上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14073号上诉人（原审原告）：张其林，男，1957年10月20日生，汉族，住江苏省泗阳县。上诉人（原审被告）：上海丽涛文化传播有限公司，住所地上海市徐汇区田林东路588号H280室。法定代表人：潘丽珠，执行董事。委托诉讼代理人：周俊华，上海文飞永律师事务所律师。原审第三人：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A-858B室。法定代表人：夏军，总经理。委托诉讼代理人：沈斌，该公司员工。上诉人张其林与上诉人上海丽涛文化传播有限公司（以下简称丽涛公司）、原审第三人上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称车享家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初7476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张其林上诉请求：撤销一审判决主文第三、四、七项，改判全额支持其有关占有使用费、违约金和滞纳金的诉讼请求、支持其有关恢复房屋原状的诉讼请求。事实和理由：房屋占有使用费应从2019年3月20日起算;即使其与丽涛公司的租约尚未进入第五年即已解除，但张其林坚持认为按第五年的租金标准主张违约金并无不妥，且张其林对滞纳金的计算没有错；租赁合同解除后，张其林有权要求恢复房屋原状。上诉人丽涛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回张其林的全部诉讼请求。事实和理由：丽涛公司主观上没有违约的故意；所有的物业费丽涛公司均直接向物业公司付清，但确实无付款凭证，也无发票；租赁合同中约定的“相当于年租金30%的违约金”，仅适用于有当事人擅自终止合同的情形，但丽涛公司从未提出过终止合同的要求，反而始终希望能继续履约，故即便丽涛公司因欠付租金而构成违约，也不应适用上述违约金条款。另，丽涛公司确认案外人周某系其员工及合作伙伴。上诉人张其林和上诉人丽涛公司对对方的上诉请求和上诉理由均不予认可。原审第三人车享家公司述称，除恢复房屋原状外，同意张其林的其余上诉请求，不同意丽涛公司的上诉请求；装修实际是由车享家公司进行的，若因丽涛公司构成违约而导致上位租赁关系解除，车享家公司保留就装修补偿事宜另案向丽涛公司主张的权利。张其林向一审法院提出诉讼请求：1.解除其与丽涛公司就上海市松江区XX路XX弄XX、XX、XX号房屋（以下简称系争房屋）订立的《租房合同》；2.丽涛公司返还系争房屋；3.丽涛公司支付自2019年2月14日至2019年3月19日的房租人民币36,687元（币种下同），并按448,000元/年标准支付2019年3月20日至房屋返还之日止的房屋占有使用费；4.丽涛公司支付违约造成提前解除合同的违约金112,680元；5.丽涛公司支付拖欠房租滞纳金7,000元;6.丽涛公司支付2017年9月14日至实际返还房屋之日止的物业费（扣除已付的4,321元）；7.丽涛公司支付2018年9月14日至2019年8月26日期间的停车费12,005元；8.丽涛公司恢复系争房屋原状(具体为：丽涛公司破坏了全透明钢化玻璃门面墙24米X3.5米、地弹簧门6副、拆除了门面上下左右安全整木，破坏了52号的卫生间、厨房、42平米的钢木结构、新建58号房屋的卫生间，挖掘地沟数条，破坏大面积钢化地板砖、破坏混凝土结构隔墙28平米，在房屋新建房中房，破坏原基础结构，新建铁皮卷帘门，破坏门市三级布梯，改成汽车上下坡道32平米）。一审法院认定事实：案外人吴某、程某为上海市松江区XX路XX弄XX号房屋的产权人。案外人王某、钱某为上海市松江区XX路XX弄XX号、XX号房屋的产权人。上述三人出具证明，载明同意张其林对上述房屋进行转租。2016年9月14日，张其林作为甲方、丽涛公司作为乙方，双方签订《租房合同》。合同第一条约定出租房屋位于上海市松江区XX路XX弄XX、XX号，房屋设施为钢化玻璃门、地板砖、立邦墙面、卫生间、水电消防等均为完好状态，交房后由乙方自行检查，自费完善；交房后出现的一切情况由乙方自行负责。合同第二条约定，租房用途为符合国家或地方法律法规规定的经营范围。