江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初8069号原告：方祖荣，男，1961年8月5日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：高振丹，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：孙利娟，女，1977年11月6日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告方祖荣诉被告孙利娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日受理后，依法由审判员宁璐适用简易程序独任审判。本案于2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告方祖荣及其委托诉讼代理人高振丹，被告孙利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方祖荣向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告签订的关于鹤溪佳苑12幢301室的《房屋买卖（置换）合同》；2.被告承担违约责任并支付违约金40500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月3日，被告通过中介与原告签订了关于购买鹤溪佳苑12幢301室的《房屋买卖（置换）合同》，其中约定房屋总价款为810000元，10月3日支付2000元定金，8日再次支付8000元定金，其余款项通过资金托管、银行贷款方式支付，并约定了违约责任等条款，但被告并未按照合同约定履行，至今只支付了2000元定金，原告就在10月15日委托律师致函要求继续履行合同支付定金，但被告置之不理，后原告只能再次发函要求解除合同并承担违约责任，被告依然不予理睬。因此，原告原告特诉至法院，望判如所请。被告孙利娟辩称，其同意解除合同。对于违约金，其不予认可，其不需要支付原告违约金，理由如下：其本来与中介谈好贷款是首付三成，但中介告知其银行贷款贷不下来。当时中介找双方一起商谈解约的事情，到了中介那，原告就跟中介吵，原告表示不找被告，就要找中介承担责任，当时还报了警，但现原告又起诉了。当时原告还表示让其也不找原告，让其也去找中介。然后，中介报了警，其对警察表示，要解决事情其就等一会，不能解决其有事就先走了。警察表示让其先走，其就先走了。再之后，原告给其寄了律师函，其当时没看到，后来是别人收到后转交给其的，然后原告就诉至法院了。经审理查明，2019年10月3日，原告方祖荣作为甲方（售房人），被告孙利娟作为乙方（购房人），案外人苏州鑫蓝德房产经济有限公司作为丙方（居间方），三方签订《房屋买卖（置换）合同》（NO.0000186）一份，约定：甲方同意将坐落在苏州市鹤溪佳苑12幢301室的房屋出售给乙方；房屋建筑面积为49.64平方米；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币捌拾壹万元整；甲乙双方约定乙方付丁杰壹万元整于甲方，乙方先付贰仟元整，剩余捌仟元整于10月8日付于甲方，剩余房款捌拾万元整乙方通过资金托管、贷款方式一次性到账甲方账户，丙方配合搬离所有的过户流程；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向两方各支付本合同确定的该房屋成交价格的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲乙双方如遇违约，则需赔付相应违约责任（包括丙方中介费用），因政策银行问题，三份不承担违约责任。合同还对其他事项作出了约定。该合同由原告方祖荣、被告孙利娟、案外人苏州鑫蓝德房产经济有限公司分别签字或盖章确认。上述合同签订后，孙利娟向方祖荣支付定金2000元。又查明，位于苏州市相城区房屋登记的权利人为方祖荣及王良玉（系共同共有）。审理中，案外人王良玉向本院表示，其与方祖荣系夫妻关系，对于方祖荣与孙利娟于2019年10月3日签订的《房屋买卖（置换）合同》，其虽未在合同上签字，但其认可方祖荣出卖该房屋的行为。上述事实，由当事人提供的原告身份信息、被告流动人口信息、《房屋买卖（置换）合同》、户口簿、不动产权证、情况说明及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。原告方祖荣为证明其主张还向本院提供如下证据：两份律师函及相应快递单、邮寄记录，其拟证明其催促被告履行合同及要求过解除合同。被告一直没有支付相应款项，进行了催促后，但被告至今仍未支付。