广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初3060号原告：张冬,男，汉族，1992年11月29日出生，住址：河南省信阳市平桥区，委托诉讼代理人：毕武昌，广东裕中律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉欣，广东裕中律师事务所辅助人员。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，地址：广东省开平市水口镇紫薇路33号1-2座11号铺位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建彪，广东周和律师事务所律师。被告：东莞市德亿实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道东莞大道南城段428号5栋1401室。法定代表人：林少壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖杨聪，该公司职员。原告张冬与被告开平市水口珠影文体产业有限公司、东莞市德亿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭审理了本案。原告张冬的委托诉讼代理人毕武昌，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人李建彪，被告东莞市德亿实业投资有限公司的委托诉讼代理人赖杨聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冬向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一于2018年5月8日签订的《商品房买卖合同》（合同总价349475元）；二、判令二被告向原告退还购房款175475元及利息（利息计算方式：以175475为基数，从原告起诉之日起按照同期银行贷款利率计算至实际返还之日止）；三、判令二被告向原告返还团购服务费40000元及利息（利息计算方式：以40000为基数，从原告起诉之日起按照同期银行贷款利率计算至实际返还之日止）；四、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告一于2018年5月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告以349475元的价格向被告购买开平市水口珠影广场2座245号商铺，并交付了40000元的团购服务费给二被告。原告分别于2018年4月8日交付铺位定金50000元，于2018年5月8日交付铺位首期款125475元，原告二次共计已向被告一付款175475元，且根据合同约定被告一需于2018年12月31日前向原告交付该商铺。由于被告一未能向原告交付商铺，且被告一已将涉案商铺抵押予第三方，现根据合同约定，被告的行为已构成违约，因此，原告向被告一提出解除《商品房买卖合同》，并退还全部已付款及团购费，总金额为215475元。被告二作为被告一指定的中介方，二者实际为利益共同体，应对本案承担连带清偿责任。为此，根据有关法律法规，原告向法院起诉。被告开平市水口珠影文体产业有限公司辩称，被告一与原告签订的《商品房买卖合同》并未出现违约情况，被告一不同意解除合同。原告并没有证据证实被告一的商铺有违约情形，购铺款也未付清，被告一也认为并未出现违约情形。按照商品房买卖合同和商铺认购书相关约定，只有在原告缴清全部购房款情况下，被告一才办理产权登记手续。团购费与被告一没有关联性，是被告二以团购费的名义收取的房款。请驳回原告诉讼请求。被告东莞市德亿实业投资有限公司辩称，原告与开发商已签订《商品房买卖合同》，被告二在涉案商铺中起到的居间人服务。根据合同法426条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照合同约定支付报酬的规定，被告二促成交易后，有权收取居间报酬，且对该涉案商铺，被告二已履行完团购优惠服务。被告二的居间义务即告完成，目前没有任何资料反映原告与开发商的合同存在效力问题，当然合同效力问题也不影响被告二的居间合同权利，因此，原告的主张缺乏事实依据，请求法院予以驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、《商品房买卖合同》原件一份、《商铺认购书》原件一份、《收据》原件三张、《收款收据》原件一张、开平市房地产登记信息查询原件一份，该证据由原告提供。经核证，被告一认为《收款收据》上的团购费实际上是房款，只是被被告二以团购费的名义收取，对其他证据无异议；被告二对《收款收据》无异议，对其他证据认为与其无关。因上述证据真实合法，内容与本案具有关联性，故本院予以采纳，并根据证据规则认定其证明力。2、《德亿优惠信息服务申请表》原件一份，该证据由被告二提供。经核证，原告认为不存在团购服务，被告二只是收取了40000元；被告一对证据的真实性无异议，但认为不存在团购，被告二以团购的旗号将收取的房款冠名为团购费。因上述证据真实合法，内容与本案具有关联性，故本院予以采纳，并根据证据规则认定其证明力。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告取得项目名称为“文体广场二期酒店商务”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015052号），有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××共29户（见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××座商品楼的共2户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2018年5月8日，原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订《商品房买卖合同》和《商铺认购书》，约定原告购买被告开平市水口珠影文体产业有限公司开发的位于开平市××紫薇路××号铺位，建筑面积为16.16平方米，总价款为349475元，原告于2018年5月8日前支付首期款175475元（含定金），通过银行按揭贷款方式支付174000元；《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”、第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。”