贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9296号上诉人（原审被告）：彭振肖，男，1985年7月28日出生，汉族，住贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司。住所地：贵阳市白云区中环路米兰春天会所三楼。法定代表人：刘斌，系该分公司总经理。委托代理人：黎兴红，男，1983年8月1日出生，住贵州省贵阳市白云区。委托代理人：陈仲梅，女，1983年1月28日出生，住四川省古蔺县。上诉人彭振肖因与被上诉人广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司（以下简称昌跃贵阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初6598号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2019年12月24日公开开庭审理了本案，上诉人彭振肖，被上诉人昌跃贵阳分公司委托代理人黎兴红、陈仲梅到庭参加诉讼，现已审理终结。彭振肖上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初6598号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担；4、判令被上诉人退还上诉人前期所缴纳的物业费；5、判令被上诉人立即停止损害上诉人利益的行为并将私自利用小区公共区域投放广告或安防售卖机所获得的非法收入按比例返还给上诉人。事实与理由：原判认定事实错误，适用法律不当，判处结果有失公允。上诉人购买米兰春天三期61栋11楼02号的商品房因开发商倒闭迟迟没有交付，延期两年多，售楼部工作人员告诉上诉人如要收房，必须签订收楼确认书。上诉人收房后才知晓房屋达不到房屋交房标准及要求，至今未达到消防专项验收标准，无法取得“工程竣工登记备案表”，导致无法办理房产证。同时，《商品房买卖合同》中也明确约定房屋交付使用条件，上诉人所购商品房至今不符合合同约定的交房条件，物管交房时采用欺瞒手段不明确告知，侵犯买受人的知情权。开发商未按约定时间交付符合合同约定的商品房，构成迟延履行。据此物管及开发商以蒙骗的手段骗取上诉人所签的《收楼确认书》是违法的，不具有法律效力；因为房屋达不到交付标准，房开建设单位也未与物业公司进行物业交接，根据《物业管理条例》第四十一条及《前期物业管理协议》第四条第三项规定，应当由委托人即开发建设单位贵阳合纵置业有限公司支付给物业公司，而不是由业主支付；上诉人与物业签订的《前期物业管理协议》，属于物业捆绑协议，上诉人买受的商品房并未真正交付，没有缴纳管理费的义务；对于签订的《前期物业管理协议》物业服务收费标准，应由当地物价部门提供指导价及出具经营收费许可证才能进行物业收费，物业管理费须召开业主大会经业主双过半同意后方能收取；物业管理方在服务过程中存在严重的安全隐患及服务质量达不到收费标准，表现在消防、安保未达标，物业公司在保洁、维护、养护、管理方面长期未履行应该履行的工作职责，且物业管理未经业主同意，强行霸占业主共用房屋、空间资源，设置广告收取广告费及摊位费从未向业主公示，损害了上诉人的利益，原审认为上诉人提供的图片及事例是物业管理服务的瑕疵，物业管理方尽到基本职责，故应缴纳管理费存在明显的偏袒。被上诉人昌跃贵阳分公司二审答辩：公司已经尽到应该尽的义务，请求驳回上诉，维持原判。物业公司的服务内容是公共设施的维护及绿化的养护，提交的补充协议，证明房开烂尾，所有的设施未完善，房开将未达质量标准的房屋交付给业主，与物业公司无关，物业公司只是进行后期的维护，且物业公司的服务是持续跟进的。昌跃贵阳分公司向原审法院起诉请求：一、请求判令被告支付原告物业管理费人民币2906.80元、滞纳金人民币923元，两者合计3829.8元；二、本案诉讼费用由被告承担。原判查明：2017年2月19日，原告与广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向贵阳米兰春天小区提供前期物业管理服务，合同期限至该小区依法成立业主委员会并与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月25日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费的千分之一缴纳滞纳金。被告系米兰春天小区三期61-1102房的业主，该单元建筑面积88.87平方米，每月应缴物业管理费人民币133.3元。按照双方签订的合同约定，被告应当向原告缴纳从2017年10月1日至2019年7月31日的物业管理费用人民币2906.8元，被告认为原告管理服务不到位拒绝交费，原告认为其按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴无果，故诉至法院，诉请如前。另查明，原告系广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司于2019年1月16日经工商部门核准登记变更名称。原判认为，依法成立的合同受法律保护。原告与广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司签订的《前期物业服务合同》系双方平等自愿协商一致的结果，系当事人真实意思表示，为合法有效协议，各方应当诚信全面履行各自义务。原告按协议为小区业主提供了物业服务，被告应履行给付物业费义务。按双方协议约定，从2017年10月1日至2019年7月31日被告应当交纳物业管理费用为人民币2906.80元，被告未履行该物管费的给付义务已构成违约，故对原告诉请的物业管理费，原审予以支持；对被告辩称原告物业管理服务不到位并陈述小区存在的一些事例，对此，原审认为，物业管理服务是一项综合性的服务，包括有安保、保洁及日常性的公共维护等，原告提供的服务虽有一定瑕疵，但原告作为物业服务主体尽到了基础职责，且对原告陈述中存在的服务瑕疵是可以商量改进的，故不应作为拒交物管费用的法定理由。对原告诉请的违约金，原审认为，物业管理公司周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，原告作为物业服务主体，理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，同时，被告作为小区的业主也应当从构建和谐小区出发，遵守法律法规和物业管理条例的相关规定，共同维护小区的利益，产生纠纷时应依法及时维护自己的权利，本案中被告迟延支付物业管理费系因双方未积极、及时沟通协商所致，双方对待纠纷的态度、处理方式、方法均有不当，故对原告违约金的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告彭振肖于本判决生效之日起十日内支付原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司物管费2906.80元；二、驳回原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告彭振肖负担。经二审审理查明：彭振肖系米兰春天小区三期61-1102房的业主，该单元建筑面积88.87平方米。2017年2月19日，彭振肖与广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司（昌跃贵阳分公司变更前的名称）签订《利海·米兰春天前期物业管理协议》约定：业主或物业使用人应于每月25日前缴纳物业管理服务费。物业管理费根据物业类型、按建筑面积收取，高层住宅的物业费为1.5元/月/平方米。同日，彭振肖在《收楼确认书》上签字。经二审查明的其余案件事实与原判认定一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人昌跃贵阳分公司与上诉人彭振肖签订的《前期物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认为有效合同，当事人均应当按照约定履行自己的义务。关于上诉人所称“一审判决认定《收楼确认书》有效及上诉人应交纳物业费错误”的上诉理由，因被上诉人按照合同约定为小区业主提供了物业服务，业主应当履行交纳物业服务费用的义务。如上诉人彭振肖认为昌跃贵阳分公司不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，彭振肖可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳物业服务费。关于上诉人所称贵阳合纵置业有限公司交付的房屋不合格的上诉理由，贵阳合纵置业有限公司与被上诉人均系独立法人主体，如贵阳合纵置业有限公司交付的房屋不合格，上诉人可向贵阳合纵置业有限公司主张其正当权利，亦不能以此为由拒绝交纳应支付给被上诉人的物业服务费。综上所述，上诉人彭振肖的上诉理由不成立，本院不予采信。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭振肖负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  颜云二〇一九年十二月三十日书记员  李萌