江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初1825号原告：南京厦都物业管理有限公司，统一社会信用代码91320116694639385B,住所地南京市六合区雄州街道河滨花园。法定代表人：史兴艳,该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志国，该公司员工。委托诉讼代理人：张浩森，江苏恒冠律师事务所律师。被告：李京川，男，1957年7月20日生，汉族，住南京市栖霞区。原告南京厦都物业管理有限公司（简称厦都物业公司）与被告李京川物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后,依法适用小额诉讼程序，后转为普通程序，于2019年7月25日第一次公开开庭进行了审理。原告厦都物业公司的委托诉讼代理人陈志国、张浩森到庭参加诉讼，被告李京川经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院后于2019年10月30日第二次公开开庭进行了审理，原告厦都物业公司的委托诉讼代理人陈志国、张浩森到庭参加诉讼，被告李京川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦都物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告李京川支付物业管理服务费2427元及滞纳金（自2018年2月4日起至实际给付之日止按照年利率24%计算）;2.判令被告李京川承担诉讼费用。事实和理由：2016年2月4日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定原告厦都物业公司为被告位于南京市六合区xx街道XX路X号XX府XX幢X单元XX室房屋提供物业服务。被告自2017年2月4日起至2018年2月3日止，未按照《物业管理服务合同》和《业主公约》交纳物业管理服务费，原告多次催收，被告均予以拒绝，原告故诉至法院。被告李京川辩称，1、根据发票原告多收装潢押金1000元，第一次收据没有通知，被告去领回截留上款及犯罪（每家都是收据，没有发票），收80元门铃门卡费押金，不开通如同摆设，一年收我720元多层次费用，不履行高层次优质服务，自来水下水像撒尿一样，使我热水器间接失去功能，多次找物业、打电话给12××5，却还是没有处理，没有开通增压泵供水，凭什么收取720元？2、高层晾晒衣物、鞋袜等被风刮到楼下，原告却没有为业主拾捡，八楼业主捡到我的羽绒棉服交到保安室，保安不归还带回家，让我损失2400元，找物业，物业徐姓人员说自损不管，而保安胆大妄为各种损失达5000元；3、下水粪便进入化粪池不按时清洗，特别是夏天气味从下水道翻上来，臭气冲天，门窗关闭，这种味道就像住厕所一样，问物业扬言不管；4、生命通道，两扇门全部上锁封闭，停满电动车、摩托车、自行车，一旦发生天灾人祸，我们住B5区无处逃生，救护车救火车救灾车难以最快速度进入小区，给业主带来安全隐患；5、外来广告铺天盖地，电梯内外、墙上有电子广告，严重影响外观，夜间播放存在噪音，使人毛骨悚然，所得费用不知去向；6、原告是嘉佑置业2015年建设东骏华府期间请的临时物业公司，到2018年3月14日合同终止，应成立业委会及管委会后，再研究聘请物业公司管理124000多平方米的东骏华府小区，要选择管理责任心强、价格合理、服务优质、能建设良好治安体育场所的物业公司等。但厦都物业公司却在合同终止的情况下，没有向业主通报，强收高昂的费用，业主为此不服。124000多平方米的东骏华府只安排两个保安、两个保洁，保洁负责清扫路面和多层走廊的过道，保安只负责按栏杆让车进出，坐在保安室吹空调、饮酒、不站岗、不巡逻、快递乱放、不负任何责任，这么大的面积保洁能忙得过来吗？所以脏乱差，生命财产安全得不到保障；7、厦都物业公司在2015年至2018年3月14日管理中用不公平不公正的手段，在合同期间，偌大的东骏华府小区，不通知成立业委会，为了拿钥匙进驻、装潢，原告收取了第一年的所有费用，怎么没有通知成立业委会，原告是想业主不知道成立该组织，想长期在无业委会情况下，赖在东骏华府小区长期收取高昂的费用，不终止合同；8、在我2016年4月装潢期间，原告动用保安借每次收取车辆出入费5元为名，没有按合同规定时间收取。按照六合区物价局文件1小时至12小时内收5元。我要买材料开小车进入小区，当天收取5元两次，第三次在下午5:00多，我出小区（时间不到20分钟），又被保安用栏杆拦住不给出门，他们为了5元钱却喊来黑社会每人发一包大苏烟，对我进行人身攻击。我们拨打110，警察出警后我们才得以回南京市区，而原告的管理人员和黑社会6人一起被带到派出所。之后入住到2018年春节三十晚上吃年饭，我家电灯全灭，是被人破坏拉闸的，110来后，我家才团聚的点上了灯。2019年4月至10月，原告用恐吓告状为言语，将我太太吓得去医院抢救，花去20000元，这是陈志国所为，医生说我太太在鬼门关走了一趟；9、在原告管理期间，业主没有得到主人的地位，却被黑社会恐吓上门要债，动不动就用不交钱就让你下不了楼、买不了菜进行威胁。综上所述，本人根据所有现象，以及还没有发现却存在的现象，根据物权法和江苏省物业管理条例的法律规定，原告在管理期间没有全心全意的为业主服务，环境脏乱差。对被盗、汽车划痕、被飘落损失财产，推之一概干净，把全责归业主，改变小区面貌，在进门右边建厕所，关键部位不装安全镜，恐吓业主阻碍成立业委会和管委会，谁领头成立二会，原告就告谁，吓的业主不敢自行组织二会。原告明知在2018年3月14日合同终止，也没有二会洽谈和重新选新的物业公司，90%业主认为原告的管理有问题，以上种种情况说明了我不交钱的原因，而且我要求原告退回押金1000元和多收取的门铃门卡押金80元，多收物业费两年计32元，且2018年3月14日合同终止后，被告与原告再无任何关系。