杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初3877号 原告（反诉被告）：杭州宏玺酒店管理有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区风起路555号。 法定代表人：胡宜龙。 委托诉讼代理人：雷正轰、张仁贵，浙江正允律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州纽维特健身管理有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区市心中路818号。 法定代表人：褚津津。 被告：湖南新威仕体育发展有限公司，住所地：湖南省岳阳市南湖新区湖滨大道棠溪人家会所负一楼。 法定代表人：孙修君。 两被告共同委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬律师事务所律师。 原告杭州宏玺酒店管理有限公司（以下简称宏玺酒店公司）与被告杭州纽维特健身管理有限公司（以下简称纽维特公司）、湖南新威仕体育发展有限公司（以下简称新威仕公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法由审判员楼芝兰独任审理，后因工作需要，本案转由审判员俞瑛独任审理。在审理过程中，纽维特公司向本院提起反诉，本院经审查受理后，决定将本诉和反诉合并审理，本案由简易程序转为普通程序。本院于2019年8月7日对该案进行了证据交换，于2019年9月3日、2019年9月18日两次对该案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏玺酒店公司的委托诉讼代理人雷正轰，被告（反诉原告）纽维特公司、被告新威仕公司的委托诉讼代理人蒋剑明到庭参加了证据交换和两次庭审，原告（反诉被告）宏玺酒店公司的另一委托诉讼代理人张仁贵到庭参加了证据交换和第一次庭审，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宏玺酒店公司提出诉讼请求：1、判令宏玺酒店公司与纽维特公司签订的《租赁和服务合同》解除；2、判令纽维特公司立即支付拖欠的租金、水费、电费、空调费等共计352539.06元；3、判令新威仕公司对第二项承担连带清偿责任；4、判令宏玺酒店公司就纽维特公司、新威仕公司质押的位于涉案租赁场地内所有固定资产折价或拍卖、变卖所得价款在欠付租金、水费、电费、空调费所产生的债务总额对上述第二项债权优先受偿；5、本案的案件受理费、财产保全申请费由被告承担。庭审中，宏玺酒店公司表示，因纽维特公司和新威仕公司的实际控制人孙修君于2019年6月27日支付了200000元，其中80500元为杭州太玺物业管理有限公司（以下简称太玺物业公司）应收的物业管理费，另119500元为房租等费用，因此对第二项诉讼请求予以减少，具体为：判令纽维特公司立即支付拖欠的租金、水费、电费、空调费等233039.06元。庭审后，宏玺酒店公司对第1项诉讼请求予以说明，《租赁和服务合同》虽由原告与被告新威仕公司签订，但新威仕公司已经以概况转让的方式将权利义务转给了纽维特公司，因此原告请求的实质就是解除原告与被告纽维特公司之间的租赁关系。事实与理由：2017年7月6日，宏玺酒店公司与新威仕公司签订《租赁和服务合同》（以下简称合同），合同约定：1、租赁标的为坐落于杭州市下城区杭州温德姆至尊豪庭大酒店（以下简称温德姆酒店）负一楼康乐健身区域，建筑面积1610平米；2、租赁期限10年，2017年8月1日至2027年7月31日；3、经营范围为健身；4、租金58万/年；5、租金支付方式为每3个月支付租金，先付后用；6、新威仕公司所有的固定资产质押于宏玺酒店公司;7、逾期支付租金的，每天按应付租金总额的千分之二支付违约金；8、逾期支付租金超过30天，宏玺酒店公司有权解除合同。