江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终7553号上诉人（原审原告、反诉被告）：周向群，男，1976年3月1日生，汉族，江苏徐州港务集团有限公司职工，住徐州市泉山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋满，女，1974年3月27日生，汉族，徐州工商局职员，住徐州市泉山区。共同委托诉讼代理人：张盛冬，江苏彭嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张利珍，女，1974年6月3曰生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘莉，江苏红杉树律师事务所律师。原审第三人：郭珊珊，女，1984年6月3日生，汉族，徐州汉松商贸有限公司职工，住徐州市云龙区。上诉人周向群、蒋满、张利珍因与原审第三人郭珊珊房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人周向群、上诉人周向群和蒋满的共同委托诉讼代理人张盛冬、上诉人张利珍及其委托诉讼代理人刘莉、原审第三人郭珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周向群、蒋满上诉请求：1、判决张利珍支付违约金300000元、居间服务费19000元、自2017年7月10日至双方实际过户之日止的拖延过户违约金37800元（目前暂计算至2017年7月17日）。2、依法判决解除周向群、蒋满与张利珍之间关于地下车库的买卖合同条款，并判决周向群、蒋满应支付给张利珍的80万元房款中去除地下车库的价值14.76万元，并可以以银行按揭贷款方式支付。3、判决张利珍赔偿周向群、蒋满因房屋质量瑕疵而产生的维修费用10840元。4、张利珍支付周向群、蒋满律师费30000元。5、一审诉讼费、鉴定费、二审诉讼费由张利珍承担。事实与理由：一、张利珍对涉案车库无处分权。1、张利珍出售给周向群、蒋满的车库在徐州市不动产登记簿上有明确登记，所有权人为案外人张金华，张利珍将该车库出售给周向群、蒋满的行为应属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，但直至一审庭审结束，张利珍并未取得车库所有权也未得到张金华的追认，故周向群、蒋满与张利珍订立的有关车库的条款应属于无效条款。2、王雪梅在本案中身份应属证人，但其无正当理由未出庭作证，也未接受周向群、蒋满的询问，其证言不应被采信。且王雪梅提供的房地产买卖协议仅为其单方协议，并未得到协议另一方张金华的认可，在张金华联系不到的情形下，案外人王雪梅的一纸未知真假的房地产买卖协议不能对抗房产部门的登记，也不能据此认定该不动产已经转让，更不能证明张利珍已经取得了涉案车库的处分权。二、张利珍违约，应承担违约责任。1、合同第二条中所说“乙方已对甲方所要出售的房地产性质及过户所需税费等做了充分了解，自愿购买该房”，意为周向群、蒋满对该车库的产权性质进行过了解，并未约定对车库的权属情况也已经做充分了解，一审法院以此认定周向群、蒋满对车库的产权状况知情错误。2、张利珍在双方签订合同时并未向周向群、蒋满明确告知产权现状，而是采取各种方式隐瞒和回避，直至双方到产权部门进行过户时才告知涉案车库的所有权人不是张利珍。张利珍在合同签订后未能取得车库所有权人的追认，导致其本人无权处分，其行为已经构成违约。三、张利珍应承担因房屋质量瑕疵而产生的维修费用。周向群、蒋满在一审庭审中已提交维修费用凭证，周向群、蒋满的损失应当得到赔偿。周向群、蒋满之所以撤回鉴定申请，是因为一审法官的误导和暗示。张利珍辩称：周向群、蒋满的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。1、本案纠纷的过错方是周向群和蒋满二人，因二人要离婚，资金不足，故意拖延过户日期，拒绝支付剩余购房款项，二人在仅支付部分购房款的情况下一直占有使用案涉房屋、地下室及车位，给张利珍造成了重大经济损失，其上诉请求的违约金、居间服务费、律师费等不应得到支持。