广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6073号原告：陈焯城，男，1982年6月7日出生，汉族，住广东省普宁市。原告：何妙娜，女，1987年8月24日出生，汉族，住广东省普宁市。两原告的共同委托诉讼代理人：田鑫、张进雄，广东瑞迪安律师事务所律师。被告：汪源，男，1985年6月10日出生，汉族，住江西省吉安市万安县。委托诉讼代理人：刘斌，广东智优律师事务所律师。第三人：刘勇，男，1974年4月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。原告陈焯城、何妙娜诉被告汪源、第三人刘勇委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈焯城、何妙娜的共同委托诉讼代理人张进雄、田鑫，被告汪源的委托诉讼代理人刘斌，第三人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈焯城、何妙娜向本院提出诉讼请求：一、汪源向陈焯城、何妙娜支付售房款849500元；二、汪源向陈焯城、何妙娜支付利息损失（以849500元为本金，自2016年2月24日起按银行同期同类贷款年利率计至付清之日止）；三、本案诉讼费由汪源承担。事实与理由：2016年1月4日，陈焯城、何妙娜和汪源签署《委托合同》，公证委托汪源代理陈焯城、何妙娜出售增城区新塘镇××东碧××城××街××房。2016年2月21日，汪源代理陈焯城、何妙娜（卖方）将涉案房屋出售给刘勇，并签署了《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》，约定购房款为108万元。汪源在明知其不具有抵扣款项代理权限的情况下，与刘勇合意抵扣了购房款，并由汪源向刘勇出具了相应的收据。然刘勇仅代陈焯城、何妙娜偿还了房屋的银行按揭贷款230500元。为此，陈焯城、何妙娜诉至法院，要求汪源返还购房款并赔偿损失。被告汪源辩称：针对陈焯城、何妙娜的诉讼请求，汪源认为，汪源是受陈焯城、何妙娜的合法委托对其房产进行出售，并征得陈焯城、何妙娜的同意将购房款与欠刘勇的债务予以抵扣。汪源依照陈焯城、何妙娜的真实意思对相关的事项进行处置，没有损害到陈焯城、何妙娜的利益，请求驳回陈焯城、何妙娜的诉讼请求。第三人刘勇述称：陈焯城欠其借款107万元，由于当时陈焯城还欠其他人的货款，其考虑欠债较多，担心房屋会被查封，所以急于出售涉案房屋，因为当时陈焯城不方便出面，就通过公证委托汪源出售房屋及收取房款。当时约定的房屋售价是108万元，由刘勇代为偿还银行贷款230500元，剩余购房款用于抵扣陈焯城欠刘勇的借款。事实上三方也是按上述约定履行的，只是后来房价上涨，陈焯城反悔不承认，才于2018年以涉案的房屋买卖无效为由提起诉讼。经审理查明：2016年1月4日，委托人陈焯城、何妙娜（甲方）与受托人汪源（乙方）签署《委托合同》，合同载明，甲方就坐落在增城区新塘镇××东碧××城××街××房【粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》】而委托乙方办理相关事宜达成如下协议：一、甲方委托乙方为合法代理人，代理执行和处理以下事项：……7、代为出售上述房屋的产权，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记，若交易不成功，有权办理退案手续……12、乙方有权代收售房款。二、特别约定：除非甲、乙双方同意，否则任何一方不得单方解除本合同……三、受托人在办理上述事项过程中依法签署一切有关文件，委托人均予以承认。四、委托期限至办妥上述事项时止。该合同在广东省增城市公证处办理了《公证书》。2016年2月21日，汪源（卖方代理人）、刘勇（买方）与广州市美诚房地产中介有限公司签订《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》，载明“一、买卖双方经协商以下列条款委托经纪方出售及购买位于增城区新塘镇××东碧××城××街××房【粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》】，该物业建筑面积100.85平方米。二、该物业买卖成交价人民币1080000元……六、买卖双方税费及交易手续费支付方式由买方支付。七、买卖双方同意交付该物业予买方使用之日期为收齐房款……约定的其他事项3、如本合同与网签合同不一致的以本合同内容为准。备注：……4、房物交付使用，由买卖双方协商，收取该物业租客租金。”。