2017年7月22日，宏玺酒店公司同纽维特公司、新威仕公司签订《合同主体变更协议》（以下简称协议），协议约定：1、新威仕公司将《租赁和服务合同》的权利和义务概括性转让给纽维特公司；2、新威仕公司为纽维特公司履行合同承担连带性的保证责任。协议签订后，自2018年7月开始，纽维特公司以资金困难为由未及时足额缴纳租金。宏玺酒店公司自2018年8月8日起以催款函的形式向纽维特公司多次催款，纽维特公司多次承诺但均未能兑现。2019年2月22日，宏玺酒店公司同纽维特公司、新威仕公司的实际控制人孙修君就涉案房屋的租赁问题进行了沟通并形成《健身房沟通会会议纪要》（以下简称会议纪要）。2019年2月25日孙修君以新威仕公司的名义出具《关于新威仕杭州纽维特健身欠款分期支付的申请》（以下简称分期付款申请），该申请明确：1、截止2019年3月欠付总费用621742.61元；2、2019年3月31日支付50%即310872元，2019年4月30日支付50%即310872元；3、当月产生的费用当月结清；4、欠款部分按照1%/月利率进行补偿。但纽维特公司、新威仕公司均未能按照上述承诺全面履行义务。2019年5月28日宏玺酒店公司再次催收，在催讨无果的情况下，宏玺酒店公司收回了租赁场地，并向纽维特公司和新威仕公司送达了《解除合同通知书》（以下简称解除通知）。纽维特公司和新威仕公司长期拖欠租金、水电费、空调费等，已经构成根本违约，宏玺酒店公司有权按照合同约定解除合同，并要求支付欠付的租金。另由于纽维特公司和新威仕公司的违约行为，导致宏玺酒店公司产生其他损失的，由于该损失尚未具体明确，故宏玺酒店公司保留继续追究纽维特公司、新威仕公司给宏玺酒店公司造成损失的权利。 被告（反诉原告）纽维特公司与被告新威仕公司共同辩称：宏玺酒店公司出租的物业至今未取得产权证。同时规划局的档案显示，诉争物业的用途是车库，不能对外出租作为健身房，违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。因此，双方所签的合同是无效的。宏玺酒店公司明知道自己的物业缺乏相应的证照仍然出租给答辩人，应承担导致合同无效的全部责任，包括赔偿被告装修损失，退还押金，以及赔偿被告的停业损失，还有因此而支付的保洁费用，物业管理费用。合同无效，宏玺酒店公司就无权向答辩人收取租金，答辩人实际使用了宏玺酒店公司的场地，应支付相应的场地使用费。但宏玺酒店公司陈述，其已经在2019年5月28日收回了场地。因此使用费应计算至2019年5月28日。宏玺酒店公司起诉时主张的350000多元款项中包含了押金50000元、维修费15270元、洗涤费36113.19元应予以扣除，另纽维特公司已经在宏玺酒店公司起诉后支付了200000元的场地使用费也应扣减。综上，针对本诉请求，答辩人仅欠51155.87元。 被告（反诉原告）纽维特公司提出反诉请求：1、判令宏玺酒店公司立即向纽维特公司退还50000元租赁保证金；2、判令宏玺酒店公司立即向纽维特公司交还承租场地中属于纽维特公司的家具、电器设备、器械等财产；3、判令宏玺酒店公司赔偿纽维特公司剩余使用年限的装修损失606666.67元；4、判令宏玺酒店公司赔偿纽维特公司垫付的保洁费用185714元；5、判令宏玺酒店公司向纽维特公司支付相当于三个月租金额的违约金145000元；6、本案本、反诉全部诉讼费用由宏玺酒店公司承担。后增加反诉请求：判令确认宏玺酒店公司与新威仕公司签订的《租赁和服务合同》及宏玺酒店公司与纽维特公司、新威仕公司签订的《主体变更协议》无效，并且放弃了第2项诉讼请求，但提出存放于涉案场地内的体测仪丢失需要宏玺酒店公司赔偿。事实和理由：2017年7月6日，宏玺酒店公司与新威仕公司签订合同。2017年7月22日，宏玺酒店公司与新威仕公司及纽维特公司签订协议，将合同下的主体变更为纽维特公司。合同中,宏玺酒店公司将杭州下城区凤起路555号温德姆酒店负一楼出租给纽维特公司，双方约定场地租赁期限10年，从2017年8月1日至2027年7月31日。宏玺酒店公司同意纽维特公司在承租期内将租赁场地用于游泳、健身服务项目。