海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2019琼9027民初1846号原告(执行案外人)：彭某，男，1998年6月9日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景1号公馆2号楼B1009室。委托诉讼代理人：倪丽丽，黑龙江光明律师事务所律师。被告（申请执行人）：海南福坤农业设施有限公司，住所地：海口市龙华区龙昆北路2号龙珠大厦C座10楼C房。法定代表人：林忠葆，该公司总经理。被告（被执行人）：乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地：乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆。法定代表人：熊风，该公司总经理。被告（被执行人）：三亚圣义海达房地产开发有限公司，住所地：三亚市河东区红沙社区紫豪海景酒店7004房。法定代表人：王海达，该公司执行董事。原告彭某与被告海南福坤农业设施有限公司（以下简称福坤公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭某的委托诉讼代理人倪丽丽到庭参加诉讼。被告福坤公司、金地公司、圣义海达公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭某向本院提出诉讼请求：1、判令撤销海南省乐东黎族自治县人民法院作出的（2019）琼9027执异37号执行裁定；2、判令中止对原告购买的的位××县房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3、案件受理费由三被告承担。事实和理由：2015年1月18日，原告与被告金地公司签订了商品房认购合同书，原告购买金地公司位于海南省××县房屋。协议签订后，原告按合同约定于合同签订之日向金地公司缴纳全部购房款165474元，金地公司给原告出具收据对此事实予以确认。2015年12月30日，金地公司将房屋交付原告。原告办理入住并缴纳了物业费等相关的费用，并实际居住至今。2018年，原告查询得知涉案房屋已被乐东县人民法院查封，2018年7月10日，原告向乐东县人民法院的出执行异议，乐东县人民法院以房屋已被海口市中级人民法院查封，乐东县人民法院的查封行为属于重复查封，驳回原告的异议请求。现涉案房屋海口市中级人民法院已裁定中止执行，并于2019年3月19日作出（2018）琼01执382号执行裁定，解除了对原告房屋的查封，乐东县人民法院的查封行为已生效。原告再次请求解除对涉案房屋的查封，乐东县人民法院于2019年5月作出（2019）琼9027执异37号裁定，驳回原告的执行异议请求。原告认为该裁定认定事实不清，适用法律错误，理由如下：1、原告是涉案房屋的实际所有人。首先，原告购买房屋的时间早于福坤公司申请查封的时间。其次，原告签订商品房认购书，并缴纳了全部购房款，根据法律规定，等同于商品房买卖合同，并实际入住至今。最后，原告在海南只有一套房产。2、裁定以福坤公司的房屋已办理网签为由驳回原告异议，事实认定和法律适用存在错误。金地公司因借款，与福坤公司签订合同，将房屋抵押给福坤公司，经房产部门备案，并不是网签，且福坤公司与金地公司的合同上也约定，押给福坤公司的这些房屋，金地公司可以自行出卖，原告购买房屋的时间也早于福坤公司与金地公司签订合同时间，效力优于福坤公司。故，裁定驳回原告的异议存在错误。另外，原告房屋未办理网签，不是原告的过错，是金地公司的过错造成。3、该案件是三被告之间的债务纠纷导致的，原告对该房屋的查封一无所知，无任何过错。4、福坤公司的备案不具有物权公示的效力，不足以对抗原告享有房屋产权的事实与理由。综上，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告福坤公司未作答辩，未提交证据材料。被告金地公司未作答辩，未提交证据材料。被告圣义海达公司未作答辩，未提交证据材料。原告为证实自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027执异37号执行裁定书。原告提交该证据意欲证实原告向本院提出执行异议的事实；2、商品房认购书及交房款收据。原告提交该证据意欲证实原告于2015年1月18日与金地公司签订认购书，购买涉案房屋，并一次性缴交房屋总价款165474元的事实；3、乐东县住房保障与房产管理局出具的证明。原告提交该证据意欲证实原告购房时在海南没有住房的事实；4、缴交维修基金、物业费、进户费、水费、电费等票据。原告提交该证据意欲证实原告已实际入住、占有、使用涉案房屋的事实；5、海口市中级人民法院（2018）琼01民初696号民事判决书。原告提交该证据意欲证实海口市中级人民法院中止对原告涉案房屋执行的事实。原告提交的证据1至证据5，证据来源合法，所反映的事实客观、真实，本院予以确认。本院2019年12月4日调取的证据材料：乐东县房管局出具的查询函。证明海口市中级人民法院已对涉案房屋解除查封，本院的查封属首封。经审理查明，福坤公司因与金地公司、圣义海达公司借款合同纠纷于2017年7月向本院提起民事诉讼，本院依法予以受理。在诉讼过程中，福坤公司于2017年8月2日向本院申请财产保全，本院于2017年8月14日作出（2017）琼9027民初964号民事裁定书，裁定查封金地公司位于尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期的90套房产。原告购买的涉案房屋在查封范围内。2017年10月16日本院就福坤公司与金地公司、圣义海达公司的借款合同纠纷作出（2017）琼9027民初964号民事判决，判决：一、金地公司、圣义海达公司于判决生效之日起30日内偿还借款本金950万元给福坤公司；二、金地公司、圣义海达公司于判决生效之日起30日内偿还借款利息（利息以本金950万元，按年利率24%计算，从2016年12月27日起至实际清偿全部债务之日止）给福坤公司。