福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初3112号 原告：蔡国强，男，1965年11月18日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 被告：李秀英，女，1987年5月12日出生，汉族，户籍所在地河南省浚县，经常居住地福建省厦门市集美区。 原告蔡国强与被告李秀英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡国强的委托诉讼代理人李顺跃、被告李秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡国强向本院提出诉讼请求：1.判决解除蔡国强与李秀英于2016年4月18日签订的《店面租赁协议》；2.判令李秀英立即向蔡国强返还位于厦门市集美区的店面；3.判令李秀英向蔡国强支付自2019年4月1日起至李秀英实际向蔡国强返还上述店面之日止租赁期间的相应租金，租金按每月4840元计算（李秀英已付租金1000元可以从中扣除）；4.判令李秀英承担租赁店面期间的水电费、物业费；5.判令李秀英支付蔡国强违约金4000元、店面押金4000元，该押金归蔡国强所有；6.判令本案诉讼费由李秀英承担。本案审理过程中，蔡国强将上述诉讼请求变更为：1.判令李秀英立即停止非法占用蔡国强位于厦门市集美区店面的行为，并立即向蔡国强返还上述店面；2.判令李秀英向蔡国强支付截至2019年6月30日尚欠的店面租金3400元；3.判令李秀英赔偿蔡国强自2019年7月1日起至李秀英实际向蔡国强返还上述店面之日止非法占用期间的租金损失，租金损失参照租金每年递增10%计算，目前按每月5324元计算；4.判令李秀英承担租赁期间和非法占用店面期间的水电费、物业费；5.判令李秀英支付蔡国强违约金4000元和店面押金4000元，该押金归蔡国强所有；6.判令本案诉讼费由李秀英承担。事实与理由：2016年4月18日，蔡国强与李秀英签订1份《店面租赁协议》，由李秀英向蔡国强承租蔡国强所有的位于厦门市集美区的店面。该协议第一条约定，租赁期限自2016年7月1日起至“2019年6月31日”止，每月租金第一年为4000元，第二年为4400元，第三年为4840元，以上价格未含税。第二条约定，李秀英应于每季度前十天将该季度的租金支付给蔡国强,无故拖欠租金蔡国强有权收回店面并不退还押金。第四条约定，李秀英在合同签订之日起应支付蔡国强4000元作为押金。第六条约定，租赁期间，由于承租该店面所引起的水电费、物业费、电信宽带费、水电配件损坏维修更换费用等均由李秀英承担。该协议还约定了其他事项。 协议签订后，蔡国强当天向李秀英移交该店面，李秀英也于当天通过银行转账11600元至蔡国强指定的收款账户（蔡国强妻子高兰英银行账户）上，另外还支付了现金400元，合计12000元，作为支付2016年7月至9月的租金。此后，李秀英长期存在违约行为。首先，虽经蔡国强催讨，李秀英至今尚未向蔡国强支付押金4000元；其次，李秀英从未按照店面租赁协议的约定按时在每一季度的前十天（即每年10月10日、1月10日、4月10日、7月10日前）向蔡国强支付该季度的租金。按照协议约定，李秀英本应在2019年1月10日前支付2019年第一季度的租金14520元，但是李秀英却直到2019年3月16日、2019年3月17日、2019年4月4日、2019年4月5日才分别支付了租金9800元、3220元、1000元、500元，共计14520元。李秀英在支付2019年第一季度租金时已经无故拖延了三、四个月。另外，李秀英应在2019年4月10日前支付2019年第二季度的租金，但是李秀英仅在2019年5月8日支付了1000元，截至2019年6月5日尚欠蔡国强租金13520元。 蔡国强于2019年6月5日提起诉讼，主张解除蔡国强与李秀英于2016年4月18日签订的《店面租赁协议》。鉴于上述店面租赁协议已经于2019年6月30日到期终止，双方没有续签店面租赁协议，蔡国强也不同意与李秀英续签店面租赁协议，但是李秀英却非法占用该店面，拒绝向蔡国强返还该店面。