贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）黔01民终4225号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑文珍，女，1968年12月13日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：胡信旭，贵州慧原律师事务所律师，执业证号：15201200310384354。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳缤纷城商业经营有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际11号楼5层1、2、3号。法定代表人：钱伟华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所律师，执业证号：15201201710235114。上诉人郑文珍因与被上诉人贵阳缤纷城商业经营有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人郑文珍上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初2460号民事判决第一、二、三、五项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对反诉人提出的被上诉人在本项目内允许他人开设了与上诉人经营业态相同的其他的电玩城、网咖的违约事实不予认定，属于认定事实不清；二、一审判决认定双方所欠订的《补充协议》中减免租金的事实包含了“被上诉人允许他人开设了与上诉人经营业态的其他的电玩城、网咖”的事实错误；三、被上诉人在上诉人所承租房屋的本项目内允许他人开设了与上诉人经营业态相同的其他电玩城、网咖且现在仍然允许存在的行为，严重违反双方的合同约定，属严重的违约行为；四、一审判决未完全查明本案诉争的全部事实，对上诉人提出的反诉事实及理由不予认定，从而否认被上诉人不存在违约行为的事实，判决解除双方所签的租赁合同，并判定被上诉人不向上诉人支付违约金，违反了合同的约定，也与双方的意思自治原则相违背。被上诉人贵阳缤纷城商业经营有限责任公司辩称：一、根据双方签订的两份协议，约定的是网吧和俱乐部，没有所谓的电玩城；二、被上诉人不存在违约行为，还存在联盛国际合同只是约定在本项目内不能引进，被上诉人在本案并没有引进；三、上诉人在一审中，没有提交证据证明我方违约的事实，应该承担举证不能的责任；五、被上诉人不存在违约行为，一审认定事实清楚，请求维持。贵阳缤纷城商业经营有限责任公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2014年9月16日签订的两份租赁合同（合同编号GYBFC0035、GYBFC0036）以及补充协议；2、判决被告立即支付2017年11月1日起至2018年7月30日的租金644,220元人民币，并按照租赁合同以协议的约定支付租金至被告实际向原告腾退房屋之日止；3、请求依法判决被告向原告支付逾期付款违约金计算至2018年7月30日止69,146.28元，逾期按合同顺延；4、判决被告向原告立即支付拖欠管理费合计人民币387,082.95元，并支付利息（利息以387,082.95为基数，从原告起诉之日起计算至被告全部支付完毕之日止）；5、本案案件受理费由被告承担。郑文珍向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向原告支付违约金人民币143,172.8元；2、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年9月16日，原告缤纷城商业（甲方）与被告郑文珍（乙方）签订了三份《租赁合同》（合同号分别为GYBFC00034、GYBFC00035、GYBFC00036），分别约定由原告将位于贵阳市××区××北路××号绿地联盛国际2#楼一层01、02号（计租面积为844.36平方米）、负一层01、02、03、09、10号（计租面积876.36平方米）、负一层04号（计租面积367.28平方米）出租给被告郑文珍用于商业经营。双方在合同中约定：一、乙方从事的商业经营业态为一层01、02号为电玩城；负一层01、02、03、09、10号为网吧和咖啡，网吧面积占比70%-80%，咖啡面积占比20%-30%，负一层04号为台球俱乐部。乙方未经甲方书面同意不得擅自调整所经营的业态。