贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2788号 上诉人（原审原告）：林斌，男，1973年5月5日生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：程剑，贵州契正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王有燕，贵州契正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：都匀市东方记忆传媒有限公司，住所地贵州省都匀市归兰乡景区及旅游集散中心（原贵航东方机床厂旧址）7号新建楼房101号，统一社会信用代码91522701MA6GTC5131。 法定代表人：彭爱桃。 委托诉讼代理人：姚再良，男，1973年1月17日生，住长沙市芙蓉区。 被上诉人（原审被告）：彭爱桃，女，1949年3月26日生，汉族，住湖南省望城县。 上诉人林斌因与上诉人都匀市东方记忆传媒有限公司（以下简称东方记忆公司）、被上诉人彭爱桃房屋合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初2945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 林斌上诉请求：一、改判被上诉人东方记忆公司、彭爱桃赔偿水电立户费1650元；二、改判被上诉人东方记忆公司、彭爱桃赔偿各项装修损失27000元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人东方记忆公司、彭爱桃承担。事实和理由：一、一审认定的部分事实与客观情况不符。上诉人与被上诉人于2018年11月30日签订《美食大观园商铺联营合作合同》，合同中对联营合同用途、租期、费用、保证金及支付方式等作了明确的约定，最终双方达成一致，合同上加盖了被上诉人东方记忆公司的公章，其授权代理人杨毅也签了字。在此之后，关于涉及合同的事宜也都是由被上诉人东方记忆公司的授权代理人杨毅与上诉人进行对接。2018年12月3日，被上诉人告知上诉人可立即装修房屋，但装修前需向物业公司支付水电立户费，上诉人遂通过刷卡方式向物业公司支付了水电立户费1650元。当时物业公司未开具相应的收据，而是通知上诉人过几天后来领取交费收据。后上诉人向物业公司索要交费收据时，才知道收据已被东方记忆公司领走。2018年12月5日，上诉人与案外人都匀信达装饰有限责任公司签订装修合同，约定由该公司装修上诉人向被上诉人承租的商铺。但在装修过程中多次被工人堵工，导致装修无法进行。上诉人找到东方记忆公司代理人杨毅说明此事，杨毅也及时向东方记忆公司反映了情况。后经上诉人与被上诉人东方记忆公司、彭爱桃协商，二被上诉人口头表示愿意解除合同并退还租金、物管费以及赔偿上诉人林斌的装修损失。随后被上诉人东方记忆公司代理人杨毅来到商铺装修现场，对实际装修费用进行了核实，最终核实结果为27000元，被上诉人东方记忆公司代理人杨毅在门面装修清单上签字确认装修损失费为27000元；二、因一审认定的部分事实不符合客观情况，导致适用法律错误。上诉人通过刷卡方式向物业公司交付了水电立户费1650元，该收据一直由被上诉人保管，上诉人因客观情况无法取证，该证据应由人民法院调查收集。杨毅是东方记忆公司的工作人员，亦是东方记忆公司的授权代理人，其对上诉人装修损失进行签字确认的行为属于职务行为，东方记忆公司理应对上诉人的装修损失承担赔偿责任。 上诉人东方记忆公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人林斌一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人林斌承担。事实及理由：一、双方签订的联营合作合同合法有效，不存在法定解除事由，应当继续履行。根据一审查明的事实，阻工原因与上诉人东方记忆公司无关，并且阻工情况早已消除，不存在“合同目的无法实现”的情形，合同应继续履行；二、工人阻工的原因不可归责于上诉人，后果不应由上诉人承担，如解除合同对上诉人明显不公平。首先，工人阻工系案外人景达公司拖欠农民工基建施工费所致，与东方记忆公司无关。