广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20646号原告：谢永权，男，1965年8月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：冯焕湘，广东君直律师事务所律师。原告：谢志平，男，1971年7月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被告：广州乾中物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇太和北路120号A座201房。法定代表人：熊慧明。被告：广州华正道可视物流有限公司，住所地广东省广州市白云区太和北路120号自编A125房。法定代表人：刘国林。被告：广东华正道集团有限公司，住所地广东省广州市白云区太和北路120号。法定代表人：周丹华。上述三被告共同委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州诚力起重安装工程有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇太和北路120号房（部位：2栋1120-1125）。法定代表人：王建伟。原告谢永权、谢志平与被告广州乾中物业管理有限公司（以下简称“乾中公司”）、广州华正道可视物流有限公司（以下简称“华正道可视物流公司”）、广东华正道集团有限公司（以下简称“华正道集团公司”）、第三人广州诚力起重安装工程有限公司（以下简称“诚力起重”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢永权的委托诉讼代理人冯焕湘、原告谢志平，被告乾中公司、华正道可视物流公司、华正道集团公司的共同委托诉讼代理人梁家东，第三人诚力起重的法定代表人王建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢永权、谢志平诉称：1.判令乾中公司向原告支付场地占用费2532081.6元（自2019年1月1日开始暂计算至2019年4月30日，具体算至被告将涉案物业及场地全部腾空并全部返还原告时止）；2.判令乾中公司向原告支付拖欠的场地占用费期间所产生的利息26375.85元（按照月利率2%分别计算2019年1月1日至2019年4月30日之间的场地占用费所产生的利息，具体计算至被告将涉案物业及场地全部返还原告时止）；3.判令乾中公司在2019年4月30日前全部腾空并向原告全部返还位于广州市白云区太和镇太和北路120号的物业及场地；4.判令乾中公司向原告补交自2017年11月1日至2018年12月31日期间欠缴的场地占用费1400000元（租赁合同有约定租金递增，到2017年11月1日租金已经变成633020.4元/月，被告是按照533020.4元/月交纳，故拖欠了100000元/月的租金）；5.判令乾中公司向原告赔偿四个月的招租期租金损失2532081.6元（原告有给予被告四个月的招租期，根据公平原则，被告也应当给予原告四个月招租期损失，即原告重新招租、给予新租户免租期所产生的损失）；6.判令乾中公司、华正道可视物流公司、华正道集团公司承担连带清偿责任以及腾退物业及场地的责任7.诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告于2011年3月10日与广州通臣物流有限公司（华正道可视物流公司曾用公司名）签订了《租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区太和镇太和北路120号物业及场地出租给华正道可视物流公司使用。2011年5月18日，原告与华正道可视物流公司签订了《租赁合同补充协议》，约定延长一个月的免租期，共计免租期四个月。2013年4月25日，原告与乾中公司签订了《租赁合同补充协议》，具体约定了租金递增的时间、金额等细节问题，且租赁合同约定的权利义务由原告与华正道可视物流公司转为原告与乾中公司之间，即由乾中公司承接了华正道可视物流公司的全部权利义务。2015年12月20日，原告与华正道可视物流公司签订了《租赁合同解除协议》，约定了在2015年12月30日解除双方于2011年3月10日签订的《租赁合同》，华正道可视物流公司支付的租赁押金1000000元以及《租赁合同》的权利义务由华正道集团公司承接，华正道集团公司在当天也同时向原告出具了承诺书，承诺全面承接华正道可视物流公司于2011年3月10日与原告签订的租赁合同的所有权利义务。