北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初20814号原告(反诉被告):丁炜，男，1985年1月23日出生，汉族，无业，住河北省秦皇岛市海港区，现住北京市房山区。被告（反诉原告）：吴磊，男，1979年7月25日出生，汉族，北京信用协会职员，现住北京市西城区。原告（反诉被告）丁炜与被告（反诉原告）吴磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁炜、被告（反诉原告）吴磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁炜向本院提出诉讼请求：1．被告退还原告2019年7月24日至2019年10月31日期间的房屋租金11760元；2．被告赔偿原告其他经济损失3000元。事实和理由：原告与被告于2019年1月20日签订房屋租赁合同，原告租住被告位于北京市房山区长阳镇康泽佳苑北区××室并约定按3600元每月支付被告房租，原告向被告支付了3600元的押金，并按10800元每季度按时支付被告房租。被告于2019年7月23日打电话通知原告要来看房，并于2019年7月24日下午2:30左右以原告违约为由强行更换大门门锁，并将原告驱赶出房屋，被告声称不予退还原告任何费用导致原告与之无法沟通，现请求法院支持原告诉讼请求。吴磊辩称，我是2019年7月24日下午2：00左右进了涉案房屋，那个时间房屋还没有交还，在7月24日的时候就让房屋内除原告的租户搬离，因为当时原告没有在里面居住，转租给了其他人，当时就让其他人全离开了，让他们和原告自己去谈，和他们相约在7月25日晚上把东西搬走，我就把房门锁了，在7月25日晚上的时候我让涉案房屋内的租户把东西搬走了。原告说去外面住的民宿的费用，实际上是原告给次承租人租房的费用。我认为我没有和原告单方面撕毁合同，发生这个事情之后，原告就把我起诉到了法院，我认为我和原告之间的合同还是可以继续履行的，原告违约在先，还把我起诉到了法院，原告不想跟我履约。原告把我的房子改建之后我的房子都没有办法要了。原告交纳给我的房租都不够我把房子改建的。对于原告要求我退还租金及赔偿损失我都不同意，我再转租出去还需要时间。当时原告说放了新床还安装了一个空调，原告说让我退了，我说在装修的时候才可以拆，所以就没有让原告拆，原告还给我一个铁艺的床给搬走了。吴磊向本院提出反诉请求：1、依法判令解除被反诉人与反诉人于2019年1月30日签署的房屋租赁合同；2、被反诉人因违反房屋租赁合同的约定赔偿反诉人违约金3600元；3、要求被反诉人将擅自拆改变动反诉人房屋部分在一个月内恢复原状（包括擅自搭建隔断墙、墙面及因为加装隔断损坏的房顶、木地板恢复原状）另外要求原告将原客厅暖气片的调节阀恢复原状；4、被反诉人赔偿反诉人因装修导致房屋无法正常使用而产生的赔偿金3600元；5、要求被反诉人将其物品（原告的单人床和空调）于判决后2日内搬离本房屋，同时归还反诉人出租屋内原放于次卧的单人床及床垫（京兰牌铁艺床一套）；6、被反诉人赔偿反诉人解决租赁纠纷产生的误工费700元、交通费300元。事实和理由：被反诉人于2019年2月1日承租反诉人位于北京市房山区长阳镇康泽佳苑北区5号楼2单元2504室居住使用，双方签订了房屋租赁合同。2019年7月24日反诉人到达小区后，邻居见面就提意见，反应经常有不明身份的人进出房屋，还经常有中介带人常来看房，非常担心，因为有新生儿，出于安全考虑特意在楼道里养了条狗，指责这种行为已对大家造成了生活上的不便和困扰，严重破坏了邻里关系。同时，邻居说房门被换过锁，而且描述的现居住人与被反诉人长相外形极不相符。处于上述原因，反诉人进入房屋查看情况，发现被反诉人加盖了隔断墙，而且是由不明身份的人居住，当即告知被反诉人这种行为属于群租房违法行为，违反了法律法规和双方合同约定，并告知被反诉人因其违约行为导致反诉人要马上收回房屋，这是合同签订时赋予反诉人的权利。反诉人处于避免这种违法行为继续危害正常的社会秩序和防止自身利益被继续侵害的前提下，对大门锁临时进行了更换。2019年7月25日晚非承租人搬离了房屋，反诉人违法违约的行为造成了反诉人工作、生活上的诸多不便和直接经济损失，现诉至法院，请求法院支持反诉人诉讼请求。丁炜针对反诉答辩称，对于合同解除，在7月24日的时候我认为合同已经终止了，我认为是被告提前收回了房屋。对于被告说的铁艺床的问题同意给被告搬回来，我的空调和床我也搬离。关于误工费和交通费用，我确实是给被告造成了损失，我也耽误了很久的时间，我不同意赔偿，如果被告同意误工费和交通费不要了的话，我要求被告赔偿我经济损失3000元我就不主张了。对于因为装修产生的赔偿金的问题，我去给恢复隔断，而且押金我也同意不退还了，所以我不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁炜向本院提交房屋租赁合同，吴磊提交房屋所有权证、照片、视频、房屋租赁合同照片，双方当事人对对方提交的证据均予以认可，本院亦予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2019年1月20日，吴磊（甲方）与丁炜（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定吴磊将北京市房山区康泽佳苑北区××号房屋（即北京市房山区康泽路××）出租给丁炜，建筑面积83平方米，租赁期限自2019年2月1日至2021年1月31日，共计2年。