广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂01民终1373号 上诉人(原审被告)：广西如裕酒店管理有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区高新大道55号南宁安吉万达广场1栋27层2701号，统一社会信用代码91450100MA5KEDB494。 法定代表人：崔士光。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭美凤，女，1973年11月19日出生，毛南族，住广西环江毛南族自治县。 被上诉人（原审第三人）:成都宏鹏物业管理有限公司南宁分公司，住所地广西南宁市西乡塘区高新大道55号南宁安吉万达广场3栋907号房，统一社会信用代码91450103081186352J。 主要负责人：陈俊文。 上诉人广西如裕酒店管理有限公司（以下简称如裕公司）因与被上诉人谭美凤、成都宏鹏物业管理有限公司南宁分公司（以下简称宏鹏南宁分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初4741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 如裕公司上诉请求：撤销（2018）桂0107民初4741号民事判决，驳回谭美凤的全部诉讼请求，或将本案发回一审法院重审。事实及理由：一审法院认定事实错误，证据不足。一、如裕公司二审提交的证据《关于SOHO1栋29楼渗漏水事故导致工期延误说明》及现场照片确认、《南宁安吉万达广场SOHO一栋29楼渗水问题整改》清单、《补充协议2》及相关谅解备忘录均能证明涉案房屋即1-2925号房存在严重渗漏水问题致使酒店未能如期装修和开业。根据双方《租赁合同》的约定，涉案房屋的保修义务由出租人谭美凤承担，出租人若不履行房屋维修义务导致房屋不能正常使用的，承租人可以拒付租金。二、因涉案房屋渗漏水问题，如裕公司与谭美凤于2017年10月23日签订了《补充协议2》。《补充协议2》明确了因涉案房屋及29层其他房屋渗漏水问题需要解决，谭美凤同意给如裕公司两个月时间进行收尾和装饰工程完善，即从2017年12月底开始收取租金。既然计租日从2017年12月底开始，则如裕公司不存在拖欠租金的情形，也无需支付违约金及返还物业费用。 谭美凤答辩称：请求二审改判支持谭美凤一审主张的全部租金。 宏鹏南宁分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 谭美凤向一审法院起诉请求：一、如裕公司立即向谭美凤支付租金11797元（2017年8月1日至2017年11月30日租金9884元，2017年12月1日至12月24日租金1913元）；二、如裕公司向谭美凤支付违约金1769.55元（以11797元为基数，从2017年12月25日起按每日1‰计算至租金付清之日止，暂计至起诉之日为1769.55元）；三、如裕公司向谭美凤返还水电费500元；四、本案诉讼费由如裕公司承担。 一审法院查明，2016年12月7日，谭美凤与案外人南宁安吉万达广场投资有限公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定谭美凤向后者购买南宁市，其中，对保修责任的约定为：《住宅质量保证书》作为商品房买卖合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 2016年12月13日，谭美凤（出租方，甲方）与如裕公司（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定如裕公司承租谭美凤位于南宁市。合同主要约定：1．租赁房屋仅用于经营酒店式公寓，乙方完成宜尚酒店装修验收（含消防验收等），乙方方可对外经营；2．租赁期限15年，从2017年1月1日起计算，乙方开业时间为2017年6月1日前，免租期为2017年1月1日至2017年5月31日。3．在第一个五年，月租金为2471元，首期租金在2017年6月15日支付；租金按照每月交付一次，在下一个租期到来前15日支付，乙方应将租金支付至甲方尾号为3428的邮政银行账户；若乙方拖欠租金，按该笔租金的1‰每日计算逾期违约金。4．免租期内的物业管理费、有线电视初装费等费用由甲方承担，免租期内的水电费、公摊水电费等费用由乙方承担；乙方使用租赁房屋进行商业活动产生的物业管理费、电话费等费用均由乙方承担，乙方装修开始产生的水电费等相关费用由乙方承担。5．租赁期间，“如因乙方使用不当或者其他非甲方原因导致物业或配套设施受损，乙方需承担修缮、保养责任，并承担所有费用（因质量问题大修除外）”（第七条第2款第2项）。6．“租赁物业保修范围、保修期限和保修责任按甲方与开发商签订的《房屋质量保证书》办理”（第八条第1款）。此外，谭美凤（甲方）、如裕公司（乙方）还签订了一份《补充协议》，约定：甲方同意延长乙方免租期一个月，即正式的租金计租时间为2017年7月1日，免租期内的物业管理费、有线电视初装费等费用由甲方承担。 谭美凤主张于2016年12月底将涉案房屋交付给如裕公司。 2016年12月31日，谭美凤向第三人支付预存水电费500元。 2017年6月26日，如裕公司向谭美凤支付2017年7月租金2471元，2017年12月25日，如裕公司向谭美凤支付558元；2017年8月1日至2017年12月24日间，如裕公司未向谭美凤支付租金。 