重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终10136号上诉人（原审原告）：刘佑建，女，19xx年x月x日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王世云，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金海，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高静洁，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市渝北区。被上诉人（原审被告）：高诗伯，男，19xx年x月x日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈蓓蕾，重庆舟济律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖娅，重庆舟济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周必信，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈蓓蕾，重庆舟济律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖娅，重庆舟济律师事务所律师。上诉人刘佑建因与被上诉人高静洁、高诗伯、周必信房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初13523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘佑建及其委托诉讼代理人金海，被上诉人高静洁，被上诉人高诗伯、周必信及其共同委托诉讼代理人陈蓓蕾、廖娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘佑建上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判高静洁向刘佑建支付违约金32万元；2.撤销一审判决第四项，改判高诗伯、周必信对高静洁返还101万元购房款、支付32万元违约金承担连带责任；3.改判高诗伯、周必信与高静洁共同承担一审案件受理费及保全费；4.本案上诉费由高静洁、高诗伯、周必信共同承担。事实和理由：1.高诗伯、周必信应对高静洁返还101万元购房款承担连带责任。关于刘佑建与高静洁签订的《房屋买卖补充协议》第五条，无论从文义还是从合同签订目的来看，均应理解为高诗伯与周必信对高静洁的违约行为产生的全部损失承担连带责任。同时，从《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定可知，赔偿损失是违约责任的形式之一，刘佑建要求高静洁返还购房款、支付违约金都是在主张高静洁赔偿损失，属于违约责任的范围。2.高静洁应承担违约金金额为32万元。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条之规定，即使合同解除，购房协议和补充协议约定的违约责任也应当有效，高静洁应当依约承担违约金，且合同解除的过错完全在于高静洁。其次，因高静洁已多次违约，故双方签订补充协议约定违约金的目的是对高静洁再次违约的处罚，一审法院免除补充协议约定的违约金责任，与当事人约定不符。最后，高静洁认为违约金过高，但未举示任何证据，应当承担举证不利的后果。3.高诗伯、周必信在购房合同中签字，且收取部分购房款，也在补充协议中明确表示提供担保，故应承担相应的连带责任，一审诉讼费也应当共同承担。高静洁辩称，1.其与刘佑建约定是房屋和门面一起卖，如刘佑建把门面退还给高静洁，则高静洁同意返还购房款；2.补充协议是刘佑建要求写的。高诗伯、周必信辩称，1.刘佑建与高静洁签订的补充协议约定，担保人高诗伯、周必信对高静洁违约责任承担担保责任，返还101万元购房款是基于解除合同后产生的返还责任，并非违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，要求高静洁返还购房款的行为是返还原物，是基于合同解除后的返还原物，不是违约责任，高诗伯、周必信不应对返还购房款承担连带责任；2.刘佑建主张的违约金过高，高诗伯、周必信是在补充协议上捺印，但确实对担保内容不清楚，是高静洁骗高诗伯、周必信签订的补充协议。