山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10245号上诉人（原审原告）：赵丽娜，女，1972年6月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：栾晓菲，山东国熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：董庆武，男，系该单位员工。委托诉讼代理人：张立超，男，系该单位员工。上诉人赵丽娜因与被上诉人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住地产公司）居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵丽娜上诉请求：1.请求贵院依法撤销一审判决，改判支持赵丽娜的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用、保全费用由中住地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审判决书第8页第9行“剩余款项以按揭贷款（商业贷款）方式支付”属于认定事实错误。赵丽娜将自有存款15万元于2018年7月29日、2018年8月27日支付给了房屋出卖人魏茂，而非通过按揭贷款方式支付。2.一审判决书第9页第二段最后一行“赵丽娜已履行上述判决。”以及第10页第四行“赵丽娜已向房屋出卖人魏茂支付购房款合计38万元，现上述房屋买卖合同正常履行。”属于认定事实错误。赵丽娜在支付了15万元的首付房款之后，没有再继续支付房款。赵丽娜没有自动履行（2018）鲁0105民初7574号民事判决书，房屋出卖人魏茂已申请强制执行。赵丽娜与房屋出卖人魏茂协商向第三人出售房屋，但涉诉房屋至今没有成功出售出去。3.一审判决书第10页第七行“其不满足支付六成首付款才可购房的政策，无法办理商业贷款”属于认定事实错误。在本案中，赵丽娜符合首付六成的购房政策。4.一审判决书第10页第十行“本案中，原、被告于2018年7月29日签订《居间服务合同》，但合同中并未约定办理购房贷款的具体事宜，双方亦未签订其他补充合同明确双方办理商业贷款的权利、义务，…且被告作为居间方已促成原告与魏茂签订《存量房屋买卖合同》，双方正常履行买卖合同，”属于认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第60条、第425条的规定，以及《房地产经纪管理办法》第16条、17条、19条的规定，即使《居间服务合同》没有详细、具体描述办理购房贷款的事宜，双方办理商业贷款的权利、义务，中住地产公司也应审慎的按照诚实信用原则来履行义务。居间服务是否完成不应仅凭当事人双方签订过合同而盲目认定。若双方当事人合同目的并未实现，且未实现的原因是居间人未尽到基本审查义务，提供虚假信息造成的，则不应认定居间服务已经完成。5.一审判决书第10页倒数第十一行“该补充协议的内容并未约定被告方的义务系必须为原告办理87万元的贷款。原告应明知其系购买第二套住房，根据国家政策，其必须首付60%，因原告自身原因，要求首付30%，导致贷款未办理成功，未按约支付剩余房款而承担了未按时付款的违约责任，该违约责任非被告的居间服务造成。”属于认定事实错误。在本案中，虽然《补充协议》没有具体约定中住地产公司的义务系必须为赵丽娜办理87万元的贷款。但是中住地产公司的居间义务应结合《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》综合判断。赵丽娜是家庭妇女，掌握信息量少，确实不知贷款政策，赵丽娜是相信21世纪连锁店的招牌，相信工作人员的专业素养才委托中住地产公司提供居间服务。在赵丽娜与魏茂签订完《存量房屋买卖合同》之后，中住地产公司非但没有讲明政策规定，讲明法律后果、风险，重新制定方案，以供赵丽娜选择，而是欺诈、蒙骗赵丽娜，让赵丽娜向银行工作人员支付6000元的贷款费用。在贷款失败之后，中住地产公司将所有的不利后果让赵丽娜一人承担。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百二十四条是错误的，应适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定；本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定，应适用《房地产经纪管理办法》第十六条、第十七条、第十九条的规定。三、本案中，中住地产公司虽然提供了签订买卖合同的机会，但因中住地产公司的过错，致使合同不能履行。退一步讲，即使赵丽娜自身有一定的过错，但因合同不能履行，中住地产公司亦未履行帮助赵丽娜办理贷款、过户等义务，根据公平原则，中住地产公司亦应向赵丽娜返还部分费用及赔偿部分损失。