江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初4138号原告（反诉被告）：陈忠华，男，1965年2月26日生，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：陈乃广，江苏力海律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈义，男，1990年6月16日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吴志国，江苏多邦律师事务所律师。原告（反诉被告）陈忠华与被告（反诉原告）陈义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法适用简易程序由审判员陆娟独任审理，于同年7月4日公开开庭进行了审理，原告陈忠华及其委托诉讼代理人陈乃广，被告陈义及其委托诉讼代理人吴志国到庭参加诉讼。被告陈义于同年9月10日向本院提起反诉，本院经审查认为被告陈义的反诉请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。后依法裁定适用普通程序并组成合议庭，于同年9月12日、11月22日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈忠华的委托诉讼代理人陈乃广，被告（反诉原告）陈义及其委托诉讼代理人吴志国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈忠华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2015年5月18日、2016年4月1日签订的门市出租合同、2017年4月1日签订的车库出租协议；2、判令被告给付原告自2018年11月18日至被告实际交房之日止三间门面及仓库的租金，按每日租金98.63元计算；3、判令被告给付原告自2019年4月1日起至被告实际交出房屋及车库之日止的租金，按每日租金54.79元计算；4、判令被告在合同解除之日起十日内将承租原告房屋内的物品搬出，并将承租的房屋及车库返还给原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月18日，原、被告签订《门市出租合同》一份，约定“原告将坐落在盐青路**号东三间门面房及后面仓库三间出租给被告，租期5年，从2015年5月15日起至2020年5月18日止；每年租金36000元，租金半年一交等内容。”合同签订后，被告给付原告租金至2018年5月18日。2018年11月18日、2019年5月18日应付的两个半年租金合计36000元未付。2016年4月1日，原、被告签订《门市出租合同》一份，约定原告将坐落在盐青路**号-206门面一间出租给被告，租期四年，年租金6000元等内容。合同签订后，被告交纳租金至2018年4月1日，对2019年4月1日应交纳的租金6000元未付。2017年4月1日，原告将盐青路**门面西侧一间门市房出租给被告使用，双方口头约定年租金6000元，被告交纳租金至2018年4月1日，对2019年4月1日应交纳租金6000元未付。2017年4月1日，被告承租原告车库，约定年租金8000元，被告交纳租金至2018年4月1日，对2019年4月1日应付租金8000元未付。综上，原告认为被告不按约支付租金的行为，构成违约，原告有权解除合同。现依法提起诉讼，请求判如诉请。被告（反诉原告）陈义辩称：1、原告请求解除案涉门市出租合同无事实及法律依据，被告不同意解除。案涉合同中未约定，原告没有单方解除权也无法定解除权，原告也没有证据证明被告违约；2、依据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告作为出租人有义务保证合同租赁期间内出租的门面房能正常对外使用，但原告出租的门面房自2018年10月因拆迁围挡使被告无法正常对外生产经营，原告在2018年11月13日采取断电断水等手段，使状况更加恶化，客观上使案涉门面房无法正常经营使用，被告依法有权不支付租金。原告诉称被告不按约支付租金与事实不符，被告不存在违约，是原告违约，责任在原告。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。3、如协调处理，原告应当赔偿相应损失，被告可以考虑解除合同。反诉原告陈义向本院提出反诉请求：1、请求解除2015年5月18日、2016年4月1日、2017年4月1日签订的门市出租合同和车库出租协议；2、判决被告赔偿停业损失、装饰装修损失、附属设施损失及机械设备搬迁损失等各项损失暂定5万元，具体待评估后确定；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系个体经营者。2018年5月18日、2016年4月1日，反诉原告与反诉被告签订两份门市出租合同，承租盐青路**号东三间门面房及仓库和206门面房，2017年4月1日又承租盐青路**门面西侧一门是房及车库。合同签订后，经反诉被告同意，反诉原告对前述所租门面房及仓库进行了装饰装修，室外场地浇筑、设备安装等，至2018年10月一直处在正常经营状态。但2018年10月以来，所租房屋因围挡无法正常经营，现已十个月。这期间，反诉原告多次要求反诉被告排除障碍，保障正常经营未果，致合同目的无法实现，致反诉原告各项经济损失。