河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5144号上诉人（原审被告、反诉原告）：李义荣，女，汉族，1962年8月1日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王倩晨，江苏汉平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李功业，男，汉族，1963年10月13日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：李伟，商丘市梁园区尚品法律服务所法律工作者。上诉人李义荣因与被上诉人李功业房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初7448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李义荣及其委托诉讼代理人王倩晨，被上诉人李功业及其委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李义荣上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或驳回李功业原审本诉请求，支持李义荣原审反诉请求。二、本案诉讼费用由李功业承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据错误。1.一审判决认定双方于2014年1月18日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定了相关房屋买卖条款。但实际中，双方当事人并未形成书面的房屋买卖合同，李功业也没有提供证据证明双方存在书面的房屋买卖合同，仅有李义荣在一审中提供的一份与案外人高艳玲签订的商品房买卖合同，而一审法院错误地认为双方签订了书面的商品房买卖合同，认定案件事实的关键证据根本不存在，故一审认定证据严重错误。2.一审中，李功业的诉讼请求明确表示要求返还定金73000元，事实与理由也明确表示该款为购房定金，在民事诉讼中已构成自认。根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第92条的规定，李功业已明确表示该款项为购房定金，应具有认定案件事实的法律效力。虽然李义荣在收据中未明确注明为“定金”，但基于购房的基本交易规则和习惯，结合李功业的自认行为，可以确定该款项为购房定金。对此原审认定为购房款明显错误，应予以纠正。3.根据原审证据可以确定李功业在2015年表示不购买李义荣的房子，导致房屋购买合同不能履行，构成严重违约，应承担违约责任。所以，李功业作为给付定金的一方，根据定金罚则，因其违约在先，无权要求李义荣返还定金，原审判决认定事实错误。二、李功业的诉讼请求超过诉讼时效，法院应判决驳回李功业的诉讼请求。李功业于2015年已明确表示不再购买房屋，即使其享有退还购房定金的权利，截至目前已超过4年，超过诉讼时效，且李功业无证据证明其在诉讼时效期间内向李义荣主张过权利，因此法院应当驳回李功业原审的诉讼请求。三、李义荣原审的反诉请求应予支持。由于房地产价格政策、税收政策、城市发展规划、经济状况、物价状况等因素的影响，李功业单方解除合同，导致合同不能履行，李义荣在李功业解除合同后，不得不低价出售房屋，遭受较大经济损失。对于该部分损失，系李功业单方违约造成的，应予以赔偿。李功业辩称，原审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，李义荣的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李功业向一审法院起诉请求：一、解除双方房屋买卖合同；二、判令李义荣返还定金73000元及迟延期间利息；三、诉讼费用由李义荣承担。李义荣向一审法院反诉请求：一、判令李功业赔偿经济损失40000元；二、反诉费用由李功业承担。一审法院认定事实：李义荣系梁园区谢集镇康庄村村民，在其所分得约1.4亩土地上开发建造6层楼房合计20户。李功业、李义荣经协商于2014年1月18日签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：1.商品房位置位于陇海路北侧、健康路西侧，买房所买的商品房为3层303单元。2.交付时间及付款方式付款方式为一次性付清，付款付清后卖方交房。3.商品房产权归属卖方交房后，产权永久性归买方所有。4.价格合计壹拾伍万元（150000元）。落款处由双方签名按指印。当日，李义荣向李功业出具一份“收据”记载：入账日期2014年元月18日，今收到房款柒万叁仟元，3楼西303房。收款人李义荣。