上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8993号上诉人(原审原告)：上海交沃资产管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：李舟，该公司董事长。委托代理人：韩蓓蓓，北京市世纪(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐君霞，远闻(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海泰基商业房产经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人陆泰成。被上诉人(原审被告)：陆泰成，男，汉族，1969年9月20日出生，户籍地址为上海市长宁区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙一，上海市立新律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈凯，男，汉族，1978年5月2日出生。被上诉人(原审被告)：薛俊，男，汉族，1980年11月6日出生。被上诉人(原审被告)：李舟，男，汉族，1978年12月23日出生。上诉人上海交沃资产管理有限公司(以下简称“交沃公司”)因与被上诉人上海泰基商业房产经营管理有限公司(以下简称“泰基公司”)、陆泰成、陈凯、薛俊、李舟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初24137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交沃公司的上诉请求：一、请求撤销一审判决第三项中关于返还设备款人民币(以下币种均为人民币)300,000元的部分,改判为返还交沃公司设备款421,150元;二、请求撤销一审判决第五项,改判为返还交沃公司物业管理费26,000元;三、请求撤销一审判决第七项,改判为赔偿交沃公司实际损失1,447,904.72元;四、判令由泰基公司和陆泰成承担诉讼费用。事实和理由：交沃公司的实际损失远远超过租赁合同中约定的违约金，且租赁合同中约定了“如果实际损失超过750,000元，则按照实际损失进行赔偿，但是不得超过6,000,000元”，故交沃公司主张金额并未超过约定的最上限。关于返还设备的金额，交沃公司为了方便泰基公司，以500,000元购买了存放在租赁房屋内的设备，后又以78,850元的价格处理了一部分设备，剩余设备目前依然在租赁房屋内，其对应的价值应该认定为500,000元扣减78,850元。关于返还物业管理费，因在免租期内，泰基公司就出现违约情况致交沃公司根本无法使用房屋，故不应承担物业管理费。泰基公司、陆泰成共同辩称：交沃公司对其实际损失无证据证明，一审酌情判决并无不当；泰基公司折价500,000元的设备实际价值远大于500,000元，而交沃公司处理的设备是否低价出售无法查明；双方于2018年7月10日发生争议之前，租赁房屋一直由交沃公司正常占有，交沃公司应当支付占有期间的物业管理费。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈凯、薛俊、李舟均未做辩称。交沃公司向一审法院提起诉讼的事实请求：(1)确认所签《租赁合同》、《补充协议》、《设备买卖合同》于2018年7月19日予以解除；(2)泰基公司返还交沃公司租金789,000元、押金750,000元、装修免租期物业费26,000元、设备款421,150元(向泰基公司支付设备款500,000元，其中部分设备已以78,850元予以转让)；(3)泰基公司就上述第(2)项返还款项偿付交沃公司利息(参照合同7-7、自2018年7月19日起、每日按千分之二计至实际还款日止)；(4)泰基公司赔偿交沃公司损失1,447,904.72元(中介费损失68,000元、劳务费损失124,206.80元、设计费用损失850,000元、拆旧费用损失40,000元、代理费用损失20,000元、施工合同违约金损失345,697.92元，因损失金额大于合同项下违约金数额，故对违约金放弃主张)；(5)泰基公司支付交沃公司就本案所支出之律师费120,000元；(6)陆泰成对上述第(2)、(3)、(4)、(5)付款义务承担连带责任。