福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0481民初4182号 原告：永安天鑫置业有限公司，住所地永安市解放路800号。统一社会信用代码：91350481589584888J。 法定代表人：卢统流，董事长。 委托诉讼代理人：钟首桃，福建商通律师事务所执业律师。 被告：张红，男，1968年11月5日出生，汉族，住永安市。 被告：罗健莲，女，1976年2月21日出生，汉族，住永安市。 原告永安天鑫置业有限公司（以下简称“天鑫置业公司”）与被告张红、罗健莲商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天鑫置业公司的委托诉讼代理人钟首桃到庭参加诉讼，被告张红、罗健莲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 天鑫置业公司向本院提出诉讼请求：1.张红、罗健莲偿还代偿款51,093.14元；2.张红、罗健莲支付违约金112,985元（按总房款的20%计算）；3.张红、罗健莲承担律师费6000元；4.张红、罗健莲承担本案诉讼费用。诉讼中，天鑫置业公司变更第二项诉讼请求，即为要求张红、罗健莲支付违约金56,492.5元（按总房款的10%计算）；并增加一项诉讼请求，要求张红、罗健莲支付天鑫置业公司专项维修资金及办证费用19,613.78元，以上合计133,199.42元。事实和理由：天鑫置业公司系永安市“儒林宛”小区商品房开发商。2016年9月5日，天鑫置业公司与张红、罗健莲签订《商品房买卖合同》，张红、罗健莲向天鑫置业公司购买“儒林宛”8幢1002号房，总金额564,925元，张红、罗健莲支付首付款169,925元，余款395,000元与中国银行股分有限公司永安支行（以下简称中国银行永安支行）签订《个人一手房借款合同》办理一手房贷款，天鑫置业公司作为担保人向中国银行永安支行提供阶段性担保。由于张红、罗健莲没有履行按时偿还贷款义务，天鑫置业公司根据《个人一手房借款合同》约定和中国银行永安支行要求，履行担保责任，代张红、罗健莲支付贷款。截止2019年9月4日，张红、罗健莲总逾期19期，逾期金额51,093.14元由天鑫置业公司代为支付。天鑫置业公司为终止承担担保责任，于2019年9月代张红、罗健莲办理涉案房屋的不动产权证，并垫付案涉房屋的物业专项维修资金及办证费用合计19,613.78元。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》的规定：买受人（被告）未按期归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人（原告）承担保证责任的，出卖人（原告）有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人（被告）除承担诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款20%的标准向出卖人支付违约金。 张红、罗健莲未作答辩。 天鑫置业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：营业执照、《商品房买卖合同》(合同编号YS000024950号）、《个人一手房贷款合同》、强制扣划申请书、客户借记回单、贷款还款回单、中国邮政快递单、律师函、委托代理合同、福建增值税普通发票、不动产权证书（编号NO.D35004787873)、住宅专项维修资金交存通知书、中国建设银行单位客户专用回单、福建省住宅专项维修资金专用票据、税收完税证明、税务POS机刷卡单、福建省政府非税收入票据。张红、罗健莲未到庭且未提交证据，视为自愿放弃举证、质证和抗辩的权利。本院依法进行审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 天鑫置业公司（出卖人）与张红、罗健莲（买受人）于2016年9月5日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：“张红、罗健莲向天鑫置业公司购买位于城区，建筑面积109.8平方米，总价564925元；签订合同之日，支付首期购房款169925元，余款395000元整，申请办理按揭贷款；……。”合同上张红、罗健莲提供的联系地址均为“永安市”。另，该合同附件六：“……第六条、若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》或者要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费、评估、鉴定等费用外，还应按总房款20%的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人……。” 《商品房买卖合同》签订后，张红、罗健莲支付了购房首付款169,925元。2016年10月11日，张红作为借款人向中国银行永安支行申请个人住房按揭贷款，双方签订《个人一手住房贷款合同》，对借款金额、借款期限、借款利率、还款方式等作出了约定。