浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5549号 上诉人（原审第三人）：朱淑兰，女，1971年1月30日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：郑林勇，浙江八婺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静，浙江八婺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 委托诉讼代理人：徐华，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：俞洁琼，浙江全力律师事务所律师。 原审被告：浙江义乌丰臻工艺品有限公司，住所地：浙江省义乌市城店路778号。 诉讼代表人：浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人。 负责人：陈华军。 委托诉讼代理人：厉方平，男，系管理人员工。 委托诉讼代理人：陈英强，男，系管理人员工。 上诉人朱淑兰因与被上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）、原审被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称丰臻工艺品公司）别除权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初10849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人朱淑兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回浙商资产公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉房屋并不是作商品住宅使用。虽然丰臻工艺品公司的土地使用权性质之前是工业用地，但是经政府批准、支持，已经用于经营“电子商务产业园”，所以工业用地变为商业用途本身不违反政府监管。朱淑兰在此地址上也办有营业执照，也用作商业用途。2.案涉协议并不是名为租赁，实为销售，而是名副其实的租赁合同。不管从名称还是相关内容看，其都属于租赁合同。合同中从标题到条款，均有写明“租赁”、“租金”、“租期”等，还有具体条款的表述。比如第三条的保证金条款以及第九条的“如乙方单方面解除本租赁合同需按实际使用年限支付相应租金”等约定。一审法院认定的实为销售，曲解了协议本意，协议所引用的条款、文字本身可以有其他理解。一次性交付20年的租金，不违反法律规定，到期续租只是双方事先的约定，朱淑兰提供的结算业务申请书中的款项用途虽载明为“购房”，纯粹用于银行票据填写，而丰臻工艺品公司收款后出具的收款收据上明确载明是租金、保证金，结合协议书其余条款，该款项并非售房款。实际上双方当时并无售、买房屋的意思，更没有恶意串通之意。二、一审法院适用法律错误。一审法院判决认定合同无效的理由是属于双方恶意串通，损害国家、集体利益的行为，该理由明显错误。首先，租赁协议为双方自愿签订，并无证据证明存在恶意串通的情形。其次，协议不损害集体利益。如果该集体是指抵押权人，那么实际上租赁协议在先，抵押行为在后，明显不存在损害集体利益。最高人民法院（2017）最高法民申4436号案例中表述，合同法第五十二条中的国家利益应是指以我国全体公民利益为前提的，国家在整体上所具有的政治利益、经济利益和国防利益。本案涉及的国有土地使用权管理问题不能简单的升为国家利益的高度，况且政府也是允许丰臻工艺品公司变更土地用途的，允许、鼓励其经营电子商务产业园。因此，本案房屋租赁合同并不存在损害国家、集体利益的情形。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条来认定协议无效，是适用法律错误。退一步来说，不论是租赁还是销售，即使土地出让人（政府部门）认为丰臻工艺品公司违反了用地规划和管理，也只存在是否对其处罚的问题，本身不影响案涉房屋租赁协议书的效力。综上，朱淑兰与丰臻工艺品公司之间的《房屋租赁合同》是合法有效的，丰臻工艺品公司管理人的决定书的相关内容也是有效的。一审法院对十几起案件一刀切是错误的，判决合同无效严重损害了朱淑兰的合法权益。 被上诉人浙商资产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。一、从朱淑兰与丰臻工艺品公司签订的《房屋租赁合同》内容上来看，显然是名为租赁、实为销售。而涉案的土地性质为工业用地，丰臻工艺品公司却在该土地上建设房屋后，以租赁的方式出售给朱淑兰作为住宅使用，明显违反了国家对于工业用地的管理。因此，丰臻工艺品公司与朱淑兰签订的协议约定的内容违反法律规定，损害国家、集体及第三人的利益，是无效的。