甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初5668号原告：富明坤。委托诉讼代理人：刘世龙。被告：甘肃全圣房地产开发有限责任公司。法定代表人：张全年。委托诉讼代理人：赵和康，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙涛，甘肃赛莱律师事务所律师。原告富明坤与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘世龙、被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人蒙涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理兰州市城关区3单元602号房屋产权登记的资料报不动产登记机关备案并协助原告办理不动产产权登记手续；2、判令被告赔偿因迟延办理兰州市城关区602号房屋的权属证书给原告造成的损失231487.83元（暂计算至2018年8月31日，请求以中国人民银行公布的贷款利率的1.3倍为标准，判令被告支付至原告取得产权证书日止）；3、判令被告补做兰州市城关区3单元外墙保温层，并承担全部费用；4、判令被告赔偿因外墙保温层缺失给原告造成的损失3000元／年，按7年计算合计21000元；5、判令被告返还原告天然气壁挂炉费8000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原、被告于2011年6月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于兰州市城关区3单元602号房屋，合同同时约定了房屋价款、交付、产权登记、违约责任等相关内容。合同生效后，原告依约履行了相关合同义务，但被告却未依约履行。首先，被告交付的房屋没有制作外墙保温层，房屋存在严重质量问题，原告及其他业主多次要求被告补做外墙保温层，但至今没有解决，导致原告自入住至今的多个冬季采暖费用翻倍增加。其次，合同约定在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需要由被告提供的相关资料提交产权登记机关为原告办理产权登记手续，但被告至今仍未将办理权属登记需要由被告提供的相关资料提交产权登记机关，原告仍未取得房屋产权证书。再者，合同约定涉案房屋的装饰、设备标准中采暖方式为地暖，天然气壁挂炉分户计量，但在交房入住时被告却强行另向原告及其他业主收取8000元的壁挂炉费用。被告的上述行为显然侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告辩称：一、被告开发的全圣山水苑小区的商品房房屋产权登记办理属历史遗留问题，已具备办证条件，包括原告在内的房屋产权登记手续正在办理中，原告要求办证的诉讼请求已没有提起诉讼的必要。二、原告要求被告赔偿办证损失231487.83元，没有法律和合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》对产权证逾期办理作了明确约定，即买房人要求退房的，被告需支付1.0%的违约金；买房人不要求退房的，被告需支付0%的违约金。根据该约定，除非买房人要求退房，否则被告不支付违约金。而合同之所以如此约定，是因为全圣山水苑小区全是针对本公司员工及友好单位的团购房，并不对外零售，所以价格远低于市场价。被告已事先告之购房单位及房屋买受人，产权证办理时间不确定，故而才有了上述约定。根据双方的合同约定，原告不能主张相关损失。三、全圣山水苑小区3号楼墙体保温材料的设计要求为外墙300㎜厚、分户墙内均为200㎜厚轻质复合保温切块，被告完全按照设计要求施工建设，墙体保温施工符合设计要求，原告要求被告赔偿保温造成的损失于法无据，并且被告已经于2018年底自费对该楼外墙保温进行了完善，原告要求被告补做外墙保温的诉讼目的已经实现。四、原告要求被告返还8000元壁挂炉费的诉讼请求与本案并非同一法律关系，应另行起诉；此外，被告收取壁挂炉费的时间是2001年，当时原告交付时并未提出异议，现主张已超过相应的诉讼时效期间，不应得到支持。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、收据四份；3、《山水苑置业计划》一份；4、《违法建设案件行政处罚决定书》一份；5、《通告》一份；6、《建设工程质量整改通知书》一份；7、《市安质监站违法违规线索移交表》一份；8、《甘肃全圣房地产开发有限公司文件》甘全发﹙2018﹚23号文件一份；9、《关于城关区山水苑住宅小区未验先用投诉的回复》一份。被告依法提交了如下证据：1、《兰州市人民政府办公室关于印发解决房屋产权登记发证历史遗留问题实施意见的通知》一份；2、《全圣山水苑小区设计说明》一份；3、兰州市中级人民法院（2019甘01民终1545号民事判决书一份。上述证据已经开庭质证和本院审查。对双方当事人提供的来源合法，能够证明案件事实证据的相应证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院查明事实如下：兰州市城关区红柳滩路50号全圣山水苑小区由被告开发建设。2011年6月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）之间签订《商品房买卖合同》一份，原告购买了被告开发的该小区195幢（自编号为3号楼）3单元602号的房屋，总价款543565.6元。该合同房屋交付期限、产权登记等约定：出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1.0%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。