四、赵丽娜通过多方了解，发现中住地产公司在2018年7月29日与赵丽娜签订《居间服务合同》时，中住地产公司即存在欺诈意图。1.《居间服务合同》第2页右下角有“经办人：张立超、袁增坤”的签字，但这2人均没有房地产经纪人资格或者房地产经纪人协理资格。2.2018年7月30日，中住地产公司以个人李仕肖的名义收取赵丽娜佣金21250元，没有开具收据，然而在2018年7月29日中住地产公司以明湖天地一店的名义收取1万元佣金并开具收据。3.《居间服务合同》存在收费项目、条目含糊不清的情况。所以，中住地产公司在与赵丽娜签订《居间服务合同》的时候，中住地产公司就存在欺诈的主观故意。五、2018年8月27日，中住地产公司作为居间方又积极促成了赵丽娜与魏茂签订《补充协议》，从这个时间节点就可以明显看出中住地产公司有欺诈的故意，且实施了欺诈的行为。中住地产公司在2018年8月27日在促成赵丽娜与魏茂签订《补充协议》时仍然没有向赵丽娜一次性书面告知“1、委托人应协助的事宜、提供的资料、交易程度及可能存在的风险；2、书面告知经纪服务的内容及完成标准、收费标准；3、代办贷款、代办不动产登记等其他服务的，另行签订合同明确服务内容、收费标准等内容。”进而在2018年8月27日签订《补充协议》时，中住地产公司作为专业机构在应知道各种政策的情况下非但没有提示“赵丽娜首付比例问题，济南市购房政策，降低首付的话可能存在的风险等问题，”反而中住地产公司在见赵丽娜对二手房买卖政策、流程不清楚，糊里糊涂的情况下，积极促成《补充协议》的签订。所以中住地产公司以欺诈手段，使赵丽娜在违背真实意思的情况下签订了《居间服务合同》、《补充协议》，赵丽娜有权请求人民法院予以撤销。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不正确，中住地产公司主观上有欺诈的故意，客观上有欺诈的行为，请求二审法院查明案件事实，依法改判。中住地产公司辩称，一审法院事实认定清楚。（一）中住地产公司在居间服务过程中无任何欺诈行为。二手房交易相关政策均属于公开信息，任何人通过网站、报纸、电视等途径均可获得相关信息。通过赵丽娜签署合同时按照六成首付的比例计算首付款数额和贷款数额也可以推定出，关于其可贷款比例的相关政策中住地产公司已经在签署合同时予以了明确，赵丽娜对此也是明知的，否则赵丽娜不可能会按照六成首付比例签署房屋买卖合同。房屋买卖合同及补充协议已经济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初7574号民事判决确认合法有效。中住地产公司在居间服务过程中并无任何隐瞒真实情况、提供虚假信息的情况，房屋买卖合同的合同目的最终能否实现以及合同履行过程是否顺利与中住地产公司提供的居间服务并无直接关系，而是取决于赵丽娜主观是否具有继续履行房屋买卖合同的意愿，且赵丽娜在（2018）鲁0105民初7574号民事案件审理过程中明确表示不同意继续履行该房屋买卖合同。二、一审法院法律适用正确。三、中住地产公司促成赵丽娜同出卖方签订房屋买卖合同后，造成该合同未能顺利履行的根本原因是赵丽娜自身拒绝配合办理贷款等主观因素。且中住地产公司在提供居间服务过程中无任何隐瞒真实情况、提供虚假信息的行为。根据《居间服务合同》约定，买卖双方中的任何一方违约导致买卖合同无法继续履行，居间方不承担责任且收取的居间佣金无需退还。而且房屋买卖合同未继续履行的责任在于赵丽娜，因此中住地产公司无需退还居间佣金。四、居间服务合同经办人张立超和袁增坤均具备济南市房地产行业协理证，且居间合同有中住地产公司合同章，所以中住地产公司在签订合同时不存在任何欺诈意图。根据双方签订的居间合同第6条第2项，在该房产办理完毕过户手续后，甲方持本合同向乙方领取发票，发票抬头为甲方本人。从该条款约定可知，中住地产公司承诺可开具发票，目前尚未开具原因是因为该房屋尚未过户完毕，赵丽娜也从未要求提前开具发票。综上所述，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，赵丽娜的上诉请求无任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。赵丽娜向一审法院起诉请求：一、撤销赵丽娜、中住地产公司签订的《居间服务合同》；二、中住地产公司向赵丽娜返还居间佣金31250元。三、中住地产公司向赵丽娜赔偿因中住地产公司的违约行为造成的赵丽娜的相关损失，包括：违约金以23万元为基数，自2018年9月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类资金贷款利率的1.95倍标准计算；律师费18000元、案件受理费2510元、财产保全申请费1770元，共计4280元；四、中住地产公司赔偿赵丽娜误工费8000元。