山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终12032号上诉人（原审第三人）：山东十八乐超市有限公司，住所地山东省威海市。法定代表人：王培桓，总经理。委托诉讼代理人：戚建新，男，山东十八乐超市有限公司法务部经理。委托诉讼代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东莱芜农村商业银行股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔建强，董事长。委托诉讼代理人：吕明波，男，山东莱芜农村商业银行股份有限公司职工。委托诉讼代理人：魏述杰，山东鲁中环宇律师事务所律师。原审被告：莱芜市隆兴置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：任维安，经理。委托诉讼代理人：司纪涛，山东秉乾律师事务所律师。上诉人山东十八乐超市有限公司(以下简称十八乐超市)因与被上诉人山东莱芜农村商业银行股份有限公司（以下简称莱芜农商行）、原审被告莱芜市隆兴置业有限公司（以下简称隆兴置业）租赁合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院(2019)鲁0116民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。十八乐超市上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，请求改判十八乐超市不承担任何法律责任或发回重审;本案诉讼费由莱芜农商行承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。原审法院在判决书第11至12页中认为“虽然第三人十八乐超市依照其与被告隆兴置业签订的《房屋租赁合同》有关提前终止合同的约定要求解除合同，但隆兴置业提出异议并向原莱芜市莱城区人民法院提起诉讼，且第三人十八乐超市尚未将涉案房产钥匙交付给被告隆兴置业，双方未办理涉案房产交接手续”、“应认定自2016年6月6日至2018年12月5日期间，涉案房产仍由第三人十八乐超市占有、使用，被告隆兴置业与第三人十八乐超市之间的《房屋租赁合同》及补充协议继续有效”。十八乐超市认为原审法院的认定事实错误。（一）十八乐超市与隆兴置业签订的《房屋租赁合同》及十一份补充协议已于2016年6月5日解除。1、房屋租赁合同第十五条约定：发生下列情形之一，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，甲方退还乙方预付的租金：…乙方（十八乐超市）在该房产开设的商业场所连续六个月经营亏损或年度内累计六个月经营亏损（经威海英华会计师事务所审计核实），乙方提前30日以书面方式通知甲方（隆兴置业）提前终止本合同。十八乐超市在约定情形出现时，向隆兴置业发出提前终止合同通知，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，十八乐超市与隆兴置业签订的《房屋租赁合同》及十一份补充协议已于2016年6月5日解除。十八乐超市为证实《房屋租赁合同》及十一份补充协议已解除的主张，已在一审中提交了（2016）英华专审字第011号《专项审计报告》、（2016）威威海卫证民字第3351号《公证书》，证实十八乐超市在涉案的租赁房产开设的商业场所连续六个月经营亏损，符合约定的解除租赁合同条件，并且十八乐超市在2016年5月6日向隆兴置业邮寄送达《提前终止合同通知书》，整体解除了双方的租赁合同关系。十八乐超市提交的《民事起诉状》、（2016）鲁12民辖终67号《民事裁定书》、（2016）鲁1202民初1886号民事裁定书，均能证实隆兴置业已收到该通知书。原审法院均已认定了上述证据的真实性。2、隆兴置业虽然在收到十八乐超市的提前终止合同通知书后，隆兴置业与莱芜农商行一起向原莱芜市莱城区人民法院提起诉讼，要求十八乐超市继续履行与隆兴置业签订的房屋租赁合同，但原莱芜市中级人民法院终审驳回了隆兴置业与莱芜农商行的起诉，驳回起诉后隆兴置业与莱芜农商行均未向威海仲裁委员会提出继续履行合同的申请，因此十八乐超市的解除合同通知已依法生效，十八乐超市与隆兴置业签订的《房屋租赁合同》及十一份补充协议已于2016年6月5日解除，原审法院认定的《房屋租赁合同》及补充协议继续有效没有法律根据。3、隆兴置业在已经审结的威海仲裁委员会（2019）威仲字第0306号案件中也承认双方的《房屋租赁合同》及十一份补充协议已于2016年6月5日解除；威海仲裁委员会（2019）威仲字第0306号《裁决书》第一项裁决“确认山东十八乐超市有限公司与莱芜市隆兴置业有限公司就山东省济南市莱城区胜利南路66号房屋签订的房屋租赁合同及补充协议于2016年6月5日解除”，该裁决书已于2019年10月21日生效。