福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初360号 原告：傅巧云，女，汉族，1967年9月10日出生，住福建省长乐市。 原告：林若然，女，汉族，1993年7月15日出生，住福建省长乐市。 两原告共同委托诉讼代理人：林愷，福建士恒律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：林小丹，福建士恒律师事务所律师。 被告：福建长城人防空间开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华屏路43号。 法定代表人：吴志雄，总经理。 委托诉讼代理人：吴金荣，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪安理，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 原告傅巧云、林若然与被告福建长城人防空间开发有限公司（以下简称“长城公司”）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告傅巧云、林若然的委托诉讼代理人林愷，长城公司的委托诉讼代理人洪安理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅巧云、林若然向本院提出诉讼请求：1.长城公司向傅巧云、林若然支付租金收益差额60007.42元；2.本案的诉讼费由长城公司承担。 事实和理由：2005年3月27日，傅巧云、林若然与长城公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告长城公司购买长城公司开发的位于福建省福州市晋安区铺位（以下简称254铺位），254铺位的总价款本应为368927元，因被告长城公司不要求福建三杰商业经营管理有限公司支付254铺位前三年的租金回报，故最终合同中约定的成交价款为291452元。 购买后，傅巧云、林若然即与长城公司下属的福建三杰商业经营管理有限公司签订《委托经营租赁合同》，《委托经营租赁合同》约定将254铺位委托福建三杰商业经营管理有限公司经营租赁，在《委托经营租赁合同》第四条4-１条款中约定“甲方（指傅巧云、林若然）购买的火车站地下广场商场（财富第一街），建筑面积31.47平方米，商铺总价值为人民币368927元整……”；在第四条4-２条款中继续约定“乙方（指福建三杰商业经营管理有限公司）按照总价值×年回报率的方式计算并付给甲方租金（指代收租金下同），其中第1－5的年租金回报率为7%，第6－8年的年租金回报率为8%，第9－10年的年租金回报率为10%，乙方高于上述约定向租房收取的租金部分，即作为乙方接受甲方委托出租和经营管理的报酬，甲方不得向乙方主张除上述年租金回报率以外的其他费用，乙方非经甲方许可，亦不得降低上述年租金回报率”。 而后因福建三杰商业经营管理有限公司经营租赁不善。故在2009年2月11日，长城公司与财富第一街业主委员会（即254铺位所在业主委员会）签订《福州火车站站前地下广场全体业主与开发商长城人防空间开发有限公司谅解备忘录》，备忘录第三条约定：“为培育市场维护业主的整体利益，在业主将2009年至2015年的租金回报率分别调整为5%、5%、6%、6%、6%、8%、8%以后，如地下人防工程商场重新招商经营后，租金回报率达不到上述标准，长城公司同意将其拥有的3210平方米财富第一街店铺的全部租金收益补偿所有业主获得2009至2015年的租金回报不足部分……”。同时，在备忘录第二条双方还约定“2009年暂不收取5%的租金回报。” 备忘录签订后，2010年，傅巧云、林若然取得的租金收入为4120.8元；2011年，傅巧云、林若然取得的租金收入为9372元；2012年，傅巧云、林若然取得的租金收入为14055元；2013年，傅巧云、林若然取得的租金收入为27924元；2014年，傅巧云、林若然取得的租金收入为25387元；2015年，傅巧云、林若然取得的租金收入为21461.66元；2010年至2015年总共取得租金收入为102320.46元。然而按实际约定，傅巧云、林若然从2009年至2015年应取得租金收入为254铺位总价值368927元×44%＝162327.88元，两者相差60007.42元，长城公司应按备忘录的约定向傅巧云、林若然支付租金收益差额60007.42元。因未能与长城公司就上述事宜达成一致意见，为维护傅巧云、林若然合法的权益，遂提起诉讼。 长城公司辩称，一、本案应该追加福州风和商业经营管理有限公司（以下简称风和公司）作为第三人参加诉讼。因傅巧云、林若然所属的业主委员会已经签署授权委托书，将包含傅巧云、林若然在内的火车站站前地下广场财富第一街的商铺全部交由风和公司进行租赁经营管理、对外招商、引进商户进场经营等，傅巧云、林若然实际已经收取的租金补贴金额以及被拖欠的租金金额，只有风和公司作为实际管理者才知情。不追加无法查明案件事实。二、长城公司无需承担保证合同义务。