山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终10107号 上诉人（原审原告）：段海凤，女，1975年2月26日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：顾兴海，男，1978年6月24日，汉族，住山东省青岛市黄岛区。与上诉人系夫妻关系。 被上诉人（原审被告）：青岛多元市场经营有限公司，住所地：山东省青岛经济技术开发区太行山路397号。 法定代表人：赵克胜，职务：总经理。 被上诉人（原审被告）：青岛多元房地产开发有限公司，住所地:山东省青岛市黄岛区长江中路230号A座14层。 法定代表人:赵克胜，职务:总经理。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜祖乐，系山东德衡（西海岸）律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李洪昱，系山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：麦凯乐（青岛）百货总店有限公司西海岸分公司，住所地：山东省青岛市黄岛区长江中路228号。 负责人：董丽，职务：总经理。 被上诉人（原审被告）：麦凯乐（青岛）百货总店有限公司，住所地：山东省青岛市市南区香港中路69号。 法定代表人：董丽，职务：总经理。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：官海青，山东盈涛律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张龙，山东盈涛律师事务所律师。 原审第三人：刘青华，女，汉族，1976年2月7日出生，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人段海凤与被上诉人青岛多元市场经营有限公司（以下简称多元市场公司）、青岛多元房地产开发有限公司（以下简称多元房地产公司）、麦凯乐（青岛）百货总店有限公司西海岸分公司（以下简称麦凯乐西海岸分公司）、麦凯乐（青岛）百货总店有限公司（以下简称麦凯乐公司）、原审第三人刘青华因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初8264号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人段海凤向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销山东省青岛市黄岛区（2019）鲁0211民初8264号民事判决书并依法改判支持段海凤的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由四被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，具体上诉理由如下:一、一审法院对原审第三人所作的询问笔录未核实清楚本案相关事实，仅凭该笔录认定案件事实过于片面。一审法院对第三人的询问笔录实际仅涉及两个问题，即2010年租赁合同是否是其所签、是否收到过解除合同的通知。段海凤认为，该询问未核查清楚事实，事实上在2017年9月30日租赁期满前后，多元房地产多次向全体业主以微信、短信等方式要求签订合同按照购房款总额8％计算的合同版本，一审法院未对此进行询问，如第三人曾经收到过此类短信、微信，说明多元房地产公司自己也否认了其提交的2010年版本的合同。二、即便2010年租赁合同是第三人所签，段海凤认为这份协议也不是实际履行过程中所依据的协议，多元房地产公司自己已经否认了这份协议。1、本案中，不论是多元市场公司还是多元房地产公司，均声称所有业主的租赁合同版本是统一的，按照60％业主同意版本为准，而其提交的2010年第三人签订的租赁合同版本与其他业主的版本并不一致，并非仅仅是未按照2010年合同约定的租金履行义务，结合多元房地产屡次给四楼五楼全体业主发通知，要求签订按照购房款总额8％计算租金的合同的事实，足以证实本案中2010年第三人签订的租赁合同，并非整个国贸中心有效的租赁合同。2、段海凤从来不知道这份协议的存在，在段海凤多次与多元市场公司、多元房地产公司沟通过程中，被上诉人从来没有向段海凤出示、告知过该份协议的存在、内容，反而告诉段海凤已经给第三人发送过解除函，要求段海凤与其签订新合同，因部分条款有争议，段海凤一直没有与多元市场公司、多元房地产公司、麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司签订。如果2010年的租赁合同存在并作为涉案商铺租赁履行的依据，多元房地产公司完全没有必要要求段海凤签订新的合同。三、段海凤在一审2019年7月18庭审结束后，发现多元房地产公司发给段海凤丈夫顾兴海的《通知》一份，能够证实多元房地产公司自认双方系事实租赁关系，说明本案不存在有效的租赁合同。