黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0202民初2476号 原告：齐齐哈尔宏宇建筑有限责任公司，住所地：齐齐哈尔市建华区卜奎北大街48号。 法定代表人：刘明光，该公司经理。 委托诉讼代理人：周英莉，内蒙古匡维律师事务所律师。 被告：齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司，住所地：齐齐哈尔市龙沙区青云小区47号楼3楼。 法定代表人：赵树林，该公司董事长。 原告齐齐哈尔宏宇建筑有限责任公司（以下简称宏宇公司）与被告齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司（以下简称金星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告宏宇公司委托诉讼代理人周英莉到庭参加诉讼，被告金星公司经合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 齐齐哈尔宏宇建筑有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告依法返还购房款（工程款）人民币517,728.3元及利息（按照银行同期贷款利息标准计算，从2005年12月29日开始计算至实际付款之日止）；2.要求被告赔偿原告损失人民币80,775.13元；利息之外合计数额为：598,503.60元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告宏宇公司2004年为被告金星房公司开发建设的青云小区54号综合楼进行土建、给排水、采暖和电气工程建设。该工程已经在实际验收合格，并投入使用。2005年12月30日，双方就工程款结算问题，签订补充协议一份，约定被告用青云小区54号楼四处住宅抵工程未付款1,152,430.69元，其中另两处房屋已交付使用。2005年12月29日和2008年4月8日，被告为了用另外两套房屋折抵拖欠的工程款，与原告就房屋买卖事宜达成协议：约定龙沙区青云小区54#楼2单元702室房屋价值为29,9634.30元，青云小区52#楼1单元402室的房产价值21，8085元。原、被告就上述两户房产分别签订《商品房买卖合同》，关于该合同效力问题，龙沙区法院（2010）龙民初字第121号民事判决书已经依法确定该买卖合同有效，被告金星公司继续履行买卖合同。而后，原告将青云小区52号楼1单元402室出卖给案外人刘林，原告与刘林该份买卖同经龙沙区法院（2010）龙民初字第1084号民事判决确定有效并裁决原告继续履行协议。另外，原告将另外一户房产位于青云小区54号楼2单元702室房屋出卖给案外人田晓，原告与田晓经龙沙区（2010）龙民初字第1082号判决确定确定买卖有效，同时裁决原告继续履行合同。但是，让原告没有想到的是：被告金星公司在原告宏宇公司不知情的情况下，将上述两户房屋分别出卖给赵畅和徐常菊。已经生效的龙沙区人民法院（2010）龙民初字第121号判决书，因案外人赵畅和徐常菊以自己为房屋所有权人的理由申请再审，最终被龙沙区人民法院（2013）龙民再字第7号民事判决书变更之前认定事项，原告上诉至中级人民法院，但是齐齐哈尔市中级人民法院审查后，同样通过（2013）齐民再终字第65号民事判决书驳回原告上诉请求。至此，原、被告双方通过签订《商品房买卖合同》的方式抵顶工程款的约定已无法履行。但是两份《商品房买卖合同》中约定两户房产总价值517,728.3元是经过核算的被告实际拖欠原告的工程款数额，被告具有返还义务。为此原告提起诉讼要求被告返还该笔款项。另外，原告将抵顶的两户房产已经分别出卖给刘林和田晓，由于金星公司违约致使原告无法交付房屋，因此刘林通过诉讼程序要求原告返还房款，2017年10月30日，经龙沙区人民法院（2017）黑0202民初1825号民事判决书，判决原告在返还刘林购房款的同时向刘林支付利息72097.13元，而且诉讼费4638元、保全费2020元均裁决由原告支付，造成原告返还购房款之外实际损失80775.13元，该损失是由于被告的违约行为导致，故被告应承担该赔偿责任。 齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、建设工程施工合同证实原、被告之间存在建设工程施工承包合同关系。原告为被告开发的齐齐哈尔市龙沙区青云小区54号综合楼进行土建、给排水、采暖和电气工程建设，承包方式为原告包工包料，工程总价款为568万元，2005年12月30日，双方就工程结算问题签订补充协议一份，约定被告用54号楼4处住宅折抵未付工程款1152430.69元，另外两处已经交付使用，本案争议两处房屋尚未实际履行。2、《商品房交易合同》、购买商品房登记备案介绍信、房款交付收据各两份，证实被告用龙沙区青云小区54号楼2单元702室，建筑面积175.23平米（价值299,643.30元）以及青云小区52号楼1单元402室103.85平米（价值218,085元）合计总价款为517,728.3元折抵拖欠工程款。该两户商品房买卖合同尚未实际履行，因此被告拖欠原告工程款总额为517,728.3元。3、龙沙区人民法院（2010）龙民初字第121号民事判决书、龙沙区人民法院（2013）龙民再字第7号民事判决书、齐市中级人民法院（2013）齐民再字65号民事判决书，证实原、被告之间就517,728.3元工程款抵账事宜签订《商品房交易合同》两份，该买卖协议最初经龙沙区法院确认有效，但是由于被告金星公司将该两户房屋分别出卖给案外人徐长菊和赵畅，导致原、被告之间签订的《商品房交易合同》被撤销，由于该房款数额实际就是被告拖欠的工程款数额，因此基于该交易合同无法继续履行的事实，被告应返还该合同中约定的工程款合计数额为517,728.3元。4、龙沙区人民法院（2010）龙民初字第1084号民事判决书、龙沙区人民法院（2017）黑0202民初1825号民事判决书，证实原告宏宇公司将从被告金星公司顶账取得的青云小区52号楼1单元402室出卖给刘林，该买卖关系经法院确认有效，由于金星公司将房屋出卖给案外人刘畅，导致原告与刘林房屋买卖无效，刘林通过诉讼方式要求原告返还购房款并赔偿损失，1825号民事判决最终确定原告在返还刘林购房款的同时支付利息72,097.13元、诉讼费4,638元、保全费2,020元，因该房屋出卖事宜，原告共计赔偿损失7,8755.3元，该损失是由被告造成的，应由被告承担该损失费用。 被告未到庭质证，亦未向本院提交证据证实其主张。 经审查，原告提交的证据均符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2004年6月18日，原告宏宇公司与被告金星公司（原名齐齐哈尔市雄鹰房地产开发有限责任公司）签订《建设工程施工合同》，约定：被告金星公司将齐齐哈尔市青云小区54#综合楼发包给原告宏宇公司，承包范围土建、给排水、电气全部施工图纸内容，建筑面积9354㎡，办公楼、框架、住宅、砖混、层数6层,合同价款5,680,000,00元。2004年6月12日，原、被告双方又签订《补充协议书》，约定：建筑面积4008㎡、住宅4581㎡、车库764.14㎡结算时面积调整。承包形式包工包料、平米造价包干。2005年12月30日，原、被告双方就工程款给付问题签订《补充协议》，约定：结算后工程款拨付，双方财务对账后，甲方（金星公司原名雄鹰房地产开发公司）在春节前青云54#楼按揭贷款下来支付乙方（宏宇公司）工程款肆拾万元，剩余工程款以54#楼住宅抵工程未付款。基于被告金星公司同意以房抵工程款的事实，2005年12月29日，原、被告双方签订《商品房交易合同》约定被告金星公司将龙沙区青云小区54#楼2单元702室住宅房屋出卖给原告宏宇公司，房屋面积175.23平米，每平米价格1710元，房屋价款为299,643.30元。2008年4月8日，原、被告双方再次签订《商品房买卖合同》，约定被告金星公司将青云小区52#楼1单元402室的房产出卖给原告宏宇公司，建筑面积103.85㎡，每平米单价为2100元，房屋价款为218,085.00元，同时被告金星公司为原告宏宇公司上述商品房买卖办理《购买商品房登记备案介绍信》，并为原告宏宇公司出具加盖金星房地产开发公司财务专用章的收款收据两张。 2009年5月20日，原告宏宇公司将青云小区52号楼1单元402室转卖给案外人刘林。2009年6月10日，原告宏宇公司将青云小区54#楼2单元702室转卖给案外人田晓。 