江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初3929号 原告（反诉被告）：徐亮，男，1985年11月16日出生，现住江西省章贡区。 委托诉讼代理人：熊哲婷（原告徐亮的妻子），女，1986年2月9日出生，现住江西省章贡区，一般代理。 被告（反诉原告）：赣州中创晟业资产管理有限公司，住所地：江西省赣州市章江新区长征大道十龙聚龟东南侧中创国际城营销中心一楼。 统一社会信用代码：91360700MA35FJ2700。 法定代表人：张丰年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐正，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：潘媛媛，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，一般代理。 被告（反诉第三人）：花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司（曾用名：深圳市花万年商业管理有限公司），住所地：广东省深圳市南山区蛇口街道南海大道以西花样年美年广场1栋10楼。 统一社会信用代码：91440300359919398M。 法定代表人：潘军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎海东，男，1977年7月17日出生，该公司职员，现住江西省赣州市章贡区，一般代理。 委托诉讼代理人：谢晋，男，1985年4月24日出生，该公司职员，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，一般代理。 原告（反诉被告）徐亮诉被告（反诉原告）赣州中创晟业资产管理有限公司（以下简称为中创公司）、被告（反诉第三人）花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司（以下简称为花样年公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，被告中创公司提起反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐亮及其委托诉讼代理人熊哲婷，被告（反诉原告）中创公司的委托诉讼代理人潘媛媛，被告（反诉第三人）花样年公司的委托诉讼代理人黎海东、谢晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐亮向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告签订的《中创花生唐商铺租赁合同》及其补充协议；2、判令被告返还原告向被告缴纳的各项费用116767.19元，并向原告支付按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息损失（暂计算至2019年5月22日的利息损失为12328.72元）；3、判令被告赔偿原告各项经济损失1149330.00元，并向原告支付按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息损失（暂计算至2019年5月22日的利息损失为85312.89元）；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年8月，原告徐亮至中创国际城考察投资项目，被告中创公司向原告对租赁商铺项目进行了介绍。2018年9月5日，原告徐亮与被告中创公司、深圳市花万年商业管理有限公司（即被告花样年公司）签订《商铺租赁意向书》、《中创花生唐商铺租赁合同》及补充协议，约定原告徐亮承租被告中创公司开发的位于赣州市长征××道“××”转盘正南侧中××花生唐商铺××、29，商铺建筑面积762.58平方米，套内建筑面积530.75平方米；租赁期自装修期届满之次日起60个月，暂定自2018年11月22日至2023年11月21日；若装修结束时，中创花生唐尚未对外正式营业，则装修期顺延至开业前一日；原告租赁商铺用于经营儿童乐园。合同签订后，原告徐亮对商铺进行了装修并购买了儿童游乐设备，但发现被告中创公司前期宣传的商户包括肯德基、屈臣氏等品牌并未进驻，且直至2018年11月22日试营业时，中创花生唐商场呈现的状态亦与初期宣传不符。