广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1667号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中国有色十六冶北海房地产综合开发公司，住所地广西北海市海城区湖南路37号，统一社会信用代码：9145050019931927XF。 法定代表人：李绍广，总经理。 委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：刘燕春，女，1975年5月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：张炳武，广东仁人律师事务所律师。 上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司（以下简称十六冶北海公司）因与上诉人刘燕春房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 十六冶北海公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项违约金的计算方式（该项判决确定的购房款本金数额1242520元维持不变)，改判违约金的计算方式为：违约金按合同约定的日万分之三计算，其中以742520元为本金，自2012年9月27日起计算，以50万元为本金，自2013年4月23日起计算，统一计算至刘燕春付清购房款之日止；二、撤销一审判决第三项，改判十六冶北海公司交付房屋所有权证给刘燕春的时间在其付清全部购房款本金、违约金及办证费用之后；三、撤销一审判决第四项，改判刘燕春返还押金10万元给十六冶北海公司，并支付十六冶北海公司诉讼保全保险费6000元；四、维持一审判决第二项、第五项。事实与理由：一、一审判决未支持上诉人逾期付款违约金没有事实和法律依据。（一）《协议书》第三条第6项约定“乙方（刘燕春）通过诉讼方式胜诉并获得赔偿后，应按原购房合同约定，向甲方（十六冶北海公司）支付剩余购房款等”，该约定明确刘燕春需按购房合同约定履行付款责任，且约定履行的费用包括“购房款等”，即严格按照购房合同履行义务，履行的内容不仅包括购房款，还有违约金等。（二）双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了购房款的支付期限(包括面积差价款的支付时间等)，刘燕春逾期付款的违约事实十分清楚。因此，《协议书》约定按购房合同约定履行付款责任，就理所当然包括逾期付款违约金。（三）权利的放弃必须以明示的方式作出，十六冶北海公司从未表示过放弃主张逾期付款违约金的权利，《协议书》不仅明确了刘燕春应按购房合同约定支付购房款等，而且未有其他条款表明十六冶北海公司已放弃要求刘燕春支付逾期付款违约金的权利。因此，一审判决未支持逾期付款违约金是错误的。二、一审法院未支持上诉人押金及诉讼保全保险费的诉讼请求没有事实和法律依据。(一）关于押金10万元。该押金虽是因《商铺租赁合同》而发生，但该租赁合同关系与本案买卖合同关系紧密相连，刘燕春从十六冶北海公司处购买涉案商铺后，又通过黄从轩出租给十六冶北海公司。两个法律关系紧密联系，且双方当事人均相同，为了减少当事人诉累，应一并处理。一审判决以押金属于租赁合同关系而未处理会增加当事人的诉累。(二）关于诉讼保全保险费6000元。十六冶北海公司申请诉讼财产保全符合法律规定，一审判决亦对诉讼保全费进行了处理，但对于诉讼保全保险费6000元，一审判决却以没有合同进行约定而不予支持，没有事实和法律依据。三、一审法院判令刘燕春支付550元办证费用后，十六冶北海公司就应交付房产证给刘燕春没有事实和法律依据。根据《协议书》第三条第7项约定，十六冶北海公司交付房产证原件给刘燕春的时间是在其支付完全部购房款之后，一审判决违反了双方的约定。 刘燕春辩称，一、关于逾期付款违约金的问题。既不应当按一审判决所判令的自2019年4月17日起计算违约金，更不应按十六冶北海公司上诉请求所要求的自2012年及2013年起计算违约金。二、关于押金的问题。十六冶北海公司的主张完全不能成立。其一，十六冶北海公司始终未能提交其向刘燕春已支付押金的证据；其二，押金是关涉房屋租赁合同法律关系，而本案争议是房屋买卖关系，一审判决对于两个法律关系的区别认定是正确的。三、关于诉讼保全保险费的问题。十六冶北海公司提出诉讼保全，不符合民事诉讼法所规定的条件，即使申请诉讼保全，基于十六冶北海公司的经济条件和实力，可以自己提供担保，民事诉讼法并未强求一定要当事人找担保公司进行担保。另外，一审判决书写明该费用没有合同约定是正确的。四、关于十六冶北海公司向刘燕春交付房产证的时间问题。十六冶北海公司向购房人交付房产证是其基本义务，但十六冶北海公司自2012年将房产证办下来后就长期扣押在自己手中，不向购房人交付，本身构成违约，这种交房产证的义务是不应附带其他条件的。