广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1757号 上诉人(一审被告)：黄译萱，女，1986年3月6日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所实习人员。 上诉人(一审被告)：洗成彩，男，1965年2月26日出生，汉族，户籍住址广西壮族自治区北海市银海区，现住广西壮族自治区北海市银海区。 委托诉讼代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范明华，广西海鑫律师事务所实习人员。 被上诉人(一审原告)：金碧物业有限公司北海分公司，住所地广西壮族自治区广西北海市上海路88号恒大名都25幢。统一社会信用代码：914505005768291885。 负责人:徐元，该公司经理。 委托诉讼代理人：傅一峰，男，1990年5月27日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：韦翥，男，1991年9月25日出生，汉族，住广西壮族自治区东兰县，系该公司员工。 上诉人黄译萱、洗成彩因与被上诉人金碧物业有限公司北海分公司（以下简称金碧公司）物业服务合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1489号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 黄译萱上诉请求：撤销北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1489号民事判决第一、二、三项，依法改判驳回金碧公司对黄译萱的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决黄译萱支付物业费及违约金错误，依金碧公司的优惠政策，黄译萱免交涉案商铺自2015年10月1日至2018年9月期间的物业管理费，黄译萱已缴交物业费8670.6元，对其多交部分金碧公司应予返还，而一审法院认定黄译萱欠缴2018年10月、11月物业费，并据此判决其承担违约金，系错误的；二、一审法院对电费认定错误，一审法院为查明电费计算方式、收取依据及拖欠原因，仅凭金碧公司主张即认定黄译萱欠付242968.8元电费，缺失依据；三、一审法院认定黄译萱违约无依据，黄译萱不存在拒付以上费用的违约行为，相反，因金碧公司停电导致无法继续经营，损失巨大。综上，一审法院认定事实不清，判决不当，请求二审法院依法改判，支持黄译萱上诉请求。 冼成彩上诉请求：撤销北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1489号民事判决第五项，依法改判驳回金碧公司要求冼成彩对黄译萱的债务承担连带责任的诉讼请求。事实及理由：一、冼成彩与金碧公司签订的《委托代管服务合同》，实为金碧公司承租冼成彩购买的涉案商铺，再予转租的合同，黄译萱所欠费用应由其自行承担，冼成彩不应承担连带清偿责任。冼成彩将涉案出租是基于与开发商达成的五年返租给开发商的约定，后开发商将返租事务交由金碧公司履行。《委托代管服务合同》约定了金碧公司对外自主出租经营权利，及第三人租金少于该公司向冼成彩支付的租金时，将由该公司对差额部分予以补偿，故金碧公司出租风险由该公司自行承担。且《房屋租赁合同》中的具体权利义务均约定由金碧公司和黄译萱享有或承担，金碧公司实为实际出租人。因此，若黄译萱拖欠物业费，金碧公司应依约追讨，冼成彩并非物业服务合同当事人，不应承担清偿责任。二、一审法院适用《物业管理条例》第四十一条第一款规定判定冼成彩承担连带清偿责任属适用法律错误，该规定仅适用于业主自行签订租赁合同、物业公司对合同内容及承租人均不清楚的情况，本案中，如前所述，依照以上两份合同内容及意思自治原则，应由黄译萱自行承担欠缴物业费。三、《物业管理条例》第四十一条所规定的物业服务费用不包括本案所涉欠缴电费，一审法院将欠缴电费归为物业服务费用属于对法律错误理解。 被上诉人金碧公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄译萱、冼成彩的上诉请求均无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 金碧公司向一审法院起诉请求：1.黄译萱向金碧公司支付物业管理费10682.1元（按建筑面积430.06平方米，每平方米5元/月，分段计至2018年11月30日）；2.黄译萱向金碧公司支付物业管理费违约金982.7元（以当月欠缴物业费为基数，计算2018年9月-11月三个月违约金）；3.黄译萱向金碧公司支付电费250397.9元（以当月实际使用电量×电费单价，从2016年5月9日计至2018年11月25日）；4.冼成彩对上述诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由冼成彩、黄译萱承担。 