四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1502民初4652号 原告（反诉被告）：成都云晟房地产营销策划有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区城府高新区世纪城南路599号6栋5层505号，统一社会信用代码91510100MA622UE604。 法定代表人：谢凌云，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭波，四川宏成律师事务所律师，执业证号15115200310656178。 委托诉讼代理人：兰杭，四川宏成律师事务所律师，执业证号15115201711542660。 被告（反诉原告）：宜宾华泓置业有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区象鼻街道金穗路86号，统一社会信用代码525115026653621370。 法定代表人：魏基练，董事长。 委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师，执业证号15115201311754150。 委托诉讼代理人：聂琴，四川富绅律师事务所律师，执业证号15115201811072517。 本诉原告成都云晟房地产营销策划有限公司（以下简称云晟房地产公司）诉本诉被告宜宾华泓置业有限公司（以下简称华泓公司）合同纠纷一案以及反诉原告华泓公司诉反诉被告云晟房地产公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云晟房地产公司（反诉被告）的委托诉讼代理人彭波，被告华泓公司（反诉原告）的委托诉讼代理人许丽、聂琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告云晟房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告华泓公司立即支付原告拖欠的佣金1140925.12元（含税33230.81元）；2、被告立即支付原告拖欠佣金占用利息（计算方式：以拖欠佣金为基数，从2019年1月1日起按银行同期贷款利率计算至佣金付清为止）；3、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年11月16日，原告与被告签订了《宜宾华彩城项目北地块一期4-7号楼底楼住宅销售分包合同》，该合同约定，被告将宜宾华彩城项目北地块一期4-7号楼共计14套房源（含车位）以总价格11408325元包销给原告，合同期限为60天，并约定原告的包销佣金为实际成交金额减去包销价格的差额的92%；在每月月底，按当月双方核算出的原告包销佣金总额，被告全额支付原告。上述合同签订后，原告积极为被告寻找购房客户签订购房合同，于2018年12月将合同约定的14套房源以总价格12648459元销售，并于2019年3月28日前结清了所有房款。但被告一直未付原告佣金。此后，原告多次催要佣金，被告均借口拖延，2019年5月14日，原告与被告经书面结算确认了原告的包销佣金共计1140925.12元，后被告虽口头承诺会尽快支付佣金，但至今未付。综上，被告恶意拖欠原告合同约定佣金的行为，违反了双方合同规定的义务，也违反了合同法的相关规定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 本诉被告华泓公司辩称：第一，原、被告双方对佣金未达成一致的结算金额。第二，我司委托原告包销的是14套商品房住宅，并不包含车位，原告要求结算的金额有误。第三，原告存在多种违约情形，我司按照双方的合同约定及法律规定履行抗辩权，原告方具体的违约事实及理由，与反诉意见一致。 反诉原告华泓公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金342277.54元（计算方式：1140925.12×30%=342277.54元）；2、反诉被告支付反诉原告经济损失275079元；3、本案诉讼费、保全费由反诉被告承担。事实和理由：2018年11月16日，我司与反诉被告签订了《宜宾华彩城项目北地块一期4-7号楼底楼住宅销售分包合同》（以下简称《分包合同》），就宜宾华彩城项目北地块一期4-7号楼底楼14套住宅销售分包的工作周期、款项支付、违约责任等均作了详尽的约定。《分包合同》第6条明确约定“本项目履约保证金为400万元。履约保证金的缴纳方式：在合同签订15日内，乙方负责找客户签订《商品房买卖合同》，缴纳首付款；首付款转为履约保证金，不够部分，乙方在合同签订15日内补足。”依据该约定，反诉被告应当在2018年11月30日前足额缴纳400万元的履约保证金，在该期限内反诉被告的客户缴纳的首付款为1369334元，不足400万元，反诉被告也未在约定的时间内将不足部分补足，该行为系不诚信履行合同的行为。依据合同约定，反诉被告应当于2019年1月15日前完成销售，但其仅完成包销价款5678459元，未在约定时间内完成约定的包销总价款11408325元，反诉被告构成违约，应当按照约定承担违约责任。另《合同》中对4-1-1-1号房屋约定的包销价格为915772元，反诉被告实际销售成交价格为835772元；对7-3-1-2号房屋约定的包销价格为762307元，反诉被告实际销售的成交价格为682307元；对7-3-1-3号房屋约定的包销价格为767046元，实际销售成交价格为687046元，上述三套房屋反诉被告均分别以低于约定包销价80000元的价格进行实际销售。反诉被告实际销售的成交价格为863334元，反诉被告以低于约定包销价35079元的价格进行销售。反诉被告上述以低于包销价格进行销售的行为给我公司造成共计275079元的经济损失。依据《合同》第4.4.1条约定，反诉被告应当向我公司支付经济损失275079元。综上所述，反诉被告未按合同约定履行义务，构成违约，并给我公司造成经济损失，为维护我公司合法权益，故向法院起诉，请求法院判如所诉。 反诉被告云晟房地产公司辩称：一、我公司已诚信履行合同约定，无违约行为，反诉原告称我公司缴纳履约保证金违约、迟延完成包销义务违约，应支付违约金34万余元，无事实依据。我司已经按约足额履行包销义务，双方因故协商暂缓缴纳履约保证金，我司是否缴纳履约保证金并不构成违约。合同约定的包销期为60日，但由于种种原因，履约保证金时间被延长，我司在合同履行到33日就完成包销义务。