四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初6180号 原告:王军，男，汉族，生于1988年10月10日，住四川省广元市昭化区。 原告:冯珍珍，女，汉族，生于1990年1月20日，住四川省广元市昭化区。 二原告委托诉讼代理人：邓姝琳，四川剑州律师事务所律师。 被告：成都华油兴业房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大街206号。 法定代表人：文志民，执行董事。 被告：成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司，住所地：广元市利州区东坝街道办事处九华村。 负责人：文志民，总经理。 上列二被告委托诉讼代理人：许晓，四川恒和信律师事务所律师。 上列二被告委托诉讼代理人：李品怀，四川恒和信律师事务所律师。 原告王军、冯珍珍与被告成都华油兴业房地产开发有限公司（以下简称：华油公司）、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司（以下简称：华油公司广元分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理。依法由审判员何青适用简易程序对（2019）川0802民初6040、6043、6045、6049、6051、6052、6054、6059、6063、6068、6071、6074、6077、6080、6082、6084、6085、6087、6088、6090、6092、6093、6095、6097、6098、6100、6102、6103、6110、6112、6114、6117、6119、6124、6127、6130、6133、6136、6138、6143、6147、6150、6154、6155、6158、6159、6160、6162、6163、6171、6172、6175、6178、6180、6183、6187号56件案件公开开庭合并进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王军、冯珍珍向本院提出诉讼请求：要求二被告给付未按合同约定时间交房而应承担从2016年9月30日至2016年11月16日期间的违约金7424.21元。事实和理由：2016年10月30日，原告与被告华油公司广元分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广元市利州区西侧“水岸华府”5栋1-19-1号住房一套，该房屋建筑面积为120.76平方米，总价537986付了房屋价款。2016年10月28日办理接房手续。但双方合同约定交房时间为2016年9月30日。在合同约定时间内被告未按合同约定向原告提交合同第十五条规定的相关房屋证明文件，违反了合同第十八条第三项的约定，应按合同第十九条约定承担逾期交房的违约责任。 被告华油公司及其广元分公司辩称：1、被告预售商品房手续齐备，预售合法；2、被告已向原告交付房屋，履行了交房义务。原告因自身原因未收房，应自行承担相应责任；3、即便是被告迟延交付房屋，也应当以该房屋市场租金计算损失，而原告所主张违约金远远高于其实际损失，故请求法庭按原告实际损失予以减少。 经审理查明：位于广元市利州区西侧的“水岸华府”住宅小区项目系被告华油公司广元分公司开发。2015年7月27日，被告华油公司广元分公司取得了该项目5栋房屋销售的《商品房预售许可证》【（2015）房预售证第029号】。 2015年11月10日，原告王军、冯珍珍（买受人）与被告华油公司广元分公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》【合同编号：（2015）0500534】，约定原告以537986元的总价购买“水岸华府”住宅小区5栋1-19-1号住宅一套（建筑面积120.76平米）。并主要约定：第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十三条逾期交房责任照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1.出卖人不承担任何违约金。2.出卖人在《广元日报》上发表交房公告视为书面通知买受人接收房屋。 合同签订后，原告按合同约定向被告华油公司广元分公司支付全部购房款537986元。 2016年10月28日，原告从被告华油公司广元分公司处领取了所购房屋钥匙，双方完成房屋交接。 另查明，2016年11月16日，案涉“水岸华府”项目5号楼经竣工验收合格。 2017年12月18日，广元市城乡规划建设和住房保障局确认“水岸华府”项目5号楼通过竣工验收，竣工验收备案文件收讫，文件齐全。根据住房和城乡建设部门令第5号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》及住房和城乡建设部令第5号《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》，备案资料基本齐全，予以备案。 上述事实，有原、被告陈述，《四川省商品房买卖合同（预售）》，购房发票，（2018）川0802民初6469号民事判决书，《商品房预售许可证》，《竣工验收报告》，水岸华府业主收房领取物品登记表等证据证实，足以认定。 本院认为，原告与被告华油公司广元分公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。按照合同约定，被告华油公司广元分公司应当在2016年9月30日前向原告交付案涉商品房，该商品房交付给原告时必须已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】、房屋面积实测报告书，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。否则，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。而在合同的实际履行过程中，案涉房屋楼栋在合同约定的房屋交付时间，未达到合同约定的必须已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】的交付条件。故原告有权拒绝接收房屋。由此产生的逾期交付责任应由作为出卖人的被告华油公司广元分公司承担。本案案涉房屋楼栋于2016年11月16日经竣工验收合格，取得《竣工验收报告》，广元市城乡规划建设和住房保障局于2018年7月26日进行了竣工验收备案。《竣工验收报告》是建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门对工程进行竣工验收合格而形成的报告，表明商品房质量合格，可以交付使用。竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为，办理进度及办理时间非建设方能够单方确定，用一个行政管理规定，作为民事案件违约的依据，混淆了民事行为与行政行为的边际，对行政行为被管理的一方也不公平，且竣工验收备案的迟延并未对原告造成任何实际损失。故原告最迟应在《竣工验收报告》形成的2016年11月16日前接收房屋，此后产生的逾期交房责任被告华油公司广元分公司不再承担。本案中，原告在2016年10月28日从被告华油公司广元分公司处领取了所购房屋钥匙，双方完成房屋交接。对此，应视为双方对房屋交付条件的变更。该变更行为系双方的自愿行为，且不违反国家法律规定，应为合法有效。所以，本院确认被告逾期交房的时间为28天（2016年10月1日至2016年10月28日）。按合同约定逾期交房违约金日万分之三的标准计算，被告应给付原告违约金日万分之三的标准计算，被告应给付原告违约金4841.9元（537986元×30天×3／10000）。对原告要求被告给付超出该期间违约金的诉讼请求，因不符合合同约定，且缺少法律根据，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告华油公司广元分公司不具有法人资格，其民事责任应由具有法人资格的华油公司承担。故应由被告华油公司对前述违约金承担给付责任。对原告要求被告华油公司广元分公司承担给付责任的诉讼请求，本院不予支持。 对被告辩称应当以该房屋市场租金计算损失，而原告所主张违约金远远高于其实际损失，请求法庭按原告实际损失予以减少的辩解意见，本院认为，对于逾期交房的违约责任，双方在合同中明确约定“自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”，原告主张按该房屋市场租金计算损失，并以此下调违约金的请求，不符合合同约定，且缺乏法律根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决如下： 一、被告成都华油兴业房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内给付原告王军、冯珍珍逾期交房违约金4841.9元； 二、驳回原告王军、冯珍珍的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告成都华油兴业房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 员  何 青 二〇一九年十二月十九日 法官助理  王 念 书 记 员  李玉琴