浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8140号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州品豪实业有限公司，住所地杭州市上城区望江东路332号302室。 法定代表人：张坚，董事长。 委托诉讼代理人：郭俊俊，浙江迈远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州蜀辣餐饮管理有限公司，住所地杭州市上城区望江东路332号118室。 法定代表人：尉彩萍，总经理。 委托诉讼代理人：李巧钰，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人杭州品豪实业有限公司（以下简称品豪公司）因与被上诉人杭州蜀辣餐饮管理有限公司（以下简称蜀辣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年9月23日，品豪公司作为出租方（甲方）与尉绍贵作为承租方（乙方）签订编号为20130116的商铺租赁合同一份，约定甲方将位于杭州市上城区“中豪望江国际广场裙楼（万泰城）”1-16#店铺出租给乙方，租赁物业限于乙方餐饮用途，租赁期限5年，自2013年9月28日至2018年9月27日，租金标准为4元/平方米/天，租赁期间前两年租金保持不变，从第三年开始每年环比递增5%直至合同期满，物业管理费10元/月/平方米，乙方自合同签订之日起十个工作日内向甲方支付租赁保证金25938元。 2013年11月15日，品豪公司与尉绍贵签订补充协议一份，约定乙方同意由原铺位号1-16（计租面积197平方米）更换到铺位号1-17、1-18、1-19（计租面积204.43平方米），租赁年限由原来的5年更换到现在的8年。 蜀辣公司于2014年2月21日成立，成立时的法定代表人为尉绍贵，后于2018年11月13日法定代表人变更为尉彩萍。 2015年，品豪公司作为甲方，蜀辣公司作为乙方，杭州中豪望江金珏商业地产管理有限公司作为丙方，共同签订补充协议一份，约定：甲方将万泰城房屋出租给乙方使用，丙方系该房屋所有权人指定的房屋管理人，三方确认，甲方自2015年3月28日起将原租赁合同中的权利义务一并转让给丙方，房屋租赁面积204.43平方米，自转让之日起租金单价为4元/平方米/天，递增方式为自2015年9月28日起每年环比递增5%，租期至2021年9月27日期满，转让前房屋租金由甲方收取，自转让之日起乙方将租金支付给丙方，乙方向甲方支付的履约保证金按原合同执行，原房屋租赁合同期满或终止之后30天内，由甲方退还给乙方，其他均以原租赁合同为准。 2018年3月，品豪公司作为出租方（甲方）与蜀辣公司作为承租方（乙方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将位于杭州市上城区“中豪望江国际广场裙楼（万泰城）”118室店铺出租给乙方，租赁面积为204.43平方米，租赁物业仅限于乙方餐饮用途，租赁期限4年6个月，自2018年3月28日至2021年9月27日，交付日与计租日均为2018年3月28日，2018年3月28日至2018年9月27日租金单价为4.6305元/平方米/天，自2018年9月28日起年租金每年环比递增5%直至合同期满，物业管理费10元/月/平方米，按年支付，乙方向甲方交付租赁保证金25938元，乙方需遵守甲方或由甲方委托的物业管理公司制作的装修管理规定，向甲方递交租赁物业的内部装修、设备安装及陈列的正规设计图、装修施工方案及详细说明，乙方同意按经甲方书面同意的设计图和详细说明，并以良好及恰当的装修工艺对租赁物业进行装修。合同5.21条约定，乙方须就其任何违反、不遵守或不履行本合同的任何条款、条件、协议或规定，或由乙方在合同有效期内的任何时候在租赁物业进行的任何工程、所附加或安装的任何附连于租赁物业或自租赁物业所凸出物品，或乙方的任何行为、疏忽或失责，因而造成甲方招致或遭受的一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利而产生的合理费用，向甲方做出足额的赔偿。