四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川04民终1311号 上诉人（原审被告）：刘海平，男，1970年2月22日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 委托诉讼代理人：李帮胜，四川攀法律师事务所律师，执业证号：15104200310435666。 被上诉人（原审原告）:攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组，住所地：四川省攀枝花市东区隆庆路304号。 负责人：夜加友，第六村民小组组长。 委托诉讼代理人：孙祥云，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：15104201310974885。 上诉人刘海平因与被上诉人攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组（以下简称第六村民小组）租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 刘海平上诉请求:1.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初2339号民事判决；2.依法发回重审或查明事实后改判双方继续履行合同，租金按照每月8元/平方米计算；3.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一.原审违反法定程序。刘海平向李江山出具委托书委托李江山参加一审庭审，遭到一审法院拒绝，李江山又委托律师吕学明同样遭到拒绝，李江山及吕学明具备合法委托代理人的身份，一审缺席审理违反法定程序。二.原判认定事实不清。1.刘海平交纳租金的主观态度是积极的、主动的；2.2016年8月银江镇及攀枝花村社领导与刘海平协商，同意2014年6月份至2016年8月份期间刘海平只用交纳2个月租金，其余为免租期，且双方重新约定租金为8元/平方米。后第六村民小组领导多次更换，双方未能重新签订租赁合同，致使刘海平无从交纳租金。刘海平不知道如何交纳租金，而非拒绝交纳租金，故第六村民小组不能解除租赁合同，刘海平不应承担违约责任。三.原判适用法律错误。刘海平一直以积极的态度与被上诉人商讨租金交纳事宜，是第六村民小组自身原因导致交纳租金被搁浅，原判适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条错误。四.刘海平与李江山合伙经营的东区隆庆路社区卫生服务站是房屋租赁主体，刘海平为本案被告主体不适格。 第六村民小组答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 第六村民小组向一审法院起诉请求：一.依法判决解除刘海平与第六村民小组于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》，并判决刘海平按照合同约定条件归还租赁房屋；二.依法判决刘海平支付2014年8月1日起按面积1479.87平方米，每月18元/平方米的租金计算至解除合同时的租金（租金暂时计算到2019年5月31日为1544946元；并判决刘海平从解除合同之日起按照面积1479.87平方米，每天0.6元/平方米的房屋使用费至归还房屋时止）；三.依法判决刘海平支付逾期支付租金的违约金154494.6元；四、判令刘海平承担诉讼费。 一审审理查明：2014年6月1日，第六村民小组（甲方）与刘海平（乙方）就租赁第六村民小组位于银江镇攀枝花村六社三号安置楼房屋签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、将安置楼（面积1479.87平方米）以18元/平方米，即月租金26637元租赁给刘海平；……六、合同的变更、解除与终止：1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；……（7）拖欠房租累计壹个月以上；……七、违约责任：……2、乙方违反合同约定，甲方有权提前收回房屋，按照合同总租金的10%收取违约金；……十二、合同起止日期为六年（自2014年6月1日起至2020年6月1日止）。合同上甲方加盖第六村民小组的印章，乙方签名为刘海平。 2016年8月12日，经第六村民小组请求攀枝花市东区银江镇攀枝花村委会帮助催收，刘海平以隆庆路社区卫生服务站的名义支付了2014年6月、7月的房租53274元，其后，村委会继续派工作人员向刘海平催收租金，刘海平以经济下滑、经营状况不佳、租金过高等理由要求降低租赁单价后再支付租金。刘海平也多次找到攀枝花市东区银江镇、村委会、第六村民小组协商。双方协商无果后第六村民小组诉至法院。 一审法院认为，双方之间的《房屋租赁合同》不违反相关法律规定，该协议合法有效，双方当事人均应按合同的约定行使权利、履行义务，第六村民小组依约向刘海平交付了租赁房屋，刘海平应当在约定期限内履行支付房屋租金的义务，但刘海平在租赁房屋后在第六村民小组的催收下仅支付了两个月房屋租金，现第六村民小组起诉要求解除租赁合同，按照合同法的规定及双方租赁合同的约定，第六村民小组有权解除合同，故第六村民小组该项诉请予以支持。合同解除后，刘海平应将案涉房屋归还给第六村民小组，故对第六村民小组要求刘海平归还租赁房屋的诉请亦予以支持。就刘海平2014年8月1日起至合同解除时的租金偿还情况，刘海平应负有举证责任。因刘海平经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面证据证明其偿还租金的情况以及目前使用房屋的现状，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，应由刘海平承担举证不利的后果。