四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17263号 上诉人（原审被告，反诉原告）：潘佳，男，1980年5月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘乔，四川领邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱斌，四川领邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：成都群星缘酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区群星路116号。 法定代表人：李莲，总经理。 委托诉讼代理人：闵东，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国平，男，1989年1月4日出生，汉族，住吉林省长岭县，系公司员工。 上诉人潘佳因与被上诉人成都群星缘酒店管理有限公司（以下简称群星缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 潘佳上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、六项，维持第三、四、五项；二、依法改判驳回群星缘公司全部诉讼请求；三、依法改判群星缘公司退还潘佳租金149873.97元；四、依法改判群星缘公司退还潘佳履约保证金200000元；五、依法改判群星缘公司支付潘佳违约金500000元；六、依法改判群星缘公司赔偿潘佳因擅自停电造成的损失共计4407592.17元：七、本案一、二审诉讼费用由群星缘公司承担。事实与理由：一、一审认定租赁合同于2018年4月16日解除，系事实认定错误，《房屋租赁合同》应当于2018年4月4日解除。群星缘公司的停电行为，致使潘佳无法经营、被迫歇业，属《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的违约行为致使合同目的不能实现，潘佳于2018年4月4日发函给群星缘公司解除了《房屋租赁合同》，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，案涉租赁合同系2018年4月4日解除。二、潘佳提供的证据能够形成完整证据链证明是群星缘公司蓄意停电导致合同解除，群星缘公司存在明确违约事实。一审认定群星缘公司在2018年3月26日下午不存在故意停止供电以及其行为不存在违约的事实停电符合《房屋租赁合同》约定，系认定错误。三、潘佳不存在违约情形，是群星缘公司的违约导致合同解除，应当由群星缘公司向潘佳承担违约责任。导致双方解除合同的原因在于尚在潘佳租赁期间，群星缘公司的蓄意停电行为，致使潘佳无法经营、被迫歇业，实属根本性违约。对于双方《房屋租赁合同》解除后，违约的群星缘公司应当向潘佳赔偿损失。四、一审潘佳支付房屋占有使用费，于事实不符。潘佳多次发函要求收房，主观上无占有使用的意图，事实上该期间也并未实际使用，且根据《房屋租赁合同》第七条第三款约定，即使潘佳未通知交接的情况下，收房义务也应当在群星缘公司，群星缘公司应当积极主动履行收房义务，潘佳不应当承担上述“占有使用费”。五、群星缘公司应当退还潘佳已经缴纳的租金、履约保证金。群星缘公司2018年3月26日根本违约停水停电后，租赁合同已经没有了继续履行的可能，潘佳于2018年3月27日便对员工进行了遣散。针对群星缘公司的违约，致使潘佳不能经营，从而被迫提前退场，潘佳已经支付的租金、履约保证金，群星缘公司应当退还。六、潘佳的停电损失是由于群星缘公司的蓄意停电导致的，故应当由群星缘公司承担。一审中群星缘公司提供的维修费《收据》，潘佳在一审庭审中明确提出该清单系虚假的、伪造的书写内容与签名明显不同，签字人的身份也无法核实。以上都能证明该停电系群星缘公司蓄意导致，潘佳是承租房屋用于海鲜经营，由此造成的损失应由群星缘公司承担。 群星缘公司发表答辩意见称，一、本案系基于潘佳拖欠租金造成的纠纷，根据双方的租赁合同，潘佳在2018年3月5日应当支付下半年的房屋租金，经群星缘公司两次发函后仍然未交纳。且潘佳在合同开始履行到2018年3月5日之间除了第一年是按时足额支付租金的，其余均存在长期的拖欠行为。故潘佳虽然发出解除合同通知，但是不具备解除合同的效力。二、由于潘佳长期拖欠租金，经过两次催收后，仍然拒付租金，群星缘公司才在2018年3月26日发出停水停电通知，此系群星缘公司的催收手段，并未实际实行，而且当天停电已是下午快5点时，晚上7点左右通的电，停电后是潘佳通知群星缘公司，群星缘公司马上通知物业安排人员对电路进行了检修，检修结果是空气开关老化损坏，维修人员进行修复后通电，停电时间两个多小时，且当天下午是没有发生停水的情况，只是因为空气开关跳闸引起停电，故停电行为并非群星缘公司蓄意造成的，既然群星缘公司不存在违约，潘佳就无权解除房屋租赁合同。