云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初1829号 原告：西双版纳广通商贸有限公司。 统一社会信用代码：xxx。 住所地：勐海县。 法定代表人：杨志梅，总经理。 委托诉讼代理人：尤云，西双版纳广通商贸有限公司经理。特别授权代理。 被告：李晓春，女，1983年6月21日出生，汉族，职工，住勐海县。 委托诉讼代理人：高志扬，男，汉族，住勐海县。特别授权代理。 原告西双版纳广通商贸有限公司与被告李晓春物业服务合同纠纷一案,本院于2019年11月1日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告广通商贸公司的委托诉讼代理人尤云,被告李晓春的委托诉讼代理人高志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西双版纳广通商贸有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付物业管理费及相关费用1792元;2.案件受理费由被告负担。事实和理由:2013年10月3日原告西双版纳广通商贸有限公司与西双版纳伟业房地产开发有限公司签订《茗都嘉苑》商业居住小区物业服务合同。合同签订后，原告兢兢业业履行合同义务，在小区内安排人员安全巡逻、水电维护、绿化修剪、除虫除草、小区内公共区域的卫生清理、小区内车辆疏导、下水道清理化粪池疏通等服务，为小区创造宜居环境做出大量的工作。根据《茗都嘉苑》商业居住小区物业服务合同和物业服务收费备案表，茗都嘉苑小区1栋-9栋的住户应向原告支付物业管理及相关费用。被告李晓春拖欠2018年1月1日至2018年10月30日为期10个月的物业管理费868元，垃圾费120元，水费804元，三项合计1792元。经原告多次追讨，被告未履行支付义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告李晓春辩称，1、西双版纳伟业房地产开发有限公司与原告于2013年10月3日签订的《“茗都嘉苑”小区物业服务合同》无效，房地产开发建设公司无权将小区的物业服务事宜从前期物业公司（西双版纳皓明物业管理有限公司）移交给其他物业公司。原告签订物业服务合同以及物业服务管理移交情况说明书时,尚未取得物业管理资质,不能接管物业项目；2、收取被告2016年至2017年物业费用的公司为勐海广通物业有限责任公司，原告主体不适格；3、原告未按价格主管部门核准的标准收取物业管理费；4、原告代收的水费按每户实际用水量的20%收取水损费用不合法，应当按实际损耗平均共同承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告西双版纳广通商贸有限公司为证明其主张,向本院提交以下证据: 证据1.《营业执照》、国发【2017】7号文件各1份，证明原告的诉讼主体资格； 证据2.《物业服务合同》、《物业管理移交情况说明书》各1份，证明原告对茗都嘉苑小区提供物业管理的依据； 证据3.西发改价格【2014】3号文件、海政发【2009】53号文件、《物业服务收费备案表》各1份，证明原告提供物业管理收费依据； 证据4.2018年物业收费明细表、以往收费收据各1份，证明茗都嘉苑小区业主缴费情况； 证据5.《催费通知》1份，证明原告向茗都嘉苑小区部分业主（含被告）发过催费通知的事实； 证据6.《委托代收水费合同》1份，证明勐海县自来水厂委托原告代收嘉苑等小区水费的依据； 证据7.《茗都嘉苑小区自来水费计算明细表》1份，证明原告每个季度向茗都嘉苑小区业主（含被告）收取水费的金额； 证据8.《自来水费及物业相关费用收款收据》1份，证明被告向原告以往缴纳过的自来水费及物业相关费用的事实； 证据9.《自来水费缴费普通发票》1份，证明原告向勐海县自来水厂缴纳茗都嘉苑小区总表自来水费的事实； 证据10.《公示照片》1份，证明原告在小区公示过2018年物业费用涨价的事实。 经质证,被告对原告提交的证据4.5.7.8.9.10的三性无异议；对证据1.2.3的真实性、合法性无意见，但不认可关联性，证据3中的《物业服务收费备案表》是鑫海花园二期的物业服务收费备案表，不能用来证明茗都嘉苑小区物业收费已备案的证据；对证据6的真实性、合法性、关联性有异议。 被告李晓春对其答辩理由，当庭提交以下证据： 《照片》6张，证明系勐海广通物业有限公司为茗都嘉苑小区提供物业服务，原告诉讼主体资格不适格。 经质证,原告对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，原告物业服务有瑕疵，原告和勐海广通物业有限公司的法定代表人系同一人，原告的工作人员错误的用勐海广通物业有限公司的公章在收费收据、告知书以及涨价告示上盖章，实际系原告为茗都嘉苑小区提供物业服务，原告诉讼主体资格适格。 本院认为，原告提交的十组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性,本院予以采信。