新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初6707号原告：汤锦华，男，1976年4月15日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：汪勇，新疆志通律师事务所律师。被告：刘成新,男，1963年9月29日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：羊山东，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告汤锦华与被告刘成新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤锦华的委托诉讼代理人汪勇、被告刘成新的委托诉讼代理人羊山东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤锦华向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿装修款469472元。事实与理由：2015年3月21日，原告承租了被告位于乌鲁木齐市米东区。双方签订了房屋租赁合同，对租期、租金、支付方式及依附于房屋的装修处理方式等均做出约定。2017年7月，原告因资金紧张，拖欠了部分租金。被告就将房屋的大门上锁，不让原告进入出租的房屋。为此，原、被告多次协商未果。后原告得知被告所出租的该房屋于2017年8月被市政府拆迁，且被告将政府关于装修的补偿款也据为已有。原告认为根据双方签订的房屋租赁合同约定“如政府拆迁，按国家标准相应赔偿乙方”，该拆迁的房屋装修款应归原告所有。2018年，原告以原告公司“新疆一城一家家居有限公司（以下简称一城一家公司）”的名义向米东区人民法院提取诉讼，经一审、二审法院审理，二审法院以该公司不具备主体资格为由驳回了该公司的起诉。但在二审庭审中已查明被告对外出租的该房屋没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告双方签订的房屋租赁合同应为无效，故被告因拆迁所取得的装修补偿款应返还原告。现被告拒不给付该款，违反法律规定和合同约定，故起诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1.原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同明确约定了关于租赁合同终止及解除装修附属物的情形。该合同因原告欠付租金已于2017年4月26日实际解除，而政府征收房屋是在2017年9月25日，合同解除时双方已经进行了结算，故根据合同约定，依附于房屋的装修已经归被告所有，基于涉案房屋后续征收的补偿款也应归被告所有，原告要求被告支付装修赔偿款没有法律依据；2.涉案房屋的二层及三层内地砖、隔断、墙砖、卫生间的吊顶都是被告出租房屋前的装修，而第三层房屋在原、被告解除合同后由案外人刘某承租，该层房屋内的装修均由刘某自行装修，与原告无关，原告无权主张权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持自己的诉讼请求，原告依法提交了下列证据并经质证、认证如下：1、房屋租赁合同一份。原告以该证据拟证明原、被告之间具有租赁合同关系，合同中对装修添加物如何处理做了约定。被告质证后对该合同的真实性、关某、合法性均予认可，但认为该合同第六条约定了被告对房屋的装修应以不损害房屋整体结构及设施为原则，租期届满或双方协商不再租用时依附于房屋的装修无偿归被告所有，本案合同因原告违约已实际解除，且双方已协商一致，根据合同约定，房屋装修应归被告所有。本院对该证据的真实性、关某、合法性予以确认。2、私有房屋所有权证。原告以该证据拟证明被告向原告出示的房屋所有权证不是本案租赁房屋的证书。被告质证后认可该证据的真实性，但称涉案被征收的房屋当时是经村上相关部门审批重新修建的房屋，已被政府征收，征收补偿协议对该房屋的一、二层进行了合法认定和补偿，之所以没有相应的权利证书是因为存在历史变革的问题，当时无法办理权利证书。本院对该证据的真实性予以确认。3.（2018）新0109民初4930号民事判决书、（2019）新01民终837号民事判决书。原告以该组证据拟证明原告方曾以公司名义起诉被告，二审庭审中核实了涉案房屋有无房屋建设工程规划许可证的事宜，被告在当时的庭审中回答没有。被告质证后对该组证据的真实性予以认可，关某不予认可，认为涉案房屋系集体划拨的宅基地上所建，不需要建设工程规划许可证。因上述判决均已生效，本院对其真实性、关某、合法性均予以确认。4、房屋征收补偿协议一份。原告以该证据拟证明根据该补偿协议表明，涉案房屋关于装修补偿的费用，其中第二层是230421元，第三层是239051元。被告质证后对拆迁补偿协议的真实性、关某、合法性均予认可，但认为该补偿协议系在双方解除涉案合同后才签订的，且协议中明确约定装修部分的补偿款归被告所有，并没有说装修是原告所为，而且原告按照一览表全额主张没有事实根据及法律依据。本院对该证据的真实性、关某、合法性予以确认。为证明自己的抗辩意见，被告依法提交了下列证据并经质证、认证如下：1、被告与案外人刘某签订的房屋租赁合同一份。被告以该证据拟证明2017年6月3日被告将涉案房屋第三层租赁给刘某使用，可以证明原被告租赁合同已解除，并且涉案房屋不存在征收的事实。原告质证后对该证据的真实性、关某、合法性均不予认可，认为该合同无法证明被告将涉案房屋第三层承租给刘建兵使用。因原告提出异议，且无法证明其真实性，本院对该证据不予确认。2、建房合同一份。被告以该证据拟证明涉案房屋系2011年修建的，在建房时就对涉案房屋进行了初步装修，且贴砖、水电暖等设施齐全，可以正常使用。原告质证后对该证据的真实性、关某、合法性均不予认可，因该合同中关于水电暖、贴砖等设施，均属于基础性装修，不属于拆迁补偿的范围。因原告提出异议，且无法证明其真实性，本院对该证据不予确认。3、房屋征收补偿价值评估报告一份。被告以该证据拟证明该报告对涉案房屋的二层、三层的二次装修附属物的情况进行了明确，装修补偿单价是基于现场测量、勘察而确认的，若涉案合同存在向原告退还装修款的情况，那么属于被告自有装修的部分应从中扣减。