三被告公司其实是关联公司，均由华正道集团公司负责管理，涉案场地由华正道集团公司安排乾中公司负责经营管理，由乾中公司负责向原告支付每月租金，其后的数年一直相安无事，但是自2017年11月1日开始，乾中公司开始每月拖欠被告场地占用费100000元。到了2019年1月1日，更是拒付每月场地占用费633020.4元，在此期间，原告多次催收，但乾中公司不但拒绝支付，还将原告起诉到广州市白云区人民法院，请求判令《租赁合同》及补充协议无效，《租赁合同》及补充协议最终被生效的2019粤0111民初124号民事判决书于2019年3月15日判决无效。因协议无效，原告在2019年3月29日向乾中公司、华正道可视物流公司发出律师函，要求被告根据无效的规定将场地返还原告，赔偿原告损失等，但被告却拒绝腾空，而且继续将分租租户交纳的场地占用费据为己有，拒绝向原告缴纳场地占用费。因三被告均为租赁合同及补充协议的签订方，乾中公司、华正道集团公司承接了华正道可视物流公司的合同权利义务，华正道集团公司也向原告出具了承诺书，故三被告应当承担连带清偿责任。另，原告当庭增加一项诉讼请求，要求被告给付2019年5月份的电费65017.92元。被告乾中公司辩称：请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：原告是向被告保证被告可以依法使用或者是出租上述物业，故原告应当承担合同无效的过错，合同无效之后原被告双方应当以友好协商的态度处理财产返还的问题，我司自2018年10月起多次向原告发函告知出租物存在着违法出租以及可能存在合同无效的情况，要求原告依法收回场地，但是原告怠于行使相关的权利、义务，导致我司于2019年1月7日向法院提起诉讼，法院也判决《租赁合同》无效、应当返还有关财产。合同无效后，就租赁物的返还问题，我司曾多次发函要求原告履行，直至2019年5月31日涉案全部场地已经交付给了原告，同时于2019年5月24日向原告支付了1000000元的相关费用，但是由于双方的财产包括被告经原告同意对租赁物依法添加的一些添附物以及场地内的固定资产（比如起重机、升降机、地磅等）原告已经全部接收，但并没有对该财产进行一个作价补偿，原告诉请2、3是没有法律依据的，因场地已经在2019年5月31日之前全部移交给了原告，现在由原告进行经营和管理。对于原告的诉请4，没有事实和法律依据，并且已经超过了诉讼时效，2017年11月1日至2019年4月30日约定的场地占用费是533020.4元/月，在法院判决租赁无效之前，被告都是依照上述的约定标准向原告支付场地使用费。原告的诉请5没有事实和法律依据，根据租赁合同的约定，原告给予被告四个月的免租期，原告要求招租期间的租金损失是没有事实和法律依据的。基于原告当庭所增加的诉讼请求及电费清单，我们认为没有在法定期间内向法庭增加诉讼请求，请求暂不予理会，如果原告坚持增加该诉请，我方也会提交相关证据，包括我司已经提供涉案场地内一些固定资产给原告使用相互抵销欠费的证据。另外，原告所出租的涉案部分建筑被政府纳入河涌整治拆除范围，必须于2018年10月22日前自行拆除，我司通知原告后，原告置之不理，我司不得不配合政府垫付资金为原告拆除部分涉案建筑，拆除后不能正常使用的建筑面积约为3000平方米，截止2015年4月30日，原告应减少收取场地占用费231858.27元。2018年11月20日，我司向原告发出了解除租赁合同通知书，并要求原告于2018年12月31日前接管涉案物业，但原告置之不理，因此原告应自行承担2019年1月1日至2019年5月31日期间所造成的后果的全部责任，且原告应对我司自2019年1月1日至2019年5月31日为防止原告经济损失扩大而造成的经济损失承担责任，即原告应向我司承担涉案物代管费用。原告诉讼请求2、4、5没有事实和法律依据，因合同无效自始没有法律约束力。原告在2019年5月31日前接管涉案场地的时候，我司将部分固定资产折价65017.92元与我司应付未付电费65017.92元口头上进行了抵销。2015年5月24日，我司又向原告支付了1000000元。被告华正道可视物流公司、华正道集团公司辩称：白云区法院124号判决书以及原被告双方所签订的补充协议等相关证据，充分说明华正道可视物流公司、华正道集团公司相关的权利义务已经全部转给了乾中公司，且判决书中原被告双方已经确认了涉案租赁合同关系仅限于原告和乾中公司之间，故应当驳回原告对华正道可视物流公司、华正道集团公司的诉讼请求。华正道可视物流公司对涉案物的权利义务已经终止，华正道集团公司与本案没有直接利害关系，非租赁合同当事人。华正道集团公司对华正道可视物流公司出具《承诺函》也仅仅是同意代华正道可视物流公司支付的租赁押金1000000元转给乾中公司继承。