山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2764号上诉人（原审原告）：刘喜臣，男，1986年3月3日出生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：谭潇，山东合度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张红，女，1967年2月10日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人刘喜臣因与被上诉人张红房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2019）鲁1083民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘喜臣上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判张红向刘喜臣支付定金24000元。事实和理由：1.刘喜臣与张红之间已经成立房屋买卖合同，张红通过微信向刘喜臣表达价格低、不想卖，补办过户所需证件的行为不应当认定为双方未达成一致意见。在收取刘喜臣定金的当天，介绍人已经将房屋买卖合同发送给张红的儿子，该合同中明确规定了买卖双方的姓名，房屋位置、定金数额、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等，张红已经按照约定收受购房款，该合同属于房屋买卖合同，而并非预约合同。2.一审法院认为刘喜臣支付的定金种类是立约定金，交纳该定金的目的是为了保证日后双方能够订立正式的书面合同，但结合本案全部事实，该定金的种类应当认定为违约定金，在张红违约的前提下应当双倍返还。退一步讲，即使该定金属于立约定金，是为了双方日后订立房屋买卖合同，张红因认为双方已经认可的房屋价款过低而拒绝与刘喜臣订立房屋买卖合同，应当承担双倍返还定金的合同义务。张红未予述辩。刘喜臣向一审法院起诉请求：要求张红支付定金24,000元。一审法院认定事实：张红系乳山市银滩爱琴海景东区21号楼1单元102室的房屋登记所有权人。张红委托其儿子联系出卖该房屋。2019年1月，张红儿子与从事房屋中介服务的陈广联系房屋出售事宜，双方协商房屋价款125,000元，在2019年1月26日双方的微信聊天记录中，张红儿子提出“定金给35000吧”，并将张红的身份证及银行卡号发给了陈广。后陈广将银行卡号给了刘喜臣，刘喜臣于2019年1月26日10时57分将35000元款项汇入张红的账户中，备注为爱琴房定金。后陈广通过微信发送一份收条样本给张红儿子，让张红儿子转告张红照该样式写一份收条，收条样本内容为：“本人张红于2019年1月26号收到言诺房产刘喜臣购乳山银滩滨海旅游度假区爱情海景东区定金35000元整（叁万伍仟圆整），过户前所产生的物业费，水电燃气费由房主张红自己结清，所有贷款由房主张红本人承担，家具家电不动，于2019年2月19日前与买方协商公证时间，配合办理房屋公证手续，尾款90000大写（玖万圆整）于公证当天立即打到卖方账户。公证费用由买方承担，违约条款：卖方违约需双倍赔偿买方定金，买方违约定金不予退还。张红，2019年1月26号”。张红儿子回复一会儿转给其母亲让其母亲尽快手写一份发给陈广。2019年1月28日，陈广催促张红儿子把收条发给他，张红儿子回复一会儿发过去。在双方于2019年2月份的聊天记录中，张红儿子提出因家中着急用钱，能否再打35000元订金，在给陈广的协议中改成70000元的订金，并表示可以正月初六或初七就去办公证；陈广回复不行。在双方于2019年2月13日的聊天记录中，张红儿子询问公证需要什么证件，陈广回复需要身份证、户口本、房产证、土地证、结婚证。期间，张红儿子与刘喜臣也就公证时间等事项通过微信进行了协商。诉讼中，刘喜臣称陈广介绍房源给刘喜臣。张红表示认可其儿子与陈广协商的房屋出售价格125000元。2019年2月28日，刘喜臣（微信名称“海天一色”）与张红通过微信添加好友，张红询问刘喜臣需要准备的证件，刘喜臣告知需要房产证、土地证、户口本、身份证、结婚证，张红称没有土地证只有房产证，刘喜臣表示丢了的话还需要补办。后来刘喜臣催促张红尽快补办证件，要求一个星期内搞定，张红询问刘喜臣房子是否能再加点钱，刘喜臣于2019年3月1日凌晨0时04分回复“加不了阿姨，银滩这个地方冬天没有暖气，我们几个合伙人都是土生土长的本地人，我们手里也不仅十套二十套的，现在的房子有价无市都不好卖，既然你都已经卖了合同都签了，我就算是买贵了也认了，也希望你不要为了这点事惹上不必要的麻烦，过户公证和中介费都是我出的，你是净出手，不可能二个月你才说证和户口本找不到了，在你需要用钱的时候我们第一时间给你了，你现在想拿着我们的钱迟迟不来，你这是什么行为，你说这点钱也不多，在北京不购买一平方的钱”。张红认为刘喜臣威胁张红，故不同意再卖此房，并表示退给刘喜臣35000元并支付1000元的违约金。