贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）黔01民终7654号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州宏俊资产管理有限公司，住住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区白沙路340、346号绿地新都会第2栋负1层50号。法定代表人：边伟祥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈克艳，女，1997年10月15日出生，汉族，住贵州省晴隆县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李梦涵，女，2000年3月3日出生，住贵州省独山县。委托代理人：吴万军，贵州创丰律师事务所律师。委托代理人：胡琪隆，贵州创丰律师事务所律师。原审第三人：贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇环湖新区火车站麒龙城市广场。法定代表人：赵雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李志刚，贵州正哲律师事务所律师，执业证号：15201199910916296。原审第三人：贵州欣凯建筑装饰工程有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城X组团1-5栋写字楼和1-5栋商业第1、2、3、4、5栋。法定代表人：刘双红。上诉人贵州宏俊资产管理有限公司因与被上诉人李梦涵以及原审第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司、贵州欣凯建筑装饰工程有限公司（以下简称欣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院(2019)黔0121民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人贵州宏俊资产管理有限公司上诉请求：一、维持原判第一项；二、依法改判第二项为：上诉人贵州宏俊资产管理有限公司从2018年7月22起按每月1000元的标准向被上诉人支付租金；三、依法改判第三项为：上诉人贵州宏俊资产管理有限公司按实际应付租金5%比例向被上诉人支付违约金；四、维持原判第四项；五、改判支持上诉人的反诉请求；六、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人向被上诉人支付租金的起始日期错误，且租金支付标准亦应当据实进行调整，进而导致判决上诉人多履行了案涉房屋租金支付义务；二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付的违约金严重畸高，该判项在认定上诉人构成违约的基础上按实际应付租金额的5%比例判决支付即可。由于双方在《房屋租赁合同》中的违约金约定已经违反了前述法律规定，结合本案实际情况，上诉人最多向被上诉人承担实际应付租金额5%违约金比较合适；三、一审驳回上诉人要求支付违约金的诉请于法无据，依法应予支持上诉人该项诉请；四、本案的一审、二审案件受理费应由本案的被上诉人全部负担。本案中，被上诉人未取得案涉房屋物权的情况下便将不符合《房屋租赁合同》中第3页3.4条的约定，被上诉人违约在先，此后又主动起诉上诉人。在一审法院严重显失公平的情况下被迫提起二审上诉，本案中被上诉人一方违约也是客观和明显的。被上诉人李梦涵辩称：一、关于一审法院认定上诉人向被上诉人支付租金的起始日期是否存在错误的问题。首先，被上诉人完全按约定向上诉人交付了出租的房屋。上诉人向被上诉人支付了部分租金后单方停止履行合同约定的租金给付义务，一审判决根据庭审查明上诉人违约未付租金的起始时间，判决上诉人向被上诉人支付未付的租金并无不当。其次，上诉人声称未付租金的原因是本案第三人和被上诉人交付的房屋存在问题，这完全是推卸责任。最后，给付房屋租金的义务上诉人应按合同约定履行，遵守合同约定是诚信的体现，上诉人认为其经营不正常给付租金时间应从其实际经营期间开始计算，这是上诉人不讲诚信的一厢情愿，不属于合同约定意思范畴，上诉人的经营风险不应转嫁给被上诉人。本案上诉期间造成的时间拖延而增大的损失，上诉人应全部承担；二、关于房屋租金的标准问题。房屋租金每月1350元属于合同明确约定；三、关于上诉人就违约金提出的问题。上诉人与被上诉人在租赁合同中明确约定了违约金支付；四、一审判决关于案件受理费的判决完全正确。原审第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司辩称：1、本案所有买受人不存在代租，房屋租赁合同是业主与上诉人签订的。2、装修合同是业主与装修公司签订的。3、关于消防验收，商品房在2018年通过一消、二消是由于办酒店，在2018年12月取得的验收许可的公示，2019年1月已经取得消防许可。所有是由于自身原因，由于其违法行为，被取缔，实际经营者还被拘留15天。我方不是合同相对方，且不是承担责任主体，请求维持原判。李梦涵一审法院起诉请求：1、判令被告宏俊公司、绮户酒店支付原告从2017年11月起至2019年3月期间租金共计21600元，以后每月按1350元标准支付，并承担违约金16200元，以上共计37800元；2、本案诉讼费用由被告承担。宏俊公司向一审法院提起反诉请求：1、依法判决立即解除双方于2017年12月5日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币24000元；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失人民币1290元；4、本案本诉及反诉案件受理费由反诉被告负担。