山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0126民初3021号 原告：尚秀英，女，1946年8月11日出生，汉族，农民，住山东省商河县， 原告：张文彬（系原告尚秀英之夫），男，1949年5月4日出生，汉族，原住商河县，现住山东省商河县， 以上两原告委托诉讼代理人：张亮，山东撼岳律师事务所律师。 以上两原告委托诉讼代理人：李爱民，男，住商河县 被告：徐春凯，男，1983年1月8日出生，汉族，商河县，原住商河县，现住商河县 委托诉讼代理人：孙明菊，山东荟萃律师事务所律师。 第三人：张宜坤（系两原告之长子），男，1973年9月26日出生，汉族，个体工商户，住山东省商河县， 原告尚秀英、张文彬与被告徐春凯、第三人张宜坤确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文彬及两原告的委托诉讼代理人张亮，被告徐春凯及委托诉讼代理人孙明菊、第三人张宜坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚秀英、张文彬向本院提出诉讼请求：1.请求确认徐春凯与张宜坤签订的房屋租赁合同无效，徐春凯腾退因房屋租赁合同占用的房屋；2.涉诉费用由徐春凯承担。事实和理由：尚秀英、张文彬系夫妻关系，张宜坤系尚秀英、张文彬的长子。2007年前，尚秀英、张文彬举全家之财力在白桥镇政府驻地常丰街遵照镇规划要求，租赁镇供销社土地建设了二层楼的沿街房。2017年，为了家庭的和睦稳定，经和两个儿子协商，对位于镇政府驻地常丰街沿街商业房及村里的住房进行了分家析产，村里的两排房子一个儿子一处，沿街商业房朝南向分给大儿子张宜坤，朝东向分给小儿子张某，给尚秀英、张文彬留了拐角处朝东南向相当于一间半的养老房屋。当时签订分家协议时张宜坤还用着分给尚秀英、张文彬的养老房屋。2018年底，尚秀英、张文彬提出要到分得的养老房屋中去住，当时张宜坤说房子租出去了，2019年5月到期，到期后把房子腾出来。今年5月份后，尚秀英、张文彬再找张宜坤要房子时，张宜坤又说租期未到，无法腾房，尚秀英、张文彬找承租人徐春凯，徐春凯说不是和尚秀英、张文彬签的租赁协议。尚秀英、张文彬认为，张宜坤与徐春凯签订的房屋租赁合同包括了分给尚秀英、张文彬的房屋，侵犯了尚秀英、张文彬对该房屋的使用权益。房屋租赁合同与尚秀英、张文彬有直接的利害关系，尚秀英、张文彬依法享有请求法院确认房屋租赁合同无效的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，徐春凯与张宜坤签订的房屋租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效。望贵院查明事实，判如所请。 徐春凯辩称，尚秀英、张文彬所诉无事实与法律依据，其诉讼请求应予驳回。早在2014年5月17日，徐春凯就与张宜坤签订了房屋租赁合同，租期是15年，截止2029年5月15日，现该合同正常履行中，且房租已交至2023年5月15日。涉案房屋是张宜坤从白桥供销社有偿取得土地使用权手续，白桥镇小城镇建设办公室证明该房屋符合城建建设规划，根本不符合尚秀英、张文彬所述最高法院关于房屋租赁司法解释的无效情形。房屋租赁在前，张宜坤处分房屋在后，买卖尚且不破租赁，租赁后的行为不影响租赁合同的效力。该房屋是商业用房，处于繁华临街地段，噪音大，无厨房卫生间，不具备生活条件，徐春凯认为尚秀英、张文彬要求解除合同是另有隐情，其无理要求不应当得到支持。 张宜坤述称，张宜坤自1997年开始租赁白桥供销社房屋经营家具买卖。2001年白桥镇进行小城镇建设，张宜坤租赁供销社的土地建了7间楼房。当时弟弟张某还没有结婚。2013年张某在张宜坤的楼房北边建了6间楼房。张宜坤在2014年将自己建的楼房租给徐春凯，租赁期限自2014年5月15日至2029年5月15日。2017年父母提出家庭析产，并在张宜坤没有到场的情况下，画好析产图，让表弟尚*拿到白桥让张宜坤签字。张宜坤认为老人可以在所有的楼房中居住，但是所有权应该归张宜坤所有。因徐春凯和张宜坤签订了长期租赁合同，并且徐春凯已经装修，便告知父母该楼房没有居住条件，没有厕所厨房不具备居住条件，张宜坤可以给父母提供更好的居住条件。