河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初1910号原告（案外人）：王玉荣，女，汉族，生于1979年3月16日，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：段清、王海滨，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：三门峡市陕州区人民防空办公室。住所地：三门峡市陕州区陕州大道中段陕州区人民政府后院工会楼三楼。法定代表人：杨赞云，系该办主任。委托诉讼代理人：翟芳，系该办副主任。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘振青，三门峡市陕州区言诺法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。第三人（被执行人）：灵宝市越海房地产有限责任公司。住所地：三门峡市灵宝市长安路70号。法定代表人：岳小斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姚风，河南恒翔律师事务所律师。代理权限特别授权。原告王玉荣与被告三门峡市陕州区人民防空办公室（以下简称陕州区人防办）、第三人灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉荣委托诉讼代理人段清、王海滨、被告陕州区人防办委托诉讼代理人翟芳、刘振青、越海公司委托诉讼代理人姚风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王玉荣向本院提出诉讼请求：1、请求解除对“枫香苑”项目5号楼东一单元11层西户（1103号）房产的查封，并立即停止对该房产的执行；2、请求确认原告与第三人于2011年5月28日签订的《枫香苑临时房源预约单》合法有效，并确认“枫香苑”项目5号楼东一单元11层西户（1103号）房产归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告王玉荣于2011年5月28日与第三人灵宝市越海房地产有限责任公司签订《枫香苑临时房源预约单》。双方在合同中明确约定：“由原告出资购买位于枫香苑项目5号楼东一单元11层西户（1103号）的房屋，房屋总价款为237803元”。合同签订的当天，原告缴纳80%的房款190803元，剩余房款于接到第三人通知后，签订商品房买卖合同时支付或办理按揭，但时至今日原告仍未接到第三人的通知，剩余房款无法缴纳，原告对此并无过错，该责任应由第三人承担。2018年7月12日陕州区人民法院因执行对案涉房产予以查封，侵害了原告的合法民事权益，原告于2019年6月4日向贵院提出书面异议，要求解除该查封。2019年6月12日贵院作出（2019）豫1222执异63号裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，其与第三人签订的协议合法有效，已经按照约定支付80%的购房款，剩余房款未能支付，并非原告所导致且也愿意缴纳剩余购房款，其已经取得该房产的所有权，贵院查封该房产，严重侵犯原告的合法权益，为此诉至贵院，望判如所请。被告陕州区人防办辩称：1、原告异议不能成立，应予驳回。原告与第三人越海公司签订的是临时房源预约单，并未签订房屋买卖合同，且未到房管部门登记，原告没有取得房屋所有权，其异议理由不能成立。2、陕州区人防办不应承担诉讼费，应由第三人越海公司承担。陕州区人防办向法院申请强制执行，并未申请对越海公司的房产予以查封，法院以职权查封，案外人提出执行异议，陕州区人防办没有过错，不应承担本案诉讼费。第三人越海公司述称：对原告诉讼请求与陈述事实无异议，但越海公司2013年已经将该项目转让他人，对案涉房屋为什么没有签订房屋买卖合同等并不知情。请求支持原告诉讼请求。经审理查明：2011年5月28日，原告王玉荣与第三人越海公司签订了一份《枫香苑临时房源预约单》，该预约单约定：原告购买第三人越海公司开发的“枫香苑”项目5号楼东一单元11层西户（1103号）房屋一套，房屋总价237803元；签订协议当天原告交纳80%的房款即190803元,其余房款计人民币47000元，原告在签订正式商品房买卖合同时一次性付清或以银行按揭方式支付；第三人越海公司在取得商品房销售许可证后，通知原告签订《商品房买卖合同》。《枫香苑临时房源预约单》签订当天，原告按照约定交纳了190803元。2018年7月12日，本院在执行陕州区人防办与越海公司行政非诉执行一案中，因越海公司没有履行生效法律文书确定的给付金钱的义务，本院作出（2018）豫1222执123号执行裁定书，对第三人越海公司开发的枫香苑项目的部分房产予以查封，其中包括原告购买的位于该项目5号楼东一单元11层西户（1103号）房屋一套。原告遂提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封，本院于2019年6月12日作出（2019）豫1222执异63号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，于2019年7月1日向本院提起诉讼，请求处理。审理中，原告已将剩余房款47000元按照本院要求交付执行。另查明，原告王玉荣名下无房产登记记录。本院认为，原告购买了第三人越海公司开发的枫香苑项目5号楼东一单元11层西户（1103号）房屋一套，有原告提交的《枫香苑临时房源预约单》、交款凭据等相关证据证明，被告陕州区人防办及第三人越海公司对该证据的真实性均未提出异议，应予认定。原告与第三人越海公司签订的虽是房源预约单，但该预约单明确了房屋买卖双方的基本权利义务、商品房的基本状况、价款及付款时间等商品房买卖合同的主要内容，且在本院查封前，原告按照合同约定交纳了80%的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告与第三人越海公司签订的《枫香苑临时房源预约单》应当认定为商品房买卖合同，该合同是当事人的真实意思表示，现第三人越海公司已经取得了房屋预售许可证，依法应当认定双方签订的协议是有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案原告在本院查封之前与第三人越海公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已实际支付了约定价款的80%的购房款，并已将剩余房款47000元按照本院要求交付执行，本案原告名下无房产登记记录，原告购买的本案诉争房屋系用于居住。综上，本案原告所购买的本案诉争房屋，符合上述规定的条件，故原告要求停止对该房屋执行的请求于法有据，应予支持。关于原告要求确认原告与第三人于2011年5月28日签订的《枫香苑临时房源预约单》合法有效的请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求确认“枫香苑”项目5号楼东一单元11层西户（1103号）房产归其的请求，因原告和第三人签订的《枫香苑临时房源预约单》已被本院确认有效，双方应按该合同的约定履行各自的义务，原告尚未依法取得诉争房屋的物权，故其要求确认该房屋归其所有的条件尚未成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得在(2018)豫1222执123号执行案件中执行原告王玉荣购买第三人灵宝市越海房地产有限责任公司开发的陕县枫香苑项目5号楼东一单元11层西户（1103号）房屋。二、原告王玉荣与三人灵宝市越海房地产有限责任公司于2011年5月28日签订的《枫香苑临时房源预约单》合法有效。二、驳回原告王玉荣的其他诉讼请求。案件受理费4867元，由原告王玉荣负担1367元、被告三门峡市陕州区人民防空办公室、第三人灵宝市越海房地产有限责任公司各负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  张洪涛审 判 员  王鹏燕人民陪审员  贺明娇二〇一九年十二月二十一日书 记 员  梁双双附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。