贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5342号上诉人（原审原告）：卯娟，女，1985年12月24日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：陈阳萍，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕节金海湖新区金海湖办事处，住所地：金海湖办事处文翰社区。负责人：蓝德才，该办事处主任。委托诉讼代理人：孙晓婷，贵州本芳律师事务所律师。上诉人卯娟与被上诉人毕节金海湖新区金海湖办事处（以下简称金海湖办事处）房屋租赁合同纠纷一案，金海湖办事处不服贵州省大方县人民法院（2018）黔0521民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，作出（2019）黔05民终71号民事裁定书撤销原判，发回重审。贵州省大方县人民法院受理后作出（2019）黔0521民初1978号民事判决，卯娟不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人卯娟的上诉请求：1、请求撤销一审法院（2019）黔0521民初1978号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：一审法院未根据证据规则的规定分配举证责任，在没有证据的情况下，推定被上诉人履行了合同义务，属于事实认定错误，适用法律错误，导致错判。上诉人与被上诉人约定，由被上诉人将所承建的五个商铺出租给上诉人，之后上诉人支付了6万元的租金及12000元的押金，但是被上诉人并未在约定的时间将涉案商铺交付给上诉人，经上诉人多次催促，被上诉人才将五间商铺的其中一间在未履行任何约定炒热方式之前交付给上诉人试用，双方约定待被上诉人履行举行篮球联赛及大型展销会等炒热方式的约定后，交付的时间正式起算。至今被上诉人均未履行任何炒热的约定，而剩余的四间至今尚未交付，上诉人也并未使用过。但是一审法院仅仅是根据被上诉人交付一间商铺试用的证据以及被上诉人陈述所有商铺并非分批修建而推定被上诉人交付了所有商铺。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“对合同是否履行发生争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，交付涉案房屋属于被上诉人的义务，而被上诉人主张已经履行了义务，应承担举证责任。一审法院在无任何证据的情况下便推定被上诉人履行了交付义务，属事实认定错误。其二，在一审庭审中，被上诉人提供的证人证言便陈述，除上诉人转租的一间商铺外其他商铺之前便是闲置的，是之后被上诉人出租给了第三人后才使用的，由此可以证明被上诉人并没有将其余四个商铺交付给上诉人。最后，假如被上诉人将五个商铺全部交付给上诉人，那上诉人为什么只是将其中一间转租出去，将四间一直闲置，故，一审认定交付的事实不仅不符合法律规定，也并不符合常理。综上所述，一审法院认定被上诉人履行交付义务的事实错误，事实上，被上诉人仅仅是交付了上诉人所租五个商铺中的一间给上诉人试用，其余四间并未交付，既然双方租赁行为无效，上诉人也并未使用商铺，那么根据法律规定，被上诉人应将租金返还给上诉人。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，望贵院支持上诉人的请求为谢。被上诉人金海湖办事处二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审原告卯娟向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告双方2015年4月15日达成的租赁民事法律行为无效；2、请求判决被告立即返还原告交付的租金60000.00元、押金12000.00元，并赔偿原告损失（以72000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年4月12日计算至实际退还租金及押金之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告金海湖办事处在位于金海湖办事处文翰市场左侧修建了“双山新区职教城临时市场商铺”，2015年4月15日，原告卯娟作为承租人，向被告金海湖办事处交纳租金60000.00元、押金10000.00元，双方达成口头协议由原告向被告承租铺面五个，租期一年。2015年10月，涉案承租物建设完毕，经双方协商租赁期限变更为自2016年3月1日起计算。2016年8月，原告卯娟家将向被告金海湖办事处承租的门面中的一个转租给杨某。2016年9月6日，原告卯娟向被告金海湖办事处交纳了水电表押金2000.00元。2018年7月30日，原告卯娟以租赁物系违章建筑且原告一直未得到租赁商铺使用为由，将被告金海湖办事处诉至一审法院，一审法院以（2018）黔0521民初3436号民事判决书进行了判决，被告金海湖办事处不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2019）黔05民终71号民事裁定书撤销原判，发回重审。