中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1620号 上诉人（原审被告）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。 法定代表人:李桂林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钟书琼，女，1962年2月27日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：李楹，重庆智圆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都天之海实业有限公司，住所地成都市新都区三河街道天海路98号1栋1单位1层1号。 法定代表人:胡大林，该公司董事长。 上诉人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托）因与被上诉人钟书琼、成都天之海实业有限公司（以下简称天之海实业）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新华信托股份有限公司的委托诉讼代理人赵阳、屈浩，被上诉人钟书琼及委托诉讼代理人李楹到庭参加诉讼。经本院公告传唤，天之海实业未到庭。本案现已审理终结。 新华信托上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人钟书琼的诉请；一审、二审诉讼费由被上诉人负担。 事实和理由：一、一审法院未准许其鉴定申请，程序违法。上诉人申请鉴定的事项直接影响对案涉商品房买卖合同订立时间以及钟书琼是否享有排除执行的权益的认定。此外，该鉴定事项对查明本案是否系虚假诉讼，天之海实业与钟书琼是否串通伪造证据亦有直接影响。二、钟书琼举示的天之海实业记帐凭证表明双方的交易是天之海实业的负债业务，在钟书琼不能进一步证明双方履行买卖合同的情形下，一审法院认定双方之间存在商品房买卖合同的证据不足。三、天之海实业开具的收据虽具有一定的证明力，但钟书琼不能提交56万元现金支取凭证，且在天之海实业未到庭接受法庭询问的情形下，一审法院认定钟书琼付清全部房款明显缺乏主要证据，且明显违背证据审核认定标准。四、一审法院认定钟书琼对不能办证无过失错误。购房人付清全部税款、物业维修基金是案涉房产能够完成产权转移登记的基本前提，本案事实表明钟书琼并未支付前述款项，一审法院忽略该事实及税、费完清与办证之间的关系，显属认定事实不清。 钟书琼二审答辩：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 天之海实业二审未答辩。 钟书琼向一审法院提起诉讼，请求：1.判令解除对位于四川省成都市新都区房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行。2.诉讼费用由新华信托与天之海实业承担。 一审法院查明：2011年7月28日，钟书琼与天之海实业签订《“天府江南”商业公寓认购书》，认购天之海实业开发的位于成都市新都区天海路“天府江南”十里红妆商业广场的商业公寓物业3栋3层32号物业，建筑面积47平方米，单价5980元/平方米，总价28万元。2011年7月28日，天之海实业向钟书琼出具28万元的收据一份（载明为诚意金）。根据天之海实业2011年7月29日的财务记账凭证记载，天之海实业收到钟书琼诚意金56万元。钟书琼在(2018)渝民初197号案外人执行异议纠纷一案中称其购买了天之海实业开发的“天府江南”B3幢3层31号房屋，房价为28万元。2011年9月22日天之海实业取得案涉《商品房预售许可证》。2011年9月26日，钟书琼与天之海实业签订了《商品房买卖合同》，该合同主要载明钟书琼购买天之海实业开发的位于成都市新都区天河大道“天府江南”B3幢3层32号房屋，房屋用途为商业，总价款28万元，天之海实业在案涉房屋交付之日起700个工作日内负责办理房屋所有权证书。2017年1月15日天之海实业将钥匙交于钟书琼，并办理交房手续。2018年9月5日深圳市天之海物业管理有限公司成都分公司开具钟书琼于2017年1月15日完成交房手续并入住的证明。2018年10月23日天之海实业出具证明，载明该公司于2011年7月28日收取钟书琼缴纳的现金56万元，用于购买3栋3层31、32号两套案涉房屋。 另查明，新华信托因与深圳市天海基业实业集团有限公司、宁波天海它山实业有限公司、天之海实业、庞易民、胡大林因融资借款产生纠纷，提出财产保全申请，要求查封、扣押、冻结天之海实业等价值3亿元的财产。一审法院作出（2017）渝财保15号民事裁定，准予新华信托的诉前财产保全申请。2017年7月10日，一审法院以（2017）渝执保52号执行裁定查封了天之海实业名下位于成都市新都区天河街道的“天府江南”项目房屋1262套。嗣后,钟书琼对查封的上述房屋中的3栋3楼32号房屋提出了书面异议，以其系房屋的实际所有人为由，请求解除对该房屋的查封。一审法院于2018年9月16日作出（2018）渝执异45号执行裁定书，驳回了钟书琼的异议请求。 一审法院认为，本案双方争议的焦点为，是否应该停止对案涉房屋的查封及执行。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合双方的证据及查明事实，本案应该停止对案涉房屋的执行，钟书琼起诉的理由成立，予以支持。 事实与理由：1.钟书琼与天之海实业在案涉房屋查封之前已经签订书面的《商品房买卖合同》。2011年9月26日，钟书琼与天之海实业签订了《商品房买卖合同》，而查封包括案涉房屋在内的“天府江南”项目的时间为2017年7月10日。虽然新华信托提出该《商品房买卖合同》的落款时间存在倒签可能，并据此提出对该合同形成时间进行司法鉴定的申请，但新华信托并未举示初步证据证明其主张，且钟书琼与天之海实业签订案涉房屋认购书的时间为2011年7月28日，而该认购书已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，天之海实业已按照约定收取了购房款，且在本案起诉之前天之海实业已经取得案涉项目商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，该认购书亦应视为合法有效的《商品房买卖合同》。