贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3567号原告：曹婷，女，1984年2月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：李瑞，系原告曹婷之夫，男。被告：六盘水新众立商业管理有限公司，住所地:贵州省六盘水市钟山区钟山西路18号，统一社会信用代码:9152020105502098ID。法定代表人：秦三冬。被告：六盘水海联商贸有限公司，住所地:贵州省六盘水市钟山区钟山西路海鑫商业广场，统一社会信用代码:91520201670743380Q。法定代表人：秦三冬。被告：田洪永，男，1978年12月9日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。三被告委托诉讼代理人：郭海，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201810018403。原告曹婷与被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司、田洪永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告曹婷及其委托诉讼代理人李瑞、被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司、田洪永的委托诉讼代理人郭海到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告曹婷向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告六盘水新众立商业管理有限公司签订的《商业房屋买卖合同》并退还原告已交的购房款计109547.28元并赔偿损失1095.47元，共计110642.75元；2、本案诉讼费、保全费概由被告承担。事实及理由：2018年7月11日，被告六盘水新众立商业管理有限公司广告销售其房屋，双方说好后签订了《商业房屋买卖合同》两份，即商铺编号3-128-4，面积为10.89㎡，合同第一条约定了商铺的位置，即坐落于贵州省六盘水市钟山区，房屋用途为商业，房屋所有权权证号：六盘水市房权证钟山区字第××号，面积为4308.84㎡；土地使用权证号：市土国用（籍）第20131382号，使用权面积337.86㎡；合同第七条，关于产权登记的约定，乙方向甲方付清全部购房款后，甲方协助乙方在12个月内办理房产权属证书。如因甲方过错导致乙方未能在约定12个月时间内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起60天内将乙方己交的购房款退还给乙方，并按己付款的1%赔偿乙方损失。原告按约定交了购房款后到六盘水不动产登记中心咨询办过户登记手续时，被告知办不了登记。经查上述房产于2013年8月26日，被告六盘水新众立商业管理有限公司已把该房产产权过户登记在该公司股东被告田洪永名下，被告六盘水新众立商业管理有限公司收款、被告六盘水海联商贸有限公司出具收款票据、被告六盘水新众立商业管理有限公司和六盘水海联商贸有限公司系关联公司，被告田洪永系被告六盘水新众立商业管理有限公司的股东，被告六盘水新众立商业管理有限公司和被告田洪永把上述房产分割成若干小门市10㎡左右来卖。据不动产登记中心的工作人员讲，这房产是办不了房权权属登记证书的。原告多次找被告六盘水新众立商业管理有限公司和被告田洪永协商，可就是日拖夜缓，不予退还原告所交的购房款。现原告为了维护自己的合法财产权益，特依法诉至贵院，请判如所求。被告六盘水新众立商业管理有限公司辩称，一、原告诉请解除商业房屋买卖合同无事实和法律依据，且解除条件不成就；二、在合同未解除且也不符合解除条件的情况下，原告主张退还购房款及赔偿相应损失没有事实予以支撑；三、被告没有为原告办理房屋产权的义务，根据合同的约定，被告仅仅是协助原告办理房屋产权登记。具体理由以质证意见和辩论意见为准。被告六盘水海联商贸有限公司、田洪永辩称，商业房屋买卖合同系原告与新众立公司签订，我方不是该合同的主体，根据合同相对性，原告无权主张我方承担任何责任。具体理由以质证意见和辩论意见为准。本案双方当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人无异议的证据有：商业房屋买卖合同、收款收据三张、委托代持协议、划款授权和承诺书、借记卡账户历史明细清单、被告六盘水新众立商业管理有限公司营业执照、被告六盘水海联商贸有限公司营业执照、被告田洪永及案外人秦三冬的身份证复印件、六盘水市房权证钟山区字第××号房屋所有权证、六盘水市土国用（籍）第2013138号国有土地使用权证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对其他证据的分析及认定，对原告曹婷提交的：1.付款流水一份，因无其他证据证明所转款项与本案的关联性，故在本案中不予确认；2.对原告曹婷提交的个人放款通知单、中国工商银行还款计划表各一份，因系复印件，故对其真实性不予确认。对被告六盘水新众立商业管理有限公司提交的：1.个人不动产信息情况证明，因该组证据能够证明涉案房屋登记于被告田洪永名下的情况，故对该证据予以确认；2.收款收据复印件一份，虽该收款收据上体现系案外人贵州黔筑城商业地产服务有限公司收取原告款项40000元，但被告未提交证据证明该款项与本案有关；且即使该款项为被告六盘水海联商贸有限公司向原告收取的同一笔款项，被告六盘水新众立商业管理有限公司也未提交证据证明案外人贵州黔筑城商业地产服务有限公司有权收取该款项，故对该份证据不予确认。对本院依职权调取的：1.关于商铺申请分割变更的答复，可以证明案涉房屋只能按照按份共有的方式办理不动产权登记的事实，故对该证据予以确认；2.