河北省定兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0626民初1711号 原告：河北汉印商贸有限公司，住所地定兴县开发区华建路南侧55号，统一社会信用代码91130626794167629R。 法定代表人：梁丽苹，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘金山，公司招商部经理（代理权限：特别授权）。 委托诉讼代理人：王红君，河北王笑娟律师事务所律师（代理权限：特别授权）。 被告：周泉，女，1976年10月23日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市硚口区，系定兴县好美购食品百货综合超市经营人。 委托诉讼代理人：马燕，河南名人律师事务所律师（代理权限：特别授权）。 原告河北汉印商贸有限公司（以下简称汉印公司）与被告周泉租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，本院于2019年11月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汉印公司委托诉讼代理人王红君、被告周泉委托诉讼代理人马燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉印公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2016年3月15日签订的租赁合同；2.要求被告给付拖欠的租金、物业费、取暖费、水、电费及违约金等费用共计人民币673351.45元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月15日，原被告签订租赁合同，被告承租原告位于定兴县，建筑面积为2241.8平方米的房屋用于经营超市，租期10年，租金每天每平米0.5元，租赁期间所产生的物业、水、电、取暖等费用由被告承担。合同签订后，被告开始能够正常依约履行义务。但自2017年6月7日，被告经营情况恶化，开始拖欠租金、物业等费用。截止2017年8月31日，被告欠租金193635元、物业费6539元；截止2017年6月7日，被告欠水费272元、电费4560元；欠2016年取暖费38760元。经原告多次催要，被告至今未付，现被告已将超市撤离租赁地。综上，为维护原告的合法权益，依据法律规定，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告周泉辩称，在2017年8月31日前，被告经营的好美购超市尚在免租期内，被告没有违约，不拖欠原告任何租金。原告不是收取“水、电、暖、物业费”的主体，没有权利主张上述费用。 本院组织当事人围绕争议焦点进行了举证质证和证据交换。 原告汉印公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1.提供原被告双方在2016年3月15号签订的租赁合同一份及2016年11月8日通知,证实被告周泉承租原告汉印广场首府商街B1-1号建筑面积为2241.8平方米,租赁期限为10年,自2016年5月1日至2026年12月30日,租金按每平米每天0.5元计算。该合同第三页证实被告周泉对于先行交付的房租分两次向原告支付,第一次交付时间是2016年3月22日,第二次交付时间按原合同约定应为2016年9月15日,需要向法庭说明的是租金交付周期为半年,并且应提前30天向原告支付租金。每超过一日应承担年租金千分之三的违约金,超过三十日未缴纳原告可以终止租赁合同并且可以处理被告租赁屋内的物品并由原告收回房屋。因房屋交付时间顺延,导致双方租赁期限顺延,顺延后仍然为租赁期限十年,自2016年12月11日至2026年12月10日。向法庭说明虽然原合同约定商铺免租期,但该约定是以租赁期限10年为条件,给予了免租期,这从法律上来讲可以认定为附义务的赠与。按合同法规定,附义务赠与在合同当事人不履行合同义务时该赠与可以撤销，并且被告周泉经营时间自2016年12月11日至2017年6月15日没有按照合同约定承租原告房屋十年,所以不应计算免租期。 证据2.提供2017年7月24日、7月28日、8月22日通知四份,证实在合同履行期内被告周泉没有向原告缴纳租金等费用,经原告公司多次催要未果,于2017年8月22号正式通知被告解除双方签订的租赁合同,并明确说明在收到通知后3日内,如果仍未缴纳拖欠费用,原告将超市所有货品冲抵公司欠款。 