另，六合区物价局的通知虽然对于涉案房屋所在的小区高层住宅1.30元/月·平方米收取物业费，但涉案房屋处于农村，按照南京市物价局的规定收费应区分管理层级，原告的服务没有达到其收取费用标准的层级要求。本院经审理查明：被告李京川系南京市六合区xx街道XX路X号XX府XX幢X单元XX室房屋的业主，房屋建筑面积为103.02平方米。2016年2月4日，原告厦都物业公司与被告李京川签订了《南京厦都物业管理有限公司物业管理服务合同》，约定原告为被告的上述房屋提供物业管理服务，合同就物业公司的权利和义务、业主的权利和义务等内容进行了明确约定，同时约定“1.物业服务费多层住宅0.65元/月·平方米，高层住宅1.30元/月·平方米，商业用房1.40元/月·平方米。2.生活垃圾费住户100元/年·户，商业用房150元/年·间，如自来水公司在水费中已收取的，物业公司不再收取……6.公共能耗费用按照下列方式收取：多层、小高层以6层为基准层500元/年·户；每上升一层加20元，每下降一层减收20元，以11层为最高层不超过600元/年·户，超过11层每上升一层加20元，最底层不低于400元/年·户；在第二年向业主和物业使用人公布公共能耗费收、支情况，多退少补。”《六合区东郡华府商住小区业主公约》第12条约定“按时缴纳物业管理企业应收取的各项服务费用，如逾期未缴，物业管理企业将向违约业主收取滞纳金（包括欠费金额24%的年利率、起诉费用、律师费用）。”2016年，被告李京川交纳了2016年2月4日至2017年2月3日期间的物业服务费1607元、公摊能耗费720元、装修垃圾清运费361元，后因被告李京川未交纳2017年2月4日至2018年2月3日期间的物业服务费、生活垃圾费、公摊能耗费，原告厦都物业公司多次催收无果，遂对向本院提起诉讼。另查明，被告李京川交纳的装修押金1000元，原告厦都物业公司确未退回。再查明，2015年3月14日，原告厦都物业公司与涉案房屋所在的东骏华府小区的建设单位南京嘉佑置业有限公司就东骏华府小区物业管理服务工作签订了《前期管理委托合同》，委托管理期限自2015年3月15日至2018年3月14日止。又查明，南京市六合区物价局于2015年3月30日向原告发出六价发[2015]16号《关于东骏华府小区前期管理收费的通知》，对东骏华府小区前期物业管理收费标准进行了通知，其中以招投标方式确定的高层住宅前期物业管理公共服务收费标准为1.30元/月·平方米。以上事实,有原告厦都物业公司、被告李京川的陈述、不动产登记资料查询结果证明、《前期管理委托合同》、《关于东骏华府小区前期管理收费的通知》、《南京厦都物业管理有限公司物业管理服务合同》、《六合区东郡华府商住小区业主公约》、《装饰装修协议书》、业主基本资料、入住证明、催交通知书和照片、催缴通知书和国内挂号信函收据、收款收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告厦都物业公司与被告李京川签订的《南京厦都物业管理有限公司物业管理合同》。原告厦都物业公司与南京嘉佑置业有限公司签订的《前期管理委托合同》，均系各方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对原、被告均具有约束力，原、被告之间形成物业服务合同关系。原告厦都物业公司按合同约定为被告李京川提供物业管理服务，但被告未按约交纳物业费用，应承担相应的法律责任。故被告李京川应向原告厦都物业公司交纳2017年2月4日至2018年2月3日期间的物业服务费1607元（103.02×1.3×12）、生活垃圾费100元和公摊能耗费720元，合计2427元。被告李京川抗辩原告厦都物业公司提供的物业管理服务存在诸多瑕疵，并以此为由拒交物业服务费等费用，于法无据，本院不予支持。被告李京川就原告收取费用的标准的抗辩意见，因原、被告签订的《南京厦都物业管理有限公司物业管理合同》对物业服务费等费用的收取已明确进行了约定，且双方约定的标准未超出南京市六合区物价局所核准的价格，故对此抗辩意见本院亦不予支持。关于被告李京川是否承担违约责任，即支付滞纳金的问题。本案中，被告李京川提出原告厦都物业公司的物业管理服务存在诸多瑕疵，故被告李京川并非恶意拖欠物业服务费，对原告厦都物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。需要提醒原、被告的是，物业管理公司与业主是相互依存的，物业公司应按照物业管理服务合同的约定提供物业管理服务，切莫降低标准、疏于管理，业主应当自觉接受物业公司的管理、按时缴纳物业服务费，切莫自由散漫、拖欠费用。关于被告李京川抗辩的原告厦都物业公司未将装修押金1000元予以退回的问题。被告李京川在本案中虽未提出反诉，但为了避免诉累和矛盾的激化，本院将该装修押金从被告李京川欠付的物业服务费等费用中予以扣除，即被告李京川还需向原告厦都物业公司交纳1427元（2427元-1000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李京川于本判决生效之日起十日内向原告南京厦都物业管理有限公司支付2017年2月4日至2018年2月3日期间的物业管理费、生活垃圾费、公摊能耗费合计1427元；二、驳回原告南京厦都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告南京厦都物业管理有限公司负担21元，被告李京川负担29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋路军人民陪审员  胡家龙人民陪审员  魏 霞二〇一九年十二月二十八日法官 助理  赵 凯书 记 员  张文文