福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初6362号 原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地福建省平潭县城关九一六圆盘西侧。 主要负责人：陈曦，该行行长。 委托诉讼代理人：陈尾娇，女，系该行职工。 委托诉讼代理人：钟秀玲，女，系该行职工。 被告：江秀琳，女，1991年4月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：林小明，男，1980年2月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。 法定代表人：孙岩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志鸿，男，系该公司法务经理。 委托诉讼代理人：曾德丰，男，系该公司法务助理。 原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称建设银行平潭分行）与被告江秀琳、林小明、平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行平潭分行的委托代理人陈尾娇、钟秀玲、被告江秀琳到庭参加诉讼，被告林小明、如意城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行平潭分行向本院提出诉讼请求：1.判令江秀琳、林小明向建设银行平潭分行偿还借款本金1067907.17元及利息（含罚息、复利）【依合同约定计算至款项还清之日止，现暂计至2019年9月20日利息（含罚息、复利）为15788.36元】；2.判令建设银行平潭分行有权以江秀琳、林小明名下位于平潭综合实验区的商品房及其占用范围内的土地使用权折价或以拍卖、变卖该房产所得价款对上述借款本金及利息（含罚息、复利）优先受偿；3.判令如意城公司对江秀琳、林小明的上述债务承担连保证责任，直至江秀琳、林小明清偿全部借款本息及违约金；4.判令本案一切诉讼费用均由江秀琳、林小明、如意城公司负担。事实和理由：江秀琳、林小明因购买福建省平潭综合实验区的商品房，购房价为1359936元，已付房价279936元，尚缺购房款1080000元，向建设银行平潭分行申请个人住房按揭贷款1080000元。经当事人三方协商后，建设银行平潭分行与江秀琳、林小明、如意城公司三方于2018年1月23日签订《个人住房借款合同》，编号为XXX-XXX-XXX，由江秀琳、林小明所购买的平潭综合实验区的商品房及其占用范围内的土地使用权作为该笔贷款的抵押。依合同约定，建设银行平潭分行于2018年9月3日向江秀琳、林小明发放贷款1080000元，并依据委托将该笔贷款转入开发商如意城公司的账户中，用于购房。贷款期限360个月，从2018年9月3日起至2048年9月3日止。借款月利率按照基准利率下调5%，按月等额本息还款。借款逾期的，罚息利率按照合同借款执行借款利率的水平上上浮50%。依据合同约定，如意城公司对江秀琳、林小明的贷款行为承担阶段性保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。贷款发放后，江秀琳、林小明在2019年5月份之前都能按时还款，虽偶有拖欠，但也能及时还款，在此之后便开始拖欠应还贷款。经多次电话及上门催收，拒不履行正常还款义务。鉴于江秀琳、林小明已严重违反双方签订的《个人住房借款合同》，该合同第十六条中明确“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”属于借款人违约情形；该合同第十七条同时明确借款人出现违约情形时，贷款人可以行使“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“行使担保权利”、“解除与借款人的借贷关系”等违约救济措施。江秀琳、林小明的行为已直接影响建设银行平潭分行合法权益，造成不良的社会影响，请求依法判如所请。 江秀琳辩称，对建设银行平潭分行的请求没有异议，请求能与建设银行平潭分行协商继续履行合同。 林小明未作答辩。 如意城公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林小明、如意城公司经合法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2017年7月5日，江秀琳因购买平潭综合实验区的商品房，向建设银行平潭分行申请个人住房借款。同日，林小明以共同申请人身份在个人住房借款申请书上签字，并签署共同还款承诺书。2018年1月23日，以建设银行为贷款人与以江秀琳、林小明为借款人、如意城公司为保证人共同签订《个人住房借款合同》（编号:XXX-XXX-XXX）。该合同主要约定如下：江秀琳、林小明向建设银行平潭分行借款1080000元，用于购置上述讼争商品房。借款期限为360个月，从2018年9月3日起至2048年9月3日止。还款方式为按月等额本息还款，借款年利率为基准利率下调5%。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。江秀琳、林小明以其所有的位于平潭综合实验区的商品房及其占用范围内的土地使用权为上述借款提供抵押担保，并由如意城公司提供阶段性保证。如意城公司对江秀琳、林小明的贷款行为承担抵押加保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。 2018年8月23日，平潭综合实验区环境与国土资源局对上述商品房办理了不动产登记证明【闽（2018）平潭不动产证明第XXX号】，抵押合同经登记后编号为XXX。2018年9月3日，建设银行平潭分行依约向江秀琳、林小明发放了1080000元贷款。然而，江秀琳、林小明却未能依约按月履行还款义务。 本院认为，本案各方当事人之间的合同关系依法成立有效，江秀琳、林小明未按合同约定还款，已构成违约，应承担相应的违约责任。江秀琳、林小明应偿还建设银行平潭分行尚欠全部借款本金1067907.17元及相应利息、罚息，但前述利息、罚息累计不得超过年利率24%，超出部分不予保护。 建设银行平潭分行尚主张应以讼争商品房对上述借款本金及相应利息、罚息承担抵押担保责任且对该商品房进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理商品房预告抵押登记情况下，抵押权并未依登记而设立。因此，建设银行平潭分行主张对该商品房进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，依法不予支持。 如意城公司作为保证人，在讼争房产抵押登记手续办妥前依约应当对前述债务承担阶段性连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，如意城公司在承担保证责任后，有权向江秀琳、林小明追偿。 江秀琳、林小明、如意城公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、江秀琳、林小明应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金1067907.17元及利息、罚息（根据合同约定计至款项还清之日止，但累计不得超过年利率24%）； 二、平潭海峡如意城开发建设有限公司对上述债务承担连带清偿责任。平潭海峡如意城开发建设有限公司承担保证责任后，有权向江秀琳、林小明追偿； 三、驳回中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14553元，减半收取计7276.5元，由江秀琳、林小明、平潭海峡如意城开发建设有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李维 二〇一九年十二月四日 法官助理陈捷 书记员林婷