上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初18169号原告：上海帝奥建筑设计有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：岳丹，总经理。委托诉讼代理人：鲁毅，公司员工。被告：上海昂壹企业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：朱彦，总经理。委托诉讼代理人：顾卫平、杨惠，公司员工。原告上海帝奥建筑设计有限公司(以下简称帝奥公司)诉被告上海昂壹企业管理有限公司(以下简称昂壹公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帝奥公司的法定代表人岳丹及委托诉讼代理人鲁毅，被告昂壹公司的委托诉讼代理人顾卫平、杨惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。帝奥公司向本院提出诉讼请求：1、判令帝奥公司与昂壹公司签订的《租赁合同》的租赁期限变更为2019年3月27日至2024年3月26日；2、判令昂壹公司支付帝奥公司维修损失29万元。事实与理由：帝奥公司与昂壹公司于2018年12月6日签订房屋《租赁合同》，约定，帝奥公司租用昂壹公司管理的位于上海市虹口区通州路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室房屋作为办公使用，租赁期限自2018年12月20日起至2023年12月19日止，共计60个月，其中免租期为90天，即2018年12月20日起至2019年3月19日止。合同第3.2条第(1)款约定，租赁房屋的交房日期为2018年12月19日，“在交付过程中，若租赁物业有不符合约定的交付标准且影响乙方正常使用的瑕疵，则视为甲方无法在交付日向乙方进行交付……”，同时，合同第3.2条第(2)款约定，“如甲方无法在交付日向乙方交付租赁物业的，则本合同内约定的免租期和租赁期相应顺延，合同继续履行”。帝奥公司于2018年12月20日接收租赁房屋后立即安排相关人员进场开始装修。帝奥公司在对租赁房屋进行装修的过程中发现，租赁房屋地坪存在严重的开裂、起砂、空鼓等质量问题，严重影响帝奥公司的装修工作，帝奥公司立即与昂壹公司进行沟通并要求昂壹公司对地坪进行整体重做，避免对帝奥公司的装修及后续使用造成较大影响。帝奥公司与昂壹公司经协商一致，同意由昂壹公司于2019年1月26日至1月30日对租赁房屋地坪进行全面整修，昂壹公司亦发函帝奥公司对修复日期及具体施工工艺进行书面告知。2019年2月初，帝奥公司对租赁房屋恢复装修工作后发现，昂壹公司未能按照双方的约定对租赁房屋地坪进行整体修复，同时对于修复的部分地坪，施工工艺及施工质量也完全不符合双方的约定，双方再次就租赁房屋地坪施工质量问题进行沟通，昂壹公司同意按双方约定的要求，自2019年3月5日起对租赁房屋地坪进行修复，完工时间约定为2019年3月17日。2019年2月28日，昂壹公司发函给帝奥公司明确了具体施工工期及要求。2019年3月25日，昂壹公司再次发函帝奥公司，确定租赁房屋的地坪已全部修复完毕并对施工过程中的其他损害进行了维修。帝奥公司于2019年3月26日收到昂壹公司书面通知后于2019年3月27日会同昂壹公司一起对进行维修的租赁房屋地坪进行了验收，对仍然存在的小问题双方同意立即修整，帝奥公司也立即组织相关人员重新进场开始装修施工。帝奥公司认为，2018年12月20日接收租赁房屋后，因房屋地坪存在严重质量问题，帝奥公司一直未能正常装修。同时，因昂壹公司修复地坪，帝奥公司前期已经进行的相关装修工作全部报废，地坪修复后，帝奥公司不得不重新开始装修事宜，对帝奥公司造成了较大的影响。故帝奥公司诉至本院，要求判如所请。昂壹公司辩称，不同意帝奥公司的诉讼请求。合同约定房屋按现状交付，交付的时候帝奥公司未提出异议，也不符合合同约定的顺延条件。鉴于昂壹公司对地坪进行了维修，可以考虑合同顺延26天。帝奥公司要求的维修费用没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月6日，帝奥公司(承租方，乙方)与昂壹公司(出租方，甲方)签订《租赁合同》，约定，甲方将位于上海市虹口区通州路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室出租给乙方使用。该物业的建筑面积共3,404.36平方米。该物业的现有装修及设施状况，在附件二中列明，乙方核对无误后需在附件二上签名盖章。除双方另有约定外。附件二将作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该物时的验收依据。乙方向甲方承诺，租赁该物业仅作为办公使用。租赁期限自2018年12月20日至2023年12月19日，共60个月，其中免租期为90天，即2018年12月20日至2019年3月19日。免租期内乙方无需交纳租金，但在此期间产生的物业管理费、水、电、垃圾清运费等由乙方租赁房屋而产生的相关费用仍应由乙方承相。