三、潘佳在多次存在拖欠房租的情况，且发函后仍然拒付，潘佳构成根本违约，一审对违约金认定正确。四、一审认定租金、房屋占有使用费正确。五、因为潘佳违约，不应退还履约保证金。六、关于潘佳主张的停电损失，与群星缘公司无关，群星缘公司不应承担任何责任，正常的停电两个小时，是不可能导致企业破产，员工解散的。七、合同解除后，群星缘公司也向潘佳发了三次函件，要求其腾退房屋，潘佳于2018年5月15日发的催告函，群星缘公司在收到这份函件后，于2018年5月17日完成的收回房屋的交房手续的，潘佳在2018年5月10日左右还在搬运东西，没有腾空。 群星缘公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令潘佳向群星缘公司支付违约金2023466元（包括群星缘公司依据租赁合同第十条第4款可主张违约金为2735200元，实际主张1823466元；依据租赁合同第十一条第2款可主张违约金为942123元，实际主张200000元，合计主张2023466元，具体计算方式见附表）；2．判令潘佳向群星缘公司支付房屋占有使用费1124060元（从2018年4月10起算，每日按照日租金15195元的标准二倍计算至2018年5月16日止）；3．判令潘佳向群星缘公司赔偿提前终止合同的免租期租金损失2630000元；4．判令潘佳恢复租赁房屋原状或赔偿恢复原状所需的费用100000元（预计）；5．判令潘佳承担案件受理费、保全费等诉讼费用。 潘佳向一审法院提出反诉请求：1．请求判令解除房屋租赁合同（合同编号：QX-ZF6）及相关补充协议；2．请求判令群星缘公司退还剩余租金149873.97元；3．请求判令群星缘公司退还潘佳履约保证金20万元；4．请求判令群星缘公司退还潘佳定金10万元，逾期按每日同期银行贷款利率四倍支付违约金（自2015年6月30日起至实际支付止）；5．请求判令群星缘公司支付潘佳违约金50万元；6．请求判令群星缘公司赔偿因擅自停电给潘佳造成的损失共计4407592.17元；7．请求判令群星缘公司为潘佳开具已支付的合计11428800元租金的发票；8．本案的反诉费等实现债权的费用由群星缘公司承担。 一审法院经审理查明：2014年4月13日，群星缘公司（即甲方）与潘佳（即乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号：ＱＸＺＦ6）载明：“一、出租房屋情况甲方将合法拥有的房屋（土地权属证号：成国用＜2011＞第626号）租赁给乙方，租赁房屋位于成都市青羊区窑居住区西片区，包括该项目地上第一层、第二层和负一层部分房屋（以下简称该房屋）……二、租赁用途，该房屋为商业用房（地下负一层为车位和其他用房）。乙方承诺将该房屋用于经营啤酒体验馆、海鲜广场、咖啡、茶坊。未经甲方同意乙方不得改变经营用途。……三、交付日期和租赁期限：1．甲乙双方约定，交房时间为2014年4月25日起（一周内）。甲乙双方约定以甲方交付房屋之日起八个月为装修免租期。2．房屋租赁期自免租期满后起算，2015年1月1日起至2024年12月31日租赁期共计十年。……四、租金及其他：1、甲、乙双方约定按以下租金标准执行本合同（详见附表）。2．第一年的房屋租金乙方在2014年4月25日前向甲方一次支付。3．从第二年起采用先付租金后使用的租赁原则，租金每半年支付一次。30天视为一个月，六个月视为半年，十二月视为一年……4．合同签订七个工作日内……同时乙方向甲方支付174万元定金。甲方对乙方的房屋免租期八个月到期后，将乙方支付的定金中的154万元甲方退还乙方（无息），余下20万元转化为本合同履约保证金。若甲方未按约定时间退还154万定金，每逾期一天，甲方按定金154万的3%向乙方支付违约金。5．乙方应在每租赁期起算日30日前向甲方支付下半年租金。……五、其他费用：1、自房屋交付之日起，因房屋租赁所产生的相关税费按国家相关规定执行，因乙方租赁该房屋经营所产生的费用由乙方承担。……七、房屋返还时的状态：1．除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或合同解除、提前终止后的五日内返还该房屋……。2．乙方返还该房屋应当符合正常使用状态，增添的设施设备在不损害甲方房屋结构情形下由乙方自行拆走……返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应支付的费用后甲方按约定退还乙方履约保证金（无息）……十、合同终止和解除：……2．甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权不退还乙方已支付的定金、租金及履约保证金：……（3）乙方逾期不支付租金或未足额支付租金经甲方书面通知后20日仍然无理拒不缴纳的……（6）乙方未按约定缴纳物管费及其他管理费用（包含但不限于税费、电费、垃圾处理费等），逾期达三十日的。3．