甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初5015号原告：甘肃省地震局，住所地兰州市城关区渭源路街道东岗西路410号。法定代表人：胡斌，该局局长。委托诉讼代理人：贾秉礼，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵君，甘肃恒亚律师事务所律师。被告：郭新铎，男，1954年11月23日出生，汉族，甘肃省地震局退休职工，住兰州市城关区。原告甘肃省地震局与被告郭新铎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾秉礼、邵君及被告郭新铎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃省地震局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付兰州市城关区［房屋所有权证：房权证兰房（城房改）产字第××号］；2、判令被告协助原告立即将兰州市城关区的不动产权过户至原告名下；3、判令被告向原告支付迟延交房违约金120000元（自2012年8月1日起计算至2019年3月31日），并按每月1500元的标准向原告支付自2019年4月1日至实际交房之日的违约金；4、本案的诉讼费等相关费用由被告负担。事实与理由：2010年2月9日，原、被告签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》一份，约定将原告建设的甘肃省地震局应急职工住宅楼3单元802室预售给被告，被告同意其位于城关区由原告回购，并将房屋产权证交付原告。2012年4月14日，双方签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，约定被告在入住应急职工住宅楼后，必须在2012年7月31日前向原告交回城关区。协议签订后，原告已如约将甘肃省地震局应急职工住宅楼3单元802室交付被告，但被告至今拒不履行交回原住房及办理过户的义务，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告郭新铎辩称，原告要求被告交付的涉案房屋系被告的私产，根据原、被告于2012年4月14日签订的《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》约定，被告需交付的涉案房屋（旧房）应按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算，但原告至今没有给出批复价格，也没有回购结算，所以被告未将涉案房屋交付给原告，更不能协助原告将涉案房屋的不动产权过户至原告名下，亦因此原告要求被告承担违约金无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告郭新铎系原告甘肃省地震局的退休职工。1999年3月11日，原告将分配给被告居住使用的兰州市城关区经甘肃省住房制度改革领导小组办公室批准出售给被告，并为被告办理了房屋产权登记［房屋所有权证：房权证兰房（城房改）产字第××号］，被告因此取得了该房屋的所有权，该房屋性质属房改房。2010年，为改善职工住房条件，适应地震时快速应急工作，根据经济适用房相关政策规定，由职工集资原告建设经济适用房性质的保障性住房——应急职工住宅楼。依据原告制定的购新退旧配售办法，被告享有配售新房的资格。2010年2月9日，原、被告依据甘肃省地震局应急职工住宅楼配售办法签订了甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议一份，双方约定被告选定的新房为西楼Ｂ东型8层住房，每平方米预售价2800元，建筑面积和最终售价以房改部门与物价局核定、审批的面积和价格为准，产权证从交付使用起5年后发放。同时约定，被告应向原告支付购房首付款110000元，并将上述房改旧房所有权证交回原告。合同签订后，被告依约交纳了新房首付款并交付了旧房所有权证。2012年4月14日，为了规范职工住宅调整配售工作，保证职工及时、有序地入住新配售的应急楼住房和旧房调整配售工作顺利进行，原告与包括被告在内的购房职工分别签订了甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议，约定原告于2012年4月13日至14日两天内向被告交付被告选定的上述新房（应急职工住宅楼3单元802室，建筑面积86.89平方米）；被告就新房进行装修的时间为3个月，即2012年4月15日至7月15日；被告应于2012年7月31日前向原告交回上述302室旧房，如逾期10天之内，被告按照每天临时租房价格100元的标准向原告支付违约金，如逾期20天之内，每天按照200元向原告支付违约金。