四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终11574号 上诉人（原审被告）谭雪，女，1972年2月6日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托代理人许晓峰，男，1969年10月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。系谭雪之夫。 被上诉人（原审原告）四川宏昌达物业管理有限公司（原四川省宏冶资产管理有限公司）。住所地：四川省成都市锦江区工业园区三色路209号8栋2单元4层402号。 法定代表人吴国通，执行董事。 委托代理人王星欣，女，1992年5月8日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。系该公司工作人员。 原审被告成都市晓峰许设计工作室。住所地：四川省成都市鼓楼南街154号。 法定代表人谭雪。 原审被告成都市晓峰设计广告制作有限公司。住所地：四川省成都市成华区成彭路站东三组。 法定代表人许晓峰。 原审第三人成都梦泽园置业发展有限公司。住所地：四川省成都市上南大街4号。 法定代表人彭长寿。 上诉人谭雪因与被上诉人四川宏昌达物业管理有限公司（以下简称宏昌达公司）、原审被告成都市晓峰许设计工作室（以下简称晓峰工作室）、成都市晓峰设计广告制作有限公司（以下简称晓峰公司）、原审第三人成都梦泽园置业发展有限公司（以下简称梦泽园公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初7078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2014年3月28日，青羊区××第一届业主委员会（以下简称业委会）与宏昌达公司签订《物业服务合同》，约定业委会委托宏昌达公司对××提供物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，电梯住宅物业费为每月每平方米1.5元，商业物业每月每平方米为2元。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，但业主负有连带缴纳责任。业主或物业使用人应在每月15日前履行缴费义务，逾期按每天3‰支付滞纳金（违约金）。 2015年12月31日，宏昌达公司向晓峰工作室出具的收款收据，载明物业为12号商铺，建筑面积为90.1平方米，2015年2月1日至2015年12月31日垃圾清运费220元、代收2015年4月15日至2015年5月14日商业水费4.6元、2015年7月15日至2015年10月14日商业水费13.8元、2015年11月15日至2015年12月14日商业水费4.6元、代收2015年1月15日至2015年12月14日商业电费2418.6元，共计2661元。2015年12月31日，宏昌达公司向许某浜出具收款收据，载明物业位置为2-3-2-10，建筑面积为66.14平方米，2015年2月1日至2015年12月31日物业服务费1091.2元、2015年2月1日至2015年12月31日垃圾清运处理费88元、代收2015年1月15日至2015年11月14日水费112.7元、代收2015年1月15日至2015年12月14日电费3063元，共计4355元。2015年12月31日，晓峰工作室向宏昌达公司转账支付7016元。 原审法院另查明，青羊区通惠门路（权××）商铺，建筑面积为90.16平方米，登记在谭雪名下。案涉房屋的实际使用人是晓峰工作室，晓峰公司不是所有权人也不是实际使用人。 原审庭审中，晓峰工作室、谭雪与宏昌达公司共同确认案涉房屋应为××商铺。 宏昌达公司在本案原审中起诉请求：1．晓峰工作室、晓峰公司、谭雪支付从2014年4月11日至2017年3月15日的物业管理费10418.9元；2．晓峰工作室、晓峰公司、谭雪支付违约金，以6427.1元为本金，从起诉之日即2016年8月30日起，按照每日千分之三标准计算至实际付清本金之日止；3．晓峰工作室、晓峰公司、谭雪承担垃圾费200元；4．本案诉讼费由晓峰工作室、晓峰公司、谭雪承担。 原审法院认为，2014年3月28日，业委会与宏昌达公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，宏昌达公司、谭雪均应受到合同条款的约束。宏昌达公司为谭雪提供物业服务，谭雪依约应当向宏昌达公司按时交纳物业费。《××物业服务合同》约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业物业每月每平方米为2元。案涉房屋青羊区通惠门路，建筑面积为90.16平方米，故谭雪每月应向宏昌达公司支付物业管理费180.32元。谭雪抗辩其已经向宏昌达公司支付了2015年12月31日之前的物业管理费7016元。2015年12月31日，宏昌达公司向晓峰工作室出具的收款收据中未载明宏昌达公司已经收取了物业管理费，仅收取了垃圾清运费、商业水费、商业电费。同日，宏昌达公司向许某浜出具的收款收据，载明的物业位置为2-3-2-10，建筑面积为66.14平方米，并非案涉物业，故谭雪抗辩其已经向宏昌达公司支付了2015年12月31日之前的物业管理费7016元的理由，原审法院不予支持。谭雪认为宏昌达公司违章搭建车棚、设置道闸，但并不构成其拒缴物业管理费的理由。通过谭雪提交的房屋照片，也不能显示宏昌达公司擅自改变了供水方式。同时，谭雪未提交证据证明宏昌达公司拒开物业服务费发票。谭雪认为宏昌达公司与业委会签订合同时未进行招投标及宏昌达公司未进行年检，其无资质与业委会签订合同。