广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初4300号 原告：南宁市五洲大酒店，个体工商户，住所地：南宁市五注册号：4501XXXXX9241。 经营者：郑作林。 委托诉讼代理人：杨诚，广西广司律师事务所律师。 被告：何仁崇，男，1959年7月2日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被告：林长形，男，1980年5月11日，汉族，户籍所在地:浙江省瑞安市，现住南宁市。 被告：王明新，男，1977年10月22日出生，汉族，户籍所在地：浙江省平阳县，现住南宁市兴宁区。 以上三被告的共同委托诉讼代理人：杨清娟，广西万益律师事务所律师。 以上三被告的共同委托诉讼代理人：金杰，广西万益律师事务所律师。 第三人：南宁市江南区淡村村民委员会，住所地：南宁市江南区。 法定代表人：雷文宙，主任。 第三人：广西南宁海王府餐饮投资有限公司，住所地：南宁市江南区，统一社会信用代码：9145XXXXX2437。 法定代表人：刘闫，董事。 第三人：刘闫，男，1978年3月15日出生，汉族，系广西南宁海王府餐饮投资有限公司的法定代表人，住南宁市。 第三人广西南宁海王府餐饮投资有限公司及刘闫的共同委托委托代理人：彭超，广西双贺律师事务所律师。 第三人广西南宁海王府餐饮投资有限公司及刘闫的共同委托委托代理人：李灵俐，广西双贺律师事务所律师。 原告南宁市五洲大酒店（下简称：五洲大酒店）与被告王明新、林长形、何仁崇，第三人南宁市江南区淡村村民委员会（下简称：淡村村委会），第三人刘闫、第三人广西南宁海王府餐饮投资有限公司（下简称：海王府公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理，其后与本案与当事人相同、诉讼地位对立的本院（2018）桂0105民初3321号、（2019）桂0105民初1351号案件合并审理，于2019年12月13日，公开开庭进行了审理。本案已经言词辩论终结。原告五洲大酒店的委托诉讼代理人杨诚律师，被告王明新、林长形、何仁崇的共同委托诉讼代理人杨清娟律师、金杰律师，第三人刘闫、第三人海王府公司的共同委托诉讼代理人彭超律师，到庭参加诉讼。第三人淡村村委会，经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案中止期间，不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告南宁市五洲大酒店提出的诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告返还租用房屋；3.请求判令被告支付租金436986元（暂从2017年11月1日计至2018年8月1日，实际要求计算至被告履行之日止）；4.请求判令被告支付迟延交纳租金的违约金393282元（按半年租金总额即291325元每天按千分之五暂从2017年11月1日计至2018年8月1日，实际要求计算至被告履行之日止）5.请求判令被告支付物业管理费24772.5元（计算至被告返还所占房屋之日止）6.本案的诉讼费、公告费等费用由被告承担。事实与理由：原告从第三人淡村村委会处租赁取得案涉房屋后，与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将落于南宁市江南区五一东路租给被告使用，被告应先交租金后使用。2017年11月1日，被告停止交纳租金，至今被告已拖欠租金、逾期支付租金产生的违约金和物业服务费。原告依照约定可以解除合同。为维护合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 在本院释明案涉租赁合同无效后，原告变更诉讼请求：第1项诉讼请求不再主张；租金改为房屋占有使用费、违约金改为滞纳金，计算方式不变。 被告王明新、林长形、何仁崇共同辩称：本案合同无效的过错在于原告，原告与淡村村委会签订的租赁合同，对于租赁物的合法状态是最了解的，且被告在与原告签订的租赁合同中也要求原告提交相应的合法证件，但原告长期故意隐瞒租赁物没有取得合法手续的事实，存在过错。场地占用费起算时间应为2018年6月28日起至五洲大酒店实际占用之日止，时间应为2018年下半年，应为本案第一次庭审后，因为是五洲大酒店强行破门占有场地的，因此具体时间要由原告举证。对于五洲大酒店破门，强行变卖处置被告存在场地的各类物品的非法行为，被告已经报案处理，并保留追偿权。声明：请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人淡村村委会书面陈述称：案涉场地所在的建筑物的所有权人是淡村村委会。声明：请求法院依法处理。 第三人刘闫及海王府共同陈述称：原告与被告的纠纷与本方无关。请求法院依法处理。 被告在第二次法庭审理时当庭提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.反诉被告向反诉原告赔偿可得利益损失3999088元；3.反诉被告向反诉原告退回押金45000元；4.反诉被告向反诉原告赔偿装修、设备损失3379590元；5.本案全部诉讼费由反诉被告负担。 