广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1229民初1317号 原告：李永利，男，1967年2月20日出生，汉族，住所地浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：柳福东，广西冠益律师事务所律师。 被告：刘新能，男，1966年2月3日出生，汉族，住所地湖南省衡东县。现居所广西壮族自治区大化瑶族自治县大化镇南农贸市场旁出租房。 委托诉讼代理人：姚良奎，河池市法律事务中心法律工作者。 原告李永利与被告刘新能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永利向本院提出诉讼请求：1、判决解除李永利与刘新能签订的《经营管理使用权租赁合同书》，刘新能向李永利返还合同约定的大化县镇南市场二楼房屋；2、判令刘新能向李永利支付房屋租金2906262.42元（租金暂计至2019年9月29日，之后的租金按每季度246756元计算至刘新能返还房屋之日止）；3、判令刘新能支付违约金401903.57元（违约金暂计至2019年9月29日，之后的违约金以每季度246756元为基数，按年利率6.175%计算至租金付清之日止）；4、本案诉讼费用由刘新能承担。事实与理由：李永利承租广西河池市大化瑶族自治县镇南市场二楼楼层后，根据合同约定把租赁物转租给刘新能。2013年7月14日，李永利与刘新能签订《广西河池市大化县镇南市场二楼经营管理使用权租赁合同》，约定将坐落于河池市大化县镇南市场二楼楼层总面积为3012.9平方米的空闲场地整体租给刘新能使用，租期十年，从2013年9月10日至2023年9月9日止。2014年2月27日，双方签订《补充协议》。双方在两份协议都约定：租金每季度一次性支付，提前15天缴清下个季度的租金。如果刘新能不能按时缴付租金，李永利有权终止合同，收回场地，造成全部损失由刘新能负责；若刘新能未能在约定的期限内缴纳租金及各项费用的，李永利有权向刘新能按所欠金额的3‰按日计算收取滞纳金；若刘新能拖欠租金超过15日，李永利有权终止本合同，没收刘新能履约保证金，并有权向刘新能追偿由此造成的其它损失。协议签订后，李永利依约向刘新能交付租赁房屋。截止2019年9月29日，刘新能应付租金总和5835384.72元，实际支付2779122.30元，欠付租金3056262元，用押金150000元折抵租金后，尚欠租金2906262.42元。鉴于合同约定的违约金标准过高，李永利主动调整为：按照中国人民银行同期贷款利率基础上增加30%计算，即年4.75×1.3=6.175%。计算至2019年9月29日，刘新能应付违约金401903.57元。 李永利认为，刘新能拖欠租金经多次催告仍不支付，构成违约，李永利与刘新能签订的合同已经符合约定解除的条件，特提起诉讼，请求法院支持李永利的诉讼请求。 刘新能辩称，不同意解除合同，刘新能未支付租金是因李永利违约在先造成的，刘新能为了防止自己权益受到损害暂停支付租金。从2017年底开始刘新能一直找不到李永利本人，刘新能通知李永利前来结算租金，李永利拒绝配合结算。刘新能已实际支付租金总额3655762.3元，应付租金5358306.6元，截止计算2019年9月29日，暂停支付租金1702544.3元。涉案合同当事人无权收取滞纳金，合同约定的违约条款无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并证据佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于李永利对刘新能主张已经实际支付租金总额3655762.30元有异议的问题。李永利认为，刘新能提供的“交纳租金明细”表中，有302640元不属于租金，李永利不予认可。具体是：①“惠美佳房租”结算单中，1月27日314000元购物卡、2月28日5000元购物卡，4月25日现付20000元。这几笔记账作了“×”记号，说明当时结算时就没有认可，刘新能也没有其他证据予以佐证；②2014年3月21日潘文勇出具的《收据》收到款项25000元，李永利不认识潘文勇，不予认可；③2015年8月27日存现6000元，刘新能没有出示凭证；④2016年3月31日代缴电费20100元，不属实；⑤2017年3月24日归少琼出具的《收款收据》收到款项20000元与李永利无关；⑥刘新能分别缴纳消防罚款5000元、1500元、1000元以及电梯更换配件费840元、6200元、600元，按合同约定应由刘新能负担；⑦2018年2月5日66000元购物卡，签收人是市场管理人员，与李永利无关；⑧2019年6月5日刘新能向韦荣克交纳的100000元，与李永利无关。