上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12622号上诉人（原审被告）：徐立春，男，1984年4月3日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：万海军，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷新，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海景瑞物业管理有限公司，注册地上海市虹口区花园路118弄5号3楼。法定代表人：陶敏，董事长。委托诉讼代理人：张丽春，上海市新闵律师事务所律师。上诉人徐立春因与被上诉人上海景瑞物业管理有限公司（以下简称景瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初32430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人徐立春及其委托诉讼代理人万海军、殷新，被上诉人景瑞公司之委托诉讼代理人张丽春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐立春上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人原审全部诉请。事实与理由：1.被上诉人进行物业管理没有经过招投标程序选聘，且未经过业主大会过半数业主同意，不具有收取物业费的主体资格。2.之前物业费标准一直为人民币（下同）0.8元/月/平方米，现提高物业费至2.58元/月/平方米未履行相关公示程序，也未经过业主同意，且被上诉人进行物业管理后提供的服务脏乱差，没有尽到物业管理的义务，收费与服务存在不合理对价，故该定价没有事实和法律依据。3.上海市闵行区XX路XX弄（以下简称XX路XX弄）大部分业主并不是自愿与被上诉人签约，实际签约率远低于被上诉人所称的超过50%。被上诉人景瑞公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，应当维持。1.被上诉人与政府、开发商和前物业公司签订了四方交接书，通过颛桥镇政府进驻，且被上诉人是前期物业，也不需要通过招投标，被上诉人应具有主体资格。2.收费标准是通过政府委托评估的，评估结果也通过政府进行公示，应当对业主有约束力，之前0.8元/月/平方米的物业费不符合当前市场行情。景瑞公司向一审法院起诉请求：判令徐立春支付景瑞公司2017年4月至2018年8月期间（17个月）的物业服务费差额计3,145.23元，并按照日1‰的标准支付景瑞公司自物业服务费应付之日起至实际支付之日止的滞纳金（暂计至2019年4月底的滞纳金为2,172.08元）。一审法院认定事实如下：景瑞公司系依法成立的物业服务企业。徐立春系XX路XX弄41号213室房屋产权人之一，其房屋建筑面积103.94平方米，房屋建筑类型为办公楼，用途为办公。XX路XX弄系商办、商铺组成的商务用房区域，至今未成立业主大会及业主委员会，该区域的建设单位上海A有限公司（以下简称A公司）也未曾委托物业服务企业对该区域实施物业管理工作。2016年12月31日之前，XX路XX弄实际由该区域商铺的经营管理方即上海B有限公司（以下简称B公司）负责物业管理事宜。之后，B公司与该区域商铺业主发生纠纷，遂退出该区域。2017年3月17日，A公司向上海市闵行区颛桥镇人民政府发函一份，申请属地政府在XX路XX弄区域业主大会成立前，委托临时托管的物业服务企业，进行相关物业管理工作。据此，以及XX路XX弄区域存在的消防安全隐患等问题，上海市闵行区颛桥镇人民政府成立上海市XX办公室，以加强对该区域的管理。2017年4月1日，景瑞公司经上海市XX办公室选择、指定进入XX路XX弄区域开展物业服务管理工作至今。2017年6月16日，A公司（移交方、甲方）、景瑞公司（接受方、乙方）、B公司（原物业经营方、移交方、丙方），在上海市XX办公室（见证方、丁方）的见证下，签订《物业服务管理交接协议》一份，确认甲方和丙方于2017年4月1日将XX路XX弄物业经营管理事宜正式移交给乙方，自2017年4月1日起，XX路XX弄物业服务管理等费用由乙方收取。各方并在上述协议中对费用交接、人员安置、责任划分等进行约定。景瑞公司入场后，与XX路XX弄部分业主就收费标准、充电模式等产生争议。现景瑞公司以诉称理由提起本案诉讼。起诉之前，景瑞公司曾向徐立春邮寄送达物业费催缴单，徐立春称未曾收到。2018年10月24日，徐立春按0.80元/月标准支付了景瑞公司2017年4月起至2018年12月止的物业费1,746.19元。审理中，景瑞公司提供由上海市物业管理行业协会出具的《[闵行区XX路XX弄]物业服务收费标准评估报告书》、景瑞公司部分工作情况、劳务派遣、保安、保洁协议、建筑消防系统维护保养合同及部分费用支付凭证、本区其他商业综合体物业服务合同等证明其主张的物业费标准。徐立春对评估报告书的真实性没有异议，但不认可其证明效力；对景瑞公司自制的工作情况、劳务派遣、保安、保洁协议、建筑消防系统维护保养合同的真实性不予认可，且提出景瑞公司提供的费用支付凭证与协议不符，其认为即使该组证据系真实的，也没有达到评估报告所列的服务标准；对其他商业综合体物业服务合同的真实性、关联性、合法性均不予认可。