甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初5477号原告：王某王某王某，男，1971年8月6日出生，汉族，甘肃省张掖市人，系甘州区妇幼保健院职工。委托诉讼代理人：田某田某田某，甘肃正峰律师事务所律师。被告：张掖市琰黄房地产开发有限责任公司。地址：张掖市甘州区滨河新区市工商局办公楼4层。统一社会信用代码：91620700MA73GK8M56。法定代表人：秦某秦某秦某，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵某赵某赵某，该公司工程部经理。原告王某王某王某与被告张掖市琰黄房地产开发有限责任公司（以下简称“琰黄房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某王某王某委托诉讼代理人田某田某田某，被告琰黄房产公司委托诉讼代理人赵某赵某赵某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某王某王某向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的商品房订房协议，由被告返还房款456000元，并承担利息82080元，合计538080元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月25日，原、被告签订商品房订房协议，双方约定：被告将由其开发建设的财富中心商品房住宅××楼房屋出售给原告。同日，原告给被告交纳房款456000元，被告给原告出具收款收据。合同签订后，到2017年原告才得知被告所售房屋无预售许可证，并且因被告的原因，房屋无法交付。经原告多次与被告协商未果，故提起诉讼，望判如所请。被告琰黄房产公司辩称：原、被告签订商品房订房协议属实，协议上加盖的公章是被告公司的公章，但法定代表人处的签名不是被告法定代表人秦某秦某秦某本人的签名，被告也未收到456000元房款。被告于2016年10月25日给原告出具了收款收据一份，但收据上的签名也不是秦某秦某秦某本人的签名。被告同意解除协议，但被告没有收到原告交付的房款，故不同意返还房款。被告确实至今未取得涉案房屋的预售许可证，被告正在办理中。原告围绕其诉讼请求，依法提交以下证据：1.商品房（10号楼二单元15-2号）订房协议一份，拟证明原、被告双方存在商品房订购协议关系；2.2016年10月25日金额为456000元的收款收据一份，拟证明被告向原告付款的事实；3.中国农业银行银行卡交易明细一份，拟证明原告向被告法定代表人秦某秦某秦某个人账户转入房款80000元；4.2016年7月27日金额为200000元的收据一份，拟证明被告向原告交纳房款200000元；5.2016年7月27日，原、被告签订的商品房（11栋2-1201号）订房协议一份，拟证明被告最初向原告出售的房屋是财富中心××楼商住楼（面积为120平方米）一套，当时双方约定原告交付200000元房款，若被告在三个月内不能交付房屋，房屋归原告所有，剩余房款待房屋交付后再交纳；6.中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份，拟证明原告通过其外甥女宋燕的账户分两次给陈芳转款280000元，其中包括原告自己的房款120000元，其余160000元是宋燕向陈芳交纳的房款（宋燕也在陈芳处购买房屋一套）；7.2016年12月20日委托书复印件一份，商品房买卖授权委托书复印件一份，拟证明陈芳系被告工作人员，原告主张的涉案房屋是被告及其法定代表人秦某秦某秦某授权陈芳进行买卖处置的，还可以证明原告将涉案房屋转入陈芳账户是在履行房屋买卖合同中的付款义务；8.2016年11月1日，原告出具给被告金额为80000元的欠条复印件一份，拟证明2016年10月25日订房协议中10号楼2单元15-2号房屋的总价款为280000元，原告支付房款200000元，就剩余80000元房款给被告销售人员陈芳出具欠条。被告琰黄房产公司对原告提交的证据发表以下质证意见：1.商品房订房协议中的法定代表人签字不是秦某秦某秦某本人签的；2.金额为456000元的收款收据上确实加盖了被告的财务专用章，但是没有秦某秦某秦某的个人盖章；3.对农业银行卡交易明细无异议，秦某秦某秦某确实收到80000元；4.对金额为200000元的收款收据有异议，收据上没有法人的签字和盖章，且被告没有收到200000元。收据上的经办人是郝剑锋，郝剑锋是公司前员工，收款行为是其个人行为；5.对2016年7月27日原、被告签订的商品房订房协议真实性有异议，协议上的公章确实是被告的，但没有法定代表人秦某秦某秦某的签字，公章是陈芳自己加盖的；6.对银行借记卡明细无异议，但给王某王某王某和案外人宋燕售房是陈芳个人行为，与公司无关。对陈芳收到宋燕转账280000元无异议，但被告没有收到这笔房款；7.对授权委托书中被告公章和秦某秦某秦某个人名章没有异议，但秦某秦某秦某没有委托陈芳作为销售人员处理房子事宜；8.欠条是原告出具给陈芳个人的，与公司无关。被告琰黄房产公司在本案中未提交证据。本院依职权向案外人陈芳做了调查笔录一份。本院对于本案证据认定如下：1.商品房（10号楼二单元15-2号）订房协议一份，该协议系原、被告双方真实意思表示，对该证据真实性，本院予以认定；2.2016年10月25日金额为456000元的收款收据一份，与原告提交的商品房（××楼）订房协议相互印证，证明原告向被告付款的事实；3.中国农业银行银行卡交易明细一份，证明原告向被告法定代表人秦某秦某秦某个人账户转入房款80000元，本院予以认定；4.2016年7月27日金额为200000元的收据一份，该收据中加盖有被告财务专用章，证明被告向原告交纳房款200000元的事实；5.2016年7月27日，原、被告签订的商品房（11栋2-1201号）订房协议一份，结合商品房（10号楼二单元15-2号）订房协议、金额为456000元的收款收据，证明被告最初向原告出售的房屋是财富中心××楼商住楼（面积为120平方米）一套，后变更为10号楼2单元15-2号商住楼的事实，本院对该证据关联性予以认定；6.