江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初124号原告:王孝华,女,1969年3月11日出生,汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：卞成昌（系王孝华丈夫），男，1965年11月19日出生，汉族，住江苏省南京下关区。委托诉讼代理人：孙桐童，江苏鑫鼐律师事务所律师。被告:王海荣,男,1989年12月25日出生,汉族,住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：徐如军，江苏行正律师事务所律师。被告:江苏兴阳置业有限公司,住所地江苏省射阳县合德镇城南路。法定代表人：李硕，该公司董事长。原告王孝华与被告王海荣、江苏兴阳置业有限公司（以下简称“兴阳公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，于2018年8月24日作出（2018）苏0924民初4112号民事裁定，驳回原告王孝华的起诉。王孝华不服，提起上诉。盐城市中级人民法院于2018年11月21日作出（2018）苏09民终4897号民事裁定，撤销本院裁定，指令本院审理。本院于2019年1月4日重新立案后，另行组成合议庭，于2019年1月17日、2019年7月22日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告王孝华的委托诉讼代理人孙桐童，王海荣的委托诉讼代理人徐如军到庭参加诉讼，被告兴阳公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；第二次开庭，原告王孝华的委托诉讼代理人孙桐童，王海荣的委托诉讼代理人徐如军、凌海东，被告兴阳公司的法定代表人李硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王孝华向本院提出诉讼请求：1.确认两被告之间签订的海韵嘉园15幢202室、15幢1606室、16幢1906室、17幢1503室、18幢202室《商品房买卖合同》无效；2.撤销上述房屋在房产管理部门的网签备案登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月5日，射阳法院（2016）苏0924民初4414号民事调解书对王孝华与兴阳公司、李乃杰等民间借贷纠纷一案达成调解：兴阳公司偿还王孝华借款4930万元及相应利息，于2016年7月10日前偿还本金300万元，以后每月10日前偿还本金300万元直至全部还清，每期利随本清，李乃杰等承担连带清偿责任；兴阳公司如有一期未按时足额支付，王孝华有权就剩余全部款项申请强制执行。后因兴阳公司未按时足额付款，王孝华就剩余全部款项申请强制执行。射阳法院作出（2016）苏0924执2356号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人兴阳公司、李乃杰等银行账户上的存款合计4930万元及相应的债务利息等。2017年8月17日，射阳法院向射阳县不动产登记中心送达了（2016）苏0924执2356号协助执行通知书，查封了兴阳公司名下海韵嘉园15幢202室、15幢1606室、16幢1906室、17幢1503室、18幢202室房屋。兴阳公司为逃避债务，将上述房屋备案登记在王海荣名下，导致王孝华无法通过评估、拍卖的方式执行上述房屋。根据合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案中，王海荣与兴阳公司签订的上述商品房买卖合同的目的是为了逃避债务，并不是为了买卖房屋，他们的签约行为及上述房屋办理网签备案登记的行为损害了包括王孝华在内的不特定的其他债权人的利益。被告王海荣辩称：1.本案的基本事实是，兴阳公司为了筹集开发资金,从2009年起陆续向建湖县冠德隆农村小额贷款有限公司(以下简称“冠德隆公司”)借贷资金,至今仍欠借款、代偿款本息近6000多万元(其中本金3736万元)。为偿还债务,兴阳公司于2015年8月10日、11日将其开发的房产出售给冠德隆公司,用于抵冲2797775.6元欠款,并将该房屋网签在冠德隆公司法定代表人王海荣的名下,后于2018年开具了正式售房发票。在兴阳公司将涉案房屋出售给王海荣两年后,原告王孝华为了使自己的债权得以实现,于2017年8月17日查封了网签在王海荣名下的房产。在王海荣依法提出执行异议后,法院依法裁定中止该查封，原告遂提起异议之诉,后原告又主动撤回异议之诉，现原告又提本案诉讼。2.根据以上事实和原告王孝华的诉求与依据,我方认为兴阳公司与我方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,合法有效,原告的诉讼理由和依据错误,请求法院驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：⑴原告的诉讼主体不适格。①案涉合同的买卖双方是冠德隆公司的王海荣与兴阳公司,原告不是买卖合同的当事人；②兴阳公司与我方的房屋买卖,发生在原告提出异议两年前,不存在损害原告权利的问题；③兴阳公司以房抵债的行为,没有违反国家法律、法规规定的情况,无须征得任何人的批准和同意；④在兴阳公司与冠德隆公司发生买卖时,兴阳公司还有很多商品房没有销售,只是原告当时没有想用商品房抵冲自己的债权。