北京市西城区人民法院民 事 裁 定 书（2018）京0102民初19620号原告：北京理想安信物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张彦涛，总经理。委托诉讼代理人：隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京市育荣物业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：俞勇，总经理。委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。被告：北京市西城区教育委员会，住所地北京市西城区。负责人：赵蓬欣。委托诉讼代理人：李晓红，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈启，北京市地平线律师事务所律师。原告北京理想安信物业管理有限责任公司（以下简称理想物业）与被告北京市育荣物业管理有限公司（以下简称育荣物业）、北京市西城区教育委员会（以下简称西城教委）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法进行审理。理想物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令西城教委支付其自用房屋至实际支付物业费之日止的物业费（暂计自2012年11月16日起至2017年12月31日止3501705．17元）；2、请求判令育荣物业及西城教委对北京市西城区X号二、三层至实际支付物业费之日止物业费承担连带给付义务（2016年交接面积，暂计自2016年交接日起至2017年12月31日止985410．79元）；3、请求判令育荣物业及西城教委对北京市西城区X号大厦维修费用222835．08元承担连带给付义务；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：某大厦系北京市月坛中学（以下简称月坛中学）与北京理想产业发展公司（以下简称理想公司）于1993年合作开发建设，所有权登记在北京市西城区教育局名下，月坛中学与理想公司各享有大厦一半的使用权，使用期限为30年。1997年，月坛中学与理想公司签订《关于月坛中学综合楼有关事项的协议书》，内容约定某大厦物业管理由双方联合组成领导小组共同负责管理。具体运作章程由双方协商拟定后，由月坛中学委托理想公司执行。至此，座落于北京市西城区X号某大厦即由理想公司负责提供物业服务。2007年3月，理想公司委托原告继续为某大厦提供物业服务，西城教委委托育荣物业对某大厦中的非教育用房进行出租管理。自某大厦建成以来，月坛中学就地下室厨房254．29平方米、首层食堂749．73平方米、三层教学使用1074．30平方米，以上建筑面积共计2078．32平方米（以下简称月坛中学自用房屋）持续使用至今，而原告则自接受理想公司委托以来至今为该部分房屋提供物业服务。2011年2月22日，原告与被告育荣物业补签《房屋租赁合同》，主要内容约定由原告承租被告育荣物业进行管理的某大厦二层、三层房屋使用；月坛中学自用房屋的物业费在租金中予以抵扣。2012年，房屋租赁合同经法院确认解除，月坛中学自用房屋的物业费抵扣至2012年11月15日止，并判令原告负责腾退上述承租房屋。截止至2016年11月2日，原告已将法院判决需要腾退的全部房屋（包括201、202、203、203B、204、205、206、207、208、209、212、211、213、215、217、218、219、220、221、222、223、225、301、306、307号房屋，建筑面积共计1724．80平方米，以下简称某大厦二、三层房屋）腾空并交还被告育荣物业进行出租管理，该部分房屋原告自腾退之日起至今也持续为被告育荣物业提供物业服务。另外，由于某大厦自然老化等因素致使各种设备及主楼年久失修。因此，自2013年至2016年期间，原告已实际出资558764元对上述情况进行了大量的维修。综上，原告认为月坛中学自用房屋及某大厦二、三层房屋交还至被告育荣物业前及交还至被告育荣物业后，原告一直持续为上述房屋提供物业服务至今，且自行垫资为某大厦进行了大修。故被告育荣物业在已享受原告提供的物业服务的同时，理应缴纳相应的物业服务费及支付大修的费用。而经原告多次催要，被告育荣物业无正当理由予以拒绝支付。西城教委作为涉案房屋的实际所有权人，对原告所提供的物业服务直接受益，应承担相关物业服务费给付义务。本院经审查认为，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案房屋位于北京市西城区X号（以下简称某大厦）的月坛中学自用房屋和某大厦二、三层房屋，某大厦的产权人为西城教委，育荣物业系西城教委委托从事非教育教学用房出租管理的单位。理想物业主张涉案房屋在涉案期间由其负责物业管理，物业服务内容包括工程保安保洁相关的人财物服务、物业共用部位共用设施设备的日常运行和维护保养、清洁卫生、绿化养护、秩序维护以及相关的保险。