北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16558号上诉人（原审被告）：北京新锐恋锅餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区建国路（北京印刷二厂）1号楼1层108室。法定代表人：朱宝环，经理。委托诉讼代理人：阳海碧，北京雷杰展达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧莱克（北京）物业管理有限公司（原审误为欧莱克（北京）投资有限公司）。法定代表人：张文，董事长。委托诉讼代理人：张立军，北京市智汇律师事务所律师。原审被告：复华控股有限公司，住所地北京市朝阳区建国路（北京印刷二厂）1幢301室。法定代表人：朱建军，经理。委托诉讼代理人：阳海碧，北京雷杰展达律师事务所律师。上诉人北京新锐恋锅餐饮有限公司（以下简称恋锅公司）因与被上诉人欧莱克（北京）物业管理有限公司（以下简称欧莱克公司）、原审被告复华控股有限公司（以下简称复华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初39720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恋锅公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由欧莱克公司承担。事实和理由：对于租赁保证金，根据担保法及司法解释的规定，保证金是动产质押担保方式，其性质不同于定金，一审法院认定欧莱克公司没收该租赁保证金抵作违约金，违反法律规定。欧莱克公司辩称：服从一审判决，请求法院驳回上诉，尽快判决。复华公司辩称：同意恋锅公司的意见。欧莱克公司向一审法院起诉请求：1.恋锅公司支付租金1198940.14元并自2018年10月28日起按日千分之一标准支付滞纳金至实际给付之日；2.恋锅公司支付电费54272.70元及自2018年9月21日起至实际给付之日按日千分之一标准支付滞纳金；3.复华公司对上述欠款承担连带清偿责任。一审法院认定事实：欧莱克公司（甲方）于2015年6月29日与案外人北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司（以下简称全时公司，乙方）签订《郎家园甲10号（原百事和大厦）商业租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区建国路郎家园甲10号（原百事和大厦）东部第一层商业部分物业出租给乙方，计租面积1385平方米，租期为2015年6月29日至2021年6月28日，租金单价前三年18.5元/天/㎡，后三年19.425元/天/㎡，租金支付方式为押一付四，租金按月计算每四个月支付一次。合同第5.1条约定租赁保证金为779351.04元。合同第12.1条约定乙方逾期10日未交纳租金、水电气等能源费每日应按未交额千分之一向甲方给付滞纳金，逾期30日甲方有权解除本合同没收乙方租赁保证金追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。2018年6月，欧莱克公司与全时公司及恋锅公司等共同签订《四方补充协议四》约定全时公司将其承租的朝阳区建国路郎家园甲10号（原百事和大厦）东部第一层商业部分中507.30㎡面积的承租权利义务转让给恋锅公司，恋锅公司应于2018年6月22日向欧莱克公司支付下一期租金，且全时公司向欧莱克公司交纳的租赁保证金相应的自动转为恋锅公司支付的保证金，欧莱克公司对转让行为同意认可。2018年11月29日，复华公司向欧莱克公司出具《承诺函》就恋锅公司等欠付费用作出承诺：所欠该物业2018年10月29日至2019年2月28日第一至第三层房屋租金8850288.14元及截至2018年11月29日所欠该物业一至六层房屋租金的滞纳金496651.88元，其于2018年12月15日或之前支付；截至2018年11月25日尚欠该物业一至六层电费637203.35元其于2018年12月15日或之前支付，其中恋锅公司欠电费明细为：2018年7月25日至11月25日四月合计54272.70元。经询问，欧莱克公司称恋锅公司欠付2018年10月29日至2019年2月28日期间租金及2018年7月25日至11月25日期间电费，并分别自2018年10月28日及9月21日起算滞纳金。恋锅公司、复华公司对欠付租金金额及逾期日期均认可，但认为滞纳金约定标准过高，且要求调整至同期贷款利率标准，且应先从租赁保证金中扣除。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。