江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终5957号上诉人（原审被告）：朱云胜，男，1952年7月16日生，汉族，住江苏省徐州市。上诉人（原审被告）：陈秀兰，女，1949年3月10日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：徐州工程学院，住所地江苏省徐州市云龙区丽水路2号。法定代表人:张新科，院长。委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。上诉人朱云胜、陈秀兰因与被上诉人徐州工程学院房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。上诉人朱云胜、陈秀兰上诉请求：依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。上诉人没有将房产证交给学校，说明没有退房意愿，更没有办理任何手续，被上诉人也承认没有涉案房屋产权证的事实，故双方并未就涉案房产完成“回购”。首先，彭城大学彭大政发［1998］42号文内容和事实自相矛盾，怀疑其真实性。其次，学校支付的是房补并不是退房款。再次，上诉人将房屋交给被上诉人使用，不是将房屋卖给被上诉人，而是借给被上诉人使用并收取房租，上诉人领取房补。最后，房地产转让需签订合同，而本案双方并未签订书面合同。如果学校已经完成转让程序为何一直没有要上诉人的房产证，也不符合常理。2、判决书诉讼内容多处矛盾、逻辑混乱，偏袒被上诉人。3、一审判决引用的法条对本案没有说明意义。被上诉人徐州工程学院答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉。被上诉人向一审法院提交的相关证据均是从学校各处室中调取的原始的历史形成的资料，证据是真实的，能够反映当时的客观事实。通过一审查明事实可知，根据当时学校的房补政策，上诉人要么享受优惠购房的优惠政策，要么享受领取房屋补贴的优惠政策，两者不能兼得只能选择其一。通过一审查明事实可知，在学校未回购涉案房屋前，上诉人领取的房补是扣除了其按优惠政策购买涉案房屋面积后领取的房屋补贴，2001年学校回购了涉案房屋后，又按退回的面积给上诉人补发了房屋补贴，在上述事实中被上诉人向上诉人支付了房屋的回购款。虽然与被上诉人购买涉案房屋时支付的购房款有几百块钱的差额，但根据当时的房屋价格学校支付的回购款与当时的价格是相当的，可以认定该价款为购房款。另外，2001年上诉人就将涉案房屋交给了学校，在近20年的时间，学校一直在公开、连续、和平的使用该房屋，上诉人从未对此提出异议。在一审中，被上诉人向法庭提交了一份2016年6月的书面报告中也明确有“我们听说只要同意把已购的房屋退还给学校，就可以享受全额补贴。”表述，可以证明上诉人对当时学校的政策是明知的，其将房屋退还给学校是为了领取更多的房屋补贴款，是其真实意思表示。涉案房屋时间较长未办理过户手续，是由于被上诉人人员变动以及部门调整等工作衔接原因，致使一直未办理过户手续。后于2015、2016年左右学校发现上述问题，致函要求上诉人等包括上诉人办理协助过户手续，此时，房屋价格已于当时发生了较大变化，上诉人不愿意配合办理。一审事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。徐州工程学院向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认徐州市南三环路外2-3-402房屋的所有权归徐州工程学院所有；2、判令朱云胜、陈秀兰履行办理徐州市南三环路外2-3-402房屋过户手续的义务；3、判令朱云胜、陈秀兰承担本案诉讼费、保全费。一审法院查明，徐州工程学院的前身为彭城职业大学（又名彭城大学），朱云胜、陈秀兰均为该校教职工。