上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31294号原告：上海镌新企业管理有限公司。法定代表人：许某某。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。被告：上海巨方文化传媒有限公司。法定代表人：杨某某。原告上海镌新企业管理有限公司与被告上海巨方文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，并分别于2019年9月26日、11月25日公开开庭进行了审理。原告上海镌新企业管理有限公司的委托诉讼代理人高树升，被告上海巨方文化传媒有限公司的法定代表人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海镌新企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2018年3月1日解除；2、判令被告将租赁场所恢复原状后交付原告；3、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种相同)76,934.40元(2017年2月1日至2018年2月28日,6,042元/月,2017年2月已付1,611.20元);4、判令被告向原告支付房屋占用费24,168元(2018年3月1日至2018年6月30日,6,042元/月);5、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金21,277元(按按日千分之一暂计至2019年7月31日,实际计至租金付清之日止)：6、判令被告向原告支付综合物业服务费20,635.55元(2016年11月1日至2018年6月30日,1,033.50元/月,2016年11月已付33.45元);7、判令被告向原告支付逾期支付物业费的违约金6,125.76元(按日千分之一暂计至2019年7月31日,实际计至综合物业服务费付清之日止);8、判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金12,084元(6,042元*2);9、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原告与被告签订了《XX城市广场商铺租赁合同》,并于后续签订了补充协议,约定被告承租原告名下位于上海市XX路XXX号七宝XX城市广场XX层编号为XX-XXX的商铺1间,租赁面积为15.9平方米,租赁期限为3个租赁年度,租赁起始日自2016年7月23日开始计算,被告在第一个租赁年度的租金自租赁起始日开始缴纳租金,第一个租赁年度的月租金为6,042元,租金按自然季度支付,被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告按照约定向被告交付了租赁场所。2016年7月23日,七宝XX广场与租赁场所同时开业。被告经营期间,于2017年2月1日开始拖欠租金。期间,原告多次催要租金等,但被告一直置之不理。2018年2月28日,原告致函被告,双方之间签订的租赁合同于2018年3月1日解除,要求被告支付租金、物业费、合同解除违约金等。原告认为,原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁场所,被告拒不支付租金等行为已经构成根本违约。为了维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定,特诉至贵院,请求依法判如诉请。被告上海巨方文化传媒有限公司辩称，原告公司的企业虽然大，但是当时招商答应的承诺均未做到，之后商铺的经营者一起与之协商，但是由于原告公司的老总频繁更换，什么服务都没有，经营者想要自己开展活动，来进行自救的经营行为，但是由于原告的招商经理一直更换，被告当时想无法经营，所以在经营了三个月之后就不再经营了，当初押金与房租都是交了的，但后一期的房租未交，之后原告停电停水，并表示其是于2016年7月进场，在2016年10月底搬离。本院经审理认定事实如下：2016年6月由原告作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)签订《商铺租赁合同》一份，鉴于：1、甲方受租赁场所所有权人的委托,有权以受托人的名义将上海七宝XX城市广场内的本合同租赁场所租赁给乙方。2、甲方获授权对广场商业经营、广场公共部分进行经营管理。甲方对广场实行统一的招商管理、经营管理、服务管理,具有对广场经营秩序管理、招商管理、经营管理的权利。3、如乙方为公司,则乙方系合法设立的企业,并取得工商等政府部门颁发的营业执照等合法经营手续,其经营范围具体详见乙方营业执照(本合同附件3)。如乙方为自然人的,则乙方保证其具有签署履行本合同及从事本合同所述经营事项的完全民事行为能力。4、如乙方经营国内及(或)国际知名、驰名品牌商品或者提供国内及(或)国际知名、驰名品牌项下的服务,乙方保证为该品牌的所有权人,或已取得该品牌权利人的充分授权,并将相关授权文件提供给甲方。5、乙方已对租赁场所的设计规划状况及其建设现状,包括但不限于对房屋结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解,接受并认为适用于乙方经营所需。鉴此,经甲、乙双方友好协商,就乙方承租该广场商铺作为经营场所之租赁事宜,签订本租赁合同,以资共同遵守。第一条租赁标的及租赁用途：1.1甲方将位于中华人民共和国/省上海市XX路XXX号的七宝XX广场/XX城/区(期)/号楼第XX层的编号为XX-XXX的商铺共1间出租给乙方。租赁场所平面图详见本合同附件1。1.2乙方承租的租赁场所面积暂计为15.9平方米,具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。1.3本合同所称“计租面积”是指附件1《租赁场所平面图》红线圈定范围内的面积，包括外墙中线内侧投影面积以及租赁场所的玻璃门、店面、租赁场所范围内的建筑结构、设备设施所占面积,以及租赁场所与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半,租赁场所与公共区域的隔墙所占面积的全部等。乙方如有专用楼梯、专用消防通道、专用卫生间等专用设施的,该等面积也应计算在内。