内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0627民初4197号原告：中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行，统一社会信用代码91150602779463171Y。负责人：杨某。委托诉讼代理人：李某。被告:陈某,户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150602660983495M。法定代表人：白某。原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行与被告陈某、鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，于2019年10月30日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行委托代理人李某、被告陈某到庭参加诉讼，被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈某偿还原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行截止2019年9月19日贷款金额合计713599.84元，其中本金546700.95元及积欠利息166898.89元（其中利息115353.70元、复息26394.64元，罚息23044.16元，未结转复息1158.44元、未结转罚息947.95元）并支付从2019年9月20日起至实际给付之日止的利息按贷款利率计算贷款的罚息、复利（罚息、复利的利率按合同执行利率的基础上上浮50%确定）；2.原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行对被告陈某所有的位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××区，（房屋预抵押登记证号：鄂房预东胜字第035927号,购房合同号：2010-9006587号）房屋的拍卖、变卖价款在上述借款本息及诉讼费的范围内享有优先受偿权；3.由被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司对上述诉讼请求第一项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告陈某、鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司承担。事实和理由：2011年10月18日，原告与被告陈某、鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司签订编号为：【鄂市住房】字【鄂市分】行【金珠】支行【2011】年【0354】号的个人购房借款/担保合同，借款金额为68万元，用于购一手住房，借款期限为240个月，合同执行利率以中国人民银行公布的贷款基准利率上浮20%计算，还款方式为按月等额本金还款法（按月计息），罚息利率为合同执行利率加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复利。合同还约定被告陈某以其所有的位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××区（房屋预抵押登记证号：鄂房预东胜字第035927号）房屋对该笔借款进行抵押担保，并办理了预告抵押登记。合同还约定，被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带责任保证，保证期间为约定合同项下贷款到期日起两年。合同签订后，原告按合同约定于2011年10月21日将贷款68万元发放给被告陈某指定账户，被告陈某于2014年8月15日开始违约。截止2019年9月19日尚欠原告借款本金546700.95元及积欠利息166898.89元（其中利息115353.70元、复息26394.64元，罚息23044.16元，未结转复息1158.44元、未结转罚息947.95元）。被告陈某辩称，对借款本金68万元无异议，但对约定的利率上浮20%有异议，当时办理贷款时开发商说是被告的信用度有问题所以基准利率上浮20%，被告才同意的，但被告后来才得知把被告弄成二套房贷款导致利率上浮20%，被告向银行领导说明情况要求利率恢复正常，银行回复被告向上级单位申请批准利率调整，但未获得批准。被告觉得有失公平停止还款，因银行把被告起诉至法院被告2018年开始又正常还款，当时还款时原告工作人员告知被告可以存本免息（存本金54万元免利息134000元），银行工作人员让被告于2019年1月21日以辛某的名字存了半年定期，让原告停止偿还贷款等待上级行的批准，2019年7月20日又通知被告偿还借款本息。被告于2019年1月21日在原告处存入欠款本金，所以从这天开始原告不应计收54万元的利息、罚息、复利。要求原告给其出示还本免息的文件以及没有同意还本免息的相关文件。同意扣除从2019年1月21日开始到2019年8月23日这期间54万元的利息、罚息、复利之后按照合同约定继续履行还款责任。其存的54万元里有48万元是公积金贷款，这里面也产生了利息，要求原告补偿，具体数额现在不清楚。被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司未做答辩。原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行提供的证据：第一组证据：被告的身份证、户口簿、离婚证、无婚姻登记记录、单身证明复印件、营业执照、法人身份证复印件、企业信息公示报告各一份，共24页，证明被告的身份信息。第二组证据：个人购房借款／担保合同一份，共33页，证明原告与被告陈某签订合同并约定贷款金额、贷款期限、贷款用途、利息、罚息、复利以及利率、还款方式、违约责任等事实，被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司对其提供连带保证责任的保证期间、保证方式、保证范围等事实，被告陈某以其房产提供抵押担保责任。