河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0702民初1792号原告：张家口永昌盛世物业服务有限公司，住所地张家口市桥东区东建街17号3号楼2单元102室。法定代表人：王子春，该公司经理。委托诉讼代理人：宋彦茹，河北正大祥实律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立宁，该公司员工，男，1986年8月9日出生，汉族，现住张家口市桥东区。被告：赵贵，男，1972年11月22日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司张家口分行职员，现住张家口市桥东区。原告张家口永昌盛世物业服务有限公司与被告赵贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家口永昌盛世物业服务有限公司的委托诉讼代理人宋彦茹、刘立宁，被告赵贵到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家口永昌盛世物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月1日至2019年8月31日物业管理费11048.4元（1.5元/平方米×167.4平方米×44个月）。2.请求判令被告自2016年1月1日起按照月利率3%计算支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止。事实及理由：被告系原告管理的维多利亚广场的业主。2015年9月14日双方签订《维多利亚广场前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.5元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，自2016年1月1日至2019年8月31日，共欠原告物业管理费11048.4元，滞纳金24771.51元，故诉至法院被告赵贵辩称，不同意，我现在没有见到物业合同，我对原告陈述的物业费收费标准有异议，对合同本身也有异议。昨天法院让我找合同我没有找到，如果是我签订的合同我认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.2015年9月14日原告与被告赵贵签订的《张家口永昌盛世物业服务有限公司维多利亚广场前期物业服务协议》一份，该协议是一式两份，原、被告各持有一份。约定住宅物业服务费标准为每月每建筑平方米1.5元，乙方不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金。2.2016年-2018年原告发给被告的物业费收费通知3份，原告将该通知张贴小区物业宣传栏及各楼各单元门口处，用于督促各位业主缴纳物业费。3.张家口恒远博文广告传媒有限公司出具的证明一份，证明原告在新五一广场小区一区各单元电梯内安装多媒体液晶电视，自2017年7月17日起至2019年12月31日每日滚动播放、发布原告的物业缴费通知，催促各位业主缴纳物业费。4.张家口市长青法律服务所律师函及快递单，证明原告委托张家口市长青法律服务所给被告发函督促催缴物业费。5.收款收据一份，证明被告缴纳2015年1月1日-2015年12月31日的物业费1.5/平方米×12个月×167.34平米=3012.12元，缴费是3012元，把0.12元抹去了。该收费标准被告是明知和认可的。6.张家口市房产（10）测绘报告部分内容，证明被告的房屋实测面积是167.4平米。7.2015年3月14日房屋验收确认表一份，证明被告该时间收房。8.物业费收据一张，证明被告交纳了2015年1月1日至2015年12月31日的物业费。被告质证意见：对证据1有异议，合同的地址和面积和我商品房买卖合同不一致，我的合同上地址张家口市桥东区五一大街6号一区新五一广场5栋2701室，面积167.34，物业合同上写的7栋。是我家里人签的字，这个合同如果生效了，原告如变更条款，我得同意。原告收取3‰的滞纳金得提供法律依据。协议本身叫前期物业协议，我不知道“前期”是多长时间。我对合同本身的法律效力有异议。对于证据2我没有收到。证据3我没看到。我本身不在这个小区里居住，房子现在还是毛坯房。如果是贴在那里我肯定看不到，自称是物业的人是给我打过电话，叫我交费，有的时候说以前的，有的时候说当年的，都说过。本身他们和开发商之间就有关联关系，我和开发商有纠纷，跟开发商的事先不说了。原告诉讼的数额得列清楚了，一年是一年的，得分开。对证据4无异议。证据5属实，但是原告收费只给我开收据，没有开正式发票。对证据6的面积认可。证据7是买卖房屋的事，与物业费没有关系。证据8签署时间和合同生效没有关联性。被告提交的证据有：1.2016年11月22日出卖人河北永昌房地产开发有限公司、买受人是赵贵商品房买卖合同。2.没有签订时间的前期物业服务协议一份，证明第一，最后第十二条“自签字之日起生效”，没有签字，他们提供的协议是后补的。因为我的协议没有时间，所以视为没有生效。我理解的协议除了签署人之外，所有东西都是一致的，合同才是有效的。第二，关于物业费，我不明白“前期”是什么意思，如果我们签订一个正式的协议，我同意交纳。