广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0681民初845号 原告：庞贤武，男，1980年5月27日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：黄典春，广西祺光昭来律师事务所律师。 被告：黄国晖，男，1967年1月31日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。 原告庞贤武与被告黄国晖租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞贤武及其委托诉讼代理人黄典春，被告黄国晖的委托诉讼代理人李绍卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞贤武向本院提出诉讼请求：1.确认本案原告与被告之间的承包租赁合同无效；2.被告返还原告保证金人民币二十万元整和银行同期利息（按年利率4.5%暂时计算，从2011年1月份计至2019年3月份利息为人民币74250元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原被告签订了承包租赁合同，向被告交纳履约保证金20万元。但被告不是房屋产权人即房东，转租前没有得到房东的授权也没有向房东履行承租义务。2011年3月初，房东出面告知原告，被告并没有向房东交纳租金和押金，说被告与房东签订的合同并未生效，要求原告立即停工，否则后果自负。被告无力履行与房东签订的合同，造成该合同无法生效，房东催告后被告仍然不履行相应义务，导致房东收回房屋，间接导致被告与原告签订的承包租赁合同无法生效及履行，次承租合同的订立以原租赁合同为基础，在原租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止，次承租人因此所受到的损失，承租人理应赔偿。原告与被告之间的承包租赁合同由于被告的原因已经造成事实上的终止与解除。特诉至法院，要求被告返还原告的履约保证金和赔偿损失。 被告黄国晖辩称，房东与被告黄国晖签订的合同是合法有效的，到目前为止并未收到房东有关解除合同的通知，也没有看到报纸刊登，因此该合同至今还存在法律效力。我们是基于与房东签订的合同行使使用权，将房屋一部分承包给原告，这是合同的一部分，房东也同意我们分租，只是需要向房东报备，即使没有报备也不影响被告和原告签订的合同的效力。被告认为原告与房东签订的合同是无效的，因为原告在签订之前房东没有与我方进行合同解除的事务，我们有使用权，不同意原告与房东再行签订合同。且原告与房东签订合同时，有两个房东不在场并且没有书面委托，不符合法律规定。无论我们与房东的合同有效无效以及是否解除，实际上房东都已将房屋交付给我方，我方已经装修，形成了房子的添附，房东必须要先与我方解决了该财产的问题后才能和原告签订合同。房子我们已经完成了装修，原告也在使用，原告有义务补偿我们装修的费用。我方认为原告的起诉没有事实和法律的依据，依法应予以驳回。 本院经审理认定事实如下，2010年4月1日被告黄国晖与房东谭启华、谭启明、刘玉珍、何威特、夏非丽斯五人，签订了《综合楼租赁合同》，约定将坐落于东兴市综合办公楼整体出租给被告黄国晖使用，租期为2011年4月1日至2023年4月1日，租金分为三期，第一期每年人民币六十万元，第二期每年人民币八十万元，第三期每年人民币九十万元，租金支付方式为每年分两期支付，第一期于4月1日前支付，第二期于10月1日前支付。如被告逾期支付租金超过十五日，则每日以年租金的0.3%支付滞纳金；如被告逾期支付租金超过十五日，则视为被告自动退租，构成违约，房东有权解除合同，并追究被告的违约责任。履约保证金为人民币30万元，同时约定了转租事宜被告只需向房东报备即可。房东在本协议签订且被告交纳履约保证金后即日将综合楼交付给被告装修经营使用。合同签订后，被告黄国晖于2010年11月1日及2010年12月17日分别向谭启华共交纳了17万元履约保证金，房东将涉案房屋交付给被告。2010年12月16日，原告庞贤武与被告黄国晖签订《承包合同》，约定被告黄国晖将位于东兴市的大堂（除被告保留的三间铺面）、四至八楼旅业部承包给原告庞贤武经营使用。承包租赁期自2011年4月1日起至2022年3月31日止，租金分三个阶段调整，第一阶段每年租金为五十万元，第二阶段每年租金为六十万元，第三阶段每年租金为七十万元；每年租金分两期支付。如原告逾期支付租金超过十五日，则每日以年租金的0.3%支付滞纳金；如原告逾期支付租金再超过三十日，则视为原告自动退租，构成违约，被告有权解除合同，并追究原告的责任。同时对装修转让金及装修设备进行了约定：按目前消防工程、水电工程、墙面、天花吊顶、房间部分木工工程、楼梯的装修（包括消防梯）的现况折价为人民币八十万元整，此款由原告分两年共四期向被告付清，每期为二十万元。