吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0284民初1461号原告：万金海，男，1971年8月5日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：王文军，吉林丰德律师事务所律师。被告：吉林省宇信建设开发有限公司，住所地：吉林省公主岭市范家屯镇硅谷大街南侧东胜路西侧2栋1单元102号。法定代表人：田博文，总经理。委托诉讼代理人：盖天宝，吉林行远律师事务所律师。第三人：韩宏桥，男，1969年8月7日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：葛增荣，吉林吉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨贤鑫，吉林吉信律师事务所律师。第三人：聂守忠，男，1971年1月1日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：马海峡，吉林洁廉律师事务所律师。第三人：孙长飞，男，1979年2月8日出生，汉族，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：尹书利，辽宁汕众律师事务所律师。原告万金海与被告吉林省宇信建设开发有限公司（以下简称宇信公司）、第三人韩宏桥、第三人孙长飞、聂守忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日作出（2017）吉0284民初627号民事判决。宇信公司不服该判决，向吉林省吉林市中级人民法院提起上诉。吉林省吉林市中级人民法院于2018年2月24日作出（2018）吉02民终575号裁定，撤销磐石市人民法院（2017）吉0284民初627号民事判决，驳回万金海的起诉。万金海不服向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民再338号民事裁定，撤销（2018）吉02民终575号裁定，指令吉林市中级人民法院审理。吉林市中级人民法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。吉林市中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）吉02民终281号民事裁定书，撤销（2017）吉0284民初627号民事判决，发回重审。本院于2019年5月9日立案，宇信公司于2019年5月25日申请追加孙长飞、聂守忠为第三人，韩宏桥于2019年5月21日向本院递交申请书，请求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，确认本案争议楼房归其所有。本院于2019年7月17日组织当事人进行了证据交换，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告万金海的委托诉讼代理人王文军、被告吉林省宇信建设开发有限公司的委托诉讼代理人盖天宝、韩宏桥及其委托诉讼代理人葛增荣、杨贤鑫、孙长飞及其委托诉讼代理人尹书利、聂守忠的委托诉讼代理人马海峡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万金海向本院提出诉讼请求：1.判令被告宇信公司将磐石市胜达家苑9号楼，建筑面积12877.46平方米交付给原告万金海；2.判令宇信公司协助原告万金海办理磐石市胜达家苑9号楼产权登记手续。事实和理由：2013年，原被告签订了201100753号商品房买卖合同，原告万金海购买了被告宇信公司开发建设的胜达家苑9号楼，合同总价款900万元，该合同在磐石市住房和城乡建设局进行了备案。2013年6月4日，原告向被告交付了购房款900万元，但被告未将房屋交付给原告，也未给原告办理产权登记手续。吉林省宇信建设开发有限公司辩称，一、万金海与宇信公司之间无买卖合同关系，万金海的主张与宇信公司无关。