上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15305号上诉人（原审原告）：上海百通汽车客运有限公司，住所地上海市闵行区华漕镇东华美路211号。法定代表人：陈俊德，董事长。被上诉人（原审被告）：禹春雷，男，1979年12月7日生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审被告）：上海大禹饭店，住所地上海市长宁区天山西路451号。投资人：禹春雷，经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。上诉人上海百通汽车客运有限公司（以下简称百通公司）因与被上诉人禹春雷、上海大禹饭店（以下简称大禹饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初7401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人百通公司上诉请求：2018年1月19日，上诉人给被上诉人发函，要求被上诉人对涉讼房屋改变结构恢复原状，如即时恢复原状，上诉人不再要求解除合同。被上诉人未承担三个违约责任，房屋租赁合同事实上未解除。原审法院认定事实有误，适用法律不当。要求撤销原判，依法改判。被上诉人禹春雷、大禹饭店共同辩称，2018年是上诉人主动提出解除合同，原审法院认定1月22日解除，完全符合法律规定。上诉人上诉理由没有依据。要求维持原判。百通公司向一审法院起诉请求：1.要求解除百通公司与禹春雷、大禹饭店于2017年4月16日就上海市长宁区XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）签订的房屋租赁合同解除，解除日期为判决生效之日；2.禹春雷、大禹饭店返还上海市长宁区XX路XX号房屋，归还日期为判决生效之日；3.禹春雷、大禹饭店向百通公司支付2018年4月16日至2019年4月25日的房屋占用费527,916.70元；2019年4月26日至判决生效之日房屋占用费按照租赁合同约定支付；4.禹春雷、大禹饭店支付违约金105,583.34元（按照欠缴租金的20%计算）；5.禹春雷、大禹饭店于判决生效十日内注销涉案房屋内登记的营业执照及卫生许可证等证件。审理中，百通公司撤回第五项诉讼请求。一审法院认定事实：百通公司系涉案房屋的产权人，房屋类型为站场码头，建筑面积107.88平方米。百通公司原名上海A有限公司，后变更为上海B有限公司，最终变更为现名上海百通汽车客运有限公司。2007年7月18日，百通公司（甲方）与禹春雷（乙方）就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定由乙方承租涉案房屋用于餐饮（无油烟气）。租期5年，自2007年4月16日至2012年4月15日。第一年租金21.6万元，之后逐年递增。乙方装饰承租房屋时，其四周外墙不得改变结构。乙方不得转租。禹春雷承租涉案房屋后开始经营饭店，并注册了大禹饭店。2012年4月16日，百通公司（甲方）与禹春雷（乙方）续签了租赁合同，并增加了大禹饭店为丙方。约定继续由乙方承租涉案房屋用于餐饮（无油烟气），丙方为乙方提供担保。租期自2012年4月16日至2017年4月15日。第一年租金36.9万元，第二年起每年递增2.4万元。合同约定乙方承租期间，不得改变房屋结构，不得转租，如因转租、改建变更房屋结构，除恢复原状外，并承担违约责任。2017年4月16日，百通公司（甲方）与禹春雷（乙方）、大禹饭店（丙方）再次续签了租赁合同。合同约定租期自2017年4月16日至2022年4月15日。第一年租金48.9万元，第二年起每年递增2.4万元。发生逾期5日以上未付房租费等违约行为，即承担年租金总额50%的违约金并解除合同。内容与之前合同基本一致，但并无“不得转租”的特别规定。