广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初525号 原告：朱其富，男，1977年7月8日出生，汉族，住广西博白县。 原告：李东雪，女，1985年12月12日出生，汉族，住广西博白县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 被告：广西天宁房地产开发有限公司，住所地北海市新世纪大道东8号天宁新城4幢4单元3楼,统一社会信用代码：91450500788419586Q。 法定代表人：解尚明，董事长。 委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 原告朱其富、李东雪与被告广西天宁房地产开发有限公司（以下简称天宁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法适用普通程序于同年6月24日公开开庭进行了审理，原告朱其富、李东雪的委托诉讼代理人陈源莲，被告天宁公司的委托诉讼代理人刘宁富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求，请求判令：被告向二原告支付逾期交房违约金16192.5元（违约金以425000元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年1月1日计算至2017年1月16日，共381日）。事实和理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于北海市的天宁新城4幢3单元606号房屋，该商品房总价为425000元。双方约定，被告应当于2015年12月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给原告使用，如被告逾期交房超过60日的，原告可以解除合同。如原告要求继续履行合同的，被告应当自双方约定的交付期限第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告严格按照合同的约定按期足额支付了相应的购房款并履行了相应的合同义务，但被告一直未按照合同的约定向原告交付房屋。原告收到被告发来的《业主收房通知书》告知已经涉案房屋已竣工验收合格并可以收房，原告据此根据被告的指示提供了相应的材料予以接收房屋。此后原告于2018年向相关部门了解才发现涉案房屋实际竣工验收是2017年1月16日，即被告此前向原告交房时房屋并未达到双方约定的交房条件。原告认为，被告应当根据《商品房买卖合同》的约定将竣工验收合格且满足约定的房屋交付给原告。现虽然被告在2015年1月通知原告收房，但被告当时所交付的房屋并未符合双方合同约定的条件。被告应当根据协议约定向原告支付逾期交房违约金。现由于被告怠于履行支付相应违约金的义务，致使原告的利益受到侵犯。原告故诉至法院，请依法判如所请。 被告天宁公司辩称，被告不存在逾期交房的违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据。原告主动与被告变更了交房条件，被告交付给原告的房屋符合双方的约定。《商品房买卖合同》第九条、第十一条约定：被告应当于2015年12月31日将取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告。但双方在合同附件十一补充协议第一条第8点约定：仍然以旧版本中该商品房验收合格作为唯一交房标准，二原告不会以尚未拿到竣工备案证明而拒绝收房或收房后因被告尚未拿到竣工备案证明而向被告主张任何权利，二原告对此无异议。应当视为二原告对自己权利的一种自由选择，应当予以遵守。合同附件十一补充协议第一条第2点约定：原告未付清房款，被告有权拒绝交付房屋并不承担由此产生的延期交房违约责任。合同附件十一补充协议第一条第5点第7项约定：原告在房屋交付前仍有购房款尚未付清，被告可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。因原告的银行按揭贷款未能在2015年12月31日前放款，为此原告于2016年3月28日向被告提交《提前收房承诺书》，载明：银行按揭贷款尚未到达贵公司（被告）的账户，现所购房屋已经达到交付使用条件，本人经现场对本小区目前的规划现状及公共环境进行了查看后主动要求贵公司（被告）提前将房屋交付给本人办理收房手续进行装修使用。当天，被告同意了原告的提前收房申请。原告与被告已经就交房条件进行了变更，原告自愿同意按当时的现状收房。另合同附件十一补充协议第一条第4点约定：该房屋一经交付，即视为原告验收合格，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，并参照《中华人民共和国合同法》第一百五十七条、第一百五十八条的规定，房屋于2015年1月2日通过五方验收合格。原告于2016年3月28日对房屋进行了验收后实际占有了房屋，且在三年多时间内（超过一般检验期限二年）从未向被告或相关主管部门提出过异议，应当视为原告对被告交付的房屋无异议。延期交房的责任在于原告。合同虽然约定交房日期为2015年12月31日前，但直到2016年3月30日，原告的银行按揭贷款才放款。原告未付清全部购房款前，被告有权依据约定拒绝交付房屋且不承担逾期交房违约责任。 如果法院最终认定被告存在逾期交房违约责任，考虑以下因素：原告于2016年1月1日开始就知道或应当知道逾期交房违约行为，但直至2019年3月11日法院才受理原告的起诉，长达三年多，已经超过诉讼时效。合同附件十一补充协议第一条第5点、第6点约定了被告可以顺延交房的因素（暴雨、台风、中高考、未付清购房款等）和180天的宽限期限，应进行扣减相应天数。双方在合同中约定的违约金比例是在被告没有交付房屋情况下适用的计算标准，但原告从2016年3月28日开始实际占有使用房屋，在原告没有提供证据证实逾期交付行为造成实际损失的情况下，被告认为原告主张的逾期违约金过高，请法院依法予以调低，标准最好为日万分之0.5。 经审理查明，2016年1月13日，原告朱其富、李东雪与被告天宁公司经协商后签订《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告开发的位于北海市的天宁新城4幢3单元606号房屋，建筑面积共86.02平方米，总价款为425000元；二原告采取按揭贷款方式付款，应当于2016年1月19日前支付首期房价款128000元，含定金50000元，余款297000元申请银行按揭贷款方式支付；该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，且经验收合格，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；被告应当在2015年12月31日前向二原告交付该商品房。《附件十一：补充协议》约定：该房屋的具体交付时间以被告发出《业主收房通知书》载明的交房时间为准，二原告对此无异议；二原告未付清房款，被告有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房违约责任，同时，延期交房期间房屋风险由二原告承担；双方明确，该房屋一经交付，即视为二原告验收合格，二原告要求整修的，整修期间不视为被告逾期交房；如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，被告可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……（5）恶劣天气（如大雨以及大雨以上、6级及6级以上大风等）导致无法施工，工期受影响的；……（8）任何其他非被告所能控制或不可抗力因素导致的情形；因被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付二原告，则二原告给予被告180日的宽限期，宽限期内，合同继续履行，被告无需向二原告承担违约责任；如宽限期届满后被告仍未将该房屋交付二原告，二原告有权解除合同，但二原告应于被告宽限期后之次日起10日内向被告发出解除买卖合同的书面通知，否则视为二原告自愿放弃买卖合同的解除权，合同继续履行，但被告应每日按二原告已交购房款万分之一向二原告支付违约金，直至实际交房日止；双方明确，仍然以旧版本中该商品房验收合格作为唯一交房标准，二原告不会以尚未拿到竣工备案证明而拒绝收房而向被告主张任何权利，或收房后不因被告尚未拿到竣工备案证明而向被告主张任何权利，二原告对此无异议。