新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院   民事判决书   （2019）新27民初30号   原告：邓清奎，男，汉族，系博乐市力天装饰设计中心经营者，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   被告：新疆天筑建工集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区石河子市。   法定代表人：马占国，该公司董事长。   委托诉讼代理人：龚勇，男，新疆天筑建工集团有限公司员工。   第三人：新疆西域金城房地产开发有限公司。住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   法定代表人：薛玉芝，该公司董事长。   原告邓清奎与被告新疆天筑建工集团有限公司（以下简称天筑公司）及第三人新疆西域金城房地产开发有限公司（以下简称西域金城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓清奎、被告天筑公司的委托诉讼代理人龚勇到庭参加诉讼，第三人西域金城公司经传票传唤。无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   邓清奎向本院提出诉讼请求：一、确认博乐市青河名门小区××单元××室房产归邓清奎所有；二、终止对上述房产的执行程序，解除对博乐市青河名门小区××单元××室查封措施。事实与理由：西域金城公司委托邓清奎于2017年10月对博乐市××商业楼的××层进行内部装修，施工完毕后，由于西域金城公司工程款支付困难，经双方协商一致，西域金城公司自愿将其开发销售的位于博乐市青河名门小区房屋以423661.80元的价格以物抵债给邓清奎，折抵欠付的部分工程款，双方于2018年9月16日签订工程款抵房协议，但因客观原因未办理登记备案手续，双方于当日完成交付。邓清奎己合法占有该房产，不应被强制执行。一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记于续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，根据上述规定，邓清奎己通过以物抵债的方式合法取得该房屋的所有权，且西域金城公司已将该房屋钥匙交于邓清奎，即邓清奎己对该房屋实际占有，合法取得房屋的所有权，现仅因客观原因未办理登记手续，但不能办理登记手续并非邓清奎过错，法院查封该房产有误；二、从天筑公司保全的财产状况及时间来看，2018年7月23日天筑公司对西域金城公司进行财产保全，同年8月13日作出（2017）新27民初75号民事裁定书，裁定书载明：冻结、查封、扣押西域公司15000000元的财产。该裁定书中并未列明邓清奎所有的该套房产在本次保全范围之内，对此，天筑公司应当举证予以证明。同时，西域金城公司收到75号裁定书的时间为2018年9月27日。2018年10月9日，博州中级人民法院向博乐市房地产管理局送达（2018）新27执保第14号协助执行通知书，查封西域金城公司开发的青河名门小区。本案中，邓清奎与西域金城公司签订工程抵款房协议的时间为2018年9月16日，并于当日交付。邓清奎己在博州中级人民法院作出的协助执行通知书之前合法占有该房产，该房产不应被强制执行。综上所述，被执行的博乐市青河名门小区房产系邓清奎通过正常交易活动获得，应属邓清奎所有。   天筑公司辨称，一、博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2019）新27执异2号民事裁定查明事实清楚，适用法律正确；二、邓清奎所依据的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条适用的是买卖关系，与邓清奎的工程抵款没有任何关系，不适用本案。   西域金城公司未提交书面陈述意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。邓清奎提交以下证据：一、（2019）新27执异2号民事裁定书，证明邓清奎因涉案房屋被保全提出执行异议，被驳回后提出案外人执行异议之诉。