云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2503民初2229号原告（反诉被告）：红河骏成经贸有限公司。住所地：云南省红河州蒙自市红河工业园区生物资源加工区红河大道世家寨加油站旁。法定代表人：周宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷荣生，云南弘瑞律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：红河德品汽车经贸有限公司。住所地：云南省红河州蒙自市红河大道凯诚丰田汽车城内。法定代表人：马跃辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任宏颖，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨子苑，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）红河骏成经贸有限公司（以下简称骏成公司）与被告（反诉原告）红河德品汽车经贸有限公司（以下简称德品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）骏成公司的委托诉讼代理人雷荣生、被告（反诉原告）德品公司的法定代表人马跃辉及其委托诉讼代理人杨子苑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）骏成公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认《土地租赁合同》于2019年5月28日解除；2、判令德品公司向骏成公司支付租金39000元。3、判令德品公司向骏成公司支付场地占用费31333元，并从2019年9月13日开始按12万元/年的标准支付场地占用费直至德品公司将场地按租赁合同的约定返还骏成公司时止；4、判令德品公司向骏成公司支付违约金24000元；5、本案诉讼费由德品公司承担。事实和理由：2017年12月13日，骏成公司与德品公司签订《土地租赁合同》，约定：骏成公司将位于蒙自市红河工业园区内世家寨加油站旁面积为1601㎡（共计2.4亩）的土地出租给德品公司使用；土地租赁期限为5年，即自2018年2月1日至2023年1月31日止；装修期（即场地平整）为2个月，自2017年12月1日至2018年1月31日，在此期间骏成公司不向德品公司收取租金；前三年（即2018年2月1日至2021年1月31日）每年租金为12万元，第四年和第五年每年租金为13.2万元；租金的支付采取按年支付、先付后用的方式，第一年租金及保证金德品公司应于合同签署之日起5日内付至骏成公司指定的银行账户，以后每年租金德品公司应于每年2月1日前支付至骏成公司指定的银行账户；德品公司逾期60日未支付租金的，骏成公司有权解除合同，并按当年租金的20％要求德品公司支付违约金。合同签订后，骏成公司依约向德品公司履行了交付土地的义务，德品公司也依约支付了第一年的租金。依合同约定德品公司应于2019年2月1日前支付第二年的租金，但时至骏成公司起诉之日德品公司仍未履行支付土地租金的义务。骏成公司以证据保全的形式向云南省昆明市明信公证处申请了证据保全，云南省昆明市明信公证处分别于2019年5月15日和2019年5月28日作出（2019）云昆明信证经字第16958号公证书和（2019)云昆明信证经字第18715号公证书，依次向德品公司出具并送达了《租金延迟支付催告函》和《解除租赁合同告知函》，截止起诉之日德品公司仍置之不理。因此，提起诉讼。被告（反诉原告）德品公司辩称，1、本案合同已经解除，且解除事由系骏成公司违约造成本案合同目的根本不能实现，签订《土地租赁合同》的根本目的是为了在案涉租赁土地上经营汽车4S店销售维修业务，骏成公司在签订合同时一再承诺德品公司可在租赁土地上新建建筑物。根据合同第四条的约定，德品公司在租赁土地上新建了汽车维修厂房，在此过程中蒙自市城市管理综合行政执法局向被告送达了《限期自行拆除通知书》与《限期拆除催告通知书》，责令拆除正在建设中的汽车维修厂房。至此，德品公司才得知骏成公司根本未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，同时其取得的建设用地批准书批准的建设工期已于2014年10月到期，骏成公司在与德品公司签订合同的时候就已明知在租赁土地上新建汽车4S店及维修厂房这一合同目的是根本不可能实现的，故骏成公司构成违约。2、德品公司并未占有使用已经解除租赁合同的土地，因此不应当支付相应租金及占用费。本案合同于2019年1月31日解除就不存在租金的事宜。被告不否认现在德品公司修建未完工的厂房仍在案涉土地上，但在土地上并不代表占有使用，未完工的厂房仍在案涉土地上是因为目前案件存在争议，因此该建筑物没有被拆除但实际并没有任何人进行使用，德品公司也没有继续动工，现在该建筑物只是保持现状，故不应当支付相应租金及占用费。