因此，蔡国强有权要求李秀英立即停止非法占用行为，并要求李秀英立即返还该店面。同时，李秀英上述行为，已经造成了蔡国强该店面的租金损失。因此，蔡国强有权要求李秀英赔偿自2019年7月1日起至李秀英实际返还上述店面之日止非法占用期间的租金损失，租金损失参照店面租赁协议中约定的月租金数额按每年递增10%计算，目前应按每月5324元计算，即4840元/月×（1+10%）=5324元/月。 蔡国强起诉后，在蔡国强的多次催讨下，李秀英分别于2019年6月16日、6月19日通过银行转账给蔡国强妻子租金5750元和4370元。截至2019年6月30日，李秀英尚欠蔡国强租金3400元。因此，蔡国强有权要求李秀英支付尚欠的租金。 李秀英未按时足额支付租金和押金的行为，以及在店面租赁期限届满后继续非法占用店面的行为，均已经构成违约，依法应当向蔡国强支付违约金，违约金参照第一年月租金计算，即4000元。蔡国强为此提起本案诉讼。 李秀英辩称，因为经济紧张，李秀英没有办法立即返还店面，也的确没有支付欠蔡国强3400元租金。李秀英同意支付租金和利息。李秀英没有按照合同约定返还店面，接受月租金数额每年递增10%。但是根据合同约定，李秀英正处于续租状态，合同约定租金可以按9.5折计算，李秀英可以接受租金按照9.5折计算。李秀英同意承担占用期间的水电费，但是不同意支付违约金。李秀英跟蔡国强三年以来的沟通过程中也有误解，蔡国强也存在违约行为。李秀英愿意承担店面的押金4000元，但是希望可以重新续签5年的租赁合同，继续按照当初口头承诺，补充协议应允许李秀英可以转租。补充协议也要维护李秀英和李秀英顾客的利益。李秀英不愿意承担诉讼费。房屋租赁纠纷这件事情私下就可以解决，根本不需要到法院，蔡国强没有照顾到李秀英的利益，诉讼费应该蔡国强承担。 2016年4月18日，李秀英从蔡国强处租赁的店面是钢筋混凝土毛坯，用作开设母婴游泳馆，店面分为地下室、正一楼、阁楼二楼共三层近200平方米。李秀英投资25万元进行的硬装修是不可移动的，价值18万的游泳硬装设备是根据店面的尺寸量身定制，无法轻易移动，强硬移动损耗极大。可移动的只有价值10万元的软装修。为了店面正常经营运作，努力增加新客源，三年以来的新老顾客预付款还剩7万元的相应服务未完成。以上投入共计60万元。 李秀英已在2019年4月20日提前近3个月向蔡国强提出续租的请求，并邀请蔡国强一起探讨新的续租情况，蔡国强忽视不予以理会，只站在自己的利益上发表声明。 《店面租赁协议》第七条约定，合同租赁期满，如乙方需续租，需提前一个月与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先权以9.5折承租。现在蔡国强要求立即返还店面，违约在先，应承担相应的违约责任：不履行续租条约，应赔偿李秀英硬装修费用25万元的50%的折旧费用12.5万元，价值18万的游泳硬装设备拆迁损耗的50%费用9万元，价值7万未服务完的游泳卡从已交的房租里扣除退还给顾客。如果蔡国强愿意接受，李秀英愿意搬出去，把店面返还给蔡国强。如果蔡国强不愿意接受李秀英提出的条件，那么需要继续履行合同约定，按照新的租约合同继续缴纳合理的房租，承担相应的水电费、物业管理费等。 合同上载明租赁从2016年7月1日开始，但李秀英在2016年4月18日签合同时发现地下室漏水极为严重，原因是蔡国强把开发商建设完整的墙壁大面积人为故意损坏导致洪水泄漏（物业公司以及邻居可以作证）。李秀英当时担心地下室不能使用，蔡国强口头承诺会在2016年5月中旬之前把漏水问题处理好，不耽误李秀英装修。如果拖延解决漏水问题，会根据情况给予补贴或者再多给一个月的装修时间。由于墙体破损极为严重，2016年6月底漏水情况一直未能得到解决（物业公司以及邻居，还有负责地下室的装修工人可以作证）。因此，2016年7月份才开始装修地下室，导致原定2016年7月1日开业的时间延迟到当年8月初，整个过程中蔡国强口头承诺多给一个月的装修期作为补偿，故李秀英一直是按2016年8月1日至2019年7月31日的租期来支付房租的。