贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初12306号原告：中国银行股份有限公司遵义分行。住所地：遵义市红花岗区民主路1号，统一社会信用代码：91520302214782124X。负责人：牟红军，遵义分行行长。委托诉讼代理人：许彬彬，贵州诚稳律师事务所律师。被告:冉光彬，男，1976年4月20日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区。被告：成丽，女，1977年6月1日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区。被告：遵义宏达房地产开发有限公司，住址：贵州省遵义市汇川区珠海路丰乐学府芳邻4-2号，统一社会信用代码：91520300770575660A。法定代表人：冯文义，该公司董事长。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文萍，贵州与之律师事务所实习律师。原告中国银行股份有限公司遵义分行（中行遵义分行）与被告冉光彬、成丽、遵义宏达房地产开发有限公司（宏达房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行遵义分行的委托诉讼代理人许彬彬、被告冉光彬、成丽、宏达房开的委托诉讼代理人任昕、黄文萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中行遵义分行向本院提出诉讼请求：―、判令解除原告与被告冉光彬、成丽、遵义宏达房地产开发有限公司签订的“2014年遵中银个借字0014号”《个人一手住房贷款合同》；二、判令被告冉光彬、成丽立即归还原告截止2019年10月30日的贷款本息合计340841.30元（大写：叁拾肆万零捌佰肆拾壹元叁角）；三、判令被告冉光彬、成丽按照合同约定向原告支付自2019年10月31日起至实际还清贷款本息之日止的利息；四、判令被告遵义宏达房地产开发有限公司对上述二、三项欠款承担连带清偿责任；五、依法确认“遵房预监字第2014500938号”抵押权预告登记有效；六、如被告冉光彬、成丽不能清偿上述二、三项借款，原告有权就抵押物（位于贵州省××区××路××时代广场××号房屋，面积69.8㎡）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；七、依法判令三被告依法承担本案全案诉讼费用及原告为实现债权而承担的保全费、诉讼律师费。事实及理由：2014年3月，被告冉光彬、成丽因购买被告宏达房开销售房屋之需，向原告中行遵义分行申请贷款。原告与三被告于2014年3月3日签订编号为：“2014年遵中银个借字0014号”《个人一手住房贷款合同》（贷款合同）。贷款合同约定冉光彬、成丽向原告中行遵义分行贷款39万元，用于购买房屋，贷款期限为180个月，还款方式为：等额本息还款；贷款合同由宏达房开承担连带保证责任，由冉光彬、成丽提供本合同所购房屋作抵押担保。贷款合同签订后，中行遵义分行按照合同约定于2014年8月26日向冉光彬、成丽发放贷款39万元。贷款发放后，冉光彬、成丽未按合同约定履行还本付息义务，经催促无果，遂诉至人民法院提起前述请求。被告冉光彬、成丽辩称，原告陈述属实。关于违约金、利息方面请法院酌情考虑，在合理范围内裁判。用本物（涉案房产）偿还原告的债务应该有余。被告宏达房开辩称，对原告诉请涉案抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权不持异议。本案主债务人冉光彬、成丽已提供了物的担保，原告应依法就该物的担保实现债权，宏达房开仅就物的担保无法实现债权部分向原告承担连带保证责任。原告围绕诉讼请求向本院提交了营业执照、身份证明、宏达房开工商登记信息、《个人一手住房贷款合同》、中国银行借款借据、中华人民共和国房屋预告登记证明、冉光彬、成丽贷款账户明细表、欠款说明、保全费发票。被告对原告提交证据真实性无异议，本院予以确认。被告宏达房开围绕其抗辩意见提交了营业执照、《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、预告登记证明、商品房房屋所有权初始登记证、登报公告。原告及二自然人被告对宏达房开提交证据真实性无异议，本院予以确认。根据原、被告的陈述及提交在卷佐证的证据，本院认定事实如下：2014年3月3日，原告中行遵义分行（贷款人）与被告冉光彬（借款人）及宏达房开（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》，贷款合同约定冉光彬、成丽因购买宏达房开位于遵义市××区××路××房产向中行遵义分行贷款39万元。贷款期限为180个月。贷款利率采用浮动利率方式。贷款合同第三条第5项罚息约定，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款合同第八条和第十八条约定，借款人以贷款合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保，同时宏达房开为贷款提供阶段性连带责任保证。贷款合同附件一：个人住房贷款合同通用条款第三条第1款第（2）项载明，借款人未按期归还贷款本息构成违约；第2款第（2）项载明，出现前款规定违约事件，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；第（5）项载明，贷款人有权终止或解除本合同…；第（6）项载明，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。贷款合同附件一第四条载明，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：其中第2款第2项载明，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任…；第4款载明，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。2014年8月26日，中行遵义分行经借款人冉光彬授权将案涉购房贷款39万元发放到宏达放开公司再中行遵义分行尾号为6915的账户。同年2月27日，中行遵义分行与冉光彬及房屋产权共有人成丽办理了预购商品房抵押权预告登记（遵房预监字第2014500938）。贷款发放后，冉光彬未按约归还贷款本息。截至2019年10月30日，冉光彬尚有本金余额319693.72元为归还，其中未到期贷款本金290541.20元、逾期合计50300.10元，本息共计340841.3元未归还。2019年11月27日，中行遵义分行为本案提起诉讼保全，并为此承担财产保全费2220元。另，2007年4月24日，冉光彬与成丽登记结婚。