广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1447号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁乃溢，男，汉族，1951年8月23日出生，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：梁飞燕，广东洊江律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁少英，女，汉族，1937年9月9日出生，身份证住址广东省怀集县，系范文海继承人。被上诉人（原审原告、反诉被告）：范中兴，男，汉族，1967年5月28日出生，身份证住址广东省怀集县，系范文海继承人。被上诉人（原审原告、反诉被告）：范华兴，男，汉族，1969年5月2日出生，身份证住址广东省怀集县，系范文海继承人。被上诉人（原审原告、反诉被告）：范妹娇，女，汉族，1963年12月8日出生，身份证住址广东省怀集县，系范文海继承人。上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：金再远，广东融晖律师事务所律师。上诉人梁乃溢因与被上诉人梁少英、范中兴、范华兴、范妹娇（以下简称梁少英等4人）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省怀集县人民法院（2018）粤1224民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁乃溢的委托诉讼代理人梁飞燕、被上诉人范中兴、范华兴、范妹娇及其委托诉讼代理人金再远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁乃溢上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判确认梁乃溢与范文海于1998年2月10日签订的《房屋及土地使用权转让书》无效，由梁少英等4人腾退返还房屋给梁乃溢；2.本案的诉讼费、鉴定费均由梁少英等4人承担。事实与理由：一、梁乃溢与范文海于1998年2月10日签订的《房屋及土地使用权转让书》违反我国相关法律、法规规定，应属无效。案涉土地使用权属宅基地性质，目前是水村石塘经济合作社集体所有，梁乃溢于1995年4月17日取得宅基地使用权。签订《房屋及土地使用权转让书》时范文海是城镇居民，至一审起诉时其仍不属于水村石塘经济合作社的成员，因此范文海依法无权受让梁乃溢的宅基地使用权。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利主体具有一定的特定性，即仅限于本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。范文海并非是水村石塘经济合作社的成员，因此不具有法律规定的身份基础，无权取得案涉地块的宅基地使用权。案涉房屋的买卖必然涉及该房屋宅基地的买卖，而我国相关法律、法规规定宅基地是禁止买卖的。根据房随地走、房地一致的原则，处分房屋的同时也处分了宅基地，这严重损害了集体经济组织的合法权益。因此，该房屋所有权无法脱离集体土地转让限制而单独办理房屋所有权登记。根据国务院颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”梁乃溢与范文海双方签订的《房屋及土地使用权转让书》违反了该通知的规定，根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此该《房屋及土地使用权转让书》因违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。二、《房屋及土地使用权转让书》是梁乃溢的欠款担保合同，不是真正意义上的房屋土地买卖合同。1996年，梁乃溢与范文海合伙经营回收废纸生意，后因经营失败，封开封川纸厂拖欠范文海13万元货款，范文海要求梁乃溢按8.5%承担增值税即11050元。1997年12月31日，双方结欠确认梁乃溢欠范文海款额为24200元，梁乃溢按照4%计付月息给范文海，并以涉案房屋为还款作担保（详见借条），由此可见梁乃溢与范文海并非真实意义上的房地买卖合同关系，而是梁乃溢以房地产为其所欠范文海债务作担保的担保合同关系。《借条》签署后，由于梁乃溢无能力偿还范文海的欠款，在此情况下，范文海于1998年2月10日要求梁乃溢以房抵债，用梁乃溢的房屋抵偿其欠范文海的债务（24200元并按4%计算月息＋11050元），迫于无奈，梁乃溢才与范文海签订了《房屋及土地使用权转让书》。