北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初5141号原告（反诉被告）:东方斯泰克信息技术研究院（北京）有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码911101130592430070。法定代表人：郭丽双，总经理。委托诉讼代理人：李鑫，北京市顺新律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京冶金工程技术联合开发研究中心，住所地北京市顺义区赵全营镇兆丰产业基地园盈路8号，统一社会信用代码911101131024911117。法定代表人：何广琴，总经理。委托诉讼代理人：徐扬，北京植德（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告）东方斯泰克信息技术研究院（北京）有限公司（以下简称斯泰克公司）与被告（反诉原告）北京冶金工程技术联合开发研究中心（以下简称冶金研究中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）斯泰克公司之委托代理人李鑫，被告（反诉原告）冶金研究中心之委托代理人徐扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。斯泰克公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2014年2月20日签订的《房屋租赁合同》及2014年5月22日签订的《房屋租赁补充协议》无效；2.判令被告退还原告已付剩余租金1876550.3元（截止日期计算至2019年3月21日）；3.判令被告给付原告物业服务费（维修、保安、保洁、司炉、绿化）1091047.09元；4.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年2月20日签订《房屋租赁协议》。双方约定：房产证号（详见房产证与平面图）；车间厂房由甲方（本案被告）按乙方（本案原告）要求进行施工，并应于2014年6月30日前施工完毕，由乙方予以验收；验收合格后，乙方开始支付车间厂房的租金，验收不合格，乙方有权相应顺延租金支付时间；租赁期限为30年，自2014年5月1日起至2044年4月30日止；年租金180万元；合同签订后，乙方先行支付150万元，于2014年5月31日第二次支付850万元，共计1000万元，作为6年期房租；甲方为乙方提供的供暖期为4个月，自每年11月10日至次年3月底；物业费用（包括保洁、保安、维修、绿化、公共服务）由甲方负责。合同签订后，原告依约支付了1000万元租金。2014年5月7日，双方共同办理了房屋交接，制作了详细的房屋交接清单及说明、钥匙交接清单、保修承诺及交接未尽事宜，对所有物品登记造册并拍照留存。被告承诺，园内绿化及化粪池由其负责并承担全部费用，办公楼内电器保修至2044年5月1日，主要包括中央空调、各楼层电热水器以及所有弱电设施（包括硬盘、路由器、监控器）所有电器、设备设施。在租赁使用期间，办公楼设备、设施存在多处损害，但被告拒绝提供维修，均由原告自行维修。另外，四合院地基下沉、主体开裂，早已成为危房，严重危及承租人安全。经过多次沟通，对方一直未予解决。上述设备、设施长期处于闲置状态。被告从未按照合同约定提供物业服务。绿化、维修、安保、保洁及供暖均由原告自行负担。为此，原告共支付各类维修费、服务费、人工费共计1091047.09元。《房屋租赁协议》签订后，仍有大量债主前来讨债。被告法定代表人高云明多次恳求原告跟其再签订一份补充协议，以证明其还有其他经济收入，用来敷衍债主。在高云明多次哀求及朋友的劝说下，双方于2014年5月22日签订《房屋租赁补充协议》，但未办理任何交接手续，被告也未交付过补充协议中的2号库房及北院东侧二层简易宿舍房。原告从未占有、使用过该房屋。期间，高云明及何广琴多次带潜在租户来看上述两处房屋，但至今尚无人承租。在补充协议签订后的4年多时间里，被告未向原告主张过任何租金。