该通知是多元房地产公司发给段海凤丈夫顾兴海的，要求顾兴海根据2007年租赁合同第7.4条的约定，与其续签合同的通知。该通知的内容证实多元房地产公司在一审中提交的2010年7月26日，第三人与其签订的租赁合同不存在，即使是刘青华签订，也已经事实上解除，不作为履行依据，否则多元房地产公司不会主动要求续签合同。根据段海凤的了解，麦凯乐是在2010年入驻国贸中心，且是与多元房地产公司签订了18年的租赁合同，而2007年开始，实际商铺租赁合同的签订主体是业主与多元市场经营公司，租赁期限仅有10年，在此情形下，多元房地产根本无权将多元整体出租给麦凯乐，为了弥补这一问题，多元房地产要求业主在还有7年到期的情形下，与其签订第二个十年的租赁协议，但大部分业主都没有同意签订。多元房地产公司提交的2010年第三人签订的协议，很有可能是为了让麦凯乐入驻、证实其有权转租让业主配合签订的协议，其目的仅仅是为了让麦凯乐放心与其签订租赁合同使用，并非业主与其之间实际履行使用的协议。综上，本案第三人与原告丈夫顾兴海之间因离婚等问题，双方矛盾尖锐，本案中不应仅仅凭第三人的片面之词适用“买卖不破租赁”的规定，应综合多元房地产公司的行为进行认定，本案现在并不存在任何租赁合同关系，被上诉人多元房地产公司认为存在有效合同的抗辩自相矛盾，段海凤的主张符合法律和事实依据，望依法撤销原判决并改判支持段海凤的诉讼请求。 被上诉人多元房地产公司辩称：一、本案一审法院查明的事实清楚、正确，涉案商铺系多元房地产公司依据与第三人刘青华签订的租赁合同依法承租。第三人刘青华在一审庭审过程中，在询问笔录中明确确认2010年7月26日的租赁合同系其本人签订，合同履行过程中其本人从未收到过多元房地产公司的解除合同通知，并且段海凤在一审质证过程中也确认了该询问笔录的真实性，可见涉案房屋2010年的租赁合同是多元房地产公司与刘青华的真实意思表示，合法有效。虽然段海凤在租赁期间内取得涉案商铺的所有权，但是，其所有权的取得方式为继受取得，取得时间明显晚于2010年租赁合同的订立时间，且在2010年租赁合同签订和履行过程中，当时的房屋产权人对此合同的效力均没有任何异议。即使后来段海凤基于婚姻关系中房屋产权的转让行为取得了涉案房屋的所有权，但是根据“买卖不破租赁”的法律原则，2010年的租赁合同依法应当继续履行。二、租赁合同实际履行中支付的租金高于合同约定的数额，并不影响租赁合同的效力。第三人刘青华所签订的2010年租赁合同版本虽与其他业主并不完全一致，并不影响该租赁合同的效力。段海凤在上诉状中所述“被上诉人告诉上诉人已经给第三人发过解除函”说明段海凤知晓多元房地产公司与第三人刘青华之间存在租赁合同，与上诉状中的“上诉人从来不知道这份协议的存在”自相矛盾，况且，第三人刘青华已经明确表示多元房地产公司或被上诉人多元市场公司没有向其发出解除通知，段海凤的陈述不符合客观事实。而且，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，无论段海凤是否知晓该租赁合同的存在均不影响合同效力。第三人刘青华的签约租赁合同版本在2010年，与2017年其他业主签订的合同版本不一致符合客观事实与法律规定，并不影响合同的合法成立与有效性，段海凤当时并非房屋所有权人，其无权对此主张权利或提出异议。三、多元房地产公司从未认为与段海凤之间是事实租赁关系，段海凤的陈述系主观臆测，缺乏事实和法律依据。多元房地产公司向段海凤的配偶顾兴海发送签订合同的通知是因为：顾兴海与第三人刘青华离婚后取得涉案商铺所有权，2017年顾兴海携带涉案商铺新的不动产权证书找到多元房地产公司，向多元房地产公司主张商铺已经登记在其名下，要求多元房地产公司向其支付租金。多元房地产公司考虑到顾兴海是商铺新的所有权人，为了便于租赁合同后期的履行，故希望与顾兴海重新签订一份租赁合同，但是基于种种原因，双方并没有签订新的租赁合同，所以原来2010年的合同当然继续有效，并持续履行。多元房地产公司的行为是为维护业主利益考虑，是符合常理的，并不能据此否认原2010年租赁合同的效力。段海凤在从其配偶顾兴海手中取得房屋所有权的前前后后，对2010年租赁合同的存在是明知的，其仍然自愿接受附有租赁关系的房屋，可知其当然已经接受了该租赁关系这一法律事实的约束，其随后提出的任何主张，均属于其单方试图变更合同条款，不应得到法律的支持。四、2010年7月26日租赁合同一直在履行，段海凤要求返还涉案商铺有违诚实信用的基本原则。段海凤配偶顾兴海及段海凤取得涉案商铺所有权后，多元房地产公司分别向其支付了租金，二人均予以接受，没有提出异议，从合同履行过程中接受租金这一事实行为能够证明，2010年的租赁合同直到现在仍然得到双方的认可并继续履行，因此，段海凤无权要求多元房地产公司返还涉案商铺。综上所述，一审法院查明的事实清楚正确，适用法律正确，程序正当。2010年的租赁合同合法有效且仍在履行中，段海凤的主张系其主观臆测，并无任何事实和法律依据；且在事实清楚的前提下，段海凤就本案反复起诉、撤诉、重新起诉、上诉，已经造成司法资源浪费，请法院依法驳回其上诉请求，维持原判。 