西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15193号原告（反诉被告）：黄小娟，女，1978年2月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王永平,陕西国能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余素萍,陕西国能律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨燕萍，女，1979年5月14日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：王欣，陕西伟天律师事务所律师。委托诉讼代理人：皮宇凤，陕西伟天律师事务所律师。原告（反诉被告）黄小娟诉被告（反诉原告）杨燕萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄小娟及委托诉讼代理人王永平、余素萍，被告（反诉原告）杨燕萍委托诉讼代理人王欣、皮宇凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄小娟诉称，2011年7月29日，原、被告签订《房地产买卖合同》一份，约定原告将其购买的位于西安市高新区XX园XX路XX号XX广场XX栋XX单元XX层XX号房出售给被告，房产成交价格为550000元整，该价格为原告的纯房价，所有税费均由被告承担。现该房产符合过户条件，经原告催促，被告不予配合过户。根据以上事实和理由，为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求依法判令：1、被告履行原、被告双方于2011年7月29日签订的《房地产买卖合同》，配合办理房屋过户登记至被告名下，并向原告支付剩余购房款110000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）杨燕萍辩称，涉案房屋载明房地产用途为住宅，2019年6月，原、被告双方共同前往西安市不动产登记处办理房屋产权变更时，才得知涉案房屋性质为非普通住宅，本合同履行存在先后顺序，先履行义务一方黄小娟不适当履行，交付的房屋不符合约定，后履行一方杨燕萍有权拒绝支付尾款110000元，原告的诉请无理无据应当依法予以驳回。被告（反诉原告）杨燕萍反诉称，2011年7月29日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，约定反诉被告将其西安市高新区XX路XX号XX广场XX栋XX单元XX层XX号房出售给反诉原告，房屋性质为住宅，涉案合同第二条第一款约定税费等均由买方（即反诉原告）承担。合同签订后，反诉原告依约支付购房款。2019年6月，反诉被告与反诉原告前往西安市不动产登记中心办理房屋产权变更时，才知房屋性质为非普通住宅，产权变更税费远远高于购房时预期价格。现因涉案房屋性质发生变化，继续履行原合同由反诉原告承担所有交易税费将显失公平，反诉被告交付的房屋不符合合同约定，损害了反诉原告的合法权益，应依法承担法律责任。现反诉原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、变更双方签订的《房地产买卖合同》第二条第一款中交易税费由反诉被告承担因房屋性质改变造成交易税费增加部分；2、反诉被告承担违约金55000元；3、反诉被告承担本案诉讼费。原告（反诉被告）黄小娟针对反诉辩称，杨燕萍的反诉请求同时包含了合同变更和违约责任，合同变更和违约责任不能同时适用，这两个是相互排斥的。也就是说，如果合同变更成立，违约责任则不能成立。如果违约责任成立，合同变更就不能成立。并且其表示不同意杨燕萍的第一项诉讼请求，杨燕萍请求变更合同没有事实依据。情势变更的法律规定。本案没有发生情势变更，即使情势变更成立，杨燕萍的第一项也不能成立。亦不同意杨燕萍的剩余诉讼请求。第二项诉请基于违约责任而产生，黄小娟在本案中没有任何过错和违约行为，不应承担任何违约责任。经审理查明，2011年7月29日，黄小娟（卖方）与杨燕萍（买方）签订《房地产买卖合同》。合同约定：一、卖方自愿将位于西安市高新区XX园XX路XX号XX广场XX栋XX单元XX层XX号房的房产出售给买方。标的房产建筑面积约为69.67平方米，卖方购买该房产的《商品房买卖合同》编号为第1107748号，合同登记号为Y09015223，土地使用年限自2006年2月1日至2055年9月29日，房地产用途为住宅（本内容均以该房产购房合同的记载为准）。二、该房产成交价为人民币伍拾伍万元整。双方共同约定：1、该价格为卖方的纯房价，即在本合同中，卖方将房地产权证书办理至买方名下完毕后可实现的净价值；在本次履行合同中卖方将房地产权证书办理至买方名下，有关房屋⑴契税；⑵印花税；⑶交易手续费；⑷产权登记费及出图；⑸产权查档费；⑹个人所得税；⑺营业税及附加费；⑻按揭费；⑼抵押登记费；⑽评估费等所有税费用均由买方承担。2、开发商将房地产权证书办理至卖方名下所发生费用由卖方承担。……4、买卖双方均同意按此方式履行本合同，对此无任何异议，如任何一方未能按此条款履行，则视其违约。