同时查明：被告金星公司在2006年4月25日将青云小区54#楼2单元702室以280,944元的价格出卖给案外人赵畅。2007年6月7日，被告金星公司将青云小区52号楼1单元402室以186,930元的价格出卖给案外人徐秀菊。 因上述商品房买卖事宜发生重叠产生争议均进入诉讼程序，齐齐哈尔市中级人民法院对上述案件合并审理并做出（2013）齐民再终字第65号民事判决书，现已发生法律效力。该生效判决最终认定赵畅、徐秀菊与金星公司签订了正式的《商品房买卖合同》，且在交款后实际占有使用房屋至今，依法驳回了原告宏宇公司要求金星公司履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，同时驳回田晓、刘林分别要求原告宏宇公司履行各自买卖合同的诉讼请求。 另查明，原告宏宇公司将青云小区52号楼1单元402室转卖给案外人刘林，因刘林并未实际取得房屋，通过诉讼程序要求原告宏宇公司返还房款，2017年10月30日，经龙沙区人民法院（2017）黑0202民初1825号民事判决书，判决原告宏宇公司在返还刘林购房款的同时向刘林支付利息72,097.13元，同时判决诉讼费4638元、保全费2020元由宏宇公司负担。 根据原告举证阶段的陈述、及已经生效的龙沙区人民法院（2013）龙民再初字第7号民事判决书、齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民再终字第65号民事判决书认定内容，查明宏宇公司与金星公司之间两份《商品房买卖合同》签订后，原告宏宇公司并没有实际支付房款，约定的房款总额517,728.3元实际为金星公司应支付给宏宇公司工程款。 本院认为，原告宏宇公司与被告金星公司之间为建设工程施工合同关系，被告金星公司在履行《建设工程施工合同》过程中，通过签订《商品房买卖合同》方式向原告宏宇公司拨付工程款。该情况说明合同中约定的房款价值实际为被告金星公司应支付工程款数额，而由于顶账房产存在物权瑕疵，导致被告金星公司不能按照约定内容履行给付房产义务，所以工程款拨付并没有实际履行。两份《商品房买卖合同》签订之后，原、被告及案外人先后进行与诉争房屋相关联的多次诉讼，但是原、被告均没有对《商品房买卖合同》约定的房款数额提出异议，已生效判决驳回原告宏宇公司诉讼请求的理由是诉争房产经实际出卖他人，而并不涉及房款问题，上述情况说明《商品房买卖合同》不能继续履行的情况下，被告金星公司按照合同约定数额拨付工程款的行为同样没有履行，故原告要求宏宇公司按照房款数额给付工程款的请求应予以支持。 原告宏宇公司将青云小区52号楼1单元402室房屋出卖给刘林，在房屋买卖成为履行不能之后，刘林提起诉讼，并通过龙沙区人民法院（2017）黑0202民初1825号民事判决书，判决原告在返还刘林购房款的同时向刘林支付利息72,097.13元，同时判决诉讼费4,638元、保全费2,020元由宏宇公司负担。该损失是因被告金星公司不能实际交付抵账房屋所致，为原告实际损失，应予以支持。对于原告主张的利息请求，原告宏宇公司在庭审调查阶段，没有提供该建设工程竣工验收及工程具体交付时间，也没有提供竣工验收报告，故按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释》第十七条、十八条规定，原告宏宇公司要求支付利息起算时间从当事人提起诉讼之日开始计算较为合理。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告齐齐哈尔宏宇建筑有限责任公司工程款人民币517,728.3元，并支付银行利息（从2019年月 日开始计算至实际给付之日止）； 二、被告齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告齐齐哈尔宏宇建筑有限责任公司违约赔偿金人民币78,755.13元： 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,786.00元，减半收取4,893.00元，由被告齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。 审判员  陈志东 二〇一九年十二月三十一日 书记员  朱 琳