上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15089号上诉人（原审被告）：上海恋尚超市有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金沪路97号地下一层。法定代表人：于之和，执行董事。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶阳挺，上海丰进立和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉乐，女，1994年4月19日出生，蒙古族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。委托诉讼代理人：佟凤姣，上海市汇业律师事务所律师。原审第三人：刘训猷，男，1957年3月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人上海恋尚超市有限公司（以下简称恋尚公司）因与被上诉人吉乐及原审第三人刘训猷房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初37389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恋尚公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回被上诉人除请求解除合同外的其余诉讼请求。事实和理由：一、一审判决上诉人返还被上诉人押金15,000元无事实和法律依据。被上诉人擅自搬离承租房屋的行为属提前终止合同，已违反系争租赁合同，构成根本违约。所以依约，上诉人完全有理由要求被上诉人承担违约责任扣除押金。而原审判令上诉人返还是错误的。二、一审判决上诉人返还办理营业执照费用20,000元也无事实和法律依据。依合同约定，上诉人仅有为被上诉人办理营业执照提供有效办证文件等协助义务，主要办理义务人是被上诉人。且收取被上诉人20,000元办照费的是第三人，并非上诉人。第三人收费时已不是上诉人的授权招商的代理人，其收费行为并不代表上诉人收取。同时，被上诉人即使知晓第三人是起中介作用，但第三人并不能代表上诉人签订合同、收取款项，故该款不应由上诉人返还。三、一审判决上诉人承担被上诉人支付的2,000元装修费也是错误的。因合同明确约定，装修费用由被上诉人自理，且被上诉人装修时也未按约取得上诉人书面同意，其装修损失依约不应由上诉人承担。被上诉人吉乐不同意恋尚公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、1.5万元押金应予返还。因被上诉人是由于上诉人原因导致无法办理营业执照，且当时整层商铺都因此搬离了，故导致合同解除的原因在于上诉人的过错。二、2万元办理营业执照的押金也应返还。根据被上诉人提供的证据和第三人陈述，第三人与上诉人存在代理招商的关系，故被上诉人有理由确信第三人是代表上诉人的，且第三人代上诉人收取了2万元保证金，最终因上述上诉人过错致执照未办出，故其应返还该款。关于第三人与上诉人之间对款项的分配属内部关系，与被上诉人无关。三、关于装修承担问题，依约上诉人应对接入被上诉人商铺档口的管道、走水等工程负责装修，而被上诉人提供的装修费用清单中表明该部分施工费用是被上诉人支付，且支付的金额超过一审判决上诉人承担的2,000元，故该部分费用理应依约由上诉人承担。原审第三人刘训猷未作陈述。吉乐向一审法院起诉请求：1.判决解除双方当事人于2018年9月14日签订的房屋租赁合同；2.判决恋尚公司返还吉乐2018年10月1日至2018年12月31日的租金15,000元；3.判决恋尚公司返还吉乐租赁保证金15,000元；4.判决恋尚公司返还吉乐办理营业执照保证金2万元；5.判决恋尚公司赔偿吉乐违约金15,000元；6.