云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终2417号上诉人（原审原告,反诉被告）柳丹，女，汉族，1989年6月16日生，初中文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住昭通市威信县。上诉人（原审被告,反诉原告）王云，女，汉族，1986年11月30日生，云南省昭通市昭阳区人，住昭通市昭阳区。上诉人柳丹因与被上诉人王云房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2018）云0602民初2855号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭书面对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理确认的本案法律事实：柳丹与王云于2016年9月18日签订《门面租赁合同》。合同约定王云将其位于昭通市昭阳区的门面租赁给柳丹经营床上用品；租赁期为三年（自2016年10月16日起至2019年10月15日止）；租金为每年108000元。合同订立后，柳丹向王云交付了两年的租金216000元、押金6000元（约定若三年租期届满则退还该押金，若未到则不退押金）。王云则将涉案房屋门面交付给柳丹。2016年10月25日，柳丹与贝塔装修助手签订《贝塔装修助手VIP施工合同》，对该门面进行装修，共支付装修款178000元。2017年7月12日，该房屋门面因屋顶大面积泄漏雨水，导致门面的内吊顶、展柜、隔断、木床、收银台等装修装饰物以及家纺货品等物品受损。经云南鼎丰司法鉴定中心鉴定，昭通市昭阳区门面的装修价格为人民币178000元；装饰物截止至2017年7月11日的价值为人民币140400元。为此柳丹诉至法院，请求判决王云赔偿其各项损失共计287874元；王云提起反诉，要求柳丹支付第三年的房屋租金108000元。原审法院认为，柳丹、王云双方签订的《门面租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同合法有效。在租赁合同履行期间，因出租门面的房屋屋顶漏水，导致该门面内的装修装饰物以及部分家纺货品受到损害。根据《门面租赁合同》第十五条的约定“乙方柳丹在租赁期间，甲方王云保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态”。因王云未能保证该出租门面及其附属设施设备处于正常的可使用和安全状态，导致出租门面内柳丹的家纺用品及装饰物受损。王云应当对柳丹的家纺用品及装饰物的损失承担完全的赔偿责任。柳丹主张其家纺用品损坏价值为147474元，但无充分证据证明，法院不予支持。根据柳丹提供的销货单据，截至2017年7月12日，柳丹受损的家纺用品的价值为51275元。由于王云违约，导致双方订立的租赁合同不能继续履行，因此，法院对柳丹要求解除双方的租赁合同的请求予以支持。柳丹支付给王云的押金6000元，王云应当予以退还。在涉案门面出现漏水并导致租赁合同不能正常履行的情况后，柳丹、王云双方不积极协商处理租赁合同存续与否的相关事宜，而是互相回避，以致后期门面空置，租金损失扩大。对此双方均有过错。故对王云要求柳丹支付剩余租期租金108000元的反诉请求，法院予以支持54000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零八条，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除柳丹与王云签订的《门面租赁合同》；二、柳丹于判决发生法律效力之日起十日内，将昭通市昭阳区房屋的门面交还给王云；三、王云于判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿柳丹装修损失140400元、家纺用品损失51275元，合计人民币191675元；四、王云于判决发生法律效力之日起十日内，一次性退还柳丹押金人民币6000元；五、柳丹于判决发生法律效力之日起十日内，一次性付给王云房屋租金人民币54000元；六、驳回柳丹、王云的其他诉讼请求。案件受理费5290元、鉴定费10000元，合计15290元，由柳丹负担5198.60元，由王云承担负担10091.40元；反诉费1230元，由柳丹负担615元，由王云承担负担615元。判决书送达后，柳丹不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项和第五项，依法改判由被上诉人赔偿上诉人各项损失合计287874.00元；驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费。