山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0403民初2759号   原告：长治市粮油销售公司环东路粮店，住所地长治市城西北路98号。   法定代表人：常学理，职务：主任。   委托诉讼代理人：曹森茂，山西长兴律师事务所律师。   被告：郭军，男，1970年1月27日出生，汉族，山西省长治市人，自由职业，现住山西省长治市。   委托诉讼代理人：马平气，山西双师律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马振中，长治市潞州区诚信法律服务所法律工作者。   原告长治市粮油销售公司环东路粮店（以下简称环东路粮店）与被告郭军合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告环东路粮店的特别授权委托代理人曹森茂、被告郭军及其委托诉讼代理人马平气、马振中均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的租赁合同，被告向原告返还租赁的房屋；2、判令被告立即支付2012年7月-2019年7月拖欠的租金63万元；3、判令增建的房屋由原告处置，被告搬离并将增建房屋交付给原告；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年7月23日，原告与钱翼鹏（长治开发区日月山庄投资人）签订《土地、房屋租赁合同》，约定原告将城西北路98号的34间房屋租赁给钱翼鹏经营，租赁面积812平方米，租赁期限自2004年7月23日至2034年7月22日，租金9万元/年。合同还约定允许钱翼鹏增建房屋，但租赁期满后增建房屋产权归出租人所有。同时约定合同解除条件：承租人不交付或不按约定交付租金达2个月以上或承租人所欠各项费用达壹万捌仟元以上的，出租人有权解除合同。租赁期间，钱翼鹏在城西北路98号土地上投资新建了两层楼房，建筑面积568.3平方米。后钱翼鹏因个人原因不再经营，房屋闲置但双方均未提出解除租赁合同。2008年11月2日，原告与被告、钱翼鹏三方签订一份转让协议，约定“钱翼鹏将其在城西北路98号的投资所有权转让给被告，（原合同至2034年7月22日到期）经三方议定，郭军接收后，合同期内方针不变……，如遇重大规划和变故，由环东路粮店和郭军共同协商解决，双方不得擅自更改合同”。至此，钱翼鹏将租赁合同的权利义务转让给了被告，被告取代了钱翼鹏成为租赁合同的承租人。在租赁期间，经与钱翼鹏协商，长治市城西北路98号全部房屋曾租赁给案外人赵仁虎经营过一段时间，且钱翼鹏同意由原告出面签订合同，所以才有2008年2月16日原告与赵仁虎签订的租赁合同，租金15万元/年，原告统一收取，除原租金9万元外，剩余6万元代付给钱翼鹏。被告受让合同后，原告三年共向被告支付了18万元代收的租金。根据原、被告租赁合同的约定，在2012年7月被告应支付原告当年租金9万元，但被告一直以种种理由拖欠至今，截至2019年7月22日，被告共拖欠原告租金63万元。按照双方合同约定，被告拖欠租金，原告享有解除合同的权利，此外租赁合同解除后，剩余的租赁期间不能履行，租赁期间已届满，增建的房屋应归原告处置。综上，被告逾期不支付租金的行为已构成违约，原告有权解除合同，要求被告支付逾期租金，并依法处置扩建的房屋。请求人民法院维护原告合法权益。   被告辩称，一、被告出资60万元接收转让的37间房屋所有权后，即享有了37间房屋的租赁费，并连续三年收取租赁费18万元。原告诉称被告受让了原告与钱翼鹏之间的租赁合同，被告对此不予认可，被告受让的是投资所有权，而不是受让的租赁合同。2008年11月2日，被告经原告同意出资60万元接收钱翼鹏投资建设的二层房屋共计37间，568.3平方米，并且《转让协议》确定被告是房屋投资所有权接收人，不是房屋承租人。在被告接收房屋之前，原告已经于2008年2月16日与赵仁虎签订了房屋租赁合同，约定赵仁虎租赁原告房屋58间，建筑面积1300平方米，租赁期限为2008年5月16日至2023年5月15日，每年租金15万元。2009年5月被告收到租赁费6万元，连续三年收到37间房屋租赁费18万元。2012年8月28日原告启动资产置换，被告所有的37间房屋持续损失至今。二、2004年7月23日，原告与长治开发区日月山庄签订的《土地、房屋租赁合同》被告并不知情，被告至今未租赁原告所述的34间房屋。2008年11月2日，被告经原告同意，出资60万元，接收财产投资人钱翼鹏增建37间房屋的所有权。转让协议约定：“郭军接收后，在合同期内方针不变，合同到期后优先租赁接收方，郭军投资产权依然存在。如遇重大规划和变故，由环东路粮店和郭军共同协商解决，双方不得擅自更改合同”。由此可见，郭军接收后是指收到37间房屋的投资所有权，合同到期后优先租赁接收方，是指2034年7月22日合同到期后优先租赁给郭军，因此郭军成为全部房屋租赁关系的起始点是2034年7月22日。