北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初105号原告：北京京西景荣置业有限公司，住所地北京市石景山区阜石路166号1号楼2层2056室。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。被告：金凤玲，女，1953年8月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘坤（系金凤玲之女），女，1980年4月4日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王莉，北京市永浩律师事务所律师。原告北京京西景荣置业有限公司（以下简称京西景荣公司）与被告北京金凤玲发展有限公司（以下简称金凤玲）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理，原告京西景荣公司之委托诉讼代理人王丽媛，被告金凤玲之委托诉讼代理人刘坤、王莉到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告京西景荣公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y2021532）；2、判令被告协助原告办理石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地3#楼X房屋的网上签约注销手续；3、判令被告向原告支付违约金312000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年3月5日签订了《北京市商品房预售合同》，被告购买了原告开发的石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地3#楼X房屋，房屋总价款2090546元。合同附件四第二条约定：买受人应于签订本合同当日支付房价款人民币1050546元，剩余房价款人民币1040000元采用银行按揭贷款方式支付，合同附件四第三条约定：无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在本合同约定的房屋交付日前均需向出卖人付清全部购房款及各项税费。合同第八条约定：买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应当按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金。合同第十一条约定的房屋交付日为2017年6月30日前。上述合同签订后，被告共向原告支付房款1050546元，剩余房款至今仍未办理银行按揭贷款手续也未以其他方式支付。原告认为，被告不按合同约定支付相应款项已构成违约，原告可依法解除上述购房合同，同时被告应承担相应违约责任，特依法向贵院提起诉讼。被告金凤玲辩称：对原告诉讼请求不认可。第一，双方签订合同时，被告存在欺诈行为，合同不应受法律保护，2017年3月3日被告去看房时被告知没有房源，但售楼处工作人员孙霞提出先交61万元，被告可以买到石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地3#楼X房屋，被告分别于2017年3月1日、2日转给孙霞10万元，2017年3月4日转给售楼处工作人员鲍飞510114元。然而，对方收到钱后，又告知被告1003房不能出售，只能让被告购买石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地3#楼X房屋，309房屋坐落及朝向被告不满意提出退款，但孙霞及鲍飞表示钱款已交，不能退款，被告无奈下支付了后续房款1050546元。此外，原告为了规避3.17外地人买房新政，未经被告同意私自找人代笔签了商品房预售合同和网签手续，被告之后才在合同中补签了名字，原告存在欺诈行为。第二，涉案合同系原告提供给被告的格式合同，该合同显失公平不应受法律保护，合同约定被告逾期付款向原告支付累计应付款30%的违约金，而原告逾期交房向被告最高承担的违约金不超过已付房款的2%，违反了公平及对等原则。第三被告不应支付违约金，原告违反诚实信用原则违约在先，且原告未书面通知被告解除合同。第四，被告已支付1660660元购房款，因原告的欺诈行为导致合同解除，原告应全额退还。本院经审理认定如下事实：2017年3月5日，买受人金凤玲与出卖人京西景荣公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2021532）及相关附件和补充协议（以下简称涉案合同），主要约定：“房屋坐落于石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地3#楼X（以下简称涉案房屋）；规划性质为办公；预测建筑面积58.71平方米，套内建筑面积40.49平方米，分摊共有建筑面积18.22平方米；总价款2090546元；买受人付款方式为签订合同当日支付1050546元，剩余房价款计人民币1040000元采用银行按揭贷款方式支付，并应于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕；逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款；出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房时承担的违约金最高不超过买受人已付房款的2%；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起3日内书面通知对方，未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任；金凤玲合同载明的通讯地址为河北省保定市新市区天鹅中路12号8栋3单元303号，联系电话为158XXXXXXXX……”。金凤玲认可合同真实性，但合同条款有异议，提出逾期付款责任条款系格式条款，签订合同时无特别提示，且约定违约金过高，而逾期交房条款约定违约金极低，双方权利义务不对等，不符合公平原则。2017年3月5日，金凤玲与京西景荣公司签订商品房预售合同联机备案表，显示备案编号为17475433，备案日期为2017-03-05，合同编号为Y2021532，总价款为2090546元。金凤玲认可就涉案房屋办理了网签，但表示备案表中的签名并非金凤玲本人所签。