在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间，提前通知乙方终止本合同并合法地提前收回该房屋，同时甲方为避免损失扩大，有权自终止合同的通知发出之日起第21日起采取通知物业管理公司对乙方断水断电等一切措施，此种保护甲方自身利益的行为无需再通知乙方。（1）乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金的日期届满且经甲方书面催收后20日内未支付租金（注：甲方的书面催收实际是避免乙方因疏忽而忘记支付款项的一种救济形式）；（2）乙方严重违反本区物业管理公司制度的管理制度（须符合国家相关规定），经甲方或甲方委托的物业管理公司多次（三次以上）书面催告仍不履行或改正的。4．在房屋交付乙方正式使用后，依据本合同行使解除权的，违约的一方应当向守约的一方支付相当于当年度六个月租金的违约金。……十一、违约责任：1．租赁期间，非本合同规定的情况，若甲、乙双方中途未征得对方同意而单方面提前退租（含免租期内）的，则违约一方向另一方赔付因此而造成的一切损失。2．乙方在租赁期间拖欠甲方相关费用（包括租金），甲方有权直接从履约保证金中扣除，乙方应在甲方限定时间内补足保证金，否则每逾期一天，按当年日租金的一倍向甲方支付迟延违约金。经甲方书面催告后逾期超过20日的，甲方除有权据实收取违约金外，还有权终止合同。甲方主张解除合同后，甲方有权按照本合同第十条第4款约定计收乙方的违约金，不退还乙方的履约保证金，有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失，有权要求乙方腾退房屋。……”。后附《成都市青羊区窑居住区西片区房屋租赁租金支付标准附表》，载明2015年、2016年租金标准为年租金526万元，2017年租金为5470400元，2018年租金为5689200元，即2016年之后每年均在上一年基数上递增4%。该合同落款处由群星缘公司签章与潘佳签字捺印确认。 2014年9月26日，群星缘公司（即甲方）与潘佳（即乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议二》其内容为：“一、因相关原因造成乙方在2014年9月30日前都未能进场施工装修则免租期变更为11个月，即房屋租赁期变更为2015年5月1日起至2025年4月30日止，租赁期共计为十年。二、因相关原因造成乙方在2014年10月31日前都未能进场施工装修则免租期变更为12个月零15天，即房屋租赁期变更为2015年7月15日起至2025年7月14日止，租赁期共计为十年。三、因相关原因造成乙方在2014年11月30日前都未能进场施工装修则免租期变更为14个月零5天，即房屋租赁期变更为2015年10月5日起至2025年10月4日止，租赁期共计为十年。四、当主合同与此补充办议产生冲突时以此协议为准。”该补充协议落款处由群星缘公司签章与潘佳签字捺印确认。 2014年12月5日，群星缘公司（即甲方）与潘佳（即乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议三》其内容为：“1．甲方承诺在2014年12月30日前，确保该出租房屋依法取得规划综合验收合格证并取得相关法律手续。2．甲方对乙方装饰装修方案无异议，乙方装饰方案如需通过政府相关部门审批则由乙方自行报批，甲方予以配合。并签订装饰装修承诺书后进场装修。甲、乙双方共同确认乙方进场装修时间为2014年12月1日……4．根据甲乙双方签订的房屋租赁协议精神，甲方承诺在2015年4月28日前一次性全部退还乙方向甲方缴纳的定金154万元（壹佰伍拾肆万元整）。若甲方未按约定时间退还乙方154万元，每逾期一天甲方按定金154万元的3%向乙方支付违约金。5．若因甲方未能按约于2014年12月30日前取得房屋的规划综合验收合格证，乙方有权立即解除《租赁协议》（以通知生效），并要求甲方退还乙方全部款项和赔偿乙方全部经济损失……”。该补充协议落款处由群星缘公司签章与潘佳签字捺印确认。 2015年4月29日，群星缘公司（即甲方）与潘佳（即乙方）签订了《还款协议》其内容为“根据甲乙双方房屋租赁合同补充协议三中第四条，甲方承诺在2015年4月28日之前一次性全部退还乙方向甲方缴纳的定金154万元（大写：壹佰伍拾肆万元整），现因甲方资金紧张，不能按时足额退还乙方154万元定金。经甲乙双方友好协商就退还154万元定金一事达成如下协议：1．甲方在2015年4月30日前退还乙方定金肆拾万元；2．甲方在2015年5月15日前退还乙方定金叁拾万元；3．甲方在2015年5月30日前退还乙方定金叁拾万元；4．甲方在2015年6月30日前退还乙方定金伍拾肆万元；5．若甲方在以上还款期内不能按时足额退还乙方定金视为违约，逾期一日甲方按同期银行利率的4倍支付乙方违约金及本金。”落款处由群星缘公司与潘佳签章、签字确认。 2016年9月9日、9月13日、9月30日，群星缘公司多次向潘佳发函催促缴纳应于2016年9月5日之前支付的房租租金。