云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初4954号原告：蔡昌锦，男，1984年9月11日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，现暂住玉溪市红塔区。原告：公孙华，女，1963年12月2日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，现暂住玉溪市红塔区。被告：张兴伟，男，1990年8月5日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。被告：潘娅，女，1988年12月5日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。二被告的共同委托诉讼代理人：陈永福，新兴法律服务所工作人员，特别授权代理。原告蔡昌锦、公孙华与被告张兴伟、潘娅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告蔡昌锦、公孙华，被告张兴伟、潘娅及其共同委托诉讼代理人陈永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡昌锦、公孙华向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款750000元、房屋修缮款5932元，合计755932元，并自2019年3月2日起按年利率5.6%计付购房款利息直至还清之日止（截止起诉之日的利息为16987元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系母子关系，二被告系夫妻关系。2019年2月，原告蔡昌锦在网站上看到被告发布的售卖位于玉溪市红塔区房屋信息，并与被告张兴伟联系后实地看房，被告张兴伟告知二原告该处房产是合法的，可以买卖，不存在任何问题。2019年2月16日，经原、被告协商签订《房屋买卖定金合同》，约定二被告以总价750000元将上述房屋卖给二原告，先由二原告支付定金（可转做购房款）20000元给二被告。2019年3月2日，二原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定二被告以总价750000元（包含定金20000元）将上述房屋卖给二原告，由二原告分四期将房款支付给二被告。上述合同签订后，原告蔡昌锦于2019年2月16日、2019年3月2日通过银行转账方式将购房定金20000元及购房款80000元付给被告张兴伟；原告蔡昌锦又于2019年5月29日、2019年7月1日、2019年7月28日分三次通过银行转账方式将购房款650000元付给被告张兴伟。2019年10月4日，被告张兴伟向二原告出具其收到二原告购房款750000元的《收条》。2019年10月，二原告对该房进行修缮支付修缮款5932元，在二原告准备搬至该房居住时，得知被告张兴伟系称二原告是租房，且结合张兴伟迟迟不将与原房主签订的《房屋买卖合同》交给二原告、经多次催促才于2019年10月4日交该合同的情况。二原告经咨询，得知张兴伟与原房主签订的房屋买卖合同是属于宅基地买卖，且被告张兴伟与二原告签订的房屋买卖合同没有经过居住地小组的负责人、书记、党员代表、社员代表及原房主本人的认可签字鉴证，而被告张兴伟与二原告签订的房屋买卖合同属于宅基地上市交易，国家法律规定宅基地不能进行市场买卖交易，故二原告与二被告签订的合同没有法律效力，已经构成合同诈骗，建议二原告去房屋所在地高仓派出所报案。二原告通过多方打听，才知道被告张兴伟在玉溪市红塔区研和街道东山村委会购买了一块宅基地，在玉溪市红塔区苑小区购买了一处房产。2019年10月25日原告公孙华到高仓派出所报案，派出所工作人员在咨询了红塔区公安局经侦处工作人员的意见后建议二原告先与被告张兴伟协商解决。2019年10月28日，原、被告经协商签订《和解协议》，约定二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》宣告无效，由二被告返还二原告购房款750000元，并承担房屋修缮款5932元，两项费用共计755932元，支付方式为2019年11月1日返还二原告200000，2020年1月10日前返还二原告550000元。但被告并未按约于2019年11月1日转账。11月2日早上，双方再次协商未果。二被告对二原告的一再欺骗，让二原告不得不怀疑被告在转移财产以及让二原告无法再相信二被告的任何承诺。考虑到二原告的身体健康状况，特提起诉讼，望判如所请。被告张兴伟、潘娅辩称，被告认可原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，根据规定，涉案房屋不能自由买卖且无法取得产权证，对此双方在《和解协议》中已经确认。根据《合同法》第五十八条的规定，合法无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，原告方将房屋返还被告方，被告愿意返还购房款750000元。因在签订合同过程中双方均存在过错，应各自承担相应的责任，故被告不应承担赔偿损失的责任，也不应支付购房款的利息。现被告已向法院起诉原房主，如原房主将房款支付给被告，被告可一次性将房款付给原告，如原房主未将房款支付给被告，被告只能在三年内返还原告购房款，每年支付250000元。二原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：一、二原告身份证复印件，以证明原告的主体身份情况；二、二被告身份证复印件，以证明被告的主体身份情况;三、房屋买卖定金合同、房屋买卖合同二份、和解协议，以证明原、被告达成房屋买卖的协议，因合同无效双方又达成和解协议，二被告占用二原告资金，应当返还购房款、房屋修缮款以及支付相应的利息；四、中国建设银行个人账户支出交易明细、收条，以证明原告已将购房款分五次支付给被告的情况。