江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2605号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌信服医疗有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区福州路。 法定代表人：丁曙栋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：文青勇，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应学忠，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：杨欢，女，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖筝，江西求正沃德律师事务所律师。 上诉人南昌信服医疗有限公司（以下简称信服医疗公司）因与被上诉人杨欢房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初2093号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 信服医疗公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，发回重审或依法改判支持信服医疗公司的一审诉讼请求及驳回杨欢的一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用（含反诉费用）由杨欢承担。事实和理由：1.租赁合同约定杨欢应于2018年8月5日前将具备交房条件的房屋交付给信服医疗公司，并办理书面交房手续。但信服医疗公司在对房屋装修进行验收时发现涉案租赁物根本不具备交房条件，因此没有办理交房手续。信服医疗公司在验收不合格前提下支付第一期租金，是认为杨欢能在合理期限内解决问题并交付租赁房屋。信服医疗公司一审提交的照片、函件等证据足以证明杨欢至今未将涉案租赁房屋交付给信服医疗公司。一审法院判决信服医疗公司支付租金没有事实和法律依据。2.租赁合同约定租赁房屋作为综合门诊部使用，杨欢应保证信服医疗公司有权按约定之用途使用涉租房屋。杨欢未能办理房屋装修消防验收合格手续，导致信服医疗公司无法正常开业，致使合同目的根本无法实现，应由杨欢承担违约责任。一审法院完全不顾租赁合同的约定，直接引用不属于政府规章且没有任何法律效力的《关于深化消防简政放权优化服务工作的通知》来认定杨欢不构成违约，显然没有法律依据，更与客观事实相违背。一审法院判决信服医疗公司赔偿杨欢房屋装修损失属于事实认定和法律适用错误。3.《造价鉴定意见书》只是根据杨欢提供的材料进行简单的计算和复核，既没有依据有效的施工图纸复核面积，也没有进行现场实际测量，且整个鉴定过程不明、鉴定程序违法，严重背离鉴定的客观、公正、合法原则，不具有证明力和参考性，不得作为判决依据。一审法院理应支持信服医疗公司要求杨欢承担违约金的诉讼请求，但却错误的理解而不予处理。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请依法支持信服医疗公司的上诉请求。 杨欢辩称：1.杨欢按照信服医疗公司要求对涉案房屋进行了装修，信服医疗公司工作人员对涉案房屋进行了验收，未提出任何异议，并主动缴纳第一期租金。且杨欢已经将钥匙交付给信服医疗公司，信服医疗公司已实际控制房屋。一审法院认定涉案房屋自2018年8月31日起符合交付条件，认定事实清楚，应当予以维持。2.租赁合同没有办理消防义务的约定，所附的装修标准和图纸也没有对安装消防设施、设备进行约定。杨欢按照约定的标准和图纸进行装修，装修完成后交付信服医疗公司，信服医疗公司对装修质量本身并没有提出异议。且涉案房屋由信服医疗公司使用，作为出租方的杨欢没有办理消防验收手续的责任和义务。且本案中的涉案房屋消防已经验收合格，符合相关消防法律法规的规定以及物业管理要求，杨欢不构成违约。3.本案申请造价鉴定系由双方当事人共同抽签选定的鉴定机构，并由一审法院委托进行鉴定。施工图纸及要求均系由信服医疗公司提供，其他有关资料也是经双方质证后提交给该机构进行鉴定的，且根据工程造价司法鉴定现场勘验记录，有杨欢、信服医疗公司代理人签字，说明本案的鉴定符合法定程序，客观真实有效。