第三组证据：借款凭证一份，共1页，证明原告按合同约定于2011年10月21日一次性将68万元贷款发放给被告陈某指定账户的事实。第四组证据：房屋预告登记证明一份，共1页，证明原告对被告陈某所有的位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××区（房屋预抵押登记证号：鄂房预东胜字第035927号）房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。第五组证据：个人贷款逾期归还查询结果、自营历史明细表各一份，共6页，证明截止到2019年9月19日，被告陈某尚欠原告贷款本金及积欠利息的情况。第六组证据：承诺书一份，共1页，证明被告没有按照他自己的还款承诺履行还款义务，所以原告才起诉的被告。被告陈某对原告提供的第一、二、三、四、五、六组证据均认可无异议。被告陈某提供证据及证人情况：第一组证据：定期存款复印件一份，证明被告陈某按照原告方工作人员的要求将54万元存入了原告处；第二组证据：录音材料一份（当庭播放），是被告陈浩荣与原告方一个副行长的对话，证明原告方属实是有失误，所以才私下里给其补偿1万元，但被告没有同意而且现在也不同意。第三组证据：证人辛某的证言，证明2018年11月份的时候证人与被告陈某去银行解决房贷的事情，当时原告的工作人员即现在法庭上的原告代理人告知其说银行现在有还本免息的政策，将54万元存入银行，银行就去申请还本免息的政策，在银行工作人员的指引下证人从公积金贷了48万元又和亲戚借了6,7万元,2019年7月份存款到期后银行告诉证人和被告说没有还本免息的政策了，证人和原告要过关于还本免息政策的文件和停止还本免息政策的文件但是原告都没有给其出示。原告对被告提供的第一组证据的真实性认可，按照2018年的流程是存入本金，但是存入本金也不是说能够保证百分百审批成功。对第二组证据真实性认可，对证明目的不认可因为原告方没有过错，原告是按流程走的。对第三组证据证人证言认可无异议。被告陈某对证人证言无异议。被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司未到庭质证，亦未向本院提交证据。经审查本院认为，原告提交的六组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，故对原告提交的证据予以采信并在卷佐证，对原告主张的事实本院予以确认。对被告提供的二组证据真实性予以采信。另查明，被告陈某于2018年9月10日签署承诺书，承诺将欠原告处借款本息243000元在2018年11月30日前还清，每月还款5000元。还查明，2019年1月21日，被告为申请还本免息政策，以辛某的名义在原告处开立大额版储蓄存单，存款金额为54万元，期限从2019年1月21日至2019年7月21日，后原、被告双方就还本免息之事宜未达成一致意见，原告诉至本院。本院认为，本案中，原、被告签订的个人购房借款/担保合同是双方的真实意思表示，上述合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行已经按照合同约定发放了借款68万元，被告陈某应按合同约定履行还款付息的义务。现被告于2014年8月15日起未能按合同约定履行还款付息的义务，属违约行为。对被告辩称因银行过错把本案贷款弄成二套房贷款导致贷款利率上浮20%的主张，本院认为，原、被告签订的合同中明确约定本案贷款利率为中国人民银行公布的同期档次贷款利率基础上上浮20%计算，被告在庭审中表示对利率上浮的约定是知情且同意的，故对其该主张不予认可；对被告辩称的原告工作人员告诉被告有存本免息的政策，因此被告于2019年1月21日存入欠款本金，从这天开始原告不应计收54万元的利息、罚息、复利的主张，本院认为，原、被告未就还本免息问题达成一致意见，且原告未承诺被告该项政策百分百能申请成功，对此被告也认可，因此对被告的辩解意见不予采纳。原、被告双方在合同中关于罚息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行请求被告陈某返还借款本金及支付利息、罚息、复利的诉讼请求本院予以支持。对于原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行要求对被告陈某提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生法律效力，而本案中的房屋抵押系预告抵押登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司对本案贷款承担连带责任保证的诉讼请求符合法律规定本院予以支持。被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司承担连带责任保证之后有权向被告陈某追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈某自本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行借款本金546700.95元及支付截至2019年9月19日的积欠利息166898.89元（其中利息115353.70元、罚息23992.11元、复息27553.08元）；并支付从2019年9月20日至借款实际给付之日的罚息、复利（罚息、复利的利率按合同执行利率的基础上上浮50%确定）；二、被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司承担本判决第二项连带清偿责任后，有权向被告陈某追偿，被告陈某应于被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司履行上述债务后十日内，向被告鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司清偿其已实际履行的债务；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯金珠支行其它诉讼请求。案件受理费10936元，减半收取5468元，由被告陈某、鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 员 贺海燕二〇一九年十二月十一日法官助理 乌 云书 记 员 孙婕铭