综上请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告陈忠华辩称：同意解除合同，但反诉原告所称的事实与理由不成立。本诉原告将房屋出租给陈义经营，双方有书面合同及口头协议，合同签订时约定合同期内出租方不得随意叫承租方搬出或调价，若因此造成的经济损失由出租方承担，但拆迁除外。据此，若房屋拆迁，出租方有权要求解除合同并腾出房屋。拆迁单位在房屋上写上拆迁两字之后，我方要求与反诉原告解除合同并要求停电停水，反诉原告拒绝解除、拒绝停电停水，为此双方发生争议，110民警到场处理，该事实有接处警登记表证实。因此，反诉原告的反诉请求不符合合同约定及法律规定，请求法院驳回反诉原告第二、三项诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月18日，陈忠华（甲方、出租方）与陈义（乙方，承租方）签订《门市出租合同》一份，陈忠华将坐落于盐青路**号东三间门面房及后仓库三间出租给陈义，合同主要内容：第一条租赁期限5年，从2015年5月18日起至2020年5月18日止，合同期内，租金不得上调。第二条每年租金36000元，租金半年一交，由甲方开出收到房租金的收据作为凭证。第三条租用期满后，如乙方继续租用该房，则房租每年上涨一千元，最终总房租为4万元后不得再涨。直到乙方不再租用该房，乙方必须提前一个月支付房租。根据市场行情上涨或下降。第四条租期内所发生的水、电、气、电话、清洁、光纤、治安办理和各种手续证件等杂费均由乙方支付。第五条根据协议，甲方应按时提供房屋，乙方应按时支付租金。终止协议均提前一个月通知双方。如双方不再续约，乙方应准时搬出此房。第六条合同期内甲方不得随意叫乙方搬出和调价，若由此造成的经济损失由甲方承担。（除拆迁外）……2016年4月1日，陈忠华（甲方、出租方）与陈义（乙方，承租方）再次签订《门市出租合同》一份，陈忠华将坐落于盐青路**-206门面一间出租给陈义，合同主要约定：第一条租赁期限5年，从2016年4月1日起至2020年4月1日止，合同期内，租金不得上调。第二条每年租金6000元，租金一年一交，由甲方开出收到房租金的收据作为凭证。第三条租用期满后，如乙方继续租用该房，乙方必须提前一个月支付房租。第四条租期内所发生的水、电、气、电话、清洁、光纤、治安办理和各种手续证件等杂费均由乙方支付。第五条根据协议，甲方应按时提供房屋，乙方应按时支付租金。终止协议均提前一个月通知双方。如双方不再续约，乙方应准时搬出此房。第六条合同期内甲方不得随意叫乙方搬出和调价，若由此造成的经济损失由甲方承担。（除拆迁外）……2017年4月1日，陈忠华与陈义达成口头租赁协议，陈忠华将盐青路**门面西侧一间门市房及车库出租给陈义，门市房年租金6000元，车库年租金8000元。上述合同签订后，陈义租赁上述房屋用于汽车维修、美容、养护等，并交纳部分租金。对于承租的盐青路**号东三间门面房及后仓库三间房屋，2018年11月18日之后的租金未再支付。对于承租的盐青路**-206一间门面、**门面西侧一间门市房及车库，2019年4月1日之后的租金未再支付。对于租金交付情况，双方庭审中一致认可。2018年10月，案涉承租房屋因纳入拆迁范围，由拆迁部门对案涉房屋门前外围进行围挡，但在门市前面预留了四、五米左右宽度予以进出，围挡后被告继续经营了一段时间，但被告认为围挡影响了其正常经营，便停止向原告支付租金。双方为此产生矛盾，协商无果，原告陈忠华诉至法院。另查明，2018年11月13日，金晨晨向盐城市公安局亭湖分局新洋派出所报警称，其与房东陈忠华房屋租赁合同未到期，陈忠华因要拆迁便联系供电公司人员上门断电，双方因此发生争执，民警现场了解情况后，建议双方协商解决此事。2019年4月9日，陈忠华与陈义因房屋租赁问题再次发生纠纷，陈忠华向盐城市公安局亭湖分局新洋派出所报警，民警现场调解未果，建议双方通过诉讼解决此事。2019年9月12日的庭审过程中，原、被告均同意解除案涉租赁合同。但陈义认为，后期租金未交纳的原因在于案涉房屋因拆迁围挡影响其正常经营，陈忠华违约在先，并要求降低租金。同时认为，被告承租案涉房屋后进行了装饰装修，室外场地浇筑、设备安装等，现因拆迁围挡导致无法正常经营，也造成其装修装潢损失，故要求陈忠华赔偿其各项损失。并提交了以下证据：1、现场照片6张、收据一份，证明：反诉原告所租反诉被告门面，自2018年10月因围挡致其无法正常对外经营的事实，以及证明门面门头装饰的店招、LED显示屏等事实，证明反诉原告对所租房屋进行了装饰装修、添置汽车烤漆房及活动板房、安装了机器设备的事实；2、收款收据一份，证明反诉原告2016年10月添置标准汽车烤漆房一台，其价格为46000元的情况；3、收据一份，证明反诉原告2015年装饰门市挑高阁楼、玻璃隔断等材料及人工费用26500元；4、反诉原告陈义与祁素清在2018年12月4日签订的门市租赁合同书复印件一份，证明案涉门面门前围挡至其无法对外经营，门面经营基本停业，反诉原告于2018年12月4日开始另租门面从事原有汽车维修等项目经营。并证明案涉门市因围挡已实际产生停业损失。原告陈忠华对上述证据质证意见为：对证据1照片真实性无异议，证明目的不认可；对证据2、3三性均有异议，是手写票据非正式票据，收款事项及金额无其他证据佐证，不能证明其证明目的。对证据4真实性无异议，是被告自己租房经营，与本案无关联，目前被告仍在租赁原告的房屋中继续经营，不存在基本停业的情况。再查明，2019年11月22日庭审过程中，被告陈义陈述其承租的门市目前已停止经营，本院于2019年12月18日到案涉出租房屋现场核实，被告已停止经营。