证据3.原告承租房屋收费标准,证实物业费商品用房为每月每平米0.85元。 证据4.2016年3月22日被告周泉交付的租金收据一份,证实缴纳房租是102,283元。 证据5.周泉交付的物业费、取暖费收据一张,证实交付时间是2017年5月10号,交付金额为20,000元。 经当庭质证，被告周泉对上述证据的真实性均无异议，但不认可原告的证明目的。被告周泉认为，通过上述证据可以证明原告迟延交房已经构成违约，而且根据2017年8月22日的通知可以证明，被告所在超市内全部货物及设备已经冲抵了所欠原告的费用。另外，水、电、暖及物业费的收取单位为美顺物业公司，与原告无关，且上述证据不能证实被告所欠物业费数额及原告具有代收物业费的相关权限。 对于原被告双方均无异议的证据，本院予以确认。 被告周泉为支持其答辩意见，向本院提交如下证据： 第一组证据:国家企业信用信息公示查询单1份。证明目的:本案被告定兴县好美购食品百货综合超市于2017年7月11日已注销,不具有诉讼主体资格。 第二组证据:《租赁合同》1份、《通知》1份、《录音》2份。证明目的:1,2016年3月15日,原告与周泉签订《租赁合同》约定由周泉租赁原告所有的房屋,该协议中第三条约定:租赁期限10年,自2016年5月1日起至2026年4月30日止;第四条约定:自2016年5月1日起至2017年4月30日止为免租期,不计收租金···合同签订之日,周泉需向原告交纳租期内2017年5月1日起至2017年7月31日止的房屋租金102,283元;租金交付周期按半年交纳,每周期结束提前30天支付下周期的租金;第五条约定:周泉在装修入驻前需向原告交纳经营保证金4万元;第七条约定:租赁期内的水,电、暖、气、物业费等均由乙方承担;第十一条约定:合同履行期间,合同双方确因自身原由需变更或提前解除合同时,应提前60日书面通知对方。2.2016年11月8日,原告向好美购超市送达通知,约定将租赁期限调整为:自2016年12月11日起至2026年12月10日止。3.2016年6月2日,原告处负责人员刘金山向周泉承诺,因原告未在5月1号之前交房,合同免租期顺延,合同免租期自2016年12月11日至2017年12月10日。4.2016年6月2日,原告处负责人员刘金山向周泉明确,暖气费、物业费是物业公司管理的,关于暖气费、物业费的费用收取与原告无关. 第三组证据:电费收据8份、水费收据3份、物业费、取暖费押金1份、公共区域防损金收款收据1份、租金收据1份、经营保证金收据1份。证明目的:1.在周泉经营期间交纳电费8次共计35,788元,交纳水费3次合计1,312元;交纳物业费、取暖费押金1次金额20,000元,周泉的电费、水费、物业费、取暖费收取方为定兴县美顺物业服务有限公司,而非原告。2.2016年11月14日,周泉向保定乐居物业服务有限公司交纳公共区域防损金5000元,周泉公共区域的物业相关费用收取方为保定乐居物业服务有限公司,而非原告。3.2016年3月22日,周泉向原告预交了三个月的租金共计102,283元,同日,周泉向原告交纳了经营保证金40,000元。 第四组证据:松下冷链产品购销合同1份、赛库尔电子科技有限公司合同书1份、货架销售合同1份、制冷设备买卖(安装)合同、冷护定金收据1份、银行流水共10页、转账凭证1份、收据11份、送货单5份、照片16张,录像3份,定兴县公安局接处警记录1份、通知2份。证明，为经营所需,好美购超市从西安欧森制冷科技有限公司购买冷链产品价值共计13万元;从汉中赛库尔电子科技有限公司购买产品价值共计114,060;从张家港市华艺商业设备厂购买货架,价值共计22万元;购头灯具花费58,050元;购买制冷设备花费35,000元;花费20,000元用于购买监控设备;装修花费22万元;综合证明好美购超市为经营所需购头设备及装修花费巨额资金。2.好美购超市被强行断电封门时,超市内的设备包括冷链产品、冷柜、电脑、电子秤、货架等,除上述设备外,超市内还存有大量的商品。3.2017年6月17日,原告断电封门致使被告无法正常经营,被告告知原告封门后果,原告置之不理,被告报警要求处理。4.2017年7月24日,原告向周泉送达《通知》告知被告根据租赁合同其将终止租赁合同。5.2017年8月22日,原告向周泉送达《通知》告知双方解除合同,并扣押周泉在超市的所有商品、货架及设备等。6.综合证明,原告在被告免租期内强行断电、封门并将被告处的设备及货品扣留,被告损失惨重。 经当庭质证，原告汉印公司对上述证据的真实性均无异议，但对被告的证明目的不认可，原告否认扣押被告的货物抵顶租金，也没有封堵被告的超市大门。