江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初6074号原告：盐城市金时代房地产开发有限公司,住所地盐城市亭湖区。法定代表人:陈广川，该公司董事长。委托诉讼代理人：花恒胜，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明明，江苏牧剑律师事务所律师。被告：唐某，女，1982年7月11日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：蒋某（系唐某之夫），男，1981年5月2日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被告：蒋某（系唐某之子），男，2008年2月25日生，住址同上。法定代理人：唐某，女，1982年7月11日生，住址同上。法定代理人：蒋某（系唐某之夫），男，1981年5月2日生，汉族，居民，住址同上。原告盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代公司）与被告唐某、蒋言远商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告金时代公司的委托诉讼代理人高明明，被告唐某及其委托诉讼代理人蒋某，被告蒋言远的法定代理人蒋某、唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金时代公司向本院提出诉讼请求：请求判决两被告返还原告保证金10万元，并从2014年9月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。事实和理由：原、被告于2012年10月16日签订一份商品房销售合同，被告购买了原告开发建设的同曦鸣城1011号商品房。由于被告担心所购房不属盐城市毓龙路实验学校学区房，遂与原告签订一份协议，原告保证被告能就读于盐城市毓龙路实验学校，并向被告交付10万元保证金。但被告在2014年盐城市毓龙路实验学校办理入学手续时自愿放弃在该校说读而到其他学校读书。为此，原告多次要求被告返还保证金10万元未果。请求判决支持原告诉讼请求。被告唐某、蒋言远辩称：1、原告的起诉已超过诉讼时效；2、被告购买同曦鸣城1011号商品房时，原告承诺该房屋属盐城市毓龙路实验学校学区房，并与原告签订协议承诺：如在2014年7月26日前不能为被告办理盐城市毓龙路实验学校入学手续，原告自愿将10万保证金作为赔偿款。约定期限到期后，原告未能为被告办理盐城市毓龙路实验学校入学手续，被告通过其他途径在盐城市办理了入学手续。为此，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年10月16日，买受人唐某、蒋言远与出卖人金时代公司签订商品房买卖合同一份（含附件1房屋平面图;附件2公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明;附件3装潢、设备标准;附件4合同补充协议），合同约定：房屋所在地块规划用途为办公商业，买受人购买该地块上出卖人所建设的商品房盐城市同曦鸣城1幢10层1011室，用途为酒店式公寓（商业性质），建筑面积64.68平方米，单价为6991.76元/平方米，房款合计452227元。买受人应当按照附件4-1方式付款，即买受人应于2012年10月16日前向出卖人支付首付款452227元。若买受人迟延付款，除出卖人依法解除合同外，买受人按照未付到期房价款的万分之五/天计算，向出卖人支付迟延期间的违约金；出卖人解除合同的，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，出卖人于契约效力解除后30日内将已收房款（含定金）扣除买受人应付违约金额后无息退还给买受人。出卖人应当在2013年12月31日前将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按照合同附件4-5，即出卖人迟延交付该商品房，按照5元/天的标准计算，向买受人支付迟延期间的违约金;如遇不可抗力或重大情势变更等非金时代公司所能控制之状况，应按约定调整交付日期。逾期超过90日的，自90日起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付20元/天的违约金，合同继续履行。如买受人延迟支付房款，后出卖人延迟交付房屋的违约金，双方一致同意，可按照合同约定互相抵消违约金。经买受人书面催告后120日后仍未交付的，买受人有权解除本合同。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延迟交房责任由出卖人承担。合同签订后，唐某、蒋言远交纳了购房款，金时代公司分别于2012年9月30日、2012年10月16日开具了231551元及220676元预收商品房款发票。2014年7月3日，原、被告签订一份协议书，内容为：“蒋言远购同曦鸣城A1幢1011住房一套，在购房时金时代开发商承诺此房为毓龙路实验学校学区房。现可能导致我家子女不能及时就读于此学校。出现此状况后，购买人蒋言远与金时代开发商协议，开发商承诺2014年7月26日前带我家子女报名就读于毓龙路实验学校，并取得九年制义务教育学籍。