陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕09民终1053号 上诉人（原审被告）：陕西贵豪房地产开发有限公司，住所地陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：丁西贵。 委托诉讼代理人：丁尔伟，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：李锷，男，1971年3月14日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：何荣波，陕西恒典律师事务所律师。 上诉人陕西贵豪房地产开发有限公司（以下简称“贵豪房地产公司”）因与被上诉人李锷商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初2723号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，对案件进行了书面审理。上诉人贵豪房地产公司的委托诉讼代理人丁尔伟、被上诉人李锷及其委托诉讼代理人何荣波就案件提出了意见。本案现已审理终结。 贵豪房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李锷诉讼请求。事实与理由:1.本案属于贵豪房地产公司与李锷签订买卖合同作为民间借贷合同担保的民间借贷案件。虽然房屋办理了网签，但这是贵豪房地产公司向李锷借款600万元所作的抵押担保。2.一审认定事实错误，双方并无房屋买卖行为，双方是为担保借款而签订的《商品房买卖合同》，本案应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更诉讼请求，依法应驳回其诉讼请求。 李锷辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当依法驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.一审查明事实清楚。2014年3月14日，双方签订一份GF-XXXX-XXXX《商品房买卖合同》，签订合同时，贵豪房地产公司说房屋单价没有核算确定，让李锷按600万元暂付购房款。2015年底，在李锷要求交付房屋的时候，贵豪房地产公司称其欠黄某某巨额高利贷，己将1层和2层抵偿给黄某某，并说现房价已大幅上涨，就李锷所支付的购房款，只能给李锷交付合同约定的第三层1135平方米，并承诺给李锷变更合同和办理网签备案手续，李锷只得答应。于是，贵豪房地产公司和李锷又签署了关于巴山西路贵豪华庭1-302和2-301号房屋的《商品房买卖合同》，并于2015年12月1日实地向李锷移交了该房屋，李锷对房屋进行验收后，出租给丁海鹏先生开设拳击馆，并按期向福康物业管理公司缴纳了物业服务费，至今已4年有余。后来，贵豪房地产公司为李锷办理了网签登记手续，生成了网签合同号为GF-XXXXXXXXX和GF-XXXXXXXXX号。这就是一审开始认定的合同是GFXXXX-XXXX号《商品房买卖合同》，而最后认定履行的合同是GFXXXXXXXXX和GF-XXXXXXXXX号《商品房买卖合同》的原因。2.贵豪房地产公司否认其与李锷的房屋买卖关系，首先是没有证据支持，其次是违反了民事诉讼法的禁止反言原则,根据原审法院查明的事实，2014年3月14日，贵豪房地产公司与李锷签订GF-XXXX-XXXX《商品房买卖合同》，李锷付款时间是当天，即2014年3月14日，分两笔支付，一笔是500万元，一笔是100万元。而贵豪房地产公司所举证据担保借款的公证书，所记载的借款时间却是2015年1月17日，并且出借人是王富智，转款为一笔600万元，完全是两回事情。另外，在一审中，李锷提交了在另一执行异议案件中，上诉人的法定代表人丁尔勇向汉滨区人民法院出具证言，证实其与李锷签订的《商品房买卖合同》、李锷支付600万元购房款和收款收据真实、有效。现在又来否认房屋买卖的事实，违反了民事诉讼法的禁止反言原则。3.一审判决适用法律正确。