该协议同时约定新房暂按2800元/平方米的预售价格计算房款，被告根据原住旧房建筑面积补缴房款。新房价格批复后，最终售价若低于2800元/平方米，原告在三个月内退回多缴房款，若高于2800元/平方米，被告需在三个月内向原告补齐房款。旧房回收价格，按照省市房管、物价部门批准的价格进行回收结算，回收配售后办理产权过户手续时被告必须予以配合。双方还约定了其他事宜。该协议签订当日原告即向被告交付了802室新房，被告随后亦按约定向原告补缴了房款。但被告至今未按约定向原告交回302室旧房，遂酿成纠纷。另，原告依据甘发改服务〔2013〕581号《甘肃省发展和改革委员会甘肃省住房和城乡建设厅关于甘肃省地震局经济适用住房价格的批复》文件精神按2485元/平方米对上述配售新房进行结算。同时，依据甘建保〔2013〕393号文件精神按2105元/平方米对上述需交回的旧房进行回购结算，但因被告对结算价格有异议未能及时结算，为此，原告于2018年委托甘肃华澳房地产估价有限公司对上述需交回的旧房依据相关房改政策及上述配售办法、预售协议、交接协议进行了政策性价格评估，评估结果为2355元／平方米，但因被告对该评估结果仍持有异议，导致至今未能结算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告双方之所以能够签订《甘肃省地震局应急职工住宅楼住房预售协议》、《甘肃省地震局应急职工住宅楼住户新旧房交接协议》，是基于被告系原告的职工，因而获得缔结协议的资格，被告对原告关于向职工配售新房后收回旧房并将旧房再行配售给其他职工的缔约条件是明知并接受的。在此背景下，被告与原告签订的上述协议，意思表示真实，内容约定合法，故预售协议和新旧房交接协议对双方具有法律上的拘束力。原告依约履行了向被告交付新房的合同义务，被告仅依合同约定支付了购房款，但未依合同约定期限向原告交回旧房的行为对原告构成违约。对于被告拒绝腾交房屋的辩称理由，本院认为双方在协议中约定原告向被告交付新房后再给被告3个月的装修期，待该期限届满后的半个月内，被告必须向原告交回旧房，被告以旧房回购没有结算为由拒不交回的行为有违诚实信用原则，不符合法律关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，故对被告的辩称理由本院不予采纳。另，本案中旧房为房改房，新房为经济适用房，均具有福利性质，原告依照相关文件及评估结果将旧房回收价格确定为2355元／平方米进行结算，此价格接近原告依据相关文件确定的配售新房的结算价格2485元/平方米，亦不违背双方协议中关于旧房回收价格的约定，而被告却以旧房回收价格不能满足其要求拒绝结算，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告交付了新房，被告应依约向原告交付旧房，故对原告要求被告交付涉案旧房的诉请本院予以支持。对于原告要求被告协助将涉案旧房的不动产权过户至原告名下的诉请，本院认为，原告向被告配售的保障性新房依双方的约定将为被告办理产权登记，同时约定旧房回收后办理产权过户手续时被告必须予以配合，基于同一协议的约定和配售房屋分新交旧的原则，被告不仅应向原告交付旧房，而且应协助原告办理旧房的产权转移登记，以便原告向获得该旧房的职工履行产权转移登记的义务，故原告的该项诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原、被告约定了如被告迟延交付旧房逾期20天以上，则应按每天200元向原告支付违约金。因被告自应交旧房的履行期限届满后至今仍未履行该义务，其行为已构成违约，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但结合本案实际情况及兼顾各方当事人预期利益等综合因素，本院依法酌情确定被告向原告支付违约金20000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郭新铎于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局腾交位于兰州市城关区。二、被告郭新铎于判决生效后15日内协助原告甘肃省地震局将位于兰州市城关区［房屋所有权证：房权证兰房（城房改）产字第××号］产权转移登记至原告甘肃省地震局名下。三、被告郭新铎于判决生效后10日内向原告甘肃省地震局支付违约金20000元。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告郭新铎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 毛 世 祥人民陪审员 ??杨尚荣人民陪审员 ??王?黎二〇一九年十二月五日书记员陈丽萍