宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初1311号 原告：宁波宁兴天鸿置业有限公司。住所地：浙江省宁波市高新区丁香路118号2号楼1157室。统一社会信用代码：91330201567019749X。 法定代表人：王振松，该一人有限责任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐新源，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：上海糖住酒店管理有限公司。住所地：上海市宝山区长江路258号3幢B23030室。统一社会信用代码：91310107MA1G0E3Y9R。 法定代表人：章望成。 原告宁波宁兴天鸿置业有限公司（以下简称宁兴天鸿置业公司）为与被告上海糖住酒店管理有限公司（以下简称糖住酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月17日向本院起诉，诉请判令（变更后）：1.确认原被告之间于2017年2月6日签署的《房屋租赁合同》已于2019年5月10日正式解除；2.被告返还位于浙江省宁波市高新区清水桥路383弄28号嘉苑广场2期5#1-1、1-7、2、3、4、5整楼层以及6#3、4、5楼层（含电梯入户、楼顶天台及设备平台）的租赁房屋，并恢复原状；3.被告支付欠付的到期全部租金4894628.58元（含免租期租金1258563.36元）及滞纳金暂计2181.64元（计算方式：以当年总租金为基数，按照日万分之一计算，自催告之日起即2019年5月10日起暂计算至2019年5月16日，具体计算至实际支付之日止）；4.被告支付房屋占有使用费暂计49695.65元（计算方式：按照日租金为基数，自合同解除之日，即2019年5月10日起计算至2019年5月16日，具体计算至实际返还之日止）；5.被告支付违约金500000元；6.被告承担本案律师费10000元；7.被告承担本案诉讼费用。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月6日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭进行审理。本院于2019年9月10日公开开庭审理本案。原告宁兴天鸿置业公司的委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼，被告糖住酒店管理公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定以下事实： 被告糖住酒店公司成立于2017年4月1日，原企业名称为“上海红糖物业管理有限公司”（以下简称“红糖物业管理公司”），于2018年1月11日变更登记为现企业名称。2017年2月6日，原告宁兴天鸿置业公司（甲方）、宁波坤鹏信息科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定如下：1.乙方向甲方承租位于宁波市高新区清水桥路嘉苑广场2期5#1-1、1-7、2、3、4、5楼整层以及6#3、4、5楼整层（建筑面积6477.09平方米）；2.本合同租赁期自2017年3月1日起至2032年2月29日止，第一年（2017年3月1日-2018年2月28日）租金为1750000元，第二年（2018年3月1日-2019年2月28日）租金为3000000元，第三年（2019年3月1日-2020年2月28日）租金为3150000元…；3.本合同签订之日，乙方向甲方支付定金300000元转为水电押金及保证金；4.租赁期内，租金季度一付，且乙方应每次提前15天支付下一季度的租金，每年的付租金日为2月16日、5月16日、8月16日、11月16日（如遇法定节假日可顺延至就近工作日）；5.2017年5月1日前乙方需向甲方支付第一次季度租金437500元；6.乙方享有装修免租期共1个月（即2017年3月1日-7月31日），该笔减免租金已在第一年年租金中予以扣除，装修免租期内，仅免除租金，但乙方应付的物业费、水电费等都由乙方承担，不在免除范围内，双方特别约定，如果本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有装修免租期（经甲方同意后乙方转租的除外），乙方须在本合同终止或解除后10日内向甲方补交前述免租期限内的所有租金（按1.27元/平方米/天的租金单价标准计算），且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响；7.车位租金：甲方同意租给乙方20个地下车位（嘉苑2期-1-15至-1-34号），租赁期等同于房屋租赁期限，每月租赁费200元/月/个，车位年租金合计48000元，租金季付，与房租一并支付甲方，首年车位租金免租期为五个月，扣除免租期后首年车位租金为28000元整，乙方应于2017年3月1日前将第一季租金付给甲方；8.本合同履行期内，如乙方逾期支付水、电、电话、宽带、物业等费用的，经第三方催收后，甲方有权直接从该押金和保证金中扣除所欠金额用于支付上述欠款；9.租赁期满或按本合同约定提前终止的，乙方应在租赁期届满或终止15日内将租赁房屋完好交还甲方，逾期未办理，则租赁屋内的物品视为遗留物，由甲方处置，相应的处置费用由乙方承担；10.如乙方未能按时支付租金的，经书面催告后每逾期一日，乙方应按当年总租金万分之一向甲方支付滞纳金，逾期30天，甲方有权单方面解除本合同，并有权要求乙方一次性支付违约金500000元；11.任何一方未履行本合同项下的义务，导致对方为实现债权所发生的包括但不限于诉讼费、律师费等由违约方承担。上述合同签订时，涉案租赁房屋未装修。2017年6月1日，原告宁兴天鸿置业公司（甲方）、宁波坤鹏信息科技有限公司（乙方）、红糖物业管理公司（丙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，三方约定自2017年6月2日起，上述《房屋租赁合同》中乙方所承担的全部权利、义务均由丙方承担。原告确认被告已支付押金300000元以及租金1778000元（含车位租金），扣除免租期后仅支付至2018年2月28日。