大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初7371号原告（反诉被告）：那通，男，锡伯族，1988年9月4日生，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：李视春，辽宁圣邦律师事务所律师。被告：大连百年港湾商业开发有限公司，统一社会信用代码9121020069603964XK，住所地大连市西岗区香二坊134号。法定代表人：吴步晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓明，女，汉族，1980年11月18日生，该公司员工。委托诉讼代理人：季增中，男，汉族，1982年7月15日生，该公司员工。被告（反诉原告）：大连广嘉汇众科技有限公司，统一社会信用代码91210203MA0QEQDN92，住所地大连市西岗区长春路54号。法定代表人：王洪一，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕洪刚，辽宁万峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王月，辽宁万峰律师事务所律师。被告：远东博特装饰装修工程（大连）有限公司，统一社会信用代码9121021309954500XE，住所地大连经济技术开发区翠竹小区19栋-1-3-1号。法定代表人：陈海标，该公司经理。委托诉讼代理人：谭吉川，辽宁悦泰律师事务所律师。原告那通与被告大连百年港湾商业开发有限公司（以下简称百年公司）、大连广嘉汇众科技有限公司（以下简称广嘉公司）、远东博特装饰装修工程大连有限公司（以下简称远东公司）装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李视春，被告百年公司的委托诉讼代理人季增中，被告广嘉公司的委托诉讼代理人吕洪刚，被告远东公司的委托诉讼代理人谭吉川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告百年公司、广嘉公司支付延期开工补偿款810元；2.被告百年公司、广嘉公司支付超期完工补偿款2430元（2019年3月11日至2019年6月11日）；3.被告百年公司、广嘉公司支付硬装修超期赔偿2000元；4.解除原告与被告远东公司的《房屋装修协议》、原告与被告广嘉公司的《百年港湾业主装饰装修协议》；5.被告百年公司、广嘉公司支付延期补偿金（每月2600元，自2019年6月11日起至《房屋装修协议》《百年港湾业主装饰装修协议》解除与房屋装修交房验收完毕先发生之日止）；6.被告百年公司、广嘉公司赔偿装修费用139075元。事实和理由：百年公司、广嘉公司合作销售百年公司开发的百年港湾公寓精装房，为此大连电视台作了专访节目。原告看了电视台的专访节目对案涉楼盘感兴趣，2018年5月1日，原告在售楼处预定了百年港湾公寓13层26号商品房（行政街号：西岗区海顺街101A-8），交付了定金。2018年5月29日原告在售楼处签订了出卖人为百年公司的《商品房买卖合同》，购买百年港湾公寓13层26号商品房，房屋建筑面积55.63平方米，总房款693173元。合同签订时，原告支付了全部房款。2018年7月10日，原告与远东公司签订《房屋装修协议》，约定远东公司为原告购买的商品房进行硬装和软装部分装修，原告无需支付装修款。约定精装修交房日期为清水房交房后，并交远东公司施工后的4个月内，实际清水房交房日期为2018年10月30日。2019年2月3日，因装修工程久拖未开工，广嘉公司向原告出具《承诺书》，第四条（1.1）约定未能在2019年2月28日前开工，则须在3月20日之前给予6万元（74户业主平均分配）延期开工补偿款，第四条（3）约定广嘉公司支付超期完工补偿款（自2019年3月11日每月支付超期完工补偿款6万元,74户业主平均分配）。2019年3月9日，因装修工程仍未开工，原告与广嘉公司签订了《百年港湾业主装饰装修协议》，第二条约定，装修施工工期为2019年3月11日至2019年6月11日，第二条约定超期造成原告延期入住，广嘉公司同意自2019年6月11日起每月2600元向原告支付延期补偿金，同时约定2019年2月3日《承诺书》继续有效。2019年5月19日广嘉公司法定代表人王洪一出具《承诺书》，承诺2019年6月10日前未完工，广嘉公司赔偿每户每天200元，直至2019年7月10日止。2019年5月19日广嘉公司出具《声明》，声明因百年集团债务原因导致广嘉公司无法为原告进行软装装修。