（二）十八乐超市已于2016年6月5日搬离租赁房屋并于2016年6月6日向隆兴置业交还房屋钥匙，未实际占用、使用租赁房屋。1、十八乐超市于2016年5月6日向隆兴置业发出解除合同通知，告知其于2016年6月5日前撤出租赁房产。2016年6月6日十八乐超市向隆兴置业寄送涉案租赁房屋钥匙，隆兴置业拒收。为避免损失扩大及避免纠纷，2016年6月14日十八乐超市又向莱芜农商行寄送涉案租赁房屋1-3层的钥匙，莱芜农商行拒收。因隆兴置业和莱芜农商行都拒收房屋钥匙，2016年7月22日十八乐超市再次通过报纸通知隆兴置业接收房屋钥匙。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，十八乐超市上述行为证明十八乐超市履行了租赁合同解除后的通知及交付义务，隆兴置业应在2016年6月5日后及时办理租赁物的接收，其怠于接收租赁物导致涉案房产长时间处于空置状态,因此造成的扩大损失应由隆兴置业和莱芜农商行自行承担责任，无权向十八乐超市主张。2、威海仲裁委员会（2019）威仲字第0306号《裁决书》第二项裁决“确认申请人山东十八乐超市有限公司于2016年6月5日已经搬离济南市莱城区胜利南路66号房屋并于2016年6月6日向被申请人莱芜市隆兴置业有限公司交还房屋钥匙”，该裁决书已于2019年10月21日生效。因此原审法院认为十八乐超市未交付涉案房屋并且十八乐超市实际占有、使用房屋，该认定没有事实根据和法律依据。3、原审法院在判决书第14页中认为“第三人述称涉案房产地上五层与原告所诉的第一至三层相互独立……无事实依据”，十八乐超市在一审当中向原审法院提交了光盘照片等证据，证实租赁房屋第五层与莱芜农商行拥有产权的1-3层相互独立，租赁房屋第五层有独立入口、电梯和通道，十八乐超市也提交了房屋租赁合同补充协议可以证明第五层是在房屋租赁合同签署之后单独增加租赁的，第五层的租赁面积和租金也是单独计算的。因此，涉案房产的第五层部分面积被张晓庆占用的情况与莱芜农商行的第一至三层房屋并无直接关系，第五层部分面积无论是否被张晓庆占用或是搬离均不会影响莱芜农商行的第一至三层房屋的交接和使用，也不会影响到隆兴置业向莱芜农商行交还第一至三层房屋。另外，十八乐超市在2016年6月5日已搬离涉案租赁房屋并于2016年6月6日向隆兴置业交还钥匙，十八乐超市再未占有和使用涉案租赁房屋。房屋第五层总面积为5592.44平方米，张晓庆占用其中的920平方米至2018年8月22日才搬出，但案外人张晓庆的占用面积920平方米位于房屋第五层中，并且与五层其他部分互相进行了隔断，并不涉及莱芜农商行的第一至三层，且张晓庆占用面积不到涉案租赁房屋的2.6%，不能推定为十八乐超市对涉案租赁房屋整体（35568.84平方米）进行了实际占有和使用。莱芜农商行和隆兴置业未能提供证据证明十八乐超市在2016年6月5日后存在占用除第五层张晓庆使用部分（920平方米）之外其它租赁物的行为，或者提供证据证明因第五层张晓庆使用部分（920平方米）租赁物导致涉案整体租赁物无法使用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应承担举证不能的不利后果。原审判决没有法律依据。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任”的规定判决十八乐超市对隆兴置业的款项承担连带清偿责任。十八乐超市认为一审法院混淆了合同违约之诉与侵权之诉的区别。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”，这就是合同法确定的责任竞合理论，遇到责任竞合的情况时只能从要求违约方承担违约责任或要求其承担侵权责任中择一选择。而从本案判决书第二页可以看出，本案的案由为租赁合同纠纷，也就是说，本案是合同纠纷，莱芜农商行在本案起诉时要求的是支付房屋租赁费及违约金，其请求明确选择了要求违约方承担违约责任，而不是要求承担侵权责任。众所周知，合同纠纷属于债法范畴，强调的是合同的相对性。莱芜农商行虽于2013年1月30日与隆兴置业签订《协议书》，约定隆兴置业将整体房屋中的部分（1-3层）抵债给莱芜农商行。但《协议书》第3.1条约定隆兴置业自2013年6月4日开始，承租方应缴纳的租金，甲方（莱芜农商行）按实际取得的产权比例享有，乙方（隆兴置业）收到租金后，必须立即支付给甲方（莱芜农商行）”。这就是说，虽然产权人发生改变，但对十八乐超市履行租赁合同并无任何变动，十八乐超市仍然按与隆兴置业签订的租赁合同缴纳租金给隆兴置业，隆兴置业收到租金后再自行决定是否支付给莱芜农商行，十八乐超市与莱芜农商行之间不发生租金支付关系。实际上十八乐超市也未直接向莱芜农商行支付租金。