1.4如乙方对租赁场所的计租面积有异议的,双方可以协商委托有资质的测绘机构对该租赁场所的计租面积进行测量。如实测面积与计租面积误差小于或等于正负3%的,则计租面积不进行调整,仍以本合同约定的计租面积为准,与测绘相关的一切费用由乙方承担;如实测面积与计租面积误差大于正负3%的,乙方应承担测绘的相关费用。则测绘后的面积作为新的计租面积,对于已交租金或综合物业服务费根据新的计租面积实行多退少补。1.5乙方承诺承租租赁场所仅作为经营配套,品牌薇薇摄影,业态配套一生活配套/服务一婚纱店之用途,并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。未经甲方书面同意,乙方不得自行更换品牌及业态，否则甲方有权要求乙方限期改正,乙方并应按照本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度日保底租金2倍的金额向甲方支付在变更用途/品牌/种类期间的违约金。经甲方书面催告后，乙方仍未整改的，甲方有权单方提前解除本合同,乙方应承担导致合同解除的违约责任。第二条广场商业物业管理：2.1该广场由山东XX商业物业管理有限公司上海闵行分公司进行统一的商业物业管理服务。甲方可根据情况委托第三方专业公司承担部分商业物业管理服务工作。2.2物业管理公司根据国家相关法律法规规定及本合同约定,提供商业物业管理服务。物业管理公司具体管理服务服务内容以《XX广场/商业街商业管理公约》为准。2.2.1物业管理公司有权根据本合同的相关约定以及广场的具体情况制定并向商户发出商场管理规定及其有关规定、指引,包括但不限于《租户手册》等。乙方应遵守前述的各项规定。2.2.2乙方应在接收租赁场所时签署《XX广场/商业街商业管理公约》。商业物业服务的内容及相关权利义务关系由乙方与物业管理公司在《XX广场/商业街商业管理公约》中约定。物业管理公司有权援引本合同项下有关商业物业管理服务约定或《XX广场/商业街商业管理公约》直接向乙方主张权利。2.3双方同意，该广场每年1月1日至12月31日的营业时间为每日的10：00至晚上22：00。物业管理公司有权根据实际需要在提前通知乙方后调整该统一营业时间。第三条租赁期限及续租：3.1甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度,自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”,均系指自租赁起始日起向后推算,每满十二个月为一个租赁年度;本合同所称“租赁月度”,均系指自租赁起始日起向后推算,每满一个月为一个租赁月度(如2月15日至3月14日为一个租赁月度)。3.2租赁起始日自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。3.3甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年7月5日。3.4乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2016年7月23日。3.5若非因甲方原因,乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业,除仍应支付租金、综合物业服务费及其他费用外,乙方每逾期一日应按照本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度日保底租金2倍的金额作为违约金。经甲方催告后，乙方逾期开业超过30日,甲方有权解除合同,乙方应承担导致合同解除的违约责任。若因甲方原因导致乙方无法开业的，甲方免收不能营业期间的租金或租金起计日顺延，直至甲方的影响因素消除之日止。因甲方原因导致乙方自本合同约定的开业日(包括因甲方原因顺延的开业日)后60日仍不能取得营业执照的或延期开业超过60日的，乙方有权经催告后合理期限内解除合同并追究甲方合同解除的违约责任。3.6甲方同意给予乙方30天的装修期,该装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所最迟开业日之前一日的期间。除因甲方原因导致逾期交付或逾期装修而装修期予以相应顺延的外，该装修期不因其他原因而延期。装修期内，乙方应按本合同第3.6.1条的约定承担有关费用。3.6.1装修期内,乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费;装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕且无任何违约行为后物业管理公司申请退还，经物业管理公司确认无误后三十日内将装修保证金无息退还乙方。乙方亦可向物业管理公司申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。除此之外，乙方还应向物业管理公司支付整体开业前装修期管理费318元。3.7租赁期限届满前，乙方如希望续租，应于租赁期限届满180日前以书面形式向甲方提出,在同等条件下，乙方对该租赁场所享有优先承租权。在本合同有效期届满前180日内,若甲方邀请乙方以及其他租赁意向方报送租赁方案,乙方应在收到甲方通知后15日内按甲方的要求报送新的租赁方案,否则视为乙方放弃优先承租权。甲乙双方就续租达成一致的，应于租赁期限届满之日前90日内重新签订租赁合同，否则视为乙方不续租。在本合同有效期届满前180日内，甲方在事先通知乙方后，有权让潜在的租赁场所的租户在不影响乙方正常经营的情况下参观租赁场所，乙方应给予必要的配合。第四条租金、综合物业服务费和其他费用及支付：4.1租金：4.1.1除非本合同另有约定,租赁起始日即为租金起计日,自租金起计日开始计算租金。4.1.2租赁场所的租金标准如下：第1年，租金标准：285元/平方米/月，月租金额为4,531.50元，年租金额为54,378元；第2年，租金标准：380元/平方米/月，月租金额为6,042元，年租金额为72,504元。4.2综合物业服务费：4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费,该综合物业服务费的标准65元/月/平方米,该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用，统一营业时间内的中央空调使用费。