一审法院认定事实如下：2018年5月17日，泰基公司作为甲方、交沃公司作为乙方、陆泰成作为丙方、陈凯及薛俊、李舟作为丁方，四方签订《租赁合同》一份，约定(1)乙方经勘查认可并承租位于上海市黄浦区肇嘉浜路XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积为1,276平方米；(2)乙方租赁经营范围仅限于餐饮业，经营品牌为漫好阁；(3)租赁期限自2018年5月17日起至2023年8月31日止；(4)甲方给予乙方4个月装修免租期，分别为2018年5月18日至2018年7月17日、2020年4月18日至2020年5月17日及2021年4月18日至2021年5月17日，乙方如违约中止合同，则免租期条款不成立，乙方须向甲方补足免租期租金；(5)月租金(含税)为240,000元，每3个月为一个支付周期，乙方应于到期日前5日支付下一周期租金；(6)乙方须在本合同签订3日内支付首期2018年7月18日至2018年10月17日期间租赁费720,000元；(7)乙方须在本合同签订3日内支付租赁保证金750,000元，租赁保证金在租赁终止且乙方不存在违约情形，乙方按本合同约定付清所有应付费用并办结所有退租手续，双方签订房屋交接单后10日内无息退还；(8)如乙方违约，租赁保证金将作为违约金支付予甲方；(9)甲方应于收到乙方支付的首期租金、租赁保证金等应付费用后次日内将房屋交付乙方；(10)甲方保证其转租行为已经收到相关权利方之同意，确保乙方在租期内有正常使用房屋之权利；(11)乙方须按约及时缴付各项费用，如逾期，则每延期1日须承担应付而未付金额千分之二滞纳金，另乙方水电煤使用费用由甲方代收代付，乙方须根据甲方所提供物业管理方开具之收费证明及时支付相关费用；(12)甲方未按约定时间交付房屋达10日，或甲方的转租行为未受到房屋产权人的同意，或甲方与业主方之间发生其他问题并导致乙方无法在租赁期内使用房屋，均视为甲方违约，甲方就此应支付违约金；(13)租赁期间，乙方在甲方无违约行为及双方无约定前提下单方解除合同，则视为乙方违约，乙方须就此支付违约金；(14)违约金总金额为750,000元，保证金可冲抵违约金金额，如违约金不足以弥补守约方空置或装修损失的，守约方有权要求以实际损失进行赔偿，赔偿上限为6,000,000元；(15)一方根本违约致使不能实现合同目的，守约方可单方解除租赁合同；(16)因乙方原因致使合同终止或解除的，乙方应按约定金额向甲方支付违约金；(17)因甲方原因致使合同终止或解除的，甲方应扣除相关费用后返还剩余保证金，并按约定金额向乙方支付违约金；(18)合同终止或解除后，乙方应如期交还房屋，甲方对房屋进行验收，验收合格，双方签订房屋返还交接单，此交接单系乙方履行返还房屋义务的唯一依据；(19)丁方为乙方三名股东，丁方以个人名义为乙方提供担保，如乙方出现违约情况，丁方承担无限连带担保责任；(20)丙方为甲方法定代表人，丙方以个人名义为甲方提供担保，如甲方出现违约情况，丙方承担无限连带担保责任；(21)本合同在履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成可至甲方注册所在地人民法院提起诉讼，由此产生的一切费用(包括律师费、诉讼费、公证费、交通费等)由违约方承担。同日，上述四方再行签订《补充协议》一份，约定(1)乙方应承担每月13,000元的物业管理费，该项物业管理费仅系使用大堂及电梯的费用，并不包括其他内容；(2)物业费与租金同时支付，首期支付租金同时向甲方支付3个月物业费，自第二个租金支付周期起物业费以抵用券形式向甲方支付；(3)乙方同意每月向甲方另行支付一万元抵用券，用于补充甲方租金，首期支付租金同时另外向甲方支付现金30,000元，自第二个租金支付周期起以抵用券形式向甲方支付。当日，甲乙双方另行签订《设备买卖合同》一份并签署《设备交接单》，《设备买卖合同》约定(1)甲方将3楼物业房屋内所遗留前租赁方质押予甲方之二手设备变卖予乙方，设备总价格为500,000元；(2)双方在本协议签订前已经对设备进行清点并签收，双方对设备均无任何数量、质量异议，因该批设备为二手设备，甲方不对该批设备承担任何质量责任；(3)乙方应于本协议签署3日内将设备总价格一次性支付予甲方。