甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终4496号上诉人（原审被告）：郑某某，女，汉族，1992年11月2日出生，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：杨耀东，甘肃正峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某某，女，汉族，1989年8月10日出生，住甘肃省民乐县。委托诉讼代理人：滕飞，甘肃锦舒律师事务所律师。上诉人郑某某与被上诉人张某某租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（以下简称一审法院）（2019）甘0105民初1572号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑某某上诉请求：改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一、被上诉人在一审的诉讼请求是撤销《铺面转让合同》，经法官释明后仍不改变其诉请，但该《铺面转让合同》不属于我国《民法总则》规定的五种可撤销的情形。一审法院却改变了被上诉人的诉讼请求，直接认定该合同为无效合同，超出了被上诉人的诉讼请求的范围，因此，是不合法的。第二、上诉人在与被上诉人签订《铺面转让合同》之时就已经取得了房屋所有权人任某的口头同意，只是因为没有达成书面形式，无法举证造成的。在一审判决后，上诉人拿到了与房屋所有权人关于该铺面转租的《房屋租赁契约》补充协议。即便在一审时认定上诉人在末取得房屋所有权人同意的情况下转租给被上诉人的行为是无权处分，双方签订的《铺面转让合同》为无效合同。但在一审判决后，上诉人拿到了房屋所有权人同意其转租的补充协议，该行为视为对《铺面转让合同》的追认。上诉人的转租行为就变成了有权处分，双方签订的《铺面转让合同》则成了有效合同。既然是有效合同，就不存在退还相应费用的情况。第三、被上诉人在一审庭审过程中始终未拿出房屋所有权人在2019年7月底至8月初就已经收回了该房屋的证据，一审法院仅凭被上诉人的口述就认定被上诉人使用房屋仅有3月有余，违反了证据裁判原则。第四、被上诉人接收房屋前，上诉人已经明确告知其不得装修，但被上诉人违反该约定在未征得上诉人同意的情况下，擅自装修、毁坏地砖，对其造成的损失不但无权要求赔偿，而且应当赔偿因此而给上诉人造成的该部分损失。张某某辩称，1.关于可撤销合同与无效合同，根据合同法第52条、54条合同无效与合同可撤销之间存在竞合，所以一审判决认定合同无效正确合理；2.无效合同至始无效，并非取得追认就有效，一审上诉人承认没有转租权，即使有补充协议，对一审判决无意义，无法证明其转租的行为有效；3.在原房东向被上诉人提出收回房屋主张时，被上诉人才知道上诉人没有转让权利，8月份时，房东已收回房屋；我方有证据证明原房东收回了房子；4.双方之间的铺面转让合同，没有一条约定被上诉人不可装修，同时，被上诉人有证据证明被上诉人要对房屋装修已明确告知上诉人。张某某向一审法院起诉请求：1.判令撤销原被告之间的《铺面转让合同》；2.判令被告返还原告转让费90000元、租金73920元，共计163920元；3.判令被告以日息2%支付自2019年4月15日至全部欠款返回完毕之日止的违约金；4.要求被告赔偿原告的装修损失合计30000元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审判决认定事实如下：被告郑某某于2017年10月1日从案外人任某处承租位于兰州市安宁区的房屋，租赁期自2017年10月1日至2020年9月30日，并约定承租方在租赁期内不得就该房屋自行转租，如转租需征得出租方同意且无权收取铺面转让费。2019年4月4日，被告在未得到出租方同意的情况下又与原告签订《铺面转让合同》约定被告将该房屋转租给原告，原告应付每月月租12320元及顶让费（转让费）90000元。此外，合同另约定被告应保证房屋所有人同意转让该店铺，若由于被告方原因导致店铺被收回，被告按不按时交付店铺承担违约责任。合同签订后，原告依约以转账及会员费折抵的形式向被告支付了90000元转让费及半年房屋租金73920元。2019年7月底至8月初期间，案外人以被告无权转让为由从原告处收回了该房屋。结合法庭调查与当事人质证，对原告提交的《铺面转让合同》、收条、被告与案外人任某签订的《房屋租赁契约》复印件，本院予以采信；对原告提交的装修金收条，无其他证据印证确实存在装修行为并发生该费用，无法核实其真实性，本院不予采信；对被告提交的物品清单，属于被告单方书写，本院不予采信。庭审中，原告对请求判令被告赔偿装修损失30000元的诉请将请求赔偿金额当庭变更为25000元，对请求判令被告支付违约金的诉请当庭变更为要求被告以日息2%支付自2019年4月15日至全部欠款返回完毕之日止的损失赔偿。一审法院认为，当事人签订合同应当遵循诚实信用原则。被告在明知涉案房屋不具备转租条件的情况下与原告签订《铺面转让合同》明显违背诚实信用原则，其对涉案房屋的转租行为属于无权处分行为，而案外人对涉案房屋的收回亦是对原、被告间签订的转让合同的拒绝追认，故原、被告间签订的《铺面转让合同》应属无效合同。无效合同自始无效，原告请求撤销该合同已无必要，对该项诉请本院不再处理。