判决生效后，金地公司、圣义海达公司未履行生效判决确定的义务，福坤公司于2018年1月向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并于2018年1月24日向被执行人金地公司和圣义海达公司发出执行通知书，被执行人未按通知书履行相关义务。2018年5月15日，福坤公司向本院提出申请，要求对查封的房产进行评估、拍卖，本院依法进行委托。2018年7月26日，案外人彭某以本院的查封损害其合法权益为由向本院提出执行异议。本院2018年8月15日作出(2018)琼9027执异39号执行裁定书，以涉案房屋已由海口市中级人民法院查封在先，本院的查封属于轮候查封，轮候查封在性质上不属于正式查封，其产生的预期效力处于待定的状态，在正式查封存在的情况下，轮候查封对案外人基于执行标的享有的实体权利并未造成实质性的损害，且彭某已就该涉案房屋向海口市中级人民法院提出执行异议为由驳回了彭某的异议申请。2019年5月，彭某以海口市中级人民法院已对涉案房屋解除查封，本院的查封行为已生效为由，再次向本院提出执行异议，请求对涉案房屋解除查封。本院于2019年5月20日作出（2019）琼9027执异37号执行裁定，以彭某请求对涉案房屋解除查封缺乏事实根据和法律依据为由，驳回了彭某的异议申请，彭某因此提起执行异议之诉。另查明，2015年1月18日，彭某与金地公司签订了《购买房屋认购书》，约定彭某购买金地公司开发的金地雨林海景1号公馆××栋房屋。房屋建筑面积为28.53平方米，单价为5800元/平方米，暂定总价款为165474元，同时注明房屋实际面积按房地产测绘机构测定为准，认购书还就其他事项进行了约定。认购书签订当日，彭某向金地公司支付了全部购房款165474元，金地公司向彭某出具收款收据。金地公司收到彭某的购房款后，将房屋交付给彭某，彭某提交的物业费、水电费、维修基金等票据证实涉案房屋一直由彭某占有使用，且彭某在乐东黎族自治县没有商品房买卖合同备案记录。涉案房屋彭某至今未能办理相关产权证书是由于金地公司未还清所欠贷款，涉案土地及地上建筑物的抵押尚未解除。又查明，海口市中级人民法院于2017年1月20日对涉案房屋进行查封，现已中止执行并解除查封，本院的查封行为属于首封，本院的查封已正式具有查封的法律效力。本院认为，案外人执行异议之诉审查的是案外人能否提供充分的证据证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益。本案中，首先，彭某与金地公司签订的《购买房屋认购书》明确了当事人的名称，房屋总价款，房屋的基本状况，且彭某已向金地公司缴交了全部的购房款，该认购书具备了商品房买卖合同的主要条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同”的规定，彭某与金地公司签订的《购买房屋认购书》应视为商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。其次，彭某提交的商品房认购书及交房款收据证实彭某在涉案房屋查封前已经与金地公司签订购房合同并按合同约定缴交了全部购房款。第三，彭某缴交全部购房款后，金地公司已将涉案房屋交付给彭某，彭某提交的物业费、水电费等收据足以证实彭某在房屋查封前已实际入住并占有使用该房屋。第四，彭某至今未办理涉案房屋的产权手续，其原因是金地公司未还清所欠贷款，涉案土地及地上建筑物的抵押尚未解除，客观上不能办理房产证，彭某对此没有过错。综上，原告彭某在涉案房屋查封之前与被告金地公司签订了合法有效的房屋买卖合同，按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有涉案房屋，未办理过户登记并非彭某的自身原因，其合法有效的房屋买卖合同对涉案房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部购房款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告彭某提供的证据已证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，彭某提出的执行异议之诉有事实根据和法律依据，本院依法应予以支持。被告福坤公司、金地公司、圣义海达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、不得执行彭某购买的的位××县房屋；二、本院（2019）琼9027执异37号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由被告海南福坤农业设施有限公司、乐东金地房地产开发有限责任公司、三亚圣义海达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 林 珠人民陪审员 邢 江人民陪审员 黄 强 二○一九年十二月三十日书 记 员 吴雪玲附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第15当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（2在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3已支付全部价款，或者已按归照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提出的执行异议之诉，人民法院经过审理，按照下列情形分别处理：（1案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。