江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初7451号原告：中国铁路上海局集团公司上海货运中心，住所地上海市静安区共和新路3501号50幢。负责人：张新良，主任。委托诉讼代理人：黄韦渊，公司员工。委托诉讼代理人：陈洪喜，公司员工。被告：苏州迎路达物流供应链管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区白洋湾储运路3号。法定代表人：张雄，执行董事。原告中国铁路上海局集团公司上海货运中心（以下简称上海铁路货运中心）与被告苏州迎路达物流供应链管理有限公司（迎路达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年09月03日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理，原告上海铁路货运中心的委托代理人黄韦渊、陈洪喜、被告迎路达公司的法定代表人张雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海铁路货运中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费用7万元、不动产占有使用费用64143.94元及利息4672.90元（要求以每笔应付款项为基数，自应付之日分段计算至被告实际支付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；2、判令被告向原告支付使用不动产期间产生的水电费37062元；3、判令被告恢复其所承租的不动产原状（即拆除违章搭建的彩钢瓦房屋）。审理中，原告增加要求被告返还租赁房屋的诉讼请求并撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：2013年6月，原告将位于苏西公寓南侧的场地及房屋出租给被告，并于2017年开始签订房屋租赁协议。2018年3月，双方续订了2018年度的租赁协议，协议约定年租金11万元，先付后用、按季收取，于每季末20日前支付。合同签订后，被告未能按约支付租金，仅在2018年7月支付4万元租金。该合同到期后双方未能续约，但是被告方仍然占用租赁房屋未能返还给原告，给原告造成损失，其应当支付房屋占有使用费。另，被告方自2017年10月以来就没有支付过房屋水电费，拖欠费用37062元。原告多次向被告索要费用并要求交还房屋，其置之不理，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。被告迎路达公司辩称：1.双方自2017年起就已经发生争议，我方并没有有效利用场地；2.原告诉称的所谓违章建筑，系我方十几年前承租初期自行搭建，搭建后原告也默示同意的，2017年开始原告要求拆除违章建筑，因担心违章部分被拆除影响我方使用，所以在付租金的时候我方就自行变更为先用后付了，并在2018年6月支付了租金，且2018年已经支付了15万元租金；3.城市管理部门自2018年7月开始查封了案涉场地及房屋并于2019年3月18日实际封门，我自2018年7月起已经无法使用租赁标的物，双方租赁合同自此事实上已经解除，故不愿意支付房屋租金及房屋占有使用费；4.原告主张的水电费问题，实际使用人是我转租的次承租人并不是我方，且2018年7月起我方及次承租人就已经不再使用租赁场地，故不同意承担；另，2016年11月至2017年底的电费如果没有支付，双方在续订2018年合同时原告即应提出并采取措施，现在主张与常理不符；5.场地早已不再我的控制之下，已经归还给原告。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证，根据上海铁路货运中心提交的不动产权证书及说明、《货运场地使用服务协议》、记账联、收费清单复印件、照片、回函、告知书，迎路达公司提交的发票、转账凭证，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：苏州市白洋湾地区苏州西站招待所南侧汽车修理厂及周边地块面积473323.98平方米的土地使用权由中国铁路上海局集团有限公司享有（授权经营，不动产权证书附记中明确改变用途或向集团公司以外单位或个人转让时，应报土地部门批准并补地价），且该土地上附有62902.44平方米建筑。该土地及房屋由中国铁路上海局集团有限公司授权上海铁路货运中心经营管理。迎路达公司（原名称为苏州迎达物流有限公司）自多年前即向上海铁路局上海货运中心苏州经营部处承租上述地块中的部分土地和房屋，2016年起与上海铁路货运中心签订租赁合同。2017年11月18日上海铁路货运中心苏州经营部向迎路达公司发出告知书，告知苏州金阊新城综合行政执法大队因其承租的场地和房屋存在私自搭建等现象具有较大安全隐患，要求迎路达公司对租赁场所规范管理以消除安全隐患，并告知其到期后不再续签。