云南省澜沧拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0828民初1238号原告：罗进梅，女，1975年5月12日生，汉族，个体工商户，现住云南省普洱市澜沧县。委托诉讼代理人：陶明树，云南众志律师事务所专职律师，代理权限为特别授权代理。被告：张琼珍，女，1960年7月7日生，汉族，农村居民，现住云南省普洱市澜沧县。委托诉讼代理人：何芬（系被告之女），女，1983年10月5日生，汉族，农村居民，现住云南省普洱市澜沧县，代理权限为一般授权代理，代理类型为近亲属代理。原告罗进梅与被告张琼珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，被告张琼珍不服本院作出的（2018）云0828民初1380号判决书提起上诉，经云南省普洱市中级人民法院以（2019）云08民终458号裁定书裁定发回本院重审。本院于2019年6月25日立案受理，为查明案件事实，依法另行组成合议庭于2019年11月21日公开开庭审理了本案，原告罗进梅及委托诉讼代理人陶明树、被告张琼珍的委托诉讼代理人何芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗进梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《房屋销售合同》和《房屋产权转让协议》的约定把门面4格和房间7格的产权过户给原告；2.判令双方依据法律规定及交易习惯分担办理2009年6月11日交易的7间房屋过户发生的税费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告及父亲罗忠庭（2016年2月份去世）分别于2009年6月11日和2013年8月21日向被告购买了位于上允镇农场路小河边的房屋，购买房屋是门面4格和房间7格，购买总价款630000元，原告已按照约定将购房款付清给被告，当时也签订了《房屋销售合同》和《房屋产权转让协议书》，被告现在应该把原告所购买的房屋产权过户给原告，原告多次找到被告要求过户，但被告提出让原告以110000元的价格重新转让一格门面，她才同意过户，原告认为被告要求不合理，现在门面属于原告，转不转让、转多转少都是原告权利，被告提出转让价格110000元过低，原告要求400000元，被告不能给到相应价格，因此被告至今未履行过户产权的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条之规定，为维护原告合法权益提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告张琼珍辩称，与原审答辩意见相同，原审答辩意见为：1.从本案案件事实及经过来看原告真实购买的10间房屋布局为一楼3间、二楼3间、三楼3间、四楼1间，该10间房产是严格而整齐的上下楼关系，但是争议的“名为购房、实为借贷担保”的一间商铺门面位于整体建筑中间楼层，与罗进梅购买的10间房产有明显的位置区分；2.该单独的门面房产是借贷关系还是商品房买卖关系存在争议，原告主张属于商品房买卖关系，但该房产位置不符合交易常理，且从2009年6月签订的两份《房屋销售合同》中可以看出双方对房屋位置、金额表述存在矛盾，在双方证据具有缺陷前提下，应结合双方证据探究合同签订时的真实意思表示；3.从原、被告双方2009年签订的《房屋销售合同》中可以推断出双方的真实目的是借款而非房产买卖；4.本案两份房屋销售合同没有约定单价，而是以一口价420000元方式交易了7间房，对坐落也未约定，与一般的房地产交易习惯不符，420000元中的350000元用于偿还被告在银行的欠款，同时7间房屋的价格每格平均60000元也不是对价交易，而是被告为了筹集偿还贷款进行的借新款还旧的担保，除了偿还欠款剩下的金额70000元属于被告用于资金周转，二楼多出的争议门面是房屋过户及借款偿还的担保，合同签订后，该房屋的使用和出租收益归原告所有，作为被告偿还原告借款的方式；5.双方之间关于借款未订立书面合同，对于担保的争议门面一间也未办理抵押登记，故原告请求直接取得涉案房屋所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，不应得到支持，该争议门面由原告享有租金收益多年，该租金早已还清了被告欠原告的欠款，应当将该间门面归还被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据〔村委会证明、放弃房产权属声明、户口注销证明、证人李某证言、贷款回收凭证、储蓄取款凭证、贷款收息凭证、信用社科目结算单、澜沧县房权证上允镇字第（2007）1660号房屋所有权证、房屋销售合同（2009年6月11日）、房屋销售合同（2009年6月12日）、房屋产权转让协议书（2013年8月21日）、收条（2013年8月21日）、收条（2009年6月11日）〕，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交收条（2009年7月1日签订）1份，欲证明原、被告双方买卖房屋为地下一层房屋3间、地上第一层商铺4间，并有双方签名的事实。