重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0118民初3724号原告:凯密,女,汉族,1984年10月10日生,住重庆市永川区。委托诉讼代理人：周文兵，重庆市永川区来苏法律服务所法律工作者。被告:胡亚梅，女，汉族，1980年6月12日出生，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：胡莉，重庆宏学律师事务所律师。原告凯密与被告胡亚梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯密及其委托诉讼代理人周文兵和被告胡亚梅及其委托诉讼代理人胡莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯密向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2018年11月26日签订的房屋租赁合同无效；2、要求被告退还房租费33000元、押金11000元；3、要求被告赔偿房屋装修损失54837元、货物贬值损失30000元、堆放货物的房租费6000元；4、要求被告承担诉讼费。事实及理由：2018年11月26日，原告因生意经营需要，与被告签订租赁合同，约定被告将位于重庆市永川区渝西大道中段1363号门面出租给原告使用，租赁期限两年，承租人向出租人交纳押金11000元，每半年交纳租金33000元。合同签订后，被告将门面交付原告，原告交纳押金11000元及半年租金33000元。2018年12月1日，原告对门面进行装修，花装修费38627.44元；2019年2月15日，原告进行第二次装修，花装修费13500元。2019年2月20日，该门面投入使用。原告在经营过程中，永川“三城同创”综合执法人员告知该门面系违法建筑需强行拆除，被告承诺到相关执法部门处理，并叫其放心经营。2019年2月25日，永川“三城同创”综合执法人员对该门面强行拆除，原告为减少损失，在永川区望城路租用住房一套堆放货物，每月租金1500元，已缴纳一年租金12000元，其库存货物低价转让给同行，货物差价损失30000元。被告故意隐瞒涉案门面系违法搭建的事实，致使合同无法履行，给原告造成损失。被告胡亚梅辩称，门面约8平方米，装修损失54837元明显不符合工装标准，原告准备长期经营在短时间内进行第二次装修，不符合常理，原告堆放货物租赁仓库系安置房，其租金较高，每月租金300元为宜。处理货物的差价与本案无关。同意退还押金及三个月租金，对原告的其余诉讼请求不予认可。本院经审理认定事实如下：2018年11月26日，原、被告签订租赁合同，约定被告将重庆市永川区渝西大道中段1363号门面出租给原告使用，租赁期限从2018年12月1日起至2020年12月1日止。原告交押金11000元，每半年交纳租金一次，被告在原告交纳租金当日交付租赁房屋。合同签订后，原告于合同当日交纳押金11000元及半年租金33000元，被告将涉案门面交付原告使用。2019年2月25日，永川“三城同创”综合执法人员对涉案门面强行拆除。原告要求被告退还押金、租金及赔偿损失。庭审中，被告认为原告主张的装修费损失较高，向本院申请鉴定，并预交鉴定费5000元。2019年9月12日，本院委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司对涉案门面的装修损失进行司法评估，该公司于同年10月25日出具报告书：涉案门面的装修损失为7830元。该报告书经双方质证，被告对此无异议，原告认为该评估价格较低，但同意被告按此金额赔偿。原告认为被告理应退还押金及租金，其损失由三部分组成：1、房屋装修费损失54837元；2、租房堆放货物支付租金6000元；3、将部分商品低价转卖给同行产生差价损失30000元。被告则认为，同意退还押金及三个月租金，对装修费损失应以评估报告书为准，对原告租房支付的租金不予认可，货物差价损失与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设城镇房屋，与承租人签订的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，涉案房屋被相关部门强制拆除，被告作为出租人未申请复议，也未提起行政诉讼。因此，永川“三城同创”综合执行人员对涉案门面的强制拆除行为合法有效，双方签订的租赁合同无效。依照《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以退还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如果出租人故意隐瞒房屋合法性导致承租人受损的，应当承担相应责任，承租人有权要求出租人退还押金。故原告要求被告退还押金11000元的请求成立，本院予以支持。对于被告是否应当退还租金的问题。承租人毕竟实际使用房屋并获得收益，如果再由承租人收回全部租金，不承担任何费用，未免显失公平。根据《解释》第五条一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”规定，被告应退还三个月租金16500元。对于原告的损失认定问题。装修费损失应以评估报告书认定的7830元为准；原告主张的货物差价损失，因其不能举证证明货物的型号、品名、规格、数量及货物转让的价格是否低于市场行情，也未通知被告到场共同清点货物，事后亦未提供货物价值的评估报告，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，其主张货物差价损失30000元的请求，本院不予支持。待原告搜集到相关证据后可另行主张权利；对于原告主张堆放货物支付的租金损失，因原告在门面拆除后，其租用房屋堆放货物符合常理，而原告很快就将部分货物转让给同行，其主张租金6000元较高，可酌情主张租金损失3000元。故原告的损失为（7830元＋3000元）10830元。对于损失的承担问题。本案中，被告对其出租房屋没有办理合法手续具有过错，应承担80%的主要责任，即（10830元×80%）8664元。被告在签订租赁合同时没有尽到审查租赁房屋是否具有合法手续的审慎义务，应承担20%的次要责任，即（10830元×20%）2166元。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条、第一百七十九条一款（四）项、（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第六十五条一款之规定，判决如下：一、凯密与胡亚梅于2018年11月26日签订的租赁合同无效；二、胡亚梅于本判决生效后5日内退还凯密押金11000元、房屋租金16500元；三、胡亚梅于本判决生效后5日内赔偿凯密装修费损失及堆放货物的租金损失8664元；四、驳回凯密的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1500元，鉴定费5000元，合计6500元，由原告负担1300元，由被告负担5200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡雁冰二〇一九年十二月三十一日书记员  蒋奇君