江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1202执异114号案外人：泰州健德金属科技有限公司法定代表人：赵陆山。委托诉讼代理人：丁南红申请执行人：中国银行股份有限公司泰州海陵支行负责人：陈曙斌。委托诉讼代理人：黄洋，江苏碧泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪宝，该行员工。被执行人：泰州市双龙车业有限公司，住所地泰州市。法定代表人：孟根健。被执行人：孟根健被执行人：潘德凤被执行人：孟斌被执行人：韦红莉在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称中国银行海陵支行）与被执行人泰州市双龙车业有限公司（以下简称双龙公司）、孟根健、潘德凤、孟斌、韦红莉金融借款合同纠纷一案中，案外人泰州健德金属科技有限公司（以下简称健德公司）对涉案房屋主张租赁权，提出排除执行的书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人健德公司称，请求依法中止对双龙公司名下位于泰州市海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号号1-8幢房屋（以下简称案涉房屋）的拍卖，以确保案外人合法租赁权得以保障。事实与理由：因中国银行海陵支行与双龙公司等之间金融借款合同纠纷案，法院依据(2018）苏1202民初5643号民事判决书，裁定拍卖案涉房屋，并于2019年4月17日张贴公告，限令占用案涉房屋的案外人在15日内迁出。案外人认为，一、健德公司是涉案房屋的实际使用人，且已经支付了租赁费，健德公司对案涉房屋享有合法的承租权。健德公司原为泰州市健德金属表面处理厂（以下筒称健德厂）,企业性质为个人独资企业，2019年1月11日转型升级为有限责任公司。2009年健德厂成立伊始即与双龙公司签订房屋租赁协议，在案涉房屋2幢从事相关生产经营活动。2014年1月因上述房屋租赁协议到期，双方续签了房屋租赁协议，约定租期10年，房租自2014年4月起计算，年租金10000元。因双龙公司经营发生困难，健德厂又有扩大经营的需要，2014年8月经双方协商签订房屋租赁协议，约定双龙公司将案涉房屋1、3、4、5、6、7、8幢全部出租给健德厂使用，租期自2014年8月1日至2024年7月30日，年租金100000元。双方在租赁协议中还约定了租金支付方式、违约责任等相关条款。协议签订后，健德公司已支付给双龙公司2014年至2018年租金合计人民币440000元，双龙公司也依约交付案涉房屋给健德厂使用至今。2019年1月健德厂升级为健德公司，但案涉房屋租赁协议的权利义务已经被健德公司概括继受，健德公司对案涉房屋享有合法的承租权，应受国家法律保护．二、法院公告要求健德公司于15日之内迁出该房屋不符合相关法律规定，且严重影响健德公司的生产经营和社会稳定《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。健德公司自2014年开始取得案涉房屋的承租权，且现在仍然处于合法租赁期内。若强行要求健德公司迁出案涉房屋，不仅不利于保护承租人的合法权益，同时会严重影响健德公司的生产经营，进而导致健德公司无力支付工人工资，而可能引发相关社会不稳定因素。综上，恳请法院依法保护案外人健德公司的合法权益，中止对案涉房产的执行。申请执行人中国银行海陵支行答辩称：一、健德公司提交的租赁协议系伪造。第一，答辩人与本案的被执行人双龙公司签订的《最高额抵押合同》的时间为2014年9月11日，办理抵押登记的时间亦为2014年9月11日，目的是为了以被执行人双龙公司位于泰州市海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号-8幢的房产及土地为其与答辩人之间自2014年2月19日起至2019年2月18日止的期间内所签署的一系列合同项下的债务提供抵押担保。而健德公司在异议申请书中陈述，“2009年健德厂成立伊始即与双龙公司签订房屋租赁协议，在案涉房屋2幢从事相关生产经营活动……，2014年8月经双方协商……，约定双龙公司将案涉房屋1,3,4,5,6,7,8，幢全部出租给健德厂使用”（异议申请书第2页第11-17行）。按照如此陈述，在2014年9月11日答辩人与双龙公司签订《最高额抵押合同》之前，案涉房地产的企业名称就应当是使用的健德厂的字号。而2019年9月11日之前，答辩人放贷前进行实地核察时，案涉房地产所在地的企业名称一直都是双龙公司。