福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0803民初2335号 原告：陈高东，男，1967年12月28日生，汉族，户籍地龙岩市永定区，现居住龙岩市永定区。 原告：李素娇，女，1966年12月4日生，汉族，户籍地龙岩市永定区，现居住龙岩市永定区，系原告陈高东之妻。 上列原告委托诉讼代理人：陈梅珍、张中良，福建永宏律师事务所律师。 被告：徐云英，女，1963年12月7日生，汉族，住龙岩市永定区。 被告暨被告徐云英委托诉讼代理人：卢振礼，男，1963年5月25日生，汉族，住龙岩市永定区。 第三人：卢晓霞，女，1976年1月8日生，汉族，住龙岩市永定区。 第三人暨第三人卢晓霞委托诉讼代理人：王启城，男，1971年2月5日出生，汉族，住龙岩市永定区。 原告陈高东、李素娇与被告卢振礼、徐云英、第三人王启城、卢晓霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告陈高东及其委托诉讼代理人陈梅珍、被告卢振礼、第三人王启城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈高东、李素娇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告卢振礼、徐云英和第三人王启城、卢晓霞共同协助两原告对位于龙岩市永定区按分摊所得的土地面积办理不动产权变更登记。2、判决被告卢振礼、徐云英向原告支付违约金20000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告卢振礼与第三人王启城共同受让了原永定县塑料厂（即：现位于龙岩市永定区的被拍卖的国有土地使用权），并于2001年共同建造了一栋八层房屋从第三层起算合计10套，每层两套。两原告夫妻于2001年9月24日向被告卢振礼、徐云英购买了该幢房屋第三层东套（现在详细地址为：龙岩市永定区），当天以卢振礼作为甲方、陈高东作为乙方签订《房屋买卖合同》约定“一、该套套房定价计人民币陆万零伍佰元（￥60500）；二、付款办法2001年9月22日乙方付甲方10000元定金给甲方，2001年9月24日乙方付40500元给甲方；余10000元待房产证办好交付乙方后三天内，乙方一次性付清给甲方；三、该套套房产权百分之百归乙方所有：…；七、房产证办证的各项费用由甲方负担：…；十一、如甲方违约应赔偿乙方双倍定金。……”两原告已按约定付清了全部购房款，被告卢振礼、徐云英也已按约定交房并将房屋所有权证过户登记到了两原告名下，房产证号为永房权证凤字第××号的《房屋所有权证》，两原告也已将该房进行了装修并居住至今长达17年之久。但是，被告卢振礼、徐云英一直以《国有土地使用权证》在银行抵押未拿回为由至今拒不协助办理国有土地使用权分割过户手续，经原告多次催告后，被告却仍然无理拒绝。因此，为了维护原告的合法权益，根据《物权法》第147条、《城市房地产管理法》第32条及《民事诉讼法》第119条的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求，以维护市场交易的正常秩序。 被告卢振礼、徐云英辩称，一、原告要求答辩人和第三人共同无偿协助原告按案涉套房分摊所得土地面积办理不动产权变更登记无理。 1、案涉土地是由答辩人和第三人于1999年共同参与拍卖成交所得，故案涉土地的使用权归答辩人和第三人共同所有。 2、2001年9月24日，答辩人将在案涉地块上自建的第三层东向套房（约114.62平方米）以60,500元人民币的价格出售给原告。根据双方签订的《购房合同》和事实，前述购房款仅为原告向答辩人购买案涉套房的价款，并不包含购买案涉土地使用权的价款。 3、双方签订的《购房合同》中，未体现案涉土地的使用权交易的相关内容，且《购房合同》第二条、第三条、第七条的约定，也能说明《购房合同》中约定的答辩人的义务仅是为原告办理《房屋所有权证》，但不含为原告办理《国有土地使用权证》的事实，事实上答辩人已在约定时限内履行完双方签订的《购房合同》中所述相关义务。此外，从常理以及《购房合同》的原意而言，《购房合同》中所述60,500元的购房款如果包含有购买案涉土地使用权的价款，双方应会在《购房合同》中明确原告所购套房对应的土地面积以及办理《国有土地使用权证》的期限，而不会仅约定办理《房屋所有权证》的相关事宜。因此，事实为原告在购房时是明知其所购套房只能取得单证，即《房屋所有权证》。 4、原告所有的案涉套房只能取得《房屋所有权证》，而不予办理《国有土地使用权证》，这一事实持续至今已达18年。