山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11216号 上诉人（原审被告）：青岛国越基础工程有限公司，住所地青岛市黄岛区朝阳山路阳光大厦28楼。 法定代表人：丛国栋，董事长。 委托诉讼代理人：商光富，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张校艳，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁柏文，女，1987年1月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王华，山东承泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖英梅，山东承泽律师事务所律师。 原审被告：青岛鼎邦房产营销策划有限公司，住所地青岛市黄岛区井冈山路660号紫锦广场2号楼501。 法定代表人：李爱华，总经理。 原审被告：李爱华，女，1968年4月4日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人青岛国越基础工程有限公司（以下简称国越公司）因与被上诉人丁柏文，原审被告青岛鼎邦房产营销策划有限公司（以下简称鼎邦公司）、李爱华商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 国越公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回丁柏文的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由丁柏文承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，上诉人从未委托鼎邦公司、李爱华收取丁柏文税款，鼎邦公司与上诉人不构成代理关系。二、鼎邦公司、李受华在庭审中明确承认其私自收款后挪用，上诉人不应承担其私自收取客户税费的后果。三、上诉人协助丁柏文办证的前提是其依法依约缴纳办证的税费，如其不向税务机关缴纳税费，上诉人无法履行协助义务。 丁柏文辩称,一、上诉人与鼎邦公司之间形成代理关系，上诉人应承担相应的法律后果。上诉人在售楼处为鼎邦公司安排了办公地点，授权鼎邦公司电话预约、现场接待、代交税款等事务。答辩人接到鼎邦公司法定代表人李爱华的通知后在该办公处刷卡交费。因此，答辩人有理由相信李爱华有权代理上诉人代收税款。一审法院对此认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。二、答辩人从未委托鼎邦公司代缴税款，上诉人的该上诉理由无事实依据。因答辩人认为鼎邦公司系上诉人的代理人，因而将税款交给李爱华。鉴于当前商品房买卖中相关办证事务的操作现状，房屋出售方更熟悉相关流程，因此理应承担更多的协助提示义务。答辩人的交款行为符合当前行业操作习惯。三、李爱华承认私收、挪用税款的后果不应答辩人承担。上诉人对代理人的代理工作没有尽到必要的监督审查义务，后果理应自己承担。因后期上诉人撤走了其在卓越·西海岸的办公场所和人员，答辩人无法联系到上诉人，只有李爱华与之联络，因此答辩人已经尽到了善意相对人的审慎义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 丁柏文向原审法院提出诉讼请求：1、判令国越公司立即为丁柏文办理黄岛区房屋的权属证书；2、判令国越公司支付自2016年1月6日起至实际办理完毕并交付房屋权属证书之日止以950652.63元为基数的违约金，暂计至2019年1月25日为137851.23元；3、判令鼎邦公司、李爱华与国越公司承担连带责任；4、本案诉讼费用由鼎邦公司、李爱华与国越公司承担。事实和理由：2013年3月20日，丁柏文与国越公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定丁柏文购买国越公司位于黄岛区房屋一套。合同第十四条第二款约定双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。后丁柏文按约定向国越公司支付了全部房款。丁柏文于2015年1月5日签收了《收楼声明书》。后李爱华用国越公司的电话通知丁柏文到国越公司处交纳办理房屋产权证的契税等费用，丁柏文于2016年12月27日将全部契税刷卡交给鼎邦公司。但至今鼎邦公司、李爱华与国越公司未将该房屋的产权证办理完毕。庭审过程中，丁柏文明确其第一项诉讼请求为要求国越公司协助办理黄岛区房屋的权属证书,并要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金。 对当事人无争议的事实，原审法院确认如下： 一、2013年3月20日，国越公司与丁柏文作为甲、乙双方签订《青岛市商品房预售合同》。该合同约定：乙方向甲方购买黄岛区（原胶南市）珠海东路215号《金融广场》1栋x单元x层x户房屋，政府批准的规划用途为办公，总房价款为929042元。案涉房屋具备预售条件，预售许可证编号为：青房注字（胶南12）024号；合同第十一条约定，甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同附件一约定付款方式为按揭贷款支付，乙方于2013年3月20日与甲方签约，并付首付房款469042元；乙方于2013年4月20日前应支付房款460000元。 