上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9550号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙震海，男，1976年11月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱代勇，上海浦谐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘志明，男，1976年6月19日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人孙震海因与被上诉人潘志明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初23674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙震海上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，改判支持其一审相应诉讼请求。事实和理由：潘志明并非上海市XX路XX弄XX号1楼前间房屋（以下简称涉案房屋）的权利人，其无权对外出租涉案房屋，故潘志明与孙震海之间的租赁合同应属无效。潘志明作为长期出租涉案房屋的人，其对涉案房屋不能办理营业执照、不能用于经营是明知的，却在出租时强调可以办理，故潘志明才会在其提供的格式合同上写明用途为开设花店。2018年9月19日，双方发生争执而报警，潘志明对涉案房屋进行锁门，孙震海实际经营至该日，故假如租赁合同有效，双方解除合同时间应为2018年9月19日。潘志明收回涉案房屋后又另行出租给案外人经营美甲店，收取高于居住价格的租金。潘志明应承担合同解除的主要过错责任，孙震海无需支付房租及房屋使用费，潘志明还应赔偿孙震海中介损失费、聘用员工工资损失、鲜花损失、装修费用、缔约过失赔偿金等损失。孙震海现已取回空调和冰柜，故不再主张空调和冰柜损失9,299元。冰柜搬运不是孙震海造成的，故不同意支付冰柜搬运费300元。宽带的安装地点就是涉案房屋，一审法院对宽带费用不予认定，显然是错误的。潘志明辩称，签订合同前，其已告知孙震海涉案房屋是居住性质，不能办理营业执照，但孙震海坚持要签合同，潘志明遂要求在合同中写明开设花店的用途，故孙震海对于涉案房屋的性质是明知的。涉案房屋从未因对外经营收到相关政府部门的处罚或停业整顿通知，在孙震海根本性违约的情况下，一审法院只判决孙震海支付未付的租金，已经是对孙震海有利了。孙震海仅对墙面进行涂料和安装空调。对于宽带安装，潘志明不是很清楚，即使有安装，孙震海也是可以移走的。综上，不同意孙震海的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。孙震海向一审法院起诉请求：1.解除孙震海、潘志明于2018年6月23日签订的租赁合同；2.潘志明向孙震海退还租金30,000元,押金30,000元；3.潘志明赔偿孙震海中介损失费7,500元；4.潘志明赔偿孙震海装修损失53,480元；5.潘志明赔偿孙震海空调和冰柜损失9,299元；6.潘志明赔偿孙震海宽带安装费1,500元；7.潘志明赔偿孙震海鲜花损失3,174元；8.潘志明赔偿孙震海聘请员工工资损失11,002.63元。一审审理中，孙震海变更第一项诉请为：确认双方的租赁合同无效；变更第四项诉请为：潘志明赔偿孙震海装修损失27,000元；变更第八项诉请为：潘志明赔偿孙震海聘请员工工资损失14,271.83元；增加诉请：潘志明赔偿孙震海缔约过失赔偿金30,000元。潘志明向一审法院提出反诉请求：1.确认双方租赁合同于2018年10月30日解除；2.孙震海向潘志明支付自2018年9月5日至2018年11月4日房屋租金及占有使用费，按每月15,000元计算；3.孙震海支付潘志明逾期支付租金的滞纳金10,800元（自2018年8月25日计算至2018年11月5日，72天，按日千分之五）；4.孙震海支付空调和冰柜拆除费350元、保存费1,150元。一审法院认定事实：2018年6月23日，潘志明（出租方、甲方）与孙震海（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：约定甲方将涉案房屋出租给乙方，作为花店使用，实际面积26平方米，该房屋产权性质为居住;租赁期限自2018年7月5日起至2021年6月30日止，月租金15,000元，租金每2个月结算一次，首期租金30,000元从2018年7月5日至2018年9月4日在签约当天支付，每次租金支付日期为每期开始之日提前10日支付下一期租金，例如2018年8月25日支付2018年9月5日至2018年11月4日的租金，先付后用。