云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云07民终976号 上诉人（原审原告）：阿车松龙独支，男，摩梭人，1984年3月19日生，高中文化，农民，住云南省宁蒗县。 委托诉讼代理人：谭继红，云南瑾鹏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：宋国华，女，汉族，1969年2月16日生，大专文化，退休员工，住天津市和平区。 委托诉讼代理人：朱云智，云南义合律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人阿车松龙独支（以下简称上诉人）因与被上诉人宋国华（以下简称被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁蒗彝族自治县人民法院（2019）云0724民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：依法撤销（2019）云0724民初497号判决书，解除上诉人与被上诉人的《湖边小屋客栈租赁合同》。事实与理由：一审法院认定本案“因签订合同时的客观情况发生变化，双方对如何修建房屋及支付租金等问题发生的纠纷，双方可以协商解决”，显然是错误的，本案当事人的合同纠纷，经多方调解后才寻求通过诉讼解决，但人民法院没有解决实质问题。上诉人认为解决该纠纷的前提是解除双方签订的协议，根据新的客观情况订立新的合同，解决当事人修建房屋及支付租金等问题。2017年11月30日签订的合同，因宁蒗县政府开展泸沽湖护湖整治行动，合同涉及标的物大部分被政府拆除，协议无法履行，具体体现在签订合同时对租金约定是整体的，没有对各个部分的建筑约定独立的租金。按照市场价格，临湖最近的租金价格相对比较高，其他建筑依次递减；目前留下的建筑签订协议时不是临湖的，但是其他部分被拆迁后，留下来的建筑临湖价格比签订时的更高。这部分价格按照2017年10月30日签订的合同已无法计算，故应当解除该合同。一审法院认定“上诉人以租赁物大部分被拆除，合同目的无法实现，合同无法履行为由请求解除合同无事实依据”是错误。一审中上诉人提交了《宁蒗彝族自治县人民政府关于开展泸沽湖整治行动的通告》，该证据证实政府以泸沽湖80米生态红线范围内居民客栈建筑进行集中拆迁整治，租赁物大部分被拆除的事实。上诉人提出的租赁物大部分被拆除而合同目的无法实现的主张是成立的，2017年11月30日签订《湖边小屋客栈租赁合同》的背景是上诉人拥有坐落于泸沽湖景区湖边整体占地约600平方米，分为前院、建筑群（三栋）、中院三部分的房产。但是如今因政府治湖，租赁房屋大部分被拆除，显然不能实现上诉人订立合同的目的。该事实已符合《中华人民共和国合同法》94条第一款之规定，应当以因不可抗力致使不能实现合同目的而解除。一审法院认定“上诉人与被上诉人口头约定，2020年5月至2021年5月的租金，被告可以延期半年支付，但需支付延期利息16000元”是错误的，本案中的上诉人与被上诉人约定租金每三年支付一次，年租金每三年增长一次，合同签订之日付清首三年的租费，每三年续费一次，每次缴纳费用的时间为续费5月1日之前。合同签订后，被上诉人正常使用租赁房屋，但在使用中未交清2018年5月前的应付租金，被上诉人的行为已构成违约。需要强调的是上诉人与被上诉人没有口头约定而允许被上诉人迟延履行支付租金事实。综上所述，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同因政府的拆除行为及被上诉人的违约，致使该合同目的无法再实现。为了更好解决该纠纷，恳请贵院解除上诉人与被上诉人之间签订的《湖边小屋客栈租赁合同》。 被上诉人没有提交书面答辩。被上诉人的代理人提出以下代理意见：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。一、上诉人以租赁物大部分被拆除，合同目的无法实现为由，请求解除《湖边小屋客栈租赁合同》不能成立。二、上诉人以被上诉人违约为由主张解除《湖边小屋客栈租赁合同》不能成立。 阿车松龙独支向一审法院起诉请求：依法解除与被告宋国华于2017年11月30日签订的《湖边小屋客栈租赁合同》。 一审法院认定的事实：2016年7月27日，被告宋国华与案外人郑建平签订了一份《客栈转让合同》，郑建平将承租原告的位于边小屋客栈转让给被告经营。7月28日，原、被告及郑建平签订《湖边小屋客栈转让声明》，三方在声明中约定，原告阿车松龙独支同意郑建平将原租赁的湖边小屋转让给被告宋国华经营（租金已支付至2018年5月1日前），转让声明签订之日，郑建平与阿车松龙独支签订的《湖边小屋客栈租赁合同》作废，由宋国华与阿车松龙独支签订新合同。同日，原、被告签订了一份《湖边小屋客栈租赁合同》，合同约定：原告将坐落于泸沽湖景区小洛水村湖边整体占地约600平方米，分为前院、建筑群（三栋）、中院三部分的客栈出租给被告，租赁期限自2015年5月1日至2030年5月1日；租金每三年支付一次，年租金每三年增长一次；2015年5月1日前每年25万元，2018年每年27万元，2021年每年29万元；合同签订之日付清三年租金，每三年续费一次，每次交纳费用的时间为续费年的5月1日前。2017年11月30日，原、被告再次签订《湖边小屋客栈租赁合同》，合同约定：原告将坐落于泸沽湖景区小洛水村湖边整体土地面积约2.4亩，分为前院、建筑群（三栋）、中院三部分、未装修房子一幢出租给被告，租赁期限自2018年5月1日至2033年5月1日；租金每三年支付一次，年租金每三年增长一次；2018年5月1日前每年33万元，2021年每年35万元，2023年每年38万元；合同签订之日付清首三年租金，每三年续费一次，每次交纳费用的时间为续费年的5月1日前；该合同于2018年5月1日起正式生效，原、被告签订的原《湖边小屋租赁合同》自动失效。