福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民再30号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：翁国泉，男，1970年1月10日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈亚楣，女，1966年12月15日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张美英，女，1966年3月29日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄启龙，男，1959年2月26日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 上列四再审申请人的共同委托诉讼代理人：周兴芳，福建名仕律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林海谦，男，1982年3月7日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林祖棋，男，1957年8月14日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈丽芳，女，1961年12月25日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。 上列三被申请人的共同委托诉讼代理人：刘婷婷、林莉莉，福建普阳律师事务所执业律师。委托权限一般代理。 再审申请人翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙因与被申请人林海谦、林祖棋、陈丽芳房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）闽03民终497号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于二〇一九年一月三十日作出（2018）闽民申4213号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人翁国泉、张美英、黄启龙及四再审申请人的共同委托诉讼代理人周兴芳，被申请人林海谦、林祖棋、陈丽芳的共同委托诉讼代理人刘婷婷、林莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙申请再审称，1.请求撤销本院（2018）闽03民终497号民事判决，改判为支持翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙的所有诉讼请求。2.一、二审案件受理费由林海谦、林祖棋、陈丽芳承担。事实及理由：1.翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙有新的证据证明林海谦、林祖棋、陈丽芳以自己的行为表明不履行合同的主要义务，翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙有权解除合同，故足以推翻原审法院的判决。2.原审法院认定的事实发生错误，缺乏证据证明。⑴原二审法院的判决中关于“翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙与林海谦等人签订的《房屋让售协议书》系双方当事人的真实意思表示”的认定与事实不符，因为该协议书的签订并非陈亚楣的真实意思表示。⑵原二审法院的判决关于“现林海谦已交付涉案房屋并缴纳了涉案房屋的“装修保证金”与“垃圾清运费”等费用，已经履行其合同义务”的认定亦与事实不符，因为房屋的交付不仅要有钥匙的交付，也要有交房单的签署并具备其他相关要件。在本案中，翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙与林海谦、林祖棋、陈丽芳既然签订了《房产让售协议书》，那么林海谦等人必然要履行交付房屋、将房屋移转占有的义务，而《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》复印件的交付，与各申请人签署交房单，将安置房的所有钥匙交付给各申请人，这三项是移转房屋占有的必要条件，缺一不可。⑶应当参加诉讼的合同当事人方碧英未能参加本案的诉讼，原审法院严重违反了法定程序。 林海谦、林祖棋、陈丽芳辩称，1.本案涉案房屋的产权人系林海谦，林祖棋、陈丽芳并非转让方，林海谦不存在“以自己的行为表明不履行合同的主要义务”的情形，林海谦已按约履行合同约定的主要义务，不存在违约情形，原审判决认定事实清楚、证据充分，再审申请人的申请理由不能成立。⑴林祖棋、陈丽芳并非《房屋让售协议书》的合同相对人，再审申请人系向林海谦受让涉案房屋，在签订《房屋让售协议书》及交付涉案房屋时，涉案房屋没有任何产权纠纷，没有被查封，不存在不能转让的情形。⑵再审申请人主张是考虑到答辩人有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形，才中止了剩余款项的履行，其并有权解除合同，明显缺乏事实依据，且于法相悖。⑶林海谦已按约履行合同约定的主要义务，即履行了合同约定的交付房屋的义务，不存在违约情形，再审申请人无权要求解除合同。⑷再审申请人以“房屋的交付不仅要有钥匙的交付，也要有交房单的签署并具备其他相关要件”为由认为答辩人未履行合同义务缺乏事实依据。⑸再审申请人若认为讼争房屋因答辩人债务问题而被法院裁定查封，依法应当向执行法院提起执行异议。2.再审申请人认为《房产让售协议书》的签订并非再审申请人陈亚楣的真实意思表示，明显与事实不符。虽然再审申请人陈亚楣在《房产让售协议书》卖方落款处将其名字写为“陈亚媚”，但其在该协议书上已确认其真实的身份证号码且未有任何改动，表明其对其身份系确认无误的。3.原审法院未追加方碧英没有违反法定程序。《房产让售协议书》第一页上卖方明确写明了卖方是林海谦，林祖棋、陈丽芳以及方碧英在协议书最后一页签字仅是表达家人同意让售的意思，并无承担合同义务和责任的意思表示，并非合同当事人，属法律意义上的见证人，且涉案房屋也不属于答辩人林海谦与方碧英的夫妻共同财产。综上所述，再审申请人提供的所谓的“新证据”无法证实答辩人以自己的行为表明不履行合同的主要义务，答辩人已向再审申请人实际交付了让售房产，没有任何违约情形，本案也不存在合同解除的法定情形。一审、二审判决认定事实清楚、证据采信及适用法律正确、审理程序合法，再审申请人的再审请求和再审理由均不能成立，一审、二审判决应予维持。 翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙向一审法院起诉请求：1.