广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9894号原告：广州开发区投资控股有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道162号创意大厦B1栋九楼902室。法定代表人：吴晓煌，董事长。委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丽英，广东广开律师事务所实习人员。被告：广州酷漫居动漫科技有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2栋8楼。法定代表人：杨涛，董事长。原告广州开发区投资控股有限公司（以下简称“开发区投资公司”）与被告广州酷漫居动漫科技有限公司（以下简称“酷漫居动漫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告开发区投资公司委托诉讼代理人刘彦一、蒋丽英到庭参加诉讼，被告酷漫居动漫公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告开发区投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认解除编号为YLC208305的《房屋租赁合同》（案涉租赁房屋位于广州市高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2栋第八层801、803单元）；2.判令酷漫居动漫公司向开发区投资公司支付拖欠的租金203756元（2018年11月1日至2019年5月31日），以及逾期违约金41785.31元（违约金按月租金2‰/天的标准暂计至2019年5月31日，应计至酷漫居动漫公司清偿全部拖欠租金之日止）；3.判令开发区投资公司将酷漫居动漫公司履约保证金145800元直接抵扣所欠款项；4.判令酷漫居动漫公司赔偿开发区投资公司律师费损失9000元；5.判令酷漫居动漫公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，开发区投资公司撤回第三项诉讼请求，同意将酷漫居动漫公司的租赁保证金在其应支付的租金中进行抵扣。事实和理由：2017年10月31日，开发区投资公司与酷漫居动漫公司签订合同编号为YLC208305的《房屋租赁合同》，约定酷漫居动漫公司自2017年11月1日起至2018年10月30日止承租广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2栋第8层801、803单元（以下简称“案涉房屋”），计费面积1350平方米，租金按36元/平方米/月（不含管理费）收取（每月48600元/月），酷漫居动漫公司应在每月10日前支付租金，逾期交纳的须按当月租金额的2‰/天向开发区投资公司支付违约金，逾期30天的，开发区投资公司有权解除合同，没收履约保证金并收回租赁房屋；合同还约定租赁期满，酷漫居动漫公司不续租又不办理退房手续的，视为酷漫居动漫公司同意续租，开发区投资公司没有提出异议的，合同继续有效，但租金按当时正常租金标准重新计算。合同签订后，开发区投资公司依约将租赁房屋交付给酷漫居动漫公司使用，酷漫居动漫公司正常履行合同义务。然而，在合同约定的租赁期届满后，酷漫居动漫公司未续租且未办理退房手续，继续实际使用租赁房屋，直至2018年11月15日酷漫居动漫公司办理了803单元退园，2019年5月31日办理了801单元退园。按照合同约定自2018年11月1日起租金按新标准46元/平方米/月计算，酷漫居动漫公司自此未支付任何租金。开发区投资公司多次发函催促，但酷漫居动漫公司一直拖延，为维护合法权益，开发区投资公司特诉至法院，请求判如所请。被告酷漫居动漫公司未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明，2017年10月31日，广州永龙建设投资有限公司（更名为开发区投资公司、甲方、出租人）与酷漫居动漫公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2栋第8层801(建筑面积786平方米、计费面积689平方米)、803单元(建筑面积754平方米、计费面积661平方米)出租给乙方作为办公用房，建筑面积为1540平方米，实际面积以政府房地产行政主管部门或其认定的测绘机构实测面积为准。租赁期限自2017年11月1日起至2018年10月31日止，甲方给予乙方190平方米优惠，计算各项费用将以1350平方米为计费面积。租金按36元/平方米/月（不含管理费）收取，租金48600元/月。2017年11月1日起至2018年10月31日止，管理费收费标准5元/平方米/月，管理费为6750元/月。