北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12521号原告：王丽春，女，1980年5月20日出生，汉族，现住北京市丰台区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室－81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京新景祥文化发展有限公司，住所北京市门头沟区石龙工业开发区龙园路8号H8-02号。统一社会信用代码911101097776996585。法定代表人：于涛，经理。原告王丽春与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京新景祥文化发展有限公司（以下简称新景祥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽春到庭参加诉讼，被告绿地京纬公司、新景祥公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽春向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除王丽春与绿地京纬公司签订的商品房预约合同；2．请求判令绿地京纬公司退还王丽春购房款314395元并支付利息（利息分为两部分：以10000元为基数，自2015年12月19日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以304395元为基数，自2015年12月25日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3．请求判令绿地京纬公司、新景祥公司共同退还王丽春团购信息服务费50000元并支付利息（利息以50000元为基数，自2015年12月25日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4．请求判令绿地京纬公司赔偿王丽春房屋差价损失15000元；5．本案诉讼费由绿地京纬公司、新景祥公司负担。事实和理由：2015年12月19日，王丽春与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，购买绿地京纬公司位于北京市密云xxxx项目中的xx-xxxx号房屋，房屋成交总价为1034395元。同日，王丽春向绿地京纬公司支付购房款10000元。2015年12月25日，王丽春向绿地京纬公司支付购房款304395元。同日，王丽春与新景祥公司签订《团购推荐单》，并向新景祥公司交纳团购信息服务费50000元。后因限购政策出台，商品房预约合同无法继续履行，为维护自身合法权益，王丽春诉至法院。绿地京纬公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。新景祥公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但其在书面答辩意见中称不同意王丽春的诉讼请求，其主张王丽春的所有损失及购房款应由绿地京纬公司赔付，新景祥公司与绿地京纬公司是委托代理关系；根据电商协议，新景祥公司已完成了所有相关工作，客户已享受到绿地京纬公司给予的50000元抵80000元优惠政策；由于绿地京纬公司违规售房，在长达两年的时间内未办理预售证，直至2017年3月26日北京市出台限购政策，导致客户无法购房，故王丽春的所有损失应由绿地京纬公司承担。本院经审理认定事实如下：2015年12月19日，王丽春与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人为王丽春，销售房号xx-xxxx，建筑面积63．48平方米，原总房价1191535元，享受折扣5万抵八万及9．9折基础上再享9．4折，成交单价16294．82元/平方米，成交总价1034395元。同日，王丽春向绿地京纬公司支付购房款10000元。2015年12月25日，王丽春向绿地京纬公司支付购房款304395元。同日，王丽春与新景祥公司签订《团购推荐单》，并向新景祥公司交纳团购信息服务费50000元。该《团购推荐单》记载：“……团购推荐项目：绿地朗山，意向购买房屋：xx-xxxx，被推荐客户姓名：王丽春……特别说明：1、为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费50000元人民币，被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免80000元人民币。2、当您没有购房成功（成功购房是指：乙方足额缴纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还您已支付的团购信息费，被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息费概不退还……8、被推荐客户确认：本次团购活动的组织者仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分。”当日，新景祥公司为王丽春出具收据，内容为：今收到王丽春交来电商费交5万抵8万优惠。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。新景祥公司的前身为北京新景祥房地产经纪有限公司，2016年7月12日，经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，北京新景祥房地产经纪有限公司名称变更为新景祥公司。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告绿地京纬公司、新景祥公司经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和举证质证的权利。王丽春与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，王丽春丧失购买涉案房屋的资格，王丽春与绿地京纬公司之间的选房确认单不能履行，应当解除，解除日期应为2017年3月26日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对王丽春要求绿地京纬公司退还购房款314395元并支付利息的诉讼请求，正当合理，本院予以支持。因上述购房款系王丽春于2015年12月19日、2015年12月25日分别支付，故利息也应分别起算。对于王丽春向新景祥公司支付的50000元电商服务费，根据王丽春与新景祥公司签订的《团购推荐单》约定，该50000元属于团购信息服务费，且明确约定该信息服务费并非购房价款的一部分。现王丽春与绿地京纬公司之间的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》因3．26购房新政导致王丽春丧失购房资格而解除，故王丽春向新景祥公司交纳的50000元信息服务费应系王丽春所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与王丽春签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对王丽春因《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于王丽春要求绿地京纬公司赔偿50000元信息服务费及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。因王丽春从绿地京纬公司成功定购房屋，新景祥公司付出了相应的劳务并按照《团购推荐单》的约定履行了相应的义务，且现未有证据证明新景祥公司在履约过程中存在过错，故王丽春要求新景祥公司返还50000元并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。对于王丽春主张的房屋差价损失，参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，王丽春与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》成交单价高于评估价值，即未存在差价损失，故对王丽春主张的15000元房屋差价损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除王丽春与绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一五年十二月十九日签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还王丽春购房款三十一万四千三百九十五元并支付利息（利息按照以下标准支付：1、以一万元为基数，自二○一五年十二月十九日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以三十万零四千三百九十五元为基数，自二○一五年十二月二十五日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王丽春团购服务费损失五万元并支付利息损失（利息损失以五万元为基数，自二○一五年十二月二十五日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回王丽春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千四百九十五元，由王丽春负担一百一十二元（已交纳），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担三千三百八十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘珍君二〇一九年十二月二日法官助理 张 冉书 记 员 张 帆