上诉人不存在任何过错，阻工后果不应由上诉人承担。其次，解除合同并返还被上诉人租金对上诉人来说非常不公平；三、现在已不存在阻工情形，被上诉人承租门面左右两旁的门面都已装修完毕并正式营业，充分说明该租赁合同能够正常履行；四、被上诉人林斌应向相关侵权责任人主张赔偿，而不是解除与上诉人的房屋租赁合同。 被上诉人彭爱桃二审未书面答辩。 原审原告林斌向一审法院提出诉讼请求：1.解除林斌与东方记忆公司于2018年11月30日签订的《美食大观园商铺合作合同》；2.判令东方记忆公司、彭爱桃立即返还房租40000元、物业费1632元、水电表立户费1650元；3.东方记忆公司、彭爱桃赔偿林斌各项装修损失27000元；4.诉讼费由东方记忆公司、彭爱桃承担。 一审法院认定事实：2018年11月30日，林斌（合同乙方）与东方记忆公司（合同甲方）签订《美食大观园商铺联营合作合同》，合同约定：甲方联营合作给乙方的商铺位于都匀归兰山景区及旅游集散中心7号栋右第3号商铺；面积为136平方米，该面积作为计算联营合作费用、物业管理费等费用的依据；甲方保证对该商铺拥有合法的、完整的使用权和处分权，否则因此产生的全部责任和后果均由甲方承担，给乙方造成损失的，甲方应当予以赔偿，乙方对该商铺已实地勘察，对其现状及瑕疵充分认可；联营合作期限为3年，即从2018年12月5日起至2021年12月4日止；甲方应于2018年12月3日前收到履约保证金后次日将该商铺正式交付乙方装修使用；联营合作收取固定费用每个月壹万元整；联营合作费不包括物业管理费、水费、电费、气费、水电改造增容费及任何税费；本合同签订后，乙方应在3个工作日内分两次向甲方支付肆万元作为本商铺联营合作履约保证金，即合同签订当日缴纳相当于一个月的联营合作费用为定金，并缴纳第一期2018年12月1日至2018年12月3日的房屋联营合作费用肆万元，免六个月联营合作费用，分三期执行，即前三年每年免两个月，只需缴纳10个月联营合作费用，第三年开始按5%逐年递增。合同签订后，东方记忆公司将以上商铺交付给林斌使用，林斌向东方记忆公司支付了41632元，东方记忆公司于2018年12月3日向林斌出具了《收款收据》，载明收到林斌交来7号栋右第3号铺（136平）房租及物业共计41632元，其中四个月房租40000元，3个月物业费1632元，并注明收款人为彭爱桃。2018年12月5日，林斌（合同甲方）与信达公司（合同乙方）签订《都匀信达装饰有限责任公司工程合同书》，合同约定林斌将案涉商铺交给信达公司进行装修，工程造价为70000元；合同签订后，甲方支付乙方工程款35000元；粉刷进场后，三日内甲方支付乙方工程款25000元；乙方项目装修完毕后经甲方验收合格后，五日内甲方支付乙方装修尾款10000元。合同签订后，林斌向信达公司支付了35000元装修款项，信达公司开始进场施工，但施工几日后被人阻工，装修工程未完成。2018年12月9日10时34分，林斌报警称在三线博物馆有人妨碍其装修，都匀市公安局沙包堡派出所接警后出警，处警情况为：经了解林斌租三线博物馆7号楼门面，因施工方宋文华至今未结到装修款，故将其门面堵住，已通知劳动局到现场处理。2019年4月18日，姚再良（其自称裕湘阁公司负责人）至都匀市公安局沙包堡派出所报警称：“其公司投资经营的都匀三线文化馆7号楼被人强占，致使公司无法正常经营及装修。……2018年2月9日，其与景达公司签订了《主力店标准租赁合同》，约定裕湘阁公司租赁并使用三线文化馆7号楼，并于2018年3月3日办理了进场确认书，对7号楼进行装修。……2018年12月9日9时左右，7号楼突然来了几十名工人，他们将公司的装修人员赶出7号楼，砸毁7号楼部分墙壁、门、玻璃，并用链子锁将7号楼锁住，不让公司的员工进出及装修。工人住进7号楼，并张贴了‘7号楼因为一年来未发民工工资，现在欠几百人工资，所以此楼未交工’的告示。事后我公司了解到，三线文化馆7号楼的承建方因与景达公司存在纠纷，导致承建方自称未拿到钱，于是组织工人跑到7号楼来强占，并阻挠我公司正常装修及生产经营。……工人住进7号楼以后，至今未离开过，我公司期间准备于2019年2月对7号楼的2层进行装修，但还是被工人阻挠，致使我公司生产经营被迫从2018年12月9日停止至今。