潘佳收到通知后分别于2016年9月20日通过转账方式支付了110万元，于9月23日支付了90万元，于10月8日支付了56万元，10月17日支付了7万元。共计支付263万元。 2017年3月13日，群星缘公司向潘佳发函催促缴纳应于2017年3月5日支付的房屋租金。潘佳收到通知后，分别于2017年3月6日转款60万元，3月14日转款50万元，3月20日转款50万元，3月24日转款40万元，4月7日转款28万元，4月18日转款15万元，4月24日转款20万元。共计支付263万元。 2017年9月5日、9月25日，群星缘公司两次向潘佳发函催促缴纳应于2017年9月5日前支付的房屋租金。潘佳收到通知后，分别于2017年9月11日转款170万元，9月25日转款47万元，9月29日转款23万元，10月9日转款335200元。共计支付2735200元。 2018年3月5日，群星缘公司向潘佳发函催促缴纳应于2018年3月5日前支付的房屋租金。 2018年3月19日，群星缘公司通过邮政特快专递向潘佳邮递送达了《房租催促函一》其内容为“据我公司与您于2014年4月13日签订的房屋租赁协议，根据协议精神，您应于2018年3月5日前支付房屋租金，截止2018年3月19日，您仍未全额支付房屋租金；房屋租金延迟违约金每天为当年日租金的一倍，您所缴纳的履约保证金已经全部抵扣房屋租金延迟违约金。您应在2018年3月20日全额支付房屋租金及补缴房屋租金延迟违约金，另需要重新缴纳房屋履约保证金；如您仍未在2018年3月20日缴纳全额房屋租金、房屋租金延迟违约金及重新缴纳房屋履约金保证金，为避免我公司损失扩大，我公司将按照协议精神停止该项目供水、供电等服务。”。 2018年4月4日，群星缘公司通过邮政特快专递向潘佳邮递送达了《商函》其内容为“……你应在2018年3月5日前支付下一租赁期（半年）的租金，但你并未按期缴纳。……我公司将依照《房屋租赁合同》约定主张解除《房屋租赁合同》并要求你按照《房屋租赁合同》约定腾退租赁房屋、付清房屋腾退前应付的使用费、违约金等款项。”同日，潘佳向群星缘公司发送《通知函》，表示因群星缘公司委托成都市蜀汉大宏物业管理公司对其进行停止供电、供水，造成其无法经营，遂主张“一、《房屋租赁合同》自本通知书发出后立即解除。二、你方应立即退还我方支付的履约保证金20万元人民币。三、你方应立即退还我方定金10万元人民币，并自应退之日起，逾期一天按照每日3%向我方支付违约金。四、给我方开具已支付全部租金的发票。五、你方应向我方支付相应违约金。六、你方应赔偿因擅自停电、停水给我方造成的一切经济损失。”。 2018年4月16日，群星缘公司通过邮政特快专递向潘佳邮递送达了《回函》其内容为“依据你与我公司签订的《房屋租赁合同》的约定，你应在2018年3月5日前支付下一租赁期（半年）的租金，但你并未按期缴纳。为此，我公司多次书面函告催促你及时交清下一租期的租金，但至今你仍拒不支付应付的租金。虽然你已经严重违约，我公司仍然希望你能及时纠正违约行为……但如今，你不顾自身违约的基本事实，反而以莫须有的理由发函主张解除《房屋租赁合同》，对此，我公司认为你主张解除合同的理由完全不能成立。因你违约在先，我公司依据《房屋租赁合同》约定，解除合同。……”。 2018年4月20日至2018年4月27日，群星缘公司与潘佳之间又多次通过书面函件往来，主张自己一方的权益，并认为对方存在违约行为。 2018年5月17日，潘佳的委托代理人龚慧与群星缘公司的委托代理人张国平签订了《群星缘租赁房屋退房交接单》，就案涉房屋办理了交接手续，并确认“……经验收，双方确认交房时房屋状态及附属设施与双方签订的《房屋租赁合同》中约定的交房条件相符，出租人已经确认并接受，承租人交房完毕。”。 另查明，2014年12月13日，潘佳向群星缘公司出具《装饰装修承诺书》表示其装修方案已取得成都市青羊区房管局批准。2015年7月8日，潘佳向群星缘公司出具《承诺书》，表示其在装修过程中对房屋结构进行改变，要以群星缘公司名义在房管局申请房屋结构改变验收，潘佳对房屋结构改变的所有安全问题负在经营使用过程中负责。2014年11月24日，成都青羊区房产管理局向群星缘公司颁发《成都市房屋结构安全批准书》（成青房安准字2014第11-2411号）批准了沙堰街333号房屋的室内加装电梯，并在负一楼用钢结构进行加固，施工应按照四川华西建筑设计院提出的方案进行。该批准书有效期为2015年5月1日，由群星缘公司加盖公章确认。 上述事实有当事人陈述，《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议二》、《房屋租赁合同补充协议三》、《房租催促函》、EMS存根、《商函》、《回函》、《通知》、《回复函》、《群星缘租赁房屋退房交接单》、《装修承诺书》、《承诺书》、《成都市房屋结构安全批准书》等证据及庭审笔录在案为证。 一审法院认为，群星缘公司与潘佳之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。