湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0623民初2063号 原告：唐建华，男，1972年2月5日出生，汉族，居民，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：**义，华容县江南法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张龙，华容县江南法律服务所法律工作者。 被告：华容县鸿鑫房地产开发有限公司，住所地华容县章华镇城兴村居委会036号。 法定代表人：王良友。 被告：刘启伟，男，1978年5月23日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 被告：王良友，男，1967年11月24日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 原告唐建华与被告华容县鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫地产）、刘启伟、王良友合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告唐建华作为申请人向本院申请财产保全，要求冻结被申请人鸿鑫地产开发的位于华容县，9、10层的商品房各一套以及1层的门面三间和二楼400平方米的商用房屋。本院作出（2019）湘0623民初2063号之一民事裁定书，裁定查封华容县鸿鑫房地产开发有限公司开发的位于华容县的上述相应财产。原告唐建华的委托诉讼代理人**义、被告鸿鑫地产法定代表人兼本案被告王良友到庭参加诉讼，被告刘启伟经传票传唤，无正当理由拒不到庭,本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐建华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《拆屋还建协议书》合法有效，并依约为原告办理相关房屋产权证书（庭审过程中原告变更该项诉求为确认原、被告之间的《拆屋还建协议书》合法有效，要求被告依约为原告办理面积为240㎡的临街门面、400㎡的2楼商用房的备案登记）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月24日，原告与被告鸿鑫地产、刘启伟、王良友签订《拆屋还建协议书》，约定原告将自己所有的位于华容县拐角地段一幢二间四层（含隔热层），占地面积约为210㎡，建筑面积为276㎡的房屋拆除，将土地证号为国有出让证2600330号及原告房屋右侧土地国有出让证号为066-1、066-2、066-3、066-4占地面积为170.5㎡，建筑面积约为120㎡的两宗土地,合计约为380㎡的国有出让土地交予被告鸿鑫地产开发建设。鸿鑫地产返还原告原住址一楼门面不少于240㎡（临街面20.2米），二楼商用面积400㎡，原告原地宗上主体楼八楼两套住宅，九楼、十楼各一套住宅，被告方承担原告房屋办理产权的一切税、费、维修基金，包括水、电、有线、燃气入户。2018年10月28日，被告方就原告受让他人土地的一切税费和补偿由被告方承担一事，出具了书面补充说明。现原告依约全面履行了合同义务，但被告方却与他人签订还建补充协议，将应当给原告的一、二楼面积约为100㎡的商用房屋置换给了他人。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告鸿鑫地产辩称，目前鸿鑫地产的法定代表人为王良友，鸿鑫地产已经将承诺的4套房屋给原告了，至于门面及商业用房的问题应当由刘启伟履行。 被告刘启伟未到庭参加诉讼，但通过微信方式向本院答辩辩称，其对唐建华起诉一事无异议，但目前朝阳佳苑还未竣工，未验收交房，现在就分房一事争论为时过早。 被告王良友辩称，王良友为承建商，承建商承诺的4套房屋已经给原告了，至于原告主张的临街门面及商用房，因门面及2楼的商业用楼属刘启伟管理，应由刘启伟同原告协商处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2018年10月24日，原告唐建华作为乙方（房屋土地权属方），被告鸿鑫地产作为甲方（建设开发方），就原告唐建华的房屋及其名下土地等交鸿鑫地产办理相关合法手续后用于还建及房地产开发，双方签订了《拆屋还建协议书》，约定“乙方同意将位于华容县拐角地段一幢二间四层（含隔热层），占地面积约210平方米，建筑面积为276平方米的房屋拆除，土地证号为国有出让证2600332号及乙方房屋右侧土地国有出让证号为066-1、066-2、066-3、066-4占地面积为170.5平方米的土地，含建筑面积约120平方米两块地宗合计约380平方米的国有出让土地交予甲方华容县鸿鑫房地产有限公司开发及还建。一、乙方只提供甲方上述的面积，建房报建办证等一切手续及费用概由甲方负责；二、还建的位置及面积。1、甲方还建给乙方的一楼门面和二楼的面积及住房位置，按乙方原住址及土地权属位置不变，一楼以现设计方案港东路以西南起户主宗健夫及其他土地权属人地宗11米为界，即现设计的户主宗健夫及其他土地权属人和乙方户主唐建华8米门面点中为界，南走4米门面归土地权属人所有。点中界4米北走共计前端宽度约20.02米至户主李剑原地宗界定止归乙方唐建华所有。一楼门面补偿还建面积不得少于240平方米，3平方米内误差忽略不计。甲方不得将此合同签订后重复跟他人签订此地宗其他任何补偿、抵押买卖合同，否则一切法律责任概由甲方负责承担；三、甲方在乙方户主唐建华原北宗及朝阳路户主吴向平二楼面积共补偿给乙方400平方米的整体商业面积归乙方所有；四、甲方在该楼盘中还建给乙方住宅共四套，三套为125平方米，另一套为106平方米，住宅面积共计为481平方米归乙方所有。