山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终4932号 上诉人（原审原告）：周秀美，女，1969年5月26日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：周尊成，男，1940年6月6日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区，系上诉人之父。 委托诉讼代理人：刘坚，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛即墨市场建设发展有限公司，住所地山东省青岛区即墨市区鹤山路。 法定代表人：王辉,董事长。 委托诉讼代理人：唐艳，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄姣，山东文鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛俊邦物业管理有限公司，住所地山东省青岛即墨区烟青路。 法定代表人：宋玲玲，总经理。 委托诉讼代理人：姜成尧，山东锦海盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂大为，山东锦海盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：**，女，1958年12月25日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李寒青，女，1973年7月23日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告）：张宗杰，男，1967年3月26日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘鹏，山东坤拓律师事务所律师。 上诉人周秀美因与被上诉人青岛即墨市场建设发展有限公司（以下简称市场公司）、青岛俊邦物业管理有限公司（以下简称俊邦公司）、**、李寒青、张宗杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2017）鲁0282民初9303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人周秀美及其委托诉讼代理人周尊成、刘坚，被上诉人市场公司之委托诉讼代理人黄姣，被上诉人俊邦公司之委托诉讼代理人聂大为，三被上诉人**、李寒青、张崇杰之共同委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周秀美向本院提出上诉请求：一、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2017年）鲁0282民初9303号民事判决书，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求；二、上诉费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、即墨服装市场南立面工程至今无《建设工程规划许可证》等任何建设手续，一审法院认定《商铺有期有偿使用协议书》有效错误。1、该市场南立面是在原即墨服装市场已经建成交付使用4年后又在其南部增加的工程，2012年建设至今无任何建设手续。一审法院认定商铺租赁合同有效的依据是:2018年6月8日即墨区市场建设服务中心出具的《关于青岛即墨服装消防问题的情况说明》以及2018年12月4日即墨市规划局出具《青岛市规划局即墨分局关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划》的意见（一审判决书第9-10页）。上诉人认为，一审法院依据这两个文件就“涉案商铺应认定为已经过主管部门批准建设，”是错误的。第一、2018年6月8日即墨区市场建设服务中心出具的《关于青岛即墨服装消防问题的情况说明》，说明的是消防问题，不是建设施工审批手续。况且该说明主要说明老市场的消防情况，老市场已经建成使用跟南立面无关，虽然该说明也提到南立面工程但只说明使用过程中的两次专家论证会，代替不了消防验收合格手续。第二、2018年12月4日即墨市规划局出具《青岛市规划局即墨分局关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》是多年以后的补充的意见，无法证明2013年的情况。