河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初9284号原告（反诉被告）：洪某，女，1965年10月13日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：刘洪斌，河北京拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁某，女，1990年10月18日出生，满族，住三河市。委托诉讼代理人：代志亮，三河市燕郊行宫法律服务所法律工作者。原告洪某与被告丁某及反诉原告丁某与反诉被告洪某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪某及委托代理人刘洪斌、被告（反诉原告）丁某的委托代理人代志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪某向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.判令被告丁某退还原告购房首付款98万元；3、判令被告丁某支付原告违约金10万元。事实和理由：2016年8月19日，原告与被告经三河市顺心置地房产经纪有限公司介绍，就原告其名下位于三河市燕郊高新区签订了房屋买卖合同、补充协议，房屋总价款198万元，定金19万元，首付款98万元（含定金），剩余房款待房本下发后，双方共同办理银行贷款支付。2017年6月，廊坊出台限购政策，双方口头约定，政策放开后再行贷款过户手续，但近期，被告多次要求原告现在过户，原告没有资格，无法办理贷款，合同无法履行。另被告丁某没有按照双方合同约定在房款下发之后偿还银行贷款解除抵押，根据补充协议约定被告已构成根本违约，原告有权解除合同。经协商未果，诉至贵院，请求依法裁决。丁某辩称，1、不同意原告诉讼请求，原告与被告房屋买卖合同及补充协议中约定了在政策放开后过户，即协调原告的亲属办理贷款过户手续，而且房本下来后一直是由原告持有，被告无法办理银行还款，剩余房款的按揭，故不存在违约行为。2、在买卖协议及补充协议及收条中可以清晰地看出买受人也就是原告，是居间方，也就是中介人员。所以他很清楚房屋买卖中存在的风险政策，而且从原告的年龄可以看出，其已经年逾50，其办理银行贷款可能存在风险。3、被告在履行合同过程中无任何过错及违约行为。原告明知自己的年龄、政策及本身的职业，可能遇到的风险而不进行规避，影响了被告的利益，应当就其自身的过错承担解约给被告带来的房屋差价损失58万元，即占有房屋三年，房屋的收据收益54000元。反诉原告丁某向本院提出请求：1、请求被反诉人给付因解除《房屋买卖合同》反诉人的房屋损失差价及房租损失634000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案，贵院已经受理，2016年8月19日双方签订合同时房屋总价为198万元，在诉讼过程中，反诉人经询问房屋中介及相关房屋成交价格现为140万元，差价为58万元，另反诉人一直在占有使用房屋，物业取暖也是由反诉人承担，房屋的房租实际损失为54000元，反诉人认为，被反诉人解除合同已经严重损害了反诉人的经济损失，是由于被反诉人没有按照合同约定导致，被反诉人没有按照合同及补充协议约定履行，是给反诉人造成损失的直接原因，故为维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉申请。反诉被告洪某辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉被告解除与反诉原告的房屋买卖合同及补充协议系应反诉原告违约在先。第一，双方在合同履行过程中约定，在限购政策解除之后双方办理过户，但是在2019年的9月份，反诉原告明确提出要求反诉被告立即过户。第二、根据双方合同约定，反诉原告没有按照约定去偿还银行的抵押贷款。解除抵押属于合同约定的根本违约行为。基于以上两点，是反诉原告违约，其诉讼请求事实理由没有相关的事实和法律依据，请求法庭依法驳回。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，洪某与丁某在三河市顺心置地房产经纪有限公司居间下签订房屋买卖合同及补充协议，约定洪某以198万元购买丁某坐落于三河市燕郊高新区河市不动产权第0023215号）房屋，双方约定待房本下发后，共同前往贷款机构办理贷款。2016年8月20日，洪某向丁某支付购房首付款98万元，当日完成房屋交付。涉案房屋房本下发时间为2017年8月。以上事实有原、被告双方陈述及房屋买卖合同、补充协议、定金收据、转账凭证、房屋所有权证复印件。双方对以上事实无争议，故本院予以确认。2017年6月三河市出台限购政策“本地户籍居民家庭已拥有2套以上住房的，暂停在本地购买住房，包括新建商品住房和二手房；非本地户籍居民家庭能够提供三年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的限购1套住房，包括新建商品住房和二手房，对于已经拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房”，洪某主张其是湖北户籍，已经退休，无法在三河市缴纳社保，买卖合同中约定为贷款购房，其没有经济能力实现全款过户，虽然双方曾经约定待限购政策解除后再行过户，但是丁某在2019年9月要求洪某立即办理过户手续，支付购房尾款，故洪某诉至法院请求解除合同，提供户口本、退休证、离婚证、微信聊天记录。另洪某主张丁某在房本下发后60日内并未向房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理抵押注销手续，故应当向其支付违约金。丁某主张，房屋买卖及补充协议明确约定如无法办理贷款，应由洪某协调亲属办理产权贷款及过户手续，2019年9月反诉原告要求反诉被告办理房屋过户手续即是基于此约定；另反诉被告是涉案房屋的买受人同时也是中介公司的工作人员，其并未对限购政策及银行政策予以规避，导致涉案房屋无法出售，损失房屋差价58万元，长期居住房屋造成反诉原告租金损失54000元。反诉被告洪某主张，其只有一个女儿，为湖北户籍，现在北京工作，为北京社保，不符合涉案房屋的购买条件。本院认为，原告洪某主张解除房屋买卖合同及补充协议，反诉原告主张反诉被告支付解除房屋买卖合同的差价损失及租金损失，可见，双方对于解除房屋买卖合同及补充协议没有异议，故本院对于原告请求解除房屋买卖合同的请求予以支持。合同解除后，根据履行情况及合同性质，当事人可以请求要求恢复原状，故本院对于原告洪某主张返还购房首付款98万元的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，涉案房屋房本下发后，丁某应于房本下发后七日内协助洪某办理房屋过户手续，涉案房屋房本2017年8月下发，洪某及其女儿均受限购政策影响不具备贷款购买身份条件，如此时双方解除房屋买卖为不可归责于双方当事人的事由解除，不需要承担任何违约责任，但通过2019年2月27日的微信聊天记录可知双方对于限购政策的变化一直抱有期待，对房屋过户时间做出变更的意思表示，即涉案房屋价格下跌产生差价损失系双方当事人行为所致，根据公平原则，同时结合涉案房屋所在地价格波动，本院酌定反诉被告向反诉原告支付房屋差价损失25万元。关于本诉原告以本诉被告未在房本下发之日清偿银行尾款为由主张违约金的诉讼请求，因双方已经对房屋过户时间做出变更，尽管清偿银行尾款，注销抵押登记是办理过户手续的前提条件，但因限购政策的变化具有不确定性，且被告洪某不具备全款购房的经济条件，原告有权行使“不安抗辩权”以保障自己的合法权益，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。关于反诉原告主张房租损失，因反诉被告支付反诉原告98万元首付款，同样产生利息损失，故本院本着民法的公平原则，故本院对于反诉原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除洪某与丁某于2016年8月19日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；二、被告丁某返还原告洪某购房首付款98万元；三、反诉被告洪某支付反诉原告丁某房屋差价损失25万元；上述第二、三项扣减后，由丁某于本判决生生效后十日内向洪某返还73万元；四、驳回原告洪某的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告丁某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7260元，由原告洪某负担672元（已预交），被告丁某负担6588元（于本判决生效后三日内向本院交纳）；反诉案件受理费5125元，由反诉原告丁某3105元（已预交）反诉被告洪某负担2020元（于本判决生效后三日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  朱浩川二〇一九年十二月七日法官助理马盈盈书记员赵艳艳