安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖02民终2825号 上诉人（一审原告）：芜湖市创高餐饮管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇中江广场H#楼2013室。 法定代表人：朱大为，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，安徽银佳律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：芜湖华亿国际购物中心有限责任公司星隆国际城分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区银湖南路8号星隆国际城三期2#楼。 负责人：项领，该公司总经理。 上诉人（一审被告）：芜湖华亿国际购物中心有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区中山路步行街新时代广场。 法定代表人：项义水，该公司董事长。 上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。 上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：周霜，安徽兴皖律师事务所实习律师。 一审被告：安徽芜湖星隆商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区星隆国际城二期3#楼9层。 法定代表人：汪冬生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：古立平，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芮先明，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 上诉人芜湖市创高餐饮管理有限公司（以下简称创高公司）因与上诉人芜湖华亿国际购物中心有限责任公司星隆国际城分公司（以下简称华亿星隆分公司）、芜湖华亿国际购物中心有限责任公司（以下简称华亿公司），一审被告安徽芜湖星隆商业管理有限公司（以下简称星隆公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初7994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创高公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判华亿公司、华亿星隆分公司赔偿创高公司各项损失190473.5元。事实和理由：1、一审确定由赔偿数额8万元不足以填补创高公司因华亿公司违反诚信原则解除合同给创高公司造成的损失。双方签订的合同约定的租赁期限为自2017年8月5日至2021年8月4日，而自创高公司装潢完毕试营业（2017年8月5日）至2018年7月31日停水停电，创高公司实际经营使用的时间仅为9个月。2、创高公司接受租赁房屋后系按照可以使用四年的信赖进行成本投入，总投入40余万元。装修因与房屋附合无法使用，购买的设备因系按照该店铺面积结构定制，无法移至他处使用。华亿公司的行为给创高公司造成了巨大的损失。 华亿公司、华亿星隆分公司辩称：其答辩意见同上诉书的意见。 华亿公司、华亿星隆分公司上诉请求：1、华亿公司与创高公司就在租赁合同中对合同中明确约定华亿公司可以支付双倍保证金的方式解除合同，华亿公司已经在另案中支付了保证金20740元，仅需支付20740元即可解除合同。2、一审认定华亿公司赔偿创高公司损失8万元，缺乏事实和法律依据。创高公司在装修期间内因装修公司的原因导致二次装修，产生不合理的支出。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方安装公平原则分担。”创高公司已经使用该房屋一年时间，其装饰装修残值不大。 创高公司辩称：1、华亿公司关于双方在合同中约定华亿公司可以支付双倍保证金的方式解除合同的主张，显无事实依据，合同中无此约定。2、创高公司对案涉房屋的装修支出二十余万元，合同实际履行的时间不足约定租赁期限的四分之一。3、华亿公司不诚信的行为造成创高公司的损失巨大。综上，华亿公司的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。 星隆公司述称：一审关于星隆公司不承担相关责任的认定正确。请求二审法院依法判决。 创高公司向一审法院起诉请求：1、判令华亿星隆分公司、华亿公司返还保证金20740元；2、判令华亿星隆分公司、华亿公司、星隆公司赔偿其损失190473.5元；3、诉讼费用由华亿星隆分公司承担。 一审法院认定事实：华亿公司于2014年起租赁安徽芜湖地矿置业有限公司所有的芜湖市星隆国际城地下一层至地上五层的部分物业，面积约48090平方米，主要用于经营百货，租赁期限20年。安徽芜湖地矿置业有限公司委托星隆公司管理上述物业。2017年8月15日，华亿星隆分公司（甲方）与创高公司（乙方）签订物业租赁合同一份，约定甲方将位于星隆国际城三期2#楼第一层原名表中心位置出租给乙方使用，用于经营coco都可咖啡、奶茶，租赁期限自2017年8月5日至2021年8月4日，共计48个月；乙方在签订本合同当日，向甲方交纳租赁保证金20740元，因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的保证金等内容。创高公司依合同约定向华亿星隆分公司交纳保证金20740元。合同签订后，创高公司将其所租赁物业的装饰装修工程发包给芜湖市御荣装饰工程有限公司进行施工，并支付工程款91500元。因该装修工程不符合要求，创高公司再次将上述装饰装修发包给芜湖都可装饰工程有限公司进行维修改造，并向芜湖都可装饰工程有限公司支付工程款73973.5元。装修完工后，创高公司即开始营业。华亿公司与星隆公司、安徽芜湖地矿置业有限公司经协商一致，于2018年4月30日解除华亿公司与安徽芜湖地矿置业有限公司的租赁合同。