我公司虽未缴纳保证金但已经诚信履行了合同义务，故不存在不诚信履行合同更不构成违约。根据《合同》约定，我司应当在2019年1月15日前完成销售，我司最后销售的房源是在2018年12月18日。按照约定，若我司未在60日完成销售则我司应当直接全款付清本合同内所有房款。合同未约定60日内回款全部到账，由于购买房屋需按揭贷款，需银行办理贷款流程才能全部回款，实际最后回款时间为2019年4月2日。银行办理按揭的回款时间不属于我公司的销售程序和合同义务，故反诉原告主张的我司违约不能成立。 二、我司所有房源的销售均不低于《分包合同》约定的包销价，且最终有绝大多数为溢价销售，不存在给反诉原告造成经济损失的事实。我司与反诉原告所签订的《分包合同》约定包销房屋总价实际为房屋及停车位相加的总价，从我司与反诉原告确认的结算佣金明细表等文件可以明确反映出来。由于房屋和车位均有独立房产证，在与买房人签订合同时需将包销总价拆分为购房价和购车位价并分别签订购房合同和购车位合同，故造成房价看上去低于包销价的假象。反诉原告已经确认我司佣金结算金额的《项目进度产值审批表》中，确认5-1-1-2及6-1-1-2两套房屋中清晰体现包销总价是含车位价格在内的，该两套房屋佣金反诉原告已经确认并一直在办理付款手续，只是由于我司起诉才未付佣金。现反诉原告违背诚信原则，故意隐瞒事实，利用数字游戏谎称我司低于销售价格销售，应当予以驳回。根据《分包合同》性质，我司仅是为促成反诉原告与买受人签订合同提供机会，反诉原告才是与买受人签订合同的主体，合同价格需得到合同双方认可后才能签订合同。故反诉原告的反诉请求与客观事实不符，应当予以驳回。综上，反诉原告的诉讼请求无事实依据也无法律依据，且反诉原告一直拖延支付佣金的行为构成违约。恳请人民法院依法查清事实，驳回反诉原告的全部反诉请求，支持全部本诉请求。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2018年11月16日，云晟房地产公司（乙方）与被告华泓公司（甲方）签订《宜宾华彩城项目北地块一期4-7号楼底楼住宅销售分包合同》（以下简称《分包合同》），约定：1、工作范围：依法负责寻找客户，带客户看房直接成交（签订认购协议或销售合同），甲方负责购房合同签订和相关手续办理。具体可销售房源和包销价格，详见《华彩城包销房源明细表》。2、本项目启用日期为：2018年11月15日，工作周期为60天。3.1乙方包销佣金=（实际成交金额-包销价格）×0.92；3.2乙方包销佣金已包含了乙方完成本项工作的营销费、人员工资、物料费、管理费、利润和税金。4.4特别违约责任：乙方原则上不得采用低于包销价格进行销售，如出现本情况，给甲方造成经济损失由乙方承担。4.5.1乙方若在本合同签订起60日内未完成销售，由乙方直接全款付清本合同内所有房款；4.5.2乙方寻找的客户，如选择按揭购房，在符合按揭要求的前提下，由甲方提供按揭银行并办理相关手续，乙方负责协助客户提供相关资料。5.4.1乙方寻找的客户，在甲方完成《商品房买卖合同》签订，缴纳完房款，甲乙双方即可按本合同约定的乙方包销佣金结算方式，核算该房源的乙方包销佣金；5.4.2每月月底，按当月双方核算出的乙方包销佣金总额，甲方全额支付给乙方。6、本项目履约保证金为400万元，缴纳方式：在合同签订15日内，乙方负责找客户签订《商品房买卖合同》，缴纳首付款；首付款转为履约保证金，不够部分，乙方在合同签订15日内补足；附件2：包销房源明细表                            华彩城包销房源明细表（2018.11.14）                                           序号                                   楼名                                   单元                                   楼层                                   房号                       建筑面积（实测）                       套内面积 （实测）                       分摊面积（实测）                                   赠送面积                       包销价格                               包销单价                       包销总价                               1                       4                       1                       1                       1                       117.02                       98.69                       18.33                       16.23                       7826                       915772                               2                       5                       1                       1                       1                       112.34                       98.42                       13.92                       17.79                       7751                       870725                               3                       5                       1                       1                       2                       94.08                       82.42                       