上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15267号上诉人（原审被告，反诉原告）：沈静龙，男，1956年9月24日生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：郭筱雯，上海儒君律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张可鸿，女，1964年3月14日生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张克勤（系张可鸿之妹），女，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人沈静龙因与被上诉人张可鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初18412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈静龙上诉请求：1.撤销原审判决主文第二项，改判判令被上诉人支付上诉人租金4,400元（计算至2019年4月15日）。2.撤销原审判决主文第四项，改判判令被上诉人支付上诉人水电煤费用4962.51元（计算至2019年4月15日）。上诉理由：1.原审法院认定事实不清，遗漏上诉人要求被上诉人清退次承租人并返还房屋的事实，且未查明次承租人仍在履行其与被上诉人之间的租赁合同并向被上诉人支付租金的事实。原审法院认定上诉人与被上诉人2019年1月20日解除合同，但上诉人实际于2019年4月20日收回房屋，被上诉人应支付在此期间的租金或房屋使用费。2.原审法院适用法律错误，突破了合同相对性原则。3.本案判决不符合法律公平原则。被上诉人作为违约方，不仅收取次承租人租金，同时要求上诉人退还租金，不符合违约不得获利原则。张可鸿辩称：上诉人于2019年1月22日更换本案涉案房屋门锁，此后找人去涉案房屋拉电闸、关水闸，并扣留了被上诉人在涉案房屋中的家具、家电，造成被上诉人损失，故不同意上诉人的上诉请求。要求维持原判。张可鸿向原审法院起诉请求：1.判令张可鸿与沈静龙签订的《房屋租赁合同》于2019年1月20日解除；2.判令沈静龙返还张可鸿支付的2019年1月20日至2019年4月15日的租金17,700元；3.判令沈静龙返还保证金7,600元；4.判令沈静龙支付违约金8,000元；5.判令沈静龙支付张可鸿装修损失41,012元；6.判令沈静龙支付张可鸿因沈静龙违约造成的张可鸿与第三方解除房屋租赁合同产生的违约金8,900元；7.判令沈静龙承担本案诉讼费。沈静龙反诉请求：1.判决张可鸿与沈静龙签订的《房屋租赁合同》于2019年1月20日解除；2.判决张可鸿支付拖欠的租金4,400元；3.判决张可鸿支付拖欠的水电煤费用4,962.51元；4.判决张可鸿支付违约金7,800元；5.判决张可鸿赔偿损失10,000元；6.本案反诉费用由张可鸿承担。原审法院认定，2017年3月4日，沈静龙（出租方、甲方）与张可鸿（承租方、乙方）、上海XX有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2017年4月15日起至2022年4月14日止，第一年租金7,600元/月，第二年、第三年7,800元/月，乙方支付租金的方式为押一付三，租金应在前一期租金到期日前柒日内支付。房屋租赁保证金为7,600元，合同终止时，该保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。租赁期间，房屋所产生的水、电、气、通信（若有）、有限电视由乙方承担，物业管理费用由甲方承担。10-3甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。（一）乙方擅自改变房屋居住用途的；（二）因乙方原因造成房屋结构破坏的；（三）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面积低于本市规定标准的；（五）乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过柒日的；（七）乙方欠缴应承担的费用累计超过贰佰元的。12-5租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按月租金的壹倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋。12-6租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。合同签订后，沈静龙向张可鸿交付了涉案房屋，张可鸿向沈静龙支付保证金7,600元。后张可鸿授权妹妹张克勤负责涉案房屋的出租事宜。2017年5月10日至2018年12月11日期间，张克勤作为出租方与案外人王某1、王某2、张某、朱某1、李某、朱某2、叶某等签订租赁合同，将涉案房屋分成主卧、D间、南小卧、南二、北厅、南小等出租。2019年1月20日，沈静龙与张克勤签订《协议书》，约定：今有涉案房屋，由于原来合同未到期，但现在双方都愿意终止合同。现付款至2019年4月15日，2019年4月15日以后房屋由沈静龙收回，水、电费结清，煤气费结清。2019年1月22日，沈静龙在涉案房屋外张贴《通知》，内容为：由于房东和二房东之间解除了租赁合同，到期日期2019年3月30日，你们与原房东之间的经济纠葛请自行解决。若2019年3月30日以后还希望继续租房，请提前一个月与沈先生联系，手机号1804989XXXX。谢谢各位配合。同日，沈静龙更换涉案房屋门锁，并将新钥匙交各次承租人，但未交张可鸿。2019年3月15日，沈静龙在涉案房屋外张贴纸条，内容为：房客们再向你们最后提醒一次，如果2019年3月19日不走的话，我要把门关掉，走不进自负。2019年7月7日，上海市闵行区古美路街道房管办事处出具《关于XX路XX弄XX号XX室的情况说明》，内容为：经查涉案房屋客厅餐厅有分割出租住人行为。根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条（最小出租单位）出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。我办认定上述地址房屋为“群租”，并发放限期责令整改通知书。