江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4069号上诉人（原审被告）：张海荣，女，1970年9月26日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：陶建，男，1970年5月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区，系张海荣丈夫。被上诉人（原审原告）：宿迁市老兵物业管理有限公司,统一社会信用代码91321302MA1MF4EY9K，住所地江苏省宿迁市宿城区马陵小区城东园区62号。法定代表人：陈冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鹏，该公司员工。原审被告：陶建，男，1970年5月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人张海荣因与被上诉人宿迁市老兵物业管理有限公司（以下简称老兵物业公司）及原审被告陶建物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张海荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回老兵物业公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由老兵物业公司承担。事实和理由：一、老兵物业公司未为张海荣提供相关物业服务，其商铺内外保洁、保安、垃圾清运均系张海荣自行招聘人员负责，下水道堵塞也是张海荣自行疏通，商铺门前公共区域系由环卫部门清扫，老兵物业公司基本未提供服务。二、双方之间未签订物业服务合同，对于收费标准、面积、服务范围均无约定，双方之间未形成物业服务合同关系，老兵物业公司收费没有法律依据。三、一审法院判决每平方米1元的收费标准没有依据，老兵物业公司也未提供其资质证明。被上诉人老兵物业公司二审辩称，一、老兵物业公司只提供商铺外公共区域的物业服务，商铺内的保洁、垃圾清运、下水道堵塞疏通与老兵物业公司无关，而商铺外的下水道堵塞，使用维修基金疏通后，如出现问题，老兵物业公司会通知施工单位及时处理。二、对于涉案房屋的物业费，老兵物业公司一直通过诉讼方式收取，而每平方米1元的收费标准已是十年前的标准，老兵物业公司没有涨价。原审被告陶建二审述称，对于张海荣的上诉主张没有意见，其上诉请求成立。老兵物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张海荣、陶建支付物业服务费28391.1元（自2018年4月1日至2019年6月30日）及违约金（从起诉之日起，以实际欠缴的物业费28391.1元为基数，按年利率6%的1.3倍计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由张海荣、陶建承担。一审法院认定事实：2016年6月28日，宿迁市宿城区幸福街道矿山社区居民委员会（甲方，以下简称矿山居委会）与老兵物业公司（乙方）签订《枫情水岸小区物业管理委托合同》（以下简称物业管理合同），约定：1.甲方将枫情水岸小区23094平方米面积及89户居民的物业委托于乙方实行物业管理。2.委托管理事项：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房顶、外墙、楼内走廊通道……（5）公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运。3.乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用（按照物价部门核实标准，每次收取不得跨年度）:（1）物业管理费；（2）公共水电分摊费；（3）营业用房物业服务管理费；（4）车位使用费，按政府指导价酌情收取；（5）每年收取的车位费，按照政府文件规定，30%用于物业公司对车位的日常管理，70%由业主共有，由甲方决定用于小区公共支出。4.委托管理期限为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。一审另查明，张海荣、陶建共同拥有产权的房屋坐落在涉案小区，房屋总面积为1892.74㎡。其房间号及面积分别为：宿城区枫情水岸商业2#2#-11-1，面积为404.19㎡；2#-11-2，面积为474.27㎡；2#2#-11-3，474.29㎡；2#2#-12-1，面积为130.81㎡；2#2#-12-2，面积为153.49㎡；2#2#-12-3，面积为153.49㎡；2#2#-13-1，面积为102.2㎡，上述房屋的性质均为商业用房且属老兵物业公司物业管理范围。因张海荣、陶建欠缴2018年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费28391.1元，经老兵物业公司多次催要未果，故而成讼。一审法院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”具体到本案中，矿山居委会作为枫情水岸小区所在地居委会，有权在小区处于既无物业公司进驻也无业主委员会或业主大会自治、小区无序管理的情况下，代行业主委员会职责委托老兵物业进驻小区进行管理。