甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初7573号原告：李某，女，1962年11月13日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：史丽红，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲，兰州黄河律师事务所实习律师。被告：陈某，男，1945年1月25日出生，汉族，现住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：赵飞洋，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：高录林，甘肃赛莱律师事务所律师。第三人：易某，女，1952年5月15日出生，汉族，住兰州市城关区。原告李某与被告陈某、第三人易某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人史丽红、张玲，被告陈某委托诉讼代理人赵飞洋、高录林，第三人易某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1、依法判令陈某协助其办理位于兰州市城关区房屋的过户手续；2、本案案件诉讼费、保全费等费用由陈某承担。事实及理由：2005年11月，陈某委托易某将位于兰州市城关区房屋出售给李某，双方口头约定购房款总额为350000元。2005年11月28日，李某将首期购房款250000元以现金方式交付给陈某的委托人即易某，易某收到该笔款项后向李某出具了收条，随即向其交付了房屋，李某于次日入住该房屋。2006年年初，李某将剩余购房款100000元以现金方式支付予易某。2015年，陈某领取了涉案房屋的产权证，李某催促陈某及易某尽快办理产权过户手续，但二人均以各种理由推诿。现李某诉至人民法院，望判如所请。陈某辩称，首先，案涉房屋系其退休前所在工作单位中国市政工程西北设计研究院分配的集资房，其为取得该房，缴纳了近12万元的集资款，且将原有住房交回了单位。案涉房屋于2004年建成并交付予其，因其退休后回重庆居住，其同事易某向其表示想租用涉案房屋作办公使用，念及多年同事关系，其同意易某租用涉案房屋，并将房屋钥匙交给了易某，但其从未委托易某对外出售涉案房屋，李某所述与事实不符。其次，其与李某没有以任何口头或书面形式签订过房屋买卖协议，双方不存在房屋买卖合同关系，其没有义务协助李某办理房屋产权转移登记手续。再次，其在2005年退休后，被老家重庆的一家设计院聘用，因在重庆租房不便，恰好易某有意长期租用涉案房屋，其便要求易某提前支付几年的房租和借用一部分款项，以便其在重庆购买房屋。后易某向其汇款28万元。2007年，其因无法适应重庆的气候，想回兰州居住，便通知易某将涉案房屋腾退，但易某称其已将涉案房屋装修，若腾退希望其予以补偿。经双方协商，双方同意由其给易某补偿3万元装修费。直至2016年，其才得知涉案房屋实际由李某占用，其要求李某腾房时，李某以其母亲病重为由一直未腾退，故拖延至今。因此，其确实收取过易某支付的租金和借款，但从未收过李某或其他人支付的购房款。最后，其与李某、易某均为中国市政工程西北设计研究院的职工，如李某有购买房屋意向，可以与其直接协商，但事实是其对此事根本不知情，且李某在长达十余年的时间内从未与其联系过，双方亦未签订任何协议，同时李某在房屋产权转移登记至其名下前就已支付所有房款，以上购房细节与生活常理相悖，不能成立。综上，请求人民法院驳回李某的全部诉讼请求。易某述称，其与李某、陈某系中国市政工程西北设计研究院职工。陈某退休后回重庆老家居住，故委托其照看涉案房屋。同时陈某表示愿将涉案房屋给其出售，经协商双方同意以28万元成交。后李某、祁小军与其欲合开设计公司，其遂想用涉案房屋办公，将该情况告知陈某后，陈某表示不管其与谁合作，房子的事情只针对其一人。其遂将该情况告知了李某，李某称先把房子定上，且向其支付了部分款项（以其出具的收条为准），其遂将涉案房屋的钥匙交付与李某，李某将部分办公设备及图纸搬进了涉案房屋。后李某让其家人搬进了涉案房屋，再未提合开公司的事情。后在李某谈到购买涉案房屋时，其告知李某，因涉案房屋系陈某的房屋，欲购买该房屋应找陈某协商，其遂将陈某的电话告诉了李某。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李某、陈某、易某原系中国市政工程西北设计研究院职工。