四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1381民初5094号 原告：阆中市爱民物业服务有限公司，住所地：阆中市七里办事处迎宾路1栋1层。统一社会信用代码：91511381083350005G。 法定代表人：杨鹏，该公司总监。 委托诉讼代理人：廖从明，阆中市江南法律服务所法律工作者。 被告：四川省南充宏城房地产开发有限公司。住所地：南充市顺庆区西河南路213号4幢3单元2层1号。统一社会代码：915113007175216044。 法定代表人：冉啟枰。 被告：李兴伟，男，生于1968年9月28日，汉族，住阆中市。 委托诉讼代理人：田玉海，阆中市恒生法律服务所法律工作者。 被告：四川中闳装饰集团有限公司，住所地：成都市武侯区南2段17号。统一社会信用代码：915100000689947423。 法定代表人：唐开庆。 被告：四川中闳装饰集团有限公司阆中分公司。住所地：阆中市七里新区元宝街欧锦国际小区二楼。统一社会代码：91511381MA62952PXK。 负责人：王勐，该分公司经理。 被告：阆中新越装饰工程有限公司。住所地：阆中市七里办事处南池路欧锦国际小区9栋二楼。统一社会信用代码：91511381MA6836W95N。 法定代表人：游俊。 上列原告诉被告四川省南充宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）、李兴伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理。审理中，被告李兴伟申请追加四川中闳装饰集团有限公司（以下简称中闳公司）、四川中闳装饰集团有限公司阆中分公司（以下简称中闳阆中分公司）、阆中新越装饰工程有限公司（以下简称新越公司）参加本案诉讼，本院依法追加中闳公司、中闳阆中分公司、新越公司为本案的共同被告参加本案诉讼。本案依法适用简易程序，由审判员任洪才独任审判，于2019年11月19日、28日两次公开开庭进行了审理。原告阆中市爱民物业服务有限公司（以下简称爱民物业）的委托诉讼代理人廖从明和被告李兴伟的委托诉讼代理人田玉海、中闳阆中分公司的负责人王勐到庭参加了诉讼，被告宏城公司、中闳公司、新越公司的法定代表人，经本院合法传唤，均未到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 原告爱民物业诉称，被告宏城公司将其所有的欧锦国际小区5号、9号楼二楼（建筑面积2743.39平方米）出租给被告李兴伟经营，双方于2015年12月签订《欧锦国际商铺租赁合同》。原告与欧锦国际小区业委会签订《欧锦国际物业服务合同》，2017年8月16日入驻该小区提供物业管理服务工作。原告提供物业服务以来，被告李兴伟未予缴纳物业服务费，故请求依法判令业主与物业使用人李兴伟连带支付2019年6月30日前无故拖欠的物业费113，576元以及违约金61，331元，并承担本案受理费。 被告李兴伟辩称，2015年年底与欧锦国际项目部签订租赁合同，租用5号、9号楼的二楼，系履行中闳阆中分公司之职务行为，并非我个人租用。5号楼的二楼部分，中闳阆中分公司实际租用至2016年年底，2017年以来，由宏城公司项目部的侯泽勇租给顾家家居经营至今，侯泽勇直接向顾家家居收取租金。9号楼的二楼部分，宏城公司于2018年7月租给新越公司经营，侯泽勇与新越公司签订了《租赁合同》，新越公司租用1377平方米，其余部分闲置至今。原告主张2017年8月16日以来的物业服务费，与我个人无关。请求驳回原告对我的全部诉讼请求。 被告中闳阆中分公司辩称，中闳阆中分公司成立于2016年3月17日，成立时的负责人是被告李兴伟，2017年9月20日，其负责人变更为李德友，2018年7月5日，又将负责人变更为王勐。我王勐接中闳阆中分公司负责人之职务时，前任负责人李德友只向我移交了800平方米左右的营业房场地，即欧锦国际9号楼二楼靠街面这边的经营房屋。我王勐接中闳阆中分公司负责人职务期间，开发商带了很多社会上的闲人来骚扰，原告作为物业管理企业，既没有出面制止，也没有向我中闳阆中分公司催收物业服务费。之后，侯泽勇让新越公司接手了中闳阆中分公司的租用的场地房屋，我王勐也于2018年11月16日辞去了中闳阆中分公司负责人职务。中闳阆中分公司经营期间的物业服务费，应按实际租用面积计算，由中闳公司承担支付责任。请求驳回原告对中闳阆中分公司的诉讼请求。 被告中闳公司未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见以及与本案相关的证据。 被告新越公司未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见以及与本案相关的证据。 被告宏城公司未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见以及与本案相关的证据。 经审理查明，2015年12月3日，阆中市欧锦国际项目部与被告李兴伟签订《欧锦国际商铺租赁合同》，约定：乙方李兴伟租用甲方位于阆中市欧锦国际5号楼二楼、9号楼二楼商铺作为商业用途使用，建筑面积约2743.39平方米（包含未计入产权面积的部分），租赁期限五年，从2015年12月10日至2021年8月10日（含免租金期8个月），第一、二、三年的租金按照每月每平方米22元计算，第一年的租金为724，254.96元，该商铺交付使用后所发生的水电气费、物业管理费等费用，由乙方承担等。2016年3月17日，四川中闳装饰集团有限公司阆中分公司成立，该分公司负责人即本案被告李兴伟，其营业执照经营范围：办理公司授权委托的业务。2017年9月20日，中闳阆中分公司的负责人由李兴伟变更为李德友，2018年7月5日，中闳阆中分公司的负责人由李德友变更为王勐。2018年11月16日，王勐向中闳阆中分公司书面辞去负责人职务。