河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初2203号原告（反诉被告）：马长敏，男，汉族，1958年2月5日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：周景发，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行和解等。委托诉讼代理人：王向娜，河南明耀律师事务所律师。一般代理。被告（反诉原告）：徐丽辉，女，汉族，1974年9月14日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：陶然，河南君友律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行调解、和解，代领法律文书等。马长敏（反诉被告）与徐丽辉（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日作出（2018）豫0327民初2967号民事判决书，马长敏和徐丽辉不服该判决，提起上诉，河南省洛阳市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）豫03民终2141号民事裁定书，裁定撤销河南省宜阳县人民法院（2018）豫0327民初2967号民事判决书，发回河南省宜阳县人民法院重审。本院重新受理该案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。马长敏及其委托诉讼代理人周景发、王向娜，徐丽辉的委托诉讼代理人陶然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马长敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告自2018年1月1日至2018年9月30日的校舍租金225000元；2.判令被告支付自2018年10月1日至2019年8月12日实际占用校舍费用129999元，之后至实际腾退之日期间占用校舍的费用另算;3.判令被告立即腾退所占校舍及附属设备、设施给原告，限期搬离并恢复原状；4.被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2016年2月22日，马长敏（出租方）和徐丽辉（承租方）签订校舍租赁合同一份，合同对租赁场地、用途、期限、租金支付方式、各自权利义务及违约责任等进行了明确约定。截止2017年12月21日，徐丽辉尚欠马长敏2017年度的租金50000元未付，也未向马长敏交付2018年的租金300000元，2017年12月21日马长敏书面通知徐丽辉后，徐丽辉未采取补救措施。马长敏于2018年3月7日提起诉讼，请求1.解除原、被告之间的租赁合同；2.要求被告支付租金50000元，支付原告垫付的教师及员工工资、水电费等共计78609元；3.被告支付违约金150000元；4.被告给付2018年1月1日至4月9日的租金82500元，由被告承担案件诉讼费用。徐丽辉提出反诉请求：1.判令马长敏继续履行原、被告之间的租赁合同；2.判令马长敏支付徐丽辉合同违约金共计300000元；3.案件受理费由马长敏承担。宜阳县人民法院于2018年6月7日作出（2018）豫0327民初642号民事判决书，判决：一、解除原、被告之间的租赁合同；二、限被告徐丽辉于本判决生效之日起十日内给付原告马长敏租金131667元；三、驳回原告马长敏的其他诉讼请求；四、驳回被告徐丽辉的反诉请求。徐丽辉不服，提起上诉，洛阳市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）豫03民终4241号民事判决书，判决：维持宜阳法院（2018）豫0327民初642号民事判决第一项、第四项；撤销宜阳法院（2018）豫0327民初642号民事判决第三项；变更宜阳法院（2018）豫0327民初642号民事判决第二项为：徐丽辉于本判决生效之日起十日内给付马长敏租金50000元；四、驳回马长敏的其他诉讼请求。马长敏要求徐丽辉给付2018年1月1日至2018年4月9日租金的诉讼请求，本案不予支持，马长敏可另行向徐丽辉主张。租赁合同的解除之日为法院判决生效之日即2018年9月30日，徐丽辉仍应按照合同约定向马长敏支付租金。故提起诉讼，望判如所请。徐丽辉辩称，双方签订的合同不仅包括校舍的租赁，还包括徐丽辉以马长敏名义开办宜阳县金龙实验小学的资质。2017年12月底马长敏阻挠徐丽辉经营。2018年1月25日，马长敏擅自将原金龙实验小学许可证注销并更名为其为法人的宜阳县金龙幼儿园，私自强行接管徐丽辉所租赁的校舍及场地并使用徐丽辉办学购置的物品，自己兴办宜阳县城关镇金龙幼儿园，造成徐丽辉在合同期内无法正常经营，被迫离开。