文书内容广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0803民初1318号原告（反诉被告）：湛江市建筑工程质量监督站，住所地湛江市赤坎区年丰豪庭十五栋一单元。负责人：郑康喜，站长。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭新华，女，1973年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市霞山区，现住，委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。原告湛江市建筑工程质量监督站（以下简称质监站）与被告郭新华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告质监站的委托诉讼代理人李海雯、李永忠、被告郭新华及其委托诉讼代理人李艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告质监站向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告2010年12月19日签订的《租赁合同书》已于2017年7月17号解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金149114.8元人民币（从2014年11月1日起暂计至2017年7月11日），支付违约金（暂计至2017年7月18日）为4468.82元，应计至付清之日止；3.判令被告向原告支付垫付的电费14063.47元、水费7362.79元，共计人民币21426.26元；4.判令被告向原告支付上述商铺的占有使用费，从2017年7月17日起按每月329.9×16元计至被告将上述商铺原装并返还原告之日止；5.判令原告不予退还被告缴纳的保证金；6.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告质监站变更诉讼请求为：1.判令确认原、被告2010年12月19日签订的《租赁合同书》已于2017年7月11日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金151050.21元及支付违约金4453.65元，违约金应当计至实际清偿租金之日止；3.判令被告向原告支付垫付的电14101.17元、水费7362.79元，共计21463.96元；4.判令被告向原告支付商铺的占有使用费，从2017年7月18日起按每月5278.4元（即329.9㎡×16元）计算至被告返还商铺之日止；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年12月19日，原告与被告签订了《租赁合同书》，合同约定原告将坐落在湛江市霞山人民南路80号（西面）首层商铺出租给被告，租期从2011年5月1日至2021年5月1日，并约定了租金、水电费缴付金额及方式。合同签订后，原告按合同约定交付了商铺，但被告仅仅依约缴纳租金至2014年11月1日，此后未缴纳过房租。经原告多次催缴，并于2017年7月4日发出书面《催款通知》，要求被告在七日内缴清所有的租金、水电费及违约金，被告收到该通知后，于2017年7月14日回复原告，但仍拒绝解除合同和缴纳拖欠的所有租金费用等。被告的行为已严重违约，根据双方约定及法律规定，原告有权解除合同并收回商铺，特提起诉讼，请求判如所请。被告郭新华辩称，一、2010年12月19日，原、被告签订《租赁合同书》，约定将329.9平方米场地出租给被告十年。为达到办公用途的需要，被告花费近一年时间、六十万资金用于装修。2014年11月后，《湛江市市直行政事业单位国有资产有偿使用和收益管理暂行办法》规定房屋及构筑物等资产的出租年限一般不超过3年，故原告要提前收回场地。被告认为合同该约定期限为十年，且已投入六十万元用于装修，原告提前收回场地不合理，所以拒付租金，继续在上述地方办公。2016年4月，原告再次要求被告搬离，并承诺向被告补偿装修损失。被告同意搬离，但因新的办公场所需装修，短时间未能交付，预计2017年6月完工。双方遂协商并达成如下协议：“原告自2014年11月起将该房屋借给被告使用，尚未收取的一切费用予以免除，原告对被告的装修及附属设施建设费用也不给予补偿。被告在2017年6月搬离该房屋，搬离前，在租赁房屋上经营项目不得挂牌营业，需营造出该房屋常年没人使用的环境。”因此，被告本有部分员工在一楼办公，全部搬至二楼。被告所在公司的公司名称广告贴字及名称牌等全部拆除，一楼已全部空出。因此，被告认为，原告没有按照《湛江市市直行政事业单位国有资产有偿使用和收益管理暂行办法》出租房屋而导致其因主管部门要求提前收回场地，属原告违约，原告不应要求被告支付租金，并应当赔偿被告的损失。二、依照《租赁合同书》第三条第六款规定“每三月为一期，交租时间为每期的前15天交清”，即每期的租金属于独立债务，原告于2017年7月19日起诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，原告2016年7月19日之前的有关请求，已超过诉讼时效，应当予以驳回。