上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10778号上诉人(原审被告)：何维斌，男，1955年5月10日出生，汉族，户籍地河南省南阳市。上诉人(原审被告)：王祖健，男，1958年1月1日出生，汉族，户籍地广州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：田春雷，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海伟洁物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：常玉梅，上海俊豪律师事务所律师。上诉人何维斌、王祖健因与被上诉人上海伟洁物业管理有限公司(以下简称“伟洁物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初13708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何维斌、王祖健共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回伟洁物业公司的一审全部诉请。事实和理由：伟洁物业公司未经规划批准私自建造垃圾房与化粪池的行为，严重影响何维斌与王祖健作为房屋产权人的基本权利，导致店铺的商业用途无法得以实现。一审判决仅依据其口头陈述及“不同意拆除意见”认定被上诉人建设行为不构成违约，系事实不清。伟洁物业公司作为物业管理单位既未对此情况进行处理，亦未按照相关物业服务合同条款全面履行其管理义务，故何维斌与王祖健有权拒交物业管理费用。且依据房屋买卖合同，物业费应由案外人上海正鸣房地产发展有限公司承担。综上，一审判决无事实和法律依据，请求二审法院予以纠正。伟洁物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。伟洁物业公司向一审法院起诉请求：判令何维斌、王祖健支付自2017年12月1日至2019年6月30日的物业管理费人民币(以下币种同)14,744元。一审法院认定事实：2016年8月31日，伟洁物业公司与开发商上海正鸣房地产发展有限公司(以下简称“正鸣房产公司”)签订《物业托管合同》和《补充协议》，约定由伟洁物业公司为位于上海市嘉定区德富路XXX号商住两用左岸香堤大厦实行物业管理，合同期限为三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止；对委托管理事项包括房屋建筑共同部位、共同设施设备、公用绿地、共同环境卫生、公共秩序等作了详细规定；物业服务费由伟洁物业公司按建筑面积每月每平方米捌元向商户业主或物业使用人收取，其他二层以上房屋按建筑面积每月每平方米肆元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，由伟洁物业公司按政府主管部门的相关规定收取相关滞纳金。合同签订后，伟洁物业公司按照合同的规定管理左岸香堤大厦。何维斌、王祖健与开发商正鸣房产公司于2016年9月23日签订《上海市房地产买卖合同》，何维斌、王祖健向开发商购买上海市嘉定区德富路XXX号XXX室店铺，店铺交付后何维斌、王祖健于2017年6月27日向相关部门办理了不动产登记手续。自2017年12月始何维斌、王祖健认为河边景观带设置的垃圾房影响其购房的商业用途，遂不再支付物业管理费，至2019年6月止何维斌、王祖健拖欠物业管理费14,744元。伟洁物业公司向何维斌、王祖健催讨无果，遂提起诉讼。一审法院认为，伟洁物业公司与开发商签订的《物业托管合同》和《补充协议》均合法有效，对伟洁物业公司、开发商和业主、物业使用人均具有法律约束力，伟洁物业公司按合同约定向商户业主和物业使用人提供了相应的物业服务后，业主和物业使用人理应按约及时支付物业管理费，何维斌、王祖健未按约支付物业管理费，构成违约，应承担付款的民事责任。根据相关法律规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案店铺在何维斌、王祖健办理不动产登记手续前已交付何维斌、王祖健，且何维斌、王祖健已缴纳过物业费，故何维斌、王祖健抗辩物业费应当由正鸣房产公司承担的理由不成立，本案物业费理应由何维斌、王祖健缴纳。