广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初1028号原告：江志健,男，1986年2月3日出生，台湾居民，现住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：刘丽娜，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，住所地：广东省开平市水口镇紫薇路33号1-2座11号铺位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建彪，广东周和律师事务所律师。被告：东莞市德亿实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道新城社区商业中心D栋615号。法定代表人：林少壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖杨聪，该公司职员。原告江志健与被告开平市水口珠影文体产业有限公司（以下简称开平珠影公司）、东莞市德亿实业投资有限公司（以下简称东莞德亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月22日公开开庭审理了本案。原告江志健的委托诉讼代理人刘丽娜，被告开平珠影公司的委托诉讼代理人李建彪，被告东莞德亿公司的委托诉讼代理人赖杨聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江志健向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告开平珠影公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；二、判令被告开平珠影公司双倍退还原告交付的定金人民币100000元；三、判令被告开平珠影公司退还原告交付的首期款500200元与分期款61133.33元，合计561333.33元；四、判令被告东莞德亿公司退还团购费40000元；五、判令被告开平珠影公司对被告东莞德亿公司退还团购费40000元承担连带责任；六、判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年6月5日，原告江志健购买被告开平珠影公司开发的位于开平市××紫薇路××号商铺，并于当天交付了10000元定金，次日补交了40000元定金。2018年6月24日双方签订了《商铺认购书》约定支付方式为：原告购买被告开平珠影公司在开平市××紫薇路××号铺，定金50000元于签署本认购书时付清，首期款550200元于2018年6月24日前付清（含定金），二期款366800元分期支付。原告交清首期款当天，原告与被告开平珠影公司签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议、《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》，约定原告的二期款366800元分六期付清，每半年支付一期，首期于补充协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依次类推。同时约定被告开平珠影公司应于补充协议签订后的次月1日起，开平市珠影物业管理有限公司应按照《开平市水口珠影广场委托租赁及回购协议》中约定的比例支付，即2018年7月1日支付第一笔租金，2019年1月1日支付第二笔租金，依次类推。另外，在2018年6月6日，被告开平珠影公司的业务代表曾伟彬告知原告，如果交纳40000元的团购费后，则可以享受按时签约的优惠，逾期则取消此优惠。当天原告按照被告开平珠影公司业务代表的指示，刷卡交了40000元的团购费，被告开平珠影公司向原告出具了盖有被告东莞德亿公司“东莞市德亿实业投资有限公司财务专用章”的收款收据。原告按约支付了定金、团购费、首期款及分期款，然而，被告开平珠影公司却在签订合同时存在重大欺骗、隐瞒行为，承诺2018年10月1日之前影院、酒店、餐饮、KTV与购物广场会陆续开业，并且宣传该项目为“水口政府联手珠影国企，品牌实力打造”。然而，截止起诉之日，承诺的各大商业不但未能正常营业，合同约定的返租租金也未能按时支付，并且之前承诺购买方可以按揭支付尾款也因为被告开平珠影公司资金出现问题导致未能贷款。此外，原告通过到开平市不动产登记中心查询到涉案房产已经抵押给第三方的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，原告可以请求被告开平珠影公司返还已付购房款及利息，并可以请求被告开平珠影公司承担不超过一倍已付购房款的赔偿责任。另根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。综上，被告开平珠影公司在签订《商铺认购书》、《广东省商品房买卖合同》及补充协议、《“开平市水口珠影广场”委托租赁及回购协议》时存在重大欺诈、隐瞒行为。根据《中华人民共和国合同法》规定，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告全部诉讼请求。被告开平珠影公司辩称，一、答辩人与被答辩人双方于2018年6月24日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，双方一直在履行合同，被答辩人却没有按照补充协议约定的时间支付购房款；二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第4条约定，在未付清购房款前答辩人是不需要协助被答辩人办理不动产权证，最后一期购房款双方约定是在2021年3月31日前支付，所以双方并未出现法定的解除合同事由，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求；三、被答辩人诉请的团购费与答辩人无关，答辩人也不应当承担连带责任。被告东莞德亿公司辩称，在本纠纷中，答辩人仅提供中介服务，被答辩人在2018年6月5日购买涉案商铺时，已享受到答辩人提供的购房优惠活动，答辩人已详细告知被答辩人享受购房优惠活动需缴纳40000元团购费，被答辩人是自愿参与答辩人提供的购房优惠活动，并于次日缴纳40000元团购服务费，答辩人已履行购房优惠活动，被答辩人不得以其他要求退回团购费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、对于原告江志健提供的短信聊天记录及微信聊天记录打印件，被告开平珠影公司对该证据的真实性予以确认，另由于该证据来源合法，且能反映原告与被告开平珠影公司有关人员就涉案铺位相关问题进行沟通的情况，与本案具有关联，故本院对其予以确认；2、对于原告提供的中国执行信息公开网查询记录打印件，因该证据与本案没有关联，故本院不予采纳；3、对于原告提供的录音光盘，因无法确认录音中聊天当事人的身份，且该录音无法证明被告开平珠影公司有转移财产的企图，故本院对该证据不予采纳；4、对于原告提供的开平市房地产登记信息查询原件，因该证据上盖有开平市不动产登记中心印章，故具有真实性、合法性，另该证据能证明涉案铺位的权属登记情况，与本案具有关联，故本院对该证据予以采纳；5、对于被告东莞德亿公司提供的《德亿优惠信息服务申请表》原件，因该证据真实合法，内容与本案具有关联性，故本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告开平珠影公司取得项目名称为“文体广场一期裙楼1座、地下室商铺”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015051号），有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××共10户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××座商品楼的共391户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2018年6月5日，被告开平珠影公司向原告出具《收据》，确认收到原告交来1-4071号商铺定金10000元；2018年6月6日，被告开平珠影公司再次向原告出具《收据》，确认收到原告交来1-4071号商铺定金40000元。