2019年5月1日至2019年7月31号的房租是4840×3=14520元，李秀英分别于2019年5月8日微信转账1000元，2019年6月16日银行转账5750元，2019年6月19日银行转账4370元。李秀英有跟蔡国强的太太高兰英沟通，2019年上半年因为生意欠佳，经济相对比较紧张，尚未支付的3400元会早日转给她。2016年4月18日起至2018年12月底的物业费都是由李秀英承担，2019年1月至2019年6月30日的物业费还未缴纳，已跟物业公司沟通过，会在7月份手头宽裕的情况下主动缴纳，物业公司工作人员也表示同意和理解。 李秀英认为自己在过去三年租赁期间并未有不可宽容的违约情况，不必要支付违约金。如果蔡国强坚持认为李秀英存在违约情况，那么蔡国强在租赁期间一直都违约在先。李秀英在2016年4月18日接手店面签订合同时，蔡国强承诺房子后墙肯定可以开窗户通风换气。签订合同后，工人准备开窗户，楼上业主不同意。李秀英通知蔡国强跟楼上业主协商，蔡国强不予解决，至今未兑现承诺，也属违约。李秀英在2016年4月18日接手店面签订合同时，蔡国强承诺只有地下室漏水，其它空间都是完好无损的，但后续发现除了地下室严重破坏漏水，整个店面顶部多处都存在漏水。李秀英通知蔡国强跟楼上业主协商尽快处理，蔡国强总是推托未决，导致长达两年半的时间里店内逢雨必漏，给李秀英经营带来极大的困扰。后期蔡国强及高兰英把漏水事件推到李秀英身上，以李秀英没有给楼上业主开放门口场地堆放垃圾为由而不予处理漏水事情。楼上业主把开发商的房子四处更改，人为敲打破坏导致漏水，给楼下租户正常营业带来经济和精神的困扰，积极修补完善漏水事件是理所应当的，跟楼下租户没有任何关联，不应拿李秀英没有给予提供场地堆放垃圾为由而拒绝处理漏水事件。租赁期间李秀英也多次告知楼上业主尽早修复漏水问题，楼上业主表示没有资金装修，所以漏水事件一直持续至2019年3月份。 蔡国强对漏水问题存在违约，李秀英每个月付租金需要租的是完善的房屋，维护正常的营业。长达两年半的漏水事件给李秀英经济及精神带来持续的损失和干扰，李秀英要求蔡国强应给予每月500元的经济及精神补偿费用，共计15000元（500元×12个月×2.5年=15000元）。 对于蔡国强关于未支付押金视为违约的主张有异议。合同应建立在公平公正合理的基础上，蔡国强出示的合同较多条款都是维护自己这一方的利益上拟定的。在2016年4月18日签订合同时，李秀英就有提出让房东蔡国强在合同加上允许转让这一条内容。因游泳馆顾客多采取充卡消费模式，为了赚取房租水电费需要持续不断的增加新客源，房租到期之日不能保证服务完所有的顾客，未来有一天如果李秀英有特殊情况无法继续经营，允许转让给合适的接手者，把老顾客服务完的同时继续经营游泳馆，直接跟房东签订合约，押金、房租直接交给房东。蔡国强当时口头同意李秀英的提议，表示当日先签订合同，支付房租后抓紧装修。他表示当时没有打印机无法打印，回到家中重新打印补充协议，表示增加补充协议也同样有法律效力。当时正值李秀英刚生完孩子，思维等处于弱势阶段，而且也是第一次开店，在签订合同上经验不足，出于对蔡国强的信任，即相信他的口头承诺，当场签订了租赁合同，口头约定增加补充协议后再支付押金。装修期间，李秀英一直提醒蔡国强增加允许转让的补充协议，但是蔡国强不予增加。2016年6月6日李秀英重新拟定一份合同，增加了允许转让的条款合同，发给蔡国强审阅，建议他重新签订合同，来维护双方的权益。蔡国强直接否决，表示他打印的那份合同是“律师写的格式，非常公平”。李秀英只能遵守，不能有异议。 在过去三年中，蔡国强反复催促支付押金，李秀英也多次表示愿意支付押金，但是要求增加允许转让条款的补充协议，重新签订维护三方利益（房东，租户，充卡客户）的合同，蔡国强都否决，并不断强调蔡国强的合同是最公平的，必须要履行，表现出不愿意履行就搬出去的强硬态度。对于蔡国强口头承诺增加补充协议允许店面转让和合同第十条（本合同若有未尽事宜，由双方协商解决）的内容不愿意履行。蔡国强违约在先，才导致李秀英至今没有缴纳押金。 李秀英不应承担诉讼费，更多的原因在于蔡国强先破坏合同约定，不予兑现口头承诺更改合约或增加补充协议等，种种误解越积越多，导致走进法院这一步。所以，诉讼费用由蔡国强承担。 