江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初3262号原告：王建军，男，1965年8月31日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：张志涛，如东县岔河镇法律服务所法律工作者。被告：缪利萍，女，1986年6月24日，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：张红建（系缪利萍配偶），男，1973年1月20日生，汉族，住如东县。被告：杨银华，女，1978年10月27日生，汉族，住如东县。被告：朱保华，男，1976年10月25日生，汉族，住如东县。被告杨银华、朱保华共同委托诉讼代理人：陆兵，江苏南黄海律师事务所律师。被告：袁小明，男，1975年11月9日生，汉族，住如东县。被告：张红建，男，1973年1月20日生，汉族，住如东县。原告王建军与被告缪利萍、杨银华、朱保华、袁小明、张红建合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序于2019年8月27日、2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告王建军（参加了第二次庭审）及其委托诉讼代理人张志涛、被告缪利萍（参加了第一次庭审）、杨银华、朱保华、袁小明、张红建及被告杨银华、朱保华的共同委托诉讼代理人陆兵、被告缪利萍的委托诉讼代理人张红建（参加了第二次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建军提出诉讼请求：一、判令被告缪利萍、杨银华、朱保华、袁小明立即给付原告资产转让款1600000元、违约金720000元、诉讼代理费60000元，合计1980000元；二、被告张红建对被告缪利萍、杨银华、朱保华、袁小明的1980000元债务承担连带担保责任。事实与理由：2018年6月11日，被告缪利萍、杨银华、朱保华、袁小明与原告签订资产转让协议，约定原告将位于如东县岔河镇振河村的如东县建莹运动品有限公司（以下简称建莹公司）的土地、房产及变压器全部出售给四被告，并由被告张红建提供担保。协议签订后，缪利萍、杨银华、朱保华、袁小明己按约履行2000000元，仍有1600000元未履行。原告多次催要未果，故提起诉讼，请法院支持诉讼请求。被告缪丽萍辩称，案涉合同转让的土地实际面积不足，还有和周边农户在土地流转方面有些争议，这些问题如果原告能够处理清楚，答辩人可以付款。答辩人之前和原告也沟通过，但是原告一直没有答复。被告杨银华、朱保华共同辩称，原告没有处理好案涉土地的纠纷和矛盾，被告有权拒绝支付余款。资产转让协议约定余款在原告处理好建莹公司的一切事务，确保所有资产完全归属被告、没有任何异议后再支付余款。事实上，到目前为止，仍有土地界止和土地被占用的问题没有被处理好，表现在：一是厂区西北角有他人建造的6间房屋，建在公司征用的土地红线范围内，对红线范围内的资产、土地使用权的归属没有处理，该土地及地上房屋的归属不清楚；二是厂区南侧的土地有40多平方米建有水泥路，该水泥路跨越了红线范围；三是资产转让协议中，有1000多平方米的流转土地，原告至今未将土地流转的情况向被告作出交代，而在资产转让时原告一再声称流转的土地系一次性买断，但其中一块土地于2021年到期，在流转土地的使用上存在难以协调的矛盾；四是原告所转让的建莹公司还开有用电户头，这里存在着用电的相关责任没有理清；五是厂区北侧的土地存在界址纠纷。答辩人认为原告在没有处理好上述矛盾纠纷前，无权要求答辩人支付余款。关于原告主张的违约金，答辩人可依法行使不安抗辩权，在原告处理好矛盾纠纷后，答辩人才给付余款。诉讼代理费的主张，无约定和法定依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告袁小明辩称，在案涉转让协议签订后，我退出了建莹公司股东，我的25%股份都转让给了缪利萍，缪利萍转给我50万元，并且在行政机关做了变更登记。我和原告也沟通过，希望原告能撤回对我的起诉，并解除对我的财产保全。被告张红建辩称，庭前，我多次和原告还有朱保华协调这个事，谈如何解决矛盾和付款问题。