山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终5156号上诉人（原审原告）：钱洪建，男，1985年3月2日出生，汉族，住山东省泗水县。委托诉讼代理人：张妍，山东亚联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济宁宏兴房地产开发有限公司，住所地：山东省泗水县济河办珍珠泉路，统一社会信用代码：913708317884967844。法定代表人：章志明，总经理。委托诉讼代理人：孙建华，山东泗水滨律师事务所律师。上诉人钱洪建因与被上诉人济宁宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）车位纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院（2019）鲁0831民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱洪建上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、诉讼费由宏兴公司承担。事实和理由：一审法院认定宏兴公司与钱洪建签订的商品房买卖合同中未约定车位权属问题，驳回钱洪建的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。第一、宏兴公司以出让方式获得的涉案小区的土地使用权，已在商品房出售或权属转移前，根据购房者的房屋所占面积的数据进行了分割，宏兴公司的土地使用权已经发生转移，宏兴公司主张涉案车位的权属，应当以分割后其重新持有的权属证明为准。第二、宏兴公司提供的《停车位买卖协议》，仅能证实其将部分车位出售的事实，不能证实车位权属发生转移。因涉案车位系小区内露天车位，并不属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款约束之列，也不属于“由出卖人投资建设的建筑物”。即使宏兴公司在报建图纸中明确为车位用地，但未能提供有效的车位权属证明和对应的批准文件，又因宏兴公司不能出具涉案车位的正式发票，购买涉案车位者不能在相关部门办理权属变更登记，该出售行为明显不具有合法性。宏兴公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。一、本案所涉车位占地土地使用权未分摊至小区内业主共有，而是属于宏兴公司所有，钱洪建要求基于土地使用权享有车位使用权没有依据。宏兴公司开发的滨河水苑小区，土地使用总面积112424.24平方米，共分为三宗土地。其中停车位所在区域土地证号泗国用（2007）第083100000791号土地使用权证项下土地面积为68203平方米，在确定房屋出售价款及办理不动产登记时，系对全部地上车位占地面积6658.74平方米、别墅院落占地面积1693.72平方米及幼儿园占地面积3704平方米予以扣除之后，仅对剩余土地面积100367.78平方米进行分摊，分摊系属为44.28%。相应分摊方案、土地使用权证、不动产登记证能够相互印证证实上述情况。涉案停车位土地面积没有计入业主公摊面积，不属于宏兴公司出售房屋的共有场地范围和计价范围。停车位土地使用权属于宏兴公司所有，根据土地及其地上设施权利一致原则，依法应当认定停车位属于宏兴公司所有，而非业主共有。二、本案相关买卖合同不能证明地上停车位属于全体业主共有，且涉案车位大部分已经出售，钱洪建要求确认停车位属于业主共有缺乏证据，不能成立。涉案停车位属于规划范围车位，没有占用业主共有道路或者其他共有场所，钱洪建主张涉案车位属于业主共有没有法律依据。钱洪建与宏兴公司签订的商品房买卖合同中也并未约定涉案车位属于业主共有，其主张没有合同依据。宏兴公司已经通过协议出售方式确定了本案所涉停车位权利归属于各购买业主，该处置方式不违反法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”涉案车位共396个，宏兴公司已经通过与众多业主签订合同，陆续售出275个，足以认定停车位在出售前属于宏兴公司所有，出售后属于购买业主单独所有，而不属于业主共有。最后，本案所涉停车位系使用隔离设施予以分割，具备构造上的独立性，能够明确区分并能够单独使用，具有利用上的独立性。且涉案车位能够通过不动产登记成为特定业主所有权的客体，钱洪建要求车位系共同所有于法无据。钱洪建向一审法院起诉请求：1.依法确认被告开发建设的泗水县滨河水苑小区（以下简称滨河水苑小区）地上停车位属于全体业主共同共有；2.确认原告作为业主享有在任何空置停车位上停放家庭自用小型汽车的权利；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告钱洪建与案外人任芳系夫妻关系，2011年12月9日，原告钱洪建与被告宏兴房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于滨河水苑小区22号楼1单元402室住房一套，合同约定该商品房建筑面积112.39m2，其中套内建筑面积99.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.91平方米，合同中另约定房屋价款、付款方式、房屋交付、违约责任等事项，没有关于车位的相关约定。2017年12月，原告钱洪建妻子任芳购买自用小型轿车一辆。被告宏兴房地产公司提交泗水县住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）颁发的《建设工程规划许可证》及泗水县建筑设计研究院出具的《建设工程竣工规划验收测绘报告》，证实滨河水苑小区共规划机动车停车位396个。被告提交滨河水苑小区楼房土地分摊方案，并提供小区居民孙洪磊、杜宝丽和齐高明、李学红两份房产证及257份停车位买卖协议，证实该小区土地分摊面积不包含车位占地面积，大部分车位已通过买卖方式确立了权属。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。本案中被告滨河水苑小区提供的《建设工程规划许可证》及《建设工程竣工规划验收测绘报告》中，明确了该小区规划有地上停车位，在原、被告签订的《商品房买卖合同》中未对车位权属进行约定，停车位土地占用亦未分摊给业主，且原告没有证据证明其主张的停车位系占用业主共有的道路或者其他场地，故其主张本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告钱洪建的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告钱洪建负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“（一）建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（二）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（三）占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”涉案停车位明确计入宏兴公司建设规划，宏兴公司已向业主出售部分停车位，涉案车位在构造上和使用性上均具有独立性并可排他使用，在出售前该车位虽然占用了小区土地，但是宏兴公司根据当地规划部门的审批规划方案建设而成，依据建设这一事实行为宏兴公司取得涉案车位的所有权。《物权法》第七十四条第三款之规定中所指的属于业主共有的车位，立法本义是指在建筑初始规划之外另行产生的车位。在建筑区划内再增建车位，无法避免的须占用小区道路、原有绿地、原有闲置空地或拆除挤占其他原有公共设施。对于初始规划外新建的车位，是利用或依附于业主享有共有权利的标的物才形成和建设的，在此条件下增加的车位的归属，因其权利的性质没有发生变化，车位应当属于业主共有。但涉案车位未占用业主共用的道路或者其他场地，且在《建设工程规划许可证》及《建设工程竣工规划验收测绘报告》中作出明确规划，业主如未通过出售、附赠或者出租等方式与开发商约定取得涉案车位，则不能主张所有权。而在钱洪建与宏兴公司签订的《商品房买卖合同》中并未对车位权属进行约定，应认定涉案车位仍归属于宏兴公司。综上，钱洪建的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由钱洪建负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇一九年十二月二十三日书记员  刘纯子