五、本案诉讼费、保全费由中住地产公司承担。一审法院认定事实：2018年7月29日，赵丽娜（甲方，委托人）与中住地产公司（乙方，居间人）签订《居间服务合同》，约定甲方在乙方的居间服务下，就坐落于济南市天桥区北园大街441号内2号楼1-201的房屋，于2018年7月29日签订了《存量房屋买卖合同》，双方对居间服务条款约定如下，第一条居间服务内容及收费标准，1.乙方为甲方提供如下居间服务：（1）提供房屋买卖市场行情咨询，（2）寻找、提供房源信息，客源信息，（3）引领甲方实地看房，（４）协助查询房屋权属信息，（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，（６）促成交易双方签署合法有效的租赁、买卖合同。合同约定居间佣金为31250元，于合同签订当日付清。该合同另约定，乙方不得在交易中提供虚假信息或恶意隐瞒真实情况，在甲方的要求下，乙方可以就房屋的各类交易政策和流程提供咨询服务。违约责任约定，甲方延迟支付本合同费用的，延迟方除应全额支付合同费用外，还应就其未支付的部分按照每日0.05%的标准支付违约金，在买卖合同履行过程中，因买卖双方任意一方违约导致买卖合同无法继续履行的，乙方不承担责任，乙方有权收取本合同约定的居间佣金无需退还，甲方作为守约方可直接要求违约方赔偿。2018年7月29日，赵丽娜向中住地产公司交付中介费1万元，中住地产公司开具同等金额的签约中心收据一张。2018年7月30日，赵丽娜通过其中国农业银行账户向中住地产公司支付21250元中介佣金。综上，赵丽娜合计向中住地产公司支付佣金费用31250元。同日，赵丽娜与房屋出卖人魏茂，居间方中住地产公司签订《存量房屋买卖合同》，由赵丽娜购买出卖人魏茂所有的坐落于济南市天桥区北园大街441号内2号楼1-201的房屋一套，所有权证书号：济房权证天字第203867号，房屋建筑面积为81.54平方米，成交价格为125万元，乙方应于2018年7月29日向甲方支付定金1万元，剩余款项以按揭贷款（商业贷款）方式支付，具体为2018年8月20日前办理完毕网签手续后当日，将第一笔首付房款15万元（含定金）存入甲方指定账户，并于2018年9月20日前过户当日且贷款审批通过后，将第二笔首付房款60万元存入甲方指定账户，剩余房款50万元，在过户后银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内一次性补齐。…该合同第十一条特别提示约定，签订合同日起，甲、乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户所需的全部资料，并保证资料真实有效，乙方保证个人资信无问题，丙方根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续。同日赵丽娜向出卖人魏茂交纳房屋定金1万元，魏茂向赵丽娜出具同等金额的定金收条一张。2018年8月27日，赵丽娜与中住地产公司及房屋出卖人魏茂签订补充协议，主要约定：1.将原定于2018年8月20日前办理完毕网签手续后当日由赵丽娜支付第一笔首付款15万元（含定金），修改为由赵丽娜于2018年8月27日前办理完毕网签手续后将该款项支付；2.将原定于2018年9月20日前过户当日且贷款审批通过后，由赵丽娜支付第二笔首付款60万元，剩余款项50万元在过户后由银行发放贷款时直接向魏茂支付，修改为由赵丽娜于2018年9月20日前过户当日且贷款审批通过后支付第二笔首付款23万元，剩余款项87万元在过户后由银行发放贷款时直接向魏茂支付。补充协议签订当日，双方办理了案涉房屋的网签备案手续，并由赵丽娜向魏茂支付了款项14万元，加定金共计支付首付款15万元。2018年8月27日赵丽娜为办理银行贷款向银行业务员吴玉玮转款6000元，后该笔款项由中住地产公司工作人员张立超退还给赵丽娜。因赵丽娜未按补充协议约定支付第二笔购房款，房屋出卖人魏茂以要求赵丽娜继续履行合同为由将其起诉至济南市天桥区人民法院，经法院审理，作出（2018）鲁0105民初7574号判决书，判决赵丽娜向魏茂支付第二笔购房款23万元，并支付逾期付款违约金及律师费18000元，赵丽娜已履行上述判决。另查，济南市人民政府办公厅于2017年4月20日起发布进一步完善调控措施促进房地产市场平稳健康发展的通知，在该通知书中明确本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。赵丽娜与其夫宁延龙已有一套住房坐落于济南市市中区馆驿街新区3号楼3-1304号，涉案房屋系赵丽娜与宁延龙欲购买的第二套房产。