贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5905号上诉人（原审被告）：贵州同泽生态实业发展有限责任公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇翠屏街商住小区1层25号门面。法定代表人：杨光杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵筱，女，1983年5月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：王强军，男，1985年10月6日出生，苗族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：田斌，贵州贵正律师事务所律师，执业证号：15201201610263035。上诉人贵州同泽生态实业发展有限责任公司（以下简称：同泽公司）与被上诉人王强军房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人同泽公司的委托诉讼代理人邵筱及被上诉人王强军的委托诉讼代理人田斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人同泽公司的上诉请求：1、请求依法撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初279号民事判决书判决第一项、第二项及第三项；2、请求依法判决驳回被上诉人全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人于租赁期间取得租赁房屋的所有权，根据买卖不破租赁的原则，已存于租赁房屋的租赁关系不变，上诉人仍然享有租赁权。被上诉人取得租赁房屋所有权之前，上诉人以提前偿还租赁房屋按揭贷款的方式已向案外人杨某1支付完十年租期的全部租赁费。有其2017年1月9日出具的收条为证，不能因该笔款项未在上诉人费用中列支及未在2017年度企业所得税汇算中列支而否认其真实性。且该笔款项与杨某12017年3月10日出具的支付租金50400元的依据并无矛盾，相反更能证明以提前偿还按揭贷款方式抵扣租金的客观性和真实性。该收条未在云岩区人民法院（2017）黔0103执1418号执行案件中提交，是因根据《房屋租赁合同》及已发生的每年度的租金收款依据足已认定上诉人对租赁房屋的租赁权。一审法院计算租金金额于法无据，该标准系杨某1与上诉人对于租金的约定，上诉人已支付完租赁期限内的租金，又将向被上诉人支付租金，是双重支付。即使判决上诉人支付被上诉人租金，也应当参照同地段房屋租赁价格计算。被上诉人王强军辩称，上诉人拖欠租金是事实，上诉人一审提交陈某向杨某1偿还按揭贷款，只能认定为陈某的个人行为，不能因为陈某是员工就将陈某的全部行为认定是职务行为，并非是履行职务的行为，在2017年3月7日再次支付租金，如果上诉人2017年1月4日就将后续几年租金提前全额支付，为何又会向杨某1支付租金，因此上诉人并无提前全部支付租金的事实，执行局对案涉房屋进行调查时，也明确表示未提前支付租金，事实是也不能证明就是代偿案涉的房屋，租金金额也与陈某归还贷款金额不符，故，应该认定支付按揭贷款的行为不是职务行为，其次，就上诉人拖欠租金的问题，被上诉人曾想同泽公司发送《支付房屋租金告知函》，因上诉人未支付租金，被上诉人又向同泽公司发送了解除《房屋租赁合同》的通知，解除有事实及法律依据，再次，上诉人事实上占用被上诉人的房屋至今没有归还，被上诉人要求上诉人支付《房屋租赁合同》解除前的租金及解除后的占用费于法有据。王强军向一审法院提出诉讼请求：1.确定原、被告之间的租赁关系已经解除；2.被告支付原告房屋租金21000元及房屋占用费21000元，共计42000元（暂计至2019年3月20日，最终计算至被告将房屋归还原告之日止）；3.被告立即将房屋归还原告；4.本案的诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2013年1月5日案外人杨某2（甲方）与被告同泽公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于贵阳市××新××大道南段××号御荣新城1单元14楼4号，共147.33平米；该房屋租赁期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。乙方用该房屋作为办公经营场地使用；租金为每月4200元，租金按年度支付，乙方应于每期3日前向甲方交付租金。