广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0127民初1946号 原告：林城钏，男，1955年1月3日出生，壮族，住广西横县。 委托诉讼代理人：林京春，广西横原律师事务所律师。 被告:梁太华，男，1964年1月4日出生，壮族，住广西横县，户籍地广西横县。 委托诉讼代理人：覃子高，男，1949年8月21日出生，壮族，住广西横县。 被告：覃子高，男，1949年8月21日出生，壮族，住广西横县。 第三人：横县农村信用合作联社平马信用社，住所地横县平马镇平马街。 负责人：农艺，主任。 委托诉讼代理人：秦昌任，广西任钒律师事务所律师。 原告林城钏与被告梁太华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，根据原告的申请，通知被告覃子高、第三人横县农村信用合作联社平马信用社（以下简称平马信用社）参加诉讼，并于2019年8月27日和12日3日公开开庭进行了审理。原告林城钏及其委托诉讼代理人林京春，被告梁太华、覃子高，第三人平马信用社的委托诉讼代理人秦昌任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林城钏向本院提出诉讼请求：1、确认原被告订立的土地使用权转让合同合法有效。判令被告继续履行合同立即办好土地证过户手续给原告，办证费用由被告承担；2、判令被告违约赔偿原告利息损失。（计息方法：从2011年3月4日起至过户好土地证止以已付的款为本金按年利率6%计息。）；3、判令被告承担本案的诉讼费。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原被告订立的房地产买卖合同有效。判令被告继续履行合同立即偿还平马信用社贷款注销抵押权，办好土地房产证过户手续给原告，办证费用由被告承担。事实与理由：原告与被告及其代理人覃子高于2011年3月4日约定:原告购买被告梁太华在2010年8月初竞拍得的原飞龙乡企办室的土地（长19.98米，宽约3.7米，部分地上有房子），成交价为14.7万元，由被告梁太华包办理土地使用权证及承担办证费用。原告于2011年3月4日，2011年8月7日向被告代理人覃子高共支付了13.7万元，还有1万元商定办好原告的土地证后支付清。被告2011年3月4日将房屋钥匙及土地交给了原告，2011年9月起原告在该地块上建造起了楼房搬入居住至今。被告梁太华2013年4月以自己名字办得土地使用权证（国有土地使用权证号08-01-1203,长19.98米，宽7.1米），那么多年来，尽管原告不断催促，但至今被告仍然以各种理由拖延分拆办理土地证给原告。原告认为，原被告之间的土地买卖合同真实存在、合法有效，理应受到《中华入民共和国合同法》及其司法解释的保护，现被告不履行合同义务侵犯了原告的合法权益，现诉至法院望判如所请。 被告梁太华辩称，1、2011年梁太华投标拍得了该宗地房产后口头委托覃子高帮出卖、收款，写收条，包办证。委托时间是1年（从2011年1月29日至2012年1月29日止）。2、梁太华没有委托覃子高由梁太华包出办证费用，是覃子高误解梁太华的口头委托包办证而误认为包出办证费。3、梁太华没有与原告签订有土地转让合同，没有标明办证时间、时限和违约支付利息的约定。4、在梁太华没有办好土地使用权证转让手续给原告和把土地使用证交给原告使用及原告没有交清房款就违法建房入住。已属于违法侵犯了梁太华的合法权益。现在要求梁太华赔偿及办证是没有事实依据和法律依据的。同时原告现在未经土地管理局，规划局等部门办好批准手续就乱搭乱建了几层楼高已属于违章建筑，致使梁太华无法办证因而至使与原告口头建设用地转让合同无法履行，应依法解除。所以梁太华只有依法把覃子高收原告的购房款全部一分不少退回给原告，梁太华所有的国有土地使用权的房屋收回自己使用，自行处理。5、原告在梁太华未办通转让手续交房证给原告就入住梁太华的房屋至今日已7年多时间，按每个月1200元房租计算一年14400元×7年=100800元，请原告先交房租给梁太华，梁太华再支付利息给原告。6、本案于2011年发生，至2019年原告才提起诉讼，超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告覃子高辩称，一、覃子高不是适格被告，覃子高没有当被告的主体资格，覃子高只是梁太华的一知己朋友用口头委托覃子高帮梁太华卖房收钱。写收据给原告。其他责任一概与覃子高无关。事实和理由：1、梁太华没有委托书给覃子高。2、委托时间时间是一年。所以实际覃子高的代理权限有效时间就是一年时间：从2011年1月29日到从购房收据写的时间起至2012年1月29日止。