广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初11139、16642号原告（反诉被告）深圳市广弘实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道禾花社区平新北路163号，统一社会信用代码91440300741247174C。法定代表人黄振宇。委托诉讼代理人黄渭灏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳一哞文化发展有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路八卦岭工业区414栋508，统一社会信用代码91440300078991350Q。法定代表人余涛。委托诉讼代理人曾庆礼，广东巨航律师事务所律师。委托诉讼代理人刘少波，广东金阳律师事务所律师。原告深圳市广弘实业有限公司与被告深圳一哞文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告于2019年8月9日提起反诉，本院依法合并审理。原告委托诉讼代理人黄渭灏、被告委托诉讼代理人曾庆礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于深圳市龙岗区平湖街道广弘国际影视文化产业园E栋406室的房屋，被告则于每月20日前缴纳租金。被告于2018年10月31日进行了名称变更，从深圳爱吉影视传媒有限公司更为深圳一哞文化发展有限公司。被告长期拖欠租金，并于2018年11月28日搬离了涉案房屋。但截至具状日，被告仍拖欠了原告租金、管理费及相应的违约金、滞纳金。诉讼请求：1、被告向原告支付2018年4月15日至2018年11月27日租金148000元；2、被告向原告支付2018年9月15日至2018年11月17日管理费4800元；3、被告向原告支付租金违约金16032元（以148000元为本金，暂计至2019年1月1日，按年利率24%计算，请求计算至被告实际支付之日止)；4、被告向原告支付水电费175元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩并反诉称，1、原告对没有经政府批准的“电影文化产业园”进行虚假宣传,被告入驻后发现因其“文化产业园”没有得到政府批准认可，入驻企业根本无法得到政府的政策扶持。原告在招商宣传时谎称：其电影文化产业园为已被政府审批通过的“文化创意产业园”，所有入驻企业，均能根据深圳市《深圳文化产业政策》和《深圳市龙岗区经济与科技发展专项资金支持文化创意产业发展实施细则》规定，可获取三年的租金减半补贴。骗得被告与之签订《租赁合同》。当被告向政府申请文化企业补赔时，发现原告的“文化创意产业园”项目并未被政府审批通过，所有入驻企业也因此无法拿到任何政府补贴。致使被告签订合同的目的无法实现，因此导致双方《租赁合同》解除。原告存在主要过错，应赔偿被告所受的一切损失。2、原告对产业园的规模配套设施进行夸大事实的虚假宣传，被告是冲着产业园的齐全的配套设施而入驻该“文化创业园”，入驻后发现原告宣传中所称的“配套设施”根本不存在，原告的行为再一次构成对被告的欺诈。(1)原告在招商宣传时号称：广弘国际影视文化产业园项目占地4.5万平方米，总建筑面积约15万平方米，总体建筑为地下一层，地上五层，建筑主体高度为26米，超过1000个停车位。”“华南首个超10万平方米国际影视文化产业园，港深地区产业链最全、专业程度最高的影视文化创意产业园”。实际上产业园的投入使用的建筑只有一栋楼，面积规模不超过一万平方米。(2)原告在招商宣传时号称：产业园影视科技体验区设有：“3D影院、名人蜡像馆、星光大道、音乐听吧、电影节、动漫节、音乐节活动场所，见面会、发布会、首映式、演艺活动、广告宣传活动场所等，常年将举办国际时装秀、演艺培训、模特走秀等。”综合配套服务区设有：电影主题酒店、国际红酒吧、银行、咖啡厅、工艺精品店等时尚消费空间。产业园还将打造3万平米剧组接待中心，与珠三角周围影视片场无缝连接互动，同时配备演播厅、录影棚，让您尽情享受视觉盛宴”等等。被告入驻后发现，原告的上述陈述，完全是虚假宣传，上述原告宣传的产业园配套根本不存在，致使被告订立合同的目的无法实现。