江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初5214号原告：南通德勒商业管理有限公司，住所地海安市北城街道黄河路9号，统一社会信用代码91320621055210881B。法定代表人：林秀平，南通德勒商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：吉远来，江苏紫石律师事务所律师。被告：陈顺洪，女，1981年10月10日出生，汉族，住海安市。原告南通德勒商业管理有限公司（以下简称德勒公司）与被告陈顺洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德勒公司的委托诉讼代理人吉远来到庭参加诉讼。被告陈顺洪经本院公告送达开庭传票，未在规定时间内到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德勒公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的租赁合同关系；2.判令被告立即将所租赁的房屋腾空交还原告；3.判令被告立即给付占用费2474.63元（暂定，自2019年6月28日计算至2019年7月28日），同时判令被告给付租金或占用费至实际交付房屋时止；4.判令被告给付违约金2000元；5.判令被告支付律师费2500元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月28日，江苏世道实业投资有限公司（以下简称世道公司）与原告签订委托经营管理合同一份，合同约定：世道公司将海安市南通义乌国际商贸城A区一期内的所有物业，建筑面积为7450平方米，委托原告为该商铺的统一管理方，期限自2018年6月28日至2025年6月27日等等。2013年原告与义乌国际商贸城A区23幢116室的业主李建、吴礼梅签订委托经营管理协议，协议约定：李建、吴礼梅将A区23幢116室委托原告进行经营管理，期限为12年，自2013年6月28日至2025年6月28日等等。义乌国际商贸城A区23幢118室由世道公司所有。2018年6月28日，原告与被告签订物业租赁合同及市场物业管理合同，合同约定：原告将义乌国际商贸城A区23幢116室、118室商铺共182.72平方米物业租赁给被告经营，租赁期限12个月，自2018年6月28日至2019年6月27日。租赁使用费：租金10036元、物业管理费4516元，合计14552元，以及违约责任等。双方于2017年11月10日办理了商铺交接手续，被告在商铺交付验收表、治安安全、消防安全责任书上签字确认。2018年6月5日，被告缴纳了租金10036元、物业管理费4516元，合计14552元。上述物业租赁届满前后原告多次通知被告办理续租或退租手续，但被告未予理睬。2019年7月16日，原告发书面通知给被告，要求其收到通知后3日内到原告处办理退铺手续并缴纳逾期占用费，但时至今日被告仍未予理睬。故原告诉至法院。被告陈顺洪未答辩。本院经审理查明如下事实：2013年2月25日，李建、吴礼梅作为买受人、世道公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定李建、吴礼梅向世道公司购买坐落于义乌商贸城23幢116室商铺。2013年2月22日，李建、吴礼梅作为委托方（甲方）、德勒公司作为受托方（乙方），签证《委托经营管理协议》一份，约定甲方购买位于海安市“南通义乌国际商贸城”23幢116号商铺，并同意将该商铺委托乙方统一经营管理，委托期限为十二年，即从2013年6月28日至2025年6月28日止，未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限。经双方协商确认，乙方在委托经营管理期限内的具体委托经营权限为：1、拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、转租权、收益权和管理权；2、代理甲方出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜；3、向承租方收取该商铺的租金；4、代表甲方监督承租方按照商铺租赁合同的约定履行义务。协议另对其他事项进行了约定。2018年6月28日，世道公司作为甲方、德勒公司作为乙方，签订《委托经营管理合同》一份，约定世道公司将自己持有的坐落于海安市南通义乌国际商贸城A区一期内的所有物业委托德勒公司为统一经营管理方，委托期限自2018年6月28日至2025年6月27日止。委托期内，世道公司自愿将持有的房屋有条件给德勒公司统一经营管理使用七年，德勒公司一次性支付该商铺的租金70000元。