上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11437号上诉人（原审被告）：王顶峰，男，1979年7月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曹建茹，上海恒永律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卜永军，男，1981年3月8日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：曹建茹，上海恒永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区宣桥镇六加一超市，经营地上海市浦东新区宣桥镇南六公路393号101室、397号101室。经营者：雷国余，男，1968年4月8日生，畲族，住浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。上诉人王顶峰、卜永军与被上诉人上海市浦东新区宣桥镇六加一超市（以下简称六加一超市）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初38413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王顶峰、卜永军共同上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的全部诉讼请求。事实与理由：一、上海市浦东新区XX公路XX号XX楼房屋（以下简称涉案房屋）系经营用房，被上诉人与涉案房屋产权人的合同租期届满后并未达成新的租赁协议亦未表示将该房屋继续租给上诉人，上诉人自与被上诉人之间的租赁合同届满后未再继续使用涉案房屋，被上诉人在原审中提供的证据材料亦无法证明上诉人使用涉案房屋至2019年6月5日，故上诉人无需再行支付房屋使用费及物业费。二、上诉人多次在租期届满后向被上诉人表示可随时收回房屋，现因被上诉人自身原因未收回房屋，导致涉案房屋处于不确定状态，相应扩大损失应由其自行承担。三、一审法院参照原双方租赁合同约定的租金标准判决上诉人支付相应房屋使用费并不合理。六加一超市辩称：不同意王顶峰、卜永军的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。六加一超市的一审诉讼请求：1.判令王顶峰、卜永军立即迁出涉案房屋，并将上述房屋返还给六加一超市；2.判令王顶峰、卜永军支付六加一超市至返还房屋之日止的房屋使用费（自2018年10月1日起，按照年租金人民币22万元标准计算，暂算至2019年3月8日为97,567.46元）；3.判令王顶峰、卜永军支付六加一超市物业费1,916元；4.本案诉讼费由王顶峰、卜永军承担。一审审理中，六加一超市撤回第一项诉请；变更第二项诉请的使用费计算到2019年6月5日止；变更第三项诉请的物业费自2019年2月12日始至2019年6月5日止，按每月每平方2.90元计算。一审法院认定事实：2016年6月1日，六加一超市作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的王顶峰、卜永军签订《商铺租赁合同书》一份，约定六加一超市将位于上海市浦东新区XX公路XX号XX楼，建筑面积约470平方米出租给王顶峰、卜永军使用，用途经营餐饮。租期共2年4个月，自2016年6月1日零时起至2018年9月30日24时止。第一个月为装修免租期。年租金共贰拾万元，第二年增10%。物业管理费每平方米每月2.90元。合同还约定了其他事宜。上述合同签订后，六加一超市租赁使用上述涉案房屋。王顶峰、卜永军陆续向六加一超市支付了至2018年9月30日止的租金。因王顶峰、卜永军在合同租赁期届满后未按照合同约定返还涉案房屋或支付房屋使用费，故六加一超市诉至一审法院，要求判如所请。一审审理中，六加一超市为证明其有合法承租权，向一审法院递交了XX公路XX弄XX-XX（单）号等房屋的房地产权证、上海A有限公司与陈某、雷国余的《物业租赁合同》。六加一超市为证明其已继续履行与上海A有限公司的上述租赁合同，向一审法院递交上海A有限公司出具的证明、银行回单；六加一超市还提供了上海B有限公司工商资料、六加一超市员工（店长）李某与王顶峰的微信聊天记录、李某支付宝账单、六加一超市经营者雷国余与王顶峰2018年12月5日的电话通话录音、六加一超市店长李某与王顶峰的电话通话录音、上海C有限公司工商信息、照片。一审庭审中，六加一超市为证明王顶峰、卜永军未在合同到期后返还涉案房屋，向一审法院申请证人李某、兰某、程某出庭作证。王顶峰、卜永军对六加一超市递交的上述证据中除上海B有限公司工商资料之外，其余真实性均表示有异议，但均未提供相应证据予以反驳。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，六加一超市、王顶峰、卜永军签订的《商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，六加一超市、王顶峰、卜永军均应恪守。根据上述合同对租赁期限的约定，租赁期间已于2018年9月30日届满，故王顶峰、卜永军应当在上述日期返还涉案房屋。王顶峰、卜永军虽辩称其已于合同到期日搬离涉案房屋，六加一超市已经对涉案房屋上锁，但未能提供相应证据进行佐证，六加一超市亦未认可，故对王顶峰、卜永军的上述意见不予采信。一审审理中，一审法院对六加一超市在王顶峰、卜永军于2019年6月5日的庭审中认可涉案房屋内物品由六加一超市自行处置的意见后，表示该日为王顶峰、卜永军返还涉案房屋之日的诉讼请求予以确认。因王顶峰、卜永军未按约向六加一超市返还涉案房屋，故六加一超市要求王顶峰、卜永军按照《商铺租赁合同书》约定的租金标准支付逾期返还涉案房屋的占有使用费，以及按照上述合同约定的收费标准支付物业管理费，具有事实和法律依据，予以支持。