北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初36263号原告（反诉被告）：北京东方人居房地产开发有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：李澄宇，总经理。委托诉讼代理人：李恒德，北京市华宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京雷禾文化传媒有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：赵发会，总经理。委托诉讼代理人：苏同星，北京壹律律师事务所律师。委托诉讼代理人：许文吒，男，1996年5月1日出生，汉族，北京壹律律师事务所实习律师，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京东方人居房地产开发有限公司（以下简称东方人居公司）与被告（反诉原告）北京雷禾文化传媒有限公司（以下简称雷禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。东方人居公司的委托诉讼代理人李恒德，雷禾公司的委托诉讼代理人苏同星、许文吒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东方人居公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认双方于2011年8月3日签订的《租赁合同》及2016年12月1日签订的《变更协议》于2017年9月30日解除；2、雷禾公司支付2017年1月1日至2017年9月30日的租金3152142.63元、物业费138555.72元、空调费271338.28元、垃圾清运费7182元、电费3743.3元；3、雷禾公司支付自2017年10月1日至2018年12月19日的房屋占用费5250876元、物业费224219元、空调费439096元、垃圾清运费11622元；4、雷禾公司支付逾期付款违约金1070955.8元。事实与理由：2011年8月3日，我公司与雷禾公司签订《租赁合同》，约定由雷禾公司承租我公司将位于北京市朝阳区X号X商业楼（西侧二至四层、中段二至四层）（以下简称租赁标的）用于办公、培训、演播使用，租赁面积为3848.77平方米，租赁期限为9年（2012年1月1日至2020年12月31日），前三年租金为2元/天/平方米，物业费4元/月/平方米，空调使用费80元/年/平方米；第四至六年的租金为3元/天/平方米，物业费及空调使用费单价不变；第七至九年的租金双方协商确认；付款方式为第一年半年付，以后为年付，押金为209800元。2016年12月1日，双方达成《变更协议》，约定2017年租金单价为3元/天/平方米，自2018年起每年租金在上一年租金单价上每天增加0.1元；付款方式变更为季付，并提前预付；承租方逾期未付应付租金及物业费，承租方需按日向出租方支付所欠付金额5%的违约金，若超出7个工作日仍未支付本金及违约金，出租方有权停止一切租赁服务，包括停水、停电，若超出30日未付本金及违约金，出租方有权终止合同及补充协议，承租方无条件腾退租赁标的，并且押金不退；2017年至2020年空调费为94元/年/平方米，垃圾清运费9576元/年，物业费不变。2016年12月1日，雷禾公司未如期交纳租金等费用，我公司多次催要，雷禾公司均未支付。2017年9月15日，我公司向雷禾公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，并张贴在租赁标的大门处，要求解除双方之间的《租赁合同》及《变更协议》，并于2017年9月30日前腾退租赁标的，支付拖欠租金、物业费等相关费用及违约金。2017年10月10日，我公司向雷禾公司发函要求其支付上述费用，并在三个自然日腾退房屋。雷禾公司于2017年10月17日收到律师函，并盖章确认。2018年1月19日，雷禾公司出具承诺书，承诺其于2018年1月24日支付物业费10万元，否则腾退租赁标的，但雷禾公司仍未履行承诺。2018年1月24日，我公司再次向雷禾公司发出通知书，并张贴在租赁标的大门处，雷禾公司均已收悉。现雷禾公司拖欠租金、物业费等费用，经我公司多次主张未果，故诉至法院。