矿山居委会与老兵物业签订的上述物业管理合同对枫情水岸小区所有业主具有约束力，老兵物业在其提供物业服务期间有权向张海荣、陶建收取物业服务费用即2018年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费用。涉案房屋性质为商铺及门面房，老兵物业公司主张非住宅用房物业服务费收费标准为1元/月/㎡，并无不当，予以支持，故张海荣、陶建应给付老兵物业公司物业服务费的总额为28391.1元（1892.74㎡×1元×15个月）。因张海荣、陶建逾期缴纳物业服务费用，显然构成违约，对老兵物业公司主张要求张海荣、陶建给付违约金的请求，亦予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：张海荣、陶建于判决发生法律效力之日起五日内向老兵物业公司支付2018年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费计28391.1元（1892.74㎡×1元×15个月）及违约金（自起诉之日即2019年7月3日起，以实际拖欠的物业服务费28391.1元为基数，按年利率的6%的1.3倍计算至实际履行之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元减半收取255元，由张海荣、陶建共同负担。本院二审期间，被上诉人老兵物业公司向本院提交照片6张，旨在证明该公司于2018年因维修基金余额不足只能对小区部分房屋屋顶外檐进行维修，经维修公司与张海荣协商，已对张海荣房屋屋顶全部外檐进行特别维修。上诉人张海荣质证后认为，因老兵物业公司修缮不符合要求，经张海荣举报后该公司重新进行了维修。本院对上述证据认证如下：因张海荣认可其房屋屋顶外檐已进行维修，本院对此予以确认。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。二审中，老兵物业公司向本院申请在本案中自愿放弃向张海荣、陶建主张违约金。本案二审中的争议焦点是：老兵物业公司要求上诉人张海荣、陶建给付物业费的理由能否成立；如应给付，物业费标准如何确定。本院认为，矿山居委会作为枫情水岸小区所在地居委会，在该小区处于既无物业公司进驻也无业委会自治，小区处于无序管理的情况下，矿山居委会有权代行使业委会职责指定物业公司进驻涉案小区进行管理，不违反法律、行政法规的规定。矿山居委会与老兵物业公司签订的物业管理委托合同对全体业主均有拘束力，故对于张海荣、陶建关于其与老兵物业公司之间不存在物业服务合同关系的上诉主张，本院不予支持。张海荣、陶建还主张其商铺内外保洁、保安、垃圾清运均系张海荣自行招聘人员负责，下水道堵塞也是张海荣自行疏通，且门前由环卫部门清扫，老兵物业公司未为张海荣提供相关物业服务，故其不应向老兵物业公司支付物业费。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依照该规定，业主必须有“正当理由”才能拒付物业费，且所指的正当理由一般仅限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。如果物业服务企业在物业管理服务过程中存在一般的瑕疵，业主可以根据合同约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在有充分证据的情况下，也可以主张适当扣减相应的物业费用，但以拒付全部物业管理费对抗物业服务一般瑕疵的行为既无合法依据，也有违一般公众的群体性利益。鉴于张海荣、陶建未提供充分证据证明老兵物业公司不履行合同义务或者履行合同中存在重大瑕疵，故二人以老兵物业公司未提供物业服务为由拒绝支付物业服务费的理由无事实及法律依据，本院对此不予支持。而张海荣、陶建虽在上诉中对老兵物业公司主张的物业费标准有异议，但并未提供反驳证据证明上述物业费标准过高，且老兵物业公司主张的物业费标准已经一审法院做出的数份生效判决予以确认，故本院对上述物业费标准予以确认。另外，老兵物业公司向本院申请在本案中自愿放弃向张海荣、陶建主张违约金，系其处分自身民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，因二审出现新的事实，导致一审判决结果发生变更，上诉人张海荣的上诉请求部分成立，本院对此予以支持，对于张海荣的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5564号民事判决为：张海荣、陶建于本判决生效之日起五日内给付宿迁市老兵物业管理有限公司自2018年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费28391.1元；二、驳回宿迁市老兵物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取255元，由张海荣、陶建负担230元，由宿迁市老兵物业管理有限公司负担25元；二审案件受理费510元，由张海荣、陶建负担460元，由宿迁市老兵物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年十二月二十四日法官助理 孙 笑书 记 员 王南淳