福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6236号 原告：翁明材，男，1990年1月25日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：王清华，女，1989年3月17日出生，汉族，住福建省福清市。 原告翁明材与被告王清华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁明材向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项经济损失共计52100元；2.判令被告双倍返还押金计4000元。3.判令被告退还租金1650元。庭审中，原告以从被告处取回价值3万余元的货物，但其中部分丢失损毁为由，申请减少第一项诉讼为：判令被告赔偿原告各项经济损失32280元。事实和理由：2019年4月16日，原告从被告处转租位于福清市间，双方签订《房屋租赁合同》，原告向被告交付一个季度（2019年5月1日至7月31日）的租金4950元以及押金2000元，此后原告便将该租赁处作为经营场所向福清市市场监督管理局办理了营业执照（注册名称：福清市音西销客邦口用品店），并于当月下旬搬入并从事经营活动。期间原告招聘两名员工，并在百度上进行推广业务。2019年5月19日，被告在租赁合同未到期且未征得原告同意的情况下，擅自与业主达成补偿协议解除租赁合同，强行要求原告进行搬离。原告不同意，被告便于7月1日开始停水停电，更甚于7月25日擅自将原告所有的物品强行搬离。综上所述，原告认为，被告违反诚实信用原则，没有契约精神，与业主串通擅自将租赁物出售于他人，剥夺了原告的优先购买权，同时被告在未征得原告同意的情况下，便要求原告进行搬离，不仅违反合同约定，也违反了法律所规定的“买卖不破租赁”这一原则。按照法律及租赁合同第三条第3项、第四条第2项的规定，被告应当退还租金，并双倍返还押金，同时还应承担原告在此期间无法经营造成的所有损失，包括百度推广费用损失6600元、聘用员工工资损失1.5万元、季节性货底货款3万元、搬运费500元。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告王清华辩称，一、原告应对自身经营行为负责，其经营行为、投入及盈亏均与本租赁合同无关。涉案房屋系被告的配偶周哲明向原业主郑秀琴的妹妹郑瑜承租，双方签订《毛坯房租赁托管合同》，被告取得房屋使用权后出资装修，享有六年托管期内房屋使用权及租金收益，并负责日常出租管理。因原业主出售房屋需提前收回房屋，于2019年5月19日提出终止合同，要求动员住户搬离，并与被告协商最迟于6月15日交房。被告当晚首次与原告协商需提前收回房屋终止合同，并告知原告如有意愿可提供周边小区同等性价比的房屋，并愿承担因此产生的搬家费；如原告不愿意置换房屋可另行租房，被告原意按租赁合同约定承担相应的违约责任，即双倍返还押金及退还剩余租金，并明确告知原告最迟可于一个月内办理，给其足够的时间另寻出租房及搬家。按合同约定，该房屋仅作为居住使用，即便原告作为简易办公或其他商务活动，被告并未进行干涉或认为其违反合同约定，但原告应对自身经营行为负责，经营中投入的成本、产生的盈亏，均与被告无关，原告声称因无法继续使用出租屋而产生巨额损失并将损失归责于被告明显缺乏依据，应不予支持。二、被告本着友好协商的原则与原告多次协商，并明确表态愿按合同约定承担违约责任，但原告屡次拒绝。因原业主出售房屋在前，导致被告丧失对房屋的使用及出租收益的权利，被告不得不与租户提前终止租赁合同关系，被告及被告委托的朋友自2019年5月19日至6月18日期间多次通过电话、微信、面谈等方式协商沟通，通知原告尽快着手另寻房屋办理，已尽到提前一个月告知的义务。因涉案房屋要进行二次装修，原告经被告多次催促后置之不理，被告又于6月22日函告原告3日内腾房，原告仍不予理睬，导致新房东装修工期一再推迟至6月底。6月30日被告再次书面催促原告办理，并明确告知次日将停水电进场拆家电，至7月1日工人拆除家电也只能先拆除其余半套卧室及卫生间，但原告不顾工人安全等因素，在被告停水电拆除家电过程中自行打开水阀致已拆除的热水器三角阀整夜漏水，导致其余三个房间地板泡水等，产生直接损失约2000元，被告均未要求原告任何补偿。从7月初起到7月25日期间，被告仍多次尝试通过书面函告、音西司法所调解等方式劝导原告自行搬离，但原告均不愿搬离坚持要求履行至合同期满。