上述合同由卖方陈焯城的代理人汪源、买方刘勇与广州市美诚房地产中介有限公司署名盖章。2016年2月24日，汪源向刘勇出具一张《收据》，载明“今收到刘勇购房款1080000元扣除1.原借款994200元2.利息68396元3.租金7600元4.房屋押金3800元金额6004元”。另查，涉案房屋的产权人为刘勇，登记日期为2017年4月20日。再查，2017年5月10日，陈焯城、何妙娜以汪源、刘勇为被告诉至本院，案号为（2017）粤0183民初3116号，诉讼请求为确认汪源和刘勇签订的《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》中的房屋买卖关系无效，并返还涉案房屋；诉讼费用由汪源、刘勇负担。2018年3月1日，本案作出（2017）粤0183民初3116号民事判决书，该判决书认定以下，委托人陈焯城、何妙娜与受托人汪源签署了《委托合同》，故汪源有权代陈焯城、何妙娜出售增城区新塘镇××东碧××城××街××房、签署合同以及收取购房款。何妙娜主张不知道出售增城区新塘镇××东碧××城××街××房，不予采信。陈焯城的代理人汪源与刘勇以及广州市美诚房地产中介有限公司签订《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》有否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）恶意串通，损害国家或陈焯城、何妙娜利益的情形。对此分析如下，一、汪源基于陈焯城、何妙娜的委托，有权代陈焯城、何妙娜签署《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》，出售涉案房屋是陈焯城、何妙娜的真实意思表示。二、陈焯城、何妙娜主张汪源是刘勇开办公司的员工，与刘勇恶意串通，低于市场价格出售涉案房屋，而汪源陈述与陈焯城是多年朋友关系，基于陈焯城的信任才委托其出售涉案房屋，因陈焯城、何妙娜未提供证据证明汪源与刘勇恶意串通的事实依据，故不予采纳。三、刘勇陈述涉案房屋价款108万元是广州市美诚房地产中介有限公司提供的参考价，涉案房屋实际成交价款是108万元，并不是陈焯城、何妙娜主张的涉案房屋的成交价款80万元，因此涉案房屋的成交价款108万元。四、涉案房屋的成交价款108万元是否低于市场价格，陈焯城、何妙娜主张涉案房屋市场价格为138万元，因未提供证据证明，为此陈焯城、何妙娜认为涉案房屋成交价款108万元低于市场价格的主张，不予采信。综上，陈焯城、何妙娜主张汪源与刘勇恶意串通，以明显不合理价格成交涉案房屋，直接损害了国家或陈焯城、何妙娜的合法权益，不予采纳。陈焯城的代理人汪源与刘勇以及广州市美诚房地产中介有限公司签订《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规中的强制性、效力性规定，合法有效。由此，陈焯城、何妙娜请求陈焯城的代理人汪源与刘勇以及广州市美诚房地产中介有限公司签订《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》中买卖合同关系无效，以及返还涉案房屋，不予支持。据此，该判决书判决如下，驳回陈焯城、何妙娜的全部诉讼请求。判后，陈焯城、何妙娜不服判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2018）粤01民终11057号。2018年8月6日，本院作出（2018）粤01民终11057号民事判决书，该判决书认定以下，根据一审查明事实、现有证据及当事人陈述，可以认定的是，陈焯城、何妙娜确认与受托人汪源签署了《委托合同》，并办理了该《委托合同》的公证书，该委托合同合法有效。而汪源是基于该《委托合同》，经协商与刘勇签订了有关涉案房屋的买卖合同，并已办理了涉案房屋的过户手续，上述行为均在《委托合同》的委托事项范围内，相关行为后果应由委托人陈焯城、何妙娜承担。陈焯城、何妙娜以恶意串通为由，要求确认汪源与刘勇之间有关涉案房屋买卖合同无效的上诉主张缺乏理据，不予支持。首先，陈焯城、何妙娜虽对上述公证有异议，但其目前并无证据证明上述公证委托已经合法程序被撤销，而上述公证委托书中亦无写明不可以将涉案房屋出售给刘勇；其次，对于陈焯城、何妙娜上诉称汪源是刘勇员工的说法，汪源与刘勇均予以否认，而陈焯城、何妙娜对此亦无举证，故其该项主张缺乏依据，不予采信。