2017年6月17日，禹春雷（甲方）与案外人陆某（乙方）签订餐厅转让合同一份，约定甲方将自己位于XX路XX号餐厅转让给乙方使用，转让总价为45万元。饭店名称：大禹饭店（不包括甲方注册在XX路XX号的所有商标及执照）。禹春雷确认，此转让为经营权的转让，转让后大禹饭店由案外人陆某经营。2017年6月23日，禹春雷（甲方）与案外人陆某（乙方）签订房屋租赁合同。约定将甲方拥有的XX路XX号房屋租给乙方，乙方用于餐饮（无油烟气）。甲方提供餐饮营业执照给乙方使用，在经营中所产生的一切费用由乙方承担。合同期限自2017年8月25日至2022年3月25日。乙方支付租金第一年57.6万元，第二年起每年递增2.4万元。租金每半年支付一次，分别于每年2月15日和8月15日支付。押金4.8万元。乙方承租期间，不得改变房屋结构，即时或合同终止（含解除）时，除恢复原状外，并承担违约责任。2017年7月7日，百通公司至涉案房屋查看，发现涉讼房屋装修的情况。禹春雷告知百通公司，房屋没有转租，只是与他人合作经营。当日，禹春雷出具说明称，涉案房屋装修由其负全部责任。后，百通公司又遇见案外人陆某，案外人陆某称与禹春雷系合作关系。2017年8月19日，百通公司向大禹饭店发函称，大禹饭店在装修时，对原房屋部分扩建，部分改变了房屋结构。大禹饭店已构成违约。要求大禹饭店立即整改，即按照产证载明结构，拆除扩建、改建的违章建筑，恢复原房屋结构。2017年12月25日，上海市长宁区公安消防支队向涉案房屋发送了行政处罚决定书。该决定书查明2017年11月28日，涉案房屋存在未经消防安全检查擅自投入使用的行为，违反相关规定。决定给予上海大禹饭店责令停止使用，并处罚款3万元的处罚。次日，上海市长宁区公安消防支队向大禹饭店出具了罚款缴纳通知书，要求大禹饭店于2018年1月10日前缴纳罚款3万元。2018年1月12日，百通公司、禹春雷与案外人陆某三方共同碰头。百通公司在该日得到了禹春雷与案外人陆某之间的租赁合同及转租合同，确认了禹春雷转租的事实。2018年1月19日，百通公司向禹春雷、大禹饭店致函称，百通公司已获悉禹春雷、大禹饭店转租的事宜。2018年1月25日，百通公司向禹春雷、大禹饭店致函称，百通公司已代为缴纳了罚款，该罚款应由禹春雷、大禹饭店承担。要求禹春雷、大禹饭店立即向百通公司支付上述罚款。2018年4月14日，大禹饭店向百通公司致函称，鉴于百通公司已起诉解约，大禹饭店暂时停止支付租金。2018年4月15日，百通公司回函称，大禹饭店并非租赁合同承租人，百通公司未向大禹饭店要求解约，也不同意大禹饭店暂时停止支付租金的行为。2018年6月12日，案外人陆某向禹春雷、大禹饭店返还了涉案房屋钥匙。2018年6月15日，百通公司与禹春雷在涉案房屋处发生肢体冲突，禹春雷将钥匙遗留在涉案房屋处，百通公司将涉案房屋上锁后，将钥匙寄给禹春雷，百通公司称禹春雷拒收。另查明，百通公司另案起诉禹春雷、大禹饭店要求赔偿违法拆除修复费用、修复期间房屋租金损失等，该案一审判决禹春雷、大禹饭店向百通公司支付恢复原状费用261,872元、恢复期间的房屋空置费85,500元。在该案庭审中，禹春雷、大禹饭店明确不接受涉案房屋的钥匙，后为配合鉴定，百通公司更换了涉案房屋的门锁，并将新的钥匙再次寄给禹春雷，禹春雷拒收，目前，该案在上诉中。此外，百通公司另案起诉禹春雷、大禹饭店，案外人陆某作为第三人，要求确认禹春雷与案外人陆某签订的房屋租赁合同无效等，该案一审判决驳回百通公司的诉讼请求，后百通公司不服一审判决对该案上诉，二审经审理认为百通公司与禹春雷、大禹饭店签订的租赁合同没有就是否可以转租作出相应的约定，则禹春雷在转租他人时应该取得百通公司同意，现百通公司明确表示不同意禹春雷将涉案房屋转租给案外人陆某，禹春雷、大禹饭店并未提供相应的充分证据佐证百通公司同意其转租涉案房屋，现也无证据显示百通公司在知道禹春雷、大禹饭店将涉案房屋租给案外人陆某后在六个月内未提出异议，故对该案改判为禹春雷与案外人陆某签订的房屋租赁合同无效。