1．傅巧云、林若然诉请长城公司承担保证义务的主要依据仅是《谅解备忘录》，而该谅解备忘录是业主方多次信访，从《谅解备忘录》第七条的记载要求业主代表文明上访等，可知长城公司在多重压力下被迫与业主委员会签订的。2．该《谅解备忘录》还未生效。根据第七条的约定：“本备忘录经长城公司法定代表人和财富第一街业主委员会所有委员共同签署并在业主委员会取得全体业主（业主代表会议决议授权）的书面授权后即具有合同效力”，但直至目前，傅巧云、林若然未提交全体业主的书面授权书，因此该备忘录未生效。3．退一步说，即使该备忘录有效，依据该备忘录，长城公司的义务就是将基于自有的3210平方米商铺而从商业物管公司处分得的租金收益补偿给业主委员会，直至各业主2009年至2015年间租金回报率达到44％为止。长城公司的该项义务属于附一定条件的为一定行为的合同义务。4．从《谅解备忘录》第一条的约定来看：“根据当初全体业主与三杰公司签订的十年《委托租赁合同》，在2009至2015年的七年时间里，原约定的店铺回报率七年共计58％，现调整到44％。以利火车站地下人防工程商场重新招商，搞活商场，并监督落实。”，可见，业主要获得租金回报的大前提是，全体业主的店铺能够出租出去，能够收取到租金，但是目前的情况是火车站地下人防工程商场早已经被列入政府拆迁范围，业主已经获得经营损失补偿、拆迁安置权益等。现在所有的店铺均已不具备出租的条件，所以《谅解备忘录》也就不存在履行的前提条件，傅巧云、林若然主张所谓的租金损失也就失去了事实依据。5．该《谅解备忘录》第三条约定更加明确指出了，长城公司承担保证责任需满足诸多前提条件。首先是，如地下人防工程重新招商经营后租金回报率达不到上述标准。目前因为拆迁，已经不具备招商条件了。其次，长城公司只是同意将其拥有的3210平方米财富第一街店铺的全部租金收益补偿所有业主，而现在长城公司也因为拆迁，其自有的3210平方米店铺也不具备出租条件，同样没有租金收益，所以无须再补偿业主租金回报不足部分。6．该《谅解备忘录》的履行必须是重新签订的《商铺委托租赁合同》能够履行，也就是业主的商铺必须具备出租条件。从《谅解备忘录》第六条再次强调：“财富第一街业主委员会要负责做好全体业主的意见统一工作，并取得全体业主委托、监督管理新商场的授权，并以公告或者其他方式解除与三杰公司的委托租赁关系，同时与新设立的商业物管公司按新确定的回报率重新签订商铺委托租赁合同。为重新启动招商创造合法条件和环境。”，而包含傅巧云、林若然在内的所有商铺已经都被列入政府拆迁范围，不具备出租条件，导致商铺委托租赁合同无法履行，当然《谅解备忘录》的附条件的保证条款也就无须再履行。综上，傅巧云、林若然诉请的事实基础已经不存在，长城公司履行保证义务的前提条件亦不存在。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。傅巧云、林若然提交的身份证复印件、企业信用信息、《商品房买卖合同》及票据、不动产权证书、《委托经营租赁合同》、《谅解备忘录》、账户明细、长城公司提交的《授权委托书》、本院依职取调取的两份《函诺函》，均为书证，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据当事人的庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月，傅巧云、林若然向长城公司购买位于福州市晋安区商铺。 随后，傅巧云、林若然与三杰公司签订《委托经营租赁合同》。合同约定，傅巧云、林若然将购买的火车站商场B区254号商铺委托三杰公司出租并经营管理，租赁期限为十年（自2006年1月1日至2015年12月31日）；傅巧云、林若然的商铺总价值为368927元，三杰公司按照总价值×年回报率的方式计算并支付给傅巧云、林若然租金，其中第1-5年的年租金回报率为7%，第6-8年的年租金回报率为8%，第9-10年的年租金回报率为10%，三杰公司高于上述约定向租户收取的租金部分，即作为三杰公司接受傅巧云、林若然委托出租和经营管理的报酬；付款方式：三杰公司负责傅巧云、林若然从开发商处在享有原购房折扣的基础上再享受7.9的优惠折扣，即折扣后实际购房成交价为291452元；傅巧云、林若然承诺不再要求三杰公司支付商铺前三年的租金回报；后七年的租金从第四年起每6个月支付一次，支付时间为每年6月30日与12月31日，由三杰公司直接支付给傅巧云、林若然。合同还约定，本合同有效期内发生下列情形的，本合同自动解除：政府决定征用该商铺所在土地并需拆除的。 2009年1月，财富第一街业主委员会与长城公司签订《谅解备忘录》。