广西壮族自治区北海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂05执异198号 案外人：王亚芹，女，1970年3月11日出生，汉族，住河北省定州市北城区。 案外人：闫淑萍，女，1967年3月19日出生，汉族，住河北省定州市西城区。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区天桃路27号。 负责人：张明富，该公司总经理。 被执行人：广西铭天房地产有限责任公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道西16号海富大厦7层E座。 法定代表人：陈德生，该公司总经理。 被执行人：广西北海市荣桂投资有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道西16号海富大厦14层C座。 法定代表人：陈德生，该公司总经理。 被执行人：陈进松，男，汉族，1972年1月15日出生，住福建省厦门市思明区。 在本院执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城资产公司）与被执行人广西铭天房地产有限责任公司（以下简称铭天公司）、广西北海市荣桂投资有限公司（以下简称荣桂公司）、陈进松合同纠纷一案中，案外人王亚芹、闫淑萍对本院作出的（2016）桂05执167号之一执行裁定，查封位于北海市长青路16号领秀一方2单元1712号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王亚芹、闫淑萍称，齐建明于2014年3月16日与铭天公司签订《商品房买卖合同（现售）》，其于2015年6月5日付清全部购房款共计696421元。2017年3月19日齐建明又与王亚芹、闫淑萍签订协议书，协议中载明甲方齐建明自愿以房抵债，同意将自己位于广西××路××号领秀一方2单元1712号房屋的所有权交于乙方王亚芹、闫淑萍所有。2017年3月24日，王亚芹、闫淑萍与铭天公司签订《商品房买卖合同（现售）》，购买领秀一方2单元1712号房屋，铭天公司于2017年7月6日给案外人王亚芹、闫淑萍开具了购房款发票，且该房屋已于2014年交付使用。请求解除对领秀一方2单元1712号房屋的查封。 长城资产公司辩称，1.依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定，已经支付全款但没有办理过户登记的房屋属于破产财产，涉案房产属于铭天公司抵押给长城公司优先受偿的抵押财产。2.广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）已于2016年7月6日首封涉案房产，案外人购买房屋时，处于人民法院查封状态，且依据生效调解书确认，涉案房产为长城资产公司的抵押物，案外人主张对涉案房产享有足以排除执行的权利，不符合法律规定。3.案外人在人民法院查封和执行期间签订的商品房买卖合同，不是查封前签订的合法有效合同，其异议不属于执行异议审查范围。4.长城资产公司从未允许被执行人自行销售涉案查封的房屋，从未与被执行人就涉案查封房屋由被执行人自行销售达成任何协议，也没有收到被执行人铭天公司支付的购房款项，被执行人擅自处分抵押给长城资产公司并被人民法院查封的行为明显损害长城资产公司的债权，是严重的违法行为。5.2017年1月，铭天公司向长城资产公司提出销售房屋，长城资产公司明确必须经抵押权人同意，否则无效。法院为此解除了210套住宅和5套铺面的查封，在发现铭天公司有擅自销售行为后，长城资产公司已申请法院重新查封。长城资产公司发函给法院为了配合法院终本的期限，不是对被执行人铭天公司和案外人商品房买卖行为的确认。法院已对本案恢复执行，说明长城资产公司向法院出具的函件失去效力。6.广西高院作出的生效裁定，就案外人对涉案房屋以相同事由提出的异议予以驳回。请求驳回案外人的异议请求。 本院查明，长城资产公司与铭天公司、荣桂公司、陈进松合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西区高院）于2016年7月1日作出（2016）桂民初15号民事调解书。该调解书生效后，广西高院于2016年9月30日以（2016）桂执8号案立案执行，因被执行人铭天公司、荣桂公司及其抵押、质押财产所在地均在北海市，广西高院于2016年10月20日将该案指定本院执行。 本院于2016年11月1日以（2016）桂05执167号案立案执行。执行过程中，本院于2017年4月21日作出（2016）桂05执167号之一执行裁定书，查封被执行人铭天公司的210套住宅房屋、5间商铺（具体房号及所有权证详见查封清单），期限三年。所查封的210套住宅房屋及5间商铺均为铭天公司抵押给长城公司的抵押物。因申请执行人长城公司与被执行人铭天公司自行协商处理被执行人的财产清偿债务，同时申请本院暂不强制执行，本案的执行程序在一定期间无法继续进行，经申请执行人长城公司同意，本院于2017年5月19日作出（2016）桂05执167号之二执行裁定书，终结本次执行程序。2017年7月11日，本院以（2017）桂05执恢61号通知恢复本案执行。 另查明，齐建明于2014年3月16日与铭天公司签订《商品房买卖合同（现售）》，购买领秀一方2单元1712号房屋，该房屋的合同总价为696421元。齐建明于2015年6月5日已付清全部购房款共计696421元。2017年3月19日，齐建明与王亚芹、闫淑萍签订协议书，约定齐建明将涉案领秀一方2单元1712号房屋抵偿给王亚芹、闫淑萍，以清偿其欠王亚芹、闫淑萍的欠款。2017年3月24日，王亚芹、闫淑萍与铭天公司重新签订涉案领秀一方2单元1712号房屋的《商品房买卖合同（现售）》，铭天公司于2017年7月6日给案外人王亚芹、闫淑萍开具了696421元的购房款发票。案外人王亚芹、闫淑萍已实际占有使用该涉案房屋。上述房屋由被执行人铭天公司开发，规划用途为住宅。该房屋及相应土地使用权属本院（2016）桂05执167号之一执行裁定查封范围。王亚芹、闫淑萍名下在北海市不动产登记中心无其他房屋登记信息。 还查明，铭天公司于2019年1月22日以其不能清偿所有到期债务，且已资不抵债为由，向本院申请破产清算。本院于同年3月1日作出（2019）桂05破1号民事裁定，受理铭天公司的申请破产清算申请。 本院认为，根据本院查明的事实，齐建明全款向铭天公司购买涉案领秀一方2单元1712号房屋后，抵偿给本案案外人王亚芹、闫淑萍。王亚芹、闫淑萍亦在本院查封前与铭天公司重新签订了涉案房屋的买卖合同，并实际占有使用涉案房屋。案外人王亚芹、闫淑萍名下在北海市不动产登记中心无其他房屋登记信息，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。案外人王亚芹、闫淑萍对本院查封领秀一方2单元1712号房屋所提异议理由成立，本院予以支持，其享有的权益足以排除本院对涉案房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 中止对位于广西北海市长青路16号领秀一方2单元1712号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  蔡 敏 审 判 员  魏 岚 审 判 员  邱愉茜 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  陈樊霖 书 记 员  陈 宏