山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终3302号 上诉人（原审原告）：平陆县锦源房地产开发有限公司。住所地：平陆县。 法定代表人：赵娜娜，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李志耀，山西民友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨平亮，男，1963年2月14日出生，汉族，住平陆县。 委托诉讼代理人：史林杰，山西瀛航（运城）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平陆县圣人涧镇下村第一居民组。 负责人：张建平，系该组组长。 委托诉讼代理人：荆泽民，男，1963年9月15日出生，汉族，平陆县居民。经平陆县西城社区居民委员会推荐为委托诉讼代理人。 上诉人平陆县锦源房地产开发有限公司（以下简称锦源公司）因与被上诉人杨平亮、平陆县圣人涧镇下村第一居民组（以下简称下村一组）侵权责任纠纷一案，不服平陆县人民法院（2019）晋0829民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人锦源公司委托诉讼代理人李志耀、被上诉人杨平亮委托诉讼代理人史林杰、下村一组委托诉讼代理人荆泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦源公司上诉请求：一、撤销平陆县人民法院(2019)晋0829民初1195号判决书，依法改判。二、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、上诉人系诉争门面房的所有权人。1、2010年9月18日，陕县锦源房地产开发有限公司(下简称陕县锦源公司)与平陆县圣人涧镇下村村民委员会（甲方）签订了《平陆县圣人涧镇下村小区改造项目合同书》，第六条约定：乙方(陕县锦源公司)在本合同签订后十个工作日内在平陆县成立相应的项目公司，独立实施项目。之后，陕县锦源公司的法定代表人徐文金在平陆成立了平陆县锦源房地产开发有限公司，开始以上诉人名义开发天地永和小区并承继了陕县锦源公司在《平陆县圣人涧镇下村村小区改造项目合同书》中的权利与义务。在小区开发过程中，一直是平陆县圣人涧镇下村村民委员会与上诉人对接，也认可上诉人承继了陕县锦源公司在《平陆县圣人涧镇下村村小区改造项目合同书》中的权利与义务。庭审中，二被上诉人也未对此提出异议。2、20l2年12月25日，上诉人取得天地永和小区的《建设用地规划许可证》；2013年1月24日，取得ll号楼的《土地使用权证》；2013年11月15日，取得《建设工程规划许可证》；2014年1月7日，取得ll号楼的《建筑工程施工许可证》；2014年1月27日，取得11号楼的《商品房预售许可证》。3、虽《平陆县圣人涧镇下村小区改造项目合同书》中第二条约定所有楼的门面和1一2层全部供给甲方，但是合同第三条也约定若甲方在拆迁过程中，甲方没有及时拆迁，乙方有权将提供给甲方的住房暂不供给。一审中，被上诉人下村一组认可合同中约定的70亩土地，现仅拆迁了20余亩。根据合同约定，上诉人有权暂不供给平陆县圣人涧镇下村村民委员会住房。2018年4月28日上午，下村村委会与上诉人就平陆县锦源公司实际交付的房屋面积予以共同确认，其中双方均表示11号楼的门面房未交付。一审法院及二被上诉人均对诉争门面房系上诉人开发，均无异议。那么上诉人作为天地永和小区的开发商，在争议房屋建设完成后，既未对外出售，也未交付给平陆县圣人涧镇下村村民委员会，结合政府颁发的五证，足以证明上诉人系涉案房屋的所有权人。二、被上诉人杨平亮不构成善意取得。依据《物权法》第106条的规定，被上诉人下村一组在未取得上诉人的同意下，将房屋卖给马竹菊，马竹菊又将房屋卖给被上诉人杨平亮。上述房屋买卖均属于无权处分。被上诉人杨平亮在购买争议房屋时，既没有看到卖方关于争议房屋的任何手续，也未要求上一任房主配合办理过户登记手续。而且，被上诉人杨平亮在购买房屋时并未签订《房屋买卖合同》，仅有卖方向其出具的收据。在价值较大的不动产交易时，被上诉人杨平亮明显没有尽到一般人应尽的谨慎注意义务，存在重大过失，且争议房屋系不动产，应当依照法律规定办理房产登记，但是杨平亮也未办理房产登记，被上诉人杨平亮的行为不构成善意取得。依照《物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故被上诉人杨平亮应该将涉案房屋返还给上诉人。 杨平亮辩称：1、根据《改造项目合同书》第二条约定，案涉房屋应属下村村委会所有。平陆县住房和城乡建设管理局于2019年8月27日出具的证明，证明11号楼的《商品房预售许可证》许可上诉人出售的房屋面积不包括商铺。上诉人在一审中称11号楼的使用权归上诉人所有，也说明上诉人明知其对案涉房屋不具有所有权。2、2014年10月22日被上诉人下村一组以240000元的价格将涉案房屋出售给马竹菊，并向其出具收据一份。2017年3月7日，马竹菊以241000元的价格将案涉房屋出售给被上诉人杨平亮使用至今，并向其出具收条。下村村委会于2017年3月7日及2019年8月22日出具两份证明认可上述事实。综上，上诉人对案涉房屋不具有所有权，被上诉人合法购买并占有案涉房屋，不存在侵害上诉人权利的事实。 下村一组辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。根据合同约定，陕县锦源公司于十个工作日在平陆成立相应的项目公司，但在十个工作日内，并未成立项目公司，直至2011年4月在村民与村委会签订的房屋拆迁协议中，陕县锦源公司仍以担保人的身份，在各个拆迁协议上盖章认可，所以陕县锦源公司一直在履行合同。至今陕县锦源公司也未注销。