湖南省湘潭市岳塘区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘0304行初151号 原告潘文，女，1975年8月17日出生，汉族。 委托代理人张重实，湖南湘剑律师事务所律师。 委托代理人李凯，湖南湘剑律师事务所律师。 被告湘乡市自然资源局，住所地湘乡市新湘路街道办事处东山北路。 法定代表人刘伟强，局长。 委托代理人张迎日，系湘乡市自然资源局工作人员。 委托代理人曾小军，湖南玉宇律师事务所律师。 第三人湘乡市资产经营有限公司，住所地湘乡市望春门办事处草萝街4号。 法定代表人彭啸，董事长。 原告潘文诉被告湘乡市自然资源局、第三人湘乡市资产经营有限公司（以下简称资产经营公司）撤销颁证行为一案，于2019年10月15日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2019年10月18日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因资产经营公司与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。2019年12月12日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告潘文的委托代理人李凯，被告湘乡市自然资源局的委托代理人张迎日、曾小军，第三人资产经营公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告潘文诉称，原告系湘乡市新湘路办事处北正街2号即新湘中路23号都尚百货项目所处位置的土地使用权共有人，国有土地使用证为湘乡国用（2007）第B003067号、第B003068号，共有使用权面积为2916.76平方米，原告分摊面积为7.6平方米、107.57平方米，使用权类型为出让，终止日期为2057年2月1日。对应的房产权证为湘房权证湘乡市字第00042684号、第00042685号，原告占有该房屋产权12.5%的份额。2015年11月5日，在上述原告共有的土地上，被告湘乡市自然资源局向第三人资产经营公司颁发了湘乡国用（2015）第A034480号国土证和SY20151106010号房屋产权证。原告持合法有效的土地使用证和房屋产权证，且系该宗土地的共有权人、利害关系人，被告在为第三人资产经营公司办理上述土地使用证时，未征求原告意见以及通知原告指定边界，其颁证行为程序严重违法，造成同一土地上存在多个不同的土地使用证，严重侵犯了原告的合法权益。同时，另一共有人李建平于2015年向法院提起行政诉讼，经湘潭市中级人民法院（2015）潭中行初字第66号行政判决、湖南省高级人民法院（2016）湘行终787号行政判决，撤销了湘乡市国土资源局登记、湘乡市人民政府颁发的湘乡国用（2015）第A034454号土地使用权证。原告诉请撤销的土地使用证系已被法院判决撤销的湘乡国用（2015）第A034454号土地使用权证下的分证，总证被撤销，根据总证颁发的分证也应当被撤销。因此，被告登记、颁发土地使用证的程序严重违法，侵犯了原告的土地使用权，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1.确认被告登记、颁发湘乡国用（2015）第A034480号国有土地使用证、SY20151106010号房屋所有权证的行为违法；2.撤销被告违法登记、颁发的湘乡国用（2015）第A034480号国有土地使用证、SY20151106010号房屋所有权证；3.本案诉讼费由被告承担。 原告潘文向本院提交了如下证据： 1.原、被告身份证信息，拟证明原、被告诉讼主体适格； 2.湘乡国用（2007）第B003067号、第B003068号土地使用权证、湘房权证湘乡市字第00042684号、第00042685号房屋共有权证、协议、都尚百货大楼产权确认及费用结算协议，拟证明原告系土地和房屋的共有权人，被告对该宗土地与土地上的房屋进行登记、颁发证件时，应征得原告同意并保证原告共有权的份额； 3.湘潭市中级人民法院（2015）潭中行初字第66号行政判决书，拟证明颁发诉争土地分证所依据的总证已被依法撤销，原因是程序严重违法，故根据违法颁发的总证所颁发的分证也应依法被撤销，被告违法颁发分证的行为是对法院生效判决的否定，且侵害了其他共有权人的权利； 4.国有土地使用证、房屋产权证查询表，拟证明被告发证时未告知原告，原告是通过在被告档案馆查询后得知，进一步证明被告颁证程序严重违法，侵害了原告的相关权利。 被告湘乡市自然资源局辩称，被告尊重湘潭市中级人民法院（2015）潭中行初字第66号行政判决、湖南省高级人民法院（2016）湘行终787号行政判决，确认原湘乡市国土资源局登记、湘乡市人民政府颁发的湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证已被人民法院判决撤销。被告认为，湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证被人民法院判决撤销后，基于该证所颁发的国有土地使用证和房屋产权证应予注销，再由权利人依据《不动产登记暂行条例》及原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》的规定申请不动产登记。