重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10673号上诉人（原审被告）：重庆鸿鲸市场管理有限公司，住所地重庆市渝中区长滨路17号至23号负一层268#，统一社会信用代码91500103MA5UJUQC2N法定代表人:陈露，该执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：文忻，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏陵丰，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆誉多商务信息咨询有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道254号附159号，统一社会信用代码915001060548301068。法定代表人:蔡东科，经理。委托诉讼代理人：李中检，重庆中钦国彦律师事务所律师。上诉人重庆鸿鲸市场管理有限公司（以下简称鸿鲸公司）因与被上诉人重庆誉多商务信息咨询有限公司（以下简称誉多公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初15953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鸿鲸公司的委托诉讼代理人文忻、夏陵丰，被上诉人誉多公司的委托诉讼代理人李中检到庭参加二审询问。本案现已审理终结。鸿鲸公司上诉请求：1、请求撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初15953号民事判决的第一项至第三项，维持第四项；2、本案一、二审的诉讼费由誉多公司承担。事实及理由：1、一审法院在誉多公司未举证证明鸿鲸公司不作为导致同一原因透水事故反复发生的情况下认定合同法定解除条件成就，缺乏事实依据；2、一审法院判决鸿鲸公司对房屋透水承担维修义务没有法律依据，案涉租赁合同中约定誉多公司对租赁房屋承担维修义务；3、一审法院在誉多公司未能举证其遭受损失的情况下，判决违约金15万元过高；4、誉多公司在正常使用案涉房屋，截止目前半年多都没有再次出现透水现象，租赁合同不存在继续履行障碍，解除合同的事实依据并不存在。誉多公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、租赁期间共计发生四次屋顶漏水，鸿鲸公司查明原因后都未采取整改措施，因此鸿鲸公司没有尽到出租人义务，致使誉多公司受损；2、誉多公司一审中举示了证据证明誉多公司受损情况及事故现场，透水事故造成誉多公司超市长时间不能营业，超市形象受损，客流量下滑；3、案涉房屋多次漏水，鸿鲸公司一直未采取有效的治理措施，导致誉多公司开办的超市无法经营，誉多公司承租案涉房屋的目的已经无法实现，故誉多公司要求解除合同是合法的。誉多公司向一审法院起诉请求：1、判令鸿鲸公司赔偿誉多公司损失共计131834元；2、判令鸿鲸公司支付誉多公司违约金共计150000元；3、解除誉多公司与鸿鲸公司于2017年7月7日签订的房屋租赁合同；4、判令鸿鲸公司返还誉多公司保证金40000元；5、本案诉讼费由鸿鲸公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋重庆市沙坪坝区渝碚路119号附3-1-1房屋的权利人为重庆市酿造调味品公司。2017年7月7日，誉多公司（承租方、乙方）与鸿鲸公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同主要约定：租赁场所为重庆市沙坪坝区渝碚路119号第一层，面积为438平方米。租赁期限自2017年9月10日至2022年9月9日止，共五年。租赁期满后，甲方有权收回房屋，另行安排。在同等条件下乙方享有优先承租权，甲方同时享有调整租金的权利。租金数额为每月100元/平方米，合计每月租金43800元，年租金525600元，合同期租金总额2628000元。递增方式为第三年起逐年递增5%。乙方应按时交纳物业管理费2.8元/平方米，水、电费按实际使用计算，每月收取。租金和费用半年支付，提前十天支付下一半年租金。甲方交房屋时收乙方保证金40000元。如乙方无违约行为，退租时退还保证金，保证金不计息，退还时间最长不超过90天。甲方的权利义务：甲方上表所列房屋符合乙方的使用要求。甲方负责对上表所列房屋的使用情况进行定期检查，发现问题，应及时通知乙方整改……。乙方的权利义务：乙方已知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求。乙方如对租赁房屋进行装修或增扩设备，须征得甲方书面同意，在不影响整体结构和安全的前提下，按有关规定办理相关手续，所需费用由乙方自理。租赁期满、合同终止或解除时，乙方不得损坏装修及拆走不可分设备，且乙方不得要求任何赔偿和补偿。乙方负责租赁房屋及设施设备的日常管理使用和维护维修，并自行承担费用，因乙方或使用原因使摊位设施设备损坏的，照价赔偿或修复……。