吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1297号上诉人（原审原告）：于涵，男，1992年12月16日出生，满族，公务员，住通化县快大茂镇新风委八组。委托诉讼代理人：王升玉，吉林信维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王淑梅，女，1971年7月14日出生，汉族，个体工商户，住通化县地中海二期美可美塑产后修复中心。委托诉讼代理人：李晨光，吉林卓昂律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：通化华晨房地产开发有限责任公司，住所地通化县快大茂镇团结路金帝大厦。法定代表人：张洪有，董事长。委托诉讼代理人：辛德华，男，1964年11月10日生，汉族，系该公司总经理，住通化市东昌区六合盛别墅区。委托诉讼代理人：朱月姝，女，1962年9月14日生，汉族，系该公司经理，住通化市东昌区东昌街健康委一组。上诉人于涵因与被上诉人王淑梅、通化华晨房地产开发有限责任公司（以下简称华晨公司）买卖合同纠纷一案，不服通化县人民法院（2019）吉0521民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于涵的委托诉讼代理人王升玉，被上诉人王淑梅的委托诉讼代理人李晨光，被上诉人华晨公司的委托诉讼代理人辛德华、朱月姝等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于涵上诉请求：一、依法撤销通化县人民法院作出的（2019）吉0521民初229号民事判决书，并依法改判；二、本案的诉讼费及上诉费等相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案事实、证据的认定及适用法律错误。一、王淑梅对本案争议房屋是否享有所有权，并不影响本案上诉人与被上诉人王淑梅之前签订购房协议的效力。在本案中，上诉人基于被上诉人持有本案争议房屋的预告登记证明等相关手续，才善意的与之签订《购房协议书》，对于被上诉人王淑梅与华晨公司之间是房屋买卖关系还是债权的让与担保关系，上诉人并不清楚。另外，在上诉人于被上诉人王淑梅签订协议前，被上诉人王淑梅向原告出具了华晨公司同意房屋出售明细，该证据合法有效，该明细中有华晨公司的公章及法定代表人李建军的签字，在一审庭审中，华晨公司承认了该明细中的公司公章系华晨公司的公章，对于法定代表人的签字，既没有否认也没有申请鉴定，故该明细应作为本案的定案依据；在一审庭审的过程中，上诉人申请了证人王敏杰出庭作证，对上诉人买房及华晨公司同意卖房的经过进行了详细的阐述，以上证据及证人证言能够证明被上诉人王淑梅在处分该房屋时系有权处分，且经过了华晨公司的同意，不论被上诉人王淑梅与华晨公司之间是房屋买卖关系还是债权的让与担保关系，上诉人于被上诉人王淑梅之间所签订的《购房协议书》应是合法、有效的。二、一审法院适用法律存在错误。1、《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的内容针对的无权处分人，本案中，被上诉人王淑梅在处分该房屋时，系有权处分，不应适用该条规定。2、上诉人在一审中的诉讼请求为：依法确认上诉人与被上诉人王淑梅签订的购房协议有效，要求王淑梅及华晨公司立即交付房屋并协助上诉人办理房屋过户登记等相关手续。要求确认合同效力并履行合同。一审法院引用的条文为：《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证明书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证明书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该条针对的是预告登记的权利人以外的人处分不动产，不发生物权效力，本案中，王淑梅为预告登记的权利人，其处分预告登记在自己名下的不动产，系有权处分，不应适用该条法律的规定。本案中，争议房屋尚没有进行办理不动产权属证明，但已经办理了预告登记。一审法院对于王淑梅与华晨公司之间是否存在事实上的房屋买卖关系无法认定，且认为预告登记是一种为了保障当事人将来实现物权的不动产登记，并不产生物权效力，预告登记权利人并不必然取得物权，但是却适用了《物权法》第二十条关于预告登记的规定，属于明显矛盾；综上所述，上诉人认为被上诉人依法处分预告登记在自己名下的房产，系有权处分，且经过华晨公司的同意。一审法院在事实、证据的认定及适用法律上存在错误，望贵院在查清事实及核实证据后依法公断。被上诉人王淑梅辩称，其与上诉人之间签订的买卖合同合法有效，应当由华晨公司配合上诉人办理房屋过户等手续。理由如下：一、答辩人与华晨公司之间虽为非典型让与担保关系，但答辩人将抵押房屋出售给上诉人时，首先债务已经到期，并且华晨公司也出具了盖有公司印章及法人代表签字，允许答辩人出售抵押房屋的相关材料。此行为是华晨公司作为担保人履行担保责任的一种行为。答辩人出售抵押房屋是有权处分并不违反法律强制性规定是合法有效的。二、一审法院认定答辩人与上诉人之间的房屋买卖合同无效，是事实认定错误，法律适用错误，答辩人出售案涉房屋时是有权处分理由同第一点，其次，根据合同法第五十一条规定无权处分井不必然导致合同无效，只要合同不是合同法第五十二条规定的几种情形就应当认定有效。三、根据最高院审理买卖合同的司法解释第三条，更明确了买卖合同中出卖人没有处分权合同依然有效。被上诉人华晨公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律准确，应该维持原判。