四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0824民初2594号 原告：肖治顺，男，生于1956年12月28日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 原告：薛广芳，女，生于1959年8月4日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县，系上列原告肖治顺之妻。 原告：肖豪，男，生于1986年7月24日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县，系上列原告肖治顺、薛广芳之子。 上列三原告共同委托诉讼代理人：刘清平,四川汉能律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：黄宗模，男，生于1968年9月18日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。现在广元监狱服刑。 委托诉讼代理人：何明，四川鉴平律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告肖治顺、薛广芳、肖豪与被告黄宗模房屋拆迁还建合同纠纷一案，本院2019年8月1日受理后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中发现案情复杂，2019年10月17日转为普通程序，依法组成合议庭于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告肖治顺及三原告的委托诉讼代理人刘清平，被告黄宗模的委托诉讼代理人何明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖治顺、薛广芳、肖豪向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约向原告交付一至四层的新房；2.判令被告赔偿原告所交付房屋不符合约定标准的损失100万元；3.判令被告赔偿不能交付的二套房屋的损失30万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在，一层为营业用房，二至四层为住房，因位置紧靠苍溪中学和国道212线，房屋利用价值极高。2015年年底，被告找到原告，提出将原告房屋拆除，自己利用社会关系可以扩大土地使用面积，双方都受益，并强调三清村的房子只有他能拆，否则哪个老百姓自己想单独修建都不得行，原告迫于无奈于2015年3月17日与被告方签订了《房屋置换旧地还建协议》，协议约定:1.被告拆除原告私有房屋，被告给原告置换的新建房为临街面第一层至第四层，后面新修一幢的一层全部面积；2.交付房为清水房，砖混现浇板结构，正面为瓷砖，混合砂浆内墙，室内地面为水泥砂浆抹平，楼梯间为水泥地面，楼梯间墙面为仿瓷涂料墙面，不锈钢栏杆扶手，屋面为现浇钢筋混凝土；3.被告在开工之日起18个月内交付还建房；4.其他建筑物由被告处置等。合同签订后原告搬出房屋，被告将原告房屋拆除进行了重建，原告也到相关部门办理了建修手续。原告认为被告多年均在三清村拆建房屋，知道国家的政策法律，但当房屋刚修至五层的时候，被相关执法机关查处，并被强制停止施工，后来原告才发现被告房子还未修建就在私自卖房收款。房屋停建后，被告因涉嫌合同诈骗罪于2018年2月10日被司法机关采取刑事强制措施，后被法院判处有期徒刑11年。现房屋已停建，被告又被判处刑罚，合同不可能再履行，也给原告造成了极大的经济损失。为维护原告的合法权益。现依据我国《合同法》、《民事诉讼法》及相关法律规定，起诉至贵院，望公正裁决。 被告黄宗模辩称，1.薛广芳、肖豪不是合同相对方，不是本案适格主体；2.原告诉称签订协议系迫于无奈事实不实。原告想改建房屋，多次找被告修建，双方在充分协商基础上签订了房屋改建还建协议，并非被告欺骗原告而建房；3.合同约定的交房条件未成就，故不能交房。被告已经在工程中投入资金数百万元，现被告因涉嫌合同诈骗被判刑，导致房屋停建，所建房屋尚不具备交付条件，且该房屋还涉及50余户购房户的利益，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的当事人身份信息、房屋产权证书两份、原旧房照片一张、项目建设规划通知书两份、建设用地批准书两份、人防地下室建设许可证、原告于2015年12月28日向县委领导的书面上防诉求、陵江镇人民政府会议纪要、本院（2018）川0824刑初109号民事判决及广元市中级人民法院（2019）川08刑终19号刑事裁定书等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提供的《房屋置换旧地还建协议》，被告对该证据的真实性及关联性没有异议，本院对其合法性不予确认；2.