贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9476号原告：贵州南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司），住所地贵阳经济技术开发区清水江路153号。法定代表人：王绍全，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈旻，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：贾梦嫣，贵州承恩律师事务所律师，特别代理。被告：陈滨，男，1978年6月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：董炜，女，1984年8月6日出生，汉族，大连市人，平安人寿股份有限公司贵州分公司职工，住贵州省贵阳市花溪区。原告南山物业公司与被告陈滨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理。11月13日，原告申请追加董炜作为本案被告，本院审查后予以准许，并于12月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南山物业公司委托诉讼代理人陈旻、被告董炜到庭参加诉讼，被告陈滨经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南山物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2016年3月1日至2019年11月30日期间的物业服务费6294.33元，并自欠付之日起按照年利率24%的标准支付违约金，直至全部款项付清之日止（暂计算至起诉时为2746.01元），总计9040.34元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系南山高地小区的物业服务单位，被告系该小区业主，原告与该小区开发单位签订了前期物业管理委托合同，与被告签订了前期物业管理服务协议，约定了物业费交纳标准、时间和逾期交费责任，被告从2016年2月29日起未再向原告支付物业费，故原告起诉至人民法院。被告陈滨未到庭，但其在庭前会议时辩称，其与董炜已于2017年7月18日离婚，案涉房屋由董炜实际使用，原告诉请的物业费无我无关，被告董炜辩称，之所以不缴纳物业费系因原告未按照物业合同的约定提供达标的物业服务，如随意搭建垃圾站、卫生条件差、安全通道上锁等。原告主张的违约金，被告不应承担。本院经审理认定事实如下：2009年9月24日，原告与贵阳经济技术开发区清水江路153号南山高地小区的开发建设单位贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》，约定对该小区提供物业管理服务。至今，该小区尚未成立业主委员会。被告陈滨与董炜于2011年6月16日登记结婚，于2017年7月18日离婚。被告系南山高地小区业主，房屋为高层电梯房，房屋建筑面积为99.91平方米。2014年3月7日，被告（乙方）陈滨与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》，主要约定：1.甲方为乙方提供物业服务，房屋建筑面积99.91平方米；2.物业管理服务内容为：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划贡献内属物业管理范围的市政够沟通设施的维修、养护和管理，物业规划红线内隶属配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化的养护和管理、车辆停放秩序维护，公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理，社区文化娱乐活动，物业档案资料管理，装饰装修管理服务等；3.物业管理服务费用：住宅（电梯房）1.40元/月/平方米，业主办理交房手续时需交纳一年的物业管理费，以后由物业管理公司按季收取物管费，业主应于每季首月的6日前交纳当季物业服务费。4.业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用的5‰向甲方支付违约金。协议还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。董炜提交了一册图片资料（包含设施维修不到位、门禁损坏、垃圾处理不及时等情形），拟证明原告提供的物业服务不达标。诉讼中，经本院向陈滨、董炜核实，案涉房屋登记在二被告名下，虽然双方于2017年7月18日已离婚，明确将案涉房屋赠与女儿陈梓涵，但至今未办理变更登记，案涉房屋实际由董炜在管理、使用。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述《前期物业服务协议》、离婚协议、图片、交房手续书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告应交纳物业服务费。二被告离婚之后，董炜虽未与原告再次签订物业服务合同，但实际享受了建设单位选聘的物业服务企业提供的服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，亦应交纳物业服务费。2016年3月1日至2017年6月30日期间（16个月）的物业服务费，该阶段二被告系婚姻关系存续期间，应由二被告共同负担，计算为2237.98元（99.91平方米×1.4元每平方米每月×16月）。2017年7月1日至2019年11月30日期间（29个月）的物业费，案涉房屋虽经协议赠与给陈梓涵，但并未办理过户登记，而实际系由董炜管理、使用，故该阶段的物业费，应由董炜负担，计算为4056.35元（99.91平方米×1.4元每平方米每月×29月）。关于被告董炜抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在南山物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和南山物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告抗辩不交纳物业管理费和减少物业服务费的理由，本院不予采纳。关于原告主张的违约金，原告作为物业服务提供方，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，但在本案中，原告未提交证据证明催收情况，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈滨、董炜于本判决生效之日起三日内向原告贵州南山物业管理有限公司支付从2016年3月1日至2017年6月31日期间的物业服务费共计2237.98元；二、被告董炜于本判决生效之日起三日内向原告贵州南山物业管理有限公司支付从2017年7月1日至2019年11月30日期间的物业服务费共计4056.35元；三、驳回原告贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州南山物业管理有限公司负担8元，由被告陈滨负担3元，由被告董炜负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一九年十二月二十日书记员  胡兰