云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2524民初953号原告：童艳飞，女，1978年2月12日生，汉族，云南省建水县人，高中文化，城镇居民，住建水县。原告:李忠芳，女，1967年12月20日生，汉族，云南省建水县人，初中文化，城镇居民，住建水县。被告：建水红森房地产开发经营有限公司。公司地址：建水县临安镇北正街74号。法定代表人：邵国强，系公司总经理。原告童艳飞、李忠芳与被告建水县红森房地产开发经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童艳飞、李忠芳，被告建水县红森房地产开发经营有限公司的法定代表人邵国强到庭参加诉讼。2019年7月3日，因需要等待本院同期受理的原告王佳与被告建水县红森房地产开发经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案的判决结果，本案暂停审理。2019年12月25日，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告童艳飞、李忠芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同；2.依法判令被告赔还第一年至第三年(2015年6月10日2018年6月9日）未被抵扣总价20%的房租45216元及所欠租金利息18086.40元(45216元×年利率10%×4年计算至多收的购房款退清为止);第四年所欠租金10851.84元（2018年9月10日至2019年6月9日），所欠租金利息1085.18元（年利率10%计算至付清租金为止），及未按时返还当年租金额的0.10%违约金3960.92元，以上合计人民币79200.34元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月24日原告向被告建水红森房地产开发经营有限公司以口头协商价226080元购买座落建水县.13平方米，其中付现金人民币90864元，贷款90000元，差额部份的购房款用第一年至第三年的租金（抵扣总价20%）45216元来抵扣。在签合同时原告看到合同上写的购房款是180864元，便当即提出了疑问,售房部女营销员说:“到第4年你们来拿房租时，我们公司会在总价上加上第一年至第三年的租金再算回租给你们，现在用第一年至第三年的租金来抵扣购房款，是让你们少贷点款、少差点债”。听女营销员如是说，原告就放心的签了《商品房购销合同》一份。与此同时被告要求原告再签一份《商业用房租赁合同》、一份《购房合同补充条款》，将已购得的商铺出租给被告经营，租赁期限为20年，自2015年6月10日至2035年6月9日。其中购房后第一年至第三年的房租45216元用于抵扣总购房款，因此，原告在第一年至第三年未领过分文租金。直到2018年9月20日原告去收取第四年租金时才被告知:“现无钱支付你们的房租”。原告没有办法只有请红森公司工作人员帮算一下每年应该返还多少租金，当看到第四年共计9个月的租金时，发现应返还租金与总购房款×8%算出来的应返回租金不符，9个月的租金竟然少返还2712.96元。经过原告的询问细查才弄清楚，原来被告并未把第一年至第三年的租金纳入总购房款再×8%算出来返回给原告。根据“2015年2月24日《商品房购销合同》第四条计价方式与价款第二条按套(单元、幢）计价，该商品房总价款为人民币壹拾捌万零捌佰陆拾肆元正和2015年2月24日《商业用房租赁合同》第二款第一条年租金为……乙方按房屋购销合同约定总房款180864元（壹拾捌万零捌佰陆拾肆元正）的相应比例应付甲方每年租金（每三年递增0.5%〉明细如下”。从一个合同、一个协议当中可以看出第一年至第三年的租金就是被告以文字游戏和欺骗手段多收了原告45216元的现金，多收的这部份现金是一个小临时工近10多年的血汗钱，应当退还给原告。按照租赁合同载明的返还租金的时间，被告在2018年9月9日就应该返还第四年的租金给原告。但是，时至今日虽经原告多次与被告商榷催讨，被告仍然拒付第四年的租金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告的行为已经违约，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上所述，为了保障原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请贵院依法确认双方所签合同的法律效力，判令被告履行合同，全额退回多收的购房款、利息、到期迟迟未付的租金、利息、违约金等。