河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初16342号原告：周高一，男，1987年5月16日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：彭兵兵，河南良承律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李重阳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李冬菊，女，该公司员工。原告周高一诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周高一的委托诉讼代理人彭兵兵，被告台兴公司的委托诉讼代理人李冬菊、李重阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周高一向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金56,295.52元（以房屋总价款为基数，按日0.005％的标准自2015年1月1日起暂计算至2019年3月27日）；2、本案诉讼费用由被告承担。以上共计56,295.52元。庭审中，增加诉讼请求依法判令被告协助原告办理位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层210房屋的不动产权证。事实和理由：2014年11月14日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层210房屋，房屋总价格为734,449元。合同约定被告应当在2013年12月31日前交房并且被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限未报送上诉申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005％违约金，此外合同约定被告应该在取得该商品房初始登记后240日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人受领。但被告并未按合同约定履行上述义务导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为违反了《商品房买卖合同》约定，构成违约，应该根据合同约定承担违约责任，为维护原告的合法权利，故诉至法院，望判如所请。被告台兴公司辩称：针对原告“要求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金56,295.52元”的诉讼请求，被告不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。被告与原告双方于2014年11月14日签订《商品买卖合同》，合同附件四第六条约定被告应当在2014年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定的时限未上报送申报材料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005％违约金。根据合同规定，原告只需要在2014年3月1日前将办理房屋权属初始登记的材料递交到房管局即可。事实上我们早已将办理房屋权属初始登记的材料报送郑州住房保障和房地产管理局，并且在2016年10月24日已完成房屋实测，有实测报告为证。此时我方已经履行义务，自然也就不存在违约事项。另外被告与原告双方是在2014年11月14日签的合同，且合同附件四第五条约定原告应该自行交存房屋专项维修基金。如果原告主张违约应当自其缴纳房屋专项维修基金之日起算。另外合同签约日期为2014年11月14日，约定的付款日期为2014年12月14日。原告逾期付款日期为2015年3月26日，逾期天数102天，逾期支付购房款的金额为514,000元，最终违约金额为2,621.4元，应该按照商品房买卖合同约定办理初始登记的日期相应顺延，违约金额2,621.4元及利息也应当予以抵销。另外合同约定在2014年3月1日前（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋产权初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，原告直至2019年7月23日才起诉，中间也没有提出异议，所以已经过了诉讼时效。郑州市二七区人民政府办公室关于印发2018年度二七区百城建设提质工程工作实施方案的通知中明确指出将于启动中铁十五局改造、油漆厂家属院改造、郑州铁路材料厂改造、台胞小区改造等4个有机更新项目。由于原告的房屋与台胞小区属于同一个项目，2018年已确定拆除改造，所以无法再向下办理房产证。希望法院酌情考虑，驳回原告的诉讼请求。综上，望贵院依法查清事实，综合考虑客观情况，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对本案有争议的证据及事实认定如下：1.2014年11月14日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订编号为14001845652号《商品房买卖合同》（格式合同）一份。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区京广南路西、代庄南街两侧2幢（座）5单元2层210号房屋一套，建筑面积84.4平方米，房屋总价款：734,449元。其中约定：220,449元付款方式为现金，约定付款时间是2014年12月14日；另外514,000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2014年12月14日；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇政府重大规划，市政工程，建筑场地地下存有文物等情况，影响工程的交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。原告要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行；附件四第六条约定，出卖人应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。出卖人取得商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应在取得初始登记240日内取得房屋所有权证并及时通知买受人领取。2．原告于2014年11月1日向被告交纳预售定金20,000元，2014年11月14日，支付200,449元预收购房款。2015年3月26日又支付514,000元购房款。3．被告提交房屋面积测绘报告显示2016年10月24日完成涉案房屋实测。原告提交郑州市房管局查档证明显示被告于2019年3月27日才办理完毕初始登记。4．洁云路派出所出具证明显示：原告购买的位于二七区××南××、××南街××侧××楼已经××更为××区××路××楼。5．被告提交郑州市二七区人民政府办公室关于印发2018年度二七区百城建设提质工程工作实施方案的通知，以此证明台胞小区是政府改造的项目，京广花园跟台胞小区是同一块地上，现在已经不能再向下办理房产证，原告对此不予认可。本院认为，原、被告就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任等进行约定，事实清楚。原被告所签合同系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。本案中，原告已向被告付清全部房款，被告按约定应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。但本案房屋买卖合同签订于2014年11月14日，原告于2015年3月26日才交付剩余房款，双方约定的交房及办理产权证书时间显然与事实不符。但被告至2019年3月27日才完成产权初始登记，显然不符合卖方房屋合同的交易习惯，应当承担违约责任。但《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日开始实施，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，导致被告在此期间不能正常履行义务，对其逾期办理产权登记的违约责任应当酌情予以减轻。且当事人请求人民法院保护民事权益应对方遵守诉讼时效的规定。故对原告主张从2015年1月14日到2019年3月27日计算违约金，本院仅支持其提起诉讼前3年期间的违约金，且原告也存在延期交付房款行为，按照公平原则适当予以酌减以赔偿25,000元为宜。被告辩称其2016年10月已完成房屋实测，已经履行合同义务，且涉案土地现已不能办理房产登记，没有事实及法律依据，其以此不承担责任的主张本院不予支持。本案原被告约定由原告委托被告办理产权证书，被告称涉案房产证以不能继续办理，但其提供证据并不能证明其主张，且办理房产证书行为不适用关于财产损害诉讼时效的限制，故原告请求判令该被告协助办理房产证书，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告周高一支付逾期办理权属证书违约金25,000元。二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十五日内协助原告周高一办理位于郑州市二七区航海中路97号院30号楼5单元2层210号房屋的房屋产权登记手续（转移登记）。案件受理费1,207元，减半收取603.5元，由被告河南台兴房产有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈书冉二〇一九年十二月十九日书记员  赵 琪