云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7643号上诉人（原审原告）：刘新晖，男，汉族，1967年12月3日生，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）：云南恒生典当有限责任公司，住所地云南省昆明市新闻路331号报业尚都119号商铺。法定代表人：徐江，经理。委托诉讼代理人：邓永佳，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：简荣，男，汉族，1960年4月11日生，住云南省昆明市。原审第三人：张萍，女，汉族，1964年10月18日生，住云南省昆明市。上诉人刘新晖因与被上诉人云南恒生典当有限责任公司及原审第三人简荣、张萍案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初5366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人本人，被上诉人的委托诉讼代理人邓永佳，到庭参加诉讼。原审第三人简荣、张萍经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其进行缺席审理。本案现已审理终结。刘新晖上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持上诉人“在2014年3月31日至2022年7月31日期间享有对昆明市盘龙区东华街道办事处小龙村益新德隆小区4幢20层2004号房屋的租赁权”的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定“上诉人对涉案房屋的租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日”错误。首先，租赁期限为2014年3月31日至2022年7月31日，系上诉人与简荣之间的真实意思表示，《房屋租赁合同》中租赁终止时间记载为“2112年7月31日”系笔误。一审法院未查明双方真实意思表示，仅根据上诉人只缴纳了5年的房租费用就认定租赁期限为5年，属于事实认定错误。其次，上诉人享有的租赁权始于2014年3月31日，早于被上诉人办理抵押登记的时间2014年9月17日，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条，2014年3月31日至2022年7月31日期间上诉人对涉案房屋的租赁权不受被上诉人实现抵押权的影响。被上诉人辩称，一审判决客观公正，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。上诉人据以提起上诉的依据是一审判决中没有认定的其提供的第二组证据材料当中的房屋租赁合同以及收条，其提供的该组证据与其提供的第一组证据中房屋租赁合同、收款专用收据以及收条相互矛盾，不能证明其租赁期限是延续到了2022年。同时，两份租赁合同中约定的租赁期间并不一致，并且存在重合的部分约定的租金也不一致。第二组证据中的合同是由上诉人和本案一审第三人制作完成，内容与第一组证据当中有中介公司介入的证据材料完全矛盾，一审法院以上诉人提供的第一组证据材料来证明上诉人与第三人之间的租赁关系以及存续的时间、相应的租金计算标准，并无不当。综上，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求。原审第三人未提交意见。刘新晖向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对原告承租的位于昆明市盘龙区东华街道办事处小龙村益新德隆小区4幢20层2004室房屋一套的腾空移交执行；2.判决确认原告对位于昆明市盘龙区东华街道办事处小龙村益新德隆小区4幢20层2004室房屋一套享有承租权；3.本案的案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明，2014年2月25日，原告作为承租方与作为出租方的第三人简荣、居间方昆明新亚房地产经纪有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定第三人简荣将其所有的座落于益新德隆小区4幢20层2004室房屋出租给原告居住，租赁期限为60个月，自2014年5月1日至2019年4月30日止，房屋租金为1800元/月，租金按5次支付，支付时间为每隔12个月一付，首次租金支付时间为2014年7月25日，支付方式为现金支付，原告需向居间方支付中介服务费1800元。合同签订后，原告于当日向居间方昆明新亚房地产经纪有限公司支付了中介费1800元，居间方昆明新亚房地产经纪有限公司向原告出具了收款专用收据。第三人于当日向原告出具一份收条，内容为：“今收到刘新晖租益新德隆小区4栋20层2004号房的租金2014年3月1日至2015年2月28日。共计壹万捌仟元正（18000元）已免收两个月租金。”此后，原告对该房屋进行了装修并入住至今，期间原告交纳了物业管理费等费用。2014年9月17日，第三人简荣与被告恒生典当公司对原告租住的益新德隆小区4幢20层2004室房屋在房屋登记管理部门办理了抵押登记。