再次，虽然汪源与刘勇就涉案房屋的交易先后签订了《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》及《存量房买卖合同》，两份合同中约定的房屋交易价格确实不同，陈焯城、何妙娜认为应以《存量房买卖合同》为准，并认为该合同中约定的售房价格80万元过低，但《存量房买卖合同》系网签合同，而《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》中明确约定“本合同与网签合同不一致的以本合同内容为准”，故涉案房屋的售价应以《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》中约定的108万元为准，而陈焯城、何妙娜并未举证证明该价格明显低于交易当时的涉案房屋市场价格，故陈焯城、何妙娜以涉案房屋售价过低为由，认为汪源与刘勇恶意串通，亦缺乏充分理据，不予采信。至于汪源将收取的房款与所谓的刘勇借款相抵扣的问题，属于买卖合同中买方主要义务即支付房款的履行问题，并不影响涉案房屋买卖合同关系的效力。但必须指出的是，虽然根据涉案《委托合同》，汪源有权代陈焯城、何妙娜出售涉案房屋及收取售房款，但陈焯城、何妙娜并未授权汪源可以将购房款抵扣债务，况且陈焯城、何妙娜并不确认该债务及金额，而刘勇主张的借款关系亦未经生效法律文书确认，故在此情况下，汪源将应收房款与刘勇主张的借款等款项相抵扣的行为，因超越代理权限且委托人不予追认而无效，陈焯城、何妙娜可就售房款的支付问题另循合法途径解决，本案对此不作处理。据此，该判决书判决驳回上诉，维持原判。在本案的审理过程中，一、陈焯城、何妙娜陈述以下，不存在汪源和刘勇所述的购房款与借款、租金、押金等款项进行抵扣的约定，其不同意也未授权汪源对前述款项进行抵扣。二、刘勇陈述以下，（一）关于购房款，其代为偿还了银行贷款230500元，剩余的购房款849500元与陈焯城欠其的借款等款项837492元进行了抵扣，余购房款6004元由刘勇支付给了汪源。对应的证据就是汪源出具的《收据》。（二）前述《收据》上所载明的扣除项目租金和房屋押金，是因为当时房屋已经由陈焯城对外出租，相应的租金应由刘勇收取，故将已由陈焯城收取但实际应由刘勇收取的4个月的租金进行扣除，押金同理亦进行了扣除。三、汪源陈述以下，《收据》是由其出具给刘勇的，款项的抵扣情况与刘勇的陈述一致。虽然没有书面的约定，但若没有陈焯城、何妙娜的同意及明示，汪源不可能代表陈焯城、何妙娜进行前述的款项抵扣行为。本院认为：陈焯城的代理人汪源与刘勇以及广州市美诚房地产中介有限公司所签订《广州市美诚房地产中介有限公司房地产买卖合同》的效力已经生效民事判决书予以认定，本院在此不再赘述。根据《委托合同》约定，汪源的代理权限包括出售涉案房屋以及代为收取购房款。汪源作为陈焯城、何妙娜的代理人，将涉案房屋以108万元的成交价出售给刘勇。刘勇作为买方，应支付对应的购房款。现刘勇和汪源均表示，购房款108万元在抵扣陈焯城欠刘勇的借款等债务后，余6004元由汪源收取，并由汪源向刘勇出具了收齐108万元购房款的《收据》。然陈焯城、何妙娜并不确认有授以汪源将购房款抵扣债务的权限，且刘勇和汪源亦未能提供证据证明陈焯城、何妙娜对前述的抵扣行为予以授权或者追认。故在此情况下，汪源将应收购房款与刘勇主张的借款等款项相抵扣的行为，因超越代理权限且委托人不予追认而对陈焯城、何妙娜不发生效力，相应的后果由汪源自行承担。即汪源作为受托人，应向委托人陈焯城、何妙娜返还由其代为收取的购房款。陈焯城、何妙娜主张要求汪源返还购房款849500元（108万元-银行按揭贷款230500元），理据充分，本院予以支持。至于利息。汪源未向陈焯城、何妙娜返还购房款，理应向陈焯城、何妙娜支付占用款项的利息。因汪源出具收取购房款108万元的《收据》的日期为2016年2月24日，故陈焯城、何妙娜主张以849500元为基数，从2016年2月24日计至付清之日止的利息，于法有据，本院予以支持。利息自2016年2月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汪源在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈焯城、何妙娜返还购房款849500元；二、被告汪源在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈焯城、何妙娜支付利息（以849500元为基数，从2016年2月24日起计至付清款项之日止，其中自2016年2月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13550元，由被告汪源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  周伟权人民陪审员  黄建华二〇一九年十二月十六日书 记 员  郭颖婕