二、朱淑兰称涉案房地产经义乌市人民政府批复作为电商园使用，丰臻工艺品公司与朱淑兰并未改变涉案土地及房产的性质。浙商资产公司认为，土地及房产的性质应以土地使用权证以及房屋所有权证的记载为准，而案涉土地的使用权证明确载明“地类（用途）”为“工业”。且一审过程中，丰臻工艺品公司管理人也查询了案涉土地的最新登记情况，其性质依然是工业用地。 原审被告丰臻工艺品公司辩称，丰臻工艺品公司管理人作出决定的依据是朱淑兰与丰臻工艺品公司签订的合同是在丰臻工艺品公司厂房抵押之前，也即2014年7月15日之前，并且有支付款项、实际占用房屋等情况。现在一审法院作出无效的判决，朱淑兰不服提起上诉，请求二审法院根据事实，结合朱淑兰的请求，以及丰臻工艺品公司的答辩，依法做出判决。 被上诉人浙商资产公司向一审法院起诉请求：一、判令丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》无效。二、判令丰臻工艺品公司与朱淑兰签订的《房屋租赁协议书》无效。三、诉讼费用由丰臻工艺品公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月14日至8月20日，中国农业银行股份有限公司义乌分行共向丰臻工艺品公司发放贷款110000000元。因丰臻工艺品公司未能按照借款合同的约定按时支付贷款利息以及归还本金，故中国农业银行股份有限公司义乌分行分两次向法院提起民事诉讼。2016年5月10日，一审法院作出（2016）浙0782民初03102号民事判决书，判令：“一、原告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于本判决生效后五日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金人民币75万元，并支付相应利罚息和复利（如借款在2016年8月5日前归还，利息和复利自2016年1月21日起按照年利率6.305%计算至实际履行之日止再加上2016年1月份未归还的利息270.83元；如借款在2016年8月5日后归还，2016年8月6日起的罚息和复利按照年利率9.4575%计算至本判决实际履行完毕之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行在上述债权范围内对刘玉中、武爱萍所有并用于抵押的坐落于义乌市金福源商厦的D1-142、143房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”2016年6月6日，金华市中级人民法院作出（2016）浙07民初197号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金10925万元及利罚息（自2015年12月21日起按合同约定计算至判决确定的履行之日）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行对被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司坐落于义乌市房地产在最高额16084万元范围内对上述债务享有优先受偿权。”嗣后，中国农业银行股份有限公司浙江省分行将其（含相关下属支行）依法享有的对丰臻工艺品公司的债权及担保合同项下的全部权益转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，后中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司又将其依法享有的对丰臻工艺品公司的主债权以及从权利转让给浙商资产公司。2018年1月2日，根据浙商资产公司的申请，一审法院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻工艺品公司的破产清算案件。同日，一审法院作出（2017）浙0782破申51号决定书，指定浙江商城天马律师事务所担任丰臻工艺品公司管理人。2018年3月，浙商资产公司向丰臻工艺品公司管理人申报了上述受让的债权。管理人审查确认的担保债权本金和利息金额共计123271758.6元，普通债权本金和利息金额共计842458.06元。一审法院（2018）浙0782民初14708号民事判决确认浙商资产公司还享有担保债权罚息和复利金额共计6430769.24元。2012年5月21日，朱淑兰向丰臻工艺品公司交付本票680000元、现金20000元（结算业务申请书中注明款项用途为购房）。同日，丰臻工艺品公司出具收款收据一份，载明收到朱淑兰的套房租金及保证金共计700000元。2012年6月1日，丰臻工艺品公司（甲方）与朱淑兰（乙方）签订《浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋租赁合同》一份，协议如下：“经甲乙双方充分协商，乙方自愿承租甲方坐落于的套房。