广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初1952号 原告：梁文林，男，1969年7月15日出生，壮族，农民，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：许昆，崇左市扶绥县法律事务中心法律服务工作者。 被告：李庆彬，男，1988年2月4日出生，壮族，农民，住广西扶绥县。 被告：李王能，男，1966年11月5日出生，壮族，农民，住广西扶绥县。 原告梁文林与被告李庆彬、李王能房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梁文林及其委托诉讼代理人许昆，李王能到庭参加诉讼，李庆彬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 梁文林请求本院判令:1.解除双方签订的《商品房买卖合同书》及补充协议；2.李庆彬返还梁文林购房款400000元及利息（利息以400000元本金为基数，按年利率24%计算利息，从2018年9月8日起计至还清之日止）；3.李庆彬因违约应支付违约金80000元；4.李王能对李庆彬的上述债务承担连带偿还责任；5.本案诉讼费由李庆彬、李王能承担。事实与理由：2018年8月份，梁文林见李庆彬在广告报刊上发布的房屋出售信息后，就与李庆彬联系协商房屋交易相关问题。经双方口头协商初步达成意向后，因李庆彬购买的位于扶绥县XX号房未办理有房屋产权证，双方到广西宁铁腾龙房地产开发公司售楼部询问有关房产过户问题，在得到公司答复在未办理房屋产权证前可以变更购买人的回复后，梁文林于2018年9月5日交给李庆彬买卖房屋定金10000元。2018年9月6日，双方签订了《商品房买卖合同书》并约定了权利义务。2018年9月7日，梁文林按照合同的约定支付206000元购房款给李庆彬。按合同约定，李庆彬应当将所得房款偿还购房贷款，以便解押后再办理不动产权证时更名为梁文林，但李庆彬未解押。2018年11月初，李庆彬以其父亲李王能在岜邦新村装修房屋资金紧张为由，要求梁文林先支付房款184000元，为此双方于2018年11月8日签订了补充协议。梁文林按照补充协议转账给李庆彬，但是李庆彬再次违反约定。梁文林再次到腾龙公司询问得到无法变更名字的答复，只能等待李庆彬办理房屋产权证后过户。2019年5月30日，李庆彬办理好不动产权证后，却没有按照约定将房屋贷款解押并协助过户到梁文林名下。梁文林多次要求过户，但李庆彬总是找各种理由推拖，导致该房屋至今无法过户到梁文林名下，给梁文林造成了损失。经与李庆彬、李能王协商答应退款但也未退款，严重损害了梁文林的合法权益。 李庆彬未作书面答辩。 李王能承认梁文林在本案中所主张的事实，但不同意解除合同。涉案房屋现尚欠银行贷款180000元，双方曾协商并已支付30000元给梁文林，日后再支付50000元，加上梁文林尚应支付的100000元房款便可一并偿还银行贷款，然后就可以过户。李王能与李庆彬愿意尽快筹钱，然后办理过户手续。 本院经审查认为，李庆彬未到庭参加诉讼，也未举证，视为自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利。梁文林提交的商品房买卖合同、补充协议、收据、桂（2019）扶绥县不动产权证第XX号不动产权证，形式、来源合法，内容真实，经李王能质证均无异议，应予确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：李庆彬与李王能是父子关系。2014年8月15日，李庆彬与广西宁铁腾龙房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买扶绥县XX号房付款方式为银行按揭。2018年9月5日，梁文林向李庆彬支付购房定金10000元。2018年9月6日，李庆彬（甲方）与梁文林（乙方）签订《商品房买卖合同书》，约定甲方将坐落于扶绥县XX号房出售给乙方，价格为500000元，乙方于2018年9月7日支付216000元，在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付184000元，剩余100000元在不动产权证到手后支付；丙方自愿为甲方提供连带责任保证担保，如甲方不能正常履约，给乙方造成的损失，承担连带赔偿责任（包括但不限于违约房款赔偿金、逾期违约金、诉讼费、律师费、差旅费等）；甲方应当于2019年3月28日前将房屋交付给乙方；如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任；如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并承担第六条违约责任；第六条约定，逾期交房的，逾期在15日之内，按约定期限期满之次日起至实际交付之日止，按已交付房价款万分之五支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，乙方有权退房，出售人应当自退房通知送达之日起15日内退还已付款，并按照乙方全部已付款的5%向乙方支付违约金；合同还约定了其他权利义务；李王能作为丙方在合同上签字。