原告提供的新建房屋效果图，被告不予认可，没有当事人的签字确认，本院对其“三性”均不予确认；3.原告提供的相关人员在原告肖治顺、肖豪于2017年12月5日向县住建局申请上的签字，拟证明相关部门同意修建至第六层结顶，本院对该证据的证明效力不予确认；4.原告提供的2015年5月16日向政府的书面申请及李文学、赵洪良、三清一社的收条，拟证明建房过程中进行山体开挖是为了治理滑坡，且已经向李、赵及三清一社支付果树及青苗赔偿款，因无相关部门准予开挖山体的批准文件，且被告对赔款由原告支付不予认可，本院对该组证据的“三性”均不予确认；5.原告提供的国土局处罚决定及缴纳罚没款收据，拟证明所建房屋已具有合法性，本院对该证据的真实性予以确认，但对原告所述证明目的不予确认；6.被告提供的公安机关对肖治顺的询问笔录，拟证明原告自认双方签订协议时原告有建房审批手续，本院对该笔录的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。 根据当事人的陈述及本院认证的证据，认定以下事实: 原告肖治顺、薛广芳系苍溪县陵江镇三清社区一组村民，在该组有房屋一栋共四层，建筑面积935.55平方米，占地109.08平方米，原告肖豪系肖治顺、薛广芳之子。被告黄宗模系苍溪县陵江镇东方村六组居民，长期在三清社区从事房屋修建和出售。2015年3月17日，原告肖治顺、薛广芳作为甲方，被告黄宗模为乙方，双方签订《房屋置换旧地还建协议》，该协议与本案有关的内容是：“甲方将位于线东侧集体土地的私有住房提供给乙方黄宗模拆迁还建。乙方拆除甲方私有住房后自行建设新项目，乙方自愿以新建的房屋置换甲方被拆迁房屋，地点位于甲方现有房屋地点段，乙方给甲方置换的新房为临街面第一层至第四层，后面第一层全部面积；还建后的其余房屋归乙方所有并由乙方处置；乙方向甲方交付的房屋为清水房，砖混现浇板结构，正面为瓷砖，混合砂灰内墙，室内地面为水泥砂浆抹平，无室内门窗，楼梯间为水泥地面，……；甲方在签订协议后30日内腾退搬家完毕，将房屋交由乙方拆除，拆除旧材料等残值归乙方所有；乙方按还建房屋后的成本需要，自行确定修建房屋楼层数，甲方不得干预乙方修建楼层的层数；甲方旧房所占用的土地面积及周边可调整的土地面积均属乙方修建的区域面积，甲方不得干预、阻扰乙方有效利用周围可调整的土地面积的使用，甲方还应积极协助乙方协调处理因修建施工的邻里关系；甲乙双方签订本协议后，甲方应当积极配合乙方办理建修所需一切手续”。 协议签订后，被告黄宗模即将肖治顺、薛广芳的房屋拆除，在原地基的基础上开挖扩大用地范围进行建房。在建房过程中，2015年7月，苍溪县城乡规划建设和住房保障局向肖治顺发放了《县城规划区集体土地上建设项目规划条件通知书》，规划建设用地90平方米，总建筑面积小于400平方米。同年11月19日，苍溪县国土资源局向肖治顺发放了《建设用地批准书》，批准用地90平方米。在案涉房屋修建过程中，陵江镇党委政府在2016年7月2日对辖区几起建房信访问题召开专题会议，并作出会议纪要，其中对肖治顺建房手续即违法建设问题提出处理方案，因肖治顺系三清社区一组居民，原宅基地223.2平方米，儿子肖豪为转业军人，与肖治顺合法分户，考虑到实际情况，鉴于不能按原宅基地面积建房，建议对肖豪审批90平方米宅基地，可与其父肖治顺合并，同时提出严格监管建房行为，对超占超建严肃查处。2016年8月11日，县住建局又向肖豪出具了《县城规划区集体土地上建设项目规划条件通知书》，规划建设用地90平方米，总建筑面积小于400平方米。同年9月29日，县国土资源局也向肖治顺发放了《建设用地批准书》，批准用地90平方米。2016年11月25日，县国土资源局对肖治顺出具处罚决定书，载明，肖治顺批准用地90平方米，经现场勘测房屋实际占地414平方米，超占324平方米，减去肖豪宅基地90平方米，该宗地按照超占面积234平方米处罚。决定没收超占面积上的建筑物1170平方米，按照鉴定价值88920元作价处置给肖治顺，作价款向苍溪县财政缴纳。后该房屋因存在手续不全多次被县城市执法局处罚，相关部门领导也多次到现场处理。2017年11月13日，县城市执法局向县人民政府书面请示：“肖治顺、肖豪修建三清村一组房屋，因未取得《建设工程规划许可证》多次被责令停工整改，但当事人采用偷建、抢建的方式修建至地上五层。……。