北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初9190号原告：北京东羊坊一号物业管理有限公司，住所地北京市延庆区旧县镇东羊坊村一区三巷一号，统一社会信用代码91110229MA00AL084F。法定代表人：蔡淑红，总经理。被告：北京中源凯佳房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路1172号，统一社会信用代码91110229797565008F。法定代表人：苏现瑞，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：闻建星，北京中源凯佳房地产开发有限公司员工。原告北京东羊坊一号物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京中源凯佳房地产开发有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人蔡淑红、被告的委托诉讼代理人闻建星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付拖欠的自2017年3月27日-2018年9月26日共计18个月的前期物业服务费，共计1783311.60元，包括：地上建筑26550平方米、地下储藏室4435.40平方米，建筑面积共计30985.40平方米，按照每月每平方米3元的标准收费，从2017年3月27日-2018年9月26日共计18个月，物业费1673211.60元；地下停车库23个、地下停车楼车位146个，每个车位每月100元，18个月物业费为304200元；露天停车位17个，每月每个150元，18个月共计45900元。上述物业费合计2023311.60元。扣除被告已经给付的240000元，被告还应支付1783311.60元物业费；2.要求被告给付逾期支付2017年3月27日-2018年9月26日期间物业费的违约金297000元（根据合同约定，违约金按照日万分之五计算，约为330000余元，按照9折主张）。事实和理由：原、被告于2017年3月27日签订《北京市前期物业服务合同》，原告正式进驻北京市延庆区的在建项目提供前期物业服务，期限2年，物业服务费选择包干制方式。按照合同约定，原告进场30日前被告应支付半年的物业服务费，此后按半年交纳物业服务费。2017年4月至2018年2月期间，被告分五次仅向原告划拨物业服务费240000元，剩余物业服务费却以资金不足为由拒不履行。根据双方签订的《北京市前期物业服务合同》第二十条第4款关于“甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金”之约定，被告应承担违约滞纳金297000元（按照合同违约金为330000余元，按9折主张）。被告辩称，被告确实拖欠了原告物业费，但是具体数额没有原告起诉的这么多。被告承认根据双方协议约定，因被告拖欠物业费产生了相应的违约金，但是原告诉求的违约金数额过高。具体答辩意见如下：1.被告与原告于2017年3月27日签订《北京市前期物业服务合同》，其中第八条约定物业服务费应当从甲方通知乙方进场办理承接查验、收房之日起计收。甲方在通知乙方办理承接查验、收房前30日支付半年的物业服务费。与原告签订合同后，双方并未办理承接查验、收房等相关手续，是原告未按合同约定提前进场，因此物业服务费计收时间不能确定，该问题是由原告造成的，是原告责任。2.原、被告双方对每年物业费总金额也不能达成一致意见。根据《北京市前期物业服务合同》第十三条甲方权利义务第9款约定，甲方应按期缴纳物业区域内已竣工但未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。涉诉小区竣工时间为2019年3月4日，在此之前小区未竣工未出售部分住宅，原告无权收取物业服务费。双方签订前期物业服务合同时，该小区已经售出住宅65户，建筑面积总计9253.49平方米（依据为网签预售合同），根据《北京市前期物业服务合同》第七条多层住宅每月每平方米3元的收费标准，一年物业费333125.64元。3.该小区公共区域的水费、电费、卫生费以及电梯维修保养费全部是由被告缴纳的，一年费用280000元左右，其中需要原告承担部分按照物业服务面积占小区总面积比例计算，约为100000元。4.在物业进场不到一年的时间内，被告共计支付原告物业服务费240000元，加上本应由原告负担的水电费等费用，被告向原告付款共计约340000元，并不存在违约情况。5.原告在提供物业服务期间，人员配备严重不足，小区内园林景观无人打理，一些树木和草坪已经枯萎，给被告造成相应损失，小区大门也长时间无人值守。综上，被告不同意原告全部诉讼请求，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：被告为北京市延庆区×号的开发建设单位，其于2017年3月27日与原告签订《北京市前期物业服务合同》，双方在合同中约定：双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，由被告（甲方）以协议方式选聘原告（乙方）提供前期物业服务，前期物业服务期限为2年，自2017年3月27日至2019年3月26日，物业服务费应当从甲方通知乙方进场办理承接查验、收房之日起计收。甲方在通知乙方办理承接查验、收房前30日支付半年的物业服务费。此后按半年交纳，具体时间为上一半年截止前5个工作日支付。同时约定了物业费收费标准，其中多层住宅3元/平方米/月，停车服务费按露天停车场车位150元/个/月、地下停车库、停车楼车位100元/个/月。甲方应按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。双方约定自首户业主入住前30日，乙方根据甲方委托，办理承接验收手续。根据被告提交给原告的平面示意图显示，本案涉诉小区地下建筑（储藏室）面积为4435.40平方米，地上建筑面积为26550平方米，地上、地下面积（未包含车库）总计30985.40平方米，双方前期物业服务合同约定上述面积按照3元/㎡/月支付物业费；地下停车库23个，地下停车楼车位146个，均按照100元/个/月收费；露天停车位17个，按照150元/个/月收费。在双方前期物业服务合同履行期间，被告分五次向原告支付了部分物业费，具体支付情况如下：2017年4月19日向原告支付40000元、2017年6月6日支付50000元、2017年7月31日支付50000元、2017年12月29日支付50000元、2018年2月12日支付50000元，上述共计240000元。