贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终2334号 上诉人（原审原告、反诉被告）：曾宁一，男，1954年12月26日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴胜民，男，1968年11月8日生，白族，住贵州省兴义市。 委托代理人：欧阳艳秋，贵州心达律师事务所律师。 委托代理人：颜世曦，贵州心达律师事务所律师。 上诉人曾宁一因与被上诉人吴胜民物权保护纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初5913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾宁一上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持曾宁一的一审诉讼请求，判决驳回吴胜民的反诉请求。2.一、二审诉讼费用由吴胜民承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1．曾宁一提交的证据能够证明对争议房屋依法享有所有权。一审以证人证言以及房屋改造交纳的费用票据在吴胜民处就认定吴胜民为争议房屋的所有人，与事实及法律不符。房屋改造缴纳费用的收款收据，是以曾毓峻的名义缴纳建房集资款的证据，只能证明吴胜民在居住使用该房屋期间缴纳的相关费用，不能证明吴胜民是房屋所有权人，不能因吴胜民对争议房屋的使用管理年限长，就认定其为房屋所有人。2．证人证言依法不应得到法院采纳，所有证人对于吴胜民所谓的购买房屋一事均清楚，有庭前串通的可能，部分证人与吴胜民存在亲属关系，依法不能作为认定案件事实的证据，部分证明人没有在现场，属于听说的传来证据，依法不能作为定案依据。3．吴胜民只是无偿使用争议房屋，其对房屋所有权是清楚的，所以才没有到相关部门办理产权证的变更，不能只因收款收据及几个证人证言就能对争议房屋的所有权进行认定。二、一审判决适用法律错误。1．曾宁一提交的公证书是经兴义市公证处依法出具的，公证书及房屋所有权证，对涉案房屋权属的证明力高于吴胜民所提交的证据。2．争议房屋因赠与继承变更过户到曾宁一的名下，不属于无权处分行为，争议房屋在赠与时就登记在曾宁一父母的名下，属于曾宁一父母合法所有的房屋，依法享有赠与他人的处分权利，而并不是无权处分。即使曾宁一的母亲收到了吴胜民支付的购房款，也不能证明处分房屋的行为是无权处分，因为不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记发生效力，即使曾宁一母亲收到购房款，因房屋登记在曾宁一名下，导致吴胜民不能取得争议房屋，也仅是曾宁一的母亲对吴胜民承担违约责任，合同上的债权转化为损害赔偿债务，因此即使曾宁一父母将争议房屋出卖给吴胜民在先，赠与过户争议房屋在后，也不能否定赠与登记的效力。因为争议房屋已经合法登记在曾宁一名下，吴胜民主张的房屋买卖行为已不能实现，最多吴胜民可以向曾宁一父母或继承其遗产的人要求承担违约赔偿责任。3．本案中没有任何证据证实曾宁一与父母恶意串通损害吴胜民利益的证据，吴胜民提交的曾宁一母亲出具的收条真实性存疑，且仅是记载收到了22000元购房款，至于是否是全部房款也无法证实。 吴胜民辩称，一、一审法院认定事实正确。1．吴胜民在争议房屋改造之前就已经向曾毓峻、赵显琦购买了改造之前的争议房屋，有书证、证人证言相互印证、赵显琦亲笔书写的收条，证实了争议房屋在改造之前就已经转让给吴胜民，且22000元的房屋转让款已经付清。2．争议房屋改造的全过程是吴胜民父母代表吴胜民全程参与，并支付全部集资款的事实，有书证证实，并有相应的证人证言相互印证。3．争议房屋由兴义市房地产开发公司分两次交付给吴胜民，由吴胜民父亲代为办理，从接收争议房屋至今一直是吴胜民在管理出租，曾宁一与其父母之间在房屋买卖行为之后所签署的房产移交协议书，显然是父母子女恶意串通，损害第三人吴胜民利益的无效行为，曾宁一依法不能据此协议取得争议房屋的所有权。