贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11806号原告谢巧，女，1981年03月01日生，汉族，XXX委托代理人丁丽，贵州长空律师事务所律师。被告贵州庆隆达房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区扶风路1号。法定代表人：霍仁碧，执行董事兼总经理。委托代理人陈建平、李涛，贵州元朗律师事务所律师。原告谢巧诉被告贵州庆隆达房地产开发有限公司（以下简称“庆隆达公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢巧及其委托代理人丁丽，被告庆隆达公司之委托代理人陈建平、李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢巧向我院提出如下诉讼请求：一、请求判决解除原告谢巧与被告贵州省庆隆达房地产开发有限公司于2018年11月26日签订的《万隆国际被告庆隆达公司辩称：原告所述不属实，双方在2018年12月13签订《商品房买卖合同》，约定原告办理按揭购买，但因原告未在七日内提交办理按揭的材料，故未办理按揭，导致该合同不能履行，且原告曾于2019年4月1日向被告出具情况说明，告知其资金出现问题，请求转卖商铺，故该合同的履行不能是原告的过错，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2018年11月21日，原告向被告交纳1万元。2018年11月26日，庆隆达公司（甲方）与原告（乙方）签订《万隆国际〈缔澳晨?TTMALL〉认购书》，该协议约定：“一、乙方认购甲方开发的位于贵阳市××仙鹤路××号万隆国际〈缔澳晨?TTMALL〉项目负2层359号物业。二、该物业建筑面积销售单价为￥35000元/平方米，总房价款为人民币伍拾陆万贰仟捌佰元整。1、享受优惠政策：1、交5万抵10万。2、认购9.5折。3、前三年返租21%。2、优惠后建筑面积单价23933.83/平方米，总房款为人民币叁拾捌万肆仟捌佰伍拾陆元整。……三、乙方选择第2种付款方式，并同意按甲方的以下要求执行：2、按揭贷款，首期款应于双方签署《商品房买卖合同》的当日付清，首付款不低于总房款的50%，同时提供完整的按揭贷款资料。四、乙方签订本认购书当日支付定金(Y20000元)，作为双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议的担保。该定金在双方签署正式《商品房买卖合同》后，即转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付的房价款。五、预留认购期为2018年11月21日至2018年12月15日，乙方须在预留认购期内，持本认购书及定金收据到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议。逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该物业，乙方所付定金不予退还；如甲方在上述约定期限内未经乙方同意而与第三方另行订立该商铺的买卖合同，则乙方有权要求甲方双倍返还定金。……十、甲、乙双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议后，本认购协议书自动终止。……十三、温馨提示：2、乙方按揭付款签订《商品房买卖合同》需准备带齐的资料：身份证、结婚证、户口本（夫妻双方）、工资收入证明（夫妻双方原件各1份）、近期6个月银行流水（夫妻双方各1份，需与工资收入证明相匹配）、个人征信报告：个体提供营业执照、税务登记证、本认购协议书、定金收据。……”同日，原告向被告交付定金2万元。2018年12月13日，原告向被告支付房款204856元，同日，被告向原告出具收据，载明收到原告购商铺首付款234856元。审理中，原被告均提交了由庆隆达公司、贵阳建力房地产开发有限公司、贵阳“万隆国际商住小区”专项处置工作组作为出卖人与作为买受人的原告签署的《商品房买卖合同》一份，约定：由原告以银行按揭的方式购买出卖人开发的万隆国际商住小区负2层359号房，其中关于贷款方式付款约定……买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（⑴和⑵不做累加）]，⑴逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日（该日期应当与第⑴项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起3日内按照累计的逾期应付款的0.5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五（该比率应当不小于第⑴项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。……”合同尾部，原告作为买受人签名，出卖人处为空白。原告认为该合同，出卖人处并无被告的签章，证明被告未在认购书约定的预留期内与原告签订商品房买卖合同，其已违反认购书的约定，应当退还购房款，双倍返还定金。同时，原告认为，该份合同其签字后，被告并未拿给原告，所以其并不知道合同约定的七日之内提交按揭材料的约定，一直到2019年5月，其才拿到合同，知道了这个约定，但因被告之前一直没给合同，所以其也不想要这个商铺，也就没有办理按揭。被告认为合同被告方未签字，系因针对按揭房，公司是在办理备案时统一签字，但是，双方采用书面形式订立合同，一方签章，另一方已经履行主要义务，且我公司也全部接受，并且实际履行，是否签章并不影响合同的成立，虽然被告未提交书面通知原告的证据，但是以电话通知的方式通知了原告，否则原告也不会出具情况说明。另查明：2019年4月11日，原告出具情况说明，载明：“本人谢巧（女、身份证号：）于2018年12月13日购买缔澳城负2层359号物业商铺，首付款（234856元），现因本人资金出现问题，急需用钱，更无能力偿还银行贷款，特申请转卖缔澳城负2层359号物业商铺，望缔澳城领导批准为谢！特此说明谢巧2019年4月11日”。审理中，被告表示原告所购的商铺尚未另行出售，但原告表示不愿意继续履行合同。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及原被告提交的POS签购单、《收据》、《认购书》、《商品房买卖合同》、情况说明等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为，原被告签订的《万隆国际〈缔澳晨?TTMALL〉认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，应为有效。根据认购书约定，原被告双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议后，本认购协议书自动终止。因此，本案的争议焦点在于：一、本案诉争的《商品房买合同》是否成立？二、被告是否应当退还原告购房款和双倍定金？针对焦点一：虽然本案诉争的《商品房买合同》无被告的签字，但在本案中被告已明确表示其认可该合同，愿意履行合同，且原告已按照合同约定，支付了房屋首付款，因此，本案的《商品房买卖合同》已经成立，故认购协议已自动终止，原告要求解除该认购协议已缺乏事实基础，本院不予支持。至于《商品房买卖合同》出卖方的主体问题，虽然合同上载明出卖方为庆隆达公司、贵阳建力房地产开发有限公司、贵阳“万隆国际商住小区”专项处置工作组，但向原告出具首付款收据的为被告庆隆达公司，因此原告起诉庆隆达公司，主体资格并无不当。针对焦点二：虽然原告已按照《商品房买卖合同》的约定，向被告支付了首期购房款，但其于2019年4月1日向被告出具情况说明，明确表示因其资金问题，无力还贷，放弃购买房屋，导致本案《商品房买卖合同》存在履行障碍，因此应当解除双方签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，被告应当退还原告交纳的购房款，至于原告主张被告双倍返还其交纳的定金，因双方认购书约定如被告在预留认购期（2018年11月21日至2018年12月15日）内原告未与被告签订合同，被告收取的定金不予退还，而被告未经原告同意而与第三方另行订立该商铺的买卖合同，则原告有权要求被告双倍返还定金，而本案中，原告在预留期内与被告签订了合同，被告在预留认购期未将房屋另售的他人，均未违反认购书的约定，不适用定金罚则，故对原告要求被告双倍返还定金的主张，本院不予支持。需特别明确的是，本案系因原告的违约，导致未能订立商品房担保贷款合同，被告有权要求原告承担违约责任，但因被告未在本案主张，其有权另案处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州庆隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告谢巧已付购房款234856元；二、驳回原告谢巧的其余诉讼请求。案件受理费5122元，减半收取2561元，由原告承担201元，被告承担2360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇一九年十二月十六日书记员  乔维姗