经质证，被告孙利娟认为，两份律师函都已经收到了。被告孙利娟为反驳原告熊英之主张，向本院提供如下证据：1.提供微信聊天记录三张，其表示此系其和中介小康（具体名字不清楚）的聊天记录，其拟证明中介告知其贷款贷不下来。向银行申请贷款的资料没有上传过也没有提交过，中介去银行去问的，将其的情况说了之后，银行告知首付三成、贷款七成办不下来；2.其中国农业银行苏州分行账户交易流水复印件一份，其拟证明其10月9日存了10000元，一个3000元，合计13000元，准备去交5000元中介费，再交8000元定金。后，中介告知其贷款不知道能不能办下来，所以其中介费和定金都没交，其要中介给一个明确答案才能交这笔钱。另，其还表示，当时是说百分之七十的贷款批不下来，只能批下来百分之六十的贷款，也就是说我要交四成首付。当时其的首付款也是找别人借的，只能交到三成首付，没有多支付一层首付的能力。其是做家政的，月薪在8000元。经质证，原告方祖荣认为，对证据1，小康是否是中介人员不清楚，与其联系的中介人员是许清欢。对该微信聊天记录不认可，真实性无法核实；对证据2，真实性无异议，但其认为被告有履行能力而不履行，构成违约。到10月12日中介才告知其，被告的首付款要提高。审理中，关于已收取的定金2000元，双方一致同意由原告方祖荣退还被告孙利娟。审理中，关于违约金，原告方祖荣其系按合同约定以房屋总价5%予以主张，其主要的损失有当时其出让本案所涉房屋，是为了购买其他房屋，因本案所涉房屋没有及时变现，所以其支付了很多额外利息。对此，被告孙利娟表示，其对违约金不认可，其不应支付违约金，且违约金约定过高，即使法院判决需要支付违约金，也应由法院依法予以调整。本院认为，原告方祖荣与被告孙利娟于2019年10月3日签订的《房屋买卖（置换）合同》（NO.0000186）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应遵守诚实信用的原则，按照上述合同的约定全面履行自身的合同义务。当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，合同明确约定剩余定金8000元应于2019年10月8日前付清，剩余房款通过银行贷款方式予以支付，但被告孙利娟经原告方祖荣书面催促后仍未履行其主要合同义务，故原告方祖荣现有权依法予以解除合同。同时，本案中系因被告孙利娟之原因导致合同解除，被告孙利娟构成违约，其理应向原告方祖荣承担相应违约责任。现原告方祖荣依据合同之约定向被告孙利娟主张房屋总价5%即40500元的违约金，但违约金的具体认定应以原告方祖荣的具体损失为前提与基础，现原告方祖荣表示其需出售案涉房屋以购买其他房屋，但其对此未提供的相应证据，其也未提供其他证据证明其具体的损失，而被告孙利娟亦抗辩违约金约定过高，请求法院依法予以调整，故，本院依法对被告孙利娟应承担的违约金予以调低。本院结合被告孙利娟之过错、违约金的惩罚功能、案涉房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情及原告方祖荣的预期利益等因素综合考量，酌情认定由被告孙利娟支付原告方祖荣房屋交易总价1%即8100元作为违约金较为适宜。被告孙利娟虽抗辩现因首付比例提高，案涉房屋贷款无法按预期（即首付三层，贷款7层）办理，但双方在合同中并未明确对首付的比例进行过约定，且现被告孙利娟为此所提供的仅有微信聊天记录，而该聊天记录的对方身份无法确认，原告方祖荣亦不予认可，被告孙利娟也未能提供起申请贷款的银行出具的相关材料，因此，被告孙利娟对此应承担举证不能之责任，本院对其该抗辩意见不予采纳。另，对于被告孙利娟已支付原告方祖荣的购房定金2000元，双方一致同意由原告予以返还被告，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告方祖荣与被告孙利娟于2019年10月3日签订的《房屋买卖（置换）合同》（NO.0000186）解除。二、被告孙利娟于本判决生效之日起十日内支付原告方祖荣违约金人民币8100元。三、原告方祖荣于本判决生效之日起十日内支付被告孙利娟购房定金人民币2000元。如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币5950元，由被告孙利娟负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告孙利娟负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331038513）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  宁璐二〇一九年十二月三十一日书记员  施晴