上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初7399号原告(反诉被告)：于宁，男，1984年4月25日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：唐轶平，上海问学律师事务所律师。委托诉讼代理人：于朝勃，上海问学律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海美盾商业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：戴礼进，执行董事。委托诉讼代理人：吴国俊，上海市功茂律师事务所律师。原告于宁与被告上海美盾商业管理有限公司(以下简称美盾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，美盾公司于2019年7月29日提起反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于宁的委托诉讼代理人唐轶平律师、于朝勃律师，被告美盾公司的委托诉讼代理人吴国俊律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于宁向本院提出诉讼请求：1、判令于宁与美盾公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除；2、判令美盾公司返还于宁2018年9月6日至2019年3月5日房屋租金140,730元、租赁保证金78,020元、装修押金2,835元、装修垃圾清运费1,134元；3、判令美盾公司赔偿于宁装修及消防改造费67,189元、消防放水费2,000元、店铺加盟费87,000元、人工费65,650元、其它采购费用10,279元、证照办理费6,000元、预充水电费1,400元、利润损失120,000元。事实和理由：于宁与美盾公司于2018年7月30日签订《房屋租赁合同》，约定由于宁承租上海市东大名路XXX号上海浦江国际金融广场一楼06室房屋(以下简称系争房屋)，用以经营“鹿角巷饮品”使用，租赁期自2018年8月6日至2021年8月5日止，2018年8月6日为房屋交付日，装修免租期自2018年8月6日起至2018年9月5日，物业管理费、水电费等由美盾公司代收，并提供相关服务。合同签订后，于宁依约支付租赁保证金及租金，但因美盾公司迟迟未能提供其工商合同备案，且商场的消防改造验收一直未通过，导致于宁始终无法取得经营前必须的相关证照，以致仅仅试营业了一段时间后，便无法在系争房屋内正常经营。故于宁起诉来院，要求判如所请。美盾公司辩称，不同意解除于宁与美盾公司签订的《房屋租赁合同》，要求继续履行合同。合同签订后美盾公司将房屋大产证以及与上海鸿泰房地产有限公司(以下简称鸿泰公司，系系争房屋权利人)的租赁合同、营业执照等必要文件交给了于宁以便其办理证照，于宁于2018年9月11日取得了营业执照，美盾公司已经履行了自己的合同义务。且上海浦江国际金融广场的2015年取得《建设工程消防设计审核》，之后由于主楼消防联动模块发生故障，致使《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》至2019年4月取得，期间延误的原因在开发商，并非美盾公司原因所致，故不同意于宁要求美盾公司返还租金、垃圾清运费以及赔偿各项损失的诉讼请求。至于租赁保证金和装修押金，如果法院判决双方租赁合同解除，美盾公司需要返还前述费用，则美盾公司同意返还。美盾公司向本院提出反诉请求：1、判令于宁向美盾公司支付2019年3月6日至2019年9月5日期间租金140,730元；2、判令于宁向美盾公司支付2019年2月6日至2019年11月5日期间的物业管理费22,965元。事实和理由：于宁与美盾公司签订《房屋租赁合同》后，美盾公司积极配合于宁履行合同，于宁至今仍正常经营。但于宁除支付2018年9月6日至2019年3月5日的房屋租金外，剩余房屋租金、物业管理费至今未支付。故美盾公司提起反诉，要求判如所请。于宁对反诉辩称，不同意美盾公司的反诉请求，由于美盾公司的种种违约行为导致双方合同无法继续履行，且鸿泰公司已经提起诉讼要求与美盾公司解除双方的租赁合同，美盾公司已无再与于宁继续履行系争房屋的《房屋租赁合同》的权利，故坚持要求解除双方租赁合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月30日，美盾公司(出租方，甲方)与于宁(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市虹口区东大名路XXX号，上海浦江国际金融广场商业楼，商场楼层1层，编号为06室，建筑面积为56.7平方米。乙方向甲方租赁系争房屋作为“鹿角巷饮品”使用，房屋租赁期限自2018年8月6日起至2021年8月5日止，包含装修免租期。房屋交付日：2018年8月6日。双方确认，房屋交付日即为租赁起始日。