11.66                       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    6                       1                       1                       2                       115.80                       98.42                       17.38                       17.48                       7638                       884423                               8                       6                       2                       1                       2                       94.48                       82.42                       12.06                       13.21                       7992                       755086                               9                       6                       2                       1                       3                       94.48                       82.42                       12.06                       13.21                       7992                       755086                               10                       6                       2                       1                       4                       113.59                       99.09                       14.50                       17.48                       7817                       887909                               11                       6                       3                       1                       2                       94.48                       82.42                       12.06                       13.21                       8075                       762960                               12                       7                       3                       1                       2                       94.77                       82.42                       12.35                       13.21                       8044                       762307                               13                       7                       3                       1                       3                       94.77                       82.42                       12.35                       13.21                       8094                       767046                               14                       7                       3                       1                       4                       113.93                       99.09                       14.84                       17.48                       7886                       898413                               合计/均值（14户）                       1443.21                                                                                                               11408325                合同签订后15日内（即2018年11月30日前），华泓公司收到了房屋首付款1369334元，双方在庭审中均认可该款项转为履约保证金。后被告华泓公司陆续收到了剩余房款，14套房屋的款项于2019年4月2日全部完清。 《华彩城包销房源明细表》中载明7-3-1-2、7-3-1-3、7-3-1-4、4-1-1-1的包销总价分别为762307元、767046元、898413元、915772元。