一审法院认定事实：2017年4月8日，被告宏俊公司与第三人麒龙公司签订《开放式托管合作协议》（以下简称“合作协议”），麒龙公司在销售麒龙城市广场（开阳）116套房屋时，将宏俊公司开放式托管服务作为该项目（麒龙城市广场?开阳）的增值配套服务，麒龙公司配合购房业主与宏俊公司发生租赁关系，由购房业主与宏俊公司签订《房屋租赁合同》，加入宏俊公司开放式托管服务。2017年8月28日，原告与第三人麒龙公司签订《商品房买卖合同》，原告从麒龙公司处购得坐落于开阳?麒龙城市广场10栋21-23号房屋。2017年12月5日，原告李梦涵与被告宏俊公司签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定，原告将坐落于开阳?麒龙城市广场10号楼（10栋）21-23号房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给被告宏俊公司，租赁用途为度假式酒店出租经营，租赁期限10年，自2018年4月22日至2028年4月21日，租金标准每月1350元（含装修返还费用每月350元、每月租金1000元），被告宏俊公司按季度支付。租赁合同还约定，原告交付租赁的房屋须按照酒店客房标准装修，原告应于2017年12月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给被告宏俊公司指定的装修公司装修，并按照《装修合同工程书》约定支付装修款；为确保房屋经营条件、标准，保障房屋按期交付运营，被告宏俊公司有权制定并审核房屋的装修标准方案，并按被告宏俊公司与第三人麒龙公司确定的装修标准与设计方案对房屋进行逐一验收。租赁合同双方还对其他事项进行了约定。2017年12月5日，原告与欣凯公司签订《开阳酒店公寓装修工程合同书》，原告将案涉房屋交由欣凯公司装修，装修期限自2017年12月5日至2018年3月22日；工程完工后，由欣凯公司交付第三方使用，由欣凯公司同第三方办理交接手续，原告以此为准，并且无任何异议。租赁合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给欣凯公司装修，装修完毕后，由被告宏俊公司依约进行验收。依合作协议，被告宏俊公司还与案涉10栋楼第18-21层的其余100余间房屋业主签订了租赁合同，包括案涉租赁在内，所有租赁合同均由宏俊公司提供统一格式。房屋装修完毕后，被告宏俊公司将该100余间房屋交由名为开阳县绮户酒店的个体工商户经营，酒店名称为开阳县黔悦大酒店。因未办理特种行业许可证擅自经营，2018年12月9日，开阳县公安局作出开公城行罚决字（2018）1578号行政处罚决定书，决定对酒店相关管理人行政拘留五日、对开阳县绮户酒店予以取缔、并追缴其违法所得人民币458元。另查明：案涉租赁合同签订后，第三人麒龙公司代被告宏俊公司向原告支付了一个月（2018年4月22日至同年5月21日）的租金，此外，被告宏俊公司并未向原告支付过租金。也因拖欠租金等事宜，其余购房业主与被告发生纠纷，其中已有50余户因此向本院提起民事诉讼，均提出解除与被告宏俊公司签订的《房屋租赁合同》、支付尚欠租金及违约金等诉请，该50余案法院正在审理过程中。对于尚欠的租金，经原告催收后被告仍未依约支付，原告遂于2019年4月10日诉来法院，提出如前诉请。被告宏俊公司以原告提供的房屋不符合租赁合同约定为由提起反诉，提出如前反诉请求。本案在审理过程，原告申请撤回对被告开阳县绮户酒店及第三人贵州欣凯建筑装饰工程有限公司的起诉，一审法院依法裁定予以准许。被告宏俊公司提交的二次消防工作联系函，系其单方制作，又无相关送达或签收过程，对客观真实性无法认定，不能作为定案的依据；被告提交的贵州正东宏达消防设施维护有限公司出具的证明以及消情况说明，首先，被告并未提供该检测机构及其检测人员的资质情况，其次，并未形成正式的检测报告，仅以证明或情况说明的形式体现且系复制件，故不能作为定案的依据；被告提交的视听资料，内容不清晰，不能客观、全面的反映待证事实，不能作为定案的依据；被告宏俊公司提交的有关水、电、网络费收据及发票，与本案争议的事实无关联性，本院不予认证。一审法院认为：原被告之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违返法律及行政法规定的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案争议的焦点为：一、案涉租赁合同履行过程中原被告一方抑或双方是否存在违约情形；二、案涉租赁合同是应当解除还是应当继续履行。针对焦点一：案涉租赁合同约定，原告应于2017年12月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给被告指定的装修公司装修，并按照《装修合同工程书》约定支付装修款，租赁物业的交付以原告与被告指定的装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准。租赁合同还约定，为保证装修品质及租赁经营需求，原告同意所购合作物业由被告指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收，装修由原告与被告指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若被告指定装修单位导致原告遭受损失的，被告承担全部责任。根据前述约定，在租赁合同的履行过程中，作为出租人的原告方，已按《商品房买卖合同》中交付标准向被告指定的装修公司交付案涉房屋并支付装修款，已依约履行了合同义务。至于租赁合同3.4条约定：“租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满路取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，因案涉租赁合同系被告方提供的格式合同，该条约定的事项依法应属于酒店经营方的责任，但却在被告提供的格式合同中明确为原告的责任，在合同签订时被告未提请原告注意并对该条作出解释，且该条约定明显属于免除己方责任、加重对方的责任之情形，故该条约定不生效，对双方不具有法律约束力。