文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝03民初1505号原告（执行案外人）：罗大贵，女，1971年5月25日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴彦庆，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：窦维学，男，1972年1月18日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：汪超，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆秋收房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇西街20号附1号1-1，统一社会信用代码91500106561608710E。法定代表人：张光波，该公司经理。委托诉讼代理人：钱青智，男，1962年9月18日出生，汉族，该公司总经理助理，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杜伟，男，1990年8月22日出生，汉族，该公司总经理，住重庆市沙坪坝区。原告罗大贵与被告窦维学、第三人重庆秋收房地产开发有限公司（以下简称秋收房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗大贵的委托诉讼代理人韦延伟与被告窦维学及其委托诉讼代理人汪超、第三人秋收房地产公司的委托诉讼代理人杜伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗大贵向本院起诉请求：1.撤销（2019）渝03执异94号执行裁定书；2.判决立即停止对原告购买的位于重庆市南川区×镇×居委×组×号商品房的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实及理由：罗大贵于2014年2月7日与秋收房地产公司签订了《内部认购合同》，约定购买秋收房地产公司开发的位于重庆市南川区×镇×居委×组×号房屋，总价款376355元。合同签订后，原告实际支付了购房款294200元，秋收房地产公司开具了相应的收据。第三人应支付原告违约金38155元。事后，秋收房地产公司向原告交付了房屋。2019年3月27日，重庆市第三中级人民法院在执行窦维学与秋收房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，冻结了原告购买的前述房屋。原告得知后，随即向该院提出了执行异议。该院于2019年6月5日作出（2019）渝03执异94号执行裁定，驳回了原告提出的异议申请。原告认为，原告与秋收房地产公司签订的房屋买卖合同合法有效，且原告已支付超过合同总价50%的购房款，并已实际占有房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，原告有权排除人民法院对该房屋的执行。被告窦维学答辩称，其系实际施工人，人民法院生效裁判已确认其对案涉房屋项目中已完工程部分享有优先受偿权。原告所购买的房屋在窦维学享有优先受偿权的标的范围内，且原告购买房屋所支付的购房款没有超过总购房款的50%、对讼争房屋的占有不合法，故其不能享有排除窦维学对该房屋申请执行的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人秋收房地产公司陈述称，认可罗大贵诉称在案涉房屋被查封前购买了该房屋，已缴纳一半以上房款并入住。对原告的诉讼请求，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《内部认购合同》、置业预算表，证明目的：原告于2014年2月7日与秋收房地产公司签订了内部认购合同，购买了讼争房屋。被告窦维学质证认为，内部认购合同、置业预算表与其无关，对真实性不发表质证意见，由法院认定。第三人秋收房地产公司予以认可。本院确认其证明效力。2.原告提交的秋收房地产公司开具的购房款收据2张、银行账户明细、转账记录等，证明目的：原告于2014年2月7日以转账方式交纳房款116043元，于2019年1月21日转账支付给秋收房地产公司178157元。被告质证认可上述证据的合法性。第三人对此予以认可。本院确认其证明效力。3.原告提交的物业服务合同，装修垃圾转运费收据、装修保证金收据、物业服务费收据各1张。证明目的：原告于2019年1月22日接房、装修并入住的事实。被告窦维学质证认为，对证据的真实性、合法性予以认可，但因讼争房屋尚未竣工，原告入住不合法。秋收房地产公司对此予以认可。本院确认其证明效力。4.原告提交的重庆市南川区规划和自然资源局出具的个人住房信息查询证明，拟证明原告在截止2019年12月9日止，除讼争房屋外，原告无其他住房。被告及第三人对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认。5.被告窦维学提交的本院（2018）渝03民初203号民事判决书、本院（2019）渝03执66号受理通知书复印件各1份，拟证明其对涉案房屋享有优先受偿权，并已申请法院对涉案房屋进行强制执行。原告罗大贵与被告秋收房地产公司均质证认为，对判决书、受理通知书真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的。本院认为，被告窦维学提交的判决书已生效，其提供的执行案件受理通知书与原告的陈述一致，故这两份证据具有证明效力。6.