宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初3848号原告:中卫市沙坡头区文昌镇东关村村民委员会。法定代表人：曹某，系村委会主任兼书记。委托诉讼代理人：王某，男，生于1962年8月14日，汉族，宁夏中卫市人，大专文化，该村委会副书记，住宁夏回族自治区中卫市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：蔺某，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：詹建国，男，生于1976年1月24日，汉族，宁夏中卫市人，高中文化，系中卫市万瑞大酒店法定代表人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：冯某，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中卫市沙坡头区文昌镇东关村村民委员会（以下简称东关村）与被告詹建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔺某、王某，被告的委托代理人冯某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2010年1月1日签订的《酒店租赁合同》；2.依法判令被告支付原告租赁费353333元，承担违约金51000元，合计404333元；3.依法判令被告交清已经产生的水、电、暖、天然气等一切费用（以实际交还房屋时产生的数额为准)；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年1月1日，原告与被告签订《酒店租赁合同》，约定：被告承租原告所有的位于中卫市沙坡头区鼓楼东街“万瑞大酒店”房屋，从事酒店经营业务；为明确权利义务，双方还约定租货期限为18年，自2010年1月1日至2028年1月1日；租金为该楼房租期分三期，每6年为一期，第一期每年租金20万元，第二期每年租金22万元，第三期每年租金32万元；租金支付方式为办理完相关验收手续后，被告一次性支付首年租金20万元，以后于每年10月30日前支付当年租赁费，被告交清首年租金后，原告将房屋交付乙方使用；被告经营期间，必须按照相关部分规定按时缴纳水、电、暖等费用以及因经营而产生的相关税费；被告未按合同约定支付租金，每逾期一天向原告支付5‰的违约金，逾期一个月未缴清者，原告有权解除合同，被告无条件退出，所有装修设施不得向原告计取费用；合同终止或者解除后，被告向原告交还房屋时，不得拆除该建筑物原有的设施、设备。交接时，如因被告原因造成财产损坏的，被告应按返还时的市场价格进行赔偿；合同终止或者解除后，如被告拖延交还房屋，每占用一天，赔偿原告5‰的违约金；双方同时对其他事项进行了约定。合同签订后，原告即将涉案房产交付予被告经营，期间，被告多次出现拖欠租赁费情况，至今尚拖欠2018年度租金17万元，拖欠2019年度租金183333元，上述欠付合计353333元。经原告一再催促，被告无正当理由一直拒绝交纳，被告行为违反约定，导致双方之间的合同目的不能实现，双方之间的合同应依法予以解除，被告同时应依法承担违约责任。综上，原告认为，原告与被告之间的合同合法有效，被告负有向原告按时支付租金的法律义务，其拒不支付租金的行为违约，双方之间的合同应依法予以解除，同时，被告应依法承担违约责任。被告詹建国辩称，双方签订合同的时间以及约定内容和被告欠付租金金额属实，但欠付租金是由于原告先违约，被告履行抗辩权暂停支付。原告的违约行为是原告交付给被告的房屋采暖设施无法正常使用，被告一直正常缴纳采暖费，但是由于暖气管道的问题无法使用。被告多次向原告反映，原告没有解决问题；而合同中有约定原告应保证水、电、暖的正常使用，原告保证安排专人配合被告工作，协调处理有关事宜。在采暖管道出现问题后，被告多次反映给原告没有处理过，到现在被告租赁原告的房屋采暖全部是冰冷的，只能使用空调取暖，因此被告暂停向原告支付租金有事实及合同约定依据，没有违约。被告承诺待原告排除上述采暖设施故障后，补交应付租金。对于原告诉请，因原告违约在先，被告不同意解除合同，在原告排除故障后愿意支付租金，但不承担违约金；被告现正按照合同履行着租赁期间支付水、电、暖气费用的交费义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的原告提交的证据《酒店租赁合同》、企业信息打印件、催交租赁费微信记录各1份级租赁费交纳凭据复印件(34张)和被告提交的证据2019年采暖费交费发票1份的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：照片4张、视频1份系实物现场及视听资料，能够证明被告租赁经营原告的营业房的部分设施存在质量问题和按照合同约定有需要原告履行义务的事实，与本案有关联性，对其证明效力予以确认。