陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕07民终1127号     上诉人（原审被告）：张富成，男，汉族，1942年1月27日出生，小学文化，住陕西省镇巴县，系镇巴县建筑工程公司退休职工。委托诉讼代理人：黄德平，汉中市汉台区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陕西日新达房地产开发有限公司。住所地陕西省汉中市汉台区（第二燃料公司院内）。法定代表人：刘肇宇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：殷冀中，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李旻，陕西云昊律师事务所律师。上诉人张富成因与被上诉人陕西日新达房地产开发有限公司（以下简称日新达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省镇巴县人民法院（2019）陕0728民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张富成上诉请求：1.撤销陕西省镇巴县人民法院（2019）陕0728民初65号民事判决；2.判决日新达公司给张富成经济补偿565554.36元；3.诉讼费由日新达公司承担。事实和理由：1.日新达公司未按《房屋拆迁安置补偿协议》约定的楼层分房，一审法院将日新达公司未按约定楼层所分的房屋认定为张富成最终所选房屋属于认定事实错误；2.日新达公司不履行协议，擅自将价值较大的楼层更换为价值较小的楼层，理应给补偿差价，一审法院仍然按3188元/㎡计算价格，显失公平。日新达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张富成的上诉请求没有依据，也不符合程序规定，其第二条上诉请求不属于本案的审理范围，请求驳回上诉。日新达公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决张富成给日新达公司支付拖欠的房款708879元；2.请求法院判决张富成给日新达公司支付延迟付款利息101015元（按4.75%计算）。以上两项共计809894元;3.本案诉讼费用全部由张富成承担。一审法院认定事实：日新达公司因在镇巴县向阳居委向阳街开发商住楼取名定远茗居小区，于2010年5月14日与张富成签订了“房屋拆迁安置补偿协议”，其协议主要约定：乙方（即被拆迁人张富成）在拆迁范围内有房屋1间，居住面积100㎡，被拆迁房屋的产权属于张富成。乙方临时过渡期间自行解决过渡用房，在过渡期内甲方（即拆迁人日新达公司）以每月每平方补助过渡费2元，共计2400元，临时过渡期为一年，自旧房拆完开工放线之日计。甲方保证乙方在过渡期内回迁，除遇不可抗力或因乙方原因致使不能按时回迁外，甲方应在本协议约定的临时过渡期满前保证乙方按期回迁。逾期不能回迁甲方按每月200元向乙方支付临时过渡费，直到回迁为止。甲、乙双方共同丈量核实双方认可签字后甲方出具面积认定书，乙方最后凭认定书的折算面积换同等面积的安置房。甲方提供给乙方的置换房，其建筑标准为毛丕房。室内墙面压光不刷涂料，地面水泥沙浆拉毛，窗为塑钢窗，进户门为防盗门，内门均为洞口，水接通,电、电视、电话线管接通；主体必须达到国家验收标准，经验收合格后交付乙方使用，否则赔偿一切经济损失；如乙方所选房屋建筑面积超出20平方米内的每平方米按市场价格优惠百分之三补差价，其余按市场价补差价；被调换房屋的产权归乙方，承担办理房屋产权证所需的各种税费（甲方统一办理）。被拆迁户调换房屋面积超出部分建筑工程款支付：基础完工乙方应按超出面积总额50%支付给甲方，主体完工支付超出价款的40%，下余部分工程竣工验收时一次性付清。以上协议符合双方权益，自双方签字盖章之日起生效，双方必须共同遵守执行，不得任意解除或变更。如发生违约，另一方有权要求违约方赔偿由此造成的一切损失。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，另一份报房屋拆迁主管部门备案。日新达公司、张富成签订“房屋拆迁安置补偿协议”的同时双方又签订了“房屋拆迁面积认定书，其主要内容为：房屋拆迁之前张富成房屋建筑面积为100平方米，房屋拆迁补偿调换房屋总建筑面积为200平方米。张富成所选房屋楼层为：二楼一套、六楼三套，共四套房屋。认定书备注栏里写明：①拆迁户最终凭此认定书兑换房屋；②此认定书一式二份，双方各执一份。认定书备注栏里并注明：超出面积按市场价30%首付，剩余款项以按揭方式支付。2011年1月14日日新达公司、张富成签订房屋拆迁面积认定书补充协议注明：“返迁面积暂定为贰佰肆拾平方米，甲方代为乙方办理经适房肆套，每办理壹套，暂定面积减拾平方米，肆套经适房办齐后原合同不变”。镇巴县物价局于2013年3月26日作出镇价房备字[2013]02号文件对日新达公司拆迁修建的商品房销售价格备案的批复，即“定远茗居一期”商住楼商品房价格备案基准价格为3188元/平方米。