福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9020号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑勇乐，男，1969年9月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：罗良，福建坤广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冠宇，福建坤广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林顺征，男，1976年3月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴增鸣，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓宇，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省福州东方物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四北路159号世界金龙大厦21层A北。 法定代表人：胡珮华，公司董事长。 被上诉人（原审被告）：胡珮华，女，1990年7月14日出生，香港居民。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈业业，福建世好律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈江彬，福建世好律师事务所律师。 上诉人郑勇乐因与被上诉人林顺征、福建省福州东方物业管理有限公司（以下简称“东方公司”）、胡珮华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑勇乐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林顺征的诉讼请求，支持郑勇乐的反诉请求。事实与理由：一、一审认定事实不清、证据不足。1.郑勇乐提交了案涉场所的产权证明以及与福建金龙地产有限公司的租赁合同，之前与所谓的“胡珮华”签订的租赁合同并未履行，郑勇乐是与福建金龙地产有限公司履行的合同，从未与“胡珮华”见过面，也未向其缴纳租金等，一审法院仅根据与胡珮华签订的《租赁合同》就认定业主方为“胡珮华”错误。2.郑勇乐与林顺征签订的《场所承包协议》虽有租赁合同的基本要件，合同约定的为已装修完毕的房屋，同时设备器件齐全，与租赁合同单纯的交付房屋不同。合同也约定了“整合资源承包”“不收转让费”等内容，并非单独的租赁，双方签订的《场所承包协议》与租赁合同有明显的本质区别。一审法院认定为租赁合同错误；3.本案系因林顺征“破坏承重墙”“违规装修”产生纠纷，一审判决认定郑勇乐在合同已经到期、无权转租情况下与林顺征签订租赁合同是合同无效和合同无法继续履行的根本原因错误。4.司法评估委托书要求是对讼争房屋内的装饰装修进行评估，但《资产评估报告》结论是承租人林顺征投入的装饰装修市场价值为105348元，鉴定机构未对法院的委托事项进行全部鉴定，且报告中未体现任何“林顺征投入”的依据，也没有具体的单据或凭证予以证实，且所认定的鉴定对象也是林顺征单方面指认。事实上，装修的大部分为郑勇乐之前所装修，其所谓的价值大部分是郑勇乐附加上去的，一审判决以郑勇乐附加的装饰装修市场价值为依据要求郑勇乐赔偿林顺征的装修损失无事实依据。5.一审判决郑勇乐赔偿林顺征装修损失，事实上是用“侵权责任”的法律后果要求“合同之诉”的一方承担该责任，是对“侵权责任”与“违约责任”的混淆。二、一审判决程序错误。1.一审法院对郑勇乐的鉴定申请未做出允许或驳回的说明；2.一审法院对双方证据的质证意见及是否采信予以说明；3.一审法院在对林顺征是选择合同之诉还是侵权之诉未予释明的情况下，直接判决郑勇乐承担合同违约责任错误。4.胡珮华属香港籍居民，一审法院在审理中未适用涉外民事诉讼程序错误。 林顺征辩称，一、一审判决对案涉《场所承包协议》实为房屋租赁合同的定性准确。案涉《场所承包协议》具备租赁合同的基本要件，郑勇乐在管辖权异议阶段提出的合同性质问题，已经一、二审法院审查认定。