上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14044号上诉人（原审原告）：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上海市闵行区闵虹路166弄城开中心1号楼32楼3201室。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：费华平，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师（上海）事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海奥宁竞技体育发展有限公司，住所地上海市虹口区长阳路235号七层7718室。法定代表人：徐嘉仪，执行董事。委托诉讼代理人：朱守文，该公司员工。被上诉人（原审被告）：上海珀斐网络科技发展有限公司，住所地上海市虹口区长阳路235号七层7742室。法定代表人：洪增玉，执行董事。被上诉人（原审被告）：上海奥当智能科技有限公司，住所地上海市闵行区紫星路588号2幢2245室。法定代表人：王玉莲，执行董事。原审第三人：中庚科技发展股份有限公司，住所地上海市闵行区闵虹路166弄1号16楼。法定代表人：林秀英，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张萍，女，该公司员工。上诉人上海城开集团龙城置业有限公司（以下简称城开公司）因与被上诉人上海奥宁竞技体育发展有限公司（以下简称奥宁公司）、被上诉人上海珀斐网络科技发展有限公司（以下简称珀斐公司）、被上诉人上海奥当智能科技有限公司（以下简称奥当公司）、原审第三人中庚科技发展股份有限公司（以下简称中庚公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城开公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持其原审诉请，本案的一、二审诉讼费由奥宁公司承担。事实与理由：一、城开公司系以侵权为案由提起本案诉讼，一审以租赁合同纠纷的审理思路来审理本案，支持奥宁公司等的抗辩错误。城开公司作为涉案房屋的产权人，与中庚公司终止合同关系后，有权要求奥宁公司迁出涉案房屋，奥宁公司与中庚公司的合作协议，不能作为奥宁公司拒绝迁出房屋的理由。一审认定2018年1月12日城开公司与中庚公司解除租赁关系后，城开公司或中庚公司没有书面告知奥宁公司，奥宁公司仍可继续占有涉案房屋，没有法律依据，也不符合常理。城开公司、中庚公司多次和奥宁公司进行交涉，奥宁公司称其仍要继续租赁房屋，最终就租金未能达成一致意见，城开公司遂要求奥宁公司搬离房屋。城开公司不可能在终止租赁关系后三个月内不通知奥宁公司搬离。被上诉人奥宁公司辩称，不同意城开公司的上诉请求，要求维持原判。城开公司是与中庚公司建立租赁合同关系，城开公司要求奥宁公司承担责任没有依据。城开公司与中庚公司是关联公司，城开公司提交的租赁合同补充协议是事后补签的。城开公司没有及时告知奥宁公司租赁合同终止，在城开公司告知终止租赁合同后，奥宁公司也实际退还了涉案房屋，没有恶意占用房屋，未给城开公司造成损失。城开公司主张奥宁公司承担非法侵占房屋的责任，缺乏依据。被上诉人珀斐公司、奥当公司未到庭，但向本院提交了书面答辩意见，称其并非涉案《租赁合同》、《补充协议》、《合作协议》的签约相对方，与城开公司不存在任何租赁法律关系，且城开公司不能证明珀斐公司、奥当公司实际占有使用了涉案房屋，珀斐公司、奥当公司与本案无关。两被上诉人要求驳回上诉，维持原判。原审第三人中庚公司辩称，其认可城开公司的上诉请求，要求撤销原审，支持城开公司的上诉请求。城开公司向一审法院起诉请求：1.判令奥宁公司向其承担房屋租金收入损失人民币（币种下同）770,118元;2.判令奥宁公司向其承担物业管理费158,863.68元；3.判令珀斐公司、奥当公司就上述诉请承担连带责任。一审法院认定事实：城开公司系涉案房屋的房地产权利人。