江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8227号 原告：苏州康论物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市广济南路199号辅楼8号房。 法定代表人：耿佳,总经理。 委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩骁，江苏新苏律师事务所实习律师。 被告：吴金慧，男，1977年11月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：徐火，男，1975年8月16日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县，住江苏省昆山市。 原告苏州康论物业管理有限公司（以下简称康论公司）与被告吴金慧、徐火房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年09月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告康论公司的委托诉讼代理人陈杰、韩骁、被告吴金慧、徐火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康论公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告2018年11月5日至2018年11月15日期间的租金22665元及逾期付款利息6212.07元（以欠付租金22665元为基数，按照年利率24%的标准，从2018年7月10日计算至2019年9月1日）；2.判令两被告赔偿原告消费卡抵扣金额36438.35元；3.请求法院依法判令两被告支付原告房屋租金损失163045.64元；4.请求法院依法判令两被告退还原告免租期内的租金优惠62500元；5.请求法院依法判令两被告支付原告律师费损失17443.05元。事实与理由：2018年7月5日，原告与两被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将广济南路199号全景大厦A座3号商铺、4号商铺及1楼西北部分房屋租赁给两被告使用以经营八万客量贩式快餐店，约定租期自2018年7月5日起至2026年9月9日，共八年。房屋租赁合同第3.2条款约定房屋租金每半年一付，先付后用，首期房屋租金于签合同之日起5日内一次性付清，每期款项提前30天支付。故，两被告应当于2018年7月10日前支付2018年8月5日至2019年2月4日的租金375000元。然，两被告实际上只支付了房屋租赁合同约定租赁保证金216667元及三个月的租金187500元，此后未曾支付租金。原告无奈在2018年10月15日发函催促两被告履行，未果后于11月13日发函解除合同，并要求两被告腾退租赁房屋，两被告在11月15日收函后未能及时返还房屋，原告直至2018年12月1日、12月30日、2019年5月10日才分别将场地分块出租，期间给原告造成了巨大的租金损失。合同还约定两被告每年向原告提供店内消费卡，租期第一年提供10万元，该款项实际是租金的一部分，后被告停止营业，原告并没有实际消费即未获取该部分租金收益，故要求被告按比例折付。综上，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告吴金慧、徐火共同辩称：1.我方在承租后实际仅是用了2个月多一点的时间，早在2018年10月中旬就将钥匙还给了原告，故不再结欠原告租金及逾期付款利息；2.我方停止经营时店内确实有一些设备没有搬走，当时原告同意我方存放至其将房屋出租给他人的时候，故不同意赔偿租金损失；3.我方提供给原告的10万元消费卡确实是租金，但是原告有无使用我方不清楚；4.不同意支付律师费；5.我方还有二十多万元的押金在原告处，希望一并处理，如果原告不同意一并处理，我方在本案中也不反诉主张，自行与原告协商。 当事人围绕诉讼请求向提交了证据，本院组织双方进行了质证，根据康论公司提交的房屋租赁合同及租赁示意图、律师函及邮寄凭证、律师聘用合同及律师费发票、证明、委托经营管理合同，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区广济南路199号地块系由中国人民解放军南京军区第四房地产管理分局出租给苏州智成投资置业有限公司（以下简称智成公司）。后智成公司在该地块上自行建造全景大厦，并将全景大厦A座16792.50平方米房屋委托给康论公司对外经营并提供物业管理，委托经营期间由康论公司独立经营管理、自负盈亏。 