河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终3114号上诉人（原审被告）：王志强，男，1975年11月13日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：胡文，河北经华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴中山，男，1968年8月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：李洪群，北京市京大律师事务所律师。上诉人王志强因与被上诉人吴中山合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志强委托诉讼代理人胡文、被上诉人吴中山委托诉讼代理人李洪群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志强上诉请求：一、请求依法撤销河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初1960号民事判决书，依法改判上诉人不退还吴中山房屋租金30万元，上诉人不用支付吴中山任何违约金或发回重审；二、一、二审诉讼费用由吴中山承担。事实和理由：一审法院认定事实不全面，适用法律不准确。1、一审法院认定《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示不全面、不准确，商议制作的合同并非后来真正签订的《房屋租赁合同》，被上诉人当庭陈述2018年5月24日到6月2日期间双方通过微信聊天商议制作不真实的《房屋租赁合同》是为了把上诉人姐姐王风枝已经出租的宣化区南大街华泰底商一层12号商铺租金由55万元提高到80万元，从而达到把原租赁者赶走，被上诉人再以60万元的租金将此房屋租上的目的。因微信聊天存在语言、文字部分片段删除的不完整性，上诉人与被上诉人到底为何制作此合同已经无从查证。但即使此合同就是为了把原房屋租赁者赶走，从而达到被上诉人能够以60万元价格租赁此房屋的目的，那么也要等到已经达到把原租赁者赶走目的以后，上诉人再与被上诉人姐姐签订真正的房屋租赁协议。因为第一此房屋并非上诉人所有，上诉人并没有实际处分权和支配权，此房屋是否能够租赁给被上诉人需要上诉人姐姐王风枝最终同意才可以；第二上诉人与被上诉人都明白原租赁者有同等条件下的优先租赁权，也就是说被上诉人与上诉人通过制作虚假合同即使把房租涨到100万元或者更多，也存在原租赁者不怕价格高仍然要租赁房屋，被上诉人也租不到房屋的实际情况，所以上诉人与被上诉人签订任何房屋租赁合同必须是以把原租赁者赶走为前提。2、上诉人与被上诉人签订的租房《协议》并非真正的房屋租赁合同，也并非两人合意和真实意思表达。《协议》签订日期是2018年8月3日，2018年7月6日给付上诉人王志强5万元房租，2018年8月3日签订租房《协议》当日又给付上诉人25万元房租，实际给付上诉人30万元所谓半年房租。此《协议》的签订在被上诉人与上诉人商议制作虚假《房屋租赁合同》后的两个月，也就是说被上诉人知道制作虚假《房屋租赁合同》已经达到了把原租赁者实际赶走的目的，所以才与上诉人签订此租房《协议》，且此《协议》并非真正的房屋租赁协议，被上诉人明白真正的房屋租赁协议需要和上诉人姐姐王风枝签订才可以，被上诉人害怕把原租赁者已经赶走，上诉人又不让其姐姐王风枝把此房屋租赁给被上诉人的情形才和上诉人签订了此租房《协议》，而此时上诉人已经多次和被上诉人索要两人合伙经营宣化区财神庙美斯特邦威店退伙押金27.5万元，在无果的情况下签订此租房《协议》，如果被上诉人能够租赁此房屋则用来抵顶房租，如果不能租赁此房屋则用来抵顶自己的押金27.5万元，所以上诉人与被上诉人签订的租房《协议》既非真正的房屋租赁合同，也并非两人真实意思的表达。3、2018年10月10日签订的《房屋租赁合同》是真实的房屋租赁协议，是被上诉人与王风枝真实意思表示。在2018年8月3日签订《协议》后，上诉人姐姐王风枝在与原租赁者交涉提高房租及赶走原租赁者的过程中逐渐知道自己的房屋出租价格可以达80万元每年，所以王风枝让上诉人与被上诉人商议要正式将房租提高到80万年每年才可以把自己的房屋优先出租给被上诉人，为此上诉人又多次与被上诉人商议，如果被上诉人真正同意80万元每年承租上诉人姐姐王风枝的房屋，才能够真正将此房屋租上，经被上诉人多方考虑愿意以80万每年的价格承租王风枝的房屋后被上诉人与上诉人姐姐王风枝才又于2018年10月10日签订了真实的《房屋租赁合同》，此合同也是由王风枝和被上诉人公司亲自签名、盖章，如果是虚假合同完全可以由上诉人与被上诉人制作就可以完成。4、本案的事实是被上诉人违约不再租赁房屋，上诉人也因和被上诉人索要押金未果所以没有给被上诉人退30万元款项。2018年10月10日真实的《房屋租赁合同》签订后，2018年12月1日需要被上诉人再补交10万元半年房租时，被上诉人违约不再租赁此房屋并且和上诉人要求退还30万元房租。此时一是因上诉人姐姐王风枝房租已经到期，当下找不到再租赁的人必然会造成延迟出租房屋损失，二是因被上诉人一直未给上诉人退还两人合伙经营宣化区财神庙美斯特邦威店退伙的押金27.5万元，所以就一直没有给被上诉人退还这30万元房租。5、上诉人愿意分期退还被上诉人30万元房租，但是也需要被上诉人承诺退还自己押金27.5万元的期限。现在上诉人姐姐王风枝已经于2019年6月1日以80万元每年的房租出租本案所涉房屋并收到80万元房租，损失较小。