浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4286号 上诉人（原审原告）：陈建耀，男，1967年10月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：范平淹、叶克非，浙江大公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴市越城区皋埠镇银兴社区居委会，住所地绍兴市越城区皋埠镇金宇园小区。 法定代表人：李国祥，负责人。 委托诉讼代理人：孙新育，绍兴市越城区为民法律服务所法律工作者。 上诉人陈建耀因与被上诉人绍兴市越城区皋埠镇银兴社区居委会合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈建耀上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认对于《租房协议》条款约定内容的含义及其效力范畴认定错误。一审判决主要是根据祝剑昌、鲁建江、绍兴市越城区皋埠镇银兴社区居民委员会所签订的《租房协议》项下“若物业管理单位变更，甲方不再续租管理，由乙方自行同新物业管理单位商议续订租赁合同”的约定作出相应判决，但一审判决对该表述的理解与认定存在错误。“若物业管理单位变更，甲方不再续租管理，由乙方自行同新物业管理单位商议续订租赁合同”的表述之前尚有“租用期限定为拾年，自2009年7月1日至2019年6月30日，在租用期限间若甲方续管，不得借故提前终止协议”的表述。结合整份协议的体例，该条款系针对协议双方在租期内就物业管理者变更事宜而作的约定。该表述作为整份协议的组成部分，由于《租房协议》的履行期届满而终止，亦不再约束协议主体。退一步讲，即便该约定有效，但其只约定了“续租”的相关事项，并不涉及“腾退”的相关约定。事实上，“腾退”是基于绍兴市越城区皋埠镇银兴社区居民委员会享有的该案涉房屋不动产的法定权能，无需约定。再退一步讲，即便该约定仍然有效，陈建耀亦不是该协议的当事人，根据合同相对性原则，该协议的效力亦不及于陈建耀。2、一审判决适用法律错误。首先，基于第一点上诉理由，陈建耀并不享有直接向案外人祝剑昌主张权利的依据。退一步讲，即便按一审判决认定“原告据此可直接向承租人祝剑昌主张权利”，但陈建耀亦不因此丧失向绍兴市越城区皋埠镇银兴社区居民委员会主张权利的权能。陈建耀在本案中的请求权基础系其与绍兴市越城区皋埠镇银兴社区居民委员会所签订的《银蝶园物业管理合同》的相关约定，并非系祝剑昌与鲁建江以及绍兴市越城区皋埠镇银兴社区居民委员会所签订的《租房协议》的相关约定。换言之，即便一审法院认定陈建耀可向祝剑昌主张权利，但根据合同相对性原则，亦无法阻却陈建耀向绍兴市越城区皋埠镇银兴社区居民委员会主张相关权利。 被上诉人绍兴市越城区皋埠镇银兴社区居委会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。1、案涉物业管理合同已经明确，被上诉人仅是负责协调处理好物业用房的交接工作，并非负有直接交付物业管理用房义务。2、涉案的71、73、74号物业用房出租给案外人祝剑昌已经得到了上诉人陈建耀的同意，且陈建耀每年领取相应的租金。3、被上诉人已经履行了协调工作，到期以后已经告知了案外人祝剑昌，租赁期届满以后属于物业管理人来使用，案外人祝剑昌已经收到了被上诉人发出的相关通知。4、涉案的三方确认的租房协议明确被上诉人已授权上诉人在租赁期限内有权自行向案外人主张权利，可主张权利的时间跟物业合同的时间一致。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉。 陈建耀一审起诉请求：1、判令被告立即履行《银蝶园物业管理合同》的义务，向原告交接71号、73号、74号物业用房；2、判令被告赔偿原告自2019年7月1日至案涉物业用房实际交付期间按30000元/间·年为标准的占有使用损失计15000元（暂计至2019年9月1日，要求计算至实际交付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定：2009年6月30日，被告绍兴市越城区皋埠镇银兴社区居民委员会和当时的银蝶园物业管理人员鲁建江为甲方共同与祝剑昌为乙方签订《租房协议》，约定将银蝶园社区用房、物业营业房71-74号四间出租，租期拾年，自2009年7月1日至2019年6月30日；租金一万八千元/年（含物管费），一年一付。2018年1月1日，原告陈建耀为乙方与被告为甲方签订《银蝶园物业管理合同》，约定甲方协调处理好物业用房交接工作；合同从2018年1月1日起至2020年12月31日止。