吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终1510号 上诉人（原审原告）：杨岚清，男，1981年5月18日出生，汉族，现住白城市。 委托诉讼代理人：刘宝立，吉林亚非律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白城市晟大房地产开发有限公司，住所地：白城市辽北路72号楼火车站东侧心悦城销售中心。 法定代表人：赵洵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭德志，内蒙古宇阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李树才，内蒙古宇阳律师事务所律师。 上诉人杨岚清因与被上诉人白城市晟大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨岚清及其委托诉讼代理人刘宝立，被上诉人白城市晟大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭德志、李树才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨岚清上诉请求：一、撤销洮北区人民法院（2019）吉0802民初3661号民事判决；二、解除双方于2017年4月1日签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》；三、判令被上诉人立即返还购房款2495,457.10元；四、判令被上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率支付占用期间的利息（其中500,000.00元自2016年9月9日起计算至付清之日止；1995,457.10元自2016年10月15日起计算至付清之日止）。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人购买的商品房不具备交付入住的条件。首先，从商品房交付的法定条件看：依据《建筑法》、《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理条例暂行办法》等法律法规之规定，商品房交付必须符合法定条件，交付房屋时开发商须依法提供“五证两书一表”的原件（即：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》及《房屋竣工验收备案表》）。其次，从双方约定的交付条件看：交付房屋须满足两个条件“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“2.该商品房已取得房屋测绘报告”（见《商品房买卖合同（预售）》第九条）。一审中，被上诉人仅提交《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收意见书》、《验收申请报告》、《工程质量评估报告》等复印件。无论从形式上还是从内容上看，该组证据既不符合法定的商品房交付条件又不符合约定的商品房交付条件，不能证明上诉人购买的房屋具备交付入住的条件。也就是说，一审法院仅凭以上证据就认定上诉人购买的房屋具备交付入住的条件没有事实和法律依据，属认定事实错误；二、一审法院举证责任分配错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一、二、三、四、五、十条之规定。本案应本着“谁主张谁举证”的原则分配举证责任，被上诉人应承担提供上诉人购买的房屋具备交付入住的条件并及时向上诉人交付房屋的相关证据的举证责任，否则将承担不利的法律后果。本案不符合举证责任倒置的法定情形，一审法院认定“原告未提供证据证明其至今没有办理入住是被告的原因导致，因此不能认定被告在履行合同过程中存在过错”，明显举证责任分配不公，损害了上诉人的合法权益；三、一审法院混淆了房屋具备交付条件和及时交付具备交付条件的房屋二者的概念。就本案而言，即使房屋具备交付条件，被上诉人未及时交付也应承担相应的法律后果。本案中，被上诉人逾期交付房屋已接近三年之久，完全符合《合同法》第九十四条法定解除情形。一审法院认为双方签订的合同具备继续履行的条件而驳回上诉人的诉讼请求，让上诉人遥遥无期的等待继续履行合同，于法无据，严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，一审法院基于错误的事实认定，不公的举证责任分配及对有关概念的混淆必然作出错误的判决。请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 白城市晟大房地产开发有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律得当。1.上诉人对该房屋已经实际占有使用，被上诉人一审提供上诉人实际出租使用该房屋的出租照片，该照片表明出租的联系电话均为出租人的号码。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，…”规定，证明上诉人已经实际接收使用该房屋，上诉人所称“该房屋没有交付”的事实不存在。2.上诉人诉称该房屋不具备交付入住条件不符合事实。一是上诉人一审没有提供任何该房屋不具备交付条件的证据，所称“不具备交付条件”没有证据支持，人民法院不能予以确认。二是一审被告向法庭提供了相应的证据，表明该房已经具备了交付入住的条件，上诉人是经多次催促办理收房手续不果的业主之一。总之，该房屋是上诉人已经实际接收使用的房屋，不是没有交付的房屋，是经被上诉人多次催促办理接收手续不果而没有交付手续，上诉人所称“逾期交付”既不符合事实，也不符合法律规定；二、上诉人诉请解除《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》不符合该合同约定和法律规定，人民法院不应支持。1.依据合同（补充协议）第六条第二项约定，被上诉人逾期交付且上诉人解除合同，应当在逾期交付90日届满时起7日内，以书面形式向被上诉人提出。上诉人逾期没有提出的，应当认定为上诉人认可继续履行合同。2.