判决恋尚公司赔偿吉乐加盟费、装修费损失66,000元（其中装修损失21,000元，加盟费6万元，扣除违约金部分后，剩余部分损失继续主张）；7.判决恋尚公司返还吉乐2018年10月1日至2018年12月31日的物业费3,000元；8.诉讼费由恋尚公司承担。一审法院认定事实：2017年12月18日，刘训猷与恋尚公司签订《关于浦东大道的合作协议》约定，恋尚公司同意刘训猷以恋尚公司名义就上海市浦东新区浦东大道2123号二楼美食尚美食城网点开展搜寻、初步接洽及招商、服务工作；刘训猷只负责网点拓展招商，客服，不得私自与客户签约；刘训猷必须在该合同签订之日起15天内招商完毕，否则，视作刘训猷违约，该合同自行终止。该合作协议还就刘训猷招商成功后的报酬等问题进行了具体约定。2018年1月10日，恋尚公司与刘训猷签订《补充条款》约定，刘训猷代理恋尚公司进行招商，按照原合作协议获得应得佣金；刘训猷自愿出资3.4万元，此款为对美食城的投资装修款；恋尚公司项目现剩余13个美食档口，在本协议期限内刘训猷招商10个美食档口（招商定额）以上，恋尚公司奖励刘训猷6.8万元；协议有效期截止至2018年3月1日，若在期限内刘训猷不能完成招商定额，刘训猷投资不予退还且不予奖励；本协议生效以后，恋尚公司随即提供刘训猷招商办公场所，刘训猷拥有独立自主的招商洽谈权限，但无签订合同之权限；原合作协议期限以本补充条款约定的期限为最终期限，恋尚公司授权刘训猷为恋尚公司招商部经理挂名对外招商。2018年9月13日，经刘训猷招商，吉乐向刘训猷付款2万元，刘训猷就此款向吉乐出具了《收据》，该收据上收款事由明确：浦东大道2123号美食城第一号档口，本费用如吉乐三个月未能办成营业执照必须如数退还。该收据下方加盖了某“服务有限公司”的公章。2018年9月14日，吉乐与恋尚公司签订《房屋租赁合同》约定：恋尚公司将位于上海市浦东新区XX大道XX号二楼1号房屋出租吉乐经营“XX粥铺”；租赁期限自2018年9月1日起至2020年8月31日止，其中2018年9月1日至9月30日为免租期；2018年10月1日至12月31日月租金税后5,000元，2019年1月1日至3月30日月租金税后6,000元，先付后用，吉乐应于2018年9月15日前支付第一期三个月租金15,000元，后续租金由吉乐提前十五日支付给恋尚公司；租赁押金15,000元，该押金在本合同终止或解除后，恋尚公司确认吉乐已付清全部租金及其它费用，并且租赁场地及设施无损坏，或吉乐已经支付所有赔偿费用或违约金的，且在吉乐按合同相关约定，将注册地迁离租赁地后的前提条件下，由恋尚公司将该押金无息退还给吉乐；该房屋公共区域管理费每月1,000元；恋尚公司交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，吉乐可书面通知恋尚公司解除合同，恋尚公司需向吉乐支付三个月租金为违约金；经恋尚公司书面同意，恋尚公司提供有效办证文件，吉乐可将租赁场地作为其工商登记的注册地。双方还就其它权利义务进行了约定。当日，吉乐向案外人“冯某”转账33,000元，用以支付系争房屋的押金、2018年10月1日至12月31日的租金及物业费。就吉乐的已付款，刘训猷向吉乐转交了经办人“王某”于2018年9月14日出具的进场费6,000元、2018年10月1日至12月31日租金15,000元、押金15,000元、卫生费（即物业费）3,000元的四份收款收据。另查明，涉案《房屋租赁合同》签订后，吉乐与案外人上海XX有限公司签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，其中约定：吉乐委托案外人对系争房屋进行装饰装修；承包方式为部分承包；总价款为21,000元；工期自2018年9月25日开工至同年10月5日竣工；案外人指派陈某为驻工地代表，全权负责合同履约。该合同后还附有《室内装潢施工预算清单》。2019年9月22日、9月27日，吉乐分别向陈某付款5,000元、4,800元。