山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10460号 上诉人（原审被告）：青岛合隆源酒店管理有限公司，住所地：青岛市市北区桑梓路。 法定代表人：孙连章，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:韩冰，山东乾恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏格林，男，1955年11月1日出生，汉族，住址：青岛市市南区。 原审被告：青岛市商业冷藏公司，住所地：青岛市市南区仙居路11号甲商业托管工作组。 法定代表人：姜文忠，职务：总经理。 原审被告：青岛市企业托管中心，住所地：青岛市市南区山东路17号海信创业中心大厦1603。 负责人：岳军，职务：主任。 原审被告：韩城市海诚挂车制造有限公司，住所地：陕西省韩城市金城区苏村。 法定代表人：李俊芳，职务：执行董事。 上诉人青岛合隆源酒店管理有限公司（以下简称合隆源酒店）因与被上诉人魏格林、原审被告青岛市商业冷藏公司（以下简称商业冷藏公司）、原审被告青岛市企业托管中心、原审被告韩城市海诚挂车制造有限公司（以下简称韩城挂车）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10687号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人合隆源酒店上诉称：1、撤销山东省青岛市市南区人民法院在（2015）南民初字第10687号民事判决；2、驳回被上诉人魏格林的诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费全部由被上诉人魏格林负担。上诉理由：一、被上诉人魏格林不是本案适格主体，与上诉人合隆源公司签订房屋租赁合同的当事人是青岛市市南区海盛银旅馆。因此系争合同的承租人为海盛银旅馆，并非被上诉人魏格林，海盛银旅馆是有字号的个体工商户，在诉讼中应当以营业执照上登记的字号为当事人。被上诉人魏格林不是本案适格主体，人民法院应当依法驳回被上诉人魏格林的诉讼请求；二、系争合同明确约定合同权利义务终止时，装修等损失由被上诉人魏格林自行承担。一审判决认定上诉人合隆源公司应当赔偿装修损失，属认定事实错误。六份房屋租赁合同均明确约定若有装修等投入在终止合同或者因拆迁、乙方违约提前终止合同时，乙方装修等投入的损失自行负责。本案中资产评估报告认定的197789元全部为租赁房屋的装修损失，依据合同的约定，上诉人合隆源公司对此没有赔偿义务。因此，一审判决认定上诉人合隆源公司赔偿被上诉人魏格林财产损失197789元属认定事实错误。在一审判决认定上诉人合隆源公司对已经被清理无法进行评估的物品进行赔偿，属认定事实错误。被上诉人魏格林没有证据证明其主张该部分经济损失所对应的具体物品确实存在，即便有证据证明，上诉人合隆源公司对堆放在院内的物品也没有保管义务，物品如有遗失应当由拿走物品的侵权人承担赔偿责任，而不应由上诉人合隆源公司承担赔偿责任。一审判决酌情认定经济损失15000元属认定事实错误。综上所述，上诉人合隆源公司提起上诉，望判如所请。 被上诉人魏格林答辩称：一、2007年我与商业冷藏公司签订租赁合同，租赁红岛路31号的厂房一间，我个人投资装修成17个房间开办旅馆，后来逐步发展到52个房间，多年来无论工商、税务、公安等有关注册、年检从未有过任何异议，我与商业冷藏公司签订的合同上都是以魏格林为主体签订的，在合同执行中魏格林是青岛海盛银旅馆唯一法人，所以魏格林就是本案主体。二、魏格林与商业冷藏公司签订的厂房租赁合同中明确约定，“合同期满后，若出租方继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权”。多年来双方均按合同约定提前一个月续签合同并交租金，正是在这样的良好合作关系下，我不断扩大租赁厂房面积，贷款对厂房改造装修，改善经营环境。可是在双方合同没到期的情况下，商业冷藏公司不顾与我方的合同约定，在2013年1月不与我方协商、单方违约，将厂房另行租赁给《陕西省韩城市海诚挂车制造厂》，因此对我经营中的旅馆造成各种损失，有着不可推卸的责任。在魏格林与商业冷藏公司就“优先租赁权”问题进行协商期间，在部分租赁合同还没到期的情况下，合隆源酒店不顾合同约定，竟然采取极端手段对我旅馆实施两次野蛮拆除，导致我旅馆几十个房间的（空调、洗澡热水器、洗衣机、电视机、计算机、监控设备、床、床垫、被褥、橱柜、房间的门窗等等）装修设备毁于一旦，使得我十多年的心血付之东流。