河北省武安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0481民初434号 原告：贾佳，男，1980年12月4出生，汉族，武安市人，现住武安市。 委托诉讼代理人：李延荣，河北泽林律师事务所律师。 被告：郭飞，男，1980年9月30日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 委托诉讼代理人：郝建兵，河北升阳律师事务所律师。 第三人：武安市街道委员会，住所地武安市同安街东岳小区。 负责人：张利祥，该街委会主任。 委托诉讼代理人：张亚丽，河北玉塔律师事务所律师。 第三人：张小京，女，1987年7月17日出生，汉族，河北省保定市涞水县人，现住河北省保定市涞水县。 第三人：王海静，女，1983年9月25日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：张本良，男，1986年10月23日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：张舒心，男，1993年6月4日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：张河文，男，1942年5月23日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：韩焕琴，女，1955年8月23日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：张晓亮，男，1976年1月15日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：张晓维，男，1965年10月10日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：张素华，女，1948年1月15日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：张来山，男，1957年3月5日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：国建国，男，1991年1月11日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：张学良，男，1990年2月27日出生，汉族，河北省石家庄市桥西区人，现住河北省石家庄市桥西区。 第三人：刘秀琴，女，1956年12月25日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：冯某2，男，1985年6月5日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：孙秀明，男，1958年11月27日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：武艳丽，女，1987年6月20日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：国有良，男，1960年7月13日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：张根山，男，1955年1月21日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：国方方，女，1984年5月28日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：孙丽娜，女，1984年9月16日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：王亚莉，女，1981年3月6日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：冯某1，女，2009年12月19日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 法定代理人：冯某2（冯某1父亲），现住武安市。 第三人：张晓辉，女，1986年3月10日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 上列自张小京至张晓辉共二十三名第三人共同委托诉讼代理人：靳号亮、王海平，河北玉塔律师事务所律师。 第三人：苗青，女，1979年6月2日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 第三人：姚波，男，1981年7月11日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 原告贾佳与被告郭飞、第三人武安市街道委员会（以下简称北关街委会）、张小京、王海静、张本良、张舒心、张河文、韩焕琴、张晓亮、张晓维、张素华、张来山、国建国、张学良、刘秀琴、冯某2、孙秀明、武艳丽、国有良、张根山、国方方、孙丽娜、王亚莉、冯某1、张晓辉、苗青、姚波确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾佳及其委托诉讼代理人李延荣、第三人北关街委会的委托诉讼代理人张亚丽、第三人张小京、王海静、张本良、张舒心、张河文、韩焕琴、张晓亮、张晓维、张素华、张来山、国建国、张学良、刘秀琴、冯某2、孙秀明、武艳丽、国有良、张根山、国方方、孙丽娜、王亚莉、冯某1、张晓辉（以下简称张小京等前二十三名第三人）的共同委托诉讼代理人王海平到庭参加诉讼。