黑龙江省逊克县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1123民初1708号 原告：关金平，男，汉族，身份证号码232625196504250014，1965年4月25日出生，现住逊克县和谐小区4号楼2单元2楼202室。 被告：任海龙，男，身份证号码232625197708280412，1977年8月28日出生，汉族，现住逊克县通江街东直路20号。 被告：钱秀芹，身份证号码232625196405070122，女，1964年5月7日出生，汉族，个体，现住逊克县永泰小区3号楼102室。 委托诉讼代理人：唐兴录，身份证号码232602195901253236，男，1959年1月25日出生，汉族，个体，现住逊克县小钱客车订票处。 代理权限：特别授权。 原告关金平与被告任海龙、被告钱秀芹案外人执行异议之诉纠纷一案，于2019年12月4日向本院起诉。本院立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告关金平、被告任海龙、钱秀芹的委托诉讼代理人唐兴录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 关金平向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告不得执行逊克县永泰A区3号楼1单元102室（房产证号为S20120596）的房屋，并解除查封措施。2.请求人民法院依法确认原告与被告钱秀芹于2018年6月6日所签订的房屋买卖合同合法有效，并判令被告钱秀芹协助办理不动产变更登记手续，产权变更至原告名下。3.由被告承担诉讼费用。 事实与理由：逊克县人民法院根据被告任海龙的申请，作出了（2019）黑1123民初288号之一民事裁定书，查封了登记在被告钱秀芹名下的位于逊克县永泰A区3号楼1单元102室（房产证号为S20120596）的房屋。原告得知后，对执行标的提出书面异议，逊克县人民法院于2019年6月28日作出（2019）黑1123执异3号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求。 2018年6月6日原告与被告钱秀芹签订房屋买卖合同，被告钱秀芹将自己所有的房屋位于逊克县永泰A区3号楼1单元102室（房产证号为S20120596），面积130.55平方米卖给原告，价款490000元（详见房屋买卖合同）。合同签订后原告将购房款一次性用现金全部给付了被告钱秀芹，被告钱秀芹将该房产交付给原告占有至今，并约定被告钱秀芹在2018年7月末将此房的钥匙、遥控钥匙、该房屋产权证交给原告。到期后钱秀芹只交付给原告钥匙和遥控钥匙，未交付房屋产权证，因为此楼没有土地使用证未能办理房屋过户手续，导致此楼不动产权证未办理在原告名下。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告钱秀芹应当配合原告办理房屋过户手续。被告任海龙与被告钱秀芹民间借贷纠纷一案中，被告任海龙申请对被告钱秀芹的逊克县永泰A区3号楼1单元102室（房产证号为S20120596）进行查封，法院受理后并进行了查封。原告得知后提出了执行异议，被法院裁定驳回。原告认为，原告与被告钱秀芹于2018年6月6日所签订的房屋买卖合同有效，原告已经支付的所有的房款并且原告已经实际使用管理该房屋。贵院的查封措施查封的是案外人即本案原告的财产侵犯了原告的合法权益，现原告提出执行异议之诉：请求人民法院依法判令被告任海龙不得执行逊克县永泰A区3号楼1单元102室（房产证号为S20120596）的房屋，并解除查封措施。请求人民法院依法确认原告与被告钱秀芹于2018年6月6日所签订的房屋买卖合同合法有效，并判令被告钱秀芹协助办理不动产变更登记手续，产权变更至原告名下。由被告任海龙承担诉讼费用。 任海龙辩称，这个房子是2018年5月23日借钱的同时房子放我这抵押的，当时借了7万元，有转账记录、有借条，他所说的签订的合同是在抵押之后产生的合同，我认为这个合同不成立。我做的财产保全查封是逊克县人民法院依法作出的判决，是合法的，所以逊克县人民法院已经做过裁定，所以说原告的诉讼请求不成立。 