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原被告双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原被告双方对于封堵超市大门各执一词，原告主张称被告因经营不善，濒临倒闭，以超市货品抵顶雇员工资，为防止哄抢货品，系被告自行封门。被告称系原告为索要租金未果强行封门断电，双方发生争执，被告报警处理。据被告提交的定兴县公安局报处警记录，显示为超市有人打架，并不能证明被告的主张。2.被告提交的录像，仅能显示晚上超市内的状况，并不能证明系原告强行断电以及扣押货品等事实。故本院对被告上述证据的证明目的不予支持。3.被告提交的微信聊天截图，可以证明原告向被告催讨租金及双方协商未果的事实，但不能证明原告将被告货品及货架等设备抵扣租金的事实。对该证据的证明目的，本院不予支持。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据认定如下事实： 定兴县好美购食品百货综合超市于2016年5月18日注册成立，经营者周泉，于2017年7月11日注销登记。 2016年3月15日，原告汉印公司与被告周泉签订房屋租赁合同。双方约定：一、租赁房屋位于定兴县,房屋建筑面积2241.8平米,水,电,暖齐全。二、该房屋经营范围:超市。三、租赁期限10年,自2016年5月1日起至2026年4月30日止。四、租金基价按建筑面积0.5元／天／㎡计算,自2016年5月1日起至2017年4月30日止为商户免租期,不计收租金。自2020年5月1日起租金在上一年租金基础上递增10%,以后每三年为一递增周期,递增幅度为上一周期年租金的10%。自2017年5月1日起至2018年4月30日止,租金409129元（大写金额:肆拾万玖仟壹佰贰拾玖元整）;自2018年5月1日起至2019年4月30日止,租金409129元（大写金额:肆拾万玖仟壹佰贰拾玖元整）;自2019年5月1日起至2020年4月30日止，租金409129元（大写金额:肆拾万玖任壹佰贰拾玖元整）;自2020年5月1日起至2021年4月30日止,租金450042元（大写金额:肆拾伍万零肆拾贰元整）;自2021年5月1日起至2022年4月30日止,租金450042元（大写金额:肆拾伍万零肆拾贰元整）;自2022年5月1日起至2023年4月30日止,租金450042元（大写金额:肆拾伍万零肆拾贰元整）;自2023年5月1日起至2024年4月30日止,租金495047元（大写金额:肆拾玖万伍仟零肆拾裟元整）;自2024年5月1日起至2025年4月30日止,租金495047元（大写金额:肆拾玖万伍仟零肆拾裟元整）;自2025年5月1日起至2026年4月30日止,租金495047元（大写金额:肆拾玖万伍任零肆拾柒元整）。在本合同签订之日乙方需向甲方交纳租期内自2017年5月1日起至2017年7月31日止的房屋租金人民币102283元,大写金额:壹拾万贰任贰佰捌拾叁元整。2016年9月15日前乙方需向甲方交纳租期内自2017年8月1日起至2017年10月31日止的房屋租金人民币102283元,大写金额:壹拾万贰任贰佰捌拾叁元整。租金交付周期按半年缴纳。每周期结束提前30天支付下周期的租金。每逾期一日乙方需承担年租金总额千分之三的违约金,逾期超过三十日未交,甲方有权终止租赁合同,乙方应在甲方通知的时间内自行搬出,否则,甲方有权单方对乙方租赁房屋内的物品进行处理并收回房屋,所有损失乙方自行承担。五、乙方在装修入驻前需向甲方缴纳经营保证金肆万元整.合同期满乙方将出租房屋及设施完好无损返还甲方,甲方无息退还乙方所交保证金。保证金在经营过程中也作为双方违约责任金。六、乙方须爱护并合理使用租赁房屋。合同期满,乙方在不续租的情况下,乙方负责将房屋设施完好返还甲方,如有损坏乙方照价赔偿。因租赁合同产生的相关税、费由乙方承担。甲方不负责提供相关发票。七、乙方承租后须经甲方书面同意,在不影响房屋主体结构安全的情况下,乙方可进行装修,并将装修计划以书面形式报一份给甲方留存。合同期满,乙方不再续租,则乙方装修不动产部分不得拆除亦不作价,无偿归甲方所有,租赁期内的水、电、暖、气、物业费等均由乙方承担。乙方按比例承担公共区域实际产生的相关费用。八、乙方不得利用租赁房屋进行违法活动,非经甲方书面同意,乙方不得擅自转租房屋,不得拖欠应缴的水、电、暖、物业、税费等费用,否则甲方有权在乙方交纳的经营保证金中扣除并终止合同。九、甲方仅提供房屋现状,不负责乙方在经营及使用过程中可能发生或出现的任何人员安全及财产损失问题。