甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初7597号原告：刘某，女，1982年4月1日出生，汉族，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：强某，甘肃金厦律师事务所律师。被告：张掖市红顶地产置业有限公司。地址：张掖市甘州区北环路350号亲水港湾小区内。统一社会信用代码：91620702660000938L。法定代表人：祁某，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦某，甘肃正峰律师事务所律师。原告刘某与被告张掖市红顶地产置业有限公司（红顶置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人强某、被告红顶置业公司委托诉讼代理人窦某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告之间的房屋租赁合同解除；2.请求依法判令被告立即退还原告租赁费80000元；3.请求依法判令被告退还原告押金20000元；4.请求依法判令被告承担因违约行为造成原告经济损失116670元；以上共计216670元；5.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月28日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告所属的的位××区商铺用于商业经营。租期六年，自2019年3月28日至2025年4月31日。租赁期内前三年年租金80000元，后三年年租金90000元。合同签订后，原告于2019年3月29日依约向被告交付首年租赁费80000元及押金20000元。原告在对租赁房屋装修期间，因被告与周围房屋业主先前存在的矛盾与积怨未解决，多次受到周围住房业主们的阻止、阻挠。后经业主举报，2019年4月19日张掖市公安消防支队甘州区大队依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.4.10项规定下达检查通知，以该房屋作为营业场所对外经营，不能与住宅楼共有同一个疏散楼梯为由，责令原告停止装修。至此，原告获悉，在签订合同之始，被告掩饰、隐瞒了其在工程修建时擅自更改备案施工图纸，没有预留消防通道。被告提供的防火通道属住宅楼疏散楼梯，不能作为其经营场所的防火通道。据此，原告无法办理消防手续，无法依原计划在旅游旺季来临之前装修完毕并投入经营。责令停止装修后，原告多次找被告协商解决消防通道事宜，被告均未给予有效的解决办法。无奈之下，原告于2019年5月14日委托甘肃金厦律师事务所向被告发出解除租赁合同律师函。被告收到律师函后表示愿意与原告协商解决，未对解除合同事宜提出异议，也未在律师函通知的时间内解决消防通道问题，导致原告至今无法对租赁房屋进行使用，无法实现合同目的。现依法提起诉讼，望判如所请。被告红顶置业公司辩称：原告的诉请不能成立，双方应该继续履行房屋租赁合同。原告在诉状中陈述的事实和理由部分中，对原、被告双方签订合同的时间及位置、合同相关约定被告均无异议。2019年4月19日，消防大队的检查通知书责令原告停止装修与事实不符。诉状中陈述签订合同时，被告隐瞒修改施工图纸没有预留消防通道被告亦不认可。被告认为，被告提供的房屋经过了建设工程消防验收并且办理了不动产登记手续，可以用于商业经营。根据合同约定，除了餐饮娱乐以外可以从事其他商业服务。原告要经营民宿宾馆，根据消防法及相关法律规定，宾馆作为特种行业，必须经过公安部门颁发特种行业许可，还要消防部门对设计及材料进行验收才能装修宾馆，现原告诉状中提到的装修费的损失被告不予认可，宾馆装修的前提程序是必须先经过消防允许才能装修，原告并没有履行相关手续就进行了装修，这是原告的责任。且消防验收通知是通知原告而不是通知被告，原告诉请中消防检查的通知是对原告提出的，即便存在装修投入损失，也应由原告自己承担。被告作为出租方，只要出租房屋符合出租条件，即符合房屋验收和使用的标准，被告就可以出租，而承租方经营的事项要符合法律规定。原告提到的协商解决消防通道的事情，在合同中也有约定，但合同中的消防通道并不是原、被告所决定的，必须经过消防部门的审批才能建立新的消防通道。被告认为原来的房屋通道已经符合消防部门的要求，被告的意见是双方共同向消防部门审批。本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，被告红顶置业公司作为甲方（出租方），原告刘某作为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方将坐落于张掖市××区铺，建筑面积415.56㎡，出租给乙方使用；租赁用途为商业服务（除餐饮、娱乐外）；租期六年，自2019年3月28日至2025年4月31日；租赁期内前三年租金每年计80000元，即2019年5月1日至2022年4月31日租金每年80000元，租赁期内后三年租金每年90000元，即2022年5月1日至2025年4月31日租金每年90000元，乙方于本合同签订当日向甲方全额交纳当年房租，以后每年的房租于当年4月1日前一次性付清；本合同签订当日，乙方应向甲方交纳商铺押金20000元；在租赁期内甲方提供消防第二通道畅通使用。