一审法院依据该鉴定意见作出的判决符合法律规定，应当予以维持。4.涉租房屋产权及杨欢的租赁权均无任何瑕疵，信服医疗公司因其自身原因无法办理消防及营业执照，不想再租涉案房屋，故将责任全部推给杨欢。其拒收房屋、拒付租金的行为已经构成违约，一审法院驳回信服医疗公司要求杨欢承担违约金的诉讼请求于法有据，应当予以维持。 信服医疗公司向一审法院起诉请求：1.解除信服医疗公司与杨欢之间的《租赁合同》；2.杨欢退还信服医疗公司向其交纳的押金194940元、租金97470元；3.杨欢承担信服医疗公司向中介机构交纳的中介费16245元；4.杨欢向信服医疗公司承担违约金194940元；5.杨欢承担本案诉讼费。 杨欢向一审法院反诉请求：1.信服医疗公司向杨欢支付租金146205元（从2018年11月5日算至2019年3月20日）、物业费14617.5元（从2018年11月5日算至2019年3月20日），并承担房屋装修损失217000元及空调安装费69000元，扣除信服医疗公司支付的194940元押金，还需支付杨欢251882.5元；2.信服医疗公司承担反诉费用。 一审法院认定事实：2018年5月17日，杨欢通过与案外人孟某签订《写字楼租赁合同》方式取得了坐落南昌市红谷滩新区凤凰中大道××室的房屋（建筑面积406.12m2）的租赁权（含转租及转让权）。2018年6月25日，杨欢与信服医疗公司及中介方江西某房产代理有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定，“杨欢将其合法拥有出租权坐落南昌市红谷滩新区凤凰中大道××室房屋（建筑面积406.12m2）出租给信服医疗公司使用，杨欢按照信服医疗公司提供的图纸进行装修，装修费用由杨欢承担。租赁期限五年，自2018年8月5日起至2023年8月5日止。该房屋每月租金32490元，物业管理费每月1949元。房屋租金及物业管理费支付方式：按季度支付，先付后用，第一期租金及物业管理费应在签订合同当日支付。租赁押金194940元。其中合同第十四条约定，杨欢应于2018年8月5日将房屋交于信服医疗公司，并办理书面交接手续。物品清单及备注以双方签字认可为准。”合同签订后，信服医疗公司向杨欢交纳租赁押金194940元，杨欢则按信服医疗公司提供的图纸（布局图）对该房屋进行装修，杨欢共支出房屋装修费217000元和安装中央空调支出69000元，合计：286000元。同时，双方分别向中介方江西某房产代理有限公司支付中介费16245元。2018年8月中下旬，杨欢将该房屋装修完毕即通知信服医疗公司于2018年8月31日办理房屋交接手续，信服医疗公司即指派其工作人员对房屋装修进行了验收，信服医疗公司指派的工作人员对杨欢装修的房屋未提出异议，但双方未按合同约定办理书面交接手续。2018年9月11日，信服医疗公司向杨欢支付第一期租金97470元。2018年10月12日，信服医疗公司向杨欢发函催促其尽快办理房屋装修消防验收手续。2018年12月19日，信服医疗公司再次向杨欢发函催促其提交房屋装修消防验收合格材料。2019年1月24日，杨欢函告信服医疗公司其在2018年7月初已前往南昌市消防支队办理房屋装修消防报备手续，但南昌市消防支队服务窗口告知该装修面积不满300m2不受理消防报备，杨欢同时要求信服医疗公司支付2018年11月5日至2019年2月4日期间的租金及上期拖欠的物业费。2019年2月25日，杨欢再次函告信服医疗公司催讨租金及物业费。2019年3月6日，杨欢按照合同约定通信地址向信服医疗公司邮寄《关于解除租赁合同的函》，该解除租赁合同函于2019年3月8日到达信服医疗公司。2019年3月14日，信服医疗公司向一审法院提起诉讼，要求解除合同、退还押金、租金及赔偿违约损失。在一审诉讼中，杨欢自行委托江西安仕达消防安全检测有限公司对××室烟感、喷淋头等消防设施进行检测，经江西安仕达消防安全检测有限公司检测，杨欢安装的消防设施能正常报警，符合物业管理要求。2019年4月15日，一审法院组织双方调解，经调解双方确定该房屋租金损失截至2019年4月15日止，自2019年4月16日起该房屋交由杨欢处置，其租金损失也由杨欢承担。此后，一审法院根据杨欢的申请委托江西万隆中审工程咨询有限公司对该房屋装修进行鉴定，鉴定意见为坐落红谷滩新区凤凰中大道××室房屋装修工程造价总计278522.88元。