江苏省睢宁县人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏0324民初5481号原告：孟现民，男，1965年4月24日生，汉族，住睢宁县。原告：李丽，女，1965年7月11日生，汉族，住睢宁县。二原告共同委托诉讼代理人：周朋、曹大银，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：魏梅，女，1975年6月30日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：薛嘉暕，睢宁县飞龙法律服务所法律工作者。原告孟现民、李丽诉被告魏梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂依法裁定适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟现民、李丽及其委托诉讼代理人周朋、曹大银，被告魏梅及其委托诉讼代理人薛嘉暕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟现民、李丽向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2011年3月31日签订的房屋出售合同无效；2.判令被告返还睢宁县产，并协助办理产权过户登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告孟现民、李丽系夫妻。原告因资金周转，于2009年向被告借款90000元，月息5分。2009年11月15日偿还被告借款13200元及利息，2009年12月13日偿还借款20000元，2010年1月28日偿还被告借款11000元。2011年3月31日，被告找到原告说借款已涨至168000元，逼迫原告以原告为甲方（房屋出卖人），被告为乙方（房屋买受人），将原告所有的位于睢宁县产以168000元作为首付，总价430000元的价格转让给被告，并签订了《房屋出售合同》，合同约定甲方在贰年之内有权按原价收回本房，费用自费（包括过户中所有费用），甲方向乙方支付每月7740元（一季度一付），合同签订后双方办理了产权过户登记手续。房屋过户后，被告并未将房屋余款262000元支付给原告，房屋过户及银行贷款均由原告支付，且原告自2011年6月24日至2012年4月27日又向被告偿还了19500元的借款及利息。根据《江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要》（2014年3月31日）：当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的，该行为符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。故，该合同名为《房屋出售合同》，实为担保性质，因违法法律的强制性规定，是无效的。为此，特提起诉讼请求依法裁判。被告魏梅辩称：首先，从程序上看，本案已经失去原告要求被告返还房屋的条件，原告应当先进行执行异议的起诉并在胜诉后由睢宁县人民法院将该房产解除查封后再进行本案诉讼。因为原告在二年内未将房子赎回，使涉案房屋真实的买卖合同成立，被告因购买该房子欠亲戚朋友钱无法偿还，而将过户到自己名下的涉案房产向第三方中国银行股份有限公司睢宁支行贷款并办理了房产抵押手续，从而造成第三方中国银行股份有限公司睢宁支行起诉魏梅还本付息及违约金罚息，睢宁县人民法院审理后作出了（2013）睢商初字第0385号民事判决。该案件正在法院执行查封、评估作价中，所以应当驳回原告的起诉。其次，根据民间借贷司法解释（二）第二十四条和最高人民法院司法观点第8.30条的关于债务履行期届满前的以物抵债的规定，原告仅能请求债权人履行清算义务或者主张回赎，而不能违反诚信原则进行确认合同无效的请求之诉，因此应当驳回原告诉讼请求。再者，原告诉讼中关于房屋买卖合同的首付款168000元系原告向被告借款9万元，通过高息转化自来与事实不符，从原告所陈述的借款金额9万元、利息5分的约定以及还款的金陈述无法得出168000元这一数字，所以原告这样的陈述违背逻辑和民间借贷交易习惯，其陈述的事实是虚假的。原告诉状中称被告“逼迫”原告将其涉案房屋以168000元作为首付，总价430000元价格转让给原告不符合事实，因为在房子办理价格评估和过户手续过程中都是有第三方及公职人员参与并在房产局办公的公共场所进行的，原告完全可以自由选择或者报警；如果被告没有给付原告430000元购房款或者借款，原告为何给被告出具43万元的收条？