北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初23231号原告：燕彩霞，女，1965年2月7日出生，汉族，中视影艺（北京）国际传媒有限公司财务经理，住河北省廊坊市固安县。委托代理人：张广志，男，1966年12月24日出生，汉族，中视影艺（北京）国际传媒有限公司总经理，住北京市房山区。系中视影艺（北京）国际传媒有限公司推荐。被告：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托代理人：吴红秀，该公司员工。第三人：张文悦，女，1977年3月9日出生，汉族，住北京市崇文区。原告燕彩霞与被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称“汇鑫伟业公司”）、第三人张文悦居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕彩霞及其委托代理人张广志，被告汇鑫伟业公司之委托代理人吴红秀，第三人张文悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。燕彩霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付缔约过失责任赔偿款134500元，以补充退还（2018）京0111民初15398号案件判决第三人预付给银行的原告北京市房山区书院南街12号院3号楼5层517房贷款；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告业务员冯长久于2018年5月20日电话要求原告从雄安新区赶回北京的被告公司洽谈原告所有的北京市房山区书院南街12号院3号楼5层517房屋买卖事宜，由于被告反复承诺第三人购房意愿强烈、购房资质和资金都没有问题，原告也确实着急卖房归还之前项目所欠的高息贷款，于是原告答应解除跟被告的租赁协议，并赔偿给被告租房合同违约金5500元，忍痛将此房以850000元的价格卖给第三人，经被告与第三人签订《存量房屋买卖合同》之后的2018年5月31日开始，原告就失去了被告每月支付的1500元的房租收入。由于被告为了能尽快拿到中介费，故意编造第三人具有购房资质的虚假事实，致使第三人最后不能正常履行《存量房屋买卖合同》，导致原告不能按时收到第三人支付的剩余卖房款，导致原告又一次高息借贷赔偿给中视影艺（北京）国际传媒公司的“由原告和第三人的该房买卖合同所引起”的原告违约款总计340000元的第一批违约金200000元，更导致原告无力承担（2018）京0111民初15398元判退给第三人的400000元预付给银行的提前还款。根据合同法规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。由于本次该房屋交易合同纠纷中，被告与第三方共同过失违反合同条款给原告造成巨大损失，应由被告补充承担本合同违约总款184500元的剩余部分134500元（包括违约金12万元、房屋租金损失9000元、以及解除与被告的委托租赁合同支出的违约金5500元）。故诉至法院。汇鑫伟业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在原告与第三人的买卖关系中，身份是居间方，不是签订买卖合同的当事人，因此被告不是缔约过失责任的适格主体。而且原告在与第三人房屋买卖合同纠纷一案中，对于原告的损失，法院已经判令第三人承担违约金，被告只是给原告及第三人提供居间服务。被告对原告主张的损失不予认可，原告要求被告承担其损失没有任何法律依据，请求法院予以驳回。第三人张文悦陈述，对原告的起诉没有意见。燕彩霞为证明其主张提交以下证据：1.买卖合同、居间合同，证明被告隐瞒事实、故意欺骗买卖双方签订了买卖合同，直到第三人到有关部门查询后，才知道被告说第三人有购房资质的事实是虚假的。2.（2018）京0111民初15398号民事判决书，证明第三人在不知情的情况下被汇鑫伟业公司通过欺骗的方式签订买卖合同，导致原告损失惨重，被告故意隐瞒了与订立合同有关的重要事项。经质证，汇鑫伟业公司对原告提交的证据1、2真实性认可，证明目的不认可。我公司在促成买卖双方签订合同时，会询问买受人是否有有购房资质，当时张文悦说她有购房资质，且其购房意愿特别强烈，被告才促成原告与第三人签约。合同履行过程中，我公司给第三人审核购房资质的时候，才得知她没有购房资质。第三人张文悦对原告提交的证据均认可。汇鑫伟业公司为证明其主张提供以下证据：1.（2018）京0111民初15398案件开庭笔录，证明买卖双方签订合同时，是买卖双方找到被告，并且当时第三人向原告承诺张文悦的购房资质没有问题，且购房意愿很强烈，原告才跟被告把委托租赁合同解除了，对此原告还向被告承担了合同约定的5500元违约金。2.存量房源核验信息表，证明被告在促成双方签订买卖合同后，按照合同约定，要进行房屋核验，该房屋是在燕彩霞个人名下。3.