徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初7046号原告：徐州市彭城驾驶员培训学校有限公司，住所地徐州市铜山新区206国道东侧北京路26号。法定代表人：戴海玲，该公司经理。委托诉讼代理人：张宜群，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：佟廷亮，该公司职工。被告：杨孝响，男，1973年10月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘建，江苏金华星律师事务所律师。被告：韩绍阳，男，1973年5月20日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告徐州市彭城驾驶员培训学校有限公司（以下简称“彭城驾校”）诉被告杨孝响、韩绍阳土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭城驾校委托诉讼代理人张宜群、佟廷亮，被告杨孝响及其委托诉讼代理人刘建到庭参加诉讼。被告韩绍阳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭城驾校诉称：2016年9月9日，原告与二被告签订了土地租赁协议书，依照协议约定，二被告将铜山区完成土地使用权的60亩土地，作为原告驾校训练场地，租赁期限十年，每年租金32万元。协议签订后，原告依约支付二被告租金32万元。由于涉案土地系农用地，被有关部门认定系违法用地，双方合同系无效合同。故依法提起诉讼，请求判令：一、原告与二被告签订“土地租赁协议书”是无效合同；二、二被告连带返还租金32万元；三、诉讼费由被告承担。被告杨孝响辩称：我们认为原告诉请不能成立，关于第一项、双方于2016年9月签订合同，在签订合同时原被告对土地现状是明确的，而且对于建设彭城驾校场地使用的相关手续还需继续完善，双方在签订合同前也是进行了充分的沟通。但是该土地在2017年因杨孝响、韩绍阳从联农公司租赁的土地，联农公司与张集镇孟庄村村民委员会达成协议解除合同。该涉案土地被孟庄村委会收回，而该土地被孟庄村委会收回前，原被告双方所租赁的土地又由孟庄村委会承包给彭城驾校继续使用。在双方涉案土地被村委会与彭城驾校重新签订合同时，原被告之间的合同就自然消失，所以不存在原告所诉的现要求合同无效的事实依据；第二、在原被告签订合同后，原告出资由被告杨孝响进行对土地范围内的土地硬化及相关驾驶员培训设施进行建设。虽然在建设过程中有国土、规划部门下发违建停工通知书，但当时彭城驾校并未与被告进行解除合同或宣布合同无效，反而是以交纳罚款、交纳复垦金、协调关系等方式继续对所租赁的土地进行使用。所以其主张的无效，也无事实依据；第三、被告杨孝响在从联农公司将涉案土地租赁后，因该土地有大量的废弃的鱼塘深坑，然后杨孝响又出资几十万元对土地进行整治。而且在原被告双方的土地租赁期间，原告是对该土地持续经营使用的。在2017年建设完毕后至今，原告一直在组织人员对该场地进行驾驶员培训。所以，原告要求返还租金也没有事实和法律依据。被告韩绍阳未作答辩。原告提供了以下证据：证据一、2016年8月10日原被告双方签订的施工协议书，证明按该协议约定，二被告保证2016年9月9日前施工完成，将涉案训练场地交付给原告；证据二、2016年11月2日第一被告给原告写的备注，证明因被告的原因2016年9月9日没有完工，并承诺在2016年11月底之前建成，并愿意赔偿原告的所有损失；证据三、2016年9月9日原被告签订土地租赁协议书，证明自2016年9月9日起，被告开始收取原告租金，合同期限10年、每年租金32万元，一年一付；证据四、原被告签订的补充协议书，证明被告2016年11月底依然没有将场地建设好，被告方再次承诺2016年12月15日前交付正常使用，但实际也未交付，并约定了赔偿损失、工程款支付等内容；证据五、2016年8月9日中国农业银行打款凭证，由彭城驾校职工佟梅账户打入杨孝响账户，打入人民币72万元，按照补充协议说明，其中40万元是建设工程费用，另外32万元给付的是租金；证据六、二被告给原告打的收条，收到租金32万元，而且打收条的日期是2016年8月9日；证据七、2017年5月1日原告与张集镇孟庄村民委员会签订的租赁合同、解除合同协议书，第二被告韩绍阳代表二被告解除了双方的签订的土地租赁合同；证据八、刑事判决书，证明涉案土地因是农用地，原告给二被告签订租赁合同建设硬化场地的行为涉嫌非法占用农用地，经铜山区公安局侦查、徐州铁路运输法院判决，认定原告方的校长与二被告构成非法占用农用地罪，分别判处缓刑。需要说明的是，该案二被告已提起上诉，目前该判决并未生效。原告证明目的是涉案土地因是农用地，违反法律法规强制性规定，从而导致本案租赁合同及施工协议均属无效合同。被告杨孝响质证意见为：对证据一、二，真实性无异议，但是与本案无关联性，本案是土地租赁合同纠纷，原告举证的证据一、二，均是因建设工程合同对于双方权利义务的阅读，并非是本案的合同法律关系，也不能证明原告观点。