四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10885号 原告：吴国华，男，1979年10月1日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：王晓燕，女，1979年10月21日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：胡敏，女，1974年11月17日出生，汉族，住重庆市璧山县。 原告：鄢开强，男，1974年4月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告：燕莉，女，1979年11月27日出生，汉族，住四川省射洪县。 原告：马季，男，1980年3月19日出生，汉族，住成都市新都区。 以上原告共同委托诉讼代理人：朱治钢，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 被告：四川中德荣和商业管理有限公司，住所地成都高新区中和会龙路365号2栋1层附113号。 法定代表人：孙滨。 委托诉讼代理人：毛永，男，系公司员工。 第三人：四川中德世纪置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：龙丹，女，公司员工。 第三人：李函蔚，女，1981年7月26日出生，汉族，住成都市高新区。 原告吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季与被告四川中德荣和商业管理有限公司，第三人四川中德世纪置业有限公司，第三人李函蔚委托合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季的共同委托诉讼代理人朱治钢，四川中德荣和商业管理有限公司的委托诉讼代理人毛永，四川中德世纪置业有限公司的委托诉讼代理人龙丹到庭参加诉讼，李函蔚经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季向本院提出诉讼请求：1．判令解除吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季与四川中德荣和商业管理有限公司的委托合同关系；2．判令四川中德荣和商业管理有限公司返还吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季2018年11月6日至2019年7月5日期间租金176000元及租赁保证金22000元（两项共计198000元）；3．判令四川中德荣和商业管理有限公司自2019年7月1日起，以未返还金额为基数，按年利率6%支付占用利息，至本息还清为止。事实与理由：四川中德荣和商业管理有限公司为吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季位于成都市高新区中德英伦联邦1栋1单元109号（观东二街41号）商铺的物业服务商，吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季委托四川中德荣和商业管理有限公司为案涉商铺招商，对外出租，租金由四川中德荣和商业管理有限公司代收。2018年8月1日，吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季委托四川中德荣和商业管理有限公司以其名义与租客李函蔚签订《商品房租赁合同》，将房屋出租。房屋面积149平方米，租赁期限为2018年11月6日至2023年8月5日（2018年8月1日至2018年11月5日期间为免租期），月租金22000元，租金支付方式为按季度支付，每季度最后15日前支付下季度租金，租赁保证金22000元。但四川中德荣和商业管理有限公司收取租户租金后拒绝向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季转交，为维护合法权利，特提起诉讼。 四川中德荣和商业管理有限公司辩称：1．其与吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季之间未签订任何委托代理合同，不存在委托代理关系。其是接受四川中德世纪置业有限公司的委托，将案涉商铺租赁给李函蔚；2．吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季于2019年3月底才付清购房款，根据其与四川中德世纪置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，买受人未付清应付房款或者违约金的，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担迟延交房的责任。四川中德世纪置业有限公司于2019年4月15日才向买受人交房，因此交房以前的租金不应由吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季收取，2019年4月15日以后的租金同意支付。 四川中德世纪置业有限公司陈述：同意四川中德荣和商业管理有限公司的意见，其于2019年4月15日才向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季交付案涉商铺。 李函蔚未予答辩，亦未提交证据材料。 经审理查明：2016年7月3日，鄢开强作为认购方与四川中德世纪置业有限公司作为出售方签订《中德·英伦联邦认购协议书》，约定：1．鄢开强自愿认购中德世纪置业有限公司开发的“中德·英伦联邦”项目C区1栋1楼8号商铺（注：此商铺号为设计变更后的商铺号，并非是在销售登记备案时的商铺号，该商铺位置、面积以图纸为准）；2．商铺总价款为3670000元；3．付款方式为按揭贷款，首付款应于双方签署《商品房买卖合同》的当日付清，首付款的比例不低于总房款的50%。签订本认购协议书当日，鄢开强应向四川中德世纪置业有限公司交纳关于认购商铺的立约定金200000元，在双方按本认购协议书约定签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、前期物业管理协议、业主临时管理公约等全套文件后，该定金转为房款的组成部分。 当日，鄢开强向四川中德世纪置业有限公司支付200000元。 