2、关于地下车位、车库，从合同中可以看出，该车库为配套设施，张利珍依法购买，享有处分权，原产权人已出售并交付使用，有客观的买卖协议，转账支付凭证，故二人单方要求解除该地下车库的买卖无事实法律依据，况且在案涉房产所在的小区由于开发商的问题，导致一直没有土地分割，无法办理车库的不动产权登记变更手续，因此出售的均是车库的使用权。在购买涉案房产之前，二人在同一小区曾拥有住房一套，有配套的地下车库，之后将该房产以及车库转让给案外人，由于地下车库无法变更产权登记，二人也仅是将车库在物业处登记。因此，二人对于车库是无法办理产权变更登记是明知的。因此，本案过错方及违约方是周向群、蒋满二人，其上诉请求不应得到支持。原审第三人郭珊珊陈述：周向群、蒋满二人购买涉案房屋时，中介公司已在三方面前把车位不能过户的事实明确告知，他们购买涉案房屋，该房屋的房产证不满两年，这是由张利珍购买的二手房，车位不能过户，二人说知道情况，并且想要避税，所以要求该房产证满两年再去办理过户手续，并通过中介公司和张利珍商量先行交付房屋让二人使用，先不办理过户。在周向群、蒋满二人支付100万房款之后，张利珍把房屋和车库都交付给了对方，二人验收过，并使用至今。后因周向群、蒋满二人婚姻内部问题，蒋满告知中介公司说他们二人已经离婚，要求张利珍把房屋过户给蒋满的父母。当时我父亲去世，告知中介地下室要等我办理完父亲后事才能过户，蒋满同意将房屋先行过户给其父母，并且过户已经完成。第二天，周向群打电话给张利珍说要起诉她一房二卖，在他不知情的情况下把房子过户给了他的岳父岳母。张利珍把我喊到现场，三方协商房屋过户问题，对方要求不购买该房屋，商量支付违约金的问题，最终形成补充协议。又一次约定了过户时间，但再要去过户时，周向群说他支付了1万元的违约金，不愿意过户，称要求地下室车位都在张利珍本人名下他才同意过户。张利珍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、二审法院依法判决解除《房地产买卖合同》；3、二审法院判令周向群、蒋满承担违约金300000元、居间服务费27000元、赔偿损失37800元、房屋租金30000元，合计394800元。4、判令周向群、蒋满承担律师费50000元；5、一、二审诉讼费、鉴定费由周向群、蒋满承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、张利珍一直积极主动的办理过户手续，而周向群、蒋满先是以资金没有到位拖延过户，后蒋满称自己与周向群已经离婚，要求张利珍把合同约定房产过户给其父母，张利珍按照蒋满指定的过户主体在产权处办理了过户转移登记，后又因周向群、蒋满家庭内部纠纷，周向群要求撤回过户登记并自愿承担10000元的违约金，张利珍撤回过户登记后，双方又通过书面协议约定办理过户登记的时间为2017年7月10日。2017年7月10日当天周向群、蒋满虽到产权办理中心现场，但又以各种原因拒绝办理过户登记。后张利珍数次找二人要求办理过户登记手续、交付剩余80万元房款，二人始终以种种理由推诿，拒不配合，已严重违约，导致张利珍无法及时实现到期债权。且周向群、蒋满二人对于车位不在张利珍名下、地下室在郭珊珊名下是知情的。二、根据已查明事实可看出，张利珍已经履行了合同义务，而周向群、蒋满未及时给付剩余购房款，无偿占有使用张利珍的房产及交付的附属物长达一年有余，侵犯了张利珍的既得利益。涉案房产由张利珍合法所有，违约责任的归属在于地下车库的相关问题，一审法院既然已经认定周向群、蒋满二人对地下车库无法办理过户手续的情况是明知的，并且张利珍也按照其要求办理了一次过户登记，周向群、蒋满以地下车库为由，拒绝办理过户的行为是没有事实和法律依据的，实际原因是二人内部分割问题，本案的违约方是周向群、蒋满二人。一审法院以没有书面告知为由，认定张利珍存在过错明显错误。合同法相关规定并未强制要求所有合同必须以书面形式进行约定，口头约定也应当予以保护。