山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8393号 上诉人（原审原告）：马常秋，男，1936年11月7日生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘静，山东琴安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李家安，山东琴安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李淑芬，女，1960年9月26日生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：鲍超，男，1987年9月22日生，汉族，住青岛市黄岛区。 原审第三人：青岛市黄岛区红石崖街道办事处山宋社区居民委员会，住所地青岛市黄岛区红石崖街道办事处山宋社区。统一社会信用代码：×××85Ｍ。 法定代表人：宋云战，主任。 委托诉讼代理人：薛惠丽，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁超，山东首辰律师事务所律师。 上诉人马常秋因与被上诉人李淑芬、被上诉人鲍超、原审第三人青岛市黄岛区红石崖街道办事处山宋社区居民委员会（以下简称山宋居委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6067号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 马常秋上诉请求：撤销（2019）鲁0211民初6067号民事判决并依法改判支持马常秋的诉讼请求，本案一、二审的诉讼费用均由李淑芬、鲍超负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.一审法院认定马常秋无购房资格错误。本案中，马常秋虽户口不在山宋居委会处，但是其配偶祁秀兰的户口却在1994年7月19日便迁入了山宋居委会处，成为该集体经济组织的成员。在配偶为本村成员的情形下，为了家庭生活的需要，购买同为本村村民的鲍金林的房屋，所购房屋也用于马常秋与其妻子共同居住，无论是马常秋还是其妻子祁秀兰均无其他宅基地房屋，马常秋配偶作为本集体组织成员，依法享有宅基地并建造房屋的权利，涉案房屋虽是以马常秋名义购买，但实际是为了夫妻二人家庭生活使用，不存在损害其他集体成员利益的情形，故，因资格问题阻碍合同效力的因素是不存在的。2.一审法院认定鲍金林无权出卖涉案房屋错误。《房屋印契》、《房屋产权证明书》是关于农村房屋的有效产权证书，是由第三人以及原胶南县政府颁发的，我国在80年代统一使用印契以及产权证明书作为农村房屋的产权证明，鲍金林持有这些证件，足以说明涉案房屋原是经过山宋居委会以及原胶南县人民政府批准建造使用的合法建筑、合法的宅基地房屋，具有合法的产权来源。即便因鲍金林申请移地翻新，山宋居委会收回了涉案房屋所附宅基地使用权，但对于地上建筑物，仍然属于鲍金林所有。马常秋的妻子作为山宋居委会处成员，有资格获得宅基地并建造房屋，鲍金林申请移地翻新，涉案房屋所在宅基地由山宋居委会收回统一规划，马常秋在当年向山宋居委会进行申请宅基地，经当时村书记宋成平经办，要么马常秋一家在一处空场自行建房，要么买鲍金林的多余的3间房屋，考虑到位置因素，马常秋选择了购买鲍金林的房屋，并经过了村委会的同意，没有人告知涉案房屋鲍金林不能出售，马常秋从购房至今已经20多年的时间，从来没有任何村委或办事处的人员提出过该问题。山宋居委会及胶南市土地矿产管理局（即现国土资源局）在《买卖住房申请、审批表》的签章审批，意味着主管部门认可并同意涉案房屋可不予拆除，可进行出售，是对涉案房屋合法性的确认，马常秋还就涉案房屋的买卖缴纳了契税，涉案房屋不具有合法产权的认定错误。