2018年7月30日，吴国华、鄢开强作为委托人向四川中德荣和商业管理有限公司出具了一份《委托函》，载明：“四川中德荣和商业管理有限公司：本人吴国华、鄢开强在中德公司签订C1-1-109号商铺，现特委托贵公司进行招商。本人已知晓在未开通网签前的租赁合同签订需由贵司先行与租户签订合同，待租户办理完营业执照等手续后再与本人换签租赁合同的特殊事项。同时本人已知晓贵司合同为标准模板的事宜。本人委托租赁条件为：（1）C1-1-109#：商铺面积149m2，租金22000元，合同期年，免租期3个月，自第三年起每年递增8%，租金季度支付、押金1个月，本人同意支付0个月租金作为招商服务费。” 2018年8月1日，四川中德荣和商业管理有限公司作为出租方与李函蔚作为承租方签订了《商品房租赁合同》，约定四川中德荣和商业管理有限公司将案涉商铺租赁给李函蔚，租赁期限自2018年11月6日至2023年8月5日，实际计租日以四川中德荣和商业管理有限公司书面通知时间为准，租赁时间依此提前或顺延；租金按季度支付，合同签订后5日内预付2018年11月6日至2019年2月5日的租金66000元，于2019年1月20日前预付下一季度租金，以后每期租金在上期的最后15日前预交（节假日顺延），以后每季度租金的计费时间及交费时间依此类推；具体租金如下：2018年11月6日至2019年8月5日暂定198000元，2019年8月6日至2020年8月5日暂定264000元，2020年8月6日至2021年8月5日暂定285120元，2021年8月6日至2022年8月5日暂定307930元，2022年8月6日至2023年8月5日暂定332564元；本合同签署后，李函蔚应于合同签订当日支付22000元作为租赁保证金。租赁期内，如李函蔚未能按时足额支付租金、物业服务费、能源费、违约金及其他应当支付的费用或未能履行合同约定的其他义务的，四川中德荣和商业管理有限公司有权从租赁保证金中抵扣应付未付款项、赔偿金额或直接以租赁保证金抵扣违约所造成的损失。当日，李函蔚向四川中德荣和商业管理有限公司交纳了租赁保证金22000元，以及租赁服务费22000元。 2018年8月12日，李函蔚签署《装饰装修管理服务协议》，开始进场装修，并向物业管理公司交纳装修保证金5000元。2018年8月20日，李函蔚以该商铺作为经营场所注册个体工商户。 2018年8月24日，吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季作为买受人与四川中德世纪置业有限公司作为出卖人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1．吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季按份购买1幢1层109号商铺，建筑面积149平方米，总价款为3726859元；2．签订本合同前，买受人已向出卖人支付200000元，抵作商品房价款。买受人采取商业贷款方式付款，于2018年8月24日前支付首期房价款1866859元，占全部房价款的50%，余额1860000元向交通银行成都锦江支行申请贷款支付，期限10年；3．出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人未付清应付款或者违约金需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人。商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。如买受人未付清应付房款或者违约金的，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担迟延交房的责任，买受人付清应付款或者违约金后十日内应自行前往出卖人处办理交接手续；4．与商品房有关的抵押为土地使用权抵押，该此情形外没有其他限制转让的情况。 2019年3月26日，四川中德世纪置业有限公司收到案涉商铺的按揭贷款。2019年4月15日，马季于案涉商铺的物业管理公司办理物业交接，签署了《房屋交接流程表》、《【中德·英伦CD区】收房确认书》、《治安、消防安全责任书》等交接资料。 2019年7月24日，前述李函蔚交纳的装修保证金5000元以装修保证金转物业费的形式抵扣了案涉商铺2018年11月7日至2019年4月23日期间的物管费，物业管理公司出具的《专用收据》上载明的交款人为“吴国华”。 关于四川中德荣和商业管理有限公司向李函蔚收取的租赁费情况，其以2018年11月15日作为实际计租日开始收取租金。其主张2018年11月15日至2019年2月14日期间应收租金66000元，应收时间2018年11月1日，其已于2018年9月25日收取72000元；2019年2月15日至2019年5月14日期间应收租金66000元，应收时间2019年2月1日，其已于2019年2月27日收取60000元，两个季度实收金额等于应收金额；对于2019年5月15日至2019年8月14日期间应收租金66000元，应收时间2019年4月30日，四川中德荣和商业管理有限公司因本案争议已通知李函蔚暂停支付。 本案诉讼过程中，四川中德荣和商业管理有限公司于2019年11月12日与李函蔚签订《商品房租赁合同解除协议》，约定解除《商品房租赁合同》。并约定李函蔚向四川中德荣和商业管理有限公司支付欠缴租金129800元及租赁合同有效期内欠缴的物业费、水电费及相关费用。费用全部结清后，四川中德荣和商业管理有限公司退还李函蔚前期缴纳的租赁诚意金22000元。2019年11月27日，李函蔚向四川中德荣和商业管理有限公司支付129800元。四川中德荣和商业管理有限公司陈述129800元系2019年5月15日至2019年11月12日的租金，愿意向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季支付，尚未向李函蔚退还租赁保证金22000元。对此，吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季明确表示不认可《商品房租赁合同解除协议》的效力，拒绝按照该协议约定履行，保留相关诉讼权利，仅在本案中主张按照《商品房租赁合同》的约定计算至2019年7月5日的租金。 另查明：四川中德世纪置业有限公司作为委托方（甲方）与四川中德荣和商业管理有限公司作为受托方（乙方）签订了《委托协议》一份，四川中德世纪置业有限公司委托四川中德荣和商业管理有限公司招商、运营管理商业项目。