周向群、蒋满因自身原因拒绝过户，超过约定的期限，张利珍依法行使解除权，应得到法庭支持，周向群、蒋满应承担相应的违约责任并赔偿相应损失。三、根据《中华人民共和国防空法》的规定，地下车位只有使用权，没有所有权，是不能办理过户登记手续的。一审开庭期间，张利珍已根据法律规定向法庭陈述相关事实，并出具了不能办理的证明，对车位价值进行评估产生的鉴定费4560元，不应由张利珍承担。四、一审法院对于涉案房屋买卖合同约定的违约责任条款不做出任何认定，是对张利珍实体权利的侵犯。周向群、蒋满辩称，1.张利珍要求依法解除房地产买卖合同无法无据。合同签订过程中张利珍及第三人存在欺诈行为，隐瞒了房产权属的真实情形，在合同履行过程中张利珍又未能取得地下室和地下车位的权利人的追认，构成违约。双方只需按照合同违约条款承担责任即可，不应解除合同。2.双方签订的房地产买卖合同第13条明确约定，甲方保证出售的房地产拥有完全所有权和使用权，但在2017年7月10日在产权交易中心的交易过程中，发现地下室和车库不是张利珍所有，要求张利珍将地下室过户到张利珍名下后，再进行交易，是合理的要求。3.本案的地下车库是合法登记的不动产，登记在案外人张金华名下，对于该种车库，应以变更登记作为交易的要件。4.法院及张利珍调取的车库是否能够办理过户的不动产权局的答复是：因建设单位未申请办理分割，所以目前不具备过户条件，该答复可以证明该地下车库是属于产权车库，是具有所有权的。产权部门证明目前不具备过户条件，不能证明张利珍对该车库具有所有权、支配权、处分权，能够对外出售。5.一审法官向张金华发送短信，该手机号码是张利珍在一审庭审中向法官提供的产权人的号码，后张金华一直没有回复，据此可以认定，张金华不同意出售其名下的涉案车位，进一步可以证明张利珍未取得该车库的处分权。郭珊珊对张利珍的上诉没有意见。周向群、蒋满向一审法院起诉请求：1、依法判决张利珍为周向群、蒋满办理徐州市小康人家二期14-4-1102室房屋及地下室的过户手续；2、依法判决张利珍支付违约金300000元、居间服务费19000元、自2017年7月10日至双方实际过户之日止的拖延过户违约金37800元（暂计算至2017年7月17日）；3、解除双方在房地产买卖合同中关于车位买卖的条款，将双方在合同中约定的售价为180万元的购房款减除小康人家二期地下车库A区16-12号的实际价值14.76万元；经一审法院释明，涉案车库与房屋、地下室分开出售，将影响房产的整体效用及价值，且涉案地下车库因建设单位尚未申请办理土地使用权分割手续，不具备转移登记条件，如坚持此诉请，将可能判决解除合同；周向群、蒋满遂在庭审中将此项诉讼请求变更为：同意接收地下车库，因地下车库不具备转移登记条件，要求张利珍及第三人提供相应担保，保证涉案地下车库具备过户条件时，将地下车库过户至周向群、蒋满名下；4、依法判决张利珍赔偿因房屋质量瑕疵而产生的维修费用10840元；5、判决张利珍支付律师费30000元、鉴定费4560元；6、本案诉讼费由张利珍承担。张利珍提出反诉请求：1、依法解除2016年8月20日签订的《房地产买卖合同》；2、周向群、蒋满承担违约金300000元、居间服务费27000元、赔偿损失37800元、房屋租金30000元，合计394800元；3、周向群、蒋满支付因反诉产生的律师费50000元；4、周向群、蒋满承担本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院审理认定事实如下：周向群、蒋满与张利珍经宝泰房产枫林绿洲中介居间服务，于2016年8月20日签订了编号为S1600988的《房地产买卖合同》。合同约定甲方张利珍自愿将合法所有的坐落于工农北路小康人家二期A14-4-1102室房屋出售给蒋满，涉案房屋产权证号为苏2015徐州市不动产权第0015761号；建筑面积为205.34㎡；议定售价为1800000元；售价含配套车位、地下室、固定装修、一张床、一台热水器、一台抽油烟机及上房费用。