山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初3734号原告(执行案外人)：汪红，女，1957年12月1日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：李有良(系汪红之夫)，住河南省郑州市。被告(申请执行人)：济南大正出租车有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：刘晶，总经理。被告(被执行人)：海阳市军创置业发展有限公司，住所地山东省烟台市海阳市凤城街道金域蓝湾(黄海大道南路36号)。法定代表人：单成国，执行董事。原告汪红与被告济南大正出租车有限责任公司（以下简称大正公司）、海阳市军创置业发展有限公司（以下简称军创公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪红及委托诉讼代理人李有良到庭参加诉讼、被告大正公司、军创公司经本院传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。汪红向本院提出诉讼请求：1.请求对位于海阳市凤凰路北东京大道西金域蓝湾绮园29号楼402号房产停止执行，并解除查封等执行措施；2.确认海阳市凤凰路北东京大道西金域蓝湾绮园29号楼402号房产归属汪红所有，并判令军创公司将位于海阳市凤凰路北东京大道西金域蓝湾绮园29号楼402号房产过户至汪红名下；3.案件受理费由大正公司、军创公司负担。事实和理由：2008年6月3日，汪红与军创公司签订《商品房预(销)售合同》，约定汪红购买金域蓝湾绮园29号楼406号房产(房管局测绘房号为绮园29号楼402号，以下统称402号)，汪红按照合同约定支付全额房款166，692元，并足额缴纳契税、维修基金等相关费用。2009年7月29日，军创公司将涉案房产交付给汪红占有使用。2012年8月10日，军创公司向汪红开具购房发票。汪红在海阳市仅购买涉案房屋一处房产，没有其他房屋居住。汪红从2012年以来多次到海阳市房产登记部门申请办理过户登记手续。房产登记部门要求军创公司提供房号变更证明和房屋登记申请。为此，汪红多次到军创公司售楼部却见不到管事人员，开不出相关材料。直到2016年6月汪红才找到军创公司人员开具了相关材料。但办房产证时却获知涉案房屋被法院查封，不能办理过户登记。后汪红向执行法院提出异议。因对济南市中级人民法院就汪红提出执行异议作出的(2019)鲁01执异1230号裁定（以下简称1230号执行裁定）不服，特此提出执行异议之诉。汪红与军创公司海阳市军创置业发展有限公司签订商品房预(销)售合同所购买的商品房，已支付了全额房款，并足额交纳契税、维修基金等相关费用，积极办理房产证，并合法占有、实际使用了涉案房屋。海阳市住房保障和交易中心于2019年11月5日出具《证明》，金城蓝湾29号楼402号房于2012年9月28日在海阳市住房保障和交易中心登记在汪红名下；汪红在海阳市只拥有这一套房；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执行异议和复议规定)第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2019年11月8日颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》125.【案外人系商品房消费者】规定，人民法院审理案外人系商品房消费者执行异议之诉案件，参照适用执行异议复议规定第二十九条，其中“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市和县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定精神。执行异议和复议规定第二十九条的法律依据是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)。根据该批复，“交付全部或者大部分购房款的消费者对该房屋享有的权利”优于“对该房屋享有的建设工程价款优先受偿权”，后者又优于“对该房屋享有的抵押权”。因此，汪红作为商品房消费者提起阻却执行的请求，符合执行异议和复议规定第二十九条规定的三个条件，应当支持。汪红也完全符合执行异议和复议规定第二十八条规定中的情形。127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】规定，执行异议和复议规定第二十八条第(4)项规定的“非买受人自身原因”，“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”1230号执行裁定认为汪红“由于自身因素，至今未办理房产证”缺乏事实和法律依据。