北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初16378号原告：朱宇，男，1992年6月23日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京乐义永乐农业科技发展有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-401。法定代表人：**飞，总经理。委托诉讼代理人：韩敬奎，天津瀚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。原告朱宇与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司（以下简称乐义永乐公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱宇及乐义永乐公司的委托诉讼代理人韩敬奎、徐占国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宇向本院提出诉讼请求：1.确认原告朱宇与乐义永乐公司签订的《乐义永乐丰采园承包合同》无效；2.乐义永乐公司退还原告朱宇承包款153000元；3.判令乐义永乐公司赔偿原告朱宇农业基础设施及装修费115000元；4.判令乐义永乐公司赔偿因解除合同造成的（农耕设备、农作物等）直接、间接、预期经济损失。直接经济损失费为6600元；5.判令乐义永乐公司退还已收取的物业管理费2000元，预存电费500元；6.判令乐义永乐公司给付赔偿金7650元，此金额计算方式为承包款的5%；7.乐义永乐公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月19日，原告朱宇与乐义永乐公司签订《乐义永乐丰采园承包合同》，约定原告朱宇承包位于北京市通州区永乐店镇半截河种植单元C25，占地面积480平米，承包期限27年，自2015年9月19日至2042年5月31日，承包费153000元一次性付清。合同签订后，原告朱宇支付承包款153000元，乐义永乐公司交付大棚和房屋。2017年8月16日，大棚被永乐店镇政府认定为以出租大棚名义变相出售小产权房，并被强制拆除。但乐义永乐公司对于原告朱宇已缴纳的承包费及损失没有给予任何补偿及退费。故原告朱宇起诉至法院。乐义永乐公司辩称：诉讼请求没有事实和法律依据。第一，乐义永乐公司在农用地上建设农业温室大棚系合法农业设施，乐义永乐公司将农业温室大棚承包给原告朱宇不违反法律、行政法规的相关规定，双方之间的农业温室大棚承包合同系合法有效的合同；第二，乐义永乐公司未建设过违反法律、行政法规和政策的小产权房，更未售卖、出租过违反国家法律、法规规定的“农家小院”；第三，乐义永乐公司提供给原告朱宇的温室大棚均为三面围墙、顶部为钢筋的敞开式大棚，且乐义永乐公司从未建造过样板间，更无发包或者出租行为；第四、乐义永乐公司按照合同约定的时间向原告朱宇交付大棚，乐义永乐公司依法收取了承包费并出具加盖乐义永乐公司财务章的收费单据；第五、原告朱宇违反合同第六条第一款第五项约定和管理协议第五条第一款第一项的约定，同时违反法律法规关于不得从事非法建设的规定，对大棚进行装修改造，致使大棚及相应设施被通州区永乐店镇政府全部拆除，所有损失应当由原告朱宇承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年9月19日，原告朱宇（承包方、乙方）与乐义永乐公司（出租方、甲方）签订《乐义永乐丰采园承包合同》一份，约定：为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式的生态农业庄园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，甲、乙双方在平等、公平的基础上协商一致，订立本合同，以便双方共同遵守；乐义永乐丰采园位于北京市通州区永乐店镇半截河，种植单元C25，占地面积480平方米；承包期限27年，自2015年9月19日至2042年5月31日；交工日期为2015年9月19日。日光温室承包费为153000元一次性付清；甲方提供日常生活用品及农业生产资料买卖服务，保证水、电接入日光温室及正常使用，承包期间所产生的水、电费等费用由乙方自行承担，在承包期间，日光温室等地上物的修缮由乙方自行负责；房屋质量保证符合日光温室规范和标准，非甲方原因造成的损失，甲方不承担保修责任；此外，双方还对其他事项进行了约定。同日，原告朱宇与乐义永乐公司签订《管理协议》，约定种植单元主体、水电、各种管道主要管线的维修、防水灯执行丰采园管理、维修公约；小区暂执行每套2000/年，按年上交管理费；此服务费包含以下服务内容：管理费、水费、保安费、保洁费、生活垃圾清运费、公共区域绿化、公共设施维修费；此协议为补充协议，如和管理委托合同和承包合同有抵触的以管理协议为准；协议同时对物业管理费用等其他事项作了约定。2015年9月26日，原告朱宇向乐义永乐公司交纳大棚全款153000元，乐义永乐公司向原告朱宇出具了加盖有乐义永乐公司财务专用章的收据。2015年9月26日，乐义永乐公司向原告朱宇交付了日光温室大棚。交付大棚后，原告朱宇对涉案大棚进行了装修并添置家具，为此支出费用115000元，其提交涉案大棚现场照片、装修合同、买卖合同、相应的网购记录、刷卡记录和转账记录等证据予以证明。