经质证，被告认为该证据的真实性予以认可，对证据合法性、关联性及证明目的不予认可，理由为双方房屋买卖合同是2009年6月签订，双方达成合同时就已经偿还了借款给银行，收条只是对地上一楼一间商铺门面的担保证明。本院认为，双方均认可收条真实性，收条记载房屋买卖的数量、金额事项与2009年6月11日签订的房屋销售合同相互印证，收条记载的房租免除事项与该房屋销售合同中关于房租处分情况相互印证，故本院对证据真实性、合法性、关联性均予以认可。根据原告诉讼请求及被告答辩意见，结合当事人庭审合理陈述，本院确认案件事实如下：2007年12月12日，被告张琼珍取得位于澜沧县下城小河边的房屋所有权，建筑面积707.66平方米，产权证号为“澜沧县房权证上允镇字第（2007）1660号”，房屋坐落位置为地下一层房屋3间、地上第一层商铺4间、第二层房屋从靠街子一边往右3间、第三层房屋1间。取得房屋产权后，被告张琼珍将地上房屋第一层商铺向租赁人钟兵进行出租，每间门面租金每月400元，数量为4间。2008年4月17日，被告张琼珍向澜沧县农村信用合作联社上允信用社借款700000元，并以该房产作为债务抵押，至2009年尚欠借款本金280000元、利息70000元。2009年6月11日，被告张琼珍与原告罗进梅、原告父亲罗忠庭（又名罗忠田）签订《房屋销售合同》，合同约定：“1.被告张琼珍将房产中的楼底（一楼）3层和门面4间（二楼）出售给原告罗进梅及其父罗忠庭，单价60000元共计420000元；2.原告罗进梅及其父罗忠庭首付房款140000元，余款280000元作为被告张琼珍欠银行的债务由原告罗进梅及其父罗忠庭负责支付；3.被告张琼珍向原告罗进梅及其父罗忠庭提供房产证及土地产权证明材料，产权转让后涉及原告及其父的产权部分费用由原告方自理；4.被告张琼珍对外出租的二楼门面四间租赁期限未届满，从2009年7月1日起被告张琼珍每月支付原告罗进梅及其父罗忠庭租金1600元；5.140000元首付房款支付方式为2009年6月11日由原告罗进梅及其父罗忠庭支付被告张琼珍押金10000元，由原告罗进梅及其父罗忠庭替代被告张琼珍支付上允信用社280000本金产生利息70000元，剩余60000元在2009年6月30日付清。”合同签订后，原告罗进梅于2009年6月11日支付被告张琼珍10000元，并以收条为凭，2009年6月11日至2009年7月1日期间原告罗进梅再次支付被告张琼珍现金60000元，并以2009年7月1日收条为凭，双方签订收条过程中一并对原《房屋销售合同》中的租金转移事项进行变更，原告罗进梅自愿放弃被告张琼珍2009年至2011年期间对租赁人钟兵收取的租金，由被告张琼珍享有。2009年6月12日，原告罗进梅及其父罗忠庭、被告张琼珍征得债权人澜沧县农村信用合作联社上允信用社同意后，由被告张琼珍的贷款担保人李某作为合同见证人，对原《房屋销售合同》中的代偿事项进行补充，并签订第二份《房屋销售合同》，双方明确420000元房款中的350000元由原告罗进梅及其父罗忠庭对被告张琼珍所欠澜沧县农村信用合作联社上允信用社的本金280000元、利息70000元进行代为清偿。合同签订后，债权人澜沧县农村信用合作联社上允信用社接受原告罗进梅及其父罗忠庭的代偿行为，原告罗进梅及其父罗忠庭于2011年1月22日代为清偿完毕。2013年8月21日，原告罗进梅、被告张琼珍签订《房屋产权转让协议书》，双方约定：“被告张琼珍将三楼3间（靠街子一边）、四楼1间转让给原告罗进梅，价值210000元；转让过程办理的证件费用由原告罗进梅承担；双方以三楼的第三间---四间之间的墙体为界，各自装修翻盖房屋时，均不能影响界墙的质量；四楼1间由被告张琼珍使用至2013年10月30日，2013年11月1日交付原告罗进梅，原告罗进梅于协议签订当日支付被告张琼珍现金210000元。2016年2月，合同当事人之一的罗忠庭（罗忠田）死亡，罗忠庭剩余家庭成员为原告罗进梅（父女关系）、杨正英（夫妻关系）、罗春女（父女关系）、罗晓雄（父子关系）。2019年8月22日，因被告张琼珍拒绝协助原告罗进梅办理房屋产权事宜，原告遂诉至本院。