原告在2019年5月7日才提起诉讼，主张华正道可视物流公司、华正道集团公司承担民事责任，也超过了法律规定的诉讼时效。原告与乾中公司是涉案租赁物、《租赁合同》唯一的当事人，乾中公司与原告于2013年4月25日通过《租赁合同补充协议》的方式继承了涉案物的权利和义务，又于2017年11月1日通过签订《补充协议三》约定了各方的权利和义务，原告应当恪守履行，但原告有意隐瞒租赁物无法合法出租的事实，且怠于履行己方的义务，应对合同无效负全部责任。第三人诚力起重陈述称：对于原告的诉讼请求没有异议，我方之所以没有撤离涉案的物业是因为乾中公司与我方之间的租赁合同没有解除，双方还涉及到赔偿问题没有解决，以至于我方与原告无法签订新的租赁协议。乾中公司一直没有通知我方要求搬离，到乾中公司撤场以后7月份，才通过微信发过一份太和北路120号场地接管事宜的情况说明给我方。我方租金是交到2019年5月底，5月底之前都是交给被告的，之后因为他们不派人来收，我们让他们来收，他们也不来，然后新业主这边要我们交场地占用费，但因我方与被告的合同没解除，无法与原告续签合同。我方涉案租赁铺位是500平方米左右(包括门前空地)，但如果按租赁合同8间商铺来算，是350平方米左右。我方与被告是签了五年的租赁合同，至2023年9月到期，现在合同没有到期，我方也有损失，被告不同意赔偿给我方的情况下，我方不同意搬离涉案物业。经审理查明：2019年1月3日本院受理了乾中公司起诉谢永权、谢志平房屋租赁合同纠纷一案，该案作出的2019粤0111民初124号民事判决书已于2019年4月6日生效，判决书中查明以下事实：2011年3月10日，谢永权、谢志平（甲方）与广州通臣物流有限公司（乙方，以下简称“通臣公司”）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方的粮油批发市场位于广州市白云区太和镇太和北路120号，总面积为约45亩（有两层框架结构建筑物3217.8平方米、一层框架结构建筑6828.89平方米、锌瓦棚7459.82平方米、停车场12304平方米），旁边空地9569.53平方米（租金另计）；甲乙双方约定本合同租期年限为12年6个月，即从2011年7月1日到2023年9月31日止，同时，旁边现有的空地为12年6个月，即从2011年7月1日到2023年9月31日止；承租之后，乙方有权对以下设施进行改建：1、锌瓦棚改建：……，锌瓦棚改建后，对于乙方改建超出的建筑面积，甲方无权另收取租金；2、乙方须拆除中间整排的框架建筑，同时乙方将在另两排框架建筑上加建一层砖瓦建筑，此项所涉的相关建筑物租金也不变……；3、空地硬化、两地块之间的水沟上修建通路、加建简易仓库等，对于乙方加建的建筑面积，甲方无权另收取租金；甲方需确保出租给乙方的物业、场地依法拥有本合同约定的使用权和期限，相关建筑物业也有合法合规的手续，如因此导致的一切责任损失由甲方承担和赔偿；合同期满后，乙方在市场投资铺设的水、电和不动产不得拆除，无条件归甲方所有，市场必须完整地退还甲方。2011年5月18日，谢永权与通臣公司签订《租赁合同补充协议》，对免租期和场地清理，以及交付市场和空地公证合同复印件事宜进行了约定。2013年4月25日，乾中公司（乙方、承租方）与谢永权（甲方、出租方）签订《租赁合同补充协议》，对租金递增日期和金额进行了补充约定。乾中公司与谢永权、谢志平确认，乾中公司系以签订该补充协议的方式，从通臣公司处整体受让了前述《租赁合同》及补充协议的权利义务。2017年11月1日，谢永权（甲方、出租方）与乾中公司（乙方、承租方）及谢志平（甲方相关负责人）签署《补充协议（三）》，称：广州市白云区太和镇粮油食品批发市场（负责人：谢永权）与通臣公司于2011年3月10日就承租广州市白云区太和镇太和北路120号的粮油批发市场转型经营物流市场事宜签订《租赁合同》、于2011年5月18日签订了《租赁合同补充协议》（简称《补充协议一》）；另广州市白云区太和镇粮油食品批发市场（负责人：谢永权）与乙方于2013年4月25日签订了《租赁合同补充协议》（简称《补充协议二》），即由乙方承接通臣公司在上述《租赁合同》及补充协议项下承租方的各项权利义务；甲方于本协议签订前向乙方如实披露：广州市白云区太和镇粮油食品批发市场已注销，甲方已承接广州市白云区太和镇粮油食品批发市场（负责人：谢永权）在上述《租赁合同》及补充协议项下出租方的各项权利义务。双方约定：本协议签订后5日内，甲方按约定向乙方提供具备合法出租权的书面文件或资料，以保证乙方可依法使用或出租上述物业、空地；甲方相关负责人对《租赁合同》及补充协议、本协议项下出租方的各项责任和义务承担连带责任。