黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0126民初3862号原告：李金梅，女，汉族，1968年7月23日出生，住黑龙江省巴彦县，委托诉讼代理人：李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹鑫宁，黑龙江九州律师事务所律师被告：黑龙**星房地产开发集团有限公司，地址巴彦县巴彦镇。法定代表人：杨成，职务：总经理。委托诉讼代理人：尹树财，男，1969年7月17日出生，汉族，华星房地产法律顾问，住黑龙江省巴彦县。被告：王丽华，女，1963年11月2日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王志忠，男1968年10月14日，汉族，住巴彦县。原告李金梅与被告黑龙**星房地产开发集团有限公司（以下简称华星公司）、被告王丽华确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金梅及委托诉讼代理人尹鑫宁、李默涵，被告华星公司委托诉讼代理人尹树财、被告王丽华委托诉讼代理人王志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金梅向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认被告华星公司与被告王丽华签订的商品房买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告李金梅是被告华星公司开发建设的位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区的业主，原告李金梅通过合法渠道购买并合法占有使用该房屋至今。原告李金梅数次要求被告协助为其办理不动产登记手续，但被告迟迟不予办理。经原告查询得知，被告华星公司为了借款已经将案涉房屋与被告王丽华在房屋登记部门办理了房屋预售登记相关手续，致使原告李金梅不能正常办理案涉房屋产权登记。原告李金梅认为，被告华星公司与被告王丽华办理预售登记所签订的房屋买卖合同是为贷款进行的抵押担保行为，根据《担保法》以及《物权法》的相关规定，该抵押行为违法，不发生法律效力，被告王丽华不具有该房屋物权上任何的优先权。同时因被告华星公司与被告王丽华之间并非真实的房屋买卖合同关系，该合同的签订严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及《民法总则》的相关规定，故此原告诉至法院。被告华星公司辩称，原告所陈述的事实，没有异议，我方承认与被告王丽华之间的债权债务关系。被告王丽华辩称，1、原告起诉对象与我们没有任何关系，原告应该起诉开发商及房产部门；2、我们被告和华星公司是正常的借贷关系,符合国家的法律规定，应该受到保护；3、我们和华星公司的抵押手续是房产部门登记备案的，房产是政府的职能部门，此案有连带责任（我们理解房产部门就是借贷民间的担保人）；4、我们也是受害人，我们的权力如何保障；5、我们也有上诉的权力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。关于原告提供的证据：一、商品房购房合同1份，购房款缴费票据1份。拟证明：原告与被告华星公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且原告已经支付购房款，二被告质证意见无异议；二、入户费、装修保证金，水、电、热力、物业等费用票据。拟证明：原告对案涉房屋已经合法占有并实际使用至今，在占有和使用的过程中，没有任何除原告之外的案涉房屋其他权利人对房屋行使权力，原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且原告已经支付购房款。二被告质证意见无异议；三、商品房买卖合同1份，以及购房款收据1张。拟证明：被告华星公司与被告王丽华因民间借贷法律关系，为担保债务的需要，签订了所谓的房屋买卖合同，该合同并非为被告王丽华生活消费性购房或回迁用房，而是作为债权担保的一种方式，双方所做出的房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，并不是合同双方真实意思表示。同时该合同被告王丽华所支付的款项实为借款，并非是房屋买卖交易的价款，其并未履行房屋买卖合同对价的支付义务，该合同违反了《物权法》和《担保法》以及民间借贷的法律规定，由于房屋没有办理预售许可，根据商品房司法解释的规定，该合同应为无效。二被告质证意见无异议；四、巴彦县房产局出具的说明1份，证明案涉房屋现状，除因被告王丽华房屋买卖合同而进行的预售登记之外，无其他权利限制，原告实际占有和使用该房屋，被告王丽华对房屋并没有占有和使用。二被告质证意见无异议；五、商品房预售登记明细表一份。拟证明：1、华星公司因与王丽华之间民间借贷的法律关系，名义上将房屋预售给本案的王丽华，并签订案涉房屋的商品房买卖合同，并依据该合同，在巴彦县房产部门进行了商品房预售登记，该证据同时还能证明作为买受人的王丽华不可能因生活消费的需要同一时间购买75套房屋，该预售登记极大地侵害了原告的合法权益，从事实效力上，应当无效。2、因为预售登记所依附的商品房买卖合同的无效，必然会造成预售登记的无效。从程序上，应当认定为无效。3、案涉房屋的预售登记，并不符合房屋登记办法的相关规定，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合于法律所规定的登记形式，因无任何的法律规定其合法性的存在，从法律效力上，该商品房预售登记应为无效。