张文悦的购房资质审核表，证明买卖双方合同履行不能是因为第三人张文悦购房资质未通过。燕彩霞对被告提交的证据1、3真实性认可，证明目的不认可。对证据2认可。第三人张文悦对被告提交的证据1、2、3真实性认可，但证据3是签订合同后进行的审核。第三人张文悦未提交证据。以上证据当事人对真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，燕彩霞（出卖人）与张文悦（买受人）在汇鑫伟业公司的居间下签订《存量房屋买卖合同》，约定由张文悦购买燕彩霞所有的位于北京市房山区书院南街12号院3号楼5层517号房屋。同日，燕彩霞（甲方、出卖人）与张文悦（乙方、买受人）、汇鑫伟业公司（丙方、居间方）签订《存量房屋买卖居间合同》，约定各方经协商一致就北京市房山区书院南街12号院3号楼5层517号房屋买卖居间服务事宜达成如下协议：乙方应向丙方支付总房价款2.2%的居间服务费，计人民币18700元。丙方权利义务：1、提供房地产信息、房地产交易咨询服务和交易机会；2、提供甲乙双方实地看房服务；3、转达甲乙双方的立约意向等有关事项；4、提供订约媒介服务，根据买卖双方的意思表示代拟房屋买卖合同；5、促成并见证甲乙双方签订《存量房屋买卖合同》；6、保存《存量房屋买卖合同》壹份，在买卖双方因故发生纠纷时客观陈述双方的行为；7、受托代为保管甲方房屋产权证及原购房协议等资料和文件；除非政府部门需要，丙方只收取甲乙双方提交的复印件。因客观需要必须要留存原件时，丙方向提交方出具盖有公司印章的相应凭证。各方一致同意，在丙方保留相关原件而甲乙双方发生纠纷、丙方认为此事退还相应原件将侵害一方利益时，丙方有权持续保管该原件直至争议解决完毕。8、按本合同约定收取居间服务费；9、丙方为甲方、乙方拟算的税费金额仅供参考，最终以地税、建委收取的金额为准，丙方对此不承担任何责任。违约责任：《存量房屋买卖合同》一经签订，视为丙方的居间服务已经完成，当事人必须按本合同约定支付居间服务费；《存量房屋买卖合同》签订后，甲乙双方因任何原因协议解除《存量房屋买卖合同》的，不影响本合同之法律效力，当事人（违约方）仍需按本合同约定支付居间服务费，并承担违约责任；因甲乙任何一方未按约定期限提供资料、文件或不配合等导致丙方无法在约定的期限内办完工作，丙方不构成违约，违约责任由相应的责任方承担。此外，三方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，张文悦支付中介费和房地产登记费共2.07万元。上述合同履行过程中，张文悦得知自己的购房资质有问题，经与汇鑫伟业公司、燕彩霞协商未果后，将燕彩霞（被告）、汇鑫伟业公司（第三人）诉至本院，要求解除张文悦与燕彩霞签订的《存量房屋买卖合同》；燕彩霞退还购房款45万元。庭审中，燕彩霞提出反诉，要求解除《存量房屋买卖合同》；张文悦赔偿房屋总价款20%的违约金17万元、合同解除的赔偿金损失0.55万元、2018年5月31日至12月12日的房租损失0.9万元。本院于2018年12月19日作出（2018）京0111民初15398号民事判决书，判决：解除张文悦与燕彩霞签订的《存量房屋买卖合同》；燕彩霞退还张文悦购房款45万元；张文悦给付燕彩霞违约金5万元；驳回燕彩霞其他的反诉请求。张文悦、燕彩霞不服该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年2月27日作出（2019）京02民终1687号民事判决书，驳回双方上诉，维持原判。原告以缔约过失责任将被告诉至本院，本案审理中，经本院释明，原告同意将本案案由变更为居间合同纠纷。本院认为：燕彩霞、汇鑫伟业公司、张文悦所签订的《存量房屋买卖居间合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约享有权利、履行义务。本案中，汇鑫伟业公司仅以第三人购房意愿特别强烈并陈述自己有购房资格为依据，即认定张文悦具有购房资格，而对张文悦实际上是否具备购房资格并未进行相应审核，就促成燕彩霞与张文悦签订房屋买卖合同，其存在未能尽职防范交易风险的问题，故汇鑫伟业公司所提供的居间服务存在瑕疵。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”如前所述，汇鑫伟业公司提供的居间服务虽存在瑕疵，但原告未能提出证据证明汇鑫伟业公司在促成原告与第三人签订房屋买卖合同之前已经明知第三人不具有购房资质的事实，亦不能证明汇鑫伟业公司在提供居间服务过程中存在故意隐瞒或提供虚假情况的事实，对此原告应当承担举证不能的责任。现原告依据《中华人民共和国合同法》第425条的规定，要求被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告燕彩霞的全部诉讼请求。案件受理费1495元，由原告燕彩霞负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 武 婧二〇一九年十二月二日书记员 郭小强