安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6859号上诉人（原审被告、反诉原告）：何春霞，女，1984年2月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：袁芝萍，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方勇，男，1970年8月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆捷，男，1965年10月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方文，女，1969年4月9日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张瑞平，女，1952年7月1日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李李，女，1964年1月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。以上五被上诉人共同委托的诉讼代理人：杨一伟，安徽协利律师事务所律师。以上五被上诉人共同委托的诉讼代理人：孙美，安徽协利律师事务所实习律师。上诉人何春霞因与被上诉人方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何春霞上诉请求：撤销一审判，改判《西环中心广场商铺租赁合同》于2016年12月10日解除；2.何春霞支付方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李租金58714元；3.方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李赔偿何春霞酒店物品损失5万元，具体赔偿数额以鉴定为准。事实与理由：1.一审判决错误认定案涉房屋于2018年1月1日收回，进而错误地计算租金至2018年1月1日，多计算了2016年12月1日至2018年1月1日的租金455741元。事实是2016年11月至12月初，方勇等多次采取拉闸断电、关门等方式干扰何春霞正常经营。并于2016年12月10日将酒店的大门锁上，致使何春霞酒店无法经营。2017年初，方勇等人就开始拆除何春霞酒店设施设备，并进行装修。按照客观事实，方勇等人已经于2016年12月10日强行接管了案涉房屋，并在此时对案涉房屋进行装修。因此，双方签订的《西环中心广场商铺租赁合同》于2016年12月10日已经解除。方勇等人已经实际收回并控制了案涉房屋。案涉房屋租金只能计算至2016年12月10日。同时方勇等人在一审时陈述2017年2月12日短信通知何春霞解除合同，为了避免进一步扩大损失，将相关物品移至物业处储存，由此可见，方勇等人已经实际收回并实际控制案涉房屋的事实。2.一审判决认定何春霞支付租金1704207元与事实不符。在租赁过程中何春霞一共支付租金1744800元。其中包括提供银行转账支付的1695300元，通过第三方及现金支付49500元。3.何春霞酒店财产损失方勇等人应当赔偿。根据案涉租赁合同，何春霞租期届满之日是2017年5月31日，而2016年12月10日方勇等人强行把案涉房屋锁门，并拆除酒店设施设备，转移酒店物品，由此造成何春霞的损失方勇等人依法应当赔偿。方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李共同辩称，1.一审法院认定涉案房屋于2018年1月1日收回，双方合同据此解除是正确的。方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李的解除通知未送达何春霞一方。涉案房屋双方诉讼争议期间法院多次现场协调查看，时间是在2017年下半年，直至2018年1月1日案涉房屋才收回。在此期间何春霞即未支付租金，也未经营，是其单方面的违约行为及其自身原因所致，非出租方的原因，故一审法院的认定是正确的。2.一审判决认定何春霞支付的租金数额是客观事实，何春霞所主张的另外支付的款项无证据支持，其中如果涉及到第三方管理费用，因为该管理费按照约定就应当由何春霞支付给第三方，双方在计算租金时已扣除商业管理费。3.何春霞主张物品返还和损失赔偿均不应当支持。损失的扩大完全系何春霞的违约及后期消极处理的行为所造成的。方勇等出租人曾要求何春霞支付租金或者解除合同返还房屋，但何春霞置之不理，也不作出任何处理，因此所主张的损失无任何的事实依据。方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李向一审法院起诉请求：1.判令确认方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李与何春霞签订的《西环中心广场商铺租赁合同》于2017年2月6日解除；2.判令何春霞向方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李支付至2017年2月6日拖欠的房屋租金527919元及逾期付款利息3572.49元（以527919元为基数按同期银行贷款利率自2017年2月7日起暂计至2017年3月31日，本清息止）；3.