二、请中级法院确认此案为团伙套路贷的诈骗案并移交处理。三、依法追究杨萌、王敏杰、孙友忠的假证行为。四、本案的诉讼费及上诉费等相关费用由上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定王淑梅未取得涉案房屋所有权，未享有对该房屋的处分权，故本案三套房产的购房协议无效。二、此三套房产是王淑梅等人，盗用我公司房产在实施套路贷诈骗。三、杨萌、王敏杰、孙友忠有作假证行为，请法院依法追究。四、本案诉讼费及上诉费等相关费用与我公司无关，应由上诉人承担。于涵向一审法院起诉请求一、依法确认于涵、王淑梅签订的购房协议有效，要求王淑梅及第三人华晨公司立即交付房屋并协助办理房屋过户登记等相关手续；二、本案的诉讼费及相关费用由王淑梅承担。一审法院认定事实：2016年4月7日华晨公司与王淑梅签订《商品房买卖合同》，约定王淑梅购买通化县金帝大厦第4-6-11幢8单元19.9号、建筑面积95.14平方米的房屋；2016年4月18日王淑梅取得涉案房屋预告登记证书（房预通县字第00003835号）；2017年10月30日王淑梅与于涵签订《购房协议书》，约定王淑梅将坐落于通化县快大茂镇长征路，丘幢号4-6-111-8.19.9，建筑面积95.14平方米的住宅以总价21万元卖给于涵，同日王淑梅出具收据注明收到于涵购房款21万元。一审法院认为，本案争议焦点为于涵、王淑梅签订购房协议书是否有效？而购房协议书是否有效的前提为王淑梅是否对涉案房屋享有处分权。王淑梅自认其于2016年4月7日订立的商品房买合同系因其与案外人杨萌存在的民间借贷关系而订立、其与华晨公司签订商品房买卖合同为非典型让与担保关系。王淑梅提供2016年4月15日金额为50万元的借据一份，而商品房买卖合同签订时间为2016年4月7日，为先有房屋买卖后有借款，时间前后矛盾，因杨萌与华晨公司法律关系无法确定，且华晨公司不予认可其与王淑梅之间存在非典型让与担保关系或商品房买卖关系，故本院无法确认该商品房买卖合同效力，无法认定王淑梅与华晨公司之间存在事实上的房屋买卖关系；关于于涵提供的华晨公司的房屋出售明细，不能证明王淑梅对本案争议房屋取得所有权。同时王淑梅主张为担保其与杨萌之间借贷，而对涉案房屋进行预告登记，预告登记是一种为了保障当事人将来实现物权的不动产登记，并不产生物权效力，预告登记权利人并不必然取得物权。因此，根据现有证据无法证明王淑梅对本案争议房屋享有所有权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，王淑梅至今未取得涉案房屋所有权，故其未享有对该房屋的处分权，且华晨公司对王淑梅的处分行为不予认可。故于涵与王淑梅于2017年10月30日签订的购房协议无效，于涵的全部诉讼请求本院无法支持。经本院释明于涵不变更诉讼请求，其可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二十条规定，判决驳回于涵全部诉讼请求。案件受理费4450元，保全费1570元，计6020元由于涵负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实基本一致。本院认为，一审庭审中王淑梅自述是因杨萌、华晨公司之间存在民间借贷关系，所以华晨公司为其办理了预告登记，该行为属于非典型让与担保，王淑梅未取得房屋的所有权，其将案涉房屋进行出售属于无权处分。但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，基于“物债区分”的原则，王淑梅与于涵之间签订的《购房协议》系双方真实意思表示，王淑梅无权处分行为并不当然无效。结合本案现有证据和查明事实，该行为并不存在《民法总则》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故双方签订《购房协议》的债权行为自双方当事人签字时即为有效。为此，于涵要求确认《购房协议》有效的诉讼请求应予以支持。一审认为王淑梅系无权处分，进而认定于涵与王淑梅之间签订的购房协议无效，忽略了债权行为与物权行为的区分原则，属于适用法律错误，应予以纠正。虽然王淑梅作为登记申请人取得案涉房屋的预告登记，但是预告登记不同于不动产登记，预告登记仅是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立和变动，而只是使登记申请人作为债权请求权人，取得一种请求将来发生物权变动的权利。同时，华晨公司对与王淑梅、杨萌之间的民间借贷行为、预告登记行为均提出异议，且于涵未与华晨公司签订商品房买卖合同、交纳购房款项。于涵主张华晨公司出具的18户房屋销售清单上列明了案涉房屋，王淑梅也取得了案涉房屋预告登记，但是结合预告登记的法律性质和本院查明的案件事实，尚不足以证明华晨公司同意王淑梅出售案涉房屋。为此，于涵要求王淑梅及华晨公司立即交付房屋并协助办理房屋过户登记等相关手续的诉讼请求现不能得到支持。若以后华晨公司进行追认或者王淑梅实际取得了案涉房屋所有权后，于涵可另行向王淑梅和华晨公司主张权利。综上所述，于涵的上诉请求部分成立。本院依照《民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销通化县人民法院（2019）吉0521民初229号民事判决；二、于涵与王淑梅之间签订的《购房协议》有效；三、驳回于涵其他诉讼请求。一审案件受理费4450元及财产保全费1570元，合计6020元，由于涵负担4214元，由王淑梅负担1806元。二审案件受理费4450元，由于涵负担3115元，由王淑梅负担1335元。审判长  孙建敏审判员  何秋彦审判员  衣 思二〇一九年十二月三十日书记员  张 航