依据查明事实，潘佳于2018年4月4日发函主张解除《房屋租赁合同》，群星缘公司于2018年4月16日回函表示对潘佳主张解除的理由不予认可，并依据合同约定主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，虽然潘佳4月4日先发出了解除通知，但是潘佳所主张的解除事由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，而4月16日群星缘公司的《回函》主张解除合同，虽然对潘佳解除事由不认可，但是能够视为双方实际上是就解除合同达成合意，合同于2018年4月16日解除。 关于导致合同解除的原因。在合同履行过程中，潘佳多次存在迟延交付租金的违约行为，而至2019年3月，群星缘公司再次向潘佳发函要求其支付租金。虽然在之前的多次催收租金过程中，潘佳均在之后足额缴纳了租金，但是群星缘收取租金的行为并不能视为双方对于租金支付方式的修改。依据群星缘公司与潘佳签订《房屋租赁合同》的约定，潘佳应在每租赁期起算日30日前向群星缘公司支付下半年租金，即潘佳应于2018年3月5日前向群星缘公司支付下一租赁期内的租金。但潘佳未按约支付，且经群星缘公司2018年3月5日、2018年3月19日发函催收租金后，仍未支付，故潘佳存在违约行为。关于潘佳主张的其就变更2018年4月5日至2018年10月4日的房屋租赁费的方式和时间与群星缘公司沟通，群星缘公司并未同意，而且委托成都市蜀汉大宏物业公司于2018年3月26日下午对潘佳所租赁房屋停止供电的实施，一审法院认为，从潘佳提供的停电现场图片、潘佳出具的《通知函》等材料，不能证明所述的停电事实系群星缘公司蓄意委托成都市蜀汉大宏物业公司所为，且即使存在群星缘公司故意停电这一情况，群星缘公司的行为也符合双方《房屋租赁合同》第十条第3款的相关约定，因此对潘佳主张群星缘公司在2018年3月26日下午存在故意停止供电且其行为存在违约的事实，不予确认。潘佳未提供其他证据证明群星缘公司存在其他违反《房屋租赁合同》约定的行为，故群星缘公司对于合同解除不存在过程，不应当承担违约责任。因此，导致合同解除的责任在潘佳一方。 基于上述分析，对于双方的诉讼请求，一审法院作如下认定： （一）关于群星缘公司本诉诉讼请求 群星缘公司主张潘佳支付违约金，具体为群星缘公司主张按照第十条第4项主张违约金1823466元及第十一条第2款主张违约金20万元。依据《房屋租赁合同》第十条第四项“在房屋交付乙方正式使用后，依据本合同行使解除权的，违约的一方应当向守约的一方支付相当于当年度六个月租金的违约金。”及十一条第二项“乙方在租赁期间拖欠甲方相关费用（包括租金），甲方有权直接从履约保证金中扣除，乙方应在甲方限定时间内补足保证金，否则每逾期一天，按当年日租金的一倍向甲方支付迟延违约金。经甲方书面催告后逾期超过20日的，甲方除有权据实收取违约金外，还有权终止合同。甲方主张解除合同后，甲方有权按照本合同第十条第4款约定计收乙方的违约金，不退还乙方的履约保证金，有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失，有权要求乙方腾退房屋。”之约定，一审法院认为，潘佳虽然从2016年开始就存在迟延支付租金的情况，但是均能在催缴后不久补齐相应租金，且在支付租金后，群星缘公司未再主张过逾期支付租金后的违约责任以及向潘佳提出过任何相关的异议。因此，能够视为群星缘公司认可了潘佳之后支付的均为租金。基于此，虽然不能以此视为群星缘公司认可为双方对租金支付方式的修改，但是2018年3月的这次迟延支付租金的行为，虽然最终导致合同解除，其原因在于潘佳提出变更租金支付方式之后双方不能协商一致，且在群星缘公司催交之后潘佳仍未能补齐租金，在停电事件发生之后潘佳又提出解除合同，而最终导致合同解除，但是潘佳本身的违约情形并不严重。同时，依据上述合同约定，群星缘公司有权不予退还履约保证金，且已经明确表示不予退还履约保证金，同时群星缘公司又通过诉讼主张了其他损失，结合本案实际情况，双方所约定的违约责任明显过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，结合本案实际情况，一审法院酌情调减将潘佳承担的违约金调整为10万元，对于群星缘公司主张的超出部分不予支持。 关于群星缘公司主张潘佳支付2018年4月10日至2018年5月16日的房屋占有使用费的问题。基于上述分析，双方合同解除时间应当为2018年4月16日。因此，在合同解除之前，应当为房屋租金，之后应当为房屋占有使用费。潘佳实际支付租金是支付至2018年4月4日，实际腾退时间应当为5月17日。因此，对于群星缘公司主张的4月10日至4月16日期间的房屋占有使用费，实际应为租金，应按双方租金标准计算，因此对于群星缘公司主张该时间内费用按两倍租金为标准计算，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于4月17日至2018年5月17日的占有使用费，依据《房屋租赁合同》第七条“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除、提前终止后的五日内返还该房屋；未经甲方同意迟延返还房屋的，每延迟一日，乙方应按当年日租金的二倍向甲方支付该占有使用费……”之约定，群星缘公司有权在潘佳迟延交付房屋后按照租金标准两倍来主张房屋占有使用费。