江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初5347号原告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地在南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颜颜，江苏苏策律师事务所律师。被告：魏本俊，男，汉族，1982年12月12日生，住南京市鼓楼区。原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称爱家公司）与被告魏本俊居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告爱家公司的委托诉讼代理人王颜颜，被告魏本俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱家公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付违约金35400元。事实和理由：2018年11月3日，在原告居间下，被告和案外人陶某签订一份房屋买卖合同，约定案外人陶某将其南京市玄武区XX路XXX号X幢14室房屋出售给被告，价款为110万元，由被告向原告支付中介费用35400元，若被告无正当理由不履行合同或者毁约的，应向原告支付违约金35400元。2019年2月20，被告明确表示要求解除合同，且于当日签订解除协议，约定案外人不退还被告已支付的定金5万元，违约金由被告向原告支付。但是被告未支付违约金，为此原告诉至法院。被告魏本俊辩称：与原告签订房地产买卖中介合同属实，但是双方纠纷并非单纯购房合同，而是存在先卖房、后买房的因果关系。2018年9月，被告委托原告对外出售南京市鼓楼区房屋，且给予3个月独家委托。在获悉被告卖房目的是准备再次购房后，原告又向被告多次推荐可购买的房源。在原告推荐和劝说下，被告同意购买南京市玄武区XX路XXX号X幢14室房屋，2018年11月3日签订购房合同，为了能有充分时间出售被告房屋，因此约定付款时间是2019年2月底，给付案外人的定金5万元，也是在原告建议下使用借贷平台支付。2018年12月独家委托期限届满，原告没有一次协调被告与买方见面记录，仅是电脑显示存在带人看房记录。2019年2月，在被告要求解除与案外人协议后，原告立即连续协调两个买方见面，且要求被告将出售价从165万元降至145万元。其中一位买房人，准备购买被告所售房屋，但是希望中介费按照1%收取，原告坚决拒绝降低中介费。最终售和买两个合同均未完成且违约，被告也损失定金5万元以及6个月租金1.8万元、物业费0.16万元。所以，由于原告不作为，拒不降低中介费来尽力促成交易，直接导致被告未能售房和购房违约，故请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2018年11月3日，被告魏本俊（买方、乙方）、案外人陶某（卖方、甲方）与原告（经纪机构、丙方）签订一份南京市存量房买卖合同，三方约定：1、甲、乙双方经丙方居间介绍，就房地产交易事项订立本合同。甲方自愿将坐落于南京市玄武区XX路XXX号X幢14室房屋出售给乙方，建筑面积为51.3平方米，转让价为110万元，其中含定金5万元，尾款1万元，采用自行给付方式进行交易。2019年2月28日前送件当日将首付款67万元由甲乙双方自行给付，乙方同意于2019年1月20日前与贷款银行签订借款合同，申请个人住房抵押贷款金额为37万元。甲方同意乙方自留尾款1万元，在房屋交付时甲、乙双方自行交割。甲、乙双方同意，在本合同生效后120日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记；2、丙方的义务：查看甲方提供的权属证书、双方身份资格证明，如实提醒双方注意房屋状况说明书涉及的权利瑕疵、质量瑕疵和其它影响交易的重大事项，为双方提供签约服务并通过网上交易系统提交上传，协助双方与交易保证机构签订托管协议并将资金存入托管账户。委托事项：丙方为甲、乙双方提供房地产交易相关政策、登记制度、税费、市场行情咨询，就房地产交易一事促进甲、乙双方签订本合同。其它相关服务事项：协助办理银行贷款申请、抵押登记手续，协助办理房屋交易备案和不动产转移登记手续，协助办理房屋交接手续；3、丙方完成乙方委托事项，且办理房屋交易核准登记的，乙方支付佣金35400元。甲、乙方对丙方的违约责任：无正当理由不履行合同或毁约的，违反约定义务导致合同无法履行的，发生上述行为之一的，由违约方向丙方按违约金35400元承担违约责任。甲、乙双方如有一方违约的，守约方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约金；如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费。2018年11月28日，在微信中原告业务人员表示：“最近没给你回复，怕你着急，房子我一直在推哦”；“只不过看过的客户在观望，但是最近成交明显高了很多了，相信应该会很快的”。