河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0482民初5632号原告:汝州申通快递有限公司。负责人：魏俊涛，该公司清算组组长。委托诉讼代理人：朱冠星，河南科序律师事务所律师。被告:徐政朝，男，1974年12月22日出生，汉族，住汝州市。委托诉讼代理人：杨颐嘉，北京市京师（汝州）律师事务所律师。原告汝州申通快递有限公司（以下简称汝州申通公司）与被告徐政朝返还原物纠纷一案，本院2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汝州申通公司的委托诉讼代理人朱冠星，被告徐政朝及委托诉讼代理人杨颐嘉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汝州申通公司向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告腾出位于汝州市东花坛东××米××公寓××楼（××）中单元五楼西（建筑面积约156平方米）、西单元三楼西（建筑面积约156平方米）两套住房归原告；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：由汝州申通快递有限公司投资并于2016年7月建成申通公寓楼2幢。2015年3月20日，被告通过汝州农商银行向汝州申通快递有限公司股东王利红账户转款50万元，作为汝州申通快递有限公司向被告的借款，至2016年1月20日，该笔借款剩余本息合计54万元。汝州申通快递有限公司法定代表人董亚杰于同日就剩余本息54万元向被告出具了借条一份，并同时签订抵押合同一份，约定以汝州申通快递有限公司位于前进路××房屋××（××公寓××楼中单元××楼××、××单元××楼西户）作抵押对该借款提供担保。被告据此将该两套用于抵押的房屋占有，并装修居住至今。汝州市人民法院于2017年3月3日作出（2016）豫0482民初6654号《民事判决书》，对被告主张的包括上述54万元借款在内的债权金额予以确认的同时，对涉案房屋抵押权的设立予以否定。2017年6月16日，汝州市人民法院作出（2017）豫0428破申2号《民事裁定书》，决定受理汝州申通快递有限公司破产申请一案，同时指定成立汝州申通快递有限公司破产清算组为管理人对汝州申通快递有限公司进行破产清算。被告于2017年8月7日以（2016）豫0482民初6654号《民事判决书》为依据向汝州申通快递有限公司破产管理人申报了债权，并得到破产管理人的确认。涉案的两套房产系汝州申通快递有限公司的破产财产，被告占有至今，且不予腾出，损害了汝州申通快递有限公司广大债权人的利益，故诉至法院。被告徐政朝辩称，一、被告系有权占有，《物权法》第34条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。但是，本案被告没有违法的侵占行为，其对案涉系有权占有，其占有应当受到保护。有权占有，是指基于法律的规定或合同的约定对某物进行的占有，理论上又称有本权的占有，凡对物享有占有的物权、债权、监护权、身份权等，均为有权占有。根据（2016）豫0482民初6654号判决书，被告对汝州申通快递有限公司享有合法债权，且双方于2017年4月20日已经签订《抵偿协议书》，《抵偿协议书》在汝州申通快递有限公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付等权利义务作出了约定。基于《抵偿协议书》，本案被告占有了案涉的两套房屋。因此，本案被告是根据在先的债权和《抵偿协议书》中的约定占有案涉两套房屋，该占有具有法律上的原因，属于有权占有。二、本案原告没有返还原物请求权，案涉房屋虽然位于汝州申通快递有限公司投资建造的公寓楼内，但由于汝州申通电子商务中心项目土地性质为工业划拨用地，汝州申通快递有限公司也不是房地产开发企业，因此该房屋不能等同于房地产开发商建造的房产，其权属性质是小产权房而不是商品房，自始不能按照商品房的规定进行预告登记和过户登记。因此，案涉房屋只是一般的商品，虽有交易价值但只能按照一般的商品进行交易。事实上，汝州申通快递有限公司和徐政朝已经对本案中的两套房屋进行了交易，交易完毕。