吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终819号上诉人（原审被告）：石琳琳，女，1979年5月26日生，满族，住集安市麻线乡石庙村六组。上诉人（原审被告）：马占军，男，1977年6月19日生，汉族，住集安市团结街沿江委六组。二上诉人委托诉讼代理人：董志光，集安市法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：邹德强，男，1970年11月10日生，汉族，住集安市团结街西盛委五组。上诉人马占军、石琳琳因与被上诉人邹德强返还原物纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院（2019）吉0582民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马占军、石琳琳上诉请求：1、撤销集安市人民法院（2019）吉0582民初640号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、承担一切诉讼费用。事实和理由：原审判决程序违法、适用法律错误。一、关于第一项判决：“被告马占军与案外人胡爱东于2017年12月29日签订的抵债协议书无效”的问题。首先，胡爱东不是本案的案外人，因为，抵债协议书是上诉人马占军与胡爱东签订的，胡爱东是合同的当事人，也应是本案的当事人，在合同一方当事人没有参加诉讼的情况下，判决抵债协议无效，明显程序违法，且在庭审时，上诉人要求追加胡爱东为本案被告。比如说，胡爱东手里有证据证实其在与上诉人马占军签订抵债协议时，已经征得了被上诉人的同意，那么原审判决确认抵债协议无效，岂不是错误的吗。因此，胡爱东必须参加原审诉讼，才能查清案件事实，公正判决。其次，胡爱东在与上诉人石琳琳合伙经营的“集安市玉澜泉洗浴汗蒸会馆”期间，擅自将全部会馆抵债转让给上诉人马占军，上诉人石琳琳提起诉讼确认胡爱东将其拥有会馆50％份额转让无效，经集安市人民法院（2018）吉0582民初40号《民事判决书》判决确认，上诉人马占军受让石琳琳拥有会馆50％份额的部分无效，也就是说上诉人马占军另外受让胡爱东会馆50％的份额是有效的。之后经上诉，通化市中级人民法院做出（2018）吉05民终581号《民事判决书》，维持了原审法院的判决，这也说明了上诉人马占军与胡爱东签订的抵债协议书50％部分是有效的。而本案原审法院却判决上诉人马占军与胡爱东签订的抵债协议书全部无效，明显是错误的，就形成了基层法院与上级法院，就同一事实的判决相互抵触，违反了《民事诉讼法》的规定。第三，原审判决抵债协议书无效，也就是认定了胡爱东将经营的“集安市玉澜泉洗浴汗蒸会馆”承租被上诉人的房屋转让给上诉人马占军是无效的。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”胡爱东是于2017年12月29日将整个会馆转让给上诉人马占军的，之后，上诉人石琳琳起诉了马占军，对此，被上诉人都是知情的，也就是知道胡爱东转让房屋给上诉人马占军的事实。所以，到2019年4月19日已有1年多，被上诉人增加诉讼请求要求确认胡爱东与上诉人马占军房屋转让协议无效，已过除斥期间。二、关于原审判决第二判项腾迁问题。原审法院是依据集安市人民法院（2018）吉0582民初285号《民事判决书》为依据，而作出的腾迁判决，但该判决二上诉人已于2018年11月19日提起了第三人撤销之诉，2019年5月24日集安市人民法院作出（2018）吉0582民初2155号《民事判决书》，驳回了二上诉人的诉讼请求，二上诉人于2019年6月3日提起上诉，现二审还没有开庭。如果二审判决撤销了集安市人民法院（2018）吉0582民初285号《民事判决书》，那么，本案原审判决第二项就应当予以撤销。因此，本案原审第二项判决内容，应当依据另案判决为依据，根据《民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；”故本案关于腾迁的诉讼应当中止审理。另外，上诉人石琳琳是2015年5月出资80万元，入股胡爱东经营的玉澜泉洗浴会馆，且集安市人民法院（2018）吉0582民初40号《民事判决书》判决确认，石琳琳与胡爱东就会馆是合伙关系，双方各占50％份额。而被上诉人是2017年12月通过拍卖方式取得了玉澜泉洗浴会馆使用房屋的所有权，也就是说，在被上诉人没有取得涉案房屋的所有权之前，上诉人石琳琳已经与胡爱东合伙经营了玉澜泉洗浴会馆，也同时拥有了涉案房屋50％承租权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”依据该法条的规定，合伙人对合伙经营租赁房屋的承租权是得到法律保护的，在承租人死亡后请求继续租赁的，人民法院应当予以支持。而本案原承租人即胡爱东虽然没有死亡，但其已将自己的承租权份额转让给他人，现作为合伙人的上诉人石琳琳要求继续租赁房屋，更应当得到法律的支持。