免租期结束次日即为“起租日”。双方确认，该免租期是考虑到乙方装修改造的实际情况、基于对于乙方经营上的支持、由甲方在租赁期内给予的优惠，该期限为固定期限。双方同意于2018年12月19日进行租赁房屋的交付。依据本合同1.3条的约定签署文件为双方已按照约定完成了租赁房屋交付的标志。在交付过程中，若租赁物业有不符合约定的交付标准且影响乙方正常使用的瑕疵，则视为甲方无法在交付日向乙方进行交付；若租赁物业有不符合约定的交付标准的但不影响乙方正常使用的瑕疵，则应由甲方进行整改，但乙方不得以此为理由拒绝接收物业，否则视为甲方已在交付日按照约定的交付标准向乙方完成了交付义务。如甲方无法在交付日向乙方交付租赁物业的，则本合同内约定的免租期和租赁期相应顺延，合同继续履行，乙方同意不向甲方追索任何与此相关的违约或赔偿责任；如乙方无正当理由未能在交付日接收租赁房屋的，则视为甲方已在交付日按照约定的交付标准完成了交付义务，本合同内约定的装修期和租赁期仍应按照合同的约定起算。若在本合同约定的交付日之前，乙方已进入并实际控制了租赁物业的，则实际控制日视为房屋的实际交付日，且甲方已按照约定的交付标准完成了交付义务，本合同内约定的装修期和租赁期则相应提前起算。租金的收款方为昂壹公司，具体租金的金额为：自起租日起租金含税单价为4元/天/㎡，月租金含税合计414,197.13元；(非含税租金单价为3.64元/天/㎡，非含税月租金为376,542.85元)；该租金自第三年开始租金在上一年租金的基础上逐年递增5%，即2020年12月20日—2021年12月19日期间的租金单价为4.2元/天/㎡，月租金合计434,906.99元(含税)；2021年12月20日—2022年12月19日期间的租金单价为4.41元/天/㎡，月租金合计456,652.34元(含税)；2022年12月20日—2023年12月19日期间的租金单价为4.63元/天/㎡，月租金合计479,433.18元(含税)。首期租金(自2019年3月20日至2019年6月30日的租金)合计为：1,406,000.67元(含税);乙方应当于合同签订之日起5个工作日内支付。首期非含税租金合计为1,278,182.43元。租金每季度作为一个支付期，先付后用。乙方必须在每个支付期前的十五日内付清当期的租金，逾期支付租金，每逾约定日期一天，除应付的租金外，另乙方同意每日支付月租金的千分之二作为滞纳金。物业管理费每平方米每月含税为人民币21元，合计每月含税价71,491.56元(非含税每平方米每月为人民币19.81元，每月非含税价为67,444.87元)。首期物业管理费(自2018年12月20日至2019年6月30日的物业管理费)合计为：457,154.25元(含税);乙方应当于合同签订之日起5个工作日内支付。首期非含税物业管理费合计为431,277.59元。物业管理费每季度作为一个支付期，先付后用。乙方必须在每个支付期前的十五日内付清当期的物业管理费，逾期支付物业管理费，每逾约定日期一天，除应付的物业管理费外，另乙方同意每日支付月物业管理费的百分之二作为滞纳金。合同并对双方的其他权利义务及违约责任作了约定。另，合同附件二交房标准约定，地面：现状交付为准。2018年12月19日，双方对系争房屋进行了交接。2018年12月25日，帝奥公司致函昂壹公司，称，我司帝奥公司承租贵司通州路XXX号XXX层XXX-XXX室、XXX-XXX室房屋作为公司办公总部，并于2018年12月19日办理房屋交付手续。但在施工过程中发现贵司地面并不具备交房条件(水泥地面起沙、强度不够、地面有明显高低差)，对我司施工周期造成严重影响。在与贵司工程部沟通过程中，施工单位不能给出较好的整改方案(重新做出的样板段不能根本解决地面起沙的问题)，并且配合度一般，我司已对贵方的施工质量产生一定质疑。如施工方在期限内不能给出满意整改方案，为不延误工期，我司将自行进行整改，为此所耽误的整改期、整改成本，需贵司予以补偿。我司本次申请减免48天租金，物业费自具备交付条件之日起支付。2019年1月18日，昂壹公司发出《地坪修复通知》，表示，我司已收到贵司发送的函件，对地坪起砂问题给贵司造成的不便深感抱歉。收悉函件后，我司对此十分重视，立即安排人员与贵司积极进行沟通，也愿意尽快就地坪起砂问题进行修复。现我司计划于2019年1月26日至2019年1月30日期间进场进行地坪修复，为了避免耽误贵司的装修进度，请贵司积极配合我司施工队伍进场施工，并安排好专门对接人员，以尽快保质保量地完成地坪修复工作。我司在此承诺，如租赁期限内非因贵司原因再次出现地坪起砂问题，我司愿意自行承担费用进行修复，并赔偿因此给贵司造成的实际损失。2019年1月21日，帝奥公司发出《地坪修复通知的回函》，载明，贵司署期为2019年1月18日的《地坪修复通知》，现回复如下：一、贵司计划于2019年1月26日至2019年1月30日期间进场进行地坪修复，鉴于我司于2018年12月15日已接收该租赁房屋并已进场进行装修，因贵司房屋地坪起砂问题，致使我司装修工作受到较大影响，我司要求贵司尽快将地坪修复到位，我司将安排相关人员进行对接，确保修复工作顺利推进。