2018年6月24日，原告与被告开平珠影公司签订《商品房买卖合同》及《商铺认购书》，约定原告购买被告开平珠影公司开发的位于开平市××紫薇路××4071铺位，建筑面积为43.19平方米，总价款为917000元。合同对付款方式没有书面约定，合同第八条关于交付期限约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”、第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十五条关于产权登记约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。”、第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。同日，原告与被告开平珠影公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“1、购买方向出售方申请余款366800元，总共分六期付清，每半年支付一期，每期支付人民币61133.33元，首期于本协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依次类推，直到全部付清。2、购买方与出售方签订此《商品房买卖合同补充协议》后次月1日起，出售方按与购买方签订的《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定比例支付购买方租金回报。3、出售方与购买方在《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定的回购计算时间，则从出售方与购买方签订完《商品房买卖合同》后次月1日计起。4、在购买方未向出售方付清余款前，出售方不需协助购买方办理《不动产权证》。购买方付清余款后，出售方应协助购买方办理《不动产权证》。”在履行合同过程中，原告分别于2018年6月24日支付了首期款500200元，于2018年10月19日支付了分期款61133.33元给被告开平珠影公司，连同此前已支付的定金50000元，原告合共向被告开平珠影公司支付款项611333.33元。另查明，2018年6月6日，被告东莞德亿公司向原告出具《收款收据》，确认收到原告交来珠影星光城团购服务费40000元。原、被告均确认双方没有就团购服务费相关事宜签订书面协议，但被告东莞德亿公司向本院提供的《德亿优惠信息服务申请表》显示，被告东莞德亿公司与涉案商铺所在项目的其他购房者伍谟强签订《德亿优惠信息服务申请表》，约定“被告东莞德亿公司依托自身企业品牌、信用及资源，为伍谟强从开发商处争取到楼盘优惠信息，伍谟强愿意接受被告东莞德亿公司提供的本次优惠信息服务，楼盘名称为珠影星光城，服务信息为团购优惠40000抵80000，设免费客服专线，为客户提供更快更准的一对一信息服务，提供最新楼盘信息，如开盘时间、优惠折扣、看房团等提示，优惠信息服务费金额及支付方式为伍谟强在签署本申请表之时向被告东莞德亿公司支付优惠信息服务费40000元整；又约定该优惠信息服务费不计入房款，一旦伍谟强与开发商签订《认购书》，则被告东莞德亿公司向伍谟强提供的优惠服务义务即告履行完毕，伍谟强将不能以任何理由申请退款。”还查明，涉案铺位于2016年10月在开平市不动产登记中心办理了一般抵押登记（在建工程抵押），抵押权人为开平市农村信用合作联社，债务履行期限从2016年10月13日至2021年10月12日。原告以被告开平珠影公司已将涉案铺位抵押给案外人为由向本院起诉，遂成诉讼。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。因原告江志健是台湾居民，本案属涉台商事案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，原、被告没有协议选择合同适用的法律，本案的合同签订地、合同履行地、被告住所地均在中国大陆，与本案有最密切联系的法律是大陆法律，故本案应适用中国大陆法律。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，开平市住房和城乡建设局在涉案商品房预售许可证上备注包括涉案商品房在内的一批商品房在解押前不得预售，截至原告起诉时，涉案商品房尚未解押，即涉案商品房不具备商品房预售许可，故此，本院认定原告与被告开平珠影公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效。原告无需请求解除上述无效的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。关于购房款及定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效，故此，原告请求被告开平珠影公司返还购房款561333.33元（500200元+61133.33元）及已支付的定金50000元，于法有据，本院予以支持。另因涉案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效，故原告与被告开平珠影公司约定的定金条款亦无效，原告请求被告开平珠影公司向其双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。如原告认为因被告开平珠影公司的过错致使合同无效，从而导致其受到损失，可提起另案诉讼向被告开平珠影公司主张赔偿。关于团购费的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，被告东莞德亿公司主张其不应返还团购费（居间费用）40000元，应对团购费属于居间费用且其已履行了相应的居间义务承担举证证明责任，对此，被告东莞德亿公司向本院提供了《德亿优惠信息服务申请表》。原告主张其不清楚是否已享受被告东莞德亿公司的团购优惠，被告开平珠影公司则主张被告东莞德亿公司是以团购费的名义收取该40000元购房款。本院认为，被告东莞德亿公司提供的《德亿优惠信息服务申请表》不足以证实其收取的团购费40000元属于居间费用且原告已享受了相应的团购优惠，故此，本院认定该团购费属于被告东莞德亿公司收取的购房款。由于涉案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》无效，故原告请求被告东莞德亿公司返还团购费40000元，于法有据，本院予以支持。另由于被告开平珠影公司不是上述款项的收取方，原告请求被告开平珠影公司对返还团购费承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内返还购房款561333.33元、定金50000元给原告江志健；二、被告东莞市德亿实业投资有限公司应在本判决生效之日起10日内返还团购费40000元给原告江志健；三、驳回原告江志健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14313元（已由原告江志健预交），由原告江志健负担450元、被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担13312元、被告东莞市德亿实业投资有限公司负担551元。原告江志健多预交的案件受理费13863元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费13312元、被告东莞市德亿实业投资有限公司应向本院补缴案件受理费元551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁丽冰审 判 员  孙光辉人民陪审员  余春实二〇一九年十二月十二日书 记 员  谭晓玲