在租赁期间，甲方不在本项目内引进与乙方经营业态相同业种，包括网吧；二、交付日期、租赁期限和免租期：1、该房屋租赁期限自2014年9月16日起至2020年9月15日止；2、乙方应当于2014年9月22日前往甲方处办理场地交接手续，双方同意按附件四所约定的标准交付；3、自房屋交付之日即2014年9月16日起，出租方特给予承租方8个月免租期；三、租金价格、租金递增幅度、物业管理费、支付方式和期限：1、月租金78元/平方米（按建筑面积），一层01、02号的月租金为65,860元，负一层01、02、03、09、10号房屋月租金总金额为68,356元，负一层04号的月租金为28,647.8元，从2015年10月8日起，每月每平方米房屋的租金在上年基础上逐年递增6%（备注：第三年开始每年递增为8%）。从2014年10月8日开始计算第一期租金，第一期租金交付时间为装修期及免租期全部届满日前15日支付。承租方应在已付租金到期15日前向出租方支付下期租金，每期租金为3个月的租金，先付后用。乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按欠付租金的1%向甲方支付违约金；2、物业管理费按计租面积计算（含物业管理费、空调管理费、广告费、项目推广费）为25元/平方米/月，自装修期届满之日起算，每三个月支付一次，提前15日支付（备注：物业管理费第一年按6折计算为15元/平方米/月，第二年按七折计算为17.5元/平方米/月）；3、租金以汇款方式支付至甲方指定的建行账户。五、保证金及其他费用：1、签订商铺租赁合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金（1个月租金），共计68356元。保证金为乙方在本合同签订后，向甲方提供的用于保证乙方履行本合同项下义务的担保。乙方不履行支付租金、管理费等物业使用费等合同义务所产生的一切法律后果（包括违约损失），甲方均可以在房屋租赁保证金中优先受偿、直接扣除；2、乙方需在物业交付之日前七日向甲方支付租赁预付款，共计人民币136712元作为装修期届满之日起贰个月之基本租金，免租期结束之日提前15天支付剩余壹个月的月租金68,356元作为第一季度租金；3、因甲方扣划乙方保证金而导致乙方交纳的保证金不足额的，乙方应当在收到甲方要求不足的通知之日起5日内对保证金进行补足。同时，乙方应当自保证金不足额之日起至乙方实际补足之日止，每日按缺额部分的保证金金额至千分之二向甲方支付违约金。另外，双方在合同第9.1条中约定“除甲方同意乙方继续租赁该房屋外，乙方应在本合同的租期届满后或本合同解除、提前终止后的7日内将该房屋归还给甲方，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费，逾期超过15日，视为乙方放弃房屋内乙方全部物品所有权，甲方有权自行处置且不承担任何责任”；第十一条“合同的解除”中约定，乙方拖欠租金逾期超过15天的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应按租赁总面积壹月租金额的两倍支付违约金，若违约金补足抵付对方损失的，还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2017年5月19日，原告缤纷城商业（甲方）与被告郑文珍（乙方）就负一层04号商铺的租赁合同（合同号GYBFC0036）及负一层商铺的租赁合同（合同号GYBFC0035）分别签订了《补充协议》，约定：1、因甲方未能将该房屋交付于乙方，故2014年9月16日至美乐城正式开业之日即2014年10月24期间租金为0元，自2014年10月24日起正式计租；2、根据前期美乐城工程质量问题及项目内部人流量较少导致乙方实际经营困难等因素及所提诉求，甲方同意将乙方自美乐城正式开业之日2014年10月24日起至2016年9月30日期间租金进行减免，04号商铺减免至57,295.6元，01、02、03、09、10号商铺减免至202,572.6元，乙方则不得再以任何理由向甲方提出免租或费用减免的要求；3、自2016年10月1日起至2017年3月31日期间的租金由乙方分期支付，2017年2月28日前先行支付甲方2017年1月1日至2017年3月31日期间租金333,150元（其中04号商铺租金98,388元，01、02、03、09、10号商铺租金234,762元）；2017年5月30日前一次性付清2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金330,956元（其中04号商铺租金97,740元，01、02、03、09、10号商铺租金233,216元）；4、原合同与本补充协议有相抵触的条款及本补充协议为准，未涉及的按原合同执行。