广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0330民初1275号 原告：陶记成，男，1981年2月4日出生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 原告：李运凤，女，1981年9月19日出生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 委托代理人：陶舜章，男，1952年12月18日出生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 被告：桂林盛泰房地产开发有限公司，住所地：平乐县平乐镇中华街。 法定代表人：胡继霆，该公司总经理。 委托代理人：蒋晓琨，广西淳盈律师事务所律师。 原告陶记成、李运凤诉被告桂林盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陶舜章、被告的委托代理人蒋晓琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶记成、李运凤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告违约金共计74,288元（从2016年11月28日开始按合同第八章第二十条约定计算至2019年6月30日止）；2、请求法院判令被告返还原告预付的契税6,524元和附加费8,666元。事实与理由：2016年2月24日，原告与被告在平乐县平乐镇中山公园商住楼售楼部签订《商品房买卖合同》（预售），双方约定由被告出售一套商品房给原告，该商品房位于平乐县平乐镇中山公园商住楼13楼07房（房屋总价434,942元），预建面积114.70平方米，套内建筑面积95.94平方米，商品房规划用途为住宅，建筑物主体结构为框架，建筑总层数为16层（地上15层，地下1层）。双方在《合同》第八章第二十条对办理产权证期限和违约责任作出约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定交付购房首付款134,942元，并按要求办理按揭贷款300,000元。2016年11月28日被告交付房屋给了原告，此后虽经原告多次催促，直到现在被告未按合同约定给原告办理产权证。原告认为，被告的行为不仅违约，而且侵犯了原告的合法利益，依据相关法律和《商品房买卖合同》第十章第二十七条，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告盛泰公司辩称：一、被告一直积极协助原告办理各项手续，不能按期办证不是被告自身原因所致，被告不应承担延迟办证的责任。造成原告不能如期办证的原因：1、因政府相关部门原因，迟迟不能办理规划条件核实证明，造成办证工作一直无法推进，被告已积极与相关部门协调，已经取得规划条件核实证明；2、因公司一楼商铺、账户被查封冻结，造成产权办证、付款等日常事务无法进行；3、根据商品房合同附件十一之《补充协议》第二条第三项约定：“如因政府及相关部门或其他不可抗力因素……。”及第四项约定：“如因政府……。”根据这些约定被告不应承担违约责任。二、退一步说，即使延迟办证有被告的原因，需要被告承担责任，但是按总价的万分之二按日支付违约金亦过分高于实际损失，应当减少。被告已依约将房屋交付给原告使用，延迟办证对原告无影响，没有造成原告实际损失，而按日万分之二计算违约金不仅过高于原告损失，也远远高于当地同期同类房屋的租金标准，应以违约金造成的损失30％为标准适当减少。综上，被告积极协助原告办理权属证书，主观上没有过错，客观上没有给原告造成实际经济损失，延迟办证是因为被告涉诉，一楼商铺、账户被查封，以及政府相关部门不能如期办理规划条件核实证明导致，被告不应承担违约责任，请求法院查明事实依法判决。 本院经审理查明的事实如下：2016年2月24日，原告陶记成、李运凤与被告盛泰公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买由被告开发并出售的位于广西平乐县平乐镇中华街中山公园商住楼1单元1307号商品房，建筑面积114.7平方米，套内面积为95.94平方米，套内面积价格每平方米为人民币4,533.48元，总价款为434,942元，二原告已全部支付总房款人民币434,942元，其中首付人民币134,942元，余款人民币300,000元为银行按揭贷款,银行按揭贷款已完成被告认可已到公司账户。《商品房买卖合同》（预售）第八章合同备案与房屋登记第二十条：房屋登记第（二）项因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 2016年11月28日，原告向被告缴纳了首期物业管理、公共耗能费用1,618元。原告陶记成、李运凤在被告盛泰公司将房屋交付后，将公共维修基金、契税及其他费用均交给被告盛泰公司，涉案房屋至今未办理房屋产权证。 以上事实，有原告身份证复印件、结婚证复印件、购房发票、收据复印件6张、商品房买卖合同及庭审笔录等证据材料所证实。 本院认为：原告陶记成、李运凤与被告盛泰公司对房屋价款、付款方式、违约责任等经协商达成合意后签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应遵照履行合同约定的义务。原告陶记成、李运凤按约定的金额和方式交付购房款，被告盛泰公司于2016年11月28日将房屋交付二原告使用。按照双方签订的合同约定，被告应于90日内办理好该房屋权属证书，现涉案房屋仍未办理房屋产权证，被告已构成违约，损害了原告的合法权益，原告要求被告支付违约金的诉请，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”庭审过程中，被告对原告主张的违约金认为过高，请求人民法院予以调整，我院根据违约金的法律性质,结合本案合同的签订履行情况以及预期利益损失等综合因素予以相应的调整,由《商品房买卖合同（预售）》约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”调整为“按年利率6%”计算。原告请求从约定办证期限届满之日起计算至2019年6月30日，按违约830天计算，本院予以支持。因此，被告应向原告赔偿的违约金为：房屋总价434,942元×(6%÷365天)×830天=59,342.77元。依据合同约定应由被告盛泰公司为原告代办房地产权证书，盛泰公司为办证需要收取原告与办证相关的费用，符合双方约定，故原告主张返还已交纳的契税和附加费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告桂林盛泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告陶记成、李运凤违约金人民币59,342.77元； 二、驳回原告陶记成、李运凤的其他诉讼请求。 案件受理费2,036元，适用简易程序减半收取1,018元，由被告桂林盛泰房地产开发有限公司承担。 如义务人不履行本案生效判决确定的义务，权利人有权在判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。义务人应从履行期限届满之日起，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交案件受理费人民币2,036元(收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行)。递交上诉状七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 钟金梅 二〇一九年十二月九日 法官助理 卢海英 书 记 员 徐 琴 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。