判令何春霞向方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李支付房屋占有使用费73214元（以租金为标准，自2017年2月7日起暂计至2017年3月31日，计算至何春霞实际交房之日止）；4.判令何春霞向方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李支付违约金205489.1元；5.判令何春霞立即腾空房屋、恢复原状并交还房屋给方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李；6.本案的全部诉讼费用由何春霞承担。庭审中，方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李明确部分诉请为：2.判令何春霞向方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李支付至2017年2月6日拖欠的房屋租金647060元及逾期利息8420.64元（以647060元为基数按同期银行贷款利率，自2017年2月7日起暂计至2017年3月31日，本清息止）；3.判令何春霞向方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李支付房屋占有使用费61927元（以租金为标准，自2017年2月7日起暂计至2017年3月31日，计算至何春霞实际交房之日止）；4.判令何春霞向方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李支付违约金和损失合计205489.1元。何春霞向一审法院反诉请求：1.判令方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李交付租金的增值税发票；2.判令方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李赔偿酒店物品损失5万元（具体赔偿数额待司法鉴定报告出来后确定）；3.判令方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李赔偿何春霞经营损失5万元（具体赔偿数额待司法鉴定报告出来后确定）；4.判令方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李支付违约金20万元；5.判令方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月1日，方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李（出租方、甲方）与何春霞（承租方、乙方）签订了《西环中心广场商铺租赁合同》，约定：“甲方提供给乙方的商铺位于西环中心广场：4号楼，1楼，铺位号101、102，建筑面积115.1㎡。4号楼，2楼，铺位号201、202，建筑面积129.35㎡。4号楼，2楼，铺位号203、204，建筑面积126.34㎡。4号楼，2楼，铺位号205，建筑面积90.24㎡。总计建筑面积为461.03平方米；乙方承诺该商铺仅限于经营餐饮（壹品徽州）；租赁期限为5年，即2011年12月1日起至2016年5月31日止；乙方享有的免租期为5个月，即2011年6月1日起至2011年12月1日止。本合同履行过程中，如因乙方原因提前中止本合同的，须将相当于已享有的免租优惠金额退还甲方；租金：乙方承租的商铺租金标准为62.8元/㎡/月（含5.8元/㎡/月的商业管理费）。第1个租赁年度，月基本租金为62.8元/㎡/月。第2个租赁年度，月基本租金为71.2元/㎡/月。第3个租赁年度，月基本租金为79.5元/㎡/月。首期支付甲方总租金计86858元，该租金在本合同签订时支付（合计3个月租金标准）。从第四年开始每年5%递增；甲方同意：租赁期第一个季度的租金应在本合同签订时由乙方先一并支付给丙方，除此之外，乙方应于每季度租金到期日前三十日内预先交付下个季度租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按欠租金额的1%支付逾期付款违约金，超过7日的除应支付租金和违约金外甲方有权停止向乙方所租商铺供电且甲方不承担任何责任。逾期超过14日的，乙方除应支付租金和违约金外，甲方有权单方面解除合同并提前收回商铺；乙方在签署本合同时须向丙方支付履约保证金28953元，即1个月租金，以保证乙方在2011年12月1日前按时开业且按合同相关约定履行。租赁期满后，在乙方无违约的前提下，由丙方在两个月内将上述保证金全额不计息的退还给乙方。因本合同3.2条款解除的，商业管理公司有权不退还乙方已支付的履约保证金；乙方支付的租金中含有丙方收取的商业管理费，其收费标准为5.8元/㎡/月，收费方式与租金同步，其全部收益归丙方所有，甲方同意在乙方支付租金后由丙方在租金中予以扣除；原合同第2年、第3年的租金标准经双方协商，现执行标准以第1年为基础逐年以10%递增至第3年，第4年至合同结束均以5%递增；原合同租期顺延1年，递增比例双方届时再协商等。”合同签订后，方勇等人交付位于合肥市西环中心广场4号楼101室、102室、201室、202室、203室、204室、205室商铺，何春霞用于经营“壹品徽州”酒店并陆续支付租金合计1704207元。此后，因何春霞未依约支付租金，方勇等人催要无果后，于2017年4月7日诉至本院。