重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9523号上诉人（原审被告）：王仁惠，女，1954年10月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘雪翱，重庆伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆隆派餐饮服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区磁器口正街99号，统一社会信用代码91500106676121662G。法定代表人：莫在伦，总经理。委托诉讼代理人：仇金，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖真，重庆丽达律师事务所实习律师。上诉人王仁惠因与被上诉人重庆隆派餐饮服务有限公司（以下简称隆派公司）返还原物纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初10963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王仁惠的委托诉讼代理人刘雪翱，被上诉人隆派公司的委托诉讼代理人仇金、廖真到庭参加二审询问。本案现已审理终结。王仁惠上诉请求：1、请求依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院作出的(2017)渝0106民初10963号民事判决;2、请求依法判决驳回隆派公司的全部诉讼请求3、请求判令本案一审及二审的诉讼费用由隆派公司承担。事实及理由：1、涉案房屋属于国有资产，主管行政部门多次以发文件的方式明确了涉案房屋权属登记错误，因此隆派公司对涉案房屋享有物权的权利基础并不存在；2、隆派公司取得不动产登记的行为不符合善意取得的构成要件，不能通过善意取得获得涉案房屋的物权；3、王仁惠与糖酒公司就涉案房屋并非普通的房屋租赁关系，其之所以占有涉案房屋是基于糖酒公司对于员工的福利分房，王仁惠对涉案房屋的占用系合法且合理的，因此，不构成对涉案房屋物权的侵犯；4、一审法院援引另案存在争议的租赁合同中的租金水平作为本案裁判标准，无论租金是否实际发生，还是前述租赁合同是否实际存在来说，均不具备客观性，与事实不符；5、一审中上诉人申请追加原诉争房屋代管人沙区糖酒公司为第三人加入本诉讼以查明事实，但一审法院以无关联性驳回，属法律适用错误。隆派公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、《国有资产转让合同》第一条明确了资产转让的范围为现由重庆市沙坪坝区糖酒公司占有、使用的并列入渝西会计师事务所资产“评估报告”中的国有资产，而评估报告的附表第四项中包含有案涉房屋，说明案涉房屋属于改制时的转让范围，糖酒公司取得案涉房屋后将其作为出资，因此隆派公司取得房屋的产权是合法的，法院无需审查善意和对价问题；2、糖酒公司已经对包含王仁惠在内的王义祥遗属进行了安置，将其调整到汉渝路10号附2号2-1，其后该房屋也由其子王建军代表一家人签署了《重庆市公有房屋出售（新购）合同书》，购买了上述房屋；因此王仁惠无权继续占用案涉房屋，其非法占有房屋的行为构成侵权，应当承担侵权责任；3、磁器口古镇为国家4A景区，案涉房屋位于步行街主干道，实际用途为商业门面，具有很高的商业价值，隆派公司主张每月5000元的租金标准是符合逻辑和常理的；4、实体上，糖酒公司有权处置案涉房屋的事实清楚，无需再追加第三人调查事实，程序上，王仁惠申请追加第三人超过了合理期限，因此不应当追加。隆派公司向一审法院起诉请求：1、判令王仁惠立即搬出隆派公司拥有合法产权的重庆市沙坪坝区磁器口正街99号房屋并将该房屋返还给隆派公司；2、判令王仁惠赔偿隆派公司因其非法占有房屋给隆派公司造成的经济损失540000元（5000元/月×12个月×9年），判令汤成军对以上经济损失承担连带责任。3、本案诉讼费由王仁惠承担。