河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1329民初3398号原告（执行案外人）：宋鲁玫，女，1964年出生。委托诉讼代理人：张书斌，河南大统律师事务所律师。被告（申请执行人）：方芙蓉，女，1964年出生。第三人（被执行人）：李亚珍，女，1976年出生。委托诉讼代理人：樊肖波，河南锦明律师事务所律师。原告宋鲁玫与被告方芙蓉、第三人李亚珍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋鲁玫及其委托诉讼代理人张书斌，被告方芙蓉，第三人李亚珍的委托诉讼代理人樊肖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋鲁玫向本院提出诉讼请求：1.请求解除对位于新野县解放路北段河南新野纺织股份有限公司（以下简称新纺公司）18号楼1单元1楼1号房产的查封；2.确认该房产为原告所有；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告方芙蓉与第三人李亚珍因民间借贷纠纷一案，经新野县人民法院审理并作出（2018）豫1329民初3061号民事判决，判决李亚珍偿还方芙蓉借款916960元及利息，该案已进入执行程序，执行案号为（2019）豫1329执248号，贵院依法查封了李亚珍名下位于新野县解放路北段新纺公司18号楼1单元1楼1号的房产。原告得知后向贵院提出执行异议申请，贵院作出（2019）豫1329执异25号裁定，驳回原告的异议请求。原告认为自己与第三人李亚珍已签订房屋买卖合同，并实际交付房款，已实际占有使用及收益该房产两年以上，因争议房屋系新纺公司员工集资房，而不能办理产权转移登记手续并非原告本人的过错。故诉至贵院，请求判如所请。被告方芙蓉辩称：1.第三人李亚珍于2016年3月和2017年4月两次共计向我借款960000元，并以其位于新野县解放路北段新纺公司18号楼1单元1楼1号的房产作为抵押，还向我提供了原始购房手续和新纺公司出具的证明；2.第三人李亚珍借款后给我结了几个月的利息，后联系不上李亚珍，我才起诉李亚珍偿还借款，法院判决李亚珍偿还916960元借款本金及利息。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人李亚珍述称，房屋买卖合同属实，贵院查封该房屋措施不当，应予解除查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议及本院依法调取的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋买卖合同及4份租赁协议，证明原告与第三人李亚珍签订房屋买卖合同并自2016年8月9日起实际占有使用收取了房租，因被告及第三人对其真实性无异议，且与原告提交的其他证据相互印证，故本院对该组证据予以采信；2.原告提交的新纺公司收款收据，与被告提交的新纺公司收款收据加盖的公章不同，经本院调查核实，被告提交的加盖新纺公司生活服务公司财物专务章的收款收据系本案争议房屋的原始收款凭证，故本院对原告提交的该份收据真实性不予采信；3.原告提交的其工商银行、农业银行账户明细及曹俊玲的农业银行账户明细与证人肜雪娜、鲁某出庭作证的证言，能够相互印证，证明第三人李亚珍于2016年8月9日将其位于新野县解放路北段新纺公司18号楼1单元1楼1号的临街门面房以1000000元的价格出售给原告，本院对该事实予以确认；4.被告提交的新纺公司收款收据与本院对新纺公司物业管理公司副经理张伟的调查笔录相印证，故本院对其真实性予以采信。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告方芙蓉与第三人李亚珍民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依被告方芙蓉申请，于2018年8月17日作出（2018）豫1329民初3061号民事裁定，裁定对李亚珍名下位于新野县解放路北段新纺公司18号楼1单元1楼1号、31号楼2单元5楼1号的房产予以查封，于2018年10月29日作出（2018）豫1329民初3061号民事判决，判决第三人李亚珍于判决生效之日起十日内偿还被告方芙容2016年3月23日借款364000元和2016年4月7日的借款552960元及利息，利息均自2016年9月1日起按月息2分计算至款还清之日止。