贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初4021号原告：严碧珍，女，1941年1月1日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市乌当区。法定代理人：洪某，女，1963年12月18日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市乌当区，系严碧珍女儿。委托诉讼代理人：杨灿，贵州丰来律师事务所律师，执业证号15201201010656314，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗庆，贵州丰来律师事务所实习律师，证号2301190911694，一般授权代理。被告：李德祥，男，1964年8月12日出生，汉族，身份证住址贵州省普定县。委托诉讼代理人：杨亮，贵州教学律师事务所律师，执业证号15201201610721644，特别授权代理。委托诉讼代理人：范应普，贵州教学律师事务所律师，执业证号15201200310860385，特别授权代理。第三人：洪文楼，男，1967年5月9日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市乌当区。第三人：贵阳西南林城房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨镇温泉路E2.E3商品房1楼，统一社会信用代码91520112556624070A。法定代表人：王子国，该公司总经理。原告严碧珍与被告李德祥，第三人洪文楼、贵阳西南林城房地产经纪有限公司（以下简称林城公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严碧珍的法定代理人洪某，被告李德祥及委托诉讼代理人杨亮，第三人洪文楼、林城公司的法定代表人王子国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告严碧珍向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2013年7月25日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告返还原告位于贵州省贵阳市××新××大道××大楼××号的房屋，协助原告办理该房屋的过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是聋哑人，并且是文盲。原告与丈夫洪明渐（2009年2月12日去世）生育了两个子女，大女儿洪某，小儿子洪文楼。位于贵州省贵阳市××新××大道××大楼××号的房屋系原告与洪明渐的夫妻共同财产，房屋产权登记在原告名下，建筑面积71.51平方米（两室一厅）。在洪明渐去世之后，原告一直居住在该房屋内。2013年7月25日，原告按照洪文楼的要求，在《房屋买卖合同》上按了手印。该《房屋买卖合同》约定：原告严碧珍以15万元的价格将该房屋卖给被告李德祥。但对于买卖房屋一事，第三人洪文楼并未告知原告，原告也一直不知情。原告至今也没有收到一分钱的购房款。房屋出售之后，洪文楼将原告送到洪某处居住，并谎称该房屋已经出租。2019年6月28日，居委会通知洪某拿房产证去登记才知道房子已经被洪文楼通过中介出售。被告李德祥辩称，1、原告与洪文楼系母子关系，因原告系聋哑人，所以由洪文楼陪同其办理相关出售房屋事宜，其中包括但不限于房产中介公司签订合同、房管局签订《房屋买卖合同》、收房屋出售款、交付房屋等事宜，且《房屋买卖合同》甲方落款处是在房管局原告亲自签字确认，完全是原告的真实意思表示；2、房屋买卖合同上注明的房款150000元，但是双方实际约定的房款为360000元，分两次支付，不存在显失公平的情形。3、双方签订的《房屋买卖合同》系真实有效，且各自履行了房屋买卖的必要义务，现房屋所有权属于被告。原告陈述其未拿到房款，这是原告与第三人洪文楼之间的经纪纠纷。另外本案假如认定此次合同交易属于第三人洪文楼无权处分行为，但是依据无权处分及善意取得规则，被告已经取得所有权。4、本案不存在合同无效的法定情形。5、本案已过诉讼时效。第三人洪文楼辩称，因为我需要用钱，我就通过中介将房屋卖给了被告，因为我妈签不了字，我就把合同拿回来给我妈盖了手印。第三人林城公司答辩称，当时我方居中介绍房屋买卖是合理合法合规的，原告的诉请与我公司没有关系。本院经审理认定事实如下：2013年7月17日，甲方（严碧珍）、乙方（李德祥）、丙方（林城公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定：1、甲方自愿将位于贵阳市××新××大道××大楼××号，产权证号G10984号，建筑面积71.52平方米，产权性质私产，户型两室一厅，产权人为严碧珍的房屋出售给乙方。2、甲、乙、丙三方议定的上述房产成交价格为360000元整。3、定金支付：合同签订之日交纳购房定金50000元整。4、付款方式：甲方应于2013年7月25日前办理产权过户登记；当日乙方应将第一期房款人民币305000元交付到甲方账户，由甲方出收据收。尾款5000元待房屋移交当日支付。移交方式：甲乙双方协商2013年8月20日前将上述房屋正式交付给由乙方。合同尾部甲方处有严碧珍签名捺印，代理人洪文楼签名捺印。乙方处李德祥签名捺印，丙方处林城公司加盖合同专用章。