贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初4869号 原告：蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（以下简称“蒙自金马物业公司”）。 统一社会信用代码：91520303683986250G。 住所地：贵州省遵义市汇川区天津路浩鑫北门堤都D栋D-8-1号。 法定代表人：蔡大钧，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：罗信念，系贵州山一（正安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文杰，系贵州山一（正安）律师事务所实习律师。 被告：中国移动通信集团贵州有限公司遵义分公司（以下简称“移动遵义分公司”）。 统一社会信用代码：91520300714342598T。 住所地：贵州省遵义市汇川区汇川大道移动公司。 法定代表人：王良勇，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：陈明楷，系贵州富迪律师事务所律师。 原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司与被告中国移动通信集团贵州有限公司遵义分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月23日上午9时在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司委托诉讼代理人罗信念、李文杰、被告中国移动通信集团贵州有限公司遵义分公司委托诉讼代理人陈明楷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告蒙自金马物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费15418元，违约金2000元，合计17418元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2012年6月16日原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订《物业管理前期服务合同》合同约定由原告向其开发的世纪福元一期小区提供物业管理服务，合同期限至2015年6月15日止（因业主委员会未成立），根据《贵州省物业管理条例》第七十二条之规定，原合同继续延续，合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，合同第二十九条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按预期日5‰追缴违约金。被告系上述物业门面A-8号房业主，物业面积61.04平方米，A-9号房，物业面积为46.03平方米。按约定应当向原告缴纳从2012年6月1日至2018年5月31日（合计72个月）的物业管理费用15418元，因被告至今未缴纳，产生违约金5000元。原告按合同为小区提供物业至今，被告一直未交物业管理费，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 被告移动遵义分公司辩称：一、原告主张的物业服务费及违约金无计算依据，不应得到支持。原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中第二十三条第二款规定“前期物业管理期间，物业服务费收费价格为按物业管理公司的等级，并按国家有关的标准及规定执行，另行签订物业服务收费协议。”第四款规定“物业服务内容见附件十”。从以上条款均可看出，合同并未约定明确的物业服务费收费标准及违约金条款，原告主张的金额并无计算依据，依法不应得到支持。二、原告主张的物业服务费已超过诉讼时效，我公司依法不应承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务费催缴应通过书面形式催交。本案中，从2012年至今原告从未要求我公司交纳物业费，也无书面的催交，其诉讼请求早已超过诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉辨主张依法向本院提供了如下证据，原告提供的证据有：1、《前期物业服务合同》1份，证明遵义世纪福元房地产开发公司聘请原告为其小区提供物业服务的事实，并约定电梯楼按1.1元每月每平方米，商业用房按2元每月每平方米收取，并约定违约金的事实；2、消防设施维护照片4张、发票5张、世纪福元一期绿化维护照片4张、化粪池清理照片2张、排污管网清理照片2张、监控系统维修养护照片2张、证明原告为小区提供物业服务的事实；3、物业费催缴通知书（存根）3张，证明我公司在2014年、2016年、2018年分别对被告催缴物业费通知的事实。被告移动遵义分公司向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》1份，证明物业服务收费按照物业公司等级和国家标准、合同附件约定收取。2、照片3张，证明世纪福元小区现在的物业管理公司为华泰物业公司，原告的服务期至2015年，原告若不能证明撤离小区的时间，物业费也应计算至2015年，而到2015年原告的诉请已超过诉讼时效。 综合双方当事人提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2012年4月10日，被告移动遵义分公司向遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的世纪福元小区、面积分别为61.04m2、46.03m2的A-8、A-9号商业用房，共计面积107.07m2。合同第二十三条约定，前期物业管理期间，物业服务收费价格按物业管理公司的等级，并按国家有关的标准及规定执行，另行签订物业收费协议。物业企业按年收取物业费，买受人应当在每年的1月1日前缴费。并在《合同补充协议》约定，买受人应在房屋交接时，与出卖人指定的前期物业管理公司签订物业管理合同，办理物业相关手续。合同签订后，被告移动遵义分公司成为世纪福园小区A-8、A-9号房屋业主。2012年6月16日，原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，遵义世纪福元房地产开发有限公司选聘原告为世纪福园小区提供前期物业服务，合同期限自2012年6月12日至2015年6月15日止，由原告对小区内共用部分、公共区域的设施设备进行维护维修保洁、车辆停放秩序维护等。