2016年7月14日，宏城公司欧锦国际项目部收取中闳装饰集团有限公司欧锦国际5号、9号楼二层租金20万元，该收据加盖“四川南充宏城房地产开发有限公司欧锦国际项目专用章”。2016年10月10日、12月30日，中闳装饰有限公司交付5号楼、9号楼租金各5万元，收款人落款：宏城建司项目部侯泽勇。2018年12月27日，侯泽勇作为甲方，与乙方新越公司签订《欧锦国际商铺租赁合同》，该合同约定：乙方租用甲方位于阆中市欧锦国际9号楼二楼商铺作商业用途使用，建筑面积1377平方米（包含未计入产权面积的部分），租期五年，从2018年7月19日至2023年7月20日，年租金347，000元，本合同从2018年7月19日起算租金，乙方租用期间的水电气、物业管理费等费用，由乙方缴交等。 2017年8月16日，原告爱民物业进驻欧锦国际小区提供物业管理服务工作。2018年1月22日，原告爱民物业与阆中市欧锦国际业主委员会签订《欧锦国际物业管理服务合同》，该合同约定：原告爱民物业向欧锦国际小区业主（含高层、多层住宅，办公以及商业）提供物业管理服务，合同期限五年，从2017年8月16日起至2020年8月15日止，物业服务费按照产权建筑面积，商业房屋每月每平方米1.8元，按季度、半年或者年交纳，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信、电话等形式催告，在合理的期限内仍未交纳的，按照每日千分之三承担违约金。业主与物业实际使用人另有约定的，从其约定，但物业所有权人负连带责任，物业所有权人与物业实际使用之间的约定，物业所有权人应及时书面告知乙方。原告提供物业管理服务期间，被告李兴伟未按时缴纳物业服务费，原告多次催收无果，遂于2019年1月17日、7月20日书面催收，要求物业使用人李兴伟支付2017年8月16日至2019年7月16日的物业服务费113，576元。原告催收无果，遂起诉来院，提出前述诉讼请求。另查明，欧锦国际9幢二层宏城房产所有的1-5号房屋建筑面积为2327.96平方米（预测），5幢二层宏城房产所有的1-6号房屋建筑面积为1837.91平方米，被告李兴伟实际租用109-112号，建筑面积为441.84平方米。 以上事实，有当事人的陈述和《物业管理服务合同》、租赁合同、收据、营业执照副本、物业服务费催缴通知单、房产测绘信息表等为据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原告与欧锦国际小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》,合法有效，对全体业主以及物业使用人均具有法律约束力。原告提供了物业管理、服务，业主以及物业使用人应当按照该合同的约定支付物业服务费。被告李兴伟承租被告宏城公司所有的5幢二楼、9幢二楼房屋开办中闳阆中分公司经营装修业务，2017年8月16日至2019年7月15日欠付物业服务费，原告依法催收，被告李兴伟未予及时给付，应当承担逾期付款之民事责任，被告宏城公司，作为业主依法与物业使用人承担连带清偿责任。被告李兴伟承租期间，开办了中闳阆中分公司，以中闳装饰集团有限公司的名义向出租人交纳租金，李兴伟的行为系履行中闳阆中分公司之职务行为，中闳阆中分公司承租宏城公司之房屋经营期间应缴纳的物业服务费用，应由中闳阆中分公司承担。中闳阆中分公司不具有承担民事责任之主体资格，其应付的民事责任，由其开办的中闳公司承担。9幢二楼1377平方米的房屋，被告新越公司于2018年7月19日起，从侯泽勇处承租，可以视为出租方与原承租人中闳阆中分公司解除了该部分房屋的租赁合同。2018年7月19日起的物业服务费，应由承租人新越公司负担。关于5幢二楼的房屋，建筑面积441.84平方米，被告中闳阆中分公司主张只租用了一年，之后由业主宏城公司租给顾家家居经营，业主未向原告提供租赁合同备案，被告李兴伟以及中闳阆中分公司均未提交物业实际使用人系顾家家居之证据，其辩解意见本院不予采纳。双方约定的“逾期之日起按照每天3‰支付滞纳金”，其标准偏高，本院依法予以适当调整。原告以租赁合同上约定的建筑面积2743.39平方米计算2017年8月16日至2019年7月16日的物业服务费113，576元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条以及《物业管理条例》的相关规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川中闳装饰集团有限公司在本判决生效后七日内向原告阆中市爱民物业服务有限公司给付其阆中分公司承租阆中市欧锦国际小区5幢二层（441.84平方米），2017年8月16日至2019年7月16日的物业服务费18，292元；承租9幢二层（2301.55平方米）2017年8月16日至2018年7月18日的物业服务费45，571元；9幢二层（924.55平方米）2018年7月19日至2019年7月16日的物业服务费19，970元；合计83，833元。并从2019年7月21日起按照年利率6%支付违约金至付款之日止。 二、被告阆中新越装饰工程有限责任公司在本判决生效后七日内向原告阆中市爱民物业服务有限公司给付承租阆中市欧锦国际小区9幢二层（1377平方米），2018年7月19日至2019年7月16日的物业服务费29，743元。并从2019年7月21日起按照年利率6%支付违约金至付款之日止 三、被告四川省南充市宏城房地产开发有限公司对上述第（一）、（二）项中的给付义务承担连带清偿责任。 四、驳回原告阆中市爱民物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1899元，由被告中闳公司负担1400元、被告新越公司负担499元（被告应负担的部分，原告已经预交，由被告在履行交纳物业费时直接向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  任洪才 二〇一九年十二月三日 书记员  马 享