江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10063号上诉人（原审被告）：吴林明。被上诉人（原审原告）：姚云根。委托诉讼代理人：阮成霖，江苏吴越律师事务所律师。上诉人吴林明因与被上诉人姚云根房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初6896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴林明上诉请求：1.撤销原判，改判吴林明无需支付姚云根任何款项；2.姚云根承担本案诉讼费。事实和理由：吴林明当时要求签订一年的租赁合同，物业的潘经理说算一年的租金、签两年的合同，每年租金46000元,姚云根存在诈骗行为。吴林明实际使用房屋半年，签订合同后半年吴林明的人员已经撤走，水电费也都不交了，吴林明已支付的租金还有剩余，物业费也多交了半年，押金4000元也没有退。姚云根辩称：吴林明的上诉主张没有事实与法律依据，吴林明使用姚云根所有的房屋至2019年6月27日，产生的租金、电费、物业费及电梯运营费吴林明应当承担，请求驳回上诉。姚云根向一审法院起诉请求：1.吴林明支付姚云根2018年5月8日至2019年5月7日的租金46000元，赔偿违约金4000元；2.吴林明返还姚云根垫付的电费1979.61元，物业费、电梯运行费5956元；上述共计57935.61元；3.本案诉讼费用由吴林明承担。一审法院认定事实：2017年11月8日，姚云根（甲方）与吴林明（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、由甲方将位于吴江区通鼎国际大厦门牌号为××室面积为163.26平方米出租给乙方作办公使用；二、租赁期限从2017年11月8日至2019年11月7日，共计一年；三、租金为每年46000元；四、付款方式为先付后用，每半年付一次，每次付23000元（第一次付款时间为2017年11月8日，第二次付款时间为2019年5月8日）；五、在房屋租赁期间的水费、电费（包括公摊水电费）、通讯、网络、物业管理费、电梯运行费等费用由乙方支付，乙方须按期缴纳；六、甲方向乙方收取保证金4000元，该保证金为乙方信誉和履行保证，保证金不计利息，租赁期满，甲方予以返还。若乙方不能履行本合同之三、四、五、六等条款，则甲方有权收回房屋并没收保证金……八、租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则需提前二个月向甲方提出，甲方在合同期满二个月内向乙方答复，如同意继续租赁，则在同等条件下，乙方享有租赁优先权，租金另议。……2017年12月23日，吴林明支付了租金23000元。2018年12月11日，江苏吴越律师事务所接受姚云根的委托，向吴林明发出一份律师函，告知吴林明尚欠姚云根2018年5月8日至2019年5月7日租金46000元、电费1626.61元，还结欠自2018年11月1日之后的物业费，应向物业公司缴纳，敦促吴林明于2018年12月20日前履行支付义务，如逾期不付，姚云根将启动诉讼程序解决。后吴林明签收了该信件。2019年1月22日，姚云根向通鼎国际大厦的物业管理公司支付了2018年11月1日至2019年10月31日期间××室的物业管理费5290元、电梯运行费666元，共计5956元。2018年11月30日，姚云根向电力公司支付了××室在2018年7月至10月的电费（含违约金）计1626.61元；2019年3月12日，姚云根向电力公司支付了××室在2019年1月至2019年3月期间的电费（含违约金）计353元。上述电费及违约金共计1979.61元。2019年6月27日，经姚云根同意，吴林明将通鼎国际大厦××室内的物品搬出，并将房屋交还姚云根。一审中，姚云根陈述称：双方约定的租赁期限为两年，上面写的“一年”应系笔误；2018年5月份之后吴林明仍在使用租赁的房屋，从电费的情况亦能证明。吴林明陈述称：其当时要求签订一年的租赁合同，物业的潘经理说算一年的租金、签两年的合同，其认为姚云根存在欺骗和套路；其从2018年5月20日之后未再使用租赁房屋，亦不清楚为何产生电费；其曾向物业公司提出过搬离申请，但物业不让其搬，后来在开庭前房东让其搬走。上述事实，由姚云根提交的房屋租赁合同、证明、银行账户流水、搬迁申请、供电公司收费凭证、电子发票、物业费发票、律师函及快递单，以及双方的当庭陈述在案佐证。一审法院认为：第一，姚云根、吴林明之间的租赁合同合法有效，吴林明应当按约支付租赁费用。关于租赁期限，租赁合同上写明租赁期限自2017年11月8日至2019年11月7日，且租赁合同上约定租金为每年46000元；即便如吴林明所述双方约定的租赁期限为一年，吴林明亦未能举证其曾在一年租赁期限届满时要求搬离的证据，故一审法院认为，双方约定的租赁期限为二年。