云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初1552号原告：张永专，男，1964年4月4日出生，白族，住大理市。原告：杨连，女，1966年1月18日出生，白族，住大理市。二原告共同委托诉讼代理人：刘敏，云南王振华律师事务所律师，特别授权代理。被告：纪丹，女，1982年5月6日出生，汉族，户籍住址安徽省泾县，现住苏州。委托诉讼代理人：牛坤，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。原告张永专、杨连与被告纪丹租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永专、杨连及其委托诉讼代理人刘敏、被告纪丹的委托诉讼代理人牛坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永专、杨连向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2016年11月4日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付逾期未付截至2019年4月4日的房租16,274元；三、判令被告将办理的经营客栈证照移交原告管理使用；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月4日签订《房屋租赁合同》，约定：一、原告将其名下位于大理市砖混结构北楼1栋、东楼一栋、南楼铺面4间合计房屋27间及院子全部出租给被告做经营客栈用房；二、租赁期限从2016年2月27日至2029年2月27日，共计13年；三、租金为150,000元／年，并每年递增10%，租金分三期交纳，被告超过10天以上未交纳租金的，原告有权终止租赁合同。合同签订后，原告按照约定将租赁物交被告使用，被告也支付了第一期，即2016年2月27日至2019年2月27日的房租450,000元，但根据合同约定被告应于2018年2月27日之前支付第二期房租，被告至今尚未支付。原告于2018年起多次向被告索要房租，被告都以各种理由拒绝。2019年3月8日，被告告知原告其已经将铺面转租，被告是否继续租房要取决于4月12日在大理市人民法院的诉讼，且必须胜诉后要回铺面并获得赔付方才有资金继续租赁。综上所述，被告作为承租人拒绝向原告支付租金的行为已经构成根本违约，该违约行为直接导致合同目的无法实现，特依法提起诉讼。被告纪丹辩称，1、被告不同意解除合同，该客栈是被告支付了1,000,000元的转让费租赁下来的，还装修了大概五、六十万元，租赁了1个多月就被关停，比政府集体关停早半年，原因是房东没有规划证，经营证照无法办理下来，双方签订合同第4项4点，应该是原告负责办理经营客栈的登记事项，但是原告隐瞒了没有规划证的情况，原告已经违约，之后遇到洱海保护全面关停，租赁房屋一个月后就没有经营过，现在洱海保护政策已经可以营业，而且被告已经办理了相关证照，希望继续履行该合同，否则会给被告造成巨大损失。2、不应该支付逾期房租，双方合同约定的是预交房租的方式，第一期交到了2019年2月27日，所有房租已经交清，之前的证照和洱海保护问题，一直没有营业，双方多次协商，被告要求原告减少或者免交租金，原告没有答应。租赁房屋包括了被告想使用的客栈和4间铺面，被告将4间铺面转租出去，其中两间转租给一个人，另一间转给另一人，转租的二人没有营业，也没有交付租金，被告也向该两家租户起诉要求交付租金。其中一家判决结果是没有使用不需要交付租金，在诉讼中法院核实原告已经于2019年2月28日将所有铺面收回，根据双方签订的合同，被告交付租金到2019年2月27日，原告于2019年2月28日将所有房屋收回，现在要求我方支付房租，没有法律和事实依据。被告保留要求返还已交付租金的权利。3、原告的第三项诉请于法无据，不应该支持。合同第4项4点明确规定营业执照登记的是被告姓名，该证照是被告一方办理下来，费用也是被告支付，原告违约在先，被告为了客栈花费大量时间和精力，证照不应该返还原告。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、二原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2、《国有土地使用证》原件一份，证明原告是诉争土地的使用权人；3、《农村房屋转租合同》原件一份，证明案外人林芝将房屋转租给被告及被告已交付2016年2月27日至2019年2月27日的房租；4、《见证书》和《房屋租赁合同》原件一份，证明双方之间合同的内容及被告违约的事实；5、被告与二原告儿媳何蕊2019年3月8日微信聊天记录打印件4页，证明被告逾期支付租金。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、3、5三性无异议；对证据2三性无异议，说明土地用途是工业用地；对证据4三性无异议，证明方向有异议，认为合同第4项4点约定由原告办理客栈证照，原告违约。被告提交如下证据：1、被告身份证复印件一份，证明被告身份情况；2、照片原件3张，证明铺面及客栈已经关停，没有实际经营；3、大理市人民法院（2019）云2901民初597号民事判决书原件一份，证明原告于2019年2月28日将房屋收回；4、“声明”原件一份，证明原告同意被告转租。原告质证对被告提交的证据1三性无异议；对证据2真实性认可，合法性、证明方向不认可，认为照片要有时间及拍摄人，客栈是否能够被政府认可经营是被告的事，与原告无关；对证据3三性无异议，证明方向不认可，认为诉讼针对的是铺面，没有针对客栈，只认可判决对4间铺面的交回，客栈交回不认可；对证据4真实性及合法性认可，认为原告没有起诉被告转租，关联性不认可。