总的来说，是原告方违约，其没有将合同约定的土地完整的交付给我们，厂区北边有个院墙，院墙外面一公尺是土地证范围内的土地，后来他人把我们北院墙推倒了。我打电话给王建军，他一直不出面，我们还为此报警。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：甲方王建军与乙方缪利萍、杨银华、袁小明、朱保华于2018年6月11日签订资产转让协议，约定：“甲方将如东县岔河镇振河村原如东县建莹运动用品有限公司的有证土地8475平方米、流转土地一千多平方米、所有土地的地面无证房产、一百千瓦的变压器，全部出售给乙方折合人民币三百六十万元（包含所有税费）。甲方以股权变更的形式进行转让，甲方在如东县建莹运动用品有限公司变更给乙方之前的所有的债权债务以及税务并由此产生的法律责任均由甲方承担，在合同签订之日乙方向甲方支付人民币壹佰万元，厂房实际交付日（2018年6月30日）再行支付壹佰万元，余款在甲方处理好如东建莹运动用品有限公司的一切事务（没有任何经济纠纷和矛盾），确保所有上述资产完全归属乙方，没有任何异议后，再行支付余款(在2018年年底之前付清）。双方不得违约，如哪一方违约需支付守约方的-切经济损失及违约金柒拾贰万元。”该资产转让协议由被告张红建为四被告的债务向王建军提供担保。上述协议在磋商和签订过程中，各被告均实地查看了土地和地上资产以及土地利用现状。协议双方约定通过建莹公司股权变更的方式实现协议中土地及地上资产权利的转移。股权变更登记前，王建军系建莹公司独资股东、法定代表人。2018年6月21日双方进行了股权变更登记，公司股东由王建军变更为缪利萍、杨银华、袁小明、朱保华。2018年9月3日，经建莹公司股东会决议，袁小明将其持有公司的全部股权（占比25%）转让给了股东缪利萍。2018年9月4日，建莹公司的股东工商变更登记为缪利萍、杨银华、朱保华。被告缪利萍、杨银华、袁小明、朱保华已给付原告资产转让款200万元，协议约定的资产转让余款160万元各被告尚未支付。经各被告委托，江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司如东分公司于2019年8月对案涉土地进行了测绘。根据当事人陈述和东国用（2006）第300035号土地证及土地证所附宗地图，再结合土地测绘平面图，可确认建莹公司名下的8475平方米土地与周边邻地使用关系如下：一、资产转让协议签订前，案外人所修建的农村公路跨入建莹公司名下8475平方米土地的边缘，本院实地调查确认该农村水泥道路呈笔直状，对建莹公司的土地使用未产生实质影响。二、资产转让协议签订前，案外人丛远来修建的房屋有部分面积跨入该宗地；建莹公司股权变更登记后，该8475平方米土地上新建了房屋，新建房屋有部分面积跨入了案外人丛远来的土地。诉讼过程中，本院实地调查，确认建莹公司厂区正在进行铁链生产。对于资产转让协议中的流转土地，涉案外人南通盛莹运动用品有限公司（以下简称盛莹公司），该公司与建莹公司系关联公司。盛莹公司的股东之一为王建军，持股40%，王建军任法定代表人。流转土地的相关情况如下：一、盛莹公司于2002年12月1日与徐科然签订土地租赁协议，约定徐科然将其0.72亩土地出租给盛莹公司、租赁期限20年、双方当场交清界址。二、盛莹公司与丛远来于2003年3月26日签订土地租赁协议，约定丛远来将其土地1.03亩出租给盛莹公司，界址为沿现厂区西围墙外分两段，第一段南北长27米、东西宽11.2米，计面积0.45亩；第二段南北长56.5米、东西宽6.9米，计面积0.58亩，合计面积1.03亩，租期截至2030年12月底。三、2019年11月30日，盛莹公司向本院提交了《关于追认建莹公司对外流转土地使用权的说明》，表示其与建莹公司系关联公司，其名下流转于案外人徐科然和丛远来的土地合计1.75亩与建莹公司名下8475平方米土地系一整体，为方便土地利用，盛莹公司愿将上述1.75亩土地流转给建莹公司，直至盛莹公司与农户间的流转合同到期为止。盛莹公司追认建莹公司股东王建军通过建莹公司股权转让的方式将上述流转土地使用权与建莹公司名下土地一并转让给缪利萍、杨银华、袁小明、朱保华。盛莹公司于2009年3月24日被行政机关吊销营业执照。