《设备交接单》记明(1)甲方已将所涉设备交付乙方，经乙方验收后予以确认并予接收；(2)甲方确认已收讫乙方就所涉设备支付之费用共计500,000元。签约后，租赁双方履行各自合同义务，泰基公司交付系争房屋，交沃公司支付合同约定费用包括租赁保证金750,000元、第一期租金789,000元(含3个月租金720,000元、3个月物业管理费39,000元、3个月补充租金30,000元)及装修免租期物业管理费26,000元共计1,565,000元。2018年7月6日，交沃公司接系争房屋处物业方口头通知称系争房屋不再予以出租，交沃公司即与泰基公司沟通交涉，泰基公司告知系因与业主就租赁事宜发生分歧所致，并称尽快沟通解决。2018年7月10日，交沃公司被物业方阻止无法进入系争房屋，之后，租赁双方多次交涉，泰基公司未能快速妥善解决。2018年7月19日，交沃公司致泰基公司《关于租赁合同纠纷的公函》，称因泰基公司与业主之间存在异议导致交沃公司自2018年7月10日起无法事宜系争房屋，泰基公司就此未能尽快沟通解决，导致交沃公司对系争房屋之使用权无法得到保障，亦导致交沃公司签约承租目的无法达成，鉴于泰基公司存在根本违约行为，故交沃公司解除与泰基公司所签《租赁合同》、《补充协议》及《设备买卖合同》，泰基公司应于收函后3日内将交沃公司已付款项予以返还。2018年7月25日，泰基公司复函称因与业主沟通不畅导致交沃公司合法权益受损，交沃公司就此应予合理维权，以配合泰基公司解决问题。泰基公司同时称与业主之间争议正处于处理过程中，泰基公司并无导致交沃公司合同目的无法实现之根本违约行为，且无论争议处理结果如何，均对交沃公司承租权并无影响。之后，租赁双方通过微信再予交涉，泰基公司表示须待业主给予最后答复，泰基公司方可进行具体处理。微信记录显示截至2018年7月30日晚间，上述问题仍然处于安排会议讨论沟通阶段。2018年7月31日，交沃公司委托律师再次致泰基公司《律师函》，重申之前公函所述内容，并催告泰基公司限期还款。泰基公司收讫函件，但仍未予还款。一审法院另查明：2018年5月17日，租赁双方办理二手设备买卖及交接手续时曾签署《设备清单》，设备转让款总价为500,000元，对各项设备未予分列计价。审理中，交沃公司提供出售设备清单及转帐凭证，其中显示2018年6月6日前，交沃公司将其中部分设备再行转让并得款共计78,850元，再行转让设备包括橱柜、音响、灯具、空调、钢琴等，而铜人、桌椅等物件均由交沃公司作免费处理。泰基公司对交沃公司所称情节均不予认可。一审审理中，交沃公司提供《中介服务合同》(附收据)、《劳动合同书》(附职工薪酬表、银行转帐凭证)、《建筑工程设计合同》(附清算协议、银行转帐凭证、工程设计成果文件)、《漫好阁VI设计合同》(附清算协议、银行转帐凭证、设计成果)、《合作协议》(附收据、转帐凭证)、《委托咨询代理协议》(附清算协议、银行转帐凭证)、《建筑装饰工程施工合同》(附补充协议、清算协议、银行转帐凭证)及《建筑装饰工程施工合同(水电与空调工程)》(附清算协议、银行转帐凭证)，称交沃公司因承租系争房屋，并因租赁合同提前解除，实际另行支出下列费用，包括中介费68,000元、劳务费124,206.80元、设计费用850,000元、拆旧费用40,000元、代理费用20,000元、施工合同违约金345,697.92元共计1,447,904.72元。综上，现交沃公司称其于签约后全面履行合同义务，但因泰基公司未能与业主妥善解决彼此之间争议，导致交沃公司无法使用系争房屋，交沃公司就此行使合同解除权，而泰基公司对于合同解除负有违约责任。交沃公司遂以此为由，支付律师费120,000元并委托律师起诉至法院。一审法院认为：本案所涉《租赁合同》、《补充协议》及《设备买卖合同》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守约定之义务。交沃公司签约承租后，按约履行合同约定之付款义务，并无违约情节。泰基公司作为出租人，因未能与业主妥善沟通导致交沃公司无法进入系争房屋。《租赁合同》约定，如因泰基公司与业主之间发生问题导致交沃公司无法在租期内使用系争房屋，则泰基公司将被视为违约并应支付违约金。本案审理过程中，对于泰基公司存在上述违约情节并无异议，本案争议焦点在于泰基公司该项违约行为是否构成根本违约并导致交沃公司确实无法实现合同目的。