山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0403民初3198号   原告：王倩倩，女，1983年12月9日出生，汉族，山西屯留人，中国联合网络通信有限公司屯留县分公司员工，现住山西省长治市。   委托诉讼代理人：王亚健，男，1981年9月13日出生，汉族，山西省祁县人，潞安集团余吴煤业公司职工，现住山西省长治市。与原告王倩倩为夫妻关系。   委托诉讼代理人：陈建军，山西健腾律师事务所律师。   被告：温正义，男，1962年1月13日出生，汉族，山西省黎城县人，长治市潞州区人民政府退休职工，现住山西省长治市。   被告：时幸花，女，1969年12月2日出生，汉族，山西省晋城市泽州县人，长治市图书馆职工，现住山西省长治市。   二被告委托诉讼代理人：王艺蓉、戴若涵，山西长兴律师事务所律师。   原告王倩倩与被告温正义、时幸花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王倩倩的特别授权代理人王亚健、陈建军，被告温正义、时幸花的特别授权代理人王艺蓉、戴若涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告王倩倩向本院提出诉讼请求：1、判令二被告双倍返还原告定金80万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。原告于2019年3月14日与被告温正义签订房屋买卖合同，双方约定将二被告位于长治市××区号的房屋及地下室以68万元出售给原告，原告支付被告合同定金共计40万元，作为房款的一部分，待办理完房屋买卖及过户手续之后，原告将余款一次性支付给被告温正义。合同签订当日，原告将现金25万元交给被告温正义，被告温正义向原告出具收条。原告又在2019年3月15日、16日分别向被告时幸花转款15万元。至此，原告充分履行了支付定金的义务。2019年10月18日，被告温正义又通知原告，解除房屋买卖合同，退还原告已付房款。原告要求双倍返还定金，被告不同意。原、被告因此发生纠纷。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望人民法院判决支持原告的诉讼请求。   被告温正义、时幸花辩称，原、被告于2019年3月签订房屋买卖合同，合同正处于履行期。由于涉案房屋系单位集资房，尚未取得房产证，双方约定房屋交付的时间为房产证下发之日。现由于房屋仍未进行房改，自然不能取得房产证。尽管如此，被告依然将房屋的门锁、水电煤气卡等物品交付给原告，充分表现出被告积极履行合同的意思表示，被告可以自行履行的合同义务已经全部履行完毕。通过双方对付款方式及房屋交付时间的约定，可以明显看出，原告对上述事实是知晓且认可的，合同正处于因不可抗力待履行期，至房改完成后方可继续履行。故本案中，被告并不存在任何反悔或违约的行为。原告所支付的40万元购房款并非定金，其诉请双倍返还定金缺乏法律依据。从事实上讲，双方对于该40万元的定性约定不明，将其认定为定金不符合逻辑常理及交易习惯。原告支付的40万元占房屋总价的60%，远远超出定金20%的法定标准。原告所举收条内容可以明显看出对于该款项的认定系“订金”而非担保性质的“定金”。从法律上讲，原告的主张也缺乏根据。根据担保法解释规定，虽然原告交付的40万元在合同中被写为定金，但实际上属于订金，即房屋款的首期付款。不能作为定金主张权利。就“定金”与“订金”法定含义的区别进行分析，二者订立要求不同。本案双方已就房屋买卖达成合意、签订合同并做出部分履行，买卖合同作为典型的双务合同，买卖双方均应按合同履行相应义务。原告支付的40万元恰恰是其履行义务的体现，是其单方面向作为卖方的被告做出履约保证，不具有双向约束力，不能认定为定金，更不能适用定金罚则。本案不存在诉的前提，被告依然在继续履行合同，并不存在合同约定的赔付情形。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋买卖合同、收据、银行交易明细，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据视听资料，非合同当事人之间的意思表示，真实性、关联性存疑，本院不予采纳。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：温明德与温正义系父子关系。温正义与时幸花系夫妻关系。位于长治市××区号房屋系温明德向其所在单位长治市北郊粮油贸易公司出资取得的集资房。2019年3月14日原告王倩倩（指买受人乙方）与被告温正义（指出卖人甲方）签订《房屋买卖合同范本》，约定由甲方将位于长治市××区号的房屋以68万元出售给乙方，乙方支付甲方合同定金40万元，作为房款的一部分。如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。合同签订当日，原告以现金方式向被告温正义支付25万元后，被告温正义向原告出具内容为“今收到王倩倩购房订金贰拾伍万元整。特此证明。温正义2019.3.14”的收条一支。2019年3月15日、16日王倩倩通过银行转账方式向时幸花共计转款15万元。   本院认为，温正义在未获得温明德、长治市北郊粮油贸易公司授权的情况下，与王倩倩签订《房屋买卖合同》，将温明德、长治市北郊粮油贸易公司所有的集资房屋出卖，事后亦未得到温明德、长治市北郊粮油贸易公司的追认，故温正义的行为属于无权代理。且依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，涉案所出卖的房屋属于我国法律禁止流转范围，原告与被告温正义签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害第三人利益而无效。关于合同无效的过错责任问题。温正义在没有取得温明德和长治市北郊粮油贸易公司同意、且明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止流转范围的情况下与王倩倩签订房屋买卖合同，其无权代理行为是合同无效的主要原因。王倩倩明知房屋属于温明德和长治市北郊粮油贸易公司，却未能尽到谨慎的审查义务，仍与温正义签订房屋买卖合同，对于合同无效起次要责任。依据双方的过错程度，本院确定被告温正义承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，被告温正义实际收取的购房款40万元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为，以原告已付购房款40万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从原告付款之日即2019年3月14日计算至被告退还全部购房款之日止。关于原告要求被告时幸花承担返还责任问题。其虽为温正义的妻子和部分购房款的代收人，但并非合同当事人，故原告要求其承担返还责任的主张，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十八条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：   一、被告温正义于本判决书生效后十五日内向原告王倩倩返还购房款40万元；并支付以40万元为基数，从2019年3月14日起至被告温正义退还全部购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的70%；   二、驳回原告王倩倩的其他诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5900元，由原告王倩倩、被告温正义各承担2950元。   如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数或代表人的人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判员 韦庆彪     二O一九年十二月三十日   书记员 白 洁