贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2754号 上诉人（原审被告）：惠水恒发房地产开发有限公司，住所地惠水县和平镇涟江南路，统一社会信用代码：915227313143952794。 法定代表人：何应根，男，1956年3月12日生，汉族，系该公司董事长，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：谢先凤，女，1985年8月5日生，汉族，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：禹光勇，男，1986年11月1日生，住惠水县，系原告丈夫）。 上诉人惠水恒发房地产开发有限公司因与被上诉人谢先凤司商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民院（2019）黔2731民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人惠水恒发房地产开发有限公司提出如下上诉请求：1、撤销一审判决书；2、改判将上诉人逾期交房的违约金标准调整降低为日万分之一点五以下；3、改判将上诉人逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金标准调整降低为日万分之零点五以下；4、改判上诉人不承担向被上诉人支付2019年1月15日后逾期交房及逾期交付办理转移登记有关文书的违约金（不服部分金额约为6234元）；5、本案一审、二审诉讼费由被上诉人谢先凤承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案，上诉人认为一审法院部分事实认定不清，法律适用错误，故上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定依法提起上诉，理由如下：一审法院对交房时间的事实认定错误。首先，本案涉案房屋已经修建完毕，物理交房条件已经成就，上诉人已于2019年1月15日向被上诉人通知交房。其次，上诉人逾期交房并非上诉人的主观意图造成，而是因为涉案房屋在建设过程中，遭到全国性的检查，导致工期延误。再次，现建设工程申报竣工验收的，由住建部门会同消防部门参与工程验收。因地方有关部门正协调工作移交事宜，导致案涉工程无法按时进行消防竣工验收。上诉人一直遵守诚信原则，并没有过失。最后，上诉人已通知被上诉人交房，但被上诉人却拒绝收房，根据公平原则，上诉人不应承担2019年1月15日后的违约金；2、一审适用法律错误。首先，根据合同法第一百一十四条的规定，违约金应当以补偿损失为原则，对于违约金过分高于造成的损失，上诉人完全可以请求人民法院予以减少，一审中上诉人申请对案涉房屋同地段同类房屋租金价格进行鉴定，但一审法院认为本地区房屋租金标准并非必须经专业鉴定才能确定，对上诉人的鉴定申请不予采纳，该认定系错误的；其次，上诉人与被上诉人关于办理房屋转移登记有关文书的期限确属记载错误，另外被上诉人系通过按揭方式向上诉人购买房屋，众所周知，在购房人尚未偿还银行借款期间，其房屋是无法进行处分、抵押、融资的，因此在本案中被上诉人未向银行还清贷款前，上诉人逾期办理房屋登记有关文书的行为并未给被上诉人造成任何损失。一审对上诉人逾期交房、逾期办理房屋登记有关文书的违约金进行调整，但该调整标准依旧高于上诉人违约给被上诉人所造成的实际损失，对被上诉人的违约金应按照其实际损失补偿。据此请求二审在综合评判本案的违约金标准时，予以充分考虑。 谢先凤对惠水恒发房地产开发有限公司的二审未作书面答辩。 原审原告谢先凤向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金60161.76元（从2018年7月1日至2019年7月24日共389天）；2、判令被告按合同约定向原告支付逾期办理产权手续的违约金12032元（从2018年7月1日计至2019年7月24日），7月24日后的违约金计算至交付产权证书之日止）3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告于2017年11月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠水县和平镇纸酒路恒发财富广场3栋2单元28-2号商住楼，面积91.37平方米，房屋总价款309315元，合同约定采用银行按揭的方式付款，首付款为69315元，银行按揭贷款240000元。并约定：1、被告应于2018年6月30日前，取得该商品房建筑工程竣工合格证明文件，并将符合约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，每日按已付购房款万分之五的标准自约定的交付期限届满之次日起向原告支付违约金至实际交付之日止，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。2、被告于2018年6月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告。如逾期交付超过60日，原告不退房的，被告自约定日期界满至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了购房首付款和按揭贷款240000元。但被告未按合同约定期限向原告交付房屋和交付该商品房转移登记的有关文书。2019年7月24日原告因居住需要自愿接收到被告交付的房屋，被告向原告交房时及至庭审结束仍未取得该商品房消防验收及工程竣工验收合格的相关证明文件，2019年7月29日原告向法院提起诉讼，请求判如所请。 一审法院认为：一、双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方理应按合同约定履行好各自的义务，但被告在原告交清房款后未按合同约定期限履行交房和交付转移登记文书义务，违反诚信原则，构成违约，应承担违约责任，因此，对原告要求被告承担违约责任的主张，予以支持。二，关于本案违约金如何计算及是否应该调整和如何调整的问题。首先，就违约期限计算问题，被告未按约定于2018年6月30日向原告交房，其违约期限应从该期限届满次日即2018年7月1日起计算，原告于2019年7月24日自愿接收被告交付的房屋，并认可该时间为被告交房时间，要求被告承担此期间（2018年7月1日至2019年7月24日止）违约责任，是对自己权利作出的处分，不违反法律规定，本院予以确认，虽被告认为，其房屋建好后，曾于2019年1月15日向原告交房，是原告自己拒收，交房时间应为2019年1月15日，但根据双方合同约定，被告交房时应取得相关职能部门竣工验收合格证明文件、而被告向原告交房时乃至本案庭审结束仍未向法院提交该商品房经相关职能部门验收的竣工验收报告，其2019年1月15日通知原告收房时，因未达到交房条件，原告有权拒绝收房，产生的责任，应由被告承担，因此，原告主张的逾期交房期限符合法律规定，予以支持。