2019年6月18日法庭审理中，隆派公司撤回部分诉讼请求并将其诉讼请求变更为：1、判令王仁惠赔偿原告2015年7月12日至2018年7月11日期间的房屋占用损失650000元（其中，2015年7月12日至2016年2月11日期间按10000元/月的标准计算损失，2016年2月12日至2018年7月11日期间按20000元/月的标准计算损失）。2、本案诉讼费由王仁惠承担。法庭辩论终结后，隆派公司要求减少诉讼请求并于2019年6月18日向一审法院邮寄提交变更诉讼请求申请书，将其诉讼请求变更为：1、判令王仁惠赔偿隆派公司2015年7月12日至2018年7月11日期间的房屋占用损失325000元（其中，2015年7月12日至2016年2月11日期间按5000元/月的标准计算损失，2016年2月12日至2018年7月11日期间按10000元/月的标准计算损失）；2、本案诉讼费由王仁惠承担。一审法院认定事实：王义祥（现已死亡），原重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司职工。原重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司分立后，王义祥为原重庆市沙坪坝区糖酒公司职工。重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司、重庆市沙坪坝区糖酒公司均为全民所有制企业。重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司在1981年前即将该房屋作为公有住房分配给王义祥居住，王义祥等人的户口即迁入重庆市沙坪坝区磁器口正街99号房屋，重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司曾于1981年每月从王义祥工资中扣收房租。1985年，重庆市开展城镇住房情况普查。1985年9月10日的重庆市城镇房屋分幢普查表载明，重庆市沙坪坝区磁器口正街97、99号房屋，产别：全民单位自管公产；房屋建筑结构：穿逗；层数：二层；现在用途：住宅；建筑面积：164平方米；所有权人：重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司；使用情况：其中出租164平方米；房屋质量：严重损坏。1985年9月10日的重庆市城镇住房情况分户普查表载明，重庆市沙坪坝区磁器口正街99号房屋，产别：全民单位自管公产；所有权人：重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司；使用情况：出租；使用人家庭成员情况：户主王义祥，沙区烟酒公司工人；其妻林英发（别名林素华），磁器口运输社工人；长女王仁惠，磁器口运输社工人；长子王建军，沙区烟酒公司营业员；外孙丁雪琴，1981年出生。住房情况：使用面积55平方米，实际住人面积48平方米，家庭人口5人，备注：97号厨房，王义祥用5平方米，过道两家共用，算一半（面积）。1997年，重庆市沙坪坝区糖酒公司开展企业改制活动。经评估，位于磁器口正街97号、99号、107号的土地证号为渝沙国用（94）字第324号的用途为住宅的743平方米土地使用权总地价265300元；磁器口正街97号、99号、107号、18号房屋，结构为穿逗，占地面积340平方米，建筑面积459平方米，原值5111.06元，净值-1366.08元，评估总值为零。1998年4月13日，重庆市沙坪坝区人民政府对沙坪坝区财政局作出《沙坪坝区人民政府关于沙坪坝区糖酒公司产权转让的批复》:1、同意你们与沙坪坝区糖酒股份公司商定的产权价格进行国有资产转让。二、为有利于企业改革和发展，防止国有资产流失，对沙坪坝区糖酒公司的国有净资产2064083.27元的处置决定：1、非经营性资产1371903.05元（职工住宅部分）由国资部门委托企业管理；2、生产性资产692180.22元全部转让给职工，由职工共同出资购买，转让价格为120万元，一次性付清，收入上交财政专户管理。1998年5月15日，重庆市沙坪坝区国有资产管理局（甲方）与重庆沙坪坝糖酒有限公司（乙方）签订《重庆市沙坪坝区糖酒公司国有资产转让合同》，约定：一、转让资产的范围：现（指改制前）由重庆市沙坪坝区糖酒公司占有、使用的并列入渝西会计师事务所资产“评估报告”（渝西所〔1997〕字第09号）中的国有资产，未列入评估书中的资产不属转让范围。