云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0381民初3701号 原告符开正，男，1962年2月14日生，汉族，初中文化，农民，云南省宣威市人，现住宣威市。 委托代理人山启文，男，1982年2月1日生，汉族，大学文化，昆明市财政局公务员，居民，云南省陆良县人，现住昆明市盘龙区，系原告符开正之女婿，特别授权代理。 被告符莉，女，1974年11月4日生，汉族，职高文化，居民，云南省宣威市人，现住宣威市。 第三人邓云，男，1972年6月25日生，汉族，高中文化，宣威市供电局职工，居民，四川省资阳市人，现住宣威市。 第三人朱容琅，女，1973年2月22日生，汉族，初中文化，居民，云南省宣威市人，住址同上，系第三人邓云之妻。 原告符开正诉被告符莉、第三人邓云、朱容琅案外人执行异议之诉一案，本院2019年7月16日立案受理后，依法组成合议庭于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告符开正及其委托代理人山启文、被告符莉、第三人邓云、朱容琅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告符开正诉称，2017年3月28日，原告符开正与第三人邓云及其妻朱容琅签订房屋购买协议，通过支付购房款286000元人民币，全款购买邓云、朱容琅位于宣威市建设东路西亚广场B-4-5号房屋一套。在收到全部购房款后，邓云、朱容琅向原告符开正交付了该套房屋钥匙、购房合同原件等材料，并书面约定协助办理过户手续，将该套住房过户到原告符开正名下。原告符开正购买房产后一直实际占有该房产，享有完全的所有者权利，并已和其他第三人协商处分该房产。2019年6月28日，原告符开正得知该房产入户门上张贴有贵院(2019)云0381执恢159号公告，贵院在执行被异议人符莉、邓云之间民间借贷纠纷案件中，查封了原告符开正的位于宣威市住房，并拟对房产进行拍卖评估。2019年7月1日，原告符开正对上述执行标的提出书面异议，要求解除对原告符开正购得的宣威西亚广场B幢第四层B-4-5号住房的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。2019年7月1日，符开正对执行标的提出书面执行异议申请。宣威市人民法院于2019年7月8日作出(2019)云0381执异23号执行异议裁定：驳回符开正的异议请求。2019年7月10日，原告经向第三人邓云、朱容琅求证，得知以下事实：2017年1月17日，宣威市人民法院(2016)云0381民初4195号对符莉与邓云、朱容琅民间借贷纠纷一案作出民事调解书：确定邓云、朱容琅有义务偿还符莉借款本息26万元，并从2017年3月2日起20万元按照月利2%计算至本金还清为止。2017年3月31日，宣威市人民法院(2017)宣执字第349号执行通知书要求邓云、朱容琅履行上述生效民事调解书确定的义务。2017年9月4日，宣威市人民法院(2017)云0381执349号执行裁定书作出裁定：冻结邓云住房公积金242960元。2019年6月3日，宣威市人民法院(2019)云0381执恢159号执行裁定书作出裁定：查封邓云、朱容琅位于宣威市建设东路西亚广场B-4-5号房屋(备案登记号为2010-2451)；查封期限为三年。 综合原告符开正购买住房事实和向第三人邓云、朱容琅了解掌握的情况，原告认为贵院于(2019)云0381执异23号驳回原告执行异议申请，适用法律不当，理由如下：原告认为贵院上述裁定“在执行符莉申请邓云、朱容琅民间借贷纠纷一案中，对执行标的的查封、评估、拍卖行为合法有效”违反了最高人民法院相关司法解释，即人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种客观因素未能及时办理过户登记手续，如果仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。正因如此，2015年5月5日实施的《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释【2015】10号)司法解释确立了保护买受人物权期待权的原则，其中适用本案一般买受人的第二十八条规定。“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告作为买受人完全符合上述司法解释规定的法定保护条件。一是原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告和第三人邓云、朱容琅签订房屋购买协议时间是2017年3月28日，法院查封时间是2019年6月3日。二是原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产，原告符开正购房当日即收到邓云、朱容琅交付的该套房屋钥匙、商品房购销合同、使用说明书、质量保证书、保修书等原件材料，原告购买后更换了门锁，一直实际占有该房产，享有完全的所有者权利，并已和其他第三人协商处分该房产，三是已支付全部价款，按照合同约定，原告于购房当日支付了全部28.6万元购房款，邓云、朱容琅随后开具了收条。四是非因买受人自身原因未办理过户登记。经向住建部门咨询得知，由于开发商欠缴相关规费，该小区房产客观上尚不具备办理过户登记的条件，且合同书面约定邓云、朱容琅应协助配合原告办理过户手续，原告没有因自身原因不办理过户登记的动机和行为。 综上，因该财产系原告人符开正通过合法方式取得，属于符开正所有。原告符开正自取得该房产后一直享有该房产占有、使用、处分、收益的完整权利。由于近期贵院查封了该房产，致使原告符开正不能充分使用该房产的全部权利，原告为此已有一定的损失。最高人民法院发布的司法解释具有法律效力，原告的购房行为完全符合相关司法解释规定法定保护条件，请求贵院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释【2015】10号)第二十八条之规定，《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决立即停止对原告购买的位于宣威市建设东路西亚广场B-4-5号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封，停止对该房屋的评估和拍卖。