贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初11564号 原告：张平，男，汉族，1976年10月1日生，住四川省泸县。 原告：李荣春，女，汉族，1975年4月15日生，住址同上。 共同委托诉讼代理人：李云芳，贵州贵达律师事务所律师。执业证号15201201811069408。 委托诉讼代理人：王彩云，贵州贵达律师事务所实习律师。 被告：袁关志，男，汉族，1982年4月1日生，个体户，住贵阳市观山湖区。 委托诉讼代理人：马岱，贵州麒翔律师事务所律师。执业证号15201201110289571。 被告：孙斌,男，汉族，1991年12月21日生，住贵州省贵阳市花溪区。 委托诉讼代理人：周如成（系孙斌舅公），男，汉族，1943年6月2日生，贵州省警察学院退休职工，住贵阳市南明区。 被告：贵阳市南明区梅园风味餐厅，经营地贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区第3栋1单元层3-6、8-13号房[花果园社区] 经营者：袁关志。 委托诉讼代理人：马岱，贵州麒翔律师事务所律师。执业证号15201201110289571。 原告张平、李荣春诉被告袁关志、孙斌、贵阳市南明区梅园风味餐厅（以下简称梅园餐厅）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张平及其与原告李荣春的共同委托诉讼代理人李云芳、被告孙斌的委托诉讼代理人周如成、被告袁关志及其委托诉讼代理人马岱、被告梅园餐厅的经营者袁关志及其委托诉讼代理人马岱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张平、李荣春向本院提出诉讼请求：一、判决解除二原告与被告袁关志签订的《写字楼租赁合同》；二、判决三被告立即腾退租赁房屋即坐落于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目M区3栋607号房；三、判决三被告向原告支付拖欠的租金14049.58元（48.17㎡×60元/㎡/月÷30×155日）并按中国人民银行同期贷款利率4.75%支付利息直至付清租金之日止；四、判决三被告向原告支付2019年6月5日后的房屋占用费至将房屋腾退并合法、完整交付到原告之日止，按照租赁合同约定的月租金标准计算；五、判决三被告向原告支付占用房屋期间产生的物业费、水电费直至将房屋腾退并合法、完整交付到原告之日止（自2018年7月9日起算，暂计算至2019年4月30日已产生物业费2304.13元；自2018年8月起算，暂计算至2019年4月30日已产生水电费739.1元）；六、判决三被告向原告支付违约金直至实际付清上述全部费用之日止（自2019年1月1日起算，暂计算至2019年6月5日已产生违约金1264.46元：48.17㎡×60元/㎡/月×155日×千分之三）。七、本案诉讼费、保全费由三被告承担。 事实及理由：2017年7月28日，原告与被告袁关志签订《写字楼租赁合同》，约定原告将坐落于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目M区3栋607号房租赁给被告袁关志。租期为2017年8月1日至2025年8月1日，租赁用途为餐饮，租赁期内，承租人自行承担物业费、水电费及其他一切相关费用。租金为第1、2年70元/㎡/月，甲方免乙方壹个月的租金。租金支付方式为季付，房屋租金从房屋实际交付时起算，承租人应提前10日向甲方支付下一季度的房租。关于转租，承租人转租需先征得出租人的书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，否则，承租人须向出租人承担租赁合同的责任。2018年8月29日，被告袁关志将被告梅园餐厅转让给被告孙斌经营，并签订了《餐厅转让合同》，但至今未办理变更登记。2018年8月31日，被告袁关志未征得原告的同意将该房屋转租给被告孙斌，并与被告孙斌签订了《贵阳市南明区花果园梅园风味餐厅转让附加合同协议》，约定将原告的房屋转租给被告孙斌。原告之后才得知上述转租情况。自2019年1月31日起，被告袁关志、孙斌未向原告支付租金。原告多次索要租金、物业费、水电费均无果。