江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4196号上诉人（原审被告）：宿迁市佳妮服装有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区阿里山西路1号。法定代表人：陈士琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊学振，该公司员工。被上诉人（原审原告）：江苏省恒通市政建设有限公司，住所地江苏省宿迁市经济开发区东区阿里山路52号。法定代表人：朱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐强，江苏力豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵帅，江苏力豪律师事务所律师。上诉人宿迁市佳妮服装有限公司（以下简称佳妮公司）因与被上诉人江苏省恒通市政建设有限公司（以下简称恒通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳妮公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回恒通公司要求佳妮公司给付小房间租金660元及违约金4400元，合计5060元。事实和理由：1.佳妮公司不存在违约行为，佳妮公司不再租赁房屋是因恒通公司违约收取电费造成的；2.涉案小房间的租金已付清。被上诉人恒通公司二审辩称，1.恒通公司并未多收取佳妮公司电费，双方之间的租赁合同是佳妮公司单方要求解除，应当由佳妮公司承担违约责任；2.佳妮公司于2018年9月开始使用小房间，应当给付租金。恒通公司向一审法院起诉请求：1.请求判令佳妮公司支付恒通公司租金18890元及利息（以18890元为基数，按年利率6%自2018年8月1日起计算至实际支付之日止）；2.依法判令佳妮公司支付恒通公司水电费、物业费、保安费等共计17653.2元及利息（以17653.2元为基数，按年利率6%自2019年1月1日起计算至实际支付之日止）；3.依法判令佳妮公司支付恒通公司违约金4400元，律师服务费4000元；4.本案诉讼费由佳妮公司承担。一审法院认定事实：2018年3月26日，恒通公司（出租人、甲方）与佳妮公司（筹）（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将宿豫区恒通市政院内东侧厂房出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月26日至2021年2月28日……房屋租金为每年人民币52800元（不含税金），每半年付一次租金，先付后用，第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方，第二次及以后租金，乙方应在租金到期前30天付清；租赁期间因乙方使用该房屋而产生的物管、水、电、气、闭路、网络、电话、垃圾等费用由乙方承担和支付；租房保证金乙方应于签订本协议同时付给甲方5000元，到期甲方验收无误后，将保证金退还乙方，不计利息……在租赁期内，如乙方擅自中止合同，应向甲方支付一个月租金的违约金……合同还约定了其他事项，陈士琴代表宿迁市佳妮服装有限公司（筹）在乙方法定代表人处签名。一审法院另查明，一审法院作出的（2019）苏1311民初450号民事判决确认事实为：2018年2月5日，恒通公司（出租人、甲方）与樊学振（承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将宿豫区阿里山路52号恒通市政院内东侧厂房出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日止，合同其他内容与上述2018年3月26日的合同一致；宿豫区阿里山路52号恒通市政院内东侧厂房与宿豫区恒通市政院内东侧厂房是同一地址、同一厂房；宿迁市佳妮服装有限公司（以下简称佳妮公司）成立于2018年3月29日，住所地为宿豫区，法定代表人和唯一股东均为陈士琴。樊学振与陈士琴于2010年7月23日办理结婚登记。一审法院再查明，合同签订后，樊学振分别于2018年2月5日支付租房保证金5000元，3月9日支付房租26400元（2018年3月1日至8月31日），3月18日支付三间宿舍房租5400元（2018年3月18日至9月18日），3月26日支付物业费1200元（2018年3月1日至8月31日），6月12日支付电费8638元（截止5735度）。上述费用恒通公司均向樊学振开具收据。2018年9月至10月间，恒通公司通过微信多次与樊学振沟通房租、电费缴纳事项。2018年10月31日樊学振表示“房子不租了”，恒通公司遂要求结算。后双方结算未果，因而成讼。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，鉴于樊学振与陈士琴之间的特殊的身份关系，恒通公司与佳妮公司（筹）间签订的租房合同，在佳妮公司成立后就取代了樊学振与恒通公司间的房屋租赁合同。樊学振的行为系职务行为。虽恒通公司未能提供与佳妮公司间租赁合同的原件，但该租赁合同已经生效判决予以确认，故对佳妮公司“没有原件不予认可”的辩解不予采信。因合同明确载明“在租赁期内，如乙方擅自终止合同，应向甲方支付一个月租金的违约金”条款，结合2018年10月31日樊学振“房子不租了”、恒通公司“那请你明天来结算一下”的意思表示，应认定涉案房屋租赁期合同于2018年10月31日解除。关于恒通公司要求的租金，结合合同约定、实际租赁标的及时间、已支付费用等因素，佳妮公司应支付厂房租金8800元（52800元/12×2）、三间宿舍租金360元（5400元/6/30天×12天）、一间宿舍（用作食堂）租金300元（5400元/6月/3）、物业费400元（1200元/6×2）、违约金4400元。关于恒通公司主张的利息，房屋租金利息将按年利率6%分别自应交纳之日起予以计算，物业费利息计算标准不违反相关法律规定，应予以支持。关于恒通公司主张的水电费、保安费、律师费因证据不足，一审法院不予支持。