故而兴阳公司与冠德隆公司的商品房买卖行为,不存在损害原告利益的问题,原告以买卖合同损害其利益为由提起诉讼,其诉讼主体明显不适格。⑵原告的诉讼理由与依据具有荒谬性。①原告王孝华的诉讼请求是确认兴阳公司与王海荣的《商品房买卖合同》无效并撤销网签登记手续；原告的起诉理由与依据是兴阳公司将自己开发的“房屋预登记在被告王海荣名下”,“目的是为了避债务,并不是为了买卖房屋”,其商品房买卖行为“损害了原告的利益”。根据原告的起诉理由与依据,只能得出如下结论:即只要兴阳司有外欠债务,就不能从事正常的商品房销售活动,否则,就是“逃避债务”,就损害了原告的合法权利，该结论明显具有荒谬性。即使兴阳公司欠有外债,也能将自己开发的商品房对外进行销售，而出售给有债权债务关系和无债权债务关系的购房者,都受法律的保护。②兴阳公司是商品房开发企业,又欠冠德隆公司巨额债务,将自己开发的房屋,以抵冲债务的方式出售给债权人冠德隆公司，是正常、合法的经营性行为。既促进其商品房正常销售,又减少了外欠债务,一举两利,不存在原告所设想的“目的是为了逃避债务,并不是为了买卖房屋”的问题。③房款是以现金、贷款还是抵债等方式付清，这是合同的履行问题,与合同的效力无关。被告兴阳公司辩称，请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月10日、11日，兴阳公司与王海荣签订商品房买卖合同，约定，兴阳公司将其开发的位于江苏省射阳县合德镇海韵嘉园15幢202室、15幢1606室、16幢1906室、17幢1503室、18幢202室房屋出售给王海荣，五套房屋价格分别为578088元、597572元、591782元、576770元、453564元，合计2797776元。双方办理了网签备案登记手续。2015年9月24日，江苏福吉特管业有限公司（以下简称“福吉特公司”）与兴阳公司向冠德隆公司出具还款承诺书，载明：福吉特公司“于2014年7月22日因经营需要发行小微企业私募债券,委托江苏金集资产管理有限公司为债券受托管理人,江苏金创信用再担保股份有限公司为各期私募债券发行的总承销商,建湖县冠德隆农村小额贷款有限公司(冠德隆公司)作为分承销商和担保人。2014年8月7日发行了500万元。现该笔私募债券于2015年8月6日到期。福吉特公司并没有偿还该笔债务。冠德隆公司已全部代偿还了该笔私募债券本金和利息共计545万元。现兴阳公司自愿为此笔私募债券本金和利息承担连带保证责任。现针对冠德隆公司已代偿还的545万元,及此545万元自2015年8月6日起至实际还款之日止的利息、罚息及实现债权的费用等(以福吉特公司于2014年7月22日签订的《小微企业私募债券承销服务协议及委托担保协议》中约定的标准计算,承诺人向冠德隆公司作如下还款承诺:兴阳公司于2015年8月份已将其所有的位于射阳县合德镇达阳路东侧、幸福大道南侧海韵嘉园价值约为279.77万元的商品房屋与冠德隆公司指定人员签订了商品房买卖合同,并报当地房产管理部门进行备案登记,用于本笔债务抵押。2015年11月24日前再将其所有的位于射阳县合德镇达阳路东侧、幸福大道南侧海韵嘉园价值不低于60万元的商品房屋与冠德隆公司或冠德隆公司指定人员签订商品房买卖合同,并报当地房产管理部门进行备案登记,用于本笔债务抵押。该房屋最终变现时,进行结算。如果上述房屋的价款不够偿还该笔私募债券本金及因此产生的利息和实现债权的费用等,则承诺人仍承担还款责任”。2016年7月5日，本院就王孝华与兴阳公司、李乃杰、王漫飞、朱振坤民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0924民初4414号民事调解书，确认了当事人于2016年6月30日自愿达成的如下协议：一、兴阳公司偿还王孝华借款本金3200万元，及截止2016年6月23日的利息17370666.67元，合计49370666.67元，王孝华现只要求兴阳公司偿还本息4930万元，并从2016年6月24日起至实际给付之日止，以本金3200万元为基数，按照月利率2%支付利息，以上款项限兴阳公司于2016年7月10日前偿还本金300万元，以后每月10日前偿还本金300万元直至上述款项全部还清，每期利随本清。李乃杰、王漫飞、朱振坤对兴阳公司的上述还款义务承担连带清偿责任；二、兴阳公司如有一期未按时足额支付，王孝华有权就剩余全部款项申请强制执行……。上述调解书生效后，王孝华向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于20116年8月4日作出（2016）苏0924执2356号执行裁定：冻结、扣划被执行人兴阳公司、李乃杰、王漫飞、朱振坤银行账户上的存款人民币合计49300000元及相应的债务利息等。2017年3月30日，建湖县人民法院就冠德隆公司与福吉特公司、王漫飞、兴阳公司、李乃明、李刘刘民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0925民初2926号民事调解书，确认了当事人于2017年3月30日自愿达成的如下协议：“一、被告江苏福吉特管业有限公司偿还原告建湖县冠德隆农村小额贷款有限公司借款本息545万元，承担以该款为本金自2015年8月6日起至实际还款日止按中国人民银行发布的同期人民币基准利率4倍计算的利息。