汪红积极办理房产证，并不存在“故意不办理过户登记”的主观故意。大正公司、军创公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。汪红提交：证据1、2008年6月3日签订的《商品房预（销）售合同》及2012年8月10日军创公司开具的购房发票各一份；证据2、2009年7月17日军创公司通知汪红于30日内办理交房入住的通知一份；证据3、2009年7月29日军创公司向汪红开具的契税维修基金、天然气开户费、暖气开户费收据二份、军创公司通知物业公司办理交房手续的《房屋交费通知单》一份；证据4、2009年7月29日军创公司出具的因其逾期半年交房免除汪红4年物业费的证明，证据5、2012年9月28日海阳市住房保障交易中心为涉案房屋办理商品房预售备案登记一份；证据6、物业费交纳单据三张，其中第一次从2013年8月1日交到2014年12月31日，449元钱；以上证据证明汪红于2008年支付全部购房款购买涉案房产且已经经过网签备案，并已经实际入住。证据7、海阳市不动产信息查询结果和海阳市住房保障中心开具证明一份，证明汪红在海阳市无其他用于居住的房产；证据8、2016年6月28日军创公司向房管局开的证明一份，证明合同约定的29号楼406室实际住宅测序房号为29号楼402室；证据9、2016年6月28日军创公司向海阳市房产交易所出具房屋登记申请；证据10、涉案房产被查封信息，自2015年10月-2018年10月被烟台市中级人民法院查封，自2017年5月-2020年5月被济南市中级人民法院查封，以上证据证明涉案房屋曾于2016年办理过房屋登记申请，由于被人民法院查封没有办理登记。证据11、本院（2019）鲁01执异1230号执行裁定书一份，证明汪红对涉案房屋的执行提起异议被驳回。本院认为，汪红提交的上述证据形式合法，与本案争议事实相关联，大正公司、军创公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。对汪红提交的上述证据，本院予以采信。根据汪红提交的证据及本院（2019）鲁01执异1230号执行裁定书认定，本院认定事实如下：1.涉案房屋购买、交付、备案情况汪红于2008年6月3日与军创公司签订《商品房预（销）售合同》（合同编号：海房预（销）字200732第182号），合同约定：军创公司以出让方式取得土地使用权，经批准建设商品房，暂定名称为金域蓝湾，规划许可证号为（07）鲁65-07-074，施工学科证号为[2007]-066号。军创公司取得商品房预售许可，预售商品房批准机关为海阳房产管理局，商品房预售许可证号为海房预售2007第32号。第三条约定，涉案商品房为军创公司开发项目中的绮园29号楼406房，房屋用途为住宅。该房屋建筑面积共54.86平方米。第四条计价方式与价款约定，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米2,950元，总金额161,837元。第六条付款方式与期限约定，付款方式为买房人于2008年4月28号交清房屋全款161,837元。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2009年7月17日军创公司向汪红发出交房通知，通知汪红于30日内办理交房入住；2009年7月27日，军创公司向物业公司作出《房屋交费通知单》，载明：金域蓝湾绮园区29号楼406房间的业主汪红购房款及各种费用已交清，请办理其他相关交房手续。2009年7月29日汪红向军创公司交纳天然气开户费、暖气开户费合计6,435元，契税、维修金、交易费、工本费合计2,569元。同日，军创公司向物业公司发出房屋交费通知单，通知物业公司办理交房手续。同日，海阳市家华物业管理有限公司出具证明载明：免除客户汪红4年物业管理费（具体房号为绮园区29#公寓楼406）具体免除时间为自2009年7月29号至2013年7月21号（其间如有高于此标准的按高标准计算）。汪红于2013年8月21日、2018年12月13日、2019年11月12日向海阳市家华物业管理有限公司交纳了2013年至2014年2月物业费449元、2016年1月1日至2018年12月3日物业费1,374元。2019年1月1日至2月31日物业费。2014年8月18日汪红交纳涉案房产水费200元。2012年8月10日，军创公司向汪红开具涉案房屋购房发票，载明：数量58.70平方米，单价2830.73，金额166,692.00元。