针对李永利的异议，本院要求刘新能本人作出书面说明，刘新能认为：①在“惠美佳房租”结算单中标记“×”号，是因为广西大化县惠美佳商贸有限公司（以下简称惠美佳公司）结算报表时，发现该款项不是支付超市的货款，而是李永利领取的购物卡和现金，惠美佳公司单方在相关数据后标注“×”号，目的是为了惠美佳公司内部识别支付款项的性质；②2014年3月1日，李永利带潘文勇到惠美佳超市办公室，明确委派潘文勇来接替之前李永利委派陆举寅从事的工作，负责大化县镇南市场一、二、三楼管理、消防安全管理、游乐场管理等工作，潘文勇负责管理期间，李永利委托潘文勇整改三楼游乐场和添加游乐设备，2014年3月21日潘文勇到惠美佳超市办公室收取惠美佳超市租金25000元用于整改三楼游乐场和添加游乐设备，并说明该费用是租金；③在2016年2月底潘文勇被李永利撤走，李永利又派卢永松来接潘文勇工作，负责大化县镇南市场一、二、三楼管理、消防安全管理、游乐场管理等工作。卢永松接岗后于2016年3月31日（由于李永利取走固定电费卡里的现金，造成余额不足，电业公司无法扣除当月的电费）当天李永利叫卢永松在惠美佳超市拿20100元来支付李永利所欠的电费，并说明这20100元是抵扣超市租金；④李永利自称归少琼是他老婆，并多次带归少琼到惠美佳超市办公室洽谈业务，市场办公室、陆举寅、潘文勇、卢永松等人员都知道此事，2017年3月24日归少琼到惠美佳超市收取2016年租金20000元。针对刘新能的说明，本院向李永利进行反馈，李永利坚持异议理由。对此，本院认为，虽然李永利对刘新能主张上述款项属于租金有异议，但刘新能的说明具有合理性，故本院对刘新能主张上述几笔款项共121500元属于支付租金的组成部分予以确认。刘新能于2019年12月24日补充对2018年2月5日发放价值66000元购物卡给市场服务中心说明为折抵租金，本院不予确认，刘新能对李永利认为不属于租金的其他款项未作说明，视为认可李永利的异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 唐毓成、韦荣克于2012年12月19日与大化瑶族自治县市场开发服务中心签订《镇南市场楼层经营管理使用权租赁合同书》，大化瑶族自治县市场开发服务中心将其享有所有权的大化镇南农贸市场钢混结构房屋二楼楼层及三楼空闲场地整体出租给唐毓成、韦荣克从事商业经营活动，租期自2013年9月20日至2033年9月19日。2013年3月12日，唐毓成、韦荣克作为甲方与李永利作为乙方签订《镇南市场楼层经营管理使用权租赁合同书》，唐毓成、韦荣克将承租的上述房屋楼层转租给李永利从事商业经营活动，租期自2013年9月12日至2033年9月11日,合同约定承租人可以转租。2013年7月14日李永利作为甲方与刘新能作为乙方签订《经营管理使用权租赁合同》，李永利将上述承租的大化县镇南市场二楼楼层总面积为3012.9平方米的空闲场地整体转租给刘新能使用，租期从2013年9月10日至2023年9月9日止。合同第四条第（3）项对租金递增载明：“第四年度起（含第四年度），以三年为一个调整点，每个调整基点租金递增5%。”。合同第十条对滞纳金及违约责任载明：“（1）若乙方未能在约定的期限内缴纳租金及各项费用的，甲方有权向乙方按所欠缴金额的3‰按日计算收取滞纳金。并保留其起诉权。（2）乙方拖欠租金超过15日，甲方或其他委托代理人除向乙方追缴应交租金及滞纳金外，有权终止本合同，没收乙方履约保证金，并有权向乙方追偿由此造成的其他损失”。合同签订后，刘新能于2013年7月14日向李永利支付履约保证金150000元以及2013年9月29日至12月28日首季度租金262122.30元，李永利将约定的租赁物交付给刘新能从事超市经营活动。