北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14251号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京晋丰源物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路15号院甲3号楼2层2号-1。法定代表人：柴永平，总经理。委托诉讼代理人：刘大庆，北京市法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司员工。上诉人北京晋丰源物业管理有限公司（以下简称晋丰源物业公司）因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初28425号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人晋丰源物业公司之委托诉讼代理人刘大庆，被上诉人链家经纪公司之委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋丰源物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判链家经纪公司与晋丰源物业公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月17日解除；3.改判驳回链家经纪公司一审全部诉讼请求；4.改判链家经纪公司支付2018年7月31日至2018年8月17日期间的房租28216.08元以及滞纳金（以28216.08元为基数，按照日千分之五的标准计算，自2018年8月18日至链家经纪公司实际支付之日止）；5.改判链家经纪公司支付2018年8月18日至2018年11月30日期间的房屋使用费165001.35元；6.判令链家经纪公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，链家经纪公司与晋丰源物业公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月17日解除。我方发出解除合同的函，对方虽回函，但双方就合同解除并非达成一致，我方亦未支付任何违约金，且2018年7月30日后，对方仍然使用涉案房屋，我方亦未提出异议，双方之间的合同仍在履行，一审法院认定合同解除的情况不符合合同约定。合同继续履行后，对方未缴纳房租，我方根据《房屋租赁合同》第13.1条“出现下列情形之一，出租人有权终止合同并收回房屋：房屋的租金……本合同项下应付的其他款项，逾期超过10日仍未支付”之规定，向对方发出解除合同通知函，涉案合同于2018年8月17日解除，而非2018年7月30日。二、一审法院适用法律错误，链家经纪公司迟延缴纳房屋租金构成根本违约，晋丰源物业公司无需承担赔偿责任。2018年8月17日我方向链家经纪公司发出《解约通知函》，涉案合同解除，原因系对方迟延缴纳租金长达17日，构成根本违约。链家经纪公司未按照约定交房，应承担不利后果，无权主张装修损失。三、链家经纪公司在合同解除后无故占用晋丰源物业公司房屋，应当承担赔偿责任。对方存在拖延支付房屋租金情形，根据合同约定，除支付租金外应按照日千分之五标准缴纳滞纳金。一审法院认定2018年8月21日至2018年11月30日期间房屋使用费双方平摊缺乏事实和法律依据，因2018年8月21日断电系消防改造导致的全体断电，改造完成后就恢复供电，不影响房屋使用。且无论合同是2018年7月30日解除还是2018年8月17日解除，链家经纪公司在8月21日都有义务腾退房屋，其无权占用房屋，应支付占用使用费。链家经纪公司辩称：同意一审判决，不同意晋丰源物业公司的全部上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回晋丰源物业公司的全部上诉请求。依据双方签订的《房屋租赁合同》，解除合同应当提前三个月通知后方能解除，而对方于2018年4月28日向我方发送了合同解除的通知，要求在7月30日解除双方签订的《房屋租赁合同》，此后，双方在沟通过程中也就合同解除以及赔偿等事宜达成了一致，其所述的8月17日解除不符合双方合同约定，也没有任何事实依据。对方在2018年8月21日进行了断水断电的措施，导致我方无法使用涉案房屋，而事实上，我方的确自8月21日起没有使用涉案房屋。考虑到我方的确于11月30日才将房屋钥匙交给晋丰源物业公司，我方认为一审判决认定就该期间的房屋使用费平摊，是合理且正确的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。链家经纪公司向一审法院起诉请求：1.确认链家经纪公司与晋丰源物业公司签订的《房屋租赁合同》于2018年7月30日解除；2.晋丰源物业公司退还押金45833元；3.晋丰源物业公司支付违约金183332元；4.晋丰源物业公司赔偿装修损失53802元。晋丰源物业公司向一审法院反诉请求：1.确认链家经纪公司与晋丰源物业公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月17日解除；2.链家经纪公司支付拖欠的2018年7月31日至2018年8月17日的房租28216.08元；3.链家经纪公司支付2018年8月18日至2018年11月30日的房屋使用费165001.35元；4.链家经纪公司支付滞纳金，以28216.08元为基数，按照日千分之五的标准计算自2018年8月18日至链家经纪公司实际支付完毕之日止；5.