甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1262号 上诉人（原审被告）：赵海星，男，汉族，1995年3月10日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：董飞，男，汉族，1982年11月20日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××，与上诉人系叔侄关系。 被上诉人（原审原告）：王德胜，男，汉族，1952年8月21日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王建兵，男，汉族，1975年1月20日出生，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××，系被上诉人之子。 上诉人赵海星因与被上诉人王德胜房屋租赁合同纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初4451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵海星的上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：一审认定事实错误，判决不当。上诉人于2017年3月租赁被上诉人的门面经营餐饮，租期一年，至2017年10月餐饮店突然停水，持续几个月，导致上诉人损失较大，无力继续经营。2018年1月21日经与被上诉人协商后达成一致，由上诉人转让门面。上诉人将转让门面事宜委托他人后前往新疆打工，但被上诉人却威胁要求上诉人立即搬腾房屋，恢复店铺原样，否则要将上诉人餐饮店内的所有东西砸掉、扔掉，上诉人因负债还账，经济紧张，无法赶回，情急之下威胁被上诉人，后被上诉人报警，上诉人因此受到警方处罚。一审法院开庭时上诉人因特殊情况未及时到庭参加诉讼，未能向法庭提供的证据证明自己的主张，导致缺席判决。上诉人认为保证租赁房屋的供水是出租人的义务，上诉人租赁房屋经营餐饮，因供水不正常造成的经营损失应由被上诉人承担，因此，一审判决上诉人承担赔偿责任不当，请求二审法院根据事实依法改判。 被上诉人王德胜辩称，上诉人的陈述不属实，我和上诉人的租赁合同只签了一年，到期后上诉人一直将房屋锁住不给我交还，至于租赁期间我也没有主动停过上诉人的供水。一审判决正确，应予维持。 王德胜向一审法院起诉请求：1.要求判令被告停止侵害，立即腾退房屋并恢复原状；2.要求判决被告支付原告房屋租赁费16500元；2.要求被告向原告支付恶意占用期间由原告垫交的其他费用702元；3.要求被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭放弃第一项诉讼请求中要求被告赵海星将房屋恢复原状的诉请，仅要求被告赵海星返还房屋。 一审法院认定事实：2017年2月28日，原告王德胜作为出租方（甲方），被告赵海星作为承租方（乙方），双方签订房屋出租协议一份，双方约定由甲方王德胜将其位于××区南的门面一间租给乙方赵海星使用。乙方租赁期限为1年，即自2017年2月28日至2018年2月28日,年租金为10000元，一次性付清，乙方在租用期间的水、电费等其他费用由乙方自理。乙方不得将承租的房屋全部或部分转租他人。租赁期满后，乙方若继续租用房屋，应在租赁期满前1个月内向甲方提出续签要求，经甲乙双方协商后另行签订协议、甲乙双方若不另行签订协议，乙方应在协议期满后迁离承租房屋，将房屋返还甲方。签订上述协议后，原告王德胜按约定将出租的房屋交付给赵海星投入使用，被告赵海星依约将租金10000元向原告王德胜支付，并交纳押金2000元。后被告赵海星将租赁房屋装修后用于餐营业，名称为“欢乐颂餐饮店”。租赁期限届满后，原、被告双方就续租事宜未达成一致意见，被告赵海星将经营的该门店关闭歇业，亦未向原告王德胜返还房屋，至本案法庭辩论终结前，被告赵海星仍未搬离承租的房屋。 另查明，被告赵海星于2018年9月至10月期间，因租赁房屋水、电问题，以发送手机短信的方式威胁原告之子王建兵的人身安全，2018年10月12日原告王德胜之子王建兵向公安局报警，甘州区公安局东街派出所于2018年10月12日立案受理，于2019年3月29日作出甘区公（东）行罚决字【2019】12号行政处罚决定书，给予被告赵海星罚款二百元的行政处罚。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告赵海星与原告王德胜签订房屋出租协议，约定由原告王德胜将其所有的的位××区南的门面一间出租给被告赵海星经营餐饮业，被告赵海星按约向原告王德胜支付租金，并另行支付押金2000元。依据上述约定，原告王德胜与被告赵海星之间形成租赁合同法律关系。该合同系双方真实的意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。