福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9717号 上诉人（原审被告）：严承志，男，1976年11月17日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈少文，福建宽达（福清）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福清市江阴镇人民政府，住所地福建省福清市江阴镇江阴街107号。 负责人：方贤伟，镇长。 委托诉讼代理人：林明轩，福建正实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林莉，福建正实律师事务所律师。 上诉人严承志因与被上诉人福清市江阴镇人民政府（以下简称江阴镇政府）租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严承志上诉请求：撤销一审判决第一项关于租金滞纳金的判决和第二项判决。事实和理由：一、一审法院判决严承志按案涉《租赁合同》约定标准支付滞纳金，属于认定错误。1.租赁房屋存在权属纠纷问题，且存在严重安全隐患、达不到正常使用条件，导致严承志无法全面占有、使用租赁房屋，江阴镇政府违约在先。严承志已支付了前两个年度租金，江阴镇政府仍未解决以上问题，严承志有权行使同时履行抗辩权，故其延期支付第三年度租金不构成违约。2.江阴镇政府无法提供租赁房屋的房屋所有权证或建设工程规划许可证，案涉《租赁合同》应属于无效合同。故不应按无效的《租赁合同》约定确定违约金标准。3.如前所述，严承志不存在违约情形，其支付的履约保证金4.8万元，应从应付的第三年度租金中直接抵扣。二、一审判决认为严承志与案外人就案涉租赁物部分（40平方米）签订有《房屋租赁合同》，故对江阴镇政府主张的2018年5月11日起至2018年7月20日止的占有使用费予以支持，属于认定错误。1.江阴镇政府提供租赁房屋给严承志时，双方未办理交接手续。2018年5月10日租赁期满前，严承志就搬离了租赁房屋，双方不需要办理移交手续。此后至今，严承志未占用租赁房屋，也未通过转租等方式获益。2.《租赁合同》约定，租赁期满后江阴镇政府收回租赁场所。可见，租赁期满后江阴镇政府即自行收回租赁房屋。事实上，江阴镇政府也采取了断水、断电措施收回租赁房屋。3.严承志与案外人就案涉租赁物部分（40平方米）签订的《房屋租赁合同》实际未履行。 江阴镇政府辩称，一、案涉租赁物确系江阴镇政府所有，江阴镇政府已依约履行了合同义务，严承志未依约履行支付租金义务已构成违约。1.案涉租赁物权属明确，确系江阴镇政府所有。江阴镇政府已提交了国有土地使用证证实案涉租赁物属其所有。案涉租赁物是上个世纪80、90年代背景下的产物，彼时《城市房屋权属登记管理办法》及《城乡规划法》均未施行，房屋所有权证或建设工程规划许可证在当时背景下客观无法取得。严承志上诉称的“无法全面占有、使用租赁房屋”不属实。2.严承志辩称案涉租赁物“存在严重安全隐患”的说辞不属实。江阴镇政府交付租赁物具备商业正常使用的功能，自然陈旧和公共区域的一点瑕疵并不影响租赁物整体结构完整性及商业用途作用。且严承志至今仍盘踞于此，通过转租渔利，还积极竞拍最终竞得新一轮租赁物使用权。可见，严承志辩称的租赁物权属纠纷、无法正常使用等说辞缺乏依据，一审法院判决其支付2017年5月10日至2018年5月10日期间租金及滞纳金，正确无误。二、一审法院判令严承志支付2018年5月11日至7月20日期间占有使用费，是正确的。严承志自2015年5月10日至今持续盘踞案涉租赁物，并通过转租渔利。 江阴镇政府向一审法院起诉请求：1.严承志立即支付2017-2018年度租金290000元，并向江阴镇政府支付滞纳金（滞纳金以290000元租金为基数，按日万分之五，自2017年5月10日起计至款项实际付清之日止，其中暂计至起诉之日即2019年4月2日为98890元）；2.严承志立即支付占用江阴镇政府租赁场所的占有使用费56390元（占有使用费按年租金290000元标准自2018年5月11日起计至2018年7月20日严承志新中标之日止）；3.严承志继续履行《福建省拍卖成交确认书（NO.9003755）》、《福建省晨至信拍卖行有限公司拍卖规则（晨至信第2018077期-1）》所约定的义务，与江阴镇政府签订《租赁合同》，并于合同签订同时缴纳第一年度租金548800元。 一审法院认定事实：2015年5月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：位于江阴影剧院东南侧一至四层（不包括现老龄委办公楼），总面积约800㎡，其中一层面积约230㎡，二至四层每层面积约190㎡（详见平面图）。租赁期限三年（移交之日起算），2015年5月11日起至2018年5月10日止。租赁期满，甲方收回租赁场所，乙方应于五个工作日内撤离，否则以违约论，甲方将强行收回租赁该场所并没收其履约保证金。年租金为每年290000元，每年缴纳一次。第一年租金于签订合同时缴纳，此后每次年租期满前30天内向甲方缴纳下一年租金。逾期未缴纳，出租方有权提前终止合同。乙方承租时应向甲方支付履约保证金48000元（约两个月租金）。乙方若逾期缴纳租金，每天应按当期应缴纳金额加收万分之五的滞纳金。超过十五天未向甲方缴纳租金，甲方有权单方面终止合同，收回租赁场所，并没收履约保证金等。被告已于2015年4月30日交纳履约保证金48000元。上述《租赁合同》签订后，原告依约将该合同中的租赁物交付被告占有使用，被告已支付前两年租金合计580000元，但其至今未支付自2017年5月10日至2018年5月10日期间的租金290000元。