甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初5450号原告：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地兰州市城关区静宁路298号23层。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛爱明,女,1993年8月28日出生,汉族,系该公司员工,住兰州市城关区。被告：董泽,男,汉族,1977年2月14日出生,住兰州市城关区。委托诉讼代理人：董洛，甘肃铜城律师事务所律师。原告兰州宏辉房产经纪有限公司(以下简称“宏辉房产”)与被告董泽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告董泽以原告给其造成经济损失为由提出反诉，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人薛爱明、被告董泽及委托诉讼代理人董洛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金290740元；2、结清使用期间的水费10638.6元；3、判令被告向原告支付违法占用房屋期间的房屋占有使用费303444元（自2017年4月4日至2018年10月4日）；4、判令被告向原告支付违约金178244.4元（按拖欠租金和房屋占有使用费总金额的30%计付），以上共计783067元；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年6月28日，原告与案外人孙明福签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租案外人孙明福位于兰州市城关区的商铺。经案外人孙明福同意，原告于2013年6月28日将位于兰州市城关区商铺转租于被告董泽使用。双方签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2013年6月18日至2017年4月3日，租金支付方式为季度付，2013年6月18日至2014年4月3日月租金为14200元，2014年4月4日至2017年4月3日月租金为16858元，应付租金共计742261元。租金由被告在每季度的前5日内足额交付原告，逾期则视为违约。同时约定，如若被告逾期缴纳租金，除补交欠租外，还必须以合同月租金的5%按日向原告计付违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了380045元租金，尚拖欠租金362216元。2017年4月4日，合同约定的租赁期限届至，被告仍不腾退涉案房屋，拒绝支付拖欠的租金及违约金。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告董泽辩称并反诉称，2017年1月装修商铺的时候结清了所有房租，原告法定代表人杨成虎口头同意其续租三年，其投入大量资金进行了装修，2017年年底其想转让商铺时，原告不同意才产生的2018年房租。被告特提出如下反诉请求：1、判令解除原告与杨成虎签订的《房屋租赁契约》；2、判令原告支付被告垫付的电费90000元；3、依法判令原告赔偿被告房屋装修损失及营业损失（以鉴定结论为准）；4、本案一切诉讼费用由原告承担。原告兰州宏辉房产经纪有限公司针对被告的反诉请求辩称，1、被告所述与事实和合同约定不符。首先，房屋租赁契约是原、被告之间订立的，杨成虎是原告的法定代表人，并且涉案商铺是由原告从案外人孙明福处承租，用于原告公司雁南店经营，杨成虎签订涉案合同的性质应为法定代表人的职务行为，被告对此是明知的，并且将租金付至原告公司账户。其次，租赁期内，被告欠付大量租金，拒不支付。租赁合同到期后，被告拒绝腾房，经原告多次通知仍未腾房，被告的行为给原告造成了巨大经济损失。租赁期限已届满，原告有权要求被告腾退房屋。再次，原、被告之间的电费没有结算，2013年6月28日开始，原、被告及其他两家商户共用一台电表，原告的电费由被告代缴。2017年11月，原告的店铺装了电表，2017年12月1日至2018年8月1日期间，共计使用了5721度，月均使用量为715.125度，每度电以1元计算，自2013年6月28日至2018年8月1日，61个月，原告应向被告支付电费43622.625元，而非被告所陈述的9万多。2、原告不应当承担被告的装修损失及停业损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告兰州宏辉房产经纪有限公司与案外人孙明福签订《房屋租赁合同》，约定原告承租孙明福位于兰州市城关区，出租面积共367.02平方米，租赁期共5年，自2013年4月4日至2017年4月3日，年租金385000元，合同期内房租不变。