甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2231号上诉人（原审原告）：彭泽军，男，1988年12月11日出生，汉族，住四川省南部县。被上诉人（原审被告）：生淑珍，女，1946年1月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：王君宁（生淑珍之子），住甘肃省兰州市西固区。被上诉人（原审被告）：豆银环，女，1985年9月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。上诉人彭泽军因与被上诉人生淑珍、豆银环房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（以下简称一审法院）（2019）甘0104民初1615号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭泽军上诉请求：1.撤销兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初1615号民事判决；2.一、二审案件受理费由生淑珍、豆银环负担。事实和理由：彭泽军是应中介方要求给生淑珍、豆银环打款1200元，不知道中介是如何办理的，与彭泽军无关。一审法院对彭泽军前往银行办理次数认定不清，总共前往银行办理5次。生淑珍、豆银环称第二次没有办理资金监管是虚假的。一审判决认定彭泽军办理贷款时间过长，要求另换银行，是因银行认定楼层总数5楼故不给办理，只办理6楼以上，有录音为证。一审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。生淑珍、豆银环辩称：本案的违约方是彭泽军，要求驳回彭泽军的诉讼请求。彭泽军向一审法院起诉请求：1.判令生淑珍、豆银环向彭泽军双倍返还购房定金2万元；2.案件受理费由生淑珍、豆银环负担。一审法院认定事实：涉案房屋位于兰州市西固区，为生淑珍继承所得。2018年9月1日，经甘肃豪斯房地产代理有限公司（以下简称豪斯公司）居间介绍，彭泽军与生淑珍的代理人豆银环签订了《房屋买卖居间协议》（以下简称《协议》），约定彭泽军向生淑珍购买涉案房屋。《协议》约定了定金条款，定金数额为1万元。彭泽军依约向生淑珍、豆银环支付了购房定金1万元。《协议》约定的付款方式为银行按揭付款，并将按揭数额暂定为19万元，实际按揭数额以银行审批数额为准。《协议》约定，乙方（彭泽军）的贷款申请经银行审核通过后七日内，甲、乙双方共同前往房地产交易中心申请办理房屋产权过户登记手续及抵押手续，同时乙方向甲方转付第一期房款／元（注：以银行批准的结果为准），待甲方收到乙方支付的上述房价款后，甲乙双方应对该房屋进行验看，确认无误后，甲方应将该房屋交付乙方。《协议》约定，房屋半年之内必须过户，否则视为违约，甲、乙双方需配合丙方（豪斯公司）或银行提供资料，因此原因导致过不了户或审批不通过，违约方需赔付丙方违约金1万元整。《协议》还约定，经甲、乙、丙三方商量，于（2018年）10月14日附加条件如下：（1）甲方同意在过户办理完毕之前先同意乙方进行装修，需乙方追加一万订金，若之后乙方违约则作为房屋损坏赔偿金及租金；（2）从2018年10月起水费、电费、暖气费、物业费由乙方承担；……。补充约定上述条款当日即2018年10月14日，彭泽军取得涉案房屋钥匙并向生淑珍、豆银环支付了上述补充条款中约定的“订金”1万元，生淑珍儿子王君宁向彭泽军出具了收条，但将该笔款项记为“定金”。《协议》签订后，彭泽军在首次办理银行按揭贷款的过程中，因其自身原因未获批准，其后，彭泽军在生淑珍、豆银环的协助下再次办理了银行贷款，双方在贷款银行设立了首付款监管账户。彭泽军不满意于银行贷款的办理期限过长，故要求另换一家银行办理贷款。生淑珍、豆银环遂按彭泽军要求将冻结的监管账户解冻，将账户内的首付款取出并返还给彭泽军，随后继续协助彭泽军更换银行办理按揭贷款。在第三次贷款过程中，彭泽军以《协议》约定支付首付款的时间为房屋过户当日以及贷款银行仅要求提供首付款凭证而未要求实际支付首付款为由，要求生淑珍、豆银环在未收到首付款的情况下向银行提供虚假的首付款凭证，遭生淑珍、豆银环拒绝。彭泽军因此而未能取得银行按揭贷款。贷款办理过程中，生淑珍、豆银环于2018年11月26日将彭泽军向其交纳的1万元购房定金退与彭泽军。2019年3月29日，生淑珍、豆银环将涉案房屋另售与他人。其后，彭泽军与生淑珍、豆银环协商定金的返还事宜。