安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初4274号原告：滁州市天涯装饰有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区世纪大道73658部队汽车修理所，统一社会信用代码：913411027901319603（1-1）。法定代表人：王建，公司总经理。委托诉讼代理人：孙峻，安徽伟诚律师事务所律师。被告：中国人民解放军73658部队，住所地明光市三界镇砺剑路1号。负责人：孙晓捷，该部队政治委员。委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。原告滁州市天涯装饰有限公司（以下简称天涯装饰公司）与被告中国人民解放军73658部队（以下简称73658部队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告天涯装饰公司的法定代表人王建及其委托诉讼代理人孙峻、被告73658部队的委托诉讼代理人庞仁兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天涯装饰公司向本院提出诉讼请求：判决73658部队支付天涯装饰公司建设厂房、架设变压器等补偿款2542419元（其中：1、法院委托鉴定厂房等残值174.9万元、2、院落铁门、门楼、化粪池、自来水管铺设等费用793419元）;判令73658部队赔偿天涯装饰公司停业损失30万元(2016年5月1日至2017年5月31日租金20万元,一年经营利润10万元)及搬家费用10万元;73658部队承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年5月17日，73658部队与天涯装饰公司签订《军队房地产租赁合同》和《军队房地产租赁合同补充协议》,约定73658部队将坐落在滁州市琅琊区东营房73658部队原修理所的房屋建筑面积约为2573平方米,场地面积约25179.22平方米,出租给天涯装饰公司使用。该《补充协议》约定:租赁期为10年,从2010年5月31日至2020年5月31日止,前六年每三年签订一次正式合同,后四年签订一次正式合同,同时约定了10年的租赁费。由于73658部队出租给天涯装饰公司的房屋、土地不符合合同约定的租赁用途,73658部队同意天涯装饰公司先后进行投资建设了钢结构房屋和架设变压器、修路埋设自来水管道、架设电线路等。2016年4月17日，73658部队通知天涯装饰公司,根据上级有关全面停止有偿服务活动的最新指示精神,需提前解除合同并派部队士兵强行阻止天涯装饰公司进行经营。天涯装饰公司于2016年4月26日回函,同意73658部队的要求,但要求73658部队对天涯装饰公司投资的固定设施、设备进行补偿。综上所述,天涯装饰公司承租后为了达到租赁合同约定的租赁用途,经73658部队同意进行投资,因为租赁期限较长天涯装饰公司才建设固定设施,而且天涯装饰公司投资后的主要收回投资期限是在近几年,现因73658部队提前解除合同,导致天涯装饰公司没有收回投资,损失巨大,73658部队应当对天涯装饰公司进行赔偿或者补偿。另法院已经判决了天涯装饰公司支付停业期间的房租,所以73658部队应当赔偿阻止天涯装饰公司停业期间的经济损失。73658部队辩称：1、天涯装饰公司和73658部队签订的租赁合同，因军队政策调整、天涯装饰公司违约等原因，根据双方租赁合同约定，法院判决双方租赁合同解除，73658部队不存在违约，不存在赔偿损失；根据双方合同约定，由于73658部队是军事机关，在签订租赁合同时，明确约定73658部队存在随时提前解除合同、终止合同的权利，天涯装饰公司在签订合同时，是充分理解和知悉合同条款，以及存在的投资风险，天涯装饰公司应承担合同约定的提前解除不存在任何补偿的风险；从合同约定的租金来看，双方是对风险的承担是做出充分评估的，本案租赁的标的房屋建筑面积2573平方，场地面积25179.22平方，而租金是每年20万元，每平方每月租金约0.5元，远远低于市场价格10-30元/平方，天涯装饰公司愿意承担相应的投资风险，73658部队用低于市场的价格出租房屋，对双方是公平的；综上，应驳回天涯装饰公司的诉请。天涯装饰公司为支持其诉称，提供以下证据予以佐证：证据一、2010年5月17日的《军队房地产租赁合同》及《补充合同》，证明天涯装饰公司与73658部队于2010年5月17日签订租赁合同及补充合同，约定73658部队将位于琅琊区东营房73658部队原修理所的房屋及土地出租给天涯装饰公司办厂生产营业，补充协议约定租期10年，从2010年5月31日至2020年5月31日至，前6年每三年签订一次正式合同，后4年签订一次正式合同，后4年还未签订合同期间，因部队政策调整，导致合同解除；证据二、2014年5月30日《军队房地产租赁合同》一份，证明该合同是按补充协议约定，天涯装饰公司和73658部队于2014年5月30签订正式租赁合同，约定租期为2014年5月31日至2017年5月30日，73658部队在2016年4月17日已经书面通知天涯装饰公司终止合同履行，构成违约；证据三、照片10张，证明73658部队出租房屋时的现状，土地为荒地，房屋为破旧的营房，无下水道，无供电设施，不符合合同约定的办厂生产经营的条件，根据该现状，租金是低于当时的市场房屋租赁标准，且基于该现状，73658部队允许天涯装饰公司对该场地进行平整，并增加基础设施以满足生产经营的需要；证据四、批复函一份，证明在租赁期