第二，健德公司为证明主张，提交了两份《租赁协议书》，分别如下：1、2014年1月3日由健德厂与双龙公司签订的《租赁协议书》，约定由健德厂租用双龙公司位于海陵区台商工业园区世纪大道某某号、3、4、5、6、7、8幢房屋，租期2014年1月3日至2024年1月3日；2、2014年1月5日由健德厂与双龙公司签订的《租赁协议书》，约定由健德厂租用双龙公司位于海陵区台商工业园区世纪大道某某号号2幢房屋，租期2014年4月至2024年4月；但是健德厂以及健德公司设立时曾经向泰州市海陵区市场监督管理局分别提交过对案涉房屋的租赁协议，分别如下：1、2009年3月25日，由健德厂投资人潘德凤与双龙公司签订的《租赁协议》，约定租赁双龙公司区内厂房一幢，面积784.11平方米，租期2009年3月25日至2014年3月30日；2、2014年1月3日，承租方为健德公司，由赵陆山签字的《租赁协议书》，约定由健德公司租用双龙公司位于海陵区台商工业园区世纪大道某某号号2、3、4、5、6、7、8、幢房屋，租期2014年1月3日至2024年1月3日。首先，健德公司异议称“2009年健德厂成立伊始即与双龙公司签订房屋租赁协议，……，2014年1月因上述房屋租赁协议到期，双方续签了房屋租赁协议”（异议申请书第2页第11-13行）。但根据上述从泰州市海陵区市场监督管理局调取的2009年3月25日的《租赁协议》约定，案涉房屋的租赁到期日应当为2014年3月30日，健德公司的诉称与该《租赁协议》的约定相矛盾。同时健德公司异议称“因双龙公司经营发生困难，……2014年8月经双方协商签订房屋租赁协议，……，租期自2014年8月1日至2024年7月30日”（异议申请书第2页15-18行），这与其提交给法院的2014年1月3日签订的《租赁协议书》中约定的租期以及协议的签订时间均不一致。其次、健德公司提交给法院的2014年1月3日签订的《租赁协议书》与其提交给泰州市海陵区市场监督管理局的2014年1月3日签订的《租赁协议书》相对比，两份租赁协议签订时间一致，约定的租赁房屋存在重叠，但承租主体却又不一致；且健德公司是2019年1月11日才依法成立的一家企业，在2014年时根本就不具备主体资格。第三、健德公司前身是健德厂，健德厂成立于2009年4月16日，从其成立之初一直到2015年3月12日，其投资人均是潘德凤。而潘德凤系双龙公司法定代表人孟根健的配偶，亦是双龙公司的监事，且还是答辩人与双龙公司金融借款合同纠纷案件的被执行人；同时健德公司的监事韦红莉系双龙公司法定代表人孟根健的儿媳，亦是答辩人与双龙公司金融借款合同纠纷案件的被执行人。从这些我们都可看出健德厂（健德公司）其实是双龙公司的关联企业。所以在异议申请人健德公司的异议称与相关合同约定的内容不一致；存在多份内容约定不一致、签订主体不一致的涉及案涉房屋的租赁合同，且异议申请人与本案的被执行人双龙公司存在关联关系的情况下，答辩人认为健德公司向法院提交的租赁协议系伪造的，目的是与案件被执行人恶意串通，抗拒法院正常执行。二、涉案抵押房地产的租金也没有实际支付。健德公司公司称已经按照租赁协议的约定支付了案涉房屋2014年至2018年的租金人民币44万元，并提供了22万元的付款凭证。但答辩人认为这22万元的付款凭证并不能证明其主张，该证据系异议申请人与被执行人双龙公司串通伪造。首先，按照健德公司的诉称，其已支付了案涉房屋2014年至2018年的租金人民币44万元，但仅向法院提交了22万元的付款凭证，并没有提供全部44万元租金的付款证据；且这22万元也仅仅是提交的转账凭证而已，并没有提供相关的租赁发票予以佐证。其次，按照健德公司向法院提交的两份《租赁协议书》的约定，租金的付款方式分别是“每个季度租期的最后一个月乙方向甲方支付年度租金”、“每个年度租期的最后一个月乙方向甲方支付年度租金”。但健德公司提供的电子回单中载明的付款日期却是2018年8月24日，用途是“2016年4月—2018年4月房租”，这与《租赁协议书》中的约定完全不一致，数额与合同约定的租金金额也不一致，并不能证明其已经实际支付了租金。所以答辩人认为健德公司提交的租金支付的证据系其与被执行人双龙公司串通伪造，其主张已经实际支付了租金，应当进一步提供相关证据予以证明，否则应当承担举证不能的责任。综上，健德公司（健德厂）与双龙公司系人格混同的同一主体，存在关联关系，所谓的租赁协议以及租金支付凭证系双方共同伪造，目的就是为了恶意抗拒法院的正常执行。答辩人请求法庭依法驳回异议申请人的异议请求，同时健德公司（健德厂）与被执行人的行为构成诈骗，答辩人保留追究相关人员刑事责任的权利。被执行人双龙公司、孟根健、潘德凤、未作答辩。