山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2437号 上诉人（原审原告）：虢建德，男，1992年4月26日出生，汉族，居民，住日照市莒县。 委托诉讼代理人：张太雷，河南威鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马梦涵，河南威鼎律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：山东裕升置业有限公司，住所地日照经济技术开发区秦皇岛路北北京路西（中瑞聚福园）（幢号：001）01单元401号，统一社会信用代码913713217961982342。 法定代表人：王东升，经理。 委托诉讼代理人：李兆福，山东贤合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐顶文，山东贤合律师事务所实习律师。 上诉人虢建德因与被上诉人山东裕升置业有限公司（以下简称裕升置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 虢建德上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未按照上诉人的诉讼请求进行裁判。关于违约金的止算日期，上诉人诉讼请求为“计至被上诉人将房地产权属证书交给上诉人之日止，现暂计至2019年3月25日”，而一审判决直接将上诉人暂计至的“2019年3月25日”认定为违约金止算之日，未按上诉人的诉讼请求进行裁判，应予纠正。二、一审对案涉房屋的交接时间认定错误，上诉人与被上诉人进行房屋交接的时间应为2016年4月25日。合同第八条约定出卖人应在2015年12月31日交付房屋，但被上诉人逾期，后经协商，双方一致认定交房日期为2016年4月25日，且被上诉人出具业主缴费清单的日期也为2016年4月25日。案涉房屋的交接时间，双方已经在合同及补充协议中作出明确约定，且该合同为被上诉人单方拟定的格式合同，即使双方对于房屋交付的约定产生争议，也应按照有利于上诉人方进行解释。一审认定“补充协议01第四条第一款‘自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋已交付’，是双方关于因买受人原因导致房屋不能按期交付而对物业管理费、保修期及违约金的约定，并不产生房屋实际交接的法律后果”，该认定错误。物业管理费、保修期及违约金事宜属于房屋交接后产生的法律后果。三、一审以失去参照依据为由排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》），适用法律错误。该司法解释未被废止，对各级人民法院的审判均具有约束力。虽然中国人民银行近年来未公布贷款基准利率，但仅是对贷款基准利率未作调整，贷款基准利率标准仍应按照最近期公布的利率执行。 裕升置业公司辩称，一、一审判决违约金的止算时间符合法律规定。被上诉人的义务仅为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，交付房地产权属证书不是被上诉人的合同义务。上诉人在起诉状中对违约金要求为现暂计算至2019年3月25日，一审据此判决违约金计算至2019年3月25日，符合法律规定。二、一审判决认定的房屋交接时间为双方实际办理交接入住的时间，既符合案件事实又符合合同约定。三、一审参照商品房买卖合同约定的逾期交房超过60日的违约金条款酌定逾期办证违约金，符合法律规定。合同第十五条中逾期办证“协商解决”的约定属于《商品房买卖合同解释》第十八条所指的特殊约定，故本案情形不适用该条司法解释的规定。即使适用该解释关于违约责任的规定，上诉人应举证证实存在损失。在上诉人未证实其存在损失的前提下，直接依据该规定主张损失，无事实依据和法律依据。 虢建德向一审法院起诉请求：1.裕升置业公司向虢建德支付因逾期办理房地产权属证书的违约金124413元（以已付购房款722544为基数，按照年利率7.125%的标准计算，自2016年10月25日计算至2019年3月25日）；2.诉讼费用由裕升置业公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月31日至4月10日期间，虢建德分两次向裕升置业公司交纳购房款累计218967元。2015年4月9日，虢建德与裕升置业公司签订商品房买卖合同（合同编号201504090016），虢建德购买裕升置业公司开发的位于日照经济技术开发区成套住宅，单价5768.94元/平方米，停车位一处（价款60000元），房屋总价款为718967元。商品房买卖合同约定：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：买受人于2015年4月3日前交房款218967元，剩余房款500000元买受人通过银行按揭方式支付给出卖人，买受人自签订本合同之日起7日内携带相关资料到银行办理完毕按揭手续，逾期按买受人逾期付款方式处理。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按照本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。本条的逾期应付款指本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、详见补充协议01。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议01。