……”2019年5月27日，林斌至都匀市公安局沙包堡派出所报警称：“其2018年12月和姚再良签订合同租赁了东方记忆7号楼一楼5、6号商铺，正式进场装修后就被工人阻工，导致装修停止，一部分装修材料还在商铺内，该材料已经姚再良指派负责经理李毅确认。”林斌在庭审中提供了《三线博物馆7栋5、6号门面装修清单》，该清单载明沙子搬运人工费、水电材料及工资、租脚手架费用、建筑垃圾运费等价格共计29540元，同时手写注明“总计27000”、“现场已核实，代理人：杨毅”。东方记忆公司及彭爱桃于庭审后向法院提交授权委托姚再良处理本案的《授权委托书》，以及景达公司于2017年8月7日出具的《转租同意书》复印件、裕湘阁公司于2019年5月22日出具的《授权使用（含转租）书》原件、2018年6月27日“姚载良”于景达公司签订的《都匀归兰景区及旅游集散中心进场确认书》复印件、2017年8月8日裕湘阁公司出具给东方记忆公司的《法人授权委托书》原件东方记忆公司营业执照复印件、东方记忆公司企业登记查询信息等证据材料，林斌认为东方记忆公司、彭爱桃提交的以上证据已过举证期间，均不予质证，且认为以上证据与本案无关联性。同时，对东方记忆公司、彭爱桃的提交的答辩意见，林斌认为其与东方记忆公司签订了租赁合同，东方记忆公司应当按照合同约定向林斌提供一间可以正常使用的商铺，但是由于其他原因致使商铺不能正常使用，林斌要求合同相对方即东方记忆公司处理，东方记忆公司对此可向侵权人主张赔偿损失。 一审法院认为，东方记忆公司以及彭爱桃经依法传唤逾期未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。虽东方记忆公司、彭爱桃在庭审后提交答辩状及相关证据，但该答辩意见及证据已逾期，故法院对此不予采信。林斌与东方记忆公司签订的《美食大观园商铺联营合作合同》名为联营合作合同，实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应按约定各自履行其权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，东方记忆公司作为出租人应在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。本案中，根据2019年4月18日姚再良在都匀市公安局沙包堡派出所所作的询问笔录，姚再良自认了自2018年12月9日起案涉7号楼就被施工工人阻挠，不能正常经营及装修的事实，并至2019年4月18日止该阻碍并未排除。东方记忆公司、彭爱桃在庭审后向法院提交的《授权委托书》中，均委托了姚再良作为委托代理人处理本案事宜，姚再良作为裕湘阁公司的负责人以及东方记忆公司的委托代理人，其对案涉7号楼的发生阻工事实陈述，予以认定。虽施工工人阻工的原因不可归责于东方记忆公司，但亦实际上造成林斌租赁房屋的目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，对于林斌请求解除与东方记忆公司于2018年11月30日签订的《美食大观园商铺联营合作合同》的诉讼主张，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，东方记忆公司应向林斌返还已支付租金40000元及收取的相关物业费用1632元。对于林斌诉请的水电表立户费1650元是否应支持的问题。因林斌并未提供证据证实已实际向东方记忆公司、彭爱桃交纳该费用，故对此项诉请不予支持。对于林斌请求的装修损失27000元是否应支持的问题。林斌虽在庭审中提供了《三线博物馆7栋5、6号门面装修清单》用以证实装修损失，但该清单并未得到东方记忆公司以及彭爱桃的认可，林斌主张在该清单上签名确认的杨毅为东方记忆公司及彭爱桃代理人，但未有其他证据加以佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对于林斌的此项诉请，不予支持。对于彭爱桃是否应承担责任的问题。彭爱桃作为东方记忆公司的法定代表人，其在林斌与东方记忆公司签订合同后所作的收款等行为为履行职务行为，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，彭爱桃不应承担本案中返还相关款项的责任。