2018年9月30日，乾中公司向谢永权发出《关于拆违事宜将减少出租面积并对广州乾中物业管理有限公司造成严重负面影响的函》，称：自2016年底起，白云区相关政府部门对全区物流货运站场进行专项整治，基于贵方出租面积小于5万㎡等限制性因素，我方已面临诸多风险及经营压力；近期（2018年9月上旬），太和镇谢家庄村民委员会相关人员向我方转达《广州市白云区河长制办公室关于全力拆除河涌蓝线管理范围内违法建构筑物的紧急通知》并表明贵方出租范围内的部分建构筑物等纳入拆除范围，希望有关业主等积极配合并于2018年10月20日前自行拆除，拒不拆除的，届时相关部门将采取强制拆除措施并进行相应处罚；我方预计上述拆除成本及费用不少于900000元……按法律法规规定以及合同约定，贵方作为出租方有义务积极妥善处理上述拆违事宜；贵方上述出租范围内部分建构筑物等被拆除，将会减少贵方的出租面积，并对我方经营造成严重影响，严重损害我方及部分租户的合法权益。2018年10月5日，谢永权向乾中公司回函表示，拆违行为是不可抗拒的政府行为，其会约见土地出租方四队生产社相关负责人商议，如四社同意降低一些地租，其也会适当减免原告的部分租金。2018年10月7日，乾中公司向谢永权发出《关于谢永权出租并纳入拆除范围的建（构）筑物等被拆除将导致租赁合同难以或无法履行事宜的函》，称其作为使用人（承租方）无法或无权也不会自行拆除被告上述出租并纳入拆除范围的建（构）筑物等，在谢永权未主导并妥善处理上述拆违事宜之前，其自2018年10月起暂停支付部分或全部租金。2018年11月20日，乾中公司向谢永权发出了《解除租赁合同通知书》。谢永权、谢志平确认，双方与通臣公司于2011年3月10日签订协议时，收取了通臣公司交纳的租赁押金1000000元，在乾中公司受让了合同整体权利义务之后，如果租赁押金需要返还的，则应当直接返还给乾中公司。同时，谢志平确认其与谢永权在涉案合同项下系合伙人身份。另外，在该案庭审中，乾中公司表示涉案承租的物业及场地尚在其控制之下，乾中公司亦确认其于2013年4月25日整体受让承租人的权利义务之后，对原有建筑物部分进行了改建，三方均确认从2018年10月开始拆除了部分建筑物，尚未按照政府部门的要求进行全面的拆除。最后，该案认为因涉案物业无合法的报建手续，已涉嫌违法建设，故涉案的《租赁合同》及其补充协议应属无效。乾中公司以整体受让合同权利义务的方式，从通臣公司处继受了租赁合同的承租人主体资格，《补充协议（三）》亦可证实，故本院对乾中公司的主体资格予以确认，现乾中公司作为案涉《租赁合同》及其系列补充协议的合同当事人之一，要求确认《租赁合同》及补充协议无效的请求，合理合法，本院予以支持。关于乾中公司所主张的损失问题，乾中公司在继受案涉租赁合同的权利义务前，未能尽到合理注意义务审核承租标的的合法性，故其对于案涉租赁合同及其补充协议的无效，自身存在过错；谢永权、谢志平将涉嫌违建的物业租赁给乾中公司使用，亦对合同及补充协议的无效存在过错。乾中公司称其因案涉物业被拆除而代谢永权垫付了拆除费用，但其所提交的部分收据发生在其所主张的拆除时间之前，对该部分费用本院不予采纳；部分收据虽发生在拆违之后但费用却为建设费用支出，乾中公司在明知涉案物业涉嫌违建的情况下，仍继续进行相关建设，系对损失扩大的放任，对该部分费用本院不予支持。对于乾中公司另行主张的所谓基础设施投入损失1774504.1元，乾中公司提交了相关的票据凭证等予以证实，即使该基础设施投入系发生在案涉承租物业内，但投入的时间系在乾中公司取代通臣公司成为案涉租赁合同承租人之前，该投入应属乾中公司的上一承租人通臣公司所支出。而通臣公司在涉嫌违建的物业内所进行的改建、加建，亦无证据证实依法取得了合法的建设规划许可等，因此，该改建、加建物业的拆除所造成的损失，应当由受让了该案外人合同权利义务的乾中公司承担。对于尚未拆除的部分，虽乾中公司确认案涉租赁标的尚在其控制之下，但由于其确认涉案承租的场地及物业尚未按照政府部门的要求进行全面拆除，故在涉案物业及场地未能全面完成拆除的情况下，残余的应当返还给谢永权、谢志平的租赁标的情况尚不明确，对应的承租人承租后的添附价值亦暂无法核定，且谢永权、谢志平亦未在本案中提出反诉请求，因此本院对于合同无效后的租赁标的返还，以及返还之后是否应当予以补偿的问题，在本案中暂不予调处。由于谢永权、谢志平在案涉租赁合同项下已经收取了租赁押金1000000元，现乾中公司作为承租人要求予以返还，并无不当，本院予以支持。