中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13424号上诉人（原审原告）：张仁杰，男，1972年4月2日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：黄桢，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘天琪，上海正策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张开朗，男，1951年11月8日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审被告）：李建一，女，1953年12月28日生，汉族，住上海市黄浦区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：奚正辉，远闻（上海）律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赫少华，远闻（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：LEECHUNRUINICHOLASAARON(李春瑞），男，1982年7月9日生，新加坡国籍，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：PEGGYYANGGUO（郭阳），女，1978年11月29日生，加拿大国籍，住上海市浦东新区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜黄海，上海君澜律师事务所律师。上诉人张仁杰因与被上诉人张开朗、李建一、LEECHUNRUINICHOLASAARON(李春瑞）、PEGGYYANGGUO（郭阳）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初63025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张仁杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对张开朗、李建一是否已经履行了房屋出售通知义务的认定有误，被上诉人张开朗仅出示了手机上的显示，但没有运营商数据的支持，无法证明被上诉人张开朗、李建一发出过该短信，且该手机号码上诉人已不再使用，被上诉人张开朗、李建一对此是明知的；张贴的律师函仅能证明有张贴的事实，不能证明上诉人已经看到过张贴的内容；二、即使一审法院认定了“通知到达”，被上诉人所谓告知上诉人的出售条件低于实际成交价格，且在给上诉人的行权期限未届满的情况下就已签订房地产买卖合同，被上诉人仍然是侵害了上诉人的优先购买权；三、四被上诉人之间存在恶意串通、侵害上诉人利益的行为，因此四名被上诉人签订的房地产买卖合同应归属无效。综上所述，上诉人认为根据合同法，四被上诉人签署的房地产买卖合同应属无效，张开朗、李健一应以编号2536828的房地产买卖合同约定的同等条件将房屋出售给上诉人。张开朗、李建一共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。LEECHUNRUINICHOLASAARON(李春瑞）、PEGGYYANGGUO（郭阳）共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人与张开朗、李建一之间的纠纷不能对抗四被上诉人之间的房地产买卖合同的效力。请求驳回上诉，维持原判。张仁杰向一审法院起诉请求：1.确认张开朗、李建一与李春瑞、郭阳于2015年11月21日签订的《房屋买卖合同》无效；2.张开朗、李建一将出租给张仁杰的房产以编号2536828的房地产买卖合同约定的同等条件出售给张仁杰。一审法院认定事实：2013年2月张仁杰（乙方）与张开朗、李建一（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，租赁期为五年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止。合同尾部落款处乙方张仁杰的电话记载为：1337007XXXX。2015年8月31日张开朗向1337007XXXX的手机号码发送短信，内容为：张仁杰先生，你好，我是XX路XX弄XX号XX室房东张开朗，现有客户出价1,450万元（人民币，以下同）的意向购买我的房屋，因你我有房屋租赁协议，依照法律规定，在同等条件下，你有优先购买房屋的权利，我于2015年8月27日给你发了告知函通知你，若你要行使优先购买我房屋的权利，请在收到此短信或告知函后一个月内，与我联系办理购买我房屋的事宜，若逾期没有与我联系，按照法律法规，则视为自动放弃优先购买权。