2019年4月10日，彭泽军向生淑珍、豆银环发短信协商定金返还事宜时称“只要你把定金给我就可以，我没办贷款，办不下来我也没办法……”。彭泽军与生淑珍、豆银环协商无果后，彭泽军认为生淑珍、豆银环未依约在《协议》签订后半年内过户、未积极配合彭泽军办理银行按揭贷款、不继续履行合同而是将房屋另售与他人的行为均构成违约，故诉至法院。生淑珍、豆银环在答辩中提出要求彭泽军返还1万元定金的答辩意见。经庭审询问，生淑珍、豆银环称该主张仅为答辩意见，不在本案中提出反诉。一审法院认为，定金是合同当事人为了担保合同的履行，约定由一方当事人向对方当事人预先支付一定数额的金钱。当事人在合同中约定了定金条款并实际支付、接受了定金的，因当事人一方的迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，除法律另有规定外，可以适用定金罚则。彭泽军与生淑珍、豆银环在合同中约定了定金条款，彭泽军依合同约定向生淑珍、豆银环支付了定金，生淑珍、豆银环接收了定金，则彭泽军与生淑珍、豆银环的定金条款因书面约定与实际履行而生效，一方违约致使合同目的不能实现的，应受定金罚则的拘束。彭泽军提出生淑珍、豆银环双倍返还定金的诉讼请求应以生淑珍、豆银环有致使合同目的不能实现的违约行为为事实前提。可见，本案的争议焦点为生淑珍、豆银环在合同履行过程中是否有致使合同目的不能实现的违约行为。彭泽军主张生淑珍、豆银环的违约行为是生淑珍、豆银环未积极配合彭泽军办理银行按揭贷款手续、未依合同约定在《协议》签订六个月内办理房屋过户手续、将房屋另售与他人。一审法院对彭泽军的该主张不予采纳，理由如下：第一，生淑珍、豆银环未配合彭泽军办理银行按揭贷款手续的行为不构成违约。彭泽军与生淑珍、豆银环在庭审中对案件事实的陈述及彭泽军的证人证言均可证实，生淑珍、豆银环先后多次配合彭泽军办理银行按揭贷款，期间因彭泽军原因未获银行审批通过时，生淑珍、豆银环继续配合彭泽军更换贷款银行办理按揭手续，其后彭泽军对银行按揭手续办理时间过长持不满并欲再度更换贷款银行时，生淑珍、豆银环将监管账户内的首付款经解冻后取出并返还给彭泽军，其后继续协助彭泽军重新办理银行按揭贷款手续。可见，生淑珍、豆银环多次积极配合彭泽军办理银行按揭贷款。彭泽军所提出的生淑珍、豆银环未积极配合的事实主张与客观案件事实不符。生淑珍、豆银环在最后一次办理银行按揭贷款的过程中，对彭泽军提出的向银行出具虚假的首付款证明的做法不予认可，故在未收到首付款的情况下拒绝向银行出具虚假的支付首付款的证明，彭泽军的贷款因此未能办理。首付款证明是彭泽军需要提交给贷款银行的审贷材料，应是对客观真实情况的书面证明，不应是由当事人在无客观事实的情况下凭空杜撰的虚假证明材料。生淑珍、豆银环拒绝制作虚假的证明材料的行为符合社会对善良人在民事活动中的基本预期与评价，应受法律的肯定和保护，故生淑珍、豆银环拒绝出具虚假的支付首付款证明的行为不构成违约。另，《协议》虽然在付款方式上约定，彭泽军在办理房屋所有权转移登记手续的当日向生淑珍、豆银环支付首付款，但亦约定双方在银行按揭贷款审批通过后七日内办理房屋所有权转移登记手续。生淑珍、豆银环协助彭泽军过户的前提是彭泽军的银行按揭贷款获得审批通过。彭泽军的银行按揭贷款获得审批通过的前提是需要向银行提供真实的审贷所需的材料，包括支付首付款的证明。可见，彭泽军向生淑珍、豆银环支付首付款是贷款得以审批通过的前提。《协议》关于过户当日支付首付款的约定因在实际履行过程中被客观现实阻却而不具备可履行性，彭泽军不能死守合同约定而坚持在过户当日支付首付款，否则应承担不能办理银行按揭贷款、合同不能继续履行的不利后果。彭泽军与生淑珍、豆银环在前贷款行为中已经办理了被冻结的首付款监管账户，彭泽军有经验认识到为办理银行按揭而先行向生淑珍、豆银环支付首付款的行为并不会肇致财产损失。彭泽军提出的在房屋未过户的情况下将首付款付与生淑珍、豆银环会引发对自己财产安全的不安的主张应属无稽之谈。第二，生淑珍、豆银环未协助彭泽军办理房屋所有权转移登记的行为不构成违约。《协议》约定，彭泽军的银行按揭贷款被审批通过后七日内，彭泽军与生淑珍、豆银环前往房地产交易中心办理房屋所有权转移登记手续。在彭泽军的银行贷款未获批准的情形下，生淑珍、豆银环尚不负有协助彭泽军将涉案房屋所有权转移登记至彭泽军名下的义务。生淑珍、豆银环尚不负有此合同义务，其相应的不作为不应构成违约。第三，生淑珍、豆银环将涉案房屋另售与他人的行为不构成违约。《协议》约定房屋半年之内必须过户，此条款是对《协议》履行期限的约定，此履行期限即为合同的终止期限，是当事人约定的应当履行合同义务的期间，超过该期间，合同义务丧失法律拘束力。