山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11320号 上诉人（原审原告）吴华伟，女，1983年11月1日出生，汉族，住所地：山东省莱西市。 委托诉讼代理人：徐瑞泉，山东荣真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）张艳英，女，1987年10月22日出生，汉族，住所地：平度市。 委托诉讼代理人：张春健，山东军诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢璐，山东军诺律师事务所律律师。 被上诉人（原审第三人）：青岛八戒房产有限公司，住所地：青岛市李沧区富锦路2号上王埠一区。 法定代表人：王红泉，职务：经理。 上诉人吴华伟因与被上诉人张艳英、被上诉人青岛八戒房产有限公司（以下简称“八戒房产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省李沧区人民法院（2019）鲁0213民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴华伟上诉称：1、撤销(2019)鲁0213民初2443号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。上诉人向被上诉人主张的是租赁合同违约责任，而非侵权责任，上诉人无需证明租赁物系被上诉人损坏，上诉人只需证明被上诉人没有交还能够正常使用的租赁物即可。二、一审判决适用法律错误。上诉人的证据能够形成完整的证据链，证明被上诉人没有保护好租赁物，使之符合正常使用的状态，而一审法院适用民事诉讼法第六十四条、民诉法解释第九十条认定上诉人举证不能，属适用法律错误。一审判决违反法定程序。上诉人诉至法院的立案时间是2019年4月25日，而判决宣判是2019年10月15日(落款2019年10月8日)，历时六个月，但是一审法院适用简易程序，因此一审判决严重违反法定程序。上诉补充意见：一、一审法院认定事实错误方面：（一）被上诉人张艳英存在严重违约行为。1、合同约定：根据上诉人与被上诉人张艳英签订的《房屋租赁合同》第七条约定，“物业费、电费、水费”等费用，“本合同执行期间发生的实际相关费用由乙方支付，应按要求及时付清”。第九条约定，“房屋租赁期限届满，租赁合同终止；乙方无论是否需要续租都需要在租赁期届满前30天提出”。第十四条约定，“租赁期结束，乙方结算完毕各项费用后将房屋交付甲方”，“甲方验收后当日将押金退还乙方”。2、事实是：（1）被上诉人张艳英（即租赁合同的乙方）故意拖欠物业费、水电费；（2）被上诉人张艳英（即租赁合同的乙方）故意将涉案房屋的入户门、全部内门锁死，并带走全部钥匙，没有结算相关费用，没有交付涉案房屋故意拒接电话，恶意逃避；（3）涉案房屋内热水器出水口、进水口被人用纸故意堵塞，暖器阀门等被故意损坏，床垫被污损，严重违反诚实信用原则、严重违反社会公德。（二）八戒房产公司两次开庭所述存在矛盾。第一次开庭，法院组织证据交换时，八戒房产公司对涉案房屋的入户门、全部内门锁死，并带走钥匙，上诉人报警后开锁公司将涉案房屋入户门打开时，八戒房产公司明确表示在现场，物品有损坏。第二次开庭时，八戒房产公司却改变说法，“房屋内餐桌腿的螺丝松动，其他设施未见明显损坏”。两次的说法出现矛盾，按理第一次的说法应当更符合事实情况，但是法院却直接采信第二次的说法。对于八戒房产公司，上诉人在一审时之所以将其列为第三人而非被上诉人，是考虑到作为中介机构应当实事求是的叙述案件事实，但是第二次开庭时，有一审被上诉人张艳英亲属到场，八戒房产公司推翻原来的说法，对其行为上诉人保留向其主张赔偿的权利。二、一审法院适用法律错误方面。一审法院适用《合同法》212条、218条属适用法律错误，应当适用《合同法》219条、235条。 