物业服务收费选择包干制方式收取，由原告自行向业主或物业使用人按高层（电梯）住宅1.1/月.m2、多层住宅0.7元/月.m2、商业物业2元/月.m2按年收取物业服务费。业主或物业使用人逾期未能足额交纳物业服务费用，应按逾期日5‰追缴滞纳金的标准向原告支付滞纳金，合同并约定了其他事项。合同服务期限从2012年6月16日起至2015年5月31日止。合同签订后原告入住该小区提供物业服务。《前期物业服务合同》期限届满后，因该小区未成立业主委员会，遵义世纪福元房地产开发有限公司也未选聘新的物业服务企业，原告继续在该小区提供物业服务至2018年5月31日止贵州华泰物业管理有限公司进场。原告在该小区提供物业服务期间，被告一直未与原告另行签订物业服务合同。因至今被告一直未向原告缴纳2012年6月16日起至2018年5月31日止原告提供物业服务期间的物业服务费。2019年9月8日，原告诉来本院，请求被告支付从2012年6月1日至2018年5月31日止的物业服务费15418元，违约金2000元，共计17418元，并承担本案诉讼费。本院经诉前调解未果后，于2019年12月11日立案受理。 对原告提供的《前期物业服务合同》，消防设施、绿化维护、化粪池及排污管网清理、监控系统维修养护照片，消防设施维护支出发票，因客观真实，来源合法，本院予以采信。对提供的物业费催缴通知书（存根），因系原告自行制作的通知，缺乏证据的客观性，本院不予采信；对被告提供的《商品房买卖合同》及照片，因具证据的客观性及关联性，本院予以采信。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，本案中，原、被告虽未直接签订物业服务合同，但作为世纪福园小区A-8、A-9号商业用房业主，其房屋也是其小区的共同组成部分，事实上也接受了原告对该小区的物业服务，因而原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括被告在内的业主均有合同约束力，在原告已按照《前期物业服务合同》约定履行了物业服务的基础上，被告作为该小区业主，应负向原告交纳服务期内的物业服务费义务，但迄今，被告仍未向原告缴纳其服务期间的物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”规定，故原告请求被告支付物业服务费的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。 因庭审中，原告未向本院提供从2012年6月1日至今，原告已向被告主张物业服务费的事实证据，所提供的3份物业费交费通知书（存根）也仅是未经被告盖章签字认可的单方制作的通知，结合2019年9月8日原告才向本院提起诉讼，对照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”的规定，及自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人按年向原告交纳物业服务费，在被告未按期交纳物业费，原告知道和应当知道自己的权利受到损害时，就应在每一期物业服务费届满后《民法通则》规定的二年内，或在《民法总则》实施后规定的三年内向人民法院主张权利，但由于其怠于行使权利，致使2015年7月1日前的物业费因超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间，2016年9月8日前的物业费因超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，本院不予支持。其余2016年9月9日起至2018年5月31日止期间的物业服务费，因属时效期内，本院予以支持。故被告提出的原告主张的物业服务费已全部超过诉讼时效抗辩理由，因事实及理由不充分，本院不予采纳。 对于原告的收费标准问题，《物业管理条例》第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。……”，本案中，被告并未按《商品房买卖合同》就物业服务费的收费标准与原告另行签订物业收费协议或物业服务合同，而对包括被告在内的业主或物业使用人均具有约束力的《前期物业服务合同》已明确约定：“商业物业2元/月.m2”，故应以此价格作为被告应向原告交纳服务期间物业费用。因此，被告以《商品房买卖合同》中未明确约定物业服务收费标准，无计算依据，据此不应交纳物业服务费的抗辩理由，事实及理由不充分，本院不予采纳。 对于原告主张的违约金2000元问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，业主违约不交纳物业费的前提是“经书面催交”后，“无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳”，本案中，虽被告至今未按期向原告交纳物业，但原告未向本院举证证明已向被告多次催缴的书面证据，并不能证明被告违约，故原告向被告主张违约金2000元的请求，因事实及理由不充分，本院不予支持。 综上，因原告怠于行使权利，致使2016年9月8日前物业费已超过诉讼时效期间，丧失法律的保护，按照原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》，还应由被告向原告支付从2016年9月9日起至2018年5月31日止期间的物业服务费4496.94元（107.07m2×2元×21个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。为此，为保护公民法人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、由被告中国移动通信集团贵州有限公司遵义分公司支付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司从2016年9月9日起至2018年5月31日止的物业服务费共计4496.94元。限于本判决生效后五日内履行； 如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费230元，减半收取115元，由原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司负担85元，由被告中国移动通信集团贵州有限公司遵义分公司负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，同时于上诉期限届满之日起七日内交纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