黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0126民初4187号原告：于跃波，女，1973年9月2日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：尹鑫宁，黑龙江九州律师事务所律师被告：黑龙江天林房地产开发有限公司，地址：巴彦县巴彦镇。法定代表人：黄树峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：尹树财，男，1969年7月17日出生，汉族，华星房地产法律顾问，住黑龙江省巴彦县。被告：韩少锋，男，1969年07年04日出生，个体，住。被告：张晶，女，1969年07年03日出生，汉族，无业，住。原告于跃波与被告黑龙江天林房地产开发集有限公司（以下简称天林公司）、被告韩少锋、张晶确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于跃波及委托诉讼代理人尹鑫宁，被告天林公司委托诉讼代理人尹树财、被告韩少锋到庭参加诉讼，被告张晶经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于跃波向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认被告天林公司与被告韩少锋、张晶签订的商品房买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于跃波是被告天林公司开发建设的位于巴彦县巴彦镇商都名苑小区的业主，原告通过合法渠道购买并合法占有使用该房屋至今。原告数次要求被告开发单位为其办理不动产登记手续，但被告迟迟不予办理。经原告查询得知，被告天林公司为了借款已经将案涉房屋与被告韩少锋、张晶在房屋登记部门办理了房屋预售登记相关手续，导致原告不能正常办理案涉房屋产权登记。原告认为，被告天林公司与被告韩少锋、张晶办理预售登记所签订的房屋买卖合同是为贷款进行的抵押担保行为，根据《担保法》以及《物权法》的相关规定，该抵押行为违法，不发生法律效力，被告韩少锋、张晶不具有该房屋物权上任何的优先权。同时因被告天林公司与被告韩少锋、张晶之间并非真实的房屋买卖合同关系，该合同的签订严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及《民法总则》的相关规定，故此原告诉至法院。被告天林公司辩称，对于原告的诉讼请求要看下一步提供的证据。被告韩少锋辩称，不发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。关于原告提供的证据：一、商品房购房合同一份、购房款缴费票据（税务发票）一张；拟证明：原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且原告已经支付购房款。被告天林公司质证认为：原告提供的证据是真实的。被告韩少锋质证认为:没有异议;二、入户费、装修保证金、水、电、热力、物业费等票据；拟证明：原告对案涉房屋已经合法占有并实际使用至今，在占有和使用的过程中，没有任何除原告之外的案涉房屋其他权利人对房屋行使权力。被告韩少锋质证认为：对该组证据有异议，该房产没交工没入户，使用费如何来的；三、商品房买卖合同一份，以及购房款收据一张；拟证明：被告天林公司与第二被告因民间借贷法律关系，为担保债务的需要，签订了一份所谓的房屋买卖合同，该合同并非为第二被告生活消费性购房或回迁用房，而是作为债权担保的一种方式，双方所做出的房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，并不是合同双方真实的意思表示，同时该合同第二被告所支付的款项实为借款，并非是房屋买卖交易的价款，其并未履行房屋买卖合同对价的支付义务，该合同违反了《物权法》和《担保法》以及民间借贷的法律规定，应为无效。被告天林公司、韩少锋质证认为:无异议；四、巴彦县房产局出具的说明1份。拟证明：案涉房屋现状，除因第二被告房屋买卖合同而进行的预售登记之外，无其他的权利限制，原告实际占有和使用该房屋。被告田林公司质证认为：无异议。被告韩少峰质证认为：我拿钱买房，我也应该有相应的权利；五、商品房预售登记明细表一份。拟证明：1、被告因与第二被告之间民间借贷的法律关系，名义上将房屋预售给本案的第二被告，并签订案涉房屋的商品房买卖合同，依据该合同，在巴彦县房产部门进行了商品房预售登记由于预售登记并非法律规定的抵押登记因此不发生抵押效力，预售登记应为无效。2、因为预售登记所依附的商品房买卖合同的无效，必然会造成预售登记的无效。从程序上，应当认定为无效。3、案涉房屋的预售登记，并不符合房屋登记办法的相关规定，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合于法律所规定的登记形式，因无任何的法律规定其合法性的存在，从法律效力上，该商品房预售登记应为无效。