因此，该意见不能证明经过政府批准，也代替不了建设工程规划许可证。（1）南立面工程于2012年建设，2013年底开始与客户签合同发售至2014年上半年交付。众多商户开始均不知该工程无任何手续。五年后上诉人等就关于四个商铺在2017年9月起诉后，规划部门关于南立面的建设2018年12月4日又补充一个意见，代替不了建设工程规划许可证，也证明不了经过政府批准。（2）《青岛市规划局即墨分局关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定。《规划法》第四十条规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”就是说，关于建筑工程建设，应当办理建设工程规划许可证，而不是主任办公会通过，也不是在工程建完使用过程中多年后因出现了纠纷就补充一个主任办公会通过的意见，况且主任办公会，是什么样的会，哪些主任参加？是否具有效力的会议？办公会能代替规划许可证？俊邦公司再未提交会议记录等相关文件进一步证实。（3）该《意见》出具方向不明确，上诉人无法确认是向法院出具还是向哪个被上诉人出具的，抑或是出具给其它单位的，也无法确认其用途。按照正常行政行为应当标明向相关单位出具且用途明确，但该文件均无记载，属于不规范的文件。2、该南立面工程除了无《建设工程规划许可证》外，还无《土地使用权证》、《土地规划许可证》、《施工许可证》，无《消防验收合格证》，也无任何产权证明。3、南立面工程建设违反了《建筑法》的规定，也没有缴纳配套设施费等国家应当收取的相关费用。4、一审法院在2017年及2018年开庭均进行了法庭辩论，审理程序进行完毕。案件审理被拖延近18个月，被上诉人至今也没有提交工程建设规划许可证。二、一审法院以“无重大火灾隐患，市场一直正常正经”（判决书10页）为由认定上诉人不能主张合同无效错误。上诉人认为南立面市场本身未经消防部门验收合格，缺失交付使用的条件，因此合同无效。一审法院主要是根据三个文件进行认定的（判决书6-7、9、10页），但实际这三个文件都不能说明无重大火灾隐患，不能代替消防验收证明，相反还证明了南立面市场没有消防验收，存在重大火灾隐患。1、2009年11月11日即墨服装市场取得了即公消安检许字【2009】第17号《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。该《合格证》是针对老市场2009年建成后颁发的，跟南立面没有关系。南立面是在老市场南面2012年又附加的工程，该合格证不能证明以后增加的工程也是合格的。南立面开业多年至今没有同类的《合格证》2、2018年9月28日青岛市即墨分局做出｛即公安呈【2018年】32号｝“青岛市公安局即墨分局关于对即墨服装市场重大火灾隐患进行摘牌的报告”。上诉人于2017年9月起诉，诉状明确市场未经消防验收，存在安全隐患。即墨公安局的该报告的内容证实:2017年7月我区服装市场存在重大火灾隐患被区政府挂牌督办。这证明上诉人起诉的理由是正确的，在起诉前市场的确存在重大火灾隐患。3、2018年6月8日青岛市即墨区市场建设服务中心出具《关于青岛即墨服装市场消防问题的情况说明》。该《情况说明》针对南立面提到了两次专家论证会，第二次为2015年2月4日论证会确认，服装市场火灾隐患整改基本完成。上诉人认为，既然火灾隐患整改完成，为什么在2017年又因存在重大火灾隐患被政府挂牌督办？因此该内容与前述的公安局的报告内容2017年市场存在重大火灾隐患被区政府挂牌督办内容相矛盾。《情况说明》没有证明力，即墨区市场建设服务中心与被上诉人即墨市场建设发展有限公司系一家人。三、一审法院认定停电事实错误。一审判决书认为“周秀美主张自2016年3月16日起因俊邦公司拉电闸停电至今无法使用，无证据证明”，颠倒了举证责任。1、市场商户都知道市场南立面四千多个商铺的配电室，俊邦公司控制着配电室钥匙，控制着配电室的电闸，俊邦公司可以随意给商户可以拉闸停电，市场很多业户都被拉过闸限过电。俊邦公司可以通过停电的方式强迫业主服从他们的意愿。整个服装市场的电都是被上诉人市场公司和俊邦公司两道电闸控制着（下午五点后整个市场都被全部断电足以说明上诉人周秀美使用电是被动的）上诉人作为一个小商户，无法控制电。关于供电问题，应当由被上诉人举证，证明他们提供了供电而不是上诉人举证。2、在一审庭审时被上诉人全部不承认他们控制市场的电闸。2019年3月20日，一审法官组织现场勘查时，俊邦公司称他们没有配电室钥匙，市场公司称回去核实也无结果，另三个自然人称他们也不控制电，出现整个市场的配电室无人负责状态，导致法官找不到钥匙打开配电室，无法查看电表，无法了解用电情况。