文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民再117号二审上诉人（一审被告）：湖南鸿麒房地产开发有限公司，住所地衡阳县西渡镇滨江路6号。法定代表人：邹振健，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某某，湖南金雁律师事务所律师。二审被上诉人（一审原告）：聂红辉，女，1980年8月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘某某，湖南湘华律师事务所律师。二审上诉人湖南鸿麒房地产开发有限公司（以下简称鸿麒公司）与二审被上诉人聂红辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日作出（2017）湘04民终1323号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，认为该判决确有错误，本院于2019年10月10日作出（2019）湘04民监29号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。二审上诉人鸿麒公司委托诉讼代理人赵德聪，二审被上诉人聂红辉的委托诉讼代理人刘永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿麒公司再审称，原判认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求维持二审判决，驳回聂红辉的再审请求。二审被上诉人聂红辉再审称，1、按照合同约定无法确定门面剩余价款的支付时间。由于鸿麒公司未能按期交付门面房屋，也未通知聂红辉接收门面，无法按交易习惯确定支付门面剩余价款的支付时间。故二审判决认定剩余购房款付款时间为2012年6月30日前错误；2、其曾多次要求鸿麒公司接受剩余价款，而鸿麒公司以各种理由拒收。聂红辉的亲属与案外人王文富已经产生纠葛，就算知道王文富的银行账号，也不敢盲目将剩余价款转账到王文富的卡上。故聂红辉主观上没有过错；3、合同未约定鸿麒公司可以解除合同，鸿麒公司也没有法定的合同解除权，二审判决认定其有权解除合同错误。请求维持二审判决第一项、第三项；撤销二审判决第二项，依法改判鸿麒公司赔偿其经济损失280272元；本案诉讼费用由鸿麒公司负担。聂红辉向一审法院起诉请求：1、请求判令鸿麒公司继续履行合同，办理产权登记备案手续，协助聂红辉取得金山阁A栋自北向南第一单元402室房地产权属证书；2、判令鸿麒公司继续履行合同，接受聂红辉支付A栋自南向北第三个门面剩余购房款，交付门面并办理产权登记备案手续，协助聂红辉取得门面房地产权属证书；3、本案的诉讼费用由鸿麒公司承担。聂红辉于2017年3月6日变更第二项诉讼请求为：判令鸿麒公司返还聂红辉A栋自南向北第三个门面款281000元，赔偿损失281000元并支付银行同期贷款利率二倍利息。一审法院认定事实：鸿麒公司成立金山阁项目部负责开发位于湖南省衡阳县西渡镇蒸阳车站对面的一宗土地。2010年10月4日，聂红辉作为买受人、鸿麒公司作为出卖人签订了一份《金山阁商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为A栋自北向南数第一单元402号房，用途为住宅，建筑面积132．6平米，单价每平方米1280元，总价款为169728元，水电开户、入户门、铝合金、两证办理、房屋维修基金、契税等费用28000元由买受人负担；约定付款方式为签合同当天交付100000元，余款于房屋主体完成时付清，交房时间为2011年10月31日前，同时约定了双方的违约责任。当天，聂红辉作为买受人、鸿麒公司作为出卖人还签订了一份《商品房买卖合同》（根据聂红辉陈述，该合同是其授权丈夫的妹妹黄利春以聂红辉名义签订的，并有书面追认附卷证明），合同约定：买受人购买的商品房为A栋自南向北数第三个门面，用途为商品门面，建筑面积120平米，单价每平4380元，总价款为525600元，约定付款方式为分期付款，交房时间为2012年6月30日前，同时约定了双方的违约责任。聂红辉与鸿麒公司签订合同当天交付购房款200000元，同年11月16日交付200000元，2012年7月12日交付50000元，合计交款450000元，每次交款鸿麒公司金山阁项目部均出具了收据。2012年10月，鸿麒公司将第一份合同约定的A栋402住宅房交付聂红辉使用。2015年8月26日，鸿麒公司金山阁项目部又将与聂红辉签订的第二份门面买卖合同中约定已经卖给聂红辉的A栋自南向北数第三个门面卖给朱某某，朱某某已付清房款并实际占有使用。一审法院于2017年4月20日作出（2016）湘0421民初2148号民事判决：一、湖南鸿麒房地产开发有限公司在金山阁项目所开发的房地产自具备办理房地产权属证书条件之日起十五日内为原告办理该项目A栋一单元402号住房的权属证书，费用由原告聂红辉负担；二、解除原告聂红辉与湖南鸿麒房地产开发有限公司于2010年10月4日签订的关于金山阁项目部A栋第三号门面的《商品房买卖合同》；三、湖南鸿麒房地产开发有限公司返还原告支付的门面购房款280272元并支付资金利息(其中30272元从2010年10月4日起、200000元从2010年11月6日起、50000元从2012年7月12日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至款项付清时止)，并赔偿原告聂红辉损失150000元；上述款项限判决生效后十五日内付清。如未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10700元，由被告湖南鸿麒房地产开发有限公司负担。鸿麒公司上诉请求：撤销湖南省衡阳县人民法院（2016）湘0421民初2148号民事判决并依法改判。