在吕春阳诉本案贵豪房地产公司商品房买卖合同纠纷一案的执行程序中，吕春阳申请查封了本案所涉房屋，本案李锷和另一案件当事人黄某某均提供《商品房买卖合同》，提出了执行异议，执行异议均被驳回后，李锷又提起了执行异议之诉。2017年9月21日,安康市汉滨区人民法院作出(2016)陕0902民初1334号民事判决书，判决李锷与上诉人所签订的《商品房买卖合同》为有效合同，并排除了执行。也就是说，涉及本案讼争的房屋，至少存在三份《商品房买卖合同》，依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事)纪要》中第十五条的意见:审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，2015年12月1日，贵豪房地产公司已将巴山西路贵豪华庭2-301和1-302号房屋交付给李锷占有使用，至今已4年有余。另外，根据2018年7月11日安康市汉滨区人民法院向房产管理部门查询情况:此处房屋无登记信息存在:无设限标注。可见，本案李锷系合法占有。所以，一审法院判决上诉人履行办理已交付给李锷的2-0301和1-0302房屋不动产登记的义务是正确的。 李锷向一审法院起诉请求：1、请求法院判令贵豪房地产公司限期给李锷办理贵豪华庭第X幢XF号房的房屋所有权过户登记手续；2、诉讼费由贵豪房地产公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月14日，李锷与贵豪房地产公司签订一份编号为GF—XXXX-XXXX《商品房买卖合同》，合同约定：“李锷购买贵豪房地产公司开发的位于XX路XX号XX幢XX拖2-7、1-8拖2-8，XF号房屋，建筑面积共1725.10平方米，总金额为陆百万元整；付款方式为一次性付款。贵豪华庭的建设工程规划许可证号为610XXXXXXXXXXXX号，施工许可证号为2012-30号，商品房预售许可证号为AK2XXXXXXXXXX号，规划用途为城镇单一。交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件及合同约定的房屋交付李锷使用，”合同还对其他事项进行了约定，并在商品房买卖合同后附有房屋平面图。合同加盖了贵豪房地产公司的合同专用章及法定代表人丁尔勇和委托代理人丁西贵的个人印章，李锷亦在合同上签名。合同签订后，贵豪房地产公司向李锷出具转款委托书，要求李锷将购房款600万元转入其公司的委托收款人石XX账号为XXXXXXXXXXXXXXX4158的工行账户，并加盖了贵豪房地产公司的财务专用章，丁西贵签名捺印。当日，李锷通过银行分两笔向石XX的账户汇入600万元，贵豪房地产公司给李锷出具两张收款收据，载明：“收到李锷1-0302、2-0301购房款，一张收据金额为1000000元，一张收据为5000000元。”之后，李锷、贵豪房地产公司双方在安康市房地产业管理局办理了网签登记，载明房屋信息：XX路XX号贵豪华庭X幢2-0301、单元房号2-0301、建筑层数22、所在层数3、建筑面积567.89、规划用途为商业营业用房；买受方信息:买受人李锷；交房日期、计价方式与价款、付款方式及期限:交房日期2016年4月16日、购房日期2014年3月14日、计价方式按照建筑面积计算、房屋单价为4403元、房屋总价贰佰伍拾万零肆佰贰拾元整、付款方式为一次性付款；付款方式描述：买受人于2014年3月14日一次性支付房款贰佰伍拾万零肆佰贰拾元整。另一份网签登记除坐落位置为XX路XX号XX幢XX、XX号XX、房屋总价款贰佰伍拾万零肆佰壹拾玖元整外，其余内容相同。网签登记后，李锷、贵豪房地产公司双方再次签订了编号GF—XXXX-XXXXX、GF—XXXX-XXXXX《商品房买卖合同》。合同约定，李锷购买商品房为贵豪房地产公司位于XX路XX号贵豪华庭1—0302拖2—0301号房。建筑面积共1135.78平方米，该商品房单价每平方米4403.00元，总金额伍佰万零捌佰玖拾叁元整。 2015年12月1日，李锷、贵豪房地产公司办理了房屋交接，贵豪华庭商铺移交验收单载明：房号301号、302号，业主李锷，全部项目均为验收合格，李锷在业主（或委托接收人）意见栏签字并同意收房，贵豪房地产公司及安康市福康物业管理有限公司在开发商交房组意见栏加盖了印章。