重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8391号上诉人（原审原告）：重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会，住所地重庆市九龙坡区科城路89号银海方舟小区。负责人：刘泽凤，主任。委托诉讼代理人：宋明洋，重庆兴胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢钰夫，重庆兴胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆澄海物业管理有限公司，重庆市江北区小苑三村41号4-2，统一社会信用代码91500105771793002A。法定代表人：叶青，董事长。委托诉讼代理人：王正福，男，公司经理。委托诉讼代理人：王薇蕾，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会（以下简称“银海方舟业委会”）因与被上诉人重庆澄海物业管理有限公司（以下简称“澄海物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初11341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人银海方舟业委会的负责人刘泽凤及其诉讼代理人宋明洋、卢钰夫及被上诉人澄海物业公司的诉讼代理人王正福、王薇蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银海方舟业委会上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判；2．本案一、二审诉讼费由澄海物业公司承担。其主要事实和理由：一审判决认定事实不清。1．一审法院认为银海方舟业委会代交水电费金额不明确，从而对该诉求未予主张错误。银海方舟业委会举证的证据能够证明其为澄海物业公司代交了案涉小区2014年6月至8月、2015年1月至7月的水电费共计221846.5元，银海方舟的代交行为减少了澄海物业公司的债务，故澄海物业公司构成不当得利，其应当返还上述费用。2．一审法院认为案涉预收物业费及装修保证金应由业主另案主张权利错误。银海方舟业委会已经代澄海物业公司退还了前述费用，构成无因管理，澄海物业公司应当向银海方舟业委会支付该费用，而不应再由业主另行主张权利，造成司法资源不必要的浪费。3．一审法院对于停车费的判决错误。根据《前期物业合同》的规定，停车场属于全体业主，故澄海物业公司收取的停车费属于业主的公共收益，由澄海物业公司全部取得明显不合理，应当协商分配比例。澄海物业公司辩称，一审判决结果正确，应予维持。银海方舟业委会向一审法院起诉请求：1．判令澄海物业公司将代收但未实际代缴的水费196085.5元支付给银海方舟业委会；2．判令澄海物业公司将代收但未实际代缴的电费25760.55元支付给银海方舟业委会；3．判令澄海物业公司将其所欠的电梯年检费12200元支付给银海方舟业委会；4．判令澄海物业公司将其预收的物业管理费23964.1元支付给银海方舟业委会；5．判令澄海物业公司将其收取的装修保证金40660元支付给银海方舟业委会；6．判令澄海物业公司将其收取的2008年12月-2015年12月期间的小区停车费216000元支付给银海方舟业委会；7．判令澄海物业公司将小区广告费28800元支付给银海方舟业委会。一审法院认定事实：银海方舟业委会系银海方舟小区的业主委员会，澄海物业公司曾系银海方舟小区物业服务企业。银海方舟小区第二届业主委员会选举结果公示材料显示：银海方舟小区总户数692户，总面积63471平方米。其中同意提起本次诉讼的业主户数和面积均过半数。2010年5月20日，重庆路泰房地产开发有限公司与澄海物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由澄海物业公司为银海方舟小区提供物业服务，服务内容为：物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。共用场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。交通与车辆停放秩序的管理。公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。物业档案资料管理、物业专项维修资金的管理。装修管理。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费及本合同规定的其他费用的收取。法律政策规定由物业企业管理服务的其他服务事项。