合隆源酒店公司无视法制社会的法律存在，纠结60多人，有预谋、有计划，有组织的进行作案，在深夜1点钟突然砸开店门，闯进我旅馆大厅，强行限制我值班人员人身自由，抢去值班人员手机不让报警，将旅馆中的旅客威胁赶出后，一哄而上，把旅馆一楼和南二楼的标准房间里的一切、全部掀出旅馆，作案时间长达4个多小时后扬长而去，这是典型的带有黑社会性质的行为，令人震惊，事后我报警、由派出所出现场拍照和传讯，市南法院受理后、组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据确认、并入卷佐证。不久合隆源酒店公司将堆放在院里的所有拆出的物品全部运走不知存放何处。我去质问，合隆源酒店公司宣称“一切由法院判决为准，判合隆源酒店赔偿多少、合隆源酒店全部认可”。合隆源酒店公司的行为无法无天、对这种涉黑行为，我们将保留继续到公安局上诉的权利。我们相信法律会给出正确判决，合隆源酒店公司给我造成的一切损失，应有合隆源酒店公司无条件的全部赔偿。三、在市南法院组织评估公司对我旅馆财产损失进行评估时，合隆源酒店公司将拆除堆放在院里的一切物品提前全部拉走，不知存放在何处，故意隐藏证据，导致法院委托的评估公司无法对其物品的损失进行评估，但是，市南法院对当时的作案现场都有拍照佐证，我方也有证据提交。我方请求法院判定，合隆源酒店公司对无法进行评估的物品损失、经营损失以及精神损失给予合理赔偿。以显示法治社会法律公正的尊严。 原审被告商业冷藏公司答辩称：我方同一审意见一致。第二对一审案件判决有异议，我方认为青岛市商业冷藏公司不应承担诉讼费11051元。 原审被告青岛市企业托管中心答辩称：同一审答辩意见。 原审被告韩城挂车未到庭亦未进行答辩。 被上诉人魏格林向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告商业冷藏公司与被告韩城挂车签订的房屋租赁合同部分无效；二、被告商业冷藏公司以同等条件与被上诉人魏格林优先签订房屋租赁合同；三、判令四被告连带停止侵权、排除妨害、恢复原状；四、四被告连带赔偿对被上诉人魏格林造成的经济损失共计76万元；五、四被告连带承担本案全部诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院对相关法律事实认定如下： 1、商业冷藏公司系市南区红岛路31号9-17号地块及1、2号房屋的产权人。商业冷藏公司与青岛海盛银旅馆签订《房屋租赁合同》三份，约定由青岛海盛银旅馆承租位于青岛市院内“16间房屋含二楼走道”，租赁期间自2009年11月1日至2015年10月31日，六年租金总额为422100元；由青岛海盛银旅馆承租位于青岛市院内“南一楼”1间房屋，租赁期间自2011年11月1日至2011年12月31日，租金3.1万元；由青岛海盛银旅馆承租位于青岛市院内“南二楼”约158平方米的房屋，租赁期间自2011年9月30日至2012年9月29日，租金2.8万元。合同均约定期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权。合同由原审被告商业冷藏公司盖章，青岛海盛银旅馆的法定代表人被上诉人魏格林签字确认。 原审被告商业冷藏公司另与魏格林签订《房屋租赁合同》，约定由被上诉人承租位于青岛市“原商贸二楼”房屋，租赁期间自2012年7月1日至2013年6月30日，租金为2.3万元。2013年6月30日，原审被告合隆源酒店与魏格林就“原商贸二楼”房屋另行签订《房屋租赁合同》，租赁期间自2013年7月1日起至2014年6月30日，租金仍为2.3万元。合同均约定期满后，如出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。合同由原审被告商业冷藏公司盖章，被上诉人魏格林签字确认。 2、上诉人合隆源酒店与青岛海盛银旅馆签订《房屋租赁合同》，约定由青岛海盛银旅馆承租位于青岛市院内“大门口旅馆一楼”，租赁期间自2013年1月1日至2013年12月31日；由青岛海盛银旅馆承租位于青岛市院内“玻璃房”，租赁期间自2013年12月31日至2014年6月30日，租金2万元；由青岛海盛银旅馆承租位于青岛市院内，使用面积约158平方米的房屋，租赁期间自2013年9月30日至2014年6月30日，租金2.85万元。合同均约定期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权。合同由原审被告商业冷藏公司盖章，青岛海盛银旅馆的法定代表人被上诉人魏格林签字确认。合同均约定期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权。 2016年6月30日，上诉人合隆源酒店与魏格林签订《房屋租赁合同》，约定由被上诉人承租位于青岛市“1号楼一层木头（原加工车间）”，租赁期间自2013年7月1日至2014年6月30日，租金1.4万元。合同由被上诉人公司以及海盛银旅馆盖章确认。 