2015年4月18日，被告恒生典当公司因与第三人简荣、张萍的典当纠纷向一审法院提起诉讼，后一审法院作出（2015）五法民二初字第261号判决确认：一、第三人简荣、张萍在本判决生效后十日内向被告云南恒生典当有限责任公司归还编号5311036955《当票》项下的当金25万元及该笔当金自2015年2月16日至当金还清之日止的典当利息及综合费（典当利息按月利率0.4%计算，综合费按月综合费率2.7%计算）；二、第三人简荣、张萍于本判决生效后十日内向被告云南恒生典当有限责任公司归还编号5311036956《当票》项下的当金45万元及该笔当金自2015年2月16日至当金还清之日止的典当利息及综合费（典当利息按月利率0.4%计算，综合费按月综合费率2.7%计算）；三、若第三人简荣、张萍不能履行上述第一项债务，则被告云南恒生典当有限责任公司享有对第三人简荣、张萍抵押的昆明市小菜园148号1-3幢101号房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利；四、若第三人简荣、张萍不能履行上述第二项债务，则被告云南恒生典当有限责任公司享有对第三人简荣、张萍抵押的盘龙区东华街道办事处小龙村益新德隆小区4幢20层2004室房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利；五、驳回被告云南恒生典当有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费12634元，减半收取为6317元，由第三人简荣、张萍承担。该民事判决书生效后，因第三人简荣、张萍未履行法律义务，被告恒生典当公司遂向一审法院申请执行，一审法院于2017年6月9日作出（2015）五法执字第2381号腾房公告，责令第三人简荣、张萍在2017年6月16日前将位于昆明市盘龙区东华街道办事处小龙村益新德隆小区4幢20层2004号房屋腾空移送一审法院执行。执行过程中原告刘新晖向一审法院提出书面异议，认为其在办理抵押登记手续之前已租赁使用涉案房屋，且至今仍在租赁期内，根据相关法律规定，请求法院中止对涉案房屋的执行。2018年3月1日，一审法院作出（2017）云0102执异82号《执行裁定书》，裁定驳回了异议人原告刘新晖的执行异议申请。后原告刘新晖不服，提起了本案案外人执行异议之诉。一审法院认为，原告与第三人简荣及居间方昆明新亚房地产经纪有限公司所签订的《房屋租赁合同》，系当事人之间自愿签订，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。根据一审法院所认定的事实，原告已于2014年3月起对涉案房屋进行了装修并入住至今，进行了实际占有。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。本案中，原告与第三人对涉案房屋的租赁关系发生在2014年5月1日，被告恒生典当公司与第三人简荣对涉案的益新德隆小区4幢20层2004号房屋办理抵押登记的时间则是在2014年9月17日，因此，根据上述法律规定，原告在租赁关系有效期内对涉案房屋的租赁关系优先于被告恒生典当公司的抵押权，而原告对涉案房屋的租赁关系期限，按照合同约定应为2014年5月1日至2019年4月30日，故在该期限内原告的房屋租赁关系并不受被告恒生典当公司实现抵押权的影响，原告享有排除腾房移交执行的权利。需要说明的是，原告对涉案房屋的租赁关系并不能阻却被告恒生典当公司对涉案房屋抵押权的实现，仅能在租赁关系有效期内阻止对涉案房屋的移交。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、原告刘新晖在2014年5月1日至2019年4月30日期间享有对昆明市盘龙区东华街道办事处小龙村益新德隆小区4幢20层2004号房屋的租赁权；二、原告刘新晖于2019年4月30日前有权对所租赁的昆明市盘龙区东华街道办事处小龙村益新德隆小区4幢20层2004号房屋停止移交强制执行。案件受理费2700元，由被告云南恒生典当有限责任公司负担。本案二审期间，各方当事人均未提交证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审期间当事人争议的问题是上诉人对涉案房屋享有的租赁期限起止时间是何时？对此，2014年2月25日，上诉人、简荣和居间方昆明新亚房地产经纪有限公司共同签订的《房屋租赁合同》（以下简称前合同）中，记载时间为2014年5月1日至2019年4月30日。2014年3月31日上诉人与简荣签订的《房屋租赁合同》（以下简称后合同）中，记载时间为2014年3月31日至2112年7月31日。上述两份合同约定的租赁期间不一致且存在重合的时间段。前合同有居间方的参与和见证，可信度较高，且与在案其他证据能够相互印证；而后合同系上诉人在前订签合同后，短期内针对同一租赁房屋又与出租人自行再签订的合同。在没有证据支持后合同的可信度高于前合同的情况下，一审法院采信前合同，并无不当。另外，上诉人主张后合同中记载的“2112年”系笔误，其真实意思是2022年，但其提交的证据不足以证明“2112年”经更正的唯一指向是2022年。因此，上诉人关于其在2014年3月31日至2022年7月31日对涉案房屋享有租赁权的主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人刘新晖负担。本判决为终审判决。审判长 王 立审判员 郑会利审判员 韩晓岚二〇一九年十二月三十日书记员 李佳芮