长春新区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0193民初1493号原告：关洪吉，男，满族，1986年6月15日生，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：牛雨萍，吉林海聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王哲，吉林海聚律师事务所律师。被告：长春澳瀚房地产开发有限公司，住所地长春市高新区硅谷大街3333号625室。法定代表人：喻祖泉，总经理。委托诉讼代理人：胡金龙，男，汉族，1988年6月17日生，住长春市绿园区，公司员工。原告关洪吉与被告长春澳瀚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开公开进行了审理，原告关洪吉的委托诉讼代理人王哲、牛雨萍，被告长春澳瀚房地产开发有限公司委托诉讼代理人胡金龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。关洪吉诉称：原、被告与2015年10月14日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于高新开发区北区光机路的商品房澳海澜郡二期28幢3单元406房，总房款为326686元，合同签订后原告依约支付了购房款及相关款项,履行了全部合同义务，并于2015年11月30日办理了房屋入住手续。原告入住后，被告没有依约履行权属证书办理的相关合同义务,根据《商品房买卖合同》第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后485日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”被告于2015年11月30日将房屋交付给原告使用，按照合同约定,至迟应在2017年3月28日将原告所购房屋及土地权属证明书办理完毕,但被告至今仍未履行上述合同义务，致使原告至今仍未取得权属证书。被告的行为已经构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应支付原告房屋总价款1%的违约金。为维护原告的合法的权益,诉讼来院，请求判令：一、请求判令被告支付原告逾期办理权属登记违约金3266.86元及利息以违约金为基数,按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月27日违约之日起至实际给付之日止)。二、本案诉讼费用由被告承担。长春澳瀚房地产开发有限公司辩称，一、本案是因政府政策调整导致无法办理产权，并不属于答辩人责任，答辩人依约不承担违约责任。1、关于结建地下空间产权办理，合同期间发生了重大政府政策调整。2016年11月17日，长春市人大常委会发布《长春市城市地下空间开发利用管理条例》，区分了单建、结建地下空间所有权首次登记方法。根据该条例第四条的规定，结建地下空间是指同一主体结合地表建筑一并开发建设的地下空间。就本案，澳瀚公司是结合地上房屋一并开发建设了含停车场、通道等在内的地下空间，属于条例规定的结建地下空间建设项目。同时，该条例第三十四条第二款规定：“结建地下空间建设项目，应当与其地表部分一并办理建设用地使用权和建（构）筑物所有权首次登记。”据此，长春市不动产登记部门就办理不动产所有权首次登记发生了重大变化，从以往地上、地下分别办理的方式统一调整为地上、地下一并办理。换言之，但凡属于结建地下建设项目的，不能再单独就地上房屋报送备案材料，只有待在地下空间同时具备报送备案条件后，才可统一申请办理产权。2、答辩人依约不承担违约责任。双方签署的《商品房买卖合同》第十五条约定：“......如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《补充协议》第十四条约定：“因产权登记机关或其他相关政府机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任。”根据上述规定可知，因政府机关的原因导致备案延迟的，不属于澳瀚公司违约情形。3、综上，原告已自认房屋交付于2015年11月30日，澳瀚公司本应在2017年3月29日报送备案材料，但在此期间，《长春市城市地下空间开发利用管理条例》颁布并实施。依据该条例第三十四条规定，自2017年1月1日起，案涉项目地上建筑所有权首次登记不能单独办理，必须与地下空间建设项目一并办理。而案涉项目中结建地下空间尚未竣工验收，客观上不具备统一报送备案条件。这一政策的重大调整直接导致澳瀚公司无法报送备案，这是政府机关原因导致的，澳瀚公司对此并没有责任，依据合同第十五条及补充协议第十四条约定，澳瀚公司对此并没有责任，依据合同第十五条及补充协议第十四条约定，澳瀚公司不承担违约责任。二、原告请求支付利息的主张缺乏合同依据和法律依据，不应支持。经审理查明：2015年10月14日，原告关洪吉与被告长春澳瀚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于高新开发区北区光机路澳海澜郡二期第2×幢3单元4××号房，建筑面积77.62平方米，房屋单价4208.79元，总价326686元。买受人于2015年10月14日支付房款计人民币陆万陆仟陆佰捌拾陆元整，余款人民币贰拾陆万元整于2015年10月21日前办理完毕贷款手续。在《商品房买卖合同》第八条中，双方约定，被告应在2015年11月30日前将经验收合格的商品房交付原告。第十五条双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后485日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”双方在《补充协议》第十四条第1项中约定：“产权登记机关收取出卖人报送备案或初始登记的文件资料之日，就是为出卖人已经履行《商品房买卖合同》所规定的报送备案义务。因产权登记机关或其他相关政府的原因导致备案延迟，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任。”第5项中约定：“出卖人在提供办理权属登记的相关资料后，如非因出卖人原因导致买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由买卖人承担。”合同签订后，原告缴付了全部购房款，2015年10月17日，被告为原告开具了案涉房产的不动产统一发票。根据长春高新技术产业开发区规划局规划，案涉房屋与4146.48平方米的D5地下车库同列为澳海澜郡二期建设项目，但D5地下车库于2017年初开工建设，于2019年1月21日办理完毕人防验收。2016年12月15日，长春市人大常委会发布《长春市城市地下空间开发利用管理条例》，该条例第四条规定：“结建地下空间是指同一主题结合地表建筑一并开发建设的地下空间。”第三十四条规定：“单建地下空间建设项目，应当单独办理建设用地使用权和建（构）筑物所有首次登记。结建地下空间建设项目，应当与其地表部分一并办理建设工地使用权和建（构）筑物所有权首次登记。”该条例自2017年1月1日起施行。被告现已为案涉房产办理完毕备案证明。本院认为：2015年10月14日，原告关洪吉与被告长春澳瀚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，上述两份协议不违反法律的强制性规定合法有效。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后485日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。按该约定，被告应于2017年3月29日将办理登记备案的资料报产权登记部门。但在2017年1月1日施行《长春市城市地下空间开发利用管理条例》后，导致原告购买的房产必须与2017年初施工，2019年1月方才办理完毕人防验收的D5地下车库一并提交材料方能办理，该种情况的出现在双方当事人签订合同时并不能预见，且根据双方《补充协议》第十四条之约定：“产权登记机关收取出卖人报送备案或初始登记的文件资料之日，就是为出卖人已经履行《商品房买卖合同》所规定的报送备案义务。”被告庭审过程中陈述其已经在2016年年底向房产登记部门提交了资料，故根据该条约定，被告已经按照合同的约定履行了自己的义务，未有违约行为。故对原告主张要求被告支付违约金一节不予支持。关于原告主张的要求被告向长春市房地产交易与权属登记中心为原告办理产权登记的备案手续一节，因现案涉房产已经办理完毕备案手续，故对原告的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告关洪吉的诉讼请求。案件受理费25元，由原告关洪吉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长  孙叶红人民陪审员  陈德斌人民陪审员  代淑华二〇一九年十二月九日书 记 员  张令行