2018年5月16日，贵阳市云岩区人民法院作出执行裁定书，裁定将杨某2所有的位于贵阳市××新××大道南段××单元××号房屋的所有权及相应的其他权利归原告王强军所有，涉案房屋的财产权自本裁定送达王强军时起转移。杨某2分别于2013年1月30日、2014年3月21日、2015年2月25日、2016年2月23日、2017年3月10日出具收条，载明其收到同泽公司交纳的房租。2017年1月4日，中国农业银行转账凭证载明其办理转账户名为“陈某”的“提前还款”业务，还款金额为323917.98元。2017年1月9日，杨某2出具收条载明：“同泽生态公司财务陈某支付的御荣新城剩余按揭房款（大写）叁拾贰万叁仟玖佰壹拾柒元玖角捌分整（小写）323917.98元整。用于抵扣房屋的剩余租金，我确认已经收到全部房租”。2019年4月25日，国家税务总局修文县税务局出具《关于王强军投诉贵州同泽生态实业发展有限责任公司租赁合同一事核实情况》载明：“通过对该公司账簿凭证及相关支付凭证调查核实，王强军投诉该公司租用贵州省贵阳市云岩区新天大道南段139号御荣新城1单元14层4号房屋的租金未在公司费用中列支，也未在2017年度企业所得税汇算中列支”。还查明，原告于2018年10月15日向被告送达《支付房屋租金告知函》，要求被告从2018年5月16日起向原告支付租金，如逾期未支付，原告与被告就该房屋的租赁关系则于2018年10月19日解除。原告于2018年10月21日向被告送达《租赁关系解除告知书》，载明：其与被告之间的租赁关系于2018年10月19日正式解除。《支付房屋租金告知函》和《租赁关系解除告知书》被告表示均已收到。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《房屋租赁合同》、贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103执1418号执行裁定书、收条、银行转账凭证复印件、《关于王强军投诉贵州同泽生态实业发展有限责任公司租赁合同一事核实情况》、《支付房屋租金告知函》、《租赁关系解除告知书》、营业执照副本等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采纳。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原房屋所有人杨某2与被告同泽公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应与支持……”的规定，原房屋所有人杨某2与被告同泽公司之间的租赁关系已于2018年5月16日变更为原告与被告之间。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定,以及《房屋租赁合同》的约定，被告在收到原告向其发出的《支付房屋租金告知函》和《租赁关系解除告知书》，被告仍未按合同约定支付租金的行为已构成违约，故一审法院确认原、被告之间的租赁关系于2018年10月19日解除，被告应当向原告返还涉案房屋。关于原告主张被告应向其支付欠付的租金21000元及房屋占有使用费21000元的诉请，因房屋所有权于2018年5月16日发生变动，故被告应当按照合同约定的月租金标准，自2018年5月16日起至租赁关系解除之日止（即2018年10月19日）向原告支付租金，即4200元/月×5个月=21000元；租赁关系解除后，应为房屋占有使用费，原告主张暂计算至2019年3月20日的房屋占有使用费21000元，符合本案事实及合同约定，对原告该项诉请，一审法院予以支持。关于被告提出其已代原房屋所有人偿还涉案房屋贷款以抵扣剩余租赁期限租金的抗辩意见，根据被告提交的银行转账凭证及收条，其一，该证据不足以证实提前还款涉及的房屋为本案涉案房屋；其二，提前还款的金额并未纳入原告在公司费用中的列支，也未在当年企业所得税汇算中列支；其三，在被告主张于2017年1月4日代原房屋所有人偿还涉案房屋贷款以抵扣剩余租赁期限租金后，仍于当年3月10日向原房屋所有人支付2017年度租金50400元，与常理不符；其四，在云岩区法院（2017）黔0103执1418号执行案件中，被告及原房屋所有人均未提交证据证实被告已将房屋租赁期限内的房租支付完毕，故应当认定被告主张已支付剩余租赁期限内租金的证据不足、理由不充分，对被告该辩解意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王强军与被告贵州同泽生态实业发展有限责任公司之间的租赁关系于2018年10月19日解除；二、被告贵州同泽生态实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王强军支付房屋租金21000元以及计算至2019年3月20日的房屋占有使用费21000元，自2019年3月21日起，以4200元/月标准计算房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；三、被告贵州同泽生态实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内将贵州省贵阳市云岩区新天大道南段139号御荣新城1单元14层4号房屋腾空并返还原告王强军。