上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初16086号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代理人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。被告：叶文秀，女，1973年6月26日出生，汉族，住安徽省。被告：樊西堂，男，1973年12月31日出生，汉族，住安徽省。原告上海中原物业顾问有限公司与被告叶文秀居间合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年10月12日，本院根据原告的申请，依法追加樊西堂为本案被告。2019年11月6日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张可可到庭参加诉讼。两被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告叶文秀支付原告佣金186,000元以及逾期违约金暂计40,548元(从2018年6月23日起算，暂计至2019年8月31日，共计436天，每天93元)，共计226,548元。诉讼中，原告在申请追加樊西堂为被告的同时，增加如下诉讼请求：判令被告樊西堂与被告叶文秀共同承担如上诉讼请求中的债务。此后，原告又在庭审中明确放弃上述逾期违约金部分的诉讼请求。事实和理由：2018年6月22日，经原告居间，就被告位于本区明中路XXX弄XXX号房屋买卖事宜，与案外人陈某某签订了《房屋买卖合同》，与原告签订了《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》。上述《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中被告樊西堂的签名系被告叶文秀代签。在另案(陈某某诉两被告的房屋买卖合同纠纷)中，被告樊西堂明确表示同意被告叶文秀的代理行为。因此，被告樊西堂应作为合同相对方与被告叶文秀共同向原告承担支付佣金的责任，但两被告却拒付佣金。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告叶文秀、樊西堂辩称,涉案居间协议对被告樊西堂不产生法律效力，而且按照居间协议的约定，在无权代理的情况下，原告无权向被告叶文秀请求服务补偿金。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：1.被告樊西堂仅追认了房屋买卖合同中被告叶文秀的处分权，并未对涉案居间协议进行追认。故原告无权依据居间协议要求被告樊西堂承担责任。2.在无权代理或无权处分导致房屋买卖合同无法履行时，应适用居间协议第七条关于支付居间服务补偿金的规定。3.原告在居间协议中放弃了无权代理情形下向被告叶文秀请求支付服务补偿金的权利。原告作为专业的中介机构，明知涉案房屋为共有，但因急于促成交易，仍与未明确获得代理权的被告叶文秀签订了居间协议，并将居间协议第七条中的服务补偿金金额划掉。这意味着，原告对于发生无权代理、合同无法实际履行，以致原告无权获得服务补偿金的后果是认可并接受的。经审理查明，2018年6月22日，被告叶文秀以其本人及被告樊西堂与案外人樊某某的名义(甲方)，与案外人(乙方)陈某某及被告(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份。该合同约定，甲方将位于本区明中路XXX弄XXX号房屋以930万元售予乙方；居间报酬为《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照总房价款的2%支付丙方佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金，包括本应由守约方承担的佣金(第六条)；签约承诺为本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效或无法履行的，该方签署人应丙方支付居间服务补偿金，数额为总房价的“∕%”。本条款独立发生法律效力(第七条)。该协议末尾载明，在签署上述协议时，甲、乙双方均认真查阅了本协议的全部内容，且丙方已对协议第六、七、八、九条及其他条款内容进行明确提示，并已分别按甲方和乙方的要求进行了详尽的解释和说明等。同日，被告叶文秀以其本人及被告樊西堂与案外人樊某某的名义(甲方)，与案外人(乙方)陈某某签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将上述房屋以930万元售予乙方。同时,该合同对付款方式、房屋的交付以及过户等作了相应的约定。现原告以其诉称事由提起诉讼，并提出如上诉讼请求。另查明，2019年5月13日，本院受理案外人陈某某起诉本案被告叶文秀、樊西堂房屋买卖合同纠纷一案。在该案中，被告樊西堂认可被告叶文秀以其名义签署上述《房屋买卖合同》的行为，并经调解后达成了解除上述《房屋买卖合同》等内容的协议。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、民事调解书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人追认。被告代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但不应超过被告代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理人的，相对人和行为人按照各自过错承担责任。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，事后又不能达成补充协议的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，被告叶文秀以其本人及被告樊西堂与案外人樊某某的名义与原告签署的《房地产买卖居间协议》，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属于有效合同，当事人均应恪守。根据在案证据，在签署上述协议时，原告作为专业的房地产中介机构，怠于对被告叶文秀是否有权代理被告樊西堂以及案外人樊某某进行任何形式上的审查，故应认定其知道或者应当知道被告叶文秀无权代理的事实，且明显具有一定的过错。而被告叶文秀事先未取得被告樊西堂及案外人樊某某的授权，事后亦未取得被告樊西堂及案外人樊某某的追认，急于与原告签署上述协议，故被告叶文秀同样存在一定的过错。此外，上述协议第七条的约定，显属原告单方制定的免除其作为居间人最基本的应当负有的忠实、勤勉义务。而且，仅凭该协议末尾载明的内容，不足以证明原告已对上述条款已尽合理提示及说明义务。因此，上述协议第七条的约定应当认定为无效条款。但是，该条款的无效，并不影响其他条款的效力。鉴于此，本院根据原告在居间过程中确实花费了一定的人力、物力的事实，结合上述《房屋买卖合同》最终经调解而解除的事实以及如上认定的过错责任，并根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定被告叶文秀向原告支付必要费用5,000元。至于被告樊西堂的责任问题，基于前述被告叶文秀无权代理的裁判理由，本院对原告向被告樊西堂提出的诉讼请求，不予支持。原告放弃要求两被告支付违约金的诉讼请求，并无不当，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告叶文秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司必要费用5,000元；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,020元，减半收取2,010元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担1,985元(已付)，被告叶文秀负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年十二月二十四日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。二、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。