为了该项目尽快建成封顶，解决遗留问题，今年1月，经县领导同意肖治顺、肖豪修建至地上五层，第六层结小屋顶，同时撤销县国土局对当事人地上一至五层作出的行政处罚决定，并交由我局作出处理，目前当事人罚款已全部履行完毕，……。为有效遏制违法建设行为，……恳请县政府责成有关部门对肖治顺、肖豪违建工地进行查封”。同月30日，县城市执法局以肖治顺、肖豪仍未停止违法建设，作出苍城执查封（2017）第7号查封施工现场决定书，查封了案涉施工现场。现该房屋主体结构五层已完工，六楼正在修建之中，整个房屋未封顶，外墙未粉水，门窗未安装，其中一楼为门面5间，二楼为商业用房和住房2套，三、四、五楼住房共12套。在所建房屋后面已经开挖地基约300平方米，尚未修建房屋。 同时查明，黄宗模在修建过程中，至2018年2月先后与赵述梅、任婷、肖刚、谢永洪、唐杰等61名购房户签订了购房合同，收取购房款537.75万元。其中五楼以下卖出20套，收取购房款217.50万元；六楼以上卖出41套（包括未确定楼层2套），共收取购房款320.25万元。2018年2月，公安机关以被告黄宗模在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，明知不可能有真实的房屋交易，虚构其还建肖治顺处房屋将修建10层电梯房、房子没有问题，隐瞒还建肖治顺房屋情况、房屋已经出售的事实、违法建设被多次查处、不能超规划建筑层数的真相，对外出售房屋，涉嫌构成合同诈骗罪进行立案侦查。2018年12月21日，本院以黄宗模犯合同诈骗罪判处黄宗模有期徒刑11年（该判决经二审维持）。黄宗模目前正在广元监狱服刑。2019年8月1日，原告向本院起诉，提出前述请求。 本院认为，本案的焦点在于：1.原告薛广芳、肖豪是否是适格的诉讼主体；2.原、被告之间的合同纠纷是拆迁还建还是合作建房纠纷；3.原告的还房诉求应否支持。 关于薛广芳、肖豪的诉讼主体资格问题。本案被告黄宗模与原告肖治顺签订《房屋置换旧地还建协议》时，虽然薛广芳、肖豪未签字，但薛广芳作为肖治顺的妻子，是案涉房屋的共有人，其房屋被拆迁后，以原告身份主张权利，并无不当。肖豪作为肖治顺、薛广芳之子，经有关部门批准取得宅基地使用权，所批准的宅基地与其父肖治顺的宅基地合并建房，肖治顺与被告所协议还建的房屋必然涉及其利益，肖豪作为原告参加诉讼，也符合相关法律的规定。故薛广芳、肖豪是本案适格的原告。 关于原、被告之间的合同关系是拆迁还建还是合作建房问题。根据原、被告签订的协议的内容来看，原告原有住房一套交由被告拆除，由被告自行设计、自行投资修建，原告并不投资，修建后除向原告还临街1-4层和后面1层房屋外，其余房屋属被告所有，该协议符合拆迁还建法律关系的特性。而联合建房一般是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险为基本内容的协议，本案所涉协议的双方不具有合作建房合同关系的法律特性。 关于原告的还房诉求本案应否支持的问题。首先，原、被告签订《房屋置换旧地还建协议》及履行中，仅对该建设项目以肖治顺、肖豪修建自家住房用地进行了审批，对超过住房用地面积及建筑规模的部分未经政府规划审批，而对开发和销售楼房所涉土地并未依法办理征收、出让等相关手续，性质仍为农民集体所有，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”之规定。据此，原、被告签订的《房屋置换旧地还建协议》无效，对原、被告双方均不具有约束力；其次，原告主张交付的房屋所涉工程，因存在未办理工程规划许可证和超面积占地等违法行为已被行政机关认定为违法建设并查封，目前尚无处理结果，行政机关的处理结果将直接影响当事人“民事权益”的合法性。原告向本院主张交付尚不具有合法性的房屋，不符合相关法律的规定。第三，从客观事实上来看，原告所主张交付的房屋尚未竣工，也不具备交付条件。在诉讼中，原、被告对已修建的房屋尚未封顶，外墙未做粉水，门窗未安装，且协议所约定的房屋还有两套尚未动工的客观事实陈述一致。原告主张对无法居住使用的房屋按现状进行交付，并各自进行结算，尚无法律依据。故，原告要求交付房屋并进行结算的请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告肖治顺、薛广芳、肖豪的诉讼请求。 案件受理费13204元，由原告肖治顺、薛广芳、肖豪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  徐 成 人民陪审员  孙晓艳 人民陪审员  孙昌菊 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  张 静 白青山