广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1050号上诉人（原审原告）：何卓英，男，汉族，1963年10月5日出生，住广东省云浮市。委托诉讼代理人：郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈凤媚，女，汉族，1972年6月21日出生，住广东省广州市。委托诉讼代理人：张昭卓，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁家栋，广东翔浩律师事务所律师。上诉人何卓英因与被上诉人陈凤媚租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。何卓英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人租金68000元及从2016年5月26日起至付清该款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（按年利率6%计算至一审起诉之日为1029天，利息为11502元，本息合计79502元）；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决查明事实不清。一、在一审法院作出的（2017）粤5302民初1965号案判决前，被上诉人一直有10万元的租赁保证金在上诉人处，减除被上诉人拖欠的租金及水电费，仍有剩余。直至该10万元及利息被一审法院执行划走之前，上诉人的权利并没有受到侵犯。上诉人在2016年6月20日至2017年6月19日期间明知被上诉人没有按约定交租的情况下，也不起诉主张，原因就是上诉人的权益并未受损，权利并未被侵犯。根据《厂房租赁合同》第7条，双方约定了在被上诉人逾期不支付租金的情况下，上诉人有权收回厂房，租赁保证金不予返还，该约定是为了预防被上诉人逾期不交租时弥补租金损失及作为被上诉人违约时的违约责任。实际上，被上诉人在2016年7月缴交了38万元的租金，并在2016年12月与云城区中心城区征地拆迁工作指挥部签订了搬迁协议，如果被上诉人按搬迁协议约定搬走（应在2017年4月搬清），被上诉人所缴交的租金是足额的，加上被上诉人原有的租赁保证金，被上诉人就算经营至2017年7月份，上诉人的租金收益也没有实际受损。因此，当被上诉人在2017年6月份搬走时，即使被上诉人没有交清租金，上诉人的权利并没有被侵犯，也没有起诉的必要。但后来在2017年11月份，被上诉人起诉上诉人，要求上诉人返还全部租金及押金，一审法院受理后支持了被上诉人返还押金的请求，后通过执行划走该笔款项，上诉人获取租金收益的权利才被真正的侵犯，因此，诉讼时效应当从押金被划走时才开始计算。二、在一审法院审理（2017）粤5302民初1965号案件时，上诉人在庭审中主张被上诉人欠付租金及水电费，但一审法院没有提醒上诉人提起反诉，上诉人因为法律知识的缺乏，没有主动提出反诉要求扣减。因此，在（2017）粤5302民初1965号案件中，法院没有处理被上诉人欠付租金的问题，在该案件执行后，上诉人再提出起诉，也符合常理，上诉人没有怠于行使权利的行为。综上所述，上诉人认为本案没有超过诉讼时效，为维护上诉人的合法权益，特向二审法院提出上诉，恳请二审法院予以支持。陈凤媚辩称：1.本案上诉人主张的租金已超过诉讼时效，租赁合同是2015年5月13日签订，约定租金448000元每年，按先付后使用的方式按年收取，2015年6月20日-2016年6月19日的租金已于2015年5月15日全部支付，2016年6月20日-2017年6月19日的租金已于2016年7月支付完毕，上诉人认为被上诉人存在延付或拒付租金的情形，则应在2017年5月25日前主张支付租金；2.押金与租金的性质不同，如果上诉人认为其租金的权利受到损害，其诉讼时效应从知道或应当知道时起算，即合同明确约定的租金支付时间2017年5月25日，并不是从权利人认为其利益受到实质的损害时开始起算；3.2017年11月21日被上诉人起诉上诉人要求上诉人返还多付的租金及保证金，承租方要求业主返还押金适用的法律依据并不与业主要求租客支付租金适用时效的法律依据相同，且租客在提出起诉时同样已经超过延付或拒付租金所规定的一年诉讼时效；4.上诉人在2012年明知其厂房即将进行拆迁，却隐瞒被上诉人厂房将拆迁的事实与其签订五年的租赁合同，导致被上诉人经营不到一年就被告知进行拆迁，对被上诉人的生产经营造成了巨大的损失，被上诉人从2016年2月开始无法进行经营，期间经过与拆迁部门协商，并于2016年12月签订拆迁协议，拆迁协议签订后，上诉人以拆迁部门的赔偿数额达不到上诉人的要求为由，多次阻止被上诉人将设备产品搬离厂房，导致被上诉人于2017年3月才搬迁完毕。