江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0982民初3521号 原告：孙武英，女，1976年10月21日生，汉族，无业，住樟树市。 被告：江西*创置业有限公司，住所地樟树市。 委托诉讼代理人：熊俊莹，江西新青年律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告孙武英（下称原告）与被告江西*创置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与被告的委托诉讼代理人熊俊莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理产权证；2、被告按原告所购房屋价款总额的1%向原告支付违约金4428.41元；3、被告向原告退还所交税费、办证费、房屋维修基金合计19196元；4、诉讼费由被告负担。 事实和理由：2016年3月22日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告向被告购买位于樟树市**第**号的商铺，被告应于2016年12月31日前交房，交房后90日内办理不动产权证，取得不动产证后300日内办理房屋所有权证及土地使用权证，即被告应当于2017年12月31日之前为原告办理所购房屋的房屋所有权证书。但直至2019年7月14日，原告仍未取得房屋所有权证书。被告的行为已经构成违约，依法应当立即为原告办理房屋所有权证并支付违约金。 被告辩称，1、答辩人与原告签订商品房买卖合同后，一直在积极办理不动产权证。但由于设计公司的原因，部分楼栋消防尚未验收通过。为了早日办证，答辩人正加紧进行消防整改。目前，2#楼、3#楼已通过消防审批，答辩人也已将办证材料提交至办证机关，其他楼栋也正积极办理相关手续。因此，原告未按期取得不动产权证不是被告的过错造成的。2、原告与答辩人签订商品房买卖合同时，与答辩人还签订了商铺承包经营管理合同，已就所购买商铺享有了收益权利，是否颁发不动产权证并不影响原告对该商铺的占有、使用、收益的权利，即原告没有造成实质性损失。原告未提供证据证明答辩人违约造成其实际损失时，法院可以结合合同约定及履行情况、当事人的过错程度及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。原告请求由答辩人支付违约金缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告要求答辩人支付违约金的诉讼请求。 原告向本院提交了如下证据：1、原告的身份证和被告的营业执照，证明双方的基本情况和主体资格。2、付款结算单、收款收据、按揭贷款借款借据和商品房买卖合同，证明双方签订的商品房买卖合同约定：原告向被告购买位于樟树市**第6幢3层338号商铺的总价款为442841元，并约定了相关违约责任以及原告于2016年2月29日向被告支付购房款222841元、办证等费用19196元并通过银行按揭贷款22万元。3、樟树市房地产管理局出具的关于周丽红信访事项调处情况的报告和办理周丽红信访事项处理意见书、被告出具的承诺书，证明包括原告在内的未办证业主向樟树市房地产管理局反映情况和该局找被告进行协调处理以及在2019年6月21日，被告向**商业商铺购买业主承诺：同意本公司在9月30日前办理产权证，如未办理将给予相应的赔偿。 被告的质证意见是：对于第1组证据无异议。对于第2组证据的真实性、合法性和关联性无异议，但对于其证明目的有异议，认为根据商品房买卖合同第十五条第三项规定，办不了房产证责任不在被告。对于第三组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，认为周丽红非本案当事人，处理意见未加盖出具单位公章，均系影印件，不能达到原告的证明目的；承诺书系复印件，不符合证据的法定形式要件，此外，该公开信并未生效，是被告在与原告协商过程中作出的调解方案，未经原告签字认可，已经失效并撤回，其不具有法律效力。 本院认为，被告对于第1组证据无异议，故对于该组证据予以认定。关于第2组证据，被告的异议不能成立，本院不予采信，故对于该组证据也予以认定。关于第3组证据，虽然该组证据系复印件，但被告并未否定其存在，并认可系自己与原告等业主协商的结果，该组证据客观真实、来源合法并与本案有关联，具有相应的证明力，故对于该组证据也予以认定。 被告向本院提交了自己与原告签订的商铺承包经营管理合同一份，证明原告在与自己签订商品房买卖合同时，又与自己签订了商铺承包经营管理合同，自己根据该承包经营管理合同向原告支付了3年的承包费，即原告已经就购买商铺取得了收益，自己未为原告办理商铺的房产证也未给其造成实际损失。 原告对于该组证据本身无异议，但认为承包经营管理合同第四条第2项第1目所规定的付款时间不合理，系被告设置的陷阱。 