广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初第2787号 原告：桂林建安建设集团有限公司，住所地：桂林市临桂路18号。 法定代表人：杨超灵，董事长。 委托诉讼代理人：孙巧玲，广西三心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李林琪，该公司员工。 被告：桂林市德天房地产开发有限公司，住所地：贵死了环城南二路111号。 法定代表人：颜家伟，执行董事。 委托诉讼代理人：杨玲，公司员工。 委托诉讼代理人：石东燊，上海芮德渱齐律师事务所律师。 被告：桂林市象山区人民政府，住所地：桂林市象山区环城西二路5号。 法定代表人：经友新，区长。 委托诉讼代理人：谭永有，广西象山律师事务所律师。 原告桂林建安建设集团有限公司（下称建安公司）诉被告桂林市德天房地产开发有限公司（下称德天公司）、桂林市象山区人民政府（下称象山区政府）合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建安公司委托诉讼代理人孙巧玲、李林琪、被告德天公司委托诉讼代理人杨玲、石东燊、被告象山区政府委托诉讼代理人谭永有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告德天公司支付原告过渡费5634100元（暂计至2019年9月31日，自2019年10月1日起，以700万元为基数，按年利率6.09%×4倍计算至实际交付完毕安置门面时止）；2.判令德天公司支付原告拆迁赔补款利息2580000元；3.被告象山区政府对上述第一、二项诉讼请求应付款项承担连带责任；4.确认二被告将位于桂林至A-D轴+0.95米×A-18轴+4.5米至A-20轴+4.05米范围内的门面作为安置给原告的门面；5.判令二被告向原告交付第四项诉讼请求所确定的安置门面；6.本案诉讼费、保全费、保全保险费由二被告承担。 事实与理由：2012年，被告象山区政府按照市政府的要求对八中路口景观节点进行改造，拆除了原告建安公司所有的平山旅社房屋。2012年12月28日，原告与被告德天公司及被告象山区政府签订《拆迁补偿合同书》，约定：被告德天公司应于签订本合同后两日内向原告支付原欠款及利息500万元、该次拆迁补偿款50万元及拆除房屋工程款10万元；补偿安置建筑面积280㎡的临街商铺，并支付过渡费及过渡费的计算方式。合同还约定原告对280㎡安置门面有优先选择权，被告应于2017年12月28日前向原告交付安置门面。德天公司向原告出具《承诺书》，承诺在2013年6月28日前支付完毕全部拆迁补偿款，如在2013年6月28日前支付完毕，按月息1.5%计息，逾期按月息2%计息。2018年8月原告函告被告，要求被告交付安置门面及支付拆迁补偿款、过渡费、利息。同年9月被告复函，告知原告选门面。同年10月原告将选定门面函告被告。2019年初，德天公司向原告提交了该项目正式图纸，但始终未与原告书面确认安置门面。截止2019年9月25日，被告仅陆续支付了部分款项，尚欠过渡费5634100元，拆迁赔补款利息2580000元未支付。经原告多次催促，被告至今未履行，安置门面也未交付。原告认为，原告与二被告之间的《拆迁补偿合同书》及被告出具给原告的《承诺书》真实合法有效，被告德天公司应当按照合同约定履行义务，现被告的行为严重违约，故提起本诉。 被告德天公司辩称：1、被告并非恶意违约，而是因为本案所涉商铺的项目设计规划审批，历经两次报件退件，被告直到2014年底才获得施工许可证，致使项目整体进度变慢。2、被告认为合同的违约金、利息、过渡费相对过高，合同中的过渡费实际应是被告支付给原告的280㎡商铺的使用价值，按照目前市场价150元/㎡计算，该商铺的每月租金为42000元，我们认为这是原告的实际损失，与其主张每月14万元过渡费相差过大，恳请法院酌情调低。