湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2687号上诉人（原审被告）：湖南璐源房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区花溪路201号（世纪花园20栋501室），统一社会信用代码：9143120079687305X8。法定代表人：康仕金，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈昌岩，怀化市鹤城区云邵法律服务所法律服务工作者，执业证号：31813091100204。被上诉人（原审原告）：邓剑明，男，1967年10月02日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：石凤华，女，汉族，1969年12月08日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区，系邓剑明之妻。上诉人湖南璐源房地产开发有限公司（以下简称璐源房地产公司）因与被上诉人邓剑明商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。璐源房地产公司上诉请求：1、撤销原判决，依法改判，驳回邓剑明诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由邓剑明承担。事实和理由：1、一审法院认定部分事实不清，部分错误。一是璐源房地产公司提交的《结算书》和《交房协议》均证实双方结算为最终结算，不再对本次购房提出其他异议，不再追究对方责任，实质双方之间的商品房买卖合同纠纷再无任何争议。但一审法院仅对有利于邓剑明的内容予以认定，不利内容也没有进行不采信说理。二是案涉房屋的竣工验收时间和《竣工综合验收备案表》取得时间与本案处理有利害关系，一审法院没有查明。三是一审法院将诉讼时效的起算点定在2019年4月22日，延期交房计算违约金的截至时间也计算到2019年4月22日，属于事实认定错误，截至时间应计算到取得《竣工综合验收备案表》的时间即2018年12月26日。2、一审法院适用法律不当。双方合同约定的交房期限为2013年9月28日，邓剑明直至2019年8月19日向法院主张权利，怠于主张权利，已经超过诉讼时效，法院不应支持。一审法院没有考虑双方合同关系发生在《民法总则》实施前，即使考虑支付的延期交房违约金，也应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》，属适用法律不当。邓剑明辩称，1、《结算书》是对房屋价格和面积的结算，双方只是对房屋的价格和面积无异议。2、《交房协议》是邓剑明在万不得已的情况下被迫所签。因璐源房地产公司已将收取的每户2万多元的办证费挪作他用不能退还，市委市政府为有历史遗留问题房地产项目的广大业主解困解难，督促市不动产中心为业主办证，不动产中心给邓剑明发送的短信息中要求其于2019年3月22日起30日内提交个人身份证、房款交清的凭证、契税完税证明、维修基金缴纳凭证到不动产登记中心领取不动产权证。邓剑明找璐源房地产公司要求出具房款交清的凭证，其强行要求邓剑明先在《结算书》、《交房协议》格式合同上签字，若不签字一律不出具证明。面对璐源房地产公司的无理刁难，邓剑明为了购买八年多、盼望已久的不动产权证，别无选择，只有在不动产登记中心规定期限的最后一天被迫签字。3、《结算书》和《交房协议》是格式的，条款内容对于处于弱势地位的邓剑明来说，剥夺了其在《房屋买卖合同》中的权利，明显违反公平原则，不能作为璐源房地产公司推卸其逾期交房的理由。4、璐源房地产公司从来没有通知邓剑明交房，并不是邓剑明怠于办理交房手续。邓剑明的妻子曾在璐源房地产公司工作人员的陪同下查看过两次房屋情况，璐源房地产公司工作人员根据邓剑明妻子的要求，承诺对房屋窗户与墙体间缝隙予以加固，但一直未予以加固，也未通知是否已加固何时可以交房。同时璐源房地产公司直至2018年12月26日才取得案涉房屋《竣工综合验收备案表》，说明璐源房地产公司才具备交房条件，一审法院以2019年4月22日收房时间为逾期交房时间的截止计算时间正确，不存在超过诉讼时效。邓剑明向一审法院起诉请求：1、请求被告湖南璐源房地产开发有限公司按照原告已付房款342574元的每日万分之一给付原告逾期交房违约金，从2013年9月29日起至2019年4月22日止，共计68617元；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月10日，原告邓剑明与被告璐源公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，两原告购买被告开发的锦绣五溪项目中的第16幢1903号住宅，建筑面积为136.51平方米，单价为2509.51元/㎡，总金额342574元；原告在签订合同时付定金112574元，向银行按揭贷款23万元；被告应当在2013年9月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因被告原因未按合同约定期限将商品房交付给原告使用、逾期超过60日、原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了总购房款342574元，并于2019年4月24日缴纳了契税、印花税共计4873.47元、物业专项维修资金6851元。2019年4月22日，被告向原告送达了入住通知，同日，原、被告双方签订了《交房协议》并办理了房屋交接手续，原告收房。