对于所购房屋的装饰设备、标准，合同约定采暖方式采用地暖，天然气壁挂炉分户计量。合同签订后，原告履行了支付购房款的义务，并在向被告交纳了合同约定的契税、登记费、测绘费、印花税、天然气初装费、壁挂炉费、公共维修基金等费用后办理了房屋入住手续。在原告入住期间，因被告未能在合同约定的期限内对所开发建设的全圣山水苑小区办理房屋所有权证，于2014年3月18日向全体业主发出通告，告之业主其公司正在积极办理产权证，预计于2014年10月左右可办理完毕。到期后，被告未能在承诺期限内办理产权证。在与被告办证事宜期间，部分业主发现全圣山水苑小区3号楼未做外墙保温，且小区存在未经验收擅自使用等情况，遂向有关部门进行了投诉。2017年11月3日，兰州市建设工程安全质量监督管理站向被告发出《建设工程质量整改通知书》，载明被告开发建设的全圣山水苑小区1-5号楼未经验收擅自投入使用；6号楼、物业用房、幼儿园未办理质量监督手续及安全条件备案即擅自投入使用，要求被告到相关部门办理手续进行整改。2018年5月25日，被告就竣工验收及3号楼外墙保温问题向兰州市建设工程安全质量监督管理站出具情况说明，主要载明：被告建设全圣山水苑小区时，因该小区拆迁安置费用增加、市城投公司无偿占用部分土地作为公共设施用地，导致小区开发成本大幅上升，所以对部分建筑违规加层以弥补损失导致竣工验收未能完成；被告已于2017年3月成立工程竣工和房产证办理小组，已向小区住户公示，并已将各种竣工验收资料进行了完善；市规划局已对超规部分进行了处罚，现已报兰州市建设工程安全质量监督管理办理竣工验收，转至市建设执法支队正在办理该小区违规建设和未经验收先用处罚手续，期间组织进行了消防、人防初验，现正在组织整改；3号楼北面阴台未作外墙保温事宜，被告承诺进行整改加做保温层。2018年7月20日,兰州市建设工程安全质量监督管理站又对全圣山水苑小区未验先用的投诉进行了回复,表示其已要求建设单位按照设计图纸在今年10月份以前完善3号楼的外墙保温;同时因为该项目存在建设单位私自加层,与审批的规划文件不符,致使该项目无法进行建筑节能、竣工验收，建设单位应尽快与规划管理部门接洽办理规划手续，未办理规划手续，该站不进行该项目建筑节能、竣工验收。现全圣公司因该小区违规建设和未验收先用处罚手续尚未办理完毕，项目的建筑节能、竣工验收也未能完成。魏效祯认为全圣公司的行为已经构成违约，遂诉至一审法院。本院认为:本案双方当事人争议的焦点是：1、被告是否应承担逾期办证的损失？原告要求被告向其支付逾期办证损失231487.83元的主张是否应予支持？2、原告要求被告提供相关资料并协助其办理房屋所有权证，被告承担外墙保温层缺失造成损失的主张是否应予支持？关于被告逾期办证的行为，本案双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律的强制性规定，合法有效，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定履行各自的义务,不履行义务或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同中约定了被告在2011年8月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告交付房屋后360天至本案审理前将办理权属登记的资料提交给产权登记部门，违反合同约定的义务，应承担违约责任。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定是：因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，退房时按已付房价的1%赔偿责任，这是双方在订立合同时对于全圣公司逾期办证违约责任的约定，是双方当事人的真实意思表示。因双方又约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理”。现被告未依合同约定期限办理房屋所有权证，买受人富明坤未取得房屋所有权证，双方应适用真实意思表示的已付房价款的1%计算损失，故被告应支付原告逾期办证损失5435.66元。关于原告要求被告提供相关资料并协助其办理房屋所有权证的主张。因被告答辩时称，原告的房屋所有权证已在办理中，据此，被告应继续协助原告办理房屋所有权证直至取得。关于原告主张被告承担外墙保温层缺失给其造成损失的主张，被告未提交书面证据证明其居住的全圣山水苑小区195幢(3号楼）3单元的外墙保温层缺失，被告已对全圣山水苑小区195幢（3号楼）3单元的外墙进行了完善。原告亦未提交证据证明自己的实际损失，其应承担举证不能的后果，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司协助原告富明坤办理不动产产权登记手续；二、被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告富明坤支付逾期办理损失5435.66元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5208元，原告负担5158元，被告负担50元,于本判决生效后10日内付清原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民。本判决发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  袁新社人民陪审员  王尚明人民陪审员  郭娟娟二〇一九年十二月十六日书 记 员  杜京蓉