因此，同意一审判决第二、三项，即刘燕春在向十六冶北海公司支付550元办证费用后，十六冶北海公司就应当将房产证交付给刘燕春。综上，十六冶的上诉请求均不能成立，请求二审驳回十六冶的上诉请求。 刘燕春上诉请求：依法撤销一审判决第一项，维持第二、三、四、五项，或者撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决对《协议书》约定的剩余购房款支付条件认定错误，进而导致判项一错误。由于另案即北海市中级人民法院审理的（2016）桂05民终409号案（以下简称409号案）确定十六冶北海公司应履行的赔付义务实际并没有履行，则《协议书》约定的刘燕春“获得赔偿”的条件没有实现，也即刘燕春支付剩余购房款的条件没有成就，故一审判决认定付款条件成就并进而判令刘燕春需支付购房款是错误的。(二）409号案判决生效后，一审法院以（2019）桂0502执521号案（以下简称521号执行案）立案执行，在该执行案中，十六冶北海公司应向刘燕春赔付的金额分毫未付，该案的案外人则提出了执行异议，一审判决遗漏审理出现执行异议的事项,导致对“执行所得款的赔付”出现误解。(三）《协议书》并未对“面积差价款”作出任何约定，仅约定“剩余购房款”，一审判决将“购房余款”和“面积差价款”统统认定在“剩余购房款”之中，缺乏依据。“面积差价款”不在《协议书》内容之中，该债务即便存在，十六冶北海公司也因超过诉讼时效而丧失胜诉权。(四）由于刘燕春向十六冶北海公司支付购房余款本金的条件尚不成就,则刘燕春并不存在违约情形，一审判决认定刘燕春需支付违约金错误。二、一审判决认定基本事实不清。一审判决在采信和审查本案关键证据《协议书》时，存在重大瑕疵，导致认定基本事实不清。一审中，十六冶北海公司于2019年8月14日庭审当场提交证据《协议书》，拟证明纠纷双方及案外人黄从轩于2015年7月15日签订该协议，约定支付剩余购房款及移交产权证的条件等。然而，《协议书》实际由十六冶北海公司、张炳武、黄从轩签署，而非十六冶北海公司与刘燕春、黄从轩签署。自提交该证据至一审判决下发之日止，十六冶北海公司没有另外提交证据证明该《协议书》签署时，刘燕春合法授权张炳武代其签署，故而《协议书》因缺乏合法授权而存在重大瑕疵，而《协议书》又恰恰是认定本案双方权利义务的关键证据，一审法院对授权事项未予查明，导致认定基本事实不清。 十六冶北海公司辩称，其公司主张的购房款付款的条件已满足，无论521号执行案的执行情况如何，都不影响其公司提出本案的诉讼主张。双方签订《协议书》的目的是为了向除了十六冶北海公司及黄从轩以外的第三方主张赔偿，而刘燕春从第三方处执行回了租金，已满足了付款的条件。如果按刘燕春的主张，应当在十六冶北海公司先支付409号案执行款给刘燕春，刘燕春再支付房款给十六冶北海公司，完全是多此一举，不符合常理。因此，《协议书》所约定的获得赔偿应当指从第三方处获得赔偿。 十六冶北海公司向一审法院起诉请求：一、刘燕春支付购房余款50万元、房屋面积差价款742520元、办证费550元及违约金861896元（违约金按合同约定的日万分之三计算，其中房屋面积差款自2012年9月27日起计算，购房余款自2013年4月23日起计算，统一暂计至2019年4月2日，以后另计至付清之日止）给十六冶北海公司；二、刘燕春返还押金10万元给十六冶北海公司；三、刘燕春支付诉讼保全保险费6000元给十六冶北海公司。 刘燕春向一审法院提出反诉请求：一、十六冶北海公司交付坐落于北海市长青路19号东南亚商贸中心商业区商品房房地产权属证书给刘燕春；二、十六冶北海公司支付迟延交付房地产权属证书的违约金162611.2元（按已付房款8130560元的2%计算）给刘燕春；三、十六冶北海公司支付迟延支付违约金期间的利息81389.57元（以违约金162611.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2010年10月21日起暂计至2019年5月13日止，以后另计至付清之日止）给刘燕春。 一审法院判决：一、被告（反诉原告）刘燕春支付购房款人民币1242520元及违约金（以1242520为基数，按照每日万分之三，自2019年4月17日起计算至付清之日止）给原告（反诉被告）中国有色十六冶北海房地产综合开发公司；二、被告（反诉原告）刘燕春支付办证费用550元给原告（反诉被告）中国有色十六冶北海房地产综合开发公司；三、原告（反诉被告）中国有色十六冶北海房地产综合开发公司于被告（反诉原告）刘燕春履行本判决书主文第二项义务的同日向其返还房屋所有权证【北房权证（2012）字第044553号】；四、驳回原告（反诉被告）中国有色十六冶北海房地产综合开发公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘燕春的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费24487.72元，由中国有色十六冶北海房地产综合开发公司承担2420元，刘燕春承担22067.72元；反诉案件受理费2480.01元，诉讼保全费5000元，合计7480.01元，由刘燕春负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。