自房屋交付之日起，乙方可享有30天的装修免租期，即自2018年8月6日起至2018年9月5日为止。装修免租期内，甲方免收乙方租金，但乙方须承担装修免租期间的物业管理费、水费、电费、通讯、煤气等使用该房屋所发生的一切其他费用。2018年8月6日至2019年8月5日期间，每月租金23,455元；该房屋的租金每三个月支付一次，先付后用。乙方在签订本合同当日向甲方支付首期三个月的租金，其后，乙方应于每期租金到期前十日前向甲方支付下一期三个月的租金。乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳相当于该房屋首年三个月的租金及物业管理费作为房屋租赁保证金，计78,020元。若租赁期限届满或提前终止本合同，对保证金的处理按以下几种情况予以处置：如乙方使用甲方所提供的房屋地址作为公司、分公司或营业部的注册地，在租赁期满前或提前终止合同后十天内，必须将其注册地进行更改或注销，否则保证金不予返还；如乙方未发生本合同规定的违约行为，且根据本合同的约定交还该房屋及付清租赁期内的租金、物业管理费、水、电、煤气等乙方使用该房屋的一切费用，则甲方在乙方办理完成上述手续后的十个工作日内将保证金无息归还给乙方。物业管理费按合同约定的租赁面积按每月每平方米45元计算；物业管理费由乙方承担；该房屋的物业管理费由甲方收取，每二个月支付一次，第一期物业管理费在本合同签订时，与第一期租金同时支付给甲方；物业管理费在每二个月到期前十天内支付给甲方。乙方须按规定向甲方支付该房屋装修押金，押金为50元/平方米。该装修押金将于乙方装修该房屋完毕后，扣除废弃物搬移费及任何损坏赔偿后(如适用)，由甲方无息退还乙方。本合同的租赁期限届满或提前终止的，则：乙方应将该房屋恢复原状，或以甲方认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购其装修物和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等；合同还约定了其他条款。合同签订后，于宁对系争房屋进行开业前装修及其他准备工作，于2018年9月11日取得上海市虹口区涵枫饮品店的个体工商户营业执照，于2018年10月8日取得了食品经营许可证。于宁并向美盾公司支付了2018年9月6日至2019年3月5日期间的房屋租金140,730元、租赁保证金78,020元、装修押金2,835元、垃圾清运费1,134元、消防放水费2,000元。另查明，系争房屋所在的浦江金融国际广场2015年4月30日通过了《建设工程消防设计审核》，并于2019年4月24日取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年8月29日，案外人上海鸿泰房地产有限公司(以下简称鸿泰公司)向于宁发出《通知书》，表示：鸿泰公司系系争房屋的产权人，美盾公司向其承租系争房屋后拖欠租金及滞纳金，先其已向法院提起诉讼，要求解除与美盾公司签订的租赁合同，故告知租户，鸿泰公司将收回系争房屋。审理中，经于宁申请，本院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋的装修现值及消防改造费进行司法评估，该公司向本院出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见：“涉案房屋装修及消防改造造价为67,189元，其中装饰工程造价为47,044元，安装和消防改造工程造价为20,145元。”对该《司法鉴定意见书》的鉴定意见，双方均无异议。就本案涉及的东大名路浦江国际广场的消防验收问题，本院至上海市虹口区消防支队询问相关情况。消防支队表示，浦江国际广场于2015年4月30日通过了《建设工程消防设计审核》，并于2019年4月24日取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。消防支队还表示，作为公众聚集场所，投入使用和开业之前必须要取得《公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，且商铺内的小商户也应各自申请各铺位的消防验收合格证。商场申请的前述验收申请并非小商户申请消防验收的前置程序，但如果商场未取得《公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》的，即便小商户取得了各铺位的消防验收许可证，也不能在商场内开业经营。于宁提供了加盟协议书、代理服务协议、采购凭证、劳务协议及相关付费凭证，证明其主张的店铺加盟费、人工费、其他采购费用、证照办理费、水电费及利润损失。美盾公司均表示不予认可，认为美盾公司并不存在违约，双方租赁合同应当继续履行。美盾公司提供了：1、技术咨询合同，证明由于房屋权利人主楼的问题进行消防整改；2、装修申请表、保证书、安全责任书、装饰装修管理协议、安全协议、装修验收表，证明于宁于2018年8月24日申请装修，于2018年10月24日竣工；3、大众点评截图、抄表记录，证明于宁实际经营。