3、基于德品公司并无任何违约行为，履约保证金应当退还，并承担由此造成的相关损失。被告（反诉原告）德品公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还租地保证金24000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金24000元；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失180300元；4、本诉和反诉部分的案件受理费均由反诉被告承担。事实与理由：2017年12月13日，反诉原告与反诉被告签订《土地租赁合同》，双方在该合同中约定反诉被告将位于蒙自市红河工业园区内世家寨加油站旁面积为1601平方米的土地出租给反诉原告，土地用途为汽车4S店销售维修业务，同时还约定反诉原告可以在租赁土地上新建建筑物。2017年12月30日，反诉原告与案外人周建签订《合作协议》，双方约定反诉原告以本案案涉1601平方米土地中的560平方米的土地使用权及客户资源作为出资与案外人周建合作经营蒙自德品汽车修理厂，随后，反诉原告便开始在该土地上新建汽车修理厂的厂房。2018年7月3日及7月6日，蒙自市城市管理综合行政执法局分别向反诉原告的合作方周建送达了《限期自行拆除通知书》与《限期拆除催告通知书》，责令拆除反诉原告正在建设中的汽车修理厂厂房。经反诉原告向蒙自市经济开发区管理委员会询问后得知，反诉被告出租给反诉原告的这1601㎡土地的建设用地规划许可的用地单位是红河凯成丰田汽车销售服务有限公司，总用地面积42820㎡，拟建建设规模29700㎡。根据该用地规划，该宗土地只能用来修建5000㎡左右的汽车4S店、展厅、停车场。反诉被告在签订《土地租赁合同》的时候便清楚该1601㎡土地上新建的任何建筑物都将因为违反土地规划而成为违法建筑。然而反诉被告却仍然将该1601㎡土地出租给反诉原告，还约定反诉原告可以在该土地上新建建筑物。反诉被告故意隐瞒土地规划的行为不但违反了民事活动诚实信用的基本原则，还违反了《中华人民共和国合同法》第216条的规定，其行为已构成根本违约。反诉被告骏成公司辩称，1、土地租赁合同明确了保证金为履约保证金，反诉原告未按约支付租金，保证金不应当返还；2、反诉被告向反诉原告提供了适格的土地，没有构成违约，向其支付违约金无法律依据；3、反诉原告的损失是与案外人合作，因其没有办理相关的许可证就新建厂房，其损失是自己导致的，反诉被告不应当承担任何损失。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告（反诉被告）提交的《关于红河骏成经贸有限公司入驻红河工业园区的批复》、《建设选址意见书》、《国有土地使用证》、《土地租赁合同》复印件各一份，被告（反诉原告）提交的《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证》、《土地租赁合同》、《中国农业银行回单》复印件各一份，以上证据具有真实性、合法性、关联性，能够证实各自的证明目的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告（反诉被告）骏成公司提交以下证据：第一组：《建设用地规划许可证》复印件一份，欲证实红河凯成丰田4S店项目用地性质为商业用地，总用地面积42920.20平方米，拟建设规模29700平方米。第二组：《公证书》（2019云昆明信证经字第16958号）、《邮政查询结果》复印件各一份，欲证实骏成公司于2019年5月10日，向德品公司送达《租金迟延支付催告函》，德品公司于2019年5月15日收到该份催告函，其未及时支付租金，逾期期限已超过60日。第三组：《公证书》（2019云昆明信证经字第18715号）、《邮政查询结果》复印件各一份，欲证实骏成公司于2019年5月28日向德品公司送达《解除租赁合同告知函》，德品公司于2019年5月29日收到该份告知函，《土地租赁合同》已于2019年5月29日当日解除。第四组：《现场照片》复印件一份，欲证实德品公司已经使用其承租的土地，并在该土地上建设有建筑，截止目前仍占有其承租的土地。二、被告（反诉原告）德品公司提交以下证据：第一组：《合作协议》复印件，欲证实2017年12月30日，反诉原告与案外人周建签订《合作协议》，双方约定反诉原告以本案涉案1601平方米土地中的560平方米的土地使用权及客户资源作为出资与案外人周建合作经营蒙自德品汽车修理厂。第二组：《建设承包合同》、《工程施工合同》、《施工图纸》、《现场照片》、《招商银行户口历史交易明细表》、《微信转账截图》、《支付宝转账截图》复印件各一份、《收条》复印件两份，欲证实反诉原告因与案外人周建合作，在涉案土地上新建汽车修理厂而支付了180300元工程款。