江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7344号上诉人（原审原告）：姚福民，男，1962年9月14日生，汉族，居民，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：刘焕坤，沛县正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告)：甄宗存，男，1963年8月28日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：王延福，江苏精溯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市龙祥房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市大马路3号505室。法定代表人：王胜利，该公司经理。委托诉讼代理人：张联合，徐州经济开发区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡敏，女，1985年8月25日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市经济开发区。原审第三人：朱信平，男，1949年9月20日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：孟宪群，江苏鼎沛律师事务所律师。上诉人姚福民因与被上诉人甄宗存、徐州市龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）、原审第三人朱信平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2019)苏0322民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚福民上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，一审法院对本案诉争的房屋买卖合同效力尚未认定，导致本案错误判决。二、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖转让协议是有效的，应当履行。三、2005年6月14日杨井峰不再任职，上诉人认为第三人的协议是2005年之后补签的。甄宗存辩称，甄宗存不认识姚福民，与姚福民没有发生任何房屋买卖关系，也没收到姚福民的任何购房款，涉案房屋并非甄宗存所有及占有，判令甄宗存履行合同，交付房屋没有事实依据。龙祥公司辩称，1.涉案房屋不是抵付杨井峰工程款的房屋，没有同意杨井峰对外出售，杨井峰的委托截止至2005年6月14日，第三人与杨井峰的合同是2008年以后伪造的。龙祥公司多次要求第三人搬出房屋。朱信平述称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人补充的上诉请求不属于二审法院的审理范围，上诉人在上诉状中请求确认房屋买卖的合同效力属于新的诉讼请求，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。姚福民向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令甄宗存、龙祥公司履行合同、交付房屋，并协助姚福民办理房屋产权手续，判决朱信平腾空房屋。2.诉讼费用由甄宗存、龙祥公司承担。一审法院认定事实如下：银发公司于2006年8月16日更名为龙祥公司。2002年11月30日，甄宗存与银发公司签订了商品房买卖合同一份（合同编号2004468），购买梦园小区5号楼1单元103室住房一套，房屋价款119275元。但双方在合同中没有对房屋的交付期限进行约定。合同出卖人处加盖有银发公司公章，买受人处“李凤娟”字样被划掉，旁边有甄宗存签字按印。2003年5月26日，银发公司与姚福民签订转让协议，记载内容如下：“转让协议沛县梦园小区5#103室、面积135.54平方米，原名甄宗存；4#403室、面积73.48平方米，原名王光义。两套房价：壹拾捌万叁仟玖佰叁拾柒元整。房款一次性付清。现转让给姚福民所有。”协议内容下方书写有“同意转让”，落款日期“2003.5.26”，其上有银发公司公章，公章下方有“姚福民”姓名。2003年5月27日，甄宗存在该转让协议上签字同意把梦园小区5号楼1单元103室转让给姚福民。在该转让协议的上方还写有“用此房抵甄宗存梦园小区余土外运的工程款王广永07.10.75#1－103公司借甄宗存42500元土方款公司王广永承担。”的字样。在该协议最下方写有“注：以上情况属实。甄宗存07.10.5”的字样。2003年5月26日，银发公司向姚福民出具收款收据一份，该收据记载：5号楼103室房款为119275元。2003年5月28日，银发公司又向姚福民出具证明一份，内容如下：“证明沛县梦园小区5#103室、4#403室两套购房合同及房票已收回，现已转让给姚福民，此房归姚福民所有。将来发生的一切纠纷由公司承担。特此证明。银发公司2003.5.28。”下方加盖有银发公司公章。2005年10月5日，姚福民作为乙方，甄宗存作为甲方，签订协议书一份，约定如下：“一、乙方购买甲方房屋一套，房款75000元，房款一次性付清。