广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初1394号原告：张智朝，男，1984年9月17日出生，汉族，住址：浙江省金华市婺城区三江街道义乌街1899号122幢2703室，现住：广东省佛山市顺德区，原告：张佳丽，女，1986年10月20日出生，汉族，住址：湖南省衡阳县井头镇麻岭村柏町村组03号，现住：广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：伍玉林，是广东正帆律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，地址：广东省开平市水口镇紫薇路33号1-2座11号铺位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘文武、潘祺玮，是广东金硕律师事务所律师。原告张智朝、张佳丽与被告开平市水口珠影文体产业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭审理了本案。原告张智朝、张佳丽的委托诉讼代理人伍玉林，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人潘文武、潘祺玮到庭参加诉讼。后因案情复杂转为适用普通程序，于2019年11月5日公开开庭审理了本案。原告张智朝、张佳丽的委托诉讼代理人伍玉林，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人潘文武、潘祺玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张智朝、张佳丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方在2018年1月19日签订的2015开水影字0357号《广东省商品房买卖合同》（合同总价：1079308元）;2、判令被告退还原告购房款809958元，利息41877.95元[利息按银行同期贷款年利率4.75％暂计至2019年3月6日，分别为：①2018年1月13日付定金及团购费（50000+30000）:（50000+30000）×4.75％÷365×417=4340.97元；②2018年1月19日付首期669458元:669458×4.75％÷365×411=35806.32元；③2018年10月11日付第二期90500元:90500×4.75％÷365×147=1730.66元；实际利息计算至被告清偿之日止]、团购服务费的损失30000元，并赔偿原告已付购房款一倍809958元款项；3、判令被告承担本案发生的全部诉讼费用。事实和理由：两原告在2018年1月13日与被告签订《商铺认购书》，认购被告开发的位于开平市××紫薇路××5012铺位，签订《商铺认购书》当日，原告支付了定金50000元，团购服务费30000元。在2018年1月19日与被告正式签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于开平市××紫薇路××5012铺位，购买房款总价1079308元，签订商品房买卖合同时原告支付了铺位的首期款：669458元，其余的房款以按揭方式支付，办理银行按揭时原告按被告要求提供了全部相关资料，但一直无法办理好按揭，为此原告不断催问，后来被告告知原告无法办理按揭方式，却未告知具体原因，后来原告多次催促，被告说银行房贷收紧不批按揭，为此被告诱导原告以分期方式支付其他房款，但后来许多业主都反映无法办理按揭，也无法按期办理房产证，导致大部分业主人心惶惶，原告也感到十分的不安。为此原告于2019年2月28日来到位于开平市行政服务中心××楼××市不动产登记中心查询购买涉案房产商铺的情况，才得知被告已经将原告购买的铺位办理了抵押，抵押权人为开平市农村信用合作联社，致此原告才明白事情真相，原告是开发商欺骗广大业主，诱导广大业主购买商品房产后，又将商品房抵押给银行，骗取广大业主的购买款，损害业主的利益，被告的目的极其恶意，欺诈行为极其的恶劣。现原告为保障自身的合法权益，特诉请人民法院依法审查，判决支持原告的全部诉讼请求。被告开平市水口珠影文体产业有限公司辩称：我方不同意解除涉案合同，一、我方在出售涉案房产时已明确告知该房产处于抵押状态，并且原告方可以通过不动产登记中心查询到权属状况，我方并无欺骗或诱导原告签订合同，双方是出于自愿、平等的情况下签订涉案买卖合同。二、原告因自身问题无法办理银行贷款，不属于被告的原因，因此双方自愿签订了补充协议，通过分期付款的方式支付房款，在原告未付清余款前，被告不需要协助其办理不动产权证。三、原告在购买涉案商铺后，被告有依期返租为原告综合管理涉案商铺。四、原告起诉的团购费不是由被告收取。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：原告提供编号496839收款收据（团购费）被告虽然有异议，但被告未提供相关证据否定，故本院对其真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告取得项目名称为“文体广场一期裙楼1座、地下室商铺”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015051号），有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××共10户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××座商品楼的共391户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2018年1月13日，原、被告签订《商铺认购书》、2018年1月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于开平市××紫薇路××号铺位，建筑面积为76.10平方米，总价款为1079308元。合同第六条关于付款方式的约定“买受人同意出卖人按下列第3方式按期付款：3、按揭贷款方式付款，买受人支付首期款后，剩余房款向开平市农村信用合作联社城区信用社银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”、第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”、第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。”、第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。2018年1月13日原告支付定金50000元给被告、支付认购珠影星光城团购服务费30000元给东莞市德亿实业投资有限公司，2018年1月19日支付首期款669458元[《商铺认购书》约定首期款540308元（含定金50000元）]给被告，原告其余的房款以按揭方式支付，并提供按揭相关资料。由于5012号铺位被告于2016年10月在开平市不动产登记中心办理了一般抵押登记，抵押权人为开平市农村信用合作联社，无法办理银行按揭贷款。原、被告于2018年4月11日签订一份《商品房买卖合同补充协议》：1、购买方向出售方申请余款539000元，总共分六期付清，每半年支付一期，每期支付人民币89833.33元，首期于本协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依此类推，直到全部付清。补充协议签订后，于2018年10月11日支付了90500元给被告。后因被告经营出现问题，原告无支付其他房款。原告以被告在签订《商品房买卖合同》之前已将5012号铺位抵押给开平市农村信用合作社为由向本院起诉，遂成诉讼。另查明：5012号铺位于2016年10月在开平市不动产登记中心办理了一般抵押登记（在建工程抵押），抵押权人为开平市农村信用合作联社，债务履行期限从2016年10月13日至2021年10月12日。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，开平市住房和城乡建设局在涉案商品房预售许可证上备注包括涉案商品房在内的一批商品房在解押前不得预售，截至原告起诉时，涉案商品房未解押，即涉案商品房不具备商品房预售许可，故此，本院认定原、被告签订的《商品房买卖合同》无效。故原告无需请求解除上述的无效《商品房买卖合同》。关于返还购房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案《商品房买卖合同》无效，故此，原告请求被告返还购房款809958元有理，本院予以支持。对于利息原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，从原告支付房款的次日起至2019年8月19日止，以809958元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和2019年8月20日起至全部付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于返还团购服务费30000元问题。由于团购服务费30000元不属于被告收取，原告请求被告返还团购服务费30000元无理，本院不予支持。关于原告请求赔偿809958元损失问题。由于双方签订的《商品房买卖合同》是无效的，原告的损失只是资金被占用而产生的利息损失，上述已经作适当赔偿，故本院对原告请求赔偿809958元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内返还购房款809958元及利息（其中50000元为基数，从2018年1月14日起计至2019年8月19日止，669458元为基数，从2018年1月20日起计至2019年8月19日止，90500元为基数，从2018年10月12日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。以809958元为基数，从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告张智朝、张佳丽；二、驳回原告张智朝、张佳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22450.29元（已由原告张智朝、张佳丽预交22450.29元），由原告张智朝、张佳丽负担10550.71元，被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担11899.58元。原告张智朝、张佳丽多预交的案件受理费11899.58元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费11899.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄炳炎人民陪审员  邝彩金人民陪审员  许燕甜二〇一九年十二月三日书 记 员  李瑞云黄超嫦