甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书(2019)  甘0702民初9780号原告：李鑫，男，1993年4月29日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体户。委托诉讼代理人：王文娟，女，1966年10月27日出生，甘肃省张掖市人，个体户。系原告李鑫之母。被告：张掖市中诚房地产开发有限公司。住所：张掖市馨宇丽都小区会所。法定代表人:宋军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张铜汉，甘肃正峰律师事务所律师。原告李鑫与被告张掖市中诚房地产开发有限公司（以下简称“中诚房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日作出（2019）甘0702民初2039号民事判决书，原告李鑫不服提起上诉，张掖市中级人民法院于2019年11月6日作出（2019）甘07民终1011号民事裁定书，认为“一审部分事实认定不清”，裁定撤销甘州区人民法院（2019）甘0702民初2039号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年11月8日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李鑫及其委托诉讼代理人王文娟，被告中诚房地产公司委托诉讼代理人张铜汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李鑫向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿违约损失20万元；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年，原告从地税机关工作人员处转得中和园楼房一套。2015年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以出让方式取得位于滨河新区昭武路北路中和园2号楼二单元1001室房屋出售给原告，房屋总价款413452元，车位款98000元、地下室款46742元、维修基金11397元、天然气费2300元、住房登记费80元，合计571971元。被告应当于2015年10月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定将具备验收合格条件的商品房交付原告使用。合同签订后，原告如约履行合同，将剩余房款交付被告，但被告违背诚实信用原则，迟迟不能在约定的交房日期交付房屋。原告认为，原、被告签订的合同是双方真实意思表示，是有效合同，被告应该依据合同约定按期交付房屋，被告的行为给原告造成了极大的经济损失，原告遂提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿违约损失80000元。被告中诚房地产公司辩称：1.被告未按时交房的原因不能归责于被告，是因建设单位甘肃第六建设集团股份有限公司导致工程不能验收，被告不能将竣工验收合格的房屋交付给原告。被告积极起诉甘肃第六建设集团股份有限公司，要求其交付验收合格的房屋，要求法院强制执行才得以交付房屋。2.原、被告就逾期交房的违约责任在合同中有明确的约定，违约金的计算方式亦有明确约定，原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时对合同内容是知晓的，应对其行为负责。3.被告在建设单位交付房屋后积极履行合同义务，通知本案原告交房，但原告拒绝接收房屋，有放任损失扩大的嫌疑。4.原、被告合同于2015年11月16日签订，但合同中约定房屋的交付时间是2015年10月31日，该约定前后矛盾，应当视为双方对交付时间没有约定，故不存在被告逾期交房的违约行为。综上，原告的诉请没有事实与法律依据，请求法庭予以驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月16日，被告中诚房地产公司作为出卖人，原告李鑫作为买受人，双方签订商品房买卖合同一份（合同编号：201511160023），合同约定：出卖人以出让方式取得位于滨河新区昭武北路、编号为7-17-79地块的国有土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为：临泽北路中和园居住组团2号楼。买受人购买该商品房第2号楼幢2单元10层2-1001室号房。建筑面积共162.82平方米，单价为每平方米2539.32元，总金额为413452元。买受人以首付124452元，余289000元买受人必须在七日内交备银行按揭全部审批手续购买该商品房。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按自行约定方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到的之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（3）出卖人逾期交房赔付金额最高不超过总房款的1‰。合同签订当日，原告向被告交纳首付房款124452元、车位款98000元、地下室款46742元、维修基金11397元、天然气入户费2300元，被告分别向原告出具了收款收据各1张。2015年11月26日，原告在张掖市房产管理局办理涉案商品房的抵押登记，花费住房登记登记费80元。2015年12月1日，原告向被告交纳剩余房款（购房贷款）289000元，被告向原告出具收款收据一张。