在原告王德胜依约将其所属的房屋交付被告赵海星后，即已履行了出租方交付租赁物给承租方使用的义务。被告赵海星作为承租方，按约在租赁期届满后向原告返还租赁物是其应履行的主要义务。但被告赵海星未能按照双方的约定，在租赁期届满后向原告王德胜返还租赁房屋，至本案法庭辩论终结时，仍未搬离承租房屋并将租赁房屋返还原告。根据双方所签《房屋出租协议》的约定，在被告赵海星与原告未就续签事宜达成一致意见时，被告即应当及时搬离租赁房屋，但其至今未搬离租赁房屋的行为已构成违约，故对原告王德胜要求被告赵海星将承租的房屋返还原告的诉请，符合法律规定和协议双方约定，一审法院予以支持。 关于原告要求被告支付房屋租赁费16500元的诉请。一审法院认为，原、被告双方在租赁期满后未就续租事宜达成一致意见，但被告赵海星至今未向原告返还占用房屋，给原告造成相应损失，应当承担房屋占用期间的租赁费用。原告在庭审中虽主张次年房屋租金为15000元，但其并未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的责任。参照原、被告双方签订的《房屋出租协议》年租金10000元的约定，被告赵海星应当支付原告租赁费10000元。关于原告要求被告承担附属储物间租赁费的诉请，因双方在《房屋出租协议》中并未约定储物间收取租赁费用，原告亦未提交证据证明租赁期满后双方就储物间达成另行租赁协议的证据。故对原告要求被告支付储物间租赁费1500元的诉请，一审法院不予支持。原告在庭审中陈述，其将被告赵海星在签订《房屋出租协议》后交纳的2000元押金用于交纳电费和冲抵储物间的租赁费，但原告亦未提交相关证据证明1300元押金用于交纳租赁房屋电费的事实，且原告用700元押金冲抵储物间租金不符合双方约定。故被告赵海星向原告交纳的2000元押金应用于抵充被告应当支付给原告的租赁费。抵充后，被告赵海星应向原告王德胜支付租赁费8000元。综上，对原告王德胜的该项诉讼请求，一审法院仅支持合理部分，即被告赵海星支付原告自2018年3月28日至起诉时的租赁费8000元。 关于原告要求被告支付房屋占用期间垫交的费用702元的诉请。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，原告虽主张其代被告交纳水、电费，但其并未向一审法院提交书面证据证明其主张，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告赵海星将其承租的原告王德胜所有的的位××区南的门面一间返还于原告王德胜，并支付原告王德胜房屋占用期间租赁费用8000元，限于本判决生效后十日内一次性履行；二、驳回原告王德胜的其他诉讼请求。案件受理费230元，由原告王德胜负担122元，由被告赵海星负担108元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了三份上诉人和被上诉人及其亲属的对话录音证据，拟证明上诉人租赁的被上诉人的房屋在2017年10期间停水，造成上诉人经营困难。被上诉人质证后认为上诉人提交的录音证据属实，但对话内容不能反映出被上诉人给上诉人停过水，事实上被上诉人也从未给上诉人的房屋停过水。本院认为，上诉人提交的录音证据被上诉人予以认可，对该证据的真实性本院依法予以认定，上诉人提交该证据欲证明租赁期间被上诉人的房屋停水造成其经营困难，因证据单一，且对话中双方就是否停水说法不一，上诉人再未提供其他证据佐证，故对该证明问题本院不予确认。对一审查明的事实及证据，本院予以确认。 本院认为，本案中，上诉人赵海星与被上诉人王德胜签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。赵海星作为承租人，应按照合同约定在租期届满后向被上诉人返还租赁房屋。上诉人主张2018年1月21日与被上诉人协商后达成一致，由上诉人转让门面，对此被上诉人否认，上诉人对其主张的双方达成一致意见的事实未提供证据加以证明，本院不予采信，现上诉人也并无证据证明在租期届满之前或之后与被上诉人就续租事宜达成一致意见，因此，上诉人在租赁期满后，应当积极、主动的腾房并恢复原租赁状态，但根据证据显示，上诉人在租期届满后虽未继续经营，但也未向被上诉人主动交还房屋，且将部分物品仍放置在租赁门店中，这种行为实际是一种逾期腾房行为，上诉人理应承担逾期腾房的占有使用费。一审法院根据双方合同中约定的租赁费标准，确定上诉人承担逾期腾房占用期间的租赁费10000元并无不当，本院予以支持。关于上诉人主张租赁期间因供水不正常给其造成的经营损失的问题，上诉人可另行解决。综上所述，上诉人赵海星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费230元，由上诉人赵海星负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 胡宏睿 审判员 宋 睿 二〇一九年十二月九日 书记员 张梦婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。