上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11230号上诉人(原审被告)：高振芹，女，1967年9月14日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市。上诉人(原审被告)：周贤民，男，1968年2月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘岳，上海正贯长虹律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张年乐，男，1966年10月26日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：朱敏超，北京盈科(上海)律师事务所律师。原审被告：上海挺昶贸易有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王启堂，执行董事。原审被告：王滨，男，1981年10月30日出生，汉族，住上海市虹口区。两原审被告共同委托诉讼代理人：包更生，上海皓生律师事务所律师。两原审被告共同委托诉讼代理人：陈阳，上海皓生律师事务所律师。上诉人高振芹、周贤民因与被上诉人张年乐，原审被告上海挺昶贸易有限公司(以下简称挺昶公司)、王滨房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高振芹、周贤民上诉请求：依法判决撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：原审判决对被上诉人的装修损失的认定及设施设备材料费的损失的酌定没有法律依据。被上诉人张年乐提出的关于装修残值损失人民币33,895.06元(以下币种均为人民币)的主张，其向法院提供的证据失实。其提供的装修的两张收据，在先前的(2018)沪0101民初4718号案件中并未提供，在(2019)沪0101民初255号一案中才提供，并且只有两张收据，没有正式发票，不应认可其真实性。关于被上诉人张年乐所提出的设施设备材料损失，其提供的发票抬头不是张年乐经营店面或其本人的抬头，根据法律规定，其真实性也应不予认可。但在此情形下原审法院酌情确认为40,000元，违背了案件的事实及相关法律规定。张年乐答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。挺昶公司、王滨答辩称，一审法院判决事实清楚，于法有据，挺昶公司、王滨与本案无涉。张年乐向一审法院起诉请求：1.确认张年乐与高振芹签订的商铺租赁合同于2017年9月9日解除；2.高振芹退还多付租金17,499.99元；3.高振芹退还张年乐押金50,000元；4.高振芹赔偿张年乐装修残值损失35,625元；5.高振芹向张年乐赔偿预期收益损失、广告推广费用损失、品牌代理损失、物料损失(暂计1元)。后变更为：1.确认张年乐与高振芹签订的商铺租赁合同无效；2.高振芹、周贤民、挺昶公司、王滨连带退还多支付的占有使用费7,499.99元；3.高振芹、周贤民、挺昶公司、王滨连带退还押金50,000元；4.高振芹、周贤民、挺昶公司、王滨连带赔偿装修残值损失33,895.06元、预期收益损失173,400元、加盟费损失175,000元、设施设备材料费损失88,636元、搬场损失1,400元、员工宿舍押金4,300元、仓储费4,400元。一审法院认定事实如下：涉案房屋系公有非居住房屋。出租人上海新黄浦(集团)有限责任公司与挺昶公司签订公有非居住房屋租赁合同，将黄浦区浙江中路XXX号底层前间部位的房屋(即涉案房屋所在地)出租给挺昶公司使用；房屋建筑面积27.66+15.5(阁)平方米；月租金540.20元；租赁合同期限为十年，自2009年7月1日至2019年6月30日止。2015年1月28日，王滨作为甲方，周贤民作为乙方签订商铺租赁合同，约定甲方愿意将管理权属于自己的商铺出租给乙方，供乙方在该商铺已经工商局核准的经营范围内开展经营活动。