四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1002民初1714号 原告：内江嘉宏城建集团有限公司，住所地：四川省内江市市中区滨江东路399号2幢201-202号，统一社会信用代码915110007496482120。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：谢育龙，四川法奥律师事务所律师。 被告：范华南，男，1960年9月出生，汉族，住四川省内江市。 原告内江嘉宏城建集团有限公司（以下简称嘉宏建司）与被告范华南房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢育龙、被告范华南均到庭参加诉讼。审理中，鉴定期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告嘉宏建司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方之间的《房屋拆迁安置产权调换协议书》；2、请求法院判令按照案涉拆迁非住宅用房现有市场价值，以此确定原告因承担违约责任而给予被告的损失赔偿金；3、案件受理费由原告承担；事实与理由：2001年5月8日，被告与内江市建设房地产综合开发公司签署《房屋拆迁安置产权调换协议书》，约定自愿采用产权调换方式进行补偿安置，将自有的位于沿江路15号建筑面积17.76平方米的营业用房调换到滨江东路范围内地块，交房时间为2002年11月8日，过渡期为18个月。过渡期届满，内江市建设房地产综合开发公司未能按约定向被告交付房产。按照内府函【2003】66号文件精神，原告自2006年9月起承接内江市建设房地产综合开发公司的债权债务，一直向被告支付停业补助费，目前原告接照每月1,154元标准己发放停业补助费给被告至2018年3月底。自接手以来，滨江东路范围内地块经政府公开挂牌出售给其他单位，整个世纪滨江工程已不属于原告开发项目，原告无法按照原合同约定在滨江东路范围内地块安置被告，其间，与被告情形一致的同一批次被拆迁户钟建秀、蒋昭奎等人曾起诉原告，要求进行拆迁安置和补偿经济损失，经内江市市中区法院一审、内江市中级法院二审及四川省高级法院再审，三级法院均确认：原告无法履约安置，事实上已不能履行，应承担违约责任；违约期间的损失按租金计算，已发放的停业补助费视为租金予以赔偿。据此，钟建秀、蒋昭奎等人要求安置营业用房的诉讼请求被驳回。另外，蒋昭奎又起诉至内江市市中区法院，要求以世纪滨江四期8号楼的24套店面择一进行安置，因该24套房系浦发置业公司定向安置，包括被告在内的被拆迁户都不属于安置之列，且不符合原合同约定安置地块，内江市中区人民法院依法驳回。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，原告在确实无法履约的情况下，提出解除合同，并愿意承担违约责任，在已承担支付停业补助费的基础上，可由原被告双方依法共同委托评估机构，对案涉已拆迁的沿江路15号非住宅用房按现起诉时的价值时点评估房屋价值，以此确定原告应给予被告的损失赔偿金额。 被告范华南辩称，1、被告要原告按照合同约定给被告安置店面；2、评估公司的价格较低，被告不认可；3.被告拆迁前经营生意效益很好，每个月能有3,000元左右的收入，应计算18年损失，总共应赔偿被告损失计560,000元。 经审理查明，本院认定事实如下：在2001年5月8日，内江市建设房地产综合开发公司（甲方）与被告范华南（乙方）签订《房屋拆迁安置产权调换协议书》，约定：一、乙方房屋产权类别为私，坐落于沿江路15号，产权证号0046235，建筑面积为：非住宅17.76㎡，建筑结构砖木，非住宅房的市场评估价为2,400元/㎡，旧房总价为42,624元；二、甲方在滨江东路范围安置乙方营业店面壹间。……四、安置营业用房的商品价为3800元/㎡，安置结算时按照旧房的市场评估价格与安置房的商品房价格结算差价。五、所有安置补差款乙方必须在安置结算时向甲方一次性缴清。……十、本次拆迁采取自行过渡方式，过渡期限确定为18个月。甲方应向乙方按规定标准发放下列各项补助费用：1、搬家补助费：150元；2、过渡补助费:无；3、停业补助费每人60元/月；4、超期过渡补助费：无；5、超期停业生活补助费：无；十一、甲方不按约定的补偿安置标准安置乙方的，乙方拒绝选房或拒绝腾退临时过渡房的，或者甲、乙双方有其他违约行为的，由市拆迁办公室根据违约情节的严重程度对违约方处以罚款。因违约造成对方直接经济损失的，应负责赔偿全部损失。2003年9月11日内江市人民政府印发内府函[2003]66号《内江市人民政府关于对滨江东路旧城改造工程给予政策支持的批复》，同意由嘉宏建司组织实施。过渡期间届满后，内江市建设房地产综合开发公司未按约安置被告。2006年9月，嘉宏建司承接了内江市滨江东路旧城改造工程项目及债权债务，对被告范华南进行了超期停业补助费的发放，但一直未安置被告营业用房。