4、该预售登记在房产部门只有预售登记明细表和华星公司与王丽华的房屋买卖合同与三联单，并无其他任何资料。该房屋在预售登记时，也不具备房屋预售的相关条件，从形式效力上，应该无效。二被告质证意见无异议；六、企业法人营业执照、企业集团登记证和证明。拟证明：华星公司诉讼主体资格和开发资质。被告华星公司质证意见无异议，被告王丽华质证意见不知是否真实；七、原告提供的黑龙江省桦南县人民法院（2017）黑0822民初1037号民事判决书、相关案例3份。拟证明：桦南县人民法院受理类似案件，经审理判决该案件中开发公司（该案被告）与被告王丽华之间买卖合同无效，该判决依法维护了生活消费性购房人或回迁人的合法权益。本院认为：二被告对原告提供上述证据无异议，且证据客观、真实合法，与本案的待证事实有关联性，本院予以采信。被告王丽华提供证据一、借款合同，拟证明：华星公司向王丽华借款。二、被告王丽华提供公证书，拟证明：王丽华与华星之间存在借贷关系。原告、被告华星公司对被告王丽华提供的上述证据无异议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，确认如下：一、关于被告王丽华提供的华星公司金桥怡园抵押明细表，拟证明：华星公司抵押给王丽华的房子。原告李金梅质证认为：有异议，该份证据仅能证明二被告之间关于登记明细表上的房屋进行抵押的约定，由于该份证据并没有房屋登记部门的确认，以及其他相关的合法手续，该种约定的抵押并不发生法律规定的抵押效力，应为无效。被告华星公司质证认为：这份证据是真实的。二、关于被告王丽华提供的华星公司承诺书，抵押明细表，证明这套房产抵押给王丽华。原告质证认为：首先,对于公司承诺，其内容是本案二被告之间的约定，同时也证明了二被告之间存在债权债务的法律关系;其次,关于抵押明细表，由于物权法定，抵押登记的相关程序与手续也是法定的，此种抵押明细表违反了我国关于抵押登记的相关法律规定，因此该种抵押登记应为无效，形式上不合法。被告华星公司质证认为上述两种证据是真实的。本院认为，对证据的真实性予以确认，对合法性和证明效力应结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：巴彦县巴彦镇金桥怡园小区系被告华星公司开发，2013年12月15日取得了商品房预售许可证。2014年12月15日，巴彦县房产住宅局以被告华星公司在办理预售许可过程中隐瞒真实情况，提供虚假材料，以不正当手段取得预售许可，属违法违规行为为由，撤销了商品房预售许可证。2011年11月21日，原告李金梅与被告华星公司签订了《巴彦县欣桥怡园小区销售合同》，约定被告华星公司将其开发建设的巴彦县苏城名苑小区1栋六单元302室房屋卖给原告李金梅，房屋价款原告李金梅已全额付清。房屋建成后，被告将该房屋交付给原告李金梅占有使用至今。2011年11月21日，被告华星公司从被告王丽华处借款，为了担保债权实现，二被告签订了房屋买卖合同，并在巴彦县房产住宅局办理了预售登记，但此房屋原告李金梅购买后占有使用至今。此后，当原告李金梅到巴彦县房产住宅局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被被告王丽华与华星公司在巴彦县房产住宅局办理了商品房预售合同备案登记，导致原告无法实现权利，故提起诉讼。本案争议的焦点问题：被告王丽华与被告华星公司签订的房屋买卖合同效力问题。关于被告华星公司与被告王丽华签订的房屋买卖合同效力问题。本院认为，首先，《中华人民共和国民法通则》规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，被告华星公司与被告王丽华之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保被告华星公司与被告王丽华将涉案房屋办理了预售登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在意思表示为签订商品房买卖合同并办理预售登记，但双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思表示与外在意思表示并不一致，故二被告签订商品房买卖意思表示并不真实；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第二条出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告华星公司与被告王丽华签订房屋买卖合同时未取得商品房预售许可证明，在起诉前亦未取得，故该房屋买卖合同应为无效。综上所述，原告的诉讼请求理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，判决如下：确认被告黑龙**星房地产开发集团有限公司与王丽华于2013年4月26日签订的，位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区1幢6单元302室房的房屋的买卖合同部分无效（房屋与原告李金梅和被告黑龙**星房地产开发集团有限公司于2011年11月21日签订的房屋买卖合同中的，位于巴彦县巴彦镇苏城名苑小区1栋六单元302号房屋一致）；案件受理费100元，减半收取50.00元，由被告黑龙**星房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  张志芬二〇一九年十二月二日书记员  杨启悦