江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2271号 上诉人（原审被告）：毛欢，男，1984年1月16日生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：夏军，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈辉，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：江西恩图实业有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区XXX。 法定代表人：胡志超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏国强，江西博太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴京京，江西博太律师事务所律师。 上诉人毛欢因与被上诉人江西恩图实业有限公司（以下简称恩图公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。 毛欢上诉请求：1.依法改判毛欢与恩图公司签订的租赁合同于2018年12月20日解除；2.请求依法改判一审法院多判决的租金及使用费105400元；3.本案上诉费用由恩图公司承担。事实与理由：一审法院对合同的规定认定有错误，本案租赁合同已经于2018年12月20日解除，《外滩1号租赁合同》第七条第二项第3款约定：若乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用，拖欠费用达到十五日将视为乙方无意继续履行本合同，本合同终止。毛欢支付两期租金后，交租的截止日期为2018年12月20日，且在2018年12月，毛欢已经通过微信告知恩图公司不再承租，要求恩图公司转让。并于2018年12月20日前已经撤场，之后未实际使用该场地。恩图公司也承认事后其更换了锁，租赁场地为其所实际控制。因此，恩图公司主张支付2018年12月20日至2019年4月20日的租金、水电费等费用，无事实及法律依据，一审法院以恩图公司超出举证期限的微信截图认定合同解除的情形属于事实认定错误。恩图公司的场地不能正常营业，导致毛欢遭受到连续的亏损，租赁合同目的落空。即便是租赁合同在2018年12月20日尚未终止，据案涉租赁合同的约定，案涉铺面面积为310平方米，而实际上只有217平方米。按照60元/平方米计算，恩图公司总共多收取了毛欢66960元的租金。因此恩图公司无权要求毛欢支付2018年12月20日至2019年5月9日的租金等费用，还需要向毛欢返还多支付的租金66960元。综上，请求二审法院查明事实，支持毛欢的上诉请求。 恩图公司辩称：1.作为违约方，毛欢无权解除租赁合同。根据《合同法》第七条，违约责任第二项第三款既不是合同终止的条款，也不是赋予违约方合同解除权的条款。该条款是毛欢违约应当承担的责任而不是因其违约而享有的解除合同的权利。2.一审法院认定双方于2019年5月9日解除合同，6月10日完成交接的事实清楚。从微信聊天记录来看，毛欢承认其拖欠房租四个月，曾请求重启南大店且补交之前拖欠的一个月房租和有关费用，另外预交一个月的房租、物业费等。毛欢曾在5月5日向恩图公司寄送了一份《解除房屋租赁合同通知书》，且在之前答辩中也要求解除合同，故双方于5月9日解除合同事宜达成一致意见。一审认定双方于2019年6月10日交接事实清楚。2019年2月18日，外滩1号商场工作人员与毛欢就打开桃花亭门锁事宜有一段沟通的对话录音，可以证实打开桃花亭需要毛欢同意，这意味着实际控制人仍是毛欢。3.合同双方约定60元/平方米是按照建筑面积310平方米计算的单价，双方从未约定按照套内面积计算房屋面积及租金，且合同第二条第二项“租金按每平方米60元人民币（不含公摊面积）”，其中“不含公摊面积”是笔误，实际上是含公摊面积。按照建筑面积计算租赁面积即是物业出租行业的通常做法，也是案涉租赁合同双方一致确认的出租条件。 恩图公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《外滩1号租赁合同》，毛欢将店面腾空、返还给恩图公司；2.