湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终1507号上诉人（原审被告）：湘西自治州楚源房地产开发有限公司，住所地：吉首市镇溪办事处人民北路99号。法定代表人：李良华，该公司董事长。委托诉讼代理人：田志松，湖南新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易金玉，女，1977年10月19日出生，土家族，教师，住永顺县。被上诉人（原审原告）：向用海，男，1974年10月20日出生，土家族，税务局干部，住永顺县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭大华，湖南湘州律师事务所律师。上诉人湘西自治州楚源房地产开发有限公司（以下简称楚源房地产公司）因与被上诉人易金玉、向用海房屋买卖合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2019）湘3101民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人楚源房地产公司的委托诉讼代理人田志松，被上诉人易金玉、向用海的共同委托诉讼代理人彭大华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楚源房地产公司上诉请求：1、依法撤销吉首市人民法院（2019）湘3101民初2130号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、判决涉案房屋买卖合同无效是错误的。1、被上诉人诉请解除案涉两份《商品房买卖合同》,一审判决涉案房屋买卖合同无效，超出被上诉人的诉讼请求，适用法律错误。2、涉案房屋买卖合同没有法定无效情形，涉案房屋虽已抵押，但抵押权人也并未要求对该房屋实现抵押权，上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时是该房屋的所有权人。二、被上诉人诉请解除涉案房屋买卖合同的条件并没有成就。依据案涉两份《商品房买卖合同》及《合同补充条款》约定内容，办证期限未届满，上诉人并没有违约，被上诉人也未支付剩余30％的购房款，并没有出现不能和无法办理涉案房屋不动产产权登记的情形。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人经济损失10万元，缺乏事实依据。该10万元是上诉人其自愿交付给“购房团”，上诉人没有获得此10万元。依据权利义务对等原则，应由购房团返还和赔偿。四、一审判决没有支持上诉人主张的案涉租金有失公允。既然判令房屋买卖合同无效，被上诉人无权享受房屋租金收益。依法应当予以返还。被上诉人易金玉、向用海辩称：1、关于合同问题，上诉人已经将房屋进行抵押，侵害被上诉人权益，有权要求解除合同。2、合同解除条件已成就。虽然双方约定365天办理相关手续，但是由于上诉人抵押了该房屋没有告知被上诉人，被上诉人依法有权要求解除合同。3、关于经济损失10万元问题，是在团购的时候被上诉人缴纳的，合同解除后这是直接的经济损失，应该退还。4、关于租金问题，在一审的时候没有支持被上诉人主张的利息，而是用租金进行抵减，是合情合理的。被上诉人易金玉、向用海的原审诉讼请求：1、判决解除原被告签订的2019011201-112号、2019011202-113号《商品房买卖合同》；2、判令被告退还购房款及费用667481元，并赔偿一倍购房款667481元；3、本案的诉讼费、保全费、由被告承担。原审法院查明：2019年1月23日，易金玉、向用海与被告楚源房地产公司签订了2019011201-112号、2019011202-113号《商品房买卖合同》，商品房总价款751548元。当天易金玉、向用海与楚源房地产公司又签订了《合同补充条款》，约定：不动权证办理时间为房屋买卖合同签订交付使用后365个工作日办妥，易金玉、向用海签订购房合同当日支付所购房屋总房款的70％，剩余30％的房款在办证前15日一次性付清，委托经营的租金按照实际支付金额乘以回报比率计算等内容。之后，易金玉、向用海按照约定向楚源房地产公司支付房款及办证费用567481元。楚源房地产公司已于2018年9月28日将案涉购买的商品房抵押湖南保靖农村商业银行股份有限公司贷款。另，2018年12月22日，易金玉、向用海在边城项目团购处转账缴纳了团购服务费10万元。2019年1月23日，易金玉、向用海与湘西自治州和盛堂百货有限公司签订《委托经营合同》，原告已获得租金34107.67元。原审法院认为：原、被告双方对签订的《商品房买卖合同》及《合同补充条款》，双方并无争议。争议焦点：1、易金玉、向用海是否知道该房屋已经进行了抵押，合同是否合法有效；2、易金玉、向用海是否造成损失，主张的损失是否应得到支持。关于原、被告在签订商品房买卖合同时，易金玉、向用海是否知道该房屋已经进行了抵押，合同是否合法有效。合同的签订在不违反法律规定的前提下，必须是双方当事人的真实意思表示。案涉《商品房买卖合同》及《合同补充条款》中均未载明该涉案房屋已经抵押的情况，签订合同时被告隐瞒涉案房屋抵押的事实，致使易金玉、向用海在不知情的状况下签订了《商品房买卖合同》，该合同的签订不是其真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同》无效。关于易金玉、向用海是否造成损失，主张的损失是否应得到支持。易金玉、向用海是通过边城项目团购的方式购买被告的房屋，且支付了团购费10万元，有边城项目团购出具的收款收据证实。原、被告签订的合同无效，原告应当退还房屋，被告应当返还购房款，而原告的团购服务费不是支付给被告公司的，因此造成了原告10万元的经济损失。双方在签订合同时被告隐瞒了涉案房屋抵押的事实，存在过错，原告的损失被告应当予以赔偿。判决如下：一、楚源房地产公司返还易金玉、向用海购房款及办证相关费用567481元；易金玉、向用海退还2019011201-112号、2019011202-113号门面给楚源房地产公司；二、楚源房地产公司赔偿易金玉、向用海经济损失10万元。上述款项均定于本判决书生效后十日履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17571.26元，减半收取8785.63元，由楚源房地产公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对原审认定的案件事实无异议，本院对原审认定的案件事实予以确认。本院认为：本案争议的主要焦点是：1、合同的效力；2、合同是否具备法定解除条件；3、团购费应否由上诉人赔偿；4、被上诉人收取的租金应否返还给上诉人。关于合同的效力本案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，应为有效合同。原审依据《民法通则》第五十八条第三项认定合同无效不当，该法条与现行的《民法总则》第一百四十八条的规定相悖，已不再适用。依据《民法总则》第一百四十八条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此，涉案合同属于可撤销合同而非无效合同，可撤销合同在未撤销前属于有效合同。关于合同是否具备法定解除条件由于本案上诉人隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致被上诉人无法取得房屋所有权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项、第九条第二项之规定，商品房买卖合同订立时，具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故本案合同具备法定解除条件。关于团购费应否由上诉人赔偿被上诉人所缴纳的团购费10万元虽然不是直接缴付给上诉人，但是作为购买人，明确载明是为了购买案涉两套房产而支出的服务费，一审将其认定为为购房而实际造成的损失并无不当，根据上述司法解释规定，被上诉人可以要求上诉人赔偿该损失。关于被上诉人收取的租金应否返还给上诉人由于本案合同解除是由于上诉人的过错导致，原审在未支持被上诉人主张的已付购房款一倍赔偿责任的前提下，对租金不予返还符合公平原则。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审虽然认定合同效力错误，但实体处理恰当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17571.26元，由上诉人湘西自治州楚源房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  黄振强审判员  彭四海审判员  张建英二〇一九年十二月三十一日法官助理向昉书记员张敏附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......