甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3500号上诉人（原审原告）：王毓岗，男，1965年8月1日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人（原审原告）：王毓智，男，1966年3月1日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人（原审原告）：王毓功，男，1965年6月8日出生，汉族，住兰州市城关区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：宋明宙，兰州黄河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张学安，男，1964年12月3日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人王毓岗、王毓智、王毓功因与被上诉人张学安房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王毓岗、王毓智、王毓功上诉请求：1.撤销一审判决，改判张学安向王毓岗、王毓智、王毓功支付房屋占用使用费70833元。2.一、二审诉讼费由张学安承担。上诉理由:一、原审认定部分事实错误。张学安租赁的厂房是王毓岗、王毓智、王毓功出资修建的，不是租赁兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会的房屋。王毓岗、王毓智、王毓功因新建取得房屋所有权。原审判决认定王毓岗、王毓智、王毓功与张学安系转租关系，王毓岗、王毓智、王毓功与高滩村委会履行期限届满，张学安应向高滩村委会支付占有使用费与事实不符。原审判决因王毓岗、王毓智、王毓功向高滩村委会支付了自2018年1月1日至2018年6月13日的土地占用费57963元判决支持了王毓岗、王毓智、王毓功的部分诉讼请求，但王毓岗、王毓智、王毓功向高滩村委会支付的是土地占用费不是房屋租金，王毓岗、王毓智、王毓功与高滩村委会没有房屋租赁合同关系。二、王毓岗、王毓智、王毓功向高滩村委会移交房屋的期限是2019年1月27日，在此之前房屋归王毓岗、王毓智、王毓功所有，王毓岗、王毓智、王毓功有权收取占有使用费。三、原审判决认定张学安按年租金55000元的标准支付占有使用费与事实不符。张学安自2010年租用王毓岗、王毓智、王毓功厂房，合同期两年，年租金55000元。合同期满后，张学安按原标准支付租金至2013年5月1日，后经双方协商租金调整为每年75000元。张学安一直按此标准支付租金至2018年2月10日。该事实有王毓岗、王毓智、王毓功提交的收取租金的收据存根为证。证人王某代表王毓岗、王毓智、王毓功与张学安签订《租房合同书》，管理出租厂房和收取房屋租金，对案件事实最为了解。证人证言与《租房合同书》、租金收据存根互相印证。原审判决以证人王某与王毓岗、王毓智、王毓功存在利害关系不予采信王某的证言，适用证据规则错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均有错误，请二审法院查明事实依法改判。张学安辩称，张学安与王毓岗、王毓智、王毓功之间的租赁关系随着王毓岗、王毓智、王毓功与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会之间租赁关系终止而解除。涉案房屋的所有权已于2018年1月1日起归兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会集体所有。一审法院依据已经生效的（2018）甘01民终3460号民事判决，认定张学安向王毓岗、王毓智、王毓功支付2018年2月11日至2018年6月13日期间的厂房占用费，证据充分，认定事实清楚，适用法律正确。王毓岗、王毓智、王毓功无权收取2018年6月13日至2019年1月20日厂房占用费。从2010年10月15日租赁诉争房屋开始，至2018年2月10日期间，每年支付王毓岗、王毓智、王毓功的租金都是55000元。一审法院认定张学安按年租金55000元的标准支付占用费与事实相符，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王毓岗、王毓智、王毓功的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。王毓岗、王毓智、王毓功向一审法院起诉请求:1、判令张学安向其支付厂房租金70833元；2、本案诉讼费由张学安承担。一审法院认定的事实：2010年10月15日，王毓岗、王毓智、王毓功委托王某（甲方）与张学安（乙方）签订了《租房合同书》，合同约定：甲方将在兰州市城关区高滩村开发区黄河边修建的、面积约110平方米的厂房出租给乙方使用；租期为二年，自2010年10月10日至2012年10月10日；年租金为55000元，分二次付清，半年付一次租费，即27500元；甲方每年对厂内的不动产进行维修处理，除乙方人为造成的损坏外，其他自然损坏的维修费用由甲方负责。双方还约定了其他事宜。合同签订后，王毓岗、王毓智、王毓功按约向张学安交付了厂房，张学安亦按约向王毓岗、王毓智、王毓功支付了租期内的厂房租金。该合同到期后，双方再未签订书面的租赁合同，张学安继续使用厂房，并向王毓岗、王毓智、王毓功支付租金，张学安一直将厂房租金支付至2018年2月10日。