《场所承包协议》系房屋租赁合同定性准确。二、根据在案证据，郑勇乐与胡珮华签订的《租赁协议》为无效合同，且合同期限届满，郑勇乐并无转租权利，一审对该节事实认定清楚。三、一审认定案涉房屋租赁合同无效及郑勇乐过错应赔偿林顺征损失并无不当。1.郑勇乐明知租赁房屋为违章建筑，对合同无效后果和林顺征依无效合同投入营业准备的损失具有完全过错。2.郑勇乐明知前一手租赁合同到期、转租合同无法履行而隐瞒相关事实，是转租合同无法履行的又一根本原因，一审对此认定正确。3.郑勇乐主张林顺征违规拆除承重墙并导致转租合同无法履行无事实依据，一审判决对此认定无误。4.郑勇乐与胡珮华因租赁问题另有纠纷是导致转租合同无法履行的障碍。四、该次委托系经林顺征申请而作出，委托的范围和目的即为查清林顺征所投入的装饰装修价值，不存在不明确和含义混淆的问题。本案《资产评估说明》对评估范围的具体项目进行了说明，郑勇乐主张资产评估公司所评估对象的大部分实系郑勇乐投入，没有事实依据。郑勇乐无故拒不到达勘验现场的情况下，主张评估对象具体项目大部分系其实际投入，但不能说明具体哪些项目由其投入形成，也没有相应证据证明其主张的特定项目实际系其投入形成。故评估报告和一审判决认定的该节事实无误，郑勇乐主张不能成立。五、一审判决驳回郑勇乐反诉请求符合法律规定。1.案涉租赁房屋为违章建筑，无论是郑勇乐与胡珮华第一手房屋租赁合同，还是其与林顺征的转租合同，均是无效的。郑勇乐据无效合同主张林顺征承担违约责任没有法律依据。郑勇乐关于林顺征破坏房屋承重墙的事实主张，没有证据支持，不能成立。六、一审判决程序合法。林顺征依与郑勇乐《场所承包协议》对其提出损害赔偿主张，不存在法律责任竞合问题。郑勇乐该节上诉理由没有事实和法律依据。综上所述，请求驳回郑勇乐上诉请求，维持原判。 胡珮华、东方公司辩称，一、一审判决及林顺征的本诉请求及郑勇乐的反诉请求，均未涉及胡珮华、东方公司，故本案一、二审均与胡珮华、东方公司无关。二、一审判决认定事实清楚，应予维持。1.本案租赁房屋确为胡珮华出租给郑勇乐。郑勇乐向胡珮华租赁的房屋是否违章，不属于本案的审理范围，无论是林顺征还是郑勇乐，在他们的诉请中都没有涉及房屋违章的问题，根据“不告不理”的民事诉讼原则，一审法院对此不予审查，并不违反诉讼程序。2.一审认定郑勇乐与林顺征签订的《场所承包协议》实为租赁合同，认定正确。承包协议的法律实质为房屋租赁合同。三、本案为房屋租赁合同纠纷，属不动产纠纷，本案胡珮华虽然为香港居民，但本案不适用涉外民商事案件集中管辖的司法解释，应适用专属管辖，一审法院对本案具有管辖权，无需适用涉外民事诉讼程序的特别规定，一审法院程序适用正确。 林顺征向一审法院起诉请求：1.确认林顺征、郑勇乐签订的《场所承包协议》无效；2.判令郑勇乐立即向林顺征双倍返还保证金、返还押金及租金合计36万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判令郑勇乐立即向林顺征赔偿损失403900元；4.判令东方公司、胡珮华对第2、3项诉请承担连带责任。本案诉讼费由郑勇乐承担。 郑勇乐向一审法院提出反诉请求：1.判令林顺征赔偿郑勇乐装修损失15万元并归还场所内设备（大厅5匹柜式空调2台、楼上房间1.5匹空调挂机2台、阳光房鸡翅台板木1张、鸡翅木椅子5张、鸡翅木短矮椅1张、泡茶石茶盘1个、泡茶电壶1个、卫生间热水器1台、电压力锅1个、电磁灶1个、电饭煲1个、煤气瓶1个、电风扇1个、水净化器1个、电冰箱1台）；2.判令林顺征赔偿郑勇乐承包收入损失464000元。本案的本诉和反诉的诉讼费由林顺征承担。 一审法院认定事实：2012年，胡珮华与郑勇乐签订一份《租赁协议》，约定胡珮华将福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦东北角双层房屋（建筑面积约160平方米）出租给郑勇乐；郑勇乐已对房屋做了充分了解，该房屋系胡珮华利用大厦原有的临时设备用房改建而成，无土地、建设、规划、消防建设审批与竣工验收手续，系违章建筑，郑勇乐自愿承租该房屋，自愿承担所有法律责任与后果；郑勇乐租赁房屋用于办公写字楼等性质，不得用于娱乐、各种会馆、食品与餐饮业经营；租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日止；不得擅自转租、转让或转借。 