上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14604号上诉人（原审被告）：史奕，男，1978年11月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈育芳，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王赪，上海达隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘长晓，男，1950年2月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷婷，上海环绮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海鑫藩实业有限公司，住所地上海市闵行区鲁汇镇东方私营经营城。法定代表人：秦景苓。上诉人史奕因与被上诉人潘长晓、上海鑫藩实业有限公司（以下简称鑫藩公司）所有权确认纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初19613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。史奕上诉请求：对一审判决结果认可，但一审法院认定鑫藩公司与秦景苓之间就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）存在房产代持关系、鑫藩公司是系争房屋实际权利人错误，认定鑫藩公司与潘长晓之间存在系争房屋买卖关系错误，认定史奕有义务替代秦景苓履行恢复产权登记至真实权利人鑫藩公司名下的相关手续错误，请求二审法院均予以纠正。事实与理由：1、鑫藩公司与秦景苓之间不存在房产代持关系，鑫藩公司内部的记账凭证不应作为秦景苓认可代持关系的依据，秦景苓向银行贷款人民币51万元购买系争房屋，并于2002年一次性还清系争房屋所有贷款。鑫藩公司财务账册做账每月还房屋贷款至2005年，不是真实状况，财务账册存在作假情况，如存在代持关系，房屋贷款应是鑫藩公司支付，而不由秦景苓支付贷款；2、鑫藩公司与潘长晓之间不存在房屋买卖关系，一审认为潘长晓在2006年花费638,000元购买了系争房屋，系争房屋在1998年购入价格是73万元，8年来房价涨幅很大，潘长晓在2006年花费638,000元购买系争房屋不符合市场价格，潘长晓也没有提供证据证明其直接支付过鑫藩公司购房款，鑫藩公司账目中也没有反映入账638,000元；3、鑫藩公司2005年12月16日、2006年2月16日两次董事会决议能证明秦景苓向鑫藩公司借款购房的事实，董事会决议“公司代付职工购房款应及时收回”中的职工就是指秦景苓，秦景苓在公司缴纳社保，是公司职工，而潘长晓只是公司股东，不是职工，该决议明确不是公司购房，是秦景苓借公司资金购房；4、潘长晓称鑫藩公司为办公购买系争房屋也不是事实，鑫藩公司从未在系争房屋办公，2002年系争房屋贷款结清，潘长晓作为鑫藩公司大股东，从未要求将系争房屋过户至其名下，其与鑫藩公司之间也没有书面的房屋买卖合同；5、鑫藩公司不是本案一审原告，并未提出恢复产权登记的诉讼请求，一审判决书认为史奕应协助恢复系争房屋产权登记至鑫藩公司名下，违反了不告不理原则。潘长晓辩称：1、还贷凭证系秦景苓本人制作，因潘长晓用非公司资金于2002年一次性解决了系争房屋的贷款，无法做在公司账目里，所以公司账目上还有还贷金额，由秦景苓按月领取，系争房屋是鑫藩公司购买的；2、秦景苓制作的记账凭证与潘长晓的付款情况能一一对应，董事会决议中的职工购房指向的是潘长晓，虽没有书面合同，但有购房款项支付的记账凭证等证据证明，潘长晓与鑫藩公司之间存在房屋买卖合同关系。鑫藩公司未作答辩。潘长晓向一审法院起诉请求：1、要求确认系争房屋归潘长晓所有；2、要求史奕协助潘长晓办理房屋产权变更登记手续，将产权登记至潘长晓名下。