2018年7月5日，康论公司（甲方、出租方）与吴金慧、徐火（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有合法经营权的苏州市广济南路199号全景大厦A座3号商铺（面积为283平方米）、4号商铺（面积为145.60平方米）及1楼西北部分（面积为202.16平方米）房屋出租给乙方经营餐饮。租期自2018年7月5日至2026年9月9日，甲方同意给予乙方65天免租期，分别为2018年7月5日至同年8月4日、2026年8月5日至同年9月9日。合同第二条约定首年年租金为75万元，以后逐年上浮，租金每半年支付一次，首期房屋租金应于合同签订之日起5日内付清，每期款项提前30天支付，先付后用，逾期视为违约，甲方有权解除租赁合同；租赁保证金216667元，在租赁期满且乙方完成退房手续后由甲方在一个月内无息退还给乙方；如乙方未能严格履行合同义务或未按甲方要求办理退房手续，乙方不退还房屋租赁保证金。合同第七条1款约定：如乙方提前解除合同，应无条件兑现甲方购买消费卡（抵用券）内等值金额。第2款约定：乙方逾期交付房屋租金及其他有关费用，乙方按滞交款项总额每日千分之三的标准向乙方加收滞纳金。若乙方逾期20日仍未能缴付，甲方可直接解除合同，乙方交纳的租赁保证金和已付房租不予退还，造成甲方其他损失的，乙方另行予以赔偿；该条第三款约定，合同期满后，乙方应及时将房屋腾空交还甲方，否则甲方将双倍计收租金，同时不予退还租赁保证金。合同第八条约定任何一方违约导致诉讼纠纷的，违约方应向守约方赔偿律师费、诉讼费等因起诉产生的费用。合同第十条补充约定第6项约定：乙方每年提供给甲方其店内的消费卡（抵用券），租赁期内第一年提供10万元，以上费用从每年的房租金中扣除；第2至8年每年提供7万元，且如乙方经营状况良好，则第2至8年每年提供的消费卡金额调整为5万元。合同签订后，吴金慧、徐火向康论公司支付了216667元租赁保证金及三个月的租金187500元，并在租赁房屋内经营餐饮店。 2018年10月15日，康论公司委托律师向吴金慧、徐火发送律师函，告知其应在2018年7月10日前支付2018年8月5日至2019年2月4日的房屋租金375000元，现仅在2018年10月4日支付187500元，故要求吴金慧、徐火在收函后3日内支付拖欠租金187500元，否则将按照合同约定加收滞纳金，吴金慧、徐火于次日收函但未交付租金。 2018年11月13日，康论公司再次委托律师向吴金慧、徐火发出律师函告知其因未能按约支付租金且经催告后仍未交付，故通知其解除双方间的房屋租赁合同并要求吴金慧、徐火补交欠付租金和物业费、水电费等费用，吴金慧、徐火于11月15日收函。 庭审中，因经营亏损，吴金慧、徐火表示因经营持续亏损故其在2018年10月中旬停止经营，并在10月15日将承租房屋钥匙交还给康论公司林姓工作人员，但无证据证明，康论公司不予认可，并明确其分区域收回租赁房屋，收回时间分别为2018年12月1日、12月30日及2019年5月1日，故其对三块区域分时间段分区主张租金损失（按年租金75万元，根据各区域面积占总租赁面积比例计算各区域租金，并根据各区域空置时间分别计算）。 康论公司已经分别在2018年11月13日、11月28日、2019年5月10日将吴金慧、徐火原承租房屋中的3号商铺、4号商铺及西北部分房屋出租给案外人，计租起始日分别为2018年12月30日、12月1日、2019年5月10日。 另查明，康论公司因本次诉讼与江苏新苏律师事务所签订《聘请律师合同》，并支付代理费17443.05元。 审理中，康论公司主张双方此前确定的年租金为85万元，约定租金为75万元，另10万元租金系以提供消费卡的形式支付，因吴金慧、徐火停止经营其无法使用10万元消费卡，故吴金慧、徐火应当支付对应款项；另其已将其中45500元的消费卡赠与他人，但被告方经营时间较短，故应该没有消费，在本案中按照10万元/年，自合同签订之日（2019年7月5日）至合同解除之日（2019年11月15日）吴金慧、徐火共使用133天，应按比例支付36438.35元（100000元*133天/365天）。康论公司还主张其有权根据合同没收保证金，故不同意在本案中一并处理或退还给吴金慧、徐火；并明确其主张的逾期支付租金违约金系根据合同第七条第2款约定的结欠金额每日千分之三滞纳金自行调整为年利率24%。吴金慧、徐火未能提供证据证明其抗辩的早已在2018年10月中旬停止经营并在10月15日返还房屋的事实，亦未能提供证据证实康论公司同意其堆放物品至房屋另行出租之日的事实。 本院认为，康论公司与吴金慧、徐火签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应按约履行。