文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1752号上诉人（原审被告）：胡承友，男，1966年12月30日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王林川，重庆新合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：娄渝，女，1982年11月16日出生，汉族，居民，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：唐双川，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。上诉人胡承友因与被上诉人娄渝房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初4291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人胡承友上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人没有任何理由再次要求解除房屋租赁合同并支付房屋租金46200元。因为涉案房屋系2018年被南川区国土局和东城街道办事处明文规定并征用的旧城改造拆迁范围，被上诉人在本案审开庭前已经与南川东城办事处拆迁办签订了拆迁安置合同，领取了部分安置补偿款，实际上涉案房屋已经不是被上诉人的产权。2、根据《房屋租赁合同》第六条约定“若拆迁，搬家费用乙方所得”的约定，上诉人作为乙方，至今未得到相关费用。同时，上诉人所修的彩钢棚费用被上诉人也未支付给上诉人，这是我方未搬迁的主要原因。3、一审判决我方按合同约定每月6600元的租金标准支付房屋占用费，但对我方未获得拆迁搬家费用也不判决，明显不公。被上诉人娄渝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我方的答辩意见与一审辩论意见一致。娄渝向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，责令被告搬出房屋，且要求被告支付2019年1月至2019年7月的租金46200元；2、本案的全部费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年12月12日解除；要求被告将案涉租赁房屋腾空后交还给原告；要求被告支付房屋占有使用费（从2019年1月起参照《房屋租赁合同》的租金标准6600元/月计算至被告实际交还房屋时为止）。一审法院认定事实：2013年8月20日，重庆市南川区金磐建筑有限责任公司（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：乙方租用甲方坐落在南川区东城街道XXXXX的商业用地，建筑面积约1072平方米（其中：底楼300平方米，二楼772平方米）；房屋用途为加工以及工商注册名称；房屋租赁期限为2014年1月1日至2024年1月1日止，租赁期为10年；房屋租金每月为6600元，每半年缴纳一次，先缴纳后租用，房屋租金价格实行十年不变；若拆迁，搬家费属乙方所得；租赁期间，甲乙双方必须信守合同，若一方提前终止合同，应提前一个月以书面形式通知对方，除乙方不可抗力因素外，甲方不退还房租费和租赁保证金；该合同还约定了其他相关内容。该合同尾部，娄明勇在甲方处签名捺印，被告在乙方处签名捺印。被告租赁案涉房屋用于丧葬品加工、销售，并于2016年11月1日登记注册了南川区永兴丧葬品加工厂（个体工商户性质）。2018年12月12日，重庆市南川区金磐建筑有限责任公司向被告发出了《终止合同通知》，该通知载明：“胡承友：你与我司于2013年8月20日签订了《房屋租赁合同》，租赁物为座落于重庆市南川区东城街道办事处XXXXX的商用场地（建筑面积1072平方米，其中底楼300平方米，二楼722平方米），《合同》约定‘在乙方租用期内如果甲方维修、拆迁、出售，合同自然终止。甲方不补偿乙方所装饰所需的一切费用。’因租赁物已纳入拆迁范围，我司现通知你《房屋租赁合同》于2019年1月11日终止，请你于2019年1月11日前将房屋交还我司，并同时完清租赁、水、电等相关费用。特此通知。”原告同时将上述通知张贴在案涉房屋。被告于当日收悉该通知。另查明，娄明勇系重庆市南川区金磐建筑有限责任公司的法定代表人、股东，对该公司拥有680万元的出资额，占该公司总出资额的100%。案涉房屋登记在娄明勇名下，不动产权证号为渝（2018）南川区不动产权第00055XXXX号。娄明勇与其前妻谢XX于1980年结婚，婚后生育一女即原告。娄明勇与前妻谢XX于2000年3月14日登记离婚，离婚后未再婚。娄明勇于2017年5月12日因病死亡。娄明勇之父娄恒良于1960年过世，其母亲文素珍于1995年去世。原告作为唯一继承人继承了娄明勇对重庆市南川区金磐建筑有限责任公司的出资额以及股东资格。