第三人韩宏桥的主张不属实，与宇信公司无关。1.宇信公司开发的胜达家苑位于磐石市××路北侧，挡石河东侧，而万金海被拆迁的房屋位于磐石市××街综合楼第3层，韩宏桥被拆迁的房屋位于磐石振兴大街以东、规划路以北、人民路以南，裕丰路以西，这两处拆迁房屋建的是明达城中央，和胜达家苑无关，万金海与韩宏桥的主张没有事实基础。2.万金海与宇信公司从未签订过房屋买卖合同，收取过购房款或委托第三人代为签订合同，收到购房款。3.宇信公司对韩宏桥主张的事项不知情，其提交的第三人参加诉讼申请书内容不属实，所有其提交的加盖宇信公司公章的材料均系伪造，对宇信公司没有法律效力。二、万金海主张的案件是名为买卖，实为其与孙长飞、聂守忠的借贷。磐石市公安局的对李力、孙长飞、聂守忠的询问笔录中，证实了万金海、刘峥辉和孙长飞、聂守忠共同开发磐石城中央小区，李力是万金海、刘峥辉的代表。聂守忠用9号楼做抵押，用酒厂做担保，用孙长飞的新材料公司作担保从万金海开的贷款公司借款600万元。当时签订买卖合同的目的就是为孙长飞和聂守忠提供担保。故万金海无权要求履行买卖合同。三、宇信公司与孙长飞和聂守忠之间无委托关系，也从未向二人出具过委托代理手续或委托二人办理任何事宜，孙长飞、聂守忠的行为对宇信公司不具有法律效力。四、宇信公司从未收到万金海交付的购房款，万金海主张用拆迁房屋抵消购房款650万元与事实不符。万金海和宇信公司之间无房屋买卖合同关系，从未收到万金海交付的购房款。万金海与孙长飞、聂守忠之间存在民间借贷、合作开发、共同售楼及其他债权债务关系，孙长飞收到的250万元，系他们之间的借款而非购房款，且孙长飞无权代表宇信公司收取购房款。2.万金海主张用拆迁房屋抵消购房款650万元与事实不符。万金海被拆迁的房屋位于磐石市××街，此位置现为明达城中央，而非宇信公司的胜达家苑，宇信公司没有义务给付万金海拆迁补偿款。万金海、孙长飞、聂守忠、刘峥辉合作开发磐石市明达城中央项目，万金海已经用拆迁房屋作价650万元作为投资款，在吉林市中级人民法院的案件中万金海已经承认用拆迁补偿款作为投资款，并且该案已经和解，磐石市明达房地产开发有限责任公司返还其投资款1100万元。万金海在本案中主张抵消购房款650万元的拆迁房屋与他主张抵消投资款650万元为同一拆迁房屋，万金海不能就同一拆迁房屋主张抵消两次款项的主张。五、假定万金海的主张属实，按照其在吉林市中级人民法院（2019）吉02民终281号案件中当庭陈述，其是从宇信公司购买的涉案房屋，然后用涉案房屋作为投资款，与孙长飞、聂守忠进行的合作，那万金海在吉林市中级人民法院（2015）吉中民二初字第59号案件中，法院已经调解明达公司给付万金海1100万元投资款，调解书已生效并进入执行，涉案房屋已经发生了所有权变化，涉案房屋已经与万金海无关联，其无权要求交付房屋，协助办理产权登记。六、在吉林市中级人民法院开庭时，宇信公司对房屋现在的情况不清楚，其主张是2013年购买的房屋，但至今没有占有涉案房屋，说明双方之间不存在房屋买卖合同关系，900万元的房产不可能不要求交付，也不可能在2017年才提起诉讼。七、万金海主张其购买了胜达家苑9号楼，建筑面积为12877.46平方米，购房款为900万元，每平方米为698元，如此低价格，与常理不符。八、第三人韩宏桥的主张不成立。2019年7月29日，磐石市房屋产权管理中心档案证明，房产权属档案，证实了涉案房屋的所有权人为吉林省宇信建设开发有限公司，产别为自管房产，取得方式为自建。故韩宏桥主张其要求确认涉案房屋归其所有的主张不成立。韩宏桥述称：1.申请以第三人身份参加诉讼；2.确认磐石市胜达家苑9号楼归韩宏桥所有；3.诉讼费由万金海承担。事实与理由：2011年7月6日，磐石市人民政府作出《磐市房征【2011】01号房屋征收决定》，拟对振兴大街在东、规划路以北、人民路以南、裕丰路以西范围内的一期工程（东安路以东）国有土地上房屋进行征收。韩宏桥用国有的建筑房产3921.93平方米及市场经营用摊位等被列入石城新天地广场征收项目。