第三人苗青、姚波经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾佳向本院提出诉讼请求：1.请求确认2014年4月10日原告贾佳与被告郭飞签订的《宅基地转让协议书》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月10日，原告与被告签订《宅基地转让协议书》，原告将他人（共25户，每户面积130平方米）的空白宅基地（地段位于武安市集体住宅规划区：北临东鼎酒店，东临大羊冶金备件厂，南边与龙泉寺交届，西临北关街村民小区）转让给被告郭飞。原、被告签订的协议明显违反《中华人民共和国土地管理法》和《河北省农村宅基地管理办法》的禁止性规定，侵害了第三人的合法权益，依据合同法应属无效合同，提起诉讼。 郭飞辩称，贾佳不是本案宅基地的转让人，其不具有原告主体资格。贾佳主张其与郭飞签订的宅基地转让协议书无效，但是该协议书中明确列明了宅基地和房屋的户主为本案中的第三人，贾佳不是权利人。且第三人与郭飞已经分别签订了转让协议，并实际履行交付，至今已有五年。贾佳明确诉称其将第三人的空白宅基地转让给郭飞，因此其既不是权利人也不是转让人，无权作为原告提起诉讼，法院应当驳回其起诉。郭飞与各第三人于2014年4月8日分别单独签订了《宅基地转让协议书》，其与贾佳签订的案涉转让协议有名无实，该协议是否有效不能否定郭飞与其他第三人签订的转让协议。因此，贾佳作为原告起诉不适格，应予以驳回；实际上各第三人交给郭飞的宅基地条（收据）和地块儿都是二十二份。 北关街委会述称，本案转让协议中所涉宅基地的买卖并没有通过街委会，街委会不知情，原宅基地的入账手续是贾佳的父亲贾羊所一次性转账。 张小京等前二十三名第三人述称，第一，贾佳系案涉第三人名下的宅基地实际的使用权人，第三人对宅基地不享有使用权，向北关街委会交纳的宅基地使用费，均为贾佳交纳；第二，第三人与郭飞签订的宅基地转让协议均是在案涉协议签订后的两至三天之内因接到贾佳的电话或通知才签订的，是接受了贾佳的授权。第三人与郭飞所签订的协议显示的签订日期为“2014年4月8日”，但该日期不是真实的签订日期。实际第三人和郭飞分别签订协议的日期是在当年六月份左右的两至三天内；第三，第三人对案涉宅基地不具有合法使用权，没有法定的处分权，而且违反法律强制性规定，因此第三人与被告签订的宅基地转让协议也属无效，应依法确认无效。 苗青、姚波未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾佳向本院提交了如下证据：1.2014年4月10日的《宅基地转让协议书》复印件一份；2.郭飞、郭龙购房、购车库收据复印件五份。郭飞向本院提交了如下证据：1.郭飞与部分第三人于2014年4月8日签订的《宅基地转让协议书》十八份、北关街委会收取宅基地款而出具的武安市村集体（非经营性）统一收据复印件二十二份；2.2013年12月14日及2014年4月7日贾佳出具的借据三份（三份借据载明的借款本金总额共计90万元）及2013年12月14日的银行转款回单一份；3.郭飞户口页两页、北关街委会于2019年3月9日出具的证明一份；4.照片十一张。第三人孙秀明向本院提交了2019年4月27日由武安市西关街街道委员会出具的证明一份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于案涉协议与其他第三人与郭飞所签协议的签订时间。在无其他证据予以佐证的情况下，案涉协议的签订时间以落款时间即“2018年4月10日”为准。各第三人与郭飞签订协议的落款时间虽然为“2018年4月8日”，但郭飞认可该时间不准确，准确时间应在案涉协议签订之后，本院予以采信。2.案涉合同的履行情况。关于案涉合同的宅基地转让款，贾佳称郭飞未支付。郭飞提交2013年12月14日及2014年4月7日的借据，证明所载借款与案涉合同的大部分转让款相抵销，并称又通过现金和刷信用卡方式履行完土地转让款。贾佳又提交郭飞、郭龙购房、购车库收据复印件证据，证明前述借款已与郭飞、郭龙购房、购车库款相抵销，并未与案涉宅基地转让款相抵销。鉴于双方争议较大，证据均不够充分，本院对案涉合同的款项支付暂不作定论。关于宅基地款收据及土地交付的履行，贾佳称案涉二十五份宅基地款收据系由其交付郭飞，二十五块土地均由郭飞占有；郭飞称仅收到贾佳或第三人交来的二十二份宅基地款收据，共和十八名第三人签订了转让协议，实际在十八块宅基地上进行了建设施工。结合郭飞与贾佳及其他第三人的转让协议签订的先后顺序、内容及当事人陈述，本院认定案涉宅基地交款手续均系由贾佳交付郭飞。根据现有证据及当事人自认，本院认定郭飞在案涉合同签订后至少收到贾佳二十二份宅基地款收据，至少与十八名个人第三人签订了转让协议，郭飞在案涉土地上进行了建设施工，建有单元楼和别墅。3.郭飞是否系武安市集体经济组织成员的问题。郭飞在案涉协议签订时并非北关街集体经济组织成员，虽然其于2019年2月26日将户籍迁入北关街，但因可能涉及城镇户口回迁及村民自治问题，本院对郭飞是否系武安市集体经济组织成员的问题暂不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾佳与郭飞原系朋友关系，贾佳系武安市集体经济组织成员。约2010年3月至4月期间，贾佳通过其父亲贾羊所，以每块地5万元的价格购买了案涉二十五块宅基地，北关街委会为其出具了二十五份宅基地款收据，加盖北关街委会财物专用章。该二十五块宅基地的实际交款人为贾佳，但均以其亲戚朋友的名义购买，宅基地款收据记载的交款人为张小京、王海静、张本良、张舒心、张河文、韩焕琴、张晓亮、张晓维、张素华、张来山、国建国、张学良、刘秀琴、冯某2、野艮考（孙秀明母亲）、武艳丽、国有良、张根山、国方方、孙丽娜、王亚莉、冯某1、张晓辉、苗青、姚波。