判令毛欢依据合同约定支付拖欠的租金、管理费、公摊电费及水电费共计124107.23元，以及产生的滞纳金83657.4元（滞纳金以各拖欠款项为基数，按每日5‰计算至清偿全部拖欠款项之日止，暂计算至2019年5月13日）；3.判令55800元履约保证金及涉案房屋内的装修归恩图公司所有；4.本案的诉讼费用由毛欢承担。 一审法院审理查明：2017年10月20日，恩图公司（出租方，甲方）与毛欢（承租方，乙方）签订《外滩1号租赁合同》1份。合同约定：租赁经营地为南昌市上海北路203号“外滩1号”时尚广场内，即二楼靠马路边面积为310㎡（含公摊面积30%）；租赁期限从2017年10月20日起至2022年10月20日止，甲方给乙方装修免租期为两个月；租金按60元/㎡（不含公摊面积），管理费按2700元/季收取，租金从第3年起每年递增8%；付款方式，押三付六，即111600元，乙方店铺产生的电费自理，公用电费（含空调费）按乙方店铺使用面积全额公摊，根据甲方每月付款通知单准时缴纳，年租赁费与管理费提前3个月一次性交清；乙方向甲方交纳55800元履约保证金；乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用的，甲方将按照每天5%收取滞纳金，拖欠费用达到15天将视为乙方无意继续履行本合同，本合同终止，甲方有权收回店铺，乙方交纳的承包期综合服务费、管理费等年杂费、履约保证金不予退还；合同到期终止，甲方按第四条退还履约金，乙方在1天内清场，双方办理交接手续，逾期场内物品视为乙方放弃所有物，甲方有权处置；本合同终止（或解除）后，乙方对商铺的装修无偿归甲方所有等。后毛欢对租赁店铺进行了装修，并营业。至2018年12月20日，双方对之前所有费用已予清结，即毛欢按合同约定每6个月111600元的标准交纳了租金，以及管理费等。期间因店铺漏水问题，恩图公司派人予以了维修。2018年12月19日，毛欢撤离租赁店铺，但双方未办理交接手续。此后，恩图公司通过微信向毛欢催收公摊电费时，毛欢回复对“歇业以后”的公摊电费拒绝缴纳。2019年4月2日，恩图公司向毛欢发出《外滩1号商户违约通知》，通知毛欢3天内缴纳2018年12月20日至2019年6月20日的租金112320元，管理费5400元，以及2018年10月20日至2019年4月1日的公摊电费4734.6元，合计122454.6元，逾期未交，则有权单方面终止合同收回店铺，并限期5日内将物品搬出等。毛欢未缴纳相关费用，也未将店铺内的物品清场。2019年4月22日，毛欢发送微信信息给恩图公司的法定代表人胡志超，商谈重新启动和押金抵租金后再补交拖欠的1个月房租及有关费用等。因商谈未果，毛欢遂于2019年5月5日向恩图公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，该通知在同年月9日到达恩图公司。2019年5月20日，恩图公司诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。庭审中，毛欢明确表示，店铺内装饰装修归恩图公司，并放弃其他设施设备。因恩图公司拒绝调解而未果。 一审法院认为：恩图公司与毛欢签订的《外滩1号租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认。本案争议的主要焦点为双方签订的租赁合同是否在2018年12月20日终止。根据相关法律规定，提前终止合同应履行通知义务。而毛欢在上述时间之前发送的微信信息也仅仅显示是转让，如何转让以及转让费用并未涉及，在撤出时也未按合同约定及时办理交接手续；之后在恩图公司微信催收公摊电费时，毛欢回复在歇业，后期还通过微信与恩图公司商谈重新启动等事宜，故毛欢在答辩时提出，依据租赁合同第七条第二款第3项“乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用的，甲方将按照每天5%收取滞纳金，拖欠费用达到15天将视为乙方无意继续履行本合同，本合同终止，甲方有权收回店铺，乙方交纳的承包期综合服务费、管理费等年杂费、履约保证金不予退还”的约定，租赁合同已在2018年12月20日终止的意见不成立，一审法院不予采信。当事人协商一致，可以解除合同。鉴于毛欢的违约行为，恩图公司于2019年4月向毛欢发出通知，逾期未缴纳相关费用合同则解除，而毛欢随后也向恩图公司发出了解除合同通知书，双方均有解除合同的意愿，租赁合同在恩图公司最后收到通知之日即2019年5月9日解除。