后原告在2009年6月30日的《租房协议》上方签名确认；并于2018年7月5日出具收款收据，载明：交款单位皋埠镇银兴社区，名称银蝶园物业用房租金（2018、7、1-2019、6、30），金额13500元。并在《中国邮政储蓄银行转账支票存根》上签名收讫。另物业用房70号被告交付原告后，由原告以年租金25000元出租他人；2019年6月10日，上述70号物业用房原告以每年三万元租金出租他人。现原告起诉，要求判令被告立即履行《银蝶园物业管理合同》的义务，向原告交接71号、73号、74号物业用房，判令被告赔偿原告自2019年7月1日至案涉物业用房实际交付期间，按30000元/间·年为标准的占有使用损失计15000元（暂计至2019年9月1日，要求计算至实际交付之日止）。 一审法院认为：原、被告间签订的《银蝶园物业管理合同》，事实清楚，由合同、生效判决书及双方庭审陈述佐证，被告对此亦未提出异议，该院予以认定。本案争议是物业用房的交付及损失赔偿？原告认为三间物业用房原告享有权利，应交付原告；被告与案外人的租赁协议履行期限已届满，被告应交付物业用房，并赔偿2019年7月1日起的占有使用损失。被告认为原告所涉三间物业用房租赁情况被告已履行告知义务，合同约定“若物业管理单位变更，甲方（即被告）不再续租管理，由乙方自行同新物业管理单位商议续订租赁合同”，故由原告向承租人自行主张，现要求被告履行交接义务完全不当。该院认为，原、被告签订的《银蝶园物业管理合同》合法有效，按合同约定被告有义务协调处理好物业用房交接工作，故被告履行了告知物业用房已由前物业管理人员和社区出租他人，对此原告签字确认，未提出异议，且于2018年7月5日出具收款收据，向被告收取了2018年7月1日-2019年6月30日的13500元上述物业用房的租金。根据原告签字确认的《租房协议》约定“若物业管理单位变更，甲方（即被告）不再续管理，甲方应协助乙方向新任物管单位衔接租赁工作，由乙方自行同新物管单位商议续订租赁合同”，故原告据此可直接向承租人祝剑昌主张权利，且被告已于2019年6月24日通知承租人祝剑昌经营户履行腾退事宜。现原告要求被告履行交付义务，与原告签字确认的合同约定有悖，并要求以现租金赔偿原告损失，无事实和法律依据，故该院对原告的诉请不予支持。综上所述，原告要求被告履行《银蝶园物业管理合同》的交接义务，而合同约定为“协调处理好物业用房交接工作”，且被告已通知承租人，履行了协调处理义务；事实上据原告签字确认的《租房协议》约定，原告可直接向承租人主张权利及赔偿损失，而原告向被告主张交付义务无事实依据，且于法无据，该院不予支持。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条第一款之规定，判决：驳回原告陈建耀的诉讼请求。案件受理费减半收取88元，由原告陈建耀负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,上诉人主张被上诉人应向其交付涉案71号、73号、74号物业用房并赔偿因不能交付造成的损失，理由为在双方签订的《银蝶园物业管理合同》中约定由被上诉人“协调处理好物业用房交接工作”，并且在另案庭审中被上诉人陈述上诉人“已经领取每年18000元中的13500元，我们认为原告（即上诉人）领取的钱已经得到了损失补偿”，该损失补偿即指未能交付涉案物业用房的损失补偿。被上诉人对此予以否认。本院认为，上诉人与被上诉人在签订《银蝶园物业管理合同》时，涉案物业用房由案外人祝剑昌承租使用，上诉人知晓此事实。在被上诉人与当时的银蝶园物业管理人员鲁建江与祝剑昌签订的《租房协议》中明确约定“若物业管理单位变更，甲方（即被上诉人）不再续管理，甲方应协助乙方向新任物管单位衔接租赁工作，由乙方自行同新物管单位商议续订租赁合同”，上诉人在该合同上签字，表明其对该合同约定亦已知晓且予以确认。上诉人与被上诉人签订《银蝶园物业管理合同》的时间尚在《租房协议》的租期内，上诉人亦应受该《租房协议》的约束。上诉人与被上诉人约定由被上诉人“协调处理好物业用房交接工作”，但并未约定由被上诉人交付物业用房，且由被上诉人交付涉案物业用房也与客观事实不符。对于被上诉人另案陈述的“损失补偿”，被上诉人已明确该损失系指物业用房的租金收益。因此，上诉人要求被上诉人交付涉案物业用房并赔偿相应损失的诉讼请求，依据不足，一审法院未予支持，并无不当。 综上所述，上诉人陈建耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费176元，由上诉人陈建耀负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 梅 云 审判员 王 瑜 二〇一九年十二月二十日 书记员 余建维