解除翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙与林海谦、林祖棋、陈丽芳签订的《房屋让售协议书》；2.林海谦、林祖棋、陈丽芳应承担违约责任，并向翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙支付违约金10万元；3.林海谦、林祖棋、陈丽芳应返还翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙已支付的购房款1433860元。一审法院认定事实：2016年2月5日，林海谦（卖方）与翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙（买方）签订了《房产让售协议书》一份，主要约定：经林海谦全家与黄石真耶稣教会全体同工信徒的一致同意，林海谦将位于莆田市荔城区片区改造1号地块安置区第二幢401、402、403、404安置房（拆迁编号：Ａ-24）以220万元的价格出售给黄石真耶稣教会黄石堂，并由该教会使用、管理，其中，10万元作为黄石真耶稣教会黄石堂的奉献，上述四套房产的面积共计427.67平方米；买方预支付林海谦定金30万元，并由林海谦出具定金收据，其他款项由教会募捐逐渐支付给林海谦，每笔款项均由林海谦出具《收据》为凭，买方须付清所有款项后，方可交房；当安置区任一安置户取得房产证时，卖方亦应取得涉案四套安置房的房产证，并在取得房产证之后，积极协助买方办理房屋的过户等手续。另外，林祖棋、陈丽芳、案外人方碧英均在《房产让售协议书》中最后的“甲方（卖方）”处签名并按手印。《房产让售协议书》签订后，翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙以黄石真耶稣教会黄石堂的名义分别于2016年4月27日、2016年11月3日向林海谦支付了90万元、163860元，于2016年5月17日、2016年7月28日、2016年10月20日向林祖棋支付了20万元、7万元、10万元，共计支付购房款1433860元。2016年10月13日，莆田市荔城区黄石镇人民政府向林海谦送达《黄石旧街片区改造1号地块安置区交房回迁通知书》，通知其办理安置房（拆迁编号：Ａ-24）的回迁相关手续。2016年10月21日，林海谦向莆田市恒信物业管理有限公司缴纳了涉案的401、402、403、404安置房的装修保证金与垃圾清运费。另查明，林海谦已将401、402、403、404安置房的钥匙交付于黄启龙。现双方因《房屋让售协议书》的履行产生争议，翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙以林海谦、林祖棋、陈丽芳违约致其无法实现合同目的为由，请求解除合同，因双方不同意调解，致无法调解，致讼。 一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，但当事人可以协商一致解除合同或者约定一方解除合同的条件，在解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，任何一方均不得擅自解除合同，当事人一方主张解除合同应当符合合同的法定解除的情形，即：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。本案中，位于莆田市荔城区片区改造1号地块安置区第二幢401、402、403、404的安置房（拆迁编号：Ａ-24）系林海谦所有，其有自由处分该财产的权利，其与翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙签订的《房产让售协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，买卖行为合法有效，双方当事人均应遵守公平、诚实信用原则，依约全面履行各自义务；虽然本案中涉案的四套安置房的户主为林海谦，但在《房产让售协议书》中载有“经林海谦全家达成一致意见愿意让售”、“……户主林海谦及全家愿意过户给黄石真耶稣教会使用管理。……”等条款内容，上述条款内容系《房产让售协议书》的组成部分，且与林海谦的家庭成员相关，林祖棋、陈丽芳等人在最后的“甲方（卖方）”处签字按手印，表明其愿意接受《房产让售协议书》中载明的相关条款内容，应视为合同的当事人，至于是否承担合同责任、责任如何等问题，应根据合同的内容予以认定，但不会影响其合同当事人的地位，因此，林祖棋、陈丽芳主张其并非本案适格的被告，理由不当，不予采纳。在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即合同约定的房屋交付使用，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务，至于房屋所有权转移义务的履行期限，当事人可以另行约定，也可以按照相关法律法规的规定予以确定，本案中，双方约定买方须付清所有房款后，方可交付房屋，且卖方取得房屋所有权证并协助买方办理过户等手续的前提是安置区内任一安置房取得房产证，现翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙未付清所有房款，亦未提供证据证明安置区内已有任一安置房取得房产证，因此，双方并未约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书，林海谦只需对房屋的转移占有，即交付钥匙，就已履行了房屋交付的义务，现林海谦在买方未付清所有房款的情况下，已将四套安置房的钥匙交付于黄启龙，黄启龙亦自认其有收到四套安置房的钥匙，应视为林海谦已履行完毕房屋交付使用的义务，且林海谦按规定缴纳了四套安置房的“装修保证金”与“垃圾清运费”等费用，故翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙主张林海谦、林祖棋、陈丽芳未按合同约定交付房屋及协助办理房屋过户等手续已构成违约，证据不足，理由不当，不予支持。综上，双方签订的《房屋让售协议书》未约定一方解除合同的条件，现双方又未能就合同的解除协商一致，而林海谦、林祖棋、陈丽芳又未出现预期违约、迟延履行、因迟延履行或者其他违约行为不能实现合同目的或者其他法定的合同解除的情形，故翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙主张解除双方签订的《房屋让售协议书》，于法无据，理由不当，双方应本着契约精神，并遵循诚实信用原则，继续按照《房屋让售协议书》的约定，全面履行各自的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙的诉讼请求。