江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民初401号 原告：胡瑞云，男，1971年11月20日生，汉族，职业：江西天顺投资有限公司总经理，住址：江西省南昌市西湖区二七南路655号2单元1507户，现住：江西省南昌市。 原告：杨国平，男，1964年2月27日生，汉族，职业：景德镇市杨天陶瓷工艺美术研究所总经理，住址：江西省景德镇市珠山区沿江东路84号瑞祥楼410室，现住：江西省景德镇。 上述两原告共同委托诉讼代理人：邓海龙，江西阳中阳律师律所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：万必闻，江西阳中阳律师律所律师。 被告：绿宝景观建设集团有限公司，住所：江西省南昌市红谷滩新区凤凰中大道926号中洋大厦23楼，统一社会信用代码：913600007419681822。 法定代表人：罗佳。 委托诉讼代理人：周立新，江西商海律师事务所律师。 第三人：郭发根，男，1966年12月16日生，汉族，系江西丰和投资有限公司法定代表人，住江西省南昌市昌北经济开发区。 第三人：江西丰和投资有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区解放西路999号香江商贸中心B区香江西路21号三楼，统一社会信用代码：91360100581624638Y。 法定代表人：郭发根。 第三人：刘小玉，女，1967年3月6日生，汉族，职业不明，住江西省南昌市昌北经济开发区。 第三人：郭瑞程，男，1988年9月14日生，汉族，职业不明，住江西省南昌市东湖区。 第三人：史蓉蓉。 原告胡瑞云、杨国平与被告绿宝景观建设集团有限公司（以下简称绿宝景观公司）、第三人郭发根、江西丰和投资有限公司（以下简称丰和投资公司）、刘小玉、郭瑞程、史蓉蓉案外人执行异议之诉一案，原告胡瑞云、杨国平向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告胡瑞云、杨国平提起诉讼请求：1.请求依法判决排除对南昌市西站大街168号绿地悦城94号楼301室房屋（含车位）的强制执行，不得执行该执行标的，立即停止相关强制执行行为并解除对上述房屋的查封；2.请求依法确认2017年10月26日《承诺书》、2018年1月20日《补充协议》合法有效，并确认原告对南昌市西站大街168号绿地悦城94号楼301室房屋（含车位）已取得包括对史蓉蓉要求办理房屋产权过户等期待性权利，据此确认南昌市西站大街168号绿地悦城94号楼301室房屋（含车位）归原告胡瑞云、杨国平所有；3.请求依法判决第三人郭发根、史蓉蓉立即办理南昌市西站大街168号绿地悦城94号楼301室房屋（含车位）产权过户登记到原告胡瑞云、杨国平名下事宜；4、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：一、“涉争房屋”情况复杂，目前尚未办理物权登记，根据物权法定原则，郭发根并不享有该物权，故将其作为执行标的于法无据，应依法排除强制执行。“涉争房屋”属于南昌市政府指标房，系第三人史蓉蓉根据其相关职位及资历购买，其中因为政策等多种原因至今并未办理产权登记，该房具有明显的政策性。2016年1月史蓉蓉与郭发根私下就该房产签订了《商品房买卖合同》，史蓉蓉将该房卖给郭发根，但并未办理产权过户手续。目前连史蓉蓉自己也未取得物权登记，更不用谈郭发根。故根据物权公示主义和物权法定主义原则，郭发根对该房产并不享有物权。贵院（2018）赣01执异94号执行裁定书认定：“涉争房屋”签订了合法有效的书面买卖合同，且付清了购房款，虽然目前没有办理产权过户，但郭发根对该房屋已取得包括对史蓉蓉要求办理房屋产权过户等期待性权利，应视为其名下财产。原告认为，该认定缺乏法律依据和违反法定程序。执行机构显然不能没有经过实体的审理就直接认定郭发根对该房屋已取得的期待性权利转变成物权，更不能直接将“涉争房屋”视为郭发根名下财产在执行案中强制执行。故应依法排除强制执行。二、退一步说，即便郭发根对“涉争房屋”已取得包括对史蓉蓉要求办理房屋产权过户等期待性权利，但该权利也已转让给原告胡瑞云、杨国平，应确认已由原告取得，故应依法排除强制执行。