宏玺酒店公司保证出租的场所具备出租的合法条件，保证租赁期间提供给纽维特公司的经营场地能够正常使用。同时，宏玺酒店公司承诺，为纽维特公司提供外墙店招位置、户外广告堡垒，免费为纽维特公司制作酒店内部导视系统，在经营中向纽维特公司免费提供保洁及物业服务。但至今宏玺酒店公司未提供涉案物业的房产证，而且经纽维特公司查询得知，涉案物业的用途为车库，依法不得作为健身房使用。因此，案涉合同违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应属无效合同。合同签订后，纽维特公司依约交付了租赁保证金50000元，并按10年租期对承租场地进行了装修，配备了相应的设备和人员。在租赁装修完成之后，纽维特公司要求宏玺酒店公司提供房产证办理相应的证照，但是宏玺酒店公司未予提供，为此纽维特公司就停付了剩下一半的保证金。2017年11月16日、2018年5月24日、2018年6月4日、2018年8月9日，纽维特公司再次通过向宏玺酒店公司发送类似内容的邮件，讲明因为宏玺酒店公司原因导致纽维特健身会所温德姆店(以下简称会所)处于无证经营的高风险状况，敦促宏玺酒店公司解决问题。因宏玺酒店公司怠于履行在先义务，纽维特公司依法享有先履行抗辩权，有权延付或拒付租金。然而，为收取租金及应付检查，宏玺酒店公司仅仅将温德姆酒店原有证照延期并交付纽维特公司使用，却一直怠于协助解决会所证照问题，导致纽维特公司不能依法悬挂店招，无法做广告宣传，也无法通过网络销售会籍，更无法合法、合规经营，导致经营困难，陷入亏损状态。雪上加霜的是，宏玺酒店公司以人手不足为由要求纽维特公司自行委托第三方提供保洁服务，导致纽维特公司额外支出保洁费用185714元，该项支出应由宏玺酒店公司承担。同时,宏玺酒店公司刻意忽略自身义务，在双方协商化解问题的过程中利用自身强势地位，在2019年5月28日断然对出租场地停水停电，并上锁以阻止会所经营，还非法扣留了纽维特公司合法财产，严重损害了纽维特公司的合法权益。宏玺酒店公司的行为导致租赁合同无效,应承担退回已收押金，赔偿纽维特公司装修损失、营业损失、搬迁费用、垫付的保洁费用以及物业管理费用的责任。 原告（反诉被告）宏玺酒店公司辩称：涉案房屋原在杭州锦绣天地房地产开发有限公司（以下简称锦绣天地房地产公司）名下，后因债务原因锦绣天地房地产公司进入破产清算程序。锦绣天地房地产公司管理人在处置资产过程中，杭州太荣资产管理有限公司（以下简称太荣公司）竞拍取得包括涉案房产在内的房产。2017年1月1日，锦绣天地房地产公司管理人将包括涉案房产在内的资产权益全部交割给太荣公司。在此基础上，太荣公司与宏玺酒店公司签订合同，将涉案房屋在内的房产交由宏玺酒店公司承租。因此，案涉场地具有权属证明，宏玺酒店公司对涉案场地的出租有合同依据和法律依据，不存在合同无效的情形。针对纽维特公司提出的其他反诉请求，宏玺酒店公司已经按照约定交付了租赁场地，纽维特公司也以自己的名义对外经营，而且在短短两年不到的时间里以低于市场价的形式发展了健身会员达两千余人。纽维特公司在第一次答辩中提出不安抗辩权，在本次答辩中又提出先履行抗辩权。首先，纽维特公司并不享有不安抗辩权。根据我国合同法第六十八条的规定，先履行债务的当事人应当有确切的证据证明对方存在经营状况严重恶化、转移财产抽逃资金逃避债务，丧失商业信誉以及有丧失履行债务能力的情况才能享有不安抗辩权。另外程序上也必须通知对方。结合本案的情况，纽维特公司不存在行使不安抗辩权的实质条件，也未履行通知义务，不安抗辩权不成立。其次纽维特公司也不享有先履行抗辩权。根据我国合同法第六十七条的规定，只有合同中明确约定了履行的先后顺序才能行使先履行抗辩权。本案中，只要宏玺酒店公司按照约定交付了涉案租赁场地，纽维特公司就应当支付租金。而且在多次催讨欠款过程中，纽维特公司也多次向宏玺酒店公司出具还款承诺书、还款计划书。所以，纽维特公司关于行使不安抗辩权和先履行抗辩权的主张不能成立。