乙方房屋内自用水电费据实收取，公摊水电费根据大厦园区每月实际公共水电使用度数由乙方按照租赁房屋面积1350平方米比例分摊。上述各项优惠是乙方在遵守合同且符合政府部门鼓励优惠条件的前提下方能享受。故若乙方有违约行为，或被相关政府部门认定不符合优惠鼓励条件，甲方有权取消以上优惠，按房屋租赁合同约定的实际建筑面积和甲方公布标准租金计算租金和违约金，以及按实际情况收取公共水电费。租金、管理费、水电费等费用按月结算，除本合同另有约定外，租金由乙方在每月10日前以银行转账方式转至甲方指定账户或以现金支付的方式交付，管理费、水电费等费用由乙方根据物业服务合同的规定交付。三、履约保证金，乙方应于本合同签订之日起五个工作日内向甲方交履约保证金，履约保证金收取标准为三个月租金，即145800元整。续签、变更本合同的，原合同履约保证金自动转为本合同履约保证金，保证金低于合同三个月租金的，乙方应在续签之日起五个工作日内补足差额，但无需预交一个月租金。第六条违约责任，1.乙方违反本合同第五条第一款，不支付租金或逾期支付租金时，甲方有权以停水停电或停用其他设施或在租赁房屋园区内的公告栏上张榜公示乙方欠费情况等方式催促乙方缴纳租金，乙方并须按当月租金的2‰/天向甲方支付违约金。乙方欠费超过30天的，除乙方按前述约定交付违约金外，甲方有权解除本合同，没收履约保证金收回房屋，并更换房间门锁，造成的损失由乙方承担。第七条其他事项，6.乙方违约导致甲方依约行使合同解除权的，乙方同意：（1）乙方收到甲方解除合同的书面通知后须在甲方规定的期限内交还租赁房屋，否则，视为乙方非法占有，乙方除补交占用期租金外，并应按占用期内租金总额的两倍向甲方支付占用费，且租赁履约保证金不予退还。2017年11月28日，酷漫居动漫公司向广州永龙建设投资有限公司支付押金（履约保证金）145800元。2019年1月14日，广州永龙建设投资有限公司向酷漫居家居公司、酷漫居科技公司邮寄《关于拖欠租金处理的通知》及附件，载明截止目前，贵司已欠缴5个月租金（2018年9月至2019年1月）及同期的物业管理费和水电费，其中，累计欠缴租金312120元、滞纳金39840.7元。开发区投资公司向本院列明租金312120元的计算方式：酷漫居家居公司欠缴租金为514㎡×36元×2个月+514㎡×46元×3个月=107940元；酷漫居动漫公司欠缴租金分为两部分，其中801单元拖欠租金为689㎡×36元×2个月+689㎡×46元×3个月=144690元，803单元因退房时间为2018年11月15日，距离合同到期之日2018年10月31日不久，因此2018年11月1日后仍然以旧租金标准36元/平方米/月计算，故803单元拖欠租金为：661㎡×36元×2个月+661㎡×36元÷30天×15天=59490元；以上合计共计为312120元。因此，开发区投资公司主张在原租赁合同到期后即从2018年11月1日起按照新的租金标准即每月46元计算租金。2019年2月14日，酷漫居家居公司、酷漫居动漫公司向广州永龙建设投资有限公司发出《关于＜关于拖欠租金处理的通知＞的复函》，明确表示对《通知》中所提到的事项均无异议，并会如数缴纳欠缴租金、滞纳金及物管水电费。广州永龙建设投资有限公司于2019年3月20日、4月15日、5月21日分别向酷漫居动漫公司发出《关于清缴各项费用的函》，写明截止2019年5月21日，酷漫居动漫公司欠缴租金203756元，逾期违约金38117.7元。2019年8月21日，开发区投资公司与广东广开律师事务所签订《民事委托代理合同》，广东广开律师事务所接受委托，就开发区投资公司与酷漫居家居公司及酷漫居科技公司租赁合同两案担任开发区投资公司的委托代理人。其中，与酷漫居动漫公司租赁合同纠纷一审律师代理费为9000元。广东广开律师事务所并向其出具了9000元的发票。开发区投资公司提供《企业退房记录表》，拟证实酷漫居动漫公司与广州凯云物业服务有限公司办理了交接，其中创新C2栋801房（计价面积689平方米）退园日期为2019年5月31日；创新C2栋803房（计价面积为661平方米）退园日期为2018年11月31日。另，根据《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋的产权人为广州永龙建设投资有限公司。2019年6月3日，广州永龙建设投资有限公司变更登记名称为广州开发区投资控股有限公司。还查明，本案起诉状副本于2019年9月17日送达酷漫居动漫公司。上述事实有《房屋租赁合同》《关于清缴各项费用的函》《律师函》《关于拖欠租金处理的通知》《复函》《民事委托代理合同》《广州市不动产登记查册表》、发票等书证及当事人陈述证实。本院予以确认并附卷佐证。本院认为，酷漫居动漫公司经本院依法传唤未出庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核本案现有证据的基础上，对本案进行裁判。