福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4123号 原告（执行案外人）:叶素芹，女，1975年10月25日出生，汉族，住所福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：赖继仁、谢丹颖，福建诚毅律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告（申请保全人）：彭金辉，男，1963年6月7日出生，汉族，住所福建省莆田市秀屿区。 第三人（被保全人）：吴加雄，男，1970年9月21日出生，汉族，住所福建省莆田市荔城区。 原告（执行案外人）叶素芹因与被告（申请保全人）彭金辉、第三人（被保全人）吴加雄案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年8月27日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）叶素芹的委托诉讼代理人赖继仁、谢丹颖，被告（申请保全人）彭金辉、第三人（被保全人）吴加雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶素芹向本院提出诉讼请求：1.请求依法立即解除对坐落于福建省莆田市荔城区的房地产［不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第××号］的查封；2.本案的诉讼费用由彭金辉承担。事实与理由：在莆田市荔城区闽城房产中介店的居间介绍下，吴加雄于2018年4月27日已将法院所保全查封的标的房屋以2358888元的价格出卖给叶素芹，双方因此签订《房屋买卖合同》一份。合同签订后，叶素芹已经按照合同的约定向吴加雄支付了全部购房款。2018年5月16日，叶素芹与吴加雄签订《房屋交接书》一份，确认交房事宜。交房后，叶素芹于2018年6月15日提交《装修备案表》向标的房产的物业单位申请装修。现该标的房屋已由叶素芹装修完毕并实际占有居住至今。2019年6月中下旬，房地产商始通知领取标的房产的不动产权证书，领证之后叶素芹积极要求吴加雄配合其办理房屋的产权变更手续。但就在办理过户手续的过程中才发现，标的房屋已在执行彭金辉与吴加雄民间借贷纠纷一案的诉讼保全中，被法院采取保全措施，故最终未能成功将标的房产过户至叶素芹名下。综上，叶素芹与吴加雄在法院查封标的房产之前签订的《房屋买卖合同》合法有效，且叶素芹在查封之前已实际占有使用标的房产至今，叶素芹亦已按照合同约定支付了全部的购房款，且造成房屋至今未能过户至叶素芹名下并非是叶素芹的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，叶素芹对标的房产享有的权利足以排除法院的执行措施。叶素芹向法院提出书面的保全异议申请，但法院于2019年8月7日作出（2019）闽0304民初2685号之一《民事裁定书》驳回叶素芹的异议请求。为此，叶素芹为维护自身的合法权益，依据相关法律的规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。 彭金辉辩称，人民法院依法作出的查封裁定是正确的，叶素芹没有及时对房屋进行过户，系叶素芹本身的责任。理由：在当事人对房屋权属发生争议且没有法院生效判决确定房屋权属的情况下，应当以房屋登记机构、房屋登记簿上的记载为准。即便《房屋买卖合同》合法有效，这也仅仅是叶素芹与吴加雄之前的债权行为，不能说明叶素芹对本案涉案的房屋享有所有权。吴加雄在外负债较多，房屋不动产权证书发证时间为2019年4月8日，查封的时间是2019年7月12日，其中三个月间叶素芹并没有及时办理过户，视为叶素芹本身存在过错。在吴加雄负债较多的情况下，不排除吴加雄与叶素芹恶意串通、转移财产，损害其他债权人利益的可能。叶素芹未办理过户登记，故根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定，法院对本案涉案房屋的查封符合法律规定，并无不当。叶素芹无实体权利，无权提出异议。 吴加雄辩称，吴加雄与叶素芹之间本来是不认识的，是通过房产中介才认识的，中介介绍叶素芹来买房屋的，叶素芹的购房款已经全部支付清楚，吴加雄于2018年5月16日就已经把涉案的房产交给叶素芹去装修。 叶素芹围绕其诉讼请求依法向本院提供了《房屋买卖合同》、《不动产权证书》、《收据》5份、《补充协议》2份、支付宝转账凭证3张、交通银行交易明细1张、农业银行交易明细1张、建设银行交易明细1张、招商银行交易明细9张、中国银行交易明细2张、《借条》一份、民生银行交易明细2张、中国银行贷款还款（已结清）凭证、《房屋交接书》、《装修备案表》、施工服务合同及装修凭证、图片11张、图纸一张、车位交接单及车位收款收据3张、装修履约金、公摊电费、物业费等项目的收款收据共8张、历月电费明细一张、公抄表、水费信息一张、居民用户管理管道天然气供气合同、用户卡申请表及收款收据2张、正荣润璟不动产权证书移交确认单、福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初2685号之一《民事裁定书》、《借条》、中国银行交易明细2张、招商银行交易明细2张、电费缴费账单8张、工商银行转账凭证1张、微信转账记录2张、微信聊天记录1张、招商银行转账凭证5张、农业银行转账凭证4张、微信转账记录4张、《收款收据》1张、《莆田协达舒适家销售及安装专用合同书》、《罗兰德式门窗结算单》，本院依法组织各方进行质证。