河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0322民初73号原告：李春利，女，汉族，1975年3月3日出生，住孟津县。委托诉讼代理人：李妙丽、孙鹏华（实习），河南诚然律师事务所律师。被告：王玲，女，汉族，1975年3月5日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：乔午珑，河南品缔晖诚律师事务所律师。第三人：乔金水，男，汉族，1964年8月22日出生，住孟津县。委托诉讼代理人：乔金堂（系第三人之兄），男，住孟津县。原告李春利与被告王玲、第三人乔金水房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人各自委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春利向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还原告房屋转让金及租金16万元，房屋装修费及材料费23385元，共计183385元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告方增加一项诉讼请求，要求撤销原、被告于2018年10月9日签订的店铺转让协议。事实与理由：原、被告经协商达成书面协议，被告将位于孟津县步行街的商铺转让给原告经营，当时约定商铺的转让金及租金计16万元，原告应于2019年10月9日将转让金和租金支付给被告。协议生效后，原告积极履行协议约定的义务，当日就通过银行转账给被告16万元，被告也将商铺交给原告，原告在将上述事宜交接完毕之后，着手开始找人装修商铺，装修费及材料费用去23385元。2018年11月10日，该商铺房东到商铺给原告下发一份告知函，要求原告于11月底腾空商铺，房东要无条件收回，并给了原告一份被告和房东所签订的个人房屋租赁合同，合同中双方明确约定被告在合同期限内不得转租，如转租，房东可无条件收回房屋。原告与被告联系，被告百般托辞，不见面不协商不处理，原告支付给被告的转让费是在被告欺瞒和房东所签合约不得转租的情况下支付，现房东要求收回商铺，致使原告无法经营，给原告造成了十几万元的损失，而该损失是因被告的欺骗行为所造成，为了维护原告的合法权益，现诉至法院。被告王玲辩称，被告没有向原告隐瞒所涉房屋不得转租的情况，双方均是在知道所涉房屋不能转租的情况下订立的店铺转让协议，原告至今仍在使用经营该房屋，并没有如原告所说“无法经营”，因此也未造成原告的经济损失，被告已向第三人乔金水（案涉房屋房东）支付租金至2019年4月10日，虽然双方关于2019年4月10日后是否续租问题并未确定，但被告至少在2019年4月10日前对房屋与第三人乔金水的租赁关系仍未解除、仍合法承租该房屋，所以被告与原告签订的房屋租赁协议仍为有效协议，原告向被告支付的转让费及租金至2019年3月31日符合合同约定。第三人乔金水述称，其与被告王玲协议明确房屋不允许转租，去年10月第三人听说自己的房子被转租，就找原告说要回该房。4月1号第三人与王玲终止合同（合同2019年3月31日到期），11月份第三人书面通知原告收房并于2019年4月1日另将房屋出租给案外人卢某。被告王玲有欺诈诈骗冒充房东情形。审理查明，被告王玲、第三人乔金水2014年3月31日达成个人房屋租赁协议书，其上显示：乔金水把本案所涉的商铺房屋（坐落在孟津县步行街××北向南××、××号门面）出租给王玲经营所用。乔金水没有收取王玲的转让费，不允许王玲私自转让，如王玲方私自转让，乔金水有权无条件收回房屋。房屋年租金5万元，合同期两年，2014年4月1日至2016年3月31日。其后王玲开始承租此房，2016年合同期满，双方未再订立书面协议，但双方一直存在着事实租赁关系。2018年5月5日第三人乔金水收到王玲交付的2018年4月10日至2019年4月10日的房租55000元。2018年10月9日原、被告签订了店面转让协议，被告王玲就其承租第三人的房屋及其经营店铺内的相应项目向原告予以转租、转让，协议约定，甲方（王玲）同意将位于步行街店铺转让给乙方（李春利）使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，转让后，店铺现有的装修、货物全部归乙方，乙方在2018年10月9日向甲方支付转让费及租金共计壹拾陆万元整。同日双方就转让合同进行了全部付款和交付店面房屋，原告也即开始占用该处房屋店铺。上述事实，当事方无异议，本院予以确认。庭审中，原告方就受让商铺的使用情况称，其于2018年11月10日收到第三人乔金水的书面“告知函”，乔金水以与被告王玲出租人的身份表示，王玲向原告出租房屋未经过其同意，其与王玲约定承租人不得自行转租转让，并要求原告2018年11月底腾空该门面房。