另查明，李功业向李义荣交付涉案购房款后，由于涉及子女在北京购买房屋事宜便要求李义荣退还购房款。因此，李义荣于2015年11月23日将涉案房屋出售他人。李义荣对其涉案楼房建设未能提供经依法审批的商品房用地、建设规划设计、建筑许可、商品房预售许可及其开发资质等相关房地产建筑手续。本案双方隶属于不同的两个行政村民组织。一审法院认为，合法的房屋买卖关系应受法律的保护。但结合本案查明的事实，本案起诉至判决前李义荣未提供涉案房产系合法用地及建筑的相关证据，由于李义荣所出售的房屋为其自建的所谓“商品房”，应具有小产权房的性质。依据目前法律、法规及国家政策的相关规定，此类房产不符合正常房屋出售的法定条件，依法是不能进入市场进行交易的，因此，李功业提出解除买卖合同及返还购房款的诉请理由正当，予以支持。但鉴于李功业自愿购买李义荣房屋，且属自身过错造成未完成涉案房屋交易，据此，李功业要求李义荣支付购房款占用期间利息的诉请，不予支持；李义荣辩称，李功业交纳7.3万元为定金并非购房款的理由，并不能对抗其本身向李功业所出具“收到购房款”的收据证明力。李义荣反诉提出，因李功业反悔才导致4万元售房差价损失的理由不能成立，其一、售房价格的高低取决于房市行情的变化，而不仅仅是李功业的行为必然所导致的结果；其二、二次出售涉案房屋价格是李义荣与买受人双方协商决定，与李功业没有直接因果关系。故，李义荣提出不应退还购房款及要求李功业赔偿损失的反诉请求，缺乏事实、法律依据，依法不予支持。判决：一、解除李功业与李义荣于2014年1月18日签订的《商品房买卖合同》；二、李义荣于判决生效后十日内，向李功业返还购房款73000元；三、驳回李功业其他诉讼请求；四、驳回李义荣对李功业的反诉请求。案件受理费813元、反诉费400元，合计1213元，由李义荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李义荣提交证号为梁国用（土籍）字第0792号国有土地使用证一份，证明李义荣于2000年取得国有土地使用证。李功业质证认为，该证据与本案无关，土地证显示土地使用者为谢集镇西元面粉厂，而不是李义荣，达不到其证明目的。综合双方的质辩意见，本院认为，李义荣提供的国有土地使用证载明的权利人为谢集镇西元面粉厂，而非李义荣，对此不予采信。本院经审理查明，李义荣系梁园区谢集镇康庄村村民，其开发建造6层楼房合计20户。李功业、李义荣经协商口头达成商品房买卖协议，李功业于2014年1月18日向李义荣交款73000元（李功业在起诉状中称房屋定金），李义荣向李功业出具一份“收据”记载：今收到房款柒万叁仟元，3楼西303房。后由于涉及子女在北京购买房屋事宜，李功业便要求李义荣退还上述73000元。2015年11月23日，李义荣将案涉房屋以150000元的价格出售给案外人高艳玲。李义荣对其案涉楼房建设未能提供经依法审批的商品房用地、建设规划设计、建筑许可、商品房预售许可及其开发资质等相关房地产建筑手续。本案双方隶属于不同的两个行政村民组织。本院认为，第一，本案中，案涉房屋所在的项目至今没有取得《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的商品房预售应当具备的《商品房销售（预售）许可证》等合法手续，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，李功业、李义荣口头达成的商品房买卖协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，李义荣收取李功业的73000元房款应当返还。第二，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。李义荣上诉称李功业原审诉讼请求早已超过诉讼时效，但其二审中未提供新的证据予以证明，故对李义荣的该项上诉请求不予支持。第三，因双方口头达成的房屋买卖协议无效，故对李功业要求李义荣支付购房款占用期间利息的诉请，以及李义荣要求李功业赔偿40000元售房差价损失的诉请，均不予支持。综上所述，一审判决认定部分事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初7448号民事判决第二、四项，撤销第一、三项；二、确认上诉人李义荣与被上诉人李功业口头达成的房屋买卖协议无效；三、驳回被上诉人李功业在原审中的其他诉讼请求。如未按本判决限定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费813元、反诉费400元，合计1213元，由上诉人李义荣负担；二审案件受理费1626元，由上诉人李义荣负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇一九年十二月二十四日书记员  李登攀