2018年9月7日，梁文林向李庆彬支付购房款206000元。2018年11月8日，李庆彬与梁文林签订《补充协议》，约定李庆彬因急需资金用于其父亲李王能易地搬迁房屋装修，要求梁文林提前支付184000元，剩余100000元，在李庆彬配合梁文林办理完成不动产权证更名手续，梁文林拿到房屋不动产权证七个工作日内支付给李庆彬；为保障梁文林资金安全及损失补偿等相关权益，李庆彬同意在该合同约定的第六条违约责任中李庆彬未按约定的期限和条件将房屋交付梁文林的处理方式中，逾期每日违约金更改为梁文林所付房款的30%；李庆彬自愿于2018年11月9日前搬离该房屋，正式于2018年11月9日将该房屋交付给梁文林使用；李王能作为丙方在补充协议上签字。当天，梁文林向李庆彬支付购房款184000元。过后，李庆彬将该房屋交付给梁文林使用至今。2019年5月24日，扶绥县XX号房获得不动产权证书，权利人为李庆彬。双方口头约定不动产权证办好后15天内办理过户手续，但由于李庆彬未及时偿还银行按揭贷款，该房至今仍未能过户至梁文林名下。 本院认为，梁文林与李庆彬、李王能签订的案涉房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应当认为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行义务。双方约定了案涉房屋付款期限及过户的期限，案涉房屋因存在银行贷款，房贷未能清偿不能过户，李庆彬在收到房款后未偿还银行贷款，没有按照约定办理房屋过户手续，导致案涉房屋至今无法过户，梁文林至今无法取得房屋所有权，无法实现合同目的，构成根本违约。根据我国合同法第九十四条（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；同时，双方在买卖合同中也约定如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同。因此，梁文林解除房屋买卖合同的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。购房合同即已解除，李庆彬理应将收取的购房款返还梁文林，对梁文林主张李庆彬返还购房款的请求，本院予以支持；庭审中，经双方认可，李庆彬已经退还梁文林房款30000元，因此，返还的购房款应为370000元。李庆彬未及时偿还银行贷款导致房屋无法办理过户，其违约行为致使购房合同目的无法实现，应承担违约责任。合同约定，如甲方原因而不能办理过户登记，解约时，承担第六条违约责任，后双方在补充协议中又将第六条的违约金更改为所付房款的30%，现梁文林酌情计取违约金80000元，符合双方的约定，本院予以支持。梁文林所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，双方在合同中并无约定，同时它与合同约定的违约金在性质、功能上相当，如梁文林认为约定的违约金低于造成的损失，可以请求增加，而不应在适用约定违约金条款的同时要求赔偿购房款的利息损失。因此，梁文林关于利息的主张，本院不予支持。李王能在合同及补充协议上作为丙方签名，合同中明确约定了丙方李王能自愿为甲方李庆彬提供连带保证担保，李王能作为保证人，在李庆彬没有向梁文林履行义务时，没有履行担保人的责任，致使梁文林的合同目的没有得到实现，其依法应当承担连带赔偿责任。梁文林诉请李王能对李庆彬的债务承担连带偿还责任，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除梁文林与李庆彬、李王能于2018年9月6日签订的《商品房买卖合同书》及2018年11月8日签订的《补充协议》； 二、李庆彬于本案判决生效之日起十日内退还梁文林购房款370000元； 三、李庆彬于本案判决生效之日起十日内支付梁文林违约金80000元； 四、李王能对本判决第二、三项确定的债务承担连带保证责任； 五、驳回梁文林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取计4250元，保全费2920元，合计7170元，由李庆彬、李王能负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 李泠满 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 石莉娟 书 记 员 梁娟娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。