第三组：《限期自行拆除通知书》、《限期拆除催告通知书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》复印件各一份，欲证实反诉被告未向有关部门办理规划手续，导致反诉原告在涉案土地上新建的汽车修理厂被蒙自市城市管理综合执法局责令限期拆除。第四组：《建设用地批准书》复印件一份，欲证实反诉被告的建设许可证于2014年10月到期。本院认为，一、原告（反诉被告）骏成公司提交的第一组证据三性予以确认，且能够证实本案涉案土地的性质为商业用地，对该证据予以采信；第二组、第三组证据予以采信；第四组证据三性予以确认，能够证实涉案土地的现状，对该证据予以采信。二、被告（反诉原告）德品公司提交的第一组证据予以采信；第二组，能够证明反诉原告与案外人合作的具体事宜及支付工程款180300元的事实，但不能证明本案反诉原告的损失即为180300元，对真实性、合法性予以确认，但对关联性及证明目的不予采信；第三组证据的三性予以确认，但不能证明反诉原告新建的建筑物被责令限期拆除是因反诉被告未向有关部门办理规划手续所致，对证明目的不予采信；第四组证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年12月13日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《土地租赁合同》，约定：原告（反诉被告）将位于蒙自市红河工业园区内世家寨加油站旁面积为1601㎡（共计2.4亩）的土地出租给被告（反诉原告）使用；土地租赁期限为5年，即自2018年2月1日至2023年1月31日止；装修期（即场地平整）为2个月，自2017年12月1日至2018年1月31日，在此期间不收取租金；前三年（即2018年2月1日至2021年1月31日）每年租金为12万元，第四年和第五年每年租金为13.2万元；租金的支付采取按年支付、先付后用的方式，第一年租金及保证金被告（反诉原告）应于合同签署之日起5日内付至原告（反诉被告）指定的银行账户，以后每年租金被告（反诉原告）应于每年2月1日前将该土地租金付至原告（反诉被告）指定的银行账户；被告逾期60日未支付租金的，原告有权解除合同，并按当年租金的20％要求被告（反诉原告）支付违约金。合同签订后，原告（反诉被告）将涉案土地按约交付给被告（反诉原告），被告（反诉原告）于2017年12月27日向原告（反诉被告）支付了2018年2月1日至2019年1月31日的租金120000元，并支付了保证金24000元。2017年12月30日，被告（反诉原告）与案外人周建签订《合作协议》，约定：德品公司以红河工业园区内世家寨加油站旁的560平方米的土地使用权以及所享有的客服资源作为出资，周建负责蒙自德品汽车修理厂的厂房建设及装修、机器设备的投资；德品公司享有蒙自德品汽车修理厂利润的40%，周建享有60%。2018年3月27日，案外人周建与李长建签订《工程施工合同》，约定：周建将修理厂工程承包给李长建施工；承包方式为包工包料，每平方米506元，按实际工程量结算，暂定560平方米，合计283360元；施工期自2018年3月28日开始至2018年8月30日完工……。2018年4月10日，案外人周建与钱陈凯签订《建设承包合同》，约定：周建将修理厂钢结构厂房承包给钱陈凯施工；承包方式为包工包料；开工日期为2018年4月10日，竣工日期为2018年8月10日；合同价款为每平方米560元，面积588平方米，预计329280元；付款方式为预付款50000元，材料进入工地制作付50000元，盖瓦付100000元，剩余尾款双方验收后一次性付清……。2018年8月30日，周建向李长建支付了工程款59300元，2019年8月14日，向钱陈凯支付了工程款121000元。2018年7月3日，蒙自市城市管理综合行政执法局发出蒙综执法限拆通字〔2018〕第304号《限期自行拆除通知书》，载明：周建未经城市规划行政主管部门审批，擅自在蒙自市万国名车服务会所后面搭建钢架彩钢瓦，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。责令周建于2018年7月6日18时前自行组织人员拆除违法建筑。2018年7月6日，蒙自市城市管理综合行政执法局又发出蒙综执法催告字〔2018〕第304号《限期拆除催告通知书》，责令周建于2018年7月10日前自行拆除。2019年5月10日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达《租金延迟支付催告函》，被告（反诉原告）于2019年5月15日收到该催告函。2019年5月28日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达《解除租赁合同告知函》，被告（反诉原告）于2019年5月29日收到该告知函。