纽维特公司已经构成根本违约，宏玺酒店公司有权单方面解除合同，即在纽维特公司欠付租金等费用的情况下，其反诉请求均不能成立。关于保洁费用的问题，由于纽维特公司的低价倾销，健身人员激增，导致健身房卫生问题严重。在此背景下，纽维特公司主动提出自行配备专职的保洁员加强卫生清洁程度。 被告新威仕公司同意反诉原告纽维特公司的反诉意见。 当事人围绕本诉和反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即宏玺酒店公司提交的证据2协议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.宏玺酒店公司、纽维特公司均提交了合同，双方对合同约定之内容无异议，本院对此予以确认；2.宏玺酒店公司提交的证据3中的《催款函》（时间：2018年11月9日、2019年2月22日），证据5纽维特公司等出具的分期付款申请，证据6宏玺酒店公司发出的解除通知，证据12-证据13，证据18-证据21中的《公证书》，证据14银行电子回单，证据15《物业管理协议》，证据16物业公司出具的《情况说明》，纽维特公司等对真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认；3.宏玺酒店公司提交的证据3中未经孙修君签名的《催款函》，纽维特公司等并不认可。本院对该质证意见予以采纳，对该些《催款函》不予确认；4.宏玺酒店公司提交的证据4会议纪要，纽维特公司等有异议，认为系宏玺酒店公司单方做出，且与本案无关。对此，宏玺酒店公司对该份证据予以补强，并且提交了相应的《公证书》予以证明，根据公证内容，孙修君已经对该份《会议纪要》签字确认，故本院对会议纪要的真实性予以确认；5.宏玺酒店公司提交的证据7孙修君的名片，纽维特公司等认为来源不明。本院认为，关于孙修君的身份，纽维特公司等已经确认，故本院对孙修君系纽维特公司的有权代表的身份予以确认；6.宏玺酒店公司提交的其工作人员与何谷之间的微信聊天记录（证据8和证据9），与孙修君之间的电子邮件（证据10和证据11），与李健之间的电子邮件（证据17），纽维特公司等也表示了异议，宏玺酒店公司同样对上述证据予以补强，并且提交了相应的《公证书》予以证明，故本院对该些证据的真实性亦予以确认；7.宏玺酒店公司提交的证据22中的《不动产权证书》，纽维特公司等认为与本案无关，其中反映的地址与案涉场地的地址并不一致。关于此，本院向锦绣天地房地产公司的管理人进行调查，确认宏玺酒店公司提交的《不动产权证书》即为案涉场地的所有权证，故本院对宏玺酒店公司提交的该份证据予以确认；8.宏玺酒店公司提交的证据22中的《房屋租赁合同》，纽维特公司等对该份合同上出租方太荣公司的印章是否真实不清楚，并且提出该份合同极有可能是为了本案诉讼而制作的。本院对宏玺酒店公司从太荣公司处租赁取得案涉场地的使用权的事实予以确认，但该份合同约定的其他权利义务与本案争议无涉，不予认定；9.纽维特公司提交的证据2往来邮件，证据3《服务整改通知函》，证据4-证据6《公证书》，证据8网页截图，证据9保洁费支出统计表及凭证，证据11支付凭证及统计，证据13设备合同及凭证，证据14孙修君与宏玺酒店公司工作人员之间的微信聊天记录，证据17宏玺酒店公司的内档资料，宏玺酒店公司对真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以确认。至于证明目的将结合全案综合予以分析；10.纽维特公司提交的证据7微信公众号截图，证据12照片及宣传资料，宏玺酒店公司有异议，本院不予确认；11.纽维特公司提交的证据10装修合同及费用支出统计表及凭证，宏玺酒店公司有异议，认为该份合同未经备案。经审查，案涉合同第7.1条约定，“乙方对场地的装修等应事先将相关方案报得甲方同意”，纽维特公司提交的该份合同未经宏玺酒店公司备案，不予确认；12.纽维特公司提交的证据15杭州市规划和自然资源管理局不动产登记信息查询表，宏玺酒店公司认为未经主管部门盖章确认，有异议。