贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4515号原告：贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司（以下简称赛维斯物业），住贵州省六盘水市钟山区钟山大道钢城花园，统一社会信用代码915202016927390242。法定代表人：张传华，系该公司总经理。特别授权委托代理人胡幸，男，汉族，1987年4月19日出生，住贵州省六盘水市钟山区。一般授权委托代理人周玉，男，1985年9月26日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：苏荣静，男，汉族，1992年5月8日出生，住贵州省六盘水市钟山区。第三人：苏龙久，男，汉族，1969年4月9日出生，住贵州省六盘水市钟山区。原告贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司与被告苏荣静及第三人苏龙久物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司委托代理人胡幸、周玉，被告苏荣静、第三人苏龙久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告塞维斯物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付12个月物业费1314元整；2、判令被告按照每日3‰违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止日期2018年7月12日至2019年7月15日应支付违约金为394元整；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的钢城花园五组团2栋B单元2404室业主。被告于2014年12月24日与六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得钢城花园五组团2栋B单元2404室房屋，建筑面积129.89平方米。于2018年3月16日办理接房手续，缴纳第一年物业费1169元，一年物业费共计1559元，应物业优惠政策每户给予三个月减免物业费给业主装修。在2018年7月，五组团住户由于一些原因拒缴物业费，因此主动提出更换物业，也相继找到物业公司接手管理，双方协商将预交费用退还给住户。5组团2栋B单元2404业主苏荣静退还2018年7月10日至2019年3月15日物业费合计794元整（此费用是第三人苏龙久办理退费），最终新物业公司未成功进场管理。经过由市住建局、杉树林社区、五组团业主代表进行召开协调会，继续由我贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司继续管理。被告在领受房屋后也就享受到贵州赛维斯物业管理有限公司六盘水分公司的物业管理服务，而被告自2018年7月10日至2019年7月15日以来，一直拖欠物业费达12个月之久（包含退回费用）。被告非但不主动履行缴纳物业费的业务，且经原告多次催缴被告均置之不理。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《钢城花园物业管理服务协议》，侵害了原告及其他业主的合法权益，故原告将此诉至法院，以维护原告的合法权益。被告苏荣静辩称，请求驳回原告的全部诉请，本案的诉讼费用由原告承担。1、首先合同就是霸王合同，接房的时候不签订合同就不给钥匙，2018年原告公司中途违约，未经过我家同意，退物业管理费，终止合同，想管就管，不管就退钱；2、我方不是不缴纳物业费用，我家是我的父亲2018年3月16日接房，同年3月16日我爸交给原告3000多元（一年的物业管理费，及两千多元的装修押金），但原告只退了794元，我们缴费的收据在原告处；3、不缴纳物业费用的原因是因为服务质量极差、小区没有达到国家规定的设施等，以及消防栓都没有，24小时执勤未达到。原告私自在我们小区内建立洗车场，虽然被拆迁了，但是还是遗留安全的隐患，其外墙乱贴乱画，私自设置门禁，故意损害公共设施导致新的物业无法进场，消防设施不完善，业主的生命及财产无法保障，原告的保安的服务态度差，我们购房的期间的规划图里面没有菜场及洗车场，是原告私自改造。原告私自停我家的水一个星期，有些业主家乘坐电梯的时候电梯失控了，原告陈述不关原告的事情；房开公司答应我们小区停车场的事情，房开允许我们停车，但是物业公司长期堵塞了我们的停车场，导致我们无法停车。第三人苏龙久述称,至今为止，我方有证据证明小区的到处是垃圾，原告并未提供良好的物业服务给我们，原告私自收取的广告费及临时停车费应是我们业主的费用，我们需要知道该费用的使用清单。原告陈述我的欠物业费，原告与我们不是雇佣关系，原告是逼迫我们去退钱，所以后面要求我们交钱我们不同意。各方当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、接房交款单、证明、收条、物业费收费单据、被告身份证复印件、第三人身份证复印件。