湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4286号上诉人（原审原告）：段世洪，男，1988年12月7日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人（原审原告）：伍小红，女，1988年8月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨春林，湖南善道律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郭小芳，湖南善道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州盛名房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香雪大道今日兴城香雪苑东院26栋214号二楼。法定代表人：柳茂林，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘四有，男，该公司员工。上诉人段世洪、伍小红因与被上诉人郴州盛名房地产开发有限公司（以下简称盛名公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初5461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段世洪、伍小红上诉请求：1.撤销一审判决，改判由盛名公司支付逾期交房违约金60,244.72元（按已付款总额457,092元日万分之二从2016年3月31日起计算至2018年1月19日止）；2.一二审诉讼费用由盛名公司承担。事实和理由：段世洪、伍小红一审庭后提交的装修许可证收款收据、预收物业费收款收据和业主手册等证据均可证实交房时间是2018年1月19日，而非2017年1月19日。为案涉房屋提供物业服务的物业公司也出具了《收房证明》，证实段世洪、伍小红是在2018年1月19日收房，因此，本案的逾期交房违约金应当计算至2018年1月19日，一审法院计算至2017年1月19日错误。盛名公司交付未经验收合格房屋的行为违反了建筑法第六十一条第二款和城市房地产管理法第二十七条的规定，段世洪、伍小红请求计算逾期交房违约金至2018年1月19日的主张理应支持。盛名公司辩称，段世洪、伍小红实际收房时间是2017年1月19日，请求驳回上诉，维持原判。段世洪、伍小红向一审法院起诉请求：1.判令盛名公司支付逾期交房违约金75,237.34元（计算方式：457,092元×0.2‰×823天=75,237.34元）；2.本案诉讼费由盛名公司承担。一审法院认定事实：2015年11月19日，段世洪（买受人）、伍小红（共有人）与盛名公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201400052701）和《附件四：补充协议》。合同约定：“买受人段世洪购买出卖人郴州盛名房地产开发有限公司开发的郴州市骆仙铺寒溪路岭秀福城一期项目中的第6栋27层2701号房，总金额457,092元。第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计247,092元，余款210,000元向银行申请贷款。第九条交付期限及条件：出卖人应当在2016年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付给买受人。第十条房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1…….按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……。（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”段世洪、伍小红按合同约定付清涉案房款457,092元。盛名公司未按合同约定于2016年3月30日前交房，而于2018年6月26日对涉案房屋进行竣工验收，且于2018年6月28日在《郴州日报》刊登交房通知，通知段世洪、伍小红等业主于2018年7月1日开始办理交房手续。段世洪于2017年1月19日与郴州市腾瑞物业服务有限公司办理了房屋（室内）移交手续，并向该物业公司申请房屋装修，确定了房屋装修收费项目标准，并与该物业公司签订了《室内装饰装修管理协议》。一审法院认为，段世洪、伍小红与盛名公司签订的《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：补充协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。如前所述，段世洪、伍小红按照合同约定交付涉案房款457,092元，盛名公司通知段世洪、伍小红等业主2018年7月1日收房，故盛名公司根据合同的约定（交房时间2016年3月30日）应承担逾期交房违约责任。但鉴于段世洪与郴州腾瑞物业服务有限公司于2017年1月19日办理了房屋（室内）验收移交手续，同时与该物业公司办理了房屋装修手续，据此一审法院认定段世洪于2017年1月19日已实际收房。因此盛名公司应从2016年3月31日起至2017年1月19日（共计295天）止，按日支付房价款457,092元万分之二违约金，违约金为26,968.43元（457,092元×295天×0.0002=26,968.43元）。段世洪、伍小红诉请的违约金超额部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三之规定，判决：“一、被告郴州盛名房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告段世洪、原告伍小红逾期交房违约金26,969.43元（计算方式：从2016年3月31日起计算至2017年1月19日止，457,092元×295天×0.0002﹦26,968.43元）；二、驳回原告段世洪、原告伍小红的其他诉讼请求。如被告郴州盛名房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取840元，由被告郴州盛名房地产开发有限公司负担237元，原告段世洪、原告伍小红负担603元。”二审中，段世洪、伍小红提交装修许可证收款收据、预收物业费收款收据、郴州腾瑞物业服务有限公司岭秀福城物业服务中心出具的《收房证明》和物业服务合同，拟证明其是在2018年1月19日收房的。盛名公司质证认为本案是先收房后交款、签物业合同的，收款收据和收房证明上的日前不能代表收房时间。盛名公司未提交新证据。对段世洪、伍小红二审提交的证据，本院认证认为：申请装修、预交物业费与交房系不同的概念，该时间不足以说明交房时间，《收房证明》中无经办人和出具单位负责人签字，形式上不符合要求，段世洪、伍小红本身系提前收房，签物业合同时间与交房时间存在一定差距亦属正常，因此，段世洪、伍小红二审提交的证据不足以推翻其于2017年1月19日收房的事实，本院均不予采信。本院对一审认定的除交房时间以外的其他事实予以确认。对双方争议的交房时间问题，本院将结合说理部分进行评述。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。争议的焦点为：案涉房屋交房时间的认定。盛名公司一审提交的业主入住信息登记表及其附件中，段世洪所签署的时间均为“2017年1月19日”，段世洪二审提交的证据均不足以推翻2017年1月19日交房的事实，故段世洪、伍小红主张交房时间为2018年1月19日依据不足，本院不予采信。综上所述，一审法院认定的交房时间和计算违约金正确，段世洪、伍小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1306.0元，由段世洪、伍小红负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月十六日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。