该补充协议本身就是一份无效合同，双方均未履行过相应内容。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因被告至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》应属无效。即使按照租金标准扣除房屋占有使用费，被告仍应退还原告截止至2019年3月21日的剩余租金1876550.3元。因《房屋租赁补充协议》中的两处房屋均未实际交付给原告，原告亦未占有、使用过，故被告无权主张上述房屋的占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第221条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。且根据双方合同约定及被告的承诺，所有物业服务都是被告应尽的义务。因被告拒绝提供物业服务，所有费用均由原告先行垫付，并最终应由被告负担。冶金研究中心答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。关于第一项诉讼请求，双方签订的两份协议是双方真实意思表示，符合法律法规规定，且双方均已履行了协议，所以该两份协议是合法有效的。双方应当按照合同履行各自义务。关于第二项诉讼请求，认可斯泰克公司主张的数额并同意退还。不认可原告第三项、第四项诉讼请求。物业人工工资及保安保洁的社保费用是原告公司员工的社保和工资，应当属于原告的经营支出，与租赁合同无关。虽然合同约定，维修费用由我方承担，但由于涉案房屋一直被原告使用，且被告无法进入园区，因此无法正常对租赁房屋进行维护、维修。原告在使用房屋过程中造成的损坏应由其自行支付相应维修费用。原告在事实理由提到的补充协议签订的背景及未实际履行的主张我方不认可。补充协议已经实际履行，房屋也交付给原告使用，所以原告应当按照补充协议支付我方相应租金。此外，我方提出反诉。诉讼请求：1.判令被告（本诉原告）向原告（本诉被告）支付欠付租金人民币2101917.8元；2.判令被告（本诉原告）向原告（本诉被告）支付自2014年7月1日起至实际付清欠付租金之日止因被告（本诉原告）逾期付款给原告（本诉被告）造成的资金占用损失（按同期银行贷款利率计算，自2014年7月1日起以260万元为基数计算至2019年5月22日为人民币640818.08元，自2019年5月23日起以2101917.8元为基数计算至实际付清之日止）；3.本案全部诉讼费由被告（本诉原告）承担。事实与理由：2014年2月20日，原、被告签署《房屋租赁协议》。双方约定，原告将位于北京市顺义区内房屋（包括主写字楼、车间厂房、四套独立四合院及四合院外鱼池、菜地、绿化及道路等）出租给被告使用，租赁期自2014年5月1日起至2044年4月30日止。租金标准为：写字楼年租金985500元，车间产房年租金486180元，四套独立四合院每套年租金10万元，合计年租金180万元。租金支付方式为：合同签订后支付150万元，2014年5月31日支付850万元，合计1000万元作为前6年房租，以后租金按年度支付。《房屋租赁协议》签订后，原告将相关房屋交给被告使用，被告也按期向原告支付前6年租金人民币1000万元。2014年5月22日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定原告增加将同样位于北京市顺义区内的2号库房、北院东侧二层简易宿舍房出租给被告使用，租赁期自2014年7月1日起至2044年7月1日止。租金标准为：二层简易宿舍房年租金5万元，2号库房年租金40万元，合计年租金45万元。租金支付方式为：新增部分前6年租金270万元于2014年6月30日前一次性支付，以后租金按年度支付。上述补充协议签订后，原告将新增出租房屋交付给被告使用，但被告至今未向原告支付相应租金。被告拒付租金的行为严重违反了《房屋租赁补充协议》的约定，给原告造成较大的经济压力。斯泰克公司针对反诉辩称：不同意反诉人的反诉请求。反诉人从未将补充协议中的房屋交付给反诉人，因此无权向反诉被告主张租金及资金占用损失。