二、一审判决适用法律正确。1993年房屋改造之时调整交易行为的民法通则第72条规定，不动产买卖及其所有权转移的标志和标准是房屋的交付。争议房屋改造之后已经交付给吴胜民，自交付之日起吴胜民已经依法取得了争议房屋的所有权，所以曾宁一于1994年2月16日办理房产证的基础行为是无效行为。无效行为依法不能产生法律效力和后果，况且依据当时的法律房屋所有权的登记行为及登记内容，与房屋所有权的实际归属之间无法律上的关联性，不动产物权以登记为效力的原则是2007年生效的物权法所建立，2007年的物权法依法不具有赋予1994年2月16日所办理房产证的法律后果的效力。 曾宁一向一审法院起诉请求：1．判令吴胜民立即腾退兴义市xx街x号楼xxx-xxx号房屋给曾宁一；2．判令吴胜民赔偿曾宁一损失从2016年5月起按年租金70000元计算至腾退房屋归还之日止，现已产生损失租金210000元；3．判令曾宁一承担本案的全部诉讼费。 吴胜民提出反诉请求：1．依法确认曾宁一与其父亲曾毓峻、母亲赵显琦1994年2月12日所签署的《房产移交（代继承）协议书》无效；2．依法确认吴胜民为兴义市xx街x号楼xxx、xxx号房屋的合法所有权人；3．依法判令将兴义市xx街x号楼xxx、xxx号房屋登记的所有权人由曾宁一变更登记为吴胜民；4．本案所有诉讼费用全部由曾宁一承担。 一审法院认定事实：案涉争议房屋系兴义市场坝街四十一号原属廖素琴所有，后由廖素琴的子女曾某5、杨友珍、曾毓峻按份共有（各占三分之一），房产证号：市房权字第××号，曾毓峻持有的《房屋共有权保持证》证号：市房权字第××号ｘ-ｘ。1992年，兴义市政府决定对街心花园及周边房屋进行改造（案涉房屋系拟改造房屋之一），拟改造房屋的所有人均需缴纳房屋改造集资款。曾毓峻作为市房权字第ｘｘｘｘｘｘｘ／ｘ号房屋1／3产权的所有者，由于无钱缴纳房屋改造集资款，欲将其享有的产权出卖，遂在亲属间寻找买受人。1992年农历2月14日，曾毓峻与其外孙吴胜民达成一致协议，将其所有的三分之一房屋产权出卖给吴胜民，吴胜民于当日将购房款22000元交付给曾毓峻和赵显琦（曾丽的后妈、曾毓峻第二任妻子），当时未向吴胜民出具《收条》，1998年5月才由赵显琦向吴胜民补了一份《收条》，该《收条》载明“收到吴胜民92年古历2月14日买房产权币贰万贰仟元整，此据，赵显琦98.5.6补”，赵显琦在《收条》上签名确认。庭审中，曾宁一自愿对该《收条》是否为赵显琦所出具放弃鉴定。1992年3月20日，曾丽（吴胜民之母）以其父亲曾毓峻的名义与兴义市房地产开发公司签订了一份《协议书》，经双方协定，该协议针对案涉原曾毓峻所有的房屋进行改造，曾丽在《协议书》乙方处签名。该《协议书》经兴义市公证处进行了公证。在改造过程中，兴义市房地产开发公司均是以曾毓峻的名义向曾丽出具会议通知及缴费通知。1992年3月20日至1993年9月1日，曾丽以曾毓峻的名义向兴义市房地产开发公司共计缴纳了房屋集资款63500元。房屋集资款《收款收据》有2张注明曾丽代交，1张注明是曾丽交。1993年9月2日，兴义市房地产开发公司将案涉房屋移交给吴胜民之父吴传琳，在《场坝综合商场房屋竣工验收交付使用凭据》的下方接收单位（个人）签名处签有曾毓峻、吴传琳（吴胜民之父）签名。吴传琳名字后有“代收”字样。1993年12月13日，兴义市城镇房屋所有权登记发证办公室向曾毓峻颁发案涉房屋的《房屋所有权证》。1994年2月12日，曾毓峻、赵显琦与曾宁一签订《房屋移交（代继承）协议书》，载明：曾毓峻、赵显琦夫妇自愿将坐落于兴义市黄草坝镇场坝街2号楼102、202号房产贰间移交给三子曾宁一所有，协议如下：1．上述房产两间移交（代继承）给三子曾宁一，所有房权面积以市房权字××号房屋所有权证为准；2．移交协议双方签字后，上述贰间房屋产权归曾宁一所有，其他亲朋好友无权干涉；3．该协议作为上述贰间房屋的文字依据，并以此办理一切过户手续为凭。