云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0627民初1460号原告赵祖杰，男，汉族，生于1976年11月18日，云南省镇雄县人，城镇居民，住昆明市西山区。委托代理人黄兢晟，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告黄佑菊，女，汉族，生于1987年11月2日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。委托代理人王远胜，云南奥洋律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告高彦明，男，汉族，生于1981年10月15日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。第三人镇雄县房产开发有限公司（统一社会信用代码：91530627217140434G），住镇雄县南台街道办事处商业城7幢2单元2楼。法定代表人吴富筠，董事长。委托代理人鲁绍云，镇雄县正达法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告赵祖杰诉被告黄佑菊、高彦明及第三人镇雄县房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案。本院2019年4月4日受理后，依法组成合议庭，于同年7月22日、12月9日公开开庭进行了审理。原告赵祖杰的委托代理人黄兢晟、被告黄佑菊的委托代理人王远胜、被告高彦明及第三人镇雄县房地产开发有限公司的委托代理人鲁绍云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵祖杰诉称，2016年11月2日，第三人镇雄县房地产开发有限公司与被告高彦明签订《门面租赁合同》，将其位于镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面出租给被告高彦明经营药品，租赁期限为五年，第一至二年的租金分别为120000元，从第三年起每年租金分别递增10%，合同签字订后不能擅自解除，否则任何一方违约的违约金为100000元。2018年12月17日，被告黄佑菊与原告赵祖杰签订《镇雄云生堂药房转让协议书》，约定将镇雄县商业城电梯房4＃、5＃镇雄云生堂药房及股权等全部转让给原告赵祖杰，转让费为520000元。但原告赵祖杰接手经营后不久，第三人镇雄县房地产开发有限公司则明确要求原告赵祖杰在2019年4月底腾出租赁房并归还。因被告黄佑菊、高彦明隐瞒了该药房和铺面存在租赁争议的真实情况，在第三人镇雄县房地产开发有限公司不知情的情况下，擅自与原告赵祖杰签订《镇雄云生堂药房转让协议书》，被告黄佑菊、高彦明在明知镇雄云生堂药房不能继续经营的情况下，还恶意转让的行为违反了协议的根本性约定，导致原告赵祖杰无法继续营业，更无法实现协议目的，故诉请人民法院依法判令被告黄佑菊、高彦明向原告赵祖杰支付违约金100000元，退还租金、装修、货架、监控、药师费等370000元，并支付判决生效之日起至实际履行退款之日止的资金占用利息。诉讼费由被告黄佑菊、高彦明承担。被告黄佑菊辩称，被告黄佑菊与原告赵祖杰签订《镇雄云生堂药房转让协议书》后，第三人镇雄县房地产开发有限公司虽要求原告于2019年4月底腾出租赁房屋，但原告赵祖杰现仍继续经营，且被告高彦明与第三人镇雄县房地产开发有限公司签订的合同是5年期，合同履行期到2021年11月1日终止，转让药店时，第三人镇雄县房地产开发有限公司已经收取了第三年的租金132000元，第三人镇雄县房地产开发有限公司没有理由要求退还已出租的房屋。因被告黄佑菊已经履行了全部移交手续不存在违约，故不同意原告赵祖杰的诉讼请求。被告高彦明辩称，被告高彦明未与原告赵祖杰签订任何协议，此事与其无关。第三人镇雄县房地产开发有限公司述称，2016年12月1日，被告高彦明与其签订门面租赁合同，租赁期为5年，从2016年11月2日止2021年11月1日止，并约定了租金。因被告高彦明在第三人镇雄县房地产开发有限公司不知情的情况下将门面转租给原告赵祖杰的行为违反法律规定，且第三人镇雄县房地产开发有限公司已经另案起诉，要求解除与被告高彦明签订的门面租赁合同，现还在审理过程中。对于原告赵祖杰的损失，第三人镇雄县房地产开发有限公司不清楚。原告赵祖杰为证明其诉讼主张，向法庭提供并出示了下列证据：一、《身份证》及《工商公示信息》（复印件）各1份。以证明原告赵祖杰、被告黄佑菊及第三人镇雄县房地产开发有限公司具有诉讼主体资格。经质证，被告黄佑菊、高彦明及第三人镇雄县房地产开发有限公司无异议。二、《门面租赁合同》复印件1份。以证明被告高彦明与第三人镇雄县房地产开发有限公司于2016年11月2日签订《门面租赁合同》，第三人镇雄县房地产开发有限公司将其位于镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面出租给被告高彦明经营药品，租赁期限为五年，即从2016年11月2日起至2021年11月1日。第一至二年的租金分别为120000元，从第三年起每年租金分别递增10%，即第三年租金为132000元，第四年租金为145200元，第五年租金为159720元，第一年租金收取收取110000元。