云南省大关县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0624民初1085号原告：程奎，男，生于1970年12月11日，汉族，云南省大关县人，住大关县。原告：蒋贤玖，男，生于1959年3月14日，汉族，云南省大关县人，住大关县。二原告的共同委托诉讼代理人：黄顺生，云南宏通律师事务所律师，特别授权。被告：陶相玺，男，生于1987年1月21日，汉族，云南省大关县人，住大关县。委托诉讼代理人：张池，云南鹤原律师事务所律师，特别授权。第三人：程亮，男，生于1964年6月28日，汉族，云南省大关县人，住大关县。原告程奎、蒋贤玖与被告陶相玺及第三人程亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程奎、蒋贤玖及其共同委托诉讼代理人黄顺生，被告陶相玺的委托诉讼代理人张池，第三人程亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的《房屋租赁合同》；2.被告向二原告一次性支付拖欠的房租费437400元；3.被告向二原告支付违约金402660元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月，原、被告达成房屋租赁协议，双方约定：二原告将其坐落于大关县龙洞路电信家属区北面新建房第四层大部分出租给被告用于经营娱乐服务使用；出租房屋面积约580平方米；租赁期限自2013年12月31日起至2026年2月1日止，共计12年；年租金150800元，从2014年2月1日起支付租金，按年支付；每年租赁期限到期前一个月内，被告应一次性交付次年的租金；租赁期限内，不增减房租。达成协议后，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。因原告程奎身体原因，故委托第三人程亮代理签订《房屋租赁合同》。合同签订后，二原告按约将房屋交付给被告使用，但被告无故不按约履行合同义务。经原告多次催要租金，被告仍然不履行支付义务。2016年2月1日至2017年2月1日，被告拖欠租金15000元；2017年2月1日至2018年2月1日，被告拖欠租金150800元；2018年2月1日至2019年2月1日，被告拖欠租金150800元；2019年2月1日至2020年2月1日，被告拖欠租金150800元。上述金额共计467400元，扣除被告于2017年前后曾向第三人程亮零星支付过的数次租金合计30000元（如金额有误，则以被告持有的款项凭据为准）。被告至今仍拖欠租金共计437400元。2019年5月，被告单方解除合同，构成严重违约。被告无故拖欠租金的行为已严重损害了原告的合法权益，为此，特诉至人民法院。被告陶相玺辩称：按照合同的相对性原则，合同的内容只对合同的双方当事人具有约束力。在本案中，程奎不是合同的当事人，不应作为原告参加诉讼，更无权要求被告向其支付租金。因此，程奎不具有原告主体资格。《房屋租赁合同》已于2017年初解除，因此，被告无欠付租金行为，也无违约行为。原告主张违约金的理由和计算方法错误，损失不能计算至2026年。即使被告没有将房屋租赁到2026年，也不影响该房屋的价值，合同甲方仍然可以出租或者自用以实现其价值，并没有任何损失。本案的诉讼时效已过，原告已经丧失胜诉权。原告陈述称被告从2017年就开始欠付租金，起诉时已超过两年之久。民法总则施行后，民法通则并没有废止，原告主张租金的诉讼时效仍然应适用一年的标准。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院驳回原告的所有诉讼请求。第三人程亮述称：原告程奎委托我与被告陶相玺签订《房屋租赁合同》以及办理租房的相关事宜，对此，被告也是明知并认可的。被告拖欠租金是客观真实的，被告不想继续租赁房屋，应该协商解除合同，而不是避而不见。二原告向本院提供了如下证据：1.二原告的身份证，欲证明二原告具有诉讼主体资格；2.《委托书》及第三人程亮的身份证，欲证明原告程奎委托第三人程亮签订《房屋租赁合同》的事实；3.《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》，欲证明二原告对其租赁的房屋享有合法权益；4.《房屋租赁合同》，欲证明原、被告双方形成合法的租赁关系，被告拖欠租金的行为一直存续，故二原告的主张未超过诉讼时效；5.录音光盘及录音书面材料，欲证明因被告拖欠租金，原告蒋贤玖一直通过电话向被告催要租金。被告陶相玺向本院提供了如下证据：1.被告的身份证，欲证明被告的基本身份信息；2.被告与第三人程亮的短信记录截屏，欲证明原、被告之间已解除租赁合同关系，程亮已带人去看房屋。