二、我司要求，贵司应严格按照工程施工质量要求对地坪进行修复，避免再次发生因施工质量问题影响我司装修工作的正常进行。如再次发生因地坪起砂等质量问题导致影响我司租赁房屋的日常装修及后续正常使用的，我司保留要求贵司承担包括但不限于修复、赔偿实际损失及退租等相关权利。三、因此次地坪起砂导致重新修复，影响我司装修工作的正常进行，对我司造成了较大的影响，我司已于2018年12月25日致函贵司，要求贵司进行修复并提供48天免租日作为赔偿，现为体现双方真诚合作之决心，我司要求贵司提供30天免租期，作为因地坪起砂而对我司造成影响的赔偿。2019年2月25日，帝奥公司再次致函昂壹公司重申己方观点。2019年2月28日，昂壹公司又一次发出《地坪修复通知》，称，根据贵我双方于2018年12月6日签署的《租赁合同》及附件约定，我司按租赁物业原状交付贵司使用，双方对此无异议。对于租赁物业按约交付后出现的部分地坪起砂问题，我司现已聘请施工单位进行地坪修复，计划进场施工时间2019年3月5日，计划完工时间2019年3月17日。我司在此承诺并保证，按照我司修复方案完成地坪修复后，如在租赁期限内非因贵司原因再次出现地坪起砂问题，我司愿意自行承担费用进行整改，并赔偿因此给贵司造成的经济损失。此后，2019年3月5日、3月11日、3月15日，双方多次就损害及赔偿问题，发函联系。2019年3月25日，昂壹公司向帝奥公司送达《工作联系函》，告知，地坪修复工作已顺利完成，租赁物业于发函之日正式交还给贵司。2019年4月11日，帝奥公司再次向昂壹公司送达《工作联系函》，表明，2019年3月5日贵司安排施工单位对地坪进行了局部修复，2019年3月25日，贵司致函我司,明确告知地坪修复完毕，正式交还我司。我司于2019年3月26日收到《工作联系函》后立即安排相关人员于2019年3月27日会同贵司虹口项目现场负责人及施工管理人员共同对房屋地坪进行验收，验收过程中发现房屋地坪仍然存在部分瑕疵，双方现场约定，贵司立即组织人员进行修补。2019年3月31日，我司查看房屋地坪基本满足装修要求后，安排装修人员重新进场装修。现已正常施工装修。除延期计算起租期及免租期外，因地坪质量问题直接造成我司实际损失共计人民币2,204,564.25元。我司要求直接抵扣房租及相关物业费，烦请贵司收到本函之日起五个工作日内给予明确答复为盼。审理中，帝奥公司还提供了：1、案外人乐煦公司致函一份，证明昂壹公司维修后地坪还是存在问题，帝奥公司又找第三方另行维修；2、授权委托书及钥匙收条一份，证明系争房屋自2019年1月21日起交付昂壹公司维修并由昂壹公司实际控制；3、《地面拆除及清运合同》、《地坪施工合同》各一份、地坪施工发票三份，证明昂壹公司维修后，房屋仍然不能符合帝奥公司施工质量要求，帝奥公司只能自行对地面进行维修，使其符合建筑质量规范后铺设地板。昂壹公司的质证意见为：1、真实性无法确认；2、授权委托书三性均无法确认，只有帝奥公司的盖章，没有昂壹公司的盖章也没有卞正东的签字。卞正东原来是昂壹公司的工作人员，现在已经离职了。钥匙收条的真实性不予认可；3、三性均不予认可。两份合同都没有签署日期，光有合同也不能证明施工的事实。双方的租赁合同中也没有约定地坪需要满足铺设地板的要求。昂壹公司提供视频资料两份，证明地坪的修复并不影响帝奥公司装修。帝奥公司的质证意见为，现场状况是对的，帝奥公司是进行过装修，然后因为地坪维修停了，最后还拆了重装，导致了帝奥公司的装修损失。本院认为，帝奥公司与昂壹公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，交房标准中地面以现状交付为准，双方在2019年12月19日办理了房屋交接，帝奥公司未有证据证明系争房屋不符合约定的交付标准，故帝奥公司要求变更租赁期限没有合同依据，本院不予支持。嗣后帝奥公司提出地面有起砂问题，昂壹公司承诺对此予以维修，并实际于2019年1月26日至2019年1月30日及2019年3月5日至2019年3月25日两次进行了维修。但昂壹公司不应因为其自愿维修的行为而被加重合同义务，帝奥公司认为昂壹公司维修后仍不符合使用标准亦未提供充分证据予以证明，帝奥公司主张其自行维修支出的费用不应由昂壹公司承担。考虑到维修期间帝奥公司确无法按照合同目的使用系争房屋，该期间的租金不应由帝奥公司负担。因维修行为发生在免租期内，故合同约定的免租期应相应延长26日，即合同计租日应由2019年3月20日调整为2019年4月15日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：对上海帝奥建筑设计有限公司的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,650元，减半收取2,825元，由上海帝奥建筑设计有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年十二月十七日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。