现反诉人要求被反诉人支付上述费用，没有相应法律依据，也不应得到法院支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年2月20日，冶金研究中心（甲方、出租方）与斯泰克公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》。该合同约定：一、房屋的座落、面积及装修、设施1.甲方将其合法拥有的位于北京市顺义区内房屋（以下简称该房屋）出租给乙方使用。房产证号：（详见房产证与平面图）。2.甲方为该房屋设施提供的设施条件为：350KVA电力负荷，10门直拨电话，50兆独立专线宽带，四合院4门直拨电话及宽带和机房。3.甲方出租给乙方使用的房屋面积为4920平方米及四套独立四合院……二、租赁用途……2.车间厂房由甲方按乙方要求进行施工，并应于2014年6月30日前施工完毕，由乙方予以验收，验收合格后乙方开始支付车间厂房的租金；验收不合格，由甲方按照乙方要求重新施工，由此产生的费用由甲方承担，乙方有权相应顺延租金支付日期……三、租赁期限1.该房屋租赁期为叁拾年，自2014年5月1日起至2044年4月30日止。合同履行至2024年4月30日时，甲乙双方约定：年租金按照原租金上浮1%的新价格计算租金，执行新租金标准的期限为2024年5月1日至2044年4月30日……四、租金标准及支付方式1.租金标准具体为：写字楼，面积2700平方米，每天单价1.00元；年租金约为985500元；车间厂房，面积2220平方米，每天单价0.60元；年租金约为486180元；四套独立四合院（含四合院外鱼池、菜地、绿化、道路等）每套年租金为100000元，共计年租金为400000元；以上甲乙双方约定年租金为人民币180万元。2.租金支付方式：甲乙双方约定租金支付方式为本合同签订后，乙方先行支付150万元人民币给甲方，至2014年5月31日乙方第二次支付850万元人民币给甲方，以上共计1000万元人民币为六年期房租；以后年度租金按照年度到期由乙方支付给甲方……五、配套物业设施、服务及收费（一）甲方为乙方提供的配套设施及服务。1.供电，合同期间甲方提供供电设施供乙方使用，现有供电设施如不符合乙方使用需要，乙方可要求甲方进行改造，所需费用由甲方承担，所做改造须符合相关管理部门技术与安全要求……2.供水，甲方提供包括但不限于水井、管道、提水、净化等设备为乙方提供用水需求。如房屋内现有给排水设施不符合乙方使用需要，甲方须按照乙方要求进行改造，所需费用由甲方承担……3.供暖，现有供暖方式及设施为：办公楼为中央空调；四合院为锅炉供暖；车间为锅炉供暖；如以上房屋内的现有供暖设施不符合乙方使用需要，甲方须按照乙方要求进行改造，所需费用由甲方承担。甲方为乙方提供的供暖期为4个月，自每年11月10日至次年的3月底。4.通讯；5.消防；6.电梯；7.车位；8.其他配套设施设备及物业服务；9.房屋装修及维修。（二）费用收取。1.乙方在租赁期内，由乙方使用实际产生的电费、水费、通讯费、网络费等费用由乙方按月交纳。2.物业费用（包括保洁、保安、维修、绿化和公共服务）由甲方负责。六、甲方的权利义务……5.甲方应确保乙方在租赁期内正常使用该房屋。七、乙方的权利义务……2.合同期间乙方应按合同约定支付房屋租金及相关费用……十、其他条款1.本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等效力。2014年5月7日，双方进行房屋交接，并签订《房屋交接清单及说明》《钥匙交接清单》《保修承诺》《交接未尽事宜》《交接清单附件》。《房屋交接清单及说明》记载：十、其他说明。1.园内绿化及化粪池由甲方负责并承担全部费用。《保修承诺》记载：1.办公楼内电器保修至2044年5月1日，主要包含中央空调、各楼层电热水器、以及所有弱电设施（包括硬盘、路由器、监控等）；2.所有洗澡热水器保修至2044年。上述所产生一切费用与乙方无关，甲方全权承担。2014年5月22日，冶金研究中心（甲方、出租方）与斯泰克公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁补充协议》。