《协议书》第3.5条约定“如承租人（十八乐超市）中途终止合同或合同期满，乙方（隆兴置业）必须立即书面通知甲方（莱芜农商行），将甲方的房地产交付给甲方，并办理书面交接手续，否则，视为乙方继续租赁甲方的房地产，由乙方承担承租人应交付给甲方的全部租金。”这就更说明，如十八乐超市中途终止合同后，隆兴置业负有书面通知莱芜农商行的义务，隆兴置业如未书面通知莱芜农商行并办理书面交接手续，应由隆兴置业承担租金，而不需十八乐超市承担。十八乐超市并未在该《协议书》上签字或盖章，十八乐超市也不是该《协议书》的一方当事人，该《协议书》只约束莱芜农商行和隆兴置业，对十八乐超市无约束力。十八乐超市认为，十八乐超市与莱芜农商行之间没有签订任何协议，十八乐超市也从未向莱芜农商行交付租金，在十八乐超市租赁房屋的全过程中十八乐超市只是依据房屋租赁合同的约定向隆兴置业支付租赁费用，而隆兴置业是否向莱芜农商行支付租金以及如何支付租金、如何承担责任均由隆兴置业与莱芜农商行自行约定，十八乐超市并不参与隆兴置业与莱芜农商行之间的关系。根据合同的相对性原理，莱芜农商行只应依据其与隆兴置业签订的《协议书》的相关约定向隆兴置业主张租金及违约责任，其要求十八乐超市承担连带清偿责任没有法律依据和合同依据。三、原审判决第一项和第二项内容明显错误。1、原审判决第一项内容明显错误。6973203.03元是莱芜农商行请求隆兴置业支付的2016年6月6日至2018年12月5日期间共2.5年的房屋租赁费的总额，其中2016年7月10日前隆兴置业应支付的仅为2016年下半年的租金，只占6973203.03元的1/5，租金每半年支付一次，其中的2017年上半年租金、2017年下半年租金、2018年上半年租金、2018年下半年的租金都未到支付期限，每个半年的违约金应当分段计算。而原审判决违约金以6973203.03元的总租金额为基数按同期贷款利率的四倍自2016年7月10日起计算，明显错误。2、十八乐超市不应对隆兴置业向莱芜农商行支付的房屋租赁费和违约金承担连带清偿责任。假设十八乐超市需对莱芜农商行房屋租赁费6973203.03元承担连带清偿责任，那十八乐超市也不应对违约金承担连带清偿责任，并且逾期支付也不应当按同期银行贷款利率的四倍计算承担违约金。按同期银行贷款利率的四倍计算违约金的约定，是莱芜农商行与隆兴置业之间约定的，不能约束十八乐超市。十八乐超市已依据与隆兴置业之间的租赁合同约定将全部租赁费用缴清至解除租赁合同之日，不欠任何租赁费用，十八乐超市与隆兴置业之间的房屋租赁合同第16.2条款也明确约定逾期九十日缴纳租金的按每逾期一日支付壹仟元人民币承担违约责任。原审判决按同期银行贷款利率的四倍计算违约金明显不公，没有法律依据。四、十八乐超市与隆兴置业之间应付租赁费用之争议，已经有在先依法生效的裁决书。在威海仲裁委员会（2019）威仲字第0306号案件中，隆兴置业已向威海仲裁委员会提出反请求，请求裁决十八乐超市向隆兴置业支付2016年6月6日之后的房屋占用费，最终，威海仲裁委员会未支持隆兴置业的请求。因案外人张晓庆占用第五层房屋920平方米至2018年8月22日搬出，所以威海仲裁委员会（2019）威仲字第0306号裁决书第三项裁决十八乐超市向隆兴置业支付244090元，该244090元是案外人张晓庆占用第五层房屋920平方米自2016年6月6日至2018年8月22日期间的费用。除此之外，十八乐超市不欠隆兴置业任何租赁费用，除张晓庆占用第五层房屋920平方米外，十八乐超市没有实际占用和使用涉案租赁房屋。综上所述，十八乐超市与隆兴置业的租赁合同及补充协议已解除，十八乐超市已付清合同解除前的全部租金。莱芜农商行要求十八乐超市承担连带清偿责任没有事实根据和法律依据，请求贵院依法改判或发回重审。莱芜农商行辩称，十八乐超市的上诉请求不明确，无任何事实与法律依据，应依法判决驳回十八乐超市的一切上诉请求，维持一审法院所作的所有判决事项，并责令十八乐超市承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实正确。（一）十八乐超市与隆兴置业签订的房屋租赁合同及一份补充协议至今尚未解除，仍继续合法有效。十八乐超市在上诉状称已于2016年6月5日解除无事实与法律依据。1、十八乐超市与隆兴置业签订的房屋租赁合同约定租赁期限15年，从2009年1月1日开始计算。但在租赁期间，隆兴置业对一至三层对外转让，莱芜农商行作为受让人，在受让之前，依法与隆兴置业共同到十八乐超市处，通知十八乐超市并告知十八乐超市，其单位享有优先购买权，十八乐超市书面给莱芜农商行出具了放弃优先购买权证明，此时十八乐超市就已经知道租赁物的一至三楼部分所有权已归莱芜农商行所有，莱芜农商行为一至三楼出租房屋的合法所有权人，并依法进行了物权变更登记，登记产权人为莱芜农商行，但莱芜农商行至今没有收到十八乐超市任何解除租赁合同的书面通知或交还租赁物的通知。