其中：装修工程造价209522.88元，海尔中央空调69000元。上述事实，有租赁合同、银行转账凭证、押金收据、租金收据、解除合同通知以及当事人的陈述等证据予以证明。 一审法院认为：双方签订的租赁合同合法有效，该合同对双方均具有拘束力。根据租赁合同约定，杨欢应按照合同约定的布局图将房屋装修完毕并于2018年8月5日交付给信服医疗公司，但杨欢未能在合同约定的期限装修完毕将房屋交付给信服医疗公司，对此属于杨欢逾期，杨欢应按照合同第10.1约定承担逾期交付的违约责任。由于信服医疗公司在本案中未向杨欢主张逾期交付的违约责任，故本案对此不予处理。2018年8月中下旬，杨欢对该房屋装修完毕后通知信服医疗公司于2018年8月31日办理房屋交接手续，信服医疗公司指派人员对房屋装修进行了验收，信服医疗公司指派人员经现场验收后并未提出异议，但双方未按照合同约定办理书面交接手续。虽然双方在2018年8月31日验收后未办理书面交接手续，但信服医疗公司却在2018年9月11日向杨欢支付了第一期租金，故认定杨欢装修的租赁房屋自2018年8月31日起符合交付条件。此后，信服医疗公司要求杨欢提供房屋装修消防验收合格手续，因杨欢的房屋装修项目价值，根据南昌市人民政府洪府字（2018）1号《关于深化消防简政放权优化服务工作的通知》第七条的规定，属于不纳入消防行政许可和备案抽查范围的装修工程项目，所以杨欢未向信服医疗公司提供房屋装修消防验收合格手续不构成违约，故信服医疗公司以杨欢未提供装修房屋消防验收合格手续为由拒收房屋和拒付租金、物业费的行为不符合法律规定，故信服医疗公司应承担违约责任。鉴于杨欢通知信服医疗公司解除合同于2019年3月8日生效，该租赁合同自解除通知达到之日已解除，故信服医疗公司请求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。由于信服医疗公司无故拒收房屋和拒付租金已构成违约行为，故信服医疗公司请求杨欢返还租金及赔偿损失的诉讼请求，不予支持。鉴于杨欢装修的房屋自2018年8月31日起才符合交付条件，故本案应自2018年9月1日起开始计算租金及物业费，信服医疗公司主张计算租金的起始日不符合法律规定。自2018年9月1日起至2019年3月20日止，信服医疗公司应支付杨欢租金损失216600元和物业费12993.33元，合计229593.33元。因信服医疗公司已付杨欢租金97470元，经冲抵后信服医疗公司仍应支付杨欢租金及物业费合计132123.33元。杨欢装修房屋支出209522.88元，因合同约定租期五年，而杨欢实际于2019年4月15日收回房屋。所以，杨欢主张的房屋装修价值应折旧7.5个月（自2018年9月1日起至2019年4月15日止），故酌定经折旧后该房屋装修损失为183332.52元，信服医疗公司对该装修损失应承担赔偿责任。鉴于租赁合同未约定安装中央空调，且该中央空调仍可移机使用，故杨欢请求信服医疗公司赔偿中央空调损失的反诉请求，不予支持。对2019年3月21日至2019年4月15日期间的损失，因杨欢未主张权利，本案对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、杨欢在判决生效之日起十日内返还信服医疗公司租赁押金194940元；二、信服医疗公司在判决生效之日起十日内支付杨欢2018年9月1日至2019年4月15日期间的租金及物业费132123.33元（信服医疗公司交纳的97470元租金已冲抵）；三、信服医疗公司在判决生效之日起十日内支付杨欢房屋装修损失赔偿款183332.52元；四、驳回信服医疗公司的其他诉讼请求；五、驳回杨欢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。信服医疗公司预交案件受理费25430元，信服医疗公司承担21230元，杨欢承担4200元。杨欢预交反诉费2540元，鉴定费10000元，合计12540元，杨欢承担1540元，信服医疗公司承担11000元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院根据案件审理需要，通知信服医疗公司法定代表人到庭接受询问，其以对本案不清楚为由，委派全程处理本案及跟踪本案租赁合同事宜的法律顾问陈某代其到庭接受询问，并愿意对陈某的回答承担全部法律后果。