第一条、甲方出租的商铺座落地址上海市黄浦区浙江中路XXX号门面店，建筑面积约30平方米。第二条、租期两年，自2015年2月5日至2017年2月4日。第三条、租金和租金交纳期及条件：1.每月租金为17,000元(不含税金及房管部门所收取的协议租金)。租金交纳方式为：乙方每叁个月缴纳一次租金计51,000元，并且必须于每期租用期开始日的十五天前向甲方一次性交纳。第一次缴纳租金日期为2015年1月20日，第二次缴纳租金日期为2015年4月20日以此类推。第五条、租赁期间，乙方对租赁的房屋不得随意转租转让、转借或改变房屋用途，并按有关规定做好治安、消防和卫生等工作。第六条、乙方的职责：1、乙方必须依约向甲方交纳租金，不得拖延。若乙方未于约期前交纳甲方租金，视乙方违约，甲方有权向乙方收取每天1,000元违约金。如拖欠租金超过15天(即每期租用期开始日的十五天前)，甲方有权终止合同、收回房屋，并不退还乙方押金。5.乙方必须遵纪守法，合法经营。在该商铺已经工商局核准的经营范围内开展经营活动，超越经营范围经营所产生的一切后果均由乙方承担法律责任和经济赔偿责任，并同时承担给甲方所造成的连带责任。第七条、本协议执行中若与政府市政建设发生矛盾时，应按政府市政建设文件执行。第八条、租赁期满，乙方应妥善归还甲方所提供在商铺的一台2匹柜式空调及一门直线电话。第九条、本合同经双方签署并在甲方收到首期租金和押金后生效，双方均应严格遵守。若一方违约，应向对方支付违约金30,000元，并据实赔偿对方经济损失。第十条、本合同执行中如发生纠纷，应通过甲、乙双方协商解决，协商不成，可提请人民法院裁决。第十一条、本合同经过双方签章后生效。本合同正本一式两份，甲、乙双方各执一份。出租方王滨签字，承租方周贤民签字，签约地点为上海市浙江中路XXX号，签约时间：2015年1月28日。2015年4月29日，挺昶公司分公司出具委托书，内容为“兹委托王滨(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)、高振芹(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)二位代表我公司负责处理我上海挺昶贸易有限公司分公司(注册地址：浙江中路XXX号)门店有关经营管理中的事务。此致黄浦区工商行政管理局”。同日，挺昶公司还出具情况说明，内容为：“我上海挺昶贸易有限公司分公司(注册地址：浙江中路XXX号)现由我公司王滨、高振芹负责经营管理，代表公司负责处理该门店有关经营管理中的事务。现所经营的“爱尚水饺”所涉的经营项目增加手续正在上海市黄浦区工商管理及有关部门审批核准过程中。另，挺昶公司还出具一份任命书，内容为“任命周贤民为本企业负责人，对本企业的食品安全负责；任命王滨为本企业食品安全专业技术人员；任命高振芹为本企业食品安全管理人员。”盖章处加盖挺昶公司公章。据2016年3月4日上海市黄浦区市场监督管理局颁发的食品经营许可证显示，经营者名称为挺昶分公司，住所：上海市黄浦区浙江中路XXX号底层前间，主体业态：食品销售经营者；经营项目：预包装食品销售(含冷藏冷冻食品)、散装食品销售(含熟食)。据登记于2016年3月9日的挺昶公司分公司的营业执照显示，挺昶分公司负责人王启堂，成立日期2009年12月4日，经营范围：建材、装饰材料、广告材料、电梯配件、金属材料、电子产品、通讯设备及配件、五金交电、服装、百货、纺织品、工艺品的销售，经济信息咨询服务、食品流通。2017年3月23日，高振芹出具收条，内容为“收到张年乐浙江中路XXX号店面订金贰万元整。特此收条！”收条下方有高振芹、周贤民、张年乐三人的身份证复印件。高振芹、周贤民为夫妻关系。2017年3月25日，高振芹作为出租方(甲方)、张年乐作为承租方(乙方)签订商铺租赁合同，约定甲方愿意将管理权属于自己的商铺出租给乙方，供乙方在该商铺已经工商局核准的经营范围内开展经营活动。