链家经纪公司支付拖欠的水费98元、电费4054元及滞纳金（以4152元为基数，按照日千分之五的标准计算自2018年7月20日至链家经纪公司实际支付完毕之日止）。一审法院认定事实：2016年6月20日，晋丰源物业公司与链家经纪公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：晋丰源物业公司将涉案房屋租与链家经纪公司作为办公经营用房使用，租赁面积222平米，租期为2016年7月1日至2021年6月30日，其中2016年7月1日至7月31日为免租期，租金支付方式为押一付六；双方在租赁期限内不得单方终止或解除本合同，如一方向守约方要求提前终止或解除本合同的，须提前3个月书面通知对方并向对方支付相当于4个月租金的违约金，在通知期届满且支付违约金后本合同解除；涉案房屋年租金55万元（包含物业费0.25元/日/平米，从下一年度起租金在上年基础上每年递增2%，本合同中每个月一律按30.42天计算）；出租人要求提前解除本合同的，应提前3个月书面通知承租人，出租人应当退还承租人未实际发生的租金、押金及各项费用，并支付相当于4个月租金的违约金给承租人，如提前解除合同的行为发生在合同执行期限的第二年，出租人应按承租人就承租使用涉案房屋所支出的总投入金额的70%向承租人赔偿损失；本合同履行完毕或按本合同第十三条“终止合同”所述情形而导致本合同提前终止的，承租人应在租期届满或本合同提前终止当日17：00之前交还涉案房屋。2016年6月29日，链家经纪公司向晋丰源物业公司交纳了押金45833元。在2016年7月1日至2018年7月30日期间，链家经纪公司足额、按时交纳了租金共计1091000元。2018年4月28日，晋丰源物业公司向链家经纪公司发送通知称“因不可抗拒原因，我司特通知贵司双方终止合同，现郑重告知如下：1.为不给贵司经营带来影响，我司允许贵司经营至2018年7月30日；2.在2018年7月30日前，双方应继续严格按照合同约定履行其义务；3.贵司须在2018年7月30日二十四时前搬离该租赁房屋，同时将房屋内所有贵司物品搬离，拆除贵司在房屋租赁期内添加的全部装修、装饰、设备和辅助设施等；4.合同终止后双方将按合同约定处理相关费用”。2018年4月29日，链家经纪公司收到该通知。2018年5月29日，链家经纪公司店面经理石某通过微信向晋丰源物业公司办公室职工苏某发送了涉案房屋解约协议。2018年6月5日，石某通过微信询问苏某“您好苏主任，发给您的解约协议，您上会了吗，有需要打磨的地方吗”，苏某回复称“对于你发来的协议，公司认为按照租赁合同约定：1.退还押金；2.4个月租金作为违约金；3.装修费用总额的30%”，石某于当日回复苏某，表示认可苏某所提的方案，并表示链家经纪公司不会提出合同之外的补偿要求，要求与苏某约个时间处理此事，苏某回复称“好的，我会向公司汇报”。2018年6月26日，石某通过微信询问苏某“在吗苏主任”，苏某回复“不好意思，我近期没在北京，我已跟秦总说过，应该有其他人与你接触”。2018年8月21日，石某通过微信告知苏某“刚才店里停电了，没有人通知我们，也没有人说解约，您可以给我个联系的人吗苏主任”，苏某回复“现在能联系的应该就是韩工和小周”。2018年8月21日，石某通过微信联系晋丰源物业公司经理韩某称“韩经理，我们店面怎么没电了，您收到信息之后，请尽快查明原因，我们还要经营，别造成太大损失，要不公司那边我没法交代”，韩某未回复。2018年8月22日，石某通过微信联系韩某称“您好韩经理，现在店面还在停电状态，已经影响到我们正常营业，到目前为止也没有人来检查没电情况，希望你们作为出租方能积极处理一下此事”，韩某未回复。2018年11月30日，链家经纪公司腾退涉案房屋，交还晋丰源物业公司。庭审中，链家经纪公司提交加盖北京毫米装饰有限公司公章的涉案房屋的《门店装修核量单》及工程款发票，用以证明链家经纪公司花费179342.6元对涉案房屋进行装修。经询，晋丰源物业公司表示涉案房屋现由其公司控制，链家经纪公司此前对涉案房屋的装修现已发生部分改变。链家经纪公司表示不申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定。庭审中，经链家经纪公司与晋丰源物业公司确认，链家经纪公司尚未交纳涉案房屋2018年7月20日至2018年8月20日期间产生的水费98元、电费4054元。链家经纪公司主张晋丰源物业公司自2018年8月21日开始对涉案房屋断水断电，故链家经纪公司虽然于2018年11月30日才将涉案房屋交还晋丰源物业公司，但自2018年8月21日起，链家经纪公司未再使用涉案房屋。晋丰源物业公司认可确实于2018年8月21日给涉案房屋断水断电，但过两天就恢复了，对此，链家经纪公司不予认可，晋丰源物业公司亦未提交证据予以佐证。一审法院认为：链家经纪公司与晋丰源物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，约定内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应按合同约定履行各自的权利义务。《房屋租赁合同》约定，晋丰源物业公司要求提前解除本合同的，应提前3个月书面通知链家经纪公司，晋丰源物业公司应当退还链家经纪公司未实际发生的租金、押金及各项费用，并支付相当于4个月租金的违约金给链家经纪公司，如提前解除合同的行为发生在合同执行期限的第二年，晋丰源物业公司应按链家经纪公司就承租使用涉案房屋所支出的总投入金额的70%向链家经纪公司赔偿损失。