河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4830号上诉人（原审原告）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司理事长。委托诉讼代理人：王建，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张静，女，1969年6月7日出生，汉族，住广州市番禺区，确认地址河南省柘城县黄山北路332号世强门业。被上诉人（原审被告）：商丘瑞星置业有限公司，住所地河南省商丘市火车南站金鹰综合楼，统一社会信用代码914114006700894703。法定代表人：金佰清，该公司执行董事。上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）因与被上诉人张静、商丘瑞星置业有限公司（以下简称瑞星公司）执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人柘城农商行的委托诉讼代理人陈浩楠、被上诉人张静到庭参加诉讼；被上诉人瑞星公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柘城农商行上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持柘城农商行的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由张静、瑞星公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。一审判决认定张静对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案涉案房屋（即抵押房屋），在房地产主管部门登记在瑞星公司名下，柘城农商行有足够理由相信瑞星公司对该房屋具有处分的权利，并且就抵押的事实，还在柘城县房地产管理部门办理有抵押登记。因此瑞星公司是涉案房屋的权利人，柘城农商行的抵押权应当予以保护，申请对涉案房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据。张静现有证据不能证明其购买涉案房屋并实际足额交付购房款的事实。因此一审判决认定瑞星公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。二、一审判决结果明显是不公正的。柘城农商行作为金融机构，在办理抵押贷款时候，已经审查了抵押人的抵押房产登记信息，并办理有抵押登记，抵押权已经设立。柘城农商行尽到了审慎的注意义务，其抵押权应当受到法律保护。一审判决罔顾房屋抵押且柘城农商行无过错这一事实，造成抵押权无法实现，不仅是对柘城农商行权利的侵害，更是对我国抵押制度的否定。张静辩称，案涉房屋的购买和交付时间均在抵押登记和查封之前，张静已支付了全部购房款，并实际合法占有居住至今。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，柘城农商行的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。柘城农商行向一审法院起诉请求：1.撤销柘城县人民法院（2018）豫1424执异59号执行裁定书；2.恢复对位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区金帝新城南区8幢3单元3-1-1号房产（房权证号：柘城县字第××号）的执行；3.本案诉讼费由张静、瑞星公司承担。一审法院认定事实：瑞星公司名下位于柘城县××路南侧××新城××单元××房产（房权证号：柘城县字第××号），该房产于2015年6月11日办理了他项权登记，抵押权人为柘城农商行，抵押期限至2017年2月11日。2017年6月22日柘城农商行起诉远东公司、瑞星公司金融借款合同纠纷一案，该院于2017年6月26日作出（2017）柘民初字第2515号民事调解书，该调解书载明：远东公司、瑞星公司偿还柘城农商行借款16500000元人民币及利息……如果远东公司、瑞星公司没有按照约定时间偿还借款本息，柘城农商行可随时对瑞星公司位于柘城县学苑路南侧金帝新城的房屋包括涉案房屋（房屋所有权证号××号）行使抵押权，就该抵押物拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。该调解书生效后，柘城农商行申请强制执行。在执行程序中，张静于2018年9月10日对执行标的商品房的所有权提出书面异议，请求停止对涉案房屋的执行。该院于2018年9月20日作出（2018）豫1424执异59号执行裁定书，裁定中止对执行标的柘城县学苑路南侧金帝新城南区8幢3单元3-1-1号商品房的执行。为此，柘城农商行提起本案之诉。另查明，2012年5月13日案外人陈丽与瑞星公司签订金帝新城预订协议，购买金帝新城南区8幢3单元3-1-1号商品房，约定购房款227331元，实际成交价207331元。案外人陈丽分别于2012年2月2日、2012年5月14日、2013年2月21日、2013年7月6日交付购房款共计205000元。后案外人陈丽于2013年6月25日将涉案房产转卖给张静，双方签订房屋买卖合同，约定购房价233160元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案案外人陈丽与瑞星公司签订的金帝新城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且瑞星公司已按照协议约定收受了购房款，应当将该协议认定为商品房买卖合同，而后案外人陈丽将涉案房屋转卖给本案张静。陈丽与瑞星公司签订的认购协议，及陈丽与张静签订的买卖合同均发生在瑞星公司将涉案房屋向柘城农商行抵押登记前，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于涉案房屋的交付时间早于被查封时间，张静在涉案商铺被查封前已实际合法占有该房屋。涉案房屋未办理过户登记系由于瑞星公司在将该房屋出卖后，又抵押给柘城农商行并办理了抵押登记手续，而非案外人陈丽或张静自身原因所致。综上，张静能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对柘城农商行要求准许执行涉案商铺的诉请不予支持。判决：驳回柘城农商行的诉讼请求。案件受理费4375元，由柘城柘城农商行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张静提供的2015年3月8日缴纳燃气、有线电视等费用3040元的收据，瑞星公司加盖有公章，本院予以采信。本院经审理查明的事实除与一审认定事实相一致外，另查明，2019年4月25日，柘城县农村信用合作联社经改制，名称变更为“河南柘城农村商业银行股份有限公司”。本院认为，本案的争议焦点是张静对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，陈丽与瑞星公司签订的《［金帝新城］认购协议》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等内容，且陈丽依约支付了购房款，有瑞星公司为陈丽出具收据为证，因此，上述《［金帝新城］认购协议》应认定为商品房买卖合同。而后陈丽与张静签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋转让给张静，并在金帝新城售楼处办理更名，属于合同转让，张静继受合同权利与义务，成为《［金帝新城］认购协议》的合同主体。第二，《［金帝新城］认购协议》签订的时间为2012年5月13日、陈丽与张静《房屋买卖合同》签订的时间为2013年6月25日、案涉房屋办理抵押登记的时间为2015年6月11日、案涉房屋被查封的时间为2017年9月6日。因此，张静与瑞星公司之间的《［金帝新城］认购协议》、陈丽与张静《房屋买卖合同》签订时间均早于案涉房屋办理抵押登记的时间和查封时间。第三，柘城县人民法院（2018）豫1424执异59号执行裁定已查明张静在柘城县房地产交易管理所无房屋登记信息，在查封前已合法占有案涉房屋。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，本案中张静已依约支付了购房款，柘城农商行的抵押权不得对抗张静。综上所述，柘城农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4375元，由河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇一九年十二月二日书记员  李洋洋