被告钱秀芹委托诉讼代理人唐兴录辩称，我每说一句话都是事实求是的，当初借关金忠的钱是从建砖厂时借的，建砖厂大概有七八年了，借的过程中算利息或写合同都是由关金忠一手操办的，我是向关金忠借的钱，由于砖厂不景气，开始停业了，关金忠就多次要欠款，后来我和钱秀芹都在场，一次又一次向我们要，要求将欠款借条改为关金平名下，钱秀芹说我不认识他啊，由于关金忠总去我家，考虑到名誉问题，就把借条名字改到关金平了。改完后没到多长时间，他就要求要我家房子顶，我家小钱当时对关金平说房照在任海龙手里做抵押，土地房照办不了，然后关金平去我家要求写房屋买卖合同，要那个房子，我家小钱说房动产在办土地房照，在任海龙手里，我们和原告弟弟说的，能不能办是原告的弟弟的事，然后就形成买卖房屋的合同，接着没过多长时间原告就到法院来起诉我们，对于原告说一次给我们50万元是没有的事，谁也不能把50万元放家里，你可以调银行的流水，当初写买卖合同写的很清楚，我们属于面子问题把合同变成原告的名字。我的建议是把这个财产拿到我欠账的那些人里，大家平均分配，我不认可这个房屋合同关系。 关金平为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下： 1.2014年4月份房屋买卖合同，证明房屋买卖关系。2.有租房子证据，是房屋租赁合同、交取暖费的票据，证明房子实际使用在我手里。 被告任海龙质证称，1.对买卖合同，我不认可那个合同，你在没看到房照的情况下写下合同，那么多钱你连房照没看到就签买卖合同。我2018年5月23日就做房屋抵押了，原告告我告不着。2.他是在他欠钱过程中拿房子还账的情况下把房子交给原告，不是房屋合同成立，那是还账，是碍于面子把房子给原告使用，让他收租金，原告说的取暖费，交租金当然得交取暖费，和房屋没有关系，不能拿这个证明房子就是你的。国家有规定是以房照为主吧，不能是你签合同房子就是你的。 被告钱秀芹委托诉讼代理人唐兴录质证称，对买卖合同，我坚持答辩意见。对于第二份证据没意见。本院对原告所举的证据予以采信。 被告任海龙针对其答辩观点向法庭提交如下证据： 钱秀芹诉争房屋所有权证书、汇款凭证、收条，证明借款和房子所有权人仍是钱秀芹的，房照放我这当做抵押了。 原告对此证据没有异议。本院予以采信。 被告钱秀芹委托诉讼代理人唐兴录对此证据没有异议。 经审理查明：被告钱秀芹因向原告关金平借款逾期不能偿还，故于2018年6月6日签订了房屋买卖合同将诉争房屋卖给了关金平，用以偿还此前的借款。该买卖合同签订后，被告将该房屋的钥匙及遥控钥匙交给了原告关金平，并将该屋实际交付。关金平在对该房屋进行了一定的装修后于2018年7月20日又将该房屋出租给了他人，并交纳了该房屋的取暖费。诉争房屋因在签订房屋买卖合同时未能取得土地使用权证，所以未能及时办理过户手续。现因被告任海龙诉钱秀芹民间借贷一案将该房屋进行了财产保全，在执行过程中致关金平提起本次诉讼。 本院认为：本案中，涉房所有权人钱秀芹对于向关金平借款及借款已逾期的事实不持异议。根据原告关金平所举的证据，诉争房屋是在借款逾期后，因债务人钱秀芹不能偿还到期债务，将自己名下的房屋以买卖的形式用于偿还借款并签订了房屋买卖合同，该合同应该是以物抵债的协议合法有效。协议签订后，被告钱秀芹向原告关金平交付了房屋，并且关金平对该房屋进行了装修并对外出租，在实际上占有了该房屋，形成了合法的占有权。本案中的房屋买卖合同虽然是以买卖的形式签订，但是实际上是被告钱秀芹以出卖房屋的形式用于偿还逾期借款，该行为是履行还款义务的一种形式符合法律规定，本院予以确认。故原告的诉讼请求合法，本院予以支持。被告任海龙辩称涉案房屋已抵押的意见，因该房屋没有办理抵押登记手续，故本院不予采纳。另因为钱秀芹不同意原告的诉讼请求，故应当作为本案的被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百一十条之规定，判决如下： 解除对逊克县永泰A区3号楼一单元102室（房产证号为S20120596）房屋的查封措施。 原告关金平于2018年6月6日与被告钱秀芹签订的《房屋买卖合同》有效。被告钱秀芹于本判决生效后十五日内协助原告关金平办理房屋过户手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取50元由被告钱秀芹负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，从本判决确定的履行期间的最后一日起计算，申请执行的期间为二年。 审判员  李德华 二〇一九年十二月二十三日 书记员  董玉超