彭金辉、吴加雄对叶素芹提供的所有证据均无异议。本院经审查认为，该些证据真实、合法，与本案具有关联性，且该些证据之间能够相互印证，形成证据链，证实叶素芹所要证实的内容，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月27日，吴加雄和叶素芹在莆田市荔城区闽城房产中介店的居间介绍下，签订了《房屋买卖合同》一份，约定：1.吴加雄将其向正荣（莆田）投资发展有限公司购置的坐落于莆田市荔城区的房屋（商品房买卖合同合同号：Ｌ201505020）以总价2358888元的价格（包含吴加雄已交的专项维修基金、一手办证契税）出售给叶素芹。2.房屋现状为：存在抵押、不存在出租、未装修。3.房屋产权面积与本合同约定面积产生误差时，以房产证载明的建筑面积为准，由吴加雄与开发商结算，吴加雄与叶素芹双方按成交单价16400元／平方米计算，多还少补。4.本合同签订之日起至该房屋的不动产权证过户到叶素芹名下之前，吴加雄名下关于该房屋的剩余贷款每月还款由叶素芹还款，其中利息由叶素芹承担。叶素芹确保每月10日前将上述房屋按揭抵押贷款月设定应还贷款额存入吴加雄还款卡号为62×××35的银行账户内。5.合同签订之日，叶素芹向吴加雄支付购房款定金100000元，定金款可以抵购房款；叶素芹应在2018年5月16日之前付款800000元；于2018年6月8日之前支付购房款392434.82元，同时吴加雄须将该房屋购置合同、发票、借款合同、还款有关文件凭证等相关产权证明交付给叶素芹持有保管，并且当天吴加雄必须将房屋交付给叶素芹使用；在合同签订之日起截止双方办理产权过户当日止，该房屋按揭贷款月供每月7066.93元（具体以当月银行还款短信为准），由叶素芹按时存入吴加雄的还款账户；在办理房屋不动产权过户前，该房屋吴加雄名下剩余银行按揭贷款由叶素芹一次性还清并解押（具体以银行对账单为准），吴加雄配合办理注销抵押登记；在吴加雄取得名下《房屋不动产权证书》后二个月内，双方必须及时办理房屋产权交易过户手续时（以房管局正式收件出具受理承诺单为准），叶素芹支付给吴加雄80000元；在叶素芹取得名下不动产权证书后20个工作日内，吴加雄配合叶素芹办理门牌证、水、电、天燃气及房屋专项维修基金更名事宜，办理完成当天，叶素芹支付给吴加雄余款20000元；若因政府政策原因，专项维修基金等附属配套证件不能过户到叶素芹名下，则叶素芹必须在取得新产权证当天，向吴加雄支付该笔尾款。6.吴加雄应自接到开发商关于办出名下不动产权证书的通知之日起20日内及时告知叶素芹，并约同叶素芹前往领取不动产权证书，并交由叶素芹保管。7.叶素芹向吴加雄提出办理房屋不动产权证过户之前五个工作日之内，叶素芹必须一次性还清该房屋吴加雄名下的一手房住房按揭贷款剩余本金（以银行对账单为准）并注销抵押，吴加雄积极配合办理注销抵押登记手续等。莆田市荔城区闽城房产中介店负责全程协助吴加雄办理房屋交易手续，办理过户和见证房款移交、房屋交付、按揭贷款等事宜，向双方各自收取成交房价款的1%。 合同签订后，叶素芹于合同签订当日的2018年4月27日向吴加雄支付了定金100000元，由吴加雄出具收据予以确认，由莆田市荔城区闽城房产中介店签章见证。2018年5月15日、2018年5月16日，叶素芹先后向吴加雄支付了款项500000元、300000元，由吴加雄先后出具收据两份予以确认，由莆田市荔城区闽城房产中介店签章见证。2018年5月15日，叶素芹与吴加雄签订《补充协议》，约定2018年4月29日与2018年4月4日打印的贷款明细清单显示本金余额差额为3120.58元，该部分差额由叶素芹在办理不动产权证过户手续当天补还给吴加雄。2018年6月3日，叶素芹与吴加雄签订《补充协议》，约定因叶素芹资金未到位，无法向吴加雄支付第三期购房款392434.82元，经双方协商一致，暂定延期期限六个月，按月利率1.5%支付利息，利息按季度结清一次。第一季度支付利息10434.82元。第二季度利息为18000元。期限到期必须支付第三期应付款为400000元。若超过六个月叶素芹未向吴加雄结清利息和应付款，则之后每月利率按2%向吴加雄支付利息。2018年7月12日，叶素芹向吴加雄支付了款项400434元（包含第三期购房款392434.82元及40天利息8000元），由吴加雄出具收据予以确认，由莆田市荔城区闽城房产中介店签章见证。2019年7月9日，叶素芹向邱志祥借款900000元，指定汇入吴加雄用于还贷的银行账户，邱志祥于当日向吴加雄支付了款项900000元。