浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初2204号 原告：江俊杰，男，1989年2月15日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：俞国华，浙江东港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡叶凤,浙江泽大（平湖）律师事务所律师。 被告：张红梅，女，1982年9月1日出生，汉族，住平湖市。 原告江俊杰与被告张红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告江俊杰及其委托诉讼代理人胡叶凤、被告张红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（审理中已变更）：1.判令原、被告解除房屋转让合同；2.被告返还定金50000元、支付违约金100000元，共计150000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月27日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定被告将名璟府7幢西梯1202室房屋以2100000元的价格转让给原告，合同签订后原告交付定金50000元，双方约定在2019年4月10日前办理改名手续。但到期后，被告拒绝办理改名手续，拒绝继续履行合同，合同第四条约定被告应确保房屋的产权合法，并无条件协助原告办理转户手续，否则属于违约，应支付违约金。现原告为维护自身合法权益，诉至本院。 被告答辩称，首先，本案中的房屋转让合同属无效合同，该合同不存在继续履行的可能，定金、违约金条款也无效。1、原、被告确实签订了合同，但被告系房产中介，并不清楚实际房东的信息，只是通过他人介绍才知道案涉房源信息，对此原告也是明知的，只是帮房东代签合同及代收50000元定金，事后再与实际房东补签合同，后因房东未同意该合同，才酿成本案纠纷；2、本案被告并非无权处分，而是无权代理，因此不适用《最高人民法院关于审理买卖案件适用法律问题的解释》第三条规定。被告作为房产中介并非以自己的名义与原告签订涉案合同，没有以自己的名义处分他人房屋的意思表示，被告的代签行为仅是超越代理权，因被代理人拒绝追认，造成合同无效。且被告的中介身份原告始终是清楚的，也多次询问被告有无委托手续，多次要求被告联系房东签订合同并履约，被告并无处分案涉房屋的意思表示；3、被告代房东收取了50000元，被告在同意返还的基础上，也愿意对原告合理的损失进行分担，但由于原告对被告无权代理的行为也是明知的，故也应承担部分责任。其次，案涉房屋的交易表面上虽为二手房交易，本质上是和房东协商后的改名操作，即在原房东与开发商的买卖合同上进行改名，由此来规避国家二手房交易的税收，因此该合同因违反国家规定，侵犯国家利益而无效。最后，假设法院认定案涉合同有效，但案涉房屋因房东不认可，已无法过户，被告承担的也仅仅是违约责任，被告愿意承担返还50000元并支付资金占用损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 为证明自己的主张，原告提供如下证据： 1.房屋转让合同1份，证明原、被告签订房屋转让合同，约定被告将名璟府7幢西梯1202室房屋以2100000元的价格转让给原告，并约定了相关违约责任； 2.账户交易明细1份，证明原告向被告支付定金50000元； 3.聊天记录1份，证明涉案房屋的房东金振宇及其妻子从未与中介联系过，房东取得涉案房屋后即备案，并不准备出售。 被告质证认为：证据1、2，无异议；证据3，被告不知情，也不认识房东，是介绍人对被告说案涉房屋要转让。 为证明自己的主张，被告提供如下证据： 1.情况说明、企业信息公告各1份，证明案涉房屋转让合同是百姓缘房产中介曹某起草，原、被告签订该合同时，原告知道案涉房屋不是被告的，被告只是中介； 2.不动产登记信息查询记录1份，证明被告名下无房产； 3.微信聊天记录1份，证明原、被告签订合同时，原告知道被告是中介，被告是代签合同； 4.商品房买卖合同1份，证明涉案房屋不是被告所有，是案外人金振宇、陈玉所有； 5.原告夫妻、被告及中介曹某协商时的录音光盘及该录音的文字记录各1份，证明原、被告签订合同时，原告知道被告是中介，并非房东； 6.营业执照1份，证明被告是中介，开设了平湖市当湖街道优创房产中介所； 7.聊天记录1份，证明确有介绍人介绍该房源，不是被告凭空想象。 原告质证认为：证据1中的企业信息无异议，对情况说明的三性不予认可，系证人证言，其书写的主体不合适，显然并非曹某本人意思，证人应出庭作证；证据2，真实性无异议，但与本案无关，不知道被告在签订合同时是否有房产；证据3，真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告的证明目的，该聊天记录自4月9日开始，合同签订时间是3月份，聊天记录中没有房东及介绍人的信息，仅是被告的聊天记录，原告是合同签订后才发现被告并无房东的授权而擅自签订合同的；证据4，真实性无法确认，但对被告的证明目的无异议，不清楚被告与房东之间是否存在买卖关系，该合同打印时间为2019年1月21日，上面明确合同已备案，该房屋即使房东同意出售也无法改名；证据5为录音证据，要体现录音证据的合法性，未取得在场其他人的同意，证据的三性、录音的时间、在场人的身份未体现出来，也不能证明被告的证明目的，协商的对象自始至终都是被告一个人，被告也无证据证明其得到房东授权代签合同；被告也没有其所说的介绍人的真实信息，原告有理由怀疑是否存在介绍人；被告也承认没有房东的身份信息，其不具有无权代理的条件，被告是以自己的名义签订合同，其无权处分房屋；对证据6的真实性无异议，与本案无关，不能证明其证明目的，被告是以个人名义签订房屋买卖合同的。