江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初4497号原告：韩建祥，男，汉族，1966年5月16日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：贺德香，女，系韩建祥妻子。被告：南京聚格酒店管理有限公司，住所地在南京市雨花台区长虹路222号1幢731室。法定代表人：纪雪青，该公司设计总监。委托诉讼代理人：孙晓花，女，系该公司工作人员。原告韩建祥与被告南京聚格酒店管理有限公司（以下简称聚格酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩建祥的委托诉讼代理人贺德香，被告聚格酒店的法定代表人纪雪青及委托诉讼代理人孙晓花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩建祥向本院提出诉讼请求：要求被告返还租金和物业费等合计6256元以及支付违约金2000元（每天500元，总计4天）。事实和理由：2018年11月26日，原、被告签订房屋委托运营协议，约定免租期为3个月，期满被告应按季度支付房租和物业费。依照约定，被告应于2019年2月26日支付房租和物业费8857元，但是被告未能按时支付，在原告催促下被告于2019年3月3日给付2601元，但是隐瞒正常运营情况，欺骗原告同意扣除一个月房租2800元，装修封闭阳台费900元，空调置换费2099元，物业费457元，共计6256元。被告的行为已经构成欺诈，为此原告诉至法院。被告聚格酒店辩称：与原告签订房屋委托运营合同属实。双方约定，期限是自2018年11月27日至2025年2月26日止，因为房屋结构设施原因造成无法经营的，维修时间不再计算房租，在下一季度支付房租时抵扣。在2018年12月中旬准备营业时，发现所有空调制热效果无法达到居住要求，品牌商售后服务也无法根本解决，除原告外其他业主同意更换为更大制热量的空调，且承担被告一个月经营损失。2019年2月28日，原告也同意了更换空调、免除一个月租金的处理方案。现在原告否认其上述承诺，且擅自进入房客房间，因此造成房客退房的经济损失4000元。合同约定的物业费是由被告向物业公司支付，如果原告要求向其本人支付，被告没有异议可以认可。封闭阳台曾经电话征得原告同意，但是当时没有留存信息，被告同意可将阳台设施拆除，且退回安装费用900元。综上，预交电费100元、物业费152.50元和封闭阳台费900元可以给付原告，但是租金2800元、空调置换费2099元和违约金2000元，没有任何依据不能同意给付。经审理查明，2016年9月17日，原告韩建祥与南京XXXX置业有限公司签订一份“XXXX广场”商品房预售合同，约定原告购买该企业开发的“XXXX广场”X幢434室房屋，主体建筑为钢混，该商品房设计用途为办公，层高为3米，建筑面积为36.98平方米，其中套内建筑面积为27.33平方米。2018年11月23日，原告正式办理该房屋的交付手续。2018年11月24日，原告向涉案房屋的物业管理公司交纳了物业费1329.84元、公摊费500元和预交电费100元，对应期间是2018年12月1日至2019年11月30日。同年11月26日，原告（委托方、甲方）与被告（运营管理方、乙方）签订一份委托运营管理协议，双方约定：1、甲方委托乙方运营管理的房屋位于南京市玄武区，该房屋的建筑面积为36.98平方米，期限为6年，自2018年11月27日至2025年2月26日。在该期限内，甲方授权乙方全权进行管理活动，包括但不限于对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理等事项；2、租金为2800元／月，房屋押金为2800元，水、电、煤、物业管理费、公摊水电费等相关费用均由乙方承担（免租期内的物业费由业主承担）。甲方同意给予乙方免租期优惠，第一年免租期为3个月，即自2018年11月27日至2019年2月26日，免租期内乙方无须向甲方支付房租及物业费。首次支付押金的时间为甲方将房屋实际交付给乙方之日起10个工作日内，其后房屋租金季度支付一次；3、甲方有按时足额收取租金收益的权利，不承担委托运营期间装修、装饰、房屋修缮义务，甲方不以任何方式干涉乙方运营管理。乙方在协议有效期间不受甲方干涉，但有按时足额向甲方支付房屋租金的义务。一方违反义务的，应向另一方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。甲方违反约定以任何方式干预乙方经营的视为甲方违约，甲方应赔偿乙方因此遭受的实际损失。同日，原告即将涉案房屋交付给被告；被告确认：房屋装饰及附属设施完备并且完好，被告确认房屋现状。2019年3月3日，以银行转账方式被告的法定代表人纪雪青给付原告2601元。审理中，原、被告双方一致同意：涉案委托运营合同均应继续履行。但是，原告补充表示：（1）涉案房屋系由开发商精装修，所有生活所需家电均已配齐、可以直接入住，在房屋交接时，原告代理人与被告法定代表人均在现场。双方约定按照季度支付房租，一个季度交付一次，从第4个月开始支付，2019年3月3日被告应当支付3个月租金8400元以及物业费457元，但是被告实际支付2601元，因此在付款数额上已经违约；（2）在交接涉案房屋时，被告已经打开空调进行测试，制热效果体感尚好，被告当场没有提出异议。