福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初2243号 原告：林春平，男，1983年3月10日出生，汉族，住址福建省东山县。 委托诉讼代理人：叶宗林，福建北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范祖丽，福建北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告林春平与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林春平的委托诉讼代理人叶宗林、范祖丽，被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林春平向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付因其逾期交房的违约金10344.09元和逾期办证的违约金20243.28元，以上共计人民币30587.37元。事实与理由：2014年7月2日，原告、被告双方签署了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062608012500151）。合同约定，被告将位于东西二路北侧、西环路东侧新新帝景国际星城2号楼2601号的商品房以总金额556134元人民币的价格出售给原告。合同中，关于交房的条款有：（1）合同第八条，被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项竣工验收合格、消防验收合格、设计要求、安全设施等条件的商品房交付原告使用。（2）合同第九条，被告若未按合同规定的期限将商品房交付原告的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之三的违约金。（3）附件六合同补充协议第五条，……遇到昼夜降雨超过18mm及六级或六级以上的大风天气；……时间达8小时以上，造成停工的；……出现以上原因时，双方同意顺延交房时间，被告提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。关于产权登记的条款有：合同第十四条，如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起每日按已付款的万分之一向原告支付违约金。合同签署后，原告依约向被告支付了全部购房款。后因气象因素影响，房屋交付期限往后顺延426天，即顺延后的交房日期为2017年8月31日，但被告却于2017年10月31日才向原告交付房屋。被告的行为已构成逾期交房，应承担违约责任。另外，直到2019年1月28日，原告才取得房屋权属证书，按合同约定若因被告原因，原告未能在该商品房交付使用后90日内（即2018年1月29日之前）取得房屋权属证书的，则被告的行为构成逾期办证，应承担违约责任。综上，根据双方签订的商品房买卖合同，被告应承担相应的违约责任，即向原告支付因其逾期交房的违约金10344.09元和逾期办证的违约金20243.28元，共计人民币30587.37元。故原告诉至法院，望判如所请。 新新房地产公司辩称，原告诉称逾期办证事由与事实不符：一、本案中，因遇降雨、大风、政府原因等不可抗力因素，根据合同约定，交房期限可相应顺延，参考此前相同系列案件的判例，本案原告诉求逾期交房违约金10344.09元，被告予以认可。二、根据讼争合同级及补充协议约定,本案讼争合同约定办证期限应当从商品房交付原告使用之日起90日内办理房屋权属证书。本案原告于2018年7月12日办理交房手续，逾期办证的起算应当从商品房实际交付原告使用后的第91日即从2018年10月11日起算。根据讼争合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”及附件六补充协议第5.4条约定“买受人同意按交房通知书中约定的期限、地点及要求，与出卖人或前期物业管理公司办理房屋交接手续…。”本案被告已通知原告于2017年10月31日前来办理交房手续，因原告方原因迟延接收房屋，原告与物业公司签署的收楼资料领取、钥匙签收单及原告出具的承诺书所确认的交房时间为2018年7月12日，根据《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，通过向买受人交钥匙行为完成房屋转移占有，故应认定于2018年7月12日出卖人与买受人依合同约定方式完成房屋的交付，该时间为讼争商品房的交付使用时间。三、即便要计算逾期办证违约金也只能计算至产权初始登记之日，即截止于被告通知原告办证之日（被告在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日2018年11月15日）。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前置要件是要求买受人先配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费、测绘费等税费，每个买受人配合办证时间不同，因为买受人原因迟延配合办证，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应后果，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。四、本案中的逾期办理房屋权属证书非被告方原因造成，根据合同约定，被告也无需承担违约责任。1、逾期办证是因为东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非被告方原因造成的。2、对被告方而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是被告的怠于履行，相反，被告为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主之利益已竭尽全力。根据《合同法》第一百一十条之规定，原告不能请求被告履行，被告无需承担违约责任。3、“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案被告已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属登记的原因不应归责于被告，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能之不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及时办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后被告即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，被告重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。上述自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，被告更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非被告原因造成，于法于理，该期间段87天应扣减。综合上述理由，答辩人认可原告诉求的逾期交房违约金；本案逾期办证期限约定从商品房实际交付使用后的第91日起算，止于产权证初始登记之日，且由于非被告方的原因造成的，被告无需承担逾期办证违约金。故此，原告诉讼请求被告承担逾期办证违约金，缺乏事实与法律依据，请法院依法裁决。 本院经审理认定事实如下：林春平于2014年7月2日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林春平购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼2601号商品房，总价款556134元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六合同补充协议第五条第3项约定：出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，时间达8小时以上，造成停工等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告方支付了全部购房款。林春平于2018年7月12日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。被告于2018年11月15日在报纸《闽南日报》上面刊登了帝景国际星城《办理产权登记公告》，通知原告于公告次日起15日内前来办理不动产登记手续。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：新新房地产公司是否构成逾期办证。本院对此分析认证如下： 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。林春平领取案涉商品房钥匙时间（2018年7月12日）即为房屋交付使用时间，按合同约定新新房地产公司应于2018年9月10日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司未能按时办理房屋所有权初始预登记，致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，故新新房地产公司应当按照合同约定承担违约责任，逾期协助办证的计算期间应自2018年10月11日起算。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成房屋权属证书的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新房地产公司已构成逾期办证，共计逾期35天。新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张不能成立，不予采纳。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，林春平已经支付了全部购房款，新新房地产公司则应按合同约定将符合条件的商品房交付给林春平使用，但新新房地产公司未按约定时间履行交房义务，已经构成违约，应承担相应的违约责任。现林春平主张新新房地产公司应支付逾期交房违约金10344.09元，而新新房地产公司对此无异议，故对林春平的该主张本院予以支持。根据合同约定，新新房地产公司应于2018年9月10日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司至2018年11月15日才登报公告通知业主办理不动产权登记手续，经核对共逾期35天，应承担逾期办证的违约责任，新新房地产公司应支付的逾期办证违约金为556134元×0.0001/天×35天=1946.47元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林春平支付逾期交房违约金10344.09元； 二、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林春平支付逾期办证违约金1946.47元； 三、驳回林春平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费565元，减半收取计282.5元，由林春平负担228.9元，福建新新房地产开发有限公司负担53.6元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年十二月十六日 书记员  林丽玲 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。