甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初7249号原告：中国建设银行股份有限公司张掖分行。负责人：张某，该分行行长。住所：甘肃省张掖市。统一社会信用代码：XXX。委托诉讼代理人：唐某，该分行个人贷款经营中心副总经理。被告：刘某，女，1972年4月25日出生，汉族，河北省沧州市人，住张掖市。公民身份号码：×××。被告：金某，男，1967年10月21日出生，汉族，甘肃省兰州市人，住张掖市。公民身份号码：×××。被告：张掖市金硕房地产开发有限责任公司。法定代表人：朱某，该公司总经理。住所：甘肃省张掖市甘州区。统一社会信用代码：XXX。委托诉讼代理人：李某，甘肃雪山律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司张掖分行（以下简称“建行张掖分行”）与被告刘某、金某、张掖市金硕房地产开发有限责任公司（以下简称“金硕房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行张掖分行委托诉讼代理人唐某、被告金硕房地产公司委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼，被告刘某、金某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。建行张掖分行向本院提出诉讼请求：1.因被告违约，要求提前解除合同，并要求刘某、金某立即偿还贷款本息645211.63元（该金额计算至2019年5月9日），并承担利息及罚息算至法院最终执行日原告系统中的数据为准，且利随本清；2.要求被告刘某以其抵押的的位××区铺的房产承担抵押责任，原告对抵押物处置款项享有优先受偿权，抵押处置物所产生的费用由被告承担；3.要求被告张掖市金硕房地产开发有限公司对上述欠款本息及该笔贷款承担连带担保责任；4.要求上述被告连带承担本案一切诉讼费用。事实与理由：根据被告刘某的申请，原告于2015年12月22日向其发放个人住房贷款870000元，到期日期2025年12月22日，还款方式采取分期等额本息还款法，由被告金硕房地产公司提供连带担保责任。贷款由被告位于××路铺提供抵押担保，对抵押物依照法律规定到张掖市房屋产权交易中心办理了不动产登记证明，登记证号为张掖房预甘州区字第026612号。原告与被告签订了相关借款合同，合同中约定：如借款人出现没有履行到期分期债务等情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期。要求借款人立即偿还所有到期及未到期债务的本金、利息和相关费用等。贷款发放后，被告不按合同约定按期偿还分期应还贷款数额，逾期18天，累计有3期分期未按时履行还款手续，形成严重的违约。经原告多次催要，被告推诿不履行还款义务。为维护原告合法权益，特提起诉讼。金硕房地产公司辩称，首先，对借款及担保的事实无异议；其次，本案所涉的房产办理了抵押登记，原告方应先行使抵押权，抵押权行使不足的部分由被告金硕房地产公司承担保证责任；再次，金硕房地产公司承担保证责任后有权向被告刘某、金某追偿。刘某、金某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求，依法向本院提交了下列证据：1.《个人住房借款合同》一份，拟证明2015年12月7日原告与三被告签订借款合同，以及贷款金额及双方的权利义务等；2.房屋预售抵押登记证复印件一份，拟证明2015年12月9日，被告刘某将位于××路铺抵押给了原告，登记权利人为原告；3.2015年12月22日建设银行放款凭证一张，拟证明原告于2015年12月22日将贷款870000元发放至第三被告账户的事实；4.银行对账单一份，拟证明截止2019年5月9日，被告已经逾期的本金是6396.23元、逾期利息是2187.32元，共计8583.55元。被告金硕房地产公司对上述证据无异议。被告刘某、金某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加举证、质证等诉讼活动，应视为对法律赋予其在诉讼活动中应享有的相关权利的主动放弃，依法由其承担相应的法律后果。本院经审理认定事实如下：2015年12月7日，原、被告三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告刘某、金某向原告贷款870000元，用于购买位于张掖市××区铺一套，借款期限自2015年12月7日至2025年12月7日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为基准上浮30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式为按月等额本息还款，被告金硕房地产公司提供担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。关于违约责任，双方约定如借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。合同签订后，原告按约发放贷款，被告刘某、金某仅偿还部分本息，逾期贷款本金6396.23元、逾期利息2187.32元（计算至2019年5月9日），尚欠贷款本金645211.63元，被告至今未付，遂引起诉讼。