广嘉公司已经声明无法为原告进行软装装修，也就是无法完成装修工程，广嘉公司构成预期根本违约，而且根据装修协议约定的装修完工时间是2019年2月28日，至今已经9个多月，依据百年港湾业主装饰装修协议第三条约定的装修完工时间是2019年6月11日，至今已六个月，被告的违约行为严重影响了原告居住房屋，使原告不能达到合同目的，依据法律规定，应当解除装修协议以及百年港湾业主装饰装修协议。原告有权要求解除原告与远东公司签订的《房屋装修协议》，以及解除原告与广嘉公司签订的《百年港湾业主装饰装修协议》，广嘉公司应按《百年港湾业主装饰装修协议》第三条向原告按着每月2600元支付延期补偿金，并按案涉房屋销售面积每平米2500元标准赔偿装修费用。被告百年公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。根据我方与原告之间签署的商品房买卖合同约定，我方向原告交付的房屋为清水交付，且我方已经按照合同约定向原告履行了交付义务，合同中并没有约定我方需向原告提供精装修房屋，根据原告起诉时向法院提交的证据，案涉房屋的装修由被告广嘉公司、被告远东公司进行装修，根据合同相对性原则，案涉房屋的装修应当由广嘉公司与远东公司进行，并非我方责任，故我方不承担任何责任。被告广嘉公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。程序上本案缺少诉讼主体，案涉的装修是由广嘉公司委托大连壹品琉璃建筑装饰材料有限公司（以下简称壹品公司）进行的，壹品公司又将装修公司委托给远东公司，因此应当追加壹品公司作为本案的诉讼主体之一，否则导致案件事实不清。实体上，装修部分是广嘉公司在商品房买卖合同之外，为促销而给予购房户的无偿赠与，性质上属于赠与合同，且案涉装修的硬装部分已经履行完毕，依据《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条的规定，广嘉公司有权撤销案涉《百年港湾业主装饰装修协议》和2019年2月3日《承诺书》、2019年5月19日《承诺书》。即使依据《合同法》第一百九十五条的规定，广嘉公司因经济状况显著恶化，已经生效的广嘉公司与百年公司的判决，可以证实发生案涉纠纷的根本原因在于百年公司因自身原因导致案涉房产被其他法院查封，导致广嘉公司的首付款、包销服务费等其他各项损失1000多万元均无法进行支付，在此情况下，广嘉公司有权不再履行赠与义务。其次案涉的《百年港湾业主装饰装修协议》、2019年2月3日《承诺书》、2019年5月19日《承诺书》，合同条件对广嘉公司极为不公，符合显失公平的情形，违约责任过重。依据广嘉公司与壹品公司、远东公司相关协议，装修费用实际每平方米1150元，其中硬装部分平方米单价750.53元，软装家具部分平方米单价399.47元，案涉房屋的总装修费6万元左右，且硬装部分已经实际完成，未完成的软装部分仅2万元左右，但是合同约定的各项违约责任、损失赔偿达到十几万元，明显的显失公平，违约责任过重。且相关合同承诺书本身已经显示是在众多的购房户以散播对广嘉公司极为不利的负面消息、报道、网贴的情况下签订和出具的，据此依据《合同法》第五十四条的规定，广嘉公司就本案提出反诉，请求人民法院撤销案涉《百年港湾业主装饰装修协议》和2019年2月3日《承诺书》、2019年5月19日《承诺书》，或者对违约责任进行调整。被告远东公司辩称，原告请求解除与本公司签订的《房屋装修协议》，我们同意。原告其他诉讼请求，与我公司无关。具体理由如下：原告与我公司所签订的《房屋装修协议》是一个形式上的装修合同，本案原告发包工程的承包人是原告将装修款给付的对象，我们认为原告将装修款应当支付给被告广嘉公司。广嘉公司将工程发包给壹品公司，壹品公司又将工程委托给我公司承包，由于原告方和广嘉公司要求以我公司有装饰装修资质的名义，原告同我司签订了一个形式上的、没有支付对价的装修合同，原告实际的交易对象是广嘉公司。另外，根据原告起诉状所述，在后来的原告因案涉装修事宜所发生的承诺主体，广嘉公司也多次对原告作出了相应的承诺等处理结果。综上所述，原告和我公司之间不存在法律上的权利义务关系，我公司所履行的装饰装修合同的交易主体是壹品公司，因此原告和我公司之间不存在法律上的责任关系，既然原告和我公司没有权利义务关系，我们双方之间所签订的《房屋装修协议》当然应当依法予以解除。广嘉公司提出反诉请求：1.判决撤销被告与原告签订的《百年港湾业主装饰装修协议》；2.判决撤销2019年2月3日被告出具的《承诺书》、2019年5月19日出具的《承诺书》。事实和理由：2018年3月20日被告与百年公司签订《百年港湾公寓包销协议》，由被告包销百年港湾公寓项目177套房屋，负责相应房屋的销售工作。为进行促销，被告在《商品房买卖合同》之外承诺给予购房户免费赠送精装修的承诺。原告购买了案涉的商品房并通过被告与百年公司签订《商品房销售合同》，支付了全部购房款。