山东省平度市人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁0283民初802号原告：青岛平度市农业生产资料总公司。法定代表人：姜言勇。委托诉讼代理人：周崇斌。被告：郭锡涛。委托诉讼代理人：赵典明。被告：青岛农村商业银行股份有限公司平度支行。负责人：孙从程。委托诉讼代理人：蒲聪。被告：青岛金诺拍卖有限公司，住所地青岛市市南区清远路9号1号楼102室。统一社会信用代码：91370200756910696T。法定代表人：刘春华，董事长。委托诉讼代理人：李峻，男，1973年7月15日生，汉族，住青岛市市北区。系公司总经理。原告青岛平度市农业生产资料总公司(以下简称生资公司)与被告青岛农村商业银行股份有限公司平度支行(以下简称农商银行)、被告郭锡涛、被告青岛金诺拍卖有限公司(以下简称拍卖公司)排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告生资公司的委托诉讼代理人周崇斌、农商银行的委托诉讼代理人浦聪、被告郭锡涛的委托代理人赵典明、被告拍卖公司的委托诉讼代理人李峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。生资公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告郭锡涛立即停止侵权行为；2、依法确认被告之间关于《平度市福州路13号、9号1＃房地产》的拍卖协议无效。庭审中原告明确第1项请求为要求郭锡涛立即停止侵权，腾出其占用的平度市福州路9号1＃房地产办公楼的二层，交还原告；原告变更第2项为要求确定拍卖行为及结果无效。本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1998年10月份，原告向被告农商银行借款900万元，借款到期后，因无力偿还，农商银行在青岛中院提起诉讼，2001年11月21日，中院作出（2001）青经初字第177号民事判决书，判决原告偿还借款900万元。2005年12月12日青岛中院在执行程序中，达成资产抵债协议，该抵债协议中约定：被告办理土地及房产过户手续，该土地房产由原告为照顾下岗职工租赁使用。在履行抵债协议的过程中，农商银行明知涉案土地系国有划拨土地，政府不同意转让，不能办理过户手续的情况下，仍与原告签订抵债协议，因抵债协议不能履行，所以被告同意由原告租赁使用。后农商银行擅自将未经产权变更，产权仍属原告的涉案房产委托被告拍卖公司进行拍卖，而拍卖公司未尽审查义务，没有审查委托人的房地产权属证明，违反了《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定，拍卖协议应属无效。被告郭锡涛在未取得土地使用权和房屋所有权的情况下，采取关门、换锁的过激手段，组织社会人员扰乱我公司及经营户经营，引起我公司职工及经营户上访，严重影响了原告及经营户的经营，严重影响了社会稳定。综上所述，因案涉土地属国有划拨土地，平度市政府不允许转让，所以农商银行的出售行为违反了法律规定，请求法院查明事实，依法判如所请。农商银行辩称，生资公司的诉请没有事实依据和法律依据，请求依法驳回。理由如下：1、涉案房地产早在2008年11月份原告改制时就已经由平度市政府零价出售给了姜言勇为法定代表人的青岛平度市供销社农业生产资料有限公司职工（现该公司已成为姜言勇的独资公司）。所以涉案土地性质早已发生变化，处置无需经过平度市政府同意。农商银行与拍卖公司之间的委托拍卖协议以及与郭锡涛之间签订的《平度市福州路13号、9号1＃房地产买卖协议》都是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。2、生资公司在借款时就用包括涉案土地在内的房地产提供抵押担保，并办理了抵押登记。