长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初1480号 原告：许士君，男，1980年8月20日生，汉族，个体，现住长春市净月委员会。 被告：于学杰，男，1958年4月25日生，汉族，无职业，现住长春市南关区。 第三人：张立益，男，1970年12月29日生，汉族，个体，现住长春市双阳区。 第三人：车军，男，1970年6月4日生，汉族，个体，现住长春市棠棣小区。 委托诉讼代理人：王国民，长春市双阳区奢岭街法律服务所法律工作者。 原告许士君诉被告于学杰、第三人张立益、车军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许士君,被告于学杰，第三人车军及委托诉讼代理人王国民到庭参加诉讼。第三人张立益经本院开庭传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 许士君向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认位于长春市双阳区鹿乡镇街道盘古工地门市房，北侧门从西头起第二门，面积236.16平方米（此房为法院查封的东向西数第9门）、第三门，面积157.26平方米（此房实际为西数第一门,有交接视频为证,为法院查封的东向西数第10门)、第六门,面积236.16平方米(此房为法院查封的东向西数第5门)三套越层门市房及东向西数5门至17门,13套库房为原告所有；2、停止对上述三套越层门市房及13套车库的执行，总价值1660000.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月5日，原告与第三人张立益、车军签订了《房屋买卖合同》，合同约定第三人张立益、车军将其所有的位于长春市双阳区鹿乡镇街道盘古工地门市房,北侧门从西头起第二门,面积236.16平方米（此房为法院查封的东向西数第9门）、第三门，面积157.26平方米（此房实际为西数第一门，有交接视频为证，为法院查封的东向西数第10门）、第六门，面积236.16平方米（此房为法院查封的东向西数第5门）三套门市房以及西数第一门五楼两户，建筑面积均为50平方米作价1000000.00元出卖给原告,合同签订后原告将购房款1000000.00元交付给第三人张立益、车军，第三人张立益、车军也将上述房产交付给原告。2017年5月3日，原告与第三人张立益、车军签订了《房屋买卖合同》，合同约定第三人张立益、车军将其所有的位于长春市双阳区鹿乡镇街道盘古工地门市房南侧一整趟库房,共17套出卖给原告，合同签订后原告将购房款660000.00元交付给第三人张立益、车军，第三人张立益、车军也将上述17套库房交付给原告。双阳法院经被告于学杰的申请，查封了原告所有的位于长春市双阳区鹿乡镇3套门市房和13套库房,执行案件的案号为(2018）吉0112执710号民事裁定和查封公告。2019年4月26日原告向贵院提出执行异议申请，贵院作出(2019）吉0112执异50号裁定，驳回了原告的异议申请。在裁定的本院认为“本案所涉及的房屋未进行登记，根据本院作出的已生效的（2018）吉0112民初1612号民事判决书,‘可以确认吉林盘古梅花鹿生物科技有限公司（以下简称盘古公司）与被执行人张立益之间构成合作开发关系，盘古公司与张立益对已经建设的建筑物在分割前构成共同共有关系’，即被执行人张立益为涉案房屋的共同共有人，且未有证据证明盘古公司与张立益对共同共有的建筑物进行了分割”与事实严重不符。贵院（2017）吉0112民初1682号民事判决书中已明确张立益与盘古公司双方均不具备房地产开发经验主体资格，其所签订的以房地产开发为内容的协议书，因违反法律强制性规定而为无效合同，自始对双方无约束力。第三人张立益、车军支付了595000.00元的土地补偿款后便取得了完全的土地使用权,并且共同筹集资金建设了涉案房屋。故涉案房屋为第三人张立益所有是不争的事实。最高人民法院2016年1月26日发布并施行《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;(二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告提供的证据，能够充分证明法院查封的房产虽为第三人张立益、车军开发建设,但已于2015年2月5日和2017年5月3日出售给原告，于学杰没有任何证据证明其申请查封的房产的所有权人是第三人张立益、车军。原告在法院查封之前已与张立益、车军签订了合法有效的《房屋买卖合同》，支付了全部房款，第三人张立益、车军也将原告购买的房产交付给原告。