恋锅公司认可欧莱克公司主张的欠付租金数额及欠付期间，一审法院对此不持异议，恋锅公司应按照合同约定向欧莱克公司支付欠付租金。按四方协议约定，全时公司将其原承租面积中507.30㎡面积的承租权利义务转让给恋锅公司，租赁保证金亦自动转化，双方在合同12.3条中明确约定了乙方根本违约导致合同解除情况下，其租赁保证金抵作违约金不予返还，且双方均认可合同已因恋锅公司无法按时交纳租金并于租金用完后提前搬离而告解除，故恋锅公司应按照合同中关于乙方根本违约时的有关约定承担违约责任，即租赁保证金抵作根本违约金。此外，欧莱克公司亦主张其已按照恋锅公司根本违约将其租赁保证金抵扣违约金不予退还，故欧莱克公司再按照按逾期天数向恋锅公司主张逾期支付租金及电费的滞纳金缺乏相应依据，一审法院不予支持。恋锅公司、复华公司虽辩称电费单系欧莱克公司单方制作，不认可实际使用电量，但经询问恋锅公司称往期电费均由行政人员看电表核对，但称对此次电费使用情况没有进行抄表核对的原因并不清楚，且复华公司在承诺函中已对包括恋锅公司在内的各公司所欠该物业电费进行了确认，故恋锅公司应给付欧莱克公司相应电费。复华公司向欧莱克公司出具承诺函，承诺对包括恋锅公司在内的有关公司所欠费用由其支付，欧莱克公司主张其对相关费用承担连带清偿责任，复华公司除对电费及滞纳金数额不认可外，亦未对连带清偿提出异议，故一审法院对欧莱克公司要求复华公司对欠付租金及电费承担连带清偿责任的请求予以支持，复华公司清偿后可向恋锅公司追偿。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条之规定，判决：一、北京新锐恋锅餐饮有限公司于判决生效后七日内给付欧莱克（北京）投资有限公司租金一百一十九万八千九百四十元一角四分。二、北京新锐恋锅餐饮有限公司于判决生效后七日内给付欧莱克（北京）投资有限公司电费五万四千二百七十二元七角。三、复华控股有限公司对上述第一、二项给付义务承担连带责任。四、驳回欧莱克（北京）投资有限公司的其他诉讼请求。如果北京新锐恋锅餐饮有限公司、复华控股有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，恋锅公司、复华公司提交《百事和大厦租赁保证金情况》，用以证明恋锅公司实际支付的保证金金额。欧莱克公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。欧莱克公司发表质证意见称，不属于二审诉讼中的新证据，保证金的具体数额与本案无关。经查，欧莱克（北京）投资有限公司于2019年5月8日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，变更名称为欧莱克（北京）物业管理有限公司。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，本案二审主要涉及如下争议问题：一、租赁保证金的问题。《郎家园甲10号（原百事和大厦）商业租赁合同》第12.1条约定：乙方逾期10日未交纳租金、水电气等能源费每日应按未交额千分之一向甲方给付滞纳金，逾期30日甲方有权解除本合同没收乙方租赁保证金追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；第12.3条约定：乙方违约解除本合同，或乙方根本性违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。2018年10月后，恋锅公司迟延支付租金，构成根本违约，欧莱克公司提起本案诉讼。欧莱克公司自认已经将租赁保证金抵做违约金不予退还，并主张租金、电费及相应的滞纳金。一审判决认定租赁保证金抵作根本违约金，并未支持租金、电费的滞纳金，从双方过错程度及合同履行情况来看，较好平衡了双方利益，具有事实及法律依据。至于恋锅公司主张的欧莱克公司直接将租赁保证金抵作违约金有失公平，本院不予采信。二、电费金额问题。复华公司于2018年11月29日出具的《承诺函》载明，认可恋锅公司欠付2018年5月25日至2018年11月25日电费合计54272.7元，该金额系依据《欧莱克（北京）投资有限公司收费通知单》计算得出，一审判决据此认定应支付电费的金额并无不当，本院依法予以确认。综上所述，恋锅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7773元，由北京新锐恋锅餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡新华审 判 员 李 坤审 判 员 郑吉喆审 判 员 龚勇超审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十二月二十二日法官助理 王雯雯书 记 员 张旭燃书 记 员 陈佳琪