对房屋占有使用费的计算标准问题，因《房屋租赁合同补充协议二》双方约定“房屋租赁期变更为2015年10月5日起至2025年10月4日止，租赁期共计为十年”，而按照群星缘公司与潘佳签订的《成都市青羊区窑居住区西片区房屋租赁租金支付标准附表》中“2017年，年租金为5470400元；2018年，年租金为5869200元”计算。结合《房屋租赁合同》中第四条第三款约定30天视为一个月，六个月视为半年，十二个月视为一年，因此2017年10月5日至2018年10月4日的标准应当按照2017年的标准计算，即年租金5470400元的标准计算。因此，对群星缘公司的该项诉讼请求，2018年4月10日至4月16日的租金为104912元（7天×5470400元÷365天），4月17日至2018年5月17日的房屋占有使用费为779345元【（31天-5天）×5470400元÷365天×2倍）】。对群星缘公司主张的其余超出部分，一审法院不予支持。 关于群星缘公司主张提前终止《房屋租赁合同》的免租期租金损失2630000元，《房屋租赁合同》中对群星缘公司主张解除该合同后，免租期内的租金并未进行约定。合同中明确约定以群星缘公司交房之日起八个月为潘佳装修免租金期，现群星缘公司在解除该《房屋租赁合同》后，主张免租期内的租金损失，不符合法律规定及双方约定，一审法院不予支持。 对于群星缘公司主张潘佳恢复案涉租赁房屋原状或赔偿恢复原状所需的费用100000元。一审法院认为，虽然依据《房屋租赁合同》第七条第二款潘佳返还该房屋应当符合正常的使用状态，但潘佳对案涉房屋内楼板改造，室内加装电梯是经成都青羊区房产管理局颁发《成都市房屋结构安全批准书》，并经群星缘公司盖章确认，能证明对其房屋的改造符合房屋的正常安全使用状态。且潘佳与群星缘公司于2018年5月17日签订的《群星缘租赁房屋退房交接单》中明确写明经验收，双方确认交房时房屋状态及附属设施与双方签订的《房屋租赁合同》中约定的交房条件相符，出租人已确认并接受，承租人交房完毕。故对于群星缘公司主张潘佳承担恢复租赁房屋状态或赔偿恢复原状所需的费用100000元，不符合法律规定及约定，一审法院不予支持。 关于潘佳反诉诉讼请求。 关于潘佳主张的解除《房屋租赁合同》及相关补充协议的问题。基于上述的分析，群星缘公司与潘佳签订的《房屋租赁合同》于2018年4月16日解除，且2018年5月17日潘佳已经腾退案涉租赁的房屋。故对于潘佳主张判令解除《房屋租赁合同》及相关补充协议，与事实不符，一审法院不予支持。 关于潘佳诉称的退还2018年3月26日至2018年4月4日的剩余租金149873.97元。通过以上的分析，潘佳未能提供证据证明群星缘公司存在房屋租赁期内蓄意停止供电行为，该案涉房屋潘佳实际占有使用至2018年5月17日，潘佳腾退完毕并向群星缘公司交付房屋。故对于潘佳主张群星缘公司退还剩余租金149873.97元，证据不足、理由不充分，一审法院不予支持。 对于潘佳主张群星缘公司退还履约保证金20万元，由于潘佳未能按照《房屋租赁合同》中的约定，支付案涉房屋的租金，应当承担违约责任。依据《房屋租赁合同该》第十一条第二项的约定群星缘公司有权不退还潘佳履约保证金，现群星缘公司明确表示不同意退还该履约保证金。故对于潘佳主张群星缘公司退还履约保证金20万元，一审法院不予支持。 关于潘佳主张群星缘公司退还定金10万元的问题。2015年4月29日，潘佳与群星缘公司签订的《还款协议》中群星缘公司按照协议上所约定的退还定金的时间，向潘佳退还共计154万元定金。群星缘公司最后一笔定金，退还时间为2015年6月30日前退还潘佳定金54万元，潘佳诉称群星缘公司累计退还144万元，仍有10万未退还。群星缘公司确认存在该10万元，但实际为保证金且已经用于抵扣潘佳的物业管理费，对此，一审法院认为，群星缘公司在未与潘佳达成协议的情况下将该10万元作为保证金并用于抵扣物业管理费无事实及法律依据，故应当向潘佳返还该10万元定金。对于潘佳主张的逾期返还定金的违约金，因2015年4月29日的《还款协议》明确约定了“4．甲方在2015年6月30日前退还乙方定金伍拾肆万元；5．若甲方在以上还款期内不能按时足额退还乙方定金视为违约，逾期一日甲方按同期银行利率的4倍支付乙方违约金及本金。”，故对于潘佳主张从2015年6月30日起按每日同期银行贷款利率四倍支付违约金至实际支付之日止，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。 对于潘佳主张群星缘公司支付违约金50万元，群星缘公司解除《房屋租赁合同》是由于潘佳未能按照合同的约定足额支付案涉租赁期内的租金，潘佳应当承担解除该合同的违约责任。故对于潘佳主张群星缘公司支付违约金50万元，不符合法律规定，一审法院不予支持。 