广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14122号原告：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街繁华路41号。负责人：胡海，职务行长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，系国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：田振，系国信信扬律师事务所律师。被告：尤金秋，男，1988年9月8日出生，汉族，住湖北省枣阳市。被告：广州萝奥房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区萝塱路31号B座101房。法定代表人：马军，职务总裁。委托诉讼代理人：韩雨良，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建设银行番禺支行）与被告尤金秋、广州萝奥房地产开发有限公司（以下简称萝奥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行番禺支行的委托诉讼代理人梁蔼欣、被告尤金秋、被告萝奥公司的委托诉讼代理人韩雨良以及到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年8月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告尤金秋向原告偿还借款本金134781.88元及利息、罚息、复利[暂计至2019年9月2日，利息、罚息、复利合计25140.41元，自2019年9月3日起利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至本息实际清偿之日止]；3.判令被告萝奥公司对被告尤金秋的债务承担连带清偿责任；4.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月12日，原告与萝奧公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定双方就萝岗奧园广场的商品楼宇进行抵押贷款合作，原告为项目的购房人提供贷款业务,萝奧公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款）在最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证范围包括贷款本金、利息（含罚息、复利、违约金等）及原告实现债权产生的费用。2015年8月23日，尤金秋、赵莹与萝奧公司签订《商品房预售合同》，约定尤金秋、赵莹购买萝奧公司开发的位于萝岗区开创大道1946号（裙房、办公自编号H4）1104房的房屋，购房款总价为636527元，付款方式为按揭贷款，贷款金额为190000元。2015年8月31日，尤金秋作为借款人，原告作为贷款人，萝奧公司作为保证人，尤金秋、赵莹作为抵押人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向尤金秋提供190000元贷款用于购买案涉房屋，借款期限为2015年9月1日至2025年9月1日，在办妥抵押登记（备案）手续前贷款款项划入萝奧公司账户；贷款利率为基准利率水平上浮10%，即年利率为5.665%，借款逾期的罚息利率为贷款利率水平上浮50%；还款方式为等额本金还款方式，在合同签订时的利率水平下，每1个月归还本金金额为1583.33元，利息逐期结算还清；合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息)自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；保证人在合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。2015年9月1日，原告向萝奧公司账户发放贷款190000元。2017年2月1日起，尤金秋开始出现逾期，已构成违约。原告认为，尤金秋未按期足额归还贷款本息，已构成违约，赵莹作为其配偶及抵押人应对案涉债务承担连带清偿责任，案涉房屋至今未办妥抵押登记手续，萝奧公司应就案涉债务承担连带清偿责任。现原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请人民法院判如所请。被告尤金秋辩称，对原告的起诉没有意见。被告萝奥公司辩称，一、原告应先就被告尤金秋的抵押房产进行处置，萝奥公司在实现抵押房产以后的部分承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十八条第一规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对的物的担保以外的债权承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。所以，根据法律规定并结合本案事实，被告尤金秋已就其借款向原告提供了抵押，被告尤金秋作为债务人，原告应先就该房屋进行处置，房屋以外的债权部分由萝奥公司（保证人）承担。二、同意被告尤金秋向原告支付本金、利息、罚息等，但具体金额应由法院核定。三、本案全部诉讼费用额应由被告尤金秋承担。萝奥公司不存在过错，如认定应由萝奥公司承担诉讼费，萝奥公司亦会向被告尤金秋追偿造成诉累。恳请法院认定各诉讼由被告尤金秋承担。原告建设银行番禺支行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、结婚证、《楼宇抵押贷款合作协议》、《商品房预售合同》、中国建设银行个人贷款对账单及欠款明细等证据，并于庭审出示了证据原件。本院依法组织当事人质证，被告尤金秋、萝奥公司对原告建设银行番禺支行提交的证据无异议，故本院对原告建设银行番禺支行提交的上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月12日，萝奥公司作为甲方（发展商、开发商、预售人），建设银行番禺支行作为乙方（抵押贷款银行），双方签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于广州市萝岗区开创大道以北、香雪大道以南、香雪八路以东地段的经批准命名为萝岗奥园广场的的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述整个项目的住宅、商业用房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务。在上述所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。在乙方提供阶段性放款服务的情况下，甲方除承担办妥抵押登记（备案）手续至甲方办妥《房地产权证》和《房地产他项权利证》，并移交《房地产他项权证》乙方保管之日止的保证责任外，还承担以下保证期限内的连带担保责任：在《商品房买卖合同》交易鉴证中先放款情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止。甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。为保障与乙方合作事宜的顺利进行，甲方承诺同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方住房抵押贷款。