2018年，林顺征与郑勇乐签订一份《场所承包协议》，约定：郑勇乐将福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦东北角双层房屋承包给林顺征经营；林顺征已对房屋及周边现状做了充分了解，该房屋于90年代利用大厦原有的设备用房改建而成，总计二层面积约200平方米，二楼的阳光房系后来加盖的；房屋已装修完毕，设备器件齐全，作为茶会所使用，所有现状物品器械供林顺征使用，并由其签收；林顺征支付15万元作为装修等物品的保证金，合同期满无息退还，但合同期内如林顺征违约退出，则须按约定比例从中扣除补偿郑勇乐；承包期自2018年9月1日至2021年9月31日，每月承包金2万元，按月结算；林顺征缴纳4万元保证金，承包期满无违约则无息返还；林顺征如需对房屋进行装修、拆改或增扩设备，必须提供相应资料给郑勇乐，并征得书面同意，费用自理；林顺征拖欠承包金、水电费、使用不当或人为原因造成房屋和设备损坏，郑勇乐有权停水停电并终止协议，收回物业。2018年8月8日，郑勇乐出具收条，确认收到林顺征装修及物品保证金15万元；9月1日，郑勇乐出具收条，确认收到林顺征租赁押金4万元、租金2万元。 2018年8月8日，林顺征与林玉平、吴诚斌、胡玉昌签订一份《股东合作协议》，约定按同等份额出资共同投资经营福州五四路世界金龙大厦武夷纵苑茶会所。2018年8月10日，林顺征与南平市未来装饰工程有限公司签订一份《工程施工合同》，工程地点为“福州市金龙大厦旁边”，合同总价款199243元。2018年8月、9月，未来公司开具三张收款收据，交款单位均为“福州市鼓楼区五四路159号仕捷金龙大厦东北角茶会所”，项目均为装修款，金额总计15万元。2018年8月25日，武夷山山人说茶业有限公司与林顺征签订一份《定购合同》，约定林顺征向该公司购买茶叶包装礼盒和罐子及材料，预付款30000元，概不退还，如超出以实际金额结算；同日，双方签订一份《培训协议》，约定由该公司培训茶叶知识和茶艺知识，培训人员3名，时间15天，费用2万元，含吃住、车费，费用一次性支付，概不退还。2018年8月10日，该公司开具了茶艺师培训费2万元的收款收据，交款单位为“武夷枞苑”；8月24日、30日，该公司分别开具了茶叶包装费1万元、茶叶2万元的收款收据，交款单位均为“林丹”。2018年8月27日，由福州市鼓楼区华明麦田房产经纪服务部提供居间服务，林玉平与高董平签订一份《房屋租赁合同》，约定：林玉平向高董平租赁福州市鼓楼区蔚蓝国际天星座2#501单元房产，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，租赁押金16000元，月租金8000元，签订合同当日支付租赁押金和首月租金；林玉平承担的居间服务费为月租金金额的50%。 2018年8月23日，郑勇乐在租赁房屋门上张贴告示，称林顺征违反约定，未经同意拆除主墙体和承重墙，要求其立即停止装修；9月12日，林顺征向福州市公安局温泉派出所报警，报警回执记载报警事项为“装修水电被停”；9月30日，林顺征委托福建联合信实（福州）律师事务所陈晓宇律师，向郑勇乐发函，要求其解决租赁房屋供电中断问题，免除供电恢复前的租金及其他费用；10月13日，郑勇乐复函称林顺征未经其和业主胡珮华同意拆除主墙体和部分承重墙，造成安全隐患，且未办理大楼装修备案手续，经多次告知未停止施工，要求理顺在立即停止施工、恢复原装修状态、消除安全隐患；10月23日，胡珮华向郑勇乐发出收房通知书，称租赁期限已过，且郑勇乐未经其同意违规装修，要求其11月1日前交还租赁房屋；10月26日，郑勇乐回函要求胡珮华提供租赁房屋产权证明，否则拒绝交付租赁房屋并追偿有关费用；11月8日，胡珮华向郑勇乐发出已收房通知书，称因郑勇乐按其收房通知书的要求交还租赁房屋，已于11月6日收回房屋。 本案审理过程中，经林顺征申请，一审委托福建华成房地产土地资产评估有限公司对福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦东北角双层房屋内林顺征投入的装饰装修价值进行评估，评估结论为上述装饰装修在2019年6月3日的市场价值为105348元。 