六盘水市不动产登记中心复函，因该组证据能够证明经本院询问，房产管理部门答复涉案房屋如办理分户，需有相关部门批准进行分割的文件，故对该证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月11日，原告曹婷与被告六盘水新众立商业管理有限公司签订《商业房屋买卖合同》一份，约定：被告六盘水新众立商业管理有限公司将位于六盘水市钟山区商铺（产权证号为：六盘水市房权证钟山区字第××号），面积为10.89平方米，以总价151138元（每平方米13879元）出售给原告曹婷。原告曹婷应于合同签订之日向被告六盘水新众立商业管理有限公司交付首期房款76138元，余款75000元以银行按揭方式支付。付清全部购房款后，被告六盘水新众立商业管理有限公司协助原告在12个月内办理房地产权属证书。双方并约定其他内容。同日，原告曹婷向被告六盘水海联商贸有限公司支付购房款96138元、税费及维修基金6636元。合同签订后，合同中所约定的银行按揭未能办理，经被告六盘水海联商贸有限公司委托扣款，自2018年9月25日开始，原告曹婷每月向该公司还款1523.99元（两个商铺）至2019年4月25日，共计12191.92元。被告田洪永曾向六盘水市不动产登记中心就位于钟山区的房屋申请变更登记。2018年11月15日，六盘水市不动产登记中心书面答复被告田洪永，对于其申请的分割变更登记，只能按原住建部门批准的基本单元进行登记，如需将一个不动产单元（即一个商铺）分别出售给两个或两个以上买受人的，只能对不动产单元（商铺）的份额进行出售，按照按份共有的方式办理不动产权登记。现原告曹婷因主张其所购房屋无法办理过户登记至其名下，故诉至本院。在审理过程中，经本院书面函询，六盘水市不动产登记中心回复登记于被告田洪永名下位于钟山区的商铺，如需进行分割并出售，需按相关规定提交经相关部门同意分割的批准文件及其他相关资料方可办理转移登记。庭审中，被告六盘水新众立商业管理有限公司认可其委托六盘水海联商贸有限公司收取原告购房款。本院认为，本案中涉案房产虽然登记在被告田洪永名下，但被告田洪永自认对被告六盘水新众立商业管理有限公司的出售行为知情且同意，故被告六盘水新众立商业管理有限公司出售该房产系有权处分。原告曹婷与被告六盘水新众立商业管理有限公司签订的《商业房屋买卖合同》，有双方的签名或加盖印章予以确认，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方均具有约束力。合同签订后原告曹婷已按约定交付了购房首付款，被告六盘水新众立商业管理有限公司亦应按约定履行自己的义务。现被告六盘水新众立商业管理有限公司既未按约定办理购房尾款的银行按揭，也未就所售房产办理备案登记或过户。虽然上述合同约定需在全部房款付清后被告六盘水新众立商业管理有限公司才协助办理产权证书，但从双方提交的证据能够看出，双方实际并未按该约定履行，而是被告田洪永已基于被告六盘水新众立商业管理有限公司的出售行为而向房产管理部门申请办理分户过户给购买人，但因被告六盘水新众立商业管理有限公司将商铺分割出售的行为未取得相关批准文件，导致无法办理过户。双方约定买卖的系房产，原告曹婷购买房产的最终目的也系为取得房屋产权，因被告六盘水新众立商业管理有限公司未能提交证据证明其分割销售商铺的批准文件，故原告曹婷的合同目的已不能实现，故对其主张解除与被告六盘水新众立商业管理有限公司签订的该份《商业房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对原告曹婷主张被告六盘水新众立商业管理有限公司退还已交纳的购房款109547.28元的诉讼请求，因双方合同的解除系因被告六盘水新众立商业管理有限公司过错导致，合同解除后被告六盘水新众立商业管理有限公司应返还所收取原告曹婷的款项。因原告曹婷交款时系被告六盘水海联商贸有限公司收取并出具收款收据，且庭审中被告六盘水新众立商业管理有限公司认可六盘水海联商贸有限公司收取的款项系代其收取，故被告六盘水新众立商业管理有限公司应承担返还款项的责任。根据原告曹婷提交的证据，其向被告六盘水海联商贸有限公司交纳了购房首付款96138元、税费及维修基金6636元、扣划房款12191.92元。因该12191.92元系原告曹婷所购两个商铺的被扣划款项，原告曹婷已就两个商铺分别提起诉讼，被告六盘水新众立商业管理有限公司认可本案商铺所扣划款项为6773.28元。上述购房首付款、税费及维修基金、已扣划房款共计109547.28元，该款由被告六盘水新众立商业管理有限公司返还给原告曹婷，故对原告曹婷主张被告六盘水新众立商业管理有限公司返还其已交纳的购房款109547.28元的诉讼请求，本院予以支持。对原告曹婷主张赔偿其损失1095.47元的诉讼请求，根据双方合同第七条的约定，因被告六盘水新众立商业管理有限公司的过错导致原告曹婷不能取得产权证，被告六盘水新众立商业管理有限公司需按已付款的1%赔偿原告损失，但该条约定系在全款付清后不能取得产权证的前提下，现并不符合该情况，故对原告曹婷的该项诉讼请求，本院不予支持。引起本案的纠纷系因被告六盘水新众立商业管理有限公司的过错导致，故本案案件受理费由被告六盘水新众立商业管理有限公司承担。因原告曹婷只要求被告六盘水新众立商业管理有限公司承担支付款项责任，故对被告六盘水海联商贸有限公司、田洪永在本案中是否承担责任不作审查。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告曹婷与被告六盘水新众立商业管理有限公司于2018年7月11日签订的《商业房屋买卖合同》；二、被告六盘水新众立商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告曹婷购房款96138元、税费及维修基金6636元、已扣划房款6773.28元，共计109547.28元；三、驳回原告曹婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2512元，因适用简易程序减半收取1256元，由被告六盘水新众立商业管理有限公司负担（原告已预交，由被告连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员 陈 宇二〇一九年十二月二十六日书记员 邵莉婷