为证明上述主张，其向本院提供的证据为《合作建房协议书及关于月坛中学综合楼有关事项的协议书》，房屋使用权证明（复印件），房屋所有权证（复印件），物业委托证明（复印件），签订日期分别为2007年3月15日、2008年3月16日、2009年3月15日、2011年2月22日的四份房屋租赁合同，与案外人的物业服务协议七份，（2016）京0102民初25526号民事判决书，各类合同（含直燃机维保、燃气调压箱托管、空调水处理、保安保洁服务、消防系统维保、电梯维保、安全生产文件等），施工合同（涉及楼顶加高护栏、直燃机大修、水箱安装、堵漏防水、机房铺设地砖、楼顶层防水）一共六份及部分对应工程款发票，照片4张，工商档案查询两份，某大厦房租结算的申请单、物业费发票、公司福利明细表、物业管理费明细表（涉及期间2010年6月、7月和2011年1月、8月、2012年9月、2012年11月、2013年4月、5月、2014年8月、2014年10月、2015年7月、11月、2016年3月、4月），弥补物业费不足的借款申请及支付凭证（12张）。北京月坛中学、北京理想产业发展公司（后更名为北京理想产业发展有限公司）于1993年12月29日签订的《北京月坛中学、北京理想产业发展公司合作建房协议书》约定北京月坛中学（甲方）与北京理想产业发展公司（乙方）合作联建楼房（即某大厦），产权为西城区教育局（即西城教委）所有，甲乙双方各自享有大楼一半的使用权，另就甲乙双方职责进行了约定。未尽事宜，双方在补充协议中协商解决。补充协议与本协议具有同等法律效力。北京月坛中学、北京理想产业发展公司于1997年5月22日签订的《关于月坛中学综合楼有关事项的协议书》约定，月坛中学综合楼（即某大厦）的物业管理由甲乙双方联合组成领导小组共同负责管理，具体运行章程由双方协商拟定后，由月坛中学委托理想公司执行。西城教委曾将非教学用房委托案外方北京市九融达商务服务有限公司、育荣物业出租管理，北京市九融达商务服务有限公司（出租方，甲方）与理想物业（承租方，乙方）于2007年3月15日签订的《房屋租赁合同》中约定，乙方承租北京市西城区南礼士路二条甲1号1580平方米（二层）、144．80平方米（三层）房屋，租赁期限从2007年3月16日起至2008年3月15日止，年租金为66万元人民币，补充条款中约定“租金说明：月坛中学自用部分物业费6万元，郭林家常菜物业费6万元，均已从商定租金78万元中扣除，故实交租金为每年66万元。”育荣物业（出租方，甲方）与理想物业（承租方，乙方）于2008年3月16日签订的《房屋租赁合同》中约定，乙方承租北京市西城区X号1724．8平方米（其中二层1580平方米、三层144．8平方米）房屋，租赁期限从2008年3月16日起至2009年3月15日止，年租金为69万元人民币，补充条款中约定“租金说明：月坛中学自用部分物业费6万元，郭林家常菜物业费6万元，均已从商定租金81万元/年中扣除，故实交租金为每年69万元。”育荣物业（出租方，甲方）与理想物业（承租方，乙方）于2009年3月15日签订的《房屋租赁合同》中约定，乙方承租北京市西城区南礼士路二条甲1号1724．8平方米（其中二层1580平方米、三层144．8平方米）房屋，租赁期限从2009年3月16日起至2010年3月15日止，年租金为69万元人民币，补充条款中约定“租金说明：月坛中学自用部分物业费6万元，郭林家常菜物业费6万元，均已从商定租金81万元/年中扣除，故实交租金为每年69万元。”育荣物业（出租方，甲方）与理想物业（承租方，乙方）于2011年2月22日补签的《房屋租赁合同》中约定，乙方承租北京市西城区南礼士路二条甲1号1724．8平方米（其中二层1580平方米、三层144．8平方米）房屋，租赁期限从2010年3月16日起至2011年3月15日止，年租金为69万元人民币，补充条款中约定“租金说明：月坛中学自用部分物业费6万元，郭林家常菜物业费6万元，均已从商定租金81万元/年中扣除，故实交租金为每年69万元。”原告自述房屋租赁合同租金说明中的“郭林家常菜”指某大厦地下室厨房（254．29平方米）和首层食堂（749．73平方米），“月坛中学自用部分”指某大厦三层教学使用部分（1074．30平方米），育荣物业和西城教委均认可房屋租赁合同租金说明中的“郭林家常菜”指某大厦地下室厨房和首层食堂，“月坛中学自用部分”指某大厦三层教学使用部分，但均表示不清楚具体的面积。2011年2月22日补签的房屋租赁合同到期后，育荣物业向本院提起诉讼，要求解除与理想物业的租赁合同，并要求理想物业支付自2011年3月16日起至2012年11月15日的房屋使用费（以年租金69万元计算）、违约金。本院于2012年12月13日作出（2012）西民初字第09196号民事判决书，判决确认育荣物业与理想物业之间的房屋租赁合同予以解除；并判决理想物业于该判决生效之日起十日内腾退非教学用房，支付育荣物业2011年3月16日至2012年11月15日期间的房屋使用费115万元及违约金30万元，驳回育荣物业的其他诉讼请求。理想物业不服该判决提出上诉，后申请撤回上诉，北京市第一中级人民法院于2013年3月20日裁定准予理想物业撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。育荣物业于2016年9月8日起诉理想物业物权保护纠纷，要求理想物业给付2012年11月16日至2016年2月28日逾期腾房的房屋使用费2666250元（参照原租赁合同约定的每年81万元的标准计算），并由理想物业承担本案诉讼费用。