合同中约定了德勒公司的权利和义务为：1、以德勒公司的名义自主招商，对外签署该商铺租赁协议及与该商铺出租有关的所有文件。2、在协议有效期间内，德勒公司有权决定该商铺的出租价格、年限及所有租赁条件及租赁协议的条款。合同另对其他事项进行了约定。该合同附有世道公司自持房产的明细，其中包含23幢118室商铺。2018年6月28日，原告德勒公司作为出租方（甲方）、被告陈顺洪作为承租方（乙方），签订《南通义乌国际商贸城商铺租赁合同》一份，约定原告德勒公司将义乌商贸城23幢116室、118室商铺出租给被告陈顺洪，租赁期限12个月，自2018年6月28日起至2019年6月27日止，租金10036元，先付后用，乙方在跟市场管理方签订《市场物业管理合同》时已缴纳履约保证金4000元，用于乙方在合同期内支付违约金、处罚金或滞纳金等。合同第四条违约责任及合同解除约定：1、在租赁期间，如乙方违反本合同的权利义务和《市场物业管理合同》规定的，需承担违约责任，违约金将直接从履约保证金中扣除。2.租赁期间若乙方违反本合同规定的义务，或出现下列事项之一者，乙方承担违约责任，甲方有权解除合同，乙方已经缴纳的租金、履约保证金、物业管理费等不予退还，且应立即撤场，违约金为总合同价的20%：（1）迟缴物业租金、履约保证金、物业管理费等达7日者停业整顿，达30日者解除合同；（2）乙方因违约被甲方扣除保证金日后，从扣除保证金之日起五天之内未将保证金补齐，或乙方因违约累计被扣叁次保证金的。（3）未经甲方书面同意，由于乙方自身原因闭店连续停业达七日者；……4.乙方延迟交纳物业租赁应缴相关款项的，每迟延一日按年租金的2‰支付违约金，甲方有权暂停水、电、通讯等公共设施的供应及或要求管理部门暂停对该物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）。5.合同期满或被解除，双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日晚六点前将经营的商品及办公用品全部撤离该物业，将该物业保持现状（乙方损坏租赁物业及固定设施的应予赔偿）或恢复原状移交甲方，否则即视为放弃对物品所享有的权利，且视为已授权甲方处置该物品。乙方应承担甲方因清除上述物品和将该物业恢复原状的费用，甲方直接在履约保证金中扣除。如乙方故意拖延，不按时移交该物业，除履约保证金不予退还外，从合同终止之日起收取该物业的占用费（包括租金及物业管理费），每逾期一天，按本合同所定的日租金的叁倍计收，乙方并赔偿由此造成的甲方的全部损失。6.乙方对该物业所进行的任何装饰装修及经市场管理部门书面同意所进行的改造等所有全部投入及支出，不论本合同履行届满或因任何原因引起的本合同终止、解除、变更，该全部投入及支出均由乙方承担，甲方不承担任何补偿或赔偿及折价等责任。且附着于该物业不可动之全部投入及支出无偿归甲方所有。7.合同解除，并不影响甲方追索租金、物业管理费、违约金并要求赔偿损失的权利。8.因乙方违约导致本合同解除的，乙方已缴纳的租金、物业管理费等费用甲方无须退还均归甲方所有，乙方缴纳的履约保证金归甲方所有，并赔偿由此给甲方造成的损失。9.乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当做债务向乙方追讨。合同另对其他事项进行了约定。同日，原告德勒公司作为甲方（市场管理方）、被告陈顺洪作为乙方（承租方），另签订《市场物业管理合同》一份，约定，管理期限12个月，自2018年6月28日起至2019年6月27日止。合同租赁期内物业管理费4516元，先付后用。乙方支付甲方租金1004元，需缴纳履约保证金4000元，保证金应在乙方签署本合同时一次性付清。经营期间若乙方违反本合同规定的义务，甲方有权终止本合同并直接要求出租方解除乙方的物业租赁合同，乙方已经缴纳的租金、履约保证金、物业管理费等不予退还，且应根据《物业租赁合同》第四条的约定立即撤场。合同另对其他事项进行了约定。2018年6月28日，被告陈顺洪签署了《南通义乌国际商贸城治安安全、消防安全责任书》。案涉义乌商贸城23幢116室、118室商铺已于2017年11月10日交付被告陈顺洪验收。2019年7月16日，原告德勒公司作出《通知》一份，内容为：陈顺洪，您于2018年6月28日与我司签订关于位于商铺的《物业租赁合同》，合同租赁期自2018年6月28日至2019年6月27日。根据合同约定，2019年6月28日合同已履行完毕，您应在合同履行完毕当天将店铺返还我司，但您占用至今。我司多次联系并提醒您应尽快办理退铺手续，但您仍旧未采取有效措施。现我司发函再次通知您，请您在收到本通知之日起3日内，前来我司缴纳2019年6月28日至搬离之日的房屋占用费，并搬离租赁商铺。