山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终8071号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王兆峰，男，1975年2月4日出生，汉族，居民，住郯城县。 委托诉讼代理人：常欣，北京市中盾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宗超，男，1966年2月9日出生，回族，居民，住临沂市兰山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许云华，女，1964年9月22日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 上诉人王兆峰因与被上诉人张宗超、许云华房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王兆峰委托诉讼代理人常欣、被上诉人张宗超、许云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王兆峰上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人继续履行双方签订的《楼房转让协议》，并协助上诉人办理房屋过户登记手续。2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“剩余8万元房款应于2006年12月付清”是错误的，事实上，双方签订的《楼房转让协议》对于房款的支付时间以及楼房的交付时间均未约定。上诉人实际于2006年6月15日合同签订当日，即向被上诉人支付了房款8万元以及1万元转让补偿费（此款未开收据），又于2006年10月15日房屋竣工交付使用之日支付了剩余8万元。被上诉人虽然已收到了全部房款，但是其为了套现，仍然与银行签订了个人住房贷款合同，并借款7万元向开发公司支付房款。二、一审判决认定上诉人在本案中未提供充分证据证实剩余8万元的房款已经支付完毕是错误的。上诉人已于2006年10月15日房屋竣工交付使用之日向被上诉人支付了剩余房款8万元，被上诉人张宗超在上诉人第二次向其交付8万元房款时，给付上诉人一张8万元的收据，并在收据上注明“此款由王兆峰支付”，该收据上注明的内容足以说明上诉人已向被上诉人支付了剩余房款。但上诉人的代理人到开发公司查找该关键证据时，却看到该证据已灭失，只有开发公司人员复制的存根入档，并在存根上注明“此收据作废”，故开发公司人员已涉嫌帮助毁灭证据，上诉人保留向公安机关控告的权利。综上所述，一审判决认定剩余8万元房款应于2006年12月付清，上诉人并未提供充分证据证明剩余8万元房款已付，故不支持上诉人要求被上诉人协助办理过户手续的反诉请求，明显缺乏事实和法律依据。在上诉人已交付全部房款后，被上诉人即应履行其协助义务。故一审法院判决错误，上诉人特提起上诉，请求依法改判。 被上诉人张宗超、许云华辩称，一审判决认定“剩余8万元房款应于2006年12月付清”是正确的。双方签订的《楼房转让协议》对第二次房款的支付时间是有约定的，该《楼房转让协议》第4条约定“其余款项按房产局规定第二次付款时间之前交付给甲方”。被上诉人与建设银行沂蒙支行于2006年12月20日签订的《个人住房借款合同》，可以间接证明房产局（开发公司）规定第二次付款时间为2006年12月。一审判决认定上诉人未提供充分证据证实剩余8万元的房款已经支付完毕，是正确的。2006年6月15日，即双方签订转让协议时，上诉人向被上诉人支付首付款8万元，并按《楼房转让协议》第4条约定其余欠房款8万元，按房产局规定第二次付款时间（2006年12月）之前交付给被上诉人。但约定到期后经多次催要，上诉人都以没钱为由拖欠不还。后双方达成口头协议，涉案房产由双方共有，上诉人只能住不能卖，如对外出售，须经双方协商同意，增值房价由双方平分。但上诉人违反双方达成协议，在被上诉人不知情和未经被上诉人同意的情况下，于2014年7月15日将该房产卖给王发文。涉案房产已被查封，上诉人要求协助办理过户登记手续不合法。 张宗超、许云华向一审法院起诉请求：1、依法判令解除被告与原告签订的位于罗庄区《楼房转让协议》，并判令被告清除房内家具等物品，归还此房产。2、由被告承担本案的受理等诉讼费用。 王兆峰向一审法院反诉请求：1、依法判令反诉被告继续履行双方签订的《楼房转让协议》，履行协助反诉原告办理房屋过户登记手续。2、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2006年6月15日，张宗超、许云华（甲方）与王兆峰（乙方）签订楼房转让协议，载明：楼房属于市政府安居工程，拟协议之日未竣工，楼房位于。经房产局查证该房屋属甲方名额。由于甲方无力支付房款，双方协商将楼房转让给乙方，协议如下：一、乙方须支付购买楼房（主配房）的费用，其金额按房产局规定价格计算，甲方不得向乙方增加或变更房价，乙方不得转让或出售于第三方。二、由于安居工程房国家规定三年内无法完成过户。故乙方支付首付款8万元，其商业银行收据交款人名为甲方（另有证明一份及收据，由乙方持有）。由于其余房款由甲方向银行贷款偿还房产局开发公司，故其余房款须由乙方交付甲方。三、甲方贷款期限为三年。因乙方支付其余款项于甲方，故甲方应如期支付银行贷款及利息，如因甲方无法偿还贷款造成房屋无法过户，甲方须补偿乙方经济损失。四、其余款项按房产局规定第二次付款时间之前交付给甲方。该楼房属乙方所有，待国家法律规定可以完成过户，甲方应配合乙方完成房产证变更过户。五、该协议签订之日起甲方不得将房屋转让或出售于第三方，乙方也不得违约，如乙方违约将予以房价的三倍赔偿对方。六、甲方有义务提供过户的手续，过户费用由乙方支付。协议签订后，王兆峰支付张宗超、许云华8万元房款及1万元的转让补偿费用。2006年6月9日，许云华向临沂市房产经营开发有限公司缴纳了8万元涉案房屋的购房款。2006年12月20日，许云华（借款人）与中国建设银行股份有限公司临沂沂蒙路支行（贷款人）签订个人住房借款合同，载明借款人首付款金额为89659元，借款人为购置涉案房屋向贷款人借款7万元整，借款期限为2006年12月20日至2016年12月20日。