文书内容惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1657号原告：张思华，女，1976年8月4日出生，汉族，住址：广东省深圳市宝安区,委托代理人：何云，广东广和（龙岗）律师事务所律师。陈明家，广东广和（龙岗）律师事务所律师。被告：惠州市海景银滩酒店管理有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇霞光西路3号海韵雅苑3栋101号房，统一社会信用代码：×××91Ｔ。法定代表人：宁兰英。被告：惠州市山水爱斯酒店管理有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路1号瑞和家园商业广场2单元7层01号，统一社会信用代码：×××27Ｕ。法定代表人：周刚，总经理，执行董事。委托代理人：许思炯，公司员工。被告：成都能洋实业有限公司，住所地：成都市新都区斑竹园镇柏水村五社，统一社会信用代码：×××9ＸＨ。法定代表人：宁兰英。原告张思华与被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司(以下简称海景公司)、惠州市山水爱斯酒店管理有限公司(以下简称山水公司)、成都能洋实业有限公司(以下简称能洋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告张思华的委托代理人陈明家到庭参加诉讼，被告山水公司、被告海景公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告能洋公司经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张思华向本院提出的诉讼请求:1、判令解除原告与被告海景公司之间的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》；2、判令被告海景公司、被告山水公司按合同附件三、附件六的标准向原告腾退返还房屋；3、判令被告海景公司参照每月2000元的租金标准支付逾期腾房期间从合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；4、判令被告海景公司支付从2018年10月起至合同解除之日止的租金和滞纳金（暂计至2019年3月31日的租金为12000元，滞纳金为12265.28元）；5、判令被告海景公司支付损失赔偿金12000元；6、判令被告山水公司、被告能洋公司对被告海景公司的上述付款义务承担连带清偿责任；7、本案全部诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告张思华与被告海景公司于2016年8月26日签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》（以下称：房产出租协议书），约定甲方（张思华）将其所购位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑（又名：东能银滩）1栋2106号房委托给乙方（海景公司）作酒店公寓经营使用；协议有效期6年，自2016年10月1日起至2022年9月30日终止；乙方按月支付甲方租金（支付租金时乙方为甲方代扣代缴国家规定的房屋出租所需的税费），房屋租金前三年为2000元/月，第四年为2200元/月，第五年为2400元/月，第六年为2600元/月；乙方有义务在扣除相关税费后，将甲方上月的租金，于次月10日存入甲方指定银行账户，若乙方超过约定日期5个工作日仍未存入，则自第6个工作日起甲方有权按日向乙方收取该月甲方享有税后租金1%作为滞纳金。合同签订后，张思华依约将房屋交付海景公司，从2016年10月至2017年1月海景公司尚能依约按时足额向张思华支付租金，但从2017年2月开始海景公司支付租金时间经常出现延迟，延迟时间从2日到99日不等，从2018年10月起海景公司未再向张思华支付过租金，张思华多次与海景公司工作人员沟通无果，遂于2019年2月19日向海景公司发出《关于支付拖欠租金及滞纳金的催告函》，要求海景公司在收到该催告函后7日内支付拖欠的租金和滞纳金，否则张思华有权解除合同并要求海景公司承担违约责任，同时赔偿由此给张思华造成的一切损失。但海景公司拒收该催告函，对张思华的诉求继续不予回应。被告海景公司不按合同约定向原告支付租金的行为已经构成违约，经原告多次催告在合理时间内仍拒绝履行合同义务，其行为已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十七条的规定，原告可以解除合同，收回房屋，要求被告海景公司支付拖欠租金、滞纳金（滞纳金计算过程详见附件），以及按照每月2000元租金标准支付逾期腾房期间的占有使用费，并赔偿因违约给原告造成的损失，该损失主要体现在合同解除后房屋重新出租前闲置期间的租金损失，参照相关司法解释和司法实践，原告认为合理的损失金额应为相当于六个月租金金额即12000元。原告的房屋现由被告山水公司惠州市山水爱斯酒店管理有限公司（以下称：山水爱斯公司）作为经营“东能·山水花园度假中心”使用，被告山水公司系原告房屋的实际占有使用者，被告山水公司应当对被告海景公司的违约行为承担连带责任。