合同第二条约定乙方已对甲方所要出售的房地产性质及过户所需税费等做了充分的了解，自愿购买该房地产；合同第五条约定双方同意支付房款的方式为：首付加贷款付房款（付部分房款，剩余部分购买方申请贷款支付；首付加贷款总额等于总房款）；合同第七条约定：出卖方与购买方约定于2017年6月25日前到产权部门办理房地产过户手续；如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）；合同第九条约定：居间服务费为人民币27000元，由购买方承担，在协议签订时付清给居间方；合同第十条约定：在签订本协议时，购买方交付给出售方购房定金人民币20万元整，买卖双方同意由出卖方保管，双方同意该定金抵购房款或服务费，出卖方将不动产权证原件押给居间方保管；第十一条约定：违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金30万元，另赔偿给守约方的直接和间接经济损失，违约方另行支付居间方第九条所约定的服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间服务费，且居间方有权从定金中优先收取，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用；第十二条约定：任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证日期或领款日期的要给付对方违约金，按每日房款的千分之三计算；第十四条约定：交房时，购买方发现房屋及室内外设施与本协议不符，经鉴定属实，出售方于1个月内予以修理或恢复，如逾期不修理或恢复，购买方可自行修理或恢复，费用由出售方承担。合同备注部分约定如下：1、出售方承诺此房无户口且无任何经济纠纷，可正常办理过户手续；2、购买方承诺银行信用记录良好，可正常办理贷款手续；3、因此房现未满老证，双方协商购买方于2016年10月31日前追加定金至80万元整；4、当购买方追加定金至100万元整之日起，双方交接房屋，购买方行使入住权；5、双方过户之日，出售方将收到总额定金作为首付款的一部分打入资金监管账户。2016年8月23日，张利珍签订《补充协议》一份，协议约定：原合同第十条定金贰拾万元当月支付更改为2016年8月23日交付，原合同固定条款规定内容与备注手写体相冲突时，以备注手写体为准。若此房产生一房两卖现象，郭珊珊（）承担出卖方张利珍的连带责任。若因国家税费政策变化，不影响此房约定正常过户手续及日期。第三人郭珊珊在甲方（张利珍）担保人处签名捺印，案外人孙彬在居间方宝泰房产枫林绿洲店处签名捺印。合同签订后至2016年10月20日，周向群、蒋满共交付张利珍购房款100万元，向宝泰房地产公司交付中介费19000元，张利珍于2016年10月将涉案房屋、地下室及车库交付给周向群、蒋满使用，因周向群夫妻对过户登记的产权主体存在争议，故双方未能按照合同约定日期实现办理过户。2017年7月5日，甲方张利珍、乙方蒋满、周向群及居间方宝泰房产枫林绿洲店三方签订了《合同补充协议》一份，内容如下：甲乙双方于2016年8月20日在宝泰房产签署的编号为S1600988关于小康人家14号楼4单元1102室的房屋买卖合同，经甲乙双方友好协商，做出以下约定：1、原定2017年6月25号前办理过户手续，现更改为2017年7月10号办理过户手续。乙方支付给甲方一万元整（10000）作为补偿款。乙方同意办理加急过户手续，费用由乙方承担。2、因家庭原因，乙方购买此房的产权分配比例按照蒋满99%和周向群1%执行。另按照婚内协议约定名下房产中凯城市之光5/6号楼2401室房产重新分配比例为周向群99%、蒋满1%，同时周向群支付五十万元整（500000）给蒋满完成财产分配。3、其余条款不变。2017年7月10日，周向群、蒋满、张利珍双方仍未能办成过户手续。2017年7月12日，张利珍向蒋满发送了《敦促函》，责令其于2017年7月17日前办理过户手续并支付剩余购房款，否则，合同自动解除，并追究其违约责任。2017年7月19日，张利珍向周向群、蒋满发送了《解除函》，内容如下：1、自解除函送达之日起，双方签订的《房地产买卖合同》及相关协议等均自动解除。2、限周向群、蒋满于解除函送达之日起7日内搬离。