四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19083号 上诉人（原审原告）：四川中原物业顾问有限公司成都碧林街一营业部，住所地：四川省成都高新西区碧林街67号1层。 负责人：何世胜，该营业部总经理。 委托诉讼代理人：蒋燕，四川原友信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：瞿家威，四川原友信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曹海生，男，1985年4月3日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审被告）：王历平，女，1985年2月17日出生，汉族，住重庆市北碚区。 上诉人四川中原物业顾问有限公司成都碧林街一营业部（以下简称中原物业顾问公司）、曹海生、王历平居间合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中原物业顾问公司上诉请求：1.依法撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9281号民事判决书，依法改判曹海生、王历平支付中原物业顾问公司居间服务费19500元及截止付清日止的违约金；2.判令曹海生、王历平承诺本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、中原物业顾问公司与曹海生、王历平及第三方签署居间合同及《过户及贷款代理合同》是完全独立的合同，且属于两种不同类型的合同，前者是居间合同，后者是代理服务。居间服务合同明确约定曹海生、王历平应支付居间服务费，而《过户及贷款代理合同》中也约定代理服务费，只是中原物业顾问公司、曹海生、王历平及孙洋在签署该份合同时，协商一致，由中原物业顾问公司免费为曹海生、王历平及孙洋提供过户及贷款代理服务。一审法院认为居间服务费用中包括过户及贷款代理服务费用，系事实认定错误。二、根据《中华人民共和国合同法》第424条规定可知，居间合同为居间人向委托人提供居间媒介的中间服务行为。故中原物业顾问公司作为居间人，促使曹海生、王历平与孙洋签订合法有效的《房屋买卖合同》，居间合同就已完成，中原物业顾问公司的居间服务已完成。买卖交易双方是否履行及如何履行等均由《房屋买卖合同》进行约定，不影响居间合同完成的认定，一审法院认定中原物业顾问公司完成部分居间服务，系法律适用错误。 曹海生辩称，中原物业顾问公司提供的是格式合同，曹海生没有注意看合同内容，但当时达成完成房屋买卖交易后再支付居间服务费的口头协议。房屋买卖合同、居间合同、过户合同应是一个整体，中原物业顾问公司应对其寻找的买家进行审核。卖家之所以要提出解除合同，是因买家孙洋在签订合同时不具备买房资格。曹海生出售的案涉房屋需孙洋提前支付一部分首付款，将房屋的按揭款归还，且曹海生已提前告知孙洋与中原物业顾问公司其还款日期，但在还款日中午孙洋还未将款项打到曹海生的账户，直到下午3点才打电话通知曹海生将钱转入其账号。 王历平未到庭亦未提交书面答辩意见。 曹海生、王历平上诉请求：1.依法撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9281号民事判决书，依法发回重审，或依法改判曹海生向中原物业顾问公司支付30%的居间服务费；2.判令中原物业顾问公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审费用认定中原物业顾问公司作为居间人已完成居间任务，产生了居间结果事实不清、证据不足。曹海生、王历平与中原物业顾问公司签订居间合同的目的在于出售曹海生、王历平所有的房屋，因曹海生、王历平与孙洋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》被成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2018）川0191民初4192号民事判决书解除，故曹海生、王历平所有的房屋尚未卖出，签订该居间合同的目的显然未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，该居间合同应予以解除，中原物业顾问公司应承担违约责任。二、中原物业顾问公司作为居间人应对购房者是否具有购房资格及购房者的履约能力尽到审慎责任，但居间人介绍的购房者在签订合同时为深圳户口，明显不具备在成都购买房屋的资格。从公积金贷款变更代商业贷款，要求支付首付款予以拒绝等证明该购房者的履约能力有问题，中原物业顾问公司作为居间人未在服务过程中筛除不适宜的购房者，且在曹海生、王历平与案孙洋出现问题时，也未及时化解双方的矛盾，致使曹海生、王历平与孙洋的《服务买卖合同》无法继续履行，最终被人民法院确认解除该份合同。