四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初7732号 原告：四川圣爱融创资产管理有限公司，住所地成都市青白江区政府南路10号。 法定代表人：赖筱蓉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄榜云，男，汉族，生于1971年5月19日，住四川省广安市广安区，系该公司职工，特别授权。 委托诉讼代理人：罗雅丽，女，汉族，出生1983年5月4日，住青白江区，系公司员工，一般授权。 被告：李兴元，男，1956年11月16日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告四川圣爱融创资产管理有限公司（以下简称“融创公司”）与被告李兴元物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融创公司的委托诉讼代理人黄榜云、罗雅丽到庭参加诉讼，被告李兴元经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理，本案现已审理终结。 原告四川圣爱融创资产管理有限公司（以下简称“融创公司”）向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付从2016年7月20日至2019年10月19日间拖欠物业管理服务费2261.69元，并从逾期之日起，按物业服务合同约定拖欠金额为本金按日千分之五计算违约金（滞纳金）至付清为止，至起诉时约为339.25元。合计2600.94元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月12日广安瑞泽房地产开发有限责任公司与原告签订《广安国际商业中心住宅项目前期物业服务合同》，约定由原告为位于广安市广安区提供前期管理物业服务，物业服务费用按年交纳，各业主应按拥有专有部分的建筑面积在下一个缴纳义务到期前的十五日内缴纳下一个服务期间的物业服务资金，其中高层住宅用房为1.20元／月.平方米，商业用房为11.5／月.平方米。前期项目在甲乙方签订的住宅物业服务费标准1.20元／月.平方米的基础上优惠至1.10元／月.平方米。合同中还约定违约责任等相关事项。合同签订后原告按约进入该商住小区开始进行物业服务。被告在该商住小区内拥有广安区滨河路一段108号10-10-10号计52.72平方米的住宅物业，这三年多来原告多次向被告催交并且委托律师向被告发送律师函要求被告缴纳物业公共服务费。但被告从2016年7月起无正当理由一直拒绝向原告交纳物业公共服务费。原告认为原告按照物业服务合同的约定向该小区提供了物业服务，被告应当按照有关规定履行交纳服务费用的义务。其间原告也通过各种方式催收，被告均拒绝支付。原告实为无奈，为维护自身及小区交费业主的合法权益，特依法起诉至人民法院，请求人民法院依法判令原告的诉讼请求。 被告李兴元未进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院结合采信的证据，对本案事实综合认定如下：2012年3月12日，广安瑞泽房地产开发有限责任公司（甲方）与四川圣爱物业经营服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对广安国际商业中心提供前期物业管理服务事宜，提供的前期物业管理服务事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。还约定物业服务费用首次按年交纳，到期后也可以按照月或者季度缴纳，业主或物业使用人应在到期前的十五日内缴纳下一个服务期间的物业服务资金。未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方将从欠费之日起按照欠费金额的千分之五每日的标准收取违约金。另外还规定了小区巡查制度以及房屋政策规定的由物业公司管理的其他事项。委托管理期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的新的物业服务合同生效时，合同自动终止。收费标准：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.10元标准收取；商业按建筑面积每月每平方米11.50元标准收取。 被告李兴元是广安国际商业中心小区10栋10层10号业主，该房屋建筑面积为52.72平方米，被告自2016年7月20日起未缴纳物业费，2017年8月27日原告方向其发律师函进行催收。 另查明，2013年12月13日，四川圣爱物业经营服务有限公司经工商部门核准，变更为四川圣爱融创资产管理有限公司。 上述事实，有《前期物业服务合同》、交房通知单、欠费明细表、催费通知单、企业名称变更核准通知书及双方当事人当庭陈述等予以证实。 本院认为，四川圣爱物业经营服务有限公司经工商部门核准，变更为四川圣爱融创资产管理有限公司后，四川圣爱物业经营服务有限公司的权利义务由四川圣爱融创资产管理有限公司享有。原告四川圣爱融创资产管理有限公司依据四川圣爱物业经营服务有限公司与广安瑞泽房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，为广安国际商业中心小区业主提供物业服务，被告李兴元作为广安国际商业中心小区业主享受了原告提供的物业服务，依法应当向原告交纳物业服务费。现原告四川圣爱融创资产管理有限公司请求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。 被告从2016年7月20日起既未缴纳物业服务费，也未经相关部门处理，故被告向原告缴纳物业服务费的期间应为2019年7月20日至2019年10月19日，共计39个月，按每月每平方米1.10元计算，被告应缴纳的物业服务费为2261.69元（52.72㎡×1.10元/月/㎡×39个月）。 《前期物业服务合同》约定，业主或者物业使用人应在到期前的十五日内缴纳下一个服务期间的物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方将从欠费之日起按照欠费金额的每日千分之五的标准计算违约金。原告向被告主张按逾期每日千分之五的标准收取违约金，本院认为违约金计算标准过高，原告也没有出具证据证明其损失，本院酌情按以2261.69元为基数从起诉之日起按年利率6%计算至付清之日止的标准计算违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李兴元于本判决生效之日起十日内向原告四川圣爱融创资产管理有限公司支付物业服务费2261.69元及违约金（以2261.69元为基数从2019年11月20日起按年利率6%计算至付清之日止）； 二、驳回原告四川圣爱融创资产管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告四川圣爱融创资产管理有限公司负担5元，被告李兴元负担20元，并向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。 审判员  吴承光 二〇一九年十二月十九日 书记员  周 含 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。