合同签订后，2016年1月21日,二原告向被告支付涉案房屋的首付款128000元。2016年3月28日,二原告向被告支付涉案房屋的面积差房款9486.16元。2016年3月30日，二原告通过申请按揭贷款方式向被告支付房款297000元。 另查明，2014年11月7日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的防雷装置经北海市气象局验收，符合国家有关标准规范和国务院气象主管机构规定的使用要求。2014年11月14日,北海市环境保护局原则同意天宁新城二期4幢（1#2#楼）通过竣工环保预验收，投入试使用。2014年11月28日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的绿化工程通过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位竣工验收，并在北海市住房和城乡建设局进行备案登记。2014年12月8日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的市政配套工程经北海市规划局竣工验收合格。天宁新城二期4幢（1#2#楼）的电梯2014年12月经验收完毕，2014年12月19日进行移交,2015年5月27日经北海市质量技术监督局予以使用登记。2014年12月31日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的消防经北海市公安消防支队验收合格。2015年1月2日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）及地下室的建设工程质量通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收。2015年1月2日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）及地下室的房屋建筑工程和市政基础设施工程通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，并于2017年5月25日在北海市住房和城乡建设局进行备案登记。2015年1月9日,北海市国土资源局在其出具的《建设项目用地核验合格单》上备注：天宁新城项目一期4栋、二期（3#4#5#楼）共七栋，面积51279.67㎡已经规划部门验，本次核验1#2#楼，面积58792.81㎡，合计110072.48㎡，共9栋，该项目全部竣工。北海市国土资源局作出核验合格的审批意见。2015年5月28日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的防空地下室经北海市人民防空办公室同意竣工登记备案。2017年1月16日,天宁新城二期4幢（1#2#楼）的建设工程放线验查经北海市规划局竣工验收合格，同意办理竣工验收手续，建筑面积以测绘成果报告书面积为准。 再查明，原告朱其富认为，其于2015年12月19日与被告签订《认购书》，购买了被告开发的天宁新城4幢3单元606号房屋，付款方式为银行按揭，银行按揭款项尚未到达被告的账户，现所购房屋已经达到了交付使用条件，原告朱其富经现场对本小区目前的规划现状及公共环境进行了查看后主动提出要求被告提前将房屋交付给原告办理收房手续进行装修使用。原告朱其富并于2016年3月28日向被告出具《提前收房承诺书》与《提前交房给客户申请报告》。2016年3月28日，被告向二原告交付涉案房屋，并交付了钥匙与《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》《业主服务手册》《住宅室内装饰装修管理规定》《装修施工协议》《装修消防安全责任书》《业主办理收房手续专享流程》《房屋交接验收单》。 上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》《发票》《建设项目用地核验合格单》《建设工程放线验查、竣工验收合格单》《绿化工程竣工验收单》《北海市环境保护局关于天宁新城二期1#2#楼竣工环保预验收意见》《市政配套工程放线验查、竣工验收合格单》《防雷装置验收意见书》《人防工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《电梯验收交车单》《建设工程质量竣工验收意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《提前收房承诺书》《提前交房给客户申请报告》《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》《业主服务手册》《住宅室内装饰装修管理规定》《装修施工协议》《装修消防安全责任书》《业主办理收房手续专享流程》《房屋交接验收单》及当事人陈述等证据证实。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》与补充协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年12月31日前向二原告交付该商品房，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，且经验收合格，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。双方还在《附件十一：补充协议》约定，二原告未付清房款，被告有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房违约责任，同时，延期交房期间房屋风险由二原告承担；该房屋一经交付，即视为二原告验收合格；仍然以旧版本中该商品房验收合格作为唯一交房标准，二原告不会以尚未拿到竣工备案证明而拒绝收房而向被告主张任何权利，或收房后不因被告尚未拿到竣工备案证明而向被告主张任何权利。2015年1月2日,涉案房屋的建设工程质量通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收。二原告于2016年3月28日向被告申请提前收房，当日，被告向二原告交付涉案房屋。但直至2016年3月30日，二原告才向被告付清涉案房屋的房款。二原告以实际行为变更了原交房条件的约定，且被告交付给二原告的房屋符合双方的约定，建设工程质量经五方验收合格，已通过用地、规划、绿化、环保、配套设施（水电燃气等）、防雷、消防及电梯等验收合格。故在二原告付清房款前，被告有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房违约责任。二原告请求被告支付逾期交房违约金，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告朱其富、李东雪的诉讼请求。 本案受理费410元，由原告朱其富、李东雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  蒙兆宽 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  吴宗富 二〇一九年十二月五日 法官 助理  李红艳 书 记 员  张维颖 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。