在（2018）桂0105民初3321号案件审理过程中，刘闫及海王府公司申请对案涉场地的漏水原因、漏水起始时间等问题申请进行司法鉴定；本案因此中止诉讼；后因刘闫及海王府公司不交纳鉴定费，该案的司法鉴定程序终结。 经审理查明：本案案涉的商铺坐落于南宁市江南区，该建筑物所在的土地的所有权人为第三人淡村村委会。本案当事人未举证证明案涉建筑物办理了建筑工程规划许可证。 第三人淡村村委会将淡村商贸城出租给原告。 2013年5月22日，五洲大酒店（甲方）与被告王明新、何仁崇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将南宁市江南区租赁给乙方；第七层租赁期15年，自2011年11月1日至2026年2月28日；第七层面积1835㎡，第一年至第五年租金为每月每平方米24.5元，第六年至第十年在第五年租金的基础上递增8%，计六个月租金为291325元，第十年至第十五面租金在第十年的租金基础上递增8%；乙方交纳押金45000元，租赁期满，乙方无违约且无欠任何费用，甲方予以无息返还乙方；第四之3条约定：属于租赁房屋本身的质量（即非乙方装修原因造成的房屋质量问题）引起的维修费用和损失由甲方负责；第五之3条约定：乙方对租用的第七层、第九层电器设备及物品应定期保养、维修（至总电表水表后部分），对公用部门的设备的定期保养及维修的费用应承担分摊费用；乙方逾期支付半年租金的5‰的违约金，甲方书面通知催交，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，乙方不能拆除所有装修及使用物等内容。 王明新、林长形、何仁崇三人是合伙关系。 合同签订后，被告向原告交纳押金45000元。 其后，被告将案涉场地出租给第三人刘闫，刘闫设立了海王府公司。租赁关系履行中，自2015年5月1日起，由第三人刘闫将被告应负担的租金交纳给原告，并按1.5元/㎡·月的标准，支付物业服务费给原告。第三人刘闫于2017年11月1日起，停止向原告支付租金和物业服务费。 2018年3月21日，原告向被告发出律师函，该函于2018年3月27日到达被告何仁崇。2018年4月17日，原告制作《房屋租赁合同解除通知书》，并刊登于2018年4月23日的《广西法治日报》。 2018年4月9日，被告向原告发出《关于暂缓交付房屋租金的函》。2018年4月16日，原告的经营者郑作林在微信软件中回复：王总，你们再次要求租金缓交我们股东通不过，已经半年时间过去了，下半年的租金又要交了。 2018年6月27日，本院法官主持对案涉场地进行了交接，由第三人刘闫及海王府公司交还案涉场地给被告，法官要求当事人不得对案涉场地进行改动，并等候司法鉴定。 2018年6月30日，被告通过微信软件，向原告的经营者郑作林发送案涉房屋的漏水情况。2018年7月2日，被告通过微信软件，向原告的经营者郑作林发出《关于请求暂缓交付房屋租金的函》，记载：被告与第三人刘闫之间的纠纷已经在法院处理，2018年6月27日，在法院法官的主持下，场地完成交接，但场地严重漏水，需要司法鉴定漏水责任、进行场地维修后才能另行出租。 2019年5月6日，被告王明新拨打与原告的经营者郑作林的移动电话（号码189××××7999），双方通话中，郑作林承认在去年（2018年）已经自行收回案涉场地。当日，被告通过微信软件向原告的经营者郑作林发出信息：郑总你去年把锁换了，我要拿东西，钥匙放在那里郑作林回复：你拿东西，先把租金付了先吧。去年我律师发函给你，限时你过来清理场地，交清租金，你自己放弃。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。 案涉建筑物的所有权人是淡村村委会，淡村村委会将案涉场地出租给五洲大酒店，五洲大酒店转租给王明新、何仁崇二人，王明新、林长形、何仁崇三人又转租给第三人刘闫，刘闫设立海王府公司，则当事人的法律关系为淡村村委会为出租人、五洲大酒店为承租人，王明新、林长形、何仁崇为次承租人，刘闫及海王府公司是第三手承租人；以上主体全部进入诉讼，作为三个关联案件的当事人。先予叙明。 本案被告在第二次开庭时当庭提出反诉。经审核，本院认为，对被告的反诉不予接纳，不在本案中合并审理，应由被告另案起诉。 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，由《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。 当事人未能举证证明案涉建筑物办理了建设工程规划许可证的，原告与被告签订的租赁物为淡村商贸城第七层房屋的《房屋租赁合同》无效，该合同应不再履行。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。案涉租赁合同因租赁物无建筑工程规划许可证而无效，租赁物也已经由五洲酒店自行收回；故原告提出的解除租赁合同、返回房屋的诉讼请求，不再处理。 案涉场地已由原告自行收回，原告既未通知法院，也未通知公安局等其他国家机关、未办理公证，也未通知案件其他当事人的，应由原告因此承担举证证明收回案涉场地的具体时间的证明责任。原告举证不能的，应承担举证不能的不利后果。被告提交的通话记录中，原告的经营者郑作林承认在2018年已收回案涉场地的，原告又未能进一步举证收回案涉场地的具体时间的，此日期可采纳被告的主张，应推定为2018年12月31日。 