房屋本身质量问题由甲方负责。十、合同期满,同等条件下乙方享有优先续租权,如果不再续租,乙方必须无条件在合同期满时将所租房屋腾清返还甲方,如逾期未还,乙方愿承担每逾期壹日壹万元的违约金。十一、合同履行期间,甲乙方确因自身原由需变更或提前解除合同应提前60日书面通知对方,经协商一致可以变更或解除合同。协商无果,本合同正常履行。十二、合同履行期间,甲方有权将乙方所租赁的房屋出售,但应提前30日书面告知乙方,在同等条件下,乙方享有优先购买权。乙方收到甲方通知后15日内未明确表示购买该房屋,则视为乙方放弃优先购买权的,甲方将乙方租赁房屋出售给了第三方,则本合同将作为甲方与第三方签订的房屋买卖合同不可分割的部分。从房屋买卖合同生效之日起,上述第三方即依法取得本合同中甲方的主体地位,权利、义务与责任随之转给第三方,同时经营保证金自动转给第三方,合同期满由第三方退还乙方。十三、乙方负责自行办理经营期间国家规定需办理的各项证件。但甲方应配合乙方办理并提供相应的证明材料。甲乙双方约定乙方第一年经营状况不佳时,双方协商给予乙方政策优惠。十四、商业楼顶花园归甲方所有。十五、如遇不可抗力致使本合同不能履行时,双方均不负违约责任,租赁期内发生纠纷双方协商解决,协商不成时,任何一方均可向租赁物所在地的人民法院起诉。十六、本合同未尽事宜,双方可签补充协议,与本合同具有同等法律效力。十七、乙方保证自己提供的通讯地址、电话、身份证复印件真实有效。本合同一式肆份,甲方执三份,乙方执一份,签字盖章生效。双方均应诚实信用履行。合同签订当日，被告周泉按约定于2016年3月22日向原告交纳租金人民币102283元、经营保证金人民币40000元。但原告因逾期交房，于2016年11月8日向被告周泉送达书面通知，将原合同第三条约定的租期调整为：租赁期限10年，自2016年12月11日起至2016年12月10日止。周泉于当日已签字确认。2017年6月2日起，原告汉印公司开始向被告周泉催要后续租金，双方就是否享受优惠政策发生争议。汉印公司于2017年7月24日出具书面通知，载明“经双方多次沟通关于欠费问题，但周泉迟迟未给回复，至今未解除。根据现状特通知周泉三日内付清欠汉印公司相关费用。逾期未付清，根据租赁合同规定，汉印公司有权终止租赁合同，有权单方对周泉租赁房屋内的物品进行处理并收回房屋，所有损失由周泉自行负担。”同年7月28日汉印公司又向周泉送达书面通知催要未果,2017年8月22号汉印再次书面通知周泉在接到通知之日起三日内交清所欠汉印公司款项，逾期未交清，周泉所在超市全部货品及设备冲抵所欠汉印公司费用，合同解除。周泉在接到通知后未提出异议也没有按要求交纳所欠费用。汉印公司于2017年9月1日将房屋收回后转租他人。 另查明，周泉在租赁期间已向定兴县美顺物业服务有限公司（以下简称美顺物业公司）交纳电费8笔金额合计人民币35,788元、交纳水费3笔金额合计人民币1,312元、交纳物业费、取暖费押金一笔金额人民币20,000元。 本院认为，本案存在以下两个法律关系，分别分析认定如下： 一、关于房屋租赁合同签订及解除效力。原被告经自愿协商共同签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，原被告应按合同约定履行义务。周泉未按合同约定履行交费义务，经原告通知后在合同期限内仍未履行，已构成根本性违约，原告依据合同约定于2017年8月22日向被告送达书面通知，要求被告在接到通知后三日内付清所欠款项，逾期未付款，合同解除，该行为合法有效，合同解除时间应为2017年8月26日。该通知中载明的“如逾期未交清，周泉所在超市全部货品及设备冲抵所欠汉印公司费用”系“以物抵债”行为，违反我国法律、法规的强制性规定，业经本院当庭释明，本院不予支持。 二、关于免租期内解除合同，租金及物业费、水电费、取暖费用的承担问题。 （一）免租期内租金的负担。本案所涉租赁合同中，原被告明确约定租期为十年，第一年为免租期，未经双方协商一致，不可变更租赁期限。据此约定，可以证明，第一年免租期系附义务的赠与，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十条的规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第一百九十二条第一款规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：……(三)不履行赠与合同约定的义务。”