第一条、甲方出租的商铺座落地址是上海市黄浦区浙江中路XXX号门面店，建筑面积约30平方米。第二条、租期16个月，自2017年4月1日至2018年7月31日。第三条、租金和租金交纳期及条件：1.租金及交付方式：每月租金为25,000元，不含税金及房管部门所收取的协议租金。租金交纳方式为：乙方每六个月缴纳一次租金计150,000元，并且必须于每期租用期开始日的30天前向甲方一次性交纳。第一次缴纳租金日期为2017年3月24日，租金计150,000元；第二次缴纳租金日期为2017年9月1日,租金计150,000元；第三次缴纳租金日期为2018年3月1日,租金计100,000元，以此类推。2、本合同一经签署，乙方即应交纳两个月租金50,000元做为押金。合同终止，乙方交清租金及水电、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋造成损毁，甲方有权终止合同，并向乙方索取各项相关费用的赔偿。双方还对营业税、水电费、电话费、维修费的缴费办法、乙方的职责等条款进行具体约定。第四条、营业税、水电费、电话费、维修费的缴费办法、第五条内容与2015年1月28日王滨与周贤民签订的商铺租赁合同内容一致。第六条、乙方的职责：1、乙方必须依约向甲方交纳租金，不得拖延。若乙方未在约期前交纳甲方租金，视乙方违约，甲方有权向乙方收取每天2,000元违约金。如拖欠租金超过15天，甲方有权终止合同、收回房屋，并不退还乙方押金。该条款中其它内容与2015年1月28日王滨与周贤民签订的商铺租赁合同内容一致。第八条、租赁期满，乙方应妥善归还甲方所提供在商铺的一台2匹柜式空调及一门直线电话。乙方如要续租，须提前60天告知甲方，由甲方根据实际情况来决定是否续租。第九条、本合同经双方签署并在甲方收到首期租金和押金后生效，双方均应严格遵守。第十条、第十一条内容与2015年1月28日王滨与周贤民签订的商铺租赁合同内容一致。最后手写“补充条例：在同等条件下，乙方具有优先承租权。”字样。出租方高振芹签字，承租方张年乐签字，签约地点为上海市浙江中路XXX号，签约时间：2015年3月25日。同日，高振芹出具收条两张，确认收到张年乐押金50,000元以及2017年4月1日到2017年9月30日六个月租金150,000元。庭审中，张年乐和高振芹均确认张年乐共支付高振芹押金及租金200,000元。2017年4月20日，王滨与周贤民再次签订商铺租赁合同，除第二条租期约定自2017年5月5日至2020年8月4日，以及第三条中每月租金为17,500元外，其它内容与王滨与周贤民2015年1月28日签订的商铺租赁合同内容一致，签约地点亦为涉案房屋。2017年9月6日，王滨向周贤民发出关于终止履行“商铺租赁合同”的信函，主要内容为：经挺昶公司授权，我方于2017年4月20日与你方续签了“商铺租赁合同”。根据我方现已掌握的证据材料证实，你方未经我方许可，于2017年4月1日起擅自将我方租赁予你方的经营场地加价转租给第三方，严重违反了你我双方所签订的“商铺租赁合同”第五款的约定。今特发此函将我方的处理条款告知你方如下：一、根据“租赁合同”第五条的约定，你方存在严重的转租转借违约行为，现通知你方必须于2017年9月9日前撤销你方与第三方的转租合同，收回所涉商铺场地，并承担由此造成的全部经济损失。二、截至2017年9月9日，你方若不能与第三方撤销转租合同，我方将根据租赁合同第五条款和第九条款的约定，作出如下处理：1、你方应赔偿我方违约金30,000元，同时赔偿因你方违约给我方所造成的其它经济损失。2、你方转租的场地租金加价部分应如数交于我方所有。3.提前于2017年9月10日终止租赁合同的履行，你方必须于2017年9月10日前将涉案房屋归还我方，并办妥移交手续。我方将处理善后事宜及开展招租工作。场地移交善后及招租工作期间的租金损失由你方承担。4、你方应配合做好善后的结算工作并签订“商铺租赁合同”终止协议书。以上事项，今特告知予你方，望配合执行。请你方接本函后三天内务必向我方作出书面回复。