一审庭审十八乐超市虽然提交了给隆兴置业所送达的提前终止合同通知书，但该通知书至今未送达。何况隆兴置业就早已不是涉案租赁物一至三层的产权人，上述通知书送达时也未提交终止条件所约定的威海会计师事务所所出具的审计报告，更未约定具体返还租赁物的时间、联系人及返还租赁物的方式。因此，十八乐超市以涉案的租赁房产开设商业场所，连续六个月经营亏损，解除租赁合同无任何事实与法律依据，并且十八乐超市在一审时虽然提交了隆兴置业邮寄的提前终止合同通知书，但并没有提交隆兴置业收到证明。该通知书作为隆兴置业至今没有收到。因此，十八乐超市以邮寄证明证实涉案争议的房屋租赁已解除无任何事实与法律依据。十八乐超市所提交的民事起诉状及相关的法律文书不能证实十八乐超市所签发的法律文书已经送达。2、隆兴置业从没有承诺收到过十八乐超市所签发的终止通知书，最高人民法院关于对合同法解释明确规定了，出租人在收到三个月内未提起诉讼才予以生效。假设隆兴置业收到，但也因起诉过，该终止通知书至今未生效。这一点作为十八乐超市也是认可的，因上述提前终止合同通知书未生效，所以，十八乐超市才于2019年7月3日又向威海仲裁委员会提交了仲裁申请书，要求确认房屋租赁合同解除时间。因此，一审法院认定的原房屋租赁合同及补充协议继续有效，有事实与法律依据。3、威海仲裁委作出2019威仲字第0306号，案件是基于2019年7月3日十八乐超市的仲裁请求。在莱芜农商行起诉隆兴置业及十八乐超市后，十八乐超市为了骗取对其有利的证据，申请仲裁委仲裁。莱芜农商行作为租赁物一至三层的产权人，无论是十八乐超市、隆兴置业还是威海仲裁委员会均未通知莱芜农商行参加仲裁，因此威海仲裁委员会对本案无任何效力。（二）十八乐超市在上诉状称2016年6月5日搬离租赁房屋，并于2016年6月6日向隆兴置业交还房屋钥匙，未实际占用、使用租赁房屋无事实与法律依据。1、从整个一审庭审看，十八乐超市向一审法院提交了两份邮寄证明，但未提交收到人的签名，并且两份邮寄证明不能证实十八乐超市返还租赁物的真实意思表示和具体交还租赁物的时间及联系人。十八乐超市以上述两份邮寄证明证实返还租赁物的时间无任何事实与法律依据。无论是莱芜农商行，还是隆兴置业至今也不知道与十八乐超市何人、何时办理返还租赁物手续。因此一审法院认定十八乐超市至今占用租赁物是正确的。2、威海仲裁委员会所作出交付房屋钥匙没有任何事实与法律依据。莱芜农商行作为涉案争议房屋一至三层产权人，没有参与仲裁，仲裁裁定对莱芜农商行没有任何法律效力。3、一审法院认定至今没有返还租赁物是正确的。通过一审法院所调取的十八乐超市与张晓庆的租赁纠纷案卷，与十八乐超市给隆兴置业所邮寄的提前终止合同自相矛盾，由此可以可见，十八乐超市至今没有返还租赁物。二、一审法院判决有法律依据。1、通过一审十八乐超市所提交的证据、莱芜农商行所提交的证据及十八乐超市所提交的书面上诉状。十八乐超市对涉案争议的租赁物一至三层产权已经归莱芜农商行，各方当事人均已认可。莱芜农商行作为租赁物的产权人，十八乐超市作为租赁物的实际占有人，有义务支付占有期间占有使用费，并且十八乐超市与隆兴置业所签订的房屋租赁合同对莱芜农商行及十八乐超市均合法有效。十八乐超市对莱芜农商行与隆兴置业所签订的协议书，约定返还租赁物方式非常清楚，但十八乐超市至今未按上述协议书约定返还租赁物。2、一审法院判决第一项和第二项内容明确。作为判决事项第一项，作为十八乐超市，无权主张任何权利。第二项是基于法律规定，判决让十八乐超市承担连带责任。3、十八乐超市与隆兴置业之间的仲裁，因莱芜农商行作为一至三层的产权人并未参与，上述裁决书无任何法律效力，该证据不是新证据，请求法院依法不予采信。综上，应依法判决驳回十八乐超市的一切上诉请求，维持一审法院判决，并责令十八乐超市承担本案的一切诉讼费用。隆兴置业述称，一、2006年6月至今，十八乐超市未将完整的租赁物交付给隆兴置业，五层的使用人张晓庆于2018年才从租赁房产中搬离，涉案租赁物内的价值200余万元的电缆由十八乐超市割走，一定数量的洗手盆、便盆、地面等均遭到不同程度的破坏。从这一点可以看出至今十八乐超市未将完整的租赁物交付隆兴置业。二、2019年12月16日隆兴置业向威海市中级人民法院提起撤销（2019）威仲字第0306号仲裁裁决的诉讼。威海市中级人民法院已经受理，提起撤销仲裁裁决的理由主要两点：第一点裁决书未经合议即作出；第二点裁决书遗漏了一项仲裁请求。根据法律规定，该裁决书应予撤销。莱芜农商行向一审法院起诉请求：1、判令隆兴置业支付莱芜农商行房屋租赁费6973203.03元（2016年6月6日至2018年12月5日期间）及违约金；2、判令十八乐超市对上述租金承担连带清偿责任；3、本案诉讼费、保全费及实现债权的费用由隆兴置业或十八乐超市承担。