2014年2月27日双方签订《广西河池市大化县镇南市场二楼补充协议》，协议第一条对首个租赁年度租金支付方式载明：“第一季度2013年9月28日-2013年12月28日租期内租金标准为29元／㎡×3012.9㎡=87374.1元／月，季度租金为262122.3元／季；第二季度2013年12月28日-2014年3月28日租金标准为29元／㎡×3012.9㎡=87374.1元／月，季度租金为人民币262122.3元／季；第三季度2014年3月29日-2014年6月29日租金标准为26元／㎡×3012.9㎡=78335.4元／月，季度租金为235006.2元／季（注明：从2014年3月29日开始租金为26元／㎡，总建筑面积为3012.9㎡）；第四季度2014年6月29日-2014年9月29日租金标准为26元／㎡×3012.9㎡=78335.4元／月，季度租金为235006.2元／季”。协议第二条载明：“从2014年9月29日开始到有效租期内，租金按照每季度一次性支付，2014年9月29日-2015年3月29日租金标准为26元／㎡×3012.9㎡=78335.4元／月，每季度租金为235006.2元，依此类推，租金递增按照原合同执行。提前15天缴清下个季度的租金，如果乙方不能按时缴付租金，甲方有权终止合同，收回场地，造成全部由乙方负责”。刘新能在履行合同中，从2014年1月27日至2018年4月28日以转账方式向李永利支付租金2817000元、以现金方式支付租金380122.30元、以其他方式支付折抵租金121500元，累计支付租金3318622.30元。按照双方约定支付租金的方式和数额，截止2019年9月28日，刘新能应付租金5835384.72元，欠付租金2516762.42元，用履约保证金150000元折抵租金后，仍欠付租金2366762.42元，2018年4月29日至今，刘新能均未支付租金。 综合当事人的诉辩意见，本院确认本案争议焦点为：1、李永利请求解除合同是否成立？2.刘新能对逾期未支付的租金是否应当支付违约金？ 本院认为，李永利与刘新能签订的《广西河池市大化县镇南市场二楼经营管理使用权租赁合同》，是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且李永利的转租行为有合同依据，该合同为有效合同，双方应当遵守执行。 第一、关于李永利请求解除合同是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，刘新能从第二个季度起，几乎每个季度都存在不同程度拖欠租金的情形，从2018年4月29日起完全停止支付租金，表明刘新能履行合同不符合合同的约定，出现了李永利有权解除合同的情形，李永利请求解除合同，有事实依据和法律依据，本院予以支持。李永利主张本院将起诉状送达刘新能之日为涉案合同解除日，缺乏法理依据，本院不予确认。刘新能以李永利拒不进行结算、为防止自己的利益受到损害而停止支付租金进行抗辩，理由不成立，本院不予采纳。 第二、关于刘新能对逾期未支付的租金是否应当支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。对于违约责任的认定，并不以过错为要件，而是看当事人履行合同是否符合合同的约定，如果不符合约定的，则构成违约，除存在可以免责的事由外，违约方就应承担违约责任。如前所述，刘新能从第二个季度起，几乎每个季度都存在不同程度拖欠租金的情形，表明刘新能履行合同不符合合同约定，明显存在违约，李永利请求刘新能承担违约责任，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方对违约金的计算方法已进行明确约定，但约定过高，李永利主动把约定的违约金计算方法由按所欠租金的日3‰计算调整为按年利率6.175%计算，本院予以确认。综上，李永利请求刘新能按照约定的支付期限，分季度分别对逾期未支付的租金计算违约金，本院予以确认。根据刘新能逾期未支付租金的情况逐个季度进行计算违约金数额，共计257758.22元（详见附件“刘新能分季度欠付租金及违约金计算表”）。