物业服务收费采取包干制，住宅1.2元/月/平方米，写字楼2元/月/平方米，商业物业3元/月/平方米。停车场属于全体业主的，使用人应按露天停车位150元/个/月、车库停车位300元/个/月的标准向澄海物业公司交纳停车费，其中80元/个/月停车管理服务费归澄海物业公司所有，其余停车费归全体业主所有。业主自行购置车位的，应按露天停车位50元/个/月、车库停车位80元/个/月标准向澄海物业公司交纳停车管理服务费。合同期限3年，自2008年12月9日起至2011年12月8日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。本合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，合同签订双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在本合同届满后3个月内继续履行本合同。澄海物业公司为银海方舟小区提供物业服务至2015年7月31日。2010年，澄海物业公司与部分业主签订停车协议，约定银海方舟小区露天停车卫生清扫和停车场修缮费为60元/月/辆。2012年，澄海物业公司与部分业主签订停车协议，约定银海方舟小区露天停车卫生清扫和停车场修缮费为100元/月/辆。2014年1月14日，重庆市特种设备检测研究院出具的《电梯定期检验报告》载明：银海方舟小区有机房电梯检验日期为2014年1月10日，下次检验日期为2015年1月10日。2015年2月27日，澄海物业公司给银海方舟业委会的《关于银海方舟小区公共收益的回复函》载明：澄海物业公司实际收到电梯广告费28800元，停车位按37个的数量收取费用，但收益也有用于日常小区的维修，绿化补栽，员工工资、保险、加班等。2016年12月29日，重庆市九龙坡区二郎街道迎宾路社区居民委员会及银海方舟业委会共同出具《关于澄海物业拖欠银海方舟小区水电费的情况说明》，该情况说明载明：澄海物业公司在对银海方舟小区服务期间（2008年12月9日—2015年7月31日），拖欠小区2015年7月15日—2015年7月31日期间电费25760.55元，拖欠水费196085.15元。澄海物业公司的上述行为导致小区被停水、停电。在澄海物业公司拒不交纳的情况下，银海方舟业委会代收了部分小区业主未交与澄海物业公司的物管费、公摊费等费用，并代交给自来水公司和电力公司，并发函告知了澄海物业公司。澄海物业公司拖欠的水、电费已由银海方舟业委会交清。2018年6月7日，重庆市九龙坡区人民政府二郎街道办事处出具的《业主委员会备案证明》载明：银海方舟业委会备案资料齐备，予以备案，业委会成员为刘泽凤（主任）、欧建英（副主任）、陈澄（委员）、罗洋瑜（委员）、蒋静（委员），任期5年。2018年8月8日，重庆市九龙坡区二郎街道办事处物业管理指导科出具《证明》，证明载明：在2016年1月18日银海方舟业委会向澄海物业公司追讨欠费的协调会上，银海方舟业委会就向澄海物业公司追偿的费用（水费、电费、电梯年检费、预收的物业管理费、装修保证金、小区停车费、小区广告费等）要求街道进行协调，并明确要求澄海物业公司支付上述费用。因对上述费用有争议，银海方舟业委会、澄海物业公司未达成一致解决意见。2018年8月8日，重庆市九龙坡区二郎街道办事处物业管理指导科出具《情况说明》，说明主要内容为：澄海物业公司存在收取银海方舟小区水费、电费但未向自来水公司和电力公司交纳的情形，自来水公司和电力公司因此对小区停水停电。澄海物业公司的上述欠费及装修保证金与预收物管费退还工作由银海方舟业委会代交及退还。银海方舟业委会举示水费发票、水费明细、电费发票、电梯检验缴款书、物业费收据及情况证明、装修保证金收据及情况说明、停车费收据及明细、广告费合同等，拟证明：澄海物业公司欠交水费（业主个人水费和公共用水水费）金额为196085.50元、欠交电费（公摊电费和个人商铺电费）25760.55元、欠交2015年电梯检验费12200元，以上费用银海方舟业委会已经交纳。预收部分业主物业服务费23964.1元，收取部分业主装修保证金40660元，收取部分业主停车费216000元，收取银海方舟小区广告费28800元。澄海物业公司质证称：水费、水费明细、电费发票真实性认可，但无法证明澄海物业公司代收了业主的水费和电费。电梯检验缴款书真实性认可，电梯检验时间为2015年1月10日，2014年1月10日—2015年1月9日期间的费用澄海物业公司已经交纳，缴款书中12200元是交纳的2015年1月10日—2016年1月9日的费用，而澄海物业公司2015年7月就退场了，即使承担费用，也只应承担管理期间的费用。