山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11412号上诉人（原审原告）：济南源泰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵俊霞，总经理。委托诉讼代理人：李丹，女，1982年5月6日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被上诉人（原审被告）：王冠，男，1983年1月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：潘正茂，山东舜达律师事务所律师。上诉人济南源泰置业有限公司（以下简称济南源泰公司）因与被上诉人王冠恢复原状、返还原物纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济南源泰公司上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初3145号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由王冠承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。（一）在一审庭审中，济南源泰公司所称的涉案建筑部分为“卫生用房”，是在房管局可以查询的公开信息，应为《证据规则》中的众所周知的事实；王冠在答辩中即然提出济南源泰公司不具有诉讼主体资格，必然清楚产权不为济南源泰公司所有，即使不知道其为卫生用房，也应知道其为公共部分。且涉案房屋一直为济南源泰公司做为售楼处使用，未租未售，而王冠购房时即然打算使用该部分也必然了解该部分的权属性质。（二）《尚品燕园8号楼1-101商铺补充说明》（以下简称《说明》）应为无效文件。该《说明》的内容是对业主公共部份的处置，实为无效约定。涉案房屋实为“公共部分”，规划用途为“卫生用房”应为全体业主共有，任何单位和个人未经全体业主同意均无权对其进行处分。王冠的占用行为损害了全体业主的公共利益，该《说明》内容应被认定无效。济南源泰公司做为管理者有权利和义务代全体业主收回被占用的房屋并交付相关部门按规划用途合理合法使用。因此，对于涉案房屋性质问题，在济南源泰公司陈述并提供初步证据后一审法院没有进行深入了解，轻易做出不予采信决定，且未对《说明》的效力进行合理认定。二、一审法院判决对济南源泰公司的部分诉讼请求未做审判。济南源泰公司在诉状中提出三点诉讼请求，其中一点为要求王冠支付实际占用费并腾退房屋，一审法院未对该请求做出审判。《说明》内容不具有无偿使用的意思表示，王冠占用该房屋应该向济南源泰公司支付使用费。《说明》中只写明“交付予购置此商铺的业主管理使用”未提及“无偿使用”，因此不能当然理解为无偿使用，济南源泰公司“支付实际占用费”的请求应当得到支持。且该表述即不是出售，也不是出租，只能理解为“出借”，根据《合同法》的规定，未约定归还期限的，出借人可以催告使用人在合理期限内返还。因此王冠应在合理期限内腾退并返还占用房屋，而一审法院未就该请求做出审判。王冠辩称，根据王冠在一审中提交的尚品燕园8号楼1-101商铺补充说明可知，济南源泰公司在出售给王冠尚品燕园8号楼1-101商铺时一并将涉案建筑交付给王冠管理使用，王冠占有使用涉案建筑是经过济南源泰公司同意且具有合同依据。根据王冠在一审中提交的济南源泰公司下属的物业公司收取涉案建筑的物业服务费的票据可知，济南源泰公司是明知王冠占有使用涉案建筑，并且是同意的。一审法院认定事实清楚，济南源泰公司的上诉理由不成立，请求依法驳回济南源泰公司的上诉请求。济南源泰公司向一审法院起诉请求：1.判令王冠将其占用的位于尚品燕园小区规划用途为卫生站的公共部分恢复原状并向济南源泰公司返还；2.判令王冠向济南源泰公司支付房屋占用费6.41万元（每平方米2元每天计算，共计356.34平方米，暂按3个月计算）；3.请求判令王冠承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月16日，济南源泰公司、王冠签订编号为销售（字）201718328417《商品房买卖合同》，合同约定，王冠购买济南源泰公司开发建设的尚品燕园8号楼1-101号房屋，合同约定建筑面积共1229.69平方米，合同约定总价款18445350元。