上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15621号上诉人（原审被告）：史用莲，女，1977年9月6日出生，汉族，户籍地河北省秦皇岛市。被上诉人（原审原告）：刘涛，男，1974年1月5日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人史用莲因与被上诉人刘涛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史用莲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘涛一审诉讼请求。事实和理由：2018年11月1日，刘涛与史用莲签订续租合同时曾口头协商租金可以延迟支付，待史用莲找到工作就尽快支付租金。后来史用莲找到了新工作，也告诉了刘涛，但刘涛还是于2019年1月27日将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的门锁换了，导致史用莲无法进入涉案房屋，故解除合同的违约责任在于刘涛。2019年2月3日，史用莲撬锁进入涉案房屋并搬离。2019年1月28日至2月3日，史用莲无法进入涉案房屋，故不应支付该期间的房屋占有使用费。关于2018年10月20日至2019年1月27日的租金，史用莲认为应当用保证金和刘涛应支付的违约金予以冲抵，故不用再支付刘涛租金。刘涛辩称，双方续签租赁合同时，刘涛确实同意史用莲可以晚付租金。之后双方多次电话和微信沟通，史用莲承诺最晚于2019年1月19日支付拖欠的租金，但史用莲还是未支付，故刘涛于2019年1月27日无奈之下换了门锁，是想强行驱赶史用莲。综上，不同意史用莲的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。刘涛向一审法院起诉请求：1.史用莲支付刘涛租金14,220元;2.史用莲支付刘涛违约金3,150元;3.刘涛无需返还史用莲保证金4,200元。一审诉讼中，刘涛调整第一项诉讼请求为要求史用莲支付2018年10月20日至2019年1月30日的租金及2019年1月31日至2019年2月3日的房屋占有使用费，合计11,700元，放弃第二项违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：刘涛系涉案房屋的权利人。2017年7月15日，刘涛（作为出租方，甲方）与史用莲（作为承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份，载明：“第一条：租赁标的物……房地产坐落：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室……第二条：交付日期及租赁期限……（2）租赁期限：自2017年7月20日至2018年7月19日止……第三条：租金及支付方式每月租金4,200元,支付方式……（2）租金每叁月支付壹次，即12,600元。（3）首次租金应于2017年7月20日前支付；往后租金须提前叁日支付，先付后租……第四条:租赁保证金（押金）（一）保证金金额：4,200元……（二）该保证金不可视为乙方预付的租金，于租赁期届满，若甲乙双方不再续约，乙方结清房屋租金、水电费、燃气费、通信费等其他应付费用及该物业设施经甲方验收后无人为损坏，甲方应在二日内无息返还给乙方。（三）当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足本合同约定的租赁保证金……第六条：乙方的义务及违约责任……（七）乙方应按时交付租金，如逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之五收取违约金，如乙方拖欠租金达十五日时，则视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋并按本合同第六条第十一款为准处理……(十一)乙方于签订本合同后,在租赁期限内,未经甲方同意，中途擅自退租的，保证金不退，若保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”合同还对双方其他权利义务作了约定。史用莲依约向刘涛支付保证金4,200元。2018年11月1日，刘涛与史用莲签订补充协议，约定史用莲继续租用涉案房屋，房租与条款同原合同，租期至2019年7月19日。另查明，2018年7月18日至2019年2月23日期间，双方就房租事宜通过微信多次沟通。刘涛先后于2018年11月18日、2018年12月18日、2019年1月19日通过微信向史用莲催要房租，史用莲于2018年11月23日通过微信向刘涛转账3,000元，后史用莲于2018年12月23日通过微信向刘涛发送红包，结果显示“已过期”。刘涛于2019年1月27日9:10通过微信通知史用莲“你房间的物品周三之前必须搬走，否则视为放弃。接下来的两周我们不在上海”。史用莲于9:39回复“你不在上海，也没有影响，我住我的，你忙你的”、“为什么要搬走？”，刘涛于9:48回复“你已经没有居住权了，不搬走就视作无主物品抛弃”。当日18:56，史用莲发微信给刘涛“门锁坏了，是你们弄的吗？”，刘涛于20:06回复“换锁了，不付清欠款，禁止进入”，于21:07回复“我要求的是付清欠款、物品搬走。你欠款已经三个多月了，对你的迁就也是有限度的……”。2019年1月30日，刘涛通过微信告知史用莲“再次通知，解除和你的租赁合同，请尽快搬走属于你的物品，在物品搬走之前，我们按法律规定收取物品保管费，特此通知。”一审庭审中，刘涛陈述其收到了史用莲于2018年11月23日微信转账的3,000元，2018年12月23日的微信红包没有收，其认为当时史用莲所欠房租是9,000多元，红包的上限是200元，因此并未收取红包。