3.一审法院认定涉案房屋的买卖未经政府有关部门的批准错误。合同效力的判断标准即《合同法》第52条的规定，而本案中并无该条规定的情形，一审法院认为本案房屋的买卖违法了法律、行政法规的强制性规定，该认定错误。一审法院将宅基地的批准这一登记行为，作为房屋买卖合同的强制性、效力性规范在本案中适用错误。即便因本案房屋的买卖涉及到宅基地使用权变更，马常秋的妻子作为山宋居委会集体组织成员，本身就有权要求山宋居委会为其分配宅基地供其使用，涉案房屋所在土地原本就是村民宅基地房屋使用地，马常秋提交的《买卖住房申请、审批表》中有县级以上人民政府土地行政主管部门胶南市土地矿产管理局的建设用地专章，虽没有县级人民政府的印章，但胶南市土地矿产管理局作为人民政府的职能部门，具体承办审核确认工作，马常秋作为普通老百姓并不懂职能部门的工作流程，《买卖住房申请、审批表》就是按照要求进行的，没有任何人告知这是不合法，反而进行了签章审批。原审山宋居委会提交的鲍金林宅基地登记档案材料中《农村建房用地审批表》中“县批准意见”一栏，也是由职能部门“胶南县土地管理局”签章，而非县级人民政府的印章。综上，马常秋因其妻子户口的迁入并不存在购房资格的障碍，山宋居委会允许涉案房屋的出售并经过主管部门的审批，意味着涉案房屋可不进行拆除，鲍金林有权进行出售，且经过了审批，本案房屋买卖合法有效。 李淑芬、鲍超二审中未到庭，亦未提交书面答辩意见。 山宋居委会述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.马常秋无购房资格，涉案房屋买卖合同无效。马常秋户籍所在地为吉林省××东××站街集体户××组，并非山宋居委会处居民，且马常秋为非农业户口性质，不具备购买山宋居委会处房屋的主体资格。因此马常秋与鲍金林之间的房屋买卖合同无效。至于马常秋的配偶祁秀兰是否是山宋居委会处居民与案涉合同效力无关。基于合同相对性，合同之间的效力范围仅限于合同当事人之间，与他人无关。案涉合同是由马常秋与鲍金林所签，不论祁秀兰是否是山宋居委会处居民，并不影响马常秋无签订案涉合同资格的事实。案涉房屋用途如何与合同效力无关。2.鲍金林无权出卖案涉房屋。鲍金林申请异地翻新房屋以前，其对案涉房屋及相应土地有所有权和使用权。鲍金林申请异地翻新房屋以后，原来的三间房屋应被拆除。1991年确权登记，根据一户一宅的原则，鲍金林仅能对其中一处宅基地进行确权，鲍金林则对其新翻建的四间房屋进行了产权登记，案涉宅基地应收回并拆除地上房屋。案涉房屋属于应拆除房屋，鲍金林与马常秋无权进行买卖。3.一审判决认定马常秋的房屋买卖合同无效，购买房屋的行为未经有关部门批准的认定无误。马常秋与鲍金林签订的房屋买卖合同是因为马常秋没有购房资格，且标的物未经批准不能处分而无效。农村房屋只能在村集体组织成员内部进行转让，马常秋不是山宋居委会的成员，无资格受让，无资格与鲍金林就案涉房屋买卖签订合同。本案标的物是应拆房屋，不再具有合法产权。马常秋与鲍金林之间的房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。 马常秋向一审法院起诉请求：1.依法确认涉案三间房屋的买卖合法有效；2.诉讼费由李淑芬、鲍超承担。 一审法院认定事实： 1、1997年11月21日，马常秋与鲍金林签订房屋买卖合同（红色契约），约定鲍金林将其自有房屋三间卖给本村马常秋，价款1000元。宋成平、宋成堂、宋连温作为证人在契约上署名。双方对此均无异议，一审法院予以认定。山宋居委会虽提出异议，但未提交证据反驳，故一审法院对其抗辩不予采信。 2、马常秋提交的房屋印契、房屋产权证明书、补契申请书原件载明，鲍金林于1986年11月30日取得涉案房屋印契证，房屋四至为东郭胜德西鲍金旭、南院墙基北屋基，房屋产权证明书也载明了业主鲍金林及房屋四至情况。