迫于无奈，7月5日被告在小区物业人员的监督下，在同事朋友的协助下将原告的物品暂时转移到套房北面阳台，通知原告自行取走，但被告依然不予处理。7月12日至25日期间，原告通过其阿姨多次与被告联系，将赔偿金从5万元降低至1、2万元作为安抚补偿，被告则明确要求按照合同约定的违约责任处理，不同意承担原告的经验损失。期间，原业主多次向被告施压，限定7月25日搬离套房内的物品，否则将以废弃垃圾处理。顾及原告利益，被告同事于7月24日晚上协助将原告的物品全部装车，贵重的物品如电脑打印机等暂存在融侨城物业临时仓库，并于7月25日早晨通知原告取走，但原告不同意取走这些物品仍要求放回套房内，被告的朋友只好将原告全部个人物品搬到被告的他处套房存放，待原告主动取走。综上，被告本着诚信友好、尊重契约原则，与原告协商解约事宜，并愿意按照合同约定承担双倍返还押金、退还已交剩余租金（2019年7月份的房租）1650元及剩余水电费等费用，并自愿承担搬家费、中介费等费用。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的《房屋租赁合同》、百度推广合同书及收款收据、公安接警登记表、营业执照、房屋现场录像视频资料、收款单据、移交物品清单、房屋租房合同（翁明材与案外人庄洁）、销客邦平台出售订单及淘宝购物订单、微信聊天记录，被告提交的毛坯房租赁托管合同及房屋产权、产权人身份信息、合同终止协议及微信通知记录、房屋租赁合同、微信沟通记录、《解除房屋租赁合同通知书》及邮寄邮单、通告、关于福清市融侨城20栋2604租户清退通知、通话录音、房屋现场视频，经庭审举证质证及本院审查核实，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的衣物清单，属于可任意书写的物品清单，无相应的销售合同及付款凭证相佐证，其真实性无法确认，本院不予采纳。结合双方当事人的庭审陈述，本院经审理查明，原告关于租房合同签订情况、合同约定内容及支付租金、押金部分的陈述属实。原告（乙方）与被告（甲方）签订的房屋租赁合同另约定：月租金1650元，租期从2019年5月1日（实际从4月21日起租）至10月31日，乙方支付押金2000元作为履约保证金，乙方已预付三个月房租4950元并预交水电费1000元；甲方保证对涉案房屋有完全使用权，在承租期内如需收回该房屋，需提前一个月告知乙方，未征得乙方同意的需承担违约责任，并承担由此给乙方造成的经济损失；甲方违约，应双倍返还乙方租房押金，并无条件退还剩余房屋租金，若给乙方带来其他损失的连带承担；甲乙双方预留相应的微信号和手机号作为有效联系方式，双方互相通信的文字、图片、语音等可以作为日后处理争议纠纷的依据。原告承租涉案房屋作为经营场所，注册名称为“福清市音西销客邦日用品店”的个体工商户，与另外两个合伙人共同从事日用品销售等微商经营业务。2019年4月20日，销客邦日用百货与厦门逸飞扬网络科技有限公司签订一份《百度推广合同》，合同约定服务时间从2019年4月23日至7月23日，总费用19800元。 另查明，涉案房屋原系毛坯房，由原产权人郑秀琴的妹妹郑瑜于2017年2月6日代为出租给王清华的丈夫周哲明，租期从2017年5月1日至2023年4月30日，周哲明装修后另行转租。2019年5月13日，郑瑜以涉案房屋已出售，要求解除毛坯房租赁合同。2019年5月19日，周哲明（王清华代，乙方）与郑秀琴（郑瑜代，甲方）签订一份《合同终止协议》，约定因甲方欲收回房产自用，导致合同无法继续履行，双方协商终止原毛坯房租赁合同，由甲方在协议签订当日赔偿乙方装修款并承担相应的违约金，另退还押金等费用，乙方最迟在2019年6月15日腾空该房屋内家具电器等可移动物品完成房屋交接。当天晚上，被告通过电话、微信等方式将涉案房屋已由原房东出售无法再继续出租的情况告知原告，要求终止合同收回房屋，并愿意提供附近同样功能房屋出租给原告，但原告拒绝搬走。6月22日，被告向原告邮寄解除《房屋租赁合同》通知书，主张已于5月19日通知终止合同收回房屋，并给予原告一个月的腾房期，现期限已满，原告拒不同意换房或退房，被告决定即日起解除租赁合同，并要求原告在6月25日之前腾退房屋结清相关费用。6月30日，被告通知原告从7月1日起将停水停电保证房屋拆除施工安全，并要求其搬离个人物品。因原告继续使用该套房拒绝搬离，7月4日被告以原告擅自更换门锁、打开水阀导致漏水造成其他房间受损等为由，要求原告不得进入该房屋内使用水电。