贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终3250号上诉人（原审被告）：贵州都匀大成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市斗篷山路277号“都匀1号”商业中心，统一社会信用代码915227017660838236。法定代表人：董翔宇,该公司总经理。委托诉讼代理人：曾若拉，该公司法务。委托诉讼代理人：侯磊，该公司法务。被上诉人（原审原告）：张海均，男，1985年2月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。上诉人贵州都匀大成房地产开发有限责任公司（以下简称大成房开公司）因与被上诉人张海均商品房销售合同纠纷一案，均不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初3039号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大成房开公司上诉请求:撤销都匀市人民法院(2019)黔2701民初3039号民事判决。事实及理由:一、逾期交房诉讼时效已过,原审判决程序错误,无法律依据。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定“民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持”。本案中,根据《商品房买卖合同》约定,房屋的交付时间为2015年2月1日,违约金的交付时间为商品房实际交付之日起15日内。上诉人于2015年4月2日实际交房,根据《民法通则》有关诉讼时效两年的规定,被上诉人主张违约金的诉讼时效期间为2015年4月3日至2017年4月3日,该诉讼时效期间已于《民法总则》施行以前届满,因此被上诉人于2019年6月14日起诉,已过法定的诉讼时效期间。原审判决认定上诉人自实际交房以来均在与被上诉人协商解决办理产权登记以及主张相关违约金事宜的事实,但被上诉人未提交任何相关证据。原审判决无法律依据。原审判决以2017年4月17日上诉人经与部分业主代表沟通协商后出具的承诺认定逾期交房诉讼时效已过,该承诺书系在诉讼时效期间届满之后才发生的,不发生诉讼时效中断的效果。且上诉人于2017年4月17日所召开的会议仅是工作进行安排,无承诺还款的意思。另庭审中被上诉人未提交会议纪要原件,上诉人对此证据有异议,被上诉人在庭后提交原件原审未组织质证，故被上诉人一审诉请已过法定的诉讼时效期间,原审判决支持逾期交房证据不足。二、逾期办理房屋登记违约金的诉讼时效适用倒推制有据可循。根据最高人民法院民一庭《民事审判指导与参考第68辑》中明确,由于违约金的请求给付是一种继续性债权,因此违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中,被上诉人实际于2017年8月29日取得所有权初始登记,自起诉之日起倒推超过3年的逾期办理房屋登记违约金属于已经超过诉讼时效的部分,不予以支持。因此被上诉人于2019年6月14日起诉倒推3年,即2016年6月13日至2017年8月29日(共442天),超过442天部分的违约金不予以支持。综上所述,一审判决认定事实不清,证据不足。请求二审依法撤销一审判决。被上诉人张海均二审未作答辩。原审原告张海均向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任，立即支付违约金34107.28元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于都匀市开发区斗篷山路××号风华盛世（都匀1号）房开项目系被告合法取得的房地产开发项目。2014年1月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目第13栋2单元2层204号商品房，建筑面积139.09平方米，套内建筑面积113.34平方米；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价4168.25元，总价款472430元；第八条约定：原告首付142430元，剩余款330000元公积金贷款支付；合同第十一条约定：出卖人应当在2015年2月1日前向买受人交付该商品房；合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金……；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年10月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。此后，原告按照实际购房面积向被告支付购房款共计472498元，被告于2016年11月29日向原告开具了增值税普通发票。案涉风华盛世（都匀1号）小区13栋商品房于2015年4月2日正式交房，逾期59天，并于2017年8月29日取得商品房所有权初始登记，被告于2017年9月21日发出公告，通知业主办理产权登记。另查明：2017年4月17日，季明平、任肖丽、张新及业主代表就风华盛世二期产权办理事宜召开会议，之后被告出具承诺，该承诺载明：“关于风华盛世二期13#、15-22#楼办证等相关事宜与业主进行沟通，对工作安排如下：1.于2017年6月15日开始办13#、15-18#楼小业主产权证，如未能在该期限内开始办理产权证，将由我司协同业主向职能部门上访解决；2.有关延期交房和产权办证产生的违约，按照合同约定办理；3.关于商品房买卖合同中约定花园洋首层车库卷帘门、门禁系统、我司将于2017年12月31日前完成该项工作。”，该承诺加盖被告印章。