另外，对于王顶峰、卜永军认为六加一超市是否具有合法承租权的问题，因王顶峰、卜永军未提供涉案房屋产权人对《商铺租赁合同书》约定的租赁期届满后主张使用权的事实，而根据六加一超市已递交了涉案房屋产权人出具的《商铺租赁合同书》届满后继续收取六加一超市租金的证明和银行回单等证据，可以认定六加一超市具有合法占用涉案房屋的权益。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，于2019年6月15日作出判决如下：一、王顶峰、卜永军应于判决生效之日起十日内共同支付上海市浦东新区宣桥镇六加一超市自2018年10月1日至2019年6月5日的房屋使用费149,722元；二、王顶峰、卜永军应于判决生效之日起十日内共同支付上海市浦东新区宣桥镇六加一超市自2019年2月12日至2019年6月5日期间的物业费4,997元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,144元，减半收取计572元，由王顶峰、卜永军共同负担。二审中，上诉人向本院提交了3份证据材料：1、王顶峰与案外人何某签订的《XX餐厅承包协议书》的照片打印件，证明在2018年5月之后涉案房屋的使用人并未上诉人而系案外人何某；2、2019年4月10日一审法院谈话笔录的照片打印件，证明上诉人在2018年4月10日已确认涉案房屋里的东西系无用，故房屋占用费应仅计算至该日；3、2016年6月4日被上诉人开具的押金收据复印件，证明上诉人向被上诉人支付了押金33,333元。被上诉人发表质证意见：该三份证据材料均不属于新证据。就证据材料1，不认可该承包协议的真实性且与本案无关；就证据材料2，仅为上诉人一方抗辩而并非事实，不予认可；就证据材料3，确认被上诉人收到上诉人支付的押金33,333元。本院认为，证据材料1、2均不符合书证的形式要件，且被上诉人对其真实性亦不予认可，故本院对此不予采纳；鉴于被上诉人对证据材料3的真实性不持异议且确认收到该笔款项，故对证据材料3的真实性，本院予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人要求将其与被上诉人签订的租赁合同项下的押金33,333元在二审中一并处理，被上诉人对此同意并表示该押金并无其他相关抵扣事宜。本院认为，二审争议焦点在于双方租赁合同届满后上诉人是否明确向被上诉人表示不再续租，被上诉人要求上诉人按双方租赁合同标准支付截止该房屋返还之日的物业费和使用费是否有合法依据。本案中，上诉人主张被上诉人与房屋产权人于2018年9月30日之后未再续签租赁合同导致房屋处于不确定状态，且上诉人多次在租期届满后向被上诉人表示可随时收回房屋，故被上诉人因自身原因未收回房屋，相应扩大损失应由被上诉人自行承担。但根据被上诉人一审提交的证据显示，被上诉人与房屋产权人的租赁合同届满后，被上诉人一直就涉案房屋向产权人支付租金，产权人对此确认且未提出异议，故两者之间的租赁关系继续存在，被上诉人具有合法占有使用房屋的权利。又根据被上诉人提供的其与上诉人的通话录音等证据显示，双方一直在协商续租事宜，上诉人虽未明确表示续租，但亦未明确不再续租。上诉人亦未提供证据材料证明在租赁合同到期后其明确向被上诉人表达不再续租的意思表示。即便在2019年4月10日一审法院就本案的诉前谈话笔录中上诉人表示房屋内系无用物品，但此仅为其单方谈话内容而并未正式向被上诉人提出，亦不能证明其不再占用涉案房屋的事实。故上诉人主张因被上诉人的原因未收回房屋，本院不予采信。鉴于双方在2019年6月5日一审庭审中均认可涉案房屋留存物品由被上诉人自行处置，且被上诉人亦在该日表示同意接收涉案房屋，一审法院确认该日为上诉人返还涉案房屋之日，并无不当，本院予以认同。双方租赁合同于2018年9月30日到期后，上诉人应返还涉案房屋，然其未及时腾空房屋，亦未要求被上诉人进行交接，故被上诉人要求上诉人应按照双方租赁合同标准支付截至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费及物业费，于法有据，一审法院对此予以支持，本院予以认同。综上，上诉人王顶峰、卜永军的上诉请求，本院不予支持。鉴于上诉人在一审中未提出对押金予以处理，现其在二审中要求一并处理已支付的涉案合同项下押金33,333元的返还事宜，被上诉人对此表示同意并确认尚未对押金进行其他事宜的抵扣，故本院对此予以一并处理。结合双方租赁合同第三条第4项约定的内容，本院认定在上诉人应支付的房屋占有使用费中将押金33,333元先行予以抵扣，即上诉人还应向被上诉人支付自2018年10月1日至2019年6月5日的房屋使用费116,389元。故本院依法就一审判决主文中的相关内容予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初38413号民事判决第二项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初38413号民事判决第一项为：“王顶峰、卜永军应于本判决生效之日起十日内共同支付上海市浦东新区宣桥镇六加一超市自2018年10月1日至2019年6月5日的房屋使用费116,389元（已以押金抵扣33,333元）。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,144元，减半收取计572元，由王顶峰、卜永军负担。二审案件受理费人民币1,144元，由王顶峰、卜永军负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十二月二十四日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……