本案的事实是，原告系郭发根的债权人，郭发根拖欠原告的借款。2017年10月26日，郭发根向原告出具《承诺书》，承诺于2017年12月底前还清原告胡瑞云的全部借款，偿还原告杨国平五十万左右借款，如到期未还，则将其向史蓉蓉购买的“涉争房屋”作价700万元由原告收购，凭该《承诺书》可直接找史蓉蓉办理过户手续，若到期偿还债务，则该《承诺书》作废。但截止2017年12月底，郭发根并未向原告偿还上述承诺的债务。2018年1月20日，郭发根再次出具《补充协议》，因承诺于2017年12月底偿还胡瑞云、杨国平的债务，但到期未履行。故再次承诺于2018年2月5日前还清胡瑞云、杨国平的所有欠款，若到期未还清，以其向史蓉蓉购买的“涉争房屋”作价700万元给胡瑞云、杨国平；2018年2月6日，胡瑞云、杨国平可以直接进入该房屋并施工装修。由于2018年2月5日前，郭发根到期并未履行承诺偿还其对胡瑞云、杨国平的所有债务，故郭发根根据《承诺书》及《补充协议》约定，将“涉争房屋”、与史蓉蓉签订的《商品房买卖合同》原件一并交付给胡瑞云、杨国平。目前，胡瑞云、杨国平已实际占有该房屋并对该房屋进行装修。根据贵院（2018）赣01执异94号执行裁定书认定：郭发根对“涉争房屋”已取得包括对史蓉蓉要求办理房屋产权过户等期待性权利，结合上述事实，即便郭发根对该房屋已取得包括对史蓉蓉要求办理房屋产权过户等期待性权利，该权利也已转让给原告，应确认已由原告取得，应依法排除强制执行。对此，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条也规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、原告胡瑞云、杨国平已取得“涉争房屋”包括对史蓉蓉要求办理房屋产权过户等期待性权利，据此应依法确认“涉争房屋”归原告所有并判决第三人郭发根、史蓉蓉立即办理产权过户登记。第三人郭发根于2017年10月26日签署的《承诺书》、2018年1月20日签署的《补充协议》是其真实意思的表示，且不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，故应依法确认“涉争房屋”归原告所有并判决第三人郭发根、史蓉蓉立即办理产权过户登记事宜。综上，郭发根对“涉争房屋”并不享有物权，贵院未经审理直接将其作为执行标的于法无据，即便郭发根对该房屋已取得包括对史蓉蓉要求办理房屋产权过户等期待性权利，但该权利已转让给原告，应确认已由原告取得，故应依法排除强制执行；同时据此应依法确认“涉争房屋”归原告所有并判决第三人郭发根、史蓉蓉立即办理产权过户登记。原告为维护自身合法利益，特诉至贵院，请求法院判如所请。 被告绿宝景观公司答辩称：1、第三人郭发根与史蓉蓉之间的房屋买卖合同已经履行完毕，因此，郭发根对本案涉及房屋享有占有、使用权。2、本案原告与第三人郭发根之间的以房抵债的约定未经登记不能对抗任何善意第三人，包括本案被告依法行使债权。3、本案原告的债权未经依法确认，无权向第三人主张以房抵债的权利，因此应驳回原告的诉请并依法对涉案房屋进行拍卖处分。 第三人郭发根、丰和投资公司、刘小玉、郭瑞程、史蓉蓉均未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩状。 原告胡瑞云、杨国平向本院提交以下证据：第一组：证据1：原告胡瑞云的身份信息一份；证据2：原告杨国平的身份信息一份；证据3：被告绿宝景观建设集团有限公司工商登记信息一份；证据4：第三人郭发根的身份信息一份；证据5：第三人江西丰和投资有限公司工商登记信息一份；证据6：第三人刘小玉的身份信息一份；证据7：第三人郭瑞程的身份信息一份；证据8：第三人史蓉蓉的身份信息一份；证明目的：证明原告、被告及第三人的诉讼主体资格。第二组：证据1：江西省南昌市中级人民法院执行裁定书（2018）赣01执异94号一份；证明目的：原告已提起执行异议被驳回，依法有权提起执行异议之诉。