三、买卖双方约定，买方按下述方式和时间支付购房款给卖方：1、本合同生效后三个工作日内，买方支付人民币肆拾肆万元给卖方，卖方需在收到款项当日内将该房产的商品房买卖合同原件（附带房屋结构示意图）、付款收据复印件、身份证复印件等所有与该房屋相关购房资料交于买方保管，作为办理转让过户手续之用。双方互相出具收据作为凭证。2、待开发商将房地产权证书办理至卖方名下后三个工作日之内，买卖双方去西安市XX房XX中心签署《西安市房屋买卖契约》，并于当日办理相关递件过户手续。递件回执交由买方保管。同时于当天在双方指定的银行办理资金监管业务，买方提供全部监管金额，即剩余购房款项人民币壹拾壹万元整（110000元），过户完成后当天买方将剩余人民币壹拾壹万元整（110000元）房款付给卖方。由银行监管所产生的手续费由双方各承担一半。四、卖方应于收到买方应支付的人民币肆拾肆万元房款后的壹个月之内将该房产的使用权移交给买方。五、买卖双方均清楚该房产是以现状出售，买方已详细检查和了解该房且无任何异议。六、买卖双方任何一方违反本合同之禁止性约定条款，致使本合同目的最终不能实现，均视其违约。2、如果卖方违约，买方有权要求解除合同，卖方必须即时退还买方已支付的全部房款，并支付给买方现金人民币伍万伍仟元整作为违约金。2011年7月29日，被告向原告转款支付购房款440000元。同时原告将房屋交付被告居住使用至今。经询，杨燕萍明确表示交易时知晓涉案房屋未取得房屋产权证书。2016年4月26日，陕西华岭房地产有限责任公司向原告出具购房发票。2018年8月13日黄小娟自行交纳契税8106.43元。涉案房屋于2018年12月27日取得陕（2018）西安市不动产权第1567786号房屋产权证书，产权登记内容显示房屋用途为公寓。遂后，黄小娟于2018年年底至2019年3月期间一直联系杨燕萍办理房屋过户事宜。杨燕萍称其工作忙没有时间近期办理，并最终答复同意将于2019年4月办理相关过户手续。双方在准备办理过户手续过程时，因涉案房屋属性为公寓，并非住宅，因此而导致房屋过户产生的税费增加，杨燕萍不愿承担超出部分，双方因此产生纠纷从而未能办理过户手续。另查，2009年3月20日，黄小娟与陕西华岭房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y09015223）。合同第三条约定：买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第9幢1单元19层11904号房。该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高为2.9米，建筑层数地上28层，地下1层。以上事实有《房地产买卖契约》、《商品房买卖合同》、契税发票、陕（2018）西安市不动产权第1567786号房屋产权证书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告黄小娟与被告杨燕萍于2011年7月29日签订的《房地产买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。任何一方当事人不得擅自变更、解除合同。当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。现原告已取得房屋产权证书，在涉案房屋完全具备办理过户手续的前提下，被告应按照合同约定积极配合原告将房屋过户至被告杨燕萍名下，并支付剩余购房款110000元。关于被告以房屋交易税费发生变化抗辩不予履行过户手续一节，双方因房屋交易的税费问题产生争议。但根据已查明事实，双方合同中约定有关房屋契税、印花税、交易手续费、产权登记费及出图、产权查档费、个人所得税、营业税及附加费、按揭费、抵押登记费、评估费等所有税费用均由买方承担。且在双方交易时被告明知房屋未取得房屋产权证书情况下，理应考虑并承担因此可能产生的相应风险。加之房屋自交易至今被告已实际使用多年，涉案房屋也产生相应的增值。被告（反诉原告）基于其主张未能提交证据证明原告在交易过程中存在故意隐瞒的行为，故被告（反诉原告）在未缴纳任何税费的情况下，要求原告（反诉被告）承担可能多产生部分税费的请求，缺乏事实及法律依据，不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告杨燕萍应于本判决生效之日起十五日内配合原告黄小娟将涉案房屋西安市高新区XX路XX号XX幢XX室（房屋产权证号：陕（2018）西安市不动产权第1567786号）办理过户至被告杨燕萍名下。二、被告杨燕萍应于本判决生效之日起三十日内向原告黄小娟支付剩余购房款110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）杨燕萍反诉请求。本案案件受理费2500元，由被告杨燕萍承担。因原告黄小娟已预交，被告杨燕萍应于履行上述款项义务时将该款项一并支付给原告。反诉费588元，由被告（反诉原告）杨燕萍自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  王 葱人民陪审员  赵碧丽二〇一九年十二月二十七日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：李珍珍2019年月日送达1