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，由《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，明文解释。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，由《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，明文规定。 本案被告从原告处承租案涉场地后，又将案涉场地转租给第三人刘闫及海王府公司。在2017年11月1日起，被告在客观上停止交付租金，不管是否是因为第三人刘闫及海王府公司的不交租金的原因造成的，但此时被告在客观上也不向原告交付租金（占有使用费）的，也属于被告违约，根据上述法律规定，应当先由被告向原告承担责任，被告可以另案再与第三人刘闫及海王府公司解决纠纷。被告在2018年4月9日向原告的经营者郑作林送达的请求缓交租金的函，郑作林在2018年4月16日回复不同意，则双方未能达成被告可以缓交或免交租金的补充协议，被告还是应当依照原合同的约定，参照租金标准，支付场地占有使用费。 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，由《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，明文规定。本案司法鉴定期间，应参照适用此条法律规定。在案涉租赁物等待鉴定期间，因鉴定导致承租人（被告）不能使用租赁物的期间，应当不计租金或延长相应的租赁期间。故原告主张的2018年7月1日（被告通知原告租赁物等待鉴定起始时间）至2018年12月31日（原告自行收回租赁物之日）期间的占有使用费、物业服务费，不符合法律规定，本院不予支持。 故原告主张的案涉场地的占有使用费，应参照合同约定的计算标准，自2017年11月1日起，计算至2018年6月30日止，为8个月的占有使用费，计388433.33元（含2017年11月1日至2017年12月31日的2个月租金标准97108.33元和2018年1月1日至2018年6月30日的6个月租金标准291325元）。原告主张的占有使用费，逾此部分，本院不予支持。 被告在本案诉讼中要求原告退还租赁押金45000元，根据合同约定，押金担保被告应付的全部费用，且根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”之规定，押金应予抵扣租金。则原告所主张的占有使用费（余额）为343433.33元（含2017年11月1日至2017年12月31日的52108.33元和2018年1月1日至2018年6月30日的291325元） 被告没有交纳占有使用费，造成原告损失，应予赔偿。原租赁合同无效，合同中的违约金条款也无效，本院依法调整原告的损失为占用使用费的利息损失：其中以52108.33元为基数，自合同约定的前一期剩余的履行日期即2017年11月1日起计算，以291325元为基数，自合同约定的下一期租金交付日期即2017年12月15日起，均按中国人民银行规定的金融机构一年期人民币贷款基准利率计算至被告清偿之日止。 原告与被告成立的物业服务合同，不因租赁合同无效而无效，物业服务合同有效而继续履行。按照此前物业服务合同的实际履行情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应按1.5元/㎡·月的标准，向原告交纳自2017年11月1日至2018年6月30日的物业服务费计22020元（1.5元/㎡·月×1835㎡×8个月）。原告主张的物业服务费，逾此部分，本院不予支持。 本案因当事人各执己见而调解不成。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告南宁市五洲大酒店与被告王明新、何仁崇于2013年5月22日签订的租赁物为坐落于南宁市江南区房屋的《房屋租赁合同》条款无效，该部分合同条款不再继续履行； 二、被告王明新、林长形、何仁崇向原告南宁市五洲大酒店支付坐落于南宁市江南区自2017年11月1日至2018年6月30日的房屋占有使用费（余额）343433.33元； 三、被告王明新、林长形、何仁崇向原告南宁市五洲大酒店赔偿上述房屋占有使用费的利息损失（其中以52108.33元为基数，自2017年11月1日起，以291325元为基数，自2017年12月15日起，均按中国人民银行规定的金融机构一年期人民币贷款基准利率计算至被告清偿之日止）； 四、被告王明新、林长形、何仁崇向原告南宁市五洲大酒店支付坐落于南宁市江南区自2017年11月1日至2018年6月30日的物业服务费22020元； 五、驳回原告南宁市五洲大酒店其他诉讼请求。 上述第二、第三、第四项判决规定的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12352元，由被告王明新、林长形、何仁崇负担6600元，由原告南宁市五洲大酒店自行负担5752元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，预交上诉费12352元，开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  李立勋 审判员  包其剑 审判员  杨长春 二〇一九年十二月二十四日 书记员  杨 奔 ——