3、原告与被告于2017年9月8日签订租赁合同，因原告签订合同时隐瞒与合同有关的重大事实，并且夸大宣传，致使被告签订合同的目的无法实现，双方租赁合同于2018年10月28日解除。双方合同解除，是因为原告对被告的欺诈造成，原告当初收取被告的押金40000元，理应退还。被告因入驻该文化产业园区所投入的装修费人民币400000元，理应由原告赔偿。被告实际使用该租赁物业2018年3月15日至2018年11月期间，一直按政府认可的“文化产业园”的标准向原告交纳房租，而实际享受的是一般仓库、厂房的配套待遇，原告基于文化产业园标准收取被告租金，多收部分属于不当得利，理应退还给被告，况且原告承诺的可以拿到政府一半房租政策补贴也因原告原因无法实现。因此应把多交纳的房租的50%退（即人民币81000元）还给被告。反诉要求：1、原告退还被告履约保证金40000元、装修押金16000元;2、原告赔偿被告装修损失费400000元；3、原告退还被告多交纳的租金总共81000元。针对被告的反诉，原告辩称，原告根据合同约定不予退回被告履约保证金40000元，原告没有收取被告支付的装修押金16000元；双方房屋已办理交接手续，被告已将屋内财产全部搬离，加之被告没有提供证据证明装修损失，且被告对于拖欠租金存在过错，因此原告无需赔偿被告装修损失；租赁合同已明确约定租金的金额，即便原告的房屋用途为仓储用途，但由于原告已取得街道办工改商的批文，在当时华南城附近普遍存在工改商的实际情况，因此被告应按约定的金额向原告支付租金。经审理查明，2017年9月8日，原告与深圳爱吉影视传媒有限公司（系被告变更前名称）签订一份《租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道禾花社区平新北路163号广弘中心E栋E406用作办公/展示/商业用途，租赁建筑面积为400平方米，租赁期限为五年，自2017年9月15日至2022年9月14日。其中合同第3.1条约定，原告同意被告于2017年9月15日先进场装修，租金从2018年3月15日开始起算。合同第5.2条约定，2017年9月15日至2018年9月14日期间租金为每月20000元，2018年9月15日至2019年9月14日期间租金为每月21000元，2019年9月15日至2020年9月14日期间租金为每月22050元。合同第5.3条约定，该物业管理费按每平方米每月5元计算。合同第5.4条约定，被告应当在当月20日前支付下月租金，首月租金起算日不是该月第一日的，按实际天数计付。合同第6条约定，在本合同签署当日，被告应向原告支付60000元（共三个月租金），其中两个月租金40000元作为履约保证金，20000元为首月租金。合同第10.11条约定，租赁期限届满或合同终止时，被告可拆走租赁物业内所有由被告安装的可移动的设备设施及物品，所有不能移动的不动产附着物按被告撤出时现状交还原告，并归原告所有。合同第11.3条约定，如被告迟延支付租金的，每延迟一日，需按欠付款项的千分之二另向原告支付违约金；迟延支付超过15日以上的，原告或物业管理公司可以对该物业暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止；若被告迟延支付超过20日以上的，原告有权立即解除合同，被告所缴纳的租赁保证金作为违约金扣除，原告不予退还。合同第十二条约定，政府政策补贴按市、区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告装修后入驻，被告按照约定支付了两个月的履约保证金40000元和一个月的租金20000元。2018年11月28日，原告与被告签订《确认函》，约定：双方经沟通，共同确认于2018年11月28日解除双方的租赁合同关系，被告同意于本确认函出具之日起3日内将租赁物业内的财产全部搬离，逾期视为放弃屋内物品。双方的租赁纠纷另寻他法解决”。被告称，该份协议是在原告的欺诈和虚假宣传下而签订的，违背了被告方的真实意思表示，因此应解除该合同，原告应赔偿其损失。一是原告至今未取得文化产业园的批文，导致被告无法取得政府补贴。二是原告承诺的配套设施不存在，园区的建筑面积和其宣传有很大出入。三是租金应按照平湖该地段房屋的仓储用途，根据政府的指导价格进行结算。涉案房屋的用途为仓储用地，原告以文化产业的办公性质进行收取房租，明显显失公平。