重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初3212号 原告：余之美，女，1974年11月8日出生，汉族，教师，住重庆市武隆区。 原告：徐培贤，男，1974年10月11日出生，汉族，教师，住重庆市武隆区。 被告：重庆鼎科物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道3号24层6号，统一社会信用代码915000006814517707。 法定代表人：何绍清，该公司经理。 委托诉讼代理人：姜德明，男，该公司工作人员，特别代理。 委托诉讼代理人：传国云，男，该公司工作人员，特别代理。 被告：重庆卸甲酒店管理有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇银杏大道57号附3号，统一社会信用代码91500232597970084K。 法定代表人：陈德英，该公司经理。 第三人：重庆远大置业有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉中路20号2单元8-4，统一社会信用代码915002326761145698。 法定代表人：张璞，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：重庆海川企业清算有限责任公司，系重庆远大置业有限公司管理人。 负责人：张海，重庆远大置业有限公司管理人组长。 委托诉讼代理人：肖庆光，重庆中力律师事务所律师，一般代理。 原告余之美、原告徐培贤与被告重庆鼎科物业管理有限公司、被告重庆卸甲酒店管理有限公司、第三人重庆远大置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法由审判员熊强适用简易程序独任审判。因重庆卸甲酒店管理有限公司与本案具有利害关系，本院于2019年9月26日追加重庆卸甲酒店管理有限公司为本案被告参加诉讼。本院于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告余之美、原告徐培贤、被告重庆鼎科物业管理有限公司的委托代理人姜德明和传国云、被告重庆卸甲酒店管理有限公司的法定代表人陈德英到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年11月27日依法裁定本案转为普通程序，由审判员熊强担任审判长，与人民陪审员杨春燕、杨斌组成合议庭审理。因重庆远大置业有限公司与本案具有利害关系，本院于2019年11月28日通知重庆远大置业有限公司作为本案第三人参加诉讼。本院于2019年12月18日进行第二次公开开庭审理，原告余之美、原告徐培贤、被告重庆鼎科物业管理有限公司的委托代理人姜德明和传国云、被告重庆卸甲酒店管理有限公司的法定代表人陈德英、第三人重庆远大置业有限公司的委托诉讼代理人肖庆光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余之美、徐培贤向本院提出的诉讼请求：1.判令二被告立即付清X业主的房屋租金从2015年9月到2019年8月的费用，共计87716元；2.解除租赁合同前，恢复原合同中给业主的免费住宿每年30间的承诺；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告方于2012年购买X房屋，被告方承诺返租10年，租金支付方式为前5年每年按21600元，从第6年开始，按前一年的租金标准的3%递增（详见房屋租赁合同第3页）。租金正常返给原告方维持到2015年8月止。从2015年9月至今，没有支付租金，经多次催收，2018年8月14日被告给业主出具欠条，欠条明确在2019年3月30日前一次性付清所欠的租金，但被告至今未付。被告未履行房屋租赁合同（第3页）中“每年30间/天免费入住酒店，旺季7、8、9月累计不超过7间”的承诺。 被告重庆鼎科物业管理有限公司辩称，其与原告方之间未签订房屋租赁合同，与原告方之间不存在房屋租赁关系，不应承担支付租金的责任。原告方没有接房，被告重庆鼎科物业管理有限公司持有的房屋钥匙是开发企业重庆远大置业有限公司交付的，被告重庆鼎科物业管理有限公司与原告方不存在房屋租赁关系。