湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4168号上诉人（原审原告）：曾足云，女，1988年9月14日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：凌自强（系曾足云的丈夫），男，1969年2月8日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审被告）：郴州加利申房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区青年大道836号。法定代表人：陶锋杰，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：广东乐安居物业管理有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市苏仙区青年大道836号中源国际城7栋。法定代表人：林富强，该公司总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师。上诉人曾足云因与被上诉人郴州加利申房地产开发有限公司（以下简称加利申公司）、广东乐安居物业管理有限公司郴州分公司（以下简称乐安居郴州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾足云上诉请求：1.撤销一审判决或将本案发回重审；2.案件受理费及其他费用由加利申公司、乐安居郴州分公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、在加利申公司是否应当承担延迟交房违约责任上，一审认定事实不清，适用法律错误。曾足云办理的公积金贷款是直接发放到加利申公司账户，住房公积金贷款在合同约定的交房时间内未到账时，加利申公司没有尽到告知义务，也没有和曾足云协商解决办法，而是单方面迟延交房。2016年11月15日公积金到账后，加利申公司也没有及时通知收房。加利申公司的行为明显属于迟延交房，依法应当承担迟延交房的违约责任。二、一审未予支持曾足云诉请的装修损失错误。根据合同法的规定，标的物质量严重不符合要求致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物，普通的质量问题，则通过物之瑕疵担保制度即履行维修义务来解决。加利申公司授权乐安居郴州分公司办理交房手续，乐安居公司有义务配合曾足云查验、接受房屋。曾足云经验收，发现房屋存在四处不合格问题后，形成两份报告交予两被上诉人，物业公司的前台人员还答应尽快反馈和整改，曾足云也给了两个月的整改时间，两被上诉人既未提出异议，亦未整改，说明其对存在的问题是认可的，由此所产生的装修损失应由两被上诉人承担。存在的四处问题具体为：（1）入户防盗门，合同约定是品牌防火门，但实际安装劣质工程门，门表面锈迹斑斑，拉手断裂；（2）可视对讲机没有信号，物业公司不予维修；（3）水电，合同虽然注明不进房间，但这是霸王条款，应属无效；（4）墙面倾斜，有装修前的照片为证，装修后墙体仍然不直，物业公司人员已经看过现场可以佐证。加利申公司辩称，曾足云上诉所称公积金贷款是直接打入加利申公司账上，加利申公司未尽到通知义务导致其未按时收房，与事实不符。众所周知，签订贷款合同后，银行经公积金中心批准，将贷款发放到贷款人开立的贷款账户并通知贷款人，经贷款人确认后根据贷款人的委托将贷款划转给开发商。曾足云作为贷款人是明知贷款到位时间的，否则必然会因未及时还贷而被银行催贷。曾足云在自身存在迟延付款违约情形下，经加利申公司两次通知，又拖延一年后才收房,诉讼中所提出所谓的延期交房和房屋存在质量问题毫无事实和法律依据，一审法院予以驳回正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。乐安居郴州分公司辩称，一、曾足云起诉案由是房屋买卖合同纠纷，诉讼主张亦是迟延交房和房屋存在质量问题要求赔偿，乐安居郴州分公司与曾足云之间系物业服务合同关系，乐安居郴州分公司不是本案适格被告，一审法院驳回曾足云对乐安居郴州分公司的诉请正确。二、曾足云以乐安居郴州分公司受加利申公司委托办理房屋交接手续为由，要求乐安居郴州分公司对质量问题承担赔偿责任无理，乐安居郴州分公司对质量问题无需承担责任，更何况不存在所谓质量问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曾足云向一审法院起诉请求：1.判令加利申公司支付延迟交房违约金20549元；2.判令加利申公司、乐安居郴州分公司赔偿装修损失11950元；3.本案受理费及其他诉讼费用由加利申公司、乐安居郴州分公司承担。一审法院认定事实：2016年4月30日，曾足云作为买受人与加利申公司作为出卖人签订了《郴州市商品房买卖合同》，该合同主要约定：由曾足云购买加利申公司开发的中源国际城项目中的第9栋31层3110号房；水电安装：每户设独立电表，室内设配电总箱，装一灯一开关，供业主试电；每户设独立水表，厨房预留给水、排水接口，安装给水阀一个；卫生间预留排水、排污接口；入户门卫品牌防火门；安装可视对讲；买受人以市住房公积金贷款方式按期付款；出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但买受人欠付款项的或买受人原因未能办理交楼手续，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。买受人应在接到通知之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，自出卖人书面通知的交房之日起，视为该房屋已符合交房条件，并已实际交付买受人；买受人应自当日起缴纳物业管理费及其相关费用；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。