广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1284民初3638号原告：曾淦祥，男，1963年10月20日出生，汉族，住广东省四会市*************。公民身份号码：442************416。委托诉讼代理人：曾淑仪，女，1988年1月7日出生，汉族，住广东省四会市*************。公民身份号码：441************42X。系原告的女儿。委托诉讼代理人：巫海波，男，1988年6月6日出生，汉族，住广东省四会市*************。公民身份号码：441************439。系原告的女婿。被告：谢国干，男，1953年2月22日出生，汉族，住广东省四会市****************。公民身份号码：442************411。委托诉讼代理人：梁语，广东圣禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘海波，广东圣禾律师事务所实习律师。原告曾淦祥与被告谢国干排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾淦祥及其委托诉讼代理人曾淑仪、巫海波，被告谢国干的委托诉讼代理人梁语、潘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾淦祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即开通原告居住房屋的水、电，恢复原告正常居住生活秩序；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告以总价204620元购买被告宅基地自建房屋“新雅筑壹号庭苑”壹幢四楼C套房屋。被告收取原告购房款和水电费后向原告出具收款收据予以确认。在原告入住后，依约向被告支付水电等费用。2019年6月30日，被告以没有收到原告购房款为由，对原告房屋强行停水、停电，致使原告无法在房屋继续生活居住。被告谢国干辩称：一、2016年9月16日，被告与案外人彭作云签订《房屋买卖合同》，同年9月20日，案外人彭作云与原告签订《房屋转让合同》，同年10月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》。被告没有收到案外人彭作云与原告的购房款204620元。二、虽然被告向原告出具了购房款收据，但实际情况是被告没有收到该笔购房款，被告是基于对朋友的信任在收到原告购房款之前开具的收据，之后一直有催促原告尽快支付购房款，但原告以各种理由拒绝支付。三、原告在拒付购房款情况下，被告采取停水、停电是一种自我保护的自救措施。四、原告没有支付购房款，被告有权解除合同，收回房屋，并采取停水、停电措施。原告向本院提供如下证据：1.《房屋买卖合同》，证明原告与被告签订《房屋买卖合同》；2.《收据》25张，证明2016年10月30日至2019年5月2日，原告向被告支付的购房款、水电等费用。被告谢国干向本院提供如下证据：1.不动产权证，证明房屋属被告单独所有；2.《房屋买卖合同》，证明被告与案外人彭作云签订房屋买卖合同；3.《房屋转让合同》，证明案外人彭作云把房屋转让给原告。被告申请谢水祥出庭作证。谢水祥陈述：我是被告的工作人员，负责管理谢村壹号庭院的事务，在2016年10月30日，我负责为彭作云、原告办理房屋转户手续，当时收回了向彭作云开具实际未收款的收据，再向原告开具了收款收据，但实际没有收原告的购房款被告对原告提供的证据的真实性无异议，原告对被告提供的证据的真实性也无异议，但对被告提供的证据3即《房屋转让合同》认为该合同并没有履行，对证人谢水祥的证言有异议，提出是向谢水祥当场支付了购房款204620元后，谢水祥当即开具了收款收据。根据上述证据及原、被告陈述、答辩，本院认定事实如下：2016年9月16日，被告谢国干（出让人、甲方）与案外人彭作云（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将其位于四会市***********壹号庭院的宅基地自建房屋壹座肆楼C套房屋转让给乙方，建筑面积约113.68平方米，总计房款204620元，甲方收到乙方房款后应开具收据。二、交房标准：毛坯房，外墙贴砖……另甲方负责安装水、电设施到各户门口。（电、水表可入户到个人卡号交费，所有费用由乙方出资，甲方协助入户）……甲、乙双方各在合同最后一栏签名确认。同年9月20日，原告曾淦祥（受让人、乙方）与案外人彭作云（转让人、甲方）就上述房屋签订《房屋转让合同》，约定案外人彭作云将其位于四会市***********壹号庭院的宅基地自建房屋壹座肆楼C套房屋以204620元的总价转让给原告。