本院二审对当事人二审争议的事实认定如下：鸿麒公司在庭后向本院提交了一份证据即王文富的银行明细账，证明聂红辉丈夫黄明坤曾于2012年1月18日向王文富帐号转款5万元的事实，聂红辉丈夫黄明坤知道王文富的银行帐号，该份证据来源客观真实，可以证明上述事实，本院予以采信。关于双方争议的聂红辉已交纳的购房款的金额问题，聂红辉在一审中提供了鸿麒公司出具的三张收款收据，证明聂红辉已交纳购房款45万元，鸿麒公司对收据的真实性以及收据上印章的真实性均无异议，鸿麒公司主张实际只收到27万元，但未提供充分证据推翻其出具的三张收款收据，故本院确认鸿麒公司共收到聂红辉购房款45万元。本院二审确认了一审查明的其他事实。本院二审认为，上诉人鸿麒公司与被上诉人聂红辉签订的《金山阁商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据合同编号为金山阁2010A的《金山阁商品房买卖合同》，聂红辉购买该套住宅采取的是分期付款的方式，双方于合同签订当日支付购房款10万元，余款于房屋主体完成时付清。而合同编号为金山阁2010A的《商品房买卖合同》约定的付款方式为分期付款，按总额的50%，对购房余款没有明确约定，约定的交房时间为2012年6月30日。上述二份合同签订的时间为同一天，购房人付清余款的时间即使不参照第一份合同约定的诉争房屋的主体完工的时间，通常情况下，当事人之间如无特殊约定的，房屋所有权转移与支付购房款的时间应为一致，即聂红辉应当在2012年6月30日前将余款交清。根据本院查明的事实，聂红辉的丈夫黄明坤曾于2012年1月18日向王文富帐号转款5万元，故聂红辉除可以现金交纳购房款外，亦可以通过转账方式交纳购房款，聂红辉辩称鸿麒公司拒收购房款的理由不能成立，本院不予采纳。根据双方签订的案涉门面的《商品房买卖合同》第四条的约定，购房人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。但聂红辉在该合同约定的交房时间即2012年6月30日后直至2015年8月，都未向鸿麒公司付清购房款，故鸿麒公司有权将房屋另行出售他人。即便鸿麒公司将房屋另行出售他人前未履行通知义务，其责任也应与聂红辉逾期支付购房款的违约责任相抵销，故双方合同解除后鸿麒公司除应向聂红辉支付相应资金占用利息损失外，不应再承担其他赔偿责任。本院于2017年11月7日作出（2017）湘04民终1323号民事判决：一、维持湖南省衡阳县人民法院（2016）湘0421民初2148号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省衡阳县人民法院（2016）湘0421民初2148号民事判决第三项；三、湖南鸿麒房地产开发有限公司返还聂红辉支付的门面购房款280272元并支付资金利息(其中30272元从2010年10月4日起、200000元从2010年11月6日起、50000元从2012年7月12日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至款项付清时止)，上述款项限判决生效后十五日内付清。如未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10700元，二审案件受理费10700元，共计21400，由上诉人湖南鸿麒房地产开发有限公司和被上诉人聂红辉各负担10700元。本院再审查明，本院二审查明的事实正确，本院再审予以确认。本院再审认为，二审上诉人鸿麒公司与二审被上诉人聂红辉签订的《金山阁商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。聂红辉主张曾多次要求鸿麒公司接受剩余的门面购房款，鸿麒公司以各种理由拒收，鸿麒公司辩称多次向聂红辉催要剩余门面购房款，聂红辉拒不交付，但双方均未提交充分的证据证明各自的主张，本院不予认定。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，鸿麒公司存在延期交房的行为，而聂红辉也存在延迟交付房款的行为。鸿麒公司是否已单方解除了《商品房买卖合同》？《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。合同解除权系形成权，即守约方有权依照约定单方行使解除权，但必须以通知的方式告知对方，违约方仍然享有确认解除合同效力的权利。本案中，如果聂红辉存在延迟交付房款的行为，鸿麒公司享有选择继续履行合同或解除合同的权利，若选择行使合同解除权，依法应当以通知的方式告知聂红辉。但鸿麒公司并未履行通知义务，双方签订的《商品房买卖合同》并未解除。鸿麒公司在合同尚未解除的情况下，擅自将房屋转售给他人，根据《最高人民法院》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，合同解除后，鸿麒公司应当返还聂红辉已付购房款及利息、并承担聂红辉不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院根据本案的实际情况，酌定认定聂红辉的损失额为150000元并无不当，况且聂红辉并未提起上诉，认可一审判决，故聂红辉再审请求鸿麒公司赔偿其经济损失280272元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第四条、《最高人民法院》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）湘04民终1323号民事判决；二、维持湖南省衡阳县人民法院（2016）湘0421民初2148号民事判决。一审案件受理费10700元，二审案件受理费10700元，共计21400，由上诉人湖南鸿麒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺要生审 判 员 王宜安审 判 员 谷芝兰二〇一九年十二月二十七日法官助理 李雁宾书 记 员 王易薇                    打印责任人：谷芝兰                  校对责任人：王易薇