江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7812号 原告：彭良余，男，1990年6月27日出生，汉族，住湖北省房县。 委托诉讼代理人：王忠一，江苏观前律师事务所律师。 被告：李小娟，女，1974年12月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：杨小飙，江苏道金律师事务所律师。 原告彭良余与被告李小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年09月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月08日公开开庭进行了审理，原告彭良余及其委托代理人王忠一、被告李小娟及其委托代理人杨小飙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭良余向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告返还原告定金50000元并支付违约金260000元。事实与理由：2019年07月15日，经案外人姑苏区北庆房产服务部介绍，原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定成交价格为1300000元，原告当天支付50000元定金给被告。其后被告以各种理由要求加价才卖房。经多次沟通无果，无奈之下起诉至贵院，请求法院判如所请。 被告李小娟辩称：我一直要求原告按照合同约定价格来支付购房款，从未要求加价；合同对原告具体支付购房款的时间没有明确约定；被告认为原告的诉讼请求没有法律和事实依据；如果原告坚持解除合同，我方也同意，但是不同意退还定金更不同意支付违约金，因为是原告违约解除，我方并未违约；即便法院认定我方违约，双方合同约定的违约金也过高。 当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院依法组织质证，结合彭良余提交的《房屋买卖（居间）合同》、购房定金收条、微信聊天记录，被告李小娟提供的微信聊天记录、催告函及邮寄凭证，根据当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2019年7月15日，李小娟（售房人、甲方）与彭良余（购房人、乙方）在姑苏区北庆房产服务部居间下就买卖苏州市姑苏区南五泾浜18号6幢106室房屋签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定成交价格为130万元，定金5万元，网签价壹佰贰拾伍万元整，首付叁拾柒万伍仟元整，贷款捌拾柒万伍仟元。合同第5条约定双方在2019年10月25日前提供相应材料办理资金托管（必须送审，审批通过3个工作日资金托管）。合同第六条约定如果甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同需向守约方支付房屋成交价20%的违约金。合同还明确彭良余具有购房资格、首套首贷。 协议签订当日，彭良余以微信转账和银行转账的形式分两笔共计向李小娟支付5万元定金。同日，彭良余及李小娟分别与姑苏区北庆房产服务部签订《佣金确认书》，分别约定李小娟需向该房产服务部支付佣金2万元、彭良余需向该房产服务部支付佣金1万元。 2019年8月15日，李小娟通过微信告知彭良余“我肯定不卖了，等着你打官司……”；8月31日，李小娟在微信中表示“我和你没有意见，我不想卖的原因是银行政策变了”、“银行政策变了，你的放款时间变长了”，彭良余回应称“银行如果不能贷款，你立马解除合同，我无话可说”，李小娟告知“你和中介商量130万到我手，中介费什么我都不管，这两天就去网签”、“一百多万的房子你不在于涨二万吧！银行变动我也损失了”；9月1日，李小娟再次要求“到我手130万，否则不卖”、“我不出中介费”，双方未能协商成功。彭良余遂于2019年9月6日向本院起诉，本院审查后于9月11日立案受理，并于9月20日向李小娟送达起诉状副本等材料。 2019年9月6日，李小娟在微信中告知彭良余“你催中介早点去房管局做网签以及贷款，价格按合同去做”；9月16日，李小娟通过微信告知彭良余抓紧按照合同约定内容办理网签过户，彭良余未作回复；李小娟同时要求居间方催促彭良余办理相关手续，居间方表示对方已经起诉；10月15日，李小娟向彭良余发送催告函，催促其按照合同约定履行并在10月25日前办理资金托管手续，彭良余未予答复。 庭审中，彭良余陈述称李小娟最早在2019年8月7日与其联系，以银行放贷慢为由要求其尽快凑好首付并相约在8月15日见面协商，其答复称会按合同约定时间付钱；后中介告知其李小娟不想卖了。嗣后，中介告知其李小娟同意出售但是要求将资金托管时间提前到8月底，其在8月底凑款到位后（并无证据证明），李小娟提出要其加价，双方发生争议。 庭审中，彭良余主张虽然合同约定履行期尚未届满，但是李小娟已以其行为表示不愿意继续履行合同，预期违约，故其起诉要求解除合同。彭良余还称2019年7月24日苏州市人民政府发布“关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见”，其中明确要求非本市户籍购房人应提供购房之日起前三年内在苏州市范围内连续缴纳2年社保的记录，其虽有缴纳社保，但是其未能连续缴纳，李小娟的预期违约行为致使其在该工作意见出台后已经无法继续履行合同。 审理中，本院就上述工作意见的施行函询苏州市房地产市场和交易管理中心（以下简称市房产交易中心），该中心答复称上述工作意见出台之前签订合同并能够提交定金等款项支付凭证的，买卖双方可在2019年9月30日前至房地产交易部门进行备案以适用该工作意见出台之前的房地产市场管理政策；另，该中心明确即便双方当事人没有备案，法院判决继续履行合同其亦可根据法院生效判决协助办理权属转移登记手续。嗣后，本院向彭良余释明其仍可继续购买案涉房屋，其明确因李晓娟此前行为不够诚信，现坚持要求解除合同。 本院认为，彭良余与李小娟签订的《房屋买卖（定金）合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，成立并有效，双方当事人应依约履行。李小娟在合同履行过程中明确要求彭良余代付其本应承担的2万元居间费用，应认定为变相要求彭良余加付购房款的行为，在彭良余明确拒绝加付款项的情况下，其在2019年9月1日明确表示不卖，虽然双方约定的履行期尚未届满，但其行为已经构成预期违约。该违约行为出现在双方约定履行届满日期之前，且李小娟在9月6日（彭良余向本院递交起诉状当日）、9月16日及10月15日明确告知彭良余按照原合同约定履行且前述时间均在双方约定的最后履行期届满之前，故本院认为李小娟的该违约行为并非根本违约，并不足以致使双方间房屋买卖合同关系的解除。另，彭良余自称其未能连续缴纳社保故按照苏州市人民政府发布的购房新政已经无法履行合同，然而市房产交易中心明确可以根据本院判决协助办理权属转移登记手续，经本院释明后其仍然坚持解除合同。虑及彭良余作为房屋买卖合同的买方，需承担支付购房款、共同办理资金托管、网签、过户等权属转移登记手续，现其明确坚持不愿意继续购买房屋，李小娟也在庭审中明确如彭良余坚持解除合同其同意解除，故本院认定双方间房屋买卖合同关系在2019年11月8日解除。 关于彭良余主张的违约金。本案合同履行中，李小娟要求加价的违约行为并非导致合同解除的根本违约行为，但可认定为其拒绝按照原合同约定履行；其作为房屋出售方，本应诚信履约，其在签订合同后未能坚守契约精神，该行为应当受到谴责和制约；其不诚信行为直接导致了本案纠纷的产生，并致使彭良余对继续履行合同丧失信心，故本院认定李小娟仍应向彭良余支付违约金并承担本案诉讼费用以弥补彭良余的直接经济损失；参照适用双方合同约定的拒绝履行合同的违约金条款，虑及彭良余提起本案诉讼的律师费损失等实际费用，兼顾现在合同的履行过程及双方当事人过错程度，根据公平和诚实信用原则，本院将违约金酌情调整为2万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、原告彭良余与被告李小娟于2019年7月15日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年11月8日解除； 二、被告李小娟于本判决生效之日起十日内向原告彭良余退还购房定金5万元并支付违约金2万元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5950元，减半收取2975元，由被告李小娟负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告彭良余履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇一九年十二月十二日 书记员  冯 涵