贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2697号 上诉人（原审被告）：贵州晨晖房地产有限公司，住所地贵州省黔南州都匀市嘉和路2号嘉和.城市风景2栋1单元17层附97号，统一社会信用代码91522701MA6J70W4R。 法定代表人：罗德林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璠，系贵州宇泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周圣医，系贵州宇泰律师事务所律师助理。 被上诉人（原审原告）：龙崇民，男，苗族，1991年9月11日出生，住贵州省都匀市。 上诉人贵州晨晖房地产有限公司因与被上诉人龙崇民商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，因未有足以推翻一审认定事实的新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵州晨晖房地产有限公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决未充分考虑不可抗力因素与逾期办理产权证之间的因果关系。上诉人办理产权证必须在竣工验收之后进行，所以因不可抗力耽搁建设工期自然会导致办理产权证期限延后。2、一审判决对违约金调整比例过高，不利于公平公正的市场环境的营造。上诉人提交的证据《告示》说明了被上诉人对办理产权证根本没有需求及紧迫性。从一审被上诉人提供的《商品房买卖合同》可知，被上诉人购买本案商品房是通过按揭购买，在按揭未结清之前，该商品房并不能进行市场交易，在上诉人仅延迟不足一年的时间交付房产证大本的情况下，被上诉人没有任何实际损失和预期利益。上诉人及时履行了办理产权证的义务，只是相关行政部门的办理时间非上诉人所能决定，上诉人在合同履行的过程中没有过错，只是在合同签订阶段对办理产权证所需时间预估不足。据此，一审法院对涉案违约金的比例调整仍然过高，这将违反签订合同的初衷。 龙崇民未提出答辩意见。 原审原告龙崇民向一审法院起诉请求：1.判令被告从2017年12月31日起至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，以已付房款544448元为基数，按每日万分之一计算向原告支付违约金（截止2019年3月10日违约金暂计为：532507元×0.1‰/日×435日=23164元）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1.2015年10月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于都匀市斗篷山路××号水岸公馆第B栋2单元6层附602号房屋一套出卖给原告，房屋总价款为532507元；2.《商品房买卖合同》第二十二条约定：……出卖人承诺于2017年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人……若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金……；3.合同签订后，原告如约将购房款532507元交付被告；4.位于都匀市斗篷山路××公馆××区楼盘（即案涉房屋所在楼盘）已于2018年12月20日办理了《不动产权证书》；2018年12月21日，被告发出《关于水岸公馆B区商品房分户产权证办理告示》一份，通知购房业主该楼盘已具备办理商品房转移登记的有关文书，并告知购房业主具体的办理流程、方法等；5.2016年8月1日，都匀市住房和城乡建设局、都匀市城市管理局发出匀市住建通[2016]88号文件，要求全市各在建工地、倒土场、商混、沙石场等企业从2016年8月5日至2016年8月10日期间停止一切营运活动……；6.庭审中，被告代理人向一审法院当庭提交了案涉楼盘的《施工日志》原件（庭审后，被告未将该《施工日志》的复印件提交一审法院），证实案涉楼盘项目在施工建设过程中，因天气原因导致案涉项目停工，而原告则认为施工日志记录带有主观性，不能客观的反映天气实际情况，且原告要求承担的是逾期办证违约金，并非逾期交房违约金。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，双方均应按照合同约定诚实、积极地履行各自义务。原告已按约履行了支付房款的义务，被告未在约定的期限内取得商品房所有权初始登记手续，并将该商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约，理应按照合同约定支付违约金；庭审中，被告提出逾期将商品房转移登记有关文书交付原告系因天气、政府等不可抗力因素等原因所造成应当免责抗辩理由，因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况；然，即便出现天气、政府要求停工等情况，仅能对工程建设进度造成影响，导致逾期交房，与合同约定的交付商品房转移登记有关文书并无因果关系，故对该抗辩一审法院不予采信。 关于违约期间的认定，因商品房转移登记的办理需业主与房开公司相互配合至政府职能部门进行登记，并非被告能够独自办理后交付购房业主；本案中，被告已于2018年12月20日取得案涉楼盘的《不动产产权证书》，并于次日发布了《关于水岸公馆B区商品房分户产权证办理告示》，告知了包括原告在内的购房业主办理房屋转移登记的相关流程及需购房业主需配合事项；对此，虽被告仅提供了自行制作的《告示》及张贴告示的图片拟证实其已尽到通知义务，未及时办理商品房转移登记系原告原因所造成；但原告不予认可，认为该证据系被告后期制作，不能证明已通知原告，达不到被告的证明目的；因办理商品房转移登记手续的前提系取得案涉楼盘不动产产权证书，被告在取得该证书时，距合同约定的办理商品房转移登记的时间已逾期近1年，在取得该证书后被告定会及时通知业主办理相关手续，以减轻或将承担的违约责任，故对证据一审法院予以采信，并将被告的违约期间认定为：2017年12月30日至2018年12月21日，共356日。 关于违约金是否过高问题，案涉合同的约定，被告违约应当按照已交付房价款的日万分之一计付违约金，而被告则认为过高，请求调整，因违约金兼具补偿损失之法律功效，按照公平原则和诚实信用原则予以综合考量，一审法院酌定将该违约金调整为按日万分之零点五的标准计付。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告贵州晨晖房地产有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告龙崇民逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金9478.62元（532507元×0.05‰×356日=9478.62元）；二、驳回原告龙崇民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，适用简易程序实际收取190元，由原告龙崇民负担114元，由被告贵州晨晖房地产有限公司负担76元。 二审中，当事人未提交新证据。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，针对上诉人贵州晨晖房地产有限公司的上诉主张，本案的争议焦点是：上诉人逾期办理产权证是否存在不可抗力因素；一审对违约金调整比例是否适当。 上诉人主张其耽搁工期从而导致办理产权证期限延后的原因是天气、政府等不可抗力导致，但从其提供的证据来看，仅出示了一份都匀市住房和城乡建设局、都匀市城市管理局发出的要求全市各在建工地、沙石场等企业从2016年8月5日至2016年8月10日期间停止一切营运活动的文件，而从双方签订的合同约定来看，上诉人所建商品房应当从2015年5月1日开工至2016年12月30日竣工，于2017年5月1日前向买受人交房，2017年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但上诉人直至2018年12月21日才发出告示通知购房业主办证事宜。上诉人承诺的办证期限延迟了近一年，其举证证明的停工5天是在承诺交付房屋的期限之前，并不能构成其延迟办证的不可抗力因素；对于其主张的政府办证流程、时间等应当在其提供商品房买卖合同时预估的期限内，故对于上诉人称其因不可抗力导致耽搁工期从而导致办证延后的主张不予支持。 对于一审调减违约金比例是否适当的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定逾期办证违约金是按照已付房款的日万分之一计付，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方应当按照该合同约定全面履行自己的义务，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的相关文书本应当按照日万分之一的标准支付违约金，但综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度等，一审按照公平原则和诚实信用原则酌情调整违约金为日万分之零点五，被上诉人未提出异议，应予维持，上诉人主张一审调减的违约金标准仍然过高，要求降低的理由不成立，不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州晨晖房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 李颖敏 审判员 陈福江 二〇一九年十二月十七日 书记员 杨 墨