河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初1689号原告：新乡投资集团有限公司，住所地新乡市和平大道中段80号。法定代表人：赵荣彦，董事长。委托代理人：赵新宇，系公司职员，特别授权。委托代理人：曹峻，河南牧野律师事务所律师，特别授权。被告：王月仙，女，汉族，1955年7月22日出生，住河南省。委托代理人：李淑君，河南书豪律师事务所律师，特别授权。委托代理人：张善明，男，汉族，1955年10月15日出生，住河南省，特别授权。第三人：河南隆基房地产开发有限责任公司，住所地新乡市东大街53号。法定代表人：陈雁冰，经理。委托代理人：张沛，河南贤明律师事务所律师，特别授权。第三人：新乡县建设投资有限责任公司，住所地新乡县商务中心1号楼1213室。法定代表人：贾新辉，经理。委托代理人：耿一苇，系公司职员，特别授权。第三人：新乡市春秋置业有限公司，住所地新乡市东大街53号。法定代表人：罗来洲，经理。原告新乡投资集团有限公司（以下简称新乡投资公司）与被告王月仙、第三人河南隆基房地产开发有限责任公司（以下简称隆基公司）、第三人新乡县建设投资有限责任公司（以下简称新乡县建投公司）、第三人新乡市春秋置业有限公司（以下简称春秋公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新乡投资公司的委托代理人赵新宇、曹峻，被告王月仙的委托代理人李淑君、张善明，第三人隆基公司的委托代理人张沛，第三人新乡县建投公司的委托代理人耿一苇到庭参加诉讼，第三人春秋公司经本院合法传唤无正当理未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告新乡投资公司向本院提出诉讼请求：请求判令准许执行新乡市开发区13号街坊隆基新谊城3号楼1单元1303号房屋。事实与理由：新乡投资公司与新乡县建投公司、隆基公司、春秋公司借款合同纠纷一案，新乡市中级人民法院作出（2018）豫07民终2553号民事判决书，判决上述当事人向新乡投资公司履行还款义务。判决生效后，上述当事人拒不履行还款义务，新乡投资公司向牧野区人民法院申请强制执行。2018年8月17日，牧野区人民法院依法查封了隆基公司开发建设的隆基新谊城39套住宅房屋，被告王月仙却提出执行异议。2011年1月29日，被告王月仙明知第三人隆基公司在未取得商品房预售许可证的情况下还与第三人隆基公司签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，第三人隆基公司与被告王月仙签订的商品房买卖合同是无效合同。2016年12月26日，被告王月仙向第三人隆基公司支付购房款84000元，远低于房屋总价款352444元的百分之五十，另第三人隆基公司明知该房屋在查封状态下，还继续于2018年11月20日收取该房屋的剩余房款268444元，未将剩余房款支付给原告新乡投资公司来履行还款义务，隆基公司的行为严重损害了原告的合法权益。人民法院应当在案外人异议案件立案后三日内通知异议人和相关当事人。贵院在立案后三日内并未通知原告，只是给原告送达了（2019）豫0711执异35号终止执行裁定书。综上所述，贵院中止对第三人隆基公司的房屋进行执行，明显错误，故提出异议之诉，请求准许执行第三人隆基公司的房屋，请依法支持原告的诉讼请求，切实维护原告的合法权益。被告王月仙辩称，王月仙对案涉房产享有的权利能够排除执行，本案在人民法院采取查封措施前隆基房地产已经取得了预售许可证。因此，王月仙与隆基公司签订的售房协议书属于有效的买卖合同，王月仙名下无其他用于居住的房屋，且已付清其应当支付的全部房款，请求驳回原告的诉讼请求。第三人隆基公司辩称，案件事实与王月仙所述一致，牧野区法院（2019）豫0711执异35号执行裁定应予维持，请求驳回原告诉讼请求。第三人新乡县建投公司辩称，不发表答辩意见。第三人春秋公司在法定期限内未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告春秋公司未到庭质证，应视为其对自身权利的放弃。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此确认以下案件事实：新乡投资公司与新乡县建投公司、隆基公司、春秋公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月8日作出（2017）豫0711民初1946号民事判决书，判令：一、新乡县建投公司应于本判决生效后三十日内偿还新乡投资公司借款本金1450万元，并支付利息2644480元（截止2016年7月7日），自2016年7月8日起新乡县建投公司应以1450万元为基数按约定的逾期利率月20‰计算利息至付清之日止；二、隆基公司和春秋公司对第一项债务承担连带清偿保证责任；三、驳回新乡投资公司的其他诉讼请求。新乡投资公司、隆基公司不服本院判决，向新乡市中级人民法院提起上诉，新乡市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）豫07民终2553号民事判决书，判决：一、撤销本院（2017）豫0711民初1946号民事判决第一项；二、新乡县建投公司应于本判决生效后三十日内偿还新乡投资公司借款本金1450万元及截止到2017年4月30日的逾期利息1039.1553万元，2017年5月1日后的逾期利息，以1450万元为基数，按月利率20‰计算至偿还之日止；三、维持本院（2017）豫0711民初1946号民事判决第二项、第三项。上述判决生效后，新乡县建投公司、隆基公司、春秋公司未履行生效法律文书确定的义务，新乡投资公司向本院申请执行，本院立案后向被执行人新乡县建投公司、隆基公司、春秋公司发出执行通知书，新乡县建投公司、隆基公司、春秋公司未按执行通知履行生效法律文书确定的义务。2018年8月17日本院作出（2018）豫0711执1110号之一执行裁定书，裁定查封被执行人隆基公司所有的位于新乡市开发区13号街坊隆基新谊城3号楼1单元1303等共计39套住宅房屋。之后，王月仙对本院执行新乡市开发区13号街坊隆基新谊城3号楼1单元1303号房屋向本院提出书面异议，本院于2019年4月26日作出（2019）豫0711执异35号执行裁定书，裁定中止对新乡市开发区13号街坊隆基新谊城3号楼1单元1303号房屋的执行。新乡投资公司不服本院裁定提起执行异议之诉。查明，2011年1月29日，王月仙（甲方）与隆基公司（乙方）签订售房协议书1份，协议书约定甲方购买乙方位于新乡市隆基新谊城3号楼房屋一套，房屋面积121.18平方米，单价2298元/平方米，合计房款278472元。房屋交付使用日期为2020年10月31日。协议还约定了其他权利与义务。另查明，案涉房屋隆基公司至今未交付王月仙使用。我院裁定查封之前，王月仙共计向隆基公司交纳房款8.4万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。从法律逻辑分析，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用上述第二十八条规定，也可以选择适用上述第二十九条规定。但在本案中，案涉房屋至今未交付王月仙使用；且王月仙提供的证据证明在我院查封案涉房屋之前其向隆基公司支付的房屋价款未超过合同约定总价款的50%；故其执行异议不能同时满足上述二十八条规定的四个要件或上述二十九条规定的三个要件。综上，王月仙就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对隆基公司主张准许执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，缺席判决如下：一、准许执行本院（2018）豫0711执1110号裁定书查封的新乡市开发区13号街坊隆基新谊城3号楼1单元1303号房屋。二、本院（2019）豫0711执异35号裁定书于本判决生效时自动失效。本案受理费100元，由被告王月仙承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 ：赵彦春审判员 ：侯丽芳审判员 ：张建强二〇一九年十二月二十六日书记员 ： 杨 柳