北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初27726号原告：北京宜泽隆物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。法定代表人：卞华纲，总经理。委托诉讼代理人：王经纬，男，1984年7月2日出生，汉族，该单位员工。被告：郭译仁，男，1966年6月4日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京宜泽隆物业管理有限公司（以下简称宜泽隆物业）诉被告郭译仁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宜泽隆物业委托代理人王经纬到庭参加诉讼，被告郭译仁经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告宜泽隆物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业费14938.2元、违约金5452.4元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月31日，原告与被告所在小区北京×××业主委员会双方签订《物业服务合同》，合同第五部分物业服务相关费用规定：物业服务费由乙方（原告）按1.58元／平方米／月向业主（或缴费义务人）按年收取，被告所住房屋建筑面积为209.57平方米。物业费标准为1.58元／月／平方米。物业于2015年依据法律法规对物业费进行调整后，按照1.98元／月／平方米标准实行收费。合同第九部分违约责任第二十二条规定：业主逾期未交纳物业服务费的，乙方按（逾期每日万分之五）的标准收取相应的滞纳金。2016年1月1日至2018年12月31日（3年，4979.4元／年）应交纳物业费14938.2元，违约金5452.4元（逾期每日万分之五），共计20390.6元。经原告多次催要，被告至今仍拒绝支付。综上所述，被告违反合同约定拒绝支付物业费已构成违约，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告郭译仁在简易程序开庭时辩称：我是北京市丰台区北甲地路10号院×××小区1楼1505号房屋（以下简称1505号房屋）的业主，对房屋的建筑面积、欠费年份均认可。我是2000年前后入住的，入住的时候曾签订过物业服务合同，原告是开发商的物业公司，后来原告与业委会签订了物业服务合同。对于原告主张的物业费，不是我恶意不交，我同意按照原价交，不同意按照涨价后的价格交，原告不收取。原告提供的物业服务质量与提价的标准不相符，物业费涨价的程序不合法，没有经过政府相关部门的监督、见证，我认为涨价行为无效。业委会部分人员涉嫌收受物业公司贿赂，出国游玩，助力物业公司炮制业主签名达到非法涨价的目的。因为物业公司不作为，对我反映的楼下住户在窗外私搭违建的问题，长期不予处理，导致我患焦虑性抑郁症，对此我保留另行起诉的权利。另外，物业管理混乱，卫生不达标、楼道里环境脏乱，堆放东西，小区消防设施损毁严重，有消防隐患，物业把地库进口封住了，不让业主使用，而让外面的超市用做卸货区、堆放垃圾，涉嫌利益输送，业主对此意见很大。小区和业主之间的矛盾很大，小区业委会现在已经瘫痪了。目前小区还没有成立新的业委会，原告在物业合同到期后赖着不走，我对原告提供的物业服务不认可。本院经审理认定事实如下：被告郭译仁系丰台区北甲地路10号院1楼1505号房屋的业主，该房屋建筑面积为209.57平方米。2013年3月31日，×××业主委员会与宜泽隆物业签订《×××物业服务合同》，物业服务期限自2013年1月1日至2013年12月31日，物业收费标准高层住宅为1.58元/平方米/月，业主按年交纳物业费，业主逾期交纳物业服务费的，按逾期每日万分之五的标准收取相应的滞纳金。2016年9月20日，×××业委会与宜泽隆物业签订《×××物业服务合同》，物业服务期限自2016年1月1日至2017年12月31日。物业收费标准高层住宅为1.98元/平方米/月，业主按年交纳物业费，业主逾期交纳物业服务费的，按逾期每日万分之五的标准收取相应的滞纳金。就2016年双方签订的物业合同，原告宜泽隆物业向北京市住房和城乡建设委员会提交了《北京市物业服务合同备案申请表》，北京市住房和城乡建设委员会于2016年12月15日予以备案。庭审中，原告宜泽隆物业另提交了2016年8月30日×××小区书面业主大会投票决议，内容为：根据北京市住房城乡建设委、市民政局、市社会办颁布的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第三章第二十八的规定：业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。×××业主委员会按上述规定程序就宜泽龙物业公司要求调整物业费的意见组织召开了书面投票形式的业主大会，就物业公司调整物业费事项征求业主的意见。×××小区共有业主223户，总面积29205.76平米。本次业主大会共入户投放意见征求表192份，收回158票。其中137票同意本小区物业费由1.58元／平米／月调整为1.98元／平米／月，16票不同意，另有34票未收回。同意调整物业费户数137票，占本小区业主总户数的61.4%，同意调整物业费户数总面积17918.48平米，本小区总面积的61.35%。据本次书面业主大会投票的结果作出决议：同意×××小区业费由1.58元／平米／月调整为1.98元／平米／月，委托业主委员会代表本小区业主与北京宜泽隆物业管理有限公司签订物业服务合同。该投票决议加盖了北京市丰台区×××小区业主委员会及北京市丰台区马家堡街道镇国寺社区居民委员会的公章。案件审理过程中，被告郭译仁提交了律师见证报告，拟证实2019年7月12日其在律师的见证下采集了物业服务存在瑕疵的相关证据，并提交了照片若干、相关媒体报道及政府信息公开答复告知书等佐证其主张。上述事实，有《物业服务合同》、《北京市物业服务合同备案申请表》、《办理结果通知书》、书面业主大会投票决议、物业服务情况照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告宜泽隆物业按照与×××业委会签订的《×××物业服务合同》约定，自2013年1月1日起至2017年12月31日止，为被告郭译仁居住的1505号房屋所在的×××小区提供物业服务。2017年12月31日合同到期后，宜泽隆物业仍然为×××小区继续提供物业服务，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系。原告提供了物业服务，被告应履行交费义务。关于2016年1月1日之后的物业费应按何标准交纳一节，鉴于业主委员会的决定对业主具有约束力，且×××小区业委会系经过相关程序征询业主意见，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的情况下，代表业主与原告签订了调价后的物业服务合同，该物业服务合同对全体业主具有约束力，故被告亦应按此合同约定的收费标准1.98元／平米／月向原告交纳物业费。案件审理过程中，被告提出物业费调价程序违法，业委会相关人员存在违法违纪等问题，但在本案中未能提供充分证据，故本院对此难以采纳。如被告认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了相关法律规定的程序，可通过相关诉讼程序另行解决。关于违约金，考虑到原告提供的物业服务尚有不完善之处，希望其予以重视，提升整体服务意识，妥善处理与业主关系，并及时检验和完善工作中的不足，争取给业主提供高质量的服务。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭译仁于本判决生效后七日内给付原告北京宜泽隆物业管理有限公司二〇一六年一月一日至二〇一八年十二月三十一日的物业管理费14938.2元。二、驳回原告北京宜泽隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，由原告北京宜泽隆物业管理有限公司负担70元（已交纳）；由被告郭译仁负担240元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘琳琳人民陪审员  夏江宁人民陪审员  薛 燕二〇一九年十二月六日书 记 员  杜 硕