经审查查明，申请执行人中国银行海陵支行诉被执行人双龙公司、孟根健、潘德凤、孟斌、韦红莉金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月21日作出（2018）苏1202民初5643号民事判决，已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中国银行海陵支行向本院申请执行，本院于2019年1月14日以（2019）苏1202执232号立案执行。在执行过程中，本院于2019年1月22日作出（2019）苏1202执232号执行裁定，冻结、扣划被执行人双龙公司、孟根健、潘德凤、孟斌、韦红莉银行存款人民币13171396.11元，或查封、扣押、提取相应价值的财产。2019年10月11日，本院向泰州市不动产登记中心送达（2019）苏1202执232号之六协助执行通知书，查封了被执行人双龙公司名下位于泰州市海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号－8幢（泰房权证海陵字第1000020335－××2，泰州国用2006第4110107号）不动产，查封期限三年，自2019年10月11日起至2022年10月10日止。2019年4月15日，本院作出（2019）苏1202执232号执行裁定，裁定拍卖被执行人双龙公司名下位于泰州市海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号－8幢房地产。现案外人提出上述执行异议。另查明，案外人为证明其主张提交如下证据：1、2014年1月3日出租方（甲方）双龙公司与承租方（乙方）健德厂签订的《租赁协议书》一份，载明：甲方向乙方出租海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号号厂房、办公室、设施。租赁房屋面积13358.28平方米；租赁房屋位置海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号、3、4、5、6、7、8幢；租赁期限2014年1月3日起至2024年1月3日；租金为前五年10万元，后五年租金12万元，甲方同意免收三个月租金，自2014年4月起算，租赁厂房与办公室水、电、宽带使用费、电话费由乙方按实支付；租金给付方式为每个季度租期的最后一个月乙方向甲方支付年度租金。…，该协议加盖有健德厂印章。2、2014年1月5日出租方（甲方）双龙公司与承租方（乙方）健德厂签订的《租赁协议书》一份，载明：鉴于乙方向甲方租赁的厂房及设施即将到期，双方就海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号号厂房、设施续租事宜，协议如下：租赁房屋面积784.11平方米；租赁房屋位置海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号号2幢；租赁期限2014年4月至2024年4月；租金为年度租金1万元，租赁厂房水、电由乙方按实支付；租金给付方式为每个年度租期的最后一个月乙方向甲方支付年度租金1万元。…3、2018年8月24日中国农业银行股份有限公司泰州九龙支行电子回单二份、国内支付业务收款回单二份，电子回单一份载明：健德厂给付双龙公司款项2万元，附言注明2016年4月-2018年4月房租。另一份载明：健德厂给付双龙公司款项20万元，附言注明2016年8月-2018年8月房租。中国银行海陵支行为证明其主张提交如下证据：1、泰州市海陵区市场监督管理局企业企业直接申请注销登记查询表载明：健德厂于2019年1月10日因投资人决定解散办理注销登记。2、个人独资企业设立登记申请表载明：健德厂的投资人为潘德凤。3、2009年3月25日双龙公司与潘德凤签订的租赁协议一份。载明：出租方双龙公司将公司内厂房一幢，砖木结构，面积约784.11平方米出租给潘德凤。租期2009年3月25日起至2014年3月30日，租期五年，租金每年壹万元，按年支付。4、泰州市海陵区市场监督管理局企业迁出资料查询表载明：健德公司于2019年1月11日核准开业登记，企业住所泰州市海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号号2、3、4、5、6、7、8幢。5、出租方（甲方）双龙公司与承租方（乙方）健德公司于2014年1月3日签订的《租赁协议书》一份，载明：甲方向乙方出租海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号号厂房、办公室、设施。租赁房屋面积13358.28平方米；租赁房屋位置海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号号2、3、4、5、6、7、8幢；租赁期限2014年1月3日起至2024年1月3日；租金为前五年10万元，后五年租金12万元，甲方同意免收三个月租金，自2014年4月起算，租赁厂房与办公室水、电、宽带使用费、电话费由乙方按实支付；租金给付方式为每个季度租期的最后一个月乙方向甲方支付年度租金。