山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1423号案外人:王同心，男，1979年11月14日出生，汉族，住山东省汶上县。申请执行人：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。法定代表人：李桂林，董事长。委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被执行人：山东火炬置业有限公司，住所地济南市历城区港沟镇田庄村。法定代表人：陈岭，董事长。本院在执行申请执行人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被执行人山东火炬置业有限公司（以下简称火炬置业公司）、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案中，案外人王同心对执行被执行人火炬置业公司名下火炬东第商铺XX号房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王同心称，请求中止对涉案房产的查封、拍卖。事实与理由：一、涉案房产所有权归属于王同心。2015年2月9日（别墅）、2016年7月18日（商铺），王同心与火炬置业公司签订了《济南市商品房买卖合同》购买涉案房产，通过全款形式支付了全部购房款，并于2015年3月29日（商铺）、2018年3月23日（别墅）收到火炬置业公司的交房通知书，王同心收房后将涉案房产进行了出租，故涉案房产为王同心所有。二、王同心为无过错第三人，法院不应查封、拍卖王同心的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，火炬置业公司在向王同心出卖涉案房产时并未说明该两处房产的抵押情况，且王同心已支付全部价款并实际占有涉案房产，虽然未办理过户登记手续，王同心对此无任何过错。另外，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）（2013）渝高法民初字第00005号民事判决于2013年判决，王同心对此并不知情。综上，王同心是案外人，贵院将案外人个人房产给予查封、拍卖，没有法律依据。为支持其主张，王同心提交了《济南市商品房买卖合同》《房屋租赁合同》《火炬东第业主手册》、收据等证据材料。新华信托公司辩称，一、被执行财产归属于火炬置业公司，案外人对该财产仅享有债权而非所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，即我国不动产物权变动采取登记生效主义。本案中，即便案外人能够提供出证据证明其与火炬置业公司签订了真实的《商品房买卖合同》并已如约交纳了足额房款，但该仅能证明双方之间存在有效的商品房买卖合同关系，因诉争济南市火炬东XX号现尚属在建工程（未经竣工验收），不具备办理不动产权首次登记的条件，故案外人主张其对该财产享有所有权无事实及法律依据，基于前述买卖合同之约定，其对诉争财产仅享有债权。二、答辩人就诉争财产设定抵押权的时间在先，案外人与火炬置业公司就诉争财产签订《商品房买卖合同》、交纳房款的时间在后，故案外人以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定作为排除本案执行的法律适用不当。答辩人与火炬置业公司之间就诉争房产于2011年8月12日签订抵押合同，在合同中所附《火炬东第在建工程抵押物明细》载明，抵押的2号楼商铺建筑面积合计1880.34平方米。2011年8月30日，双方就该抵押物办理了抵押登记（详见济房建历城他字第XX号《在建工程抵押登记证明》）。已生效法律文书对上述事实予以确认，同时认定答辩人对上述财产的拍卖变卖价款享有优先受偿权[有重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决书为证，见该判决书第19页、20页、39页]。根据答辩人的代理人于2019年10月15日自济南市房屋档案馆调取的档案材料（历城火炬东第2号楼档案中，济南市房产测绘研究院于2010年1月20日作出的《房产测绘预测成果报告书》中所附的《房屋分类面积汇总表》）可知，火炬置业公司开发的2号楼所涉商铺建筑面积合计1880.31平方米，该面积与《火炬东第在建工程抵押物明细》所载明的1号楼抵押房产建筑面积一致，由此可以看出，所有2号楼沿街商铺火炬置业公司均已抵押给答辩人，案涉XX号房产属于2号楼沿街商铺的组成部分，在火炬置业公司提供给答辩人的2号楼沿街商铺抵押物范围之内。2011年9月2日，答辩人与火炬置业公司办理了济房建历城他字第XX号《在建工程抵押登记证明》，将案涉XX号房产抵押给答辩人。已生效法律文书对上述事实予以确认，同时认定答辩人对上述财产的拍卖变卖价款享有优先受偿权[有重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决书为证，见该判决书第19页、24页、42页]，综上，答辩人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”答辩人与火炬置业公司就诉争财产签订抵押合同、设立抵押权的行为在先，案外人购买诉争财产的时间在后（XX号商铺于2016年7月18日签订商品房买卖合同、XX号别墅于2015年2月9日签订商品房买卖合同），在答辩人已经有效取得在建工程抵押权的情况下，被答辩人对尚属于在建工程性质之“房屋”的出售，其出售行为依法应认定为无效，受让人更不享有对抗在先设立之抵押权的民事权利，故法院对案外人提出的排除执行的异议不应予以支持。三、案外人在与火炬置业公司就诉争财产签订《商品房买卖合同》时，该诉争财产（XX号号商铺、XX号别墅）已经答辩人申请，为重庆高院、济南中院采取查封措施，故案外人持有的《商品房买卖合同》不能阻却贵院对诉争财产的评估拍卖等措施。在重庆高院受理的答辩人诉火炬置业公司等合同纠纷一案中，该院依答辩人的申请，依法作出（2013）渝高法民初字第00005-3号民事裁定—对包括案涉财产在内的火炬置业公司开发的火炬东第项目采取了查封措施，并于2013年7月24日送达至济南市××委[详见（2013）渝高法民初字第00005-3号民事裁定书及送达回证]，自2013年7月24日起，查封期限为两年。济南中院受理的答辩人与火炬置业公司等合同纠纷执行一案中，依答辩人的申请，于2015年9月17日作出（2014）济中法执字第848号民事裁定、9月18日作出协助执行通知书—对包括案涉财产在内的火炬置业公司开发的火炬东第项目采取了查封措施，并于9月18日送达至济南市××委[详见（2014）济中法执字第848号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证]，自2015年9月18日起，查封期限为三年。