合同已经解除，马长敏应当退还徐丽辉交纳的150000元保证金，且马长敏占有使用徐丽辉投资装修设备，该行为违背公平，应支持徐丽辉的反诉请求。马长敏要求徐丽辉立即腾退校舍及附属设施、设备，限期搬离并恢复原状的诉求，没有事实依据。合同解除后，其多次联系马长敏要求取回在涉案租赁现场的物品，但其委托的人去拉物品时均遭到马长敏的阻挠，造成不能腾空的原因是马长敏的阻挠。最后，马长敏要求徐丽辉支付其2018年10月1日至2019年8月12日实际占用校舍费用129999元及之后实际占用校舍的费用，不应支持。马长敏在第一次起诉解除合同时未提出腾退校舍，没有采取措施防止损失的扩大，依法不应就扩大的损失要求赔偿。综上，应驳回原告的诉讼请求。反诉原告徐丽辉向本院提出诉讼请求：1、判决被反诉人马长敏返还反诉人安全合同保证金150000元；2、判决被反诉人马长敏支付反诉人在租赁期间投入的装修费用657700元；3、被反诉人承担反诉费用。事实和理由：徐丽辉和马长敏于2016年2月22日签订租赁合同，徐丽辉按照合同约定向马长敏交付合同保证金150000元，该租赁合同已经被法院生效文书解除，马长敏应当将该保证金退还给徐丽辉。租赁合同签订后，徐丽辉对校舍进行了装修，仅被生效文书认定徐丽辉为租赁校舍进行装修支出装修工程款457700元。除此之外，徐丽辉另支付装修费200000元。2017年12月，马长敏将徐丽辉开办的学校侵占，并将徐丽辉及学校的工作人员全部赶走，而后自己开办学校在校内经营持续至今，使用徐丽辉投资的装修。马长敏应当在装修利用价值范围内给付徐丽辉补偿。反诉被告马长敏辩称，首先，合同保证金是履约担保，只有在遵守约定情况下才予以退还，但因徐丽辉未及时交付租金违约致使合同解除，故该保证金依法不予退还。其次，装修房屋支出的费用由徐丽辉自行负担，不应向其主张。徐丽辉装修校舍是为了开办学校所用，且因徐丽辉的过错致使合同解除，其装修费用应自行负担，不应得到支持；徐丽辉装修花费不真实，没有那么多，马长敏不同意利用徐丽辉的装修，也未利用其装修，故不存在利用范围内予以补偿。且马长敏要求徐丽辉搬离并恢复原状。此外，徐丽辉在宜阳法院（2018）豫0327民初642号案件中已提出反诉，本次反诉与上次反诉属重复，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：宜阳县金龙实验小学有宜阳县教育体育局颁发的民办学校办学许可证，有效期限为2015年8月24日至2018年8月23日，住所地为宜阳县××××号。该校校长为马龙胜（马长敏曾用名），校舍占用场地和房屋系马长敏所有。2016年2月22日，徐丽辉与马长敏签订租赁合同一份，合同约定：甲方（出租方）：马长敏，乙方（承租方）徐丽辉，一、租赁场地1、校舍地址：宜阳县××××号（金龙实验小学）；2、校舍占地面积2000余平方米（含活动场所800余平方米），建筑面积2000余平方米（含东套房三室一厅）；3、校舍附属的所有相关设备、设施无偿供乙方使用。二、租赁用途教育办学，乙方学校命名可随时变更。三、租赁期限自2016年2月22日起至2026年6月30日止。四、租金及支付方式，第一年租金为260000元，第二年租金为290000元，第三年起至租赁期满的租金为300000元。付款方式为银行转账，付款日第一年为合同签订日，之后为每年12月30日交次年。乙方在每年付款日三日之内不付全款，甲方有权将房屋收回或租于他方，不赔偿乙方任何损失。五、本着相互信任的原则，通过协商双方约定，为确保安全、信誉，在签订合同时，甲方向乙方收取150000元作为安全合同保证金……九、校舍返回时的状态，按照可正常使用的状态，乙方向甲方返还校舍及相关设施、设备，保证一切可正常状态使用。对乙方所添置的设施、设备甲乙双方协商解决。乙方返还所使用的校舍及相关设施、设备时，须经甲方验收、确认。六、合同违约责任，乙方若不履行本合同规定，经甲方书面告知后15日内，乙方未作补救，甲方除有权向乙方索赔外，并有权终止合同……同日，马长敏和徐丽辉签订补充协议一份，约定，甲方马长敏，乙方徐丽辉，乙方学校名称可随时变更。双方交接时间为2016年2月22日，乙方在交接后没变更学校资质，暂用甲方学校资质，乙方使用甲方办学资质期间，学校所产生的一切责任由乙方承担，与甲方无关等。当日，徐丽辉向马长敏支付合同保证金150000元及第一年租赁费260000元，共计410000元。合同签订后，徐丽辉开始对学校进行装修，并开始经营学校，但未到教育部门变更办校手续，使用甲方办校资质进行经营。至2017年12月30日，徐丽辉尚欠2017年的租金50000元，也未按照合同约定交付2018年的租金300000元，双方为此发生矛盾。2018年1月底，徐丽辉停止经营并离开租赁的校舍，马长敏开始接管并实际经营。本院（2018）豫0327民初642号、洛阳中院（2018）豫03民终4241号民事判决认定徐丽辉未全额支付租金，构成违约，解除了双方签订的合同。