四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民初65号 原告：王凯，男，汉族，1972年10月28日出生，住址：四川省成都市青羊区。 原告：王飞，男，汉族，1988年12月23日出生，住址：四川省崇州市。 原告：潘蔷，男，汉族，1987年2月23日出生，住成都市高新区。 以上三原告的委托诉讼代理人：罗军，四川凯盈律师事务所律师。 以上三原告的委托诉讼代理人：刘欣，四川凯盈律师事务所律师。 被告：成都农村商业银行股份有限公司金堂支行。住所地：成都市金堂县赵镇十里大道一段469号。 负责人：尹华峰，行长。 委托诉讼代理人：游览，男，汉族，1980年3月30日出生，住址成都市武侯区。该单位员工。 委托诉讼代理人：陈尚杰，男，汉族，1986年9月18日出生，住址成都市青羊区。该单位员工。 第三人（被执行人）：成都乐泰隆商贸有限公司。住所地：成都市高新区蓝天路38号 法定代表人：朱志诚。 原告王凯、王飞、潘蔷与被告成都农村商业银行股份有限公司金堂支行（以下简称成都农商行金堂支行）、第三人成都乐泰隆商贸有限公司（以下简称乐泰隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凯、王飞、潘蔷的委托诉讼代理人罗军、刘欣，被告成都农商行金堂支行的委托诉讼代理人陈尚杰到庭参加了诉讼，第三人乐泰隆公司经本院依法传票传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王凯、王飞、潘蔷向本院提出诉讼请求：1.撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异19号执行裁定书；2.判令在成都市锦江区商铺拍卖成交后，原告在租赁期内不向买受人腾退交付该商铺；3.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月1日，第三人乐泰隆公司（出租方）与王凯（承租方）签订《商铺租赁合同书》，约定出租方将其位于成都市锦江区商铺出租给王凯；租赁期限18年，自2013年9月1日起至2031年8月30日止；商铺用途为茶楼、会所、餐钦以及国家规定的合法商业用途；可部分或全部转租。合同签订后，王凯按约一次性支付了前五年租金及押金400万元。2013年9月23日，双方再次签订《商铺租赁合同书》，约定出租方将其位于成都市锦江区商铺出租给王凯；租赁期限18年，可部分或全部转租。合同签订后，王凯按约一次性支付了前七年租金及押金300万元。2014年1月1日，王凯与原告潘蔷签订《商铺租赁合同》，约定王凯将401号商铺转租给潘蔷；租赁期限为17年8个月，潘蔷承租401号商铺后开办茶楼经营至今，并按约定向王凯支付租金。2015年2月12日，王凯与原告王飞签订《商铺租赁合同书》，约定王凯将201号商铺转租给王飞，租赁期限为10年，合同签订后，王飞承租201号商铺后占有使用至今，并按约定向王凯支付租金。此外，2013年10月24日，成都农商行金堂支行与乐泰隆公司签订抵押合同，前述2层201号、4层401号商铺及该栋物业其他商铺设定抵押，随后办理了抵押登记。之后，因借款人未按约归还贷款本息，进入诉讼，法院才对上述商铺采取查封措施。另，四川省资阳市中级人民法院已于2019年6月12日（2019）川20执恢5号通知书通知原告在案涉商铺成交后腾退交付，也可与买受人达成新的租赁协议。原告三人对此提出书面异议，该院经听证后向原告三人送达2019年7月17日（2019）川20执恢5号通知书，确认乐泰隆公司与王凯、王凯与王飞、潘蔷之间的租赁合同有效。随后，该院通知原告参加第二天的听证，随即作出（2019）川20执异19号执行裁定书。显然，该裁定书严重违反法定程序，严重损害了原告的诉讼权利，裁定违法。原告认为，法律不禁止商铺所有权人出租抵押物，何况租赁合同还签订在抵押之前，案涉商铺签订租赁合同就更没有权利限制，各方签订的租赁合同合法有效。租赁合同签订后，原告均按约定履行了租金支付义务，且已多年实际占有使用了案涉商铺，租赁合同已切实履行了五六年。综上，（2019）川20执异19号执行裁定书没有依据，违法并侵犯了原告的合法权利。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。