3、要求周向群、蒋满支付2016年10月至实际腾交房屋之日的房租（月租金按照市场价格3000元/月的标准支付）。4、支付违约金30万元，另外赔偿房屋溢价款50万元。涉案纠纷诉至法院时，周向群、蒋满仍在涉案房屋居住。另查明，涉案房屋所有权人为张利珍、地下室所有权人为第三人郭珊珊，车库所有权人为案外人张金华。第三人郭珊珊在庭审中表示同意按照周向群、蒋满与张利珍双方合同约定配合周向群、蒋满将涉案地下室过户至其名下。张利珍于2018年7月13日向一审法院申请到徐州市不动产登记局查证涉案地下车库能否办理过户的调查令，徐州市不动产登记局依调查令于2018年7月24日回复：因建设单位尚未申请办理该地下车库土地使用权分割手续，故来函所示不动产尚不具备转移登记条件。同时，法院亦向徐州市不动产登记局去函要求协助查明涉案地下车库能否办理过户，徐州市不动产登记局于2018年7月24日向一审法院函复：因建设单位尚未申请办理该地下车库土地使用权分割手续，故来函所示不动产尚不具备转移登记条件。本案在审理过程中，周向群、蒋满于2017年9月9日向一审法院申请选定司法鉴定机构鉴定涉案房屋质量瑕疵及因维修房屋漏水而产生的费用，法院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司于2017年11月10日向本院发送《退函》，表示涉案房屋因渗水部分已经进行过维修处理，现场不具备鉴定条件，故无法鉴定质量瑕疵损失。后周向群、蒋满于2017年11月22日向法院提交撤回鉴定申请。周向群、蒋满于2018年1月5日申请对涉案地下车库的价值进行鉴定，鉴定时间点为2017年7月10日及2016年8月20日。经一审法院委托江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司进行评估得出结果，涉案小康人家二期地下车库A区-16-12车库在2017年7月10日时点的市场价值为人民币14.76万元，在2016年8月20日时点的市场价值为12.86万元。本案在审理过程中，要求张利珍将涉案地下车库所有权人张金华带到法庭或者提供其联系线索，张利珍声称张金华又名张金秀，人在深圳，联系不上，只有其电话号码138××××5117。一审法院承办法官于2018年1月3日向张金华手机发送短信，内容为：“张金华：周向群、蒋满诉张利珍房屋买卖合同纠纷一案，因其中双方买卖的位于徐州市华厦小康人家*地下车库Ａ区车库登记在你名下，本院拟追加你为本案第三人，请你将通讯地址向本院提供，如不方便，也可以委托律师到本院表明你的处理意见或直接到本院做谈话笔录，表明你的意见，请你在十五天内与本院联系，否则视为你不同意将涉案车库出卖并过户给周向群、蒋满。徐州市泉山区人民法院刘照平”。后张金华未予回复，也未到庭表明其意见。本案在庭审中，周向群、蒋满与张利珍均表示对合同中约定的违约金30万元不请求由法院予以调整。周向群、蒋满另称其接收房屋后，因房顶漏雨维护花费1万元多，室内部分装修支出有几千元。一审法院认为：一、关于涉案房屋买卖合同中关于地下车库的买卖是否构成无权处分的问题。涉案地下车库虽然登记在张金华名下，但张利珍称张金华已于2014年7月14日与王雪梅签订房地产买卖协议，将涉案地下车库出售给王雪梅，而王雪梅又与张利珍口头订立房地产买卖协议，将涉案地下车库出售给张利珍。对此，法院对王雪梅依法进行询问，并制作了询问笔录，向王雪梅调取了其代理人王裕锋于2014年7月14日与张金华签订房地产买卖协议、张金华于2014年7月14日收到王裕锋给付10万元订金的收条、王雪梅于2014年8月28日转账给张金华共计150万元房款的建设银行取付款凭证两张以及徐州市不动产登记局向一审法院的函复，因此可以证明涉案房屋、地下室及车库由张金华出售给王雪梅，且王雪梅已付清房款，后王雪梅又将涉案房屋、地下室及车库出售给张利珍，但地下车库不具备办理过户条件及无法办理过户手续的事实。故张利珍对涉案地下车库有处分权。二、违约责任如何认定及处理问题。