江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4874号上诉人（原审被告）：江苏建工尚城房地产开发有限公司，住所地泗洪县经济开发区西湖路北侧1幢。法定代表人：孙敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘坤，该公司员工。委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘莲，女，1989年10月17日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：王进军，江苏立贤律师事务所律师。上诉人江苏建工尚城房地产开发有限公司（以下简称建工尚城公司）因与被上诉人刘莲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初4418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年11月21日组织双方当事人公开进行听证。上诉人建工尚城公司的委托诉讼代理人刘坤、孙万金，被上诉人刘莲及其委托诉讼代理人王进军参加了听证。本案现已审理终结。建工尚城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘莲一审诉请或将本案发回重审。理由：1.本案可能涉及虚假诉讼。上诉人从未与被上诉人接触过，双方也未签订商品房买卖合同，未从被上诉人手中收取过定金和购房款。本案中的定金收据、首付款收据、认购书虽然反映的认购人是被上诉人，但均是按照案外人杨某的意思开据的。定金和首付款是杨某向上诉人支付的，最终也是与杨某签订的商品房买卖合同，杨某才是合同的相对方。因杨某无法办理案涉房屋的按揭贷款而签字同意退房，泗洪县房管处同意。因杨某涉嫌刑事犯罪被羁押，故退房手续未办理，被上诉人在此时主张该房屋的首付款，存在虚假诉讼嫌疑，趁杨某不在而套取首付款。2.为查清案件事实，应通知杨某参加诉讼。3.一审法院审理查明的被上诉人向某萍购买案涉房屋以及向某萍转款用于购买房屋，均是被上诉人的单方陈述。被上诉人向某萍转款是用于购买案涉房屋还是其他用途，一审法院并未查明。4.案涉房屋因杨萍涉及其他案件而被一审法院和泗洪县公安局查封，按照一审法院判决，上诉人支付案涉首付款后，案涉房屋还可能被法院执行给杨某的其他债权人，该结果对上诉人不公平。刘莲二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.本案绝不存在虚假诉讼。杨某在泗洪从事二手房交易，被上诉人的丈夫与杨某熟悉，便从杨某处购买案涉房屋。被上诉人分三次向某萍支付454907元，而杨某仅向上诉人支付了首付款160500元。上述事实真实客观，如有虚假陈述愿意接受法律处罚。2.本案没有必要通知杨某参加诉讼。杨某向上诉人交纳首付款时已经明确购买人被上诉人，则被上诉人就是该160500元的债权人，有权主张该笔款项。3.因案涉房屋杨某仅向上诉人支付了首付款，并未办理按揭手续，司法机关处置该房屋后，仅可以对首付款进行处分，故上诉人的顾虑不存在。刘莲向一审法院起诉请求判令：建工尚城公司返还刘莲首付款160500元及利息（以160500元为基数，从交款时起按年利率6%计算至履行完毕时止），并承担本案诉讼费用。一审法院查明：2017年4月，刘莲丈夫到案外人杨某经营的泗洪县洪桥房产置业发展有限公司购买房屋，杨某向刘莲丈夫介绍建工尚城公司开发的尚城府邸26栋809室，称该房屋是抵工程款，价格比较便宜。双方到该房屋查看后，刘莲同意购买。刘莲遂于2017年4月8日、4月13日两次向某萍转账250000元。4月24日，刘莲与杨某签订《商品房合同确认单》一份。4月25日，刘莲再次向某萍转账204907元。2017年6月3日，杨某向建工尚城公司交付定金10000元，建工尚城公司按照杨某授意，以刘莲为交款人，开具26-809定金收据一份，同时建工尚城公司出具《尚城府邸认购书》一份，载明认购方为刘莲及其身份证号码，但手机号码为杨某。同年9月25日、11月2日，杨某又向建工尚城公司交付首付款150000元和补款500元，建工尚城公司仍按照杨某授意，以刘莲为交款人，开具26-809首付款、补款的收据两份。