4.2.2综合物业服务费起交日期自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。4.2.3乙方明白及同意,在租赁期间,物业管理公司有权根据当地的居民消费价格指数以及该商业街实际运作成本的变化重新测算调整上述综合物业服务费并书面通知乙方,乙方应按照物业管理公司书面通知调整后的标准支付综合物业服务费，但该等调整应适用于该商业街内与乙方同类业态的所有商户。4.3其他费用：4.3.1公用事业费：乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用由乙方承担。乙方应按物业管理公司之《付款通知书》的要求按时足额支付水、电、燃气等公用事业费。乙方自行开户缴费的，由乙方按公用事业单位的缴费通知自行支付，需物业管理公司代收代付的，则由物业管理公司根据乙方实际使用量(专门的独立仪表计量)代收代付给相应的公用事业部门。本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价6元/立方;电费单价1.45元/度;燃气单价/元/立方。如公用事业部门调整公用事业收费标准的,则物业管理公司有权调整上述公用事业收费标准。4.3.4垃圾清运费：日常垃圾费用包含在综合物业服务费中。餐厨垃圾清运费另计(每桶80元,每桶240L)。4.4租金支付：4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或未期租金为非完整自然季度的,则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣,其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金,如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书),甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票。4.4.3甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满后之次日起缴交,乙方每月应缴交的租金为6,042元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起/个租赁月度届满后之次日起缴交,乙方每月应缴交的租金为6,042元。自第3个租赁年度开始,乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内,向甲方预付12,084元租金,该预付租金的金额不得低于本合同第4.1.2条约定的第2个租赁年度两个完整月的租金之和,该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金,直至全部抵减完毕。甲方收到该预付租金后,先开具收款收据给乙方,待乙方租赁场所开业后十五个工作日内,乙方凭此收据换取租赁房屋的正式发票。4.5综合物业服务费支付：4.5.1乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或未期综合物业服务费为非完整自然季度的,则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数。4.5.2乙方应根据物业管理公司的付款通知要求，于每个自然季度未月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费,如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，物业管理公司收到乙方支付的综合物业服务费后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式票据。租赁起始日当个自然季度的综合物业服务费自预付管理费中扣除,差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向物业管理公司补足。4.5.3乙方应于本合同生效之日起十五日内,向物业管理公司预付2,067元综合物业服务费,该预付服务费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和,该预付管理费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费,直至全部抵减完毕。物业管理公司收到该预付服务费后,先开具收款收据给乙方,待抵减此后综合物业服务费并全部抵减完时,乙方凭此收据换取正式物业服务费发票。4.7根据本合同的规定,如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等),每逾期一日,乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的千分之五作为违约金。若乙方延迟超过30日经书面催告后仍不予支付或补交上述款项的,甲方有权解除本合同。4.11租金及履约保证金的收款账户：户名：上海镌新企业管理有限公司；开户行：上海银行XX支行；账号：XXXXXXXXXXXXXXXX；综合物业服务费的收款账户：户名：上海镌新企业管理有限公司；开户行：上海银行XXX支行；账号：XXXXXXXXXXXXXXXX。第五条履约保证金和质量保证金：5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款,乙方应在本合同生效后5日内向甲方支付14,151元作为履约保证金(该履约保证金不得低于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度两个完整月的租金及本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费的金额之和)。如甲方在签订本合同后5日内未收到履约保证金,经催告后5日内仍未缴纳的，甲方有权解除本合同并将租赁场所另租他人,乙方应承担导致合同解除的违约责任。