四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17698号 上诉人（原审被告）成都银行股份有限公司八里庄支行。营业地：四川省成都市成华区桃溪路110号。 负责人候炫伊，支行行长。 被上诉人（原审原告）四川星亿物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区提督街58号锦阳商厦23层C座。 法定代表人向星，董事长。 委托代理人李钊洋，四川君合律师事务所律师。 上诉人成都银行股份有限公司八里庄支行（以下简称成都八里庄支行）因与被上诉人四川星亿物业管理有限公司（以下简称星亿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2005年5月19日，成都锦阳商厦有限公司与星亿物业公司签订《物业管理委托合同》，约定的主要内容为：由星亿物业公司为锦阳商厦提供物业管理服务，房屋位于成都市，建筑面积46000平方米，负3楼至27楼（负1楼至5楼为商场，6楼至27楼为写字间）；合同期限从2005年5月19日至2009年12月31日止；物业管理服务费收取标准为写字间每月10元／平方米、商场每月15元／平方米，空置房的物业管理服务费由产权人全额交纳。2009年8月31日，成都锦阳商厦有限公司与星亿物业公司再次签订《物业管理委托合同》，约定的主要内容为：由星亿物业公司为锦阳商厦提供物业管理服务，房屋位于成都市，建筑面积46000平方米，负3楼至27楼（负1楼至5楼为商场，6楼至27楼为写字间）；商场物业管理服务费收取标准为写字间每月10元／平方米、商场每月15元／平方米；业主应于取得产权之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳；空置房的物业管理服务费也由产权人全额交纳；合同期限为20年，从2009年9月1日至2029年8月31日止；业主或物业使用人未按约定足额交纳物业管理服务费和水电费的，应按每天万分之三支付违约金。2008年12月2日，四川省成都市成华区人民法院就申请执行人成都八里庄支行申请执行被执行人成都和易装饰工程有限公司、谢惠龙、罗永莉、谢波借款纠纷一案作出（2004）成华执字第480号生效民事裁定书，裁定：将被执行人谢波所有的成都市面积为419.1平方米的办公用房以第三次拍卖所定的保留价730297.41元抵偿给申请执行人成都八里庄支行。交易房屋信息核实记录显示：截止2018年4月26日，成都市办公用房的所有权人为谢波，所有权取得方式为购买商品房，取得时间为1999年9月24日，建筑面积分别为132.23平方米、132.23平方米和154.55平方米，共计419.01平方米。星亿物业公司先后于2017年10月19日和2017年11月7日向成都八里庄支行发出催费通知和律师函，向成都八里庄支行催收案涉房屋的物业服务费。 以上事实的认定，有星亿物业公司的陈述以及星亿物业公司提交的星亿物业公司和成都八里庄支行的登记信息、《物业管理委托合同》、（2004）成华执字第480号民事裁定书、交易房屋信息核实记录，催费通知、律师函及邮寄单、邮寄记录查询信息在案为证。 原审判决认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条也规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”根据（2004）成华执字第480号民事裁定书及成都八里庄支行提交的书面意见可知，案涉成都市办公用房的所有权在前述生效民事裁定作出之时即已转移至成都八里庄支行名下。成都八里庄支行辩称其已将案涉房屋作为不良资产统一转让给中铁信托有限责任公司，中铁信托有限责任公司又将该不良资产转让给中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司，但根据交易房屋信息核实记录载明的信息，截止2018年4月26日案涉房屋所有权仍登记在前述抵债裁定发生效力前的房屋所有权人谢波名下，即成都八里庄支行依据前述抵债裁定受让案涉房屋所有权后，并无证据证明其已将案涉房屋所有权又转移至他人名下，故成都八里庄支行的前述辩称主张，无事实依据，原审法院不予采纳。案涉《物业管理委托合同》系房屋建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，成都八里庄支行作为案涉房屋的所有权人即业主，该合同对其具有约束力。根据《物业管理委托合同》载明的内容，成都八里庄支行在使用或物业空置期间均应按10元／平方米·月向星亿物业公司交纳物业管理服务费。星亿物业公司现主张成都八里庄支行尚欠2008年12月2日至2017年10月31日期间的物业管理服务费为448301.81元，未超过合同约定的物业费标准，且成都八里庄支行未提供证据证明其已足额缴纳了前述期间的物业管理服务费，故原审法院对该费用金额予以确认。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，星亿物业公司已先后向成都八里庄支行发出催费通知、律师函，依法向成都八里庄支行主张权利，应视为星亿物业公司的书面催收行为。截至原审庭审之日，成都八里庄支行仍未支付物业管理服务费。现星亿物业公司请求成都八里庄支行支付物业管理服务费448301.81元，于法有据，原审法院予以支持。关于星亿物业公司主张的资金占用利息，根据《物业管理委托合同》的约定，物业管理服务费按季度缴纳，业主或物业使用人逾期缴纳的，应按每日万分之三向星亿物业公司支付违约金。成都八里庄支行作为业主逾期未交物业管理服务费是事实，属违约行为，星亿物业公司要求其支付截止2017年10月31日的利息117133元，并要求按中国人民银行同期贷款利率标准支付2017年10月31日之后的利息，均未超过双方约定的违约金计算标准，原审法院予以支持。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：成都八里庄支行应于判决发生法律效力之日起十日内向星亿物业公司支付2008年12月2日至2017年10月31日的物业管理服务费448301.81元，并支付资金占用利息（截止2017年10月31日的利息为117133元；从2017年10月31日起至物业管理费全部交清之日止的利息以前述欠付的全部物业管理服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果成都八里庄支行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9454元，减半收取4727元，由成都八里庄支行负担。 宣判后，成都八里庄支行不服一审判决，向本院提起上诉称，其不是案涉物业的所有权人，案涉物业欠缴的物业费应由案外人中国信贷资产管理股份有限公司四川分公司承担，且中国信贷资产管理股份有限公司四川分公司为必须参加诉讼的当事人，原审法院认定事实错误。请求撤销原判，依法改判或发回重审。 被上诉人星亿物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉房屋的所有权根据生效民事裁定已转移至成都八里庄支行名下，且截止2018年4月26日案涉房屋所有权仍登记在前述抵债裁定发生效力前的房屋所有权人谢波名下，成都八里庄支行上诉称其已将案涉房屋所有权又转移至他人名下，物业费应由他人承担，但提交的证据不能证明其观点，其上诉请求本院不予支持。原审判决确定上诉人为该案涉物业业主并判决其支付拖欠的物业管理费正确。综上，成都八里庄支行的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4727元由上诉人成都银行股份有限公司八里庄支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月二十六日 书记员  陈 悦