吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0291民初856号 原告（申请执行人）：缪希彦，男，1964年10月4日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市。 委托诉讼代理人：缪力，女，1971年8月8日出生，汉族，无职业，住安徽省巢湖市。 被告（案外人）：穆玉清，男，1949年11月19日出生，汉族，退休职工，住吉林省磐石市明城镇。 第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。 法定代表人：徐炳文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。 第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，住江苏省金坛市薛埠镇。 原告缪希彦与被告穆玉清、第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告缪希彦的委托诉讼代理人缪力、被告穆玉清到庭参加诉讼。第三人宇佳公司及徐炳文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 缪希彦向本院提出诉讼请求：一、对高新区法院（2019）吉0291执异68号裁定不服,请求继续对磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼*单元*(49.34平方米)号房屋执行查封。二、执行诉讼费由两个第三人共同承担。事实和理由：一、不具备拆迁民事能力的拆迁人与被拆迁人签订的协议无效,2015年宇佳公司已经在建房当中,开发的时候是吉林鼎盛房地产开发有限公司参与的拆迁安置工作,动迁补偿协议都是鼎盛房地产开发有限公司所签署的，法定代表人是张宝江。二、代理人超越权限或者无代理权所签订的拆迁协议无效。根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条、第13条规定，拆迁人委托拆迁的应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。三、异议申请人所提供的拆迁安置协议存在疑问。1.没有约定的拆迁面积;2.没有约定的房屋结构;3.无法人代表签字，秦启祥与王强都无权代签;4.拆迁合同上的车库为补偿条款,笔迹不同，无法人签字、盖章，无个人手印。四、根据磐政【2014】54号，磐石市人民政府关于第三批历史遗留无籍房屋办理产权登记相关问题的专题会议纪要，宇佳房地产公司的明城紫金铭苑小区320套房子都可以办理房产证，其中1号楼2号楼5号楼还有门市房都可以办理房产证，2016年有人陆续办了房产证，没有办房产证属于个人原因。五、法定代表人徐炳文下落不明，宇佳公司开发手续是否完备，只要可以办理房产证，而出于被告没有办理房产证。请维持对明城镇紫金铭苑2号楼*单元*房屋的查封。 穆玉清辩称，1.原房主张文彬在动迁时，由于和开发商多次协商回迁面积没有达成一致，导致了强拆。张文彬的临街房被强拆给了五套不可心的住宅，1号楼2单元*、3单元*、4单元*、5单元*,2号楼4单元*。因强拆明城镇居民人所共知；2.明城镇政府为了保护居民的切身利益，下发了通知，可以购买1号楼、2号楼回迁房，为此买了该房；3.穆玉清于2017年4月2日购买了张文彬的回迁房，明城镇紫金铭苑小区2号楼4单元303室，已在磐石市政务大厅办理产权过户的相关手续，交付了交易税和房屋维修基金等相关费用，只等待下发房屋产权证。（因两证合一改制停办拖到现在）。4.购房后我已经入住三年，交了三年供暖费、电费和水费；5.张文彬的回迁房无可争议，在紫金铭苑居住的回迁户人所共知，现应受法律保护，购买回迁房同样是合法的。 宇佳公司、徐炳文未到庭，亦未向本院提交书面意见。 本院经审理查明，吉林市鼎盛房地产开发有限公司开发紫金铭苑小区，2011年4月15日，张文彬与吉林市鼎盛房地产开发有限公司签订房屋动迁补偿安置协议书，约定将张文彬现有房屋进行拆除，并以产权调换方式对张文彬进行补偿。后紫金铭苑小区由宇佳公司接手开发，该公司“紫金铭苑二号楼产权归属业户房源确认单”中载明：4单元*楼*号为张文彬。确定案涉房屋磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼4单元*室为张文彬的拆迁补偿安置房屋。2017年4月2日，张文彬与穆玉清签订房屋买卖合同，约定张文彬将案涉房屋以2.8万元价格出售给穆玉清，约定购房款在签订合同时首付2万元，剩余8000元在穆玉清办理完产权证和土地证后交付。穆玉清同日将2万元交付张文彬。穆玉清入住案涉房屋后，于2017年11月6日、2018年5月18日、2019年9月19日缴纳供热费，于2018年12月20日缴纳水费，并在办理案涉房屋产权证过程中于2018年1月5日缴纳物业维修基金及商品住房买卖契税。 另查明，缪希彦依据（2016）吉0291民初773号民事判决书申请执行，本院于2018年4月26日作出（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定书，查封了案涉房屋。穆玉清向本院提出书面执行异议，本院于2019年6月4日作出（2019）吉0291执异68号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。 认定上述事实的证据：张文彬与穆玉清房屋买卖合同、（2019）吉0291执异68号执行裁定书、（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定书、住宅专项维修基金专用票据、契税证明、水费及供热费收据、房源确认单、房屋动迁补偿安置协议书、购房款收据、张文彬证人证言及当事人当庭陈述。 本院认为，缪希彦请求继续对磐石市明城镇紫金铭苑小区2号楼*单元*(49.34平方米)号房屋执行查封，其真实意思是请求执行该案涉房屋，故本案为申请执行人执行异议之诉。本案争议焦点为穆玉清购买张文彬的拆迁补偿安置房屋，穆玉清提出执行异议是否能够产生排除执行的效力。 经查，紫金铭苑小区在开发建设过程中，先后由吉林市鼎盛房地产开发有限公司、宇佳公司等公司开发，被拆迁人张文彬与吉林市鼎盛房地产开发有限公司签订了房屋动迁补偿安置协议书后，在更换开发商过程中，张文彬的拆迁补偿安置用房也发生了变化，最终由宇佳公司以房源确认单的形式对张文彬的拆迁补偿安置用房进行了明确，其中包括本案案涉房屋，故本案案涉房屋能够确定为张文彬的拆迁补偿安置用房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”被拆迁人对于拆迁补偿安置房屋的利益应当优先保护，被拆迁人所依法享有的拆迁安置权利是其被拆迁房屋物权的转化，应优先取得拆迁补偿安置房屋。张文彬基于拆迁补偿安置取得案涉房屋，有权对案涉房屋进行处分。张文彬在本院2018年4月26日查封案涉房屋之前就已经于2017年4月2日将该房屋出售给穆玉清，穆玉清入住案涉房屋后，于2017年11月6日、2018年5月18日、2019年9月19日缴纳供热费，于2018年12月20日缴纳水费，并在办理案涉房屋产权证过程中于2018年1月5日缴纳物业维修基金及商品住房买卖契税。可见，穆玉清在法院查封之前就与张文彬签订了房屋买卖合同且合法占有案涉房屋，并且也在积极办理过户登记，穆玉清针对案涉房屋的民事权益是基于对购买张文彬拆迁补偿安置房屋而产生的，真实、合法，且足以排除强制执行，故缪希彦的诉讼请求应予驳回。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十三条规定，判决如下： 驳回缪希彦的诉讼请求。 案件受理费250元（缓交），由缪希彦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 员  王丹彤 人民陪审员  张泽君 人民陪审员  付永海 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  杨诗琦