广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初11830号原告：蔡法裕，香港特别行政区居民，男，1945年6月14日出生，现住香港，委托诉讼代理人：左高兴，广东定海针（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓君，广东定海针（佛山）律师事务所律师助理。被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良驹荣路桂畔上东区东乐路93号，统一社会信用代码9144060677309802XG。法定代表人：唐巍。委托诉讼代理人：黄辉龙，男，该公司工作人员。原告蔡法裕与被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告蔡法裕的委托诉讼代理人左高兴、被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司的委托诉讼代理人黄辉龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡法裕向本院提出诉讼请求：1.判令被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司于判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金65118元（自2018年8月1日起，计至2018年12月17日，合共137天，按房屋总价款4753117元的日万分之一计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月12日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：Y319367；该合同约定原告向被告购买坐落于大良街道办事处××路社区××号珺睿华府8座1902号，总价款为4753117元。其中该合同第九条约定，该商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。该合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。截止2018年12月17日，被告才能按照该合同约定的交付条件向原告交付房屋，被告共逾期交房137天。被告违反约定逾期交楼，根据合同约定应向原告承担违约责任。被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司辩称：1.被告已向原告交付案涉商品房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。现原告已接收案涉房屋钥匙，应视为房屋已交付原告使用；2.原告在订立合同时已知道收楼时有权要求被告出示相关证明文件，但原告在收楼时并未要求被告出示，应视为其接受被告的收楼条件。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）款约定：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。附件十一补充协议第四条第（二）款第三项规定：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。买受人有权拒绝接收，当然亦有权接收。接收与否是买受人对自己合同权利的处分。买受人在接收房屋后又提出拒绝接收并主张违约责任，违反法律规定的诚实信用原则。原告在接收房屋时，除竣工备案表外，其余文件均可在物业管理处查看，但原告并未提出需要查看被告的相关文件。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，购买案涉房屋等重大资产时，理应清楚理解、明确知晓合同的条款和双方的权利义务，包括收楼的条件和程序，故其在收楼时显然清楚其可以要求被告提供合同约定的收楼所需的全部文件，并据此判断并作出决定。在被告无法提供时，原告可以拒绝收楼。现原告在收楼时并未要求被告出示相关文件，并接收交付，应视为其已放弃相关权利，并接受被告的交楼条件。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。根据该指引及本案相关事实，原告起诉拒绝收楼并要求违约金，没有事实和法律依据，应当予以驳回；3.原告已收楼入住，没有产生损失，即使有损失，原告主张的违约金也过高。退一步讲，即使被告未在合同约定的交付时间获得竣工验收备案证明文件构成违约，原告也没有实际产生损失，原告主张被告支付违约金，没有事实依据。再退一步讲，即使确实存在违约损失，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”之约定，被告支付原告违约金最高不应超过房屋总价的2%；4.根据行业特点，不应苛求被告完全按照格式示范合同的规定条件交付。根据行业特点，能否及时完成竣工备案涉及行政审批等因素的影响，非被告所能完全控制，故现实中也出现不少商品房项目未能按照住建部、原工商总局所制定的格式示范合同规定的时间或条件进行交付。2017年7月30日案涉房屋已完成建设、监理、施工、设计、勘察单位的五方验收，房屋质量合格。《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条规定：建设工程实行竣工验收制度。建设工程竣工后，应当由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。但法律未规定建设工程需在验收备案后，方可交付使用。在买房人同意接收房屋的情况下，再支持买房人要求的逾期交房违约金，不仅缺乏法律依据，而且会变相鼓励大量其他已入住住户通过提起诉讼要求赔偿，不利于社区的和谐稳定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对经双方质证真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2017年6月12日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（下称本合同），合同编号为Y319367。合同约定原告向被告购买总价款为4753117元的房屋，位于大良街道办事处××路社区××号珺睿华府8座1902房。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件应当符合两个条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。后双方又签订了补充协议，对《商品房买卖合同（预售）》的有关条款变更和未尽事项达成协议。第四条约定，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。第五条约定，补充本合同十二条，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。被告于2018年7月26日向原告寄发《恒大帝景收（验）楼通知书》后，原告于2018年8月2日签署《钥匙托管委托书》。涉案商品房对应的施工许可工程名称为“东汇名家（四期）”，东汇名家（四期）于2018年12月17日取得竣工验收备案表。在诉讼过程中，原告认为涉案房屋实际交付之日为2018年12月17日，即被告取得涉案商品房竣工验收备案表的时间。以上事实，有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，本案属涉港民事纠纷。本院属于在本辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，本案应由本院管辖。涉案民事行为发生在中华人民共和国，应适用内地法律审理。本案案由系商品房预售合同纠纷，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。在该合同中约定，房屋的交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件并且已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见，经涉案房产所在行政部门验收合格是被告交付合格房产的法定义务，故原被告双方约定的“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应通俗地理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”。被告在通知原告收楼时案涉商品房并未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交楼条件。被告抗辩认为案涉商品房在2018年7月31日前已经取得建设、监理、人防、规划、燃气管道等各个项目的验收，已经符合交付使用的条件。但建设工程竣工验收备案应以国土部门的竣工验收备案表为依据，对于被告的该项抗辩本院不予采纳。涉案房屋于2018年12月17日取得建设工程竣工验收备案表后，才符合交付条件。虽被告2018年7月26日通知原告收楼，原告于2018年8月2日签署《钥匙托管委托书》，但案涉商品房应当在符合交付条件之日才能交付给原告，因此本案原告收楼时间应当为2018年12月17日。而合同中约定房屋交付时间为2018年7月31日，被告应当承担逾期交付的违约责任，即根据合同中约定，逾期在180日之内，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，即被告应当从2018年8月1日起，按照全部房价款4753117元的日万分之一支付违约金至2018年12月17日，违约金金额为65117.70元。关于补充协议第四条、第五条与本合同的效力问题。在签订《商品房买卖合同（预售）》后，双方合意对《商品房买卖合同（预售）》的有关条款变更和未尽事项达成补充协议，因此补充协议的第四条、第五条实际为本合同的变更。具体内容是第四条约定，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。本合同中约定2018年7月31日交付涉案商品房，但实际是直至2018年12月17日该涉案楼房才符合交付条件，因此不适用本条约定。第五条约定，补充本合同十二条，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。该条是对本合同的限定，双方应当遵守。本案原告主张的违约金计算金额未超过房屋总价的2%，没有违反约定。关于被告答辩意见中称被告已交付，原告已入住视为接受被告收楼条件，且原告没有损失的问题。原被告就房屋的交付条件另有约定应当从其约定，被告亦有义务遵守，未按合同约定履行义务，应当承担违约责任。违约责任作为对合同义务不完全履行的责任承担方式，保护的法益是遵守约定，实际损失只是影响违约责任承担程度的因素之一，并非决定有无违约责任的因素。另，被告辩称据行业特点，不能苛求被告完全按照格式示范合同的规定条件交付。本院认为，被告作为商品房开发商，理应清楚合同履行的风险，更加应当按时按约全面履行义务。且格式条款由被告提供，原告作为自然人个体处于弱势一方，不应对其施以更高的谨慎注意义务，而被告在合同履行的过程中应当尽到主动出示证明文件的义务。本案中被告在合同履行中存在过错，应当如约履行违约责任支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蔡法裕支付违约金65117.70元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1427.95元，由被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担。如不服本判决，原告蔡法裕可在判决书送达之日起三十日内，被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 刘 兴人民陪审员 梁 媚人民陪审员 吴运嫦二〇一九年十二月十日书 记 员 林婉妮