根据双方约定，任何一方未能履行本合同条款，违约方应向守约方赔偿违约金，赔偿的金额为合同期内租金总额的30%。合同签订当日，誉多公司于2017年7月7日支付鸿鲸公司保证金40000元，鸿鲸公司向誉多公司出具了保证金收据。上述合同签订后，鸿鲸公司于2017年9月10日将涉案房屋交付誉多公司使用，誉多公司用于经营誉华超市。涉案房屋使用过程中于2018年8月6日、2018年9月3日、2018年10月23日、2019年3月14日发生屋顶透水事故，导致店内积水、物品受损，誉多公司进行摄像、拍照取证，并及时通鸿鲸公司，鸿鲸公司每次也派人到现场查看。另查明，誉多已经按约支付从2017年9月10日起至2019年9月9日租金及物业管理费共计1080632元，其中房屋租金为1051200元。现誉多公司向一审法院起诉要求判如所请。鸿鲸公司于2019年7月10日签收一审法院邮寄送达的起诉状副本、传票及相关法律文书。因双方当事人争议较大，调解未成。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，鸿鲸公司作为出租人应当保证涉案房屋在租赁期间符合正常的使用状态。鸿鲸公司辩称租赁合同第三条第4款的约定是关于维修义务的特别约定，对此，一审法院认为当事人对法律规定本应由出租人承担的维修义务通过特别约定的方式转而由承租人承担时，其约定应当是明确、清楚的。一审法院对租赁合同的该条款理解为是承租人对租赁物在正常使用中所应尽的妥善使用和维护的义务，而非租赁物的维修义务应当由承租人承担。故本案的维修义务仍应由出租人鸿鲸承担。而誉多公司在屋顶多次发生透水情形后，均及时通知鸿鲸公司当场查看，但鸿鲸公司并未及时整改，已经严重影响到了涉案房屋的正常使用功能，因此，誉多公司作为承租人有权解除合同。本案中，誉多公司起诉要求解除《租赁合同》，鸿鲸公司收到一审法院送达的誉多公司的起诉状副本的时间作为2019年7月10日，因此，一审法院认定誉多公司与鸿鲸公司于2017年7月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月10日解除。关于违约金退还问题。双方签订合同后，誉多公司按约履行了缴纳租金等义务，并无违约行为，鸿鲸公司应当在解除合同后按照租赁合同第一条第6款的规定退还鸿鲸公司保证金。关于违约金的问题。因鸿鲸公司不能提供适格的租赁房屋导致解除合同，根据租赁合同第四条第5款“任何一方未能履行合同，违约方应向守约方赔偿违约金，赔偿金额为合同期内租金总额的30%”的约定，按照誉多公司已缴纳租金1051200元的30%计算为315360元，誉多公司起诉时自愿调整违约金金额为150000元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于赔偿损失的问题。本案誉多公司在多次透水事故发生后，均向鸿鲸公司提交了物品损失清单，但鸿鲸公司在庭审中不认可物品损失清单及人工费清单的真实性，誉多公司亦明确表示受损物品残值已经不存在，对损失部分不申请司法评估。因誉多公司提供的证据不足以证明其损失金额为131834元，应当承担举证不能的不利后果，且其主张的违约金金额足以弥补其损失，故对誉多公司要求鸿鲸公司赔偿其损失131834元的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告重庆誉多商务信息咨询有限公司与被告重庆鸿鲸市场管理有限公司于2017年7月7日签订的《租赁合同》于2019年7月10日解除；二、被告重庆鸿鲸市场管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告重庆誉多商务信息咨询有限公司保证金40000元；三、被告重庆鸿鲸市场管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆誉多商务信息咨询有限公司违约金150000元；四、驳回原告重庆誉多商务信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6128元，减半收取3064元（原告已预交），由被告重庆鸿鲸市场管理有限公司负担2050元，原告重庆誉多商务信息咨询有限公司负担1014元。二审中，鸿鲸公司向本院举示下列证据：1、收条一份；2、沙坪坝区文星大厦维修工天一份；3、关于沙坪坝区渝碚路123-127号（文星大厦）管道维修情况说明；4、8份现场施工照片；5、维修合同及验收报告。拟证明透水事故发生后鸿鲸公司进行了积极的处理。誉多公司质证意见如下：1、对收条的真实性不予认可，收条只有自然人签字且从内容上无法体现用于维修誉多公司陈述的漏水点；2、维修工天的真实性不予认可，只有自然人签字，维修时间与漏水时间存在差异，且维修工天有三次，漏水却有四次；3、维修情况说明系复印件，其真实性不予认可；4、维修现场照片真实性不予认可，该照片无法体现拍摄时间、地点，无法达到证明目的；5、维修合同及验收报告系复印件，真实性不予认可，维修合同无法看出合同签订时间，维修事项及漏水点亦无法体现。