四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15257号 上诉人（原审原告）：成都瑞崇合能房地产开发有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水村五社二栋。 法定代表人：侯进桥，总经理。 委托诉讼代理人：翁发清，四川显卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周红，四川显卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴杰，男，1993年5月27日出生，汉族，住四川省青神县。 上诉人成都瑞崇合能房地产开发有限公司（以下简称瑞崇公司）因与被上诉人吴杰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3078号民事判决，向本院提起上诉。本院立案审理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 瑞崇公司上诉请求：请求撤销四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3078号民事判决第四项，依法改判吴杰承担瑞崇公司支付的律师费52593元。事实和理由：根据双方商品房买卖合同的约定，若买受人违约且不配合出卖人到房管局办理撤销《合同》预售备案登记手续，出卖人除了可以在已付款中扣除所承担担保责任的金额，有权收取商品房总价款30%的违约金，且买受人应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现债权的费用。本案中吴杰违约，在瑞崇公司起诉以后，吴杰在收到传票后仍未配合瑞崇公司到房管局办理撤销《合同》预售备案登记手续，故瑞崇公司有权要求吴杰承担瑞崇公司支出的律师费52593元。 吴杰未发表答辩意见。 瑞崇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除瑞崇公司与吴杰之间的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件；2.判令吴杰协助瑞崇公司办理注销本案商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记、网签等所有相关手续（备案号：332204）；3.判令吴杰向瑞崇公司返还位于成都市新都区房屋；4.判令吴杰支付瑞崇公司违约金105186.2元；5.判令吴杰承担瑞崇公司因此案支付的律师费52593元；6.判令吴杰承担本案诉讼费、保全费、保险费、公告费等全部费用。 一审法院认定事实：2016年9月30日，吴杰（买受人）与瑞崇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《四川省商品房买卖合同住宅补充协议》，约定吴杰购买瑞崇公司开发的成都市新都区房屋，房屋总价款525931元。《商品房买卖合同（预售）》第九条第二款载明：“买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：买受人于2016年9月30日前支付首期房价款105931元，占全部房价款的20%；余款人民币420000元向中国银行股份有限公司四川省分行（贷款机构）申请贷款支付，期限：30年”，《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条载明：“1.如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人接到贷款机构要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除《合同》或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金。若出卖人解除《合同》的，买受人应当在收到解除《合同》通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并配合出卖人到房管局办理注销《合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等手续，同时买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金；买受人不配合的，出卖人可以持相关文件单方申请房管局注销《合同》登记备案、预告登记、抵押登记等，可以在买受人已付款中扣除所承担保证责任的金额，同时有权向买受人收取商品房总价款30%的违约金，且买受人应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现该债权的费用。若出卖人要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金的，买受人应在收到通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额并向出卖人支付商品房总价款20%的违约金”。瑞崇公司确认，吴杰已向瑞崇公司支付了案涉房屋的首付款105931元。2016年10月19日，瑞崇公司办理了上述合同的签约备案登记，签约备案号：332204，登记买受人为吴杰。2017年8月15日，瑞崇公司就案涉房屋办理预告登记，不动产登记证明号分别为川（2017）新都不动产证明第00xx4号（权利人吴杰，登记种类为预售商品房买卖预告登记）、川（2017）新都不动产证明第00xx6号（权利人中国银行四川分行，登记种类为预售商品房抵押权预告登记）。庭审中瑞崇公司确认，案涉房屋尚未向吴杰交付。 