在2018年12月16日时，被告员工又至现场进行检查，但是也未明确说明制热存在问题。12月18日，原告代理人又前往涉案房屋内部查看，当时物业公司人员一并随同，打开空调测试以后发现，制热效果体感很好。涉案房屋各项设施良好，完全可以正常经营，但是被告隐瞒真实情况欺骗原告，谎称制热效果差影响其经营，其负责员工又打“苦情牌”，为此原告方才同意更换空调、支付差价；（3）2019年3月1日，原告代理人再次前往涉案房屋查看，是由租客开门允许以后方才进入，当时发现空调制热效果仍然体感良好，但是被告员工认为属于未经允许擅自进入房屋。自2019年2月6日以后涉案房屋均有租客入住，所以并不存在空调制热功率太低问题，也不存在因空调不好而影响被告正常经营的问题；（4）2019年5月25日，被告已向原告给付2个月物业费305元。同时，被告补充表示：（1）应该支付3个月租金8400元以及物业费457元，2019年3月3日未实际交物业费属实。涉案房屋所配空调制热功率不够，为此双方前后沟通将近2个多月，在征得原告同意后进行更换，新旧空调之间价格相差2099元，所以在应付租金中，扣除了空调价差费用2099元、运营补偿2800元（一个月租金）和封闭阳台费用900元，剩余数额就是2099元；（2）涉案房屋所在小区的所有商品房，虽然空调机型、品牌、规格均是相同，但是由于各房屋建筑面积存在差异，套内面积较大的房屋，例如涉案房屋，空调制热功率即无法达到要求，因此需要重新配置更大功率的空调。在双方合同条款中，确实没有约定原告应为被告重新配置涉案房屋空调，但在双方微信中原告明确同意可以更换空调；（3）小区其他商品房在出租时，正常价格是2500元至2600元之间，但是被告负责对接原告的员工，同意给予原告2800元的价格，所以在陈述实际经营困难以后，原告才会答应更换空调。同时，小区其他业主曾向物业公司反映空调问题，也与开发商协商该问题，但是尚未提出解决方案；在被告提出意见后，其他业主也均同意重新更换室内空调。上述事实有商品房预售合同、交接书、委托运营合同账户明细、收据、微信聊天截屏打印页以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的房屋委托运营合同，名为委托运营实为房屋租赁，由于系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。关于被告应返还的款项。本院认为：1、在交接涉案房屋时，2018年12月16日、12月18日、2019年3月1日，原告代理人曾经多次感受空调制热效果，单方认为制热功率正常、室温体感良好。从对外招租经营的角度，被告也是单方认为空调制热效果较差、需要配置更大功率。关于空调的配置涉案合同并未作出明确约定，所以在被告提出更换空调、扣减价差费用的请求后，由于原告明确表示同意，故新的要约和承诺已经达成，就此事项原、被告双方已经达成一致意见。虽然涉案合同约定，原告并不承担租赁期间的修缮义务，但是由于双方已经达成新的约定，所以原告应当承担重置空调的差价费用。原告认为在被告欺诈下同意的诉称意见，因无充分证据予以证实，本院不予采信；2、涉案合同约定，原告给予被告3个月的免租期，自2018年11月27日至2019年2月26日。即自2019年2月27日起，被告应该依约开始缴纳房屋租金和物业费。2018年11月26日，原告已将涉案房屋交付被告，被告也书面确认了房屋及其附属设施完备良好。至于此后空调更换一事，是在合同履行过程中原、被告双方达成的新的约定，作为出租人的原告已经承担追加修缮的额外费用。但是，在本案审理中，被告并未提供证据证明：涉案房屋配置的原有空调存在严重质量问题，且因此导致被告被迫停业进行整改。所以，被告要求另外扣除一个月租金2800元的抗辩意见，不符合已查明的事实和双方约定，本院不予支持。在未经原告事先同意的前提下，被告擅自扣除原告部分房屋租金的行为，已对原告构成违约、应当承担违约责任。考虑被告的主观过错、涉案合同的履行情况、扣除金额等因素，本院酌定违约金的数额以200元为宜；3、在本案审理中，被告明确同意可将已安装的阳台设施拆除，且同意退回安装费用900元、预交电费100元、物业费152.50元。被告认为：原告擅自进入涉案房屋，因此惊扰房客导致退房，该行为已给被告造成经济损失4000元。由于在本案审理中，被告没有提供充分证据证实：原告的擅入行为与房客的退租后果之间存在直接的因果关系，且因此造成的经济损失已达到4000元。故被告的此项抗辩意见，本院不予采信。综合上述分析，原告要求被告退还租金2800元、安装费900元、物业费152.50元、电费100元（合计3952.50元）以及支付违约金200元的诉请，符合已查明的事实和双方约定，本院予以支持；超过该数额的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京聚格酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告韩建祥人民币3952.50元且支付违约金200元，合计4152.50元；二、驳回原告韩建祥的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告负担10元，被告负担40元。原告预交案件受理费的剩余部分40元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  陈玉华人民陪审员  陶 芬二〇一九年十二月十日书 记 员  罗安迪