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”而由重庆高院及济南中院对诉争财产采取查封措施的期间可知，案外人与火炬置业就两套诉争房产签订商品房买卖合同的日期分别均在法院采取查封措施期间，故被执行人火炬置业公司就已经被法院查封的财产所作的拟移转行为无效，案外人以其与火炬置业公司已于2015年2月9日、2016年7月18日签订商品房买卖合同并支付价款为由要求排除本案的执行于法相悖。综上，答辩人认为案外人的异议申请不能成立，希望法院在查明事实的基础上，依法裁定驳回其异议申请。本院查明，新华信托公司与火炬置业公司、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案，重庆高院于2014年4月18日作出（2013）渝高法民初字第00005号民事判决，判决：“一、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司偿还贷款本金257589331.02元及贷款利息29514935.56元……二、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司支付实现债权的费用32万元；三、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、山东火炬置业有限公司不履行本判决第一项、第二项所确定的债务时，新华信托股份有限公司可在下列范围内就火炬置业公司提供的抵押物享有优先受偿权：……在625.36万元本金及其利息（包括逾期利息、复利）、实现债权的费用等范围内可就编号为济房建历城他字第XX号《在建工程抵押登记证明》所载抵押物享有优先受偿权……五、驳回新华信托股份有限公司的其他诉讼请求。”该案审查期间，重庆高院于2013年7月17日作出（2013）渝高法民初字第00005-3号民事裁定，查封火炬置业公司名下“火炬东第”项目所有房屋，并于2013年7月24日作出（2013）渝高法民初字第00005-3号协助执行通知书，查封火炬置业公司名下“火炬东第”项目所有已办预售许可证且未售出的房屋，查封期间为2013年7月24日至2015年7月23日。该判决生效后，新华信托公司向重庆高院申请强制执行。2014年8月27日，重庆高院作出（2014）渝高法民执字第00004号委托执行函，委托山东省高级人民法院代为执行（2013）渝高法民初字第00005号民事判决。2014年10月22日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁执字第23号执行裁定，裁定本案指定由本院执行。本院于2014年11月11日立案执行，案号为（2014）济中法执字第848号。2015年9月17日，本院作出（2014）济中法执字第848号执行裁定，查封火炬置业公司名下“火炬东第”项目所有房屋，并于2015年9月18日作出（2014）济中法执字第848号协助执行通知书，查封火炬置业公司名下“火炬东第”项目所有已办预售许可证且未售出的房屋，查封期间为2015年9月18日至2018年9月17日。2015年11月26日，本院作出（2014）济中法执字第848号执行裁定，对重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决终结本次执行程序。2019年11月14日，该案恢复执行，案号为（2019）鲁01执恢245号。2019年11月18日，本院作出（2019）鲁01执恢245号拍卖公告，拟对查封被执行人火炬置业公司名下“火炬东第”项目中99套别墅和28套商铺进行评估拍卖。重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决中关于涉案房产抵押登记情况查明事实如下：“2011年8月12日，新华信托公司作为甲方、火炬置业公司作为乙方签订《信托贷款合同》（新华信托合同第Y1120010号），约定乙方因其名下的火炬东第项目一、二期及后续开发建设所需资金向甲方申请贷款，乙方将其火炬东第项目一期、二期、三期的建设用地使用权及在建工程全部抵押给甲方。同日，新华信托公司与火炬置业公司签订《财产抵押合同》（新华信托合同第Y1120011号），约定火炬置业公司将其开发的火炬东第项目在建工程抵押给新华信托公司，为新华信托公司依据前述《信托贷款合同》向其发放的20432.3万元贷款以及利息、信托报酬、信托保管费用以及可能产生的复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的费用和所有其他应付费用等债权提供担保。……2011年9月2日，双方办理了20份《在建工程抵押登记证明》，分别为：……10.编号为济房建历城他字第XX号，载明：抵押权人新华信托公司，抵押人火炬置业公司，在建工程坐落为历城区火炬东XX号，债权数额625.36万元……”。另查明，2015年2月9日，王同心与火炬置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定购买火炬置业公司开发的火炬东第XX号房产。2016年7月18日，王同心与火炬置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定购买火炬置业公司开发的火炬东第XX号房产。以上事实有民事判决书、执行裁定书、《济南市商品房买卖合同》等材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，新华信托公司已于2011年9月2日就XX号办理了抵押登记，重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决已确认新华信托公司对上述房产享有优先受偿权，故王同心请求排除对上述房产的执行，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院已于2015年9月18日查封火炬东第XX号，王同心于2016年7月18日与火炬置业公司签订商品房买卖合同购买该房产，不符合上述司法解释的规定，故王同心请求排除对该房产的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条规定，裁定如下：驳回案外人王同心的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十二月十九日法官助理季昱辰书记员魏煜圻