庭审中，京西景荣公司提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其中显示涉案房屋所在楼栋于2016年12月26日竣工，竣工验收合格，备案文件于2016年12月27日报送至北京市石景山区住房和城乡建设委员会。庭审中，京西景荣公司提交催款函回执，证明曾向金凤玲催收购房款，催款函回执中载明地址为涉案合同中金凤玲通讯地址，送达结果为“地址不详，电话有误，退回原地”。金凤玲不认可真实性，表示从未收到催款函。关于涉案房屋价款支付情况，2017年3月5日，金凤玲支付京西景荣公司首付购房款1050546元，京西景荣公司就此款项出具相关收据。此外，金凤玲提交银行转账记录，显示其2017年3月1日、2日转给案外人孙霞10万元，2017年3月4日转给案外人鲍飞510114元，金凤玲称孙霞及鲍飞系涉案房屋售楼处工作人员，二人负责客户接待，金凤玲欲购买1003号房屋，孙霞及鲍飞表示须先行交纳部分款项，因交款时财务人员不在，故分别向孙霞及鲍飞个人账户转账，但转账后鲍飞表示1003号房屋无法购买，金凤玲要求退款，鲍飞表示无法退款，无奈之下金凤玲购买了涉案房屋。同时，金凤玲出具鲍飞书写的相关明细，其中载明：面积58.71，合同单价35608，合同总价2090546，首付1050546，余款104万，差额610114，单价46000，总价2700660。经询问，金凤玲确认应孙霞及鲍飞要求支付的610114元系购买1003号房屋的款项。对于上述证据，京西景荣公司认可收取金凤玲涉案房屋首付款1050546元，不认可孙霞及鲍飞系其公司员工，其亦未委托孙霞及鲍飞收取房款，金凤玲转账支付孙霞及鲍飞的款项京西景荣公司从未实际收取，也未出具款项收据。庭审中，金凤玲提交其女婿吴佐军与鲍飞、孙霞微信聊天记录，证明鲍飞、孙霞收取610114元款项系欺诈，且威逼利诱其签订涉案合同。京西景荣公司不认可上述证据真实性。庭审中，金凤玲提交其女儿刘坤与案外人武鹏的通话录音及微信聊天记录，证明鲍飞系售楼处工作人员。京西景荣公司不认可上述证据真实性，同时表示武鹏并非其公司员工。庭审中，金凤玲提交涉案房屋及1003房屋照片，证明两套房采光存在很大差别。京西景荣公司不认可该证据真实性。庭审中，金凤玲提交涉案合同第24页,落款处有两处金凤玲签字，其表示后面的签名系金凤玲补签，前面大的签名不是金凤玲本人书写。京西景荣公司对此不予认可，表示京西景荣公司持有的涉案合同落款处仅一处签名，系金凤玲本人书写。庭审中，金凤玲同意解除涉案合同，并申请对违约金进行酌减。庭审中，京西景荣公司确认在本案诉讼前未通知金凤玲解除涉案合同，对于所主张违约金之实际损失，京西景荣公司表示无相关证据，其依照合同条款约定进行计算。同时，京西景荣公司表示同意退还金凤玲已交纳购房款扣除违约金后的剩余款项。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、银行交易凭证、商品房预售合同联机备案表、微信聊天记录、通话录音及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金凤玲主张涉案合同系受欺诈的情形下无奈签订，但其未提供充分证据予以佐证，本院对此抗辩意见不予采信。因此，本案中京西景荣公司与金凤玲签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应全面履行各自合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据双方在涉案合同中的约定，金凤玲未按时履行后续付款义务已逾30日，京西景荣公司有权解除涉案合同，京西景荣公司主张解除合同，应当依约定书面通知金凤玲，涉案合同自通知到达时解除。庭审中，京西景荣公司确认本案诉讼前未向金凤玲提出解除合同之请求，就合同解除时间一节，因京西景荣公司在起诉书中明确要求解除涉案合同，该请求金凤玲应在受送达时知悉，故本院确认涉案合同于起诉书送达之日即2019年5月14日解除。京西景荣公司要求金凤玲协助办理网签备案的注销手续，对于上述请求，在涉案合同解除的情形下，金凤玲应协助京西景荣公司办理注销涉案房屋买卖合同网上签约信息。金凤玲未依据涉案合同约定履行付款义务，导致合同解除，应当承担相应法律责任。对于京西景荣公司所主张之违约金数额，根据涉案合同约定，金凤玲在逾期付款超过30日的情形下，须给付按照累计应付款30%的违约金。同时，本院注意到涉案合同中亦约定京西景荣公司在逾期交房的情形下，最高承担的违约金不超过买房人已付房款的2%，上述关于双方违约后违约责任承担的约定相差较大，加之合同文本由京西景荣公司出具，故金凤玲提出上述条款有违公平原则，并申请对应负担的违约金数额进行减免。庭审中，京西景荣公司未提交证据证明其实际损失。本院兼顾涉案合同的履行情况、合同解除时间、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定金凤玲向京西景荣公司支付违约金12.5万元。同时，京西景荣公司应退还金凤玲已付购房款。此外，金凤玲表示向案外人孙霞、鲍飞支付的610114元系购买1003号房屋的款项，该款项所涉房屋与本案并非同一法律关系，本院对此在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京京西景荣置业有限公司与被告金凤玲于2017年3月5日签订的编号为Y2021532的《北京市商品房预售合同》于2019年5月14日解除；二、被告金凤玲于本判决生效后七日内协助原告北京京西景荣置业有限公司办理注销编号为Y2021532的《北京市商品房预售合同》的网上签约信息；三、被告金凤玲于本判决生效后七日内支付原告北京京西景荣置业有限公司违约金人民币125000元；四、原告北京京西景荣置业有限公司于本判决生效后七日内退还被告金凤玲购房款1050546元；五、驳回原告北京京西景荣置业有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5980元，由原告北京京西景荣置业有限公司负担3180元（原告已预交2990元，剩余190元于本判决生效后七日内交纳至本院），其余2800元由被告金凤玲负担（于本判决生效后七日内交纳至本院）；公告费（原告已预交，以实际票据为准），由被告金凤玲负担（于本判决生效后七日内给付原告北京京西景荣置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈仪佳人民陪审员  张丹茹人民陪审员  张莎丽二〇一九年十二月五日书 记 员  闫 妍刘艳炜宋鸽