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条等相关规定，原告并未在诉讼时效内提出相应主张，这也可以说明原告在购房时是明知其所购套房只能取得《房屋所有权证》、无权取得《国有土地使用权证》的事实。 5、从常理上说，如果原告当初支付的60,500元购房款包含购买土地使用权的价款，根据当时的市场行情，原告所购套房对应的土地使用权的价款（包括拍卖款、契税、建筑设施配套费、土地出让金）就达20,000余元，也就是说，原告所购套房实际上价值才30,000余元，而这30,000余元购房款在原告购买案涉套房时，连建筑成本都不够。此外，根据原告购房时的政策，案涉套房的买卖只允许买卖房产，而不允许交易土地使用权。原告依据案涉房屋买卖完成之后施行的《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》向人民法院主张权益，违背了法不溯及既往的法律适用原则。 6、案涉土地上的建筑物为10户人共同居住，除了答辩人和第三人为原房主外，其余8户购买人均只有《房屋所有权证》单证，这可佐证原告所购套房只有《房屋所有权证》而不含《国有土地使用权证》的事实。原告现提出土地分割申请，除需另外8户都同意之外，还应由全体业主商定土地分割补偿方案，并按现行土地市场价补偿答辩人及第三人。综上，原告是明知购买案涉套房仅能取得《房屋所有权证》。原告要求答辩人和第三人共同无偿协助原告按案涉套房分摊所得土地面积办理不动产权变更登记没有事实和法律依据。 二、原告诉状所称答辩人无理拒绝协助原告办理国有土地使用权分割过户手续不属实。 l、原告所有的案涉套房只有《房屋所有权证》，而不予办理《国有土地使用权证》，这一事实持续至今已达18年，在这18年的期间内，原告从未要求答辩人为其办理《国有土地使用权证》。 2、答辩人从未使用《国有土地使用权证》办理贷款抵押登记，第三人持有的《国有土地使用权证》于2010年10月才办理贷款抵押登记，距离涉案套房交易时间已有9年多，原告并未在诉讼时效内提出相应主张，这也可以说明原告在购房时是明知其所购套房只能取得《房屋所有权证》、无权取得《国有土地使用权证》的事实。 综上，原告未向答辩人提出过办理国有土地使用权分割过户手续，也未在法定时限内提出相关主张。原告诉状所称答辩人无理拒绝协助原告办理国有土地使用权分割过户手续，没有事实和法律依据。 三、原告诉状所称答辩人存在违约行为不能成立。 1、答辩人已按期交付给原告《房屋所有权证》，在约定时限内履行完双方签订的《购房合同》中所述相关义务，并不存在违约行为。 2、原告诉状所称答辩人存在违约行为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条等相关规定，原告未在诉讼时效内提出违约侵权主张，应依法不予处理。 综上，原告要求答辩人支付违约金20,000元无理，没有事实和法律依据，20,000元属于定金，被告已经按合同协议履行完毕，被告不存在违约行为。 综上所述，原告的诉讼请求均没有事实和法律依据，且与事实和常理不符，同时也不具有可行性，请求法院查明本案事实，公正判决。 第三人王启城、卢晓霞的答辩意见与被告卢振礼、徐云英的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证，原告陈高东、李素娇向本院提供的证据：《房屋买卖合同》1份及付款收据2份、永房权证凤字第××号《房屋所有权证》、《契税完税证》各1份、《龙岩市永定区不动产登记查询证明》1份，上述证据经被告卢振礼、徐云英及第三人王启城、卢晓霞质证对真实性无异议，本院认为，上述证据来源、形式合法，内容真实有效，与本案有关联性，能够形成完整的证据链，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 1999年12月，被告卢振礼及第三人王启城通过拍卖方式取得了原永定县塑料厂（坐落于龙岩市永定区两块相邻的国有土地使用权。2001年，被告卢振礼、第三人王启城分别办理了《土地使用权证》，其中卢振礼办理《土地使用权证》，权利人为卢振礼、徐云英；王启城办理《土地使用权证》，权利人为王启城、卢晓霞。同年，被告卢振礼与第三人王启城将上述取得的两块土地连在一起共同建造了一栋8层房屋，1至2层为商业用房，从第三层起每层两套住房合计10套对外出售。