吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终1163号 上诉人（原审被告）：白城市隆兴房地产开发有限责任公司，住所地：白城市查干浩特旅游经济开发区。 法定代表人：孙洪田，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李佩璟，吉林厚合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李冬梅，女，1963年12月28日出生，汉族，现住吉林省白城市洮北区。 委托诉讼代理人：谢晓军，吉林超远律师事务所律师。 上诉人白城市隆兴房地产开发有限责任公司因与被上诉人李冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2018）吉0802民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白城市隆兴房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李佩璟，被上诉人李冬梅及其委托诉讼代理人谢晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白城市隆兴房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销洮北区人民法院（2018）吉0802民初3266号民事判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人白城市隆兴房地产开发有限责任公司与被上诉人李冬梅双方签订拆迁补偿安置协议的时间是2015年3月20日，约定回迁位置为由西向东第二户或第三户，但因白城市隆兴房地产开发有限责任公司设计图纸是2015年10月设计完成的，设计好的该两户房屋面积均为200平方米左右，不能满足李冬梅的回迁要求（324平方米），但第六户的面积符合。在施工期间白城市隆兴房地产开发有限责任公司就该事项与李冬梅进行过协商，李冬梅表示同意变更为第六户，并在施工期间要求施工人员对第六户进行了卫生间、分水器改造。因此，李冬梅已经实际对于合同变更内容予以认可，并于2018年接收了该房屋，进行了装修。该房虽然暂时还不具备办理房屋产权证的条件，但并不影响使用；二、被上诉人李冬梅是2018年10月接受第六户房屋的，应当认定为双方的回迁安置补偿协议履行完毕，之后上诉人白城市隆兴房地产开发有限责任公司才于2018年11月将第三户给了其他回迁户，白城市隆兴房地产开发有限责任公司不存在一房多卖的主观故意，也无一房多卖的客观事实，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，判决白城市隆兴房地产开发有限责任公司返还房款并赔偿房款一倍的损失，属法律适用错误。 李冬梅辩称，原审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应当驳回上诉请求。一、上诉人从设计图纸时就没打算履行《拆迁补偿安置协议》。1.2015年3月20日签订《拆迁补偿安置协议》，2015年10月设计该楼图纸，由西向东数第二户和第三户均是200㎡。可见，上诉人从开始就没打算履行《协议》。2.第六户314㎡，上诉人称：“2016年在施工时，被上诉人同意卫生间的分水改造”。一审被上诉人李冬梅当庭否认此事，这是已经查明了的事实。上诉人在上诉状中明确注明：“2018年10月李冬梅接受第六户房屋”。二、李冬梅因为该房屋没验收才提起诉讼（即不能实现合同目的，主张解除合同）。1.李冬梅在装修此房时，发现此房既没验收，也不能办理产权证，而且此房是314㎡，少10㎡。2.经查询消防不合格，有《消防监督管理系统》查询图片为凭。3.上诉人未向李冬梅提供如下证书：（1）《住宅质量保证书》；（2）《住宅使用说明书》；（3）《建筑工程质量认定书》；（4）《竣工验收备案表》；（5）《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。可见，原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条完全正确。 李冬梅向一审法院起诉请求：1.解除《白城市市区棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称补偿安置协议）；2.返还房款4,066,200元（12,550元/平方米*324平方米）；3.赔偿经济损失4,066,200元（房款一倍）；4.赔偿一年租金200,000元；5.赔偿房款利息343,593.9元（0.0065*13个月）；6.