2016年5月20日，贵豪房地产公司的法定代表人丁尔勇出具证言，证明双方签订的商品房买卖合同和李锷支付售房款6000000元及其公司给李锷出具的收据真实有效。2018年7月10日，李锷与陕西福康物业管理有限公司就贵豪华庭X幢301号、302号房屋签订《前期物业管理服务协议》，并交纳了2015年12月1日至2018年12月31日止的物业费94381.9元及装修押金、垃圾清运费、商铺电费等。 一审法院还查明，安康市汉滨区法院在审理另案吕春阳诉贵豪房地产公司商品房买卖合同纠纷一案中，查封了贵豪房地产公司位于安康市XX路XX号567平方米和商业1—302号567平方米的商铺。该案在执行程序中,李锷以查封房产系其所有提出执行异议。安康市汉滨区法院于2016年6月1日作出（2016）陕0902执异22号执行裁定书,以李锷与黄某某均提供了购房合同,执行中无法认定房产的所有权，对其执行异议予以驳回。李锷遂对查封该房屋提出执行异议之诉，安康市汉滨区法院于2017年9月21日作出（2016）陕0902民初1334号民事判决，判决李锷与第三人贵豪房地产公司签订的商品房买卖合同为有效合同；停止对贵豪房地产公司开发的位于安康市XX路XX号XX幢XX即301、302商铺的执行。安康市汉滨区法院于2018年3月15日作出（2018）陕0902执457号执行裁定书，裁定解除对贵豪房地产公司所有的位于安康市XX路XX号“贵豪华庭”商业1-301号567平方米和商业1-302号567平方米商铺的查封。2018年5月7日，安康市汉滨区法院作出（2018）陕0902执457号结案通知书，通知李锷、吕XX，安康市汉滨区法院（2018）陕0902执457号案件执行完毕，现予结案。安康市汉滨区法院在案件审理中，依法向安康市XX幢XX单元XX—0107拖2—0207,1-0108拖2—0208、XF号产权登记情况，安康市房产管理局房屋产权产籍所档案馆出示《房屋权属登记信息查询结果表》显示：1、此处房屋无登记信息存在；2、此处房屋登记信息无设限标注。经查询位于贵豪华庭第X幢X单元1—0107拖2—0207,1-0108拖2—0208、3F号在我所档案馆2000年成立至今的档案系统内无产权登记信息。另，安康市房产管理局住房信息服务中心《贵豪华庭1—3层网签情况摘要》显示：“姓名李锷；房号贵豪华庭X幢2—0301；所在层3；面积567.89；签约时间2016／3／18；合同编号GF—2016—11977。姓名李锷；房号贵豪华庭1幢1—0302；所在层3；面积567.89；签约时间2016／3／18；合同编号GF—XXXX—XXXXX。”《安康市XX房买卖合同网上签约备案操作细则（暂行）》第八条网签系统操作流程规定：“1、录入房源信息。2、补录房产证信息。3、网上签约。操作人员登录系统提取相关房屋信息、产权人信息，完成合同的填写并生成存量房交易合同号，打印存量房交易合同文本。4、备案完成。”本案审理过程中，李锷向申请财产保全，请求对贵豪房地产公司名下位于贵豪华庭X幢3楼整层房屋予以保全，并提交了诉讼财产保全责任保险保单保函。安康市汉滨区法院依法作出（2018）陕0902民初2723号民事裁定，对贵豪房地产公司名下位于安康市汉滨区XX路XX号XX幢XX楼XX层房屋予以查封。 一审法院认为，李锷与贵豪房地产公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按合同约定内容履行各自义务。李锷按合同约定全额向贵豪房地产公司支付了购房款，并且就合同中约定的贵豪华庭第X幢三层2-0301号、1-0302号房屋在房屋管理部门办理了网签登记。网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统，因此限制了贵豪房地产公司再将已网签的房屋出售于他人。本案所涉贵豪华庭第X幢三层2-0301号、1-0302号房屋网签登记的房号、面积及合同编号，与李锷、贵豪房地产公司签订的编号为GF—XXXX-XXXXX、GF—XXXX-XXXXX《商品房买卖合同》一致。