2018年7月21日，华亿星隆分公司向创高公司发函，告知创高公司2018年7月31日前为撤出所租赁商铺的最后期限，并要求创高公司携带前期装潢的相关凭证及合同于2018年7月27日前协商撤店补偿事宜。创高公司与华亿星隆分公司多次协商撤店补偿事宜，均未达成共识。2018年8月1日，创高公司所租赁商铺停止营业。2018年9月19日，创高公司起诉华亿星隆分公司、华亿公司和第三人星隆公司，要求华亿星隆分公司、华亿公司继续履行租赁合同并赔偿2018年8月1日起至实际恢复经营之日止期间的营业损失。该案华亿星隆分公司提起反诉，要求解除创高公司与华亿星隆分公司签订的物业租赁合同、腾让租赁房屋并支付房租。2018年11月16日，本院作出（2018）皖0202民初8117号民事判决书，判决：一、驳回创高公司的诉讼请求；二、解除创高公司与华亿星隆分公司于2017年8月17日签订的《物业租赁合同》；三、创高公司支付腾空位于星隆国际城三期2#楼第一层原名表中心位置房屋并交还给被告华亿星隆分公司；四、创高公司支付华亿星隆分公司租金7604.67元（扣除创高公司支付的保证金20740元）。创高公司不服上述判决，上诉至芜湖市中级人民法院，芜湖市中级人民法院2019年4月1日作出（2019）皖02民终113号民事判决书，判决驳回创高公司上诉，维持原判。判决生效后，创高公司应华亿星隆分公司要求拆除装修后白坯交付给华亿星隆分公司。双方就补偿事宜协商未果，遂成讼。 另查明：1、创高公司购买泡茶机、咖啡机＋桌上型牛奶冰箱＋钢制咖啡柜台送至芜湖市镜湖区汇金广场，购买销售点管理机等送至芜湖市镜湖区融汇中江广场，共计花费10余万元；创高公司另购买有格力空调等电器，花费2万余万元。2、华亿星隆分公司系华亿公司设立的分公司。 一审法院认为，一、关于本案诉讼主体的认定。华亿星隆分公司系华亿公司设立的分公司，华亿公司与安徽芜湖地矿置业有限公司签订租赁合同，取得芜湖市星隆国际城地下一层至地上五层的部分物业的承租权后，由华亿星隆分公司将讼争店铺出租给创高公司并签订物业租赁合同。现因华亿公司与安徽芜湖地矿置业有限公司的租赁合同已协议解除，致华亿星隆分公司与创高公司之间的物业租赁合同无法履行，现亦已解除，故华亿公司应与华亿星隆分公司共同向创高公司承担责任。星隆公司受安徽芜湖地矿置业有限公司委托对芜湖市星隆国际城地下一层至地上五层的部分物业进行管理，且与创高公司之间无法律关系，创高公司要求星隆公司承担责任于法无据，不予支持。二、创高公司诉请的认定。创高公司与华亿星隆分公司签订的物业租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。如前所述，因华亿公司与安徽芜湖地矿置业有限公司的租赁合同解除，致创高公司与华亿星隆分公司的物业租赁合同提前终止，华亿星隆分公司构成违约，应双倍返还保证金，前案已经扣除保证金20740元，创高公司诉请要求返还保证金20740元合法有据，予以支持。创高公司与华亿星隆分公司签订物业租赁合同约定的租赁期限为四年（2017年8月5日至2021年8月4日），创高公司在签订合同后即开始装修并对外营业，在2018年8月1日停止经营，仅经营一年，与租赁合同约定的四年租赁期限相差甚远。创高公司应华亿星隆分公司要求将讼争店铺装修拆除后白坯交付给华亿星隆分公司，对创高公司装修造成的损失，华亿星隆分公司应承担赔偿责任。结合双方约定的租赁期限和创高公司实际应支付的装修费用，酌定该项损失为80000元。创高公司另主张设备损失，其提交的证据并不能证明所购设备用于讼争店铺，该部分费用，不予支持。综上，华亿星隆分公司、华亿公司应返还创高公司保证金20740元，赔偿创高公司损失80000元。一审法院依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、华亿星隆分公司、华亿公司于本判决生效之日起十日内返还创高公司保证金20740元；二、华亿星隆分公司、华亿公司于本判决生效之日起十日内赔偿创高公司损失80000元；三、驳回创高公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2234元，由创高公司负担1168元，华亿公司星隆分公司、华亿公司负担1066元。 各方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。华亿星隆分公司因不可归责于创高公司的原因解除合同，应当承担赔偿损失的违约责任。本案二审的争议焦点为华亿公司、华亿星隆分公司应承担何种违约责任，其应当赔偿损失的数额如何认定。双方在租赁合同中虽约定合同因华亿星隆分公司违约而提前终止的，华亿星隆分公司应当无息双倍返还本合同项下的保证金等内容，但该约定系关于华亿星隆分公司在租赁期限未届满时解除合同的情形下，如何处理创高公司已交纳的保证金的条款，其含义并不包含华亿星隆分公司可以支付双倍保证金的方式提前解除合同，并无须承担违约责任。华亿星隆分公司关于其就提前解除合同仅需承担双倍返还保证金的违约责任的主张不能成立，华亿星隆分公司对于创高公司超出该保证金数额的相关实际损失仍应承担赔偿责任。关于创高公司主张的装修损失。因创高公司第二次装修系因相关装修公司的施工不符合约定要求所致，故创高公司的装修损失不能全部归责于华亿星隆分公司，且双方约定华亿星隆分公司应依照约定双倍返还保证金，结合租赁合同的履行情况，一审酌定华亿星隆分公司赔偿创高公司损失80000元，并无不当。关于创高公司主张的案涉房屋内相关设备的损失。华亿星隆分公司解除合同并未造成创高公司在案涉房屋内的相关设备毁损灭失，且创高公司作为经营餐饮的公司，其未能举证证明该设备已无法在经营中使用，故对其关于华亿公司、华亿星隆分公司应按该设备价格赔偿其损失的主张，不予支持。 综上所述，创高公司、华亿公司、华亿星隆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4825元，由芜湖市创高餐饮管理有限公司负担2315元，由芜湖华亿国际购物中心有限责任公司星隆国际城分公司、芜湖华亿国际购物中心有限责任公司负担2510元。 本判决为终审判决。 审判长  朱训明 审判员  钱 晨 审判员  杨东清 二〇一九年十二月十九日 书记员  王 娟 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。