至于土地硬化及建设驾校，不能及时完成的原因是由于国土部门对该土地下发的违法建设用地停工通知书而导致的无法进行，所以关于在协议书和备注中因天气原因原定计划无法完成的承诺并非是杨孝响本人的真实意思，而是基于彭城驾校佟经理的要求进行表述；对证据三、真实性无异议，可以证明原告租赁被告60亩土地作为驾校训练场地的事实；对证据四、也是因场地建设情况双方签订的相关手续，所以也是与本案土地租赁没有关联性；对证据五、六，真实性无异议，一共收到72万元，40万元工程款、32万元土地租金，杨孝响将其中20万元交给韩绍阳；对证据七、上面并没有杨孝响签字，是否真实存在被告无法核实，对形式上真实性无异议，而且原告与村委会签订的租赁合同109.85亩，是包含本案的60亩土地，这份土地租赁合同是2017年5月1日。对解除合同协议书，被告杨孝响是不知情的，只知道他们已经把涉案土地又重新与村委会之间形成了土地租赁合同关系，与杨孝响之间的租赁合同关系已全部解除，不存在任何争议；对证据八、虽然目前没有生效，对于形式上真实性无异议。同时根据该份刑事判决书是能够证明原被告双方在签订合同之前，彭城驾校是明确知道该土地的土地性质，而且也要求杨孝响、韩绍阳在建设过程中边建设边协调土地性质。判决书也可以证明当时因该土地涉嫌犯罪，公安机关立案时间是2017年8月11日，立案时间是在原被告双方解除合同后，原告与孟庄村委会的租赁期间内而产生的犯罪情况。被告杨孝响提供了以下证据：证据一、土地租赁协议，不再重复举证，可以证明双方签订合同时间是2016年9月9日；证据二、佟廷亮与杨孝响之间的微信聊天记录，证明在2016年7月双方就通过微信方式进行沟通，对该土地租赁情况进行协商，而且佟廷亮是明确知道其要租赁的土地是不符合建设驾校建设用地，佟廷亮也明确陈述在边建设边协调，要求如果能施工要尽快施工；证据三、2017年5月18日张集镇孟庄村委会与联农公司签订的协议书，解除双方的228亩土地，而且该协议书解除的行为也是经过法院处理，所以该协议书能够证明在2017年5月18日村委会才与联农公司解除合同，而村委会却在2017年5月1日就与联农公司签订租赁协议是相互矛盾的。原告质证意见为：对证据一、与原告提供一致，无异议；对证据二、庭后提供书面质证意见；对证据三、是复印件，且与本案没有关联性。被告韩绍阳未作质证。经审理查明，2016年9月9日，原告彭城驾校（承租方、乙方）与两被告杨孝响、韩绍阳（出租方、甲方）签订了《土地租赁协议书》一份，约定：甲方在铜山区完整使用权的60亩土地作为加下训练场地，经甲乙双方充分协商，甲方自愿将上述土地出租给乙方。租赁期限为10年，从2016年9月9日起至2026年9月8日止。租赁金额及付款方式为土地为32万元人民币，签订本合同后付一年租金人民币32万元。每年9月9日前支付下一年的租金，以此类推。双方还对权利义务等进行了约定。2016年8月9日，被告通过佟梅银行账户向被告杨孝响银行账户转入720000元。同日，两被告向原告出具收条一份，写明“今收彭城驾校土地租金叁拾贰万元正（320000元）。地址：铜山区张集镇孟庄村约60亩。韩绍阳。杨孝响。2016年8月9日”。2018年12月17日，徐州铁路运输法院作出（2018）苏8601刑初20号刑事判决，原告徐州市彭城驾驶员培训学校有限公司、被告杨孝响、韩绍阳及原告校长佟廷亮均因犯非法占用农用地罪被判处刑罚。另查明，2017年5月1日，原告徐州市彭城驾驶员培训学校有限公司与张集镇孟庄村村民委员会就涉案土地重新签订土地租赁合同，原告公司缴纳土地复垦保证金36万元。本院认为，根据生效刑事判决书认定，本案原被告违反土地管理法规，非法占用农用地，犯非法占用农用地罪分别受到刑事处罚。而原被告所非法占用的农用地即为本案审理的土地，故原告与两被告于2016年9月9日签订的土地租赁合同应属无效合同。被告杨孝响辩解2017年原告又就同一块土地与张集镇孟庄村委会签订了租赁合同，因此原告与被告的合同就自然解除以及原告仍继续使用涉案土地因此合同有效没有法律依据，原被告是否解除合同均不影响人民法院对合同效力的确认，故对被告辩解本院不予采信。关于原告主张两被告返还租金32万元。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告均明知涉案土地性质为农用地，国土部门亦下发过停工整改通知，但原被告均未改正而是继续施工建设。对于因合同无效造成的各项损失应各自自行承担损失。2016年8月9日二被告收取了原告租金32万元，约定租期从2016年9月9日开始，期间虽有因施工延迟交付，但并重新订立租金起算日，故应从2016年9月9日开始计算租期，至2017年5月17日，原被告合意解除土地租赁合同，共计为250日，在此期间的场地租赁费用应当予以扣减，尚余96438.36元，二被告应当予以退还。原告因施工延误等情况导致的损失可另行主张。被告辩称原告使用至今，但未提供充分证据证实，且涉案土地已经由原告和他人另行签订了租赁合同，故对被告的辩解本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐州市彭城驾驶员培训学校有限公司与被告杨孝响、韩绍阳2016年9月9日订立的《土地租赁协议书》无效。二、被告杨孝响、韩绍阳于本判决生效后十日内返还原告徐州市彭城驾驶员培训学校有限公司租金96438.36元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元由，被告杨孝响、韩绍阳负担2210.95元，原告徐州市彭城驾驶员培训学校有限公司负担3889.05元。保全费2270元，退还原告徐州市彭城驾驶员培训学校有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  朱信鑫人民陪审员  赵树贤人民陪审员  张明飞二〇一九年十二月十六日书 记 员  张雨霄