被告与壹品公司于2018年4月3日签订二份《产品采购合同》，于2019年3月11日签订《百年港湾莱福家公寓产品装修采购补充合同》，由被告委托壹品公司对案涉房屋无偿进行装修。2018年4月25日，壹品公司与远东公司签订《装修施工及安装合同》，将案涉装修工程委托远东公司具体实施。远东公司与原告签订《房屋装修协议》，无偿为原告购买的案涉房屋进行装修。因百年公司自身原因，导致案涉包销项目房屋被法院查封，造成被告已支付百年公司的首付款以及包销服务费无法正常收回，造成被告巨额损失，并直接导致案涉包销项目无法正常进行和被告经营困难。被告于2018年10月向法院提出诉讼，虽经法院判决和执行后，但百年公司至今未能实际给付任何案款。期间，为尽量满足购房户需求，被告与原告签订的《百年港湾业主装饰装修协议》承诺继续为购房户无偿提供装修并约定了相应的违约责任。被告并应购房户的要求，单方出具了2019年2月3日《承诺书》和2019年5月19日《承诺书》。被告认为，案涉装修属于《商品房买卖合同》之外，被告为促销而给予购房户的无偿赠与，性质上属于赠与合同。且案涉装修的硬装部分已履行完毕。依据《合同法》第185条、186条的规定，被告有权撤销案涉的《百年港湾业主装饰装修协议》和2019年2月3日《承诺书》、2019年5月19日《承诺书》。即使依据《合同法》第195条的规定，被告因经济状况显著恶化，也有权不再履行赠与义务。其次，案涉《百年港湾业主装饰装修协议》、2019年2月3日《承诺书》、2019年5月19日《承诺书》，是在众多购房户以散播对被告极为不利的负面消息、报道、网贴等情况下签订和出具的，合同条件对被告极为不公，符合显失公平情形，明显加重了被告的责任，据此依据《合同法》第54条的规定，被告也有权请求人民法院撤销案涉的《百年港湾业主装饰装修协议》和2019年2月3日《承诺书》、2019年5月19日《承诺书》。原告对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。撤销请求没有事实依据，广嘉公司提起的反诉有恶意拖延本案审理时间之嫌。经审理查明，2018年3月20日，百年公司与广嘉公司签订《百年港湾公寓包销协议》，双方约定，百年公司指定广嘉公司为百年港湾公寓项目的包销商，销售公寓177套，总建筑面积约10050.63平方米，包销期限为12个月，自2018年3月20日至2019年3月19日；在包销期限内，广嘉公司对包销范围内的商品房享有独家销售权，在保证整体包销均价9000元/平方米（40套）和9500元/平方米（137套）的前提下由广嘉公司制定每套房源的具体对外销售价格，每套房源超出包销均价的溢价部分作为广嘉公司包销服务费全部归广嘉公司所有，与百年公司无关。广嘉公司与壹品公司于2018年4月2日签订《产品采购合同》，次日签订第二份《产品采购合同》，广嘉公司委托壹品公司对包销的公寓进行精装修，装修总面积10050平方米，单价915元/平方米。2018年4月25日，壹品公司与远东公司签订《装修施工及安装合同》，将上述装修工程按同一价格交由远东公司施工。在包销期间，广嘉公司对外发布广告，宣传销售百年港湾公寓精装修房屋。原告经与广嘉公司协商一致，于2018年5月29日与百年公司签订《商品房买卖合同》及附件，原告购买位于西岗区房屋，建筑面积55.63平方米，12460.42元/平方米，总价款693173元，以清水房交付。原告付清购房款后，百年公司于2018年10月30日交付房屋。在签订《商品房买卖合同》前，原告即与远东公司签订《房屋装修协议》，原告同意委托远东公司承担房屋装修工程，施工期限4个月，原告无需支付装修款，合同中约定了硬装和软装的装修项目和标准。因广嘉公司未能按时支付装修工程款，远东公司进行部分装修工程后停工。在此期间，广嘉公司于2019年2月3日出具《承诺书》，承诺在2019年2月28日前重新开工装修，2019年5月31日前完工，如未能按期开工则给予74户已网签的购房户共60000元补偿，由购房户平均分配。2019年3月9日，原告和广嘉公司签订《百年港湾业主装饰装修协议》，广嘉公司确认其在销售房屋时，明确承诺在2019年2月28日前向原告交付精装修房屋，且指定远东公司与原告签订装修合同，因广嘉公司未能在承诺时间内完成房屋装修交付，双方协商达成本协议，原告同意广嘉公司委托远东公司进行装修，标准参照样板间，家电家私参照原《房屋装修协议》，于2019年3月11日入场进行装修施工，2019年6月11日前装修完毕；因未能按期完成装修造成原告延期入住，广嘉公司同意自2019年6月11日起按照每月2600元的标准，支付原告延期补偿金，至装修验收移交原告；若广嘉公司未能按期履行本协议装修义务超过6个月，广嘉公司同意按房屋面积每平方米2500元的标准，赔偿原告装修费用，且赔偿延迟装修交付致使原告未能按期入住的损失，按每月2600元的标准支付赔偿金。