安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖18民终1776号上诉人（原审被告）：郎溪县天盛房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇中港东路清河苑。法定代表人：陈琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪建平，该公司财务负责人。被上诉人（原审原告）：方明，男，1981年5月20日出生，汉族，住安徽省郎溪县。被上诉人（原审原告）：王蓓，女，1986年7月25日出生，汉族，住安徽省郎溪县。上诉人郎溪县天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）因与被上诉人方明、王蓓商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2019）皖1821民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审法院查明双方确认的实际交房时间为2018年10月27日，但一审法院却认为交房时间为2018年12月3日，理由是12月3日天盛公司才取得建设工程规划核实合格证。天盛公司认为一审判决混淆了概念。根据双方合同约定，房屋交房交付的条件是综合验收合格，而天盛公司该项目是在2018年10月26日通过了所有的综合验收程序，并通知全体业主10月27日收取房屋，方明、王蓓在收取房屋时并没有对交房通知书上的交付时间及房屋交付条件提出任何异议。因此，天盛公司在交付房屋时符合双方合同约定及法律规定条件，违约金只能计算至2018年10月27日。2.一审认定违约金标准错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于延期交房的损失及违约金是否过高均做了明确规定，逾期交房违约金可参照同类房屋租金标准，违约金不超过损失（即租金）的30%。本案中，同类房屋每月租金为1000元，而双方约定的违约金达数千元每月，远超出上述标准。一审法院应当予以调整而未调整。方明、王蓓向一审法院起诉请求：判令天盛公司支付逾期交房违约金24649.21元。一审法院审理查明：天盛公司系郎溪县天盛瑞景小区的开发商。方明、王蓓（买受人）于2018年1月8日与天盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2018预0000104），向天盛公司购买郎溪县天盛瑞景小区2幢3单元606号商品房一套，合同约定房屋建筑面积为194.6㎡。该商品房总价为1060181元，首付款810181元于2018年5月8日前支付，余下250000元办理公积金贷款。合同第八条约定了房屋交付期限及条件，约定出卖人应在2018年6月30日之前将经分期综合验收合格的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府部门政策发生调整变化，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；3.合同约定的交房期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金）。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，方明、王蓓支付了购房首付款810181元；2018年7月24日，相关银行将方明的贷款250000元根据贷款合同约定支付至天盛公司银行账户。2018年12月21日，天盛公司开具了2份增值税普通发票，开票金额分别为1000000元和60181元。天盛公司通知方明、王蓓等购房户于2018年10月27日交房；2018年12月3日，天盛公司取得建设工程规划核实合格证。一审法院认为，方明、王蓓与天盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。本案主要争议在于天盛公司逾期交房天数的计算问题。对此，一审法院经审查认为，依据双方合同第八条约定，出卖人应在2018年6月30日之前将经分期综合验收合格的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.合同约定的交房期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金）。本案中，方明、王蓓支付了购房首付款810181元，2018年7月24日，相关银行将方明的贷款250000元根据贷款合同约定支付至天盛公司银行账户。至此，方明、王蓓作为买受人方才完成支付全部购房款义务，故天盛公司依据双方合同约定要求将逾期交房日期延至2018年7月24日的意见，予以支持。另依据合同第十一条约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。现天盛公司虽已经通知在2018年10月27日交付房屋，但其当时并未取得相关验收合格材料，违反了双方关于交付期限和条件的约定，应当承担违约责任。现方明、王蓓主张逾期日期自2018年7月1日计算到2018年12月3日，一审法院对逾期日期自2018年7月25日至2018年12月3日部分予以支持。至于天盛公司抗辩违约金过高的意见，经审查认为，双方约定的违约金计算标准是按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，经过房管部门备案，且约定的标准低于年利率6%，故对天盛公司该抗辩意见不予支持。依照双方合同第九条约定，天盛公司应当支付的违约金数额为20832.56元（1060181元×0.15‰×131天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决：郎溪县天盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付方明、王蓓逾期交付房屋违约金20832.56元。一审案件受理费420元，减半收取计210元，由方明、王蓓负担30元，天盛公司负担180元。二审中双方均未提举新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.天盛公司逾期交房的违约金应自何时开始起算；2.一审确定的逾期交房违约金是否过高。关于天盛公司逾期交房违约金的起算时间问题。根据已查明的事实，天盛公司于2018年10月27日通知方明、王蓓交房，但其取得建设工程规划核实合格证的时间为2018年12月3日。天盛公司称案涉房屋已于2018年10月26日通过综合验收，但其并未提举证据证实。故一审将其取得建设工程规划核实合格证的时间作为案涉房屋符合交付条件的时间并以此作为确定逾期交房违约金的起算点，并无不当。关于逾期交房违约金是否过高的问题。一审中适用的违约金标准系天盛公司所提供的格式化合同中与方明、王蓓约定的标准，天盛公司辩称应参照同类房屋每月租金标准，违约金应不超过租金的30%，但天盛公司亦未就此提供相关证据证明。故对此辩解不予支持。综上，天盛公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由上诉人郎溪县天盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈月银审判员  周宏韬审判员  李 娜二〇一九年十二月十九日书记员  刘佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……