庭审中，方勇等人陈述：案涉房屋已于2018年1月1日收回，故申请撤回要求何春霞腾空房屋、恢复原状、返还房屋的诉请。本院口头裁定予以准许。何春霞申请的两位证人，即“壹品徽州”酒店的员工均陈述：2016年12月10日上午九、十点，房东将酒店大门锁上，当天没有经营了，我们都是从酒店后面出来的。第二天，老板发了工资，大家就解散了。在此之前，房东还拉了几次酒店的电闸，具体是老板处理的，什么情况不清楚。诉讼中，何春霞向一审法院提出申请：1.要求对方勇等人于2016年12月10日强行将酒店关门所造成的2016年12月11日至2017年5月31日期间的经营损失进行鉴定；2.要求对方勇等人于2016年12月10日强行将酒店关门所造成的酒店装修及物品损失进行鉴定。对上述申请，该院未予准许。一审法院认为，方勇等人与何春霞签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。方勇等人提交的律师函、邮寄凭证，确能证明已发出解除合同的通知，但依据快递跟踪信息显示的“退回、未妥投”，上述通知未有效到达何春霞处。故方勇等人关于案涉租赁合同已于2017年2月6日解除的主张，依法不能成立。双方对案涉房屋已于2018年1月1日收回的事实不持异议，该院予以确认，并依法认定租赁合同于该日解除。对于双方当事人争议的租金标准、租金计算截止时间及何春霞已付租金数额的问题。该院认为，案涉合同明确约定：“乙方承租的商铺租金标准为62.8元/㎡/月（含5.8元/㎡/月的商业管理费）。”庭审中，双方对合同中约定的“合肥逸凌商业管理有限公司”并未实际成立的事实不持异议。方勇等人亦未举证证明在何春霞使用房屋期间，已提供相关管理、服务。故房屋租金按照扣减商业管理费即57元/㎡/月计算，较为公允，符合公平原则。综上，依据双方约定的合同期及递增率，第一年即2011年12月1日-2012年11月30日的租金为315345元（57元/㎡/月×461.03㎡×12个月）、第二年即2012年12月1日-2013年11月30日的租金为346880元（315345元×110%）、第三年即2013年12月1日-2014年11月30日的租金为381568元（346880元×110%）、第四年即2014年12月1日-2015年11月30日的租金为400646元（381568元×105%）、第五年即2015年12月1日-2016年11月30日的租金为420678元（400646元×105%）。2016年12月1日至合同解除日2018年1月1日期间，双方未约定租金递增率，应视为不递增，租金应为455741元（35057元/月×13个月）。以上应付租金合计为2320858元，何春霞已支付1704207元，尚欠租金616651元。何春霞虽申请对“壹品徽州”酒店的经营损失、装修及物品损失进行鉴定，但其在庭审中明确陈述仅保留酒店的部分经营账簿，客观上无法通过司法鉴定对经营损失进行确认。同时，作为承租人，何春霞欠付租金的行为，已构成根本违约。在此情况下，在方勇等人锁门后，何春霞未采取与其协商、沟通的积极方式来解决纠纷，而是在第二天直接关闭酒店、停止经营，且此后也未在合理时间内搬出物品、腾空房屋，导致自身损失扩大。依据本案查明的事实，亦无法认定酒店停业系方勇等人锁门造成。故何春霞提出的上述鉴定申请，该院未予准许。何春霞据此提出的相关反诉请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。鉴于方勇等人在催要租金过程中，确存在锁门等不当行为，故其诉求何春霞支付违约金和损失，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、2012年1月1日方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李与何春霞签订的《西环中心广场商铺租赁合同》于2018年1月1日解除；二、何春霞于判决生效之日起十日内支付方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李租金616651元；三、驳回方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李的其他诉讼请求；四、驳回何春霞的反诉请求。一审本诉案件受理费16592元，减半收取计8296元，由方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李共同负担4391元，何春霞负担3905元。反诉案件受理费2900元，由何春霞负担。二审中，何春霞提交了如下证据：一、新租客视频及新租赁合同一份：证明合同解除日期是2016年12月10日，203、204、205室内已经清理，损毁或者丢失物品应予以赔偿；二、一组室内视频，证明物品属于何春霞所有，应当予以归还或者折价赔偿，且另外3间房屋物品损失可以参照鉴定；三、租金明细及对照表，证明租金支付期间的递增变更及实付租金的数额。方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李对于证据一视频的证据三性均有异议，视频何时拍摄，以及视频内容人物对话以及所诉说的内容均无法确认。对2017年4月8日的租赁合同的真实性予以确认，并同意将合同中所涉及的203室、204室、205室共计面积216.58平米的租赁合同解除日提前至2017年4月8日，相应租金从一审判决认定的金额中予以扣除。