首先，在订立合同初期，被告向原告隐瞒了中创花生唐商场的公共通行区域存在重大安全隐患的事实，且隐瞒了商场真实的招商及入驻情况，被告宣称在原告租赁的商铺周边的有配套的成人动漫城及娃娃机商铺亦未实际入驻。被告的商业布局也未按广告的项目规划实际履行，尤其是被告在商场中庭广场放置大型免费的儿童游乐设施，与原告考察时的规划严重不符且在构建中未与原告沟通。原告租赁的商铺是用于经营儿童乐园，其作为特殊项目，商场内是否有同类项目入驻是原告考察和评估的决定性因素。另外，商铺因配电和漏水问题也不能满足原告经营的需要，原告多次向被告反映未果。综上，原告是在被欺骗的基础上，违背真实意愿订立了《中创花生唐商铺租赁合同》及补充协议，致使原告投资经营目的不能实现，且造成了投资全额亏损。其次，在订立合同后，被告在明知中创花生唐商场消防、电梯等存在安全隐患的情况下，以欺骗和胁迫的手段迫使原告开业，在明知对外宣传品牌无法入驻和开业的情况下欺骗原告及公众，同时又怠于履行对中创花生唐的维修、运营、管理义务且缺乏履行合同必备的专业能力及管理能力。经原告书面及口头催告后仍不改进，反而在原告已交纳水电费的情况下切断原告租赁商铺的供电系统，对原告设备造成损坏，导致原告租赁商铺无法运转，给原告带来巨大损失。最后，原告与两被告签订的是一份包含运营管理服务的三方合同，基于事实，原告认为两被告均没有合同履约能力，原告签订合同来获得完善的商业管理及运营服务的目的无法实现。原告承租的商铺面积为762.58平方米，实际使用面积为530.75平方米，公摊面积达承租面积的30%以上，公摊部分应实现商业综合体应有的吸流及服务作用，中创花生唐公共区域脏乱、危险、缺乏管理亦造成原告合同目的无法实现。为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 本诉原告（反诉被告）徐亮为支持其本诉的诉讼请求及证明其反诉的答辩理由，向本院提交了以下证据： 证据1、（2019）赣虔市证内字第1536号公证书及视频、（2019）赣虔市证内字第1194号公证书、被告公众号中创花生唐对外宣传文章截图、微信截图、中创花生唐一、二、三、四层宣传商户布局图、二层中庭广场宣传图及实景照片、中创花生唐室外放置的楼层导视图，证明被告采取虚假宣传、欺诈手段进行招商，在合同订立之前，隐瞒商场商铺真实招商情况，告知原告商场虚假的入驻品牌及虚假的商户布局情况，使得原告对商场的现状就预期产生重大误解。合同订立之前，被告多次作出中创花生唐由上市集团全程运营管理，商铺人流、收益有保障的虚假承诺，欺骗原告订立合同；在原告考察过程中，被告向原告隐瞒了租赁物存在的偷工减料、安全隐患的事实；造成原告对租赁物产生重大误解；原告多次要求被告明确儿童乐园项目是否属于独家经营，被告在承诺由原告独家经营后，依然在接近11月22日在二层中庭广场修建大型免费儿童游乐设施，造成原告项目无法经营，原告订立合同目的无法实现；原告在被告欺诈情况下，对项目、租赁物及商场的逾期产生重大误解，合同目的自始无法实现，鉴于被告的欺诈行为，原告在违背真实意愿情况下与被告签订了租赁合同，根据相关法律此合同应予以撤销； 证据2、《商铺租赁意向书》、《中创花生唐商铺租赁合同》、《中创花生唐商铺租赁合同-补充协议》、原告商铺所在位置示意图，证明原告在被告的欺诈下签订了租赁意向书、租赁合同及补充协议； 证据3、《开业通知书》、《关于加快装修进度的通知书》，证明被告在不具备开业客观条件下，欺骗、胁迫原告开业，对外虚假开业，达成收租目的； 证据4、（2019）赣虔市证内字第1137号公证书及视频、（2019）赣虔市证内字第1139号公证书及视频、多台电梯存在安全隐患照片及视频、中创商业广场服务微信群聊天记录截图、2018年11月22日后消防指示灯不亮、闪烁，消防管道破裂，营业时间随意播放火灾警报等危害公共安全、影响商户经营的照片及视频、租赁物偷工减料、漏水的图片及视频；被告在租赁物电源存在问题情况下，将责任推向原告，向原告下发无理的整改通知书、被告营业时间大面积施工、装修；纵容未开业商户营业时间施工、装修的照片、视频、中创花生唐公共区域无人管理的照片及视频；消费者随地大小便照片及视频；其他商场在中创花生唐散发宣传单页的照片、中创水韵春天业主维权事件照片及视频、被告公众号宣传文章商户及活动内容欺诈照片，证明被告存在严重欺诈事实，具体表现为：（1）被告提供的租赁物不具备开业的客观条件，电梯未通过特种设备安全检验，故障频发，消防管道未维护，破裂、漏水，消防通道被占用，堆放易燃物品，各种公关设施存在极大安全隐患，危害公众人身安全；（2）被告给原告提供的租赁物偷工减料，屋顶漏水，用电的接入电线采用家用标准，不符合商业惯例，并以胁迫手段，迫使原告在一个店铺内安装五个电表；（3）商场基本的卫生、秩序，安全没有保障事实；（4）被告显失商业信誉的事实，2018年12月16号出现业主大规模维权事件，极大损害商场形象，影响商户正常运营活动；（5）商场的宣传错印、漏印商户品牌的事实频发。