一审诉讼中，潘长晓变更诉讼请求为：要求史奕、鑫藩公司协助潘长晓将系争房屋产权变更登记至潘长晓名下。一审法院认定事实如下：鑫藩公司于1995年12月注册成立，法定代表人为史奕母亲秦景苓，秦景苓持有80%股份，案外人闻某持有20%股份。1997年，闻某将其所持有的鑫藩公司20%的股权转让给了案外人潘某。2000年，秦景苓将所持的鑫藩公司60%股份转让给了潘长晓，潘某将所持的鑫藩公司2%股份转让给了潘长晓。同年7月，鑫藩公司召开股东会并形成决议，确认股东潘长晓占62%股份，秦景苓占20%股份，潘某占18%股份；秦景苓任公司执行董事，潘长晓任公司监事。另，秦景苓兼公司财务人员。1998年9月8日，鑫藩公司开具一张2万元的银行支票，收款人为上海A公司（以下简称A公司），支付用途为“购房定金”。同日，A公司开具了2万元定金的发票，发票记载的房屋地址为XX号XX室，购买单位为秦景苓。该发票归入了鑫藩公司固定资产的记账凭证内。记账制单人为秦景苓。1998年9月18日，秦景苓作为乙方（买方）与A公司（甲方、出售方）签订《上海市内销商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买XX路XX弄“XX”XX号XX、XX室的系争房屋，房屋暂测建筑面积180.26平方米，总房价款暂定为741,229元；甲方定于2000年3月31日前将房屋交付乙方。合同对其他事项亦作了约定。当日，鑫藩公司开具了金额为129,000元的银行支票，收款人为A公司，支票用途为“购房款”。A公司于同日开具了相应发票，注明房屋为“XX号楼XX号XX、XX室（复式）房款”，购买单位为秦景苓。该支票存根及发票均归入鑫藩公司固定资产的记账凭证，记账制单人为秦景苓。1999年7月15日，秦景苓与上海银行漕河泾支行签订一份《个人住房商业性借款合同》，秦景苓向该银行借款51万元用于购买系争房屋，借款期限为15年。双方另签订一份《个人住房抵押合同》，秦景苓以系争房屋作为借款抵押担保。同日，东苑公司与该银行签订一份《个人借款保证合同》，该公司为秦景苓的贷款提供保证，保证期限为自贷款发放之日起至秦景苓取得系争房屋产权证交银行执管后的六个月为止。1999年9月15日，A公司收到银行发放的51万元贷款后，开具了相应金额的系争房屋之房款发票。该发票记入鑫藩公司的财务账册内。2000年12月11日，A公司与秦景苓签订一份《房屋交接书》，双方确认实测房屋建筑面积为179.52平方米，房屋总价款为688,186元。该公司按合同约定交付了系争房屋。2001年1月12月，秦景苓以现金方式向A公司支付系争房屋购房款29,186元，该笔资金亦由秦景苓记入鑫藩公司的固定资产记账凭证（现金）内，记账摘要为“预付房款（绿世界）”。鑫藩公司另开具了两张金额分别为55,860元、15万元的银行支票用于支付A公司的“绿世界”房款。该两笔资金出账均由秦景苓制单记入鑫藩公司的记账凭证。为购买系争房屋而产生的领证手续费851元、交易手续费551元、登记费100元、抵押登记费200元、房屋买卖契税10,322.79元、按揭贷款费4,312元，均由秦景苓制单记入鑫藩公司的固定资产记账凭证。自1999年12月起，由秦景苓制单记账的鑫藩公司记账凭证（现金）中，系争房屋的按揭贷款每月还款4,312元均记入固定资产科目中，直至2005年3月。2002年1月22日，秦景苓作为鑫藩公司财务主管开具一张收据，收据显示交款单位为“Z公司”，金额为235,584.10元，收款事由为“还款”。2002年2月，秦景苓向上海银行漕河泾支行提前归还剩余贷款余额计451,882.87元。该银行出具的提前还款单据，单据中将客户姓名秦景苓误打印为“李景苓”。2005年12月16日，秦景苓、潘长晓、潘某召开鑫藩公司董事会并形成决议：根据审计部门就2005年度公司的经营情况进行了总结，对公司的盈利表示满意，资金合理运转情况下，将未分配利润36万元冲抵职工购房借款应收款。提取4万元人民币作为2005年度年终奖。