福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初13715号 原告：吴斯港，男，1986年9月21日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 被告：吴志强，男，1981年10月15日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：施丽娜，晋江市东石法律服务所法律工作者。 原告吴斯港与被告吴志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告和被告的委托诉讼代理人施丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.被告退还押金5200元。 事实与理由：原告于2019年3月23日向被告承租位于晋江市的房产，双方签订房地产租赁合同1份，约定租赁期限1年，租金每月5800元，押金11000元。原告因工作变动，无法继续承租，于2019年9月2日通过微信告知被告配偶王月龙，对方予以认可并约定于9月21日进行房屋交接。交接完毕后，被告拒不退还剩余的押金5200元。 被告辩称,1.双方未能协商解除合同，合同中约定房屋租金每三个月一付，原告未能于2019年9月24日前支付应当支付的租金。2.若原告要解除合同，必须支付2019年9月24日应当支付的租金及赔偿原告违约金5800元。3.原告须将房屋打扫干净并赔偿租赁期间家具损坏的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提供的租赁合同、租赁押金收条、华菲物业收款收据等证据，被告均无争议，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于原、被告所签订的房屋租赁合同应否解除，被告应否退还原告押金5200元。 本院认为，依据《合同法》第九十三条之规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告主张其于2019年9月2日通过微信告知被告配偶王月龙解除合同，对方予以认可并约定于同年9月21日进行房屋交接。但原告仅提供其与王月龙的微信聊天记录，未能进一步举证证明王月龙确实系本案被告的配偶，亦未能提供证据证明该房屋为被告与王月龙共同所有，根据合同相对性原则，与原告签订房屋租赁合同的主体为被告，王月龙并非合同相对方，故原告于2019年9月2日解除合同的通知并未到达被告。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现原告向本院提起诉讼，请求解除双方房屋租赁关系，本院于2019年10月28日通过邮政特快专递方式将诉讼材料送达被告，应视为原告解除合同的通知到达被告，故双方解除租赁关系的时间应为2019年10月28日，即双方的房屋租赁合同自2019年10月28日起解除。 《房地产租赁合同》第十四条约定“在租赁期间内，任何一方须提前终止合同的行为，均属于违约行为。甲方（原告）违约赔偿乙方（被告）人民币伍仟捌佰元，乙方（被告）违约赔偿甲方（原告）人民币伍仟捌佰元”，原告提前解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，原告应赔偿被告违约金5800元。审理中，双方共同确认租金已支付至2019年9月23日，原告尚有自2019年9月24日至同年10月28日的租金共6548元（5800元＋5800元/月÷31天×4天）未支付给被告，被告主张原告应当支付自2019年9月24日起应当支付的租金，但在庭审中，被告明确表示不提起反诉，根据“不告不理”原则，本院对其主张不予处理。合同签订时，被告已收取原告房屋及设备押金共计11000元，扣除违约金后，被告应返还给原告押金5200元。 本院经审理认定事实如下：2019年3月23日，原、被告签订编号为0002624的《房地产租赁合同》1份，合同约定1.被告将座落于晋江市的房屋出租给原告；2.租期：自2019年3月24日起至2020年3月23日止共计12个月；3.租金为5800元／月,支付方式：（1）每三个月付租金一次，即原告应于2019年3月24日、6月24日、9月24日和12月24日支付下季度租金17400元；租金支付逾期超过3天，属原告违约，被告有权终止合同，同时，扣留押金作为违约金并收回房屋；4.被告收取原告房屋及设备押金11000元；5.在租赁期间，任何一方提前终止合同的行为，均属于违约行为，应赔偿对方违约金5800元。合同签订后，原告于同日交付给被告押金11000元，被告于当日将房屋交付给原告。2019年10月17日，原告向本院起诉要求与被告解除房屋租赁合同，本院于2019年10月28日通过邮政特快专递方式将诉讼材料送达给被告。 综上所述，本院认为，原、被告之间所达成的房屋租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应自觉履行合同义务。原告主张双方已于2019年9月2日协商解除合同，证据不足，不予采信。原告于2019年10月17日向本院提起诉讼，请求解除双方租赁合同，被告收到应诉材料之日即为合同解除通知到达之日，故双方的租赁关系自2019年10月28日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告提前终止合同已构成违约，应承担违约责任，应依约支付给被告违约金5800元，原告尚欠被告租金应当偿还。合同解除后，被告依合同收取的押金应当返还给原告，原告要求返还扣除违约金后的押金余款，具有事实依据，符合法律规定，予以支持。被告主张原告应当按合同约定支付自2019年9月24日起应当支付的租金，同时，将房屋打扫干净及赔偿租赁期间家具损坏的损失，但未提起反诉，根据“不告不理”原则，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吴斯港与被告吴志强的房屋租赁合同自2019年10月28日起解除； 二、被告吴志强应于本判决生效之日起10日内返还原告吴斯港房屋租赁押金5200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告吴志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  姚志阳 二〇一九年十二月六日 书记员  蔡玮婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －4－ －3－