当时全部代理人均对此情况签字确认，但一审判决书却对此避而不谈反而认为应当由上诉人举证证明，上诉人无法打开配电室用以证明。上诉人认为，按照实际情况，在上诉人主张被停电的情况下，应当有由被上诉人主张其供电了进行举证。被上诉人要求每个业主都办电卡，要到市场公司去缴费在卡里充值用电。因此，举证责任在被上诉人。3、被上诉人在一审庭审时都不承认能够控制电闸，上诉人认为全部被上诉人都在逃避责任。第一、市场公司让商户去他们那儿缴费充电卡，证明其支配供电；第二、《商铺有偿使用协议书》第7条第（2）项约定:“丙方违反本协议第2条或第6条…，乙方有权对丙方采取停水、停电、停业整改等相关措施…”。此协议丙方即为上诉人，乙方在协议开始标明为:青岛俊邦物业管理有限公司，落款处为“即墨区服装市场升级改造B区招商处专章”，一审认定为**、李寒青刻的章。此协议条款说明全部被上诉人都能拉闸限电。因此上诉人店铺被拉闸无电应当有被上诉人举证。4、被告俊邦公司在同类案件山东省青岛市即墨区（2017）鲁0282民初9300号民事案件中，举出了很多证明配电室里面的照片，以用电的事实证明上诉人接收了店铺，这又说明了俊邦公司控制着电闸。上诉人的店铺2016年3月16日被拉闸限电后，至今无电，无法使用，该店一直空置至今。上诉人周秀美认为，被拉闸限电应当视为被上诉人收回了店铺，无论协议有效无效，应当返还建设费或设施费、服务费等，更无权继续主张设施使用费。四、一审认定事实不清。1、市场南立面工程的所有者是谁？一审没有查清。老市场所有权属于被上诉人市场公司，南立面依附在老市场南面而建，但市场公司不承认，一审称与其无关（一审笔录多次出现）。俊邦公司没有建设资质，也无此经营范围，且在庭审时也多次称该商铺也与其无关。**、李寒青无权建造市场，也无权经营市场，在2018年3月22日一审庭审时曾称他们控制不了商铺也与他们无关，那么市场到底属于谁？被上诉人都不提交合同证明，一审没有调查。2、市场南立面的管理者又是谁？一审也没有查清。市场建设公司称与他们无关，俊邦公司称他们只进行物业管理，不进行商铺管理。**、李寒青称他们也无权管理。按照被上诉人的叙述，在上诉人起诉要求承担责任方面，都称不是管理者。那么此二人是管理者，提供了服务了吗？一审法院也未调查清楚。3、被上诉人之间的关系不清。市场公司称这些商铺与他们无关，俊邦公司称只是物业管理也与他们无关，**、李寒青称将商铺又交回去了，并在山东省青岛市即墨区（2017）鲁0282民初930号案中举证称将收取的费用都给了俊邦公司，那么他们四家是何种关系？一审并没有调查清楚。五被上诉人之间不可能没有书面合同约定，都不提交。**、李寒青称是从俊邦公司租赁的，又转租给上诉人。**、李寒青当时在南立面市场操纵了市场B区、C区、E区几千个商铺，他们跟俊邦公司如何约定的，不可能只是口头约定。俊邦公司是出租者，是否准许他们转租，收费如何约定，后续市场管理如何进行，一审没有进行调查。据上诉人了解，张宗杰和**、李寒青共同参入。一审仅凭他们各自推脱的说法就认定的事实是错误的。4、合同约定的收取的费用具体做什么费用，没有查清。首先，合同约定设施、服务费具体是否等于租赁费？为什么有的合同写的是建设服务费？**、李寒青没有权利资格投资建设，为什么要收取建设费或设施费？其次，为什么设施、服务费每年是4.73万元，但第一年却是39.3万元？租赁费有这么高吗？俊邦公司、**、李寒青有无市场经营资质？如没有，有权收服务费吗？一审都没有查清。5、2019年3月20日，一审法院组织勘验现场，到了两个配电室前，俊邦公司称他们没有钥匙打不开。是否停电开庭时争议的事项，一审却不再继续调查清楚。6、**、李寒青、张宗杰是合伙还是分开的，“即墨服装市场升级改造B区招商处专用章”或是“即墨服装市场升级改造C区招商处专用章”分别代表哪个人都没有调查。本案合同涉及的商铺在C区三楼，判决书第9页却认定加盖“即墨服装市场升级改造B区招商处专用章”。五、一审支持**、李寒青的反诉请求错误。1、**、李寒青没有权收费，一审仅凭其口头陈述的租赁俊邦公司的就认定其收费合法。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租:（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。如前所述，这些房屋没有任何建设手续，也无消防验收合格手续。根据该办法，这些商铺符合（一）、（二）情形不能出租。2、合同的主体不明确。