四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初10353号 原告：周茂兵，男，1976年8月20日出生，汉族，住四川省渠县。 原告：李建会，女，1969年12月16日出生，汉族，住四川省渠县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘振，四川北新律师事务所律师。 被告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，董事长。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告周茂兵、李建会与被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序审理，于2019年12月12日公开开庭进行了审理，周茂兵未到庭参加诉讼，李建会到庭参加诉讼，周茂兵、李建会的委托诉讼代理人刘振到庭参加诉讼，欣茂公司的委托诉讼代理人陈仕建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周茂兵、李建会向本院提出诉讼请求：欣茂公司向周茂兵、李建会支付迟延办理房屋产权证违约金28295.48元（违约金以644544元为基数，按每日万分之一自2018年3月10日计算至2019年5月23日止）。事实与理由：周茂兵、李建会与欣茂公司于2014年7月19日签订商品房买卖合同（合同编号：ＤＦＪ×××××），购买位于成都市新都区，房屋总价款644544元。周茂兵、李建会按照合同约定，付清房款，并将各项税费、房屋维修基金付清，但欣茂公司却迟延为周茂兵、李建会办理不动产登记证书，为维护周茂兵、李建会合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 欣茂公司辩称：1.合同约定，欣茂公司为周茂兵、李建会办理房屋权属证书，是无偿接受委托，并且同时约定了非因欣茂公司的原因导致了办证逾期，欣茂公司不承担逾期办证的违约责任；2.本案导致逾期办证的原因有（均不是欣茂公司原因导致）：（1）政策变动的原因导致房屋所有权证和土地使用权证无法进行办理，在委托事项不能的情况下，委托人与受托人并未达成新的委托关系；（2）由于业主的错误维权，导致质量监督报告延迟数年；由于不动产权政策的调整，导致行政规划部门重新进行规划验收的结果与2014年验收合格的结果不一致，行政规划部门对欣茂公司进行行政处罚，且处罚时间是2017年12月27日才作出，导致2018年4月12日才完成初始登记。根据合同约定，周茂兵、李建会需在缴纳相应税费和提交办理权属证书所需资料后再为其办理，但周茂兵、李建会并未在其所主张的起算时间内提交所有资料。另，实际没有给周茂兵、李建会造成任何损失，违约金也过高。 经审理查明，2014年7月19日，周茂兵、李建会与欣茂公司签订了《商品房买卖合同》、《大峰景合同附件及补充协议》，约定周茂兵、李建会购买欣茂公司开发的位于成都市新都区地块上“×××”×幢×单元×层×号房屋，商品房预售许可证号：成房预售新都字第××号，总价款644544元。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定：“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。”。第十九条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。”。 《商品房买卖合同补充协议》第九条关于权属办理的特别约定载明：“1.买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为对委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任。……3.……出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的850日内，为买受人办理房屋分户所有权证，并在房屋分户所有权证办理后的12个月内为买受人办理房屋分户国有土地使用权证……6.因非出卖人责任，导致买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任。……”。 合同签订后,周茂兵、李建会依约支付了购房款。2014年11月9日，周茂兵、李建会向欣茂公司支付了契税、维修基金、印花税、办证工本费等费用；同日，欣茂公司将房屋交付给周茂兵、李建会。2019年5月24日周茂兵、李建会取得案涉房屋不动产权证书。 另查明以下事实： 一、成都市新都区国土资源局、成都市新都区房产管理局于2016年10月13日发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明“一、成都市新都区国土资源局和成都市新都区房产管理局自2016年10月17日17:00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋登记等业务。……三、自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。”。 二、2012年9月26日，欣茂公司取得《建设工程规划许可证》。2014年6月5日，欣茂公司取得《竣工验收报告》。2014年6月26日，欣茂公司取得《建设工程规划合格证》。2017年12月27日,成都市新都区规划管理局对欣茂公司作出罚款4861436元的行政处罚决定。2018年1月2日，欣茂公司缴纳了罚款。 上述事实有周茂兵、李建会提交的《商品房买卖合同》、大峰景《商品房买卖合同》合同附件及补充协议、发票、收据,欣茂公司提交的《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》、《建设工程规划许可证》、《竣工验收报告》、《建设工程规划合格证》、《行政处罚决定书》、收据、发票等证据及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，周茂兵、李建会与欣茂公司签订的《商品房买卖合同》、大峰景《商品房买卖合同》合同附件及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，周茂兵、李建会已按合同约定履行了全部义务，按照合同约定，欣茂公司应在2017年3月8日前为周茂兵、李建会办理所购房屋的房屋所有权证。2016年10月25日，新都区实行不动产登记，办理并颁发不动产权证书，已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，双方签订的补充协议第九条对国有土地使用权证的办理时间约定为在房屋分户所有权证办理后的12个月内，不动产权证书将原来的房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一，兼具两证的功能，故将不动产权证书的取得时限确定为应取得房屋所有权证之日起的12个月届满之日较为公平合理，因此，欣茂公司应于2018年3月8日前办理不动产权证。 欣茂公司为证明“因小区业主的错误维权行为、华西都市报的错误报道以及质量监督部门的错误行政作为造成欣茂公司不能按照合同约定的时间取得竣工验收备案手续，并由此造成了项目初始登记的延误，并非欣茂公司故意拖延，所以欣茂公司不应承担责任。”提交了《建筑工程施工质量投诉处理（调解）监督意见书》、华西都市报、《技术服务委托书》、《技术服务报告》、《成都市建筑工程施工质量投诉终止调解书》，周茂兵、李建会质证认为上述证据均为欣茂公司与案外人的案外纠纷，与本案没有关联性。本院认为，上述证据系欣茂公司与案外人的民事纠纷，以及行政机关的行政行为，与本案并无直接关联，且根据《成都市建筑工程施工质量投诉终止调解书》可知纠纷协调完毕的时间为2015年12月15日，合同约定欣茂公司应办理初始产权登记的时间为2016年6月30日前，但欣茂公司实际完成产权初始登记的时间为2018年4月12日，故上述事由并不能成为阻却欣茂公司延期办理初始产权登记的事由，本院对于欣茂公司上述证据不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即使因第三人原因造成违约，欣茂公司仍应承担违约责任。关于欣茂公司主张政策变化、政府部门职能变更等情况导致逾期办证，上述情况并不能构成逾期办证的不可抗力，不应当成为其免责的事由。关于欣茂公司主张周茂兵、李建会未及时提交办理不动产权证的资料问题，资料收集系双方行为，欣茂公司作为专业的房地产销售商，接受委托后，应积极履行合同附随义务，告知并要求购房人按不动产登记部门提交相关资料，但其并未举证证明已及时告知。欣茂公司主张“合同约定非因欣茂公司原因造成的办证逾期，欣茂公司有权据实延期并不承担违约责任。”该条款系免责条款，并且是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，欣茂公司作为格式条款的提供方，对免除其责任的条款没有采取合理的方式提请周茂兵、李建会注意，故该条款无效。因此，欣茂公司主张不应承担逾期办证违约责任的理由不能成立，对其主张本院不予采纳。 综上，欣茂公司逾期办理不动产权证的事实清楚明确，应当承担逾期办证的违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，违约金数额应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素综合判定，结合本案情况，本院酌定欣茂公司给付周茂兵、李建会违约损失赔偿金2000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向周茂兵、李建会支付违约损失赔偿金2000元； 二、驳回周茂兵、李建会的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）254元，由四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年十二月二十六日 书记员  叶秋萍