该二十五块宅基地坐落于武安市集体住宅规划区，北临东鼎酒店，东临大羊冶金备件厂，南边与龙泉寺交届，西临北关街村民小区。每户东西宽10米，南北长13米，总面积130平方米。该二十五块宅基地并未依法审批，之后贾佳实际控制该二十五块宅基地。2014年4月10日，贾佳（甲方）与郭飞（乙方）签订一份《宅基地转让协议书》，约定甲方自愿将宅基地二十五块永久性有偿转让给乙方作修建住宅用地。第一条明确了宅基地位置、四至及户名（协议中共载明了二十四户宅基地的户名，遗漏了张晓辉）。第二条约定转让金额与付款方式：双方议定此块宅基地转让金现价为人民币，每户伍万元整（￥50000元）。双方在此协议签订之日转让金全部付清。第三条约定产权归属：1.协议双方签字付款之日起，该地宅基地所有权永久性归属乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建房屋，甲方本族人及异性人、家属共有人都已同意无权干涉、争议。2.甲方必须无条件配合乙方办理土地使用证。房产证过户时，甲方提供相关手续，并帮助乙方办理房产证过户手续。3.如若发生土地产权纠纷和其他问题时，由甲方负责出面协调处理并承担相关民事法律责任。第四条约定违约责任：本协议从双方签字之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金额的基础上加倍赔偿乙方。第五条约定，该宅基地如国家需要，需甲方提供相关手续，甲方不得推辞，所有赔偿归属乙方。第六条约定，有关未尽事宜经甲乙双方共同商定立据，仍有法律效应。此协议一式二份，甲乙双方各执一份为据。协议签订后，郭飞收到贾佳交来至少二十二份宅基地款收据。之后不久，经贾佳通知授意，至少十八名个人第三人分别与郭飞补签了《宅基地转让协议书》，内容均与案涉协议基本一致，但第三条产权归属的第三项前半句缺失，仅有“协调处理并承担相关民事法律责任”内容。后来郭飞在案涉土地上进行了建设施工，建有单元楼和别墅。 另查明，部分案涉宅基地款收据记载的交款人即“户主”并非武安市集体经济组织成员。郭飞在案涉协议签订时并非武安市集体经济组织成员，其于2019年2月26日将户籍迁入北关街。案涉宅基地款收据记载的交款人之一野艮考于2012年5月1日去世，第一顺序继承人仅为其独子即本案第三人之一孙秀明。 本院认为，依法成立的合同应当具备相应的生效要件，违反法律、行政法规的强制性规定的合同自始无效。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。一、关于合同效力。我国农村宅基地所有权属于本集体经济组织所有，宅基地具有“一户一宅、面积法定、主体特定”等特征，其使用权的取得源于集体经济组织成员，具有专属性。宅基地的取得应该获得政府管理部门的审核批准。本案案涉二十五块宅基地的获得及转让并未经过政府管理部门的审批，其权利基础不合法。宅基地款收据上载明的交款人中一部分并非北关街集体经济组织成员，不符合获得北关街宅基地的主体条件。郭飞如果不是北关街集体经济组织成员，宅基地的转让不合法；即使郭飞在合同签订后取得了北关街集体经济组织成员资格，其获取案涉二十五块宅基地，也不符合“一户一宅”的法律规定。案涉协议约定了地块所有权及使用权的转让，由于当事人未按照法律规定办理该合同所约定的地块宅基地使用权的获取和转让审批手续，并且该协议所涉及地块所有权转让的内容违法。综上，贾佳与郭飞达成的将案涉二十五块土地所有权及使用权转让给郭飞进行住宅建设的转让协议因违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效。同理，郭飞与各第三人签订的《宅基地转让协议书》也为无效。二、本案合同无效的处理。虽然案涉合同无效，但鉴于案涉土地已经进行了房屋建设，涉及人员众多，各方对案涉土地的使用权及价款支付又存在较大争议，本院难以直接处理。依照关于土地使用权争议即案涉土地的归属问题应先由各方当事人协商，协商不成应先由政府管理部门作出处理决定，故本院对合同无效的法律后果不作处理。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、五十八条、五十九条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三项、第八条第二款、第十条、第十六条第一、二款、第六十二条、第六十三条规定，判决如下： 确认贾佳与郭飞于2014年4月10日签订的《宅基地转让协议书》无效。 案件受理费80元，由郭飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张少华 审 判 员  野进明 人民陪审员  王俊芳 二〇一九年十二月二十九日 书 记 员  王雅丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： …… (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第五十九条：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》第二条：…… 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 …… 第八条：…… 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。 第十六条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 …… 第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。