后因王毓岗、王毓智、王毓功与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会之间产生纠纷，张学安再未向王毓岗、王毓智、王毓功支付厂房租金。2019年1月20日，张学安搬离涉案厂房。同时，张学安向王毓岗、王毓智、王毓功出具说明一份，内容为：“因2018年2月10日-2019年1月20号厂房租金未交有争议未交。2019年1月20日搬走。”为此，王毓岗、王毓智、王毓功将张学安诉至法院。另查，王毓岗、王毓智、王毓功与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会于2002年8月20日签订了《租赁合同书》，约定：兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会将雁滩312国道高滩境内以东原养殖场内路以东的集体土地租赁给王毓岗、王毓智、王毓功用于观光、旅游、种植及有关建筑设施；租赁期限为15年；租赁期满后，一切地上附着物所有权归兰州市城关区高滩村民委员会。2017年8月20日，该合同租赁期限届满。2018年1月25日，兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会向黄河边厂房（房屋）租用户发出通知，告知各租户：“因王毓岗、王毓智、王毓功与高滩村委会签订的《土地租赁合同》已于2018年1月1日期满终止，按合同规定你户租用的厂房（房屋）产权归高滩村集体所有。为此，请你户务必于2018年1月29日、30日两日内来高滩村委会办理备案登记，重新签订租赁协议等事项，逾期我村委会有权拒绝与你户签订租赁协议，并有权限期你户自2018年1月31日起一周之内自行搬迁完毕，由此引起的一切后果，责任由你户全部承担。”张学安看到该通知后并未与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会签订租赁协议。因王毓岗、王毓智、王毓功未在租赁期限届满后向兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会腾交土地、移交地上附着物，兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会便于2018年6月14日将王毓岗、王毓智、王毓功诉至法院，甘肃省兰州市城关区人民法院于2018年9月27日作出（2018）甘0102民初5299号民事判决书，判决：“一、王毓岗、王毓智、王毓功于判决生效后10日内向兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会给付土地占用费57963元（自2018年1月1日至2018年6月13日）；二、王毓岗、王毓智、王毓功于判决生效后30日内向兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会返还2002年8月20日《租赁合同书》中的租赁土地，同时移交租赁土地上的所有附着物，所有权归兰州市城关区高滩村民委员会所有。”宣判后，王毓岗、王毓智、王毓功不服该判决，向本院提出上诉，本院于2018年12月28日作出（2018）甘01民终3460号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提。如果租赁合同终止,承租人对租赁房屋的使用权消灭,转租合同亦因丧失存在基础,无法继续履行而终止。本案中，在王毓岗、王毓智、王毓功与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会的租赁合同期限届满后,王毓岗、王毓智、王毓功已丧失了对诉争房屋占有、使用、收益的权利,其与张学安的转租合同已丧失继续履行的基础,自然应当随之解除。因此，王毓岗、王毓智、王毓功与张学安之间的租赁关系随着王毓岗、王毓智、王毓功与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会之间租赁关系的终止而解除,即转租合同于2017年8月20日同时解除。从合同解除之日起,张学安仍继续占有使用涉案房屋,应当支付的即是房屋使用费,并非租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，有权收取占有使用费的是出租人,即兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会。但根据生效裁判文书可知，出租人兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会在租赁合同期限届满后向承租人王毓岗、王毓智、王毓功主张了2018年1月1日至2018年6月13日占用出租房屋期间的使用费,而且生效判决对此予以了支持，故王毓岗、王毓智、王毓功有权依据次租赁合同向张学安追讨此期间的厂房使用费。对于2018年6月14日之后的占用费，由于兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会至今为止并未向王毓岗、王毓智、王毓功主张,故王毓岗、王毓智、王毓功向张学安收取2018年6月14日之后的厂房使用费并无事实和法律依据。