…，该协议落款处承租方签有赵陆山的名字。上述1－5项证据系申请执行人复制于泰州市市场监督管理局。6、国家企业信用信息公示系统所反映的健德厂、健德公司、双龙公司基本信息材料。还查明，涉案的泰州市海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号号房屋1-8幢于2010年7月16日办理了房屋分割登记手续，房屋所有权人为双龙公司，分别为泰房权证海陵字第1000020335－××2。2014年9月11日中国银行海陵支行与双龙公司签订了《最高额抵押合同》一份，约定双龙公司以其名下位于泰州市海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号号房屋、土地为该公司于2014年2月19日至2019年2月18日的借款提供抵押担保。后被执行人双龙公司名下位于泰州市海陵区九龙台商工业园区世纪大道某某号－8幢房屋、土地（泰房权证海陵字第1000020335－××2，泰州国用2006第4110107号），已于2014年9月11日办理了房屋合并抵押登记，房屋及土地他项权利人为中国银行海陵支行，为最高额抵押。抵押期限为2014年2月19日至2019年2月18日。本案执行依据（2018）苏1202民初5643号民事判决，判决：一、被告泰州市双龙车业有限公司于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司泰州海陵支行借款本金人民币12500000元、利息人民币67048.11元（截止2018年9月10日）及自2018年9月11日起至实际给付之日止按合同约定计算的利息，并承担律师代理费人民币419140元。二、被告孟根健、潘德凤、孟斌、韦红莉对本判决第一项所确定款项承担连带清偿责任（其在承担保证责任后有权向被告泰州市双龙车业有限公司追偿）。三、原告中国银行股份有限公司泰州海陵支行有权对抵押人泰州市双龙车业有限公司提供抵押的位于泰州市海陵九龙台商工业园区世纪大道某某号-8幢房地产依法处置并在抵押登记载明的权利金额范围内优先清偿本判决第一项所确定的款项。本院认为，本案争议的焦点在于，案外人对涉案房地产是否享有真实、合法的租赁权，以及其权利是否能够排除执行、阻止交付《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案外人健德公司成立于2019年1月11日，其向登记部门提交的2014年1月3日签订的《租赁协议书》表明了该公司在登记前五年左右就存在，且协议的承租人即为案外人，显然不符合常理。同时，此协议又与本案中案外人提交的2014年1月3日、1月5日双龙公司与健德厂签订的二份《租赁协议书》的内容相对比，就租赁房屋位置一节存在多处重合。故，这些协议现同时存在，显然不符合客观性，这些协议的真实性存疑。即便租赁协议真实存在，人民法院审查执行异议案件中，对租期达到5年以上的长期租赁合同，还要审查租赁房屋是否实际转移占有使用情况、按合同约定给付租金情况、是否办理房屋租赁登记备案情况、租赁物有没有从事生产、经营情况等，对此，案外人未能提交证据证实，其所提交的2018年的租金给付证据不能足以证实涉案房地产于抵押前就已按约给付租金、涉案房地产在抵押前就已存在租赁的事实。虽然，企业登记材料中反映健德厂（或该厂投资人潘德凤）早在2009年3月25日就已与双龙公司签订了租赁协议，但该协议中租赁物是否属于案涉房产的范围内，并能对抗已登记的抵押权，案外人未能提交证据证明，故根据上述物权法的规定，无法认定案涉房产抵押登记前就存在租赁关系，案外人主张的租赁关系依法不能对抗已登记的抵押权。此外，健德厂于2019年1月10日依法进行了注销登记，债权债务已清理完毕。案外人健德公司于2019年1月11日核准登记开业，取得主体资格，从二者登记材料来看，并不存在健德厂的权利义务在法律上由健德公司概括承受的事实。故案外人主张的案涉房屋租赁协议的权利义务已经被健德公司概括继受无证据证实，本院不予采纳。综上，案外人的主张不能排除执行，对涉案房产亦不能阻止交付。其要求停止对执行标的处置的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：驳回泰州健德金属科技有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  董庆赛人民陪审员  窦虎英二〇一九年十二月十二日书 记 员  殷忠萍