安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1124民初3939号 原告（反诉被告）：华应香，男，1974年12月5日出生，汉族，住安徽省明光市。 原告（反诉被告）：吕光艳，女，1978年11月2日出生，汉族，住安徽省明光市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：辛明平，上海平霄律师事务所律师。 被告（反诉原告）：全椒明桂房地产开发有限公司,住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇老观陈小区B55幢B7号商铺，统一社会信用代码91341124MA2NUMN01K。 法定代表人:黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闻博文，男，1995年7月31日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。系公司法务。 委托诉讼代理人：李海冬，女，1988年9月29日出生，汉族，住吉林省梨树县。系公司法务。 原告（反诉被告）华应香、吕光艳诉被告（反诉原告）全椒明桂房地产开发有限公司（以下简称明桂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，明桂公司提起反诉，本院决定合并审理，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。华应香、吕光艳的委托诉讼代理人辛明平、被告明桂公司的委托诉讼代理人闻博文、李海冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华应香、吕光艳向本院提出诉讼请求：1、确认原告华应香与被告于2018年11月24日签订的《商品房预售合同》无效；2、判令被告返还原告首付款183368元；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：2018年11月6日，原告吕光艳与亲友到被告开发的明发桃园观澜售楼处咨询、看房。原告拟购买一套自住房，但销售人员告知其可以为原告操作，办假离婚，夫妻两人各买一套，且都是首次购房，能贷款，利率低，手续便捷，亦可省税。原告考虑到孩子今后亦需住房，遂同意购买两套，但因资金缺乏，必须办理贷款；被告销售人员承诺为原告操作，办假离婚。原告当天选房、支付定金及11幢2单元804室首付款。其后，原告依约支付案涉房屋首付，并按被告销售人员要求提供办理离婚证件的材料和费用。原告于2018年12月12日拿到离婚证件，并向被告制定的银行提交房贷申请，但未获得批准。原告无力支付余款，要求解除合同，但被告托辞不办。故原告依法提起诉讼。 明桂公司辩称，1、原告吕光艳主体不适格，原告华应香与被告签订商品房预售合同购买案涉房产，现原告华应香要求确认合同无效并退还房款，根据合同的相对性，吕光艳作为原告不符合法律规定。2、案涉合同合法有效，案涉合同系双方自愿签署，是双方的真实意思表示，不符合合同法第五十二条关于合同无效的规定。3、因原告华应香一直未按照规定时间缴纳剩余款项，被告于2019年9月9日向原告华应香发出解除通知，原告华应香于2019年9月12日签收，根据合同法第九十六的条规定，案涉合同于2019年9月12日已解除。4、原告要求退还全部首付款183368元，不应得到支持，该款应当扣除原告因违约产生的违约金及逾期解除备案的违约金。5、被告不同意承担本案诉讼费，因原告违约导致本次诉讼，原告应当自行承担。 明桂公司向本院提出反诉请求：1、请求确认双方于2018年11月24日签订的《商品房预售合同》于2019年9月12日予以解除；2、判令反诉被告支付解除合同违约金29168.4元；3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期解除备案违约金，以总价款583368元为基数按照日万分之二的标准自2019年9月12日计算至解除备案之日止；4、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉事实与理由：反诉被告购买反诉原告开发的位于全椒县，签订了《商品房预售合同》，合同约定房屋建筑面积110.32平米，单价为5287.96，房屋总价583368元。反诉被告须于2018年11月25日前缴纳首付款183368元，余款40万元为商业贷款。案涉合同属于双方当事人之间的购房合同纠纷，是反诉被告为了购买房屋所签订的，签订合同的最终目的并非为了获得贷款，而是为了购买房产，因此该合同系有效合同。现案涉合同已经解除，反诉被告应当按照合同约定支付违约金。 华应香、吕光艳辩称，其认为合同应当是无效的，因为合同是以合法的形式掩盖非法的目的，要从银行获取贷款才签订的合同。基于合同无效，所以其不愿意承担任何违约金、赔偿损失及解除备案的违约金。本案诉讼费应由反诉原告自行承担。签订合同的初始目的是为了购房，但是获得贷款的手段非法，前后行为应当联系在一起，所以案涉合同应当是非法的。合同最初并不是华应香签订的，而是吕光艳签订的，所以吕光艳也作为原告。且定金也是吕光艳支付的，吕光艳作为原告适格。其二人是夫妻关系。 本院经审理认定事实如下：华应香与吕光艳系夫妻关系,于2000年11月27日登记结婚。2018年11月16日，华应香（乙方）与明桂公司（甲方）签订了《商品房认购协议》。约定:华应香购买明桂公司位于安徽省全椒县经济开发区，面积为110.32平方米，总房价款为583368元；定金30000元于签署认购书时付清。该认购协议由吕光艳代华应香签字，由吕光艳代其支付定金3万元。同日，吕光艳在明桂公司处订购了全椒县明发桃源观澜x幢2单元x室。 2018年11月24日，华应香（乙方）与明桂公司（甲方）签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，约定：第四条，无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方。第五条，若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：（1）将该差额款项自行支付给甲方；（2）或与甲方签订补充协议，变更付款方式。第六条约定，本补充协议约定与买卖合同不一致的，以本补充协议约定为准。同日，华应香在明桂公司买卖合同重要事项告知书上签名，明确买卖合同先由明桂公司保管等事项，并在首期分期支付楼款协议书上对分期付款等事项签字确认。同时，华应香与明桂公司签订了《商品房认购协议》。闵敏作为明桂公司的代表在上述文件中签字并加盖了明桂公司的公章。 同日，明桂公司（甲方）与华应香（乙方）签订了《滁州市商品房预售合同》（网签）及附件，约定：乙方购买甲方所有的全椒县经济开发区房屋，总房价款为583368元。付款方式为按揭分期付款，乙方须于2018年11月25日前支付首付款66694元，于2018年12月25日前支付116674元，剩余购房款400000元于2019年2月25日前付清。