江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4550号上诉人（原审原告）:虞海峰，男，1970年6月19日生，汉族，居民，住盐城市。委托诉讼代理人：孙森林、薛兴源，江苏知本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏盐城农村商业银行股份有限公司，住所地盐城市大庆中路98号。法定代表人：李一平，董事长。委托诉讼代理人：蔡凤成，该公司职员。原审第三人：江苏国丰建设集团有限公司，住所地盐城市盐都区盐龙街道中小企业创业园2-C-3。诉讼代表人：江苏国丰建设集团有限公司管理人。负责人：赵铁桥。委托诉讼代理人：曾浩，江苏一正律师事务所律师。原审第三人：刘友忠，男，1969年3月8日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：丁璐，江苏择善律师事务所律师。原审第三人：吴金娣，女，1969年5月24日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：丁璐，江苏择善律师事务所律师。上诉人虞海峰因与被上诉人江苏盐城农村商业银行股份有限公司（以下简称商业银行）、原审第三人江苏国丰建设集团有限公司（以下简称国丰公司）、刘友忠、吴金娣执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。虞海峰上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或改判支持虞海峰一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由商业银行承担。事实和理由：1、一审法院认定虞海峰持有的《房屋所有权证》对应的房屋与国丰公司底层东两间门市房屋非同一房屋，该事实认定错误。（1）从房产的南北至看，虞海峰持有的177号房产和179号、181号房产的南至相同均为榆河路，但是177号的北至为三号楼天井，179号、181号的北至为173号附2号楼天井。从房产的东西至看，179号陈文章家为宿舍楼一楼最西边户，陈文章家东侧为181号虞海娣家，再往东为183号刘友忠家。虞海峰持有的房产为177号，根本不会在179号、181号所在宿舍楼的东侧，只能是在宿舍楼的西侧，即被拍卖房产一楼最东侧。（2）从宗地图上看，虞海峰持有的177号房产坐落于a-b-c-80-a中，范围面积为314.86平方米，这与被拍卖的173号土地使用权面积314.9平方米吻合，而宿舍楼土地面积为600余平方米，很明显177号房产不在宿舍楼内。（3）从房产面积上看，虞海峰持有的177号房产面积为64平方米，而179号、181号房产所有的宿舍楼每间的面积为100平方米左右，被拍卖房产东侧的宿舍楼整幢楼也没有64平方米的房产，仅有被拍卖房产一楼的最东侧有近64平方米面积的房产。（4）从房产使用情况来看，从1××5年10月起，虞海峰就合法占有该房产，从未有其他人员提出过异议。2、虽然177号房产与173号房产登记的房产证号有所区别，但177号房产与173号房产对应的土地却是一致的。一方面认定177号与173号非同一处房产，另一方面又无法解释为何两处房产坐落在同一土地上。如果认定177号房产与173号房产非同一处房产，进而将177号予以拍卖，虞海峰持有的177号房产的房产证与土地证将是废纸一张。3、本案适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，足以排除执行。虞海峰与国丰公司签订了集资建房协议，缴纳全部购房款，在人民法院查封之前已经合法占有该房产，该房产的登记手续系国丰公司统一办理。对于因国丰公司先建房后补办手续以及房产部门登记不规范造成的后果，不应由虞海峰承担。商业银行辩称，盐城市房地产登记中心向国丰公司出具了盐房权证市区字第××号产权证，明确载明房屋坐落于，共有情况是单独所有，登记时间是2005年2月份，规划用途是非居住用房，总层数是四层，建筑面积是632.95平方米，同时还有房屋分布图作为附件，分布图上看不出虞海峰主张请求的事项。2012年12月20日商业银行依据国丰公司的产权证向盐城市不动产登记中心进行抵押贷款的抵押物登记，不动产登记中心也未提出该登记抵押物有其他共有人。综上，请求二审法院驳回虞海峰的诉讼请求。国丰公司述称，一审法院认定事实清楚，判决无误，请求二审法院依法认定，依法处理，维持原判。虞海峰向一审法院起诉请求：1、要求排除对盐城市亭湖区最东侧64平方米房产的强制执行措施；2、确认位于盐城市亭湖区最东侧64平方米房产为虞海峰所有；3、诉讼费由商业银行承担。