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时提供办理产权登记所需手续及费用的，出卖人不承担任何违约责任。 同日，双方又签订补充协议01，协议约定：三、对合同第九条的补充约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。四、对合同第十一条的补充约定：1、自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋已交付，买受人须按月向物业公司交纳物业管理费等相关费用。房屋自通知之日起计算保修期，超出保修期的责任后果由买受人全部承担。2.出卖人自发出通知，在合同约定的交房期限15日内，为正常交付期限；如超出合同约定交付期限15日后至45日内，买受人须按日向出卖人支付合同总价款的万分之一的违约金。如买受人超出交付期限45日后的，出卖人有权解除合同，有权选择按合同价或评估价收回房屋，并向买受人收取总房价款10%的违约金（该违约金出卖人有权从买受人已付的首付款中扣取）。五、对合同第十五条的补充约定：买受人自出卖人通知提交办理产权证资料之日起，30日内为正常办理期限，30日后至60日之内，买受人须按日向出卖人支付合同总价款万分之一的违约金；如买受人超出60日后，出卖人有权解除合同有权选择按按合同价或评估价收回房屋，并向买受人收取总房价款10%的违约金（该违约金出卖人有权从买受人已付的首付款中扣取）。 2016年5月28日，虢建德向裕升置业公司补交购房补差款3577元，交纳燃气开口费、有线初装费、太阳能、契税、登记费、土地证费、物业管理费、装修垃圾清运费，合计21473元。2018年5月7日，裕升置业公司与虢建德办理房屋交接入住手续，虢建德在裕升置业公司的业主信息登记表、房屋交接/入住文件目录、物品交接清单中签名。 虢建德于2019年4月3日向一审法院提交诉讼材料，同意接受诉前调解，一审法院于2019年4月17日立案进行诉前调解，经调解双方未达成一致意见。至虢建德向一审法院提交诉讼材料之日，裕升置业公司尚未向不动产登记管理部门提报案涉房产的登记材料。 一审法院认为，虢建德与裕升置业公司于2015年4月9日签订的201504090016号商品房买卖合同及补充协议01是双方真实意思表示，且不违背法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点为：一、案涉房屋的交接时间如何确定。二、裕升置业是否逾期办证，是否应承担逾期办证的违约责任，违约金如何计算。 一、案涉房屋的交接时间如何确定。 虢建德主张与裕升置业公司在协商一致后共同认定交房日期为2016年4月25日，未提供证据证明，一审法院不予认定。其主张按照双方于2015年4月9日签订的补充协议01中第四条“对合同第十一条的补充约定”中约定的“自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋已交付”，认定案涉房屋交付时间为2016年4月25日。对虢建德的该主张，一审法院认为，第一，虢建德没有提供证据证明裕升置业公司在2016年4月份通知进行房屋交接；第二，商品房买卖合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议01”。由此可见，房屋交接不仅仅是开发商向房屋买受人发出交房通知，买受人接到房屋交接通知后，双方还需要办理一系列房屋的交接手续，进行业主信息登记、签署相关的房屋交接入住文件、交接钥匙等物品、对房屋设施的初步外观质量进行验收、提交不动产权属登记材料等，方能完成房屋交接;第三，补充协议01中第四条“对合同第十一条的补充约定”中约定“自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋已交付”。该条款适用的前提条件应当满足双方在商品房买卖合同第十一条约定的“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议01”，该条款是双方约定因买受人原因导致房屋不能按期交付而对物业管理费、保修期及违约金的约定，并不产生房屋实际交接的法律后果。虢建德于2018年5月7日与裕升置业公司结算购房款、交纳相关费用，签署文件办理交接入住手续。因此，案涉房屋的交接时间应为2018年5月7日。 二、裕升置业是否逾期办证，是否应承担逾期办证的违约责任，违约金如何计算。 双方在商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。”如前所述，案涉房屋的交接时间为2018年5月7日，裕升置业公司应当在2018年11月3日前向不动产登记管理部门提报案涉房产的登记材料，裕升置业公司未履行该义务，应自2018年11月4日起承担违约责任。 商品房买卖司法解释第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条款上已失去了参照的依据。因此，对虢建德请求按照年利率7.125%的标准计算违约金，一审法院不予支持。 商品房买卖合同第十五条约定：“因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时提供办理产权登记所需手续及费用的，出卖人不承担任何违约责任。”该约定是当事人真实意思表示，切不违背法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方没有约定违约金的数额及计算方式，而是约定“双方协商解决”，裕升置业公司作为应履行义务的主体应主动与买受人协商处理，但双方长期未达成协商一致的意见，应承担违约金。