3、目前本案所涉商铺已经具备实际交付使用条件，可以进行相关预售和租赁。针对原告第四项诉请，交付的商铺应由原告和二被告三方共同确认。合同中未约定案件受理费、保全费、保全保险费由被告承担，也不是原告的必要支出，不应由被告承担。 被告象山区政府辩称：一、涉案合同的签订合法有效，原告应依约向主债务人主张其相应债权。按照市委、市政府的统一部署和要求，对八中路口景观节点改造，被告象山区政府根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，经合同三方协商一致，就原告涉案建筑物拆迁补偿问题签订了合法有效的拆迁补偿协议。1、该协议第三条明确约定：“该拆迁资金由丙方（德天公司）按本协议的约定以现金和产权调换的方式补偿给乙方（建安公司）”。该条款明确约定了涉案建筑征收补偿的方式、金额，以及具体的履行方式及主体，不违反相关法律规定。2、该协议第四、五、六、八条关于货币补偿、产权折现、过渡费及利息等相关条款均明确约定由德天公司与原告之间进行结算，报告象山区政府对上述两公司达成有关协议条款予以肯定，但依约对此不承担连带责任。因此，原告应依约向主债务人主张其相应债权。 %1、被告象山区政府依法不承担原告诉请的连带责任。1、涉案《拆迁补偿合同书》仅在第五条第3款约定“丙方应当按同地段地面一层商铺的市场评估价赔偿该280㎡商业门面房屋价款给乙方，甲方为丙方该赔偿责任承担连带责任”，本被告依约不对其他合同款项承担连带责任。2、根据原告提供的其与德天公司的往来函件可知，德天公司已依约提供了280㎡相应地块的商业门面作为产权调换补偿供原告选择；原告已确认商铺具体位置，但因与德天公司就验收条件等事宜的纠纷而未实现门面的最终接收，不属于《拆迁补偿合同书》第五条第2款和第3款约定的未交付门面或未确认门面位置的情形，不能成为其诉请象山区政府对相关费用承担连带责任的事实依据。3、根据我国《担保法》第八条“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。”象山区政府作为国家机关不能作为保证人承担连带责任，因违反法律强制性规定，《拆迁补偿合同书》第五条第3款关于本被告承担连带责任的约定无效。4、根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”但并未规定必须由房屋征收部门具体给付相应补偿，或为约定的补偿方式和渠道承担连带责任。象山区政府与原告及德天公司依法签订了《拆迁补偿合同书》，符合法律规定，象山区政府对协议约定的补偿金额及补偿方式予以认可，原告诉请本被告对其德天公司的债权承担连带责任没有法律依据。综上，请依法驳回原告对象山区政府的诉讼请求。 %1、本案经审理认定以下事实：2012年，被告象山区政府按照市委、市政府的统一部署和要求，对八中路口景观节点改造，须拆除原告建安公司位于桂林市平山旅社地上建筑物及其附属物和构筑物。2012年12月28日，被告象山区政府下设机构象山区重点节点城市景观改造指挥部为拆迁人（甲方）与原告建安公司为被拆迁人（乙方）、被告德天公司（丙方）签订一份《拆迁补偿合同书》，约定：第三条：经甲乙丙三方协商，整个场地及场地内乙方所属的房产、附属物及构筑物的拆迁补偿费、搬迁费、安置费等其它政策所规定的所有项目所涉及的拆迁资金按750元包干清算，该拆迁资金由丙方按本协议的约定以现金和产权调换的方式补偿给乙方；第四条：丙方原欠乙方安置房现金补偿款445万元，按原乙、丙双方合同约定应在2011年6月付清，拖欠款截止至2012年12月30日的利息，经乙丙双方协商同意丙方按略等于银行贷款利息计55万元支付乙方，加本金共计500万元；第五条：上述原丙方欠款和该拆迁项目补偿金的支付方法：1.签订此合同后十个工作日内，由丙方汇给甲方550万元（即付清原丙方欠乙方的欠款及利息共500万元和该次部分拆迁补偿金50万元），甲方在收到此款2日内转付乙方；2.