福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初6701号 原告：兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行，住所地福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C区（含c1#-c7#楼）1层21-22商铺及2层21-22商铺辅助用房。 负责人：王秀武，行长。 委托诉讼代理人：任丹，该行员工。 委托诉讼代理人：陈海阳，该行员工。 被告：林瑞铭，男，汉族，1978年10月27日出生，住福建省闽侯县。 被告：福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司，住所地福州市闽侯县南通镇通街街尾。 法定代表人：陈玉强，董事长。 原告兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行（以下简称“兴业银行仓山万达支行”）与被告林瑞铭、福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司（以下简称“奥特莱斯公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行仓山万达支行的委托诉讼代理人陈海阳、被告林瑞铭到庭参加诉讼。被告奥特莱斯公司经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行仓山万达支行向本院提出诉讼请求：1.林瑞铭偿还兴业银行仓山万达支行借款本金1069431.28元及利息（含罚息、复息）25531.73元（暂计至2019年4月18日，之后至实际还款日止的利息、罚息、复息按合同约定计付）；2.兴业银行仓山万达支行有权对林瑞铭提供的位于南通，以折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.奥特莱斯公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由林瑞铭、奥特莱斯公司承担。 事实和理由：2018年2月6日，兴业银行仓山万达支行与林瑞铭签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：个住118372018350）。合同约定：借款用于购买位于南通，借款金额为1080000元，借款期限自2018年2月6日至2048年2月6日。若林瑞铭未按约定偿还借款本息，兴业银行仓山万达支行有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。若林瑞铭不按合同规定按时偿还借款本息，兴业银行仓山万达支行有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。林瑞铭提供其购买的位于南通设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及兴业银行仓山万达支行实现债权的费用等。奥特莱斯公司出具《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至林瑞铭取得所购房产的产权证并办妥以兴业银行仓山万达支行为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为林瑞铭依约还款承担连带保证责任。保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及兴业银行仓山万达支行实现债权的费用。并承诺无论兴业银行仓山万达支行对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），兴业银行仓山万达支行均有权直接要求福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司承担全部担保责任,而无须先行使其他担保权利。合同签订后，兴业银行仓山万达支行即依约发放了借款。因林瑞铭未按约归还借款本息，现兴业银行仓山万达支行提起诉讼，请求判如所请。 林瑞铭辩称，对兴业银行仓山万达支行所诉事实均无异议。但闽侯县人民法院根据奥特莱斯公司的诉讼请求，已经判决解除了案涉房产的《商品房买卖合同》。 奥特莱斯公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。兴业银行仓山万达支行提交的《个人购房抵押（保证）借款合同》《不可撤销阶段性担保函》、借款借据、欠息凭证，林瑞铭均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，兴业银行仓山万达支行与林瑞铭签订编号为个住118372018350的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：林瑞铭向兴业银行仓山万达支行借款1080000元，用于购买位于南通，借款期限自2018年2月6日至2048年2月6日；借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次约定执行，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.15；借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第一天；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；林瑞铭不能按时支付利息的，兴业银行仓山万达支行有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；还款方式为等额本息，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日；林瑞铭未按本合同规定按时偿还借款本息，即构成违约，兴业银行仓山万达支行有权要求林瑞铭清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；林瑞铭以其购买的位于闽侯县提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及兴业银行仓山万达支行实现债权的费用等。 同日，奥特莱斯公司向兴业银行仓山万达支行出具《不可撤销阶段性担保函》，同意为林瑞铭在上述借款合同项下债务提供阶段性担保责任；保证期间从借款合同签订之日起至林瑞铭取得所购房产的产权证并办妥以兴业银行仓山万达支行为抵押权人的房产抵押登记之日止；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及兴业银行仓山万达支行实现债权的费用。 2018年2月12日，双方就上述抵押房产办理了抵押权预告登记手续，并取得不动产登记证明[闽（2018）闽侯县不动产证明第008572号]。 2018年2月9日，兴业银行仓山万达支行向林瑞铭指定的奥特莱斯公司账户发放贷款1080000元。林瑞铭从2018年12月10日起逾期还款。截至2019年4月18日，林瑞铭尚欠兴业银行仓山万达支行借款本金1069431.28元、利息（含罚息、复息）25531.73元。 另查明，林瑞铭与奥特莱斯公司于2017年5月23日签订《商品房买卖合同》，约定林瑞铭向奥特莱斯公司购买位于闽侯县，购房总价1355346元，首付款275346元，按揭款1080000元。因林瑞铭累计三期未按约偿还贷款本息，导致兴业银行仓山万达支行于2019年4月8日奥特莱斯公司发函，要求其承担连带担保责任。奥特莱斯公司遂向闽侯县人民法院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》。该院于2019年6月10日作出（2019）闽0121民初2475号民事判决，“一、依法解除奥特莱斯公司与林瑞铭于2017年5月23日签订的《商品房买卖合同》；二、林瑞铭应于本判决生效之日起十日内将位于南通房屋返还给奥特莱斯公司；三、奥特莱斯公司应于本判决生效之日起十日内返还林瑞铭购房款1355346元；……”。该判决现已生效。 本院认为，兴业银行仓山万达支行与林瑞铭签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。兴业银行仓山万达支行依约向林瑞铭发放贷款，已履行合同义务。林瑞铭逾期还款，构成违约，应承担违约责任，故兴业银行仓山万达支行要求林瑞铭提前清偿全部借款本金、利息、罚息、复息，本院予以支持。 由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。故兴业银行仓山万达支行主张对案涉房产以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。奥特莱斯公司承诺从《个人购房抵押（保证）借款合同》签订之日起至林瑞铭取得所购房产的产权证并办妥以兴业银行仓山万达支行为第一抵押权人的房产抵押登记之日止，提供连带责任保证。因《商品房买卖合同》解除后，林瑞铭无法取得案涉房产的所有权，亦无法办理案涉房产的抵押登记手续，在此情况下，奥特莱斯公司的保证期间延续，故兴业银行仓山万达支行主张奥特莱斯公司对林瑞铭的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。奥特莱斯公司在实际履行担保责任后，有权向林瑞铭追偿。奥特莱斯公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林瑞铭应于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行借款本金1069431.28元、利息（含罚息、复息）25531.73元[暂计至2019年4月18日，之后的利息、罚息、复息按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计付至借款还清之日止]； 二、福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向林瑞铭追偿； 三、驳回兴业银行股份有限公司福州仓山万达支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14654元，由林瑞铭、福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄宜财 二〇一九年十二月四日 法官助理吴厚鑫 书记员陈凯丽 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。