江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1182民初4079号原告：许太勇，男，1981年5月19日生，汉族，扬中市人，住扬中市。原告:丁海燕，女，1983年2月5日生，汉族，扬中市人，住扬中市。两原告共同委托诉讼代理人：戴鸣鹤，江苏汉申律师事务所律师。被告：扬中市中扬红星置业有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，董事长。委托诉讼代理人：张茂华，江苏江洲律师事务所律师。原告许太勇、丁海燕与被告扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称扬中中扬置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告许太勇、丁海燕的共同委托诉讼代理人戴鸣鹤及被告扬中中扬置业公司的委托诉讼代理人张茂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许太勇、丁海燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告因延迟交房应承担的违约金19476元（按合同约定的日万分之五计算，自2019年8月1日起至2019年9月5日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2018年8月17日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的檀府景苑（扬中市三茅街道新民小区106号红星国际生活广场）2幢3层302号商品房一套。建筑面积145.9平方米，合同价款总额1081994元。合同中约定了双方的权利义务。被告交付期限为2019年7月31日前。原告依据合同约定履行义务，但被告违约，未能按约交付房屋，原告直到2019年9月4日才入住，被告的行为已违约，应承担违约责任。原告此前曾多次与被告交涉并向有关部门反映，要求及时交付房屋及处理相关事宜，但一直未果，故诉至法院。被告辩称，1.原告诉称“被告违约，未能按约交付房屋”的事实不存在，原告亦未提供证据证明。被告按合同约定的时间和方式通知包括原告在内的购房业主接受交房，当天就有30余户签署了交房手续，证明被告未迟延交房；原告等业主于2019年8月2日致函答辩人称“房屋不符合合同约定交付条件而拒绝收房”，并详细列举了“不符合合同交付条件的8项问题”，并声称“针对以上存在的问题，全体业主拒绝收房。同时限定开发商在7日内完成整改。”原告在函件中列举的问题均是其单方观点，至今未能提供有效证据证实。其诉称被告违约的事实不成立。原告出具的“拒绝收房函”同时证明除原告列举的所谓存在的“问题”外，其他事项双方已无争议；2.根据《房屋买卖合同》第十一条约定，原告等迟延接受交房是其自身原因造成的，其要求被告给付违约金既无事实依据也无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告系红星国际生活广场房地产项目的开发商，2018年8月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同编号HXTG2-007，合同约定两原告以人民币1081994元的总价格向被告购买红星国际生活广场2幢3层302号房屋，该合同载明：“…买受人在签订本合同当日内付清该商品房的首付款￥481994元整，余款￥600000元整于2018年8月28日以现金方式付清到出卖方指定账户。…第八条交付期限出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；…6.该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家或者政府政策调整导致的延期。3、因规划调整、政府部门验收的延期。4、其他不可归责于出卖人的原因导致的延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；…第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交付违约责任，自出卖人通知交房期限届满之次日起视为出卖人已按照合同约定交付房屋。”同日，原、被告双方又签订补充协议一份，载明：“…第三条送达方式的补充…3.除本合同及补充协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》、设计变更通知等）可用快递、挂号邮寄等方式送达（出卖人同时保留以电话或短信的方式通知买受人相关事宜的权利），送达时间为：以快递方式发出的，寄出后第三日视为送达日；以挂号邮寄发出的，寄出后第七日视为送达日；在媒体刊登发布公告方式送达的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的，以第一次通知达到日期视为送达日。”2019年7月27日，被告向原告发出交付通知书，通知原告于2019年7月31日办理房屋移交手续，后原告以被告不符合合同约定的交付标准而拒绝验收房屋。