呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4870号上诉人（原审被告）：侯企元，男，公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：康映辉，内蒙古远舰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古名都房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区展东路9号名都枫景小区32号楼。法定代表人：田雨林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡，内蒙古合德律师事务所律师。上诉人侯企元因与被上诉人内蒙古名都房地产开发有限责任公司（以下简称名都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初6394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，上诉人侯企元及其委托诉讼代理人康映辉，被上诉人名都公司的委托诉讼代理人刘凡，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。侯企元上诉请求：1.撤销原审判决,改判或发回重审;2.一、二审诉讼费由名都公司承担。事实与理由:一审法院判决解除《定购协议》系预约合同错误。侯企元与名都公司2014年5月31日签订的《定购协议》，明确了合同的双方主体，房屋坐落、单价、首付款金额、尾款支付方式、交付时间等，具备了《商品房销售管理办法》相关规定要求房屋买卖合同必须具备的主要内容，且侯企元交付了全部约定的首付款39万元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，本案双方签订的《定购协议》依法应当认定为《商品房买卖合同》而非“预约合同”。《定购协议》依法并非“合同目的不能实现”1.根据相关法律规定，只有房屋交付和已经办理房屋所有权证才能导致合同目的不能实现，本案中，涉案房屋网签第三人只是合同备案，以制约房地产开发单位不能再行出售，而不是房屋的预登记，不能产生房屋占有和房屋所有的法律后果，本案在先合同亦为有效合同，没有先后合同效力大小的区分，不能以此作为认定合同目的不能实现的依据，一审法院判决错误。2.名都公司与案外人之间的《房屋买卖合同》因双方恶意串通损害国家利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，合同无效。一审庭审后，经侯企元了解，名都公司与第三人兰芳之间网签合同房屋价款与侯企元2014年合同价款相同，并非双方真实交易金额，其真实交易价款为：第三人部分房款入账名都公司，部分房款支付至名都公司指定的其他账户，以规避税收和对抗侯企元索赔，二人行为依法属于恶意串通以损害国家利益和合同外第三人利益的行为，合同依法无效。综上，即便侯企元因名都公司与第三人之间《商品房买卖合同》导致名都公司合同履行不能，因其二人串通损害国家利益而阻却不能履行合同之情形消灭，名都公司仍应继续履行合同。3.侯企元一审庭审时到庭要求支付剩余房款。本案系名都公司要求法院判令解除双方之间的《定购协议》，而非要求确认双方合同已经解除的效力，既然是法院要求判令解除，即应考虑名都公司是否达到单方解除之法定条件。本案中，名都公司以“侯企元违约拒不交付房屋剩余50%房款”为请求解除的理由。但根据庭审查明，协议约定侯企元可以选择公积金交付或商业按揭贷款交付尾款。名都公司一直要求侯企元等待办理公积金贷款的通知，却不想名都公司因房屋价格上涨，诉讼解除。侯企元一审当庭要求支付房款，并以银行存款向法庭举证，既然名都公司认为以侯企元不予交付房款要求解除合同，那么即使履行了侯企元即不存在不予交付房款情形，双方《定购协议》应继续履行。4.名都公司恶意重大，解除合同将造成侯企元巨大损失。侯企元除购买涉案房屋外还向名都公司另全额支付购买地下一车位，现名都公司要求解除房屋《定购协议》，一审法院判决支持，如此判决，侯企元损失巨大，名都公司因房屋价格上涨而解除合同另行高价出售，独留侯企元已经支付欠款的地下车位，让侯企元在没有房屋的情况下，单独持有一毫无意义的车位，没有意义。5.名都公司系违约方无权主张合同解除。经庭审查明，名都公司在未与侯企元解除内部认购合同的情况下，又将房屋网签第三人，且与其交房多年，依法构成违约，名都公司在乙方先行违约的情形下，作为违约方起诉名都公司解除合同，没有法律依据，无诉权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种法定解除情形，除不可抗力外，均由守约方行使，违约方无权解除合同。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条判决解除合同，法律适用错误。