所以这两套房屋已经不能属于本案原告的清算财产，原告对案涉的两套房屋更不享有所有权。从另一方面来说，案涉房屋虽为房产，但不是商品房，所以关于其争议不符合商品房买卖纠纷的类型，对其更不能按照房地产开发商的破产项目进行对待。基于上述理由，原告不享有返还原物的权利。综上，被告无须腾出本案原告诉请的两套住房。经审理查明，被告汝州申通公司破产清算前，董亚杰系汝州申通快递有限公司的法定代表人，王利红与董亚杰系夫妻关系，在汝州申通公司任财务负责人。被告徐政朝与王利红、董亚杰曾多次发生借贷关系。其中一笔借款系2015年3月20日，徐政朝通过河南省农村信用社向王利红转账50万元。2016年1月20日，董亚杰、王利红就该笔借款给徐政朝出具借条一份，该借条载明：“今借徐政朝现金伍拾肆万元整（￥：540000.00）。借款人董亚杰、王利红。”双方并于当日签订抵押担保合同，约定借款期限2个月，到期不还按月息25‰支付利息，并按欠款总额的日千分之一点五支付违约金，董亚杰、王利红提供由原告汝州申通公司投资建设的申通公寓2号楼（南楼）中单元五楼西（建筑面积约156平方米）、西单元三楼西（建筑面积约156平方米）两套住房作抵押。2016年，徐政朝以民间借贷纠纷为由向本院起诉董亚杰、王利红及汝州申通公司，经审理本院下发了（2016）豫0482民初6654号民事判决，就上述借款判决董亚杰、王利红及汝州申通公司偿还徐政朝借款本金500000元及利息。针对双方签订的抵押担保合同，该民事判决认定：“因原被告双方签订的抵押担保合同，未在相关部门办理抵押登记手续，故根据物权法的规定该抵押权未设立，原告（即徐政朝）主张要求按照抵押合同的约定享有抵押物的优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回”。现被告徐政朝将上述两套用于抵押的房屋占有至今，拒绝返还，原告为此起诉来院。另查明，2017年6月16日，本院裁定受理汝州申通公司破产清算一案，并指定汝州申通公司破产清算组担任原告汝州申通公司的破产管理人。被告徐政朝依据（2016）豫0482民初6654号民事判决向破产管理人申报债权5924576元，管理人审定徐政朝的债权总额为5765282.67元，其中包括2015年3月20日的借款本金500000元及利息。上述事实，由工程承包合同、汝州市人民法院（2016）豫0482民初6654号民事判决书、汝州市人民法院（2017）豫0482破申2号民事裁定书及（2017）豫0482破2号决定书、债权申报材料、债权确认表、证人证言、照片、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，被告徐政朝与原告汝州申通公司存在债权债务关系，被告所享有的债权经（2016）豫0482民初6654号民事判决已经认定，被告徐政朝依据该生效判决也向破产管理人申报了债权，管理人审定徐政朝的债权总额为5765282.67元，其中包括2015年3月20日的借款本金500000元及利息。汝州申通快递有限公司作为借款担保所抵押的位于汝州市东花坛东××米××公寓××楼（××）中单元五楼西（建筑面积约156平方米）、西单元三楼西（建筑面积约156平方米）两套住房，也经上述生效判决认定抵押不成立，且该房产系汝州申通公司的破产财产，被告占有涉案房产没有合法依据，属无权占有，故被告有义务将涉案房产返还给原告。因被告在本案中没有要求对涉案房屋的装修价值进行评估，故本院无需对此进行处理。综上，原告的诉讼理由成立，对其请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告徐政朝于本判决生效后三十日内将位于汝州市东花坛东500米汝大路南申通公寓2号楼（南楼）中单元五楼西（建筑面积约156平方米）、西单元三楼西（建筑面积约156平方米）两套房产返还给原告汝州申通快递有限公司。案件受理费100元，由被告徐政朝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  杜红侠人民陪审员  井志红人民陪审员  蔡曙光二〇一九年十二月四日书 记 员  张晓芳附：本案裁判法律依据《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。