四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0302民初2841号 原告：古松，男，1961年6月28日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：王礼，四川宣意律师事务所律师。 被告：张雪梅，女，1969年6月25日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告古松诉被告张雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理，依法由审判员刘前英适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告古松向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就自贡市自流井区的商业用房肆号店面签署的房屋租赁合同已于2019年3月24日解除；2.判令被告立即将房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付房屋的占有使用费，从2019年5月1日计起按每月3300.00元计至被告将房屋返还原告之日止；4.判令被告向原告支付违约金6000.00元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月，原告与被告签订《承包经营合同》，合同约定：原告将位于自贡市自流井区的商业用房肆号店面出租给被告，该房屋的租期为2017年3月25日至2019年3月24日止，经营服装、鞋类等品牌商品，从2017年3月25日起计算，该房屋月租金为3300.00元，租金按月先交费后经营，签订合同时同时交付保证金6000.00元，租期期满后，结清一切费用，保证金一次性返还，双方任何一方违反以上条款，视为违约，其违约金的计算，以保证金同等数额赔偿对方损失费，直至原告有权要求被告离场。合同到期后，经原告多次通知被告，要求被告腾退房屋，被告至今仍未腾退，特提起诉讼。 被告张雪梅辩称，原、被告签订合同的标题是《承包经营合同》，应当是内部合同法律关系，原告为了规避税收，故意将房屋租赁合同写为承包经营合同；双方发生法律关系自2004年开始，自贡市自流井区文化广播电视和旅游局（以下简称文广局）将房屋认定为在国家文物上搭建，本案主体不合法，没有房产证不具备法律效力，合同无效，自贡市自流井区住房保障中心（以下简称住保中心）出具《通知》认定该房屋属于违章建筑，住保中心是违章建筑的所有人，出租与原告，出租房屋金额每月3700.00元，原告违反国家禁止性规定，获取非法利益，要求追加住保中心为本案当事人，原告转租的房屋，属于国家禁止性法律的合同，应当认定为无效民事行为，不受法律保护；原告在微信聊天中同意变更了双方合同的起止时间与房管局合同期限同步，被告已向原告交纳房屋租金至2019年4月，故原告诉请的解除合同应是提前终止合同，合同之内不存在违约问题，预缴的保证金应当全额返还；返还房屋因国家需要拆迁，被告同意支持国家保护文物，但房管局和原告的合同没有证明力，原告转租无效；原告采取欺骗和隐瞒手段多收电费，要求原告返回电费和非法转租获得的非法利益。 经审理查明：2003年6月24日，自贡市自流井区房地产管理局（甲方，以下简称房管局）与古松（乙方）签订《关于桓侯宫后门修缮、经营协议》，约定：甲方同意将市桓侯宫后门交给乙方全面修缮，并由乙方承担修缮中发生的所需全部资金；房屋修缮竣工后，……验收合格乙方方可投入使用；房屋在经营使用期限内，乙方保证并承担下列责任：按原协商经营范围依法经营……乙方未征得甲方的同意，不能擅自将所经营的房屋进行转租、转让……桓侯宫房屋的日常维修全部由乙方负责……房租缴纳方式等。之后，房管局因古松对该店面投入的维修整治资金较大，其将该五间店面给予租金优惠租赁给古松，双方就上述修缮竣工的房屋签订《房屋租赁合同》至2017年。2017年11月14日房管局（甲方）与古松（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方同意将其坐落在自流井区货）房屋出租给乙方作营业使用；租赁期限从2017年12月1日至2020年11月31日止；租金；解除合同条件：……（三）因政府要求和城市建设需要，上列房屋需拆除、搬迁、调换时，甲、乙双方应解除合同，乙方无条件退房，甲方对乙方不作任何安置补助和装修附着物补偿；违约责任等。原告古松将其租赁的上述房屋中的一间租赁给被告张雪梅。2017年3月24日，原告古松（甲方）与被告张雪梅（乙方）就该房屋租赁签订《承包经营合同》，约定：一、承包经营用房地点：坐落在自流井区的商业用房肆号店面一间；二、承包经营期限及范围：自2017年3月25日至2019年3月24日止，经营服装鞋类等；三、承包费、保证金及付款方法：承包费按间计算，从2017年3月25日起计算，每月承包费3300.00元，承包费按月先交费后经营，签订合同时交付保证金6000.00元，承包期满后，结清一切费用，保证金一次性返还（不计利息）；……，五、乙方根据经营需要自行装修，……，合同期满除可移动的装修撤走外，其余无偿移交给甲方；六、经营使用的水按表分摊，电费另按表计算缴纳；……，八、如遇国家政策调整，不可抗力因素需要解除合同的，甲方应提前三个月通知乙方，乙方必须按要求移交房屋，甲方不承担由此造成的一切损失；……，十、甲、乙双方任何一方违反以上条款，视为违约，其违约金的计算，以保证金同等数额赔偿对方损失费，直至甲方有权要求乙方撤场等。合同签订后，被告张雪梅向原告古松交付保证金6000.00元。双方按约履行至合同期满，被告张雪梅向原告古松提出合同期限与房管局的合同同步、减少房租等问题进行协商，原告古松回复认为只能满足对方提出的“合同（期限）与房管局的合同同步”的要求，其他不可能同意，双方协商无果，原、被告未再签订合同，被告张雪梅继续占用该房屋。