在此期间的租金、公摊电费以及管理费，毛欢应按合同约定支付。由于毛欢未与恩图公司办理店铺交还的交接手续，且留有物品在租赁店铺内，毛欢对此应参照租金标准支付恩图公司房屋占有使用费，鉴于毛欢在庭审时即2019年6月10日明确表示店铺装修归恩图公司所有，并放弃店铺内留有的物品，依据合同约定，该日应视为交接之日，恩图公司对涉案店铺内留有的物品有权予以处置。对于履约保证金55800元，毛欢系合同违约方，恩图公司依据合同约定可不予退还。对于恩图公司主张按日5‰计算的滞纳金83657.4元，毛欢对此已提出异议，该计算比例也确属过高，应调整至不超过造成损失的30%，即在未提供相应损失证据情况下，应按人民银行同期同类贷款利率的130%计算，但同时考虑恩图公司未予退还毛欢的履约保证金等情况，故根据公平原则，一审法院对恩图公司的上述主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条的规定，判决：一、确认恩图公司与毛欢于2017年10月20日签订的《外滩1号租赁合同》在2019年5月9日解除；二、毛欢应在本判决生效之日起十五日内支付恩图公司店铺租金及占有使用费105400元、管理费5100元、公摊电费2446元、水电费471元，共计113417元；三、毛欢交纳的履约保证金55800元以及对涉案店铺的装修归恩图实业有公司所有；四、驳回恩图公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2627元（已减半收取），由恩图公司负担940元，毛欢负担1687元。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，毛欢与恩图公司签订的《外滩1号租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于案涉租赁合同解除时间的问题。毛欢主张交租的截止日期为2018年12月20日，且于2018年12月19日前就撤离租赁场地，该租赁合同应该于2018年12月19日解除。本院认为，毛欢作为违约方其并没有单方解除合同的权利，且毛欢提出解除案涉租赁合同后，又与恩图公司协商过继续租赁房屋事宜，后因协商未果，毛欢于2019年5月5日向恩图公司寄送了《解除房屋租赁通知书》，故毛欢主张案涉租赁合同于2018年12月19日，没有事实及法律依据，本院不予支持。由于毛欢的违约行为，恩图公司于2019年4月向毛欢发出通知，逾期未缴纳相关费用合同则解除，而毛欢随后也向恩图公司发出了解除合同通知书，双方均有解除合同的意愿，恩图公司于2019年5月9日收到解除合同通知书，故一审法院认定案涉租赁合同于2019年5月9日解除，并无不妥，本院予以维持。关于毛欢应付恩图公司店铺租金及占有使用费金额的问题。由于合同解除后，毛欢未与恩图公司办理店铺交还的交接手续，且留有物品在租赁店铺内，毛欢对此应参照租金标准支付恩图公司房屋占有使用费，鉴于毛欢在庭审时即2019年6月10日明确表示店铺装修归恩图公司所有，并放弃店铺内留有的物品，依据合同约定，该日应视为交接之日。毛欢租金已付至2018年12月20日，故毛欢应继续按合同约定租金金额支付2018年12月21日至2019年6月10日店铺租金及占有使用费，共计105400元。毛欢抗辩称案涉租赁合同每月租金应为13020元（310平方*70%*60元/平方），由于合同约定了六个月租金为111600元，且双方一直按照该约定履行，现毛欢以公摊面积不应缴纳租金为由扣除相应租金。本院认为，当协议条款约定有冲突时，且毛欢未提交证据材料证明其实际使用面积的情况下，应以合同实际履行情况为准，故对于毛欢的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上，上诉人毛欢的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2408元（毛欢已预交2408元），由上诉人毛欢负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 周中瑞 审 判 员 钟 情 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 邓 映 书 记 员 谢佳敏