深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初4719号原告：成镓羽（曾用名成伟华），女，1983年3月10日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：曾伟，广东金唐律师事务所律师，执业针号14403201010211108。委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师，执业证号14403201710669673。被告：深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称“颖力公司”），住所地深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦17楼，统一社会信用代码914403001923327037。法定代表人：冯本现，董事长。委托诉讼代理人：冯本武，男，1964年9月24日出生，汉族，身份证住址湖南省沅陵县，系该公司员工。被告：深圳市英隆实业股份有限公司（以下简称“英隆公司”），住所地深圳市罗湖区东晓街道金稻田路2001号草埔商业广场9楼，统一社会信用代码91440300192188457L。法定代表人：梁志坚，董事长。委托诉讼代理人：叶海香，广东一言律师事务所律师，执业证号14403201711012924。委托诉讼代理人：拓硕，广东一言律师事务所律师，执业证号14403201610525634。被告：深圳鸿华实业股份有限公司（以下简称“鸿华公司”），住所地深圳市罗湖区春风路61号五矿大厦9层。法定代表人：张传光。被告：许剑军，男，汉族，1975年10月13日出生，身份证住址浙江省诸暨市，被告：中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行，住所地深圳市罗湖区春风路新都家电大厦一楼，统一社会信用代码91440300892283711W。法定代表人：刘暾。原告成镓羽与被告深圳市颖力实业发展有限公司、深圳市英隆实业股份有限公司、深圳鸿华实业股份有限公司、许剑军、中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾伟、被告深圳市颖力实业发展有限公司委托诉讼代理人冯本武到庭参加了诉讼；被告深圳市英隆实业股份有限公司、中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，被告深圳鸿华实业股份有限公司、许剑军经本院公告传唤期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告成镓羽与被告深圳市颖力实业发展有限公司于2001年9月25日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》为合法有效合同；2、确认被告深圳市颖力实业发展有限公司与被告许剑军就颖隆大厦1401房签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；3、被告深圳市颖力实业发展有限公司、被告许剑军、被告中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行应于本判决生效之日起10日内，共同负责协助原告成镓羽办理涉案的深圳市罗湖区××大厦××房的预售备案及房产抵押解除手续，并办理深圳市罗湖区颖隆大厦1401房产权属登记至原告成镓羽名下的相关手续；4、本案的诉讼费、公告费由被告共同承担。事实和理由：2001年9月25日，原告与被告签署了《深圳市房地产买卖合同（预售)》，约定被告作为卖方将开发建设的位于深圳市罗湖区××大厦××房销售给原告，总计面积34.32平方，总计价款140540元。该合同第16条明确约定“卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记”，第17条“如卖方未按欠条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖合同价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。”另根据深圳市不动产登记中心查询结果，该涉案房产存在抵押记录，抵押权人为中信实业银行深圳分行翠竹支行（现已更名为中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行，下同），抵押人为许剑军。经了解，被告颖力公司因融资需要，就上述颖隆大厦1401房产与被告许剑军签订虚假的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并由被告许剑军将上述房产抵押给相关银行办理内部按揭手续，但被告许剑军既没有交付首期房款，也没有实际供楼，至今也没有对上述房产主张所有权，即两被告这种内部按揭所签的买卖合同不是真实房产买卖，虽经备案，但产权没有转移。被告颖力公司法定代表人及其主要负责人亦因该违法行为被羁押，被告颖力公司利用虚假购房合同将房产抵押给银行获取贷款的事实已有（2005）深中法刑二初字第157号刑事判决书予以确认。根据以上事实及我国法律相关规定，被告颖力公司与被告许剑军签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》属无效合同，根据该无效合同办理的预售备案登记及抵押登记应当予以解除。原告在签署合同后就一次性付清了购房款，同时在该1401房交付原告后就入住并一直使用。而颖隆大厦也已经于2003年9月4日取得建设主管部门的竣工验收备案，但由于颖隆大厦的建设违反规划要求，颖隆大厦迟迟未能取得主管部门的规划验收许可证，而且被告对涉案房屋违法一房多卖，一直处于违约状态，并导致原告一直无法取得产权证。现该颖隆大厦已经取得了规划验收许可证，符合了办理产权证的全部条件，但被告仍迟迟拒不配合办理房地产权证，严重违反合同约定并严重损害了原告的合法权益。基于上述事实，原告为维护自己的合法权益依法向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告深圳市颖力实业发展有限公司答辩称：原告的诉讼请求1-3项我方没有异议，诉讼请求第4、5项，我方不予承担。被告深圳市英隆实业股份有限公司答辩称：一、虽然答辩人是涉案房地产项目的共同权利人，但是涉案房产归颖力公司所有，与答辩人无关，原告要求答辩人协助办理涉案房产的过户无事实及法律依据，理由如下:1、涉案房产由颖力公司、鸿华公司、英隆公司共同开发，三方最终达成协议，约定涉案项目房产产权分配比例为:颖力公司71.832%，英隆公司26.875%，鸿华公司为1.293%。项目建成后，按照约定，涉案房产由颖力公司所有，且原告也是与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》。虽然在此期间答辩人有委托颖力公司帮其出售房产，但出售的79套房产中并未涉及到涉案房产。因此，根据合同相对性原则及上述事实，原告的追诉主体应为颖力公司，答辩人与本案无关不应当承担任何责任。