该贷款直接划入临沂市房产经营开发公司账户。后张宗超、许云华将房屋交付王兆峰，王兆峰一直居住使用至2014年，2014年王兆峰将涉案房屋卖与案外人。2010年10月29日，临沂市房产经营开发公司出具了涉案房屋的总价款159246元的发票。2010年12月20日，许云华、张宗超对涉案房屋办理了临房权证罗庄区字第××号房产证。庭审中，双方均认可涉案房屋的转让价格为16万元。双方因对剩余8万元房款的支付与否发生争议，为此成诉。 一审法院认为，原被告双方签订的《楼房转让协议》系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，予以认定，双方应按合同约定履行权利义务。本案中，张宗超、许云华诉请解除双方签订的涉案协议，因双方对解除合同未达成一致，故本案应适用法定解除的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。综上规定，当事人一方欲解除合同需存在法定解除事由且在解除权行使期限内行使，当事人解除合同以解除权存在为前提。故本案的焦点为张宗超、许云华现诉请解除合同是否在解除权行使期限内？根据双方当事人提交的证据及庭审查明，双方于2006年6月签订涉案楼房转让协议，并对房屋转让价格16万元达成一致，王兆峰在签订协议时支付8万元房款，剩余8万元房款应于2006年12月付清，双方当事人对该付款事宜应系明确了解，张宗超、许云华于2007年左右将房屋交付王兆峰，并由王兆峰占有使用至2014年，且在2014年7月底即已知道涉案房屋已由王兆峰转卖他人，在此期间张宗超、许云华均未行使解除权，由此可见，张宗超、许云华有继续履行合同的意思表示，且通过庭审，王兆峰认为房款已于2006年全部支付完毕，故无对方催告行使解除权的情形，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。即张宗超、许云华行使解除权应在法定解除事由发生之日起一年内行使，张宗超、许云华主张王兆峰未按约定于2006年12月支付完剩余房款8万元，即对张宗超、许云华来说，在2006年底已发生一方迟延履行主要债务的情形，二人亦未提交证据证实在催要房款不履行的合理期限内行使了解除权，现于2019年通过诉讼行使解除权欲解除合同，明显超过解除权行使的合理期限及法律规定的期限，其解除权已消灭，对其主张解除合同的诉求，不予支持。关于张宗超、许云华主张根据分期付款买卖合同的规定，买受人未支付的到期价款达到全部价款1/5的，出卖人可以解除合同，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条：合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。而涉案协议约定房款两次付清，不符合上述法律规定，对其意见，不予采信。关于张宗超、许云华要求王兆峰返还房产的诉求，因涉案合同未并解除，且张宗超、许云华在其提供的证据中明确称涉案房屋已由其二人占有管理，对该诉求，亦不予支持。关于王兆峰反诉请求，根据双方当事人签订的协议，履行房款支付义务在履行房屋过户义务之前，因王兆峰在本案中未提供充分证据证实剩余8万元的房款已经支付完毕，故对其提出要求张宗超、许云华协助办理房屋过户手续的诉求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，判决：一、驳回原告张宗超、许云华的诉讼请求。二、驳回反诉原告王兆峰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费3485元，由原告张宗超、许云华（反诉被告）负担。反诉案件受理费1743元，由被告王兆峰（反诉原告）负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王兆峰提供照片一张，证明涉案楼房竣工时间为2006年10月15日。张宗超、许云华对该证据的真实性没有异议，认可涉案楼房竣工时间为2006年10月15日。本院经审查认为，上述证据系拍摄照片，来源明确，对其真实性、合法性予以认定，对其关联性，应结合当事人陈述、本案案情、其他证据，综合予以判断。 本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实相一致。 本院认为，上诉人王兆峰与被上诉人张宗超、许云华于2006年6月15日签订的《楼房转让协议》第四条约定“其余款项按房产局规定第二次付款时间之前交付给甲方”。2006年12月20日，许云华与中国建设银行股份有限公司临沂沂蒙路支行签订个人住房借款合同，许云华为购置涉案房屋借款7万元，该借款直接划入临沂市房产经营开发公司账户。一审据此认定“剩余8万元房款应于2006年12月付清”，认定事实并无不当。 上诉人王兆峰主张其于2006年6月15日与被上诉人张宗超、许云华签订《楼房转让协议》的当日，即向张宗超、许云华支付房款8万元及1万元的转让补偿费，后又于2006年10月15日房屋竣工交付使用之日支付剩余房款8万元。张宗超、许云华对此不予认可，主张王兆峰第一次支付的房款8万元及1万元转让补偿费，其皆写了收条，王兆峰所称的第二次付款8万元不属实。本案中，双方皆认可涉案房屋的转让价格为16万元。在张宗超、许云华已认可其收取了其中8万元房款的情况下，王兆峰应提供其支付剩余8万元房款的收条等相关证据，但其却未能提供。王兆峰二审中提供的照片一张，仅能证明涉案楼房竣工时间为2006年10月15日，不足以证实其于该楼房竣工之日已支付了剩余房款8万元。综上，一审认定王兆峰在本案中未提供充分证据证实剩余8万元房款已支付完毕，认定事实亦无不当。 综上所述，上诉人王兆峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1743元，由上诉人王兆峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓燕 审判员  王信峰 审判员  赵修娜 二〇一九年十二月三十一日 书记员  李 楠