间，73658部队同意天涯装饰公司投资建设厂房，并约定合同期满可根据需要协商折价进行处理；证据五、业扩受理回执单及发票、收据、房地产评估报告，证明截止2016年12月28日天涯装饰公司投资建设的设备设施价值为520.26万元，其中厂房、门卫办公室为419.81万元，装潢附属物为100.45万元，诉讼请求第一项中的其中二的内容，经该评估报告价格为793419元，天涯装饰公司在租赁后，实际架设变压器，并缴纳了费用，收据是61000元；证据六、2016年4月17日、2016年5月4日函两份、2016年4月26日复函一份，证明73658部队于2016年4月17日书面通知提前解除合同，天涯装饰公司提出对投资进行补偿，双方发生纠纷；证据七、房地产交接协议，证明73658部队多次就租赁数额，投资补偿进行协商，投资补偿一直未能达成一致意见，双方同意经司法裁决；证据八、关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见，证明2018年6月11日中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅要求军地各级深入推进军队全面停止有偿服务应遵循合同未到期的，通过协商或司法程序能够停止的项目，应提前解除合同，确需补偿的，按照国家法律规定给予经济补偿；证据九、（2018）皖1102民初420号民事判决书，证明涉案房屋租金已经法院判决，天涯装饰公司主张关于投资建设基础设施项目费用，应当从租金中扣除，因当时未提起反诉，现另案提起诉讼；证据十、房地产评估报告，证明经法院委托，对本案天涯装饰公司投资建设的厂房，附属共塑钢窗、道路、砖墙等进行鉴定，截止2018年5月29日的其残值为174.90万元，对照证据五房地产评估报告中房屋附属物评估一览表，房屋装潢评估一览表，174.90万元中不包括院内有门楼、化粪池、自来水管铺设、电线架设等价值为793419元；证据十一、厂房承租协议8份及相应的租金收据，证明厂房场地对外出租每月每平方8元，天涯装饰公司自建厂房4194.10平方，承租73658部队厂房建筑面积2573平方，合计6767平方，每年租金649632元，2016年5月至2017年5月天涯装饰公司停业损失应由73658部队承担；证据十二、证人胡某证言，证明多数承租户未到期，由于73658部队要求收回租赁物，导致这些承租户陆续离开，给天涯装饰公司造成了损失，应由73658部队承担。经过庭审质证，73658部队对证据一的真实性无异议，对证明目的不认可，提出根据补充协议第4.5条约定，每个阶段期满前一个月，双方必须签订下个阶段的租赁合同，否则协议自动终止，所以双方的租赁期限是以每阶段签订的租赁合同期限为准，而不是以补充协议约定的期限为准；根据租赁合同第7.4条、第8.1条约定，73658部队提前解除或终止合同，不存在有任何赔偿；对证据二的真实性无异议，对证明目的不认可，根据该合同的8.1条、8.4条规定，73658部队可以提前解除或终止合同，且法院生效判决双方合同解除，73658部队不存在违约，不存在给予任何补偿；对证据三的真实性无异议，对合法性关联性有异议，因为根据双方合同约定，是以现状出租；对证据四的真实性庭后核实，即使该批复函是真实的，根据合同第7.4条，以及批复函的内容，在合同期满或依法解除时天涯装饰公司均是无偿交给73658部队，不存在给予任何补偿；对证据五不认可；对证据六的真实性无异议，但本案73658部队认为不应补偿；对证据七无异议，但提出73658部队坚持根据合同约定，不存在补偿；对证据八的真实性无异议，但证明目的不认可，根据合同约定或法律规定，应当补偿的才给予补偿，而本案双方合同明确约定，不存在补偿；对证据九无异议；对证据十的真实性无异议，但对关联性合法性有异议，该报告与73658部队无关联性，根据合同约定，不存在补偿；对证据十一真实性无法确认，与73658部队无关；证据十二证人证言可以看出天涯装饰公司将房屋用于转租，并谋取巨大利益，73658部队租给天涯装饰公司是厂房场地平均0.5元/平方每月，天涯装饰公司转租8.5元/平方每月，应承担风险。本院认为，天涯装饰公司提供的证据一的客观性、合法性、关联性予以确认，但是不能证明租赁期限为10年；证据二、三、六、七、十二客观性、合法性、关联性予以确认，证明目的不予确认；证据四73658部队在庭后放弃对其真实性进行确认，本院对其客观性、合法性、关联性予以确认；证据五、十一真实性无法确认，对其证明效力不予确认；证据八、九、十的客观性、合法性、关联性予以确认；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月17日，73658部队（甲方）与天涯装饰公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将座落在滁州市琅琊区东营房73658部队原修理所（南皖字第5588号坐落）的房屋建筑面积约2573平方米，场地面积为25179.22平方米，出租给乙方使用；租赁用途为乙方合法办厂生产经营；租赁期限自2010年5月31日起至2013年5月31日止……。同日，双方签订了《军队房地产租赁合同补充协议》，协议约定：……租赁期限为10年，租赁时间从2010年5月31曰至2020年5月31曰止，前6年每3年签订一次正式合同、后4年签订一次正式合同……。2012年3月9日，73658部队后勤部营房科给天涯装饰公司出具批复函，内容为：经研究，同意天涯装饰公司的申请，在承租我部队汽车修理所院内，根据生产经营需要，搭建钢结构厂房使用，合同期满后天涯装饰公司需自行拆除或根据我部队需要，双方协商折算价格后，交与我部队使用。