2018年5月16日，中国银行四川分行向瑞崇公司发出《履行担保责任通知书》，载明：吴杰于2016年10月20日向该银行申请贷款420000元用于购买案涉房屋，瑞崇公司提供阶段性担保，截止至2018年5月16日，该笔贷款已逾期85天，贷款余额410969.38（实际余额以结清贷款当日银行系统记录为准），要求瑞崇公司按照与该银行签订的业务合作协议相关条款约定尽快履行保证责任，偿还吴杰所欠贷款本息及相关费用，结清该笔贷款。瑞崇公司于2018年6月21日、2019年2月12日分别代吴杰偿还中国银行四川分行贷款10248.06元、13500元，共计23748.06元。 2019年1月1日，瑞崇公司（委托人、甲方）与四川显卓律师事务所（受托人、乙方）签订《委托代理合同》，约定由四川显卓律师事务所指派律师代理瑞崇公司与吴杰商品房买卖纠纷一案的法律事务，律师服务费为52593元。2019年4月30日，四川显卓律师事务所向瑞崇公司开具了律师服务费税价合计金额为52593元的发票。 一审法院认为，吴杰与瑞崇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《四川省商品房买卖合同住宅补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。 关于瑞崇公司解除合同、办理相应登记注销手续的诉讼请求。合同签订后，吴杰未按期向中国银行四川分行偿还按揭贷款，导致中国银行四川分行向瑞崇公司发出《履行担保责任通知书》，要求瑞崇公司承担担保责任，瑞崇公司代吴杰向中国银行四川省分行支付共计23748.06元。按照双方《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第一款约定，此情形下瑞崇公司有权解除与吴杰签订的商品房买卖合同，故瑞崇公司提出的解除《商品房买卖合同（预售）》（含附件）及其补充协议的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，吴杰应配合瑞崇公司办理合同签约备案登记及预售商品房买卖预告登记的注销手续。 关于瑞崇公司要求吴杰返还案涉房屋的诉讼请求。瑞崇公司庭审中明确案涉房屋尚未向吴杰交付，瑞崇公司的该项诉讼请求并无事实依据，一审法院不予支持。 关于瑞崇公司要求吴杰支付违约金105186.2元的诉讼请求。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第一款约定，若出卖人解除合同的，买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金，故吴杰应向瑞崇公司支付违约金105186.2元（房屋总价款525931元×20%）。该款项从瑞崇公司应向吴杰退还的购房款中扣除。 关于瑞崇公司要求吴杰支付因本案产生的律师费52593元的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第一款约定的由买受人另行承担出卖人支出的律师费的条件为，买受人在收到出卖人发出的解除《合同》通知之日起10日内，未配合出卖人到房管局办理注销《合同》登记备案、预告登记、抵押登记等手续。本案中，瑞崇公司未提交证据证明本案符合双方约定的吴杰应另行承担律师费的情形，且一审法院已对本案的违约金进行了认定，律师费属于因违约给对方造成的损失部分，对于瑞崇公司该项诉请一审法院不再支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除瑞崇公司与吴杰于2016年9月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）及《四川省商品房买卖合同住宅补充协议》；二、吴杰于判决生效之日起十日内协助瑞崇公司办理位于成都市新都区的商品房买卖合同签约备案登记及预售商品房买卖预告登记注销手续（合同签约备案号：33xx4）；三、吴杰于判决生效之日起十日内向瑞崇公司支付违约金105186.2元（此款在瑞崇公司应退还给吴杰的购房款中扣除）；四、驳回瑞崇公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1730.79元，由瑞崇公司负担576.93元，由吴杰负担1153.86元 本院二审期间，瑞崇公司提交了2019年6月5日、2019年6月6日的招商银行收款回单，拟证明四川永进合能房地产有限公司作为瑞崇公司的母公司代其支付了律师费。吴杰未发表发表质证意见。 本院经审查认为，瑞崇公司二审中提交的支付律师费的银行转账系凭证的日期明显晚于其一审诉讼中提交的律师服务费发票出具的日期，且转款金额与发票及委托代理合同中约定费用均不一致，与其诉讼主张的律师费用的金额也不一致，故本院对该转账凭证不予采信。 本院认为，本案二审的争议焦点是：瑞崇公司要求吴杰支付律师费的主张能否成立。首先，案涉合同约定若买受人收到解除合同通知之日起10日内，未配合出卖人到房管局办理注销合同登记备案、预告登记、抵押登记等手续的，应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现该债权的费用。本案中，瑞崇公司并无有效证据证明符合双方约定的买受人应另行承担律师费的情形。其次，瑞崇公司因案涉诉讼实际支出的律师费，亦属于其因吴杰违约行为所受实际损失，在一审法院已按合同约定的违约金计算标准对瑞崇公司所主张的违约金全额支持的情况下，一审法院对此项律师费损失不再另行支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，成都瑞崇合能房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3462元，由成都瑞崇合能房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十二月十五日 书记员 王朝阳