1998年7月1日，彭城大学作为甲方（卖方）与朱云胜（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：根据《徐州市出售公有住房办法》，甲方自愿将座落在泉山区南三环路2#-3-402室的房地产（房屋建筑面积64.16平方米）出售给乙方，甲乙双方按照评估价格￥16543元成交，乙方由1998年7月15日前以现金方式一次付清给甲方；双方同意于1998年6月26日前由甲方将上述房地产连同该建筑物范围内的土地使用权一并正式转移给乙方。其后，徐州市房产管理局产权监理处和徐州市国土管理局分别于1998年8月10日、8月23日对上述房屋签发了房屋所有权证和国有土地使用证，载明房屋所有权人及土地使用权人均为朱云胜。徐州工程学院领取上述两证后将其中的房屋所有权证交给了朱云胜、陈秀兰，但国有土地使用权证一直留存在徐州工程学院处。1998年8月28日，原彭城大学发布《彭城大学关于已售公有住房管理的暂行规定》（彭大政发[1998]42号），其内容为：根据国家、省、市房改政策的有关规定，为了加强公有住房售后管理，经学院研究制定本暂行规定：一、住户未经学校同意，不得擅自上市交易已购住房；二、因工作调动和其他原因，确需上市交易住房时，学校有优先购买权；三、向学校移交房产权的原住户凭房产权证和土地使用证到总务处校产科办理有关手续，由财务处予以结算；四、禁止个人之间私下进行房屋买卖交易，凡产权原属学校的房屋应由学校购回后，在学校内部调整分配。约在2000年，朱云胜、陈秀兰另购买了风华园（科教小区）的住房并搬离涉案房屋，后通过他人将涉案房屋出租，约一年后，朱云胜、陈秀兰将涉案房屋移交给徐州工程学院。2001年1月10日，彭城大学房改工作领导小组印发《发放风华园及四期安居工程补贴说明》，其中第二条的内容为：凡已购教工宿舍1号、2号楼者，先按差额面积计算发放补贴，若本人要求退房，需联系本校有购房资格的职工购买，学校帮助办完相关手续后，退回其原购房款，并再补足应享受住房面积补贴差额；第三条的内容为：按市房改办文件规定，住房补贴最高限额为应享受面积与补贴基价（900元）乘积的50%，凡配偶单位已补50%者，本校按文件规定，不再补贴。同一时期，原告制作的《科教小区、四期住房基本情况统计及房补计算发放表》（2000年12月制表）显示：朱云胜（陈秀兰）原住房面积64.16平方米、现购地址风华园、面积115.67平方米、应补面积标准110平方米、实补面积45.84平方米、补贴基价900元、本校补贴率50%、应补总额20628元、第一次补贴额8251.2元、第二次补贴额6188.4元、第三次补贴额6188.4元。朱云胜至徐州工程学院财务处领取了8251.2元，其余的款项分别由徐州工程学院于2002年1月23日、2002年9月25日存入户名为朱云胜的徐州市商业银行账户中。2002年1月16日，彭城大学房改领导小组再次印发《发放住房补贴说明》，确定发放人员范围为除风华园及四期安居工程以外、1998年11月30日以前参加工作的该校正式职工（包括离退休人员）；本次补贴标准与风华园的补贴标准相同，即每平方米900元，初称及一般工作人员75平方米、中称及科级干部90平方米、高称及县处级干部110平方米；凡已购房改房或福利分房面积未达标的一律按建筑面积差补贴（面积已达标的，不再补贴）……。彭城大学于2001年9月制作的《彭城大学教职工住房补贴发放表（退2#楼原购房款）》显示退朱云胜购房款15611元、《彭城大学教职工住房补贴发放表（退2#楼补贴款）》显示朱云胜、陈秀兰应补面积64.16平方米、补贴基价900元、本校补贴率50%、应补总额28872元、房租1973.29元、实发总数26898.71元、第一次补贴额10759.48元、第二次补贴额8069.62元、第三次补贴额8069.61元。2002年1月23日，徐州工程学院分别将所退购房款15611元、补贴款10759.48元存入朱云胜的徐州市商业银行账户中；2002年9月25日，徐州工程学院将补贴款16139.22元存入朱云胜账户。徐州工程学院收回涉案房屋后，将涉案房屋作为教工宿舍交由其他职工使用。