安徽省马鞍山市博望区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0506民初1652号 原告：费家彪，男，1963年8月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 委托诉讼代理人：程恒香（费家彪妻子），女，住安徽省马鞍山市博望区。 被告：周立银，男，1979年6月26日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 被告：邰红萍，女，1977年12月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 被告：周开宝，男，1940年10月24日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 被告：张林德，女，1947年8月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 以上两位被告共同的委托诉讼代理人：周立银（系周开宝、张林德儿子），男，住安徽省马鞍山市博望区。 原告费家彪与被告周立银、邰红萍、周开宝、张林德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告费家彪、被告暨周开宝、张林德共同的委托诉讼代理人、周立银、被告邰红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 费家彪向本院提出诉讼请求：1.确认2017年8月5日签订的《房屋买卖协议》有效，位于本市博望区荣博佳苑24栋301室房屋所有权归费家彪所有；2.周立银、邰红萍、周开宝、张林德立即从案涉房屋中搬出。事实和理由：周立银、邰红萍、周开宝、张林德商量后，将其位于马鞍山市博望区荣博佳苑24栋301室的安置房转让给费家彪。2017年8月5日，双方签订《房屋买卖协议》。当日，周立银将钥匙交给费家彪。后费家彪按约向周立银、张林德支付418800元购房款。因费家彪长期在外做销售生意，案涉房屋一直闲置。2019年4月下旬，费家彪发现，邰红萍等人居住在该房屋内。费家彪多次要求四位被告腾出案涉房屋、并将产权变更到费家彪名下，但四位被告拒不腾退，也不过户。费家彪已足额支付购房款，且持有案涉房屋的钥匙，该房屋的所有权已归费家彪所有，四位被告强占房屋，应予腾退。费家彪与周立银签订合同时，周开宝、张林德在场，邰红萍虽然不在场，但是周立银说邰红萍同意，还有村干部孙某在场见证，出售房屋是四位被告共同意愿。 周立银辩称，1.其与费家彪签订协议及交付钥匙情况属实。2.签订合同时，周开宝、张林德虽然不在场，但是他们事前知道，也同意。邰红萍不在场，周立银对费家彪说案涉房屋是周开宝、张林德的，不需要邰红萍同意。3.费家彪已将购房款418800元付清，其中318800元汇至张林德账户。4.周立银、周开宝和张林德并不在案涉房屋中居住，周立银不清楚邰红萍是否在房子中居住。5.现周立银、周开宝、张林德同意将房屋卖给费家彪。 邰红萍辩称，1.案涉房屋性质是家庭共同财产。因家庭原住的老房被征收，安置家庭成员有6人，分别是四位被告和邰红萍的儿子周本涛、女儿周玉琴，每人享有安置面积40平方米，总安置240平方米。案涉房屋117平方米，是安置总面积中一部分，目前未办理产权登记。6人之间至今未明确产权比例。邰红萍并不知道费家彪与周立银签订房屋买卖合同。2.费家彪与周立银签订的房屋买卖合同无效，该合同未经邰红萍、周开宝、张林德、周本涛和周玉琴同意，邰红萍对卖房不清楚，也未收到卖房款，周立银擅自处分家庭共同财产，侵害了邰红萍及其他共有人的权益。邰红萍与周立银长期夫妻感情不和，周立银在外与他人有不正当关系，存在与费家彪恶意串通的可能，因此，费家彪与周立银所定房屋买卖合同无效。费家彪也不构成善意取得，费家彪存在重大过错。3.老房子于2019年4月被征收，邰红萍、周本涛、和周玉琴无房居住，邰红萍就撬开案涉房屋门锁住进去了。4.邰红萍对案涉房屋进行了装修，不同意将房屋卖给费家彪。 周开宝、张林德辩称，与周立银的答辩意见相同。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 一、费家彪提供下列证据： 1.费家彪与周立银签订的《房屋买卖协议》1份，证明费家彪于2017年8月5日向周立银购买房屋。周立银对上述证据的真实性无异议，并表示签订合同时未告知邰红萍，但告知其父母周开宝、张林德。邰红萍认为上述协议是费家彪和周立银两人签订的，邰红萍并不知情，也不同意将案涉房屋出卖，周立银无权处分房屋，上述协议无效。本院认为，周立银对其与费家彪签订合同并无异议，本院对上述事实予以认定。 2.2017年8月5日费家彪出具的欠条1份，证明费家彪于2017年11月18日向周立银支付购房款30000元。周立银、周开宝、张林德对上述证据无异议。邰红萍认为不知情，也未收到任何钱款。本院认为，周立银对上述证据无异议，予以认定。 3.户名为费家彪的银行卡交易明细2份，证明2017年8月5日费家彪转给张林德318800元，以及2018年2月15日转给周立银70000元购房款。周立银、周开宝、张林德对上述证据无异议。邰红萍认为不知情，也未收到任何钱款。本院认为，周立银和张林德对上述证据无异议，予以认定。 