北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）京民初85号原告：中国电子进出口有限公司，住所地北京市海淀区复兴路17号A座(6-23层)。法定代表人：朱以明，董事长。委托诉讼代理人：朱华芳，北京市天同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佑宁，北京市天同律师事务所律师。被告：中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路产业基地办公楼420室-61。法定代表人：李文，董事长。委托诉讼代理人：路璐，女，该公司法务经理。委托诉讼代理人：钱汪龙，北京市东卫律师事务所律师。原告中国电子进出口有限公司（以下简称电子公司）诉被告中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。电子公司的代理人朱华芳、郭佑宁，中房京贸公司的原代理人于秀妮、闫美霓（2019年8月16日变更为钱汪龙、路璐）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。电子公司起诉请求：1.中房京贸公司办理北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层18套房屋（以下简称涉案房产）所有权首次登记并为电子公司办理涉案房产的转移登记和不动产权证书；2.中房京贸公司向电子公司支付逾期办理涉案房产不动产权证书的违约金（截至2018年4月30日的违约金数额为545829224.4元，此后的违约金计算方式为：以701603173元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年5月1日计算至电子公司实际取得涉案房产不动产权证书之日止）；3.本案诉讼费用由中房京贸公司承担。事实与理由：电子公司（原名称为中国电子进出口总公司）与中房京贸公司于2008年6月24日签订《北京市商品房预售合同》（编号：Y639109），又于2008年6月26日签订《〈北京市商品房预售合同〉之补充合同书》【编号：（2008）京中房预购补充字第A-001号】，约定电子公司购买中房京贸公司开发的涉案房产，中房京贸公司应当在2009年12月31日前取得涉案房产的首次登记，并在房屋交付之日起一年内为电子公司办理涉案房产的转移登记。如因中房京贸公司原因，电子公司未能在涉案房产交付之日起一年内取得房地权属证件，中房京贸公司应当自约定电子公司应当取得全部房地产权属证书的期限届满之次日起至实际取得房地产权属证书之日止，以电子公司已付全部款项为基数按每日万分之三的比例向电子公司支付违约金。上述合同签订后，电子公司已依约向中房京贸公司支付涉案房产购房款累计701603173元。中房京贸公司于2010年3月15日向电子公司交付涉案房产，但中房京贸公司至今未取得涉案房产的权属证明，也没有为电子公司办理涉案房产转移登记和不动产权证书。中房京贸公司的上述行为已构成违约，应向电子公司承担违约责任。中房京贸公司辩称，不同意电子公司的全部诉讼请求。1.电子公司拒绝缴纳专项维修基金，违反相关法律规定以及合同约定，中房京贸公司未协助其办理不动产登记手续合法合约，不应承担违约责任。2.涉案房产是根据北京市住房与城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）的批复，暂不能办理所有权首次登记以及所有权转移登记，故电子公司关于中房京贸公司办理涉案房产的所有权首次登记，并为其办理转移登记和不动产权证书的诉请客观上不能实现，应予驳回。3.中房京贸公司与北京一商集团有限责任公司（以下简称一商集团）之间的诉讼，何时结束以及法院如何判决均不确定，中房京贸公司能否完成涉案房产的首次登记及所有权转移登记均系不确定因素，电子公司要求中房京贸公司支付逾期办理涉案房产违约金的诉请，目前缺乏事实基础，应予驳回。4.中房京贸公司一直在积极申请涉案房产权属首次登记，未能取得涉案房产权属证书及未为电子公司办理权属转移登记系政府行为所致，系不可抗力，中房京贸公司并无过错，不应承担逾期办证的违约金责任。5.即便认为电子公司可向中房京贸公司主张违约金，电子公司主张的违约金已过诉讼时效，其诉请应予驳回。6.电子公司要求继续履行合同，同时支付逾期办证的费用事实上将会造成中房京贸公司的履行费用过高，其继续履行合同及支付违约金的要求不应予以支持。7.电子公司并未因不能办理权属证书问题造成任何损失，其主张的违约金畸高，且其所谓的主张违约金的方式不合常理，具有给中房京贸公司造成不必要损害的故意。8.即便中房京贸公司应当承担违约责任，违约金也过高，未能办理涉案房产的不动产权证书，并未对电子公司造成损失，违约金的数额远远超过电子公司的损失，应当予以酌减。电子公司提交以下证据：第一组：电子公司（买受人）与中房京贸公司（出卖人）于2008年6月24日签订的《北京市商品房预售合同》（编号：Y639109），于2008年6月26日签订的《〈北京市商品房预售合同〉之补充合同书》【编号：（2008）京中房预购补充字第A-001号】。