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据的分析及认定，对原告提交的：1、钢城花园物业管理服务协议，因被告对第三人的代签字行为表示认可，而该协议能够证明原、被告双方对涉案房屋的物业服务进行了约定的情况，被告主张该协议系霸王协议，但从该协议约定的内容，并无免除原告义务加重被告责任的情形，且被告无证据证明签订该协议存在胁迫或重大误解的情况，故对该证据予以确认；2、微信聊天截图4页、客户诉求登记表、照片2张，该证据系原告的单方制作，且对载明的内容无其他书面证据相印证，故在本案中不予以确认；3、会议纪要，与本案无关联性，故在本案中不予确认。对被告提交的：1、照片51张、视频1段，因系被告单方制作，且无其他相应的证据予以佐证，故对该证据不予以确认；2、商品房买卖合同摘要，因能证明涉案房屋备案登记于被告名下的情况，故对该证据予以确认。本院经审理认定事实如下：坐落于钟山区房屋备案登记于被告苏荣静名下。2018年3月10日，第三人苏龙久代被告苏荣静与原告赛维斯物业签订了《钢城花园物业管理服务协议》一份，约定:由原告赛维斯物业向贵州省六盘水钢城花园5组团2栋Ｂ单元2404室房屋提供物业服务，物业综合服务费（高层住宅）1元／月／平方米,协议自签订之日起生效，至业主委员会于新聘用物业服务企业签订的新《物业服务协议》时终止,双方并约定其他内容。合同签订后原告赛维斯物业对约定的房屋所在小区开始物业管理服务。2018年3月16日被告苏荣静向原告赛维斯物业交纳1559元物业服务费。2018年7月12日，第三人苏龙久代被告苏荣静收到原告赛维斯物业退还的2018年7月10日至2019年3月15日的物业费794元。现原告赛维斯物业因主张被告苏荣静未支付物业费，故诉至本院。另，庭审中，被告苏荣静表示认可第三人苏龙久的代签字及代收款行为，并陈述涉案房屋的物业服务费应由其支付，不支付的原因是原告塞维斯物业未尽到合同约定义务，涉案小区至今系原告赛维斯物业在提供物业管理。本院认为，原告赛维斯物业与被告苏荣静签订的《钢城花园物业管理服务协议》，有双方的签名及加盖印章予以确认，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。原告赛维斯物业已实际为备案于被告苏荣静名下的房屋提供了物业管理服务，被告苏荣静作为该房屋业主，应及时缴纳物业服务费。对被告苏荣静辩称因原告赛维斯物业未尽到合同约定的义务，存在各种不符合要求和不完善的情况所以不支付物业服务费的理由，但在上述协议中双方并无“如物业服务未达到约定要求则不支付物业服务费”的类似约定，且如原告赛维斯物业所提供的物业管理服务确未达到约定标准或要求，被告苏荣静可行使其要求整改或承担违约责任的权利，但并不能直接免除其交纳物业服务费的义务，故对被告苏荣静的该辩称理由本院不予采信。虽然原告赛维斯物业将被告荣静交纳的2018年7月10日至2019年3月15日的物业费794元进行了退还，但双方并未明确表明解除双方签订的上述物业协议，且结合庭审中双方当事人的陈述亦能表明原告赛维斯物业仍系涉案小区的物业服务管理公司，故对第三人苏龙久陈述的双方已解除上述协议的理由本院不予采信。因2018年7月10日至2019年3月15日的物业费已退还给被告苏荣静，且其亦认可此后未向原告赛维斯物业支付过物业费，而该公司至今仍系涉案房屋所在小区的物业服务公司并进行了物业管理服务，故被告苏荣静应支付该公司2018年7月10日之后的物业费。涉案房屋备案登记面积为129.89平方米，双方约定物业费标准为1元/平方米/月，原告赛维斯物业主张计算12个月未超出实际未付期限，故被告苏送静应支付原告赛维斯物业2018年7月10日至2019年7月10日期间的物业费为1558.68元，原告赛维斯物业主张1314元未超出应付金额，故本院予以支持。对原告赛维斯物业主张的违约金394元，因双方在上述协议中并未明确约定物业费的支付期限，被告苏荣静欠付物业费后原告赛维斯物业经催要应给予合理的支付期限，现原告赛维斯物业并未举证证明催要的情况，故对其该请求本院不予支持。对被告苏荣静主张的向原告赛维斯物业交纳的装修押金未返还的问题，因与本案非同一法律关系，且原告赛维斯物业亦明确表示不同意与应交物业费进行抵扣，故该款应由被告苏荣静另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苏荣静于本判决生效后十日内支付原告贵州塞维斯物业管理有限公司六盘水分公司物业费1314元（2018年7月10日至2019年7月10日）；如被告苏荣静未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告贵州赛维系物业管理有限公司六盘水分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告苏荣静负担（原告已自愿预交，由被告连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告贵州塞维斯物业管理有限公司六盘水分公司可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员 余 燕二〇一九年十二月十六日书记员 陈露彩