重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10124号上诉人（原审原告）：施雪峰，男，1976年11月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：代雪，重庆君毅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭安芬，女，1968年6月13日出生，汉族，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：向明芳，四川开山（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司江北区大石坝一村分公司（原重庆到家了网络科技有限公司春森彼岸分公司），营业场所重庆市江北区大石坝一村333号附7号，统一社会信用代码91500105MA5UCBRL2F。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：谭小玲，女，1994年6月7日出生，土家族，住重庆市云阳县，系公司员工。上诉人施雪峰因与被上诉人彭安芬,原审第三人重庆到家了网络科技有限公司江北区大石坝一村分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初11783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人施雪峰及其委托诉讼代理人代雪，被上诉人彭安芬及其委托诉讼代理人向明芳，原审第三人到家了公司的委托诉讼代理人谭小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。施雪峰上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初11783号民事判决第三项，改判支持上诉人原审该部分诉讼请求，即判决被上诉人向上诉人支付违约金340000元；2、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初11783号民事判决第四项，改判被上诉人赔偿上诉人中介费损失17000元、按揭服务费损失10000元、评估服务费1580元；3、本案一审、二审诉讼费、保全费全部由被上诉人承担。主要事实及理由：1、本案中介费损失17000元、按揭服务费损失10000元、评估服务费1580元为履行合同的必要费用，属于被上诉人违约产生的损失；2、本案明确违约产生的损失赔偿额计算方法，合法有效，一审对违约金减少没有法律依据。彭安芬辩称：中介费、按揭服务费、评估服务费不应该支持，上诉人在一审中也没有举示相应证据证明前述损失的产生，故不应该得到支持。上述费用也没有超过一审判决的违约金的范围，一审法院支持违约金的情况下，被上诉人再赔付上述费用不符法理和情理。一审中被上诉人认为上诉人的违约金请求过高，当庭要求了调减。被上诉人认为溢价损失也不应该支持。请求驳回上诉，维持原判。到家了公司述称：对一审判决无异议，请二审法院依法判决。施雪峰向一审法院起诉请求：1.判决确认原被告双方的房屋买卖合同于2019年4月2日解除；2.判令被告返还定金50000元；3.判令被告赔偿原告中介费损失17000元、按揭服务费损失10000元、评估服务费损失1580元；4.判令被告向原告支付违约金340000元。一审法院认定事实：2018年3月7日，原被告及第三人共同签订《存量房交易文件》，该文件中共包括《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》、《房屋交易流程》等7份文件。《房屋买卖合同》约定被告向原告出售位于重庆市江北区房屋，总价1700000元，原告应于合同签订当天支付定金50000元，在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付首付款180000元，另1000000元以申请银行按揭贷款方式支付，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由原告在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付剩余差额给被告，剩余尾款20000元由原告在办理交付手续当日支付给被告；该房屋已设立抵押，被告应于2018年5月17日前办完解押手续，解押方式为由原告出资解押，原告应于抵押权人告知或被告告知可还款或特定还款日前5个工作日内向被告银行还款账户汇入房款用于解押，原告付款前，双方须前往权属登记中心查明该房屋的权属情况，如原告采取贷款购房，则原告须于按揭贷款审批通过之后再向被告交付房款用于解押；双方应在接到经纪方通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，应在接到经纪方通知后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续；被告应在收齐房款3日内交付房屋；原告未按约定时间付款的，应自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每日按照成交价的5‰支付违约金，并于实际支付之日起3日内支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，被告有权解除合同，合同解除的，原告应自合同解除之日起3日内按照合同成交价的20