2014年8月，经磐石市房屋征收与补偿管理办公室与韩宏桥协商，签订《房屋征收补偿安置协议书》，将吉林省宇信建设开发有限公司开发的磐石市××苑安置补偿给了韩宏桥，韩宏桥实际占有、使用至今。韩宏桥对涉案房屋拥有独立请求权，故申请以有独立请求权第三人身份申请参加庭审，其次涉案房屋已经安置给了韩宏桥，且韩宏桥占有使用至今，万金海无权要求宇信公司将房屋交付给他，并办理更名过户。孙长飞述称：一、原告万金海与被告宇信公司的买卖合同是“名为买卖，实为借贷”。2011年，磐石市明达房地产开发有限公司获批开发明达城中央项目，孙长飞找到聂守忠共同开发，与大部分动迁户签订了动迁协议，约定了回迁时间。当时，建设项目范围内的台球厅所有权人为高云霞，万金海与高云霞拒绝以等面积回迁或货币补偿。2013年5月，明达公司与万金海协商，万金海同意将台球厅作价650万元，并同意向明达公司借款，但要求提供担保，明达公司隐名股东聂守忠以其挂靠宇信公司建设抵账的9号楼提供担保。2013年5月27日，在万金海的要求下，以买卖合同的方式提供担保，万金海与宇信公司签订了商品房买卖合同，约定万金海购买9号楼，总价款为900万元。同日，宇信公司对万金海交付购房款作出安排，指定万金海将250万元交付给孙长飞和聂守忠，其余650万元相抵明达公司拆迁高云霞所有的东宁街东市××层房产的650万元拆迁补偿款。当日，万金海通过银行转账给孙长飞250万元，明达公司与高云霞签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定高云霞同意磐石市明达房地产开发有限公司拆迁磐石市东宁街东市场综合楼3楼，拆迁补偿款为650万元。补偿款支付方式为高云霞同意以万金海向宇信公司支付的650万元抵消拆迁补偿款的支付。9号楼面积13000平方米，价格不止900万元，以每平方米740元的价格卖出，明显违背常理。二、万金海是明达公司的股东，万金海的借款已经转为投资款。2013年9月8日，万金海与孙长飞、聂守忠及刘峥辉签订了合作协议，该协议约定万金海投资1150万元，包括650万元的台球厅拆迁款及前期的借款500万元，至此，万金海已将前述的台球厅650万元及2013年6月4日转给孙长飞的250万元在内的500万元转为投资款。也就是说，2013年9月8日的合作协议签订后，2013年5月27日的名为买卖、实为借贷的购房合同已经作废。三、第三人韩宏桥并未将约定的待拆迁房产全部交付明达公司。2011年1月7日，明达公司与韩宏桥及郑晓燕签订了回迁协议书，约定明达公司给付韩宏桥和郑晓燕4000万元，取得韩宏桥和郑晓燕所有的3600平方米建筑物，其中1000万元为现金，其他为开发房屋抵付。2014年8月8日，宇信公司及明达公司与韩宏桥签订了新协议，约定将涉案的房产抵顶剩余3000万元。但明达公司开发的范围内只有3600平中的2418平，剩余的1200平方米已经被韩宏桥转卖给了刘巍。可见，第三人韩宏桥违反了合同约定，明达公司有权与韩宏桥解除签订的回迁安置协议。综上，万金海及韩宏桥的请求不应得到支持，请求法院予以驳回。聂守忠述称：与孙长飞的陈述意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对万金海提交的商品房买卖合同，宇信公司、韩宏桥、聂守忠对其真实性均有异议，孙长飞对其真实性无异议，但认为该商品房买卖合同是“名为买卖，实为借贷”的合同，当事人对该合同虽有异议，但该合同是经双方备案的合同，故对合同的真实性予以确认；对万金海提交的收据、证明、收条，宇信公司、韩宏桥有异议、孙长飞、聂守忠无异议，对以上证据的证明问题，因未能充分证明，且与其他证据存在关联性，故对其证明问题不予采纳；对其提交的确认书、安置协议书，因无其他证据予以佐证，故对其证明问题，本院不予采纳；对宇信公司提交的证据鉴定意见书，当事人有异议，对其主张证明的证明问题，不排除现实中宇信公司存在多个印章的可能，故对其主张的证明问题，本院不予确认；对韩宏桥提交的证据，当事人有异议，但其提交的回迁协协议、安置协议，经磐石市房屋与征收管理办公室确认，且聂守忠多次代表宇信公司对外签订了协议，综合全案，对其提交的协议，本院予以确认；对聂守忠提交的证据，因当事人之间存在多笔债权债务关系，且经多次法院文书确认，故对其与本案之间的关联性无法明确确认，故对其提交的证据不予认可；经审理，本院认定事实如下：本案争议的胜达家苑9号楼坐落于磐石市××区北侧，环城路以西，东临磐石市林业局，该建筑物评估价格为21,667,360.00元，平均单价为1,760.00元/平方米。