2015年11月3日张开朗向上海市虹口区公证处申请办理张贴《关于限期履行房屋优先购买权的律师函》的过程的证据保全公证，2015年11月6日上海市虹口区公证处公证员施某、公证处工作人员杨某与张开朗的委托代理人案外人卞某到上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋门口，在施某、杨某的现场监督下卞某在该房屋大门上张贴了《关于限期履行房屋优先购买权的律师函》，《关于限期履行房屋优先购买权的律师函》的内容为：张开朗、李建一准备出售XX路XX弄XX号XX室房屋，有买家约定价格总交易费用1,500万元（买卖价格1,300万元，另支付装修款及卖家承担的交易税费及中介费200万元），依据相关法律规定，张仁杰依法享有同等条件下的优先购买权，若张仁杰行使优先购买权，在收到此《律师函》后15个自然日（自2015年11月7日至2015年11月23日）内与张开朗联系购房事宜，并以书面形式通知张开朗，逾期没有联系的，视为张仁杰自动放弃优先购买权。该过程并由公证人员进行了现场拍摄，2015年11月9日上海市虹口区公证处就此过程出具了（2015）沪虹证字第4590号《公证书》。2015年11月21日张开朗、李建一作为卖售人与作为买受人的李春瑞、郭阳签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定张开朗、李建一将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（复式）房地产出售给李春瑞、郭阳，转让价款为1,400万元，于2016年1月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年11月23日上海市松江公证处对张开朗、李建一、李春瑞、郭阳签署的上述《上海市房地产买卖合同》出具《公证书》[（2015）沪松证经字第2200号]。2016年1月25日税务机关开具了缴款名称为张开朗等的税收缴款书，缴款金额为331,010.90元。2016年2月6日系争房屋产权转移登记。2017年5月15日系争房屋核准登记至李春瑞、郭阳名下，并备注29号西地下1层人防车位278。2014年10月27日张开朗、李建一起诉张仁杰要求解除租赁合同，返还租赁房屋，张开朗、李建一退还押金、退还已支付的2015年2月28日至2015年5月28日的房租并支付违约金21,000元[（2014）浦民一(民)初字第39231号]，2015年4月20日一审判决驳回了张开朗、李建一的诉讼请求。张开朗、李建一因不服一审判决向本院提起了上诉[（2015）沪一中民二（民）终字第1943号]，2015年12月25日二审作出判决：1、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39231号民事判决；2、解除张开朗、李建一与张仁杰于2013年2月签订的《租赁合同》；3、张开朗、李建一于判决生效之日起二十日内退还张仁杰押金人民币21,000元；4、张开朗、李建一于判决生效之日起二十日内退还张仁杰2015年2月28日至2015年5月28日的房租人民币63,000元；5、张开朗、李建一于判决生效之日起二十日内赔偿张仁杰违约金人民币21,000元；6、张仁杰于判决生效之日起二十日内搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将上址房屋返还张开朗、李建一；7、张仁杰于判决生效之日起二十日内支付张开朗、李建一房屋租金、使用费（自2015年12月1日起至实际返还房屋之日止，按照21,000元/月标准计算）。后张仁杰申请再审[（2016）沪01民再99号]，再审庭审中张开朗、李建一提交了就系争房屋与李春瑞、郭阳签订的上海市房地产买卖合同，证明涉案房屋已经出售，房屋已经过户至李春瑞、郭阳名下，合同约定交房日为2018年3月11日，张仁杰对此事实无异议。2017年1月5日本院作出再审判决：1、撤销上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1943号民事判决书，2、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39231号民事判决书。2018年2月1日张仁杰起诉张开朗、李建一[（2018）沪0115民初8850号]，要求法院判决张仁杰享有优先购买系争房屋的权利。法院经审理后认为张仁杰诉请不属于法院民事纠纷受理范围，如果张仁杰认为出租人侵犯其优先购买权，按相关司法解释规定，可以请求出租人承担赔偿责任，据此裁定驳回了张仁杰的起诉。一审另查明，张仁杰在公安机关常住人口登记表上留存的联系电话为“1337007XXXX”。一审庭审中，李春瑞、郭阳申请证人卞某出庭作证，证人陈述其原先是德佑房地产经纪有限公司的工作人员，经办张开朗、李建一、李春瑞、郭阳之间的房屋买卖。张开朗、李建一独家委托中介公司出售带租约的系争房屋，2015年李春瑞、郭阳看了与系争房屋同户型的房屋后有购买系争房屋的意向并在中介处签订了居间协议，同时支付了定金200万元。签订居间协议时，中介告知李春瑞、郭阳系争房屋带有租约。张开朗、李建一、李春瑞、郭阳担心张仁杰优先购买权的问题不敢签订正式买卖合同。在公证张贴律师函之前，证人还受律师委托邮寄过两份律师函，同时证人还在系争房屋前门、后门张贴了律师函，并从门缝里塞入一份律师函。邮寄的两份律师函，其中一份快递送达至系争房屋的物业处，另一份快递遭退回。证人是陪房东一起到公证处的，因为公证员听说张仁杰比较凶，就让证人陪同一起至系争房屋现场张贴律师函。张开朗、李建一、李春瑞、郭阳在同一天签订正式买卖合同及装修补偿款50万元的协议书。