被上诉人多元市场公司辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。段海凤将多元市场公司强行拉入到本案的诉讼中，有违事实和法律规定，属于滥用诉权行为。多元市场公司与上诉人之间从未存在租赁合同关系，也不存在其他合同关系，不应当被列为本案的被告以及被上诉人。首先，多元市场公司与第三人刘青华的租赁合同已经于2017年9月30日履行完毕，2017年9月30日之后因涉案商铺转租、转承包或合作经营产生的纠纷是第三人与被上诉人多元房地产公司之间基于他们双方的合同约定而建立的新的房屋租赁合同关系，2017年9月30日之后的租赁合同主体是第三人刘青华和多元房地产公司，与多元市场公司无关。其次，第三人刘青华在一审中已经明确确认，其作为当时租赁房屋的合法所有权人，自愿于2010年7月26日与被上诉人多元房地产公司签订了《青岛开发区国际贸易中心商场五层租赁合同》，在该租赁合同中，第三人自愿在第一份租赁合同到期后继续将涉案商铺出租给被上诉人多元房地产公司，并明确约定了续租租期为2017年10月1日至2028年6月30日。该合同的签订主体是多元房地产公司，而非多元市场公司，段海凤起诉多元市场公司明显主体错误。最后，多元市场公司既非涉案商铺当前租赁合同的相对人，也不是商铺当前的占有、使用人，段海凤要求多元市场公司返还商铺于法无据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回段海凤的上诉，维持一审判决。 麦凯乐公司、麦凯乐西海岸分公司答辩称，一审法院认定事实正确，适用法律无误，依法驳回上诉。 原审第三人刘青华未发表答辩意见。 段海凤向一审法院提出诉讼请求:一、依法确认多元房地产公司与麦凯乐公司之间的转租（或转承包、合作经营）自2017年10月1日起无效；二、依法判令多元市场公司、多元房地产公司、麦凯乐西海岸分公司腾退涉案商铺；三、依法判令本案中麦凯乐西海岸分公司的责任由麦凯乐公司承担；四、本案诉讼费由四被告承担。事实和理由:2007年，多元市场公司与段海凤签订《青岛开发区国际贸易中心商场租赁合同》，承租段海凤所有的位于青岛经济技术开发区［房产证号:鲁（2018）青岛市黄岛区不动产权第0112383号］（以下简称:涉案商铺），约定租期为十年，自2007年10月1日至2017年9月30日，合同中对双方的权利义务进行了约定。该商铺多元市场公司承租后交由麦凯乐西海岸分公司实际经营麦凯乐商场。合同约定的承租期满后，未与段海凤达成一致的情形下，多元房地产公司强行占用涉案商铺并交予麦凯乐西海岸分公司使用至今。另，麦凯乐西海岸分公司系麦凯乐公司的分公司。段海凤为维护自身的权益诉至法院，望判如所请。 多元市场公司在一审中辩称，一、段海凤诉状中所述“2007年，多元市场公司与段海凤签订《青岛开发区国际贸易中心商场租货合同》”这一主张不符合客观事实。段海凤并非涉案商铺租赁合同的签订主体，多元市场公司从未与其签订过租赁合同。涉案商铺是2018年才登记到段海凤名下的，在此之前段海凤并非涉案商铺的所有权人，所以多元市场公司绝不可能在2007年与其签订租赁合同。涉案商铺是段海凤配偶顾兴海的前妻第三人刘青华于2007年从多元房地产公司处购买的，并租赁给多元市场公司管理运营的。诉状中所述的租期自2007年10月1日至2017年9月30日的租赁合同也是刘青华与多元市场公司签订的，顾兴海在当时的婚姻存续期间对此知情且没有异议。二、多元市场公司不是本案的适格被告。多元市场公司与刘青华的租赁合同已经于2017年9月30日履行完毕，2017年9月30日之后因涉案商铺转租、转承包或合作经营产生的纠纷均与多元市场公司无关。在2007年的租赁合同履行期间，刘青华已经于2010年7月26日与多元房地产公司签订了《青岛开发区国际贸易中心商场五层租货合同》，同意将涉案商铺出租给多元房地产公司，并允许多元房地产公司可转租、转承包或经营，租期为2017年10月1日至2028年6月30日。刘青华随后也依约将该商铺交付多元房地产公司具体运营管理，所以，多元市场公司并非本案涉案商铺的承租人或实际使用人，目前该商铺也并非由多元市场公司占有、使用，多元市场公司不是涉案商铺当前租赁合同的相对人，也不是商铺的占有使用人，段海凤要求多元市场公司返还商铺于法无据。综上所述，多元市场公司不是本案的适格被告，段海凤的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法庭依法驳回。 多元房地产公司在一审中辩称，一、涉案商铺是第三人刘青华于2007年11月9日从多元房地产公司处购买的。2010年7月26日，涉案商铺当时的所有权人刘青华与多元房地产公司就涉案商铺签订了《青岛开发区国际贸易中心商场五层租赁合同》，约定的租期自2017年10月1日至2028年6月30日。