第三人程亮向本院提供了短信记录截屏，欲证明被告拖欠原告租金，被告向程亮支付租金共计30000元左右。经质证，被告认为原告提供的第1组证据中程奎的身份证与本案不具有关联性；对第2组证据中的《委托书》三性不予认可，认为该《委托书》在签订合同时未出示，而是事后补签；认为第3组证据与本案不具有关联性；对第4组证据的三性予以认可，《房屋租赁合同》的第二条作了特别提示；对第5组证据部分录音内容的三性不予认可，该组证据属单方制作。被告对第三人程亮提供的短信记录截屏无异议，但认为还有其他短信记录，催收房租是在2017年以前，且房租已付清，不能达到第三人的证明目的。二原告对被告提供的第1组证据无异议；认为被告提供的第2组证据不能达到其证明目的，仅仅是被告的单方意思表示。二原告对第三人程亮提供的证据无异议，认为该组证据能够证明原告拖欠租金的事实，解除合同需要以书面的形式解除。第三人程亮对原告提供的上述五组证据无异议；对被告提供的第1组证据无异议；对被告提供的第2组证据有异议，认为自己与被告的短信记录还很多，这只是其中的一部分，该组证据不能达到被告的证明目的。本院认为，二原告提供的第1、2组证据相互印证了程奎、蒋贤玖具有原告主体资格，被告对此也未提供相应证据予以反驳，故本院对这两组证据予以采信。二原告提供的第3组证据符合证据的三性原则，能够证明所要证明的内容。二原告提供的第4组证据符合证据的三性原则，本院予以采信。二原告提供的第5组证据能够证明所要证明的内容，本院予以采信。二原告及第三人对被告提供的第1组证据无异议，故本院对该组证据予以采信。从被告提供的第2组证据的内容上分析，该组证据不能证明原、被告双方已解除房屋租赁合同，且二原告及第三人对该组证据持有异议，故本院对该组证据不予采信。第三人提供的短信记录截屏能够证明第三人向被告催收租金的事实。被告认为第三人提供的短信记录截屏能够证明双方的房屋租赁合同已解除的质证意见，未提供相应的证据予以证明，故本院对其质证意见不予采信。经审理查明，位于大关县电信家属房北面用地面积304平方米、建设规模六层、共计1824平方米的砖混结构房屋系原告程奎、蒋贤玖二人共同修建。二原告在修建该房屋前于2010年6月23日依法向原大关县建设局办理了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》。2013年8月8日，原告程奎因身体状况委托第三人程亮代其办理该房屋的出租事宜，包括代为签订租赁合同，并出具了《委托书》。2013年12月31日，被告陶相玺与原告蒋贤玖及原告程奎的委托代理人程亮签订了《房屋租赁合同》，双方约定：将甲方（出租方）位于大关县电信家属房北面新建房屋从底层地面往上第四层大部分出租给乙方（承租方），建筑面积约580平方米用于经营娱乐服务使用；租赁期限自2013年12月31日起至2026年2月1日止，共计12年；租金从2014年2月1日起开始计付，每年租金150800元；甲方收款后应提供给乙方有效的收款收据；乙方须预交两年的租金，签订合同之日支付一年的租金150800元给甲方，甲方交付房屋给乙方装修时乙方再交付一年的租金150800元给甲方（此次交租金的收据时间即为租房开始计时的时间）；每年租期到期前一个月之内乙方应交付次年的租金，每年均一次性付清全年的房租；租期12年之内甲方不增减房租；甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应按合同总租金的100%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方所有装修及投资；乙方有下列行为之一（包括未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损害房屋；改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动；拖欠房租累计2个月以上的）甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的100%向甲方支付违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金的50%的额度向甲方支付违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按合同总租金的0.5%支付滞纳金……。合同签订后，二原告按约向被告交付了房屋。2016年2月1日至2017年1月31日期间，二原告诉称被告拖欠租金15000元。二原告自认于2017年前后被告曾向第三人程亮零星支付过数次租金共计30000元。2017年2月1日至2020年1月31日期间，被告拖欠租金共计452400元（150800元/年×3年）。