关于打架的事情，2015年的时候，张开朗在前一天发短信给张仁杰通知客户要来看房，看房当天证人陪同张开朗一起至系争房屋门口敲门，无人应门，房东和证人回到物业中心准备打电话给张仁杰的时候，张仁杰正好开车过来，张仁杰一下车就要打张开朗，被证人拦住，随后报了警，发生肢体冲突过程中，张仁杰也没说要买房。张仁杰对证人陈述的陪同公证处张贴律师函的事实予以认可，对证人其余证言认为多系传来证据，对细节也陈述不清。张开朗、李建一、李春瑞、郭阳对证人证言予以认可。一审审理中，张仁杰表示通过证人证言可以证实李春瑞、郭阳在明知系争房屋带有租约，张仁杰享有优先购买权的情况下，仍与张开朗、李建一签订买卖合同。李春瑞、郭阳支付定金的时间在张开朗、李建一向张仁杰发出优先购买权通知之前。张仁杰与张开朗、李建一之间有矛盾，张开朗、李建一故意将系争房屋出售给李春瑞、郭阳。基于上述原因，张仁杰认为张开朗、李建一与李春瑞、郭阳恶意串通买卖系争房屋侵犯了张仁杰的优先购买权并给张仁杰造成了房屋价差损失，故要求确认张开朗、李建一、李春瑞、郭阳签订的《上海市房地产买卖合同》无效，张开朗、李建一将出租给张仁杰的系争房屋以张开朗、李建一、李春瑞、郭阳签订的《上海市房地产买卖合同》约定的同等条件出售给张仁杰。涉及不动产的公证应在不动产所在地的公证机关受理，而且公证只是证明了张贴通知，并不代表张仁杰获知通知的内容。张开朗、李建一认为根据《最高人民法院》第二十一条、第二十四条的规定，张仁杰的诉请没有事实和法律依据。李春瑞、郭阳则认为张仁杰没有证据证明张开朗、李建一、李春瑞、郭阳之间存在恶意串通的行为，故不同意张仁杰诉请。张开朗、李建一另提交了张开朗、李建一、李春瑞、郭阳于2015年11月21日就买卖系争房屋签署的《协议书》复印件，证明根据该协议书约定，李春瑞、郭阳应在支付合同总价款1,400万元外，再直接支付张开朗、李建一装修补偿款50万元。李春瑞、郭阳另提交“110出警记录”，案发地点为XX路XX弄门口，证明2015年10月18日张仁杰殴打了张开朗，张仁杰应该居住在系争房屋中。一审法院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。张仁杰与张开朗、李建一于2013年2月签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。张开朗、李建一在租赁合同到期之前出卖房屋的应当履行通知张仁杰的义务。张开朗于2015年8月31日向“1337007XXXX”手机号码发送了通知，告知出售系争房屋事宜，因该电话号码为张仁杰在公安机关人口信息及《租赁合同》中所留的电话号码，张仁杰无证据证明在2015年8月31日之前已告知张开朗、李建一该手机号码已经不用或向张开朗、李建一提供过其他联系手机方式。对于张开朗、李建一于2015年11月6日以公证行为的形式在系争房屋门上张贴的《关于限期履行房屋优先购买权的律师函》，张仁杰认为该类公证应由房屋所在地的公证处办理，但是张仁杰庭审中确认了张开朗、李建一在系争房屋现场张贴了相关律师函的事实，所以张开朗、李建一通过手机短信和现场张贴通知的形式已经履行了相关房屋出售的通知义务，张仁杰在张开朗、李建一行使通知义务后未与张开朗、李建一进行联系，应属放弃了行使优先购买权。据此张仁杰要求确认张开朗、李建一、李春瑞、郭阳于2015年11月21日签订的上海市房地产买卖合同无效的诉讼请求及要求张开朗、李建一以合同编号2536828约定的同等条件出售系争房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回张仁杰的全部诉讼请求。案件受理费105,800元，由张仁杰负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人二审中并没有提出新的事实和证据，实际仍系重复其在一审的理由，张开朗依据上诉人留在《租赁合同》上的电话号码联系上诉人，并无不当，上诉人认为张开朗早已知晓上诉人已不再使用该号码的观点并未提供任何证据支撑；关于公证张贴律师函的问题，当时上诉人居住在系争房屋内，律师函张贴在系争房屋门上的行为应当认为已将律师函送达上诉人，故上诉人关于公证只能证明张贴不能证明上诉人已看到过的观点，亦不能成立。被上诉人张开朗在2015年8月31日短信通知上诉人时已给予其一个月的时间，2015年11月6日的律师函中又给予了上诉人十五个自然日的期间，虽然四被上诉人在该期间届满前两日签订了房地产买卖合同，但直至2016年2月6日系争房屋过户，上诉人从未向被上诉人提出过行使优先购买权。虽然两次通知的房屋价格和最终在交易中心登记备案的合同价格略有差距，但四被上诉人明确双方之间另有装修补偿款50万元，就系争房屋的真实交易价格为1,450万元（张开朗、李建一的净到手价），故上诉人就被上诉人通知的行权期限和价格的异议，亦都不能成立。因此，一审法院认定上诉人放弃了行使优先购买权，并无不当，本院予以认同。至于上诉人称四被上诉人恶意串通、侵害上诉人利益的观点，缺乏证据支撑，故本院亦不予采纳。综上所述，上诉人张仁杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币105,800元，由上诉人张仁杰负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十二月二十六日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……