贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初10404号原告:中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市遵义路22号。负责人:何健，该分行行长。委托诉讼代理人:姚勇，男，1962年11月23日生，土家族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，该分行员工，特别授权代理。委托诉讼代理人:刘洋，贵州心达律师事务所律师，一般授权代理。被告:卢森进，男，1980年5月26日生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。被告：陈启英，女，1985年9月17日生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市，系卢森进之妻。被告：贵州义诚房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市下五屯义诚山水小区15号商铺。法定代表人:付忠进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨贵凤，女，1983年9月15日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市,该公司办公室主任，特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称“建设银行黔西南分行”）与被告卢森进、陈启英、贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称“义诚房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行黔西南分行的委托诉讼代理人姚勇、刘洋，被告义诚房开公司的委托诉讼代理人杨贵凤到庭参加诉讼，被告卢森进、陈启英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1.判决解除建设银行黔西南分行与卢森进、陈启英签订的《个人住房(商业用房)借款合同》;2.判决卢森进、陈启英立即偿还建设银行黔西南分行借款本金219600.28元，截至2019年8月27日拖欠的利息2808.95元、罚息及复利58.26元，并自2019年8月28日起按合同约定的罚息利率计付利息、罚息、复利至本息全部清偿之日止;3.判决义诚房开公司对第二项诉讼请求确定的金额承担连带还款责任;4.判决建设银行黔西南分行对卢森进、陈启英所有的位于兴义市下五屯公园北路xx小区xx幢xx层xx-xx号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权;5.本案诉讼费由卢森进、陈启英、义诚房开公司共同承担。事实及理由：义诚房开公司于2014年1月20日与建设银行黔西南分行签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定由建设银行黔西南分行为义诚房开公司开发并依法销售的位于兴义市××路“xx小区”三期的商品房发放个人住房贷款，义诚房开公司同意在建设银行黔西南分行承诺的贷款额度内，对每一购房人向建设银行黔西南分行的借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。同日，义诚房开公司与建设银行黔西南分行签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，保证合同约定本合同所指“债务人”系因购置位于兴义市××路“xx小区”三期项目所属之住房或商业用房而与乙方(建设银行黔西南分行)发生借贷关系的全部债务人，合同所称“主合同”指在本合同第二条约定的期间内，乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律文件；同时约定，合同所担保的债权指自2014年1月20日至2024年1月20日期间因乙方向债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、利息(合复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；保证的方式为连带责任保证；保证的期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2015年4月17日，卢森进、陈启英因购买“xx”小区xx幢xx层xx-xx号房屋而向建设银行黔西南分行申请住房贷款270000元，建设银行黔西南分行审查后同意发放贷款，双方于2015年5月5日签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定借款本金为270000元，期限为180个月，贷款利率为浮动利率，按人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%计算，同时约定合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行利率的水平上上浮50%，还款方式为按月等额本息还款，借款的担保方式为抵押加阶段性保证；同时合同还约定，借款人违约或出现可能危及贷款人债权的情形的，贷款人可以采取停止发放合同项下借款、宣布贷款立即到期要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、向借款人收取违约金、对借款人未按时归还的借款本金和利息自逾期之日起至清偿之日止按合同约定的罚息利率计收罚息和复利等一项或几项权利。卢森进、陈启英作为借款人和抵押人在合同的借款人栏及抵押人栏签字捺印。合同签订后，建设银行黔西南分行于2015年7月20日将270000元借款根据合同约定发放至义诚房开公司的账户，履行了合同义务。卢森进、陈启英履行部分合同义务后自2019年6月起多次发生逾期，根据借款合同的约定，建设银行黔西南分行有权解除与卢森进、陈启英的借贷关系，宣布贷款提前到期，要求卢森进、陈启英立即清偿全部借款本息并按照合同约定计收罚息和复利。为此，建设银行黔西南分行诉至法院要求判决支持前述诉讼请求。义诚房开公司辩称，建设银行黔西南分行诉请属实，卢森进、陈启英购买的房屋未办理房屋产权证，按照合同约定，我公司愿意承担连带还款责任。卢森进、陈启英未作答辩，亦未在举证期限内提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年1月20日，建设银行黔西南分行与义诚房开公司分别签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定建设银行黔西南分行对符合贷款条件的购房人购买义诚房开公司开发建设并依法销售的位于兴义市××路“xx小区”三期的商品房发放个人住房贷款，义诚房开公司作为最高额连带责任保证人，对自2014年1月20日至2024年1月20日期间因购置义诚房开公司依法销售和中介销售的“xx小区”三期项目所属的住房或商业用房而与建设银行黔西南分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带责任保证，担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应当向建设银行黔西南分行支付的其他款项、建设银行黔西南分行为实现债权与担保权而发生的一切费用，担保责任的最高限额为人民币壹亿叁仟万元整。保证期间按建设银行黔西南分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建设银行黔西南分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押权人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2015年4月14日，卢森进、陈启英因购买“xx”小区xx幢xx层xx-xx号房屋而向建设银行黔西南分行申请住房贷款270000元，建设银行黔西南分行审查同意后，双方于2015年5月5日签订《个人住房(商业用房)借款合同》，合同主要约定：1.借款本金270000元；2.借款期限180个月，即2015年5月5日至2030年5月5日；3.合同项下的贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；4.