福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初2101号 原告：谢文华，男，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：谢贤禄，福建科海律师事务所律师。 被告：三明市中驰房地产开发有限公司，住所地福建省沙县。 法定代表人：郭朋娟，总经理。 委托诉讼代理人：丁传琦，福建枫桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖水芳，福建枫桦律师事务所实习律师。 被告：福建省东泉建筑工程有限公司，住所地福建省三明市。 法定代表人：陈泉俤，执行董事。 委托诉讼代理人：丁传琦，福建枫桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖水芳，福建枫桦律师事务所实习律师。 被告：三明市工程建设监理有限公司，住所地福建省三明市。 法定代表人：邓林，董事长。 委托诉讼代理人：张宏地，男，该公司工作人员。 被告：福建超平建筑设计有限公司，住所地福建省建宁县。 法定代表人：陈文玉，董事长。 原告谢文华与被告三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房地产公司）、福建省东泉建筑工程有限公司（以下简称东泉建筑公司）、三明市工程建设监理有限公司（以下简称工程监理公司）、福建超平建筑设计有限公司（以下简称超平设计公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日受理后，于2018年1月18日作出（2017）闽0427民初1648号民事判决。谢文华、中驰房地产公司不服提起上诉，三明市中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）闽04民终408号民事判决，驳回上诉，维持原判。谢文华、中驰房地产公司不服申请再审，福建省高级人民法院于2019年8月31日作出（2019）闽民再311号民事裁定，裁定如下：“一、撤销福建省三明市中级人民法院（2018）04民终408号民事判决及福建省沙县人民法院（2017）闽0427民初1648号民事判决；二、本案发回福建省沙县人民法院重审。”本院于2019年11月1日再次立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。谢文华的委托诉讼代理人谢贤禄，中驰房地产公司、东泉建筑公司的委托诉讼代理人丁传琦，工程监理公司的法定代表人邓林，超平设计公司的法定代表人陈文玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢文华向本院提出诉讼请求：1.中驰房地产公司应对谢文华所购买的诉争沙县扬帆新城B区B6号楼701室商品房（以下简称诉争房）的裂缝和墙体粉刷进行维修并将由第三方检测合格后的诉争房交付谢文华使用；2.中驰房地产公司立即支付谢文华逾期交房违约金330844.42元（截止2017年6月30日）以及自2017年7月1日起至实际交房之日止按已付款725536元的日万分之五计算的违约金；3.中驰房地产公司应支付谢文华自2015年4月1日起至取得诉争房权属证书之日止按已付房款725536元的日万分之一计算的逾期办证违约金；4.判令东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司对上述款项承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费用由中驰房地产公司、东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司承担。事实和理由：一、谢文华、中驰房地产公司于2012年11月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-NO0500334），合同约定：谢文华向中驰房地产公司购买诉争房，总价款725536元，中驰房地产公司应于2014年12月31日前交房。后谢文华支付价款725536元。但中驰房地产公司所建诉争房质量不符合规定，至今未向谢文华交付无质量问题的商品房,中驰房地产公司已构成违约。按购房合同第九条规定，中驰房地产公司应向谢文华支付逾期交房违约金。二、因中驰房地产公司逾期交房的行为造成谢文华无法按购房合同第十四条的约定时间内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付逾期办证违约金。三、超平设计公司系诉争房的设计方，东泉建筑公司系诉争房的承建方，工程监理公司系诉争房的监理方，三方依法应对该诉争房的质量承担设计、施工和监理的终身责任，因此，东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司应对谢文华的上述损失承担连带赔偿责任。 中驰房地产公司、东泉建筑公司辩称：1.诉争房所在楼的房屋具备交付条件，且中驰房地产公司已按照合同约定完成交付义务；2.从法律法规规定的角度来看，诉争房符合交付条件；3.谢文华要求支付逾期交房的违约金已过了诉讼时效；4.中驰房地产公司需要交付商品房，谢文华就无权取得违约金；5.谢文华要求将商品房维修到质量合格为止没有事实依据；6.谢文华要求支付逾期办证的违约金没有依据。 工程监理公司辩称，沙县扬帆新城于2014年8月27日经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收，于2014年11月7日经沙县建设工程质量监督站验收合格，并于2014年12月进行备案，符合商品房交付条件；本工程的楼板裂缝缺陷属于房屋质量保修范畴，楼板裂缝已进行专项设计、施工，并经各方验收合格。本案为谢文华与中驰房地产公司的商品房合同纠纷，本公司与谢文华不存在合同关系，与谢文华不存在违约、赔偿事宜。请求驳回谢文华对工程监理公司的诉讼请求。 超平设计公司辩称，其于2011年担任扬帆新城B1-B8及商业1-3（改）的设计任务，其中B6为地下一层，地上十六层框架一剪力结构，结构安全等级为二级。抗震设防列度为六度，二类场地，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。采用柱下人工挖孔灌注桩基础，基础、桩基设计等级均为乙级。该项目严格采用现行国家标准规范和规程设计，该项目于2011年6月通过三明市施工图审查中心审查，未发现违反“工程建设标准强制性条文”规定的问题。请求驳回谢文华对超平设计公司的诉讼请求。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下： 1.2012年11月15日，谢文华与中驰房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：谢文华向中驰房地产公司购买诉争房，价款725536元。其中第八条规定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；第九条规定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行；第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十四条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。 