吴林明支付了第一期租金之后，即便吴林明不再实际使用所租赁的房屋，但吴林明未就租赁合同的解除与姚云根达成一致意见，吴林明亦未提供证据证明采取相关措施终止了租赁合同，且其物品亦并未从租赁房屋中搬出、亦未将租赁房屋交还姚云根，吴林明仍在实际占有租赁房屋，双方的租赁合同仍在履行，吴林明应向姚云根支付租金，故对姚云根要求吴林明支付2018年5月8日至2019年5月7日的租金46000元的诉请，一审法院依法予以支持。第二，因租赁合同约定租赁期限至2019年11月7日，经姚云根同意，吴林明于2019年6月27日从租赁房屋中搬离，并将租赁房屋交还姚云根，视为双方协商一致解除租赁合同，但因吴林明违约在先，姚云根可向吴林明主张赔偿损失或主张违约金，但因双方在租赁合同中未约定违约金，故对姚云根要求吴林明支付违约金的诉请，一审法院不予支持。第三，根据双方租赁合同的约定，租赁期间的电费、物业费及电梯运行费应由吴林明负担，因吴林明未支付，而致姚云根代为垫付，吴林明应予返还，其中应返还电费（含违约金）为1979.61元。因姚云根支付的系2018年11月1日至2019年10月31日期间物业费及电梯运行费计5956元，吴林明于2019年6月27日从租赁房屋搬出，故一审法院确认吴林明应向姚云根返还2018年11月1日至2019年6月27日期间的物业费及电梯运行费计3900元（5956÷365×239）。第四，因吴林明未提供证据证明其向姚云根支付了保证金，故对其相关主张，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、吴林明于判决生效之日起十日内向姚云根支付租金46000元、电费（含违约金）1979.61元、物业费及电梯运行费3900元，共计51879.61元。二、驳回姚云根的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取624元，由姚云根负担75元，由吴林明负担549元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，吴林明陈述：我当时人员已经都撤走了，我当时被高利贷的人盯着，物业问了我办公室的人，我办公室的人称还要用，但物业没有打电话给我。我当时被高利贷的人盯着无法办理交接，我办公室的人称其合伙人2018年7月要用该房屋，他们承担租金，过了一个月物业准备合同时，上述合伙人称不用了资金没到位。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，吴林明、姚云根签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。关于案涉合同的租赁期限。本院认为，案涉合同明确约定租赁期限为2017年11月8日至2019年11月7日，每年租金4600元，且吴林明并未提供证据证明其在一年租赁期限届满时提出搬离案涉房屋，故一审认定案涉合同租赁期限为两年，并无不当。吴林明主张姚云根签订合同时存在诈骗行为，并未提供证据证实，本院不予采信。吴林明交付第一期租金后未按约支付后续租金及其他应负担的费用，构成违约，但双方租赁合同中并未约定姚云根在吴林明未按时交纳租金等费用时享有合同解除权，姚云根向吴林明发出的催缴租金等费用的律师函亦未提出解除合同，故一审认定在吴林明搬离并交还案涉房屋即2019年6月27日时，双方协商一致解除案涉租赁合同，于法有据。合同解除后，吴林明仍应向姚云根支付合同解除前欠付的租金及电费、物业费、电梯运行费等费用，一审认定吴林明应向姚云根支付2018年5月8日至2019年5月7日的租金46000元、电费（含违约金）1979.61元、物业费及电梯运行费3900元，并无不当，本院予以确认。吴林明上诉主张其仅使用案涉房屋半年，租金、物业费均多缴纳，姚云根也未退还4000元押金，其不应再支付姚云根任何费用。本院认为，吴林明二审中自述其人员撤走后，物业询问了其办公室的人，其办公室的人称还要用，且吴林明在人员撤走后也未与姚云根办理交接手续，后吴林明直到2019年6月27日才将案涉房屋归还姚云根，故应视为吴林明实际使用案涉房屋至2019年6月27日。另，吴林明并未提供证据证明其向姚云根支付了保证金，故本院对吴林明的主张不予采信。综上所述，吴林明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098元，由上诉人吴林明负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年十二月二十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。