呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终5024号上诉人（原审原告）：李占维，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘丽君，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李静，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。上诉人（原审原告）：塔娜，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温秀莲，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：李开祥，内蒙古战友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆双，内蒙古战友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古天旗房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市和林格尔县盛乐经济园区成长大道路北昭君世家东侧。法定代表人：付海林，该公司总经理。委托诉讼代理人：高萍，女，该公司员工，住呼和浩特市武川县。上诉人李占维、刘丽君、李静、塔娜因与被上诉人温秀莲、内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗房地产）申请执行人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。刘丽君、塔娜、李占维、李静上诉请求：1、依法撤销(2019)内0105民初218号民事判决书,改判为,准许执行(2018)内0105执1489号裁定,查封××号车库）。2、一、二审诉讼费用由温秀莲、天旗房地产承担。事实与理由：一审法院事实认定不清,法律适用错误。1.本案案涉房屋实为以房抵债的协议安排,并不享有物权期待权。在执行异议听证和一审中,天旗房地产和王某、温秀莲等人均提供证据和陈述了以房抵债的事实,即案涉房屋并非温秀莲向天旗房地产购买的,而是由温秀莲等人通过以房抵债协议从天旗房地产取得。故本案房屋取得的基础法律事实为以房抵债,在最高人民法院作出的(2017)民终354号、(2016)民终3620号、(2015)民提字第175号等案件判决中,最高人民法院均认为,以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,与最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结规定》第十七条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性区别。因此,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。2.温秀莲提起的执行异议不符合法律规定,不足以排除执行。最高人民法院依据《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在相关判例中明确了对买受人物权期待权进行优先保护需同时满足四个条件:已签订合法有效买卖合同、已支付价款、实际占有及买受人对未办理过户登记无过错。本案中一是温秀莲没有实际向天旗房地产支付购房款,二是基础法律事实为以房抵债。故本案事实并不符合法律规定的排除执行的条件,人民法院应当支持刘丽君、塔娜、李占维、李静的诉讼请求。温秀莲辩称，1.刘丽君、塔娜、李占维、李静上诉状没有其签名。也没有日期。温秀莲也不知道是否是刘丽君、塔娜、李占维、李静4人真实意思表示。而且这时候上诉状字迹很不清楚。再放几天可能就无法看了。2.温秀莲和其他所有车库购买者一样，都是通过天旗房地产下属的物业人员办理了入住登记，实际占有使用。根据相关法律规定足以排除执行。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。天旗房地产辩称，我们出具的买卖合同收据，符合公司出售房屋程序，房屋没有抵押给任何人。因可可花园欠我们配套费，因公司的原因没有给办理网签手续，导致查封，但案涉房屋已经出售给案外人，这也不能作为查封的理由。温秀莲向一审法院起诉请求：解除对××号车库)车库的查封。一审法院认定事实：2012年6月14日,温秀莲、王玉梅等(债权人)、案外人寇某(债务人)与天旗房地产、董事长兼总经理付林达(担保公司)签订《债务偿还协议书》,约定:债务人寇某经天旗房地产及董事长兼总经理付林达担保,于2011年8月31日向债权人借款560万元,......,因债务人和担保公司目前无现金偿还能力,就债务人寇某偿还所借债权人现金本金以及利息一事达成协议。协议第一条约定,债务人寇某用公司拟分派给他本人的房产抵顶债权人的借款和利息,......本息合计728万元,一次性结清。协议第二条约定房价计算,......约合“可可花园”房屋2894.32平方米,折合29套,3个单元,车库415平方米,20间。协议第四条约定,抵顶房屋为“可可花园”A区10号楼由西向东1至××元南侧1间和北侧2间)。协议第六条约定,......3.抵顶房屋的性质,在房屋未真正转让前,抵顶房屋一律按公司为出售房屋对待,由公司负责看护维修,物业费、采暖费一律优惠。2012年6月26日,债权人代表王玉梅、公司股东寇某、武川项目张姓负责人签订《房屋抵顶协议》,约定:寇某用公司在武川“可可花园”的部分在建房屋化解并抵顶个人向王玉梅、温秀莲等人的借款。