2017年8月9日，北京市通州区永乐店镇人民政府在涉案园区内张贴《通告》，载明：乐义永乐农业科技发展有限公司：…现就对你单位所有大棚房涉嫌改变农业用途的种植大棚项目进行拆除整改。经查该地块在2010年半截河村与聚隆迪签订合同，后流转到乐义永乐农业科技发展有限公司。承包165亩地建设农业项目。但在建设过程中，改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地且有对外出租出售房屋的行为，违法建设房屋57栋……。2017年8月16日，涉案大棚因系违法建设被北京市通州区永乐店镇人民政府拆除。审理过程中，原告朱宇称其通过乐义永乐公司发放的宣传广告及介绍知晓涉案大棚项目，大棚房是封闭的院落有大门，有客厅、厨房、厕所等设施，完全具备居住条件。拆除之前燃气管道要进入小区供业主使用。承包大棚的目的系养老休闲，并不知晓乐义永乐公司的大棚房系违法建设。上述事实，有原告朱宇向本院提交的《乐义永乐丰采园承包合同》、收据，乐义永乐公司提交的通告及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于原告朱宇与乐义永乐公司签订的《乐义永乐丰采园承包合同》的效力问题。经审查，本院认为上述合同应属无效，理由如下：第一，原告朱宇在审理过程中明确表示签署合同、承包大棚系出于休闲、娱乐、养老、度假等目的，并非以种植为主要目的。其称合同签订过程中，乐义永乐公司发放的宣传材料及介绍中均表明生态庄园可以用于生活居住。第二，《乐义永乐丰采园承包合同》中约定“生态园”永久使用，承包期限较长，约定的承包费支付方式不符合一般承包费按年度交纳的方式，显系以承包形式掩盖转让、买卖之非法目的。第三，北京市通州区乐店镇人民政府的通告亦表明乐义永乐公司在建设过程中改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地的行为。综上，本院对原告朱宇要求确认其与乐义永乐公司于2015年9月19日签订的《乐义永乐丰采园承包合同》无效的诉讼请求予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赔偿金亦因合同无效，而无合同依据。《乐义永乐丰采园承包合同》被确认无效，乐义永乐公司应返还原告朱宇承包费，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以承包合同约定的承包费及承包期限进行折算。现原告朱宇要求乐义永乐公司返还153000元，本院对其中未实际使用期间的费用予以支持，其余部分不予支持。对于原告朱宇主张的农业基础设施建设及装修费，原告朱宇提交涉案大棚现场照片、装修合同、买卖合同、相应的网购记录、刷卡记录和转账记录等证据予以证明费用为115000元，本院不持异议。乐义永乐公司作为该项目的建设者和出租方，明知涉案土地属农业用地，将土地上大棚对外出租，改变土地用途，其对于合同无效应承担主要责任；原告朱宇作为承租方亦未事前尽到一定审核义务，对合同无效应承担次要责任。考虑到双方在合同无效中的责任，法院酌情认定乐义永乐公司应赔偿原告朱宇的金额。乐义永乐公司改变土地使用用途，违反国家法律法规的强制性规定，故涉案大棚被拆除的原因系因乐义永乐公司自身行为导致，其认为原告朱宇自行承担损失责任的意见，于法无据，本院不予采信。原告朱宇要求乐义永乐公司赔偿直接经济损失的主张，因本院已对原告朱宇的直接损失进行酌定，故本院不再支持。原告朱宇主张合同无效造成的间接经济损失，但未举证予以证明，本院不予支持。原告朱宇要求乐义永乐公司给付预期经济损失，因未实际发生且原告朱宇也未就可能导致发生经济损失的事项进行陈述，本院亦不予支持。对于物业管理费2000元、电费500元，原告朱宇提交的收据无法证明系向乐义永乐公司交纳，且乐义永乐公司对此不予认可，故对其上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于原告朱宇要求确认合同无效、要求乐义永乐公司返还承包费、农业基础设施建设及装修费的主张，理由正当，证据充分，对于合理部分，本院予以支持，对于不合理部分，本院不予支持。对于原告朱宇要求乐义永乐公司给付赔偿金、直接经济损失、间接经济损失、预期经济损失、电费、物业费的主张，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下：一、确认原告朱宇与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于2015年9月19日签订的《乐义永乐丰采园承包合同》无效；二、被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告朱宇承包费142163.47元；三、被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿原告朱宇农业基础设施建设及装修费80500元；四、驳回原告朱宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元，由原告朱宇负担466元（已交纳）；由被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司负担2320元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  钱 笑二〇一九年十二月三日法官助理  马 帅书 记 员  张雨嫣