经审理查明：2010年1月1日，原告与被告签订《酒店租赁合同》一份，合同约定：被告承租原告所有的位于中卫市沙坡头区鼓楼东街“万瑞大酒店”房屋，从事酒店经营业务；为明确权利义务，双方进一步约定租赁期限为18年，自2010年1月1日至2028年1月1日；租金及租金支付方式为该楼房租期分三期，每6年为一期，第一期每年租金20万元，第二期每年租金22万元，第三期每年租金32万元；办理完相关验收手续后，被告一次性支付首年租金20万元，以后于每年10月30日前支付当年租赁费。被告交清首年租金后，原告将房屋交付乙方使用；被告经营期间，必须按照相关部分规定按时缴纳水、电、暖等费用以及因经营而产生的相关税费；被告未按合同约定支付租金，每逾期一天向原告支付5‰的违约金，逾期一个月未缴清者，原告有权解除合同，被告无条件退出，所有装修设施不得向原告计取费用；合同终止或者解除后，被告向原告交还房屋时，不得拆除该建筑物原有的设施、设备。交接时，如因被告原因造成财产损坏的，被告应按返还时的市场价格进行赔偿；合同终止或者解除后，如被告拖延交还房屋，每占用一天，赔偿原告5‰的违约金；双方同时对其他事项进行了约定。合同签订后，原告即将涉案房产交付予被告，被告经营期间出现过拖欠租赁费的情况。被告至今尚拖欠2018年度租金170000元，拖欠2019年度租金183333元，上述欠付合计353333元。经原告催促，被告因原告交付的房屋暖气设施陈旧老化需要原告协助履行改造义务为由拒绝交纳，双方发生争议。原告认为是被告行为违反约定，导致双方之间的合同目的不能实现，要求解除双方之间的合同，向被告催要无果。为此，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。出租人原告东关村与承租人被告詹建国签订的《酒店租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应当按照合同约定自觉履行合同义务。原告按照合同约定向被告提供了租赁物酒店房屋，被告应当按约支付租赁费，现因被告拖欠原告租赁费353333元并逾期不付，构成违约，按照合同约定原告有权要求解除合同；但因在审理中被告提出原告提供的租赁房屋有需要原告履行的义务而未履行，尚有证据证明且被告表示愿意继续履行合同，向原告支付租赁费，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（二）项的规定，虽然被告拖延支付租赁费，原告有权要求解除合同，但存在原告需要同时履行的义务，而且被告表示愿意继续履行合同，不存在被告因租赁的酒店停业、原告不能实现租赁目的和被告以自己的行为表明不履行主要债务的情形，因此本案不适宜解除合同，应当继续履行。对原告要求解除原、被告于2010年1月1日签订的《酒店租赁合同》的请求，因相应的缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。按照合同约定被告拖欠原告租赁费353333元并逾期不付，构成违约，有租赁合同、收款收据等证据证明，被告应承担清偿欠付的租赁费及违约责任。对原告要求被告立即向原告支付租赁费353333元，承担违约金51000元，合计404333元的诉讼请求，经核：对欠付租金353333元予以确认；对违约金，因双方合同应当租赁费支付期限及的每逾期一天向原告支付5‰的违约金，原告主张对2018年度租金170000元按照30%的标准计算合计51000元不违反相关规定，但因被告欠付租金的原因有原告尚未履行的义务，负有一定违约责任，可以减少被告承担的违约金，按照百分之五十比例负担合计25500元，以上共计378833元的该部分请求因符合合同约定和法律规定，本院予以支持；对其余部分请求因原告亦负有违约责任，其依据不足，本院不予支持。对原告要求被告交清已经产生的水、电、暖、天然气等一切费用（以实际交还房屋时产生的数额为准)的诉讼请求，因缺乏相应的事实及法律依据，本院亦不予支持。对被告辩称因原告违约在先，被告不同意解除合同，在原告排除故障后愿意支付租金，但不承担违约金，被告现正按照合同履行着租赁期间支付水、电、暖气费用的交费义务的意见，经核其部分理由成立，本院依法予以采纳；但对全部不承担违约金的意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告詹建国于本判决生效后十日内向原告中卫市沙坡头区文昌镇东关村村民委员会支付租赁费353333元、违约金25500元，共计378833元；二、驳回原告中卫市沙坡头区文昌镇东关村村民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7365元，减半收取计3688元，由原告中卫市沙坡头区文昌镇东关村村民委员会197元，被告詹建国负担3491元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜刘广 二O一九年十二月二十八日书记员 徐玉 梅陈本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。