二、转让价款的确定：以“评估报告”中确定的国家所有者权益净值（扣除一些政策规定予以扣除的项目后）为基础，结合糖酒公司的具体情况，根据沙区政府“国有资产的批复”双方议定经营性资产转让价款为120万元；三、现（指改制前）糖酒公司资产中的非经营性资产1371903.05元（含陈家湾在建住宅）由国资部门委托乙方管理。此后，重庆市沙坪坝区糖酒公司改制为重庆沙坪坝糖酒有限公司。2003年4月7日，重庆沙坪坝糖酒有限公司向沙区磁器口工商所出具《证明》，该证明载明：沙区磁器口正街99号房屋产权属于重庆沙坪坝糖酒有限公司，该房屋分配给原我司职工王义祥居住（现为王义祥的遗孀林素华居住）。2008年3月13日，重庆市沙坪坝区磁器口正街97、99号房屋所有权人变更登记为重庆沙坪坝糖酒有限公司，该房屋建筑面积和套内面积均为165.14平方米，其中14.14平方米系违法建筑。2008年4月23日，案外人李闯、孙琼与重庆沙坪坝糖酒有限公司签订《合资经营协议》，约定双方共同出资组建隆派公司。重庆沙坪坝糖酒有限公司以重庆市沙坪坝区磁器口正街97、99、107号及磁器口金蓉巷18号等房屋作价105万元出资。2008年8月14日，重庆市沙坪坝区磁器口正街97、99号房屋所有权人变更登记为隆派公司。2008年12月4日，隆派公司取得登记机构颁发的104房地证2008字第××号房地产权证，该证载明，重庆市沙坪坝区磁器口正街97、99号房屋用途为住宅，土地用途为住宅用地，房屋楼层为1-2，房屋建筑面积165.14平方米，房屋权利人为隆派公司。2014年4月4日，重庆市沙坪坝区商业委员会、重庆市沙坪坝区财政局联合发出《通知》，该通知载明：沙区糖酒公司：你公司1998年改制后，按照改制时企业与区财政局签订的国有资产转让合同的约定，由你们对非生产性国有资产进行代管。2008年3月，在未经区国资管理职能部门批准的情况下，你公司擅自将区财政局委托代管的国有资产（磁器口正街97、99、107号及磁器口金蓉巷18号等四处房屋共计建筑面积489.72平方米）转移至重庆隆派餐饮服务有限公司。经区商委、区财政局研究决定，责成你公司于2014年5月10日前自行纠正，并将以上四处房屋的产权重新办理回重庆市沙坪坝区糖酒公司（资产权属应注明国有）。2015年4月2日，重庆市沙坪坝区商务局、重庆市沙坪坝区财政局联合作出《关于磁器口正街97、99、107号及磁器口金蓉巷18号四处房屋土地情况的说明》，该说明载明：重庆沙坪坝糖酒有限公司：根据中共沙坪坝区区委、沙坪坝区人民政府《关于加快企业改革的决定》（沙委〔1997〕140号）文件精神，你公司1998年改制，由于当时房屋的权证是土地证和房产证，在改制时，根据渝西会计师事务所资产“评估报告”（渝西所〔1997〕字第09号）和重庆市沙坪坝区糖酒公司国有资产转让合同的约定，已将磁器口正街97、99、107号及磁器口金蓉巷18号四处的土地纳入转让资产的范围。2016年8月19日，重庆市沙坪坝区企业改革领导小组向重庆市沙坪坝区商务局发出《关于同意将磁器口97号、99号、107号和金蓉巷18号纳入国有企业改制遗留问题解决的批复》，该批复载明：同意将磁器口97号、99号、107号和金蓉巷18号四处D级危房的处置纳入国有企业改制遗留问题解决，将上述房屋按照改制时的评估价值处置给重庆沙坪坝糖酒有限公司，由重庆沙坪坝糖酒有限公司负责排危工作和妥善安置住户。2016年9月6日，重庆市沙坪坝区商务局向重庆沙坪坝糖酒有限公司发出《重庆市沙坪坝区商务局关于磁器口97号、99号、107号和金蓉巷18号纳入国有企业改制遗留问题解决的通知》，该通知载明:重庆市沙坪坝区商务局同意将磁器口97号、99号、107号和金蓉巷18号四处D级危房的处置纳入国有企业改制遗留问题解决，将上述房屋按照改制时的评估价值处置给你们，由你公司负责排危工作和妥善安置住户。请你们按照有关政策和文件规定办理相关手续。另查明，2015年10月10日，案外人刘宏、刘文玉与彭雄辉签订《门面出租合同》，约定刘宏、刘文玉将重庆市沙坪坝区磁器口正街97号门面房屋出租给彭雄辉，租赁期限3年，从2016年2月12日至2019年2月12日止，每月租金20000元，每年租金240000元。