徐立春提供XX路XX弄部分业主致上海市XX办公室的《告知函》，就与景瑞公司签约、向景瑞公司缴纳物业费原因出具的《情况说明》，XX路XX弄区域拍摄的图片、视频，并申请证人俞某、魏某、钱某、徐某、谢某、郁某、沙某到庭作证等，以证明景瑞公司入场、涨价程序不合法，评估测评依据不真实，相关业主非自愿、非主动签约、缴纳物业费以及景瑞公司提供物业服务质量低下、小区脏乱差的情况。景瑞公司对徐立春提供的证人证言、图片、视频以外的证据真实性均不予认可；对图片、视频的真实性没有异议，但认为该组证据比较片面，不能反映景瑞公司整体物业服务情况；认为证人均系XX路XX弄物业业主，与本案存在利害关系，故对证人证言的证明效力不予认可。一审法院认为，本案所涉XX路XX弄区域一直未成立业主大会及业主委员会，业主难以自行选聘物业服务企业，2016年底原承担物业管理服务的B公司退出后，该区域的建设单位A公司怠于履行选聘物业服务企业的责任，致该区域处于无物业管理服务的真空期，在此背景下，该区域属地政府部门基于建设单位的申请及职责要求，选择指定景瑞公司为该区域提供物业服务，维护了该区域的管理秩序，也保障了该区域业主的正常生活、经营需要。之后，A公司与景瑞公司等签订了《物业服务管理交接协议》，说明其对景瑞公司作为XX路XX弄物业服务企业的身份予以认可。景瑞公司自2017年4月1日进入XX路XX弄至今，也实际履行了物业管理服务义务。故应当认定景瑞公司在涉案XX路XX弄区域的前期物业服务企业之主体资格。景瑞公司向徐立春提供物业服务后，有权向其收取相应的物业服务费。就景瑞公司、徐立春争议的收费标准，由于双方无明确约定，就此本市也无相关政府定价或政府指导价，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的相关规定，可根据景瑞公司提供物业服务的内容、水平，参照周边同类物业服务收费情况予以确定，而景瑞公司主张2.58元/月/平方米之收费标准未超出当地市场行情，并无不妥，对其该项主张，一审法院予以支持。综上，徐立春应按2.58元/月/平方米支付景瑞公司自2017年4月起至2018年8月止（共17个月）的物业服务费合计4,558.81元，扣除徐立春按照0.80元/月/平方米已经支付的该期间对应的物业费1,413.58元，还余3,145.23元未支付，景瑞公司现诉请徐立春补付该剩余部分，于法有据，一审法院予以支持。就滞纳金，考虑到徐立春不支付物业服务费事出有因，故对景瑞公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条之规定，于二○一九年七月三十一日作出判决：一、徐立春于判决生效之日起十日内支付上海景瑞物业管理有限公司自2017年4月至2018年8月期间（17个月）的物业服务费差额计3,145.23元；二、驳回上海景瑞物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由徐立春负担。二审中，上诉人补充提供了两组证据：1.XX路XX弄业主大会和业主委员会的备案证，以证明涉案小区业主大会和业主委员会都已成立。2.要求调阅XX路XX弄物业服务管理标准申请书，以证明被上诉人物业合同没有经过备案。被上诉人发表质证意见称：对第1组证据真实性予以确认，但不认可关联性；对第2组证据关联性不予认可，证明事项与本案无关。本院经审查认为，该两组证据与本案物业公司主体资格和收费标准之间缺乏关联性，本院不予采纳。上诉人申请证人张某出庭作证，张某陈述：其是业委会主任，在涉案小区拥有住宅与商铺，被上诉人进驻是其通过颛桥镇市场办得知，不清楚是否张贴公告，没有召开过业主大会，因前物业公司退场，政府将被上诉人引进；物业费是直接公布的，物业费的确定其没有参与，是业主代表沟通的结果，大部分商铺和住宅业主都交了，其个人也交了；物业服务标准没有见到过凭证或依据，无法评判物业质量；物业公司是否更换要在近期召开业主大会由业主共同决定。上诉人表示认可证人证言，被上诉人表示证人本身是业主，与本案有利害关系，对证言的内容部分认可。本院经审查认为，证人自述其在涉案小区拥有住宅与商铺，是小区业主，与本案有利害关系，且陈述内容不能证明被上诉人没有收取物业费的主体资格，故本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉案XX路XX弄小区因前物业公司离场而导致区域内无物业管理服务，开发商为保证区域内正常管理而向政府申请指定物业公司即本案被上诉人。上诉人与被上诉人虽未签订物业服务合同，但被上诉人事实上提供了物业服务，上诉人也接受了该物业服务，故应当支付物业服务费。上诉人称物业公司的选定未经招投标和业主大会决议而拒付物业费没有事实与法律依据，本院不予支持。关于物业费收费标准，物业费标准的制定应根据物业服务提供的内容和周边市场行情进行确定，本案2.58元/月/平方米的物业费并无明显过当，上诉人称物业服务存在瑕疵因此拒付服务费无事实与法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由徐立春负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇一九年十二月十八日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……