贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民终1589号上诉人（一审原告）:魏顺红，女，1955年5月4日生，汉族，贵州省紫云县人，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（一审被告）:陈盛忠，男，1954年11月28日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（一审被告）：周秀兰，女，1957年1月11日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。以上二被上诉人委托代理人：陈龙，男，1988年11月6日生，汉族，住安顺市西秀区，系被上诉人之子。代理权限：特别授权。上诉人魏顺红与被上诉人陈盛忠、周秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初4399号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏顺红上诉请求:一、依法撤销(2019)黔0402民初4399号民事判决书，重新审理判决支持上诉人的原审诉讼请求。二、本案一、二诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由:原判决认定事实不清，适用法律不明，判决不公正。被上诉人签约以后，故意不出面而违约，以《售房协议》的无效条款扼制上诉人，又暗地拆迁毁约在先，直至打官司抵赖，欠9.7%的房款20年不还，通过拆迁占有不在买卖内的上诉人的财产，原判决还让上诉人履行义务。权利和义务是相辅相成的，被上诉人已经毁约，上诉人权利受到侵害了还要履行什么义务。《售房协议》的第3、4条约定违反了国家房产管理部门有关二手房交易过户的强制性规定，应属无效条款。房产管理部门要求二手房产权过户必须双方到场登记，双方还要在房产管理局办理大厅签订由房产局提供的规范的合同，同时并向管理部门提交买卖房屋的房产证原件，双方身份证，双方签订的买卖合同及缴纳的几种税费。授权委托办理的，也需要双方到法律部门公证处办理公证授权委托。原判决认定案涉《售房协议》有效，按照《售房协议》约定，由甲方办理产权过户手续，《准入许可证》就不应该交给被上诉人，而是被上诉人应该把房产证、应交税费通过法律公正部门授权委托交给甲方办理。被上诉人在《售房协议》没有履行清楚，房屋产权没有过户的情况下与安顺市城市建设投资有限责任公司的拆迁部门签订了《房屋拆迁补偿安置协议》并获得拆迁补偿安置多年，也不付款，被上诉人的行为已经违约在先，故乙方有权拒绝履行《售房协议》约定的义务。20年来上诉人交了房产证丧失了主动权，遭到被上诉人的扼制、侵权，鉴于被上诉人的所作所为，《准入许可证》上诉人不能拿给被上诉人。原判决只维护了一方的权利而忽视了另一方的权利，造成房屋拆迁灭失上诉人并不知情，原判决说不能要求原告履行房屋过户手续了，但上诉人要求被上诉人占有上诉人的合法财产应该退还。按照《合同法》第一百六十二条，多交的标的物的处理，买受人应按合同的价格支付价款。《准入许可证》面积大于《售房协议》面积9.3平方米,《准入许可证》也是房产的法律文本，说明房屋实际面积事实存在，不在《售房协议》之内。在《售房协议》没有履行清楚产权没有过户转移之前上诉人都有权追究。被上诉人陈盛忠、周秀兰二审未答辩。魏顺红一审提出诉讼请求：1、请求判决被告陈盛忠、周秀兰归还在2000年10月8日购买房屋时所欠的房款3000元人民币及利息，按贵州省农村商业银行贷款利息，年利率10%计算；欠款3000元，一年利息300元，10年3000元，20年6000元，加上本金共计9000元。2、原告与被告签订的《售房协议》明确买卖房屋面积为68.86平方米，房屋交易《准入许可证》面积为78.16㎡，比《售房协议》多了9.3㎡，并没有出售给被告，现在被告占有，按现在二手房市场价格，4500元/㎡，请求法院依法判决被告归还原告9.3㎡×4500元=41850元两项合计50850元。3、诉讼费由被告方全部承担。一审查明如下事实：2000年10月8日，原告魏顺红（甲方）将自己位于安顺市住房【产权所有人：魏顺红，产权证号ＡＦＱＪ（Ｓ）字第4606号】一套卖给被告陈盛忠、周秀兰（乙方），双方签订《售房协议》1份，约定：“甲方将安顺地区糖酒公司住房壹套，此房座落于安顺市砖混结构，房产证面积68.86平方米，现腾空出售，乙方愿购买，双方在平等、自愿的基础上，达成如下协议：1、甲方的上述房屋售给乙方，总价款人民币叁万壹仟元整。2、签订协议之日，乙方交付房款贰万捌仟元整，甲方交付房屋和房产证给乙方。