海南省万宁市人民法院民事判决书（2019）琼9006民初2771号原告：马智森，男，1956年10月3日出生，汉族，公民身份证号码为×××，户籍地为河北省张家口市。委托诉讼代理人：田希国，男，河北海龙（张家口）律师事务所律师，委托代理权限为特别授权代理。被告：海南雅岸诗悦置业有限公司，统一社会信用代码为91469006MA5T4NUH71，住所地为海南省万宁市南桥镇小管村委会。法定代表人：何洪有原告马智森与被告海南雅岸诗悦置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用普通程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田希国到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马智森向本院提起的诉讼请求：(一)确认原告与被告签订的认购协议书无效；(二)判令被告返还原告预约购房定金20000元及支付该笔定金资金占用期间的利息(利息参照民间借贷关于年利率6%进行计算，自2018年10月24日起计算至还清预约购房定金之日止)；(三)本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年10月24日，原告与被告签订《认购协议书》。双方约定：原告购买被告代建万宁市兴隆镇往三亚方向3公里处223国道旁石牙村内雅岸林居小区5栋511号房屋，房屋建筑面积45㎡，单价4360元／㎡，总价196200元。原告于10月24日向被告交付定金20000元。被告至今未取得房屋预售许可证明，原告为购买房屋花费交通费、住宿等费用约10000元。原告认为，被告未取得房屋预售许可证明，与原告所签《认购协议书》无效，被告应当返还定金20000元，并给付原告收取定金之日至返还定金之日利息。利息可以参照银行同期同类贷款利率计算，原告酌定为6.5%/年。原告为订立合同所受交通、住宿费损失，被告也应予以赔偿。为维护权益，原告诉请人民法院依法裁判。因此，请求法院：(一)确认被告与原告签订的《认购协议书》无效；(二)判令被告返还原告购房定金20000元，给付定金利息，利息以应返还利息为基数，按照6.5%年利率，自2018年10月24日计算至被告付清定金之日，赔偿原告损失10000元。(三)本案诉讼费用由被告承担。案在审理中，经法院释明，原告更正诉讼请求为：(一)确认原告与被告签订的《认购协议书》无效；(二)判令被告返还原告预约购房定金20000元及支付该笔定金资金占用期间的利息（利息参照民间借贷关于年利率6%进行计算，自2018年10月24日起计算至还清预约购房定金之日止）；(三)本案诉讼费用由被告负担。为维护权益，原告诉请人民法院依法裁判。被告海南雅岸诗悦置业有限公司未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。原告为支持其诉求向本院提交以下证据：证据一、认购协议书，证明：原、被告双方之间签订了房屋认购协议书，该协议书就内容来看具备商品房买卖合同的基本条款，应当认定为商品房买卖合同。证据二、收款收据，证明：原告履行了付款义务，定金本身也是属于部分房款，两个证据结合能够证明被告与原告之间形成了商品房买卖合同关系，被告没有商品房预售许可证，双方商品房买卖合同关系应属于无效。证据三、宣传页（当庭提交），证明：在签订认购协议书时被告方给原告以及所有的购房户都提供了雅岸林居的宣传页，上面有开发的地址有开发商的名称有房屋的基本结构图，证明被告是房屋开发企业。本院对案件事实和证据的分析、认定：(一)原告提交的证据一、《认购协议书》和证据三、宣传页。首先，该协议书属于原、被告双方对购房所进行的预约行为，这一点在庭审中原告也表示同意，但双方所达成的协议不是约定待被告取得商品房预售许可证后再行签订正式的商品房买卖合同，而是约定以后原、被告双方将签订正式的《职工代建房合同》。其次，被告系房地产开发商，其所开发的涉案楼房位于万宁市国营南林农场，所属土地属于当地农垦，被告方实际上是以单位集资合作建房的形式从事房地产销售，但原告并非该农垦职工，原、被告双方签订《认购协议书》不符合2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号，下称国务院意见)关于单位就集资合作建房不得与不符合集资合作建房对象和不符合经济适用住房供应条件对象签订单位集资合作建房出售合同的规定，由于该合同签订于国务院意见实施后，属于违反行政法规的强制性规定，应当认定无效。(二)原告提交的证据二、收款收据。经审查，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认定，证实原、被告双方签订《认购协议书》后原告向被告支付了20000元预约购房定金的事实。(三)被告无故缺席本案审理，视为放弃对原告举证进行质证的权利。依照上述有效证据及相关案件事实的分析、认定以及庭审陈述，本院确认以下案件事实：原告马智森与被告海南雅岸诗悦置业有限公司于2018年10月24日签订《认购协议书》，协议约定：原告购买被告代建的海南省万宁市××镇房屋，房屋建筑面积45㎡，单价4360元／㎡，总价196200元。协议还约定：双方签署《认购协议书》时，原告应当向被告交付定金20000元，并在将来签订正式的《职工代建房合同》时付清全部购房款。协议签订后原告于2018年10月24日向被告交付定金20000元。以上被告开发的房地产项目位于海南省万宁市国营南林农场的土地上。原告认为被告未取得房屋预售许可证明，且原告并非涉案房地产项目所在地的农垦职工，原、被告双方所签订的《认购协议书》属无效协议。原告因此于2019年9月9日向本院提起民事诉讼，请求判如所请。本院认为：本案需要查明的焦点问题，一是对本案法律关系性质的认定；二是对原、被告双方签订的《认购协议书》是否有效的认定；三是被告是否应当返还原告购房定金以及支付相应利息。首先，本案被告是房地产开发商，不是建筑施工企业，原告与被告签订认购协议书不是约定待被告取得商品房预售许可证后再行签订正式的商品房买卖合同，而是约定以后原、被告双方将签订正式的《职工代建房合同》，原告为此支付了20000元的预约购房定金。由于原、被告双方所签订的认购协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《认购协议书》应认定为商品房买卖预约合同。对此，原告表示没有异议。其次，被告所开发的涉案房地产位于万宁市国营南林农场，所属土地属于当地农垦。从被告与原告签订认购协议书的目的是双方签订正式的《职工代建房合同》来看，被告方实际上是以单位集资合作建房的形式从事房地产销售，但原告并非该农垦职工，因此，原、被告双方签订《认购协议书》不符合2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号，下称国务院意见)关于单位就集资合作建房不得与不符合集资合作建房对象和不符合经济适用住房供应条件对象签订单位集资合作建房出售合同的规定，由于该合同签订于国务院意见实施后，属于违反行政法规的强制性规定，应当认定无效。第三，由于原、被告双方签订的《认购协议书》无效，被告应向原告返还预约购房定金20000元；而原告在明知自己不是涉案房地产项目所在地农垦职工的情况下，仍与被告达成单位集资合作建房意向并与被告签订了《认购协议书》，原告因此存在过错，原告关于被告应承担向原告支付相应的逾期付款利息责任的诉求不符合相关法律规定，本院不予支持。另，被告无故缺席本案审理视为放弃对原告起诉进行答辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告马智森与被告海南雅岸诗悦置业有限公司于2018年10月24日签订《认购协议书》无效。二、被告海南雅岸诗悦置业有限公司于本判决生效之日起15日内，一次性返还原告马智森预约购房定金20000元。审 判 长 杨少浪人民陪审员 陈雄德人民陪审员 许声军 二○一九年十二月二十三日书 记 员 吴挺柳三、驳回原告马智森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元(原告马智森已预付550元)，由被告海南雅岸诗悦置业有限公司负担。原告马智森在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，其多预付的250元予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。