余下的拆迁补偿金700万元，甲方用丙方的二期该次临街地面一层商业门面安置乙方，丙方负责担保；3.安置的商业门面位于丙方开发的德天商业广场二期该次一楼靠乙方拆迁距离最近的位置（临凯风路即桂林市第八中学对面），按建面价2.5万元/㎡计，安置补偿建筑面积为280㎡；待该项目正式图纸确定后一个月内，由乙方在该项目中庭主出入口北侧（本合同附图虚线范围内）临凯风路边优先选择，且三方在正式图纸上以红线图加三方签章的方式明确该280㎡商业门面的具体范围；若甲方和丙方在项目正式图纸确定后一个月内，未与乙方在正式图纸上以红线图加三方签章的方式明确该280㎡商业门面的具体范围的，视为甲方和丙方违约，则乙方有权解除本合同，丙方应当按同地段地面一层商铺的市场评估价赔偿该280㎡商业门面房屋价款给乙方，甲方为丙方该赔偿责任承担连带责任；第六条：乙方自行将上述房产、附属物及构筑物拆除，甲方委托丙方进行景观节点改造，丙方另支付乙方10万元的拆除工程费用；第八条：过渡费及补偿房屋的交付：1.签订本协议后，在未交付乙方安置的商业门面前的第1-18个月，由丙方另支付给乙方2万元/月过渡费，第19-36个月丙方按3万元/月支付乙方过渡费，第36-48个月丙方按门面安置总价700万元的10%年利率支付乙方过渡费（含损失），第48个月后还不能交付丙方按700万元的15%年利率支付乙方过渡费（含损失），均按每半年结算支付；2.最长交付门面期限不超过5年，若超过5年，则乙方有权单方解除本协议，丙方应在乙方解除本协议的通知送达之日起30日内，按该项目临凯风路边已销售一层商铺的平均售价赔偿该280㎡商业门面房屋价款给乙方；若乙方不解除本协议，则丙方自超过五年之日起，按商业银行房地产贷款利率的四倍支付乙方过渡费；等内容。在该协议附图中，被告德天公司确定了安置门面区域，并明确“具体位置待施工图通过审批后由乙方从中选定280㎡（建筑面积）的门面”。同年12月24日，被告德天公司向原告出具一份《承诺书》，承诺“我公司须在签订合同后十个工作日内将人民币560万元支付给贵公司，因我公司项目二期该次已正式启动，需大量资金，考虑到资金紧张原因，请贵公司同意在签订合同十个工作日内先支付360万元，同时我公司承诺余下的200万元在六个月内一次性付清，并按月息1.5%支付利息。如未能在六个月内支付，在一年内按2%月息支付”。 上述合同签订后，被告德天公司对于原欠款500万元和涉案拆迁项目部分补偿金50万元及10万元的拆除工程费用，共计560万元的支付情况，德天公司于2013年1月7日向原告支付360万元（由被告象山区政府下设平山街道办转付）；但剩余款项未按承诺期限付款，德天公司于2014年5月13日付原告10万元（由被告象山区政府下设平山街道办转付）；2017年12月29日付原告100万元；2019年1月4日付原告100万元。 2018年8月后，原告多次致函被告德天公司及象山区政府，要求德天公司支付尚欠拆迁补偿金、过渡费、利息及要求两被告交付安置铺面，但由于被告德天公司开发的德天商业广场二期工程项目推进缓慢原因，上述合同中约定由被告德天公司安置给原告280㎡的商业铺面的桂林德天商业广场二期8栋建设工程至今未完成竣工验收，德天公司未能将安置铺面交付给原告，过渡费也未支付给原告。另查明，原告在本案中申请对被告财产诉讼保全措施，由中国平安财产保险股份有限公司提供担保，原告支付保险费16400元。 本院认为，原告建安公司与被告象山区政府、被告德天公司就拆除原告平山旅社房屋签订的《拆迁补偿合同书》，当事人意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，该合同依法有效成立，当事人应当依约履行合同义务。合同中涉及德天公司原欠款500万元及涉案拆迁部分补偿金50万元及10万元的拆除工程费用，共计560万元的支付，被告德天公司仅依约向原告支付360万元，剩余200万元未能按其《承诺书》的期限履行。