上述协议约定：一、房屋的座落、面积及装修、设施。甲方将其合法拥有的位于北京市顺义区内房屋（以下简称该房屋）出租给乙方使用。新增租赁房屋为平面图中2号库房，面积1914.56平方米；以及北院东侧二层简易宿舍房，面积357平方米。二、租赁期限1.该房屋租赁期为叁拾年，自2014年7月1日起至2044年7月1日止。三、租金标准及支付方式1.租金标准具体为：二层简易宿舍房，面积357平方米，年租金约为50000元；2号库房，面积1914.56平方米，每天单价0.60元；年租金约为400000元；以上新增租赁房屋的年租金为人民币45万元。2.租金支付方式：新增房屋租金2700000元于2014年6月30日前一次性给甲方，以上共计2700000元人民币为六年期房租……3.后院二层楼装修及四合院的维修由乙方负责，费用100000元从房租内扣除。合同签订后，斯泰克公司按照约定支付冶金研究中心6年租金1000万元，冶金研究中心向其出具了相应发票。斯泰克公司自行聘请工人进行供暖及物业服务，冶金研究中心未按照合同约定提供供暖、物业、绿化、化粪池、弱电设施等服务。2019年5月22日，斯泰克公司将涉诉场地及房屋腾退交付给冶金研究中心，双方就涉诉场地及房屋、交接腾退事宜完毕。涉诉房屋租赁协议及补充协议所涉及的房屋并非05715号房屋所有权证上的房屋，涉诉房屋租赁协议以及补充协议所涉及的房屋是把05715号房屋所有权证上房屋拆除后新建的。斯泰克公司曾多次通过微信向冶金研究中心反映房屋维修事宜。2015年3月17日至2016年4月26日，冶金研究中心原法定代表人高云明与斯泰克公司法定代表人郭丽双就涉诉房屋租赁多次短信沟通。上述事实双方没有争议，本院予以确认并在卷佐证。斯泰克公司称，双方签订的《房屋租赁协议》房屋租赁期限为30年，超过20年租赁期限的部分属于无效，且因冶金研究中心未取得房屋所有权证及建设工程规划许可证，故上述合同属于无效合同，另外补充协议涉及的房屋未实际交付。冶金研究中心称，涉诉租赁协议及补充协议符合法律法规的规定，是双方当事人真实意思表示，且各方均已实际履行，故该份协议不属于无效；租赁协议及补充协议的相关房屋全部交付给原告使用。斯泰克公司提交相关照片，并称办公楼存在多处破损、漏雨、瓷砖鼓起，在多次找被告维修未果后，其对上述问题自行维修；四合院多处地基下沉、墙体开裂，早已成为危房，严重危害人身安全，因冶金研究中心无法解决，致使房屋一直闲置；四合院自来水主管道漏水，冶金研究中心拒绝维修，斯泰克公司对其自行维修。且斯泰克公司就租赁房屋需要维修事宜多次向冶金研究中心反映，但未得到任何回复。冶金研究中心称上述照片均非原始载体，故对上述事实的真实性不予认可。斯泰克公司提交《2014年5月至2019年2月东方斯泰克支付物业费用汇总》、公司物业维修更换配件数量及价格汇总表三份、维修发票及收据、物业人员2014年至2018年工资、社保汇总、保安工资领取签字表及银行回单、保洁工资领取签字表及银行回单、保安、保洁领取签字表、司炉工支出凭证、绿化工人支出凭证、北京市社会保险网上申报查询系统、劳动合同书，欲证明因冶金研究中心未按约定提供供暖、保洁、保安、维修、绿化和公共服务等物业服务，上述物业项目均由其自行负责，为此其支付物业维修费96105元，人工费986639.87元，共花费1082744.87元；并提交维修说明4份，进一步说明其对涉诉场地进行了维修。冶金研究中心对于斯泰克公司自行制作的《2014年5月至2019年2月东方斯泰克支付物业费用汇总》、公司物业维修更换配件数量及价格汇总表不发表质证意见；认可发票的真实性；对于票据没有盖章的不认可真实性，已经盖章的认可其真实性。对上述证据，均不认可其关联性。对于物业人员2014年至2018年工资、社保汇总、保安工资领取签字表及银行回单、保洁工资领取签字表及银行回单、保安、保洁领取签字表、司炉工支出凭证、绿化工人支出凭证、北京市社会保险网上申报查询系统、劳动合同书，冶金研究中心不认可斯泰克研究中心自己制作的汇总表的真实性，认可其他原件的真实性，不认可其证明目的，并认为斯泰克研究中心提交的上述其与劳动人员、工资支出等相关证据，只能证明其聘用了相关人员为其提供劳动服务，与其所称物业服务概念不同，即使在被告有能力为其提供物业服务的前提下，其仍然可以雇佣人员做相应工作。