依据以上两份合同，电子公司主张中房京贸公司应当在2009年12月31日前取得涉案房产权属证明，并在房屋交付之日起1年内为电子公司办理涉案房产转移登记和房地权属证件。如因中房京贸公司的原因，电子公司未在合同约定的期限前取得涉案房产房地权属证件，中房京贸公司应承担违约责任。第二组：1.2010年3月4日，中房京贸公司出具中房京贸字[2010]030号入住通知书，写明电子公司在2010年3月10日可办理入住；2011年3月24日双方签订的备忘录，该备忘录写明，依据《北京市商品房预售合同》中房京贸公司应当在2008年12月31日交付涉案房产。电子公司主张中房京贸公司于2010年3月15日向其交付涉案房产，应于2011年3月15日前为电子公司办理涉案房产转移登记和房地权属证件。2.①电汇凭证（200万元）及中房京贸公司收据②资金账户凭条（支票取款）（14496万元）及中房京贸公司收据③转账支票存根（7048万元）及中房京贸公司收据④转账支票存根（16996万元，其中14496万元为涉案房产购房款）及中房京贸公司收据⑤转账支票存根（14788万元）及中房京贸公司收据⑥转账支票存根（6000万元）及中房京贸公司收据⑦转账支票存根（5091万元）及中房京贸公司收据。七份票据证明电子公司向中房京贸公司支付款项64619万元，其中包括涉案房产购房款62119万元。⑧中房京贸公司致电子公司通知支付购房款函件⑨电汇凭证（5000万元）⑩存款支取凭证（5561.3173万元）。电子公司主张于2011年5月9日向中房京贸公司支付款项10561.3173万元，其中包括涉案房产的购房款及面积差价款共计7541.3173万元。《关于国海广场A座写字楼支付质保金的函》、结算业务申请书及中房京贸公司收据，电子公司主张于2012年9月20日其向中房京贸公司支付款项550万元，其中包括涉案房产购房款500万元，1-2层购房款50万元。综上，电子公司主张累计向中房京贸公司支付涉案房产购房款701603173元。中房京贸公司未依据合同约定按期为电子公司办理涉案房产转移登记和房地权属证件，应承担违约责任。第三组：建设工程审批手续：《建设公主坟综合商业大厦协议》《北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会关于合作开发建设公主坟综合商业大厦项目核准的批复》《规划意见书》《建设用地规划许可证》《北京市规划委员会关于同意公主坟商业大厦规划设计方案的复函》《建设工程规划许可证》《土地出让合同》《国有土地使用证》《北京市商品房预售许可证》《房屋土地测绘技术报告书》《四方验收完成通知单》《北京市公安局消防局建设工程消防验收意见书》《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》《北京一商集团有限责任公司致中房京贸公司函》。电子公司以上证据证明国海中心（即包含涉案房产的整体项目）由一商集团与中房京贸公司合作开发建设，项目建成后，中房京贸公司按约定比例分配到了建筑面积。一商集团确认涉案房产系中房京贸公司应分得的产权，中房京贸公司有权销售。中房京贸公司系涉案房产的建设单位、用地单位，各项建设手续合法，竣工验收合格，具备办理权属登记的条件。第四组：1.2012年2月10日《函》，电子公司催告中房京贸公司办理涉案房产的产权登记等；2.2014年3月11日《关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函》，电子公司要求中房京贸公司支付逾期交房及逾期办证的违约金等，其中签有“中房田钿2014.3.11”的字样；3.2014年3月19日中房京贸公司《〈关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函〉的回复函》，写明电子公司2014年3月11日的函件已收悉；4.2016年2月22日《函》及快递单记录；5.2018年1月15日《函》及邮寄公证书，主要内容均系要求中房京贸公司协助电子公司办理涉案房产的转移登记，并支付合同约定逾期办证违约金。电子公司以此证明其曾多次催告中房京贸公司配合办理涉案房产不动产权证书并支付逾期办证违约金。第五组：A座入住交接清单、确认单、《北京市物业服务合同》（编号：BF-2010-2713）、付款通知单、结算业务委托书。中房京贸公司于2010年2月22日向电子公司交付涉案房产质量合格资料；于2010年3月9日向电子公司交付涉案房产入住资料。《北京市物业服务合同》系电子公司与《北京市商品房预售合同》指定的物业服务企业北京汉海物业管理有限责任公司（以下简称汉海公司）签订的，汉海公司于2010年3月15日起为电子公司购买的涉案房产提供物业服务；电子公司从2010年3月15日起开始向汉海公司支付国海中心涉案房产物业管理费。另外，电子公司提供《关于尽快给付国海广场A座写字楼设计变更及工程洽商费用的催款函》，其中载明中房京贸公司书面确认于2010年3月15日将涉案房产交付电子公司。北京市第一中级人民法院（2016）京01民初141号民事判决书中查明，中房京贸公司于2010年3月15日交付电子公司涉案房产的全部房屋。