四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0681民初1843号 原告：李金容，女，1978年11月29日生，住四川省马边彝族自治县。 委托诉讼代理人：刘丽娜，重庆辉腾律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈峥，重庆辉腾律师事务所律师，一般代理。 被告：四川和昌房地产开发有限公司。 法定代表人：毛剑，总经理。 委托诉讼代理人：邱天，四川达宽（成都）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：曾钦，四川和创律师事务所律师，一般代理。 原告李金容与被告四川和昌房地产开发有限公司（以下简称为和昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金容的委托诉讼代理人刘丽娜、陈峥，被告和昌公司的委托诉讼代理人邱天、曾钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李金容向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年3月7日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议；2.判令被告立即向原告退还购房款434415元并支付违约金（从2018年7月1日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案诉讼费、保全费等所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李金容与被告和昌公司于2018年3月7日签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议，双方约定：和昌公司所售商品房为广汉市东方轴承厂国有棚户区改造项目（银河·奥特莱斯）中的x#【幢】【座】第x层x号商品房，房屋建筑面积为26.45㎡（其中套内建筑面积9.24㎡，分摊的共有建筑面积17.21㎡），单价为16424.01元/㎡，总价款为434415元，同时约定和昌公司应于2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告以刷卡方式按约向被告支付了全部购房款434415元，但被告未按合同约定期限交房，未取得竣工验收备案，也未按约定期限取得房屋的权属证明，被告的上述行为已构成根本违约，且被告经营状况严重恶化已无力继续履行合同，原告的合同目的已无法实现，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。 被告和昌公司辩称，1、被告已按期交房，不存在至今未交付房屋的行为，且合同约定办理产权的期限未到，原告所称不属实。2、即使原告享有法定解除权，但该解除权应在解除权发生之日起一年内行使，现原告主张解除合同已超过行使解除权的期限。综上，原告的权利主张没有事实基础，缺乏法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据： A1、原告身份信息、被告营业执照，证明原告主体适格。 A2、《商品房买卖合同》和补充协议，证明原告向被告购房及被告向原告交房的时间和办理房屋权属证明的时间。 A3、银行转款凭证15张、收据2份，证明原告已按合同约定向被告支付了全部房款。 A4、工商登记信息2页，证明被告与四川昌达联行物业管理有限公司注册地址相同，二者之间存在关联性。 A5、工商档案信息，证明被告与四川昌达联行物业管理有限公司的股东存在重合，二者之间存在关联性。 A6、工商企业查询信息、被告涉案诉讼信息和法院执行信息，证明被告经营状况严重恶化，已经没有履行合同的能力。 A7、承诺书及谏言信，证明被告不具备交房条件，且在销售房屋过程中，涉嫌回购房屋。 A8、加气站的照片，证明商铺位置与加气站距离太近，不符合安全规划使用距离，被告无法交付商铺。 被告和昌公司的质证意见为：对证据A1、A2、A3无异议，对证据A4、A5、A6、证据A7中的谏言信的三性不予认可，对证据A7中的承诺书、证据A8的真实性认可，但不能达到原告的证明目的。 被告和昌公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：B1、被告的营业执照，证明被告的主体适格。 B2、《商品房买卖合同》和补充协议、委托经营管理协议，证明被告应当交房的日期以及原告委托四川昌达联行物业管理有限公司接收涉案房屋的事实。 B3、交房通知书、房屋交接单、竣工验收报告、消防验收意见书，证明被告依约向原告的委托人四川昌达联行物业管理有限公司交付了商铺，且涉案商铺具备使用条件。 原告的质证意见为：对证据B2中的《商品房买卖合同》和补充协议的三性无异议，对证据B2中的委托经营管理协议、证据B3中的竣工验收报告的真实性认可，合法性、关联性不认可，对证据B3中的交房通知书、房屋交接单、消防验收意见书的三性不予认可。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、证据A4、A5、A6虽系打印件，但其内容均可从国家相关职能部门网络信息公开平台进行查询，对其真实性本院予以认定。2、证据A7中的谏言信仅是黄某的情况反映，对于黄某的身份本院无法核实，谏言信也未载明政府相关部门的处理意见，故对其真实性本院不予认定。3、证据B3中的交房通知书、房屋交接单分别由朱烨加盖个人印章、四川昌达联行物业管理有限公司加盖公章，而朱烨系四川昌达联行物业管理有限公司的法定代表人，故对其真实性本院予以认定。4、证据B3中的消防验收意见书是复印件，本院对其真实性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月3日，原告李金容向被告和昌公司交纳了购房定金94415元。2018年3月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议。