甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初5976号原告：扎西才让，男，1994年11月7日出生，藏族，住甘肃省甘南州迭部县。委托诉讼代理人：刘顺仙，甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩，甘肃仁尚律师事务所律师。被告：张吉军，男，1958年11月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告扎西才让诉被告张吉军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扎西才让及其委托诉讼代理人刘顺仙和刘倩、被告张吉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扎西才让向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2015年11月17日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告退回原告购房款322000元；3、请求判令被告赔偿原告损失26900元。（26900元包括合同中约定的被告应当承担3%的违约金21900元，以及原告从迭部往返兰州的交通费、住宿费5000元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月17日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定由原告购买被告名下位于兰州市城关区洪门子金色都汇Ｃ塔楼2904号住宅，该房屋价格为7684元／㎡，建筑面积约95平方米，房屋总价73万元，定金35万元，领取产权证后10日内付清余款38万元。同时甲方暨被告保证该房屋无任何经济纠纷，如发生经济纠纷，所造成的一切经济损失由甲方承担，并赔偿乙方总成交额3％经济损失。虽然合同约定的定金为35万元，但是被告称仍然需要买房的手续费2000元，原告为顺利达成交易就同意了，因此在合同签订当日即2015年11月17日向被告支付了35.2万元，其中现金存入被告提供的账户5万元，通过原告父亲李兴宏中国工商银行账户45×××54向被告张吉军中国工商银行账户62×××71转款ｌ2.2万元，通过原告亲友李俊中国工商银行账户62×××85向被告张吉军中国工商银行账户62×××71转款ｌ80000元。随后被告向原告出具收据一张，写明收到购洪门子金色都汇Ｃ塔2904室定金35万元。之后被告向原告交付房屋钥匙。2016年1月份，有人声称是原房主来闹事，说房子是他的，你们怎么住在里面。因此原告找被告核实情况，之后不知道被告做了什么，所谓的原房主再没有来。至2016年9月份，所谓的原房主又来闹事，原告告知被告，被告报警，此后公安机关介入此事，原告也被数次要求来兰州配合调查取证，至此原告才知道所购买的金色都汇Ｃ塔楼2904号住宅存在经济纠纷。之后就是漫长的调查过程，原告也曾多次到兰州了解情况，但是直到2019年5月原告才得知此案已经由兰州市中级人民法院判决并经甘肃省高级人民法院终审判决，确定该房产并非是被告所有。根据兰州市中级人民法院（2018）甘01刑初ｌ4号判决，原告只能得到从被告张吉军处扣押的3万元现金。原告认为，根据合同法第94条的规定，原、被告2015年11月17日签订的《房屋买卖合同》因为被告的违约行为确已无法实现合同目的，应当予以解除，被告应当退还原告购房款32.2万元。而且被告的违约行为给原告造成很大的经济损失，按照合同的约定应当赔偿原告往返兰州处理该事宜的交通费住宿费5000元及合同总成交额3％暨21900元的损失，以上总计34.89万元。为维护原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告张吉军辩称：本案《房屋买卖合同》中涉及的房屋涉嫌诈骗，申请追加马成祖为本案被告，原告所购买的房屋是由马成祖出售给我的，原告支付的房款，我实际转付给了马成祖，应当依法驳回原告对我的各项诉讼请求。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：原告与被告于2015年11月17日签订的房屋买卖合同、付款凭证4张及被告手写的收据1张、兰州中院(2018)甘01刑初14号刑事判决书、原告从迭部往返兰州的交通费、住宿费票据32张，总计4159.5元。证明：被告向原告出售房屋，二人约定了房屋的价格、付款方式、违约条款。原告向被告支付房款35.2万元。被告不享有该房屋的所有权且该房屋的所有权已经不可能转移给原告，原告只能取得3万元的赔偿。被告的违约行为给原告造成4159.5元的经济损失。被告质证认为：各项损失我不应承担，合同是原告父亲代签的，款项是我收到的，刑事判决书是真实的，合法性无异议，中院应当把款项返还给原告，涉嫌犯罪的事情报案以后，我和马成祖都已退钱，我不可能退两次钱；且我不赔偿交通费、住宿费。被告当庭以下出示证据:兰州中院(2018)甘01刑初14号刑事判决书、扣押决定、赃款发还明细表2张。证明：本案和我无关，应当由马成祖退钱。原告质证认为：赃款发还明细表中只认可判决书中返还的3万元，来源无法判断，此份证据中其他人员和本案无关，对此证据不予认可；对判决书认可；扣押决定和本案无关。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理查明的案件事实，综合认定本案基本事实。依据各方当事人提供的上述证据，本院认定如下事实：涉案房屋位于兰州市城关区洪门子金色都汇C塔楼2904号。2015年10月,相关刑事案件被告人滕玉玲、魏相栋经预谋后，将滕玉玲租赁的涉案房屋谎称系领导清退房屋出售，告知马成祖后,马成祖将上述房源信息告诉被告张吉军。2015年11月17日，被告张吉军作为卖方与原告父亲李兴宏签订《房屋买卖合同》，合同约定:被告自愿将涉案房屋出售给原告，房屋价格为7684元／㎡，房屋建筑面积95平方米，原告于合同签订当日支付定金35万元，余款38万元待原告领取产权证后10日内付清。合同签订后，原告及其父亲李兴宏、亲友李俊通过银行向被告支付了35.2万元，被告出具了收条，被告也向原告交付了涉案房屋的钥匙，后涉案房屋的所有权人出现，原告联系被告后，被告向公安部门报案，之后兰州市中级人民法院(2018)甘01刑初l4号判决确认从被告张吉军处扣押的3万元现金系从原告父亲李兴宏处取得，3万元依法发还给原告父亲，原告已领取。现尚有32.2万元款项被告至今未返还给原告，原告遂诉至本院。庭审中,被告当庭申请追加案外人马成祖为本案被告，根据本案开庭查明的事实，本院认为：根据合同的相对性原理，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，所涉合同系原、被告签订，相关权利义务并未涉及案外人马成祖，案外人马成祖与本案没有直接关联性，据此，本院当庭驳回了被告的追加申请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案中，被告对涉案房屋不享有所有权，在原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告既未得到房屋所有权人的追认，也未取得涉案房屋的处分权，因此，被告对涉案房屋无处分权，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力。......”，第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告双方对被告收到35.2万元款项的事实并无争议，在核减法院已发还款项3万元后，被告应当按照上述法律规定向原告返还所余款项32.2万元；本案中，原、被告双方在买卖房屋过程中，均未尽到必要的注意义务，双方当事人均有过错，因此而出现的损失应由双方各自承担，而原告诉请的交通费和住宿费因无法确认相关票据与本案的关联性，本院对此不予支持。同时，本案所涉合同系原、被告签订，相关权利义务并未涉及到案外人马成祖，案外人马成祖也与本案无直接关联性，被告张吉军与案外人马成祖之间的纠纷不属本案审理范围，如被告张吉军认为案外人马成祖的行为损害了自己的合法权益，可通过合法途径另行予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告扎西才让与被告张吉军签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告张吉军于本判决生效后十日内向原告扎西才让返还款项32.2万元；三、驳回原告扎西才让的其他诉讼请求。案件受理费3267元（已减半），由原告扎西才让承担247元，被告张吉军承担3020元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王向阳二〇一九年十二月二十六日法官助理缪娟娟书记员梁婕