李秀英租赁案涉店面经营游泳馆等十分不容易，过程十分艰辛，投入也很巨大。店面装修、购置设备等共计花费了五六十万。在租赁过程中，李秀英稍有不妥之处，蔡国强便威胁要将李秀英驱赶出去。今年过来，游泳馆生意不太好，经营很困难。但是，李秀英为该店付出了巨大的心血，希望能继续经营。所以，李秀英希望能继续租赁店面，恳请法院公平、公正、合理判决。 围绕本案诉讼，蔡国强依法提交《店面租赁协议》、银行账户交易明细、微信转账记录、暂住人员基本信息表、物业公司缴费通知书作为证据；李秀英依法提交游泳馆三年进出账明细、微信聊天记录、店面照片作为证据。本院依法组织双方当事人对上述证据进行了质证。对双方当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院对本案讼争的事实认定如下： 2016年4月18日，蔡国强与李秀英签订1份《店面租赁协议》，约定蔡国强将其所有的坐落于厦门市集美区的店面出租给李秀英作为商业之用，租赁期限“自2016年7月1日起至2019年6月31日止”。第一年每月租金4000元，第二年每月租金4400元，第三年每月租金4840元。李秀英应于每季度前十天将该季度的租金支付给蔡国强。无故拖欠租金，蔡国强有权收回店面并不退还押金。李秀英在合同签订之日起应支付蔡国强4000元作为押金。租赁期间，由于承租该店面所引起的水电费、物业费、电信宽带费、水电配件损坏维修更换等均由李秀英承担。租赁期满，李秀英应按时归还店面，如李秀英需续租，须提前一个月与蔡国强协商，在同等条件下，李秀英有权优先以9.5折承租。 上述合同签订后，蔡国强于合同签订之日将店面移交给李秀英使用，李秀英于当天通过银行转账116000元至蔡国强指定的收款账户（蔡国强妻子高兰英的银行账户），另外还支付现金400元，合计12000元，作为支付2016年7月至9月的租金。李秀英至今尚未向蔡国强支付押金4000元。 按照《店面租赁协议》约定，李秀英应于2019年1月10日前支付的2019年第一季度租金14520元，李秀英于2019年3月16日至2019年4月5日期间陆续支付给蔡国强。李秀英应于2019年4月10日前支付的2019年第二季度的租金14520元，李秀英于2019年在5月8日支付了1000元。蔡国强向本院提起诉讼后，李秀英于2019年6月16日、2019年6月19日分别支付了5750元、4370元。截至2019年6月30日，李秀英尚欠蔡国强租金3400元。之后，李秀英又于2019年8月3日、2019年8月9日分别支付2989元、411元，共计3400元。2019年10月7日，李秀英向高兰英支付款项15272元。 李秀英于2019年4月20日向蔡国强提出续签租赁合同，但双方未能协商续签合同。本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人亦未能就续签租赁合同协商达成一致。《店面租赁协议》约定的租赁期限届满后，李秀英未将店面返还给蔡国强，至今仍在占用。 李秀英提交的微信聊天记录载明，因讼争店面存在一些漏水问题，李秀英有多次与蔡国强及高兰英沟通。 本案庭审过程中，对于李秀英在答辩中提出的要求蔡国强赔偿装修损失及店面漏水造成的损失等主张，本院询问李秀英是否提出反诉，李秀英答复称会另行起诉，不提出反诉。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。蔡国强和李秀英签订的《店面租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的合同义务。《店面租赁协议》第二条约定：“租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月31日止。”因6月份没有31日，故租赁期限截止日期应是2019年6月30日。李秀英于2019年4月20日向蔡国强提出续租的请求，蔡国强未同意签订续租协议。租赁期限届满后，经本院主持调解，双方当事人亦未能就续签租赁合同协商达成一致。