被上诉人张艳英答辩称：一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求贵院予以驳回。 上诉人吴华伟向一审法院提出诉讼请求:1、判令被上诉人张艳英承担欠付的水费、燃气费192.7元，电费434.24元，物业费1831.86元；2、判令被上诉人张艳英赔偿上诉人物品损失42859元、赔偿上诉人误工费6000元；3、判令被上诉人张艳英支付上诉人租金损失7500元（三个月租金），物业费610.62元（三个月）；4、诉讼费用由被上诉人张艳英承担。 一审法院经审理查明，坐落于青岛市李沧区户房屋系上诉人吴华伟单独所有，2018年7月10日，上诉人吴华伟与被上诉人张艳英就上述房屋签订《房屋租赁合同》及《房屋设备清单》，约定租赁期限自2018年7月11日至2019年1月10日，月租金为2500元，押金2500元，并列明了涉案房屋内的设备名称及数量。被上诉人张艳英已支付上诉人租金15000元及押金2500元。被上诉人张艳英在租赁涉案房屋时，屋内墙面及壁纸就有污损。2018年12月18日，双方就涉案房屋再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年1月10日至2019年4月10日，被上诉人张艳英已支付上诉人房屋租金7500元。上述两份《房屋租赁合同》第六条均约定被上诉人张艳英已支付上诉人的押金2500元系被上诉人张艳英方的违约保证金，租赁期届满时如无任何违约责任发生，上诉人需一次性退还被上诉人张艳英。第七条均约定，物业费、电费、水费、电话费、暖气费、数字电视费、燃气费等费用在合同租赁期前由上诉人负责，自本合同执行期间发生的实际相关费用由被上诉人张艳英负责，应按要求及时付清。第八条均约定涉案房屋的自然损坏由上诉人负责修复，因被上诉人张艳英方过错造成的房屋损坏由被上诉人张艳英负责修复或赔偿。被上诉人张艳英在租赁涉案房屋期间，未按时缴纳物业费、水电费等相关费用，欠付物业费1831.86元、水费、燃气费192.7元，电费434.24元，共计2458.8元。2019年4月4日，因被上诉人张艳英未及时缴纳电费，涉案房屋停电，被上诉人张艳英委托其表哥冷禄安与上诉人沟通，被上诉人张艳英欲以交至上诉人处的押金结算上述费用，上诉人不同意。次日，上诉人在涉案房屋房门上张贴通知，要求被上诉人张艳英两天内结清上述费用，并将涉案房屋及房内物品恢复原状，否则其将强制收回涉案房屋。后被上诉人张艳英未在上诉人限定的两天内结清上述费用，2019年4月10日上午9时44分许，上诉人的配偶张造亮向青岛市公安局李沧分局虎山路派出所报警，称其与被上诉人张艳英因租房问题产生纠纷，其叫不开门，开锁公司在现场想开锁，希望民警到场，后上诉人进入涉案房屋。被上诉人张艳英在租赁涉案房屋期间，双方签订的《房屋设备清单》上的设备均未缺少。上诉人已将被上诉人张艳英欠付的物业费、水费、燃气费及电费结清，未退还被上诉人张艳英押金。被上诉人张艳英同意将其欠付的上述费用在本案中一并处理。诉讼过程中，八戒房产公司代理人于浩称，被上诉人张艳英租赁涉案房屋时餐桌腿什么样子，没太注意。2019年4月10日，其陪上诉人一起进入涉案房屋时，房屋内餐桌腿的螺丝松动，其他设施未见明显损坏。 一审法院认为，上诉人、被上诉人张艳英签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人未提交证据证明涉案房屋在被上诉人张艳英租赁时的状况，根据被上诉人张艳英与上诉人配偶的微信聊天记录得知涉案房屋在被上诉人张艳英租赁时屋内墙面及壁纸就有污损，被上诉人张艳英对上诉人提交2019年4月10日其拍摄的涉案房屋的照片不予认可，现涉案房屋已装修完毕，因此，上诉人现有证据无法证明涉案房屋内的损失与被上诉人张艳英有关，应承担举证不能的法律后果，故上诉人主张被上诉人张艳英赔偿其物品损失、误工损失及租金损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。