《协议》签订的日期是2018年9月1日，其履行期限应为2018年9月2日至2019年3月1日。彭泽军未向法庭提交证据证明生淑珍、豆银环在合同履行期限内将房屋另售与他人，应承担举证不能之不利后果。履行期限届满后，《协议》对当事人丧失法律拘束力，生淑珍、豆银环于2019年3月29日另售房屋的行为不构成违约。彭泽军无证据证明生淑珍、豆银环在《协议》履行过程中有致使合同目的不能实现的违约行为，应承担举证不能之不利后果。一审法院认定生淑珍、豆银环无致使合同目的不能实现的违约行为，不应承担违约责任。一审法院对彭泽军提出的要求生淑珍、豆银环向彭泽军双倍返还定金2万元的诉讼请求不予支持。彭泽军主张生淑珍、豆银环存在拖延过户的行为。涉案房屋为生淑珍继承所得，生淑珍、豆银环与彭泽军签订《协议》时，房屋所有权尚登记在被继承人名下，生淑珍、豆银环欲售与彭泽军，需先行将房屋所有权转移登记至生淑珍、豆银环名下。彭泽军明知涉案房屋为生淑珍、豆银环继承所得的事实，仍与生淑珍、豆银环签订《协议》，约定合同的履行期限为半年，则该履行期限应包含生淑珍、豆银环处理继承房屋所有权转移登记的时间。彭泽军未向法庭提交证据证明生淑珍、豆银环有拖延办理继承房屋所有权转移登记手续的事实，应承担举证不能之不利后果。一审法院对彭泽军提出的该主张不予采纳。《协议》约定的购房定金数额为1万元，彭泽军亦主张生淑珍、豆银环双倍返还定金2万元，但彭泽军在庭审中主张其向生淑珍、豆银环支付的购房定金为2万元。据查，彭泽军在《协议》履行过程中向生淑珍、豆银环支付了2万元，其中1万元为彭泽军于《协议》签订当日依《协议》第四条的约定，向生淑珍、豆银环支付的购房定金，另1万元为彭泽军于2018年10月14日依《协议》的补充条款向生淑珍、豆银环支付的“订金”。据彭泽军与生淑珍、豆银环于2018年10月14日作出的补充约定可知，彭泽军与生淑珍、豆银环将《协议》约定的交房条件变更为生淑珍、豆银环同意彭泽军对涉案房屋先行进行装修并收取彭泽军支付的“订金”1万元，该“订金”的作用在于“乙方违约则作为房屋损坏赔偿金及租金”。该“订金”实为彭泽军在未向生淑珍、豆银环支付购房款的情形下提前接收房屋并装修入住所支付的押金，作用在于确保彭泽军先行装修房屋的行为不损毁房屋，并在彭泽军违约的情形下转化为房屋损毁的赔偿金和使用房屋期间的租金。可见，该“订金”非法律规定的定金。一审法院对彭泽军提出的其向生淑珍、豆银环支付购房定金2万元的主张不予采纳。综上所述，生淑珍、豆银环无违约行为，不应承担双倍返还定金的违约责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回彭泽军的诉讼请求。案件受理费150元，由彭泽军负担。本院二审期间，彭泽军提交微信截图二页，拟证明未能办理贷款属于生淑珍、豆银环违约，本院组织当事人进行了质证，生淑珍、豆银环发表质证意见认为该微信截图系彭泽军与房屋中介的微信聊天记录，与其无关。本院经审理查明，一审判决认定的事实，有相关经质证的证据予以证实，本院予以确认。另查明，2019年3月5日，彭泽军向生淑珍、豆银环交还房屋。本案二审中，双方当事人之间存在的主要争议焦点是：彭泽军诉请生淑珍、豆银环向其返还房屋定金有无事实和法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，生淑珍、豆银环作为房屋买卖合同的出卖方，所负有的主要合同义务是向对方交付房屋。经审查，2018年10月14日，生淑珍、豆银环已向彭泽军交付了涉案房屋的钥匙，彭泽军亦认可自2018年10月14日至2019年3月5日涉案房屋由其占有。截至2019年3月，因未能办理银行贷款，彭泽军将涉案房屋交还生淑珍、豆银环，生淑珍、豆银环予以接受。彭泽军称生淑珍、豆银环未能在2019年3月前将涉案房屋过户至其名下属于违约，但截至2019年3月，彭泽军仅向生淑珍、豆银环支付2万元，未能通过银行按揭贷款方式支付剩余房款，一审法院据此认定生淑珍、豆银环在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为并无不当。彭泽军要求生淑珍、豆银环双倍返还定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，彭泽军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由彭泽军负担。本判决为终审判决。审判长  李孔攀审判员  赵辉君审判员  张煜枫二〇一九年十二月十日书记员  孙 晴