赔偿超市货架、冰箱、涉案房屋装修等120,000元。上述五项共计8,795,993.9元；7.诉讼费、保全费、评估费均由被告承担。 一审法院认定事实：白城市隆兴房地产开发有限责任公司开发建设白城市丽豪花园小区棚户区改造工程，需拆迁李冬梅所有砖木结构，面积136.23平方米、砖木结构，面积200平方米两处的房屋。2015年3月20日，李冬梅与白城市隆兴房地产开发有限责任公司、白城经济开发区建设局签订补偿安置协议，约定：安置营业房屋面积324平方米，户型为一层单层，开两个门，东侧一个门，西侧一个门，东墙一个卫生间，西墙一个卫生间（供热、水、阀门各一个），位置为丽豪花园高层一层，由西向东第二户或第三户，回迁入住时间为2017年10月30日前。协议签订后，李冬梅按约定履行了搬迁义务。白城市隆兴房地产开发有限责任公司将房屋建成后，白城市隆兴房地产开发有限责任公司将约定置换的房屋出售给他人，于2018年10月将丽豪花园高层一层由东向西第六户交付给李冬梅，李冬梅准备利用该房屋经营超市，购买了货架等部分设备，并对房屋进行装修，装修过程中发现消防设施内无水。自称到建委、消防等部门询问，得知楼房未经消防等有关部门验收合格，白城市隆兴房地产开发有限责任公司称已经验收，但至庭审辩论终结也未向法庭提供验收合格报告或验收备案证明。由此停止装修，引发诉讼。诉讼中，经李冬梅申请，一审法院委托白城市建设房地产评估公司对应安置房屋市场价值进行评估，评估结论：建筑面积324平方米的房地产市场价值为人民币406.62万元。李冬梅支付评估费40,662元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的补偿安置协议是否应当解除；2.李冬梅要求返还房款及赔偿各项损失有无事实及法律依据。1.白城市隆兴房地产开发有限责任公司与李冬梅签订补偿安置协议应当解除。从白城市隆兴房地产开发有限责任公司与李冬梅签订的补偿安置协议内容看，系白城市隆兴房地产开发有限责任公司与李冬梅按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定白城市隆兴房地产开发有限责任公司以位置、用途特定的房屋对李冬梅予以补偿安置，补偿安置协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，协议合法有效，对双方具有拘束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，李冬梅按照约定履行搬迁的义务，白城市隆兴房地产开发有限责任公司将约定的安置房屋又卖给他人，用其他房屋替代约定的安置房屋交付李冬梅，李冬梅虽然接收了白城市隆兴房地产开发有限责任公司的丽豪花园高层一层由东向西第六户房屋，但从李冬梅与白城市隆兴房地产开发有限责任公司工作人员的电话录音及庭审查明的情况，可以认定并不是李冬梅自愿接收该房屋，故李冬梅未取得约定的安置房屋白城市隆兴房地产开发有限责任公司存在过错，应当承担相应责任。关于房屋经验收合格验收问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”规定，白城市隆兴房地产开发有限责任公司未提供证据证明约定置换的房屋经验收合格，也不符合交付使用的条件，白城市隆兴房地产开发有限责任公司称是否经验收合格，均不影响白城市隆兴房地产开发有限责任公司给李冬梅的回迁安置的观点于法相悖。现约定安置的房屋未经验收合格，白城市隆兴房地产开发有限责任公司又另行出卖给他人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，李冬梅要求解除补偿安置协议的诉讼请求，具有事实与法律依据，一审法院应予支持。2.关于李冬梅要求返还房款4,066,200元并支付利息及赔偿各项损失问题。虽然李冬梅未出资购买约定安置的房屋，但依据补偿安置协议约定，李冬梅应取得安置的房屋，等同于李冬梅支付的房屋价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”、第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，安置房屋经评估市场价格为4,066,200元，李冬梅要求白城市隆兴房地产开发有限责任公司返还付款4,066,200元及利息，并承担房款赔偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。至于房屋一年的租金200,000元及超市货架、冰箱、涉案房屋装修等120,000问题。上述金额未经评估，只是李冬梅主观作出的价格，白城市隆兴房地产开发有限责任公司不予认可，故李冬梅要求给付一年房屋租金及购买超市货架、冰箱、涉案房屋装修等发生的费用的诉讼请求一审法院无法支持。