隆派公司认为其对重庆市沙坪坝区磁器口正街97、99号房屋享有合法产权，王仁惠占用重庆市沙坪坝区磁器口正街99号房屋属于侵权，遂起诉至一审法院，请求判如所请。2018年10月8日，隆派公司向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，隆派公司认为，重庆市沙坪坝区磁器口正街95号商铺发生火灾，导致重庆市沙坪坝区磁器口正街97号、99号房屋和室内装修等遭到烧毁。火灾后，隆派公司已事实上占有了涉案房屋，因而撤回要求王仁惠返还房屋的请求。从2008年隆派公司购买涉案房屋至2018年的10年间，王仁惠一直非法占有涉案房屋出租牟利，给其造成了巨大的经济损失。参照市场租赁行情，申请人计算的损失为10000元/月×12个月×10年。据此，隆派公司将其原诉讼请求变更为：1、判令王仁惠、汤成军赔偿隆派公司因非法占有房屋给其造成的经济损失1200000元（10000元/月×12个月×10年）。2、本案诉讼费由王仁惠承担。2018年10月31日，隆派公司申请撤回对汤成军的起诉，一审法院已口头裁定准许其撤回对汤成军的起诉。审理中，隆派公司表示因其在另案中已经申请对重庆市沙坪坝区磁器口正街97号房屋的租金市场价进行鉴定，要求本案计算损失的标准参照另案的鉴定结论，不申请对本案所涉重庆市沙坪坝区磁器口正街99号房屋的租金进行鉴定。但隆派公司在法庭辩论终结前未举示另案的鉴定结论。审理中，隆派公司为证明重庆沙坪坝糖酒有限公司已将涉案房屋收回，并安置了重庆市沙坪坝区汉渝路10号附2号2-1号房屋给王义祥的长子王建军，举示了重庆市公有房屋出售（新购）合同书。王仁惠认为王建军系重庆沙坪坝糖酒有限公司的职工，其获得福利分房，与本案无关。审理中，重庆市沙坪坝区磁器口正街97、99号房屋登记为同一房地产权证，未分别登记97号房屋、99号房屋各自的面积，但隆派公司认为97号房屋面积为110.14平方米，99号房屋面积为55平方米。审理中，双方当事人均未举示证据证明王仁惠的父亲王义祥、母亲林英发（别名林素华）的死亡时间，但王仁惠的代理人在其代理词中陈述，王义祥于1988年9月去世，林英发（别名林素华）于2010年8月去世。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，隆派公司是重庆市沙坪坝区磁器口正街97、99号房屋的不动产登记薄上的登记权利人并持有房地产权证，对包括99号房屋在内的房屋享有直接支配和排他的权利。王仁惠占有该房屋，其行为侵害了隆派公司的物权。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此，现隆派公司要求王仁惠赔偿2015年7月12日至2018年7月11日期间的房屋占用损失，一审法院予以支持。关于2015年7月12日至2018年7月11日期间房屋占用损失的计算标准问题。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，侵害他人财产的，财产损失按照损害发生时的市场价格或其他方式计算。本案审理中，隆派公司表示因其在另案中已经申请对重庆市沙坪坝区磁器口正街97号房屋的租金市场价进行鉴定，要求本案计算损失的标准参照另案的鉴定结论，不申请对本案所涉重庆市沙坪坝区磁器口正街99号房屋的租金进行鉴定，但隆派公司在法庭辩论终结前未举示另案的鉴定结论。虽然隆派公司没有证据证明损害发生时涉案房屋租金的市场价格，但隆派公司可以要求以其他方式计算财产损失。现隆派公司举示了案外人刘宏、刘文玉与彭雄辉于2015年10月10日就租赁重庆市沙坪坝区磁器口正街97号门面房屋签订的《门面出租合同》，该合同约定刘宏、刘文玉将重庆市沙坪坝区磁器口正街97号门面房屋出租给彭雄辉，租赁期限3年，从2016年2月12日至2019年2月12日止，每月租金20000元，每年租金240000元。由于重庆市沙坪坝区磁器口正街97号房屋和99号房屋相邻且属于同一个房地产权证记载的房屋，仅仅是99号房屋的面积约为97号房屋面积的二分之一，隆派公司要求参照该《门面出租合同》约定的租金标准的二分之一即每月10000元计算其在2016年2月12日至2018年7月11日期间的房屋占用损失，一审法院予以支持。