海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初3910号原告：海南盈实物业服务有限公司，住所地海南省海口市美兰区蓝天路12-1号国机中洋公馆2号楼2-3A2房。法定代表人：唐涛，董事长。委托诉讼代理人：吴坤政，男，1989年2月16日出生，汉族，公司职员，住海南省文昌市。委托诉讼代理人：朱文品，女，1992年6月11日出生，汉族，公司职员，住江西省丰城市。被告：朱金香，女，1966年6月12日出生，汉族，户籍地海南省文昌市，住文昌市。原告海南盈实物业服务有限公司（下称盈实公司）与被告朱金香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盈实公司的委托诉讼代理人吴坤政，被告朱金香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈实公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业费、水电公摊等费用2442.9元;2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年1月1日至2017年12月31日为财政局深田小区提供物业服务，期间业主朱金香就物业费、水电公摊等费用一直未交，至今尚拖欠2442.9元。被告朱金香辩称，1.本案诉讼主体不适格，本人不是适格被告。原告是与文昌市财政局办公室签订物业合同，不是被告，原告无权起诉被告及要求不是合同当事人的被告承担合同规定的权利义务。被告所在小区的业主都是财政局退休干部或家属，小区之前的相关管理费用属于单位福利，除了水电费之外，相关费用都是单位承担。另，被告对原告与文昌市财政局签订的物业合同不知情。原告与文昌市财政局签订物业合同剥夺了被告作为业主的权利，属于无效合同。2.原告诉讼请求中费用的计算不准确，也没有充分事实依据。（1）假设诉讼主体适格，原告仅仅可以诉讼其提供服务2017年3月至9月的0.9元/平方米的物业管理费，没有权利请求其他项目。2017年2月之前是财政局办公室自行管理，2017年9月之后属于小区业主自行管理。其间，相关费用被告已经付清，原告没有权利再行要求给付；（2）原告请求给付的费用清单以及明细全部属于自行列表自行制作，没有经过业主确认，相关数额明细和加收电费及加收二级供水费用没有事实依据；（3）假设诉讼主体适格，根据合同约定，原告自行撤场中止物业服务，需给付违约金2万元。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：1.费用明细，主张证明依据合同制作服务期间各项费用的计算方式；2.财政局宿舍物业管理委托合同，主张证明2017年1月至12月原告为财政局小区提供物业服务；3.房产面积测算报告书，主张证明原告计算的物业费是正确的；4.关于协助解决财政局宿舍小区管理工作报告，主张证明在原告管理期间小区存在的问题已经向财政局书面报告；5.关于解除财政局宿舍物业管理委托合同等有关事项的复函，主张证明2017年1月-12月期间，原告为财政局小区服务，2018年1月份后撤场；6.部分业主缴纳1-12月物业费的凭证，主张证明部分业主认同原告在该小区服务的月份；7.小区各项水电分摊计算表，主张证明依据合同制作服务期间的水电分摊，业主也进行确认且按照该方式缴纳过费用；8.小区水电缴纳发票，主张证明2017年1月-12月期间原告为涉案小区提供物业服务；9.业主缴纳水费凭证，主张证明2017年1月-12月期间原告为涉案小区提供物业服务；10.追缴物业费等费用的凭证，主张证明原告在提供物业服务期间，曾经向业主追缴物业费的事实。经质证，被告认为，证据1属于原告自行制作，不具有法律证明力；证据2真实性和合法性均无异议，但是与被告无关。该合同是委托代管关系，和被告没有产生法律关系，没有物业管理关系；证据3没有原件，不予质证；证据4真实性和合法性均无异议，但与被告无关。恰恰证明小区的物业管理属于财政局与原告的委托代办关系；证据5真实性和合法性均无异议，但与被告无关。恰恰证明小区的物业管理属于财政局与原告的委托代办关系；证据6不能证明它的管理期限是1-12月；证据7属于原告自行制作，不具有法律证明力；证据8.9对其证明原告为小区提供物业服务无异议，但其是受财政局委托，与被告无关；证据10没有异议，原告确实向某些业主追缴费用。经本院审核，原告提交的证据1，证据7-10，对真实性、合法性和关联性本院予以确认，证明原告缴纳了涉案小区2017年1月至9月的水费（包含业主自用部分与公共部分）、污水处理费、公共电费等费用及催缴被告交纳拖欠的物业费等费用的事实，但不能证明原告主张从2017年1月-12月为涉案小区提供物业服务。证据2，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。证据3，与证据2相互佐证，本院予以确认。证据4-6，真实性本院予以确认，但原告主张从2017年1月-12月为涉案小区提供物业服务，未提交涉案小区2017年10月以后产生的污水处理费、水电费等费用予以证明，对其证明内容，本院不予认可。本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，涉案小区建设单位文昌市财政局作为甲方与乙方原告盈实物业签订了《财政局宿舍物业管理委托合同》（下称《物业合同》），将涉案财政局宿舍小区委托原告进行物业管理。《物业合同》第二条约定原告提供的物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和服务；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和服务；3.公共绿化的养护环境卫生服务；4.车辆停放服务；5.公共秩序维护、安全等事项的协助服务。第五条约定：物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为物业管理费每月0.90元/㎡，物业维护费每月0.20元/㎡，车辆管理服务费分类收取（机动车每月30元/个，业主第二辆50元/月，第三辆90元/月；摩托车、电动车每月10元/辆）；同时约定，电梯使用费（含电梯电费、日常维护费、年检费、维修费等）和公共用水用电费（含二次供水用电费、公共照明用电费、绿化用水费等）另行收取，其中除按照（运行费总和/应分摊水费总量）×住户用水量计算加压层住户应分摊的二次供水用电费外，其余费用按照住户均摊方式收取。第六条约定：业主应于本合同签订生效之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每年每月28日前履行交纳义务。第十三条约定：物业公共部位及共用设施及系统的大修、中修和更新、改造费用，由乙方提出建议上报甲方，经双方议定后实施，所需经费按规定不在管理费用中支列。约定原告的权利义务包括：1.