另查明：租赁合同签订后，许丽辉着手对学校进行了部分改造和装修，河南昊昱装饰设计工程有限公司曾承揽该装修工程，后双方发生矛盾，中途撤离工地。河南昊昱装饰设计工程有限公司就该纠纷向洛龙区人民法院提起诉讼，最终，一、二审法院确定双方争议的工程价格为457700元。剩余工程徐丽辉又另找他人完工。2017年8月14日，德阳国际幼儿园（甲方）与宜阳县娃哈哈幼儿园（乙方）就宜阳县娃哈哈幼儿园项目收购事宜，签订收购方案，就项目名称及合作内容、合作终止条款、合作要求等进行了约定，徐丽辉在甲方处签订，韩宜娜在乙方处签名。徐丽辉离开学校后，2018年2月2日，马长敏、马金芳和张木林、韩宜娜夫妇签订协议书一份，约定：甲方：马长敏（曾用名马龙胜）马金芳，乙方：韩宜娜张木林，协商事宜：在马××宅基地（宜阳县××）由韩宜娜、张木林将其幼儿园（学生、教师、财产等一切物品）从2018年2月2日交给马长敏、马金芳全权负责所有（教师工资、学生生活费等一切安全费用有马长敏负责）。所有行政管理都由甲方负责，不再有乙方管理。韩宜娜负责教学业务管理。二、按韩宜娜幼儿园学生中收费的总数（学费、生活费）给韩宜娜、张木林百分之三十提成……从2018年8月5日起之后的收入全归马长敏所有，不再给乙方提成。另马长敏于2018年1月25日向教育主管部门提交了变证申请，要求将金龙实验小学变更为宜阳县城关镇金龙幼儿园。本案审理中，本院到宜阳县××××号院现场勘验，该院挂牌宜阳县城关镇金龙幼儿园，院内有马长敏实际经营和控制，进门向右开始四周共有规模不一的几栋楼房，中间是活动空地，马长敏经营的幼儿园所占用的房屋加上活动空地约有一半面积，剩余部分徐丽辉放置有部分物品未腾退。本院认为，关于本案的本诉部分，马长敏与徐丽辉签订的租赁合同系有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定2018年年租金为300000元，月均25000元。徐丽辉实际经营至2018年1月底，故其应当支付2018年1月份的租金25000元。2018年2月至2018年9月，涉案租赁校舍已由马长敏接管并实际经营，占用场地（包含活动空地）约有一半面积，剩余部分徐丽辉放置有物品未腾退。根据公平原则，徐丽辉应当给付该8个月的租金200000元的一半即100000元，上述共计125000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2018年3月7日，马长敏就合同解除问题第一次诉至法院时，应当为了防止损失的进一步扩大，一并请求徐丽辉腾退校舍，但其在第一次起诉时并未要求，致使部分校舍至今没有腾退交付，其不得就扩大的损失要求赔偿，故马长敏要求徐丽辉支付合同解除之日至实际腾退之日的占用校舍损失，应不予支持。合同已经解除，徐丽辉占用房屋已无合法根据，应当腾退，其至今占用，违反法律规定，故马长敏请求腾退校舍理由正当，应予以支持。马长敏要求徐丽辉恢复原状，证据不足，应不予支持。关于本案的反诉部分，双方约定150000元为安全合同保证金，双方在履约过程中，未发生安全事故，马长敏占为己有不予退还无事实根据和法律依据，徐丽辉请求退还，理由正当，符合法律规定，应予以支持。徐丽辉在经营过程中，对校舍进行了装修，投入资金属实。但是双方在租赁合同中约定：每年付款日三日之内不付全款，出租方有权将房屋收回，或租于他方，不赔偿承租方任何损失。法院生效判决书认定徐丽辉未全额支付房租，构成违约，解除双方签订的租赁合同。且依据最高人民法院《关于审理租赁合同纠纷的司法解释》第十一条规定,因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的,不予支持。故徐丽辉请求马长敏支付其在租赁期间投入的装修费用，违反双方的合同约定，且不符合法律规定，应不予支持。综上所述，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、限被告徐丽辉于本判决生效后十日内给付原告马长敏自2018年1月1日至2018年9月30日的租金125000元；二、限被告徐丽辉于本判决生效后二十日内腾退校舍，并交付原告马长敏；三、限反诉被告马长敏于本判决生效后十日内返还反诉原告徐丽辉合同保证金150000元；四、驳回原告马长敏、反诉原告徐丽辉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7575元，反诉费减半收取5939元，共计13514元，马长敏负担6425元，徐丽辉负担7089元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈艳梅人民陪审员  赵长叶人民陪审员  杜崇亚二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张 茜附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。