云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初3265号1985年11月6日2-1-302原告：王佳，女，生，汉族，住云南省昆明市盘龙区北京路515号。1985年11月6日2-1-302委托诉讼代理人：李秀兰（系原告母亲），住云南省建水县。被告：建水红森房地产开发经营有限公司。住所地：建水县临安镇北正街74号。法定代表人：邵国强，系公司总经理。原告王佳诉被告建水红森房地产开发经营有限公司（以下简称“红森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出（2019）云2524民初921号民事判决书，被告红森公司不服，提出上诉，红河州中级人民法院以（2019）云25民终1695号民事裁定书，发回我院重审，本院依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭审理了本案。原告王佳的委托诉讼代理人李秀兰、被告红森公司的法定代表人邵国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王佳向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行合同；2、依法判令被告赔还1-3年（2014年6月30日至2017年6月29日）未被抵扣总价20%的房屋租金人民币90318元及所欠租金利息45159元；支付第五年（2018年6月30日至2019年6月229日）所欠租金28901元及利息2890.1元（年利率10%计算至付清租金为止），及未按时返还当年租金额的按日0.1%计算的违约金10548.87元，合计：177816.97元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月22日，原告以451588元口头协商价向被告购买坐落于建水县.55平方米的商业用房，其中付现金361270元，差额部分的购房款用1-3年的租金（抵扣总价20%）90318元来抵扣。后双方签订《商品房购销合同》一份，同时，被告要求原告再签一份《商业用房租赁合同》和一份《购房合同补充条款》，约定原告将所购商铺出租给被告经营，租赁期限为20年，即从2014年6月30日至2034年6月29日；其中购房后1-3年的房租90318元用于抵扣总购房款。2018年4月20日原告在收第四年租金时发现所收租金与总购房款×8%的应返租金不符，9个月的租金竟然少返5419.07元，经过原告的询问细查才弄清楚，原来被告并未把1-3年的租金纳入总购房款×8%返回给原告，被告以文字游戏和欺骗手段多收了原告90318元的现金，多收的应当退还给原告。按合同约定，到2018年6月30日，被告就应该返第五年租金给原告，但经多次催要未果，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告红森公司辩称：1、我们已经无法继续履行合同，我们要求终止合同，因市场经济的下滑，我们收的租金已经不够支付原告的租金，我们实在没能力再继续履行合同。2、前三年租金已用于抵扣总房价451588元的20%，所以被告就没有向原告支付第一年至第三年的租金90318元，原告也没有支付给被告总房款的差价90318元，不存在赔还原告90318元房租及利息的问题。3、关于第五年的租金，是当时原、被告一直在协商是用房子抵给原告租金还是直接支付租金，我方才没有支付原告第五年的租金，最后双方没有协商一致，我们就把第五年的租金支付给原告，所以不存在逾期支付第五年租金的问题，原告的主张不应支持。4、租金只能按补充协议上约定的方式计算，假如我们存在违约，原告的计算方式利息高于国家的规定，原告的损失也没有这么多，所以我们要求降低违约金。原告王佳围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据:《商品房购销合同》《商业用房租赁合同》《购房合同补充条款》《补充协议》、购房款发票、被告工作人员出具的租金收益计算单，被告红森公司提交了《商品房购销合同》《商业用房租赁合同》，经质证，原、被告对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告红森公司开发了位于建水县临安镇北正街74号的临安北门商城。2013年10月22日，原告王佳与被告建水红森房地产开发经营有限公司签订了《商品房购销合同》《购房合同补充条款》，原告向被告购买了临安北门商城一层的1-22号商铺，双方口头约定的总房款为451588元，用前三年原告可得的租金90318元抵扣原告应支付被告的购房款后，合同上记载的总房款为361270元，原告依据合同支付了被告购房款361270元。同日，原告与被告签订《建水临安北门商城商业用房租赁合同》，后来双方又签订了《补充协议》，租赁合同约定：原告将所购的上述商铺出租给被告，租期20年，租赁期限自2014年6月30日至2034年6月29日；年租金为房屋购销合同约定总房款的相应比例，其中第一年至第三年前三年的租金以总房款451588元的20%计算即人民币90318元用以抵扣原告未支付的购房款的差价，后三年即第四年至第六年按照合同书上记载的总房款361270元×8%计算每年租金；如被告未按期支付租金时，超过的天数，被告应每天支付原告当年租金额的0.1%的违约金等合同内容。租赁合同签订后，原告已按照约定将商铺交给被告经营管理，被告于2018年4月20日按照约定的计算方式（361270元×8%×9个月/12个月）向原告支付了第四年的租金，因被告未按约定在2018年6月30日前支付第五年的租金（361270元×8%），故原告起诉来院，二审期间，被告于2019年7月15日向原告支付了第五年的租金28901元。本院认为，原告与被告签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按约定将案涉商铺交给被告经营管理，履行了合同义务；被告红森公司按约定应于2018年6月30日前向原告支付第五年度的租金，但被告至2019年7月15日才支付，其行为已构成违约，原告主张由被告继续履行合同、支付2018年6月30日至2019年6月29日房屋租金28901元及逾期违约金的诉请，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持，但因被告在诉讼过程中于2019年7月15日向原告支付了第五年的租金28901元，故支付第五年租金的诉请不再支持。对原告要求支付第五年的违约金及利息的诉请，被告提出按约定日0.1%计算违约金过高，请求降低，根据本案的实际，本院认为按逾期支付金额的30%计算违约金（28901元×30%=8670.3元）较为适宜；原告在主张违约金的同时主张支付利息不符合法律规定，本院不予支持。对原告主张被告赔还第一至三年（2014年6月30日至2017年6月29日）房屋租金90318元及利息的诉请，因双方在购房时已约定用前三年原告可得的租金90318元抵扣原告应支付被告的购房款，并已实际进行了抵扣，原告的主张不符合约定，故本院不予支持。对被告提出终止合同的主张，因其未提供相应证据，故本院不予支持。综上，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王佳与被告建水红森房地产开发经营有限公司签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》继续履行。二、由被告建水红森房地产开发经营有限公司于判决生效后15日内支付原告王佳违约金8670.3元（因被告逾期支付第五年的租金所产生的违约金）。三、驳回原告王佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，由原告王佳负担3045元，被告建水红森房地产开发经营有限公司负担815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  韦铭辉人民陪审员  张炳发人民陪审员  黄耀平二〇一九年十二月二十日书 记 员  杨 露