%承担违约金；一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，应自约定的办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每日按照成交价的5‰支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内支付，合同继续履行；逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%的支付违约金；逾期解押或交房的，被告应自约定的应办理解押或交房期限届满次日起至实际办理解押或交房之日止，每日按照成交价的5‰支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内支付，合同继续履行；逾期超过15日的，原告有权解除合同，合同解除的，被告应自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%的支付违约金，并退还原告全部已付款。《居间服务合同》约定由第三人为原被告提供房屋买卖的居间服务，居间服务费原被告双方应各承担17000元，于签订合同当日支付。《交易服务合同》约定了贷款服务、房屋评估服务、过户服务等权利义务，原告应在办理贷款申请当日向第三人支付按揭服务费10000元、房屋评估费1580元，另原告应在签订合同当日支付权证代办费500元。合同签订当天，原告向被告支付了定金20000元，次日转账支付定金30000元，被告于签约当日出具了定金收条。2018年3月23日，原被告双方共同办理了贷款申请手续；2018年5月16日，贷款审批通过。2018年5月16日上午，被告通过微信向第三人工作人员邓浩发送了涉讼房屋还按揭的银行卡照片，邓浩询问有无抵押合同或借款合同；同日，被告丈夫梁桂韩通过微信向邓浩发送了部分合同照片。2018年5月22日，被告通过微信向第三人工作人员邓浩表示想缓两天办理解押手续，与另外一套正在出售的房屋一起办理手续。2018年5月28日，邓浩再次催问被告何时过来，被告称“后天下来”。2018年5月29日，邓浩告知被告丈夫在农村商业银行没有查询到涉讼房屋的原贷款，后双方经沟通确认就是在该行办理的贷款。当天晚11点17分左右，邓浩再次通知被告丈夫因为被告是在总行贷的款，支行这边不行，故明天先不过来。庭审中，被告认为其发送银行卡照片和贷款合同照片的行为就是通过第三人通知原告支付解押所需款项，但第三人则称发送银行卡照片和贷款合同照片的行为是为了确认被告原贷款的银行。2018年5月31日被告来重庆办理解押，但因其未向银行预约，所以未能办理成功，第三人工作人员邓浩对因没有及时掌握情况致使被告白跑一趟表示歉意，被告则要求邓浩确定无误后被告再来，并希望在6月18日前全部了结。2018年6月9日，第三人工作人员致电被告彭安芬，询问何时过来办手续，被告称因其家人不同意出售，不能配合继续履行合同，第三人工作人员告知被告彭安芬若违约将会承担高额的违约责任，被告彭安芬则称“要去告就去告他的”“该怎么走程序就走程序就是”。2018年6月14日，原告收到了被告发送的律师函，函称被告按约催告了原告尽快支付解押所需的首付款，但原告一直未支付，构成严重违约，故通知解除合同，并要求原告在收到律师函三日内支付房价款20%的违约金。另，原告在案件审理过程中提出了就涉讼房屋签订合同时的价格与其主张合同解除时的市场价格之间的差价进行评估，以确定其损失。一审法院准许了其评估申请，并通过原被告协商方式选定由重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司开展评估工作，但其后原告拒绝预交评估费用，并申请撤回评估，故重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司后退回了评估申请及材料。一审法院认为，原被告及第三人签订的《存量房交易文件》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告双方形成了合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应遵照合同约定履行各自义务。根据《房屋买卖合同》约定，涉讼房屋由原告出资解押，原告应于抵押权人告知或被告告知可还款或特定还款日前5个工作日内向被告银行还款账户汇入房款用于解押，如原告采取贷款购房，则原告须于按揭贷款审批通过之后再向被告交付房款用于解押。原告贷款审批已于2018年5月16日通过，此后具备了办理解押手续的条件，但被告并未向银行预约提前还款并确定具体时间，亦未向原告发出明确的付款通知。被告向第三人工作人员发送了银行卡及按揭贷款合同照片，但从双方的沟通过程来看，被告的该行为不是向第三人发出了要求原告付款的通知，而是第三人协助被告办理提前还款过程中确定具体的原贷款银行。被告并未履行在先的通知原告付款义务，无权以此要求解除合同，故其于2018年6月14日向原告发出的解除合同通知不发生法律效力，对被告的抗辩意见，一审法院不予采信。2018年6月9日，第三人工作人员再次催问被告何时办理提前还款及解押手续，但被告明确表示拒绝继续履行合同，并在2018年6月14日向原告发出解除合同的通知，后续的解押义务、权属转移登记义务、交房义务已根本无法完成，根据房屋买卖合同中有关解押、权属转移登记和交房的约定，逾期超过15日，原告即可解除合同，现原告主张解除合同，符合合同约定，对其该项诉讼请求，一审法院予以支持，因合同解除的原因系被告违约所致，故被告应返还定金50000元，对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定，被告违反合同解押义务、权属转移登记义务、交房义务致使合同解除的，应该承担相当于房屋成交价20%的即340000元的违约金，但被告辩称因原告无损失，故该违约金标准过高，仅认可100000元违约金。