李锷、贵豪房地产公司办理了房屋交接手续。贵豪房地产公司向李锷出具了贵豪华庭商铺移交验收单，李锷取得钥匙、占有房屋，已经享有对该房屋的占有权，李锷有权要求取得该房屋完整的物权。故贵豪房地产公司不仅负有向李锷交付房屋的义务，还应当承担转移标的物所有权的义务，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，故贵豪房地产公司有义务协助李锷对已交付的房屋办理房屋过户登记手续，并提供必要的证明文件。贵豪房地产公司辩称双方系借贷关系，但未提交李锷、贵豪房地产公司双方借贷关系的证据，且双方签订有购房合同，贵豪房地产公司给李锷出具的收款收据中也载明为购房款，故该辩解理由本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：由贵豪房地产公司在本判决生效后五日内协助李锷在房屋产权管理部门为坐落于XX路XX号XX楼XX幢XX号、XX幢XX号房屋办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，李锷与贵豪房地产公司签订编号为GF—XXXX-XXXX《商品房买卖合同》中载明的日期为2014年3月14日。该合同约定：“李锷购买贵豪房地产公司开发的位于XX路XX号XX幢XX拖2-7、1-8拖2-8，3F号房屋，建筑面积共1725.10平方米，总金额为陆百万元整；付款方式为一次性付款。贵豪华庭的建设工程规划许可证号为610XXXXXXXXXXXX号，施工许可证号为2012-30号，商品房预售许可证号为AK2XXXXXXXXXX号，规划用途为城镇单一。交付期限约定，出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件及合同约定的房屋交付李锷使用”，并在商品房买卖合同后附有房屋平面图，合同还对其他事项进行了约定。贵豪房地产公司向李锷出具转款委托书，要求李锷将购房款600万元转入其公司委托的收款人石XX的银行账户。2014年3月14日，XXXXXXXXXXXXXXX4158李锷通过银行分两笔向石XX账户汇入600万元，贵豪房地产公司给李锷出具两张收款收据，载明：“收到李锷1-0302、2-0301购房款，一张收据金额为1000000元，一张收据为5000000元”。之后，李锷与贵豪房地产公司双方在安康市房产管理局办理网签手续，但未依法予以备案。随后李锷与贵豪房地产公司再次签订了编号GF—XXXX-XXXXX、GF—XXXX-XXXXX《商品房买卖合同》。约定，李锷购买商品房为贵豪房地产公司位于XX路XX号贵豪华庭1—0302拖2—0301号房。建筑面积共1135.78平方米，该商品房单价每平方米4403.00元，总金额伍佰万零捌佰玖拾叁元整。 二审还查明，安康市汉滨区法院在审理另案吕XX诉贵豪房地产公司商品房买卖合同纠纷一案中，于2015年9月15日作出（2015）汉滨民保字第00073号民事裁定，查封贵豪房地产公司位于安康市XX路XX号567平方米和商业1—302号567平方米的商铺。2015年12月1日，李锷、贵豪房地产公司办理了房屋交接手续。该案在执行程序中,李锷以查封房产系其所有提出执行异议,安康市汉滨区法院于2016年6月1日作出（2016）陕0902执异22号执行裁定书,以李锷与黄某某均提供了购房合同,执行中无法认定房产的所有权，对其执行异议予以驳回。李锷遂对查封该房屋提出执行异议之诉，安康市汉滨区法院于2017年9月21日作出（2016）陕0902民初1334号民事判决，判决李锷与贵豪房地产公司签订的商品房买卖合同为有效合同；停止对贵豪房地产公司开发的位于安康市XX路XX号XX幢XX即301、302商铺的执行。安康市汉滨区法院于2018年3月15日作出（2018）陕0902执457号执行裁定书，裁定解除对贵豪房地公司所有的位于安康市XX路XX号“贵豪华庭”商业1-301号567平方米和商业1-302号567平方米商铺的查封。2018年5月7日，安康市汉滨区法院作出（2018）陕0902执457号结案通知书，通知李锷、吕XX，安康市汉滨区法院（2018）陕0902执457号案件执行完毕，现予结案。 