原告在法院查封之前已合法占有该不动产并已支付全部价款，非因原告自身原因未办理产权登记。因此原告是上述房产的所有权人，原告的财产权利完全能够排除执行。原告认为，位于长春市双阳区鹿乡镇街道盘古公司西侧综合楼三套越层门市房和13套库房是原告的合法财产。长春市双阳区法院(2018)吉0112民初710号民事裁定书和查封公告查封错误,应解除对上述房产的查封并确认上述房产为原告所有。 被告于学杰辩称，第三人车军、张立益分三次在我这借款1100万元，后来钱还不上了，我就起诉了，法院判决并对盘古综合楼等房屋进行了查封。至于第三人和原告之间的借钱还是买卖关系和我没有关系，具体我不清楚，法院查封房子的事情我知道。法院查封房子是在执行阶段查封的，不是我诉讼中保全的。 第三人车军辩称，车军、张立益和盘古鹿业公司合伙共同开发盘古鹿业综合楼，并由车军、张立益共同出资建造属实，张立益、车军与原告方并非是房屋买卖关系，张立益和车军在原告处和被告处均有借款事实，与原告只是借款关系，房屋是用于该借款的抵押，而并非是真正的买卖。所以原告主张该房屋权利归原告所有并主张本案的执行异议没有事实依据，希望法院驳回原告的诉讼请求。 第三人张立益未到庭，亦未提交答辩意见。 原告为证实自己的主张，向法庭提供了以下证据： （一）2015年2月5日车军、张立益与原告签订的房屋买卖合同一份，证实车军、张立益与原告签订的房屋买卖合同，车军、张立益将鹿乡镇盘古工地门市房，北侧门从西头起第二门、第三门、第六门及西数第一门5楼两套住宅房卖给许士君，价款100万元。 （二）2015年2月5日车军、张立益出具的收条一张，证实车军、张立益出具收到许士君支付的借款100万元； （三）2015年2月5日农村商业银行个人汇款凭证一张，证实汇款人王丹向收款人车军汇款96万元； （四）2017年5月3日房屋买卖合同一份，证实车军、张立益与原告签订的房屋买卖合同一份，车军、张立益将鹿乡镇盘古工地门市房南侧一整趟跃层房屋17套卖给许士君，价款66万元； （五）2017年5月3日车军、张立益出具的收条一份，证实车军、张立益出具收到许士君支付的借款66万元。 被告于学杰质证意见：认为车军和原告借钱是事实，但是因为借款把这些房子卖给原告是不现实的，因为一共借款我听说是165万，但是这些房子不只价值165万，不现实。借款100万变成96万，买房的时候把利息也加在里面，既然有利息不能有买卖的事情，纯粹就是借款。 第三人车军质证意见：我从2015年2月5日向原告小贷公司借款100万实际到手96万，2015年4月16日借款20万转账，原告转账17万，王丹转账2.2万，都有据可查，打到我银行卡上的，实际到手19.2万元，每次扣除一个月利息。2015年5月11日，我们工地伤人了，给工人赔付款又向原告借款45万元是现金，到账43.2万元，扣除利息了。每笔借款利息都还到2016年6月30日，都是月利4分，基本都是现金给的利息，到2016年6月30日以后给不上利息了。2017年5月份因给不上利息了，原告问我是否有房子，我说门市没有了，张立益说有17套门市，当时还不上钱，本金165万连利息给原告出具了一个240万的欠条，过了几天原告又去找我了，我们也给不上钱，我们就去房子那了，张立益把房子锁头都拽开了说给原告使用，是毛坯房。当时给原告三套门市房使用，分别是：西数一门、二门、东数六门。当时签的时候有楼上的两套住宅，但是没有交给他，就交门市了。2017年5月3日的时候抵押不够了，原告问我们是否还有房子，张立益说还有17套车库，就把17套车库写上了，当时车库建完了。原告提供的证据真实性无异议，但通过该证据与原告的陈述更能证明原告与第三人车军、张立益之间只是借款关系，该买卖合同也是借款本金及利息的担保而并非是真正的买卖。 第三人车军为证实自己的主张，向法庭提供银行流水一份、长春农商银行转款小票存根复印件，该证据证明2015年2月5日原告通过王丹账户向第三人车军打款96万元，2015年4月16日原告向第三人车军打款19.2万元，2015年4月7日第三人车军向原告还款4万元利息，2015年6月11日第三人车军向原告转款8000.00元。证明原告与第三人车军、张立益之间只是借款并没有真正的房屋买卖，签订房屋买卖合同只是借款抵押的一种形式。 原告质证没有异议。 被告质证没有异议。 综合以上证据，本院认定如下事实：2015年2月5日车军、张立益向许士君借款100万元，车军、张立益给许士君出具收到借款100万元收条一枚，许士君预先扣除利息4万元，实际向车军、张立益支付借款96万元，系经王丹银行账户汇款给车军。同日车军、张立益与许士君签订《房屋买卖合同》一份，合同记载为车军、张立益将鹿乡镇盘古工地门市房，北侧门从西头起第二门、第三门、第六门及西数第一门5楼两套住宅房卖给许士君，价款100万元。