若乙方延期支付租金、押金或未全额支付的，每延期一日，乙方须承担相当于该延期未支付金额每日0.5%的滞纳金，若乙方延期支付租金、押金超过约定付款日期15天的，甲方有权立即解除本合同，立即收回房屋，并追究乙方违约责任。保证金为30,000元。6.2除合同另有约定外，乙方应于租赁期满或此合同提前终止之日当天搬空，经甲方清点及双方确认退房后，甲方应在乙方全部结清所需交付费用后的五个工作日内将保证金无息退还乙方。6.3如租赁期满或本合同提前终止后乙方仍未搬离，乙方需按日支付给甲方相当于按日计算的租金双倍的房屋占用费，若甲方通知乙方搬离而乙方仍未及时搬离的，甲方有权立即收回该房屋，并对房屋现场留置物品进行自由处置。7.1乙方应承担租赁期间的电费、电话、宽带费等由于实际使用该房屋而产生的各项费用，并按时支付。11.1乙方返还房屋应当恢复原状后归还甲方，乙方返还甲方的房屋必须整洁，乙方返还时应经甲方验收认可，并结清乙方未支付的各种费用，乙方拆除一些电器或家具后在房屋内留下的钉洞或痕迹的，乙方需予以恢复，对于乙方添置的装修，甲方不进行补偿，乙方留在现场的物品，甲方有权处置。12.1乙方有下列情况之一的,甲方有权终止本合同，收回该房屋，没收全额保证金，当保证金不足以抵消甲方的直接损失的，乙方需向甲方追加赔偿差额部分：……12.1.3延期支付租金或押金超过约定付款日十五天的。16.4甲方通讯方式为：地址长宁区XX路XX弄XX号XX室，并载明手机、邮箱、微信号；乙方通讯方式为地址上海市浦东XX路XX号，并载明手机、邮箱。16.7甲方或乙方通过以上任意通讯方式向对方发出微信或文件，均默认为送达对方，若有变更，变更方需提前告知另一方。合同签订后，孙震海向潘志明支付了租赁保证金3万元及两个月租金3万元。潘志明向孙震海交付房屋，孙震海对涉案房屋进行了装修开设花店。2018年9月19日，孙震海与潘志明因房租支付问题在涉案房屋内发生争执，民警到场进行调解。2018年10月30日，潘志明通过快递向孙震海发送通知函，主要内容为：因孙震海欠付2019年9月5日至2018年11月4日的租金，根据合同约定，潘志明通知租赁合同即日起解除，要求孙震海于收到通知之日起三个工作日内将添置设备搬离房屋，并支付拖欠租金及滞纳金共计40,050元。该快递于2018年10月31日显示签收。一审庭审中，孙震海表示未收到该函件。2018年11月3日，潘志明通过快递向孙震海发送通知函，主要内容为：潘志明已经于2018年10月30日发出通知函解除双方租赁合同，并要求三日内将冰柜及空调搬离，但仍未搬出，请于11月5日12:00前立即将空调及冰柜搬离，否则潘志明有权处理拆除冰柜及空调，并由你承担拆除及存放费用。当天，孙震海收到短信：请于2018年11月5日12:00前将冰柜及空调搬离XX路XX弄XX号前间。一审庭审中，孙震海表示未收到该函件,短信收到了。一审法院另认定，涉案房屋所在的上海市XX路XX弄XX号全幢房屋（房屋用途居住）产权人为吴某。一审庭审中，潘志明自认于2018年11月5日将涉案房屋收回，又另行出租，目前房屋经营美甲店。一审庭审中，孙震海为证明其损失提供了：1.中介费手机转账截图；2.装修照片、设计图、手写装修费用清单、手机转账截图证明其装修损失；3.冰柜销售单、空调发票、通信服务费发票；4.吴金媛劳动合同、转账凭证证明其聘请员工工资损失。潘志明对此发表意见认为：1.不予认可，无任何证据能证明是中介费；2.照片不能证明房屋前后状况，对手写单据、转账截图均不予认可；3.真实性不予认可，都没有原件，三张发票是三个不同主体，都不是孙震海，与本案无关；4.真实性不予认可，劳动合同签订主体是案外一个公司，与本案无关。一审审理中，孙震海提供湖南市场监督管理所于2018年8月22日发送《通知》一份，内容为：你单位涉嫌从事无照经营活动，现根据《无证无照经营查处办法》的相关规定，要求你单位在收到本通知之日起五个工作日内至XX路XX弄XX号湖南市场监督管理所接受处理。证明因收到该通知，孙震海要求潘志明配合办理营业执照，对方不配合，孙震海为止损未支付下一期租金。潘志明对该证据表示通知不具有针对性，无法证明是发给孙震海的，长乐路上其他店面都在正常经营，涉案房屋目前就是在正常经营美甲店。