被告采取欺诈手段欺骗原告签订了合同，在订立合同后，仍采用欺诈手段，使原告订立合同目的无法实现。被告所采取的欺诈手段，只为实现收租目的。根据相关法律，该合同应予以撤销； 证明5、微信截图、《商户关于商业运营管理建议及要求花生唐重装开业的函》、快递单及投递记录、催款通知书、对催款通知书的函及投递记录、《关于尽快支付拖欠费用暂停水、停电的通知函》、《关于解除租赁合同的通知书》、《关于解除租赁合同的通知书的回函》，证明被告不履行合同条款及责任，且采用欺诈及强制手段，野蛮对待原告，目的只为强制收取租金；原告在被欺诈情况下，仍依法履约，并以积极态度运营此项目；原告及广大商户在事实上无法开展经营、实现合同目的的情况下，通过书面、口头等多种方式，尝试与被告协商，共同解决中创花生唐存在的问题，以使被告早日满足履约条件，但被告均不予理会，且采取野蛮强制手段，造成原告经营活动无法开展； 证据6、索赔金额明细表、购买机票记录截图、火车票、住宿记录短信截图、用餐菜单、收据、缴费通知单、商户进场缴费清单、交易明细截图、银座银行回单、立项协议书、《合同书》、购买设备交易明细截图、《千峰机电商用空调工程合同》、微信聊天截图、会装装饰装修服务合同、汽车音乐电台广告合同书、天幕传媒广告合同、赣州市万企会计服务有限公司、人寿财产保险保单、工资发放明细截图、办公用品等支出明细截图，证明原告在不知道被告真实事实情况下，按照合同，完成商铺投资、建设所产生的费用； 证据7、中创国际城宣传文章，证明中创花生唐未开业； 证据8、原告营业收入月报表，证明被告欺诈行为对原告经营目的实现的实质性影响。 本诉被告（反诉原告）中创公司辩称，1、被答辩人提出撤销三方签订的《中创花生唐商铺租赁合同》及其补充协议，既无约定撤销事由，也无法定撤销事由，其撤销协议的主张依法不能成立，应当依法驳回，理由如下：被答辩人无证据证明三方协议存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销的情形，被答辩人应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务；2、被答辩人主张的返还费用以及赔偿损失的请求没有任何法律及事实依据，理由如下：被答辩人缴纳的费用是根据三方协议缴纳的，被答辩人拖延支付租金的行为已构成违约，根据三方协议，因被答辩人违约，其已缴纳的费用不予返还，被答辩人主张的经济损失应由被答辩人自行承担，与答辩人无关，答辩人无需向其支付损失。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《中创花生唐商铺租赁合同》及补充协议合法有效，应受到法律保护，被答辩人的诉请于法无据，请求依法驳回其诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）中创公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告、反诉第三人之间签订的《中创花生唐商铺租赁合同》及其补充协议；2、判令反诉被告立即向反诉原告支付租金228450.29元（155242.29+73208）元及逾期利息1407.82元（以228450.29元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年5月8日起计算至实际支付完毕之日止，暂计算至2019年6月28日）；3、判令反诉被告立即向反诉原告支付违约金70837.77元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告支付的律师费30000元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年9月5日，反诉原告中创公司、反诉被告徐亮、反诉第三人花样年公司签订了《商铺租赁意向书》、《中创花生唐商铺租赁合同》及其补充协议，约定反诉被告徐亮向反诉原告租赁坐落于江西省××章××新区××大道南段“十龙聚龟”正南侧的F2-28、29商铺；月固定租金为18302元、管理费为9151元；租赁期自装修届满之次日起60个月，租赁期暂定为2018年11月22日至2023年11月21日。