于宁的质证意见为：1、该合同证明美盾公司在2018年12月仍在委托第三方进行消防改造，且委托方是美盾公司，而不是房屋权利人或其他方，因此责任应当由美盾公司承担；2、真实性无异议；3、大众点评截图真实性不予认可，抄表数不清楚，签字并非于宁所签，是被告的工作人员张荣伟。2018年12月至2019年1月于宁经营了，后来消防来过，口头通知不能继续经营，于宁就没有再经营了。之后由于有货物需要放冰箱，冰箱是一直开着的。本院认为，于宁与美盾公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。美盾公司作为出租方及商场管理方，对系争房屋出租后各商户得以对外正常经营的适租状态应予保障。于宁自2018年8月承租系争房屋后，系争房屋所在的浦江金融国际广场直至2019年4月24日才取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故在此之前长达九个月的时间内于宁即便取得了《营业执照》和《食品经营许可证》，亦无法在浦江金融国际广场内开业经营，合同目的无法实现。故于宁主张双方的《房屋租赁合同》自2019年5月9日解除并无不当，本院依法予以支持。于宁表示同意合同解除后搬离并向美盾公司交还系争房屋并无不当，本院予以照准。合同解除后，美盾公司应返还于宁所支付装修押金。因导致双方的《房屋租赁合同》解除的主要原因系美盾公司未能提供适合经营目的的房屋，且在很长一段时间内并未能消除这一现象。作为承租人在对系争房屋进行装修之后实际无法正常经营，现于宁自认在系争房屋内试营业了两个月，与美盾公司提供的抄表数基本吻合，本院予以采信，故对于其使用房屋期间的租金和物业管理费，本院将结合房屋的使用情况、双方的过错程度酌情予以确定，从于宁已付费用中予以扣减，其余部分应由美盾公司返还给于宁。2019年5月9日本院组织双方谈话时于宁已明确要求解除合同，不再使用系争房屋，之后占用该房屋系为了进行司法鉴定。司法鉴定后又再次向美盾公司表示要求交还房屋，美盾公司坚持要求合同继续履行而拒绝接收，故2019年5月9日后的占有使用费和物业管理费不应由于宁负担。据前述理由，且美盾公司收回房屋就房屋装修实际获益，故对于房屋装修及消防改造费、装修垃圾清运费用、放水费，应由美盾公司向于宁赔偿，具体数额本院将结合司法鉴定报告、合同的实际履行情况及双方的过错程度酌情确定。水电费系于宁的经营成本，应由其自行负担。对于加盟费、设备费用、设计费等其他损失，亦由本院根据合同的实际履行情况、双方的过错程度及损失与过错行为的关联性酌情予以确定后，由美盾公司向于宁赔偿。关于租赁保证金，根据《房屋租赁合同》的约定，如于宁使用美盾公司所提供的房屋地址作为公司、分公司或营业部的注册地，在租赁期满前或提前终止合同后十天内，必须将其注册地进行更改或注销，否则保证金不予返还；如于宁未发生本合同规定的违约行为，且根据本合同的约定交还该房屋及付清租赁期内的租金、物业管理费、水、电、煤气等于宁使用该房屋的一切费用，则美盾公司在于宁办理完成上述手续后的十个工作日内将保证金无息归还给于宁。因于宁尚未更改或注销其注册在系争房屋内的营业执照，故保证金是否返还及何时返还尚处于不确定状态，返还条件尚未成就，故本案暂不作处理，于宁可待返还条件成就后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条规定，判决如下：一、于宁与上海美盾商业管理有限公司2018年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除；二、自本判决生效之日起15日内，于宁携己物品搬离上海市东大名路XXX号上海浦江国际金融广场商业楼1层06室房屋，将该房屋返还上海美盾商业管理有限公司；三、自本判决生效之日起10日内，上海美盾商业管理有限公司返还于宁租金93,820元、装修押金2,835元；四、自本判决生效之日起10日内，上海美盾商业管理有限公司赔偿于宁装修及消防改造费63,829.55元、放水费1,900元，装修垃圾清运费1,077.30元；五、自本判决生效之日起10日内，上海美盾商业管理有限公司赔偿于宁店铺加盟费等其他损失2万元；六、对于宁的其余诉讼请求，不予支持；七、对上海美盾商业管理有限公司的反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6,858.99元，由于宁负担2,057.70元，上海美盾商业管理有限公司负担4,801.29元；反诉受理费1,786.95元，由上海美盾商业管理有限公司负担；司法鉴定费2,250元，由于宁负担112.50元，由上海美盾商业管理有限公司负担2,137.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  赵 阳人民陪审员  姚茂吾二〇一九年十二月三十一日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。