本院于2016年11月25日作出（2016）京0102民初25526号民事判决书，判决理想物业支付育荣物业2012年11月16日至2016年2月28日房屋使用费2666250元。该判决已发生法律效力。某大厦二、三层房屋已从理想物业收回，在交接时直接是理想物业与育荣物业和外交学院月坛中学三方办理的房屋收回交接手续，该房屋在收回后直接交付给外交学院月坛中学用于教学使用，不再由育荣物业进行出租管理。理想物业提供的各类合同（含直燃机维保、燃气调压箱托管、空调水处理、保安保洁服务、消防系统维保、电梯维保、安全生产文件等），施工合同（涉及楼顶加高护栏、直燃机大修、水箱安装、堵漏防水、机房铺设地砖、楼顶层防水）一共六份及部分对应工程款发票显示，除2012年10月30日理想物业与案外方北京市西城区环境卫生服务中心就南礼士路二条1号化粪池、隔油池清掏、管道疏通签订的金额为2000元的合同书以及2015年7月15日理想物业与案外方北京英特瑞科技发展有限公司就某大厦停车场管理系统维保事宜签订的停车场管理系统维保合同之外，天然气、电费交费主体及其余合同主体均为北京中物理想物业管理有限公司或北京理想产业发展有限公司，照片4张显示了某大厦消防控制室的情况，但无法显示出与理想物业的直接关系。理想物业提供的工商档案查询两份，显示理想物业和北京中物理想物业管理有限公司均为有限责任公司，且投资人之一均包含北京理想产业发展有限公司。理想物业提供的某大厦房租结算的申请单、物业费发票、公司福利明细表、物业管理费明细表（涉及期间2010年6月、7月和2011年1月、8月、2012年9月、2012年11月、2013年4月、5月、2014年8月、2014年10月、2015年7月、11月、2016年3月、4月），弥补物业费不足的借款申请及支付凭证（12张）显示，北京理想产业发展有限公司向理想物业补充过月坛中学和郭林酒楼等区域2010年6月和2010年7月物业管理费每月47886．75元、2011年1月和2011年8月物业管理费每月48885．50元、2012年9月和2012年11月物业管理费每月50675．32元，北京理想产业发展有限公司另向北京中物理想物业管理有限公司补充过月坛中学和郭林酒楼等区域2013年4月和2013年5月每月物业费45637．56元、2014年8月和2014年10月及2015年7月和2015年11月的物业费每月44931．79元、2016年3月和2016年4月物业费每月44384．29元。北京中物理想物业管理有限公司于2018年3月和2019年2月曾向北京理想产业发展集团有限公司（即北京理想产业发展有限公司现用名称）就月坛项目申请周转借款30万元；北京中物理想物业管理有限公司月坛项目于2018年10月曾向知春项目申请资金周转借款40万元；北京中物理想物业管理有限公司于2019年9月曾向北京理想产业发展集团有限公司申请项目周转资金20万元。综合理想物业提供的所有证据材料可知，涉案房屋在涉案期间的物业费用和维修费用支出证据方面，除与某大厦其他楼层使用方签订的部分物业服务协议、2012年10月30日与北京市西城区环境卫生服务中心签订的一份合同书、2015年7月15日理想物业与案外方北京英特瑞科技发展有限公司就某大厦停车场管理系统维保事宜签订的一份停车场管理系统维保合同及北京理想产业发展集团有限公司曾补充过月坛中学和郭林酒楼等区域2012年11月物业管理费的证据中涉及理想物业之外，涉案房屋涉案期间的相关物业支出和某大厦维修支出证据中的支出主体或合同主体均非理想物业。而且，理想物业与某大厦其他楼层使用方签订的物业服务协议中针对物业管理费金额的约定以及理想物业与案外方北京英特瑞科技发展有限公司就某大厦停车场管理系统维保事宜签订的停车场管理系统维保合同，系市场行为，且理想物业未证明上述合同对价已支付，考虑到大厦其他楼层和停车场与存在合作建房背景且目前用于教学使用的涉案房屋有较大区别，故上述证据不足以证明理想物业的主体适格。理想物业未能就其2012年10月30日与案外方北京市西城区环境卫生服务中心签订的金额为2000元的合同书提供合同内容已履行且相关价款已支付的相关证据，故该证据无法充分证明理想物业负责了涉案房屋涉案期间的物业服务。北京理想产业发展集团有限公司虽曾向理想物业补充过月坛中学和郭林酒楼等区域2012年11月的物业管理费，但系两公司之间的自愿行为，且无法直接证明理想物业已将该补贴用于涉案房屋物业服务。理想物业与北京中物理想物业管理有限公司、北京理想产业发展集团有限公司虽然存在一定的关联，但不影响本案中各自的独立法人地位。在理想物业与育荣物业之间已不存在房屋租赁合同关系且理想物业不同意按照原有房屋租赁合同约定的物业费标准收取物业费的情况下，理想物业未能提供充足证据证明涉案房屋涉案期间的物业服务和大厦维修由其提供，故理想物业并非本案诉讼请求的直接利害关系方，作为原告主体不适格，其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回北京理想安信物业管理有限责任公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  葛明柱人民陪审员  霍艳平人民陪审员  司永成二〇一九年十二月十九日书 记 员  李晓丛