上诉人自己与被上诉人合伙退押金27.5万元一事只要被上诉人承诺给付期限，上诉人愿意分期退还被上诉人30万元房租，上诉人也准备通过法律途径起诉被上诉人索要退伙押金27.5万元。6、原判决支付6万元违约金理解、适用法律不准确。被上诉人违约没有租赁上诉人姐姐房屋也没有给被上诉人造成任何损失，只是给上诉人姐姐王风枝造成半年房租损失，是因为上诉人与被上诉人之间其他经济纠纷原因上诉人才没有给被上诉人退还房租，本案并没有给被上诉人造成任何损失，所以判决上诉人支付被上诉人6万元违约金是不准确的。吴中山答辩称，1、王志强否认吴中山提供的微信通讯记录公证证据，认为微信聊天存在语言、文字部分片段删除的不完整性，认为吴中山与王志强到底为何制作案涉的假合同《房屋租赁合同》已经无从查证，王志强一直声称其也有与吴中山的微信通讯记录，如果王志强微信通讯记录里面有对其有利的证据，为何不向法庭提交，显然，王志强的声称与其不提供证据的行为是自相矛盾的。2、王志强总是把与本案无关的宣化区财神庙美特斯邦威店铺退伙押金与本案搅在一起。吴中山与王志强之前合伙过的宣化区财神庙美特斯邦威店铺因为王志强的原因，未经营满5年提前关店，致使厂家不予返还店铺装修款，至今厂家也未向吴中山返还开店押金，如果王志强对此有异议，可以依法维护自身权益。3、关于6万元违约金。吴中山与王志强均是做运动品牌服装生意的，对正常经营开店的利润均是心里有数的，所以双方才在手写的《协议》上约定，如果王志强不能把店铺交到吴中山手里，王志强赔偿吴中山损失30万元，这个30万元不仅仅是王志强违约时的违约金，而且也包括王志强赔偿给吴中山的预期经营利润损失。王志强声称并没有给吴中山造成任何损失，是无理狡辩，一是如果吴中山正常开店就能获得合理预期利润，此合理预期利润未能获得就是遭受的损失。二是吴中山为了店铺接手后的经营，已经提前购置了店铺装修材料，提前购置的装修材料无法使用，导致损失。三是开店经营服装品牌需要提前与厂家谈判，因为王志强到期不能把店铺交给吴中山经营，导致吴中山与厂家谈判后不能履行，信誉受到严重影响，未来再代理时谈判处于不利的被动地位。四是王志强到期没有把店铺交给吴中山时，并未第一时间把30万元退还给吴中山，占用他人资金都是有成本的。吴中山向一审法院起诉请求：1、判令王志强支付60万元；2、诉讼费由王志强承担。一审法院认定事实：2018年8月3日，王志强与吴中山签订《协议》，主要内容为：“王志强本人保证把南大街华泰商厦一层12号商铺建筑面积192.62租给吴中山。吴中山先期把此商铺半年租金叁拾万付给王志强，到2019年1月1日此商铺完全交给吴中山。如果到期没有按时交付，视为违约，赔偿吴中山损失叁拾万元整，加先期半年租金叁拾万共计陆拾万元整”。2018年7月6日、2018年8月3日，吴中山分两次支付租金30万元。王志强至今未能将协议房屋交付吴中山租赁使用。一审法院认为，王志强认可双方签订的《协议》，自认收到吴中山租金30万元的事实，予以确认。根据协议约定，王志强未能将协议房屋租赁给吴中山已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。吴中山主张退还30万元租金的诉讼请求，于法有据，应予支持。因违约金兼具补偿性与惩罚性、以补偿为主的特性，双方协议约定违约金30万元明显过高，王志强主张调低符合法律规定。结合合同履行情况、当事人过错以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定以已支付租金30万元的20%确定违约金数额，故王志强应支付吴中山违约金6万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、王志强于判决生效之日起十日内退还吴中山房屋租金30万元，支付吴中山违约金6万元；二、驳回吴中山的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审无异。本院认为，根据一审查明的事实，王志强与吴中山于2018年8月3日签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，吴中山按照《协议》约定给付王志强半年租金30万元，王志强未按《协议》约定将案涉房屋交付吴中山租赁使用。关于王风枝与北京大通广茂商贸有限公司张家口第一分公司于2018年10月10日签订的《房屋租赁合同》的真实性，根据吴中山一审时提交的《公证书》及光盘内容，该《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，对王志强提出的该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示的上诉理由本院不予支持。王志强上诉称其愿意分期退还吴中山房租30万元，但吴中山须承诺退还其与吴中山合伙经营宣化区财神庙美斯特邦威店押金27.5万元，因退还押金事宜与本案属不同的法律关系，王志强以退还押金事宜对抗本案退还房租的主张本院不予支持。王志强未按《协议》约定将案涉房屋交付吴中山租赁使用的行为构成违约，因双方对违约责任进行了约定，一审判决认定约定的违约金30万元过高，结合本案实际情况确定违约金6万元，合理合法，并无不当。综上所述，王志强的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人王志强负担。本判决为终审判决。审判长  何燕芬审判员  梁金前审判员  姜建龙二〇一九年十二月十二日法官助理王向东书记员薛媛