为明确甲、乙双方的权利义务，经双方平等友好协商，特签订本合同书。一、租赁期间的租金为大写：叁拾伍万元整（小写：350000元）。二、租赁期限为20年（自2013年12月31日至2033年12月31日止）。三、租赁期限内乙方应向甲方支付保证金大写：叁拾伍万元整（小写：350000元）。该款连同本合同书第一条载明的租金，乙方应在签订本合同书的同时付清。四、乙方使用的该房为义乌市3幢一单元九楼层901（A）房号套房，建筑面积152.05平方米，该房在2013年12月31日前交付给乙方。五、在租赁期内如国家政策许可出售的，乙方无条件享有优先受让权。保证金及剩余的租金自动转为购房款，但土地出让金、税款及有关办证费用由乙方自负。六、本租赁期满时若国家政策尚不许可出售的，租赁期再延续至该土地使用权限终止日止，乙方所交纳的保证金抵作租金。七、在土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，其土地使用权限归乙方所有，但需补交的出让金、税款等一切相关费用则全部由乙方承担。八、租赁期内如遇政府行为拆迁，按有关赔偿政策规定处置。九、如租赁期内，乙方单方面解除本租赁合同，则乙方须按实际使用年限支付相应租金，同时乙方交纳的保证金视为违约不予退还。十、甲方对房屋的质量问题承担一年的保修责任，以套房交付之日起算，交付后，用户需改变内部结构的，须经甲方同意后方可实施，乙方擅自改变房屋结构或使用不当造成的损失及渗漏，均由乙方承担责任。十一、房屋需通水、通电，共用楼梯及电梯，结构全框架全现浇，进户防盗门，预设上下管道，只设隔户墙、厨房和卫生间，其余不做。室内墙面、地面打毛糙砼面，外墙面砖，铝合金窗，中空玻璃。十二、甲方给乙方每户安装一电一表、一水一表，预留煤气管道。光纤、电话线、电视线接口进户，乙方应自觉及时按规定缴纳初装费、水电费。水电费的交纳标准按照经济开发工业区收费标准收取。十三、乙方必须注意用水、用电安全，不准乱拉电线和超负荷电，如发生事故造成损失，由乙方负责赔偿。十四、乙方要服从甲方的统一物业管理，有义务交纳物业管理费，缴费标准按义乌市有关规定执行，物业管理协议另定。十五、未经乙方书面同意，甲方不得将乙方使用的房屋出租、转让、再抵押或其它方法处理。十六、该合同未尽事宜双方协商解决，本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。十七、其他：1.第3幢一单元九楼层901（A）屋顶76平方米归乙方使用；2.按实地面积确认，如果建筑面积误差少于152.05平方米，甲方应退还相应租金，如果建筑面积误差多于152.05平方米，甲方不向乙方收取租金。”丰臻工艺品公司管理人对上述《浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋租赁合同》核查后，于2018年10月11日作出（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护朱淑兰的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年。受让抵押债权的浙商资产公司不同意丰臻工艺品公司管理人的上述决定，于2019年5月30日诉至一审法院。 一审法院认为，从丰臻工艺品公司与朱淑兰于2012年6月1日签订的《浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋租赁合同》第一、二条来看，房屋的租赁期限为20年，租金的交纳方式为20年租金一次性支付；第三、六条约定，朱淑兰需交纳保证金350000元，本租赁期满时若国家政策尚不许可出售的，租赁期再延续至该土地使用权限终止日止，保证金抵作押金；第五、七、条也明确将涉案套房的承租期间及承租期满后的权利义务尽数约定给朱淑兰，且朱淑兰自行提供的结算业务申请书中的款项用途也载明为“购房”，故该协议未经行政部门审批将工业厂房变相出售给朱淑兰由其当作商品住宅使用，名为租赁、实为销售，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人朱淑兰的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年”的内容不符合法律规定，应认定为无效。综上，浙商资产公司的诉讼请求合理合法，予以支持。丰臻工艺品公司及朱淑兰的抗辩意见，与法不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条规定，判决：一、确认丰臻工艺品公司与朱淑兰于2012年6月1日签订的《浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋租赁合同》无效。