并承担律师费117350元。于2017年4月15日前给付本金360万元，余款及约定利息、律师费用均于同年4月30日前付清。如被告江苏福吉特管业有限公司不按时足额履行，则原告有权申请法院对未履行部分强制执行。二、被告王漫飞、李乃明、李刘刘、兴阳公司对上述第一项负连带清偿责任”。2017年8月17日，本院向射阳县不动产登记中心送达了（2016）苏0924执2356号协助执行通知书，查封了兴阳公司名下的海韵嘉园15幢202室、15幢1606室、16幢1906室、17幢1503室、18幢202室房屋。王海荣对上述协助执行通知书查封的房屋提起案外人执行异议，本院审查后于2017年12月29日作出（2017）苏0924执异144号执行裁定，认为王海荣与兴阳公司签订了购房合同，交付了全部购房款，其异议符合排除执行的情形，裁定中止本院（2016）苏0924执2356号协助执行通知书的执行。王孝华不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，案号为（2018）苏0924民初570号。后王孝华2018年6月20日于向本院申请撤回执行异议之诉，并于2018年6月29日向本院提起本案确认合同无效之诉。2018年8月17日，兴阳公司向王海荣开具了案涉五套商品房购房款发票。另查明，在（2018）苏0924民初570号案件审理中，兴阳公司答辩称，本院（2017）苏0924执异144号执行裁定书中关于王海荣已支付海韵家园15幢202室、15幢1606室、16幢1906室、17幢1503室、18幢202室房屋购房款的认定确实是错误的，“1.王海荣从未支付过购房款给我公司，当初签订上述房屋的商品房买卖合同的原因是为冠德隆公司的借款提供担保；2.我公司从未与冠德隆公司约定过以借款抵冲王海荣的购房款；3.如果王海荣提供相关抵冲协议或收据等凭证，肯定是虚假的，因为我公司从未出具过相关协议及收据，法院仅需对相关原件通过笔迹生成时间即可鉴定真假，如果提供的收据是第二联或第三联复印件，则不用鉴定也是假的，因为任何收据、发票都必须凭协议书开具，同时也应当有存根相对应，不可能在没有任何协议的情况下，出具收款收据”，请求法院依法判决。本院认为，民事法律行为有效的基本条件是意思表示真实，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，兴阳公司与王海荣签订商品房买卖合同的时间远在王孝华与兴阳公司、李乃杰、王漫飞、朱振坤民间借贷纠纷一案民事调解书作出时间之前，王孝华主张双方订立合同系恶意串通，无事实依据。但福吉特公司与兴阳公司于2015年9月24日出具给冠德隆公司的还款承诺书载明“兴阳公司于2015年8月份已将其所有的位于射阳县合德镇达阳路东侧、幸福大道南侧海韵嘉园价值约为279.77万元的商品房屋与冠德隆公司指定人员签订了商品房买卖合同,并报当地房产管理部门进行备案登记,用于本笔债务抵押”，清楚地表明兴阳公司与王海荣于2015年8月10日、11日订立商品房买卖合同，并进行房屋网签备案登记，双方之间的真实意思并非房屋买卖，而是兴阳公司为福吉特公司的债务向冠德隆公司提供担保。从建湖县人民法院于2017年3月30日作出的（2016）苏0925民初2926号民事调解书中可以看出，冠德隆公司并未主张以兴阳公司上述279.77万元的商品房冲抵福吉特公司差欠的545万元债务。在（2018）苏0924民初570号案件审理中，兴阳公司亦明确答辩称，王海荣从未支付过购房款给该公司，当初签订商品房买卖合同的原因是向冠德隆公司提供担保，该公司从未与冠德隆公司约定过以借款抵冲王海荣的购房款。上述福吉特公司与兴阳公司出具的还款承诺书、建湖县人民法院作出的民事调解书和兴阳公司在（2018）苏0924民初570号案件审理中的答辩状可以互相印证，足以证明兴阳公司与王海荣在订立商品房买卖合同时，并不存在真实的商品房买卖的意思表示，且截至2017年8月17日本院查封诉争房屋之时，双方亦不存在以房抵债的合意。王海荣提供的兴阳公司出具的落款日期为2018年8月16日的情况说明称，兴阳公司全体股东于2015年8月13日一致同意将上述网签给王海荣的五套房屋用于偿还福吉特公司在冠德隆公司的债务本息，该情况说明明显与事实不符。故两被告之间订立的商品房买卖合同并非双方真实意思表示，应当依法确认无效，并注销网签备案登记。综上，原告王孝华的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告王海荣与被告江苏兴阳置业有限公司于2015年8月10日、11日签订的射阳县合德镇海韵嘉园15幢202室、15幢1606室、16幢1906室、17幢1503室、18幢202室《商品房买卖合同》无效；二、被告王海荣与被告江苏兴阳置业有限公司于本判决生效后十日内注销在房地产管理部门的上述商品房买卖合同网签备案登记。案件受理费15600元，由被告王海荣、江苏兴阳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈红春人民陪审员  袁敬宁人民陪审员  刘爱全二〇一九年十二月二十日书 记 员  徐晓鸣附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。