八戒房产公司称涉案房屋内餐桌腿的螺丝松动,其他设施未见损坏,餐桌腿螺丝松动系正常损耗,被上诉人不应承担赔偿责任。双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定涉案房屋租赁期内的物业费、水电费、燃气费等相关费用由被上诉人张艳英支付，但被上诉人张艳英在租赁期间内未按时支付上述费用，现上诉人已缴纳上述费用，且被上诉人张艳英同意上述费用在本案中一并处理，因此，被上诉人张艳英应支付上诉人为其代缴的物业费1831.86元、水费、燃气费192.7元，电费434.24元，共计2458.8元。现涉案房屋的租赁期限已届满，上诉人的现有证据不能证明被上诉人张艳英在租赁涉案房屋期间有明显违约行为，按照双方签订的《房屋租赁合同》，上诉人应退还被上诉人张艳英缴纳的押金2500元。被上诉人张艳英同意将欠付的物业费、水电费、燃气费等费用在已交纳上诉人的租房押金中抵扣，经抵扣，被上诉人张艳英不再欠付上诉人款项。但因被上诉人张艳英未对剩余款项提起反诉，一审法院在本案中对抵扣后剩余款项不予处理。综上，上诉人的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉人吴华伟的诉讼请求。案件受理费1286元，因适用简易程序，减半收取643元（上诉人已预交），由上诉人负担。 经二审审理查明，上诉人在二审中提交照片一宗，证实被上诉人张艳英在涉案房屋到期之时，房屋损坏的情形。被上诉人张艳英对该证据不予认可。因上述证据的真实性无法确认，故对该证据，本院不予认定。 本院认为，在上诉人与被上诉人张艳英之间的房屋租赁合同履行过程中，被上诉人张艳英应依约交纳有关物业水电等费用，被上诉人张艳英要求上诉人以押金抵顶上述费用的请求，并未得到上诉人的同意。因此，在双方没有协商一致的情况下，被上诉人张艳英应当按照合同履行交费义务。对此，上诉人也明确告知被上诉人张艳英应当按期交纳相应费用，但被上诉人张艳英仍未在上诉人要求的期限内缴纳相关费用，其行为已构成违约。在合同到期日，上诉人收回该房屋之时，被上诉人张艳英并未按照合同约定进行交接钥匙等，造成上诉人无法进入房屋从而撬锁接收房屋，这属于被上诉人张艳英的再次违约。综上所述，被上诉人张艳英应当因其数次违约行为而给上诉人所造成的损失承担相应的赔偿责任。依据双方合同的约定，涉案押金作为被上诉人张艳英的违约保证金，若不存在违约行为，合同到期时，上诉人应当予以退还。本案中，上诉人主张被上诉人张艳英应当赔偿在租赁涉案房屋之时，在房屋内所造成的房屋的损坏4万元余元，但一审法院认为上诉人没有提供相应证据证实其主张。本院认为，根据双方合同约定，若被上诉人张艳英出现违约，其支付的押金不予退还，该约定本身就是上诉人与被上诉人张艳英在订立合同之时，对合同出现违约情形之时的相应赔偿数额的预计，该部分损失的数额，上诉人不需举证证实。故依据涉案租赁合同所收取的押金，不应予以退还。一审法院认定事实有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省李沧区人民法院（2019）鲁0213民初2443号民事判决； 二、被上诉人张艳英于本判决生效之日起十日内支付上诉人吴华伟物业费1831.86元、水费、燃气费192.7元，电费434.24元，共计2458.8元 三、驳回上诉人吴华伟的其他诉讼请求。 一审案件受理费643元，二审案件受理费1286元，由上诉人吴华伟承担1848元，由被上诉人张艳英承担81元。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇一九年十二月二十三日 书记员 王晓雨 书记员 冯文静