江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0116民初6831号原告：南京太湖世家物业管理有限公司，统一社会信用代码91320116751283347Y，住所地南京市六合区雄州街道龙津路。法定代表人：厉文知，该公司执行董事。委托诉讼代理人：厉沛，江苏衡圣律师事务所律师。被告：陈玉华，女，1972年2月24日出生，汉族，住南京市六合区。被告：焦莹，女，1988年6月17日出生，汉族，住南京市六合区。原告南京太湖世家物业管理有限公司（简称太湖世家物业公司）诉被告陈玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理。2019年9月20日，被告陈玉华申请追加焦莹为本案被告，本院于当月23日依法追加焦莹作为被告参加诉讼。后本院依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭对本案进行了审理。原告太湖世家物业公司的委托诉讼代理人厉沛，被告陈玉华，被告焦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太湖世家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈玉华、焦莹共同向原告支付自2014年7月1日起至2018年6月30日止的物业费8365元，垃圾清运费477元，合计8842元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2012年9月1日，原告与南京东泰房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告对紫晶广场提供物业管理服务，其中商业用房物业按3.50元/月/平方米标准收取物业服务费。被告陈玉华于2013年6月30日入驻南京市六合区XX街道XX巷XX号商业用房（建筑面积49.78平方米），从2014年7月1日起至2018年6月30日止，被告陈玉华应交纳的物业服务费一直未交纳，原告多次向其催要，被告陈玉华均未理会。原告于2018年11月5日向被告陈玉华发出书面催收通知，但被告陈玉华仍不理会，至今都分文未付。另涉案房屋被告陈玉华在上述时间段内系出租给被告焦莹使用。为维护自身权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。被告陈玉华辩称：被告陈玉华并未使用涉案房屋，涉案房屋已出租给被告焦莹使用，应由使用人来缴纳物业费，而不应由被告陈玉华缴纳物业费。被告焦莹辩称：原告并未能按合同约定提供相应的物业服务，小区内没有保洁、保安、也没有监控。合同中约定原告有公共秩序维护、安全防范协助管理的责任，但涉案房屋曾发生过偷盗事件，是房主自己报案的，物业根本不知道这件事情。涉案房屋门口地砖损坏，原告也未进行修理。另被告未使用电梯，也未在小区内停放车辆。故对原告主张的物业服务费被告不同意缴纳，被告享受了多少物业服务，就交多少物业服务费。对于给付垃圾清运费被告没有意见。经审理查明，被告陈玉华系南京市六合区XX街道XX号商业用房（建筑面积49.78㎡，以下简称XX号房屋）业主。2012年9月1日，原告太湖世家物业公司与紫晶广场三区小区开发商南京东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）签订《前期物业服务合同》，约定原告为紫晶广场三区提供物业管理服务，合同就物业管理事项、服务内容与质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了明确约定，其中物业管理服务费具体标准为商业用房3.50元/月•平方米。合同另约定东泰公司在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和200元代收代交的分摊公共能耗费，物业服务费用（物业服务资金）按每半年一交，业主应在原告公示交纳期间内履行交纳义务；购房业主房屋连续六个月以上空置的，原告应按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额0.5%向原告支付违约金。合同另注明合同期限自2012年9月1日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年6月29日，被告陈玉华与东泰公司签订了《业主临时规约》，约定被告应按《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用以及物业管理企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费;业主转让或者出租物业时，将本临时规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，并将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业；业主出租物业，约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。