2、与本案同类型案件贵院早作出过生效判决[即(2014)深罗法民三初字第1524号民事判决书、(2017)粤0303民初10424号民事判决书]。在该判决书中，贵院仅判令颖力公司协助原告履行办证义务，并未要求答辩人承担任何责任，更为重要的是，该案房产现已登记至原告名下。因此，就本案而言，答辩人是否应当协助原告办理过户手续，贵院可参考该判决。二、依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，若贵院拟查明有关事实，应当依法将答辩人追加为第三人即可，不宜依申请将答辩人直接追加为共同被告。该追加行为必将对答辩人日后的商业活动造成诸多不便。综上。恳请贵院在知悉答辩人上述观点后，依法驳回原告要求答辩人协助办证的诉讼请求。被告深圳鸿华实业股份有限公司未到庭应诉答辩。被告许剑军未到庭应诉答辩。被告中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行向本院提交书面情况说明，称：1、2003年4月23日，我行罗湖口岸支行(原翠竹支行)与借款人罗勇签订(2003)深翠贷字第156号《楼宇按揭(抵押)贷款合同》，以深圳市颖力实业发展有限公同作保证，约定我行向许剑军提供12万元20年期贷款，以许剑军名下深圳市××大厦××房产作抵押，抵押房产的深房预买字(2002)第3301号《深圳市房地产买卖合同》(预售)于2003年5月13日办理了抵押登记手续。2003年5月15日，我行依约定向罗勇发放按揭贷款12万元，期限为2003年5月15日至2023年5月15日。截止2019年5月6日，该笔贷款已结清贷款本息，2019年5月6日，抵押房产办理了注销抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2001年9月25日,原告与被告颖力公司签订经过深圳市公证处公证的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，原告以单价4095元每平米的价格购买颖力公司开发的位于深圳市××大厦××房产，房款总价为人民币140540元；颖力公司应于2002年10月1日前将验收合格的涉案房产交付原告使用；颖力公司应于其取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。随后，原告按照约定分别在2001年7月28日、2001年11月30日、2002年1月15日、2002年9月25日向被告颖力公司支付了购房款人民币10000元、42162元、42162元、46216元，颖力公司向原告出具了收到上述购房款的收款收据。颖力公司在2003年将涉案房产交付原告使用。原告使用该房产至今。二、为获取银行贷款，颖力公司与许剑军签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，虚构买卖事实，并办理了涉案房产的预售备案、抵押登记手续，向中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行办理按揭贷款。中信银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行向法庭提交的书面情况说明中明确表示，截止2019年5月6日，该笔贷款已结清贷款本息，2019年5月6日，抵押房产办理了注销抵押登记。三、为查明案件事实，本院依法向深圳市不动产登记中心发函，深圳市不动产登记中心于2019年3月1日向本院发出深不动产登函（2019）114号《市不动产登记中心关于颖隆大厦1401房产相关情况的复函》，称：颖隆大厦位于H407-0050宗地内，已于2011年12月办理了房地产历史遗留问题初始登记（房地产证号20××43），登记权利人为深圳市颖力实业发展有限公司、深圳市英隆实业股份有限公司、深圳鸿华实业股份有限公司；经查不动产登记系统，截至2019年2月19日，颖隆大厦1401房尚未办理不动产权证，未查得有效查封，存在抵押记录；抵押权人为中信实业银行深圳分行翠竹支行，抵押人为许剑军；初始登记存档的《预售合同备案登记汇总表》中，该房产权利人一栏记载为许剑军；上述房产转移登记应符合《深圳经济特区房地产登记条例》和《不动产登记暂行条例》等法律法规规章的规定。四、深圳市不动产登记中心的《不动产抵押登记查询表》显示，涉案房产已经在2019年5月6日,办理了抵押权注销登记手续。五、已生效的（2014）深罗法民三初第1524号民事判决书认定如下事实：被告深圳市颖力实业发展有限公司、深圳市英隆实业股份有限公司、深圳鸿华实业股份有限公司于1998年1月22日签订《关于合作兴建“鸿埔大厦”补充协议书》约定，三方合作开发涉案楼盘，该协议备案在深圳市规划和国土资源委员会。被告深圳市英隆实业股份有限公司主张后被告深圳鸿华实业股份有限公司退出合作。被告深圳市颖力实业发展有限公司与被告深圳市英隆实业股份有限公司于2000年7月3日签订《颖隆大厦（原名草埔大厦）权益（房产）协议》约定，涉案房产分配给被告深圳市颖力实业发展有限公司，该协议备案在深圳市规划和国土资源委员会。被告深圳市英隆实业股份有限公司与被告深圳市颖力实业发展有限公司于2002年10月30日签订《委托代理销售住宅房协议书》约定，被告深圳市英隆实业股份有限公司将颖隆大厦79套住宅房委托被告深圳市颖力实业发展有限公司代理销售，涉案房产并不在上述79套房产中，上述《委托代理销售住宅房协议书》经深圳市公证处公证。本院认为，原告与被告颖力公司于2001年9月25日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照上述约定全面履行自己的义务。原告已向被告颖力公司支付全部购房款，且已经在2003年起占有使用涉案房产至今，颖力公司同意原告的诉讼请求并愿意协助原告办理涉案房产的过户登记手续；因此，原告主张被告协助其办理涉案房产过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告成镓羽与被告深圳市颖力实业发展有限公司在2001年9月25日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效；二、确认被告许剑军与被告深圳市颖力实业发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效；三、被告深圳市颖力实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告成镓羽办理深圳市罗湖区颖隆大厦1401房产产权转移登记至原告成镓羽名下的相关手续。四、驳回原告成镓羽的其他诉讼请求。案件受理费人民币4034元，由被告深圳市颖力实业发展有限公司负担，原告已经预交的受理费人民币4034元，本院予以退回。被告深圳市颖力实业发展有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币4034元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  葛淑汧人民陪审员  冯 铭人民陪审员  梁进荣二〇一九年十二月二十日孙莹书记员周洋洋