在本案合同履行过程中，周泉作为承租人不履行合同约定的义务，已经构成违约，汉印公司作为出租人可以撤销赠与，其请求撤销免租期，要求承租人周泉按照租金标准支付免租期的租金并承担违约责任，于法有据，本院予以支持。结合本案查明事实，周泉的实际租赁期限为258天（自房屋交付之日即2016年12月11日起至合同解除之日即2017年8月26日止），按合同约定的租金给付标准（每平米每天0.5元），租金计人民币289,192元?（0.5元/㎡×2,241.80㎡×258天），扣减周泉已经交纳的租金人民币102,283元，尚欠租金人民币186,909元。 （二）关于逾期付款违约金。根据租赁合同第四条约定“在本合同签订之日乙方需向甲方交纳租期内自2017年5月1日起至2017年7月31日止的房屋租金人民币102,283元,大写金额:壹拾万贰任贰佰捌拾叁元整。2016年9月15日前乙方需向甲方交纳租期内自2017年8月1日起至2017年10月31日止的房屋租金人民币102,283元。租金交付周期按半年缴纳。每周期结束提前30天支付下周期的租金。每逾期一日乙方需承担年租金总额千分之三的违约金,逾期超过三十日未交,甲方有权终止租赁合同,乙方应在甲方通知的时间内自行搬出,否则,甲方有权单方对乙方租赁房屋内的物品进行处理并收回房屋,所有损失乙方自行承担。”该约定不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以支持。结合原告的实际交房时间即2016年12月11日，存在迟延交付行为，故，交纳房租时间亦应相应顺延，结合合同第四条的约定，周泉原定于2016年9月15日的租金交款日期应顺延至2017年4月30日，故，交款逾期时间应自2017年5月1日起算，至合同解除之日即2017年8月26日，计118天。被告周泉主张租赁合同约定的每日千分之三的违约金标准过高，本院予以支持。周泉迟延交费给汉印公司造成的损失主要是利息损失，结合合同约定的违约金计算方式，应以欠缴租金费用即人民币409,129元为计算基数，参照中国人民银行公布的2017年度同期同类贷款年基准利率4.35%（一年以内），本院酌定上浮30%计算即年利率5.655%，结合逾期付款天数118天，违约金计7,480元（年租金人民币409,129元×5.655%÷365天×118天）。超出部分，本院不予支持。 （三）关于物业费、水电费、取暖费问题。租赁合同约定上述费用在租赁期内（含免租期内）均由周泉负担，由周泉先行交纳经营保证金人民币40,000元，如果周泉欠缴上述费用，汉印公司有权在经营保证金中扣除并终止合同。经庭审查明，上述物业费、水电费、取暖费的收取单位为美顺物业公司，在合同履行过程中，周泉亦交纳部分费用，至合同解除之日，原被告均未提交物业费、水电费、取暖费的欠费、结算、交费、垫付等证据，上述费用欠缴部分处于待定状态。依据《物业管理条例》第四十一条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”综上，上述费用的结算，应由原被告双方与美顺物业公司另行处理，周泉交纳的经营保证金人民币40,000元继续由汉印公司管理。原告汉印公司要求被告周泉支付物业费、水电费、取暖费的请求，本院不予处理。 综上所述，原被告签订的房屋租赁合同及解除租赁合同的行为，合法有效，本院予以确认。被告周泉应依据合同约定及法律规定支付房屋租金并承担逾期付款违约金。关于物业费、水电费、取暖费等欠费问题，收取单位为美顺公司，原被告与美顺公司尚未结算，欠费金额不详，原告汉印公司亦未提交垫付费用证据，故，应由原被告双方另行结算，本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、原告河北汉印商贸有限公司与被告周泉于2016年3月15日签订的《租赁合同》已于2017年8月26日解除； 二、被告周泉于本判决生效之日起十日内给付原告河北汉印商贸有限公司房屋租金人民币186,909元、逾期付款违约金人民币7,480元，合计人民币194,389元； 三、驳回原告河北汉印商贸有限公司的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币10,534元（原告已交纳），由原告河北汉印商贸有限公司负担7,493元，由被告周泉负担3,041元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  刘杰 二〇一九年十二月二日 书记员  任悦 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。