在合同履行过程中，晋丰源物业公司于2018年4月28日向链家经纪公司发送了解约通知，要求终止租赁合同，并同意链家经纪公司继续使用涉案房屋至2018年7月30日，链家经纪公司在收到通知后于2018年5月29日向晋丰源物业公司发送了解约协议，沟通合同解除事宜，由此可见，《房屋租赁合同》约定晋丰源物业公司享有单方解除权，且晋丰源物业公司亦依照合同约定提前3个月书面通知了链家经纪公司，告知链家经纪公司合同于2018年7月30日解除，故法院确认《房屋租赁合同》已于2018年7月30日解除。现《房屋租赁合同》因晋丰源物业公司原因提前解除，晋丰源物业公司必须依约承担民事责任，向链家经纪公司退还押金，并支付相当于4个月租金的违约金，因晋丰源物业公司提前解除合同的行为发生在合同履行期限的第二年，故晋丰源物业公司应赔偿链家经纪公司承租使用涉案房屋所投入金额的70%。故链家经纪公司要求晋丰源物业公司退还押金45833元并赔偿违约金183332元、装修损失53802元的诉请，于法有据，法院予以支持。晋丰源物业公司已依照合同约定提前三个月通知链家经纪公司解除合同，链家经纪公司应在合同解除后及时腾交涉案房屋，但链家经纪公司实际上直至2018年11月30日才将涉案房屋交还晋丰源物业公司，应当向晋丰源物业公司支付拖欠的水费、电费以及2018年7月31日至2018年11月30日期间的房屋使用费，房屋使用费的具体数额由法院参照《房屋租赁合同》中约定的租金标准予以核算，需要说明的是，结合双方的陈述及涉案房屋水电费截止至2018年8月20日的事实，法院对链家经纪公司所持因晋丰源物业公司自2018年8月21日起开始对涉案房屋断水断电，故链家经纪公司自2018年8月21日起未再使用涉案房屋的主张予以采信，故2018年8月21日至2018年11月30日期间的房屋使用费由双方予以平均分摊。至于晋丰源物业公司诉请的滞纳金，考虑到晋丰源物业公司在单方提出解除合同后未依约向链家经纪公司支付违约金，致使双方就合同解除后的赔偿事宜发生争议，在此种情况下，法院对晋丰源物业公司诉请的滞纳金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，一审法院判决：一、确认北京链家房地产经纪有限公司和北京晋丰源物业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于二零一八年七月三十日解除；二、北京晋丰源物业管理有限公司于判决生效后七日内退还北京链家房地产经纪有限公司押金45833元；三、北京晋丰源物业管理有限公司于判决生效后七日内支付北京链家房地产经纪有限公司违约金183332元；四、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向北京晋丰源物业管理有限公司支付房屋使用费112820.4元；五、北京晋丰源物业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿北京链家房地产经纪有限公司装修损失53802元；六、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向北京晋丰源物业管理有限公司支付水费98元、电费4054元；七、驳回北京晋丰源物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2772元，由北京晋丰源物业管理有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费2124元，由北京链家房地产经纪有限公司负担1320元（于判决生效后七日内交纳），由北京晋丰源物业管理有限公司负担804元（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于《房屋租赁合同》的解除时间及相应法律后果。首先，关于《房屋租赁合同》的解除时间，根据查明的事实可知，晋丰源物业公司于2018年4月28日向链家经纪公司发送解约通知，要求终止租赁合同，并同意链家经纪公司继续使用涉案房屋至2018年7月30日，链家经纪公司在收到通知后于2018年5月29日向晋丰源物业公司发送了解约协议，沟通合同解除事宜。故一审法院确认《房屋租赁合同》已于2018年7月30日解除并无不当，本院予以维持。其次，关于《房屋租赁合同》解除后的相应法律后果，《房屋租赁合同》系因晋丰源物业公司提前解除，其应依约承担民事责任，即返还押金、支付4个月租金的违约金、装修损失，一审法院判决晋丰源物业公司退还押金45833元并赔偿违约金183332元、装修损失53802元并无不当，本院予以维持。链家经纪公司未在合同解除后及时腾退，应支付拖欠的水电费及相应房屋使用费，一审法院综合考虑断水断电情形，认定2018年8月21日至2018年11月30日期间的房屋使用费由双方予以平均分摊并无不当，本院予以维持。关于晋丰源物业公司诉请的滞纳金，因涉案合同系其单方提出解除，亦未依约支付违约金，致使双方就合同解除后的赔偿事宜发生争议，一审法院对此未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，北京晋丰源物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7152元，由北京晋丰源物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  马立红审 判 员  江锦莲审 判 员  张印龙二〇一九年十二月二十七日法官助理  孙亚男