甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2018)甘0102民初11691号原告：李金市，男，1990年6月20日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：刘振虎，甘肃合睿律师事务所律师。被告：兰州森磊投资管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区团结新村街道天水南路35号5楼501。法定代表人：宁芙蓉，系公司总经理。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞珍，甘肃正天合律师事务所律师。原告李金市与被告兰州森磊投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金市及其委托诉讼代理人刘振虎、被告兰州森磊投资管理有限公司委托诉讼代理人许秀慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案在审理期间，原告向本院提出变更诉讼请求的申请，变更后的诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令原、被告于2018年1月13日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、请求人民法院依法判令被告返还原告房屋租金111600元、押金30000元、过户费10000元，合计l51600元；3、请求人民法院依法判令被告赔偿原告转让费损失90000元，装修费损失150000元，合计240000元；4、请求人民法院依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月13日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于兰州市城关区间建筑面积为62平方米的房屋出租给原告，房屋租金为9300元每月，每年为111600元。合同签订后原告向被告支付了111600元的房租及30000元的押金、10000元的过户费，并将该房屋用于餐饮经营。然而原告在承租上述房屋之后不到半年的时间才得知被告自称拥有所有权的上述房屋系在兰州市城市发展投资有限公司所有的土地上搭建的临时建筑，已经超过临时性建筑的两年期限，构成违法建筑。且兰州市城市发展投资有限公司早在2017年10月就向被告多次致函要求尽快拆除。现上述房屋周边已经被围堵随时等待拆除，造成原告无法正常经营。被告在与原告签订《房屋租赁合同》时故意隐瞒上述房屋系违法建筑且在短期内将会拆除的事实，对原告实施欺诈致使原告做出错误的意思表示方与被告签订了上述合同。原告在承租到上述房屋之后及时履行了自己的合同义务并投资巨额资金用于餐饮经营，因为被告的故意隐瞒欺诈行为导致原告的所有投资面临付诸东流，给原告造成巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第ｌｌ9条之规定，诉诸法院，望判如所请!被告辩称：对于被告变更后的诉讼请求，第一项请求请法庭依法审理；原被告之间的租赁合同签订后，本案被告已经实际履行，原告实际占有使用涉案房屋的期限已经超过原告缴纳房租的期间，原告要求返还租金没有事实依据；原被告签订租赁合同后被告从未收到原告支付的过户费和转让费，不存在返还原告主张的过户费、转让费；原被告签订的租赁合同中有明确告知和约定拆除风险，对于装修费损失被告不承担任何责任，对于原告的诉讼请求应当依法予以驳回。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：《房屋租赁合同》、兰州市城市管理委员会《关于限期拆除临时建筑的督办通知》、兰州市城市发展投资有限公司《关于对麦积山路综合楼拆除的通知》、被告向原告出具的房屋租金收条两张、原告与丁丽珊签订的《转让协议书》、被告出具的押金收条一张、光大银行信用卡流水账单两份、装修报价单一份、北京古制家具股份有限公司《购货单》一份、浙江雪村制冷设备有限公司发货清单一份。证明：原告租赁被告位于兰州市城关区房屋的事实；原告向被告承租的房屋系临时建筑物，且已超过使用期限；原告向被告缴纳房屋租金ｌｌｌ600元的事实；原告因租赁被告房屋造成转让费损失90000元，押金损失30000元的事实；原告因租赁被告房屋造成的装修损失148860元的事实。被告质证认为：对《房屋租赁合同》真实性和租赁事实认可；对兰州市城市管理委员会《关于限期拆除临时建筑的督办通知》、兰州市城市发展投资有限公司《关于对麦积山路综合楼拆除的通知》证明目的有异议，该份证据中确定的临时建筑问题是双方签订合同之后确认的；被告向原告出具的房屋租金收条两张真实性无异议，事实认可；原告与丁丽珊签订的《转让协议书》、被告出具的押金收条一张、光大银行信用卡流水账单两份真实性有异议，与本案关联性有异议，以上证据是证明与案外人形成的转让事实，与本案被告无关；装修报价单一份、北京古制家具股份有限公司《购货单》一份、浙江雪村制冷设备有限公司发货清单一份真实性和目的均有异议；因原被告在协议中已明确约定如遇政府拆迁，双方不承担任何责任。被告当庭以下出示证据:《合同书》、委托经营授权书、《房屋租赁合同》、情况说明。证明：涉案综合楼是由李静芳、张馥媛建设的；被告经营管理涉案综合楼的承租、转租事宜是经过李静芳、张馥媛合法授权的；原、被告双方对涉案房屋租金标准及支付方式进行了明确约定；原、被告双方在合同中明确约定合同到期、提前解除或因国家政策、政府城市改造需要拆除涉案房屋的，由此造成的装修及其他损失被告不承担任何责任；原告承诺其与丁丽姗之间的经济纠纷和原告无关，故原告无权要求被告向其赔偿转让费。