文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1679号上诉人（原审被告）：叶素香，女，1972年5月5日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人:李忠，重庆洪宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李光英，女，1976年1月23日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上诉人叶素香因与被上诉人李光英房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院(2019)渝0230民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人叶素香及其委托诉讼代理人李忠、被上诉人李光英到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。叶素香上诉请求：1、撤销重庆市丰都县人民法院(2019)渝0230民初1502号民事判决，改判被上诉人李光英将诉争房屋恢复原状后交给自己；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人李光英承担。事实和理由是：一审法院认定事实部分错误。1、其与被上诉人李光英签订的《购房合同》是有效的，该合同内容是双方真实意思表示，无欺诈，也未违反法律的强制性规定。且在签订合同时，其已经告知被上诉人李光英该房屋为合同房，不能办理房屋产权证，被上诉人李光英也已经在合同所涉房屋内正常居住生活，该合同目的已经实现，不能因为合同所涉房屋不能办理产权证就否定该房屋的使用价值和合同效力；2、被上诉人李光英接收其合同所涉房屋后，擅自装修，破坏承重梁，损坏房屋主体结构的行为给其造成巨大经济损失，一审法院只判决其返还购房款，而不要求被上诉人李光英恢复房屋原状不公平。即使案涉《购房合同》无效，李光英也应该将毁损房屋恢复原状后交回来。被上诉人李光英辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、其与上诉人叶素香签订《购房合同》时，并未告知合同所涉房屋办不了房产证，是不合法的违章建筑，且其并未在该房屋内正常居住生活。2、上诉人叶素香要求其将合同所涉房屋恢复原状是不可采纳的，此房已有证据证明是违章建筑，且还是两栋楼之间的消防通道。叶素香要求其将房屋恢复原状的目的是再次以欺瞒方式出售；3、上诉人叶素香应当向其赔偿各种经济损失，共计148145元。主张驳回上诉，维持原判。李光英2019年4月1日向一审法院起诉请求：1、认定其与叶素香签订的《购房合同》无效；2、判决叶素香返还其购房款13万元，并赔偿损失3万元；3、案件诉讼费、保全费由叶素香承担。一审法院认定事实：2018年10月22日，叶素香（甲方）、李光英（乙方）签订《购房合同》，约定：甲方将丰都县三合街道商业一路202号B幢附1楼7号房（实为利用建筑物的桩基础空间经整治所形成）及其室内设施设备以26万元之价出售给乙方；付款方式为：先交定金1万元，签订合同时支付13万元，签订合同后15日内支付10万元，另留押金2万元待水电气过户完毕后一次性支付；房屋主体结构为框架预制板，外墙砖，室内简装；违约责任为合同总额的10%；双方签字捺印后生效。同日，叶素香出具收条载明收到定金1万元，其注明：“（注：此房为合同房）”。同月22日、26日、29日，叶素香再次出具收条，载明收到首付款13万元、购房尾款10万元、水电气过户押金2万元。另查明，2010年7月21日，叶素香以4万元的价格向代心池（叶素香称其系该栋房屋的实际施工人）购得本案争议建筑物并签订《房屋出售协议书》（约定不办理产权证），其在与李光英签订《购房合同》前已向李光英出示过前述协议书。李光英接收房屋后予以装修。2019年3月21日，丰都县住房和城乡建设委员会发出停止施工行为通知书，告知其在商业路一路202号房屋侧公共区域消防通道下面利用其桩基础的空间违法开挖成房间，其行为存在安全隐患，须立即停止施工。在庭审中，李光英陈述双方实际约定房屋价款为13万元，因其系名山街道棚改拆迁对象，根据政策规定所购新房价格不得低于拆迁补偿款才能领取相应的补偿房票，故在合同中注明价款为26万元，但实际支付13万元。