判决生效后，本院在执行过程中，原告提出执行异议，称第三人李亚珍已于2016年8月9日将该房产以1000000元的价格卖给原告以冲抵欠原告的部分借款，并签订了房屋买卖合同。同时，第三人李亚珍将房屋的原始手续即购房收款收据交给原告。合同签订后，当时房屋承租人亦向原告缴纳了租赁费并重新签订了租赁合同。原告已实际占有该房屋，并将房屋租赁给他人已收取了租赁费，请求依法解除对该处房产的查封。本院于2019年6月24日作出（2019）豫1329执异25号执行裁定，驳回原告的执行异议申请。原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。诉讼中，经本院向新纺公司调查，新纺公司称因时间太长，未找到涉案房屋的相关城建、规划等建房审批手续。另查明，原告与曹俊玲系夫妻关系。自2016年2月12日至2016年6月12日期间，第三人李亚珍分五次陆续向原告共计借款847500元。后第三人李亚珍无力偿还借款，2016年8月9日，在证明人肜雪娜和鲁某的见证下，第三人李亚珍与原告签订房屋买卖合同，约定第三人李亚珍将其名下位于新野县解放路北段新纺公司18号楼1单元1楼1号的房屋以1000000元的价格出售给原告以抵偿欠原告的借款847500元，超出借款部分的152500元房款由原告支付给第三人李亚珍。协议还约定六个月后若第三人李亚珍未能偿还欠款，则该房屋归原告所有。同日，原告向第三人李亚珍使用的肜雪娜银行卡转账146000元，另支付第三人李亚珍现金6500元。再查明，本案争议房屋原系新纺公司的职工住房，第三人李亚珍原系该公司职工。案涉房屋改建后于2009年8月7日卖给第三人李亚珍，新纺公司登记的购房人为李亚珍。2013年5月1日，第三人李亚珍将该房屋租赁给熊海英并签订租房协议，租赁期限自2013年5月10日至2017年5月10日，房租一年一结。2016年8月10日，原告与熊海英重新签订租房协议，内容同李亚珍与熊海英签订的租房协议。2017年12月5日，原告将争议房屋以年租金27500元的价格出租给张红亮，并签订了租房协议。2018年8月25日，原告将争议房屋租赁给杨雪并签订租房协议，租赁期限五年，每年房租40000元。杨雪已向原告支付2018年及2019年两年的房租共计80000元。本院认为，本案的争议焦点是原告对涉案房屋是否享有真实合法的民事权益，足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，争议房屋系新纺公司出售给内部职工的，第三人李亚珍原系该公司的职工，虽然该公司登记的购房人显示为第三人李亚珍，但第三人李亚珍与原告已于2016年8月9日签订了房屋买卖合同，将该争议房屋抵偿给原告，原告亦按照合同约定支付了超出借款部分的购房款，双方的房屋买卖合同真实有效，合同的签订及房款的支付均发生在该争议房屋被查封之前。原告购买房屋后已告知当时的租赁户熊海英，并由原告与熊海英重新签订了租房协议，协议到期后原告又将该房屋分别出租给张红亮、杨雪，并收取了租金，原告已实际占有了该房屋，虽然第三人李亚珍交付给原告的购房收款收据与新纺公司原始单据不一致，但并不影响原告与第三人之间的房屋买卖关系，原告对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因新纺公司无法提供涉案房屋的相关城建、规划等建房审批手续，且该房屋亦未在相关部门办理产权登记手续，故本院对涉案房屋不予确权。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于新野县解放路北段河南新野纺织股份有限公司18号楼1单元1楼1号的房屋。本院（2019）豫1329执异25号执行裁定书于本判决生效时自动失效；二、驳回原告宋鲁玫的其他诉讼请求。案件受理费13800元，公告费300元，由第三人李亚珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  范辛亚人民陪审员  于 露人民陪审员  董桂华二〇一九年十二月五日书 记 员  王汉佳