何卓英向一审法院起诉请求：一、判令陈凤媚支付拖欠的租金68000元及支付从2016年5月26日起至付清该款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息给何卓英（按年利息6%计算至起诉之日为1029天，利息为11502元，本息合计82116元）；二、判令陈凤媚支付何卓英拖欠的水电费共计2614元；三、本案诉讼由陈凤媚承担。一审法院认定事实：何卓英（甲方）与陈凤媚（乙方）于2015年5月13日签订《厂房租赁合同》，合同约定甲方将位于云浮市××××国道旁的厂房租给乙方作经营使用，租期五年，租金448000元/年，必须在每年的5月25日前以银行转账方式支付，保证金100000元。合同第5条约定：“厂房租金按先付后使用的方式按年收取，即每年的无税租金为人民币肆拾肆万捌仟元整（小写：448000元整），甲方不提供租金发票”，第9条约定：“租赁期间，乙方使用该厂房所产生的所有费用，如水、电、通讯、工商税、印花税、土地使用税、房产租赁税、个人所得税等以及政府部门的收费等由乙方承担，甲方不承担此租赁所产生的任何费用。”合同签订后，陈凤媚于2015年5月15日通过银行转账向何卓英支付第一年租金448000元及押金10万元，何卓英写下收条为据。陈凤媚在租赁涉案厂房后经营富康班艺馆石材厂（又名：云浮市云城区富康装饰工程部）。何卓英分别于2016年7月2日、7月6日、7月31日收到陈凤媚通过银行转账支付总共380000元，为2016年6月20日至2017年6月19日的租金，现向一审法院起诉主张陈凤媚支付剩余的68000元。陈凤媚辩称第二年的租金剩下的68000元已经通过现金支付给何卓英，但未提供收据证明。根据发票显示，涉案厂房2017年5月的电费为1214.92元，6月的电费为211.79元，5月的水费、污水处理费、垃圾处理费为353元，6月的水费、污水处理费、垃圾处理费为243元。云浮市云城区人民政府文件《关于云浮市云城区河口街田心片区综合改造提升工程预征地拆迁公告》（云浮市云城区人民政府文件，云区府【2016】17号）于2016年6月20日发布，涉案厂房所在的土地被政府征收。陈凤媚与云城区中心城区征地拆迁工作指挥部于2016年12月22日签订厂房拆迁协议，陈凤媚于2017年4月7日收到拆迁补偿款1034464.8元。云城区河口街市政综合开发建设征地拆迁指挥部于2017年4月17日向富康班艺馆石材厂租户主、陈凤媚、黄伟伟发出通知：“拆迁补偿款已经发放，依拆迁协议内容应在收到拆迁款的2天内开始搬迁并在10天内完成搬迁。鉴于目前搬迁进度缓慢，请在收到本通知五天内自行完成搬迁”，并于2018年5月23日出具《证明》说明富康班艺馆石材厂自2017年4月接到通知后开始搬运石板，到2017年6月基本搬清完毕。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。何卓英与陈凤媚于2015年5月13日签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。《厂房租赁合同》约定厂房年租金为448000元，陈凤媚通过银行转账380000元支付2016年6月20日至2017年6月19日的租金，剩余的68000元租金其抗辩通过现金支付，但未能提供收据证明，一审法院不予采信。关于陈凤媚抗辩称此笔租金已过诉讼时效，《厂房租赁合同》第五条约定租金按先付后使用的方式按年收取，陈凤媚应当在2016年6月20日前支付2016年6月20日至2017年6月19日的租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”规定，延付的68000元租金的诉讼时效期间应为2016年6月20日至2017年6月19日，何卓英于2019年3月20日向一审法院提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，且何卓英未提供证据证明存在法定诉讼时效中断的情形，陈凤媚抗辩理由成立，何卓英请求陈凤媚支付剩余租金68000元，一审法院不予支持。关于涉案厂房的水电费问题，陈凤媚抗辩称其已于2017年3月份搬离厂房，之后产生的水电费不应由其承担。