广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22289号原告：舒梦南，男，1985年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，原告：曾惠珊，女，1987年10月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，上列两原告共同委托诉讼代理人：赵茜，广东厚弘律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所实习律师。被告：潘雨生，男，1986年12月30日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市，原告舒梦南、曾惠珊与被告潘雨生、梁慧、中山市东区诺思兰营养健康咨询服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，原告舒梦南、曾惠珊撤回对被告梁慧、中山市东区诺思兰营养健康咨询服务中心的起诉，本院经审查后予以准许，并另行制作民事裁定书。原告舒梦南、曾惠珊共同委托诉讼代理人赵茜、杨弱丽，被告潘雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒梦南、曾惠珊向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付2018年7月至2018年10月的租金共计9261元，并按银行同期存款利息支付2018年7月15日至实际清偿日止的利息；2.被告向两原告赔偿因故意毁坏、未按约定返还房屋给两原告造成的损失35000元；3.被告支付房屋出租税2199.6元。庭审中，两原告变更第一项诉讼请求为：被告向两原告支付2018年7月至2018年9月的租金6945.75元及违约金4020元（暂计至2018年10月22日，要求计算至被告清偿全部租金之日止，按每逾期1日20元的标准计算）。两原告增加一项诉讼请求：原被告之间的租赁合同于2018年10月14日解除。事实与理由：2015年6月，两原告共同委托案外人徐小文，办理两原告名下位于中山市东区××新村天竹街××房的租赁事宜。2015年6月1日，徐小文与被告潘雨生签订《房屋租赁合同》，约定将涉诉房屋租赁给被告作为居住及办公使用，租赁期限自2015年6月15日至2019年6月15日。租金为2000元/月，被告应于每月15日内向原告支付租金，每年的租金在上一年月租金基数上递增5%，直至租赁期满。因被告经常不按期支付租金，为约束合同双方的行为，双方约定若被告迟延支付租金的，则按每迟延一日支付20元的标准向两原告支付违约金至全部租金支付完毕之日止。双方在合同上备注，由两原告给房屋配置空调两台，被告可在涉诉房屋上装修固定物。租赁期满，其装修的固定物不可拆除，归两原告所有，被告在备注处签名，并附有装修图纸。随后，被告对涉诉房屋进行装修。自2018年7月起，被告一直拖欠原告相应的房屋，原告虽多次催缴，但被告仍以各种理由推脱，至今未支付。同年8月，被告未经原告同意，搬离涉诉房屋，以实际行为拒绝履行租赁协议。而在搬离过程中，被告不顾合同约定，暴力拆除其装修的固定物，给房屋造成严重损坏，此外，被告还将房屋安装的空调搬走。2018年10月14日，原告借助《中山日报》，以声明方式解除与被告的租赁合同关系。《房屋租赁合同》第2条约定，租赁期间，水费、吊费、取暖费、物业费及出租税费等费用由被告承担。租赁结束后，被告需将相关费用结清。原告已按规定向中山市税务局东区税务绯鞠缴纳房屋出租税共计2199.6元，但被告至今未按合同约定将该费用支付给原告。被告潘雨生辩称，一、被告只是在房东与曾昭理之间转租金的关系，早已脱离了中山市东区诺思兰营养健康咨询服务中心的实际经营，而且租赁合同也是曾昭理违约的，原告不应要求被告承担租金及违约金的责任。理由如下：1.被告于2018年7月24日缴纳2018年8月租金2315元以及逾期费200元（逾期10天，每天20元）；2.合同约定有4000元的押金，押金就是保证金，保证我方在不交租毁约的情况下，房东可不退押金，直接冲抵当月租金，不造成房东损失，因此被告不需要承担后续的连带租金；3.是合作方股东曾昭理在2018年8月单方面搬离租赁物造成违约，曾昭理搬离前没有提前告知被告，只是在搬离后发了一条微信给本人，告诉本人全屋家私电器已搬去肇庆他朋友的仓库，涉诉房屋钥匙放在外面草丛（大红花下），被告收到微信后立即将微信截图发给房东看，但房东不予理睬；4.中山市东区诺思兰营养健康咨询服务中心的法定代表人是梁慧，梁慧是曾昭理原女友，本人和曾昭理是股东关系，股权各自对半。后来被告已经退出了中山市东区诺思兰营养健康咨询服务中心的实际经营，但是双方没有书面协议；5.每月的租金是曾昭理转给我后，我再转给房东的，因为房东说只认我，其他人转账他不认数。二、原告主张的赔偿损失35000元不合理，理由如下：1.