河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0403民初3926号原告：祁应祥，男，1969年3月11日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：刘宏民，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：禄海占，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：河南广厦集团房地产开发有限公司，住所地平顶山市卫东区建设路中段路南57号，统一社会信用代码：91410400171808688Q。法定代表人：王德林，总经理。委托诉讼代理人：申寅哲，河南旭宏然律师事务所律师。原告祁应祥与被告河南广厦集团房地产开发有限公司（以下简称“广厦集团”）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。祁应祥的委托诉讼代理人刘宏民，广厦集团的委托诉讼代理人申寅哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁应祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告在10日内按照合同约定配合原告办理不动产权登记证。2、请求依法判令被告支付原告违约金23440.96元（违约金暂计算至2017年10月27日，之后按日万分之零点五计算至实际交付不动产证之日）。3、本案的诉讼费被告承担。事实与理由：祁应祥于2008年前后购买被告广厦集团开发的位于卫××××北段路东，小区名称为广厦汇商广场的商品房，签订购房合同入住后，发现广厦集团所开发的商品房存在较多问题，尤为严重的是祁应祥所购商品房至今已近十年时间，仍然不能办理房产证。按合同约定，广厦集团应自违约之日起按祁应祥已支付购房款的万分之零点五支付违约金。而且，祁应祥在三年前曾向本院提起集体诉讼，后与广厦集团达成和解协议，约定广厦集团赔偿一定违约金并限期办理房产证，到期如不能办理，应继续赔偿业主违约金。现双方约定的期限已经届满，而房产证仍无法办理。祁应祥认为，房产证是不动产的权利凭证，是办理抵押、按揭、继承、公证等事项的必须证件，交易时也能显著提升成交机会和价格。而因为广厦集团的原因，在近十年的时间内一直无法办理房产证，其违约行为已给祁应祥造成巨大不利影响和损失，为维护祁应祥的合法权益，现提起诉讼，请依法判处。广厦集团辩称，一、目前该楼盘的产权手续一直都在办理当中，广厦集团始终都在不遗余力的申报办理，且已经被纳入市政府的问题楼盘处理，但产权手续能否办理仍然需要政府部门最终的认定。1、标的房屋所在的楼盘项目，实际上已经五证齐全，且经过了竣工验收，且实际缴纳了开发商所应缴纳的一切费用，实际已经取得了办理房产证的相关资质。未能办理房产证，不是开发商恶意造成的，其中涉及了较多的政策类因素。2、标的房屋所在的楼盘项目，因涉及旧房改造相关工程，属于政府特殊处理的特殊事件。根据平顶山市平证（2013）38号文件的要求，可以给予办理房产证，但是由于政府班子调整等其他不可抗力的因素，该政策未能实际实施，导致标的房产涉及其中，房产证的办理工作被暂停处理。3、目前，开发商正在与国土部门协商处理此事，但因此事涉及的相关政策较多，又牵扯到历史遗留问题，加上相关程序的交接，国土部门尚未能有准确的时间能够完成此事，但开发商依然在积极努力的协商处理此事。4、综上，开发商认为整个事件当中，购房者没有任何过错，本应早日拿到房产证完善自己的权利。但是开发商在此事件中也是实属无奈，因太多的正常、法律法规调整、部门变更、领导更迭等无法预知的原因导致，开发商一样承担着这一不愿意见到的事实。基于上述原因，开发商请求根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，请求法庭从实际出发，减轻双方当事人的损失。除了答辩人之前案件中提供的相关政府文件外，2018年开始，市、区政府又多次下达各种文件，对本案争议的房屋能否办理房产证问题作出了协调规划，其中不少问题均系由政府出面协调处理。相关房屋的证件办理问题，已经无法通过正常程序执行，本案的相关处理过程及结果也不是单纯的行政法、民法所能直接解决的。除此之外，通过市、区政府的相关文件可以了解到，与答辩人类似的历史遗留问题并非仅有答辩人一家，而是大量普遍存在，本案标的的项目虽经答辩人积极努力仍没能按照正常程序予以解决，也没能引起相关部门的重视，一直都没能实质性进展。随着类似案件的积累，反而进入恶行循环越来越无法处理，这也是答辩人与被答辩人之间纠纷存在的客观原因。双方之间之所以存在纠纷，归根结底还是房产证办理这一问题，而该问题在没有彻底结论之前，单纯的处理答辩人与被答辩人的问题明细不存在实际意义，而且无论该结果是对双方谁有利，都有可能被随后的政府处理结果导致的客观事实予以推翻。故此，该案件无论是历史由来还是将来的解决途径，均不是单纯的民事纠纷，所以此前案例中引用《民事诉讼法》及相关司法解释所作出的民事裁定，符合法律规定，是对纠纷处理公正、谨慎的裁判结果。恳请法院予以参考。