三、被告接收坐落在城西路98号568.3平方米37间房屋，原告已经加盖公章界定范围，双方不产生房屋租赁关系。四、钱翼鹏没有将租赁合同的权利义务转让给被告。被告于2008年11月2日接收房屋时，钱翼鹏与原告的租赁关系已因赵仁虎2008年2月16日与原告签订的房屋租赁合同的实际履行而不存在，原告的房屋不能同时具有不同主体的两个承租人，钱翼鹏与原告作为房屋出租权利人的租赁关系已经被赵仁虎替代，而不是被告取代了钱翼鹏成为租赁合同的承租人，被告接收的仅仅是37间房屋，并没有受让租赁合同。五、原告因置换造成不能继续收取房屋租金的行为给被告造成每年6万元的租金损失，因此不是被告欠原告租金63万元，而是原告应当继续支付给被告租金42万元。综上所述，被告与原告不存在租赁合同关系，原告每年统一收取房屋租金并给付被告6万元是被告应得的收益，原告应当继续履行给付被告到2019年房屋租金42万元，而不是被告支付原告所谓逾期租金。原告妄图通过诉讼处置被告享有权利到2034年7月22日的房屋没有事实与法律依据，请求人民法院保障被告的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告与钱翼鹏签订的土地、房屋租赁合同、原告与赵仁虎签订的房屋租赁合同、2008年10月2日转让协议、国有土地使用证、解除合同通知、山西益万家房产评估公司的评估报告、长治市高新区土地局给原告的土地收储函、钱翼鹏身份证复印件、收条一支、转让房屋位置草图、原告组织机构代码证、长治高新区鸿城娱乐城企业基本信息、长粮销办字（2013）3号文件、长粮办字（2013）13号文件、长治市粮油销售公司会议纪要、市粮销办字[2017]1号文件、长粮办字[2017]99号文件、土地收储协议、（2018）晋0411民初1384号民事判决书、（2019）晋04民终627号民事判决书、常某证言，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：被告提供时任长治市粮油销售公司环东路粮店主任的常学理的证言一份，证明37间房屋是卖给郭军，而不是租给郭军；原告质证认为常学理证词不符合法定的形式要件，常学理因为房屋置换事件涉嫌犯罪，其证言可信度不高，且常学理最后一句说停止对外出租，但没有提供书面的对外停止租赁的证据佐证，故对该证言不予认可。本院认为，常学理作为两次租赁合同和转让协议的参与人对事实经过较为清楚，其证言与原、被告提供的书面证据吻合度较高，且与证人常某的证言相互印证，故本院对该证言予以采信。   根据当事人陈述及双方提供的证据，本院认定事实如下：   2004年7月23日，原告作为出租人与作为承租人的长治开发区日月山庄（经营者钱翼鹏）签订了《土地、房屋租赁合同》，约定的主要内容有：1、租赁房屋位于长治市城西北路98号（34间房屋），建筑面积812平方米，租赁期限为2004年7月23日至2034年7月22日，租金合计270万元，每月支付9000元，每年支付10个月，支付方式为现金。2、出租人允许承租人对房屋进行装修或改善增设他物，允许增加改造建设房屋，但合同期满后增建的房屋产权归出租人所有。3、出租人不允许承租人转租房屋。4、承租人有下列情形之一的，出租人有权解除本合同：（1）承租人不交付或者不按约定交付租金达2个月以上；（2）承租人所欠各项费用达18000元；（3）未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；（4）承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；（5）未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；（6）未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的；（7）承租人在出租房屋进行违法活动的。合同另约定了承租人解除合同的条件。5、承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。钱翼鹏接收上述房屋后，在原告房屋后院内增建两层房屋共计37间（面积568.3平方米），用于经营桑拿，后钱翼鹏经营不善，不能按时交纳租金，房屋开始闲置。   2008年2月16日，经证人常某介绍，原告作为出租人与作为承租人的赵仁虎签订了《房屋租赁合同》，约定赵仁虎租赁原告位于长治市城西路98号的58间房屋（包含钱翼鹏增建的37间房屋568.3平方米），建筑面积1300平方米，租赁期限为2008年5月16日至2023年5月15日，租金合计225万元，每年5月15日前交15万元，支付方式为现金。合同另约定了其他事项。该合同由原告（盖章、常学理签字）、赵仁虎（签字捺印）及见证人刘铁旦（又名常某）签字。赵仁虎接收上述房屋用于经营长治高新区鸿城娱乐城，装修过程中钱翼鹏以其对租赁房屋享有权利为由出面阻拦施工。