其主要上诉理由是：一、一审认定上诉人遭受的经济损失不清，上诉人遭受的经济损失中，家纺货物进货价总额为147474元，而非原判认定的“52175元”。被上诉人房屋漏水发生于2017年7月和2018年7月，上诉人堆放于被上诉人房屋的货品有的购进于2017年、有的购进于2018年，原判仅认定上诉人2017年7月的损失“52175元”，而对上诉人2017年7月后购进的、被淋的货品不予认定不当。二、认定上诉人应当支付被上诉人2018年10月至2019年10月一半的房租54000.00元，系认定事实不清。1.导致本案房屋闲置，上诉人没有错过，且系因本案租赁物漏雨导致上诉人遭受财产损失，上诉人从2018年7月起即开始大量低价倾售商品，并开始主张解除与被上诉人之间的《门面租赁合同》，共同清点房屋内受损的货物，并于2018年7月起诉与其解除该合同，但被上诉人始终不予配合和清点；上诉人收到被上诉人委托律师所发《律师函》后，再次向其表明与其解除合同，但其仍然置之不理；甚至原审法官于2019年7月要求双方清点货物，其仍然拒绝。故2018年10月以后的房屋闲置，过错完全在于被上诉人，而上诉人毫无过错。2,本案合同解除的法律后果，应当及于本案房屋漏雨之日，房屋漏雨系被上诉人提供的租赁物严重不符合约定所致，租金只应计算至本案房屋漏雨之日。综上，敬请上级人民法院支持上诉人的上诉请求。判决书送达后，王云亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，对被上诉人起诉上诉人租赁合同纠纷一案依法改判或发回重审。其主要上诉理由是：一、原审人民法院认定事实不清、证据采信错误。1、原审人民法院认定在销售单上打红勾的销售数量及销售金额认定为本案的损失金额属于认定事实不清，在一审中被上诉人并未充分举证证明红勾标注的商品为本案损失商品。被上诉人未举证证明商品的损失情况及现存状态，原审人民法院予以认可属于认定事实不清。2、本案中装修损失的认定错误，涉案房屋的装修确实属于被上诉人装修，在使用过程中也确实因为房屋仓库漏水产生一定影响，但并未达到无法使用的情形，漏水不可能直接导致本店装修严重损毁，在漏水后被上诉人依然在该门店内经营，也可以看出装修损失程度并未达到无法使用的情形，一审认定装修损失140400.00元不符合实际。3、本案房屋被上诉人一直未向上诉人退房，致使房屋一直处于被上诉人控制之中，导致房屋上诉人无法再次对外出租，对此原审人民法院未予认定属于认定事实不清。4、原审人民法院未对被上诉人自行扩大损失的行为进行认定属于认定事实不清，本案被浸水货物为纺织品，属于可反复水洗的耐久性用品，被水浸泡后可以采取清洗、烘干后折价销售或做其他使用，被上诉人对该物品未妥善处理，导致损失的扩大，被上诉人应当自行承担责任。5、本案中柳丹所提交的销售清单中购买方的名字非为被上诉人、也非被上诉人经营的个体工商户或是字号，该证据与本案不具备关联性，采信作为本案证据不符合证据三性的原则，原审证据采信错误。二、一审人民法院适用法律错误。1、本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定减少上诉人的赔偿责任。2、对于装修损失按照鉴定的基准日即2017年7月11日的价格进行赔偿有违公平。在本案中被上诉人一直控制钥匙，未向上诉人主张退租，导致租期已经届满。对装饰装修损失上诉人依法不应当进行赔偿。3、原审人民法院判决被上诉人向上诉人支付54000.00元租金无法律规定，本案涉案房屋一直属于被上诉人实际控制，由此产生的费用依法应当由被上诉人承担。原审人民法院折中处理的方法无法律依据。三、原审人民法院程序违法，被上诉人在原审本诉中并未要求上诉人退还押金6000元，原审判决退还被上诉人押金6000元，处于超请求裁判，依法应予改判或将本案发回重审。在二审诉讼中，双方对原审认定柳丹货物损失51275.00元有异议，对装饰装修的损失上诉人王云提出应当结合柳丹实际使用时间来认定，对押金王云认为原审超出诉讼请求进行判决不当，双方当事人对原审认定的其余案件事实无异议，对双方无争议的事实，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案的争议焦点是：原审认定柳丹货物损失51275.00元是否符合本案实际。对于柳丹装饰装修的损失原审判决由上诉人王云承担是否正确，赔偿数额是否恰当，原审判决王云退还押金是否超诉讼请求进行判决。针对本案争议焦点，本院评判如下：关于原审认定柳丹货物损失51275元是否符合本案实际。