同意前面业主的意见，标准得合理合法。除了签了名字以外，其他都不是我们填写的，当时是捆绑式的，既然是协议，双方得协商，物业费的收费是否有依据。第三，关于滞纳金我不认可，滞纳金是违法的。原告将滞纳金下调了，就是原告已经意识到自己是违法的了，原告得拿出依据。原告质证意见：对证据1无异议，被告持有的是网签合同，原告写的是工程楼号，在最后定名字的时候变更成了第五栋。原告认可第五栋2701室，面积是167.4平米。开始被告网签的时候面积167.34平方米，后来实测面积是167.4平方米。对证据2的三性均无异议，虽然被告持有的协议签订日期处是空白，但是并不因此而导致无效，协议第十二条约定，本协议自签字之日起生效，是签字之日，而非签订日期之日。原告、被告签字合同即生效。本院认定事实如下：原告与其服务、管理的业主签订《维多利亚广场前期物业服务协议》，该协议由原告起草，打印填充式，一式两份，原告及业主各持有一份，除协议尾部乙方由业主签名外，其余填充部分均由原告填写。被告系原告管理的维多利亚广场的业主。原告（甲方）与被告（乙方）签订《维多利亚广场前期物业服务协议》，原告房屋位于维多利亚广场Ｃ区，建筑面积167.4平方米。物业服务费按《临时管理规约》要求由乙方先行交纳，住宅物业服务费标准为原告为1.5（1.5为填充）元/建筑平方米/月；办理入住手续时预付一年的物业服务费，之后物业服务费用，每半年收取一次，物业服务处提前向业主发出缴费通知单，业主根据缴费通知单规定的时间缴纳物业管理费及相关费用；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金等。原告持有的协议签订日期为2015年9月14日，被告持有的协议没有签订日期。2016年11月22日河北永昌房地产开发有限公司与赵贵签订《商品房买卖合同》，约定房屋坐落为第5幢27层2701号。2015年9月14日被告交纳2015年1月1日至2015年12月31日物业费3012元。原告从2016年至2018年在小区物业宣传栏及各楼各单元门口处张贴物业费收费通知，在各单元电梯内的多媒体液晶电视中，从2017年7月17日起至2019年12月31日每日滚动播放、发布物业缴费通知，督促各业主缴纳物业费。原告委托张家口市长青法律服务所于2019年7月10日给被告发函督促催缴物业费。庭审中，原告主张被告自2016年1月1日至2019年8月31日，未向原告交纳物业管理费11048.4元；主张滞纳金调整为按照月利率2%计算，原告认可按167.34平方米收取物业费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原、被告签订《维多利亚广场前期物业服务协议》，原告盖章，被告签名，故本院认定该协议成立。原告提交的其持有的协议签订时间是2015年9月14日，结合被告签属的房屋验收确认表中被告签字的时间是2015年9月14日，交纳物业费的时间也是该时间，故本院认定双方签订协议的时间是2015年9月14日。该协议是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约定履行。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定，经书面催告，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告以未在房屋居住为由拒绝交纳物业费，不符合上述规定，本院不予支持。被告自2016年1月1日至2019年8月31日，未向原告交纳物业管理费11044元（1.5元/平方米×167.34平方米×44个月），应当交纳。原告主张滞纳金调整为按照月利率2%计算，是具有惩罚性质的，本院认为双方在协议中约定的滞纳金是一种民事违约责任，是违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。考虑原告的损失，其主张的违约金过高，应予以调整，以按照年利率6%计算为宜。因双方约定物业费每半年提前交纳，故2016年1月1日至2019年8月31日物业管理费滞纳金为1376元，其他滞纳金待实际发生后再行主张。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告赵贵于本判决生效之日起十五日内交纳原告张家口永昌盛世物业服务有限公司从2016年1月1日至2019年8月31日物业管理费11044元及滞纳金1376元。二、驳回原告张家口永昌盛世物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告赵贵未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费695元，依法减半收取348元，由被告赵贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  孙秀峰二〇一九年十二月十九日书记员  胡 阳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条：经书面催告，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。