根据有关法律及本合同的约定，制定物业管理制度；2.与物业购买人签订物业管理服务协议；3.对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；4.按合同的规定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；5.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督……。第十七条约定：甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付贰万元的违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第十九条约定：合同期限自2016年12月22日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。另查明，原告于2017年1月1日进驻涉案小区进行物业管理，缴纳了涉案小区2017年1月至9月的污水处理费、水费（包含业主自用部分与公摊部分）及2017年2月至9月公共电费，未缴纳被告小区2017年10月以后产生的污水处理费、水电费等费用，10月以后发生的费用由涉案小区业主自行缴纳。被告住房建筑面积为154.6㎡。被告未向原告缴纳物业费、水电公摊费等，原告曾通过在被告住处张贴及邮寄催缴通知单的方式催告被告缴纳所欠费用，被告收到催缴通知单后并未缴纳相关费用。本院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.被告是否为本案适格被告；2.原告诉请被告支付物业费、水电公摊等费用有无依据。针对争议焦点，评判如下：关于争议焦点一：文昌市财政局与原告签订了《物业合同》，委托原告对涉案小区进行管理，文昌市财政局系涉案小区的建设单位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，文昌市财政局与原告签订的《物业合同》效力及于被告，本案被告主体适格，被告主张其未与原告签订《物业合同》，不是合同当事人，不是本案适格被告的辩解意见，本院不予采纳。关于争议焦点二：原告在签订《物业合同》后，于2017年1月开始为涉案小区提供物业服务，并按规定交纳了涉案小区2017年1月至2017年9月的污水处理费、水电公摊等费用。原告与文昌市财政局就涉案小区签订的《物业合同》效力及与涉案小区全体业主，原告按合同约定提供物业服务后，有权主张其依照合同所享有的收取物业费等权利。被告作为《物业合同》项下权利义务的实际享有者和承担者，在享受物业服务的同时，亦应按期履行缴纳物业费的义务，被告对文昌市财政局与原告签订的《物业合同》不知情，业主权利被剥夺为由，不承担合同义务的辩解，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”及《物业纠纷司法解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，被告拖欠物业费，经原告催告后仍未缴纳，原告在按合同约定提供物业服务的范围内要求被告支付物业费的请求应予支持。在确定了被告具有缴纳物业费义务后，争议焦点问题就转化为缴纳物业费用的项目及收费时段问题。根据《物业合同》约定，收费项目包含物业管理费、物业维护费、车辆管理服务费、电梯使用费及公共用水用电费（含二次供水用电费、公共照明用电费、绿化用水费），其中物业管理费、物业维护费按照业主拥有的建筑面积收取，电梯使用费、公共照明用电费、绿化用水费采取住户均摊方式收取，二次供水用电费按照（运行费总和/应分摊水费总量）×住户用水量方式收取，车辆管理服务费分类收取（其中机动车每月30元/个，业主第二辆50元/月，第三辆90元/月）。上述收费项目，除了车辆管理服务费是按照实际使用情况产生外，其他项目为每月固定产生的费用，应按月交纳。本案中，原告主张2017年10月电梯维修费，但并未提供证据证明其在10月代缴电梯维修费的事实，原告对此承担不利后果，本院对原告的该部分诉讼主张不予支持。原告主张被告缴纳2017年1月1日至2017年12月31日间的物业费（包含物业管理费、物业维护费），被告辩解涉案小区业主于2017年10月份已经接管小区物业，并自行缴纳了2017年10月份以后的水电费。根据原告提交的证据，不足以证实其在2017年10月至12月之间为涉案小区提供了物业服务，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告应承担相应的不利后果。综合原告的举证情况及庭审查明事实，本院确认原告在2017年1月至9月期间为被告小区提供了物业服务，被告应向原告支付该期间的物业费、电梯使用费及公共用水用电费（含二次供水用电费、公共照明用电费、绿化用水费）等。原告主张被告支付2017年2月至9月的抽水电费201.9元，电梯用电费74.8元、公共用电费28.7元、二次供水用电损耗费12.8元，1月至9月公共用水费76.2元，上述费用与其提交的证据相符，本院予以支持。综上，被告应向原告缴纳2017年1月至9月的物业费（含物业管理费、物业维护费）及水电公摊费用，具体数额为154.6㎡（房屋建筑面积）×（0.90＋0.20）元/㎡/月×9个月+201.9元+74.8元+28.7元+12.8元+76.2元＝1924.94元，原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。关于被告主张原告中途撤场，应承担违约金2万元的问题。经查，本案被告拖欠原告9个月的物业费等费用，未履行合同义务在先，原告撤场不属于合同约定的无正当理由提前终止合同，因此被告的该项主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第一条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)、第六条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱金香于本判决生效之日起十日内向原告海南盈实物业服务有限公司支付物业费、水电公摊费用合计1924.94元；二、驳回原告海南盈实物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱金香负担，限被告朱金香于本判决生效之日起七日内向本院交纳。原告海南盈实物业服务有限公司已预交案件受理费25元，本判决生效后本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 林鹤玲 二○一九年十二月三日书记员 吴钟旺附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》窗体底端第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。