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计425元，被告贵州同泽生态实业发展有限责任公司承担（案件受理费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付）。二审中，上诉人申请证人陈某出庭作证，证明陈某打款给杨某1是职务行为，被上诉人质证称，证人证言的真实性基于证人与同泽公司的特殊关系，被上诉人不予认可。在提问过程中，陈某答复公司作账很规范，证人在被上诉人提问的事实，但是没有证据证明打款的事实，证人作为财务总监，应该清楚该行为是违规操作，因此，其职务身份来说，其行为与表述不一致，既然公司作账规范，既然是公司行为为什么没有票据支撑，从公司法角度来说，公司的所有账目必须有会计凭证及相关的发票支撑，如不能提供，该行为不能认定为公司的行为。因此，陈某的证人证言不真实不客观。上诉人申请证人杨某1出庭作证，证明已帮他偿付按揭尾款的方式提前收取租金，且符合常理。被上诉人质证称，从对证人的发问中可以看出，证人对重要的问题含糊其辞，2017年是否支付租金不记得了，针对补借条的时候就能够记得，结合杨某1与同泽公司的法人是亲兄弟的特殊关系，被上诉人对于证人证言不予认可。金额上核对不上，可以体现证人证言不客观。上诉人提交借记卡账户历史明细清单，业务凭证两张（其中一张是2017年1月1日11点26分的，还有一张转账时间是2017年1月4日9点42分的），证明陈某依据职务行为转账给杨某1321237.84元，系同泽公司法人杨光杰在陈某转款当天提前约两小时与公司的其他经营款项一起转给陈某的，进一步证明陈某的转账行为是职务行为。被上诉人质证称，在本案中，欠付租金的主体是同泽公司并非杨光杰，该转账凭证体现的是杨光杰与陈某之间的租金往来，并不是同泽公司与陈某之间的资金往来，该流水也并未备注替同泽公司转账，且该资金同样也无法体现转账的用途，从金额上也是不对应的。陈某替杨某1偿还按揭贷款金额为323917.98元，但是杨光杰与陈某的银行流水在2017年1月4日就存在两次转账记录，且在2017年1月5日，又存在一次转账，该凭证中体现了转账金额总额为865798元，因此杨光杰转账给陈某其性质及用途到底为杨光杰与陈某私人之间的个人借贷还是其他业务往来也不得而知，因此，被上诉人认为该证据与本案无关联性，同泽公司并未提前支付租金，该证据并不能达到同泽公司的证明目的。经二审审理查明的事实与一审一致。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：陈某替杨某2偿还贷款的行为是否系履行职务行为，系支付系争租赁合同剩余的全部租金。本院认为，上诉人提出陈某替杨某2偿还贷款系履行职务行为，所偿还的贷款实际系上诉人支付给杨某2的房屋租金。本院认为，二审期间上诉人申请证人陈某、杨某2出庭作证，并提交银行流水欲证明上诉人已经付清所有租金。但是证人陈某的陈述存在上述矛盾之处，第一、法庭询问证人陈某，上诉人公司的财务是否存在不规范操作时，证人回答“都是规范的”，但本案的客观事实是陈某系使用个人账户替杨某2偿还贷款而非使用公司账户，且最终该笔支出在公司财务上并没有任何记录，明显未按照相关财务制度操作；第二、当询问证人资金具体来源及经过时，证人回答“公司把钱打在我的账户上，我去办的”，但实际根据上诉人提交的银行转账凭证，该笔款项并非从公司账户转账给陈某，而是从上诉人法定代表人杨光杰账户转账给陈某，且金额与贷款金额并不吻合；第三、法庭询问证人杨某2，上诉人初陈某代偿的贷款外，是否还支付过租金，证人回答“记不清了”，法庭继续询问证人2013年至2017年的租金是否支付，证人回答“记不清了”；第四、除杨某2出具的收条外，上诉人未提交转账凭证等证据佐证2017年以前的租金已经支付给杨某2。综上，上诉人提交的证据与证人证言之间自相矛盾，不能相互印证，无法达到高度盖然性的证明标准，上诉人提交的证据不足以证明其已付清系争租赁合同的所有租金。故其上诉人理由证据不足，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人贵州同泽生态实业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月二十五日书记员  李敏