德天公司虽于2014年5月13日付原告10万元；2017年12月29日付原告100万元；2019年1月4日付原告100万元，但属于延期履行，被告德天公司应当按其承诺向原告支付逾期资金占用利息。 关于安置商业铺面及过渡费。合同中约定拆迁资金750万元由德天公司以现金和产权调换方式补偿给原告，而其中700万元以产权调换方式用德天公司开发的280㎡商业铺面进行安置，故德天公司负有向原告交付安置铺面的义务。现被告德天公司对涉及安置原告铺面的建设工程尚未竣工验收合格，不符合交付条件，德天公司应当在达到法定交付条件时进行交付。因合同约定原告对于安置铺面在约定区域内有优先选择权，故原告请求将位于桂林至A-D轴+0.95米×A-18轴+4.5米至A-20轴+4.05米范围内的铺面作为安置给原告的铺面，本院予以确认。在未交付安置铺面之前，被告德天公司则应依约向原告支付过渡费，而被告在合同签订后至今，始终未向原告支付过渡费，被告德天公司的行为构成违约。合同中约定的过渡费标准为逐年递增，特别是在三年后的年度过渡费标准均以安置总价700万元的年利率计算，并注明“含损失”，说明双方约定亦包含违约金性质。被告德天公司在答辩中提出合同中约定的过渡费过高，请求法院酌情调低。经调查，合同中约定“德天公司自超过五年之日起，按商业银行房地产贷款利率的四倍支付原告过渡费”，原告主张该期间的过渡费标准为年利率6.09%×4倍，本院认为该标准过高，予以调整，应以人民银行一年内贷款基准利率4.35%×4倍，作为超过五年后的年度过渡费标准。 关于原告主张被告象山区政府的连带责任。合同中并未约定被告象山区政府需对德天公司承担的过渡费及逾期资金占用利息承担连带责任，原告该项主张没有事实依据，本院不予支持。保全保险费属于诉讼费范围，应由败诉方承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 1、被告桂林市德天房地产开发有限公司在建设工程竣工验收合格后，向原告桂林建安建设集团有限公司交付位于桂林至A-D轴+0.95米×A-18轴+4.5米至A-20轴+4.05米范围内的安置商业铺面； 2、被告桂林市德天房地产开发有限公司向原告桂林建安建设集团有限公司支付过渡费（过渡费计算：2013年1月1日至2014年6月30日，按2万元/月计；2014年7月1日至2015年12月31日，按3万元/月计；2016年1月1日至2016年12月31日，按70万元计年度过渡费；2017年1月1日至2017年12月31日，按105万元计年度过渡费；2018年1月1日至实际交付安置铺面时止，按121.8万元计年度过渡费）； 3、被告桂林市德天房地产开发有限公司向原告桂林建安建设集团有限公司支付原欠款及拆迁补偿款的逾期资金占用利息【该利息计算：（1）以200万元为基数，自2013年1月1日起至2013年6月30日止，按年利率18%计息；2013年7月1日起至2017年12月29日止，按年利率24%计息；（2）以100万元为基数，自2017年12月30日起至2019年1月4日止，按年利率24%计息；（3）2014年5月13日已付10万元作为利息抵扣】； 4、驳回原告其他诉讼请求。 本案案件受理费69498元、保全费5000元、保全保险费16400元，合计90898元（原告已预交），由被告桂林市德天房地产开发有限公司承担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费69498元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  熊 迁 人民陪审员  赵康宇 人民陪审员  马黎娟 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  胡陈晨