北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15576号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京星乐友成广告有限责任公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼1055A房间。法定代表人：李达，总经理。委托诉讼代理人：魏魏，北京市蓝石律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡炳强，男，1956年6月2日出生。委托诉讼代理人：高静宇，男，1956年4月27日出生。上诉人北京星乐友成广告有限责任公司（以下简称星乐友成公司）因与被上诉人胡炳强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初27313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。星乐友成公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项；改判胡炳强向星乐友成公司返还租房押金398800元；胡炳强承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1．一审认定事实错误，扩大双方的合同条款解释，判决由星乐友成公司向胡炳强支付违约金有误，双方《房屋租赁合同》明确约定星乐友成公司支付违约金以及不退还押金的前提是星乐友成公司确需提前解约，而作为承租人的星乐友成公司从始至终没有提出要解除租赁合同。2．一审认定涉案租赁合同解除是因为星乐友成公司违约导致无法继续履行系认定事实错误。星乐友成公司确实有违反租赁合同约定没有按时支付租金的行为，但是该违约行为不必然导致租赁合同解除，双方的租赁合同也没有约定承租人未按时支付房屋租金租赁合同即解除的条款。双方签订的租赁合同解除协议是双方协商一致合意解除，是胡炳强向法院提出要求解除租赁合同，在法院调解下双方确认的解除，该解除不是星乐友成公司违约导致。胡炳强辩称：对一审判决第一项有异议，但没有上诉，同意一审判决其他判项内容。不同意星乐友成公司的上诉请求。星乐友成公司向一审法院起诉请求：1．判令胡炳强返还押金398800元；2．判令胡炳强返还装修押金151159．71元；3．判令胡炳强向星乐友成公司支付未退还押金的利息，以549959．71元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年5月16日起计算至实际给付之日止。胡炳强向一审法院反诉请求：1．要求星乐友成公司支付违约金100万元；2．要求星乐友成公司支付胡炳强垫付的水电费34660．07元；3．要求星乐友成公司支付设备拆除费及垃圾清运费4万元。一审法院认定事实：2015年1月30日，胡炳强（出租方，甲方）与星乐友成公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方的位于北京市朝阳区工人体育场东路中国红街×号楼×1、×2的商铺（以下简称涉案房屋），租期五年，自2015年4月16日至2020年4月15日，免租期自2015年3月1日至2015年4月15日。商铺租金8元/平米/天，第三年起每年递增5万元。物业管理费1万元/月。2015年4月16日至2016年4月15日租金1755200元含物业费；2016年4月16日至2017年4月15日租金1755200元含物业费；2017年4月16日至2018年4月15日租金1805200元含物业费……付款方式押三付六，首期房租于2月7日前支付，第二期房租于10月1日前支付，第三期起每年交款日为4月1日和10月1日前支付至合同期满。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应提前将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方，如乙方归还租赁物时不清理杂物必须付清对清理该杂物所产生的费用。租赁期内水、电、燃气、房屋租赁税费等由乙方按时交纳。应保证不拖欠上述各项费用。乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用，并应于本合同提前终止之前向甲方支付违约金100万元作为赔偿。甲方收取乙方的租赁押金不予退还。如甲方提前收回房屋应支付乙方违约金100万元，退还租赁押金，装修损失400万元。胡炳强曾以房屋租赁合同纠纷为由将星乐友成公司诉至法院，要求其支付房租及滞纳金。法院于2018年3月13日作出（2018）京0105民初23150号民事判决书，以“合同约定被告应于2017年10月1日前交付半年期租金，被告未按约支付，应承担相应的付款义务……被告抗辩提到的物业费交纳等原因不构成其不履行合同的合理理由……滞纳金一日8000元，即一年292万元，属过高，本院予以调整”为由判决星乐友成公司向胡炳强支付欠付的租金及滞纳金。该判决经审理查明部分载明:“就被告为何未再交纳租金，被告解释称其公司经营困难，资金周转不开，向原告申请过晚交，被告还称涉案房屋的物业费按月应该由原告交纳，但原告未交纳，导致物业一直上门催缴，影响了被告的经营”。上述判决已于2018年4月3日生效。2018年2月7日，胡炳强以房屋租赁合同纠纷为由将星乐友成公司诉至法院，要求解除合同并要求星乐友成公司腾退涉案房屋。2018年5月15日，胡炳强（甲方）与星乐友成公司（乙方）签订《和解协议》后，胡炳强就上述案件申请了撤诉，法院口头裁定予以准许。