北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10680号原告：韩光先，女，1980年9月20日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：殷顺利，男，1979年1月6日出生，汉族，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律工作者。被告：钱素花，女，1946年7月4日出生，汉族，无业，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：李满奎，男，1983年5月19日出生，汉族，北京市丰台区长辛店街道法律服务所法律工作者，住北京市大兴区。被告：于双侠，女，1975年7月16日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市公安县。被告：北京空港新苑物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇榆顺路12号1-18室。法定代表人：李全兴，董事长。委托诉讼代理人：侯年春，北京兴开律师事务所律师。被告：北京新航城控股有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇盛平街8号4-5室。法定代表人：罗伯明，董事长。委托诉讼代理人：唐松，女，1986年2月28日出生，汉族，北京新航城控股有限公司公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：云宋建，男，1986年6月9日出生，蒙古族，北京新航城控股有限公司员工，住北京市朝阳区。原告韩光先诉被告钱素花、被告于双侠、被告北京空港新苑物业管理有限公司（以下简称空港物业公司）、被告北京新航城控股有限公司（以下简称新航城公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩光先及其委托诉讼代理人殷顺利、被告钱素花的委托诉讼代理人李满奎、被告于双侠、被告空港物业公司委托诉讼代理人侯年春、被告新航城公司委托诉讼代理人唐松和云宋建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩光先向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋装修损失25000元；2.被告给付因房屋损坏给原告造成租房损失费自2018年12月至2019年9月，共计29000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与钱素花系楼上楼下邻居，钱素花住原告家楼上。2018年，原告将北京市大兴区榆垡镇113地块5号楼1单元1003室（以下简称1003室）装修后准备入住。2019年1月2日左右准备入住时，发现因楼上房屋跑水，导致原告房屋的房顶及木地板等多处损坏，同时导致原告方不能及时入住房屋，经原告与钱素花协商，其不同意给原告赔偿损失并恢复原状，现原告为了维护自身合法权益，故诉至法院。钱素花辩称，事发前1103室已经卖给于双侠，于双侠没有装修也没有入住，水闸不是钱素花打开的。交房时，房屋本身就存在问题，而且还在质保期内，新航城公司对此负有责任；在没有得到业主允许的情况下，空港物业公司打开阀门井，亦存在过错；故原告应当找新航城公司或者空港物业公司解决。于双侠辩称，我从钱素花处购买了1103室房屋，但我没进入过房屋，也没有对该房屋进行装修。漏水时，房屋封条都没开过，漏水之后物业先过去，于双侠丈夫开的门，于双侠与其丈夫同物业一同进入房屋。现场是阳台的管件损坏慢慢滴漏的，不是跑水。空港物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告损害结果的发生不是我单位物业管理行为造成的，我单位不是侵权行为主体。在交付1103号房屋时，物业公司的工作人员会陪同业主验收，但是否验收的决定权在业主，我公司在交付后无权进入涉案房屋。另交房时，需要保障房屋通水通电，否则无法对房屋实际情况进行查验，故我公司对于漏水没有过错。新航城公司辩称，在完成房屋的交付后，韩光先和钱素花应依法承担房屋管理责任和毁损风险，新航城公司在安置房买卖合同履行过程中，与本案当事人已办理完成结算入住手续，并提供住房质量保证书和竣工验收两份文件，均提及房屋所有人的注意管理义务。韩光先起诉书中称，是钱素花房屋跑水导致其房屋损坏。新航城公司交付的房屋已经经过防水工程验收，而且新航城公司对韩光先房屋没有其他侵权行为，其应该向有相邻关系的钱素花主张侵权责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月23日，韩光先与新航城公司签订《定向安置房买卖合同》，约定购买榆垡组团113地块5号楼1单元1003室。2015年9月12日，钱素花与北京市新航城控股有限公司签订《定向安置房买卖合同》，约定由钱素花购买北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团113地块5号楼1单元1103室（以下简称1103室），该房屋产权性质为定向安置住房，安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易。1003室与1103室系上下楼关系。2015年11月6日，钱素花与于双侠签订购房协议书及补充协议，约定钱素花将其拥有独立产权的1103室出售给于双侠，钱素花承诺自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给于双侠，期间不得反悔或出售给第三人，领取回迁房钥匙时，将所售房屋的所有钥匙、水电气卡等全部交给于双侠，待条件成熟时及时配合于双侠办理产权过户等各种手续。2018年9月5日，新航城公司向钱素花发放入住通知书。2018年10月5日，空港物业公司将1103室交付钱素花，于双侠陪同钱素花于当日签署资料/物品签收单、业主承诺书、紧急情况联系人授权书、物业服务协议，钱素花在领取到钥匙后，直接将钥匙交给于双侠，二人及空港物业公司未办理验房手续。庭审中，韩光先称其于2019年1月2日准备入住刚装修完的1003室时，发现楼上漏水造成1003室房顶及木地板多处损坏，为此，其提交了房屋损失的照片；另其提交装饰设计工程预算单、装饰装修工程施工合同，证明其装修费用损失。