北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初98803号原告：刘中秋，男，1957年9月28日出生，汉族，社会退休，住北京市东城区。委托诉讼代理人：蔡正文，北京市蓝鹏律师事务所律师。原告：刘婧，女，1989年5月16日出生，汉族，北京卡瑞斯上祺广告传媒有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：蔡正文，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘中秋，男，1957年9月28日出生，汉族，社会退休，住北京市东城区。原告：刘欣，女，1989年5月16日出生，汉族，瑞福祥（北京）投资管理有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：蔡正文，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘中秋，男，1957年9月28日出生，汉族，社会退休，住北京市东城区。被告：史宏宾，男，1978年4月9日出生，汉族，住山西省运城市。被告：刘坤峰，男，1983年6月13日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：李芹，女，1982年4月19日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王印中，男，1977年2月22日出生，汉族，北京中农益康商贸有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。被告：北京华乐物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王振。原告刘中秋、刘婧、刘欣（以下共同提及时简称三原告，分别提及时简称姓名）与被告史宏宾、刘坤峰、李芹（以下均简称姓名）、北京华乐物业管理有限公司（以下简称华乐物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘中秋及三原告的委托诉讼代理人蔡正文，刘坤峰，李芹及其委托诉讼代理人王印中到庭参加诉讼，史宏宾、华乐物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：请求判令解除三原告与四被告之间的房屋租赁合同关系；判令四被告腾退位于XXX层01、02、03号房屋；四被告按照年租金18万元的标准向三原告支付2018年7月1日起至实际腾退房屋之日止的租金及占有使用费；判令四被告按日500元的标准向三原告支付自2018年6月5日起至付清上述房屋租金及占有使用费之日止的违约金；判令四被告按日500元的标准向三原告支付自合同解除之日起至华乐物业公司将其工商注册地址迁出之日止的违约金。事实和理由：刘中秋是刘婧、刘欣的父亲。刘婧、刘欣是位于XXX层01、02、03号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。2012年3月29日，刘中秋（作为出租方）与史宏宾（作为承租方）共同签订了《房屋租赁合同》。约定：史宏宾承租涉案房屋，建筑面积共计806．58平方米；承租期为10年，自2012年3月30日至2022年6月30日止，其中2012年3月30日至6月30日为免租期；承租房屋年租金为第1-5年（即2012年7月1日至2017年6月30日）每年15万元，第6-10年（即2017年7月1日至2022年6月30日）每年18万元；租赁期内，史宏宾于每年5月30日前向刘中秋支付当年7月1日至次年6月30日的租金，未能按期支付租金或其他费用，自每个付款日超过5日，每逾期一日按500元/日向刘中秋支付违约金，直至史宏宾全数付清其所应付的租金之日止；超过10日，刘中秋除要求史宏宾支付违约金外，有权单方解除合同，史宏宾所欠租金、违约金及各项公用设施的费用需足额缴齐；史宏宾需在租赁终止后10天内，将所注册的本房屋的地址进行税务清算、工商注销，及涉案房屋地址所有资料进行清理完毕。合同签订后，史宏宾向刘中秋支付了第一年的房屋租金和押金后，即将房屋交给刘坤峰和李芹占有使用，并由刘坤峰和李芹承担《房屋租赁合同》项下包括支付房屋租金等义务。2014年1月17日，华乐物业公司假冒刘婧、刘欣的签名出具委托书，以涉案房屋为注册地址注册了华乐物业公司。依据合同约定，四被告应于2018年5月30日前支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的房屋租金。经三原告多次催要，被告至今未支付。故诉至法院，望判如所请。史宏宾未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。刘坤峰、李芹辩称：我们是夫妻关系。刘坤峰并非是第一责任人，只是替史宏宾看护房屋、维护房屋。史宏宾在与刘中秋签署合同后，将房屋交付给我们。我们最初只负责房屋的装修，代付了装修款。