第三组：证据1:郭发根于2017年10月26日出具的《承诺书》一份；证据2:郭发根于2018年1月20日出具的《补充协议》一份；证据3：郭发根于2016年9月1日向胡瑞云出具欠款400万元的《借条》一份；证据4：郭发根于2017年7月23日向胡瑞云出具欠款177.54万元的《借条》一份；证据5：胡瑞云与郭发根转款的银行流水及转款凭证十一份；证据6：郭发根于2016年10月27日向杨国平出具欠款50万元的《借条》一份；证据7：郭发根于2017年1月1日向杨国平出具欠款100万元的《借条》一份；证据8：杨国平与郭发根转款的银行流水及转款凭证十份；证明目的：郭发根共拖欠原告款项本金685万元，利息450.64万元（按约定的月息3%计算，截止到2018年2月5日）。因到期未能偿还，郭发根自愿以向其史蓉蓉购买的南昌市红谷滩新区绿地悦城94栋301房产作价700万元出售抵偿给胡瑞云、杨国平。第四组：证据1：郭发根与史蓉蓉签订的《商品房买卖合同》一份；证据2：胡瑞云向史蓉蓉发送的短信记录两份；证据3：郭发根与胡瑞云就涉案房屋装修设计图纸的微信聊天记录截图四份；证据4：胡瑞云缴纳涉案房屋物管费的支付凭证及收据各一份；证据5：胡瑞云缴纳涉案房屋水电费的转账记录、催缴水费单据及通话记录截图各一份；证据6：胡瑞云在涉案房屋现场的照片两份；证据7、《精装修工程》一份；证明目的：郭发根以涉案房屋出售抵偿给胡瑞云、杨国平已实际履行，并已交付，原告已经合法取得了涉案房屋，该房屋应视为原告的财产，郭发根、史蓉蓉应办理相关产权过户事宜。第五组：证据1：不动产登记资料查询结果告知单一份；证据2：协助执行（预查封）事项收文回证及《送达回证》各一份；证明目的：涉案房屋情况复杂，至今尚未办理物权登记，也未查封。 被告绿宝景观公司向本院提交以下证据：证据一：2018赣01执异94号裁定书。证明目的：1、第三人郭发根与史蓉蓉于2016年1月27日签订《商品房买卖合同》；2、郭发根于2016年4月底付清了购房款；3、两原告与郭发根之间以涉案房屋抵债的约定未经登记，且没有得到第三人刘小玉的确认或追认。证据二：1000407766《南昌市商品房买卖合同》。证明目的：证明第三人郭发根承诺没有归还借款的情况下以涉案房屋抵债。 第三人郭发根、丰和投资公司、刘小玉、郭瑞程、史蓉蓉未提供证据。 本院经审理查明，本院受理的绿宝景观公司诉丰和投资公司、郭发根、刘小玉、郭瑞程借款合同纠纷一案，本院于2017年12月11日作出（2017）赣01民初347号民事调解书，确认丰和投资公司、郭发根、刘小玉、郭瑞程应向绿宝景观公司支付借款本金1560万元及相应利息。 2016年1月27日，郭发根与史蓉蓉签订《商品房买卖合同》，约定郭发根购买备案登记在史蓉蓉名下的位于南昌市红谷滩新区绿地悦城的房产（市政府指标房，也即案涉房产），郭发根已付清房款，但房屋仍备案在史蓉蓉名下。因丰和投资公司、郭发根、刘小玉、郭瑞程未履行上述调解书确定的义务，绿宝景观公司向本院申请强制执行，本院于２０１８年２月８日作出（２０１８）赣０１执４６号执行裁定书，并于2018年2月12日查封了上述案涉房产。２０１８年７月１６日本院裁定拍卖上述房产，胡瑞云、杨国平提出执行异议，本院于２０１８年８月２日作出（２０１８）赣０１执异９４号执行裁定书，驳回了胡瑞云、杨国平的异议请求，胡瑞云、杨国平不服该裁定，提起了本案案外人执行异议之诉。 胡瑞云、杨国平主张郭发根欠其款项，其中胡瑞云提供的债权凭证为：２０１６年９月１日，郭发根出具《借条》，载明“今借到胡瑞云人民币４００万元”；２０１７年７月２３日,郭发根又出具一张《借条》，载明“暂借胡瑞云人民币１７７.５４万元（含利息）；杨国平提供的债权凭证为：２０１６年１０月２７日，郭发根出具的“今借到暂借杨国平人民币５０万元”和２０１７年１月１日出具的“今借到暂借杨国平人民币１００万元”的凭证。其中４００万元胡瑞云主张为：１、２０１５年７月２５日委托黄洁茹向郭发根转账汇款１００万元；２、２０１６年６月２日胡瑞云直接向郭发根转账汇款１００万元；３、２０１６年６月１６日委托黄洁茹向郭发根转账汇款１００万元；４、２016年７月２８日委托黄洁茹向郭发根转账汇款１００万元。胡瑞云主张１７７.５４万元（含利息）的构成为：１、２０１６年４月１日胡瑞云向郭发根转账汇款５０万元；２、２０１６年５月１０日胡瑞云向郭发根转账汇款１５万元；３、２０１６年１０月１０日胡瑞云向郭发根转账汇款３０万元；４、２０１６年１０月２８日胡瑞云向郭发根转账汇款30万元；5、２０１６年１2月８日胡瑞云向郭发根转账汇款10万元；上述本金１３５万元加上应付利息７０.１３万元共计１７７.５４万元。