2018年，上海铁路货运中心与迎路达公司订立《货运场地使用服务协议》，约定上海铁路货运中心将苏州西站苏西公寓南侧2146平方米土地出租给迎路达公司作仓储使用，租期自2018年1月1日至2018年12月31日，年使用服务费（年租金）为11万元，按季收取，迎路达公司应于每季末20日前向上海铁路货运中心转账支付下一季度的使用服务费。合同约定由迎路达公司支付使用期间的水电煤气费等费用，保证金为28000元。合同第9条约定，迎路达公司应在协议终止后将标的物及其附属设施设备原状返还给上海铁路货运中心。审理中，双方确定上述2146平方米租赁标的中有400平方米合法建筑面积的房屋，其余均为场地。承租后，迎路达公司在租赁场地上搭建了彩钢瓦房，并利用租赁场地及房屋进行仓储；后因公司铁路运输业务缩减，其将部分场地和搭建房屋转租给案外人开设汽修厂和金属回收站。上述租赁合同到期后，双方未能续订新的协议。2018年11月26日，上海铁路货运中心向迎路达公司发出告知书，要求其在2018年年底前拆除违章搭建并在2018年12月15日前补交2018年下半年租金。2019年4月11日，上海铁路货运中心向迎路达公司发出告知书（张贴），告知其不再续订2019年度协议，并要求收回租赁处所，要求迎路达公司在2019年5月30日前交还租赁场所。5月份，上海铁路货运中心函告苏州市姑苏区金阊新城管委会要求其协助查处迎路达公司的违章搭建行为。苏州市姑苏区金阊新城管委会在5月23日答复称指定金阊新城综合行政执法大队接洽处理相关事宜。2019年10月24日，上海铁路货运中心自行收回并控制出租场地及房屋，迎路达公司表明其搭建部分可由上海铁路货运中心自行拆除，其放弃主张相关权利，上海铁路货运中心据此撤回要求迎路达公司恢复原状并返还租赁标的物的诉讼请求。审理中，上海铁路货运中心主张迎路达公司仅在2018年7月支付了4万元租金，故尚结欠合同租期内租金7万元；迎路达公司提供转账凭证证明其在2018年7月共向上海铁路货运中心转账支付15万元，上海铁路货运中心确认收取15万元，但其中11万元系迎路达公司支付的2017年度的租金，故其主张2018年度未付租金为7万元。迎路达公司还抗辩称，因城管查封违章建筑，其自2018年中就已经搬离租赁场地和房屋，其转租的汽修厂也早已在2017年年底搬离，2019年3月18日原告联系相关部门直接查封了金属回收站并派人进驻值守；其搬离及次承租人搬离后均没有与上海铁路货运中心办理交接手续，但是上海铁路货运中心有人在场地管理，应当知晓。上海铁路货运中心则主张双方间系租赁关系，其虽然每月都有管理人员上门查看，但其无法确认被告是否利用房屋；城市管理部门确曾在2018年上门要求拆除违章建筑，但是并没有查封，嗣后经其在2019年5月举报，城市管理部门方于2019年6月查封违章搭建部分，其也是自此才确定被告已经不再利用租赁标的物。审理中，上海铁路货运中心根据其财务底册中2016年11月23日的记账联主张迎路达公司自2016年11月1日起没有支付水电费，并按照2016年11月23日记账联中载明的电表读数57482和其2019年7月15日自行抄表所示的92771读数的差额，按照0.91元的单价主张电费32112元，按照双方此前30吨每月的估算用水量主张2016年11月至2019年6月期间的水费4950元（单价为5元/吨）。迎路达公司对此不认可，抗辩称其自2018年中就已经不再利用场地，有水电费也是次承租人使用，此后水电费不应承担；且双方之前30吨每月的估算用水量系基于其正常利用租赁场地，其自2018年初开始使用就存在问题，用水量不可能有30吨。审理中，上海铁路货运中心陈述迎路达公司未曾支付过租赁保证金，迎路达公司持一张2016年金额为27500元的发票（未注明项目）主张其已经支付了保证金，并要求予以抵扣，上海铁路货运中心不予认可并主张此发票金额应系2016年的部分租金，且保证金应当开具收据而非发票。本院认为，案涉土地系国土部门授权中国铁路上海局集团有限公司经营，虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了国有划拨用地未经批准不得出租,但该规定应为约束物权效力的管理性强制性规定,并不影响租赁合同的效力;案涉合同系双方真实意思表示,双方依约履行合同义务,且其系合理利用铁路沿线闲置土地,并不损害国家利益或社会公共利益。综上,应认定案涉合同有效，上海铁路货运中心及迎路达公司均应按约履行各自义务。上海铁路货运中心起诉主张迎路达公司仅在2018年7月支付了2018年1月1日至12月31日期间应付租金中的4万元，迎路达公司虽提交了2018年7月的15万元转账记录，但是其自认自2017年下半年起就自行先用后付，且在上海铁路货运中心催收款项时未提出异议，本院认定上海铁路货运中心主张该15万元中11万元系支付2017年度租金具有高度盖然性，故对迎路达公司抗辩其已经结清2018年度租金的意见不予采信，其应当向上海铁路货运中心支付2018年度结欠租金7万元。