2012年9月28日，海阳市住房保障和交易中心出具《商品房销（预）售合同登记备案回执》（受理编号：201209280423），载明：汪红所预购的海阳市军创置业发展有限公司出售的金域蓝湾绮园区29号#406商品房预（销）售合同2001732第182号已在我处登记备案，此购房合同若在办理产权证书之前发生（变化），请在变化后的五日内到我处重新备案。2016年6月28日，军创公司向海阳市住房保障和交易中心出具证明：客户汪红在我公司购买的住宅，合同房号、发票房号、备案房号为绮园29号楼406室，因前期合同房号、发票房号、备案房号与房管局测绘房号排序不一致，办理房产证号以测绘房号为准。该住房测绘房号为绮园29号楼402室，房产证房号为绮园29号楼402室。同日，军创公司向海阳市房产交易所出具《房屋登记申请》载明，汪红在我公司购买的金域蓝湾绮园29号楼406住宅总房款166,692元。已交纳公共维修资金646元。该房产已办理了房产初始登记。证号为201204655号。2019年11月5日，海阳市住房保障和交易中心出具证明，军创公司开发的金域蓝湾29号楼406房，于2012年9月28日在该中心登记在汪红名下。截止到2019年11月15日，汪红名下只有涉案一套房产在该中心有信息。同日，海阳市不动产登记中心出具的查询结果载明，汪红名下无不动产登记记录。2019年12月3日，海阳市住房保障和交易中心出具证明及金域蓝湾28#-30#公寓楼备案明细表载明：涉案房屋销售房号为金域蓝湾绮园区29号-406，对应房号为29-402，实测面积58.70，备注为已销已备案。2.涉案房产执行及异议审查情况2015年10月20日-2018年10月，烟台市中级人民法院查封涉案房产。本院在执行大正公司与军创公司等借款合同纠纷一案过程中，于2017年5月12日作出（2016）鲁01执恢152号之一执行裁定和协助执行通知书，轮候查封被执行人军创公司名下位于海阳市凤凰路北东京大道西金域蓝湾绮园包括涉案29-402房产在内51套房产，查封期限自2017年5月15日至2020年5月14日。2018年12月24日，本院针对涉案房产的查封已转为首查封。汪红对本院查封涉案房产提出异议，本院经审查，于2019年10月10日作出（2019）鲁01执异1230号执行裁定书，驳回汪红的异议。汪红提起案外人执行异议之诉后，本院于2019年10月24日受理本案。本院认为，汪红在（2019）鲁01执异1230号执行裁定书作出后的法定期限内提起本案诉讼，程序合法。本案争议焦点为：1.汪红对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益；2.汪红主张确认涉案房产权属及办理房屋登记应否支持。一、关于汪红对涉案房产是否享有排除执行的民事权益问题。执行异议和复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产系由房地产开发公司军创公司开发的商品房，现尚未办理房屋产权登记，故本案应适用上述规定进行审查。根据本案事实，涉案房产于2015年10月至2020年5月期间相继由烟台市中级人民法院、济南市中级人民法院查封，而汪红于2008年6月3日即与军创公司签订房屋买卖合同，且已经经过网签备案，综合汪红提交的购房款发票、物业费收据等能够证明其已经支付全部购房款，并已经实际居住使用涉案房产。另外，汪红名下在海阳市只有涉案房产一套且用途为居住。故，依照上述司法解释规定，汪红针对其所购涉案房产拥有排除执行的民事权益。二、关于汪红主张涉案房产确权及房产登记手续办理问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，由于涉案房产尚未办理相关产权登记，汪红主张该房产归其所有的诉讼请求于法无据，本院不予支持。汪红关于军创公司办理房屋过户手续的诉讼请求，应依照合同向军创公司另行主张，故对其第二项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，汪红的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行位于海阳市凤凰路北东京大道西金域蓝湾绮园29号楼402号房产；二、驳回原告汪红的其他诉讼请求。案件受理费3,634元，由被告海阳市军创置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院(2019)鲁01执异1230号执行异议裁定于本判决生效之日起自动失效。审判长  武绍山审判员  王立强审判员  孙 磊二〇一九年十二月十七日书记员  牛春杰