后续签2017年4月4日至2022年4月3日的《房屋租赁合同》。2013年6月28日，原告兰州宏辉房产经纪有限公司与被告董泽签订《房屋租赁契约》，约定被告承租原告位于兰州市城关区，出租面积共184平方米，租赁期自2013年6月18日至2017年4月3日，2013年6月18日至2014年4月3日房租为每月14200元，2014年4月4日至2017年4月3日为每月16858元。租金按季度支付，水费、电费按实际支付，暖气费按实际面积支付，押金为10000元。承租期内原告不干涉被告转租。被告将2013年、2014年租金结清，2015年至2017年4月3日期间房屋租金被告尚欠290740元。合同到期后，原、被告没有续签《房屋租赁契约》，被告继续占有使用涉案商铺至原告2018年10月4日收回商铺。本案审理过程中，被告董泽先后两次向本院申请对涉案商铺装修损失及停业损失进行司法鉴定，因不缴纳鉴定费及无法提供鉴定所需装修图纸等原因，被鉴定机构退回鉴定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中,原、被告2013年6月18日签订的《房屋租赁契约》中约定的租赁期限至2017年4月3日届满后，原、被告双方没有续签《房屋租赁契约》，在被告拖欠房屋租金后，原告在2018年6月25日督促被告履行合同义务，并于2018年8月5日、9月29日通知被告搬离商铺，履行了在合理期限通知的义务，被告仍然不积极处理，原告遂于2018年10月4日收回商铺。故原告要求被告腾退商铺的诉讼请求，本院不再做处理。本案被告董泽在合同期限届满后继续占有使用租赁物2018年10月4日，理应交纳使用商铺期间拖欠的房屋租赁费290740元及占用使用费303444元。关于原告主张的水费10638.6元，原告提供的证据不能证明被告应缴纳的具体数额，故本院不予支持；关于原告主张的按拖欠租金和房屋占有使用费总金额的30%计付违约金178244.4元的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁契约》约定押金10000元作为承租方的违约保证金，承租方逾期缴纳租金，除补交欠租外，还必须以合同月租金的5%按日计付利息和违约金，该约定明显过高。本院酌情考虑被告董泽向原告支付违约金20000元。关于被告反诉要求解除原告与杨成虎签订的《房屋租赁契约》的诉讼请求，因涉案房屋租赁契约期限已经届满，无须解除；关于被告反诉要求原告支付被告垫付的电费90000元的诉讼请求,被告没有提供证据,原告认可被告垫付的电费为43623元；关于被告反诉要求原告赔偿被告房屋装修损失及营业损失的诉讼请求,被告没有提供证据,且因没有交纳鉴定费及无法提供装修图纸等原因致使鉴定退回,被告的该项反诉请求,本院不予支持。综上所述，原告兰州宏辉房产经纪有限公司的诉讼请求，被告董泽的反诉请求,本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告董泽向原告兰州宏辉房产经纪有限公司支付拖欠的租金290740元；二、被告董泽向原告兰州宏辉房产经纪有限公司支付房屋占有使用费303444元（自2017年4月4日至2018年10月4日）；三、被告董泽向原告兰州宏辉房产经纪有限公司支付拖欠租金和房屋占有使用费违约金20000元；四、原告兰州宏辉房产经纪有限公司向被告董泽退还押金10000元；五、原告兰州宏辉房产经纪有限公司向被告董泽退还垫付电费43623元；六、驳回原告兰州宏辉房产经纪有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告董泽的其他反诉请求。上述款项，被告董泽应向原告兰州宏辉房产经纪有限公司支付614184元，原告兰州宏辉房产经纪有限公司应向被告支付53623元，折抵后被告董泽应向原告兰州宏辉房产经纪有限公司支付560561元，在本判决生效后一个月内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11724元，由原告兰州宏辉房产经纪有限公司负担1782元，由被告董泽负担9942元。保全费4482元，由被告董泽负担。反诉费1025元,由原告兰州宏辉房产经纪有限公司负担570元，由被告董泽负担455元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  刘效东人民陪审员  王小红二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陈丽丽