冶金研究中心对4份维修说明的真实性无法确认，并因上述维修说明的格式完全一致，怀疑其合理性。斯泰克公司提交维修现场照片38张，欲证明其实际进行了维修。冶金研究中心认可上述证据的真实性，不认可其关联性。斯泰克公司提交2018年7月2日何广琴带领工作人员到公司园区内用货车搬运物品的监控拍摄照片，欲证明冶金研究中心随时可以进入园区，不存在斯泰克公司阻拦其进入园区的事实。冶金研究中心对上述证据的真实性无法核实。斯泰克公司提交2018年6月12日何广琴带有意愿租户来园区看2号厂房的监控视频一段。冶金研究中心认可上述播放内容的真实性，对于该视频是否被修改，无法确认。在本案原告所谓园区范围内，有不属于租赁范围的库房及房屋，该库房及房屋的使用权人应为冶金中心。由于斯泰克公司对于园区进行封闭化管理，视频显示的短暂时段并不能证明被告能够随意进入相关区域，也不能证明被告对于相关房屋能够实际使用及管理。斯泰克公司提交自2015年3月17日至2016年4月26日冶金研究中心原法定代表人高云明与斯泰克公司法定代表人郭丽双之间的聊天记录，欲证明双方之间完整的沟通过程，其对高云明提出的意见有反驳意见：1.有些房屋没有达到入住条件；2.签订补充协议是为了帮高云明的忙；3.厂房不能使用，想要退租；4.通过郭丽双短信内容看出补充协议并非真实。冶金研究中心认可上述证据的真实性，不认可其证明目的，并认为上述证据可以证明冶金研究中心曾多次要求斯泰克公司支付补充协议约定的租金，且斯泰克公司认可签订补充协议，双方只是对租金支付有争议。斯泰克公司申请证人张某出庭作证，欲证明2014年6月26日，其公司员工张某签收2号库房10把钥匙，但是高云明私下与张某达成协议，由张某代为持有2号库房10把钥匙，上述行为为张某个人行为，并非公司行为。2013年至2015年，张某系斯泰克公司员工，与冶金研究中心没有关系，通过工作认识高云明。其证言主要内容为：2014年、2015年具体时间不清楚，高云明通过其员工田旺将西边大库房的钥匙交给张某，几天之后将钥匙取走，在此期间，钥匙均由张某掌控。张某签署确认单一份、收条两份，称上述行为为个人行为，上述情况是否向斯泰克公司汇报过张某称记不清了。斯泰克公司认可证人证言的真实性。冶金研究中心不认可证人证言的真实性，并认为证人系斯泰克公司员工；因高云明已去世，证人证言无法核实；补充协议约定的库房等场地已实际由原告控制，且场地内无设施需要再进行正式交接，因此通过将相关零星物件交予斯泰克公司的形式符合常理，应当认定为冶金研究中心已将租赁房屋交予斯泰克公司。斯泰克公司称，《房屋租赁补充协议》并非双方真实意思表示，因大量债主向高云明讨债，为了敷衍债主，高云明恳求斯泰克公司法定代表人与其签订补充协议；实际上，冶金研究中心从未将补充协议约定的相关房屋交付给斯泰克公司占有、使用，也从未主张过相应房租；双方亦没有相关交接记录；上述补充协议应属无效，冶金研究中心无权向斯泰克公司主张房租或使用费。冶金研究中心称，补充协议已实际履行，相应房屋已交给斯泰克公司使用，且至今仍由其控制；对于斯泰克公司所称签署补充协议是为了被告的原法定代表人躲避债务，与事实不符，且其未提交相关证据；应斯泰克公司的要求，在交接院子时，双方制作了详细交接清单；由于双方就原协议进行了详细地交接，在此基础上，双方建立了较强的信任关系，所以补充协议没有进行如此繁琐的工作；另外，补充协议涉及的房屋是2号厂房及简易宿舍楼，在将上述房屋交给斯泰克公司时，房屋内没有任何设施，所以简易宿舍楼没有详细交接清单，2号厂房在第一次交接时已进行交接。斯泰克公司的法定代表人在协议每一页都签字，证明该份协议是双方真实意思表示；上述协议签订后，斯泰克公司未按照约定向被告支付租金，构成严重违约；冶金研究中心之所以未主张房屋租金，因早期双方关系不错，后来冶金研究中心原法定代表人去世，公司管理层出现断层，导致未及时主张相应权利，且斯泰克公司在第一部分租赁合同中支付的1000万元租金款项因年限未到，尚有富余；另外，通过口头和电话沟通主张过补充协议的租金。