贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔27民终2683号 上诉人（原审被告）：贵州海鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州龙里县冠山街道水桥村，统一社会信用代码91522730072042373J。 法定代表人：朱钢，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：杨晓琪，女，1977年10月30日生，布依族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。 上诉人贵州海鑫房地产开发有限公司（以下简称海鑫房开公司）因与被上诉人杨晓琪房屋买卖合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2019）黔2730民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 海鑫房开公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回杨晓琪的诉讼请求；3、本案的全部诉讼费由杨晓琪承担。事实和理由：一、海鑫房开公司逾期交付房屋以及案涉房屋至今未能办理房屋产权证的原因是施工单位贵州建工集团第一建筑工程有限公司严重延误工期、拒绝配合海鑫房开公司办理结算及相关手续，通过恶意诉讼，造成海鑫房开公司逾期交付房屋以及无法为杨晓琪办理房屋产权证，海鑫房开公司主观上并不存在任何过错；二、本案杨晓琪购房的目的是用于居住的，涉案房屋已交付，杨晓琪的合同目的已基本实现，逾期办证对杨晓琪不会造成任何实质影响及经济损失，杨晓琪主张按日支付违约金明显严重超出其损失；三、本案中臻溪观邸项目业主300余户，总销售房款超过1亿元，如果违约金标准过高，海鑫房开公司将面临重大财务危机及经营困难，不仅影响当地经济社会和谐、健康、有序的发展，也必然会严重影响业主的权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，请法院综合考虑各种客观情况及海鑫房开公司实际困难，根据公平原则，将逾期办证的违约金调整为每日万分之零点一以内，并且就违约金作一次性结算，不再累计计算，这既保护了业主的权益，也让海鑫房开公司可以继续生产发展。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请二审法院依法予以撤销，并改判驳回杨晓琪诉讼请求。 杨晓琪二审未作书面答辩。 原审原告杨晓琪向一审法院起诉请求：一、请求依法判令海鑫房开公司向杨晓琪支付2016年7月1日起至2017年6月11日的逾期交房违约金12079元（按照购房款每日万分之一的标准计算）。二、请求依法判令海鑫房开公司向杨晓琪支付从2018年7月1日起至实际交付房屋转移登记文书之日止的违约金（按照购房款每日万分之三的标准计算）。 一审法院认定事实：杨晓琪属于一般市场客户。2016年5月9日，杨晓琪与海鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号20160025），约定杨晓琪向海鑫房开公司购买其开发的位于龙里县××街道××路臻溪官邸的商品房，双方并对房屋价款、面积、交房时间、违约责任等进行了约定。该合同第十一条、第十三条对交房时间和逾期交房违约责任作了约定，确定海鑫房开公司应当在2016年12月15日前交付商品房，如逾期交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之一的违约金。该合同第十四条约定，在商品房达到交付条件时，海鑫房开公司应在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。该合同第二十二条约定，海鑫房开公司应于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付杨晓琪，逾期60日后不能交付的，海鑫房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之二的违约金。合同签订后，杨晓琪已按约支付房价款350126元。2016年7月4日，海鑫房开公司向杨晓琪出具一份《延期交房通知书》，主要内容为海鑫房开公司承诺按双方购房合同约定的逾期交房规定，从2016年7月1日起按万分之一每天的标准赔偿违约金至交房时止。2016年12月16日，海鑫房开公司在所开发建设的臻溪官邸楼盘张贴交房《公告》。因海鑫房开公司未按约如期交房并将办理商品房转移登记的有关文书交付杨晓琪，就违约金赔偿事宜，杨晓琪经与海鑫房开公司协商无果后诉至法院。一审另查明：2013年12月2日，海鑫房开公司与贵州龙山旅游开发有限公司作为发包人，将其开发建设的案涉商住楼发包给贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）进行建设施工。案涉商住楼于2015年3月2日开工，2016年12月28日竣工，2017年11月6日验收。2018年8月上旬，一建公司以海鑫房开公司未付清其工程款为由，向黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起诉讼，诉讼中海鑫房开公司就双方争议的工程款结算问题委托第三方机构进行建设工程造价咨询，该诉讼在一审审理阶段尚未审结。一审诉讼中，海鑫房开公司在《关于逾期交房违约金的情况说明》中认可杨晓琪主张的交付房屋的实际时间为2017年5月31日。 