根据原告与被告袁关志签订的租赁合同，被告袁关志应向原告支付租金。该租赁物的实际使用人是被告贵阳市南明区梅园风味餐厅，登记的经营者为被告袁关志，实际经营者为被告孙斌。因此，被告孙斌、梅园餐厅应当对原告的所有诉请承担连带责任。原告多次联系三被告要求支付上述房租、水电费和物业费，三被告均不履行。故诉至法院，望判如所请。 被告袁关志辩称：我与二原告合同早已解除，不存在权利义务关系。我于2018年8月29日、31日与被告孙斌签订了餐厅转让合同及附加协议，将我为承租人的身份变更为孙斌，自此我的权利义务就不存在了。并且变更后，二原告虽与被告孙斌未签订新的合同，但从2018年8月起，因餐厅租用案涉房屋和其他房屋是连体的，对于我与被告孙斌的转让行为，二原告是应该知晓并追认的。且从2018年9月起，被告孙斌已向二原告缴纳租金等费用，二原告对转让行为是充分知晓的，并应视为追认。故二原告以未签订合同而要求我支付租金无事实依据。请求驳回原告全部诉请。 被告孙斌辩称：一、同意解除写字楼租赁合同和餐厅转让合同；二、关于支付物业费和水电费的问题，2017年7月到2018年8月底一直是由袁关志交付，2018年9月至12月是由孙斌交付给物管，此后至今未交。水电费、物业费、租金等同意交到2019年2月份。同时，因从2019年元月份起餐厅经营不下去，原来股东何伟一直和物管打交道，但何伟将房屋内盗窃一空，至今找不到人。鉴于目前情况，为避免损失扩大，希望尽快移交房屋。 被告梅园餐厅辩称：餐厅与原告没有签订任何合同或协议，根据合同相对应原则，餐厅不是适格主体，请求驳回对餐厅的起诉。 本院经审理认定事实如下：2017年7月28日，二原告（甲方）与被告袁关志（乙方）签订《写字楼租赁合同》。约定甲方将位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目M区3栋607号房屋（建筑面积58.32㎡）出租给乙方，租期期限为：8年，自2019年8月1日至2025年8月1日。租赁用途为：餐饮，租赁期内，乙方自行承担物业服务费、水电费及其他一切相关费用。租金标准为：第1、2年租金为：70元/㎡/月；支付方式为:按季付支付；付款方式为:签约当日乙方应按合同约定的支付方式向甲方支付首次租金，房屋租金从房屋实际交付时起算，乙方需提前10日向甲方支付下一季度的房屋租金。乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同。并约定乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，按月租金的千分之三支付违约金。合同签订后，被告袁关志将案涉房屋用于经营被告梅园餐厅。2018年8月29日，被告袁关志与被告孙斌签订《餐厅转让合同》，将被告梅园餐厅以50万元价款转让给被告孙斌，由被告孙斌于2018年9月1日接手餐厅的经营管理并无偿使用餐厅品牌“梅园阿牛哥风味餐厅”。被告孙斌在经营期间，向二原告支付了2019年1月30日前的租金后，因未按期支付租金，二原告遂起诉来院，提出如前。审理过程中，2019年8月27日，经本院组织，被告孙斌将案涉房屋交付二原告。 上述事实，有原、被告的陈述、《写字楼租赁合同》、《转让合同》、收据、《物业催缴通知书》、《水电费用明细》及《物业欠费明细》等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。 本院认为，关于二原告诉请解除与被告袁关志《写字楼租赁合同》签订的《写字楼租赁合同》并承担支付租金及违约金等主张。对此，被告袁关志辩称与二原告所签合同早已解除，不存在权利义务关系。因被告袁关志将被告梅园餐厅整体转让给被告孙斌，二原告虽与被告孙斌未签订新的合同，但从2018年8月起，因餐厅租用案涉房屋和其他房屋是连体的，对于被告袁关志与被告孙斌的转让行为，二原告是应该知晓并追认的。且从2018年9月起，被告孙斌已向二原告缴纳租金等费用，二原告对转让行为是充分知晓的，并应视为追认。故二原告以未签订合同而要求被告袁关志支付租金无事实依据，请求驳回二原告全部诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定。因庭审中，二原告认可知晓房屋转租一事且收到被告孙斌支付至2019年1月30日止的房屋租，故被告袁关志的请求驳回二原告全部诉讼请求的辩解意见有理，本院予以支持。 