再查明，吉乐2018年10月18日发送给刘训猷的微信照片显示，吉乐在系争房屋处实际开设了“XX饭”。本案审理过程中，吉乐明确于2018年10月1日起在系争房屋内开展试营业，因刘训猷于2018年12月25日告知吉乐无法办出营业执照，故吉乐最终经营至2018年12月底，并于2019年1月3日前后将系争房屋钥匙返还恋尚公司；恋尚公司则表示“冯某”并非恋尚公司员工，但确实收到吉乐支付的33,000元款项，并确认系争房屋由吉乐进行了简易装修。一审法院认为，吉乐与恋尚公司签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。虽恋尚公司认可该合同事实上已于吉乐搬离系争房屋时解除，但一审法院认为合同的解除需要有解除行为，现吉乐起诉要求解除合同，而恋尚公司亦于2019年6月4日当庭对合同已解除的事实予以认可，故一审法院以该日作为该合同解除日期。就合同解除的原因，吉乐称系因恋尚公司原因无法办理营业执照致使吉乐无法继续经营，对此一审法院认为，《房屋租赁合同》仅约定经恋尚公司书面同意，恋尚公司提供有效办证文件，故该合同仅约定了恋尚公司有协助吉乐办理营业执照的义务，虽吉乐主张为办理营业执照曾向恋尚公司支付过2万元保证金，但一审法院认为该款的收款收据上只明确了营业执照无法办理此款应予退还的有关情况，未证明恋尚公司曾就保证为吉乐办理营业执照做出过承诺，故一审法院认为本案中恋尚公司并未承诺过为吉乐办出营业执照，即便在合同履行过程中，恋尚公司曾出面为吉乐办理过营业执照的相关手续，但在恋尚公司未能办出营业执照的情况下，办理营业执照义务主体仍为吉乐，而非恋尚公司，故吉乐因恋尚公司未办出营业执照而解除合同的行为并不合法，因此一审法院对吉乐要求恋尚公司承担违约责任不予支持。就吉乐所主张的装修、加盟损失，现审理已查明吉乐在系争房屋内所经营的店铺并非“XX粥铺”，故一审法院对吉乐所主张加盟“XX粥铺”所产生的加盟费损失不予支持；就装修损失，因吉乐提供了实际发生装修费用9,800元的客观依据，而恋尚公司亦认可屋内存在简易装修，一审法院认为该部分款项确实系吉乐基于对恋尚公司协助其办理营业执照后在系争房屋内开展长期合法经营这一信任利益所产生合理费用，考虑到恋尚公司确实未能为吉乐办理营业执照，故一审法院基于公平合理原则酌定恋尚公司赔偿吉乐该部分损失2,000元。就吉乐要求恋尚公司返还的其它费用，因吉乐在审理中确认在系争房屋内经营至2018年12月底，故在此期间，吉乐实际占有并使用了系争房屋，理应按照《房屋租赁合同》约定向恋尚公司支付2018年10月1日起至12月31日的租金、物业费，故一审法院对吉乐的该部分诉请不予支持；而就吉乐已支付的押金15,000元、办理营业执照的费用2万元，虽恋尚公司对曾收取吉乐2万元用于办理营业执照的情况不予认可，但一审法院认为此款系由代表恋尚公司招商的刘训猷收取，且其中部分款项亦由恋尚公司方收取吉乐押金、租金的同一经办人出具了收款收据，故刘训猷收款且承诺营业执照办理不出予以退款的行为应视为恋尚公司的行为，现涉案《房屋租赁合同》已解除，而吉乐也确实未成功办理营业执照，故恋尚公司理应向吉乐返还该2万元款项及押金，故一审法院对吉乐该部分诉请均予以支持。据此判决：一、吉乐与恋尚公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月4日解除；二、恋尚公司应于判决生效之日起十日内返还吉乐押金15,000元；三、恋尚公司应于判决生效之日起十日内返还吉乐办理营业执照费用2万元；四、恋尚公司应于判决生效之日起十日内赔偿吉乐装修损失2,000元；五、驳回吉乐的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1,460元，由吉乐负担1,097元，恋尚公司负担363元。本院二审期间，双当事人均未提交新的证据。原审第三人刘训猷二审中未答辩也未提供新的证据。