因被告未按约交纳租金，原告于2017年6月起多次向被告送达租金催缴通知书，向被告催收欠付的租金。2017年12月7日，原告缤纷城商业（甲方）与被告郑文珍（乙方）就负一层01、02、03、09、10号商铺的租赁合同（合同号GYBFC0035）再次签订补充协议，约定“一、根据乙方实际经营困难等因素及所提诉求，甲方同意将乙方原合同1#及原合同2#自2017年4月1日起至2017年10月31日期间总租金调整为270,000元（大写：贰拾柒万元整），乙方则不得再以任何理由向甲方提出免租或减免或降低租金的要求；二、乙方原合同1#租赁面积876.36㎡，原合同2#租赁面积367.28平方米，租赁总面积1243.64㎡，乙方因实际经营困难提出退出部分商铺缩减租赁面积，具体退租面积如下：原合同1#退租面积213.49㎡，原合同2#退租面积287.85㎡，合计退租面积501.34㎡。经甲、乙双方约定自2017年11月1日起，乙方租赁面积退租后实际租赁总面积为742.3㎡；三、甲、乙双方约定自2017年11月1日起计租面积按照742.3㎡计算，租金单价按照原合同执行及正常支付；四、2017年4月1日至2017年10月31日乙方欠款租金合计270,000元，所有欠款于2017年12月30日前全额支付完成；五、乙方未按本协议约定按时交纳相关租赁费用，则视为乙方违约，甲方有权立即终止本协议，甲方给予乙方的租金调整优惠取消，乙方需按照原合同约定向甲方补齐相关租赁费并交纳相关违约金”。另查明，被告郑文珍于2014年9月28日向原告支付保证金325,728元，原告将被告承租的负一层房屋交付给被告，被告装修后投入经营至今。2017年2月28日，被告向原告支付租金333,150元。2018年4月20日，被告向原告支付租金71,585.81元。因被告至今未支付2017年11月起至今的租金，原告遂将被告诉至一审法院，提出诉请如前。又查明，原、被告双方于2014年9月16日就贵阳市××区××北路××号绿地联盛国际2#楼一层01、02号商铺签订的租赁合同（合同号为GYBFC00034）未实际履行。2018年1月15日，涉案房屋的物管公司向被告郑文珍送达《律师催告函》，向被告郑文珍催收2017年1月1日起至2017年12月31日已欠缴的物业管理费218,035.02元（14.61元/平方米）。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定行使权利、履行义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。被告承租了原告交付的房屋用于商业经营，负有按约向被告支付租金等费用的义务。被告对于未交纳2017年11月1日起至今的租金的事实予以认可，但以原告在租赁期间内自2015年起陆续引进电玩城、网吧等相同业态商户违约在先以及交付的房屋2015年、2016年存在漏水、污水倒灌造成其财产损失等理由进行抗辩。从庭审查明的事实来看，原、被告双方自2014年9月16日签订租赁合同，又于2017年5月及12月共计签订三份补充协议，对已经产生的租金进行了大幅度减免。而被告辩解事由发生时间均是在双方签订补充协议之前，而补充协议里面载明的租金减免理由除了被告未按约交付房屋及工程质量等原因外还有被告所提诉求，虽然补充协议未载明被告所提诉求具体情况，但是被告已经通过大幅减免租金的方式对原告进行了赔偿，即双方对原告之前的违约行为已经进行了协商处理，并且明确约定被告不得再以任何理由提出免租或费用减免的要求，双方均应受该补充协议的约束。被告现仍以补充协议签订前发生的事宜拒付租金，违反了双方补充协议的约定，有违诚信，其抗辩理由一审法院不予采纳，被告以此要求原告承担违约责任的反诉请求，一审法院亦不予支持。根据补充协议的约定，原合同与补充协议有相抵触的条款以本补充协议为准，未涉及的按原合同执行，而补充协议仅对2017年10月31日前的租金以及租赁物的面积进行了变更，自2017年11月1日起两份租赁合同计租面积按742.3平方米计算，租金标准应当按原合同约定执行。按租赁合同的约定，被告租金给付方式是先付后用，并且应当在已付租金到期前15日前向出租方支付下期租金（每期租金为3个月租金），被告自2017年11月1日使用房屋至今，未支付该期间的租金，已经构成违约，按照租赁合同的约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，应按所欠租金的1%向原告支付违约金，拖欠租金逾期超过15天的，原告有权解除合同，并按2个月的租金标准收取违约金，若支付的违约金不足以抵付损失的，还须赔偿造成的损失与违约金差额部分。