山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初1916号 原告：谢维庆，男，1963年出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张敏，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。 被告：山东一建建设有限公司,住所地泰安市长城路28号。 法定代表人：陈尚洋，总经理。 委托诉讼代理人：于雷，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴迪，山东公允律师事务所律师。 被告：章海军，男，1974年7月17日出生，汉族，泰安市泰山区居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。 原告谢维庆与被告山东一建建设有限公司（以下简称一建公司）、章海军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢维庆及其委托诉讼代理人张敏、被告一建公司的委托诉讼代理人于雷、被告章海军及其委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告一建公司、章海军签订的商品房销售协议；2.请求法院判令被告一建公司、章海军返还购房款720000元，并支付违约金（自2018年2月4日至还清之日，按照每日万分之三计算）；3.案件受理费由被告负担。诉讼过程中，原告放弃要求解除其与被告一建公司、章海军签订的商品房销售协议的诉讼请求。事实和理由：被告一建公司与水牛埠村委以合作开发建设方式对水牛埠村进行旧村改造，被告称其已经取得泰安市建设局、国土资源局、规划局等政府主管部门批准。项目位于泰安市首，泰安高职学院以西，水牛埠水库以北，土地性质为集体用地，总占地约40亩。原告承接了部分施工项目，经与被告山东一建建设有限公司负责人章海军对账，被告尚欠材料款1766498元，双方同意以该建设小区的5号楼3单元202室、302室、402室三套住房抵顶工程款并签订相关协议。但是被告迟迟没有交付房屋，现被告提出房屋已经出售他人，无法向原告交付。为此，依照相关法律规定，原告诉至法院，要求判如所诉。 一建公司辩称，1、原告诉讼请求没有法律依据，被告一建公司从未与原告签订过《商品房销售协议》，根据贵院的生效判决确认原告与章海军签订的《商品房销售协议》系无效协议，无效合同不存在解除问题，自始无效。2一建公司从未收到过原告支付的72万元购房款或以房抵债的72万元款项，不存在返还问题。3、章海军签订的《商品房销售协议》或顶账协议，系章海军的个人行为，与一建公司无关。根据（2019）鲁09民终859号民事判决书确认的相关事实，章海军与部分参与施工的人员签订的包括工程量的确定在内的相关协议系章海军的个人行为，应该由章海军个人承担相关付款责任，与一建公司无关。 章海军辩称，被告章海军与山东一建公司签有合作经营协议，由章海军借用一建公司资质进行开发建设，一建公司按照房屋销售总价的1.5%提取管理费。协议签订后，章海军按照协议约定交纳了所涉房产的土地出让金及相关税费，并支付了施工单位的工程款。本案涉案房屋系章海军为支付工程款而抵顶的该房屋，双方签订的协议真实有效，章海军出售房屋的行为符合一建公司和章海军签订的协议约定，在未经章海军同意的情况下，一建公司私自将房屋出售，违反了双方协议约定，一建公司应承担赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：2009年1月1日，山东一箭建设有限公司与章海军签订风险质押经营承包合同一份，合同的主要内容为：山东一箭建设有限公司，（以下简称甲方）；承包单位：泰安房产开发部（以下简称乙方）；承包人：章海军（以下简称乙方）。乙方是从事相关建筑安装行业的专业人士，乙方自愿使用甲方资质，独立承包建筑安装工程，现经甲方同意，双方本着互惠互利的原则，就承包上交甲方费用等有关事项，形成共识达成如下条款，双方共同恪守。一、乙方使用资质经营的范围房地产开发。二、承包期限自2009年1月1日起至年月日止。三、乙方承包上交甲方费用：1、按比例上交按照房产销售总额1.5%，按照工程拨款的比例扣交（税金及其他费用自负）。四、甲方的责任和义务：1、甲方提供规定经营范围的资质证件，在乙方承包期内，保证资质、证件的有效性。五、乙方的责任和义务。4、乙方无限期承担承包期内的债权债务及承包亏损责任。在非合同范围内或期内所发生的债权债务、经济、民事纠纷等有关事宜，由乙方自行承担责任等。 2013年12月26日，原告谢维庆（乙方）与第三人章海军（甲方）签订《以房抵债协议书》一份，约定：因甲方系借资质开发建设，但被借资质单位并未在建设施工中有资金投入，该工程全部由章海军自筹资金及借贷经营施工。乙方在甲方开发建设水牛埠旧村改造施工中承接了部分施工项目，当时经甲方法人同意以所建房屋抵顶工程欠款，现工程已竣工，甲方尚欠乙方工程材料款1766498元。