同日，原告取得不动产权证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。《商品房买卖合同》签订后，原告按约向被告付清了总购房款，本案被告未能在约定的交房时间将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告，其行为构成违约，原告虽于2019年4月22日已实际收房，但不愿放弃追究被告交房前的违约责任而依据《商品房买卖合同》的约定请求被告支付自从违约之日2013年9月29日起至2019年4月22日实际交房之日止以总房款342574元为基数、按日万分之一计算违约金69577元（342574×2031×0.0001）的诉讼请求符合法律规定，但原告诉请被告支付逾期交房违约金68617元，系其对自身民事权利的合法处置，本院予以支持。被告的辩称主张不能成立，本院不予采纳。被告辩解收房时间为2013年9月28日，原告现起诉已经超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请的辩论意见。本院认为，根据相关法律规定，诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。经查涉案房屋被告于2019年4月22日通知原告收房，故原告于2019年8月19日向法院提起诉讼并未超过诉讼时效，被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决被告湖南璐源房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告邓剑明延期交房违约金68617元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元，减半收取758元，由被告湖南璐源房地产有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，锦绣五溪住宅小区16幢已于2018年12月26日取得《竣工综合验收备案表》。邓剑明于2019年8月5日向一审法院递交民事起诉书，一审法院于2019年8月19日立案受理。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点有二：一是璐源房地产公司的违约责任认定问题；二是逾期交房违约金认定问题。对此，本院分别评述如下：一、璐源房地产公司的违约责任认定问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务内容可知，璐源房地产公司应于2013年9月28日前向邓剑明交付案涉房屋，但璐源房地产公司直至2018年12月26日才取得《竣工综合验收备案表》，符合合同约定的交房条件，其逾期交付房屋的事实客观存在，应当承担违约责任。至于璐源房地产公司上诉主张其向邓剑明交付案涉房屋时，邓剑明分别在《结算书》、《交房协议》上签名确认双方互对购房不提出其他异议和互不追究对方责任而其不应支付违约金的理由，本院认为，《结算书》实质系双方对合同约定面积少于不动产权证登记面积的购房差价款的结算，没有涉及双方合同权利义务内容的重新约定。《交房协议》应为双方履行办理房屋交接的手续，实质是对原合同履行情况的说明，并不是对房屋买卖双方的权利义务重新约定。邓剑明接收房屋与追究璐源房地产公司逾期交房的违约责任是两个不同的概念，且《交房协议》上注明的房屋交接后双方互不追究对方责任本身不明确、具体，邓剑明亦没有作出承诺放弃追究璐源房地产公司逾期交房的违约责任，故璐源房地产公司的该理由不能成立，依法不予支持。二、逾期交房违约金认定问题。因璐源房地产公司于2018年12月26日取得了案涉房屋的《竣工综合验收备案表》，已符合合同约定的交房条件，故逾期交房违约金应计付至2018年12月26日止。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第九条约定内容表明，璐源房地产公司按日向邓剑明支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金，该违约金给付属于继续性债权，按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，对2016年8月5日之前形成的违约金，邓剑明直至2019年8月5日才向法院递交起诉状主张权利，已超过诉讼时效，不予支持；对2016年8月5日起至2018年12月26日止形成的违约金，未超过诉讼时效，应予支持。因此璐源房地产公司应向邓剑明支付的逾期交房违约金为29941元（342574×874×0.0001），原判决认定逾期交房违约金数额不当，二审予以纠正。综上所述，原判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4637号民事判决；二、改判湖南璐源房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付给邓剑明逾期交房违约金29941元；三、驳回邓剑明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1516元，减半收取758元，二审案件受理费1516元，合计2274元，由湖南璐源房地产有限公司负担992元，由邓剑明负担1282元。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一九年十二月十日代理书记员  龙星宇