2、关于逾期交付办理该房转移登记文书的期限问题，合同约定被告应于2018年6月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今仍未向原告交付，其违约期限按约定应从期限届满次日计算，但原告自愿放宽被告3个月，从2018年10月1日起计算至被告实际交付为止，是原告对自己权利作出的处分，不违反法律规定，予以确认，对被告表示愿意以6个月期限为限支付该违约金的意见，因原告不同意，亦无法律依据，不予采信。3、关于本案违约金是否调整及如何调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，因商品房预售合同纠纷中，被告逾期交房、逾期办证构成违约存在诸多因素，带有一定的社会普遍性，而逾期交房、逾期办证给原告带来的是房屋不能及时利用造成的损失，就本案逾期交房而言，虽原告未提供逾期交房造成损失的证据，但该类损失客观存在，体现在房屋租赁利益上（租房居住或出租获利等），因此，对该违约金调整要从购房者居住利益、合同权利、社会发展、结合本地区居民消费水平和居民租赁利益综合考量，具体到本案，综合考虑后，本院酌情将逾期交房违约金调整为每日按照已付房屋价款万分之一点五的标准计算较为符合本案客观实际，因此，对被告申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定的意见，因法院已综合考虑本地区房屋租金问题，而本地区房屋租金标准并非必须经专业鉴定才能确定，为避免造成诉累，及时有效处理争议，故对被告申请对原告所购房屋租金进行鉴定的申请不予采纳。就逾期交付转移登记文书而言，被告不能按约于2018年6月30日前向原告交付，已构成违约，本应按约定承担违约责任，但被告认为约定的违约金过高，要求调整，而庭审中原告未就其未及时取得商品房转移登记文书造成的损失提供证据，从诚实信用原则出发，兼顾逾期交付原因及公平原则综合考虑后酌情将逾期交付转移登记文书违约金调整为每日按已付房屋价款万分之零点五的标准计算支付。调整后，原告主张的违约金经计算确定为，逾期交房违约金为309315元Ｘ0.015%Ｘ389天=18048.53元，逾期交付转移登记文书的违约金从原告主张的2018年10月1日至2019年7月24日计297天为309315元Ｘ0.005%Ｘ297天=4593.33元，2019年7月24日后的逾期交付转移登记文书的违约金按此标准计算至实际交付转移登记文书为止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告惠水恒发房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内一次性支付原告谢先凤逾期交房违约金18048.53元。二、被告惠水恒发房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内一次性支付原告谢先凤截止2019年7月24日止的逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金4593.33元，2019年7月24日后的逾期违约金以所付房屋价款为基数按每日万分之零点五的标准计算支付至实际交付办理房屋转移登记有关文书之日止。三、驳回原告谢先凤的其余诉讼请求。案件受理费1304元，减半收取652元，由原告谢先凤承担447元，被告惠水恒发房地产开发有限公司承担205元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，上诉人惠水恒发房地产开发有限公司、被上诉人谢先凤均未向本院提供证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人的诉辩意见，本案双方争议的主要焦点是：1、交房时间的确认是按照上诉人通知的时间2019年1月15日，还是按照被上诉人自认的时间2019年7月24日确认；2、一审未同意上诉人提出的房屋租金价格的鉴定申请，是否符合法律规定；3、合同中关于办证期限的约定是否属于记载错误；4、一审调整违约金的标准是否过高。 本院认为：关于交房时间的确认。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，上诉人应以书面形式通知被上诉人，交接时，上诉人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，被上诉人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由上诉人承担。本案中，上诉人未提交于2019年1月15日书面通知被上诉人接收房屋的证据，且至今未提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等满足交房条件的证明文件，因此，上诉人要求确认2019年1月15日为交房时间，不符合合同约定，本院不予采信。被上诉人于2019年7月24日自愿接收被告交付的房屋，并认可该时间为上诉人交房时间，要求上诉人承担此期间（2018年7月1日至2019年7月24日止）违约责任，是对自己权利作出的处分，不违反法律规定，一审依照上诉人自认的交房时间确认，并无不当。 一审未同意租金价格的鉴定申请，是否符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：第三款:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该条的适用前提是“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而本案《商品房买卖合同》第十三条约定了违约金的计算方法，通过计算即能得出具体的违约金数额，应当视为双方约定了违约金数额，本案并不需要通过确定租金标准的方式来认定违约金。因此，一审不同意上诉人关于租金价格的鉴定申请，符合法律规定。 关于合同中办证期限的约定是否属于记载错误。一审庭审中，上诉人对《商品房买卖合同》的真实性未提出异议，上诉期间提出办证期限的约定属记载错误，但因上诉人未举证证明，对该主张，本院不予采信。 关于一审调整的违约金是否仍过高的问题。一审从购房者居住利益、合同权利、社会发展、并结合本地区居民消费水平和居民租赁利益综合考量后，酌情将逾期交房违约金调整为日万分之一点五，逾期办证违约金调整为日万分之零点五，并无不当。上诉人在未向本院提交任何证据证实违约金仍过高的情形下，仍要求调低违约金，没有依据，本院不予采信。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人惠水恒发房地产开发有限公司的上诉理由不成立，对其上诉，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人惠水恒发房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李家荣 审判员  袁丽娟 审判员  陈福江 二〇一九年十二月二日 法官助理屠光平 书记员龙彪