一审认定的20万元违约金适宜，故请求驳回上诉，维持原判。刘佑建向一审法院起诉请求：1.判决解除刘佑建与高静洁于2018年6月27日签订的《购房协议》；2.判令解除刘佑建与高静洁于2019年2月26日签订的《房屋买卖补充协议》中的房屋买卖部分；3.判决高静洁退还刘佑建购房款101万元；4．判决高静洁向刘佑建支付违约金32万元；5.判决高诗伯、周必信对上述第3、4项诉讼请求承担连带责任。诉讼费、保全费由高静洁、高诗伯、周必信共同承担。一审法院认定事实：2018年6月27日，刘佑建为乙方、高静洁为甲方签订《购房协议》，约定甲方将自己名下位于渝北区双凤桥街道安康路188号1-10-3号房屋出售给乙方，总价款为120万元。乙方先支付甲方70万元，待两年期满立即过户，再由乙方支付50万元，尾款不计算利息。如因房屋涨价或者跌价，约定总房价不变。如因任何一方违约，则需向另一方支付违约金20万元。购房协议订立后，2018年6月27日，刘佑建通过中国光大银行向高静洁转账61084.89元；2018年7月20日，刘佑建通过重庆农村商业银行向高静洁转账468000元，同日，刘佑建在中国光大银行取出现金2万元交给高静洁；2018年7月23日，刘佑建通过中国建设银行向高静洁汇款94000元，同日，刘佑建通过中国光大银行向高静洁汇款35000元。因需用钱，高静洁要求刘佑建再行支付一部分购房，并指示将其中的6万元打入案外人庞效宇银行账户，其中的10万元打入高诗伯银行账户。高静洁为刘佑建减免4万元，于2018年8月23日向刘佑建出具了收到刘佑建20万元购房款的收条。收条中同时明确剩余30万元于2018年11月做完房屋抵押、2020年4月做完房屋过户后一次性付清。2019年2月26日，刘佑建（乙方）与高静洁（甲方）达成《房屋买卖补充协议》，主要约定：1.2019年2月26号乙方向甲方通过银行卡转账15万元，但甲方应当在本协议签订之日要求重庆市两江新区长远小额贷款有限公司撤回对甲方提起的因位于重庆市渝北区双凤桥街道安康路188号1-103号房屋的公证债权文书一案的执行，如果甲方违反本协议第一条约定，则甲方自应当向乙方支付违约金2万元。2.甲方承诺自愿于2019年4月31日前还清房屋的所有抵押房贷，将于重庆市渝北区双凤桥街道安康路188号-1-103号房屋的房产证取出来和乙方一起去公证处做房屋买卖公证。公证后，未经乙方同意，甲方不得再次转让、抵押该房屋，若甲方违反本协议第二条约定，则甲方应当向乙方支付违约金5万元。3.甲方应当在2020年4月31号前将该房屋过户给乙方，乙方在甲方将该房屋过户给乙方后当日付完本房屋买卖合同的尾款15万，若甲方违反本协议第三条约定，则甲方应当向乙方支付违约金5万元。4.甲方在本协议签订前已经违反了购房协议中的义务，自本协议签订之日起甲方如果违反了本协议任何一条约定，甲方自愿向乙方支付购房协议中约定的违约金20万元同时向乙方支付本补充协议中每一条约定的相应的违约金。5、担保人周必信（身份证号码：5102241950××××××××）、高诗伯（身份证号码：5102241946××××××××）自愿作为本房屋买卖合同的担保人，若甲方违反购房协议和本协议中的任何一条的约定，则担保人周必信、高诗伯与甲方对甲方的违约责任承担连带担保责任。担保人名下享有房屋位置：渝北区双龙湖街道胜利路64号2幢1-1-3。刘佑建、高静洁在《房屋买卖补充协议》上签名捺印，高诗伯、周必信在《房屋买卖补充协议》第5条担保人名字上捺印。《房屋买卖补充协议》订立的当日，刘佑建通过重庆农村商业银行向周必信银行账户账款15万元，高静洁向刘佑建出具了收条。后因高静洁未向重庆市两江新区长运小额贷款有限公司还清贷款，也未能要求重庆市两江新区长运小额贷款有限公司撤回对涉案房屋的执行。另查明，高静洁向重庆市两江新区长运小额贷款有限公司借款以涉案房屋作抵押，因高静洁未还清借款，重庆市两江新区长运小额贷款有限公司依据公证债权文书向法院申请拍卖，目前已进入拍卖程序。一审庭审中，刘佑建陈述主张违约金是指高静洁违反了《房屋买卖补充协议》第1条和第2至4条应承担的违约责任。本案的违约金并不高，刘佑建在原谅了高静洁的违约行为之后超额付款，高静洁仍未拿刘佑建的付款归还抵押款，主观存在恶意。一审法院认为，签订《购房协议》和《房屋买卖补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效。刘佑建请求解除2018年6月27日签订的《购房协议》和2019年2月26日签订的《房屋买卖补充协议》中的房屋买卖部分，高静洁同意解除，该院予以支持。