广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初23852号原告：黄鹏，男，1974年7月9日出生，汉族，住江苏省姜堰市，委托诉讼代理人：龚淳，广东国硕律师事务所律师。被告：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇金源路33号百花园87、88、89、90卡，统一社会信用代码9144200056665576X4。法定代表人：张锡炎，总经理。委托诉讼代理人：黄家荣，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：张狮岭，广东刘志均律师事务所实习律师。原告黄鹏与被告中山市隆达房地产开发有限公司（以下简称隆达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄鹏及其委托诉讼代理人龚淳，被告隆达公司委托诉讼代理人黄家荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄鹏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的ZK0000098号[中凯华庭]认购书；2.被告向原告双倍返还定金60000元；3.被告向原告返还首期付款400000元及占用期间利息（以400000元为本金，按照同期银行贷款利率计算，自2018年11月25日起计至实际归还之日止）。事实和理由：原、被告于2018年11月10日签订ZK0000098号[中凯华庭]认购书，约定原告认购位于中山市××财街××号中凯华庭1幢2103房。认购书落款没有签订日期。原告依约于签订认购书当天支付定金30000元、于11月25日支付首期款400000元。2019年5月23日，原告应被告要求签订中山市商品房买卖合同，但因买卖合同文本及附件存在诸多不公平乃至违反法律规定的条款，且被告拒绝修改并要求原告支付全款才能签订买卖合同，最后导致双方未能签订中山市商品房买卖合同。5月31日，原告再次与被告协商合同条款，但遭到被告拒绝。6月9日，原告将材料提交给中山市消费者委员会，希望能协商解决，但因被告一直未参与而未能解决。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告隆达公司辩称，1.双方签订的认购书已具备商品房买卖合同的主要条款，双方签订认购书时已就主要的条款达成一致意见；2.被告已在销售中心就认购房屋即将签订的商品房买卖合同文本、补充协议等相关法律文书进行了公示，原告在签订认购书前已充分约定并认可所有文件，且认购书中也作出了提示，不存在商品房买卖合同及补充协议无法协商的情况；3.原告提出要求磋商的交付商品房、办证期限等合同条款的内容不合理；4.原告逾期支付房款及签订商品房买卖合同的行为已属违约，被告有权没收定金；5.退一步讲，被告是同意修改合理的合同条款，相应的违约责任被告亦同意按原告的要求修改，希望原告可以继续履行认购书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄鹏、隆达公司签订一份认购书，约定：黄鹏以总金额1430000元认购位于中山市××财街××号中凯华庭1幢2103房；定金30000元于签订认购书时付清；首期付款400000元（扣除定金）于2018年11月25日前付清；贷款金额1000000元，按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准，如银行审批的金额不足或不予审批，不足部分或银行不予审批的金额黄鹏须在银行批复的七天内付清；因目前中山实行限购政策，商品房的买卖需向住建局提交网签申请，住建局××后方××网××中山市商品房买卖合同等，为此，黄鹏应在银行贷款初审后，予隆达公司通知的时间内签订中山市商品房买卖合同；隆达公司于商品房交付之日起540个工作日内递交有关文件为黄鹏办理房地产权属证书；如黄鹏未按时或足额支付任何一期楼价款，或未在指定日期签署中山市商品房买卖合同、临时管理规约等其他相关文件，或未按时办理银行按揭手续又未付款的，或不履行其他义务，视为违约，隆达公司有权解约并没收已付定金，并将商品房收回另行出售；隆达公司已向黄鹏明示双方将签订的商品房买卖合同文本，补充协议、商品房预售许可证及其附件图、前期物业管理服务协议、临时管理规约、认购须知、按揭须知及法律法规应明示的其他文件、证书及重要提示，黄鹏声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、收费项目和收费标准和其他文件、证书及重要提示，且无异议，黄鹏认可并同意按公示的文本进行签署、履行，对认购的商品房的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；双方还约定了其他事项。该认购书上并未签订日期。签订认购书后，黄鹏依约向隆达公司支付首期款430000元，隆达公司收到上述款项后于2018年11月25日出具收据予以确认。2019年5月27日，隆达公司向黄鹏出具一份律师函，载明：涉案房屋网签已于2019年5月20日开通，但经隆达公司多次催促，黄鹏仍未在通知的期限内履行签约义务；黄鹏的行为已违反双方签订的认购书的约定，特声明如下：请黄鹏在收到本函后3日内前往隆达公司“中凯华庭”销售中心签订中山市商品房买卖合同及办理相关网签手续；若黄鹏到期仍未签订中山市商品房买卖合同，隆达公司将解除双方签订的认购书、没收定金并将涉案房屋收回另行出售。该律师函于2019年5月28日送达。