首先，徐州市不动产登记局向法院函复：涉案地下车库因建设单位尚未申请办理该地下车库土地使用权分割手续，不具备转移登记条件，因此涉案地下车库现无法办理过户手续，但涉案地下车库无法过户至周向群、蒋满名下的原因是房产开发商的责任，张利珍对此没有责任；其次，周向群、蒋满与张利珍双方于涉案《房地产买卖合同》中仅将地下室、地下车库约定为配套设施，双方曾经将涉案房屋过户至蒋满母亲名下，因周向群、蒋满之间对此产生争议，后又撤回对涉案房屋过户手续，应推定周向群、蒋满此时对涉案地下室、地下车库不在张利珍名下且无法办理过户的情况应该是知道，且周向群、蒋满在2017年7月5日与张利珍及居间方宝泰房产枫林绿洲店三方签订的《合同补充协议》中亦未提出异议，对此，合同签订时的中介方经办人孙彬亦在庭审中出庭作证予以证实，张利珍已将涉案地下车库的停车卡交付周向群、蒋满正常使用，故周向群、蒋满对涉案地下车库的交接现状是认可的，周向群、蒋满在签订的《房地产买卖合同》中注明其对房屋及配套设施、地下车库的实际情况应予以充分了解，且合同第二条约定周向群、蒋满已对张利珍所要出售的房地产性质及过户所需税费等做了充分的了解，周向群、蒋满却于合同签订后长达一年的时间，向张利珍提出将涉案地下车库办理过户手续的要求，遂与张利珍产生争议，周向群、蒋满对此纠纷的产生存在过错；但张利珍对其涉案地下车库只能使用，不能办理过户手续的事实没有在合同中充分告知，致使周向群、蒋满对合同的履行存在重大误解，张利珍有一定的过错；因双方均存在过错，且周向群、蒋满要求继续履行合同，故应判决双方继续履行合同，双方互不负违约责任。周向群、蒋满仍应按双方约定的房产售价1800000元（包括已付100万元）支付被告，如周向群、蒋满在涉案地下车库的使用中，被其他人主张使用权或所有权，造成周向群、蒋满对涉案地下车库不能正常使用，或者涉案地下车库具备过户条件时，张利珍拒不协助将涉案地下车库过户至周向群、蒋满名下时，周向群、蒋满可另行诉讼解决。三、关于周向群、蒋满主张的因涉案房屋存在质量瑕疵而进行维修产生的费用赔偿问题。涉案房屋因周向群、蒋满已经进行过维修不具备现场鉴定条件，且其又于诉讼中撤回了鉴定申请，故周向群、蒋满对涉案房屋存在质量瑕疵应赔偿维修费用损失的主张缺乏证据佐证，对其该项诉请不予支持。综上，一审法院判决：一、张利珍在判决生效后十日内将位于本市小康人家二期A14#-4-1102室房屋过户至原告周向群、蒋满名下（其中产权分配比例为周向群1%，蒋满99%）；二、郭珊珊在判决生效后十日内协助周向群、蒋满将位于本市小康人家二期A14#-4-10地下室过户至原告周向群、蒋满名下；三、周向群、蒋满应付张利珍剩余房款800000元（可以银行贷款方式支付），由周向群、蒋满于判决生效后十日内给付张利珍；四、驳回周向群、蒋满的其他诉讼请求；五、驳回张利珍的反诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于张利珍对涉案地下车库是否有处分权的问题。因涉案地下车库未进行土地分割，所以无法办理过户，地下车库的所有权证上依然登记的是第一任房主张金华的名字。但是张利珍手中持有涉案地下车库的所有权证，以及一审法院调取了王雪梅的代理人王裕锋于2014年7月14日与张金华签订房地产买卖协议、张金华于2014年7月14日收到王裕锋给付10万元订金的收条、王雪梅于2014年8月28日转账给张金华共计150万元房款的建设银行取付款凭证两张，同时一审法院对王雪梅依法进行询问，并制作了询问笔录，上述证据已经形成初步的证据链，能够证明涉案房屋、地下室及车库由张金华出售给王雪梅，后王雪梅又将涉案房屋、地下室及车库出售给张利珍的事实。故张利珍对涉案的地下车库有权进行处分。另外，经一、二审法院释明，周向群、蒋满均同意接受涉案地下车库，故对于周向群、蒋满要求从剩余80万元房款中扣除地下车库价款的上诉主张，本院依法不予支持。二、违约责任如何认定及承担的问题。涉案房屋未能按照约定办理过户的违约责任应当由周向群、蒋满承担。具体理由如下：1、居间方宝泰房产枫林绿洲店的工作人员在一审时已经出庭作证，证明在签订涉案房屋买卖合同时已经将地下室在郭珊珊名下，以及地下车库不能办理过户的情况告知了周向群、蒋满。