原告质证后，对该证据的真实性予以认可，但认为评估报告中没有反映具体装修明细，只是现场勘查记录，且勘查记录的时间存在矛盾，勘查的时间在补偿协议签订之后，不符合常理。本院对该证据的真实性、关某、合法性均予确认。4、房屋征收决定公告及房屋征收补偿方案各一份。被告以该组证据拟证明涉案房屋征收时，原、被告已解除房屋租赁合同。原告质证后对该组证据的真实性、关某、合法性均予认可。因原告无异议，本院对该组证据予以确认。5、申请证人刘某、王某出庭作证，通过刘某的证言证明涉案房屋租赁合同因原告欠付租金于2017年4月解除，之后刘某承租了涉案房屋的第三层并对该层进行了装修；通过王某的证言证明涉案房屋的二层、三层在出租时已有部分装修内容存在。原告质证后对两位证人证言的真实性、关某、合法性均不予认可，认为因为仅有合同不能证明装修的内容，被告和刘某具有利益关系，其证言也无法证实原、被告之间租赁合同关系于2017年4月解除。因上述证人与被告之间具有利益关系，且没有其他证据予以佐证，故对该组证人证言本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了房屋租赁合同一份，约定被告将其位于乌鲁木齐市米东区的自建房地面二层、三层承租给原告使用。租赁期为五年，自2015年3月31日起至2020年3月31日止。租金为每年13万元。同时在合同第六条关于承租人的权利和义务中约定：乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项应付费用；乙方对该房屋的装饰装修应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，租赁期满或甲乙双方协商一致不再租用，则依附于房屋装修由乙方无偿归甲方所有。另合同第七条解除合同条款中约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期内，如因国家建设、政府拆迁等不可抗力因素出现的情形致使本合同不能履行，甲方应赔偿乙方的经济损失，甲方退还乙方剩余租金和全额押金。注：如政府拆迁，按国家标准相应赔偿乙方。合同签订当日，被告即将房屋交付给原告使用。2016年1月，原告担任法定代表人的一城一家公司成立。在承租期间，原告对所承租的地面二层、三层进行装饰装修，并以一城一家公司体验馆的门面招商方式对外开展经营活动。2017年4月26日，原告与案外人高伟、司忠利给被告出具一张拖欠租金7万元的欠条，并加盖一城一家公司印章，此后不久即从承租房屋中搬离。2017年9月28日，被告刘成新（乙方）与乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（甲方）签订一份国有土地上房屋征收与补偿协议，约定由甲方以货币补偿方式征收乙方位于卡子湾村东华南路32号的自建房，被征收房屋补偿费为：（一）房屋补偿4920989元；（二）附属设施及装修补偿1832717元，其中二次装修二层补偿230421元、三层补偿239051元；（三）搬迁补偿费600元；临时安置补偿费4500元，合计6758806元。2018年9月20日，原告就涉案装修补偿款以一城一家公司名义起诉被告，本院作出（2018）新0109民初4930号民事判决书，后双方均提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院审理后认为一城一家公司不具备原告的主体资格，遂作出（2019）新01民终837号民事裁定书，裁定撤销原判决，驳回一城一家公司的起诉。本案的争议焦点是被告按照房屋征收补偿协议从房屋征收部门领取的补偿款中，关于二层、三层装修补偿款的归属问题。本院认为，原告与被告签订案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应受租赁合同的约束，履行各自的义务。按照涉案合同第六条承租人的权利和义务中关于“乙方对该房屋的装饰装修应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，租赁期满或甲乙双方协商一致不再使用，则依附于房屋装修由乙方无偿归甲方所有”的约定，说明被告作为出租方是允许作为承租方的原告对涉案租赁房屋进行二次装修的，再对照被告已获取的二次装修征收补偿款的事实，可以认定原告在承租涉案房屋期间进行了不可拆除的装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修，可由承租人拆除。根据上述法律规定，结合本案事实，虽说因拖欠租金，原告于2017年4月26日之后不久即搬离涉案承租房屋，导致涉案合同无法继续履行，但原告对涉案房屋所做的不可拆除的装修费用，因双方在涉案合同中有明确约定，应当按照约定的条款即“如政府拆迁，按国家标准相应赔偿乙方”来处理。现被告从米东区房屋征收与补偿管理办公室领取的涉案房屋的二层和三层二次装修征收补偿款为469472元，但该款的归属，按照约定原告也仅是应得到相应赔偿，而不是全部归被告所有，对此可参照双方约定的租赁期限及剩余租期的占比来分配，较为公平合理。也就是说双方约定租期为五年，共计60个月，而原告只承租到了2017年4月底，实际租赁了25个月，剩余35个月。故，原告应获得的该笔赔偿款为469472元×35个月÷60个月即273858.67元。至于被告认为涉案补偿款系双方解除合同后才发生的，原告无权依照“如政府拆迁，按国家标准相应赔偿乙方”的约定来获得补偿款等的辩解意见，因与本案查明事实不符，本院不予支持。关于原告认为涉案房屋没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的房屋租赁合同应认定无效的主张，因涉案房屋系农村自建房屋，故不适用该司法解释的规定。综上，对于原告部分合理诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：被告刘成新于本判决生效后五日内赔偿原告汤锦华装修补偿款273858.67元。案件受理费减半收取计4171.04元（原告已预交），由原告汤锦华负担1738.07元，由被告刘成新负担2432.97元。邮寄费60元，由被告刘成新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 刘 亚二〇一九年十二月三十一日书记员 董倩倩