《商铺有期有偿使用协议书》约定的甲方是市场公司、乙方是俊邦公司、丙方是上诉人。合同约定的内容均是向乙方交款、交物业费等履行义务，向甲方交电费。但一审却判决向**、李寒青缴纳设施费、服务费的主体不明确。3、**、李寒青没有向上诉人提供任何服务。既然收取服务费，理应提供市场服务，在其没有提供服务的情况下，一审支持其诉求体现了权利义务不对等。市场众多业户都在找**、李寒青等人理论，他们到处躲着不敢再去市场，他们连市场都不敢去，如何提供服务？没有提供服务，有什么权利收取费用？4、**、李寒青在另案一审提交证据，称其收取的包含上诉人在内的全部费用都转交了俊邦公司。从这个角度说，她们是代理行为。代理人无权提起反诉，根据她们的陈述反诉主体不适格。5、**、李寒青采取欺诈手段骗取上诉人签定合同。其一、他们打着市场公司和俊邦名义招商宣传，让众多商户误认为是市场公司在卖商铺，俊邦公司做物业管理。其次，**、李寒青还宣称卖给上诉人商铺是成衣商铺（合同载明），结果该商铺周边又卖给了童装商户，造成上诉人周秀美无法经营成衣。因此，**、李寒青通过欺诈手段从上诉人处骗取了设施、服务费。他们存在欺诈行为无权要求设施费、服务费。6、2018年3月开庭时，**、李寒青就称他们已经跟商铺没关系了。但一审没有继续交接情况。市场众多业户在找**、李寒青等理论，她们到处躲着，不敢再去市场。7、**、李寒青无市场经营资质，无权收取服务费。在即墨服装市场经营的全部商户开始认为是政府投资建设了市场，政府在管理经营市场在招商，虽然俊邦公司、**、李寒青、张宗杰等参入收费，都打着市场公司名义。众商户的交纳的费用大部分是建设费或设施费，即建设市场的费用。因此商户的概念是买商铺，不是租赁商铺，租赁费每年只有约三万块钱。因此众商户不惜花费巨资购买，却后来发现无任何建设手续，存在火灾隐患，造成众多商户不满。上诉人及众商户在发现市场不合法之后，不再缴纳设施、使用费，并到处找**、李寒青、张宗杰理论，要求退款。开始**等人联合俊邦公司找社会闲杂人员等采取威胁、拉走货物、锁门、停电等方式逼迫商户就范。他们的暴力行径惹起了怒众，后来他们便躲出了市场，再也不敢在市场露面。上诉人要求二审法院调取一审的包含李亚在内的共四个案件在内的三次开庭庭审录音录像，证实市场公司、俊邦公司均多次称该商铺与他们无关的陈述，**、李寒青、张宗杰代理人也称他们控制不了商铺，成了无人负责的局面，后来在无法自圆其说情况下，又改口说交回去了并要求法庭修改了笔录，审判长也对该商铺宣布双方随时交接不计以后费用等等，这些判决书均未提及。上诉人请求二审法院依法审理，依法判决协议无效，判令被上诉人归还上诉人的血汗钱。 市场公司答辩称，上诉人的上诉请求与其无关，一审判决正确，请求维持原判。 俊邦公司答辩称，即墨服装市场南立面的建设符合规划，市场建成后，投入运营，消防各方面达到合格的标准。商铺业主可正常使用商铺。另外，俊邦公司不存在拉闸限电的情况，上诉人还在正常使用商铺，商铺的钥匙也在上诉人手中控制，是否通电只能通过配电室开关开合来判断，在商铺内就可以看出是否通电。 **、张宗杰、李寒青共同答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 周秀美向一审法院提出诉讼请求：1、判令市场公司、俊邦公司、**、李寒青、张宗杰返还李亚已交款人民币288000元及利息，从2016年1月20日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算;2、诉讼费用由市场公司、俊邦公司、**、李寒青、张宗杰承担。事实和理由：2013年12月1日，**、李寒青、张宗杰以市场公司、俊邦公司名义与周秀美签订《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有偿使用协议书》约定，将服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺C3-013店铺租赁给周秀美，租期三十年，**、李寒青、张宗杰以建设费服务费、定金等名义收取周秀美288000元。因商铺没有经消防验收合格，存在重大安全隐患，无法使用。各方当事人之间的有偿使用协议实为租赁合同，商铺无合法手续，因此各方当事人之间的合同无效。**、李寒青、张宗杰将商铺停电给商铺锁门。因租赁合同无效，收取的租赁费理应返还，且造成了损失。周秀美为维护其合法权益，具状起诉，望判如所请。 市场公司一审答辩称，周秀美的诉讼请求与其无关，请法庭驳回周秀美的诉讼请求。 俊邦公司一审答辩称，周秀美与**、李寒青、张宗杰签订的有期有偿协议书与俊邦公司没有法律关系。