自原告向被告付清前款人民币八十万元后，这些装修物的所有权归属原告方。合同期满后，在原告方不欠被告方租金的前提下，上述物资的所有权仍归属原告方，原告方可自行合理处理这些物资（消防设备和墙体固定物除外）。同时约定履约保证金为人民币20万元，分两期交付，签订合同之日起三日内交付12万元，2010年12月31日前交付8万元，此押金不抵扣欠款。合同期满后，原告交清水电费及生活垃圾费、营业税务，原告将房屋退回给被告，被告将人民币20万元退回给原告。合同签订后，原告庞贤武于2010年12月15日、17日、28日分期向被告黄国晖共交付了20万元履约保证金，被告黄国晖出具收条给原告后，将位于东兴市的大堂（除被告保留的三间铺面）、四至八楼旅业部交付给原告庞贤武。原告庞贤武开始对租赁房屋进行装修。房东过来了解情况，得知被告将消防工程、水电工程、墙面、天花吊顶、房间部分木工工程、楼梯的装修（包括消防梯）的现况折价八十万元给原告，原告付清八十万元后，装修物的所有权归原告的情况，房东对被告将装修财产折价八十万元的事情有意见。同年4月初，房东催促被告黄国晖交纳余下保证金及第一期租金，被告逾期一个月未交纳。5月31日，被告把所欠租金和保证金共计35万元在防城港公证处办理提存公证给房东，房东并未领取。不久被告取回提存款。同年6月19日，房东用邮政快递的方式向被告发出解除合同通知书，言明：我们是东兴市的房屋产权人。2010年4月1日，你与我方签订《综合楼租赁合同》，由于你违反了该合同第三条第二款之规定，你逾期超过30日不交付给我方房屋租金，构成你自动退租的违约行为；违反了第十条第一款之规定，没有按时交足履约保证金给我方，构成违约。鉴于你的严重违约行为，2011年5月9日，我方在东兴市已当面通知你该合同已于2011年5月1日解除，并于十日内到东兴市我方协商解决有关事宜。现再次书面通知你，你与我方签订的《综合楼租赁合同》已于2011年5月1日解除，并于通知之日起7日内到东兴市我方协商解决有关事宜，否则一切后果自负。6月21日被告同事余远君签收快递。2011年5月21日，房东与原告庞贤武签订《综合楼租赁合同》，将涉案房屋整栋出租给原告，同时将整栋房屋交付给原告。 以上事实有《综合楼租赁合同》、《协议书》、收条、转账凭条、收据、证明、关于转租的证明、《承包合同》、通知书、EMS快递单、EMS快递网上查询单、解除合同通知书、房屋产权证、土地证、《补充协议》、付租凭条、停业申请、转账明细表、授权委托书、银行卡、农行网银行转账凭条、租赁金保证收条、《公证书》等证据及当事人庭审陈述为证，足以证明。 本院认为，被告黄国晖和房东签订的租赁合同及原被告签订的转租合同是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同至通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告方在庭审时自认，房东对被告黄国晖擅自把房东的装修财产折价80万元出卖给原告有意见，在2011年4月，催缴被告黄国晖交纳租金和余下的履约保证金，并且拒收被告黄国晖5月31日提存在公证处的租金和余下履约保证金合计35万元，随后被告黄国晖就把提存款取走。房东也把涉案房屋整栋收回，另行出租给原告。可以认定房东在其合同约定解除权条件即被告延迟支付租金成就后，已经通过电话和当面表达的方式向被告黄国晖明确表达了解除合同的意思表示，符合《合同法》所规定的通知的条件，产生了解除租赁合同的法律效力。随后，房东又以书面的方式通知解除合同，被告收到后没有提出异议，原租赁合同已解除。被告方主张至今没有收到房东解除合同的通知与事实不符，本院不予认定。由于合同的解除，转租合同赖以存在的基础不复存在而终止，此后原被告也一直没有继续履行合同，可以认定原被告以实际行为解除了合同，原告要求被告返还履约保证金20万元，于法有据，本院予以支持，但原被告双方一直没有就租赁合同的解除进行处理，现原告主张利息损失，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 1、被告黄国晖于本判决生效之日起十日内返还原告庞贤武履约保证金人民币20万元； 2、驳回原告庞贤武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费4300元（原告已预交2150元），由被告黄国晖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4300（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。 审 判 长  曾宪林 审 判 员  张畹婕 人民陪审员  邓峰礼 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  韦小燕