江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7777号原告：王虎，男，1980年5月18日出生，汉族，住江苏省新沂市。被告：缪春锋，男，1982年2月14日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告王虎诉被告缪春锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日依法受理后，依法适用简易程序，由审判员宁璐独任审理。本案于2019年12月3日公开开庭进行了审理，原告王虎到庭参加诉讼，被告缪春锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王虎向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退租赁费、押金、电费押金合计134721元；2.被告承担本案诉讼费。审理中，原告王虎变更其第一项诉讼请求为：要求被告向原告退还剩余的2019年6月20日至2019年12月31日期间的租金53057元、租房押金10000元、电费押金5000元，合计68057元。事实和理由：被告缪春锋与原告王虎于2018年12月10日签订了一份《房屋租赁合同书》，被告将坐落在苏州市相城区350平方房屋出租给原告使用，年租金100000元、租赁保证金10000元,租赁期从2019年1月1日至2021年12月30日止，可原告对该租赁房使用到2019年6月19日，被告按照法院的判决收回了租赁房。原告无法马上搬离，只能与周明远签订了2个月的房屋租赁合同，与被告解除租赁关系后，被告理应按照合同约定退还房租金53057元、租房押金10000元、电费押金5000元，按照合同第八条第1款约定承担8个月租金赔偿。原告与被告多次协商未达成共识，被告迟迟未退租赁费、押金、电费押金。为此，原告为了维护自身的合法权益，只能依法诉至法院，望依法判决。被告缪春锋未作答辩。经审理查明，2018年12月10日，被告缪春锋作为甲方、原告王虎作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在苏州市相城区，租赁房屋面积为350平方米；租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月30日止，共计3年；房屋租赁费为人民币100000元每年不开票，双方签约后，交付壹年租金后即可使用房屋，然后按每壹年交付租金。前壹年支付租金人民币100000元，后壹年支付租金人民币100000元，乙方每次交租金需在前壹年租金到期30天前付清。租金每1年上涨4%；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、电话通讯费等费用由乙方承担；本出租合同的租赁保证金为人民币10000元，合同期满后退还。双方还作了其他约定。合同尾部由双方分别签字及捺印确认。以上事实，由当事人提供的原、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告王虎为证明其主张，向本院提供如下证据：1.2018年12月4日其和倪培安签订的协议书复印件一份（其中载明：“王虎、倪培安两人于2019年1月1日共同承租苏州市相城区房屋，房屋面积350平方米，由倪培安先垫付房屋保证金10000元，房屋租赁费100000元，电费保证金5000元，共计115000元。转入房主缪春锋工行望亭支行……”）、倪培安中国工商银行卡历史明细清单一份（其中显示2018年12月4日倪培安向缪春锋转账110500元）、倪培安微信转账记录一份（其中显示2018年12月3日倪培安向缪春锋转账两笔10000元，合计20000元），其拟证明租赁经过如下：其于2018年12月10日出面与缪春锋签订《房屋租赁合同》，当时其以为缪春锋即房东，并未查看房产证。合同签订的时间是2018年12月10日，但为了计算方便，租期的起始时间是2019年1月1日。实际上，该厂房是其和倪培安共同承租的，其内部和倪培安签了上述协议书，当时款项全部是通过倪培安的账号向缪春锋支付的，银行转账110500元、微信转账给20000元，总共向缪春锋转账了130500元，其中的115000元是作为2019年的房租100000元、租赁押金10000元、电费押金5000元，剩余的15500元是2018年12月份的房租和装修补偿，其正式的入驻厂房时间是2018年12月10日。除了上述130500元以外，其未再支付过其他款项。后，房屋其实际使用到了2019年6月19日，房东来找其，限期其搬离；2.（2019）苏0507民初2073号民事调解书一份[其中，该案原告苏州市长远热缩材料有限公司与该案被告苏州成丰工业设备有限公司、缪春锋在本院达成如下调解协议：“一、原告苏州市长远热缩材料有限公司与被告苏州成丰工业设备有限公司于2018年9月25日签订的厂房租赁合同书(租赁地址苏州市相城区)于2019年6月19日解除。二、被告苏州成丰工业设备有限公司与被告缪春锋于2019年6月22日前迁出向原告租赁的坐落于苏州市相城区厂房，并将该租赁厂房交还原告……”]、2019年7月1日其（承租方，乙方）与周明远（出租方，甲方）签订的《厂房租赁合同书》一份（其中约定：甲方将位于苏州市相城区租赁于乙方使用；租赁期限为2个月，从2019年6月19日起至2019年8月31日止），其拟证明：2019年6月19日，房东来找其，给其看了上述的调解书，告诉其实际房东不是缪春锋，要求其搬离，真正房东是苏州市长远热缩材料有限公司，苏州市长远热缩材料有限公司后来将房屋租给了周明远。当时因为其搬离需要时间，所以其和周明远重新签订了合同，支付了2个多月的租金，现和周明远的租金已经结清，合同是2019年7月1日补签的。其并不知道苏州市长远热缩材料有限公司在法院提起了上述诉讼，其是看到调解书之后才知道他们双方达成了调解；3.其与缪春锋通话录音1份，其拟证明：其与缪春锋之间没有发过书面的解除合同通知，也没有达成书面的处理意见，但是口头达成过处理意见，当时缪春锋答应其退还租金，也将租房押金、电费押金都退给其。另，其表示，对于其和缪春锋之间的合同，其现在要求解除。审理中，本院当庭出示（2019）苏0507民初2073号案件的民事起诉状及该案中的国有土地使用证、房产所有权证、《厂房租赁合同书》、调解笔录各一份。经质证，原告王虎对上述证据均无异议其租赁的就是产证中的400平米。审理中，案外人倪培安向本院表述的租赁及付款经过与上述王虎所述一致，同时，其还表示，因合同系王虎与缪春锋所签，本院由王虎一人向缪春锋主张即可。本院认为，原告王虎与被告缪春锋于2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，应系合法、有效。根据倪培安银行卡历史明细清单、微信转账记录及王虎与倪培安之陈述，本院可以确认王虎通过倪培安账户已按约向缪春锋支付了2019年度租金100000元及租房押金10000元、电费押金5000元（三项合计115000元）的事实。现根据原告王虎向本院所提交的（2019）苏0507民初2073号民事调解书中“被告苏州成丰工业设备有限公司与被告缪春锋于2019年6月22日前迁出向原告租赁的坐落于苏州市相城区厂房”的约定内容，以及王虎后与周明远签订的《厂房租赁合同书》（约定的租赁期限自2019年6月19日起始），再结合王虎与缪春锋的通话录音内容以及王虎之陈述，本院亦可认定系因缪春锋之原因致使王虎与缪春锋之间的《房屋租赁合同》无法继续履行、合同目的无法实现，原告王虎有权要求解除与被告缪春锋之间的《房屋租赁合同》，并要求被告缪春锋退还其2019年6月19日至2019年12月31日期间的租金，原告现自愿按53057元主张该期间应退还的租金，系其对自身权利的处分，本院予以准许。合同解除后，对于原告王虎已经交纳的租房押金10000元、电费押金5000元亦应由缪春锋予以退还原告。被告缪春锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告缪春锋于本判决生效之日起十日内返还原告王虎自2019年6月19日至2019年12月31日期间租金人民币53057元及租房押金10000元、电费押金5000元，合计为人民币68057元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022016207）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1497元，由原告王虎负担746元，被告缪春锋负担751元（被告负担之款，原告已自愿垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇一九年十二月三十日书记员 金仕明