云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民初256号原告（执行案外人）：普龄荣，男，彝族，1970年10月14日生，住云南省屏边县。委托诉讼代理人：杨文钧，云南经峰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：任兆良，男，汉族，1970年6月11日生，住河口县。委托诉讼代理人：张炜，女，汉族，1969年9月1日生，住云南省红河州河口县，系任兆良的妻子，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：吴丽萍，女，汉族，1975年12月7日生，住河口县。委托诉讼代理人：陈玉发，男，汉族，1964年2月26日生，住云南省红河州河口县，系吴丽萍的丈夫，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：红河州永顺水泥制品有限公司。住所地：个旧市大屯镇官家山火车站西侧。法定代表人：何广腾，职务：经理。委托诉讼代理人：张跃，云南云恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人（被执行人）：蒙自鸿海房地产开发有限公司。住所地：蒙自市学海路瀛洲河畔2幢2楼。法定代表人：詹海涛，职务：总经理。原告普龄荣与被告任兆良、吴丽萍、红河州永顺水泥制品有限公司（下文简称“永顺公司”）、第三人蒙自鸿海房地产开发有限责任公司（下文简称“鸿海公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，适用普通程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告普龄荣的委托诉讼代理人杨文钧，被告任兆良的委托诉讼代理人张炜、李红宁，被告吴丽萍的委托诉讼代理人陈玉发、李红宁，被告永顺公司的委托诉讼代理人张跃，第三人鸿海公司的法定代表人詹海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普龄荣向本院提起诉讼请求：一、判决排除对蒙自“明月石溪”小区8幢2604、2604-1号房屋的强制执行；二、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年9月3日，原告与第三人签订《商品房购销合同》，约定，由原告购买第三人开发建设的蒙自市“明月石溪”商住小区8幢2604、2604-1号房，购房总价498480元，当日缴纳购房款14万元。起诉前，原告接收了所购房屋，领取了房屋钥匙。2018年7月18日、10月18日，被告任兆良、吴丽萍、红河州永顺水泥制品有限公司因与第三人有金钱给付债务申请红河州中级人民法院以（2018）云25执保77号、（2018）云25执保99、100号《执行裁定》，查封或轮候查封了原告购买的本案房屋。2019年4月24日，原告提出《执行异议申请书》，请求依法解除对原告购买房屋的查封。2019年6月5日，红河州中级法院作出（2019）云25执异41号《执行裁定》，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与第三人的交易是买卖双方真实意思表示，合法有效，应当受法律保护。原告购买的上述房屋，应当排除执行，特提起本案诉讼。被告任兆良、吴丽萍共同答辩：原告与第三人签订的《商品房购销合同》以及备案登记的真实性存疑，原告是否交纳购房款也表示存疑。原告的情形不符合相关法律规定的情形，依法不能排除人民法院的强制执行。被告永顺公司答辩：1.原告在申请执行异议时无法提供执行标的的《商品房购销合同》及相关房屋权属凭证，在本案诉讼过程中提供的上述材料均不客观真实。因此，答辩人认为原告与第三人之间没有真实的房屋买卖关系。2.原告支付购房款没有相应的银行流水印证。在本案中原告无法提供已向第三人支付购房款的银行流水，答辩人有充分理由怀疑原告并未支付第三人购房款。3.原告现提供的《商品房购销合同》表明的房屋面积141.10平方米与其提供的购房发票表明的房屋面积166.16平方米不相符,并且按《商品房购销合同》的房屋面积计算的购房单价为3532.81元每平方米与发票表明的2680元每平方米也不相符。4.2018年7月18日，被告任兆良等已申请人民法院查封了本案执行标的。因此，原告所称起诉前领取了房屋钥匙，实际占用了该房屋均系在查封后进行的不法行为。原告的诉讼请求没有相应的事实依据和法律依据，人民法院查封行为合法，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人鸿海公司述称：其与原告签订的合同都是真实的，其不反对原告的异议。根据原、被告双方的请求及答辩，本案争议焦点如下：原告普龄荣对蒙自“明月石溪”小区8幢2604、2604-1号房屋是否享有能够排除执行的实体权利？原告围绕诉讼请求，依法提交了以下证据：第一组，身份证复印件，欲证明：原告诉讼主体资格。