在被上诉人没有起诉上诉人确认合伙经营取得涉案房屋承租权无效，以及要求上诉人按原房屋租赁协议履行义务的情况下，现被上诉人只要求确认胡爱东与上诉人马占军房屋转让协议无效，而却要求上诉人石琳琳与马占军一起腾迁房屋，缺乏事实根据和法律依据。综上，请求上级人民法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。邹德强辩称，要求维持原判，我的房子我应该收回，胡爱东和别人签订合同，石琳琳要承担合伙的义务，胡爱东不缴费房租，石琳琳就应该交付，可石琳琳没有交付我就认为他们自动放弃。马占军胡爱东是怎么个债务关系我不知情，我不知道他们的合同是怎么签的，我就认为是无效，不管是转租还是什么应该通知我，我没有收到任何形式的通知。既然是合伙人我下通知的时候石琳琳应该知情。是胡爱东的会馆欠他们钱，并不是我的房子欠他们钱。腾迁集安市法院已经作出判决了，石琳琳和马占军现在是非法占用我的房子。房子在吉林银行手里胡爱东没有任何缴纳凭证和依据。邹德强向一审法院起诉请求：1、要求依法判令二被告立即腾迁出原告所有的位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺（一、二楼）和105、106、107、108、109、120号商铺（二楼）房屋，形成的符合装修装饰物归原告所有并将房屋恢复原状。2、判令二被告给付租金87，500.00元，共同赔偿原告损失72万元。3、要求确认被告马占军与胡爱东签订的经营权转让协议无效。4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：胡爱东于2008年1月1日与集安是深淼房地产开发有限公司签订房屋租赁协议书，集安是深淼房地产同意将坐落于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101，102，103，104，121，122号商铺（一，二楼）和105，106，107，108，109，118，119，120号铺（二楼）与集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园E座101，102号铺（一、二、三楼）的房屋出租给乙方作为经营使用，上述房屋总建筑面积2026平方米，（其中D座1654平方米，E座372平方米）该房屋的基本情况以实物为准。双方商定租赁期限自2008年1月1日起至2020年1月1日止。其中前七年每年租金人民币100，000.00元，后五年每年人民币150，000.00元整。租金每半年结算一次，胡爱东应于每年1月1日前结清上半年租金并于每年6月30日前结清下半年的租金。双方在合同中约定在转让房屋时，须提前3个月书面通知胡爱东，胡爱东在同等条件下享有优先购买权。并且双方约定任何一方未能履行本契约规定条款或国家、省、市房地产租赁管理的规定，另一方有权提前解除本契约；乙方即胡爱东逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金的5％收取违约金。2013年因集安市深淼房地产开发有限公司无力偿还贷款，通化市中级人民法院（2011）通中执字第60、62、63、65号民事裁定书将集安市深淼房地产开发有限公司所有的位于集安市锦江西路的商业用房十七处（包括本案诉争房屋在内）作价抵偿给了吉林银行通化分行，该十七处房屋的财产权自裁定送达财产接收人时转移。2017年9月12日，吉林银行股份有限公司通化集安支行委托吉林省鸿源拍卖有限公司在通化日报、新文化报向社会发布拍卖公告，公告内容为：吉林省鸿源拍卖有限公司受委托对位于集安市三处、白山市一处资产进行依法公开拍卖。另注明，优先购买权人凭相关证件主张权利，否则视为放弃优先购买权。本案原告邹德强于2017年9月19日在该拍卖会上获得诉争房屋，并于2017年12月8日与吉林银行股份有限公司通化集安支行办理了不动产权证书交接事宜。2018年1月11日，邹德强向胡爱东送达通知函，说明胡爱东所租赁的集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101，102，103，104，121，122号商铺（一，二楼）和105，106，107，108，109，118，119，120号铺（二楼）的房屋产权已经转到邹德强名下，要求胡爱东自接到通知10日内向其交付所欠房租。因胡爱东未向其交付房租，原告邹德强于2018年1月26日诉至一审法院，要求解除被告与案外人集安市深淼房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》《房屋租赁合同补充协议》，并按照约定，返还腾迁房屋，并要求被告支付所欠租金5万元。经一审法院判决，依法解除了胡爱东与集安市深淼房地产开发有限公司签订的房屋租赁协议。因本案二被告在原告所购买的房产内继续经营原胡爱东与被告石琳琳合伙经营的集安市玉澜泉洗浴汗蒸会馆，亦未向原告支付租金，故原告向一审法院提起诉讼，要求：1、依法判令二被告立即腾迁出原告所有的位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺（一、二楼）和105、106、107、108、109、120号商铺（二楼）房屋，形成的符合装修装饰物归原告所有并将房屋恢复原状。