北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初18478号原告：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：吴桐，男，1983年8月13日出生，汉族，该公司法务。被告：袁静，女，1986年2月1日出生，汉族，住北京市房山区。被告兼袁静委托诉讼代理人：米景帅，男，1985年7月16日出生，汉族，住北京市房山区。原告世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）与被告袁静、米景帅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司之委托诉讼代理人吴桐、被告袁静、米景帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令袁静、米景帅向世茂公司支付2018年物业服务费1903.2元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：袁静、米景帅所有的世茂维拉小区X号楼X单元X室房屋（建筑面积为79.29平方米）由世茂公司提供物业管理服务，根据前期物业服务合同／前期物业服务协议的约定，世茂公司有权按建筑面积向被告收取2元／月·平方米的物业服务费。袁静、米景帅拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费1903.2元。世茂公司多次发送物业费催缴通知函，催缴无果，故而诉至法院，望判如所请。袁静、米景帅辩称，对起诉书中欠缴物业费的数额不认可，我房屋面积是79.29平米，不是按照2元计算的。希望原告提供收费细则。关于安保问题，我们没有享受到安保服务；绿化不达标，没有人打理，只有零星的草；物业只扫楼梯不扫楼道，一周扫一次；围墙是铁皮的，物业建了大约40、50公分的小墙；电梯里有广告；公共设施服务不到位，电表、水箱门上的钥匙没给业主，我家水表坏了，物业未及时赶到导致流了很多水；楼道有车辆的问题物业没给解决；物业未按前期物业服务合同约定建造自行车车棚；2017年没有通燃气前收取的物业费是否合理。我们交了钱，但物业未按照合同约定清理建筑垃圾。提供了服务的项目同意交纳物业费，没有做到的服务不同意交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂公司向本院提交如下证据：1、物业服务照片；2、前期物业服务合同；3、承诺书；4、被告与开发商签订的房屋预售合同关于前期物业服务合同的约定；5、前期物业服务费用评估报告摘要；6、绿化、保洁合同；7、保安巡查打卡记录；8、名称变更通知；9、2018年缴费的情况说明。袁静、米景帅对世茂公司提交的证据2、3、4的真实性予以认可；对证据1质证称关联性不认可；对证据5不予认可，称已过有效期；对证据6真实性不认可，没有原件；对证据7质证称不认可，没有见过；对证据8质证称原告应该提交自己名称变更的通知，否则原告不能作为合法的主体；对证据9不予认可。本院对证据2、3、4的真实性不持异议；对证据1、6、7的认定情况，本院将在本院认为部分予以阐述；证据5显示涉案房屋物业服务费的定价程序符合法律规定，且与前期物业服务合同中物业服务合同上的内容相互印证，本院对该证据的真实性予以认定；关于证据8，本院在立案审查时对原告的主体身份进行过核实，其于2015年3月16日进行过名称变更；证据9是原告陈述，本院不作为证据予以认定。被告提交照片作为证据，证明物业服务不到位，没有提供绿化服务。世茂公司质证称照片显示的是某个时间点的问题，不能证明我公司在一个服务周期内的服务都是这样的。照片中的垃圾不是物业服务的区域。对上述证据的认定情况，本院将在本院认为部分予以阐述。根据双方当事人陈述及上述经审查确认的证据，本院认定事实如下，2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司（甲方）与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对涉案房屋所在小区提供前期物业服务；服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与袁静、米景帅签订的《北京市商品房预售合同》中关于物业服务事项、标准中约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：住宅2.0元/平方米·月。北京市房山区拱辰街道艺林北街X号院X号楼X单元X室房屋系袁静、米景帅共有，该房屋建筑面积为79.29平方米，尚未交纳2018年1月至2018年12月期间的物业服务费用。另查明，2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。另，本案审理过程中，为核实小区的物业服务状况，本院前往世茂维拉小区进行调查，并拍摄了体现小区物业服务状况的照片。调查情况如下：涉案小区6号楼、10号楼、14号楼、18号楼为保障性住房，关于小区非封闭的情况：1、小区西门保安亭在10号楼和18号楼之间，单元门朝西开，可见施工期间留下的铁皮围挡；2、东门保安亭在6号楼和14号楼之间，两侧均有底商；6号楼单元门朝东开，可见矮墙，市政路一侧据地面约40公分；14号楼4-6单元可见矮墙，市政路一侧距离地面高度约40公分；3、6号楼、10号楼、14号楼、18号楼外无围墙。关于小区绿化情况:6号楼东侧（一角）、10号楼东北角、18号楼西北侧、14号楼东南侧可见小块绿地。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂公司签订的前期物业服务合同，对袁静、米景帅具有约束力。关于物业服务费用定价，世茂公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定，且该定价高于世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同约定的标准，亦高于袁静、米景帅与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同约定的标准。虽评估报告已超过有效期，但实际上涉案小区仍然由世茂公司按照以前的标准提供物业服务，双方未就前期物业服务合同中约定的物业服务内容进行重新约定，故世茂公司要求袁静、米景帅按照2元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，具体数额根据涉案房屋面积及未缴纳期间进行核算。袁静、米景帅称其不同意全额交纳物业费的原因是世茂公司服务不达标，在绿化、保洁、安保、围墙、小区非封闭、电梯广告、公共设施维护、通燃气、自行车棚建设等方面存在问题。关于涉案房屋所在小区无围墙、非封闭、通燃气、自行车棚建设等问题，并非世茂公司的物业服务范围，故对被告的该项辩称本院不予采纳。关于其所陈述的绿化、保洁、安保、广告设施维护等问题，虽然袁静、米景帅提交了相关照片予以证明，但物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，袁静、米景帅提交的证据不能全面、客观地反映世茂公司提供物业服务的全部内容，世茂公司亦提交了相关照片、绿化合同、保洁合同及安保巡检记录证明其履行了相关服务义务，且世茂公司表示对于上述服务项目中所存在的不足问题愿意改正，在第二次庭审时，袁静、米景帅亦认可物业公司的服务有所改善。应当指出，小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力，对业主提出的物业服务质量瑕疵和相关问题，世茂公司应积极整改、及时回应。业主拒交物业服务费的初衷是督促物业公司提高服务质量，是否减免物业服务费，还要考虑物业服务的性质、违约的情节，并给予物业公司整改的机会。故袁静、米景帅所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由，关于其不同意全额交纳物业服务费用的意见，本院不予采纳。世茂公司主张的诉讼请求，本院经核算后，合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告袁静、米景帅于本判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年物业服务费1902.96元；二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由袁静、米景帅负担（已由世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司预交，袁静、米景帅于本判决生效后七日内向世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司支付上述费用）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 宁人民陪审员 崔 东人民陪审员 李志远二〇一九年十二月六日书 记 员 于 淼