马常秋称，涉案房屋的买卖履行后，鲍金林将三间房屋的《印契》、《房屋产权证明》、《补契申请书》的原件交付给了马常秋，涉案房屋也由马常秋实际使用和管理至今。 3、马常秋提交的《买卖住房申请、审批表》载明，马常秋因从原籍理务关乡大亮马村迁来购买鲍金林的房屋三间，山宋居委会于1998年2月12日在该申请表上盖章，胶南市土地矿产管理局也在镇批准意见处加盖公章。1998年3月，马常秋缴纳了购买该房屋的契税款30元。 本案当事人确认，马常秋的妻子祁秀兰的户口于1994年7月迁至山宋社区，祁秀兰已去世。 4、马常秋的户籍所在地位于吉林省××东××站街集体户××组。 5、鲍金林名下的宅基地登记档案显示，1988年，鲍金林申请移地翻新房屋，后经批准取得新的宅基地并新建房屋，并于1991年8月15日取得新宅基地登记，地号为GW-14-26。 6、本案当事人确认，涉案买卖的房屋是鲍金林在1988年时申请移地翻新应当拆除的旧宅基地上的房屋。 马常秋称，签订协议当天付款当天交接了涉案房屋及相关权利证书，之后马常秋一直管理占用该房屋；马常秋及其子祁秀兰在山宋社区没有其他宅基地房屋。 山宋居委会称，《买卖住房申请、审批表》系审批单位内部材料，不应由马常秋持有，且其仅是审批过程中的一个环节，在该审批表上的盖章不是最终的环节也不代表最终的结果，应当以办理集体土地建设用地使用证为准；正是在审批过程中，发现马常秋不具备购买山宋居委会处宅基地房屋的主体资格，且涉案房屋为建新拆旧而未拆旧房屋不应当买卖，最终未予批准并未向其发放权属证书。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.涉案买卖的房屋是否是合法的房屋。2.马常秋有无购买该宅基地的资格。3.涉案房屋买卖合同的有效性。马常秋和鲍金林买卖的房屋是鲍金林在1988年时申请移地翻新应当拆除的旧宅基地上的房屋，故该房屋在当时依法应当予以拆除，不再具备合法产权。马常秋的户籍不在山宋社区内，其不享有在山宋社区申请宅基地的资格，即使其妻子祁秀兰享有申请宅基地的资格，其购买鲍金林房屋的行为依法应当经过乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，但马常秋未提交涉案房屋所在宅基地合法档案登记材料，仅提交一份《买卖住房申请、审批表》，上面未加盖乡（镇）人民政府、县级人民政府印章，故不能证明本案房屋买卖行为经过了合法审批。综上，鲍金林无权出卖涉案房屋，马常秋不是山宋社区居民，不具备申请该社区宅基地的资格，且鲍金林出售给马常秋房屋未经政府有关部门批准，故马常秋与鲍金林之间的房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。马常秋的诉讼请求，于法无据，一审法院依予以驳回。判决：驳回马常秋的诉讼请求。 二审期间，当事人提交新证据。马常秋提交证据证明一份，马常秋在一审中提交的红契中签字的证明人，当时的村书记宋成平出具，证明马常秋购买涉案房屋时经过了村委的同意和批准。山宋居委会质证认为，马常秋提交的书面证明属于证人证言，证人未到庭提供证言，该证明不能采信，证明的内容也不能改变涉案合同无效的事实。 本院认为，马常秋主张与鲍金林1997年11月21日就买卖涉案房屋签订合同，鲍金林已去世，鲍金林的继承人李淑芬、鲍超对马常秋主张的房屋买卖事实予以认可，诉讼中，马常秋提交了与鲍金林签订的书面合同，且该合同上有宋成平、宋成堂、宋连温等作为证人的署名，应当认定马常秋、鲍金林之间自愿就买卖涉案房屋签订涉案合同，马常秋、鲍金林之间房屋买卖合同成立。本案诉争焦点是：1.马常秋非山宋居委会成员，与鲍金林签订房屋买卖合同购买山宋居委会宅基地房屋是否合法；2.鲍金林申请宅基地易地翻建房屋，将原房屋出卖的行为是否导致双方房屋买卖合同无效。 