2014年5月30日，73658部队（甲方）与天涯装饰公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，天涯装饰公司继续租赁73658部队土地、房屋，租赁用途为合法办厂经营；合同租赁期限2014年5月31日起至2017年5月30日止；每年租金20万元；租金按年度结算，每年前5月31日前交付，付款方式为汇到指定账户。……第七条租赁期内，乙方应当履行下列义务：……(三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备。在不影响使用的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理。租赁期满后或者解除合同，应当无偿移交给甲方；(四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物。确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理。租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方……(五）不得擅自将所租赁地产分租、转借、转租给他人使用或者他人互换使用，不得以所承租的房地产作为抵押或者入股联营；……(八）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的无条件交还给甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续……第八条合同的解除与终止:(四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；(五）租赁期满，合同终止……。第九条甲方违约责任……。第十条乙方违约责任……。2016年2月，中国共产党中央军事委员会（通知）军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括空余房地产租赁等十个行业，要求在2017年底前基本实现军队和武警部队全面停止有偿服务的目标。此后，73658部队多次要求天涯装饰公司返还租赁物。自2014年5月31日起，天涯装饰公司未缴纳租赁费。2017年5月31日后，双方未签订新的租赁合同，所有房屋和土地至今仍由天涯装饰公司使用。2017年10月13日，双方签订交接协议，协议签订后，天涯装饰公司将租赁房屋中的物品搬至自己搭建的房屋中，将大门钥匙交给73658部队，其余钥匙未移交，房租未缴纳，73658部队于2018年1月23日向本院提起诉讼，要求判决终止与天涯装饰公司房地产租赁合同，天涯装饰公司停止经营，返还土地、房屋、支付房屋、土地租赁费、逾期违约金。本院于2018年3月12日做出（2018）皖1102民初420号民事判决，判决天涯装饰公司返还其租赁的房地产并按照双方2017年10月13日签订的协议支付房租。经天涯装饰公司的申请，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2018年7月24日做出评估报告，结论为：位于滁州市琅琊区东营房73658部队原修理所（南皖字第5588号院落）厂房建筑面积为4194.1平方米及附属工程在价值时点的市场价值为：174.9万元。天涯装饰公司用去鉴定费15000元。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：天涯装饰公司的诉讼请求是否应当支持。73658部队与天涯装饰公司签订的合同中对国家和军队政策法规重大调整可能造成合同提前解除做出了约定，天涯装饰公司的投资行为对该租赁合同有可能存在提前解除的风险未做出预判，天涯装饰公司对自身损失的发生应承担主要的责任，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估结论为：位于滁州市琅琊区东营房73658部队原修理所（南皖字第5588号院落）厂房建筑面积为4194.1平方米及附属工程在价值时点的市场价值为174.9万元，73658部队同意天涯装饰公司根据生产经营需要，搭建钢结构厂房使用，双方约定的租赁意向为10年，73658部队未续签合同确实给天涯装饰公司造成了一定的损失，理应由73658部队给以一定的补偿，对天涯装饰公司的损失，本院酌定由73658部队补偿52.47万元（174.9×30%）；天涯装饰公司关于停业损失及搬家费用的诉讼请求，因合同中无约定，对其该损失，本院不予支持；天涯装饰公司的其他诉讼请求，无法律依据，本院不予采纳。经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、中国人民解放军73658部队补偿原告滁州市天涯装饰有限公司厂房及附属设施损失52.47万元；二、驳回原告滁州市天涯装饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30320元、评估费15000元，合计45320元，由原告滁州市天涯装饰有限公司负担31720元，被告中国人民解放军73658部队负担13600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  刘雪萍审 判 员  齐丽丽人民陪审员  曾 超二〇一九年十二月五日书 记 员  周平平