贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2364号上诉人（原审原告）：凯里东南村镇银行有限责任公司，住所地：黔东南苗族侗族自治州凯里市凯运大道35号。法定代表人：杨义彬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张先荣，河南栗城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：周继兴，男，侗族，1991年6月23日出生，住贵州省天柱县。被上诉人（原审被告）：龙开均，男，侗族，1975年12月23日出生，住凯里市。被上诉人（原审被告）暨龙开均的委托诉讼代理人：刘燕，女，苗族，1983年5月29日出生，住凯里市。刘燕与龙开均系夫妻关系。上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称东南银行）因与被上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地公司）、周继兴、龙开均、刘燕申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。东南银行上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4913号民事判决，依法改判东南银行对3005号房屋拥有抵押优先受偿权。事实和理由：一、（2018)黔2601民初1856号民事判决书，确认了东南银行对3005号房屋拥有抵押优先受偿权。同时，凯房权证州房（栋）初字第201501602号权属证书也证明东南银行对3005号房屋享有物权。二、东南银行的抵押优先受偿权优于被上诉人对大地联创公司的购房合同债权。三、刘燕、龙开均与大地联创公司的房屋买卖交易未经上诉人同意，转让行为无效，且卖房款项未用于偿还东南银行的贷款。四、案外人的买房行为不构成善意取得，被上诉人未取得房屋所有权，房屋所有权仍属大地联创公司。五、一审认定事实错误，被上诉人刘燕、龙开均并未实际占有涉案房屋。六、被上诉人刘燕、龙开均对涉案房屋未能办理房屋登记存在主观上的过错。大地公司、周继兴、龙开均、刘燕未有答辩。东南银行向一审法院起诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601执异44号执行裁定书，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市迎宾大道20号大地春城第11栋30层3005号房屋的执行。2、请求判令本案诉讼费及因原告实现债权产生的一切费用由上述被告及案外人共同承担。一审法院认定事实：2016年1月11日，被告刘燕、龙开均与被告大地公司签订《商品房买卖合同》，购买大地春城第11栋30层3005号房屋（以下简称“3005号房屋”）。当日，刘燕、龙开均一次性支付购房总款899285元。2016年1月14日刘燕、龙开均向大地春城的物业公司交纳了装修服务费、物业服务费，向大地公司交纳了天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费，并于当日领取了房屋钥匙。2016年6月30日，被告周继兴作为借款人以及案外人乐辉球作为保证人与东南银行签订《个人循环借款合同》，贷款本金460万元。同时，东南银行与大地公司签订《个人借款最高额抵押合同》，为周继兴负有的债务提供抵押担保。抵押物为大地公司所有的七套房屋，房屋所有权证号为“凯房权证州房（栋）初字第201501305号、凯房权证州房（栋）初字第201501602号、凯房权证州房（栋）初字第201501261号、凯房权证州房（栋）初字第201501078号、凯房权证州房（栋）初字第201501142号、凯房权证州房（栋）初字第201501232号、凯房权证州房（栋）初字第201501606号”，2016年7月1日对上述七套房屋办理了抵押登记（证号：凯房他证州字第××号）。其中凯房权证州房（栋）初字第201501602号证书上登记的房屋即为刘燕、龙开均购买的3005号房屋。另查明，2018年4月8日东南银行以周继兴、大地公司、乐辉球作为被告起诉要求偿还贷款460万元及利息，并对抵押物享有优先受偿权，本院于2018年6月13日作出（2018）黔2601民初1856号民事判决书，判决第三项为“原告凯里东南村镇银行有限责任公司对被告贵州大地联创房地产开发有限公司所抵押的房产享有优先受偿权（以凯房他证州字第××号他项权利证书对应的房产为限）”。判决生效后，本院根据东南银行的强制执行申请，于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号执行裁定书，查封了包含3005号房屋在内的房产。刘燕、龙开均于2019年5月31日提出书面异议，请求解除查封的3005号房屋，本院于2019年6月17日作出（2019）黔2601执异44号执行裁定书，认为3005号房屋系刘燕、龙开均在法院查封前购买，合法占有了房屋，因此解除了查封。东南银行不服向本院提起诉讼。一审法院认为：本案焦点是刘燕、龙开均是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，根据上述条款规定，在未办理过户登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权益：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。根据本案案情：刘燕、龙开均签订《商品房买卖合同》是2016年1月11日，领取房屋钥匙即占有房屋的时间是2016年1月14日，并且刘燕、龙开均于签订合同之日即支付了全部价款，未办理过户登记的原因也系大地公司拖延、拒绝办理导致。综上，刘燕、龙开均享有排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求不应予以支持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项规定，判决：驳回原告凯里东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告负担。本院二审期间，当事人提交的证据材料，经本院审查不属于新证据，本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案焦点为:刘燕、龙开均是否享有排除强制执行的民事权益？关于刘燕、龙开均是否享有排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。刘燕、龙开均提供了被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司出具的收据以及发票，并实际占有使用该房屋，并且也是在设立抵押权之前购买的房屋。因此，一审判决认定并无不当，本院予以确认。至于刘燕、龙开均是否存在与贵州大地联创房地产开发有限公司恶意串通损害债权人利益的情况，上诉人未提供证据进行证明。现有证据也无法证明刘燕、龙开均具有恶意。因此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能得到支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王大梅审判员  郑厚祥审判员  龙 恺二〇一九年十二月十日法官助理郑华品书记员田仁晖