故父母要房居住是假，被迫为张**争取这间楼房是真。综上所述，张宜坤认为尚秀英、张文彬的诉讼请求与事实不符，主张租赁合同无效也并不是其真实意图。请求法院维护家庭和睦，依法驳回尚秀英、张文彬的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2001年，商河县白桥乡统一规划建设商业街，当时张文彬担任白桥供销社（已破产）主任。2001年5月、2001年12月先后两次均以张宜坤之名向原白桥供销社缴纳土地租金共计36300元，租赁了原白桥供销社位于现白桥镇常丰街与和谐路交叉口西北角处处的地块，租赁期限未作明确约定。2002年由张宜坤夫妻经手在该地块处建设沿街商业用房共计14间（上下各7间）。该楼房至今没有办理建设工程规划许可证、也没有办理房屋产权手续。2017年尚秀英、张文彬夫妇对上述沿街楼房、后期在该沿街楼房北侧加盖的朝东向沿街楼房以及老家的两个院落进行分家析产并绘制了分单，由张宜坤（尚秀英、张文彬之长子）、张某（尚秀英、张文彬之次子）兄弟二人及证明人尚某、朱某签字确认。从该分单绘制图上看朝南向记载为张宜坤，东南向记载为尚秀英，朝东向记载为张宜强，该图左侧记载“注老人在世房产不准处理转卖外人”，下方记载“老家南院归张某北院归张宜强”，“每年每人交养老金一万元”。本案争议的房产即为该图中朝东南方向标注“尚秀英”的拐角房屋。该房屋及紧邻的西边两间楼房现由徐春凯租赁使用。2019年10月24日山东省商河县白桥镇小城镇建设办公室出具书面证明一份，证明徐春凯现承租的该楼房符合城镇建设规划。 本案中，三方当事人争议的主要问题是张宜坤与徐春凯之间签订的的房屋租赁合同是否有效。 尚秀英、张文彬主张，涉案的房产并没有办理房产证也没有办理规划手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法不符合出租的条件，应当认定无效；涉案房产是全家共同建房，分家之前全家共同共有，张宜坤单方出租，侵犯了其他人的权益；分家后尚秀英、张文彬对本案争议房屋具有合法的用益物权，张宜坤与徐春凯签订的租赁合同侵犯了尚秀英、张文彬的权益，依法认定无效。 徐春凯主张，涉案房屋经主管部门批准建设，符合最高人民法院关于房屋租赁司法解释第二条的规定，应当认定有效。涉案14间楼房是张宜坤有偿取得土地使用权建设的，其父亲出砖和4000元，均应当认定为张宜坤对其父母的借款，其父母不应当主张产权。如果其父母认为其对房屋有产权，该房屋土地手续合法正当，那么不能因为张文彬时任供销社主任就不写其名字。从张宜坤夫妻全权负责14间房屋的建设，也能看出14间房屋产权属于张宜坤，徐春凯先后共租赁涉案房屋长达15年之久，除张宜坤外并无人问津，且租赁合同早于分单，应当认定租赁合同有效并继续履行。 张宜坤主张，同意徐春凯的意见。在2004年起徐春凯就租赁该沿街商业房的部分房屋进行经营。2014年5月，张宜坤将该沿街楼房的东边三间楼房（含本案争议的朝东南方向标注在“尚秀英”名下的房屋）出租给徐春凯使用，租赁期限为15年，至2029年5月15日到期。 尚秀英、张文彬提交分单绘制图一份，拟证明争议的房屋归尚秀英、张文彬所有；提交商河县人民法院（2014）商执字第41-4号民事裁定书一份，拟证实涉案14间房产为全家人共同所有，并主张当初因涉被执行人张文彬的案件曾被法院查封过，因该笔借款用于单位，后来单位偿还贷款后，房屋解封。 徐春凯认为对尚秀英、张文彬向本院提交的法院民事裁定书与张宜坤交款取得白桥供销社土地使用权的收据相矛盾，裁定书不是产权确权证明，也不能认定房屋是张文彬所有，但从该房屋能被查封，证明其符合城镇规划手续。对分单，徐春凯认为从字面上理解，之所以在涉案房屋处写上尚秀英名字，是为了保障将来的养老问题，所以才注明每人每年养老金1万元，不能证明尚秀英对房屋有所有权，更不能认为是养老屋。闹市区的商业房作为养老屋不符合常理，该分单同时注明老人在世房产不准处理转卖外人，若属于老人所有，老人具有完全处分权，不可能再做注明，因此涉案房屋处书写尚秀英的名字不是所有权的意思表示，只是让张宜坤保障其老人有房屋居住。 张宜坤主张分单是在老家绘制，其当时并不在现场，具体怎么分的不清楚。