广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20070号原告：中山粤冠交通科技股份有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道竹苑广场三楼19-25轴A区，统一社会信用代码91442000665001462H。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梅桂，广东保信律师事务所律师。被告：龙顺波，男，1958年7月21日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：杨凤娜，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，广东扬真律师事务所律师。原告中山粤冠交通科技股份有限公司（以下简称粤冠公司）与被告龙顺波土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粤冠公司委托诉讼代理人殷坤仪,被告龙顺波委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤冠公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告自行清除位于中山市××口村“虎池围”的政府储备（预控）用地内[租赁地块面积约246.3487亩，其中实际使用面积184亩，代管排灌河等不可使用面积约62.3487亩]的养殖物、种植物、构建物及其他附着物，并将土地清理后交还给原告；2.原告没收被告交纳的租赁保证金25000元；3.被告向原告支付自2019年07月01日起按630元/亩/年的标准计算至土地交还之日止的土地占用费（按计租面积184亩计算，暂计至2019年07月31日为9660元）；4.被告向原告支付自2019年07月01日起按年租金金额115920元为基数每日万分之五的标准计算至土地交还之日止的违约金（暂计至2019年07月31日为1796.76元）；5.被告向原告支付律师费5000元。事实与理由：2018年12月31日，原告与被告签订土地租赁协议书（粤冠发HTB[2019]018号）（以下简称“租赁协议”），约定：原告将位于中山市××口村“虎池围”的政府储备（预控）用地出租给原告作农业种养使用和管理[租赁地块面积约246.3487亩，其中实际使用面积184亩，代管排灌河等不可使用面积约62.3487亩]（以下统称为“租赁地块”）；租赁期限截至2019年6月30日；租赁保证金为25000元；半年租金总额为57960元；被告逾期或未做清理交还土地的，视作违约行为，原告有权按当年年租金金额为基础以每日万分之五的标准计收被告违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金；逾期30天未交还土地的，原告有权没收保证金等。协议租赁期限届满前，因市政府建设需要，原告于2019年4月23日向被告发出收回出租土地通知，告知被告在租赁期满后不再续租，并要求被告在租赁期限届满前自行清理租赁范围内的私人物品，将租赁土地清理后交还给原告。然而，截至目前，租赁期限已经届满，被告仍未向原告返还租赁地块。在此期间，原告得知租赁地块中的部分用地实际上被分租户占用，且分租户对交还该部分租赁地块存在异议。依据租赁协议第六条第（六）款约定，未经原告同意，被告不得将租赁土地分租、转租、抵押或移交给他人，否则，视为违约行为，原告有权要求被告承担因违约行为所导致的一切法律及经济责任。由于被告的上述行为已经严重损害了原告的合法权益原告遂诉至法院，希望判如所请。原告粤冠公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.国有土地使用证；2.中山市不动产登记资料查询结果；3.储备用地委托管理协议；4.关于延续储备用地委托管理关系的函、委托管理协议；5.土地租赁协议书；6.收回出租土地通知；7.律师函；8.律师函及快递单；9.租赁地块图；10.民事委托代理合同；11.律师费发票。被告龙顺波辩称，1.对于被告租赁原告案涉土地以及到目前被告还未向原告归还案涉土地的事实确认。2.被告没有归还案涉土地主要原因是案外第三人黄国良、成欢欢租用鱼塘到期不向被告归还，且被告已经向中山第一人民法院提起了诉讼，上述事实可由第一人民法院做出的民事判决2019粤2071民初2995、2996号判决予以证明，所以被告逾期不归还鱼塘并非出于其主观违约恶意，是由于其他第三方造成的客观情况。因此恳请法院在对使用费、违约金的金额进行确定时充分考虑该情况。被告认为使用费和违约金支付的日期应截止至上述2995、2996号判决作出之日止即2019年9月29日，该判决作出当天，实际上在当天黄国良、成欢欢已经有向龙顺波归还的义务，龙顺波拿回鱼塘后会马上归还给原告。被告龙顺波为其辩解和主张在法定期限内向本院提交以下相关证据：（2019）粤2071民初2995、2996号民事判决书。本院经审理认定事实如下：粤冠公司原企业名称为中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通开发公司）。座落于中山市“虎池围”，不动产权证号为粤（2015）中山市不动产权第0027518号的土地权利人为中山市土地储备中心。座落于中山市“虎池围”，不动产权证号为国（2012）2500059、国（2012）2500061、国（2012）2500062、国（2012）2500063的土地权利人为中山市交通发展集团有限公司。2017年，中山市土地储备中心、中山市交通发展集团有限公司均与交通开发公司签订了委托管理协议，委托交通开发公司管理其名下相应土地，含涉案土地在内。