综上，梁乃溢与范文海之间约定的“此款用本人所有房屋坐落梁村镇．．．．土地建设使用证为‘怀集县建（5）字第9433号’作抵押，若到期不能还清本息，则由范文海处理该房屋及土地使用权”的约定已经违反了《担保法》第三十七条、四十条之规定，应属无效。况且，梁乃溢妻子在临终前告知梁乃溢其已经代梁乃溢向范文海偿还了所有债务，并由范文海出具了债务清偿的《证明》。因此，范文海已经丧失了要求梁乃溢以房屋抵债的前提基础。范文海刻意隐瞒债务已经清偿之事实，不仅占有梁乃溢的房屋土地二十多年，现在还妄想据为己有，其心可诛。综上所述，梁乃溢与范文海所签订的《房屋及土地使用权转让书》已经丧失了履行的前提基础，且属于农村集体所有的宅基地买卖，已违反了我国相关法律、法规的强制性规定，应认定《房屋及土地使用权转让书》买卖合同无效。怀集县人民法院作出的一审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审法院查明案件事实，依法判处。梁少英等4人书面答辩称，一、涉案房地产转让书合法有效，梁少英等4人的诉求依法应予支持。具体理据如下：第一、本案证据综合证实，涉案房屋用地属怀集县梁村镇镇兴村北五经济社集体所有，是1990年由镇兴村北五经济社村民张金广、梁记英一家转让给梁乃溢使用。但是，梁乃溢不是镇兴村北五经济社的村民，怀集县国土部门已为梁乃溢办理了建设用地使用证。这个事实表明：涉案住宅用地可以在集体土地权属单位镇兴村北五经济社之外进行自由流通。1998年2月，梁乃溢将涉案房地产转让给范文海（当时还是农村户口），已经镇兴村北五经济社等有关单位同意，该转让行为合法有效。对于涉案房地产，梁乃溢可以领取不动产权证，梁少英等4人同样可以领取不动产权证。第二、鉴定机构的笔迹鉴定书认定梁乃溢提供的《借条》（系1997年12月31日由梁乃溢出具）和《证明》，都不是范文海书写，对范文海没有法律约束力。另外，涉案房地产没有办理过抵押登记手续，《借条》不影响双方签订房地产转让书的法律效力,《证明》出现在双方签订并履行房地产转让书之后，是对该《证明》出具之日止双方交易情况的总结，因此与本案没有关联【说明：在原审法院2018年9月12日的庭审中，梁乃溢确认那份《证明》的书写时间是1998年2月19日，有庭审记录为证】。第三、涉案房地产的转让行为发生在1998年2月，当时的《土地管理法》没有禁止农民转让房屋和住宅用地，只是规定村民出卖住房后，不得再申请新的宅基地。第四、涉案房地产转让书的签订是双方真实合意，转让标的物是房屋，不是单独转让住宅用地使用权。涉案房屋住宅用地是梁村镇圩镇规划区的建设用地。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第二款明确规定：如果农村村民转让地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让的，则其住宅用地使用权可以同时流转。第五、梁乃溢引用《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，认为涉案的房地产转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，梁乃溢分明是误读误导，因为那份《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，是1999年5月6日由国务院办公厅下发的规范性文件，不是法律，也不是行政法规，不是买卖合同效力的审判依据，而且该《通知》是在涉案房地产转让书签订之后的第15个月才出现，没有溯及既往的效力，更何况1998年2月的范文海还是农村户口。二、梁乃溢一审提出的反诉请求依法应当驳回。具体理据如下：第一、如上所述，因为涉案房地产转让书合法有效，梁少英等4人的诉讼请求依法应予支持。所以，梁乃溢一审提出的反诉请求不能同时成立，当然应予驳回。第二、由于涉案房屋用地属于镇兴村北五经济社集体所有，是1990年由镇兴村北五经济社村民张金广、梁记英一家转让给梁乃溢使用。但是，梁乃溢不是镇兴村北五经济社的村民。按照梁乃溢上诉状第2页第2段陈述的“理由”和逻辑，梁乃溢1990年取得涉案用地的行为已经严重违法，因而无效。所以，梁乃溢一审提出的反诉请求也是严重违法的请求，依法应当驳回。假如涉案房地产转让书被认定无效，假如梁少英等4人的诉讼请求未获法院支持，基于相同的原因和法理，梁乃溢一审提出的反诉请求同样不应支持。