四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16609号 上诉人（原审原告）：周婷，女，1981年1月9日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：首创置业成都有限公司，住所地：成都市成华区建设路2号。 法定代表人：刘杰，总经理。 委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莲，四川英特信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京首万物业服务有限公司成都分公司，营业场所：成都市建设路8号2幢4单元25号。 负责人：李瑞军。 委托诉讼代理人：陈贤德，四川德颂霖律师事务所律师。 上诉人周婷因与被上诉人首创置业成都有限公司（以下简称首创置业公司）、北京首万物业服务有限公司成都分公司（以下简称首万物业成都分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初8810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周婷上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持周婷的一审诉讼请求。事实及理由：一、一审判决对于案件争议的关键事实认定错误，一审判决事实不清，重大事实未予以查证。（一）2012年至今，因墙面漏水的原因，周婷持续向首创置业公司、首万物业成都分公司主张权利，且多次报警，后2016年10月、2018年8月、2018年10月双方又就该问题进行沟通，未达成一致，因此，诉讼时效一致处于中断状态。（二）周婷在第一次庭审结束的规定时间内补交2014年初和2015年底与物业及开发商商谈外墙漏水问题的证据，一审法院在判决中并未采用说理。（三）2018年8月24日的录音证据和2018年6月7月的微信聊天截图中，首创置业公司、首万物业成都分公司在2018年8月24日之前从来没有说过过了时效不给维修，而是表示这属于商品房质量问题，且将进行维修工作。2016年10月23日的保修登记记录和2018年8月24日的录音证据都证明首创置业公司、首万物业成都分公司一直承诺维修，此行为构成其自认。（四）持续性的违约行为的诉讼时效应从违约行为终了之日或违约方向守约方明确表示不履行义务之日计算，本案中，房屋在保质期内出现外墙漏水，且首创置业公司、首万物业成都分公司一直承诺尽快维修，但一直未处理，双方一直在协商处理，因此，一审法院不应当简单认定诉讼时效从主张权利时起算，而应以违约行为的中止时起算。二、一审判决程序违法，未合理审理，本案一审采用简易程序审理，应当在三个月内审结，而本案2018年10月29日立案，2019年5月25日收到一审判决，超过法定审理期限。 首创置业公司辩称，1、案涉房屋于2010年3月18日交付，按照合同约定3年保修期，案涉房屋保修期已经于2013年3月18日届满。2、保修期内首创置业公司未接到周婷的报修要求，首创置业公司与首万物业成都分公司系相互独立的主体，不能以物业公司接到周婷的报修通知就认定首创置业公司接到了相应通知，一审法院对此存在事实认定错误。3、即使周婷曾在保修期内要求我方承担保修责任，但自保修期届满至周婷起诉之日已超过两年诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。4、2016年首创置业公司的确曾与部分业主就房屋的质量问题进行沟通，但周婷并未提供证据证明其属于参与此次沟通的业主之一，其提供的照片也是来自于业委会的截屏。一审法院直接认定首创置业公司与周婷在2016年进行了沟通的事实属于认定事实错误。5、周婷主张损失的证据不足，且即使其损失存在，与首创置业公司不存在关联，首创置业公司不应当承担责任。6、与首创置业公司建立合同关系的相对方除了周婷之外还包括刘海，周婷单独提起诉讼，在主体上有问题。 首万物业成都分公司辩称，1、本案为商品房预售合同纠纷，首万物业成都分公司并非预售合同当事人一方，没有法定义务和合同约定义务对周婷房屋的专有部分提供维修。