2001年9月24日，原告陈高东、李素娇与被告卢振礼签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告陈高东、李素娇（乙方）向被告卢振礼（甲方）购买位于坐落于龙岩市永定区，建筑面积约为116平方米，结构为三房二厅二卫，价格为人民币60500元整；付款方式为2001年9月22日乙方给付甲方定金10000元，2001年9月24日乙方给付甲方房款40500元，余款10000元待房产证办好交付给乙方后三天内一次性付清；该套套房产权百分之百归乙方所有；底层摩托车车库一间永久无偿归乙方使用；房产证办证的各项费用由甲方负担；如甲方违约应赔偿乙方双倍定金，如乙方违约甲方不归还定金并收回房屋，如房屋已装修甲方不予赔偿。合同签订后，原告陈高东、李素娇依合同约定付清了全部购房款项，被告卢振礼也依合同约定交付房屋，并于2002年1月7日办理了《房屋所有权证》（证号为永房权证凤字第××号），房屋所有权人为陈高东、李素娇，建筑面积为114.62平方米。原告陈高东、李素娇已对该房进行装修并居住至今。涉案房屋因在《中华人民共和国物权法》实施之前未办理《土地使用权证》，致使无法办理不动产权证，因双方无法协商解决纠纷，遂引发本案。 另查明，被告卢振礼与徐云英系夫妻关系，第三人王启城与卢晓霞系夫妻关系。 本院认为，被告卢振礼与第三人王启城共同通过拍卖受让原永定县塑料厂的国有土地使用权后，在该土地上共同建造了一栋8层房屋。原告陈高东、李素娇购买该栋房屋中属被告卢振礼所有的第3层东向房屋一套，与卢振礼自愿签订《购房合同》，是双方真实意思表示，合同不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同完全履行。合同虽没有明确约定土地使用权转让，根据我国物权法的规定，不动产物权包括了所有权和用益物权，《中华人民共和国城市房地产管理法》也明确规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，故房地产交易应遵循“房地一体”的基本原则及“地随房走”的规定，被告卢振礼将房屋转让给原告陈高东、李素娇后，土地使用权随地上房屋所有权同时转移，房屋所占用的土地应依法同时转让。因此，将土地使用权转让给陈高东、李素娇是法律赋予卢振礼的合同义务，原告陈高东、李素娇为永房权证凤字第××号《房屋所有权证》权利人，原告陈高东、李素娇要求被告卢振礼协助对所购房按分摊所得的土地面积办理不动产权变更登记，理由成立，予以支持。被告徐云英系《土地使用权证》的权利人，其应与卢振礼共同承担责任。卢振礼、王启城在拍得案涉土地使用权后，分成两部分由两人各自登记土地使用权，并将各自取得的土地连成一起共建房屋，建成后虽双方对共建的房屋进行了分割，但本案所涉房屋所在的整栋房屋是作为一个整体项目办理的相关行政许可手续的，每层房屋所占用的土地在未分别办理土地使用权证的情况下为不可分。因此，第三人王启城、卢晓霞虽未直接与原告陈高东、李素娇签订合同，但其基于出售房屋所占用的土地使用权共有人身份，应与卢振礼、徐云英共同承担责任。原告要求第三人王启城、卢晓霞协助其办理土地使用权变更登记手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。本案为物权纠纷，不适用诉讼时效，卢振礼、徐云英、王启城、卢晓霞提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告陈高东、李素娇与被告卢振礼均有依2001年9月24日签订的《房屋买卖合同》约定履行权利义务，双方均未发生违约行为，协助原告陈高东、李素娇办理该房产按分摊所得的土地面积的不动产权证书是被告卢振礼、徐云英的法定义务，但并非《房屋买卖合同》所约定的权利义务，原告以被告不履行该项义务构成违约为由，要求被告卢振礼、徐云英依《房屋买卖合同》中“如甲方违约应赔偿乙方双倍定金”的约定向其支付违约金20000元的诉讼请求，没有事实和法律根据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第六十一条规定，判决如下： 一、被告卢振礼、徐云英、第三人王启城、卢晓霞应于本判决生效后30日内协助原告陈高东、李素娇对坐落于龙岩市永定区按分摊的土地使用权面积办理不动产权证书； 二、驳回原告陈高东、李素娇的其他诉讼请求。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告卢振礼、徐云英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 戴 庆 福 二〇一九年十二月三十日 书记员 李娇（代） 附注：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。