甘肃省永登县人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0121民初2743号原告：徐世国，男，1968年11月9日出生，汉族，甘肃省永登县居民，住永登县。委托诉讼代理人：王宝民，甘肃李国元律师事务所律师。被告：马清玲，女，1977年1月23日出生，回族，甘肃省兰州市城关区居民，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王伟，甘肃英之剑律师事务所律师。第三人：张卫军，男，1970年7月12日出生，汉族，甘肃省永登县人，住永登县。原告徐世国与被告马清玲、第三人张卫军房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月29日作出（2018）甘0121民初2099号民事判决书，马清玲不服该判决，向兰州市中级人民法院提起上诉，兰州市中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）甘01民终1772号民事裁定书，裁定撤销（2018）甘0121民初2099号民事判决书，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐世国及其委托诉讼代理人王宝民，被告马清玲的委托诉讼代理人王伟、第三人张卫军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐世国向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即交付购于永登县房屋（商铺）；2、判令被告向原告支付因延迟交房造成的经济损失（截止2019年12月27日的房屋租金，以后损失待计，至到房屋交付之日止）共计84428.5元；3、判令被告向原告支付延迟交房的违约金130728元；以上二、三两项合计215156.5元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年4月27日，原、被告签订了《兰州市存量房买卖合同》，合同约定被告将位于永登县房屋（商铺）出售给原告，该房屋的成交价格435760元。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，2017年5月19日双方在房屋产权登记部门办理了房屋产权过户登记手续。在购房合同签订前，被告已将出售原告的商铺出租给他人经营，购房合同签订及支付购房款后，原告多次要求被告与承租人协商解除或变更租赁合同，向原告交付出售的商铺。被告不积极履行交房义务，且在2017年7月6日从原承租人处继续收取了2017年4月10日至2018年4月10日的租金，将租金占为己有。后经原告多次催促，被告以各种理由推诿和拖延，至今未向原告交付房屋。综上，原告认为，被告的行为违背了诚实信用原则，侵害了原告合法权益，给原告造成了经济损失。为此，原告根据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。被告马清玲辩称，第一，本案位于兰州市永登县房屋在徐世国购买之前原系马清玲卖给何义祯、黄得兰夫妇的房屋，在马清玲与何义祯、黄得兰夫妇办理过户手续时，何义祯、黄得兰告知马清玲其已经将该房屋转让给徐世国，并要求马清玲将该房屋直接过户给徐世国，因此在2017年4月27日，马清玲在永登县房地产交易所签署了交易所格式合同文本将该房屋产权直接过户给了徐世国。马清玲在办理涉案房产过户手续之前没有见过徐世国，其与徐世国签署的《兰州市存量房买卖合同》仅仅是为办理过户所必须的手续，不存在事实上的房屋买卖关系。因此，徐世国与马清玲双方的买卖合同不成立，徐世国无权要求马清玲交付房屋以及承担相应的违约责任。第二、本案涉案房屋在2017年4月27日，办理过户之前就已经由何义祯、黄得兰交付给了徐世国，因此《兰州市存量房买卖合同》第三条直接将交房日期定为合同签署日期。第三、徐世国第二项、第三项诉请重复，且主张损失过高。第三人张卫军述称，张卫军与马清玲于2016年4月10日签订租赁合同，约定马清玲将涉案商铺出租给张卫军，租期为一年，该合同到期后张卫军又续租一年。2018年4月10日租期届满后，张卫军向马清玲交付商铺钥匙，但无人接收，故张卫军从案涉商铺中搬了出来，该商铺空置至今。本院经审理认定事实如下：何义祯、黄得兰夫妇从马清玲处购买了位于永登县城关镇滨河大道1622号一层003号和位于永登县两间商铺，后双方因故将该两间商铺与位于永登县商铺进行了置换。