租金标准为第一年每月3600元，第二年为每月3900元，押金3600元交予甲方保存，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金可抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同的解除项下约定：租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，提前收回房屋：……擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给第三人的，甲方有权自行开锁，乙方所留室内物品视为乙方遗弃。违约责任项下约定：租赁期内，甲方提前收回房屋，应提前30日通知乙方，并向乙方支付合同租金100%的违约金，即3600元，另退还乙方所交的剩余租金。租赁不满，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并向甲方支付合同月租金的100%的违约金，即3600元，乙方所交的剩余租金的处理方式退还。合同签订后，吴磊将房屋交付给丁炜使用，丁炜亦向吴磊交纳押金3600元并支付租金至2019年10月31日，入住后，丁炜在涉案房屋的客厅加装了隔断，2019年3月4日，丁炜与案外人周会雨签订《房屋租赁合同》，约定丁炜将北京市房山区康泽佳苑××号房屋主卧出租给周会雨，租赁期限为2019年3月4日至2020年3月3日，租金为每月1700元。另，丁炜未将上述改装及转租情况告知吴磊，2019年7月24日下午14时许吴磊到涉案房屋查看时，因不同意非法改装及分租，随即将屋内居住人员清离，并将房屋换锁，7月25日，丁炜及其他承租人将屋内物品搬离，搬离时剩余单人床一张，空调一台，且加装的隔断未拆离。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。丁炜与吴磊于2019年1月20日签订的北京市房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据双方合同约定，丁炜擅自拆改变动或损坏房屋主体结构或擅自将房屋转租第三人的，吴磊有权解除合同，现2019年7月24日吴磊发现丁炜有上述违约行为后，将房门换锁，并在起诉状中表示告知丁炜要收回房屋，上述行为表明7月24日当天吴磊已行使合同解除权，故双方的租赁合同应于2019年7月24日已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因丁炜已交纳租金至2019年10月31日，故合同解除后吴磊应将2019年7月25日至2019年10月31日期间的租金共计11640元退还给丁炜，关于丁炜主张经济损失的诉讼请求，因导致合同解除的过错方为丁炜，故其主张经济损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于吴磊的反诉请求，如上所论，双方的租赁合同已于2019年7月24日解除，故吴磊再次要求解除合同的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；关于给付违约金3600元的诉讼请求，因吴磊陈述该违约金系将丁炜交纳的押金抵作违约金不再退还，丁炜亦表示同意将押金3600元作为违约金赔偿给吴磊，本院对此不持异议，但因该3600元押金尚在吴磊处未退还，故本院不再另行判决由丁炜给付吴磊违约金，吴磊无需再退还押金即可。关于要求丁炜将擅自拆改变动的房屋部分在一个月内恢复原状（包括将擅自搭建隔断墙、墙面及因为加装隔断损坏的房顶、木地板恢复原状）及要求丁炜将原客厅暖气片的调节阀恢复原状的反诉请求，具有事实和法律依据，且丁炜表示同意，本院亦予以支持；关于赔偿因装修导致无法正常使用而产生的赔偿金3600元，因丁炜对房屋进行了拆改，导致合同解除，双方涉诉，且至庭审时隔断尚未拆除，仅押金一项不足以弥补吴磊的经济损失，故吴磊主张该项请求具有事实和法律依据，本院予以支持；关于吴磊要求丁炜将涉案房屋内的单人床和空调于本判决后2日内搬离同时归还京兰牌铁艺单人床及床垫一套的诉讼请求，具有事实和法律依据，且丁炜表示认可，本院予以支持；关于赔偿交通费、误工费的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、吴磊于本判决生效后七日内退还丁炜房屋租金11640元；二、丁炜于本判决生效后三十日内将北京市房山区康泽路9号院5号楼25层2单元2504号房屋内搭建的隔断墙拆除，并将搭建隔断墙所影响的墙面、屋顶、木地板恢复原状，另将房屋客厅暖气片的调节阀恢复原状；三、丁炜于本判决生效后七日内赔偿吴磊经济损失3600元；四、丁炜于本判决生效后二日内将北京市房山区康泽路9号院5号楼25层2单元2504号房屋客厅隔断内的空调、单人床搬离；五、丁炜于本判决生效后二日内归还吴磊京兰牌铁艺单人床及床垫一套；六、驳回丁炜的其他诉讼请求；七、驳回吴磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由丁炜负担17元（已交纳），由吴磊负担68元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由丁炜负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇一九年十二月六日法官助理 曾 慧书 记 员 张 雪