2、判令二被告给付租金87，500.00元，共同赔偿原告损失72万元。3、确认被告马占军与案外人胡爱东签订的经营权转让协议无效。4、案件受理费由二被告承担。一审法院认为，案外人胡爱东与集安市深淼房地产开发有限公司于2008年1月1日签订的房屋租赁协议已被一审法院（2018）吉0582民初285号民事生效判决予以撤销，该协议双方约定租赁期限至2020年1月1日止，本案被告马占军与胡爱东于2017年12月29日签订的以集安市玉澜泉洗浴汗蒸会馆经营权抵债协议，约定本案涉案房产所开办的集安市玉澜泉洗浴汗蒸会馆经营期限由本案被告马占军经营至2025年2月底，该协议同原胡爱东与集安市深淼房地产开发有限公司签订的协议经营期限不符，且被告马占军于胡爱东签订的抵债协议违反了胡爱东与集安市深淼房地产开发有限公司签订的房屋租赁协议中约定的关于房地产租赁管理的规定的房屋转租必须经房屋出租人同意的相关条款规定，故原告要求确认被告马占军与胡爱东签订的抵债协议书无效的观点，一审法院予以支持。被告石琳琳系会馆的经营权合伙人之一，因二被告在经营期间未向现房屋产权人邹德强缴纳房屋租金，该行为违反了房屋租赁合同中的缴纳租金义务，故对原告要求二被告返还其购买涉案房产的诉讼请求应予以支持。原告要求被告支付所欠房屋租金87，500.00元，二被告无异议，对原告的这一诉讼请求，一审法院应予以支持。庭审后，原告向一审法院提出申请，要求二被告赔偿经济损失的诉求撤回，予另案进行告诉的请求，一审法院予以准许。判决：一、被告马占军与案外人胡爱东于2017年12月29日签订的抵债协议书无效。二、二被告于判决生效后立即给付腾迁出原告所有的位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺（一、二楼）和105、106、107、108、109、120号商铺（二楼）房屋，形成的符合装修装饰物归原告所有并将房屋恢复原状。三、二被告给付租金87，500.00元。案件受理费5，938.00元，由被告马占军、石琳琳负担。如果未按一审法院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告到期不履行给付义务，原告向一审法院申请执行的期限为二年。本院二审期间，双方当事人均没有提供新证据，对一审中提交的证据进行了说明，本院二审查明事实与一审查明事实一致。双方当事人对以下焦点问题存在争议，本院评判如下：一、关于马占军与胡爱东于2017年12月29日签订的抵债协议是否有效的问题。因该案是因为马占军、石琳琳作为实际承租者拖欠租金引起的纠纷，故马占军与胡爱东之间抵债协议的效力问题与本案没有直接关联，本院不予评判。二、关于马占军、石琳琳是否应当返还邹德强位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺（一、二楼）和105、106、107、108、109、120号商铺（二楼）房屋、形成的符合装饰装修物是否归邹德强所有并将房屋恢复原状以及马占军、石琳琳是否应当给付邹德强租金的问题。邹德强于2018年8月23日取得案涉房屋的房屋不动产权证书，自此邹德强有权对案涉房屋进行权利处分、财产收益。现石琳琳、马占军与邹德强未签订新的租赁合同，也未提供证据证明邹德强存在拒收租金的情形，在石琳琳、马占军作为实际承租者拖欠邹德强租金的情况下，邹德强要求二人返还案涉房屋及给付拖欠的租金并无不当，马占军、石琳琳应当返还邹德强案涉房屋和给付邹德强已拖欠的租金875，00.00元。胡爱东和集安市深淼房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》第五条约定，“在租赁期届满或集安市深淼房地产开发有限公司双方协议解除本契约时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得带走，甲方不予补偿。”从本条约定可以看出租赁期届满或双方协议解除时附和装饰装修物归集安市深淼房地产开发有限公司所有，但该协议已经被另案判决解除。邹德强与现实际承租者马占军、石琳琳对于附和装饰装修物的归属问题以及如何恢复原状没有约定，故对邹德强该项请求不予支持。综上所述，马占军、石琳琳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省集安市人民法院（2019）吉0582民初640号民事判决第三项；二、撤销吉林省集安市人民法院（2019）吉0582民初640号民事判决第一、二项；三、马占军、石琳琳于本判决生效后立即给付腾迁出邹德强所有的位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺（一、二楼）和105、106、107、108、109、120号商铺（二楼）房屋；四、驳回邹德强的其他诉讼请求。一审案件受理费5938元，由马占军、石琳琳负担，二审案件受理费由邹德强负担100元。本判决为终审判决。审判长 刘 凤审判员 黄智慧审判员 孙忠武二〇一九年十二月五日书记员 陈昱彤