被告宏俊公司称案涉房屋内外环境不具备经营条件，其理由是走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成。对此，本院认为，首先，被告提供的证据并不能足以证明这一事实（即走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成）主张，其次，即便该事实主张成立，根据租赁合同12.4.6条约定，相关内外环境问题应达到严重影响经营的程度才符合该条约定的不具备经营条件之情形，本案中，被告提出的上述事实显然未能达到这一程度。故被告提出的案涉房屋内外环境不具备经营条件之主张证据不充足，理由不充分，本院不予采纳。案涉租赁合同约定，房屋租赁期10年，自2018年4月22日至2028年4月21日，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，在原告履行了交房以及支付装修款等主要合同义务后，被告作为承租人，理应依约向原告支付租金。然而，被告除已向原告支付（实为本案第三人麒龙公司代被告支付）2018年4月22日至2018年5月21日一个月的租金1290元（一个月租金本应为1350元，依约应由原告承担税费60元，故为1290元。）外，未向原告支付其余租金。综上，本案中，作为出租人的原告已依约履行了合同义务，作为承租人的被告未依约支付租金，故原告不具有违约情形，被告已构成违约。针对焦点二：本案中，被告宏俊公司并无合同解除权。但其在本案中称酒店已无法经营，如继续经营对原被告双方均不利，不能实现合同目的，故反诉主张解除案涉租赁合同。对此，本院认为，被告虽无合同解除权，但其作为承租人坚持不愿继续履行租赁合同，考虑到该义务性质不宜强制履行，结合被告承租后酒店经营的现状以及其余50余户业主均起诉主张解除房屋租赁合同等实际，案涉租赁合同目的已无法实现，故被告要求解除租赁合同的主张本院予以采纳。合同解除前，因承租人已实际占用案涉租赁房屋，根据合同性质，原告作为出租人，有权要求承租人赔偿占用期间的租金损失。原告诉请从2017年11月起支付租金，庭审中，对租金的起算时间自愿变更为租赁期限起始时间即2018年4月22日，因被告已向原告支付一个月租金，故本案租金实际应从2018年5月22日起算，以每月1350元为标准，计算至本判决生效之日止。如前所述，被告已构成违约，依法应承担违约责任。关于原告主张违约金的数额，符合合同约定，本院予以支持。关于被告提出的除解除租赁合同以外的反诉主张，如前所述，因原告并无违约情形，故本院不予支持。本案中，被告称导致酒店无法经营并被相关部门取缔的主要原因系案涉楼房的一次消防（简称“一消”）的设施设备存在问题，酒店经营主体不能申报二次消防合格检验（简称“二消”），故将该责任归咎于原告。对此，本院认为，如前所述，租赁合同中关于消防事宜的约定对原告不具有法律约束力，对此原告不具有合同义务，也无法定义务，故原告不应承担民事责任。在合同履行过程中，关于一消是否确实存问题，不能申报二消究竟是被告及酒店经营主体自身的责任还是第三人的责任，不属于原告与被告之间的纠纷，即便被告主张的前述主要原因成立，其也不能以此为由主张拖欠租金对合同相对方即原告不构成违约，并不能以此为由抗辩原告对其提出的违约责任之主张。至于被告与第三人之间的纷争，不宜在本案中处理，可依法、按约另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决：一、解除原告李梦涵与被告贵州宏俊资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李梦涵租金损失（注：该租金损失以每月1350元为标准，从2018年5月22日起计算至本判决生效之日止。）；三、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李梦涵违约金16200元；四、驳回原告李梦涵的其他诉讼请求；五、驳回被告贵州宏俊资产管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费373元，反诉案件受理费216元，合计589元，由被告贵州宏俊资产管理有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审法院基本一致，对一审认定事实予以确认。本案的争议焦点：1、租金的起算时间是否应为上诉人主张的时间；2、上诉人是否应当按照1350元的标准支付违约金；3、一审认定违约金是否过高，是否需要调整。本院认为，关于焦点一，根据双方签订《房屋租赁合同》中关于租赁期限的约定，租赁期限为10年，自2017年11月22日至2027年11月21日，且上诉人在2017年12月22日向被上诉人缴纳第一次支付的租金。故上诉人所称租金应从2018年7月20日起算的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租金按照每月1350元支付。上诉人主张应当按照1000元计算于法无据，对于该上诉理由，本院不予采纳。关于焦点三，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被上诉人若违约应当按照12个月租金支付违约金。该约定系双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务并承担责任，且上诉人提交的证据亦不足以证明违约金过高，故对于该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人贵州宏俊资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年十二月二日书记员 余琼敏