结合樊学振交纳租房保证金5000元的事实及租赁市场的交易习惯，对该保证金应从房屋租金内予以扣除。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、佳妮公司应于判决发生法律效力之日起三日内向恒通公司支付房屋租金4460元及利息（分别以3800元为基数，自2018年8月2日起；以360元为基数，自2018年9月19日起；以300元为基数，自2018年10月1日起，以上均按年利率6%计算至实际支付之日止）；二、佳妮公司应于判决发生法律效力之日起三日内向恒通公司支付物业费400元及利息（以400元为基数，按年利率6%自2019年1月1日起计算至实际支付之日止）；三、佳妮公司应于判决发生法律效力之日起三日内向恒通公司支付违约金4400元；四、驳回恒通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取479元，由恒通公司负担454元，佳妮公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人恒通公司向本院提交户名为宿迁恒通异性钢纤维砼制品有限公司的供电发票复印件一张，旨在证明尖峰时刻电费为每度电1.3388元，加上电损，恒通公司并未多收取佳妮公司的电费。上诉人佳妮公司质证认为，国家电网的工业用电为每度电八角，对恒通公司提交的复印件不予认可。后恒通公司在本院指定期间内向本院提交上述供电发票原件。经本院核对，该原件与其提交的复印件相一致。因该发票系国网江苏省电力公司宿迁供电公司出具，对其真实性，本院予以确认。但因双方签订的《房屋租赁合同》中并未对电费单价等相关内容进行明确约定，故该证据与本案无关联性。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审争议焦点为：1.佳妮公司尚欠恒通公司的宿舍租金金额如何确定；2.佳妮公司是否存在违约行为。关于争议焦点1。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，恒通公司于2018年3月将三间宿舍出租给佳妮公司，双方并未就三间宿舍的出租签订书面房屋租赁合同，应视为不定期租赁。根据佳妮公司预交的房屋租金，应认定每间宿舍的月租金为300元。二审庭审中，佳妮公司主张已于2018年6月份左右将三间宿舍的钥匙交还给恒通公司，但恒通公司仅认可佳妮公司于2018年9月向恒通公司退回其中两间宿舍。佳妮公司预交的租金截止日期为2018年9月18日，恒通公司认可佳妮公司于2018年9月退回两间宿舍，恒通公司无证据证明佳妮公司于2018年9月18日之后仍继续使用上述两间宿舍，故退回的两间宿舍租金不应再计入尚欠租金范围。双方对佳妮公司使用三间宿舍中的一间作为食堂使用的事实均无异议，佳妮公司虽主张将食堂钥匙退还给恒通公司，但恒通公司不予认可，恒通公司在与佳妮公司代理人樊学振在2018年11月份的微信聊天中也提到食堂的钥匙尚未交付，樊学振并未对钥匙尚未交还的事实提出异议，且佳妮公司在涉案厂房房屋租赁合同解除之前处于正常营业状态，故应推定佳妮公司占有使用食堂至涉案厂房房屋租赁合同解除之日。即佳妮公司仍应当给付恒通公司宿舍租金420元（2018年9月19日至2018年10月31日期间）。双方签订的《房屋租赁合同》约定每半年付次租金，佳妮公司应当在租金到期前30天付清，即佳妮公司应当在2018年8月2日支付第二次租金，但佳妮公司并未按时向恒通公司支付房屋租金，故一审法院认定佳妮公司应当向恒通公司支付尚欠的厂房租金3800元及利息并无不当。但因双方并未约定合同约定之外的宿舍租金给付时间，故对恒通公司主张尚欠的宿舍租金420元的利息，不应予以支持。关于恒通公司主张的物业费相应利息，因双方并未就此有明确约定，故对该利息部分不应予以支持，原审法院支持该款项利息不当，应予纠正。关于争议焦点2。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定，在租赁期间，如乙方（佳妮公司）擅自终止合同，应向甲方（恒通公司）支付一个月租金的违约金。现佳妮公司在租赁期间，明确告知恒通公司不再租赁涉案房屋，应视为佳妮公司擅自终止合同，其行为构成违约，应当按照合同约定向恒通公司支付相应的违约金。佳妮公司主张系因恒通公司擅自多收取电费，违约在先，恒通公司对此不予认可，且双方在合同中并未明确约定电费单价等相关内容及相应的违约责任，故对佳妮公司的该项上诉主张，本院不予支持。综上，佳妮公司的上诉请求部分成立，对佳妮公司应给付的租金金额应予相应调整。因恒通公司在二审中作出新的陈述，导致一审判决认定的事实发生变更，判决结果也应予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3703号民事判决第三项、第四项；二、变更江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3703号民事判决第一项为：宿迁市佳妮服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向江苏省恒通市政建设有限公司支付房屋租金4220元及利息（其中利息以3800元为基数，自2018年8月2日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；三、变更江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3703号民事判决第二项为：宿迁市佳妮服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向江苏省恒通市政建设有限公司支付物业费400元。一审案件受理费减半收取479元，由江苏省恒通市政建设有限公司负担454元，宿迁市佳妮服装有限公司负担25元；二审案件受理费50元，由宿迁市佳妮服装有限公司负担25元，由江苏省恒通市政建设有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  王冬冬审判员  吴振环二〇一九年十二月五日书记员  吴 刚