经双方协商，现以竣工的泰安水牛埠玫瑰庄园小区5#楼3单元202室、302室、402室三套房屋抵债给乙方（另行签订商品房买卖合同）。待全部工程竣工能办理房产证明，甲方单位负责无条件的为乙方办理过户手续等。该协议书抬头处写明：甲方：山东一箭建设有限公司泰安房产开发部负责人：章海军（实际出资施工人）乙方：谢维庆。落款处由原告谢维庆和第三人章海军分别在乙方和甲方处签名、捺印。同日，原告与第三人又签订了《商品房销售协议》，约定山东一箭建设有限公司泰安房产开发部将上述本案诉争的位于玫瑰庄园的5号楼3单元202、302、402号房屋出售给原告，房屋按建筑面积（每套）90平方米计算，单价6540元；销售方在该商品房经综合验收合格后30日内交付购买方使用；交付逾期超过30日，购买方有权解除合同；购买方解除合同的，销售方自购买方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按购买方已付款的1%向购买方支付违约金等。该销售协议抬头处写明：销售方为山东一箭建设有限公司泰安房产开发部，出售人为章海军，购买方为谢维庆。落款处由原告谢维庆和第三人章海军分别在购买方和销售方下方的“授权委托代理人”处签名、捺印，销售方处为空白。 谢维庆称，上述合同签订后，其在2017年接手了案涉三套房产，并装修使用，其中402号房屋由其本人使用，202及302号房屋出租给了他人，其本次起诉要求两被告返还的购房款720000元，并非是三套房产的总价，实际仅是5号楼3单元202室的购房款。被告章海军对原告上述陈述予以认可，称其处分房产的行为属于职务行为。根据本院（2018）鲁0902民初744号判决书查明的事实，一建公司已将诉争三套房屋中的202室于2011年出售给了案外人王磊。一建公司称，前述工程发包协议书、顶房协议等均没有公司加盖公章，系章海军的个人行为，该公司认可案涉202号房产已被该公司出售给王磊并办理了网签备案手续。一建公司提交泰安市中级人民法院（2019）鲁09民终859号民事判决书，称根据判决确认的事实，案涉水牛埠村旧村改造即玫瑰庄园小区项目中章海军与部分参与施工人员签订的施工协议以及相关结算均系章海军个人行为，应由章海军承担付款责任，与一建公司无关，在本案中章海军与原告签订的协议对一建公司无约束力。该判决书认定“涉案工程是章海军的个人行为”。章海军对判决书的真实性没有异议，但认为，两被告签订了风险质押承包合同，约定由章海军出资建设，并缴纳相关税费，一建公司按照销售总价的1.5%提取管理费系章海军借用一建公司资质进行销售，且前期部分房屋也是由章海军与买受人签订协议后，再由一建公司去房产登记部门网签备案登记，按照双方的协议，章海军对该房屋享有处分权。 另查明，一建公司原名称为山东一箭建设有限公司。 本院认为，2013年12月26日，原告谢维庆与被告章海军签订商品房销售协议，约定原告购买涉案房屋，房屋价款用此前章海军欠原告的工程款抵顶，本院对以上事实予以确认。被告章海军主张自己签订协议的行为属于职务行为，但未提交充分证据证实自己系被告一建公司的职工或取得该公司的授权，且被告一建公司对此予以否认并表示不认可该协议，故无法证实被告一建公司对涉案房屋进行买卖系知情或同意的，被告章海军的陈述因证据不足，本院不予采信。被告一建公司作为有涉案房屋预售许可证的合法房地产开发企业有权出售涉案房屋，而被告章海军即使参与了涉案房地产的开发，也无权出售涉案房屋，故涉案商品房销售协议应为无效协议，被告章海军对此负有过错，应承担相应的法律责任，现原告起诉请求被告章海军返还购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案中，原告谢维庆要求被告返还购房款720000元，但根据《商品房销售协议》的约定，被告章海军出售的5号楼3单元202、302、402号房，按“建筑面积90平方米计算，该商品房单价为每平米6540元”，即原告要求返还的案涉202号房的总价应为588600元（90平米×6540元/平米），本院对此予以确认。原告主张返还的购房款720000元与事实不符，本院不予支持。 原告主张被告章海军支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。依照相关法律规定，被告章海军应赔偿原告经济损失，损失数额可参照双方协议约定的违约金计算标准即已付购房款的1%计算，为5886元。因一建公司并非商品房预售协议的相对方，原告要求一建公司承担责任，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告章海军于本判决生效之日起十日内返还原告谢维庆购房款588600元； 二、被告章海军于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢维庆经济损失5886元； 三、驳回原告谢维庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500元，由被告章海军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员 李 建 二〇一九年十二月三日 书记员 李雪娇