北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27635号原告：荣顺平，男，1955年2月28日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。原告:赵玉香，女，1955年1月29日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。二原告共同委托诉讼代理人：荣艳（二原告之女），1982年1月10日出生，汉族，住北京市顺义区。二原告共同委托诉讼代理人：王立峰（二原告之女婿），1987年8月20日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：王杨，男，1985年9月23日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：杨秋清（被告之母），1963年12月16日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘桂霞，女，1961年10月10日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。原告荣顺平、赵玉香与被告王杨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣顺平、赵玉香之共同委托诉讼代理人荣艳、王立峰，被告王杨及其委托诉讼代理人杨秋清、刘桂霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣顺平、赵玉香向本院提出诉讼请求：1．判令解除二原告与被告于2019年8月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《买卖补充协议》、《买卖定金协议》；2．判令被告赔偿二原告总房款20%的违约金36万元；3．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：二原告与被告系商品房买卖合同关系。二原告于2019年8月8日与被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《买卖定金协议》、《买卖补充协议》、《定金收据》。二原告购买被告独立所有的北京市顺义区xx商品房一套，房屋产权号为京2016顺义区不动产权第xx号。房屋买卖协议中对二原告、被告之间的权利义务进行了详细约定，买卖成交价格为全款180万元，建筑面积79．4㎡，套内面积59．92㎡；双方约定付款方式为：乙方于2019年8月8日当天将定金人民币1万元付于甲方帐户，乙方于2019年8月15日，向甲方支付人民币69万元作为第一笔首付款，乙方于2019年9月10日支付甲方人民币50万元作为第二笔首付款；乙方于2020年7月30日支付给乙方40万元作为第三笔首付款，尾款20万元于产权过户当天支付给甲方，合计总房款180万元。二原告依据协议中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，于2019年8月8日当天由女儿荣艳（身份证号xx)将定金1万元以转账方式支付给被告。但被告于2019年8月13日下午通过中介通知二原告房屋不出售，后二原告联系到被告进行协商未果，被告仍拒不履行协议，造成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七章第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据房屋买卖协议第七项违约责任规定，甲方在协议约定期限内拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价，视为甲方违约，甲方承担违约责任；根据《定金收据》约定：经买卖双方协商一致同意：如买方违约，此定金不予退还；卖方违约，应按总房款的20%作为违约金赔付给买方，违约方承担买卖双方应承担的中介费用。因被告拒不履行协议造成违约，故依据《中华人民共和国合同法》、《房屋买卖协议》、《买卖定金协议》、《买卖补充协议》向法院提起诉讼。被告王杨辩称，不同意解除合同，不同意二原告全部诉讼请求，要求继续履行合同，而且是二原告违约，应当赔偿我方违约金，我方保留诉权。我方没有在2019年8月14日跟二原告说不履行合同了，是二原告没有按照合同约定的2019年8月15日付第一笔款，是二原告违约。我方2019年8月20日按照二原告之女荣艳提供的账号把一万元定金返还给荣艳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对荣顺平、赵玉香提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《买卖补充协议》、《买卖定金协议》、定金收据，王杨提交的房产证、转账小票，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2019年8月8日，赵玉香、荣顺平作为买受人，与出卖人王杨签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同主要约定出卖人出售位于顺义区xx房屋，房屋成交价格为180万元，建筑面积共79．4平方米，买受人采取全款方式付款，出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况。