若三天内(2017年9月10日前)我方未收到你方书面回复，我方即视为你方对我方以上的处理条款无异议，我方将于2017年9月11日开始实施收回涉案房屋的各项工作。发函人处王滨签名。下方送达签收：1、本函于2017年9月6日送达浙江中路XXX号转交周贤民，签收人处由包赛辉签名。2、本函于2017年9月6日由邮政快递同时送达：上海市长桥三村XXX号XXX室周贤民收。张年乐确认收到该函。2017年9月19日，张年乐曾向我院递交诉状起诉高振芹，要求确认张年乐与高振芹签订的商铺租赁合同无效，要求高振芹退回剩余租金并赔偿损失。该案经诉前调解以及审理，2018年10月24日，因张年乐经传票传唤无正当理由未到庭，法院裁定按撤诉处理。2017年9月22日，张年乐向挺昶公司出具关于归还经营场地的承诺书，主要内容为：“我在未知情的情况下与高振芹签订了‘商铺租赁合同’。经与你公司见面洽谈后才知道我与高振芹所签订的‘商铺租赁合同’属于不合法的无效合同。因此合同属欺骗合同，现我已上诉法院，请求裁决有关我在涉案房屋的财产损失问题，并与你公司商量暂时保留此房屋内的装修及其它设施至2017年10月17日，用于请法院工作人员进行评估，不以营业为主；自今日立此承诺起至2017年10月17日止，你公司不向我收取租金。现今与你公司友好协商后，我方作出如下承诺：一、我方承诺：我方与高振芹所签订的‘商铺租赁合同’与你公司无关联，所涉合同纠纷均由我方与高振芹之间交涉解决。二、我方承诺：我方与高振芹所签订的‘商铺租赁合同’中所牵涉的商铺场地即涉案房屋保证于2017年10月17日之前归还你公司使用，并保证房屋原本设施的完好交付，房屋设施若有损坏，均有我方承担维修或赔偿费用；同时结清承租期有关水电费、电话费等费用。三、我方承诺：在商铺场地归还日之前，对做好防火、防盗、消防、治安、卫生等工作承担法律责任。同意你公司在2017年10月8日起在门面前张贴招租广告。四、我方承诺：若我方不能按时于2017年10月17日之前将商铺归还你公司，我方愿意承担每天2,000元的违约金。”承诺人签章处由张年乐签名。2017年9月25日，高振芹向张年乐发送关于终止履行“商铺租赁合同”的通知，主要内容为根据张年乐与高振芹签订的“商铺租赁合同”第三条的规定，张年乐应当于2017年9月1日支付下六个月的租金共计150,000元。经高振芹多次催促，张年乐仍未支付，拖欠租金已经超过15天，已经严重违约。根据合同第六条规定，拖欠租金超过15天，高振芹有权单方面终止合同，收回房屋。同时张年乐必须于2017年9月30日前将涉案房屋归还高振芹，并办妥移交手续，否则由此产生的一切后果由张年乐承担。该函高振芹于2017年9月25日通过EMS邮政快递寄往涉案房屋地址张年乐收，张年乐表示未收到。2017年10月15日，王滨代表挺昶公司出具经营场地移交签收单，确认收到张年乐移交的涉案房屋，注明水电费清。2019年1月2日，张年乐再次向法院就本案提起诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为：张年乐与高振芹签订商铺租赁合同是否有效。首先，根据目前查明的事实，周贤民与高振芹系夫妻关系，王滨与周贤民签订商铺租赁合同后，二人共同在涉案房屋进行经营。王滨与周贤民2015年1月签订的租赁合同于2017年2月4日到期，此后双方并未续约。直至2017年4月20日，在高振芹与张年乐于2017年3月25日签订租赁合同后，周贤民与王滨才续签了租赁合同。其次，关于高振芹主张系基于挺昶公司委托向张年乐出租涉案房屋。挺昶公司并不认可高振芹系挺昶公司员工，并称上述委托书、任命书及情况说明系王滨代表挺昶公司与周贤民签订租赁合同后，为办理增加经营范围的营业执照出具给工商部门，故原件均在工商部门。高振芹在诉讼中未能提供委托书、任命书及情况说明原件，结合委托书内容、出具对象及当事人陈述，法院认为挺昶公司并未委托或授权高振芹出租涉案房屋，对于高振芹与张年乐签订租赁合同事后亦不予追认。