根据《中华人民共和国合同法》第60条的规定，中原物业顾问公司明显未履行居间合同约定的当事人的义务。三、曹海生、王历平签订《房屋买卖合同》后，合同履行过程中不存在任何过错，因中原物业顾问公司未尽到对购房者资格审查义务而导致该份合同无法继续履行，最终导致合同解除。中原物业顾问公司的过错导致曹海生、王历平的期待利益受损及由此产生大笔诉讼费用与律师费，并为此花费大量的时间与精力。居间合同为中原物业顾问公司草拟的格式合同，合同目的没有实现，曹海生、王历平不存在过失或者过错行为，一审法院判决曹海生、王历平向中原物业顾问公司支付居间费及违约费，违反了《中华人民共和国合同法》第5条，《中华人民共和国民法通则》第6条公平原则的规定。且一审法院拒绝曹海生、王历平的证人出庭的申请，系审理程序违法，事实认定错误，法律适用错误。四、曹海生、王历平之所以愿意承担30%的居间服务费是其为签订合同时未尽到审慎审查负责，签订的合同为中原物业顾问公司提供的格式合同。签订合同时，中原物业顾问公司未收取服务费，当时达成的口头协议为买卖交易完成后缴纳服务费。现合同被解除，且合同解除并非由于曹海生、王历平的过错导致，按照中介产生的行业惯例，因未交易成功，缴纳的服务费应予以退还。 中原物业顾问公司辩称，曹海生、王历平认为买卖合同解除，居间合同也要解除无法律依据。买卖合同解除是在2018年8月1日，成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初4192号民事判决书第6页认定“双方于2017年10月18日通过微信对话的方式，双方协商一致解除”，一审庭审笔录载明2017年10月18日下午“案外人孙洋向曹海生发微信问不想卖的原因是什么，曹海生回复……”，买卖合同的解除是买卖双方协商一致解除的，居间服务完成并不影响合同的效力，曹海生、王历平应当向中原物业顾问公司支付相应的居间服务费用。该判决书内容说明曹海生、王历平在上诉状中称的由于中原物业顾问公司的原因导致了案涉房屋未卖出与事实不符，二审法院应不予采信。 中原物业顾问公司向一审法院起诉请求：1、判令曹海生、王历平向中原物业顾问公司支付居间服务费19500元、截至付清日止的违约金（从2017年10月5日暂计至2018年11月20日为4007元）；2、判令曹海生、王历平承担本案所有诉讼费用（含公告费等）。 一审法院认定事实：2017年10月4日，中原物业顾问公司与曹海生、王历平及案外人孙洋签订了编号为0025157的《买卖交易文本》，该文本包括《客户告知书》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》。其中，《居间服务合同》主要约定：1、卖方（甲方）曹海生及王历平、买方（乙方）孙洋在经纪方（丙方）四川中原物业顾问有限公司成都东方希望天祥营业部（2018年4月26日更名为四川中原物业顾问有限公司成都碧林街一营业部）的居间服务下，就交易位于成都市高新区之房屋签署了《房屋买卖合同》（合同编号：0025157）。2、居间服务事项为为甲方出售之房源寻找买受人，并将该房源信息以及卖方的要求报告给买方；为乙方寻找符合其要求之房源，并将该房源信息以及买方要求等报告给出售人；协助乙方对房源信息进行核实、查看；为甲乙双方提供签约机会或进行媒介服务；协助甲乙双方草拟房屋买卖的相关合同文本并促成双方签署合法有效的房屋买卖合同。3、甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，丙方居间服务完成。各方一致同意，甲方支付丙方居间服务费19500元；乙方支付丙方居间服务费35100元，上述费用于签订本合同当日内一次性付清。4、丙方应按照甲乙双方的委托如实披露交易房屋的详细信息，丙方不得为促使甲乙双方签署房屋买卖合同而故意隐瞒房屋的重大信息。5、甲乙双方应按照合同约定向丙方支付居间服务费，若迟延支付的，丙方有权要求其按未支付金额每日万分之五支付违约金。若居间服务费另有约定的，则以各方另行约定为准。《过户及贷款代理合同》约定，由曹海生、王历平委托中原物业顾问公司办理交易房屋权属变更登记及房屋交验手续（过户手续）及相关事宜，未约定收取服务费。 曹海生、王历平（卖方）与孙洋（买方）签订的《房屋买卖合同》，约定了案涉位于高新区房屋买卖的相关事宜。 上述合同签订后，曹海生、王历平未向中原物业顾问公司支付居间服务费用。 一审法院另查明，孙洋与曹海生、王历平因案涉房屋买卖合同产生纠纷，一审法院于2018年8月1日作出（2018）川0191民初4192号《民事判决书》，认定双方协商一致解除合同，判决孙洋与曹海生、王历平签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年10月18日解除；曹海生、王历平向孙洋退还定金50000元。 一审法院认为，中原物业顾问公司、曹海生、王历平与案外人孙洋签订的《居间服务合同》及《过户及贷款代理合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。