案涉租赁合同虽约定租赁期满，如李秀英需续租，须提前一个月与蔡国强协商，在同等条件下李秀英有权优先以9.5折承租，但该约定并未赋予李秀英强制缔约的权利，续租仍需双方协商一致方可行。因此，蔡国强不同意续租，未违反法律规定及合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定及案涉租赁合同的约定，蔡国强作为出租人有权在租赁期满后将案涉店面收回。李秀英至今仍未将案涉店面腾空并搬离，有违合同约定及法律规定。因此，蔡国强主张李秀英停止占用并返还位于厦门市集美区的店面的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。 李秀英已于2019年8月将截至2019年6月30日尚欠的3400元租金支付给蔡国强，故蔡国强主张李秀英支付截至2019年6月30日尚欠的店面租金3400元的诉讼请求，本院不予支持。 《店面租赁协议》终止后，李秀英继续占用讼争店面，应向蔡国强赔偿因店面被占用的租金损失。因此，对蔡国强主张李秀英赔偿自2019年7月1日至李秀英实际返还讼争店面之日期间的租金损失（损失标准参照《店面租赁协议》约定的月租金数额按照每年递增10%计算，目前按5324元计算）的诉讼请求，本院予以支持。李秀英于2019年10月7日向高兰英支付的款项15272元可用于抵充其应赔偿给蔡国强的租金损失，抵充后不足的部分，李秀英仍应支付。 根据《店面租赁协议》的约定，租赁期间，由于承租店面所引起的水电费、物业费、电信宽带费、水电配件损坏维修更换费用由李秀英承担。因此，蔡国强主张李秀英承担租赁期间和非法占用期间的水电费和物业费的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。水电费、物业费的金额以截至李秀英返还店面之日实际欠付的金额为准。 根据《店面租赁协议》的约定，李秀英无故拖延支付租金，蔡国强有权收回店面并不退还押金。李秀英一直未向蔡国强支付押金4000元，李秀英也确认蔡国强有多次向其催要押金。因李秀英存在迟延支付租金的违约行为，故蔡国强主张李秀英支付押金4000元并不予退还的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。蔡国强主张李秀英另行支付违约金4000元的诉讼请求，因案涉《店面租赁协议》并无除押金之外的其他关于违约金的约定，且考虑到讼争店面曾出现漏水情况，故本院对蔡国强该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李秀英应于本判决生效之日起十五日内将蔡国强所有的位于厦门市集美区的店面腾空并返还给蔡国强； 二、李秀英应于本判决生效之日起十五日内向蔡国强赔偿因李秀英无权占用位于厦门集美区的店面给蔡国强造成的租金损失（损失标准按每月5324元计算，自2019年7月1日起计算至李秀英实际返还位于厦门集美区的店面之日止，李秀英于2019年10月7日支付的15272元用于抵充赔偿款；无权占用超过1年的，损失标准按每月5324的标准逐年递增10%）； 三、李秀英应于本判决生效之日起十五日内付清其承租及无权占用位于厦门市集美区的店面期间产生的水费、电费、物业费，金额以截至李秀英返还前述店面之日实际欠付的金额为准；李秀英应直接将前述费用支付给相关的收费单位，若蔡国强已经垫付，李秀英应于本判决生效之日起十五日内按垫付的金额支付给蔡国强； 四、李秀英于本判决生效之日起十五日内向蔡国强支付押金4000元，该押金支付给蔡国强后不予退还李秀英； 五、驳回蔡国强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费338元，减半收取169元，由李秀英负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李乐 二〇一九年十二月六日 法官助理杨超岚 书记员杨巧雯 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。” 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”