租赁合同中双方没有明确约定装修固定物，按字面意思理解，装修固定物应是指天花板、地板、门、墙面装修这种属于硬装部分的固定物，对这部分固定物曾昭理搬离时并没有拆除；2.房屋装修前，我们是做了方案给房东确认的，不存在私自拆除房东任何装修固定物；3.整个装修后的固定物都留下来给了房东，并无故意毁坏，原告指控被告故意毁坏，请提供相关证据予以证明；4.原告诉称的一台2匹三菱分体机，装修后被告曾用过一段时间，后来因为制冷效果不好，房东找人拆了，被告自行购买并安装了一台新的空调上去，另一台空调格力1匹的老式空调现在暂不知去向。三、两原告主张的房屋出租税2199.6元合理，被告愿意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.坐落于中山市东区××新村天竹街××房的房产权利人为舒梦南与曾惠珊，两人各占二分之一份额。曾惠珊、舒梦南曾出具确认书，全权委托案外人徐小文代为办理该房产的出租事宜。2.2015年6月1日，徐小文作为出租方（甲方）、潘雨生作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将中山市东区××新村天竹街××房出租给乙方居住及办公使用，租赁期限自2015年6月15日至2019年6月15日；月租金为2000元，按月结算。每月15日内，乙方向甲方支付月租金。租赁期间，每年租金在上一年月租金基数上递增5%，直至租赁期满。乙方同意预交4000元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及出租税等其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费；任何一方要求终止合同，需提前3个月通知；如租赁期满，乙方有权优先续租；租赁期间，如甲方单方面要求解除合同（不可抗力因素除外），对乙方经营造成损失，则需按（当月租金×租赁期余下自然月数）的费用金额赔偿乙方的经济损失。该合同备注处手写：“原配备三菱分体机1台（2匹）、格力1匹1台。承租方需在甲方物业装修固定物，合同结束后不能拆除，归甲方所有。”该合同还约定了其他内容。潘雨生承租上述房产后，以该房产为营业地址，在工商部门登记注册了中山市东区诺斯兰营养健康咨询服务中心，该企业类型为个体工商户，经营者为梁慧。潘雨生称其与案外人曾昭理为该个体工商户的隐名股东，各占50%股权份额，梁慧是曾昭理的前女友。2.曾惠珊、舒梦南向本院提交了税收缴款书，证明其自2015年7月至2018年9月，因出租涉案房产，共缴纳个人所得税及房产税2199.6元。3.涉案房屋的租金一直由潘雨生向两原告支付，期间也曾出现逾期缴纳租金的情况，经双方协商，潘雨生亦将逾期缴纳的租金补足，并且按每逾期迟延一天补20元的标准缴纳了滞纳金。从2018年7月起，潘雨生开始拒缴租金，两原告发现2018年8月租客已经搬离了涉案房产。后在2018年10月份，两原告在公安局人员的监督下，聘请开锁人员用电锯据开门锁收回商铺，整改过程制作了视频。经对比视频资料与两原告提交的房屋装修后的照片，反映租客在搬离时该将家具、灯具等搬离及拆除，视频中亦看不到有两台空调。为此，两原告提出评估申请，请求对涉案房产恢复已装修状态所需的修复费用以及原配备的两台空调的价值进行评估。在评估的过程中，两原告与潘雨生进行协商，双方于2019年6月22日达成了和解协议书，主要内容为：潘雨生同意于2019年7月22日前向两原告支付25000元以了结此案；潘雨生知晓两原告应于2019年6月24日前缴交评估费用13120元，因双方和解故不予缴纳，两原告收款后向本院提出撤回本案起诉；若潘雨生未按期足额支付25000元，潘雨生违约，并视为潘雨生认可两原告起诉状的诉讼请求，同意按诉讼请求金额向两原告履行给付义务。签订和解协议书后，两原告撤回了评估申请，但潘雨生却没有按照和解协议书履行付款义务，故两原告主张按起诉全部证据以及和解协议书的内容作出判决。4.2018年10月14日，两原告通过中山日报刊登了一则声明，声明解除与潘雨生签订的关于涉案房产的租赁协议，收回房产的使用权。5.潘雨生在2018年7月24日向两原告缴纳了租金2315元及迟延10天支付租金的违约金200元。潘雨生认为其支付的为2018年8月份的租金，潘雨生的理由为：合同签订的时间为2015年6月1日，但两原告给了15日的装修豁免期，因此租金计算从2015年6月15日起算。两原告对于从2015年6月15日起支付租金没有异议，但认为每月15日支付的为当月的租金，坚持认为2018年7月24日支付的租金为2018年7月15日前的租金，其目前主张的为2018年7月15日至2018年10月14日的租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的主要焦点有二：一是被告是否为《房屋租赁合同》的一方当事人；二是两原告主张的各项损失应否支持。关于焦点一。本院认为被告是《房屋租赁合同》的一方当事人。