周秀美要求返还已交款项，没有事实与法律依据，请求法庭驳回周秀美诉求。 **、李寒青一审答辩称，与李亚签订的商铺有偿使用协议书，是当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫损害国家利益，也不存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益、更没有损害社会公共利益，同时也没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方当事人应当严格履行。另外，当事人签订的协议时间为2013年12月1日，周秀美已正常使用商铺4年之久，未出现任何影响周秀美继续使用商铺的情形。因此，周秀美的主张无事实与法律依据，应予驳回。 张宗杰一审答辩称，案件与其无关，应驳回周秀美的诉求。 **、李寒青一审中提出反诉请求称，1、请求依法判令周秀美支付2018年3月16日前欠交的设施、服务费用共计27.25万元；2、反诉费由周秀美承担。事实与理由：**、李寒青与周秀美于2013年12月签订《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有期有偿使用协议书》，周秀美租赁约定的商铺，并约定自2015年3月17日至2017年3月16日每年向**、李寒青支付设施服务费43000元，但周秀美至今未付。为维护合法权益，特提出反诉。 一审中，针对**、李寒青的反诉，周秀美称，**、李寒青的反诉没有依据，周秀美提供的协议书、收款收据**、李寒青均不认可，既然双方没有协议书，**、李寒青是根据何协议反诉，需要举证。周秀美提供的协议书主体没有**、李寒青，均载明了市场公司和俊邦公司。**、李寒青提到的商铺是从何处来的，周秀美认为是非法得来的。周秀美提交协议书上的公章是**、李寒青私自刻制的，构成犯罪，所以**、李寒青以使用费名义收取周秀美费用是非法所得，应予返还，请求法庭驳回**、李寒青的反诉请求。 一审法院认定事实如下：**、李寒青合伙从俊邦公司租赁了即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺C3-013号商铺。2013年12月1日，周秀美作为丙方与被告**、李寒青签订编号为JC3-013的《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有期有偿使用协议书》，约定：1、商铺类别、位置：商铺属成衣商铺，位于中国即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区C区三楼013号。2、商铺用途：本商铺仅限丙方用于经营服装，不得改作他用。若因市场商品经营情况发生变化，乙方决定对商铺的行业和类别进行调整，丙方承诺无条件服从。3、使用权限:丙方享有本商铺内部使用权。商铺外墙面属公共区域，不得私自占用。4、使用期限：商铺使用期限为自正式运营之日起三十年。5、费用及缴纳方式：（1）设施、服务费：自正式运营之日起至2015年3月16日的商铺的设施、服务费总额为人民币393000元，丙方于本协议签订之日一次性交清。2015年3月17日至2017年3月16日期间每年的设施、服务费为43000元。该期间两年的设施、服务费于2015年3月17日前交清。2017年3月17日至2021年3月16日期间每年的设施、服务费为47300元。该期间前两年费用于2017年3月17日前交清，后两年费用于2019年3月17日前交清。自2021年3月17日以后，乙方对商铺设施、服务费的收取参照即墨市市场发展有限公司制定的标准。（2）履约保证金：丙方需向乙方交纳履约保证金2000元，以保证按协议约定从事经营，于本协议签订时一次性缴清。本协议期满，经乙方确认设施完好无损、并将各项费用结清后，乙方将履约保证金返还给丙方。双方还就电费、物业费及权利义务等其他事项进行约定。合同落款乙方位置加盖了“即墨服装市场升级改造C区招商处专章”。**、李寒青认可由其使用“即墨服装市场升级改造C区招商处专章”进行租赁活动，并按合同收取了涉案合同约定的自正式运营之日起至2015年3月16日的商铺的设施、服务费及履约保证金共计总额为人民币238000元,并于2013年11月24日收取定金50000元。之后，周秀美接收并使用涉案商铺。周秀美再未缴纳任何设施、服务费。2013年11月8日，阳光财产保险有限公司青岛分公司向周秀美等每户商铺收取了200元的保险费。