在审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致本案调解未果。本案主要的争议焦点为：一、原、被告之间的租赁关系是否应当解除；二、被告应当支付的房屋租金数额；三、关于反诉原告陈义要求反诉被告赔偿其经济损失的主张，是否应当支持？本院认为：依法成立的合同受法律保护。关于争议焦点一：原、被告之间的租赁关系是否应当解除。本院认为，原、被告之间的租赁关系应当解除。理由：原、被告签订房屋租赁合同后，陈忠华将案涉房屋交付给陈义经营，并按照约定收取租金，双方形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定的内容履行各自义务。在合同履行过程中，因承租房屋拆迁，被告陈义以此为由，拒付租金，导致双方发生矛盾。现原、被告在2019年9月12日的庭审中，均同意解除合同，故本院准予解除，并确认案涉房屋租赁合同于2019年9月12日解除。关于争议焦点二：被告应当支付的房屋租金数额的问题。按照陈忠华与陈义签订的房屋租赁合同的约定，被告对于承租的盐青路**号东三间门面房及后仓库三间房屋，2018年11月18日之后的租金未再支付。对于承租的盐青路**-206一间门面、**门面西侧一间门市房及车库，2019年4月1日之后的租金未再支付。因案涉房屋门前围挡影响其经营，被告要求降低支付围挡期间的房屋租金，本院予以酌情支持。理由：合同法第二百一十六条规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同法第一百二十一条规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，根据庭审查明的事实，案涉房屋因纳入拆迁范围，拆迁部门于2018年10月开始对门前外围进行围挡，虽然被告仍继续经营，但围挡必然会对被告的经营收益产生一定影响，原告陈忠华未尽到保证租赁用途的义务，构成瑕疵履行，本院根据围挡的实际情况及时间，酌情降低年租金30%。即盐青路**号东三间门面房及后仓库三间的房屋租金为每年25200元（36000*70%）标准，经计算自2018年11月18日至2019年9月12日的房屋租金为20562元（69元/天×298天），盐青路**-206一间门面的房屋租金价格为每年4200元（6000*70%），经计算，自2019年4月1日至2019年9月12日的房屋租金为1886元（11.5元/天×164天），盐青路**门面西侧一间门市房及车库的价格合计每年9800元（14000*70%）标准，经计算，自2019年4月1日至2019年9月12日的房屋及车库租金为4403元（26.85元/天×164天），以上租金合计26851元。2019年9月13日至实际交付之日止的房屋占有费按降低后的租金每日107.35元（69元+11.5元+26.85元）的标准计算。关于争议焦点三：关于反诉原告陈义要求反诉被告支付其损失的主张是否应当支持的问题。1.反诉原告陈义认为案涉房屋因围挡导致其经营损失，反诉原告陈义未提供证据证明具体的经营损失，且本院已酌情降低了其应交纳的房屋租金，故对经营损失不予支持。2.关于反诉原告主张的装饰装潢损失，双方2015年5月18日、2016年4月1日签订的合同中约定“合同期内甲方不得随意叫乙方搬出和调价，若由此造成的经济损失由甲方承担（除拆迁外）。”该合同条款中对合同期内遇到拆迁时，对装饰装修物的处理约定不明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，双方的租赁合同至2020年4月1日止，现因拆迁解除了合同，案涉房屋已在拆迁中，目前拆迁部门与陈义华未签订拆迁补偿协议，对于装饰装修残值的数额尚未确定。反诉原告陈义对未形成附合的装饰装修物自行予以拆除，对房屋的装潢损失补偿费用待拆迁部门确定后，反诉原告陈义凭证据，可另行主张，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百二十一条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈忠华与被告（反诉原告）陈义于2015年5月18日、2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》以及双方于2017年4月1日达成的口头租赁协议于2019年9月12日解除；二、被告（反诉原告）陈义于本判决生效之日起十五日内迁让出位于-106门面西侧一间门市房及车库交付给原告（反诉被告）陈忠华；三、被告（反诉原告）陈义于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈忠华支付截止至2019年9月12日的房屋租金26851元，从2019年9月13日起至实际交房之日止按日租金107.35元标准向原告陈忠华支付房屋占有使用费；四、驳回原告陈忠华的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告陈义的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费471元，由被告陈义负担。反诉案件受理费525元，由反诉原告陈义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陆 娟人民陪审员  朱艳华人民陪审员  张 瑜二〇一九年十二月二十八日法官 助理  孙志杰书 记 员  乔白钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。