同年8月2日，部分业主发出《红星·檀宫（红星国际生活广场）一期因“房屋不符合合同约定交付条件而拒绝收房”通知函暨“要求开发商整改”的通知函》（以下简称《拒绝收房通知函》），指出了房屋不符合合同交付条件的相关方面，并表示“针对以上存在的问题，全体相关业主拒绝收房同时限定开发商在7日内完成整改”。本案原告丁海燕在红星业主反馈问题代表处签字。2019年8月6日，扬中市住房和城乡建设局（以下简称扬中市住建局）向被告出具《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书（分期交付）》，该意见书载明：“…对照《扬中市商品住房配套设施核查操作流程》，我局于7月31日，对拟交付新建商品房配套设施进行现场核查。经审查，符合江苏省住建厅《苏建房管［2014］176》和《扬中市住建［2018］30号》文件要求。”2019年8月22日，扬中市住建局作出扬住建信复［2019］18号《关于朱金财等同志信访事项答复意见书》，载明：“…二、调查处理意见2019年7月30日，扬中市中扬红星置业有限公司申请对红星国际生活广场一期住宅1-3#、5-8#及地下室、配电房项目进行配套设施核查，经我局对对相关资料审查和现场核查，符合江苏省住建厅《关于进一步加强商品房交付使用管理的通知》和《扬中市商品住房配套设施核查操作流程》的要求，我局于2019年8月6日给该项目发放了《新建商品住房设施交付使用核查意见书》和《配套设施查验报告》”。2019年9月6日，原告丁海燕对红星国际生活广场2幢3层302号房屋的进行了交付验收，并在交付验收记录单和交房手续流转单上签字确认。庭审中，被告向本院提供了五份其他业主的验收记录，以证明在被告通知的交房当天有30余户业主进行了交房，被告交房时符合法律规定的条件的，不存在迟延交房的情形，原告没有与其他30余户业主一起接收交房是其自身原因造成的，原告对该证据的真实性不予认可并且认为与本案没有关联；被告向本院陈述，其除向原告送达书面交房通知书外，还多次电话、信访部门、短信、公示等形式要求各原告尽快收房，并认为信访部门有记录和视频资料，而原告则称其亦去信访部门进行过调查，并没有证据能够证明被告的证明目的，并且被告应当通过快递或者挂号信的方式通知原告验收房屋；被告认为附有原告丁海燕签名的《拒绝收房通知函》载明了限定开发商在7日内完成整改，此应视为原告对交房期限的宽限期，及时被告在交付的过程中存在瑕疵只要在此期间内完成整改，被告就不应承担违约责任，而原告则认为该《拒绝收房通知函》不是原告真实意思的全部表示，也不存在被告所认为的宽限。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否构成逾期交房，如果构成逾期交房，逾期交房期限应如何确定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容全面履行相应义务。原、被告双方在合同中约定了房屋交付期限为2019年7月31日，被告虽在2019年7月27日向原告邮寄了交付通知书，但本院根据扬中市住建局出具的《新建商品住房设施交付使用意见书》及《关于朱金财等同志信访事项答复意见书》可以确认被告具备合同约定的验收所需的证明文件《新建商品住房交付使用核查意见书》的时间为2019年8月6日，即在合同约定的交付当日被告并未具备上述证明文件，加之被告未有证据证明其存在合同约定的可延期交房的情形，故原告拒绝收房的行为符合合同约定，被告应承担逾期交房的违约责任。关于被告所辩称的宽限期，并无法律及事实依据，本院对此不予认可。关于逾期交房的期间，在原告拒绝收房后，被告在已具备了交付房屋所需的证明文件的情况下，理应及时告知原告其已具备房屋交付条件并通知原告交付。被告陈述其多次通过电话、信访部门、短信、公示等形式要求各原告尽快收房，但未提供证据证明其向原告表达过要求原告收房的意愿及收房时间。被告提出在新建商品房小区张贴公告通知原告交付房屋，因原告并未入住小区故公告送达交房通知具有局限性，加之被告在小区张贴公告送达交房通知不符合合同的约定，故本院确定被告逾期交房违约责任的截止日期为原告实际收房的前一日。因此，认定逾期交房天数为2019年8月1日至2019年9月5日共计36天。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定，本院确认逾期交房违约金为19476元（1081994×34天×万分之五）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：被告扬中市中扬红星置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告许太勇、丁海燕逾期交房违约金人民币19476元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，减半收取143元，由被告扬中市中扬红星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 包新月二〇一九年十二月二十四日法官助理 王玲玲书 记 员 李 璐