在履行合同过程中，被告宋国华于2018年5月分次向原告支付了2018年5月1日至2020年5月1日的租金共计66万元。双方口头约定，2020年5月至2021年5月的租金，被告可以延期半年支付，但需支付延期利息16000.00元。2018年11月3日，宁蒗县人民政府对泸沽湖沿湖80米生态红线范围内民居客等建筑进行集中拆迁整治，被告承租的客栈前院、中院被列入拆迁整治范围。因租赁物的客观情况发生变化，原、被告经协商于2019年1月25日签订了一份《协议书》，协议书对政府拆迁补偿款的分配作出了明确约定，并约定后院所剩余部分的砖木结构房屋如在租赁期限内被拆迁，补偿款归宋国华所有，超过租赁期限房屋及装修归阿车松龙独支所有。拆迁后新审批的房屋建于后院剩余的土地上，新房屋暂定由租赁者宋国华修建，拿到准建手续后到动工不得超过5个月，超过5个月后从新商议建房。双方因如何履行合同发生纠纷，原告起诉到法院，请求解除双方2017年11月30日签订《湖边小屋客栈租赁合同》。 一审法院认为，公民从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告于2017年11月30日签订的《湖边小屋客栈租赁合同》和2019年1月25日签订的《协议书》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方签订《湖边小屋客栈租赁合同》后，被告于2018年支付两年租金时，对延期支付第三年租金的问题已达成口头协议，故，原告以被告未付清租金已构成违约为由请求解除《湖边小屋客栈租赁合同》无事实依据；被告承租的部分租赁物被政府列入拆迁整治范围后，双方于2019年1月25日签订的《协议书》，对如何使用未列入拆迁范围的后院房屋及院落作出了约定，故，原告以租赁物大部分被拆除，合同目的无法实现，合同无法履行为由请求解除合同，亦无事实依据；原告也未提供证据证明双方签订的《湖边小屋客栈租赁合同》已具备解除或终止的其他情形。故，原告主张解除双方于2017年11月30日签订的《湖边小屋客栈租赁合同》的诉讼请求依法不能成立，不予支持。因签订合同时的客观情况发生变化，双方对如何修建房屋及支付租金等问题发生的纠纷，双方可以协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第五条、第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：驳回原告阿车松龙独支的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告阿车松龙独支负担。 经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是上诉人是否享有合同解除权？首先，上诉人是否享有约定解除权的问题。双方于2017年11月30日签订的《湖边小屋客栈租赁合同》约定被上诉人应在2018年5月1日前支付2018年5月1日至2021年4月30日共三年租金99万。该合同第九条约定上诉人享有终止合同的六种情形中确实有“因租赁房屋所欠费用达一万元以上”的内容。被上诉人虽然只支付了前二年租金，但是，对于未付的后一年的租金，上诉人与被上诉人已协商一致可以延后一年支付，但被上诉人要支付利息16000.00元。对于延后一年支付的截止时间，双方在接受本院询问时各执一词。而且，在还未到被上诉人支付第三年租金的2018年11月3日，宁蒗彝族自治县人民政府即发布《关于开展泸沽湖护湖整治行动的通告》，对泸沽湖沿湖80米生态红线范围内民居客栈等建筑进行集中拆迁整治，被上诉人承租的房屋大部分在拆迁范围内。被上诉人基于上述事实未支付后一年租金，并非出于恶意拒付。上诉人提出被上诉人未交清2008年5月1日前的应付租金已构成违约的上诉请求，与事实不符，本院不予支持。故，上诉人不享有约定解除权。其次，上诉人是否享有法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人享有法定解除权的五种情形，其中第一种情形为“因不可抗力致使不能实现合同目的”，要求必须同时满足“不可抗力”“不能实现合同目的”两个条件，当事人方能要求解除合同。宁蒗县人民政府为整治泸沽湖环境而对沿湖80米生态红线范围内民居客栈等建筑进行集中拆迁的决定，虽非上诉人与被上诉人个人能力所控制。但从合同目的上分析，房屋被拆除前，上诉人可以对整院出租物收取租金，房屋被部分拆除后，上诉人仍然可以就剩余租赁屋收取租金。所以，上诉人通过出租房屋收取租金的目的仍然能实现，合同也可以继续履行。对未被拆除部分的房屋租金如何收取等，上诉人与被上诉人应遵照合同自由原则，平等协商后对原合同予以变更，上诉人简单要求解除合同并非解决双方争议的正确方式。本案双方合同所涉租赁屋被部分拆除，既非上诉人原因，也非被上诉人过错。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，租赁房屋被部分拆除后，合同法赋予享有减少租金或不支付租金请求权及解除合同权的主体是承租方，而非出租方，即上诉人不享该条规定的合同解除权。故，上诉人亦不享有法定解除权。上诉人提出租赁物大部分拆除后合同目的已不能实现的观点不成立，本院不予采纳。因此，上诉人要求解除《湖边小屋客栈租赁合同》的上诉请求，既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人阿车松龙独支负担。 本判决为终审判决。 审判长  高精红 审判员  张培贵 审判员  薛淑华 二〇一九年十二月二十五日 书记员  冯江婷