云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2503民初3390号原告：李玉兰，女，1950年12月12日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。原告：赵涛，男，1975年7月1日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。原告：赵波，女，1982年5月12日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。三原告共同委托诉讼代理人：周超，云南牵明律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：红河州大河房地产开发有限责任公司。法定代表人：何曌坤，职务：董事长。住所地：红河州蒙自市红河商城一幢1-23号、1-24号。原告李玉兰、赵涛、赵波与被告红河州大河房地产开发有限责任公司（以下简称为大河房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉兰、赵涛、赵波的委托诉讼代理人周超，被告大河房地产公司的法定代表人何曌坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉兰、赵涛、赵波向本院提出诉讼请求：1、判令解除赵春荣与被告大河房地产公司签订的《丰源谷商品房认购活动协议书》；2、判令被告返还购房款391471元并承担已付房款一倍即391471元的赔偿，共计782942元；3、请求判令被告支付原告购房款391471元按照年利率6%自付款之日起计算至清偿之日止的利息；4、请求判令被告返还维修基金7760元；5、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告李玉兰与赵春荣系夫妻关系，原告赵涛、赵波与赵春荣系父子女关系。2011年11月2日，赵春荣与被告大河房地产公司签订了《丰源谷商品房认购活动协议书》，约定认购被告开发的位于蒙自市天马路西延东侧“丰源谷”小区4幢2-2号住房，房屋建筑面积为140.10㎡，单价为2794.22/㎡，总房价为391471元；并约定在签订协议书当天赵春荣即向被告付清房款391471元，其中100000元为李国祥代交。同时，赵春荣于当日缴纳了维修基金7706元。此后，被告一直未通知赵春荣或原告办理相关购房手续，后赵春荣于2016年6月10日去世。直至2019年中，原告才得知被告将该房屋再次出售给他人并办理了备案登记。为此，原告特提起诉讼。被告大河房地产公司辩称，涉案楼盘是问题楼盘，已交由蒙自市人民政府监管。赵春荣交付的购房款公司已经收到，但其中有100000元是案外人李国祥交纳，被告同意退还购房款、维修基金但不同意双倍返还购房款，并且原告要求被告赔偿的利息损失过高，要求法院调整后依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《身份证》、《死亡原因证明书》、《户口册》、《丰源谷商品房认购活动协议书》、《发票》、《不予立案通知书》、《商品房预售许可证明》、《蒙自市房地产管理处的查询函》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《发票》（李国祥）、《收条》及法院依法向李国祥制作的《询问笔录》，可以证实案外人李国祥于2011年2月22日向被告大河房地产公司交纳了丰源谷小区诚意金100000元，此后案外人李国祥认可该笔款项是代赵春荣交付并已收到赵春荣偿还的100000元；对以上事实本院予以采信。2、原告提交的《干部履历表》、《证明》，可以证实赵春荣继承人的情况，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：赵春荣于2016年6月10日去世。赵春荣的父杨雨赵于1999年10月病故，其母杨雨兰于1966年8月病故。原告李玉兰与赵春荣系夫妻关系，原告赵涛、赵波与赵春荣系父子女关系。2011年2月22日，案外人李国祥向被告大河房地产公司交纳了丰源谷小区诚意金100000元。2011年11月2日，赵春荣（乙方）与被告大河房地产公司（甲方）签订了一份《丰源谷商品房认购活动协议书》，约定乙方向甲方认购“丰源谷”小区4幢2-2号住房一套，建筑面积为140.10㎡，单价为2794.22元/㎡，总房价为391471元；第二条第2项“乙方在签署本申请书时须交付认购定金399177元给甲方以示承诺”、第五条第2项“自认购活动申请书签订并缴纳认购定金后，甲方为乙方保留该房屋至缴纳首付房款截止之日止，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房购销合同》；如甲方在此期间违反上述约定，需向乙方双倍返还定金，同时本认购活动申请书自动失效”，同时双方对各自的权利义务等进行了约定。同日，赵春荣以现金方式向被告交纳了购房尾款291471元及维修基金7706元。此后，双方未签订《商品房购销合同》。涉案协议中约定的“丰源谷小区4幢2-2号住房”，经查询网签系统和实测报告，丰源谷小区无此号房。审理中，被告对于赵春荣认购了“丰源谷小区”房屋一套无异议，由于赵春荣已故，双方对于赵春荣所认购房屋的具体房号均不知晓。案外人李国祥认可其代赵春荣交付的诚意金100000元，赵春荣已偿还。另查明，涉案楼盘属于问题楼盘已被政府进行监管。涉案小区取得商品房预售许可的时间是2011年10月11日。本院认为，赵春荣与被告大河房地产公司于2011年11月2日签订的《丰源谷商品房认购活动协议书》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。首先，涉案合同是否应予解除的问题。在本案中，赵春荣死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母……”之规定，因赵春荣的父母已故，其合法继承人为配偶李玉兰、子女赵涛、赵波；故原告有权继承赵春荣在涉案协议中的权利义务。由于赵春荣在与被告签订涉案协议时，涉案小区已取得商品房预售许可具备签订正式《商品房购销合同》的条件，但未签订。涉案楼盘属于问题楼盘已被政府进行监管，现在双方对于赵春荣认购房屋具体房号不知晓，涉案协议已无法履行且被告同意解除协议并返还维修基金。故原告要求解除涉案协议及返还已交纳维修基金的诉请，本院予以支持。其次，是否应当双方返还原告已交纳的购房款391471元及赔偿利息损失的问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。在涉案协议中“第二条第2项乙方在签署本申请书时须交付认购定金399177元给甲方以示承诺”，该约定将总购房款及维修基金约定为定金，已违反法律规定。同时，根据涉案协议约定“自认购活动申请书签订并缴纳认购定金后，甲方为乙方保留该房屋至缴纳首付房款截止之日止，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房购销合同》；如甲方在此期间违反上述约定，需向乙方双倍返还定金”。在本案中，赵春荣于2011年2月向被告交纳购房诚意金，在同年11月2日与被告签订涉案协议时，涉案小区已取得商品房预售许可具备签订正式《商品房购销合同》的条件但未签订；赵春荣于当日交纳购房尾款及维修基金。此后，至被告公司于2015年被政府监管前均未与被告明确所购房屋具体房号，未要求签订正式《商品房购销合同》。综上，原告要求被告双倍赔偿所交购房款，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张利息损失的问题，由于被告开发涉案小区属于问题楼盘已被政府监管致使合同无法履行，给原告造成的损失应予以赔偿；但原告主张的利息损失中存在其怠于行使权利致使损失扩大化的部分，并且对于其损失未提交充分证据予以证实，结合本案案情，本院酌情对原告损失按照已付房款20%即391471元×20%=78294.20元予以支持。依照最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除赵春荣与被告红河州大河房地产开发有限责任公司于2011年11月2日签订的《丰源谷商品房认购活动协议书》。二、被告红河州大河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告李玉兰、赵涛、赵波维修基金7706元、购房款391471元并赔偿利息损失78294.20元，以上共计477471.20元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务和利息。案件受理费13591元，减半收取计6795.50元，由原告李玉兰、赵涛、赵波负担3465元，被告红河州大河房地产开发有限责任公司负担3330.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 李 薇二〇一九年十二月三十日书记员 何莹莹