二、确认丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人朱淑兰的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年”的内容无效。案件受理费1950元（已减半），由丰臻工艺品公司负担。 二审期间，上诉人朱淑兰向本院提供证据如下: 1.义乌市电子商务园区建设申请表复印件一份，该证据系向法庭申请调查取证取得，证明丰臻工艺品公司在2013年向义乌市政府部门申请，由义乌市规划局审核批准，已经将案涉房屋、土地用地规划性质变更为商业性质，并且该表格中有显示运营该商务产业园的公司是义乌丰臻电子商务秘书有限公司，该公司是在一审提交的义乌市政府网站网页资料上领取补贴的公司。 2.义乌市政府网站发布的网页信息链接打印件一份，发布时间为2017年10月24日，证明政府部门对电子商务园区是支持的，并有补贴。 3.义乌市云音电子商务商行变更登记情况打印件一份，其中投资人是朱淑兰儿子吴鸿健，证明案涉房屋朱淑兰承租后是用于商业经营。 4.户口本复印件一份，证明朱淑兰与吴鸿健是母子关系。 被上诉人浙商资产公司对于朱淑兰提供的证据质证如下：对证据1至证据4表面真实性没有异议。但证据1不能证明案涉土地已经改变土地用途的事实，根据土地管理法及土地管理法实施条例，改变土地用途均应向原批准部门申请，并且进行变更登记。况且该申请表上写的是申请临时改变用途，而非长久改变，而且最后的审批意见是“拟同意”，并没有确切同意的批复文件。对证据2，补贴的对象并非是丰臻工艺品公司。对证据3，营业执照中的公司成立时间是2017年6月13日，是租赁协议签订五年之后，而且现在也已经变更了，即使该公司的登记地址是在这里，也不能证明它的用途就是商业或其他的用途。对证据4的关联性有异议。 原审被告丰臻工艺品公司对于上诉人朱淑兰提供的证据真实性没有异议，对证明目的、关联性，希望法庭在查明事实的基础上，结合其他证据予以认定。 本院经审查后认为，对于证据1，因该证据系法院调取，本院对其真实性予以确认，但该证据不足以证明案涉土地性质已经变更为非工业用途，故本院对其证明目的不予确认。对证据2，虽各方当事人对证据2的真实性无异议，但该证据不足以证明案涉房屋及土地规划性质已变更为非工业性质的事实，本院对该证据不予确认。对证据3和证据4，因各方当事人对其真实性无异议，故本院对证据3和证据4的真实性予以确认。 本院二审对一审认定的事实均予以确认。另查明，丰臻工艺品公司坐落于义乌市的土地性质为工业，土地使用权证号为义乌国用（2008）第1-7119号。该土地上第四幢房产（房产证号为义乌房权证稠江字第ｃ××号）系工业厂房。案涉房屋租赁合同约定的3幢一单元九楼层901（A）房号套房与丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》保护的租赁关系中朱淑兰的承租地址3号楼五单元1902室为同一房屋，该房屋在前述第四幢房产中。 本院认为，本案的争议焦点是朱淑兰与丰臻工艺品公司签订的房屋租赁合同的性质问题。判断当事人之间的法律关系性质，应根据双方当事人约定以及实际履行的权利义务进行综合判断。依据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但综合本案以下因素分析:首先，案涉租赁合同第六条关于本租赁期满时若国家政策尚不许可出售的，租赁期再延续至该土地使用权限终止日止的约定，表明该协议有出售的意思表示,且其约定期限也与土地使用期限一致。其次，合同还作出了保证金及20年对价均需签订合同时全款付清的规定。再次，案涉租赁合同第十五条关于未经朱淑兰书面同意，丰臻工艺品公司不得将朱淑兰使用的房屋进行转让、再抵押的约定，实际是对房屋所有权人丰臻工艺品公司的转让权、抵押权作出了限制，不符合租赁合同的性质。最后，案涉租赁合同第五条关于租赁期内如国家政策许可出售的，朱淑兰无条件享有优先受让权，保证金及剩余租金自动转为购房款，土地出让金等费用由朱淑兰自负的约定，第七条关于土地使用权终止日期到期后国家政策同意延续的，其土地使用权限归朱淑兰所有的约定，结合朱淑兰自行提供的结算业务申请书中的款项用途也载明为“购房”，表明该合同更符合买卖合同的性质。因此，案涉房屋租赁合同存在双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的情形，其未经相关行政部门审批将工业厂房变相出售给个人，属以租代售。一审法院认定房屋租赁合同无效，并作出的实体处理，并无不当。至于合同无效后的处理问题，因丰臻工艺品公司已进入破产程序，当事人可通过向丰臻工艺品公司管理人申报债权等方式另行解决，本案不予处理。综上，朱淑兰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人朱淑兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 高丽霞 审 判 员 金佳卉 二〇一九年十二月二十五日 代书记员 施秀慧