、第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。在履行合同中，原告截至2018年5月8日共向被告开平市水口珠影文体产业有限公司支付购房款175475元（含定金）。2018年4月8日，原告与被告东莞市德亿实业投资有限公司签署《德亿优惠信息服务申请表》，约定被告东莞市德亿实业投资有限公司依托自身企业品牌、信用及资源，为原告从开发商处争取到楼盘优惠信息，原告愿意接受被告东莞市德亿实业投资有限公司提供的本次优惠信息服务，楼盘名称为珠影星光城，服务信息为团购优惠40000抵80000，设免费客服专线，为客户提供更快更准的一对一信息服务，提供最新楼盘信息，如开盘时间、优惠折扣、看房团等提示，优惠信息服务费金额及支付方式为原告在签署本申请表之时向被告东莞市德亿实业投资有限公司支付优惠信息服务费40000元整；又约定该优惠信息服务费不计入房款，一旦原告与开发商签订《认购书》，则被告东莞市德亿实业投资有限公司向原告提供的优惠服务义务即告履行完毕，原告将不能以任何理由申请退款。同日，被告东莞市德亿实业投资有限公司给原告出具《收款收据》，确认收到原告交来珠影星光城团购服务费40000元。原告以被告开平市水口珠影文体产业有限公司已将涉案铺位抵押给案外人为由向本院起诉，遂成诉讼。另查明，被告开平市水口珠影文体产业有限公司经营状况严重恶化，债务重重，被多家法院查封其开发的“文体广场二期酒店商务”的土地等，严重影响公司正常运行。又查明，涉案铺位于2015年在开平市不动产登记中心被预告登记在案外人名下。涉案铺位因不符抵押物的基本条件，故无法办理银行按揭贷款。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；……；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”、第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，被告开平市水口珠影文体产业有限公司经营状况严重恶化，债务重重，涉案铺位在开平市不动产登记中心预告登记在案外人名下，且无法办理银行按揭贷款导致原告的合同目的无法实现，故此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有理，本院予以支持。关于购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案《商品房买卖合同》解除后，原告请求被告开平市水口珠影文体产业有限公司返还购房款175475元（50000元+125475元），本院予以支持。因原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，该利息应以175475元为基数，从原告起诉之日（即2019年7月12日）起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告东莞市德亿实业投资有限公司不是上述款项的收取方，原告请求被告东莞市德亿实业投资有限公司返还该款项，本院不予支持。关于团购费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告东莞市德亿实业投资有限公司主张其不应返还团购费（居间费用）40000元，应对团购费属于居间费用且其已履行了相应的居间义务承担举证证明责任，对此，被告东莞市德亿实业投资有限公司提供了《德亿优惠信息服务申请表》予以证实。原告主张被告东莞市德亿实业投资有限公司只是收取40000元而没有提供任何团购服务，被告开平市水口珠影文体产业有限公司主张被告东莞市德亿实业投资有限公司是以团购费的名义收取该40000元购房款，被告东莞市德亿实业投资有限公司提供的《德亿优惠信息服务申请表》不足以证实其收取的团购费40000元属于居间费用且原告已享受了相应的团购优惠，故此，本院认定该团购费属于被告东莞市德亿实业投资有限公司收取的购房款。涉案《商品房买卖合同》解除后，原告请求被告东莞市德亿实业投资有限公司返还团购费40000元，本院予以支持。因原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，该利息应以40000元为基数，从原告起诉之日（即2019年7月12日）起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告开平市水口珠影文体产业有限公司不是上述款项的收取方，原告请求被告开平市水口珠影文体产业有限公司返还该款项，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、解除原告张冬与被告开平市水口珠影文体产业有限公司于2018年5月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告张冬返还购房款175475元及利息（利息计付办法：以175475元为基数，从2019年7月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告东莞市德亿实业投资有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告张冬返还团购费40000元及利息（利息计付办法：以40000元为基数，从2019年7月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告张冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7142.12元（已由原告张冬预交7142.12元），由被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担6409元，被告东莞市德亿实业投资有限公司负担733.12元。原告张冬预交的案件受理费7142.12元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费6409元，被告东莞市德亿实业投资有限公司应向本院补缴案件受理费733.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴锦鹏人民陪审员  黎国富人民陪审员  梁丽仪二〇一九年十二月十二日书 记 员  李瑞云黄超嫦