合同第三条约定，租房期限为2016年9月14日至2021年9月13日（其中免租期为30天）。合同第四条约定，第一至二年租金340,800元/年，第三至四年租金为357,840元/年，第五年375,600元/年。第五条付款办法约定，先付款后用房，每半年交一次，每期房租提前30天支付到甲方指定账户。如逾期支付房租超过10天，甲方可以解除合同，乙方承担提前毁约责任。合同第六条交房和付款期限约定，乙方将合同中所述款于2016年9月14日前支付到甲方在合同中指定的银行账号，甲方验收后将57、58号房交付给乙方使用。合同第七条费用约定，交房后，该房产生的水电、物业等租赁税费由乙方承担，如遇有征收，甲方可先行支付后由乙方承担。当年物业费7,920元须连同租金一起支付给甲方。上述费用不能要求退还。合同第八条保证金约定28,400元，本合同期满清费后，无息退还。合同第九条约定，装潢与管理，乙方改造装潢，需征得甲方书面意见，如同意改造装潢在合同期满后，乙方须保证装潢完好，不得破坏，不得要求补偿。合同第十一条约定，双方不得单方面中止本合同，如有一方擅自提前终止应承担年租金30%的违约金；该违约金与逾期支付房租的滞纳金为两个不同违约责任，乙方违约时应分别承担。合同变更、解除等未尽事宜须提前60天书面协议。合同第十二条约定，乙方联系地址为该门市或身份证地址，如有关文件无人签收则视为送达。合同第十三条约定，乙方逾期支付房租应承担滞纳金相当于商业银行同期贷款利率四倍利息，不满一年按一年计算。合同第十五条约定，该房于2016年9月14日已交接。该合同尾部由张其林在甲方签字，乙方由案外人周某签字并由丽涛公司盖章。一审中，讼争双方确认实际使用房屋为上海市松江区XX路XX弄XX、XX、XX号。当日，双方签订《补充协议》，约定：一、本补充协议与2016年9月14日租房合同为同等效力，2016年9月14日租房合同与本协议不同的按本协议执行；二、2016年9月14日租房合同中免租期30天为租房期满后延用；三、该房水电容量按交房时状态，乙方若有所需由乙方自费申请，原水电容量若需续展由甲方申请乙方承担费用。当日，车享家公司同案外人周某签订《上海市房屋租赁合同》，约定由车享家公司租赁系争房屋用于汽车经营，房屋交付时间为2016年9月14日，租期从2016年9月14日起至2021年9月13日止。月租金为36,000元，该房屋租金2年内不变，自第3年起每贰年递增5%。该合同还对保证金、维修责任等进行了约定。2019年2月18日，张其林通过微信催促丽涛公司的工作人员康某“还请XX督促‘三笔’予以办好”。对方回复“嗯”。2019年2月20日，张其林再次微信康某“XX你说你公司今天付掉，请你督导一下好吗”。对方回复“嗯，今天我会盯着的。”张其林回复“好的是物业费停车费租金三笔啊”。对方回复“嗯”。2019年3月17日，张其林向丽涛公司发函，载明：鉴于丽涛公司未缴纳租金和相关费用且未经张其林同意转租，故通知丽涛公司解除合同，要求丽涛公司在2019年3月29日前恢复原状、进行书面交接，并对相关费用进行清算。张其林将上述函件向丽涛公司住所地和系争房屋进行发送，该通知于2019年3月18日送达系争房屋内。2019年3月18日，张其林还将上述内容通过短信方式向丽涛公司的法定代表人发送。2019年3月20日，张其林向丽涛公司发送通知函，载明：双方合同已解除，合同解除后丽涛公司汇入的款项，张其林仅作为解除合同后有关事项清算且多退少补，希望丽涛公司同张其林进行协商解决纠纷。2019年3月22日，张其林向丽涛公司法定代表人发送短信：“上海丽涛文化传播有限公司：XX路XX弄XX号商铺租房合同已解除。该合同解除后你方汇入原租房合同中预留账户的款项，我方郑重表示，仅作解除上述租房合同后有关费项清算且多退少补。为了避免浪费司法资源，也欢迎你方与我方协商解决该合同纠纷。你方若于2019年3月29日前未能与我方达成一致，我方即诉至法院。特此通知。”一审法院另查明，2016年9月20日，丽涛公司向张其林支付租金98,800元。2016年11月18日，丽涛公司向张其林支付物业费7,920元。2016年12月20日，丽涛公司向张其林支付12,600元，摘要载明物业费。2017年2月20日，丽涛公司向张其林支付170,400元租金。2017年8月18日，丽涛公司向张其林支付170,400元租金。