雷禾公司辩称：不同意东方人居公司的全部诉讼请求。2017年2月1日，东方人居公司对租赁标的停电，导致我公司无法正常使用，合同目的无法实现，东方人居公司构成根本违约，双方签订的《租赁合同》应当于该日解除；《变更协议》系我公司与刘丽签订的，刘丽既非东方人居公司的员工，亦未经东方人居公司授权，同时《变更协议》签订之后，未向主管部门备案，故该协议不成立；不同意支付东方人居公司主张的租金，我公司已按照合同约定支付租金并不拖欠东方人居公司的租金；2017年9月30日，东方人居公司将租赁标的封锁，我公司无法进入租赁标的，不应当向东方人居公司支付房屋占用使用费；物业费、空调费、垃圾清运费、电费并未实际产生，即使需要交纳，应当由第三方公司收取，东方人居公司无权收取；东方人居公司在合同期内擅自停电，封锁租赁标的，构成根本违约，我公司不存在违约情况，东方人居公司主张违约金没有事实依据。我公司仅收到东方人居公司于2018年1月24日张贴在租赁标的门口的通知函，其他文件均未收到。我公司法定代表人曾向东方人居公司出具承诺函，表明我公司继续履行《租赁合同》的意愿。同时，租赁标的内有500平方米的面积未经装修，亦未通过消防验收，自2017年9月起，东方人居公司擅自允许家有购物集团股份有限公司（以下简称家有购物公司）使用上述面积，东方人居应当将相应的租金予以减免。雷禾公司向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、东方人居公司赔偿经济损失1100万元；2、东方人居公司返还957套纪录片拷贝及办公家具、电脑、机房设备、录像设备等物品；3、减免由家有购物公司占用面积的房租及物业费247533.3元。事实与理由：2018年4月18日，东方人居公司以我公司拖欠租金为由，强行进入租赁标的，将存放于租赁标的内957套包含大量领导人和名人名家的珍贵史料纪录片拷贝、古玩字画、办公设备、摄像器材腾空，并未予妥善保管造成损失。同时，租赁标的内有500平方米的面积未经装修，亦未通过消防验收，自2017年9月起，东方人居公司擅自允许家有购物公司使用上述面积，东方人居应当将相应的租金予以减免。东方人居公司对雷禾公司的反诉辩称：对于雷禾公司要求减免247533.3元的租金及物业费，雷禾公司已向法院起诉，要求家有购物公司承担，不应当在本案中处理。雷禾公司自2017年1月1日起未按合同约定交纳租金等费用，根据《租赁合同》约定，我公司有权解除双方的《租赁合同》，并要求对方无条件腾退租赁标的，并且押金不予退还。我公司三次以书面方式通知雷禾公司要求其腾退租赁标的，但雷禾公司均未按时腾退，视其对租赁标的内物品自愿放弃，由此导致的后果应当由其自行承担。雷禾公司未提交证据证明其所主张返还的物品存放于租赁标的内，其请求返还物品和经济赔偿缺乏法律和事实的依据。双方已对租赁标的进行交接，并制作物品清单，该物品清单未涉及之物品，雷禾公司均表示放弃。2018年12月19日，雷禾公司将租赁标的腾空并交还我公司，现租赁标的内不存在雷禾公司的物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月3日，东方人居公司（出租方）与雷禾公司（承租方）签订《租赁合同》，约定：出租方有权将租赁标的出租，承租方同意承租出租方的房屋作为办公、培训、演播等相关用途；租赁面积3848.77平方米；房屋租赁期限为9年（自2012年1月1日至2020年12月31日止）；租金计算方式为前三年租金为2元/天/平方米，物业费4元/月/平方米，空调使用费80元/年/平方米；第四至六年的租金为3元/天/平方米，物业费4元/月/平方米，空调使用费80元/年/平方米；第七年到第九年的租金双方协商确认；付款方式为2012年半年付，自2013年起为年付；前述租金按支票形式一次性支付当期租金，承租方逾期支付应付租金，承租方需按日向出租方支付欠付租金之万分之五滞纳金，超过三十日未付应付租金，则出租方有权终止本合同，合同终止自出租方发出书面终止通知送达承租方之日起生效；押金为209800元，承租方应在合同签订当日向出租方支付，承租方违反本合同的规定，致使出租方未能如期收到租金以及因催缴租金发生的费用支出，出租方有权在承租方所交纳的押金内抵扣。合同签订后，东方人居公司依约向雷禾公司交付租赁标的，雷禾公司向东方人居公司支付2012年1月1日至2016年12月31日的房屋租金及押金209800元。