综合以上第五组证据，电子公司主张中房京贸公司向其交付涉案房产的日期为2010年3月15日。第六组：北京市住建委《关于国海中心项目预售情况的确认函》、一商集团《〈关于国海中心项目预售情况的确认函〉的复函》、中房京贸公司《关于办理国海中心（原公主坟综合商业大厦项目）A、B座商品房预售证的请示》、一商集团发出的《关于恳请市建委督促落实国海广场面积分割问题的函》、中房京贸公司《关于国海中心（原公主坟综合商业大厦）产权办理进展情况说明暨先期为A座、D座办理权属登记的申请》、中房京贸公司起诉一商集团的起诉状。电子公司主张，一商集团应从1-5层裙房等处分配面积，其对涉案房产没有产权，涉案房产实质上不存在产权纠纷，具备登记条件。中房京贸公司为多占商业面积，在已认可其对涉案房产享有权属，一商集团对裙房有分配权的情况下，又恶意主张一商集团对涉案房产享有权益，故意制造所谓产权纠纷，逃避其违约责任及给电子公司的办证义务。第七组：中房京贸公司出具的《〈关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函〉的回复函》。电子公司证明中房京贸公司于2014年3月19日致函电子公司，确认已收悉电子公司于2014年3月11日发给中房京贸公司的《关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函》。中房京贸公司对电子公司提供的证据进行质证：中房京贸公司对第一组、第二组、第六组证据的真实性、合法性均无异议，但对其证明目的不予认可。中房京贸公司认为1.依合同约定，电子公司应当自觉履行合同义务，自行向有关单位缴纳专项维修资金。但电子公司一直拒绝缴纳专项维修资金，中房京贸公司未协助其办理不动产登记手续合法合约，不应承担违约责任；2.中房京贸公司未按照合同约定在2009年12月31日前取得涉案房产的权属证明，但因国海中心项目建设过程与奥运、国庆限行以及电子公司在施工过程中多次提出设计变更等要求，导致项目施工延迟，并进而导致申请办理首次登记与涉案房产房屋权属转移登记迟延；3.根据合同约定，电子公司取得涉案房产权属证明的时间为涉案房产实际交付后一年内，与中房京贸公司在2009年12月31日前取得涉案房产的权属证明的约定无关，即该约定与迟延办证违约责任无关。4.中房京贸公司与电子公司签署《北京市商品房预售合同》及补充合同后，积极履行合同义务，于2012年2月9日、2013年7月10日等多次向相关部门递交涉案房产权属登记的相关材料，但北京市住建委于2014年7月3日作出《北京市住房和城乡建设委员会关于海淀区国海中心项目办理房屋登记有关问题的批复》，明确通知暂停为中房京贸公司办理国海中心项目除D座以外的房屋首次登记，中房京贸公司取得了涉案房产的预售许可证，项目竣工后理应取得涉案房产的首次登记，但无奈北京市住建委不予办理，给中房京贸公司的经营也带来了巨大困难。2010年3月15日中房京贸公司已将涉案房产交付电子公司，但对于办证迟延中房京贸公司无过错，不应承担违约责任。对第三组证据的真实性、合法性均无异议，与本案也具有一定的关联性，但仅是关于涉案项目的审批手续，以及中房京贸公司与第三方之间的合同关系，不能证明电子公司的目的。国海中心项目系一商集团与中房京贸公司联合开发，现双方就国海中心项目物业分配的案件仍在诉讼中，相关物业最终如何分配目前尚不能确定，进而影响到涉案房产产权办理事宜，且一商集团在该函件中也明确表示，该文件确认的事宜不影响双方签署的《建设公主坟综合商业大厦协议》中规定的分配方案及分配原则。因此，在上述涉及相关物业分割的案件尚无结果之前，涉案房产尚不能办理房屋权属登记，对此中房京贸公司无过错。由此也证明未能办理涉案房产的转移登记责任并不在中房京贸公司。对第四组证据、第七组证据的证明目的不予认可。1.中房京贸公司未收到上述函件。2.该函中只提到了电子公司多次催促中房京贸公司尽快办理权属证书，希望中房京贸公司接到该函件后，严格履行合同派人办理办证事宜，但并未提到违约金的具体金额，故该函不能引起迟延办证违约金债务时效中断的法律后果，此前的迟延办证违约金已过诉讼时效，电子公司的诉请不应予以支持。3.2014年3月11日的函件中，签名人田钿因怀孕产检请病假并未上班，不可能于当日签收该文件的签收。且现田钿已离职并曾申请劳动仲裁要求中房京贸公司向其支付高额的补偿金，但其诉请仅有少部分获得支持，不排除其与电子公司串通伪造此份签字文件，故该证据不应予以采信，更不能引起诉讼时效的中断。对第五组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。中房京贸公司认可其向电子公司交付涉案房产的日期为2010年3月15日。中房京贸公司提交以下几组证据：第一组：1.电子公司（买受人）与中房京贸公司（出卖人）2008年6月24日签订的《北京市商品房预售合同》（编号：Y639109）、2008年6月26日签订的《〈北京市商品房预售合同〉之补充合同书》【编号：（2008）京中房预购补充字第A-001号】。2.2011年3月24日双方签订的备忘录。中房京贸公司主张1.电子公司购买涉案房产价格为739413260元。