假如上诉人依据合同逾期没有提出解除合同，也应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在逾期一年内提出解除合同。根据本条规定解除合同“逾期不行使的，解除权消灭”。本案上诉人逾期超过两年多才请求解除合同，其解除权已经消灭。上诉人解除合同的诉请，人民法院不应予以支持。总之，被上诉人不同意解除《商品房买卖协议》和《补充协议》，不同意退还房款和承担该房款的利息。三、一审法院对举证责任的分配符合法律规定。举证责任是依据诉讼当事人的诉讼地位和主张确定的，原告对自己提出的诉请主张应当予以举证证明，没有证据支持的诉请不应得到法院支持。上诉人称被上诉人因房屋质量不合格没有向上诉人交付房屋，但上诉人没有向法院提供该房屋质量不合格的证据，所以一审法院对一审原告的诉求不予支持是对的。综上所述，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律得当，判决公平公正，请二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。 杨岚清向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年4月1日签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》；2.判令被告立即返还购房款2495,457.10元；3.判令被告按照中国人民银行同期同类贷款利率支付占用期间的利息，其中500,000.00元自2016年9月9日起计算至付清之日止。1995,457.10元自2016年10月15日起计算至付清之日止。 一审法院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》事实存在，原告在被告处购买位于白城市洮北区辽北路70号楼1层10号商业用房一户，面积154.94平方米，总价款为2495,457.10元，购房款原告已经全部给付完毕。根据被告提供的房屋预售许可等手续可知原告所购买的房屋已经具备交付入住的条件，原告未提供证据证明其至今没有办理入住是被告的原因导致，因此不能认定被告在履行合同的过程中存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据双方提供的证据不具备解除合同的条件，同时双方签订的合同具备继续履行的条件，原告所购买的房屋也具备办理入住的条件，因此原告要求解除双方签订的合同的请求、要求返还购房款及利息的请求一审法院不予以支持，故驳回原告的诉讼请求。一审法院判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费13,382.00元，保全费5,000.00元由原告杨岚清负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。杨岚清提交了其与被上诉人副总经理孟海峰2019年的微信聊天记录截屏（10页），证明上诉人因被上诉人逾期交房，与被上诉人就有关解除合同事宜在法定期限内进行协商，被上诉人已经答应退款，但在起诉前未履行承诺。白城市晟大房地产开发有限公司经质证后认为，对证据真实性不发表意见。一、聊天记录是上诉人在购买房屋三年后与孟海峰进行聊天的记录，不能证明该房屋买卖及交付的任何事实和情况；二、聊天记录不能说明先前上诉人与被上诉人关于房屋解除合同的任何情况的连续性；三、通过聊天记录截屏无法确认聊天双方当事人的身份。本院对杨岚清提交的证据认定如下：该组微信聊天记录截屏无法证明杨岚清所主张的待证事实，本院依法不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。 二审查明，杨岚清与白城市晟大房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，杨岚清在白城市晟大房地产开发有限公司处购买位于白城市洮北区辽北路70号楼1层10号商业用房一户，面积154.94平方米，总价款为2495,457.10元，购房款杨岚清已经全部给付完毕。 本院认为，杨岚清上诉主张白城市晟大房地产开发有限公司不具备交付入住的条件无事实及法律依据，依法不能成立。白城市晟大房地产开发有限公司所提交的《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收意见书》、《验收申请报告》、《工程质量评估报告》、《勘查单位质量检查报告》、《设计单位质量检查报告》、《工程质量保修书》、《单位工程质量竣工验收记录》等相关证据可以证实涉案房屋已经具备交付入住的条件。杨岚清主张解除涉案合同的依据为双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定出卖人应当在2016年12月30日前交付房屋，而白城市晟大房地产开发有限公司至今未交付房屋。但依据双方签订的《补充协议书》中关于逾期交房责任的第六条：“2.逾期超过90日，买受人有权要求解除合同，但应提前7天以书面形式通知出卖人，否则视为买受人同意继续履行合同，买受人同意继续履行合同的，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人对买受人已付购房款按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金。”之约定，杨岚清并未在白城市晟大房地产开发有限公司逾期交付房屋90日后的7日内以书面形式通知白城市晟大房地产开发有限公司解除合同，视为其同意继续履行合同。因此，杨岚清要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》并返还购房款及利息的请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，杨岚清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26,764.00元，由杨岚清负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  倪继迎 审判员  杨剑虹 审判员  李春晓 二〇一九年十二月三十日 书记员  李 妍