江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终2887号上诉人（原审被告）：周粉宏，男，1961年7月1日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审第三人）：海陵区宏宇酒业商行，住所地江苏省泰州市九龙镇鲁庄村引江河东南侧。经营者：唐万余，男，1956年7月6日生，汉族，住泰州市海陵区。两上诉人共同委托诉讼代理人：荣海波，北京新翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州市海陵区九龙社区居民委员会，住所地泰州市海陵区扬州路南、祥泰路西200米。法定代表人：石峰，该委员会主任。委托诉讼代理人：陈雨，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张玉宝，江苏烨铭律师事务所律师。上诉人周粉宏、海陵区宏宇酒业商行（以下简称宏宇商行）因与被上诉人泰州市海陵区九龙社区居民委员会（以下简称九龙居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周粉宏、宏宇商行上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人起诉；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上世纪九十年代，原泰州市海陵区九龙村四组在未与上诉人签订协议的情况下，将涉案土地租赁给上诉人，上诉人承租涉案土地并用于建房使用至今。首先，涉案土地属于原九龙社区四组而非被上诉人所有，被上诉人并非合同相对人。被上诉人所提供的情况说明，称为九龙社区四组出具，又称本小组“没有独立财产”，不具有相应主体资格。不具有资格应当无法出具证明，程序也不合法。实际上，上诉人的租金常年交到组里而非村里，被上诉人出具的收据也明确记载属于四组所有，故九龙社区四组具有独立诉讼主体资格。其次，发生本案纠纷的原因在于涉案土地的拆迁。根据区政府的安置方案，涉案土地现已经被征收，无法收回，更加无法返还。再次，涉案房屋已经被拆迁部门封堵道路切断水电等设施，无法居住使用。被上诉人明知涉案房屋不具备使用条件的情况下，未向其他主体提起诉讼，还要求上诉人支付租金，毫无道理。可见，上诉人无义务缴纳租金。最后，被上诉人未能依法保障涉案租赁土地使用情况，且经上诉人多次交涉未果，依然配合违法征收拆迁活动，上诉人保留追究其及九龙社区四组违约责任的权利。被上诉人九龙居委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。1.一审中九龙社区四组已经提供了证明，证明其没有独立的财产，所有的财务以及村务的管理委托被上诉人行使。被上诉人直接收取租金，具有诉讼主体资格。2.到目前为止，并不是法律意义上的征收拆迁，只是城西街道办事处进行的搬迁。双方存在不定期租赁合同关系，出租人可以随时主张解除租赁关系。九龙居委会向一审法院起诉请求：1.判令解除双方间不定期土地租赁关系，周粉宏将案涉土地返还给九龙居委会；2.判令周粉宏支付租金（以每年2560元为基数，从2019年1月1日起计算至实际交地之日止）；3.判令第三人宏宇商行依法返还所占用土地；4.诉讼费由周粉宏承担。一审法院认定事实：1993年，原泰州市海陵区城西街道九龙村四组（以下简称九龙村四组）曾将其所有的位于东至通扬车辆维修、西至同乐震动器、南至石灰场、北至扬州路的土地出租给周粉宏，周粉宏又将案涉场地交付第三人经营使用至今，双方未签订书面租赁协议，周粉宏支付租金至2018年12月31日（2018年度的租金标准为2560元）。九龙居委会于2019年4月19日向周粉宏发出解除土地租赁通知，周粉宏于次日签收该通知。2011年，泰州市海陵区人民政府城西街道办事处（以下简称城西街道办）经请示后撤销泰州市海陵区城西街道九龙村村民委员会，成立九龙居委会即本案九龙居委会。九龙社区四组（原九龙村四组）出具情况说明，明确其没有独立的财产，日常收支由九龙居委会负责管理，九龙居委会及城西街道办事处在情况说明上盖章确认。另，涉案土地于2017年被纳入泰州市海陵区扬州西路两侧地块集体土地房屋搬迁范围内，搬迁实施主体为城西街道办。第三人宏宇商行的经营者唐万余认为城西街道办拆迁前采用断路围挡等方式逼迫其搬迁，遂起诉要求确认城西街道办行为违法，并责令其限期恢复原状。