三、对于租金，原告于2011年5月11日至2014年11月1日的租金《收据》上已写明按照原租金的75%计算。四、原告没有证据证明其为被告垫付了电费14063.47元和水费7362.79元，其要求被告支付水电费没有依据。五、原告因政策原因导致无法按照合同约定继续将房屋租赁给被告使用，属原告违约，其无权没收被告的保证金，该保证金应当予以退回。六、对原告要求被告支付违约金至实际清偿拖欠租金之日止有异议，原告计算租金存在误差，在双方及法院未确定租金数额时要求被告支付违约金没有事实和法律依据。被告郭新华向本院提出反诉请求：1.判令原告赔付被告剩余租赁期内装饰装修残值损失壹拾贰万元（￥120000元）；2.本案的诉讼费由原告承担。诉讼过程中，被告变更反诉请求为：1.要求原告赔付被告剩余租赁期内装修残值损失150000元；2.要求原告双倍支付保证金20000元；3.要求原告承担诉讼费、鉴定费等诉讼费用。事实与理由：原告没有按照《湛江市市直行政事业单位国有资产有偿使用和收益管理暂行办法》导致其因主管部门要求提前收回场地，属原告违约。被告因装修租赁场地投入甚多。根据合同第四条约定，原告应当补偿被告因原告原因导致提前终止使用场地而产生的场地装修费，并支付双倍保证金。原告质监站针对被告郭新华提起的反诉辩称，一、装修残值应当依据鉴定报告的重置价值进行计算。二、原告已经于2011年返还10000元保证金，是否应支付保证金由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理，认定事实如下：涉案房屋位于湛江市霞山区××号（西面）首层，粤房地证字第××号《房地产权证》载明，权属人为原告质监站。2010年12月19日，原告质监站（出租方、甲方）与被告郭新华（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，合同具体约定如下：“一、甲方自愿将座落在湛江市霞山人民南路80号（西面）首层商铺使用权出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的商铺做了充分了解，愿意租赁该房屋的使用权。二、双方同意租期为2011年5月1日至2021年5月1日，共十年。三、租金1.2011年5月1日至2014年5月1日，每月租金按每平方米12.00元计算。2.2014年5月1日至2017年5月1日，每月租金按每平方米14.00元计算。3.2017年5月1日至2020年5月1日，每月租金按每平方米18.00元计算。4.2020年5月1日至2021年5月1日，每月租金按每平方米18.00元计算。5.面积：经双方确认总面积为329.9平方米。6.每三月为一期，交租时间为每期的前15天交清。四、乙方在租赁经营期间，甲方不得有意随时收回该商铺（除因国家建设或省级以上政策性规定以外及不可抵抗的自然灾害外）如有意收回商铺，甲方必须按有资质的评估机构评估该商铺的装修及设备投资价格进行补偿及退还乙方双倍保证金后才能收回商场。五、商铺出租期间，甲、乙双方依据各自的权利和义务，分别承担各自的责任：1.甲方提供独立的水表和电表到门口，水、电费由乙方自行负担。2.租赁届满时，承租方如需要继续承租上述商场，在同等条件下优先租给乙方，乙方应提前六个月与出租方协商，双方重新协议签订合同。3.租赁期届满或终止时，双方应共同检查交回的商场和设备，如承租方因离场或人为损坏房屋结构的，出租方有权扣除保证金作为赔偿，不足部分由承租方继续负责赔偿。商场内的可移动部分，承租方可搬走，不可移动部分承租方应保留出租方。”“六、保证金：合同签订后，乙方应付壹万人民币作为履约保证。出租方收到履约保证金后，甲方将物业交付乙方装修使用，乙方如途中违约（例如乙方无理拖欠交纳租金等），甲方有权没收该保证金及收回房屋。七、违约责任：任何一方未能履行合约规定的条款或违反国家和地方有关规定，另一方有权提前解除合约，所造成的损失由违约方承担。如逾期交付房租，从逾期起的第十五条起，每逾期一日由出租方按月租金额的千分之一向承租方加收违约金。逾期三十天出租方有权收回商场。八、本合同在履行中如发生争议，甲乙双方应采取协商方法解决，协商不成时，可向所辖法院起诉仲裁。”合同签订后，原告交付了涉案房屋，双方确认该涉案房屋分作一楼面积204.28平方米（首层）、二楼125.62平方米（201房），共329.9平方米。被告为达到租赁房屋的使用目的，前期投入较大资金对涉案房屋进行了改造装修。2013年2月1日，原告向被告收取2011年5月1日至2012年2月29日租金33649.8元。2013年4月24日，原告向被告收取2012年2月29日至2012年12月29日租金30170.4元。2013年11月28日，原告向被告收取2012年12月30日至2013年10月30日租金30170元。2014年11月17日，原告向被告收取2013年11月1日至2014年11月1日租金38598元。2014年11月1日之后的租金被告未能支付。2010年12月9日，湛江市财政局印发《湛江市市直行政事业单位国有资产有偿使用和收益管理暂行办法》。