上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终6337号上诉人（原审被告）：上海仟佳汽车服务有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇秀浦路168弄1号。法定代表人：张红兵，总经理。委托诉讼代理人：徐辉，上海市东泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区康桥镇周西梓潼哺坊，住所地上海市浦东新区康桥镇太平村6组。经营者：郁正龙。委托诉讼代理人：首勇，上海理研律师事务所律师。原审第三人：上海芳园副食品配送有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路2000号B1012席位。法定代表人：李友生，执行董事。委托诉讼代理人：张文飞，上海市中和律师事务所律师。上诉人上海仟佳汽车服务有限公司（以下简称仟佳公司）因与被上诉人上海市浦东新区康桥镇周西梓潼哺坊（以下简称梓潼哺坊）、原审第三人上海芳园副食品配送有限公司（以下简称芳园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初81801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仟佳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梓潼哺坊一审诉讼请求。事实和理由：1、本案所涉租赁房屋上海市浦东新区XX路XX弄XX-XX号房屋（以下简称系争房屋）实际使用人为芳园公司，芳园公司违反租赁合同约定，擅自改变房屋用途且拒付租金，故仟佳公司已另案起诉芳园公司，因芳园公司在另案中表示不同意解除合同，不同意返还房屋，故本案一审法院判决仟佳公司向梓潼哺坊返还房屋不符合实际情况。2、签约时系争房屋没有产证，双方所签《房屋租赁合同》是否有效仟佳公司无法判断。合同约定的租赁期限尚未到期，若合同解除梓潼哺坊应赔偿仟佳公司装修损失。3、XX村委会和芳园公司另签《房屋租赁协议》，双方存在恶意串通，故芳园公司不支付仟佳公司租金。请求二审法院支持仟佳公司的上诉请求。梓潼哺坊辩称：不同意仟佳公司的上诉请求，一审判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。芳园公司述称：不同意仟佳公司的上诉请求，尊重一审判决，芳园公司和仟佳公司之间的纠纷由另案处理。梓潼哺坊向一审法院起诉请求：1、判令梓潼哺坊与仟佳公司于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》于仟佳公司收到本案民事起诉状之日解除；2、判令仟佳公司、芳园公司从系争房屋内迁出，将房屋腾空后归还梓潼哺坊；3、判令仟佳公司支付梓潼哺坊2017年5月1日至实际返还房屋之日止的租金及房屋占用使用费（2017年5月1日至2018年4月30日按年租金1,500,000元计算，2018年5月1日起按年租金1,550,000元计算）；4、仟佳公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实如下：系争房屋所在的场地是原南汇县XX乡XX村民委员会（中心场一场）的集体土地。1993年12月15日原南汇县周西乡梓潼村哺坊负责人郁正龙与原南汇县XX乡XX村第一中心场签订付业棚舍承包联营合同，将坐落XX村北侧面积约4.6亩的破旧付业棚舍以联营形式，承包给郁正龙发展付业生产使用，每年需上交承包费5,000元整，承包期限自1994年1月1日起至2023年12月30日止。1994年、1995年原南汇县周西乡人民政府向XX中心场一场颁发鸡舍准建证，核准建筑面积分别为1,000平米和250平米，控制高度分别为5.8米和6米，其中250平米的准建证附审批表，载明同意翻建鸡舍二层500平米。此后梓潼哺坊依据准建证对原鸡舍进行了翻建，在仟佳公司提交的平面图上分别标注为办公楼（二层）、办公楼西（二层）以及2栋的房屋（二层）。2008年梓潼哺坊与仟佳公司签订《房屋租赁合同》，约定梓潼哺坊将XX村中心一场内的房屋租赁给仟佳公司使用。后双方又续签过两份租赁合同。2017年1月17日，梓潼哺坊（甲方）与仟佳公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将XX路XX弄XX-XX号XX号内已装修好的经营厂房及办公楼等各种房屋，建筑面积约3,200平方米租赁给乙方使用；甲方在签订合同时可以提供与XX村中心一场签订的合同复印件及XX村中心一场的集体土地使用证和建房许可证复印件给乙方备用；甲方同意乙方转租给其他单位共同使用；租期为六年，自2017年2月1日至2022年12月31日止；税后年租金第一年为1,500,000元，每年递增50,000元；付款方式为付三押一。2017年2月21日，仟佳公司与芳园公司签订《房屋租赁合同》，约定仟佳公司将系争房屋租赁给芳园公司作生鲜超市使用，租期为2017年4月1日至2023年12月31日，年租金为3,193,750元，每三年按5%递增。一审中，梓潼哺坊、仟佳公司均确认2017年合同所涉房屋除了有准建证的办公楼及2栋房屋外，还包括平面图上标注为1栋房屋、平房、食堂、小洋房的房屋，上述房屋均无合法建造手续。