山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1702民初6608号原告：山东恒基舜宇房地产开发有限公司。住所地：菏泽市牡丹区牡丹路与大学路交叉口。法定代表人：察可波，总经理。委托诉讼代理人：王宝全，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。被告：刘洪彬，男，1982年4月11日出生，汉族，住鄄城县。第三人：菏泽农村商业银行股份有限公司，住所地：菏泽市牡丹区中华路2009号。法定代表人：时伟，董事长。原告山东恒基舜宇房地产开发有限公司（以下简称恒基舜宇公司）与被告刘洪彬、第三人菏泽农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒基舜宇公司的委托诉讼代理人王宝全到庭参加了诉讼，被告刘洪彬、第三人农商行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒基舜宇公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的GF-2000-0171-20151110129号《商品房买卖合同》；2、依法判令解除原告与被告及第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》；3、依法判令被告支付原告代偿银行贷款的利息21287.31元；4、依法判令被告向原告支付其还贷的违约金55361元；自2017年6月11日起至腾空房屋的折旧费69201.25元（暂计算至2019年12月11日）；5、利息、违约金、折旧费从原告已付房款中优先扣除；6、依法判令被告在购房合同解除之日起5日内，配合原告到政府有关部门办理《商品房买卖合同》的备案及预告登记、网签等相关注销手续；7、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月10日，原告与被告经协商签订了GF-2000-0171-20151110129号《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人（被告）购买出卖人（原告）开发建设的龙田府邸商品房一套,价格为553610元,首付173610元，其余380000元办理银行按揭贷款。原告为被告银行按揭贷款提供担保。同时，双方还签订了《合同补充协议》。约定：如买受人不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金，如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担出卖人代为清偿之款项20%的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项。如因买受人不履行贷款还款义务，导致银行提前解除贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10日内偿还出卖人代为清偿的全部贷款款项及罚息，并承担该房屋价款10%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担该房屋总价款10%的违约金及出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项。如因买受人逾期支付房款或逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除房屋买卖合同权利，买受人应于出卖人发出通知之日起解除房屋买卖合同协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议，付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理好商品房买卖合同预售相关登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理预售登记注销之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有损坏，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担。同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。因被告多次逾期归还贷款违约，导致第三人于2019年8月30日全部收回贷款，致使原告依约为被告履行了连带保证责任，一次性提前结清贷款。被告的违约行为已致使银行要求原告履行了担保责任，原告按约定有权解除原被告签订的《商品房买卖合同》、被告须承担原告代其支付银行的贷款本息，以及因其违约行为应承担的违约金。同时，被告于2017年6月11日入住到商品房。该商品房仍登记在原告名下，未过户与被告。为了维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法判决。被告刘洪彬未答辩。第三人农商行未答辩。本院经审理认定的事实如下：2015年11月10日，原告与被告经协商签订了GF-2000-0171-20151110129号《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人（被告）购买出卖人（原告）开发建设的龙田府邸商品房一套,价格为553610元,首付173610元，其余380000元办理银行按揭贷款。原告为被告银行按揭贷款提供了担保。同时，双方还签订了《合同补充协议》。约定：如买受人不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金，如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担出卖人代为清偿之款项20%的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项。如因买受人不履行贷款还款义务，导致银行提前解除贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10日内偿还出卖人代为清偿的全部贷款款项及罚息，并承担该房屋价款10%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担该房屋总价款10%的违约金及出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项。如因买受人逾期支付房款或逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除房屋买卖合同权利，买受人应于出卖人发出通知之日起解除房屋买卖合同协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议，付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理好商品房买卖合同预售相关登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理预售登记注销之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有损坏，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担。同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。另查明，2016年2月1日，原告、被告及第三人签订了（菏农商）个房借保字（2015）年第201503472号《个人购房借款/担保合同》一份，贷款金额38万元，期限自2016年2月1日起至2041年1月31日止，原告提供担保，同日，被告将涉案房屋办理了抵押。被告刘洪彬陆续偿还了按揭贷款的本金34200.09元及利息40085.33元，后未再偿还；因被告逾期偿还贷款，第三人划扣了原告的保证金，截止到2019年8月30日，原告代被告清偿了其下欠的按揭贷款，其中本金345799.91元，利息21287.31元。至此，原、被告已共同清偿了第三人的按揭贷款，《个人购房借款/担保合同》已履行完毕。被告于2017年6月11日入住到涉案房屋，该房屋仍登记在原告名下，未过户与被告。本院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，并签字盖章，合法有效，应当视为该合同成立，依法成立的合同，自成立时生效，为有效合同，对各方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务。补充协议中对因被告刘洪彬逾期偿还第三人贷款致使原告作为保证人承担保证责任后，原告根据协议约定，要求解除商品房买卖合同及补充协议、协助原告办理商品房买卖合同的备案及预告登记注销手续，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除个人购房担保借款合同，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。因个人购房担保借款合同被解除，涉案房屋已办理抵押（预告）登记，原告要求被告及第三人协助办理预购商品房抵押权预告登记解除手续，理由正当，本院予以支持。法律规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房首付款返还买受人。因此，由于被告刘洪彬违约导致《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》被解除后，原告应向被告刘洪彬返还购房首付款173610元及刘洪彬偿还第三人的贷款本金34200.09元，但应优先扣除原告代被告偿还第三人贷款的利息21287.31元。同时，被告应支付原告违约金55361元（556310元×10%），折旧费应自刘洪彬2017年6月11日入住之日起至判决生效之日止按房屋总价款5%的年折旧率计算。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东恒基舜宇房地产开发有限公司与被告刘洪彬签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。二、解除原告山东恒基舜宇房地产开发有限公司与被告刘洪彬及第三人菏泽农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》。三、被告刘洪彬于判决生效之日起十日内向原告山东恒基舜宇房地产开发有限公司支付代偿的贷款利息21287.31元。四、被告刘洪彬于本判决生效之日起十日内向原告山东恒基舜宇房地产开发有限公司支付违约金55361元及折旧费（自2017年6月11日入住之日起至判决生效之日止，按房屋总价款5%的年折旧率计算）。五、原告山东恒基舜宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告刘洪彬返还购房首付款173610元及被告刘洪彬向第三人菏泽农村商业银行股份有限公司偿还的借款本金34200.09元，以上合计207810.09元。优先扣除利息21287.31元、违约金55361元及折旧费。六、被告刘洪彬于本判决生效之日起五日内协助原告办理《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，被告刘洪彬及第三人菏泽农村商业银行股份有限公司协助原告办理预购商品房抵押权预告登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3217元，减半收取计1608.5元，由原告山东恒基舜宇房地产开发有限公司负担674.5元，被告刘洪彬负担934元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  黄保忠二〇一九年十二月十九日书记员  郭雅洁