该租赁合同是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同履行期间，第三人刘青华与顾兴海因婚姻关系变动，涉案商铺所有权最终确认归顾兴海所有，此后，该租赁合同项下租金的支付和领取，也均由顾兴海向多元房地产公司主张，并由其提供了个人的银行卡号，多元房地产公司也通过转账方式及时将租金支付给了顾兴海本人。由此可见，作为涉案房屋当时的所有权人顾兴海对多元房地产公司与刘青华签订的租赁合同是知情且没有异议的，即该租赁合同自始至终并未损害刘青华和顾兴海的合法权益。二、虽然涉案商铺目前登记在段海凤名下，但《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，所以，根据法律规定，本案涉案商铺由顾兴海转移给段海凤这一所有权变动事实，并不影响和否定多元房地产公司享有的继续依据《青岛开发区国际贸易中心商场五层租赁合同》承租该商铺的合法权益，且目前该商铺仍处于租赁合同约定的履行期限内，因此段海凤诉状中所述的多元房地产公司“强行占用”商铺这一主张，并不符合客观事实。三、根据多元房地产公司与刘青华签订的《青岛开发区国际贸易中心商场五层租赁合同》第3.2条“租赁期内乙方有权将该物业转租、转承包或与他人合作经营”的约定，多元房地产公司将商铺转租给麦凯乐商场使用符合法律规定和租赁合同的约定，且多元房地产公司与麦凯乐商场的转租期限并未超过原租赁期限。段海凤要求确认转租合同自2017年10月1日起无效，明显缺乏事实和法律依据，所以，段海凤也无权要求多元房地产公司及麦凯乐西海岸分公司腾退涉案商铺。四、段海凤曾告知多元房地产公司其银行卡号、开户行等信息以便多元房地产公司向其付款，而涉案商铺变更登记到段海凤名下后，多元房地产公司也按照段海凤提供的账户信息向其支付了租金，通过段海凤这一明确的行为可以充分证明，多元房地产公司承租涉案商铺这一事实段海凤不仅明知，而且是明确予以确认的，诉状中关于多元房地产公司就商铺租赁未与段海凤达成一致的陈述，完全不符合客观事实。综上，请法庭依法驳回段海凤对多元房地产公司的诉讼请求。 麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司在一审中辩称，一、青岛市黄岛区长江中路228号由麦凯乐公司合法入住，并且依法进行商业经营至今，麦凯乐公司的经营活动符合一切法律规定。段海凤所诉房屋是否属于所经营商场内的一部分，麦凯乐公司并不知情。而且段海凤所诉请的房屋位置、坐落均不明确。二、麦凯乐公司入住黄岛区长江中路228号经营商场，是依据合同，房屋租赁合同的期限是18年，且在签订租赁合同的时候，多元公司承诺了租赁房屋完全可以保障麦凯乐公司的正常商场经营活动。三、麦凯乐公司在目前场地经营至今，一直按约履行与多元公司的合同，且为黄岛区的经济建设做出了一定的贡献，而且麦凯乐公司作为大商集团旗下的一个知名的百货企业，非常愿意为青岛市的经济建设贡献自己的力量。至于多元公司与其他人的纠纷，与麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司无关，如果因多元公司的原因和过错导致了麦凯乐公司的损失，麦凯乐公司保留一切追偿的权利。 原审第三人刘青华在一审中未发表答辩意见。 一审法院经审理查明如下事实:一、（2017）鲁0211民初8419号民事调解书载明第三人刘青华与顾兴海就涉案商铺达成如下调解意见:涉案商铺归顾兴海所有，第三人刘青华于调解书生效后一个月内协助顾兴海办理房屋过户手续。2017年11月16日，本案段海凤与顾兴海登记结婚。现段海凤为涉案房屋所有权人，不动产权证书登记日期为:2018年5月22日。 二、关于涉案商铺签订的租赁合同情况如下:（一）段海凤提交2007年1月19日，第三人刘青华（甲方）与多元市场公司（乙方）签订《青岛开发区国际贸易中心商场租赁合同》［以下简称:合同（2007年）］，证明涉案商铺租赁期限已届满，被告在未与段海凤或其丈夫顾兴海协商一致的情形下，仍然占用涉案商铺至今。被告理应将商铺退还段海凤。合同（2007年）载明:…第二条租赁期限。…2.1甲乙双方约定的租赁期限为十年。具体租赁日期自:2007年10月1日起至2017年9月30日止。….3租赁期内乙方有权将该物业转租、转承包或者与他人合作经营。……第四条:租金计算方法及其支付时间、方式。4.1年租金计算公式为:402851.14元（房屋总价）×8％（本合同均以人民币计价）。此租金标准固定，十年租赁期内不变。第三人刘青华在甲方处签字捺印，多元市场公司在乙方处盖章。多元市场公司、多元房地产公司质证，对真实性无异议，2007年本案段海凤并未取得租赁合同项下房屋的所有权，所以不可能与多元市场公司、多元房地产公司签订租赁合同。段海凤并非本案适格原告。麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司质证，因证据中无麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司任何确认，且证据系复印件，不予认可。