宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初4386号原告：宁夏铁发物业服务有限公司，统一社会信用代码91640000735978472C（1-1）。法定代表人：刘某，系公司经理。委托诉讼代理人：沈某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张立智，男，生于1973年8月26日，汉族，宁夏中卫市人，大专文化,铁路职工,住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：张某2，男，生于1950年4月20日，汉族，宁夏中卫市人，中专文化，退休职工，住宁夏回族自治区中卫市。系被告张立智父亲，代理权限为特别授权。原告宁夏铁发物业服务有限公司与被告张立智物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈某，被告张立智的委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.判令被告交纳拖欠原告物业服务费3050.700元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告是中卫市丽景园小区的物业服务者，被告系该小区8号楼3单元102室业主。自2010年以来，被告在接受了原告的物业服务后却拒交自2010年至2016年期间的服务费合计3050.700元。2016年底，被告所处的小区成立了业主管理委员会，按照相关法律的规定，该业委会决定由其自行管理该小区的物业，原告撤出该小区物业管理。但对原告撤出前被告欠交的物业费，经原告催要，被告拖欠不予交纳。综上，原告认为被告在接受了原告的物业服务后却不交服务费的行为侵害了原告的合法权益。被告辩称，被告于2008年购买了位于丽景园8号楼3单元102室住宅房，自住进该房屋后向原告交纳了两年的物业费，因被告房屋的南窗口有露天厕所，被告在此期间一直向物业部反映该问题，物业部一直承诺给予解决但始终没有解决。另外，被告买房时开发商是宁夏铁发置业房地产开发有限公司（以下简称铁发置业公司）），所住的楼房没有打散水，致使2016年房屋因潮湿出现掉皮，被告因房屋太潮湿个人花钱打散水。被告所购买的房屋西墙外3米属于征地范围，有人在西墙外面砌羊圈、厕所，也使得房屋的墙现在又因潮湿掉皮、起包。由于以上问题一直得不到原告给予处理，被告才拒交物业费。现被告可以交纳物业费，但要求原告先赔偿原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据《物业管理协议》1份、前期物业服务合同1份系原告与相关单位签字的合同、卫价发[2011]10号中卫市物价局文件、卫住建发[2014]20号中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局文件各1份均系政府管理部门出具的书证，其来源合法，内容证明原被告形成物业服务合同关系及物业收费标准的事实，与本案具有关联性，且被告无异议，其证明效力予以确认。对被告提交证据设计图纸1份、照片13张系物证资料、证明及信访事项处理意见书各1份系书证，能够证明被告的房屋外墙因相邻的年家台子住户郭伟、官淑玲夫妇在原告物业管理范围内违规搭建致使外墙受损的事实，对其证明效力予以确认。对被告提交的收据1份、向铁发物业书面情况反映材料1份、复查申请1份均系书证，其来源系被告自书材料，不合法，且原告有异议，不具有证明效力。经审理查明：原告系中卫市丽景园小区的物业服务单位，为该小区住宅楼的全体业主提供物业管理服务。2008年被告购买了铁发置业公司开发建设的中卫市××园房屋。期间，铁发置业公司与原告签订《物业管理协议》及《前期物业服务合同》约定由原告对被告所在的中卫市丽景园小区进行物业管理服务。原告按照合同约定的标准向业主收取物业服务费用，并按照合同约定的服务内容和质量标准向业主提供服务，其中包括物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用等内容，物业服务费用按季交纳，业主或者物业使用人应在每季度首月5日前履行交费义务；合同还对其他内容进行了约定。被告系中卫市丽景园小区8号楼3单元102室房屋业主，房屋建筑面积为110㎡，自2008年购买使用房屋后交纳了部分物业服务费等费用。但自2010年至2016年期间，被告拒绝支付物业服务费。原告对该小区的物业服务费标准及其收费，按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定和铁发置业公司与原告签订的前期物业服务合同约定标准计算，自2010年至2014年5月25日期间，物业服务费按照房屋建筑面积每月0.30元/㎡的标准收取，自2014年5月26日至2016年12月物业服务费按照房屋建筑面积每月0.45元/㎡的标准收取，共计3050.700元未付。原告向被告催要，双方发生争议无果。为此，原告诉至本院。另查明，被告的房屋因建设时紧邻年家台子，年家台子住户郭伟、官淑玲夫妇在中卫市丽景园小区物业服务范围内搭建羊圈进行养殖，致使原告所居住房屋出现起皮、墙面反碱等问题，该房屋楼西墙外与相邻的郭伟夫妇住户间公共区域未进行管理、隔离属于物业管理处理范围。原告作为受委托管理的物业服务企业，在被告多次反映后未对上述问题作出处理，至今仍然对被告的房屋造成持续侵害。被告因此未交纳物业费。本院认为：被告张立智是中卫市丽景园小区8号楼3单元102室房屋业主，原告中卫市铁发物业服务有限公司对中卫市丽景园小区物业管理服务经营企业，向包括被告在内的业主提供基本的物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，应受到法律保护。原告提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应的服务报酬的权利，被告拖欠原告享有的物业服务费，依法应当承担相应的民事责任；但原告对其物业管理服务范围内相邻住户违规搭建问题未做处理，影响了被告正常的居住环境，因依据合同约定和相关物业管理条例及法规的规定均负有履行维修和处理的义务，而原告怠于履行其义务，负有主要过错责任，相应减轻被告所承担的民事责任；被告可以按照原告服务的质量程度向原告承担支付物业服务费的义务。对原告要求被告支付所欠2010年至2016年期间的物业费共计3050.70元的诉讼请求，经核：被告自2010年至2016年欠付物业服务费共计3050.70元予以确认；原告对被告的房屋外墙影响其居住的违规搭建问题有予以即时处理的义务，而没有做出维修处理，属于原告怠于履行其义务，负有主要过错责任，对此可以减少物业服务费方式承担违约责任，按照应交纳的物业费共计3050.70元，原告承担70%合计2135.49元现应予抵除，被告向原告支付剩余的物业费为915.21元，对原告该部分请求本院依法予以支持；对于超出该部分的诉讼请求因原告有过错责任，应自行承担，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张立智于本判决生效后五日内向原告中卫市铁发物业服务有限公司支付物业服务费915.21元；二、驳回原告中卫市铁发物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告中卫市铁发物业服务有限公司负担17.50元，被告张立智负担7.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二○一九年十二月二十八日书记员 徐玉梅本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。