名都公司虚构、隐瞒真实交易以偷逃税款，依法已构成犯罪，应当追究相关责任人的犯罪行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，本案应移送公安机关处理。名都公司辩称，一审法院适用法律正确、证据采信、事实查明清楚。对于侯企元上诉请求应当予以驳回，维持原判。理由：第一、侯企元与名都公司双方签订的协议是预约协议且合法有效，侯企元未按合同约定履行补交购房款的义务，且在名都公司多次催告下仍未补交，最终名都公司向侯企元发解除函解除双方签订的《定购协议》。《定购协议》的性质，侯企元认为不属于预约性质的合同，但实际上在《定购协议》中并未约定房屋实际交付时间，签订商品房买卖时间，房产证的办理等均未作出约定。因此《定购协议》的性质还是预约性质。侯企元签订的定购协议与名都公司在解除后与案外第三人签订的经网签的商品房买卖合同是否具有对抗性。名都公司认为预约合同并不能对抗网签。本案的背景是市政府的团购房，总计500多套在名都公司办理了预售合同后向所有签订的《定购协议》业主均通过售楼部多次打电话告知要求补缴尾款并签订《商品房买卖合同》，仅剩余本案的5方当事人。因此名都公司认为本案不属于一房二卖，而是对侯企元不缴纳剩余尾款，所以才发出催告函也是解除函。包括本案的陈爱芳及其妹妹也在名都公司买了套房，她的妹妹已经全部缴纳尾款。并不是名都公司对于案涉房屋构成一房二卖的，而是侯企元没有缴纳剩余购房尾款。名都公司向一审法院起诉请求：1.依法解除侯企元、名都公司签订的定购协议；2、诉讼费由侯企元负担。一审法院认定事实：2014年5月31日，侯企元、名都公司签订了《定购协议》，约定：侯企元定购名都公司开发的位于呼和浩特市××区交汇处“名都·和景”项目高层9号楼1单元11层1103号房屋，预测建筑面积为139.35平方米，总价为774786元，侯企元首付50%房款，即39万元；第四条房屋交付约定：该房屋预计于2015年12月31日之前交房，具体在《商品房买卖合同》中约定；第五条签署《商品房买卖合同》约定：1、该房屋具备签署《商品房买卖合同》条件后，侯企元须向名都公司提供呼和浩特市房屋产权产籍档案馆出具的房屋套数查询证明，若侯企元不属于被限购的，侯企元应在接到名都公司通知的30日内，按名都公司要求携带有关资料向其支付剩余房款（或按规定办理按揭贷款、公积金贷款），签署《商品房买卖合同》；若侯企元属于被限购的，侯企元应在接到名都公司通知的30日内，向名都公司一次性付清剩余房款并签署《商品房买卖合同》；2、若侯企元未能在名都公司通知的期限内付清剩余房款并签署《商品房买卖合同》，视为侯企元主动放弃此次团购房资格，名都公司负责退还侯企元已交房款，不计付利息，不支付其他任何费用，房屋由名都公司收回，另行处置。2018年8月1日，名都公司取得涉案房屋的《商品房预销售许可证》。2018年12月24日，名都公司通过内蒙古誉邦物流服务有限公司（以下简称誉邦物流）向侯企元在《定购协议》填写的有效证件住址：呼和浩特市××区，邮寄了《告知函》。2019年6月17日，名都公司于内蒙古晨报刊登《公告》，内容为：名都·和景业主，你与公司签订《定购协议》，部分业主经公司通知签署《商品房买卖合同》，并交清购房尾款，至今已超过三个月，仍有部分业主未前来公司售楼部办理上述事项。现公司限期在七日内前往公司售楼部签订《商品房买卖合同》，并付清购房余款，如需要办理银行按揭，限期七日内提供银行按揭所需手续，不提供银行按揭手续视为执行一次性付款，如银行审核按揭未通过也转为一次性付款方式。如在期限内拒不签署《商品房买卖合同》，拒不支付购房尾款，拒不提供按揭资料，公司将按《定购协议》第五条第2款执行，解除《定购协议》，另行出售房屋，无息返还你交付的首付款，望在本公告期办理。2019年7月4日，名都公司于内蒙古晨报刊登《公告》，内容为：刘艺涛、张新建、包军晓、侯企元、吕丽娜、陈爱芳、王景利，以上七位业主，与公司签订《定购协议》，经公司按《定购协议》所留通信地址邮寄了《通知》催促签署《商品房买卖合同》，并交清购房尾款，已超过三个月，公司于2019年6月17日再次报纸公告催促，仍未办理，公司只能按《定购协议》第五条第2款执行，解除《定购协议》，另行出售房屋，无息返还你交付的首付款，望见本公告办理。一审法院另查明，2019年6月19日，名都公司已将涉案房屋网签备案在案外人兰芳名下。