高振芹、周贤民在明知与王滨之间系租赁关系，且租赁合同明确不得转租的情况下，仍然以高振芹的名义擅自与张年乐签订租赁合同，属于无权处分他人财产。根据合同法的相关规定，无处分权的人处分他人财产，事后未经权利人追认取得处分权的，该合同无效。根据合同法相关规定，无效的合同自始没有法律拘束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于张年乐因租赁涉案房屋产生的损失，高振芹应当承担相应赔偿责任；周贤民作为高振芹丈夫，且在与王滨签订租赁合同后与高振芹共同经营，故应当与高振芹共同承担责任。对于张年乐主张挺昶公司、王滨因恶意串通导致合同无效应当承担连带责任，根据现有证据不足以证明挺昶公司与高振芹、周贤民之间存在恶意串通损害第三人利益的行为，挺昶公司确认王滨系公司员工，所有行为均系职务行为，故对张年乐要求挺昶公司、王滨承担连带责任的主张，法院难以支持。而张年乐在与高振芹签订租赁合同时，查看了上海新黄浦(集团)有限责任公司与挺昶公司签订的公有非居住房屋租赁合同，挺昶公司营业执照以及食品经营许可证复印件，应当知道涉案房屋承租人为挺昶公司。但张年乐在高振芹未提供挺昶公司委托书原件的情况下，与高振芹作为出租人签订租赁合同，亦属于未尽到应有的谨慎与注意义务，对于租赁房屋后产生损失也应承担相应责任。综上所述，对于张年乐的诉讼请求：1.确认张年乐与高振芹签订的商铺租赁合同无效，法院予以支持。2.高振芹、周贤民、挺昶公司、王滨连带退还张年乐多支付的占有使用费7,499.99元，因张年乐确认于2017年10月15日返还房屋，该项诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。3.高振芹、周贤民、挺昶公司、王滨连带退还张年乐押金50,000元，因押金系高振芹收取，法院确认高振芹、周贤民共同返还张年乐押金50,000元。4.高振芹、周贤民、挺昶公司、王滨连带赔偿装修残值损失33,895.06元，预期收益损失173,400元，加盟费损失175,000元，设施设备材料费损失88,636元，搬场费1,400元，员工宿舍押金4,300元，仓储费4,400元。对于张年乐主张上述因租赁涉案房屋所造成的损失：其中装修损失33,895.06元，鉴于高振芹、周贤民确认张年乐装修事实，根据现有证据法院酌情予以确认；对于设施设备材料费损失，根据现有证据，法院酌情确认为40,000元；对预期收益损失、加盟费损失、搬场费、员工宿舍押金、仓储费，因张年乐提供的证据不足以证明存在上述损失，法院不予确认。一审法院判决如下：一、确认张年乐与高振芹签订的商铺租赁合同无效；二、高振芹、周贤民应于判决生效之日起五日内共同向张年乐返还押金50,000元；三、高振芹、周贤民应于判决生效之日起五日内共同赔偿张年乐损失73,895.06元；四、对张年乐的其它诉讼请求不予支持。二审审理期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，挺昶公司并未委托或授权高振芹出租涉案房屋，对于高振芹与张年乐签订租赁合同事后亦不予追认，高振芹与张年乐之间的合同无效。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就张年乐的装修残值损失以及设施设备材料费损失，张年乐已经提交相关材料。鉴于高振芹、周贤民确认张年乐装修事实，一审法院根据双方的过错程度以及案件的实际情况，酌情确定上诉人的赔偿金额，数额尚属合理，本院不再予以调整。综上所述，高振芹、周贤民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,647元，由上诉人高振芹、周贤民负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 张常青审判员 成 皿二〇一九年十二月二十七日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……