依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除林斌与都匀东方记忆传媒有限公司于2018年11月30日签订的《美食大观园商铺合作合同》；二、都匀东方记忆传媒有限公司应于判决生效之日起十日内返还林斌已支付的房租40000元以及物业费1632元；三、驳回林斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1558元，适用简易程序减半收取779元，由林斌负担319元，由都匀东方记忆传媒有限公司负担460元（该款林斌已预交，都匀东方记忆传媒有限公司应负担部分在履行义务时径付林斌）。 二审审理期间，上诉人林斌向本院提交：1、手机短信《广发信用卡交易成功提醒》截屏信息“您尾号0204卡交易信息如下：交易时时：2018年12月4日10:16；交易金额：人民币1690.00元；交易商户：贵州匀天使物业发展有限责任公司”；2、盖有贵州匀天使物业发展有限责任公司财务专用章的《收据》“今收到7#交来购买预充式水表￥560元，运费￥40元，购买预充式电表￥1090元。合计￥1690元。时间2018年12月4日”用以证实林斌向物业公司交纳水电表费用1690元。本院将上述两份证据拍照通过手机短信发给彭爱桃，要求其发表书面质证意见，其未作回复。东方记忆公司委托诉讼代理人姚再良质证意见为：与彭爱桃和东方记忆公司无关，与本案无关。 上诉人东方公司委托代理人姚再良向本院提交:1、都匀景达旅游建设发展有限公司出具的《关于搬出7#楼并不再阻碍业态生产经营的情况说明》复印件1份，内容“都匀重大项目办：经我公司与都匀第一建筑公司宋文财协调，市一建下属班组将于2019年5月29日从7#楼搬出，并承诺不再阻碍业态正常生产经营，同意完善9、10#、11#楼的收尾工程，不再影响相关业态的生产经营工作。特此说明。都匀景达旅游建设发展有限公司2019年5月29日。”该情况说明上有内容为“宋文财2019.5.29”的手写字体。2、手写字体内容为“东方机床厂三线园区按合同计算木模板面和人民币1.地下车库37043m2×139元=5148977元2.7#8#楼影院基础各处二次结构6740m2×109元=5148977元……宋文华班组模板工程总价壹仟万元……宋文财2018年5月6日……宋文华2018年4月29日”复印件1份。林斌委托代理人质证意见为：两份与本案无关，上诉人林斌租赁房屋的目的无法得到实现的事实已存在，上诉人林斌因此也造成了实际损失，所以上诉人林斌有权依法解除合同，并要东方记忆公司、彭爱桃承担由此造成的损失。 综合双方当事人的举证质证意见，本院对于上诉人林斌提交的证据予以采信。对上诉人东方记忆公司证据的真实性予以采信，但该证据不足以推翻一审认定的事实。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 二审另查明：1、2018年11月30日东方记忆公司授权杨毅作为授权代理人与林斌签订《美食大观园商铺联营合作合同》；2、2018年12月3日，林斌按合同约定将租金40000元及物业费1632元（总计41632元）转入彭爱桃个人账户（开户行：中国建设银行湘潭广源支行，账户尾号3790）；3、东方记忆公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人彭爱桃，股东为湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司；4、林斌对所租赁商铺进行装修受阻后，东方公司指派杨毅对林斌装修损失作出认定，杨毅签字确认林斌的各项装修损失为27000元。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：1、上诉人林斌与上诉人东方记忆公司签订的房屋租赁合同是否应当解除；2、杨毅对上诉人林斌装修损失为27000元的确认是否对上诉人东方记忆公司产生约束力；3、本案彭爱桃是否应该承担责任。 关于焦点1，商铺出租方应该确保所出租的商铺产权、使用权清楚，无任何争议，确保承租方能够按照租赁合同约定正常使用该商铺。