祁应祥围绕诉讼请求依法提交了证据：1、（2011）卫民初字第844号民事裁定书，109户业主提起诉讼要求广厦集团配合办证，并承担违约金，在贵院的调解下双方达成了调解协议书。2、业主代表与广厦具体签订的《协议书》三份。3、（2016）豫0403民初1061号民事裁定书，给予广厦集团三年期限届满后业主方再次共同向贵院提起诉讼，此时贵院作出的以该231户业主所主张的违约金数额不同为由应当单独起诉，所以驳回起诉的裁定。4、平顶山市中级人民法院作出的（2016）豫04民终1458号民事裁定书，相当于是业主的第二次共同起诉被包括中院在内的法院拒绝了，要求业主方单独起诉了。广厦集团对祁应祥提交的上述证据无异议。认为通过合同可以看到被告在销售房屋时已五证齐全，并且房屋已按照合同约定如期交房，广厦集团仅是因客观原因无法办理房产证但也事出有因，恳请法庭予以考虑。撤诉裁定及协议书恰恰证明了广厦集团希望能够如实履行并办理房产证的主观意愿，也做出了相应承诺，但未能办理的结果确实是无能为力。对以上广厦集团无异议的证据，本院予以采信。广厦集团提交证据：平卫政函一份。祁应祥质证认为：对证据的真实性无异议，关联性有异议，该证据恰恰证明正是由于业主多次反映问题付出的努力所以才引起了规划局的重视，将该项目列为问题楼盘，该函并不能作为免除广厦集团违约金的依据。结合庭审情况，广厦集团所说涉案楼盘在业主购买时五证齐全，正是因为开发商违规加盖3层，才导致最终的房产证无法正常办理，业主方在履行双方商品房买卖合同的过程中已经尽到了必要审慎的审查义务没有任何过错，而广厦集团所谓的根据违规加盖时本市的相关政策没有依据。建设工程规划许可证已经发放不经过法定程序根本不可能任意变更，即使变更也需要做出评估意见。故被告不能够回避其在履行过程中自身的过错，其应当按照合同的约定继续积极配合业主办理房产证，并向业主承担逾期办证的违约金。本院认为，祁应祥对证据的关联性异议成立，本院予以采信。根据当事人依法提交并进行质证的证据，本院确认以下事实：2009年3月3日，祁应祥与广厦集团签订商品房买卖合同。合同约定：祁应祥购买广厦集团汇商广场1单元8层0108001号房。该商品房的用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上27层，地下1层。该商品房建筑面积为87.27平方米，单价每平方米2770.53元，总金额241784元。祁应祥于2009年3月3日前一次性支付全款241784元。关于规划设计变更的约定。经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列影响到买受人购买商品房质量或使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接收变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。关于产权登记的约定。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》（大证）；建筑区划内依法或者依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，取得房屋所有权证明。出卖人承诺于2010年4月30日前，取得前款规定的房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行或委托申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日起60日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之X承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起40日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定之日起至实际退款之日止，按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款的万分之零点五的违约金。商品房买卖合同签订后，原、被告双方依约履行了相应的缴款、交房义务。因合同约定该商品房的建筑层数地上27层，地下1层。合同签订后，广厦集团因诸多原因加盖3层。关于规划设计变更，广厦集团既未依约经规划设计单位同意，亦未向祁应祥告知，导致争议房产一直未能办理不动产权登记证，祁应祥等业主不断维权要求办理不动产权登记证。对此，广厦集团称：“当时因为加盖3层不能办证，预售许可证是27层，实际盖了30层，出售房屋时对于风险问题、有可能不能办证没有告知业主，但是按照当时的政策并不影响办证。签合同时没有加盖3层。”另查明，广厦集团汇商广场业主张喜安、原告祁应祥等109人曾为此起诉至本院。后经协商，张喜安等业主代表与广厦集团于2012年7月9日达成了协议。协议约定：1、逾期办理房产证违约金，广厦集团愿意按照合同约定计算每位业主应得赔偿额（计算2012年6月28日，共计788天），统一交由原告方律师和推选出的代表人代领，由律师和代表人自行发放给参与诉讼的业主。