涉案商铺位于即墨服装市场改造工程南立面改造项目范围内，由俊邦公司负责招商出租。涉案商铺系**、李寒青从俊邦公司租赁后转租给周秀美。俊邦公司提交了2012年即墨市规划局关于即墨服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见、即墨市发改局关于即墨服装市场升级改造工程项目建议书的批复以及消防设施安全检验报告等证据，以证实南立面项目符合相关要求，消防合格，周秀美不予认可。经查，即墨服装市场2009年11月11日取得了即公消安检许字[2009]第17号《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，2018年9月28日，青岛市公安局即墨分局作出{即公安呈[2018]32号}“青岛市公安局即墨分局关于对即墨服装市场重大火灾隐患进行摘牌的报告”，内容：即墨区人民政府：2017年7月，我区服装市场因存在重大火灾隐患被区政府挂牌督办。挂牌督办期间该单位在相关部门的指导下积极进行整改，已于2018年8月30日整改完毕，申请区消防大队对重大火灾隐患予以摘牌。9月10日我区消防大队和青岛消防支队联合复查，经检查，该单位重大火灾隐患已基本消除，不符合重大火灾隐患界定标准，符合销案摘牌条件。根据《中华人民共和国消防法》第五十五条“公安消防机构在消防监督检查中发现本地区存在影响公共安全的重大火灾隐患的，应当由公安机关书面报告本级人民政府”和《重大火灾隐患判定、督办及销案办法》“政府挂牌督办的重大火灾隐患销案后，公安消防部门应及时报告当地人民政府予以摘牌”的规定，现对服装市场重大火灾隐患进行摘牌。2018年6月8日，青岛市即墨区市场建设服务中心出具《关于青岛即墨服装市场消防问题的情况说明》，内容如下：中国即墨服装市场位于青岛市即墨区首北侧，该市场于2005年经即墨区人民政府批准开始施工建设，2008年6月该工程经青岛市公安消防局验收合格，2009年12月经青岛市公安消防局验收并颁发了即公消安检许字[2009]第17号《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，随后市场即投入营业；2012年，为适用现代市场的发展，经即墨区人民政府批准，我单位对服装市场进行了升级改造，增建了AB连廊及南立面。升级改造完工后，青岛市公安消防支队于2013年12月30日组织召开了中国即墨服装市场火灾隐患整改专家论证会，会后，我单位根据专家论证会提出的整改方案进行了严格的整改；2015年2月4日，青岛市公安消防支队组织召开了中国即墨服装市场火灾隐患整改复查专家论证会，论证会确认，中国即墨服装市场火灾隐患整改基本完成。自开业至今中国即墨服装市场一直正常运营。2018年12月4日，即墨市规划局出具《青岛市规划局即墨分局关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》，内容：即墨服装市场位于西侧，总用地面积约267、8亩。服装市场升级改造南立面改建工程主要建设内容为在原建筑主体的基础上，沿鹤山路加建4层，加建建筑面积约7.4万平方米，该项目规划方案已于2013年7月经城规委2013第三次主任办公会审议通过，该项目用地性质为商业，符合规划。审理中，周秀美主张自2016年3月16日起因俊邦公司拉电闸停电，**、李寒青、张宗杰锁门至今无法使用，俊邦公司、**、李寒青、张宗杰均不认可，**也无证据证明。2019年3月20日，法院组织当事人现场勘验，涉案商铺南北两门均挂锁，在商铺内张贴出租、转让的广告，载明联系电话138××××9697，与周秀美使用号码一致。 一审法院认为,案件焦点为：一是合同的性质及效力，二是周秀美的请求能否得到支持，**、李寒青的反诉请求能否支持。关于焦点一：根据查明的事实，周秀美提交的《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有偿使用协议书》的合同约定了商铺的使用年限及每年的费用，实际就是商铺租赁合同。合同相对方加盖“即墨服装市场升级改造B区招商处专章”系被告**、李寒青使用，合同款项由**、李寒青收取，实际是周秀美和**、李寒青建立的合同关系，其双方约定了商铺的使用年限及每年的费用，实际就是商铺租赁合同。因此合同权利义务的承担就是周秀美与**、李寒青，市场公司、俊邦公司、张宗杰未在合同签字盖章，非合同当事人，不应成为责任主体。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。