但基于该证而登记、颁发在第三人资产经营公司名下的湘乡国用（2015）第A034479号、第A034480号土地使用证及对应的湘房权证湘乡市字第SY20151106010号、第SY20151106006号房屋所有权证。本案中，被告依第三人的申请对涉案土地进行权属调查和地籍勘丈时，原告共有土地上的建筑已被拆除重建。在该地块上重建的都尚百货大楼分三次建成，一期已颁证，各方无异议，第三期尚未颁证。因此，本案实质上是原告与第三人之间合作改造过程中的纠纷，可通过其他途径解决。对于本案所涉各权证，被告在可能采取的补救措施范围内，也会采取相应的解决方法或服从法院判决。 被告湘乡市自然资源局向本院提交了如下证据、依据： 1.湘潭市中级人民法院（2015）潭中行初字第66号行政判决书、湖南省高级人民法院（2016）湘行终787号行政判决书，拟证明：1.由原湘乡市国土资源局登记、湘乡市人民政府颁发的湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证已被人民法院判决撤销；2.被告依据第三人的申请对诉争土地进行权属调查和地籍勘丈时，原告共有土地上的建筑已被拆除重建，在该地块上重建的都尚百货大楼分三次建成，一期已颁证，各方无争议，第三期尚未办证； 2.土地登记审批表、土地登记申请书、都尚百货二期申请土地调查情况登记表、湘乡市轻工供销公司组织机构代码证复印件、潘国俊身份证复印件、湘乡市资产经营有限公司组织机构代码证复印件、甘连成身份证复印件、湘乡汇鑫资产管理有限公司组织机构代码证、周斌、王卫国身份证复印件、委托书、报告、注销申请书、湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证、宗地图、湘乡市房产测绘报告、房地产测绘委托合同、房产面积计算说明、湘乡市房屋测量调查表、房产面积测量报告、户室建筑面积分层汇总表、房产测绘成果审核表、湘乡市资产经营有限公司关于都尚百货二期301室房屋所有权初始登记申请书、受理审核书、湘乡市发展和改革局文件《关于七一商城“都尚百货”建设项目备案的通知》（湘乡发改商务[2015]1号）、城乡规划条件核实证书、建筑工程施工许可证、备案证、湘乡府阅[2015]123号《关于处理都尚百货项目违法建设有关问题的会议纪要》、宗地图、分户图、都尚百货产权分配协议，有关都尚百货第二期十五个分户房屋产权登记申请、核发、审核有关资料（湘乡市轻工供销公司、湘乡市资产经营有限公司、湘乡汇鑫资产管理有限公司），拟证明基于湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证总证分户所登记、颁发的十五个分证的土地使用者、房产证号、土地证号等情况； 依据：《房屋登记管理办法》第七条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第三十条、第三十二条、第三十三条、第五十条至第五十六条、第七十一条规定进行房屋登记行为，《土地管理登记办法》第七条、第八条、第九条、第十一条、第十四条、第十五条规定进行土地登记行为。 第三人资产经营公司未进行陈述，未向本院提交证据。 经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的三性无异议，对证明内容有异议，该两份判决书的内容体现的是李建平和汇鑫公司双方无异议，不是被告所述各方无异议。对证据2的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，原告持有的土地使用权证和房屋共有权证是被告登记颁发的且未被注销，则被告明知原告是该土地和房屋的共有权人之一，仅根据其中部分共有人的申请直接颁给部分共有人，既未通知原告也未征得原告同意，所有材料均没有原告签字的内容，显然颁证程序严重违法，直接侵害了原告的共有权益。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，原告的起诉是基于总证被撤销，而提起撤销分证之诉，原告的该组证据虽然对其真实性无异议，但是原告并没有证据证实该两证所涉的土地受到了十五个分证中的哪一个证，侵犯了其合法权益，并不能当然的认为十五个分证都侵犯了其合法权益，因此该份证据不能达到原告的证明目的。对证据3的真实性无异议，但原告认为在李建平起诉前被告即得知诉争土地上存在权属争议，且认为被告是在明知存在土地权属争议的情况下进行颁证，该证据不能达到原告的证明目的，本案颁证在前，人民法院判决在后，所谓对法院生效判决的否定没有事实和法律依据。对证据4的真实性无异议。 本院对上述证据认证如下：1.原告提交的证据1-4，均具有真实性，能够证明案件有关事实，本院予以认定。2.被告提交的证据1-2，具有真实性，能够证明被告作出行政行为时的相关情况，本院予以认定。 