连云港市连云区人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏0703执异97号案外人：江箫，女，1987年12月12日生，汉族，住连云港市连云区。申请执行人：南京环强建筑安装有限公司（简称环强公司），住所地：南京市建邺区。法定代表人：王继兵，董事长。委托代理人：方昉，江苏联创伟业律师事务所律师。被执行人：连云港宏业房地产开发有限公司（简称宏业公司），住所地：连云港市连云区。法定代表人：***，董事长。委托代理人：吴家新,该公司总经理。在本院执行申请执行人环强公司与被执行人宏业公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人江箫对本院执行连云区中山西路189号宏业大厦A座2701号房屋不服，向本院书面提出执行异议。受理案件后，本院依法组成合议庭进行书面审查。该案现已审查终结。经审查查明，原告环强公司与被告宏业公司、张某、李某建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月10日作出（2018）苏0703民初1351号民事判决，判令：“一、被告连云港宏业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京环强建筑安装有限公司工程款18928365元及利息（利息以16438365元为本金，自2015年1月16日至实际给付之日；以2490000元为本金，自2018年1月1日至实际给付之日，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）。二、驳回原告南京环强建筑安装有限公司的其他诉讼请求”。2019年2月28日本院立案执行，执行案号（2019）苏0703执306号。诉讼中本院于2018年7月11日作出（2018）苏0703民初1351号民事裁定，裁定：“对被告连云港宏业房地产开发有限公司、张某、李某名下的银行存款在30000000元范围内予以冻结或保全其他等值财产”。7月23日作出《协助执行通知书》，请求连云港市房屋产权交易中心协助执行：“查封连云港宏业房地产开发有限公司名下位于连云区中××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）房产”。2019年8月21日本院《公告》，将对查封的房产进行拍卖或变卖等强制措施，责令如有单位（个人）有异议请在2019年9月5日前书面提出。案外人江箫认为A座2701号房屋已出卖给自己，遂向本院提出异议。案外人江箫异议称，1、2015年5月27日，我与连云港宏业房地产开发有限公司签订《认购协议》，认购连云港宏业房地产开发有限公司开发的位于连云港市连云区中山西路189号宏业观天厦A单元2701室房屋，该房屋建筑面积138.02平方米，价款为636272元。因连云港宏业房地产开发有限公司欠涉案工程实际施工人孔某兵工程款，连云港宏业房地产开发有限公司指定本人将涉案款项交给孔某兵，将涉案款项交给孔某兵，视为连云港宏业房地产开发有限公司收到我购房款。2015年5月27日，我将购房款给付孔某兵，有连云港宏业房地产开发有限公司出具收据给我，本人全额支付涉案购房款。我除了交付购房款外，另支付2015年8月11日至2019年8月22日五年物管费，每年1987元。2019年8月，连云区法院在涉案房屋处张贴公告，方才知道涉案房屋因连云港宏业房地产开发有限公司欠南京环强建筑安装有限公司款项，涉案房屋被查封。涉案房屋的查封，严重侵犯了本人的合法权益，依据相关法律规定，特向法院提出执行异议，请求贵院支持异议请求，立即解除对位于连云区中山西路189号宏业大厦A座2701房屋的查封。申请执行人环强公司辩称，1351号民事判决已确认宏业大厦A座2701室房屋已充抵工程款，判决书确定的已支付工程款数额中包含宏业大厦A座2701室房屋价款，答辩人已将该房屋转让给异议人，并收取了全部购房款。综上所述，答辩人认为异议人的异议理由成立，应依法支持其异议主张。根据另外18户执行异议书及材料，被执行申请人有相互勾结、虚假诉讼进行转移财产、逃避执行的有组织黑恶势力行为。被执行人宏业公司辩称，一、答辩人将商品房出售给吉安等22异议人是事实；二、答辩人已收取吉安等22异议人部分房款或全部房款，未支付的房款，答辩人不再收取，由买受人直接交给法院，由法院处置；三、答辩人查看了吉安等22异议人的房屋，均已装修入住，缴纳了物业费、水某、电费、有线电视费等费用。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27-29条、《最高人民法院关于建设工程价款有限售产权问题的批复》第2条规定的目的，在于保护无过错买受人的生存权，通过赋予其优先于其他债权的权利层级保护方式，实现对买受人已对占有房产、实际居住使用的优先保护。