后来表弟尚某拿到白桥让其签字，签字之前张宜坤问尚某，拐角处的一间房怎么写上了母亲的名字，尚某说母亲来白桥镇时居住。所以说并不是说这间房子给母亲了。关于民事裁定书是父亲张文彬在供销社干主任的时候，涉及供销社的贷款外债，当时查封涉案房屋14间，张宜坤并不知情。 徐春凯庭审中提交房屋租赁合同1份、白桥小城镇建设办公室证明1份、缴纳房屋租金证明1份、收款凭证（2001年张宜坤缴纳土地租金的）复印件1份。并主张2018年交纳房租时，因为张宜坤在济南买房子要求一次性支付五年租金，所以徐春凯自己取款几万元，又从他人处借款以现金方式支付了五年的房租。 尚秀英、张文彬主张，房屋租赁合同和缴纳租金证明均是后补的，对此不予认可，而且该证明涉及金额为175000元，如此大的数额，应当提交转账凭证予以证实，否则对其真实性不予认可。对白桥小城镇建设办公室证明不予认可，该证明没有经办人的签字，不符合证据要件。对收款凭证复印件无异议，但当时张宜坤妻子说收据没了。 张宜坤对徐春凯提供的上述证据均无异议，并主张合同和租金证明均不是后补，徐春凯所说完全属实。 尚秀英、张文彬在庭后还补充提供了商河县供销合作社联合社出具的证明1份，证明土地租金是张文彬缴纳，收据上写的是张宜坤的名字；2003年张宜强与徐春凯签订的租赁协议1份；仅有张某单方签名的与山东移动通信有限责任公司济南分公司签订的营业厅房屋租赁合同书1份。 经过质证，徐春凯主张对商河县供销合作社联合社出具的证明情况不了解，但该证明性质属于证人证言，证人应该出庭作证。对张宜强与徐春凯签订的租赁协议真实性没有异议，当时张宜坤说他没在家，让与张某签订协议，但租金交给了张宜坤。对与山东移动通信有限责任公司济南分公司签订的租赁合同书真实性不认可，只有张某单方签字，无法认定合同是否真正履行。 张宜坤主张对商河县供销合作社联合社出具的证明不认可，因为父亲张文彬当年是白桥供销社主任，张甲庆是会计，当时就是他俩说了算，他们关系很好，该证明不可采信。涉案房屋的土地租金是张宜坤让父亲代交，父亲交完钱又将土地租金收据交付张宜坤。县供销社不可能知道这个钱是谁的，如果是父亲的钱怎么能写张宜坤的名字。张某与徐春凯签订的租赁协议是真实的，因张宜坤当时没在家，就委托弟弟张某签的合同，但徐春凯将租金交付张宜坤。对与山东移动通信有限责任公司济南分公司签订的租赁合同书不知道不认可，移动公司都没有盖章。 庭后，本院依职权对白桥镇小城镇建设办公室主任于某进行调查，其对出具证明的事实没有异议，并且再次明确表明涉案楼房是属于镇政府统一规划。 本院认为，本案争议房屋是以张宜坤名义向原白桥供销社缴纳土地租赁费租赁土地，并由张宜坤夫妻经手自建的沿街商业用房，未办理建设工程规划许可证，也没有办理产权手续。2017年尚秀英、张文彬制作了分单，将上述楼房中朝东南方向的拐角处楼房标注在“尚秀英”名下，但从现有证据和房屋现实使用现况来看，标注在“尚秀英”名下的房屋与西邻朝南方向标注在张宜坤名下的楼房，自2014年起即由徐春凯一并租赁使用至今。尚秀英、张文彬主张该租赁合同无效的理由主要有两个，其一是该房屋没有取得建设工程规划许可证，其二是张宜坤单方出租侵犯了分家前的共有人及分家后实际所有人的权益，但是根据本案商河县白桥镇小城镇建设办公室出具的证明，及本院调查核实情况，可以认定涉案楼房是符合城镇建设规划的。分家前，当时作为出租人的张宜坤是家庭成员之一，结合张文彬提供的2003年张某与徐春凯签订的租赁协议来看，同为家庭成员的张宜坤、张某两兄弟与徐春凯签订租赁协议，徐春凯都是有理由相信出租人有出租权的，所以本案房屋租赁合同也不存在双方恶意串通损害第三人利益的情形。故尚秀英、张文彬要求确认张宜坤与徐春凯签订的房屋租赁合同无效，并要求徐春凯腾退基于该合同占用房屋的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告尚秀英、张文彬的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元。由原告尚秀英、张文彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  闫晓玲 二〇一九年十二月十八日 本件与原件核对无异 书记员  于 洋