2019年3月15日，该案判决如下：一、确认涉案签订于2011年3月10日签订的《租赁合同》及签订于2011年5月18日的《租赁合同补充协议》、签订于2013年4月25日的《租赁合同补充协议》、签订于2017年11月1日的《补充协议（三）》无效；二、于本判决生效之日起十日内，谢永权、谢志平向广州乾中物业管理有限公司返还租赁押金1000000元及利息（该利息以1000000元为本金，自2019年1月7日起，按中国人民银行同期贷款利率计付至本金付清之日止）；三、驳回广州乾中物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述提及的通臣公司为华正道可视物流公司曾用名。另查明：2015年12月20日，谢永权（甲方）与华正道可视物流公司（乙方）签订《解除协议》约定：双方同意，乙方使用租赁物及结算租金至2015年12月30日；至于乙方因履行原协议交付给甲方的押金1000000元，系乙方向后续承租人华正道集团公司所借，现该押金继续替后续承租人华正道集团公司充当租赁押金。租赁期满后，甲方在七天内无条件全数退回给华正道集团公司。同日，华正道集团公司出具《承诺函》称，谢永权与华正道可视物流公司于2011年3月10日签订了《租赁合同》，后双方于2015年12月20日解除，同时本公司于当日与谢永权签订了租赁合同，约定由本公司接手《租赁合同》，现本公司承诺如果华正道可视物流公司在履行《租赁合同》过程中遗留有任何违反合同未处理的问题，由本公司承担。2017年11月1日，谢永权（甲方）与乾中公司（乙方）签订的《补充协议（三）》中还约定，甲方同意降低上述物业、空地的租金标准，即自2017年11月1日起，物业、空地租金情况为：2017年11月1日至2019年4月30日，物业477320.4元/月、空地55700元/月，合计533020.4元/月；2019年5月1日至2023年9月30日，物业515506元/月、空地58485元/月，合计573991元/月。乙方必须按照原始合同所规定，每月在10日前向甲方缴纳当月租金，如过期不交按当月租金的3‰加收滞纳金。甲方确保在租赁期限对上述物业、空地享有出让的使用权并可实际行使，不会因物业被抵押、被担保等任何原因导致第三方向乙方主张任何权利/利益，不会导致物业被查封、被限制使用，更不会影响乙方按约定方式使用。2019年1月25日，乾中公司向谢永权发出《关于建（构）筑物拆除及相关事宜的告知函》，告知“贵方作为出租方应于2018年12月31日前与我方办理市场移交手续，但贵方无理拒绝。自2019年1月1日起，我方暂为代管上述市场，但物业管理费、保安服务费等管理服务费不属于代为收取范畴。2019年1月24日、25日，白云区太和镇谢家庄村民委员会联合太和镇政府部门/第三方对贵方市场内部分建（构）筑物（含附属设施）进行了破坏性拆除（见附件图片），拆除现场一片狼藉，因此带来的损失或负面影响极大。贵方应尽快办理市场移交手续，及时采取积极有效的补救措施防止损失或负面影响扩大。而因此导致的所有损失及法律责任概由贵方承担，与我方无关。请贵方务必重视，尽快办理市场移交手续为宜”。2019年4月，乾中公司多次向谢永权、谢志平发出《太和北路120号场地移交通知书》，谢永权、谢志平则书面通知乾中公司必须完全腾空场地、全部退还，禁止分批次不完全退还场地，并要求乾中公司交纳截止2019年4月30日的场地占用费2132081.6元。庭审过程中，双方当事人一致确认，对于合同无效后的返还等问题双方一直处于协商处理过程中，直至2019年5月22日达成一致并签署《太和北路120号场地交接会议纪要》。《太和北路120号场地交接会议纪要》内容如下：一、关于场地交接工作小组的讨论及安排。1、业主方谢志平及/或谢永权、乾中公司共同组建场地交接工作小组。2、业主方指定/委派工作小组成员：谢志平。3、乾中公司指定/委派工作小组成员：刘国林、潘铁平。二、关于场地交接方案的讨论及安排。1、业主方、乾中公司同意交接已腾空/空置的场地。2、其余场地由业主方与乾中公司共同配合完成交接，可考虑由乾中公司与租户（占用方）终止合同（终止日期2019年5月31日），同时由业主方与租户（占用方）重新签订合同（开始日期2019年6月1日）。3、基于统一管理场地、稳定部分租户（占用方）等考虑因素，业主方与乾中公司争取在2019年5月31日前完成所有场地交接工作（含办理场地水电变更手续）。4、其他未尽事宜（含2019年1月1日之后场地费用事宜），有待业主方、乾中公司进一步协商解决。2019年5月24日，谢志平、谢永权（甲方）与乾中公司（乙方）签署了《白云区太和北路120号场地移交备忘录》，内容如下：1、双方自2019年5月24日起正式成立白云区太和北路120号场地交接工作小组。2、本备忘录签订时，如乙方不存在弄虚作假、刻意隐瞒事实等损害甲方利益的行为时，视为甲方接收已空置或腾空的场地（见附件1《空置场地（物业）移交确认表》，包括但不限于停车场（空地）面积9569.53平方米）。