5.2履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额无息退还给乙方：(1)乙方应于本合同终止后5日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足)，并按本合同约定退还租赁场所；(2)乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.5质量保证金：为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求,乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计10,000元,作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生商铺出售的商品(或提供的服务)质量不符合国家规定或有损于广场的整体声誉,或者乙方违规经营遭到政府部门处罚,可能对广场造成不利影响时,物业管理公司均可从质量保证金中扣减、抵销上述金额(具体金额以书面通知为准),物业管理公司有权从质量保证金中向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。质量保证金由乙方在接到物业管理公司书面通知后5日内予以补足。本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退还给乙方。第十三条退还租赁场所及清铺：13.1本合同解除或终止后,乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所,包括撤出在租赁场所内的所有人员,搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品,结清应付未付的各项费用,将租赁场所恢复原状并以租赁场所清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交付甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有,甲方可自行处置。13.2乙方于迁出租赁场所的过程中,不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备,不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的设施设备。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后,双方应签署书面交接书。13.3无论本合同因何种原因解除/终止,乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续,并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金,且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)。13.5乙方在交还租赁场所时应该恢复原状而不予恢复的,甲方有权自行委托别人恢复,所有费用甲方有权向乙方追索。13.6若乙方交还租赁场所时,甲方发现交还的租赁场所建筑结构状况与甲方交付时的结构状况不同的,或建筑结构、消防系统及甲方提供的其他设施或设备有损坏的(使用期间合理损耗除外),乙方应负责恢复原状或赔偿损失,并承担所有相关的费用;若在交还甲方后经鉴定发现系乙方租赁期间造成的上述损坏,甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。13.7自本合同解除或终止之日起,乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的,其占用不能视为本合同续期。乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费,从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。13.8乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的,则甲、乙双方同意,甲方有权采取包括并不限于停止、切断能源(水、电、气)供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施,或采取任何措施进入该租赁场所,对该租赁场所进行强制清场。13.8.1乙方拒不交还租赁场所的,甲方有权在发出书面强制清场通知后在通知的期限内自行或在公证人员或无关第三人见证之下采取任何必要措施进入租赁场所(包括但不限于自行进入、封铺等方式),按照其认为适当的方式处理乙方遗留在租赁场所内的物品、货品以便收回租赁场所。13.8.2对于租赁场所内乙方的物品及货品,甲方有权对该等物品及货品登记造册后搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存,甲方对因此而引起的乙方损失概不负责;同时,甲方有权就该等物品及货品向乙方收取仓储费用。如自该等物品及货品被搬离后的30日内,乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用,则甲方有权按照其认为适当的方式转让、丢弃或以任何其他方式自行处置该等物品及货品,甲方上述行为产生的一切合理费用,应由乙方承担。季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品不予保存,甲方可进行及时处理,不受本款约定时间的限制。13.8.3对于乙方在租赁场所内的装修或添加构筑物,甲方有权自行清除,因清除装修物而花费的所有费用乙方应予承担。无论甲方是否对装修物采取清除措施,乙方均无权对该装修物主张任何权利。13.8.4如乙方有拖欠甲方任何款项,则甲方有权将乙方遗留在租赁场所内的物品进行变卖,变卖所得收益将被用于支付乙方拖欠的租金、综合物业服务费及其他费用违约金等一切乙方应向甲方或物业管理公司支付的款项,乙方不得就甲方的该等行为向甲方主张任何权利。如有剩余款项,甲方将退还给乙方,但如不足以弥补甲方损失的,甲方有权就不足部分向乙方追偿。13.8.5甲方已经向乙方特别说明了本条内容,乙方对此完全理解、没有异议且完全接受。第十四条合同解除及违约责任承担。