贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2325民初2150号 原告：中国工商银行股份有限公司贞丰支行（以下简称工商银行贞丰支行），住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县珉谷镇盛丰大厦一楼。统一社会信用代码：91522325755360100H。 负责人：钟其林。 委托诉讼代理人：李大海、张顺，系原告职工，代理权限为：特别授权。 被告：张贤斌，男，1995年08月09日出生，汉族，贵州省贞丰县人，住贞丰县。现在河南省新乡监狱服刑。 被告：贞丰县金庆房地产开发有限公司（以下简称金庆房开公司），住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县珉谷街道办永丰大道。统一社会信用代码：91522325MA6DK0B41F。 法定代表人：王青发。 委托诉讼代理人：王波，系贵州黔兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告工商银行贞丰支行与被告张贤斌、金庆房开公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用简易程序,于同年11月18日公开开庭进行了审理，工商银行贞丰支行委托诉讼代理人李大海、张顺与被告张贤斌、金庆房开公司委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：一、请求判决被告张贤斌偿还所欠原告贷款本金268182.50元及利息（利息按合同约定进行计算，从欠款之日直至还清之日止）；二、请求判决原告对被告张贤斌用于抵押的坐落于贵州省贞××街道××大道××单元××房（房屋他项权证号：黔（2018贞丰县不动产证明第0000248号，建筑面积110.25平方米）房产享有优先受偿权；三、请求判令被告金庆房开公司承担连带保证责任，对张贤斌的本笔违约贷款全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人张贤斌所有其他应付费用承担连带保证责任；四、本案相关诉讼费用由被告张贤斌及金庆房开公司承担。 事实和理由：2018年1月5日，被告张贤斌向金庆房开公司购买位于贞××街道××大道××单元××房住房一套，并向原告申请贷款27万元，提供该住房作为抵押。2018年1月22日，原告与被告张贤斌签订了《个人购房借款担保合同》【合同编号：024090091022018一手贷00000016】，被告金庆房开公司作为保证人承担连带担保责任，并在办理预告抵押登记手续后，2018年4月4日原告已向被告发放贷款本金27万元，按月付息，借款用途为购买住房，贷款截止日期为2028年4月4日。截止起诉之日被告张贤斌已无力偿还贷款本息，自2018年6月起到现在，每月均未按时偿还原告贷款本息，自贷款发放后仅偿还了一期本息，截止目前，已连续违约15期，违约天数为446天，经原告多次催收无果，被告已经处于失联状态。截止2019年9月9日，尚欠原告贷款本金268182.50元，贷款利息19225.80元。综上，双方借贷关系明确，原告已履行放款义务，被告逾期未偿还贷款本金和支付利息，已构成违约。为维护原告的合法权益，特依据相关法律的规定向人民法院提起诉讼。 被告张贤斌辩称：对于贷款本金及利息属实，无异议，但现在我无力偿还，原告将房子收回后，可以从我交的首付9万元多里面扣除部分利息，剩余的钱返还给我。 被告金庆房开公司辩称：被告张贤斌首付9万元多元不属实，首付款为76824元，张贤斌用于抵押的房屋未办理产权证，至于张贤斌办理的抵押预告登记在法律上是否享有优先受偿权，请法院依法确认。原告诉请被告金庆房开公司对本笔贷款的本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及原告实现债权的费用和借款人张贤斌所有其他应付费用诉讼请求不明确。若金庆房开公司承担担保责任，则金庆房开对该房屋享有优先追偿权，根据原告与金庆房开公司的约定，该房开公司承担的是阶段式担保，该房开对贷款本息等费用依法不承担担保责任。 原告对其主张向被告提交证据如下： 一、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格。二被告质证无异议。 二、个人购房借款合同及商品房买卖合同复印件各一份，拟证明被告张贤斌因向被告金庆房开公司购买房屋，向原告贷款本金270000元，被告金庆房开公司自愿为被告张贤斌提供连带保证责任。被告张贤斌质证：无异议。被告金庆房开公司质证：因原告提交的是复印件，对三性及证明内容请法院依法确认。 三、中国工商银行核保书复印件一份，拟证明被告金庆房开公司为被告张贤斌的贷款提供连带保证责任。被告张贤斌质证：无异议。被告金庆房开公司质证：因原告提交的是复印件，对三性及证明内容请法院依法确认。 四、被告张贤斌个人收入证明、未婚证明及个人信用报告复印件各一份，拟证明被告张贤斌向原告申请贷款，原告要求被告张贤斌提供相关符合贷款的材料。被告张贤斌质证：无异议。被告金庆房开公司质证：因原告提交的是复印件，对三性及证明内容请法院依法确认。 五、金庆房开公司出具收据两份，建设银行刷卡汇单复印件各一份，拟证明被告张贤斌向金庆房开公司支付的首付款为76824元。被告张贤斌质证：无异议。被告金庆房开公司质证：因原告提交的是复印件，对三性及证明内容请法院依法确认。 六、不动产登记证明复印件一份，拟证明被告张贤斌向被告金庆房开公司购买的房屋办理了抵押预告登记。被告张贤斌质证：无异议。