福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初2160号 原告：林群平，男，1971年5月12日出生，汉族，住福建省东山县。 原告：朱义妹，女，1975年11月13日出生，汉族，住福建省东山县。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：叶宗林，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：范祖丽，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告林群平、朱义妹与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林群平、朱义妹的共同委托诉讼代理人叶宗林、范祖丽，被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林群平、朱义妹向本院提出诉讼请求：1.判令新新房地产公司返还房屋层高误差比6.25%部分相应的房价款并支付利息共计72556.65元［误差比在3%以内（含3%）部分的，返还房价款22177.98元及利息2326.38元；误差比超过3%部分的，双倍返还房价款48052.29元］；2.判令新新房地产公司支付逾期办证违约金33193.04元（自2018年1月30日起至2019年4月22日以购房款739266元为基数按日万分之一计算）;以上两项合计105749.694元。事实与理由：2017年7月14日，林群平、朱义妹与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定新新房地产公司将位于福建省东山县环路东侧新新·帝景国际星城1号楼Ｄ110号店面以总价款739266元出售给林群平、朱义妹，林群平、朱义妹依约向新新房地产公司支付了全部购房款。合同第三条约定该店面的层高为4.8米，但新新房地产公司于2017年10月31日向林群平、朱义妹交付的店面层高实际仅为4.5米，比合同约定的层高少了0.3米，误差高达6.25%，导致店面的使用空间大幅缩水，店面的使用价值和市场价值严重受损，造成林群平、朱义妹严重的经济损失（林群平、朱义妹当初购买该店面系出于店面层高较高，可以合理分割为两层）。新新房地产公司的行为已构成严重违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，新新房地产公司应当返还林群平、朱义妹房价款并赔偿利息损失。合同第十四条还约定如因新新房地产公司的原因，林群平、朱义妹不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，林群平、朱义妹不退房，新新房地产公司自逾期之日起每日按已付款万分之一向林群平、朱义妹支付违约金。鉴于林群平、朱义妹直到2019年4月22日才取得房屋权属证书，也即未能在商品房交付使用后90日内（即2018年1月29日之前）取得房屋权属证书，故新新房地产公司应依照合同第十四条向林群平、朱义妹承担逾期办证违约责任。 新新房地产公司辩称，一、林群平、朱义妹诉求层高违约赔偿，缺乏事实与法律依据：1.案涉商品房从规划设计到施工后竣工验收的层高均为4.5米。在案涉合同签订前，案涉商品房已经竣工，层高4.5米的事实已经存在（该高度符合《商店建筑设计规范（JGJ48—88）》第4.2.3规定的要求），故讼争合同约定的层高4.8米系笔误造成。另买受人购房前亦到现场看房，对层高是明知并认可接受的。2.林群平、朱义妹与答辩人在合同中并未就案涉商铺可以改造成两层作出约定，且该商铺也没有两层的规划设计，擅自改变房屋结构势必影响消防安全，林群平、朱义妹无权随意改变房屋结构。目前讼争楼盘的大多数店铺均已装修并投入使用，实际并未影响商铺的有效利用，林群平、朱义妹并没有因层高的变动造成实际损失，讼争商铺的商业价值不仅未减损，市场价格反而明显上涨，林群平、朱义妹的合同目的已经实现，答辩人不因此承担违约赔偿责任。3.本案讼争合同对实际交房时层高不足是否构成违约及违约责任如何承担均未约定，法律法规亦无明确规定。而房屋面积不足与层高不足是性质完全不同的两种概念，房屋面积不足导致购房人实际可使用的面积减少对买受人的影响较大，而房屋层高不符合约定，但符合国家标准，对买受人的影响相对较小。林群平、朱义妹主张答辩人存在违约行为并以房屋面积不足的计算方法直接套用到房屋层高不足计算违约金，既不能客观反映损失的大小，也未考虑实际受损及答辩人的违约过错程度，过分加重了答辩人的责任，显失公平，故不能类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条的规定。且根据合同法第一百一十一条的规定，减少价款仅适用于质量违约情形下的瑕疵履行，而本案系层高违约，并非房屋质量违约。二、答辩人通知林群平、朱义妹于2017年10月31日前来办理交房手续，但因林群平、朱义妹的原因于2018年7月4日才与物业公司办理交房手续，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定，讼争商品房交付使用的时间应为2018年7月4日，相应地逾期办证时限的起算时间应从2018年10月3日起算。另根据案涉合同及补充协议关于产权登记的约定、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前置要件是要求买受人先配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费等税费，故逾期办证期间仅能计至产权初始登记之日，也即答辩人2018年11月15日在《闽南日报》刊登办理产权登记的公告之日。对于因买受人原因未能及时配合办证致使房屋所有权证办理时间超过约定时间，应由买受人自行承担相应后果。此外，逾期办证系因东山经济技术开发区管理委员会土地管理权限调整及其工作交接所致，在交房之后直至2018年10月22日东山县国土资源局出具用地验收受理通知之前未能办证系属于法律上或事实上履行不能。答辩人从2017年12月27日取得用地验收发票后即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源局申请用地复核验收，东山县国土局迟滞2018年3月26日才开始复核，该期间系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，该期间共计87天应予扣减。 新新房地产公司提交收楼资料领取、钥匙签收单及承诺书，拟证明讼争房屋实际交付使用的时间是2018年7月4日，林群平、朱义妹对前述证据的真实性均无法确认，并认为收楼通知书通知收楼时间是截至2017年10月31日，故实际交房时间也应为2017年10月31日。