14.1除本合同另有约定外,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同,本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形;2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，超过30日的未支付的，经甲方或物业管理公司催告后仍未支付的;3)非因甲方原因或不可抗力因素,乙方延迟开业超过30日的,或者在本合同有效期内擅自停业或歇业连续超过七日的,或者乙方因其自身原因而被吊销营业执照的;4)因乙方破产、正处于破产的过程、被宣布破产或被申请破产,或者乙方被申请进行清算或被查封;5)乙方未经甲方书面同意,擅自变更装修设计文件或擅自拆改、损毁租赁场所;6)乙方未经甲方书面同意擅自转让、转借、转租、承包、合作或者以其他方式将租赁场所全部或部分的控制权转让给第三方;7)因乙方原因,使其他商户或甲方的经营活动遭受损害或被迫中断的;8)乙方利用租赁场所进行非法活动;9)如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在甲方发出改正通知之日起10日纠正的；10)乙方未经甲方书面允许而关门逃铺停止营业的；11)本合同及法律的其他规定。14.2如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生,导致甲方解除合同的,乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任,即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所,且甲方有权不予返还乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。14.5双方同意,本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的,违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外,还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金,损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。14.6双方约定,如果一方违约给另一方造成损失,上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的,违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。14.7租赁期间如出现不可抗力致使租赁场所灭失或本合同无法履行的,经双方协商一致,可以提前终止合同,双方互不承担责任。14.8租赁期间届满,双方未就续租事宜达成书面一致意见的,本合同终止。14.9在乙方违约情况下,甲方为了避免损失进一步扩大,甲方有权接受乙方补交的租金或其他款项,甲方该等行为不视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方补交的租金或其他款项与合同约定不符时,甲方接受该等金额不足的租金或其他款项的行为,均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项,也不影响甲方按照本合同约定向乙方追索相关欠费的权利。此外,任何一方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。任何一方的任何权利的放弃均以该方签署的书面明确表示为准。上述合同签订后，被告于2016年6月6日支付给原告意向金10,000元、6月13日支付给原告意向金19,892元。上述意向金原告分别结转为被告应付的经营保证金1,570元、履约保证金9,151元、装修保证金5,000元、预付租金12,084元、预付物业管理费2,067元，工本费(装修办证)20元。另被告于2016年9月14日支付经营保证金8,430元，被告于2016年9月27日支付履约保证金5,000元。庭审中被告确认支付了上述费用，但认为其仅实际经营了2016年7月至10月这段期间，在原告采取停电停水措施之后即搬离了涉案商铺。合同履行过程中，原告于2018年2月7日向被告发出催款函，该函件中载明被告至今拖欠：1、2017年2月1日至2018年3月31日期间租金82,976.80元；2、2016年11月1日至2018年3月31日期间之综合物业服务费17,535.05元，请被告于2018年2月12日前缴清所有上述拖欠的费用。2018年2月28日原告向被告发出解约函，正式函告被告：1、自2018年3月1日起双方签署的租赁合同解除；2、原告不退还被告已付未用的履约保证金14,151元；3、被告应于2018年3月8日前向原告支付租金2017年2月1日至2018年2月28日的租金76,934.80元及逾期付款违约金93,872.54元；4、被告应于2018年3月8日前向物业管理公司支付综合物业服务费自2016年11月1日至2018年2月28日期间的综合物业服务费16,501.55元、逾期付款之违约金24,166.50元并按照租赁合同约定结清其他款项。5、被告应于2018年3月8日前一次性向原告支付合同解除损失赔偿金12,084元；6、被告应于2018年4月1日或之前，按租赁合同相关约定将商铺交还原告，并应于2018年4月1日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还商铺或逾期办理完毕前述注销或变更手续的，则被告应按租赁合同相关约定向原告支付占用费及违约金，届时原告有权自行收回租赁场所，并且原告有权自行处理租赁场所之装修及被告遗留物品，原告亦保留通过法律途径追究被告方的违约责任的权利(包括但不限于赔偿原告所有损失)。针对以上事实，原告上海镌新企业管理有限公司向本院提供了如下证据：1、原、被告签订XX城市广场商铺租赁合同及补充协议一份，证明被告向原告承租涉案商铺，合同中对于被告应当支付的租金、物业费明确约定，另对违约责任做了详细的约定；2、2018年2月7日原告向被告发出催款函及邮寄凭证一组，证明被告拖欠租金及物业费，原告向被告催讨租金等费用；3、2018年2月28日原告向被告发出解约函及邮寄凭证及快递查询单一组，证明被告拖欠的租金和物业费经催缴后仍未交付，原告根据合同约定向被告发出解除函。