河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0684民初755号原告（反诉被告）姜广强，男，1979年6月25日出生，汉族，现住山东省夏津县。委托代理人钱国栋，高碑店市安泰法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）周敬森，男，1963年8月24日出生，汉族，现住高碑店市。委托代理人张君保，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。第三人吕燕茹，女，1963年1月16日出生，汉族，现住高碑店市。原告（反诉被告）姜广强与被告（反诉原告）周敬森、第三人吕燕茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）姜广强及其委托代理人钱国栋、被告（反诉原告）周敬森的委托代理人张君保及第三人吕燕茹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜广强向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告双方于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。二、依法判令被告和第三人继续履行合同义务，协助原告办理位于高碑店市东侧天津天远西楼9号（房权证号：高碑店市房权证白沟镇字第××号）房屋权属过户登记手续。三、本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》系买卖双方的真实意思，交易价款与市场价格相符，且协议约定不违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效协议。该协议的签订以及履行均是在周敬森、吕燕茹二人知情并同意的情况下进行的，且申请人积极履行了合同付款义务，已将购房款付清，案涉房屋已交付给申请人占有。周敬森、吕燕茹二人擅自变更提高合同价款，在申请人起诉之后吕燕茹谎称其对售房之事不知情、不同意，且提出撤销合同的诉请，吕燕茹申请撤销合同不符合合同法第五十四条的规定，无事实依据，违背诚信原则，吕燕茹欲违约，且周敬森、吕燕茹二人怠于履行协助过户义务，已构成违约。被告周敬森辩称，1、原告诉请确认原、被告双方于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》合法有效无合法的事实与法律依据。2、双方之间不存在真实的买卖关系，双方之间签订的买卖协议是借款的担保，双方之间的真实法律关系为民间借贷法律关系。3、房屋买卖协议书没有第三人的同意，第三人对此也不知情，涉案房产属于夫妻共同财产，被告方无权单方处分，而且该成交价格明显低于市场价格，也可以看出是借贷关系的担保。综上，原告诉请无事实与法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。第三人吕燕茹辩称，原、被告之间进行房产交易的事情我根本不知情，其双方如何约定的我更是不清楚。签订合同时我不在现场，成交价格如何商议确定的我也不知道。第三人吕燕茹诉称，被申请人姜广强诉周敬森房屋买卖合同纠纷一案，贵院已经受理并在审理过程中。申请人与周敬森系夫妻关系，周敬森在与被申请人签订房屋买卖合同时未征得申请人的同意，申请人对涉案房产享有50%的所有权，涉案房屋系申请人与周敬森夫妻共同财产，本案的处理结果与申请人有直接利害关系。故此申请人根据民诉法相关规定，依法申请作为第三人参加本案的诉讼，同时申请撤销被申请人与周敬森之间的房屋买卖合同。为查明本案基本事实，望贵院依法予以准许申请人作为第三人参加本案的诉讼。反诉原告周敬森向本院提出反诉请求：请求人民法院依法判令解除双方于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》，约定由被反诉人购买反诉人位于东侧天津天远西楼9号房屋。根据白沟的限购政策，被反诉人并不具备购房资格，经反诉人向房屋管理部门询问，涉案房屋无法办理过户登记手续，且涉案土地尚未落宗，双方的合同目的不能实现，故此请求人民法院判令解除双方之间签订的《房屋买卖协议书》。反诉被告姜广强辩称，反诉原告的反诉请求无事实与法律依据，反诉原告其所述的事实与客观事实不符，请求法庭依法予以驳回。第三人吕燕茹辩称，原、被告双方之间履行的合同自始至终我根本不知情。原告（反诉被告）姜广强辩称，1、同意第三人参加本案诉讼。2、第三人不享有撤销权。3、第三人知道并同意签订房屋买卖协议书，该协议书的履行并未侵害第三人的权益。4、第三人陈述不知情与事实不符，违背诚实信用，属于违约行为，应承担违约责任，继续履行涉案的房屋买卖合同义务。被告（反诉原告）周敬森辩称，第三人陈述属实。