双方约定：1、原告购买被告开发的广汉市东方轴承厂国有棚户区改造项目（银河·奥特莱斯）第x#楼x层x号商品房，该商品房所在楼栋建筑层数为2层，其中地上0层、地下2层；2、该商品房预测建筑面积共26.45㎡（其中套内建筑面积9.24㎡，分摊的共有建筑面积17.21㎡），单价为16424.01元/㎡，总价款434415元；3、买受人于签订合同当日一次性付清全部购房款；4、出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付应当符合下列1、2项所列条件（1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和建设工程竣工验收合格证明，2、该商品房已取得房屋面积实测报告书），前述第1项是指该商品房所在楼栋经建设、施工、设计和监理等有关单位竣工验收合格；5、出卖人逾期交房10日内不构成违约，10日后仍不能交房构成违约，出卖人按银行同期活期利率支付违约金，合同继续履行；6、该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续；买受人持《交房通知书》与出卖人或者出卖人委托的物业服务公司办理完毕商品房交接手续，并签署《商品房交接验收单》后，即为合同项下商品房已交付；7、因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起1100个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按银行同期活期利率支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付了剩余购房款340000元。 2018年3月7日，原告李金容（甲方）又与四川昌达联行物业管理有限公司（乙方）签订了一份《委托经营管理协议》，协议主要内容为：甲方委托乙方全权运营管理甲方购买的案涉商铺；委托期限自2018年3月7日至2038年3月6日止共20年；市场培育期为2018年3月7日至2024年3月6日止，2018年3月7日至2021年3月6日每年租金为34753元，2021年3月7日至2024年3月6日每年租金为39087元；市场发展成熟期为2024年3月7日至2038年3月6日止，实行市场化租金，租金水平随行就市，乙方收取租金总额10%的服务及经营管理费用；如甲方在市场培育期内未办理不动产证的，在市场培育期满之日起30个工作日内，甲方可以将商铺转让给商铺的实际使用者或者乙方，如甲方书面向乙方提出转让商铺，乙方必须按照商铺的购买价434415元收购甲方所持有的商铺；甲方全权委托乙方与商铺开发商办理交房手续，甲方完全同意接受乙方收房行为的约束，甲方承诺不得自行向开发商主张交付义务，乙方代甲方收房之日即视为将商铺交付给乙方经营管理使用，甲乙双方不再另行签署房屋交付确认书。2018年1月13日，被告向四川昌达联行物业管理有限公司发出书面交房验收通知，四川昌达联行物业管理有限公司法定代表人朱烨于当日签收了该通知。2018年1月25日，四川昌达联行物业管理有限公司对原告购买的商铺进行了验收，并与被告办理了交接手续。现原告认为被告未履行按期交房等合同义务，其合同目的已无法实现，遂诉至法院要求解除合同。 另查明，1、庭审中，原告自认已收取案涉商铺一年的租金。 2、原告商铺所在的地下室已竣工并于2017年12月12日经建设、勘察、设计、施工和监理单位验收合格。 本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否有效。二、若《商品房买卖合同》及补充协议有效，原告要求解除合同的理由是否成立。 关于争议焦点一，原告在庭审中主张被告与四川昌达联行物业管理有限公司系关联公司，被告及四川昌达联行物业管理有限公司通过采取“售后包租”、“变相售后包租”等形式销售房屋。本院认为，首先，被告与四川昌达联行物业管理有限公司均系独立法人，虽然二者因注册地址一致等原因存在一定关系，但不能据此直接认定二者法人人格混同，并因此得出四川昌达联行物业管理有限公司与原告签订《委托经营管理协议》的行为属于“售后包租”或者“变相售后包租”的结论。其次，虽然《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定“房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，但该《商品房销售管理办法》是建设部发布，仅属于部门规章，其相关规定不属于法律、行政法规的强制性规定范畴，违反该规定，并不影响合同的效力。综上，本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议当事人系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同及协议依法成立并生效。 关于争议焦点二，原告称被告未取得竣工验收备案表，案涉商铺不具备法定交付条件，被告已发生的交付行为不具有法律效力；被告还未按时办理商铺产权，无力继续履行合同，合同根本目的无法实现，所以请求解除合同。本院认为，首先，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，涉案商品房交付条件是指“商品房所在楼栋经建设、施工、设计和监理等有关单位竣工验收合格”。虽然国务院《建设工程质量管理条例》规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他部门备案”，但该规定从性质上来说，属于管理型的法律规范，并不能因此否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件。原告商铺所在的地下室已于2017年12月12日经建设、勘察、设计、施工和监理五单位验收合格，可以认定原告购买的商铺已具备交付条件。其次，根据原告与案外人四川昌达联行物业服务管理有限公司签订的《委托经营管理协议》，双方明确约定原告委托四川昌达联行物业管理有限公司代为接收房屋，与开发商办理交接手续，并且负责商铺运营。而被告已于2018年1月13日向四川昌达联行物业管理有限公司发出了书面交房验收通知，四川昌达联行物业管理有限公司于2018年1月25日对案涉房屋进行了验收，且原告已实际收取案涉商铺一年的租金，因此，被告对原告购买的商铺已经履行了交付义务。即使按照原告主张的被告向四川昌达联行物业管理有限公司交房属于无效交付的理由成立，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原告也不因此而享有合同的单方解除权。最后，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买商铺的房屋产权证应在商品房交付之日起1100个工作日内办理，目前办理产权的时间也还未到。因此，原告要求解除合同的理由均不成立。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。原告要求解除合同的请求既不符合合同约定，也不符合《合同法》第九十四条关于法定解除合同的规定，故对原告该请求本院不予支持。对于原告要求退还购房款的请求，应以合同解除为前提，故本院对原告要求退还购房款的请求也不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告李金容的全部诉讼请求。 本案收取案件受理费8102元，由原告李金容负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判长  黄诗珩 审判员  李 斌 审判员  林全英 二〇一九年十二月十日 书记员  陈福红