原告承租商铺在人民法院查封之前，受法律保护，有权请求人民法院支持原告在租赁期内不向买受人腾退交付案涉商铺。 被告成都农商行金堂支行辩称，申请执行人有充分的证据、合理的理由证明原告与第三人有恶意串通情形，请求驳回其诉讼请求。 第三人乐泰隆公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的四份租赁合同的真实性本院予以确认，案涉房屋租金的支付凭证为复印件且用途载明为借款，物业管理收据、水电费收据、装修费收据等最早时间为2014年，不能证明案涉房屋在办理抵押登记时已被王凯实际占用，本院不予采信；被告提交的房地产抵押登记报告、他项权证及照片能够证实案涉房屋抵押登记时的真实状况，本院予以采信；被告提交的乐泰隆公司与案外人成都中地行营销策划有限公司的合同与结算表本院予以采信。 根据原、被告提交的证据，本院认定事实如下： 2013年8月21日，成都精至诚房地产评估有限责任公司出具成精房评［2013］报字第08-0001号《房地产抵押估价报告》，委托人为乐泰隆公司，项目名称为：关于成都市锦江区1栋1层101号、2层201号、3层301号、4层401号、5层501号的商业用途房地产抵押价值的评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供价值参与依据而评估估价对象的抵押价值。估价时点：二Ｏ一三年八月十五日。2013年8月13日，案涉房屋照片显示无人使用案涉房屋， 2013年1月4日，乐泰隆公司与成都中地行营销策划有限公司签订《镏金岁月项目招商代理合同》，约定乐泰隆公司将包括案涉房屋的镏金岁月项目地上5层委托给成都中地行营销策划有限公司招商。2013年10月，双方签订《镏金岁月佣金申请结算表》，该表明载止2013年10月成都中地行营销策划有限公司招商情况，商家有氧气健身、心田花开、大合仓、建设银行、平案保险，合同年限从6年至12年不等。 2013年10月24日，成都农商行金堂支行与乐泰隆公司签订《抵押合同》，约定乐泰隆公司提供其名下位于成都市锦江区的商业地产（1层101号面积2245平方米、2层201号面积2454.5平方米、3层301号面积为2449.17平方米、4层401号面积为2455.32平方米、5层501号面积为2572.09平方米）为建设公司的借款提供抵押担保。2013年11月27日，案涉4层401号房屋办理了抵押登记，抵押权人为成都农商行金堂支行。2013年12月16日，案涉2层201号房屋办理了抵押登记，抵押权人为成都农商行金堂支行。在办理了抵押登记后，成都农商行金堂支行向借款人通业建设公司发放了贷款。自2014年8月起，因通业建设公司未按约归还贷款本息，2014年11月成都农商行金堂支行向四川省高级人民法院提起诉讼，后经调解结案后通业建设公司仍未按约还款。 2015年6月成都农商行金堂支行申请执行，后四川省高级人民法院指定本院执行。2019年2月，本院恢复执行，执行案号为（2019）川20执恢5号；执行中，本院依据成都农商行金堂支行的申请对乐泰隆公司名下位于成都市锦江区的商业房产进行评估；本院（2019）川20执恢5号通知书对上述处置资产上存在的租赁合同认定有效。 2019年8月，成都农商行金堂支行以乐泰隆公司与王凯签订的租赁合同不真实为由向本院提起异议，要求撤销（2019）川20执恢5号通知书租赁有效的认定，并确定法院对乐泰隆公司名下抵押房产进行拍卖时，王凯与王飞、潘蔷所承租争议标的物的租赁权不能对抗买受人，应自行腾退交付买受人。2019年8月15日，本院作出（2019）川20执异19号执行裁定书，该裁定认为：成都农商金堂支行表面是对本院执行行为提出异议要求撤销（2019）川20执恢5号通知书，实则是对成都市锦江区1栋2层、4层的商业房租赁合同是否有效提出异议并请求法院确认；本院对租赁合同签订与转租、房屋设置抵押权的真实性仅作形式上、程序性的审查；法院在评估、拍卖中对租赁关系予以认可并对买受人具有约束力应具备以下条件：1、租赁协议设立在抵押设定之前或抵押之后设立的租赁权得到抵押权人的许可，2、实际交付租赁标的物并占有使用，3、给付对价的租金。本案中，王凯应对缴纳租金及2013年9月起对租赁标的物的占有及使用需要举证证明，其没有完整举证，故本院对其与乐泰隆公司签订的租赁合同以及其与王飞、潘蔷签订的转租合同不予认可；故对本院（2019）川20执恢5号通知书中对上述处置资产认定租赁合同有效应予纠正，对成都农商行金堂支行提出的异议请求应予支持。