审理中，本案双方当事人确认，禹春雷、大禹饭店的租金支付至2018年4月15日。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、双方的租赁合同的解除日期。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，按照另案已经生效的判决确认禹春雷、大禹饭店向案外人陆某的转租无效，禹春雷、大禹饭店构成违约，百通公司在知晓禹春雷的转租事实后即提出了异议，并于2018年1月19日向禹春雷发函明确不同意禹春雷、大禹饭店的转租并要求解除房屋租赁合同，该异议的提出是在百通公司知道禹春雷转租后的六个月内提出的，因此依据合同法的规定，承租人未经同意擅自转租的出租人有权解除合同，百通公司具有解除权。该函于2018年1月22日送达禹春雷，故双方的房屋租赁合同应于2018年1月22日解除。二、如何处理解除的后果。首先，关于房屋占有使用费，一审法院认为，2018年6月15日，百通公司与禹春雷在涉案房屋处发生肢体冲突，禹春雷将钥匙遗留在涉案房屋处后，未有证据显示禹春雷掌控涉案房屋的钥匙并实际使用过涉案房屋，后，百通公司又曾多次将涉案房屋的钥匙寄给禹春雷，禹春雷均予以拒收，因此，应当视为2018年6月15日百通公司已经收回涉案房屋，故禹春雷、大禹饭店应该支付2018年4月16日至2018年6月15日房屋占有使用费，共计85,500元。其次，关于违约金，禹春雷未经百通公司同意擅自转租，故禹春雷、大禹饭店应该按约向百通公司支付违约金。根据双方合同的约定，禹春雷、大禹饭店应该向百通公司支付年租金总额50%的违约金，庭审中百通公司自愿将违约金数额调整为年租金总额的20%，但禹春雷、大禹饭店抗辩违约金过高。一审法院认为，违约金应以弥补损失为主、惩罚性为辅，本案考虑合同解除后合理的空置期及双方履行过程中的情况，同时因百通公司已经就涉案房屋恢复原状的费用及修复期间的房屋空置费另行主张，一审法院酌情认定违约金为51,300元。据此判决：一、百通公司与禹春雷、大禹饭店于2017年4月16日就上海市长宁区XX路XX号房屋签订的房屋租赁合同于2018年1月22日解除；二、禹春雷、大禹饭店应于判决生效之日起十日之内向百通公司支付2018年4月16日至2018年6月15日房屋占用使用费85,500元；三、禹春雷、大禹饭店应于判决生效之日起十日之内向百通公司支付违约金51,300元。四、驳回百通公司的其余诉讼请求。保全费3,598元，由禹春雷、大禹饭店负担。一审案件受理费10,135元，百通公司负担7，858.56元，禹春雷、大禹饭店负担2,276.44元。本院二审期间，双方当事人均未依法向法院提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据2018年1月19日，上诉人百通公司向被上诉人禹春雷、大禹饭店发函，明确表示解除房屋租赁合同。该函于2018年1月22日到达被上诉人。原审法院根据案件基本事实以及相关合同法规定，确认本案所涉房屋租赁合同于2018年1月22日解除，具有事实和法律依据。上诉人上诉认为上述合同事实上未解除，上诉人该项上诉理由与其所发函件文义明显不符，同时亦缺乏法律依据，本院对其上诉理由不予采纳。关于解除合同的后果处理，原审法院根据本案事实及另案情况，确定被上诉人支付房屋占有使用费以及酌情认定违约金，具有妥当性，亦属正确。综上所述，上诉人百通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,135元，由上诉人上海百通汽车客运有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十二月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……