经质证，二被告对二原告所举第一、二、四组证据无异议；对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为和解协议中写明要支付利息和赔偿损失，是因为形成和解协议时被告方受到精神压力，该协议违反了合同法的相关规定。二被告在本案审理过程中，未提交相关证据材料。二原告所举第一、二、四组证据，双方均无异议，本院予以确认；二原告所举第三组证据客观真实，与本案有关联，能够真实反映原、被告签订房屋买卖合同及之后达成和解协议，宣告《房屋买卖合同》无效及约定归还购房款时间、赔偿损失、支付利息的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年12月10日，二被告向案外人张国林、姜某、张开磊、张开成、潘某购买位于玉溪市红塔区的房屋，于2018年1月搬至该房居住，被告张兴伟与张国林、姜某、张开磊、张开成、潘某于2019年2月10日签订《房屋买卖合同》，但未办理该房屋产权变更登记手续。2019年2月16日，张兴伟（甲方）与蔡昌锦（乙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定：乙方预定甲方名下位于玉溪市红塔区的房屋，房屋总价款为750000元，乙方同意签订本协议时支付甲方定金20000元，双方商定乙方应在2019年2月28日前签订《房屋买卖合同》。同日，原告蔡昌锦向被告张兴伟支付定金20000元。2019年3月2日，二被告作为甲方，二原告作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定：二被告自愿将其位于玉溪市红塔区的房屋以750000元的总价款出售给二原告，合同列明见证人为张国林、姜某、张开磊、张开成、潘某，但见证人未在合同中签字捺印；合同载明：该房屋由见证方全额出资建造，使用的土地为村组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用；并在“关于房产收回”处载明：由于该房屋属于农村自建房，土地所有权为集体土地，甲方无权售卖，故本合同为出售该处房产的集体土地上自建房产；付款方式约定为：2019年2月支付100000元，2019年5月底支付370000元，2019年6月底支付100000元，2019年7月底支付180000元。合同签订后，被告蔡昌锦于2019年3月2日支付购房款80000元，于2019年5月29日支付购房款320000元，于2019年7月1日支付购房款150000元，于2019年7月28日支付购房款180000元。被告张兴伟于2019年10月4日出具收条一份，载明收到蔡昌锦支付的购买玉溪市红塔区房屋的购房款750000元。二被告于2019年8月10日将上述房屋交付二原告管理使用，二原告对该房进行部分修缮。2019年10月28日，二被告（甲方）与二原告（乙方）签订《和解协议》，约定：玉溪市红塔区的房屋因甲方未具有合法的产权就进行买卖出现纠纷，故双方于2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》宣告无效；甲方归还乙方购房款750000元并承担该笔房款至还清所产生的利息损失；甲方于2019年11月1日前归还乙方200000元，于2020年1月10日前归还550000元；因乙方对原买卖房屋进行过简单修缮，修缮费用5932元由甲方承担；双方一致认可原购房款利息计算由乙方转账至甲方银行账户之日算起至甲方转账归还乙方之日止，年利率为5.6%。2019年11月2日，二原告将玉溪市红塔区房屋的钥匙交还二被告。因二被告未按《和解协议》约定的时间返还二原告购房款，二原告诉至本院，请求返还购房款、支付房屋修缮款及利息。本院认为，二原告与二被告于2019年3月2日签订《房屋买卖合同》后，因买卖标的物玉溪市红塔区的房屋无法办理产权证及产权过户登记手续，原、被告双方于2019年10月28日签订《和解协议》宣告双方于2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》无效及约定返还购房款、支付房屋修缮款及利息事宜。该《和解协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，对双方当事人具有法律约束力。二被告未按该协议约定于2019年11月1日前履行返还购房款200000元的义务，已构成违约，现二原告要求二被告返还全部购房款750000元、房屋修缮款5932元并支付利息符合协议约定，其诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。但二原告主张自支付单笔购房款之日起分别计付利息的诉讼请求，因双方签订《房屋买卖合同》后，二被告已将房屋交付给二原告管理使用，且二原告在签订《房屋买卖合同》时也未尽到审慎义务，双方之后协商宣告该《房屋买卖合同》无效，二被告应当及时向二原告返还购房款，其未能及时返还购房款，应当自《和解协议》约定的归还款项期满之次日起开始支付资金占用利息，二原告主张自支付购房款之日起计付利息，结合本案实际，本院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十八条、第一百零七条之规定，判决如下：由被告张兴伟、潘娅于本判决生效之日起十日内返还原告蔡昌锦、公孙华购房款750000元、赔偿房屋修缮损失5932元，并以已付购房款200000元为基数，按年利率5.6%，自2019年11月2日起支付资金占用利息；以已付购房款550000元为基数，按年利率5.6%，自2020年1月11日起支付资金占用利息；资金占用利息计付至购房款还清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11530元，减半收取计5765元，由被告张兴伟、潘娅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  岳艾茜二〇一九年十二月十六日书记员  杨素煜