交沃公司于2018年7月10日被阻止进入系争房屋，后于2018年7月19日提出解约，《租赁合同》对于交沃公司针对上述违约行为何时可取得合同解除权未作约定。泰基公司在庭审中称之前争端于2018年7月19日已协调成功，交沃公司进入系争房屋自此已无阻碍，对此，交沃公司虽未能提供进入受阻之直接证据，但交沃公司所提供泰基公司复函及租赁双方微信记录均足以显示截至2018年7月底，业主对于上述争端仍未作出最终答复，之前争端仍处于沟通协调阶段，据此，法院对泰基公司所述交沃公司使用房屋障碍已予消除一节依法不予采信，泰基公司作为出租方，向交沃公司提供可予正常经营使用之系争房屋应属其在合同项下之根本义务，泰基公司就前述房屋使用障碍无法尽速消除已实际构成根本违约，且该项根本违约确将导致交沃公司之合同目的无法实现，综上，交沃公司解约行为依法应受法律保护，法院对交沃公司要求确认所签《租赁合同》及《补充协议》于2018年7月19日予以解除之诉请依法予以支持。至于《设备买卖合同》，鉴于设备买卖双方在签约当日既已完成付款、设备清点、设备交接等事宜，故该合同实际已经履行完毕，并不存在提前解除情形。对于交沃公司已付租金及租赁保证金，因交沃公司自租金起计日起至合同解除日止均无法使用系争房屋，且合同系因泰基公司违约而导致解约，交沃公司已无合同项下其他欠费，故泰基公司对于上述两项费用负有返还义务。对于交沃公司要求返还之免租期物业管理费26,000元，鉴于2018年5月18日至2018年7月17日免租期内，交沃公司仅有2018年7月10日至2018年7月17日时段内无法使用系争房屋，故法院仅对该时段所涉及之物业管理费依法予以支持。至于泰基公司辩称物业管理费代收代付一节，鉴于合同中仅对水电煤费用支付作出代收代付之约定，故本法对泰基公司该项辩称意见依法不予采纳。对于交沃公司要求返还设备款之诉请，鉴于(1)买卖设备时仅约定总价款为500,000元，并未对所涉设备予以分列标价；(2)泰基公司另行转让之部分二手设备，因之前受让设备时未予分列标价，故另行转让期间可能存在低价转让情形；(3)泰基公司所提交设备出售清单中备注记明铜人、桌椅等物件均免费处理，而该部分物件亦包含于原设备总价款中。基于上述原因，交沃公司虽在庭审中书面确认可予返还全部剩余设备，但设备价款无法予以确定，加之交沃公司尚有作出免费处理之设备，鉴此，法院对交沃公司该项诉请酌情予以支持，但交沃公司亦须按照购置设备清单及另行转让设备清单所载内容，将剩余设备均返还予泰基公司。对于交沃公司就租金、租赁保证金、免租期物业管理费及剩余设备款所诉请之利息，交沃公司所述计息方式并无合同依据，法院对交沃公司依据该计息方式所主张之利息诉请依法予以驳回，而交沃公司就上述费用所实际遭受之银行利息损失，交沃公司可通过主张违约金等救济方式得到弥补。对于交沃公司诉请之律师费损失，《租赁合同》对于律师费承担已作约定，而交沃公司对于律师费实际发生亦已提供证据予以证明，鉴此，法院对交沃公司该项诉请依法予以支持。对于交沃公司诉请之其他损失费用，鉴于交沃公司就此所提供相关证据之间存在有悖常理、缺乏合理性、缺少实际付款凭证等情形，导致证明效力降低，故法院对交沃公司此项损失诉请及之前针对四项返还费用所主张之利息诉请，参照违约金数额酌情予以支持。对于交沃公司要求陆泰成就泰基公司付款义务承担连带责任之诉请，鉴于该项诉请与合同约定无悖，陆泰成在庭审中对该项连带责任亦予认可，故法院对该项诉请依法予以支持。一审法院判决如下：一、上海交沃资产管理有限公司、上海泰基商业房产经营管理有限公司、陆泰成、陈凯、薛俊、李舟于2018年5月17日所签《租赁合同》及《补充协议》于2018年7月19日予以解除；二、驳回上海交沃资产管理有限公司要求确认2018年5月17日所签《设备买卖合同》于2018年7月19日予以解除的诉讼请求；三、上海泰基商业房产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海交沃资产管理有限公司租金789,000元、租赁保证金750,000元及设备款300,000元；四、上海交沃资产管理有限公司于判决生效之日起十日内将所购剩余设备返还予上海泰基商业房产经营管理有限公司(设备具体明细系2018年5月17日《设备买卖合同》所附《设备清单》中列项扣除上海交沃资产管理有限公司证据2出售设备清单中列项，应扣除列项含备注所记明均作免费处理之