第二组，明月石溪房屋限制登记表，2019年6月5日（2019）云25执异40号《执行裁定》，2019年6月15日《送达回证》，欲证明：原告所购房屋由被告提请红河州中级法院强制执行，原告提出执行异议申请，申请被驳回。第三组，《商品房购销合同》，支付购房款的银行存根及发票，《明月石溪小区房屋交接表》，欲证明：原告对被告申请执行的房屋享有财产权利，应当排除执行的证据。被告任兆良、吴丽萍质证认为：第一、二组三性认可；第三组购房合同和房屋交接表三性不认可。被告永顺公司质证认为：身份证复印件及法院文书三性认可。其余证据的三性均不认可。第三人鸿海公司质证认为：对原告提供的证据均认可。购房合同都是真实的，房款已经全部收到。被告任兆良、吴丽萍未提供证据。被告永顺公司未提供证据。第三人鸿海公司未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合全案综合评判。本院确认以下事实：2015年9月3日原告与第三人签订了一份《商品房购销合同》，约定：由原告购买第三人开发建设的蒙自市“明月石溪”商住小区8幢2604、2604-1号房，购房总价498480元。合同还对其他内容进行了约定。合同签订当天原告通过银行转款20万元给第三人，其中14万元为房款，6万元为车位款，鸿海公司分别出具金额为14万元和6万元的税务局的机打发票给原告。2015年9月5日原告与第三人又签订了一份《明月石溪小区房屋交接表》，原告领取了上述房屋钥匙。2018年7月18日、10月18日，被告任兆良、吴丽萍、红河州永顺水泥制品有限公司因与第三人有金钱给付债务向本院申请执行，本院以（2018）云25执保77号、（2018）云25执保99、100号《执行裁定》，查封或轮候查封了原告购买的本案房屋。2019年4月24日，原告提出《执行异议申请书》，请求依法解除对原告购买房屋的查封。2019年6月5日本院作出（2019）云25执异41号《执行裁定》，驳回了原告的异议请求。诉讼中，原告于2019年11月22日将尚欠的房款358480元全部一次性交到本院指定的银行账户。根据原、被告列举的证据，相互发表的质证意见，双方在庭审中的陈述，以及本院确认的案件事实，评判如下：本院认为：关于法律适用问题。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘祥的起诉若符合上述条款规定的四个条件，则依法可以排除执行。关于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的问题。1.普龄荣与鸿海公司是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。三被告对于案涉《商品房买卖合同》的真实性不予确认，认为属于无效合同。本案中，普龄荣与鸿海公司已在2015年9月3日签订了《商品房买卖合同》，当天缴纳了房款20万元，所交房款占房款的28%左右。三被告虽主张该合同系双方恶意串通，但该主张建立在其主观推论基础上，现并无证据予以支持，故三被告的理由不能成立。原告与第三人于2015年9月3日签订的《商品房买卖合同》应属有效。2.原告在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。被告主张原告并未合法占有案涉房屋，其主要是认为原告并未实际入住。本院认为，鸿海公司于2015年9月5日向原告签订了《房屋交接表》，原告领取了房屋钥匙，表示第三人交付了房屋。能够说明原告在2015年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。原告已领取了钥匙，视为合法占有案涉房屋。3.普龄荣是否已就案涉房屋支付全部价款。合同签订时普龄荣已付款14万元，鸿海公司也认可其收到了普龄荣的上述购房款。考虑到转款发生时间在较早的2015年9月3日，远在2018年7月被告申请法院查封案涉房产之前，转款支付发生具有较强的客观性、真实性。诉讼中，原告已将剩余房款358480元全部一次性汇入本院指定的账户，视为原告已将全部房款付清。4.未办理过户登记是否因普龄荣自身原因造成。现鸿海公司开发建设的“明月石溪”小区均未办理产权登记，是因为鸿海公司未达到办理证照的现实基础，为住户办理产权证照，属鸿海公司义务范畴，并非因原告自身原因未办理过户登记。综上，原告对涉案房产的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告享有足以排除强制执行的民事权利，继续执行会构成对原告权利的侵害，执行应当依法排除。综上所述，原告的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：不得执行蒙自市“明月石溪”小区8幢2604、2604-1号房屋。案件受理费8777元，由原告普龄荣负担4389元，被告任兆良、吴丽萍、红河州永顺水泥制品有限公司承担4388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  曾国忠审判员  谭 延审判员  张 嘉二〇一九年十二月二十日书记员  杨 晨