通过预购商品房抵押贷款（商业贷款／公积金贷款）方式付款的，乙方于签订本合同起10日内，自行通过银行按揭贷款方式向甲方支付剩余房款，乙方自行承担不能获得足额贷款的风险。如本合同签订之日起30日贷款仍不能下发，则乙方应向甲方一次性支付剩余房款，否则乙方应承担逾期付款的违约责任。乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按预期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过120天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿，甲方有权追索。甲方有权行使解除合同权的，应当书面通知乙方。该合同还对其他事项进行了约定。后华应香合计支付首付款183368元，剩余购房款40万元按揭贷款未审核通过。 2019年9月6日，明桂公司向华应香发出解除《全椒县商品房预售合同》通知书，解除双方于2018年11月24日签订的《商品房买卖合同》，并向华应香主张违约责任。华应香表示于2019年9月12日收到该通知。 诉讼中，华应香、吕光艳向法庭提交了两人与“闵敏158××××2278”与“小赵.师爷”的微信聊天记录，“闵敏158××××2278”真实名字叫闵敏，“小赵.师爷”的真实名字叫赵宜凯。两原告自认经赵宜凯介绍至明桂公司处购房，赵宜凯不是明桂公司的销售人员，而闵敏是明桂公司的销售人员。通过吕光艳与赵宜凯的微信聊天记录可以反映出吕光艳与华应香于2018年11月办理了假离婚证；通过闵敏的微信聊天记录反映出闵敏知晓华应香、吕光艳办理假离婚证，但无法反映闵敏协助或怂恿其办理。 另查明，明桂公司与南京市高淳区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）签订《营销代理服务协议》，明桂公司将桃源观澜委托碧桂园公司销售。全椒奥晟置业有限公司（以下简称奥晟公司）于2019年11月22日出具情况说明：奥晟公司由闽清奥能投资有限公司与碧桂园公司合作成立，并建立碧桂园奥能罗马世纪城销售中心；明桂公司由全椒明发实业有限公司与碧桂园合作成立，并建立明发碧桂园桃源观澜销售中心；因两项目均由高淳区碧桂园投资合作，且由碧桂园进行销售，故两项目共同使用同一销售团队，统一管理，销售团队人员编制挂靠奥晟公司。2018年12月29日，奥晟公司出具证明：闵敏系该公司员工，2017年7月21日至2018年12月29日期间在职，现已提出离职申请，并已办理完离职手续。 以上事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的结婚证、认购协议书、银行按揭及公积金付款方式协议、买卖合同重要事项告知书、收据、银行回单、假离婚协议及离婚证、银行资料受理清单及受理费用单据、微信聊天记录以及被告提交的商品房预售合同、通知书、快递底单及跟踪记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，华应香与明桂公司签订的《商品房认购协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《商品房预售合同》及其附件，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，对此效力本院予以确认。虽《商品房预售合同》的签订系华应香一人所为，但该合同发生在华应香与吕光艳婚姻关系存续期间，吕光艳作为原告主张权利并无不当。明桂公司抗辩吕光艳不是适格主体，对此本院不予采信。华应香、吕光艳诉称《商品房预售合同》系经明桂公司诱导办理假离婚，以合法形式掩盖非法目的，应当为无效合同。本院认为，吕光艳与华应香办理假离婚证系为了办理银行按揭，其购买房屋的意思表示是真实的。通过闵敏的微信聊天记录中反映出闵敏对华应香、吕光艳办理假离婚是知晓的，闵敏的行为虽能够代表明桂公司，但不能反映出是闵敏协助或怂恿办理。赵宜凯不是明桂公司的人员，其行为不能代表明桂公司，现华应香、吕光艳的证据不足以证明办理假离婚是经闵敏怂恿办理的，故本案商品房预售合同不符合无效合同的情形，对两原告的此主张本院不予支持。明桂公司于2019年9月6日向华应香发出解除《全椒县商品房预售合同》通知书，请求与华应香解除合同，华应香于2019年9月12日签收该文件。合同约定逾期超过120天后，明桂公司有权单方面解除合同，故诉争《商品房预售合同》于2019年9月12日解除。结合本案双方在履行合同过程的实际情况，双方均存在一定过错，故本院将合同约定的总房价款的5%违约责任调整为3％，即17501元（583368元×3%）。关于明桂公司反诉华应香向其支付逾期解除备案违约金，因上述违约金足以填补明桂公司的损失，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）华应香与被告（反诉原告）全椒明桂房地产开发有限公司于2018年11月24日签订的《商品房买卖合同》于2019年9月12日解除； 二、原告（反诉被告）华应香、吕光艳应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）全椒明桂房地产开发有限公司支付违约金17501元； 三、被告（反诉原告）全椒明桂房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）华应香、吕光艳返还首付款183368元； 四、上述两项费用相互扣减后，被告（反诉原告）全椒明桂房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）华应香、吕光艳返还首付款165867元； 五、驳回原告（反诉被告）华应香、吕光艳的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）全椒明桂房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3967元，适用简易程序减半收取1983.5元，由原告（反诉被告）华应香、吕光艳负担83.5元，由被告（反诉原告）全椒明桂房地产开发有限公司负担1900元。反诉费358元，减半收取179元，由原告（反诉被告）华应香、吕光艳负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王化霞 二〇一九年十二月二十五日 书记员  张 帅 附判决适用的法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合伙形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，由责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 开户银行：安徽全椒农村商业银行股份有限公司营业部 开户名称：全椒县人民法院 开户账号：20000347390310300000018101006482