贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6023号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（特别授权代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。被上诉人（一审原告）:付振伟，女，汉族，1990年9月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：叶俊峰（特别授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201110665708。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）因与被上诉人付振伟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：案涉房屋已于2015年10月13日转移登记至被上诉人名下，此事实表明上诉人已经履行完毕向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务。因一审法院查明的本案受法律保护的违约金的起算时间为2016年6月29日，而房屋转移登记至被上诉人名下的时间是2015年10月13日，故上诉人在本案中不存在违约行为，不应当承担违约责任。付振伟二审未作答辩。付振伟向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理毕节市城市南部新区招商花园第D2幢27层5号房的房屋所有权证，并移交给原告；2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金暂计49,838.50元（具体违约金以269,034元购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2016年6月16日至被告实际交付房屋所有权证之日止);3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定如下事实：2013年10月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＤＺ1476），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区；建筑面积74.43平方米，套内建筑面积60.33平方米；该商品房总价款为269034元；买受人采取公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款59034元，余款210000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第三条关于产权登记的补充；1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，原告支付了被告涉案房屋购房款269034元，被告向原告代收了契税、公共维修基金、土地证费用。2015年5月8日，被告取得涉案商品房所属的Ｄ2幢的商品房备案证明书。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。2018年3月27日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。被告接受原告委托代为办理。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益一审法院另查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2014年12月23日。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2014年12月23日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2015年3月23日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告已取得涉案房屋所属的D2幢商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件。被告所举证据能证明，2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。可视为被告已告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记条件。对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。本案中，按双方合同的约定，应从2015年3月24日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年6月28日提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2016年6月28日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，部分支持。综上，对原告主张被告承担逾期办证违约金的诉请，予以支持，起止时间为：2016年6月29日至2017年9月24日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额269,034元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额269,034元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年6月29日计算至2017年9月24日。被告以政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延进行违约责任抗辩，因其举证不足以证明系不动产登记机关的原因导致办证迟延的事实，故不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告付振伟交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告付振伟办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告付振伟逾期办证的违约金（违约金以原告已付购房款269,034元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年6月29日起计算至2017年9月24日止）；三、驳回原告付振伟的其他诉讼请求。案件受理费523元，由原告付振伟负担366元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担157元。本院审理本案期间，上诉人招商商置公司向本院提交案涉商品房产权证书，用以证明：案涉商品房已于2015年10月13日转移登记至被上诉人名下，可视为上诉人已经履行完毕合同义务。被上诉人付振伟质证认为：对房产证真实性无异议，但是达不到上诉人的证明目的，委托办证合同关系应当及于不动产权证书，即本案违约金应当截止计算至上诉人办理完毕不动产权证书并通知被上诉人之日。经审查，上诉人二审提交的证据来源真实，与本案待证事实相关联，予以采信作为定案依据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人已于2015年10月13日为被上诉人办理取得案涉商品房的权属证书。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。依据上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中的约定，上诉人应当向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于上诉人接受被上诉人委托，代为申请办理房屋权属转移登记，故苛责上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记所需文书无实际意义，上诉人在前述合同约定期限内完成初始登记、具备向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，并向被上诉人披露前述事实、告知被上诉人向其移交应由买受人提交的办证资料，可视为上诉人履行完毕合同约定的文书交付义务，被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理权属转移登记。本案中，双方当事人于2013年10月31日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理商品房初始登记以及协助买受人办理商品房转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人取得不动产权证书即“幢首登”为认定依据。前述政策调整对合同履行内容产生的影响，系双方在订立合同时不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，上诉人是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合其取得商品房备案证明的时间以及履行通知义务的时间认定。根据一审法院查明的事实，上诉人于2015年5月8日取得商品房备案证明书，具备不动产登记政策调整前向被上诉人交付办理商品房转移登记的相关文书条件，结合上诉人已于2015年10月13日为被上诉人办理取得案涉房屋所有权证的事实，表明上诉人至迟已于2015年10月13日向被上诉人履行完毕通知义务。因本案双方在合同中未就上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的期限进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日……”之规定，上诉人至迟应当在交房之日（2014年12月23日）起90日内（即2015年3月23日前）完成向被上诉人的通知义务。依据前述分析，上诉人在本案中的违约期间为2015年3月24日至2015年10月13日，结合一审法院关于本案债权截至2016年6月28日部分因超过诉讼时效期间、不受法律保护的阐述，上诉人在本案中无需承担违约责任。综上，上诉人招商商置公司的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7500号民事判决。二、驳回被上诉人付振伟的诉讼请求。一审案件受理费523元，二审案件受理费50元，均由被上诉人付振伟负担。本判决为终审判决。审判长  肖国勇审判员  袁利平审判员  罗 珣二〇一九年十二月三十日书记员  周海洋