关于二原告要求被告腾退租赁房屋的主张。因本案在审理过程中，经本院组织，被告孙斌已于2019年8月27日将案涉房屋交付二原告，故在判决中不再明确。 关于二原告要求被告孙斌支付拖欠的租金14049.58元（从2019年1月1日暂计至2019年6月5日）及利息（按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算支付至付清租金之日止），并支付2019年6月5日后按合同约定的月租金标准计算至将房屋交付原告之日止的房屋占用费的主张。对此，被告孙斌辩称从2019年元月份餐厅经营不下去，2月份停业后，超过15天，二原告就应按合同约定收回房屋，且停业后系原告通知物业锁门，故租金同意支付至2019年2月。因被告孙斌作为实际使用人未提交案涉房屋被锁，系二原告指使物业或其本人所为的证据，对被告孙斌的该辩解意见不予采纳。故被告孙斌从2019年1月31日起至2019年8月27日止将案涉房屋交付二原告期间的租金，应由被告孙斌承担并支付给二原告。被告孙斌拒付租金，给二原告造成损失，而银行利息属直接损失范畴，故二原告诉请支付利息的主张，于法有据，应一并支持。但因被告孙斌逾期支付租金未超过一年，故二原告诉请按中国人民银行同期贷款一至三年期4.75%的标准有误，应纠正为以逾期支付租金时间及应付租金金额，按中国人民银行同期一年期贷款利率的标准分段计算。 关于二原告诉请被告孙斌向其支付占有房屋期间产生的物业费（自2018年7月9日起暂计算至2019年4月30日为2304.13元）、水电费（自2018年8月起暂计算至2019年4月30日为739.1元）直至将房屋腾退交付之日止的主张。对此，被告孙斌辩称2017年7月到2018年8月底一直是由被告袁关志交付，2018年9月至12月是由被告孙斌交付给物管，此后至今未交。故对水电费、物业费同意交至2019年2月份。因被告孙斌未提交证据证明其在2018年9月1日起接手经营餐厅后，将2018年9月至12月产生的水电费、物业费交付给物业公司的证据。同时，对二原告提交予以佐证的由贵州宏立城物业服务有限公司出具的《物业催缴通知书》、《水电费用明细》及《物业欠费明细》无异议，而被告孙斌交付案涉房屋时间为2019年8月27日，故对被告孙斌同意水电费、物业费交至2019年2月的辩解意见，本院不予采纳。二原告诉请被告孙斌支付水电费、物业费中从2018年9月起至2019年8月27日期间产生的费用，本院予以支持。 关于二原告诉请被告孙斌支付至付清上述全部费用之日止的违约金的主张。因双方合同约定违约金按日千分之三计算，该约定过高，且二原告已诉请被告孙斌支付逾期付款利息并得到支持，故二原告的该诉请不予支持。 关于二原告以租赁物的实际使用人是被告梅园餐厅为由，诉请被告梅园餐厅承担连带责任的主张。因被告梅园餐厅登记注册类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为被告袁关志。被告孙斌受让被告梅园餐厅后，在未重新登记注册营业执照前，虽继续使用“梅园阿牛哥风味餐厅”品牌，但二原告收取了实际使用人被告孙斌交付的租金，且被告梅园餐厅与二原告并不是租赁合同相对人。故二原告的诉请于法无据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告孙斌于本判决生效之日起十日内支付原告张平、李荣春租金23168.22元及利息（以10115.7元为基数，从2019年1月31日起算；以10115.7元为基数，从2019年5月1日起算；以2936.82元为基数，从2019年8月1日起算，按中国人民银行同期一年期贷款利率的标准计算至判决确定履行期限届满之日止）。 二、被告孙斌于本判决生效之日起十日内凭原告张平、李荣春提供的正式票据向原告张平、李荣春支付2018年9月1日起至2019年8月27日止的水电费、物业费。 三、驳回原告张平、李荣春的其余诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，减半收取125元，由被告孙斌负担（此款原告张平、李荣春已预交，被告孙斌在支付上述款项时一并支付原告张平、李荣春）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张 毅