2012年12月18日和2013年12月23日，徐州工程学院分别制作《徐州工程学院第二批享受房补人员名单清册》（第二批第一次按50%计发住房补贴、第二批第二次按50%计发住房补贴），其中显示序号为238的姓名为朱云胜应享受面积为110平方米、已享受面积为0、补贴面积110平方米、购房补贴额为49500元、工龄补贴额为20493元、已补贴金额47526.71元、应补贴金额22466元、补贴50%为11233元，序号为239的姓名为陈秀兰、应享受面积为110平方米、已享受面积为0、补贴面积110平方米、购房补贴额为49500元、工龄补贴额为19602元、已补贴金额0元、应补贴金额69102元、补贴50%为34551元。2016年6月，朱云胜与宋德富等四人致信徐州工程学院，以校方扣押其土地证、剥夺其应当获得的补偿为由要求归还其应享有的完全产权，其中陈述：市政府为了进一步改善知识分子的住房条件，要求单位给职工发放住房补贴购置经济适用房。其听说只要同意把已购的住房退还学校，就可以享受全额补贴……土地证就在校方，业主和学校之间没有办理任何手续，更不可能去房产机关申请登记，其四人的房产全部产权就因为多领了一点房贴而被完全剥夺了……要求学校归还其私人房产。2017年5月，朱云胜、陈秀兰以丢失补证为由补办并领取了涉案房屋的苏（2017）徐州市不动产权证第0035062号不动产权证书。2017年7月3日，徐州工程学院分别以朱云胜和陈秀兰、徐良忠和张瑞侠、邵玉珠、宋德富和张美兰为被告诉讼来院，要求确认相关房屋归徐州工程学院所有并要求朱云胜、陈秀兰协助办理房屋过户手续。一审法院认为，平等民事主体从事民事活动应当遵循自愿、公平、诚信原则，合理确定各方的权利义务，秉持诚实、恪守承诺，既不得违反法律，也不得违背公序良俗。关于涉案房屋的权利归属问题。依照法律规定，作为民事主体的公民、法人及其他非法人组织依法享有财产权利，其财产权利可依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得，其中民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的民事法律行为可依采取书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，朱云胜、陈秀兰虽依其与徐州工程学院于1998年7月1日签订的《房地产买卖契约》通过优惠售房的形式取得涉案房屋的所有权，但根据与该次交易同时公布的彭大政发[1998]42号《彭城大学关于已售公有住房管理的暂行规定》，朱云胜、陈秀兰所购买的涉案房屋如上市交易应征得徐州工程学院的同意且徐州工程学院享有优先购买权，徐州工程学院因此回购该房屋的，朱云胜、陈秀兰凭房产权证和土地使用权证向学校办理移交房屋产权的有关手续并由财务处予以结算，回购的房屋由徐州工程学院在内部调整分配。该暂行规定系徐州工程学院根据当时的房改政策制定，且其内容不违反法律规定，故该暂行规定在当时对双方具有约束力。根据审理查明的事实，虽然徐州工程学院并无证据证明双方在优惠售房后又签订了书面的房屋买卖（回购）协议，但事实上朱云胜、陈秀兰在2000年购买了科教小区（风华园小区）的房屋后已将涉案房屋交还给徐州工程学院，并由徐州工程学院对涉案房屋进行使用、支配；其后徐州工程学院亦向朱云胜、陈秀兰退还了购房款15611元（该款与双方签订的房地产买卖契约载明的购房款16543元之间存在932元的差额），并按没有享受优惠售房待遇的标准陆续向朱云胜、陈秀兰发放了房屋补贴，应当认为双方已就涉案房屋的回购达成了一致意见且已经完成了该交易过程。徐州工程学院依该交易（回购）的民事法律行为取得了涉案房屋的所有权，故徐州工程学院要求确认涉案房屋归其所有的诉讼主张具有事实依据且符合法律规定，一审法院依法予以支持；朱云胜、陈秀兰虽然仍持有涉案房屋的不动产权证书，但该不动产权利证书系其虚构原权属证书丢失而补办，且因其与徐州工程学院就涉案房屋的交易（回购）已经完成而丧失了对涉案房屋的所有权，故被告应根据交易习惯及房屋回购的附随义务协助徐州工程学院办理涉案房屋的不动产转移手续。从本案争议发生、发展过程来看，本案纠纷的产生主要应归责于徐州工程学院怠于行使权利所致，故本案诉讼费用应由徐州工程学院承担。