2017年9月1日，丽涛公司向张其林支付12,600元，摘要载明车位年费。2018年2月22日，丽涛公司向张其林支付170,400元。2018年8月15日，丽涛公司向张其林支付178,920元。2019年3月20日，丽涛公司向张其林支付178,920元。一审中，丽涛公司询问车享家公司是否同意代付房租以对抗出租人的合同解约权。对此，车享家公司表示未获得授权。各方确认合同解除，本案中无其他法律后果需一并处理。就系争房屋已付保证金，张其林不同意直接抵扣，要求在丽涛公司结清相关款项后返还。案外人上海XX有限公司确认系争房屋2017年度和2018年度物业费由张其林全部补交清，该公司另出具证明载明2017年度物业管理费所欠3,599元已由张其林补缴清。一审中，张其林出具一份于2016年11月17日向丽涛公司发送的函件，主要内容：丽涛公司单方面将商铺转租给车享家公司使用、单方面装修改造，违反合同精神。丽涛公司称未收到上述函件。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据张其林与丽涛公司签订的《租房合同》，房屋租金每半年支付一次，每次提前30天支付，逾期支付超过10天的，张其林可以解除合同。现根据庭审调查，双方租期从2016年9月14日开始，即丽涛公司应当于每年8月14日和2月14日前支付下半年的租金。现丽涛公司未能于2019年2月14日前支付房租，张其林于2019年3月18日通过短信和书面通知的方式解除合同，解除权成立。丽涛公司在2019年3月20日支付该期租金未影响合同解除的后果，仅能作为解除后的费用结算之用。丽涛公司就免租期的抗辩意见，法院认为，根据补充协议的约定，免租期系租期届满后延用，因此并不影响上述丽涛公司应付租金的期限。综上，对张其林要求解除同丽涛公司《租房合同》的主张，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同解除，丽涛公司应当向张其林返还系争房屋。就张其林主张的租金及房屋占有使用费，法院认为，张其林以2019年3月19日为不同标准的分界线并不合理。根据张其林发送的解约通知，也给予了丽涛公司适当的返还房屋时间。故法院以2019年3月29日作为界限，2019年3月29日前丽涛公司应按合同约定的租金标准支付房租，之后可以参照转租合同的标准计算房屋占有使用费。2019年2月14日至2019年3月29日期间的租金应为44,249元，之后张其林要求按照448,000元标准计算于法不悖法院予以准许。现丽涛公司于解约后向张其林付款178,920元，上述费用可用于抵扣欠付的租金和使用费。就张其林主张的违约金和滞纳金，法院认为，根据合同第十一条的约定，丽涛公司应当支付相当于年租金30%的违约金，但张其林计算错误，法院认定丽涛公司应付张其林违约金107,352元。就逾期付款的利息，鉴于丽涛公司在合同履行过程中确存在逾期支付租金的情形，张其林有权主张丽涛公司逾期付款的滞纳金，但仅能主张至合同解除之日为止。经法院计算，丽涛公司应付张其林的逾期滞纳金为5,178元。就张其林主张的物业管理费,根据双方约定丽涛公司应付每年7,920元物业费，现从2017年9月14日起的物业费，丽涛公司仅缴纳了4,321元，据此张其林要求其支付欠缴费用，于法有据，法院予以支持。就停车费用，张其林主张从2018年9月14日起至判决之日止，法院认为，尽管合同没有约定，但根据双方实际履行情况及来往微信记录可知，丽涛公司应当每年向张其林支付12,600元停车费。据此，丽涛公司应付张其林2018年9月14日至2018年8月26日的停车费12,005元。就张其林要求恢复原状的诉请，即使张其林曾经提出异议，但之后亦认可丽涛公司缴纳租金继续履行合同，鉴于装修后双方实际履行期限较长，且本案中张其林亦未能明确恢复原状的标准，据此对于张其林要求恢复原状的主张，法院不予支持。就保证金，根据合同约定系期满清退后返还，现张其林不同意在本案中直接抵扣，故就该项费用双方另行处理，本案不做处理。