福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初2949号 原告：陈少华，女，1989年3月3日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：庄国钦,福建刺桐律师事务所律师。 被告：泉州安盛置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安杏园小区1号楼104室。 法定代表人：王明甲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高良汉，男，该公司员工。 原告陈少华与被告泉州安盛置业有限公司（以下简称安盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告陈少华的委托诉讼代理人庄国钦，被告安盛公司的委托诉讼代理人高良汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈少华向本院提出诉讼请求：1.依法确认2018年5月8日陈少华与安盛公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201805070141）于2019年10月29日解除；2.依法判决安盛公司向陈少华返还购房款16万元，并支付自2018年1月17日起以24000元为基数，自2018年5月7日起以136000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3.由安盛公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：安盛公司为一家从事房地产开发与经营的公司，陈少华于2018年1月17日向安盛公司认购位于泉州市洛江区地块地下室358号车位，双方于2018年5月8日签订《商品房买卖合同》。合同第六条第一款第三项约定：“按套计价，该商品房总价款为人民币（币种）16万元（大写壹拾陆万元整）。”第十一条第一款约定：“出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条第一款约定：“出卖人应当在本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同备案情况告知买受人。”第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……2、见附件五”。附件五第二条第十三款约定：“双方同意本合同第二十条变更如下：（1）双方同意不动产权证书按照以下第_种方式处理：1、委托出卖人办理：双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期间的起算日……。2、买受人自行办理：双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期间的起算日……。”附件十一补充协议第四条约定：“1、双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记……。”2018年1月17日，陈少华向安盛公司交付首期款24000元，2018年5月7日，陈少华支付安盛公司剩余款136000元。根据上述合同条款约定，安盛公司除提供符合合同约定交付条件的车位外，还需按照合同约定期限为买受人办理车位的权属证书，取得权属证书是买受人的合同目的。然安盛公司未能根据合同约定履行，至少存在以下违约行为：（1）根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交包括税票及备案的买卖合同，但安盛公司至今还未为陈少华开具符合办理权属证书所需的税票，只开具一般性的收款收据，也未向当地主管部门办理备案；（2）根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条及上述合同第十九条第一款约定，安盛公司至今还未向主管部门办理《商品房买卖合同》备案，也未告知未能办理备案登记的具体原因；（3）安盛公司不仅违反了法定的办证期限，也违反约定的办证期限。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。合同第二十条第二款、附件五第二条第十三款、附件十一补充协议第四条均对办证期限作出约定。由于安盛公司存在多项导致未能办证的违约情形，致使权属证书一直未能如约如期办理，期间，陈少华及其他买受人多次向安盛公司催告问询，安盛公司一直未能向陈少华及其他买受人告知具体的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。合同约定的办证起算时间为2018年7月30日，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理房屋所有权登记的期限为90日，即办证期限届满日为2018年10月28日，至2019年10月28日已超过一年，陈少华作为买受人有权行使合同解除权。2019年10月18日，陈少华向安盛公司寄送了合同解除告知书，告知双方签订的《商品房买卖合同》于2019年10月29日解除，安盛公司应在合同解除后3日内退还全部款项，并赔偿陈少华损失。安盛公司对陈少华解除告知置之不理，不能正视其存在违约行为，现为依法维护陈少华的合法权益，特诉讼至法院，请求依法裁决，支持陈少华的诉讼请求。 安盛公司辩称，对于事实方面，安盛公司已于2019年10月29日取得案涉车位不动产权总登记证明，并要求陈少华将原先《商品房买卖合同》交还不动产中心，对合同进行重新备案，陈少华拒不交还该合同，致该房屋无法办理商品房合同备案及产权登记，对此造成的扩大损失，应由陈少华自行承担。一、陈少华诉求解除其与安盛公司间签订的《商品房买卖合同》没有法律及合同依据，对该诉求应予以驳回。1.在陈少华与安盛公司签订的《商品房买卖合同》附件五第二条第十三款中约定有不动产权办理的相关事项。依据该条款第一项约定：“双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365天内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”该约定明确了安盛公司办理产权登记的期限为自2018年7月31日起的365天内完成，办理所有权登记的期限应计算至2019年7月31日。该约定为双方之真实意思表示，应当予以认可。2.对于不动产权办理逾期，双方已在合同中进行约定，应从其约定。依据合同附件五第二条第十三款第三项约定：“若出卖人未能在约定时间内办妥《不动产权证书》或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥《不动产权证书》，买受人有权退房。”