一审法院认为，林顺征于2018年与郑勇乐签订的合同虽然名为《场所承包协议》，但具备租赁合同的基本要件，实为租赁合同。郑勇乐与胡珮华之间的租赁合同，早已于2015年9月30日终止，双方之间未续签合同，且合同还明确约定不得擅自转租，故上述《场所承包协议》应为无效。至于郑勇乐主张其系向房屋所有权人福建金龙地产有限公司租赁房屋且不存在不能续租的情况，其提供的合同及房屋所有权证的房屋坐落、面积、租金等，与郑勇乐和胡珮华、林顺征分别签订的合同均无法对应，且该合同的租赁期限也早已届满，不能证明其主张，一审不予采纳。 双方未就合同无效的责任进行约定，郑勇乐主张林顺征违规装修才导致房屋被业主收回，但提供的证据不足以证明林顺征存在违规拆除承重墙等问题，其明知与胡珮华的合同已经到期、无权转租，还于2018年与林顺征签订租赁合同，才是合同无效和合同无法继续履行的根本原因，其应对林顺征的损失予以赔偿。胡珮华、东方公司与林顺征不存在合同关系，故胡珮华、东方公司无需承担责任。 关于具体赔偿费用，一审分析如下：1.林顺征要求郑勇乐双倍返还保证金、返还押金及租金，一审支持返还其已支付的保证金15万元、押金4万元、租金2万元。至于双倍返还违约金和按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息的诉请，没有依据，一审不予支持；2.林顺征要求郑勇乐赔偿各项损失403900元。一审认为，林顺征为在租赁房屋经营投入的费用，除上述支付给郑勇乐的费用外，还有装修费用、培训费用和茶叶包装礼盒和罐子及材料费，对于装修费用，因装修尚未完成，应以评估价值105348元为准。 林顺征要求郑勇乐赔偿培训费用2万元和茶叶包装等费用3万元，及租赁蔚蓝国际房屋的费用，但其提供的培训费等收款收据中的交款人均非林顺征。林顺征未提供已经支付租金的凭据，并且该合同的承租人林玉平虽然确系林顺征经营茶会所的合伙人，但根据本案证据无法确认其租赁房屋是否用于经营茶会所，故上述费用一审不予支持。 至于郑勇乐主张林顺征应赔偿其装修损失15万元、承包收入损失464000元，一审认为，其提供的证据不足以证明其损失，装修已被拆除，无法进行评估，且租赁合同无效和无法继续履行的根本原因在郑勇乐一方，故其主张一审不予支持；关于归还场所内设备，一审认为，租赁房屋现被收回，从胡珮华和东方公司提交的收房时视频可见租赁房屋内有空调、冰箱、风扇、煤气瓶、水壶、桌椅等部分物品，即上述部分物品现并非由林顺征占有，虽然从该视频无法确认郑勇乐主张的物品全部仍在租赁房屋内，但郑勇乐亦无证据证明所列物品现由林顺征占有，且故其诉请一审不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认林顺征、郑勇乐签订的《场地承包协议》无效；二、郑勇乐于本判决生效之日起十日内返还林顺征保证金15万元、押金4万元、租金2万元；三、郑勇乐于本判决生效之日起时日内赔偿林顺征装修损失105348元；四、驳回林顺征的其他诉讼请求；五、驳回郑勇乐的反诉诉讼请求。案件受理费11439元，适用简易程序减半收取5719.5元，由林顺征负担2300元，郑勇乐负担3419.5元；反诉费9940元，减半收取4970元，由郑勇乐负担；评估费3327元，由郑勇乐负担。 本院二审期间，郑勇乐围绕上诉请求提交了：郑勇乐微信朋友圈照片，证明郑勇乐承包给林顺征的场所于2015年6月9日开业时发了微信朋友圈，其中侧门广告位、一楼门窗、一楼吊顶、二楼卫生间、阳台走道及独立广告等部位都已装修好。本院组织了当事人进行了质证。林顺征质证认为，该证据不属于新证据，且属于电子化证据，对真实性不予认定，且与本案不具关联性，不影响处理结果。东方公司、胡珮华对该证据的真实性和关联性均有异议。本院经审查认为，郑勇乐无正当理由逾期提交该证据，且不足以证明待证事实，不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、讼争合同性质及效力问题；二、因合同无效造成损失的责任承担问题。三、合同无效造成损失的责任承担问题。 一、关于讼争合同性质及效力问题。 首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承包合同是指发包人授权承包人以发包人的名义从事经营、管理等商业活动。