粤冠公司（甲方）与龙顺波（乙方）签订土地租赁协议书，约定甲方将位于位于中山市××口村“虎池围、将军下围”的政府储备（预控）用地出租给乙方作农业养殖使用[租赁地块面积约246.3487亩，其中实际使用面积184亩,代管排灌河等不可使用面积约62.3487亩]（以下统称为“租赁地块”）。租赁期限为2019年1月1日至2019年6月30日。租赁保证金为25000元。该地块综合单价为630元/亩/年，6个月租金合计57960元。若乙方逾期或未做清理交还土地的，视作违约行为，甲方有权按当年年租金金额每日万分之五的标准计收乙方违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金。逾期30天未交还土地的，除按前述标准计收违约金外，甲方有权没收保证金。未经甲方同意，乙方不得将租赁土地分租、转租、抵押或移交给他人。若乙方违反上述约定，视为违约行为，甲方有权解除本协议，无条件收回该地块，已收取的租金和保证金不予退还给乙方。如一方违约导致另一方遭受损失的，违约方应赔偿守约方相应损失。履行过程中若发生争议甲乙双方应及时协商解决，协商不成有权提起诉讼，并依据法院判决执行，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用（包括律师费、差旅费、调查费、评估费等）。2019年4月23日，粤冠公司向龙顺波发出回收出租土地告知书，告知其租赁期（2019年6月30日前）不再续租，并要求其在租赁期届满之前自行清理租赁范围内的私人物品，将涉案租赁土地交还粤冠公司。2019年7月10日，粤冠公司发律师函告知龙顺波，租赁期限届满，龙顺波仍未交还租赁土地，且部分用地实际被分租户占用，分租户对马上交还的部分租赁土地存在异议，违反协议约定。针对分租户的事宜，在收到本函7日内自行妥善处理。粤冠公司以龙顺波违约未交还租赁土地为由，并为本案诉讼已支出律师费5000元。其遂诉至法院，主张上述实体权利。诉讼过程中，本院曾给予双方当事人一个月的交还土地宽限期。2019年11月25日，粤冠公司向本院书面回复称龙顺波主张土地未能交接，故仍坚持其原本诉讼请求。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。粤冠公司对案涉租赁地块享有合法的管理使用权，是本案的适格原告，其与龙顺波签订的土地租赁协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应恪守履行。土地租赁协议中明确约定租赁的期限为2019年1月1日起至2019年6月30日止。现租赁期限届满，且粤冠公司在租赁期届满之前向龙顺波发出对租赁地块不再续租和回收的意思表示。龙顺波未依约返还土地，并以案外人将部分租赁土地实际占用未向其返还为由，主张粤冠公司应向实际占用人请求返还，同时主张本案租赁保证金、律师费等损失过高。本院经审查后认为，根据合同相对性原理，租赁协议约束协议双方，与本租赁协议无关案外人导致的违约并非法定的抗辩事由，若因案外人导致的相关损失，龙顺波可以另循途径进行救济，且双方租赁协议约定不可转租、分租，故龙顺波的抗辩不能成立，其逾期交还土地的行为已经构成违约。粤冠公司主张龙顺波自行清除租赁地块中的养殖物、种植物、构建物及其他附着物，并将清理后的租赁土地返还的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于其他违约责任问题。土地租赁协议明确约定龙顺波逾期30天未交还土地，粤冠公司有权按协议中当年年租金金额每日万分之五的标准计收违约金，同时按当年年租金金额的标准计算租金及没收租赁保证金。龙顺波至今未能向粤冠公司交还土地，已然违约。至于粤冠公司主张违约金按当年全年租金115920元为基数计算的诉求，本院认为协议中的该项违约金约定不明，且其并未实际使用涉案土地满一年，按全年租金计算有失公平，故认定按双方约定的租金总额57960元为基数计算违约金较为适宜。至于粤冠公司没收租赁保证金及自2019年7月1日起的土地占有使用费，于法有据，即本院对于其第2、3项诉讼请求均予以支持。关于律师费问题。双方在土地租赁协议中约定由违约方需赔偿守约方一切经济损失及律师费由败诉方负担，且本案律师费金额合理，故本院对于粤冠公司要求龙顺波赔偿5000元律师费的诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告龙顺波于本判决发生法律效力之日起三十日内自行清除位于中山市南朗镇崖口村“虎池围、将军下围”的政府储备（预控）用地内[租赁地块面积约246.3487亩，其中实际使用面积184亩，代管排灌河等不可使用面积约62.3487亩]的养殖物、种植物、构建物及其他附着物，并将清理后的土地交还给原告中山粤冠交通科技股份有限公司；二、原告中山粤冠交通科技股份有限公司无需向被告龙顺波返还租赁保证金25000元；三、被告龙顺波于本判决发生法律效力之日起七日向原告中山粤冠交通科技股份有限公司支付涉案土地的占用使用费（计算方式：自2019年7月1日起至涉案土地交还之日止，按计租面积184亩及630元/亩/年计算）；四、被告龙顺波于本判决发生法律效力之日起七日向原告中山粤冠交通科技股份有限公司支付违约金（以57960元为基数，自2019年7月1日起至涉案土地交还之日止，按每日万分之五计算）；五、被告龙顺波于本判决发生法律效力之日起七日向原告中山粤冠交通科技股份有限公司赔偿律师费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费836元，减半收取计418元（原告中山粤冠交通科技股份有限公司已预交），由被告龙顺波负担，并于判决生效之日起七日内迳付原告中山粤冠交通科技股份有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓文辉二〇一九年十二月四日书记员  刘浩峰孙永辉