（二）多元房地产公司提交2010年7月26日第三人刘青华（甲方）与多元房地产公司（乙方）签订的《青岛开发区国际贸易中心商场五层租赁合同》［以下简称:合同（2010年）］，证明2010年被告与第三人签订租赁合同，租期为2017年10月1日至2028年6月30日，当前仍处于租赁合同约定的租赁期内，依据合同约定，多元房地产公司有权将涉案商铺转租。多元公司最初租赁涉案商铺准备自行使用，后来多元房地产公司于2010年3月25日与麦凯乐公司签订了《麦凯乐黄岛店租赁合同》将涉案商铺所在的长江中路228号租赁给了麦凯乐公司，租期至2028年，为保障麦凯乐公司后期顺利运营，多元房地产公司多次协调包括第三人在内的业主续签租赁合同，将租期延长至2028年，所以才会在合同（2007年）未到期的情况下又签订了新的合同（2010年）。合同（2010年）载明:…第二条租赁期限。2.1甲乙双方约定的具体租赁日期为:2017年10月1日起至2028年6月30日止。2.2甲、乙任何一方在租赁期满前不可以任何理由单方面中断或终止租赁合同。第三条:租赁期间房屋用途和使用权利的约定。…3.2乙方承诺在租赁期限内，遵守国家和地方有关法规、制度。租赁期内乙方有权将该物业转租、转承包或者与他人合作经营。3.3本合同约定的租赁有效期内，甲方作为该物业的所有权人，有权转让该物业的产权。甲方将该物业抵押、转让、拍卖、转售而导致该物业的产权所有人发生变化时，必须至少提前15天书面通知乙方，并确保产权受让方接受并同意甲、乙双方已经签定的一切法律文本，可变更签名；且乙方具有优先购买权。…第四条:租金计算方法及其支付时间、方式。4.1…甲方商铺的年租金＝国贸中心三层租赁每平方米日平均租金×甲方购买商铺单价/五层商品房平均销售单价×365天×90％×产权登记面积。五层平均销售单价按12200元/m2计算，乙方按照以上计算方式支付给甲方租金（本合同均以人民币计价）。此租金计算标准固定。第三人刘青华在甲方处签字捺印，多元房地产公司在乙方处盖章。段海凤质证，对于合同（2010年）真实性无法确认。段海凤从未见过该份合同，该份合同的签订与常理不符。按照段海凤提交的合同（2007年），期限为十年，第三人没有道理在合同（2007年）未到期的前提下，另行签订合同，而且多元市场公司认可合同（2007年）并认可该份合同已经于2017年9月30日履行完毕。涉案商铺所有权人变更后，顾兴海和段海凤多次找过多元市场公司、多元房地产公司、麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司要求就涉案商铺租赁与段海凤重新签订租赁合同，多元市场公司、多元房地产公司同意，并且告知段海凤已经向案外人发出了解除函，会与段海凤重新签订合同，但是多元市场公司、多元房地产公司并没有按照承诺与段海凤签订合同。段海凤主张合同（2007年）与合同（2010年）中第三人刘青华的笔迹并不相同，但段海凤不申请对两份合同中第三人刘青华的签字进行鉴定。多元市场公司对证据无异议。麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司质证，因合同（2010年）无麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司认可和确认，不知情。（三）第三人刘青华在询问笔录中陈述:当时涉案房屋时是返租十年，第一份合同是2007年签订的，2017年到期，后来因为房子租赁给了麦凯乐公司，牵扯到租赁期限的问题，当时多元房地产就找到了业主们续签了合同，也就是2010年7月26日签订的合同，当时很多业主都续签了合同。多元房地产未向第三人发出解除合同通知。段海凤质证，真实性无异议，2017年9月30日合同到期前后，多元曾给业主发送过微信或者短信要求签订合同，第三人刘青华是否收到通知，未进行核实。段海凤认为如果第三人刘青华接到通知，多元自己也否认了合同（2010年）。段海凤代理人曾向第三人刘青华进行核实，其陈述是之所以在2010年签订合同，是因为多元称不签订就不给租金，而且刘青华本人对2010年合同中租金这一关键性问题毫不知情，因此段海凤认为2010年合同即使是刘青华本人所签，也有可能是多元以不给租金进行威胁，刘青华为了拿到租金而签订合同。段海凤的丈夫顾兴海与刘青华在一审法院有很多诉讼，双方矛盾尖锐，段海凤对刘青华在笔录中陈述存疑。多元市场公司、多元房地产公司质证，询问笔录真实合法，第三人刘青华已经明确确认2007年2010年两份合同都是她签订的，两份合同均是基于真实意思表示签订的。麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司质证，询问笔录真实性无异议，内容与麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司无关。段海凤提交段海凤代理人与第三人刘青华2019年6月21日的通话录音，证实第三人刘青华提前七年签订合同是因为多元称不签合同就不给租金，段海凤认为多元房地产公司存在胁迫。