一审法院认定的事实：2018年1月30日，盐城市盐都区人民法院（下称盐都区法院）对申请执行人商业银行与被执行人国丰公司、刘友忠、吴金娣借款合同纠纷作出（2018）苏0903执恢104号之一的执行裁定书，裁定拍卖，变卖国丰公司位于盐城市的房地产。后在拍卖过程中，该案房地产被范海霞拍得。2018年10月26日，盐都区法院作出（2018）苏0903执恢741号公告，限国丰公司和其他非法占有人让出位于盐城市土地，并将钥匙送至一审法院。为此，虞海峰提出异议。一审法院于2019年2月20日作出（2019）苏0903执异23号执行裁定书，认为已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，一审法院拍卖的是国丰公司位于盐城市的房地产，异议人认为拍卖的涉案房产中一层的最东边一套房系其所有，但异议人向法院提供的不动产登记证登记为××的房产，且该房产证上记载内容为套房，面积为64平方米，与异议人提出的一审法院拍卖房屋一层的最东边所记载的内容及现状不尽相符，驳回异议人的异议请求。故虞海峰向一审法院提出执行异议之诉。一审法院查明，1992年10月8日，虞海峰与盐城建筑水磨石工程总公司签订集资建房协议，盐城建筑水磨石公司新建住宅楼，每户一套，门牌号为××，建筑面积64平方米。1993年10月，盐城市郊区建设局同意盐城建筑水磨石工程总公司集资建造一幢四层2400平方米的职工宿舍，资金来源为职工集资，总额168万元。1××5年3月，盐城建筑水磨石工程总公司申请市榆河路1、2、3幢房屋登记，其中1幢房屋总4层，面积2530.57平方米，房屋登记部门核发了0100550-2《房屋所有权证》。1××5年6月，虞海峰申请房屋登记，申报用途为住宅，总层数为4层，间数为1套，产权来源为0100550-2号，房屋四至“南至榆河路，北至三号楼天井。”1××5年8月房屋登记部门核准登记，颁发了Ⅲ-A18-12号房产证。同期179号陈文章、181号虞海娣、183号刘友忠等人亦办理了房屋登记，提交了集资建房协议书、买卖报批表等材料，但房屋买卖报批表所载房屋四至“南至榆河路，北至173号附2楼天井。”1××5年4月盐城建筑水磨石工程总公司经盐城市郊区计经委批复立项，投资45万元建设630平方米三层办公楼，资金来源为企业自筹。1××5年5月，盐城建筑水磨石工程总公司领取办公楼的建设工程规划许可证，建设项目名称为办公楼，建设规模为630平方米。1××5年9月28日，盐城建设水磨石工程总公司经会办研究，做出会议纪要，决定建设630平方米办公楼，资金43万元，公司自筹解决，由市工业专科学校建筑设计室设计，公司驻盐工程队承建。1××5年9月28日，郊区建设局批复同意建设办公楼。1996年4月24日，盐城建筑水磨石工程总公司办理了的《房屋所有权证》，建筑面积630平方米，层数为4层。1999年4月，登记权利人变更为“盐城城镇建筑工程公司”，面积调整为632.95平方米。2005年1月改制为“盐城城镇建筑工程有限公司”，2009年3月更名为“江苏国丰建设工程有限公司”。盐城市不动产登记中心于2019年2月14日向一审法院复函，认为：综合房屋建成时间、来源、用途等原始材料，虞海峰持有的《房屋所有权证》对应的房屋与江苏国丰建设工程有限公司底层东两间门市房屋应该非同一房屋。由于年代久远，调查手段有限，以上意见仅供参考，建议贵院结合其他证据材料进行综合认定。一审法院还查明，1992年10月8日，虞海峰向盐城建筑水磨石工程总公司交集资房款22600元，盐城建筑水磨石工程总公司向虞海峰出具的收款收据。1996年1月28日，虞海峰向盐城建筑水磨石工程总公司交房款50000元，盐城建筑水磨石工程总公司向虞海峰出具的收款收据。2004年7月，盐城市人民政府发给虞海峰盐国用（2004）字第020000327号国有土地使用证，注明，座落市区，地号202-002-012，使用权类型租赁，终止日期2009年7月5日，使用权面积16平方米，按三级地商业用途收取年租金。在宗地图中注明a-b-c-80-a范围面积314.86平方米。2009年4月1日，盐城市人民政府发给国丰公司盐国用（2009）字第602181号国有土地使用证，注明，座落市区，地号202-002-0012000，使用权类型出让，终止日期2045年1月20日，使用权面积314.9平方米。一审法院认为，一、《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房产证是产权人享有房产权的依据。