湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终1683号上诉人（原审被告）：张君琪，男，1975年11月20日出生，汉族，住湖南省保靖县。被上诉人（原审原告）：黄福毅，男，1968年11月18日出生，土家族，住湖南省保靖县。委托诉讼代理人：宋耀国，湖南民益律师事务所律师。上诉人张君琪因与被上诉人黄福毅租赁合同纠纷一案，不服湖南省保靖县人民法院（2019）湘3125民初1414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日受理后，依法组成合议庭，通过询问方式进行了审理。本案现已审理终结。张君琪上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、依据双方达成书面协议的真实意思表示，如出现改建、扩建或政府规划以及当事人意志以外的原因，上诉人不承担任何损失责任，这也是合同出现情势变更的法定理由，一审判决根本不考虑合同约定目的不能实现的情势变更法定事由；2、一审判决认为双方签订的合同部分无效，上诉人认为该合同均属双方真实意思表示，双方没有任何强迫行为，合同是否出现情势变更风险，双方均在签订合同之前对其风险都能预见，且对风险承担的方式也进行约定，被上诉人自愿承担该风险，一审判决要上诉人承担无事实依据。二审询问过程中，张君琪补充理由为：缴费是因为当时我缺钱装修，所以收了十万，如果按照一年一租金的话，租金就不止一年一万。被上诉人黄福毅答辩称，1、每年付一万元，一审中主审法官对双方当事人进行询问，双方当事人都明确认可；2、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人黄福毅向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《合同》；2、被告退还原告租金60000元；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月20日，原告黄福毅(乙方)与被告张君琪（甲方）签订《合同》一份。主要内容为：1、甲方将位于保靖县岳阳桥坎下自家新修房子的天台全部租赁给乙方用于制作广告牌，广告牌尺寸以外墙最大可容固定广告牌为准；2、租赁期限10年，自2015年9月1日至2025年9月1日止，合同到期后如乙方继续向甲方租赁，乙方有优先租赁权；3、租金数额及缴纳方式:乙方在施工前一次性向甲方付租金共计10万元；4、乙方负责到城建、工商、税务等相关部门办理广告位施工建设、广告发布等全部审批、备案等手续，并承担因此发生的一切费用；5、如遇甲方改建、扩建或政府规划，甲方有权解除本合同，乙方应自行拆除广告牌，甲方不承担乙方的任何经济损失。双方应共同遵守合同条款，任何一方出现违约，则给予对方20万元赔偿违约金；6、本合同期满后，乙方应在30日内自行拆除全部广告牌设施，恢复原状。合同签订后，原告黄福毅按约向被告张君琪支付房屋天台租赁使用费10万元。2019年9月17日，在合同履行过程中，保靖县城市管理综合执法局根据保政办函[2019]47号《保靖县户外广告标语标牌集中整治行动实施方案》文件精神，对原告黄福毅安装在被告张君琪房屋外的广告标牌进行了拆除。由此，导致原被告双方于2015年7月20日签订的《合同》无法继续履行，原告黄福毅不能实现合同目的。原告黄福毅与被告张君琪多次协商解除合同，并要求被告张君琪退还剩余6年租金60000元遭到被告张君琪拒绝，故原告诉至法院，要求判如所请。另查明，原告黄福毅系保靖县金旭传媒经营者黄福胜之兄，双方为合作关系。黄福胜于2015年7月29日取得保靖县城市管理行政执法局保靖县临时占用和挖掘城市道路许可证。被告张君琪案涉房屋修建于2014年6月，2015年3月完工并交付使用，同年9月取得房屋产权证。一审法院认为，本案焦点有三：一是双方签订《合同》是否有效；二是涉案《合同》应否解除；三是本案《合同》解除后，被告是否需要向原告退还部分租金。关于焦点一，本案原告黄福毅与被告张君琪签订的《合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但第九条约定：如遇甲方改建、扩建或政府规划，甲方有权解除本合同，乙方应自行拆除广告牌，甲方不承担乙方的任何经济损失。该条款内容明显违反《合同法》第97条规定“合同解除后，当事人有权要求赔偿”的法律法规强制性规定，该条款不具有法律效力，双方签订的《合同》属于部分有效，部分无效。关于焦点二，原、被告双方约定的租赁期限为10年，原告黄福毅依约一次性给付了10万元的租金，被告张君琪也依约将房子天台交付给原告黄福毅发布广告使用。在双方履行《合同》过程中，保靖县城市管理和综合执法局根据《保靖县户外广告标语标牌集中整治行动实施方案》，于2019年9月17日对原告黄福毅的户外广告牌进行了拆除，并通知原告黄福毅不得再发布广告。至此，原告黄福毅不能实现合同目的，非双方当事人原因造成。根据《合同法》第94条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。关于焦点三，根据《合同法》第97条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告黄福毅给被告张君琪支付的10万元租金，虽没有明确约定是否10000元/年，但双方在法庭上均认可是每年10000元租金。根据《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案原告黄福毅已向被告张君琪支付了租期10年的租金10万元，按照当地房屋租赁交易习惯及双方当庭陈述，应视为是每年10000元，涉案租赁合同已经履行四年，尚有六年不能继续履行，根据公平原则及合同法有关规定，涉案合同解除后，被告张君琪应返还原告黄福毅尚未履行的剩余六年租金即60000元。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百三十一条之规定，判决：一、解除原告黄福毅与被告张君琪于2015年7月20日签订的《合同》；二、被告张君琪限于本判决生效后十日内，返还原告黄福毅剩余六年的租金60000元。案件受理费1300元，依法减半收取650元，由被告张君琪负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人张君琪是否应退还被上诉人黄福毅租金60000元。经查，2015年7月20日，上诉人张君琪与被上诉人黄福毅签订广告位租赁合同，约定“如遇甲方改建、扩建或政府规划，甲方有权解除本合同，乙方应自行拆除广告牌，甲方不承担乙方的任何经济损失”，但双方并未明确约定在上述情况下，房租租金如何处理。2019年9月3日，保靖县人民政府办公室印发《保靖县户外广告标语牌集中整治行动实施方案》，2019年9月17日，保靖县城市管理和综合执法局对上诉人张君琪房顶上由保靖金旭传媒制作的两块户外广告牌进行了拆除，上诉人张君琪与被上诉人黄福毅之间的广告位租赁合同已无法继续履行，因双方均未有违约行为，是因不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力导致合同目的无法实现，一审判决认定解除该合同并无不当，本案租赁合同已经部分履行，对于被上诉人黄福毅一次性交纳的十年租赁费用100000元，应适用公平原则处理，一审判决综合考虑本案租赁合同已实际履行四年，还剩余六年租赁期未能继续履行，认定上诉人张君琪给被上诉人黄福毅退还60000元租金符合公平原则和实际情况，应予以维持。综上所述，上诉人张君琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人张君琪负担。本判决为终审判决。审判长  黄振强审判员  彭四海审判员  张建英二〇一九年十二月二十二日法官助理贵黎莹书记员尹思涵附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……