后原告将江阴影剧院东南侧一至四层房屋（商场）和老龄委一层房屋（现为礼兴日杂店）三年使用权委托福建省晨至信拍卖行有限公司进行拍卖。2018年7月20日，被告以1646400元价格拍得该江阴影剧院东南侧一至四层房屋（商场）和老龄委一层房屋（现为礼兴日杂店）三年使用权。但被告至今未与原告签订书面《租赁合同》。另查明，晨至信第2018077期-1拍卖规则中载有：买受人应于拍卖会后5个工作日内与委托方签订《租赁合同》。竞买人一经应价，不得撤回，否则视为违约。买受人违反本拍卖规则，已交的拍卖保证金不予退还，同时，按《拍卖法》及相关法律、法规的规定追究其法律责任。《中华人民共和国拍卖法》第三十九条：买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额等。诉讼中，被告确认其于2018年8月5日与案外人就案涉租赁物部分（40平方米）签订有《房屋租赁合同》，但因被告未与原告签订新的租赁合同，故该《房屋租赁合同》未实际履行等。 一审法院认为，原、被告双方于2015年5月11日所签订的《租赁合同》，其双方作为该合同当事人均应依约履行其合同义务。原告已依约将位于江阴影剧院东南侧一至四层（不包括现老龄委办公楼）交付被告占有使用，被告理应按约及时向原告支付租金。被告至今尚欠原告自2017年5月10日至2018年5月10日期间的租金290000元未付，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告请求被告支付自2017年5月10日至2018年5月10日期间的租金290000元，一审法院予以支持。上述《租赁合同》约定了租金应缴纳的期限及若逾期缴纳租金，每天应按当期应缴纳金额加收万分之五的滞纳金，故原告请求被告支付以290000元为基数，按日万分之五计算，自2018年5月10日起计至款项还清之日止的滞纳金，一审法院予以支持。原告主张被告应支付自2018年5月11日至2018年7月20日期间以年租金290000元的标准计算的占有使用费，被告抗辩其仅占有使用至2018年5月9日并已搬走，但未告知原告，未办理交接手续等，鉴于被告在诉讼中已确认其在2018年8月5日与案外人就案涉租赁物部分（40平方米）签订有《房屋租赁合同》，故一审法院对原告的上述占有使用费主张予以采纳。经计算，该期间的占有使用费应为56410.92元，现原告仅请求被告支付56390元，一审法院予以支持。根据已查明的事实可知，被告已拍得案涉江阴影剧院东南侧一至四层房屋（商场）和老龄委一层房屋（现为礼兴日杂店）三年使用权，根据前述拍卖规则，被告应在拍卖会后5个工作日内与原告签订书面租赁合同，但被告未与原告签订该书面租赁合同。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。现原告请求被告与原告签订《租赁合同》及于合同签订同时缴纳第一年度租金548800元，缺乏依据，一审法院不予支持。但原告因此与被告而发生的其他争议，原告可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告严承志于本判决生效之日起七日内支付原告福清市江阴镇人民政府自2017年5月10日至2018年5月10日期间的租金290000元及该租金的滞纳金（滞纳金以290000元为基数，按日万分之五计算，自2017年5月10日起计至款项还清之日止）；二、被告严承志于本判决生效之日起七日内支付原告福清市江阴镇人民政府自2018年5月11日至2018年7月20日期间的占有使用费56390元；三、驳回原告福清市江阴镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13755.30元，由原告福清市江阴镇人民政府负担5754.30元（已交纳），被告严承志负担8001元，限本判决生效之日起七日内交纳。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，江阴镇政府提交了《国有土地使用证》证明案涉租赁物归其所有，严承志对案涉租赁物的权属持有异议，但未提供足以反驳的相反证据，故本院对其异议不予采信。案涉租赁物系在《中华人民共和国城乡规划法》(2008年1月1日)施行之前建成的建筑，由于历史原因未取得建设工程规划许可证，故对严承志关于案涉租赁物未取得建设工程规划许可证故案涉《租赁合同》无效的上诉主张，本院不予采纳。 案涉《租赁合同》签订后，江阴镇政府已将案涉租赁物交付严承志，严承志未依约支付2017年5月10日至2018年5月10日期间的租金，已构成违约，一审法院判决其支付逾期租金并按合同约定标准支付相应滞纳金，并无不当。严承志辩称案涉租赁物无法正常使用故其未付租金不构成违约，但严承志未提交证据证明其曾在合同履行期间向江阴镇政府提出案涉租赁物存在质量问题及整改要求，其在本案中提交的证据亦不足以证实案涉租赁物无法正常使用，故对严承志的上述抗辩，本院不予采信。 江阴镇政府主张合同期满后自2018年5月11日至7月20日期间的占有使用费，严承志辩称其合同期满即已搬离，但严承志未提交证据证明其曾告知江阴镇政府并办理交接手续，严承志甚至还于2018年7月20日拍得案涉租赁物新一轮的使用权、2018年8月5日还与案外人就案涉租赁物部分签订《房屋租赁合同》。综上，一审法院对江阴镇政府的上述占有使用费主张予以采纳，并无不妥。 综上，严承志的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4270元，由严承志负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇一九年十二月二十六日 法官助理卢里灿 书记员张华真