一审法院拍卖的房屋一楼最东边一间64平方米房屋是属国丰公司所有还是属虞海峰所有。虞海峰目前持有的房屋登记房产证是1××5年6月所发，而一审法院拍卖的房屋是1××5年4月批复立项，1××5年5月领取办公楼的建设工程规划许可证，1××5年9月28日，盐城建设水磨石工程总公司经会办研究，作出会议纪要，决定建设办公楼。1××5年9月28日，郊区建设局批复同意建设办公楼。1996年4月24日，盐城建筑水磨石工程总公司办理了的《房屋所有权证》，建筑面积630平方米，层数为4层。从此可以看出，虞海峰取得房屋登记房产证时，涉案的办公楼尚未砌建。虞海峰辩称当时存在“先上车后买票”，先建办公楼后办手续的现象，因无证据提供，一审法院按现有书面证据认定虞海峰取得房屋登记房产证在前，涉案办公楼砌建在后。且1××5年3月，盐城建筑水磨石工程总公司申请盐城市榆河路1、2、3幢房屋登记，其中1幢房屋总4层，面积2530.57平方米，房屋登记部门核发了0100550-2《房屋所有权证》。1××5年6月，虞海峰申请房屋登记，产权来源为0100550-2号《房屋所有权证》。结合盐城市不动产登记中心向本院的复函，一审法院认为，虞海峰持有的《房屋所有权证》对应的房屋与国丰公司底层东两间门市房屋非同一房屋。由于虞海峰持有的《房屋所有权证》对应的房屋与国丰公司底层东两间门市房屋非同一房屋，故虞海峰诉讼要求排除盐城市亭湖区最东侧64平方米房产的强制执行措施，确认位于盐城市亭湖区最东侧64平方米房产为虞海峰所有的诉讼请求不能支持。虽然虞海峰土地证载明的地点与国丰公司的房产证载明的地点存在矛盾，有其他证人证明公司办公楼一楼东二间卖给了虞海峰。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。故本案中对房屋产权确认应以房产证为准。虞海峰交付了购房款，不能得到房产，可向国丰公司主张权利。遂判决：驳回虞海峰的诉讼请求。案件受理费4878元，由虞海峰负担。本院二审查明，一审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。另查明，本案执行依据一审法院(2015)都商初字第00792号民事判决认定，2012年12月19日，国丰公司与商业银行签订最高额抵押合同，约定国丰公司以其坐落于盐城市亭湖区土地使用权为该司最高本金余额2200000元的借款提供抵押担保，双方并在盐城市房产交易中心、盐城市国土资源局分别并办理了房产、土地使用权抵押权登记（其中房产抵押金额为1320000元、土地使用权抵押金额为880000元，合计2200000元）。该案判决主文第一、二项内容为：一、国丰公司偿还商业银行借款2100000元，并承担自2015年3月21日起至实际履行还款义务之日止按年利率12.15%计算的利息、罚息，于判决生效后十日内付清；二、如国丰公司届期未能偿付上列借款本息，商业银行有权就国丰公司坐落在盐城市亭湖区土地使用权以债权额2200000元为限拍卖、变卖或折价的价款行使优先受偿权。本院认为，《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案一审法院执行依据(2015)都商初字第00792号民事判决中已认定，国丰公司以其坐落于盐城市亭湖区土地使用权为该司最高本金余额2200000元的案涉借款提供抵押担保，双方并在盐城市房产交易中心、盐城市国土资源局分别并办理了房产，一审法院也判决商业银行有权就国丰公司坐落在盐城市亭湖区土地使用权以债权额2200000元为限拍卖、变卖或折价的价款行使优先受偿权。同时，国丰公司也持有案涉房产的土地使用权证及房产权证，故一审法院拍卖该抵押房产并无不当。虞海峰主张盐城市亭湖区最东侧64平方米房产应归其所有，一审法院无权对此房屋进行拍卖。对此，本院认为，虞海峰提出该主张的主要依据是其持有该房产的所有权证，但该房屋所有权证登记的是，而国丰公司持有的房产权范围是。虞海峰持有房屋登记房产证是1××5年6月所发，而房屋的《房屋所有权证》是1996年4月24日办理，虞海峰取得房屋登记房产证时，涉案的办公楼尚未砌建。根据盐城市不动产登记中心向一审法院的复函，也无法得出虞海峰持有的《房屋所有权证》对应的房屋与国丰公司底层东两间门市房屋即为同一房屋。故虞海峰以其持有房屋所有权证来排除案涉抵押房产拍卖的异议理由不能成立。综上，虞海峰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4878元，由上诉人虞海峰负担。本判决为终审判决。审判长  李卫民审判员  史宏春审判员  惠 玲二〇一九年十二月三十日书记员  倪 玲