一审法院认定事实：莱芜农商行（原莱芜市农村信用合作联社）与隆兴置业存在金融借款合同纠纷，案经原莱芜市中级人民法院调解，原莱芜市中级人民法院2012年12月31日出具（2012）莱中商调字第2、3、4、5号民事调解书确认以隆兴置业位于莱芜区胜利南路66号1幢101号、200号、300号房产偿还向莱芜农商行的借款9099万元及利息。该调解书所涉莱芜区胜利南路66号1幢的房地产尚处于租赁期间，承租人为十八乐超市。2012年12月30日，承租人十八乐超市出具承诺书，承诺放弃对该房地产的优先购买权。2013年1月30日，莱芜农商行与隆兴置业、莱芜维安房地产开发有限公司（以下简称维安地产）、莱芜市赢汇食用菌养殖专业合作社，签订《协议书》一份，约定隆兴置业于《协议书》签订之日将其与十八乐超市所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《补充协议》一至六复印件交付给莱芜农商行，莱芜农商行依据上述复印件享有所受让房地产出租人的所有权利：1、依据隆兴置业与十八乐超市签订的《房屋租赁合同》的约定及隆兴置业转让给莱芜农商行的房地产层数，自2013年6月4日开始，承租方应缴纳的租金，莱芜农商行按实际取得的产权比例享有，隆兴置业收到租金后，必须立即支付给莱芜农商行。2、具体租金计算方法：按照隆兴置业与十八乐超市签订的一至四层总租金除以总面积再乘以一至三层莱芜农商行已实际取得的房地产面积，具体数额以隆兴置业与十八乐超市在租赁合同中约定的数额计算。3、协议书签订后，出租人隆兴置业所承担的义务仍由隆兴置业承担，如隆兴置业与十八乐超市签订的租赁合同产生的一切纠纷均由隆兴置业自行处理，与莱芜农商行无关。4、无论十八乐超市是否按租赁合同约定支付租金，隆兴置业必须按协议书及原隆兴置业与十八乐超市约定的时间足额支付莱芜农商行租金，否则每拖一天，隆兴置业按同期银行贷款利率四倍向莱芜农商行支付利息。5、如十八乐超市中途终止合同或合同期满，隆兴置业必须立即书面通知莱芜农商行，将莱芜农商行的房地产交付给莱芜农商行，并办理书面交接手续，否则，视为隆兴置业继续租赁莱芜农商行的房地产，由隆兴置业承担十八乐应交付给莱芜农商行的全部租金。截至2016年6月5日，涉案房屋地下一层及地上一至五层的含房屋租赁费、场地租赁费、物业管理费在内的全部租金均已经由十八乐超市直接支付给隆兴置业。莱芜农商行、隆兴置业《协议书》所涉及的《房屋租赁合同》系2007年12月26日由维安地产与十八乐超市签订，《房屋租赁合同》约定：十八乐超市租赁维安地产坐落于莱芜胜利南路66号房产地下一层及地上一至四层；租赁期限自2009年1月1日开始计算，租赁期限15年；租金每半年支付一次，十八乐超市于每年1月10日、7月10日前，向隆兴置业支付半年租金。双方还约定了合同解除及终止条件：十八乐超市在该房产所开设的商业场所连续六个月经营亏损或年度内累计六个月经营亏损（经威海英华会计师事务所审计核实），十八乐超市因此提前30日以书面方式通知隆兴置业提前终止合同。另外双方约定仲裁条款：双方如发生争议，应通过友好协商的方式解决，解决不了的，应向威海仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决对双方均有法律约束力。除有争议条款外，不影响其他条款效力。2008年7月7日维安地产因公司需要将户名变更为隆兴置业，原签订的《房屋租赁合同》所涉及的所有权利义务由隆兴置业继续履行。后隆兴置业与十八乐超市陆续签订《房屋租赁合同》补充协议十一份，双方明确涉案房产一至四层实际使用面积为21032.6㎡，该一至四层房屋租赁费为4299063.34元/年(2014.6.6-2019.6.5期间)，另外十八乐超市增加对莱芜胜利南路66号房产地上五层的租赁。2012年6月5日，十八乐超市与案外人张晓庆签订《专柜租赁合同》，由张晓庆租赁涉案房产第5层，计920㎡，租赁期限自2012年6月6日至2015年6月5日。2016年4月9日，十八乐超市向张晓庆送达《合同解除通知函》，通知解除双方签订的《专柜租赁合同》，要求张晓庆方结清租金并于2016年4月30日前搬离租赁场所。经威海仲裁委员会（2016）威仲字第305号裁决书裁决，张晓庆拒不搬离租赁场地。十八乐超市于2017年1月申请原莱芜市中级人民法院强制执行，2018年8月7日，十八乐超市与张晓庆达成执行和解协议，十八乐超市撤回执行申请，2018年8月22日，原莱芜市中级人民法院出具（2017）鲁12执7号执行裁定书裁定终结案件的执行。2016年5月12日，经山东英华会计师事务所（2016）英华专审字第011号《专项审计报告》审核，2015年11月至2016年4月十八乐超市莱芜购物广场连续六个月经营亏损。2016年5月6日，十八乐超市向隆兴置业邮寄《提前终止合同通知书》并经（2016）威威海卫证民字第3351号公证书公证。