涉案房屋租金的标准事实上是逐年上涨的，隆派公司要求按每月5000元的标准计算其在2015年7月12日至2016年2月11日期间的损失，在合理范围内，一审法院予以支持。因此，王仁惠应赔偿隆派公司2015年7月12日至2018年7月11日期间的房屋占用损失325000元（5000元/月×7个月+10000元/月×29个月）。王仁惠抗辩称，隆派公司取得涉案重庆市沙坪坝区磁器口正街99号房屋产权违法，无权向王仁惠主张权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案隆派公司取得涉案房屋产权依法进行了不动产登记，且王仁惠未举示证据证明隆派公司就涉案房屋取得的不动产登记已经不动产登记机构依法注销，因此，一审法院对王仁惠的此项抗辩不予支持。王仁惠抗辩称，改制企业遗留问题引发的房地产纠纷属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，法院应驳回隆派公司的起诉。王仁惠将改制企业遗留问题引发的房地产纠纷归类为历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，没有事实依据和政策依据，因此，一审法院对被告的此项抗辩不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第四条、第九条第一款、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：被告王仁惠于本判决发生法律效力后3日内赔偿原告重庆隆派餐饮服务有限公司房屋占用损失325000元。案件受理费10300元，由被告王仁惠负担。二审中，隆派公司向本院举示下列证据：从沙区公共资源交易中心下载的招租公告等，涉及的案涉门面的租金标准，隆派公司同意按照清单租金单价的均价计算租金，即1028.42元/平方米。王仁惠质证意见为：上述证据系打印件，真实性无法核实，不予认可，且我们的房子系自用，不属于商业，不能参照商业计算租金，该证据与本案不具有关联性。本院对上述证据的真实性不予认可。二审中另查明，隆派公司认可案涉房屋的面积为9.37平方米，王仁惠的委托诉讼代理人对此请求法院综合认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，案涉房屋系单位自有公房分配给职工居住，职工去世后其家属子女继续居住，因而取得案涉房屋的居住权。虽然案涉房屋的物权发生了变动，但王仁惠应当支付2015年7月12日至2018年7月11日期间的房屋占有使用费。由于另案中刘文玉、刘宏、杨德明向本院提交了重庆市沙坪坝区房屋管理局沙坪坝房管所与案外人签订的关于磁器口正街101号、117号房屋的《协议》，《协议》载明2016年至2017年期间的租金标准为75元/平方米/月。因案涉房屋本为单位改制前分给职工居住的，具有一定的福利性，企业改制过程中不能侵犯职工的利益，故案涉房屋的占有使用费标准应当参照相同路段的房屋租金75元/平方米/月计算为宜。关于房屋面积，由于双方当事人未达成一致意见，隆派公司认可房屋面积为9.37平方米，王仁惠请求法院综合认定，本院认定案涉房屋的面积为9.37平方米。因此案涉房屋2015年7月12日至2018年7月11日期间的占有使用费为25299元（75元/平方米/月×9.37平方米×36个月）。综上所述，因本案在二审中出现新证据，王仁惠的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初10963号民事判决；二、由王仁惠于本判决生效后十日内支付给重庆隆派餐饮服务有限公司房屋占有使用费25299元；三、驳回重庆隆派餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10300元，由王仁惠负担720元，由重庆隆派餐饮服务有限公司负担9580元；二审案件受理费6175元，由王仁惠负担500元，由重庆隆派餐饮服务有限公司负担5675元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇一九年十二月二十三日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静