河北省青县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0922民初3524号原告：陈松，男，1974年2月4日生，汉族，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：常龙安，河北通胜律师事务所律师。被告：河北乾宁房地产开发有限公司。统一社会信用代码证号：91130922560475418B。地址：青县京福路23号。法定代表人：杨明义，职务：董事长。委托诉讼代理人：张永恒，河北傲宇律师事务所律师。原告陈松与被告河北乾宁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈松委托诉讼代理人常龙安、被告河北乾宁房地产开发有限公司（以下简称乾宁房地产公司）法定代表人杨明义及委托诉讼代理人张永恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈松向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理房屋权属登记；2、判令被告给付原告未取得房屋权属证书的违约金（违约金以661796元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2017年1月18日起计算至原告取得房屋权属证书之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年11月14日原被告双方签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的博雅庄园商-SY-79号房，建筑面积100.27平方米，每平方米6600.14元，总金额661796元，商品房交付期限为2014年11月30日前，同时约定出卖人应当在商品房交付使用后780天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（其他内容详见合同）。合同签订后，原告将房款全部向被告交清并将权属证书代办费用交付于被告。原告按约定取得权属证书的期限已过，但原告至今也未取得权属证书。据原告了解，时至今日，被告仍未将办理权属登记的资料报产权登记机关。多次与原告协商未果，故诉诸法律，请求人民法院依法裁决。被告乾宁房地产公司辩称，一、首先对原告诉状所称的购房事实，包括签定商品房买卖合同时间、购房单价、房屋总价、房屋面积和约定办理权属登记报备资料的时间以及在约定时间只欠缺规划验收资料的事实均无异议，答辩人同意继续办理权属登记所需资料报备事宜，以协助原告办理产权登记证；二、依法驳回原告请求被告给付未取得房屋权属证书违约金的诉讼请求。其事实与理由如下：1、该项目三期工程不能办理房屋产权登记备案，是因为政府部门要求增建人防工程挤占地下停车位数量，导致停车位数量未达到不建设人防用房规划许可的要求，不能验收合格。该后果首先是政府部门在其职权范围内调整人防优惠政策所致。2、应政府部门的统筹安排，我方享受“不交人防易地建设费（本项目不建设人防用房）”的优惠政策，随后政府部门又强制我方建设人防用房，但政府部门作出了不需要建设人防工程的规划许可，被告为了避免不良后果的产生，三番五次要求政府部门调整相应规划，可是政府部门一直不作为不调整规划，以致因人防政策调整导致地下停车位建设不足导致规划无法验收的结果。在此过程中，被告始终处于被动地位，并充分履行了职责义务，所以被告不存在任何过错。3、依据双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定。首先约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，我方才承担违约责任，并且还约定因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任。由此可见，在上述1、2项的情形下，我方不存在任何过错，并且是因政府部门政策影响导致不能备案，所以原告请求被告给付违约金是违背双方约定的。4、原告购买的商品房系特殊优惠价格房，原告在签署购房的优惠单时，同意购房享受优惠，不追究出卖人（除房屋质量问题外）的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：原告提交证1、商品房买卖合同复印件1份；证2、销售不动产统一发票复印件1份；证3、被告收取原告办理产权证费用的收据复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交证4、物业费收费收据复印件1份，证实被告已按合同约定交房，被告向原告收取了当年的物业费。被告对该证明目的不予认可，因物业费收费收据并非认定房屋是否交付的直接证据，且原告并未提交其他相关证据相佐证，本院对该证据不予认定；被告提交证1、涉案项目招商资料及合作协议各1份，证实2010年5月24日我方与政府部门签订协议，约定“该项目享受旧城改造的相关优惠政策，包括免交城市基础设施配套费、人防易地建设费（本项目不建设人防用房）等县级行政事业性收费”的优惠政策。