成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5594号 原告：范绍良，男，1972年4月24日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告：陈小红，女，1976年6月26日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：范其安，四川英特信（深圳）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都金河谷置业有限公司，住所地：成都市温江区涌泉七星街191号。 法定代表人：殷琦，总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，女，汉族，1988年9月2日出生，住四川省崇州市，系公司员工，一般授权代理。 原告范绍良、陈小红与被告成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范其安到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范绍良、陈小红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（该违约金自2017年10月31日起，以原告已经支付的购房款990949元为基数，按照日万分之三的比例计算），计算至起诉之日暂计74618元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年4月18日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《金河谷南地块二期B区（洋房）补充协议》（以下简称《补充协议》），约定原告购买被告开发的位于成都市温江区“金河谷南地块二期B区”XXX号商品房。按照合同约定，被告应当于2017年10月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款990949元。2017年10月30日前被告也通知了原告收房，但原告在收房时发现被告拟交付的房屋不符合交付条件，其原因是被告未向原告出示《建设工程竣工验收备案证》，因此原告认为被告的行为构成逾期交房。原告认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第一十条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案，故虽然案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》未以竣工验收作为交付条件，但金河谷公司向原告交付的房屋仍应以通过竣工验收为交付条件，而金河谷公司未办理案涉商品房的竣工验收备案，其行为构成逾期交付，应当承担2017年10月31日起向原告承担逾期交房违约责任。关于违约金的计算问题。根据《商品房买卖合同》第十九条“逾期交房责任”第（一）款第1项第（2）目约定逾期在30日后，买受方要求继续履行合同的，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）”，而该条第（一）款第1项第（1）目明确约定逾期交房违约金“该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率”。《商品房买卖合同》第十条第（一）款第1项第（1）目约定逾期付款的违约金计算方式为“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。因此，原告认为，被告应当以原告已经支付的购房款为基数，以日万分之三的比例向原告支付逾期交房违约金；同时，如果按照日万分之一的比例支付违约金，该违约金支付比例低于同期银行贷款利率，既不利于弥补因被告逾期交房给原告造成的损失，也不利于惩罚违约行为，有鼓励违约之嫌。综上，为维护原告合法权益，依法诉至贵院，请求支持原告全部诉讼请求。 成都金河谷置业有限公司辩称：被告在合同约定的交付时间已具备合同约定的交付条件，原告的诉讼请求没有依据，请求法院驳回其全部请求。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同约定的交付条件为取得竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书，被告已于2017年9月21日取得了竣工验收合格证明，于2017年9月30日取得了房屋面积实测报告，完全符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。且原告要求被告按日承担万分之三的违约金没有合同依据，即使被告违约，按照合同第十九条约定，被告逾期交房的违约金为万分之一，而非原告主张的日万分之三。故，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月18日，范绍良、陈小红与金河谷公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《金河谷南地块二期B区（洋房）补充协议》，约定范绍良、陈小红购买金河谷公司开发的位于成都市温江区的“金河谷南地块二期B区”XXX号商品房，房屋总价990949元。 《商品房买卖合同》第十八条约定：“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付应符合两个条件：1、取得建设工程竣工验收合格证明；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》”。 2016年4月28日，《商品房买卖合同》已办理登记备案手续，合同签约备案号为：270646。 另查明，金河谷公司于2017年9月21日取得案涉房屋所在楼栋竣工验收报告，案涉房屋竣工收合格。2017年10月30日前金河谷公司通知范绍良、陈小红收房，范绍良、陈小红以未向其出示《建设工程竣工验收备案证》，因此拒绝收房。2018年11月9日，金河谷南地块二期B区完成竣工验收备案。范绍良、陈小红于2017年10月30日前已经支付完毕全部购房款。 以上事实，有当事人的陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《金河谷南地块二期B区（洋房）补充协议》、房屋信息查询记录、竣工验收备案书等证据予以佐证，本院予以采信。 本院认为，金河谷公司和范绍良、陈小红签订《商品房买卖合同》、《补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及《补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 本案的争议焦点在于如何判断案涉房屋所在楼栋已经竣工验收合格。范绍良、陈小红认为应该以金河谷公司取得竣工验收备案证认定案涉房屋所在楼栋已经竣工验收合格，金河谷公司认为取得竣工验收报告即视为案涉房屋所在楼栋已经验收合格，符合交付条件。 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2018年3月19日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”据此，自2018年3月19日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。可见，现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品房住房交付使用条件。商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案．．．．．．”该通知是建设行政主管部门为加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范，案涉合同也未约定以竣工验收备案作为交付条件。本案中，范绍良、陈小红以商品房应当经竣工验收备案后方可交付使用为由，要求金河谷公司承担逾期交房违约金缺乏法律依据。 本案中，案涉房屋已于2017年9月21日竣工验收合格，金河谷公司按照合同约定于2017年10月30日前通知过范绍良、陈小红收房，范绍良、陈小红也表示收到过金河谷公司收房的通知，只是因为未向其出示《建设工程竣工验收备案证》而拒绝收房。因此，金河谷公司交付的案涉房屋未违反关于“建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”的法律规定，金河谷公司不存在逾期交付的行为，范绍良、陈小红主张金河谷公司支付逾期交房违约金的前提是金河谷公司存在逾期交房的违约行为，因此金河谷公司不应承担违约责任。故范绍良、陈小红主张金河谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 驳回范绍良、陈小红全部诉讼请求。 案件受理费减半收取833元，由范绍良、陈小红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 孙 怡 二〇一九年十二月二十三日 书记员 邱心一