被告回复：“是挺急的，但我知道你在帮我推，所以，耐心在等”。2018年12月19日，在微信中原告业务人员表示：佣金11月份公司已经催收，现在12月份已经催促过很多次，“一直没帮你卖掉房子，我也急死了，所以就没跟你提，房子我也是用心卖的，麻烦你这两天来交下费用哦”；在随后上传的电脑网页截屏图片显示，被约看次数是40次。被告回复：“在等几天看看，万一谈好，定金给我（、）我就先付你中介费，我的借款就先等等”。2019年2月20日，被告（买受方、乙方）与案外人陶某（出售方、甲方）签订一份解除协议，双方约定：甲、乙双方同意解除2018年11月3日签订的房屋买卖合同，本协议签订后3日内，双方共同至房产主管部门办理撤单手续；本协议签订后，乙方已支付的定金5万元，甲方不予退还；双方交易合同解除后，中介费或违约金由乙方与中介机构协商处理。2019年2月25日，在微信中被告表示：“房价全面回暖了”；原告业务人员回复：“韶山路185万卖掉了”。另查明：交易登记电子记录显示：坐落于南京市鼓楼区的房屋，转让方为魏本俊，签约日期为2019年3月18日；坐落于南京市玄武区，受让方为魏本俊，签约日期为2019年4月26日。审理中，被告补充表示：（1）从2018年9月份到2019年2月份总计5个月时间，因为相信原告在3个月内独家委托可以卖掉旧房，所以被告才与案外人签订购买新房合同，当时承诺是2019年2月份支付购房款，但是最终没有实现，被告不愿再承担原告推荐的网络借贷风险，因此被迫采取违约方式；（2）在被告准备以违约来解除合同后，原告连续3天推荐2家客户协商购买被告旧房，报价从1650000元降至1428000元，其中一客户已有购买意愿，但是希望降低1%中介费用，被告也愿意房价再降8000元，目的是尽量促成协议签订。但是原告坚持严格按照收费标准收费，所以最终没有签约。被告自此下定决心，宁愿违约也要解除合同；（3）被告另行委托“XXX房产公司”已将旧房出售，中介费收取标准是售价的1%；后又委托“XX房产”购买新房，中介费收取标准是售价的1.5%。案外人已于2019年2月25日，将双方约定的交易房屋再次出售，转让价为185万元。同时，原告补充表示：（1）与被告曾签订独家委托售房协议，关于销售时间约定的是2018年9月30日至2019年2月，总计是5个月，对外售价是155万元。2019年2月20日，原告介绍的客户关于中介费曾经询问中介费用是否能够降低，但是没有说明具体降低数额，原告并未表示不能降低，因为经办人员没有降价权限，必须上报领导批准才可降到2%或者1.8%；（2）自2018年10月至2019年3月10日，原告均在帮助被告对外售房，至2018年12月19日时被约看的次数达到47次，至2019年3月10日达到77次。原告已向被告缴纳500元保证金，基于投资成本和限时出售考虑，原告均会积极协调客户看房、履行居间义务。以上事实有存量房交易合同、解除协议、微信聊天记录截屏打印页、买卖房源电脑网页截屏打印页、交易登记资料以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告订立的居间合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立并应当有效，双方应严格依照约定履行各自的义务。在本案审理中，原告认可与被告曾签订独家委托售房协议，且被告与案外人的房屋买卖合同也是在原告居间下签订，但是原告没有提供证据证明：在被告签订该份购房合同前，原告作为专业经纪机构以及被告售房的受托人，关于该笔交易可能存在的风险，已向被告明确作出告知，已经履行必要警示义务。2019年2月20日，被告已与案外人约定解除双方经原告居间的房屋买卖合同，被告因此不再负有协调买卖双方交付涉案房屋、开具发票等义务，客观上免除了原告的部分居间合同义务，减少了原告继续履行居间合同的相应费用。所以原告也不应当收取该部分义务所对应的被告应交纳的中介费用。基于居间合同履行的实际状况以及公平原则，本院酌定被告应给付原告违约金5000元为宜。综上，原告要求被告给付5000元违约金的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；超出上述数额的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告魏本俊应于本判决生效之日起十五日内给付原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司违约金人民币5000元；二、驳回原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费685元，由原告负担600元，被告负担85元。原告预交案件受理费的剩余部分85元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  黄达迦人民陪审员  唐明才二〇一九年十二月十九日书 记 员  罗安迪