贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初8018号原告：仁怀市润德物业管理有限公司，住所地贵州省仁怀市盐津街道玉液南路2014年经济适用房小区（东城小区），统一社会信用代码91520382090334353K。法定代表人：丁浪祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡文，该公司员工。被告：何丽梅，女，1986年12月20日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：陈杰，男，1988年5月2日出生，汉族，住贵州省仁怀市。系何丽梅之夫。原告仁怀市润德物业管理有限公司（以下简称“润德物业公司”）与被告何丽梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告润德物业公司之法定代表人丁浪祥及委托诉讼代理人蔡文，被告何丽梅之委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润德物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付从2018年1月1日起至2019年12月30日的物业管理费2294元，并按中国人民银行月期贷款年利率6%支付从2018年1月1日起至执行完毕之日止的利息；2、从2019年1月1日逾期之日起，按每天1%交滞纳金计算，到实际支付完毕时止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2015年12月30日购买了仁怀市和德源房地产开发有限公司修建的仁怀市盐津街道玉液南路2014年经济适用房一期住宅4-1-22-2号住房，面积79.64平方米。入住后按仁怀市和德源房地产开发有限公司、仁怀市润德物业管理有限公司的有关规定向原告交纳了物业管理费用，但从2018年1月1日至2019年12月30日止，未向原告交纳物业管理费用。经原告多次催收未果，被告的行为损害了原告的合法权益，造成了原告严重的经济损失，原告特依据相关法律规定诉至法院主张上诉权利。被告何丽梅辩称，1、我户是2号房，与3号房属共壁，但该共壁墙开裂，3号房的业主的损失已经原告处理，处理结果是免四年的物管费，还给了4000元的赔偿，但我户并未得到任何补偿，物管公司的理由就是我们没有及时上报；2、2019年2月26日的早上，答辩人坐父亲摩托车进入三号停车场入口时被花杆绊倒，虽父亲不懂一车一杆的规矩，但答辩人在冰冷的有水的地上坐了一分多钟，父亲问询保安人员的时候，保安人员态度恶劣，伙同他人对答辩人及父亲进行辱骂，原告作为服务公司，未尽到安保责任；3、原告应当出示政府的相关收费文件，根据2017年贵州省物业管理收费办法第七条规定，物业公司应当具有省建设厅审定并发给的物业管理等级资格证书，原告并未予以公示；4、电梯里面的广告问题，收费的去向；5、原告进驻小区后，在保安公司未进驻前，位于1、2、3栋的地下停车场的车位被贤丰玖号酒楼上地锁，原告应当做出合理解释；6、我户2019年的物管费为何不缴纳，是因我户并未与原告签订物业服务合同；7、小区卫生状况差，今年4月份至10月份，小区院坝长期堆放一大圈电缆，导致小区业主活动不方便，原告并未及时清理，且外来人员随意进出小区，物业公司的门卫形同虚设，小区的安全得不到保障。本院经审理认定事实如下，被告何丽梅系仁怀市盐津街道玉液南路2014年经济适用房一期住宅4-1-22-2号房屋业主，住房建筑面积为79.64平方米。仁怀市和德源房地产开发有限公司于2015年8月10日与原告润德物业公司签订《前期物业管理委托合同》（已于2015年9月24日在仁怀市住房和城乡建设局备案）。合同约定：原告润德物业公司为仁怀市2014年经济适用房（东城小区）一期住宅区域提供物业服务，委托管理期限原则定于小区业主委员会成立终止，现暂定为2015年8月5日起至2018年8月5日止；服务收费标准为住宅房屋按建筑面积每月1.20元/平方米（高层）；小区住宅每户的装修垃圾清运费按300元收取；本物业管理服务费第一年须一次性缴清，第二年起可按季度支付；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。之后，仁怀市东城小区业主委员会成立，并于2019年1月1日与原告润德物业公司签订了《东城小区物业服务合同》及《东城小区物业服务合同附件》，合同约定由原告润德物业公司为东城小区提供物业服务。服务收费标准为：高层住宅1.20元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米，停车位每月38元/车位（物业管理费）；物业服务费可以按月、按季度、按年交纳，但具体收取方式以委托方和业主协定的收取方案收取，相关费用超过一年不交纳的，受托方可以采取合理、有效的催交方式，包括司法途径。本合同有效期限为一年，自2019年1月1日起至同年12月30日止。本合同到期后，任何一方不愿续约的，应当提前30天告知对方，否则视为本合同自定顺延一年。但因服务质量太差，导致业主与物业使用人平均满意率低于40%而提前解除合同的，不受“提前告知”条款限制。上述合同签订后，原告润德物业公司一直为该小区提供服务至今，被告何丽梅经原告催缴未向原告润德物业公司交纳2018年1月1日起至2019年12月30日的物业费，致原告诉来本院主张上述权利。本院认为，原告润德物业公司与仁怀市和德源房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，以及与东城小区业主委员会签订的《东城小区物业服务合同》及《东城小区物业服务合同附件》不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述合同对原、被告均具有法律约束力，双方形成物业服务合同关系，均应按照协议履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定提供了物业服务，虽《前期物业管理委托合同》期限届满，但在原告与小区业主委员会签订《东城小区物业服务合同》及《东城小区物业服务合同附件》之前，并无证据表明小区业主及业主委员会作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，亦未要求原告退出物业服务区域，而原告继续按合同约定为小区提供物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原合同权利义务延续。被告未按合同交纳物业管理费，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，现原告诉请被告交纳2018年1月1日起至2019年12月30日的物业费，虽2019年度的合同中对缴费的方式未明确约定，结合原告仍在持续为案涉小区提供物业服务的事实，以及日常交易习惯，本院对该诉请予以支持，被告应缴纳的物业费为2293.63元（79.64平方米×1.20元/月/平方米×24月）。对原告要求被告支付利息及滞纳金的诉请，理据不足，故本院不予支持。关于被告在庭审中提出拒绝交纳物业管理费的原因在于原告的物业服务收费标准过高以及在履行合同过程中存在服务质量问题。对收费标准而言，上述合同已进行明确约定，且未违反相关法律、法规的强制性规定，并已在相关部门备案，对此被告并未提供证据证明该收费标准明显过高，故本院不予采纳；对物业服务质量问题，被告并未提供充分证据证明原告未履行相应的义务，以及在物业服务过程中存在重大瑕疵或重大服务质量问题,对此被告可依照合同对原告的服务质量予以监督，使原告的服务更细致、更完善，但不能因此而拒缴物业管理费。另外，若被告的相应权利确实受到侵害，可依法另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何丽梅自本判决生效后十日内支付原告仁怀市润德物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月30日的物业费2293.63元；二、驳回原告仁怀市润德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告何丽梅负担。本判决为终审判决。审判员  王维强二〇一九年十二月十八日书记员  杨启飞