多元市场公司、多元房地产公司质证，真实性不予认可，假若胁迫行为真实存在也超过了可撤销合同的法定时间，刘青华已经实际接受、履行合同。麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司质证，真实性无法确认。三、段海凤提交以下证据用以否定第三人刘青华与多元房地产公司签订的合同（2010年）:（一）段海凤提交多元房地产公司给段海凤的解除函，用来证实多元房地产公司已经向案外人刘青华告知所有权人变更，导致合同解除等相关后果。多元市场公司、多元房地产公司质证，该证据与多元市场公司无关。真实性无法确认，形式上看，多元房地产公司未盖章证据来源不清楚。内容上看，已经注明按照该解除函的内容，针对2010年的合同与案外人刘青华进行协商，但是未取得有效进展，如果案外人刘青华未就2010年7月26日商场租赁合同进行解除或变更达成一致，那么该租赁合同继续有效。麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司质证，不知情，不予认可。（二）段海凤提交2017年8月29日多元房地产公司致业主的一封信、2017年11月1日和2017年11月28日，多元房地产公司向四楼、五楼全体业主发出的通知、2017年11月30日多元房地产公司发给其中三位业主的通知、2017年12月18日发给其中一位业主的通知，这些通知只是其中一部分业主的，多元房地产公司向全体业主都发送了，这些通知是在业主与多元市场公司的十年租赁合同到期的前后，多元房地产公司为了租赁涉案商铺发出的通知，可以看出多元房地产公司均希望与四楼五楼业主签订2017年10月1日开始至2028年6月30日的书面合同，并且对年租金提出了购房款的8％（税后）的计算方法，而且要每两年进行一次调整，多元房地产公司发出的这些通知，与其提交合同（2010年）矛盾，否则多元房地产公司不会向全体业主发出要求签订合同的通知。多元市场公司质证，与多元市场公司无关。多元房地产公司质证，证据的真实性无法确认，证据的内容与本案段海凤主张没有关联性，与本案段海凤无关，这些证据恰恰证明了多元房地产公司向业主发送通知的时候，段海凤并非本案涉案房屋的所有权人，所以无权对本案多元房地产公司与案外人刘青华签订的合同（2010年）的效力提出权利主张，这些证据并不能排除案外人刘青华与多元房地产公司2010年协议签订的事实，同时这些证据显示的内容，基于这些证据真实的前提下，这些证据的内容恰恰能够证明续租合同的签约率达到85％以上。麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司质证，真实性不认可，内容与麦凯乐西海岸分公司没有任何关联，不予确认（三）段海凤提交多元房地产公司钟爱琴处长出具给案外人张建宏的承诺书，证明多元房地产公司是基于购房款总额的8％计算租金，与上次庭审中多元房地产公司的陈述相矛盾，被告主动发的承诺书也能证实2010年7月26日协议不存在或已经解除，段海凤自取得房屋所有权开始，多次找被告，被告从未告知或出示该份协议，反而一直要求段海凤与其签订按照购房款总额8％计算的协议。多元市场公司、多元房地产公司质证，真实性、合法性无法确认，根据内容在承诺书第二段，只是说2018年10月1日以后商铺租金支付给段海凤，但是并不能证明多元房地产公司承诺与段海凤签订租赁合同这一事实，所以2010年由原产权人签订的租赁合同并不因为所有权人发生变更而变更，原租赁合同继续有效，段海凤主张2010年协议不存在或解除，说法矛盾，合同（2010年）存续有效。麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司质证，真实性无法确认，与麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司无关。（四）段海凤提交2014年7月16日案外人王静与多元房地产公司签订的租赁合同，以及2017年7月26日多元市场公司与多元房地产公司与案外人王静签订的解除协议，证明根据段海凤了解，大部分业主对于租金不合理部分不同意，事后多元与业主进行了合同解除，统一要求按照购房款总额8％重新签订，本案中不论是多元市场公司还是多元房地产公司都声称合同是统一的，按照60％业主同意版本为主，多元房地产公司提交合同（2010年）与其他业主并不一致，自相矛盾，结合多元房地产公司多次发送通知要求四五楼业主签订合同，因此本案不存在有效合同。多元市场公司、多元房地产公司质证，对真实性、关联性、合法性不予认可，不能证明段海凤的证明内容，不属于新证据。麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司质证，复印件真实性不予认可。四、多元房地产公司提交案外人顾兴海银行卡及银行流水，银行卡复印件系顾兴海提供给多元房地产公司，多元房地产公司于2017年3月10日向第三人刘青华支付租金9846.67元、于2017年12月19日向顾兴海支付租金16162.42元、于2018年3月29日向顾兴海支付租金16162.42元、于2018年10月19日向段海凤支付租金16162.42元，顾兴海以及段海凤向多元房地产公司提供收款账户信息，并接受了多元房地产公司支付的租金，证明二人均对第三人合同（2010年）知情并认可。