第三人秋收房地产公司提交重庆市南川区商品房预售（预租）许可证，拟证明涉案房屋于2015年2月12日取得预售许可。第三人秋收房地产公司提交重庆防雷装置验收意见书，建筑给水、排水工程检测报告，室内空气质量检测报告，建筑能效测评表，建设工程竣工验收意见书，拟证明涉案工程已通过单项验收。对前述证据，原告及被告对其真实性、合法性、关联性予以认可。本院予以确认。根据当事人的陈述和各方当事人的举证、质证意见，本院认定事实如下：2014年2月7日，原告罗大贵与秋收房地产公司签订《内部认购合同》，约定原告购买秋收房地产公司开发的位于重庆市南川区×镇×居委×组×号房屋一套，房屋总价为385043元，订约当日需缴纳首付款116043元，余款269000元向银行贷款支付；秋收房地产公司预计于2015年10月31日交付房屋，如未按照合同规定的时间内交房，自本合同规定的最后交房期限届满之九十日后至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。原告于订约当日以转账方式向秋收房地产公司支付了116043元，秋收房地产公司给其出具了收据1张。2019年1月21日，原告罗大贵与秋收房地产公司结算，原告应付购房款376355元，秋收房地产公司按合同约定逾期交房1096天，应向原告支付逾期交房违约金38155元。2019年1月21日，原告罗大贵向秋收房地产公司交纳了购房款178157元，此时原告已交购房款294200元。2019年1月22日，原告又与重庆年年有余物业管理有限公司签订了物业服务合同，并向该公司交纳了装修垃圾转运费637元、物业服务费1401元、装修保证金2000元。本案诉讼中，原告于2019年11月25日向本院指定的银行账户交纳了购房款44000元。另查明，秋收房地产公司已于2015年2月12日取得讼争房屋的商品房预售许可证（南国土房管【2015】预字第10号）。经南川区不动产权登记中心查询，原告现在南川区除讼争购买房屋外，无其他住房信息。再查明，2018年7月24日，秋收房地产公司因开发修建“×”项目拖欠被告窦维学建设工程款，窦维学起诉至本院，本院于2018年10月31日作出（2018）渝03民初203号民事判决，判决确定窦维学对秋收房地产公司开发的重庆市南川区×镇“×”项目1＃、2＃楼及车库工程在已完工范围内就该工程折价或者拍卖的价款在34690310.96元的范围内享有优先受偿权，其中罗大贵购买的×号房屋属于优先受偿工程范围内。2019年2月12日，窦维学向本院申请强制执行。2019年3月27日，本院作出执行裁定，对秋收房地产公司开发的南川区×镇“×”项目1＃、2＃楼完工房屋进行了查封。2019年5月30日，原告罗大贵向本院提出执行异议，要求解除对其购买的“×”项目×号房屋的查封，本院于2019年6月5日作出（2019）渝03执异94号执行裁定，裁定驳回了罗大贵的异议。罗大贵不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，被告窦维学就案涉房屋价款享有优先受偿权，已为本院（2018）渝03民初203号生效的民事判决所确认。根据司法解释的规定，建设工程优先受偿权优先于其他普通债权，法律另有规定除外。本案争议的焦点是：原告罗大贵是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告罗大贵应当就同时具备以上三个法律事实承担证明责任。1.关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效书面买卖合同的问题。原告罗大贵与秋收房地产公司于2014年2月7日签订的《内部认购合同》，系双方当事人的真实意思表示，且该合同约定了所购房屋位置、建筑面积、购房款单价和购房款总额、支付方式、交房时间等内容，具备了合同主要条款，虽然签订时未取得商品房预售许可证，但其后于2015年2月12日取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故该合同依法成立，具有法律效力。本院于2019年3月27日作出的查封执行措施，因此，在人民法院查封讼争房屋前，原告与秋收房地产公司已签订了合法有效的书面买卖合同。2.讼争房屋是否唯一住房的问题。经南川区不动产登记中心查询，原告在南川城区无其他住房信息，讼争房屋系其唯一住房。3.已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。原告应交购房款376355元，支付首付款116043元后，2019年1月21日第二次支付购房款178157元诉讼中又向本院指定账户交纳了44000元，总计交纳了购房款338200元。至此，原告支付的购房款已超过50%。综上所述，原告已举证证明其购买讼争房屋满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部要件，其依法享有排除被告窦维学申请对讼争房屋强制执行的权利，故对其诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得对原告罗大贵购买的位于重庆市南川区×镇×居委×组×号房屋执行；二、驳回原告罗大贵的其他诉讼请求。案件受理费50元，由窦维学负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。本院（2019）渝03执异94号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈中林审 判 员  李 勇人民陪审员  张智勇二〇一九年十二月二十七日法官 助理  张景卫书 记 员  邓明凤