3、由甲方办理产权过户手续，费用按国家规定甲方承担甲方应交的部份，乙方承担乙方应交的部份。4、待甲方将入市证、产权证过户手续交给乙方后（在一年内）付清余款叁仟元整。甲方：魏顺红（签名捺印）乙方：陈盛忠、周秀兰（签名捺印）二○○○年十月八日”。协议签订当日，原告魏顺红将约定的上述涉案房屋和房产证交付被告陈盛忠、周秀兰，被告陈盛忠、周秀兰亦按约当日支付原告魏顺红购房款28000元，后陈盛忠、周秀兰使用管理上述房屋，双方至今一直未办理将魏顺红的上述房屋产权过户给陈盛忠、周秀兰的手续。2012年4月11日，安顺市城市建设投资有限责任公司与周秀兰对涉案房屋的拆迁签订《房屋拆迁补偿安置协议》，但该协议未予履行。2013年8月12日，安顺市城市建设投资有限责任公司（甲方）与被告周秀兰（乙方）就涉案房屋的拆迁又重新签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方新华北路47号附4号砖混结构住宅用途房屋（建筑面积80㎡，套内面积74.73㎡）需拆除，乙方于2013年8月19日前搬迁交房给甲方；甲方以回迁安置房（建筑面积67.36㎡，套内面积56.29㎡）与乙方进行产权置换，剩余面积23.71㎡由甲方补给乙方54714.14元；甲方支付乙方设施拆迁补偿1009元；甲方支付乙方搬迁补助费450.32元；甲方支付乙方装修补偿款9563.22元；甲方补乙方煤棚款1000元；乙方补甲方土地收益金16000元，注：产权证办给陈龙；根据本协议，甲方应付乙方共计50736.68元。上述协议签订后，陈盛忠、周秀兰、安顺市城市建设投资有限责任公司均履行了协议内容，被告陈盛忠、周秀兰得到了约定的拆迁偿款和回迁安置房。近年来，魏顺红多次向陈盛忠、周秀兰索要按约未付的购房款3000元，陈盛忠、周秀兰则以据约定魏顺红须将其房屋办理入市证、产权过户到被告后才能向魏顺红支付为由拒绝给付。现涉案房屋产权登记所有权人（权利人）为魏顺红，权证号为ＡＦＱＪ（Ｓ）4606Ｍ，房屋建筑面积为68.86平方米；安顺市城市建设投资有限责任公司于2010年5月26日从安顺市住房和城乡建设局获得房屋拆迁许可证，取得对涉案房屋拆迁主体资格,现该房屋已被拆迁；2018年4月，原告魏顺红向一审法院提起诉讼，要求：1、判决撤销、解除原告魏顺红与被告陈盛忠、周秀兰订立的房屋买卖合同《售房协议》自始不发生法律效力，并互相返还财产；2、判决确认被告陈盛忠、周秀兰就争议房屋坐落安顺市西秀区新华北路47号附14号，房屋所有权编号ＡＦＱＪ（Ｓ）4606Ｍ与被告安顺市城市建设投资有限责任公司订立的《房屋拆迁补偿安置协议》无效，自始不发生效力；1、解除上述《售房协议》，并以魏顺红仍为涉案房屋产权人，主张撤销陈盛忠、周秀兰与安顺市城市建设投资有限责任公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》。安顺市西秀区人民法院经审理后作出（2018）黔0402民初1763号《民事判决书》，判决驳回原告魏顺红的诉讼请求；原告不服该判决上诉至安顺市中级人民法院，经审理后作出（2019）黔04民终160号《民事判决书》判决驳回上诉，维持原判决；2018年9月陈盛忠、周秀兰以其为原告，以周秀兰为被告向一审法院提起诉讼，要求判令周秀兰承担违约责任，承担违约导致的原告经济损失，支付违约金18221.50元，判令售房协议有效认定房屋归原告所有。一审法院经审理作出（2018）黔0402民初4122号《民事判决书》，认为陈盛忠、周秀兰诉请要求认定售房协议有效，认定房屋归原告所民有的诉请与（2018）黔0402民初1763号案件中魏顺红的诉请系对同一诉争标的的相反诉请，已在该案中得到处理，故对此诉请不予处理。对陈盛忠、周秀兰诉请魏顺红承担违约责任、承担违约导致的经济损失、支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，判决驳回了陈盛忠、周秀兰诉讼请求。陈盛忠、周秀兰不服该判决上诉至安顺市中级人民法院，经审理作出了（2019）终293号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判决。同时查明：2018年9月4日原告魏顺红为上述诉争房屋办理了证号为安房准字【2018】041号的《准入许可证》，该许可证上登记的房屋所有权人为魏顺红，房屋建筑面积为78.16平方米。原告至今未将《准入许可证》交给被告。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，原告魏顺红与被告陈盛忠、周秀兰于2000年10月8日签订的《售房协议》系双方自愿达成的真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，陈盛兰、周秀兰按合同约定支付了前期购房款，28000元，魏顺红交付了房屋和房产证原件，双方均应按照合同约定履行。