物业费收据及保证金收据有原件的真实性认可，但物业服务费系业主个人交纳，应由业主起诉，而不应由银海方舟业委会起诉主张；交纳装修保证金的很多业主欠交澄海物业公司的物业服务费，澄海物业公司有权抵销，而且银海方舟业委会无权代业主起诉要求退还装修保证金。有原件的停车费收据真实性认可，明细真实性不认可，停车费系停车位的清洁费和修缮费用，而非车辆场地租赁费，银海方舟业委会无权要求澄海物业公司支付。广告费合同真实性不认可。银海方舟业委会还举示2015年3月28日的《关于银海方舟小区有关问题的会议纪要》【原、澄海物业公司达成如下共识：“……涉及小区公共创收的合同签订，由业委会和物管公司与第三方共同签订为准，其产生的收益费用（水电费除外）比例，业委会占70%，物管公司占30%”，签字落款处有叶青的署名】、2015年7月31日的会议记录【……6、老物业欠外债由物业公司交清（水费）电费7、电梯年检费用由新、老物业协调……8、业委会协助老物业收取各项费用。9、欠水费由业委会、老物业和新物业一起10、欠电费由老物业欠的费用交新物业】及会议签到表，借以证明：银海方舟小区公共收益应由银海方舟业委会收取70%，物业公司收取30%。会议记录第6条记载澄海物业公司欠外债，水电费等由澄海物业公司交清，且会议记录也对费用收取提了意见，故银海方舟业委会诉讼请求未过诉讼时效。澄海物业公司质证认为：会议纪要中叶青签字无法核实系其本人签字，即使真实，会议纪要也未说到停车费的分配问题，停车费系澄海物业公司专有部分的收益，不是公共收益部分。广告合同系银海方舟业委会与第三方签订，款项也是业委会收取。对会议记录及签到表真实性认可，但不认可其证明目的，澄海物业公司对水费和电费只是代收代交，业主没有向澄海物业公司交纳，澄海物业公司也没有向有关部门交纳的义务。银海方舟业委会应协助澄海物业公司收取各项费用，但实际不仅不协助，反而阻挠收取。银海方舟业委会的诉讼请求在2017年10月1日民法总则施行前就已经过了2年的诉讼时效，故不应适用3年新的时效规定。澄海物业公司举示代收取银海方舟小区水费的证明及发票、水费统计表及欠费表、预交物业服务费明细及收据、装修保证金未退及冲抵物管费明细等，借以证明：澄海物业公司已经交纳了代收的水费，而银海方舟小区业主还欠交110838.8元水费。澄海物业公司收取业主预交的物业管理费及公摊费20392.72元、装修保证金40660元，该部分费用已过诉讼时效，而且银海方舟业委会无权要求澄海物业公司退还，起诉主体应为业主，装修保证金应冲抵业主所欠澄海物业公司债务。银海方舟业委会质证称：认可发票真实性，其余真实性不认可，也不认可证明内容。另，2018年12月20日，银海方舟业委会向本院提出财产保全申请，申请对澄海物业公司价值8423.81元的财产采取保全措施。当日，一审法院作出（2018）渝0105民初11341号民事裁定书，准许了银海方舟业委会的保全申请；保全申请费104元，由银海方舟业委会负担。一审法院认为，本案的争议焦点为：银海方舟业委会的诉讼主体资格问题及其要求的各项费用能否得到支持的问题。对上述问题，一一评述如下。关于银海方舟业委会提起诉讼的问题。经审理查明，银海方舟业委会作为原告提起此次诉讼，取得银海方舟小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，获得了业主授权。故银海方舟业委会代表全体业主提起本次诉讼符合诉讼程序要件，银海方舟业委会作为本案原告主体适格。关于诉讼时效的问题。2016年1月18日，在二郎社区居委会、街道、银海方舟业委会、澄海物业公司参与的协调会中，就银海方舟业委会诉请的费用进行了协调，因银海方舟业委会、澄海物业公司对费用有争议，双方未达成一致解决意见。重庆市九龙坡区二郎街道办事处物业管理指导科出具证明予以证实。上述事实及证据能证明银海方舟业委会提出过请求，诉讼时效存在中断的情形，本案未过诉讼时效。对澄海物业公司的辩解意见，不予采纳。关于澄海物业公司是否应向银海方舟业委会支付水费196085.5元及电费25760.55元的问题。按照银海方舟业委会的陈述上述水费和电费均包含银海方舟小区的公摊水、电费和业主个体应交的水、电费两部分，关于公摊水、电费部分，在澄海物业公司为小区提供服务期间，澄海物业公司应交纳相应的公摊水、电费，但银海方舟业委会举示的证据仅能证明澄海物业公司在提供物业服务期间未交纳相应公摊水、电费，而无法确认澄海物业公司未交纳费用的具体金额，因此对银海方舟业委会要求澄海物业公司支付公摊水、电费的部分，不予支持。关于银海方舟业委会要求澄海物业公司支付的业主个体应交的水、电费部分，银海方舟业委会举示的证据无法证明澄海物业公司代收了业主个体应交的水、电费，而且《前期物业服务合同》没有约定澄海物业公司负有交纳银海方舟小区业主个体水费及电费的义务，澄海物业公司也未确认收到该部分费用，即使存在该部分费用，要求退还已收水费电费的主体也应当是交费的业主个体，而非银海方舟业委会，因此银海方舟业委会主张澄海物业公司支付业主个体应交的水、电费部分，一审法院亦不予支持。