3、本备忘录签订之日起2日内，乙方向甲方支付2019年1月1日之后的部分场地占用费用1000000元（乙方累计拖欠的场地占用费用总数以经甲乙双方共同核算的结果为准，如甲乙双方无法达成一致核算结果时，双方可另行通过诉讼方式予以解决）。4、本备忘录签订后，乙方向甲方移交真实的场内全部租户（占用方）明细表（附租赁合同），乙方须与租户（占用方）签订解除/终止协议书或办理相关终止手续的工作，并向租户（占用方）退还由乙方收取租户（占用方）的押金/按金，甲方尽量协助乙方完成工作。乙方与租户（占用方）完成租赁协议书的解除/终止或者办理相关终止手续工作，交由甲方与场地内租户（占用方）协商、洽谈、签订合同所有事宜，由甲方根据情况与租户（占用方）重新签订合同。双方共同配合力争于2019年5月31日前完成所有场地交接工作（含代理有关水电、网络等变更手续）。场地交接应制定详细的交接表，甲乙双方或者各自委托/指派的人员均在交接表上签字时代表已完成该项交接工作。但是，2019年6月1日前发生的全部法律风险及法律责任均由乙方自行承担，一概与甲方无关。5、甲乙双方的共同目标：力争在2019年6月1日起，由甲方全面接管场地。6、在甲方全面接管场地后，乙方须向甲方支付剩余的场地占用费用。7、未尽事宜，双方友好协商解决。8、其他费用或事项：（1）甲方全部接管场地后，方互负债务的，甲乙双方可在等额范围内抵销债务。（2）如一方严重违反上述任一条款的，须向守约方赔付相当于3个月的场地占用费作为违约赔偿金。（3）本备忘录不影响各方主张其他合法权利。2019年5月24日，乾中公司将涉案物业内租户相关信息（租赁面积、商铺号、租金、合同日期等）移交给了谢志平、谢永权，同日，谢志平、谢永权收取乾中物业2019年1月1日之后的场地占用费1000000元。2019年5月27日，乾中物业将包括租户名为王建伟（诚力起重）在内的10户租赁合同移交给谢志平、谢永权，并在《移交确认表》下备注：“1.以上租户（占用方）/合同已移交。2.以实际为准”。2019年5月29日，乾中物业向谢志平、谢永权移交了B101-107首层、B116-117二层、B106-107二层、C106-112首层、B118-119二层、C120-126首层、C122-123二层、C118-119首层商铺，并注明腾空时间和“移交符合要求”。2019年5月30日，乾中物业向谢志平、谢永权移交了38个商铺的租赁合同，并备注：“移交方已办理终止手续”。2019年5月31日，乾中物业将C107-108二层、B111-112首层、B105二层、B126二层、C109-112二层移交给谢志平、谢永权，并备注腾空时间和“业主于2019年6月1日起接管场地”。2019年5月31日，乾中物业将E07、E15、A106-107首层二层、A168、B115-119首层商铺移交给谢志平、谢永权，并备注：“此前已移交合同、移交方已办理终止手续、业主于2019年6月1日起接管场地”等内容。2019年6月1日，乾中物业将C160-163首层、C162/163/165/166二层商铺移交给谢永权、谢志平，并备注：“移交方2019年5月31日已办理终止手续、业主于2019年6月1日起已全面接管场地”等内容。2019年6月3日，谢志平、谢永权的受托人在包括A110龙祥在内的38个铺位《移交确认表》上签字，该表下方备注“场地已移交，业主于2019年6月1日起接管场地”，但该《移交确认表》未涉及诚力起重所租赁的商铺。2019年5月31日，涉案场地办理了用电结算户变更手续。诉讼中，乾中公司主张，自2018年10月至2019年4月30日涉案租赁物因被拆除导致不能正常使用的建筑面积约3000平方米，故应减少场地占用费231858.27元（33122.61元/月×7个月），但未举证证实。谢永权、谢志平则称，其是将空地出租给乾中公司，后乾中公司在该空地上搭建建筑物时因距离河道较近被拆除，与谢永权、谢志平无关。本院询问乾中公司，已被强制拆除的建筑物中属于涉案出租建筑物的有多少平方米，乾中公司表示无法确定。对于拖欠的电费，乾中公司则称其是用固定资产折价65017.92元进行了冲抵。谢志平、谢永权均不予确认。再查，乾中公司为法人独资的有限责任公司，华正道集团公司为乾中公司唯一股东。乾中公司与诚力起重签订的《物业租赁合同》约定，诚力起重承租B120-125首层、B123-125二层8间商铺，租赁期间自2018年9月20日起至2023年9月19日止，第一、二年每月租金5100元，从2020年9月20日起每月租金5406元，从2022年9月20日起每月租金5730元。以上事实，有民事判决书、《解除协议》《补充协议（三）》《太和北路120号场地交接会议纪要》《移交确认表》《物业租赁合同》及当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。