合同7.2.1条约定，依据本合同约定，因乙方根本性违约导致甲方提前终止本合同，甲方向乙方发出提前终止本合同的书面通知时，本租赁合同即告终止；自甲方提前终止合同的书面通知送达之日起三日内，乙方应依约将租赁物归还甲方，逾期归还的应按合同7.3条约定承担违约责任；租赁合同依本条规定提前终止时，乙方需支付的租金应计算至乙方实际归还租赁物业之日止。合同7.3条约定，若乙方逾期归还租赁物业，每逾期一天，乙方须向甲方支付违约金为标准为租赁期最后一年的日基本租金和管理费之和的2倍。 蜀辣公司自2013年9月起实际租赁使用前述商铺，已支付租赁保证金25938元，并支付了截至2019年3月27日的租金与2019年1月1日至12月31日全年的物业管理费24532元。 2018年12月25日品豪公司市场部通知蜀辣公司，有明火的餐饮商家必须要有消防审批合格证，要求蜀辣公司抓紧时间在2019年1月15日前办理消防审批手续。2019年1月11日，杭州市公安消防支队上城区大队受理蜀辣公司就案涉店铺提出的“投入使用、营业前消防安全检查”申请。2019年1月19日杭州市公安消防支队上城区大队为蜀辣公司就案涉商铺经营的餐厅发放了“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。 2018年12月15日品豪公司与豚虎（杭州）餐饮管理有限公司（以下简称豚虎公司）签订商铺租赁合同，约定品豪公司将位于杭州市上城区“中豪望江国际广场裙楼（万泰城）”121室店铺出租给豚虎公司用于餐饮用途，租赁期限8年，自2018年12月18日至2026年12月31日，租赁物业交付日为2018年12月18日，计租日为2019年1月18日，租金标准为10元/平方米/天。2018年12月29日豚虎公司向万泰城物业发函称其于12月28日发现店铺右侧墙角漏水严重（原因为隔壁店铺蜀辣香锅厨房漏水），其施工队无法进场装修，请万泰城物业与漏水店铺联系尽快进行防水修复，如导致其无法正常开展店铺施工，需赔偿年底施工所增加的费用及延长其店铺免租期。2019年1月10日豚虎公司再次向万泰城物业发函称，施工方进场后发现蜀辣公司店铺漏水问题依然没有改善，施工队为避免施工后无法界定责任提出暂停进场施工导致工期再度延后，已影响豚虎公司原定开业计划，要求万泰城物业赔偿因漏水导致施工方无法正常进场装修所产生的误工费10000元及延长免租装修期至3月15日。 2019年1月19日，品豪公司万泰城市场部向蜀辣公司发送“关于蜀辣香锅商户漏水整改的通知”，载明因蜀辣公司“厨房漏水漏到了隔壁豚虎店铺，严重影响了豚虎新店装修施工进度，前期通知你户进行整改至今已有十多天时间，但未见你户有整改迹象，现再次通知你户即日起进行停业整改并来市场部报备办理装修手续，厨房地面必须重新做防水层（含养水试验72小时），直至整改到位”。蜀辣公司当天未同意在该通知上签字。蜀辣公司在店铺门上张贴了内容为“本店即日起开始放假，给您带来不便，敬请谅解”的通知，落款为2019年1月19日。品豪公司当天对蜀辣公司店铺进行了断电。蜀辣公司于2019年1月20日在前述通知下方签署了以下意见：“收到通知，已经在积极维修中，与维修人员沟通过，维修人员表示不停止营业也可维修，如果贵司以停电方式要求我司停业，停业期间造成的损失将由贵司全部承担”。 2019年1月20日，品豪公司向蜀辣公司送达“关于终止合同的通知函”一份，载明：12月29日品豪公司市场部接到豚虎商户反映蜀辣公司厨房漏水至隔壁豚虎店铺，品豪公司市场部积极跟进，督促蜀辣公司进行整改；期间蜀辣公司虽维修过几次，但没有到市场部报备，没有按流程要求操作，一直没有解决漏水问题；已严重影响豚虎正常装修施工，豚虎已发函品豪公司市场部，要求彻底解决漏水问题并对因漏水造成装修施工损失提出赔偿；鉴于：一、品豪公司在蜀辣公司厨房漏水期间曾两次发整改通知单要求蜀辣公司对厨房漏水按流程要求进行整改，而蜀辣公司我行我素，置之不理；二、12月25日品豪公司市场部接到物业通知，按消防要求建筑面积达到200方的商户必须要有消防审批合格证，市场部立即通知到蜀辣公司进行流程审批，至今一个月，仍未见蜀辣公司有整改迹象，故存在重大安全隐患；综上，蜀辣公司已违反租赁合同的相关内容，对品豪公司市场部工作不予配合，故品豪公司根据租赁合同内容，决定从2019年1月21日起终止和蜀辣公司的店铺租赁合同，违约方为蜀辣公司，同时要求蜀辣公司赔偿豚虎餐饮的装修误工费及其他费用。 后品豪公司对该店铺在蜀辣公司已锁门的基础上也加了锁。之后蜀辣公司曾与品豪公司协商想取回店内物品，但双方未能协商一致。 