广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4015号原告：曹秋月，女，1984年9月14日出生，汉族，住址：湖北省丹江口市，被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，地址：广东省开平市水口镇紫薇路33号1-2座11号铺位。法定代表人：沈标，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建彪，广东周和律师事务所律师。原告曹秋月与被告开平市水口珠影文体产业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭审理了本案。原告曹秋月，被告开平市水口珠影文体产业有限公司的委托诉讼代理人李建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹秋月向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年4月2日签订的《商品房买卖合同》及2018年4月9日签订的《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告退还原告向其支付的商铺购房款225429元，并向原告支付合同违约金225元，合计225654元；3、判令被告赔偿原告所支出的“购房团购费”损失30000元；4、被告承担本案案件受理费及其他诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年3月15日签订《商铺认购书》，约定被告向原告出售开平市××紫薇路××号商铺（下称“涉案商铺”），总金额为人民币340429元，并约定如原告按时交期首付款并签约，则可以享受购房价折扣，以人民币340429元购买涉案商铺。2018年4月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（下称“《买卖合同》”），合同第八条约定“被告应当在2018年5月1日前，将经验收合格的涉案商铺交付原告使用”；合同第九条约定“如被告未能按合同规定期限将涉案商铺交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金”。2018年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定涉案商铺的总金额为人民币337429元，付款方式为定金人民币10000元，首期款人民币159429元，剩余款项人民币168000元由原告分六期付清，每期支付人民币28000元，每半年支付一期，款项按协议要求支付至被告名下银行账户。2018年12月1日，被告向原告发函《委托收款授权书》，变更收款账号，要求原告将涉案商铺的购房余款支付至案外人开平市珠影物业管理有限公司名下银行账户。原告根据上述合同约定，按时向被告指定的银行账户分笔转账相应购房款，支付记录如下表，均有银行流水及收据为证：2018年3月15日支付定金10000元，收据日期2018-03-15；2018年3月19日支付定金40000元，收据日期2019-03-19；2018年3月29日支付首期款20000元，收据日期2018-03-29；2018年3月31日支付首期款99429元，收据日期2018-04-02；2018年7月30日支付20000元，2018年7月31日支付8000元，合计支付分期款28000元，收据日期2018-07-31；2019年2月1日支付分期款28000元，收据日期2019-02-01。合计225429元。此外，原告在购买涉案商铺前，为享受购房团购优惠，于2018年3月15日及2018年3月19日向案外人东莞市德亿实业投资有限公司支付“团购费”人民币20000元及10000元，合计人民币30000元，东莞市德亿实业投资有限公司向原告开具《收款收据》，确认上述款项为“团购服务费”。然而，在原告一直依《买卖合同》履行付款义务的情况下，被告却未能按《买卖合同》约定向原告交付涉案商铺。根据《买卖合同》第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，被告至今未能依约履行涉案商铺的交接手续，早已超过《买卖合同》第九条“逾期90日”之规定。根据《买卖合同》约定，原告有权解除合同，要求被告退还原告所支付的购房款合计人民币225429元，并向原告支付违约金（原告已付款的0.1%）人民币225元。根据我国《合同法》第九十七条和一百一十三条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，由于被告逾期交付涉案商铺的违约行为导致合同解除，合同目的无法实现，原告为购买涉案商铺付出的“团购费”30000元失去原有意义，被告应当依法向原告赔偿损失人民币30000元。综上所述，为维护自身合法权益，原告向法院起诉。被告开平市水口珠影文体产业有限公司辩称：一、被告不同意解除《商品房买卖合同》，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、双方签订《商品房买卖合同》后，原告没有缴清购房款，未达到办理房地产权证时间。三、被告履行两期返租义务，一直在履行合同约定的内容。四、原告的诉求要求被告支付购房团购费没有事实依据，该团购费是东莞德亿实业投资有限公司收取，与被告无关联性。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、《商铺认购书》原件一份，该证据由原告提供。经核证，被告对证据的关联性有异议，认为第五条明确约定了待原告房款缴清后，双方才办理商铺产权证的事实。因上述证据真实合法，内容与本案具有关联性，故本院予以采纳，并根据证据规则认定其证明力。2、商品房预售许可证复印件一份，该证据由被告提供。经核证，原告对证据不予认可。因上述证据真实合法，内容与本案具有关联性，故本院予以采纳，并根据证据规则认定其证明力。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，被告取得项目名称为“文体广场二期酒店商务”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2015052号），有效期从2015年8月5日起至2018年8月5日。