2019年1月27日，因史用莲电话不接、微信不回、敲门也不开，联系不上史用莲，其担心出事情，因此就将锁撬开换了锁。其于2019年1月27日通过微信通知史用莲将物品搬走，是通知史用莲解除合同。史用莲确实是撬锁进入房屋的，其并不清楚史用莲何时搬离，现认可史用莲于2019年2月3日搬离。2018年10月19日之前的房租史用莲已经付清，要求史用莲支付2018年10月20日至2019年1月30日期间的房租及2019年1月31日至2019年2月3日期间的房屋占有使用费。一审法院认为，刘涛、史用莲签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容合法，该合同及协议成立并生效，刘涛、史用莲均应恪守履行。刘涛已按约向史用莲交付租赁房屋，史用莲理应按时足额支付租金。根据合同约定，租金每三个月支付一次，须提前三日支付，先付后租，现双方确认2018年10月19日之前的租金史用莲已全部付清，史用莲须支付2018年10月20日起的租金，然经刘涛多次催要，史用莲仅于2018年11月23日支付刘涛3,000元，其余租金并未支付。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据微信记录显示，刘涛已多次向史用莲催要租金，且已给予史用莲合理的期限，但史用莲仍未支付，故刘涛依法享有解除权。刘涛于2019年1月27日通过微信告知史用莲付清欠款、物品搬走,再结合其撬锁并更换门锁的行为，可以认定刘涛向史用莲作出了解除合同之意思表示，且该意思表示已经送达史用莲,该日应为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故刘涛要求史用莲支付租金，于法有据，一审法院予以支持。对于支付期间，一审法院依法予以调整。按照双方约定的租金4,200元/月计算,扣除史用莲已经支付的3,000元，史用莲还应支付刘涛2018年10月20日至2019年1月27日期间的房屋租金10,720元。关于房屋占有使用费，一审法院前述已认定双方的租赁合同于2019年1月27日解除,合同解除后，史用莲仍继续使用涉案房屋，应当支付房屋使用费，故刘涛要求史用莲支付房屋占有使用费之主张，于法有据，一审法院予以支持。对于支付期间，一审法院依法予以调整。现双方均确认史用莲于2019年2月3日搬离涉案房屋，参照合同租金标准，史用莲应支付刘涛2019年1月28日起至2019年2月3日期间的房屋占有使用费980元。关于保证金，史用莲拖欠租金之行为属于合同第六条第（七）款约定的“乙方拖欠租金达十五日时，则视为乙方自动退租”的情形，合同第六条第（十一）款的“乙方擅自退租、保证金不退”之约定，其实质为承租人违约情况下所需承担的违约责任，现刘涛要求该保证金归其所有，符合双方的约定，一审法院予以支持。史用莲经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院据此判决：一、史用莲于判决生效之日起十日内支付刘涛房屋租金及占有使用费11,700元；二、史用莲支付的保证金4,200元归刘涛所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339.25元，由史用莲负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2018年12月29日，史用莲和刘涛先电话沟通，之后史用莲通过微信向刘涛承诺“1月19日将这次房租的余款9600付掉，谢谢房东。”2019年1月19日，刘涛向史用莲催讨租金，但史用莲仍未支付拖欠的租金。二审中，刘涛向本院书面表示，其不再要求史用莲支付2019年1月28日至2月3日的房屋占有使用费980元。本院认为，史用莲与刘涛签订的《房屋租赁合同》及补充协议，合法有效，双方均应按约履行。史用莲作为承租人，自2018年10月20日起未按约支付租金，在刘涛多次催讨后，史用莲承诺于2019年1月19日付清房租余款9,600元，然而到了其承诺的付款期限，其仍未支付，且无正当理由，显然已经构成违约，刘涛据此解除双方的租赁合同并要求没收保证金，合法有据。史用莲主张刘涛存在违约，并要求用保证金和其认为的违约金冲抵租金，依据不足，本院不予采纳。故史用莲仍应支付刘涛2018年10月20日至2019年1月27日期间的房屋租金10,720元。由于刘涛于2019年1月27日更换了门锁导致史用莲无法继续使用涉案房屋，故史用莲主张其无需支付2019年1月28日至2月3日期间的房屋占有使用费，有事实依据，本院予以采纳。现刘涛在二审中亦明确表示其不再主张该期间的房屋占有使用费，本院依法予以确认，并对一审判决第一项予以改判。综上所述，史用莲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16278号民事判决第二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16278号民事判决第一项；三、史用莲于本判决生效之日起十日内支付刘涛房屋租金10,720元；四、驳回刘涛一审其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费339.25元，由刘涛负担104.59元、史用莲负担234.66元；二审案件受理费197.50元，由刘涛负担12元、史用莲负担185.50元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇一九年十二月二十七日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……