证据7，不清楚与被告聊天人的身份，聊天记录中也未明确是否系本案争议房屋，即使聊天对方是介绍人，也属被告与其之间的关系，不能对抗原、被告间的房屋转让关系。 庭审中，原告江俊杰申请证人曹某出庭作证，证明被告是以个人身份签订合同，签订过程都是被告一人出面、协商、洽谈的，被告无权处分涉案房屋。 原、被告对证人的陈述均无异议。 本院认证认为：原告提供的证据1、2，被告无异议；原告对被告提供的证据1中的企业公示信息无异议，对证据2、3、6的真实性无异议，本院予以认定。 对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.对原告提供的证据3，被告虽对该份证据的真实性不清楚，但原告提交该份证据的目的在于案涉房屋的所有权人不准备出售房屋，庭审中，被告对该事实也予以认可，本院确认案涉房屋转让合同无法履行的事实； 2.对被告提供的证据1中的情况说明，证人曹某予以确认，且原、被告对证人曹某庭审中的陈述无异议，故本院予以认定； 3.对被告提供的证据4，原告虽对该份证据的真实性无法确认，但从其提供的微信聊天记录可知，原告知晓案涉房屋的所有权人为金振宇，该事实与商品房买卖合同中的买受人能够相互印证，故本院对该份证据予以认定； 4.对被告提供的证据5，原告对录音中当事人的身份并未否认，且录音内容与原、被告双方提供的证据均能够相互印证，本院对该份证据予以认定； 5.对被告提供的证据7，不明确聊天对方的确切身份，聊天内容也未明确系本案诉争房屋，本院不予认定。 对曹某的证人证言，原、被告均无异议，双方均认可其起草了案涉合同，本院对该证人证言予以采信。 根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 本案证人曹某系平湖市当湖街道百姓缘房产中介所的经营者，曹某在中介朋友圈中看到案外人陆慎章发布的案涉房屋转让的信息，便约定原告江俊杰夫妻及陆慎章查看房屋。2019年3月17日，原告夫妻、被告张红梅、曹某、陆慎章在曹某开设的中介所协商房屋转让事宜，后曹某作为原告方中介起草填写了房屋转让合同1份，原告江俊杰作为承让人（乙方）、被告张红梅作为转让人（甲方），在合同中约定：被告自愿将坐落在名璟府7幢西梯1202室房屋以2100000元的价格转让给原告，该房建筑面积约131平方米，房权证：“改名”，土地证：“改名”；原告于合同签订当日预付被告定金50000元，2019年4月10日之前办理改名手续；该房转户时的评估费、契税等转户费用由原告承担；被告应确保该房屋的产权合法，并无条件协助原告办理转户手续，否则属违约，应支付违约金，即在退还原告已付定金的同时，再赔偿原告已付定金的二倍，并承担双方的中介费。该合同由被告在甲方处签名确认，由原告在乙方处签名确认，曹某在中介方处注明“百姓缘中介”。合同签订当日，原告即向被告转账支付50000元。庭审中，原、被告双方均认可案涉房屋的权利人为案外人金振宇、陈玉，案涉房屋转让合同无法继续履行。 另查明：被告张红梅于2017年4月19日注册开设平湖市当湖街道优创房产中介所，类型为个体工商户，经营范围为房产中介。庭审中，被告确认不认识、也无法联系本案诉争房屋的房东，该房屋系他人介绍，但并不清楚此介绍人的具体信息。 本院认为，本案争议焦点为房屋转让合同的效力如何认定。原告认为，被告以自己的名义出售房屋，而该房屋真正的权利人并无意出卖房屋，被告的行为构成无权处分，根据相关法律规定，该合同应为有效，被告应承担相应的违约责任。而被告则认为，被告是以中介的身份签订的案涉合同，原告对此是明知的，被告的行为系无权代理，在权利人未追认的情况下，该合同应为无效。本院认为，本案房屋转让合同中的转让人系被告，被告也在合同的转让人签名处签字确认，其作为从事房产中介服务行业的专业人士，理应比常人更清楚该签名的法律效力及法律后果，另外，截止本案诉讼前，被告称只与提供该房屋信息的介绍人联系过，并不清楚案涉房屋权利人的身份，甚至并未与该权利人联系过，在此种情形下，本院难以认定该签名行为系代理行为，同时，也不能排除被告取得房屋后再出卖以赚取差价的可能性。因此，应当认定其是以自己的名义出卖该房屋，被告并非该房屋的真正权利人，该行为构成无权处分，案涉合同应为有效，现因该合同无法继续履行，故原告要求解除该合同并返还定金50000元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金100000元的诉请，被告辩称诉争房屋不存在涨价的预期利益损失，未造成原告实际损失，只同意支付占用定金50000元的合理损失，不同意承担违约金，本院认为，根据庭审陈述，合同签订时，原告对被告的中介身份及被告并非房屋真正权利人的情况是清楚的，因此，原告对该合同的履行风险应有一定的预知，可以认定原告对案涉合同无法继续履行的后果亦存在过错，同时，现并未有证据证明该房屋存在明显房价上涨造成原告预期利益损失等因素的存在，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”之规定，本院在考虑上述因素的基础上，酌情认定被告承担违约金25000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张红梅于本判决生效之日起十日内返还原告江俊杰50000元并支付违约金25000元，合计75000元； 二、驳回原告江俊杰本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告江俊杰负担812元，被告张红梅负担838元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  唐永祥 二〇一九年十二月十六日 法官助理郗富兴 书记员黄韵如