本调解书签字后违约金双方约定：业主给广厦集团三年宽展期，如三年内广厦集团办理出房产证，则业主放弃该三年内的违约金。2、如超过三年办理出房产证，则广厦集团应自期满之日起十日内向七位业主代表及委托的律师支付该三年的违约金，广厦集团继续办理房产证。双方达成协议后，业主向本院申请撤诉。本院于2012年7月11日作出（2011）卫民初字第844号民事裁定：准予张喜安等109名原告撤回起诉。2012年10月31日，张喜安等七位业主代表及广厦汇商广场新参与维权的84户业主与广厦集团达成协议。约定：1、逾期办理房产证违约金、广厦集团愿意按合同约定计算每位业主应得的赔偿款，以诉讼时效为准，每户计算两年（730天）统一交给原告方代理律师和推选出的代表人代领，由律师和代表人发放给参与该事项调解的业主。2、本调解协议签字后双方另行约定如下：业主方给广厦集团三年宽限期，如三年内广厦集团未办理出房产证，则广厦集团应向业主支付三年的违约金，业主方再给广厦集团三年的宽展期，广厦集团继续办理房产证，每三年为一期，以此类推，直至房产证办理出来为止。3、另业主方因在购房时已经优惠的部分业主，在计算该赔偿数额时应当扣除相应优惠额，只对剩余部分赔付，一次性缴款优惠者不再扣除之限。协议签订后，广厦集团履行了协议约定的赔偿义务。但广厦汇商广场业主等要求广厦履行办理不动产权登记证，广厦集团因种种原因未能履行。故祁应祥诉至本院，要求广厦集团依约履行为祁应祥办理不动产权登记证的义务，并承担支付违约金的责任。本院认为，祁应祥与广厦集团签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方当事人均应按协议全面履行相应的义务。本案中，祁应祥依约向广厦集团缴纳购房款，广厦集团应依约交付房屋并协助祁应祥办理不动产权登记证。因广厦集团在与祁应祥签订商品房买卖合同后，未经相关部门审批同意，在原来合同约定建筑层数地上27层的基础上加盖3层，其变更合同约定的主要内容，与预售许可证内容不一致，导致争议楼房不能办理不动产权登记证。且广厦集团变更合同事项既未获得相关部门批准，又未告知祁应祥，引起纠纷，广厦集团应承担违约责任。祁应祥要求广厦集团按照合同约定协助祁应祥办理不动产权登记证,并支付原告违约金3267.42元（违约金暂计算至2019年6月4日，之后按日万分之零点五计算至实际交付房产证之日）的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。关于广厦集团抗辩因不可抗力导致合同不能履行的理由不能成立。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中不能为祁应祥办理不动产权登记证的主要原因是广厦集团在与祁应祥签订商品房买卖合同后加盖三层，与预售许可内容不一致。在广厦集团未经相关部门批准同意变更预售许可内容时，应当预见到自己的行为可能导致的不能如期为祁应祥办理不动产权登记证的后果。广厦集团辩称不能为祁应祥办证不是广厦集团恶意造成的，其中涉及了较多的政策类因素。标的房屋所在的楼盘项目，因涉及旧房改造相关工程，属于政府处理的特殊事项。后因政府班子调整等不可抗力的因素，导致房产证的办理工作被暂停处理等根据不可抗力的影响。以上因素不能构成不可抗力，亦非合同不能履行的主因。故广厦集团辩称不能办理不动产权登记证是因不可抗力造成的，应当部分或全部免除责任的理由不能成立，本院不予支持。关于广厦集团辩称的因情势变更导致合同不能履行的理由亦不能成立。情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因（当事人不可预见的事情的发生），致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的，应允许变更合同内容或者解除合同。目的在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果。本案中，因广厦集团未经相关部门审批同意，变更合同主要内容，导致与祁应祥约定的办理不动产权登记证的义务至今不能履行，对此后果，广厦集团应当预见。故广厦集团辩称本案应适用情势变更原则减轻其损失的理由不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、河南广厦集团房地产开发有限公司在具备办证条件之日起六十日内协助祁应祥办理不动产权登记证。二、河南广厦集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向祁应祥支付违约金23440.96元（违约金暂计算至2017年10月27日，之后以241784元为基数，按日万分之零点五计算至实际协助祁应祥办理不动产权登记证之日）。三、驳回祁应祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，由河南广厦集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  戴远哲审 判 员  宋玲玲人民陪审员  梁如冰二〇一九年十二月三十日书 记 员  韩 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。