综上，对银海方舟业委会要求澄海物业公司支付水费196085.50元及电费25760.55元的诉讼请求，不予支持。关于澄海物业公司是否应向银海方舟业委会支付电梯年检费12200元的问题。根据查明的事实，澄海物业公司未交纳其管理期间（2015年1月10日—2015年7月31日）的电梯年检费，该部分费用为6845.6元=12200元÷12月÷30日×22日+12200元÷12月×6月。现银海方舟业委会已将该6845.6元费用交纳，而此费用应由澄海物业公司交纳，故对银海方舟业委会要求澄海物业公司将银海方舟业委会代交的6845.6元电梯年检费返还与银海方舟业委会的诉讼请求，予以支持；超过6845.6元部分，不予支持。关于澄海物业公司是否应向银海方舟业委会支付物业管理费23964.1元及装修保证金40660元的问题。澄海物业公司预收的物业管理费及装修保证金系银海方舟小区个体业主交纳，不属于小区公共事务范围，不在本案处理的范畴之内，如需主张，可由交纳了相关费用的业主另案主张，本案不做处理，因此对银海方舟业委会要求澄海物业公司支付预收物业管理费23964.1元及装修保证金40660元的诉讼请求，不予支持。关于澄海物业公司是否应向银海方舟业委会支付银海方舟小区停车费216000元的问题。银海方舟业委会举示的证据无法证明澄海物业公司收取了216000元的公共区域停车费，澄海物业公司举示的证据显示澄海物业公司曾向在露天停车的业主收取了相应物业服务费用（清洁费及修缮费），而该费用并非小区的公共收益部分，故对银海方舟业委会要求澄海物业公司支付停车费216000元的诉讼请求，不予支持。关于澄海物业公司是否应向银海方舟业委会支付银海方舟小区广告费28800元的问题。澄海物业公司在给银海方舟业委会的《关于银海方舟小区公共收益的回复函》中载明澄海物业公司实际收到电梯广告费28800元，该28800元系银海方舟小区公共收益部分，根据《关于银海方舟小区有关问题的会议纪要》内容，小区公共收益银海方舟业委会占70%、澄海物业公司占30%，则澄海物业公司应将20160元（28800元×70%）支付给银海方舟业委会。故对银海方舟业委会要求澄海物业公司支付20160元广告费的诉讼请求，予以支持；超过20160元部分的广告费，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、重庆澄海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会2015年1月10日至2015年7月31日期间的电梯年检费6845.6元；二、重庆澄海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会关于重庆市九龙坡区银海方舟小区的广告费收益20160元；三、驳回重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费9234.70元，保全申请费104元，合计9338.70元，由重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会负担8776.23元，由重庆澄海物业管理有限公司负担562.47元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。银海方舟业委会提交了如下证据：1．国网重庆市电力公司市区供电分公司于2019年10月31日出具的《证明》、发票及银海方舟业委会出具的《银海方舟业委会关于重庆澄海物业公司2015年7月31日退场前应承担电费的计算方式说明》，拟证明银海方舟业委会于2015年8月27日缴纳的案涉电费中，有13279.78元系2015年7月31日之前的电费，该费用应由澄海物业公司承担。2．重庆市自来水有限公司九龙坡营业管网所于2019年10月31日出具的《关于银行方舟小区（科城路89号）一户一表改造的情况说明》及重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初22849号民事判决书，拟证明案涉小区居民二次供水一户一表的改造项目于2015年6月完工，以及在此之前存在澄海物业公司对案涉小区水费代收代缴的情况，故银海方舟业委会代为缴纳的案涉小区水费应当由澄海物业公司承担。