一审法院判决：一、解除李冬梅与白城市隆兴房地产开发有限责任公司签订的白城市市区棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿安置协议；二、白城市隆兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向李冬梅返还房款4,066,200元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付完毕时止）；三、白城市隆兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内赔偿李冬梅4,066,200元；四、驳回李冬梅的其他诉讼请求。案件受理费80,087.04元，保全费5,000元，评估费40,662元，合计125,749.04元，由白城市隆兴房地产开发有限责任公司负担115,000元，李冬梅负担10,749.04元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。白城市隆兴房地产开发有限责任公司向本院提交两组证据：证据一，商品房预售许可证原件、复印件各一份，原件是2019年4月16日颁发，是第四次延期，我方取得预售许可的时间是2016年6月7日。该复印件是第一次预售许可证复印件，原件已收回，该证据可以证实上诉人对于上诉人所建房屋具备销售许可和销售条件，也具备回迁条件。李冬梅经质证后认为，预售许可证只代表上诉人有预售资格主体，不能代表工程竣工验收合格；证据二，两份回迁楼交接协议。该两份协议书是第二户和第三户的回迁协议，回迁时间均为被上诉人接收第六户房屋之后，可以证实上诉人在被上诉人已经接收第六户房屋之后将原第二户、第三户回迁给其他回迁户，不存在一房二卖。李冬梅质证后认为，对两份证据真实性有异议，从时间上看，此协议是从案件起诉之后做的，此协议内容和实际现实矛盾，现有事实是2017年李天宇占有第一户、第二户。李冬梅向本院提交三份书证：第一份，白城市煮满签串串火锅店个体户信息、经营者信息各一份；第二份，白城市厨把头烤肉店个体户信息、经营者信息各一份；第三份，2018年9月4日上诉人与孙新生签订的回迁楼交接协议。三份证据均来源于白城市市场监督管理局档案室。证明上诉人先将该楼房第三户安置给孙新生，之后将第六户门市给被上诉人。白城市隆兴房地产开发有限责任公司经质证后认为，对真实性无异议，证明问题有异议。按照上诉人提供户型排列组合，孙新生是第二户，并且孙新生的房屋与被上诉人回迁房屋面积不一致，差距较大，并不是被上诉人回迁房屋。被上诉人在房屋建设过程当中，就已经确定了回迁房屋为第六户，并且在房屋建设过程中，已按照被上诉人的要求进行了部分修改。因此，在被上诉人已经确定接收第六户的情况下，上诉人将孙新生的回迁房屋安置给回迁户，没有过错。针对双方提交的证据，本院认定如下：白城市隆兴房地产开发有限责任公司提交的商品房预售许可证明可以证实其具备销售许可和销售条件，对该份证据本院予以采信。对于白城市隆兴房地产开发有限责任公司提交的两份回迁楼交接协议，其中2018年11月21日乙方为孙新生、孙鹏的回迁楼交接协议因与李冬梅提交的2018年9月4日乙方为孙新生的回迁楼交接协议不一致，而从证据来源看，李冬梅提交的三份书证分别来源于白城市市场监督管理局及白城市工商行政管理局，其证明效力大于白城市隆兴房地产开发有限责任公司所提交的两份回迁楼交接协议。故，本院对李冬梅提交的三份书证真实性予以确认，对白城市隆兴房地产开发有限责任公司提交的两份回迁楼交接协议的真实性及证明问题均不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：白城市隆兴房地产开发有限责任公司开发建设白城市丽豪花园小区棚户区改造工程，需拆迁李冬梅所有的面积分别为136.23平方米及200平方米的两处砖木结构房屋。2015年3月20日，李冬梅与白城市隆兴房地产开发有限责任公司、白城经济开发区建设局签订《白城市市区棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：安置营业房屋面积324平方米，户型为一层单层，开两个门，东侧一个门，西侧一个门，东墙一个卫生间，西墙一个卫生间（供热、水、阀门各一个），回迁位置为纯阳路南、吉府花园西、光明南街动，丽豪花园高层一层由西向东第二户或第三户，回迁入住时间为2017年10月30日前。协议签订后，李冬梅按约定履行了搬迁义务。因建成后的丽豪花园高层一层由西向东第二户或第三户均不满足拆迁补偿安置协议书中约定的条件，白城市隆兴房地产开发有限责任公司于2018年10月将丽豪花园高层一层由东向西第六户交付给李冬梅，李冬梅准备利用该房屋经营超市，购买了货架等部分设备，并对房屋进行装修，装修过程中发现消防设施内无水，后经询问得知涉案楼房未经消防等有关部门验收合格。 