2016年6月6日十八乐超市向隆兴置业邮寄《通知书》及租赁房产钥匙15把并经（2016）威威海卫证民字第4319号公证书公证，隆兴置业拒收钥匙。2016年6月14日十八乐超市将钥匙11把邮寄给莱芜农商行并经（2016）威威海卫证民字第4401号公证书公证，莱芜农商行拒收钥匙。2016年7月22日，十八乐超市在莱芜日报刊登《通知书》，通知隆兴置业领取租赁房屋钥匙。2016年5月16日，隆兴置业与莱芜农商行共同起诉十八乐超市，要求十八乐超市继续履行2007年12月27日与隆兴置业签订的《房屋租赁合同》，十八乐超市以案件应由莱芜农商行向威海市仲裁委员会申请仲裁为由提出管辖权异议并上诉，原莱芜市中级人民法院（2016）鲁12民辖终67号民事裁定书以莱芜农商行作为债权债务受让人应受案涉《房屋租赁合同》中仲裁协议的约束为由驳回隆兴置业及莱芜农商行的起诉。2019年7月3日，十八乐超市向威海仲裁委员会申请仲裁，请求：确认十八乐与隆兴置业的《房屋租赁合同》（含补充协议）已于2016年6月5日解除；确认十八乐超市已于2016年6月5日撤离租赁场所并于2016年6月6日向隆兴置业交还房屋钥匙。威海仲裁委员会已受理该案，隆兴置业提出反请求，该仲裁案件尚未审结。另查明，根据鲁（2018）莱芜市不动产权第0009204号、第0009205号、第0009206号不动产权证书，本案中莱芜农商行实际取得的第一至三层房地产面积为13646.19㎡。根据莱芜农商行、隆兴置业签订的《协议书》中涉案房产租金计算方法，以及根据隆兴置业与十八乐超市签订的《房屋租赁合同》补充协议九中约定的：第一至四层总面积为21032.6㎡、年租金为每年4299063.34元。涉案房产2016年6月6日至2018年12月5日期间实际产生租金为6973203.03元（4299063.24元÷21032.6㎡×13646.19㎡×2.5年）。对于该租金，隆兴置业及十八乐超市均未支付。一审法院认为，莱芜农商行与隆兴置业签订《协议书》、隆兴置业与十八乐超市签订《房屋租赁合同》及补充协议均是当事人之间的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，莱芜农商行、隆兴置业及十八乐超市应依照约定全面履行合同义务。本案争议焦点在于涉案房屋实际占有使用人及隆兴置业、十八乐超市如何承担责任。关于涉案房产实际占有使用人问题，虽然十八乐超市依照其与隆兴置业签订的《房屋租赁合同》有关提前终止合同的约定要求解除合同，但隆兴置业提出异议并向原莱芜市莱城区人民法院提起诉讼，且十八乐超市尚未将涉案房产钥匙交付给隆兴置业，双方未办理涉案房产交接手续。另外，隆兴置业与十八乐超市签订的《房屋租赁合同》补充协议一增加了十八乐超市对莱芜胜利南路66号房产地上五层的租赁，该补充约定实际是对《房屋租赁合同》的修订，十八乐超市如提前终止《房屋租赁合同》，应当全部返还其租赁的涉案房产地下一层及地上第一至五层。根据（2017）鲁12执7号执行裁定书，因张晓庆与十八乐之间存在纠纷，2018年8月7日前十八乐超市尚未向隆兴置业全部返还其租赁的涉案房产地下一层及地上第一至五层。十八乐超市于2018年8月7日与张晓庆达成和解协议后，截至2018年12月5日，十八乐超市仍未与隆兴置业办理涉案房产交接手续。综上，应认定自2016年6月6日至2018年12月5日期间，涉案房产仍由十八乐超市占有、使用，隆兴置业与十八乐超市之间的《房屋租赁合同》及补充协议继续有效。关于隆兴置业的责任承担问题，截至2018年12月5日，涉案房产仍由十八乐超市占有、使用。根据《协议书》中无论十八乐超市是否按租赁合同约定支付租金，隆兴置业等三公司必须按协议书及原隆兴置业与十八乐超市约定的时间足额支付莱芜农商行租金的约定，隆兴置业应承担2016年6月6日至2018年12月5日的租金共计6973203.03元。故莱芜农商行要求隆兴置业支付莱芜农商行房屋租赁费6973203.03元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院应予支持。莱芜农商行、隆兴置业《协议书》中约定隆兴置业必须按《协议书》及原隆兴置业与十八乐超市约定的时间足额支付莱芜农商行租金，否则隆兴置业按同期银行贷款利率四倍向莱芜农商行支付利息，不违反法律强制性规定，合法有效，故莱芜农商行要求隆兴置业按同期银行贷款利率的四倍支付利息的诉讼请求，一审法院应予支持。根据隆兴置业与十八乐超市《房屋租赁合同》，2016年度下半年租金应于2016年7月10日前付清，故莱芜农商行要求利息应自2016年7月10日计算至隆兴置业付清租金之日止。关于十八乐超市的责任承担问题，作为涉案房产实际占有人，十八乐超市与隆兴置业的《房屋租赁合同》及补充协议尚未解除，十八乐超市应按照合同约定向隆兴置业支付房屋租金。