辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初12805号原告（反诉被告）：胡华丰，男，1963年11月12日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告（反诉被告）：李淑艳，女，1963年10月15日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。共同委托代理人：王恩元，沈阳市沈河区泉园法律服务所法律工作者。共同委托代理人：左辉，沈阳市沈河区泉园法律服务所法律工作者。被告：王兴洲，男，1958年1月8日出生，汉族，住址沈阳市和平区。被告（反诉原告）：**，男，1973年4月18日出生，汉族，住址沈阳市和平区。原告（反诉被告）胡华丰、李淑艳与被告王兴洲、**（反诉原告）所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王云娇担任审判长，人民陪审员唐占刚和人民陪审员史秋卓参加评议的合议庭，于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告胡华丰和李淑艳的委托代理人王恩元、左辉，被告王兴洲、**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告胡华丰、李淑艳诉称，二原告（系夫妻关系）与被告**是朋友，2015年4月二原告因资金周转不开向被告**借款30万元，并写了《借款合同》一份，借款时应被告要求，将二原告的房产证押在被告处，双方约定待欠款还清时返还原告。2016年8月被告**在二原告不知情的情况下，私自将本案诉争房屋过户到自己哥哥被告王兴洲名下，二被告过户该房屋并未支付房屋转让对价。二被告的房屋买卖行为违背了二原告的真实意思，根据《合同法》相关规定及《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，可以说明，本案二被告的房屋买卖合同无效；法院应依法确认坐落于沈阳市沈河区，面积为96.28平方米房屋所有权归二原告所有；并判决二被告配合将上述房屋产权变更为二原告名下。综上所述，依据法律及相关规定，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求，以保障原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判决二被告的房屋买卖合同无效；确认坐落在沈阳市沈河区，面积为96.28平方米房屋所有权归二原告所有；并判决二被告配合将上述房屋产权变更为二原告名下；2、请求判决二被告承担本案诉讼费用。本诉被告王兴洲辩称，**欠我钱，把房子更名给我，但我也没得到这个房子。法院判决不支持腾房我也无话可说，我的目的就是要钱，房子更回去也无所谓，但要还我钱。本诉被告**辩称，因为原告胡华丰、李淑艳分别在2015年4月向我借款30万元，2015年5月借款9500元，房子抵押给我，并办理公证委托出卖手续，到日期不还钱让我卖房子。我也是合理合法转让出去，现在原告要求房屋更名给原告，我要求必须还我钱以及利息。在2018年11月上次市法院开庭当中，审判长已经问过胡华丰、李淑艳，当庭回答说还钱。我在当庭也说还完钱我把房屋更名回原告名下，至今原告一分钱未还，也不知道为什么。原告起诉我将房屋更改回原告，前提是要还我钱。反诉原告**诉称，反诉原告为办理房屋过户手续，代替反诉被告胡华丰、李淑艳偿还公积金贷款70258.8元，偿还商业贷款38020.78元，本诉原告胡华丰、李淑艳要求将房屋更名到自己名下，理应偿还反诉原告代替反诉被告胡华丰、李淑艳支付的贷款合计108279.58元。为维护当事人的合法权益，请求人民法院依法判令反诉被告给付反诉原告房款108279.58元；请求人民法院依法判令案件受理费由反诉被告承担。反诉被告胡华丰、李淑艳辩称，一、反诉人所述事实不属实。反诉人要求答辩人给付房屋贷款，答辩人对此贷款偿还事实不知情，反诉人是私自将房屋过户给第三人名下的，房屋过户未通知答辩人，反诉人称替答辩人交付了房屋贷款，交款也未通知答辩人，答辩人完全不知此事实。此私自交款行为，反诉人应自行承担责任，对此所产生的后果也应由反诉人自行承担。且该房屋的银行贷款合同是答辩人与银行签订的，而答辩人并没有给反诉人出具去银行的委托书，贷款合同也没有到期，反诉人是如何做到提前终止答辩人与银行之间的贷款合同的，这事实需银行出具相关证明才能认定，而答辩人认为反诉人所述是不真实的。