庭审中，被告与原告对事实存在以下争点：1.原告进场办理承接查验、收房时间。原告主张2017年3月27日双方签订前期物业服务合同之日即为原告进场办理承接查验、收房之日，物业费应从该日开始计收。且实际情况是，在该日之前，原告就已经实际入驻小区提供物业服务了；但被告辩称双方签订前期物业服务合同后，并未办理承接查验、收房等相关手续，物业费计收时间不能确定，但认可原告在签订前期物业服务合同之前已经提前进场。2.关于物业费数额。被告辩称，该小区2019年3月4日竣工验收合格，认可竣工验收合格之前的物业费应由被告向原告交纳，但仅限于已售出交付给房主的房屋以及已经有业主实际使用的停车位。2017年3月27日双方签订前期物业服务合同之日，该小区已售出住宅65户，建筑面积总计9253.49平方米（此数据根据网签预售合同统计），合同约定3元/平方米/月，故物业费一年共计333125.64元。被告对上述辩解意见未向法庭举证。原告则主张其系为小区整体提供物业服务，并非仅针对已售出房屋和已经有业主使用的停车位，故对地上建筑面积、地下储藏室和小区内车位均有权收取物业费，且自入场开始，其未向已入住业主收取过物业费。另查明，涉诉的×小区于2012年6月9日实际开工，2019年2月25日竣工验收，现原告主张的是2017年3月27日至2018年9月26日竣工验收之前的物业费。上述事实，有原告提交的《北京市前期物业服务合同》、中国农业银行客户收付款入账通知单、涉诉小区平面图，被告提交的小区照片、工程竣工验收备案表等证据在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先，本案原、被告签订的《北京市前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，且无违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，属合法有效合同，双方均应按照合同约定履行己方义务。对原告而言，按合同约定提供物业服务是其合同义务，收取物业服务费是其合同权利。被告未按合同约定全面履行给付物业费的义务，已经构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。庭审中，被告辩称原告主张的违约金过高，但未能提供证据证实原告的实际损失，亦未能举证证实原告按照合同约定的日万分之五的标准请求支付的违约金数额高于其实际损失的百分之三十，对此被告应承担举证不能的后果，故本院对被告要求减少违约金的辩解，不予支持。按照双方《北京市前期物业服务合同》中关于物业费支付及逾期给付物业费的违约责任之约定，经核算，截止到2018年9月26日，被告应承担违约金330000余元，原告主张按照9折即297000元给付，对此本院不持异议。其次，原、被告在《北京市前期物业服务合同》第二十条第四款约定“甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金”，该条款隶属于该合同第八部分违约责任，故本院认为该“滞纳金”实质上即为违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第1款的规定，法院减少违约金的基本依据为守约方的“实际损失”，同时，法院也应兼顾合同履行情况、当事人过错程度、守约方预期利益等情况，并衡量公平原则和诚实信用原则，经过综合考量后再决定是否支持当事人的请求。第一，合同履行情况。原告始终在为诉争小区提供物业服务，而被告未按期支付物业服务费，故被告构成违约，应当按照合同约定承担违约责任；第二，当事人过错程度。被告迟迟不按合同约定给付原告物业费，即使在诉讼期间，仍不积极履行对账手续，对原告的损失具有过错；第三，守约方的预期利益损失。本案中，原告并未主张预期利益损失，但因被告的违约行为，导致原告无法获得应得的物业费，根据一般认识可以推断，原告遭受了相应的预期利益损失。第四，公平原则和诚信原则的衡量。双方在合同中明确约定甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金，该约定并不违反公平原则，被告构成违约，在履约过程中有失诚信。综合考量上述因素，对被告要求减少违约金的请求于法无据，本院不予支持。第三，关于原、被告关于本案的事实争点，本院考虑如下：第一，关于原告计收物业费的时间。双方合同约定，原告从进场办理承接、查验可以收取物业费。虽然双方办理承接、查验的具体时间无法查实，但被告认可2017年3月27日签订《北京市前期物业服务合同》时，原告已经提前进场提供物业服务，且认可签订合同时已经有65户业主入住。故原告主张以2017年3月27日作为计收物业费的起始时间，具有合理性。第二，关于物业费数额问题。被告辩称，涉诉小区2019年3月4日竣工验收合格，认可竣工验收合格之前的物业费应由其向原告交纳，但仅限于已售出交付给房主的房屋以及已经有业主实际使用的停车位。其称，2017年3月27日双方签订前期物业服务合同之日，该小区已售出住宅65户，建筑面积总计9253.49平方米（此数据系根据网签预售合同统计），合同约定3元/平方米/月，故物业费一年共计333125.64元，原告不认可，而被告亦未对相关事实举证，故本院对被告的辩解不予采信。第四，被告辩称的其替原告缴纳的水电费等费用，以及原告人员配备不足、小区无人打理等给被告造成相应损失等问题，经本院当庭释明，被告同意不在本案提起反诉，另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京中源凯佳房地产开发有限公司给付原告北京东羊坊一号物业管理有限公司2017年3月27日至2018年9月26日期间的物业服务费共计1783311.60元（于判决生效后十日内给付）；二、被告北京中源凯佳房地产开发有限公司给付原告北京东羊坊一号物业管理有限公司因拖欠2017年3月27日至2018年9月26日期间物业服务费而产生的违约金297000元（于判决生效后十日内给付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23442元，由被告北京中源凯佳房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  管红颖人民陪审员  段金爽人民陪审员  王春娟二〇一九年十二月一日法官 助理  王希希书 记 员  韩思璐