十八乐超市逾期未支付租金的行为导致莱芜农商行依据《协议书》约定获取租金收益的合同目的无法实现，根据民法通则相关规定，二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。十八乐超市对莱芜农商行的租金及违约金损失，应与隆兴置业承担连带责任，故莱芜农商行要求十八乐超市对6973203.03元房屋租赁费及利息承担连带责任的诉讼请求，一审法院应予支持。隆兴置业辩称其不应承担支付租金的责任，无事实及法律依据，一审法院不予采信。根据物权法第十五条，莱芜农商行未办理涉案房产的产权登记，不影响其依据莱芜农商行、隆兴置业之间《协议书》取得租金收益的权利，故十八乐超市述称莱芜农商行在2018年7月2日才取得涉案房产的物权，才享有占有、使用、收益、处分权利的意见，一审法院不予采纳。十八乐超市述称《房屋租赁合同》与补充协议相互独立，涉案房产地上五层与莱芜农商行所诉的第一至三层相互独立，十八乐超市已经交还莱芜农商行享有产权的租赁房屋，无事实及法律依据，一审法院不予认可。十八乐超市述称《房屋租赁合同》与补充协议已经依法解除，无证据证实，一审法院不予认定。十八乐超市述称案外人张晓庆逾期未搬离租赁房产，十八乐超市不存在过错，系十八乐超市与张晓庆之间的纠纷，一审法院不予处理。十八乐超市述称其非合同相对方，莱芜农商行、隆兴置业关于租金的约定与其无关，但莱芜农商行所诉房产的实际占有、使用人为十八乐超市，十八乐超市应支付莱芜农商行占有使用费用，该费用不超出隆兴置业与十八乐超市约定租金范围，故十八乐超市该项意见一审法院不予采纳。十八乐超市述称已于2019年7月3日向威海仲裁委员会申请仲裁，本案应中止审理，但该案一审法院于2019年3月11日立案，中止审理本案不符合民事诉讼法规定，故十八乐超市要求中止审理的意见一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、莱芜市隆兴置业有限公司于判决生效之日起十日内支付山东莱芜农村商业银行股份有限公司房屋租赁费6973203.03元及违约金（违约金以房屋租赁费6973203.03元为基数，按同期银行贷款利率的四倍自2016年7月10日起计算至隆兴置业清偿之日止）；二、山东十八乐超市有限公司对上述第一项款项承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费30306元，由莱芜市隆兴置业有限公司、山东十八乐超市有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。十八乐超市提交证据如下：（2019）威仲字第0306号裁决书及裁决补正书一份，证明十八乐超市与隆兴置业之间的房屋租赁合同以及一系列的补充协议于2016年的6月5日解除。十八乐超市于2016年的6月5日已经搬离涉案的房屋，并于2016年6月6日向隆兴公司交还了房屋钥匙。隆兴公司要求支付2016年6月6日之后的租金，除了张晓庆占用五楼的部分，其余的都没有得到仲裁委员会的支持，其他的要求修复电缆以及便盆、洗手盆等的请求也被驳回。经质证，莱芜农商行认为，首先对该证据的真实性无异议，但对该证据合法性有异议，该案莱芜农商行在起诉十八乐超市和隆兴公司后，在诉讼期间作为十八乐超市，向威海仲裁委员会提交仲裁申请，莱芜农商行并不知情，此时作为十八乐超市已经知道莱芜农商行是涉案争议租赁物的一至三层的产权人，其故意隐瞒这一事实，向威海仲裁委员会申请仲裁，骗取了裁决书，实际上，该裁决事项是属于重复立案，该裁决事项也没有任何法律效力，裁决程序也违反了法律规定，也不属于新证据。请求法院依法审查，十八乐超市所提出的解除通知是否送达，是否符合法定解除条件，是否返还租赁物，并且十八乐超市提交的该裁决书也没有认定租赁物的返还时间，相反及裁决书未认定租赁物已经返还给莱芜农商行或隆兴置业，因此该证据依法不具有任何效力。经质证，隆兴置业认为，对该裁决书及补正书的真实性没有异议，但是隆兴公司认为该裁决是不合法的，可以很清楚地看到，在仲裁和判决的最后一页和补正书的一页均缺少了隆兴置业选定仲裁员的签字，可以看出该裁决是未经合议即作出的，是明显违反法律规定，应该属于无效。并且在该裁决过程中隆兴公司提出仲裁反请求：1、裁决将涉案房产内十八乐超市拆除的价值1671498.84元的电缆予以修复，将第五层东西长25米，南北长13米的地板砖予以修复，将厕所16个洗手盆、16个小便池、便盆72个予以修复；2、裁决申请人支付2016年6月6日至申请人将第一项仲裁请求中的缺陷予以修复止期间的房屋占用费，占用费标准按照双方的房屋租赁合同约定的年房租7813299.52元计算，暂时主张100万元。在仲裁裁决的主文里面，隆兴公司暂时主张的100万元的房屋占用费，裁决书并未涉及，遗漏了必要的仲裁申请，也应当是属于该撤销的仲裁裁决。基于此，隆兴公司于2019年12月16日向威海市中级人民法院提出了撤销仲裁的申请，予以受理。