三、假如涉案房地产转让书无效，后续有关事项的处理问题。（一）假如涉案房地产转让书被认定无效，按照《合同法》第五十八条规定，那么梁乃溢因承担主要过错责任依法需向梁少英等4人赔偿巨额经济损失。根据本案双方的诉讼请求，梁少英等4人请求梁乃溢赔偿因合同无效遭受损失这一项诉讼权利，按诉讼程序规则，不能在原审本诉请求事项中同时提出。否则，诉讼请求各项之间就会有冲突。因此，如果法院最终认定涉案房地产转让书无效，则后续事项（退房返钱、过错责任认定、损失鉴定、损失赔偿等），应另案处理。司法实践，已有同类案例。（二）假如涉案房地产转让书被认定无效，那么涉案宅基地最终依法应当退还镇兴村北五经济社村民张金广、梁记英一家，原因是梁乃溢不是镇兴村北五经济社的村民，1990年张金广、梁记英一家转让涉案宅基地给梁乃溢的行为，因严重违法而无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，请驳回梁乃溢的全部上诉请求，维持原判。梁少英等4人向一审法院起诉，请求判令：1.梁乃溢继续履行1998年2月10日与范文海订立的《房屋及土地使用权转让书》，梁乃溢在十天内协助梁少英等4人到法定机关将该《房屋及土地使用权转让书》项下的房地产的物权利人变更登记为梁少英等4人；2、本案的受理费、财产保全费等由梁乃溢承担。诉讼中，梁少英等4人增加一项诉讼请求：本案笔迹鉴定费用12520元由梁乃溢承担。梁乃溢向一审法院提起反诉，请求判令：确认梁乃溢与范文海于1998年2月10日签订的《房屋及土地使用权转让书》无效，并腾退房屋给梁乃溢。一审法院认定事实：案涉位于水村石塘经济社（谷怀公路边）的宅基地使用权原属案外人张金广（怀集县梁村镇镇兴村北五经济合作社村民）所有。1990年农历四月十九日，梁乃溢与张金广签订协议，约定张金广将上述宅基地使用权转给梁乃溢使用。之后，梁乃溢在案涉的宅基地上建设一层钢筋混凝土结构的楼房，并于1995年4月17日申领了案涉宅基地的集体土地建设用地使用证【怀集建（5）字第9433号】。1998年农历2月10日，梁乃溢与范文海签订一份《房屋及土地使用权转让书》，协议具体约定“梁乃溢（又名梁四）将所属坐落在梁村镇糖烟酒公司对面公路边的房屋（用混凝土建一屋）和其土地使用权【土地建设使用证为怀集县建（5）字第9433号】及水电设施转让给范文海（不包括电话）。范文海交付人民币肆万元（40000元）给梁乃溢。梁乃溢要无条件协助范文海办理过户手续。本转让书自签订起执行，此条。转让人梁乃溢手书”。另梁乃溢又在上述转让书左下角写有“〈已收款肆万元正梁乃溢〉”的内容。签订该协议后，梁乃溢将证号为“怀集县建（5）字第9433号”的集体土地建设用地使用证及怀集县国土局办证收据交给范文海，并由范文海的亲属占有使用上述房屋至今。2018年6月12日，梁乃溢向怀集县不动产登记中心办理上述宅基地的不动产登记【权利证号：粤（2018）怀集县不动产权第0001971号】。之后，梁少英等4人与梁乃溢因上述房地产协议效力问题发生纠纷。另查明，范文海、梁乃溢于1997年农历1月18日就两人合伙经营废纸生意期间的数目进行结算，当天双方签订一份《协议书》并约定由梁乃溢负责于1997年3月底前开回总货值为13万元的增值税发票，否则由范文海、梁乃溢各负担总值税额的50%交给范文海。1997年12月31日，梁乃溢出具一张《借条》，记载内容为“借到范文海人民币贰万肆仟贰佰元整（24200元），月息按4%计付，利息每月结清，限期六个月（即从1997年元月1日起至1997年6月30日止），此款用本人所有房屋坐落梁村镇糖烟酒公司对面，用水泥砖砌墙一层，无门牌，无屋契，土地建设使用证为怀集县建（5）字第9433号作抵押，若到期不能还清本息，则范文海处理该房屋及土地使用权。特此立据。借款人：梁乃溢”。另梁乃溢提供一份落款为“范文海”的证明，具体内容为“梁乃溢（又名梁四）于98年2月19日前所欠范文海的款项已结清。范文海”。庭审中，梁乃溢陈述上述借条的正文及证明是由范文海或其儿子范盆兴（已故）所写；范文海均否认上述借条、证明的真实性，申请一审法院委托有关部门作鉴定，并提供了其儿子范盆兴生前所书写的一本《第二批中国共产党党员先进性教育活动记录》作为鉴定样本。一审法院于2018年10月16日委托广东通济司法鉴定中心对梁乃溢提供的证据《证明》中“范文海”字样的笔迹是否属范文海的笔迹及梁乃溢提供的证据《借条》中“范文海”（第一处）、“借款人”的字样是否属于范文海或其亲属范盆兴（已故）或属梁乃溢的笔迹共两项内容进行鉴定。