合同签订后，原审被告商业冷藏公司依约交付房屋，2012年度被上诉人分八次向原审被告商业冷藏公司交纳包括上述房屋在内的房租共计176350元，2013年度分十一次缴纳房租，其中六份收据加盖有原审被告合隆源酒店的财务专用章或公司公章，其他收款人均为原审被告商业冷藏公司，2014年度、2015年度房租均分别向上诉人合隆源公司缴纳。 3、2013年元月28日，原审被告商业冷藏公司（甲方）与原审被告韩城挂车（乙方）签订《租赁合同》，合同载明：“红岛路31号原为青岛市商业冷藏公司经营场地，现被分割出租给49家商户，经营种类繁杂、管理难度较大、租金水平较低，无法形成规模化经营，且对租赁房屋、场地的维护难度较大，不利于使国有资产保值、增值。……本合同项下租赁房屋、场地位于青岛市市南区。4、因现房屋设施陈旧，分割租赁不利于管理。乙方承诺在2014年6月30日后整体承租租赁物且不对外分租。如乙方确需与他人合作经营，须应征得甲方同意。5、乙方拟承租租赁物用于开办“青岛秦晋商务大酒店”（暂定名称）。乙方拟对租赁物进行整体的升级改造，承诺在整体租赁后两年内投入资金不低于人民币500万元。……租赁物整体租赁的租赁期限为十五年零三个月，自2014年7月1日至2029年9月20日止，……乙方应另行在青岛出资成立注册资金不低于人民币三百万元的酒店经营公司对租赁物进行实际经营（现定名称为青岛合隆源管理服务有限公司）。该合同由双方盖章确认。 对于原审被告商业冷藏公司与原审被告合隆源酒店之间的关系如下：原审被告商业冷藏公司自2011年起由原审被告青岛市企业托管中心托管，对其资产进行监管和运营，保障资金安全。2013年3月15日，上诉人合隆源酒店申报企业名称数据并通过网上预审，2013年7月10日成立。2013年初，原审被告商业冷藏公司将红岛路31号院内房屋整体出租给上诉人合隆源酒店。 经被上诉人申请，一审法院依法对红岛路31号内的财产价值以及实际经营损失和预期可得利益损失进行司法鉴定。青岛公信永和资产评估事务所作出青公资鉴字（2016）第015号资产评估报告，认定涉案房屋内的财产价值为197789元。同时，鉴定报告中明确该损失数额中不包括已经被清理的床、被褥、空调、电视等物品及装饰装修部分的价值，同时，因被上诉人未提供可以作为鉴定依据的相关鉴定材料，对实际经营损失及预期可得利益亦无法评估。 一审法院认为，被上诉人与原审被告商业冷藏公司、上诉人合隆源酒店签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，属于合法有效的合同，对双方均有拘束力。上诉人将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人即应按合同约定向上诉人支付租金，在诚实信用原则的基础上履行合同约定的义务。现合同已到期，被上诉人主张上诉人应当履行合同中双方约定的“优先承租权”条款，与被上诉人签订房屋租赁合同，并要求原审被告商业冷藏公司与原审被告韩城挂车签订的房屋租赁合同部分无效，停止侵权、排除妨害，恢复原状。因合同中，双方未就优先承租权的权利内容、权利履行方式、权利履行条件进行进一步明确。现原审被告商业冷藏公司与原审被告韩城挂车签订的《租赁合同》，系整合原有分散的租户，对红岛路31号房屋进行整体租赁，并对租赁物进行整体改造之后，用于统一经营。该合同中所约定的经营方式以及承租形式改变了被上诉人原有的租赁方式，在两种经营模式中，原审被告商业冷藏公司享有对租赁物的处分以及收益方式进行选择的权利。被上诉人的诉请无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。因被上诉人已承租红岛路31号中房屋并用于经营旅馆多年，且合同中已约定了“优先承租”条款。虽然该条款的内容尚不明确，但本着诚实信用的原则，原审被告商业冷藏公司、上诉人合隆源酒店在合同到期后，将房屋收回另行租赁，应当与被上诉人进行妥善协商，并给予被上诉人充分的时间，处理合同到期后附属物等物品。但上诉人合隆源酒店直接将被上诉人在租赁物中的物品清除并堆放在院内，导致被上诉人产生了损失，应当予以赔偿。现被上诉人请求上诉人赔偿损失共计76万元，应当提供相关的损失明细以及证据。根据被上诉人申请，一审法院依法对被上诉人的装修进行了评估，该鉴定报告系依照法定程序作出，具有证明效力，可以作为认定损失的依据，上诉人合隆源酒店应当赔偿被上诉人财产价值损失197789元，对已经被清理无法进行评估的物品，因确属实际损失，一审法院酌情认定为1.5万元。上述两项共计212789元。对于实际经营损失及预期可得利益，被上诉人待取得可以作为鉴定依据的证据后，可再行主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、上诉人青岛合隆源酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿被上诉人魏格林经济损失212789元。