河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23672号上诉人（原审被告）：张晶晶，女，汉族，1988年6月7日生，户籍地河南省封丘县，现住郑州市金水区。上诉人（原审被告）：王维，男，汉族，1988年4月17日生，住郑州市金水区，现住郑州市金水区。共同委托诉讼代理人：李绍泉，河南德冠律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：许冰毅，河南德冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王瑛，女，汉族，1969年7月15日生，住河南省封丘县。被上诉人（原审原告）：张培庆，男，汉族，1968年2月14日生，住河南省封丘县。共同委托诉讼代理人：乔芳芳，金博大律师事务所律师。上诉人张晶晶、王维因与被上诉人王瑛、张培庆房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晶晶、王维上诉请求：1、撤销一审判决第二项中支付王瑛、张培庆房屋增值损失252903.69元，依法改判无需向王瑛、张培庆支付房屋增值损失252903.69元，或发回重审。2、本案一、二审诉讼费、保全费、评估费由王瑛、张培庆承担。事实和理由：一、一审判决确认事实存在错误，进而导致判决错误，并非被上诉人催促上诉人为其办理房屋过户，上诉人未及时协助办理过户，导致后来被上诉人不符合政府的限购政策，出现无法办理房屋过户的情形，实际是被上诉人自以为控制占有并收益房屋租金，未在政府限购政策实行前还清银行抵押贷款，导致无法过户。二、一审判决直接认定上诉人存在违约过错，判决上诉人向被上诉人支付房屋的增值损失，与客观事实不符。三、一审判决将租客对房屋投入装修进行评估并直接认定包含在市场价值内，严重不当。四、原审认定的房屋的实际价值并非现实的成交价。原审当中上诉人提供的关于本案涉案房屋同一栋楼同一单元同一层的成交单价低于原审评估所认定的金额。王瑛、张培庆辩称，一审判决认定事实正确，被上诉人自涉案房屋产权证下发后一直催促上诉人办理过户，上诉人反复无常以各种推脱不予办理。在履行房屋买卖协议的过程中，上诉人拒绝履行协议，导致被上诉人丧失房屋过户机会，无法实现合同目的，上诉人应对其违约行为承担相应法律责任。二、上诉人拒绝履行房屋买卖协议，致使被上诉人无法及时办理产权过户，历时5年半之久，造成被上诉人既丧失拥有房屋所有权的机会和房屋出租的收益，又没有享有到其所投入资金的收益，这些损失应由上诉人承担，一审判决上诉人承担损失并无不当。三、一审中，被上诉人向法院申请房屋市场价值和装修价值鉴定时，评估机构是在法院的主持下由双方共同选定，鉴定结果作出后，上诉人未提出异议。一审法院根据评估结果认定房屋市场价值和装修价值公正合理，判决合法合理。王瑛、张培庆向一审法院起诉请求：1、判令解除2014年9月5日原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告返还原告购买房屋所支付的款项653906.03元（首付款188500元、银行贷款本息465460.03元)；3、判令被告返还原告所支付的其他费用42374元（物业费1222元、装修押金、垃圾费2297元、物业维修费3855元、装修费35000元)；4、判令被告赔偿原告损失441119.71元（房屋增值损失440219.71元、租金损失900元，租金损失暂计至2018年12月1日至2018年12月15日，实际损失应计算至被告返还原告诉请之全部款项之日止。)；5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：原告王瑛与张培庆、被告张晶晶与王维均系夫妻关系。2014年4月25日，被告张晶晶与郑州昌建地产有限公司签订《房屋买卖合同》，购买位于惠济区南阳路西、兴南路北16幢8层804号房屋一套，建筑面积59.31平方米，总金额539662元，首付款162662元，余款377000元采用商业按揭贷款支付，约定交房时间为2014年12月31日。合同签订后，张晶晶支付首付款162662元，并于2014年7月17日向工商银行贷款377000元支付余款。2014年9月5日，原告王瑛、张培庆与被告张晶晶、王维签订《房屋买卖协议》一份，约定张晶晶、王维将位于郑州市惠济区南阳路昌建誉峰16幢8层804室房屋一套出售给王瑛、张培庆，价格为出售方已付首付款162662元及其他款项（包括被告于2014年9月5日前偿还的银行按揭贷款及支付的税费等）共计188500元。该协议签订生效后此房屋产权归王瑛、张培庆所有。因该房屋产权手续尚未办理，今后办理手续过程中出售方必须予以协助、提供有关证明。协议签订后，原告将房款2万元支付给王维，剩余168500元付给被告王维的母亲王美玲，并自2014年9月5日起按月替张晶晶偿还该房屋的贷款。