一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系合法成立有效的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应严格按照合同约定全面履行义务。海鑫房开公司未按合同约定如期向杨晓琪交付房屋及办理房屋权属转移登记文书的行为已构成违约，应依法向杨晓琪承担违约责任。双方在合同中约定的逾期交房违约金标准为已付房款的每日万分之一，该标准与本地同地段同类房屋租金标准相宜，海鑫房开公司要求调减的理由不成立。关于逾期交房违约金的起算时间问题，因2016年7月4日海鑫房开公司向杨晓琪出具的《延期交房通知书》，系其真实意思表示，且出具时间晚于合同签订时间，故应按杨晓琪主张的《延期交房通知书》中海鑫房开公司承诺的时间即2016年7月1日起算。杨晓琪主张的交房时间为2017年6月11日，海鑫房开公司认可的交房时间为2017年5月31日，因交房的举证责任在海鑫房开公司，海鑫房开公司未提供证据证明交房给杨晓琪的具体时间的情况下，一审法院即按杨晓琪主张时间认定，即2017年6月11日。杨晓琪关于按合同约定已付房屋总价款的每日万分之一支付逾期交房违约金的诉请，依法予以支持。对于逾期交付办证文书的违约金，双方已在合同中约定该违约金承担方式为从约定日期至实际交付办理商品房权属转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的千分之二的违约金。该违约金明显过高，杨晓琪诉请时自行调减为日万分之三，但海鑫房开公司仍认为过高而要求调低。即本案主要争议焦点为如何调整逾期交付办理房屋权属转移登记文书的违约金。从海鑫房开公司提供的证据看，其作为房地产开发商，所实施的项目审批和缴费等各项手续齐备，其不能向商品房买受人按时交付办理房屋权属转移登记文书的主要原因系与案涉商住楼的建设施工方存在工程款结算争议不能得到对方配合所致，而非自己的主观过错。结合双方合同约定的逾期交房违约金为按已付房款的每日万分之一计算的标准，宜考虑将逾期交付办证文书的违约金调整为按已付购房款的日万分之零点五。就逾期交付办证文书违约金约定的意义而言，该违约金计算的截止期限仍宜按双方合同约定，为海鑫房开公司交付该办证文书时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、贵州海鑫房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内，向杨晓琪支付逾期交房违约金12079元（350126元×0.0001×345天）;二、贵州海鑫房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内，以已付房价款350126元为基数，按日万分之零点五的标准，向杨晓琪支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（从2018年7月1日起计算至其向杨晓琪交付办理商品房转移登记有关文书之日止）。案件受理费403元（已减半收取），由海鑫房开公司负担。 本院二审期间，海鑫房开公司及杨晓琪未提交新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点为：1、海鑫房开公司应否向杨晓琪承担逾期交付房屋及逾期办证的违约责任；2、一审对逾期交付房屋转移登记有关文书违约金的调整是否合理的问题。 关于焦点1，从一审查明的事实看，海鑫房开公司与杨晓琪签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋交付使用时间以及房屋转移登记有关文书交付时间，海鑫房开公司应在合同约定时间内将该房屋交付杨晓琪使用以及将该房屋转移登记有关文书交付给杨晓琪。海鑫房开公司未按约定履行交付房屋以及交付房屋转移登记有关文书的义务，已构成违约，依法应当承担支付违约金的责任。故，海鑫房开公司主张逾期交付房屋以及逾期办证是施工单位造成的没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于焦点2，双方当事人在合同中约定了违约金的额度，本应得到尊重，但为平衡合同双方权利义务，使合同责任不致于过度失衡，法律又规定了在当事人请求调整违约金的情况下，赋予人民法院根据公平原则、当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等对违约金过高或过低进行调整。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中已经约定了该违约金承担方式为从约定日期至实际交付办理商品房权属转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款千分之二的违约金，杨晓琪在提起本案诉讼时，又自愿将该违约金调减为按日万分之三计算，但海鑫房开公司仍认为过高而要求调低，一审综合当地经济发展和本案实际情况，将该违约金调整为按日万分之零点五计算，并无不当，本院予以确认。故，海鑫房开公司主张将逾期办证的违约金调整为每日万分之零点一以内的理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，海鑫房开发公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费806元，由上诉人贵州海鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李家荣 审判员  蔡云飞 审判员  袁丽娟 二〇一九年十二月十六日 法官助理王炜 书记员龙彪