另查明，涉案土地的使用性质为商业用地。被告（反诉原告）新建修理厂厂房未向有关部门申请审批，也未要求原告（反诉被告）协助其办理相关审批手续。综合双方诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：一、《土地租赁合同》的解除时间？二、各方在合同履行过程中是否违约？三、各方的诉讼请求是否合理？应否支持？针对以上争议焦点，本院评判如下：一、关于《土地租赁合同》的解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”第九十六条：“合同自通知到达对方时解除。”的规定。骏成公司与德品公司于2017年12月13日签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，骏成公司已按合同约定将租赁土地交付给德品公司使用，但经骏成公司催告，逾期超过60日仍未支付，按约定骏成公司有权解除合同，且德品公司已同意解除合同，德品公司于2019年5月29日收到骏成公司送达的《解除租赁合同告知函》，至今未提出异议，故双方签订的《土地租赁合同》应于2019年5月29日解除。二、各方在合同履行过程中是否违约的问题。双方签订的《土地租赁合同》中第四条约定：“德品公司承租涉案土地用于经营汽车4S店销售维修业务。”第五条第（二）项第3点约定：“德品公司可在租赁土地上新建建筑物。”《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县级人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证……。”经查明，涉案土地的使用性质为商业用地，且德品公司搭建钢架彩钢瓦应当向有关部门申请办理建设工程规划许可证，而不是应当由骏成公司申请办理，故骏成公司不构成违约，而德品公司未按照约定的时间支付租金，构成违约。三、各方的诉讼请求是否合理、应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本诉部分，骏成公司已向德品公司交付了租赁土地，德品公司应当按约支付租金（2019年2月1日至2019年5月28日租金为39000元）。合同解除后，德品公司仍继续占用涉案土地，应当支付相应的场地占用费（2019年5月29日至2019年9月12日为31333元）。骏成公司请求支付违约金24000元，德品公司已向骏成公司支付了2018年2月1日至2019年1月31日的租金120000元，未支付2019年2月1日起的租金是因德品公司修建的厂房被限期拆除，双方引发纠纷而未按时支付，故对骏成公司要求德品公司支付违约金24000元的诉讼请求，不予支持。德品公司反诉主张赔偿其损失180300元，未提供充分的证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”，且骏成公司在履行合同中不存在违约，故对其反诉主张赔偿损失和支付违约金的请求本院不予支持。保证金是为了保证合同的履行，双方的合同已解除，收取保证金的出租方应当返还保证金，故对德品公司主张骏成公司向其退还保证金24000元的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）红河骏成经贸有限公司与被告（反诉原告）红河德品汽车经贸有限公司签订的《土地租赁合同》于2019年5月29日解除。二、被告（反诉原告）红河德品汽车经贸有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）红河骏成经贸有限公司租金39000元及场地占用费（场地占用费自2019年5月30日起至判决履行期限届满之日止按12万元/年的标准计算）。三、原告（反诉被告）红河骏成经贸有限公司于判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）红河德品汽车经贸有限公司保证金24000元。四、驳回原告（反诉被告）红河骏成经贸有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）红河德品汽车经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2158元，由被告（反诉原告）红河德品汽车经贸有限公司负担1609元，原告（反诉被告）红河骏成经贸有限公司负担549元；反诉案件受理费2363元，由原告（反诉被告）红河骏成经贸有限公司负担248元，被告（反诉原告）红河德品汽车经贸有限公司负担2115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  谢安林审判员  代玉元审判员  陈 宏二〇一九年十二月十三日书记员  刘淑均