胡瑞云主张郭发根对于４００万元借款已还款１５万元，对于１７７.５４万元借款曾于２０１６年１２月３日还款３万元。对于５０万元借款，杨国平主张系2016年1月11日其向郭发根转账汇款40万元和2016年4月30日其向郭发根转账汇款10万元；对于１００万元借款，杨国平主张系２０１５年５月１５日其向郭发根转账汇款１９４万元，而郭发根于２０１６年１２月３０日向杨国平女儿杨莎莎支付了１００万元，双方为此进行了结算，杨国平还主张郭发根在2017年2月24日至2017年4月21日期间分多次向其还款共计60万元。对于胡瑞云、杨国平主张的上述资金往来情况，胡瑞云、杨国平均提供了相应的银行转账凭证或银行流水予以佐证。 2017年10月26日，郭发根出具一份《承诺书》，表示“本人借胡瑞云、杨国平二人钱暂时偿还有点困难，承诺在2017年12月底前还清胡瑞云的全部借款，另还杨国平大概50万左右，如到期未还，用绿地悦城94栋原购买史蓉蓉书记的房子作价700万由杨国平、胡瑞云收购，余款多退少补。凭此承诺书可以直接找史书记办理过户手续，如提前还了此款，承诺自动作废”。2018年2月20日（协议载明系2月20日，胡瑞云、杨国平主张系1月20日），郭发根又出具一份《补充协议》，内容为“本人因欠胡瑞云、杨国平借款，原承诺于2017年12月底还清，但至今尚未还清欠款，本人再次承诺于2018年2月5日前还清杨国平和胡瑞云的欠款，若到期未还清，以绿地悦城94栋郭发根购买史书记的房子作价700万元给胡瑞云和杨国平，到2018年2月6日起可以直接进入该房子并施工装修，余款多退少补，前期装修欠款胡瑞云从该房款中直接扣除”。 胡瑞云、杨国平主张其已实际占有了案涉房屋并进行了装修，其提供了缴纳物业管理费的支付凭据和收款收据各一份，支付凭证显示2018年12月14日胡瑞云向南昌恒兴物业管理有限公司转账付款2937元，南昌恒兴物业管理有限公司开出的《收款收据》显示“客户为史蓉蓉，房号94-01-0301，物业服务费2018年8月1日至2018年12月31日实收金额2937元”；其还提供了一张抄表日期为2019年1月8日的“水费通知单”，显示户名史蓉蓉位于红谷滩新区西站大街168号94-1-301的房屋本月抄底为750，累计欠费267.6元。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，必须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。而案外人这一诉讼请求的依据是其对执行标的享有实体权益，且法院的强制执行措施会妨害其所享有的实体权益。故在案外人执行异议之诉中，应对案外人对执行标的是否享有实体权益，以及法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益进行审查。就本案而言，本案的主要争议焦点为：胡瑞云、杨国平是否对本案执行标的享有足以排除强制执行的实体权益？ 胡瑞云、杨国平主张即便郭发根对案涉房屋已取得包括对史蓉蓉要求办理房屋产权过户等期待性权利，该权利也已转让给原告，应确认已由原告取得，应依法排除强制执行，且根据郭发根出具的《承诺书》、《补充协议》的约定，案涉房屋应归原告所有，应当立即办理产权过户给原告。本院经审查认为，根据郭发根于2017年10月26日出具的《承诺书》的内容“承诺在2017年12月底前还清胡瑞云的全部借款，另还杨国平大概50万左右，如到期未还，用绿地悦城94栋原购买史蓉蓉书记的房子作价700万由杨国平、胡瑞云收购”，可知郭发根此时向胡瑞云、杨国平表达的意思表示系到期未还借款将案涉房屋进行出售，且该意思表示是附条件的，如若还清款项则该承诺作废。郭发根后又出具《补充协议》，表示“本人再次承诺于2018年2月5日前还清杨国平和胡瑞云的欠款，若到期未还清，以绿地悦城94栋郭发根购买史书记的房子作价700万元给胡瑞云和杨国平，到2018年2月6日起可以直接进入该房子并施工装修”，从《补充协议》可知在2017年12月底债务到期后，郭发根并未将案涉房屋出售给胡瑞云、杨国平，也即双方并未实际履行前述《承诺书》约定的内容。故本院主要应审查的是郭发根出具的《补充协议》中约定的“房子作价700万元给胡瑞云和杨国平”，该约定是否能够被认定为案涉房屋已归胡瑞云、杨国平所有？ 