文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民初1568号原告（执行案外人）：罗莉，女，1994年10月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴彦庆，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：窦维学，男，1972年1月18日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：汪超，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆秋收房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇西街20号附1号1-1，统一社会信用代码91500106561608710E。法定代表人：张光波，该公司经理。委托诉讼代理人：钱青智，男，1962年9月18日出生，汉族，该公司总经理助理，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杜伟，男，1990年8月22日出生，汉族，该公司总经理，住重庆市沙坪坝区。原告罗莉与被告窦维学,第三人重庆秋收房地产开发有限公司（以下简称秋收房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗莉及其委托诉讼代理人韦延伟，被告窦维学及其委托诉讼代理人汪超，第三人秋收房地产公司的委托诉讼代理人杜伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗莉向本院起诉请求：1、撤销(2019)渝03执异170号执行裁定书；2、判决立即停止对原告购买的位于重庆市南川区×镇×居委×组×号商品房的执行，并解除对该房屋的查封；3、案件受理费用由被告负担。事实与理由：原告与第三人于2014年2月25日签订《内部认购合同》，约定将第三人位于重庆市南川区×镇×居委×组×号商品房出售给原告，合同总价408590元。原告向第三人支付部分房款，第三人向原告开具收据。2019年3月27日，重庆市第三中级人民法院在执行窦维学与秋收房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了原告购买的前述房屋。原告得知后，随即向该院提出了执行异议。重庆市第三中级人民法院经审查，于2019年9月4日向原告送达(2019)渝03执异170号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议裁定事项缺乏事实和法律依据，原告与第三人签订的合同合法有效，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，原告对案涉房屋的权利能够排除执行。被告窦维学答辩称，其系实际施工人，人民法院生效裁判已确认其对案涉房屋项目中已完工程部分享有优先受偿权。原告所购买的房屋在窦维学享有优先受偿权的标的范围内，且原告没有相关支付凭证，从举示的证据来看，原告不能达到排除强制执行措施的目的，请求驳回原告的诉讼请求。第三人秋收房地产公司述称，其与原告实际签订了购房合同，原告也缴纳了一半以上的房款，现在已经实际占有，对原告主张的权利予以认可，对原告的诉讼请求，请法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的内部认购合同、交款收据，拟证明原告于2014年2月25日与第三人秋收房地产公司签订了内部认购合同，购买案涉房屋一套，缴纳了购房款157590元。被告窦维学质证认为，对于内部认购合同的真实性无法确认，即使是真实的，商品房没有取得预售合同之前是无效的；对于交款收据，因没有相应银行流水记录，对其真实性不予认可。第三人秋收房地产公司对以上证据的三性均无异议。本院认为，原告提交的内部认购合同书、交款收据系原件，原告与秋收房地产公司均对这两份证据的真实性无异议，故本院确认这两份证据具有真实性、合法性、关联性。2.原告提交重庆市南川区规划和自然资源局出具的个人住房信息查询证明，拟证明原告在截止2019年12月9日止，在南川区无住房登记记录，涉案房屋系唯一住房。被告及第三人对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认。3.被告窦维学提交的本院（2018）渝03民初203号民事判决书、本院（2019）渝03执66号受理通知书复印件各1份，拟证明其对涉案房屋享有优先受偿权，并已申请法院对涉案房屋进行强制执行。原告罗莉与第三人秋收房地产公司均质证认为，对判决书、受理通知书真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的。本院认为，被告窦维学提交的判决书已生效，其提供的执行案件受理通知书与原告的陈述一致，故这两份证据具有证明效力。4.第三人秋收房地产公司提交重庆市南川区商品房预售（预租）许可证，拟证明涉案房屋于2015年2月12日取得预售许可。第三人秋收房地产公司提交重庆防雷装置验收意见书，建筑给水、排水工程检测报告，室内空气质量检测报告，建筑能效测评表，建设工程竣工验收意见书，拟证明涉案工程已通过单项验收。对前述证据，原告及被告对其真实性、合法性、关联性予以认可。本院予以确认。根据当事人的陈述和各方当事人的举证、质证意见，本院认定事实如下：2014年2月25日，原告罗莉与第三人秋收房地产公司签订《内部认购合同》，约定原告购买秋收房地产公司开发的位于重庆市南川区×镇×居委×组×号（后经协商一致，变更为×号）房屋一套，房屋总价为408590元，订约当日需缴纳首付款157590元，余款251000元向银行贷款支付。原告于当日以转账方式向秋收房地产公司支付157590元之后，秋收房地产公司给原告出具了收据1张。2018年7月24日，第三人秋收房地产公司因开发修建“×”项目拖欠被告窦维学建设工程款，窦维学起诉至本院，本院于2018年10月31日作出（2018）渝03民初203号民事判决，判决确定窦维学对秋收房地产公司开发的重庆市南川区×镇“×”项目1＃、2＃楼及车库工程在已完工范围内就该工程折价或者拍卖的价款在34690310.96元的范围内享有优先受偿权，其中罗莉购买的×号房屋属于优先受偿工程范围内。2019年2月12日，窦维学向本院申请强制执行。2019年3月27日，本院作出执行裁定，对秋收房地产公司开发的南川区×镇“×”项目1＃、2＃楼完工房屋进行了查封。2019年6月4日，原告罗莉向本院提出执行异议，要求解除对其购买的“×”项目×号房屋的查封，本院于2019年6月10日作出（2019）渝03执异170号执行裁定，裁定驳回了罗莉的异议。罗莉不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，第三人秋收房地产公司出售给原告罗莉的“×”×号房屋完成单项验收，未完成综合验收。再查明，秋收房地产公司已于2015年2月12日取得讼争房屋的商品房预售许可证（南国土房管【2015】预字第×号）。经南川区不动产权登记中心查询，原告现在南川区除讼争房屋外，无其他住房信息。本院认为，被告窦维学就案涉房屋价款享有优先受偿权，已为本院（2018）渝03民初203号生效民事判决所确认。根据司法解释的规定，建设工程优先受偿权优先于其他债权，法律另有规定除外。本案争议的焦点是：原告罗莉是否可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告罗莉应当就同时具备以上三个法律事实承担证明责任。首先，本案中，虽然原告罗莉与第三人秋收房地产公司于2014年2月25日签订了《内部认购合同》，先于本院于2019年3月27日作出的查封执行措施，且案涉房屋已于2015年2月12日取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，第三人秋收房地产公司已取得商品房预售许可证明，故其与原告所订立的《内部认购合同》有效。其次，原告虽然提交证据证明在案涉房屋所在地的区域内无其他可用于居住的房屋；但是按照原告与秋收房地产公司签订的《内部认购合同》的约定，案涉房屋总价款为408590元，其在订立该合同时仅缴纳了157590元，未超过总价款的50%。综上，罗莉的诉讼主张，因未按照前述司法解释的规定提供证据证明全部的法律要件事实，故其请求不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”的规定，对于本案而言罗莉未支付全部价款也未按人民法院的要求将剩余价款交付执行，因此，罗莉的诉讼主张亦不符合二十八条的规定，其请求亦不成立。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告罗莉的诉讼请求。案件受理费50元，由原告罗莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  陈中林审 判 员  李 勇人民陪审员  张智勇二〇一九年十二月二十七日法官 助理  沈道萍书 记 员  邓明凤