钱素花质证称上述证据真实性均认可，但认为与己无关。于双侠对上述证据均认可。空港物业公司对照片、装饰装修预算及合同均不认可，称无法看到装修合同履行情况的材料，且该证据与其公司无关。新航城公司对照片真实性无法核实，对装饰装修预算及合同的真实性、证明目的均不认可。经询问，韩光先称其1003室于2018年11月上旬装修完毕，装修过程中没有发现楼上渗水，直到2018年12月20日其检查房屋时亦未发现房顶渗水，且漏水处仅为针眼大小的地方，短时间内不可能大量积水。空港物业公司称漏水原因是水管上的丝堵松动，其与施工方人员一起去的1103室，水管处仅是呲水，漏水不大，紧紧丝堵就不呲水了。空港物业公司对其辩称韩光先的房屋损失与其物业管理行为无关，不应承担责任的主张，提交了住宅质量保证书、房屋使用说明书、1103室房屋入住通知书、物品签收单、业主承诺书、紧急情况联系人授权书、物业服务协议、客户服务记录表等证据，其中房屋使用说明书第五条给水系统中明确了使用注意事项，入住通知书、物品签收单、业主承诺书等证据证明物业公司已于2018年10月5日将1103室房屋交付钱素花。韩光先、钱素花质证称：上述证据真实性认可，不认可证明目的。于双侠质证称：住宅质量保证书、使用说明书不予质证，入住通知单、业主承诺及物业服务协议不清楚情况，客户服务记录认可。新航城公司对上述证据均认可。新航城公司称其交付的住宅楼经过了防水工程验收，其与韩光先的损失无关，为此，其提交了工程质量竣工验收记录表及两份防水工程试水检查记录表，其中工程质量竣工验收记录载明5号楼工程质量合格，防水工程试水检查记录载明2017年8月11日8时至次日8时、2018年6月15日9时至次日9时进行了两次蓄水检查，第一次检查部位为十层至十二层厨房、卫生间，检查方法及内容为防水层完工后进行第一次蓄水试验、蓄水深度最低处20mm、孔洞堵严密且不影响试水、蓄水时间为24h、并在门口增加挡水台，检查结果为2017年8月12日8时蓄水24小时后全面检查，所有厨房、卫生间地面无渗漏；第二次检查部位为十层至十二层厨房、卫生间，检查方法及内容为卫生间楼地面面层完工后必须进行二次蓄水试验：卫生间外地面比卫生间内高20mm，用球塞（或棉丝）把地漏堵严密且不影响试水，然后进行放水，门口处水位为20mm,蓄水时间为24h；检查结果为蓄水24小时后全面检查，无渗漏。本案在审理过程中，经释明，韩光先提交了房屋损失鉴定申请。本院于2019年8月16日依法委托中鸿茂盛资产评估有限公司（以下简称中鸿公司）对1003室因房屋漏水造成的财产损失进行评估。2019年8月28日，中鸿公司做出中鸿评报字[2019]第100152号资产评估报告，评估结论为，截至评估基准日2019年8月16日，经重置成本法评估，1003室因房屋漏水造成的财产损失评估值为14200元。韩光先为此次鉴定支付鉴定费8000元。韩光先对其诉称1003室房屋租赁费损失每月3000元，共计损失29000元的主张，除其陈述外，未提交其他证据予以证明。经询问，韩光先表示其拆迁后获得4套回迁安置房，因1003室损坏无法居住，其与丈夫居住1套房屋，其父母与孩子居住1套，另有一套房屋闲置。另查，于双侠提交了两个身份证，其中身份证号为×××的姓名为“于双侠”，住址为河北省河间市瀛洲镇八街村矿东街36号；身份证号为×××的姓名为“于双霞”，住址为河北省河间市时村乡时村332号。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系财产损害赔偿纠纷，双方争议的焦点在于韩光先房屋损失的赔偿责任主体及赔偿数额。民事主体的财产权利受法律平等保护。民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，应当有占有使用人承担责任。从本案查明的事实看，首先，空港物业公司已于2018年10月5日向钱素花交付了1103室，钱素花签署资料/物品签收单、业主承诺书、紧急情况联系人授权书、物业服务协议等并领取了1103室的钥匙，此时应当视为1103室已经交付钱素花使用。空港物业公司对于交付后房屋的实际使用无责任，应不负赔偿责任。其次，钱素花与新航城公司签订的合同为《定向安置房买卖合同》，合同明确约定安置家庭自取得房屋产权正货契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易，钱素花在1103室尚未交付时就转让给于双侠，不符合相关规定，即使现在1103室房屋已经实际交付，但相应的不动产物权仍不存在，但钱素花已经将房屋交付给于双侠，于双侠已实际占有使用1103室，其对于该房屋未尽审慎的管理使用义务，应当承担由此造成的损失。再次，于双侠辩称的其未曾进入房屋的主张即使成立，亦不能免除其责任。1103室作为新建设的房屋，在交付使用并通水通电后，管理人或使用人有义务检查并确保房屋及房屋内设施符合安全居住条件，其未妥善管理使用房屋，由此造成他人的损失，于双侠应承担责任。至于房屋损失，以评估机构的评估结果为准。关于钱素花、于双侠辩称新航城公司对于房屋漏水存在责任的主张，但其未提交充足的证据予以证明，根据庭审中双方提交的证据亦无法认定新航城公司交付的房屋存在质量问题，故本院对二人之主张不予采信。对于韩光先主张的房租损失，其未提交相应的证据证明其具体房租损失，本院结合当地租赁市场的情况酌情确定租赁损失每月1500元，至于租期，因其房屋是否有人承租具有不确定性，本院酌情确定为4个月，故房租损失为6000元。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决如下：一、于双侠（于双霞）于本判决生效之日起十日内赔偿韩光先房屋损失费14200元、房租损失6000元；二、驳回韩光先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，其中，由韩光先负担505元（已交纳），由于双侠（于双霞）负担645元（于本判决生效之日起七日内交纳）；评估费8000元，由于双侠负担（于本判决生效之日起七日内给付韩光先）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙 鹏人民陪审员  张福良人民陪审员  张庆亮二〇一九年十二月六日法官 助理  王皓宇书 记 员  许燕南