根据该规定，各方当事人约定的租赁期限为三十年，故超过二十年的部分无效，而二十年内的部分有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案商铺根据2018年6月8日青岛市即墨区市场建设服务中心出具《关于青岛即墨服装市场消防问题的情况说明》以及2018年12月4日即墨市规划局出具《青岛市规划局即墨分局关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》的意见，涉案商铺应认定为已经过主管部门批准建设，商铺租赁合同应当认定有效。同时，根据即墨区市场服务中心及公安部门的材料证明，包括涉案商铺在内的服装市场无重大火灾隐患，市场一直正常经营。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”即使存在消防验收问题，当事人也只能在租赁房屋无法使用时行使解除权，不能主张合同无效。故各方当事人签订的《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有偿使用协议书》在20年内合法有效。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照原被告双方签订的协议：自正式运营之日起至2015年3月16日的商铺的设施、服务费总额为人民币393000元，周秀美（丙方）于本协议签订之日一次性交清。周秀美缴纳了288000元（含履约保证金2000元），系按约定履行了部分义务，**、李寒青按约定收费属合法行为，涉案商铺也交付周秀美使用。故周秀美以商铺无法使用、合同无效、俊邦公司停电、**、李寒青、张宗杰锁门为由要求返还已缴纳的设施、服务费（含定金50000元）286000元、履约保证金2000元共计288000元及利息，于法无据，且与事实不符，法院不予支持。关于**、李寒青的反诉请求，既然各方当事人签订的合同有效，周秀美一直占有涉案商铺，就应当按照合同的约定支付租金，即合同约定的设施、服务费，周秀美主张自2016年3月16日起被停电关门无法使用，无证据证明，也与事实不符。周秀美按照约定在协议签订之日交清自正式运营之日起至2015年3月16日的商铺的设施、服务费总额为人民币393000元，于2015年3月17日前交清2015年3月17日至2017年3月16日期间每年的设施、服务费为43000元。2017年3月17日至2021年3月16日期间每年的设施、服务费为47300元，该期间前两年费用于2017年3月17日前交清。周秀美尚欠**、李寒青2015年3月16日前设施、服务费107000元（即393000元-286000元）；2015年3月17日至2017年3月16日设施、服务费86000元（即43000元×2年）；2017年3月17日至2018年3月16日设施、服务费47300元。故截止到2018年3月16日，周秀美按照约定尚欠设施、服务费240300元（即393000元-286000元+43000元×2年+47300元），**、李寒青主张的2018年3月16日前欠交的设施、服务费用共计272500元，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、周秀美于判决生效后十日内支付**、李寒青2018年3月16日前尚欠设施、服务费用共计240300元；二、驳回周秀美的诉讼请求；三、驳回周秀美对青岛即墨市场建设发展有限公司、青岛俊邦物业管理有限公司、张宗杰的诉讼请求；四、驳回**、李寒青的其他反诉请求。案件受理费5620元（周秀美预缴），反诉费2694元（**、李寒青预缴），由周秀美负担8057元,**、李寒青负担257元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务和其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息，支付迟延履行金。 二审期间，上诉人周秀美提交6份证据，1、涉案商铺的用电卡，该电卡系俊邦公司要求每个商户办理的，电卡上充值后可以使用，上诉人一审中主张2014年12月16日商铺即被停电，无法使用，俊邦公司称未停电，该用电卡的电量使用情况可以证实；2、照片打印件两份，证明商铺使用过程中，这些商铺是未消防验收的，俊邦公司为了应付消防检查，在每一个商铺都挖了一个大洞，至今也存在大洞；3、证明信及业主签字一份，市场众多业户的签字一份，证明上诉人反映的市场没有手续、被拉闸限电的情况是真实的；4、照片打印件三张，证明俊邦公司雇佣社会人员威胁、恐吓业主；5、录音录像光盘一份，证明俊邦公司雇佣闲杂人员管理市场，消防不合格，给上诉人停电、锁门的事实；6、照片打印件一份，俊邦公司对上诉人商铺进行了锁门拍照。 