2006年2月16日，秦景苓、潘长晓、潘某召开鑫藩公司董事会并形成决议：决定在保证今年经营资金合理运转的情况下，提取40万元人民币按照股东出资比例分配，作为2005年度股东分红。公司代付职工购房款应及时收回。2006年2月18日，鑫藩公司出具两张收据，分别载明：收到潘某64,800元，收款事由为“还绿世界应收款”；收到潘长晓223,200元，收款事由为“还绿世界应收款”。2006年4月5日，东方证券公司上海长江西营业部向建设银行上海市分行申请开具一张金额为35万元银行本票，收款人为潘长晓。该银行本票由潘长晓背书转付至鑫藩公司。秦景苓为此制单记入鑫藩公司记账凭证，凭证摘要注明“潘长晓本票，还房款·东方建行账户出票”。自2008年起，潘长晓居住至系争房屋内并由潘长晓支付相应的物业管理费，一直至今。秦景苓曾于2013年12月、2016年4月两次致信潘长晓，其中提到史奕为在澳大利亚购房而向鑫藩公司借款140万元，目前无力归还，愿意按银行同期利率支付利息并为史奕提供担保。2018年2月，秦景苓因病死亡。2018年3月7日，上海市徐汇公证处出具编号为（2018）沪徐证字第835号公证书，公证的内容为：登记在秦景苓名下的坐落在上海市XX路XX弄XX号XX室房屋是秦景苓个人合法遗产，由史奕继承。据此，史奕以继承的方式办理了系争房屋产权转移登记手续，系争房屋产权于2018年3月14日登记至史奕名下。2018年5月，史奕向一审法院提起诉讼，要求潘长晓及其同住人搬离系争房屋。在本案的审理过程中，史奕先行撤回了该案的起诉。现潘长晓以诉称理由诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、鑫藩公司与秦景苓之间是否存在系争房屋产权代持关系。2、潘长晓与鑫藩公司之间是否存在系争房屋买卖关系。关于第一个争议焦点，一审法院认为，秦景苓与鑫藩公司之间就系争房屋存在代持关系。理由一，虽然秦景苓与鑫藩公司之间未签订正式的房产代持协议，但是在鑫藩公司的财务账册中，由秦景苓本人制作的记账单显示，购买系争房屋的前期购房款支出、契税等费用，每月的银行还贷均由鑫藩公司支付，而且这些费用基本列入鑫藩公司固定资产账册内。潘长晓提供的鑫藩公司财务资料证明购房资金来源于鑫藩公司。如果这部分购房资金作为秦景苓向鑫藩公司的借款，则秦景苓在制作财务账册时应当将这些出账列入公司的应收款而非固定资产科目。虽然系争房屋由秦景苓与A公司签订买卖合同并将产权登记于秦景苓名下，但上述财务凭证可以证明秦景苓在制单记账时认可系争房屋为鑫藩公司的固定资产。理由二，秦景苓是鑫藩公司股东、法定代表人并负责财务管理，鑫藩公司在向潘某、潘长晓开具的收据的收款事由中明确注明“还绿世界应收款”，秦景苓制作的相关记账凭证中也注明是潘长晓还房款。因此，如果秦景苓是系争房屋权利人，则鑫藩公司不可能收取潘长晓以及潘某支付的系争房屋的房款，且秦景苓作为法定代表人和财务管理人员从未就此提出异议。对此唯一的解释是秦景苓认同系争房屋的实际权利人为鑫藩公司。理由三，系争房屋自2000年由A公司交付后，秦景苓及其家人从未实际居住。而自2008年起，则由潘长晓及其家人居住至今。如果系争房屋的权利人是秦景苓，则不可能由潘长晓及其家人无偿居住使用十余年。虽然按史奕所述，因其向潘长晓借款未归还，故以借款利息抵偿房屋使用费。但根据秦景苓在给潘长晓的信件内容证明，史奕并非向潘长晓个人借款而是向鑫藩公司借款。且秦景苓表示愿意支付“同期银行利息”，而从未提及以房屋使用费抵偿借款利息。因此，史奕的此节陈述缺乏证据证明，一审法院不予采信。基于上述三点理由，一审法院相信秦景苓代鑫藩公司持有系争房屋产权，鑫藩公司是系争房屋的实际权利人。关于第二个争议焦点，一审法院认为，鑫藩公司与潘长晓之间存在系争房屋买卖关系。理由一，潘长晓及潘某向鑫藩公司支付了系争房屋的房款，鑫藩公司也出具了收据，确认收到系争房屋购房款，在记账凭证中也确认收到房屋还款。理由二，潘长晓自2008年起至2018年秦景苓去世的十年间，史奕及其母亲秦景苓从未要求潘长晓搬离或支付房屋租金或使用费。