上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初6971号原告：上海振通交通设施管理服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张龙钢，总经理。委托诉讼代理人：朱燕良，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧以文，上海市沪中律师事务所律师。被告：石英菊，女，1980年8月26日生，汉族，住上海市崇明区。被告：石英龙，男，1984年10月23日生，汉族，住安徽省。被告：李明，男，1978年1月26日生，汉族，住上海市崇明区。上列三被告的委托诉讼代理人：施卫良，上海市致真律师事务所律师。原告上海振通交通设施管理服务有限公司(以下简称为振通公司)与被告石英菊、石英龙、李明租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序。分别于2019年9月18日、12月11日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人朱燕良、被告李明及三被告的共同委托诉讼代理人施卫良到庭参加两次庭审，审理中，原、被告均同意延长适用简易程序三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与上海铭品汽车服务有限公司于2015年1月20日签订的《楼房租赁合同》；二、被告支付拖欠的租金75000元(计算至2019年11月17日)；三、被告支付违约金6000元；四、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年1月20日，原告与上海铭品汽车服务有限公司(以下简称铭品公司)签订了《楼房租赁合同》一份，双方约定，租赁期为2015年3月5日至2020年3月4日，前二年租金为20000元，后三年租金为30000元，租金实行先付后用和一次性支付原则，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，铭品汽车服务公司仅支付了40000元租金至今尚欠租金75000元未支付。虽经原告多次催讨，但铭品公司仍未支付，为此原告委托律师发出律师函，要求解除合同并要求在收函后十日内搬离租赁房屋，但对方置之不理，既不支付拖欠租金，也不腾退交付租赁房屋，为此原告为了保护自身合法权益，只能向铭品公司(铭品公司于2018年12月注销)股东石英菊、石英龙及《楼房租赁合同》的履约担保人李明主张权利，恳请法院查明事实，支持原告之诉请。原告振通公司为证明其诉称的事实向本院提交下列证据：1、2015年1月20日原告与铭品公司签订的《楼房租赁协议》一份，证明双方约定租赁的标的、期限、租金的计算及支付等权利义务；2、《律师函》，证明原告于2019年3月通知铭品公司解除合同及支付租金；3、铭品公司注销清算报告，证明被告石英菊、石英龙对公司债务愿意承担责任；被告石英菊、石英龙、李明共同辩称，本案所涉及的租赁楼房合同与另案租赁停车库合同具有关联性，租赁停车库之目的是办理汽修厂，因原告提供的停车库系无证建筑，故本被告经营的铭品公司不能迁移新址，影响了公司业务，租赁楼房用于职工宿舍及食堂。原告于2019年3月底即撤离承租的楼房，租赁合同实际于2019年3月底解除，故租金应计算至2019年3月底，在支付租金时，未明确支付楼房及停车库的租金，且楼房的租金数额小，故不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铭品公司于2012年4月6日成立，2018年12月13日注销登记，公司股东为本案被告石英菊、石英龙。石英菊与李明系夫妻关系。2015年1月20日原告与铭品公司订立《门面房租赁合同》及《补充协议》一份，同日又签订《楼房租赁合同》一份，2016年5月18日原告与李明订立《场地租赁协议》一份，2017年5月18日原告与铭品公司签订《停车库房屋租赁合同》一份，在《楼房租赁合同》中双方约定：原告将拥有使用权的坐落于崇明区长兴岛2街坊38-40丘前卫支路XXX弄XXX号南侧一幢二层楼共6间房屋租赁给铭品汽车服务公司，用途为员工食堂，租赁期为2015年3月5日至2020年3月4日，共计五年，前两年租金为年20000元，后三年租金为年30000元，租金实行“先付后用”和“一次性支付”的原则，一年一付。合同还对其他事项作了约定，合同订立后，原告履行了交房等义务，铭品汽车服务公司按约支付前两年的租金。后原告就《门面房租赁合同》及《补充协议》租金的支付等提起诉讼，本院于2017年7月25日作出(2017)沪0151民初1910号民事判决，判令铭品公司给付原告租金125000元、迟延付款滞纳金50000元，李明对上述付款义务承担连带责任。根据上述合同及本院判决，铭品公司、李明应付款为955000元(截止2019年5月17日)，经当庭确认，实际支付645000元。以李明名义支付的645000元未区分针对哪份合同还是判决确定的付款义务。根据付款时间节点，被告签订合同后仅支付租金40000元，计算至2019年9月5日被告应付租金为75000元。另查明，原、被告一致约定于2019年12月16日办理涉案房屋的交接手续。涉案房屋系有证建筑。还查明，2018年12月7日，铭品公司注销清算报告载明股东石英菊、石英龙承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜股东愿意承担责任。本院认为，原告振通公司与铭品公司于2015年1月20日签订的《楼房租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行合同的义务，原告履行了交付楼房义务，铭品公司理应按照时间节点支付相应的租金，但铭品公司未按时支付租金应当承担给付租金的民事责任。关于租金的计算原告认为应计算至2019年11月17日，而被告则认为应计算至2019年3月底。因涉案楼房于2019年12月16日才办理交接，故原告主张租金计算至2019年11月17日并无不妥，可以支持。原告主张解除《楼房租赁合同》，被告也表示同意，本院确定于起诉状副本递交之日解除《楼房租赁合同》。关于违约金，原告主张6000元，而被告认为不存在违约，根据付款时间节点分析，铭品公司违约属实，考虑到铭品公司于2018年12月13日注销及合同履行的实际，本院酌定被告给付违约金3000元。被告李明系《楼房租赁合同》的履约担保人，应当承担连带付款责任。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百十四条、二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，之规定，判决如下：一、原告上海振通交通设施管理服务有限公司与上海铭品汽车服务有限公司于2015年1月20日签订的《楼房租赁合同》于2019年8月5日解除；二、被告石英菊、石英龙于本判决生效之日起十日内给付原告上海振通交通设施管理服务有限公司房屋租金及使用费75000元；三、被告石英菊、石英龙本判决生效之日起十日内给付原告上海振通交通设施管理服务有限公司违约金3000元；四、被告李明对上述第二项、第三项判决主文确定的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计838元，由被告石英菊、石英龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陆沈平二〇一九年十二月三十一日书记员  陈艳倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。