河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初2408号原告:郑州益满园物业管理有限公司,住所地:郑州市金水区黄河路126号东1单元7号,统一社会信用代码:914101057571234910。法定代表人:郑喜彬。委托诉讼代理人：展书印，汉族，1976年7月15日生，住河南省正阳县，系公司员工，代理权限为特别授权。被告：耿泽旭，男，汉族，1989年8月29日生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：耿夏放，男，1962年8月5日生，汉族，住址同上。系耿泽旭之父，委托代理权限为特别授权。原告郑州益满园物业管理有限公司与被告耿泽旭物业服务合同纠纷一案，原告于2019年10月17日诉至本院，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州益满园物业管理有限公司的委托诉讼代理人展书印，被告耿泽旭及其委托诉讼代理人耿夏放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州益满园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2018年8月1日至2019年7月31日的物业费1602元及截止到2019年7月31日的滞纳金1466元，合计3068元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月1日原告与晋开御景湾业委会签订《物业管理合同》。合同签订后，原告按照合同约定，提供了标准、优质的物业服务，被告系晋开御景湾小区某的业主，却拒绝向原告缴纳2018年8月1日至2019年7月31日的物业费1602元，原告为维护自己合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。被告耿泽旭辩称，原告应承担被告维修房屋费用1000元及截止到2019年11月2日的滞纳金912元，合计1912元，并维修好被告的房屋。本案的诉讼费用由原告提供。请求判令驳回要求被告耿泽旭支付物业费及滞纳金的诉讼请求。一、原告不能按照物业合同中的约定提供物业服务违约在先。合同第五条第5款（物业共用部位的日常维修、养护和管理）。被告房屋（承重墙）渗水，多次要求原告维修，但因是外墙面的问题，到现在还是没有修好。根据国务院《物业管理条例》、国务院《物业管理条例实施细则》、河南省《物业管理条例》第一章第二条，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。原告严重违反条例。二、根据《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有和共同管理的权利。原告收取电梯广告费，应归全体业主所有。三、原告违反了《物业服务合同》第五条，物业服务内容约定中的第9条协助维护秩序，对车辆停放进行管理。小区外面的车辆可以自由出入小区，车辆在小区内乱停乱放，占用消防通道，车辆长期停在绿地、草坪上面。当事人围绕请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行质证，对原告提交的《晋开御景湾小区物业服务合同》、《御景湾小区物业服务合同》补充协议、2018年7月28日的补充协议、催缴物业费记录、原告提供物业服务记录以及被告提交的车辆停放照片、视频资料，符合证据形式，能够证明本案基本事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告耿泽旭系御景湾小区某房的业主，房屋建筑面积为112.5㎡。2017年7月28日，原告（乙方）与晋开御景湾小区业主委员会（甲方）签订了晋开御景湾小区物业服务合同。约定甲方委托乙方对御景湾小区实行物业管理。合同第三条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的实测建筑面积交纳，具体标准为多层住宅（无电梯）：0.5元/平方米.月；高层住宅（有电梯）：1.2元/平方米.月（一层0.9/平方米.月）；商业物业：1.2元/平方米.月；幼儿园：1.2/平方米.月；地下车位：30元/.月。合同第五条约定：物业服务内容包括：1、对接收的公共区域物业进行维护。2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁开发由开发单位负责）。3、由乙方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。4、制定物业服务工作计划并组织实施；管理已接收的相关工程图纸、业主档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。5、物业共用部位的日常维修、养护和管理。6、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。7、公共绿地、景观的养护。8、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。9、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。10、协助做好小区内安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。11、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。12、负责编制物业共用部位、共用设施设备的年度维护、绿化养护方案。13、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供管理和服务。14、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、劝阻、并向有关部门报告等。15、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。16、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。合同第六条约定，物业服务标准。双方约定的住宅服务标准不得低于国家《普通住宅区物业管理服务等级标准一级》中规定的相应要求。合同违约责任约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照所欠物业费用总额的（逾期每日千分之三）标准承担相应的滞纳金。2018年7月28日双方签订补充协议一份，约定鉴于甲、乙双方签订上述物业服务协议后，因原物业服务企业正弘物业未按时撤离小区，导致乙方未能按约定的日期进驻小区开展物业服务工作，经双方协商研究决定如下：1、原协议继续履行，协议截止日期修改为2019年7月31日；2、原协议所有内容在截止日2019年7月31日前仍然有效，双方须共同遵守。上述补充协议签订后，原告于2018年8月1日进驻涉案小区提供物业管理服务。被告认可原告为小区提供物业管理服务，但因其认为房屋存在质量问题，并认为原告提供的物业服务存在问题，故其自原告进驻小区提供物业服务以来其未向原告交纳过物业费。另，根据被告提供的证据看，原告在提供物业服务过程中存在服务管理不到位的瑕疵。本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，代表业主与物业服务企业所签订物业服务合同对业主具有约束力。本案原告郑州益满园物业管理有限公司与涉案御景湾小区业主委员会签订了《晋开御景湾小区物业服务合同》及《补充协议》，约定由原告为涉案御景湾小区提供物业管理服务，被告耿泽旭作为御景湾小区的业主之一，该合同依法对其有约束力。原告按照合同约定履行了为被告耿泽旭入住的开封市御景湾小区提供物业管理服务的义务，被告作为业主之一即应根据上述协议约定履行向原告交纳物业服务费的义务。按照合同约定的收费标准，截至2019年7月31日，被告耿泽旭共欠原告物业费1620元（112.5㎡×1.2元/月×12个月）。原告主张被告支付2019年7月31日前的物业费1602元，不违反法律规定及物业服务合同约定，本院予以支持。关于被告辩解原告不能按照协议约定提供服务违约在先以及原告收取广告费应归全体业主所有等意见，被告作为小区业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业费并非是正当维权途径，亦会有损于同小区其他业主的权益。因此，对被告的上述辩解意见本院不予采纳。关于原告请求被告支付滞纳金的请求，鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，对存在问题需要改进，为督促其提高物业服务水平，本院对原告的滞纳金请求不予支持。综合，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告耿泽旭于本判决生效后十日内支付原告郑州益满园物业管理有限公司自2018年8月1日至2019年7月31日物业服务费共计1602元；二、驳回原告郑州益满园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告耿泽旭负担。本判决为终审判决。审判员  万姗姗二〇一九年十二月二十四日书记员  田娇娇