这是政府部门在其职权范围内对人防工程统筹规划安排的结果，是政府部门给予我方的一项优惠政策。原告对被告提供的证据1不予认可，认为提供的招商资料没有县政府的盖章，不能确定为县政府对于华兴街西侧旧城改造项目的要求。合作协议书双方也没有盖章，因此对于被告的主张不能支持，对于被告和青县人民政府之间不形成法律约束力，假设在合作协议中有免交人防易地建设费（本项目不建设人防用房）的约定也是无效的，因为根据《防空法》的规定，人防用房是国家强制性建设项目，违反法律规定的约定无效，对此被告存在过错。因被告提交的涉案项目招商资料证据无相关各方签章，本院无法核实该证据真实性，对该招商资料本院不予认定。被告提交的涉案项目合作协议书中有协议双方青县城乡建设投资有限公司、石家庄市天达房地产开发有限公司签章，经本院核实，青县城乡建设投资有限公司系受青县人民政府委托签订该合作协议书；本案被告乾宁房地产公司系按合作协议第十二条第2款约定，由石家庄市天达房地产开发有限公司注册成立的新公司，其承接该协议中的所有权利和义务，故对被告提交的合作协议书证据本院予以认定。被告提交证2、青县人民政府规划建设委员会（2011）35号文件1份，证实2011年5月6日，政府部门批准该项目的地下工程全部为地下停车位，并没有规划建设人防工程，并且同意以此办理规划许可证。原告对被告提交的该证据不予认可，认为该文件不具有法律效力，对于规划的效力应以规划许可证为准，另外该文件当中并没有表明不建人防工程。因该证据系政府部门出具的规范性文件，本院对该证据的真实性予以认定，该文件明确地下“停车率100%”，并决定凭此文件办理《建筑工程规划许可证》，本院对以上事实予以确认。被告提交证3、青县华兴街西侧征收改造指挥部就地下车位数量减少情况向县委、县政府的报告、被告乾宁房地产公司签署的承诺书各1份，证实我方享受不交人防易地建设费（本项目不建设人防用房）的优惠政策，但2012年青县住建局对涉案项目一、二期工程现场执法时提出要求我方必须建设人防工程，还要求我方承诺在三期工程中建设人防工程，并让我方缴纳了100万元保证金，不然不予办理规划许可证，这显然属于政策调整产生的影响。原告对该证据不予认可，认为该证据表明自2012年青县住建局对被告工程进行执法时就已提出必须建设人防工程或缴纳人防易地建设费，被告也同意建设人防工程，对于后期被告未建人防工程或未交纳人防易地建设费是有过错的，被告是明知的。因青县华兴街西侧征收改造指挥部向县委、县政府的报告可以佐证原告房产所在工程的建设施工情况，且原告并未对该证据的真实性提出异议，本院对该报告证据予以确认。被告提交的承诺书证据系被告单方出具，但原告对承诺书载明的内容未提出异议，本院对该证据及载明的事实予以认定；被告提交证4、原告房屋所涉的规划许可证及建设工程施工许可证各1份，证实规划许可证上没有规划建设人防用房，但我方根据住建局的强制要求以及我方先前承诺，还是需要建设人防工程。从规划许可证上可以看出，唯独没有把地下停车位和人防工程的规划进行标注，这是由于我方与政府部门正在协调，没有标注就是为了方便以后调整地下停车位和人防工程的规划。原告对该证据的质证意见为规划许可证上并没有标明人防工程并不等同于被告可以不建人防工程，人防工程的建设根据法律规定不是由规划许可证所列出，从住建局执法中要求被告建设和被告承诺建设人防工程，均可以确定建设人防工程是建设单位的法定义务。因被告提交的原告房屋所涉的规划许可证及建设工程施工许可证均系原件，本院对该证据予以认定，对规划许可证上没有规划建设人防工程的事实本院予以认定。被告提交证5、被告关于项目车位比例问题向县政府的汇报并由政府领导批示，证实在规划许可下发之后，三期主体工程竣工之前，被告在多次提出调整规划未果的情形下，又一次向政府部门提出给予解决要求，2015年9月8日，副县长作出了相关批示，几年来被告为了工程竣工验收达标，始终在积极的努力争取政府给予解决，履行了相应的职责义务；原告对该证据的质证意见为该份证据为复印件，另外政府副县长的批示是请住建局核实情况拿出处理意见，并没有对人防工程做出处理，另外该批示是2015年8月份，此前被告已于2012年向青县住建局做出承诺建设人防工程，按照被告的理论两者之间也是相互矛盾的。该证据不能推脱掉被告应建人防工程及及时竣工验收的责任。因该证据虽为复印件，但原告对被告于2015年8月份就原告房屋所在工程的停车位比例问题提请青县人民政府批示的事实予以认可，对该证据本院予以认定。被告提交证6、行政处罚决定书及青县人民法院作出的（2018）冀0922行初8号行政判决书、沧州市中级人民法院作出的（2019）冀09行终267号行政判决书各1份，证实政府部门没有因其政策调整的原因变更规划，而是根据原规划进行处罚，经一、二审诉讼，法院撤销了处罚决定，目前相关部门对此问题未作出处理，故尚不具备验收备案的条件。