二审中，鸿鲸公司同时申请证人伍某出庭作证，伍某系维修工人，持有电工证，其证明：1、鸿鲸公司分别于2018年8月、9月、10月让伍某对文星大厦超市漏水事故进行维修，漏水原因为管道油污堵塞，共计三次，一次在二楼平层下水道，两次为超市下水道，鸿鲸公司因此支付劳务费4-5000元；2、维修时超市在营业，有顾客；3、维修时发现超市货物有点污染，并非大面积污染，当时超市用水桶在接漏下来的水。誉多公司质证意见如下：1、证人伍某的身份无法核实，是否有相关管道维修的资质无法核实；2、证人陈述的维修费4-5000元，这与鸿鲸公司提交的维修金额不符；3、因伍某不是每次都到超市里面维修，其对超市营业情况的陈述不予认可。鸿鲸公司还申请证人吴某出庭作证，案涉房屋系重庆恒升资产经营管理有限公司出租给鸿鲸公司，吴某系重庆恒升资产经营管理有限公司工程部副部长。其证明：1、案涉房屋总共发生过四次漏水，三次严重的，一次轻微的，鸿鲸公司都采取了措施的；2、第一次案涉房屋发生漏水，吴某到现场进行了查看，鸿鲸公司派人抢修，换了管道，当时超市在正常营业；3、第二次发生漏水在第一次漏水后一个月左右，因为案涉房屋楼上管道整改时有个小管子未封堵导致漏水，鸿鲸公司采取措施后不再漏水，期间超市在经营；4、最后一次是三月，装修过程中垃圾挤压了，把管道压烂了，重庆恒升资产经营管理有限公司进行的维修；5、主管道维修由重庆恒升资产经营管理有限公司承担30000多元，前三次维修费用由鸿鲸公司承担。誉多公司质证意见如下：1、吴某身份无法核实，其证言的真实性不予认可；2、假设证人证言真实，其陈述透水事故相当严重，鸿鲸公司未及时处理，导致事故一再发生，对誉多公司经营的超市影响是很严重的。本院对上述证据的真实性和证人证言予以确认本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉《租赁合同》是否应当解除；2、鸿鲸公司是否应当承担案涉房屋的维修义务；3、鸿鲸公司承担150000元的违约金是否过高。关于案涉《租赁合同》是否应当解除的问题。本案中，案涉房屋发生多次透水事故，誉多公司都及时通知了鸿鲸公司，鸿鲸公司在接到通知后虽然都进行了一定程度的维修，但多次透水事故确实给誉多公司经营超市造成了严重的影响。作为出租方的鸿鲸公司应当保证案涉房屋在租赁期间符合正常的使用状态，但案涉房屋却多次发生透水事故，导致誉多公司无法正常使用案涉房屋，合同目的无法实现，誉多公司有权解除合同。故誉多公司起诉请求解除合同，一审法院判决解除合同并无不当。关于鸿鲸公司是否应当承担案涉房屋维修义务的问题。虽然案涉《租赁合同》中约定誉多公司对租赁房屋承担维护维修义务并承担相应费用，但是该约定并不明确，无法确定承租人维修的范围、事项，故租赁物本身的维护维修义务应当按照法律规定由出租人承担。鸿鲸公司称房屋透水的维修义务应当由誉多公司承担的理由不成立，本院不予支持。关于鸿鲸公司承担150000元的违约金是否过高的问题。根据鸿鲸公司在二审中举示的维修工天、现场维修照片、证人证言等证据，案涉房屋发生透水事故后，鸿鲸公司采取了一定的措施予以处理，履行了对案涉房屋的维护维修义务。因案涉房屋的多次透水事故导致誉多公司无法正常经营，作为出租方，鸿鲸公司在租赁期间并未保持案涉房屋符合合同约定的用途，因此应当承担违约责任并支付违约金。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定，本案中誉多公司对其受损的金额并未举示充分证据予以证实，一审判决鸿鲸公司支付150000元的违约金明显高于誉多公司产生的损失，本院酌定鸿鲸公司承担50000元的违约金较为适宜。鸿鲸公司认为誉多公司主张的违约金过高，应予调低的理由成立，本院予以支持。综上所述，由于本案在二审中出现新证据，鸿鲸公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初15953号民事判决的第一项、第二项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初15953号民事判决的第三项、第四项；三、由重庆鸿鲸市场管理有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付给重庆誉多商务信息咨询有限公司违约金50000元；四、驳回重庆誉多商务信息咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6128元，减半收取3064元，由重庆鸿鲸市场管理有限公司负担1532元，由重庆誉多商务信息咨询有限公司负担1532元；二审案件受理费4100元，由重庆鸿鲸市场管理有限公司负担2050元，由重庆誉多商务信息咨询有限公司负担2050元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇一九年十二月二十六日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静