贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）黔01民终9020号上诉人（原审被告）：深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区绿地联盛国际第3，4号楼3单元5层16号房。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永瑜，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201210101849。委托诉讼代理人：黄龚琨，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201910131288。被上诉人（原审原告）：胡德才，男，1956年10月6日出生，汉族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师，执业证号：15201201711110774。委托诉讼代理人：江组娴，贵州合敬律师事务所实习律师。上诉人深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司因与被上诉人胡德才物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初2543号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人至今仍为绿地联系国际小区的物业管理公司，仍为包括被上诉人在内的全体业主进行物业服务；二、被上诉人提供证据不足证明上诉人违约，其处心积虑希望解除合同，是妄图逃脱物业缴纳义务。双方签订的物业服务合同中并未约定单方解除合同的事由，被上诉人无权单方解除合同。被上诉人收集各处的单一时间点出现的问题，仅向法庭反映问题，却隐瞒了上诉人已经及时对发现问题进行整改处理的事实。被上诉人没有一份完整的、长期的物管公司存在管理失职的证据。被上诉人自身存在多起违法行为，因上诉人对其违法行为予以阻止，被上诉人就妄图解除合同。被上诉人胡德才辩称：胡德才依然在服务业主，但是该合同构成解除合同的阻确事由，一审判决双方应物业公司达不到合同目的解除是符合合同法的规定的。胡德才一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的物业服务合同；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月19日，绿地集团（贵阳）置业有限公司将其开发的绿地联盛国际项目前期物业交由被告管理。2014年12月1日，原、被告双方签订《地下车库物业服务协议》。2016年6月15日，原、被告双方签订《物业服务合同》，原告委托被告对绿地联盛国际1号楼实行专业化、一体化的物业管理。管理内容包括上述物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（化粪池、室外泵房、路灯、停车场）维修、养护和管理，附属配套设施电梯的基本养护和管理，公共环境的清洁卫生和垃圾收集、清运等工作。2016年，原告胡德才将绿地联盛国际1、2号楼出租给贵州正通和投资集团有限公司（下称正通和公司），租赁期限从2016年1月1日至2035年12月31日。2016年10月26日、2017年10月26日，正通和公司先后两次委托上海三菱电梯有限公司贵州分公司（下称三菱电梯公司）进行电梯维护、保养，维保费用由正通和公司支付，该费用在次年房租中已予以扣除。在被告对绿地联盛国际1号楼物业进行管理期间，出现了建筑、生活垃圾随意堆放、清运不及时，地面污水淤积、油垢堵塞、卫生脏、乱、差情况。2016年8月25日，原告胡德才委托叶江改造排污设施及维修化粪池，支付费用3万元；同日，正通和公司委托贵州黔鹰环卫服务有限责任公司（下称黔鹰环卫公司）安装水油分离设施，由黔鹰环卫公司负责经营期间的废弃油脂，正通和公司为此支付10,500元。2017年3月、4月，正通和公司两次支付叶江费用共计15,000元。2017年7月，正通和公司将物业外绿化、美观进行升级改造，花去费用31,154元。2018年4月13日，观山湖区城管执委会向新世界社区服务中心去文，要求对绿地联盛国际存在的违建广告、占道经营进行整改。2018年5月14日，观山湖区人民政府要求对省政府挂牌督办的重大火灾隐患进行整改，其中就包括绿地联盛国际，同日，原告向被告发函称因被告对上述物业怠于管理，构成违约，自2017年6月30日后解除与被告的《物业服务合同》。2018年5月23日，新世界社区服务中心下发通知，就被告管理范围内物业存在的垃圾堆放杂乱、垃圾溢出、清扫不及时，地下停车场污水溢出并伴有异味等问题，要求被告立即整改，并附有图片。被告在接到上述整改通知后，已完成部分整改，小区环境较为改善。此期间，被告于2018年5月17日向新世界社区服务中心举报，原告在其物业顶部违规搭建、拆除风机房墙壁、拆除人行围栏、私自安装广告牌行为。2018年6月2日，新世界社区就原告改建风机房一事，要求原告于2018年6月5日前整改并恢复原状。另查明，截止本案庭审结束时，绿地联盛国际小区尚未成立业主委员会。在本案庭审结束后，绿地联盛国际小区于2018年7月19日已成立了业主委员会，并在贵阳市观山湖区住房和城乡建设局进行了备案。2018年9月17日，绿地联盛国际小区业主委员会向本案被告发出《关于终止物业服务的通知》，而被告对业委会向其发出的通知不服，已经另案提起了诉讼，目前案件正在审理中，尚无最终结果。一审法院认为，绿地集团（贵阳）置业有限公司将其开发的绿地联盛国际项目前期物业交由被告管理，期限至业主委员会与被告签订新的物业管理合同为止。被告称因原告物业特殊性而单独与原告签订了《物业服务合同》，经一审法院审查，该合同对原、被告双方就权利、义务进行了细化，就该合同本身而言，系原、被告双方自愿签订，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告在履行该合同过程中确实存在怠于履行职责的情况，垃圾乱堆乱放、污水横生、油污淤积绝不是一朝一夕能够形成，说明被告在较长时间内均未予以处理。原告也举证说明了排污管道、绿化、电梯维修等均由其本人或承租方委托他人改造或维护，从侧面反映出被告履行职责不积极。合同中虽然未约定原告有单方解除权，但是被告怠于履行职责，合同目的难以实现，原告要求解除该合同，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：解除原告胡德才与被告深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司于2016年6月16日签订的《物业服务合同》。案件受理费减半收取100元（原告预交100元），由被告深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院基本一致。本案的争议焦点：胡德才是否可以单独解除与深圳市住宅物业管理有限公司的物业合同。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。案涉《物业服务合同》签订后，上诉人在履行合同过程中，未按照合同约定履行义务，导致被上诉人物业垃圾乱堆乱放、污水横生、油污淤积，被上诉人签订合同的目的无法实现，依法可以要求解除合同，一审法院据此判决解除合同并无不当。案涉合同系上诉人与被上诉人单独签订的合同，解除并不影响其他主体的权利。综上所述，深圳住宅物业管理有限公司贵州分公司的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人深圳住宅物业管理有限公司贵州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇一九年十二月三十日书记员  李萌