对于潘佳主张群星缘公司擅自停电给潘佳造成的损失4407592.17元，通过以上的分析，潘佳未能提供证据证明群星缘公司存在房屋租赁期内蓄意停止供电行为，即使出现过停电现象，潘佳也未能举证证明是由于群星缘公司造成的。故对于潘佳主张群星缘公司擅自停电给潘佳造成的损失4407592.17元停电造成潘佳的损失，不符合事实，一审法院不予支持。 对于潘佳主张群星缘公司为潘佳开具已经支付的租金的发票，发票金额为11428800元。双方合同中第五条约定有“因房屋租赁所产生的相关税费按国家相关规定执行”，但并未就开票义务进行明确约定。虽然如此，群星缘公司收取潘佳支付的租金之后，应当向潘佳开具发票，这是群星缘公司税法上的义务，因此，对于潘佳主张群星缘公司为潘佳开具已经支付的租金的发票，发票金额为11428800元，符合法律规定，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院对群星缘公司的本诉诉讼请求予以部分支持，对潘佳的反诉诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、潘佳于判决生效之日起十五日内支付群星缘公司违约金10万元；二、潘佳于判决生效之日起十五日内支付群星缘公司2018年4月10日至4月16日的租金104912元及2018年4月17日至2018年5月17日的占有使用费779345元；三、群星缘公司于判决生效之日起十五日内返还潘佳定金10万元，并支付给潘佳从2015年6月30日起至实际清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档资金贷款利率四倍计算的逾期利息；四、群星缘公司于判决生效之日起三十日内向潘佳开具面额共计为11428800元的发票；五、驳回的群星缘公司本诉其余诉讼请求；六、驳回潘佳反诉其余诉讼请求。如果群星缘公司、潘佳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费52943元，减半收取26471.5元，由群星缘公司负担22511.5元，由潘佳负担3960元。反诉案件受理费24651元，由潘佳负担23749元，由群星缘公司负担902元。 二审中，潘佳、群星缘公司均无新证据提交。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、潘佳和群星缘公司何方存在违约行为；二、群星缘公司是否应当向潘佳退还履约保证金。现将上述争议问题阐述如下： 二审中，潘佳、群星缘公司均认可案涉租赁合同解除，但双方对享有案涉租赁合同解除权的主体及案涉合同解除的时间存在分歧，双方均称基于对方的违约行为而使得己方享有案涉租赁合同解除权。对本案中潘佳、群星缘公司何方存在违约行为，本院分述如下： 对群星缘公司是否存在违约行为，潘佳称群星缘公司在案涉租赁合同履行期间的2018年3月26日擅自停电，致使潘佳无法经营、被迫歇业，群星缘公司构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，其享有案涉租赁合同解除权，案涉合同自其向群星缘公司发送的解除合同的《通知函》送达之日即2018年4月4日解除。对此本院认为，虽群星缘公司确在2018年3月23日向案外人成都市蜀汉大宏物业管理有限公司发出《工作联系函》，载明因潘佳拖欠租金，要求其于2018年3月26日下午14时对案涉房屋进行断水、断电，后该物业公司也根据联系函内容发布了《停电通知》。然二审中，潘佳认可案涉房屋实际停电时间为2018年3月26日下午4时至5时，近4个小时左右后即恢复供电。同时群星缘公司出具《清水河华润停车场维修记录清单》，拟证明案涉房屋停电系基于意外，而非群星缘公司故意为之。因该维修记录单中载明停电时间为2018年3月26日下午4点30分左右，至下午19点左右恢复正常供电，与潘佳二审陈述停电区间基本一致，且案涉房屋实际停电时间确与《工作联系函》、《停电通知》不符，在潘佳未提供其他证据证明2018年3月26日案涉房屋停电系群星缘公司蓄意为之的情况下，其主张群星缘公司擅自停电，构成根本性违约，本院不予认可。 因潘佳并不能证明群星缘公司存在擅自停电的根本性违约行为，其以此为由主张享有案涉租赁合同解除权缺乏事实及法律依据，其基于此向群星缘公司出具的解除案涉租赁合同的《通知函》不发生解除合同的效力。相应的，对其主张群星缘公司支付违约金，本院不予支持。同时，因潘佳无充分证据证明案涉房屋停电事实与群星缘公司具有关联性，仅凭《工作联系函》、《停电通知》以及与上述两份材料载明停电时间不一致的事实，并不能达到潘佳所称证明群星缘公司存在擅自停电行为的“高度盖然性”的标准，基于此，一审对潘佳主张群星缘公司赔偿因擅自停电造成的导致案涉合同解除的包括装饰装修、海鲜货物、员工遣散等综合损失不予支持并无不当，本院予以维持。 对潘佳是否存在违约行为，因潘佳不享有案涉租赁合同解除权，其所出具的《通知函》不发生解除案涉合同的效力，其仍应依约履行支付租金的合同义务。