故裁定：一、撤销本院作出的（2019）川20执恢5号通知书中对王凯与成都乐泰隆商贸有限公司签订的租赁合同以及与王飞、潘蔷签订的转租合同有效性的认定；二、王凯、王飞、潘蔷对其占有的成都乐泰隆商贸有限公司名下位于成都市锦江区商业房在房屋拍卖后，自行腾退交付买受人。 原告提交的日期为2013年9月1日的《商铺租赁合同》载明：出租方（甲方）为乐泰隆公司，承租方（乙方）为王凯，出租标的为成都市锦江区（汇泉南路260号），租赁期限为18年，自2013年9月1日起至2031年8月30日止。合同签订后于15日内支付前五年租金3387900元。合同签订后15日内，乙方应当向甲方支付人民币700000元作为押金。乙方在租赁期间，有权将房屋的部分或全部转租、转借给第三者，但应书面形式告知甲方。 原告提交的日期为2013年9月23日的《商铺租赁合同》载明：出租方（甲方）为乐泰隆公司，承租方（乙方）为王凯，出租标的为成都市锦江区（汇泉南路260号），租赁期限为18年，自2013年9月23日起至2031年9月22日止。合同签订后于2013年10月2日前支付第一年至第七年租金2460326元。合同签订后15日内，乙方应当向甲方支付人民币550000元作为押金。乙方在租赁期间，有权将房屋的部分或全部转租、转借给第三者，但应书面形式告知甲方。 原告提交的日期为2014年1月1日的《商铺租赁合同》载明：出租方（甲方）为王凯，承租方（乙方）为潘蔷，出租标的为成都市锦江区（汇泉南路260号）。租赁期限为17年零8个月。租金缴纳形式为半年一交。合同签订后15日内，乙方应当向甲方支付人民币200000元。 原告提交的日期为2015年2月2日的《商铺租赁合同》载明：出租方（甲方）为王凯，承租方（乙方）为王飞，出租标的为成都市锦江区（汇泉南路260号）。租赁期限为10年。合同签订后于2015年2月15日前一次性交纳五年租金2000000元。 本院认为，本案争议焦点为：王凯、王飞、潘蔷主张的租赁权是否足以排除成都农商行金堂支行要求对案涉房屋的强制执行。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的，租赁权可以对抗抵押权；抵押权设立在先而租赁权成立在后的，租赁权不能对抗抵押权。 就本案而言，虽然王凯提交的《商铺租赁合同》落款时间在办理抵押登记之前，但真实的租赁关系是否成立于抵押登记之前，应有王凯在案涉房屋办理抵押登记之前也合法占有案涉房屋的相关证据证明。首先，就王凯提交的证据来看，王凯提交的租金支付凭证系复印件，其未提交原件予以核对，且汇款用途处注明“借款”，金额与租赁合同约定的金额亦不一致，不能证明其按合同约定交付了租金。其次，王凯提交的物业费、水电费等收据最早时间为2014年，而抵押时间是2013年，不能证明王凯在案涉房屋办理抵押登记前实际占用使用案涉房屋。最后，乐泰隆公司将包括案涉房屋在内的商业用房均委托给成都中地行营销策划有限公司招租，且其与成都中地行营销策划有限公司签订有《镏金岁月佣金申请结算表》，上述证据说明，截止2013年10月，王凯未与乐泰隆公司签订租赁合同。 综上，王凯提交的证据不足以证明在抵押权设立之前其与乐泰隆公司就案涉房屋已形成了租赁关系，故不能对抗成都农商行金堂支行与乐泰隆公司之间已办理登记的抵押权。 王飞、潘蔷系从王凯处转租案涉房屋，因王凯不享有排除成都农商行要求对案涉房屋强制执行的民事权益，故王飞、潘蔷作为转承租人亦不享有该民事权益。 综上所述，王凯、王飞、潘蔷要求撤销本院（2019）川20执异19号执行裁定、判令在成都市锦江区商铺拍卖成交后原告在租赁期内不向买受人交付该商铺的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下： 驳回原告王凯、王飞、潘蔷的诉讼请求。 一审案件受理费400元，由原告王凯、王飞、潘蔷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 罗文利 审 判 员 詹 治 审 判 员 王 力 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 孙祖亮 书 记 员 孙毓灵