后何义祯、黄得兰二人将置换后的商铺出卖给了徐世国，三方约定直接由马清玲向徐世国交付商铺，并办理过户手续。2017年4月27日，徐世国与马清玲签订《兰州市存量房买卖合同》，约定：马清玲自愿向徐世国出售位于兰州市永登县房屋，房屋建筑面积54.47平方米，房屋所有权证书编号为兰房权证（永登县）字第××号。成交价格为435760元，双方同意于2017年4月27日由马清玲将上述房屋正式交付给被告徐世国，马清玲保证上述房屋权属清楚。徐世国不能按期向马清玲付清购房款，或马清玲不能按期向徐世国交付房屋，每逾期一日，由违约方向守约方给付相当于上述房屋成交价格千分之五的滞纳金。后马清玲按约为徐世国办理了该商铺转移登记手续。后因马清玲未按约向徐世国交付涉案商铺，故徐世国诉至本院，提出上述诉请。本案在审理中，马清玲、张卫军已于2019年12月5日将涉案商铺交付给徐世国。另查明，2016年4月10日，马清玲与张卫军双方签订租赁合同，约定马清玲将涉案商铺租赁给张卫军，租期为一年，该合同到期后张卫军又续租一年，租赁期间马清玲共从张卫军处收取租赁费27235元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马清玲辩称案涉商铺是其置换给何义祯、黄得兰夫妇后，何义祯、黄得兰夫妇出卖给徐世国的，马清玲与徐世国之间并无事实上的房屋买卖合同法律关系，故徐世国无权要求马清玲交付房屋以及承担相应的违约责任。根据本院查明的事实，本案中存在两个房屋买卖合同法律关系，即何义祯、黄得兰夫妇与马清玲之间的房屋买卖合同法律关系，和何义祯、黄得兰夫妇与徐世国之间的房屋买卖合同法律关系，三方在互相履行了部分合同权利义务后，约定直接由马清玲向徐世国交付商铺、办理过户手续。徐世国与马清玲在此合意的基础上签订的《兰州市存量房买卖合同》，是对两个房屋买卖合同权利义务的整合，徐世国基于其与何义祯、黄得兰夫妇的房屋买卖合同，承继取得了何义祯、黄得兰夫妇要求马清玲交付房屋、办理过户手续的合同权利，故徐世国与马清玲签订的《兰州市存量房买卖合同》有事实及法律依据，真实有效，是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方应按约履行。马清玲在与徐世国签订《兰州市存量房买卖合同》时，隐瞒其已将该房屋出租给张卫军的事实，未按约向徐世国交付房屋，其行为构成违约。现徐世国要求马清玲向其支付因延迟交房造成的经济损失84428.5元，并支付违约金130728元。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。双方签订的《兰州市存量房买卖合同》第五条约定：乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向守约方给付相当于上述房屋成交价格千分之五的滞纳金。以此计算，截止张卫军向徐世国交付房屋前一日，马清玲应承担的违约金为1995780.8元[435760元×5%×916天（2017年4月27日—2019年12月4日）]。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，徐世国主张的违约金过高，本院予以调整。因马清玲未及时交付房屋所产生的预期收益为其将案涉房屋出租后的受益，参照马清玲与徐世国签订的租赁合同计算，2017年4月27日至2019年12月4日间的受益为66526元[（54.47㎡×40元/月）÷30天×916天]，在此基础上上浮30%为86483.8元[66526元+（66526元×30%）]，马清玲应支付徐世国违约金86483.8元。徐世国在主张违约金的同时又要求马清玲赔偿案涉房屋租金损失，导致违约金重复计算，加重了马清玲的合同义务，本院不予支持。综上所述，对徐世国要求交付房屋的诉请，因马清玲、张卫军已向徐世国交付案涉房屋，双方履行完毕，本院不再处理。马清玲与徐世国约定的违约金过高，本院调整为86483.8元，徐世国要求马清玲支付因延迟交房产生的租金损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:一、马清玲于本判决生效后十日内支付徐世国违约金86483.8元；二、驳回徐世国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4528元，徐世国负担2708元，马清玲负担1820元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  彭小琴人民陪审员  杨 梅人民陪审员  巨战平二〇一九年十二月十七日法官助理杜永鹏书记员吕林珂