对于证据三视频的证据三性均不认可，何春霞无法举证证明现在所拍摄的视频的物品是其原先的物品，即便是何春霞的物品，双方在合同解除以后何春霞对原物品未予以处理也视为对其权利义务的放弃。本院经审查，因方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李对何春霞二审提交的租赁合同的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。另对何春霞提交的视频的证明效力不予认定。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，本案的首要争议焦点为案涉房屋租赁合同解除的时间如何认定。根据双方当事人的陈述，可以认定2016年12月10日何春霞不再使用案涉房屋。何春霞上诉主张2016年12月10日方勇等人解除合同并将房屋上锁，没有充分证据证明，本院不予采信。但是此后何春霞以实际行为表明不再继续履行案涉租赁合同。2017年1月22日方勇等人邮寄的律师函何春霞未签收。但是方勇等人主张2017年2月6日以短信的方式向何春霞发出解除合同的意思表示。何春霞并未否认短信显示的电话号码是其本人手机号码，因此可以认定方勇等人解除合同的意思表示到达何春霞。因何春霞此前已在履行期限届满之前以自己的行为表明不履行主要债务，因此方勇等人可以行使解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。因此，本院认定双方合同解除时间为2016年2月6日。关于合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，何春霞于2016年12月10日不再使用案涉房屋构成违约后，方勇等人亦应当采取适当措施防止损失的扩大。事实上，方勇等人确实于2017年1月至2月通过发送律师函等形式防止损失扩大。并且依据何春霞二审提交的租赁合同，可以认定案涉房屋中的203、204、205商铺已由方勇、方文、张瑞平等人于2017年4月8日重新出租给他人，由此可以推定方勇等人已于2017年4月8日之前收回房屋，因此，方勇等人再向何春霞主张此后的房屋占有使用费，事实依据不足。因此，对于何春霞在合同解除后应再支付方勇等人的费用，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定以合同约定的租金标准计算至2017年4月7日。案涉房屋101、102、201、202商铺即使于2017年4月7日之后仍然空置，但该空置损失依法不应当再由何春霞负担。何春霞另上诉主张其实际支付租金共计1744800元，但是对其主张的现金5万元没有证据证明，对向第三方支付的49500元亦没有证据证明系代方勇等人向第三方支付，因此，本院对一审认定的已付租金数额1704207元予以确认。何春霞另上诉主张的财产损失问题。因何春霞违约在先，且方勇等人于2017年2月12日以短信的方式告知何春霞将于2017年2月18日清空房屋，何春霞虽表示未收到该信息，但是何春霞也没有提供证据证明在合同终止后向方勇等人主张过物品损失，显然不符合常理。因此，何春霞主张物品损失无事实和法律依据。本院不予支持。综合前述，参照一审确定的租金标准，2016年12月1日至2017年4月7日的租金计算为148408元[35057元/月×（4+7/30）个月]。因此，何春霞还应支付方勇等人租金加违约金合计309318元（315345+346880+381568+400646+420678+148408-1704207）综上，何春霞的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初2418号民事判决第四项，即：驳回何春霞的反诉请求；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初2418号民事判决第三项；三、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初2418号民事判决第一项为：2012年1月1日方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李与何春霞签订的《西环中心广场商铺租赁合同》于2017年2月6日解除；四、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初2418号民事判决第二项为：何春霞于本判决生效之日起十日内支付方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李租金及违约金合计309318元；五、驳回方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16592元，减半收取计8296元，由方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李共同负担4391元，何春霞负担3905元。一审反诉案件受理费2900元，由何春霞负担。二审案件受理费9547元，由方勇、陆捷、方文、张瑞平、李李共同负担4789元，由何春霞负担4958元。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年十二月二十五日书记员 金   琬   莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。