成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5682号 原告：徐听涛，男，汉族，1991年6月29日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：宋召明，四川格法律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：魏树彬，四川格法律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川省川瑞发展投资有限公司，住所地：成都市锦江区创意产业商务区毕昇路458号锦江创意科技大厦34层。 法定代表人：何东，董事长。 委托诉讼代理人：罗东，北京德恒（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：徐婷，北京德恒（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 原告徐听涛与被告四川省川瑞发展投资有限公司（以下简称川瑞投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐听涛的委托诉讼代理人宋召明、魏树彬，被告川瑞投资公司的委托诉讼代理人罗东、徐婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐听涛向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理所购房屋不动产权证书违约金60354.4元（计算方式：731569元×5／10000×165日）。事实与理由：2017年6月14日，原、被告双方签订商品房买卖（预售）合同，约定由原告购买被告开发位于成都市温江区商品房。合同第二十八条第一款房屋所有权转移登记违约责任第一项约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下1种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自买受人付款之日起按照4.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”房屋竣工之后，被告于2017年9月19日将合同约定房屋交付原告，为方便房屋权属证书的办理，原告收房次日即将办理房屋所有权证书应当由原告承担的各种税费交与被告。之后原告就一直等待被告通知领取房屋的权属登记证书。2019年10月下旬，原告从被告处领取到自己房屋的不动产权证书，证书所载原告房屋的不动产权登记时间为2019年9月4日，被告办证违约逾期165天。原告购买本案房屋共向被告支付购房价款731569元，根据双方商品房买卖合同第二十八条第一款第一项约定，被告应当向原告支付逾期办证违约金60354.4元。为维护自己合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告川瑞投资公司辩称，一、关于被告是否逾期代办证问题。案涉房屋交付时间为2017年9月30日。根据《补充协议》约定要求原告补缴房款后才办理房屋交付手续及原告举证提交2017年9月20日的购房发票，证明其2019年9月20日才将购房款缴纳完毕，不是原告所述的2017年9月19日。依据《商品房买卖合同（预售）》第十八条第（一）款约定，应当认定被告交房时间为2017年9月30日，被告没有逾期办证，不应当承担违约责任。因2018年2月1日出台新的维修基金管理办法，被告要求原告补缴维修基金，但原告一直拖延未补缴，2019年4月30日因原告未足额缴纳维修基金，被告无奈帮其垫付，维修基金为4793.8元，直至2019年10月25日才将维修基金差额交纳给被告。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款的约定，2018年2月1日《成都市住宅专项维修基金管理办法》及实施细则颁布实施（不可抗力）第八条，因为2018年2月1日政策变化，需要补缴维修基金，影响办证，办证时间起算点应当在不可抗力发生后，重新从实际补缴之日起算，被告也未超时递交办证资料。由于原告未在合理期间内完整提供全部资料和费用的原因，被告有权推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担逾期责任。被告的责任是协助递交资料，而非办证，办证是行政许可行为，该事项是房产局的法定义务，而非被告的相关义务。另外，被告依据合同约定条款的涉及证书为“房屋所有权证”，该证书已经全面停办，而原告提交的证书为“不动产权证”。二、原告主张要求的违约金计算标准明显过高，更何况被告没有违约责任。三、被告是否有过错。依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第（一）款，因出卖人的原因逾期办证，被告才承担责任。根据法律规定，原告举证不能，被告不应当承担过错责任。 本院经审理认定事实如下：原告徐听涛购买被告川瑞投资公司位于温江区商品房。2017年6月14日，原、被告签订合同编号为5-1-802的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同（预售）》第八条计价方式与价款中第（二）项约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）4196.70元，总价款为（人民币）730352元（大写柒拾叁万零叁佰伍拾贰元整）。第十八条交付时间和手续中第（一）款约定：出卖人在2017年9月30日前向买受人交付该房屋。第二十七条房屋所有权转移登记约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按照规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条第（一）款中房屋所有权转移登记违约责任约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（一）买受人有权解除合同。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及费用（包括但不限于契税、专项维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向有关部门缴纳。出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走；出卖人有义务代为保管该权证，并通知买受人领证。如买受人未完整提供全部资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。上述涉及资料、费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定为准。 另查明，2017年9月20日原告向被告交纳了契税、专项维修基金、办证手续费、登记费等相关费用，合计17195.65元，水费、电费合计108.50元。2019年9月4日，案涉房屋办理了不动产权证书，权属证：川（2019）温江区不动产权第0052416号。2019年10月25日，原告向被告补交维修基金1615.30元。 庭审中，原告主张违约金以购房款730352元为基数，按日万分之五从2019年4月4日起至2019年9月4日止进行计算。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原、被告身份信息、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、收据、川（2019）温江区不动产权第0052416号等证据在案佐证，经庭审调查核实，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是被告川瑞投资公司是否逾期办理案涉商品房的所有权转移登记及违约金计算问题。现结合本案查明的法律事实综合评述如下。 首先，《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人双方的真实意思表示，依法成立并具有法律效力。《商品房买卖合同（预售）》第十八条交付时间和手续中第（一）款约定：出卖人在2017年9月30日前向买受人交付该房屋。第二十七条房屋所有权转移登记约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按照规定承担各自应缴纳的税费。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款约定：……出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走。《商品房买卖合同（预售）》第二十七条和《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款分别对被告代原告办理房屋所有权证的期限进行了约定，二者起算时间点和期限不同，不相冲突。《商品房买卖合同（预售）》第二十七条约定的出卖人代办房屋所有权证的的时间是自交付使用之日起550日内申请办理登记，《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款约定的出卖人代办房屋所有权证的时间是买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内申请办理登记。无论被告在代办房屋所有权证时超过哪一个期限，均构成违约。《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第（一）款房屋所有权转移登记违约责任约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（一）买受人有权解除合同……不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。根据原告提供的的收据可以证明原告已经交纳了相关费用，即使原告未完整提供全部费用和资料，被告应及时通知原告补交，但被告未举证证明已及时通知原告交纳差额，怠于履行自己的义务，应当承担违约责任。本院认为，案涉房屋交付使用时间为2017年9月30日，截止办证的时间是2019年4月3日，原告取得案涉房屋不动产权证时间为2019年9月4日，被告逾期154日，需承担相应的违约责任。 其次，关于违约金的计算。依据《商品房买卖合同（预售）》第八条计价方式与价款约定，案涉房屋总价款为730352元。原告依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，主张按照总价款日万分之五来计算逾期办证的违约金，该违约金计算标准约定过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，本院审查原、被告的守约、违约情况后，原告未提供被告给其造成损失的相关证据，对被告主张减少违约金计算标准的请求予以支持，本院将逾期办证违约金计算酌情减少至日万分之一。因此，被告逾期办证违约金为11247.42元（730352元×1/10000×154日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川省川瑞发展投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐听涛支付违约金11247.42元。 二、驳回原告徐听涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费654元，由原告徐听涛负担196元，由被告四川省川瑞发展投资有限公司负担458元。 如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  *** 二〇一九年十二月二十七日 书记员  何 勃