重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0109民初1196号原告：刘萍，女，汉族，1972年12月2日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：张祖乔，男，系原告丈夫。委托诉讼代理人：江潇潇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆隆鑫锐智投资有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：杨小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈旭龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：涂洪波，男，该公司员工。原告刘萍诉被告重庆隆鑫锐智投资有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，原告申请对涉案房屋地下防水工程、对有防水要求的地下防渗漏工程是否存在质量问题，以及若存在质量问题，要求对修复方案、修复费用、修复期间进行鉴定。本院依法中止了本案的审理，鉴定结束后，本院恢复了本案的诉讼，并于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告刘萍以及委托诉讼代理人张祖乔、江潇潇，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人陈旭龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘萍向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告从2014年1月1日至房屋修复完毕之日止，按照2300元/月的标准向原告支付租金损失；2、支付修复费用80000元；3、支付2014年10月19日至房屋修复完毕之日止的物业管理费以及公摊水电费；4、被告承担本案诉讼费、鉴定费。庭审结束后，原告于2019年12月20日向本院提出申请，要求增加一项诉讼请求：由被告支付原告的律师费损失。事实和理由：2013年3月18日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其位于重庆市北碚区×××镇××路××号××幢×-×-×号房屋出售给原告。合同约定的交付时间为2013年12月31日之前。原告依约向被告支付了购房款，验收房屋时，原告发现涉案房屋存在质量问题，截至起诉，质量问题尚未整改完毕。故原告起诉来院，请求法院依法判决。被告隆鑫公司辩称，涉案房屋的主次卧共墙的墙根部位存在轻度潮湿和泛碱情况属实，但是并不影响原告的使用。因此，被告不应该承担租金损失。且原告主张的租金损失过高，已经接近总房款的一半了。关于物业费以及公摊水电费，双方的买卖合同并未对此进行约定，也不属于原告的损失，不应该由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月18日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以507150元价格购买被告位于重庆市北碚区×××镇××路××号××幢×-×-×号房屋，被告于2013年12月31日之前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第十八条约定，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。合同签订后，原告陆续支付了购房款。2013年12月5日，涉案房屋所在楼栋进行了竣工验收备案登记。2014年10月19日，原告接房。被告向原告交付了《重庆市新建商品房屋质量保证书》，保证书载明对屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏的保修期限为5年，被告在保修期限内出现上述的质量问题免费承担保修责任，保修正常完成时间为1月内；庭审中，原告为证明涉案房屋存在质量问题以及其主张的损失向本院举示了如下证据：一、2014年9月13日、2015年2月2日、2015年3月2日、2015年12月20日、2016年3月2日、2016年8月4日、2016年12月4日、2017年1月13日、2017年5月12日的工作协调单9份以及照片，证明因主卧墙、卫生间墙体泛碱、发霉、潮湿等问题，业主刘萍多次报修。隆鑫公司也进行了现场查看处理，但是经多次整改，问题一直存在。二、2017年5月19日被告与案外人山河建设集团有限公司签订的《墙面泛碱整改方案》，证明涉案房屋存在主次卧墙面泛碱、次卧局部地面沉降。隆鑫公司委托山河公司进行整改。三、物业费、公摊水电费的缴费发票及清单，证明原告主张的物管费以及公摊费损失。四、房产证复印件、租房合同复印件（月租：2300元、租房期间：2013年5月1日至2019年5月1日）、银行流水、业主方出具的收条、安居客租房市场价值截图，证明因涉案房屋质量问题无法居住，原告及家人一直租房居住，产生了租金损失。