3、原告没有付清买房款，便违法加层，无法办证。4、原告与梁太华的土地使用权转让合同是一份无法履行的合同，应依法解除。二、原告的起诉已超过诉讼时效规定的三年时间（即从2011年至2019年），所以请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人平马信用社述称，因原告诉被告梁太华等人建设用地使用权转让合同纠纷，第三人意见如下：一、涉案的房地产已经抵押第三人。位于横县的房地产【土地证号为：横国用(2013) 第00018617号，房产证号为：横房权证字第××号】、位于横县的房地产【土地证号为：横国用(2013)第00018618号，房产证号为：横房权证字第××号】、位于横县的房地产【土地证号为：横国用(2013)第00018615号，房产证号为：横房权证字第××号】、位于横县的房地产【土地证号为：横国用(2013)第00018616号，房产证号为：横房权证字第××号】，该四处房地产已经抵押给第三人，并办有抵押登记。二、第三人对上述抵押房地产享有抵押权且优先受偿。1、《物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。上述的四处房地产抵押给第三人且办理抵押登记，根据上述的规定，第三人对上述四处房地产享有优先受偿权。2、由于梁太华、林梅英未能按照借款合同约定归还借款本息，横县农 村信用合作联社已诉至人民法院，双方已经达成调解协议，横县人民法院制作了调解书，案号分别为：(2019)桂0127民初2365号、(2019)桂0127民初2366号，调解书现在已经发生法律效力。综上意见，第三人对上述四处抵押物享有抵押权且优先受偿，望人民法院根据本案事实和法律依法作出公正、合法而又合理的裁判。 双方当事人争议的焦点是：1、涉案的房地产能否转户办证；2、原告的诉请能否支持？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定法律事实如下： 2010年8月13日，梁太华以170万元应价竞得由横县国土资源局公开拍卖位于横县新福镇飞龙街房地产即原飞龙农业推广站、飞龙农机站、飞龙企业办公室等5小宗房地产，当日签订了拍卖成交确认书。2010年11月1日，梁太华缴纳了标的（5小宗房地产）拍卖成交价款170万元及相应税费，当日梁太华与横县国土资源局便签订了三份《国有建设用地使用权出让合同》，其中：原飞龙企办室用房，总建筑面积114.07平方米。土地证号：横县土出字2010049(4)【原飞龙企办室用地，建筑面积141.86平方米】。2013年4月27日，梁太华把该房地产的土地更名至其名下【横国用（2013）第00018617号，土地面积141.86平方米】。2013年7月18日，梁太华把该房地产的房屋更名至其名下【横房权证字第××号，建筑面积114.07平方米。】，并于2015年3月30日将该房地产办理登记抵押于横县农村信用合作联社平马信用社进行贷款（横房他证字第××号），至今没有解除抵押。 之后，梁太华将上述房地产分别转让给原告林城钏等人。其中：2011年3月4日，原飞龙乡企业办公室大楼飞龙桥算起第一间房屋转让给林城钏，价款147000元。2011年8月7日，覃子高代梁太华出具《收款收据》并收取了房款137000元，余款10000元，双方约定于办好土地证后付清，且由梁太华负责办证费用。2011年3月，林城钏经过装修、增建后入住该楼房至今。 另查明，由于梁太华、林梅英未能按照上述抵押借款合同约定归还借款本息，第三人平马信用社起诉至本院，案号分别为(2019)桂0127民初2365号和(2019)桂0127民初2366号。经本院调解，双方达成分期还款协议，本院制作了调解书，且调解书已经发生法律效力，但调解书没有履行完毕。抵押的房地产至今也没有解除抵押。之后因原告请求梁太华办证未果，遂起诉至本院。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”。被告梁太华通过竞拍方式取得的房地产转让给原告，在履行买卖合同当中产生纠纷，应当定性为房屋买卖合同。 被告梁太华与原告之间交付房屋、支付房款并出具《收据》等行为，符合订立合同的形式，应当视为已经签订合同。梁太华与原告双方签订的涉案（竞拍方式取得）房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有存在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的禁止情形和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，梁太华与原告之间的房屋买卖合同成立有效，双方应当格守履行。