江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1081民初4308号原告：王平，男，1967年11月3日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静静，江苏天九律师事务所律师。被告：扬州国美电器有限公司，住所地扬州市。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，该公司员工。委托诉讼代理人：王莉莉，该公司员工。原告王平与被告扬州国美电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜新平，被告的委托诉讼代理人王瑞、王莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年5月24日至2017年11月23日期间的剩余租金151250元，并自2017年5月24日起至款项付清之日止，按照每日3/10000的标准计算逾期利息。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年4月8日，原、被告签订租赁合同，约定原告将仪征市真州镇工农路107号一层至四层全部房屋整体出租给被告，租期10年，自2008年5月24日至2018年4月23日止，年租金3327500元，见票付款，同时，合同还对租金的给付方式、违约责任等作出约定。前期，被告按照合同约定履行给付租金义务，但后期被告在收到原告出具的期间为2017年5月24日至2017年11月23日金额为1663750元的租金发票后，却未按照合同约定足额付款。2018年11月8日，被告仅向原告汇款1512500元，尚有151250元租金未付。原告提供的证据有：1、企业信用信息报告打印件一份，证明被告是合法注册的有限责任公司，是本案的适格被告；2、房屋租赁合同一份，授权委托书复印件一份，证明2008年4月8日原告受黄裕忠、彭德兴的委托以自己的名义将案涉房屋出租给被告，双方对于房屋的租期、租金以及付款方式和违约责任均作了约定；3、发票一张，证明2018年5月4日原告向被告出具一张租期为2017年5月24日至2017年11月23日金额1663750元的发票；4、银行流水打印件一份，证明2018年11月8日被告通过银行转账向原告支付租金1512500元；5、门店接收清单一份，证明2008年4月25日原告将案涉房屋交付被告。被告经质证认为：对证据1的真实性、关联性无异议。对证据2的真实性无异议，但是合同中约定的租金金额已被2016年12月20日原告出具的降租函所更改，变更后的房屋租金为每年3025000元。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，因租金金额已被降租函所更改，原告单方开具的发票上的金额不能确认为被告公司应承担给付义务的金额。对证据4的真实性无异议，该证据可以证明被告公司已足额支付租金。对证据5的真实性无异议。被告辩称，被告已足额支付2017年5月24日至2017年11月23日期间的全部租金，不存在剩余租金未支付的情况，另外，根据双方签订合同第十七条约定，租金和付款的方式是先票后款。国美公司的付款时间与王平的开票时间相对应，因此即使存在未足额支付的租赁费用，其逾期支付的利息也应相应的延后计算，这一张票据实际付款时间是2018年11月8日。被告提供的证据有：1、原告于2016年12月20日向我公司出具的降租函手机照片打印件，函件中说明出租方同意将2017年5月25日至2018年5月25日期间的房租由3327500元将至3025000元，2017年5月25日至2017年11月24日之间的租金应为1512500元，国美公司已全部履行完毕。2、黄裕忠、彭德兴共同出具的告知书复印件一份，该份告知书中体现黄裕忠、彭德兴对原告的授权委托自2008年4月起至2018年5月24日止，因此原告出具的降租函有权代表其他房屋共有权人。3、出租方给国美公司开具的2017年11月25日至2018年5月24日之间的租赁费发票，发票金额为降租后的金额，说明出租方对降租予以认可，可以与降租函相互印证。原告经质证认为：对证据1，鉴于被告当庭提交的函是手机照片打印件，属于复制件而非原件，故我方对函的证据三性均不予认可，且我方要求被告对函件出具的时间、地点、交付方式做出说明，另外函件中的王平签字，王平本人已通过律师函的方式明确告知被告，并非本人签字，故被告提供的该证据存在虚假，有妨碍诉讼的嫌疑，望法院依法查明。对于证据2的三性均不予认可，我方并非该告知书的当事人，并没有参与到告知书的草拟和送达，无法核实其真实性，其次该告知书的时间为2018年5月24日，即黄裕忠、彭德兴授权我方对外签订合同的委托书终止之日，也就是说该份告知书并没有否认2008年4月25日至2018年5月24日期间的授权，根据原告与被告签订的房屋租赁合同以及合同的附件授权委托书，可以证实合同的签订主体、履行主体均是原告和被告，并且合同中约定了我方的唯一合法联系人为原告，被告的唯一合法联系人为总经理，故该证据我方不予认可。另外，该份告知书中并没有载明同意降租的事实，无法证明被告的证明目的。对于证据3的真实性予以认可，但是对于关联性和合法性不予认可，更不能证明被告的证明目的，首先该发票中的房屋租期被包含在我方应向被告主张的期间，根据合同以及委托书，对外行使权利的主体为原告，而非黄裕忠或者彭德兴，若该两人主张权利，也应该根据委托书向我方主张权利。其次，这份发票黄裕忠并没有征得我方同意，对于发票中的金额仅代表其个人的意思表示，但是不能代表王平和彭德兴的意思表示。黄裕忠、彭德兴在今天上午3464号案件的庭审中已经明确表示他们没有授权王平降租，他们也不同意降租。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月8日，原告王平与被告扬州国美电器有限公司签订房屋租赁合同，约定原告将位于仪征市真州镇工农路107号一层全部、二层全部、三层全部、四层全部房屋整体出租给被告，租期为十年，自2008年5月25日起至2018年5月24日止，年租金：合同第一年至第五年的租金每年为2500000元，第六年至第七年租金为2750000元，第八年至第九年租金为3025000元，第十年租金为3327500元，见票后付款。在违约责任方面约定，承租方迟延交付租金按每日万分之三向出租方支付迟延履行金。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，双方各自履行合同义务。2018年5月4日，原告开具增值税专用发票，票面记载：房租（2017.5.24－2017.11.23），金额1663750元。2018年11月8日，被告分31次向原告汇款1512500元。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、发票、银行流水及双方一致陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同积极履行各自义务。合同约定第十年的租金为3327500元，半年租金为1663750元，原告向被告出具了金额1663750元的房租增值税专用发票，被告应当依照合同约定见票后全额付款，但被告只付款1512500元，尚欠当期房租151250元，故原告要求被告支付房租151250元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告欠付租金，构成违约，应当按合同约定的标准，自2018年11月9日起向原告支付逾期利息。被告辩称，涉案的房屋租金已下降，为证明其主张，向本院提供降租函手机照片打印件，对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：“书证应当提交原件……”。被告应当向本院提交降租函原件。因被告提交的降租函系手机照片打印件，且原告予以否认，故本院对降租函的真实性不能认定。被告还向本院提供黄裕忠、彭德兴共同出具的告知书及租赁费发票，对此，本院认为，该两份证据与应付房租没有关联性，不能证明房租下降的事实。租金，是房屋租赁合同中最重要的条款，降低租金必须由签订合同的双方当事人另行约定或者签订补充协议，否则，租金必须按合同约定履行。综上，对被告认为租金已下降的辩称，因被告提供的证据均不能证明其主张，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告扬州国美电器有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王平租金151250元及利息（利息按本金151250元自2018年11月9日起至实际给付之日止按每日万分之三计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3325元，依法减半收取1662.5元，由被告扬州国美电器有限公司负担。此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  杜志宏人民陪审员  肖宏美人民陪审员  郭恒朗二〇一九年十二月五日书 记 员  周 瑾