小升初的学生直接报名，不参加小升初的考试。如不能就读毓龙路实验学校学区房，金时代开发商自愿将人民币壹拾万元整作为赔偿款。如金时代公司能及时将业主子女报名于毓龙路实验学校，该业主在报名之后先将人民币五万元本金返还给金时代公司，剩余五万元本金在该子女取得九年义务教育学籍后，在三个工作日内退还金时代公司。”次日，金时代公司支付唐某10万元。7月26日，蒋言远未能在毓龙路实验学校入学。同年8月13日盐城市亭湖区区长办公会会议纪要载明：对确认的同曦鸣城A1楼250户业主子女。符合小学、初中入学条件的，由区政府负责在毓龙路实验学校入学。后蒋言远未到毓龙路实验学校入学。因金时代公司未能按上述合同交房，唐某、蒋言远于2014年12月25日诉至本院，要求金时代公司：1、被告继续履行合同交付合格房屋；2、被告按照2500元/月租金标准支付延迟交付房屋的违约金，自合同约定应交房之日至实际交房之日；3、被告支付无法正常落户的违约金90445.4元（452227元*20%）。唐某、蒋言远在该案审理中，向法庭提交了一份照片及三份同曦鸣城销售宣传广告，广告及照片中均有“学区房”、“自住学区”字样。唐某、蒋言远称上述广告均是金时代公司在宣传销售商品房时发放，照片拍摄自销售现场。本院经审理，于2015年8月10日，作出判决：1、金时代公司与唐某、蒋言远于2012年10月16日签订的《商品房买卖合同》继续履行，限金时代公司于本判决生效之日起十日内向唐某、蒋言远交付位于盐城市同曦鸣城1幢1302室房屋。2、金时代公司应于本判决生效之日起十日内向唐某、蒋言远支付迟延交房的违约金（从2014年1月1日起至交房之日，按每月2500元的标准支付）。3、金时代公司应于本判决生效之日起十日内向唐某、蒋言远支付无法入户违约金45222.7元。金时代公司不服判决上诉至江苏省盐城市中级人民法院，在审理过程中，二审法院于2016年12月23日组织双方进行调解，金时代公司要求唐某退还10万元入学保证金，金时代公司要求其应承担的迟延交房的违约金从10万元入学保证金中抵扣，双方未能达成协议。二审法院于2016年12月28日，作出判决：1、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第140号民事判决第一项内容，即：金时代公司与唐某、蒋言远于2012年10月16日签订的《商品房买卖合同》继续履行，限金时代公司于本判决生效之日起三十日内向唐某、蒋言远交付位于盐城市同曦鸣城1幢1011室房屋。2、金时代公司应于本判决生效之日起三十日内向唐某、蒋言远支付迟延交房的违约金（从2014年1月1日起至2015年8月31日止，按每月1980元的标准支付）。3、金时代公司应于本判决生效之日起三十日内向唐某、蒋言远支付无法落户的违约金5000元。上述判决对案涉10万元保证金未处理。上述事实有商品房买卖合同一份、协议书一份、盐城市亭湖区区长办公会会议纪要、二审法院调解笔录一份、一、二审法院民事判决书各一份及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：一、关于诉讼时效。2014年7月3日双方协议约定于同月26日被告不能报名就读于毓龙路实验学校，并取得九年制义务教育学籍，金时代公司将10万元作为赔偿款。此后，双方在二审法院审理迟延交房的违约金案件中，于2016年12月23日组织双方进行调解，金时代公司要求唐某退还10万元入学保证金，诉讼时效依法发生中断情形，应重新计算诉讼时效，且双方对案涉商品房销售合同的履行一直进行交涉。故原告起诉不超过诉讼时效。二、10万元保证金应否返还问题。1、原、被告双方虽然约定2014年7月26日前原告如不能就读毓龙路实验学校，金时代公司将10万元作为赔偿款，但根据同年8月13日盐城市亭湖区区长办公会会议纪要，同曦鸣城A1楼250户业主子女符合小学、初中入学条件的，由区政府负责在毓龙路实验学校入学。因此，原告在当年小学、初中开学前可在毓龙路实验学校入学就读，金时代公司的违约情形不构成根本违约。2、按商品房买卖合同约定，金时代公司应于2013年12月31日前将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，且金时代公司承诺原告可于2014年7月26日前就读毓龙路实验学校，但到期时被告并未履行承诺，至使原告通过其他途径就读于盐城市，金时代公司的违约造成原告一定损失，金时代公司应给予原告适当赔偿。综上，原告的诉讼请求本院适当支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐某、蒋言远应于本判决生效后十日内返还原告盐城市金时代房地产开发有限公司8万元。二、驳回原告盐城市金时代房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告唐某、蒋言远负担1840元，原告盐城市金时代房地产开发有限公司已预交，被告于本判决生效后十日内直接向本院交纳，原告盐城市金时代房地产开发有限公司负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳方法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  俞建中人民陪审员  李新文人民陪审员  苌飞飞二〇一九年十二月二十五日书 记 员  石建华