甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初7072号原告：普信惠福咨询服务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院2号楼1206室。法定代表人：赵阅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭卫忠，男，该公司员工。被告：傅蓉，女，1998年8月12日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。委托诉讼代理人：汤岁华，甘肃经天地律师事务所律师。被告：石倩，女，1969年3月17日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。委托诉讼代理人：汤岁华，甘肃经天地律师事务所律师。原告普信惠福咨询服务（北京）有限公司（以下简称：普信公司）与被告傅蓉、石倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普信公司的委托诉讼代理人郭卫忠及被告傅蓉、石倩的共同委托诉讼代理人汤岁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普信公司向本院提出诉讼请求：1、确认2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》及2018年12月12日签订的《补充协议》于2019年4月29日解除；2、二被告向原告退还2019年4月29日至2019年9月20日的房屋租金及押金332700元（66500元／月÷30天×144天＋80000元-66500元≈332699.99）；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年9月20日，作为乙方的普信资产管理有限公司与作为甲方的二被告签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于甘肃省兰州市城关区房屋，租赁期限自2018年9月20日至2020年9月19日止，租金66500元／月，租金支付方式年付，年租金798000元，乙方向甲方支付房屋押金80000元。协议签订后，普信资产管理有限公司按约定履行了上述租金及押金支付义务，二被告向普信资产管理有限公司开具金额为600000元的租金发票及金额为180984元的完税证明，并退还普信资产管理有限公司17016元，二被告亦依约向原告交付了上述房屋。2018年12月12日，甲方傅蓉（被告）、乙方普信资产管理有限公司、丙方（原告）就上述合同签订《补充协议》，约定自2018年11月25日起原告取代普信资产管理有限公司成为原合同的乙方。被告、普信资产管理有限公司和原告一致同意，原告享有原合同项下普信资产管理有限公司拥有的各种权利和利益，承担原合同项下普信资产管理有限公司承担的各种义务和责任，普信资产管理有限公司不再享有和承担原合同项下的权利和义务。2019年4月25日，原告和被告石倩沟通协商退租事宜，原告按被告要求将房屋钥匙等交给物业，但被告并未退还原告剩余期限的房屋租金及押金。后原告向被告正式邮寄提前解除合同通知书，但被告于2019年4月29日拒收。后原告又多次联系被告退还租金及押金事宜，但被告总是推脱。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告傅蓉、石倩共同辩称，租赁合同和补充协议未被解除，本案中不存在解除租赁合同和补充协议的法定或约定情形，案涉租赁合同第十四条第一款规定，经双方协商一致，可以解除合同；第四款规定了附条件的原告单方解除权，但被告在履行租赁合同和补充协议的过程中，不仅不存在租赁合同第十四条第四款所规定的七种情形，而且与原告也未就租赁合同和补充协议的解除问题进行过协商，考虑到原告的难处，被告允许原告转租，故租赁合同和补充协议未被解除，对被告和原告仍具有约束力，双方应按照租赁合同和补充协议的约定全面履行自己的义务。被告认为本案所涉房产仍处于原告的占有和控制之下，故原告主张的已经根据被告的要求将房屋钥匙交给物业公司的行为并不符合返还租赁物的构成要件。根据原告的主张，其退租是依据租赁合同第十五条第二款中关于违约提前退租的规定，但本案所涉租赁合同履行期未到，在产生违约退租的情形下，原告应该参照合同法第二百三十五条的规定返还租赁物，转移本案所涉房屋的占有，原告根据自身的错误理解向物业公司移交房屋钥匙的行为并不产生向被告返还租赁物的法律效果，因为双方并未就返还租赁物达成一致的意思表示，被告也未对房屋进行验收，且原告将房屋钥匙交给物业公司的行为也不具有转移占有的法律效果，本案所涉房屋处于原告占有和控制之下。另外，被告在收到本案起诉状后从物业公司了解到原告所提已将房屋钥匙交给物业公司也是不存在的，物业公司的反馈是房间的遥控钥匙和房屋隔间的钥匙都没有放在物业公司，而且据被告观察，房间内的办公桌椅也不见踪影。原告的此种行为只能证明其所提已向被告返还租赁物的主张是不成立的。综上，可以认为原告在提出违约退租的要求后，由于未能按照合同法的规定向被告履行返还租赁物的义务，所以其行为并未产生相应的法律效果，原告应按照租赁合同和补充协议的约定履行自己的义务，被告无需向其退还租金。针对原告所提已经支付但尚未发生的租金如何界定的问题，被告认为应该从退租行为成立并生效时起计算应予退还的租金，同时考虑税费的承担问题。由于原告的退租行为并未产生法律效力，所以其应该按照实际占有期间支付相应的租金费用，包括物业公司收取的七月至九月的制冷费13118.7元。同时，在签订租赁合同和补充协议后，被告就向原告出具了为期一年的金额为600000元的租金发票，缴纳了税费180984元，这180984元的税款，实际受益人并非被告，故而不存在退还的问题。综上，被告按照约定履行了合同义务，向原告交付了本案所涉房产，不存在任何违约行为。原告基于自身利益而采取了违约提前退租的行为，其应该为自身的违约行为承担不利后果，故其所提相关诉讼请求均不能成立。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案诉争事实认定如下：被告石倩、傅蓉系母女关系，系兰州市城关区雁北街道天水北路222号6层016-020室（建筑面积460.79平方米、双方签订的合同中为天水北路6层616-620号、以下简称涉案房屋）的所有权人。2018年9月20日，被告石倩、傅蓉（甲方）与案外人普信资产管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的上述涉案房屋，租期自2018年9月20日至2020年9月19日止，月租金66500元，年租金798000元，支付方式为年付，在合同签订后一周内由乙方以银行转账方式支付至甲方指定的账户。