2017年（签约日期空白），城开公司（作为出租方，签约甲方）与中庚公司（作为承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》1份，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区XX路XX弄XX中心XX号办公楼内，名义室号为301-312、319室。合同补充条款第12-5条约定，在租赁期内，乙方应向甲方支付租金并向管理处支付物业管理费，但本合同关于装修期的条款另有约定的除外。第12-19条乙方权利及义务(3)约定，于租赁期内，乙方不得授权任何第三方致使该第三方获得使用或占用该房屋或其任何部分的权利（但经甲方书面同意的除外）。合同附表一约定，房屋交付日为2017年7月1日，租赁期为2017年7月1日至2020年10月31日，共计40个月。应乙方要求，甲方同意在整个租赁期间内给予乙方享有5个月装修优惠期，在此期间乙方享有优惠租金，具体分布如下：2017年7月1日至2017年11月30日，期间支付租金总额相当于一个月的租金。甲方同意乙方在装修完工且各进场手续备齐后，可以在装修期内提前入场办公。该房屋实测建筑面积为1,654.83㎡，用途仅限于办公。租赁期内，日租金为每平方米建筑面积5.1元，月租金为256,706元。物业管理费的标准为每月按建筑面积每平方米32元，该房屋的物业管理费为每月52,954.56元。该房屋的物业管理费按季度支付，乙方须于每公历季度的第一日或之前向管理处支付该房屋的物业管理费。物业管理费起计日:与交付日日期一致。租赁保证金：相当于该房屋三(3)个月租金的总和。租赁保证金的金额为770,118元。乙方应最迟于2018年8月1日前向甲方付清租赁保证金。首期租金：乙方应最迟于2018年8月1日前向甲方支付2017年7月1日至2018年7月31日期间的租金，共计2,310,354元。逾期支付的，乙方应按照实际租金标准向甲方支付2017年7月1日至2018年7月31日的全部租金，合计3,337,178元，并向甲方支付相当于三个月租金金额的违约金，合计770,118元。合同还就双方其他权利义务作了相关约定。上述合同签订后，城开公司依约向中庚公司交付涉案房屋。2017年底至2018年初期间，城开公司（作为出租方，签约甲方）与中庚公司（作为承租方，签约乙方）签订《关于中庚科技的租赁合同补充协议》，约定现因双方经营规划调整，需对《租赁合同》项下所涉租赁房屋及租赁面积作出调整。1.乙方同意于2018年1月12日，将原由乙方承租的XX中心1号楼301-312、319室、1701-1719室建筑面积约3,861.27平方米房屋归还给甲方，不再继续承租该等房屋。甲、乙双方确认,双方已就上述变更、调整事宜达成充分谅解，任何一方均无需就此向对方承担任何责任及/或经济补偿；各方亦承诺放弃就上述变更、调整事宜向对方追责及/或索赔的权利。一审庭审中，城开公司与中庚公司就提前终止涉案租赁合同的原因均认为，因中庚公司与奥宁公司无法成立合资公司，原定租金应该由合资公司承担，后因无法负担高额的房屋租金，故中庚公司才与城开公司解约的。上述补充协议签订后，中庚公司并未实际向城开公司返还涉案房屋。2018年4月11日，城开公司向XX中心1号楼301-312室用户发出《关于限期撤离场地的函》，后城开公司于2018年4月13日实际收回涉案房屋。一审另查明，2017年，中庚公司（作为签约甲方）与奥宁公司的前身（上海A有限公司）（作为签约乙方）签订《合作协议》1份（具体签约日期为空白），约定双方联合成立“Z公司”（名称以工商核准为准，下称合资公司），力求在电竞、动漫、体育文化等泛娱乐领域形成鲜明的创新商业与资本助力的电竞孵化器。甲方提供场地租金支持、政府协调、入园注册协助、基金募集、产城融合建设等支持，乙方提供孵化器电竞公司整合入驻、电竞大赛承办、企业注册缴税、基金募集产业聚合等工作。甲方全力支持乙方以双方合资公司名义“中庚奥银创客基地”租赁使用甲方场地（地址：XX路XX弄XX中心T1#3层)。