案涉地下车位于2018年7月30日交付，依合同约定若安盛公司于交付后三年即2021年7月31日未能办理《不动产权证书》，陈少华才有权主张解除该合同进行退房。现合同约定期限未至，对于陈少华提出退房的要求，恳请法院予以驳回。3.即使依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”然对于本案而言，双方签订合同约定办理房屋所有权登记的期限为2018年7月31日后的365天，即2019年7月31日，故而依据上述司法解释，期限届满后一年应为2020年7月31日。陈少华于2019年11月21日诉求退房并赔偿损失，与该解释规定不符，陈少华不具备解释所规定的解除条件，对陈少华的诉求予以驳回。二、陈少华主张安盛公司退还购房款16万元及相应利息没有事实及法律依据。1.对于洛江恒大翡翠龙庭358号车位购房款数额方面，陈少华于款项缴清时享受一次性付款优惠，优惠金额51647元，陈少华实际付款共计108353元，其主张退回16万元没有事实依据。2.陈少华主张退房与合同约定及法律规定不符，应当予以驳回。故而对于相应款项的退款，亦应当一同驳回，不予支持。3.若法院认定安盛公司确要退款退房，依照合同附件五第二条第七款第6项约定：“买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的每天万分之五向出卖人支付房屋使用费。除此之外，买受人还应缴纳上述期间内因使用或占有该商品房所产生的水电费、水电公摊费、物业管理费等所有相关费用。买受人应于本合同解除之日起30天内办妥退房手续并将房屋腾空退还给出卖人。买受人造成房屋损坏的,应当赔偿出卖人损失。如买受人对房屋进行装修的，买受人应予以恢复原状，并承担相应费用。如出卖人要求按现状收回房屋的，则该商品房的装修部分买受人不得拆除，出卖人对此不作任何补偿。”对于房屋使用费暂计至答辩之日为108353元×494天×0.05%＝26763.19元，水电物业费用需另据实结算，于退款中扣除。4.合同中并未约定陈少华退房后可就购房款主张利息之权利，陈少华要求安盛公司支付相应款项利息，没有合同依据，应予以驳回。三、陈少华支出的律师费等诉讼费用应由其自行承担。1.陈少华没有提供银行转账凭证及相应合同证明实际支出律师费的事实，其提出的律师费诉求没有事实及法律依据。2.合同中也未约定该律师费应由安盛公司承担，陈少华的主张没有合同依据。陈少华寄发律师函、起诉事宜均为自主行为，对该行为所致支出，不应由安盛公司承担，故请求法院对此予以驳回。综上所述，陈少华主张解除合同并退房款及相应利息没有事实与法律依据，律师费的诉求没有事实和法律依据，请求法院查清事实，依法驳回陈少华不合理、不合法的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年1月17日，陈少华向安盛公司认购位于泉州市洛江区。2018年5月8日，双方签订《商品房买卖合同》，约定成交金额为16万元，安盛公司应当于2018年7月30日前交房。合同第十九条约定：“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。”第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照附件五的约定处理。”合同附件五第二条第（十三）约定：“双方同意本合同第二条变更如下：（1）……1、委托出卖人办理：双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365天内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出声人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。……2、买受人自行办理：双方同意以2018年7月30日之次日为起算日，出卖人应当在该日之次日起365天内，向买合家欢人提供办理产权登记相关资料。如出声人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。……（3）若出卖人未能在约定时间内办妥《不动产权证书》或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥《不动产权证书》，买受人有权退房。”陈少华在认购时支付了购房款24000元，2018年5月7日安盛公司给予陈少华优惠51647元，陈少华支付了购房款84353元，陈少华实际支付购房款共计108353元。2019年10月18日，陈少华向安盛公司邮寄律师函（合同解除告知书），告知安盛公司双方于2018年5月8日签订的《商品房买卖合同》于2019年10月29日解除，安盛公司应在合同解除后3日内退还全部款项，并赔偿陈少华损失。安盛公司确认收到该律师函。庭审中，安盛公司确认本合同尚未备案，双方确认安盛公司于2018年7月30日交房。2019年10月29日，安盛公司取得诉争商品房《开发项目首次登记证明》。 本院认为，陈少华与安盛公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。双方约定以2018年7月30日之次日为起算日，安盛公司应当在该日之次日起365天内，向陈少华提供办理产权登记相关资料（委托出卖人办理的，出卖人向产权登记机关为买受人办妥产权登记）。安盛公司于2019年10月29日才取得办证条件，陈少华可依双方约定向安盛公司主张相应的违约金。依据合同附件五第二条第（十三）“如房屋交付使用三年后未能办妥《不动产权证书》，买受人有权退房”的约定，现期限尚未届满，陈少华的合同解除权条件尚未成就。本案合同依法成立并已发生法律效力，陈少华依约支付购房款、安盛公司依约交房，合同约定的主要义务已实际履行，现诉争车位亦具备办证条件。安盛公司没有办理合同登记备案手续为行政机关管理范畴，并不影响双方签订的合同效力。基于当事人双方签订的《商品房买卖合同》及其附件中约定的权利义务以及合同签订后的实际履行情况，陈少华要求确认合同已解除并要求退还购房款16万元及利息，理由不充分，不予支持。安盛公司作为出卖人,有义务尽快办理商品房买卖合同的备案及开具发票，需要买受人配合的，出卖人应尽快通知买受人，买受人应予配合。 综上所述，陈少华的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回陈少华的诉讼请求。 案件受理费3500元，减半收取计1750元，由陈少华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄正乾 二〇一九年十二月二十五日 书记员  陈婷婷 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。