天筑公司、西域金城公司对该证据予以认可；二、《新疆西域金城××商业楼室内装修承工程包合同》、《工程款抵房协议》、现场施工照片11张、混凝土送货单29张、石材下料单4张、现场清点核查单、收据、装修预算书、追加工程清单，证明邓清奎和西域金城公司在2017年10月26日签订合同，为西域金城××商业楼进行装修，预算价为2270000元；2017年10月6日进场，预计施工到2017年11月30日，中间由于天气原因停止施工，直到2018年3月8日继续施工，到2018年6月10日停止施工；施工期间经西域金城公司确认，追加部分不在合同范围之内的工程，追加的工程款合计396700元；由于西域金城公司支付施工进度款出现资金问题，邓清奎就停止施工，多次协商之后，西域金城公司同意先抵一套房子，等有钱支付工程进度款再继续干活，西域金城公司项目负责人李某与邓清奎在2018年9月16日签订以房抵款协议。经质证，天筑公司认为：1、认可承包合同真实性，但合同的相对人是案外人博乐市××设计中心，工程抵款协议抵款人是邓清奎，与博乐市××设计中心是两个不同的主体；2、西域金城公司将此房产抵给邓清奎是没有任何效力的，天筑公司是××的承建方，对该建筑有优先受偿权，邓清奎的工程抵款协议不能对抗天筑公司的优先受偿权；3、认可照片真实性，但是这是博乐市××设计中心施工的，与邓清奎没有关系；4、对混凝土送货单29张、石材下料单4张、现场清点核查单、收据、装修预算书、追加工程清单，无法确认其真实性。西域金城公司认为：1、对承包合同、工程抵款协议、照片、现场清点核查单，真实性都没有异议，对证明的问题也认可；2、混凝土送货单29张、石材下料单4张、收据与我方没有关系，无法核实真实性；3、装修预算书、追加工程清单，没有签字盖章无法核实真实性。三、无房证明2份和暖气交费证明、水费交费证明、照片四张，证明青河名门小区××单元××室是邓清奎在博乐市唯一的房子，邓清奎已经实际入住。经质证，天筑公司对无房证明、水、暖交费证明的真实性认可，但认为无房证明没有写清双方孩子名下的住房情况，水暖发票系保全之后发生的，不能证明本案事实。西域金城公司认可无房证明、水暖发票的真实性，认可其已将房屋交付邓清奎、邓清奎现已居住于该房屋；四、博乐市××设计中心营业执照，证明博乐市××设计中心是个体性质，经营人是邓清奎。经质证，西域金城公司对营业执照真实性无异议，但认为博乐市××设计中心与邓清奎是两个不同的主体，邓清奎不能代表博乐市××设计中心。西域金城公司对营业执照真实性无异议。天筑公司、西域金城公司未提交证据。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、天筑公司、西域金城公司虽未确认邓清奎提交的混凝土送货单、石材下料单、现场清点核查单、收据等证据的真实性，但认可现场施工照片的真实性，结合邓清奎提交的《新疆西域金城××商业楼室内装修承工程包合同》以及邓清奎和西域金城公司的陈述，可以认定邓清奎购买施工原材料、组织人员进行施工的事实。对该事实本院予以确认。   本院认定事实如下：博乐市××设计中心于2012年9月11日注册，类型为个体户，经营者为邓清奎。2017年10月26日，邓清奎代表博乐市××设计中心与西域金城公司签订《新疆西域金城××商业楼室内装修工程承包合同》，约定博乐市××设计中心为西域金城××商业楼室内××层进行装修，施工时间为2017年10月20日至2017年11月30日，工程造价暂定227万元，其中对付款方式双方约定为：1、合同签订后，西域金城公司支付邓清奎工程款500000元；2、完成进度达70%时，支付工程款500000元；3、全部交工后，支付工程款250000元；4、若在2018年1月20日前尚未进行工程决算，西域金城公司在三日内支付工程款300000元，用于发放农民工工资；5、剩余工程款待工程结算后，除留10%的质保金外一次性付清。合同签订期后，邓清奎即购买原材料，组织人员进行了施工。2018年9月16日，西域金城公司与邓清奎签订《以房抵款协议》，该协议第一条、甲方西域金城公司开发的博乐市××项目商品房等额抵付欠乙方邓清奎工程款，乙方同意接受。该商品房坐落于××路，建筑面积××平方米，总房款××元。第二条、双方同意将该商品房抵账给乙方，工程结算后从工程款总账中扣除。第三条、乙方原则上不许退房，若其中一方违约，由违约方给对方承担10%的违约金。抵款协议签订后，西域金城公司即向邓清奎交付了该房屋，但未在房产登记部门变更登记信息。2019年12月23日、2019年12月24日，博乐市××局、新疆生产建设兵团第五师××办公室分别向邓清奎、海某出具无房证明。目前，邓清奎已在涉案房屋中居住。   