委托经营管理期限为10年，自2015年11月18日至2025年12月31日；委托期间，四川中德荣和商业管理有限公司负责商铺的招商、续租、管理等事宜，并协调处理各方之间的关系，并定期或不定期的组织商业活动，以提升商铺的整体市场形象；委托经营管理期间，四川中德世纪置业有限公司有权将该商铺销售、但商铺购买方必须接受并继续履行本协议书约定的条款内容。在委托期间，四川中德荣和商业管理有限公司与第三方租户签订租赁合同后，租赁合同中所列举的所有权利和义务，均归四川中德世纪置业有限公司所有；四川中德荣和商业管理有限公司有权代四川中德世纪置业有限公司收取租金、保证金、诚意金、广告费、促销费及其他来源于该商铺的合法、附属收益。 还查明，四川中德荣和商业管理有限公司于2019年8月27日收到本案起诉状副本。 上述事实，有各方当事人的当庭陈述，以及吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季提交的《中德·英伦联邦认购协议书》复印件、转款存根联、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《中德·英伦联邦C区商铺牌号对照表》、《房屋信息查询记录》、《委托函》复印件及微信聊天记录、《商品房租赁合同》、租赁服务费《收据》、《装饰装修管理服务协议》、物业费《专用收据》，四川中德荣和商业管理有限公司提交的《委托协议》、《房屋交接流程表》、《【中德·英伦CD区】收房确认书》、《治安、消防安全责任书》、《租金收取明细》、装修保证金《收据》、《商品房租赁合同解除协议》、租金《收据》，四川中德世纪置业有限公司提交的银行回单等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。四川中德荣和商业管理有限公司对收取了案涉商铺的租金无异议，本案争议在于其与吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季之间是否构成委托关系；若委托关系成立，四川中德荣和商业管理有限公司应向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季支付租金的起始时间是何时？是否以案涉商铺交付为准；以及案涉商铺的交付时间如何认定。 对此，四川中德荣和商业管理有限公司虽否认与吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季之间建立委托关系，但其收取了吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季于2018年7月30日出具的《委托函》（虽仅有吴国华、鄢开强作为代表签字，但其他未签字方追认其效力），该函件内容清楚明确，对委托租赁事项进行了约定，故双方之间成立委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。现吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季主张解除与四川中德荣和商业管理有限公司之间的委托合同关系，本院予以支持，以四川中德荣和商业管理有限公司收到本案起诉状副本之日确认双方之间委托合同关系解除。 关于双方争议的收取租金是否以案涉商铺交付为起始时间的问题，纠纷产生的根源在于四川中德荣和商业管理有限公司先后接受案涉商铺开发商及买受人的委托对外租赁商铺，各方未就买受人实际收取租金的时间和条件作出明确约定，导致各方对交房以前的租金归属发生争议。对此，委托合同关系的成立虽不以吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季实际取得案涉商铺为前提，但租金属于房屋的法定孳息，依附于房屋的占有、使用权利，在收房以前，因其实际不享有案涉商铺的占有、使用权利，故该期间的租金收益不应由其享有。吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季收取租金应以四川中德世纪置业有限公司向其交付房屋为前提，租金归属应以案涉商铺交付时间为准。至于四川中德世纪置业有限公司是否逾期交房，属于另一法律关系，若因此导致买受人权益受损，可另案主张权利。 吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季在本案中先是主张以出具《委托函》的时间即2018年7月30日认定收房时间，但如前所述，委托合同关系的成立不以实际取得案涉商铺为前提，《委托函》亦不能反证商铺已经交付。不能以四川中德荣和商业管理有限公司收取《委托函》的行为认定四川中德世纪置业有限公司已经交付案涉商铺。 吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季还主张《商品房租赁合同》签订之日即2018年8月1日，四川中德世纪置业有限公司以指示交付的方式交付了案涉商铺。所谓指示交付，是指标的物由双方以外的第三人实际占有时，转让人将对第三人的返还请求权让与受让人，以代标的物的实际交付。但在本案中，现有证据不能证明吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季与四川中德世纪置业有限公司之间形成了指示交付的合意。相反，根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，明确约定了交付条件和交付时间，且约定商铺验收交接后，双方应当签署商品房交接单。马季于2019年4月15日签署《房屋交接流程表》、《【中德·英伦CD区】收房确认书》等物业交接资料，符合上述合同约定和商品房交付的交易惯例。吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季虽主张马季签署物业交接资料的行为是对已经交付商铺的事后确认，但未提供相应证据予以证明，故本院对其主张不予采信，认定案涉商铺交付时间为2019年4月15日。 《商品房租赁合同》约定租赁期间为2018年11月6日至2023年8月5日，实际计租日以四川中德荣和商业管理有限公司书面通知时间为准，租赁时间依此提前或顺延。现四川中德荣和商业管理有限公司与李函蔚确认实际计租日为2018年11月15日，且四川中德荣和商业管理有限公司已按照合同约定收取2019年5月14日以前的全部租金，故四川中德荣和商业管理有限公司应向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季转交2019年4月15日至2019年5月14日期间的租金22000元。