案涉房屋即位于兰州市城关区是中国市政工程西北设计研究院分配给陈某的经济适用房。2005年，陈某退休欲回重庆居住，遂向易某表示愿以28万元将涉案房屋出售，此时李某、祁小军与易某打算共同设立一设计公司，易某遂将陈某出售涉案房屋的意思告知李某，李某表示愿意购买该房屋，遂于2005年11月28日向易某给付现金250000元，易某向李某出具购房收据一份，载明：“已购市政院6号楼701室（户主陈某）住房一套，已收现金贰拾伍万元整。代收人易某”。支付该房款后，易某遂将涉案房屋的钥匙交予李某，李某于2005年11月让其家人入住涉案房屋，现涉案房屋由李某之子居住。另查明，2014年11月17日，兰州房地产交易中心填发了涉案房屋的所有权证【房产证号：兰房权证（城关区）字第××号】，证载房屋所有权人陈某，房屋坐落于兰州市城关区，登记时间2014年3月11日，房屋性质经济适用房屋，建筑面积145.13平方米，套内建筑面积131.56平方米，附记处载明购房日期为2012年8月13日。本院认为，本案争议焦点为李某与陈某是否存在房屋买卖合同关系。合同法第十条第一款规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，陈某与易某虽未签订书面的房屋买卖合同，但从易某述称与陈某协商将涉案房屋以280000元出售给其的过程及陈某收取易某支付的280000元款项及陈某向易某交付房屋钥匙的事实分析，陈某存在将涉案房屋出售予易某的意思表示，而易某亦按照双方协商的价格向陈某支付了280000元购房款，但易某向陈某支付的280000元实际是由李某支付。而李某支付该款项的初衷是与易某及案外人祁小军合作设立设计公司，将涉案房屋用于办公，虽购买涉案房屋后未用作办公室使用，但从易某将涉案房屋钥匙交予李某，李某自2005年入住涉案房屋至今已长达十四余年，在此期间易某、祁小军对李某占有使用涉案房屋并未作出其他意思表示的事实分析，同时依据生活常理推断，因购买涉案房屋的款项实际是由李某支付，易某、祁小军并未出资，故其二人对李某占有使用涉案房屋未提出异议。因此，结合以上所述及依据合同法第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。陈某与李某产生了事实上的房屋买卖合同关系，且李某已完成了作为房屋买受人支付购房款的合同主要义务，而陈某亦收到了李某通过易某向其支付的购房款。是故，陈某作为房屋出卖人，在房屋具备产权转移登记的条件时应积极配合买受人办理产权转移登记手续，故对李某主张陈某协助其办理涉案房屋产权转移登记手续的诉请，本院予以支持。关于易某认为李某向其支付的300000元为涉案房屋定房款的述称。本院认为，因房屋买卖事宜发生在2005年，依照兰州市2005年商品房买卖市场的交易价格即每平方米大约2000元-3000元，而李某通过易某向陈某支付的购房款280000元符合当时商品房买卖市场的成交价，故对易某的该项述称，本院不予采纳。而关于李某认为其向易某支付的购房款总价为350000元，但庭审中易某对该数额不予认可，其认可数额为300000元，依据举证规则，李某应对易某不予认可部分提供证据证明，而其并未提供证据证明，故该举证不利的后果应由其承担。关于陈某认为易某向其支付的280000元是易某租用涉案房屋的租金及借款的辩称。因陈某与易某对租赁房屋的租期、租金未作口头或书面约定，陈某亦未提供任何证据证明其与易某之间存在房屋租赁合同及借款关系，且易某一次性支付280000元租金不符合房屋租赁市场的交易习惯，亦不符合生活常理，故对陈某的该项辩称，本院不予采纳。关于李某要求陈某承担保全费的诉讼请求，因在本案中李某并未提出诉讼保全申请，未产生保全费，故对李某的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、陈某于本判决生效后三十日内协助李某办理位于兰州市城关区房屋【产权证号：兰房权证（城关区）字第××号】的产权转移登记手续，即将该房屋产权转移登记至李某名下。二、驳回李某的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取50元，由陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  苏克鸿二〇一九年十二月二十八日书记员  张文娟