甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初4123号原告（反诉被告）：王文丽，女，1961年3月2日出生，汉族，退休职工，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：刘浩，甘肃吉庆律师事务所律师。被告：马有苏，男，1949年6月28日出生，东乡族，无业，现住兰州市七里河区。被告（反诉原告）：卡自伟，男，1999年7月12日出生，东乡族，学生，现住兰州市七里河区。以上二被告的共同委托诉讼代理人：曹莉，甘肃光明律师事务所律师。原告(反诉被告)王文丽诉被告马有苏、被告（反诉原告）卡自伟返还原物纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王文丽的委托诉讼代理人刘浩、被告马有苏与被告（反诉原告）卡自伟的委托诉讼代理人曹莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王文丽向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即腾交原告所有的位于兰州市七里河区住房。二、判令二被告立即支付非法占用房屋期间的使用费54000元、物业费5787.60元、取暖费2100元（自2016年至2019年止）。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，原告与甘肃天恒房地产开发有限公司签订了经济适用住房买卖合同，购买该公司开发位于兰州市七里河区（建筑面积91.89平方米），合同签订前后原告分期共支付购房款366038元及各项入住费用。2016年7月，原告准备装修房屋发现，二被告占用了该房。经查：原告的房屋被李燕荣出售给了二被告，李燕荣于2018年7月因合同诈骗罪（签订虚假购房合同骗取财物）被兰州市七里河区人民法院判处有期徒刑11年2个月。原告与二被告并未签订过购房合同，也未收取过任何人的购房款，二被告占有原告的房产属严重侵权。二被告非法占有原告的房屋无任何事实、法律依据，其与他人的纠纷应通过其他途径解决，被告长期占有原告财产，已构成严重侵权，并给原告造成了巨大的经济损失。原告向各部门反映无果，遂提起诉讼。马有苏、卡自伟共同答辩并且卡自伟提起反诉请求：1、确认涉案转让协议及合同合法有效，判令王文丽继续履行合同义务、并在办理过户条件成就时协助反诉人卡自伟办理过户手续；2、判令本案诉讼费用（包括本诉和反诉费用）由王文丽承担。事实与理由：2015年7、8月份经中间人吴正虎联系问马有苏是否买房，8月下旬，吴正虎再次打电话称房主急需用钱，希望马有苏看看房子或者给介绍一个需买房的人。马有苏与吴正虎、王文丽的儿媳妇李燕荣见了面，了解到：房屋在李燕荣婆婆王文丽名下，王文丽考虑到尚有其它房产，儿子年龄小、花费大，王文丽将房子交给李燕荣，由其将房子处分后赚点钱，李燕荣出示了分房通知单、王文丽的身份证复印件以及其与丈夫路骐丞的结婚证。经过交谈并前往银滩花园看了尚未建设完工的涉案房屋后，马有苏与外孙卡自伟及卡自伟父母商议后，决定将该房购买给卡自伟。2015年9月1日由吴正虎草拟了转让协议，李燕荣作为王文丽的代理人与马有苏作为卡自伟的代理人双方签订了《房屋转让协议》，约定：共计房款381200元，卡自伟分两次付清，合同签订时先付15万元，2016年6月份交付房屋钥匙时将剩余231200元一次性付清。协议签订的同时，卡自伟按约定支付了15万元的房款。2015年12月，李燕荣以开发商催要房款为由，请求再提前支付一部分剩余购房款，在2015年12月2日卡自伟的父亲卡尚福通过转账的方式向李燕荣支付了10万元的第二笔购房款。2016年6月份，李燕荣未能依约履行交付房屋钥匙的义务，2016年7月15日李燕荣向马有苏交付了涉案房屋的钥匙和购房合同、房屋使用说明书的原件，但未协助办理入住手续。为此，马有苏作为卡自伟的代理人多次要求李燕荣解除合同并退还购房款，2017年1月14日李燕荣、路骐丞与马有苏协商并经卡自伟同意不再要求退款，并由路骐丞联系王文丽在《房屋买卖合同》上签字捺印。2018年10月份马有苏联系物业公司准备装修房屋办理装修手续时，被告知登记房主王文丽已经打过招呼，不能给其他人办理装修手续。马有苏通过物业公司联系王文丽的过程中，才知李燕荣因为诈骗犯罪已被判刑，路骐丞、王文丽因李燕荣被判刑的原因拒绝配合办理相关入住手续，马有苏只能帮卡自伟简单装修后与家人居住至今。