陈某在接受询问时陈述，开设门诊部需要卫计委审批，发放卫生医疗许可证，前提是需要装修工程消防、环评、卫生合格。但其对办理消防手续的具体规定要求以及信服医疗公司接洽租赁事宜的人员等不能作出明确答复。信服医疗公司在二审中陈述，收到杨欢要求共同办理消防手续的函件后，其只提供了资料，但未派人参与办理。杨欢在二审中陈述，其不知晓开设门诊部对租赁场地有何特殊要求，信服医疗公司也没有讲明办理消防手续的具体内容，信服医疗公司向其发出的函件中也提到其委托接洽租赁事宜的员工为欧阳女士。 本院查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，杨欢将其可以转租的房屋出租给信服医疗公司作为综合门诊部使用，并经双方协商一致签订房屋租赁合同，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力。杨欢按照信服医疗公司提供的图纸（布局图）对租赁房屋装修后，双方因租赁房屋交付及消防验收手续办理等问题发生争议，导致合同不能履行并产生相应损失。根据信服医疗公司上诉请求及杨欢答辩意见，可以确定本案争议焦点问题为：1.杨欢在办理租赁房屋消防手续中是否构成违约；2.租赁房屋是否符合交付条件；3.《造价鉴定意见书》能否采纳。 一、杨欢在办理租赁房屋消防手续中是否构成违约 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务并遵循诚实信用原则。对合同没有约定或约定不明的内容，可以协议补充。不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。信服医疗公司作为从事医疗咨询、医疗服务等活动的专业医疗机构，其向杨欢承租房屋作为综合门诊部使用，对所需办理的门诊医疗手续及租赁房屋消防手续等更有信息和专业等优势。信服医疗公司与杨欢在房屋租赁合同中对杨欢承担办理租赁房屋消防手续义务并无明确约定，其向杨欢提供图纸（布局图）及装修要求中对租赁房屋消防亦未具体明确。杨欢作为出租房屋的个人，对知晓办理满足综合门诊部使用所需消防手续并无优势，不能对其苛以过重的注意义务，且其按照信服医疗公司提供的图纸（布局图）对租赁房屋装修后，烟感、喷淋头等消防设施经检测能正常报警，符合中物业管理要求。杨欢也尝试过办理消防手续，且其还分别于2019年1月24日、2月25日发函信服医疗公司，要求派人带材料配合办理消防手续，但信服医疗公司却未派人参与。综上所述，杨欢在办理租赁房屋消防手续中已尽到与其出租人身份相适应的义务，一审法院认定杨欢不构成违约并无不当，本院予以支持。 二、租赁房屋是否符合交付条件 信服医疗公司与杨欢的往来函件中均明确通知收房时间为2018年8月31日。信服医疗公司于2018年10月12日、12月19日向杨欢发送的函件中，也仅对办理消防手续提出要求，从未对租赁房屋交房条件提出异议，且其还于2018年9月11日支付了租金。综合上述情况，可以认定租赁房屋自2018年8月31日起符合交付条件。一审法院认定自2018年9月1日起开始计算租金及物业费，并无不当，本院予以支持。交房时间虽晚于房屋租赁合同约定（2018年8月5日），但信服医疗公司在本案中并未主张逾期交房违约金，而是主张因解除合同而产生的违约金，故一审法院以信服医疗公司未主张为由不予处理，并无不当，本院予以支持。 三、《造价鉴定意见书》能否采纳 《造价鉴定意见书》系一审法院根据当事人申请，委托江西万隆中审工程咨询有限公司依规作出。该鉴定意见书中的《工程造价司法鉴定现场勘验记录》载明“进行了现场勘验，双方当事人到场”，信服医疗公司的一审委托诉讼代理人陈某在该记录上签字确认。信服医疗公司关于鉴定没有进行现场实际测量的意见不成立，其关于鉴定意见书的其他异议亦无充分证据证实，故一审法院采纳《造价鉴定意见书》并无不当，本院予以支持。 综上所述，信服医疗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8903元（南昌信服医疗有限公司已预交），由南昌信服医疗有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 芳 审 判 员  郑 馨 审 判 员  邓 晖 二〇一九年十二月十七日 法官助理  喻文勇 书 记 员  万志新