本案郑勇乐与林顺征签订的合同虽名为《场所承包协议》，但根据该协议双对双方权利义务等内容的约定，实为房屋租赁合同。关于该合同性质问题亦已经本院生效裁定认定，一审认定郑勇乐与林顺征签订的《场所承包协议》实为租赁合同正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在案证据不足以证明讼争房屋已经取得《建设工程规划许可证》，且本案郑勇乐在与出租人胡珮华的《租赁合同》期限早已届满且合同约定不得转租的情况下，将讼争房屋转租给林顺征，一审法院据此认定合同无效并无不当。郑勇乐主张合同应为承包合同且应合法有效的上诉理由不能成立。 二、关于林顺征和郑勇乐因讼争合同造成损失的金额问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，讼争合同无效，林顺征诉请郑勇乐返还其支付的保证金、押金、预付的9月租金于法有据，应予支持。林顺征在讼争房屋投入的装修费用，系一审法院委托福建华成房地产土地资产评估有限公司评估，评估人员亦有相应资质，该评估意见合法有效，评估价值为105348元，郑勇乐主张其中包含其原投入装修部分，但其在一审评估鉴定过程中怠于行使权利，亦未能提交充分证据予以证明，故一审法院依据评估结果认定林顺征装修损失为105348元合理。 关于郑勇乐主张的装修损失、承包收入损失等问题。本院认为，结合涉讼协议关于装修物品保证金、装修完毕、设备齐全等条款，可以确定讼争房屋在出租给林顺征之时存在装修，但因已经拆除无法认定，亦无法进行评估，另郑勇乐提供的证据不足以证明承包收入损失，故一审法院对此不予认定并无不妥。 三、合同无效造成损失的责任承担问题。 根据郑勇乐与胡珮华签订的《租赁合同》中关于讼争房屋情况的描述、约定等内容可以认定，郑勇乐既明知讼争房屋系临时设备用房改建而成、未取得建设工程规划许可证，无土地、建设、消防等相关手续，亦明知其无转租权利且合同期限已于2015年9月即届满，仍提供不符合租赁合同要件的讼争房屋给承租人林顺征使用，存在主要过错。 在签订合同过程中，林顺征作为承租人对租赁标的即讼争房屋是否存在权利瑕疵问题负有审查义务，应充分了解讼争房屋现状，但其未能充分审查讼争房屋权属等状态，且其在与郑勇乐签订的《场所承包协议》明确讼争房屋系“90年代利用大厦原有的设备用房改建而成，总计二层面积200平方，二楼有阳光房系后来加盖……”，故本院认为林顺征对于讼争合同无效存在一定过错。同时，根据讼争协议约定，林顺征装修应征得郑勇乐书面同意，现在案证据不足以证明林顺征已征得郑勇乐书面同意装修，故对其关于系经允许进行装修的辩解不予采信。结合讼争协议关于如果两年内拆迁给予装修80%折旧补偿的约定及林顺征装修工程尚未完工即因本案纠纷导致停工等情况，综合本案履行情况、双方当事人的过错程度、损失情况，衡量公平原则，本院酌定郑勇乐对因合同无效所造成的损失承担70%的民事责任、林顺征承担30%的民事责任，即郑勇乐应赔偿林顺征装修损失105348元×7%=73743.6元。本案评估费用3327元亦由双方当事人按照前述比例承担。 另，郑勇乐关于一审法院程序违法的主张没有事实依据，不予支持。综上所述，郑勇乐上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3420号民事判决第一项、第二项、第五项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3420号民事判决第三项、第四项； 三、郑勇乐于本判决生效之日起十日内赔偿林顺征装修损失73743.6元； 四、驳回林顺征的一审其他诉讼请求； 五、驳回郑勇乐的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费11439元，减半收取5719.5元，由林顺征负担3595.04元，由郑勇乐负担2124.46元；一审反诉案件受理费9940元，减半收取4970元，由郑勇乐负担；评估费3327元，由郑勇乐负担2328.9元，由林顺征负担998.1元。二审案件受理费15970.22元，由郑勇乐负担15365.87元，由林顺征负担604.35元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十二月十八日 法官助理蔡娟 书记员林舒