由于转让合同约定的办理过户的条件尚未成就，故卡自伟也一直未起诉王文丽。马有苏认为：其是卡自伟的代理人，王文丽起诉其于法无据。同时，卡自伟是通过签订合同、支付对价后拥有了对涉案房屋的占有、使用等合法权益，王文丽就涉案房屋没有与他人签订过转让合同的主张不属实，不能成立，是因李燕荣被判刑入狱试图毁约的行为，不应当得到法律的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人无异议的证据，本院予以确认以下事实：2014年1月19日，原告王文丽与甘肃天恒房地产开发有限公司签订了银滩花园经济适用住房房屋认购书，确定王文丽所购房屋为银滩花园Ｂ区的期房。2014年6月21日，王文丽与甘肃天恒房地产开发有限公司签订经济适用住房申购协议书,确定本次交纳房款10万元。2016年6月30日，王文丽与甘肃天恒房地产开发有限公司签订经济适用住房买卖合同，约定：王文丽购买位于兰州市七里河区（建筑面积91.89平方米），共计支付房款366038元及各项入住费用，王文丽正式接收该房屋，合同书上王文丽的委托人为路骐丞。2015年9月1日，李燕荣与马有苏为代办人的卡自伟签订《房屋转让协议》，将位于银滩花园Ｂ区的房屋转让给卡自伟，中介人为吴正虎。2015年9月1日，李燕荣出具收条一份，写明：“今收到卡自伟现金150000元（购房款）”。2015年12月2日，李燕荣出具收条一份，写明：“今收到卡自伟购房款100000元”。2016年7月15日，卡尚福通过银行转账给李燕荣131200元，2016年7月15日，李燕荣与卡自伟签订《补充协议》一份，确认：“该银滩花园的房产于今日交付给卡自伟。在政策规定期内过户的问题双方共同负责等。备注：合计收款381200元”。2017年1月14日，王文丽与卡自伟签订《房屋买卖合同》一份，约定：“1、王文丽同意将位于天恒银滩花园Ｂ区经适房，面积为91.89平方米，卖给卡自伟。2、此房屋在房屋产权证下发后，办理产权变更手续所需的一切税费均由卡自伟承担，王文丽有义务提供相应手续并协助卡自伟办理产权变更事宜。3、双方完成交易后，王文丽没有任何权利收回房屋。代办人为路骐丞、李燕荣”。另查明，路骐丞是王文丽的儿子，路骐丞与李燕荣于2009年12月18日登记结婚，2019年3月22日经法院调解离婚。2018年7月李燕荣因出售位于兰州市七里河区星坪中石油家属院的房子构成合同诈骗罪，被兰州市七里河区人民法院判处有期徒刑11年2个月。卡尚福系卡自伟的父亲，其对马有苏代理卡自伟办理涉案房屋的行为予以认可，涉案房款全部由卡尚福支付给李燕荣。对本案争议的事实，本院认定如下：一、马有苏是否为本案的适格主体的问题。马有苏接受卡自伟父亲卡尚福的委托，代理卡自伟进行涉案房屋的买卖，在与原告王文丽签订房屋买卖合同后，卡自伟的父亲卡尚福全额支付了涉案房屋的房款，本院认定，马有苏是卡尚福委托办理卡自伟购买涉案房屋的代理人，卡自伟购买涉案房屋经其法定代理人卡尚福同意并追认，卡自伟与李燕荣、王文丽签订了房屋买卖协议，卡自伟是合同的相对人，原告起诉的是二被告腾交房屋纠纷，并未依据房屋买卖合同进行起诉，被告答辩马有苏不是适格主体的意见，本院不予采纳。原告王文丽未提交马有苏侵占涉案房屋的证据，其要求被告马有苏腾退房屋的请求，本院不予支持。二、李燕荣是否有权代理王文丽进行房屋买卖的问题。2017年1月14日，王文丽与卡自伟签订的《房屋买卖合同》中，确认路骐丞、李燕荣为位于天恒银滩花园Ｂ区经适房的房屋买卖合同的代办人，该合同是双方的真实意思表示，王文丽庭审中也予以认可，因该合同是在李燕荣已收取房款将房屋交付给卡自伟后签订的，从签订的合同内容可知王文丽对李燕荣将该房屋出卖给卡自伟是认可并进行了追认的，王文丽庭审中辩称是对以后的行为进行委托的意见，与该合同所签订的内容自相矛盾，与事实不符，本院不予采纳。据此，本院认定，2017年1月4日王文丽委托路骐丞、李燕荣代理其办理位于天恒银滩花园Ｂ区经适房的买卖行为进行了明确的委托与追认,李燕荣与被告卡自伟于2015年9月1日签订的《房屋转让协议》、2016年7月15日签订的《补充协议》，是经王文丽的同意并授权签订的，对王文丽发生法律效力。三、王文丽与卡自伟签订的房屋买卖合同是否有效的问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的,合同无效:一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;二、恶意串通,损害国家、集团或者第三人利益;三、以合法形式掩盖非法目的;四、损害社会公共利益;五、违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定:“合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。