铜人、桌椅等物件)；五、上海泰基商业房产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海交沃资产管理有限公司装修免租期内2018年7月10日至2018年7月17日期间物业管理费3,354.84元；六、上海泰基商业房产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海交沃资产管理有限公司律师费120,000元；七、上海泰基商业房产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海交沃资产管理有限公司损失750,000元；八、陆泰成对上述第三、五、六、七项所涉上海泰基商业房产经营管理有限公司付款义务承担连带清偿责任。二审中，交沃公司提交设备清单一组，称根据清单显示，赠送设备为5个铜人、2张圆桌、20把椅子、1个吧台，价值不可能达到121,150元，故一审酌定300,000元设备款不当。泰基公司与陆泰成对上述证据真实性不予认可，认为其中单项价格系交沃公司自行编制，一审法院在双方未列明单价的情况下，基于交沃公司已转让部分设备，酌情认定的价格公平合理。交沃公司另提交情况说明三份及合计金额为119.5万余元的发票，欲证明其在一审中主张的设计费用、施工合同违约金的金额的真实性。泰基公司及陆泰成对相关证据真实性均不予认可，认为相关发票开具时间离所涉合同纠纷时隔一年多，不符合一般交易习惯，不具备证明力，也未对相关不合理之处作出合理解释。二审审理期间，泰基公司、陆泰成表示交沃公司所主张的损失金额依据不足，相关协议均未按实际约定期限付款，却在涉案合同未达到违约期限前迅速签订清算协议，足以让人产生合理怀疑。此外，泰基公司、陆泰成又称交沃公司所签订的合同价格均明显高于市场价格，如室内设计报价最高一般在220元/平方米，同为苏州地区的设计公司报价在100-200元/平方米之间，但交沃公司却以450元/平方米价格签订合同。泰基公司、陆泰成为此提交了相关设计报价的网页截图。交沃公司对此回复称泰基公司、陆泰成的网页截图真实性无法确认，且均显示“限时”字样，显然属于促销优惠价格。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力、违约责任等问题所作的分析，并无不当，本院予以认同。在此基础上，一审法院基于已查明的事实，对返还设备款金额的认定及物业费金额的认定，并无明显不妥，本院予以认同。现交沃公司提起上诉，对上述两项判决事项提出异议，但并未提出新的主张，故本院对交沃公司的上述两项上诉请求，不予支持。至于损失赔偿的金额，一审法院基于在案证据，所作认定并无明显不公之处。二审中，交沃公司就装修设计及品牌设计等所支付的违约赔偿提交相关公司出具的收款发票，以进一步证明其支付相关款项的实际金额，具有相应的证明力。但相关证据形成于一审法院在其判决中阐述了相关合理怀疑的认定之后，故并不能完全消除法院相关怀疑，因此亦不能作为认定相关事实的定案证据。综上所述，客观上如一审法院所述，交沃公司就其所提交的证据与待证事实间缺乏一定的合理性，但鉴于二审中出现的新证据，本院对交沃公司可获赔偿金额酌情作相应调高。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初24137号民事判决第一至六项、第八项；二、变更上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初24137号民事判决第七项为“上海泰基商业房产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海交沃资产管理有限公司损失950,000元；”。本案一审案件受理费及财产保全费仍按原一审判决执行；二审案件受理费人民币12,217元，由上诉人上海交沃资产管理有限公司负担人民币9,285元，由被上诉人上海泰基商业房产经营管理有限公司、陆泰成共同负担人民币2,932元。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  张常青审判员  彭 辰审判员  姚 跃二〇一九年十二月二十七日书记员  蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。