商品房买卖合同中买受人的主要义务是提供真实且符合购房条件的资料、按期缴纳购房款，出卖人的主要义务是按期交付经验收合格的房屋及按期办理不动产权属登记，相比较两个主要义务而言，按期办理不动产权属登记的义务并不高于按期交付经验收合格的房屋的义务，本案双方对出卖人逾期交房的违约责任约定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行”。在双方未约定违约金且虢建德未举证证明其损失具体数额的情况下，裕升置业公司应参照该约定按日向虢建德支付万分之0.2的逾期办理不动产权属登记的违约金。虢建德共缴纳购房款722544元，自2018年11月4日至2019年3月25日，共计142天，违约金为2051.90元。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决下：一、裕升置业公司赔偿虢建德自2018年11月4日起至2019年3月25日止期间因未办理不动产权属登记的违约金2051.90元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回虢建德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2788元，减半收取1394元，虢建德负担1344元，裕升置业公司负担50元。 二审中，虢建德提交了关于人民币贷款利率的查询单打印件两份，证实一审未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定判决错误。裕升置业公司质证认为该查询单打印件不符合证据形式要件，一审认定违约金计算标准正确。本院认证：该查询单系打印件，其来源无法核查，且与待证事实不具有关联性，本院不予认定。 二审查明：虢建德向一审法院提交的起诉状载明其第一项诉讼请求为：判令裕升置业公司向虢建德支付因逾期办理房地产权属证书的违约金124413元（以已付购房款722544为基数，按照年利率7.125%的标准计算，从2016年10月25日起计至裕升置业公司将房地产权属证书交付之日止，现暂计至2019年3月25日，暂计124413元）。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，关于案涉房屋交付时间的认定。商品房买卖合同约定出卖人应在2016年4月30日前交付房屋，但其后双方在合同履行过程中对于房屋的交付期限进行了协商变更。虢建德主张经协商双方一致认定房屋交付日期为2016年4月25日，但裕升置业公司不认可，且按照商品房买卖实践中将“交钥匙”作为房产转移占有和交付使用标志的惯例，仅依据裕升置业公司出具的业主缴费清单不足以认定双方完成了对案涉房屋的交付。同时，补充协议01第四条约定的“自出卖人通知交付之日起超过15日，即视为房屋交付”，该条款适用的前提系在因买受人原因导致未能按期交付房屋的情形，而本案中虢建德未举证证明裕升置业公司于2016年4月份通知其进行房屋交接以及未完成房屋交付的原因，故虢建德以该条款而主张房屋交付时间为2016年4月25日，其主张显然不能成立。一审依据虢建德与裕升置业公司办理房屋交接入住手续的时间认定案涉房屋的交付时间为2018年5月7日，具有事实依据，本院予以维持。虢建德关于房屋交付时间为2016年4月25日的主张，本院不予采纳。 关于逾期办证违约金计算标准的问题。首先，虽然《商品房买卖合同解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但该条款规定的是“可以”按照已付购房款总额，“参照”逾期贷款利息的标准计算，并非是“应当”按照已付购房款总额，“按照”逾期贷款利息标准计算。其次，商品房买卖合同对出卖人逾期交房的违约责任约定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。”即出卖人逾期交房的最高违约金标准为已交房款的日万分之0.2。而在裕升置业公司已交付房屋，虢建德占有、使用房屋的情况下，依据《商品房买卖合同解释》第十八条第二款规定的逾期贷款利息标准，裕升置业公司需向虢建德支付逾期办证违约金的数额远高于同期的逾期交房违约金。因此，在本案中参照逾期贷款利息标准计算裕升置业公司应当承担的逾期办证违约责任，明显超过裕升置业公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给虢建德造成的损失。故考虑合同履行的实际情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，一审参照商品房买卖合同约定的出卖人逾期交房的最高违约金标准，即已交房款的日万分之0.2，确定裕升置业公司的逾期办证违约金标准，并无不当，本院予以维持。 虢建德在向一审法院提交的起诉状中明确要求判令裕升置业公司支付自2016年10月25日起至2019年3月25日的逾期办理房地产权属证书违约金124413元，并未对2019年3月25日之后的违约金提出明确的诉讼请求及缴纳诉讼费，一审判决裕升置业公司支付逾期办证违约金的截止时间为2019年3月25日，亦无不当。 综上所述，虢建德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2788元，由上诉人虢建德负担。 本判决为终审判决。 审判长  苗自富 审判员  宋海红 审判员  刘丽艳 二〇一九年十二月十二日 书记员  辛 娜