2016年6月27日，开平市住房和城乡建设局在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××共29户（见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2016年11月2日，开平市住房和城乡建设局又在该商品房预售许可证上备注“开平市水口珠影文体产业有限公司开发建设位于开平市××紫薇路××座商品楼的共2户（房号见附表）已在开平市农村信用合作联社办理抵押，以上房屋在解押前不得预售”。2018年4月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于开平市××紫薇路××号铺位，建筑面积为16.32平方米，总价款为337429元。合同第六条关于付款方式的约定“买受人同意出卖人按下列第3方式按期付款：……3、按揭贷款方式付款。买受人支付首期款后，剩余房款向银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”、第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”、第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后360日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。”、第二十三条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋登记机构申请登记备案”。2018年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“1、购买方向出售方申请余款168000元，总共分六期付清，每半年支付一期，每期支付人民币28000元，首期于本协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依次类推，直到全部付清。2、购买方与出售方签订此《商品房买卖合同补充协议》后次月1日起，出售方按与购买方签订的《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定比例支付购买方租金回报。3、出售方与购买方在《开平市水口珠影广场委托租赁协议》中约定的回购计算时间，则从出售方与购买方签订完《商品房买卖合同》后次月1日计起。4、在购买方未向出售方付清余款前，出售方不需协助购买方办理《不动产权证》。购买方付清余款后，出售方应协助购买方办理《不动产权证》。”。在履行合同过程中，原告向被告支付了定金50000元、首期款119429元和分期款56000元。原告以其发现涉案商品房存在抵押、查封等问题且至今未交付使用为由向本院起诉，遂成诉讼。另查明，被告公司经营状况严重恶化，债务重重，被多家法院查封其开发的“文体广场二期酒店商务”的土地等，严重影响公司正常运行。又查明，涉案铺位于2015年在开平市不动产登记中心被预告登记在案外人名下。诉讼期间，原告向本院申请财产保全。2019年9月18日，本院作出（2019）粤0783民初4015号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人开平市水口珠影文体产业有限公司的银行存款人民币255654元或者查封、扣押其相应价值的财产。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；……；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”、第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，被告经营状况严重恶化，债务重重，涉案铺位在开平市不动产登记中心预告登记在案外人名下，又无法按《商品房买卖合同》的约定时间将涉案铺位预告登记在原告名下，故此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》有理，本院予以支持。关于购房款、违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》解除后，原告请求被告返还购房款225429元（50000元+119429元+56000元），本院予以支持。因原告未能举证证明其实际损失，故本院认定原告的损失为资金被占用而产生的利息损失，利息应以225429元为基数，从原告支付房款的次日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算和从2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告请求违约金225元（225429元×0.1%），不违反法律规定，本院予以支持。关于团购费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告以合同解除后赔偿损失为由请求被告支付团购费30000元，应承担相应的举证证明责任。根据原告提供的收款收据，团购费30000元的收取方是东莞市德亿实业投资有限公司，不是被告，也不是涉案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的当事人，故本案不作处理，原告可另行与东莞市德亿实业投资有限公司协商或另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告曹秋月与被告开平市水口珠影文体产业有限公司于2018年4月2日签订的《商品房买卖合同》及于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同补充协议》；二、被告开平市水口珠影文体产业有限公司应在本判决生效之日起10日内返还购房款225429元及违约金225元给原告曹秋月；三、驳回原告曹秋月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180.72元，财产保全费1798.22元，合计4978.94元（已由原告曹秋月预交4978.94元），由原告曹秋月负担583.94元，被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担4395元。原告曹秋月多预交的案件受理费4395元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费4395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇一九年十二月六日书记员  李瑞云黄超嫦