4、银行业务回单及收款收据一组，证明被告分别于2016年6月6日支付10,000元，2016年6月13日支付19,892元作为意向金；被告支付的上述29,892元的意向金分别结转为被告应付的经营保证金1,570元，履约保证金9,151元，装修保证金5,000元，预付租金12,084元，预付物业管理费2,067元，工本费(装修办证)20元；被告于2016年9月14日支付经营保证金8,430元；被告于2016年9月27日支付履约保证金5,000元。被告上海巨方文化传媒有限公司对原告上海镌新企业管理有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议；对证据2认为并未收到，原告并未发函至店铺，也说明被告已经未再实际经营，原告是过了一年之后才发的催款函，证据3认为并未收到，且认为该份合同的约定是显失公平的，更多保护了原告方的利益，然被告并未违约，当时原告称若被告回来经营可以重新拟定合同，现被告支付的押金、保证金、履约金均未拿回，被告仅经营了三个月，上述金额足以抵消原告方的损失。被告上海巨方文化传媒有限公司针对其上述辩称，未有证据向本院提供。本院结合原告上海镌新企业管理有限公司、被告上海巨方文化传媒有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海镌新企业管理有限公司所提供的其他证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的《XX城市广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。依据租赁合同的约定，被告负有支付租金及物业服务费的合同义务，而在合同履行期间原告多次发函要求被告支付租金及物业服务费，虽然被告提供了部分租金的付款证据，结合被告已付租金的证据，说明被告仍然是拖欠部分租金及物业管理费未付，被告的行为显然构成违约，原告有权提出合同解除权。现原告于2018年2月28日向被告发出解除合同的通知函，并明确租赁合同于2018年3月1日予以解除，虽然被告认为其早在2016年10月即搬离了涉案商铺，但对于商铺的返还并未与原告办理相应的交接手续，故本院结合原告发出解除函的日期及解除函所约定的内容，本院确认双方的租赁合同于2018年3月1日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然原告认为被告始终未能搬离涉案商铺，但是结合被告方的违约行为以及解除函所约定的内容，原告完全可以在发出解除函的合理期限内收回对涉案房屋的控制权，因为对于守约方的原告而言亦负有及时止损的合同义务，故本院认为原告再主张从2018年3月1日到6月30日的房屋占用使用费显然缺乏必要的事实依据，故对此诉请本院不予支持。由于被告未能按照租赁合同约定支付相应的租金及物业管理费，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告根据合同约定的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期支付租金及物业管理费所对应违约金的计算标准，故对原告主张的租金及物业管理费逾期支付的所产生的违约金予以支持。由于被告存在上述逾期支付租金及物业管理费违约行为，且上述违约行为导致合同解除，原告有权依据合同约定向被告主张合同解除违约金，然而在双方签订的合同中除约定合同解除违约金外，亦约定了若被告违约导致合同解除，原告有权主张没收履约保证金等。但被告认为其并未拖欠租金及物业管理费，且不同意支付任何违约金，亦可认为被告表示原告目前所主张的违约金过高，要求本院予以调整。故本院结合被告的逾期付款的违约行为及违约程度，以及由于其违约给原告造成的实际损失，兼顾到被告实际履行合同中的情况，本院注意到引起合同被解除的原因系由于被告方的逾期付款的根本违约行为。故本院考虑被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，本院酌定合同解除违约金以6,042元计，并对逾期支付租金及物业管理费的违约金予以相应调整。同时考虑到合同解除后，由于被告的违约导致合同解除，原告有权依据依据合同约定没收被告支付的履约保证金、经营保证金等保证金，故本院对上述保证金一并予以处理。至于原告所主张的恢复原状的诉请，由于双方在涉案商铺交接之时并未对房屋现状加以固定，虽然原告始终认为其未能收回涉案商铺，但是依据合同的约定，原告完全可以及时收回对涉案商铺，同时依据合同的约定遗留在商铺内物品归原告处置，故本院对此诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海镌新企业管理有限公司与被告上海巨方文化传媒有限公司于2016年6月所签订的《XX城市广场商铺租赁合同》于2018年3月1日解除；二、被告上海巨方文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司自2017年2月1日起至2018年2月28日的租金76,934.40元；三、被告上海巨方文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司自2016年11月1日起至2018年2月28日的综合物业服务费16,501.55元；四、被告上海巨方文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司逾期支付租金违约金以20,000元计、逾期支付综合物业服务费违约金以4,950元计；五、被告上海巨方文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司合同解除违约金以6,042元计；六、驳回原告上海镌新企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,762.25元,由原告上海镌新企业管理有限公司负担762.25元，由被告上海巨方文化传媒有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年十二月九日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。