北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初712号原告（申请执行人）：北方国际合作股份有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号12区47号楼3层（301、302）。法定代表人：原军，总经理。委托诉讼代理人：李刚，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（案外人）：李志恒，男，1971年6月3日出生。委托诉讼代理人：赵添，北京市里仁律师事务所律师。被告（被执行人）：北京爱丽华物业管理有限公司（原名称北京凯迪宝房地产开发有限公司），住所地北京市延庆区经济技术开发区管委会办公楼399室。法定代表人：王昕，董事长。委托诉讼代理人：鲍凯宇，男，北京爱丽华物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：杨林林，男，北京爱丽华物业管理有限公司员工。原告（申请执行人）北方国际合作股份有限公司（以下简称北方国际公司）与被告（案外人）李志恒、被告（被执行人）北京爱丽华物业管理有限公司（以下简称爱丽华公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北方国际公司的委托诉讼代理人李刚、于力，后变更为李刚、刘璐，李志恒的委托诉讼代理人赵添，被告爱丽华公司的委托诉讼代理人鲍凯宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北方国际公司向本院提出诉讼请求：一、准许执行北京市海淀区海淀南路36号海润大厦××座××号房屋（房屋价值997850元，以下简称××号房屋）；二、李志恒承担本案诉讼费。事实和理由：2018年9月3日，北京市第二中级人民法院对北方国际公司与爱丽华公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）京02民初247号民事判决，并经北京市高级人民法院作出（2018）京民终597号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，爱丽华公司没有按照生效判决履行义务。2019年3月29日，北方国际公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行。2019年7月26日，对于执行标的爱丽华公司名下的××号房屋，李志恒提出书面异议。2019年9月27日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02执异1042号执行裁定：中止对××号房屋的执行。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，××号房屋的《商品房买卖合同》存在无效的可能，现有证据不能证明李志恒是业主并实际合法占有该房屋，也不能证明其已支付××号房屋价款，同时，李志恒未能办理过户登记是其自身原因造成的，故没有排除执行××号房屋的权利。1、《商品房买卖合同》存在无效的可能。如××号房屋至今仍未取得商品房预售许可证明，则李志恒与北京凯迪宝房地产开发有限公司于2006年签订的《商品房买卖合同》无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2013年1月11日，经北方国际公司申请，北京市第一中级人民法院依法查封了××号房屋。在查封时，经查询××号房屋不存在抵押或查封，但在北京市住房和城乡建设委员会官网房地产交易信息楼盘表中被标注为“不可售”状态。时至今日，××号房屋仍被标注为“不可售”状态。经北方国际公司咨询北京市住房和城乡建设委员会市场管理处，房屋状态被标注为“不可售”的原因有多种，比如未满足预售条件不能销售等。2019年9月5日，北方国际公司向北京市第二中级人民法院申请查明××号房屋在北京市住房和城乡建设委员会官方网站房地产交易信息楼盘表中，被标注为“不可售”的时间以及原因，但北京市第二中级人民法院对此并未审查。请求贵院对相关事实予以查明。2、现有证据不能证明李志恒是业主并实际合法占有该房屋。李志恒提交的入住备忘录、物品移交清单及收据上的签字笔迹，与《商品房买卖合同》上的明显不一致，无法确定是否为李志恒本人签订。《商品房买卖合同》、入住备忘录、物品移交清单及收据的真实性均无法确定。此外，李志恒也未提交其出租××号房屋收取租金的相关凭证，不能证明其确已出租该房屋，所以不能确定李志恒是业主并合法占有该房屋。3、现有证据不能证明李志恒已支付××号房屋价款。李志恒主张其以现金的形式支付了房屋价款，但目前李志恒仅提供××号房屋销售发票。