电子公司却要求中房京贸公司支付高达545829224.4元的逾期办证违约金，且该违约金仍在逐日递增，若以电子公司诉请的计算标准将违约金延续计算至2020年7月19日，则违约金可高达718792450元，远高于电子公司已付购房款701603173元，电子公司主张的违约金明显偏高。中房京贸公司继续履行合同的履约成本过高，应驳回电子公司要求继续履行并支付违约金的诉请，之后由双方依法协商解决合同解除事宜。2.电子公司应该在接收涉案房产时缴纳专项维修资金，但电子公司至今未缴纳专项维修资金。根据北京市海淀区不动产登记中心规定的办理不动产首次登记应提交的材料，其中一项必要文件即为专项维修资金交清证明，但因电子公司至今未缴纳专项维修资金，其未取得并未将专项维修资金交清证明交付中房京贸公司，致使中房京贸公司根本无法为其办理涉案房产房地权属证件。电子公司质证，1.关于违约金的数额，双方签订的合同对违约金的计算方式有明确约定，中房京贸公司应当依约承担违约责任，且违约金数额合理，不应酌减。2.关于专项维修资金，电子公司同意交纳。第二组：1.《关于2008年4月24日国海中心项目预售情况的确认函》2.《的复函》3.《关于办理国海中心（原公主坟综合商业大厦）项目A、B座商品房预售证的请示》4.《北京市商品房预售许可证》5.《房屋登记受理通知书》6.《关于国海中心（原公主坟综合商业大厦）产权办理进展情况说明暨先期为A座、D座办理权属登记的申请》7.《北京市住房和城乡建设委员会关于海淀区国海中心项目办理房屋登记有关问题的批复》。中房京贸公司主张其一直积极履行合同义务，在房屋未达到合同约定交付条件前，提前向北京市住建委提交办理权属登记材料，并由北京市住建委签收，北京市住建委在一商集团已经明示放弃涉案房产权属的情况下，仍拒绝办理A座权属登记，因政府部门行为暂不能办理涉案房产所有权首次登记以及所有权转移登记，故电子公司关于判令中房京贸公司办理涉案房产首次登记，并为其办理转移登记和不动产证书的诉请，客观上不可能实现，应予驳回，且因政府行为导致办证迟延中房京贸公司对此无过错，应免于支付违约金。电子公司质证，该组证据除《房屋登记受理通知书》，其他与电子公司提交证据重合，不认可中房京贸公司的证明目的，电子公司质证意见与其举证意见一致。关于《房屋登记受理通知书》，该通知书并无受理单位盖章，故不认可真实性。该通知载明的房屋坐落是“海淀区复兴路17号院4号楼”，并非国海中心A座写字楼，故与本案无关。合同约定的办证义务是指电子公司要在房屋交付后365日内取得房屋所有权证，也就是中房京贸公司实际办理完成A座写字楼的首次登记和转移登记，而非仅提交办证材料或提出办证申请，因此，即使中房京贸公司提交了办证申请材料，也不能证明其已履行完毕合同义务。中房京贸公司如果持有A座的《房屋登记受理通知书》，表明A座的登记材料是齐备的。因此，A座至今未能登记的唯一原因是中房京贸公司故意制造与一商集团的所谓产权纠纷。第三组：北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第09133号民事判决书。中房京贸公司认为（2014）海民初字第09133号民事判决对于国海广场小业主的同类诉讼，在不具备办理权属登记条件的情况下，已判决驳回了业主要求办理权属登记及支付违约金的全部诉请。为避免出现“同案不同判”，违背法律面前人人平等，损害司法公信力，本案应予以驳回电子公司的全部诉请。电子公司认为该判决与本案无关，不认可中房京贸公司证明目的。该案合同约定与本案不同。该案商品房预售合同约定逾期办证违约金“由买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”，而本案《补充合同》约定是“付清”，这是对中房京贸公司承担违约责任的要求，不是对电子公司请求支付违约金的条件，不是对电子公司行使权利的限制。第四组：田钿的请假单、2014年3月实发薪资审批表、田钿的劳动仲裁、田钿请假的系统截图。中房京贸公司主张电子公司2014年3月11日发出的函中，田钿签收不是当时形成的，应为后补。田钿与中房京贸公司有利益冲突，该份函件法庭应不予采信。因此，电子公司要求中房京贸公司支付违约金诉讼请求时效已过，已丧失胜诉权，应予全部驳回。电子公司质证认为，田钿的请假单、2014年3月实发薪资审批表、田钿请假的系统截图是中房京贸公司单方制作的，不认可其真实性、合法性、关联性。田钿当时是中房京贸公司市场部副经理，负责交房后续工作的，这两份文件是伪造的。田钿的劳动仲裁与本案无关。第五组：中房京贸公司出具抬头为“中国电子进出口总公司”的两份函件，1.2010年10月22日“关于尽快办理收楼手续并缴纳相关费用的函”及三份附件，共四页；2.2015年12月8日“关于尽快缴纳初始登记办理相关费用的函”，共两页。以上文件只有中房京贸公司一方盖章。第六组：2018年8月28日，北京市规划和国土资源管理委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房资金管理中心下发《关于简化不动产登记程序推动住宅专项维修资金监管创新的通知》(市规划国土发[2018]311号)（以下简称《简化不动产登记程序的通知》）。