根据案涉租赁合同第十条第三款约定，潘佳逾期不支付租金或未足额支付租金经群星缘公司书面通知后20日仍无理拒不缴纳的，群星缘公司可书面通知潘佳解除案涉合同。在群星缘公司于2018年3月5日、2018年3月19日向潘佳出具《房租催促函》后，潘佳至今仍未依约支付其应于2018年3月支付的后续租金，构成违约，群星缘公司得享有案涉合同解除权。潘佳称群星缘公司已认可潘佳分期支付租金，因并未提供加以佐证，本院不予采信。群星缘公司于2018年4月16日出具《回函》主张解除案涉合同，一审基于此认定案涉合同于2018年4月16日解除并无不当，本院予以维持。 潘佳在案涉合同履行中存在违约行为，应当承担违约责任。根据案涉租赁合同第十条第四款，案涉合同解除的，违约方应向守约方支付相当于当年度六个月租金的违约金。根据案涉租赁合同第十一条第二款，群星缘公司除可按照合同第十条第四款约定计收违约金外，还可不退还潘佳保证金并有权要求其赔偿由此给群星缘公司造成的损失。群星缘公司基于上述约定合计要求潘佳支付违约金共计2023466元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在潘佳申请对违约金数额进行调减，且潘佳支付的保证金200000元也弥补了群星缘公司的部分损失的情况下，一审综合考虑群星缘公司受损程度，潘佳的违约情况，酌情认定潘佳承担违约金100000元应属恰当，本院予以维持。 对潘佳应付欠付租金数额的认定，因案涉租赁合同解除时间为2018年4月16日，故群星缘公司主张潘佳支付2018年4月10日至合同解除之日的房屋占有使用费的性质应为租金，不能适用合同约定的有关房屋占有使用费的支付标准。基于此，一审认定潘佳应当支付2018年4月10日至2018年4月16日的租金共计104912元正确，应予维持。 对潘佳是否应当支付房屋占有使用费，案涉租赁合同解除后，潘佳作为承租人应当及时将案涉房屋腾退并返还给群星缘公司。潘佳称其于2018年4月4日、2018年4月24日、2018年5月15日三次发函要求群星缘公司收回案涉房屋，群星缘公司均未收房，存在恶意拖延收房的情形。本院认为，对潘佳2018年4月4日出具解除案涉合同的《通知函》，因其不享有案涉合同解除权，该函件不发生解除合同的法律效力。对潘佳2018年4月24日出具的《回复函》，该函件第六条载明，群星缘公司在办理向潘佳退还保证金、定金、开具发票、支付违约金等事项后才可一并办理房屋交接，也即潘佳在该函件中载明的群星缘公司办理交接系建立在群星缘公司认可其违约并承担相应责任的基础上，因群星缘公司不存在相应违约行为，潘佳主张群星缘公司收到该函件后未进行收房缺乏合理性。对潘佳2018年5月15日出具的《催告函》要求群星缘公司收回案涉房屋，根据《“群星缘”租赁房屋退房交接单》，双方于2018年5月17日即办理完成案涉房屋的交接手续。加之群星缘公司于2018年4月16日至2018年4月27日数次发函要求潘佳腾退返还案涉房屋，潘佳均无证据证明其完成了该项义务。故对潘佳称群星缘公司存在恶意拖延收房，本院不予认可。 对潘佳称根据案涉合同约定，在潘佳未按合同约定返还房屋或撤走增添不可拆卸设施的，群星缘公司有权直接收回房屋，潘佳放弃其增添设施的所有权并同意交给群星缘公司处置。故收回案涉房屋的义务在群星缘公司。本院认为，根据该约定内容，群星缘公司在潘佳未及时履行腾退返还案涉房屋义务的情况下，有权利直接收回案涉房屋。此为群星缘公司在潘佳不履行相应义务时可基于及时止损享有的权利，并非赋予群星缘公司必须履行的义务。而在合同解除后及时腾退返还案涉房屋系作为承租人的潘佳应当履行的义务。对潘佳基于合同赋予群星缘公司的权利主张其可不履行腾退返还义务，本院不予认可。潘佳应当对逾期腾退次日到双方完成交接手续前一日基于对案涉房屋占有获得的占有利益支付相应对价。根据案涉租赁合同第七条约定，潘佳在合同解除后五日内返还案涉房屋，迟延返还房屋的，每迟延一日，应当按当年日租金的二倍支付房屋占有使用费。故潘佳应当向群星缘公司支付2018年4月17日至2018年5月16日的房屋占有使用费共计779345元【（31天-5天）×5470400元÷365天×2倍）】。 对群星缘公司是否应当向潘佳退还履约保证金，根据案涉租赁合同第十一条第二款约定，如潘佳在租赁期间拖欠相关费用（包括租金），群星缘公司有权不退还保证金。现案涉合同因潘佳欠付租金达到约定解除条件而解除，其主张群星缘公司向其退还履约保证金，一审不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，潘佳的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52943元，由潘佳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇一九年十二月十二日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