经审理查明，2017年4月份，因被告（反诉原告）周敬森急需用钱，经中间人胡某、李某介绍，原告（反诉被告）姜广强与被告（反诉原告）周敬森达成口头房屋买卖协议，被告将坐落于东侧的天津天远西楼9号（房权证号：高碑店市房权证白沟镇字第××号）房屋出卖给原告，房屋建筑面积147.70平方米，房屋成交价格68万元。原告于2017年4月8日向被告支付购房款30万元，被告将涉案房屋及房屋所有权证、国有土地使用权证、钥匙等交付给原告。2017年4月14日原告支付被告第二笔购房款30万元，2017年10月23日原告支付第三笔购房款8万元，至此，原告已全部付清房款68万元。2017年10月23日，在证人胡某、李某的见证下，原、被告补签了书面《房屋买卖协议书》，约定房款一次性付清，甲方（被告周敬森）向乙方（原告姜广强）交付房产证并无条件提供办理过户所需一切手续，过户费由乙方承担。另查明，现涉案房屋由承租人许邵良使用至今，许邵良向本院出具书面证明，证实2017年原告告知其承租房屋已由其购买、2017年6月原告对涉案房屋进行维修、自2017年10月23日后是向原告支付房租，与被告夫妻二人自2017年6月后再无任何联系。原告（反诉被告）现称已经交纳完毕全部购房款68万元且已经具备办理房屋过户手续的条件，故要求被告（反诉原告）及第三人协助原告（反诉被告）办理涉案房屋的过户登记手续。庭审中，被告称原、被告双方并不存在真实的房屋买卖关系，双方真实的法律关系是民间借贷关系的担保。因被告急需用钱，2017年10月23日被告向原告借款68万元，原告要求被告为借款提供担保，因此被告将其与第三人共有的涉案的房产证及土地使用权证交予原告作为借款担保。被告从未同意将房屋钥匙交予原告，也从未同意房租由原告进行收取，上述行为都是为被告在原告处的借款进行担保，《房屋买卖协议书》的签订也是在被告没有按时偿还借款的情况下应原告要求所签订，第三人对此不知情，《房屋买卖协议书》没有实际履行，涉案房屋也没有实际交付，故原、被告双方之间的《房屋买卖协议书》应属无效。但对上述说法，被告未向法庭提交任何证据加以证实。另被告称涉案房屋是被告与第三人的夫妻共同财产，第三人对房屋买卖并不知情也未签字，且房屋成交价格与当时的市场价格明显不符也能看出原、被告之间并不存在真实的房屋买卖关系。涉案房屋土地也没有落宗，不具备办理房屋过户的基础，故请求法院驳回原告的诉讼请求，解除双方于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》。庭审中，第三人称其与原告并不认识，对原、被告之间如何商议、成交房屋以及原告是否交纳购房款、购房款交纳多少并不知情，涉案房屋是其与被告的夫妻共同财产，被告无权自行处置，并向法庭提交了其与被告的结婚证。上述事实有房屋买卖协议书、房产本、国有土地使用权证、支付购房款的凭证、承租人许邵良的书面证明及身份证复印件、照片5张、中间人胡某、李某的通话录音3段、周敬森地块实测地形图、周敬森与吕燕茹结婚证及庭审记录在卷证实。本院认为，原告（反诉被告）姜广强与被告（反诉原告）周敬森签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。双方应当遵守诚实信用原则，按照约定全面履行双方的义务。原告已支付完毕全部购房款且对涉案房屋已实际占有使用，故原告诉请被告及第三人配合办理房屋过户手续，于法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）周敬森称原、被告双方不存在真实的房屋买卖合同关系，本案是民间借贷关系的担保，但就此未向法院提交证实其主张的相关证据，故本院对此说法不予采信。第三人吕燕茹主张被告出售房屋时自己并不知情，请求撤销原、被告签订的《房屋买卖协议书》，原、被告签订协议的时间为2017年10月23日，第三人未在法律规定的一年期限内行使撤销权，属于法律规定的撤销权消灭的法定情形，且原告已在2017年实际占有涉案房屋，第三人称不知情与人们日常生活法则相悖，故本院对第三人的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条之规定，判决如下：一、确认原告姜广强与被告周敬森于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。二、被告周敬森及第三人吕燕茹于本判决生效后十五日内协助原告姜广强将东侧的天津天远西楼9号（房权证号：高碑店市房权证白沟镇字第××号）房屋过户至原告姜广强名下。三、驳回反诉原告周敬森的诉讼请求。四、驳回第三人吕燕茹的诉讼请求。案件受理费80元，财产保全费3920元，反诉费80元，由被告周敬森承担；第三人参加诉讼案件受理费80元，由第三人吕燕茹承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  张秋丽人民陪审员  王泽敏人民陪审员  王 腾二〇一九年十二月二十五日书 记 员  张宾宾