该文件规定“一、当事人申请办理不动产登记，不再提交住宅专项维修资金交讫证明。……二、市住房城乡建设委建立多部门联动机制，强化对住宅专项维修资金交存的事中事后监管。三、本通知自印发之日起实施。实施前已受理的不动产登记申请按原规定办理。”通过以上两组证据并结合中房京贸字[2010]030号入住通知书、在2010年3月4日与2011年3月24日双方签订的备忘录。中房京贸公司证明，市规划国土发[2018]311号文件出台前，缴纳专项维修资金是办理不动产登记的必要条件，亦是合同约定电子公司的合同义务，中房京贸公司一直催促电子公司尽快履行合同义务，缴纳专项维修资金，但电子公司至今未缴纳，所以中房京贸公司未协助电子公司办理涉案房产的转移登记系电子公司违约在先，中房京贸公司不存在违约行为，不应承担违约责任。电子公司质证称从未收到第五组证据中提及的两份函件。审理过程中，电子公司认可其需缴纳涉案房产的专项维修资金，但认为根据政府部门规定和公示的专项维修资金交存流程，购房人自行交存的，由开发企业打印《专项维修资金交款通知》交给购房人，购房人持交款通知向银行交存资金。中房京贸公司直至2019年8月才申领了涉案房产《专项维修资金交款通知》，且至2019年10月时仍未向电子公司提供《专项维修资金交款通知》原件，中房京贸公司一直怠于履行应由开发企业承担的办理专项维修资金交存手续，电子公司无法自行交存专项维修资金。本院经审理查明：中房京贸公司（出卖人）与电子公司（买受人）于2008年6月24日签订《北京市商品房预售合同》（编号：Y639109），同日进行了预告登记。约定电子公司购买中房京贸公司开发建设的北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层房屋18套。其中：第十一条交付条件，第（一）项“出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付商品房”；第十五条第(五)项第3款“买受人自行向有关单位缴纳专项维修资金、契税”；第二十四条约定的物业服务费用、供暖费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。”第二十一条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2009年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意：买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并根据已付房款按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍向买受人支付利息。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的双方同意买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并根据已付房款按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍向买受人支付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同附件五约定付款方式及期限，1.A座写字楼商品房交易价格为：建筑面积17465元/平方米，总价款约739413260元，实际购房款以最终测绘面积为准，多退少补。以上交易价款除房屋产权、土地使用权过户依法应当由买受人交纳的税费外，买受人不再承担任何费用和税金。2008年6月26日，中房京贸公司与电子公司签订《〈北京市商品房预售合同〉之补充合同书》（编号：（2008）京中房预购补充字第A-001号）。第四十条约定：验收交接后，买受人应当按照有关规定，交纳专项维修资金，并将该基金按照比例分别存入房地产管理机关登记备案的国海中心项目和A座写字楼共用部位共用设施设备维修基金专用账户，并在房产验收交接后二周内将缴费凭证复印件提交出卖人。由于买受人未能按期提交缴费凭证，而导致出卖人不能按时为其办理A座写字楼房地权属证件的，出卖人不承担此期间延期办理房地产权证的责任。第十七章房地产权属登记，对涉案房产权属首次登记及转移登记的相关事宜进行了进一步确认：出卖人应当在2009年12月31日前进行首次登记，取得涉案房产的权属证明；转移登记应自涉案房产交付使用后，双方依据法定程序向房地产权属登记机关申请办理。如因出卖人原因，买受人未能在涉案房产交付之日起一年内取得房地权属证件的，自补充合同约定买受人应当取得取得全部房地产权属证书的期限届满之次日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人以买受人已付全部款项为基数按每日万分之三的比例向买受人支付违约金，并于买受人实际全部取得房地产权属证书之日起15日内付清。2010年3月4日，中房京贸公司出具中房京贸字[2010]030号入住通知书写明：电子公司需携带《入住通知书》……公共维修基金等相关文件、费用，在2010年3月10日办理涉案房产的入住手续。