基于无效合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故对原告请求判令被告返还租金及转让费的诉请，本院予以支持，但因原告已实际使用涉案房屋三月有余，基于等价有偿原则，对该部分按月租金12320从被告应返还财产中予以抵扣，故被告应退还原告90000元转让费及3个月的租金36960元；被告作为过错方，理应承担本案诉讼费，但原告要求被告以日息2%承担损失赔偿的主张明显过高，本院酌情支持1000元；原告要求被告赔偿装修损失25000元的诉请，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条判决如下：一、郑某某于本判决生效之日起十日内向张某某退还转让费90000元及房屋租金36960元，并支付损失赔偿1000元，以上共计127960元；二、驳回张某某的其他诉请。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4178元,减半收取2089元，由被告负担并与上述款项一并支付给原告。二审中，当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人郑某某提交《房屋租赁契约补充协议》、《承诺函》，证明郑某某的转租行为已经得到出租人任某同意，租赁合同合法有效。被上诉人质证认为补充协议签订时间是2019年3月30日，一审开庭时间2019年8月，一审开庭没有提交，该补充协议是一审判决之后上诉人伪造。《承诺函》出具时间是2019年9月27日，明显是一审之后上诉人与任某沟通后出具的，事后追认在引起诉讼后不应当对一审判决产生影响，对两份证据均不认可。上诉人申请证人任某出庭作证，证明在与郑某某签订合同时约定不让转让，后面熟悉了就口头约定可以转让。被上诉人张某某提交一张照片（拍摄时间是2019.8.9）和两张手机截图，证明当时该商铺已经被原房东收回，并且贴了转租。照片证明被上诉人当时进行装修明确告知了上诉人。上诉人对照片、截图的三性不予认可，没有合法来源，微信不能证明和上诉人的聊天记录，截图中上诉人也没有明确表示被上诉人可以进行装修。本院二审认定事实：案涉商铺座落在兰州市安宁区，所有权人为吴其瑜。吴其瑜将案涉商铺租赁给任某，租赁期限自2016年3月25日至2021年3月24日。后任某又将此房转租给上诉人郑某某，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，此合同约定承租方（郑某某）在租赁期内不得就该房屋自行转租，如转租需征得出租方（任某）同意且无权收取铺面转让费。2019年4月4日，郑某某与张某某签订《铺面转让合同》，合同约定的租赁期限自2019年4月5日至2021年9月30日，每月支付房租12320元，同时支付顶手费（转让费）90000元（其中83000元系现金，7000元为折抵店铺会员的转让费）。合同约定郑某某应保证房屋所有人同意转让该店铺，若由于郑某某方原因导致店铺被收回，郑某某承担违约责任。合同签订后，张某某依约向郑某某实际支付了转让费和半年房屋租金73920元（即2019年4月至2019年10月）。2019年7月底至8月初期间，张某某搬离租赁的商铺。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，郑某某将其承租的商铺转租给张某某，张某某在使用三个月后，案涉商铺被收回，双方产生纠纷。首先，出租人郑某某与任某签订的租赁合同明确写明未经出租人任某同意不得转租，郑某某在明知此商铺不能转租的情形下向张某某转租案涉商铺。郑某某在二审中虽申请任某出庭作证证明出租事宜得到了任某的同意，但也是事后的追认，郑某某应当承担民事责任。其次，任何商业行为都存在风险，张某某在签订合同时应当预见到该经营风险，其无论出于什么原因仅仅使用了三个多月，对造成本诉亦负有一定的责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。综上，导致涉案租赁合同无法继续履行，双方都有过错。本院根据本案的实际情况，综合考量张某某已使用的期限及案涉商铺已被收回等因素，确定郑某某对转让费承担70%的责任，张某某承担30%的责任较为妥当，即郑某某向张某某返还转让费63000元（90000元×70%＝63000元）。关于租金和损失问题。一审法院根据双方当事人提交的证据以及陈述，确定由郑某某退还剩余三个月房租36960元和赔偿损失1000元并无不当。关于案涉《铺面转让合同》的效力问题。一审中，张某某诉请要求撤销此合同，一审法院经审理后认为《铺面转让合同》为无效合同。对此，本院认为，《铺面转让合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，一审认定为无效合同不当，本院予以纠正。二审根据查明的事实后认为《铺面转让合同》已无继续履行的可能，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除情形。张某某在一审时的诉请虽为撤销，实则为解除合同的情形，本院一并予以纠正。综上所述，郑某某上诉请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持兰州市安宁区人民法院(2019)甘0105民初1572号民事判决第二项；二、撤销兰州市安宁区人民法院(2019)甘0105民初1572号民事判决第一项及案件受理费部分；三、解除张某某与郑某某签订的《铺面转让合同》；四、郑某某于本判决生效之日起十日内向张某某退还转让费63000元、房屋租金36960元及损失赔偿1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费元2089元，二审案件受理费2859元,合计4948元，由郑某某负担3048元，张某某负担1900元。本判决为终审判决。审判长  王瑞莲审判员  王 晖审判员  金文丽二〇一九年十二月十二日书记员  汪冰花