原告对被告适用的法律依据有异议，认为被告明显没有依照上述法律依据，且适用的法律依据明显不当，被告不顾原告的土地权利和房屋权利，直接将土地使用证和房屋产权证颁发给部分共有人的行为，不符合法律、法规和规章的任何规定，同时，被告遗漏了《土地管理登记办法》第十八条规定，还应适用《城镇地籍调查规程》第3.2.6.1的规定。 根据当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下案件事实：原告潘文系湘乡市新湘路办事处北正街2号城镇混合住宅用地的使用权共有人，于2007年获得了湘乡国用（2007）第B003067号、第B003068号国有土地使用证，共有使用权面积为2916.76平方米，原告分摊面积分别为7.6平方米、107.57平方米，使用权类型为出让，终止日期为2057年2月1日。与之对应的房产权证为湘房权证湘乡市字第00042684号、第00042685号房屋所有权证，原告潘文占有该房屋产权12.5%的份额。2013年3月7日，作为乙方的潘文全权委托潘国俊与作为甲方的周斌、王树松、龙再飞签订《协议》，约定甲方在其收购的六个房屋产权中划出12.5%的房屋归乙方所有和另行补偿10.8万元用于乙方配合支持整体改造；甲方的六层房屋与“红太阳”山墙之间形成的电梯间、楼梯间用作双方公共通道，产权属甲方所有，乙方拥有不可剥夺的使用权，甲乙双方均不得在该处设置有障碍功能使用的其他建构筑物。2018年5月1日，第三人汇鑫公司（法定代表人周斌）与潘文达成《都尚百货大楼产权确认及费用结算协议》，在确认原协议效力的基础上，双方认可在原“富丽煌、红太阳”房屋基础上改建的都尚百货大楼作为一个不可分割的整体，国有土地使用权证和房屋产权证登记在双方名下，双方共有房屋建筑面积为6059.81平方米，其中地下室至六楼建筑面积为5510.78平方米，潘文占1/8，以双方签字的界址为准。2015年11月3日，原湘乡市国土资源局对湘乡市新湘路办事处新湘中路23号土地进行权属调查和地籍勘丈，并组织有关单位和人员参与了现场指界，但未通知原告潘文。2015年11月5日，湘乡市轻工供销公司（法定代表人潘国俊）、汇鑫公司、湘乡市资产经营有限公司（法定代表人甘连成）向湘乡市国土资源局提交了土地登记申请书，申请对都尚百货二期（即湘乡市新湘路办事处新湘中路23号宗地）核发土地证。当日，经湘乡市国土资源局登记，湘乡市人民政府颁发了湘乡国用（2015）第A034454号国有土地使用证，土地使用权人为汇鑫公司、湘乡市资产经营有限公司、湘乡市轻工供销公司，使用权面积为1346.76平方米。2015年11月6日，湘乡市轻工供销公司、汇鑫公司、湘乡市资产经营有限公司向湘乡市国土资源局提交了房屋所有权初始登记申请书，申请对都尚百货二期核发房屋所有权证，并委托湘乡市房产测绘队对坐落于湘乡市新湘路办事处新湘中路23号都尚百货二期进行了测绘。同日，经湘乡市国土资源局登记，湘乡市人民政府为第三人汇鑫公司颁发了编号为湘房权证湘乡市字第SY20151106007号、第SY20151106012号、第SY20151106015号、第SY20151106017号、第SY20151106009号、第SY20151106011号、第SY20151106013号、第SY20151106014号、第SY20151106016号、第SY20151106018号、第SY20151106005号、第SY20151106004号房屋所有权证；为湘乡市资产经营有限公司颁发了编号为湘房权证湘乡市字第SY20151106010号、第SY20151106006号房屋所有权证；为湘乡市轻工供销公司颁发了编号为湘房权证湘乡市字第SY20151106008号房屋所有权证。2015年11月11日，湘乡市国土资源局注销湘乡国用（2015）A034454号国有土地使用证之后，颁发了与上述房屋所有权证对应的湘乡国用（2015）第A034481号、第A034482号、第A034483号、第A034484号、第A034485号、第A034486号、第A034487号、第A034488号、第A034489号、第A034490号、第A034491号、第A034492号、第A0344980号、第A034479号、第A034478号国有土地使用证。原告潘文认为上述颁证行为侵犯了其合法权益，遂向本院提起行政诉讼。 另查明，2015年11月24日，案外人李建平以湘乡市人民政府、湘乡市国土资源局为被告向湘潭市中级人民法院提起撤销湘乡国用（2015）第A034454号国有土地使用证之诉。2016年4月29日，湘潭市中级人民法院作出（2015）潭中行初字第66号行政判决，以湘乡市国土资源局未征求李建平的意见以及未通知其到现场参与地籍调查和指定边界，湘乡市人民政府在涉案土地权属尚存在争议的情况下为汇鑫公司、湘乡市轻工供销公司、湘乡市资产经营有限公司颁发湘乡国用（2015）第A034454号国有土地使用证，系程序违法为由，判决撤销由湘乡市国土资源局登记、湘乡市人民政府颁发的湘乡国用（2015）第A034454号国有土地使用证。湘乡市国土资源局、湘乡市人民政府不服提起上诉，湖南省高级人民法院于2017年2月27日作出（2016）湘行终787号行政判决，驳回上诉，维持原判。 