上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15278号上诉人（原审被告）：上海星美文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇南亭公路1176号9幢188室。法定代表人：李杰，执行董事。委托诉讼代理人：庄伟平，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：上海百联金山购物中心有限公司，住所地上海市金山区卫清西路188号。法定代表人：揭海，总经理。委托诉讼代理人：陶雪红，上海恒洋律师事务所律师。上诉人上海星美文化传播有限公司（以下简称星美公司）因与被上诉人上海百联金山购物中心有限公司（以下简称百联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初4964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人星美公司上诉请求：1、上诉人已先后投资数千万元，解除合同将导致上诉人严重损失。2、一审判决的违约金过高。要求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人百联公司辩称，1、一审判决合同解除符合合同约定。上诉人的装修已超过5年，不存在残值。2、一审判决的违约金低于被上诉人的实际损失。要求维持原判。百联公司向一审法院起诉请求：1、判令百联公司与星美公司签订的《租赁合同》及相关配套协议已于2019年3月8日解除；2、判令星美公司立即腾退并按约现状交还租赁场地；3、判令星美公司支付拖欠百联公司的租金、水电费[截止2019年3月7日租金欠费金额435,174.90元、能耗费欠费金额3,614.96元]，后百联公司在庭审中当庭放弃了该项诉请；4、判令星美公司向百联公司支付逾期付款滞纳金（滞纳金自欠费之日起按欠款金额的0.01%/日支付至实际清偿日止）；5、判令星美公司向百联公司支付违约金266,666元；6、判令星美公司赔偿百联公司解除合同损失870,349.80元；7、判令星美公司支付场地占用费，自2019年3月9日起计算至实际腾退日，按合同解除前的租金标准（即145,058.30元/月）支付；8、本案案件受理费由星美公司承担。一审法院认定事实：百联公司原称上海XX中心有限公司，2011年1月25日经工商核准名称变更为现名。上海XX中心有限公司与星美公司于2010年3月签订《房屋租赁合同》，由星美公司承租上海XX购物中心（坐落于上海市金山区XX路XX弄XX号、XX路XX号）C区第3层使用面积3,607平方米的商业用房，用于经营“XX影城”。租赁期限20年，自2010年10月1日至2030年9月30日，第一年保底租金为133,333元/月，租金按月支付，每月租金于次月5日前支付。合同第4.(9)条约定，乙方应按月及时支付租金（含物业费）或其他费用。如乙方逾期支付25天以内的，乙方无须支付滞纳金。经甲方催交后仍未能及时交纳逾期超过25天的，每逾期一天，乙方需按逾期支付欠缴总额0.01%/日向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。合同10.（4）条约定：乙方（星美公司）有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳费用；乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付2个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失。a乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用。如果乙方逾期不支付租金以及其它应由乙方支付的费用超过60日的，甲方有权选择提前解除本合同。星美公司向百联公司支付了押金300,000元。2018年12月的租金星美公司迟至2019年3月7日未支付，同日百联公司向星美公司于租赁合同中约定的通信地址寄送多份律师函，其中最早送达的一份顺丰快递，于2019年3月8日签收。律师函载明，百联公司解除与星美公司签订的租赁合同，并要求星美公司腾退交还租赁场地，支付欠款、违约金及滞纳金。2019年6月18日，星美公司承租的案涉场地曾因其他事由被一审法院查封。截至第二次庭审，星美公司已按照租金标准支付了2019年6月及之前的全部费用。一审法院认为，双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按合同约定，诚实信用的全面履行合同。支付租金系承租人的主要合同义务，星美公司延迟支付租金超过60天，现百联公司主张解除合同，符合合同约定，一审法院予以支持。百联公司主张的合同解除时间为星美公司签收律师函的时间，星美公司则否认收到过百联公司寄送的律师函。