十六冶北海公司提交了一份《公证书》，拟证明刘燕春全权委托张炳武办理案涉房屋一切有关手续。刘燕春质证认为，该证据不属民事诉讼法规定的新证据，应当不予采信；对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，是在签署《协议书》的同时出具的。 刘燕春提交了以下证据：证据一、《强制执行申请书》，拟证明截至2019年3月19日，十六冶北海公司应赔付刘燕春租金差额、暂计利息、暂计迟延履行期间债务利息、案件受理费等合计2417058.93元，且数额随时间推移将会扩大；证据二、（2019）桂0502执521号之一执行裁定书，拟证明根据刘燕春的强制执行申请，一审法院裁定划拨十六冶北海公司在北海和安贸易有限责任公司的租金收入1925409.33元；证据三、《中止执行申请》，证据四、《执行异议书》，证据三和证据四拟证明广西东贸百货有限公司向一审法院提交《中止执行申请书》、《执行异议书》，请求撤销上述（2019）桂0502执着521号之一执行裁定书，并中止对上述1925409.33元款的执行。十六冶北海公司质证认为，对证据一的真实性无法确定，对证据二至四的真实性无异议，上述证据无法证明刘燕春主张的证明目的，却正好证实刘燕春没有按双方签订的《协议书》第三条第5项的约定在取得判决后与十六冶北海公司结算相关房款，而是向法院申请强制执执行，证实刘燕春违约。 本院认证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定，均作为本案认定事实的参考依据。 当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院二审另查明，十六冶北海公司在二审中主张以其所欠刘燕春的租金差额款与刘燕春应支付的购房款进行抵销。 一、关于签订《协议书》的问题。刘燕春主张张炳武没有其合法授权代其签署《协议书》，《协议书》因缺乏合法授权而存在重大瑕疵。本院认为，二审期间十六冶北海公司提供了公证机关公证刘燕春特别授权委托张炳武、黄克朋办理案涉房屋购买及租赁纠纷有关事项的《公证书》，刘燕春对该《公证书》的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，认为是在签署《协议书》的同时出具的。据此，张炳武系根据刘燕春的特别授权代表刘燕春签订《协议书》的，《协议书》并不存在授权方面的瑕疵。 二、关于购房款的支付问题。刘燕春主张《协议书》约定的剩余购房款不包括面积差价款。本院认为，刘燕春与十六冶北海公司在《协议书》中约定，刘燕春通过诉讼方式胜诉并获得赔偿后，应按原购房合同约定，向十六冶北海公司结算支付剩余购房款等。而双方在《商品房买卖合同》中约定，在面积确定之日起30天内计算房款，多退少补，合同签订后当天支付房款8130560元，余款50万元于2013年4月22日前付清。从《商品房买卖合同》的约定内容可以看出，刘燕春未付的购房款显然包括面积差价款，而《协议书》并未明确约定剩余购房款不包括面积差价款。因此，刘燕春的该主张不能成立，本院不予支持。案涉房屋最终确定的面积为246.66平方米，比《商品房买卖合同》约定的面积227.12平方米多了19.54平方米，房屋单价每平方米38000元，面积差价款为19.54×38000元＝742520元，刘燕春应支付的剩余购房款为742520元+500000元＝1242520元。十六冶北海公司主张双方签订《协议书》的目的是为了向除了十六冶北海公司及黄从轩以外的第三方主张赔偿，而刘燕春从第三方处执行回了租金，已满足了付款的条件；刘燕春则主张付款条件未成就。本院认为，双方在《协议书》中约定刘燕春支付剩余购房款的条件是刘燕春通过诉讼方式胜诉并获得赔偿，并未约定获得赔偿的对象不包括十六冶北海公司。刘燕春虽已在409号案中胜诉，但该案判决十六冶北海公司支付给刘燕春的租金差额1820696.7元及相应利息的义务尚未履行，尚未完全符合《协议书》约定的“获得赔偿”的条件。因此，刘燕春支付剩余购房款的条件还未全部满足。但十六冶北海公司在二审中主张以上述租金差额款进行抵销刘燕春应支付的剩余购房款，且十六冶北海公司所负的租金差额款债务大于刘燕春所负的购房余款1242520元的债务，完全符合《中华人民共和国合同法》第九十九条规定的抵销条件，且为减少当事人另案诉讼之诉累，本院对双方的债务在本案中予以抵销。抵销后十六冶北海公司尚欠刘燕春租金差额款为1820696.7元-1242520元＝578176.7元。 