安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初11249号 原告：合肥盈投文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区七桂塘五号楼一层101-107号。 法定代表人：陶自春，总经理。 委托诉讼代理人：王泉，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。 被告：李斌洋，男，1991年7月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告合肥盈投文化投资有限公司（以下简称盈投公司）与被告李斌洋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。盈投公司的委托诉讼代理人王泉，李斌洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盈投公司向本院提出诉讼请求：1.判令李斌洋支付物业服务费4700元（自2019年8月1日计至2019年9月17日）；2.判令李斌洋支付物品租赁费3916.67元（自2019年8月1日计至2019年9月17日）；3.判令李斌洋支付迟延履行利息177.19元（以逾期款项4700元为基数，自2019年7月1日暂计至2019年9月17日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，截至款清之日止）；4.判令李斌洋支付装修免租期租金30000元（按首年度月租金标准计算60天）；5.判令李斌洋支付违约金95000元（按第二租赁年度租金的50%计算）；6.诉讼费用由李斌洋负担。盈投公司当庭增加诉讼请求：判令李斌洋赔偿设施设备及物品损失86822元。之后，盈投公司撤回该诉请。事实和理由：盈投公司与李斌洋于2018年3月28日签订《房屋租赁经营合同》一份，该合同约定盈投公司将位于合肥市香街5号楼2层东面的建筑面积约为600平方米的房屋出租给李斌洋作娱乐经营之用；租赁期限为2018年6月1日至2023年7月31日，包含装修期60日，租金按6个月为一个支付期，先支付后使用，提前一个月支付下一期租金；物业服务费支付期同租金支付期，与租金一并支付；李斌洋的租金、物业服务费等费用未按时支付或不足额支付的，盈投公司有权解除合同，李斌洋应承担违约责任。合同签订后，盈投公司依约履行合同义务将租赁房屋交付李斌洋使用，但是李斌洋未依约向盈投公司缴纳合同费用，盈投公司多次催促其支付，均未果，盈投公司已书面通知李斌洋解除合同。 李斌洋辩称，案涉房屋已经于2019年8月底交还盈投公司，也配合盈投公司在9月份将案涉房屋出租给他人，双方正在协商解决相关问题。对盈投公司主张的物业费4700元有异议，对其主张的赔偿数额均有异议的。李斌洋租赁期间因附近居民干扰无法正常经营，房屋漏水，与盈投公司协调过也没有解决，租赁不到两年时间，其中一年是无法经营的状态。 本院经审理认定的事实如下：2018年3月28日，盈投公司作为出租方（甲方），李斌洋作为承租方（乙方），签订《房屋租赁经营合同》一份，约定甲方将位于合肥市香街5号楼二层东面建筑面积约为600平方米的房屋出租给乙方作为商业使用，经营业态为娱乐，经营品牌为密室；租赁期限自2018年6月1日至2023年7月3日，包含装修期60天，装修期内免收租金；2018年8月1日至2019年7月31日的租金为18万元，第二年租金为19万元，租金按六个月为一个支付期，先付后用，提前一个月支付；乙方支付甲方履约保证金4.5万元，租赁期内，乙方若擅自撤店，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还，乙方并承担违约责任；物业服务费为每月每平方5元，物业服务费支付按合同约定面积自房屋交付之日起计算，物业费支付期按租金支付期执行，与租金一并支付，第一租赁年度甲方免收六个月物业管理费，乙方首期应缴物业费2.4万元；乙方不按时支付或不足额支付租金、物业费等超过15日的，甲方有权解除合同，收回房屋，履约保证金不予退还，乙方还应向甲方支付该租赁年度50%的租金作为违约金；如因乙方违约导致合同解除的，乙方应按装修免租期所在租赁年度的月租金向甲方全额支付装修免租期租金；租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业费等，每日按未付款项的千分之五支付滞纳金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，盈投公司作为甲方，李斌洋作为乙方，签订《物品租赁协议》一份，约定乙方租用甲方铺内设施设备及相关物品，租期为两年，起始日期以房屋租赁合同为准，每年租金3万元，与房屋租赁合同的租金同时支付，第一租赁年度首期租金1.5万元由乙方在2018年5月31日首期房租同时支付给甲方，后期租金支付时间分别为每年的6月30日之前、12月31日之前；乙方缴纳保证金1万元，如乙方妥善使用上述物品且严格履行房屋租赁合同及本协议约定的各项义务，甲方则在协议期满后七日内无息退还乙方；乙方不得转租，不能中途退租，不能逾期缴纳租金及保证金，否则视为乙方违约，甲方有权收回设施设备的使用权且不承担违约责任，乙方已缴纳的保证金不予退还；如乙方严格按照房屋租赁合同履行合同义务，待合同期满两年后且无任何违约情形，承租物品归乙方所有，否则，物品仍归甲方所有；如在承租期间，物品出现损坏，乙方应照价赔偿。合同还对双方其他权利义务进行了约定。 上述合同签订后，李斌洋按期支付了前两期的租金、物业费和物品租赁费。因李斌洋未按期支付第三期租金、物业费和物品租赁费，盈投公司分别于2019年7月1日和8月2日，向李斌洋发送了《催收租金通知书》，要求李斌洋支付下期租金、物业费和物品租赁费。李斌洋支付了3万元后，未再支付款项，盈投公司于2019年9月6日向李斌洋送达了《解除租赁合同通知书》。2019年9月17日，李斌洋将租赁房屋交还盈投公司，双方办理了交接手续，并确认部分物品缺失，李斌洋承诺于2019年9月30日前退还缺失的物品，否则承担赔偿责任。盈投公司于2019年10月1日将案涉房屋重新租赁给他人。庭审中，盈投公司主张李斌洋支付租金至2019年9月17日，支付物业费和物品租赁费至2019年7月31日，李斌洋未提出异议。李斌洋要求以履约保证金4.5万元抵扣其相应的违约责任。 以上事实，有盈投公司提交的营业执照、身份证复印件、《房屋租赁经营合同》、《物品租赁协议》、催收租金通知书、解除合同通知书及邮寄凭证、房屋现场交接单、资产交接表，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，盈投公司和李斌洋签订的《房屋租赁经营合同》和《物品租赁协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。因李斌洋未能按期支付租金、物业费和物品租赁费，盈投公司于2019年9月6日向李斌洋送达了《解除租赁合同通知书》，双方之间的《房屋租赁经营合同》和《物品租赁协议》已于该日解除。李斌洋支付物业费和物品租赁费至2019年7月31日，应当支付2019年8月1日至其返还房屋之日即2019年9月17日之间的物业费4700元、物品租赁费3917元。关于盈投公司主张的逾期支付物业费的利息损失，本院认为，李斌洋尚有履约保证金45000元，足以冲抵其拖欠的物业费，对盈投公司主张的利息损失，本院不予支持。李斌洋违约致合同提前解除，存在违约行为，应当赔偿其违约行为给盈投公司造成损失。本院认为，双方约定违约金为年度租金的50%，该约定过高，本院根据盈投公司的实际损失进行酌减。盈投公司的实际损失主要包括免租期的租金损失及合同解除后空置期的租金损失，其中免租期租金应按李斌洋实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例确定其应当补足的免租期租金，而空置期租金损失为2019年9月18日至2019年9月30日期间的租金损失，经核算，李斌洋已支付的履约保证金冲抵其拖欠的物业费、物品租赁费以及免租期租金损失、空置期租金损失后，无需再行支付其他款项，故对于盈投公司的所有诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告合肥盈投文化投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取为1488元，由原告合肥盈投文化投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孔静 二〇一九年十二月三十一日 书记员  徐宁 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。