虽然王毓岗、王毓智、王毓功主张双方口头约定房屋租金调整为每年75000元，但张学安对此不予认可，而王毓岗、王毓智、王毓功也未提供有效的证据予以证明，故对王毓岗、王毓智、王毓功该主张不予采信。综上，张学安应参照原租赁合同约定的年租金55000元的标准向王毓岗、王毓智、王毓功支付2018年2月11日至2018年6月13日期间的厂房占用费18384元（55000元÷365天×122天≈18384元）。关于张学安能否以房屋漏水、门口施工道路不通为由拒付占用费的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案张学安未能提交有效的证据证明房屋漏水、门口施工道路不通情形以及该情形导致其根本无法使用租赁物的事实的存在，退一步讲，如果存在上述情形，根据上述法律规定，张学安可以要求出租人在合理期限内维修或可以自行维修，维修费用由出租人承担，但张学安不能以上述理由拒付占用费，因此，张学安该理由不符合法律规定，对该项理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告张学安于本判决生效后十日内向原告王毓岗、王毓智、王毓功支付2018年2月11日至2018年6月13日期间的厂房占用费18384元；二、驳回原告王毓岗、王毓智、王毓功的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1571元，原告王毓岗、王毓智、王毓功承担1071元，被告张学安承担500元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点是：一、王毓岗、王毓智、王毓功要求张学安支付2018年6月13日之后的房屋占有使用费有无事实和法律依据；二、涉案承租厂房的租金标准认定问题。关于第一个争议焦点，根据王毓岗、王毓智、王毓功与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会于2002年8月20日所签《租赁合同书》的约定：自2017年8月20日合同租赁期限届满后，一切地上附着物所有权归兰州市城关区高滩村民委员会。王毓岗、王毓智、王毓功关于张学安租赁的厂房是王毓岗、王毓智、王毓功出资修建，在2019年1月27日王毓岗、王毓智、王毓功向兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会移交房屋之前，此房屋归王毓岗、王毓智、王毓功所有的上诉理由于法无据，本院不予支持。已生效的甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初5299号民事判决认定，王毓岗、王毓智、王毓功与兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会所签《租赁合同书》约定的租赁期限届满后，王毓岗、王毓智、王毓功继续占有使用涉案厂房，并判处王毓岗、王毓智、王毓功向兰州市城关区雁北街道高滩村民委员会支付土地占用费至2018年6月13日，王毓岗、王毓智、王毓功基于张学安实际承租使用涉案厂房的事实有权向张学安主张此期间的厂房使用费。对于王毓岗、王毓智、王毓功要求张学安支付2018年6月13日之后房屋占有使用费的上诉请求，如前所述，王毓岗、王毓智、王毓功自2017年8月20日之后，已不是涉案地上附着物的所有权人，其也未提交向房屋的所有权人兰州市城关区高滩村民委员会交纳2018年6月13日之后房屋占有使用费的相关证据，故其向张学安主张2018年6月13日之后的房屋占有使用费无事实和法律依据。关于第二个争议焦点，本案中，王毓岗、王毓智、王毓功与张学安于2010年10月15日签订的《租房合同书》约定的年租金为55000元，租赁期限至2012年10月10日。租期届满后双方未签订新的租赁合同，张学安继续使用涉案厂房、交纳租金。王毓岗、王毓智、王毓功主张自2013年5月，双方协商租金调整为每年75000元，并提交了张学安交纳涉案承租厂房租金的收据。张学安则主张其一直按照合同约定的55000元交纳租金。经法庭释明后，张学安未向法庭提交王毓岗、王毓智、王毓功向其开具的收取租金的收据，应承担举证不能的法律后果。本院认定自2013年5月起，张学安承租涉案厂房的租金为每年75000元，一审对此事实认定不当，本院予以纠正。张学安应向王毓岗、王毓智、王毓功支付2018年2月11日至2018年6月13日的厂房占用费25068元（75000元÷365天×122天）。综上所述，王毓岗、王毓智、王毓功的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决部分事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3899号民事判决；二、张学安于本判决生效后十日内向王毓岗、王毓智、王毓功支付2018年2月11日至2018年6月13日期间的厂房占用费25068元；三、驳回王毓岗、王毓智、王毓功的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1571元，二审案件受理费1071元，共计2642元，由王毓岗、王毓智、王毓功负担1717元，张学安承担925元。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员  冯 诚审判员  邵云和二〇一九年十二月八日书记员  潘 珍