另查明：根据《关于1#楼宜尚酒店索赔实际情况说明》所载，南宁安吉万达广场1栋2925号房窗两侧上方渗水，湿痕明显。 2017年12月12日，如裕公司发出《致安吉万达宜尚酒店29楼业主通知函》，内容为：安吉万达宜尚酒店29楼前期因房屋质量问题不断漏水以及工程施工原因，一直未能正常营业，后经如裕公司多方努力，29楼已进入工程收尾阶段，预计2017年12月25日能开始营业，如裕公司将在29楼开始营业当日向29楼各业主支付29楼营业起始日至当月月底的租金，后期租金将与25、26、27楼业主的租金一同支付。 一审法院判决：一、如裕公司向谭美凤支付租金8257元；二、如裕公司向谭美凤返还预存水电费500元；三、驳回谭美凤的其他诉讼请求。 二审期间，如裕公司提交了证据材料，本院经审查认为，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院另查明，2017年1月，如裕公司开始装修涉案房屋。2017年4月19日，涉案房屋所在29楼出现2903、2911号房间烟道顶部渗水情况，安吉万达广场项目施工单位（以下简称施工单位）于当月24日将渗水问题处理完毕；2017年5月12日，涉案房屋所在29楼出现25处渗漏点；2017年5月14日，物业单位、监理单位、酒店方、安吉万达广场营销中心就渗漏问题召开专题会议组织维修整改，会议确认渗水主要原因涉及外墙抹灰、外墙防水涂料、屋面防水、外窗等施工及酒店拆改等原因；各责任单位于5月15日开始整改并于5月20日整改完成；2017年6月9日，涉案房屋所在29楼出现5处新增渗漏点即2912、2921、2914、2927、2901，施工单位对新增渗漏点在2日内整改完毕；2017年6月26日，万达项目部、物业单位、监理单位、施工单位、酒店方召开协调会，提出再发生渗水情况的解决办法。2017年7月13日，涉案房屋所在29楼公区走道出现渗漏，施工单位现场整改完毕；2017年8月5日，涉案房屋所在29楼出现8处渗漏点，渗水点部位均为外墙；施工单位于2017年8月11日完成整改。 截至2017年8月5日，宜尚酒店房间内卫生间装修、水电安装、墙柜、瓷盆、通风、入户门等较多独立工作未完成装修。2017年12月25日，宜尚酒店正式开业。 2017年10月23日，谭美凤（甲方）与如裕公司（乙方）签订《补充协议2》约定，1．双方签订的《租赁合同》继续有效履行。2．由于开发商不作为，导致甲方及29层其他房屋渗漏水问题迟迟未解决，甲乙双方共同就渗漏水事故所造成的损失向开发商、承包商等单位追究责任，甲方必须授权乙方并全力配合乙方进行诉讼追偿，并要求开发商、承包商等单位彻底解决房屋渗漏水问题。3．甲方同意给乙方2个月时间进行收尾和装饰工程的完善，乙方承诺从2017年12月起正常进行付租。4．在甲方完成配合乙方进行诉讼追偿的前提下，乙方必须于2018年3月31日前支付2017年8月-11月4个月的租金。 2018年1月至10月，如裕公司按约向谭美凤支付该期间的租金。 本院认为，根据如裕公司的上诉请求及谭美凤的答辩意见，本案的争议焦点为谭美凤的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。本院对此认定如下：谭美凤与如裕公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。一、关于租金及违约金。本案《租赁合同》、光大银行账户交易明细及本案双方当事人的陈述均能证实，如裕公司欠付谭美凤2017年8月1日至2017年12月24日的租金共计11797元。如裕公司以涉案房屋漏水、谭美凤签订了《补充协议2》为由，主张拒付该期间的租金及违约金。对此本院认为，首先，从涉案房屋所在29楼的渗漏水情况、渗漏水原因、维修整改过程以及宜尚酒店于2017年12月25日正式开业后，如裕公司又向谭美凤正常支付了2018年1月至10月期间的租金等情况来看，不能证明渗漏水问题必然导致了如裕公司装修延误或导致了涉案房屋不能使用。其次，《补充协议2》虽约定，在谭美凤完成配合如裕公司进行诉讼追偿的前提下，如裕公司于2018年3月31日前支付2017年8月-11月4个月的租金。但对于谭美凤配合的具体内容是什么，双方未有约定，且如裕公司亦未提供证据证明其已经向开发商、承包商进行诉讼追偿而谭美凤不予配合的相关证据。故如裕公司据此主张拒付该期间的租金及违约金无事实依据，本院不予支持。因此，谭美凤向如裕公司主张上述欠付的租金及相应的违约金，符合《租赁合同》第五条、《补充协议》第2条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，应予以支持。但一审判决如裕公司在原约定租金的基础上减少支付30%及驳回谭美凤关于违约金的诉请后，谭美凤未对此上诉，视为其服判，本院对此不再进行调整。二、关于水电费。《租赁合同》约定，免租期内的水电费、公摊水电费由承租人负担；承租人装修开始产生的水电费及使用租赁房屋进行商业活动产生的各项费用均由承租人承担。如裕公司自2017年1月开始装修涉案酒店，自2017年12月底开业，期间的水电费应由如裕公司承担。谭美凤为涉案房屋预存了水电费500元，如裕公司应向谭美凤返还。 综上所述，如裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费152元，由上诉人如裕公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 琴 审判员 陆 宁 二〇一九年十二月七日 书记员 柳絮翩