新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院民事判决书（2019）新2328民初1154号原告：韩志强，男，1973年7月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：张星敏，新疆巨百律师事务所律师。被告：白国春，男，1973年1月11出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县。被告：李剑，男，1978年6月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。原告韩志强与被告白国春、李剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩志强及其委托诉讼代理人张星敏，被告白国春到庭参加诉讼，被告李剑经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告韩志强向本院提出诉讼请求：1.二被告共同承担购房款900000元及违约金100000元；2.二被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年10月，原告通过拍卖购买了位于木垒县长乐西路原民政局综合办公楼[295]幢房产。2012年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由白国春承租该房产，用于开设“弘光商务酒店”旅馆经营，年租金250000元，被告一直经营至今。2012年10月，原、被告签订《房屋交易合同》，约定原告将上述房产转让给被告，转让价2800000元。2017年7月13日，原、被告签订完整的《房屋买卖合同》，约定若被告违约支付购房余款，应当将购房欠款和该房拖欠的租金一并计入，同时承担违约金100000元。截止目前，被告尚欠400000元房屋转让金和两年的房租500000元。2018年6月8日，被告白国春向原告出具欠条，约定2018年7月10日前付清，届满未清偿，故原告诉至法院。被告白国春辩称，原告陈述属实，确实尚欠房屋转让费400000元，但是目前因宾馆生意不景气，没有经济能力给付，计划和李剑沟通，与原告协商解决，近期将欠款付清，希望免掉租金和违约金。被告李剑未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告韩志强围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同1份、房屋买卖合同1份、欠条2张，证明2012年至2016年白国春承租原告的房屋，每年租金250000元；2017年7月13日二被告共同与原告签订房屋买卖合同，总价款2800000元，合同签订之日已支付1400000元，对尚欠的1400000元由白国春出具了欠条一张；2018年6月8日，白国春又出具欠条1张，载明尚欠转让费400000元以及租金500000元（2016年、2017年的租金）的事实。经质证，被告白国春无异议，但说明李剑已将房屋转让费1400000元付清，尚欠400000元由白国春承担。本院对该组证据予以确认。被告白国春、李剑未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日，韩志强与白国春签订《房屋租赁合同》，约定韩志强将其所有的位于木垒县长乐西路老民政局办公楼出租给白国春用于经营酒店，租赁期为10年，前五年租金为每年250000元，后五年租金根据物价上涨及通货膨胀为依据再做调整；合同还对其他事项进行了约定。白国春在租赁的办公楼上开设弘光商务酒店，一直经营至今，并按合同约定向韩志强支付了自2012年至2015年期间的租金。2017年7月13日，韩志强（出卖人、甲方）与李剑、白国春（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，甲方将坐落于木垒县长乐西路原民政局综合办公楼[295]幢房屋以总价款2800000元转让给乙方，建筑面积为1864.12平方米，房屋产权证号为[木]房权证2014字第XXXX号；乙方于本合同生效后五日内，支付总价款的50%即1400000元，剩余欠款1400000元于本合同生效后五十日内一次性足额支付，甲方不提供该房屋2800000元的销售发票；该房屋以双方2012年1月1日订立《房屋租赁合同》约定的交付日为实际交付日期，房屋毁损、灭失的风险自房屋实际交付之日转移给乙方；甲方不履行上述合同约定，应当向乙方承担实际损失，乙方违反本合同约定的付款方式，应向甲方承担100000元的违约金，乙方仍保留该房屋的完整所有权，甲方并可将依照双方原房屋租赁合同约定所欠的租赁费和违约金，同本合同的违约金，从乙方已付的价款中一并扣除，并于15日内收回该房屋，或者应乙方要求，继续承租时，修改该租赁合同相关条款；合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日，李剑向韩志强支付转让费1400000元，白国春向韩志强出具欠条一张，载明今欠到韩志强购房款1400000元，按合同约定偿还。之后，白国春陆续向韩志强支付购房款1000000元，2018年6月8日，白国春向韩志强出具欠条一张，载明今欠到韩志强购房款400000元，截止2018年7月10日付清，如逾期加收两年房租（2016年-2017年），共计500000元。另查明，韩志强于2014年办理了诉争房屋的房屋所有权登记，房屋产权证号为[木]房权证2014字第XXXX号，土地使用权证号为（木）国用2012第237号，并于2017年更换不动产权证号为新（2017）木垒哈萨克自治县不动产权第XXXX号。本案争议焦点：原告主张的欠付购房款数额如何确定。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性效力规定，合同合法有效。合同签订后，原告按照合同约定已将房屋交付给被告经营至今，但被告却未按约定期限足额支付购房款，故对原告主张被告支付欠付购房款的请求予以支持。关于欠付购房款数额如何确定的问题，根据白国春于2018年6月8日出具的欠条，可知被告尚欠购房款400000元未付，并约定于2018年7月10日付清，如逾期则加收两年房租500000元，现原告主张该500000元房租应计入购房款中，本院认为，根据双方签订的房屋买卖合同约定，被告违反付款方式，原告可将所欠的房屋租金从被告已付的价款中扣除，故应将被告欠付的租金计入购房款中，而本案中，白国春未支付2015年之后的租金，自2016年至房屋买卖合同签订之日的租金为382876.71元（250000元+250000元÷365天×194天），本院认定欠付购房款数额为782876.71元（400000元+382876.71元）。关于李剑是否承担责任的问题，因合同中白国春与李剑并未将其各自应承担的购房款份额进行划分，则应共同承担，故原告主张二被告共同承担的意见，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本案中，被告未按协议履行足额支付购房款的行为构成违约，应按约定向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金兼有赔偿与惩罚的双重性质，但赔偿非违约方的损失仍是主要功能，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的基本标准。如约定的违约金过分高于所造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。庭审过程中，被告主张双方约定的违约金过高，请求予以减少，而原告未提交相应证据证明其实际损失是多少。本院综合衡量全案情况认为，被告逾期支付购房款给原告造成的是利息损失。参照全国银行间同业拆借中心于2019年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）4.15%的标准进行计算，原告主张违约金100000元过高，已超过相应利息损失的30％，依法应当予以调整。综合考虑合同履行情况、被告的违约情形以及涉诉标的额等综合因素，根据公平原则并兼顾当事人之间的利益平衡，酌情将本案的违约金调整为56000元，即被告应向原告支付违约金56000元，对原告诉请中超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告白国春、李剑于本判决生效之日起三十日内向原告韩志强支付购房款782876.71元；二、被告白国春、李剑于本判决生效之日起三十日内向原告韩志强支付违约金56000元；三、驳回原告韩志强的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告韩志强负担800元，由被告白国春、李剑负担6100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 李 振 华二〇一九年十二月二十九日书记员 马吾力牙附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。