2013年12月18日，冉光彬、成丽作为买受人向宏达房开购买了位于汇××区××路××时代广场××号房屋（合同约定建筑面积：69.80㎡）。2014年11月5日，遵义市房屋产权登记处在遵义晚报登报公告宏达房开在汇××区××路修建的“曼哈顿时代广场”项目住房及写字楼部分，已于2014年10月经遵义市房屋产权登记处核定准予商品房初始登记。各权利人及厉害关系人均可持相关资料前往办理各类房产登记手续。2015年2月4日，宏达房开公司取得了遵义市汇××区××路曼哈顿时代广场商住楼的初始登记（登记证号：遵房登字[2015]002号），登记面积为118489.58㎡，竣工时间为2014年4月。本院认为，原告中行遵义分行、被告冉光彬、成丽及保证人宏达房开签订了《个人一手住房贷款合同》，该合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同各方当事人都应当受到合同的约束，前述合同表明原告与被告冉光彬、成丽之间形成了债权债务关系。原告与被告宏达房开公司形成了阶段性保证责任关系。《个人一手住房贷款合同》签订后，原告按约发放了贷款，被告未按约偿还本息，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，结合原、被告各方在贷款合同中的约定，原告主张解除各方签订的贷款合同，于法有据，本院予以支持。原告主张被告冉光彬、成丽偿还截至2019年10月30日的贷款本息合计340841.30元，并提供了《个人一手住房贷款合同》、中国银行贷款借款借据、冉光彬、成丽贷款账户明细表和欠款说明等证据予以佐证，被告对差欠贷款本息未予抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，结合原告与被告签订的贷款合同中关于被告违约原告可以宣布全部贷款本息提前到期、借款年利率和逾期还款罚息利率的约定和被告的还款情况，对原告的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。虽然贷款合同只有冉光彬个人签字，但本案借款用于购买房产，发生于夫妻双方婚姻关系存续期间，成丽知晓本案贷款且其是涉案房产的共有人。故本院确定由被告冉光彬、成丽归还原告截至2019年10月30日的贷款本息共计340841.30元，并以尚欠贷款本金319693.72元为基数从2019年10月31日起按合同约定支付利息至实际清偿贷款本息之日止。原告要求确认“遵房预监字第2014500938”抵押预告登记有效。抵押预告登记的办理是各方当事人的真实意思表示，但该登记属于行政法调整的范围，原告要求确认该登记合法有效，超出了民事诉讼审理的范围，故对原告要求确认抵押预告登记有效的请求，在本案中，本院不予审理。原告主张在被告冉光彬、成丽不能清偿差欠贷款本息时就合同约定的位于遵义市××区××路××时代广场××号房屋（面积69.8㎡）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故中行遵义分行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但不享有房屋的抵押权，更不能因此享有房屋拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。同时，本案中，被告冉光彬、成丽尚未办理房屋产权登记手续。本案涉案房屋已符合办理产权登记手续的条件，原告可在被告冉光彬、成丽办理了涉案房屋的产权登记手续后与之办理抵押权预告登记，并以此主张房屋价款优先受偿权。在本案中，因双方尚未办理产权抵押登记手续，对原告关于房屋价款优先受偿权的请求，本院不予支持。原告主张被告宏达房开对冉光彬、成丽差欠原告的贷款本息承担连带清偿责任，被告宏达房开辩解，冉光彬、成丽作为主债务人已经提供了物的担保，故宏达房开只在原告就物的担保无法实现债权部分向原告承担连带责任。本院认为，首先，原、被告各方签订的贷款合同附件一中第四条第4款明确约定了“主债务在本保证之外同时存在其他物保和保证的，不影响贷款人本保证项下任何权利及其行使”，该条款是属于在物保和人保并存时，贷款人仍然有权选择以哪种方式实现债权的一个约定，不属于物权法第一百七十六条规定的没有约定或者约定不明的情形。其次，物权法第一百七十六条规定的“没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”，即使认定原、被告之间就物保与人保的债权实现并未进行明确约定，但本案中原、被告之间就物的担保只是办理了抵押预告登记，尚未办理房屋产权登记和抵押登记，根据物权法的规定，原告目前无法就被告抵押的房产享有优先受偿权，即原告在本案中无法就债务人提供的物保实现债权，这不符合物权法第一百七十六条规定的立法原意。同时，原、被告各方在贷款合同附件一中第2款第2项约定的宏达房开的阶段性连带保证责任是承担到原告办理了产权抵押登记手续，获得他项权证之日，这也说明了双方合意的即为：原告在获得了涉案房产的优先受偿权后宏达房开方能免除其保证责任。宏达房开有义务积极办理涉案房屋的初始登记和通知催促主债务人积极办理房屋产权登记手续。但宏达房开在获得了初始登记后并未通知主债务人积极办理产权登记导致原告未能及时办理产权抵押登记，宏达房开应当对其自己的行为就贷款合同中约定的情形承担责任。故对被告宏达房开的辩解，本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，对原告主张宏达房开就冉光彬、成丽差欠的贷款本息承担连带清偿责任的请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司遵义分行与被告冉光彬、遵义宏达房地产开发有限公司签订的“2014年遵中银个借字0014号《个人一手住房贷款合同》”；二、被告冉光彬、成丽于本判决生效后十日内归还原告中国银行股份有限公司遵义分行截至2019年10月30日的逾期贷款本息合计340841.30元；三、被告冉光彬、成丽以尚欠贷款本金319693.72元为基数从2019年10月31日起按合同约定支付利息至实际清偿贷款本息之日止（含罚息）；四、被告遵义宏达房地产开发有限公司对被告冉光彬、成丽差欠原告中国银行股份有限公司遵义分行的前述第二、项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国银行股份有限公司遵义分行的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3205元，财产保全费2220元，共计5425元，由被告冉光彬、成丽、遵义宏达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判长  向小梅二〇一九年十二月二十四日法官助理李峪锋书记员王雪蕾