后杨某以到开发商处换不动产发票为由，将三份收据从刘莲处取走。2017年11月3日，杨某与建工尚城公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》，约定价款为610000元，其中首付款127000元，余款483000元办理银行按揭。2017年12月22日，杨某因无法办理按揭（无力支付后续房款）同意退房，12月26日，泗洪县房地产管理处同意，并予以公示。后杨某因涉嫌诈骗被公安机关立案，2018年4月13日被逮捕。另查明，建工尚城公司曾于2018年1月向一审法院起诉杨某，请求解除双方于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同》。后因杨某涉嫌犯罪而撤诉。一审法院归纳本案争议焦点为：刘莲与建工尚城公司之间是否订立房屋买卖合同，刘莲是否支付首付款及数额；建工尚城公司应否返还购房款。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，案外人杨某向建工尚城公司交纳定金及首付款时，授意建工尚城公司开具交款人为刘莲的收据，建工尚城公司并以刘莲为认购方出具《尚城府邸认购书》，即是向建工尚城公司披露该款项系刘莲所支付。由于该收据及认购书仅有当事人名称、房号、面积和价款，故应认定刘莲与建工尚城公司之间达成房屋买卖的预约合同。预约合同在当事人之间亦产生约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约，权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。后建工尚城公司在刘莲不知情的情况下与杨某就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，致双方失去订立本约合同的可能性。故建工尚城公司存在违约行为，应承担相应责任。刘莲提出返还购房款的请求，依法予以支持。对于刘莲提出利息的请求，虽然双方并未约定利息，但考虑到资金一直由建工尚城公司占有使用，实际给刘莲造成了利息损失，故刘莲请求利息从交付款项之日起按照年利率6%计算，不违反相关法律规定，依法予以支持。关于建工尚城公司提出首付款是案外人杨某所交，刘莲并未实际出资，建工尚城公司亦是与杨某签订商品房买卖合同，购房款应退给杨某的主张。一审法院认为，杨某在交付定金和首付款时已经向建工尚城公司披露交款人和购买人为刘莲，且建工尚城公司出具的购房收据、认购书上载明的亦均为刘莲。因此，对其抗辩，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，一审法院判决：建工尚城公司于判决生效后15日内返还刘莲购房款160500元并赔偿损失（以160500元为基数，自2017年11月2日起按照年利率6%计算利息至实际履行之日止）。如果未在判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1765元，由建工尚城公司负担。双方当事人二审中均未提供新证据。对一审法院审理查明的事实部分，上诉人建工尚城公司对“2017年4月，刘莲丈夫到案外人杨某经营的泗洪县洪桥房产置业发展有限公司购买房屋，杨某向刘莲丈夫介绍建工尚城公司开发的尚城府邸26栋809室，称该房屋是抵工程款，价格比较便宜。双方到该房屋查看后，刘莲同意购买。刘莲遂于2017年4月8日、4月13日两次向某萍转账250000元。4月24日，刘莲与杨某签订《商品房合同确认单》一份。4月25日，刘莲再次向某萍转账204907元”有异议，认为该事实仅是被上诉人的单方陈述。本院对一审法院审理查明的双方当事人均无异议的事实予以确认。本院二审另查明：杨某因无力支付后续房款，导致按揭无法办理，遂于2017年12月22日申请注销备案合同及退房。建工尚城公司于当日在该申请表上签名、盖章表示同意。泗洪县房管处于2017年12月26日同意办理，并发布公示：“杨某在尚城府邸购买26-3-809住宅，现已退房。予以公示”。