另查明，自2016年6月27起施行不动产统一登记制度，原房产管理和土地管理行政部门具有的房屋所有权登记和土地使用权登记等行政职权，转移至湘乡市自然资源局下属机构湘乡市不动产登记中心行使。 本院认为，《土地登记办法》第九条规定，“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。”第十八条规定，“有下列情形之一的，不予登记：（一）土地权属有争议的；……”《城镇地籍调查规程》第3.2.6.1条规定，“界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到现场共同指界。”本案中，原告潘文所用的湘乡国用（2007）第B003067号、第B003068号国有土地使用证和湘房权证湘乡市字第00042684号、第00042685号房屋所有权证尚未被注销，仍是涉案土地和房屋法律意义上的共有权人，且根据其与周斌、王树松、龙再飞和汇鑫公司签订的两份协议，可以看出原告潘文是诉争土地和房屋的利害关系人，被告湘乡市自然资源局在为第三人汇鑫公司办理诉争土地的国有土地使用权和房屋所有权进行地籍调查和现场指界时，应当征询原告潘文的意见以及通知其指定边界，并由其在地籍调查表上签字确认，但被告未履行上述法定程序，且在诉争土地权属尚存在争议的情况下为第三人汇鑫公司颁发了湘乡国用（2015）第A034483号国有土地使用证和湘房权证湘乡市字第SY20151106015号房屋所有权证，属程序违法，应当予以撤销。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”根据上述规定可知，善意取得的构成要件包括：1.出让人无权处分；2.受让人受让该不动产或者动产是善意的；3.以合理的价格转让；4.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。此处的“无权处分”不仅指对所有权的处分，还指对抵押权等物权的处分，本案诉争土地和房屋的抵押权就是一种处分行为。本案中，基于上述应当撤销被告为资产经营公司颁发的湘乡国用（2015）第A034480号国有土地使用证和湘房权证湘乡市字第SY20151106010号房屋所有权证，汇鑫公司将不属于其自身所有的诉争土地和房屋抵押给农商银行东山支行系无权处分行为，抵押权人农商银行东山支行基于诉争土地使用权和房屋所有权的登记公示效力，有理由相信汇鑫公司系诉争土地和房屋的唯一合法所有权人，其在不知道诉争土地和房屋权属存在争议的情况下接受汇鑫公司的抵押并发放贷款，系善意不知情并支付对价，且已经办理了抵押权登记手续。因此，可以认定农商银行东山支行取得抵押权系善意取得，应当予以保护。对于原告诉称李建平于2015年11月11日向湘潭市中级人民法院提起撤证之诉后的次日委托湖南湘剑律师事务所向湖南省湘乡农村商业银行股份有限公司发出律师函，函告农商银行湘乡国用（2015）第A034454号国有土地使用证涉及的土地及房屋存在权属争议，并已提起撤证之诉，基于此，农商银行东山支行仍接受汇鑫公司对涉案土地和房屋的抵押并发放贷款系明知、恶意行为，不适用善意取得的意见。因农商银行东山支行虽系农商银行的分公司，但具有独立的法人资格，且发放贷款业务相互独立，不直接受农商银行的制约和管理，而原告函告的是农商银行，而不是农商银行东山支行，故农商银行东山支行辩称农商银行未转告相关情况，且他项权证上载明的产权证号与函告的不一致，其不知情的意见，本院予以采纳，对原告诉称的意见本院不予采纳。同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的保护善意第三人制度，目的并非仅在于对善意第三人合法权益的保护，更重要的是对社会交易秩序稳定性、可期待性的保护，属于公共利益的范畴。撤销被诉行政行为将会损害善意第三人合法权益，属于损害公共利益的情形，属于共有土地上的房屋产权证问题，故不撤销被告为资产经营公司颁发的湘乡国用（2015）第A034480号国有土地使用证和湘房权证湘乡市字第SY20151106010号房屋所有权证，但确认该颁证行为违法。至于被告违法颁证导致的后果，可由其在后续的颁证中或通过其他方式处理善后事宜。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、确认被告湘乡市自然资源局于2015年11月6日颁发湘房权证湘乡市字第SY20151106010号房屋所有权证，于2015年11月11日颁发湘乡国用（2015）第A034480号国有土地使用证的行政行为违法，责令被告湘乡市自然资源局采取补救措施； 二、驳回原告潘文的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告湘乡市自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  赖   浩   翔 审 判 员  谢       勇 审 判 员  葛       嘉 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  易文华书记员谭梦莎 附法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。