甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初7148号原告张永平，男，1987年11月2日出生，汉族，住甘肃省临洮县。委托诉讼代理人：何筠，女，1991年1月4日出生，汉族，系原告张永平之妻，住甘肃省临洮县。被告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路329号。法定代表人：程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人杨军，该公司总经理助理。委托诉讼代理人王方，甘肃佳运律师事务所律师。原告张永平与被告甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称：华韵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永平及其委托诉讼代理人何筠、被告华韵公司的委托诉讼代理人杨军、王方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张永平向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金41790元（按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准加收50%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发的位于兰州市城关区，单价为5667元／㎡，总价款为414484元；出卖人应当在房屋交付720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告如约向被告支付了全部房款414484元，但被告却未按约交付房屋，原告实际入住时间为2015年12月24日。原告入住后，被告也一直未给原告办理房屋权属登记备案，故被告构成违约。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告华韵公司辩称，1、原告所诉不属实，造成被告至今未能给原告办理房产证的原因不是被告违约，而是政府和政策、指令、规划等的一变再变，属于法律规定和合同约定的不可抗力，被告没有过错，不应承担违约责任。而且被告深受其害，面临开发成本的意外大幅增加，今后能否正常经营都无法确定，确实无力承担所谓的违约责任。2、依据合同约定，被告须在房屋交付使用日起720个工作日内为原告办理完毕所有权登记手续，既非原告所说的720日，也非原告所说的90日。3、即使如此，被告仍愿承受着巨额损失，继续完成项目开发，为原告等购房人办理房屋产权登记。现原告正在努力多方筹借资金，争取尽早补缴政府规划变化多出的土地出让金，希望原告以实事求是的态度看待房产证至今办不下来的原因，与被告密切合作，不要让被告破产倒闭，导致无法办理房产证，并希望原告本着利人利己原则，与被告共同争取早日将房产证办下来。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提供的《商品房买卖合同》、发票、收据、房屋交付资料清单，被告提供的《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《规划条件通知书》、兰州市住房保障和房产管理局官方网站公示的办事指南、甘肃政务服务网的办事指南、兰国土资地[2016]67号《兰州市国土资源局印发＜关于土地供应工作中历史遗留问题的办理规定＞的通知》、兰国土资地[2016]97号《兰州市国土资源局关于印发兰州市中心城区地价评估技术导则（试行）的通知》、兰国土资办[2017]144号《兰州市国土资源局关于印发兰州市中心城区地价评估技术导则（修订稿）的通知》、兰高九函字[2017]38号《关于九州开发区建设项目土地会签有关问题说明函》、兰政地[2019]4号《兰州市人民政府关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的批复》，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案诉争事实认定如下：2014年12月3日，张永平与华韵公司签订商品房买卖合同一份，双方约定张永平购买华韵公司开发的位于兰州市城关区“九州江南明珠”3幢1单元1802室住宅房屋一套，建筑面积73.14平方米，套内建筑面积54.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.24平方米。房屋总价款414484元，合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款124484元，余款由买受人向出卖人指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同补充协议约定：买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款;若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助:若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，张永平向华韵公司交付全部购房款。2015年12月24日，张永平向华韵公司（兰州江南明珠物业管理有限公司）交纳了房屋产权证代办费用，包括契税、印花税、测绘费、工本费、登记费、手续费。2015年12月28日，华韵公司给张永平办理了涉案住宅房屋的入住手续。另查明：2008年3月4日，华韵公司取得兰国用（2008）第Ｊ193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州.江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年5月10日，华韵公司取得建设工程规划许可证。2013年12月5日，华韵公司取得建筑工程施工许可证。2014年8月28日，兰州市住房保障和房地产管理局向华韵公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地［2019］4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明：“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州.江南明珠”项目用地位于城关区，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》（兰国用（2008）第Ｊ193号）载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证>（地字第2011-067号）、《规划条件通知书》（城规2011-008号），该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院［1990］第55号令）、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范（试行）的实施意见的通知》（兰政办发（2016］22号）等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写:41777852元）。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”华韵公司接此通知后，尚未补交土地出让金。由于华韵公司未补交土地出让金，导致不能协助原告办理产权登记，遂酿成纠纷。本院认为，本案的争议焦点为:在华韵公司未补交土地出让金的情况下,能否办理案涉商品房的权属登记,华韵公司未办理权属登记是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张永平与华韵公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，对双方具有法律上的拘束力。张永平作为买受人，已经履行了支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；华韵公司作为出卖人未履行协助办理权属登记的义务,对张永平构成违约。理由为：在华韵公司申请办理房屋权属证书时，因2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地[2019]4号文件，该文件是关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的批复，该批复通知要求华韵公司补交国有建设用地使用权出让价款41777852元。华韵公司至今未补交该款项,进而使其无法提交办理案涉商品房权属登记所需资料，导致权属登记无法完成。因为，《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：申请人应当在房屋竣工后向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。华韵公司未补交国有建设用地使用权出让价款意味着其无法向房屋登记机关提供完整的权属登记资料，故华韵公司的行为对张永平构成违约。在华韵公司未补交国有建设用地使用权出让价款之前，案涉商品房权属登记欠缺条件，故本院对于张永平主张办理房屋权属登记的诉讼请求不予支持。张永平可在华韵公司完成补交国有建设用地使用权出让价款之后，再行主张自己的权利。对于原告主张的逾期办证违约金41790元，原告已明确该违约金是指2017年12月24日至2019年7月1日的违约金。根据商品房买卖合同的约定，华韵公司须在该商品房交付使用日起720工作日内为张永平代为办理完毕所有权登记手续，而案涉房屋于2015年12月28日交付使用，据此计算下来，案涉商品房交付使用日起720工作日的截止日期为2018年11月20日，此后构成被告逾期办证的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中双方在签订的合同中没有约定违约金,故本院依照该司法解释的规定,对原告诉请的违约金以已付房款总额414484元为基数、以年利率4.75%为标准计算,故被告应向原告支付的违约金为11975元[414484元×4.75%×222天（自2018年11月21日至2019年7月1日）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张永平给付违约金11975元；二、驳回原告张永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取422元，由原告张永平负担300元，被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  毛世祥二〇一九年十二月十六日书记员  陈丽萍