二、驳回被上诉人魏格林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14000元，由被上诉人负担2449元，原审被告青岛市商业冷藏公司负担11551元。因被上诉人已预交，原审被告青岛市商业冷藏公司应予本判决生效之日起三十日内给付被上诉人。 经本院二审审理查明，上诉人二审提交青岛市市南区海盛银旅馆的工商登记信息，证明青岛市市南区海盛银旅馆是存续经营的个体工商户，登记的经营者为被上诉人魏格林，因此，青岛市市南区海盛银旅馆才是本案适格的主体。 被上诉人魏格林、三原审被告对上述证据均无异议。 对上述工商登记信息的真实性，本院予以确认。 另查明，本案所涉司法鉴定费用为2000元，由被上诉人魏格林预交。 再查明，上诉人与被上诉人魏格林之间签订的租赁合同共有四份，其中两份注明被上诉人享有优先受偿权。四份合同中，最后到期的合同日期为2014年12月31日。 本院认为，本案各方争议的焦点问题是：一、本案被上诉人魏格林作为原告起诉上诉人及其余各原审被告是否适格；二、本案上诉人是否应当赔偿被上诉人相应损失。关于第一个焦点问题，被上诉人魏格林系海盛银旅馆的经营者，上诉人与被上诉人所签订的合同中，既有魏格林本人也有以海盛银旅馆作为主体所签订的合同，因本案海盛银旅馆作为个体工商户与经营者联系紧密，且海盛银旅馆对魏格林进行诉讼亦并未表示异议，为避免讼累，本院认为，一审法院以魏格林作为涉案合同的主体并无不当。关于第二个焦点问题，本案上诉人与被上诉人魏格林所签订的租赁合同均于2014年12月31日前到期，在上诉人与被上诉人之间的合同部分约定了被上诉人魏格林的优先租赁权，该优先租赁权系基于保护承租人在租赁期间相应装修等投入而设定，对于承租人而言，是否可以长期租赁房屋系决定其对于租赁房屋投入的重要条件，在本案中，上诉人并未举证证明其就有关优先租赁权的问题与被上诉人进行过协商，相反上诉人在合同到期后，将有关被上诉人在租赁房屋内的财产予以迁出，并破坏了相应装修。本院认为，在未依据相应合同进行优先租赁权进行协商的情况下，上诉人直接将被上诉人的有关物品迁出并对装修进行破坏的行为不当。退一步讲，即使协商不成，上诉人需要单方对于相应物品的迁出和装修的拆除，亦应当对于物品的数量、拆除的装修等予以详细记录，属于被上诉人可以拆除带走部分，应当予以妥善保管，并通知被上诉人。本案中，上诉人将相关物品放置于其所控制和管理的院内，其疏于管理导致物品发生丢失，因此，上诉人对上述物品的丢失应当承担相应赔偿责任。根据一审法院就涉案房屋进行的现场勘验，涉案房屋在勘验之时已经有部分装修被拆除，有关物品已经被破坏或者丢失，造成对可拆除部分的物品损失无法鉴定。根据《最高人民法院》第十条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，承租人拆除。由于上诉人的行为，使得本案有关迁出物品的数量以及其破坏装修损失之前的相关情形不能进行鉴定和评估，故相应装修之前情形以及迁出物品的数量等事实，在上诉人不认可被上诉人提交的相关证据的情况下，上诉人应当对上述事实承担举证责任。在上诉人未举证证实相关事实的情况下，一审法院委托对于装修部分的价值鉴定可以作为认定本案相关损失的参考。从另一方面来说，被上诉人魏格林在明知涉案合同到期，就续约的合同谈判迟迟未进行的情况下，并未采取措施对租赁房屋内的设备等作出相应迁移的准备，亦存在过错。综上所述，本案上诉人与被上诉人双方对于相应损失应当予以分担，本院依据一审法院所进行的鉴定数额，酌定上诉人承担80%，被上诉人承担20%。另外，涉案鉴定费用系由被上诉人魏格林预交，亦应由上诉人与被上诉人按照该比例分担。一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10687号判决二项； 二、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10687号判决一项； 三、上诉人青岛合隆源酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人魏格林经济损失158231.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14000元，二审案件受理费4492元，由上诉人青岛合隆源酒店管理有限公司负担6254元，被上诉人魏格林负担12238元。鉴定费用2000元，由上诉人承担1600元，由被上诉人魏格林承担400元，因一审案件受理费、鉴定费用被上诉人魏格林已预交，上诉人青岛合隆源酒店管理有限公司给付上述第三项之款项时一并给付被上诉人。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇一九年十二月二十日 书记员 王晓雨 书记员 冯文静