宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0181民初5298号 原告：李元，男，1958年2月1日出生，汉族，灵武中心区建筑公司退休职工，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：李田红，女，1983年3月11日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市,（原告之女）。 被告：张生军，男，1979年6月2日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。 原告李元与被告张生军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李元的委托诉讼代理人李田红、被告张生军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李元向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《购房协议》，由被告归还原告位于灵武市芙蓉园苑XXX室房屋；2.被告赔偿原告违约金2万元；3.被告支付原告房租2万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月经双方协商签订了《购房协议》，合同约定原告将位于灵武市芙蓉苑XXX室出售于被告，房屋面积为131.17平米，总价款为28万元，于合同签订之日向原告支付购房定金11万元，于2018年12月31日前支付购房款7万元，于2019年9月20日前支付剩余购房款10万元，原告于2019年9月20日前收到被告支付的全部购房款后，将房屋交付给被告使用。但自合同签订至今，被告均未支付购房款，且于2018年7月以看房为由拿到钥匙后，在未告知原告的情况下，私自搬进芙蓉苑XXX室居住。被告这种行为不但有悖于诚信，更违反了合同约定。原告在得知被告擅自入住后多次与之协商支付购房款事宜，但被告均推诿，既不支付购房款，也不愿意搬离。此后，原告多次联系被告，要求其履行合同但被告既不履行约定，也避而不见，甚至无法联系。为此原告提起诉讼。 被告张生军辩称，原告所述部分事实不属实，我不认可赔偿原告房租2万元，原告的第一项诉请是合理的。关于事实方面，我搬进去时是原告给的钥匙，我搬的时候确实没给原告打招呼。我愿意两个月内向原告支付下剩房款，我已经向原告支付115000元房款，后我又向原告之女借款3万元，扣除借款我共向原告支付房款85000元，支付的85000元实际是我给原告垫付的装修款85000元，装修款我不要了，抵顶房款首付。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据《购房协议》、房屋产权证书，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告给原告之女李田红装修位于灵武市南苑B区的酒吧相识。2018年7月，双方商议被告购买原告所有的位于灵武市芙蓉苑XXX室房屋，原告与被告签订《购房协议书》一份，约定房屋总价款28万元，分三次支付，签订合同之日支付购房定金11万元，2018年12月31日前支付7万元，2019年9月20日前交钥匙支付10万元；并约定附加条件：合同签订3日内，被告向原告支付定金11万元，因被告给甲方装修位于灵武市南园B区XXX营业房，装修总价款为11万元，该装修款抵顶乙方向甲方支付的定金；原告在2019年9月20日前将房屋移交给乙方使用；如一方违约，违约方向对方赔偿经济损失2万元。2018年8月至9月期间，被告以看房为由搬入涉案房屋，连同原告二三十平米的车库一起居住使用至今。原、被告均认可原告之女应付给被告的装修款8万元，被告又给原告支付了5000元现金，抵顶房款85000元，尚欠房款195000元，被告至今未予支付。因被告不向原告支付房款，原告于2018年12月31日前催告其如不交清下欠房款，就要求被告搬离房屋并解除合同，但被告至今仍未搬离。 本院认为，原、被告签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，双方形成了房屋买卖合同关系。按合同约定，房屋总价款为28万元，分三期付清，被告以装修款8万元抵顶房款，支付现金5000元，剩余房款均已到期未付，未付部分已超出房屋总价款的五分之一，经原告通知也拒不搬出，被告的行为系有悖诚信的违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”规定，原告有权要求被告解除合同，依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案中，原告已催告对方要行使解除权，被告并未催告原告行使解除权，原告有权在解除权发生之日一年内行使解除权，因原告于2018年12月31日前已向被告进行了催告，催告后三个月的合理期限被告仍未履行合同义务，原告有权自2019年3月30日开始一年内行使解除权，原告于2019年8月20日起诉要求解除协议收回房屋不违反法律规定，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，原、被告签订的《购房协议书》约定一方违约，由违约方向对方赔偿经济损失2万元，因被告违约而解除，原告主张被告赔偿违约金2万元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告主张的被告支付房租2万元，因原告未提交证据证实产生了该项费用，且原告主张的违约金2万元已包含了被告违约造成的损失，故对该项诉请本院不予支持。因协议中约定装修款抵顶房款，该约定系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方均认可抵顶房款8万元，被告又向原告支付房款5000元，合计85000元，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告主张被告退房，被告抗辩其已交付了部分房款，故原告应向被告退还房款85000元，与被告应向原告支付的违约金2万元相抵销后，原告还应向被告退还65000元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第九十九条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十七条，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告李元与被告张生军2018年7月签订的《购房协议书》，被告张生军于本判决生效后十日内向原告李元腾退灵武市芙蓉苑XXX室房屋并交付；原告李元于本判决生效后十日内向被告张生军退还房款85000元； 二、被告张生军于本判决生效后十日内向原告李元支付违约金2万元； 三、上述款项相抵销后，原告李元应被告张生军退还房款65000元； 四、驳回原告李元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告张生军负担400元，原告李元负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  马 琳 人民陪审员  李艳红 人民陪审员  陈 宏 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  陈 雪 本案用适用的法律条文附页： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。