合同与收条签字都是原告亲笔所书，原告至今一不报案，二不申请法院撤销，可见，原告违背诚实信用原则，其起诉属于恶意之诉。请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原告孟现民、李丽系夫妻有关系。原告因资金周转需要自2009年起向被告魏梅借款。2011年3月31日，原告与被告签订《房屋出售合同》，原告以其睢宁县产作为借款的担保。合同约定，原告为甲方（房屋出卖人），被告为乙方（房屋买受人），将原告所有的位于睢宁县产以168000元作为首付，总价430000元的价格转让给被告，并约定甲方在贰年之内有权按原价收回本房，费用自费（包括过户中所有费用），甲方向乙方支付每月7740元（一季度一付）。该合同签订后双方于2011年4月28日将涉案房产过户登记在被告魏梅名下。被告魏梅于2012年2月2日提出排除妨害纠纷的诉讼，要求本案原告立即搬出涉案房屋并交付房屋等诉讼请求，同年4月23日撤回起诉。被告魏梅因借款需要于2012年3月28日将涉案房产抵押给案外人中国银行股份有限公司睢宁支行贷款，抵押期限为十年。因被告未按期履行还款的义务，案外人中国银行股份有限公司睢宁支行起诉魏梅还本付息，睢宁县人民法院于2013年10月10日作出（2013）睢商初字第0385号民事调解书，确认：解除中国银行股份有限公司睢宁支行与魏梅、宋伍双方订立2012年3月27日签订的个人房屋循环贷款额度合同；魏梅、宋伍于2013年10月20日前归还所欠中国银行股份有限公司睢宁支行的贷款本金、利息、罚息合计351673.48元（截止2013年10月10日）；中国银行股份有限公司睢宁支行对魏梅、宋伍设定抵押的坐落在睢宁县天华小区1号楼401室房地产享有优先受偿权。民事调解书生效后，被告魏梅没有按照调解书确定的内容履行义务，睢宁县人民法院于2017年6月29日作出（2013）睢执字第4838号执行裁定书一份裁定：查封被告执行人魏梅所有的位于睢宁县产一处[房产证号：A9-03-2476],查封期限为三年，查封期间，被执行人不得进行变卖、转让、抵押、毁损等处分权利；到期如需要续行查封的，申请执行人应当在查封期限届满前七日内向本院提出续行查封的书面申请，履行义务后可以申请解除查封。现涉案房产处于查封期间，正在评估作价执行中。另查明，原被告对原告一直占有、使用涉案房产无异议。本院认为，本案中，原被告之间签订《房屋出售合同》，按合同约定原告将涉案房屋所有权从形式上转让至被告名下，合同对原告在约定期限内有权回赎涉案房屋也进行了约定。在庭审中，被告魏梅对于涉案房屋系借款的担保不持异议，从原告提供的房屋出售合同、被告上述陈述及涉案房屋一直为原告占有、使用的事实，能够认定涉案房屋买卖合同的性质实为让与担保。但，本案的原被告对于债务清偿没有形成合意，加之，涉案房产因被告魏梅欠案外人中国银行股份有限公司睢宁支行借款处于查封期间，法院正评估作价执行。在本案中，原告基于让与担保主张的两项诉讼请求：1.确认房屋买卖合同无效；2.被告返还涉案房屋并协助过户相互关联，具有物权请求权的性质，能够阻却执行，本案的处理结果涉及到生效裁判的效力及案外人利益之间冲突,也会剥夺案外人参与诉讼的权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，在涉案标的物被查封期间，原告寻求救济时必须遵循“先程序再实体”的顺序，原告应该在上述执行案件中通过提起案外人执行异议以及执行异议之诉的途径解决相关问题。因此，原告起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第（三）项、第二百二十七条及有关法律法规政策之规定，裁定如下：驳回原告孟现民、李丽的起诉。案件受理费3875元，退还原告孟现民、李丽。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王建红审 判 员  张朋银人民陪审员  程艳秋二〇一九年十二月十九日法官 助理  吴 艳书 记 员  薛 露附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项起诉必须符合下列条件：（一）……(四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）……（三）驳回起诉；……。第二百二十七条在执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。