被告海景公司为一人有限责任公司，其一人股东为被告能洋公司，根据《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告能洋公司应当对被告海景公司的上述债务承担连带清偿责任。原告认为被告海景公司的行为已构成根本违约，原告有权解除合同、收回房屋并请求被告海景公司承担违约责任，作为房屋实际占有使用者的被告山水公司和作为被告海景公司的一人股东的被告能洋公司应对被告海景公司的上述债务承担连带清偿责任，为此，原告特向法院起诉，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告张思华为支持其主张，向本院提交了下列证据：1.不动产权证；2.海韵雅苑房产出租委托服务协议书、补充协议；3.中国建设银行个人活期账户交易明细；4.滞纳金计算表；5.关于支付拖欠租金及滞纳的催告函；6.EMS邮寄单；7.EMS邮寄单；8.照片；9.名片；10.客房价目表；11.消费小票；12.被告海景公司企业信用信息公示报告；13.被告能洋公司企业信用信息公示报告；14.企业信用信息公司报告；15.东能银滩海滨度假公寓（海韵雅苑）酒店管理委托合作合同；16.山水花园酒店商标注册的信息；17.告知函，物业设施配置清单移交表。被告山水公司庭前提交书面答辩状称：一、惠州市山水爱斯酒店管理有限公司不应列为本案的被告。基于合同相对性的原则，原告所提交的诉讼证据材料仅对缔约当事人，即原告与被告海景公司之间具有法律约束力，答辩人惠州市山水爱斯酒店管理有限公司与原告之间没有任何法律上的权利义务关系，故答辩人无需支付原告房屋租金的义务，且无需承担原告诉求中所述的连带赔偿责任。故我司不是本案的适格被告，请求法院驳回原告关于我司的相关诉讼请求的主张。二、被答辩人起诉答辩人没有任何事实和法律依据。根据原告诉我司的相关事实与理由中所述，以及结合被告海景公司在缺席出庭所提交的相关答辩状中明确阐明，被告海景公司与原告之间所产生的房屋租赁合同纠纷与我司无任何关联。另外，原告所提交的证据材料中，均无法直接证明答辩人需要承担的相应权利义务，亦无法通过其他证据佐证与答辩人存在任何关联性。因此，原告起诉答辩人没有任何事实和法律依据。三、关于原告的诉讼请求计算标准有异议。原告的诉讼请求中，关于滞纳金、违约金的计算缺少相关证明材料给予佐证，亦未能举证相应的计算方式及计算标准，其真实性、合法性存在异议。另外提醒合议庭注意的是，上述的法律关系及责任归属问题，均应属于房屋租赁合同的双方主体的责任，与我司无任何关联性。综上，被答辩人起诉答辩人没有任何事实和法律的依据，请求贵院依法驳回其对答辩人的诉讼请求。被告海景公司、被告能洋公司未答辩及提交证据。本院根据当事人提交的证据，并根据当事人的陈述及其举证情况，审理查明本案事实如下：2016年8月26日，原告作为甲方，与作为乙方的被告海景公司签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，约定：原告同意将其名下位于惠州大亚湾霞涌霞光西路3号海韵雅苑1栋2106号房委托给被告海景公司作酒店公寓经营使用；合作期限自2016年10月1日起至2022年9月30日止；乙方管理房产进行酒店式出租服务、收取营业收入，支付甲方租金，甲方需缴纳物业管理的相关费用、乙方承担营业期间的相关经营费用。房屋租金前三年为2000元/月，第四年为2200元/月，第五年为2400元/月，第六年为2600元/月；乙方有义务在扣除相关的税费后，将甲方上月的税后租金，于次月10日前存入合同4.2条指定的甲方账户（如遇法定节假日则顺延至节后第一个工作日）；若乙方超过前述约定日期5个工作日仍未存入，则自第6个工作日起甲方有权按日向乙方收取该月甲方享有税后租金1%作为滞纳金。《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》签订后，原告将房屋交付给被告海景公司。从原告提交的证据《中国建设银行个人活期账户交易明细》中显示，从2016年10月至2017年1月被告海景公司尚能依约按时足额向原告支付租金，但从2017年2月开始被告海景公司支付租金时间经常出现延迟（详见附表）。自2018年10月份的租金开始，被告海景公司至今未向原告支付。2019年4月25日，原告向被告海景公司发出一份告知函，内容为“因被告海景公司多次违约，不按期、不按约定金额支付房租已超过半年，经原告多次沟通无果，故发函解除双方委托租赁服务合同，限被告海景公司于2019年4月25日前移交归还房屋”，落款有原告张思华的签名及被告海景公司盖章。同日，原告从被告海景公司处收回了涉案房屋，对室内的设施配置与合同附件二《物业设施配置清单》进行了核对无异后签字确认。原告为证明涉案楼盘是被告山水公司实际经营管理的事实，提交了“东能·山水花园度假中心”的网页截图复印件、被告山水公司的银联回单复印件、“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片复印件、“山水花园酒店”的客房价目表及名片复印件、《东能银滩海滨度假公寓（海韵雅苑）酒店管理委托合作合同》复印件、山水公司企业信用信息公示报告、山水花园酒店商标注册的信息作为证据。