庭审中许士君承认与第三人之间当时确实是借款关系，即未发生实际支付买房款的事实。直接扣除的4万元是100万元按月利4分计算一个月的利息。 2017年5月3日，因车军、张立益欠许士君借款未予清偿，就所欠利息，给许士君出具收到许士君借款66万元的收条一枚，同日许士君与车军、张立益签订《房屋买卖合同》一份，合同记载为车军、张立益将鹿乡镇盘古工地门市房南侧一整趟跃层房屋17套卖给许士君，价款66万元；庭审中许士君亦承认该66万元是利息款，其并没有实际交付该款，即并没有实际支付66万元购房款。 被告于学杰与第三人车军、张立益因民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）吉0112民初1283号民事调解书，调解内容为：一、被告车军、张立益于2018年6月24日前给付原告于学杰借款本金5,000,000.00元及利息（利息按年利率24%计算至实际给付之日止，以2,000,000.00元为基数，自2013年7月12日起算，以3,000,000.00元为基数，自2013年7月31日起算）；二、原告于学杰自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费减半收取23,400.00元，由二被告负担。车军、张立益未履行生效法律文书确定的义务，于学杰于2018年7月4日申请执行。2018年7月13日本院作出（2018）吉0112执710号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结或扣划被执行人张立益、车军名下动产或特定不动产、银行存款、到期债权及其他财产，总财产价值与人民币11053333.00元相当。2018年8月1日，本院依据上述执行裁定查封了车军、张立益共同建筑的综合楼门市从东向西数五门（原告起诉的西向东数第6门）、九门（原告起诉的西向东数第2门）、十门（原告起诉的西向东数第1门），库房从东向西数五门到十七门。许士君向本院提出书面异议，本院作出（2019）吉0112执异50号执行裁定，驳回了许士君的异议请求，许士君诉至本院。 本院认为，许士君与车军、张立益虽签署了《房屋买卖合同》，但从证据上看，车军、张立益出具收条的时间、款项数额与合同签署时间、合同数额均相同，收条上已经记明是收到借款，庭审中许士君也承认出具收条当时确实是借款，且100万元收条许士君实际向车军、张立益支付96万元；66万元收条实际是利息，并未实际支付买房款。以上事实说明许士君与车军、张立益不存在真实的房屋买卖关系，而是名为房屋买卖，实为债权抵押担保。因案涉房屋未办理抵押登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押登记手续的，不得对抗第三人。”的规定，许士君不享有足以优先于一般债权人的利益，不能据此产生足以排除执行的特殊的担保物权或物权期待权，不能对抗第三方债权人的执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;(二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。”的规定，许士君享有的权利不能排除执行，对许士君提出停止对案涉标的物执行的请求及确认案涉标的物归其所有的请求不予支持。许士君提出根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，主张其财产权利能够排除执行，但证据及庭审调查证实本案虽双方签订《房屋买卖合同》但无买卖房屋的真实意思表示，合同中的价款实际是借款而不是买房价款，且100万元实际支付96万元；66万元实际是利息款并未实际支付，其数额是否能得到法律上支持亦无相关证据；合同中已经记载案涉房屋无产权证亦无土地使用证，说明许士君签订合同时已经明知案涉房屋不能办理过户登记仍签署买卖合同，故不足以认定属非因买受人自身原因未办理过户登记，故对许士君主张据此规定排除执行的主张亦不予支持。综上，对许士君的诉讼请求应予驳回。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告许士君的诉讼请求。 案件受理费19740.00元，由原告许士君负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李亲荣 人民陪审员  安笑云 人民陪审员  马建新 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  张译文