根据以上法律规定，本案所涉《租赁合同》《租赁合同补充协议》《补充协议（三）》已被生效的判决确认无效，合同无效后，谢永权、谢志平作为出租方有权要求承租人返还租赁物并有权要求承租人支付房屋占有使用费。围绕谢永权、谢志平的诉讼请求，本院分别论述如下：第一，关于涉案租赁物是否已返还谢永权、谢志平及返还时间问题。根据庭审调查，谢永权、谢志平是确认除了租户为诚力起重的商铺外其他租赁物均已在2019年5月31日前返还，乾中公司则抗辩案涉租赁物均已在2019年5月31日前返还完毕并提交了2019年5月27日的《移交确认表》为证，表格下方接收方一栏有谢永权、谢志平的受托人签名，但同时有备注“1.以上租户（占用方）/合同已移交。2.以实际为准”，从该备注内容以及诚力起重所述可以判断，虽然乾中公司已将所涉租赁合同移交给了谢永权、谢志平，但乾中公司并未妥善解决与诚力起重之间的租赁合同关系，导致诚力起重拒绝搬离涉案场地也拒绝与新业主签订租赁合同，乾中公司一方面未腾空场地交付谢永权、谢志平，另一方面亦未促使诚力起重接受与乾中公司终止租赁合同将所涉商铺经营管理权移交给谢永权、谢志平，故乾中公司并未实际完成场地交付义务，谢永权、谢志平起诉要求乾中公司立即腾空场地并交付谢永权、谢志平，合理合法，本院予以支持，诚力起重作为涉案物业实际使用人，负有协助腾空、交付场地的义务，其与乾中公司的纠纷，可通过合法途径另行解决。第二，关于2019年1月1日至2019年5月31日期间以及2019年5月31日之后场地占用费数额及欠缴电费问题。虽然乾中公司自2018年12月就向谢永权、谢志平主张解除合同，并于2019年1月提起民事诉讼，之后双方一直处于诉讼和协商阶段，但是在此期间乾中公司并未将租赁物实际返还谢永权、谢志平，相反依旧在收取次承租人的租金，即乾中公司一直有实际使用涉案租赁物并获取利益，直至2019年5月31日才将场地经营管理权移交给谢永权、谢志平，故谢永权、谢志平主张乾中公司应给付2019年1月1日至2019年5月31日期间场地占用费，合理合法。至于乾中公司抗辩有部分出租物业被拆除，应扣减相关费用，由于乾中公司无法举证证实被拆除的物业是否为涉案出租物业以及被拆除的面积，应承担举证不能的不利后果，故本院对其相关抗辩不予采纳。根据谢永权与乾中公司于2017年11月1日签订的《补充协议（三）》约定，自2017年11月1日起，物业、空地租金情况为：2017年11月1日至2019年4月30日，物业477320.4元/月、空地55700元/月，合计533020.4元/月；2019年5月1日至2023年9月30日，物业515506元/月、空地58485元/月，合计573991元/月。乾中公司应参照上述约定标准支付2019年1月1日至2019年5月31日期间场地占用费，经核算为2706072.6元（533020.4元/月×4个月+573991元/月×1个月）。由于在2019年5月24日，谢志平、谢永权已收取了乾中物业2019年1月1日之后的场地占用费1000000元，故乾中公司实际还应给付谢永权、谢志平2019年1月1日至2019年5月31日期间场地占用费1706072.6元。对于2019年5月31日之后的场地占用费，因双方当事人均无法举证证实诚力起重所在商铺的面积，本院采信诚力起重所述，确认其占用商铺8间面积为350平方米，根据《租赁合同》的约定，涉案租赁物总面积为约45亩（两层框架结构建筑物3217.8平方米、一层框架结构建筑6828.89平方米、锌瓦棚7459.82平方米、停车场12304平方米），旁边空地9569.53平方米（租金另计），则乾中公司可按照上述租金计付标准并结合诚力起重占用的商铺面积核算场地占用费，经核算为6052元/月（515506元/月÷29810.51平方米×350平方米×1个月），鉴于乾中公司是以每月5100-5730元的价格将上述8间商铺出租给诚力起重，如果要求乾中公司按照6052元/月的标准支付场地占用费，显失公平，且乾中公司向谢永权、谢志平租赁商铺再行转租的目的是为了获利，即使要求乾中公司按照其与诚力起重约定的租金标准计付场地占用费，也有失公允，故本院根据公平原则，酌情确定乾中公司按照每月4500元的标准，自2019年6月1日起支付场地占用费给谢永权、谢志平至诚力起重所占用的8间商铺完全交付给谢永权、谢志平之日止。关于场地占用费利息问题，2019年6月1日之前虽然乾中公司没有给付场地占用费，但因双方处于协商阶段，故应视为谢永权、谢志平同意乾中公司延期给付相关费用，故对于谢永权、谢志平主张的2019年6月1日之前的场地占用费利息，本院不予支持。