移交人处有曾毓峻、赵显琦签名及印章，接收人处有曾宁一签名。该《协议书》经兴义市公证处公证。1994年2月24日，曾宁一向兴义市城镇房屋所有权登记发证办公室申请并将案涉房屋登记至其名下，房屋转移契税载明了房屋取得方式系继承取得。 另查明，案涉房屋所有改造缴纳的费用的相关单证、开会通知书等手续原件均在吴胜民处保管，案涉房屋从改造完成后一直由吴胜民的父（吴传琳）母（曾丽）及吴胜民在管理使用至今。曾毓峻于1997年11月死亡，赵显琦于2013年3月死亡。与案涉房屋相邻的ｘｘｘ、ｘｘｘ号房屋为曾某3管理使用。从1993年改造完毕交房后，吴胜民一直将案涉房屋与曾某3所有的ｘｘｘ、ｘｘｘ号房共同对外出租。在房屋改造前，该房屋由吴胜民之兄吴某向曾毓峻租赁用于开设“搏艺斋”，出卖笔墨纸张。 再查明，吴胜民小名叫“三毛”。经吴胜民申请，通知证人曾某1、蒋某1、曾某2、曾某3、蒋某2、舒某、孙某、曾某4、吴某到庭均对曾毓峻于1992年农历2月14日将案涉房屋出卖给“三毛”（吴胜民）的事实进行了证实。其中，证人曾某1（曾某5之子）陈述，案涉房屋进行改造时，其父曾某5已经死亡，但所改造房屋的手续根据政府的要求仍然要以曾某5的名义办理，吴胜民也向本院提交了曾某1以曾某5名义缴纳建房集资款的《收款收据》予以证实。 一审法院认为，本案关键的争议焦点系案涉房屋产权归属的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，说明不动产登记簿不应成为确认不动产物权归属的唯一依据，而应还原客观真实事实，确认不动产归属。在不动产物权确认纠纷中，如一律赋予不动产登记簿以终局证明效力，则既为不动产登记制度功能所不能承受之重，又有违诉讼证据的基本原则。虽然我国物权法明确规定不动产物权通过登记发生法律效力，但同时规定法律另有规定的除外，前述物权法司法解释规定属于立法解释，对于该司法解释第二条不可以结合物权法现有规定予以理解。在本案中，曾宁一以案涉房屋登记在其名下要求确认房屋归其所有，而吴胜民以案涉房屋在登记前就已经出售给自己而要求确认房屋归其所有，案涉房屋的产权到底归谁，我们需要认定吴胜民所举的证据是否能够否定案涉房屋登记簿的证明力，而成为案涉房屋的实际所有人，从而得到法院的支持。吴胜民系案涉房屋的实际所有人，理由如下：首先，就案涉房屋登记簿本身而言，虽然不动产登记簿的登记需要经过严格的审核程序，但记载事项与事实不符者，仍难完全避免，我国台湾法官、著名学者王泽鉴先生认为，主要发生原因有四个：（1）地政机关的错误或疏漏；（2）土地登记簿外的法律变动；（3）物权行为无效或撤销；（4）依法律规定取得不动产物权，但迄未办理登记等。本案即属于第四种情形，吴胜民在购买案涉房屋后，没有及时办理变更登记手续，导致不动产登记簿记载事项与事实不符。《不动产登记暂行条例》第八条第三款第二项、第三项“不动产登记簿应当记载以下事项：（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项”之规定，不动产登记簿上应记载登记原因、也就是不动产物权的取得、丧失或限制的方式。因此，对该不动产登记簿记载事项有异议只需该权利产生、消灭或限制要件不存在即可。本案案涉房屋登记簿上记载房屋的产权来源是继承，而办理案涉房屋变更登记时，曾毓峻并未死亡，故不可能发生继承，该登记簿登记事项本身具有瑕疵，曾宁一即便能够提出其他能够获得该房屋所有权的情形，也无法继续维持登记簿的正确性推定。其次，除了证明前述不动产登记簿上记载权利状况有瑕疵外，前述物权法司法解释第二条还规定当事人必须证明自己对特定不动产享有物权。曾宁一仅能提供房屋产权登记证书证明自己的主张，而对该房屋在1992年进行改造的相关情况并不能举证证明系由父亲曾毓峻、母亲赵显琦出钱进行改造，对为什么办理改造相关手续均由曾丽、曾传琳经手未作任何解释，对该房屋是否出卖给吴胜民的事实未提出任何辩解或合理说明，不能排除曾宁一对该房屋已转卖给吴胜民的事实是知情的。