赵丽娜称中住地产公司在签订《居间服务合同》时，没有向其释明二手房购房政策，导致其若按补充协议向出卖人交付38万元首付款，无法办理87万元的商业贷款，中住地产公司恶意隐瞒无法办理贷款的事实，构成欺诈，主张撤销《居间服务合同》，并主张中住地产公司退还居间费用及赔偿损失，中住地产公司辩称赵丽娜签订上述居间合同，系在明知其不具备首付三成的购房政策的情形下，并非欺诈。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，赵丽娜与中住地产公司签订居间服务合同，在中住地产公司的居间服务下，赵丽娜与案外人魏茂签订了关于济南市天桥区北园大街441号内2号楼1-201房屋的《存量房屋买卖合同》，赵丽娜已向房屋出卖人魏茂支付购房款合计38万元，现上述房屋买卖合同正常履行，赵丽娜主张根据2018年8月27日三方签订的补充协议，其不满足支付六成首付款才可购房的政策，无法办理商业贷款，中住地产公司隐瞒上述情形，构成欺诈，一审法院认为，所谓欺诈，系一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的表示的行为，本案中，赵丽娜、中住地产公司于2018年7月29日签订《居间服务合同》，但合同中并未约定办理购房贷款的具体事宜，双方亦未签订其他补充合同明确双方办理商业贷款的权利、义务，赵丽娜主张中住地产公司承诺其首付三成即可办理购房贷款，并未提交有效证据证实，且中住地产公司作为居间方已促成赵丽娜与魏茂签订《存量房屋买卖合同》，双方正常履行买卖合同，该买卖合同约定的首付比例为六成，剩余房款以商业贷款方式支付，并不违反现行的购房政策，后因赵丽娜无法按照上述约定支付全部首付款，三方于2018年8月27日签订补充协议，将购房首付款降低为38万元，该补充协议的内容并未约定中住地产公司方的义务系必须为赵丽娜办理87万元的贷款。赵丽娜应明知其系购买第二套住房，根据国家政策，其必须首付60%，因赵丽娜自身原因，要求首付30%，导致贷款未办理成功，未按约支付剩余购房款而承担了未按时付款的违约责任，该违约责任非中住地产公司的居间服务造成。因此赵丽娜主张其在签订《居间服务合同》时即被欺诈，无事实及法律依据，一审法院不予采信。赵丽娜主张撤销《居间服务合同》，不符合我国合同法第第五十四条规定的可撤销情形，对其主张，一审法院不予支持，赵丽娜主张中住地产公司退还佣金及赔偿损失的诉求，一审法院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵丽娜的诉讼请求。案件受理费人民币890元，由赵丽娜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵丽娜提交新闻打印件一宗，拟证明21世纪不动产欺诈消费者，一房五卖，中住地产公司管理混乱、涉诉案件很多。本院经审查认为，新闻打印件中的中介机构并非中住地产公司，该证据与本案没有关联性，本院对其证明目的不予采信。赵丽娜提交济南市天桥区人民法院执行裁定书及执行拍卖文件一宗，拟证明赵丽娜唯一的房产已被拍卖，赵丽娜与魏茂之间的买卖合同无法继续履行，中住地产公司的欺诈行为导致买卖双方合同目的无法实现，给赵丽娜造成了巨大的经济损失和精神损失，本院经审查认为，该证据仅能证明赵丽娜与魏茂之间的房屋买卖合同不能正常履行，赵丽娜所述的其他内容与本案不具有关联性，本院不予采信。本院另查明，本案中赵丽娜不满足支付三成首付款即可办理住房贷款的贷款政策；赵丽娜仅向房屋出卖人魏茂支付了15万元购房款，赵丽娜没有能力自动履行济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初7574号民事判决书，该案件已进入执行程序。经审理本院认定，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，赵丽娜主张中住地产公司向其承诺首付三成即可办理住房贷款，而且中住地产公司故意隐瞒了其不符合支付三成首付款即可办理住房贷款的贷款政策，但济南市的购房贷款政策属于公开信息，赵丽娜并未提交有效证据证明其购买涉案房屋是由于中住地产公司故意告知其首付三成即可办理住房贷款或故意隐瞒济南市办理住房贷款的相关政策，且赵丽娜与案外人魏茂最初签订的《存量房屋买卖合同》约定的首付款比例即为六成，其对济南市的购房贷款政策应属明知。因此，赵丽娜要求撤销《居间服务合同》、中住地产公司退还佣金及赔偿损失的诉求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，赵丽娜的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费890元，由上诉人赵丽娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 王农泽审 判 员 宋海东审 判 员 刘永刚二〇一九年十二月九日法官助理 秦长葳书 记 员 王 哲