本院认为，原、被告签订的资产转让协议系双方真实意思表示，协议本质上属于王建军将其持有的建莹公司全部股权出让给缪利萍、杨银华、袁小明、朱保华的行为，该出让行为合法有效，双方应按合同约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点为，原、被告签订的资产转让协议在履行过程中哪一方违约？原告认为被告未按约给付资产转让余款，构成违约，要求被告给付余款160万元及违约金；被告抗辩主张原告交付的土地存在周边被案外人占用、界址不清和流转土地非一次性买断的问题，认为原告违约，并据此拒付余款。对此争议，从协议看，双方约定了余款给付条件，即余款在王建军处理好建莹公司的一切事务（没有任何经济纠纷和矛盾），确保协议约定的资产完全归属受让方、没有任何异议后，再行支付余款。具体到案涉的8475亩土地与周边邻地的使用关系，原告交付的土地存在占地情形。其中，案外人修建的农村公路属于边缘性跨入8475平方米土地的红线，但未对建莹公司用地产生实质影响；丛远来修建的房屋有69平方米跨入8475平方米土地，但建莹公司股权变更登记后，新建房屋亦有部分面积跨入了丛远来的土地。从目前的土地使用情况看，丛远来所占用的土地尚未明显影响建莹公司用地，加之王建军出让建莹公司股权后其已经失去建莹公司的股东资格，其失去法律主体资格后难以协调建莹公司与丛远来相互占地的矛盾，因此，涉丛远来的占地情形由建莹公司与丛远来协商或另行诉讼处理为宜。关于被告主张流转土地非一次性买断的问题，资产转让协议约定流转土地的面积为1000多平方米，未约定流转土地的期限，原告当庭交付了1.75亩（约1167平方米）土地流转协议，该交付属于履行合同义务，被告未提交充分证据证实其主张，本院不予采信。关于被告抗辩主张的厂区北侧的界址问题，被告未提交充分证据证实其主张。原告交付了土地及相应的土地证和土地流转合同，仅涉徐科然的土地在流转合同中未明确四至，但面积约定明确，面积明确界址即较易明确。如股权变更登记后建莹公司与徐科然因界址产生纠纷，建莹公司与徐科然协商或另行诉讼处理为宜。建莹公司股权变更登记后，王建军已经失去股东资格，即其失去了处理该纠纷的法律主体资格，被告要求王建军处理界址纠纷证据不足、理由不当，本院不予支持。原告已交付了土地以及相应的土地证和土地流转合同。被告在合同磋商和签约阶段亦查看了土地现场并表示认可，事后发现所存在的占地和所主张的界址问题放在全案的事实中看，属履行上的瑕疵，未从根本上影响被告实现合同目的，加之协议双方通过股权变更的方式实现了财产权利的转移，王建军已经失去解决占地和界址问题的法律主体资格，相关权利可由建莹公司主张行使，因此，被告关于原告解决占地和界址问题后才支付余款的抗辩理由不当，本院不予支持。原告要求被告缪利萍、杨银华、袁小明、朱保华给付资产转让余款160万元，本院予以支持。原告虽已完成合同履行的主要义务，但其当庭交付与案外人之间的土地流转合同，且在案涉土地与邻地之间的使用关系方面履行存在瑕疵，虽不构成根本违约，确应属未及时全面履行合同义务，被告因此逾期未付余款，故原告要求被告给付违约金的请求本院不予支持。被告若认为案外人侵犯建莹公司的土地权益，建莹公司有权另行起诉维护自身合法权益。被告袁小明于2018年9月将其全部股权内部转让给缪利萍，系股东之间的内部行为，不能因此免予承担资产转让协议确定的债务。被告张红建为上述各被告的债务提供了担保，原告要求被告张红建对该债务承担连带责任，本院予以支持。原告主张律师代理费，无约定和法定依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告缪利萍、杨银华、朱保华、袁小明于本判决生效之日起10日内给付原告王建军资产转让款160万元。二、被告张红建对上款债务承担连带给付责任。三、驳回原告王建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22620元、保全费5000元，合计27620元，由被告缪利萍、杨银华、朱保华、袁小明、张红建共同负担22096元，原告王建军负担5520元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院交纳上诉费22620元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  朱 兵审 判 员  郭冬成人民陪审员  孙海燕二〇一九年十二月二十二日书 记 员  徐 竞