另查明，2015年12月9日，原告作为预告登记权利人，被告刘某作为预告登记义务人，双方在张掖市房屋产权交易中心办理了预购商品房设定抵押权预告登记。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。2015年12月7日，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。现原告已按约向被告刘某、金某发放贷款，但被告刘某、金某未按约定期限履行还款义务，其行为已构成违约，按照合同约定，原告有权要求解除合同，同时要求被告刘某、金某一次性偿还贷款本金645211.63元、逾期利息2187.32元（计算至2019年5月9日），并利随本清。故对原告要求提前解除合同，被告刘某、金某偿还下欠借款本息的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告金硕房地产公司对上述欠款本息承担连带担保责任的问题，本院认为，被告金硕房地产公司作为保证人在合同保证人处盖章，自愿对上述借款承担保证责任，原、被告之间形成保证合同法律关系。关于保证方式，原、被告约定“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证”，故被告金硕房地产公司在本案中应承担连带保证责任。关于保证期间，双方约定保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，但本案被告至今未能办理抵押房产的抵押登记，故合同约定的保证期间终止的条件未能达成，被告金硕房地产公司的保证责任仍在保证期间内。关于保证范围，被告刘某虽以其预购的房屋进行了抵押预告登记，但因约定的期限条件未成就使得原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利受阻，双方约定期限届满条件未成就的原因并非原告造成，而是被告金硕房地产公司因故不能办理房屋产权登记所致，因此，被告金硕房地产公司应对涉案房屋债务承担连带清偿责任。故原告要求被告金硕房地产公司对上述欠款本息承担连带担保责任的诉讼请求，本院依法予以支持。被告金硕房地产公司履行保证义务后，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，有权向被告刘某、金某追偿。关于原告要求被告刘某以其抵押的的位××路铺承担抵押责任，原告对抵押物处置款项享有优先受偿权，抵押处置物所产生的费用由被告承担的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条规定创设了不动产预告登记制度。预告登记制度的目的，是为限制开发商或债务人处分其权利，以保障债权人将来实现债权。为了保护购房者的权利，按照预告登记制度，购房者可以凭商品房预售合同到不动产登记机构申请预告登记，若开发商违背该预告登记另行处分房产则不能发生物权效力，因为房屋登记机关不予办理物权登记，这就可限制“一房二卖”。同样，银行在提供预售商品房按揭贷款时，也可以采用预告登记来保护自己的利益，以防止借款人在开发商交房取得产权后将房屋抵押给第三人。预告登记犹如给债权人的债权加上一层屏障，使得该债权具有对抗第三人的“物权效力”，排除对债权人将来实现债权的妨害，即“债权的物权化”。鉴于此，预告登记所登记的并不是“物权”，而是基于买卖合同或借款合同产生的“债权”。其次，从抵押权的性质来看，抵押权作为担保物权的一种，是基于物权设定的一种他物权，应从属于主物权。房屋抵押预告登记的权利人在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时，对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人处分该房屋，但并非对房屋享有现实抵押权。综上，银行在预售商品房按揭贷款中仅办理了抵押预告登记，对房产并不享有优先受偿权。故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司张掖分行与被告刘某、金某、张掖市金硕房地产开发有限责任公司于2015年12月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘某、金某偿还原告中国建设银行股份有限公司张掖分行借款本金645211.63元、逾期利息2187.32元（计算至2019年5月9日），并利随本清，于判决生效后六十日内付清；三、被告张掖市金硕房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任，被告张掖市金硕房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告刘某、金某追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10252元，由被告刘某、金某负担，被告张掖市金硕房地产开发有限责任公司负连带清偿责任。公告费560元，由被告刘某、金某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 王正委审 判 员 朱永生人民陪审员 吴克耀 二〇一九年十二月十六日书 记 员 胡彩虹