开发区投资公司与酷漫居动漫公司双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方应诚意履行。合同期限届满后，双方并未就涉案房屋续签租赁合同，酷漫居动漫公司继续使用涉案房屋，双方形成了不定期房屋租赁关系。酷漫居动漫公司从2018年11月1日起一直未缴纳租金，构成根本违约。开发区投资公司有权解除双方的租赁关系，解除时间以本院起诉状副本送达到酷漫居动漫公司时生效。因此，本院确认开发区投资公司与酷漫居动漫公司就位于广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2栋第8层801、803单元房屋形成的租赁关系于2019年9月17日解除。关于租金的问题。酷漫居动漫公司在租赁关系解除后继续使用案涉房屋，理应继续支付租金。开发区投资公司根据《房屋租赁合同》第六条第3点约定，租赁期届满，乙方不续租的，应按甲方要求办理退园手续，既不办理退园手续，又不续租的视为乙方同意续租，但租金由甲方按房屋实际建筑面积及当时正常租金标准重新计算。因此，开发区投资公司主张2018年11月1日后按照新的租金计算标准46元/㎡计算并提供了2019年1月14日向酷漫居动漫公司发出的《关于拖欠租金处理的通知》，其中已列明租金计算方式，即2018年11月1日后按照新的租金（每平方米46元）标准计算。酷漫居动漫公司在《复函》中表明对《关于拖欠租金处理的通知》中所提到的事项均无异议。因此，开发区投资公司要求按照46元/㎡的标准支付租金，本院予以准许。《企业退房记录表》中列明801单元于2019年5月31日退园，803单元于2018年11月31日退园，开发区投资公司仅主张803单元的租金费用截止至2018年11月15日，同时根据开发区投资公司对803房仍按照原来36元/㎡计算租金，本院计算出酷漫居动漫公司应向开发区投资公司支付从2018年11月1日至2019年5月31日的租金共计233756元（689㎡×46元/㎡×7个月+661㎡×36元/㎡÷30天×15天）。开发区投资公司起诉要求租金203756元，系对自身权利的处分，本院予以照准。酷漫居动漫公司支付145800元履约保证金，开发区投资公司同意将该履约保证金145800元抵扣所欠租金。因此，抵扣完上述款项后酷漫居动漫公司仍应向开发区投资公司支付57956元（203756元－145800元）。《房屋租赁合同》第六条第1项约定，乙方不支付或逾期支付租金时，甲方有权公示乙方欠费情况等方式催促乙方交纳租金，乙方并须按当月租金额的2‰/天向甲方支付违约金。开发区投资公司主张酷漫居动漫公司按月租金额的2‰/天支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。因违约金是补偿性质并非惩罚性质，本院认定该违约金以本金为限。综上，酷漫居动漫公司应向开发区投资公司支付拖欠的租金共计57956元及逾期违约金（以月租金31694元为基数，按2‰/天的标准计算，从2018年11月1日计至实际付清款项之日止，每月违约金数额以不超过租金31694元为限）。关于律师费。开发区投资公司主张依据《房屋租赁合同》第六条第1点约定要求酷漫居动漫公司支付9000元律师费，但该条并未有关于律师费的任何约定，且本院已经支持开发区投资公司关于违约金的诉求，律师费作为其损失的一项已经予以充分的补偿。因此，开发区投资公司要求酷漫居动漫公司赔偿律师费损失9000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州开发区投资控股有限公司与被告广州酷漫居动漫科技有限公司就位于广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2栋第8层801、803单元房屋形成的租赁关系于2019年9月17日解除；二、被告广州酷漫居动漫科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州开发区投资控股有限公司支付租金57956元及逾期违约金（以月租金31694元为基数，按2‰/天的标准计算，从2018年11月1日计至实际付清款项之日止，每月违约金数额以不超过租金31694元为限）；三、驳回原告广州开发区投资控股有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7305元，由原告广州开发区投资控股有限公司负担2825元，被告广州酷漫居动漫科技有限公司负担4480元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  丁树祥人民陪审员  潘新标二〇一九年十二月十一日书 记 员  张淳淳林婕