二、甲方定于05年11月5日将房屋交付给乙方使用。三、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，开发商一份。”甲方处有甄宗存签字按印，乙方处有姚福民签字。2005年11月25日，姚福民（甲方）与时任银发公司负责人的王广永（乙方）又签订合同一份，内容如下：“甲、乙双方达成如下合同：一、乙方已收回甄宗存的房票，并将5号楼103室的房屋收回。二、乙方同意以柒万伍仟元售给甲方。三、办理房证时，由乙方负责并于2007年5月20日前交付房屋。四、本协议一式二份，双方各执一份。甲方：姚福民乙方：王广永2005年11月25日。”2006年1月20日，银发公司（甲方）与姚福民（乙方）再次就涉案房屋达成如下合同：“一、甲方开发建设的沛县梦园小区5号楼1单元103室，建筑面积135.54平方米，备案人为甄宗存。甄宗存已同意将该房屋退还甲方，甲方同意将此房售给乙方。二、甲、乙双方于2005年11月25日签订的合同书第四条，房屋价款调整为壹拾贰万元，冲抵甲方欠款等合计壹拾万元，另付现金贰万元，签订本协议时付清。三、双方约定于2007年5月20日前交付房屋。四、本协议一式二份，双方各执一份。甲方：银发公司王广永乙方：姚福民2006年1月20日。”2006年5月5日，银发公司（甲方）与姚福民（乙方）签订合同，又对上述行为进行了确认。内容如下：“……甲、乙双方经过协商，达成补充协议：一、双方认可2002年11月30日银发公司与甄宗存签订的商品房买卖合同已转让给乙方，甄宗存已签字同意将房屋及合同转让给乙方。甲方认可2005年10月5日及2005年11月25日甄宗存代表甲方同乙方签订的协议书及合同书，双方与（应为“于”）2006年1月20日签订的买卖合同也予认可。……甲方：银发公司乙方：姚福民2006年5月5日。”2003年9月12日，龙祥公司出具授权委托书，内容：“银发公司，法人王广永，现授权委托沛县梦园小区工程项目部杨井峰同志即日起履行沛县梦园小区开发管理、销售、法人权利。一、委托时间：2003年9月12日至梦园小区全部结束止。二、委托责任：负责梦园小区全面工程管理，施工队工程拨款，销售房屋。协调东关放弃安置户安置资金兑现，协调处理东关上房户的问题。三、全权负责梦园小区工程队与银发公司发生的问题处理。四、法人王广永委托梦园小区工程项目部杨井峰履行法人权利。五、委托杨井峰负责梦园小区工程项目部经理职务。六、履行法人委托书的权利。特此委托。”2003年12月28日，杨井峰与朱艳伟签订《售房协议书》，内容：“经双方友好协商售房人将梦园小区5号楼1单元103室售予购房人朱艳伟协议如下：1.梦园小区5号楼1单元103经公司同意，有梦园小区5号楼施工队长杨井峰转售给朱艳伟。2.原梦园小区5号楼1单元103购房人甄宗存房票收回，退房协议已交给公司。3.购房人上房执行商品房合同条款。4.如房屋有争执有售房人承担责任。5.房款一次付清（协议款）交给售房人。6.其他7.以上协议双方认可签字生效。本合同一式两份，双方各执一份”。朱艳伟取得甄宗存与龙祥公司签订的2004468号《商品房买卖合同》及龙祥公司开具给甄宗存的收款收据，并占有使用涉案房屋。甄宗存一直未实际占有涉案房屋，现该房屋由朱艳伟的亲属即第三人朱信平占有使用。一审法院认为：龙祥公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立应当依法登记。动产物权的设立、转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物的设立经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。龙祥公司与甄宗存存在商品房买卖合同关系，甄宗存与姚福民之间存在房屋买卖合同关系，实质上是两次房产转让。甄宗存未依法登记领取权属证书，且一直没有实际占有使用该房屋，从双方及第三人提交的证据来看，房屋买卖的主体也发生了变化，案涉房屋现由第三人占有使用。故姚福民要求甄宗存、龙祥公司履行交付涉案房屋的义务，事实上不能履行。姚福民未取得案涉房屋物权，径行要求第三人迁出，于法无据，不予支持。遂判决：驳回姚福民的诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，杨井峰与朱艳伟签订《售房协议书》的时间在龙祥公司向杨井峰出具授权委托书之后，生效法律文书确认的杨井峰委托到期之前，上诉人与龙祥公司虽主张该《售房协议书》系杨井峰委托到期之后伪造的，但均未能提供证据予以证明，本院不予支持。朱艳伟取得甄宗存与龙祥公司签订的2004468号《商品房买卖合同》及龙祥公司开具给甄宗存的收款收据后，占有使用了涉案房屋，现涉案房屋由朱艳伟的父亲即原审第三人朱信平占有使用。而上诉人从龙祥公司、甄宗存处购买涉案房屋后，一直未实际占有使用，且涉案房屋亦未依法登记领取权属证书，现上诉人要求甄宗存、龙祥公司履行交付涉案房屋的义务，事实上不能履行，而上诉人要求朱信平搬出涉案房屋，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姚福民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2686元，由上诉人姚福民负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇一九年十二月二十五日书记员 宗 正