安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初10792号 原告：合肥宜尔室家物业管理有限公司，住所地合肥市包河区曙光路69号创景花园2幢夹层101室，统一社会信用代码91340100777387945M。 法定代表人：沈晓燕，董事长。 委托诉讼代理人：龚利利，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴悦，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被告：吴琼，男，1975年6月11日出生，汉族，合肥开火房地产经纪有限公司总经理，住合肥市蜀山区。 原告合肥宜尔室家物业管理有限公司（以下简称宜尔室家物业公司）诉被告吴琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告宜尔室家物业公司的委托代理人龚利利、被告吴琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宜尔室家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费10606.86元（自2016年10月1日暂计至2019年6月30日）；2、判令被告向原告支付违约金2121.37元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：被告为维也纳森林小区C18-103室业主，原告为维也纳森林小区物业服务企业。2015年10月1日，原告与合肥维也纳森林小区物业发展有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对维也纳森林住宅小区提供物业管理服务，合同对物业服务费的缴纳标准、缴纳期限、违约责任等均作了明确的约定。然从2016年10月1日至今，该期间的物业服务费被告一直未予缴纳，原告多次向被告催缴未果。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 吴琼辩称：原告违反《物业管理服务合同》第二章第四条、第五条内容的约定，对途经被告家的公共上下水管道、落水管未尽到履约责任，被告家公共水管出现漏水情况，被告多次到物业报修，原告均推诿责任不予解决，导致被告家的装修、墙体、国画等遭受一定程度损坏损失，在业主委员会介入后，原告才进行维修维护工作。但第一次维修后仅半年左右再次出现漏水，被告再次联系原告解决，但原告推诿，导致被告家中渗漏严重。后经业主委员会介入后，原告要求被告先行垫资维修，再找原告报销或从物业费中抵扣，但被告垫资维修后，原告拒绝解决费用。原告于2017年在被告车库前雨水排流通道中进行施工，并私自接驳居民用电，致使被告车库用电至今无法使用。原告管理混乱，报修没有记录和跟进，处理问题出尔反尔，被告书房需要装修改造到原告处报备，原告居然要求被告交纳3000元垃圾清运费，后被告自己寻找垃圾清运公司清运，仅支付数百元，因垃圾清运没有交给原告，被告交纳的装修押金2000元应退还被告。原告账目混乱，第一次漏水后，被告家属又缴纳半年物业费，被告办过三年期的车辆进出蓝牙，仅半年就不能使用，找原告协调依然未能解决。以上几项原告未向被告提供发票或收据，但如果查看原告连号的票务单据以及被告办理蓝牙的记录，应该都能查到。所以原告诉请的金额不但不合理，还存在数据不实的问题。原告存在违约行为及侵害被告方利益，原告提出的违约金要求不成立。故请求驳回原告的全部诉讼请求，并要求原告从实际事实出发解决问题，请求本案诉讼费用由原告承担。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交以下证据：1、原被告身份信息，2、不动产登记证明，3、物业服务合同，4、欠费及违约金明细表，5、《律师函》及邮寄凭证、快递查询单、催费记录。被告向本院提交以下证据：1、原、被告身份信息，2、不动产登记证明，3、物业服务合同，4、微信记录，5、第一次公共水管漏水问题签下的处理问题协议，6、装修押金收据，7、装修、墙体瓷砖、国画等受损照片，8、被告单元楼电表箱及物管日常上锁照片、车库、车库内灯线、车库外原告曾经施工位置照片，9、手机摄像视频，10、委托第三方整修水管楼水费用支出收条及施工照片。对原告提交的证据及被告提供的证据1、2、6，本院经审查予以认定并在卷作证。 本院经审理认定事实如下：2015年10月31日，原告（乙方）与合肥市蜀山区维也纳森林小区业主委员会（甲方）签订《维也纳森林小区物业管理服务合同》一份，约定：甲方将维也纳森林小区委托于乙方实行物业管理。建筑面积：A、B区为独幢、双拼、联排别墅，面积28267.87平方米；C、D区为叠加花园洋房，面积75801.27平方米；E区为多层普通住宅，面积52381.14平方米；小高层面积10467.83平方米；商铺建筑面积4284.27平方米；总面积为171202.38平方米。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门卫执勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由双方协商。委托管理期限为叁年，自2015年10月1日0时起至2018年9月30日24时止。本物业管理服务费：A、B区独栋2.9元/平方米•月，A、B区双拼2.1元/平方米•月，C区双拼2.1元/平方米•月，C、D区叠加1.5元/平方米•月，E区多层0.7元/平方米•月，高层1.2元/平方米•月，商铺2元/平方米•月。业主应在每6个月的前1个月的15日之前履行交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，应按从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。原告自2015年10月1日起入驻涉案小区开始物业服务管理活动。2019年2月22日，原告（乙方）与维也纳森林小区第三届业主委员会（甲方）签订《维也纳森林小区物业服务补充协议》一份，约定：应甲方要求，经甲乙双方商定，由乙方为小区业主继续提供延续服务至2019年6月30日，乙方承诺履行原物业服务合同约定的义务。甲方承诺履行原物业服务合同约定的义务，协助乙方做好本协议期内物业服务收费工作，共同维护小区稳定。协议签订后，原告继续进行物业服务管理活动，并于2019年6月30日补充协议约定的履行期限到期后撤出维也纳森林小区。 被告为维也纳森林小区C18-103室房屋业主，房屋面积为214.28平方米，物业费按1.5元/平方米?月收取。被告自2016年10月1日起未交纳物业费，截至2019年6月30日共欠缴物业费10606.86元(214.28㎡×1.5元/㎡/月×33个月）。原告曾收取被告装修保证金2000元，庭审中，原告同意退还被告该装修押金，并从物业费中抵扣。被告曾因房屋漏水等问题多次与原告进行交涉。被告称2016年10月1日后其家属曾缴纳过半年物业费，但对此未能提供证据证明。 本院认为：原告与合肥市蜀山区维也纳森林小区业主委员会签订《维也纳森林小区物业管理服务合同》及《维也纳森林小区物业服务补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，上述合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告自2015年10月1日至2019年6月30日期间一直对该小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定及时缴纳物业费。原告提供的证据不足以证明在其未交物业管理费期间，原告履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态，故被告称原告存在违约行为，证据不足，本院不予支持。被告应向原告缴纳物业费10606.86元，庭审中原告同意退还被告装修保证金2000元，并从物业费中抵扣，本院予以准许，故被告应支付原告物业费8606.86元。被告称2016年10月1日后其家属曾缴纳过半年物业费，但未能提供证据证明，本院不予支持。被告因房屋漏水等原因多次与原告交涉，并以此未按期交纳物业服务费，属事出有因，不属于无故拖欠，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴琼于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥宜尔室家物业管理有限公司2016年10月1日至2019年6月30日期间的物业管理费8606.86元； 二、驳回原告合肥宜尔室家物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费118元，减半收取计59元，由被告吴琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇一九年十二月二十日 书记员  刘志君 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。