蜀辣公司因主张品豪公司单方面解除合同给其造成损失而诉至原审法院，诉讼请求为：1、品豪公司赔偿因单方面解除商铺租赁合同导致蜀辣公司损失1646787元；2、本案诉讼费由品豪公司承担。本案审理中，因对案涉商铺尚存的装修及设备现值进行了鉴定，蜀辣公司将诉请第1项的损失数额减少为1472667.5元，并要求本案鉴定费10000元一并由品豪公司承担。品豪公司主张蜀辣公司存在违约而提起反诉，反诉请求为：1、判令蜀辣公司将案涉房屋腾空并恢复原状；2、判令蜀辣公司支付品豪公司经济损失121325元（自2019年1月18日至2019年3月15日装修免租期及误工费）、违约金72221.7元{[4.6305*（1+5%）*204.43平方米+10元/30*204.43平方米]*2*34天，自2019年1月23日暂计至2019年2月26日}；3、判令蜀辣公司支付律师费损失30000元；4、本案诉讼费由蜀辣公司承担。 本案审理中，蜀辣公司申请对店铺装修损失（含硬装、软装）及店铺内遗留物品价值进行鉴定。原审法院对此予以准许。该院委托浙江韦宁资产评估有限公司进行上述鉴定。蜀辣公司交纳了鉴定费10000元。鉴定机构于2019年3月5日对案涉店铺进行实地察看，蜀辣公司于当日搬走了店铺内其所有的鉴定范围以外的物品。浙江韦宁资产评估有限公司于2019年3月28日出具“浙韦鉴报（2019）第016号”鉴定意见报告，载明鉴定基准日为2019年3月5日，案涉商铺保留的装修价值为65000元，店铺内遗留的桌椅、厨具用品、净化器的现存价值为65200元。 原审法院认为：蜀辣公司、品豪公司之间就中豪望江国际广场裙楼（万泰城）118室店铺的租赁合同关系合法有效，双方均应依约履行。蜀辣公司作为店铺承租人，在本店铺厨房漏水对隔壁商户的正常业务开展造成一定影响的情况下，虽采取了一定的维修措施，但未能及时有效地修复漏水问题，确实构成了对租赁合同的违约。关于品豪公司所称的消防安全隐患，蜀辣公司已积极办理消防审批手续，并就案涉商铺取得了消防审批合格证。因此，对于品豪公司在“关于终止合同的通知函”主张的涉及上述两方面的蜀辣公司的违约情节，该院认为蜀辣公司的违约事实尚不足以认定构成根本性违约，品豪公司据此通知蜀辣公司提前终止租赁合同，缺乏相应的法律依据。审理中，蜀辣公司与品豪公司为避免双方损失的进一步扩大，认可双方的租赁合同于2019年1月21日解除，该院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于蜀辣公司诉请品豪公司赔偿损失1468089.5元，该院根据其诉请金额的具体构成逐项阐述。1、蜀辣公司已向品豪公司支付截至2019年3月27日的租金。其中截至2019年1月21日的租金应由蜀辣公司承担。其中2019年1月22日至2019年3月27日期间的租金，因品豪公司提前终止合同的依据不足，且自2019年1月21日起蜀辣公司实际无法占有使用案涉店铺，故上述期间的租金不应再由蜀辣公司承担，品豪公司应予退还蜀辣公司。蜀辣公司主张的退还租金数额60464元未超出租赁合同约定的租金标准，该院予以确认。2、蜀辣公司已向品豪公司支付2019年全年的物业费24532元。其中2019年1月22日起到2019年底的物业费品豪公司应退还蜀辣公司。蜀辣公司主张的退还物业费数额22440元未超出租赁合同约定的物业费标准，该院予以确认。3、蜀辣公司主张退还水费1157元、电费4816.5元，品豪公司予以认可，该院亦予以确认。4、蜀辣公司主张退还租赁保证金25938元，符合本案事实，该院亦予确认。5、蜀辣公司主张品豪公司赔偿装修残值65000元，因品豪公司单方面主张提前终止案涉租赁合同依据不足，故对案涉店铺的装修残值，品豪公司应予赔偿，该院对此予以确认。6、蜀辣公司主张品豪公司赔偿鉴定报告中涉及的店铺尚存的桌椅、厨具用品、净化器等的现存价值65200元，该院认为，在案涉租赁合同提前解除后，留在店铺内的上述物品蜀辣公司作为所有权人可以搬走另行使用。蜀辣公司任由上述物品滞留店铺内，以品豪公司无权单方面提前解除合同要求品豪公司赔偿该部分物品价值依据不足，该院不予确认。7、蜀辣公司主张品豪公司赔偿燃气拆改费支出4578元，该院认为，案涉租赁合同解除，蜀辣公司作为原承租人有义务将不影响出租人继续正常使用的租赁标的返还原出租人，蜀辣公司的该项义务并不因案涉租赁合同的解除原因不同而额外增加，故该项支出应由蜀辣公司自行承担。