云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3877号 原告：王飞鹏，男，1972年10月12日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。 委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：付崇先，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告王飞鹏与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王飞鹏及其委托诉讼代理人刘永生、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人付崇先到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王飞鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年1月1日至2018年12月31日的房屋租金72445.44元；2.判令被告支付原告2016年2月1日至2019年11月11日的违约金36739.15元，以上共计109184.59元；3.以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年11月12日至租金付清之日的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年7月13日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告以303043元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾Ⅰ号5幢19层xxx号房屋，后因面积误差，原告实际支付301856元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日），年租金按该房产价款的8％，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。2015年4月15日，原、被告签订《补充协议》将房屋租赁期限延长至2018年12月31日。被告依约支付了2013年度、2014年度、2015年度的房屋租金，自2016年起便未支付租金。2019年1月22日，原告与被告签订《租金支付协议》约定：截止2018年12月31日，被告欠原告租金72445.44元，2019年12月31日前付清；租金于2019年每个季度最后一日前支付1期，共计4期支付完毕，每期支付18111.36元。协议签订后，被告未依约支付，被告的违约行为给原告造成了严重的损失，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：租金过高，要求调整为每月1300元，且支付的是扣税后的净租金；双方约定的违约金过高，应以出租人的实际损失，按照中国人民银行的贷款利率4.35%计算，并扣除税费。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.身份证、国家企业信用信息公开系统查询单复印件各1份，欲证实原、被告的基本情况及诉讼主体适格； 2.商品房购销合同1份、购房发票2张，欲证实原告实际支付301856元购买湖泉湾Ⅰ号5幢19层1906号房屋； 3.房屋租赁合同、补充协议、《租金支付协议》复印件各1份，欲证实双方约定原告将前述房屋出租给被告，租期自2013年1月1日起至2018年12月31日；租金含税价为房屋价款的8%；租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付；被告迟延支付租金的，每迟延支付一天，应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。2019年1月22日，双方签订《租金支付协议》，双方约定：截止2018年12月31日，被告欠原告租金72445.44元，2019年12月31日前付清；租金于2019年每个季度最后一日前支付1期，共计4期支付完毕，每期支付18111.36元，但被告未付。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告未提交证据。 经举证、质证，被告对原告提交的证据无异议，对上述证据本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2010年7月13日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告以303043元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾Ⅰ号5幢19层1906号的房屋，后因面积存在误差，原告实际支付了购房款301856元。同日，双方签订《房屋租赁合同》约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），年租金按该房产价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。2015年4月15日，原、被告签订补充协议，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期至2018年12月31日止，共6年，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同及协议均系被告提供。2019年1月22日，原、被告签订了《租金支付协议》，约定截止2018年12月31日，被告欠原告租金72445.44元，于2019年12月31日前付清；租金于2019年每个季度最后一日前支付1期，共计4期支付完毕，每期支付18111.36元。现因被告仍拖欠原告的租金及迟延支付违约金，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。 另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。综上所述，被告应支付原告的房屋租金2016年度为24148.48元，2017年度为24148.48元,2018年度为24148.48元，以上租金合计72445.44元。 违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实实际损失为多少，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度、2017年度、2018年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。《租金支付协议》约定的履行期限至2019年12月31日届满，但被告一直未按照约定履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。现履行期未届满，但被告已以自己的行为表示拒绝履行该协议，原告可提前要求被告承担违约责任。即签订《租金支付协议》之前的违约金具体为：2016年度的违约金13112.62元[24148.48元×0.0005×1086天（2016年2月1日至2019年1月22日）]；2017年度的违约金8693.45元[24148.48元×0.0005×720天（2017年2月1日至2019年1月22日）]；2018年度的违约金4286.36元[24148.48元×0.0005×355天（2018年2月1日至2019年1月22日）]。签订《租金支付协议》之后的违约金3604.16元[18111.36元×0.0005×224天（2019年4月1日至2019年11月11日）]+[18111.36元×0.0005×133天（2019年7月1日至2019年11月11日）]+[18111.36元×0.0005×41天（2019年10月1日至2019年11月11日）]。故被告应支付原告截止2019年11月11日止的违约金为29696.59元。 被告辩解调整租金标准，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告王飞鹏2016年度、2017年度、2018年度的房屋租金72445.44元及自2016年2月1日起至2019年11月11日止的违约金29696.59元，共计102142.03元；并以未付租金72445.44元为基数，按日万分之五的标准计算支付自2019年11月12日起至本判决生效之日止的违约金。 二、驳回原告王飞鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2484元，减半收取计1242元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  董惠敏 二〇一九年十二月三十日 书记员  普和芬