本院二审查明，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第二条3-3款约定：乙方（被上诉人）逾期支付（租金）的，逾期一日，则乙方需按未付租金的5‰/天支付违约金，逾期30日，即视为乙方不再履行本合同。甲方（上诉人）有权单方解除本合同，没收本合同第四条约定的押金。第五条5-3款约定：乙方装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，则还由乙方报有关部门批准后，方可进行，费用由乙方自理。第九条9-2款约定：乙方擅自提前终止合同的，乙方向甲方支付按提前退租天数的租金的壹倍作为违约金。甲方可从本合同第四条约定的房地产租赁押金中抵扣，不足部分由乙方另行支付，同时赔偿甲方实际损失。第十条10-1款约定：乙方签订本合同后，甲方统一上下水、排烟管道、电源接入改造到甲方指定位置。被上诉人于2018年9月13日转款2万元办理营业执照费用至第三人银行账户凭证上载明：转帐说明为“XX粥铺”。次日，上诉人员工王某出具了其中由第三人转付的6,000元收据通过第三人已转交被上诉人，被上诉人在一审第二次开庭审理中对此未表示异议，该收据上载明交款单位为被上诉人。在一审第一次庭审中，被上诉人陈述其经营系争房屋到2018年12月底，最终于2019年1月3、4日左右将房屋钥匙还给了上诉人。同时，上诉人也确认“原告于2018年12月就搬走了”，并确认“双方的租赁合同已经实际解除，但解除原因是原告擅自解除合同，根据合同9-2，被告有理由要求扣除押金，并要求原告赔偿被告实际损失。”在一审第二次庭审中，第三人刘训猷陈述涉案的由上诉人员工王某出具的四张收据均是直接交给第三人，再由第三人转交给被上诉人的，被上诉人对此认可。第三人还陈述，（签订合同）“当时第三人带原告到被告总部，被告员工冯某和曹总都在场，双方签约时第三人也在场”。第三人在出具2万元营业执照保证金的收据上写明，如无法办理营业执照如数退还2万元的依据是“被告发出去的招商广告上都明确要帮助客户办理营业执照，当时也告知原告营业执照如办不出来，2万元金额会予以退还。后第三人也承租了被告的一间店铺，才得知被告根本无法帮客户办理营业执照。”上诉人陈述“根据原、被告签订的合同来看，并无所谓的进场等费用。”经本院二审审理查明，一审判决认定的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人恋尚公司是否应返还和偿付1.5万元租房押金、2万元办理营业执照费用和2,000元装修费。对此，第一，需明确系争租赁合同是否已实际解除及解除的时间。上诉人与被上诉人作为签订合同的双方均在一审庭审中确认被上诉人实际于2018年年底已搬离租赁房屋，被上诉人主张从该时起合同已实际解除，上诉人未要求支付2019年后的房租，且拒不返还租赁押金，上诉人在一审庭审时也表示当时已实际解除合同，二审中则称被上诉人是2019年2月搬离的，但该陈述违反我国民事诉讼制度中“禁反言”规定精神，且无相应反证证明。据此，应认定被上诉人实际是于2018年12月底就搬离系争房屋。且事后直至二审上诉人始终未向被上诉人主张过之后的租金，且在一审中明确其扣压的押金1.5万元是抵按合同9-2约定的违约金和赔偿损失，且按该约定的违约金并不包括应付的租金，故上诉人二审称抵2019年后租金的说法，也与一审述称相悖，违反“禁反言”原则，而不予采信。且上诉人至今未提供证据证明其在被上诉人搬离后有催收租金的行为，其扣压押金不还及明确合同已解除的表示，并结合双方确定被上诉人已于2018年底搬离的事实表明，双方实际从2019年开始均已不再继续履行合同，只是双方还保留相互追究违约责任的权利。据此，应认定系争合同已于2018年12月31日解除。而一审判决于2019年6月4日解除有误，应予更正。第二，关于恋尚公司上述诉称的三笔费用是否应予返还或偿付。首先，上诉人是否可没收租赁押金1.5万元的问题。依据合同约定上诉人方有权没收押金只有一种情形，即3.3款规定的当被上诉人逾期支付租金30天后，视为不再履行合同，上诉人有权单方解除合同，没收押金。