广东通济司法鉴定中心接受委托后作出粤通司鉴中心【2018】文鉴字第284号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、无署期的《证明》上落款处“范文海”签名笔迹、落款日期为“9731/12号”的《借条》上第2行“范文海”字迹及落款处字迹不是范文海所写；2、1、无署期的《证明》上落款处“范文海”签名笔迹、落款日期为“9731/12号”的《借条》上第2行“范文海”字迹及落款处字迹不是梁乃溢所写；3、倾向认为无署期的《证明》上落款处“范文海”签名笔迹、落款日期为“9731/12号”的《借条》上第2行“范文海”字迹及落款处字迹与《第二批中国共产党先进性教育活动记录》上内容字迹是同一人所写。梁少英等4人为此支付了鉴定费12520元。诉讼中，2018年6月15日，一审法院应梁少英等4人的申请作出（2018）粤1224民初1339号之一民事裁定，裁定查封梁乃溢所有的水村石塘经济社（谷怀公路边）的土地使用权。梁少英等4人为此交纳财产保全费1520元。一审法院认为，本案系因转让农村宅基地的房屋所发生的纠纷，双方主要争议焦点是范文海、梁乃溢于1998年农历2月10日签订的《房屋及土地使用权转让书》是否合法有效。按我国现行的法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，一般情况下宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，范文海与梁乃溢是于1998年所签订的房屋及土地转让协议的，依照当时施行的《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第二条的规定并未禁止集体土地的转让。且涉案的宅基地原属怀集县梁村镇镇兴村北五经济合作社所有，梁乃溢亦并非该经济社的村民，其是于1990年与案外人张金广签订协议所流转取得的，并于1995年申领了上述宅基地的集体土地建设用地使用证。由此可见，梁乃溢也是从其集体经济组织之外流转所得涉案宅基地的。此后，梁乃溢在签订协议后就将建设用地使用证等材料交给范文海，并将涉案的房地产交付范文海占有使用至今。范文海在二十多年的时间中对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，综合本案当时的历史背景，从有利于维护现有的房屋占有和维护双方既定的权利、义务关系等角度考虑，应当确认范文海、梁乃溢签订的房产地转让协议有效较为适宜。另外，梁乃溢签订上述协议并实际履行后，在目前房地产市场价格上涨的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认上述房屋转让协议无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。据此，一审法院对梁少英等4人诉请梁乃溢按合同约定继续履行上述协议并协助办理房地产过户手续的主张予以支持，对梁乃溢要求确认上述房屋转让协议无效并要求腾退房屋的诉讼请求不予支持。而梁乃溢所称签订房屋转让协议属“以房抵债”，但其提供的证据并未直接证明与范文海签订有借款合同及办理该房地产的抵押登记手续，且范文海、梁乃溢签订的转让涉案房地产的合同属双方真实意思表示，转让的价格40000元亦符合当时的市场价格，并未有违公平交易。另外从梁乃溢提供的“证明”所记载“于98年2月19日前所欠范文海款项已结清”的内容来看，其所反映是双方签订履行房地产协议之后债权债务情况，亦不足以证明梁乃溢所主张的事实，故梁乃溢据此由主张合同无效亦缺乏理据。其次，关于梁少英等4人所垫付鉴定费12520元、财产保全费1520元的如何分担的问题，因本案属梁乃溢未能依约履行协议所致，现梁少英等4人诉请梁乃溢承担上述费用理据充分，一审法院对此予以支持。最后，认定范文海、梁乃溢签订上述房地产转让协议有效并非同等于物权取得，反之梁少英等4人是否能按现行的不动产登记制度取得涉案不动产亦不影响合同效力的认定，若范文海、梁乃溢所签订的上述房地产转让协议没有履行的可能性，可再由梁少英等4人选择解除上述合同等途径维护其权益。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决：一、梁乃溢应在该判决发生法律效力之日起十日内继续履行其于1998年农历2月10日与范文海签订的《房屋及土地使用权转让书》,并协助梁少英、范中兴、范华兴、范妹娇办理坐落于水村石塘经济社（谷怀公路边）的房地产权利变更手续；二、梁乃溢应在该判决发生法律效力之日起十日内退还鉴定费12520元、财产保全费1520元给梁少英、范中兴、范华兴、范妹娇；三、驳回梁乃溢的诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3670元，反诉案件受理费1075元，均由梁乃溢负担。