据此对新华信托公司要求对案涉《商品房买卖合同》形成时间进行鉴定的申请不予准许，对在案涉房屋被查封之前钟书琼与天之海实业已经签订书面的《商品房买卖合同》的事实予以确认；2.钟书琼在案涉房屋被查封之前已经合法占有该房屋。依据钟书琼举示的天之海实业出具的房屋交接单载明事实，天之海实业在2017年1月15日已将案涉房屋交付给钟书琼。对该事实案涉项目的物管公司深圳市天海物业管理有限公司成都分公司亦出具入住证明予以佐证，因此对钟书琼在案涉房屋被查封之前已经合法占用案涉房屋的事实予以认可；3.钟书琼已经支付案涉房屋全部价款。依据天之海实业出具的收据载明事实，该公司已于2011年7月28日收取案涉房屋诚意金28万元，2011年7月29日的财务记账凭证亦明确载明收取钟书琼包括案涉房屋在内的两套房屋诚意金56万元。同时在审理中天之海实业亦出具相应书面证明，证明收取钟书琼购买案涉房屋房款现金56万元。上述客观证据能够与钟书琼的陈述相互印证，足以认定钟书琼以现金方式按合同约定向天之海实业缴纳了案涉购房款；4.案涉房屋未能办理过户登记手续并非钟书琼原因所致。依据钟书琼与天之海实业双方约定，天之海实业应在案涉房屋交付之日起700个工作日内负责办理房屋所有权证书，但该期限尚未界至案涉房屋即被新华信托申请查封，导致案涉房屋无法办理所有权登记手续，故案涉房屋未能办理过户登记手续的原因不可归责于钟书琼。 综上，钟书琼就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不应予以执行，钟书琼提出的执行异议理由成立，予以支持。对钟书琼提出的解除查封的诉讼请求属于人民法院的执行行为措施，不属于本案审查范围，对此不予审查。一审判决：一、不得执行位于四川省成都市新都区的房屋。二、驳回钟书琼的其他诉讼请求。案件受理费5500元，由新华信托股份有限公司负担。 二审中，钟书琼提交以下证据：天之海实业记账凭证三份、天之海收据记账联两份、2011年7月28日渤海银行成都分行现金存款单。拟以上述证据证实，天之海实业记账凭证均将客户支付的购房款计入其他应付款中，该记账类别并非表示双方系借款关系；同时天之海实业于2011年7月28日在渤海银行存入61万元，与记账凭证中当天收取钟书琼56万元及案外人杨定根5万元相互吻合，可以证实钟书琼已经支付了购房款。新华信托对以上证据真实性无异议，但认为仅凭该证据不能证实相关事实。本院认为，该证据真实客观，与待证事实具有关联性，可以结合其他证据予以采信。 本院认为，本案争议焦点为：钟书琼对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，会计记账凭证中“其他应付款”是指企业在商品交易业务以外发生的应付和暂收款项。本案钟书琼最初与天之海实业签订的为“认购书”，明确约定28万元作为签订买卖合同的担保并使用“诚意金”的名称入账，故列入暂收款项并不存在疑问，不能仅以记账类别认定双方系民间借贷或其他债权债务关系。一审法院认定钟书琼确系在人民法院查封案涉房屋之前与天之海实业签订了合法有效的书面合同，并无不当。 其次，关于钟书琼是否实际支付完毕购房价款的问题。上诉人钟书琼主张系现金支付，因时隔较长而无法提交银行提款记录，天之海实业对此并未提出异议，该公司会计记账凭证也明确载入该款项。二审中，钟书琼又举示了天之海实业的记账凭证和现金存款单原件，证实在钟书琼交款当天，天之海实业即将56万元联同另一购房人杨定根定金5万元存入银行。该证据虽非直接证据，但与其他证据相互印证。据此，不能仅以现金支付不符合常理为由否定钟书琼付款事实，本院对钟书琼已经实际支付56万元的事实应予认定，案涉房款已支付完毕。 第三，对于案涉房屋的交付占有问题，钟书琼在一审阶段已经提交案涉房屋钥匙以及天之海实业接房单、物业公司的情况说明等，足以认定案涉房屋已经交付钟书琼使用。至于涉及钟书琼是否实际使用案涉房屋并产生水电、物业或装修等费用，并非认定占有使用的唯一因素，故钟书琼虽未能提供，不足以影响认定交付占有案涉房屋的事实。 第四，对于上诉人新华信托主张的钟书琼对于未办理房屋产权登记存在过错的问题，本院认为该主张不能成立，理由如下：根据钟书琼与天之海实业签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第1项的约定，对于案涉房屋的转移登记，约定由钟书琼委托天之海实业向登记机关申请办理，上诉人所主张的缴纳税费等问题，也应由天之海实业向钟书琼开具购房发票并向登记机关提出申请之后，方能由钟书琼缴纳诸如契税、维修基金等款项。但本案审理中，天之海实业并未出庭应诉，也未向钟书琼开具购房发票，钟书琼无从得知需要缴纳的契税及维修基金的具体数额，难以将该过错归咎于钟书琼，且合同约定的交付之日起700个工作日的办理期限尚未届满，故对该上诉主张不予支持。 此外，上诉人新华信托申请对认购书和买卖合同的形成时间进行鉴定，系基于对钟书琼与天之海实业之间存在虚假诉讼的怀疑。如前所述，双方之间交付购房款项以及签订认购书等均应属真实，双方认购书虽系预约合同，但仍系就买卖商品房而签订，即使后来的商品房买卖合同系倒签，也未排斥认购书系买卖合同的性质，本案认购书符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的书面买卖合同的情形，故一审法院未予准许上诉人的鉴定申请，并无不当。 综上，钟书琼的案外人异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。新华信托的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由新华信托股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙晓光 审判员  冯文生 审判员  马 岚 二〇一九年十二月六日 法官助理黎福伟 书记员王钰婷