年8月16日申请报告；5.国有建设用地使用权出让合同、不动产权证书；6.建设工程规划自验报告、建设工程规划验收申请报告、关于8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼规划验收申请、于都县建设工程（建筑）竣工规划核实申请表、聚源公司开发用地土石方工程承包合同书；7.竣工验收备案表复印件；8.聚源新天地业主入住验房情况表复印件。经审理查明，2017年5月29日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》及附件，原告以总价821324元购买被告在于都县于山大道北侧约300米处开发的“聚源新天地”8＃030402号住房一套及5＃00-0148柴间一间。合同相关条款约定：“第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、该商品房相关设施已符合第十条约定的条件；3、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房为非住宅的，出卖人应参照《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》提供使用、保修等相关材料。第十条商品房相关设施设备交付条件，(一)基础设施设备：1、该商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2、该商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、该商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，与城市燃气管网连接。4、该商品房交付时电话通信线路敷设到户。5、该商品房交付时有线电视线路敷设到户。6、该商品房交付时宽带网络线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，预存水电费由买受人承担。第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通手续，也可以由出卖人代为办理。如果在约定期限内未达到交付条件，双方同意按下列方式处理：房屋交付后60日内完善所有设施。第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时，合同对双方的其他权利义务均进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款项。2019年3月3日，原告曾石生就涉案房屋进行了验房，并在《聚源新天地业主入住验房情况表》中签字。同日，原告曾石生向赣州聚富物业管理有限公司提出房屋装修申请，并在《装修申请表》中签字。后双方就逾期交房事宜无法协商一致，遂诉至本院要求按诉请处理。另查明，2019年2月21日，于都县住房和城乡建设局对涉案工程进行了验收，并颁发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案意见为“聚源新天地二期8#楼工程竣工验收备案资料已于2019年2月21日收讫，文件齐全”。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及附件，除合同中约定减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利条款无效外，其他条款应为合法有效，原、被告应当依约履行合同义务。合同第十一条约定，被告应当在2018年6月30日前将取得当地建设行政主管部门出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告，而原告已于2019年3月3日就涉案房屋进行了验房并申请装修，且原告未依合同第十一条约定行使拒收权，该行为视为原告经审慎审查后，对被告所交房屋条件的认可。因此，被告逾期交房的时间应认定为自2018年7月1日起至2019年3月3日止。被告辩称工程延期系因降雨天气导致工地土石塌方及山体问题所致，应属于合同中所约定的不可抗力因素，本院认为不可抗力是指天灾、地震、海啸、暴力冲突、政府原因等不能预见、不能避免的客观事实，故对该辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告赣州聚源置业有限公司向原告曾石生、葛春秀支付延期交房的违约损失人民币20204.57元（自2018年7月1日起至2019年3月3日止共246天×821324元×0.01%），限判决生效后五日内支付；驳回原告曾石生、葛春秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费515元，由被告赣州聚源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  易俭国人民陪审员  谢玉环人民陪审员  杨志明二〇一九年十二月十日代理书记员  肖 琦