上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19882号原告：上海高力国际物业服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邓懿君，董事长。委托诉讼代理人：龚红兵，上海市德尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树宁，上海市德尚律师事务所律师。被告：吴召芳，女，1952年1月31日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区。原告上海高力国际物业服务有限公司(以下简称高力物业)与被告吴召芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。高力物业的委托诉讼代理人李树宁到庭参加诉讼。被告吴召芳除公告送达外无法送达。2019年9月4日本院向吴召芳公告送达起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等，吴召芳未到庭。本案现已审理终结。高力物业向本院提出诉讼请求：1、判令吴召芳支付上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)1504室自2013年7月至2016年12月物业服务费21,361.20元；2、判令吴召芳支付滞纳金21,361.20元。事实理由：原告自2001年11月起为位于上海市虹桥路XXX号-XXX号的东方曼哈顿小区提供物业服务。2002年11月28日，原告与开发商上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定开发商将上海市徐汇区虹桥路XXX-XXX号住宅楼、地下车库和商业会所物业委托原告进行物业管理服务。合同约定，服务费由原告(每季度)按建筑面积按月收取，西区第3、4、5、6、8、9、10、11、12座房屋按每月每平方米建筑面积3.35元收取；东方曼哈顿世纪豪庭东区暂定为人民币8元每平方米建筑面积标准。根据房屋《使用公约》以及与开发商签订的《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同》，对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，原告可自逾期之日起按应缴费用的千分之三按日加收滞纳金。2016年12月，原告与上海市徐家汇东方曼哈顿业主大会、业委会签订撤场《协议》，约定原告自2016年12月31日起不再为“东方曼哈顿小区”提供物业管理服务。撤场《协议》证明业委会认可原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。根据上海市住宅物业管理规定第42条，业委会续聘或者未聘新物业，那么原物业服务合同继续有效。司法解释中，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》对业主均具有约束力。被告为西区11号1504室业主，建筑面积151.82平方米，每月物业管理费508.60元。被告从2013年7月2016年至12月未支付物业费。原告虽向被告多次催讨，然而时至今日依旧无果。基于以上事实，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。吴召芳未作答辩。高力物业举证：1、《物业管理服务合同》，2002年11月28日签订，证明原告从2002年11月起为小区提供了物业服务，收费标准为3.35元/月/平米，滞纳金标准为欠费之日起每日千分之三。2、《证明》，2012年9月13日业委会出具的证明，证明原告从2001年11月起就担任小区物业服务单位。根据物业服务合同的约定，原告每季度按建筑面积收取物业费，被告房屋收费标准为3.35/月/平米，合同约定业主或者物业使用人逾期交付的，要按照每日千分之三收取滞纳金。3、撤场《协议书》，2016年12月原告与业主大会和业委会签订，约定原告自2016年12月31日起不再为东方曼哈顿小区提供服务，鉴于条款2约定业委会是解除委托服务关系，由此可证业委会认可前期服务合同效力的。也约定物业费纠纷交由徐汇法院处理，证明业委会认可前期物业服务合同的效力，原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。同时该协议也将上海市住宅物业管理规定作为法律依据。4、发票，被告最后一期物业费付至2013年6月，证明被告认可物业费的标准为3.35元/月/平方米，且自2013年7月1日起未再支付物业费。5、催款函的邮寄凭证，因被告未支付物业费，证明被告未按约履行缴款义务，原告向被告多次催讨物业费。6、不动产登记簿，证明被告是欠费物业的业主，房屋建筑面积151.82平方米。7、《补充协议》，2005年1月1日起，物业服务合同继续，直至业委会成立后6个月。吴召芳未举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：截止2019年4月23日上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)1504室房屋所有权登记在吴召芳名下。高力物业与上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订《物业管理服务合同》一份，服务期限自2002年12月15日至2004年12月31日止。第四十二条，本合同自2002年12月15日之日起生效，并替代甲乙双方于2001年10月签署的《东方曼哈顿世纪豪庭(3、4、5、6号楼及1A期地表范围)--物业管理服务委托合同》，原东方曼哈顿世纪豪庭项目管理合同届时起废止。2004年12月1日又续签《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同补充协议》，约定1、服务合同于2005年1月1日起继续有效，其有效期顺延至东方曼哈顿业委会成立(以业委会代码证颁发日期为准)后六个月为止等等。原告向被告主张物业费时间为2013年7月至2016年12月，期间原告未与曼哈顿业主委员会(业主大会)签订任何《物业服务合同》。吴召芳房屋建筑面积151.82平方米，每月应按每平方米建筑面积3.35元交纳物业服务费508.59元。审理中，原告承认曼哈顿业委会成立于2010年。本院认为，徐汇区曼哈顿业主大会成立后至原告撤出小区，原告未与业委会(业主大会)签订《物业服务合同》，但原告依据原合同继续提供服务，根据相关规定，原告系事实服务，仍可按原合同收费。原告主张未收到被告2013年7月至2016年12月物业服务费，被告经合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，原告主张物业费本院予以支持。关于滞纳金问题，原告主张滞纳金依据一为《物业管理服务合同》《补充协议》，二为撤场《协议书》。原告向被告催交物业费期间未与业委会(业主大会)签订《物业服务合同》，应认定为无合同的事实服务，因此无合同依据；原告也承认曼哈顿业主委员会于2010年成立。一旦业委会成立，《补充协议》立即终止。撤场《协议书》承认原告服务，并未对滞纳金重新约定。故原告主张滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：一、吴召芳应于本判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)1504室2013年7月至2016年12月物业服务费21,360.78元；二、驳回上海高力国际物业服务有限公司滞纳金的诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，公告费560元，由上海高力国际物业服务有限公司负担534元、吴召芳负担894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高 平审 判 员  王宏霞人民陪审员  黄慧时二〇一九年十二月二日书 记 员  周 均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；......