理由三，系争房屋在先期空置外，自2008年起一直由潘长晓及其家人居住至今，即证明系争房屋已交付给了潘长晓。房款的支付和房屋的交付，应当可以证明潘长晓与鑫藩公司之间存在买卖合同关系。潘长晓现要求史奕、鑫藩公司协助潘长晓将系争房屋产权直接过户至潘长晓名下，但基于鑫藩公司与秦景苓之间存在系争房屋的代持关系，鑫藩公司履行与潘长晓的买卖合同的前提是首先需要将系争房屋产权登记至鑫藩公司名下。由于秦景苓已死亡，史奕是秦景苓唯一的第一顺序法定继承人，在鑫藩公司要求将系争房屋产权过户至鑫藩公司名下时，有义务替代秦景苓履行代持协议中关于恢复产权登记至真实权利人名下的相关手续。然而，鑫藩公司并未主张此项权利，因此，在鑫藩公司未实际取得系争房屋产权登记的情况下，缺乏协助潘长晓办理系争房屋过户的基础，无法直接履行过户手续。而就系争房屋而言，潘长晓与秦景苓或史奕之间并不存在直接的法律关系，潘长晓无权直接要求史奕协助办理系争房屋产权过户登记手续。基于潘长晓的诉讼请求不符合《合同法》第一百零七条之规定，一审法院难以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于二○一九年八月十二日作出判决：驳回潘长晓的诉讼请求。案件受理费81,800元，财产保全费5,000元，合计868,000元，由潘长晓负担43,400元，上海鑫藩实业有限公司负担43,400元。本院二审期间，史奕提供了如下证据材料：1、上海银行《客户还款情况明细清单》，证明系争房屋银行贷款均由秦景苓还款；2、2013年秦景苓写给潘长晓的信，证明秦景苓与潘长晓是情人关系，秦景苓在信中提到“东苑绿世界既然是我抵押房产借钱购买的，毕竟产证是我的……”，证明秦景苓一直认为系争房屋是她借钱买的；3、2017年11月29日的《“VIP房”委托协议书》，证明秦景苓行使过作为房屋产权人的权利，通过出售系争房屋驱赶居住在内的潘长晓；4、鑫藩公司于2002年1月1日签订的《房屋租赁合同》，证明鑫藩公司在他处租赁办公场所，从未使用过系争房屋作为办公场所，潘长晓所述鑫藩公司购买系争房屋作为办公使用属虚假陈述。潘长晓针对上述证据材料发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性均予以认可，证明目的不认可，不能证明还款资金来源于秦景苓自己；对于证据2的真实性无异议，但不能证明史奕的证明目的，秦景苓给潘长晓的信应由潘长晓持有，现在却是秦景苓持有，且信件内容是其自述，无法证明秦景苓办理抵押贷款买房，且后面秦景苓也提到“毕竟产证是我的，要想长治久安，一切按规矩办，我会处理好的。潘隽的利益我会考虑的”，如秦景苓是房屋实际权利人，就不会有这样的表述，该自述与秦景苓交付给潘长晓的信件所载内容也不一致；对于证据3的真实性不予认可，如果是真实的，2017年11月秦景苓已经重病，受史奕摆布，其出售系争房屋的行为是侵权行为；对于证据4的真实性予以认可，关联性不认可，不能证明史奕的证明目的。本院经审查后，对上述证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认，相关事实予以认定，证据4由于与本案缺乏关联性，对其要证明的相关事实不予认定。二审中，潘长晓表示，鑫藩公司实际没有董事会，所谓董事会决议其实就是股东会决议，签字落款也是以股东名义。关于潘长晓及潘某于2006年支付鑫藩公司购房款事宜，潘长晓表示是拿公司分红来冲抵会计科目的，潘长晓确实没有现金支付购房款，而是以其应得的公司分红冲抵。本院另查明，秦景苓自1999年9月起每月向上海银行漕河泾支行支付系争房屋贷款，自2002年3月20日全部提前还清。2013年秦景苓写给潘长晓的信中记载“东苑绿世界既然是我抵押房产借钱购买的，毕竟产证是我的……”。2017年11月29日，秦景苓委托上海A有限公司、上海B有限公司出卖系争房屋。本院再查明,鑫藩公司成立于1995年12月20日，营业期限至2015年12月19日，目前登记状态为：吊销，未注销。