本院认为，根据原告诉讼请求及被告答辩意见，本案争议焦点为：原、被告房屋流转性质认定，本案评判如下：一、本案涉案房屋合同当事人为原告罗进梅、原告罗进梅之父罗忠庭（罗忠田）、被告张琼珍，因其中合同当事人罗忠庭于2016年2月死亡，故其合同权利义务由剩余家庭成员罗进梅、杨正英、罗春女、罗晓雄继受，2019年10月18日，杨正英、罗春女、罗晓雄向本院做出放弃上述合同权利义务的意思表示，庭审中被告追认该事实，故本院对原告罗进梅属于罗忠庭家庭成员中唯一继受本案合同权利义务的主体予以确认。二、原告罗进梅及其父罗忠庭与被告张琼珍签订的2009年6月11日至2009年6月12日两份《房屋销售合同》、2013年8月21日《房屋产权转让协议书》是各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。原告罗进梅及其父罗忠庭已依据合同约定完成第一次交易中支付被告张琼珍10000元押金、60000元现金房款、代为清偿被告张琼珍350000元债务共计420000元房款的义务及完成第二次交易中支付210000元房款的义务，被告张琼珍的澜沧县房权证“上允镇字第（2007）1660号”产权证上所设定的抵押亦因澜沧县农村信用合作联社上允信用社债权消灭而消灭（被告张琼珍的债务350000元原告罗进梅及其父罗忠庭已于2011年1月22日代为清偿完毕），被告张琼珍应当依据合同约定协助原告罗进梅及其父罗忠庭完成产权转让，故本院对原告要求“被告将门面4格和房间7格产权过户给原告”的请求予以支持。关于办理产权转移的费用，有约定从约定，无约定的根据交易习惯进行分担。本案中关于办理（地下一层房屋3间、地上第一层商铺4间、第二层房屋从靠街子一边往右3间、第三层房屋1间）产权产生的费用，在双方的合同、协议中均明确约定由原告罗进梅承担，应以约定为准，故对原告要求“产权办理产生费用由双方根据交易习惯分担”的请求不予支持。三、关于被告张琼珍提出的“商铺第4间（从左至右）属于被告借新款还旧债的借贷担保，借贷本息已经通过由原告收取租赁人费用形式偿还完毕、该间房屋位置突兀不符合房产交易习惯、不是自己真实买卖意思表示”主张。本院认为，在签订合同、买卖房屋等重大经济事项中，各方均具有合理的注意义务即需要详实表达合同目的。本案中合同权利义务内容对房屋的位置、价值、交付方式、产权转移事项、实现产权过程中已存在的租赁利益分配进行了详实约定，原告在完成合同义务后第一时间便对房屋形成事实上的占有、使用，足以证实双方均具有买卖及转移标的物的合意。房屋借贷担保系指债务人为担保其债务，将房屋作为标的物设立抵押权并办理抵押物登记，不发生所有权转移，当相应债务不履行时，债权人就该标的物优先受偿的担保物权。本案中：1.房屋交易特征上，涉案房屋地上第一层商铺4间属于一次交易，未单独对第4间进行二次割裂出售，符合交易习惯；2.履行方式上，被告在交易时对该房屋具有所有权，具备交付条件，在获得房屋价值后便进行了交付，未违背正常交易习惯；3.本案中被告张琼珍主张350000元属于为偿还澜沧县农村信用合作联社上允信用社债务而向原告进行的借贷，但无独立的借贷合同、借条、担保合同等证据证实借贷事实，于借贷交易习惯不符。综上所述，本院综合认定原、被告双方合同中350000元的交付方式属于被告张琼珍在获取房屋销售合同价值后，经过债权人同意，将350000元债务转移给原告罗进梅、由其代为清偿债务的处分行为，被告的主张不能成立，本院不予支持。综上，原告罗进梅要求被告张琼珍协助办理房屋产权转移的请求于法有据，予以支持；原告罗进梅要求被告张琼珍依据交易习惯分担产权转移费用的请求，不予支持。本案依照《中华人民共和国继承法》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告罗进梅与被告张琼珍签订的《房屋销售合同》《房屋产权转让协议书》继续履行，被告张琼珍于本判决生效之日起三十日内协助原告罗进梅办理位于澜沧县子一边往右3间、地上第三层房屋1间）过户手续，将该房屋过户至原告罗进梅名下。二、驳回原告罗进梅的其他诉讼请求。案件受理费100元，被告张琼珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  罗光灿审 判 员  王剑吟人民陪审员  李小昌二〇一九年十二月十七日书 记 员  石爱华附：相关法律条文《中华人民共和国继承法》第三条【遗产范围】遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条【债权人同意】债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国担保法》第四十一条【抵押物登记及其效力】当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条【抵押物登记机关】办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。