首先，该《房屋租赁合同》为被告与两原告的委托代理人徐小文签订，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方有约束力。其次，涉案房屋的租金一直由被告向两原告支付，期间出现纠纷也是两原告与被告协商解决。再者，即使如被告所述，被告只是在两原告与曾昭理、中山市东区诺斯兰营养健康咨询服务中心之间转租金以及代为签订租赁合同的关系，但是在曾昭理不履行付款义务，被告已经向两原告披露曾昭理、中山市东区诺斯兰营养健康咨询服务中心的情况下，两原告已经明确选择被告主张权利，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，被告亦应恪守合同义务。对于焦点二。如前所述，本院认定被告为《房屋租赁合同》租赁方，被告依法负有按时交纳租金的义务。现被告在租赁期内且没有提前三个月通知的情况下，从2018年7月起开始拒缴租金，并于同年8月搬离了涉案房产，属于以自己的行为表明不履行主要债务的违约行为，依法应承担违约责任。两原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。但合同的解除应以通知对方，并在通知到达对方时解除，两原告在拥有被告身份信息、手机联系方式等情况下采取登报送达方式不妥，不能达到让对方知悉的必然结果，故对于其主张《房屋租赁合同》于2018年10月14日解除的主张不予支持。鉴于被告已搬离租赁房屋且通知两原告，两原告亦于2018年10月收回租赁房屋，故对其主张被告支付2018年10月14日前尚欠的租金的请求，本院予以准许。双方争议的是潘雨生在2018年7月24日向两原告缴纳了租金2315元究竟是支付2018年7月的租金还是2018年8月的租金。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现被告举证合同签订的时间为2015年6月1日，但两原告给了15日的装修豁免期（对此两原告确认），因此租金计算从2015年6月15日起算。至此，被告已经完成了其举证责任，依照该举证，被告缴纳的第一笔租金为2015年6月15日-2015年7月14日的租金，故在其已经并无欠付租金的情况下，其在2018年7月24日缴纳的租金应为2018年8月的租金。两原告没有举证予以反驳，本院对被告该主张予以采纳。综上，被告还应向两原告支付2018年8月15日至2018年10月14日两个月的租金4630元。被告抗辩称4000元保证金应该作为房租予以扣除，从《房屋租赁合同》约定的“乙方同意预交4000元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵”广义分析，双方在签订该合同时的确有该意思表示，且无任何合同条款赋予该4000元有违约补偿的性质，因此在双方终止履行合同后，该4000元应首先用于冲抵尚欠的租金，被告抗辩主张成立，本院予以支持。经相抵，被告尚欠两原告租金630元（4630元-4000元）。对于迟付租金的违约金，因被告尚欠630元租金未付，金额不足一个月的租金，因此违约金亦应从实际终止合同的前一个应缴日期即2018年9月15日开始计算，两原告主张按20元/天的标准计算，被告抗辩认为不需要支付，本院认为20元/天的标准相对于尚欠的租金630元过高，本院调整为按年利率6%计算。出租税依约应由被告缴纳，现两原告已经垫付2199.6元，被告亦同意承担，本院予以支持。对于两原告主张的房屋毁坏、未按约定返还的35000元，有视频为证，两原告亦提出了评估鉴定的申请，后在准备缴纳评估费用前被告同意调解而导致两原告撤回评估鉴定申请，现被告出尔反尔致使评估无法继续进行，依据公平原则以及诚实信用原则，本院认定两原告已经完成其举证责任，故对其主张的该损失35000元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七条的规定，判决如下：一、解除原告舒梦南、曾惠珊委托徐小文与被告潘雨生于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告潘雨生于本判决生效之日起七日内向原告舒梦南、曾惠珊支付尚欠的租金630元及违约金（计算方式：以630元为本金，从2018年9月15日起，按年利率6%计至实际清偿之日止）；三、被告潘雨生于本判决生效之日起七日内向原告舒梦南、曾惠珊支付赔偿款35000元以及税费损失2199.6元，合计37199.6元；四、驳回原告舒梦南、曾惠珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元（原告已预交1105元，本院予以退回101元），由原告舒梦南、曾惠珊负担215元，被告潘雨生负担789元（被告于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  刘爱诗人民陪审员  冯艳玲二〇一九年十二月四日书 记 员  梁楚英李小穆