湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6813号 原告：广东梦想桥商业管理股份有限公司。 法定代表人：苏靖雯，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王建辉，湖南淮新律师事务所律师，执业证号：14312199810669433。 委托诉讼代理人：黄骄杨，湖南淮新律师事务所律师，执业证号：14312201911110436。 被告：吴天枚，女，侗族，住所地湖南省芷江侗族自治县。 委托诉讼代理人：黄娟，湖南天地人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201811031449。 原告广东梦想桥商业管理股份有限公司（以下简称“广东梦想桥公司”）与被告吴天枚租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理，代理书记员李翊铭担任庭审记录。原告广东梦想桥公司的委托诉讼代理人王建辉、黄骄杨，被告吴天枚及其委托诉讼代理人黄娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广东梦想桥商业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年12月28日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付原告直至起诉之日止的租金99118.5元及违约金103693元；3.判令被告支付原告直至起诉之日止的综合管理费及相关公摊费用9544.83元；4.判令被告立即腾退房屋，立即退还房屋钥匙、水电卡等物件；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年12月28日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告承租太平廊桥一楼1020、1021、1022、1023号房(套内面积为66.3平方米)用于经营一品天字号(水晶焖锅)，租赁期限3年(含2个月免租期)，自2018年10月1日至2021年9月30日，月租金为15249元。《租赁合同》第四章约定了租金标准、租金支付期限及方式、逾期支付的违约责任，即第一年租金应当在合同签署当日支付年度租金的50%，并在通知交铺日3天内支付下半年度剩余租金，后两年租金须按年度提前15天预交。《租赁合同》第八章约定了综合管理费的标准及支付方式，即承租方应向出租方支付综合管理费，综合管理费为每月597元，按年度交纳；公共区域水电费按实际产生费用公摊，空调费按实际产生流量公摊。《租赁合同》第十三章规定了合同终止的情形及后果，其中规定了承租方恶意拖欠租金达一个月的，出租方可提前终止本合同，承租方应赔偿出租方因此遭受的一切实际损失，并按本合同租金总额的20%向出租方支付违约金。 但被告仅支付了第一年度50%的租金76245元，剩余租金拖欠至今仍未支付。2018年9月5日，被告向原告出具了《欠款书》一份，承诺剩余租金76245元分别于2018年9月16日前付26245元，于2018年10月30日前付50000元。2019年5月25日，原告向被告发送了《关于租金催收函》，要求被告立即支付欠付的租金及违约金。2019年8月20日，原告向被告发送了《告知函》，由于被告长期恶意拖欠租金，原告要求解除合同，并要求被告支付剩余租金及违约金。后被告并未办理任何退铺手续，也未退还房屋钥匙、水电卡等物件，也未支付欠付的租金及违约金。 现原告依据《租赁合同》第十三章之约定要求解除合同，被告应当支付租金、综合管理费及相关公摊费用直至起诉之日，欠付租金数额为99118.5元，欠付综合管理费及相关公摊费用金额为9544.83元，同时被告应当向原告支付违约金103693元。为维护原告合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告吴天枚辩称：一、被答辩人未提供有权出租该房屋的证据，因此本案合同是否有效有待查清；二、在本案《租赁合同》有效的情形下，（一）答辩人与被答辩人于2017年12月28日签订的《租赁合同》已于2019年8月22日解除，请求法院驳回被答辩人的第一项诉讼请求；（二）关于被答辩人的第二项诉讼请求，答辩人只需向被答辩人支付2019年5月1日至2019年8月22日止的租金，双方之间的《租赁合同》已经因被答辩人行使解除权而解除，答辩人事实上也不再占有使用商铺，被答辩人要求支付的违约金过高，答辩人请求法院予以调整，按照银行同期贷款年利率6%计算，答辩人的损失为3919.57元；（三）被答辩人不是综合管理费及相关公摊费用债权的受偿主体，答辩人不应向被答辩人支付综合管理费及相关公摊费用9544.83元，若需交纳也只能向提供管理或服务的相关单位交纳；（四）关于被答辩人的第四项诉讼请求，答辩人已经不再占有使用该商铺，被答辩人早已搬离该商铺，被答辩人也未提交证据证明答辩人现在持续占用使用该商铺，故请求法院驳回被答辩人的该项诉讼请求；（五）被答辩人应当向答辩人返还运营保证金20000元，返还装修押金8000元；（六）答辩人开业后，房屋天花板漏水严重，且漏的水为臭水，答辩人经营餐饮业，答辩人电话通知被答辩人后，被答辩人一直未予以处理，到现在一直未维修好，被答辩人持续违约，答辩人保留另行起诉的权利。 经审理查明：太平廊桥项目第1幢1020、1021、1022、1023号房系案外人杨娇、杨文仲、钟立、杨金花向湖南圆梦廊桥文化旅游投资管理有限公司购买的商品房。杨娇、杨文仲、钟立、杨金花分别与原告签订了《商铺委托经营管理协议》，委托原告对前述房屋进行统一经营管理，约定委托经营管理的期限为3年，预计从2018年10月1日至2021年9月30日，最终以实际开业为准等。太平廊桥工程于2018年7月20日竣工验收。 2017年12月28日，原、被告签订《租赁合同书》，由被告承租太平廊桥一楼1020、1021、1022、1023号房(套内面积为66.3平方米)用于经营一品天字号(水晶焖锅)，约定：1.