刘新能主张合同中约定“逾期支付租金的，李永利有权按所欠缴租金额的3‰按日计算收取滞纳金”为无效条款，对此本院认为，违约金与滞纳金是两个既有联系又有区别的法律概念，李永利在诉讼中已经对约定的“滞纳金”明确说明为违约金，根据公平原则和诚实信用原则，本院对刘新能的辩解不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告李永利与被告刘新能2013年7月14日签订《广西河池市大化县镇南市场二楼经营管理使用权租赁合同》，被告刘新能自本判决生效之日起30日内向李永利移交租赁物； 二、被告刘新能于本判决生效之日起30日内向原告李永利支付欠付的租金2516762.42元，并支付违约金257758.22元（租金和违约金计算截止日期为2019年9月28日，往后的租金按每季度246756.51元进行支付、违约金按本判决确定的标准计算，租金和违约金支付至本判决生效之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34276元，由被告刘新能负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  曾绍流 人民陪审员  韦家耿 人民陪审员  韦如宋 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  黄艳莹 书 记 员  韦柳园 附件：刘新能分季度逾期未付租金及违约金计算表 （截止日期2019年9月28日，单位：元） 季度 应付租金 实付租金 欠付租金 计算标准 计算天数 违约金数额 2013/9/28-2013/12/28 262122.3 262122.3 0.017% 2013/12/29-2014/3/28 262122.3 722.3 0.017% 246.93 2014/3/29-2014/6/28 235006.2 5006.2 0.017% 1633.17 2014/6/29-2014/9/28 235006.2 35006.2 0.017% 10872.58 2014/9/29-2014/12/28 235006.2 +64993.8 =204993.8 30012.4 0.017% 8857.26 2014/12/29-2015/3/28 235006.2 余64993.8 加到前一季度 0.017% 2015/3/29-2015/6/28 235006.2 95006.2 0.017% 25098.74 2015/6/29-2015/9/28 235006.2 48006.2 0.017% 11931.46 2015/9/29-2015/12/28 235006.2 165006.2 0.017% 38457.99 2015/12/29-2016/3/28 235006.2 155006.2 0.017% 33729.35 2016/3/29-2016/6/28 235006.2 64906.2 0.017% 13108.46 2016/6/29-2016/9/28 235006.2 10006.2 0.017% 1864.36 2016/9/29-2016/12/28 246756.51 86756.51 0.017% 14822.35 2016/12/29-2017/3/28 246756.51 +71756.51 =246756.51 0.017% 2017/3/29-2017/6/28 注：用71756.51元加到前一季度，再剩下的108486.98加到下一季度 246756.51 余90243.49 见前注明 0.017% 2017/6/29-2017/9/28 246,756.51 +18486.98 =108486.98 138269.53 0.017% 17182.75 2017/9/29-2017/12/28 246756.51 170756.51 0.017% 18578.31 2017/12/29-2018/3/28 246756.51 71756.51 0.017% 6709.23 2018/3/29-2016/6/28 246756.51 206756.51 0.017% 16098.06 2018/6/29-2018/9/28 246756.51 246756.51 0.017% 15353.19 2018/9/29-2018/12/28 246756.51 246756.51 0.017% 11535.87 2018/12/29-2019/3/28 246756.51 246756.51 0.017% 7760.49 2019/3/29-2019/6/28 246756.51 246756.51 0.017% 3901.22 2019/6/29-2019/9/28 246756.51 246756.51 用150000保证金折抵该季度租金后，欠96756.51 0.017% 16.45 合计 5835384.72 3318622.30 2516762.42 257758.22