罗健莲以抵押物共有权人的身份在抵押物共有人处签名按指模，天鑫置业公司作为保证人为该笔贷款提供阶段性担保责任，该合同约定：“保证人（开发商）提供阶段性并签署相应的担保合同（编号：2016永消字第AA5045号）”。嗣后，中国银行永安支行将贷款395,000元按合同约定发放至天鑫置业公司的售房专用账户，用于支付张红、罗健莲的购房款。 张红、罗健莲在履行《个人一手住房贷款合同》期间，因未及时偿还贷款，中国银行永安支行分别于2018年的7月30日、9月27日、12月20日、2019年的3月28日、6月24日、9月4日从保证人即天鑫置业公司的银行账户扣收了张红、罗健莲拖欠的贷款各为14,104.10元、5,739.32元、8,610.11元、8,624.28元、8,426.59元、2,823.47元，本息合计51,093.14元。 2018年11月30日，天鑫置业公司以快递方式向张红、罗健莲在《商品房买卖合同》中记载的联系地址邮寄送达了一份律师函，主要告知“由于你们没有履行按时偿还月供贷款义务，天鑫公司依法向贷款银行履行担保责任，代付了月供贷款。对此，天鑫公司多次通知你们及时偿还银行月供贷款，并偿还天鑫公司代付款项。你们至今仍未履行上述义务，已经构成严重违约，应当依法承担违约责任。现再次请你在7天内履行上述义务。逾期天鑫公司将委托律师事务所律师依法追究你们的法律责任。”该邮件因“原址查无此人，电话长期无人接听”，被退回。天鑫置业公司曾于2019年7月向本院提起诉讼，于同年8月撤回起诉。 天鑫置业公司于2019年9月2日代张红、罗健莲向永安市房产管理局缴纳住宅专项维修资金8779.2元、代缴纳房屋买卖契税10,754.58元，并于2019年9月4日代向永安市不动产登记中心缴纳住宅类不动产登记收费80元，以上代缴费用合计19,613.78元。 天鑫置业公司于2019年9月8日与福建商通律师事务所签订“民事诉讼委托代理合同”，委托律师参加本案诉讼，福建商通律师事务所于2019年7月8日作为销售方开具增值税发票，天鑫置业公司于2019年7月19日汇入代理费6000元。 张红、罗健莲于2002年4月12日登记结婚。 本院认为，张红、罗健莲因购房向银行申请个人住房按揭贷款，并由天鑫置业公司提供阶段性担保，有张红、罗健莲与天鑫置业公司签订的《商品房买卖合同》及张红、罗健莲、天鑫置业公司、中国银行永安支行三方签订的《个人一手住房贷款合同》为凭，事实清楚，证据充分，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。由于张红未按约偿还银行贷款，中国银行永安支行根据《个人一手住房贷款合同》的约定，从天鑫置业公司的账户扣划了张红尚欠的贷款本息合计51,093.14元，天鑫置业公司在承担担保责任后，委托律师事务所参与诉讼，引发本案诉讼，现天鑫置业公司要求张红偿还代偿款51,093.14元并支付律师代理费6000元，于法有据，予以支持。因本案天鑫置业公司的损失系其代为偿还的51,093.14元，故其主张违约金56,492.5元，过分高于造成的损失，根据公平原则，现予以调整，按代偿款的30%计算支付，即15,327.94元（51,093.14元×30%），对天鑫置业公司超出的部分诉讼请求不予支持。因天鑫置业公司阶段性担保责任至张红、罗健莲办理产权证止，天鑫置业公司为免于再代为偿还贷款，即免除担保责任，遂自行代张红、罗健莲缴纳住宅专项维修资金、房屋买卖契税及住宅类不动产登记收费等合计19,613.78元，最终代办案涉房产的不动产权证书，为减少讼累，现对天鑫置业公司要求张红、罗健莲偿还代为垫付的办证费用等合计19,613.78元的诉讼请求，事实理由成立，予以支持。上述借款发生在张红与罗健莲婚姻关系存续期间，系为购买张红、罗健莲共有房产所负且罗健莲在《个人一手住房贷款合同》作为抵押权人签名确认，故，该笔贷款应按夫妻共同债务处理，罗健莲对上述应承担共同清偿责任。张红、罗健莲经本院合传唤未到庭，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、张红、罗健莲应偿还永安天鑫置业有限公司代偿款51,093.14元； 二、张红、罗健莲应支付永安天鑫置业有限公司违约金15,327.94元； 三、张红、罗健莲应支付永安天鑫置业有限公司律师代理费6000元； 四、张红、罗健莲应支付永安天鑫置业有限公司代为缴纳的住宅专项维修资金、房屋买卖契税及住宅类不动产登记收费合计19,613.78元； 上述一至四项合计92,034.86元，张红、罗健莲应于本判决生效后三日内付清。 五、驳回永安天鑫置业有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3702元，减半收取计1851元，由永安天鑫置业有限公司负担572元，张红、罗健莲负担1279元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  徐建英 二〇一九年十二月二十六日 书记员  郑宝祺 附：本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。