一、抵顶金额:728万元;二、抵顶房屋:“可可花园”A区10#楼一单元10户,914.8平方米;二单元10户,1156.2平方米;三单元9户,823.32平方米;住宅共计29户,2894.32平方米。A区10#楼20户车库总面积398.21平方米(一单元全部8个车库,二单元除南侧24.99平方米一个车库外的全部9个车库,三单元南侧3个车库)。......四、房屋抵顶后,抵顶房屋产权归王玉梅、温秀莲等人所有,“可可花园”售楼处有责任协助出售抵顶房屋。庭审中,温秀莲、天旗房地产均认可,涉案车库属于《债务偿还协议书》、《房屋抵顶协议》中约定的抵顶车库。2018年9月25日,侯凤梅、谢宝罗、王玉梅等人出具证明,载明“2012年6月14日、6月26日,六人与天旗房地产签订《债务偿还协议书》、《房屋抵顶协议书》,天旗公司将其开发建设的××区套住宅、20间车库抵顶给该六人。在抵顶物确定后,六人对这些房屋做了归属划分,其中南向3号车库归温秀莲所有”2018年12月25日,武川可可花园物业工作人员张慧娟出具证明,载明“温秀莲于2016年10月12日购买了天旗房地产开发的的位××县住宅、二单元202号住宅和南向3号车库(房号1012),北向3、4号车库(房号1021),已交付了钥匙。......”。庭审中,温秀莲申请证人王某出庭作证,王某于2010年-2012年受聘于天旗房地产,曾代表六位债权人管理《债务偿还协议书》、《房屋抵顶协议》中约定的房屋、车库。王某称:2016年7月15日,天旗房地产将《债务偿还协议书》、《房屋抵顶协议》中约定的房屋、车库一次性交给债权人代表王某和谢保罗,2018年3月28日王某将涉案车库交付给温秀莲;除《债务偿还协议书》、《房屋抵顶协议》外,天旗房地产和温秀莲并未就涉案车库签订房屋买卖协议,该车库现由温秀莲占有。王某称,在涉案车库向温秀莲交付的过程中,王某并不代表天旗房地产,而是作为六位债权人推举的共同管理人向温秀莲交付涉案车库。李占维、刘丽君、李静、塔娜与天旗房地产民间借贷纠纷一案,本院作出(2017)内0105民初4882号民事判决书,判令:一、天旗房地产于判决生效之日起十五日内返还李占维、刘丽君、李静、塔娜借款本金655,400元;二、天旗房地产于判决生效之日起十五日内支付李占维、刘丽君、李静、塔娜利息504,658元;三、驳回李占维、刘丽君、李静、塔娜的其他诉讼请求。该判决生效后,李占维、刘丽君、李静、塔娜向该院申请强制执行,该院于2018年8月31日作出(2018)内0105执1489号之一执行裁定,查封被执行人天旗房地产所有的的位××镇、1-202、1-301、1-302、1-401、1-402、2-201、2-202、2-301、2-302、2-401、2-402号房屋。温秀莲对上述查封提出书面异议,该院于2018年12月20日作出(2018)内0105执异316号执行裁定书,裁定驳回温秀莲提出的对涉案车库的案外人异议。温秀莲对该裁定不服,提起本案诉讼。一审法院另查明,天旗房地产于2015年2月2日取得了可可花园A区1号-12号楼的商品房预售许可证。一审法院认为,依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定“案外人或者申请执行人提起执行异议的之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,温秀莲与天旗房地产等签订《债务偿还协议书》、《房屋抵顶协议》的时间在本院查封行为之前,且合同合法有效,武川可可花园物业工作人员出具的证明及王某的证人证言表明,涉案车库在查封之前已交付给温秀莲,并由温秀莲实际占有,温秀莲以债务抵顶方式支付全部价款,且涉案车库未办理过户登记的原因并非温秀莲所致。综上,温秀莲足以排除该院对涉案房屋的查封,故对其请求停止对涉案车库查封的诉讼请求,予以支持。综上,依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决:停止对××号车库)车库的执行。案件受理费100元(温秀莲已预交),由李占维、刘丽君、李静、塔娜、内蒙古天旗房地产开发有限公司负担。本院(2018)内0105执异316号执行裁定于本判决生效时自动失效。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：温秀莲对案涉执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据庭审查明的事实及上述法律规定，本院认为：温秀莲与天旗房地产签订《车库买卖合同》，天旗房地产出具收据所载时间均为2016年10月12日，故在一审法院查封涉案房屋之前温秀莲与天旗公司就已经签订了合法有效的书面买卖合同。温秀莲虽没有直接向天旗房地产付款而是抵顶债务，但天旗房地产出具收据的行为应认定为天旗房地产认可收到了温秀莲的款项，故根据在案证据应认定温秀莲已经支付了全部的购房款。2018年5月温秀莲针对涉案房屋将王拉柱、孔海峰、倪志伟三人诉至武川县人民法院,要求王拉柱、孔海峰、倪志伟停止对温秀莲所有的2套房屋及2车库的侵害,排除妨害并赔偿损失，该民事案件亦证实温秀莲占有案涉车库的时间早于查封时间。未办理过户非因温秀莲的原因。也就是说，温秀莲对案涉执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，刘丽君、李静、李占维、塔娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘丽君、李静、李占维、塔娜负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡 二〇一九年十二月十二日书记员 李静茹