因原、被告一直无法协商达成意见，被告迟迟无法将房屋交还给原房东，2019年7月中旬起原产权人郑秀琴通过微信催促被告等人及时交还房屋，并于7月22日微信通知被告等人在三天内将套房内物品清空，否则将强行收回房屋，并将房屋内物品视为废弃物进行处置。7月24日，被告的同事王龙海等人将原告滞留在屋内的物品清理腾空，原告到现场查看后向公安机关报警，公安机关处警后要求自行向法院起诉处理。王龙海等人在当天晚上将物品打包装车，并于次日早上通知原告取走上述物品，但原告拒绝，故被告将上述物品运回其办公地点进行存放。9月22日，原告另向案外人庄洁租赁一套房屋用于经营电商业务，支付房屋中介费450元、搬运费500元。诉讼中，在本院协调下，原告于9月25日取回由被告保管的物品，双方对交接物品进行确认并签订交接物品清单及有争议物品清单，其中对于有争议物品，双方确认有13件衣物存在污渍、发黄、发霉及一张背靠办公椅（购买价格129元）损坏等情况，原告另主张丢失小地毯一块、塑料椅子一把、网线5米、黄色背景贴1个、烟灰缸2个、轨道射灯（1个轨道+6个射灯）1个、衣物139件，以上物品总价值9230.66元。 本院认为，涉案《房屋租赁合同纠纷》系原、被告真实意思表示，内容不反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方应依照合同约定履行各自义务。租赁期内，原告单方终止合同收回房屋构成违约，除应返还多收取的租金外，还应承担相应的违约责任，原告实际使用房屋至2019年6月底，被告应退还原告7月份房租1650元，并按租赁合同约定双倍返还押金4000元及承担原告因此而造成的经济损失。 关于原告主张的经济损失问题，本院分析认定如下：1.被告单方解除合同后，原告因此重新寻找出租屋支付中介费450元及搬运费500元，被告同意承担，本院予以照准。2.百度推广费问题，原告提交其注册登记的个体工商户销客邦日用百货与厦门逸飞扬网络科技有限公司签订的《百度推广合同》及收款收据，主张其产生推广损失6600元。本院经审查认为，该合同约定服务时间从2019年4月23日至7月23日期间，总费用19800元，则原告自2017年7月1日起无法使用该出租屋进行经营，因此产生的推广费按时间比例计算的损失约为5060元。3.关于物品损失问题，原告从被告处取回由被告保管的物品时，双方确认部分存放的衣物存在污渍、发黄、发霉等情形，原告主张该衣物价值368.5元，因金额较小，本院予以确认；损坏的办公椅原购买价格129元，考虑到原告已使用，予以部分折旧按100元计；至于原告另主张丢失衣物139件、ipad、轨道射灯等物品，但原告提供的购物订单只能证实其曾购买了上述物品，不足以证实上述物品原保存在该套房内，且原告在租屋腾空之前亦保管有该房间钥匙可随时取走上述物品，现有证据不足以系被告弄丢，原告主张被告赔偿缺乏依据，本院不予支持。4.关于员工工资问题，原告自述其与另外两个合伙人共同从事经营涉案微商商铺，每人每月工资5000元，则在商铺停止经营的情况下不存在工资支出，对原告该诉请本院不予支持。综上，原告的损失为百度推广费5060元、物品损失468.5元、中介费450元、搬家费500元。 综上，原告明知涉案房屋所有权人已将房屋出售、购房人将房屋重新装修自用，被告已不再享有房屋承租、转租权的情况下，在接到被告收回房屋通知后，其有充足的时间另寻办公地点，但仍屡次拒绝搬离腾空出租屋，并怠于取走由被告代为保管的物品，明显有违诚信，导致损失产生及扩大其自身也存在重大过错，应自行承担部分责任。综合双方过错程度，本院酌定由被告对原告的物品、推广费损失承担50%的赔偿责任，即赔偿2764元（取整）并支付中介费450元、搬家费500元，其余损失由原告自行承担。此外，原告预付1000元水电费，被告在结算后如有剩余应予退还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告王清华于本判决生效之日起七日内退还原告翁明材房租1650元、双倍返还租房押金4000元并赔偿原告翁明材各项经济损失计3714元； 二、驳回原告翁明材的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费748元，由原告翁明材负担698元（已交纳），由被告王清华负担50元，限本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林远程 人民陪审员  林顺霞 人民陪审员  赵子华 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  陈明斌