2019年5月7日，原告向被告寄送《律师函》，要求于该函到达之日起解除与被告签署的《房屋租赁合同》，并按照约定支付房屋租金、车位租金等，该快递因收件人不在指定地址于2019年5月8日从上海退回，于2019年5月10日退回原告处。2019年6月6日，本院以公告方式向被告送达本案起诉状副本、证据副本、应诉材料等文书。另查明，涉案租赁房屋内目前有装修，无实际居住或办公，原告确认涉案租赁房屋于2018年年终处于腾空状态、锁门，钥匙在原告处。 以上事实有原告提供的房屋租赁合同、房屋不动产权证书、律师函及EMS快递签收记录等证据及原告在审理中的陈述为证。 本院认为，原告、案外人宁波坤鹏信息科技有限公司之间的租赁合同以及原告、案外人宁波坤鹏信息科技有限公司、被告之间的房屋租赁补充协议合法有效。原告、案外人宁波坤鹏信息科技有限公司与被告已经确认本案债权债务关系转移给被告，被告应承担本案租赁合同项下的义务。原告按约交付租赁房屋后，被告应当按照约定支付租金。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除租赁合同，故原告以此为由向被告寄送《合同解除函》并要求解除合同，于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定,“合同自通知到达对方时解除”，原告虽向租赁合同载明的被告方地址寄送解除通知，但被退回，由于双方并未明确约定该地址系被告的文书送达地址，原告也未提供其他证据证明其已履行通知义务，故原告要求确认双方于2019年5月10日解除涉案租赁合同的诉请，本院不予确认。本院认为，本院在向被告送达起诉状及证据副本时，已将原告方要求解除合同的意思表示一并通知，应以起诉状及证据副本的公告送达之日（即2019年8月6日）为双方《房屋租赁合同》的解除日。经现场勘查，租赁房屋内已无人办公或居住，除装修部分已构成附合外，屋内残留有被告方的物品，但根据合同约定“乙方应在租赁期届满或终止15日内将租赁房屋完好交还甲方，逾期未办理，则租赁屋内的物品视为遗留物，由甲方处置”，现房屋已处于原告控制下，故原告要求被告返还涉案租赁房屋的诉请，不有实际执行意义，本院不予支持。关于装修装饰物的处理，原告诉请要求恢复原状，并承诺其本身不对现有装修残值进行利用，若需就涉案租赁房屋向第三方进行资产转让或对外出租时，原告会向第三方披露涉案房屋装修残值的事实，具体可与第三方另行协商。本案双方并未对装修装饰物的处理进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，现原告作为出租人不同意利用且要求恢复原状，本院依法予以支持。当然，本院必须同时指出，若原告违反承诺对现有装修装饰物进行利用时，则发生了新的事实，被告亦可依法主张相应权利。因被告未按期支付租金而导致解除合同，原告有权按合同约定向被告主张免租期的租金，原告主张以上合计4944324.23元（截至2019年5月16日），但原告确认涉案房屋于2018年年底已锁门、钥匙在原告处，故其主张2019年1月1日至2019年5月16日期间的租金、占有使用费于法无据，经核算，截至2018年12月31日，被告尚欠租金（含车位租金）2540000元，加上免租期租金1258563.36元，合计3798563.36元。被告支付租金逾期30天，原告有权要求被告支付违约金500000元，且该金额未超过实际损失的30%,故对第五项诉请予以确认。关于滞纳金，合同约定滞纳金的支付需以书面催告为要件，原告于2019年5月7日发律师函时才催告，且该快递并未被签收，故无法认定原告于2019年5月10日已完成书面催告，应以起诉状及证据副本的公告送达之日（即2019年8月6日）为书面催告完成日。原告在明细表中主张以总拖欠金额为基数按日万分之一计算，不违反合同约定，本院予以采信，但原告已主张违约金500000元，本案违约金、滞纳金总额不得超过原告主张实际损失的30%（即1139569元），故滞纳金总额不得超过639569元。原告主张被告承担律师费损失，因未在举证期限内提供相应证据，本院在本案中不予支持。被告向原告交纳的保证金因涉及水电等费用的结算，可在结清相应费用后向原告主张返还或抵消。被告糖住酒店管理公司未到庭参加诉讼，本案依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波宁兴天鸿置业有限公司、案外人宁波坤鹏信息科技有限公司[被告上海糖住酒店管理有限公司（原上海红糖物业管理有限公司）于2017年6月1日受让合同权利义务]于2017年2月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月8日解除； 二、被告上海糖住酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内将位于浙江省宁波市高新区清水桥路嘉苑广场2期5#1-1、1-7、2、3、4、5楼整层以及6#3、4、5楼整层（清水桥路383弄22、26号1-1,2-1；清水桥路383弄40号1-7,2-2；清水桥路383弄22号3-1；清水桥路383弄22号4-1；清水桥路383弄22号5-1；清水桥路383弄20号3-1；清水桥路383弄20号4-1；清水桥路383弄20号5-1）的租赁房屋恢复至房屋租赁合同签订时的原状； 三、被告上海糖住酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告宁波宁兴天鸿置业有限公司支付租金（占有使用费）3798563.36元，支付违约金500000元，并支付以3798563.36元为基数自2019年8月7日起至实际履行日止按日万分之一计算的滞纳金（滞纳金合计不超过639569元）； 四、驳回原告宁波宁兴天鸿置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费46140元，由原告宁波宁兴天鸿置业有限公司负担4952元，由被告上海糖住酒店管理有限公司负担41188元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  夏 洁 人民陪审员  董君磊 人民陪审员  胡海波 二〇一九年十二月六日 法官助理乐嘉波 书记员张铭