二审期间，双方当事人均没有提供新证据证实其主张。二审另查明，一审法院一审期间曾去函怀集县国土资源局咨询案涉土地过户相关情况。2019年3月6日，怀集县国土资源局复函一审法院认为，梁乃溢转让案涉土地给范文海不符合《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国办〔2004〕28号）第二条第十款的规定，因此，怀集县国土资源局没有法律依据予以办理将梁乃溢的宅基地过户给范文海名下的转让手续。二审再查明，原审原告（反诉被告）范文海于2019年5月10日去世。范文海的法定第一顺序继承人为梁少英、范中兴、范华兴、范妹娇、范圣新（代位）。范圣新向本院书面告知不参加本案诉讼，范文海在本案中的诉讼权利义务由梁少英、范中兴、范华兴、范妹娇承受。一审法院查明的其他事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原审原告（反诉被告）范文海在案件诉讼期间去世。范文海的法定第一顺序继承人为梁少英、范中兴、范华兴、范妹娇、范圣新（代位），因范圣新向本院书面告知不参加本案诉讼，故范文海在本案中的诉讼权利义务由梁少英、范中兴、范华兴、范妹娇承受。根据梁乃溢的上诉请求、梁少英等4人的答辩意见和本院查明的事实，本案二审争议的焦点为：1.案涉《房屋及土地使用权转让书》是否合法有效及房屋、土地应否退还；2.一审鉴定费用、财产保全费如何承担。关于案涉《房屋及土地使用权转让书》是否合法有效及房屋、土地应否退还的问题。案涉宅基地由案外人张金广转让给梁乃溢，梁乃溢建设一层钢筋混凝土结构的楼房并于1995年4月申领案涉宅基地的集体土地建设用地使用证，1998年农历2月梁乃溢与范文海签订《房屋及土地使用权转让书》，此时范文海家人开始占有使用房屋至今20多年，因梁乃溢重新领取了案涉宅基地不动产登记证，梁乃溢与梁少英等4人因上述《房屋及土地使用权转让书》效力问题发生纠纷。按照我国现行法律规定，宅基地严格实行“一户一宅”制度，宅基地所有权属于农民集体所有，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。具体结合本案，范文海与梁乃溢于1998年2月签订转让协议，依照当时施行的《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第二条规定并未禁止集体土地转让，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国办〔2004〕28号）均在双方签订转让协议之后出台，根据法不溯及既往原则，双方签订转让协议的行为不受事后法律法规的约束，另结合梁少英等4人占有使用涉案房地产20多年，梁乃溢均无提出异议等实际情况考虑，一审法院综合本案历史背景，从有利于维护现有的房屋占有和维护双方既定权利、义务关系等角度考虑，确认范文海、梁乃溢签订的房产地转让协议有效正确，本院依法予以维持。梁乃溢上诉认为房屋转让协议无效，要求梁少英等4人腾退返还房屋理由不成立，本院依法予以驳回。梁乃溢上诉认为《房屋及土地使用权转让书》是欠款担保合同，不是真正意义上的房屋土地买卖合同。结合转让协议内容看，双方约定梁乃溢转让房屋土地给范文海，范文海交付4万元给梁乃溢，梁乃溢签名确认已收款4万元。上述约定内容清晰表述双方转让案涉房屋土地，梁乃溢认为转让协议是欠款担保合同理据不充分，本院不予采纳。另外，梁乃溢提供的“证明”记载“于98年2月19日前所欠范文海款项已结清”，该文字表述的意思是双方款项已结清，不能证明梁乃溢所主张的范文海已经丧失要求其以房屋抵债的前提基础，况且若是梁乃溢已经偿还款项给范文海其有权收回房屋，但梁乃溢在范文海使用房屋20年期间不主张权利有违常理。关于一审鉴定费用、财产保全费如何承担的问题。本案纠纷因梁乃溢未依约履行协议所致，梁少英等4人因本案诉讼支出的鉴定费用、财产保全费应由梁乃溢承担，一审法院判决正确，本院依法予以维持。一审法院对本案其他问题的处理符合法律规定，论述清晰，说理充分，本院依法予以维持。综上所述，梁乃溢的上诉请求不成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9490元，由上诉人梁乃溢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇一九年十二月十三日法官助理林诗勉书记员魏珍珍