原告质证认为：《合同书》真实性有异议，即使被告有权利出租该房屋，但该房屋仍属于超过使用期限的临时性建筑，属于违法建筑，被告所称使用期限8年与原告无关；委托经营授权书真实性无法确定；《房屋租赁合同》真实性无异议，证明目的有异议，该房屋是2009年兰州市执法局批建的临时性建筑，已超过使用期限，属于违法建筑，且相关部门多次催促被告拆除，故双方的租赁合同系无效合同；情况说明真实性无异议，证明目的有异议，该情况说明能够证明原告向案外人丁丽珊转让该商铺征得了被告同意，因为被告隐瞒该房屋系违法建筑，致使原告作出错误意思表示，与案外人丁丽珊签订协议，造成原告损失。据此，到庭原、被告对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月15日，兰州瑞景资产经营有限公司与李静芳、张馥媛签订《合同书》，约定将涉案建筑物“麦积山路综合楼”的“建设、承租”事宜交由李静芳、张馥媛，该合同约定2012年4月1日至2013年3月31日为建设期，租赁期限为八年，即2013年4月1日至2021年3月31日，经兰州瑞景资产经营有限公司同意后可转租总面积的45%。2015年3月31日，李静芳、张馥媛签署《委托经营授权书》，委托本案被告“经营管理李静芳与张馥媛投资建设的麦积山路综合楼的承租、转租事宜”。此后被告先后将涉案房屋租赁给案外人郭宏、丁丽珊及本案原告李金市，直至房屋被拆除。2018年1月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于兰州市城关区间的涉案房屋出租给原告，月租金9300元，租赁期限共18个月，即2018年1月13日至2019年7月12日，每年租赁费111600元。同时，该合同第九条约定：“因以下两种原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。…2、因国家政策、政府城市改造需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙方造成损失的，互不承担责任”。签订《房屋租赁合同》当日，被告出具的《情况说明》载明：“2018年1月13日，丁丽珊商户把麦积山路综合楼1楼东第2间62ｍ2的商铺转让给李金市商户，现手续已办清，从此以后，丁丽珊与李金市发生的一切经济纠纷与兰州森磊投资管理有限公司无任何关系。”原告李金市与丁丽珊在被告出具的《情况说明》上签字同意。此后，原告交付了租赁费111600元及押金30000元（已支付给丁丽珊，各方同意转为原告的押金），同日，被告交付涉案房屋。2018年6月，根据兰州市城市管理委员通知，麦积山路综合楼为已超过使用期限的临时建筑，兰州市城市发展投资有限公司给各承租人及商户发出“麦积山路综合楼”拆除通知，在得知上述拆迁通知后，原告并未将房屋的管理权及使用权及时交还给被告，被告也未及时与原告协商处理拆迁及善后事宜，2019年4月15日，涉案房房屋被拆除。另查明，2018年1月12日，原告与其前手丁丽珊签订《转让协议书》，约定将涉案店铺转让给原告，店铺现有装修、装饰全部归原告使用，转让费12万元（其中包含3万元押金）,原告认为其已向丁丽珊支付了上述款项。本院认为，根据本案审理查明的案件事实，首先，被告是根据李静芳、张馥媛签署的《委托经营授权书》“经营管理李静芳与张馥媛投资建设的麦积山路综合楼的承租、转租事宜”，无证据证明李静芳与张馥媛的权利来源不合法，被告有权办理涉案房屋的出租、转租事宜；同时，人民法院无权确认涉案房屋系违法、违章建筑，在相关部门的拆迁通知中认为涉案房屋是已超过使用期限的临时建筑，无证据证明涉案房屋已被认定为违法、违章建筑，因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》并不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务；其次，原告租赁涉案房屋的期限为2018年1月13日-2019年7月12日，涉案房屋的拆除时间为2019年4月15日，应当认定《房屋租赁合同》履行至2019年4月15日，而被告已交租金的截止时间为2019年1月12日，根据本案现有证据，在相关部门通知拆除涉案房屋后，原告未能及时将涉案房屋的管理权及使用权交还被告，被告也未及时处理因拆除可能出现的相关问题，直至涉案房屋被拆除，因此，原、被告双方在相关部门通知拆除涉案房屋后均未及时处理相关事宜，双方当事人均存在一定过错，根据本案的实际情况，参照双方当事人租赁费的约定，本院依法酌定2019年1月13日至2019年4月15日期间的租赁费用由原、被告各承担一半，经核算的租赁费为：9300元×3个月+9300元÷30天×2天=28520元，即双方当事人各承担14260元，在上述租赁费承担完毕后，被告应当退还原告的押金30000元，核减上述原告应承担的租赁费，被告最终应付原告款项为15740元；再次，经核实，原告诉讼请求中涉及的所谓过户费与转让费系原告与其前手丁丽珊之间的交易款项，其应当通过合法途径另行予以解决；原告所称装修费损失也因涉案房屋已拆除无法确定，同时双方当事人在合同中对此也有过约定，原告应按照合同约定自行承担相关损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告兰州森磊投资管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告李金市退还押金30000元；二、涉案房屋2019年1月13日至2019年4月15日期间的租赁费28520元，由原告李金市与被告兰州森磊投资管理有限公司各承担14260元；三、驳回原告李金市的其他诉讼请求。上述一、二项款项相抵后，被告兰州森磊投资管理有限公司应于本判决生效后十五日内向原告李金市支付款项15740元。案件受理费3587元，由原告李金市负担1076元，由被告兰州森磊投资管理有限公司负担2511元。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王向阳二〇一九年十二月二十三日法官助理缪娟娟书记员梁婕