浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终754号上诉人（原审被告）：**国，男，1974年2月22日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：沈枫，浙江星舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秀凤，女，1961年2月16日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。被上诉人（原审原告）：宋建国，男，1963年8月29日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被上诉人（原审原告）：包毅，女，1965年10月14日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。被上诉人（原审原告）：吴兖，女，1959年5月6日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。四被上诉人委托诉讼代理人：沈佟奕，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。上诉人**国因与被上诉人刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2019）浙0903民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。**国上诉请求：撤销一审判决，改判其仅支付物业费1027.30元，驳回刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖的一审其他诉讼请求。事实和理由：1.房租押金作为房屋租赁合同的保障，在房屋租赁合同中广泛存在，本案四间商铺属于较大项目，如其未支付押金显然不合常理。2.案涉租房合同第八条载明租赁期内预付10000元押金，若其未支付押金，刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖肯定会在收到租金时提出异议，或者直接主张合同权利。况且，在2019年修改租赁期时，刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖仍然未主张押金，更加不符合逻辑。3.涉案四间商铺每年租金高达135000元，押金10000元低于一般市场行情，原因在于刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖一方现金收取了押金。基于民事证据高度盖然性规则，可以证明其已支付10000元押金的事实，应当从中抵扣相关费用。4.双方后续构成不定期租赁关系，双方均可随时解除租赁关系，其对刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖未造成损失，一审酌定的违约金数额过高。刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖辩称，1.根据“谁主张谁举证”的证明规则，上诉人已经对支付押金的事实承担举证责任，否则承担举证不能的后果。2.从双方的交易习惯看，**国都是通过银行转账的形式支付租金，包括最小额的6000元都是转账形式，故**国以现金支付押金的可能性较小。3.从案涉租房合同第八条内容看，双方只对押金缴纳期限进行了约定，而没有对是否已经支付的情况进行明确，如果**国已经支付押金的话，则无需再在合同中约定押金支付条款。4.**国于2019年9月腾退房屋，直至同年11月份其重新对外租赁，说明**国未提前向其通知不再承租的事实，显然对其造成损失。综上，请求驳回**国的上诉请求，维持原判。刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖向一审法院起诉请求：1.判令**国支付剩余房租费、物业费及违约金共计21402.30元；2.诉讼费由**国承担。一审法院认定事实：刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖分别系位于浙江省舟山市普陀东港街道海洲路148号、146号、144号、150号商铺的产权人。2015年4月7日，刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖共同将上述商铺租赁给**国，双方签订租房合同。合同约定，租期从2015年5月7日起至2020年5月6日止，租金第一年至第三年每年为135000元、第四年为141750元、第五年为148837.50元；房租按年付清，租赁期内发生的水电费、物业费、税金、门前三包费等由承租人承担；租赁期内不得提早解除合同，特殊情况不租的应提早一个月通知，并赔偿违约金10000元。合同另外约定，**国在租赁期间应预付押金10000元。合同签订后，刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖共同委托刘秀凤的丈夫包明海处理商铺租赁的后续事宜，相关房租费用也由**国汇入包明海账户。**国分别于2015年4月7日、2016年5月9日、2017年5月2日按约付了前三年的房租。**国于2018年5月3日汇入租金90000元，于2019年1月10日汇入45000元，于2019年7月19日汇入6125元。**国未支付2019年1月至6月的物业费1027.30元。对于双方有争议的事实：1.**国有无交付10000元押金。租房合同中的押金条款载明，“乙方在租赁期内预付给甲方押金人民币壹万元整。待租期结束乙方结清所有费用后，由甲方退还给乙方”，该条款约定了押金的数额及退还条件，但未明确押金支付情况。故**国仍需举证证明押金的支付情况。**国现在主张与包明海在协商商铺租赁事宜时交付了10000元押金，但未予举证证明，对该主张不予采信。2.双方租赁期限有无变更。合同签订后，双方在租赁期限条款下方备注“经双方协商，租期到2019年1月7日止。租期付款时间为八个月，租费按月为1.125万。合计玖万元整，其余不变”，并由刘秀凤、包明海及**国签字确认。因案涉租费的收取均由包明海负责，**国有理由相信包明海有代理权，故其与包明海达成的租期及租费更改条款的效力能约束刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖。但至2019年1月7日租期结束后，**国并未实际腾退，仍占有使用涉案商铺，且又于2019年1月10日支付了45000元租金，刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖也未持异议，双方实际达成了不定期的房屋租赁协议。一审法院认为，刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖与**国所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应全面履行合同义务。刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖按约交付了租赁房屋，**国应按约支付租金并承担租赁期间所发生的物业费。现**国尚欠10375元租金及1027.30元物业费未予及时支付。**国辩称其已交付10000元押金，可予抵扣欠付租金及物业费，但未予举证证明，对该抗辩意见不予采纳。刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖另要求**国支付10000元违约金，**国辩称，合同中违约金系指提早解除合同所导致的违约赔偿，因双方租期已重新调整，故该赔偿情形已不存在；**国只需承担延付租金所导致的利息损失，故10000元违约金标准过高，请求予以调整。考虑到2019年1月7日租期结束后，刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖与**国实际达成了不定期的房屋租赁协议，**国仍占有使用涉案商铺，刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖无法明确何时能收回涉案商铺，这对刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖后续招租产生一定影响，且**国未按约及时支付房租及物业费。综合上述情形，酌情判令**国承担违约金6000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决：限**国于判决生效之日起十日内支付刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖租金10375元、物业费1027.30元及违约金6000元。二、驳回刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖的其他诉讼请求。一审案件受理费335元，减半收取167.50元，由刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖负担25元，由**国负担142.50元。二审中，当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩意见，本案的争议焦点：一、**国是否已经支付10000元押金；二、一审认定的违约金数额是否合理。**国与刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方后续以具体行为对租赁期限进行变更，实际达成了不定期的房屋租赁协议，对此本院予以确认。关于争议焦点一。案涉租房合同第八条仅约定了押金的数额及退还条件，未明确押金是否已实际支付完毕。同时，双方之间的租金均通过银行转账形式支付，不存在现金支付的例外情形，故**国主张以现金方式支付押金，既缺乏合同依据，又不符合双方的一贯交易习惯。从现有证据分析，**国的主张尚不足以达到民事证据高度盖然性的证明标准，应当承担举证不能的法律后果。关于争议焦点二。不定期租赁合同中，双方的确均可随时解除租赁关系，但均应提前通知对方，给予相对方合理的腾退、交接、寻租等时间。**国未提供证据证明其已提前通知不再继续承租案涉房屋，故一审结合双方的履约情况，以及**国未按约及时支付房租及物业费等情形，酌定违约金为6000元，尚在自由裁量范围内，可以维持。综上所述，**国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费335元，由上诉人**国负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢佑审 判 员 陈吉审 判 员 方燕二〇一九年十二月二十六日法官助理牟聪代书记员 毛赟