对于柳丹装饰装修的损失原审判决由上诉人王云承担是否正确，赔偿数额是否恰当，原审判决王云退还押金是否超诉讼请求进行判决的问题。争对本案争议焦点，在一审诉讼中，柳丹提交了销货单，对于销货单上被浸泡过的物品也打了红勾作为损失，同时提交了照片，虽然王云对销货单上作为损耗的物品提出异议，但未到现场进行签字确认，故王云对此应当承担举证不能的法律后果，王云对此的上诉理由不能成立，不予支持。上诉人柳丹作为承租人，自2017年7月出现房屋漏雨后，有责任和义务尽量减少自己的损失，故柳丹认为原判仅认定上诉人2017年7月的损失“52175元”，而对上诉人2017年7月后购进的、被淋的货品不予认定错误的上诉理由，本院不予支持。原审认定柳丹损失52175.元符合本案实际。装饰装修的损失问题，在上诉人柳丹与上诉人王云签订的《门面租赁合同》中，对于装修款应由谁承担未作约定。应视为上诉人柳丹投入装修装饰款178000.00元，36个月耗损完，但因柳丹装修完毕才使用7.6个月，该装饰装修即因被水浸泡而造成损失，根据上诉人柳丹申请鉴定时的图片显示，虽然装饰装修被雨水浸泡，但柳丹并未重新装修后经营，而是将被浸泡后的装饰装修物进行简单处理后继续使用，而且在一审诉讼中，上诉人柳丹也未提交证据证明店面被雨水浸泡后，装修装饰物品已被全部清除重新装修造成原装修全部损耗的证据证明自己的主张。故结合本案实际，虽然柳丹装修装饰物品被雨水浸泡的事实存在，但不能认定该装修装饰物品已被全部损耗，上诉人王云主张装修装饰物品虽被水浸泡但未达到无法使用的程度，在漏雨水后被上诉人柳丹依然在该门店内经营，原审根据鉴定的价值作全额赔偿不当的上诉理由，本院予以部分支持。原审根据鉴定价值按全部损耗计算显然不符合本案实际。对于柳丹装修装饰物品损失，本院根据本案实际，酌情确定由王云赔偿30000.00元给柳丹，作为修补装修装饰物品的费用。对于押金是否应当退还的问题，经本院审查，上诉人柳丹在起诉状的诉讼请求中已明确提出了返还押金的诉讼请求，原审判决上诉人王云返还柳丹押金6000.00元是针对诉求进行的判决，上诉人王云认为，柳丹未提出该项请求，原审超出当事人诉求进行判决程序违法的上诉理由亦不能成立，不予支持。对于后期门面空置，租金损失扩大，是因双方的原因造成，柳丹虽然主张解除合同，退还所租房屋，但客观上并没有实际交付，故原审对于后一年的房租损失双方各承担一半，符合本案实际。王云主张应全额支付租金，柳丹主张应自房屋泄漏雨水之时起不再支付租金的上诉理由，本院均不予支持。综上所述，本院认为，原判认定柳丹装修装饰物品140400.00元已被水浸泡全部损耗的事实认定错误，适用法律不当，上诉人王云的上诉理由部分成立，本院予以部分支持，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昭通市昭阳区人民法院（2018）云0602民初2855号民事判决第一、二、四、五项；即维持“一、解除柳丹与王云签订的《门面租赁合同》；二、柳丹于本判决发生法律效力之日起十日内，将昭通市昭阳区房屋的门面交还给王云；四、王云于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性退还柳丹押金人民币6000.00元；五、柳丹于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性付给王云房屋租金人民币54000.00元；”二、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2018）云0602民初2855号民事判决第三项、第六项，即撤销“三、被告王云于本判决发生法律效力之日十日内，一次性赔偿原告柳丹装修损失140400.00元、家纺用品损失51275.00元，合计人民币191675元；六、驳回原告柳丹、被告王云的其他诉讼请求。”三、由上诉人王云于本判决发生法律效力之日十日内，一次性赔偿上诉人柳丹装修损失30000.00元、家纺用品损失51275.00元，合计人民币81275.00元；四、驳回上诉人柳丹、王云的其他诉讼请求。一审案件受理费5290.00元、鉴定费10000.00元，合计15290.00元，由上诉人柳丹承担5198.60元，王云承担10091.40元，反诉费1230.00元，由柳丹负担615.00元，王云承担615.00元，二审案件受理费5290.00元，由上诉人柳丹负担2790.00元，上诉人王云负担2500.00元。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  王荣祥审判员  宋明涛审判员  戴红梅二〇一九年十二月十七日书记员  董 超