但已查明事实表明，其未单方宣布解除合同，如上所述被上诉人也无逾期支付租金情形，故其现主张没收押金不符合合同约定。同时，合同4-1款约定了返还押金的条件，因上诉人目前未举证证明并反诉主张被上诉人存在欠租金和应承担的违约金等约定的条件事实，故依约上诉人应返还该笔费用。其次，关于2万元办理营业执照的费用是否应由上诉人返还的问题。已查明的事实表明，被上诉人已支付第三人该笔费用。但上诉人与被上诉人对第三人收取该笔费用是否代表上诉人收取存在争议。对此，第三人述称其收取的2万元中付给上诉人6,000元，上诉人认可收到此6,000元，但否认是从第三人处收取，而是从被上诉人处收取，且否认是办理执照费用。然而被上诉人与第三人均称系第三人直接付给上诉人的，且从被上诉人举证证明的资金走向分析，被上诉人于签合同前一天先将2万元通过银行转付给第三人，且转账凭证上载明的转款用途为“XX粥铺”，与系争租赁合同约定的用途经营商铺的名称一致，由此可见被上诉人支付第三人该2万元是与租赁合同有关的，而被上诉人另外再支付上诉人6,000元办照费无合同和其他依据，也不合情理。同时，上诉人称收取的6,000元系进场费与其一审庭审辩称不存在收取进场费的合同依据的说法不相符，违反“禁反言”原则。故被上诉人对该笔费用的支付方式和款项用途的举证效力达到了高度盖然的证明标准，应予采信，而上诉人的相应上诉理由不足采信。同理，被上诉人向案外人转账付款的合同内款项3.3万元的付款凭证证明是经冯某转付上诉人的，上诉人辩称被上诉人直接以现金交付给上诉人的，也不符合被上诉人举证证明的事实，也不合本案的情理。同时，结合上诉人员工王某在同日出具的四张连号的收据给被上诉人包括由第三人转付的6,000元的事实，并鉴于第三人之前代表上诉人招商的事实，有充分理由相信被上诉人是通过第三人招商与上诉人签订系争合同，并通过第三人转付过款项，且第三人到庭后与被上诉人一致陈述王某代表上诉人出具给被上诉人的收条是通过第三人转交被上诉人的。据此，诚如一审判决认定的，通过第三人上述在上诉人与被上诉人签约和履约过程的行为和代表上诉人承诺营业执照办理不出予以退款的一系列行为，使被上诉人有理由相信第三人的行为均是代表上诉人行使的。故虽然上诉人实际从第三人处收取了2万元中6,000元，但应认定第三人收取2万元均是代表上诉人向被上诉人收取的，第三人的承诺也是代上诉人作出的，现事实上执照未办出，无论是什么原因，承诺退款的条件已成就，上诉人理应归还被上诉人该2万元。再有，关于上诉人是否应赔偿被上诉人装修损失。虽然依合同约定上诉人无保证被上诉人办出营业执照的义务，但鉴于被上诉人办不出营业执照使之主要的长期经营的合同目的无法实现，且第三人在一审庭审的陈述也印证了被上诉人关于执照办不出也有上诉人客观无法使被上诉人办出执照的说法，无论该说法是否属实，鉴于被上诉人搬出系争房屋终止履行合同也是据此其认为代表上诉人代办执照的第三人告知不能办出执照的原由所致，故一审基于公平合理原则酌定上诉人赔偿2,000元，也无于法相悖和明显不当之处。综上所述，一审判决中除上述双方确认的事实解除合同的日期不当应予更正外，其余判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初37389号民事判决第二、三、四、五项判决；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初37389号民事判决第一项；三、上诉人上海恋尚超市有限公司与被上诉人吉乐签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除。二审案件受理费725元，由上诉人上海恋尚超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十二月二十七日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……