孙震海为证明潘志明于2018年9月19日将涉案房屋强行收回提供了报警回执单和视频。潘志明对此发表意见认为因孙震海一直未付下一期租金，潘志明上门当天双方确发生争执，是潘志明找人报警，但视频不能证明将房屋收回。一审审理中，潘志明表示孙震海接到通知后仍未搬空房屋，潘志明将体积较大的冰柜搬离至他处，空调未拆除，要求孙震海拆除并搬离。2019年4月18日，在一审法院组织下，双方交接了空调（格力牌智能变频空调壁挂式KFR-35GW）和冰柜（风冷鲜花柜FM-JBKX黑色1500×800×2000）。一审法院认为，孙震海、潘志明就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，一审法院予以确认，双方均应恪守履行。孙震海主张潘志明无权出租房屋，故租赁合同无效的诉请，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。租赁合同约定孙震海租赁涉案房屋目的用于开设花店，但涉案房屋系居住用房，且合同也写明房屋产权性质为居住，因此孙震海和潘志明对于房屋内不能办理营业执照、不能用于经营的风险应能预见，双方对此均存在过错，且潘志明未就办理证照作出过承诺，故孙震海主张潘志明承担缔约过失责任赔偿金3万元的诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。因孙震海实际已使用房屋，其以潘志明不办理证照抗辩不支付租金，要求退还租金，缺乏依据，一审法院不予采信。孙震海于2018年10月15日至一审法院起诉要求解除租赁合同，但于2018年12月5日变更诉请为要求确认租赁合同无效，故应视为孙震海未提出解除合同。因孙震海未按约支付租金，潘志明于2018年10月30日向合同约定的孙震海地址发出合同解除函，10月31日显示签收，虽然孙震海表示未收到该函件，但合同明确约定双方通过约定通讯方式向对方发出微信或文件，均默认送达对方，因此应视为该合同解除通知已送达孙震海，故一审法院确认双方租赁合同于2018年10月31日解除。租赁关系终止承租方负有直接向出租方返还房屋的义务，故孙震海应及时将房屋腾空返还潘志明，孙震海主张称潘志明于2018年9月19日将房屋强行收回，但报警单及视频仅能证明双方于该日在涉案房屋内发生纠纷，不能证明潘志明收回房屋，且房屋内一直存有孙震海物品，故孙震海该主张，缺乏证据，一审法院不予采信。现潘志明自认于2018年11月5日将涉案房屋收回，一审法院予以确认。故潘志明主张要求孙震海支付自2018年9月5日起至11月4日期间的租金和房屋使用费，于法有据，一审法院予以支持。房屋使用费参照租金标准，合法有据，一审法院予以准许。关于孙震海主张的中介费损失，仅有手机转账截图，并无任何合同等证明该笔转账系中介费，故一审法院不予支持。关于孙震海主张的装修损失，因孙震海对于合同解除存在过错，且孙震海未与潘志明办理相关房屋交接手续，无法证明装修实际情况，且潘志明收回房屋后已经再次出租给他人，并表示已经重新装修，故该诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。关于孙震海主张的鲜花损失，无证据证明，一审法院不予支持。关于孙震海主张的员工工资损失、宽带费损失，潘志明不予认可，且无法证明与本案有关，一审法院不予支持。关于孙震海主张的空调、冰柜损失，审理中孙震海已将该两件物品搬回，故该诉请一审法院不予支持。潘志明为收回房屋将冰柜搬离涉案房屋，该些费用应由孙震海负担，因潘志明提供的搬运合同写明搬运冰柜一台、空调一台，一车总费用350元，但实际仅搬离了冰柜，故一审法院对搬离费做相应扣减。关于潘志明主张的冰柜存放费用1,150元，因无相关凭据证明，一审法院不予支持。关于租赁押金，潘志明主张用于抵扣合同解除违约金，一审法院认为，潘志明将居住用房出租给孙震海用于经营开设花店，潘志明对合同目的不能实现也存在一定过错，故潘志明无权没收租赁押金，应予以返还。基于同样理由，潘志明主张孙震海按日千分之五的标准承担逾期支付租金的滞纳金，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认潘志明与孙震海于2018年6月23日签订的租赁合同于2018年10月31日解除；二、潘志明于判决生效之日起十日内向孙震海退还租赁保证金30,000元；三、孙震海于判决生效之日起十日内向潘志明支付2018年9月5日至2018年11月4日房租及房屋使用费30,000元；四、孙震海于判决生效之日起十日内向潘志明支付冰柜搬运费300元；五、驳回孙震海的其余诉讼请求；六、驳回潘志明的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,677.50元，由孙震海负担1,348元，潘志明负担329.50元；反诉案件受理费减半收取计428.80元，由潘志明负担121.80元，孙震海负担307元。