2016年11月15日，曾足云在郴州市住房公积处办理了公积金贷款。2017年3月28日，加利申公司按合同约定的地址向曾足云邮寄了《收楼通知书》，要求曾足云于2017年4月4日来加利申公司处收楼。2017年12月5日，乐安居郴州分公司向曾足云送发了《收楼催告函》，函请曾足云在收到函件后30日内前来办理收楼手续。2018年7月15日，曾足云前往加利申公司办理了收楼手续，与加利申公司签订了住宅工程质量保证书，同日，曾足云与乐安居郴州分公司签订了《前期物业服务协议》。一审法院认为，本案的争议焦点：一、加利申公司是否应当承担迟延交房的违约责任；二、曾足云诉请的装修损失是否应予支持。关于焦点一。根据合同约定，曾足云与加利申公司约定的交房日期为2016年7月30日，但曾足云欠付款项的或因曾足云原因未能办理交楼手续，除双方协商同意解除合同或变更合同外，加利申公司可据实予以延期。本案中，由于曾足云直至2016年11月15日才办理公积金贷款，故加利申公司依约有权延期交房。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，本案中，合同约定曾足云欠付款项时，加利申公司可以据实予以延期交房，但对曾足云交清房款后，加利申公司交房的履行期间没有约定，曾足云与加利申公司就该事项事后亦未达成补充协议，故曾足云在办理公积金贷款，且给予加利申公司必要的准备时间后，可以随时要求加利申公司履行。而曾足云在2016年11月15日办理公积金贷款后，并未积极履行要求加利申公司交付房屋的权利，故加利申公司并不存在延期交房的违约行为。关于焦点二。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。曾足云诉称涉案房屋存在入户防盗门质量不合格、可视门禁没有信号、水电安装不符合标准、墙面倾斜四大不合格问题，但其就入户防盗门质量不合格、可视门禁没有信号，水电安装不符合标准的事实未提供任何证据予以证实，而墙面倾斜仅提供照片予以证明，加利申公司和乐安居郴州分公司对该照片的真实性存疑，曾足云对此未提供其他证据予以佐证，应承担举证不能的责任，故一审法院对曾足云诉请的装修损失不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告曾足云的全部诉讼请求。本案案件受理费612.48元，减半收取306.24元，由原告曾足云负担。”二审中，当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。争议的焦点为：一、加利申公司是否迟延交房，是否构成违约，是否需要承担违约责任；二、曾足云请求两被上诉人赔偿装修损失11950元是否应当支持。关于焦点一。根据商品房买卖合同的约定，曾足云在约定的2016年7月30日未付清房价款时，出卖人有权据实延期交房。曾足云申请办理的公积金贷款在2016年11月15日才发放至加利申公司账户，晚于双方约定的交房时间，加利申公司依约可以延期交房。案涉贷款手续由曾足云自行办理，在银行预留的联系电话也是曾足云自己的，在贷款发放后，曾足云于2016年12月8日及时归还了银行贷款，按照公积金贷款发放的一般流程，并结合曾足云按期归还贷款的事实来分析，曾足云对贷款发放情况应当是知情的，加利申公司对此也没有告知义务。在贷款发放后，加利申公司于2017年3月28日通知曾足云收房，该通知收房的时间系在合理期限内，不存在加利申公司故意拖延交房的事实。因此，本案不足以认定加利申公司存在逾期交房的违约行为，曾足云请求加利申公司支付逾期交房违约与事实和合同约定不符，本院不予支持。关于焦点二。根据商品房买卖合同及其附件的约定，入户门应为品牌防火门，曾足云未提交证据证实交房时安装的入户门并非品牌防火门，交房时入户门生锈的问题应属质量问题，与并非品牌防火门的概念不能等同，因此，曾足云请求两被上诉人赔偿其安装防盗门的费用1800元，与合同约定不符，本院不予支持。根据商品房买卖合同附件三的约定，水电安装的标准为：每户独立设表，室内设配电总箱，装一灯一开关，供业主试电；每户设独立水表，厨房预留给水、排水接口，安装给水阀一个，卫生间预留排水、排污接口。合同中没有约定水通到卫生间，电接通卧室、客厅等，曾足云请求赔偿其开凿客厅、卧室、卫生间的水电管线的费用，没有合同依据，本院不予支持。曾足云主张次卧靠走廊的一个墙面倾斜，但对该倾斜是否属于质量问题无权威机关作出认证，因此，案涉房屋不足以认定存在质量问题。一审中，曾足云仅提供了一张住房电路开槽水管改造费用11000元的收据，据此请求加利申公司赔偿其安装水电和整改墙面的损失，但该收据内容并未涉及墙面整改，曾足云就其所主张的损失亦无证据证实，一审法院不予支持该项诉请正确，本院予以维持。维修可视对讲机的损失，曾足云主张150元，但仅提供了其向案外人大华晟业智能科技公司工作人员微信红包支付60元的记录，该微信记录并未明确系支付维修费用，乐安居郴州分公司经与大华晟业智能科技公司的工作人员核实，确认该60元系自愿支付的感谢费。因此，该60元不足以认定系曾足云支出的维修费用，曾足云请求两被上诉人赔偿于法无据，本院不予支持。综上所述，加利申公司不存在延期交房的违约行为，不应支付逾期交房违约金；曾足云主张加利申公司和乐安居郴州分公司赔偿因房屋存在的四处问题所产生的损失，与合同约定和法律规定不符；曾足云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612.48元，由曾足云负担。本判决为终审判决。长蒋伟审判长蒋伟员林海波审判员林海波员杨利平审判员杨利平二〇一九年十二月二十三日李敏法官助理李敏记员梁俊雯书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。