“东能·山水花园度假中心”的网页截图复印件，内容显示“东能·山水花园度假中心”是中青旅山水股份集团有限公司旗下高端度假品牌；被告山水公司的银联回单复印件，内容显示该公司于2019年3月9日接受尾数为0713的订单号的微信支付消费款50元；“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片复印件，内容显示涉案楼盘门口招牌为“东能·山水花园度假中心”；“山水花园酒店”的客房价目表及名片复印件，内容显示山水花园酒店地址为惠州市大亚湾霞光西路3号；《东能银滩海滨度假公寓（海韵雅苑）酒店管理委托合作合同》复印件，内容显示被告海景公司将东能银滩公寓1-3栋公寓委托给中青旅山水酒店集团股份有限公司进行保底经营，该份合同原告没有提交原件，本院对其真实性无法确认；山水公司企业信用信息公示报告，内容显示被告山水公司为一人有限责任公司，其一人股东为中青旅山水酒店集团股份有限公司；山水花园酒店商标注册的信息，内容显示“山水花园酒店”字样的商标申请人为中青旅山水酒店集团股份有限公司，商标状态显示申请被驳回，该商标已失效。原告为支持其认为被告能洋公司应当对被告海景公司的上述债务承担连带清偿责任的主张，提交了两份企业信用信息公示报告，报告上显示被告海景公司为一人有限责任公司，其一人股东为被告能洋公司。本院认为，原告与被告海景公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。关于《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》有关租金支付数额的问题。原告与被告海景公司在协议书中约定了房屋租金前三年为2000元/月，第四年为2200元/月，第五年为2400元/月，第六年为2600元/月；乙方有义务在扣除相关的税费后，将甲方上月的税后租金。双方对租金数额约定明确，本院予以确认。关于被告山水公司应否承担连带清偿责任问题。原告提交的“东能·山水花园度假中心”的网页截图、被告山水公司的银联回单、“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片、“山水花园酒店”的客房价目表及名片、《东能银滩海滨度假公寓（海韵雅苑）酒店管理委托合作合同》复印件、山水花园酒店商标注册的信息，均不能明确被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人。本院认为，即使被告山水公司确有实际经营使用本案房屋的事实，因被告山水公司仅与被告海景公司存在租赁合同关系，而与原告没有合同关系，被告山水公司也无需向原告承担合同责任。故原告要求被告山水公司与被告海景公司连带承担合同责任的相关诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告能洋公司应否承担连带清偿责任问题。原告主张被告海景公司为一人有限责任公司，其一人股东为被告能洋公司，根据《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，被告能洋公司应当对被告海景公司的上述债务承担连带清偿责任。本院认为，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为严重损害了公司债权人利益的情况下，股东才应该对公司债务承担连带责任。本案原告并无举证证明被告能洋公司存在上述行为，该诉求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于合同解除问题。被告海景公司承租原告的房屋后，不按约向原告交纳租金，致使原告出租本案房屋的合同目的无法实现，原告据此有权要求被告海景公司解除合同。因此，在被告海景公司逾期不支付租金的情况下，原告要求解除其与被告海景公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告与被告海景公司在2019年4月25日的告知函中已经就解除房产出租委托服务协议书达成一致，此系双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。关于租金及滞纳金支付问题。向原告支付租金，是被告海景公司应当履行的合同义务。被告海景公司对其履行合同义务的事实负有举证责任。在被告海景公司未能举证证明其实际欠付租金具体数额的情况下，对于被告海景公司所欠原告租金的具体数额，应当按照原告陈述予以认定。原告主张被告海景公司支付从2018年10月起至合同解除之日止的租金，因原告已于2019年4月25日从被告海景公司处收回涉案房屋，故租金计算的截止时间应为2019年4月25日。被告海景公司的违约行为造成原告的上述损失，原告请求依照合同约定，按日向被告海景公司收取该月原告享有税后租金1%的滞纳金，该滞纳金约定过高，本院酌情予以调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款关于民间借贷逾期利率即“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，滞纳金标准调整为年利率24%。