同年10月30日，被告谢国干（出让人、甲方）与原告曾淦祥（受让人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定原告以总价204620元购买被告位于四会市***********壹号庭院的宅基地自建房屋壹座肆楼C套房屋，被告收到原告房款后应开具收据，被告负责安装水、电设施，所有费用由原告出资，被告协助入户等事项。签订合同当日，被告向原告出具《收据》一张，注明：今收到曾淦祥交来谢村壹号庭苑C套4楼113.68㎡购房款共204620元正，收款单位盖有“新雅苑壹号庭苑售楼部”收款专用章，经手人为“谢生”（被告壹号庭苑管理人）。合同签订后，原告依约向被告缴交了水电安装费等费用，并将房屋装修后入住，期间，原告按时向被告缴交水、电费、电梯运行款等费用。原告称2016年10月30日与被告签约当日将购房款204620元以现金方式交付到被告开设的售楼部，被告工作人员随即开具了收款收据，被告虽确认开具了收据，但称只是办理了彭作云与原告的转户手续，因对彭作云也只是开收据，没有收到其购房款，当日也是向原告开具收据，并没有实际收到原告的购房款。2019年6月，被告以原告未向其交纳购房款为由，对原告居住房屋采取停水、停电措施，致使原告无法正常生活居住，后经协商后开通，至2019年8月，被告再次对原告使用房屋关停水、电，原告无奈搬离房屋至今。坐落于四会市***********壹号庭院为被告于其宅基地上所建，共13层，有约90套房屋，原告购买的壹座肆楼C套房屋是其中一套。被告仅提供房屋所在宅基地的不动产权证，未提供房屋建筑规划许可证等证照。本院认为，本案涉案房屋为被告在其农村宅基地上自建房屋中的一套，被告将房屋向原告等人出售，房屋性质上属于小产权房。原告主张与被告签订房屋买卖合同并交纳房款后，被告已将房屋交付原告使用占有，而被告却以原告未交付购房款为由关停原告使用房屋的水电，妨碍原告正常使用房屋，被告辩称原告未按合同约定交付购房款，且原告没有该房屋的产权证，无合法占有使用该房屋的权利，被告有权对房屋停水停电。国家目前对小产权房能否买卖并无明确的法律规定，对小产权房是否确权发证，属于行政机关权力范围，不属民事诉讼审理范畴。原、被告双方自愿签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示。根据原告提供的支付购房款和水电安装费、水、电费等收据，原告已履行合同约定义务，被告亦已将房屋交付被告使用，即确认原告有使用涉案房屋的权利。本案争议的是被告对原告购买使用的房屋停水停电是否侵害原告权益的问题。首先，被告辩称是因原告未支付购房款而对房屋停水停电，对原告是否已交付购房款问题，原告提供了被告开具的收到原告购房款204620元的收据，收据是出卖方收款的凭证。原、被告签订的合同第一条亦约定：“……甲方收到乙方房款后应开具收据。”原告提供了被告开具的收到购房款的收据，证明原告已支付购房款204620元，被告辩称没有收到该房款，除了证人谢水祥的证言外，不能提供其他足以反驳该收据的证据，而谢水祥是被告的工作人员，其与被告有利益关系，其证言的证明力不足。被告对其未实际收到原告购房款的抗辩意见不能提供充分证据证实，应承担举证不能的责任，其抗辩意见本院不予采纳。其次，案涉房屋虽然是小产权房，但原、被告自愿签订购房合同，被告开具已收原告购房款的收据，原告亦已向被告交付了水电安装费和水电费，并入住使用房屋，被告应履行开通该房屋水、电的义务。原告在使用涉案房屋期间，并没有拖欠水、电费，况且即使原告拖欠水、电费，也应由供水、供电部门处理，被告以原告没有交付购房款为由关停原告使用房屋的水、电，不但不能证明原告没有交付购房款，也没有权利关停原告使用房屋的水、电。被告的行为违反双方合同约定，损害原告利益，妨碍原告正常使用房屋。被告的行为没有合理依据。原告请求排除妨碍，要求被告开通涉案房屋水、电的理由充分，依法有据，本院予以支持。被告如认为原告无权使用房屋，应另行对合同效力提出主张或以原告没有履行合同义务解除合同等。被告在本案中以原告未支付购房款而有权关停涉案房屋水电的抗辩理由理据不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（二）项、第（五）项、第一百八十六条的规定，判决如下：被告谢国干须在判决生效之日起五日内，开通位于四会市***********壹号庭院壹座肆楼C套房屋的水、电，恢复原状态。本案受理费100元（原告已预交），由被告谢国干负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  何海波人民陪审员  陈子权人民陪审员  陈金莲二〇一九年十二月二十五日书 记 员  梁始延