2019年7月10日，叶素芹向吴加雄转账105000元，用于支付2018年5月15日《补充协议》中约定的差额3120.58元、装修押金2000元及购房尾款100000元，吴加雄于当日出具《收据》一份确认收取叶素芹支付的购房款105120元。另，自2018年5月9日至2019年7月9日止，叶素芹按月代吴加雄支付了按揭贷款。中国银行股份有限公司莆田城港支行于2019年7月9日出具《贷款还款（已结清）凭证》一份。 2018年5月16日，吴加雄将涉案房屋交付叶素芹使用，由双方签订《房屋交接书》，确认叶素芹已经接收房屋及《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：L20150520原件及《莆田市商品房买卖合同备案表》原件、《贷款合同》原件、维修金收款收据、购房发票、预告登记费发票、物业服务费收据、《装修垃圾清运费、公共水电周转金》收据、《装修履约金》收款收据一张等材料。2018年6月15日，叶素芹向正荣物业服务有限公司莆田分公司正荣润璟物业申请装修8号楼1704室，装修期限为2018年6月16日至2018年9月15日，正荣润璟物业予以同意。2018年7月12日，叶素芹与莆田市荔城区名居装饰行签订《施工服务合同》，约定装修工程地点为福建省莆田市正荣润璟8#1704室，室内设计费用5655元，工期自2018年7月12日起120天，工程总价款160000元，约定当日付款640000元，实际支付52000元，余款12000元于水电工程验收合格后（2018年7月25日）应支付32000元时一并支付；瓦工工程验收后（2018年8月18日）再付48000元，油漆工程验收合格后（2018年10月2日）再付16000元。其后，叶素芹依约陆续向莆田市荔城区名居装饰行客服黄必喜支付了上述工程款。期间，叶素芹以网名叶素素为名向北京伽罗电子商务有限公司购买了包括橱柜、衣柜在内的家具用于涉案房屋的家装。叶素芹另向莆田市环宇智能家居、西门子、协达舒适家等多个商家购买了家用影音设备、空调、冰箱等家居用品用于涉案房屋的装修。另，叶素芹交纳电费、物业费、以吴加雄为名申请燃气开户、交纳相关费用。装修完毕后，涉案房屋由叶素芹方占有居住至今。期间，叶素芹于2019年2月23日接收了其向正荣（莆田）投资发展有限公司购买的位于正荣润璟项目地下室2层A040号车位并交纳了车位物业服务费。 另查明，2019年4月8日，莆田市国土资源局颁发了涉案房屋的不动产权证书，2019年5月7日，涉案的房屋办理了房屋抵押登记手续，2019年6月21日，吴加雄领取了涉案房屋的不动产权证书［证号为：闽（2019）莆田市不动产权第ＬＣ007315）］，2019年7月10日，涉案房屋的抵押登记被解除。2019年7月12日，本院在审理彭金辉与吴加雄民间借贷纠纷一案的过程中，彭金辉申请诉讼保全，本院依法准许其诉讼保全申请，查封吴加雄坐落于福建省莆田市荔城区的涉案房屋。其后，叶素芹以其已经享有足以排除涉案房屋执行的权利为由向本院提起执行执行异议。本院受理后进行了审查，于2019年8月7日作出（2019）闽0304民初2685号之一的民事裁定书，驳回叶素芹的异议请求，并于2019年8月13日向叶素芹送达了该裁定书。叶素芹不服，于2019年8月27日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，叶素芹与吴加雄在本院查封讼争房屋（2019年7月12日）之前的2018年4月27日签订合法有效的《房屋买卖合同》，且在查封之前已经按照合同约定支付了全部的购房款，并在占有房产后进行装修、交纳物业费、电费、燃气费等费用，且实际居住至今。在吴加雄领取了涉案的房屋不动产权证书后，叶素芹在较短的时间内筹集了资金并办理了房产的解押手续等，积极进行房产过户的相关筹备工作，故涉案房屋未能过户至叶素芹名下并非叶素芹自身的原因。故叶素芹就本院查封的吴加雄名下坐落于莆田市荔城区的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行该标的。彭金辉的辩称意见，与事实不符，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行吴加雄名下坐落于莆田市荔城区的房屋［不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第ＬＣ007315）］。 案件受理费100元，由彭金辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈雨坤 人民陪审员  黄秀清 人民陪审员  郑绍平 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  蔡丽红 附注法律条文及执行申请提示 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。