交付门面的时间为2016年11月2日。该合同经双方签字或者盖章后生效，双方必须严格信守，不得反悔。否则，由违约方支付守约方违约金100000元。经质证，被告黄佑菊认为与其无关，被告高彦明及第三人镇雄县房地产开发有限公司无异议。三、《镇雄云生堂药房转让协议书》及《银行转账凭证》各1份。以证明被告黄佑菊与原告赵祖杰于2018年12月17日签订《镇雄云生堂药房转让协议书》，将第三人镇雄县房地产开发有限公司位于镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面及药品、设施、设备等转让给原告赵祖杰经营，转让费为520000元，并对价款的支付方式和违约责任等作了明确约定。转让费520000元已通过银行付给被告黄佑菊。经质证，被告黄佑菊及第三人镇雄县房地产开发有限公司无异议，被告高彦明认为与其无关。四、《通话录音光碟》1张。以证明第三人镇雄县房地产开发有限公司的刘国伟于2019年3月29日通知原告赵祖杰退还租赁门面，原告赵祖杰因此消极经营，只留守值班人员，未进货、宣传。经质证，被告黄佑菊认为，该录音不能核实是与刘国伟的通话录音，不予认可。被告高彦明认为，录音中讲到第三人镇雄县房地产开发有限公司在12月份通知其收回面门不是事实，且通话人是谁不清楚。第三人镇雄县房地产开发有限公司认为，该录音的确是刘国伟与原告赵祖杰的通话录音。被告黄佑菊、高彦明未向法庭提供证据。第三人镇雄县房地产开发有限公司为让明其诉讼主张，向法庭提供并出示了下列证据：一、《营业执照》及《法定代表人身份证明书》复印件各1份。以证明第三人镇雄县房地产开发有限公司是经合法登记的企业法人，法定代表人吴富筠，董事长。经质证，原告赵祖杰、被告黄佑菊、高彦明无异议。二、《证明》1份。以证明本案租赁房屋的所有权属于第三人镇雄县房地产开发有限公司。经质证，原告赵祖杰、被告黄佑菊、高彦明无异议。三、《门面租赁合同》1份。以证明该合同是第三人镇雄县房地产开发有限公司与被告高彦明所签。经质证，原告赵祖杰、被告黄佑菊、高彦明无异议。四、（2019）云0627民初3094号《民事调解书》1份。以证明第三人镇雄县房地产开发有限公司为与被告黄佑菊、高彦明租赁合同纠纠案于2019年7月5日向本院起诉。经查明：2016年11月2日，镇雄县房地产开发有限公司将其位于镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面出租给高彦明经营药品，约定租期五年。2018年11月2日，本院调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除镇雄县房地产开发有限公司与高彦明于2016年11月2日签字订的《门面租赁合同》，并于2019年8月31日前返还镇雄县房地产开发有限公司位于镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面，高彦明已经支付的租金不再退还；二、镇雄县房地产开发有限公司自愿放弃对高彦明的诉讼请求。经质证，原告赵祖杰、被告黄佑菊、高彦明无异议。经审查上列证据，本院认为，原告赵祖杰第一、二、三项证据证据来源合法，与本案关联，证明内容真实，应予采信。第四项证据来源合法，与本案关联，但只能证明第三人镇雄县房地产开发有限公司的刘国伟于2019年3月29日通知原告赵祖杰退还租赁门面房的事实，而不能证明原告赵祖杰消极经营，只留守值班人员，未进货、宣传。第三人镇雄县房地产开发有限公司的第一、二、三项证据来源合法，与本案关联，证明内容真实，应予采信。经庭审质证、认证，并结合当事人在庭审中的陈述，本院依法认定如下法律事实：2016年11月2日，第三人镇雄县房地产开发有限公司与被告高彦明签订《门面租赁合同》，将其位于镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面出租给被告高彦明经营药品，实际经营人则是被告高彦明之妻被告黄佑菊。合同约定：租赁期限为五年，即从2016年11月2日起至2021年11月1日；第一年至第二年的租金分别为120000元，从第三年起每年租金分别递增10%，即第三年租金为132000元，第四年租金为145200元，第五年租金为159720元，第一年租金收取收取110000元；交付门面的时间为2016年11月2日；该合同经双方签字或者盖章后生效，双方必须严格信守，不得反悔。否则，由违约方支付守约方违约金100000元。2018年8月1日，被告高彦明、黄佑菊经登记离婚。2018年12月17日，被告黄佑菊未经第三人镇雄县房地产开发有限公司同意将第三人镇雄县房地产开发有限公司位于镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面及镇雄云生堂药房经营权转让给原告赵祖杰，并签订了《镇雄云生堂药房转让协议书》。协议约定：转让方将镇雄云生堂药房转让给受让方经营，转让费为520000元，含货款150000元，2018年11月2日至2019年11月1日的租金132000元，装修、货架、工商营业执照、药品经营许可证、食品经营许可证GSP、医保证照、半年药师费、监控等设备费238000元。