四套房屋定为乙方原地宗上主体楼8楼两套，125平方米一套、106平方米一套，9楼125平方米一套，10楼125平方米一套。甲方不得重复跟其他任何人签订补偿及买卖合同；五、甲方主体工程建至拆建还建楼层上二层，乙方有权自行处置还建约定的门面或二楼商业面积及房屋，甲方不得进行任何干涉。甲方有义务无条件配合乙方办理相关办证手续；七、甲、乙双方的权利与义务。5、本合同签订后，从2018年5月1日起，乙方在60日之内必须进场施工（2018年7月1日），600天之内必须主体工程必须全部完工，整体的主体工程必须在2020年1月30日前完工交付给乙方。8、还建给乙方的一楼门面和二楼商业面积及（含一二楼商业面积）房屋产权使用证和土地使用权证必须在房屋竣工一年内甲方办齐交乙方，乙方不承担任何费用。11、原协议及债权债务全部废止本协议为准。14、如果乙方在处置自己的拆迁还建补偿资产中，因甲方和他人产生的债务、债权关系出现的纠纷，乙方概不负责，一切纠纷由甲方承担。16、因甲方或规划建设国土房产等相关部门的原因，使房屋不能按期顺利建设完成，甲方赔偿乙方拆除房屋的一切经济损失，原住房深度20米，宽度18.5米，总占地面积约380平方米，建筑面积约近400平方米，按现有市场评估价格赔偿给乙方，土地归乙方所有，乙方有权利在原地宗上进行建设；甲、乙双方签订本协议后，必须按本协议履行，如有违约，除本协议上述约定外，另应承担实际经济损失，并追究违约责任50万元。”等内容。原告唐建华与被告王良友、被告鸿鑫地产的原法定代表人刘启伟在协议书上签名捺印并加盖了鸿鑫地产公章。协议书中国有土地使用证号为国用（华）字第××号、华国用（2012）第066-1号至066-4号的原土地使用权人分别为李卫国、赵全义、任庙新、刘梓田、黎德喜，唐建华在与鸿鑫地产签订《拆屋还建协议书》前原土地使用权人已将上述土地使用权受让与唐建华。2018年10月28日，鸿鑫地产针对该协议出具补充协议说明，载明“唐建华和原华容县鸿鑫房地产开发有限公司所产生合同中，华容县鸿鑫房地产开发有限公司承担所有的一切税费，因此唐建华和黎德喜、任庙新、刘梓田、赵金义（该处姓名补充协议中书写有误）土地转让到唐建华名下的一切税费由华容县鸿鑫房地产开发有限公司负责缴纳，一切补偿条件依据唐建华和华容县鸿鑫房地产开发有限公司，甲乙双方签订的合同为准。”刘启伟在该说明中签名并加盖了鸿鑫地产公章。2018年，王良友接手被告鸿鑫地产并于2019年3月20日变更登记为鸿鑫地产的法定代表人。期间，鸿鑫地产完成了房屋的拆迁等工作，办理了相应的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、华容县商品房预售许可证等相关证件，工程项目名称为朝阳佳苑。目前朝阳佳苑主体工程基本完工，但所有工程项目现在均未通过竣工合格验收。原告认为被告将应当交付给自己的相关门面房屋又与他人签订了协议，导致自己的合法权益可能受到侵害，故诉至本院。 上述事实，有原告唐建华提交的《拆屋还建协议书》、补充协议说明、《房屋土地转让协议书》、《土地转让协议书》及到庭当事人在庭审中的陈述等证据在卷证实。 本院认为，鸿鑫地产系具有房地产开发资质的合法企业。唐建华将自己的房屋及取得土地使用权的土地交鸿鑫地产用于拆迁还建及房地产开发，双方签订《拆屋还建协议书》，系唐建华与鸿鑫地产的真实意思表示，不违反法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，故唐建华与鸿鑫地产签订的《拆屋还建协议书》合法有效，双方应依约履行。现唐建华要求鸿鑫地产为其办理面积为240㎡的临街门面、400㎡的2楼商用房的备案登记，虽《拆屋还建协议书》中约定朝阳佳苑建至拆建还建楼层上二层，唐建华有权自行处置还建约定的门面或二楼商业面积及房屋，鸿鑫地产有义务无条件配合乙方办理相关办证手续，但因鸿鑫地产在朝阳佳苑实际施工前与各拆迁户签订合同约定还建门面及2楼商用房面积时，未结合现实情况全面考虑，朝阳佳苑在实际建设时受建筑规划约束，致使整个工程面积减少，导致目前案涉门面及商用房与其他拆迁户还建门面和商用房互有交叉，若现在为原告办理备案登记将会侵犯他人利益，对其余拆迁户而言有失公允，故本院不予支持。目前鸿鑫地产开发建设的朝阳佳苑的房屋，主体工程虽然已经完成，但有些建设还在继续进行，鸿鑫地产开发的房地产的房屋及门面的权属还有待进一步明确，其所有房屋均未进行竣工合格验收，原告与鸿鑫地产合同约定的向原告交付房产并办理产权手续条件还未成就，原告可待条件成就后再处理；唐建华还要求刘启伟、王良友承担为其办理备案登记的合同责任，因《拆屋还建协议书》中虽有唐建华、鸿鑫地产、刘启伟、王良友签名盖章，但根据该合同内容，该合同的当事人应为唐建华与鸿鑫地产，根据合同的相对性原则，唐建华仅有权要求鸿鑫地产承担合同责任，即便王良友现为类型为自然人独资有限责任公司的鸿鑫地产的股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，在其不能证明公司资产独立于其个人财产的情况下，应对公司债务承担连带责任，其作为个人也无能力履行原告要求备案登记的请求。故本院对此不予支持。 综上，对原告唐建华的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、唐建华与华容县鸿鑫房地产开发有限公司签订的《拆屋还建协议书》有效； 二、驳回唐建华的其他诉讼请求。 本案案件受理费200元，减半收取100元，财产保全费5000元共计5100元，由唐建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李虎 二〇一九年十二月十二日 法官助理甘孟德 书记员王阿梦