关于滞纳金的起算时间，原告主张的2017年2月至2018年9月期间依照合同约定计算出来的滞纳金起算时间分布在每月的18日、19日、20日，经本院庭后征得原告代理人同意，将滞纳金起算时间调整为统一从应付租金的次月20日起计算至被告还清款项之日止。关于原告主张被告海景公司、被告山水公司返还涉案房屋及主张在合同解除后由被告海景公司支付逾期退房期间的房屋占用费的问题，因涉案房屋已在双方解除合同之日由原告从被告海景公司处收回，故对该诉求本院予以驳回。关于原告要求赔偿其在解除合同后至房屋重新出租期间的租金损失的诉讼请求问题。原告所购本案房屋属于住宅，不属商业用房。该房屋由原告收回后，其居住功能已归原告控制并享有，原告不可能再受到房屋使用损失。故对于原告要求赔偿其在解除合同后至房屋重新出租期间的租金损失的诉讼请求，本院依法不予支持。被告山水公司、被告海景公司、被告能洋公司经本院传唤未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担不利的诉讼后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张思华与被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司在2016年8月26日签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》已于2019年4月25日解除。二、被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张思华支付2018年10月1日至2019年4月25日止，按每月2000元标准计算的租金。同时支付拖欠租金期间的滞纳金（从每次应付租金的次月20日起按照年利率24%计算至被告还清款项之日止）。三、驳回原告张思华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706.63元，公告费600元，共计1306.63元。由原告张思华负担522.63元，被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司负担784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  林嘉伟审判员  钟丹燕审判员  王科丰二〇一九年十二月二十三日法官助理黄冬怡书记员潘慧蕊滞纳金计算表：            租金对应月份              被告海景公司实际支付时间              被告海景公司实际支付租金（元）                  2017年2月              2017.3.22              1896                  2017年3月              2017.4.24              1896                  2017年4月              2017.6.1              1896                  2017年10月              2017.11.23              1614.96                  2017年11月              2017.12.26              1896                  2017年12月              2018.1.23              1896                  2018年2月              2018.3.24              1685.22                  2018年3月              2018.4.24              1896                  2018年4月              2018.5.29              1896                  2018年5月              2018.6.25              1896                  2018年6月              2018.8.24              1685.22                  2018年7月              2018.8.29              1896                  2018年8月              2018.11.30              1896                  2018年9月              2018.12.25              948                  2019.1.25              1000                  2018年10月以后              未付              2018年10月开始租金按2000元/月计算