一审法院审理后，于二〇一九年八月二十六日作出判决：一、确认张其林与丽涛公司于2016年9月14日签订的《租房合同》已解除；二、丽涛公司于判决生效之日起十日内返还张其林系争房屋；三、丽涛公司于判决生效之日起十日内支付张其林从2019年3月30日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，以每年448,000元标准计算，以上费用扣除丽涛公司已付的134,671元；四、丽涛公司于判决生效之日起十日内支付张其林违约金107,352元和逾期付款滞纳金5,178元；五、丽涛公司于判决生效之日起十日内支付张其林物业费（从2017年9月14日起计算至实际返还房屋之日止，按每年7,920元计算，以上款项扣除4,321元）;六、丽涛公司于判决生效之日起十日内支付张其林2018年9月14日起至2019年8月26日止的停车费12,005元；七、驳回张其林其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,030元，减半收取计2,015元，由张其林负担65元（已付），丽涛公司负担1,950元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，各方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，张其林与丽涛公司订立的《租房合同》第十七条约定：“退房时，乙方应将所租房屋清空、清洁；否则，甲方可自行保洁由乙方承担有关费用。”该事实有经一审质证无误的《租房合同》为证，应予认定。本院再查明，张其林在一审中举证的2016年11月17日发送给丽涛公司的函件，结尾内容为：“……都没经任何商量，望你方与己方便也要与人方便，要对此负责。”该事实有一审案卷材料为证，应予认定。本院认为，张其林在2019年3月17日向丽涛公司发送的解约通知中提出的交接日期为2019年3月29日，故一审以2019年3月30日作为房屋占有使用费的起算时点并无不当。现张其林要求以2019年3月20日作为起算时点，显非合理，本院不予采信。张其林与丽涛公司订立的《租房合同》第十一条，系单方终止租约情形下的违约金条款，并不适用于其他违约情形。本案中，丽涛公司并未单方终止租约，其拖欠租金情形虽亦属违约，但除了滞纳金之外，《租房合同》中并无承租方在此等情形下需另行承担违约金的约定。一审判令丽涛公司支付违约金107,352元（357,840元/年×30%），并不妥当，本院应予纠正。但一审判令丽涛公司支付的逾期付款滞纳金并无不妥，本院予以认可。张其林与丽涛公司订立的《租房合同》并未明确约定承租方在租约终止时负有恢复系争房屋原状的义务（仅约定“清空、清洁”），且根据张其林在一审中的举证材料，其最迟在2016年11月（即签约后仅两个月）即已知晓丽涛公司“单方面改造装修”，但张其林在此后并未明确要求丽涛公司恢复房屋原状，反而持续收租履约，此等行为应视为张其林对装修、改造予以认可，故一审判决驳回张其林要求恢复系争房屋原状的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人张其林的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人丽涛公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初7476号民事判决主文第一、二、三、五、六项；二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初7476号民事判决主文第四、七项；三、上海丽涛文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张其林逾期付款滞纳金人民币5,178元；四、对张其林的其余诉讼请求，均不予支持。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4,030元，减半收取计人民币2,015元，由张其林负担人民币1,252.50元，上海丽涛文化传播有限公司负担人民币762.50元。二审案件受理费合计人民币7,800元，由上诉人张其林负担人民币6,347元，上诉人上海丽涛文化传播有限公司负担人民币1,453元。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十二月十六日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……