自2019年6月1日起，乾中公司延期交付场地又未支付场地占用费给谢永权、谢志平，谢永权、谢志平要求乾中公司给付利息，合理合法，本院予以支持。关于乾中公司欠缴的电费65017.92元，因乾中公司未举证证实已经与谢永权、谢志平进行了冲抵，故谢永权、谢志平要求乾中公司给付该电费，合理合法，本院予以支持。第三，关于谢永权、谢志平主张的2017年11月1日至2018年12月31日期间的场地占用费差额问题。因双方当事人约定自2017年11月1日至2019年4月30日期间租金为533020.4元/月，乾中公司按此约定支付了租金，合同无效的情况下，乾中公司依法也是参照该约定支付场地占用费，故谢永权、谢志平要求乾中公司补交该期间的租金差额1400000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第四，关于华正道可视物流公司、华正道集团公司在本案中是否应承担连带责任及谢永权、谢志平的其他诉讼请求问题。谢永权、谢志平认为乾中公司、华正道可视物流公司、华正道集团公司均为涉案租赁合同及补充协议的签订方且华正道集团公司出具了《承诺书》，故主张三者应承担连带责任，但根据涉案租赁物最后一份租赁协议即2017年11月1日谢永权、谢志平与乾中公司签署的《补充协议（三）》及2019粤0111民初124号民事判决书中查明的事实，可知涉案租赁物承租方已于2017年11月1日经谢永权、谢志平同意变更为乾中公司，谢永权、谢志平与华正道可视物流公司、华正道集团公司之间的租赁关系已经终止，谢永权、谢志平无权对2017年11月1日之后因租赁行为发生的纠纷向华正道可视物流公司、华正道集团公司主张权利。至于华正道集团公司出具的《承诺函》，其仅是承诺对华正道可视物流公司在履行原《租赁合同》过程中遗留的违反合同约定、未处理的问题承责，而华正道可视物流公司与谢永权、谢志平签订的《租赁合同》早于2015年12月20日解除，乾中公司在本案需承担的责任亦非华正道可视物流公司在履行原《租赁合同》过程中遗留的违反合同约定、未处理的问题，故谢永权、谢志平基于三者都是合同签订方以及《承诺函》的存在要求华正道可视物流公司、华正道集团公司对乾中公司在本案中的责任承担连带责任，缺乏事实和法律依据。但是，华正道集团公司为乾中公司唯一的法人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，故在华正道集团公司未举证证实其财产与乾中公司财产独立的情况下，应对乾中公司的债务承担连带清偿责任。关于谢永权、谢志平主张的四个月招租期损失以及拖欠场地占用费产生的利息损失，因谢永权、谢志平对合同无效负有过错，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，该损失即使真实存在亦应由谢永权、谢志平自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十五日内，被告广州乾中物业管理有限公司将涉案场地腾空并交付原告谢永权、谢志平，第三人广州诚力起重安装工程有限公司负有协助腾空、交付的义务；二、于本判决生效之日起七日内，被告广州乾中物业管理有限公司给付原告谢永权、谢志平2019年1月1日至2019年5月31日期间的场地占有使用费1706072.6元。2019年6月1日起至场地完全交付之日止的占有使用费，被告广州乾中物业管理有限公司按照4500元/月的标准给付原告谢永权、谢志平；三、于本判决生效之日起七日内，被告广州乾中物业管理有限公司给付原告谢永权、谢志平场地占有使用费利息。利息以1706072.6元为本金自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止。2019年6月1日起至场地完全交付之日止的占有使用费利息应以每个月应付占有使用费为本金自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止；四、于本判决生效之日起七日内，被告广州乾中物业管理有限公司给付原告谢永权、谢志平2019年5月份电费65017.92元；五、被告广东华正道集团有限公司对上述判决第二项、第三项承担连带清偿责任；六、驳回原告谢永权、谢志平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费57233.8元，由原告谢永权、谢志平负担41615.8元，被告广州乾中物业管理有限公司负担15618元并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 周 蕾人民陪审员 肇 鹏人民陪审员 刘健财二〇一九年十二月六日书 记 员 何丽欣