湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初16804号原告：舒某，男，土家族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谭某，湖南五湖律师事务所律师。被告：湖南某公司，住所地在长沙市芙蓉区东岸街道。法定代表人：解某，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹某，男，汉族，系该公司招商部经理。原告舒某与湖南某公司（以下简称鑫州公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒某的委托诉讼代理人谭某、被告鑫州公司的委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告舒某向本院提出诉讼请求：1.判令解除舒某与鑫州公司于2019年8月21日签订的《芷兰轩生活中心商铺租赁意向协议》；2.判令鑫州公司向舒峰双倍返还意向金共计4万元；3.本案诉讼费用由鑫州公司承担。事实和理由：2019年8月21日，舒某与鑫州公司签订了一份《芷兰轩生活中心商铺租赁意向协议》，约定鑫州公司将其名下的长沙市芙蓉区商业芷兰轩生活中心1层及2层部分房屋出租给舒某经营中医门诊项目，双方就租赁期限、装修免租期、租金计算等主要事项进行了约定。协议签订之后，舒某向鑫州公司交纳了2万元意向金。但到2019年8月30日签订正式租赁合同时，舒某发现鑫州公司提供的正式合同文本中关于租金、物业管理费、保证金等条款与此前签订的意向协议差距巨大，且鑫州公司擅自增加了剥夺其主要权利的条款。舒某认为鑫州公司严重违反意向协议约定，导致正式合同无法签订，严重损害了舒某的权益，故提起本案诉讼。被告鑫州公司辩称：1.双方签订的意向协议与正式合同文本相互印证，不存在有巨大差异的情形；2.正式合同文本是经过了多方审核的，且对所有商家适用的，同时鑫州公司还按照舒峰的要求对正式合同进行了修改，但是舒峰仍然不同意签订合同；3.正式合同没有成功签订的原因是舒峰挂靠的湖南中医附二医院的领导对这个租赁场地不满意，现在舒峰已经在望城另行租赁了新场地，并已经开始营业了；4.鑫州公司同意解除意向协议，但鑫州公司没有违约，故不同意退还意向金。原告舒某围绕其诉讼请求向本院提交了《芷兰轩生活中心商铺租赁意向协议》、银行电子回单、转账详情、《收据》、《芷兰轩生活中心商铺经营管理合同》、《律师函》、EMS快递面单等证据，被告鑫州公司向本院提交了与其他商户签订的《芷兰轩生活中心商铺经营管理合同》、双方沟通后修改过的《芷兰轩生活中心商铺经营管理合同》、微信聊天记录等证据。本院依法组织当事人进行举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及庭审确认的证据，本院确认如下案件事实：舒某因开办中医门诊部需要，拟租赁鑫州公司位于芙蓉区商业芷兰轩生活中心的部分房屋用于经营。2019年8月21日，双方签订了一份《芷兰轩生活中心商铺租赁意向协议》，主要约定:鑫州公司将芙蓉区商业芷兰轩生活中心一层西向编号（103Ａ、105）、租赁面积约为390.9平方米及二层西向编号（201、202、203、203Ａ）、租赁面积约为832.68平方米的房屋出租给舒某经营中医门诊项目；租赁期限为9年，装修免租期为6个月，其中在第一年免4个月，在第二年免2个月；租金按季度交付，鑫州公司提供租金金额50%的税票；二层铺面按40元／平方米／月支付租金，一层铺面按90元／平方米／月支付租金，租金从第三年开始逐年递增5%；物业管理费按5元／平方米／月收取；舒峰需押3个月的租金作为履约保证金；舒某自愿向鑫州公司交纳意向金2万元，并在8月30日之前与鑫州公司签订正式租赁合同，逾期不签属于违约；如鑫州公司违反该协议，则鑫州公司将意向金双倍退还给舒某，如舒某违反该协议，则鑫州公司收取的意向金作为违约金，不予退还。同日，舒峰向鑫州公司交纳了2万元意向金。