山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终12096号上诉人（原审被告）：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，执行董事。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄贵，男，1985年11月14日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：宁菲菲，女，1987年9月3日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：温希芳（黄贵之岳母、宁菲菲之母），住济南市。上诉人山东天澍置业有限公司（以下简称山东天澍公司）因与被上诉人黄贵、宁菲菲商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东天澍公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回黄贵、宁菲菲一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费全部由黄贵、宁菲菲负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.山东天澍公司未能办理不动产权证并非山东天澍公司的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定山东天澍公司不应承担违约责任。2.因总包单位的原因，导致山东天澍公司逾期交房，山东天澍公司并因此已经向黄贵、宁菲菲支付了逾期交房的违约金，应当适用合同法公平原则，不能由山东天澍公司再承担办理不动产权证的违约责任。3.山东天澍公司已向黄贵、宁菲菲邮寄办理不动产权证的书面通知，黄贵、宁菲菲至今未前往办理，此后果应由黄贵、宁菲菲自行承担。且根据合同约定，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋，买受人按合同总价款的1%向出卖人支付违约金。二、一审适用法律不当。黄贵、宁菲菲辩称，一、合同具有相对性，根据《合同法》第一百二十一条之规定，山东天澍公司以未能如约为黄贵、宁菲菲办理不动产权证书系因案外第三人导致，其不应承担违约责任的理由不成立。二、山东天澍公司与黄贵、宁菲菲签订的合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，且两项违约责任并非基于同一行为，如山东天澍公司违反该两项约定，应分别承担相应的违约之责，山东天澍公司的该项上诉理由亦不成立。三、根据山东天澍公司与黄贵、宁菲菲签订的合同约定，山东天澍公司应为黄贵、宁菲菲办理案涉房屋及储藏室产权证书的时间为2018年5月13日前，而山东天澍公司通知黄贵、宁菲菲办理产权证书的时间为2019年8月25日，山东天澍公司已发生违约行为，理应承担自逾期之日至通知黄贵、宁菲菲之日期间的逾期办证违约责任。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，山东天澍公司的上诉理由不成立，请求贵院依法驳回山东天澍公司的上诉请求。黄贵、宁菲菲向一审法院起诉请求：1.判令山东天澍公司支付黄贵、宁菲菲违约金13628.5元；2.诉讼费由山东天澍公司承担。一审法院认定事实：2014年9月14日，黄贵、宁菲菲与山东天澍公司签订商品房买卖合同，约定由黄贵、宁菲菲购买山东天澍公司开发建设的涉案房屋及储藏室，即位于济南市历下区经十东路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北的东方天澍花园小区3号楼（原施工楼号6号楼现为派出所编划楼号3号楼）2单元XXXX室房屋及2--XXX号储藏室，房屋及储藏室的预售许可证号为济建预许2013681号。合同约定：房屋的建筑面积93.33平方米，总价款1050000元，应交付时间为2015年4月30日；储藏室的建筑面积10.07平方米，总价款40280元，应交付时间为2015年4月30日；房屋及储藏室交付后730日内,山东天澍公司应将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，如因山东天澍公司原因导致黄贵、宁菲菲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，山东天澍公司每年按已付房价款的1%向黄贵、宁菲菲支付违约金，直至买受人取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。上述合同签订后，黄贵、宁菲菲按照约定支付了购房款，山东天澍公司于2016年5月13日交付了涉案房屋及储藏室。黄贵、宁菲菲称，截至2019年8月14日，山东天澍公司未将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。山东天澍公司提供证据证实其于2019年8月25日向黄贵、宁菲菲邮寄《不动产权证办理通知书》，黄贵、宁菲菲于2019年8月27日签收。另，山东天澍公司称系案外人的原因导致其逾期办理涉案房屋的产权登记。一审法院认为，黄贵、宁菲菲与山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。山东天澍公司于2016年5月13日向黄贵、宁菲菲交付房屋和储藏室，按照合同约定，山东天澍公司应于2018年5月13日前将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，但该公司未在约定期间内完成上述产权登记的义务，已构成违约，山东天澍公司应按照合同约定向黄贵、宁菲菲支付违约金。合同约定该项违约金计算方式为：每年按已付房价款的1%支付，直至买受人取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。本案中，黄贵、宁菲菲主张的违约金计算起止时间为2018年5月13日至2019年8月14日，共15个月，其中截止时间早于山东天澍公司能够证明的黄贵、宁菲菲签收《不动产权证办理通知书》的时间，故对该计算时间一审法院予以支持。故，本案违约金计算方式为：以已付房款和储藏室款之和为基数，自2018年5月13日起至2019年8月14日止，按年利率1%计算，不足一年的按月计算，即（1050000+40280）×1%÷12×15=13628.5元。对于黄贵、宁菲菲要求山东天澍公司支付违约金13628.5元的主张，一审法院予以支持。山东天澍公司辩解系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，因黄贵、宁菲菲对此并无过错，故一审法院对山东天澍公司的该项辩解意见不予采纳，山东天澍公司承担责任后可向案外人另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：被告山东天澍置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告黄贵、宁菲菲逾期办理产权登记违约金13628.5元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为山东天澍公司是否应承担逾期办证违约责任。黄贵、宁菲菲与山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。按照《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人每年按已付房款的1%向买受人支付违约金，直至买受人取得房产权属证书止。根据上述规定，山东天澍公司应当在商品房交付后730日内将办理权属登记需由自己提供的资料报产权登记机关备案并协助买受人取得房地产权属证书。本案中，山东天澍公司未在约定期间内完成上述义务，已构成违约，应按照合同约定向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”山东天澍公司上诉称系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，但买受人本身不存在过错，故山东天澍公司不能免除逾期办证违约责任。因案外人导致的逾期办证与本案并非同一法律关系，山东天澍公司可向案外人另行主张权利。综上所述，山东天澍公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由山东天澍置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月二十五日书记员  张 强