王冠提交尚品燕园8号楼1-101商铺补充说明一份，该补充说明记载，“图中阴影部分所示范围与济南市历下区奥体西路888号尚品燕园8号楼1-101商铺，《济南市商品房买卖合同》销售（字）201718328417一并交付予购置此商铺的业主管理使用（不得对其进行买卖、转让等相关经济行为），济南源泰公司销售合同专用章，2017年5月16日”。济南源泰公司主张对该份说明真实性无法核实。一审法院认为，该补充说明加盖了济南源泰公司印章，在济南源泰公司不能推翻该印章真实性的情况下，一审法院对该证据真实性予以确认。庭审中，济南源泰公司主张要求王冠返还的房屋即为该份补充说明中图中阴影部分。济南源泰公司提交房屋分层分户平面图实测复印件一份，证明涉案建筑部分属于规划的卫生站的卫生用房，必须按照规划用途使用，不得随意出租、出售、借用。王冠对此证据真实性不予认可。一审法院认为，该证据系复印件，在王冠不予认可且无其他证据相佐证的情况下，一审法院对该证据难以采信。一审法院认为，本案系恢复原状纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，济南源泰公司主张王冠将其售楼处（规划用途为卫生站用房）门锁自行撬开并占有使用，但济南源泰公司未提供充分有效证据证明其主张，故对其该主张，一审法院难以采信。另，济南源泰公司提供房屋分层分户平面图实测复印件一份，证明涉案建筑部分属于规划的卫生站的卫生用房，一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品，不能单独作为认定案件事实的依据，仅凭该房屋分层分户平面图实测复印件不足以证明济南源泰公司的上述主张。综上分析，济南源泰公司对其诉讼主张未提供充分有效的证据证明，济南源泰公司应承担举证不能的法律后果。对于济南源泰公司要求王冠恢复原状返还房屋并支付占用费的主张，一审法院不予支持。对于王冠提出的反诉请求及追加第三人的申请，一审法院不予准许。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决：驳回原告济南源泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1400元，由济南源泰置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南源泰公司提交：房屋分层分户平面图（预测、实测）、建设工程规划许可证。拟证明：涉案房屋属于卫生站用房。王冠质证称，对上述证据的真实性没有异议。但是，涉案建筑在交付给有关部门之前，开发商有权自行处置，并且开发商与王冠签订有书面的协议，王冠有权使用。济南源泰公司提交：催告函一份，拟证明：2018年5月29日王冠给济南源泰公司发了一份催告函，要求济南源泰公司将涉案房屋交付给王冠使用。王冠对该催告函的真实性无异议。双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。济南源泰公司提交：济南源泰公司发给王冠的落款时间为2018年7月13日的告知函。拟证明：济南源泰公司要求王冠搬离涉案房屋。王冠质证称其没有收到。本院认为，济南源泰公司提供的房屋分层分户平面图（预测）、房屋分层分户平面图（实测）、建设单位为济南源泰公司的建设工程规划许可证，能够证实争议房屋的规划用途为卫生站。济南源泰公司将其建设的规划用途为卫生站的房屋交付给王冠管理使用，不符合该房屋为公共用途的规划，王冠应将其从济南源泰公司处取得的规划用途为卫生站的房屋返还给济南源泰公司，由济南源泰公司将该房屋交付相关方按规划用途使用。济南源泰公司未能提供证据证明其将卫生站用房交付王冠时的原状，其要求王冠恢复原状的主张证据不足，本院不予支持。济南源泰公司将争议的卫生站用房交给王冠管理使用时未约定支付占用费，且该房屋为公共用途，济南源泰公司要求支付房屋占用费的请求缺乏依据，应予驳回。综上所述，济南源泰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初3145号民事判决；二、被上诉人王冠于本判决生效之日起三个月内将其占用的位于尚品燕园小区规划用途为卫生站的公共部分返还给上诉人济南源泰置业有限公司；三、驳回上诉人济南源泰置业有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各1400元，均由上诉人济南源泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇一九年十二月二十三日书记员  韩 雪