对于第一个诉争焦点，马常秋非山宋居委会成员，与鲍金林签订房屋买卖合同购买山宋居委会宅基地房屋是否合法。宅基地属于农村集体所有土地，农村集体经济组织依法经审批取得宅基地，宅基地使用权具有福利性质，与农村集体经济组织成员资格相关，故非本村集体经济组织成员不能取得本村宅基地使用权，非本村集体经济组织成员购买宅基地上房屋的行为无效。马常秋主张涉案房屋买卖合同虽由马常秋、鲍金林之间签订，但马常秋签订房屋买卖合同系用于家庭使用，房屋购买后一直与祁秀兰共同居住，马常秋与鲍金林签订房屋买卖合同购买涉案房屋的行为系代表其与祁秀兰共同的家庭购买涉案房屋。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定，“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”夫妻之间，在处理家庭日常事务时，具有相互代理的家事代理权。马常秋与祁秀兰系夫妻，双方购买房屋后共同居住，且由丈夫代表家庭对外签订合同符合当地农村交易习惯，故马常秋主张的其代表家庭与鲍金林签订合同买卖涉案房屋的主张可以予以认定。祁秀兰的户口在1994年7月迁入山宋居委会，取得山宋居委会集体经济组织成员资格，马常秋、鲍金林签订合同买卖涉案房屋发生在1997年，故马常秋、鲍金林之间签订的房屋买卖合同不能以马常秋非山宋居委会集体经济组织成员认定为无效。 对于第二个诉争焦点，鲍金林申请宅基地易地翻建房屋，将原房屋出卖的行为是否导致双方房屋买卖合同无效。山宋居委会主张鲍金林、马常秋买卖涉案房屋未经过山宋居委会的同意，鲍金林出卖的房屋属于应当拆除的房屋，不能进行买卖。马常秋诉讼中提交的证据证明鲍金林建造涉案房屋取得合法手续，在1997年买卖涉案房屋前，鲍金林拥有涉案房屋的所有权。根据马常秋诉讼中提交的证据，其与鲍金林之间的房屋买卖已经缴纳房屋契税，经过山宋居委会盖章同意。山宋居委会在诉讼中否认审批同意马常秋、鲍金林之间的房屋买卖行为，但其主张与马常秋提交的《买卖住房申请、审批表》上山宋居委会盖章同意不符，也跟该审批表上上级主管部门盖章同意的事实不符，山宋居委会主张该审批表系审批中间行为，但其未能提交相应证据，亦与该审批表原件由马常秋持有的事实不符，故应当认定马常秋、鲍金林之间的房屋买卖行为经过山宋居委会审批同意。山宋居委会主张鲍金林出卖的房屋属于应拆除的房屋，本质是根据“一户一宅”的规定，在鲍金林获批新宅基地后，收回鲍金林原宅基地使用权。山宋居委会同意涉案房屋的买卖，可以认定为山宋居委会将涉案房屋宅基地使用权分配给祁秀兰使用，且祁秀兰、马常秋在山宋居委会只有涉案一处房屋，购买涉案房屋不违反“一户一宅”的政策性规定，故马常秋购买鲍金林易地翻建应拆除的房屋，不能认定导致双方之间合同无效。 综上所述，马常秋、鲍金林之间买卖山宋居委会宅基地房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，已经过山宋居委会同意，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审认定马常秋、鲍金林之间房屋买卖合同无效，属于认定事实、适用法律错误，应当依法予以纠正。 综上所述，马常秋的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6067号民事判决； 二、马常秋与鲍金林1997年签订的房屋买卖合同合法有效。 一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，均由李淑芬、鲍超负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  高中日 二〇一九年十二月三日 书记员  胡浩东 书记员  王冉冉