二、周立银提供下列证据： 2017年1月18日搬迁项目组与周开宝户签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《博望区征收住房产权调换备案表》各1份，证明案涉房屋的产权和性质。费家彪对上述证据的真实性无异议，但认为签订购房协议时并未见看到上述协议和表格。邰红萍对上述证据无异议。本院认为，各方对上述证据的真实性无异议，予以认定。 三、周开宝、张林德提供下列证据： 周开宝、张林德出具的证明1份，证明两人于2019年12月2日追认同意将案涉房屋的产权转给费家彪。费家彪和周立银对上述证据无异议。邰红萍认为对此情况不清楚。本院认为，各方对上述证据的真实性无异议，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 周立银和邰红萍系夫妻关系，周开宝、张林德系周立银的父母。2017年1月18日，周开宝户（乙方）与博望区路孙整体搬迁项目组（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，载明：甲方有偿征收乙方位于西城村路南自然村自住房205.92平方米，以及房屋周边空地和地表附属物，本协议执行产权调换安置方式等，本次征收符合安置条件的人数核定为6人，应安置面积240平方米，经核算，甲方向乙方支付差价款123808.7元；甲方给予乙方安置房位于荣博佳苑，安置房分配时房号的选择以该项目所有房屋被征收户交房顺序为准等。2017年5月4日，博望镇政府、博望区征迁事务局等单位出具《博望区征收住房产权调换备案表》，载明：路孙整体搬迁项目西城村周开宝户符合住房调换条件的家庭成员及金额：户主周开宝40平方米、妻张林德40平方米、次子周立银40平方米、儿媳邰红萍40平方米、孙女周玉琴40平方米、孙子周本涛40平方米。 2017年8月5日，周立银未告知邰红萍，而与费家彪签订《房屋买卖协议》，约定：“西城征迁指挥部征迁征收拆除路孙整体搬迁项目房屋，位于西城村路南自然村周立银户已被征收，根据相关规定，周立银符合安置房屋分配为117.24的房屋，根据本人自愿将117.24平方米房屋，以每平米3600元价格出售给费家彪。经周立银（卖方）与费家彪（买方）商定，由费家彪购买周立银安置房，面积为117.24平米，地点位于荣博佳苑24栋楼303，市场价3600元，周立银提供户口簿等资料，配合费家彪拿房，费家彪一次性付给周立银418800元，以后房屋价格涨跌浮动与周立银无关，按政府规定时间能办理过户手续时，周立银无条件提供相关资料配合费家彪过户或办理房产证，周立银承诺在出售此房之前，享有完全的所有权和处置权，如有不实，由此产生的法律后果由周立银承担。”周立银在卖方处签名，费家彪在买方处签名，见证人孙某签名。当日，费家彪以转账方式向张林德交付购房款318800元，并向周立银出具100000元欠条。同日，周立银将案涉房屋钥匙交给费家彪。2017年11月8日，费家彪向周立银支付购房款30000元。2018年2月15日，费家彪以转账方式向周立银交付购房款70000元。 费家彪拿到钥匙后，因长期在外做生意，未在案涉房屋内居住。周立银在签订上述合同后，未将与费家彪签订卖房协议告知邰红萍。2019年4月下旬，邰红萍撬开案涉房屋的门锁，与其子女周玉琴、周本涛三人共同居住。 另查明，邰红萍不同意将案涉房屋转让给费家彪。周开宝、张林德于2019年12月2日共同出具证明，载明：周开宝、张林德同意周立银将案涉房屋的产权转让给费家彪。 本院认为，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案中，案涉房屋系周开宝户6人共同的安置房，6人分别是周开宝、张林德、周立银、邰红萍、周玉琴、周本涛，6人安置权利均等，共同拥有案涉房屋的处分权。周立银独自与费家彪签订的《房屋买卖协议》，虽然事后获得周开宝、张林德追认，但未获得邰红萍、周玉琴、周本涛的追认，仍未达到三分之二以上共有人的同意，周立银无权出卖房屋。依据相关法律，行为人没有代理权而以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故《房屋买卖协议》对邰红萍、周玉琴、周本涛不发生效力，因《房屋买卖协议》产生的责任由周立银、周开宝、张林德承担。依据法律规定，费家彪有撤销的权利。经本院释明，费家彪仍要求确认《房屋买卖协议》有效，故本院对费家彪要求确认《房屋买卖协议》有效的诉请，不予支持。依据物权法规定，善意取得不动产的条件为已经登记，费家彪未能将案涉房屋过户到自己名下，也未能实际占有居住，故费家彪主张的善意取得不成立。本院对费家彪要求取得案涉房屋所有权的诉请，不予支持。《房屋买卖协议》对邰红萍不发生效力，邰红萍仍是案涉房屋的共有权人，周立银、周开宝和张林德并未实际占有使用案涉房屋，故对费家彪要求上述四位被告立即从案涉房屋中搬出的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回费家彪的诉讼请求。 案件受理费3791元（已减半收取），由费家彪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  花庆月 二〇一九年十二月三十日 书记员  刘安萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。