2、截至到本案，周婷并没有提交任何证据证明具体的渗水的原因、渗水的部分，其是否存在真实渗水现象、故障原因不明，应当由周婷承担举证不能的法律后果。3、周婷并没有提交任何证据证明存在相应损失，且损失与渗水是否有关联性。4、周婷主张首万物业成都分公司承担法律责任，并没有明确是连带责任还是按份责任，如果是承担连带责任，其也无相应的法律依据，因双方建立的是物业合同关系，在本案中，周婷并未提交任何证据证明首万物业成都分公司存在物业服务瑕疵，或者物业服务质量不符合小区合同约定的服务范围，首万物业成都分公司没有任何违约的行为，请求法院驳回周婷的上诉请求。 周婷一审起诉请求：1、请求判令首创置业公司、首万物业成都分公司将位于成华区房屋主卧外墙和客厅飘窗的外墙渗水进行维修；2、请求判令首创置业公司、首万物业成都分公司赔偿周婷损失21240元。 一审法院查明：周婷购买首创置业公司开发的位于成都市成华区房屋，首创置业公司于2010年3月18日向周婷交付了案涉房屋，依照双方签订的商品房买卖合同附件《新建商品房房屋质量保证书》载明的内容，保修期从集中交付使用之日起计算，屋面防水3年。根据首创置业公司提交的《竣工验收备案表》载明的内容，案涉房屋所在的项目“首创·国际城”南区住宅南1＃-南5＃楼,商业楼6＃／7＃及地下室于2009年12月11日竣工验收合格，同年12月31日完成竣工验收备案登记。 一审庭审中,根据周婷当庭出示的首创国际城物业服务中心出具的派工记录显示,2012年8月15日、2013年7月12日、2016年10月23日,周婷向物业部门报告外墙渗水情况,物业部门备注“物业已核实”。周婷当庭陈述2016年10月23日与首创置业公司、首万物业成都分公司相关工作人员就外墙漏水问题进行协商，周婷因为外墙漏水的问题向成都市人民政府相关部门通过电话进行投诉，成都市人民政府网络理政平台对周婷反映的问题进行了回复。 首创置业公司当庭认可2016年陆续接到案涉项目大约二三十户业主关于外墙渗水的投诉，2016年曾与相关业主就外墙漏水问题进行过沟通的事实予以确认，但首创置业公司当时已表明案涉房屋墙面保修期已届满，没有义务进行维修。出于企业品牌以及社会稳定的考量，首创置业公司免费对其中一部分业主投诉的外墙渗水问题进行了维修。 周婷当庭出示了一份《收据》，拟证明2013年5月25日，周婷委托案外人四川天艺居装饰工程有限公司对因外墙漏水造成的室内装饰损失部分进行维修，产生的材料及人工费合计21240元。首创置业公司、首万物业成都分公司对其三性均不予认可。首创置业公司、首万物业成都分公司同时认为周婷第二次对房屋进行装修时，因为搭建了阳光房，且渗水的部位在搭建的阳光房下侧，因为搭建阳光房破坏了外墙渗水层和防水层，由此而发生的外墙渗水与首创置业公司、首万物业成都分公司无关。 一审法院认为，《新建商品房房屋质量保证书》作为商品房买卖合同的附件，对商品房买卖合同双方当事人均有约束力。根据《新建商品房房屋质量保证书》载明的内容，保修期从集中交付使用之日起计算，屋面防水为3年，首创置业公司于2010年3月18日向周婷交付了案涉房屋，故案涉房屋的屋面防水的保修期应于2013年3月18日届满。根据本案查明的基本事实，周婷自2012年8月15日、2013年7月12日即开始向当时的物业管理部门首创国际城物业服务中心反映卧室及客厅外墙渗水的情况，报修时间尚在屋面防水保质期内，周婷对房屋在质保期内存在外墙渗水的情况向首创国际城物业服务中心及时地进行了反映，首创国际城物业服务中心在派工记录中亦备注“物业已核实”。上述事实表明，周婷在屋面防水的保质期内已经向物业部门反映了外墙渗水的情况，而首创国际城物业服务中心系首创置业公司委托的前期物业服务企业，应推定首创置业公司在质保期内即知晓了房屋外墙存在渗水的问题，首创置业公司及首创置业公司委托的物业部门均未举证证明其在质保期内履行了相应的维修义务，现屋面防水的保质期虽然已经届满，但外墙渗水的问题发生在质保期内，故首创置业公司辩称保质期已届满，不承担维修义务的抗辩理由依法不能成立。