一审法院认为，侯企元、名都公司签订的《定购协议》，系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；根据协议约定的内容，双方在签订协议时，涉案房屋尚不具备签订商品房买卖合同的条件，且定购协议中对于商品房交付使用条件、装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、房产产权证的办理、违约责任、解决争议的方法等均未作约定，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过订立了正式商品房买卖合同予以确定，故该院认定《定购协议》系双方为签订《商品房买卖合同》的预约合同；预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，现涉案房屋名都公司已与他人签订了《商品房买卖合同》，且进行了网签备案登记，名都公司、侯企元签订《定购协议》的合同目的已不能实现，故对于名都公司请求解除《定购协议》的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决：解除内蒙古名都房地产开发有限责任公司与侯企元签订的关于购买位于呼和浩特市××区交汇处“名都·和景”项目高层9号楼1单元11层1103号房屋的《定购协议》。案件受理费100元，由侯企元负担。二审期间，侯企元新出示了二份证据：1.涉案房屋网签与第三人兰芳谈话录音材料；拟证明：网签第三人兰芳认可网签合同价值非真实房屋交易价款；网签合同串通损害国家利益；损害侯企元利益，应该移交公安机关，所以网签合同应当认定无效。2.《停车场车位所有权转让合同》与“查询结果”，拟证明：侯企元除涉案房屋外，还有全款已付清的车位。如房屋买卖合同解除，车位损失费达10.8万元。名都公司对该证据的质证意见为：对证据的真实性予以认可，对证明的问题不予认可。对于转让合同和发票不予认可，侯企元的证明问题与本案无关。本案侯企元并未在一审提出反诉，针对房屋购房款，车位损失也不予认可；对于侯企元提供的录音证据三性不予认可。该组证据内容案外人当事人签订的网签合同金额和合同价款以及房款的支付方式方式是否开具正规发票或收据等内容与本案没有关联性。除以上证据外，本院查明事实与一审法院查明事实一致。另经本院向呼和浩特市房地产产权交易中心核实，2019年6月19日，名都公司已将涉案房屋网签备案在案外人兰芳名下。本院认为，本案争议焦点是：一、案涉《定购协议》的性质如何；二、名都公司请求解除与侯企元之间的《定购协议》的诉讼请求是否成立。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，预约合同是指以达成订立买卖合同意向而签订的合同，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是双方缔约过程中达成的协议，其订立的目的明确指向为本约的缔结，合同标的和履行结果是一定期限内签订本约合同，预约合同仅能请求对方诚信履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。本案中，侯企元与名都公司签订的《定购协议》中约定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，名都公司已收取侯企元部分购房款，且名都公司虽称侯企元拒绝向其交纳剩余购房款，但名都公司认可其通知侯企元交纳剩余购房款的事实，因此侯企元与名都公司均以双方签订的《定购协议》属商品房买卖合同为前提在履行该《定购协议》，故该《定购协议》的性质应认定为商品房买卖合同。关于争议焦点二，本案中，因名都公司提交的证据不能证明在名都公司取得商品房预售许可证后，其是否就侯企元交纳剩余购房款尽到通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，名都公司称因侯企元未及时交纳剩余购房款，故其享有合同解除权的主张，不能成立。同时，名都公司与侯企元在《定购协议》中约定预计于2015年12月31日之前交付案涉房屋。名都公司虽称，名都公司于2018年8月1日之后即名都公司取得案涉房屋的《商品房预销售许可证》之后履行了通知侯企元交纳剩余购房款的通知义务，但此时，名都公司已因迟延交房构成违约。虽名都公司已就案涉房屋与案外人签订网签合同，但此举在名都公司请求解除与侯企元的《定购协议》之前，名都公司因此亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，名都公司因其违约行为不享有合同解除权，故其主张解除与侯企元之间《定购协议》的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。综上，侯企元的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初6394号民事判决；二、驳回内蒙古名都房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由内蒙古名都房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费200元，由内蒙古名都房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 李婷婷 二〇一九年十二月二十六日书记员 李静茹