浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初1651号 原告：张锡清，男，1962年9月5日出生汉族，户籍所在地：浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：张庆和、陈涂青，浙江品和律师事务所律师。 被告：狄益微，女，1957年12月12日出生汉族，户籍所在地：浙江省瑞安市。 被告：张宏信，男，1978年1月30日出生汉族，户籍所在地：浙江省瑞安市，现居住西班牙具体住址不详。 被告：张晓霞，女，1981年2月15日出生汉族，户籍所在地：浙江省瑞安市，现居住西班牙具体住址不详。 原告张锡清与被告狄益微、张宏信、张晓霞农村房屋买卖合同纠纷（立案案由：房屋买卖合同纠纷）一案，本院于2019年1月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张锡清委托诉讼代理人张庆和到庭参加诉讼，被告狄益微经本院传票传唤，被告张宏信、张晓霞经本院公告传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告张锡清向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告张锡清与张福银于1997年11月10日签订的房地产买卖契约有效；2、判令被告狄益微、张宏信、张晓霞协助原告张锡清办理坐落于瑞安市土地使用权（地号20-3-1-188）变更登记手续。事实与理由：张福银（已去世）与被告狄益微原系夫妻关系。被告张宏信、张晓霞系张福银、狄益微俩人的子女。1997年11月10日，原告与张福银经瑞安市陶山繁丰房地产经纪服务所中介签订房地产买卖契约，张福银自愿将坐落于瑞安市房屋（建筑面积54.32m2）出卖给原告，购房款25100元。原告支付购房款25100元后并办理房产权属变更登记手续，但土地使用权至今尚未办理变更登记。张福银于2001年9月因病不幸去世。之后，原告曾多次要求三被告协助办理土地使用权变更登记，但三被告却以各种理由拒不协助办理。 被告狄益微、张宏信、张晓霞未到庭应诉，亦未答辩。 经审理，本院认定事实如下：1997年11月10日，经瑞安市陶山繁丰房地产经纪服务所居间介绍，张福银将其所有的坐落于瑞安市房屋（建筑面积54.32m2）一间楼房以25100元出卖给原告张锡清。当日，双方签订了《房地产买卖契约》。原告依约支付了相应购房款。同时，张福银将该房屋交由原告使用。原告于1998年5月11日取得涉案房屋产权证（产权证号：瑞安市房权证陶山镇字第××号，地号：Ｈ-4-83）。张福银父母亲早于张福银去世。张福银于2001年9月2日死亡。张福银的第一顺序继承人为被告狄益微（妻子）、被告张宏信（儿子）、张晓霞（女儿）。之后，原告曾多次要求三被告协助办理土地使用权证过户手续未果，故诉至本院。 另查明，涉案房屋的土地现登记在张福银名下，该土地性质为集体建设用地。涉案房屋所在村陶峰村村委会同意将该土地使用权调剂给原告张锡清。 以上事实由原告的陈述及原告提供的当事人身份信息、瑞安市陶山镇桃花垟村村委会出具的证明、《房地产买卖契约》、《房屋所有权证》（登记所有人：张锡清）、《土地使用权证》（登记使用人：张福银）、瑞安市陶山镇陶峰村村委会出具的证明等证据，本院予以确认。 本院认为，本案原告和张福银就农村自有居住性房屋进行买卖，本案案由应定农村房屋买卖合同。原告张锡清与张福银签订的《房地产买卖契约》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《瑞安市进一步完善农房（宅基地）历史遗留问题确权登记发证管理的暂行办法》（2018年8月施行）规定：“对于发生在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）（出台日期2004年10月21日）出台前，已依法转让地上建筑物，并办理了《房屋所有权证》转让过户手续且土地权源清楚的，按照房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，经所在村经济集体组织同意后，可办理不动产登记”。本案中，原告于1998年5月11日已取得涉案房屋产权证书，且涉案房屋附属土地所在村同意该土地调剂给原告使用。三被告作为张福银第一顺序法定继承人，有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权变更登记，原告的诉请，符合法律规定，本院予以支持。三被告经本院传唤无正当理由拒不到庭，视为对原告所陈述的事实和提供的证据放弃抗辩与质证的权利，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张锡清和张福银于1997年11月10日签订的《房地产买卖契约》合法有效； 二、被告狄益微、张宏信、张晓霞协助原告张锡清办理坐落于瑞安市房屋（产权证号：瑞安市房权证陶山镇字第××号，地号：Ｈ-4-83）不动产变更登记手续，定于本判决生效后十日内履行。 案件受理费3300元，公告费480元，合计3780元，由被告狄益微、张宏信、张晓霞负担（被告定于本判决生效后10日内向本院缴纳）。 如不服本判决，原告张锡清和被告狄益微可在判决书送达之日起十五天内向本院提交上诉状，被告张宏信、张晓霞可在判决书送达之日起三十天内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费3300元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 审 判 长  潘胜华 人民陪审员  陈茂丰 人民陪审员  张微萍 二〇一九年十二月三十日 代书 记员  宋一静 附件一：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件二：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。