西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14221号原告：陕西天宝物业投资有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：姜玲，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。被告：许常斌，男，汉族，1982年8月24日出生，住上海市。第三人：中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行，住所地：陕西省西安市高新区。负责人：马武章，系该支行行长。委托诉讼代理人：张会会，男，汉族，1985年4月2日出生，住西安市雁塔区，系该支行员工。原告陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）诉被告许常斌、第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行（以下简称光大银行丈八北路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天宝公司的委托诉讼代理人张汇子、被告许常斌、第三人光大银行丈八北路支行的委托诉讼代理人张会会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西天宝物业投资有限公司诉请：1、解除原告与被告之间签订的合同登记号为Y1603XXXX《商品房买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金30457.6元；3、判令被告偿还圆盖代付款56942.93元（暂计至2019年3月底），具体以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准；4、判令被告返还房屋并协助原告办理商品房合同备案注销手续；5、判令被告、第三人配合原告到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；6、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。原告起诉的事实与理由：被告与原告签订了合同登记号为Y1603XXXX的《商品房买卖合同》，购买了原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房，房屋总价款为1522880元。《商品房买卖合同》约定被告通过按揭贷款的方式支付房屋价款。后原告与第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行签订了《个人房屋按揭贷款合作协议书》，第三人作为XX城XX小区XX房人即本案被告提供个人房屋按揭贷款，由原告提供连带保证担保责任。《商品房买卖合同》补充协议附件十二第七条约定:“因出卖人为买受人的商业贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺:1、买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。2、买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照与《买卖合同》第八条相同的约定要求买受人承担违约责任…。”《买卖合同》第八条约定解除合同的违约金为房款的2％。按揭手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息。后因被告停止向第三人偿还本息，第三人要求原告承担担保责任，截止2019年3月原告已代被告偿还按揭贷款本息总计56942.93元。被告的断供行为亦严重违反合同约定，合同约定原告享有的解除权已经成就，同时原告有权要求被告全额返还垫付款，支付违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告许常斌辩称，被告多次联系开发商催促办证，开发商表示无法办理房屋产权证书，现房屋存在逾期办证、房屋质押、合同签署的物业与实际不符，所有损失应由开发商自行承担，且应履行相应的赔付责任。房屋至今漏水，且未装修完成。对于原告诉讼请求，因原告逾期在先，导致本人房屋无法出售，不认可原告诉请，请求法院驳回。被告每期都有还款，只是未足额偿还，不属于断供，开发商应向其赔偿损失。第三人光大银行丈八北路支行述称，就本案诉讼请求，要求第三人配合办理抵押权注销事宜，第三人条件如下：1.借款人许常斌结清该笔贷款；2.陕西天宝公司代为偿还贷款本息。满足以上条件之一，第三人予以配合借款人许常斌、陕西天宝公司办理抵押权注销。对于原被告之间买卖合同是否解除，第三人不发表意见。经审理查明，2016年，原告与被告签订合同登记号为Y1603XXXX的《商品房买卖合同》,合同约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，该房屋建筑面积229.22平方米，总房款为1522880元。合同第八条约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议“付款方式及期限约定”，被告于2016年2月26日交纳履约保证金20000元；于2016年3月10日付清首付款362880元；于2016年3月10日办理完毕房款1140000元的贷款手续。合同附件十二第七条关于商业贷款形式付款的约定：“因出卖人为买受人的商业贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺：1、买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。2、买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除买卖合同，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本协议第八条相同的约定要求买受人承担违约责任。”补充协议第九条第二款约定：无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起10日内共同办理完毕商品房买卖合同注销备案手续，办理商品房买卖合同注销备案手续所发生的费用由过错方承担。合同签订后，被告向原告缴纳了首期购房款。后原、被告及第三人签订《个人贷款合同》，约定由第三人向被告提供贷款114万元，被告以其购买房屋作为抵押担保，原告为被告在该合同项下的贷款所产生的全部债务向第三人提供连带责任保证担保。后第三人向原告发放贷款114万元。被告按期偿还部分贷款本息后，自2016年5月起，出现多次逾期还款情况，第三人遂从原告的银行账户中扣取相关款项。截止2019年3月底，第三人共计扣划原告代偿款56942.93元。另查明，涉案房屋已向被告交付。以上事实，有《商品房买卖合同》、中国光大银行内部通用凭证、《个人贷款合同》、借据、第三人出具贷款还款清单及当事人陈述等证据在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的规定，属合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，被告按照合同约定缴纳了全部的购房款，但其中的114万元系其从第三人处获得的贷款，由于其逾期还款，因原告为被告贷款提供连带责任保证担保，由此导致原告的银行账户截止2019年3月底被第三人共扣划56942.93元，原告承担了保证责任。根据合同的约定，原告承担保证责任后有权选择解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，如解除合同，被告还应向原告支付已付房价款总额2%的违约金，并应自解除《商品房买卖合同》之日起10日内配合原告办理完毕商品房买卖合同注销备案手续。原告在本案诉讼中要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、被告向其支付30457.6元的违约金的诉讼请求，依据其与被告合同约定内容，合理合法，本院予以支持。原告要求被告、第三人配合其到房屋抵押权预告登记部门办理抵押权注销手续的诉讼请求一节，因现原、被告仍未将贷款清偿完毕，故该项诉讼请求尚不具备履行条件，原告可待贷款清偿完毕后，再行主张，本院不予支持。关于原告要求被告偿还代偿款项一节，因原告已选择解除合同，故该项诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告陕西天宝物业投资有限公司与被告许常斌就位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋签订的合同登记号为Y1603XXXX的《商品房买卖合同》；二、被告许常斌应于本判决生效之日起十日内向原告陕西天宝物业投资有限公司支付违约金30457.6元。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陕西天宝物业投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费18506元，由被告许常斌承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  杨 冉人民陪审员  孙延玲人民陪审员  李恒远二〇一九年十二月十一日书 记 员  赵琳博打印：相丽华校对：王维2019年月日送达1