贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初8369号原告：罗琳，女，苗族，1991年1月4日生，住所地贵州省思南县。委托诉讼代理人：吴茂学，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：胡秋兰，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律服务工作者。被告：贵州金浩田房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市高新技术产业开发区长岭南路。法定代表人：丁力，男，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴漫，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周丹，男，该公司工作人员。原告罗琳与被告贵州金浩田房地产开发有限公司（以下简称金浩田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴茂学，被告委托诉讼代理人吴漫、周丹出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2018年3月17日签订的《商品房买卖合同》，由被告一次性返还原告购房款402897元，并按国家银行贷款年利率的百分之六计算资金占用利息，直至付清为止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于贵阳市观山湖区作价792897元出卖给原告，原告依约向被告支付了首付款402897元，余款39万元双方约定以银行按揭贷款分期支付。后因原告不享有按揭贷款资格无法办理银行贷款。根据《商品房买卖合同》第八条第3款“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款，……买受人有权解除合同，合同解除后，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息”之约定，原告多次找到被告工作人员要求解除合同未果，现向法院提起诉讼。被告辩称：原告要求我司支付资金占用费无依据，合同至今未解除，我司有权持有购房款。合同不能继续履行系原告原因所致，其因负债过高，银行不予办理按揭贷款，后无法继续支付尾款，要求解除合同。原告要求解除合同违反商品房买卖合同补充协议第五条第三款约定，属单方违约，应向我司承担支付合同约定总价款10%的违约金，我司要求从原告的购房款中直接扣除该违约金，并请求对合同解除的后果一并处理。原告单方违约给我司造成的损失应由原告赔偿。我司按照公司政策，向置业顾问支付了佣金2,538.25元，系原告给我司造成的直接损失，要求原告赔偿。原告所述的商品房买卖合同第八条约定，系出卖人的权利，不是义务，我司放弃不存在违约责任。合同约定2018年6月30日交房，但因原告付款义务在先，我司有先履行抗辩权，不存在违约。对原告所称的返租，我司的子公司确实为购房者出租经营，系客观事实，不存在欺诈。本院经审理认定事实如下：2018年3月20日（合同文本签约日期模糊，以合同备案登记表中载明的签约时间确认），原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：x.x-负x-xx），约定原告以792897元的总价向被告购买其开发的位于高新区房屋（建筑面积25.27平方米），与本案有关的合同主要内容有：一、第八条付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款402897元，余款39万元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应支付不足款项；逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。二、第十条逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的0.5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日次起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。三、第十一条交房时间和条件。（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。四、补充协议第二条双方同意对合同第十一条补充如下：（2）……买受人未付清房款、有关税费、住宅专项维修基金、合同约定的违约金及提交办理产权转移登记所需的资料，……出卖人有权拒绝交付该房屋，并不承担由此造成延期交房、迟延办理产权登记的违约责任，由此引发的一切经济纠纷和法律责任由买受人承担。五、补充协议第五条违约与解除的约定。（3）除双方协商一致或合同另有约定外，任何一方不得单方面解除合同，否则要求解除合同的一方应向对方支付合同总价款10%的违约金，该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权要求解约方另行赔偿。（5）买受人违反约定致使出卖人依据合同和本协议解除合同的，出卖人有权在收回房屋并扣除买受人应当承担的违约金、赔偿金及其他各项费用后，无息退还买受人已支付的房款……。无论何种原因，双方达成解除合同及补充协议时，买受人应在合同解除之日起5日内，配合出卖人到房地产管理部门办理商品房买卖合同的注销登记手续及退房手续，否则每逾期一天，买受人应向出卖人支付房价款万分之三的违约金。出卖人自上述手续完结之日起30日内退还相应的款项（无息）。（6）合同所指的书面通知是指贵阳晚报、特快专递、挂号信函、电子邮件或法律上有效的其他方式。