即墨市场质证称，该六份证据与其无关。 俊邦公司质证称，对证据1真实性不认可，对证明事项不认可，用电卡只能证明是否用电的用电情况，不能证明是否有电的事实，是否用电与是否停电没有关联性。对证据2真实性及证明事项不认可，商铺内部是否有消防设施，这是根据消防部门设置的，是为了安全，并不是每个商铺都有消防设施；对证据3真实性及证明事项不认可，证人应当出庭作证；对证据4真实性及证明事项不认可；对于证据5庭后三日内提交书面答辩意见；对于证据6真实性及证明事项不认可。 周秀美提交的证据4不符合证据的形式要件，本院对其真实性不予认可。本院对其他证据的真实性予以认可，但无法证明其证明事项。 俊邦公司提交一份证据，照片三宗及光盘一张，证明涉案商铺003004截止到2019年6月15日一直在使用中。 周秀美质证称，对证据的真实性及证明事项不予认可，涉案商铺不在使用中，一直停电中，以前对方曾将商铺加锁，其物品拿不出来，锁解除了后，其拿了部分物品，现在还有一部分物品，这些物品都已腐烂。关于光盘庭后三日内提交书面意见。 市场公司质证称，上述证据与其无关，对于周秀美与俊邦公司之间的纠纷，其不清楚。 本院对俊邦公司提交证据的真实性予以认可，但不能证明涉案商铺一直在使用。 涉案的商铺在C区，合同加盖为“即墨服装市场升级改造C区招商处专用章”，一审认定为“即墨服装市场升级改造B区招商处专用章”系笔误。 二审所查其他事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案焦点问题系原审判决认定涉案商铺租赁合同有效及支持被上诉人**、李寒青反诉请求是否正确。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据一审查明的事实，涉案商铺根据2018年6月8日青岛市即墨区市场建设服务中心出具《关于青岛即墨服装市场消防问题的情况说明》以及2018年12月4日即墨市规划局出具《青岛市规划局即墨分局关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》的意见，涉案商铺应认定为已经主管部门批准建设。一审据此认定商铺租赁合同有效于法有据，本院依法予以确认。根据即墨区市场服务中心及公安部门的材料证明，包括涉案商铺在内的服装市场无重大火灾隐患，市场一直正常经营。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”即使存在消防验收问题，当事人也只能在租赁房屋无法使用时行使解除权，不能主张合同无效。故一审据此认定涉案《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有偿使用协议书》在20年内合法有效符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人关于涉案合同无效的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 根据一审查明的事实，涉案合同加盖“即墨服装市场升级改造C区招商处专章”，合同款项由**、李寒青收取。被上诉人**、李寒青未提交证据证明其与被上诉人市场公司、俊邦公司之间系何种关系。在此情况下，被上诉人**、李寒青目前证据不能证明其对涉案商铺存在主体利益，应驳回其起诉。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第三项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2017）鲁0282民初9303号民事判决第一项、第四项； 二、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2017）鲁0282民初9301号民事判决第二项、第三项； 三、驳回被上诉人**、李寒青对上诉人周秀美的起诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上诉人周秀美预交一审案件受理费5620元，由上诉人周秀美负担，被上诉人**、李寒青预交一审反诉费2694元，予以退还；二审案件受理费8072元，由上诉人周秀美负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十二月二十七日 书记员  丛丽红