另查明，被告金海湖办事处在位于金海湖办事处文翰市场左侧修建的“双山新区职教城临时市场商铺”无建设规划许可，也未经有权机关书面批准建设。一审法院归纳的争议焦点为：1、原告卯娟承租的商铺是否已经实际交付；2、被告金海湖办事处是否应返还原告卯娟交纳的租金、押金以及赔偿利息损失。一审法院认为，原告卯娟诉称涉案承租物属于违章建筑，被告金海湖办事处在法庭辩论终结前亦未向一审法院举证证明其取得建设工程规划许可证或者该租赁物系经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，原、被告之间形成的事实租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告请求判决原、被告双方2015年4月15日达成租赁民事法律行为无效的主张具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。原告家在涉案商铺租赁期间将涉案商铺中的一间转租给杨某，涉案商铺于2015年10月全部建成，而非分期分批建成，作为出租人的被告方在向原告交付租赁物时，除租赁标的物的性质不符合约定用途的情况外，不应该存在分期分批交付的情形，原告既然接收了部分涉案商铺进行经营管理，且在诉讼中亦未就租赁物不符合约定用途或存在分期分批交付情形或事由提出主张，由此，应当认定原告对被告交付涉案商铺的事实是明知的，原告一次性承租本案争议的5个商铺，从其接收并转租了涉案部分商铺的事实分析，可以认定被告方已经向原告交付了租赁的全部标的物，原告已经对承租的部分商铺进行了实际的经营管理，而在管理过程中因种种原因出现的经营风险，不能违背诚信原则而找理由将风险转嫁给出租人。综上所述，被告无论是向原告直接交付商铺钥匙或是以通知的方式要求原告接收其承租的商铺，都已经履行了交付义务。原告提出的被告至今未交付商铺的主张无事实依据，一审法院不予支持。被告提出涉案商铺已经实际交付的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。被告已经履行了向原告交付租赁物的义务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告缴纳的60000.00元租金已转化为房屋占有使用费，被告无需向原告返还租金及承担利息损失，对原告主张由被告返还租金和承担利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。原、被告约定的租赁期间已经届满，被告向原告收取的12000.00元押金应予以返还，对原告要求被告返还12000.00元押金的诉讼请求一审法院予以支持。综上，原、被告之间形成的事实租赁协议无效，被告已实际交付了租赁物给原告使用，原告缴纳的60000.00元租金作为房屋占有使用费不应予以返还，双方约定的租赁期限已经届满，被告向原告收取的12000.00元押金应予以返还。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款的规定，一审判决：一、原告卯娟与被告毕节金海湖新区金海湖办事处于2015年4月15日形成的租赁民事法律行为无效；二、被告毕节金海湖新区金海湖办事处于本判决生效之日起十五日内返还原告卯娟押金12000.00元；三、驳回原告卯娟的其他诉讼请求。案件受理费830.00元，由原告卯娟负担690.00元，被告毕节金海湖新区金海湖办事处负担140.00元。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，卯娟于2016年9月6日所交水电表押金2000元包含案涉五个商铺。本院对一审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：金海湖办事处是否将案涉5间商铺全部交付卯娟。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，根据金海湖办事处申请证人杨某的出庭证言，可以认定金海湖办事处向卯娟交付一个商铺的事实成立。虽然杨某从卯娟处转租的商铺只有一个，但该商铺与其他四个商铺同属于双山新区职教城临时市场商铺，均于2015年10月全部建成，卯娟未举证证明案涉商铺存在分期分批交付情形，应承担举证不能的法律后果。且卯娟于2016年9月6日向金海湖办事处交纳了案涉5个商铺2000元水电押金，若金海湖办事处未按约履行交付义务，卯娟主动缴纳全部水电押金亦有悖常理，故一审认为金海湖办事处已经履行了商铺交付义务并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人卯娟的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人卯娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇一九年十二月九日法官助理  曾 建书 记 员  龚佳铃