受让方在2018年12月7日向转让方支付312000元，在转让方协助受让方办理完毕各项法人代表变更事宜之后，受让方在十天内向转让方支付剩余转让费208000元；转让方的营业执照、药品经营许可证和其他证件由转让方协助受让方办理过户变更手续，若转让方怠于履行上述义务，则自受让方出具通知之日起每天按转让费总金额的1%赔偿受让方；转让方2016年11月2日由高彦明与镇雄县房地产开发有限公司签订的门面租赁合同原件移交受让方，受让方继续履行门店租赁合同义务和责任；转让方收到受让方转让费后不履行药房全部手续移交义务，则由转让方赔偿受让方违约金100000元，同时退回已经收到的全部费用转让费；受让方在转让方将法人和股权转让给受让方后，受让方不履行按期支付第二笔转让费，则由受让方赔偿转让方违约金100000元，同时退回已经收到的营业款和15万商品库存和所有相关证照手续和设施设备及经营处置权；非转让方原因导致门面租赁合同终止，转让方概不负责。该转让费520000元已通过银行转给被告黄佑菊。2019年3月29日，第三人镇雄县房地产开发有限公司代表刘国伟电话通知原告赵祖杰退还租赁门面房。鉴此，原告赵祖杰即向本院诉求被告黄佑菊、高彦明向原告赵祖杰支付违约金100000元，退还租金、装修、货架、监控、药师费等370000元，并支付判决生效之日起至实际履行退款之日止的资金占用利息。2019年7月5日，第三人镇雄县房地产开发有限公司以被告黄佑菊、高彦明未经其同意擅自将其所有的镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面转让给原告赵祖杰经营为由，向本院提起诉讼，要求解除与被告高彦明签字订的《门面租赁合同》，支付违约金30000元。2019年8月21日，经本院依法调解，双方自愿达成如下协议：一、解除镇雄县房地产开发有限公司与高彦明于2016年11月2日签字订的《门面租赁合同》，并于2019年8月31日前返还镇雄县房地产开发有限公司位于镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面，高彦明已经支付的租金不再退还；二、镇雄县房地产开发有限公司自愿放弃对高彦明的诉讼请求。该协议经本院作出（2019）云0627民初3094号《民事调解书》予以确认，并已产生法律效力。2019年11月7日，第三人镇雄县房地产开发有限公司收回所出租的镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面。本院认为，一是，被告高彦明承租第三人镇雄县房地产开发有限公司位于镇雄县商业城电梯房4＃、5＃门面开办镇雄云生堂药房后，实际经营人被告黄佑菊将该药房门面、设施、设备及经营权等以520000元转让给原告赵祖杰经营的事实成立。因涉及门面的转租期限并未超过剩余的租赁期限，且双方签订的《镇雄云生堂药房转让协议书》已明确：“转让方2016年11月2日由高彦明与镇雄县房地产开发有限公司签订的门面租赁合同原件移交受让方，受让方继续履行门店租赁合同义务和责任”，说明原告赵祖杰受让镇雄县云生堂药房时知道该药房门面是向第三人镇雄县房地产开发有限公司承租，故被告黄佑菊将镇雄云生堂药房门面转让给原告赵祖杰经营，应当不存在欺诈和隐瞒。第三人镇雄县房地产开发有限公司在知道所出租门面转让给原告赵祖杰经营的情况下，以转让出租门面未经其同意为由，另案诉求解除《门面租赁合同》系其权利，但该合同的解除并不必然影响原告赵祖杰经营，原告赵祖杰如需继续经营，仍然可与第三人镇雄县房地产开发有限公司另行签订门面租赁合同。二是，转让协议中关于门面装修、设施、设备等以及镇雄云生堂的经营权的转让，无需经门面出租人同意，故被告黄佑菊与原告赵祖杰因此签订的转让协议并不违反法律规定，应当合法有效。原告赵祖杰在明知被告黄佑菊转让的药房门面是向第三人镇雄县房地产开发有限公司承租的情况下，仍自愿与被告黄佑菊签订转让协议，并已实际使用涉案药房门面经营至收回前，且原告赵祖杰支付的租金132000元是2018年11月2日至2019年11月1日期间产生的租金，其提供的证据并不能证实其在第三人镇雄县房地产开发有限公司口头通知退还出租门面后就停止经营或消极经营，加之其支付的装修、设施、设备等以及镇雄云生堂的经营权转让费238000元，本质上是因买卖产生，并已履行完毕，未违反转让协议约定，故原告赵祖杰现主张返还已支付的租金132000元及装修、设施、设备、镇雄云生堂的经营权转让等费238000元，并支付判决生效之日起至实际履行退款之日止的资金占用利息无法律依据，本院不予支持。综上所述，为保护民事主体的合法权益，维护社会经济秩序，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告赵祖杰的诉讼请求。案件受理费人民币8350元，由原告赵祖杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  吴春泉审 判 员  马宪云人民陪审员  周训辉二〇一九年十二月十八日书 记 员  吴 涛附：本判决引用法律条款内容《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。