2008年11月2日，经常某介绍，原、被告及钱翼鹏三方签订《转让协议》，内容为：我叫钱翼鹏，现年35岁，住长治市××区，我原在长治市粮油销售公司（环东路粮店），现城西北路98号投资房屋楼上楼下37间568.3平方米（具体位后附图），价值六十万元整，中央空调壹套价值三万元整，消防设备一套二万元整，三项合计陆拾万元整经营桑拿。现自愿把我的投资所有权转让给郭军，（原合同至2034年7月22日到期）经三方议定，郭军接收后，在合同期内方针不变，合同到期后优先租赁接收方，郭军投资产权依然存在。如遇重大规划和变故，由环东路粮店和郭军共同协商解决，双方不得擅自更改合同。转让财产方：钱翼鹏（签字捺印），接收财产方：郭军（签字捺印），主财产甲方：长治市粮油销售公司环东路粮店（盖章，常学理签字）。同日，钱翼鹏向郭军出具收条一支，载明：今收到郭军日月山庄转让款陆拾万元整（一切经济纠纷由我负责与郭军无关），钱翼鹏（签字捺印），2008年11月2日。2008年-2011年赵仁虎连续三年每年支付原告租金15万元，原告收取租金后支付被告6万元，被告合计收取租金18万元。   2012年8月28日，原告以长粮销办字（2012）3号文件向长治市粮食局请示，拟将长治市粮油销售公司环东路粮店的现有资产（占用土地1073平方米，房屋建筑面积751.5平方米，总价值约367万元）与长治市星际建筑安装工程有限公司位于环东路29号五星大酒店东侧新购买的临街商用营业房388平方米（每平方米出售均价约10000元）进行置换，并已签订购房协议，预付定金50万元，于2012年5月份交付使用。2013年2月4日，长治市粮食局以长粮办字[2013]13号文件《关于环东路粮店资产置换请示报告的批复》答复长治市粮食销售公司，一切按法律法规程序规定办理。后此事因故搁置，赵仁虎亦未再支付原告租金。2017年7月25日，长治市粮油销售公司收到长治市高新技术开发区土地分局关于拟对长治市粮油销售公司环东路粮店土地进行有偿收储的函（晋国土资长高土函[2017]23号）后，于同年9月7日向长治市粮食局请示。9月11日长治市粮食局以长粮办字[2017]99号文件批复，同意土地有偿收储。2018年7月20日，原告与长治市高新技术开发区土地事务中心、山西省长治市粮油销售公司签订《土地收储协议》，约定长治市高新区土地事务中心代表长治市高新区管委会对原告占用的国有建设用地进行有偿收储，其中土地补偿价格189.89万元，地上建筑物经评估补偿价格为79.59万元（该评估价格不包括被告接收的37间房屋），合计269.48万元。同时约定，该协议经长治市高新区管委会批准后生效。   2019年8月30日，原告向被告发出《解除合同通知》，称2008年11月2日，原、被告与钱翼鹏签订的转让协议，钱翼鹏将其与原告租赁合同中的权利义务转让给了郭军，但郭军未按期交纳租金，截至2019年7月22日，郭军已累计拖欠原告租金63万元，原告依据合同约定解除2004年7月23日的《土地、房屋租赁合同》。被告收到该《解除通知书》，但主张其与原告不存在租赁合同关系。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原告与钱翼鹏签订的《土地、房屋租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，但同时双方约定租赁期限为30年，违反了合同法关于租赁合同期限不得超过20年的规定，超过20年的，超过部分无效，因此该租赁合同的期限应截止到2024年7月22日。2008年11月2日，原、被告及钱翼鹏签订《转让协议》，约定钱翼鹏将增建的37间房屋及中央空调壹套、消防设备一套投资所有权转让给被告郭军，此时协议三方当事人均明知原告已经于2008年2月16日将其34间房屋及钱翼鹏增建的37间房屋全部另行租给了赵仁虎，故而被告郭军实际受让的是钱翼鹏增建房屋及投资在租赁期间的收益权，并未受让租赁合同；其后赵仁虎租赁房屋后每年向原告交纳15万元租赁费，原告再将其中的6万元支付被告郭军也印证了以上事实。租赁合同到期后如原告继续对外出租，则郭军享有优先租赁权，投资产权依然存在，因此原告与被告之间不存在租赁合同，原告主张被告郭军受让了原告与钱翼鹏之间的租赁合同，进而要求解除该租赁合同并支付租金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第七十九条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告长治市粮油销售公司环东路粮店的诉讼请求。   案件受理费5050元，由原告长治市粮油销售公司环东路粮店负担。   如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人及代表人人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审 判 长 朱 显   人民陪审员 冯红秀   人民陪审员 茹云岭     二〇一九年十二月二十五日   书 记 员 闫 博