从2019年8月26日开始，双方代表开始就签订正式租赁合同进行磋商。在磋商过程中，舒峰的代表提出鑫州公司拟定的正式合同文本在以下几方面相较意向协议有重大改变，并要求修改：一是意向协议规定鑫州公司应提供50%的租金税发票，但正式合同却将租金收入改为“税后净得”，变相上涨租金；二是意向协议规定租金按季度交纳，但正式合同却规定按“每6个月为一期”交租；三是意向协议规定租赁期间的物业管理费按固定标准收取即5元/平方米/月，但正式合同却增加了鑫州公司“有权根据实际情况适当调整市场管理费标准”，其可以随时涨价；四是正式协议增加了逾期交纳租金和物业管理费收取滞纳金的条款，且收取比例明显过高；五是正式合同规定项目举办促销活动的费用由双方分担，且分担比例由鑫州公司确定，剥夺了舒峰是否参与促销及分担费用的决定权；六是意向协议只规定了交三个月租金作为保证金，但正式合同又增加了转租保证金项目，等于收取两次保证金，明显不合理。后经过双方代表协商，鑫州公司只同意修改正式合同中有关税票的规定，将合同第7条第3款中的“税后净得”改为“含50%税票”，但拒绝对其它条款的修改。舒峰遂于2019年9月3日提出中止合作，要求退还意向金。2019年9月5日，舒峰委托湖南五湖律师事务所律师向鑫州公司发出律师函，要求其于2019年9月15日前双倍返还意向金。鑫州公司认为是舒峰违约，拒绝退还意向金，舒峰故向本院提起本案诉讼。本院认为，舒某与鑫州公司签订的《芷兰轩生活中心商铺租赁意向协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应认真履行。现双方当事人均同意解除该协议，本院依法予以允许。本案双方争议的焦点是正式合同是否对意向合同的主要条款进行了重大变更，是否损害了舒峰的利益。对此，本院认为：一、关于正式合同第7条3款中的“税后净得”，因鑫州公司已经按照舒峰的意见进行了更改，故不是签订正式合同的障碍；二、关于正式合同第8条将意向协议规定的“按季度交租”改为按“每6个月为一期”交租，该规定属于重大变更，且会对舒峰的利益造成不利影响，虽然鑫州公司辩称其已经修改为按季度交租，但并未提供有效证据证明，本院不予采信；三、关于正式合同第7条5款规定的鑫州公司就物业管理费“有权根据实际情况适当调整市场管理费标准”，该条符合商业惯例和市场法则，且物业管理费的收取标准是要经过相关政府管理部门审批的，故该规定并不损害舒峰的利益；四、关于正式合同第9条增加了逾期交纳租金和物业管理费收取滞纳金的条款，该条属于违约责任条款，符合商业惯例，其目的是促使承租人及时缴纳相关费用，并非是对承租人权利的故意损害；五、关于正式合同第25条规定该商业项目举办促销活动的费用由双方分担及分担比例由鑫州公司确定，因该条规定的分担比例不明确，舒峰对此提出异议并无不妥，鑫州公司拒绝修改没有理由；六、关于正式合同第27条中增加的转租保证金的规定，因该条共有三个选项，只有第一项规定了转租保证金，并非明显不合理。因此，与意向协议相比，正式合同确实存在主要条款有变更的情形，鑫州公司对此存在过错；同时，舒峰也存在对部分主要条款过于苛责的情形，对正式合同未能最终签订也具有过错。综上所述，本案正式合同未能成功签订系因双方的共同过错造成，故本院对舒某要求双倍退还意向金的请求以及鑫州公司不同意退还意向金的抗辩意见均不予采纳，鑫州公司应在意向协议解除后向舒峰退还意向金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除湖南某公司与舒某于2019年8月21日签订的《芷兰轩生活中心商铺租赁意向协议》；二、湖南某公司于本判决生效后三日内向舒某退还20000元意向金；三、驳回舒某的其他诉讼请求。案件受理费800元，因适用简易程序减半收取400元，由舒某和湖南某公司各负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  管奕锋二〇一九年十二月十八日法官助理胡泽雯书记员吴贝贝(此页无正文)