刘喜臣给张红发送的微信内容还有诸如：“微信上和你们立的合同，你这是违约，你早就不想卖了是吧，你这是拿我们的钱周转资金吧，打钱的时候就写的定金，然后转完钱后有个收据也同意了，我希望你不要听别的中介去挑拨你，卖了就是卖了，他当时为什么不说高价帮你卖，现在你卖了别人又说这和那的，你需要钱的时候是我第一时间打的款，我姓刘，阿姨，是我的名义打的钱给你，并且还给他佣金，希望你理智一些，换位思考下如果是买东西是不是也希望干脆，不喜欢拖泥带水”；“我在外边，刚看到电话和信息，是我老板着急了，因为他说：早就说了带什么东西，为什么要来的时候才说没有证件，要来的时间一变再变，咱们就是买卖房子没有其他的事情，你赔我一千块钱是吧，我不要折腾这么一半天，光贷款都出来了的利息都不够，你东西慢慢找呗，找不到就去补呗，买房当时也要户口本的，一个星期内能解决吧，当时咱们微信签的合同有日期的，你是嫌我催你，就叫我那个朋友和你联系吧”。2019年3月4日，刘喜臣将身份信息及银行卡号通过微信发给张红，张红于次日向刘喜臣账户汇款36000元，备注中记载系返还定金。另查，2019年3月4日，张红补办了结婚证。双方未签订其他书面房屋买卖合同。一审法院认为，双方争议的焦点有：一、刘喜臣交付给张红的35000元的款项性质；二、刘喜臣要求的双倍返还定金是否能支持。关于第一个争议焦点，在案涉房屋买卖过程中，张红委托其儿子对前期房屋出卖的价格等事宜进行了协商，刘喜臣通过房产中介陈广联系购房事宜。张红儿子提出要求交纳35000元的定金，刘喜臣遂在合同签订前将该款项支付给了张红，并备注为定金，该款项具有担保性质，张红返还36000元时也记载系定金，故应当认定为该款项的性质为定金，而非订金或预付款，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持，因此按照房屋总价款125000元的20%计算的定金数额为25000元，超过部分不予支持。关于第二个争议焦点，陈广向张红儿子发送的收条样本具有部分房屋买卖合同的主要条款，张红儿子表示转发给张红让张红书写，但从双方提交的聊天记录等内容看，并无张红明确表示同意此部分房屋买卖合同条款的意思表示；从聊天记录看，刘喜臣一直在催促张红补办过户所需证件，并限定期限，而张红也提出能否增加房屋价款数额，在此沟通过程中，双方发生语言上的冲突，张红表示拒绝出售该房屋，并提出退还35000元款项并支付1000元的违约金，刘喜臣将卡号给了张红，张红汇款36,000元给刘喜臣，由此可见，双方就房屋买卖的履行期限等合同主要条款一直在反复协商，并未达成一致意见，故应当包含房屋买卖主要条款的买卖合同并未成立，因此应视为因不可归责于双方的事由导致协议无法继续履行。另外，从双方的沟通过程中可以看出，双方除了部分合同主要条款未能达成一致意见外，张红也确实存在认为房屋销售价格低想反悔的意思，因此张红在双方发生语言冲突后，退还了所收35000元款项并多支付了1000元，以弥补刘喜臣的损失，这也符合情理。但对于刘喜臣要求双倍返还定金的诉讼请求，无事实依据和法律依据，不予支持。张红虽提出反诉，但在规定的期限内未缴纳反诉费，应当按照撤回反诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：驳回刘喜臣要求张红支付定金24000元的诉讼请求。案件受理费减半收取200元，由刘喜臣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方未就案涉房屋订立书面的房屋买卖合同，张红对微信中的房屋买卖合同文本亦未予以认可，从微信聊天内容看双方对房屋的价格及房屋过户所需的各种手续证件办理及提供问题仍在协商，故虽然张红收取了刘喜臣交纳的35000元“定金”，但因房屋买卖合同的主要条款未经刘喜臣与张红之间达成合意，刘喜臣主张双方之间已经订立房屋买卖合同，与事实不符，本院不予采纳。张红在合同未订立前即收取了刘喜臣给付的35000元“定金”，后又因价格问题及房屋过户所需手续问题与刘喜臣发生争议，对双方未能缔约负有主要过错，应对刘喜臣的缔约损失承担相应的赔偿责任。张红在拒绝签订合同后，提出向刘喜臣返还收取的35000元，另支付1000元作为违约金，刘喜臣虽在2019年3月1日的微信中表达1000元违约金过低，但又于2019年3月4日主动向张红提供了其身份证和银行卡信息，收取了张红支付的36000元，应视为其已经同意张红的赔偿方案且已实际领受，双方对张红应承担的缔约过失责任已协商一致并履行完毕。现，刘喜臣在受领1000元违约金后又要求张红再支付24000元定金，在双方争议处理完毕后再启讼端，显无必要，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘喜臣之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由刘喜臣负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇一九年十二月三日法官助理李佳忆书记员张济节