4、该预售登记在房产部门只有预售登记明细表和被告与第二被告的房屋买卖合同与三联单，并无其他任何资料。房屋在预售登记时，也不具备房屋预售的相关条件，从形式效力上，应该无效。被告天林公司质证认为:无异议。被告韩少锋质证认为：有异议，我购房的合同是真实的，预售登记也是真实的。六、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书，拟证明：被告诉讼主体资格和开发资质。被告天林公司、韩少锋质证认为:无异议；七、黑龙江省桦南县人民法院（2017）黑0822民初1037号民事判决书、相关案例3份；拟证明：桦南县人民法院受理类似案件，经审理判决该案件中开发公司（该案被告）与第二被告之间买卖合同无效，该判决依法维护了生活消费性购房人或回迁人的合法权益。被告天林公司、韩少锋质证认为:无异议；被告韩少锋举示证据：一、承诺一份，证明该房屋没有出售，没有抵押。原告质证认为：对该份证据原告认为是华星公司对第二被告的承诺，属于双方之间的约定，对原告并无任何关联，并且与本案无关联性。被告天林公司质证认为：无异议；二、哈尔滨市商品房买卖合同书，拟证明：我是拿钱买房子。原告质证认为：该份合同最后一页买受人没有签字，根据法律规定，合同的形式要件中需双方最终签字或盖章以承认合同的真实性，并且合同第二十三条也同样规定，本合同自双方签订之日起生效，然而该份合同并没有买受人签字，因此原告认为该份合同不发生法律效力，同时结合商品房预售登记明细表该房屋买卖行为是以合法的房屋买卖掩盖非法的民间借贷的目的，根据合同法五十二条规定应当是无效的。被告天林公司质证认为：这份证据是真实的；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：巴彦县巴彦镇商都名苑小区系被告天林公司开发建设。2014年12月16日，原告于跃波与被告天林公司签订了《巴彦县商都名苑小区销售合同》，约定被告天林公司将其开发建设的巴彦县商都名苑小区1栋东单元7号商服卖给原告于跃波，房屋价款原告于跃波已全额付清。房屋建成后，被告将该房屋交付给原告于跃波占有使用至今。被告天林公司从被告韩少锋、张晶处借款，为了担保债权实现，2013年5月19日二被告签订了房屋买卖合同，并在巴彦县房产住宅局办理了预售登记，但此房屋原告于跃波购买后占有使用至今。此后，当原告于跃波到巴彦县房产住宅局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被被告韩少锋、张晶与华星公司在巴彦县房产住宅局办理了商品房预售合同备案登记，导致原告无法实现权利，故提起诉讼。本案争议的焦点问题：被告韩少锋、张晶与被告华星公司签订的房屋买卖合同效力问题。关于被告华星公司与被告韩少锋、张晶签订的房屋买卖合同效力问题。本院认为，首先，《中华人民共和国民法通则》规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，被告华星公司与被告韩少锋、张晶之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保被告华星公司与被告韩少锋、张晶将涉案房屋办理了预售登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在意思表示为签订商品房买卖合同并办理预售登记，但双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思表示与外在意思表示并不一致，故二被告签订商品房买卖意思表示并不真实；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第二条、出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告华星公司与被告苟用签订房屋买卖合同时未取得商品房预售许可证明，在起诉前亦未取得，故该房屋买卖合同应为无效。综上所述，被告华星公司与被告韩少锋、张晶签订的房屋买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，被告韩少锋、张晶所支付的款项实为借款，其并未履行买卖合同的价款支付义务。据此，原告的诉讼请求理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，判决如下：确认被告黑龙江天林房地产开发有限公司与韩少锋、张晶于2013年5月19日签订的，位于巴彦县巴彦镇商都名苑小区1幢一层北7号商服的买卖合同无效（房屋与原告于跃波和被告黑龙江天林房地产开发有限公司于2014年12月16日签订的巴彦县商都名苑小区商住楼销售合同中的，位于巴彦县巴彦镇商都名苑小区1栋东单元7号商服一致）。案件受理费100元，由被告黑龙江天林房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  张志芬二〇一九年十二月二日书记员  杨启悦