2018年9月18日，反诉原告将租赁房屋交付给反诉被告。自2018年11月15日起，反诉被告开始拖欠租金及管理费。反诉原告多次催收无果后，于2019年5月8日向反诉被告发出解除合同的通知书，并要求反诉被告承担相应的违约责任。综上所述，根据三方签订的《中创花生唐商铺租赁合同》第12条第3款第5项的约定，反诉原告、反诉被告及反诉第三人签订的《中创花生唐商铺租赁合同》及其补充协议已解除，反诉被告应当承担相应的违约责任。为维护反诉原告的合法权益，遂起诉至法院。 本诉被告（反诉原告）中创公司为支持其抗辩理由及证明其反诉请求，向本院提交了以下证据： 证据1、《商户内审单》、《商铺租赁意向书》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》，证明原告与被告合同系三方在充分协商一致、平等基础上签署，合法有效； 证据2、《商户手册》、《承诺书》、《装修指南》、《商户手册签收回执》，证明被告就项目管理所制定的制度文件已向原告送达，并由原告签收确认； 证据3、《交付确认书》、租赁商铺房产证复印件，证明被告已按合同约定的时间、交付标准向原告完成商铺交付义务； 证据4、《自动扶梯与自动人行道安装监督检验报告》、《赣州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《自动扶梯和自动人行道产品合格证》，证明被告不存在违约行为； 证据5、《关于尽快支付拖欠费用暂停水暨停电的通知函》以及EMS快递单回执、中创花生唐商户结算单、催款通知及微信送达截图，证明原告欠租及被告进行催缴； 证据6、《关于解除租赁合同的通知书》，证明被告按合同形式合同解除权，书面通知原告，双方合同于2019年5月12日解除； 证据7、施工管理协议-三方协议，证明该商铺由原告自行委托第三方装修； 证据8、《民事委托代理合同》、律师费发票、银行转账凭证，证明被告中创公司支付律师代理费30000元。 反诉被告徐亮针对反诉请求辩称，1、被答辩人以合同约定的租赁期限计算收租时间与约定及事实不符。答辩人与被答辩人签订的《中创花生唐商铺租赁合同》的补充协议中约定“起租日即为商铺交付日，变更为指装修期届满之次日，如该期限结束时，中创花生唐尚未对外正式营业，则装修期顺延至开业日前一日，中创花生唐暂定2018年11月22日开业。”截止目前，中创花生唐仍未能对外营业，被答辩人未能达到收租条件。2、被答辩人称自2018年11月15日起，答辩人开始拖欠支付租金及管理费，与事实不符。被答辩人在履约过程中，发现被答辩人不遵守合同约定，并存在欺诈故意情况下，自2018年11月初即主动与被答辩人沟通，并多次沟通督促反诉原告按合同履行相关约定，被答辩人多次欺骗搪塞不作为，毫无履约意愿。在万般无奈的情况下，中创商户联合起来，向被答辩人发出书面建议。被答辩人在收到该书面建议后既无沟通，也不回复，依然强行催租。2019年1月，答辩人依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，行使不安抗辩权，要求被答辩人提供相应履约能力保证，在被答辩人作出履约保证之前，答辩人有权中止履约。被答辩人在收到答辩人的诉求之后，依然置之不理。2019年4月，在答辩人依约缴纳水电费之后，采取强制停水电措施，造成答辩人投资血本无归。并在2019年5月8日非法发出解除合同的函件，企图没收答辩人缴纳的押金及强行收取租金。综上，答辩人认为被答辩人存在欺诈的行为，虚假开业，被答辩人的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。 本诉被告（反诉第三人）花样年公司辩称，1、被答辩人在与答辩人签订《中创花生唐商铺租赁合同》及补充协议前，于2018年8月到商场进行过实地考察，对商场签约时的现状及未来发展的规划也有充分的了解，三方签署的租赁合同中并未约定商场开业率，也没有约定以其他商户入驻、配套设施、同业禁止作为合同生效条件或禁止条件。