2011年3月24日，中房京贸公司与电子公司签订《备忘录》，载明依据《北京市商品房预售合同》，中房京贸公司应当在2008年12月31日交付涉案房产。双方均认可涉案房产实际交付日期为2010年3月15日并确认中房京贸公司逾期交房天数至多为332天。其中第一部分写明，大楼实测面积比预测面积多84.35平方米，每平方米17456元，电子公司应支付的面积差额为1473173元；第二部分代收代缴费用写明，电子公司应在入住时一并交纳契税24482593元、公共维修基金8777274元，合计33259767元。诉讼中，双方确认：1.电子公司已向中房京贸公司支付涉案房产全部购房款701603173元；2.涉案房产的交付时间为2010年3月15日。2012年2月10日，电子公司致中房京贸公司《函》，催告中房京贸公司办理涉案房产的产权登记等。中房京贸公司主张其未收到该函件。2014年3月11日，电子公司致中房京贸公司《关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函》，要求中房京贸公司支付逾期交房及逾期办证的违约金等。2014年3月19日，中房京贸公司致电子公司《〈关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函〉的回复函》，电子公司以此主张中房京贸公司已收悉2014年3月11日《关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函》。北京市住建委于2014年7月3日作出《北京市住房和城乡建设委员会关于海淀区国海中心项目办理房屋登记有关问题的批复》，明确通知暂停为中房京贸公司办理国海中心项目除D座以外的房屋首次登记。电子公司分别于2016年2月22日、2018年1月15日致函中房京贸公司，要求中房京贸公司协助电子公司办理涉案房产的转移登记，并支付合同约定逾期办证违约金，电子公司以此证明其曾多次催告中房京贸公司配合办理涉案房产不动产权证书并支付逾期办证违约金，并提供了相应的快递单记录及邮寄公证予以证明中房京贸公司已接收上述函件。中房京贸公司主张其未收到以上函件。中房京贸公司主张在中房京贸字[2010]030号入住通知书及双方于2011年3月24日签订的《备忘录》中均提及了电子公司需缴纳公共维修基金的事宜，本院查明两份文件提及的“公共维修基金”与“专项维修资金”系同一概念，双方均认可两份文件，故电子公司知道或应当知道其应当缴纳专项维修资。审理中，电子公司表示同意交纳专项维修资金，中房京贸公司亦表示同意配合电子公司一同交纳专项维修资金的相关事宜。中房京贸公司直至2019年8月才申领了涉案房产《专项维修资金交款通知》，且至2019年10月时仍未向电子公司提供《专项维修资金交款通知》。截止2019年12月25日，双方仍在办理交纳专项维修资金的事宜，双方确认涉案房产的专项维修资金为8467226元。本院认为，中房京贸公司（出卖人）与电子公司（买受人）签订的《北京市商品房预售合同》（编号：Y639109）、《〈北京市商品房预售合同〉之补充合同书》【编号：（2008）京中房预购补充字第A-001号】、《备忘录》是双方真实意思表示，合法有效。中房京贸公司有办理涉案房产首次登记的义务。第一，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。办理涉案房产的首次登记系作为开发商中房京贸公司的法定义务。第二，电子公司与中房京贸公司签订《北京市商品房预售合同》及其补充合同系双方真实意思表示，合同有效。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。电子公司与中房京贸公司签订的合同中明确约定，中房京贸公司应当在2009年12月31日前完成涉案房产所在楼栋的首次登记。故本院认为，中房京贸公司有办理涉案房产首次登记的义务。本案的争议焦点：1.中房京贸公司是否应当协助电子公司办理涉案房产转移登记；2.中房京贸公司是否应当承担逾期办理涉案房产转移登记的违约责任；3.若中房京贸公司应当承担逾期办理涉案房产转移登记的违约责任，违约金如何确定。关于中房京贸公司是否应当协助电子公司办理涉案房产的转移登记一节。电子公司已依据《北京市商品房预售合同》及其补充合同之约定向中房京贸公司累计支付涉案房产购房款701603173元，完成了其主要合同义务。依据电子公司与中房京贸公司签订《北京市商品房预售合同》及其补充合同，在涉案房产交付之日起365天内中房京贸公司应当协助电子公司办理涉案房产的转移登记。涉案房产于2010年3月15日已交付电子公司，中房京贸公司应当于2011年3月16日前协助电子公司办理完毕涉案房产转移登记。依据《北京市商品房预售合同》第十五条第（五）项第3款及补充合同第四十条之约定，电子公司应当在涉案房产验收交接后交纳专项维修资金，并将该基金按照比例分别存入房地产管理机关登记备案的国海中心项目和A座写字楼共用部位共用设施设备维修基金专用账户，并在房屋验收交付后二周内将缴费凭证复印件提交中房京贸公司，电子公司至2019年12月20日止并未缴纳。