二审另查明，本院受理长安银行股份有限公司安康分行与贵豪房地产公司、李锷，以及第三人黄某某合同纠纷上诉一案作出的（2019）陕09民终773号生效判决书查明事实中载明“2013年5月2日，黄某某与贵豪公司签订合同编号为GF-XXXX-XXXXX的商品房买卖合同，约定黄某某以3000万元的价格购买贵豪公司开发的位于XX路XX号XX幢XX单元1-7拖2-7,1-8拖2-8,3-1号，建筑面积1725.1平方米的商用房屋。2013年7月15日，长安银行与黄某某、南某某向安康市房地产业管理局提交房地产抵押预登记申请书，黄某某、南某某自愿用所预购的房地产作为借款的抵押担保，双方对坐落于安康市汉滨区XX路XX号XX号为201301111AK2XXXXXXXXXX、预售合同号及抵押合同号为GF-XXXX-XXXX、抵押房屋面积及预售面积1725.1平方米的房屋办理了房地产抵押预登记，但没有办理抵押登记”。 本院认为，本案争议焦点即李锷能否基于与贵豪房地产公司之间的《商品房买卖合同》对涉案房屋物权主张权利。本案中，李锷与贵豪房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》虽经生效判决确认为有效合同，但涉案房屋存在一房多卖情形，在李锷、案外人黄某某与贵豪房地产公司分别签订的《商品房买卖合同》均系有效合同的情形下，李锷要求贵豪房地产公司履行合同，应结合买卖合同成立先后顺序、合法占有房屋及合同履行情况、房屋所有权变更登记及预告登记等顺序来确定权利保护顺位。 本案中，李锷的诉讼请求为由贵豪房地产公司限期给李锷办理贵豪华庭第X幢XF号房的房屋所有权过户登记手续。经查，2013年5月2日，贵豪房地产公司已将涉案房屋向案外人黄某某出售。2013年7月15日，案外人黄某某与贵豪房地产公司签订商品房买卖合同后，以所预购的房地产作为向长安银行股份有限公司安康分行借款的抵押担保，并办理房地产抵押预登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条确立了预告登记制度。就该条设立目的而言，预告登记的功能是限制债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。贵豪公司与李锷合同的签订仅在贵豪公司与李锷之间产生债权债务效力，不能直接产生物权变动的效力。因涉案房屋已在李锷签订《商品房买卖合同》前进行预告登记。长安银行作为预告登记权利人，贵豪公司未经其同意擅自处置三层房屋的行为不发生物权效力。因李锷起诉主张贵豪公司为其办理贵豪华庭第1幢3F号房的房屋所有权过户登记手续的请求，实质系转移涉案不动产所有权，故依据上述法律规定，对李锷的诉讼请求本院不予支持。关于贵豪房地产公司上诉提出，本案和李锷签订的《商品房买卖合同》是作为向李锷借款600万元所作的抵押担保，和李锷之间是民间借贷法律关系。贵豪房地产公司未就该上诉主张提供具有证明效力的证据予以证明，且李锷在安康市汉滨区人民法院以另案查封该涉案房屋时所提起的执行异议之诉中，已生效的安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1334号民事判决认定，李锷与贵豪房地产公司签订的商品房买卖合同为有效合同。故贵豪房地产公司上诉提出，与李锷所签《商品房买卖合同》仅是作为借款担保的上诉理由，本院不予采纳。综上，贵豪房地产公司提出撤销一审判决，驳回李锷诉讼请求的上诉主张成立，本院予以支持。 综上所述，贵豪房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初2723号民事判决； 二、驳回李锷的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由李锷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 帅文婷 审 判 员 巩伟军 审 判 员 张忠全 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 贾 典 书 记 员 陈嘉璐 1