被告对以上证据的质证意见为：1、工作协调单真实性无法认可。即使真实，也只能证明是卧室墙根位置由泛碱潮湿，但并不足以证明影响原告使用居住；2、《墙面泛碱整改方案》真实性予以认可，证明被告已经对房屋的墙面泛碱及地面局部沉将问题进行整改，与本案中原告诉称的渗水问题无关；3、物业费、公摊水电费的缴费发票及清单，真实性无异议，但是与本案无关；4、房产证复印件、租房合同复印件、银行流水、业主方出具的收条、安居客租房市场价值截图真实性均不予认可。庭审中，原告申请对涉案房屋地下防水工程、对有防水要求的地下防渗漏工程是否存在质量问题，以及若存在质量问题，要求对修复方案、修复费用、修复期间进行鉴定。本院依法委托了重庆建设工程质量监督检测中心有限公司进行本次鉴定。重庆建设工程质量监督检测中心有限公司于2019年6月20日向本院出具了编号为司法J/FZ【2019】第006号司法鉴定意见书，载明：经现场检查，发现房屋主卧、次卧、厨房墙体根部泛碱、起皮现象，部位主要在砖墙位置，其中主卧、次卧墙体手触干燥，抹灰一碰即落，厨房局部墙体手触有潮湿迹象；主卧、次卧地面墙根处维修部位混凝土有明显泛碱、潮湿现象；次卧室外花园处墙根已经重新铺设防水卷材。鉴定意见为：重庆市北碚区×××××路××号××幢×-×-×房屋室内墙体、地板渗水的原因是建筑物防水系统不完善，水进入该房屋地板下轻质回填层并产生积水，水分在毛细作用下向上运动，导致地板和内墙底部潮湿泛碱。2019年7月15日，重庆建设工程质量监督检测中心有限公司向本院出具工作联系函载明，我司已经完成了渗漏鉴定并出具了意见书，但是关于修复方案需要设计，使用何种工艺和何种材质进行修复不具有唯一性。修复费用要在设计方案出来后才能鉴定，且造价鉴定不属于我司资质范围内。因此，修复方案和修复费用我司未做鉴定。原告支付鉴定费40000元。本院认为，原被告双方于2013年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应该按照合同约定，履行各自义务。根据合同约定，被告自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，应当履行保修义务免费予以修复，并对原告造成的损失承担赔偿责任。《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》系《重庆市商品房买卖合同》的合同附件，亦对双方当事人具有约束力，《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》中明确对屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏的保修期限为5年，故被告应对在保修期限内出现的上述质量问题免费承担保修责任，并对原告造成的损失承担赔偿责任。虽然，被告不认可工作协调单的真实性，但双方在本案中的陈述以及举示的其余证据，可以与工作协调单相互印证，本院对该证据的真实性予以认可。从本案查明事实看，涉案房屋的质量问题主要是在主卧、次卧、厨房墙体根部存在渗水、泛碱、起皮、发霉等，被告针对同一区位进行整改后，不久就会再次出现相同的问题，维修时间跨度5年之久，已明显超出必要的施工配合期间，且截止起诉，上述问题仍然存在，确实影响了原告的正常居住使用。故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。关于租金损失，原告举示租房合同、房产证、收据能相互印证，本院予以采信。原告租住的房屋租金为2300元/月。故，本院按照超过1个月的正常保修期限的时间（2014年9月13日第一次保修起1个月），确定由被告向原告支付2014年10月13日至2019年5月1日期间的租金损失123280元（2300元/月×53.6个月）。至于2019年5月1日后的租金损失，原告未举示证据证明，本院不予支持。关于维修费80000元，该部分损失并未实际发生，本院不予支持。关于物管费、公摊水电费损失，本院支持由被告承担本院判决之日即2019年12月31日之前原告举示有发票或者票据佐证的物管费、公摊水电费损失共计4500.61元。关于鉴定费40000元，经鉴定，涉案房屋确实存在渗水问题，且渗水原因在被告修建的建筑物防水系统不完善。被告应该承担鉴定费。关于原告庭审结束后增加的要求被告支付律师费的诉讼请求，已经超过了法定的诉讼请求提出时限，该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告重庆隆鑫锐智投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘萍支付因逾期修复房屋造成的各项损失共计127780.61元；二、驳回原告刘萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，减半收取1590元，鉴定费40000元，共计41590元，由被告重庆隆鑫锐智投资有限公司负担。（鉴定费40000元，已由原告刘萍垫付，被告于本判决生效之日起10日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 甘文杰二〇一九年十二月三十一日法官助理 刘春莉书 记 员 邓 为