2014年12月31日开发商将房屋交付，原告拿到房屋钥匙和出入卡后对房屋进行装修，自2015年11月7日起，原告将房屋对外出租获取收益。2015年11月30日房屋产权证办理并下发，登记的实际房屋面积为58.61平方米，开发商将因房屋面积差存在的房款差额五千多元退还给被告张晶晶。此后原告催促被告为其办理房屋过户，被告没有及时协助原告办理过户。2016年10月1日，郑州市人民政府针对房地产颁布了商品房限购令，被告因不符合限购令政策规定，不具有购房资格，致使双方无法办理房屋过户。被告告知原告不再履行原《房屋买卖协议》，于2018年10月底收回房屋，并以自己名义将房屋对外出租。此前，原告自2014年9月5日起至2017年5月16日期间共替张晶晶偿还房屋贷款本息443696.31元（贷款已还清），另外原告自2015年11月至2018年10月期间共收取房屋租金69600元。在案件审理期间，经原告申请，该院委托河南凯业房地产估价咨询有限公司对涉案房屋的现有市场价值及室内装修价值进行了司法鉴定，该公司作出豫凯估字（2019）061753265A号司法鉴定估价报告，确定估价对象市场价值估价总额为95.47万元（包含房屋市场价值估价金额92.46万元、室内装修价值估价金额3.01万元）。原告支付评估费10047元。一审法院认为，《房屋买卖合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应如约履行各自义务。原告支付了购房首付款，并代为被告偿还房屋后续的按揭贷款，其已履行相应义务。经原告催促，被告没有及时协助办理房屋过户，导致后来原告不符合政府的限购令政策，出现无法办理房屋过户的情况，致使原告购房目的无法实现，被告对此存在违约过错。原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，该院予以准许。合同解除后，被告应当返还原告购房款632196.31元（包括原告支付的首付款188500元及银行贷款本息443696.31元)。关于原告的房屋增值损失请求，司法鉴定估价报告确定涉案房屋的市场价值（包括装修价值）估价总额为954700元，该院对此予以采信，从中扣减原告支付的购房款632196.31元，房屋的增值部分金额为322503.69元。鉴于原告在占有使用房屋期间收取房屋租金69600元，该租金应从被告支付原告的违约损失中予以扣减，故被告应支付原告房屋增值损失为252903.69元。原告主张购房款过高部分及其他费用损失的请求，理由不当，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告王瑛、张培庆与被告张晶晶、王维于2014年9月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张晶晶、王维于本判决生效之日起十日内返还原告王瑛、张培庆购房款632196.31元，并支付原告房屋增值损失252903.69元；三、驳回原告王瑛、张培庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15037元，保全费5000元，评估费10047元，由二原告负担2386元，由被告张晶晶、王维负担27698元。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，王瑛、张培庆与张晶晶、王维签订《房屋买卖协议》，合法有效，双方应依约履行。王瑛、张培庆不符合政府限购令政策，无法办理房屋过户，其购房目的无法实现，故其要求解除《房屋买卖协议》，应予支持。张晶晶、王维上诉称，王瑛、张培庆对于无法及时办理过户存在过错，但双方就王瑛、张培庆是否提前偿还完毕银行贷款及于何时提前偿还完毕银行贷款并无约定，张晶晶、王维亦未提交充分证据证明其主张，对该上诉理由不予采纳。张晶晶、王维上诉称，一审判决将租客对房屋投入装修进行评估并直接认定包含在市场价值内，严重不当，一审认定的房屋的实际价值并非现实的成交价，涉案房屋同一栋楼同一单元同一层的成交单价低于原审评估所认定的金额。因司法鉴定估价报告确定涉案房屋的市场价值（包括装修价值）估价总额为954700元，其中涉案房屋市场价值估价总额92.46万元，装修价值估价总额3.01万元，对于涉案房屋装修部分不论装修人是何人，该部分均属于房屋增值部分，且张晶晶、王维未提交充分有效证据足以推翻司法鉴定评估报告，对该上诉理由不予采纳。一审法院判决张晶晶、王维支付房屋增值损失为252903.69元并无不当。综上所述，上诉人张晶晶、王维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5094元，由上诉人张晶晶、王维负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月十三日书记员 景慧洁