商住楼三层不予浮动，高层最高上浮不超过2.5%，营业房均价1万元/平方米，一层1.2万元/平方米，二层8000.00元/平方米。备案价格有效期至少在12个月以上，不得随意变动。镇巴县精诚房产测绘队经测绘于2013年4月25日对镇巴县定远茗居一期商住楼作出房产测绘技术报告，张富成最终所选房屋为：一单元301号房屋面积为117.53㎡，一单元302号房屋面积为117.66㎡，一单元402号房屋面积为117.66㎡，一单元504号房屋面积为116.56㎡。日新达公司拆迁修建的“定远茗居一期”商住楼于2016年9月19日经陕西天雄建设工程项目管理有限公司等有资质的单位竣工验收合格。张富成于2015年8月27日入住调换的四套商住房屋。张富成共给日新达公司交房款12万元（其中以张富成的名字于2013年10月28日交房款20000元；以张辉的名字于2013年10月28日交房款30000元；以冉光银的名字于2013年10月28日交房款50000元及交房款20000元）。后因日新达公司、张富成对超出调换房屋的面积及房款发生争执，致日新达公司无奈，只好向法院提起诉讼，请求张富成给付下差房款708879元及延迟付款利息101015元，合计809894元。一审法院另认定，日新达公司已支付张富成拆迁房屋一年临时过渡费2400元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案争议的焦点是：日新达公司、张富成签订“房屋拆迁安置补偿协议”及“房屋拆迁面积认定书”是否有效，张富成对调换房屋超出面积如何给日新达公司支付房款问题。针对焦点，双方签订的拆迁安置补偿协议及面积认定书系双方真实意思表示，不违反国家法律规定应为有效合同。张富成调换房屋面积为200㎡，但张富成所选四套住房面积共计469.41㎡，已超出调换房屋面积269.41平方米。根据双方所签协议约定：“如所选房屋建筑面积超出20平方米内的每平方米按市场价格优惠百分之三补差价，其余按市场价补差价”。日新达公司自愿优惠张富成房款30000元，一审法院予以确认。据此，张富成应按照协议约定及镇巴县物价局核定的基准价3188元/平方米给日新达公司支付超出面积的房款。同时双方约定：“超出面积按市场价30%首付，剩余款项以按揭方式支付”，因日新达公司未协助张富成将按揭办成，同时双方在协议中未约定延期付款利息，故日新达公司要求张富成支付延期支付房款利息的诉讼请求，不予支持。日新达公司、张富成双方约定：“在过渡期内甲方以每月每平方米补助过渡费2元，共计2400元，临时过渡期为一年，自旧房拆完开工放线之日计。逾期不能回迁甲方按每月200元向乙方支付临时过渡费，直至回迁为止”，因日新达公司将房屋于2015年8月27日才交于张富成入住，故对超过一年时间的临时过渡费，应由日新达公司给张富成支付。日新达公司应按“房屋拆迁面积书”上约定给张富成办理肆套房屋房产证，由张富成承担办理房产证的税费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条及《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第305号第十三条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第三十二条之规定，判决：一、张富成应给付日新达公司拆迁调换房屋超出面积269.41㎡的购房款858879.08元（269.41㎡×3188元/㎡），减去张富成已付房款120000元及日新达公司优惠张富成房款30000元，还应给付房款708879.08元；二、日新达公司应给付张富成拆迁房屋过渡费10400元（2011年5月14日至2015年8月27日共52个月×200元/月）。上述一、二项抵减后，张富成还应给付日新达公司购房款698479.08元，限判决生效后十日内一次性付清；三、日新达公司应给张富成统一办理肆套房屋房产证，其办证税费由张富成承担（在办证过程中可由张富成预付办证税费，办完后多退少补）；四、驳回日新达公司的其他诉讼请求。案件受理费11899元，由日新达公司、张富成各承担55949.50元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。本院认为，张富成56555436的上诉请求所涉及的事实与理由并非日新达公司的一审诉讼请求范围，实质系通过二审程序提出的反诉，日新达公司不同意调解，亦不属二审审理范围。张富成可就该诉讼请求依照法律规定另行主张。综上，张富成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10784100元，由上诉人张富成负担。1115本判决为终审判决。 审  判  长   王永吉审  判  员   鲁卫平审  判  员   张  杪    二〇一九年十二月三十日  法官 助 理   张菊红 书  记  员   邵育刚 1