吴金慧、徐火未能根据合同约定履行支付租金的义务，康论公司作为出租方有权依约解除合同，康论公司主张合同在吴金慧、徐火接收解除函之日解除，然其已经在2018年11月13日另行与案外人签订了房屋租赁合同出租部分房屋，故本院认定双方间的房屋租赁合同于2018年11月13日解除，吴金慧、徐火应当向康论公司支付合同解除之前（2018年8月5日至2018年11月13日）计三个月9天的房屋租金，现已支付三个月租金187500元，剩余9天租金即18750元（750000元/12/30天*9天）应当支付给康论公司，原告主张超出部分，本院不予支持。上述租金根据合同约定本应在2018年7月10日前支付，现吴金慧、徐火未能支付应当承担合同约定的违约责任，康论公司根据合同约定自行调整为年利率24%并无不当，应予以支持；按照该标准计算至康论公司主张的2019年9月1日为5225元，原告主张超出部分，本院亦不支持。 关于康论公司主张的房屋租金损失。吴金慧、徐火并未举证证明其在房屋租赁合同解除后及时返还了房屋，且合同解除责任在于吴金慧、徐火，康论公司有权主张房屋租金损失。现康论公司按照各区域面积占总租赁面积的比例以年租金75万元计算各区域租金，并按照各区域空置时间主张租金损失，然各租赁区域位置不同，并不能简单按照该区域面积占比计算租金标准；另，康论公司作为案涉房屋所在大厦物业管理企业应明知吴金慧、徐火停止经营时间，其应及时采取措施降低损失；综上，本院根据康论公司实际早已在2018年11月中旬就开始寻找承租人并实际出租部分房屋的事实，酌情确定吴金慧、徐火应向康论公司支付两个月的租金计125000元以弥补其损失。 关于康论公司主张的62500元免租期租金损失，系2018年7月5日至2018年8月4日期间的租金损失，合同虽未约定提前解除合同应当补交该期间的租金，但是吴金慧、徐火仅履行合同101天，与合同约定的8年租期相去甚远，免租期系基于8年租期设定，吴金慧、徐火未能按约履行，应当按比例赔偿康论公司该部分损失计60308元（62500元-62500元*101天/2880天）。 关于康论公司主张的消费卡金额。康论公司主张吴金慧、徐火提供的10万元消费卡实际是另外10万元的年租金，然而双方合同仅明确该10万元应从房租金中扣除，文义解释应是吴金慧、徐火可以10万元消费卡支付75万元年租金中一部分，合同并未明确系年租金75万元以外需支付的租金，吴金慧、徐火仅认可确实是租金，且康论公司主张租金损失时亦系以75万元为租金标准，故本院难以认定该10万元系合同约定75万元以外的租金。现康论公司未能提供证据证明该10万元系其应得款项，且其并未举证证明消费卡内余额，故本院难以支持其要求折算消费卡金额的诉讼请求。 关于康论公司主张的律师费损失，双方合同明确约定违约方应赔偿守约方因诉讼产生的律师费损失，本案纠纷系因吴金慧、徐火违约引起，故吴金慧、徐火应当据实赔偿，对康论公司持发票主张的17443.05元律师费，本院予以支持。至于吴金慧、徐火已经支付的租赁保证金，康论物业不同意在本案中一并处理并主张没收，吴金慧、徐火表示其自行与康论公司协商处理，本案不予理涉；然双方处理该租赁保证金时仍应以实际损失为依据，根据本院已经认定的相应责任，公平合理协商。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告吴金慧、徐火于本判决生效之日起10日内向原告苏州康论物业管理有限公司支付承租苏州市广济南路199号全景大厦A座3号商铺（面积为283平方米）、4号商铺（面积为145.60平方米）及1楼西北部分（面积为202.16平方米）房屋的房屋租金18750元及该逾期支付该租金的逾期付款利息5225元； 二、被告吴金慧、徐火于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏州康论物业管理有限公司损失125000元并补交免租期租金60308元； 三、被告吴金慧、徐火于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏州康论物业管理有限公司律师费17443.05元。 四、驳回原告苏州康论物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5925元，减半收取2962元，由原告苏州康论物业管理有限公司负担770元，由被告吴金慧、徐火共同负担2192元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州康论物业管理有限公司履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇一九年十二月二十四日 书记员  冯 涵