故第六村民小组主张刘海平支付从2014年8月1日起至解除合同时的租金，暂计算至2019年5月31日止的租金共计1544946的诉讼请求，符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定，于法有据，予以支持。故刘海平应当向第六村民小组支付从2014年8月1日起至2019年5月31日止的租金1544946元。自合同解除之日起至房屋腾退时止的租金，第六村民小组请求该费用计算标准参照月租金26637元计算即每日887.92元予以支持。刘海平拖欠房屋租金的行为已构成违约，按照双方合同的约定，刘海平应当按照租金的10%支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组与刘海平于2014年6月1日签订《房屋租赁合同》；二、刘海平自判决生效之日起十五日内将银江镇攀枝花村六社三号安置楼房屋交还给攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组；三、刘海平自判决生效之日起十五日内向攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组支付自2016年8月1日至2019年5月31日期间的房屋租金1544946元，并自2019年6月1日起按每日租金887.92元支付租金至实际退房之日止；四、刘海平自判决生效之日起十五日内向攀枝花市东区银江镇攀枝花村第六村民小组支付违约金154494.60元。 二审中，刘海平举证：1.《医疗机构执业许可证》（正副本复印件各一份），拟证实隆庆路社区卫生服务站于2013年11月15日成立，刘海平为该服务站负责人；2.短信截图26张，为李江山与攀枝花市东区银江镇相关领导沟通协商租金情况，拟证实隆庆路社区卫生服务站一直与第六村民小组及其上级单位进行协商，未交纳租金是因为一直在协商过程中。针对刘海平举证证据，第六村民小组质证称，对刘海平举证的《医疗机构执业许可证》（正本复印件）的真实性无异议，认可刘海平为隆庆路社区卫生服务站负责人。对《医疗机构执业许可证》（副本复印件）的真实性有异议，该件为复印件，不能证明隆庆路社区卫生服务站于2013年11月15日成立。对刘海平举证的短信截图的真实性无异议，但李江山不是合同主体，李江山找的对方也与本案主体没有关系，该证据与本案无关联性。审理中，刘海平要求本院出具调查令，向攀枝花市东区卫生和计划生育局调取隆庆路社区卫生服务站成立时间的证据。本院认为，隆庆路社区卫生服务站成立时间对本案事实及裁判结果认定无关联性，对其要求出具调查令的请求，未予准予。对刘海平二审举证证据，《医疗机构执业许可证》（正本复印件）第六村民小组对其真实性无异议，本院予以采信。对刘海平举证的其他证据，与本案无关联性，故对其举证证据不予采信。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点有三：1.刘海平作为本案被告是否适格，刘海平应否对租金及违约金承担责任；2.租金标准是否进行变更；3.一审程序是否违法。 一、关于刘海平作为本案被告是否适格，刘海平应否对租金及违约金承担责任。刘海平与第六村民小组签订的《房屋租赁合同》，乙方（承租人）处为刘海平签名，并载明身份证号码。第六村民小组陈述系刘海平个人与第六村民小组签订房屋租赁合同，刘海平虽在签名处备注“代表”，但刘海平个人在承租方处签名，并未明确其代表何人或何组织，第六村民小组认可的承租人就是刘海平，租赁合同的相对方就是刘海平。经本院审查，按照刘海平的主张，隆庆路社区卫生服务站已于2013年11月15日成立，刘海平为隆庆路社区卫生服务站负责人，一是房屋租赁合同并未列明用于隆庆路社区卫生服务站的经营，二是承租方未列明为隆庆路社区卫生服务站，现又不能提供刘海平签订涉案房屋租赁合同时，是代表隆庆路社区卫生服务站，以隆庆路社区卫生服务站负责人身份签订合同，故在出租方第六村民小组仅主张合同主体为刘海平的情况下，刘海平应承担支付租金及违约金的义务。刘海平提出承租房屋为隆庆路社区卫生服务站的经营场所、2个月的租金亦为隆庆路社区卫生服务站支付的事实，仅能够证实涉案房屋为隆庆路社区卫生服务站实际使用，但并不因此改变第六村民小组与刘海平间的租赁权利义务关系。故刘海平提出其非适格被告，不应承担责任的上诉请求不能成立。 二、关于涉案租赁房屋的租金标准是否进行变更。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”刘海平对自己提出的涉案房屋租金标准变更为8元/平方米，应当承担举证证明责任，但刘海平未能就该事实提供充分证据予以证明，故一审判决按照双方签订的《房屋租赁合同》租金标准是正确的。 三、关于一审程序是否违法的问题。一审审理中，刘海平虽提交授权委托书，授权李江山代为参加调解、和解，代为收取法律文书，但刘海平在庭审前未能提供李江山符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定的诉讼代理人的身份材料；后李江山委托律师吕学明参加诉讼，亦未能向一审法院提交转委托事宜已经刘海平同意，故一审法院在刘海平本人未到庭且无合法委托诉讼代理人的情况下对本案进行缺席审理并无不当。李江山虽不具备诉讼代理人的身份条件，但刘海平确认的送达地址确认书中确认其相关法律文书由李江山收取，故李江山收取相关法律文书合法有效。一审法院依法向刘海平送达相关法律文书，并依法缺席审理，程序合法。 综上，上诉人刘海平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17200元，由刘海平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇一九年十二月十八日 法官助理 郭 成 书 记 员 谷梓钇