被告逾期支付租金的行为已经构成违约，原告诉请解除合同及补充协议的诉请符合合同约定，一审法院予以支持。关于原告诉请的租金，按照原租赁合同约定2014年10月8日起月租金为78元/平方米，自2015年10月8日起递增6%，第三年开始每年递增为8%，即2017年10月8日起的租金为96.44元/平方米/月，按计租面积742.3平方米计算自2017年11月1日起至2018年7月30日的租金641,976元,被告郑文珍应当支付给原告。关于原告要求被告按照租赁合同以协议的约定支付自2018年7月31日起的租金至被告实际向原告腾退房屋之日止，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及双方在合同9.1条的约定，合同解除后，被告郑文珍应当将租赁商铺归还给原告，未按约退还的应当支付占用使用费。原告的该项诉请实际包含了两层意思，即合同解除前的租金被告应当支付给原告，合同解除后按合同约定的租金标准向原告支付房屋占用使用费，其诉请的占用使用费计算标准未超出合同约定，一审法院予以支持。关于原告诉请的违约金，被告未按期支付租金，根据合同约定，每逾期一日被告应按所欠租金的1%向原告支付违约金，原告现按年利率24%向原告主张违约金，虽然其主张并未超出双方合同约定，但被告认为原告诉请的租金标准过高，不应支付违约金。因被告未按期支付租金给原告造成的损失系利息损失，且租金系三个月一付，若按照合同约定违约金亦需分段计算，结合合同履行情况，对原告主张的违约金，一审法院酌情支持30,000元。关于原告诉请的物业管理费及利息，虽然合同有约定被告应向原告交纳物业管理费，但是原告并非涉案房屋的物业服务公司，其并非物管费的收费主体，且原告又没有其他证据证实其向物业公司代缴了相关的费用，而双方两次签订补充协议对租金进行调整时亦均未提及物业管理费的缴纳问题，被告又收到了物业公司催缴物业费的律师函，因此，原告该诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司与被告郑文珍于2014年9月16日签订的两份《租赁合同》（合同编号GYBFC0035、GYBFC0036）及《补充协议》；二、被告郑文珍于本判决生效之日起七日内向原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司支付拖欠的租金641,976元及违约金30,000元；三、被告郑文珍于本判决生效之日起七日内返还原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司其所租赁的位于贵阳市××区××北路××号绿地联盛国际2#楼负一层01、02、03、04、09、10商铺，并按合同约定的租金标准（2018年10月8日前为96.44元/平方米，之后逐年递增8%）支付自2018年7月31日起至上述房屋实际腾退之日止的费用；四、驳回原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郑文珍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,467元、反诉费1,581元，两项共计13,048元，由被告郑文珍负担。本院二审期间，上诉人向本院提交商品房销售现房证明书1份（复印件），项目名称就叫绿地联盛国际，证明上诉人承租的房屋系绿地集团贵阳公司开发，项目名称叫绿地联盛国际，项目地址在观山湖区××北路××号绿地联盛国际。被上诉人质证称，对于该证据的真实性予以认可，达不到对方的证明目的。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否在本项目内引进了与上诉人经营业态相同的电玩城、网咖。当事人对于自己的主张，有责任提交证据证明。绿地联盛国际项目内存在网咖、电玩城系事实，但上诉人无证据证明系被上诉人引进。并且，被上诉人提交证据证明前述项目并非其引进。基于以上两方面原因，上诉人要求被上诉人承担违约责任于法无据。关于《补充协议》减免租金的问题，协议第二条中明确减免的原因为：“根据前期美乐城工程质量问题及项目内部人流量较少导致乙方实际经营困难等因素”，不能因此推出被上诉人引进相同业态的事实。综上所述，郑文珍的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13048元，由上诉人郑文珍负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇一九年十二月二十七日书记员  李萌