但根据云城区河口街市政综合开发建设征地拆迁指挥部于2017年4月17日向富康班艺馆石材厂租户主、陈凤媚、黄伟伟发出的《通知》和于2018年5月23日出具的《证明》，结合何卓英的陈述，可证明富康班艺馆石材厂于2017年6月才搬离完毕，因此陈凤媚的该抗辩意见理据不足，一审法院不予采纳。根据《厂房租赁合同》第9条“租赁期间，乙方使用该厂房所产生的所有费用，如水、电、通讯、工商税、印花税、土地使用税、房产租赁税、个人所得税等以及政府部门的收费等由乙方承担，甲方不承担此租赁所产生的任何费用”约定，应当由陈凤媚支付其占用厂房期间所产生的水电费。何卓英请求陈凤媚支付涉案厂房2017年5月和6月的水费、电费、污水处理费、垃圾处理费合共2022.71元（1214.92元+211.79元+353元+243元），有发票予以证实，一审法院予以支持。至于涉案厂房2017年7月的水费、污水处理费、垃圾处理费591.1元，鉴于陈凤媚已于2017年6月搬离厂房，此后产生的水电等费用不应由其承担，何卓英的该项请求没有事实和法律的依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈凤媚于判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的水费、电费、污水处理费、垃圾处理费合共2022.71元给何卓英；二、驳回何卓英其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费927元（何卓英已预交），由陈凤媚负担25元，何卓英负担902元。二审中，上诉人何卓英向本院提交了以下证据：银行单据复印件两张及（2019）粤5302执217号云浮市云城区人民法院受理案件通知书复印件一份，均拟证明云城区人民法院于2019年3月5日才执行（2017）粤5302民初1965号案划走陈凤媚支付给何卓英的租赁保证金，租赁保证金被划走后，何卓英的租金权益才被侵犯，时效应从租赁保金证划走之日开始计算。上述证据已经本院组织双方当事人进行了交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：2017年11月21日，被上诉人向一审法院提起诉讼，要求上诉人返还租金及保证金，一审法院立案受理后，于2018年4月28日作出了（2017）粤5302民初1965号民事判决。本院认为：本案系租赁合同纠纷。双方当事人签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的租赁关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。双方对被上诉人尚欠68000元租金的事实均无异议，本院予以确认。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：上诉人起诉主张的租金及利息是否已过诉讼时效？上诉人认为其在（2017）粤5302民初1965号案的庭审中曾提出租金主张，并认为是一审法院在该案中未予释明导致上诉人未提出反诉。本院认为，双方合同约定被上诉人应在每年的5月25日支付当年的租金。而上诉人现主张的是2016年6月20日至2017年6月19日的租金，即上诉人的租金权益是于2016年5月25日受到侵害。被上诉人于2016年7月31日支付了部分租金后，尚有68000元租金未付。从最后付款之日即2016年7月31日起算至被上诉人提起（2017）粤5302民初1965号案诉讼时（2017年11月21日）止，上诉人的租金请求权亦已过一年的诉讼时效。故上诉人的该主张，本院不予采纳。上诉人还认为其租金权益是在租赁保证金被执行后才受到损害，故起诉主张租金的诉讼时效应从租赁保证金被执行时开始计算。本院认为，租赁保证金是整个合同的履约保证，与租金并非同一性质，而且租赁保证金是否退还并不影响上诉人向被上诉人主张租金的权利。因此，上诉人认为租金请求权的诉讼时效从租赁保证金被执行退还之日起算的主张，理据不足，本院不予支持。上诉人未在法定诉讼时效内主张租金权利，一审判决认定上诉人的该主张已过诉讼时效而予以驳回正确，本院予以维持。综上所述，上诉人何卓英的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，实体处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1788元，由何卓英负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十二月三日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。