安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初11616号原告：合肥市传世物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/E幢E1602，统一社会信用代码91340100760818112C。法定代表人：戴光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，该公司员工。委托诉讼代理人：郭雅倩，该公司员工。被告：周庆余，男，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）诉被告周庆余物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告传世物业公司的委托诉讼代理人陈婷婷，被告周庆余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。传世物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告周庆余支付2016年1月31日至2019年3月31日所欠的物业费2084.58元，违约金约3658元，合计5743元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2008年12月27日与被告签订《前期物业管理服务协议》,按照物价局核准收费，物业服务费标准为：住宅物业多层每月0.61元/㎡,住宅物业高层每月1.11元/㎡,商铺物业每月3元/㎡。被告系合肥市*小区*室业主,房屋建筑面积为89.93㎡。经核查,被告自2016年1月31日至2019年3月31日止,已欠物业服务费2084.58元。另外,根据《前期物业管理服务协议》第9条第4款约定：业主违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%交滞纳金。经核算，被告应支付违约金3658元。经原告多次催缴,被告均以各种理由拒交物业费和违约金。原告为维护自身的合法权益,特诉至法院,请求判如所请。被告周庆余辩称：我是*小区7幢103室的业主，该房屋登记在我一个人名下。2016年1月31日至2019年3月31日的物业费我没有交。因为原告是前期物业公司，我在入住以后开始按时交纳物业费，但是后期原告管理混乱、不履行职责，我才没有交物业费。根据合肥市物业服务收费实施办法规定，原告收取的物业费是乙级标准，其应该提供乙级物业服务。物业公司应该设置相应的管理机构，应该有24小时服务电话，但是原告没有。物业人员管理混乱、着装杂乱、没有配备证件。本小区应该配备两名服务人员以及保洁人员，原告没有配备。秩序维护员、绿化人员、维修人员原告也没有配备到位。本小区只有两名60多岁的门卫，没有相应的秩序维护人员。还有，小区应该有火警、水警等紧急应急预案，原告也没有，业主的安全无法保障。小区没有停车管理制度及档案，原告没有签订定期服务停车协议，也没有公示停车须知、没有规范交通标志，没有对临时机动车进行登记，使外来车辆随意进出。小区消防设施完全瘫痪，业主多次反映迟迟得不到解决。本小区草坪损坏缺失、杂草丛生，小区道路坑坑洼洼，常年没有人维修。我认为我应该缴纳物业费，但是不应该缴纳那么多物业费，因为原告没有履行或者完全履行合同义务，存在违约行为，故物业费应该有所折扣，我愿意承担20%的物业费。本院经审理认定事实如下：周庆余系合肥市新站区龙门岭路*室房屋业主，房屋面积为89.93平方米。2008年12月27日，传世物业公司与周庆余签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：传世物业公司负责对案涉小区房屋共同部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全协防、交通等项目进行维护、修缮服务与管理，并依据本协议向案涉小区业主、物业使用人收取管理费用；多层物业管理服务费标准为每月每平方米0.6元，高层物业管理服务费标准为每月每平方米1元；设备运行费按每户200元向业主和物业使用人预收，结算按比例据实分摊；单元楼道照明、防盗门、路灯、绿化、智能化系统、消防设备等公用水电由小区所有业主据实均摊；电子防盗门系统修护费每月每户5元；以上费用起收时间以交房通知书发放之日起计算；电梯运行费用据实均摊；物业管理服务费用标准按照市场物价部门的有关规定调整，每次交纳费用时间为每季度的首月10日前（第一次交纳管理费，即入伙时需预交6个月管理费）；如周庆余不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，传世物业公司有权要求周庆余补交并从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金；本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。传世物业公司诉称周庆余2016年1月31日至2019年3月31日期间未交纳案涉房屋物业管理费2084.58元，其索款无果遂诉讼来院。另查明，2017年7月14日，经安徽省物价局核准，2017年7月至2018年7月，*小区物业公共服务费无电梯住宅收费标准为每月每平方米0.61元。以上事实有传世物业公司提供的原告营业执照、物业服务企业资质证书、服务价格登记证、收费许可证、《前期物业管理服务协议》、家庭登记表复印件、催费通知，周庆余提供的照片等证据佐证，本院予以确认。本院认为：《前期物业管理服务协议》系周庆余与传世物业公司签订的物业管理服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。传世物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。周庆余作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。传世物业公司已按约定为周庆余等业主提供了物业服务，周庆余理应按约履行交纳物业服务费的合同义务。根据《前期物业管理服务协议》约定及物价部门核定的收费标准，2016年2月1日至2019年3月31日期间，周庆余应支付的物业费为2069.3元（0.6元/月/平方米×89.93㎡×17个月+0.61元/月/平方米×89.93㎡×21个月）。本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，传世物业公司提供的物业服务确实存在部分不完善之处，故本院对原告主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告周庆余于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市传世物业管理有限公司2016年2月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2069.3元；二、驳回原告合肥市传世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，其他费用25元，合计50元，由被告周庆余负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王雅欣二〇一九年十二月十三日书记员  杨艳梅附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。