关于诉讼时效的问题，周婷主张首创置业公司、首万物业成都分公司履行维修义务的权利属于债权请求权，应适用诉讼时效的相关规定，根据首创国际城物业服务中心的派工记录显示，周婷于2012年8月15日、2013年7月12日向首创国际城物业服务中心反映外墙漏水问题，应视为诉讼时效中断，但周婷所提交的证据尚不足以证明其在两年诉讼时效期间内再次就外墙渗水问题向首创置业公司或首万物业成都分公司主张过权利，双方2016年就外墙渗水问题进行沟通时，两年的诉讼时效期间已经届满，故依照相关法律规定，周婷请求首创置业公司履行维修义务的主张已超过法定诉讼时效期间，首创置业公司的抗辩理由于法有据，一审法院依法予以支持。 综上，周婷的诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间，其请求首创置业公司、首万物业成都分公司履行维修义务的诉讼请求依法不能成立，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回周婷的诉讼请求。案件受理费100元，由周婷承担。 二审中，周婷申请证人吴某出庭作证，证人吴某当庭陈述“我陪她（周婷）去物业反映漏水的情况，我们一起去了好几次，大概从2014年开始我就陪她去，中间有很多次，具体时间记不清楚了，大概一直到2016年都有去过，后面我就没有陪她去过了，但听她说她有自己去找过。” 周婷主张，通过证人的作证可以看出其从2012年到现在，周婷不间断的在找物业和开发商处理漏水问题，故一审认定其诉讼请求超过诉讼时效不成立。 首创置业公司质证认为，对证人证言三性均不予认可。1、证人与周婷关系较好，具有利害关系，不排除证人为了周婷利益做出不符合客观事实陈述的可能性。首创置业公司认为证人陈述的从2014年到2016年曾经陪同周婷向物业公司反应漏水的事实，但具体的次数和时间都记不清楚，没有得出一个明确陈述，首创置业公司认为事实不清楚，其次也可能不符合客观事实。2、根据证人的陈述，周婷是向物业公司反映存在漏水问题，并非向开发商反映，物业公司和开发商是两个独立的主体，不能以物业公司收到了报修通知就认定开发商收到了报修通知。 首万物业成都分公司质证认为，1、证人证言非新证据。2、针对证人证言三性不予认可。（1）证人说所有的事情都找物业，所有的事情里面有没有包括就本案所指向的房屋渗水的现象曾经向物业公司提出过维修申请，这是不能确定的。证人证言所描述的渗水现象是不是当事人所主张的渗水情况不清楚。（2）证人只是依稀记得去过但没有准确的时间，首万物业成都分公司有合理理由怀疑去找物业的真实性，无法达到周婷的证明目的。 对周婷提交的上述证据，本院将综合予以认定。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，二审审理中，周婷当庭陈述放弃其第二项诉讼请求，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为周婷主张首创置业公司应履行保修责任，对其案涉漏水房屋进行修缮的请求，是否超过诉讼时效，对此本院评述如下： 根据《新建商品房房屋质量保证书》，案涉房屋的保修期的起算系从交付使用之日起，而屋面防水的保修期为3年，案涉房屋于2010年3月18日交付，保修期应计算至2013年3月18日止，因此诉讼时效为自2013年3月19日起的两年内。而根据查明案件事实，周婷于2012年8月15日、2013年7月12日向当时的物业管理部门首创国际城物业服务中心反映卧室及客厅外墙渗水的情况，并存有相应记录，故周婷反映情况的行为此时构成诉讼时效中断，自此诉讼时效应从2013年7月起计算两年即至2015年7月，此后周婷未能提交有效证据证明其他构成诉讼时效中断的事实。二审中，周婷虽申请证人出庭作证，拟证明其在此期间仍然有向开发商和物业公司反映情况，但该证人证言系孤证，无其他证据材料予以佐证，故对该证人证言的证明力，本院不予认定，一审法院根据查明事实，认定周婷请求首创置业公司履行维修义务的主张已超过法定诉讼时效期间，并无不当，本院予以维持。 综上所述，周婷的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由周婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月九日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