一审法院认为，《物业租赁合同》中约定了星美公司的通信地址，百联公司向前述地址寄送了多份律师函，并在律师函中明确提出解除租赁合同的意思表示。星美公司虽抗辩未收到前述邮件，但从百联公司提交的快递寄送信息来看，有一份寄送至合同约定通信地址的邮件于2019年3月8日签收，应确认该日期为合同解除时间。百联公司诉请星美公司按照合同约定支付解除合同的违约金，符合约定。且合同解除后，百联公司在自行使用或另行出租期间通常会产生使用空档或免租期，故一审法院对百联公司主张的该项诉请予以支持。百联公司除诉请星美公司支付违约金外又诉请星美公司赔偿870,349.80元（按145,058.30元/月的标准计算6个月）作为其解除合同的损失，星美公司则辩称百联公司的主张没有依据，不予认可。一审法院认为，百联公司主张星美公司支付违约金外又提出赔偿损失的，应提交证据证明其损失的范围或确定损失的依据，且约定的违约金低于其因解除合同造成的损失，但百联公司未能提交证据予以佐证。更虑及，百联公司在星美公司有继续履行意愿的前提下坚持解除合同，应认为其充分比较了合同解除的风险、成本和将案涉房屋另行出租或自行使用的收益。综合前述理由，一审法院对百联公司主张另行赔偿损失的请求不予支持。对于百联公司主张的逾期付款滞纳金。一审法院认为，从双方的合同约定来看，对于逾期支付的租金及其他费用有25天的宽限期，经百联公司催交后，星美公司仍不支付的应按日支付滞纳金。该合同条款既约定了星美公司的付款义务，亦约定了百联公司的催收及提醒义务，百联公司仅提交了2018年12月份租金及其他费用的催缴通知，未提交其所主张的2019年1月租金及其他费用的催缴通知，故一审法院认为百联公司主张的滞纳金并不符合合同约定的条件。但因百联公司主张的滞纳金计算标准低于银行同期贷款利率，故一审法院酌情予以支持，宽限期届满后，应于次月1日起算滞纳金。百联公司自行诉请的滞纳金为710.78元，低于法院根据《房屋租赁合同》约定计算的金额，予以支持。百联公司主张星美公司按照合同解除之前的租金标准（145,058.30元/月）支付自合同解除次日（2019年3月9日）起至星美公司实际腾退交还案涉场地之日止的占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。但因星美公司已实际支付了2019年6月及之前的占有使用费，故起算时间应为2019年7月1日。星美公司向百联公司支付了房屋押金300,000元，并主张如果解除合同应返还该押金，不同意抵扣占有使用费。百联公司虽主张应以押金抵扣占有使用费，但因该款项是否足以抵销全部押金处于不确定状态，如不能全额抵销则还存在押金返还问题，因星美公司未在本案中明确提出返还押金的反诉请求，故一审法院在本案中不予处理。据此判决：一、确认百联公司与星美公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月8日解除；二、星美公司应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市金山区XX路XX弄XX号、XX路XX号上海XX购物中心C区第3层面积为3,607平方米的商业用房并将前述房屋交还给百联公司；三、星美公司应于判决生效之日起十日内向百联公司支付逾期付款滞纳金710.78元；四、星美公司应于判决生效之日起十日内向百联公司支付上海百联金山购物中心C区第3层面积为3,607平方米的商业用房的占有使用费（计算方式为:按照145,058.30元/月的标准，计算自2019年7月1日起至其实际腾退交还之日止的费用）；五、星美公司应于判决生效之日起十日内向百联公司支付违约金266,666元；六、驳回百联公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16,822元，由百联公司负担5,300元，星美公司负担11,522元。本院二审期间，双方当事人均未依法向法院提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人星美公司与被上诉人百联公司之间的租赁合同法律关系，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合法有效，应属正确。因上诉人延迟支付租金，依照上述合同约定，被上诉人主张解除合同，具有事实和法律依据，原审法院作出确认合同解除的判决，应属正确。关于上诉人应支付的违约金，原审法院根据双方合法、有效的合同约定内容，确定违约金具体数额，具有事实和法律依据，亦属正确。综上所述，上诉人星美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,822元，由上诉人上海星美文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十二月二十七日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……