2019年3月29日，原告古松向被告张雪梅发出通知：你原签订的《承包经营合同》已于2019年3月24日到期，未续签，限你于2019年5月15日前按原协议将现有经营房屋移交我方，在此期间产生的一切费用将在保证金中抵扣。被告张雪梅收到通知后未返还房屋给原告古松。2019年4月11日，被告张雪梅向原告古松转账支付3320.00元（其中20.00元为水费）。2019年4月10日文广局发自井文广旅函［2019］1号《关于加快落实桓侯宫后山门店铺安全隐患整治的函》，通知区住建局按照对桓侯宫后山门店铺安全隐患整治的指示精神，尽快提交后山门店铺拆除的措施意见。2019年4月16日古松收到住保中心《通知》：你承租我中心位于自流井区经营房屋，该房搭建在国家级文物桓侯宫部分建筑上，根据国家对文物保护的要求，经自流井区政府相关部门现场查勘……要求我中心立即同承租户解除租赁合同，将搭建的房屋拆除，鉴于上述原因，我中心即日起解除与你户的租赁关系，2019年4月30日前请你户将房屋腾退……。次日，原告古松随即将该通知内容告知被告张雪梅，要求被告张雪梅腾退房屋，被告张雪梅拒绝并占用房屋至今。 2014年8月11日，自贡市自流井区机构编制委员会自井编发[2014]5号《关于自流井区城市房屋动迁事务所更名为自贡市自流井区住房保障中心的通知》明确：住保中心为房管局下属副科级事业单位，代区政府经营管理属原房管局经营管理的公房等。 房管局、住保中心对古松将其承租的自流井区新街温州商城步行街5间房屋在租赁期间的转租等无异议。 以上事实有本院采信的原、被告均提交的《房屋租赁合同》、《承包经营合同》、自井文广旅函[2019]1号文、（住保中心的）《通知》，原告古松所举的居民身份证复印件、《关于桓侯宫后门修缮、经营协议》、自井编发[2014]5号文、（住保中心的）情况说明、借记卡账户历史明细清单、（古松向张雪梅所发）通知，被告张雪梅所举的居民身份证复印件、微信聊天记录、中国工商银行活期历史明细清单、（保证金）收据及当事人陈述等存卷佐证。被告张雪梅所举的电费发票打印件、图片三张、图纸拍摄件、自规发[2003]228号文拍摄件、《自贡市文化局关于同意张爷庙背街立面保护维修方案的通知》拍摄件不具备证据特征，本院不予采信。 本院认为，房管局、住保中心作为桓侯宫后山门店铺的管理单位，与原告古松签订房屋租赁合同后，原告古松即取得坐落在自流井区货）房屋承租权，原告古松就该房屋的租赁与被告张雪梅签订的《承包经营合同》体现双方房屋租赁的真实意思表示，实质上符合房屋租赁合同的法律关系特征及合同成立的要件，房管局、住保中心对古松的转租无异议，故原、被告之间的房屋租赁合同成立，合法有效，被告张雪梅作为转租赁关系的转承租人，无权对原房屋租赁关系当事人的权利义务提出异议，故被告辩称的房屋无房产证即合同无法律效力的意见不符合法律规定，本院不予采纳。2019年3月24日原、被告的合同期满，依法应认定双方租赁合同终止。被告提出合同展期、减少租金等意见后，双方在协商合同事宜中，虽原告古松有合同限期与房管局合同同步的协商意见，但双方并未对全部合同内容达成合意，未形成新的房屋租赁合同，故被告张雪梅辩称双方已经对原合同的起止时间进行了变更的事实不能成立，之后，原告古松向被告张雪梅发出要求其限期按原协议将房屋移交的通知，应视为原告古松对合同不再续签的明确表态。被告张雪梅继续占用租赁的房屋，其后，又按原合同约定的租金向原告古松转款，被告张雪梅辩称该款项即为2019年4月房屋租金的理由成立，本院予以采纳其为租金而非原告古松所称的占用费，该行为应视为双方建立了事实房屋租赁关系。2019年4月16日，原告古松收到住保中心解除租赁关系、腾退房屋的通知后，通知被告张雪梅解除合同并要求腾退房屋，符合我国合同法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，……，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同……”的规定，双方的事实房屋租赁合同自2019年4月17日解除。被告张雪梅自2019年5月至今长期占用房屋、拒绝腾退，依法应承担返还租赁物、赔偿损失等责任，故原告古松诉请被告张雪梅返还房屋、支付从2019年5月1日起按每月3300.00元计算至房屋返还之日止的房屋占有使用费的主张，符合法律规定，本院予以支持。原、被告签订的《承包经营合同》期满，原告应返还被告预交的保证金，该款项与被告应支付原告的2019年5月1日至2019年11月30日房屋占有使用费品迭后，被告张雪梅应支付原告古松房屋占有使用费17100.00元，2019年12月1日起至被告张雪梅将房屋返还原告古松之日止的房屋占有使用费另行据实计算。双方形成的事实房屋租赁合同关系未约定违约金，原告古松以原合同约定向被告张雪梅主张违约金，不符合法律规定，本院不予支持。原告古松对该店面投入资金维修整治而获得房管局给予租金优惠，被告张雪梅辩称原告转租属非法获利应予返还，无事实及法律依据，本院不予采纳，其辩称的原告对电费的收取情况，与本案无关，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告古松与被告张雪梅就坐落在自流井区的商业用房肆号店面一间的房屋租赁合同关系于2019年4月17日解除； 二、被告张雪梅于本判决生效之日起五日内将坐落在自流井区的商业用房肆号店面房屋一间返还给原告古松； 三、被告张雪梅于本判决生效之日起五日内支付原告古松计算至2019年11月30日的房屋占有使用费17100.00元，并支付原告古松自2019年12月1日起按每月3300.00元计算至其将房屋返还原告古松之日止的房屋占有使用费； 四、驳回原告古松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费527.50元，减半收取计263.75元，由原告古松负担108.75元，由被告张雪梅负担155.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  刘前英 二〇一九年十二月十七日 书记员  赵 强