庭审中，原告申请胡芝学、李进跃、金秀菊作为证人出庭作证，以上证人均为案涉小区13栋业主，均证实在2018年时，其与被告就逾期交房与逾期办证违约金进行协商并达成一致意见，在签订了相关协议后，被告已将违约金支付。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付、办理商品房所有权转移登记的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年2月1日前向原告交付商品房，于2015年10月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告于2015年4月2日才交付房屋，于2017年8月29日才办理商品房所有权初始登记，并于2017年9月21日才发出公告，通知原告办理商品房产权登记，被告已明显违约，应承担违约责任。对于原告主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。诉讼时效是指权利人在法定的时效期间内怠于行使权利，从而使得义务人获得诉讼时效抗辩权。从本案查明的事实来看，原告等业主自实际交房以来均在与被告协商解决办理产权登记以及主张相关违约金事宜，且在2017年4月17日被告经与部分业主代表沟通协商后出具承诺，亦证明了原告向被告主张权利的事实，故对于被告主张逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采信。对于原告主张的逾期办证违约金应计算到何时的问题。案涉商品房虽于2017年8月29日取得商品房所有权初始登记，但被告于2017年9月21日才发出公告通知原告办理产权登记相关事宜，故逾期办证违约金应计算至2017年9月20日止。现原告主张逾期办证时间为663天，在此期间范围内，原告的行为系对其诉讼权利的处分，一审法院予以确认。关于合同约定的违约金是否存在过高依法予以调整的问题。庭审中被告表示约定的违约金过高，要求法院予以调整，因违约金兼具补偿损失之法律功效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，一审法院酌定以原告已付购房款为基数，将逾期交房违约金调整为日万分之一，将逾期办证违约金调整为日万分之零点五。现原告请求以已付购房款472430元为基数计算违约金，系对其诉讼权利的处分，一审法院予以确认，故逾期交房违约金计算为472430元×0.0001×59天（自2015年2月2日起至2015年4月1日止）=2787.34元，逾期办证违约金计算为472430元×0.00005×663天（该违约金已计至2017年9月20日止）=15661.05元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十五条之规定，判决如下：一、被告贵州都匀大成房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张海均逾期交房违约金2787.34元（该违约金已计至2015年4月1日止）；二、被告贵州都匀大成房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张海均逾期办证违约金15661.05元（该违约金已计至2017年9月20日止）；三、驳回原告张海均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，因适用简易程序审理减半收取326元，由原告张海均负担150元，被告贵州都匀大成房地产开发有限责任公司负担176元（该款原告在立案时已预交，被告贵州都匀大成房地产开发有限责任公司应负担部分在履行义务时径付原告）。二审期间，双方当事人未提供有新证据。经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的焦点:张海均诉请大成房开公司支付违约金是否超过诉讼时效。本院认为，一审认定张海均与大成房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人无异议，予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”。从双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定来看，大成房开公司应当于2015年2月1日前向张海均交付房屋，于2015年10月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张海均，但大成公司于2015年4月2日才交付房屋，于2017年8月29日才办理商品房所有权初始登记，并于2017年9月21日才发出公告，通知张海均办理商品房产权登记，大成房开公司已构成违约，应承担违约责任。从查明的事实来看，2017年4月17日，季明平、任肖丽、张新及业主代表就风华盛世二期产权办理事宜召开会议，之后大成房开公司出具承诺，该承诺载明：“从2017年6月15日开始办13#、15-22#楼小业主产权证，有关延期交房和产权办证产生的违约，按照合同约定办理”，该承诺说明购房业主与大成房开公司仍延续按合同履行，因此，张海均于2019年6月14日起诉大成房开公司承担支付违约金并未超过诉讼时效，故大成房开公司提出张海均起诉超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人大成房开公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费261元，由上诉人贵州都匀大成房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 彭 浩审判员 万 青审判员 莫玉魁二〇一九年十二月二十六日书记员 周钥桐