江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6220号上诉人（原审被告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路体育馆行政中心一层。法定代表人：张代廷，该公司经理。委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许士虹。委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。上诉人徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）因与被上诉人许士虹商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人国恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人许士虹的诉讼请求；诉讼费用由许士虹承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人交付房屋行为符合现行法律、法规及规章规定，不应承担违约责任。1、依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定经验收合格后，方可交付使用。根据该行政法规的规定，房屋经竣工验收合格，也就具备交付条件，可以交付。2、2015年9月11日徐州市人民政府颁发141号令决定废止《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（简称114号令），并于2015年11月1日生效。徐州市建设局再办理住宅项目交付使用批准手续已无法律依据。3、《商品房买卖合同》原约定的商品住宅交付使用批准文件已被废止，2015年12月21日，上诉人依法获得了竣工验收，并在徐州市建设局办理了竣工备案。同日，上诉人在不知徐州政府114号文件废止的情况下，向徐州市建设局提出要求办理住房交付批准手续，徐州市建设局受理后给各有关单位发函要求办理证明材料。在全部所需证明具备的情况下，建设局因114号令被废止，未给上诉人颁发《住宅交付使用通知书》。2015年12月31日，上诉人通知被上诉人上房。4、上诉人已于2015年12月21日取得涉案房屋的竣工验收备案表，质量合格，已经符合了法定交付条件，无需再办理交付使用批准文件，可以交付。上诉人于2015年12月28日以挂号信方式通知被上诉人上房，上诉人已履行了通知义务。2015年12月29日在徐州日报公告上房时亦再次明确通知业主因114号政府令被废止，住宅项目上房条件变更为开发企业以取得《房屋建设工程的市政基础设施工程竣工验收备案表》为准，被上诉人对涉案房屋具备交付条件是知悉的。5、2016年6月20日徐州市不动产登记局为涉案房屋出具国有土地使用权分割转让证，2016年6月27日取得房屋所有权初始登记证明，上诉人已按合同约定于2015年12月31日前通知被上诉人上房，合同履行期内徐州市政府废止了114号政府令，商品房住宅交付使用通知书已被废止，交付使用通知书不再成为交付房屋及办理房屋权属证书的强制要件，更何况涉案房屋具备交付使用条件且足以满足业主的正常生活及主体安全等条件后没有取得交付使用通知书并不影响买受人的根本合同利益。2016年6月29日，上诉人分别电话通知、小区物业门口、小区大门口张贴通知涉案房屋已完全具备办理不动产权证书的条件，从即日起请业主领取所购物业的初始登记证和土地分割证。从该二证领取情况来看，有的业主2016年6月29日当天就已经领取，从而再次证明被上诉人知悉涉案房屋具备交付条件。6、一审法院未从实际出发，在无权力机关办理相关手续时，应查明上诉人办理证件时所需的材料是否齐备，是否在积极的履约，而不是机械的只以未取得住宅交付使用通知书而最终认定上诉人违约。一审判决对基本事实认定错误，导致判决错误。请求二审法院依法裁判。被上诉人许士虹答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1、市政府114号令虽然废除，但作为办理交付使用批准文件的主管部门，徐州市城乡建设局已经就金域华庭延期上房的问题有明确的意见和答复，应当是由开发商提出申请，在符合各种规划和上房的条件下，可以为其办理交付使用手续，上诉人明知自己应当去办理，并且在不具备办理备案手续的情况下，没有履行合同约定的交付义务，属于违约，应当承担违约责任。2、虽然上诉人在2015年年底取得了建设工程竣工核实证明，但是该证明上明确标注了不能换取建设工程规划许可证正本，也不具有法律效力，更不具备合同所约定的交付使用批准文件的效力，因此我们认为涉案房屋不具备上房条件，上诉人应当承担违约责任。许士虹向一审法院起诉请求：判令国恒公司支付逾期上房违约金36458.96元（计算至2016年11月8日）。一审法院认定事实：2014年11月25日，许士虹与国恒公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由许士虹购买国恒公司开发的位于徐州市房屋一套，建筑面积共124.69平方米，总价为1165852元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，因涉案商品房实际建筑面积124.58平方米，许士虹交付了购房款1164823元。2015年12月17日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2015年12月29日，国恒公司在报纸上刊登了《上房公告》，主要内容有：兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续。《金域华庭上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。2015年12月28日国恒公司以国内挂号信函方式向许士虹发出上房通知。许士虹于2016年1月14日上房。2016年5月19日，徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。2016年6月20日，徐州市国土资源局核发了涉案房屋所在楼盘的土地分割转让证。2016年6月27日，徐州市不动产登记局签发了涉案房屋所有权初始登记证明。经类案（2016）苏0311民初589号王飞与国恒公司商品房销售合同纠纷一案审理查明：金域华庭小区业主向徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了1#-7#号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。一审法院认为，许士虹与国恒公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。《商品房买卖合同》明确约定国恒公司所交付的商品房应“取得商品住宅交付使用批准文件”，国恒公司并非客观不具备履行条件，即便该批准文件客观取得不能，也应将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，而国恒公司以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，亦损害了买受人的预期利益。政策变动并不导致国恒公司的合同义务增加。国恒公司于2016年5月19日通过规划验收，取得《建设工程规划许可证》（正本），其于2015年12月28日通知买受人上房时，商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力。国恒公司没有按照合同约定于2015年12月31日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给许士虹使用，已构成违约，应当按照合同约定向许士虹支付逾期上房违约金。因许士虹于2016年1月14日已实际办理了上房手续，应视为其认可涉案房屋已符合交付条件，故应以实际交付房屋时间作为逾期上房违约金终止时间为宜。经核算，自2016年1月1日至2016年1月14日为14天，以已付房款1164823元为基数按日万分之一计算，国恒公司应支付给许士虹逾期上房违约金1630.75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、国恒公司于判决发生法律效力之日起十日内向许士虹支付逾期上房违约金1630.75元；二、驳回许士虹的其他诉讼请求。本院二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人国恒公司与被上诉人许士虹在商品房买卖合同第八条约定，国恒公司应当在2015年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付被上诉人许士虹。国恒公司在2015年12月份通知业主上房时并不具备合同约定的交付条件，对国恒公司有关其交付房屋行为符合现行法律、法规及规章规定，不应承担违约责任的上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人国恒公司上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐州国恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 秦国渠审 判 员 汪佩建二〇一九年十二月二十五日法官助理 张 静书 记 员 苗 鑫