广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1712号 上诉人（原审原告）：王振华，男，1981年9月13日出生，汉族，住湖南省祁东县。 被上诉人（原审被告）：北海银都城镇化建设有限公司，住所地广西北海市银海区银滩大道66号，统一社会信用代码：91450500327401877A。 法定代表人：韦式汇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毕诗明，该公司律师。 上诉人王振华因与被上诉人北海银都城镇化建设有限公司（以下简称“银都公司”）商品房预约合同纠纷一案不服北海市银海区人民法院人民法院(2019)桂0503民初185号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王振华上诉请求：依法判决撤销北海市银海区人民法院作出(2019)桂0503民初185号民事判决，并依法改判。事实与理由：一、一审法院在没有查清事实的情况下直接认定上诉人没有在签订《商品房认购协议书》七日内与被上诉人签订正式商品房买卖合同并判决上诉人构成违约，该判决认定事实不清、证据不足，应当予以纠正。1.2018年10月10日上诉人与被上诉人签订《商品房认购协议书》，并于当天支付5万元诚意金和2018年10月16日前往被上诉人处开具收据，一审法院已查明认定该事实。按约上诉人必须于2018年10月17日前与被上诉人签订合同，为此，上诉人于2018年10月16日前往上诉人售楼部开取了收据，并要求与被上诉人签订正式《商品房买卖合同》，但是被上诉人却以上诉人征信有问题要求支付全部购房款等其他霸王条件拒绝与上诉人签订正式商品房买卖合同。既然必须于2018年10月17日前签订合同，那么上诉人于2018年10月16日前往上诉人售楼部开取了收据的同时，不可能不与被上诉人就签订《商品房买卖合同》相关问题进行协商，故一审的判决明显不符合实际。首先，上诉人已经按照协议书约定的时间前往被上诉人处要求签订合同。其次，上诉人没有违约的意图，自始至终上诉人均没有表示不想购买被上诉人开发建设的商品房，包括一审审理过程中，上诉人均同意被上诉人可以以其他户型的房子代替涉案商品房继续履行合同。第三，被上诉人没有按协议书约定的时间内与上诉人签订正式《商品房买卖合同》应当构成违约。一审法院认为上诉人没有提供证据证实上诉人于7日内前往被上诉人处签订正式合同，该事实认定是错误的。第四，被上诉人没有按约定时间与上诉人签订合同之后，分别于2018年11月21日、12月6日单方面变更签订合同的时间和没收定金另行出售涉案房产的行为，并没有得到上诉人的认可，应当构成违约。因此，一审法院判决认定上诉人构成违约没有事实和法律依据。二、一审法院审理本案适用法律错误，从而导致判决结果明显不公，损害了上诉人的合法利益。一审法院在判决书中已经认定上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议书》是合法有效的，那么根据协议书的约定上诉人于7日内前往被上诉人处要求签订正式合同，但是由于被上诉人的原因未与上诉人签订《商品房买卖合同》。即便本案不能确定是何方的原因导致商品房买卖合同未能签订，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被上诉人也应当退还上诉人的定金。 银都公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 王振华向一审法院起诉请求：1.解除王振华与银都公司签订的《商品房认购协议书》；2.银都公司双倍返还王振华购房定金100000元。 一审法院认定事实：2018年10月10日，王振华与银都公司签订一份[大都锦城]《商品房认购协议书》，约定，王振华认购银都公司开发的位于北海市银海区大都锦城X号楼X号房，建筑面积87.63平方米，总价为683633元，优惠折扣后实际认购单价每平方米7723.35元，实际认购总价为676797元；王振华须于签署购协议书当日支付50000元作为认购物业的定金;首付款276797元须于《商品房买卖合同》之日付清，剩余购房款40万元，由王振华向银行按揭或公积金贷款付款；王振华在签署本认购协议书并交齐定金即日起7日内，王振华须携同此认购协议书、定金收据、身份证、有关证件及第一期房款到[大都锦城]售楼部与银都公司按本协议书内容正式签署王振华已认可的《商品房买卖合同》及有关证件，并缴付第一期房款；若王振华未按本认购协议书约定的时间内与银都公司签订该《商品房买卖合同》并缴清第一期房款的，则视为王振华违约，银都公司已收的认购方定金不予退还，并有权另行处理该物业；同时双方还对其他事项作了具体约定。认购协议签订的当天，王振华依约通过中国工商银行转账汇款的方式向银都公司支付购房定金50000元，银都公司于2018年10月16日向王振华出具一份《收款收据》，载明：今收到王振华交来大都锦城一期X幢-X定金款项50000元;付款方式：汇款50000元。在王振华向银都公司支付购房定金后7日内，双方没有签订《商品房买卖合同》；2018年11月21日和12月6日，银都公司分别向王振华寄送“签署《商品房买卖合同》催告函”和“关于没收定金另行处理房产的通知”；2019年1月9日，银都公司将涉案商品房另售他人。 另查明，2018年9月30日，银都公司已取得位于北海市以北大都锦城小区：11幢、12幢（规划编号为12#商住楼、13#商住楼）共贰幢的《北海市商品房预售许可证》【编号：北审批建[2018]123264号】。 一审法院认为，王振华与银都公司签订的《商品房认购协议书》是双方当事人协商一致的真实意思表示，没有违反法律规定，该协议合法有效，故各方应当按照合同的约定和法律的规定履行各自的义务。