周向群、蒋满也于2016年10月已经实际入住使用，张利珍也已将涉案地下车库的停车卡交付周向群、蒋满正常使用。2、第三人郭珊珊在过户的过程中表示同意、并愿意配合将地下室直接过户到周向群、蒋满名下，但是周向群、蒋满不同意，而是要求地下室必须登记在张丽珍名下，才同意过户。3、涉案地下车库主要是因建设单位尚未申请办理该地下车库土地使用权分割手续，而不具备转移登记条件，张利珍对此并无过错。周向群、蒋满却以地下车库无法办理过户为由，而拒绝办理涉案房屋的过户手续，导致张利珍一直未能取得剩余房款。综上，周向群、蒋满以地下室、地下车库未登记在张利珍名下，张利珍对地下车库无权处分为由主张张利珍违约，进而未配合办理过户手续，无事实依据，其应当承担违约责任。关于违约责任如何承担的问题。本案中，周向群、蒋满从2016年10月至今，就已经实际入住使用涉案房屋。而张利珍却因为周向群、蒋满未按照约定办理过户的违约行为，一直未能取得剩余的80万元房款。同时涉案房屋买卖合同第十一条约定：“违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金30万元，……”根据该条约定，周向群、蒋满应当向张利珍支付30万元违约金。违约金即是为了弥补守约方的损失，张利珍未能提供证据证明其主张的赔偿损失37800元、房屋租金30000元超出了违约金所弥补损失的范畴，故本院依法不予支持；张利珍主张律师费50000元，但未能向法庭提供律师费发票，故本院依法不予支持。三、涉案房屋买卖合同应否解除的问题。涉案的房屋买卖合同不应当解除。理由如下：双方当事人已经履行了涉案房屋买卖合同的主要义务，即涉案房屋已经于2016年10月份交给周向群、蒋满实际居住使用，周向群、蒋满也支付了180万总房款中的100万房款。因此张利珍主张周向群、蒋满违约导致其未能实现合同目的，要求解除合同，本院依法不予支持。四、关于维修费用赔偿的问题。本案是二手房房屋买卖，买卖双方在交房时，周向群、蒋满作为买方并未提出涉案房屋有漏水的质量问题，而是在交房之后才提出涉案房屋有漏水的质量问题。对此，张利珍作为卖方并不认可，其主张涉案房屋在出售前不存在漏水的质量问题。综上，周向群、蒋满目前提供的证据不足以证明张利珍应当承担维修费用的赔偿责任。综上，周向群、蒋满的上诉请求不成立，应予驳回。张利珍的部分上诉请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4540号民事判决第一项，即“张利珍在本判决生效后十日内将位于本市小康人家二期A14#-4-1102室房屋过户至原告周向群、蒋满名下（其中产权分配比例为周向群1%，蒋满99%）。”二、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4540号民事判决第二项，即“郭珊珊在本判决生效后十日内协助周向群、蒋满将位于本市小康人家二期A14#-4-10地下室过户至原告周向群、蒋满名下。”三、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4540号民事判决第三项，即“周向群、蒋满应付张利珍剩余房款800000元（可以银行贷款方式支付），由周向群、蒋满于本判决生效后十日内给付张利珍。”四、周向群、蒋满在本判决生效后十日内给付张利珍违约金30万元。五、驳回周向群、蒋满的其他诉讼请求。六、驳回张利珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7260元，鉴定费4560元，合计11820元，由周向群、蒋满负担。一审反诉受理费3986元，由周向群、蒋满负担2500元，张利珍负担1486元。二审案件受理费14520元，由上诉人周向群、蒋满负担12260元，张利珍负担2260元。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇一九年十二月二十五日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