一审法院认为，被告违约致使合同解除，应该承担合同约定的违约金，但违约金的标准应以实际损失为基础，若违约金金额过分高于实际损失的，违约方有权要求调减。本案中，被告主张原告无损失，根据证明规则，应由原告就其存在损失及损失的数额承担证明责任，而原告并未举证证明其具体的损失，故一审法院认定合同约定的违约金过高，综合合同履行状况及双方过错，一审法院酌情将违约金调低为100000元，对原告超出该金额的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的中介费损失、按揭服务费损失、评估服务费损失，第三人虽认可收到该费用，但该自认不属于本案中对自己不利的事实，不能作为认定事实的依据，而原告在庭审中并未举证证明已支付前述费用，故无法认定原告已向第三人支付该费用，且即使前述费用已付给第三人，由于一审法院已经支持了100000元的违约金，原告无证据证明中介费损失、按揭服务费损失、评估服务费损失超出了100000元违约金所能覆盖的损失赔偿功能范围之外，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认原告施雪峰与被告彭安芬之间的《房屋买卖合同》于2019年4月2日解除；二、被告彭安芬于本判决生效之日起五日内退还原告施雪峰购房定金50000元；三、被告彭安芬于本判决生效之日起五日内向原告施雪峰支付违约金100000元；四、驳回原告施雪峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取10050元，财产保全费5000元，合计15050元，由被告彭安芬负担11060元，由原告施雪峰负担3990元。二审中，上诉人举示了到家了平台信息截图，拟证明案涉房屋所在小区相似面积房屋在2019年3、4月份成交价格较双方交易时存在较大幅度上涨。被上诉人对证据真实性、合法性、关联性均不予认可。上诉人还举示了重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初14406号民事判决书，拟证明同一法院的生效判决就房屋买卖纠纷的违约金主张按照双方合同约定的比例支持，被上诉人对关联性不予认可。原审第三人对证据无异议。本院在本院认为部分对证据进行综合评述。本院二审查明事实与一审判决一致。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方应当诚实履行。本案中，上诉人与被上诉人、原审第三人签订的《存量房交易文件》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。一审判决对于违约责任的分析本院予以赞同，不再赘述。本案二审争议的焦点在于违约金是否应当调整以及中介费、按揭服务费及评估费应否另行主张。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，当事人对自己提出的主张或反驳对方的主张有责任提供证据，否则不利后果应由负有举证责任的一方承担。一审中，施雪峰未举示证据证实其存在房屋差价损失，故一审法院酌情调低违约金符合法律规定，并无不当；二审中，施雪峰举示的平台成交数据能够证实在本案一审判决合同解除的相近时点同一小区相似房源的成交价格较本案中双方约定的合同价格有较大幅度上涨，原审第三人亦认可证据的真实性，被上诉人彭安芬未提供证据反驳，则举证责任应由彭安芬负担。故本院认为上诉人举示的证据能够证实其存在真实的房屋差价损失，彭安芬未举示证据证实约定的违约金过分高于损失，故本院对上诉人按照合同约定的成交价20%计算违约金的主张予以支持，确认被上诉人彭安芬应当支付上诉人施雪峰违约金为340000元。关于上诉人主张中介费、按揭服务费、评估服务费损失的问题。鉴于本院已经按照340000元支持违约金，上诉人未举示证据证实不足以覆盖其全部损失，故对上诉人的该项主张不予支持。综上所述，施雪峰的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据二审新证据予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初11783号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初11783号民事判决第四项；三、变更重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初11783号民事判决第三项为彭安芬于本判决生效之日起五日内向施雪峰支付违约金340000元；四、驳回施雪峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费减半收取10050元，财产保全费5000元，合计15050元，由彭安芬负担14500元，由施雪峰负担550元；二审案件受理费6828.70元，由彭安芬负担6500元，由施雪峰负担328.70元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赖生友审 判 员 刘润荔二〇一九年十二月十九日法官助理 王睿杰书 记 员 程译莹