吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）吉民申3529号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：松原市星泰房地产开发有限公司。住所：吉林省松原经济技术开发区。 法定代表人：郭云川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：耿楠楠，男，1986年8月20日出生，汉族，住吉林省松原市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。 再审申请人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰公司）因与被申请人耿楠楠房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2019）吉07民终999号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 星泰公司申请再审称，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案星泰公司无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。1.松原市经济技术开发区建设局2019年5月20日出具的《关于松原大禹·塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》确认了星泰公司按照备案流程办理备案手续。2.政府政策变化是导致逾期发放备案证的另一主要原因，星泰公司不应承担责任。3.松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》和《建设用地联合验收单》可以证明逾期办证是耿楠楠及其他别墅区业主违建造成的，星泰公司没有过错，该责任不应由星泰公司承担。4.补缴土地出让金是政策原因导致，而非星泰公司未缴足原出让金。（二）逾期备案并非星泰公司原因导致，松原市人民政府已经予以认可。（三）即使支付违约金，在耿楠楠受有损失的前提下，违约金应按已付房款的0.5%支付，违约金截止日也应为星泰公司提供的资料报产权登记机关备案之日。请求：1.撤销一、二审判决，依法再审，改判驳回耿楠楠的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由耿楠楠负担。 耿楠楠提交意见称，（一）《关于松原大禹·塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》客观真实地反映了当时的情况，足以说明未取得备案原因在于星泰公司。星泰公司称其主观无过错，没有事实依据。（二）二审法院认定无论缴纳人防易地建设费还是建设人防工程均是星泰公司的义务，是正确的。星泰公司称其在2013年7月10日向开发区人防办缴纳了10万元易地建设费，但该数额与案涉小区的规模不符，也与《中华人民共和国人民防空法》、《人民防空工程建设管理规定》的规定不符。无籍房政策也不适用于星泰公司。（三）松原市国土资源局《国有建设用地验收审批会审表》也明确土地会审未通过的原因是星泰公司存在补缴土地出让金的情形，而补缴的原因正是地下人防工程。耿楠楠等人所谓的阳光房是星泰公司物业为防止继续漏雨采取的措施，是经过物业同意的。关于违约金的截止日期，二审法院亦予以明确，并无争议。综上，请求驳回星泰公司的再审申请。 本院再审审查期间，星泰公司提交两份证据。证据一：易地建设费缴费票据复印件一份，证明：根据人防法及吉林省人防办法的规定，开发企业可以缴纳易地建设费或可以自行建设。星泰公司根据松原市人防办的通知，于2013年7月10日缴纳了易地建设费10万元，该费用是该人防办经过核算确定的数额，没有减免。星泰公司也没有欠缴，因为人防办并未向星泰公司征收相关滞纳金。证据二：大禹塞维利亚小区违建问题汇总一份，证明：该小区别墅区业主存在近70户的违建问题，而该小区别墅总计109户。根据国土会审表的记载，违建是业主个人行为，开发行为不存在违建行为。对于违建不予办理产权登记，基于此不动产登记机关面对该小区、别墅区诸多违建决定不向其办理产权登记，其中受牵连的是没有违建的相关业主，这个不是星泰公司所能控制的，也不是星泰公司的责任。耿楠楠在原审中自认有加盖阳光房。在原审未提交是因为二审法院认定系星泰公司没有缴纳易地建设费而自行建设地下人防并非因政策原因所能阻碍我方的违约行为。基于此我方才向贵院提交相关缴费票据。 本院经审查认为，（一）关于星泰公司是否应当承担违约责任的问题。1.在房产部门登记备案的2011年5月25日《商品房买卖合同》（以下简称《备案合同》）与2011年5月13日星泰公司与耿楠楠签订的《商品房买卖合同》不一致，关于违约责任部分加重了买房者的义务，二审法院认定《备案合同》为格式合同，未予采信，并无不当。2011年5月13日，星泰公司与耿楠楠签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对合同双方具有约束力。2.《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后×日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.协商解决。”该条款没有明确出卖人将办理权属登记需要资料报产权登记机关备案的时间，且对因出卖人逾期办证的处理方式选择为“协商处理”，不具有明确履行内容，对于协商处理不成如何承担责任，双方没有作出进一步的约定，但任何民事主体均有权依法通过民事诉讼的方式来保护自己民事权益不受侵害，所以经双方当事人多次协商没有达成一致意见后，房屋买受人有权要求出卖人承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从文义上讲，“协商解决”并不属于上述规定中的任何一种违约责任承担方式，也不能解读出明确具体可操作的承担责任内容，所以一、二审法院认为双方对办理产权证的期限没有约定，进而适用法律规定的90日，并无不当。3.《合同补充协议》第9条约定：因买受人未按照合同约定和未按照出卖人通知及时缴纳相关资料和费用，导致房屋产权证不能办理或延期办理的或因登记机关原因不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任。该条款对于出卖人不能办理或延期办理房屋产权证的免责事由进行了约定，星泰公司主张其对案涉房屋未能办理产权证书符合合同约定，但松原市经济技术开发区建设局2019年5月20日出具的《关于松原大禹·塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》载明的主要内容为星泰公司提交验收申请后先后因为没有《建设工程竣工验收消防备案凭证》（2014年7月7日取得）和不符合2013年10月份《研究人防结建联审联批问题》的会议精神要求，不满足竣工备案条件，至2017年7月手续完备后该局才出具竣工验收备案证。首先，松原市经济技术开发区建设局并非产权登记机关；其次，该情况说明证明星泰公司在2017年7月才取得需向产权登记机关提交的材料之一——竣工验收备案证；再次，即使2013年10月份《研究人防结建联审联批问题》的会议精神属于政策性规定的新变化，那么在该文件实施前，如果星泰公司提交材料完备，同样可以取得竣工验收备案证，而事实是星泰公司至2014年7月7日才取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》，该备案凭证的迟延取得致使星泰公司适用了新的政策性规定，责任在于星泰公司。综上，一、二审法院认定星泰公司承担逾期办证的违约责任，并无不当。再审审查期间星泰公司提交的易地建设费缴费票据仅能证明其于2013年7月10日缴纳了易地建设费，但不能反驳星泰公司至2014年7月7日才取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》的事实。故对于星泰公司关于逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案无过错的再审事由，本院不予支持。（二）关于星泰公司承担违约金的计算标准和截止时间问题。1.一、二审法院对于《备案合同》未予采信，认定关于逾期办证违约金的支付标准双方没有明确约定，故结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于审理房地产纠纷案件精神与原则，判决星泰公司以购房款122万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息并无不当。星泰公司提出按照《备案合同》约定的按已付房款的0.5%支付违约金的主张，本院不予支持。2.松原市自然资源局2019年4月出具的《国有建设用地验收审批会审表》和《建设用地联合验收单》，并未明确说明案涉房屋搭建阳光房是无法办理产权证书的原因，且证明案涉小区至2019年4月尚未取得国有建设用地验收手续。而案涉房屋的产权证至今未予办理，星泰公司的违约行为仍在继续，一、二审法院确定星泰公司支付自2016年2月26日起至具备办理房屋所有权登记条件之日止的逾期办证违约金，并无不当。故对于星泰公司的该项再审事由，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回松原市星泰房地产开发有限公司的再审申请。 审判长 王 宏 审判员 张 辉 审判员 任淑秋 二〇一九年十二月二十二日 书记员 吕泽栋