答辩人认为，根据上述规定，消费者买受人的物权期待权（生存权）>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般债权。五、答辩人对本案的建议：本案涉及人数众多，关系到社会的稳定和谐，法院也不可能把这么多人清出房屋，这么多人上访，对申请执行人也不利，答辩人积极督促异议人将未付的房款交给法院，由法院处置。另查明，2015年5月27日江箫与宏业公司签订《认购协议》，约定：“乙方在签订本协议之前，以充分了解甲方提供的所购标的物的《商品房买卖合同》之样本，对其中条款之约定并无异议。甲方开发建设的宏业观天厦项目，以具备商品房预售条件。甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购商品房事宜，达成如下协议：一、乙方认购A单元2701室，该房屋建筑面积为138.02平方米。二、乙方认购的该房屋单价为4610元/平方，总价款为（大写）陆拾叁万陆仟贰佰柒拾贰元正小写（636272元）。选择付款方式：1、商业按揭付款方式；2、一次性付款；3、其他。三、乙方同意签订本协议时，支付定金人民币元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保。签订商品房买卖合同后，乙方支付定金转为房价款。四、甲乙双方商定，甲乙双方应于2015年5月27日前缴清房屋所有的首付款，签订《商品房买卖合同》，并提供银行按揭贷款所需的个人材料。五、在本协议的第四条约定的预定期限内，除本协议第六条约定的情形，如甲方在乙方认购期间将乙方认购的房屋另行销售的，甲方双倍退还已收取定金。乙方未按约定期限缴清首付、签订商品房买卖合同并提供贷款材料，本认购协议自动终止，甲方有权对该套房屋重新销售，已收取定金不退还。六、甲乙双方在签订本协议后，签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方已支付的定金。七、甲乙双方在遵守上述条款基础上，补充如下约定：情况说明，本套房屋A单元2701室，原本由甲方抵工程款给孔某兵，现孔某兵把本套房屋转让给乙方江箫，甲方认可孔某兵把房屋转让给江箫。八、本认购协议在双方签署了《商品房买卖合同》后自动失效。九、本协议一式三份、甲方二份、乙方一份，签字或盖章后生效”。房屋总价636272元，案外人已付636272元给宏业公司指定的收款人孔某兵。提出异议前案外人已装修并实际居住，且缴纳相关水、电等费用。由于承建单位环强公司与开发商宏业公司之间产生矛盾，造成案外人与宏业公司至今未能签订正式《商品房买卖合同》。还查明，宏业公司开发建设的宏业观天厦工程，地下一层，地上三十二层，建筑面积约26600平方米由环强公司于2008年9月25日承建，该工程实际于2012年施工完毕，因环强公司与宏业公司之间产生矛盾，环强公司至今未向宏业公司交付竣工资料，该工程至今未能进行竣工验收。2014年6月13日宏业公司取得《商品房预（售）许可证》，有效期至2015年6月12日。预售许可证到期后宏业公司到房产部门办理换证手续，但由于种种原因未能得到批准。本院认为，审查案外人权益与申请执行人申请执行的权益的保护顺位，同一执行标的物上存在不同性质的权利且发生冲突时，除法律和司法解释另有规定外，应当根据下列原则处理：1、坚持法定优先权优先于物权；2、物权优先于债权；3、法律规定的特殊债权优先于普通债权；4、普通债权平等保护原则。本案案外人是争议房屋的买受人，是消费者，其权利应当受到优先于申请执行人环强公司债权的保护。在案外人购买争议房屋过程中，由于开发商宏业公司与承建单位环强公司之间产生矛盾，环强公司未交付验收相关资料，致使案外人不能按照《认购协议》与宏业公司按期签订《商品房买受合同》并办理房屋过户手续，其责任不能归责于案外人。案外人已经实际占有使用争议房产，且付了全款，所以案外人请求解除争议房屋查封的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：解除对位于连云区中山西路189号宏业大厦A座2701号房屋的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王 卿人民陪审员  赵庆慧人民陪审员  刘 磊二〇一九年十二月十七日书 记 员  俞 莎相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于江苏法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立