上述合同签订前，原告已向被告支付首期房款402,897元，被告于2018年3月17日出具了收据。原告曾出具一份《承诺书》，该《承诺书》无签署日期，内容为承诺在购买该套物业后在办理银行按揭过程中，如因本人征信不良及个人原因造成无法贷款，剩余房款承诺支付。但未书写承诺支付日期。2018年4月18日，前述《商品房买卖合同》取得贵阳市商品房预售合同备案登记表（预售合同登记号：Ｙ18029xxx）。2018年4月25日，案涉房屋取得预告登记（不动产登记证明号：黔（2018）高新区（观）不动产证明第0000xxx号），权利人为原告，载明坐落观山湖区。因向原告出售案涉房屋，被告向销售该房屋的置业顾问支付佣金2,538.25元。后在办理银行按揭过程中，因原告不符合按揭贷款条件，未能获得银行按揭贷款。被告未按合同约定向原告书面通知支付剩余购房款。约定交房时间届满后，被告亦未向原告交付房屋。2019年9月10日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。庭审中，被告陈述若原告愿意继续履行合同，可在2019年12月底前支付剩余房款；原告则表示无论任何情况，均坚持要求解除合同，不支付尾款，不履行合同，因原告销售顾问曾口头承诺返租，且原告已签订书面协议但被告一直未完成签约手续，存在商业欺诈陷阱。庭审中，原告经本院释明表示若其对合同解除存在违约行为，请求对违约金进行调整。被告经本院释明若合同无法继续履行，请求对合同解除的后果一并处理。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《承诺书》、付款凭证、收据、贵阳市商品房预售合同备案登记表、不动产登记证明、佣金发放凭证等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点在于双方当事人是否对案涉合同解除或不能履行承担违约责任。对此焦点，本院意见如下：首先，据原告诉状中的自认，未能获得银行贷款系其不具备按揭贷款资格，属其个人原因所致，则其以出卖人原因导致不能获得贷款的约定及法律规定主张被告存在违约行为并要求解除合同不能成立。其次，原告主张被告在其不符合贷款条件后未书面通知其支付剩余房款存在违约行为，但从合同约定内容来看，在因原告原因导致不能获得贷款的情况下，被告应书面通知原告在7日内支付不足款项，本案中被告未履行书面通知义务，则无权要求原告支付逾期付款违约金或以逾期付款为由主张解除合同，系对被告权利行使的限制，被告未书面通知原告支付剩余房款视为放弃权利，不宜认定被告构成违约，更不宜以此为由要求解除合同；第三、原告认为被告未在约定期限交付房屋构成违约，但根据双方合同补充协议约定，在原告未付清购房款前，被告有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。第四、原告主张被告承诺返租但一直未签订合同存在商业欺诈陷阱。庭审中被告明确表示出租经营事实存在，而在原告未付清房款的情况下，被告享有先履行抗辩权，原告认为被告构成欺诈系主观推测，若在履行义务后其发现被告未履行返租承诺的，可另行要求被告承担违约责任并赔偿损失，但事实是原告已明确表示无论任何情况均不愿继续履行合同，则原告以此为由要求解除合同不能成立。如前所述，原告主张解除合同的理由均不能成立，庭审中被告表示原告可在12月底前支付剩余房款，而原告明确表示无论任何原因均不愿继续履行合同、不支付剩余房款，被告亦表示可就合同解除的后果一并处理，则依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，为减轻当事人讼累，本院确认双方签订的《商品房买卖合同》应予解除，另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《商品房买卖合同》的备案登记、案涉房屋的预告登记等均应予以注销，同时应根据履行情况，对已付房款、违约责任等进行处理。案涉合同解除系原告的单方行为导致，其无权要求被告支付资金占用利息，且被告可从应退购房款中扣除违约金等费用。根据双方补充协议约定，原告在无约定及法定理由下单方要求解除合同的，应按照合同总价款的10%支付违约金，对此违约金原告请求调整，考虑到违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，本院酌情确认原告应按未付房款的10%支付违约金，即39,000元，同时因该违约金已足以弥补被告主张的佣金损失及合同解除后办理各项注销手续产生的费用，本院确认被告主张的佣金损失、办理注销手续等产生的费用自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗琳与被告贵州金浩田房地产开发有限公司于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：x.x-负x-xx）；二、原告罗琳于本判决生效之日起五日内配合被告贵州金浩田房地产开发有限公司注销坐落于贵阳市观山湖区房屋的预告登记（不动产登记证明号：黔（2018）高新区（观）不动产证明第0000xxx号）；三、原告罗琳于本判决生效之日起五日内配合被告贵州金浩田房地产开发有限公司注销前述《商品房买卖合同》的备案登记（预售合同登记号：Y18029xxx）；四、在完成上述预售合同备案登记、预售商品房预告登记注销手续之日起三十日内，被告贵州金浩田房地产开发有限公司扣除39,000元违约金后返还原告罗琳购房款363,897元；五、驳回原告罗琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,790元（已减半收取），由原告罗琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员 张 铮二〇一九年十二月十六日书记员 陈宇巍