本案中，吴胜民主张其对案涉房屋享有所有权系基于其与曾毓峻之间存在就房屋的买卖合同关系，而且该买卖关系发生在登记之前。庭审中，吴胜民提交其与曾毓峻达成房屋买卖合议后支付购房款给曾毓峻之妻赵显琦的《收条》，该《收条》虽然未指向特定的房屋，但能证明吴胜民与曾毓峻之间在1992年农历2月14日发生房屋买卖合同关系。吴胜民诉称案涉房屋进行改造过程中与兴义市房地产开发公司签订《协议书》、房开公司所发的相关通知、缴纳房屋改造集资款以及房屋移交接收等单证虽然均是以曾毓峻的名义，但实际均是由曾丽（吴胜民之母）、吴传琳（吴胜民之父）亲自办理，该事实有吴胜民提交的曾某1交款的《收款收据》（以曾某5名义开具）以及证人曾某1（曾某5之子）证人证言，案涉房屋进行改造时，其父曾某5已经死亡，但所改造房屋的手续根据政府的要求仍然以曾某5的名义办理予以证实，故予以确认。吴传琳代吴胜民接收房屋后，一直由吴胜民管理使用（出租收取租金）至今，结合证人曾某1、蒋某1、曾某2、曾某3、蒋某2、舒某、孙某、曾某4、吴某到庭均对曾毓峻于1992年农历2月14日将案涉房屋出卖给“三毛”（吴胜民）的事实进行了证实，故可以认定案涉房屋系吴胜民以22000元从曾毓峻手中购买后，向兴义市房地产开发公司缴纳建房集资款63500元，并参与整个改造过程而得，此时，可以看作吴胜民借曾毓峻之名进行案涉房屋的改造，且房屋改造完成后一直由吴胜民管理使用。本案中，吴胜民所举证据已达到我国民事诉讼法司法解释第一百零八条中的“高度可能性”，与曾宁一所举的证据相比，具有优势，其所举证据证明其为不动产物权的实际权利人已达到高度可能性，且不动产登记簿上记载确有错误等待证事实方面能够排除合理怀疑，足以让法官产生逻辑必然性的心证。再次，我国《物权法》第一百零六条第一款“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，本案曾宁一取得案涉房屋实际是受其父母曾毓峻、赵显琦的赠与未支付合理价格，其不构成善意取得，且也不能排除其对出卖房屋一事是知情的。最后，吴胜民购买房屋时我国法律并未规定登记才发生物权效力，故未及时办理过户手续，若在吴胜民缴纳购房款，又在房屋改造过程中支出购房款22000元、参加开会并由其或其父母办理相关房屋改造手续、缴纳房屋改造资金63500元的情况下，仅以房产登记簿就否定吴胜民对案涉房屋的所有权明显对吴胜民不公平，且曾毓峻将案涉房屋在出卖后又指定曾宁一继承，这显然与我国民法中的诚实信用原则相悖，不利于维护市场经济秩序的稳定性。综上所述，吴胜民系案涉房屋的实际所有权人，故对于吴胜民要求确认其为兴义市场坝街x号楼xxx、xxx号房屋的合法所有权人的诉请有事实和法律依据，予以支持。因案涉房屋的所有权人系吴胜民，故对于曾宁一的诉请依法不予支持。对于吴胜民要求确认曾宁一与其父亲曾毓峻、母亲赵显琦1994年2月12日所签署的《房产移交（代继承）协议书》无效的诉请，该协议书虽系经过公证机关公证的协议，而曾毓峻就已经出卖给吴胜民的案涉房屋与曾宁一签订《房产移交（代继承）协议书》，该协议实质系赠与协议，该协议虽然系双方当事人真实意思表示，且经过了公证，形式上没有瑕疵，但案涉房屋的实际所有人为吴胜民，曾毓峻将房屋赠与曾宁一属于无权处分，侵害了吴胜民的利益，且从曾宁一系曾毓峻之子以及案涉房屋一直由吴胜民管理和出租至今，曾宁一未向吴胜民主张权利来看，曾宁一在其父曾毓峻与其签订《房产移交（代继承）协议书》时，应当知道案涉房屋已经出售给吴胜民的事实，不排除曾宁一与曾毓峻恶意串通损害吴胜民利益的可能。我国《合同法》起草者之一梁慧星先生对《合同法》第五十一条规定解释说：“出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效。反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。”