因该处房屋逾期未整改，故于2019年3月29日上午对该房屋违规部分进行拆除详见附件照片。特此说明。原审审理中，张可鸿申请证人张某出庭作证，张某在庭审中述称，自2017年起承租涉案房屋，于2019年3月10日前搬离，搬离的原因系沈静龙在墙上张贴纸条称不搬走就停水停电。最后一次支付房租的时间是2019年1月20日左右，向张可鸿支付两个月房租。沈静龙于2019年1月20日左右更换了涉案房屋的大门钥匙，并将钥匙交次承租人每人一把。原审另查明，张可鸿应于2019年1月7日前向沈静龙支付2019年1月15日至2019年4月14日的租金23,400元，张可鸿实际支付19,000元，剩余4,400元未支付。截至2019年1月底，张可鸿欠缴水费、电费、燃气费共计2,670.3元，沈静龙已代为支付。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，沈静龙与张可鸿就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。张可鸿未按期支付租金及水电煤费用，且经沈静龙催缴后仍未支付，已构成违约，应承担相应的责任。张可鸿将涉案房屋分割后进行群租的行为，实质上是一种商业经营的行为，改变了房屋的用途，客观上对涉案房屋造成了结构的损害，亦属违约。双方于2019年1月20日签订《协议书》，系协商一致终止《房屋租赁合同》，但沈静龙未明示放弃向张可鸿主张违约责任的权利，故沈静龙要求张可鸿支付违约金的主张，具有相应的事实和法律依据，原审予以支持。关于《房屋租赁合同》的解除时间，沈静龙与张可鸿在庭审中一致同意为2019年1月20日，于法不悖，原审予以确认。关于沈静龙收回涉案房屋的时间，原审认为，沈静龙于2019年1月22日更换涉案房屋的门锁，将新钥匙交各次承租人，未交张可鸿，视为已向张可鸿收回涉案房屋，张可鸿不应支付2019年1月22日后的租金及水电煤费用。据此，沈静龙应当返还张可鸿2019年1月22日至2019年4月15日的租金17,180元（19,000元－7,800元/月÷30天×7天）。同理，张可鸿应当支付沈静龙欠缴的水电煤费用2,670.3元。关于张可鸿要求沈静龙支付违约金的主张，原审认为，《协议书》约定2019年4月15日后涉案房屋由沈静龙收回，而沈静龙于2019年1月22日提前收回，违反了《协议书》的约定，但《协议书》未约定违约责任。张可鸿依据《房屋租赁合同》要求沈静龙支付违约金，但沈静龙于2019年1月22日提前收回房屋时《房屋租赁合同》已终止，故张可鸿要求沈静龙支付违约金的主张，缺乏事实和法律依据，原审不予支持。关于张可鸿主张的装修损失，因《房屋租赁合同》非系沈静龙的违约行为解除，故原审不予支持。关于张可鸿与第三方解除租赁合同而产生的违约金，尚未实际产生，原审不予支持。关于沈静龙要求张可鸿赔偿损失的主张，原审认为，涉案房屋确因张可鸿的群租行为被古美路街道房管办事处拆除违规部分而造成损失，张可鸿应当予以赔偿，原审酌定损失为1,000元。关于保证金，根据《房屋租赁合同》约定，沈静龙应返还给张可鸿。原审据此判决：一、张可鸿与沈静龙就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月20日解除；二、沈静龙于本判决生效之日起十日内向张可鸿返还房屋租金17,180元；三、沈静龙于本判决生效之日起十日内向张可鸿返还保证金7,600元；四、张可鸿于本判决生效之日起十日内向沈静龙支付水电煤费用2,670.3元；五、张可鸿于本判决生效之日起十日内向沈静龙支付违约金7,800元；六、张可鸿于本判决生效之日起十日内向沈静龙赔偿损失1,000元；七、驳回张可鸿的其余诉讼请求；八、驳回沈静龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计933.13元，由张可鸿负担653.36元，由沈静龙负担279.77元。反诉受理费减半收取计239.53元，由张可鸿负担101.15元，由沈静龙负担138.38元。本院二审期间，上诉人提交手机截屏打印的微信聊天记录六页，以证明至少在2019年4月11日仍有次承租人居住在房屋内，上诉人没有收回房屋，且被上诉人承认其与次承租人存在房屋租赁关系，其也承认其与上诉人之间存在房屋租赁关系。被上诉人质证意见：认可该材料真实性。对该材料与待证事实之间的关联性不认可。其与上诉人通过微信协商是为了把事情处理好，以从上诉人那里要回其在涉案房屋内添置的家具。本院认证意见：上诉人提交的材料系在原审庭审中出示手机微信聊天记录后截屏打印形成，该材料与本案事实存在关联，故本院认可上诉人于二审审理中提交该材料作为新的证据。该材料能够证明双方当事人于2019年4月11日及4月14日通过手机微信确认尚有次承租人居住于涉案房屋内，以及双方就次承租人搬离涉案房屋事项进行交涉，但不足以证明上诉人主张的其他待证事项。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人沈静龙与被上诉人张可鸿双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。双方于2019年1月20日通过签订《协议书》解除了上述《房屋租赁合同》，于法不悖，原审法院认定亦正确。本案《房屋租赁合同》解除后，上诉人未按《协议书》约定，于2019年1月22日更换涉案房屋门锁并将新钥匙交与各次承租人，应认定为提前收回涉案房屋，且双方亦未能达成新的协议，故上诉人不应向被上诉人主张2019年1月22日至2019年4月15日期间的租金，该期间租金已预付部分亦应返还。对于上述争议期间内各次承租人实际占用房屋所产生的费用，上诉人既已更换门锁、收回房屋，故上诉人本案中所要求的由被上诉人承担房屋租金或占有使用费及水电煤费，没有事实根据和法律依据，本院难以支持。原审法院综合考量了本案《房屋租赁合同》签订后履行情况和协议解除过程，结合本案纠纷特点，所作判决已充分平衡了双方当事人的利益，判决结果应属合理。综上所述，沈静龙的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费396.81元，由上诉人沈静龙负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十二月二十七日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……