合同补充条款第十四条对产权证办理和逾期办证违约责任的补充约定为：1、买卖双方同意该商品房的产权登记按如下方式办理：1）、买方一次性或分期付款的，买方自行向当地房屋产权登记部门办理，卖方负责在买方办理产权登记的过程中提供必要的协助；2）、买方选择按揭贷款方式付款的，买方应委托贷款机构办理，卖方负责在买方办理产权登记的过程中提供必要的协助。买方应在卖方发出办理房地产证的通知之日起15日内，配合按揭银行（按揭付款时）填写相关资料，并及时提交符合要求的全部资料、证件，缴纳相关费用。……5、房屋初始登记办理的时间为竣工备案后半年内，如因政府及主管部门的原因及工作程序，造成不能如期接收卖方所报送资料或卖方按期递交报建、办证等资料，政府不能按期批复造成卖方不能按约定时间办理产权证的，卖方不承担任何责任；6、如因卖方原因导致办理产权证延迟，卖方因此承担的违约金或赔偿金总额不超过买方已付房屋总价款的百分之一；7、卖方及买方双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买方只能选择其中一项不适用叠加；8、卖方在办理完成房屋初始登记手续后，不再承担延期办证的违约责任。 合同签订后，丁柏文向国越公司支付购房款950652.63元，其中460000元系采用按揭贷款方式支付。2015年1月5日，丁柏文签署收楼声明书，同意收楼。2015年9月16日，国越公司向丁柏文开具了金额为950652.63元的购房款发票。2016年12月26日，丁柏文清还完毕案涉房屋的按揭贷款。 二、2015年，国越公司作为甲方与作为乙方的鼎邦公司签订《卓越?西海岸办证服务合同》，该合同约定服务日期为2015年8月15日至2015年11月14日；合同第四条工作内容约定为：……办证执行工作包括：电话预约、现场接待、引导签字、资料准备（各种表格及房屋交接书）、撤押资料准备、递交办证资料（含正式抵押资料）、缴纳税款、取得房地产权证及他项权证，按照甲方要求准备齐全相关资料办理跟办证有关的其他事宜，项目前期所有办证客户遗留问题解决等。 2015年12月28日，国越公司作为甲方与作为乙方的鼎邦公司签订《卓越?西海岸办证服务合同》补充协议，协议约定：办理服务期限由2015年11月15日续签至2016年6月30日，乙方在集中办理房产证后可申请非驻场办公，零散客户预约办证即可；补充协议未约定的内容以主合同为准。 三、2016年12月27日，丁柏文将135290元汇入鼎邦公司账户。同日，李爱华出具《收到条》，该《收到条》内容为：今收到丁柏文人民币135290元，用来代办珠海东路215号2009、2010、2011三户的契税等费用。 四、2018年8月10日，李爱华出具《承诺书》，该《承诺书》内容为：本人李爱华承诺丁柏文位于珠海东路215号2009、2010、2011三户的《不动产权证》于2018年9月10日之前全部办理完毕，每逾期一天，违约金10000元，每天每套10000元。 五、案涉合同中所记载的《金融广场》系规划名称，该项目现实际名称为《卓越?西海岸》。 双方当事人对以下证据和事实存在争议： 一、国越公司提交《保证及承诺函》一份。用以证明：截止至2017年6月30日，国越公司与鼎邦公司进行交接对帐时，鼎邦公司并没有向国越公司披露已经收了原告的税费，本案之所以逾期办证并产生违约金，均是由鼎邦公司恶意隐瞒所致。 丁柏文质证称，对国越公司提交证据的真实性无异议，但原告不知鼎邦公司、李爱华与国越公司的关系，办证的税费数额及交费时间皆是由李爱华通知丁柏文的，该证据恰证明鼎邦公司为国越公司的委托代理人，在丁柏文将税费交给鼎邦公司后，虽国越公司称其合同期限已结束，但丁柏文未收到国越公司的任何通知，李爱华作为鼎邦公司的法定代表人，其行为构成表见代理，国越公司应当承担相应的办证及支付违约金的责任。 鼎邦公司、李爱华质证称，对证据真实性没有异议，但与国越公司曾签订过两份补充协议，最后一份约定的日期应为2016年12月31日，因为当时丁柏文刷卡交费时我仍在国越公司提供给我的办公地点办公。对保证及承诺函中的签名及公章的真实性无异议，但我只记得当时盖章时只有两张纸，故对除盖章签名页之外的内容不认可。 该《保证及承诺函》中2017年6月30日支付鼎邦公司交易手续费明细记载：出证日期处记载内容为：“已面签，已面签、代缴税，暂不办证，已查封。” 二、鼎邦公司提交《卓越·西海岸办证服务合同》补充协议一份，用以证明：为丁柏文办理房产证是国越公司的义务，鼎邦公司只是在与国越公司合同期内代理其相关办证业务工作。 丁柏文对该证据质证称，该补充协议有国越公司与鼎邦公司的公章及李爱华的签字，对证据真实性可以确认。 国越公司对该证据质证称，对真实性无法确认，我公司没有这份合同，且国越公司与鼎邦公司就委托办证在青岛市市北区人民法院诉讼过，我们调取了当时的案卷也没有此份补充协议。 该《卓越·西海岸办证服务合同》补充协议记载：2016年6月30日，国越公司与鼎邦公司签订该补充协议，双方约定：办理服务期限由2015年6月28日续签至2016年12月31日，鼎邦公司在集中办理房产证后可申请非驻场办公，零散客户预约办证即可；补充协议未约定的内容以主合同为准。 三、国越公司主张其通过电话方式就终止与鼎邦公司办证事宜的情况向购房户进行了告知，但未提交相应证据予以证明；丁柏文主张国越公司未向其公示或告知终止与鼎邦公司办证的事宜。 原审法院认为，丁柏文与国越公司签订的《青岛市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是：一、国越公司与鼎邦公司之间形成何种法律关系；二、国越公司、鼎邦公司及李爱华承担责任的方式及数额。