山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终12095号上诉人（原审被告）：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，执行董事。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张瑞鹏，男，1989年1月10日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：吴珊珊，女，1987年7月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张瑞鹏（系吴珊珊丈夫），住济南市。上诉人山东天澍置业有限公司（以下简称山东天澍公司）因与被上诉人张瑞鹏、吴珊珊商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东天澍公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回张瑞鹏、吴珊珊一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费全部由张瑞鹏、吴珊珊负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.山东天澍公司未能办理不动产权证并非山东天澍公司的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定山东天澍公司不应承担违约责任。2.因总包单位的原因，导致山东天澍公司逾期交房，山东天澍公司并因此已经向张瑞鹏、吴珊珊支付了逾期交房的违约金，应当适用合同法公平原则，不能由山东天澍公司再承担办理不动产权证的违约责任。3.张瑞鹏、吴珊珊与山东天澍公司于2019年8月28日已达成房屋移交结算协议书，双方就商品房买卖合同所有的费用及相关争议达成了整体的结算和解协议，山东天澍公司也已协助张瑞鹏、吴珊珊办理了相关的不动产权证书，山东天澍公司与张瑞鹏、吴珊珊双方不再有争议。一审对此不予支持缺乏事实及证据支持。二、一审适用法律不当。张瑞鹏、吴珊珊辩称，一、合同具有相对性，根据《合同法》第一百二十一条之规定，山东天澍公司以未能如约为孙振华办理不动产权证书系因案外第三人导致，其不应承担违约责任的理由不成立。二、山东天澍公司与孙振华签订的合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，且两项违约责任并非基于同一行为，如山东天澍公司违反该两项约定，应分别承担相应的违约之责。山东天澍公司并未发生逾期交房违约行为，也未向孙振华支付过逾期交房违约金，山东天澍公司称已向孙振华支付逾期交房违约金的陈述与事实不符，山东天澍公司的该项上诉理由亦不成立。三、根据山东天澍公司与孙振华签订的合同约定，山东天澍公司应为孙振华办理案涉房屋及储藏室产权证书的时间为2018年8月12日前，而山东天澍公司通知孙振华办理产权证书的时间为2019年8月28日，山东天澍公司已发生违约行为，理应承担自逾期之日至通知孙振华之日期间的逾期办证违约责任。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，山东天澍公司的上诉理由不成立，请求贵院依法驳回山东天澍公司的上诉请求。张瑞鹏、吴珊珊向一审法院起诉请求：1.判令山东天澍公司支付张瑞鹏、吴珊珊违约金14311.02元；2.诉讼费由山东天澍公司承担。一审法院认定事实：2016年8月12日，张瑞鹏、吴珊珊与山东天澍公司签订商品房买卖合同，约定由张瑞鹏、吴珊珊购买山东天澍公司开发建设的涉案房屋，即位于济南市历下区经十东路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北的东方天澍花园小区3号楼（原施工楼号6号楼现为派出所编划楼号3号楼）1单元XXXX室房屋，房屋的预售许可证号为济建预许2013681号。合同约定：房屋的建筑面积90.34平方米，总价款1431102元，应交付时间为2016年10月31日；房屋交付后730日内,山东天澍公司应将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，如因山东天澍公司原因导致张瑞鹏、吴珊珊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，山东天澍公司每年按已付房价款的1%向张瑞鹏、吴珊珊支付违约金，直至买受人取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。上述合同签订后，张瑞鹏、吴珊珊按照约定支付了购房款，山东天澍公司于2016年9月13日交付了涉案房屋。张瑞鹏、吴珊珊称，截至2019年8月14日，山东天澍公司未将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。山东天澍公司提供证据证实，张瑞鹏、吴珊珊与山东天澍公司于2019年8月28日签订《房屋移交结算协议书》，该协议书载明双方有关《济南市商品房买卖合同》已无争议，山东天澍公司据此辩称双方达成整体结算与和解，张瑞鹏、吴珊珊无权主张违约金，张瑞鹏、吴珊珊对此意见不予认可；同时，山东天澍公司未证明向张瑞鹏、吴珊珊送达《不动产权证办理通知书》的具体时间。一审法院认为，张瑞鹏、吴珊珊与山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。山东天澍公司于2016年9月13日向张瑞鹏、吴珊珊交付房屋，按照合同约定，山东天澍公司应于2018年9月13日前将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，但该公司未在约定期间内完成上述产权登记的义务，已构成违约。山东天澍公司的上述办理权属登记的义务是合同约定的应尽义务，山东天澍公司实际履行该义务的时间比约定时间迟延12个月，给张瑞鹏、吴珊珊造成损失，山东天澍公司以双方于2019年8月28日签订房屋移交结算协议书为由，认为张瑞鹏、吴珊珊无权主张违约金，一审法院不予支持。故，山东天澍公司应按照合同约定向张瑞鹏、吴珊珊支付违约金。合同约定该项违约金计算方式为：每年按已付房价款的1%支付，直至买受人取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。本案中，张瑞鹏、吴珊珊主张的违约金计算起止时间为2018年9月13日至2019年8月14日，共12个月，山东天澍公司未能证明在此之前已向张瑞鹏、吴珊珊送达了《不动产权证办理通知书》，故对该计算时间一审法院予以支持。故，本案违约金计算方式为：以已付房款为基数，自2018年9月13日起至2019年8月14日止，按年利率1%计算，不足一年的按月计算，即1431102×1%÷12×12=14311.02元。对于张瑞鹏、吴珊珊要求山东天澍公司支付违约金14311.02元的主张，一审法院予以支持。山东天澍公司辩解系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，因张瑞鹏、吴珊珊对此并无过错，故一审法院对山东天澍公司的该项辩解意见不予采纳，山东天澍公司承担责任后可向案外人另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：被告山东天澍置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告张瑞鹏、吴珊珊逾期办理产权登记违约金14311.02元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为山东天澍公司是否应承担逾期办证违约责任。张瑞鹏、吴珊珊与山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。按照《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人每年按已付房款的1%向买受人支付违约金，直至买受人取得房产权属证书止。根据上述规定，山东天澍公司应当在商品房交付后730日内将办理权属登记需由自己提供的资料报产权登记机关备案并协助买受人取得房地产权属证书。本案中，山东天澍公司未在约定期间内完成上述义务，已构成违约，应按照合同约定向买受人支付违约金。双方当事人签订的《房屋移交结算协议书》仅能证明双方对房屋交付和房款已交清等列明的事项没有争议，对于办证等问题并没有列明，山东天澍公司存在误导买受人，免除自己的责任，排除对方主要权利，并且不签订该协议不给予开具正式发票或图纸，导致买受人无法办理房产证。该协议是山东天澍公司自己拟定，重复使用，系采用格式条款订立的协议。该协议中关于双方合同已无争议的内容符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定，属无效条款。山东天澍公司以此为由抗辩逾期办证违约责任，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”山东天澍公司上诉称系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，但买受人本身不存在过错，故山东天澍公司不能免除逾期办证违约责任。因案外人导致的逾期办证与本案并非同一法律关系，山东天澍公司可向案外人另行主张权利。综上所述，山东天澍公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由山东天澍置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月二十五日书记员  张 强