判决书审理查明中记载，我方于2012年6月27日、2012年8月8日、2015年7月28日、2015年8月31日多次积极向县委县政府提出请求解决涉案项目增建人防工程问题申请变更规划，2015年8月31日青县政府主管副县长批示住建部门拿出处理意见，但至今建设许可规划未做变更，我方为了验收合格备案积极主动推动变更规划，所以我方不存在任何备案的怠慢问题。原告对该证据的质证意见为该证据主要是体现被告不建人防工程可以从轻处罚的理由，二审判决已认定被告未建人防工程，未按建设规划许可证建设是违法的，应当接受处罚，因此被告应当及时建设，否则应承担相应的法律责任，这也反映出被告对于未能及时竣工验收存在过错。因该组证据与本案审理具有关联性，本院对该组证据依法予以认定，对2份行政判决书中载明的事实本院予以确认。被告提交证7、青县住房和城乡规划建设局关于青县房地产开发项目遗留问题解决情况的报告第6页第二自然段及青县住房和城乡建设局证明各1份，证实本项目因人防政策调整导致地下车位数量不足，所以不能组织验收和办证。原告认为该证据表明少建停车位不能通过验收，由城管部门进行行政处罚，说明被告在建设过程中有违法之处，责任应有其自行承担。因该组证据载明的事实与本案已认定的事实能够相互印证，本院对该组证据及证据载明的事实依法予以确认。被告提交证8、商品房买卖合同1份，证实合同第十五条对产权登记进行了约定，第一、约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，承担违约责任；第二、约定因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任。本案中，我方不存在任何过错，并且是由于政府部门的政策调整导致规划不能备案，所以根据合同约定，我方不承担违约责任。原告对该证据的真实性无异议，但是该合同当中的第十五条并不能免除被告承担违约责任。一是原被告签订合同的时间大多数在2015年，青县住建局要求被告建设人防工程，且被告表示同意的时间是2012年，因此被告早已明知其应当建设人防工程，在施工建设过程中存在违法之处，其是明知的，但其与原告签订协议的情况反映出被告承诺能够在交房780日之内办理好相关手续，并向房管部门进行登记报备。另外该协议当中约定的是因相关部门政策影响，被告提供的相关证据不能证实属于相关部门的政策。再有即使第三方有过错，但是并不能免除被告向原告承担违约责任，该约定与法律相悖应属无效。因被告提交的该房屋买卖合同与原告提交的房屋买卖合同具有一致性，本院对该证据予以认定。被告提交证9、沧州市中级人民法院民事判决书及河北省高级人民法院民事裁定书各一份，该证据来源于人民法院裁判文书网，类似案件判例，证实非房地产即出卖人的过错导致买受人逾期未取得房地产权属证书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。原告对该证据不予认可，因该证据与本案不具有关联性，对该证据本院不予认定。被告提交证10、原告陈松签署的购房优惠单，证实原告实际享受了购房优惠，同意不追究出卖人除房屋质量问题外的违约责任。原告委托诉讼代理人主张该证据的真实性需要原告本人亲自核实确认，庭下由代理人交当事人进行确认后给予法庭答复。该证据如果是真实的话，因该申请单只是一个申请，不具有法律效力，另外该申请单是被告方单方制作，并未征得原告同意，如果放弃其他违约责任的追究，显然对于原告是不公平的。另外该申请单的签署时间是2014年，商品房买卖合同的签署时间在申请单签署的时间之后，在商品房买卖合同当中，双方达成和议，被告应在原告收房后780天内办理房产登记手续，否则其要承担违约责任。从时间顺序上和申请单与购销合同的效力来讲，均应以商品房买卖合同约定为准，即使购房优惠申请单为双方的约定，但因在优惠单之后双方对于商品房买卖合同条款签订出现了新的内容，应视为合同的变更，由此也应以商品房买卖合同的约定为准。因庭后经本院询问，原告陈松对该证据中的签名表示认可，本院对该购房优惠申请单证据依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月14日，原被告双方签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的博雅庄园商-SY-79号房，建筑面积100.27平方米，每平方米6600.14元，总金额661796元，商品房交付期限为2014年11月30日前。合同签订后，原告将房款全部向被告交清并将权属证书代办费用交付于被告，被告将该商品房交付于原告。原告至今尚未取得权属证书。同时查明，原被告双方签订商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后780天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失；3、因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任。原告于2014年10月27日签署购房优惠申请单，该申请单载明“1、此套房已享受特殊优惠，不得追究出卖人（除房屋质量问题外）的违约责任”。