广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初3021号原告：欧阳暖贞,女，汉族，1962年8月13日出生，住址：广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：毕武昌，广东裕中律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉欣，广东裕中律师事务所辅助人员。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，地址：广东省开平市水口镇紫薇路33号1-2座11号铺位。法定代表人：沈标，该公司董事长。被告：开平市珠影物业管理有限公司，地址：广东省开平市水口镇大福中路42号。法定代表人：叶志林，该公司董事长。两被告的委托诉讼代理人：李建彪，广东周和律师事务所律师。原告欧阳暖贞与被告开平市水口珠影文体产业有限公司、开平市珠影物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭审理了本案。原告欧阳暖贞的委托诉讼代理人毕武昌，被告开平市水口珠影文体产业有限公司、开平市珠影物业管理有限公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。后因案情复杂转为适用普通程序，于2019年10月21日公开开庭审理了本案。原告欧阳暖贞的委托诉讼代理人毕武昌，被告开平市水口珠影文体产业有限公司、开平市珠影物业管理有限公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳暖贞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一、被告二于2018年5月7日签订的《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》（协议总价值824568元）；2、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告一于2018年5月7日签订《商品房买卖合同》，约定原告以1374280元的价格向被告购买开平市水口珠影广场1座5017号商铺，并于同日，原告与被告一、被告二签订《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》，协议约定原告将开平市水口珠影广场1座5017商铺经营管理权委托给被告二进行经营管理，管理期限自被告二开业之日起算，共计8年，被告二需按照当年的固定返租比例每半年结算一次向原告支付固定租金。由于被告一未能向原告交付商铺，且被告一己将涉案商铺抵押予第三方。根据合同约定，被告一的行为已构成违约，因此，原告向被告一提出解除《商品房买卖合同》，而《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》是基于《商品房买卖合同》而签定的，属于从合同，现涉案商铺己无法交付，主合同解除从合同也随之解除。为此，根据有关法律法规，原告向法院起诉。被告开平市水口珠影文体产业有限公司、开平市珠影物业管理有限公司共同辩称，被告与原告于2018年5月7日签订的商品房买卖合同及《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》并未出现违约情况，两被告不同意解除合同。被告二于2019年1月9日向原告返还了5017铺位第一期租金，表明两被告与原告的合同在履行当中。原告并没有证据证实两被告有违约情形，两被告也认为并未出现违约情形，请驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因当事人对证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告开平市水口珠影文体产业有限公司取得项目名称为“文体广场一期裙楼1座、地下室商铺”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015051号），有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××共10户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××座商品楼的共391户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2018年5月7日，原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开平市水口珠影文体产业有限公司开发的位于开平市××紫薇路××号铺位。同日，原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“……2、购买方与出售方签订此《商品房买卖合同补充协议》后次月1日起，出售方按与购买方签订的《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》中约定比例支付购买方租金回报。3、出售方与购买方在《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》中约定的回购计算时间，则从出售方与购买方签订完《商品房买卖合同》后次月1日计起。……”；原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司、开平市珠影物业管理有限公司签订《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》，约定原告将开平市××紫薇路××号铺位的经营管理权委托给被告开平市珠影物业管理有限公司，由被告开平市珠影物业管理有限公司在法律规定的范围内进行合法经营或出租，合同第四条委托租赁期限约定“甲方（即原告）委托丙方（即开平市珠影物业管理有限公司）对外出租该商铺期限为8年，即丙方开业起算”、第五条委托价格及支付方式约定“1、商铺实际销售价格为1374280元，丙方在委托期内按所约定比例支付甲方租金回报，第一年返租比例4%，租金金额54971.2元，第二年5%，租金金额68714元……。2、租金支付方式，返租期八年，丙方按照当年的返租比例每半年结算一次，并支付到甲方所提供的银行账户中。3、五年后（60个月）乙方（即被告开平市水口珠影文体产业有限公司）或乙方指定的第三人可按甲方当时买铺的实际销售价格的120%（百分之一百二十）回购甲方商铺，具体税费等事宜双方可另行协商。”、第十条丙方返还甲方租金计算时间约定“项目正式开业之日起计算。甲方如果在项目正式开业之后仍未交清购铺款，返租日期从甲方交清全部购铺款后次月首日起计算”。2019年1月9日，被告开平市珠影物业管理有限公司支付了第一期租金27485.6元给原告。原告以解除《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》为由向本院起诉，遂成诉讼。另查明，涉案铺位于2016年10月在开平市不动产登记中心办理了一般抵押登记（在建工程抵押），抵押权人为开平市农村信用合作联社，债务履行期限从2016年10月13日至2021年10月12日。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告签订的《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，开平市住房和城乡建设局在涉案商品房预售许可证上备注包括涉案商品房在内的一批商品房在解押前不得预售，截至原告起诉时，涉案商品房未解押，即涉案商品房不具备商品房预售许可，故此，本院认定原告与被告开平市水口珠影文体产业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，涉案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效，被告开平市珠影物业管理有限公司也未能依约支付租金导致原告不能实现其合同目的，故此，原告请求解除双方签订的《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告欧阳暖贞与被告开平市水口珠影文体产业有限公司、开平市珠影物业管理有限公司于2018年5月7日签订的《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12045.68元（已由原告欧阳暖贞预交12045.68元），由被告开平市水口珠影文体产业有限公司、开平市珠影物业管理有限公司负担。原告欧阳暖贞预交的案件受理费12045.68元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司、开平市珠影物业管理有限公司应向本院补缴案件受理费12045.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴锦鹏人民陪审员  戴国平人民陪审员  梁银用二〇一九年十二月九日书 记 员  李瑞云黄超嫦