被答辩人所称答辩人对商场招商及入驻对其实施了欺骗，没有合法的依据，市场经营活动是个动态的过程，在获取利益的同时，也同样可能承担相应的经营风险，答辩人作为成熟的市场经营者，在合同订立前就已经对商场进行考察，其对合同签订后有相应的承受能力及预判能力。另外，由于商场属于前期的培育阶段，在招商洽谈阶段，基于扶持商户经营原则，答辩人同意在租赁条件上给予最大优惠，即交付起一个月装修免租期和开业后六个月的免租期（最终在租赁合同中体现的是首年租金减半），如此巨大的优惠政策，实际上将前期的经营风险转移给了答辩人，这也充分说明了被答辩人对于前期的经营风险是有预判的，被答辩人在商铺经营不佳时，将所有的风险归结到被答辩人，并罗列各种问题称被答辩人欺诈来主张撤销合同，实有违诚信公平。2、答辩人基于商铺租赁合同第24条授权条款，已全面履行合同义务，包括（1）在招商阶段与被答辩人接洽租赁条件及合同条款，并最终签署租赁合同；（2）对被答辩人签约后商铺交付、装修、开业等进行管理，按合同约定答辩人暂定于2018年10月22日交付商铺，自交付日起30日为装修期，装修期满次日起60个月为租赁期限，租赁期限内被答辩人应按合同约定正常缴纳租金、管理费等各项费用，被答辩人承诺装修期届满次日开业（即2018年11月22日，与商场开业同日）。合同签署后，答辩人如约履行合同义务，将租赁商铺交付给被答辩人用于经营，被答辩人于2018年9月18日签字确认《交付确认书》、《商户手册》、《装修承诺书》、《施工管理协议》，《交付确认书》载明交付日期为2018年10月22日。据此，答辩人按合同约定完成商铺交付义务，被答辩人也认可交付商铺符合交付标准；（3）对被答辩人开业后经营活动进行管理，被答辩人自装修届满之日起未按合同缴纳租金等各项费用，答辩人按合同约定进行催缴，直至通知解约；（4）自商场开业以来，答辩人持续开展各项市场推广活动。 本诉被告（反诉第三人）花样年公司为支持自己的答辩理由，向本院提交了以下证据： 证据1、《商户内审单》、《商铺租赁意向书》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》，证明原告与被告合同系三方在充分协商一致、平等基础上签署，合法有效； 证据2、《商户手册》、《装修指南》、徐亮签收回执，证明被告就项目管理所制定的制度文件已向原告送达，并由原告签收确认； 证据3、《交付确认书》、证明被告已按合同约定的时间、交付标准向原告完成商铺交付义务； 证据4、施工管理协议-三方协议，证明商铺由原告自行委托第三方装修； 证据5、《开业通知书》及EMS快递单回执、豪奇熊开业照片，证明被告按合同约定通知原告开业，原告商铺于项目开业日正常开业； 证据6、停水停电的通知以及EMS快递单回执、催款通知及微信送达截图，证明原告欠租及被告进行催缴； 证据7、《关于解除租赁合同的通知书》，证明被告按合同行使合同解除权，书面通知原告双方合同于2019年5月12日解除； 证据8、中创花生唐开业活动方案、2018年圣诞节活动方案、2019年1-6月活动方案、活动照片，证明被告在项目运营过程中制定及开展的各项推广活动。 证据9、《建设工程消防验收意见书》，证明项目已经过消防验收合格； 证据10、项目电梯和扶梯产品合格证明及检验报告，证明项目电梯质量合格证明，并经赣州市特种设备监督检验中心检验合格。 本诉被告（反诉第三人）花样年公司针对反诉诉讼请求辩称，对反诉原告中创公司的反诉没有意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月5日，原告徐亮与被告中创公司、深圳市花万年商业管理有限公司（以下简称为花万年公司）就原告意向承租被告中创公司有权出租的位于赣州市章××区××大道“十龙聚龟”转盘正南侧的中创花生唐项目F2-28、29号商铺的相关事宜签订了《商铺租赁意向书》，约定租赁期为5年，免租期自装修届满之日后6个月。签订意向书后，原告徐亮向被告中创公司缴纳了租赁诚意金91510元，在《商铺租赁合同》签订后，诚意金可直接冲抵租赁保证金中同等金额的部分，原告徐亮同意由被告中创公司拟定与意向书实质条款无冲突、但更为具体、详细的商铺租赁合同，意向书自《商铺租赁合同》生效时自动终止。 