原告方已经就房屋租金向重庆海川企业清算有限公司申报债权，原告方错列诉讼主体，重庆鼎科物业管理有限公司不是本案适格的被告。关于曾向原告方支付相关租金的问题，因重庆鼎科物业管理有限公司管理混乱，如果是因工作人员失误，重庆鼎科物业管理有限公司将依法追回相关款项。关于向重庆鼎科物业管理有限公司出具欠条的问题，因2018年8月14日有多名业主到场索要租金，为防止不必要的争执，在重庆市武隆区公安局仙女山派出所民警的见证下，由重庆鼎科物业管理有限公司向业主出具。综上，原告方的诉讼请求不成立。 被告重庆卸甲酒店管理有限公司辩称，其与原告方签订了房屋租赁合同属实，但原告方未按合同约定向其交付房屋，故被告重庆卸甲酒店管理有限公司不应向原告方支付房屋租金，也不应向原告方提供免费住宿。被告重庆卸甲酒店管理有限公司与原告方签订的房屋租赁合同约定，开发商将房屋交付给原告方后，原告方应在7日之内完成房屋的交接手续。因原告方至今未向重庆卸甲酒店管理有限公司交付房屋，被告重庆卸甲酒店管理有限公司并未违约，也不应承担责任。 第三人重庆远大置业有限公司述称，原告方提到的房屋租赁合同与重庆远大置业有限公司无关，重庆远大置业有限公司与原告方之间并无房屋租赁合同关系，重庆远大置业有限公司对原告方也没有法定的给付义务。 经审理查明，原告余之美和原告徐培贤是夫妻关系。2012年7月，原告余之美、徐培贤向重庆远大置业公司购买位于重庆市武隆区X的商品房（该房屋于2017年11月1日办理不动产权属登记，登记权利人为“余之美”，坐落为“武隆县X”），并与被告重庆卸甲酒店管理有限公司签订了房屋租赁合同（合同编号为XJ-DWY-064-120615，原告余之美和徐培贤为房屋租赁合同中的甲方，被告重庆卸甲酒店管理有限公司为租赁合同中的乙方）。该合同约定：“租赁房屋坐落于重庆市武隆县X，租赁期限为2013年6月1日至2023年5月31日，共计10年；开发商将房屋交付给甲方后，甲、乙双方应于7日内按约定完成房屋交接手续。若因甲方的原因未能在约定时间将房屋按约定条件交付乙方，则房屋租赁期限顺延；如因乙方原因未完成交接手续，乙方按双方约定的交付时间支付房租。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；前五年每年租金金额为21600元/年，第六年起租金在上述基础上每年按前一年租金标准的3%递增。每季度支付一次租金，自乙方接收甲方房屋之日起10日内支付第一期租金，以后各期租金于每季度末的前10日内支付下一季度租金，甲方可享受每年累计30间/天免费入住酒店；乙方有第九条第二款约定情形的，每日按应付月租金的3%向甲方支付违约金，乙方不按照约定支付租金达60日的，每日按应付月租金的3%向甲方支付违约金”。2013年6月28日，被告重庆鼎科物业管理有限公司向原告徐培贤的银行账户转账5400元，之后，被告重庆鼎科物业管理有限公司每隔约3个月向原告徐培贤的银行账户转账5400元，直至2015年6月11日。2018年8月13日，原告余之美、徐培贤与X期多名业主向被告重庆鼎科物业管理有限公司提出书面业主诉求，主要内容为“关于与重庆鼎科物业管理有限公司就所购房屋问题提出以下诉求：1.立即付清业主所付装修款及利息。2.同意与重庆鼎科物业管理有限公司约定时间由该公司付清所欠业主租金，需公司提供到期无法支付的担保。3.修缮和完善业主房屋，达到房屋交付条件（如水、电一户一表等），业主方可接房。4.在与重庆鼎科物业管理有限公司解除装修和租赁合同前，恢复原合同中的给业主的免费住宿承诺。以上四条为X期业主与重庆鼎科物业管理有限公司解除装修和祖灵合同的前提条件。”在该书面业主诉求的左下方空白位置，记载有“情况属实，现在暂时无法解决，争取尽快解决。姜德明2019年8月13日”的手写文字，在该手写文字上加盖有重庆鼎科物业管理有限公司的印章。2018年8月14日，20余名X期业主与被告重庆鼎科物业管理有限公司就房屋装修等事项发生纠纷，业主报警后，重庆市武隆区公安局仙女山派出所派民警出警。民警到场安抚业主情绪后，业主与被告重庆鼎科物业管理有限公司自行和解，被告重庆鼎科物业管理有限公司向原告余之美、徐培贤出具了欠条。该欠条的主要内容为“关于武隆区X号业主房屋租赁事项：重庆鼎科物业管理有限公司确认其事实属实。共计欠2幢6-19号余之美、徐培贤业主房屋租金2015年9月至2018年8月，共计36月。