斯泰克公司称，被告法定代表人在2016年6月左右去世，距离补充协议约定的应付款日期过去2年，其据此主张管理层断层没有依据；1000万元租金与补充协议的金额没有关系；不认可被告口头主张过租金。斯泰克公司称，在高云明去世前，何广琴与高云明已经离婚，何广琴在冶金研究中心并非股东也不担任任何职务，故原告的反诉主体存在问题。反诉状由法定代表人何广琴签字，但工商登记的法定代表人并非何广琴，何广琴也非高云明的法定继承人，故何广琴无权代表冶金研究中心提起反诉。冶金研究中心称，该中心理事会任命何广琴为法定代表人，担任理事长兼任经理3年，自2017年6月7日至2020年6月6日。上述决议并未办理工商变更登记。本案并非以何广琴名义提起，相关文件均加盖冶金研究中心公章。本案中，本诉答辩及反诉请求均为金研究中心的真实意思表示。斯泰克公司提交失信被执行人详情，欲证明被告早已被列入失信人名单，没有履行能力。冶金研究中心认为上述证据与本案无关。冶金研究中心提交乡村建设规划许可证，欲证明其对租赁合同的其他房屋取得了规划许可。并提交人民防空工程备忘录，欲证明新建部分的面积已经取得人防备案，可以不设置人防。斯泰克公司不认可上述证据的真实性、合法性、关联性，并认为上述乡村建设规划许可证上每栋建筑物的名称、面积与实际均不符，可以认定《房屋租赁合同》属无效合同；且双方于2019年5月22日办理完交接手续，被告应当退还已支付、未到期部分的租金。冶金研究中心提交自行制作的利息计算表，为斯泰克公司应当支付其利息数额。斯泰克公司认为上述利息没有事实依据，且主张利息的名目没有法律依据。冶金研究中心提交催款函，欲证明其于2015年2月26日向斯泰克公司主张270万元租金。斯泰克公司不认可上述证据的真实性，并称不清楚催款函制作时间且未送达给原告。冶金研究中心提交发送人为高云明、接收人为郭丽双的短信截屏，欲证明2015年3月17日高云明发送短信要求斯泰克公司支付欠付租金。斯泰克公司认可短信内容的真实性，但认为截取内容并不连贯，应以其提交的短信证明目的为准。冶金研究中心提交斯泰克公司向其出具的防火器械接受确认单，其向斯泰克公司交付14套防火器械；提交斯泰克公司员工张某书写的证明，于2014年6月26日接收2号库房钥匙10把、电动钥匙4把、十字钥匙6把；提交斯泰克公司员工张某出具的证明，于8月11日收到一号库房的厂房图纸两份。斯泰克公司不认可接受确认单及2015年8月11日图纸收条的关联性，并认为2014年6月26日钥匙的收条以其证人证言为准。冶金研究中心提交其与赵全营镇小官庄村经济合作社、赵全营镇大官庄村经济合作社签订的土地租赁合同，并称涉诉土地原本是金阳瓦厂的，其上建筑全部由金阳瓦厂完成。斯泰克公司不认可上述证据的关联性。冶金研究中心称，之所以未按合同约定向斯泰克公司提供供暖、物业、绿化、化粪池、弱电设施等服务，是因为斯泰克公司不让其人员进入。斯泰克公司对上述事实不予认可。冶金研究中心称，2017年5月6日被告的现法定代表人约原告的法定代表人在临空皇冠假日酒店协商讨要租金，原告的法定代表人拒绝支付，为此双方发生口角并报警。斯泰克公司称，当时双方谈论居间服务费用事宜，并未提及与本案有关事项；原告的法定代表人报警，但与本案无关。诉讼过程中，斯泰克公司明确诉讼请求为：1.判令双方于2014年2月20日签订的《房屋租赁协议》及2014年5月22日签订的《房屋租赁补充协议》无效；2.判令被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）剩余租金1598005.5元；3.判令被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）维修费96105元，物业人工工资929002.45元，保安保洁人员的社保费用65939.64元，合计1091047.09元；4.诉讼费由被告（反诉原告）承担。冶金研究中心明确诉讼请求为：1.判令反诉被告（本诉原告）向反诉原告（本诉被告）支付欠付租金2101917.8元；2.