2019年5月15日至2019年7月5日的租金，根据庭审中双方的确认为：22000元＋15400元=37400元。该期间租金因四川中德荣和商业管理有限公司通知李函蔚暂不支付，故李函蔚未按照合同约定的时间付款，直至2019年11月27日，李函蔚一次性向四川中德荣和商业管理有限公司支付129800元。虽然吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季不认可《商品房租赁合同解除协议》的效力，拒绝按照该协议收取剩余租金，但考虑四川中德荣和商业管理有限公司已实际收到租金，且双方对于2019年5月15日至2019年7月5日期间应收取的租金数额无异议，故本院判定四川中德荣和商业管理有限公司应转交该期间租金37400元。以上两项合计59400元。 《委托函》未约定四川中德荣和商业管理有限公司转交租金的期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据《商品房租赁合同》的约定，2019年4月15日至2019年5月14日期间租金的应收时间为2019年2月1日，2019年5月15日至2019年8月14日期间租金的应收时间为2019年4月30日。 对于前一期租金，四川中德荣和商业管理有限公司实际于2019年2月27日已足额收取，但其至今未向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季转交，明显已超出合理的准备时间。对于后一期租金，虽然四川中德荣和商业管理有限公司实际于2019年11月27日收取，但未及时收取的原因在于四川中德荣和商业管理有限公司“要求租客暂不交租金”，其未举证证明未按时收取租金系因李函蔚的违约行为造成。而综合本案来看，四川中德荣和商业管理有限公司对其应向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季转交2019年4月15日以后的租金并不持异议，双方争议的仅为2019年4月15日以前的租金。在此情况下，四川中德荣和商业管理有限公司以“房东起诉公司，要求确认计租日期”为由，要求李函蔚暂不支付租金的行为没有合同或法律依据，亦有违诚信原则。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款的规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。四川中德荣和商业管理有限公司对于吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季未及时取得租金的损失具有重大过失，应赔偿其资金占用利息损失。综上，本院对吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季主张自2019年7月1日起计算未转交租金资金占用利息的诉讼请求予以支持，但利息计算基数应以未转交的租金数额59400元为限，自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至租金付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四川中德荣和商业管理有限公司已收取《商品房租赁合同》项下租赁保证金22000元，《委托函》虽未对其收取租赁保证金后是否需要转交或转交的期限作出约定，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。因此，在没有特别约定的情况下，四川中德荣和商业管理有限公司应在吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季提出请求后，向其转交租赁保证金。四川中德荣和商业管理有限公司作为受托人在委托人提出转交请求以前，保管租赁保证金并无明显不当。吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季通过本案诉讼明确要求返还租赁保证金，考虑双方之间存在争议，本院以四川中德荣和商业管理有限公司收到起诉状副本之日起一个月确定合理准备时间，自期限届满即2019年9月27日起，以未返还的租赁保证金22000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至付清之日止。 至于四川中德荣和商业管理有限公司在《商品房租赁合同解除协议》中承诺退还李函蔚租赁保证金，因吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季明确否认该协议效力，且四川中德荣和商业管理有限公司现时仍实际占有租赁保证金，在本院已认定双方委托关系存在的情况下，四川中德荣和商业管理有限公司向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季转交租赁保证金并不实际影响李函蔚的权益，其就租赁合同项下的权利义务关系可另案主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季与四川中德荣和商业管理有限公司之间就委托四川中德荣和商业管理有限公司对外租赁位于成都高新区（中德英伦联邦1栋1单元109号）商铺的委托合同关系于2019年8月27日解除； 二、四川中德荣和商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季返还2019年4月15日至2019年7月5日期间租金59400元并支付资金占用利息，利息以租金59400元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至租金付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、四川中德荣和商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季返还租赁保证金22000元并支付资金占用利息，利息以租赁保证金22000元为基数，自2019年9月27日起计算至租赁保证金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2130元，由四川中德荣和商业管理有限公司负担930元，由吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  罗莎 二〇一九年十二月三十一日 书记员  赵轩