山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4138号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路92号，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐颖，女，1972年1月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄东湖置业有限公司(以下简称东湖公司)因与被上诉人唐颖商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初1754号民事判决，依法改判;2.一、二审诉讼费由唐颖承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。不是上诉人未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，而是因为消防验收前置且不能通过新标准(GB50016-2014)的验收，导致备案资料欠缺以致无法通过产权登记机关的备案，也就是说，是上诉人向产权登记机关提供备案所需材料不符合产权登记机关的要求、产权登记机关不予备案，其最直接和最根本的原因则是因为消防部门坚持按新的消防设计标准进行验收。因此，因消防设计标准更新导致的案涉工程不能通过综合验收、继而导致案涉工程不能进行登记备案，并非上诉人的原因，而是因为上诉人不能预见和不可抗拒的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除上诉人的违约责任。二、一审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于××的原因，……××应当承担违约责任”。案涉《商品房买卖合同》第十九条也明确约定为如因××的责任，也就是仅当因为××的原因导致不能备案时，××方才应当承担违约责任，除此之外的任何其它原因，××均不应当承担违约责任。根据上诉人所提供的证据，可以证明被上诉人不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是消防标准的变化及消防部门的原因。2.根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，被上诉人应当在住宅交付前一次性足额交存首期专项维修资金，否则，产权登记部门不予受理产权登记申请。交纳专项维修资金是取得房屋使用权及进行产权登记的前提条件，因为被上诉人没有按规定交存专项维修资金，即便上诉人报送的备案材料合格、齐全，也不可能被受理登记备案。该项义务是法定义务，并不需要上诉人专门通知，且在一审庭审时上诉人已经明确告知被上诉人，但被上诉人至今没有交存，因其未履行法定的先履行义务，上诉人也不应承担违约责任。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审中，被上诉人未提供任何证据证明其有损失，而按照房屋的属性，主要是用来居住使用的，上诉人交付的涉案房屋已完全满足房屋的基本功能和属性，有无产权证书不影响房屋的功能和属性，不会造成被上诉人损失。一审判决对上诉人要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决上诉人支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致××“倒贴钱”卖房的局面，不仅显失公平，也违反了相关的法律规定。4.关于产权证押金。虽然《商品房买卖合同》中没有约定，但从被上诉人已经交纳、上诉人业已收取、且至起诉前被上诉人一直没有异议的事实，可以证明双方已就押金收取事宜达成合意，意思表示真实，该行为并不违反法律强制性规定，事隔多年后被上诉人反悔要求退还押金没有法律依据，一审判决返还押金适用法律错误。综上，一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法改判。唐颖未作答辩。唐颖向一审法院起诉请求：1.判令被告将原告所购被告出售商品房权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的房屋产权证书；2、判令被告支付原告违约金112,323.18元（A区1号楼1单元2102室商品房自2015年12月25日至2019年3月25日期间的违约金62,089.95元，A区6号楼1单元2502室商品房自2017年2月22日至2019年3月25日期间的违约金50,233.23元）；被告支付原告以1,183,619元为基数，自2019年3月26日起至被告枣庄东湖置业有限公司把原告房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止期间的违约金，按日万分之一计算。3、被告返还原告两处房屋的产权证押金4,000元。4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年9月6日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以523,524.4元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑A1号楼1单元2102室房屋；2016年11月15日，原告（××）与被告（××）分别签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以660,095元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑A6号楼1单元2502室房屋。上述合同第十条关于交付时间和条件约定：××应当在2015年10月10日前向××交付该商品房。第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同···××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告分别向被告实际支付两处房屋购房款523,524.4元及660,095元。被告于2015年9月25日将A1号楼1单元2102室房屋交付给原告，并于2015年9月25日向原告收取产权押金2,000元；被告于2016年11月24日将A6号楼1单元2502室房屋交付给原告，并于2016年11月23日向原告收取产权押金2,000元。但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案A1号楼1单元2102室房屋的实际交付时间为2015年9月25日，而约定交付时间为2015年10月10日，被告应在约定交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2016年1月9日起一直延续至今，故违约金应从2016年1月9日起开始计算。而原告于2019年4月16日诉至该院，且被告已提出时效抗辩，故自2016年4月16日之后至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，予以支持。涉案A6号楼1单元2502室房屋的实际交付时间为2016年11月24日，被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2017年2月23日起一直延续至今，故违约金应从2017年2月23日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此被告收取产权押金无合同依据或法律依据，被告应予返还。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。综上所述，原告的部分诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告唐颖违约金（以523,524.4为基数，计算时间自2016年4月16日至办理位于枣庄市市中区湖西景苑A1号楼1单元2102室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算；以660,095为基数，计算时间自2017年2月23日至办理位于枣庄市市中区湖西景苑A6号楼1单元2502室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告唐颖押金4,000元；三、驳回原告唐颖的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,626元，减半收取1,313元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。本院二审查明，2019年5月31日一审庭审过程中，东湖公司主张被上诉人未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。2019年12月3日，被上诉人向本院出具书面申请，其同意该案在执行中自愿放弃自一审开庭之日至唐颖缴纳住宅专项维修资金之日期间的违约金。时至二审期间，唐颖未予缴纳住宅专项维修资金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据唐颖与东湖公司签订的《商品房买卖合同》，东湖公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由东湖公司提供的资料报产权登记机关备案。东湖公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。东湖公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。东湖公司主张唐颖未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，东湖公司有义务通知唐颖需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在唐颖知晓上述规定前，东湖公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，唐颖在一审庭审中收到上述通知后迟迟不予缴纳住宅专项维修资金，故东湖公司在2019年5月31日履行通知义务后，不应再承担逾期办理产权登记备案的违约金支付责任。东湖公司要求降低违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1754号民事判决主文第二项、第三项内容及一审诉讼费用负担部分；二、变更山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1754号民事判决主文第一项内容为：上诉人枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告唐颖违约金（以523,524.4元为基数，计算时间自2016年4月16日至2019年5月31日止，按日万分之一计算；以660,095元为基数，计算时间自2017年2月23日至2019年5月31日止，按日万分之一计算）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2626元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十二月十六日书记员  史安伟