福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9782号 上诉人（原审被告）：侯德荣，男，1972年12月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：洪桥，福建麦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖明敏，福建麦博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚建平，男，1952年6月1日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上诉人侯德荣因与被上诉人姚建平房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯德荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姚建平的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由姚建平负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应予以改判。一、一审法院认定侯德荣与姚建平签订的案涉房屋租赁合同无效错误。1.侯德荣与姚建平签订的房屋租赁合同充分体现了民商法律制度基础的自由和平等原则。2.案涉房屋并非违章建筑，且修建经营至今并未被各级行政部门确认为非法或违章建筑。案涉房屋在未经相关部门确认违章和拆除前，侯德荣对该房屋依法享有占有、使用、收益等权利，其出租该房屋的行为系对以上权利的处分。法律一般不溯及既往，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定案涉房屋租赁合同无效，但该解释于2009年9月1日起实施时，案涉房屋已建成并经营。侯德荣与姚建平签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且已实际履行。同时，该条规定中关于取得建设工程规划许可证，是指一种许可程序，并非单指许可证，其司法解释的立意是排除将违法违章房屋出租，案涉房屋已建成使用近20年，并未被认定为违章建筑。二、一审法院根据报警记录认定姚建平于2019年7月25日已将案涉房屋实际交还侯德荣，认定事实错误。本案并无证据证明姚建平于2019年7月25日已将案涉房屋实际交还侯德荣。侯德荣是在8月中旬催讨房租时才被告知姚建平搬走了，且姚建平报警所称情况不属实，警察也并未联系侯德荣，侯德荣对此完全不知情。故一审法院根据报警记录认定姚建平于2019年7月25日已将案涉房屋实际交还侯德荣，存在认定事实错误。 姚建平辩称，侯德荣的上诉缺乏依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。 姚建平向一审法院起诉请求：1.判令解除姚建平、侯德荣双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令侯德荣退还姚建平履约保证金12000元并支付违约金13860元；3.判令侯德荣赔偿姚建平经济损失5000元。 一审法院认定事实：2018年1月1日，侯德荣与姚建平签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，姚建平向侯德荣承租坐落于福州市台江区的房屋用于零售，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月30日止。租赁期内第一年每月租金4200元，第二年起每年租金在前一年度租金的基础上递增10%，履约保证金12000元，姚建平应于每月3日之前将本月租金支付给侯德荣。姚建平根据合同约定向侯德荣支付履约保证金12000元，租金支付至2019年6月。2019年7月25日，姚建平报警求助称其个人财产物品从租赁房屋中被人丢弃至路面。2018年1月1日，侯德荣（乙方）与案外人郑国谋（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条载明：“侯德荣向郑国谋承租坐落于福州市台江区石灰厂）的房屋及周边空地（整体土地面积约2000平方米，地上房屋建筑面积约1250平方米），系郑国谋、郑明秋共同以郑国谋的名义于1997年向江边村村委会承租，并共同出资改造完成。现甲方一致同意将上述房屋及周边土地按现状整体出租给乙方使用，该房屋未取得建设、审批等相关手续，乙方确认对租赁房屋的位置、面积、结构、质量、产权状况等实际情况，经现场确认无异议，并自愿承租。”租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2019年6月15日，姚建平与案外人金忠孝签订《房产租赁合同》，向金忠孝承租坐落于福州市台江区亚峰新区**店。租赁期限自2019年7月15日起至2021年8月15日止，每月租金5500元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，侯德荣与郑国谋签订的《租赁合同》中载明案涉房屋“未取得建设、审批等相关手续”，且侯德荣对该事实予以确认，故姚建平与侯德荣就案涉房屋形成的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，姚建平请求解除案涉租赁合同没有事实和法律依据，依法不予支持。关于履约保证金和违约金问题。姚建平与侯德荣签订的合同虽无效，但姚建平实际使用案涉房屋，根据公平及等价有偿原则，应参照案涉合同约定的租金标准支付案涉房屋的占有使用费。现双方均确认姚建平已实际支付租金至2019年6月，且姚建平于2019年7月25日报警后未再使用案涉房屋，一审法院认定姚建平于2019年7月26日已将案涉房屋实际交还侯德荣。故姚建平应向侯德荣支付2019年7月1日至2019年7月25日的使用费3850元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故侯德荣应将12000元履约保证金抵扣姚建平应支付的2019年7月1日至2019年7月25日期间的房屋占有使用费3850元后，仍余的押金8150元返还给姚建平。姚建平关于押金的诉请超出一审法院认定部分，不予支持。案涉租赁合同无效，姚建平要求侯德荣支付违约金13860元无事实和法律依据，亦不予支持。关于姚建平主张的经济损失5000元的问题。姚建平提供的照片及派出所回执不足以证明其经济损失5000元，姚建平诉请侯德荣赔偿其经济损失5000元的主张，无事实和法律依据，不予支持，依法予以驳回。综上，姚建平与侯德荣签订的《租赁合同》自始无效，侯德荣应将仍余的8150元押金返还给姚建平，驳回姚建平的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、侯德荣应于判决生效之日起十日内返还姚建平履约保证金8150元；二、驳回姚建平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1902元，由姚建平负担1000元，侯德荣负担902元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，侯德荣与郑国谋签订的《房屋租赁合同》中明确载明案涉房屋“未取得建设、审批等相关手续”，且侯德荣对该事实予以确认，故一审认定侯德荣与姚建平就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》无效并无错误。根据一审法院办案人员前往亚峰社区、台江公安局鳌峰派出所及案涉房屋所在地的实地走访情况，可以认定姚建平于2019年7月25日报警后未再使用案涉房屋，一审将姚建平房屋占有使用费计算至2019年7月25日，亦无不当，本院予以维持。 综上所述，侯德荣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由侯德荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇一九年十二月二十六日 法官助理卢里灿 书记员黄晓琴