同日，原告徐亮（乙方）与被告中创公司（甲方）、花万年公司（丙方）签订了《商铺租赁合同》，载明：甲方出租给乙方的商铺座落于中创花生唐F2-28、29号商铺，建筑面积为762.58平方米；乙方租赁该商铺作为经营娱乐之用途，乙方经营的品牌为佳贝爱儿童乐园；租赁期限自交付之次日起60个月，租赁期限暂定2018年11月22日至2023年11月21日；租金标准：第一个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为24元/平方米/月，即月固定租金为18302元；第二个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为48元/平方米/月，即月固定租金为36604元；第三个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为52元/平方米/月，即月固定租金为39655元；第四个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为56元/平方米/月，即月固定租金为42705元；第五个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为60元/平方米/月，即月固定租金为45755元；乙方就在起租日前5个工作日内支付首月租金，以后应于每月的25日之前支付次月租金；乙方应于签订本合同之日起5日内向甲方支付租赁保证金73208元，乙方根据租赁意向书向甲方支付的定金91510元，可直接冲抵租赁保证金中同等数额的部分；乙方应于该商铺交付时或之前向甲方支付装修押金15000元；甲方暂定于2018年10月22日将该商铺交付给乙方，具体以甲方向乙方发出的交付通知书载明的期限为准；乙方接收该商铺时，应当谨慎、全面地检查该商铺，如果乙方认为该商铺不符合合同的约定，应当于接收当日以书面形式向甲方提出异议，如乙方异议成立的，甲方应对有必要修复的部分及时修复，乙方逾期未提出异议的，视为甲方交付的商铺符合约定的交付条件；乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日的，甲方可书面通知原告解除本合同，并有权依照本合同相关约定追究乙方的违约责任；因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，如乙方届时并未向甲方缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定的保证金、押金之数额向甲方支付违约金，且甲方有权要求乙方按本合同约定的租赁保证金的数额为标准补付免租期内所免去的所有租金，此外，在本合同提前终止后乙方需向甲方赔偿甲方受到的直接损失或间接损失，该损失包括但不限于合同履行情况下甲方可得的租金及处置乙方物品和装修费用；在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日的，甲方有权经提前一个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方缴纳租金、管理费及其它应缴纳款项的义务；因乙方违约导致甲方为实现权利而产生的律师费、诉讼费等全部费用由乙方承担；甲方统一授权丙方对中创花生唐进行独家经营管理。 同日，原告与被告中创公司、花万年公司签订了《中创花生唐商铺租赁合同》补充协议，载明：将原合同中“起租日”即为商铺的交付日变更为“起租日”指装修届满之次日；将“租赁年度”即商铺交付日（起租日）起满12个月为第一租赁年度，其后此次类推变更为“租赁年度”是指自装修期届满之次日（起租日）起满12个月为第一个租赁年度，其后以此类推；将租赁期限自交付之次日起60个月变更为自装修届满之次日起60个月；被告中创公司同意给予原告自该商铺交付日起30日的装修期，该期限内乙方不需要支付租金，但仍需支付原合同约定的保证金、押金及其他费用；装修管理费按照该商铺建筑面积5元/平方米/月计算，即装修期该商铺每月的管理费为3813元。 上述合同及补充协议签订后，被告中创公司于2018年9月18日依约向原告交付了商铺，原告徐亮在《交付确认书》中签字认可，并缴纳了装修押金15000元、装修管理费3813元。同日，被告中创公司向原告送达了《商户手册》及《装修指南》。2018年10月21日，被告中创公司向原告送达了《开业通知书》、《关于加快装修进度的通知书》，该《开业通知书》载明：中创花生唐购物公园开业时间为2018年11月22日，请原告于2018年11月20日前完成店铺装修、上货、证照办理、员工培训等开业准备工作，务必确保2018年11月22日准时开业。