本院又查明，上海信义会计师事务所有限公司于2001年2月24日出具的工商年检审计报告所附的鑫藩公司资产负债表中固定资产一栏记载，固定资产合计233,646.86元。本院认为，所谓房屋代持，是指实际购房人不以自己的名义而是通过借用他人名义购买房屋，再将该房屋登记在他人名下的行为。本案争议的焦点之一是秦景苓是否代鑫藩公司持有系争房屋。首先，公司的重大投资方案应由公司董事会或股东大会讨论决定，潘长晓、鑫藩公司均未提供秦景苓代鑫藩公司持有系争房屋的代持协议或股东会决议、董事会决议，而根据2005年12月16日的秦景苓、潘长晓、潘某召开的鑫藩公司董事会决议，该决议中明确确认将未分配利润36万元冲抵职工购房借款应收款，明确是职工购房借款。另，2006年2月16日秦景苓、潘长晓、潘某召开的鑫藩公司董事会决议中也明确确认公司代付职工购房款应及时收回，亦明确是代付职工购房款，不是鑫藩公司购房由秦景苓代持。其次，根据1999年秦景苓与上海银行漕河泾支行签订一份《个人住房商业性借款合同》及银行贷款全部由秦景苓个人归还、秦景苓向鑫藩公司还款等事实，可以确认二次董事会决议中的职工就是指秦景苓。如果是鑫藩公司借用秦景苓名义购买房屋，在公司资产负债表固定资产科目中应有所反映，而当时价值近70万元的系争房屋在2001年鑫藩公司资产负债表中并没有记载，一审法院仅根据秦景苓制作的记账凭证而直接推定秦景苓在制单记账时认可系争房屋为鑫藩公司固定资产，从而认为秦景苓代鑫藩公司持有系争房屋产权、鑫藩公司是系争房屋的实际权利人，明显与鑫藩公司董事会决议不一致，与秦景苓在2013年写给潘长晓的信中确认系争房屋是其抵押房产借钱购买不一致，本院在此予以纠正，潘长晓在二审中也表示，鑫藩公司实际没有董事会，所谓董事会决议其实就是股东会决议，故应以2005年、2006年鑫藩公司的二次董事会决议内容为准，即职工秦景苓向公司借款买房。关于鑫藩公司与潘长晓之间是否存在系争房屋买卖关系的问题，首先，潘长晓未提供鑫藩公司同意其向公司购买系争房屋的股东会决议、董事会决议及购房合同。其次，潘长晓提供的鑫藩公司出具的两张收据，确认收到潘长晓及潘某支付的涉案房款，但未提供银行入账凭证，潘长晓解释是以其应得的公司分红冲抵，也未提供相关证据佐证；潘长晓提供的用银行本票支付35万元房款的证据，银行本票上并未记载是房款，仅是记账凭证摘要注明是还房款，故根据以上证据无法直接认定潘长晓向鑫藩公司购买系争房屋并支付了房款。再次，2013年秦景苓写信给潘长晓，确认系争房屋是其抵押房产借钱购买的，在2017年秦景苓也委托中介公司出卖系争房屋，故秦景苓一直确认系争房屋是其所有，也向潘长晓主张过系争房屋权利。关于潘长晓长期居住系争房屋的情况，秦景苓曾于2013年、2016年两次致信潘长晓，其中提到史奕为在澳大利亚购房而向鑫藩公司借款140万元，史奕解释因欠鑫藩公司140万元，而让作为公司大股东的潘长晓居住系争房屋，具有一定合理性。相反，潘长晓在2002年秦景苓还清系争房屋贷款后、在按其所讲2006年向公司付清系争房屋房款后，一直不向秦景苓、史奕主张权利，直至秦景苓过世后才主张系争房屋权利，明显不合常理。另，上海市徐汇公证处出具编号为（2018）沪徐证字第835号公证书明确登记在秦景苓名下的系争房屋是秦景苓个人合法遗产，由史奕继承，在公证书有效的情况下，一审法院认为史奕有义务替代秦景苓履行代持协议中关于恢复产权登记至真实权利人名下的相关手续，亦有所不当，本院亦予以纠正。综上所述，一审法院判决结果正确，但相关判决理由有误，本院予以更正，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费81,800元，财产保全费5,000元，合计868,000元，由潘长晓负担。二审案件受理费100元，由史奕负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇一九年十二月三十一日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……