段海凤质证，银行卡复印件是顾兴海本人提供的，但证明内容不认可，银行卡信息的出具时间为2017年11月22日，是合同（2007年）期满后，多元房地产公司承诺与段海凤夫妻重新签订租赁合同，顾兴海才向段海凤提交银行卡信息，该证据不能证实段海凤或者顾兴海对合同（2010年）的认可。对收款事实无异议，证明内容无异议，首先款项并非租金，在2017年9月30日，租赁合同到期后，多元房地产公司一直未与段海凤签订租赁合同，因此款项性质并非租金，而应当是占用期间的使用费，而且是多元房地产单方面支付，该收款信息不能证实段海凤夫妻对于涉案商铺存在10年租赁合同的认可和知晓。段海凤认为，按照多元房地产公司提交的合同（2010年）约定的租金计算方式，无法得出16162.42元的租金，说明合同（2010年）不存在。多元市场公司质证，无异议。麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司质证称不知情。五、麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司共同提交2010年3月25日麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司与多元房地产公司的《麦凯乐黄岛店租赁合同》，证明麦凯乐公司合法入住并依法经营至今，合同签订的租赁期限为18年，租赁期限自租赁标的物首次交付日起开始计算。段海凤质证，即便该合同真实，但是超过了合同（2007年）租赁期限的转租无效。多元市场公司、多元房地产公司质证，真实性无异议，租赁的事实和期间也没有异议。六、段海凤主张多元市场公司、多元房地产公司、麦凯乐西海岸分公司之间转租无效的依据是合同（2007年）租赁期限届满，段海凤是与多元市场公司签订的2007年的租赁协议，而不是多元房地产公司，多元房地产公司是无权转租的，麦凯乐西海岸分公司不管与谁签订的转租协议，都是没有权利进行转租的，所以无效。因庭前无法确认是合同主体是第几被告，经第一次庭审后现要求确认多元房地产公司、麦凯乐公司的租赁合同无效。 一审法院经审理认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束无异力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”段海凤主张合同（2007）与合同（2010年）的第三人签字字迹不相同，因第三人认可两份合同均是其本人所签订，段海凤亦未能举证证明其主张，故段海凤该项主张，证据不足，一审法院不予采信。关于段海凤主张合同（2010）是第三人刘青华受到胁迫签订，因段海凤未能举证证明其主张，故该项主张一审法院不予采信。段海凤提交解除函无多元房地产公司盖章，第三人刘青华亦否认收到多元房地产公司发出的解除函，故解除函不能产生解除第三人刘青华与多元房地产公司签订的合同（2010年）的法律后果。段海凤提交的数份通知、致业主的一封信、承诺书、案外人王静的租赁合同及解除协议，也不能产生否定合同（2010年）的效力的法律后果，故段海凤提交的用以否定合同（2010年）的证据，一审法院均不予采信。合同的相对方是否按照合同约定履行义务，不能对抗合同效力，故段海凤主张多元房地产公司未按照合同（2010年）的租金约定支付租金，系多元房地产公司用行为否定了合同（2010年）的抗辩事由，一审法院不予采信。第三人刘青华与多元房地产公司签订的合同（2010年）合法有效，系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。涉案房屋的所有权人虽然变更为段海凤，但所有权人的变更发生在合同（2010年）签订之后，不影响合同（2010年）的效力，合同（2010年）约定的租赁期限尚未届满，依据合同（2010年）约定，多元房地产公司有权将涉案商铺转租，多元房地产公司与麦凯乐公司签订的租赁合同的租赁期限未超过合同（2010年）的租赁期限，故段海凤主张多元房地产公司与麦凯乐公司签订的《麦凯乐黄岛店租赁合同》无效，多元市场公司、多元房地产公司、麦凯乐西海岸分公司腾房的诉讼请求，无事实理由及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决:驳回段海凤的全部诉讼请求。案件受理费100元（段海凤已预交），减半收取50元，由段海凤负担。 本院二审审理期间，段海凤提交多元房地产公司于2017年12月18日给顾兴海的通知函，证明2007年合同履行完毕，需要签订新合同。多元市场公司、多元房地产公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。