每月1800元，共计：64800元，大写金额：陆万肆仟捌佰元。于2019年3月30日前一次性支付完结。如到期未支付我公司将承担法律和经济责任。欠款单位：重庆鼎科物业管理有限公司2018年8月14日”。在该欠条落款出加盖有重庆鼎科物业管理有限公司的印章。2019年8月21日，原告余之美、徐培贤向被告重庆鼎科物业管理有限公司就该欠条进行了催收，在该欠条左下方空白位置，记载有“业主余之美、徐培贤在2019年8月21日到公司催收过以上费用，未付款。接待人：姜德明2019.8.21”的手写文字，在该手写文字上加盖有重庆鼎科物业管理有限公司的印章。 另查明，租赁合同记载“重庆市武隆县X”号房屋与不动产权属证书记载的“武隆县X”号房屋为同一房屋。重庆鼎科物业管理有限公司持有该房屋的钥匙。 还查明，重庆远大置业有限公司于2019年3月19日向本院申请破产重整。本院于2019年3月28日裁定受理该破产重整申请，本院于2019年7月19日决定指定重庆海川企业清算有限责任公司担任重庆远大置业有限公司管理人。原告方向重庆海川企业清算有限公司申报的权利为“1.租金，按房屋租赁合同执行；2.装修款，退还装修款及利息，按合同执行”。 以上事实有当事人陈述、房屋租赁合同、银行账户明细、业主诉求、报警案件登记表、欠条、结婚证、不动产权属证书等材料在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人可以通过书面形式、口头形式和其他形式订立合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。虽然原告余之美、徐培贤与被告重庆卸甲酒店管理有限公司签订了房屋租赁合同，但原告方未向被告重庆卸甲酒店管理有限公司交付房屋。因此，被告重庆卸甲酒店管理有限公司以原告方未按约定在“开发商将房屋交付给原告方后，于7日内按约定完成房屋交接手续”为由，而拒不承担违约责任的抗辩成立。尽管被告重庆鼎科物业管理有限公司没有与原告余之美、徐培贤签订书面的房屋租赁合同，但房屋钥匙是重庆鼎科物业管理有限公司在保管，结合重庆鼎科物业管理有限公司在2013年6月28日至2015年6月11日期间定期向原告徐培贤的银行账户转账5400元及向原告方出具关于确认租赁关系存在和欠付租金的欠条的事实来分析，原告余之美、徐培贤与被告重庆鼎科物业管理有限公司之间存在房屋租赁关系。原告余之美、徐培贤与被告重庆鼎科物业管理有限公司未通过书面形式订立房屋租赁合同，该租赁合同应视为不定期租赁。被告重庆鼎科物业管理有限公司向原告方出具的欠条确认了2015年9月至2018年8月之间的租金为64800元，原告方也于2019年8月21日进行了催收，双方对此无异议，本院依法予以确认。被告重庆鼎科物业管理有限公司关于其未向原告方租赁房屋、公司管理混乱而向原告方转账、为了避免不必要争执而出具欠条等抗辩，与客观事实不符，本院不予采信。权利的放弃应当明示，原告向重庆远大置业有限公司管理人申报债权的事实不能当然免除被告重庆鼎科物业管理有限公司应承担的责任。原告方主张被告重庆鼎科物业管理有限公司支付2018年9月至2019年8月期间的费用以及履行“免费住宿每年30间的承诺”的诉讼请求，因其未提供证据材料证明，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条和第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆鼎科物业管理有限公司在本判决书生效后立即向原告余之美、徐培贤支付房屋租金64800元； 二、被告重庆卸甲酒店管理有限公司不承担责任； 三、驳回原告余之美、徐培贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1992.9元（原告徐培贤已预交），由原告余之美、徐培贤负担520.65元，由被告重庆鼎科物业管理有限公司负担1472.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长 熊 强 人民陪审员 杨 斌 人民陪审员 杨春燕 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理 张 敏 书 记 员 杨 景