根据政府部门规定和公示的专项维修资金交存流程规定，购房人自行交存的，应由开发企业打印《专项维修资金交款通知》交给购房人，购房人持交款通知向银行交存资金。本案中，中房京贸公司在2019年8月向政府部门申领了涉案房产的《专项维修资金交款通知》，但该交款通知原件至2019年10月时仍未向电子公司提供。中房京贸公司怠于履行应由开发企业承担的协助办理专项维修资金交存手续，是电子公司无法自行交存专项维修资金的原因之一。2018年8月28日出台的《简化不动产登记程序的通知》第一条规定，“当事人申请办理不动产登记，不再提交住宅专项维修资金交讫证明”。现阶段，缴纳专项维修资金不是办理不动产登记的必要条件。故中房京贸公司应当协助电子公司办理涉案房产的转移登记。关于中房京贸公司是否应当承担逾期办理涉案房产转移登记的违约责任一节。本院认为，依照规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。中房京贸公司一直未能办理涉案房产的首次登记，是导致电子公司不能办理涉案房产转移登记的主要原因。中房京贸公司称未能依约完成首次登记系因北京市住建委不予批准，且与案外人一商集团就含涉案房产的项目权属问题存在纠纷，并非中房京贸公司不积极履行合同义务，中房京贸公司不存在过错，不应对电子公司承担违约责任。本院认为，办理涉案房产的首次登记及协助办理转移登记系中房京贸公司对电子公司的主要合同义务，行政机关不予办理涉案房产首次登记，系因中房京贸公司与案外人一商集团纠纷所致，不属于中房京贸公司辩称的不可抗力情形。《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）第十三条规定，“商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋登记手续”。电子公司违反《北京市商品房预售合同》第十五条第（五）项第3款及补充合同第四十条之约定，未及时交纳专项维修资金，电子公司有违约情节，但属于履行瑕疵。自中房京贸公司将涉案房产交付电子公司起，至北京市住建委明确通知暂停为中房京贸公司办理房屋首次登记期间，电子公司多次致函中房京贸公司要求其承担逾期办理产权转移登记的违约责任、支付逾期办证违约金，同时亦在催促中房京贸公司协助其向政府部门申领涉案房产的《专项维修资金交款通知》，取得交纳专项维修资金凭证。本院认为，中房京贸公司应当承担逾期协助电子公司办理涉案房产转移登记的违约责任。中房京贸公司以电子公司主张的违约金已过诉讼时效为抗辩理由，因当事人双方确认的涉案房产交付时间为2010年3月15日，故依约中房京贸公司应在2011年3月16日前协助电子公司办理涉案房产的转移登记。中房京贸公司主张其向电子公司于2010年10月22日出具了《关于尽快办理收楼手续并缴纳相关费用的函》、于2015年12月8日出具了《关于尽快缴纳初始登记办理相关费用的函》两份函件，催告电子公司尽快缴纳包括但不限于专项维修资金的费用。电子公司辩称从未收到上述函件。因以上文件只有中房京贸公司一方盖章，中房京贸公司未提供其他证据证明电子公司已收到上述函件，故本院对中房京贸公司该证据不予采信。2014年3月11日，电子公司致中房京贸公司《关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函》，要求中房京贸公司支付逾期交房及逾期办证的违约金等。中房京贸公司于2014年3月19日致电子公司《〈关于支付我司国海广场A座写字楼相关款项及拆除临建等事宜的函〉的回复函》。本院对电子公司于2014年3月11日致函中房京贸公司，要求中房京贸公司支付逾期交房及逾期办证的违约金的事实予以采信。电子公司要求中房京贸公司协助其办理涉案房产转移登记请求权的诉讼时效期间自2011年3月16日起算。而电子公司多次要求中房京贸公司协助其办理涉案房产转移登记，其中于2012年2月10日、2014年3月11日、2016年2月22日、2018年1月15日分别致函中房京贸公司，要求其承担逾期办理涉案房产产权转移登记的违约责任，支付逾期办证违约金，以上时间节点均产生诉讼时效期间中断，重新计算的法律后果。故电子公司要求中房京贸公司协助其办理涉案房产转移登记请求权诉讼时效期间起算时间为2018年1月15日，至电子公司于2018年5月21日起诉时并未超过诉讼时效期间，故本院认为，中房京贸公司以电子公司主张的违约金已过诉讼时效为抗辩不能成立。关于确定中房京贸公司应当向电子公司支付违约金的数额一节。依据《合同法》一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，并参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第50条会议精神。本院认为，违约方主张约定的违约金过高请求予以减少的，应当承担违约金过分高于损失的举证证明责任。当违约方履行了相应的证明义务，法院认定其减少违约金的请求具有一定合理性时，若守约方主张违约金合理，应当承担相应的举证证明责任。