8、蜀辣公司主张品豪公司赔偿冻品食品损失13223元、工资损失76400元，其并未提供足以认定的有效证据证明品豪公司造成了其上述两项实际损失，故该院不予确认。9、蜀辣公司主张品豪公司退还IC卡押金200元和空调控制器押金50元，其未举证已将押金对应物品返还品豪公司，故其主张退还押金依据不足，该院不予确认。10、蜀辣公司主张品豪公司赔偿消防工程款5000元、燃气报警器10000元、燃气管道支出117851元、漏水维修支出800元，该院认为，上述款项支出均系蜀辣公司在自身经营中应承担的支出，仅因品豪公司提前终止合同而要求品豪公司承担没有依据，该院不予确认。11、蜀辣公司主张品豪公司赔偿剩余租金损失999600元，系按照其主张的案涉店铺目前租金单价10元/平方米/天与蜀辣公司在合同解除前实际负担的租金标准的差额按5元/平方米/天的标准，从提前解除合同起算至双方合同约定的租赁期限届满日即2021年9月27日按980天计。对此该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，因蜀辣公司与品豪公司在双方租赁合同中约定的租金价格确实低于案涉店铺目前的租赁市场价，案涉租赁合同提前解除后，品豪公司收回租赁店铺另行出租他人确实会取得较之于与蜀辣公司的租赁合同更高的租金收入。这确实属于因案涉租赁合同提前解除所带来的蜀辣公司的可得利益损失的范畴。但考虑到案涉租赁合同约定的剩余期限是否能正常履行，以及即使履行至合同期限届满，蜀辣公司因客观存在的经营风险与需实际支出的经营成本是否能实际获益均存在不确定性，而蜀辣公司主张的租金损失计算未考虑上述因素，故其主张的租金损失数额并不能简单地等同为蜀辣公司的可得利益损失。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，蜀辣公司的违约情节虽然尚未构成根本性违约，品豪公司据此提前终止合同依据不足，但蜀辣公司的违约情节对此亦有一定影响。因此，因双方均存在违约情节，品豪公司因与蜀辣公司提前解除合同而将租赁标的另租他人可能获取的更高租金收入不应全部由蜀辣公司获取。且如前所述，该院对于因品豪公司提前终止合同给蜀辣公司造成的直接损失，均已结合本案事实及蜀辣公司的举证给予了确认，故对于蜀辣公司该项诉请金额，该院酌情认定品豪公司应向蜀辣公司赔偿500000元。综上，该院确认品豪公司应支付给蜀辣公司的款项总额为679815.5元，故对蜀辣公司该项诉请予以支持该数额，超出部分不予支持。蜀辣公司因本案审理需要所支出的鉴定费10000元，该院结合双方均存在违约以至酿成本案纠纷的事实，认定由双方各半负担，品豪公司应向蜀辣公司支付鉴定费5000元。关于品豪公司反诉蜀辣公司支付房屋漏水维修费50000元及因店铺漏水给品豪公司造成的经济损失121325元，该院认为，蜀辣公司承租店铺漏水事实客观存在，对因此给品豪公司造成的损失应予赔偿。但品豪公司在本案中未能提交足以认定的有效证据证明其实际产生了上述两项损失以及相应损失的数额，对此应由品豪公司自行承担举证不能的不利后果。另外，该院在蜀辣公司主张的剩余租赁期间的租金损失中对蜀辣公司的违约情节已酌情予以了考量，故对品豪公司的反诉请求不予以支持。品豪公司反诉蜀辣公司承担其律师费损失30000元，缺乏依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、品豪公司于判决生效之日起十日内向蜀辣公司赔偿各项损失合计679815.5元；二、品豪公司于判决生效之日起十日内向蜀辣公司支付鉴定费5000元；三、驳回蜀辣公司的其余诉讼请求；四、驳回品豪公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19621元，因蜀辣公司减少诉讼请求，退还蜀辣公司1477元；剩余案件受理费18144元，由品豪公司负担10648元，由蜀辣公司负担7496元。反诉案件受理费4320元，减半收取2160元，由品豪公司负担。 宣判后，品豪公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决关于案涉房屋租赁合同解除方式的事实认定错误。因蜀辣公司怠于履行合同义务，品豪公司依约发出终止合同的通知，蜀辣公司接到通知后亦同意终止合同，因此，案涉房屋租赁合同应认定为双方协商一致解除，而非品豪公司单方解除。二、原审判决对蜀辣公司一审诉讼金额的部分认定错误。