2016年12月1日，东方人居公司（出租方、甲方）与雷禾公司（承租方、乙方）签订《变更协议》，对双方于2011年8月3日签订的《租赁合同》进行变更，约定：2017年度租金单价3元/天/平方米，年租金4214403元，自2018年起每年租金在上一年租金单价上每天增加0.1元；付款方式变更为季付，每一周期到达前1个月支付，分别为12月1日、3月1日、6月1日、9月1日前支付；承租方逾期未支付应付租金及物业费，承租方需按日向出租方支付欠付金额之5%/天的违约金，若超出7个工作日仍未支付本金及违约金，甲方有权停止对乙方的一切租赁及物业服务，包括停水停电；若超出30天未付本金及违约金，甲方有权终止原合同及本协议，承租方无条件腾退房屋，并且押金不退；2017年至2020年物业费4元/月/平方米，空调使用费94元/年/平方米，垃圾清运费9576元/年，支付日期分别为2016年12月1日、2017年12月1日、2018年12月1日、2019年12月1日。2016年12月1日，雷禾公司未向东方人居公司交纳2017年1月1日至2017年3月31日租金，此后租金亦未交纳。2017年8月11日，雷禾公司向东方人居公司出具《承诺书》，承诺：下周给付物业费25万元，8年14日支付5万元、8月16日支付5万元、8月18日支付15万元。2017年9月15日，东方人居公司向雷禾公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，因雷禾公司拖欠房租、物业费等，东方人居公司按照合同约定，要求双方之间签订的《租赁合同》及《变更协议》于2017年9月30日解除，并于2017年9月30日前腾退房屋，逾期未腾退或全部腾退，视为放弃剩余物品，并于收到通知书3个自然日内支付拖欠租金、物业费等相关费用及违约金4477620.54元。2017年10月10日，东方人居公司向雷禾公司发送《律师函》要求雷禾公司在收到函件之日起1个自然日内支付支付拖欠租金、物业费等相关费用及违约金91202393.98元，并在三个自然日内完成房屋腾退。雷禾公司于2017年10月17日签收《律师函》，并盖章确认。2018年1月19日，海天、赵发会出具《承诺书》，承诺其于2018年1月24日给付东方人居公司物业费10万元，未能支付，愿意腾退房屋。2018年1月24日，东方人居公司向雷禾公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，因雷禾公司拖欠房租、物业费等，东方人居公司按照合同约定，要求双方之间签订的《租赁合同》及《变更协议》于2018年1月24日解除，并于2018年1月26日前腾退房屋，逾期未腾退或全部腾退，视为放弃剩余物品，并于收到通知书3个自然日内支付拖欠租金、物业费等相关费用及违约金91134260.53元。2018年12月19日，东方人居公司与雷禾公司进行交接，雷禾公司于当日搬离租赁标的。经询，东方人居公司已将租赁标的另行出租。诉讼中，本院前往租赁标的进行现场勘验，双方均认可家有购物公司使用租赁标的二层部分面积用于存放物品。东方人居公司称2017年10月起，家有购物公司使用租赁标的内400多平方米面积存放物品，系东方人居公司、雷禾公司与家有购物公司三方协商一致确定的；雷禾公司称东方人居公司擅自允许家有购物公司自2017年10月12日起使用其租赁标的内500多平方米面积，应当对占用面积的租金进行减免，并提交东方人居公司出具的《关于家有购物集团使用我司房屋的说明函》予以证明，该说明函内容为：2017年10月中旬，经家有购物公司申请，雷禾公司负责人赵发会同意，东方人居公司、雷禾公司与家有购物公司三方在场开启租赁标的二层西侧区域，用于存放家有购物公司的办公用品，雷禾公司与家有购物公司分别由各自外侧将连接处封锁。庭审中，雷禾公司称其在租赁标的内存放957套纪录片拷贝，该拷贝必须在恒温条件下保存，东方人居公司腾空租赁标的内物品，无法妥善保管，必然造成损毁，以此主张东方人居公司赔偿损失1100万元。另查，包括租赁标的在内的朝阳区X号楼-X至X层X房屋于2011年9月27日登记在东方人居公司名下，房屋性质为商品房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，东方人居公司与雷禾公司签订的《房屋租赁合同》《变更协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。