《谅解备忘录》约定，一、将2009年至2015年的年租回报率调整为5%、5%、6%、6%、6%、8%、8%共计44%；二、所有业主未来每年实际获得的资金回报，根据经营管理财富第一街产生的实际收益来计算，实行同质同价分配；每位业主（含长城公司保留的3210平方米店铺）以其所拥有的店铺总价值在财富第一街中所占份额来实际分得租金；大多数业主同意2009年暂不收取5%的租金回报；2009年的租金回报改至2010年以后根据经营情况逐年给予补足；三、如地下人防工程商场中心招商经营后，租金回报率达不到上述标准，长城公司同意将其拥有的3210平方米财富第一街店铺的全部租金收益补偿所有业主获得2009年至2015年的租金回报不足部分；如果所有业主在2009年至2015年的租金总回报率仍未达到44%的标准，则长城公司仍需以其拥有的3210平方米财富第一街的后续年度所分得的租金收益来补偿所有其他业主，直到补足所有业主2009年至2015年总计44%的租金总回报率时，长城公司方可获得其所有的3210平方米财富第一街店铺的租金收益；四、鉴于三杰公司出走并卷走商户的押金，导致财富第一街管理失控并产生一些遗留问题，为使重新招商顺利实施，长城公司同意负责处理三杰公司出走而导致的财富第一街遗留问题，主要包括财富第一街现有商户的清理问题，设备维修以及欠税、欠水电费等的问题；五、长城公司以大业主身份设立新的商业物管公司、负责管理财富第一街商场，并委托招商公司进行招商，业主委员会要全力配合；六、长城公司所拥有的3210平方米财富第一街商铺的实际产权登记人必须签署知晓并同意上述事项的承诺函，并将其作为本备忘录的附件；长城公司完成承诺以其3210平方米商铺租金收入补偿财富第一街业主调整后2009－2015年期间租金回报率不足部分，以及第四、第五条工作后，财富第一街的业主则通过与新设立的商业物管公司重新签订合同而产生新的委托合同法律关系，并由新的商业物管公司按新合同承担业主投资回报率的责任。《谅解备忘录》还约定，财富第一街业主委员会在全体业主统一认识并委托授权的基础上与长城公司达成以上条款备忘录；本备忘录经长城公司法定代表人和财富第一街业主委员会所有委员共同签署并在业主委员会取得全体业主的书面授权后即具有合同效力。 2009年3月28日，长城公司向财富第一街业主委员会出具《承诺函》，承诺继续履行对《谅解备忘录》第三条的约定，并确保现有3230.7平方米的产权人陈有成也继续履行该条款，如陈有成不履行该条款约定产生的责任由长城公司承担。 2009年4月14日，长城公司向财富第一街业主委员会出具《承诺函》，承诺同意将长城公司持有的财富第一街共计3210平方米商铺委托给双方认可的商业物管公司经营，其所获得的经营收益，按双方协商调整后的回报率，采用同质同价的方式，补贴给财富第一街各业主2009年1月1日至2015年12月31日期间七年总回报率44%的不足部分，直至补足为止。在实现上述承诺之前，长城公司不对该商铺经营的收益主张任何权益，也不承担委托经营后该部分商铺经营可能产生的任何税费。 2009年11月23日，财富第一街业主委员会向风和公司出具《授权委托书》。《授权委托书》载明，财富第一街业主委员会受财富第一街大多数业主的委托，依据《谅解备忘录》的约定，对全体业主位于福州火车站站前广场财富第一街的商铺进行管理、监督，并处理《谅解备忘录》执行过程中的相关事宜；现为维护全体业主的共同利益，财富第一街业主委员会将财富第一街全体业主商铺委托给风和公司进行租赁经营管理，由风和公司对外招商，引进商户进场经营；《委托经营租赁合同》由业主与受托人另行协商签订。 2016年6月起，福州市火车站站前地下广场财富第一街进行政府征迁。 本院认为，傅巧云、林若然购买涉案商铺后未获得预期的租金回报，后通过财富第一街业主委员会与长城公司于2009年签订涉诉《谅解备忘录》，长城公司自愿补偿傅巧云、林若然该损失，本院予以认可。虽然长城公司在《谅解备忘录》、《承诺函》中将补偿金来源限制在“3210平方米商铺租金收益”之中，但长城公司在签订上述协议前已将该3210㎡商铺所有权转让给陈有成，故其并无权处分该商铺物权包括租金收益。结合长城公司在《承诺函》中承诺如陈有成不同意将商铺租金补偿业主则相应责任由公司承担的条款，可以说明长城公司已实际确认了其与傅巧云、林若然之间确立新的债权债务关系，债务标的系傅巧云、林若然所购商铺于2009年1月1日至2015年12月31日期间七年总回报率44%的不足部分，所谓商铺租金收益仅是补偿方式之一。因此，本案债权债务关系明确，长城公司应予履行补偿承担义务，且该义务并不限于相应商铺的租金收益。每位业主（含长城公司保留的3210平方米店铺）的所有商铺收益均由财富第一街业主委员会分配并做账，故仅在查明业主委员会已收取租金及分配方式后，方可确认傅巧云、林若然主张的租金差额是否已经补足。对此，长城公司不承担举证责任。现双方当事人均未提交充分证据证明《谅解备忘录》项下租金差额是否已经补足，故傅巧云、林若然的主张，本院目前无法支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回傅巧云、林若然的诉讼请求。 本案诉讼费1300元，由傅巧云、林若然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄宜财 人民陪审员  牟卫民 人民陪审员  傅超真 二〇一九年十二月二日 书 记 员  黄淑婷 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。