一审法院判决：一、被告黄译萱应支付给原告金碧物业有限公司北海分公司物业费4300.6元；二、被告黄译萱应支付给原告金碧物业有限公司北海分公司电费242968.8元；三、被告黄译萱应支付给原告金碧物业有限公司北海分公司违约金32.9元；四、驳回原告金碧物业有限公司北海分公司对被告黄译萱的其他诉讼请求；五、被告冼成彩对被告黄译萱的上述债务负连带清偿责任。 二审中，上诉人黄译萱向法院提交以下证据：1.交款通知书，拟证明金碧公司向黄译萱所发的交款通知单表明黄译萱2018年11月份的电费为8599.8元，截止到2018年11月7日欠款总额121792.8元；2.广西电网销售电价表，拟证明广西电网销售价格的情况，金碧公司收取的电费价格（0.9元/度）为超标准收取，应该按0.7251元/度收取；3.相片，拟证明所涉商铺现用电的情况，现在显示5000多度，与金碧公司主张的十几万度电不符合。上诉人冼成彩对以上证据的真实性、合法性及关联性均无异议，被上诉人金碧公司对以上证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认证意见为：对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认并作为认定本案事实的参考依据。 被上诉人金碧公司向法院提交以下证据：1.2016年-2019年抄表单、商铺断路器与互感器照片，拟证明商铺租赁合同的实际电量使用情况；2.电费调研表，拟证明电费的收费单价依据；3.供电局未移交设备短信，拟证明金碧公司代收电费的依据；4.X商铺收费明细系统截图，证明黄译萱、冼成彩所欠的各项费用的计算依据。上诉人黄译萱对证据1的抄表单不予认可，认为无其他证明佐证，对照片认可，对证据2、3、4三性均不予认可。上诉人冼成彩对证据1的抄表单三性均不予认可，对照片的关联性不予认可；对证据2、3、4三性均不予认可。本院认证意见为：因两上诉人未能举证推翻以上证据的三性，故本院对证据的真实性、合法性和关联性予以确认并作为认定本案事实的参考依据。 上诉人冼成彩未提交新的证据。 本院二审查明，一审查明“同时，原告与业主冼成彩签订一份《委托代管服务合同》”，冼成彩对合同签订时间提出异议，经二审法院核查，该合同并未写明签订时间，但依《房屋租赁合同》所载，冼成彩与金碧公司系于2014年6月24日签订的《委托代管服务合同》，故对一审查明的上述事实，本院纠正为“2014年6月24日，原告与业主冼成彩签订一份《委托代管服务合同》”。 另查明，涉案《房屋租赁合同》中第三条载明“3、租金按季度结算，由丙方（金碧公司）代收租金，乙方（黄译萱）应在每季度最后一月28日前按现金、支票、银行转账付款方式向丙方缴付次季度。丙方按代管合同约定向甲方支付租金，除此之外，丙方依据本合同收取的其他费用无须向甲方支付……6、乙方向丙方支付物业管理费，物业管理费为（人民币）¥5元/月/平方米（按面积计算），具体由乙方与丙方在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定。”第五条载明“4、乙方负责自接受该房屋之日起所产生的水费、电费、煤气费、暖气费、中央空调费、各种固网电话费、有线电视使用费、宽带网使用费、电路损耗费及其他所有费用。” 又查明，金碧公司向法院举示了该司物业收费系统电脑截图，据三张截图显示，租户为“黄译萱”的“北海恒大御景半岛YC0202”房产于2018年11月生成两张编号分别为95B11811100000006052及95B11811100000006074的收费通知单，其中尾号为6052的收费通知单中“代收自用电费”一栏载明往期欠交121176元，本期应收121176元；尾号为6074的收费通知单中“代收自用电费”一栏载明本期费用为8599.8元，往期欠交113193元，本期应收121792.8元。黄译萱向法院举示的《北海-恒大御景半岛物业服务中心交款通知单》（出单日期为2018年11月7日）中所载的代收自用电费本次费用、往期欠费、应收小计与以上尾号为6074的收费通知单中的数额一致。 再查明，黄译萱租赁涉案商铺系用于经营自助火锅餐厅。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本院归纳本案的争议焦点为：黄译萱是否应向金碧公司支付物业费4300.6元及电费242968.8元，冼成彩对以上债务是否应承担连带清偿责任。 本院认为，各方对涉案《房屋租赁合同》《委托代管服务合同》《前期物业服务协议》的合法有效性均无异议，本院予以确认，金碧公司据此负有为业主冼成彩提供X号商铺物业服务之义务，而商铺承租人黄译萱则应依约承担物业管理费。现黄译萱上诉主张据其与金碧公司工作人员的聊天记录及金碧公司提供的《欠款汇总表》，足以证实其已付物业费8670.6元，并不存在一审认定的拖欠物业费行为。