抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初3394号 原告(反诉被告)：抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司，住所地抚顺市望花区台安街东光明一路20─2号，统一社会信用代码91210404768348848U。 法定代表人：杨晓峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱琳，辽宁益众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘朝英，辽宁益众律师事务所律师。 被告(反诉原告)：王英霞,女,满族,1963年8月9日出生,住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：万炳石，男，汉族，1958年11月25日出生，住抚顺市顺城区，(系被告王英霞姐夫)。 原告抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司诉被告王英霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告王英霞向本院提起反诉。原告（反诉被告）抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司委托诉讼代理人朱琳、刘朝英，被告（反诉原告）王英霞及其委托诉讼代理人万炳石到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费16080元及违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年3月27日，原、被告签订了《物业管理服务协议》,约定原告负责对被告居住的中华园小区提供物业管理服务,被告应当按照协议约定向原告按期交纳物业费，物业费每次预交6个月，收费标准为：每月每平0.8元，如被告未按期向原告交纳物业费，原告有权要求被告补交并且被告从逾期之日起按每天5%向原告支付违约金。协议签订后，原告按照约定履行了物业管理和服务的义务，但被告未按约定期限向原告交纳物业费，自2011年3月27日至2019年12月10日止拖欠物业费16080元。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告王英霞辩称：房屋地址应该是抚顺市中华源小区某号门市，建筑面积191.28平方米。我于2010年3月27日入住，对原告主张的计算方式没有异议。原告是我小区的物业，原告所述的签订合同情况属实，但我不清楚物业费收费标准依据。我认为该合同应为无效，是开发商在卖房的时候让我签的。我是房屋使用人，我用该房屋开饭店。我没有产权证，只有合同，房屋所有权没有转移，房屋所有权是开发公司，所以我认为业主是开发公司，不是我。我自2010年5月入住后，房屋东山墙墙壁开始渗水，我向原告报修，原告没给我修，说解决不了，原告之后就没有跟我要过物业费。在我入住1、2个月后，房屋就出现了下水堵的情况，而且每年春节前后特别严重。前期物业管理服务协议中约定了原告的服务义务有下水管道，原告于2010年5月给疏通过一次，然后就再也不管了。2010年至今每年都会出现从厨房反下水的情况，已经反到了屋里，所以我自2011年3月27日至今没有交纳物业费。我不是恶意拖欠物业费，不交纳物业费有事实和法律依据。房屋所在的房子一、二楼是门市，3楼以上是住宅。2个下水管线经过一、二楼，当时我入住时发现一楼只给我留了一个卫生间的下水管，一楼厨房没有下水，所以我在厨房接到了3楼下来的2个下水管线，反水的就是厨房的两个下水管。我是因为没有给我留下水管道才接的管道，我没有改变上下水的管径和走向，我没有过错。如果有问题和责任，也应该在开发商和物业公司，而不在我。购买房屋的时候开发公司应该告知我只有厕所一个下水道，物业公司应该在我装修的时候监督我，开发商和物业公司均未履行告知义务。而且水管埋在地下，下水管道在地上，没法确定是我的原因造成堵塞。另外，原告没有提供合格的物业服务，物业费和服务完全不相适应，我要求解除前期物业管理服务协议。综上，我不同意原告的诉讼请求。 反诉原告王英霞向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告赔偿租金损失2万元。2、由反诉被告承担反诉费。事实与理由：2017年6月1日，我将房屋租给别人，年租金4.5万元，租期3年。承租人对该房屋做了装修改造，投入了装修费。承租人在使用期间，因下水管道堵塞问题找反诉被告维修，没有得到解决，导致承租人在承租了2年2个月后退租。我和承租人协商后返给承租人10个月未到期的租金共2万元。我认为是下水管质量有问题造成堵塞，反诉被告有义务维修，其不作为导致承租人退租，故我因此产生的租金损失应当由反诉被告赔偿。 反诉被告抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司辩称，反诉原告房屋的下水管道堵塞是因为其自己私自接了楼上的管道，没有用房屋原来自己的下水管道。如果是原有的下水管道堵塞，我公司可以疏通维修，但是如果是私接的管道堵塞，该管道不是公共管线，我公司没有维修义务。该房屋装修时我公司和反诉原告签订了装修协议，写明了禁止随意改变上下水，已经履行了告知义务。房屋设计的时候就是只有一个下水管，而且设计是否合理不是我公司的问题，而且反诉原告在私自接水管的时候我公司并不知情。综上，我公司没有过错，责任不在我公司，故不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告近五年来从未报修过下水堵塞和墙壁渗水的情况，而且我公司也去看了，没有墙壁渗水的情况。如果其墙壁渗水，那么在质保期内时应该找开发商，如果是其所述外墙渗水应该启动维修基金，也不在物业维修范围内。 经审理查明：被告王英霞系中华源小区业主，房屋建筑面积为191.28平方米，门市。被告于2010年3月27日签署了业主公约。原告（甲方）与被告（乙方）于2010年3月27日签订了前期物业管理服务协议，约定：“根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成本协议。住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，非住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。”原告（甲方）与被告（乙方）于2010年3月27日签订了房屋装修管理协议，约定：“禁止随意改变上下水、采暖、通风排烟管线及其附属设施的管径、走向。”被告自2010年3月27日入住起交纳物业费至2011年3月26日，未交纳2011年3月27日至2019年12月10日的物业费。 本院确认上述事实，有原告提供的核准登记变更通知书、进户通知单、业主公约、前期物业管理服务协议、房屋装修管理协议、图纸，被告提供的照片、房屋租赁合同、银行交易明细清单、联合申请修理下水管道申请、证实材料及庭审笔录在案为凭，这些证据经本院审查，可作为定案依据。 本院认为，原告系被告小区的物业服务公司，为小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应支付物业费用。现原告主张要求被告支付2011年3月27日至2019年12月10日的物业费，符合法律规定。即被告应当给付原告物业费15981元（0.8元/㎡/月×191.28㎡×104个月+0.8元/㎡/月×191.28㎡÷30×13天）。对于被告抗辩称因原告没有解决其房屋墙壁渗水、墙皮脱落、下水管道堵塞，且原告的物业服务不合格，故不交纳物业费一节，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故如果属于原告服务范围内的，被告可向原告主张权利，要求承担责任，而不能以此为由拒交物业费。对于原告主张的违约金，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告赔偿因下水管道堵塞造成的租金损失一节，因反诉原告房屋系其私接管线堵塞、反水，故反诉被告对此管线没有维修义务，反诉原告要求反诉被告承担因此造成的损失，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王英霞于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司2011年3月27日至2019年12月10日的物业费15981元； 二、驳回原告（反诉被告）抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）王英霞的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费202元，由原告（反诉被告）抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司负担2元，由被告（反诉原告）王英霞负担200元；反诉费300元，由被告（反诉原告）王英霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  刘军红 人民陪审员  郭春华 人民陪审员  陈振华 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  杨晓婷