，前述买卖合同的相对人对买卖标的物支付了相应对价，但事后未得到权利人的追认或处分人事后取得处分权的，买卖合同尚且无效，而本案中，曾毓峻将实际为吴胜民所有的案涉房屋无偿赠与曾宁一，案涉《房产移交（代继承）协议书》更应认定为无效，故对吴胜民要求确认曾宁一与其父亲曾毓峻、母亲赵显琦1994年2月12日所签署的《房产移交（代继承）协议书》无效的诉请，予以支持。对于吴胜民请求判令将兴义市ｘｘ街ｘ号楼ｘｘｘ、ｘｘｘ号房屋登记的所有权人由曾宁一变更登记为吴胜民的诉请，因该诉请不属于法院主管的范围，吴胜民可以于本案判决生效以后，持生效法律文书自行到房屋登记机关进行变更登记，故对于吴胜民的该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、兴义市ｘｘ街ｘ号楼ｘｘｘ、ｘｘｘ号房屋属吴胜民所有；二、曾宁一与曾毓峻、赵显琦于1994年2月12日所签订的《房产移交（代继承）协议书》无效；三、驳回曾宁一的诉讼请求；四、驳回吴胜民的其余反诉请求。本诉案件受理费4550元，减半收取2275元，由曾宁一负担。反诉费300元，减半收取150元，由曾宁一负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，曾宁一之母赵显琦于1998年5月向吴胜民补充出具《收条》载明“收到吴胜民92年古历2月14日买房产权币贰万贰仟元整，此据，赵显琦98.5.6补”，该内容能与集资建房缴费票据、证人证言相互印证，对吴胜民向曾毓峻购买原老房屋以及出资参与房屋改造的事实予以确认。曾宁一所提“吴胜民系无偿占有案涉房屋”的上诉理由不能成立，不予采纳。《中华人民共和国物权法》第二十八条至三十条对物权的取得及变动方式作出了明确规定，即因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时性效力。本案中，吴胜民在购买原老房屋后，基于当时的房改政策进行改造，可见其房屋改造行为是合法的，同时，基于该合法的事实行为设立了一个与原物不同的新的物权，且在该合法建造之事实行为成就时，案涉房屋的物权变动已经发生法律效力，该房屋虽未登记在吴胜民名下，但未经登记仅是在物权交易时不具有对抗效力，不影响该物权归属吴胜民的事实。 本案中，曾毓峻、赵显琦于1994年与曾宁一签订协议时，案涉房屋已经不属于二人的财产，二人在明知房屋已经出卖给吴胜民的情况下，仍然进行处分，其行为本身就具有恶意性。同进，基于本案当事人之间的亲属关系，结合吴胜民实际管理使用案涉房屋的持续状态等因素，曾宁一对前述事实亦应当明知。因此，可以认定曾毓峻、赵显琦与曾宁一签订《房产移交（代继承）协议书》时，系双方串通所行。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”之规定，曾毓峻、赵显琦与曾宁一签署的《房产移交（代继承）协议书》，因合同双方恶意串通，损害吴胜民的合法权益，应认定无效。一审对本案的处理并无当，本院予以确认。 对曾宁一所提“《房产移交（代继承）协议书》经公证，且房屋已登记在其名下，其对该房屋享有所有权”的上诉理由，其一，对合同的公证仅对进一步确认双方意思表示的公示行为，但不能作为认定合同本身是否合法有效的依据。其二，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞基于问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。”本案中，如前所述，吴胜民已提供充分证据证明其为涉案房屋真实权利人。该上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，曾宁一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4850元，由曾宁一负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  简 坤 审 判 员  石 鑫 审 判 员  付 君 二〇一九年十二月十八日 法官助理  张灏华 书 记 员  罗金义