对被告提交的证据的真实性、合法性予以认可，原告与勐海广通物业有限公司之间确实存在用章混同，但实际系原告为茗都嘉苑小区提供物业服务，对被告以此为由证明原告诉讼主体资格不适格的证明目的不予认可，故本院对被告提交的证据不予采信。 本院经审理认定事实如下:原告于2008年6月3日办理了物业管理企业的工商注册登记,并已取得物业服务叁级资质证书,依法享有从事物业管理服务的相应资质。2013年10月，茗都嘉苑小区原物业公司西双版纳浩明物业管理有限公司不能继续为小区提供物业服务，而该小区尚未成立业主委员会，勐海镇佛双社区居民委员会与开发商西双版纳伟业房地产开发有限公司一起确定由原告接替原物业公司西双版纳浩明物业管理有限公司为小区提供物业服务，开发商西双版纳伟业房地产开发有限公司与原告签订了《物业服务合同》，委托原告对小区进行物业管理服务。原告以鑫海花园二期作为小区标段将其提供物业服务的包括茗都嘉苑小区在内的小区物业收费标准于2014年4月向勐海县住房和城乡建设局、勐海县发展和工业信息化局进行了备案，备案的普通住房的物业管理服务费收费标准为0.6元/平方米·月。2015年9月12日勐海县自来水厂委托原告代收茗都嘉苑等小区的自来水水费。原告从2013年10月至2018年10月30日期间为勐茗都嘉苑小区业主提供物业服务管理。被告所居住的茗都嘉苑小区7栋1单元202室房屋的建筑面积为123.96平方米,于2017年12月10日向原告缴纳了2016年和2017年两年的物业管理服务费,但被告从2018年1月1日起至2018年10月30日共10个月未交纳物业管理服务费、垃圾费和水费。被告应向原告支付2018年1月1日起至2018年10月30日的物业管理服务费743.76元（0.6元/平方米·月×123.96平方米×10个月）,垃圾费120元（12元/月×10个月）。该期间被告实际用水235立方米，小区用水损耗分摊37.7立方米，被告需向原告支付水费804元（2.95元/立方米×272.7立方米）。 本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”及第六条:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”的规定，本案中，因原物业公司西双版纳浩明物业管理有限公司不能继续为小区提供物业服务以及茗都嘉苑小区尚未成立业主委员会等客观原因,勐海镇佛双社区居民委员会和开发商西双版纳伟业房地产开发有限公司才一起确定由原告接替原物业公司西双版纳浩明物业管理有限公司为小区提供物业服务，开发商西双版纳伟业房地产开发有限公司与原告签订了《物业服务合同》，委托原告对小区进行物业管理服务,而原告实际为该小区提供了物业管理服务,故包括被告李晓春在内的小区业主应当支付物业管理服务费、垃圾费和水费（含小区用水损耗分摊部分水费）。关于原告要求被告支付从2018年1月1日至2018年10月30日止的物业管理服务费按0.7元/平方米·月的收费标准缴纳的诉讼请求,原告诉称其已向各位业主进行了公示,但原告并未有相应证据证明该收费标准进行过备案,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。……”的规定,本院不予支持其诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,从2018年1月1日起至2018年10月30日期间，被告李晓春应向原告支付的费用为:物业管理服务费743.76元（0.6元/平方米·月×123.96平方米×10个月）,垃圾费120元（12元/月×10个月）,水费804元（2.95元/立方米×272.7立方米）,三项合计1667.76元。故对于原告要求被告支付物业管理服务费及相关费用合计1792元的诉讼请求,本院予以部分支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 一、被告李晓春于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳广通商贸有限公司支付2018年1月1日起至2018年10月30日期间的物业管理服务费743.76元,垃圾费120元,水费804元,三项合计1667.76元; 二、驳回原告西双版纳广通商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元,减半收取25元,由原告西双版纳广通商贸有限公司负担2元,由被告李晓春负担23元。原告预交的案件受理费本院不另清退,被告应将其负担的案件受理费迳付原告。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的,本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  杨光昌 二〇一九年十二月十九日 书记员  岩温吨