泰州市医药高新技术产业开发区人民法院作出（2019）苏1291行初14号行政裁定书，以该案不属于行政诉讼审查的范围，驳回唐万余的起诉。一审法院认为，九龙社区四组没有独立的财产，其日常收支由九龙居委会负责管理，因而不具备法人资格，且周粉宏所缴纳的租金亦是汇至九龙居委会的账户内，故九龙居委会作为九龙社区四组资产的管理者，是本案适格主体。因双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，九龙居委会有权随时解除合同，现九龙居委会起诉要求解除双方的不定期租赁关系，予以准许。合同解除后，周粉宏作为承租人应当腾空并返还所租赁土地，并支付至实际返还之日止的占有使用费。第三人宏宇商行作为实际占用人，亦负有腾空并返还所租赁土地的义务。周粉宏辩称自2018年起涉案房屋被拆迁部门设置围挡无法经营使用，其不应当缴纳房屋租金，因周粉宏已实际缴纳租金至2018年12月31日，且周粉宏已就围挡行为依法主张权利，故本案中不予理涉。一审判决：一、双方间租赁关系自2019年4月20日起解除；二、周粉宏及第三人宏宇商行于判决生效之日起十日内腾空所占用土地（东至通扬车辆维修、西至同乐震动器、南至石灰场、北至扬州路），并返还给九龙居委会；三、周粉宏于判决生效之日起十日内共同向九龙居委会支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的土地占有使用费（按2560元/年的标准计算）。案件受理费130元依法减半收取65元，由周粉宏负担（九龙居委会已预交，周粉宏于判决生效之日起十日内迳交九龙居委会）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周粉宏提交1993年4月6日原泰州市泰西乡鲁庄村四组与周粉宏父亲周长海签订的租赁协议以及九龙居委会于2011年10月30日出具案涉房屋系周长海所建的证明一份，证明涉案土地属于原九龙村四组所有，并非被上诉人所有以及原先租赁合同的相关内容。被上诉人九龙居委会质证称，对两份证据的真实性没有异议，但与本案没有关联。本案所处理的租赁关系发生在被上诉人和上诉人之间，上诉人二审中提交的承租主体为周长海的1993年租赁协议所约定的租赁期限截止1996年的12月底，从1997年以后，上诉人没有其他证据证明是周长海继续承租。我方在一审中主张双方没有签订书面协议，存在不定期的租赁关系，之所以起诉周粉宏是因为都是周粉宏直接缴纳租金给被上诉人，上诉人对此并无异议。本院认证如下：上诉人提交的上述租赁协议及证明，能否达到其所举证明目的，需要结合全案事实综合审查认定。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，首先，关于被上诉人诉讼主体资格问题。本案中，根据九龙社区四组出具的并由被上诉人及泰州市海陵区人民政府城西街道办事处确认的情况说明可知，该组日常收支由九龙社区负责管理，其不具备诉讼主体资格；另外，上诉人租金亦缴纳至被上诉人账户内，故应当认定被上诉人系九龙社区四组资产的管理者，是本案的适格诉讼主体。其次，关于租赁合同关系以及是否应予解除的问题。上诉人周粉宏在二审中提交的其父亲周长海作为承租人于1993年签订的租赁协议约定的租期截止1996年年底，双方均陈述此后并未签订书面租赁合同。结合涉案土地的占有使用、租金的缴纳情况以及双方当事人陈述等事实，一审认定因双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，九龙居委会有权随时解除合同，于法有据，并无不当。合同解除后，周粉宏作为承租人、第三人宏宇商行作为实际占用人应当腾空并返还所租赁土地。最后，关于上诉人提出的拆迁问题。上诉人认为案涉房屋被拆迁部门设置围挡无法经营、居住使用，但其已就相关情况依法主张权利，本案不予处理。本案诉争的是租赁合同关系解除后的土地返还问题，现双方又未能提供证据表明涉案租赁的土地已被依法征收，故房屋是否已经拆迁与本案上诉人应向被上诉人返还土地无涉。综上所述，上诉人周粉宏、海陵区宏宇酒业商行的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人周粉宏、海陵区宏宇酒业商行负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇一九年十二月十六日法官助理  鲁兵兵书 记 员  蒋 琳