被告建水红森房地产开发经营有限公司辩称，原告向公司口头协商购买的座落于建水县.13平方米的总房价是人民币226080元，但原告只支付了180864元的购房款，其中的差价45216元，被告用向原告租赁商铺的租金45216元(总房价226080元的20%,即第一年至第三年的租金)进行抵扣，所以被告就没有向原告支付第一年至第三年的租金45216元，原告也没有支付给被告总房款的差价45216元；从第四年开始，被告应该向原告支付租金，并按照租赁合同约定的方式计算租金，但计算租金的总房款只能按照购房合同上和租赁合同上记载的总房款180864元计算，第四年至第六年是按照总房款的8%计算,第四年还应扣除商铺装修期间3个月，只能以9个月计算。现在不是公司故意不履行合同，是市场疲软的客观原因致使公司没钱向原告支付租金，所以，公司不存在违约，不应该支付原告租金利息及违约金，假如公司存在违约，之前双方约定的违约金过高，公司要求降低违约金。原告童艳飞、李忠芳围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据:《商品房购销合同》《商业用房租赁合同》《合同补充协议》、云南省地方税务局发票、云南省农村信用社借款借据、建水县房地产管理处收款收据、被告工作人员出具的租金收益计算单，经质证，被告建水红森房地产开发经营有限公司对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告建水红森房地产开发经营有限公司在举证期限内没有提供任何证据。综合原告提交的证据及庭审记录，本院确认以下法律事实:被告建水红森房地产开发经营有限公司开发了位于建水县临安镇北正街74号的的临安北门商城。2015年2月24日，原告童艳飞、李忠芳与被告建水红森房地产开发经营有限公司签订了《商品房购销合同》《合同补充协议》，原告向被告购买了临安北门商城二层的2-180号商铺，双方口头约定的总房款为人民币226080元，但合同上记载的总房款为人民币180864元，原告依据合同支付了购房款人民币180864元。同日，原告与被告还签订了《建水临安北门商城商业用房租赁合同》，租赁合同约定：原告将所购的上述商铺出租给被告，租期20年，租赁期限自2015年6月10日至2035年6月9日；年租金为房屋购销合同上记载的总房款的相应比例，其中第一年至第三年前三年的租金以总房款人民币226080元的20%计算，即人民币45216元用以抵扣原告未支付的购房款的差价，后三年即第四年至第六年按照总房款人民币180864元×8%计算年租金；被告未按期支付租金时，超过的天数，被告应每天支付原告当年租金额的0.10%的违约金。租赁合同签订后，原告已按照约定将商铺交给被告经营管理，但被告没有按照约定向原告支付第四年的租金。本院认为，原告童艳飞、李忠芳与被告建水红森房地产开发经营有限公司签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应该按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已按照合同约定将商铺交给被告经营管理，履行了合同义务，被告至今未支付第4年的租金，其行为已经构成违约。对原告要求被告继续履行合同，并支付2018年9月10日至2019年6月9日的房屋租金人民币10851.84元及逾期违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；被告提出按照约定日0.10％计算违约金过高，请求降低，根据本案的实际和法律规定，本院认为按照逾期支付金额的30％计算违约金较为适宜；原告主张支付违约金的同时主张支付利息，不符合法律规定，本院不予支持；原告要求被告返还2018年9月10日至2019年6月9日共计3年的房租人民币45216元及未按时返还租金额的违约金3960.92元，因为被告已经按照双方约定将3年的租金抵扣了原告应该支付的购房款，所以被告不再赔还原告3年的房租及未按时返还租金的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告童艳飞、李忠芳与被告建水红森房地产开发经营有限公司签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》继续履行。二、由被告建水红森房地产开发经营有限公司于判决生效后十五日内向原告童艳飞、李忠芳支付2018年9月10日至2019年6月9日共计9个月的房屋租金人民币10851.84元及违约金人民币3255元，两项合计人民币14106.84元。三、驳回原告童艳飞、李忠芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1790元，减半收取计895元，由原告童艳飞、李忠芳负担820元，由被告建水红森房地产开发经营有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李舰波二〇一九年十二月二十七日书记员  田 吉