对此，原告方提供了乔金水2018年11月7日书写签名捺印的并附有乔金水身份证信息的告知函件。第三人乔金水就该告知函认可，并就原告方给其腾房，其又将房屋另租他人进行了说明。被告称，原、被告合同签订前没有告知第三人乔金水，后来告知了原房东（乔金水），至于原房东其后如何处理原告租房的事情，以及告知函己方都不知情。基于本案当事方在租赁合同中的关系和地位，乔金水作为本案第三人系出租人，其向原告发给腾房告知函收回房屋的说法，与原告提供的该证据完全相符，被告就该方面未提供充分证据，其方举交的商铺外景照片在常理上也不足以证明商铺的经营占用方即系原告，因此综合以上证据的关联性及证明力，应当认定，因第三人乔金水不认可被告向原告的转租行为，经其提出要求，原告于2018年11月底已不再实际占用本案租赁的有关房屋；原告方就受让商铺装修费用23385元，仅提供了其个人间的简易装修合同及有关普通的装修材料名类单，并未提供正规发票单据。也未提供其装修的形制及项目、规格和范围等客观证据。故其证据效力尚不能与其待证事实完全相对，但本院考虑到原告的装修合同中双方有“装修位于孟津县步行街××、××号门面房”的内容，且结合一般情况下用于商业经营的新商铺按照不同的经营风格等均会对其进行不同程度装修装饰的常理，可对原告的该项主张酌情认定为8000元。另查明，本案所涉的服装步行街市场房屋，相应行政主管机关存有有关建设情况档案资料。本院认为，承租人转租房屋应当经过出租人同意，未经出租人同意的转租，破坏了原有出租人与承租人之间的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，一般应认定无效。本案被告王玲将其租赁第三人乔金水的门面房再出租给原告李春利，出租人乔金水对此未予许可，而原出租方在原、被告签订店面转让协议的次月就向原告表达了不同意转租的意见，故原、被告协议关于房屋租赁事项的意思表示在法律意义上应作否定性评价。按照原、被告店面转让协议的相关内容及“转让后，店铺现有的装修、货物全部归乙方（李春利方）。乙方（李春利方）在2018年10月9日向甲方（王玲方）支付转让费及租金共计壹拾陆万元整”的条款，原、被告双方就此成立的合意应分别包括房屋转租及租金、店铺转让费收取、店铺的装修和货品折价取得三种法律关系。结合双方的签约意图，二人签订此综合的店面转让协议，系以原告李春利能够依法顺利承租被告向其转租的房屋为最终的目的。况且除非当事人有明确相反的约定外，转租方向次承租人即负有使次承租人正常租用房屋的义务。因此，原、被告就店铺转让费收取、店铺装修和货品折价取得两种法律关系应系以原告租赁房屋的成就为前提，故其法律性质属附生效条件的民事法律行为，原、被告店面转让协议转租事项无效，同时协议中的该两种法律关系相应可认定为不生效。民事行为未发生法律效力或无效的基于该行为的财产关系应作相应返还，不能返还、没有必要返还的应当折价补偿，并会产生过错责任损害赔偿请求权。综上，原告向被告支付的16万元由店铺货物装修、原租赁权益等的转让费及租金构成，经原告诉求，被告在该范围内有法定返还义务，但依照审理查明的事实，原告从2018年10月9日实际接手租赁房至当年11月底，本院大致考虑原告的房屋占用时间为2个月，因双方协议不显示租金标准，可酌定参照被告向第三人最后交付一年房租55000元，折算原告的房屋使用费为9166元，该款应从16万元中扣除，余下部分被告应给付原告；就合同无效的过错问题，对原告来讲，无论被告当时是否告知过自己其能否转租，但原告在明知双方租赁关系和被告店铺是被告向其转让、转租的情形下，其亦应有谨慎或对协议房屋等待、核实等方面的查证态度，以确认所签合同的完备性。故本案合同由于出租人否认而发生的效力障碍，原、被告应各半担责。原告就租赁房屋进行过相应装修、布置，双方合同因效力瑕疵不具有约束力后，原告的合同租赁目的落空，原告的装修等款项可作为其损失由过错方负担，款额以本院认定的8千元为宜，就此被告应赔偿原告4千元；本案合同无效、不生效，原告要求予以撤销，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王玲于本判决生效之日起10日内返还原告李春利转让费、租金150834元。二、被告王玲于本判决生效之日起10日内赔偿原告李春利装修等损失4000元。三、驳回原告李春利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，减半收取计1970元，申请费1270元，由原告李春利承担240元，由被告王玲负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  王景博二〇一九年十二月二日书记员  何园园