判令反诉被告（本诉原告）向反诉原告（本诉被告）支付自2014年7月1日起至实际付清欠付租金之日止的资金占用损失，资金占用损失的计算方式为：以2101917.8元为基数，自2014年7月1日起以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止；3.反诉费用由反诉被告承担。并明确反诉诉讼请求的计算方式为根据2014年5月22日《屋租赁补充协议》约定，租金6年期为270万元，每天为1232.88元，自2014年7月1日至2019年5月22日共计1786天，计算为2201917.8元；合同约定反诉被告负责租赁二层楼的装修及2014年2月20日租赁协议中约定的四套四合院的维修。维修费用从房租内扣除，因此反诉被告应给付租金2101917.8元。按照双方补充协议的约定，反诉被告应于2014年6月30日前向我方支付租金270万元，扣减10万元装修费用后应支付260万元。资金占用损失以260万元为基数，自2014年7月1日起计算至2019年5月22日反诉被告腾退之日止。上述事实有双方当事人陈述、房屋租赁合同、发票、房屋交接清单及说明、钥匙交接清单、保修承诺、交接未尽事宜、交接清单附件、物品设施清单、照片、聊天记录、支付物业费用汇总、物业维修更换配件数量及价格汇总表、维修费票据、物业人员2014年至2018年工资、社保汇总、保安工资领取签字表、银行业务回单、支出凭证、北京市社会保险网上申报查询系统、劳动合同书、房屋所有权证、乡村建设规划许可证、集体土地使用证、人民防空工程备忘录、房屋租赁补充协议、失信被执行人详情、催款函、短信截屏、交接单、土地租赁合同等证据材料在案佐证。本院认为，根据法律相关规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人的实际情况与登记的事项不一致的，不得对抗善意相对人。本案中，冶金研究中心应诉并提出反诉，符合法律规定；何广琴并非本案诉讼当事人，其虽未办理工商变更登记，但不影响其作为法定代理人进行诉讼活动。根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。冶金研究中心提交集体土地使用证、乡村建设规划许可证、房屋所有权证、人民防空工程备忘录，经调查，上述证件合法有效。上述材料可以证明冶金研究中心出租给斯泰克公司的房屋已经取得了乡村建设工程规划许可证，虽然乡村建设工程规划许可登记的申请人并非冶金研究中心，但这并不影响出租合同效力的认定，因此斯泰克公司在本案中以冶金中心向其出租的房屋未取得建设工程规划许可证为由主张涉诉房屋租赁合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。双方约定房屋租赁期限30年，则在20年以内的部分合同有效，超出部分合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。斯泰克公司称，双方签订房屋租赁补充协议系为敷衍债主，并非双方真实意思表示。冶金研究中心对上述事实不予认可，因斯泰克公司未提交相关证据，故本院对上述事实不予认定。在双方签署房屋租赁补充协议的前提下，斯泰克公司员工收到涉诉房屋钥匙，则涉诉房屋处于该公司控制之下，对于斯泰克公司所称上述行为为个人行为的事实本院不予认可。根据现场勘验，涉诉补充协议涉及的2号厂房内设施稀少，二层宿舍较为破旧，确无制作详细交接清单的必要，因此斯泰克公司主张如实际交付涉诉补充协议的房屋应当比照涉诉租赁合同制作详细交接清单的辩称意见，本院不予采信。根据涉诉补充协议约定，2号厂房及二层宿舍的装修及维修由斯泰克公司负责，装修费用10万元从房租内扣除，亦可佐证在签订涉诉补充协议时已经考虑到租赁标的物的现状，因此约定斯泰克公司可以在装修后使用，进一步说明双方当时签订涉诉补充协议时，是经过考虑的，并非是斯泰克公司主张的为了敷衍债主而签订的涉诉补充协议。另，根据冶金研究中心原法定代表人高云明与斯泰克公司法定代表人郭丽双的短信聊天记录可见，高云明对于涉诉补充协议的签订并非是斯泰克公司主张的为了敷衍债主，而是向郭丽双在催缴租金。本院认为，根据本院查明的事实，斯泰克公司与冶金研究中心签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示。