万金海与宇信公司于2013年5月27日签订了商品房买卖合同，合同中约定宇信公司将其开发建设的磐石市××苑以九百万元的价格出卖给万金海，该商品房买卖合同中宇信公司的委托代理人一栏标明的是“聂守忠”；2011年10月6日，磐石市人民政府决定对振兴大街以东、规划路以北、人民路以南、裕丰路以西范围内的国有土地上房屋进行征收。宇信公司、明达公司与韩宏桥达成了回迁安置协议书，明达公司拆迁范围内有韩宏桥3921.93平方米建筑房产，拟对韩宏桥进行4000万元补偿，其中1000万元为现金补偿，另用胜达家苑9号楼，经评估部门作价评估为21,667,360.00元，异地安置补偿。该回迁事宜经磐石市房屋征收与补偿管理办公室见证，吉林省宇信建设开发有限公司、磐石市明达房地产开发有限责任公司作为征收人与被征收人韩宏桥签订了磐石市棚户区（危旧房）改造房屋征收补偿安置协议书，确认了将胜达家苑9号楼异地安置给韩宏桥。韩宏桥针对胜达家苑9号楼缴纳了契税、印花税、登记费等相关费用。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。万金海与宇信公司签订了商品房买卖合同，并主张以磐石市明达房地产开发有限责任公司拆迁高云霞所有的东宁街人民路东市场综合楼第3层房产的拆迁补偿款650万元及转账给孙长飞的250万元作为购楼款已实际交付，宇信公司、聂守忠、孙长飞均予以否认，其抗辩称与万金海之间系“名为买卖，实为借贷”的法律关系，庭审中可查明万金海与孙长飞、聂守忠之间存在多笔金钱往来关系，涉及民间借贷、合伙等多种法律关系，且经吉林市中级人民法院民事调解书确认，磐石市明达房地产开发有限责任公司给付万金海1100万元，其返还的出资款中亦有拆迁款转化的出资款，现双方之间的债务众多，依据现有的证据无法确认购楼款交付的事实，故对商品房买卖合同是否实际履行的事项无法确认，故对万金海要求宇信公司将磐石市胜达家苑9号楼向其交付，并协助其办理产权登记的诉讼请求，无法予以支持。对韩宏桥的诉讼请求，其主张依据房屋回迁安置协议取得涉案的磐石市××苑的产权，该回迁安置协议经磐石市房屋征收与补偿管理办公室见证。回迁安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定将被拆迁人享有的债权作为一种特种债权，并赋予其物权优先效力，即被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。虽然宇信公司在庭审中否认与聂守忠存在法律上的关系，但综合本案，聂守忠代表宇信公司与万金海签订了商品房买卖合同；代表宇信公司同磐石市明达房地产开发有限公司同韩宏桥签订了房屋回迁安置协议书，且其在答辩中与孙长飞亦承认其参与开发了胜达家苑小区及明达城中央小区，而韩宏桥确系因磐石市明达房地产开发有限责任公司对其所有的房屋拆迁并由聂守忠对其异地安置而享有了本案涉案的磐石市××苑的权利，故韩宏桥对涉案的磐石市××苑是因拆迁安置而所得的特殊权利，其要求确认对磐石市胜达家苑9号楼享有所有权的诉讼请求，有事实及法律依据，本院应予保护。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回万金海的诉讼请求；二、确认韩宏桥享有对磐石市胜达家苑9号楼享有所有权。案件受理费74,800.00元，由万金海负担；案件受理费75,070.00元，由吉林省宇信建设开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  廉守臣审 判 员  孙莲华人民陪审员  王诗询二〇一九年十二月二十日书 记 员  温艳绯