被告提供了深圳市广弘国际影视文化产业园宣传册、深圳市广弘国际影视文化产业园认定申请资料、深圳文化产业政策等证据予以佐证。其中宣传册的落款为开发商深圳市广弘实业有限公司，运营商深圳市广弘文化产业有限公司。针对上述问题，原告均不予认可。原告提交了位于龙岗区平湖镇广弘美居的不动产权证，证明原告有合法产权。不动产权证上登记涉案房屋用途为“仓储配送展示、办公”。原告称，该房屋已取得街道办的工改商批文。确认目前尚未取得文化产业园的政府相关批文，但称合同第12条约定，政府政策补贴按市区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理，原告并未对申请政府补贴向承租人明确承诺。被告主张原告应当退还其装修押金16000元。原告称，16000元的装修押金是广弘物业管理有限公司收取，与原告无关。诉讼中，本院根据被告的申请，依法委托深圳市佳正华资产评估房地产估价有限公司对被告的装修损失进行了评估。经评估，被告的装修损失为103949元。原告称，合同约定的计租起算时间系2018年3月15日，被告在签订合同时已交纳首月租金20000元，请求从2018年4月15日开始计收被告的租金及管理费。另查明，2018年10月31日，深圳爱吉影视传媒有限公司变更为深圳一哞文化发展有限公司。本院认为，原告提交的涉案房屋不动产权证证明原告享有涉案房屋的合法产权，不动产权证上登记的房屋用途是否与实际用途一致，并不影响租赁合同的效力。租赁合同签订时，双方已知涉案文化产业园未取得文化产业园的政府批文，双方未在合同中约定待取得政府批文后才交纳租金，而是在合同第十二条约定，政府政策补贴按市、区政府关于文化产业园的补贴政策申请办理，可见原告并未对申请政府补贴向承租人作出明确承诺，被告无权以原告未取得政府批文为由拒交租金。另双方未在合同中约定园区的配套设施、建筑面积等内容。综上，原、被告双方签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格履行。被告辩称因原告欺诈而合同无效的主张缺乏依据，本院不予采纳。被告拒交租金的理由均不成立，应当依照合同约定向原告交纳租金及管理费。由于本案系因被告长期拖欠租金及管理费而解除，被告作为违约方，无权要求原告赔偿装修损失。根据合同第11.3条约定，被告所缴纳的租赁保证金40000元作为违约金扣除，原告不予退还。对于装修押金16000元，被告未能提供证据证明原告收取其该费用，故被告可另循法律途径解决。被告主张原告退还其多收取的租金81000元，无事实依据。故对被告的反诉请求，本院均不予支持。原告请求被告支付从2018年4月15日至2018年11月27日期间的租金及2018年9月15日至2018年11月17日管理费，符合合同约定，本院予以支持，被告应支付的租金及管理费分别为148000元、4800元。原告请求被告按年利率24%支付滞纳金，由于本院已判令原告没收被告履约保证金，足以弥补原告的损失，故对原告的滞纳金请求不再支持。原告主张被告支付水电费175元，但原告未能举证证明，应当承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告深圳一哞文化发展有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市广弘实业有限公司2018年4月15日至2018年11月27日租金148000元；二、被告深圳一哞文化发展有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市广弘实业有限公司2018年9月15日至2018年11月17日管理费4800元；三、驳回原告深圳市广弘实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳一哞文化发展有限公司的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1841元（原告已预交），由被告深圳一哞文化发展有限公司承担1663元，由原告深圳市广弘实业有限公司承担178元。反诉费4585元（被告已预交），由被告深圳一哞文化发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 璟二〇一九年十二月十九日书记员 张子鸣