2013年7月25日，甲方（严碧珍）作为卖方和乙方（李德祥）作为买方签订《房屋买卖合同》，主要约定如下：甲、乙方就该套房屋经协商一致同意签订房屋买卖契约条款：1、甲方现将位于贵阳市××新××大道××大楼××号，产权证号G10984号，住房建筑面积71.52平方米，产权性质私产，户型两室一厅，产权人为严碧珍的房屋出售给乙方。2、房屋出售金额：甲、乙方议定的上述房产成交价格为150000元整。3、付款方式：一次性付款，即乙方应于2013年7月30日前将房产权过户登记当日一次性支付购房款150000元。4、移交方式：甲方同意于2013年9月30日前将房屋正式交付给乙方。该合同由双方签字并加盖手印。2013年7月17日，洪文楼代严碧珍出具收条，载明“今收到李德祥交来贵阳市××新××大道××大楼××号，产权证号G10984号，产权人为严碧珍的房屋定金50000元整”。2013年7月25日，洪文楼代严碧珍出具收条，载明“今收到李德祥交来贵阳市××新××大道××大楼××号，产权证号G10984号，产权人为严碧珍的房屋款305000元整”。第三人洪文楼陈述：“钱是我收的，总共收了36万元，严碧珍的字是我签的，严碧珍的手印我按的”。2013年8月20日，双方办理房屋产权变更登记，房屋所有权证书载明“房屋所有权人为李德祥，单独所有，坐落于乌当区新××大道××大楼××号，建筑面积71.52平方米。计税金额150000元，产权来源：购买。案涉房屋契税的计税价格为150000元，缴纳税金为1500元”。庭审中被告李德祥、第三人贵阳西南林城房地产经纪有限公司陈述“购买房屋的时候，不知晓严碧珍是聋哑人和无民事行为能力人”。第三人贵阳西南林城房地产经纪有限公司陈述“当时签订合同、支付定金是在严碧珍家里去进行的，办理产权过户的时候也是洪文楼扶着严碧珍去产权部门办理的。”案涉房屋交易之后，洪文楼将严碧珍送去严碧珍的女儿洪某处居住。另查明：贵阳市住房和城乡建设局发布《2013年1-7月我市房产月销售情况》载明“1-7月全市商品住房销售均价4380元/平方米，其中云岩区、南明区均价4400元/平方米，观山湖区5400元/平方米”。再查明，申请人洪某于2019年8月2日申请宣告严碧珍无民事行为能力一案，本院于2019年9月19日作出（2019）黔0112民特7号民事判决书，判决：严碧珍为无民事行为能力人。洪某、洪文楼与严碧珍系母子（女）关系。本院归纳本案争议焦点为：（一）如何认定2013年7月25日《房屋买卖合同》及2013年7月17日《房屋买卖居间合同》效力问题；（二）原告严碧珍是否有权请求被告李德祥返还房屋的问题。本院认为，第一，关于如何认定2013年7月25日签订的《房屋买卖合同》，2013年7月17日《房屋买卖居间合同》的合同效力问题。一、关于2013年7月25日签订的《房屋买卖合同》的合同效力。经审查，《房屋买卖合同》约定的房屋交易价格为15万元，《房屋买卖居间合同》约定的房屋交易价格为36万元。依据收条所载及第三人洪文楼陈述，房屋真实的交易价格为36万元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本院认为，通谋虚伪行为，即行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。该行为意在以假意掩盖真意，概言之，本案的真意为以36万元购买案涉房屋，假意为以15万元购买案涉房屋。故2013年7月25日签订的《房屋买卖合同》中价格条款无效，其余部分有效。二、关于2013年7月17日《房屋买卖居间合同》的合同效力。严碧珍与李德祥签订《房屋买卖居间合同》时，其未被认定为无民事行为能力人，签订《房屋买卖居间合同》时严碧珍亲自到场签名捺印并办理过户登记手续，出卖房屋系以严碧珍自己名义进行，第三人洪文楼仅为代理人，作为李德祥对买售房屋已经尽到了合理注意义务，且支付了合理对价，应当认定双方于2013年7月17日签订的《房屋买卖居间合同》有效。第二，关于原告严碧珍是否有权请求被告李德祥返还房屋的问题。李德祥基于2013年7月17日合法有效的《房屋买卖居间合同》支付对价，办理产权过户登记手续取得房屋产权，原告严碧珍无权请求被告李德祥返还房屋。若认定本案的《房屋买卖居间合同》是洪文楼作为监护人处分其母亲房屋，该行为系无权处分，那么原告是否有权请求返还房屋的核心为本案是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，本院认为，其一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的。该买卖合同签订之时，被告李德祥有理由相信严碧珍出售其房屋是真实意思表示。其二，以合理的价格转让。案涉房屋真实交易价格为36万元，折合每平方单价约为5033元，考虑到2013年贵阳市整体房价约为4500元，故案涉乌当区房屋的交易价格为合理价格。其三，本案已经办理不动产权变更登记。据此，被告李德祥满足善意取得的构成要件，李德祥基于有效的《房屋买卖居间合同》取得案涉房屋，系房屋的所有权人，原告严碧珍主张返还房屋本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：一、确认原告严碧珍与被告李德祥于2013年7月25日签订的《房屋买卖合同》中价格条款无效；二、驳回原告严碧珍的其余诉讼请求。案件受理费减半收取4761元，由原告严碧珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇一九年十二月十六日书记员  孙 毅