对于租赁期限超过20年的部分，合同无效；对于租赁期限未超过20年的部分，合同有效。冶金研究中心认可并同意退还斯泰克公司剩余租金1598005.5元，对此本院不持异议。关于维修费用，冶金研究中心认可未按合同约定向斯泰克公司提供物业服务，则斯泰克公司自行安排物业服务的相关费用应由冶金研究中心支付。关于冶金研究中心涉案房屋一直被原告使用，且其无法进入园区，因此无法正常对租赁房屋进行维护、维修的答辩意见，因未提交相关证据，本院亦不予采信。对于斯泰克公司提交的维修费用的票据，冶金研究中心认可发票及已盖章票据的真实性，对此本院不持异议。对于其他票据，本院结合案件具体情况予以认定。对于物业工人、保安、保洁人员工资、社保费用，冶金研究中心辩称，上述费用是原告公司员工的社保和工资，应当属于原告的经营支出，与租赁合同无关。因冶金研究中心认可未按合同约定提供物业服务，斯泰克公司雇佣人员从事相应工作，亦具有现实需要。对于斯泰克公司提交的物业人员2014年至2018年工资、社保汇总、保安工资领取签字表及银行回单、保洁工资领取签字表及银行回单、保安、保洁领取签字表、司炉工支出凭证、绿化工人支出凭证、北京市社会保险网上申报查询系统、劳动合同书，冶金研究中心不认可斯泰克公司自己制作的汇总表的真实性，认可其他原件的真实性。根据双方签订的《房屋租赁协议》，包括保洁、保安、维修、绿化和公共服务在内的物业费用由冶金研究中心负责。现斯泰克公司自行聘请人员从事上述工作的费用支出应由冶金研究中心负担。本院对于斯泰克公司提交证据材料进行审核认为，斯泰克公司已经完成了其能够完成的举证责任，考虑到其租赁的房屋范围，其主张的物业人员用工成本符合常理，因此对于斯泰克公司主张的物业人员用工成本本院予以确认。根据本院查明的事实，《房屋租赁补充协议》约定的房屋已交付使用，故斯泰克公司应当按照约定支付相应租金。具体数额以本院认定的为准。冶金研究中心同意从应付租金中扣除装修费用10万元，对此本院不持异议。斯泰克公司未按约定支付租金，冶金研究中心据此要求其按照银行同期贷款利率标准支付资金占用损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京冶金工程技术联合开发研究中心于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）东方斯泰克信息技术研究院（北京）有限公司租金1598005.5元；二、被告（反诉原告）北京冶金工程技术联合开发研究中心于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）东方斯泰克信息技术研究院（北京）有限公司支付维修及物业人员用工成本1081680.09元；三、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）东方斯泰克信息技术研究院（北京）有限公司支付被告（反诉原告）北京冶金工程技术联合开发研究中心欠付租金2101917.8元并支付相应资金占用损失（资金占用损失的计算方式为：以2101917.8元为基数，自2014年7月1日起以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止）；四、驳回原告（反诉被告）东方斯泰克信息技术研究院（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京冶金工程技术联合开发研究中心的其他诉讼请求。本诉案件受理费28312元，由本诉原告（反诉被告）东方斯泰克信息技术研究院（北京）有限公司负担157元（已交纳），本诉被告（反诉原告）北京冶金工程技术联合开发研究中心负担28155元；反诉案件受理费14374元，由本诉原告（反诉被告）东方斯泰克信息技术研究院（北京）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  幸 江人民陪审员  郝金环人民陪审员  单秋玲二〇一九年十二月五日法官 助理  姚 玮书 记 员  穆建慧