此外，合同还对甲乙双方其他权利义务、纠纷解决等内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳押金20000元，房租80000元（2019年3月28日-2020年3月29日），被告将租赁房屋交由原告使用。原告接手租赁房屋后，开始对租赁房屋进行装修。2019年4月18日，亲水港湾小区业主委员会以“亲水港湾E座2层公寓正在装修，安全出口不畅通，存在火灾风险大，威胁居民生命财产安全”为由，向张掖市公安消防支队甘州区大队投诉。2019年4月19日，张掖市公安消防支队甘州区大队对投诉举报内容进行实地核查时发现，张掖市甘州区西遇芳华家庭式民宿店（建筑面积430平方米，位于张掖市××区，法定代表人：刘某）东侧安全出口封闭，不具备安全疏散条件，故作出[2019]第4598号消防监督检查记录，内容为：根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.4.10项规定，高层建筑内营业场所疏散楼梯不能与住宅楼疏散楼梯共用。因原告无法解决消防问题，无法进一步对租赁房屋进行装修，便于2019年5月14日向被告发送律师函一份，函告：1.根据双方签订的房屋租赁合同第十条第1、2、3项约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，你方已构成根本违约。委托人要求贵司自收到本函之日起5日内解决租赁房屋的消防通道事宜，并配合委托人办理好经营所需的消防手续。在上述期限内仍未解决，双方2019年3月28日签订的房屋租赁合同终止。2.合同终止后，贵司在三日内退还刘某交付的房屋租金80000元、押金20000元，并承担其因房屋装修造成的经济损失等115000元。现消防问题仍未解决，引起原告诉讼。另查明，原告租赁房屋用于经营张掖市甘州区西遇芳华家庭式民宿店。2019年4月3日，原告向张掖市公安消防支队甘州区大队提出申请，申请对张掖市甘州区西遇芳华家庭式民宿店进行消防安全检查。2019年10月10日，张掖市公安消防支队甘州区大队作出甘区消安不字[2019]第0032号不同意投入使用、营业决定书，内容为：“张掖市甘州区西遇芳华家庭式民宿店：根据你单位（场所）关于张掖市甘州区西遇芳华家庭式民宿店（地址：甘肃省张掖市××区）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2019年10月9日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：东侧安全出口封闭且与住宅楼疏散楼梯共用。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。”再查明，2015年1月16日，张掖市公安消防支队向红顶置业公司出具《建设工程消防验收意见书》,对被告红顶置业公司申报的亲水港湾居住组团A、B、C、D、E座建设工程进行了消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。又查明，原告于2019年10月8日向本院提出申请，要求对原告租赁的被告所属的的被××区商铺的装修损失予以评估。经本院委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司对原告申请事项进行评估，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司于2019年11月7日作出张一鼎评字[2019]102号价格评估报告书，评估原告的装修损失为95713.72元（设计费用+拆除费用+装修工程费用+安装工程费用）。原告为此支付鉴定费10000元。2019年12月7日，被告红顶置业公司对张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出的价格评估报告书提出异议，认为：1.张掖一鼎房地产评估咨询有限公司无工程造价咨询鉴定资质；2.张掖一鼎房地产评估咨询有限公司在作出价格评估报告书时，使用的是已经废止的规范[《价格鉴定行为规范（2010年版）》]，且鉴定事项超出2016年7月1日起施行的《价格认定行为规范》第四条规定的鉴定范围，不能作为定案依据；3.本案价格评估机构评估依据未依据《建设工程造价鉴定规范》（GB/T51262-2017）标准进行工程造价鉴定，不能作为定案依据。张掖一鼎房地产评估咨询有限公司于2019年12月10日作出异议回复函，对被告红顶置业公司提出的异议一一进行了回复。被告收到该异议回复函后，未提出复议申请。还查明，被告红顶置业公司向张掖市自然资源局申请，在亲水港湾E座商住楼加建室外钢制楼梯。张掖市自然资源局于2019年6月10日作出张自然资源函[2019]37号《关于对亲水港湾E座商住楼加建室外钢制楼梯申请的答复》，内容为：1.原设计在施工图13-14轴至D-E轴处的疏散楼梯未建设；2.原设计四部室内钢制楼梯未建设。经研究，因你公司未按施工图设计建设疏散楼梯，故不同意你公司E座商住楼增建室外钢制楼梯。