同时判决确认原告符开正和第三人邓云、朱容琅于2017年3月28日签订房屋购买协议合法有效，并确认位于宣威市建设东路西亚广场B-4-5号房屋归原告所有。 被告符莉辩称，符开正与邓云、朱容琅签订的购房协议，属恶意串通，转移财产的行为，依法应认定为无效合同。符开正是否支付购房款，无法确定，如果支付购房款，应当出具银行流水。符开正在明知第三人名下的房屋没有房屋产权证而与之签定虚假购房合同，房屋无法办理过户登记手续，符开正应承担完全过错责任。被答人符开正并没有实际入住本案的诉争房屋。综上，请人民法院依法驳回原告符开正的诉讼请求。 第三人邓云、朱容琅述称，我们和原告之间没有亲属关系，我们没有和原告串通转移财产，我方与符开正签订房屋买卖合同前几日，我们向原告借款28.6万元，存在借贷关系，将房屋交付给原告使用。我方下欠符莉欠款，在法院达成调解协议是事实，当时符莉要求执行本案房屋，但是法院提出因手续不齐全，该房屋不能执行，所以我方和符莉之间达成协议，执行邓云的工资，并且住房公积金20多万元已经被冻结。除了上述债务，还欠其他人20多万元。 原告为证实其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、商品房购销合同、发票、工程质量保修书、保证书、补充协议复印件各一份，用以证实位于宣威市建设东路西亚广场B-4-5号房屋产权。 2、房屋买卖协议复印件一份，用以证实第三人邓云、朱容琅于2017年3月28日将西亚广场B-4-5号房屋出售给原告。 3、收条复印件一份，用以证实原告已实际支付房款。 4、执行裁定书一份，用以证实原告曾向法院提出执行异议，主张房屋产权。 5、钥匙照片一张，用以证实原告实际占有西亚广场B-4-5号房屋。 6、邓云、朱容琅的证言，用以证实原告购买西亚广场B-4-5号房屋的经过。 7、宣威市平安物业服务有限公司出具的收费收据二份，用以证实原告实际占有西亚广场B-4-5号房屋的事实。 经质证，被告符莉对物管费票据不认可，原告2018年没有交过物管费，是立案后才交的物管费。第三人陈述和原告之间的欠款是用房屋抵扣，但是原告方陈述房屋价款使用现金支付。对房屋买卖合同，只有他们之间清楚，其他人不知道情况。对钥匙照片不清楚，只有原告和第三人之间清楚。对执行裁定无异议。第三人邓云、朱容琅对上述证据没有意见。 本院认为，原告向法庭所提交的第1、4组证据，具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。第2、3、6组证据，与第三人在庭审中的陈述互相矛盾，本院不予采信。第5、7组证据，不能证实原告的诉讼主张，本院不予采信。 被告符莉为证实其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、宣威市人民法院（2016）云0381民初4195号受理案件通知书复印件一份，用以证实符莉于2016年12月4日向宣威市人民法院起诉，要求本案第三人偿还债务。 2、宣威市人民法院（2016）云0381民初4195号民事调解书复印件一份，用以证实经人民法院主持调解，双方当事人达成偿还债务协议。 3、宣威市人民法院（2017）云0381执349号受理执行案件通知书复印件一份，用以证实符莉于2017年3月3日向宣威市人民法院申请执行。执行立案后，被执行人为了逃避债务、转移财产与符开正于2017年3月28日签订虚假的房屋买卖合同。 经质证，原告对上述证据的真实性无意见。第三人对上述证据没有意见，但是对被告要证实第三人和原告之间存在虚假借款，串通签订虚假的房屋买卖合同，转移财产不认可。 本院认为，被告向法庭所提交的证据，与第三人在庭审中的陈述能相互印证，具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。 根据庭审举证、质证，本院确认如下法律事实： 本案第三人邓云、朱容琅与云南省宣威市美仑建设开发有限责任公司于2010年9月29日签订《商品房购销合同》，云南省宣威市美仑建设开发有限责任公司将位于宣威市建设东街西亚广场B-4-5号房屋以人民币297832元出售给邓云、朱容琅，邓云、朱容琅已付清全部房款。2017年1月17日宣威市人民法院（2016）云0381民初4195号民事调解书：一、由被告邓云、朱容琅共同偿还原告符莉借款本金人民币200000元及利息人民币60000元（自2015年12月2日起至2017年3月2日止按月利率2%计算），合计人民币260000元，定于2017年3月2日前偿还。二、若二被告未按上述约定履行还款义务，则自2017年3月2日起以人民币200000元为本金按月利率2%计算至借款本金还清之日止。邓云、朱容琅未履行调解书所确定的还款义务，2017年3月3日符莉向宣威市人民法院申请执行，在执行当中邓云、朱容琅于2017年3月28日将位于宣威市房屋以人民币286000元抵债给符开正，并将房屋钥匙交付给符开正，符开正一直未装修入住。2019年6月3日宣威市房屋被宣威市人民法院依法查封。符开正于2019年7月1日对执行标的物（宣威市房屋）提出书面异议，2019年7月8日宣威市人民法院驳回符开正的异议请求。为此，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。 本院认为，原告符开正一直未装修入住位于宣威市房屋，未实际占有使用该房屋。在执行阶段，邓云、朱容琅以低于购房价将位于宣威市房屋用以充抵其欠符开正的债务，损害了其他债权人的合法权益。因此，原告的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告符开正的诉讼请求。 案件受理费人民币100元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  宁彩功 人民陪审员  耿国辉 人民陪审员  陈禹彤 二〇一九年十二月九日 书 记 员  张潇文