退一步讲，即使该裁决是合法有效的，根据民事诉讼法以及最高人民法院的证据规则，生效判决裁定所认定的事实当事人无需举证，在该案中至于合同是否已经解除，房屋钥匙是否已经交还，这是法律上的认识问题，从这一点上说该裁决也不应该作为本案的证据使用。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。隆兴置业提交证据如下：提交一份撤销仲裁裁决申请书、山东省人民法院诉讼费专用票据，拟证明隆兴公司已向法院提出撤销仲裁裁决的申请。经质证，十八乐超市认为，对该证据的真实性有异议，因为隆兴置业到现在还没有收到撤销申请，所以无法认定其真实性，即使是隆兴公司提出来撤销仲裁申请，隆兴公司的描述不成立的，该仲裁裁决合法有效，其中有一位仲裁员叫尹德常没有签字，这是因为十八乐超市向仲裁委进行了了解，他们讲尹德常保留自己的意见不签字，其中的一位仲裁员不签字这也符合仲裁法律规定，仲裁委员会可以作出仲裁裁决。因为仲裁裁决是终局裁决，自作出之日起即发生法律效力，隆兴公司虽然提出了申请撤销，但没有影响已经生效地仲裁裁决。经质证，莱芜农商行认为，对证据本身没有异议，威海仲裁委员会无权代表法院对客观事实作出裁定，更无权对已经莱芜区人民法院受理的案件所做的客观事实作出认定，莱芜农商行作为涉案争议一至三层的产权人，在此次庭审前，并不知情，侵害了莱芜农商行参与仲裁答辩和举证的权利，十八乐超市提交的仲裁裁决无任何的法律效力。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，莱芜农商行与隆兴置业签订《协议书》、隆兴置业与十八乐超市签订《房屋租赁合同》及补充协议均是当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制规定，应属有效。莱芜农商行与隆兴置业、维安地产及莱芜市赢汇食用菌养殖专业合作社签订的涉案《协议书》第三条约定：“……3、本协议书签订后，原出租人所承担的所有义务仍由乙方承担，由乙方继续承担原出租人的一切义务，甲方不因签订本协议书面承担出租人的义务，如因乙方与山东十八乐超市有限公司签订的租赁合同所产生的一切纠纷均由乙方自行处理，并承担全部费用，与甲方无关。4、在签订本协议书中，无论承租人是否按租赁合同约定支付租金，乙方必须按本协议书及原乙方与山东十八乐超市有限公司所约定的时间足额支付给甲方租金，否则每拖一天，乙方另行按同期银行贷款利率四倍向甲方支付利息。5、如承租人中途终止合同或合同期满，乙方必须立即书面通知甲方，将甲方的房地产交付给甲方，并办理书面交接手续，否则，视为乙方继续租赁甲方的房地产，由乙方承担承租人应交付给甲方的全部租金。”本案中，根据现有证据，不能证明隆兴置业已按上述协议约定内容向莱芜农商行交付涉案租金，也不能证明存在隆兴置业将莱芜农商行的涉案房地产交付给莱芜农商行，并办理书面交接手续之情形，故一审法院判令隆兴置业向莱芜农商行支付涉案租赁费及相应违约金，具有事实依据和合同依据，符合法律规定，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，莱芜农商行诉请的房屋租赁费及违约金所依据的基础法律关系为租赁合同关系，根据合同的相对性原理，莱芜农商行诉请违约责任仅能向合同相对方主张。莱芜农商行与十八乐超市之间并无直接租赁合同关系，莱芜农商行诉请十八乐超市就其主张的租赁费及违约金承担连带清偿责任，没有法律依据。同时，现有证据不足以证明十八乐超市与隆兴置业存在共同侵权行为。综上，一审法院判令十八乐超市承担连带责任欠当，本院予以纠正。十八乐超市与隆兴置业之间的争议可依法另行解决。另，隆兴置业及莱芜农商行针对（2019）威仲字第0306号仲裁裁决提出的程序合法性及效力等异议，不属本案审理范围。综上所述，十八乐超市的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市莱芜区人民法院(2019)鲁0116民初1374号民事判决第一项；二、撤销济南市莱芜区人民法院(2019)鲁0116民初1374号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、驳回山东莱芜农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30306元，由莱芜市隆兴置业有限公司负担。二审案件受理费60612元，由上诉人山东十八乐超市有限公司负担30306元，被上诉人山东莱芜农村商业银行股份有限公司负担30306元。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇一九年十二月三十日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