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人所提交的证据，本院认定如下：原告提交的五组证据，被告对其真实性无异议，证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的四组证据真实合法，与本案有关联，本院予以采信。根据上述已确认证据的证实和到庭双方当事人的一致陈述，本院认定本案法律事实如下：原告拥有位于大理市社面积为676.69平方米的国有土地[证号为大国用（2005）第00030]，原告在该地块上建盖了房屋和临街铺面，原告将房屋出租给案外人林芝用于经营客栈。2016年11月4日，经原告同意，林芝将房屋转租给被告，三方签订一份《农村房屋转租合同》，明确了各自的权利义务，其中第一条约定林芝支付给原告的维修房屋保证金10,000元不再退回，直接转为被告的保证金；第三条约定2016年2月27日—2019年2月27日的租金林芝已经支付给原告，视为被告缴纳。同时，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（原告）将位于大理市的砖混结构北楼一栋、东楼一栋、南楼铺面4间，合计房屋27间及院子全部出租给乙方（被告）做经营客栈用房；租赁期限从2016年2月27日至2029年2月27日，租金为每年150,000元，分三期交纳：第一期三年（2016年2月27日—2019年2月27日），租金450,000元乙方已经付清给甲方；第二期五年（2019年2月27日—2024年2月27日），每年租金在第一年基础上增加10%，即每年租金165,000元整，五年租金825,000元在2018年2月27日前支付；第三期五年（2024年2月27日—2029年2月27日），每年租金在上一年基础上增加10%，即每年租金181,500元整，五年租金907,500元在2023年2月27日前支付。乙方必须在约定的时间内交清应当交纳的租金，拖延10天以上，甲方有权无条件终止租赁合同，乙方已交租金不再退回；租赁期间内，乙方可以将租赁房屋及土地使用权转租，由甲乙双方与第三方签订补充协议。此外，合同还就双方的相关权利义务进行了明确。合同签订后，被告即接收了房屋。2018年9月15日，被告办理了客栈的营业执照（名称为“大理市乌托之邦客栈”、经营者为纪丹）、排污许可证、消防许可证。后被告将四间临街铺面转租给他人，原告于2019年2月28日将四间铺面收回。2019年2至3月期间，原告曾通过微信聊天方式就交付租金的问题与被告沟通，但双方未达成一致意见。庭审中，本院就租赁物的处理问题向原告进行了释明，原告当庭要求被告交还房屋和钥匙。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，被告已按约将标的物交付给原告，原告交付了三年的租金和保证金，双方均按约履行了各自的义务。依据合同约定：“第二期五年（2019年2月27日—2024年2月27日），每年租金在第一年基础上增加10%，即每年租金165,000元整，五年租金825,000元在2018年2月27日前支付。”被告未按约支付第二期租金，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。关于合同解除与否的问题，依据合同约定：“乙方必须在约定的时间内交清应当交纳的租金，拖延10天以上，甲方有权无条件终止租赁合同，乙方已交租金不再退回。”如前所述，被告已违约，合同约定的解除条件已经成就，故原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。关于标的物的返还问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方之间的租赁合同解除后，原告有权要求被告返还租赁物，故本院对原告的该项诉请亦予以支持。关于租金的承担问题，被告依约支付了2016年2月27日—2019年2月27日的租金，之后即未支付。因合同签订后被告即接收了房屋，此后房屋即归属被告管控，被告应当按约承担2019年2月28日起所产生的租金，原告主张2019年2月28日—2019年4月4日的租金16,274元（165,000元÷365天×36天），符合合同约定，本院予以支持，但应当扣减被告交付的保证金10,000元，故本院认定被告应当支付原告租金6,274元。关于客栈经营证照是否移交的问题，经营证照系行政机关根据特定人的申请颁发的准予申请人从事特定经营活动的凭证，颁发的对象及条件具有特定性，除法律法规有特殊规定外不得进行转让。本案所涉及的客栈经营证照系被告依法取得，被告系客栈经营证照的合法持有人，故原告无权主张被告移交客栈经营证照，本院对其该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告张永专、杨连与被告纪丹于2016年11月4日签订的《房屋租赁合同》。二、被告纪丹于本判决生效之日起十日内将位于大理市的砖混结构北楼一栋、东楼一栋，合计房屋23间及院子交还原告张永专、杨连。三、被告纪丹于本判决生效之日起十日内支付原告张永专、杨连租金6274元。四、驳回原告张永专、杨连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，由被告纪丹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  袁惠琼二〇一九年十二月四日书记员  陈晓蓉