甲乙双方共同协助合资公司申请/打造闵行区“中庚奥银创客基地”，并以政府孵化器相关政策相对应的租金补贴，装修补贴，文创基金，赛事补贴，以及投资收益，管理费等收入优先支付场地租金以及装修费。T1#3层合作期为签约之日起3年。孵化器入驻企业经双方书面审核同意后，除需承担物业费用等日常支出，按照0.5-5.1元/平方米/天支付管理费用，具体额度由合资公司根据计划商定。1)甲乙双方一致同意合资公司主要收益来源：向甲乙双方成立基金投资企业，收取投后企业服务费；以合资公司为主体申请承办电竞大赛，嘉年华；对入驻企业收取管理/服务费；各项政府补贴；入驻企业税收回补；电竞小镇权益收入；投资收益等；2)合资公司收益分配:合资公司的各项收益先扣除合资公司租用孵化器的场地租金及运行成本,其余收入扣除合资公司营运成本后从每年盈利中先预留下一年运营费用及其他备用金后,按照双方约定分红比例进行股东分红。（省略）合同还就双方其他权利义务作了相关约定。上述协议签订后，中庚公司将涉案房屋交由奥宁公司使用，由奥宁公司负责对外招商。之后，案外人Z公司、案外人上海B有限公司等企业陆续进驻涉案房屋。奥宁公司及案外人公司员工在进驻涉案房屋时均办理了人员出入证智能卡。一审庭审中，城开公司、奥宁公司、中庚公司均确认《合作协议》项下的位于本市XX路XX弄XX中心T1#3层的甲方场地即为涉案房屋的地址。奥宁公司、中庚公司均确认《合作协议》项下所述的合资公司最终未能成立，双方没有签订正式的解约协议。对此，奥宁公司表示其被赶走后曾找中庚公司协商无果，中庚公司则表示2017年底双方协商终止事宜。一审再查明，城开公司与中庚公司系关联公司。奥宁公司、珀斐公司、奥当公司也系关联公司。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于城开公司是否有权向奥宁公司、珀斐公司、奥当公司主张租金及物业费损失。对此，城开公司认为奥宁公司、珀斐公司、奥当公司共同占有涉案房屋，构成共同侵权，应当承担相应责任。奥宁公司、珀斐公司、奥当公司则认为奥宁公司基于合作协议进驻涉案房屋，不存在故意、恶意占有涉案房屋的行为，珀斐公司及奥当公司没有实际占有使用涉案房屋。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。本案中，在城开公司与中庚公司的租赁关系存续期间，中庚公司基于与奥宁公司的合作协议将涉案房屋交付奥宁公司，奥宁公司基于合作协议对外招商，根据城开公司提供的出入证智能卡发放登记表显示，奥宁公司以及引入的案外人企业人员进入涉案房屋均有中庚公司的盖章确认。且根据合作协议，合作期限为三年，故奥宁公司入驻涉案房屋并非无权占有。然而，城开公司与作为其关联公司的中庚公司在租期开始仅半年之后，即签订补充协议，客观上提前终止了涉案租赁合同。但并无证据证明涉案租赁合同提前终止时，中庚公司与奥宁公司就合作协议达成了书面或口头的解约协议，也无证据证明城开公司或中庚公司将租期提前届满事宜及时书面告知奥宁公司，故，奥宁公司基于合作协议继续占有涉案房屋，难谓过错。客观上，在城开公司于2018年4月11日发函通知后，也实际于同年4月13日收回了涉案房屋。此外，一审法院注意到，根据城开公司与中庚公司达成的补充协议第1条约定，中庚公司同意于2018年1月12日，将《租赁合同》项下原由中庚公司承租的涉案房屋归还给城开公司，不再继续承租该房屋。即，归还涉案房屋之义务应由作为租赁合同相对方的中庚公司向城开公司承担。故，奥宁公司、珀斐公司、奥当公司关于其与城开公司并无租赁合同关系、奥宁公司系基于合作协议占用涉案房屋之抗辩意见成立，一审法院予以采纳。城开公司对于其向奥宁公司主张的合同提前终止后至其实际收回房屋之日期间所产生的相当于三个月的租金损失及物业管理费损失，一审法院不予支持。而城开公司也未提供证据证明珀斐公司、奥当公司实际占用了涉案房屋，故城开公司要求珀斐公司、奥当公司承担连带责任之诉请，无事实依据，法院亦不予支持。