2018年11月22日，中创花生唐购物公园举行了开业仪式。因原告徐亮拖欠租金，被告中创公司于2019年1月20日向原告徐亮送达了《催款通知书》，载明：截至2019年1月20日止，原告徐亮拖欠租金共计63141.9元，其中2018年11月份租金8235.9元，2018年12月份租金2745元，2019年1月份租金27453元。原告徐亮收到该《催款通知函》后，向被告中创公司邮寄了《对的回函》。2019年4月15日，被告中创公司向原告徐亮送达了《关于尽快支付拖欠费用暨停水、停电的通知函》，载明：截止2019年3月25日，原告徐亮拖欠2018年11月份至2019年4月份租金及管理费145500.09元，要求原告在一日内补付拖欠的费用及按租赁合同约定的每日0.3%的标准支付逾期违约金，否则将从2019年4月18日9:00开始对该商铺采取停水、停电措施。停水、停电期间造成的该商铺的任何损失，由原告徐亮自行承担。2019年5月8日，被告中创公司向原告徐亮送达了《关于解除租赁合同的通知书》，载明：……根据租赁合同的约定，原告徐亮应向被告中创公司支付合同约定的款项，经被告中创公司发送了《关于尽快支付拖欠费用暨停水停电的函》，原告徐亮仍未支付欠款，原告徐亮的违约行为已严重违反了租赁合同的约定，现正式通知原告徐亮：1、被告中创公司自2019年5月12日起解除租赁合同；2、原告徐亮于收到本通知书后三个工作日内支付上述拖欠费用，合计120438元及逾期付款违约金28661元；3、原告徐亮已支付的各项款项，被告中创公司不予退还；4、原告徐亮收到本通知书后三个工作日内补付装修期内所免去的所有租金共计3488元；5、原告徐亮收到本通知书后三个工作日内补付运营免租期内所免去的所有租金共计35688元；6、原告徐亮收到本通知书后三个工作日内将商铺交还给被告中创公司，并与被告中创公司办理书面交还手续，否则视为原告已自动搬离，被告中创公司按照租赁合同进入该商铺进行清理，由此产生的责任和费用由原告徐亮自行承担。原告徐亮认为被告中创公司、花样年公司存在欺骗和虚假宣传、管理运营不当等导致其投资亏损，遂诉至法院。被告中创公司因徐亮拖欠租金，遂提起反诉，要求依法处理。 另查明，1、案涉商铺所在工程于2018年8月12日经赣州市公安消防支队验收综合评定为合格，且案涉店铺所在5#楼电梯经检验为合格；2、反诉原告中创公司为实现本案债权支付律师代理费30000元；3、深圳市花万年商业管理公司成立于2016年1月19日，于2019年4月24日变更名称为花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司。 以上事实，有原告（反诉被告）徐亮提交的《商铺租赁意向书》、《中创花生唐商铺租赁合同》及补充协议、《开业通知书》、《关于加快装修进度的通知书》、《催款通知书》、《对的回函》、《关于尽快支付拖欠费用暨停水停电的函》、《关于解除租赁合同的通知书》，被告（反诉原告）中创公司提交的《商户手册》、《装修指南》、《交付确认书》、《自动扶梯与自动人行道安装监督检验报告》、《赣州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《自动扶梯和自动人行道产品合格证》、《民事委托代理合同》、律师代理费发票以及原、被告当庭陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，原告徐亮与被告中创公司、花样年公司签订的《租赁意向书》、《商铺租赁合同》及补充协议系各方当事人真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告主张被告中创公司、花样年公司未如实告知原告商场真实情况，构成欺诈，要求撤销原告与被告签订的《中创花生唐商铺租赁合同》及补充协议，并要求被告赔偿损失的诉讼请求。经庭审核实，首先，原告徐亮在签订在《中创花生唐商铺租赁合同》及补充协议之前，到案涉商场进行了实地考察，且在《交付确认书》中签字确认，表明被告中创公司、花样年交付的案涉商铺符合合同约定条件。其次，原、被告签订的《中创花生唐商铺租赁合同》及补充协议并未约定商场项目开业率，也未约定其他商户进驻、配套、同业禁止等情况。再次，原告徐亮作为具有完全民事行为能力的成年人，应当对合同签约后的履约风险有预判和承受能力，清楚投资经营本身存在风险。最后，原告提交的证据不足以证明被告中创公司、花样年公司的行为构成欺诈。