甲方交付涉案房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金80000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在租赁期满或合同解除后七日内返还乙方。甲方应于2018年9月20日之前将出租房屋及附属设备移交给乙方并进行验收。租赁期满，乙方在搬离属于乙方的办公设备后，将出租房屋按租赁到期日当天的状态交还甲方，如甲方在租赁到期日拒绝与乙方办理房屋交还手续则视为乙方已向甲方交还了房屋，在租赁到期日后，出租房屋以及其内部的设备、设施发生损坏均与乙方无关。乙方违约提前退租的，乙方应付给甲方一个月的租金作为违约金，但甲方应退还乙方已经支付但尚未实际发生的租金、押金。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告依约向普信资产管理有限公司交付了涉案房屋，普信资产管理有限公司向被告支付了首年租金798000元、押金80000元。被告于2018年10月15日向普信资产管理有限公司出具了押金收据，于2018年10月18日又向普信资产管理有限公司出具了金额为600000元的增值税普通发票，并提供了税务机关于同日出具的金额为180984元、纳税人为石倩的税收完税证明。2019年4月22日，被告石倩通过银行转账方式向普信资产管理有限公司退还了17016元的租金。2018年12月12日，原告普信公司（丙方）、被告傅蓉（甲方）、普信资产管理有限公司（乙方）三方签订《补充协议》，约定普信资产管理有限公司将2018年9月20日与被告傅蓉、石倩签订的上述《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给原告。2019年4月，原告因经营状况欠佳遂与被告石倩协商退租事宜，但双方未能达成合意，原告遂于2019年4月29日通过邮寄方式向被告石倩发出《提前解除通知函》一份，内容为：“我方与贵方于2018年9月20日签订了位于甘肃省兰州市城关区（以下简称该大厦），616-620号（位置）的《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年9月20日至2020年9月19日。现因公司战略调整原因，经慎重考虑，我方决定依据合同约定提前20日以书面形式向贵方提出提前解除《房屋租赁合同》，行使我方解除权，《房屋租赁合同》的解除日期为2019年4月27日（以下简称：解除日）。《房屋租赁合同》解除日期前我方将从租赁房屋搬离，同时请贵方与我方办理房屋交接手续。因提前解除《房屋租赁合同》而产生的具体事宜由贵我双方签订《房屋租赁合同解除协议》。请贵方收到此函后尽快回复我方合同解除事宜并配合我方办理房屋交接，签订《房屋租赁解除协议》。如贵方在解除日前不配合或拒绝与我方办理房屋交接手续或拒绝签订《房屋租赁合同解除协议》，均不影响《房屋租赁合同》的提前解除，则视为我方已向贵方交还了房屋，双方的租赁关系已于解除日终止，由此造成的损失由贵方自行承担。”同时，原告于2019年4月27日搬离上述房屋并经与被告石倩电话联系后将房门钥匙交由物业保管。原告发出该函后，被告拒绝签收，随后原告与被告石倩协商解除合同事宜未果，被告认为原告提前退租的行为系违约且涉案房屋仍旧处于原告实际占有、控制状态，因此双方签订的合同并未解除，应继续履行，双方遂酿成纠纷。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案外人普信资产管理有限公司与被告傅蓉、石倩签订的《房屋租赁合同》及原告普信公司与被告傅蓉、石倩、案外人普信资产管理有限公司签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。合同约定承租人违约提前退租的，应付给出租人一个月的租金作为违约金，但出租人应退还承租人已经支付但尚未实际发生的租金、押金。现原告在租赁期间因经营状况欠佳要求依照合同约定支付被告一个月的月租金作为违约金提前退租，其要求符合合同约定，被告应依照合同约定办理合同解除后的收交房屋及退还租、押金手续，但被告在双方就退租事宜未能达成合意、原告函告提前解除租赁合同并搬离承租房屋的情况下，拒绝收交房屋及退还租、押金,其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。现原告要求确认案外人普信资产管理有限公司与被告傅蓉、石倩于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》及原告与被告傅蓉、石倩、案外人普信资产管理有限公司于2018年12月12日签订的《补充协议》于函告提前解除租赁合同并搬离承租房屋后的2019年4月29日解除，本院认为，原告依照合同约定要求在承担违约责任的前提下提前解除合同，在双方未达成合意的情况下，原告函告被告提前解除租赁合同并搬离承租房屋，其行为并无不当，故对原告的该项诉求本院予以支持。关于原告普信公司主张退还租金、押金的诉讼请求，本院认为，虽然合同约定的月租金为66500元、年租金为798000元，但双方实际是按年租金780984元履行，现原告已向被告支付2018年9月20日至2019年9月19日的租金780984元及租赁押金80000元,现因涉案房屋租赁合同于2019年4月29日解除,故原告应支付2018年9月20日至2019年4月29日的租金477268元(780984元/12个月×7个月+780984元/12个月/30天×10天),其余租金303716元(780984元-477268元)及押金80000元被告应予返还。另，合同约定了原告违约提前退租需支付等同于一个月租金的违约金，现因原告违约提前退租导致合同解除，原告应向被告支付违约金65082元（780984元/12个月），该笔费用应从被告返还的租金中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、案外人普信资产管理有限公司与被告傅蓉、石倩2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》及原告普信惠福咨询服务（北京）有限公司与被告傅蓉、石倩、案外人普信资产管理有限公司2018年12月12日签订的《补充协议》于2019年4月29日解除；二、被告傅蓉、石倩于本判决生效后十日内向原告普信惠福咨询服务（北京）有限公司返还租金238634元（303716-65082元）元及押金80000元，合计318634元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3145元，由被告傅蓉、石倩共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  毛世祥二〇一九年十二月十三日书记员  陈丽萍