关于原告诉请求被告支付2000年10月8日购买房屋时所欠的房款人民币3000元及利息的请求，双方在上述《售房协议》中已明确约定“待甲方将入市证、产权证过户交给乙方后（在一年内）付清余款叁仟元整”，属于合同中附属的被告履行付清购房余款3000元的条件，但因合同签订后至今，原告未依约将“入市证”即《准入许可证》交给被告，亦未依约将上述房屋的产权过户给陈盛忠、周秀兰的手续，虽然上述诉争房屋已因强制拆迁灭失，被告不能要求被告履行房屋过户手续，但原告尚应将已取得的《准入许可证》按约交给原告，其未按约将《准入许可证》交给原告属于未履行合同的附属义务，即其义务尚未履行完毕，被告付清原告3000元购房余款的条件并未完全成就，故被告暂不应支付房屋尾款3000元给原告，现被告诉请被告支付2000年10月8日购买房屋时所欠的房款3000元及利息的请求不符合法律规定，不予支持，依法应予驳回；关于原告主张的原告与被告签订的《售房协议》明确买卖房屋面积为68.86平方米，房屋交易《准入许可证》面积为78.16㎡，比《售房协议》多了9.3㎡，并没有出售给被告，现在被告占有，按现在二手房市场价格被告归还原告9.3㎡的房款41850元的请求，原、被告自愿签订的上述《购房协议》中已明确约定原告出售给被告的上订定诉争房屋的面积为68.86平方米，该面积与《房屋所有权证》中登记的面积一致，且在协议签订后原告已依约将该房屋及房产证原件交付给被告，被告占有使用多年，即合同已实际履行多年，审理中原告亦确认其在与被告签订《售房协议时》认可了协议中约定的房屋面积，故双方均应按协议履行，且被告出售房屋时并未与被告约定只出售房屋的部分面积，其出售的是房屋的整体，且被告多年前将房屋出售给原告后已得到相应的价款，其利益不因《房屋所有权证》上登记的面积与《准入许可证》上的登记的面积不一致而受损，现原告以其与被告签订的《售房协议》明确买卖房屋面积为68.86平方米，房屋交易《准入许可证》面积为78.16㎡，比《售房协议》多了9.3㎡，并没有出售给被告为由要求被告归还其9.3㎡的房款41850元亦不符合合同法中的当事人行使权利、履行义务应遵循的诚实信用原则，故该诉请亦不予支持，依法应予驳回；关于被告辩称的原告请求已过诉讼时效的理由，因近年来，魏顺红多次向陈盛忠、周秀兰索要未付的购房款3000元，且上述《售房协议中》约定的“待甲方将入市证、产权证过户交给乙方后（在一年内）付清余款叁仟元整”，现该约定的条件并未成就，故原告诉请并未过法律规定诉讼时效，被告该辩称理由一审院不予采纳。综上，原告诉请一审院不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第十三条、第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告魏顺红的诉讼请求。案件受理费1072元，减半收取536元，由原告韦顺红负担。二审各方当事人均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实。本院认为，第一，《售房协议》属双方的真实意思表示，有双方在该协议上的签字，且不违反法律的强制性规定，该协议合法有效。第二，该协议中第4条明确约定：“4、待甲方将入市证、产权证过户手续交给乙方后（在一年内）付清余款叁仟元整。”，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案中，《售房协议》规定履行的先后顺序，在上诉人未交“入市证”即《准入许可证》给被上诉人的情况下，被上诉人有权拒绝支付购房尾款3000元。因此，上诉人诉请被上诉人支付所欠的房款3000元及利息的请求不符合法律规定，不予支持。第三，虽《房屋所有权证》上登记的面积与《准入许可证》上的登记的面积不一致，但上诉人将涉案房屋整体出售给被上诉人，上诉人在出售该房屋时并未与被诉人约定只出售房屋的部分面积，且上诉人已得到相应的价款，其利益并不因此而受损。故上诉人主张《准入许可证》面积大于《售房协议》面积9.3㎡不在《售房协议》之内的观点不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人魏顺红的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1072元，由上诉人魏顺红负担。本判决为终审判决。审判长 吴 祖 羊审判员 李 德 江审判员 辜 贤 莉二〇一九年十二月二十六日书记员 齐桓（代）