本院认为，原告取得所购商铺的房产证，其作用不限于取得发包商铺的承包费，何况承包费还存在多少的区别；此外，原告因未取得房产证，其行使财产所有权时明显存在若干障碍：如不能合法转让、不能以此作为抵押物进行抵押贷款，等等。故本院对于该组证据的真实性、合法性和关联性予以认定，但对于其关于未给原告造成实际损失的证明目的不予认定。 根据原告和被告提交的证据及本院庭审调查情况和认证结果，本案查明的事实如下: 2016年3月22日，原告与被告签订商品房买卖合同（含补充协议）一份，约定：原告向被告购买位于樟树市**第6幢3层338号的商铺一个，建筑面积65.04平方米，单价6808.75元/平方米，总价款442841元（其中首付款222841元、商业贷款22万元），首付款于合同签订之日支付，按揭贷款于被告通知之日起7日内办理；被告于2016年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格且符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且原告选择不退房的，被告则应当按已付房款的1%向原告支付违约金；双方同意在商品房交付使用360日内办理权属登记；等等。同年2月29日，原告向被告支付购房首付款222841元（其中以前3年的商铺承包金抵扣79711元），并交纳了办证等费用19196元（包括契税17714元、维修基金879元、产权办证代收费603元），同时还于同年6月1日按约办理了按揭贷款22万元。 2016年3月22日，原告与被告还签订了商铺承包经营管理合同一份，约定：由原告将上述购买的商铺发包给被告经营管理；期限为10年即自2017年1月1日起至2026年12月31日止；前3年商铺经营收益款共计18%，该费用已用于冲抵原告应当缴纳的购房款，即该3年内被告无需向原告支付任何款项；等等。之后，被告按约向原告交付商铺，但未按约为原告办理房屋所有权证书。2019年1月16日，在与原告同时购买被告商铺的业主周丽红向樟树市房地产管理局反映被告未办理房屋所有权证后，对周丽红作出了答复，并拟督促被告按承诺尽快办证。原告向被告催办无果后，还至樟树市信访局要求解决办证事宜，但也无果。2019年6月21日，被告在与原告等购买商铺的业主协商后，向包括原告在内的业主作出承诺：业主同意我司在2019年9月30日前办理完相关产权登记手续，赔偿按合同执行；如我公司未能按上述时间办理，则给予相应的赔偿；等等。但被告在承诺的期限届满后，仍然未为原告办理涉案商铺的房屋所有权证书。原告因催办房屋所有权证书无果而涉讼，提出上述请求。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同和商铺承包经营管理合同，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该两份合同均合法有效，双方均按合同约定履行自己的义务。原告已按约履行了向被告支付了购房款（含按揭贷款）的义务，也履行了将购买商铺交付被告承包经营的义务，而被告未按约为原告办理相关商铺的权属证书构成违约，依法应当按约履行办理房屋所有权证书和向原告支付违约金的义务。原告要求由被告办证及支付违约金的请求于法有据，本院均予以支持；但是，考虑到被告未按合同约定履行为原告办理房屋所有权证义务，客观上存在建筑工程的消防验收管理部门调整即由原来的消防部门变更为建设部门，给办证工作带来了实际影响，该情形也属于民法上的不可抗力，故依法可适当免除被告的部分违约责任。因被告负有为原告办证的义务，其向原告收取的办证等费用系办证所需费用，依法不应退还原告。原告请求由被告退还办证等费用19196元的请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江西*创置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，为原告孙武英办理位于樟树市**第6**号商铺的房屋所有权证书； 二、被告江西*创置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，一次性向原告孙武英支付违约金2214.21元； 三、驳回原告孙武英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费共计195元（已经减半收取），由被告江西*创置业有限公司负担（与上述违约金同期支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 审判员  涂睿 二〇一九年十二月三十日                                                                            法官助理  王丽娟                                                                                  书记员  余惠娟