实现阶段性放款服务，甲方承诺在房屋交易鉴证过程中先放款的，甲方应在乙方发放贷款之日九十个工作日内办妥房屋交易鉴证和抵押登记（备案）手续，并将《抵押登记（备案）证明》交乙方保管。抵押贷款合作楼宇竣工验收交付使用后，甲方应当及时为购房人办理房产所有权证和他项权证的申报领取手续，并保证将他项权证等有关文件移交乙方保管。本协议合作期限为五年，从本协议生效之日起计算。合作期满后，甲方依照本协议的约定，对购房人在《借款合同》中的有关义务承担的连带保证责任条款，和乙方依本协议的约定所承担的与甲方连带保证责任相应的责任条款，均不受合作期限限制，继续有效。2015年8月23日，萝奥公司作为卖方（甲方），尤金秋、赵莹作为买方（乙方），双方签订了《商品房预售合同》（合同编号：201508188893），约定尤金秋、赵莹购买萝岗区开创大道1946号（裙房、办公自编号H4）1104房，总金额为636527元，尤金秋、赵莹以按揭贷款方式付款，除首期446527元外，剩余房款金额190000元于2015年8月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，约定的按揭银行其中之一是建设银行番禺支行。2015年8月31日，尤金秋作为借款人，建设银行番禺支行作为贷款人，尤金秋、赵莹作为抵押人，双方签订了合同编号为440101711-2032-20151066132的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置坐落于萝岗奥园广场（自编S4、H4栋）商业自编号S4，裙房、办公自编号H4裙房、办公自编号H4幢11层1104号房的房屋。借款人借款本金为人民币190000元整，借款期限为120个月（即2015年9月1日至2025年9月1日）。借款期限起始日（起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，即月利率为5.665%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照上述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。贷款利息自划款之日起计算，按日计息；在计息时，每月计息天数按30天计算，日利率、年利率、月利率三者之间的关系为：日利率=年利率/360=月利率/30，但贷款人与借款人另有特殊约定的除外；对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）；借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。借款人选取委托扣款方式还款。借款人的还款方法为等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为人民币1583.33元，利息逐期结算还清。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。本合同项下的抵押财产为商用房，处所位于萝岗奥园广场（自编S4、H4栋）商业自编号S4，裙房、办公自编号H4第裙房、办公自编号H4幢11层1104号房，项下《商品房买卖合同》编号为201508188893，面积为51.2153平方米，抵押财产的价值为636527元，债权数额为190000元。本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门处理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在《楼宇按揭合作协议》保证范围之内；等等。2015年9月1日，建设银行番禺支行依约向尤金秋指定的萝奥公司账户发放了贷款190000元，尤金秋在个人贷款支付凭证上签名。贷款发放后，尤金秋未能依约还款。建设银行番禺支行提供的个人贷款对账单、欠款明细清单显示，截至2019年9月1日，尤金秋尚欠该行借款本金134781.88元（其中包含逾期本金20781.72元）、利息20140.64元、罚息2354.35元、复利2645.42元。建设银行番禺支行于2019年11月4日以尤金秋、赵莹、萝奥公司为被告提起本案诉讼，在本案审理过程中，尤金秋称已与赵莹离婚，赵莹已自杀死亡，后建设银行番禺支行于2019年12月24日以赵莹非本案主借款人，且为加快实现债权为由申请撤回对赵莹的起诉，本院于同日口头裁定准予建设银行番禺支行撤回对赵莹的起诉。本院认为，建设银行番禺支行与尤金秋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，合法有效，对双方均有约束力。建设银行番禺支行依约向尤金秋发放借款后，尤金秋应依约履行还款义务。但尤金秋未依约还款，已构成违约。建设银行番禺支行要求解除借款合同的请求，符合双方在借款合同中的约定，本院依法予以支持。对建设银行番禺支行提交的个人贷款对账单及欠款明细清单，尤金秋未提交相反证据予以推翻，本院予以采信。因此，尤金秋应向建设银行番禺支行偿还借款本金134781.88元及利息、罚息、复利，其中截至2019年9月1日利息为20140.64元、罚息为2354.35元、复利为2645.42元，自2019年9月2日起利息、罚息、复利按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至款项清偿之日止。关于萝奥公司是否应当对上述债务承担连带清偿责任的问题。根据《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，在建设银行番禺支行最高贷款额限度内，萝奥公司同意为所有购房人每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期限自建设银行番禺支行将贷款资金划入萝奥公司的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止。现涉讼房屋尚未办理抵押登记手续，因此萝奥公司作为保证人仍应承担保证责任。故建设银行番禺支行请求萝奥公司对上述涉案债务承担连带清偿保证责任，理据充分，本院予以支持。萝奥公司在承担连带保证责任后，享有向尤金秋追偿的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与被告尤金秋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为440101711-2032-20151066132）。二、被告尤金秋于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金134781.88元以及利息、罚息、复利[截至2019年9月1日利息为20140.64元、罚息为2354.35元、复利为2645.42元，自2019年9月2日起利息、罚息、复利按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至款项清偿之日止]。三、被告广州萝奥房地产开发有限公司对上述第二项判项确定的债务承担连带清偿责任；被告广州萝奥房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告尤金秋追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3370元（包括受理费2050元、财产保全申请费1320元），由被告尤金秋、广州萝奥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  肖晓丹二〇一九年十二月三十日书记员  梁玉华