河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初4836号原告：郝玉贵，男，1988年7月3日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：崔源迪，河南天基律师事务所执业律师。被告：谭浩，男，1988年11月11日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：侯晋华，女，1963年10月23日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。二被告共同委托诉讼代理人：韦铭轩、雷会云，河南广文律师事务所执业律师。被告：洛阳市海洋房地产经纪有限公司，住所地洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典3-4幢116号商业房。法定代表人：孙会军，总经理。原告郝玉贵与被告谭浩、侯晋华、洛阳市海洋房地产经纪有限公司（以下简称海洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝玉贵及其委托诉讼代理人崔源迪，被告侯晋华及其与谭浩的共同委托诉讼代理人韦铭轩、雷会云，被告海洋公司的法定代表人孙会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝玉贵向本院提出诉讼请求：1.解除与被告签订的房屋买卖合同；2.判令谭浩、侯晋华返还郝玉贵定金5万元；3.判令谭浩、侯晋华、海洋公司赔偿郝玉贵中介服务费、代收评估费、物业押金等费用，共计39750元；4.判令谭浩、侯晋华支付违约金336336元，海洋公司承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年12月4日签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，购买位于洛阳市××工区纱厂××路××房产，同日，郝玉贵向侯晋华支付定金5万元，侯晋华、谭浩出具定金收条，但至今拒绝办理房产过户手续。为维护自身合法权益，郝玉贵诉至本院。谭浩、侯晋华共同辩称，1.涉案房屋登记在侯晋华及案外人李鸿儒名下，谭浩无权代理侯晋华及李鸿儒处分涉案房屋，居间服务合同因未取得所有权人的追认，属于无效合同，不存在解除合同之说。2.涉案合同属于无效合同，不应当适用约定的违约金条款，而应当适用《合同法》第五十八条规定处理。郝玉贵与中介公司明知房产登记在侯晋华及李鸿儒名下，却未要求谭浩提供授权代理协议及身份关系证明，明显存在重大过错，也应当承担责任；谭浩、侯晋华同意返还5万元定金，并与中介公司分担郝玉贵的存款利息损失。海洋公司辩称，1.在签订居间服务合同时，谭浩与侯晋华进行通话，沟通结果侯晋华认可房屋出售及价格，并向谭浩提供个人银行帐号，由郝玉贵向侯晋华支付购房定金5万元，且谭浩出示房产证、土地证原件，明确表示其为业主侯晋华的儿子，受侯晋华委托出售房产。2.在签订居间服务合同时，海洋公司也明确告知郝玉贵该合同并非业主本人签订，后期可能存在合同无法履行的风险，但郝玉贵仍愿意签订合同并支付定金。3.海洋公司愿意退还郝玉贵向其交纳的物业保证金及评估费。4.海洋公司在交易过程中已明确告知合同有约束，各方在合同履行过程中应当承担的相应责任及交易不成的风险，且海洋公司积极推进双方合同的履行，但合同无法履行不是海洋公司所能主导的，因此海洋公司不应承担连带责任。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2018年12月4日，谭浩作为卖方李鸿儒、侯晋华的代理人，与买方郝玉贵、居间方海洋公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0016423），约定：一、卖方拟转让房产坐落于洛阳市××工区纱厂××路××院××楼××单元××室，房产证号Ｘ4××92、Ｘ0××81号，国有土地使用权证号：洛市国用（2010）第03003865号，建筑面积154.14平方米，转让总价款1365000元，签订合同当天买方交付卖方购房定金5万元，双方认可银行指定评估机构进行评估，评估费用为评估价值的千分之五；二、居间方提供如下服务：“……对买卖双方当事人资格、房产产权信息的合法性进行查验……”，居间方代为保管物业交接保证金15000元，居间方向买方收取佣金18000元；因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还；过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金；双方过错，双方承担，单方过错，单方承担；三、在本合同签订之日起60个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，2018年12月10日前确定办理手续时间，另签订补充事宜；四、买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如未按约定时间履行相应责任，按延迟天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖房追究该房屋成交价的20%违约金的责任；五、代理人承诺已经过房屋所有权人和相关利害关系人的同意，否则出现的责任由代理人承担。2018年12月4日，郝玉贵向侯晋华账户转款5万元，谭浩出具收条。海洋公司收取郝玉贵中介服务费18000元、物业押金15000元及评估费6750元，并分别出具收据。买卖双方未签订正式《存量房买卖合同》。涉案房屋产权所有人为侯晋华、李鸿儒，侯晋华长期居住广东，李鸿儒定居美国。李鸿儒未授权谭浩出售涉案房屋，李鸿儒、侯晋华事后也未对谭浩的出售房屋追认。本院认为，第一，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以的被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房屋所有权人为侯晋华、李鸿儒，本案证据无法证明谭浩取得房屋所有权人授权，其以侯晋华与李鸿儒代理人的身份与郝玉贵、海洋公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，该行为属无权代理行为，因侯晋华、李鸿儒未予追认，该合同对侯晋华、李鸿儒不发生法律效力，但合同中关于代理人承诺的条款依然有效，应由谭浩按照合同约定承担相应的法律责任。现因房屋所有权人不同意出售该房屋，致使合同无法继续履行，郝玉贵要求解除合同的请求，本院予以支持。第二，郝玉贵向侯晋华账户支付定金5万元，谭浩出具收据，合同解除后，谭浩、侯晋华应当向郝玉贵退还定金5万元。第三，海洋公司作为专业的中介服务公司，按照合同约定，其负有查验当事人资格的义务，在明知谭浩非房屋所有权人，也未提供授权委托书的情形下，仍积极促成买卖双方合同的签订，应当对合同无法履行承担相应的责任，其应向郝玉贵退还中介服务费、代收评估费及物业押金。第四，谭浩的无权代理行为致使本案合同无法履行，中介公司、郝玉贵在签订合同时亦未尽到足够的审慎义务，谭浩对本案合同的无法履行负有主要责任，应当承担违约责任并支付违约金。违约金应当以实际损失为基础，但约定的违约金过分高于造成的损失应当予以调整，本院酌定谭浩向郝玉贵支付违约金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除郝玉贵与谭浩、洛阳市海洋房地产经纪有限公司2018年12月4日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0016423）；二、谭浩、侯晋华于本判决生效后十日内向郝玉贵返还定金5万元；三、谭浩于本判决生效后十日内向郝玉贵支付违约金5万元；四、洛阳市海洋房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向郝玉贵退还中介服务费、代收评估费、物业押金共计39750元；五、驳回郝玉贵的其他诉讼请求。如果谭浩、侯晋华、洛阳市海洋房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6741元，减半收取计3370.5元，由郝玉贵负担2275元，谭浩负担792元，洛阳市海洋房地产经纪有限公司负担303.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 武 浩二〇一九年十二月二十日书记员 史向丹