同时，爱丽华公司也未明确表明其是否真实收到全部房屋价款，也未提供房款财务入账等收款证明。在没有其他证据佐证的情况下，仅凭付款发票这一单一证据，无法证明其已支付房屋价款。4、未能办理过户登记系因李志恒自身原因造成。（1）李志恒在2006年签订《商品房买卖合同》时，××号房屋即为“不可售”。李志恒属于明知××号房屋不可销售，开发商可能未取得商品房预售许可证明，房屋可能无法办理过户登记，仍向开发商购买，其自身对于未能办理过户明显存在过错。（2）《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”根据以上规定，商品房预售合同签订后，应当在30日内办理网签备案手续。但李志恒自2006年签订房屋预售合同后并未办理合同网签备案手续，在2006年至2013年长达近8年时间里，亦未与开发商协商办理网签备案及过户登记手续，所以李志恒或怠于行使权利导致未能办理过户登记，或与开发商合谋欺骗北方国际公司置换查封房产，足以证明未能办理过户登记系因李志恒自身原因造成。（3）李志恒未缴纳专项维修基金，也未缴纳契税，其对于××号房屋无法办理过户登记有重大过错。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”李志恒虽主张其购买了××号房屋，但作为专项维修基金的缴纳人和契税的纳税人，没有将专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，也未缴纳契税，违反法律程序，导致后续无法办理房屋过户登记，其自身存在过错。据此，未能办理过户登记系因李志恒自身原因造成。二、根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，××号房屋的《商品房买卖合同》存在无效的可能，李志恒自认其购买××号房屋并非用于居住，且自始至终从未实际居住过，而是用于投资、出租，同时没有证据证明其名下无其他可居住住房，现有证据也不能证明李志恒已支付××号房屋价款，故李志恒没有排除执行××号房屋的权利。××号房屋《商品房买卖合同》真实性具有不确定性，且存在无效的可能，现有证据不能证明在人民法院查封之前李志恒已与开发商签订合法有效的书面买卖合同。根据现有证据及李志恒自认，其购买××号房屋并非用于居住，且自始至终从未实际居住过，而是用于投资、出租，同时也没有提交证据证明其名下无其他可居住住房。综上，根据《执行异议和复议规定》及民事诉讼法的相关规定，李志恒均没有排除执行××号房屋的权利。请求法院判如所请，维护北方国际公司的合法权益。李志恒辩称，李志恒与爱丽华公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并支付了该房屋的全部款项，实际占有使用该房屋。涉案房屋没有办理产权变更登记的原因在于爱丽华公司，不是李志恒的原因，此节已被（2019）京02执异1042号执行裁定确认。故请求驳回北方国际公司的诉讼请求。爱丽华公司辩称，李志恒已支付完毕购房款，也实际入住了，没有办理过户是因为爱丽华公司的房屋产权证是在2009年9月1日才颁发，但××号房屋2010年就被查封，所以至今无法办理过户手续。同意李志恒的答辩意见。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月29日，李志恒与爱丽华公司（彼时名称北京凯迪宝房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》及附件，合同中载明：爱丽华公司以出让方式取得海淀区万泉河路××号地块的国有土地使用权，海润大厦该商品房已由北京市国土资源与房屋管理局批准预售，预售许可证号为京房售证字（2003）207号；付款方式为现金一次性支付；交房时间为2007年1月5日，逾期交房承担违约责任；商品房交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，承担违约责任。同日，双方还签订了《商品房买卖合同》补充协议。当日，李志恒向爱丽华公司交纳购房款现金997850元，爱丽华公司出具“北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票”。2007年6月22日，李志恒又与爱丽华公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定因爱丽华公司延迟交房，按日向李志恒支付已付房款日万分之二的违约金。对于上述违约金，双方同意于商品房交付后，将违约金与李志恒入住时应交纳的各项费用进行冲抵，多退少补。