本院认为，白城市隆兴房地产开发有限责任公司与李冬梅签订的《白城市市区棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自义务。 一、关于双方签订的《白城市市区棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》应否解除问题。协议签订后，李冬梅按照协议约定履行了搬迁义务，但白城市隆兴房地产开发有限责任公司未能按照协议约定将丽豪花园高层一层由西向东第二户或第三户安置给李冬梅，而是将该幢楼房由东向西第六户安置给了李冬梅。李冬梅接收该房屋后，发现该房屋未经竣工验收合格，故要求解除双方签订的《白城市市区棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》。按照法律规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。白城市隆兴房地产开发有限责任公司安置给李冬梅的房屋至今未完成竣工验收，而本案所涉房屋拆迁安置补偿协议系双方按照所有权调换形式所订立，白城市隆兴房地产开发有限责任公司将未经竣工验收合格的房屋安置给李冬梅，致使合同目的不能实现。白城市隆兴房地产开发有限责任公司上诉主张其在施工期间与李冬梅进行过协商，李冬梅同意将丽豪花园高层一层由西向东第二户或第三户变更为由东向西第六户房屋，但李冬梅对此予以否认，而白城市隆兴房地产开发有限责任公司对于李冬梅同意变更协议约定的上诉主张，并未提交证据证实。因此，白城市隆兴房地产开发有限责任公司认为涉案房屋虽未完成验收，暂时不具备办理房屋产权证的条件，但并不影响使用，不同意解除《白城市市区棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。另，因李冬梅未取得协议约定的安置房屋，白城市隆兴房地产开发有限责任公司存在过错，其应承担相应的违约责任。故，一审法院判令解除双方签订的《白城市市区棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》并由白城市隆兴房地产开发有限责任公司向李冬梅返还房款及利息并无不当。 二、关于白城市隆兴房地产开发有限责任公司应否承担已付购房款一倍的赔偿责任问题。本案既有事实是，双方协议约定的回迁位置为丽豪花园高层一层由西向东第二户或第三户，但涉案楼房建成后，协议中约定的第二户或第三户均不满足交付的条件，因丽豪花园高层一层由东向西第六户与双方协议约定的条件较为接近，故白城市隆兴房地产开发有限责任公司将由东向西第六户交付给了李冬梅。李冬梅主张白城市隆兴房地产开发有限责任公司在向其交付由东向西第六户房屋前已将协议约定的由西向东第二户、第三户分别出卖、安置给他人，并提交了相关证据，但李冬梅在协议约定的第二户、第三户房屋已经被出卖、安置后并未及时主张权利，而是在实际接收由东向西第六户房屋并装修后，因发现该房屋未经竣工验收要求解除协议而提起诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条适用的前提是无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而李冬梅已经实际接收了由东向西第六户房屋并进行了装修，且双方签订的协议中约定的回迁位置为第二户或第三户，该约定存在不确定性，并不属于对特定位置的约定。综合全案证据及调查的事实，白城市隆兴房地产开发有限责任公司并不存在一房二卖的主观恶意，其不应承担已付购房款一倍的赔偿责任。因此，一审法院判令白城市隆兴房地产开发有限责任公司向李冬梅支付已付购房款一倍的赔偿款不当，本院予以纠正。 综上所述，白城市隆兴房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吉林省白城市洮北区人民法院（2018）吉0802民初3266号民事判决第一项、第二项； 二、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2018）吉0802民初3266号民事判决第三项、第四项； 三、驳回李冬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80,087.04元，保全费5,000元，评估费40,662元，二审案件受理费80,087元，上述共计205,836.04元，由白城市隆兴房地产开发有限责任公司负担102,918.02元，由李冬梅负担102,918.02元。 本判决为终审判决。 审判长  倪继迎 审判员  杨剑虹 审判员  李春晓 二〇一九年十二月六日 书记员  李 妍