上述四套房屋实际销售总价分别为682307元、687046元，863334元、835772元。云晟房地产公司在庭审中称《分包合同》中约定的“包销总价”系房屋和车位款的价格，故实际成交价并未低于“包销总价”，被告对此予以否认，称《分包合同》中约定的“包销总价”仅为房屋价格，并不包含车位款。 庭审中，原被告双方均认可云晟房地产公司包销的14套房产均已于2019年4月2日前结清所有房款。云晟房地产公司称2018年12月18日已完成合同约定的14套房源的销售，购房业主仅是在2019年4月2日前结清房屋按揭款，故未违反合同约定；华泓公司则认可14套房产的销售合同及首付款于2018年12月18日全部签订完成并交付，但因房屋按揭款于2019年4月2日前结清，故原告完成销售的时间应为2019年4月2日，已违反了合同约定。 本案争议焦点为：1、《分包合同》约定的包销总价是否包含了车位价款以及佣金应当如何计算？2、云晟房地产公司在本案中是否存在违约行为？ 本院认为：对于焦点1、原、被告签订的《分包合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守遵行。《分包合同》约定云晟房地产公司可销售的房源为合同附件2中列明的14套房源，根据原、被告所举的证据以及双方当事人的陈述，附件2中仅列明14套房屋，并列明房屋的面积、单价、总价，与房屋实际面积相对应，并未涉及车位，云晟房地产公司所举证据也不能证明《分包合同》中约定的“包销总价”里含有车位价款。故《分包合同》中约定的“包销总价”仅为房屋的价格，并未包含车位价格。云晟房产公司诉请华泓公司支付佣金1140925.12元（含税33230.81元），因《分包合同》中明确约定：包销佣金=（实际成交金额-包销价格）*0.92元，案涉14套房屋中有4套系低于包销价格销售，故该4套房屋不应计算包销佣金；剩余10套房屋按以上约定计算为363597.8元=（8460000元-8064785元）*0.92；对于超出部分本院不予支持。云晟房地产公司请求从2019年1月1日起按银行同期同类贷款利率计算资金占用利息至佣金付清之日止，因《分包合同》中明确约定：“每月月底，按当月双方核算出的乙方包销佣金总额，甲方全额支付给乙方”，本院结合案件实际情况，将资金利息酌情支持为：以尚欠佣金363597.8元为基数，从2019年4月3日（14套房屋款项付清之次日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至佣金付清之日止。 对于焦点2、云晟房产公司是否存在违约行为？华泓公司在反诉中提出云晟房地产公司未按合同约定全额交纳履约保证金、未在合同约定的期限内完成包销房屋的销售且销售的房屋中有4套房屋是低于包销价格出售，故云晟房地产公司应向其支付相应的违约金。首先，关于云晟房地产公司是否未在合同约定的期限内交纳履约保证金400万元？本院认为，因云晟房地产公司当庭认可其在合同约定的期限内仅缴纳了履约保证金1369334元（客户首付款），剩余履约保证金未在合同约定期限内缴纳，云晟房地产公司称与华泓公司对此进行了重新约定，但未提供相应证据，虽其在2019年4月2日前通过客户按揭款发放之形式补足了剩余履约保证金，但其确违反了《分包合同》约定的“在合同签订15日内补足”，存在违约。其次关于云晟房地产公司是否未在合同约定期限内完成14套房屋的销售？本院审查后认为《分包合同》约定云晟房地产公司的工作范围为：负责寻找客户，带客户看房直到成交（签订认购协议或销售合同），即原告完成销售的标准为与客户签订销售合同，并非系华泓公司辩称的应为所有按揭购房款到账之日。故云晟房地产公司完成销售的时间应为14套房屋购房合同签订完毕之日，即2018年12月18日，云晟房地产公司系在合同期限内履行了合同义务。再次，案涉14套房屋中有4套房屋低于包销总价，是否应当认定为云晟房地产公司的违约行为？本院认为，4套房屋低于包销价格出售，确实违反了《分包合同》的约定，现云晟房地产公司称包销价格中包含车位价格，故并未低于包销价格，因云晟房地产公司并未对此提供相应依据，故云晟房地产公司对此存在违约行为。华泓公司根据上述情形，请求云晟房地产公司支付违约金342277.54元，本院认为，云晟房地产公司主要的合同义务系负责包销14套房屋（带客户看房直至成交、签订购房合同和相关手续办理），其已在合同约定期限内履行了主要义务，而未在合同约定期限内足额缴纳履约保证金以及低于包销价格销售4套房产的行为并未构成根本性违约，故本院结合案件实际情况，对华泓公司主张的违约金酌情支持为50000元，超出部分，本院不予支持。 华泓公司称上述4套房屋因低于包销价格出售，故给其造成损失275079元，因《商品房买卖合同》均系华泓公司与买受人自愿签订，系双方当事人真实意思表示，且华泓公司并未举证证明由此给其造成了相应损失，关于损失的计算仅系华泓公司单方陈述，故其请求云晟房地产公司赔偿损失275079元，因证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告宜宾华泓置业有限公司于本判决生效之日起10日内向本诉原告成都云晟房地产营销策划有限公司支付佣金363597.8元以及资金占用利息（以尚欠佣金363597.8元为基数，从2019年4月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至佣金付清之日止）。 二、反诉被告成都云晟房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起10日内支付反诉原告宜宾华泓置业有限公司违约金50000元。 三、驳回反诉原告宜宾华泓置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15282元，减半收取计7641元，由本诉原告成都云晟房地产营销策划有限公司负担5348元，本诉被告宜宾华泓置业有限公司负担2293元；反诉案件受理费4986.5元，诉讼保全费3620元，共计8606.5元，由反诉原告宜宾华泓置业有限公司负担7000元，反诉被告成都云晟房地产营销策划有限公司负担1606.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 王利 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 赵雪 书 记 员 李苇