另查明，2010年5月24日青县城乡建设投资有限公司受青县人民政府委托与石家庄市天达房地产开发有限公司签订《华兴街西侧旧城区征收改造项目合作协议书》，该协议书第四项合作方式和条件约定“本项目享受旧城区改造相关优惠政策，包括免交城市基础设施配套费、人防易地建设费（本项目不建设人防用房）等县级行政事业性收费”；该协议书第十二项附则第2项约定“甲方协助乙方自本协议签订之日起三十日内在河北省青县完成新开发公司工商注册手续，并由新公司承接乙方在本协议中所有的权利和义务”。协议书签订后，石家庄市天达房地产开发有限公司按合作协议约定，出资注册了被告乾宁房地产公司。2012年9月28日原告取得博雅庄园一期工程《建设工程规划许可证》，该许可证中地下部分无人防工程的规定。后青县住建部门要求该项目须建人防工程，被告于2012年9月21日承诺保证在该项目第三期建设人防工程。被告于2013年9月25日取得博雅庄园三期建设工程规划许可证，该规划许可证并未规划人防工程。被告于2012年6月27日、2012年8月8日，2015年7月28日、2015年8月31日数次向县委县政府提出申请，请求解决涉案项目增建人防工程问题，申请变更规划。2015年8月31日的文件由青县人民政府主管副县长批示住建部门核实情况拿出处理意见。现相关部门对涉案工程规划许可证未做出变更。2018年4月27日，原青县城市管理行政执法局因被告乾宁房地产公司在建设涉案房屋所在博雅庄园住宅小区地下车位时，未按照建设工程规划许可证的规定进行地下车位建设，向被告下达（青城执）罚字（2018）第（005）号《行政处罚决定书》，给予被告乾宁房地产公司8376849.5元的行政处罚。被告于2018年7月2日向本院就该行政处罚提起行政诉讼，本院于2019年4月1日作出（2018）冀0922行初8号行政判决书，判决撤销青县住房城乡建设局做出的（青城执）罚字（2018）第（005）号行政处罚决定并重新做出行政行为。该案经二审，沧州市中级人民法院作出（2019）冀09行终267号行政判决书维持了一审判决。现政府相关部门未作出新的行政处理结果。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告陈松有权按照双方签订的商品房买卖合同的约定，要求被告乾宁房地产公司协助其办理房屋权属登记，被告对原告的该项诉讼请求亦予以认可，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告陈松主张被告乾宁房地产公司未按合同约定在商品房交付使用后780天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从而致使原告无法取得房屋权属证书，要求被告给付原告未取得房屋权属证书的违约金（违约金以661796元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2017年1月18日起计算至原告取得房屋权属证书之日止）。被告辩称原告签署了购房优惠申请单，该申请单载明“1、此套房已享受特殊优惠，不得追究出卖人（除房屋质量问题外）的违约责任”，因此被告不应承担该违约金。原告主张该购房优惠申请单不具有法律效力，系被告方单方制作并未征得原告同意，如果放弃其他违约责任的追究，显然对于原告是不公平的。另外该购房优惠申请单签署于商品房买卖合同之前，在优惠单签署之后双方对于商品房买卖合同条款签订出现了新的内容，应视为合同的变更，应以商品房买卖合同的约定为准。因该购房优惠申请单为原告本人签署系原告真实意思表示，应具有法律效力。原告在该购房优惠申请单中放弃追究出卖人（除房屋质量问题外）违约责任的前提是被告给予原告房屋价格优惠，该约定系双方在平等自愿的基础上达成的一致意见，不属于显失公平的情形。该购房优惠申请单虽签署于商品房买卖合同之前，但属于对购房优惠条件的特殊约定，且商品房买卖合同当中并无冲突约定。商品房买卖合同十五条关于逾期办理房屋权属证书应当承担违约责任的条款，是对具体违约责任类型的约定，不属于对购房优惠申请单条款内容的变更。因被告逾期办理房屋权属证书应当承担的违约责任不属于房屋质量问题范畴，故对于原告主张被告给付原告因未取得房屋权属证书违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告河北乾宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告陈松办理房屋权属登记；二、驳回原告陈松对被告河北乾宁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告河北乾宁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  王 丹审 判 员  肖焕生人民陪审员  刘 璐二〇一九年十二月三日书 记 员  秦 汉附：相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。