该份信息查询表中反映的与宏玺酒店公司提交的证据22中《不动产权证书》一致的内容，本院予以确认；13.纽维特公司提交的（2012）杭下商初字第235号及（2012）浙绍商初字第3号民事判决书各一份，宏玺酒店公司有异议，认为案涉场地处于地下一层，本院对该质证意见予以采纳，上述两份判决书对本案事实不具有证明力。 综上有效证据及当事人的陈述，本院认定的案件事实如下： 位于杭州市温德姆酒店负一楼原系锦绣房地产公司之不动产。2012年，杭州市中级人民法院裁定受理中国建设银行股份有限公司杭州宝石支行对锦绣房地产公司的重整申请。包括涉案房产在内的360项房地产经公开拍卖，由太荣公司竞得。2017年2月，杭州市中级人民法院裁定该些房屋的所有权归买受人太荣公司所有。太荣公司遂将涉案场地在内的多套房屋出租，交由宏玺酒店公司使用。 2017年7月6日，原告（甲方，出租方）、被告新威仕公司（乙方，承租方）签订合同一份，就温德姆酒店负一楼康乐健身区域（建筑面积1610平方米）的租赁达成一致意见。关于租金，合同做如下约定：第3条，租赁时间自2017年8月1日起至2027年7月31日止；第4.1条，租金以打包形式总额为580000元/年，每贰年递增5%；第4.2条，免租期6个月，第一年3个月，第2年3个月；第4.6条，租金交纳方式以季为单位，乙方须在每季开始前一个月的5日前支付下期的全部租金，如该日期为法定节假日，则顺延至下一个工作日交付……在确认租金等其他费用到账后甲方需及时提供有关财税部门认可的发票。关于其他费用，合同做如下约定：第4.3条，乙方日常经营实际发生的水费、电费、按其独立安装的计量表度数，以政府价格标准结算，热水按30元/每吨结算；第4.4条，甲方提供乙方承租区域内清洁服务，中央空调使用费按流量表根据实际发生按月收取；第6.9条，在经营中甲方向乙方免费提供保洁及物业服务，营业时间内公共区域卫生（含男女更衣室、卫生间）每二小时一次，客用毛巾（浴巾）每天提供免费洗涤100条等。关于押金，合同做如下约定：第5.1条，自本合同签订后五个工作日内，乙方需向甲方支付50000元的经营租赁风险押金，装修结束后再支付租赁保证金50000元，租赁保证金共计100000元，风险押金在合同结束后一个月内归还，不计利息。关于延迟支付租金等费用的违约金责任，合同做如下约定：第4.8条，乙方应按逾期支付部分每日千分之二支付甲方滞纳金，超过30天的，视为乙方违约，甲方有权单方面提前终止合同；第10条，除按本合同有权条款处理外，守约方有权要求违约方继续履行合同，违约方拒不履行的应向守约方支付相当于三个月租金额的违约金，违约方还应就其违约所造成守约方的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿。关于租赁场地内的装修、设备及其他附属物等，合同做如下约定：第6.3条，甲方同意在乙方改造、装饰的过程中协助办理装修改造消防审批等相关手续，所需费用由乙方承担；第8.2条约定，租赁场地内装修设施方案和水、电、排污以及报警、喷淋、空调等改造方案，经协商同意后由乙方报有关部门批准实施……；第8.5条约定，合同期内，乙方投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附属物之所有权属于乙方，合同解除后，能移动并不破坏房屋外观及内部结构的部分由乙方拆除。 2017年7月22日，原告（甲方）、被告新威仕公司（乙方）、纽维特公司（丙方）签订协议一份，约定：甲方双方于2017年7月6日签订合同，甲方同意乙方将上述协议的权利和义务概况性转让给丙方，丙方同意承接上述合同的权利和义务；乙方为丙方履行合同承担连带性的保证责任。 新威仕公司、纽维特公司陈述，2017年7月15日开始对涉案场地进行装修，同年8月1日装修完毕后开设健身中心。 上述合同和协议签署后，原被告双方均确认第一笔风险押金，及至2018年6月的租金已经支付。因为后期租金等费用的支付问题，宏玺酒店公司向纽维特公司的孙修君发送《催款函》。