本合同采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2306.96元，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，如当月没有借款期限起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日，采取委托扣款方式还款。借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；5.担保方式为抵押加阶段性保证，借款人作为抵押人，以该合同项下贷款所购房屋作为抵押物，为借款本息等债务提供抵押担保……。上述合同签订后，建设银行黔西南分行向卢森进、陈启英指定的义诚房开公司银行主账户下卢森进的子账户支付270000元，卢森进、陈启英使用上述贷款资金后，没有按照双方合同约定还本付息，截止至2019年11月19日，卢森进、陈启英尚欠建设银行黔西南分行借款本金216600.28元、利息4655.33元、罚息95.67元、复利100.29元。2015年10月26日，建设银行黔西南分行与卢森进、陈启英对上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记。上述事实，有建设银行黔西南分行及义诚房开公司的陈述，建设银行黔西南分行提交的建设银行黔西南分行营业执照、负责人身份证明及身份证复印件各1份；卢森进与陈启英身份证及结婚证复印件各1份；义诚房开公司企业信用报告1份；《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《房屋预告登记证明》、《中国建设银行个人贷款对账单》等在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，卢森进、陈启英经本院传票传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利义务的放弃。依法成立的合同，受法律保护。本案中，卢森进、陈启英作为共同借款人与建设银行黔西南分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及义诚房开公司与建设银行黔西南分行签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均成立生效。生效的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面地履行各自的义务。建设银行黔西南分行作为贷款人，已按合同约定向义诚房开公司支付了卢森进、陈启英的购房贷款资金，卢森进、陈启英作为共同借款人，未按照合同约定归还借款本金及支付利息，构成违约，因双方在合同中约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因此，建设银行黔西南分行作为贷款人，在借款人卢森进、陈启英逾期偿还借款本息构成违约的情况下，有权解除其与借款人卢森进、陈启英之间的借贷关系，并宣布贷款立即到期，故建设银行黔西南分行诉请解除其与卢森进、陈启英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并依据双方约定诉请卢森进、陈启英偿还借款本息的请求，本院予以支持。截止2019年11月19日，卢森进、陈启英尚欠建设银行黔西南分行借款本金216600.28元、期内利息4655.33元，本院予以确认。关于本案罚息、复利的主张是否得到支持的问题。建设银行黔西南分行与卢森进、陈启英签订《个人住房（商业用房）借款合同》对罚息和复利进行了明确约定，此系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，卢森进、陈启英未按合同约定的分期还款计划期限归还借款，应按照合同约定计算罚息、复利，故本院对建设银行黔西南分行请求卢森进、陈启英按合同约定支付罚息、复利的主张予以支持。建设银行黔西南分行与卢森进、陈启英在合同中约定罚息利率在贷款利率的基础上加收50%，借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，复利自逾期之日起对不按时偿付的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计收复利。经核算，建设银行黔西南分行主张截止至2019年11月19日的罚息95.67元、复利100.29元，符合双方约定的计算方式，且未违反法律规定，本院予以确认。由于涉案借款合同中约定的贷款利率是浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，且自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案借款在2019年11月20日之后的利息（罚息及复利）则以尚欠的借款本金和期内利息之和为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%后再上浮50%计算。关于建设银行黔西南分行是否对卢森进、陈启英所购买房屋享有优先受偿权问题。虽然建设银行黔西南分行与卢森进、陈启英在《个人住房（商业用房）借款合同》约定将贷款购买的房屋抵押给建设银行黔西南分行担保债权实现，且办理了抵押权预告登记，但涉案抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至卢森进、陈启英名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，建设银行黔西南分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案争房屋的处分，但并非对案争房屋享有现实抵押权，故建设银行黔西南分行对涉案房屋不享有优先受偿权，建设银行黔西南分行的该项主张缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于义诚房开公司是否应对卢森进、陈启英所欠上述债务承担连带清偿责任问题。因义诚房开公司与建设银行黔西南分行在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同书》中约定，对自2014年1月20日至2024年1月20日期间因建设银行黔西南分行向购置位于兴义市××路“xx小区”三期项目房产的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权承担连带责任保证，并约定保证期间自建设银行黔西南分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押权人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案中，建设银行黔西南分行与债务人卢森进、陈启英仅办理了抵押权预告登记手续，并未完成抵押物的抵押登记，抵押权未成立生效，故卢森进、陈启英所欠债务尚处于义诚房开公司保证期间，因此，义诚房开公司作为涉案债务的连带责任保证人，应对卢森进、陈启英所欠上述债务承担连带清偿责任。义诚房开公司承担连带保证责任后，有权向卢森进、陈启英追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与卢森进、陈启英于2015年5月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、卢森进、陈启英于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2019年11月19日的借款本金216600.28元、期内利息4655.33元、罚息95.67元、复利100.29元，合计221451.57元，并以221255.61元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%后再上浮50%从2019年11月20日起计算至借款清偿完毕之日止；三、贵州义诚房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向卢森进、陈启英追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4738元，减半收取2369元，由贵州义诚房地产开发有限公司、卢森进、陈启英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  韩显丽二〇一九年十二月十七日书记员  陈贵芳