本院认为，《补充协议》中约定的“房子作价700万元给胡瑞云和杨国平”实质上是以房抵债的意思表示，也即郭发根表示在其不能还清债务的情形下，其将案涉房屋抵给胡瑞云、杨国平。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，而本案是以房抵债协议。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，否则有违债权平等受偿的原则。况且，该以房抵债的协议亦未在相关部门办理登记或备案手续，胡瑞云、杨国平对案涉房产的权利不具有公示效力，不能优于一般债权优先受偿。 而对于案外人的物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条均作出具体规定。依照前述法律、司法解释的相关规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即不动产受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须全部具备，缺一不可。首先，本院于２０１８年２月８日作出（２０１８）赣０１执４６号执行裁定书，并于2018年2月12日查封了上述案涉房产。而本案中胡瑞云、杨国平虽主张郭发根出具的《补充协议》系在2018年1月20日，但胡瑞云、杨国平提供的证据显示该协议落款为2018年2月20日，按正常逻辑，1月20日出具书面凭据一般不会落款为2月20日，反而一般在2月20日补写书面凭据时会落款为当日。虽协议相关内容显示系2018年2月20日之前，但也不排除该协议是郭发根事后在2018年2月20日补写出具的，不能证明在本院查封案涉房产之前郭发根与胡瑞云、杨国平达成了以房抵债的书面协议。其次，虽《补充协议》还明确“到2018年2月6日起可以直接进入该房子并施工装修”，但正如前述，该协议是否是2018年2月20日补写出具的，现无法证明，也即无法证明胡瑞云、杨国平是否在2018年2月6日时即已进入该房屋，且胡瑞云、杨国平提供的相关缴纳物业费凭据、水费通知书等也均是在2018年2月12日之后的，无法认定胡瑞云、杨国平在本院查封之前已合法占有案涉房屋。最后，即便胡瑞云、杨国平与郭发根之间的民间借贷关系真实合法有效，但从《补充协议》中的“余款多退少补”可知双方并未最终结算，胡瑞云、杨国平主张的债权金额也未经司法确认，郭发根实际对胡瑞云、杨国平负有的债务数额多少现无法确定。郭发根在《补充协议》约定将案涉房屋作价700万元给胡瑞云、杨国平，究竟是郭发根不够偿还还是胡瑞云、杨国平还应当另行支付款项给郭发根现也无法确定。在此情形下，本院无法确定胡瑞云、杨国平是否符合“已支付全部价款”的条件，且如若不足以支付全部价款却将案涉房产抵给胡瑞云、杨国平，则明显对郭发根的其他债权人不公平。综上，胡瑞云、杨国平根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，主张对于案涉房屋享有能够足以排除执行的合法权益，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。 胡瑞云、杨国平还认为案涉房屋目前尚未办理物权登记，郭发根不享有该物权，法院将其作为执行标的于法无据，应排除强制执行。对此本院认为，案涉房屋备案登记在史蓉蓉名下，执行局作出裁定拍卖执行该房屋直接影响的权利人系史蓉蓉，但史蓉蓉并未提出异议。郭发根已购买该房屋，郭发根已取得包括要求办理房屋产权过户的期待性权利，执行局在执行中据此认为已视为郭发根的财产并进而裁定拍卖执行该房屋，系执行局在执行中所采取的具体执行措施，对此并非本案的审理范围，对胡瑞云、杨国平的该主张本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告胡瑞云、杨国平的诉讼请求。 案件受理费62414.82元，由原告胡瑞云、杨国平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡 朋 审 判 员  谢 芸 审 判 员  李 扬 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  魏 娟 书 记 员  刘惠文