经过多次催讨未果，2019年2月22日召开了沟通会议，并形成会议纪要，孙修君在该纪要上签名确认。其中就欠款问题，会议纪要内容做如下说明：1.装修完成后剩余押金50000元未支付；2.自2018年7月起，共计拖欠租金、服务费用和押金共计621742.61元。对此，会议纪要决议如下，“截至2019年2月25日，健身中心须向酒店提交付款承诺书。若酒店未能如期收到上述付款承诺书，3月1日其健身中心暂停营业。宏玺酒店公司将根据2017年7月6日签订的合同内容保留采取进一步行动的权利”。会议纪要中附有宏玺酒店于2019年2月21日发送的《催款函》。宏玺酒店公司在该函件中列明了每个月的欠款金额，包括经营风险押金50000元、租金、水费、电费、洗衣费等，纽维特公司共积欠621742.61元。新威仕公司核对后确认截止2019年3月还需向宏玺酒店公司支付621742.61元，并于2019年2月25日向宏玺酒店公司提出分期付款申请，承诺在2019年3月31日前支付310872元，于2019年4月30日前支付310872元。但新威仕公司未能兑现承诺。宏玺酒店公司遂于2019年5月28日收回场地，并通知纽维特公司和新威仕公司解除合同及协议，要求两公司立即付清欠款。 2019年6月6日，宏玺酒店公司提起本案诉讼。关于欠款组成，宏玺酒店公司明确包括洗涤费36113.19元、维修费15270元、电费330181元、空调费81622.80元、水费84634.36元、租金338333.31元、风险押金50000元，以上合计916154.66元。关于付款金额，宏玺酒店公司明确两被告已经支付563615.60元。两被告经核对，对其中的洗涤费、维修费和风险押金有异议，认为不应由两被告支付，对于其余内容均无异议。 宏玺酒店公司提起本案诉讼后，孙修君于2019年6月27日代为向宏玺酒店公司支付欠款200000元。宏玺酒店公司将其中的119500元作为欠款的一部分予以扣减，另80500元则作为纽维特公司应支付的物业费未在本案欠款中扣减。对此，两被告有异议，认为以上款项应全部作为租金在本案中抵扣。 2019年9月18日庭审后，原被告双方对存放于涉案场地内的设备进行清点。两被告认为存放于涉案场地内的体测仪丢失，需要宏玺酒店公司赔偿。对于其他设备，宏玺酒店公司同意返还，反诉原告纽维特公司为此放弃第二项反诉请求。 本院认为：纽维特公司、新威仕公司以涉案场地无产权，并且坐落位置也与权属登记的不一致为由主张与宏玺酒店公司签订的合同、协议均为无效。对上述两公司反映的情况，本院向原产权人锦绣房地产公司的清算组成员进行了解，查实杭州市原为锦绣房地产公司之房产。锦绣房地产公司在重整阶段，通过拍卖方式将包括杭州市负一楼在内的原属锦绣房地产公司的房产转让给了太荣公司。至此，太荣公司取得了上述房产的所有权，登记的地址为环城西路30号B1-101室。宏玺酒店公司虽非涉案场地的所有权人，但其以该处场地承租人的身份再次转租的行为得到了所有权人太荣公司的同意。由此可见，纽维特公司、新威仕公司的辩解与本院查证事实不符，本院不予采信。 综上，宏玺酒店公司与纽维特公司签订的合同，与纽维特公司及新威仕公司签订的协议，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，依法有效。 纽维特公司作为承租人未能按约支付租金及相关费用等，其行为已经构成违约，宏玺酒店公司作为出租方有权按照双方约定解除租赁关系，并且要求承租人支付租金等欠费。关于欠费，宏玺酒店公司主张包括租金、水费、电费、空调费、洗涤费、维修费及未付的风险押金等，总计金额233039.06元。经核对，纽维特公司对除洗涤费、维修费及未付的风险押金有异议，认为不应由其支付，其余费用无异议。对上述三项费用，本院逐一分析如下：1.维修费15270元。宏玺酒店公司并无举证证明维修的项目及其金额。同时，宏玺酒店公司在向纽维特公司发送的《催款函》中也未提及有该项目的欠费。因此，纽维特公司的辩解理由成立，该项费用不应由纽维特公司支付；2.洗涤费36113.19元。