否则，我司将采取强制措施收回房屋，依法处理。当日，原告德勒公司通过EMS快递给陈顺洪，2019年7月17日该邮件妥投。原告德勒公司委托江苏紫石律师事务所的律师参加本案诉讼，为此支付律师费2500元。根据江苏省律师服务收费标准，涉及财产的民事案件标的在1万元以下的收费标准为2500元，1万元至10万元的标的按4%-7%收费。另查明，被告陈顺洪租赁案涉房屋不止一年，已于2017年11月10日缴纳了履约保证金4000元，其于2018年6月5日缴纳了2018年6月28日至2019年6月27日租赁期内的租金10036元及物业管理费4516元。租赁合同到期后，双方未再续租，被告陈顺洪亦未再缴纳相应费用。案涉房屋目前被被告陈顺洪大门上锁，无人经营。以上事实，有商品房买卖合同复印件、委托经营管理协议、委托经营管理合同复印件、商铺交付验收表、物业租赁合同、市场物业管理合同、通知、邮政快递详情单、委托代理合同、律师费发票及原告当庭陈述等在卷证实。本院认为：德勒公司受世道公司及业主李建、吴礼梅委托对案涉商铺进行统一管理经营，德勒公司因此获得案涉商铺的经营管理权，包括对外出租、确定租金标准、收取租金等。德勒公司与陈顺洪签订的物业租赁合同及市场物业管理合同系双方的真实意思表示，合同成立且合法有效。根据租赁合同约定，合同租赁期限自2018年6月28日起至2019年6月27日止，被告陈顺洪已缴纳了租赁期内的相关费用。租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，被告陈顺洪亦未再缴纳租金，原告德勒公司亦于2019年7月16日作出通知，要求被告陈顺洪办理退铺手续，应当认定双方均无再行续签租赁合同之意，租赁合同关系自租赁期限届满时即终止，被告陈顺洪应腾空案涉房屋并返还原告德勒公司，然其未能如此行为，故原告德勒公司要求被告陈顺洪腾空退房、按约支付占用费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告德勒公司另主张解除双方租赁合同关系，已无此之必要。至于占用费的计算方法，合同约定按租金的三倍计算，该约定明显带有惩罚性，从本质上属于违约金条款。违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商铺租赁等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的内容之一。违约金的约定需要以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的综合因素。根据公平原则和诚实信用原则，以及该市场的目前实际情况，本院酌定支持原告德勒公司按原租金标准的双倍即55元/天（10036元/年÷365天×2），自2019年6月28日起至实际腾空退还房屋之日止计算占用费。原告另主张违约金2000元，本院不予支持。根据双方租赁合同的约定，被告陈顺洪还须承担原告德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）。原告德勒公司为案涉纠纷委托律师代理，支付2500元律师费，未超过本地律师行业收费标准，故原告德勒公司要求被告陈顺洪承担律师费2500元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告南通德勒商业管理有限公司与被告陈顺洪之间的房屋租赁合同关系于2019年6月27日终止。二、被告陈顺洪将案涉房屋（位于海安市北城街道黄河路9号23幢116室、118室）腾空并返还给原告南通德勒商业管理有限公司。三、被告陈顺洪向原告南通德勒商业管理有限公司支付自2019年6月28日起至实际交房之日止的房屋占用费（按55元/天计算）。四、被告陈顺洪赔偿原告南通德勒商业管理有限公司律师费2500元。上述二至四项均于本判决生效后十日内履行完毕。如被告陈顺洪不能按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。五、驳回原告南通德勒商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费210元，由被告陈顺洪负担。被告陈顺洪于本判决生效后十日内将此款缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费210元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  殷程鹏人民陪审员  钱德凤人民陪审员  葛和明二〇一九年十二月三十日书 记 员  任志昭附：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。