雷禾公司虽不认可《变更协议》，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。雷禾公司承租租赁标的，未按照合同约定交纳租金，属于违约行为。根据合同约定,东方人居公司有权解除合同，故东方人居公司要求解除双方之间的《租赁合同》及《变更协议》，于法有据，本院予以支持。东方人居公司要求雷禾公司支付租赁期内欠付的租金、物业费、空调使用费、垃圾清运费，有事实和法律依据，本院予以支持，上述费用计算至合同解除之日。东方人居公司要求雷禾公司支付租赁期内欠付的电费，未提交证据予以证明，本院不予支持。合同解除后，雷禾公司继续占用租赁标的，应当向东方人居公司支付房屋占有使用费及占用期间的物业费、空调使用费、垃圾清运费，东方人居公司主张雷禾公司按照应缴租金标准支付自合同解除之日至实际收回租赁标的之日的占用使用费及占用期间的物业费、空调使用费、垃圾清运费，于法有据，本院予以支持。雷禾公司未按照约定支付租金等费用，按照合同约定应当向东方人居公司支付逾期支付费用的违约金，但东方人居公司主张计算标准过高，本院依法予以调整。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，雷禾公司主张东方人居公司对其造成经济损失、占有其列明物品、允许案外人擅自占用租赁标的，并要求东方人居公司赔偿损失、返还物品、减免租金，应当就上述事实负有举证证明责任，但是根据雷禾公司提交的证据并不能证明其物品存在以及物品的种类、数量，虽然其提交物品清单并向法庭陈述物品种类、数量，但雷禾公司亦不能证明物品系由东方人居公司占有，并由东方人居公司造成损失，且根据雷禾公司提交的《关于家有购物集团使用我司房屋的说明函》无法认定案外人使用租赁标的部分面积未经雷禾公司同意，因而雷禾公司应承担举证不能的法律后果，鉴于雷禾公司不能举证证明其事实主张，其反诉请求于法无据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京东方人居房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京雷禾文化传媒有限公司于二〇一一年八月三日签订的《租赁合同》及二〇一六年十二月一日签订的《变更协议》于二〇一七年九月三十日解除；二、被告（反诉原告）北京雷禾文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京东方人居房地产开发有限公司二〇一七年一月一日至二〇一七年九月三十日的租金三百一十五万二千一百四十二元六角三分、物业费十三万八千五百五十五元七角二分、空调费二十七万一千三百三十八元二角八分、垃圾清运费七千一百八十二元；三、被告（反诉原告）北京雷禾文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京东方人居房地产开发有限公司二〇一七年十月一日至二〇一八年十二月十九日的占用使用费五百二十五万零八百七十六元、物业费二十二万四千二百一十九元、空调费四十三万九千零九十六元、垃圾清运费一万一千六百二十二元；四、被告（反诉原告）北京雷禾文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京东方人居房地产开发有限公司违约金五十万元；五、驳回原告（反诉被告）北京东方人居房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京雷禾文化传媒有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65202元，由原告（反诉被告）北京东方人居房地产开发有限公司负担50元（已交纳），由被告（反诉原告）北京雷禾文化传媒有限公司负担65152元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费43900元，由被告（反诉原告）北京雷禾文化传媒有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 孙 赫人民陪审员 孙 诺人民陪审员 邵栩婷二〇一九年十二月三日书 记 员 张 帆