山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2019）晋0404民初612号原告：陈亮，男，1977年6月27日出生，汉族，住长治市。委托代理人：申丽芳，山西维尼律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：张军，男，1976年3月3日出生，汉族，现住长治市。原告陈亮诉被告张军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理，原告陈亮及其委托代理人申丽芳，被告张军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、依法解除原被告2016年1月24日签订的《租赁协议》；二、依法判令被告返还原告交付的租金22500元、返还原告物品（不锈钢房屋、配电柜、电缆等），如有损坏照价赔偿；三、依法判令被告赔偿原告经济损失暂计30000元（场地投入损失以鉴定结论为准）；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月24日，原被告签订了《租赁协议》，协议约定被告将其位于××县房屋及附属院落出租给原告，租期从2016年3月1日起至2021年3月1日止，五年租金45000元。2016年1月30日原告将五年租金45000元支付给被告。原告承租后对场地进行了平整修建。2018年9月被告趁原告外出之际，擅自将房屋另租他人。原告多次找被告处理此事，被告置之不理，原告为了不影响经营，无奈另选地方租赁，年租金12000元。现原告提起诉讼，请求依法公判。被告辩称：1、同意解除双方签订的租赁协议；2、不同意返还交付的租金，原告诉请的物品（不锈钢房屋、配电柜、电缆等）被告就没有见过，不存在返还；3、原告诉请第三项场地损失，不同意赔偿；4、被告要求原告支付对院内蓄水池恢复原状所需要的费用。原告为支持其主张，向法庭提供了以下证据：证据1、租赁协议一份，证明租期是5年，从2016年3月1日至2021年3月1日，年租金9000元，而在2018年9月份被告就将房屋另租他人，造成原告租赁不能，故原告要求被告返还剩余两年半的租金22500元。证据2、收条一支，证明2016年1月30日被告出具的收到房租45000元。证据3、2018年10月5日原告与陈显德签订的租赁房屋合同书一份，证明原告另租其他地方，年租金12000元，租金差价为每年3000元，故剩余两年半直接造成的租金差额损失为7500元。证据4、2019年1月24日、1月25日、2月1日原被告通话录音一份，证明被告承认自己将房屋租赁给他人的，承认欠原告钱。原告电话告知被告原告已经重新租赁其他地方，且可以证明原告多次找被告，但均不见面。证据5、鉴定申请一份，证明对场地的投入包括蓄水池的投入进行鉴定，根据租赁年限计算原告的损失。综上可以证明，是被告违约造成原告的租赁不能，所以被告应当返还租金，并赔偿因此造成的各项损失。被告的质证意见是：对证据1、2、4的真实性均认可，但我是经过原告同意后，2018年8月份才租给他人的。对证据3我不知情，也没有见过。被告未向法庭提供证据。休庭后，本院于2019年12月18日依法组织原被告双方到涉案现场进行勘验，原告指认涉案财产，电缆线（长100米*粗50平方）、西配房内配电柜（50*50）、不锈钢房屋（长6米*宽3米，蓝色彩钢瓦是案外人的）、不锈钢水泵、院内地面钢板（长2米*宽3米）。第二次开庭时，本院宣读现场勘验笔录。原告的质证意见是：认可。被告在勘验现场陈述地面钢板不是原告的，原告租之前就有，是被告亲戚的，其他财产无异议。被告在开庭时的质证意见是：认可。现场勘验笔录中的蓄水池是两部分，（1）院内蓄水池要求恢复原状，（2）放不锈钢水泵的水井，要求恢复原状。本院的认证意见是：被告认可原告证据1、2、4的真实性，本院也予以认可；原告的证据3与本案无关联性。对本院的勘验笔录，结合双方的质证意见，能够认定原告诉请第二项中涉及的财产电缆线（长100米*粗50平方）、西配房内配电柜（50*50）、不锈钢房屋（长6米*宽3米，蓝色彩钢瓦是案外人的），是原告的添设财产，可以拆卸，且不影响租赁标的物的原有价值。经审理查明：2016年1月24日，原告陈亮与被告张军签订了《租赁协议》，协议约定被告将本村自己的房屋及附属院落出租给原告，租期从2016年3月1日起至2021年3月1日止，五年租金45000元。2016年1月30日原告将五年租金45000元支付给被告。原告承租后对场地进行了平整修建，在院内挖蓄水池一座，并增加了他物，具体指电缆线、配电柜、不锈钢房屋（其中蓝色彩钢瓦是案外人的）、不锈钢水泵，2018年9月被告又将涉案标的物另租他人，且被告已用土将蓄水池填埋至院地平。原告诉请解除双方之间签订的租赁协议，被告表示同意，表明双方的租赁协议于2019年9月19日予以解除。本院认为,原被告在意思自治、平等协商的基础上签订的租赁合同合法有效，双方均应依照执行。现双方同意解除该合同，表明双方的租赁合同已于2019年9月19日解除，本院予以认可。根据合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的争议焦点是：第一、原告诉请被告返还其交付的租金22500元及其财产，有无事实和法律依据？第二、原告诉请被告赔偿其场地投入损失30000元，有无事实和法律依据？第三、被告要求原告支付其替原告填埋蓄水池所产生的费用，有无事实和法律依据？由于双方约定租期为五年，原告仅使用了二年半，被告就擅自将涉案标的物另租他人，构成违约，其应当承担相应的违约责任。原告一次性支付了被告五年租赁费，仅使用了二年半，便不再占有租赁标的物，现双方的租赁合同亦已解除，导致原告遭受了22500元的损失，故原告诉请被告退还多付租赁费22500元的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告应支付其场地投入的经济损失的主张，由于被告违约，原告减少了使用年限，依法应当予以支持，但由于被告已将蓄水池填平，无法对原告的投资评估鉴定，故原告诉请30000元经济损失的主张，没有法律依据，本院不予支持。关于被告辩称涉案标的物另租他人经过了原告同意的主张，由于原告不予认可，被告又没有证据证明，故该主张本院不予支持。关于被告辩称原告应该支付其替原告填埋蓄水池所产生的费用的主张，一则被告没有提起反诉，二则被告违约在先，三则系被告自愿行为，故该主张本院不予支持。由于双方的合同没有约定原告增设的财产如何处分，被告也同意原告取走，故原告诉请被告退还其财产即电缆线、配电柜、不锈钢房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于原告提到的其他财产，因原告没有变更诉请，不在本案的审理范围。关于被告辩称，原告应当退还被告旧有财产的主张，没有证据证明，原告也不认可，故该主张本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、准予原告陈亮与被告张军解除双方签订的租赁合同。二、限本判决生效后三十日内，被告张军退还原告陈亮租赁费22500元；同时返还原告的财产（不锈钢房屋、配电柜、电缆线）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1112元，由原告承担750元，被告承担362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 李 明人民陪审员 许 彦人民陪审员 侯成伟 二〇一九年十二月二十七日书 记 员 刘勇鑫