2008年2月15日，李志恒与爱丽华公司签订入住备忘录，就相关款项互抵达成协议，包括爱丽华公司应支付的延迟交房违约金，李志恒应交纳的公共维修基金、契税、产权代办费、测绘费、产权印花税、物业费、供暖费、垃圾销纳费、有线电视开通费、面积补差款等，爱丽华公司应向李志恒支付39510.97元。同日，李志恒与物业公司还办理了《房间物品移交清单》、《交收楼房屋查验保修单》。2008年4月15日，爱丽华公司向李志恒指定的收款人宫继涛支付了39510.97元。李志恒提交委托他人代为出租、本人通过中介公司出租××号房屋并收取租金的多份委托书，出租合同、收取租金的银行流水账目等证据，北方国际公司虽然不予认可，但没有提交相反的证据予以证明。故本院对李志恒提交的有关××号房屋对外出租、收取租金的证据予以确认。另查，庭审中，负责对××号房屋进行物业管理的福诺特公司出庭作证，证明××号房屋自李志恒办理入住手续之后至今没有拖欠任何物业管理应收取的各项费用。对此证言，各方当事人均无异议，本院对该节事实予以认定。爱丽华公司的销售总监张雅南出庭作证，证明××号房屋向李志恒销售时有商品房预售许可证，因房屋被法院查封及前手购买人刘丽丽迟延办理注销备案登记手续，故一直无法办理网签，也无法取得产权证。再查，本院根据北方国际公司及李志恒的申请向北京市住房和城乡建设委员会调查获知，爱丽华公司于2003年7月9日取得包括案涉××号房屋在内的海润大厦B区（东边）6-15层房屋商品房预售许可证，预售证号为“京房售证字（2003）207号”，2009年9月1日办理现房销售备案。本院还向海淀区不动产登记事务中心调查获知，××号房屋的前手购买人刘丽丽于2006年3月17日与爱丽华公司签订《商品房买卖合同》解除协议，直到2009年6月才解除备案登记。此外，××号房屋自2008年开始被法院多次查封，2013年1月11日北方国际公司申请置换查封时，××号房屋没有被查封。各方当事人对法院向有关房屋管理部门的取证结果均无异议。此外，北方国际公司在法庭辩论结束之前，明确表示不请求法院对案涉××号房屋的实体权利进行裁判。爱丽华公司明确表示反对北方国际公司的主张，故本案将其立案时的第三人诉讼地位调整为本案被告。爱丽华公司原名称为北京凯迪宝房地产开发有限公司。2008年12月19日，经工商行政管理机关核准变更为现名称。上述事实，有双方当事人的陈述及所提交的证据、本院的调查取证及庭审笔录证据在案佐证。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，具有足以排除强制执行的权利。根据本案查明的事实，2006年9月29日，李志恒与爱丽华公司签订××号房屋的《商品房买卖合同》，此时该房屋有预售许可证且没有被法院查封，李志恒当日即按照合同约定以现金方式交纳了全额购房款，爱丽华公司开具了正式发票。之后，李志恒与爱丽华公司签订《商品房买卖合同》补充协议，就逾期交房的违约金及支付方式达成协议。2008年2月15日，李志恒与爱丽华公司签订入住备忘录，就相关款项互抵达成协议，包括爱丽华公司应支付的延迟交房的违约金，李志恒应交纳的公共维修基金、契税、产权代办费、测绘费、产权印花税、物业费、供暖费、垃圾销纳费、有线电视开通费、面积补差款等，爱丽华公司应向李志恒支付39510.97元，且已履行完毕。李志恒将××号房屋或委托朋友代为对外出租或自行通过中介公司出租，并收取了租金，至今亦不拖欠各项物业管理费用。虽然北方国际公司对李志恒是否真实交纳了全额购房款，是否对外出租、占有使用房屋有异议，但并没有提交充分的证据予以证明。此外，××号房屋在李志恒购买之前系由案外人刘丽丽购买，因刘丽丽与爱丽华公司解除《商品房买卖合同》后迟延办理解除备案登记，且××号房屋所在的楼盘自2008年开始就多次被多个法院查封。综合当事人提交的证据，分析各证据之间的关联性及证明目的，本院认为案涉××号房屋在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同及补充协议，已支付了全部价款及相关费用，并对涉案房屋进行了管理和支配，可以认定为李志恒对涉案房屋合法占有。案涉房屋至今没有办理产权不是李志恒的自身原因。李志恒对××号房屋享有物权期待权，相对于北方国际公司涉案债权具有优先效力，符合足以排除强制执行的情形，故本院对于北方国际公司申请准予执行××号房屋的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回北方国际合作股份有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由北方国际合作股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  申小琦审判员  吴 宏审判员  江慕南二〇一九年十二月十六日书记员  李梦源