对此，本院认为，其一，金碧公司向法院举示的《欠款汇总表》确载明2016年5月至2018年12月期间已收X商铺物业服务费8670.6元，金碧公司对此解释称该物业服务费用系由商管部门而非黄译萱交纳，因该解释与双方认可的“涉案商铺2015年10月至2018年9月期间的物业管理费由恒大旗下的其他商业集团代缴”一审查明事实相符，故本院予以采信；其二，金碧公司工作人员刘畅于2019年7月13日与黄译萱通过微信软件交流时曾称“X商铺欠费不用你交，交到了18年11月”，本院认为，在黄译萱未能提供收据、转账记录等证据证实曾向金碧公司支付8670.6元物业费，亦未能证实双方曾就延长免交期达成合意的情况下，仅凭刘畅的上述言辞实难以证实黄译萱主张的付款事实。故此，因黄译萱无据证实其已支付2018年10月、11月的物业管理费，一审法院判定其承担该两月物业费4300.6元，并无不当，本院予以维持。 黄译萱、冼成彩同时上诉对金碧公司收取电费的依据及标准、金额提出异议。因涉案恒大御景半岛的商铺至今尚未实现一户一表，供电部门仍系使用已安装的统一总表来计收商铺总电费，又因该小区供配电设备资产未移交供电局，故相关设备损耗、故障系由物业公司自行维护处理。根据广西电网销售电价，北海市2016年至2018年期间工商业及其他用电中电压等级1-10千伏的，电价为0.7215元/千瓦时。基于以上信息及双方举证情况，本院认为，关于收费依据，金碧公司作为统一交费主体在为商铺垫付电费后，自有权要求商铺使用人予以清偿。关于收费标准，金碧公司主张按0.9005元/度收取的电费系已包含电损部分，因电损费用客观产生，且所定费用尚在合理范围，故本院对该标准予以采纳。关于实际用电数及电费金额，金碧公司向法院举示了涉案商铺自2016年至2018年期间自用电表的抄表记录，及2018年11月份的两张收费通知单，金碧公司就此解释称两张单据系由电脑系统生成，实际电费金额应以两份通知单所载电费金额相加所得。现黄译萱抗辩应以其持有的《交款通知单》所载的121792.8元为准以确认电费金额，但一则其未能举证证实金碧公司主张的实际用电数有误，二则，按社会通念，黄译萱租赁涉案商铺用于经营自助火锅餐厅确需大量用电，而据其持有的《交款通知单》显示，涉案商铺当月产生电费约8000元，又因其自2016年5月至2018年11月共计30个月的经营期间未曾交纳电费，若所欠电费仅为121792.8元，显不合常理，故本院对其主张不予采信。据上所述，根据举证责任的分配规则，本院对金碧公司主张的收费标准及实际用电数、欠费金额皆予采纳，一审判决认定黄译萱应付电费为242968.8元，合理妥当，应予维持。 最后，关于冼成彩应否对黄译萱以上债务承担连带清偿责任的问题，本院认为，据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。该条规定要求业主承担连带交纳之责，系为防止业主与物业使用人之间的内部约定对物业公司行使物业费用请求权造成不利，而本案中，业主冼成彩、物业使用人黄译萱及物业服务提供者金碧公司于《房屋租赁合同》中已就物业费用将由黄译萱向金碧公司交付，且水电费亦由其承担等事项达成合意，金碧公司此时不仅知悉且同意由黄译萱作为以上费用的直接承担者，故本案因存在三方已就费用承担方式达成特别约定之情节，已不属于《物业管理条例》第四十一条的适用范围，即不受该规定的拘束，金碧公司依约仅能向黄译萱主张相关费用，冼成彩不负连带清偿之责。再者，依《委托代管服务合同》，冼成彩在将商铺交付托管期限内不能干预金碧公司招商、经营、管理等权利，据此，冼成彩既无选择商铺租赁相对方的权利，亦无请求承租人及时支付欠缴费用的权利，于此情况下若仍需对承租人所欠费用承担连带清偿责任，实有违公平原则。基于上述分析，本院认为，金碧公司要求冼成彩对黄译萱以上债务承担连带清偿责任的主张，于法无据，应不予以支持，一审法院判定冼成彩承担连带清偿责任，适用法律错误，本院于此纠正。 综据上述，黄译萱的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持，其欠费行为已构成违约，理应承担违约责任，上诉人冼成彩的上诉请求及部分理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、 第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1489号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1489号民事判决第五项； 三、驳回被上诉人金碧物业有限公司北海分公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费5230元,减半收取2615元，由金碧物业有限公司北海分公司负担315元，由黄译萱负担2300元；二审案件受理费5230元，由黄译萱负担4000元，由金碧物业有限公司北海分公司负担1230元，冼成彩预交的上诉费5230元，由本院退回。 本判决为终审判决。 审 判 长 田少红 审 判 员 文庆强 审 判 员 何能媛 二〇一九年十二月二十日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庞 桦