重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7308号上诉人（原审原告）：左春秀，女，土家族，1983年3月8日生，住重庆市黔江区。委托代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。委托代理人：钟智云，重庆光界（渝北）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋秀华，男，汉族，1955年6月12日生，住湖北省宜昌市。委托代理人：魏星，重庆依斯特律师事务所律师。委托代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司,住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。上诉人左春秀因与被上诉人宋秀华、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2019年8月15日作出（2018）渝0107民初14368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。左春秀上诉请求及理由：请求撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初14368号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.（2017）渝0107民初3034号民事判决书认定宋秀华的行为导致办理按揭的合同约定内容无法继续履行，构成违约，判令宋秀华向左春秀支付未配合办理银行按揭贷款审批手续的违约金56000元。该违约金并非赔偿上诉人的实际损失，且该违约金并不足以弥补上诉人的实际损失。2.上诉人并没有怠于行使自己的权利，上诉人主张差价损失是其可得利益。被上诉人宋秀华答辩，原审法院判决正确，应予以维持。左春秀一审诉讼请求：一、解除原、被告间的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告退还原告定金10000元；三、被告赔偿原告中介费4400元；四、被告支付原告因合同解除而未能购房所产生的房屋差价损失，具体数额以司法评估案涉房屋市场价来确定。一审法院审理查明，2016年11月25日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同约定：1.原告购买被告位于九龙坡区石新路**号渝州新城*-*-**号的房屋，建筑面积108.91平方米，总成交金额56万元。2.原告以按揭方式向被告支付房款，原告于合同签订当日向被告支付定金10000元，同时被告将该房权属相关资料交由第三人托管；原告委托第三人向银行申请个人二手房按揭贷款55万元用于支付被告房款。3.签订合同时，原告向第三人支付中介费5600元，办理按揭申请手续当日向第三人支付按揭服务费4400元。4、合同签订后，原、被告双方中任何一方违反合同条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，金额按房屋成交价的10%计算。2016年11月25日，被告向原告出具收条，载明：今收到左春秀购买九龙坡区石新路**号渝洲新城*-*-**号房屋定金10000元。第三人确认，已经收到原告左春秀交纳的中介费2000元和按揭服务费2400元。被告称按揭服务费2400元属于预收费用，若最后按揭未能办理成功，按揭服务费可以退还。2017年2月4日，原告依据其与被告签订的房屋买卖合同提起诉讼，请求判令被告1.履行合同义务，将房屋产权过户给原告；2.支付逾期办理房屋产权过户事宜的违约赔偿56000元、损失费40000元（根据被告2次挂网销售房款计算）及定金10000元。在该案审理过程中，原告撤回了有关损失赔偿40000元和定金10000元的诉讼请求。一审法院审理后作出（2017）渝0107民初3034号民事判决书，认定被告违约导致合同无法继续履行，判令被告向原告支付违约金56000元，驳回原告的其他诉讼请求。原告不服一审判决，提起上诉。原告在该案二审过程中申请撤回上诉，二审法院于2018年5月17日裁定准许。庭审中，原告申请对案涉房屋的价值进行司法鉴定。2018年12月17日，重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》载明：案涉房屋估价时点为2018年6月15日，估价结果为总价1054200元，单价为9680元每建筑面积平方米。原、被告共同确认，被告已向原告履行了（2017）渝0107民初3034号民事判决书确定的支付56000元违约金的义务。庭审中，原、被告一致同意解除原被告的房屋买卖合同关系，解除时间为原告起诉之日即2018年6月15日。一审法院认为，当事人的争议焦点为：2017年2月4日，因被告违约致使合同无法继续履行，原告起诉主张违约金并已得到支持，1年多以后原告又以同一违约事实再次向被告主张房价上涨的差价损失是否应当得到支持。（一）、被告违约导致合同无法继续履行，故应当赔偿因违约给原告造成的损失。原告于2017年2月4日起诉被告，提出要求被告支付违约金、赔偿损失、返还定金等主张，该案判决被告按照合同约定向原告支付房价10%的违约金56000元，故被告已承担了违约责任。（二）、本案中，被告签订合同后再次网上售房所报价格超出原价格40000元。该差价既可以认定为被告违约致使合同不能履行给原告造成的损失，也可以视为违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，对此可以从合同中有关“任何一方违反合同条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，金额按房屋成交价的10%计算。”的约定得到印证，按照该约定计算出的金额与被告二次售房的差价大致相当。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故被告作为违反合同的一方当事人，应当赔偿原告因房价上涨所造成的差价损失，在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，但损失赔偿额不得超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失即40000元。