综上，城开公司以奥宁公司、珀斐公司、奥当公司共同侵权为由向奥宁公司、珀斐公司、奥当公司提出的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上海城开集团龙城置业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费13,089.82元，由上海城开集团龙城置业有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，城开公司以奥宁公司、珀斐公司、奥当公司构成侵权为由起诉要求三被上诉人承担房屋租金收入损失及物业管理费，故当事人争议的焦点为三被上诉人是否构成对城开公司权利的侵害。对此，本院认为，奥宁公司占有使用城开公司所有的涉案房屋系通过与中庚公司签订《合作协议》的方式由中庚公司将房屋交由使用，而中庚公司亦通过同样合法途径，与城开公司签订房屋租赁合同的方式从城开公司取得了对涉案房屋的占有使用权。故奥宁公司系通过合法途径取得了对房屋的占有，并不构成对城开公司所有权的侵害。城开公司与作为其关联公司的中庚公司在租期开始仅半年之后，即签订补充协议，客观上提前终止了涉案租赁合同。现并无证据证明涉案租赁合同提前终止时，中庚公司与奥宁公司就合作协议达成了书面或口头的解约协议，也无证据证明城开公司或中庚公司将租期提前届满事宜及时书面告知奥宁公司。因此，一审认定奥宁公司基于合作协议继续占有涉案房屋，难谓过错，并无不当之处。城开公司上诉提出，其作为涉案房屋的产权人，与中庚公司终止合同关系后，有权要求奥宁公司迁出涉案房屋，奥宁公司与中庚公司的合作协议，不能作为奥宁公司拒绝迁出房屋的理由。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。城开公司作为涉案房屋的产权人，在与中庚公司终止合同关系后，确实有权要求奥宁公司迁出涉案房屋，奥宁公司也不能以其与中庚公司的合作协议作为拒绝迁出房屋的理由。但根据城开公司现有的举证情况，现并无充分的证据佐证奥宁公司在城开公司告知其与中庚公司的租赁合同已终止，并要求奥宁公司搬离涉案房屋时存在逾期腾房的情形。现已查明的事实显示，在城开公司于2018年4月11日发函通知后，奥宁公司随后搬离了涉案房屋，城开公司也实际于同年4月13日收回了涉案房屋。奥宁公司在搬离之前占有使用涉案房屋的行为难言对城开公司所有权的侵犯。一审综合城开公司的所有权、城开公司与中庚公司以及中庚公司与奥宁公司之间合同关系、城开公司有关要求奥宁公司腾房的举证等情况，对城开公司主张的所谓的租金损失，不予支持；并鉴于城开公司也未举证证明珀斐公司、奥当公司实际占用了涉案房屋，对城开公司要求珀斐公司、奥当公司承担连带责任之诉请，也不予支持，均无不当之处，一审审理本案的思路不存在城开公司所称的错误。城开公司上诉主张，其与中庚公司多次和奥宁公司进行交涉，奥宁公司称其仍要继续租赁房屋，最终就租金未能达成一致意见，城开公司遂要求奥宁公司搬离房屋。城开公司不可能在终止租赁关系后三个月内不通知奥宁公司搬离。因城开公司并未就此提供相应的充分证据，故本院难以采信。城开公司应当承担就在其与中庚公司的合同关系终止后，及时通知奥宁公司搬离涉案房屋的相关事实举证不能的不利后果。就城开公司向奥宁公司、珀斐公司、奥当公司主张的物业管理费的诉请问题，本院认为，相关物业管理费的收取主体并非城开公司，城开公司称其系通过债权转让方式取得案外人的债权，则涉案房屋城开公司所主张的区间物业管理费的收取应根据相关当事人之间合同的约定或法律、行政法律等的规定处理；且本案系城开公司以所有权人的身份提起的侵权之诉，城开公司要求侵权人赔偿房屋占有使用费的损失，城开公司要求奥宁公司等支付物业管理费则并非财产损害赔偿之诉的审理范围。故一审法院对城开公司本案中要求奥宁公司等承担物业管理费的请求不予支持，亦无不当之处。综上，上诉人城开公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,089.82元，由上诉人上海城开集团龙城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年十二月二十五日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……