一审法院认为：在该案中，李光英、叶素香交易的所谓房屋实为相关主体利用建筑物的桩基础空间经整治所形成，该类房屋既未在规划内，亦不能办理房屋产权证书。根据合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故本案合同因违反法律强制性规定而应当认定为无效。因合同无效，则叶素香应当返还相应的购房款；李光英还主张损失的问题，因李光英在签订买卖协议时对标的物的性质是明知的，自身存在过错，且其并未充分举示证据证明损失，故该院对损失部分不予支持。至于是否返还及如何返还案涉标的物及相应损失的问题，因叶素香并未提起反诉，故该院不予处理，相关权利人可另行提起诉讼依法维护自己的合法权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：1、李光英与叶素香于2018年10月22日签订的《购房合同》无效；2、叶素香在该判决发生法律效力后10日内返还李光英购房款130000元；3、驳回李光英的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由李光英负担600元，叶素香负担2900元（李光英已垫缴，叶素香在履行该判决确定的给付义务时一并付清）；保全费1370元，由李光英负担。本院二审查明：上诉人叶素香在本院二审庭询时举示的证据有：照片八张，拟证明：案涉房屋原来是可以居住的房屋，具有使用价值。该证据经被上诉人李光英质证后认为达不到其证明目的。被上诉人李光英在本院二审庭询时举示的证据有：1、照片四张（一审判决过后拍摄），拟证明：该房屋确实系两栋楼之间的消防通道，不能够居住。其装修该房屋造成一定经济损失；2、收条复印件一张、气费缴款单子一张、电费缴款单子一张；拟证明：其给当地居委会1000元用于修复院坝，给其造成实际经济损失，自2018年过后一直没有人居住，直至其房屋进行装修。该证据经上诉人叶素香质证后认为：照片对房屋状况的显示是真实的，但被上诉人李光英提出的经济损失、修复院坝等开支不具有真实性，不能达到其证明目的。对于收条的真实性、关联性、合法性均有异议。对气、电缴款单子真实性无异议，对其关联性有异议，不能达到被上诉人李光英的证明目的。房屋已经卖给被上诉人李光英了，她是否居住与其无关。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点为：1、该案房屋买卖合同是否有效；2、一审判决叶素香返还13万元给李光英是否正确；3、李光英该不该将房屋恢复原状后返还给叶素香。叶素香与李光英签订本案《购房合同》中所涉的丰都县三合街道商业一路202号B幢附1楼7号房，是利用建筑物的桩基础空间经整治所形成，从丰都县住房和城乡建设委员会发出的停工通知书可以看出该房屋系利用其桩基础的空间违法开挖成房间，并不能办理房屋产权证，双方对此没有异议，由此可以看出，该房屋属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定的不得转让的房屋，故叶素香与李光英签订的本案《购房合同》因违反法律的强制性规定，依法应当属于无效合同。一审判决认定本案房屋买卖合同无效是正确的，并无不当。由于双方签订的本案《购房合同》无效，叶素香作为本案房屋的出卖方依据该无效合同收取的本案购房款依法应当返还给缴款人李光英；一审法院判决叶素香返还李光英本案购房款130000元符合相应的法律规定，仍然是正确的，依法应予维持。鉴于叶素香在一审诉讼中并未依法提起反诉，其上诉提出要求李光英将本案房屋恢复原状后交还给自己的请求，不属于本案的审理范畴，对此不作处理。至于李光英在二审答辩时要求叶素香赔偿因装修本案房屋造成的经济损失问题，因李光英在一审判决后并未依法提起上诉，应当视为服判，该答辩主张依法不予支持。叶素香上诉提出“其与李光英签订的本案《购房合同》有效、一审判决其返还购房款不公平、李光英应该将本案房屋恢复原状后交给自己”的理由。因其未向本院举示足够、充分的事实根据和法律依据，依法不能成立。综上，叶素香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的主要事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费用3500元，由上诉人叶素香负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 斌审 判 员  陈胜友审 判 员  蔡 伟二〇一九年十二月十一日法官助理  杨丽彦书 记 员  尹 童