经质证，澄海物业公司对上述证据的真实性均无异议，且认可银海方舟业委会代交的案涉电费13279.78元应由澄海物业公司承担；但认为一户一表的改造情况并不能证明案涉小区业主欠缴的水费应当由澄海物业公司承担，且物业合同中并未约定澄海物业公司有代收代缴水费的义务，只是业主交多少物业公司就向水厂交多少，但是因为水厂是对小区进行整体收费，若有部分业主未交，则水厂不收，所以才会出现澄海物业公司先行垫付而后向业主追索的情况。澄海物业公司提交了如下证据：重庆市电力公司市区供电局客户服务中心于2019年11月4日出具的《情况说明》及发票，载明澄海物业公司最后一次缴纳案涉电费的时间为2015年7月25日，金额为21983元，所对应的用电时段为2015年6月14日至2015年7月14日，拟证明澄海物业公司仅未缴纳2015年7月15日至2015年7月31日期间的电费，即仅应该承担该期间的案涉电费13279.78元。经质证，银海方舟业委会对上述证据的三性均无异议，认可澄海物业公司仅应承担2015年7月15日至2017年7月31日期间的电费即13279.78元。本院对上述证据认证如下：首先，本院对银海方舟业委会提交的第1组证据与澄海物业公司提交的上述证据予以采信，因为其能够互相印证，且双方当事人均认可银海方舟业委会代澄海物业公司缴纳了2015年7月15日至2017年7月31日期间的案涉电费13279.78元；其次，本院对银海方舟业委会提交的第2组证据的真实性予以确认，但是该组证据并无法达到银海方舟业委会的证明目的，故本院对其关联性不予认可。本院二审查明：1．银海方舟业委会自认其系用向业主收取的物业费缴纳案涉水电费；2．双方当事人均认可银海方舟业委会缴纳的2015年7月15日至同年7月31日期间的案涉电费13279.78元，应由澄海物业公司承担。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。本案中，银海方舟业委会上诉称，澄海物业公司应当承担银海方舟业委会代为缴纳的案涉水电费共计221846.5元，对此，本院认为，对于案涉电费，因双方当事人在本院二审中均认可，银海方舟业委会代为缴纳的案涉电费为13279.78元，即双方对该费用应由澄海物业公司承担均无异议，故本院对此予以确认。对于案涉水费，根据银海方舟业委会的陈述，上述水费既包括小区公摊水费，又包括业主个体的水费，但是，案涉《前期物业服务合同》并未约定澄海物业公司负有交纳业主个体水费的义务，且银海方舟业委会并未举证证明澄海物业公司收到了小区业主缴纳的案涉水费，故澄海物业公司仅应当承担其提供物业服务期间的小区公摊水费，但是，澄海物业公司亦未举证证明该期间的小区公摊水费的具体金额，故一审法院对银海方舟业委会要求澄海物业公司承担案涉水费的诉求未予主张，并无不当，本院予以确认。银海方舟业委会上诉称案涉停车费216000元属于全体业主的公共收益，不应由澄海物业公司单独享有，但是，银海方舟业委会既未举证证明上述停车费的具体组成，即包含了案涉小区公共区域的多少个车位以及多少个月的收入，亦未举证证明澄海物业公司确曾收取了216000元的停车费，故一审法院对银海方舟业委会的该诉求未予主张，并无不当，本院对此予以确认。此外，银海方舟业委会关于案涉预收物业费、装修保证金的上诉理由亦不能成立，一审判决对此已作充分阐述，本院不再赘述。综上所述，重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律正确，认定事实清楚，基于二审出现新证据，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初11341号民事判决第一、二项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初11341号民事判决第三项；三、重庆澄海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会支付重庆市九龙坡银海方舟小区2015年7月15日至2015年7月31日期间的电费13279.78元；四、驳回重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9234.70元，保全费104元，合计9338.70元，由重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会负担8646.70元，由重庆澄海物业管理有限公司负担692元；二审案件受理费8965元，由重庆市九龙坡区银海方舟业主委员会负担8776元，由重庆澄海物业管理有限公司负担189元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙审 判 员  刘 静二〇一九年十二月二十六日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