四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1325民初3835号 原告：罗明德，男，汉族，1972年5月15日生，住四川省西充县。 原告：谢树华，女，汉族，1972年10月21日生，住四川省西充县，罗明德之妻。 委托诉讼代理人：刘红，西充县金龙法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：成都友豪置业有限公司。住所地：成都市武侯区新城管委会武科东二路2号1栋5层1号。 法定代表人：罗丹，系公司经理。 委托诉讼代理人：刘希源，南充市顺庆区德胜法律服务所法律工作者，特别授权。 原告罗明德、谢树华与被告成都友豪置业有限公司（以下简称友豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗明德、谢树华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期办理产权登记的违约金25395元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的西充县晋城镇领秀城一期16幢1单元6楼2号商品房一套，总价款344109元，该房屋于2015年6月30日之前交房，出卖人应在2016年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，在买受人不退房的情况下，出卖人应当自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得商品房所有权证书的，按银行同期活期存款利率支付违约金”。合同签订后，原告付清了全部房款，但被告却未能按约定进行初始登记和转移登记，在小区业主和原告本人的不断维权及上访之下，2018年7月9日，原告终于取得了不动产权证书，但被告却拒不支付延迟办证的违约金25395元（房款344109元×738天×0.0001），原告多次催要未果。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。 被告友豪公司辩称：1.被告在本案中不存在任何违约的行为，原告承认契税缴给被告，说明原、被告属于委托关系，原告因为延迟向开发商出具办理产权证书的委托书，导致不能正常办理产权证，被告不应承担违约责任。2.原告所主张的逾期办理违约金属于债权，应受诉讼时效的约束。合同对办证时间有明确约定，买受人知道自己办证权益受到侵害时间是商品房交付之日起，诉讼时效也以此计算，原告提起诉讼的时间已超过诉讼时效。3.本案原告的诉讼请求是支付原告逾期办理产权证书的违约金，即使人民法院认为被告存在逾期办证的情形应当支付违约金，违约金的计算方式也应当按照合同中约定的在商品房交付之日起次日按银行同期活期存款利率支付违约金。 本院经审理认定如下事实： 2014年3月5日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告经批准修建的位于四川省西充县友豪·领秀城16幢1单元第6层2号房屋，商品房面积87.62平方米，单价每平方米4223.03元。买受人按揭付款方式付款。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。初始登记：出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意：按银行同期活期存款利率支付违约金”，协议签订后，原告支付购房款344109元。2018年3月25日，西充县不动产登记中心对原告购买房屋所在楼栋进行了初始登记公示。2018年4月28日，西充县国土资源局为原告颁发案涉房屋的不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。原告作为买受人已经依约定付清全部购房款，被告作为出卖人亦应依约履行交付房屋及协助办理房地产权属证书的义务。商品房先办理初始登记后才能办理转移登记，友豪公司未在约定时间内进行初始登记，已构成违约；友豪公司虽提供了原告委托办证的委托书，但该份证据显示委托日期在初始登记公示日2018年3月25日之前，委托之时还未办理初始登记，该证据不能证明迟延办理转移登记是原告原因所致，故友豪公司逾期办理转移登记属于违约。友豪公司应当承担逾期办理初始登记和转移登记的违约责任。 根据我国民法总则的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，原告应当在其知道或应当知道其权益受到侵害之日起三年内向友豪公司主张权利。在违约期间，被告的违约行为持续存在，此时的违约金属于一种继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。被告从2016年6月30日期开始违约，原告从2019年10月10日向本院提起诉讼，从2016年6月30日至2016年10月9日期间的违约金已过诉讼时效期间，原告主张违约金应从2016年10月10日起算。友豪公司与原告签订的《商品房买卖合同》中约定了办理初始登记、转移登记的时间以及逾期违约金的计算方式。《商品房买卖合同》中约定的办理初始登记和转移登记的最后时间均为2016年6月30日，迟延办理初始登记和迟延办理转移登记的时间部分重叠，对原告造成的损失是同一的，可以将迟延办理初始登记和迟延办理转移登记视为一个整体计算违约金。合同约定逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金的计算方式均是以买受人全部已付款为基数进行计算，违约金应以已付购房款为基数计算。关于违约金的标准，《商品房买卖合同》中约定迟延办理初始登记违约金的计算标准为日万分之一，迟延办理转移登记违约金的计算标准为按银行同期活期存款利率支付违约金，友豪公司认为违约金的计算标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中原告未提供因友豪公司迟延办理初始登记和转移登记产生损失的证据，本院酌定由友豪公司以购房款为基数按照每日0.06‰计算逾期办理初始登记违约金至实际办理初始登记之日止，即344109元×0.00006×531天（2016年10月10日至2018年3月25日）=10963元，办理初始登记后未办理转移登记的期间即从2018年3月26日起至2018年7月9日，根据双方《商品房买卖合同》约定按照中国人民银行活期存款利率年利率0.35%计算迟延办理转移登记违约金，为344109元×（0.35%÷365天）×105天=346元。合计被告应支付原告违约金11309元。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下： 被告成都友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗明德、谢树华违约金11309元； 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费217元，由被告成都友豪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  冯明鹏 二〇一九年十二月二十六日 书记员  李 凌