宏玺酒店公司主张该项费用针对的是超出合同第6.9条约定的每天免费洗涤100条客用毛巾（浴巾）之外的洗涤费用。对此，宏玺酒店公司未作记录，亦未提交相关证据，故应自行承担举证不能的后果。纽维特公司对该项费用有理由不予支付；3.风险押金50000元。根据查明的事实，涉案合同和协议已经解除，纽维特公司亦已经退出经营，故宏玺酒店公司要求纽维特公司支付押金已无依据。同时，对纽维特公司已经支付的风险押金，纽维特公司提出反诉请求，要求返还。而宏玺酒店公司则以该部分押金应为纽维特公司会员可能提出的索赔作担保为由不同意返还。宏玺酒店公司关于风险押金功能的解释与合同约定不符，本院不予采纳，纽维特公司的该项反诉请求理由成立。根据我国合同法的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，可以抵销。因此，宏玺酒店公司应将收取的风险押金50000元从纽维特公司应付欠款中扣减。此外，纽维特公司还辩解，其在起诉后支付的200000元场地使用费应全额在本案欠款中扣减。经查，宏玺酒店公司收到该200000元后，将其中80500元作为太玺物业公司应收的物业管理费而未在本案欠款中扣减。关于物业管理费，新威仕公司与太玺物业公司单独订立《物业管理协议》，该协议并非本案处理的范畴，太玺物业公司可以自行主张。故纽维特公司的辩解理由成立，其中80500元亦应在纽维特公司应支付的欠款中扣减。 综上，纽维特公司应向宏玺酒店公司支付的欠款金额为1155.87元（352539.06-200000-50000-50000-15270-36113.19）。新威仕公司作为保证人，应对纽维特公司的前述债务承担连带清偿责任。 根据审理查明的事实，涉案合同及协议解除系因纽维特公司违约导致，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故纽维特公司要求宏玺酒店公司赔偿装修损失的反诉请求不予支持。另纽维特公司提出存放于涉案场地内的体测仪丢失需要宏玺酒店公司赔偿，但未提供相应证据，本院对其该项反诉请求不予支持。关于保洁费，纽维特公司除在涉案场地开设健身中心外，在其他地方也开设有健身中心。此种情形下，纽维特公司仅以银行凭证为据无法证明该笔支出与涉案场地的经营相关，更无法证明与宏玺酒店公司的关联性。因此，本院对纽维特公司的该项反诉请求亦不予支持。 综上，本院对原告与反诉原告请求中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下： 一、原告杭州宏玺酒店管理有限公司与被告杭州纽维特健身管理有限公司之间的租赁关系于2019年5月28日解除； 二、被告杭州纽维特健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州宏玺酒店管理有限公司租金、水费、电费、空调费等共计1155.87元； 三、被告湖南新威仕体育发展有限公司对杭州纽维特健身管理有限公司前述第二项债务承担连带责任； 四、驳回原告杭州宏玺酒店管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告杭州纽维特健身管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费6588元，根据原告杭州宏玺酒店管理有限公司减少诉讼请求后的金额计算为4796元，财产保全申请费2283元，两项合计7079元，由原告杭州宏玺酒店管理有限公司负担5525元，由被告杭州纽维特健身管理有限公司、湖南新威仕体育发展有限公司负担1554元；本案反诉案件受理费3294元，由反诉原告杭州纽维特健身管理有限公司负担3127元，反诉被告杭州宏玺酒店管理有限公司负担167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 长  俞 瑛 人民陪审员  杜志康 人民陪审员  鲁清波 二〇一九年十二月十日 法官助理 沈丹 兼书记员