（三）、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，结合本案，被告违约致使合同不能继续履行，原告没有采取适当措施防止房价上涨的差价损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。理由如下：1.原告知晓被告违反合同约定及再次高价出售房屋等事实，故原告对房价上涨的趋势是有预期的。2.在被告违约致使合同目的不能实现和房价上涨的情形下，原告有权采取解除合同、要求被告承担违约责任，并另外购买房屋等措施，若原告采取上述措施是可以避免后期因房价上涨所产生的巨额差价损失，被告违约时的差价损失约40000元，而1年以后的差价损失高达49万余元。但原告没有采取能够防止损失扩大的适当措施，而是在合同无法继续履行的情况下，仍然起诉要求继续履行，该诉求并未得到人民法院支持。3.从合同中有关“任何一方违反合同条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，金额按房屋成交价的10%计算。”的约定可以看出，该违约金具有解约违约金的性质，即一方当事人违反约定导致合同无法继续履行且合同解除，由违约方支付。原告在（2017）渝0107民初3034号案件中要求被告按照上述约定支付违约金并得到支持，现原告又提出要求被告赔偿违约行为发生1年多以后的房价上涨的差价损失的主张，于法无据，不应得到支持。综上所述，被告已承担了与其违约给原告造成的损失相当的责任，由于原告没有采取适当措施防止房价上涨导致的差价损失扩大，故原告不得就扩大的房屋差价损失要求赔偿。关于合同解除、以及定金和中介费的问题。本案中，原、被告双方一致同意双方签订的房屋买卖合同于2018年6月15日解除，对此予以确认。合同解除后，被告应当返还原告支付的10000元定金。原告支付给第三人的4400元费用中，2200元是中介费，2200元是按揭服务费。因被告违约导致合同解除，原告支付的中介费2200元应当属于违约造成的损失，被告应当赔偿。但（2017）渝0107民初3034号民事判决书确定被告应当支付原告的违约金数额已经可以弥补该损失，故原告不得对该损失重复要求赔偿。第三人确认，按揭服务费属于预收费用，若按揭未能办理成功，按揭服务费可以退还。故该2200元按揭服务费不属于违约造成的损失，原告主张赔偿不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告左春秀与被告宋秀华的房屋买卖关系于2018年6月15日解除；二、被告宋秀华于本判决生效之日起十日内返还原告左春秀定金10000元；三、驳回原告左春秀的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取4700元、司法鉴定费9325元，合计14025，由原告左春秀负担14000元，被告宋秀华负担25元。二审审理查明，2017年10月11日，一审法院在审理（2017）渝0107民初3034号合同纠纷时，法官曾询问该案原告左春秀，对于付款问题是否同意全款支付还是继续要求按照按揭方式？左春秀明确表示按照按揭方式。一审法院此后作出（2017）渝0107民初3034号民事判决书，认定被告宋秀华不配合原告左春秀办理银行按揭审批手续的违约行为导致合同无法继续履行，判令宋秀华向左春秀支付未配合办理银行按揭贷款审批手续的违约金56000元，驳回左春秀请求宋秀华将案涉房屋所有权过户给左春秀的诉讼请求。左春秀不服一审判决，提起上诉，其2018年1月4日的民事上诉状载明，现上诉人有条件用全款购房。其在2018年3月20日本院二审调查询问中也表示愿意付全款，要求继续履行合同。2018年5月21日，左春秀自愿撤回上诉，本院于2018年5月17日裁定准许。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人于2017年2月4日起诉被上诉人，提出了被上诉人支付违约金、赔偿损失、返还定金等主张，（2017）渝0107民初3034号民事判决判令被上诉人按照合同约定向上诉人支付房价10%的违约金56000元，被上诉人已承担并根据该判决履行了违约责任。左春秀上诉提出，（2017）渝0107民初3034号民事判决书判令宋秀华向左春秀支付未配合办理银行按揭贷款审批手续的违约金56000元，该违约金并非赔偿上诉人的实际损失。合议庭注意到，上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》约定，任何一方违反合同条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，金额按房屋成交价的10%计算。除此之外，双方并无其他违约责任的约定。合同中该违约金约定属于解约违约金，即一方当事人违反约定导致合同无法继续履行且合同解除，由违约方支付。左春秀关于按房屋成交价10%计算的违约金并非赔偿上诉人实际损失的上诉意见不能成立，本院不予采纳。左春秀上诉还提出，按房屋成交价10%计算的违约金并不足以弥补上诉人的实际损失，上诉人并没有怠于行使自己的权利，上诉人主张差价损失是其可得利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。左春秀依据合同中仅有的解约违约金约定条款请求判令被上诉人按照合同约定向上诉人支付房价10%的违约金56000元，其在（2017）渝0107民初3034号合同纠纷案件中并未主张约定的违约金低于造成的损失，也未请求调增违约金。（2017）渝0107民初3034号民事判决在左春秀未请求解除合同的情况下，即判令被上诉人按照合同约定向上诉人支付房价10%的违约金56000元，该判决在当时是有利于左春秀的，鉴于被上诉人已承担并根据该判决履行了违约责任，且左春秀在本案中已请求解除合同，本案一审判决已确认左春秀与宋秀华的房屋买卖关系于2018年6月15日解除，（2017）渝0107民初3034号民事判决存在的形式瑕疵已得到弥补。上诉人在（2017）渝0107民初3034号案件中要求被上诉人按照解约违约金的约定支付违约金并得到支持的情况下，现提出要求被上诉人赔偿违约行为发生1年多以后房价上涨的差价损失，本院不予支持。综上，上诉人关于撤销（2018）渝0107民初14368号民事判决并改判支持上诉人一审诉讼请求的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由上诉人左春秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 韩 艳审 判 员 苏 渝二〇一九年十二月二十四日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依