被告金庆房开公司质证：因原告提交的是复印件，对三性及证明内容请法院依法确认。 七、借款借据复印件一份，拟证明原告与被告张贤斌约定的借款利率及逾期利率。被告张贤斌质证：无异议。被告金庆房开公司质证：因原告提交的是复印件，对三性及证明内容请法院依法确认。 被告金庆房开公司向本院提交了营业执照复印件、法定代表人身份证及身份证明复印件各一份，拟证明被告的基本信息及诉讼主体资格。原告、被告张贤斌质证无异议。 被告张贤斌未向本院提交证据。 对于原告提交的七份证据及被告金庆房开公司提交的证据，经审查，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信作为本案的定案依据。 本院根据采信的证据，结合当事人的陈述和辩解，确认本案法律事实如下： 2017年11月23日，被告张贤斌与被告金庆房开公司签订了合同编号为2017000968《商品房买卖合同》一份，约定由被告张贤斌向被告金庆房开公司购买位于贞××街道××大道××单元××房住房一套，每平方米为3722.89元，总价为346824.00元，被告张贤斌已分别于2017年11月21日、2017年11月23日支付首付款合计76824元。被告张贤斌于2018年1月22日与原告工商银行贞丰支行签订《个人购房借款担保合同》【合同编号：024090091022018一手贷00000016】，约定由被告张贤斌向原告借款本金27万元，被告金庆房开公司作为保证人承担连带担保责任。其中第十条约定了阶段性担保，即若原告向被告金庆房开公司所购买的住房正式办理了抵押登记手续，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明，则保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。现被告张贤斌向被告金庆房开公司所购买的房屋仅办理了抵押预告登记，未正式办理不动产抵押登记手续。原告工商银行贞丰支行已于2018年4月4日向被告张贤斌发放了贷款本金270000元，约定的贷款截止日期为2028年4月4日，贷款利率为5.39%，逾期利率为8.085%。 在借款合同载明的违约情形中约定了“L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”，并约定若被告张贤斌发生前述违约行为后，原告可以采取的措施“（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”。被告张贤斌于2018年5月20日已偿还本金1702.76元，支付利息1859.55元，后至今未再履行还款义务。 本院认为，原告工商银行贞丰支行与被告张贤斌、被告金庆房开公司签订的《个人购房借款担保合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。原告按约定发放贷款后，被告张贤斌仅偿还了一期的本金1702.76元和支付利息1859.55元后未再履行还款义务，截止原告起诉之日2019年10月15日，逾期已超过三个月，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告金庆房开公司作为连带保证责任人，应对被告张贤斌的违约行为承担连带保证责任。现原告主张被告张贤斌偿还贷款本金268182.50元及支付相应利息，并要求被告金庆房开公司承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。但对于原告主张的违约金、补偿金和实现债权的费用，该请求不明确，也未举证证明，本院不予支持。对于被告金庆房开公司关于阶段性担保，其不承担保证责任的辩解，因双方约定的阶段性担保的条件（即案涉房屋正式办理不动产抵押登记手续）尚未成就，本院不予采纳。对于原告主张的对案涉商品房享有优先受偿权，原告系预告登记的权利人，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条规定：以正在建造的建筑物权抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记的形式。因此，无论是抵押预告登记还是正式抵押登记，只要当事人在登记机构办了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。本案中，买受人张贤斌所购买的房屋已竣工并已交付使用，对该房屋办理抵押预告登记，抵押预告登记权利人工商银行贞丰支行对该不动产当然享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告张贤斌自本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贞丰支行贷款本金人民币268182.50元，并支付从2019年5月21日起按双方合同约定的利率计算利息、罚息、复利至本金清偿之日止； 二、原告中国工商银行股份有限公司贞丰支行在本判决第一项债务范围内对位于贞××街道××大道××单元××房商品房一套享有优先受偿权； 三、被告贞丰县金庆房地产开发有限公司对本判决第一项债务承担连带保证责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司贞丰支行的其他诉讼请求。 案件受理费2806元（已减半收取），由被告张贤斌负担。 上列判决确定的权利义务，义务人应在自动履行期限内履行，对给付金钱的义务，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  韦正龙 二〇一九年十二月二十四日 书记员  郑传康