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、张掖市红顶地产置业有限公司收款收据、张掖市公安消防支队甘州区大队消防监督检查记录、律师函、快递回执、装修费用损失清单及票据、张掖一鼎房地产评估咨询有限公司价格评估报告书、鉴定费票据、图片四张、张掖市自然资源局关于对亲水港湾E座商住楼加建室外钢制楼梯申请的答复、张掖市公安消防支队甘州区大队不同意投入使用、营业决定书、消防安全检查申报表、西遇芳华家庭式民宿消防设计图、住房和城乡建设部应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，被告提交的张掖市公安局消防支队建设工程消防验收意见书及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以证实。本院认为：关于原告要求解除原、被告之间房屋租赁合同诉讼请求。原告与被告订立的租赁合同是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规规定，应为合法有效。从本案租赁合同的签订及履行情况看，原、被告在房屋租赁合同中明确约定“在租赁期间甲方（被告）提供消防第二通道畅通使用”，根据双方对该条的约定，可知被告负有保障消防通道达标的义务。庭审过程中，原告提交张掖市自然资源局关于对亲水港湾E座商住楼加建室外钢制楼梯申请的答复、张掖市公安消防支队甘州区大队不同意投入使用、营业决定书等证据，证明了被告租赁给原告的房屋防火通道属于住宅楼梯疏散楼梯，不能作为原告经营场所的防火通道，故被告未按约定保障涉案房屋消防第二通道畅通使用，存在违约行为，致使原告租赁的房屋不能投入使用，进而无法实现合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，对于原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告退还租赁费及押金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原、被告的合同目的不能实现，涉案房屋的使用价值不能充分运用，故被告应当退还原告押金20000元及租赁费80000元。关于原告要求被告承担原告经济损失的诉讼请求。被告未尽合同约定的义务直接导致原、被告签订的合同目的不能实现，给原告造成损失，被告应当承担相应的违约责任。经本院委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出价格评估报告书，评估原告的装修损失为95713.72元。被告虽对装修损失不予认可，并对评估报告书提出异议，但经张掖一鼎房地产评估咨询有限公司答复后，被告未申请重新鉴定，亦未提交证据对原告主张予以反驳，故应以张掖一鼎房地产评估咨询有限公司评估报告书为依据，由被告承担相应的经济损失。关于被告承担经济损失的金额，首先，根据原告提交的亲水港湾业主委员会将涉案房屋原有消防通道贴上封条的照片及张掖市××区消防监督检查记录可知，被告在向原告交付涉案房屋时，因与亲水港湾业主委员会就涉案房屋原有消防通道使用产生矛盾，致使涉案房屋原有消防通道不能正常使用。且被告未按约定向原告提供消防第二通道，致使原告接收涉案房屋后，无法办理相关的消防手续，双方最终合同目的无法实现，被告对此存在过错，应对原告的损失承担主要赔偿责任。其次，虽然原告与被告签订房屋租赁合同后，随即便向消防部门申请消防安全检查，但原告未等到消防部门作出批示即开始装修租赁房屋。原告虽提交住房和城乡建设部应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，但该证据并不能证明原告在未经审核即装修租赁房屋的行为具有合理性，原告未尽到相应的审查及注意义务，原告亦应对其损失承担一定的责任。故本院依照公平原则，酌情确定原告的损失，由被告承担70%，即66999.72元，原告自行承担30%，即28714元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告张掖市红顶地产置业有限公司于2019年3月28日签订的房屋租赁合同；二、被告张掖市红顶地产置业有限公司退还原告押金20000元、租赁费80000元，合计100000元；三、被告张掖市红顶地产置业有限公司赔偿原告刘某经济损失66999.72元。以上二、三项合计166999.72元，限于本判决生效后三十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，减半收取2275元，由被告张掖市红顶地产置业有限公司负担。鉴定费10000元，由原告刘某负担3000元，被告张掖市红顶地产置业有限公司负担7000元。被告负担的案件受理费和鉴定费合计9275元，由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费2275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 李 娟 二〇一九年十二月二十三日法官助理 王 巧书 记 员 马皓捷 注：本判决书一经生效，当事人必须履行。一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间二年内向本院提出执行申请，并按规定缴纳申请执行费。逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。附：【本案适用法律法规】《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。