2.2013年1月10日，谢文华按约定向中驰房地产公司支付首付款225536元，剩余购房款500000元由中驰房地产公司负责向建设银行沙县支行办理按揭贷款支付。 3.2014年8月27日，中驰房地产公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对诉争房所在的扬帆新城B6号楼进行竣工验收，该竣工验收报告评定“扬帆新城B6号楼”工程“合格”，并于2014年12月31日在沙县住房和城乡规划建设局备案。 4.2014年12月28日，中驰房地产公司向谢文华寄送了入伙通知书。但谢文华认为诉争房存在质量问题，未与中驰房地产公司办理房屋交接手续。 5.2015年5月5日，受沙县住房和城乡规划建设局委托，福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出《检查鉴定报告》，结论第5点为“鉴于该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。” 6.2015年5月8日，沙县住房和城乡规划建设局责令中驰房地产公司进行整改。2015年6月13日，中驰房地产公司与福州科胜建设工程有限公司签订《沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同》，约定由福州科胜建设工程有限公司对沙县扬帆新城B1#-B8#楼的裂缝进行修补。福州科胜建设工程有限公司具备“结构补强工程施工”资质。 7.2015年8月10日，由超平设计公司、工程监理公司、福州科胜建设工程有限公司对“沙县扬帆新城B区裂缝修补工程”进行验收，检查评定为“合格”、验收意见为“符合要求”。 本院认为，谢文华与中驰房地产公司签订《商品房买卖合同》，系当事人双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。谢文华按照合同约定支付了购房款，中驰房地产公司应当按照合同约定交付房屋。中驰房地产公司对诉争房虽然于2014年竣工验收并进行了备案，并向谢文华寄送了交房通知书，但因中驰房地产公司所建诉争房所在楼“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”，即诉争房不符合交付条件，谢文华拒绝接收诉争房符合合同约定和法律规定。谢文华要求中驰房地产公司将符合交付条件的诉争房交付其使用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。中驰房地产公司未能在约定时间即2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付谢文华，显属违约，中驰房地产公司依法应当承担违约责任。关于违约金计算的截止时间认定问题：诉争房所在楼存在质量问题，虽经维修并验收合格，但再行通知谢文华知晓可以交房是中驰房地产公司应尽的义务。中驰房地产公司未及时再次通知谢文华交房，应当继续承担违约责任，直至实际交房之日止。关于违约金计算的标准认定问题：合同约定若中驰房地产公司违约应按已付款的日万分之五向谢文华支付违约金。根据合同法等规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。中驰房地产公司认为不应当支付逾期交房违约金，经本院释明后，其明确表示违约金明显过高，在同期利率的基础上上浮30%比较合理，而谢文华未提供具体的损失，结合本案实际对合同约定按日万分之五计算的违约金予以调整，酌情按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算为宜。关于诉讼时效的认定问题：《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金系按日计算，在合同约定的交付日期中驰房地产公司未交付房屋，谢文华要求中驰公司支付逾期交房违约金的请求权即已产生，在中驰房地产公司持续违约的情况下，谢文华就每一日所产生的违约金均享有请求权，应当分别每一日起算违约金的诉讼时效。本案中，谢文华于2017年7月25日向本院起诉，请求支付自2015年1月1日起计算逾期交房违约金，自其起诉两年前的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。因此，逾期交房违约金应以购房款725536元为基数，按月利率0.65%，自2015年7月26日起计算至实际交房之日止，暂计至2017年7月25日止为113183.62元[725536元×0.65%×24个月]。谢文华要求中驰房地产公司支付逾期交房违约金，应在上述期间标准范围内，本院予以支持；对超出部分，本院不予支持。谢文华要求中驰房地产公司支付逾期办证违约金，按照《商品房买卖合同》第十四条关于“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”规定，现诉争房尚未实际交付，支付逾期办证违约金的条件尚未成就，因此，谢文华的该项诉求，本院不予支持。谢文华要求东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司对其上述损失承担连带赔偿责任，因为本案审理的是商品房销售合同纠纷，合同的当事人为谢文华和中驰房地产公司，根据合同相对性原则，东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司并非《商品房销售合同》的相对方，其与谢文华不存在法律关系，因此，谢文华的该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和相关法律规定，判决如下： 一、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后十日内向谢文华交付沙县扬帆新城B区B6号楼701室商品房； 二、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后向谢文华支付逾期交房违约金（按月利率0.65%，以购房款725536元为基数，自2015年7月26日起计算至实际交房之日止，暂计至2017年7月25日止为113183.62元）； 三、驳回谢文华要求三明市中驰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求； 四、驳回谢文华要求福建省东泉建筑工程有限公司、三明市工程建设监理有限公司、福建超平建筑设计有限公司对上述款项承担连带赔偿责任的诉讼请求； 五、驳回谢文华的其他诉讼请求。 案件受理费7907元，由谢文华负担2857元，三明市中驰房地产开发有限公司负担5050元。三明市中驰房地产开发有限公司负担的诉讼费5050元，应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判长  张联斌 审判员  魏广明 审判员  吴鸿强 二〇一九年十二月三十日 法官助理张秀萍 书记员庄沁 附：一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。