中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份，证明原告通过其外甥女宋燕的账户分两次给陈芳转款280000元，其中包括原告交纳的房款120000元；7.2016年12月20日委托书复印件一份，商品房买卖授权委托书复印件一份，证明陈芳系被告工作人员，原告主张的涉案房屋是被告及其法定代表人秦某秦某秦某授权陈芳进行处置的，亦证明原告交纳了涉案房屋房款的事实，本院予以认定；8.2016年11月1日，原告出具给被告金额为80000元的欠条复印件一份，结合中国工商银行借记卡账户历史明细清单，可印证原告陈述，即2016年10月25日订房协议中10号楼2单元15-2号房屋的总价款为280000元，原告支付房款200000元（包括宋燕给陈芳转账的120000元），并就剩余80000元房款给被告销售人员陈芳出具欠条的事实，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年7月27日，被告琰黄房产公司作为甲方，原告王某王某王某作为乙方，双方签订商品房订房协议一份，约定乙方自愿认购财富中心第11栋2-1201号商品房住宅，该房预测建筑面积为约120平方米。总房款200000元，乙方签订协议缴纳购房款200000元；甲方通知乙方签订正式商品房买卖合同时，乙方带此协议来换取。此外，双方还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，原告于当日通过中国农业银行张掖西区支行向被告法定代表人秦某秦某秦某转款80000元。原告侄女宋燕分别于2016年7月19日、7月29日，分别向被告工作人员陈芳账户转入购房款180000元、100000元（包括原告交纳的购房款120000元）。原告交纳购房款后，被告向原告开具金额为200000元的收据一份。后经原、被告双方协商，原告将其购买的房屋更换至财富中心××楼，双方口头约定房款为280000元。随即，被告琰黄房产公司作为甲方，原告王某王某王某作为乙方，双方再次签订商品房订房协议一份，约定乙方自愿认购财富中心10号楼2单元15-2号商品住宅，该房预测建筑面积120平方米，总房款共计456000元；交房时以商品房买卖合同为准，乙方于2016年10月25日将房款一次性付清张掖市琰黄房地产开发有限责任公司，总房款共计456000元。2016年10月25日，被告向原告开具金额为456000元的收据一份。2016年11月1日，原告就下欠的80000元房款（财富中心10号楼2单元15-2室房款280000元，但双方在书面协议中书写的房屋金额为456000元）向陈芳出具欠条一份。另查明，案外人陈芳系被告工作人员，被告法定代表人秦某秦某秦某委托陈芳处理被告修建的甘州区财富中心10号、11号共计11套商品房买卖相关事宜。案外人宋燕系原告王某王某王某外甥女，2016年7月19日、7月29日，案外人宋燕向陈芳账户转入的280000元中，包括原告向被告交纳的购房款120000元。再查明，被告售卖给原告的房屋至今未取得商品房预售许可证书。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第九条第（一）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告向原告售卖的房屋系未取得商品房预售许可证的房屋，因此，原、被告双方签订的商品房订房协议属无效协议，被告应当向原告返还已付购房款。关于被告应返还购房款的金额。原告提交的农业银行转账凭证、原告外甥女宋燕的转款凭证及被告工作人员陈芳的陈述，证明原告王某王某王某向被告交纳的房款共计为200000元。故被告应当返还原告购房款200000元。关于被告提出的其法定代表人未在收款收据中签名，被告也未收到房款的抗辩理由。根据原告提交的委托书可知，被告法定代表人秦某秦某秦某委托被告工作人员陈芳处理被告修建的甘州区财富中心10号、11号共计11套商品房买卖相关事宜，在本院向陈芳所做的调查笔录中，陈芳也认可从原告处收取的购房款共计200000元。且在庭审过程中，被告亦认可其出具给原告的收据上的公章系被告财务专用章，被告又未提交其他证据证明其抗辩主张，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告主张要求被告承担利息的诉讼请求。被告占用原告交纳的购房款，造成了原告利息收益损失，被告应当按照银行同期贷款利率4.35%承担自2016年10月30日至2019年7月5日的利息，为23200元（200000元×4.35%÷12月×32月）。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告张掖市琰黄房地产开发有限责任公司退还原告王某王某王某购房款200000元，承担利息23200元，合计223200元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告王某王某王某的其他诉讼请求。案件受理费9181元，由原告王某王某王某负担3000元，由被告张掖市琰黄房地产开发有限责任公司负担6181元。被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院收取原告的案件受理费不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 任鹏飞审 判 员 曾丽娟人民陪审员 李多福 二〇一九年十二月二十六日法官 助理 王 巧书 记 员 许媛媛 注：本判决书一经生效，当事人必须履行。一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间二年内向本院提出执行申请，并按规定缴纳申请执行费。逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。附：【本案适用法律法规】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。