（一）原审判决认定品豪公司退还2019年1月22日至2019年3月27日的租金60464元没有事实及法律依据。（二）原审判决认定品豪公司赔偿全部装修残值65000元错误。（三）原审判决酌情认定品豪公司向蜀辣公司赔偿剩余租金损失500000元缺乏事实依据，且违反了法律规定。三、原审判决仅认定蜀辣公司存在违约行为却未认定蜀辣公司赔偿品豪公司经济损失错误。综上，请求：一、撤销原审判决；二、改判驳回蜀辣公司的一审诉讼请求、支持品豪公司的反诉请求；三、本案一、二审诉讼费由蜀辣公司负担。 被上诉人蜀辣公司辩称：一、原审关于涉案房屋租赁合同解除方式事实认定正确。涉案合同不仅是基于品豪公司单方面发出解除函，而是同时品豪公司作出了断水断电的处理，导致合同事实上无法继续履行，在合同目的无法实现的情况下，即便品豪公司不发出解除函，蜀辣公司也会请求法院确认解除合同。品豪公司的解除函确实不能发生解除合同的效力，但是蜀辣公司并非是经协商一致同意解除合同。二、对金额部分一审判决有其合理性。1、品豪公司发函2019年1月21日解除租赁合同，并锁门。致使2019年1月21日之后租赁物并不处在蜀辣公司支配之下，无法实现租赁目的。故租金只应支付至2019年1月21日，2019年1月22日至2019年3月27日的已付租金应予以退还。品豪公司上诉称因鉴定导致实际腾空日为2019年4月，这些都是因为品豪公司的违约行为导致的损失，应该由品豪公司自身承担。2、装修残值正确。3、逾期利益损失部分支持有道理。综上，请求驳回品豪公司的上诉，维持原判。 二审中，上诉人品豪公司向本院提交2份企业信用信息公示报告，欲证明蜀辣公司在2019年4月初即搬到汇合城经营，并不存在经营损失的事实；且蜀辣公司也有经营分公司，才与品豪公司协商一致解除案涉合同。被上诉人蜀辣公司对该证据的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议。本院经审查认为，该证据与其证明对象之间缺少关联，对其证明力不予确认。 被上诉人蜀辣公司未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：一、关于合同解除问题。首先，虽然品豪公司系以蜀辣公司违约为由，向品豪公司发函要求解除合同，但现有证据表明蜀辣公司并不存在根本违约，品豪公司不享有合同解除权。其次，品豪公司在不享有合同解除权的情况下，向蜀辣公司发送解除合同函并对租赁房屋上锁，导致蜀辣公司合同目的落空，构成根本违约。再次，蜀辣公司在合同目的无法实现的情况下，同意解除合同，并非是与品豪公司协商一致解除合同。原审法院认定品豪公司的单方解除行为导致合同解除，并无不当。二、关于具体判决金额问题。（一）2019年1月22日至3月27日的已付租金是否应退还。品豪公司发函要求从2019年1月21日起终止租赁合同，并对租赁物加锁，表明此后案涉租赁物并不在蜀辣公司控制之下，蜀辣公司亦无法使用，蜀辣公司已经交纳2019年1月22日至3月27日的租金，品豪公司不退还该阶段的已付租金缺乏事实依据。（二）装修残值65000元是否应予以赔偿。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任，即便本案蜀辣公司未能及时有效修复漏水问题，构成违约，但其该违约行为与装修残值损失不存在因果关系。而案涉租赁合同因品豪公司的违约提前解除，导致租赁物的装修不能继续使用，装修残值属于蜀辣公司的实际损失范围，原审法院判令由品豪公司全额赔偿，并无不当。（三）剩余租期租金差价损失应否赔偿。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原审法院酌定品豪公司赔偿500000元租金损失既未超出品豪公司的预见，也在蜀辣公司的可得利益范围之内，并无不当。三、关于品豪公司反诉的损失赔偿问题。虽然原审法院认定蜀辣公司未能及时有效修复漏水构成违约，但品豪公司并未提供有效证据证明蜀辣公司的该违约行为与品豪公司主张的损失之间存在内在因果关系，原审法院未支持品豪公司的损失赔偿请求，并无不当。 综上，品豪公司的上诉请求和理由均不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13384元，由上诉人杭州品豪实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十二月十一日 书记员  张诗雯