建工尚城公司通过《现代快报》发布公告，《现代快报》于2018年1月4日刊登通知书：“杨某同志，你在江苏建工尚城房地产开发有限公司（简称建工尚城）购买的商品房，限你自建工尚城登报之日起3日内补齐购房款，否则建工尚城解除与你签定的商品房买卖合同。”经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.被上诉人刘莲提起本案诉讼是否涉嫌虚假诉讼。2.如本案不涉及虚假诉讼，则上诉人建工尚城公司是否应向被上诉人刘莲退还160500元购房款。3.本案是否应当追加杨某为当事人参加诉讼。本院认为：关于第一个争议焦点，根据刘莲提供的证据能够认定相关事实，本案并不涉嫌虚假诉讼。理由如下：建工尚城公司主张本案可能涉及虚假诉讼的主要理由是，其从未与刘莲接触过，其收取的定金和购房款是杨某交纳，并根据杨某的授意而开据收据；最终与建工尚城公司签订商品房买卖合同的是杨某，刘莲趁杨某涉嫌刑事犯罪被羁押而主张案涉房屋首付款，存在虚假诉讼嫌疑。对此，本院认为，杨某在向建工尚城公司分三次交付案涉160500元款项时，授意建工尚城公司开具交款人为刘莲的收据，即已经向建工尚城公司披露购房人是刘莲，建工尚城公司也正是基于此，在开具的收款收据中载明“今收到刘莲定金、首付款、补款”，同时出具“认购方”为刘莲的《认购书》。建工尚城公司对上述收款收据、认购书均不持异议，故刘莲基于以上证据提起本案诉讼，并不涉嫌虚假诉讼。关于第二个争议焦点，建工尚城公司应向刘莲退还160500元购房款。理由如下：根据刘莲一审提供的2017年4月8日、4月13日、4月25日向某萍转账的银行转账凭条，一审法院认定刘莲三次向某萍转账454907元。而杨某将该部分款项中的160500元分三次交纳至建工尚城公司，并授意建工尚城公司开具交款人为刘莲的收款收据以及认购方为刘莲的认购书。据此，因该收款收据和认购书已经载明了当事人名称、房号、面积、价款，故能够认定刘莲与建工尚城公司之间达成了案涉房屋买卖的预约合同。建工尚城公司主张与其最终签订商品房买卖合同的是杨某，而非刘莲。对此，一审法院并未否认杨某与建工尚城公司之间签订了商品房买卖合同，也正是因为建工尚城公司最终与杨某订立了商品房买卖合同，才导致其与刘莲在先形成的预约合同无法实现。因预约合同在当事人之间亦产生约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约，故建工尚城公司应对刘莲承担该预约合同的违约责任。故一审法院对于刘莲提出返还购房款的请求予以支持，并无不当。关于第三个争议焦点，本案无需追加杨某为当事人参加诉讼。理由如下：建工尚城公司主张刘莲转账给杨某的454907元是否是购房款，以及刘莲是否向某萍购买房屋，一审法院并未查清，故应通知杨某参加诉讼。对此，本院认为，刘莲一审提供了其与杨某所在的泗洪县洪桥房产置业发展有限公司签订的《商品房合同确认单》，该确认单中刘莲购买的正是案涉26-809房屋。结合刘莲向某萍转账，杨某又向建工尚城公司交款并授意建工尚城公司以刘莲名义开票的事实，能够认定一审法院查明的事实并非刘莲单方陈述。在本案事实能够查清的情况下，无需追加杨某为当事人参加诉讼。至于建工尚城公司主张案涉房屋被保全，其向刘莲支付案涉首付款后，案涉房屋还可能被执行给杨某的其他债权人，该结果对其不公平。对此，本院认为，根据审理查明的事实，杨某就案涉房屋仅支付了160500元首付款，因无法办理按揭而申请注销备案合同及退房，建工尚城公司表示同意，泗洪县房管处也同意办理。即杨某与建工尚城公司就案涉房屋已经解除买卖合同关系，杨某对该套房屋并不享有物权。因杨某交纳的160500元首付款也是以刘莲的名义交纳，刘莲才是真实购买人，故杨某对该首付款也不享有债权。故不存在上诉人主张的处理结果对其不公平的情况。综上所述，上诉人建工尚城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3530元，由上诉人江苏建工尚城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇一九年十二月四日书记员  马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。