就购房款，高静洁认可刘佑建已支付101万元并同意退还，该院予以支持。关于违约金。双方在《购房协议》中约定，如一方违约，需支付另一方违约金20万元，包含一方不能将房屋交易给对方的违约情形。双方又在之后订立的《房屋买卖补充协议》约定了多个违约金，其中约定“如甲方违反了本协议任何一条约定，甲方自愿向乙方支付《购房协议》中约定的违约金20万元同时向乙方支付本协议中每一条约定的相应的违约金”。经查明涉案房屋已经被拍卖无法再行交易，上述协议约定的违约事实均成立。但考虑到订立《房屋买卖补充协议》的目的是保障房屋的顺利交易，该协议设定的各种违约金，其主要目的不是惩罚，而是督促双方积极履行义务以促成《购房协议》的履行，而在本案中刘佑建要求解除《购房协议》，房屋买卖这一基本法律关系已解除的情况下，其中《房屋买卖补充协议》中各种为促成《购房协议》履行设定的违约金不应再行支付，按照《购房协议》解除高静洁构成根本违约确定违约金为宜，结合本案案情和高静洁的违约程度，调整违约金为20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告刘佑建与被告高静洁签订的《购房协议》和《房屋买卖补充协议》中的房屋买卖部分；二、被告高静洁于本判决生效后十日向原告刘佑建返还购房款101万元；三、被告高静洁于本判决生效后十日内向原告刘佑建支付违约金20万元；四、被告周必信、高诗伯对违约金承担连带支付责任；五、驳回原告刘佑建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理17130元，按规定减半收取8565元，保全费5000元，以上费用由被告高静洁负担。二审中，双方均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合审理情况，双方当事人的上诉焦点主要在于:第一，高诗伯、周必信应否对高静洁返还购房款101万元的债务承担连带担保责任；第二，一审法院将双方合同约定的违约金调整为20万元是否恰当。对此，本院评述如下：关于第一个争议焦点，《房屋买卖补充协议》第五条约定，担保人高诗伯、周必信自愿作为本房屋买卖合同的担保人，若高静洁违反购房协议和本协议中的任何一条的约定，则担保人高诗伯、周必信与高静洁对高静洁的违约责任承担连带担保责任。从双方的立约目的和文义解释来看，该条约定的“违约责任”宜理解为高静洁因违约而应当承担的全部法律责任，包括合同约定的违约金以及因高静洁的违约行为致使合同被解除所产生的法律后果，即包括支付违约金、返还购房款等应由高静洁承担的全部法律责任。又因如一审判决所述，高静洁未履行《购房协议》和《房屋买卖补充协议》约定的合同义务，构成根本违约，依据前述合同约定，高诗伯、周必信应当对高静洁向刘佑建支付违约金和返还购房款的债务承担连带担保责任，一审法院仅判决高诗伯、周必信对违约金承担连带责任确有不当之处，本院予以纠正。关于第二个争议焦点，一审法院鉴于双方订立《房屋买卖补充协议》的目的不是惩罚，而是督促双方积极履行义务，同时结合本案案情和高静洁的违约程度，将双方合同约定的违约金调整为20万元并无明显不妥之处，本院予以维持。综上，刘佑建的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，适用法律有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初13523号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初13523号民事判决第四项、第五项；三、高诗伯、周必信对高静洁向刘佑建返还购房款101万元和支付违约金20万元的债务承担连带责任；四、驳回刘佑建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17130元，减半收取8565元，由刘佑建负担720元，由高静洁、高诗伯、周必信负担7845元；保全费5000元，由高静洁、高诗伯、周必信负担。二审案件受理费16770元，由刘佑建负担1080元，由高静洁、高诗伯、周必信负担15690元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 赖生友二〇一九年十二月十八日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