也就是，法律、行政法规的强制性规定中并未规定经济适用房不得转让，签订经济适用房买卖合同，符合法律规定签订条件的合同，应予以认定有效。本案中，原、被告的房屋买卖合同中涉及的房屋是经济适用房，但原、被告已履行了支付房款和交付房屋的约定义务,该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定,不属于法律规定合同无效的法定情形；在房屋转让协议签订时，李燕荣提供了分房通知单、王文丽的身份证复印件以及其与丈夫路骐丞的结婚证，使卡自伟一方有理由理解为王文丽有权并意思表示明确将予以处置其名下的房产，签订合同是双方的真实意思,并未有欺诈、胁迫的情形，该房屋虽未办理权属登记,但并不影响购房协议的效力，本院予以认定，2015年9月1日李燕荣以王文丽代办人的身份与马有苏为代办人的卡自伟签订的《房屋转让协议》、2016年7月15日签订的《补充协议》、2017年1月14日王文丽与卡自伟签订《房屋买卖合同》合法有效，原、被告应继续履行合同。四、李燕荣以王文丽的名义对外签订的合同是否构成诈骗的问题。路骐丞是王文丽的儿子，路骐丞与李燕荣于2009年12月18日登记结婚，在王文丽与甘肃天恒公司签订房屋买卖合同中，王文丽是委托儿子路骐丞办理的；王文丽与卡自伟签订的《房屋买卖合同》是在2017年1月14日，该合同中王文丽明确委托路骐丞与李燕荣为涉案房屋的代理人，王文丽在诉状中陈述其在2017年才知李燕荣将涉案房屋出卖他人，与合同签订的时间及内容不符，并且在2018年李燕荣因合同诈骗罪被判刑的认定事实中，并未有李燕荣对本案的涉案房屋涉及诈骗的内容，在路骐丞与李燕荣夫妻关系存续期间，路骐丞受王文丽的委托既办理了房屋购买手续，又在出卖房屋时以代办人的身份在与卡自伟的房屋买卖合同中签字，无论从事实的推理及情理的理解上，作为合同相对人的卡自伟都有理由确信，路骐丞与李燕荣是涉案房屋的代理人。本院结合双方的证据，认定李燕荣与路骐丞婚姻关系存续期间，接受王文丽的委托出卖涉案房屋，并收取了涉案房款381200元，王文丽陈述与二被告并未签订过购房合同，也未收取过任何人的购房款的意见，本院不予采纳。王文丽仅以李燕荣因诈骗罪被判刑，就否认李燕荣代理其出售房屋、收取房款的意见，本院不予采纳。王文丽如认为李燕荣在与路骐丞婚姻关系存续期间出售房屋并收取房款的行为存在诈骗，损害其的合法权益，应向公安机关主张权利。综上所述，本院认为，被告卡自伟因与原告签订的房屋买卖合同，向原告履行完毕支付房款的合同义务后，原告的代理人李燕荣将房屋钥匙交付后，被告卡自伟占有、使用涉案房屋，属于有权占有，原告要求被告卡自伟腾交房屋并支付占用房屋期间的使用费54000元的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持；卡自伟应承担占有、使用房屋过程中产生的物业费、取暖费，原告主张卡自伟支付物业费5787.60元、取暖费2100元的请求，本院予以支持。原、被告签订的合同有效，原告王文丽应当按照约定,全面履行合同，向被告卡自伟提供房屋的相应手续，并在涉案房屋符合办理变更手续时，协助被告卡自伟办理产权变更登记，办理产权变更手续时所需的一切税费均应由被告卡自伟承担。依据《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王文丽与被告(反诉原告)卡自伟2015年9月1日签订的《房屋转让协议》、2016年7月15日签订的《补充协议》、2017年1月14日签订的《房屋买卖合同》有效，王文丽与卡自伟应继续履行合同义务，在房屋过户条件成就时协助卡自伟办理过户手续，办理过户变更手续时所需的一切税费均由卡自伟承担。二、被告(反诉原告)卡自伟支付原告(反诉被告)王文丽物业费5787.60元、取暖费2100元。三、驳回原告(反诉被告)王文丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取724元，由原告(反诉被告)王文丽承担630元，被告(反诉原告)卡自伟承担94元；反诉费200元，由原告(反诉被告)王文丽承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  钟利平二〇一九年十二月十九日书记员  张雪清