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，双方在租赁合同13.3条约定“若政府相关单位禁止该房屋用于商业用途，致使乙方无法继续经营的，则乙方在收到类似停业整顿通知当日须立即通知甲方，甲方同意乙方可根据类似停业通知提前终止合同，双方免责”。2018年8月23日，孙震海将湖南市场监督管理所于2018年8月22日发送《通知》通过微信发给潘志明，并在微信中表示“潘总，长乐路门面现在有这样的问题可能还需要您这边尽快沟通处理，我认为最好不要再体现转租事宜，所以需要您这边配合解决，要不老来的话可能无法正常经营，对现在店员也造成不必要的困扰”。潘志明回复“正在沟通处理此事，街道因为之前南京东路广告牌砸死人的事情，目前对各个门面进行登记，事情进行得非常火热，我们很多地方广告牌在毫无提前告知的情况下被拆除了，今天上午长宁区平武路这边我们的商业门面也接到了各种通知……正在处理此事。目前问下来，对方说是需要我们登记一下，并查看是否有违章，这么看下来估计不影响大家做生意。”2018年9月10日，潘志明向孙震海的妻子发微信催讨2018年9月5日至11月4日的租金。孙震海的妻子于2018年9月13日回复“不好意思，看到了，过两天就转过去”。之后，潘志明又多次通过微信进行催讨租金。本院认为，关于租赁合同的效力问题。孙震海与潘志明签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。潘志明是否系涉案房屋的权利人，不影响其与孙震海之间租赁合同的效力认定。孙震海以潘志明非涉案房屋权利人为由主张双方签订的租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。关于解除合同的违约责任认定的问题。孙震海未按照双方租赁合同约定于2018年8月25日支付下一期租金即2018年9月5日至11月4日的租金30,000元。孙震海主张，因潘志明不配合孙震海办理营业执照，故其未支付下一期租金。从租赁合同中对涉案房屋产权性质、承租用途及第13.3条约定的内容来看，双方均明知涉案房屋无法办理营业执照。双方在租赁合同中亦未就办理营业执照的相关事项作出约定。从孙震海于2018年8月23日向潘志明发送的微信内容来看，孙震海亦未要求潘志明配合办理营业执照，而是要求潘志明出面和有关部门进行沟通处理。2018年9月，潘志明向孙震海的妻子微信催讨租金时，孙震海的妻子未提出异议，只是表示支付时间要晚几天。故孙震海在诉讼中对其不支付租金所陈述的理由不能成立，也与双方之前的微信沟通内容不符，因此孙震海主张违约责任在于潘志明，本院不予采纳。经多次催讨，孙震海仍未支付租金，且无正当理由，潘志明据此解除双方租赁合同，合法有据。一审法院认定双方解除合同时间为2018年10月31日，并无不当。孙震海主张合同解除的时间为报警当日即2018年9月19日，但一则该日报警系基于租金支付问题发生争执，二则双方均未在该日有发出解除合同的意思表示，三则孙震海主张潘志明对涉案房屋进行锁门，缺乏有效证据支撑，故本院对孙震海关于合同解除时间的主张，不予采纳。由于孙震海未提供有效证据证明潘志明已于2018年9月19日收回涉案房屋，再结合双方未办理涉案房屋交接手续、涉案房屋内一直有孙震海的物品等事实，一审法院计算房屋租金和使用费至潘志明自认收回的时间即2018年11月5日，具有一定合理性，本院予以认同。孙震海主张不支付租金及房屋使用费，缺乏依据，本院不予采纳。由于本案解除合同的违约责任在于孙震海，故孙震海要求潘志明赔偿中介损失费、装修损失、宽带安装费、鲜花损失、聘请员工工资损失、缔约过失赔偿金等损失，均无事实、法律和合同依据，故本院不予采纳。综上所述，孙震海的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,941.40元，由孙震海负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇一九年十二月二十六日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……