2019年5月19日，广嘉公司出具《承诺书》，主要内容为，本公司承诺于2019年6月10日前完成72户业主的房屋硬装修工程，如未完工，按200元/每户每天的标准赔付，至2019年7月10日止。同日，广嘉公司出具“声明”称，广嘉公司由于百年集团债务原因，无法为72户业主进行软装装修，同意业主与百年集团协商装修事宜，费用从债务中扣除，具体事宜另行协商。庭审时，广嘉公司和远东公司自认装修中硬装部分已经完成，软装部分尚未开始。另查，广嘉公司和壹品公司于2019年3月11日签订《百年港湾莱福家公寓产品装修采购补充合同》，最终约定，对广嘉公司已销售并网签的72套公寓按1150元/平方米确定装修价格，其中硬装部分单价750.53元/平方米，软装家具部分399.47元/平方米。本院确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、发票、《房屋装修协议》、《承诺书》、《百年港湾业主装饰装修协议》、声明，被告百年公司提交的《商品房买卖合同》、入伙通知书、装修施工申请表、房屋交接验收记录单、物品领用确认单，被告广嘉公司提交的《百年港湾公寓包销协议》、《产品采购合同》、《百年港湾莱福家公寓产品装修采购补充合同》、《装修施工及安装合同》，被告远东公司提交的《产品采购合同》等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告和广嘉公司签订的《百年港湾业主装饰装修协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。广嘉公司主张该协议系赠与合同且显示公平，要求予以撤销，本院对该请求不予支持。理由是，广嘉公司在销售案涉房屋时对原告作出精装修的承诺，是原告以约定价格购买案涉房屋的条件之一，对广嘉公司来说，其作出承诺的目的在于促成房屋销售，其作为包销商从交易中赚取服务费，该协议是房屋交易的一部分，原告已为此付出对价，属于有偿合同，不符合赠与合同无偿给予财产的特征，且协议内容是经双方协商一致确定，并无显失公平之处。同理，广嘉公司2019年2月3日出具的《承诺书》和2019年5月19日出具的《承诺书》，内容均是承担违约责任的承诺，不具备可撤销的情形。广嘉公司未能按《百年港湾业主装饰装修协议》的约定完成房屋装修，应当承担违约责任。广嘉公司已书面声明无法完成装修，原告要求解除该协议，本院予以支持。根据该协议关于违约金的约定，广嘉公司应自2019年6月11日起按照每月2600元的标准，支付原告延期补偿金；未能按期履行装修义务超过6个月（即2019年12月11日），广嘉公司同意按房屋面积每平方米2500元的标准赔偿原告装修费用。原告诉讼请求中第5项即按每月2600元支付延期补偿金，符合合同约定，本院予以支持，该违约金计算6个月，共15600元。原告诉讼请求中第6项符合合同约定，但约定中2500元/平方米的标准系全部装修即硬装和软装合并计算，原告房屋装修中硬装部分已经完成，如按约定标准赔偿，将过分高于原告的损失，本院予以调整，根据广嘉公司和壹品公司的补充合同，软装部分占总装修比重为399.47元/平方米÷1150元/平方米=0.347，故本院酌定根据案涉房屋面积55.63平方米，按2500元/平方米和35%比例，计算违约金为55.63元/平方米×2500元/平方米×35%=48676.25（元）。以上违约金合计64276.25元。原告诉讼请求中第1、2、3项主张的其他赔偿金，因赔偿项目与上述违约金重复，本院不予支持。原告要求百年公司共同承担上述违约责任，但根据原告与百年公司签订的《商品房买卖合同》中的约定，百年公司应交付的房屋为未装修的清水房，百年公司未向原告承诺交付精装修房屋，不应对此承担责任，故对原告相应诉讼请求不予支持。原告要求解除与远东公司签订的《房屋装修协议》，远东公司同意该诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告那通与被告远东博特装饰装修工程（大连）有限公司签订的《房屋装修协议》；二、解除原告那通与被告大连广嘉汇众科技有限公司签订的《百年港湾业主装饰装修协议》；三、被告大连广嘉汇众科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告那通违约金64276.25元；四、驳回原告那通的其他诉讼请求；五、驳回被告大连广嘉汇众科技有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1594元，由原告那通负担890元，被告大连广嘉汇众科技有限公司负担704元。反诉案件受理费50元，由被告大连广嘉汇众科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审判员 杨 晶二〇一九年十二月二十日书记员 周媛媛