云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2019)云0181民初1929号原告：云南新昆海置地有限公司。住所：安宁市太平新城万辉星城四期4-1联排别墅。法定代表人：周渝，总经理。委托诉讼代理人：张晶晶，系公司法务部职员，特别授权代理。被告：周新宁，女，1957年11月27日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：甘树斌，广西楚林律师事务所律师，特别授权代理。原告云南新昆海置地有限公司（以下简称“新昆海公司”）与被告周新宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行审理。原告新昆海公司的委托诉讼代理人张晶晶、被告周新宁及其委托诉讼代理人甘树斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新昆海公司向本院提出诉讼请求：1、解除当事人双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并判令被告协助原告到房管部门办理商品房购销合同登记备案注销手续（合同登记号：AN2018070307770）；2、判令被告支付原告违约金199751.5元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2018年6月27日与原告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买原告开发的“恒大昆海湖玫瑰园”第33幢第1-2层103号房，总房价为1997515元，通过银行按揭付款方式支付。首期房款607515元，余款1390000元由被告向银行借款支付。被告支付了607515元首期款后，因被告按揭申请未获银行最终审批同意，经原告多次催告，剩余款项被告一直未支付。《商品房购销合同》第六条、《合同补充协议》第三条第一款第三项约定：如乙方的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，乙方应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，付款不足10天的，乙方按日以应付未付款的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方按日以应付未付款的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款的10%作为违约金。甲方无需通知乙方，可另行销售该商品房。因被告按揭申请未获银行最终审批同意，经原告多次催告，剩余款项被告一直未支付。为此，原告遂提起诉讼。被告周新宁辩称其并无过错，不应承担违约责任，理由如下：首先，银行不放贷不在周新宁的预知范围内，周新宁并无违约情形。其次，开发商对购房者是否具备贷款条件有一定的预测性，若在签订认购协议书时不及时告知购房者使其作出合理判断，而在购房合同中设置贷款不能作为违约条款，这不是购房者的真实意思表示，亦不符合法律规定，违约条款显失公平。第三，开发商的格式合同不符合商品房买卖合同纠纷解释第二十三条的规定，根据民法通则第一百一十四条的规定，没有及时采取适当措施致损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿，新昆海公司怠于履行告知义务，应当承担责任。第四，周新宁寄回购房合同给新昆海公司，对方未在盖章后将合同寄回，其主张周新宁违约无合同依据。第五，周新宁同意解除合同。第六，违约金过高，已远远超出新昆海公司的损失。综上，新昆海公司应在合同解除后五日内，退还周新宁已付房款，并按银行同期存款利率支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，新昆海公司（甲方）与周新宁（乙方）签订《商品房购销合同》（合同编号：恒滇昆契合字18【0.21—13】0606号）及《合同补充协议》（合同登记号：AN2018070307770），约定由周新宁购买新昆海公司开发的昆海玫瑰园第33幢103号房，总价款为1997515元。合同第六条约定了付款方式及期限：买受人于2018年6月19日支付首期房价款607515元，余款1390000元向浦发银行贷款支付。合同第七条约定交房时间为2020年5月31日前。同时，《合同补充协议》第三条对合同第六条补充如下：……3、如乙方的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，乙方应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，乙方按日以应付未付款的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方按日以应付未付款的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款的10%作为违约金。甲方无需通知乙方，可另行销售该商品房……。合同签订当日，周新宁支付了首期购房款607515元，并于2018年7月15日向浦发银行申请办理住房按揭贷款。后周新宁的贷款申请未获银行审批通过，新昆海公司认为银行通知不予贷款的时间是2018年11月13日，周新宁不予认可该时间点，但又不能确定具体时间。2019年5月24日，新昆海公司委托律师出具《律师函》，要求周新宁于2019年6月3日前办理完毕按揭贷款申请手续，否则公司将解除合同，另售房屋并追究违约责任。周新宁承认已经收到上述《律师函》。后因周新宁未支付购房尾款，新昆海公司遂提起诉讼。本院认为，新昆海公司与周新宁签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。本案中，周新宁当庭表示同意解除合同，则可确认双方于2019年10月9日（庭审日）协商解除合同及补充协议，在合同解除之后，周新宁还应协助新昆海公司办理注销合同的备案登记。关于违约金的问题。首先，合同约定由周新宁贷款支付购房尾款，银行以周新宁不符合贷款条件为由拒绝提供贷款，继而造成周新宁未能按约支付购房款。显然，周新宁逾期未付款的行为已构成违约，新昆海公司有权主张相应的违约金。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……。”的规定，新昆海公司主张按照总房价的10%计算违约金，但又不能提供证据证实其所遭受的实际损失数额，故对于周新宁主张违约金过高的抗辩，应予采信。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，新昆海公司称于2018年11月13日获悉周新宁的贷款申请未获审批通过，并于2019年5月24日发函要求周新宁于2019年6月3日前办理完毕贷款手续，据此，可视为新昆海公司自愿推迟付款时间至2019年6月3日，该时间即为周新宁承担违约责任的起始时间。考虑到周新宁在贷款审批未获通过的情况下，没有主动与新昆海公司协商变更付款方式，也没有主动协商解除合同事宜，本院酌情认定周新宁应付违约金为：以应付而未付的房款1390000元为基数，自2019年6月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至2019年10月9日止，即27565元。关于周新宁抗辩不能贷款不构成违约的问题，在商品房买卖合同中，选择何种付款方式属于购房人自由决策的范畴，开发商对购房人是否符合贷款条件并不负有审查义务，购房人对于不能贷款是否存在过错，不能作为认定购房人在买卖合同中是否违约的依据，故该项抗辩不能成立。关于周新宁在答辩中要求退还首付款及支付利息的问题，经本院释明后，周新宁明确表示不提起反诉，故该项答辩意见不宜在本案中一并处理，周新宁可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、云南新昆海置地有限公司与周新宁之间签订的《商品房购销合同》（合同编号：恒滇昆契合字18【0.21—13】0606号）及《合同补充协议》于2019年10月9日解除；二、由周新宁于本判决生效后立即协助云南新昆海置地有限公司办理注销《商品房购销合同》（合同登记号：AN2018070307770）的备案登记；三、由周新宁于本判决生效后立即向云南新昆海置地有限公司支付违约金27565元；四、驳回云南新昆海置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4295元，由云南新昆海置地有限公司负担3702元，由周新宁负担593元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  邱学根人民陪审员  段绍华人民陪审员  纪从芬二〇一九年十二月三十日书 记 员  石慧玲