二、反诉人所述偿还银行贷款数额不正确。答辩人与银行贷款后，一直按月偿还贷款的本金和利息，据答辩人估算，最多还剩本金8万元左右，而反诉人所述是10万多的银行贷款，是否都是偿还本案诉争房屋的贷款，答辩人认为贷款数额不正确。综上所述，本案反诉请求是反诉人私自行为造成的，由此产生的后果也应由反诉人自行承担，请求法院依法驳回反诉人的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月21日，被告**与原告胡华丰、李淑艳签订《借款合同》，约定原告胡华丰、李淑艳向被告**借款32万元。2015年5月15日，被告**与原告胡华丰再次签订《借款合同》，约定原告向被告**借款9500元。原告胡华丰、李淑艳曾向被告**出具《授权委托书》，委托**办理沈阳市东陵区方明街29-3号5-6-1房产的处分等事宜。原告对该委托书进行公证。2017年7月18日，被告**依据前述经过公证的授权委托书，将诉争房屋转让给被告王兴洲，但被告王兴洲未支付对价，被告王兴洲于2016年8月9日取得诉争房屋的房产证。被告**在办理诉争房屋过户过程中代原告胡华丰偿还公积金贷款70258.8元、偿还商业贷款38020.78元。被告王兴洲于2017年11月28日起诉二原告要求腾房并支付占用费。我院以（2017）辽0103民初18301号民事判决书驳回其诉讼请求，认为授权委托的实质是为双方的借款提供担保，二原告的真实意思并非是委托被告**出售房产。出售房产不是二原告的真实意思表示，且被告王兴洲未支付对价，故驳回被告王兴洲的诉讼请求。沈阳市中级人民法院以（2018）辽01民终13365号民事判决书维持我院判决，认为合同应当是当事人的真实意思表示的合意，**与王兴洲就诉争房屋的转让行为并未成立，鉴于一审判决转让诉争房屋的行为无效的法律后果与不成立的法律后果基本一致，故维持一审判决。二原告于2019年9月5日诉至我院，要求确认二被告的房屋买卖合同无效，确认原告对诉争房屋享有所有权，要求二被告配合将诉争房屋更名过户至二原告名下。被告**提出反诉，要求二原告偿还其垫还的贷款。本院认为，二原告向被告**出具授权委托书，委托被告**可以代为办理转让诉争房屋，但该行为并不共同指向房屋买卖的目的，而是基于二原告向被告**借款的一种担保形式，房屋转让时二原告与被告**之间曾存在借款且尚未还清，二原告亦不认可被告**转让诉争房屋的行为且拒绝接受转让的后果，即转让房屋并非二原告的真实意思表示，故被告**将诉争房屋转让给被告王兴洲的行为无效。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故诉争房屋仍归二原告所有，被告王兴洲负责协助二原告将诉争房屋更名过户至二原告名下。《民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。在被告**在将诉争房屋处分给被告王兴洲的过程中，代替二原告垫还贷款108279.58元，被告**的转让行为被确认无效，诉争房屋仍为二原告所有，故二原告应向被告**返还该款项。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十六条，《中华人民共和国劳动合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认被告**与被告王兴洲之间关于沈阳市东陵区方明街29-3号5-6-1房产的买卖合同为无效合同；二、确认沈阳市东陵区方明街29-3号5-6-1房产为原告胡华丰、李淑艳所有；三、被告王兴洲于本判决生效之日起30日内协助原告胡华丰、李淑艳办理沈阳市东陵区方明街29-3号5-6-1房产的更名过户手续，将该房屋更名过户至原告胡华丰、李淑艳名下，更名过程中所产生的税费由二原告负担；四、反诉被告胡华丰、李淑艳于本判决生效之日起30日内返还反诉原告**垫还的贷款108279.58元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费11500元，由本诉被告**和被告王兴洲共同负担；反诉案件受理费1232元，由反诉被告胡华丰、李淑艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  唐占刚人民陪审员  史秋卓二〇一九年十二月十日法官 助理  姚佳林书 记 员  訾 旭