三、关于房屋所有权证的交付问题。按照《协议书》的约定，刘燕春在结算支付完毕全部购房款后，十六冶北海公司应将房屋所有权证原件交付给刘燕春。在双方完成上述抵销后，刘燕春即已支付完毕全部购房款，故在刘燕春向十六冶北海公司支付办证费用550元后，十六冶北海公司应依约交付房屋所有权证给刘燕春。与前述同理,该550元办证费用亦与十六冶北海公司所欠刘燕春的租金差额款进行抵销。抵销后十六冶北海公司尚欠刘燕春租金差额款为1820696.7元-1242520元－550元＝577626.7元。该款及十六冶北海公司尚欠的租金差额款利息，由十六冶北海公司继续向刘燕春清偿。 四、关于违约金问题。十六冶北海公司认为《协议书》没有约定其已放弃要求刘燕春支付逾期支付购房款违约金的权利，一审判决未支持其逾期付款违约金的诉讼请求是错误的。本院认为，双方签订《协议书》变更了《商品房买卖合同》关于支付购房余款时间的约定，而按照《协议书》的约定，刘燕春并不存在逾期支付购房余款的情形。因此，对十六冶北海公司关于要求刘燕春支付逾期付款违约金的请求，应予驳回。同时，按照《协议书》的约定，十六冶北海公司也不存在迟延交付房地产权属证书给刘燕春的情形，对刘燕春要求十六冶北海公司支付迟延交付房地产权属证书的违约金及迟延支付违约金利息的诉讼请求，亦应予驳回。 五、关于押金及诉讼保全保险费的问题。本院认为，对十六冶北海公司所主张的6000元诉讼保全保险费如何负担，双方并未有约定，十六冶北海公司主张应由刘燕春向其支付没有法律和合同依据，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。十六冶北海公司所主张的10万元押金系基于房屋租赁关系所产生，与本案的房屋买卖合同关系属于两个不同的法律关系，一审法院不作处理并无不当，十六冶北海公司可另行诉讼主张。 综上所述，十六冶北海公司和刘燕春的部分上诉请求成立，予以支持，其余请求理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零九条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1642号民事判决第二项、第四项、第五项； 二、（变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1642号民事判决第一项为上诉人刘燕春向上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司支付购房款1242520元和办证费用550元共计1243070元，该债务与上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司所欠上诉人刘燕春租金差额款1820696.7元进行抵销，抵销后的租金差额余款577626.7元及上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司尚欠的租金差额款利息，由上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司向上诉人刘燕春清偿。） 变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1642号民事判决第一项为：上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司于签收本判决书之日起十日内向上诉人刘燕春清偿尚欠的租金余款577626.7元及相应利息。 三、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1642号民事判决第三项为：上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司在签收本判决书之日起七日内向上诉人刘燕春返还交付北房权证（2012）字第044553号《房屋所有权证》； 四、驳回上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司的其他本诉诉讼请求； 五、驳回上诉人刘燕春的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费24487.72元，反诉案件受理费2480.01元，诉讼保全费5000元，合计31967.73元，由中国有色十六冶北海房地产综合开发公司负担24487.72元，刘燕春负担7480.01元；二审案件受理费26967.73元，由中国有色十六冶北海房地产综合开发公司负担24487.72元，刘燕春负担2480.01元。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  庞晓湖 书 记 员  曾 荣