迎路达公司本应依约按季度提前10日支付，现其未能支付给上海铁路货运中心造成损失，上海铁路货运中心按照银行同期贷款利率主张并无不当，本院予以支持；按照每期租金应付金额及应付时间，分段计算至2019年8月19日为3662.93元，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息，应以7万元为基数，按照全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率继续计算。迎路达公司抗辩称存在27500元之租赁保证金，然其提交的证据为发票并非收据，且上海铁路货运中心不予认可，本院难以认定。关于上海铁路货运中心要求迎路达公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，迎路达公司本应在合同租期届满时返还租赁场所。虽然抗辩称自2018年年中即已经搬离，但同时自认其转租的次承租人（金属回收站）在2019年3月18日方因相关管理部门查封而停止使用租赁场地，且其与次承租人搬离时均未与上海铁路货运中心办理交接手续，故本院无法根据其该抗辩主张时间确认租赁场地交还时间。上海铁路货运中心在庭审中自认案涉租赁场地在2019年6月被管理部门查封，具体时间不明，本院根据苏州市姑苏区金阊新城管委会函复时间，认定案涉租赁场地在2019年6月1日即已经因相关部门查封而无法继续使用。此后，迎路达公司虽然未向上海铁路货运中心返还租赁场所，但上海铁路货运中心亦已经无法利用该场地获取租金收益，故本院认定迎路达公司应支付占有使用费至2019年5月31日。同时，上海铁路货运中心自认相关部门自2018年起即已经上门要求整改违章搭建部分，而迎路达公司已经搭建并使用多年，管理部门要求整改必然对场地的有效利用产生不利影响，故本院认定2019年1月1日至2019年5月31日期间5个月的占有使用费应按照原租金标准60%计算为宜，经计算为27500元，应由迎路达公司承担。迎路达公司占有使用租赁标的物期间给上海铁路货运中心造成的直接损失即为无法利用租赁标的的损失，故对其主张的房屋占有使用费的利息损失，本院不再支持。关于上海铁路货运中心主张的水电费，迎路达公司未能举证证明其支付过2016年11月1日起的相关费用，故本院认定其应根据合同约定承担2016年11月1日起的水电费，其抗辩称系次承租人使用，因涉及其与次承租人之间的结算，其可自行结算，但不影响其按照合同约定向上海铁路货运中心承担责任。其中电费部分，上海铁路货运中心根据2019年7月15日自行抄表所示读数与2016年10月底所示读数差额按照单价0.91元确定为32112元，迎路达公司未举证证明其实际搬离时的电表读数应当承担相应不利后果，本院根据上海铁路货运中心主张予以支持；水费部分，虽然双方在2016年10月之前均按照30吨每月进行估算，但是该标准系正常使用租赁场所的估算值，2018年起租赁场地使用受到相关管理部门要求整改乃至查封的不利影响，本院认定2016年11月至2019年5月期间的用水量按照20吨每月计算为宜，按照双方以往结算单价（5元/吨），本院认定迎路达公司应支付的水费为3100元（20吨/月*5元/吨*31月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告苏州迎路达物流供应链管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中国铁路上海局集团公司上海货运中心支付租金70000元及该租金利息损失（计算至2019年8月19日为3662.93元；并以70000元为基数，按照全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率，继续计算2019年8月20日起至实际支付该租金之日止的利息）；二、被告苏州迎路达物流供应链管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中国铁路上海局集团公司上海货运中心支付水电费35212元及房屋占有使用费27500元。三、驳回原告中国铁路上海局集团公司上海货运中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3818元，减半收取1909元，由原告中国铁路上海局集团公司上海货运中心负担429元，由被告苏州迎路达物流供应链管理有限公司负担1480元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接向原告中国铁路上海局集团公司上海货运中心履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  衡晓晴二〇一九年十二月三十日书记员  罗 瑶