本案案件受理费18605元，由翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙负担。 翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙的一审诉讼请求。二审法院认定事实：除翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙对一审查明的事实中“经林海谦全家与黄石真耶稣教会全体同工信徒的一致同意”有异议未予确认外，对一审查明的其他事实均予确认。二审法院认为，翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙与林海谦等人签订的《房屋让售协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行义务。现林海谦已交付涉案房屋并缴纳了涉案房屋的“装修保证金”与“垃圾清运费”等费用，已经履行其合同义务，现有证据又无法证明涉案协议书在履行过程中存在法定解除或约定解除的情形，故翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙要求解除涉案的《房屋让售协议书》依据不足，不予支持。因林海谦等人不存在违约的情形，翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙要求林海谦等人支付违约金并退还已付的购房款没有依据，亦不予支持。故一审法院判决驳回翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙的诉讼请求是正确的。翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙主张其对涉案房屋无法进行装修使用，但未提供证据证明，本院不予采信。翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙还主张其签订涉案协议书未经黄石真耶稣教会黄石堂授权，该协议书无效，违反了合同相对性原则，依据不足，本院亦不予采信。综上所述，翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18605元，由翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 再审查明，涉案的黄石真耶稣教会未经合法登记，讼争《房产让售协议书》的标的物即位于莆田市荔城区片区改造1号地块安置区第二幢401、402、403、404的安置房，翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙代表黄石真耶稣教会签约购买，并代表黄石真耶稣教会黄石堂向林海谦、林祖棋支付购房款共1433860元。该安置房拟用作宗教活动场所，未经任何机关批准。且上述房产已于2018年12月6日被莆田市荔城区人民法院（2018）闽0304执2966号民事裁定查封。以上事实有经法庭质证双方无异议的《房产让售协议书》、购房款的收条和莆田市荔城区人民法院（2018）闽0304民初132号民事裁定书及荔城区不动产登记中心《不动产登记簿》等证据证实，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国宗教管理条例》第十三条第四款规定：“宗教团体在宗教活动场所的设立申请获批准后，方可办理该宗教活动场所的筹建事项。”由此可见，双方当事人在约定拟将所买卖的莆田市荔城区片区改造1号地块安置区第二幢401、402、403、404的安置房用于宗教活动场所前，应依法先取得相关管理部门的审批，却未经审批。黄石真耶稣教会乃至黄石真耶稣教会黄石堂均未经管理机关批准设立或登记注册。目前，以上安置房又被法院查封，更不可能获得批准。故讼争《房产让售协议书》虽系当事人双方自愿成立，双方有义务依法履行，但本案双方签约时所约定的合同目的的实现，客观上存在事实和法律上的障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，讼争的房屋买卖合同应予解除。翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙向法庭提供的新证据足以推翻原一审、二审判决的合法性。鉴于涉案合同应予解除主要原因在于缺乏设立宗教活动场所的法定审批手续，故签约双方均有过失，违约责任相互抵销，当事人双方无需相互支付违约金。合同解除后，卖方林海谦、林祖棋及陈丽芳已收取的购房款应如数退还给对方。由于黄石真耶稣教会或真耶稣教会黄石堂均未经登记注册，根据合同相对性原理，翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙可以代表该未经登记的组织收取对方退还的款项。 综上所述，翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙关于撤销原一审、二审判决，解除《房产让售协议书》并由对方退还购房款的再审请求有理，予以支持；关于林海谦等人应支付违约金的诉讼请求理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第九十七条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）闽03民终497号民事判决和莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初2769号民事判决； 二、林海谦代表全家与翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙代表所谓黄石真耶稣教会黄石堂于2016年2月5日签订的《房产让售协议书》自本判决生效之日起解除。 三、林海谦、林祖棋、陈丽芳应于本判决生效之日起十日内退还给翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙购房款1433860元。 四、驳回翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费18605元，由林海谦、林祖棋、陈丽芳负担17704元，由翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙负担901元；二审案件受理费18605元，由林海谦、林祖棋、陈丽芳负担17704元，由翁国泉、陈亚楣、张美英、黄启龙负担901元。 本判决为终审判决。 审判长  陈佩仙 审判员  王 寒 审判员  郑飞鹏 二〇一九年十二月六日 书记员  韩美燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。