该办法第十条规定：“行政事业单位出租土地使用权、房屋及构筑物等重大资产应当进行公开招租，并将正式签订的出租合同报主管部门和市财政局备案。房屋及构筑物等资产的出租年限一般不超过3年，合同期满应当重新组织公开招租。”第十三条规定：“本办法实施前，事业单位出租、出借国有资产和利用国有资产对外投资、担保等未履行审批手续的，应当自本办法施行之日起3个月内，由主管部门组织检查、清理，规范和完善审批手续，检查清理结果由主管部门汇总后报市财政局备案。行政单位出租、出借国有资产未履行审批手续的，应当按照前款规定自查，规范和完善审批手续，并将自查结果报市财政局备案。”《湛江市市直行政事业单位国有资产有偿使用和收益管理暂行办法》的印发，对原、被告双方签订的《租赁合同书》造成了影响，《租赁合同书》中的有些条款约定明显与《湛江市市直行政事业单位国有资产有偿使用和收益管理暂行办法》不相符。于是双方进行了协商，但协商并不顺利。2011年7月19日，原告向被告退还保证金10000元；2017年7月4日，原告向被告发出《催款通知》；2017年7月11日，原告向被告发出《解除租赁合同通知》；2017年7月14日，被告针对原告发出的《催款通知》《解除租赁合同通知》，向原告发出《复函》。《复函》中，被告认为原告应当聘请有资质的评估公司评估，对原告的损失进行补偿后再进行清算。由于双方长时间协商无果，原告遂于2017年7月20日诉至本院，请求确认涉案《租赁合同书》于2017年7月11日解除，要求被告支付拖欠的租金、违约金、原告垫付的水电费及占有使用费。在诉讼过程中，被告郭新华申请对位于湛江市霞山区××号西面首层商铺及201房（二楼办公室）的剩余租赁期内装饰装修残值损失进行司法评估。经摇珠选定，广东万诚房地产土地评估有限公司接受本院委托，以2017年6月15日为价值时点，以标的物的使用寿命为租赁合同约定的租赁期2011年5月1日至2021年5月1日共3654天，剩余租赁期为1416天，对位于湛江市霞山区××号（西面）首层、201房装饰装修残值损失进行评估。2019年11月25日，广东万诚房地产土地评估有限公司出具粤万诚FW20185040号评估报告，估价结果为：估价对象在价值时点装修的重置价值为￥279244.57元，装饰装修残值损失为￥108213元。庭审中还查明如下事实：1、原告于2016年3月31日将涉案房屋一楼收回；2、2017年12月28日，被告搬离涉案房屋，并向原告发出《退场及交接告知书》，原告收回涉案房屋二楼；3、2011年1月至2017年6月2日，涉案房屋一楼及201房用水费合计7362.79元、用电费合计14101.17元，合计21463.96元。上述费用由原告予以垫付。另，在庭审中，1、原、被告双方均对涉案《租赁合同书》的解除时间为2017年7月11日予以确认；2、原、被告均认可一楼剩余租赁期自2016年4月1日计至2021年5月1日，二楼剩余租赁期自2017年7月12日计至2121年5月1日，并同意参照评估报告的装修重置价值279244.57元来计算一、二楼的装饰装修残值损失。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告诉请判令确认《租赁合同书》于2017年7月11日解除问题。2017年7月11日，原告向被告发出《解除租赁合同通知》，通知解除双方于2010年12月19日签订的《租赁合同书》，终止双方的房屋租赁关系。被告在庭审中对《租赁合同书》于2017年7月11日解除予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原、被告于2010年12月19日签订的《租赁合同书》于2017年7月11日解除，本院予以确认。关于原告诉请被告支付拖欠的租金、占有使用费、原告垫付的电费、水费如何计算的问题。自2014年11月1日起的租金被告未予以支付。2016年3月31日，原告收回涉案房屋一楼。2017年7月11日，涉案《租赁合同书》解除。2017年12月28日，被告搬离、原告收回涉案房屋二楼。因此，被告拖欠的一楼租金应自2014年11月1日起计至2016年3月31日。被告拖欠的二楼租金应自2014年11月1日计至2017年7月11日。原告诉请二楼的占有使用费自2017年7月18日计算，系对其民事权利的合法处分，本院予以准许，即二楼的占有使用费自2017年7月18日计至2017年12月28日。依照双方签订的《租赁合同书》约定，被告应向原告支付的租金及占有使用费具体如下：            时间              楼层及平方数              每月每平方租金（元）              金额（元）                  2014.11.1-2016.3.31              一楼，204.28㎡              14              48618.64                  2014.11.1-2017.4.30              二楼，125.62㎡              14              52760.4                  2017.5.1-2017.7.11              二楼，125.62㎡              16              4756.81                  2017.7.18-2017.12.28              二楼，125.62㎡              16              10920.57      表格显示，被告应向原告支付的租金及占有使用费共计117056.42元（48618.64+52760.4+4756.81+10920.57=117056.42）。