装修款一共80万元，史宏宾欠我们16到17万元的装修款，于是就提出让我们代为管理房屋，以此获得收益抵偿尾款。我们视收益情况向史宏宾交纳费用，将房屋出租后80%的费用交给史宏宾，史宏宾自己派人来拿钱。后期我们每个月向史宏宾每月交纳3万元租金。最近一次史宏宾来拿是在2017年。我们给刘中秋交纳费用。后政府要求整治群租房，涉案房屋内打的隔断太多了，超过了对于出租房屋的面积和居住人数的限制，故2017年12月9日，政府通知不让再继续经营，要求在2017年12月15日前将隔断拆除。涉案房屋在该日不再经营，房屋目前处于闲置。在将涉案房屋隔断拆除后，我们使用了三个月的时间对房屋进行了清理。目前我们二人在01号房屋内使用部分面积，相当于01号房屋的三分之一到四分之一的面积。因我二人替史宏宾向刘中秋交纳了截止至2018年6月底的租金，故未能将房屋返还给刘中秋。在三原告起诉后，代理人王印中曾作为代理人与刘中秋进行协商，希望将我二人使用面积之外空置的房屋交还给三原告，被刘中秋拒绝。华乐物业公司的注册是如何办理进涉案房屋的，我们并不知晓，也不能替该公司承担责任。因此，不同意三原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人提供的证据及陈述，本院认定事实如下：刘中秋为刘婧、刘欣的父亲。位于XXX01商业XX（建筑面积282．03平方米）、XX02商业XX（建筑面积346．39平方米）、XX03商业XX（建筑面积178．16平方米）为刘婧、刘欣名下的共同共有房屋（以上三套房屋以下简称涉诉房屋）。北京华乐物业管理有限公司为注册于XXX01商业XX号房屋内的公司，但并未在该址实际经营。2012年3月30日，刘中秋作为甲方与名为“史宏斌”的人作为乙方就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。双方约定，乙方承租涉案房屋，租赁期限为10年，即自2012年3月30日至2022年6月30日；乙方享有90天的免租期，即自2012年3月30日至2012年6月30日。其中第1-5年，年租金为15万元，第6-10年，年租金18万元，租金包括物业费及取暖费。乙方在签订本合同的同时向甲方支付12个月的租金，1万元的押金。第二年起，每年的租金应在当年的5月30日前支付。房屋的用途为公寓房。乙方遵守物业公司规定的装修守则，向甲方和物业服务公司各递交承租房屋的内部装修、设备安装设计图及详细说明，此房屋的装修费用由乙方负责。在承租期期满或提前终止时，乙方除将可移动的物品及家具搬走外，保持完整的装修后的现状，包括但不限于地面、天棚、墙壁、门窗、灯具、空调采暖，消防喷淋、报警、烟感卫生间，上下水等设备设施完整状态下的房屋交还甲方。乙方须在租赁终止后10天内，将所注册在本房屋的地址进行税务清算、工商注销，及涉及本房屋地址的所有资料进行清理完毕。乙方未能按本合同的规定按时支付租金或其他费用，自每个付款日超过5日，每逾期一日按500元／日向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金之日为止；超过10日，甲方除可要求乙方支付违约金外，甲方有权单方解除本合同，乙方所欠租金、违约及各项公用设施的费用须足额缴齐。本合同终止或解除时，如乙方所设公司、企业（含个体户）或其它民事主体的注册地址为所租赁房屋，则乙方应在合同终止或解除后10日内办理完毕注册地址迁移手续或企业注销手续，将注册地址迁出，以保证新的租户可继续用该地址注册。如乙方超过10日未办理完毕前述注册地址迁移手续或注销手续的，每迟延一日，乙方向甲方支付违约金500元／每日；违约金的日期计算从退租后第11天起计算直至当地税务部门、工商部门确认日止。合同签订同时，乙方向甲方交纳了第一年的租金15万元及押金1万元。后刘坤峰、李芹向三原告交纳截止至2018年6月30日的租金。审理中，刘坤峰、李芹向法庭提交了落款时间为2017年12月8日、落款人为涉案房屋的物业管理公司XX项目部向涉案房屋所在的X号楼X层、X层居住人员发出《告知》复印件。告知内称：接政府通知，北京市隐患大排查大清理大整治专项行动，各部门积极配合。关于X号楼X层以上居住人员疏散撤离，清除群租房违规私搭隔断排除隐患重要任务。限期居住人员2017年12月14日全部撤离，XX乡政府安监科，派出所民警、社区、物业联合定于12月15日开始清理，拆除X号楼X层以上群租房违规私搭隔断。请租房人员看到通知后尽快撤离。房东及租房管理负责人接到通知后立即执行，将租房人员安全撤离。三原告虽不认可该《告知》的真实性，但认可该时段存在物业公司根据政府部署要求群租人员撤离，拆除隔断的事实。刘坤峰、李芹还提交了落款时间为2017年12月9日、落款人为XX项目部的《XXX小区X号楼X层以上房屋群租投诉的回执》，该回执中称：物业公司多次采取措施清理X号楼X层以上群租房，也上报乡里安监部门来清理过，但不能彻底解决。11月18日大兴区发生着火事件引起了北京市高度重视，进行安全大排查、大清理、大整治工作。XX乡安监科、派出所民警、社区、物业联合定12月15日开始清理，拆除X号楼X层以上群租房隔断。现在X层以上正在清退居住人员撤离。