依据《北京市商品房预售合同》及其补充合同约定，如因中房京贸公司的原因，电子公司未能办理涉案房产转移登记的，自电子公司应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，中房京贸公司按日计算向电子公司支付全部已付款万分之三的违约金，并于电子公司实际取得房屋所有权证书之日起30日内由中房京贸公司支付。即中房京贸公司向电子公司支付逾期办理涉案房产不动产权证书的违约金，若以701603173元为基数，按照每日万分之三的标准计算，自2011年3月16日至2018年4月30日止的违约金数额已然达到545829224.4元。诉讼中，中房京贸公司主张即使其应当支付违约金，因电子公司已入住涉案房产，并无实际损失，故违约金约定过高，要求予以酌减。电子公司称因未能取得涉案房产的所有权证，导致电子公司无法进行抵押贷款或融资，给其经营投资造成损失，但未提供充分证据证明。本案中，中房京贸公司承担逾期协助办理涉案房产转移登记的主要责任，电子公司对未及时交纳专项维修资金有其自身原因亦存在违约情节。且电子公司涉案房产为自住，未提供证据证明发生其他贷款不能等情形，未能证明存在实际损失的数额。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金数额分为两阶段予以酌定。其中，第一阶段自2011年3月16日起至2019年12月31日止，违约金酌定为100000000元。第二阶段自2020年1月1日起至中房京贸公司办理完毕北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层房屋所有权首次登记之日止，为了更好的督促中房京贸公司积极履行判决，尽快办理完毕首次登记，并且对第一阶段酌定的违约金已经考虑到了与第二阶段违约金整体上的衡平问题，对第二阶段违约金酌定为以701603173元为基数，按照每日万分之一的标准计算；又为了便于执行，第二阶段违约金在第一次支付后，应每隔六个月时，双方即进行清算并支付，或申请强制执行。关于办理完毕首次登记后至办理完毕转移登记期间的违约金。因目前无法预估该阶段未办理转移登记系出卖人或买受人原因，故对办理完毕首次登记后至办理完毕转移登记期间的纠纷，双方应另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内办理完毕北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层18套房产（具体房产明细见附件）的首次登记；二、中房京贸房地产开发有限公司自办理完毕首次登记之日起90日内，协助中国电子进出口有限公司将北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层18套房产（具体房产明细见附件）所有权转移登记至中国电子进出口有限公司名下；三、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，向中国电子进出口有限公司支付逾期协助办理北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层涉案18套房产转移登记的违约金，自2011年3月16日起至2019年12月31日止，共计100000000元；四、中房京贸房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，向中国电子进出口有限公司支付逾期办理北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层涉案18套房产转移登记的违约金（本项违约金以701603173元为基数，按照每日万分之一的标准，自2020年1月1日起至中房京贸房地产开发有限公司办理完毕北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层房屋所有权首次登记之日止计算；本项违约金在第一次支付后，每六个月进行清算并支付违约金）；五、驳回中国电子进出口有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6443012元，由中房京贸房地产开发有限公司负担2000000元（于本判决生效后七日内交纳），由中国电子进出口有限公司负担4443012元（已交纳）。财产保全费5000元，由中房京贸房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长 张稚侠审 判 员 金 曦审 判 员 汪 明二〇一九年十二月三十一日法官助理 李惠莹书 记 员 孔甜甜附件：北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6-23层18套房产明细北京市海淀区复兴路17号国海中心A座写字楼6层A07、7层A08、8层A09、9层A10、10层A11、11层A12、12层A15、13层A16、14层A17、15层A18、16层A19、17层A20、18层A21、19层A22、20层A23、21层A25、22层A26、23层A27。