多元房地产公司向顾兴海发出该通知是因顾兴海与原审第三人刘青华因婚姻关系变动，涉案商铺经财产分割，归顾兴海所有，顾兴海于2017年携带载明其为所有权人的涉案商铺不动产权证书向多元主张租金，多元房地产公司向其支付租金并考虑到顾兴海是新的所有权人，虽与原审第三人存在合法有效的租赁合同，但为便于合同后期顺利履行，多元房地产公司仍希望与新所有权人顾兴海重新签订一份租赁合同，多元房地产公司的行为符合常理，不能据此否认原2010年租赁合同效力，后多元房地产公司与顾兴海未签订新合同所以原2010年租赁合同继续有效，该合同至今都在履行中，上诉人主张缺乏事实法律依据。合同文本是针对全体业主的固定版本，所以出现2017年合同到期的表述。麦凯乐公司、麦凯乐西海岸分公司质证称与其无关，无法确认真实性。对该份通知的真实性本院予以采信，至于是否能够证明上诉人的主张，本院将结合其他证据予以综合判断。 多元房地产公司提交银行流水一份，证明2019年10月10多元房地产公司向段海凤转账6335.67元用以支付租金及房租逾期违约金，结合一审中的第三组证据可以证明涉案商铺的租赁合同合法有效且仍在履行中。段海凤对证据的真实性无异议，但不认可是租金，认为只能是占有使用费。麦凯乐西海岸分公司、麦凯乐公司质证称与其无关，无法确认真实性。对该证据的真实性本院予以采信，至于该笔款项的性质本院将结合其他证据予以判断。 庭后上诉人提交山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初12250号、12251号民事裁定书以及执行申请书，欲证明原审第三人与上诉人之间有重大利益冲突，一审法院对于刘青华协助办理过户手续认定事实有误，顾兴海是通过执行程序办理的过户。本院经审查，一审判决并未就原审第三人是否自动履行了涉案房产的过户义务作出认定，而是认定了顾兴海与刘青华之间民事调解书的内容，故对于上诉人的该项意见本院不予采纳。 根据当事人二审提交的证据，本院查明事实如下：2017年12月18日，多元房地产公司向顾兴海发出通知，该通知载明“根据您与我司签订的《青岛开发区国际贸易中心商场租赁合同》（租期自2007年10月1日至2017年9月30日）第7.4款：合同期满，如占面积60%的业主同意乙方继续租用，则甲方亦同意乙方继续租赁该物业，合同文本以占商业面积60%的业主同意的版本为准。现续租合同签约率达85%以上，已超过原合同约定标准。现商铺租赁合同（期限2017年10月1日至2028年4月30日）已生效，我司于2017年12月18日已支付首期租金（2017年10月1日至2018年3月31日），贵我双方已形成事实的租赁关系，请您尽快来我司完成书面合同的续签工作，手续完善前不影响续约合同的继续履行。”2019年10月10日，多元房地产公司向段海凤账户转账6335.67元，多元房地产公司自述上述款项包含涉案商铺的租金5656.85元以及房租逾期违约金678.32元。多元房地产公司称包含涉案房产在内的商铺195户，续签了176户。上诉人认可共有商铺196户，没有续签的为40户左右。涉案商铺位于5层07号，上诉人认可现在并无隔墙予以区分。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。上诉人主张并不存在最初产权人刘青华与多元房地产公司签订的2010年合同，即便存在该份合同，双方也没有实际履行，同时主张上诉人丈夫顾兴海与原审第三人刘青华因离婚存在利益冲突，故刘青华在一审中的陈述不应采纳。本院认为，上诉人提交的证据不足以否认2010年合同的存在及效力，且2010年顾兴海与刘青华婚姻关系尚在存续期间，段海凤否认该合同的效力但其在一审中亦未对刘青华的签字提出鉴定申请，并且双方已经实际履行，故上诉人针对2010年合同提出的上诉主张，本院不予采信。另外，本案的商铺为产权式商铺，作为产权人其应知晓该商铺的所有权性质不同于独立商铺，产权人行使所有权应受限于大多数业主整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，选择继续与多元房地产公司建立租赁关系的业主无论户数与所占比例均超过半数，占有优势地位，且实际使用人麦凯乐西海岸分公司亦正常经营，在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能发挥，损害商场其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费。维护大多数业主目前认可的经营模式有利于保护全体产权人包括上诉人的合法权益。因此，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，本院认为上诉人段海凤的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币100元，由上诉人段海凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 王颖颖 审判员 张晓华 二〇一九年十二月十七日 书记员 曹文斌 书记员 王晓雨