江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0731民初2524号原告：袁炳仁，男，1987年9月21日生，汉族，于都县人，住于都县，原告：张玉梅，女，1990年7月6日生，汉族，于都县人，住于都县，委托代理人：谭玲春、黄知中，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：赣州聚源置业有限公司（以下简称聚源置业公司）。住所地：于都县贡江镇环城西路40号。法定代表人：王亚一。委托代理人：刘文明，江西红土地（于都）律师事务所律师。原告袁炳仁、张玉梅与被告赣州聚源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭玲春、黄知中与被告委托代理人刘文明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》约定的交房义务；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金自2018年1月1日起至实际交付符合法定和约定条件的房产之日止按日利率万分之一计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月2日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，原告向被告购买位于于都县××大道北侧约300米处聚源新天地房产一套。合同签订后，原告依照合同约定按时支付了购房款。交房时间届满后，被告未按约定履行交房义务，故具状请求依法处理。被告聚源置业公司辩称，1.答辩人系因不可抗力因素造成工期延误，依据合同可延期交房；2.原告主张的违约金明显过高，请求依法酌减；3.涉案房屋于2019年2月21日取得竣工验收，具备了法定和约定的交房条件，请求依法裁判。原告向法庭提交了以下证据：1.原告身份证复印件；2.被告企业登记信息复印件；3.《赣州市商品房买卖合同》；4.购房款收据复印件；5.《个人购房借款担保合同》、个人借款凭证复印件。被告聚源置业公司向法庭提交了以下证据：1.建筑工程施工许可证复印件；2.规划条件通知书、征地范围线、8#、9#总体平面图；3.于都县建设工程质量（安全）整改通知单、现场照片；4.2016年4月19日申请报告、2016年4月27日关于请求消除山体滑坡安全隐患的请求、2017年8月16日申请报告；5.国有建设用地使用权出让合同、不动产权证书；6.建设工程规划自验报告、建设工程规划验收申请报告、关于8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼规划验收申请、于都县建设工程（建筑）竣工规划核实申请表、聚源公司开发用地土石方工程承包合同书；7.竣工验收备案表复印件；8.装修申请表复印件、聚源新天地业主入住验房情况表复印件；9.短信通知截屏复印件。经审理查明，2016年10月2日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》及附件，原告以总价543239元购买被告在于都县于山大道北侧约300米处开发的“聚源新天地”13＃020402号住房一套及13#00-0147号、13#00-0148号柴间两间。合同相关条款约定：“第八条交付期限及条件，出卖人应当在2017年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按照合同约定的期限将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过3000元。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出面通知买受人办理交付手续。双方进行房屋验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》；所购房屋为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同中还约定了原、被告的其他权利和义务。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款项。2019年6月5日，被告向原告袁炳仁、张玉梅（电话号码：182××××8643）发送交房短信通知，“尊敬的各位业主：我公司由2019年2月2日前通知你来我公司办理入住手续，你未前来。由2019年3月20日再次通知你前来交房，但你至今未来，现最后一次通知你在接到本通知之日起3日内前来办理入住手续，否则引起如办证等相关法律后果由你本人承担”。当日，原告短信回复已收到上述通知信息。2019年6月10日，原告袁炳仁向赣州聚富物业管理有限公司提出房屋装修申请，并在《装修申请表》中签字。后双方就逾期交房事宜无法协商一致，遂诉至本院要求按诉请处理。另查明，2019年2月21日，于都县住房和城乡建设局对涉案工程进行了验收，并颁发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案意见为“聚源新天地二期13#楼工程竣工验收备案资料已于2019年2月21日收讫，文件齐全”。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，除合同中约定减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利条款无效外，其他条款应为合法有效，原、被告应当依约履行合同义务。根据被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等相关证明文件，可以证实涉案房屋在2019年2月21日已经符合了法定和合同约定的交付条件。合同第八条约定，被告应当在2017年12月31日前将取得当地建设行政主管部门出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告。2019年6月5日，被告以手机短信方式通知原告在接到通知之日起3日内收房，虽然被告履行的通知义务，其形式不符合合同约定的以书面形式或电话通知给原告，但从手机短信的内容而言，被告已将收房时间完整清晰地告知了原告。被告以短信方式通知，对原告履行收房行为并无实质意义上的影响。况且被告的这一通知形式，符合当前电子信息化时代的要求，环保、快速、便捷。因此，被告通知形式的瑕疵，不构成合同根本违约，原告应当在收到短信通知之日起3日内按合同约定前往查验房屋，办理交付手续，否则视为已接收房屋。原告逾期不办理的，其责任应当由原告自身承担。因此，被告逾期交房的时间应认定为自2018年1月1日起至2019年6月8日止。被告辩称工程延期系因降雨天气导致工地土石塌方及山体问题所致，应属于合同中所约定的不可抗力因素，本院认为不可抗力是指天灾、地震、海啸、暴力冲突、政府原因等不能预见、不能避免的客观事实，故对该辩称不予采信。被告又辩称双方在合同中明确约定累计的违约金不超过人民币3000元，经查，原、被告在合同第九条中约定违约金的金额累计不超过3000元，但该条款属于被告所提供的格式条款，其内容明显免除其责任，排除对方主要权利，应认定为无效条款，故对该辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告赣州聚源置业有限公司向原告袁炳仁、张玉梅支付延期交房的违约损失人民币28465.72元（自2018年1月1日起至2019年6月8日止共524天×543239元×0.01%），限判决生效后五日内支付；驳回原告袁炳仁、张玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费518元，由被告赣州聚源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  易俭国人民陪审员  谢玉环人民陪审员  杨志明二〇一九年十二月十日代理书记员  肖 琦