至于何维斌、王祖健提出伟洁物业公司未履行服务义务，尤其是垃圾房垃圾遍地的抗辩，垃圾房垃圾的清理具有时间性，还涉及到业主倒垃圾时的行为是否规范，日常管理中难免会出现垃圾倒在外面的现象，这情况属物业公司在今后的工作中需加以改进的不足之处，尚不构成何维斌、王祖健不付或少付物业费的事由，物业公司应不断提高物业管理服务水平，引导和督促业主遵守管理规约，让业主的满意度不断提升。至于垃圾房的搭建，有关部门已答复何维斌、王祖健该垃圾箱出于实际需求且已征询大楼业主同意所建造，何维斌、王祖健希望拆除该垃圾房，物业公司已发放的调查表经统计后有超过99%的业主不同意拆除该垃圾房。据此，伟洁物业公司之行为不构成违约。据此，判决：何维斌、王祖健应于判决生效之日起十日内支付伟洁物业公司自2017年12月1日始至2019年6月30日止的物业服务费14,744元。本院二审期间，何维斌、王祖健提供以下证据：1.上海市嘉定工业区德富路XXX号XXX室产权证明，拟证明上海市嘉定工业区德富路XXX号XXX室的产权人系何维斌与王祖建按份共有。2.德富路XXX号XXX、XXX室上海均通餐饮店开办进程，拟证明上海均通餐饮店已办理营业执照，且已装修配置。3.涉案商铺前期餐饮店店容照片，拟证明德富路XXX号XXX、XXX室已装修设计为餐饮且地理位置只适合从事餐饮行业。4.一组实景拍摄照片，拟证明化粪池与垃圾房从2018年7月开始建造，建造之处离餐饮店位置不足5米，属违法违章建筑且严重侵犯了业主的权益，直至一审诉讼时仍未予以整改。5.涉案商铺所属社区众芳社区领导及工作人员现场查看的现场照片，拟证明垃圾房与化粪池并未取得相关部门的审查和批准，严重影响了景区环境和涉案商铺餐饮的开办环境。6.一组通话录音记录，拟证明何维斌向众芳社区主管人员与开发商反映过相关情况，双方均主张伟洁物业公司系垃圾房与化粪池的共建方。7.函件与举报信，拟证明权利人(业主)向开发商、伟洁物业公司与中央扫黑除恶督导组反映相关情况，强烈要求拆除垃圾房，清理经营环境。伟洁物业公司对新证据质证如下：首先，对于证据1、2、3、5的真实性予以认可，但与本案无关联性，对其证明目的不予认可。其次，对于证据4的实景拍摄照片真实性无异议，但其中两张照片仅是对垃圾房与化粪池的位置做出标识，且该组证据与本案亦不存在关联性。再次，证据6在缺原件核对的情况下，对其真实性与关联性均不予认可。最后，证据7仅能证明何维斌向各方反映过相关情况，但均未得到回复。故对其真实性予以认可，但与本案缺乏关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。本案争议焦点在于何维斌、王祖健是否有权拒交物业管理费。针对垃圾房与化粪池的问题，何维斌与王祖健主张因垃圾房与化粪池在其交房后建造，导致其购买商铺的目的无法得以实现，侵害其作为产权人的基本权利。本院认为，根据在案证据，化粪池与垃圾房的建造虽在一定程度上对何维斌、王祖健所有的商铺造成影响，然物业管理企业仅是垃圾箱房保洁管理的责任人,其无权拆除垃圾房与化粪池。若何维斌、王祖健认为伟洁物业公司或正鸣房产公司未经相关审批手续，擅自改变物业管理区域内规划建设的行为侵害其权利的，可依法另案主张损害赔偿，但不能作为拒付物业管理费的理由。至于何维斌、王祖健主张伟洁物业公司在履行物业管理合同方面存在瑕疵，本院认为，物业服务合同具有重复性、长期性，需要业主与物业公司双方互相积极配合协作。若伟洁物业公司在物业服务方面存在瑕疵，何维斌、王祖健作为业主可督促其在今后的日常工作中予以加强和改进，但轻微物业管理瑕疵尚不构成其拒付物业管理费的理由。且何维斌、王祖健亦未能举证证明伟洁物业公司的物业服务瑕疵已达到根本违约。故在伟洁物业公司向业主提供了物业服务，履行了主要的管理义务的情况下，何维斌、王祖健作为业主应当按时依约缴纳物业管理费用。综上所述，上诉人何维斌、王祖健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币168元，由上诉人何维斌、王祖健共同负担。本判决为终审判决。法官助理叶绵绵审判长  王冬寅审判员  黄 亮审判员  武之歌二〇一九年十二月二十七日书记员  卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……