山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4253号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号,统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，董事长。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程娟，女，1966年9月3日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李松，山东龙头律师事务所律师。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人程娟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初4048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初4048号民事判决，改判驳回程娟的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由程娟负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，被上诉人的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，结合本案具体情况，被上诉人在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证的请求权”，这是被上诉人的主权利。只有被上诉人行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从被上诉人行使该权利之日起计算。而被上诉人在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或上诉人主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。被上诉人等大量、数众业主以不思取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审法院的判决即违背了签订合同的宗旨及违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。因此，一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，被上诉人的诉求不再受法律保护。二、上诉人无过错、没有违约，不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人上房后，枣庄市人民政府办公室枣政办字[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的鲁建发(2015)2号《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施，按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金应当是被上诉人应当履行的合同随附义务。上诉人虽没有通知交纳义务，但上诉人于2018年8月18日通知后，包括被上诉人的小区业主拒不交纳，上诉人在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。因此，上诉人无过错、没有违约，不应承担违约责任。程娟未提供答辩意见。程娟向一审法院起诉请求：1.判决被告将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠5号楼1单元403室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案。2.判令被告向原告给付逾期办证违约金（以635,520元为基数，按日万分之一计算自2016年7月30日起至被告将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠5号楼1单元403室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）（暂计6万元）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告中汇公司投资开发了“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2014年6月14日，原告程娟（××）与被告中汇公司（××）签订编号为YS0032986《商品房买卖合同》。程娟从中汇公司处购买位于枣庄市市中区东湖明珠5号楼1单元403室（房屋代码为121923）商品房。该商品房建筑面积133.85平方米，单价每平方米4,748元，总价635,520元。合同第十条交付时间和条件中约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”；第十九条（三）转移登记中约定“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金”。上述合同签订后，程娟支付给中汇公司购房款635,520元，中汇公司于2014年8月31日将涉案的房屋交付给程娟。2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”、第十二条规定“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。中汇公司于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发有限公司变更单位名称为“枣庄中汇住宅开发有限公司”。2018年5月8日原告交纳了住宅专项维修基金。一审法院认为，本案焦点问题，一是被告中汇公司是否构成违约；二是被告中汇公司应否承担违约责任及如何承担。焦点一，被告中汇公司是否构成违约。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知原告程娟需缴纳住宅专项维修基金后方能办理房屋权属登记，故在程娟知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。焦点二，被告应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告理应承担违约责任。违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告关于原告违约金之诉请已超过法定诉讼时效的抗辩，不予采信。被告的违约行为应自2014年8月31日房屋交付使用后90日，即2014年11月29日一直延续至今。原告于2019年8月1日起诉至该院，主张要求自2019年7月30日起诉之日往前倒推三年,即2016年7月30日之后的违约金，未超过诉讼时效，予以支持。因2018年1月18日中汇公司已向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金，原告程娟于2018年5月8日缴存专项住宅维修资金，故该院支持自2016年7月30日至2018年1月18日期间及2018年5月8日至被告将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠5号楼1单元403室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠5号楼1单元403室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告程娟违约金（按日计算全部已付款635,520元万分之一的违约金，自2016年7月30日计算至2018年1月18日止和自2018年5月8日计算至被告枣庄中汇住宅开发有限公司将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠5号楼1单元403室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取650元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据中汇公司与程娟签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。中汇公司主张其无过错，不应承担违约责任，与客观事实不符，其主张不能成立。关于程娟的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，中汇公司应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故中汇公司从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从2016年7月30日开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对中汇公司主张本案已经超过诉讼时效期间不予支持。因程娟在中汇公司通知交纳专项住宅维修资金后，迟延于2018年5月8日交纳，一审判决将2018年1月18日至2018年5月8日期间的违约金予以扣除，裁判适当，本院予以确认。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十二月二十四日书记员  史安伟