江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10453号上诉人（原审被告）：邵正秀，女，1971年3月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市人民防空工程有限责任公司，住所地苏州市人民路63号。法定代表人：居伟元，总经理。委托诉讼代理人：张惟明，江苏瀚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏亚，江苏瀚邦律师事务所律师。上诉人邵正秀因与被上诉人苏州市人民防空工程有限责任公司（以下简称人民防空公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初5434号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邵正秀上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用由人民防空公司承担。事实和理由：邵正秀没有恶意拖欠房租，租赁期间人民防空公司要求邵正秀交房租，邵正秀就立即交十万或五万，基本上每月都是两次交清。邵正秀对三益饭店先后三次改造装修花费合计500多万元，人民防空公司对邵正秀的装修改造是默认的。房屋改造装修完毕后，人民防空公司提出不合理的涨房租要求，超出邵正秀的经营收入，双方正在协商，人民防空公司突然提起诉讼。一审判决租金按原合同约定的1.3倍计算没有任何依据。邵正秀有继续承租的优先权。租赁价格应该实事求是，让有权威的第三方进行评估。人民防空公司还应该对邵正秀的经营投入进行补偿。被上诉人人民防空公司辩称，认可一审判决。原审原告人民防空公司向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同关系已于2019年5月16日解除，判令邵正秀立即归还租赁房屋；2.判令邵正秀支付拖欠的房屋租金59930元，并自2019年6月21日起按照年租金82.5万（年租金55万的1.5倍）计算房屋实际占有使用费；3.判令邵正秀承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：苏州市人民路63号房屋（面积12739.61m2）所有权人为人民防空公司。2003年起，人民防空公司将苏州市人民路63号三益饭店出租给姜加成经营使用。2014年左右，人民防空公司（甲方）与姜加成（乙方）续签合同一份，约定甲方将苏州市人民路63号三益饭店经营权出租给姜加成使用，建筑面积约为2000平方米，租期自2014年1月1日至2014年12月31日，承包经营费为55万元，承包经营费分两次支付，于签订合同时支付30万元，5月31日前支付25万元；甲方交付三益饭店时乙方应向甲方支付租赁保证金5万元整，如乙方违约，该保证金不予退还；乙方租赁三益饭店经营期间，不得擅自改变房屋的结构和用途，如需装修应征得甲方的书面同意，装修物在租赁期满时或因乙方违约解除合同时为甲方所有；租赁期满本合同自然终止，乙方应在合同期满后三天内将三益饭店归还甲方，如延期不交，甲方除有权要求乙方腾清及交还房屋外，乙方逾期交还房屋租金按原合同支付并支付违约金，违约金按天计算并按年承包经营费的5‰向甲方支付，如造成甲方损失，一切损失由乙方承担，如要续租，乙方应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后协商办理新的租赁合同；乙方应按照合同约定支付租赁及其他费用，如果乙方逾期支付，每逾期一天除付清所欠款项外，乙方需支付所欠款5%的违约金，逾期超过一个月未付清，甲方有权单方终止合同，所造成的一切经济损失由乙方承担。姜加成在该合同上签字。之后，双方未再签订租赁合同。一审审理中，邵正秀陈述其与姜加成原系夫妻关系，2014年离婚，离婚前双方共同承租使用三益饭店，离婚后由邵正秀个人承租使用。2017年7月26日，人民防空公司向三益饭店实际承包人发送通知函，认为承包人私自将院内部分房屋违法转租给第三方，并利用破墙开店的方式与院内南门小商品市场经营相同业态，要求承包人立即解除与该商户的违法租赁合同，将房屋恢复原状。邵正秀签收了该通知函。2019年5月15日，江苏瀚邦律师事务所张惟明律师受人民防空公司委托向邵正秀发送律师函一份，告知其与人民防空公司之间的租赁关系解除，要求邵正秀于2019年6月20日前将房屋腾空后返还人民防空公司，不得破坏房屋结构及固定装修，并支付实际使用房屋期间拖欠的房屋租金。邵正秀收函后并未将房屋返还，人民防空公司遂诉至法院。