《和解协议》载明：甲乙双方同意自2018年5月16日起终止双方所签的房屋租赁合同；甲方给乙方3天时间搬离室内物品，2018年5月18日24时后，乙方在出租房屋内未搬离的物品视为乙方自动放弃，甲方有权做任何处理；乙方在2018年5月16日17时前有开始对室内物品进行拆除和搬离实际行为的情况下，甲方将在2018年5月17日到朝阳法院撤销对乙方尚有未审结的诉讼；甲方放弃自2018年4月16日至2018年5月16日期间的租金；双方的其他纠纷将另行协商解决。胡炳强认可收到了星乐友成公司交纳的涉案房屋押金398800元。就是否应当退还，双方存在争议。胡炳强主张根据合同“乙方确需解约的，需提前两个月书面通知甲方……并应于本合同提前终止之前向己方支付违约金100万元作为赔偿。甲方收取的租赁押金不予退还”的约定，胡炳强不应向星乐友成公司退还押金，因为该条约定的是星乐友成公司不违约的才退还押金，而星乐友成公司已经违约的情况下押金是不予退还的。星乐友成公司主张根据合同约定内容，在其提出解约时胡炳强才有权要求违约金并不予退还押金，但是星乐友成公司从未提出过解除合同。胡炳强认可收到了星乐友成公司支付的151159．71元，星乐友成公司提交银行流水，其上显示2015年7月7日星乐友成公司向胡炳强转账151159．71元，备注内容为“押金”。就该笔款项的性质及是否应当退还，双方存在争议。星乐友成公司主张在2015年7月的时候进行过一次装修，胡炳强要求其支付上述款项作为装修押金。胡炳强称该笔款项不是押金，根据交易习惯押金应当有收据且应为整数。胡炳强称，不清楚这是什么钱，双方之间应该有其他经济往来，但是什么经济往来记不清了。胡炳强提交发票、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司红阶大厦分公司证明欲证明其支付了涉案房屋2017年8月23日至2018年4月22日期间的电费1425元，水费33235．07元。星乐友成公司称水电费是由其缴纳的，但是没有票据。就胡炳强主张的设备拆除费和垃圾清运费，胡炳强称没有证据提交。经询，胡炳强认可截止本案法庭辩论终结之日星乐友成公司尚未支付胡炳强欠付的租金及滞纳金支付。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中《房屋租赁合同》、《和解协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方均认可，《房屋租赁合同》已通过《和解协议》解除，法院不持异议。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中双方对“乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。并应于本合同提前终止之前向甲方方支付违约金100万元作为赔偿。甲方收取的租赁押金不予退还”条款的理解发生争议。法院认为，上述约定中的“乙方确需提前解约”，其文义表现的不止是星乐友成公司主动提出解除合同这一中解约方式，还当然地包括因其违约行为致合同无法继续履行从而导致合同解除的解约情形，因此星乐友成公司的该违约情形可以适用上述合同约定。故星乐友成公司要求退还押金的诉讼请求法院不予支持，胡炳强要求星乐友成公司支付违约金且不予退还押金的主张法院予以支持。至于违约金标准，星乐友成公司主张标准过高，胡炳强亦未提交证据证明其发生的实际损失数额，故法院综合双方合同履行情况、本案审理情况对违约金数额予以酌减。就星乐友成公司主张退还的装修押金，胡炳强虽不认可该笔款项的性质为装修押金，但其未对收取该笔款项作出合理的解释。现星乐友成公司在本案中要求胡炳强退还上述款项，胡炳强亦认可收到了上述款项，为避免双方诉累，法院对星乐友成公司的该项诉讼请求予以支持。星乐友成公司主张逾期退还押金的利息于法无据，法院不予支持。胡炳强持发票原件向星乐友成公司主张涉房屋在租赁期间内发生的水费及电费，该发票金额与物业公司出具证明中的抄表记录及金额一致，法院予以支持。星乐友成公司虽主张其缴纳了水电费，但未提交相应证据，法院不予采信。关于设备拆除费和垃圾清运费，胡炳强未提交相应证据予以证明，法院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、胡炳强于判决生效后七日内向北京星乐友成广告有限责任公司退还一十五万一千一百五十九元七角一分；二、北京星乐友成广告有限责任公司于判决生效后七日内向胡炳强支付违约金五十万元；三、北京星乐友成广告有限责任公司于判决生效后七日内向胡炳强支付水费及电费三万四千六百六十元七分；四、驳回北京星乐友成广告有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回胡炳强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，胡炳强与星乐友成公司签订的《房屋租赁合同》已通过双方订立《和解协议》解除。一审法院综合考虑双方合同履行情况、当事人过错情形及房屋租赁预期利益等因素，判决星乐友成公司已付押金不予退还、星乐友成公司赔付胡炳强50万元，并无不当。星乐友成公司承租涉案房屋期间的部分水电费用系由胡炳强支付，一审法院判决星乐友成公司对此予以偿付，具有事实及法律依据。综上，星乐友成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9147元，由北京星乐友成广告有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  解学锋审 判 员  玄明虎二〇一九年十二月二十五日法官助理  张 立书 记 员  高 明