重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初24609号原告：重庆众联山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路131号5楼507号。法定代表人：陆纾，董事长。委托诉讼代理人：**，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：黄昌琪，男，1973年10月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆众联山物业管理有限公司（以下简称众联山物业公司）与被告黄昌琪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告众联山物业公司的委托诉讼代理人**、文海洲，被告黄昌琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众联山物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2016年6月1日至2019年6月30日期间的物业费4898.8元；2、判令被告向原告支付滞纳金，以每月所欠物业费、公摊水电费为基数，按欠费金额每日千分之三的标准，从欠费月度的次月1日起计算至实际付清之日止。事实和理由：本案被告系原告重庆众联山物业管理有限公司（原重庆希尔顿物业管理有限公司）所服务的重庆市渝中区朝天门长滨路海客瀛洲XX房屋业主，房屋建筑面积88.27平方米。根据《前期物业服务合同》、《业主公约》等约定及政府相关规定，住宅物业服务费标准为1.5元/月·平方米（按建筑面积计算），公摊水、电费由业主分摊缴纳；在每月的第一日预先缴交每月应付的物业服务费，未能按时缴纳物业服务费用及其它费用的，承担自应付之日起至实际支付之日期间的滞纳金并按欠款总额每日3‰计收。另受有关部门或业主的委托，原告提供的水、电、气、通讯等费用代收代缴服务，收费标准执行政府规定。事实上，原告按约提供了物业服务，然被告已拖欠相应物业服务费等费用，原告也多次催促未果。综上，为维护原告的合法权益不受侵害，依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，依法向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告黄昌琪辩称，被告拖欠原告物业费属实，被告不愿意支付物业费的原因是因为原告小区的安保服务不到位，小区的门禁系统不能使用，业主的安全不能得到保障。小区里面开民宿的很多，导致清洁问题严重，且使用大功率电器，经常跳闸，小区里面有许多发放的广告卡片，影响了被告的正常生活。原告将小区的车位给外面的人，导致被告作为小区业主不能正常进入车库停车，小区里面的清洁卫生清扫不到位，垃圾到处都是。小区的电梯经常坏，业主需要步行上楼，搬运货物和建筑材料均用客梯，导致电梯损坏。业主向小区物管提出了意见，但是物管未进行有效的整改。原告的服务不到位，没有达到1.5元/月/平方米的标准。被告缴纳物业服务费前提是原告进行整改，达到物业服务合同约定的标准。对于原告起诉的物业服务费欠费期间没有异议。对于原告要求的滞纳金不愿意支付。综上，请求法院依法判决。经审理查明事实如下：黄昌琪系位于重庆市渝中区长江滨江路17号海客瀛洲XX房屋的业主，该房屋建筑面积为88.27平方米。2004年8月13日，重庆庆隆屋业发展有限公司（甲方）与重庆希尔顿物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由重庆希尔顿物业管理有限公司为重庆庆隆屋业发展有限公司开发建设的位于重庆市渝中区长滨路海客瀛洲提供前期物业管理服务。物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准住宅：1.5元/月·平方米；业主应于合同约定提供物业管理服务之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日至次月5日前缴纳本月物业服务费用。停车场收费采取以下方式：1、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位600元/个·月的标准向乙方交纳停车费。2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位100元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2004年10月1日起至2007年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。上述前期物业服务合同签订后，于2004年10月15日向重庆市渝中区房地产管理局备案。另重庆庆隆屋业发展有限公司（甲方）与重庆希尔顿物业管理有限公司（乙方）签订合同期限为3年，自2003年8月15日起至2006年8月14日止的《前期物业服务合同》，约定的物业服务费用收取的方式、标准及违约责任与备案的合同一致。停车收费采取以下方式：1、停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位500元/个·月的标准向乙方交纳停车费。2、业主自行购置车位的，应按露天车位100元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。签订合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。该份《前期物业服务合同》未向重庆市渝中区房地产管理局申请备案。2013年12月18日，重庆希尔顿物业管理有限公司更名为为重庆众联山物业管理有限公司。前期物业服务合同到期后，众联山物业公司继续为涉案的海客瀛洲小区提供物业服务至今。众联山物业公司以邮寄催费通知单和上门张贴催费通知等形式对黄昌琪所欠物业服务费进行了书面催收，黄昌琪仍未交纳。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《前期物业服务合同》及备案证明、催费通知单以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋的建设单位重庆庆隆屋业发展有限公司依法与物业服务企业众联山物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限内原告依约提供了物业服务。在《前期物业服务合同》到期后，众联山物业公司继续提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，小区业主亦应参照《前期物业服务合同》约定的收费标准缴纳物业费。对于被告要求退还多收取的停车费问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，被告可以另案主张权利。对于被告辩称的原告服务不到位，小区门禁、清洁卫生、基础设施维护问题，结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，被告不能据此拒交物业服务费。但是，原告在以后的物业服务过程中，应当注意提高服务水平，尤其是在安全保卫、清洁卫生、基础设施维护等物业服务管理方面，提供质价相符的物业服务，满足业主合理的服务需求。综上，对于被告的答辩意见，本院依法不予采纳。故本院对原告要求被告支付2016年6月1日至2019年6月30日期间的物业费4898.8元物业费的诉讼请求予以支持。但因合同到期以后的违约金没有具体明确的约定，故对于本案违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告黄昌琪于本判决生效后十日内支付原告重庆众联山物业管理有限公司从2016年6月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4898.8元；驳回原告重庆众联山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费50元，由原告重庆众联山物业管理有限公司负担5元，被告黄昌琪负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  梁承碧人民陪审员  朱学军二〇一九年十二月二十六日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