2015年12月8日，被告中诚房地产公司向原告出具入住通知单，被告中诚房地产公司财务出纳**福、会计任江涛在入住通知单中签字，并加盖有中诚房地产公司财务专用章。另查明，2015年，被告以建设工程施工合同纠纷将甘肃第六建设集团股份有限公司诉至张掖市中级人民法院。经审理，张掖市中级人民法院作出（2015）张终民初字134号民事判决书，甘肃第六建设集团股份有限公司不服，向甘肃省高级人民法院提起上诉，后又撤诉，甘肃省高级人民法院作出（2017）甘民终187号民事裁定书。2017年5月16日，被告向张掖市中级人民法院申请强制执行，执行过程中，甘肃第六建设集团股份有限公司于2017年8月2日向被告移交了中和园2、3号楼钥匙，张掖市中级人民法院以甘肃第六建设集团股份有限公司提交相关施工资料并协助被告履行了甘州区中和园2号、3号住宅楼工程验收协助义务作出（2017）甘07执53号执行裁定书，终结案件的执行。2017年8月2日，被告通知原告领取房屋钥匙，办理入住手续，但原告至今未领取房屋钥匙，亦未办理入住手续。上述事实，由原告李鑫及其委托诉讼代理人王文娟、被告的委托诉讼代理人张铜汉的当庭陈述，原告提交的入住通知单、甘肃省非税收入统一票据在卷佐证，足以认定。关于本案原告李鑫的主张能否成立。本院认为，原告购买被告开发销售的商品房，按照约定向被告交纳了房款及相关费用，被告作为出卖人应按照合同约定及时向原告交付房屋。原、被告双方合同约定，被告应当于2015年10月31日前将验收合格的商品房交付原告，但双方合同签订时间为2015年11月16日，约定的交付时间早于合同签订时间，该约定矛盾且有违常理。庭审中，原、被告对此未作出合理解释，且双方在合同履行过程中未就交房时间达成一致意见或达成补充协议，故原、被告合同对交房时间的约定视为约定不明。根据本案查明的事实，2015年12月8日，被告中诚房地产公司向原告出具了入住通知单。被告抗辩称该通知书并不具有交房的性质，仅是原告房款结清证明，依据被告公司规定及交付习惯，交房时间应以交付房屋钥匙为准。对此本院认为，被告中诚房地产公司作为依法成立的从事房地产开发的公司，应当清楚给原告出具“入住通知单”的意义及法律后果。原告作为购买商品房的消费者，完全有理由相信该通知单是其交纳全部房款及相关费用后被告通知其可得以入住的凭证，且被告的内部规定或交付习惯不得对抗善意的商品房消费者，本院对被告的辩解理由不予采信，入住通知单的出具时间可以认定为是被告向原告交付房屋的时间。入住通知单出具后，原告并未领取到涉案房屋的钥匙并办理入住，直至2017年8月2日，被告才通知原告领取房屋钥匙，办理入住手续。对此，被告辩称是因其与修建涉案房屋的承包方甘肃第六建设集团股份有限公司就工程价款结算问题未达成一致意见，工程未正式竣工验收，未交付工程，双方诉至法院，导致被告未按合同约定交付房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该辩解不能成为免除被告延期交房责任的理由，被告未按时交付房屋的行为已构成违约。原、被告所签订的合同第九条第二款第三项约定“出卖人逾期交房赔付全额最高不超过总房款的1‰”，该条款的约定明显与原告所受损失不相当，如执行该条款明显不利于保护购房人的合法权益，在原告的损失数额难以确定的情况下，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定予以确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”故原告有权向被告主张赔偿资金占用期间的经济损失，但其损失的大小应当依法主张。庭审中，被告对原告所交纳房款及相关费用合计571891元无异议。对原告交纳的住房登记登记费80元，系原告购买房屋后办理商品房抵押登记所必须缴纳的税款，应由其自己承担。被告于2015年12月8日向原告出具入住通知单，于2017年8月2日通知原告领取房屋钥匙，办理入住手续，期间共计1.65年，原告经济损失应以其所交纳房款及相关费用合计571891元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为44822元【571891元×4.75%年息×1.65年】，对原告主张中上述合理部分，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告张掖市中诚房地产开发有限公司支付原告李鑫已付房款及相关费用的经济损失44822元，限于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告李鑫的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由张掖市中诚房地产开发有限公司负担921元，原告李鑫负担879元，本院向原告李鑫退还多收取的案件受理费2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。                         审判长 曾 俊 国人民陪审员  周  萍人民陪审员  黄 钰 财 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 丁 丹书 记 员 夏 雪  注：本判决书生效后，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在二年内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的视为自动放弃权利。 【本案所适用的法律法规】 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十二条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算