对此，根据已查明的事实和相关法律规定，原审法院作如下分析判定： 一、关于国越公司与鼎邦公司之间形成何种法律关系。 原审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 本案中，国越公司与鼎邦公司先后签订《卓越·西海岸办证服务合同》及二份补充协议，约定由鼎邦公司负责电话预约、现场接待、引导签字等办证执行工作。而李爱华作为鼎邦公司的法定代表人有权代表该公司从事相关业务的办理，故，丁柏文作为购房者根据李爱华的通知到国越公司提供给鼎邦公司的办公场所进行不动产权证的办理并向鼎邦公司交纳相关税费，应认为其已尽到了作为善意相对人的审慎的注意义务，其有理由相信鼎邦公司有权代国越公司收取相应税费。且国越公司所提交的《保证及承诺函》中亦有关于“已面签、代缴税”的记载，亦足以认定国越公司对鼎邦公司在办理不动产权证过程中存在的代为缴税的行为是明知的。至于国越公司与鼎邦公司或李爱华之间的相关约定，对外不能对抗作为善意相对人的丁柏文向其主张权利。故原审法院认定鼎邦公司、李爱华与国越公司之间构成代理法律关系，鼎邦公司代为收取丁柏文税款的行为产生国越公司代为收取相应税款的法律后果。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。国越公司称对期限至2016年12月31日的《补充协议》不予认可且其主张通过电话方式就终止与鼎邦公司办证事宜的情况向购房户进行了告知，但未提交相应证据予以证明，故原审法院对国越公司的抗辩意见不予采信。 二、国越公司、鼎邦公司及李爱华承担责任的方式及数额。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”本案中，丁柏文主张国越公司、鼎邦公司及李爱华之间存在恶意串通要求鼎邦公司、李爱华与国越公司承担连带责任，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故原审法院对其该项请求不予准许。 丁柏文已付清全部购房款,案涉房屋已交付且丁柏文亦已交纳相关税费,庭审中国越公司亦同意协助丁柏文办理房地产权证,故对丁柏文主张要求国越公司协助其办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求,原审法院予以支持。 国越公司收取丁柏文交纳的税款后未协助其办理不动产权证应承担相应的违约责任。根据丁柏文与国越公司签订的案涉商品房预售合同补充条款第十四条的约定，国越公司应支付丁柏文的违约金为9506.52元（950652.63元×1%）。丁柏文主张该条款因系格式条款无效，请求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算国越公司应承担的违约金数额，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而本案双方当事人已对由于出卖人的原因未取得房屋权属证书约定了违约金的计算办法，该约定并不违反法律法规的强制性规定，故合法有效。丁柏文并未举证证明其损失高于按双方约定计算的违约金数额，应承担举证不能的法律后果。故对其主张按上述司法解释第十八条的规定计算损失的请求，原审法院不予支持。 鼎邦公司、李爱华经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条、第一百七十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、国越公司于判决生效之日起30日内协助丁柏文将位于青岛市黄岛区《金融广场》（《卓越·西海岸》）1栋1单元20层2011户的房屋由国越公司名下转移登记至丁柏文名下；二、国越公司于判决生效之日起10日内支付丁柏文违约金9506.52元；三、驳回丁柏文的其他诉讼请求。如果国越公司未按照判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14597元，由丁柏文负担2920元，国越公司负担11677元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议的焦点：鼎邦公司收取丁柏文税费的法律后果应否由上诉人国越公司承担。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为有代理权的，该代理行为有效。本案中，鼎邦公司与国越公司签订《卓越·西海岸办证服务合同》、《补充协议》均约定鼎邦公司负责国越公司预售房屋的电话预约、现场接待、引导签字等办证执行工作，且国越公司为鼎邦公司在涉案房屋预售现场提供了办公场所，据此，本院认为，丁柏文尽到了善意相对人的审慎注意义务，其有理由相信鼎邦公司有权代理国越公司收取相应税费，鼎邦公司的收取税费的行为构成表见代理；其次，国越公司所提交的《保证及承诺函》中载明，其与国越公司交接对账时，涉案房屋标注为“已面签、代缴税”，该证据证明国越公司委托鼎邦公司代收税费。基于以上理由，鼎邦公司收取丁柏文税费的后果应由国越公司承担，据此判决国越公司履行协助房屋办证及支付相应违约金亦无不当。 综上所述，丁柏文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14597元，由上诉人青岛国越基础工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇一九年十二月十七日 书记员  翟国媛