2019年5月29日，黄鹏分别以微信、手机短信方式向备注为中凯工作人员要求选定5月30日或31日为双方洽谈、签订合同。2019年6月5日，黄鹏向隆达公司出具一份通知函，载明：黄鹏于2018年11月10日与隆达公司签订认购书认购涉案房屋并支付定金30000元，后黄鹏于11月25日交付首期款400000元。2019年5月23日，双方就签署中山市商品房买卖合同时就相关合同条款进行洽谈，但由于隆达公司拒不配合解疑，导致当日双方未能签订合同。5月24日，黄鹏以律师函、书面通知函的方式向隆达公司详细阐述了其对合同的相关条款的意见，但隆达公司未予明确回复。5月31日，黄鹏再次前往营销中心向工作人员提出意见，但绝大部分意见不被接受。因双方无法达成签订合同的合意，合同无法签署，现黄鹏特要求：隆达公司在收到本函之日起3个工作日内双倍返还已付定金共计60000元；退还已付首期房款400000元，并按银行同期贷款利率的四倍计算（起算日为2018年11月25日，到付款当日）。该通知书于6月6日邮寄送达隆达公司。因双方未能协商一致，黄鹏向中山市消费者委员会求助。中山市消费者委员会坦洲镇分会于2019年8月15日出具编号为消协坦洲[2019]106号告知书，载明双方就黄鹏要求隆达公司退还涉案房屋定金和首期款的要求未能达成一致意见。庭审中，黄鹏与隆达公司对涉案房屋的坐落、双方签订的认购书的真实性、已支付含定金30000元在内合计430000元的购房款、双方没有签订中山市商品房买卖合同、不存在无法签订中山市商品房买卖合同的法律障碍的情况予以确认。黄鹏称双方未能正式签订商品房买卖合同的原因是隆达公司提供的合同存在诸多不合理、不合法的地方，且双方协商洽谈的时候，隆达公司拒绝修改，所以双方未能正式签订商品房买卖合同。隆达公司则认为是黄鹏未按其通知的时间签订商品房买卖合同及支付剩余购房款，且其已在销售中心现场公示了商品房买卖合同和补充协议，加上认购书上已对上述情况明确说明，黄鹏在签订认购书时对即将要签订的商品房买卖合同条款及补充协议有充分了解，是知情认可的，后黄鹏提出要修改合同条款的理由、要求不能作为其迟延支付房款及签订合同的免责事由，并提供销售中心现场照片为证。黄鹏对此不予确认，认为隆达公司提供的照片不能证明拍摄的地点、时间，且隆达公司未向其出示商品房买卖合同及补充协议，其不清楚上述文件的内容，而认购书是由隆达公司提供的格式合同，其签订认购书时没有清楚了解所有的合同条款，另，认购书的相关内容与正式合同、补充协议的相关内容均不一致。本院认为，黄鹏与隆达公司签订的认购书系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，本院予以认定。庭审中，双方对已付购房款合计430000元（30000元定金+400000元首期款）不持异议，本院予以确认。黄鹏认为因隆达公司的原因未能就商品房买卖合同的相关条款达成一致意见导致双方没有签订商品房买卖合同，故主张解除认购书，违约责任应由隆达公司承担，并提供认购书、收据、通知函、消协回复文件、银行流水等证据为证。隆达公司对此不予确认，认为双方没有签订正式的商品房买卖合同的原因在黄鹏，黄鹏未按其通知的时间签订正式的商品房买卖合同，且已在销售中心公示正式的商品房买卖合同、补充协议，加上认购书已有明确说明，黄鹏在签订认购书时已对正式的合同条款清楚了解，所以未签订正式合同的原因在于黄鹏。隆达公司为上述抗辩意见提供了照片、律师函予以证明。黄鹏对此不予确认，但并未提供证据予以证明。综合本案证据及双方陈述，黄鹏作为一名完全民事行为能力人，其应当对签订认购书上的合同内容、对在认购书上签名后产生的法律责任存在辨知能力，而隆达公司在与黄鹏签订认购书时已履行告知、提醒、公示的义务，故黄鹏的上述主张，缺乏理据，本院不予采信。现涉案房屋已具备网签资格，黄鹏未与隆达公司签订商品房买卖合同，该行为足以表明黄鹏以个人原因解除案涉认购书，放弃签订正式商品房买卖合同，其主张解除案涉认购书，没有超出法律规定的范畴，本院予以支持。关于购房款的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于涉案认购书已由本院确认解除，黄鹏与隆达公司失去根据认购书签订商品房买卖合同及建立商品房买卖关系的基础，隆达公司失去继续占有黄鹏支付购房款的依据，故隆达公司应向黄鹏返还已付购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据前述，黄鹏向隆达公司支付30000元定金后，因个人原因不再签订正式的商品房买卖合同，黄鹏无权要求返还定金，故黄鹏主张隆达公司返还购房款400000元部分，理据充分，本院予以支持，超出部分，于法无据，本院不予支持。至于黄鹏主张隆达公司首期款利息的诉求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄鹏与被告中山市隆达房地产开发有限公司签订的关于中山市坦洲镇汇财街2号中凯华庭1幢2103房认购书；二、被告中山市隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄鹏返还购房款400000元；三、驳回原告黄鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8216元，减半收取计4108元（原告已预交），由原告黄鹏负担530元，由被告中山市隆达房地产开发有限公司负担3578元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年十二月二日书记员  李德莲袁丽珣