据此，刘坤峰、李芹主张在2017年12月底拆除涉案房屋中的内部隔断，并自2018年1月开始没有经营，花费9万余元清理涉案房屋的建筑垃圾，二人仅居住于房屋XX层01商业XX号房屋的二十分之一面积。另查，双方均确认，刘坤峰、李芹在三套房屋外共同空间安装了门禁，三套房屋走该共同的门禁进出。刘坤峰、李芹自述给了三原告门禁卡及密码，三原告予以否认；刘坤峰、李芹就该项主张未举证。原告指认华乐物业公司为经三自然人被告准许在涉案房屋内注册，刘坤峰、李芹予以否认。原告就该项主张亦未能举证。审理中，原告指认“史宏斌”在签约后不久即就告知刘中秋有关租赁合同的事务由刘坤峰处理，刘坤峰为“史宏斌”的合伙人。刘坤峰、李芹否认二人与“史宏斌”为合伙人关系，称二人受“史宏斌”委托负责看管房屋，每月向“史宏斌”交纳3万元的收益。经三原告申请，本院出具律师调查函，调取了史宏宾在XX派出所的户籍证明。户籍证明显示：史宏斌（身份证号码：×××）与史宏宾（身份证号码：×××）的户口属于重户，2015年5月11日已通知本人于十日内到派出所办理重户注销手续。后2015年6月9日，公安部门注销了“史宏斌”的相关户口信息。另，双方均确认，在涉案房屋的隔断拆除后，双方曾协商涉案房屋的归还问题，三原告要求刘坤峰、李芹归还全部房屋，刘坤峰、李芹则表示保留二人居住使用部分，将其余面积归还三原告。以上事实有房屋所有权证书、房屋租赁合同、汇款记录、工商登记、告知、投诉回执、照片、户籍证明等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据公安机关的户籍证明，与刘中秋签订合同的史宏斌为本案被告史宏宾。刘中秋作为刘婧、刘欣的父亲，代刘婧、刘欣将二人名下所有的房产出租，刘婧、刘欣对此并无异议。故刘中秋与史宏宾之间形成了租赁合同关系。史宏宾在签订合同后，将涉案房屋交给刘坤峰、李芹夫妻使用，刘坤峰、李芹向刘中秋交纳租金，二人自述每月向史宏宾给付固定收益，应视为史宏宾将涉案房屋转租给刘坤峰、李芹。三原告指认史宏宾与刘坤峰、李芹之间为合伙关系，但证据不足，本院不予采信。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。在政府整治群租房过程中，因刘坤峰、李芹经营的公寓房不符合安全标准，被责令拆除违规的隔断。在房屋隔断拆除后，三原告与刘坤峰、李芹就如何归还房屋未能达成一致意见，刘坤峰、李芹遂继续占有使用涉案房屋，未能采取措施及时止损，且并未缴纳租金；作为租赁合同的相对方，史宏宾亦未履行租金给付义务，应承担相应责任。依据合同约定，乙方未能按本合同的规定按时支付租金或其他费用，自每个付款日超过5日，每逾期一日按500元／日向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金之日为止；超过10日，甲方除可要求乙方支付违约金外，甲方有权单方解除本合同，乙方所欠租金、违约及各项公用设施的费用须足额缴齐。现原告要求解除房屋租赁合同关系，本院应予准许。史宏宾还应支付刘坤峰、李芹占用房屋期间的租金，依约给付违约金。作为房屋的实际占用人，刘坤峰、李芹应将涉案房屋腾空交还原告。工商注册的迁址事宜为相关部门的行政管理事宜，并非民事案件处理范围。目前并无证据显示华乐物业公司为史宏宾、刘坤峰、李芹三人协助在涉案房屋内办理的注册，且合同约定工商注册的迁址应在合同解除之后的十日内，原告应待条件成就后另行主张逾期迁址的违约责任。被告史宏宾、华乐物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院判决如下：一、对原告刘中秋与被告史宏宾就位于XXX01商业XX、XX号院X号楼X层XX02商业XX、XX号院X号楼X层XX03商业XX所签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告刘坤峰、李芹于本判决生效之日起七日内将位于XXX01商业XX、XX号院X号楼X层XX02商业XX、XX号院X号楼X层XX03商业XX房屋腾空交还原告刘中秋、刘婧、刘欣。三、被告史宏宾于本判决生效之日起七日内按年租金十八万元的标准给付原告刘中秋、刘婧、刘欣自二〇一八年七月一日至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费。四、被告史宏宾于本判决生效之日起七日内按每日五百元的标准给付原告刘中秋、刘婧、刘欣自二〇一八年六月五日至实际给付租金及使用费之日止的违约金。五、驳回原告刘中秋、刘婧、刘欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8755元，由被告史宏宾负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告史宏宾负担（因原告刘中秋、刘婧、刘欣已交纳，被告史宏宾于本判决生效之日起七日内给付原告刘中秋、刘婧、刘欣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张海文人民陪审员  申立娟人民陪审员  王 雪二〇一九年十二月五日书 记 员  佟 飞