与被告同批次拆迁户钟建秀等人于2013年12月11日起诉至本院，要求原告安置营业用房一套及支付其经济损失，本院于2014年5月22日作出判决，判决嘉宏建司应赔偿拆迁户的租金损失并驳回拆迁户请求嘉宏建司拆迁安置滨江东路相应地块营业用房的诉讼请求。案经二审及四川省高级人民法院再审，均维持原判。现查明，现在内江市中区滨江东路原告无任何营业用房安置被告。原告多次与被告协商以货币化方式安置被告无果，现向法院提出上述诉讼请求。本院受理后，原告提出对案涉已拆迁的房屋进行价格评估，经本院依法委托，资阳市顶盛房地产评估事务有限公司于2019年8月28日出具《估价报告书》，结果为在价值时点2018年5月30日房地产价值估价为464,939元。 另查明，原告于2015年6月15日发布“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案，方案载明：安置范围为因2001年滨江东路防洪提建设拆迁至今未安置的营业店面拆迁户；对选择安置店面的面积原则限定为原拆迁面积20平米以下的，最多只能选择40平米以下的安置店面，原拆迁面积20—30平米的，最多只能选择50平米以下的安置店面、原拆迁面积大于30平米（含30平米）的，可选择大于50平米的安置店面”。原告于2017年单方委托评估机构对被告的案涉拆迁房屋进行评估，并提出滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房货币化安置方案，载明：货币化安置对象为2001年2002年滨江东路改造项目中原选择产权调换方式而未能安置的非住宅用房被拆迁人；货币化安置签约期限为自2017年12月19日起至2018年3月18日止；货币化安置费的各项构成为由拆迁评估机构按价值时点（2017年12月6日）重新评估确定被拆迁房屋的价格、被拆迁房屋重新评估后价值的20%的一次性补贴等。 以上事实有原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《房屋拆迁安置产权调换协议书》、内府函【2003】66号文件、（2014）内中民初字第35号民事判决书、（2014）内民终字第370号民事判决书、（2015）川民提字第322号民事判决书、（2017）川1002民初717号民事判决书、《内江日报》、电话记录、评估表、货币化安置方案、资阳顶盛房地产评估事务有限公司《估价报告书》及“鹭湾半岛”二期营业房店面安置方案等有效证据及原被告的当庭陈述，在案为凭。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，根据查明的事实，原告非因自己原因已不能按合同约定在约定的地点向被告安置营业用房，现诉争的《房屋拆迁安置产权调换协议书》已不能实现合同目的，如不解除合同，将进一步扩大合同双方的损失，基于公平原则，原告主张解除《房屋拆迁安置产权调换协议书》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定及合同的约定，原告作为不履行合同义务的违约方，如不能继续履行或采取补救措施，应在解除合同时承担赔偿被告损失的违约责任。被告辩称要求原告安置营业房,因原告已经无安置的营业房，本院对此辩称不予支持。被告辩称请求判令原告赔偿按照其原营业房未拆迁前每月的经营收入3,000元计算18年的经营收入共计560,000元，因无事实和法律依据，且被告未提出反诉，本院对此辩称，不予支持。因原告未在合同约定地点修建营业店面，且双方签订合同时未约定安置营业用房的具体面积和违约金数额，赔偿标准约定不明，基于公平原则，综合考虑原告产权调换或货币化安置其他同批次拆迁户等实际情况、被告签订合同时可预见的安置房屋可能增加面积的增值等可期待利益，仅以现有市场价值估价赔偿被告的损失，显失公平，原告提出要求按照诉争的拆迁非住宅用房现有市场价值，确定原告因承担违约责任而给予被告的损失赔偿金额的诉讼请求，本院酌情上浮20%即以诉争被拆迁房屋现有市场估价（价值时点2018年5月30日）的120%确定原告应支付被告的损失赔偿金额，即464,939元×120%=557,926.8元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、解除原告内江嘉宏城建集团有限公司与被告范华南于2001年5月8日签订的《房屋拆迁安置产权调换协议书》。 二、原告内江嘉宏城建集团有限公司于本判决生效后十日内支付被告范华南赔偿款557,926.8元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9,379元，原告内江嘉宏城建集团有限公司自愿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长  李华颖 审判员  梁 明 审判员  任晓娟 二〇一九年十二月十日 书记员  周 刚