一审法院认为，本案系争房屋除平面图上标注为办公楼、办公楼西一层部位及2栋房屋的房屋外，其余系争房屋没有房产证或合法建造手续，因此梓潼哺坊与仟佳公司签订的《房屋租赁合同》中涉及平面图上标注为办公楼、办公楼西一层部位及2栋房屋部分为有效合同，其余部分均为无效。关于有效部分，仟佳公司以芳园公司未按时付租为由拒不支付房屋租金的行为已显属违约，梓潼哺坊有权解除合同，合同解除时间应为民事起诉状送达仟佳公司时即2018年11月10日。现合同有效部分已被确认解除，无效部分自始无效，梓潼哺坊要求仟佳公司及芳园公司迁出并归还系争房屋于法不悖，一审法院予以准许。关于租金及占有使用费，仟佳公司作为承租人有义务支付房屋占用期间的租金及占有使用费，合同无效部分的占有使用费应参照合同约定的租金标准予以支付。现仟佳公司自认其确实未向梓潼哺坊支付2017年5月1日起的房屋租金及占有使用费，因此对于梓潼哺坊的第三项诉讼请求一审法院予以支持。一审法院审理后，于2019年3月8日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条的规定判决：一、上海市浦东新区康桥镇周西梓潼哺坊与上海仟佳汽车服务有限公司于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》部分有效部分无效；二、上海市浦东新区康桥镇周西梓潼哺坊与上海仟佳汽车服务有限公司于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》中有效部分于2018年11月10日解除；三、上海仟佳汽车服务有限公司、第三人上海芳园副食品配送有限公司应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX-XX号房屋并将上述房屋返还给上海市浦东新区康桥镇周西梓潼哺坊；四、上海仟佳汽车服务有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市浦东新区康桥镇周西梓潼哺坊支付自2017年5月1日至2018年4月30日止的房屋租金及占有使用费150万元及按每年155万元的标准计算从2018年5月1日起至上海仟佳汽车服务有限公司实际返还房屋之日止的房屋租金及占有使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,966.66元，减半收取计11,983.33元，由上海仟佳汽车服务有限公司承担。二审中，仟佳公司提供1、（2018）沪0115民初21395号民事判决书（以下简称21395号判决书）、鉴定意见书，判决仟佳公司需赔偿芳园公司装修损失1,796,840元，故该装修损失应作为仟佳公司的损失在本案中一并处理；2、《房屋租赁协议》，证明XX村委会与芳园公司之间直接建立租赁关系。梓潼哺坊对上述证据的真实性均无异议，但认为仟佳公司对装修损失可另案主张；XX村委会与芳园公司签订的合同与梓潼哺坊无关。芳园公司对上述证据的真实性均无异议，但认为21395号判决书尚未生效，装修损失并未确定；与XX村委会签订的《房屋租赁协议》仅为办理营业执照使用，并未实际履行。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，梓潼哺坊出租给仟佳公司的系争房屋中部分有准建审批，部分无合法建造手续，故双方于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》部分无效。仟佳公司实际占有使用无合法建造手续部分房屋，应向梓潼哺坊支付占用期间的房屋使用费，梓潼哺坊主张参照租金标准计算自2017年5月1日起的占有使用费并无不当，应予支持。就《房屋租赁合同》中有效部分，基于合同相对性，仟佳公司以芳园公司未向其支付租金为由拒绝向梓潼哺坊支付租金，没有法律依据。就仟佳公司于二审中提交的XX村委会和芳园公司签订的《房屋租赁合同》亦不能免除仟佳公司向梓潼哺坊支付租金的义务。仟佳公司未按约支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金，构成违约，梓潼哺坊有权要求解除合同，一审法院判决双方所签《房屋租赁合同》自2018年11月10日仟佳公司收到一审诉状时解除，于法有据。合同解除后，仟佳公司应向梓潼哺坊返还系争房屋，房屋使用费应参照合同约定的租金标准付至仟佳公司实际返还系争房屋之日止。仟佳公司以芳园公司拒绝向其返还系争房屋为由，要求撤销一审法院判令其向梓潼哺坊返还系争房屋的判项，没有法律依据，本院不予支持。关于装修损失，仟佳公司于一审中明确将另案主张，故其于二审中主张一并处理装修损失，本院不予采信，装修损失本案中不予处理，仟佳公司应另案主张。综上所述，仟佳公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,966元，由上诉人上海仟佳汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十二月三十日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……