原告请求“确认原被告订立的房地产买卖合同中对被告梁太华取得国有土地证房产证的部分协议合法有效”，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”和第一百五十九条的规定“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”，原告已经按照约定履行了支付房款，但是梁太华没有完全履行转移房屋所有权的义务。相反，梁太华把已经出卖了的房屋的产权证变更至其名下，之后，又将出卖的房屋抵押给平马信用社进行贷款，至今未解除抵押。被告梁太华的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。梁太华与第三人平马信用社抵押合同的行为直接影响到梁太华与原告之间买卖合同的履行，被告梁太华负有涤除抵押并待具备办理房产登记的法定条件后协助原告办理房地产过户登记的义务。虽然涉案房屋抵押登记前已经出售，原告亦按照合同约定支付了价款并实际入住，已经实际取得了房屋的物权期待权，但是因双方买卖房屋是未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，房屋买卖双方仍然是一种债的关系，第三人平马信用社的担保物权有优先于原告基于合同产生的债权的效力。所以，被告梁太华偿还第三人平马信用社贷款注销抵押权，这是办理房地产过户手续给原告的前提，鉴于涉案房地产已经办理抵押登记，目前尚不具备办理房地产过户登记的法定条件。依法原告也可以请求解除合同，返还财产并赔偿损失，但是经本院释明，原告仍明确表示不变更诉讼请求，坚持请求被告梁太华继续履行合同予以办证。因此，原告请求判令被告梁太华继续履行合同办好土地房产证过户手续给原告，本院不予支持。 被告梁太华逾期办证应当支付的违约金数额与解除抵押并转户办证的时间或方式存在关联，鉴于本案中未判令被告梁太华办证的客观情况。所以，原告可待对涉案房地产重新向被告梁太华主张权利时再一并请求支付违约金。 原告未取得建设许可证的情况下在涉案房地产上进行建设的行为，属于行政机关的职权范围，本案不予理涉。 梁太华与覃子高之间的关系与本案不同一个法律关系，本案不予调整，权利人可另行途径处理。被告梁太华与第三人平马信用社之间的抵押合同效力，本案亦不予评判。 关于本案是否超过诉讼时效问题。双方当事人从签订合同、支付房款和交付房屋入住，时长达六年以上，无论从双方的约定、合同法的规定以及交易习惯，出卖人都有协助转户办证的义务，但是本案的被告梁太华至今没有履行该义务而成讼，违约事实持续存在，何况双方当事人对何时办好证没有明确约定。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第六条的规定，原告请求被告梁太华履行办理办证过户义务并承担据此造成损失的赔偿责任没有超过诉讼时效，被告辩称没有事实和法律依据，本院不予采纳。 在案证据充分证实，覃子高的行为是接受梁太华的委托而履行的代理行为，代理行为产生的法律责任，依法应当由委托人梁太华予以承担。故原告请求被告覃子高承担本案的民事责任，本院不予支持。 综上，梁太华与原告之间的房屋买卖合同有效，梁太华有义务将已经办好的房屋产权证范围内【横国用（2013）第00018617号，土地面积141.86平方米。横房权证字第××号，建筑面积114.07平方米的部分】按照合同约定变更给原告，但鉴于目前未具备办理房地产变更登记的法定条件，故原告请求被告梁太华办好土地房产证过户手续给原告，本院不予支持。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百三十五条、第一百五十条，《《中华人民共和国物权法》第十一条、第十五条、第一百四十五条、第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第六条的规定，判决如下： 原告林城钏与被告梁太华于2011年3月4日签订的房地产买卖合同【横国用（2013）第00018617号，土地面积141.86平方米。横房权证字第××号，建筑面积114.07平方米的部分】有效； 驳回原告林城钏的其他诉讼请求。 案件受理费3240元，由被告梁太华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费3240元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李雪波 人民陪审员  莫秀金 人民陪审员  何光明 二〇一九年十二月九日 法官 助理  甘 芳 书 记 员  李丽红