综上，原告要求解除合同及赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告中创公司返还缴纳的各项费用计116767.19元，其中履约保证金91510元、装修押金15000元、装修管理费3813元、电费预存2000元、装修清运费4194.19元、装修出入证200元、施工许可证50元。经庭审核实，原告缴纳的电费预存2000元、装修清运费4194.19元、装修出入证200元、施工许可证50元，并不是向被告中创公司、花样年公司缴纳的，而是向物业公司缴纳的，原告要求两被告返还上述费用，没有事实和法律依据，本院不予支持；关于本案租赁合同中约定的履约保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的违约金。作为保证金及逾期违约金均是弥补被告中创公司损失的方式，因被告中创公司提起反诉要求支付违约金，不宜重复计算，故原告徐亮要求返还履约保证金91510元的诉请，本院予以支持。关于反诉原告中创公司要求反诉被告徐亮支付租金及解除合同的诉讼请求，根据合同约定，反诉被告徐亮未及时支付租金，其行为构成根本违约，反诉原告有权解除合同及要求反诉被告支付拖欠的租金，故本院对反诉原告的该项诉讼请求予以支持。因反诉原告已于2019年5月12日以反诉被告徐亮逾期支付租金、管理费为由向其发出了解除租赁合同通知书，反诉第三人对此无异议，且该解除租赁合同通知书反诉被告徐亮已签收，因此本院确认案涉租赁合同的解除时间为2019年5月12日。关于拖欠租金数额问题，根据合同约定，因反诉被告徐亮违约，需补交免租期内的租金，经核算，反诉被告徐亮拖欠的租金为155242.29元。关于反诉原告要求被告支付拖欠租金的逾期利息及因被告违约导致合同解除的违约金73208元的诉讼请求。虽然案涉租赁合同对违约金有明确合同约定，在合同期内，反诉被告徐亮逾期支付合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。但上述约定的违约金和反诉原告另行主张的逾期利息均具有违约金的性质，不宜同时适用，且合同约定的违约金计算标准过高，本院酌定违约金的计算标准应以每月累计实际拖欠的租金为基数，自实际拖欠租金之次日起至付清租赁款之日止，按月利率2%计算为宜。关于反诉原告中创公司要求反诉被告徐亮承担律师代理费的诉讼请求，虽然符合双方约定，但由于本案法律关系明确，事实清楚，本院酌定律师代理费为10000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告徐亮与被告赣州中创晟业资产管理有限公司、花样年商业旅游文化发展（深圳）有限公司于2018年9月5日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年5月12日解除； 二、由被告赣州中创晟业资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐亮返还履约保证金91510元； 三、由反诉被告徐亮于本判决生效之日起七日内向反诉原告赣州中创晟业资产管理有限公司支付拖欠租金155242.29元； 四、由反诉被告徐亮于本判决生效之日起七日内向反诉原告赣州中创晟业资产管理有限公司支付违约金（以每月累计实际拖欠的租金为基数，自实际拖欠租金之次日起至付清租赁款之日止，按月利率2%计算）； 五、由反诉被告徐亮于本判决生效之日起七日内向反诉原告赣州中创晟业资产管理有限公司支付律师代理费10000元； 六、驳回原告徐亮的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告赣州中创晟业资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17074元、反诉费3130元（已减半收取），共计20204元，由原告徐亮负担18000元，被告赣州中创晟业资产管理有限公司负担2204元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状正本，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  郭家春 人民陪审员  高 华 人民陪审员  陈燕玉 二〇一九年十二月三十日 法官助理 邱 琼  书记员 吴利萍