一审审理中，人民防空公司陈述，2019年1月1日至6月20日应付租金为259930元，邵正秀支付20万元，剩余59930元未支付。邵正秀对未按约定支付租金的事实不持异议，其陈述每次实际交租金都是人民防空公司催，邵正秀就交5万或10万。关于房屋占有使用费，人民防空公司认为，根据最后一份合同约定，邵正秀逾期腾房应按每日房租千分之五支付违约金，但违约金主张过高，自行调整至按照年租金55万元的1.5倍计算。关于未续签合同的原因，邵正秀称，合同到期后人民防空公司要求涨房租，双方未谈妥，故未签合同。一审法院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。人民防空公司与姜加成的租赁合同约定租期至2014年12月31日止，租期届满后双方未就续租事宜达成合意，未再续签合同。邵正秀作为涉案房屋的实际使用人，亦未与人民防空公司签订书面租赁合同，双方成立不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同。江苏瀚邦律师事务所已于2019年5月15日向邵正秀发送解除合同的律师函，庭审中邵正秀陈述于2019年5月16日收到，故一审法院认定双方的租赁合同于2019年5月16日解除。合同解除后邵正秀应及时向人民防空公司交还涉案房屋。邵正秀在腾让房屋时对已与涉案房屋形成附合的装修及附属设施在征得人民防空公司同意下方可搬离，不得破坏房屋结构。2019年1月1日计算至合同解除日2019年5月16日邵正秀应付的租金，按照双方认可的年租金标准55万元的标准计算为204931.51元（55万元/年÷365天×136天）。邵正秀已支付20万元，还应支付4931.51元。现邵正秀仍占用涉案房屋，应当支付2019年5月17日至房屋交接之日期间的房屋占有使用费。人民防空公司主张按照年租金的1.5倍计算房屋占有使用费缺乏相应合同及法律依据，一审法院对此不予支持，考虑到该房屋占有使用费具有违约金的性质，一审法院将其酌情调整至参照原年租金55万元的1.3倍计算，即71.5万元/年（55万元/年×1.3）。关于邵正秀主张人民防空公司应对其经营投入进行补偿的意见，缺乏合同及法律依据，一审法院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审法院判决：一、确认苏州市人民防空工程有限责任公司与邵正秀之间的租赁合同于2019年5月16日解除。二、邵正秀于判决生效之日起10日内将位于苏州市人民路63号三益饭店返还苏州市人民防空工程有限责任公司。三、邵正秀于判决生效之日起10日内支付苏州市人民防空工程有限责任公司租金4931.51元，并支付房屋占有使用费（自2019年5月17日起按照71.5万元/年租金标准计算至店铺实际交接之日止）。案件受理费1298元，减半收取649元，由苏州市人民防空工程有限责任公司负担87元，邵正秀负担562元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，人民防空公司与姜加成签订的租赁合同约定的租期于2014年12月31日届满后，邵正秀作为实际使用人继续占有使用涉案房屋，人民防空公司未提出异议且收取租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，人民防空公司于2019年5月15日向邵正秀发送解除合同的律师函，双方之间的不定期租赁合同应予解除。合同解除后，邵正秀应当及时向人民防空公司交还涉案房屋并支付拖欠的租金。根据原租赁合同的约定，承租人逾期交还房屋的，租金按原合同支付并支付违约金，违约金每天按年承包经营费的5‰计算。一审中人民防空公司主张房屋占有使用费按年租金1.5倍计算，含有主张违约金的意思表示，一审法院酌定房屋占有使用费参照原年租金55万元的1.3倍即年租金71.5万元（每月为59583元）计算，属合理裁量，本院予以确认。关于邵正秀要求人民防空公司对其经营投入进行补偿的上诉意见，本院认为，原租赁合同约定装修物在租赁期满时为出租人所有，虽然租赁期届满后双方又形成不定期租赁，但未有证据证明双方另行约定合同解除后出租人需对承租人进行补偿，故邵正秀要求人民防空公司对其经营投入进行补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，邵正秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1298元，由上诉人邵正秀负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十二月三十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。