双方的借款合同纠纷业经青岛市中级人民法院作出判决，判决农商银行对生资公司用于抵押担保的财产有优先受偿权。该判决书为生效判决书，即使涉案土地现仍为国有划拨土地，人民法院仍可以进行强制执行，通过评估拍卖方式进行处置以保证债权人债权的实现。上述判决生效后，在执行过程中，生资公司于2005年12月12日与农商银行签订“资产抵债协议”，约定将包括涉案土地在内的位于平度市福州路的房地产抵顶其所欠债务。同日，青岛市中级人民法院出具（2002）青执字第86号民事裁定书，确认当事人双方签订的“资产抵债协议”是双方的真实意思表达，符合相关法律法规的规定，真实有效，并据此终结案件的执行，该裁定书为生效裁定书。3、涉案房地产业经青岛市中级人民法院生效法律文书确认农商银行对涉案房地产具有合法处分权，拍卖公司依据农商银行的委托，对涉案房地产进行拍卖，合法有效。4、涉案房地产已实际交付给农商银行，在双方签订的《房屋租赁合同》第五条明确约定，租赁期间，如农商银行对租赁资产进行整体出售，双方可协商解决，协商不成，在书面通知原告后30日内该协议终止，生资公司必须无条件服从并搬离。2017年8月25日，农商银行给生资公司发送“通知函”，明确告知生资公司租赁协议于2017年8月31日到期，到期后将不再对外租赁。并要求生资公司在租赁到期后30日内依约无条件搬离承租房屋、土地。生资公司的法定代表人姜言勇在通知书上签字确认。5、涉案房地产实质上已经不属于生资公司所有，其提起本案诉讼，主体不适格。综上，请求依法驳回生资公司的诉请。被告郭锡涛辩称：1、青岛市中级人民法院（2002）青执字第86号执行裁定认定生资公司与农商银行的以物抵债协议有效，生资公司应当通过执行监督程序撤销中院裁定，而不应该另案起诉主张合同无效，据此应当驳回生资公司的起诉。2、生资公司与农商银行的资产抵债协议合法有效，生资公司在借款时提供了房地产担保，并办理了抵押登记。根据最高人民法院的答复意见，依法办理了抵押登记，等于经过了人民政府的审查，意味着法院的执行不再考虑土地的性质是否为国有划拨土地，提供抵押登记的当事人变相地取得了土地的使用权，依法可以强制执行。正是基于生效法律文书的判决和法院的强制执行，在执行过程中双方当事人达成了以资产抵债协议，应当属于当事人的真实意思表示，且转让划拨土地并不必然导致合同无效。3、郭锡涛善意无过失，法院应当保护善意第三人的利益。郭锡涛通过拍卖公司发布的平台，通过公开竞买的方式竟得了涉案的房地产。基于郭锡涛善意第三人的地位，法院应该保护其利益驳回生资公司的诉讼请求。综上，生资公司违背诚信原则，请求人民法院驳回其诉讼请求。被告青岛金诺拍卖有限公司辩称，《中华人民共和国拍卖法》第六条规定“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”，生资公司与农商银行在青岛市中级人民法院达成资产抵债协议明确农商银行对相关抵债资产的所有权，委托拍卖协议不违反法律强制性规定，合法有效，我公司依法进行的拍卖工作也合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。以下事实双方无争议：2001年3月28日，生资公司以划拨方式取得坐落于平度市区福州路9号的国有划拨土地，地号：L01-38-2-3-2，使用权面积14935.0平方米。该证取得依据为平国用（1998）字第499号土地证分割变更而来。该土地证上坐落的房屋所有权证号为：平房自字第0074号，所有权人为生资公司，所有权性质为集体，间数230间，建筑面积14032.41平方米，发证日期为2000年11月1日。2001年11月21日之前，因生资公司向山东省平度市福州路农村信用合作社借款900万元，到期不能偿还，山东省平度市福州路农村信用合作社起诉，青岛市中级人民法院于2001年11月21日作出（2001）青经初字第177号民事判决，判决山东省平度市农业生产资料总公司（实为：青岛平度市农业生产资料总公司）给付山东省平度市福州路农村信用合作社本金900万元及利息。