遂依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百二十九条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、确认徐州市南三环路外2-3-402房屋的所有权归徐州工程学院所有；二、朱云胜、陈秀兰于本判决生效后三十日内协助原告徐州工程学院办理徐州市南三环路外2-3-402房屋所有权的过户手续。案件受理费80元，财产保全费2020元，合计2100元，由徐州工程学院负担。二审中，上诉人朱云胜、陈秀兰提供如下证据：1、徐政发（1999）164号文：市政府关于印发,徐政发（1998）75号文件：市政府关于印发,证明两份通知时间上与涉案房屋产生纠纷时间是一致的，学校42号文是违背上述两文件的。2、证人证言六份，张尊全和李玉生的证言可以证明上诉人曾经谈过收回房屋问题。另外四份证人证言证明和涉案房屋情况相同的两栋楼的老教师均未见过42号文，也未听说过相关事情，更没有听说过有土地证。被上诉人徐州工程学院质证称，对于证据1的两份文件，对其真实性无异议，但认为与本案无关。对于证据2中四份证人证言，对其真实性、合法性、关联性均有异议，该证据材料实质为证人证言，根据法律相关规定，证人应出庭接受询问，否则无法确认其真实与否，故该证据不能作为本案的定案依据。对于另外两份证人证言，对其三性均有异议，内容上也不认可，但是从该组证据内容看到，相关人员工作岗位有变动。二审中，被上诉人徐州工程学院提供如下证据：《证明》一份（复印件），原件在邵玉珠案件中，已经提交二审法院。该份证据是由被上诉人从徐州市房管局调取，是2013年8月10日由徐州工程学院向徐州市房管局出具，该《证明》内容证明涉案房屋是由学校自上诉人处回购，双方构成房屋买卖合同关系，房屋的所有权已转移，上诉人有义务协助办理过户手续。上诉人朱云胜、陈秀兰质证称，对该证据的真实性不认可，因为孙富山在一开始不知道有土地证的情况下将房产证交给学校，后来知道土地证被学校扣发后拒绝再配合过户，不能说明已经回购，现在土地证上的名字还是孙富山的，对方所称已经回购是不真实的。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，案涉房屋原是彭城大学的公房，朱云胜、陈秀兰系彭城大学的教职工，在二人租住案涉房屋期间，双方之间就案涉房屋存在单位对职工的管理关系。在徐州工程学院与朱云胜签订《房地产买卖契约》并将房屋产权登记到朱云胜名下后，朱云胜即成为案涉房产的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的民事权利。根据《发放风华园及四期安居工程补贴说明》第二条中“凡已购教工宿舍1号、2号楼者，先按差额面积计算发放补贴，若本人要求退房，需联系本校有购房资格的职工购买，学校帮助办完相关手续后，退回其原购房款，并再补足应享受住房面积补贴差额”的内容，朱云胜、陈秀兰将案涉房屋交还给学校，学校向其退回购房款并补足发放住房补贴，是双方自愿实施的行为，不具有行政管理的性质，由此产生的争议应系平等主体之间的纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。朱云胜、陈秀兰将案涉房屋交给了彭城大学，彭城大学向朱云胜、陈秀兰支付了房屋回购款，并按照未享受优惠购房的标准分次向朱云胜、陈秀兰发放了房屋补贴。双方之间虽然没有签订书面的房屋回购协议，但双方自愿实施的事实行为能够表明双方之间存在房屋回购的合意并实际完成了回购行为。故涉案房屋的所有权应归彭城大学（现变更为徐州工程学院）所有。徐州工程学院要求朱云胜、陈秀兰协助办理产权过户手续，应予支持。上诉人二审中提供的文件及证人证言，不能证明其上诉主张，本院不予采信。综上，朱云胜、陈秀兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱云胜、陈秀兰负担。本判决为终审判决。审判长  宋新河审判员  崔金城审判员  孟 娟二〇一九年十二月二十九日书记员  汤璐菲