中原物业顾问公司作为居间人，在提供了订立合同的媒介服务后，即产生了居间结果，曹海生、王历平应当按照合同约定支付居间服务费。但是，按照三方签订的《过户及贷款代理合同》，中原物业顾问公司还应为曹海生、王历平提供办理房屋权属变更登记和提供交验房屋的服务，该合同未另行约定曹海生、王历平支付服务费，该服务费应当含在居间服务费之中。因孙洋与曹海生、王历平签订的《房屋买卖合同》已解除，中原物业顾问公司的协助过户、协助交房等服务亦无须履行，其收取服务费的金额应比照合同约定适当降低。一审法院综合考虑中原物业顾问公司已提供部分居间服务的实际情况，参考本地区二手房中介服务费的收取标准，酌定曹海生、王历平向中原物业顾问公司支付服务费11700元。 对于中原物业顾问公司要求曹海生、王历平支付违约金的请求，双方合同中约定曹海生、王历平若迟延支付居间服务费的，中原物业顾问公司有权要求其按未付金额每日万分之五支付违约金。曹海生、王历平未按时支付居间服务费，确已构成违约，应承担相应的违约责任。但违约金的性质主要是对守约方损失的填补，并兼具对违约方的惩罚，本案中原物业顾问公司的损失主要为资金利息损失，因此一审法院酌定按年利率6%计算，自2017年10月5日起计算至判决确定之日止，经计算为1404元。 关于曹海生抗辩“中原物业顾问公司未对购房人资格及履约能力进行认真审查，致合同目的未能实现，法院已判决买卖合同解除且责任不在曹海生，其不应支付中介费”的问题，一审法院认为，中原物业顾问公司作为居间人，负有的义务为向委托人报告订立房屋买卖合同的机会或促成房屋买卖合同的订立，并不负有判断购房者是否属于房屋限购对象、购房者是否有履约能力的法定义务；同时，二手房买卖事关重大财产权益，曹海生作为具有完全民事行为能力人，理应对购房人资格、履约能力等涉及房屋买卖的相关问题进行审查，其在《房屋买卖合同》上签字后，应受合同约束，不利后果也应自行承担。 曹海生抗辩“中原物业顾问公司口头承诺要过户时才交纳中介费”的问题，因无相关证据证明，一审法院不予采信。 综上，中原物业顾问公司要求曹海生、王历平支付居间服务费及违约金的请求，部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、曹海生、王历平于判决生效之日起十日内向中原物业顾问公司支付居间服务费11700元及违约金1404元，合计13104元；二、驳回中原物业顾问公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取194元，由曹海生、王历平负担。 本院二审期间，当事人各方均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审阶段的争议焦点为：曹海生、王历平是否应向中原物业顾问公司支付居间服务费11700元及违约金1404元。本院综合评析如下： 曹海生、王历平认为《房屋买卖合同》已解除因而曹海生、王历平签订居间合同的目的未实现，且中原物业顾问公司未对购房者的购房资质以及履约能力尽到审查义务，故曹海生、王历平只应向中原物业支付居间服务费的30%。本院认为，中原物业顾问公司已促成曹海生、王历平与购房者签订《房屋买卖合同》，（2018）川0191民初4192号民事判决书认为“能够认定双方于当日协商一致解除合同”从而判决解除《房屋买卖合同》，并不能阻却曹海生、王历平给付居间服务费的义务。并且，一审时曹海生自认“在签署房屋买卖合同的时候，买方跟中介方承诺的是要什么时候落户.....．直到10月18日都没有完成落户”，二审时曹海生自认2017年10月7日其知道购房者不具备购房资格且签订合同时购房者称一周内要落户成都，说明中原物业顾问公司对在签订案涉合同时购房者的购房资格已尽到审查义务，且已如实告知曹海生、王历平。并且，曹海生、王历平关于中原物业顾问公司对购房者的履约能力负有审查义务的主张无事实依据和法律依据。 中原物业顾问公司认为《居间合同》和《过户及贷款代理合同》是独立的合同，《过户及贷款代理合同》约定了代理服务费只是免费，而《居间合同》已履行完毕故曹海生、王历平应支付19500元，一审判决不应将居间服务费19500元扣除过户及贷款服务对应金额而酌定曹海生、王历平应支付11700元及1404元违约金。本院认为，居间服务、过户及贷款代理服务均为居间行为项下的一系列服务，《居间合同》和《过户及贷款代理合同》虽是两个不同的约定，但应视为一个整体。一审判决扣除过户及贷款服务对应金额而酌定曹海生、王历平应支付服务费11700元及1404元违约金并无不当。 综上，曹海生、王历平、中原物业顾问公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费178元，由四川中原物业顾问有限公司成都碧林街一营业部负担50元，曹海生、王历平负担128元。 本判决为终审判决。 审判长 王 嫘 审判员 叶云婧 审判员 傅科文 二〇一九年十二月十六日 书记员 盛 博