判决生效后，在执行过程中，生资公司与平度市农村信用合作社联合社于2005年12月12日达成《以资抵债协议》，生资公司以平度市福州路13号和福州路9号1#房地产抵顶所欠本金970万元，上述两宗房地产，以双方认可并盖章的宗地图为准，并在合同中约定：协议签订后，乙方(平度市农村信用合作社联合社)同意将上述抵债房地产租赁给甲方(生资公司)成立的新公司使用。2006年12月12日，青岛市中级人民法院（2002）青执字第86号民事裁定书认定双方达成的以资抵债协议有效，裁定(2001)青经初字第177号民事判决书执行终结。之后，根据《以资抵债协议》的约定，平度市农村信用合作社联合社将抵债的房屋土地出租给生资公司使用，生资公司将部分房屋土地转租，在租赁期间，双方均按租赁协议履行，合同到期后，双方又多次续签。但期间未按照协议约定办理土地、房产过户手续。2017年8月25日，农商银行向生资公司发出通知函，通知生资公司因拟对租赁资产进行处置，在房地产租赁到期后不再对外出租，并要求生资公司在到期后30日内无条件搬离，生资公司的法定代表人姜言勇在该通知上签字确认。2017年8月21日，农商银行与拍卖公司签订委托拍卖合同，农商银行委托拍卖公司将包括本案争议标的物(平度市福州路13号、9号1＃房地产)在内的6处房地产进行拍卖，2017年8月30日郭锡涛以550万元就平度市福州路13号、9号1＃房地产竞标成功，并支付佣金27.5万元，在2017年8月29日对竞买人的告知书中明确有“该抵债资产为国有划拨土地，无土地证，未办理过户”的告知。2017年9月4日，农商银行与郭锡涛办理了交接手续，双方在交接书上签字确认，在该交接书的第3条表述有“该资产中若有租赁或占有的，由接受方自行清迁”。2017年9月11日，郭锡涛通知生资公司及业主，要求于2017年9月30日前无条件搬离。2017年10月30日，郭锡涛实际占用平度市福州路9号（房屋所有权证为：平房自字第0074号，国有划拨土地证，地号：L01-38-2-3-2）办公楼二层办公。庭审中，生资公司及郭锡涛均主张对生资公司租赁期间对外转租的目前尚处于租赁期内的房地产为出租权利人。另查明，生资公司隶属于平度市供销合作社，属国有集体所有制企业。涉案房产、土地至今登记在生资公司名下。青岛平度市供销社农业生产资料有限公司成立于2003年3月10日，法定代表人为姜言勇。2008年11月19日，平度市经济体制改革领导小组同意对平度市农业生产资料总公司实行“零价出售”的批复文件第一条为“同意对平度市农业生产资料总公司由租赁经营改为实行‘零价出售’的改制形式，即由青岛平度市供销社农业生产资料有限公司职工‘零价’买断其全部资产并承担全部债务，实现公有资本的彻底退出，明细企业产权”。第二条为“企业规范改制完成后，抓紧时间到工商行政管理部门将平度市农业生产资料总公司予以注销”。在本案诉讼期间，2019年4月8日，青岛平度市农业生产资料总公司通过EMS向青岛农村商业银行股份有限公司平度支行邮寄解除抵债协议通知书。本院认为，生资公司与农商银行在执行程序中达成了以物抵债协议，青岛市中级人民法院（2002）青执字第86号执行裁定认定双方的以物抵债协议有效，并据此终结了案件的执行，若生资公司主张以物抵债协议因未实际履行或履行不能而无效并据此主张郭锡涛之行为构成侵权，应先行解决该以物抵债协议的效力问题及法律后果，而不宜直接提起侵权之诉和确认买卖合同无效之诉，故生资公司之起诉应予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回青岛平度市农业生产资料总公司的起诉。案件受理费50300元，退给青岛平度市农业生产资料总公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 雷敬日人民陪审员代兴恩人民陪审员李静二〇一九年十二月三十一日书记员 翟        会        杰