经二原告多次催收，被告以各种理由拒不支付所欠租金。被告拖欠租金期间未与二原告解除租赁合同，也未将所租赁的房屋移交给二原告。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.程奎是否具有原告主体资格；2.二原告的主张是否已过诉讼时效；3.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否应予解除以及被告所欠租金的数额如何认定；4.被告是否应当承担违约责任。针对本案争议的焦点，本院评判如下：一、关于程奎是否具有原告主体资格的问题。在签订《房屋租赁合同》之前，原告程奎已书面授权第三人程亮办理涉案房屋的租赁事宜，包括对外签订租赁合同。第三人程亮在其授权范围内与被告签订了租赁合同，且合同签订后被告多次与第三人程亮办理租赁事宜，因此，能够证实被告明知并认可第三人程亮具有代理权。被告对此未提供相应的证据予以反驳，故本院对其抗辩理由不予采信。在本案中，程奎系委托人，程亮系受托人，故程奎具有原告主体资格。二、关于二原告的主张是否超过诉讼时效的问题。关于本案的诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。同时《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。结合本案，被告针对诉讼时效提出了抗辩，二原告对其主张是否超过诉讼时效负有举证责任。2016年2月1日至2017年1月31日期间，租金的诉讼时效的起算点为2016年2月1日。对此，二原告未举证证明在一年的诉讼时效期间内存在诉讼时效中断的情形，因此，该期间的租金15000元已超过一年的诉讼时效，本院对该笔租金不予支持。二原告主张2017年2月1日至2020年1月31日期间的租金应适用三年的诉讼时效，该期间的租金应受法律保护。三、关于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否应予解除以及被告拖欠租金的数额如何认定的问题。《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行。合同签订后，二原告按约向被告交付了房屋，无违约行为且无过错。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一、二款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”根据该条规定，被告对《房屋租赁合同》已解除以及履行租金的数额承担举证责任，但在诉讼过程中，被告未提供任何证据予以证明，故本院对其抗辩理由不予采信。被告多次违约，拒不支付拖欠的租金，因此，二原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金已超过诉讼时效，二原告主张该期间的租金丧失胜诉权，故本院对该期间的租金不予支持。2017年2月1日至2020年1月31日期间的租金共计452400元（150800元/年×3年），本院予以支持。扣除二原告自认2017年前后被告所支付的30000元，至今被告拖欠二原告的租金为422400元。四、关于被告是否应当承担违约责任的问题。根据我国合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式，但考虑到本案中双方约定的违约金已过分高于二原告的实际损失，并结合房屋租赁合同的履行情况、房屋的用途、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，应以被告所欠租金422400元为基数进行计算，本院酌情支持违约金126720元（422400元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告程奎、蒋贤玖与被告陶相玺之间签订的《房屋租赁合同》。二、被告陶相玺于本判决生效之日起十五日内向原告程奎、蒋贤玖支付租金人民币422400元。三、被告陶相玺于本判决生效之日起十五日内向原告程奎、蒋贤玖支付违约金人民币126720元。四、驳回原告程奎、蒋贤玖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12201元，减半收取6100.50元，由被告陶相玺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判员  崔大松二〇一九年十二月十三日书记员  李乾波附：判决引用条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。