当日双方另签订《房屋买卖协议》一份，主要约定房屋交易总价格为180万元（此价格不含土地出让金、契税，即此价格属于出卖人实收价格）；买受人已于2019年8月8日交付订金1万元，买受人于2019年8月15日向出卖人支付69000元作为第一笔首付款，第二笔首付款50万元于2019年9月10日付给出卖人指定银行卡，第三笔首付款40万元于2020年7月30日付给出卖人指定银行卡；出卖人在协议约定期限内拒绝将交易房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易总价的，因出卖人或出卖人家人的原因无法完全履行本协议，因出卖人原因导致不能在协议约定期限内配合买受人办理房屋所有权转移登记手续等视为出卖人违约，出卖人承担全部违约责任，即出卖人按买受人已付房款160万元的三倍作为违约金给付买受人，同时违约金应不低于该房产争议解决时市场价的双倍。当日双方还签订《买卖补充协议》一份及《买卖定金协议》一份。《买卖定金协议》主要约定房款180万元，本协议签订后，买受人即付定金1万元给出卖人；在签订协议后，出卖人不得以任何理由违约，否则赔付买受人总房款20%为违约金。上述《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《买卖补充协议》、《买卖定金协议》首部买受人处显示为荣顺平、赵玉香，落款买受人签名处均由赵玉香签字，荣顺平、赵玉香表示赵玉香签名系代表其二人，王杨认可买受人为赵玉香、荣顺平,并表示签订上述协议时赵玉香、荣顺平均在场。赵玉香、荣顺平于2019年8月8日向王杨支付定金1万元，王杨出具定金收据一份，该收据上注明如卖方违约，应按总房款的20%作为违约金赔付给买方，违约方承担买卖双方应承担的中介费用。后王杨表示不再履行上述合同，并于2019年8月20日将收取的定金1万元退还给赵玉香、荣顺平，双方就此产生争议，形成本案诉讼。赵玉香、荣顺平为证明其主张，提交以下证据：1．赵玉香、荣顺平之女荣艳手机录制的2019年8月14日录音一份，证明2019年8月14日王杨明确告知其不再继续履行合同。该录音中王杨表示决定不卖房了，且称房卖不了，房也是其爱人和孩子的；2．荣艳与王杨的短信聊天记录，证明王杨认可违约，且同意赔偿三万元，赵玉香、荣顺平未同意。王杨表示，对证据1真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，表示其于2019年8月13日已经跟中介表示不卖了，录音中也明确告知不卖涉诉房屋了。证据2真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。另查，涉诉房屋于2019年8月14日登记至王杨、孟佳佳名下，共有情况为共同共有，房屋权利性质为出让/限价商品住房。赵玉香、荣顺平表示，王杨违约给其造成的损失为：因为要给购房款故向很多朋友借钱了，后王杨不卖房了就把钱还了，欠的人情；二人之女荣艳以及女婿王立峰为购买涉诉房屋筹钱请假分别被扣工资1454元、1272元。王杨表示，涉诉房屋此前登记在其名下，2019年8月14日变更登记至王杨及前妻孟佳佳名下，其与孟佳佳于2019年8月20日左右离婚，离婚协议约定涉诉房屋归孟佳佳和孩子。诉讼中，王杨表示同意赵玉香、荣顺平第一项诉讼请求。王杨表示赵玉香、荣顺平主张的违约金过高，请求法院予以减少。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，双方均认可赵玉香、荣顺平为买受人，《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《买卖补充协议》、《买卖定金协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方应当依约履行。赵玉香、荣顺平提交的2019年8月14日录音中王杨表示不再出售涉诉房屋，王杨亦自认其于2019年8月13日即向中介表示不卖了，且于签订上述合同后又进行房产证更名，并自认在离婚协议中约定涉诉房屋归他人所有，王杨上述行为已经构成根本违约，应承担相应违约责任。现赵玉香、荣顺平要求解除上述全部协议，王杨亦表示同意解除，故本院对赵玉香、荣顺平第一项诉讼请求予以支持。王杨构成根本违约，其已将收取的1万元定金退还给赵玉香、荣顺平，按照双方约定，赵玉香、荣顺平有权要求王杨给付违约金。关于违约金的具体金额，本院将根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，对赵玉香、荣顺平主张的违约金合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告荣顺平、赵玉香与被告王杨于二○一九年八月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《买卖补充协议》、《买卖定金协议》；二、被告王杨于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵玉香、荣顺平违约金五万元；三、驳回原告荣顺平、赵玉香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零五百元，由被告王杨负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  周 益二〇一九年十二月六日法官助理  何星星书 记 员  白 晶