上诉人称其承继了陕县锦源公司对本合同的义务，但是原合同约定陕县锦源公司在平陆成立项目公司，仅可认为是陕县锦源公司的子公司，代为履行项目不是合同的相对人。上诉人所称，陕县锦源公司与下村村委会所签合同中约定的所有楼的门面房和1-2层全部供给下村村委会。但是合同第三条也约定，若下村村委会在拆迁过程中，没有及时拆迁，陕县锦源公司有权将提供的住房暂不供给。基于合同条款，上诉人对此所述完全正确。即使下村村委会没有及时拆迁，陕县锦源公司仅是暂不供给住房，与本案所涉的门面房并无关系。下村村委会没有及时拆迁，而是在拆除一片，建造一片，安置一片的大前提下，边拆边安置，合同也未约定在何时必须无条件拆迁多少户，多少亩，何来的不及时拆迁之说。至于上诉人所述，在庭审中，答辩人认可合同中约定的70亩，现仅拆迁了20余亩，根据约定暂不供给住房。答辩人认为在一审中，答辩人并未认可合同约定的土地为70亩，而大约70亩并非是70亩。至于上诉人所说的仅拆迁了20余亩，更不属实。2019年8月2日上诉人的实际控股人，即仍为陕县锦源公司的法定代表人徐文金，在平陆县司法局的多方协调会议上，已签字认可已经占用了下村村委会37.9l5亩土地，加上其将拆迁的部分土地随意变相出售，远不止四十亩。20l8年4月28日，下村村组干部与上诉人的工作人员，在平陆县民友律师事务所，签字认可一期的门面房共1747.86平方米，已全部由下村村委会分配安置，完全依照合同约定的一至二层归下村村委会的条款履行。虽然上诉人称其有五证，但均不能证实诉争门面房的所有权为上诉人，在2019年8月27日平陆县住房和城乡建设管理局的证明文件中，已明确地作了说明，上诉人办理的11号楼预售许可证不包含商铺。 锦源公司向一审法院起诉请求：二被告立即腾出占用原告位于天地永和小区11号楼下的21号门面房。2.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实，2010年9月18日，平陆县圣人涧镇下村村民委员会作为甲方，陕县锦源房地产开发有限公司作为乙方，双方签订《平陆县圣人涧镇下村小区改造项目合同书》，合同约定：乙方在平陆县圣人涧镇下村小区改造合作项目，甲方改造约70亩土地。甲方负责项目区内的房屋拆迁并回迁安置居民。所有土地证、规划许可证、施工许可证等相关手续由甲方负责办理，并过户到乙方公司名下，其过户手续费由乙方负担。供给甲方住房、位置、楼号及长期保持。暂定1号楼供给甲方不需要简装的每户退800元。所有楼的门面和1-2层全部供给甲方。附加条件，乙方以整栋均价1600元/每平方米，有偿供给甲方叁仟平方米毛坯房。……该合同由双方单位盖章，法定代表人签订。合同签订后，原告锦源公司分别办理了土地使用证、建设用地规划许可证、天地永和小区11号楼的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、山西省商品房预售许可证（有效期限2014年1月27日至2015年1月27日），并进行了工程建设施工，11号楼已建设完成。 2014年10月22日，被告下村一组将11号楼21号门面房一间卖给马竹菊，收取240000元购房款，并出具了运城市2014年农村集体经济组织收据一份。2017年3月7日，马竹菊将所购的该门面房以241000元的价格转让给被告杨平亮，由马竹菊为被告杨平亮出具购房收条一份，当日，平陆县圣人涧镇下村村委会同时为被告杨平亮出具了证明一份，证明内容为“关于天地永和小区11#楼下21号门面房壹间由马竹菊转让给杨平亮，由杨平亮经营使用。”2019年8月22日，平陆县圣人涧镇下村村民委员会又出具证明一份，证明天地永和小区11#楼下21号门面房由马竹菊转让给杨平亮，该门面房归杨平亮所有，由杨平亮使用、收益、处分，2017年3月7日交付杨平亮。该房屋由被告杨平亮从2017年3月7日接收使用至今。 一审法院认为，平陆县圣人涧镇下村村民委员会与陕县锦源房地产开发有限公司就小区的单元房和门面房如何分配，是以双方签订的《平陆县圣人涧镇下村小区改造项目合同书》的完全履行为基础，而该合同尚未履行完毕。同时，原告锦源公司虽为项目的开发者，但其与陕县锦源房地产开发有限公司是何关系，其是如何承继陕县锦源房地产开发有限公司在《平陆县圣人涧镇下村小区改造项目合同书》中约定的权利与义务，原告并未提交相应证据，故原告主张其对本案诉争门面房享有所有权于法无据，原告的诉讼请求本院不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条之规定，判决：驳回原告平陆县锦源房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告平陆县锦源房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，平陆县圣人涧镇下村村民委员会与陕县锦源房地产开发有限公司签订的《平陆县圣人涧镇下村小区改造项目合同书》约定，项目所有楼的门面房和1-2层全部供给下村村民委员会。下村一组将本案所涉11号楼21号门面房出售他人后，杨平亮经授让方式取得该房屋，已实际占有使用，并经下村村委会同意。锦源公司上诉称，项目合同未履行完毕，11号楼也未交付，下村一组无权处分案涉房屋。锦源公司虽为项目改造的开发者，但无证据证明其承继《平陆县圣人涧镇下村小区改造项目合同书》中陕县锦源房地产开发有限公司的权利和义务，故一审判决并无不当。至于合同是否履行完毕，系陕县锦源房地产开发有限公司与平陆县圣人涧镇下村村民委员会履行合同的问题，与本案非同一法律关系，不予处理。 综上，锦源公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人平陆县锦源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫文学 审判员  赵武平 审判员  李俊骥 二〇一九年十二月二十六日 书记员  卫骁戈