另查明，天筑公司因与西域金城公司建设工程施工合同纠纷一案，于2018年7月23日向本院申请财产保全。2018年8月13日，本院作出（2017）新27民初75号民事裁定，裁定:冻结、查封、扣押西域金城公司15000000元的财产。2018年10月9日，本院向博乐市房产局送达（2018）新27执保第14号协助执行通知书，查封西域金城公司开发的青河名门小区在内的部分房产，查封期限为三年，自2018年10月9日至2021年10月8日止。从本院（2017）新27民初75号案卷中的送达回证显示：本院2018年8月13日作出（2017）新27民初75号民事裁定，西域金城公司收到日期为2018年9月27日。涉案房产被查封后，邓清奎向本院提起执行异议。2019年5月20日，本院作出（2019）新27执异2号执行裁定，驳回邓清奎的异议请求。   本院认为，本案的争议焦点：一、邓清奎以个人名义主张本案涉案房屋权利主体是否适当；二、邓清奎对博乐市青河名门小区××单元××室房产是否享有实体权利以及该实体权利能否排除对涉案房产的查封措施。   关于争议焦点一，个体工商户是指城乡公民以个人财产或家庭财产作为营业资本，依法登记并在法定范围内从事经营活动的个人或家庭。《中华人民共和国民法总则》第五十四条规定：“自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号”，第五十六条规定“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”的规定，博乐市××设计中心的经营者为个人，即邓清奎。邓清奎作为其与西域金城公司签订《工程款抵房协议书》与博乐市××设计中心与西域金城公司签订《新疆西域金城××商业楼室内装修工程承包合同》主体并不矛盾。天筑公司关于邓清奎与博乐市××设计中心系不同主体的辩称不能成立，邓清奎有权对涉案房屋主张权利。   关于争议焦点二，邓清奎提交的相关证据符合证据认定的形式，并形成完整证据链，能够证实其与西域金城公司签订工程承包合同，后进行施工，继而与西域金城公司签订《工程款抵房协议书》的事实。根据双方承包合同的约定，抵款数额与房产价值相当，且以房抵款协议发生于保全裁定送达西域金城公司之前，双方《工程款抵房协议书》真实有效，未发现有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条第二款所列情形，故本院对上述事实予以确认。邓清奎与西域金城公司之间达成的协议虽为以房抵款协议，有别于房屋买卖合同关系，但邓清奎在与西域金城公司的工程承包合同关系中已实际投入了财产，本案处理可以参照房屋买卖合同的相关规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”邓清奎已提交证据证实其符合上述规定中的条件，其请求终止对涉案房产的执行程序，解除对博乐市青河名门小区××单元××室查封措施的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。   关于邓清奎主张确认其对涉案房屋所有权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产所有权变更依法应当经变更登记才发生法律效力，产生对外公示公信力。本案涉案房屋产权变更登记手续尚未完成，不能发生所有权变动的效力，邓清奎尚未取得涉案房屋的所有权。邓清奎要求确认案房屋的所有权的诉讼请求不能成立，本院不予支持。   关于天筑公司主张其享有工程价款优先受偿权的问题。本案参照商品房买卖合同处理，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，天筑公司的该项抗辩意见不成立，本院不予支持。   综上所述，邓清奎的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：   一、不得执行博乐市青河名门小区××单元××室房产；   二、驳回原告邓清奎的其他诉讼请求。   案件受理费7654.93元，由原告邓清奎负担7584.93元，由被告新疆天筑建工集团有限公司负担70元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。     审  判  长 赵鑫   审  判  员 热古力艾森别克   人民陪审员 邹秀兰     二〇一九年十二月二十九日     法 官助 理 朱娟娟   书  记  员 李庆