原告已垫付涉案房屋一楼及201房自2011年1月至2017年6月2日的水费7362.79元、电费14101.17元，合计21463.96元。因此，被告应向原告支付拖欠租金、占有使用费及水电费共计138520.38元。原告诉请超过部分，本院不予支持。关于原告诉请被告支付计至实际清偿拖欠租金之日止的违约金能否予以支持的问题。根据《租赁合同书》约定第四条约定，除因国家建设或省级以上政策性规定以外及不可抵抗的自然灾害外，被告在租赁经营期间，原告不得有意随时收回该商铺。原告有意收回商铺，必须按有资质的评估机构评估该商铺的装修及设备投资价格进行补偿及退还被告双倍保证金后才能收回商铺。湛江市财政局于2010年12月9日印发的《湛江市市直行政事业单位国有资产有偿使用和收益管理暂行办法》不属于国家建设或省级以上政策性规定，因此原告不得随意提前收回商铺。原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。关于涉案房屋的装饰装修残值损失如何计算的问题。原、被告均认可一楼剩余租赁期自2016年4月1日计至2021年5月1日共1858天，二楼剩余租赁期自2017年7月12日计至2121年5月1日共1391天，并同意参照评估报告的装修重置价值279244.57元来计算一、二楼的装饰装修残值损失。虽然计算的价值时点（一楼为2016年4月1日，二楼为2017年7月12日）与评估报告评估设定的价值时点（2016年6月15日）不同，但广东万诚房地产土地评估有限公司出庭接受质询的评估师就此的回答是：这些不同价值时点对装修的重置价值基本上无影响。据此，本院酌情参照评估报告的装修重置价值279244.57元，涉案房屋标的物的使用寿命以租赁合同约定的租赁期2011年5月1日至2021年5月1日共3654天，计算出平均每平方残值损失为846.45元，平均每日每平方米的残值损失为0.232元。一楼的装饰装修残值损失计算得88056.12元（0.232×204.28×1858=88056.12）,二楼的装饰装修残值损失计算得40539.08元（0.232×125.62×1391=40539.08），一、二楼残值损失合计为128595.2元。因此，依照双方合同约定，原告应向被告补偿涉案房屋装饰装修残值损失共128595.2元。关于被告要求原告双倍支付保证金20000元及由原告承担评估费用3369元能否予以支持的问题。《租赁合同书》第四条明确约定：“乙方在租赁经营期间，甲方不得有意随时收回该商铺（除因国家建设或省级以上政策性规定以外及不可抵抗的自然灾害外）如有意收回商铺，甲方必须按有资质的评估机构评估该商铺的装修及设备投资价格进行补偿及退还乙方双倍保证金后才能收回商场。”租赁期未满，原告有意提前收回商铺，原告应按评估机构评估的装修及设备投资价格对被告进行补偿及退还被告双倍保证金后，方能收回商铺。被告在诉讼过程中申请对涉案房屋的装饰装修残值损失进行评估，并预交了评估费用3369元，依照双方约定，该笔评估费用应由原告负担。被告要求原告双倍支付保证金20000元，符合双方约定，本院予以支持，但原告于2011年7月19日向被告退还的保证金10000元，应予以减除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、确认原告湛江市建筑工程质量监督站与被告郭新华于2010年12月19日签订的《租赁合同书》于2017年7月11日解除；二、限被告郭新华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市建筑工程质量监督站支付拖欠租金、占有使用费及水电费共计138520.38元；三、限原告湛江市建筑工程质量监督站于本判决发生法律效力之日起十日内向被告郭新华补偿装饰装修残值损失合计128595.2元；四、限原告湛江市建筑工程质量监督站于本判决发生法律效力之日起十日内向被告郭新华退还保证金20000元（原告已经退还的保证金10000元，予以减除）；五、驳回原告的其他诉讼请求及被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3800元，反诉费1650元，评估费3369元，合计8819元，由原告湛江市建筑工程质量监督站负担5506.49元，被告郭新华负担3312.51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  冯伟强人民陪审员  熊燕萍人民陪审员  李 红二〇一九年十二月三十日书 记 员  谭春梅附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。