上述合同签订后，王振华依约向银都公司支付购房定金50000元，但王振华在支付购房定金后7日内未能依约与银都公司签订《商品房买卖合同》，亦未能与银都公司协商一致变更《商品房认购协议书》的约定内容。为此，银都公司分别于2018年11月21日、12月6日向王振华寄送“签署《商品房买卖合同》催告函”和“关于没收定金另行处理房产的通知”，并于2019年1月9日将涉案商品房另售他人。王振华的行为已构成违约，依法应承担违约的民事责任。故王振华请求解除双方签订的《商品房认购协议书》，不违反法律有关规定，一审法院予以支持；但王振华请求银都公司双倍返还购房定金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。王振华主张其于2018年10月16日前往银都公司处要求签订正式《商品房买卖合同》，但银都公司以各种理由没有办理，银都公司违约在先。王振华对该主张未能提供证据予以证实，一审法院不予采信。银都公司辩称，王振华没有在认购书约定的时间与银都公司签订《商品房买卖合同》以及缴纳有关款项，王振华构成违约，银都公司有权不予退还购房定金，与查明事实相符，一审法院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除王振华与银都公司于2018年10月10日签订的《商品房认购协议书》；二、驳回王振华的其他诉讼请求。本案案件受理费2300元，由王振华负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明，双方一审提交微信聊天记录显示，双方从2018年10月14日至10月30日双方就上诉人的个人征信能否办理银行按揭贷款问题一直进行沟通，2018年11月1日，被上诉人微信回复“不行，做不了”，之后双方就购房款的付款方式变更问题进行协商，但未能协商一致，被上诉人仍要求一次性付款，上诉人表示一次性支付购房款比较困难，也提出更换一套面积小的房子，但被上诉人回复已无小面积的房子。 另查明，上诉人向法院提交的《个人信用报告》显示上诉人的信贷记录为：信用卡账户数24，未结清/未销户账户数15，发生过逾期的账户数0，发生过90天以上逾期账户数0，为他人担保笔数0，购房贷款0，其他贷款0；公共记录：系统中没有最近5年内欠税记录、民事判决记录、强制执行记录、行政处罚记录及电信欠费记录。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。 综合诉辩双方意见，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人请求被上诉人双倍返还上诉人定金100000元有无事实和法律依据。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议书》，是双方就上诉人认购被上诉人开发的“大都锦城”X号楼X号房事宜达成的意向性购买协议，其性质属于预约合同,其合同目的是将来签订《商品房买卖合同》，该认购协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。预约合同的法律效力在于约束双方在约定的期限内对商品房买卖合同的具体条款进一步磋商并完成合同的签订。本案中，上诉人在签订《商品房认购协议书》时选择以银行按揭贷款的方式购买涉案商品房，但在协议签订后七日内和七日后，上诉人与被上诉人一直就上诉人的个人征信问题能否办理银行按揭贷款进行沟通，在被上诉人回复上诉人办不了按揭贷款后，双方又对购房款的支付方式进行磋商，被上诉人要求上诉人在签订《商品房买卖合同》时一次性付款，上诉人则表示无力一次性付款并提出更换面积小点的商品房，但双方仍未能达成一致意见，导致最终未能签订《商品房买卖合同》。本院认为，上诉人根据其经济能力在认购涉案商品房意向中选择银行按揭贷款方式购买，但在被上诉人回复上诉人其个人征信问题办不了银行按揭贷款（对于上诉人的个人征信能否办理银行按揭，被上诉人也未能提交相关贷款银行的答复或相关规定）后，双方就购房款的支付方式亦进行了磋商，在此过程中，上诉人并未表示放弃购买被上诉人的商品房，只是根据其经济能力要求变更支付方式或更换一套面积小的商品房，但被上诉人仍要求上诉人对认购商品房一次性付款。从双方磋商过程看，不存在上诉人在《商品房认购协议书》约定的期限内拒绝签订《商品房买买卖合同》之违约情节，而购房款的支付方式作为《商品房买卖合同》的主体合同条款，双方未能协商一致致使《商品房买卖合同》未签订，不应完全归责于一方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被上诉人应将其收取的购房定金50000元返还给上诉人。上诉人请求解除《商品房认购协议书》于法有据，应予以支持，但其请求被上诉人双倍返还定金100000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对其上诉请求成立部分本院予以支持，不成立部分予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初185号民事判决第一项； 二、撤销北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初185号民事判决第二项； 三、被上诉人北海银都城镇化建设有限公司返还上诉人王振华定金50000元； 四、驳回上诉人王振华的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费4600元，由上诉人王振华负担2300元，被上诉人北海银都城镇化建设有限公司负担2300元。 上述义务，义务人应于本案生效判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十二月九日 法官助理 方 嫄 书 记 员 童华健