宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁01执异263号 案外人：黄某，男，1990年2月5日出生，汉族，中石油西南局固原压气站输气员，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人:边雪城，女，1991年10月12日出生，汉族，培训机构教师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区永泰城剑桥郡4-1-1303室（系案外人黄某嫂子）。 申请执行人:王莺君，住宁夏回族自治区银川市。 被执行人:宁夏逸家房地产开发有限公司。 法定代表人:郭某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：缪某，住宁夏回族自治区银川市。 本院在执行王莺君与被执行人宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人黄某对本院查封的逸家公司名下位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并举行了听证。案外人黄某的委托诉讼代理人边雪城，申请执行人王莺君，被执行人逸家公司的委托诉讼代理人缪某到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人黄某称，请求解除对宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋的查封措施。事实与理由：2010年10月12日，案外人与逸家公司签订《商品房买卖合同》，约定逸家公司将其位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋以174223元的价格出售给案外人，案外人于合同签订当日缴纳了全部购房款。后到合同约定的交付日期及办理产权证日期届满前，逸家公司一直无法办理相关交房及办理产权证手续，案外人为此于2014年9月将逸家公司诉到兴庆区法院，因涉案房屋没有竣工验收，房屋属于烂尾状态，故法院仅判决逸家公司支付案外人延期交付房屋及办理产权证书的违约金。直到2018年底，逸家公司通知案外人所购涉案房屋达到交房条件，在办理房屋手续时才发现上述房屋被银川中院（2014）宁01执48号执行案件查封。故特向贵院申请，请求解除对案外人所购上述涉案房屋的查封。 申请执行人王莺君称：案外人的异议请求不成立，不符合不应查封的要件，请求法院依法驳回其异议请求。 被执行人逸家公司称，1.案外人购买涉案公寓房属实且全额交纳了购房款，案外人应当对所购房屋享有所有权；2.涉案房屋逸家公司没有给案外人备案导致被法院查封，被执行人有过错，但法院查封应当考虑案外人是善意取得房屋，案外人没有过错，法院不应当查封涉案房屋。 本院查明，王莺君与逸家公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月18日作出（2012）银民初字第56号民事判决书，判决：一、解除原告王莺君与被告逸家公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告逸家公司于本判决生效之日起十五日内向原告王莺君返还购房款399万元；三、被告逸家公司于本判决生效之日起十五日内向原告王莺君支付违约金39900元；四、驳回原告王莺君的其他诉讼请求。判决送达后逸家公司不服提起上诉，宁夏回族自治区高级人民法院经审理于2013年12月9日作出（2013）宁民终字第124号民事判决，判决：一、维持宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2012）银民初字第56号民事判决的第一、四项，即：解除王莺君与逸家公司签订的《商品房买卖合同》；驳回王莺君的其他诉讼请求。二、撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2012）银民初字第56号民事判决的第二、三项，即：逸家公司于本判决生效之日起十五日内向王莺君返还购房款399万元；逸家公司于本判决生效之日起十五日内向王莺君支付违约金39900元。三、逸家公司于本判决生效之日起十五日内向王莺君返还购房款3902916.65元及支付违约金39029.17元。该判决生效后，因逸公司公司未按照约定履行付款义务，王莺君申请强制执行。 在诉讼过程中，本院于2012年10月20日保全查封了逸家公司名下包括宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋在内的21套房产。在执行过程中，本院于2014年10月4日作出（2014）银执字第48号执行裁定，裁定：一、冻结、扣划被执行人逸家公司的银行存款4025834.82元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2014年11月5日，本院对被执行人逸家公司名下包括涉案房屋在内的21套房产进行了查封。2018年10月30日，本院再次对上述房产进行了续查封，查封期限为三年。为此，案外人黄某向本院提出执行异议。 另查明，2010年10月12日，案外人黄某与被执行人逸家公司签订《商品房买卖合同》,约定案外人购买逸家公司开发建设的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区西侧宁夏医药批发市宁夏回族自治区兴庆区丽景南街宁夏回族自治区西侧宁夏医药批发市宁夏回族自治区兴庆区丽景南街宁夏回族自治区西侧宁夏医药批发市的位于宁夏回族自治区兴庆区丽景南街宁夏回族自治区西侧宁夏医药批发市场（逸家财富广场）3幢四层419号商住房（即××楼房），建筑面积47.1平方米，每平米单价3699元，总价款174223元。合同签订当日，被执行人逸家公司向案外人出具174223元购房款收据。 还查明，案外人黄某因涉案房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月将被执行人逸家公司诉至兴庆区法院，该院经审理于2015年2月9日作出（2014）兴民初字第5259号民事判决，判决逸家公司于判决生效之日起七日内支付案外人黄某逾期交房违约金及逾期办理房屋权属证书违约金合计22178.59元。判决送达后，逸家公司及黄某均不服提起上诉，本院于2015年7月7日作出（2015）银民终字第729号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，案外人黄某提出涉案宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区西侧宁夏医药批发市宁夏回族自治区兴庆区丽景南街宁夏回族自治区西侧宁夏医药批发市宁夏回族自治区兴庆区丽景南街宁夏回族自治区西侧宁夏医药批发市场（逸家财富广场）3幢四层419号商住房系其从逸家公司合法购买取得并已支付全部价款，请求依法解除对涉案房产的查封。经审查，案外人黄某提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、（2014）兴民初字第5259号及（2015）银民终字第729号民事判决书，可以证明其在涉案房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部房款，非因买受人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的形式要件，其权利能够排除执行。故案外人黄某所提异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 解除对宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区西侧宁夏医药批发市宁夏回族自治区兴庆区丽景南街宁夏回族自治区西侧宁夏医药批发市宁夏回族自治区兴庆区丽景南街宁夏回族自治区西侧宁夏医药批发市场（逸家财富广场）3幢四层419号房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 乔 强 审 判 员 虞 东 人民陪审员 梁 坚 二〇一九年十一月一日 书 记 员 张丽媛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。