本案中，案外人都匀景达旅游建设发展有限公司将包含涉案商铺在内的房屋租赁给案外人湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司，湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司又委托上诉人东方记忆公司将涉案商铺转给上诉人林斌，而林斌在依合同约定对涉案商铺进行装修时，遭到了修建该商铺工人的阻挠。工人阻工的原因系案外人都匀景达旅游建设发展有限公司拖欠商铺承建方工程款所致。由此可以看出，导致上诉人林斌无法对商铺进行装修的源头是涉案商铺的原始出租人即案外人都匀景达旅游建设发展有限公司拖欠工程款。在本案房屋租赁合同中，作为租赁标的物的商铺产权关系尚未清楚、未实际交付使用，从而导致承建方组织人员阻碍上诉人林斌对涉案商铺进行装修，已造成了上诉人林斌无法实现合同目的，其要求解除房屋租赁合同的诉请应得到支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”的规定，本案出租人（即上诉人东方记忆公司）没有履行完成其基本义务，是造成合同无法实现的根源所在。故一审判决上诉人东方记忆公司退还房屋租金，并承担相应损失赔偿责任并无不当。上诉人东方记忆公司关于不应解除合同的上诉理由不成立，本院对其上诉主张不予支持。 关于焦点2，综合全案证据及当事人的陈述和辩解，杨毅作为上诉人东方公司与林斌接洽、协商、签订租赁合同的委托代理人，其对林斌在涉案商铺装修过程中的损失作出签字确认的行为，应溯及东方记忆公司。且一、二审期间，东方记忆公司、彭爱桃对于杨毅代表上诉人东方记忆公司就上诉人林斌的商铺装修损失确认为27000元这一事实并未提出异议。因此，一审以“林斌虽在庭审中提供了《三线博物馆7栋5、6号门面装修清单》用以证实装修损失，但该清单并未得到东方记忆公司以及彭爱桃的认可，林斌主张在该清单上签名确认的杨毅为东方记忆公司代理人，但未有其他证据加以佐证，应承担不利的后果”的归责认定，与本案事实不符，本院对此予以纠正。故对上诉人林斌主张东方记忆公司赔偿商铺装修损失27000元的诉求，应予支持。另，二审期间，上诉人林斌举证证实了其为装修使用涉案商铺，已向物业公司交纳安装水表、电表费用1690元，亦应由东方记忆公司承担赔偿责任。因上诉人林斌只主张1650元，未超出1690元范围，本院予以准许。 关于焦点3，上诉人林斌认为，东方记忆公司系彭爱桃个人出资的一人有限责任公司，公司财务与股东财务混同，上诉人林斌所交租金及物业管理费被其个人收取，彭爱桃应依法与东方记忆公司承担责任。但根据上诉人东方记忆公司一审提交的证据材料可以看出，东方记忆公司的股东为湖南裕湘阁湘菜文化产业投资有限公司，而不是彭爱桃。因此，上诉人林斌以彭爱桃为一人有限责任公司股东，公司财务与股东财务混同为由，应与东方记忆公司承担责任的诉请，没有事实依据，本院不予支持。 综上，一审适用法律正确，但认定事实有不当之处，本院予以纠正。经本院审理后，确认上诉人东方记忆公司应对上诉人林斌承担的责任为：退回商铺租金40000元+赔偿物业管理费1632元+赔偿水表电表安装费1650元+赔偿装修损失费27000元=70282元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持都匀市人民法院（2019）黔2701民初2945号民事判决第一、二项； 二、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初2945号民事判决第三项； 三、上诉人都匀东方记忆传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿上诉人林斌水表电表安装费1650元、装修损失费27000元； 四、驳回被上诉人林斌的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费779元，由上诉人都匀东方记忆传媒有限公司负担；二审案件受理费1357元，由上诉人都匀东方记忆传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李家荣 审判员  陈福江 审判员  袁丽娟 二〇一九年十二月六日 法官助理顾大春 书记员龙彪