诉讼中，被告当庭陈述其不交还案涉房屋的理由在于：就案涉房屋拆迁安置补偿中被告应当享有权利的部分，被告与拆迁部门尚未达成一致，同时拆迁部门要求被告与原告就案涉房屋拆迁安置补偿中各自享有的权利进行明确，之后才能兑现相应补偿；因原、被告双方就拆迁安置补偿中对企业的过渡安置费发生争议，导致至今被告无法交还房屋，加之被告在案涉房屋中的库存物资种类较多，数量较大，被告另行找到适合场地需要较长时间，至少需要半年。一审法院认为，关于与被告签订《房屋租赁合同》的合同相对方的认定问题。《房屋租赁合同》尾部虽是娄明勇签字，但合同首部载明的甲方系重庆市南川区金磐建筑有限责任公司，被告收悉的《终止合同通知》亦是以重庆市南川区金磐建筑有限责任公司名义发出，同时也基于娄明勇系重庆市南川区金磐建筑有限责任公司的法定代表人身份，一审法院依法认定，与被告签订《房屋租赁合同》的合同相对方系重庆市南川区金磐建筑有限责任公司。重庆市南川区金磐建筑有限责任公司于2018年12月22日向原告发出《终止合同通知》，通知被告《房屋租赁合同》于2019年1月11日终止，被告收到该通知后并未提出异议，一审法院依法认定《房屋租赁合同》于2019年1月11日解除。案涉租赁房屋登记在娄明勇名下，系娄明勇的个人财产。被告在《房屋租赁合同》解除后继续占有使用案涉房屋，属于无权占有。原告作为娄明勇的唯一合法继承人，在娄明勇去世发生继承后对案涉房屋依法享有所有权。因此，原告有权要求被告将案涉房屋腾空后交还，同时亦有权要求被告支付《房屋租赁合同》解除后无权占有使用案涉房屋期间的房屋占有使用费损失。故对原告要求被告将案涉房屋腾空后交还原告的诉讼请求依法予以支持，同时原告要求被告从2019年1月起参照《房屋租赁合同》的租金标准6600元/月计付房屋占有使用费直至被告交还房屋时为止的诉讼请求，不违反法律规定，依法确定被告从2019年1月12日按照6600元/月向原告计付房屋占有使用费直至被告交还房屋之日止。对被告提出的其就案涉房屋拆迁安置补偿中被告应当享有权利的部分尚未与拆迁部门达成一致意见以及被告另行租赁合适的场地需要较长时间等拒不交还案涉房屋的理由，于法无据，同时自重庆市南川区金磐建筑有限责任公司于2018年12月12日通知其终止房屋租赁合同之日起被告即已知晓案涉房屋即将被拆迁的客观事实，至原告起诉本案之日亦有大半年的时间，由此认定，被告已有充分的时间另行租赁场地，对被告在本案中提出的拒不交还案涉房屋的理由不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十四条的规定，判决：一、被告胡承友在本判决生效之日起十日内将登记在娄明勇名下位于重庆市南川区东城街道XXXXX房屋[不动产权证号为渝（2018）南川区不动产权第00055XXXX号]腾空后交还给原告娄渝。二、被告胡承友从2019年1月12日起按照6600元/月向原告娄渝计付房屋占有使用费直至被告胡承友交还租赁房屋之日止。三、驳回原告娄渝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，减半交纳480元（原告已预交），由被胡承友负担。本院二审中，上诉人举示了新的证据，本院组织当事人进行了举质和质证。上诉人胡承友举示重庆市南川区国有土地上房屋征收补偿安置协议书和国有土地房屋征收补偿费用结算表，拟证明案涉房屋实际所有人为娄明勇，娄渝是继承人，与上诉人签订协议的是娄明勇，同时，娄渝获得了案涉房屋搬迁费、停产停业费、机械费等，娄渝应当将停产停业费和搬迁费交给上诉人。被上诉人娄渝质证认为，对上诉人举示的证据的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，因为相关费用涉及很多房屋、租赁房屋只是一部分。本院对上诉人胡承友举示的证据的真实性、合法予以认可，但该证据不能证明被上诉人所获得和停产停业费用和搬迁费用即是上诉人的。本院认为，本案尽管娄明勇以重庆市南川区金磐建筑有限责任公司的名义与胡承友签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同是合法有效的。由于在履行过程中，租赁房屋因需拆迁，娄明勇以重庆市南川区金磐建筑有限责任公司的名义向胡承友发出解除《房屋租赁合同》通知，符合法律的规定。在娄明勇以重庆市南川区金磐建筑有限责任公司的名义发出解除合同通知后，胡承友未提出异议，视为同意解除合同。因此，一审法院认定本案《房屋租赁合同》于2019年1月11日解除，符合法律规定。胡承友上诉认为由于被上诉人与南川南川东城办事处拆迁办签订了拆迁安置合同，领取了部分安置补偿款，实际上涉案房屋已经不是被上诉人的产权无权解除合同的问题。正是由于被上诉人与搬迁人签订了拆迁安置合同，导致租赁物不继续交付给承租人，因此，本案才具备了法定解除条件。被上诉方发出解除租赁合同符合法律规定。一审法院依娄明勇的继承人娄渝的请求依照《房屋租赁合同》的约定，判决胡承友支付使用房屋期间的占用费，也符合法律的规定。至于胡承友主张的应当获取的搬家费、彩钢棚等费用，由于胡承友未在一审中提起反诉，本案不审理，当事人可另行依法主张。综上，上诉人胡承友的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由上诉人胡承友负担。本判决为终审判决。审判长  陈中林审判员  李 勇审判员  余云中二〇一九年十二月二十日书记员  邓明凤