宏昌达公司即使未进行年检也不能证明其无物业服务资质，且案涉物业未招投标也并不违反《中华人民共和国招投标法》及《中华人民共和国招投标法实施条例》的强制性规定。谭雪认为宏昌达公司从2016年9月1日起未履行代收代缴水费义务，违反合同约定。虽然合同约定宏昌达公司有代收代缴水费的义务，但是宏昌达公司仅系代业主向自来水公司缴纳，而谭雪从2014年4月11日起就未支付过物业管理费系违约在先。宏昌达公司未履行代收水费给谭雪造成的损失，谭雪可另行主张。综上，谭雪应向宏昌达公司支付从2014年4月11日至2017年3月15日的物业管理费6341.25元（180.32元×35个月+180.32元÷30天×5天）。故宏昌达公司要求谭雪支付10418.9元的诉求，原审法院予以部分支持。关于宏昌达公司要求谭雪支付迟延支付物业管理费的违约金。根据《××物业服务合同》约定“物业服务费用每月缴纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行缴费义务，逾期按每天3‰支付滞纳金（违约金）”，及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，谭雪迟延支付物业服务费构成违约，宏昌达公司有权要求谭雪支付合同约定违约金，但应以欠付的物业管理费6341.25元为本金，从起诉之日即2016年8月30日起，按照每日千分之三标准计算至实际付清本金之日止。故宏昌达公司要求谭雪支付违约金的诉求，原审法院予以部分支持。关于宏昌达公司主张的垃圾清运费。《××物业服务合同》中未对垃圾清运费进行约定，宏昌达公司提交垃圾清运费票据也不能证明谭雪应该缴纳垃圾清运费的具体金额，故原审法院对宏昌达公司的该项诉求不予支持。关于宏昌达公司要求晓峰工作室、晓峰公司支付物业管理费及违约金的诉求。《长富新城物业服务合同》约定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，但业主负有连带缴纳责任。宏昌达公司未举证证明业主与物业使用人有约定案涉物业应由物业使用人晓峰工作室缴纳物业管理费，所以依照合同约定，谭雪作为案涉物业的业主负有向宏昌达公司支付物业管理费的义务。晓峰公司不是所有权人也不是实际使用人。故宏昌达公司要求晓峰工作室和晓峰公司支付物业管理费的诉求不成立，原审法院不予支持。综上，宏昌达公司的诉讼请求部分成立，原审法院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百二十八条的规定，判决：1.谭雪在判决生效之日起十日内向宏昌达公司支付物业管理服务费6341.25元及违约金（以6341.25元为本金，按照每日千分之三标准计算，从2016年8月30日起计算至实际付清本金之日止）；2.驳回宏昌达公司的其他诉讼请求。案件受理费111元，由宏昌达公司承担54元，由谭雪承担57元，由谭雪负担的部分在履行上述给付义务时一并支付给宏昌达公司。 谭雪不服原审判决，提起上诉称，1.请求依法撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2.《长富新城物业服务合同》对谭雪无法律约束力；3.确认宏昌达公司违约在先；4.确认宏昌达公司擅自提高收费标准；5.本案一、二审诉讼费由宏昌达公司承担。事实和理由：宏昌达公司不是小区业主选聘的物业服务企业，且宏昌达公司违约行为在先，至今未按约履行合同义务。（2012）青民初字第4651号民事调解书中达成协议谭雪每月每平方米1.5元交纳物业服务费，而宏昌达公司擅自提高物业收费标准，属于不执行生效裁判文书。 宏昌达公司辩称，上诉人谭雪未在法律规定期限内提起上诉，其上诉请求不应得到支持。（2012）青民初字第4651号民事调解书是谭雪与原物业公司达成的调解协议，对宏昌达公司不具有拘束力。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实除与一审法院一致外，另查明，2018年7月16日，成都市锦江区市场和质量监督管理局作出（锦江）登记内变字[2018]第001466号《准予变更登记通知书》，准予四川省宏冶资产管理有限公司名称变更为四川省宏昌达物业管理有限公司。 本院认为，关于《××物业服务合同》对谭雪不具有法律约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。宏昌达公司作为长富新城小区依法选聘的物业服务企业，业委会与其签订的物业服务合同对业主谭雪具有约束力。故谭雪的上诉理由不成立，该项上诉请求本院不予支持。 关于宏昌达公司违约问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。谭雪如果认为宏昌达公司存在违约行为导致其产生损失，可以另行主张，其以此作为拒交物业费的理由没有法律依据，本院不予支持。 关于谭雪提出的宏昌达公司不执行生效裁判文书（2012）青民初字第4651号民事调解书，擅自提高收费标准的问题，本院认为，（2012）青民初字第4651号民事调解书系谭雪与原物业公司达成的调解协议。宏昌达公司作为原物业公司退场后的新物业公司，该调解协议对其不具有法律约束力。故上诉人谭雪的上诉理由不成立，该项上诉请求本院不予支持。 关于宏昌达公司提出的谭雪未在上诉期限内上诉的辩解，本院认为，原审法院于2018年4月8日向谭雪邮寄原审判决，谭雪于次日予以签收。谭雪于2018年4月24日提出上诉，尚在法律规定的有效上诉期限内。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费111元由上诉人谭雪负担。 本判决为终审判决。 审判长  李伟东 审判员  喻小岷 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十三日 书记员  陈 悦