租赁期限，租赁期限3年，预计从2018年10月1日至2021年9月30日，最终以实际开业为准。如承租方未能按合同规定时间按时入场，则视为承租方单方违约，出租方有权解除合同，对场地另作安排，所交租金及保证金不予退还，并有权追究承租方的违约责任，如出租方未能在规定时间将物业交付承租方，租赁合同期限及以下租金支付日期顺延至出租方交付物业之日起计算；2.为共同培育市场，出租方给予承租方2个月免收租金优惠政策；3.场地租金15249×12个月=182988场地年度租金；4.承租方应在合同签订日缴纳年度租金的50%商铺租金，并在出租方通知交铺日3天内缴纳完余下年度租金，方可办理进场装修手续；5.如未按时缴纳租金，出租方有权按每天应付金额的1%收取违约金，逾期7天未缴者，按每天应付金额的2%收取违约金等，并约定下列情况出租方可提前终止本合同，承租方赔偿出租方因此遭受的一切实际损失，并按本合同租金总额的20%向出租方支付违约金:A.承租方恶意拖欠租金达一个月的；B.未经出租方书面同意，承租方擅自改变场地用途的；……等。合同签订当日，被告向原告预付租金36245元，2018年4月26日，被告向原告支付租金40000元，共计支付租金76245元。2018年9月5日，被告向原告支付运营保证金20000元，并向原告出具欠款书，载明“本人吴天枚，身份证号码：431228198709033227，于2017年12月28日租赁贵公司开发的太平廊桥（项目）房号为1020、1021、1022、1023的商铺，《租赁合同》编号：2017010。按照合同条款规定，签合同付租金款应为：大写壹拾伍万贰仟肆佰玖拾元整，欠款：大写柒万陆仟贰佰肆拾伍元整，本人承诺分别于2018年9月16日前付26245元，于2018年10月30日前付50000元。如逾期缴纳欠款，本人自愿承担违约责任，合同作废，商铺定金不予退还。”因被告未按欠款书约定的时间支付租金，2019年5月25日，原告向被告发送了关于租金催收函，请被告务必在2019年5月31日前补缴所拖欠租金76245元、违约金1524.9元，如逾期未补交应缴款项，原告将严格合同约定，终止合同，商铺定金不予退还等。2019年8月22日，被告收到原告发送的告知函，通知其自收到本告知函之日起，立即解除2017年12月28日原告与被告签订的《租赁合同书》，并要求被告自收到本告知函之日起，五日内到原告处结清拖欠的租金和违约金等。被告收到告知函后对解除合同未提异议，并于2019年9月28日将其物品搬离所租房屋。 另查明，被告所租房屋由圆梦廊桥物业管理有限公司提供物业管理服务，被告向该公司支付了装修押金、物业管理费等费用。 上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证，本院确认，有原、被告身份信息资料、《租赁合同书》、《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》、租金支付凭证、欠款书、关于租金催收函、告知函、竣工验收备案证明及庭审笔录予以证实。 本院认为，原、被告于2017年12月28日签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。因被告吴天枚未能按照合同约定支付租金，被告吴天枚向原告出具欠款书，双方对租金的支付时间进行了变更，被告并自愿承诺如逾期缴纳欠款，终止合同，商铺定金不予退还，双方应按变更后的内容履行各自的义务。被告未按约定履行租金的支付义务，原告有权按照合同约定解除合同。因此，双方于2017年12月28日签订的《租赁合同书》应于2019年8月22日被告收到原告解除合同的通知时解除。合同解除后，被告已于2019年9月28日搬离租赁房屋，因此，被告仅需支付房屋租金至2019年9月28日。据此计算，被告的欠付租金额应为76245元（15249元/月×5个月）。故对原告请求被告支付租金76245元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金103693元的诉讼请求。被告提出原告要求支付的违约金过高，请求法院予以调整的答辩意见。根据相关法律的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中原告明确主张本案定金应不予退还，本院认可原告定金应不予退还的主张，并对原告的违约金请求，不予支持。关于原告请求被告支付综合管理费及相关公摊费用的诉讼请求，因本院已查明，被告所租房屋由圆梦廊桥物业管理有限公司提供物业管理服务，因此原告不具备要求被告支付前述费用的主体资格，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。另对被告提出返还装修押金8000元的抗辩意见，其可以向圆梦廊桥物业管理有限公司另行主张。最后，被告虽已腾房，但是未退还房屋钥匙、水电卡，因此对原告请求被告退还房屋钥匙、水电卡的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告吴天枚和原告广东梦想桥商业管理股份有限公司于2017年12月28日签订的《租赁合同书》于2019年8月22日已经解除； 二、被告吴天枚于本判决生效之日起10日内支付原告广东梦想桥商业管理股份有限公司门面租金76245元； 三、被告吴天枚于本判决生效之日起3日内退还原告广东梦想桥商业管理股份有限公司太平廊桥一楼1020、1021、1022、1023号房的房屋钥匙及水电卡； 四、驳回原告广东梦想桥商业管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4485元，减半收取2242.5元，由被告吴天枚负担852.5元，原告广东梦想桥商业管理股份有限公司负担1390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  袁 婷 二〇一九年十二月二十七日 代理书记员  李翊铭 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。