同日，被告陈玉华签署了承诺书，承诺书中注明被告同意承担违反临时规约的相应责任，也同意对该XX号房屋的使用人违反临时规约的行为承担连带责任。2015年9月10日，原告与紫晶广场小区业主委员会（以下简称紫晶广场业委会）签订了《紫晶广场物业管理服务合同》，约定原告在2015年9月10日至2020年9月9日为紫晶广场小区提供物业管理服务，该合同就委托服务内容与质量、双方权利义务、服务费用、违约责任等约定进行了约定。其中物业服务费具体标准的约定与《前期物业服务合同》约定一致。另约定生活垃圾清运费为商业、写字楼按0.20元/月•平方米交纳；物业服务费用按每一年交纳，业主应在其缴费周期每年度1月1日至6月30日前支付一年的物业服务费。原告在签订了上述合同后，均按约向紫晶广场小区提供了物业管理服务。另查明：2013年12月22日，被告陈玉华与案外人黄某、呙某签订《房屋租赁合同》一份，约定被告陈玉华将涉案房屋出租给黄某、呙某使用，租赁期限自2013年12月10日起至2016年12月9日止。2014年5月18日，黄某、呙某与被告焦莹签订《房屋转让合同》一份，约定黄某、呙某将涉案房屋转让给被告焦莹。被告焦莹自2014年5月20日起实际承租涉案房屋。2016年12月3日，被告陈玉华与被告焦莹签订《房屋租赁合同》一份，约定被告陈玉华将涉案房屋出租给被告焦莹使用，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月30日，租赁期间所产生的水、电、物管费、有线电视收视费等由被告焦莹负责交纳。后被告焦莹实际承租涉案房屋至2018年6月30日。现因两被告未交纳2014年7月1日至2018年6月30日的物业服务费等费用，原告催收无果，遂对被告提起诉讼。以上事实，有原告太湖世家物业公司及被告陈玉华、被告焦莹的陈述、不动产登记资料查询结果证明、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》、承诺书、《紫晶广场物业管理服务合同》、《房屋租赁合同》、《房屋转让合同》、催收通知及韵达快递回执单等证据为证。本院认为，原告太湖世家物业公司为紫晶广场小区提供物业服务服务，被告陈玉华系该小区业主，原告与东泰公司、紫晶广场业委会签订的《前期物业服务合同》、《紫晶广场物业管理服务合同》，对业主具有约束力。原告按合同约定提供物业服务，被告陈玉华在上述期间内将涉案房屋出租给被告焦莹使用，被告焦莹应当支付物业服务费等费用，被告陈玉华对于物业服务费等费用的给付应承担连带还款责任。2014年7月1日至2018年6月30日期间被告应缴纳的物业服务费为8363元（49.78×3.50×48）、垃圾清运费为477元，合计8840元。被告陈玉华辩称涉案房屋已出租给他人，应由承租人支付物业费。本院认为，陈玉华作为小区业主，相关物业服务合同对其具有约束力，其应承担相应的合同义务，故其与承租人对于物业服务费等费用的给付应承担连带还款责任，本院对其辩称不予采纳。关于被告焦莹的答辩：1、小区内无保安、保洁、监控。该陈述无证据予以印证。2、原告未尽到管理义务，致使其财物被盗；被告承租房屋门前地砖有损坏，原告也未履行维修义务。本院认为，被告财物被盗因第三人违法犯罪行为所致，被告亦未提交证据证明原告对于被告财物被盗存在过错或重大瑕疵等；涉案房屋门前地砖损坏或是因房屋或装修质量问题，或是因地砖质量或使用寿命等所致，非因原告提供物业管理服务存在过错或重大瑕疵而导致，原告也并非维修义务主体。3、被告未使用电梯也未在小区内停放车辆。本院认为，物业服务费系针对物业公司提供物业服务而收取的费用，使用电梯及停放车辆而产生的费用根据合同约定，并不包含在物业服务费内，该两项费用包含在合同中约定的公摊能耗费及停车费中，原告现并未向被告主张该两笔费用。故被告焦莹的各项抗辩理由不能作为其不交纳物业管理服务费及其他费用的依据，本院对被告焦莹的辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告焦莹于本判决生效之日起十日内向原告南京太湖世家物业管理服务有限公司支付自2014年7月1日至2018年6月30日的物业服务费、垃圾清运费计8840元；二、被告陈玉华对上述第一项款项承担连带给付责任；三、驳回原告南京太湖世家物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈玉华、焦莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 宋路军二〇一九年十二月十二日法官助理 黄 苏书 记 员 黄 莉自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。