本院认为，新新房地产公司提交的收楼资料领取、钥匙签收单及承诺书上有林群平的签名及捺印，且林群平、朱义妹亦确认只有房屋实际交付买受人才会缴纳物业费，结合林群平缴纳物业费的时间即2018年7月6日及缴费期间，对新新房地产公司提交收楼资料领取、钥匙签收单及承诺书的真实性予以确认，该组证据可以证明案涉商品房实际交付使用的时间为2018年7月4日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月14日，林群平、朱义妹与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林群平、朱义妹购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城1号楼Ｄ110号商品房，总价款739266元。该合同第三条约定：该商品房层高为4.8米。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，林群平、朱义妹支付了全部购房款。新新房地产公司通知林群平、朱义妹于2017年10月31日前交房，后林群平、朱义妹于2018年7月4日实际接收案涉商品房。林群平、朱义妹与新新房地产公司均确认案涉商品房的实际层高为4.5米。2018年11月9日，东山县不动产登记中心受理了新新房地产公司办理国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记的申请。2018年11月15日，新新房地产公司在《闽南日报》刊登该楼盘1＃、2＃、11＃、12＃楼办理不动产权登记手续的公告。2019年4月22日，东山县国土资源局登记案涉商品房（座落为东山县的权利人为林群平、朱义妹。因林群平、朱义妹认为新新房地产公司交付的商品房层高与合同约定不符且未在合同约定的时间内履行办理房屋权属登记义务，已构成违约，故诉至本院请求支持其诉讼请求。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一、新新房地产公司是否应向林群平、朱义妹承担案涉商品房未符合层高约定的违约责任及如何承担违约责任；二、新新房地产公司是否构成逾期办证。本院对此分析认证如下： 一、关于新新房地产公司是否应向林群平、朱义妹承担案涉商品房未符合层高约定的违约责任及如何承担违约责任的问题。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》第三条约定讼争商品房用途为店面，层高为4.8米，但是经双方当事人确认实际层高只有4.5米，比合同约定减少0.3米，新新房地产公司已构成违约。双方当事人并未就层高不足应承担的违约责任进行约定，故应根据新新房地产公司的违约程度和林群平、朱义妹的受损程度酌情确定赔偿数额。鉴于涉案商品房4.5米的层高足以满足正常使用的需要，商品房实际层高比合同约定层高减少0.3米，对林群平、朱义妹使用该商品房有一定的影响，但影响相对有限，本院酌情确定新新房地产公司按总房款的2%支付赔偿款为宜。林群平、朱义妹主张按照合同约定的面积误差违约责任计算违约金，不予采纳。 二、关于新新房地产公司是否构成逾期办证的问题。 本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，办证时限为商品房交付使用后90日内，而“使用”意味着买受人有执掌行为，只有实际交付才会发生执掌后果，继而发生“使用”，故办证时限的起算日应理解为案涉商品房实际交付第二日，即为2018年7月5日。林群平、朱义妹主张办证时限的起算日为通知交房截止之日即2017年10月31日，缺乏事实依据，不予采纳。因新新房地产公司并非讼争商品房的办证主体，故在本案中其承担的办证义务仅属协助办证义务，只要讼争商品房满足申请办证条件，即应认定新新房地产公司完成办证义务。本案中至新新房地产公司在报纸刊登公告通知办证时，讼争商品房已满足申请办证条件，故对新新房地产公司提出逾期办证期间计至2018年11月15日在《闽南日报》刊登办理产权登记公告之日的主张，予以采纳。该时点之后，即使买受人未取得房屋权属证书，根据合同第十四条中“因出卖人原因”的约定，也不属于新新房地产公司一方的责任。综上，新新房地产公司于2018年7月4日实际向林群平、朱义妹交房，但新新房地产公司未能在2018年9月2日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，致使林群平、朱义妹不能在商品房交付使用后90日内（即2018年10月2日前）取得房屋权属证书，已构成逾期办证，即共逾期44天（自2018年10月3日至2018年11月15日），故新新房地产公司应当按照合同约定承担逾期办证违约责任。至于新新房地产公司提出受政府有关土地和规划建设管理权限调整的影响导致不能办证系不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，属新新房地产公司与相关行政机关之间另外的法律关系，不影响新新房地产公司依据《商品房买卖合同》的约定向买受人承担违约责任。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期且因该原因可相应扣减办证时限的抗辩主张，缺乏法律依据，不予采纳。 综上所述，本院认为，林群平、朱义妹与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。案涉商品房实际层高比约定层高减少0.3米，新新房地产公司构成违约，该违约行为对林群平、朱义妹使用该商品房有一定影响，本院酌情确定新新房地产公司按购房款的2%支付赔偿款为宜，即739266元×2%﹦14785.32元。新新房地产公司于2018年7月4日向林群平、朱义妹实际交付商品房，而根据合同第十四条的约定，因新新房地产公司的原因，林群平、朱义妹至2018年10月2日仍未取得讼争商品房权属证书，新新房地产公司应承担违约责任。林群平、朱义妹主张新新房地产公司以已付购房款739266元为基数承担合同第十四条约定的违约责任，具有事实与法律依据，但逾期办证违约金的计算期间应从2018年10月3日计至2018年11月15日，即逾期办证违约金为739266元×0.0001/天×44天=3252.77元，对林群平、朱义妹主张超出3252.77元的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿林群平、朱义妹商品房层高不足的损失14785.32元； 二、福建新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林群平、朱义妹逾期办证违约金3252.77元； 三、驳回林群平、朱义妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2414.9元，减半收取计1207.45元，由林群平、朱义妹负担1001.45元，福建新新房地产开发有限公司负担206元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  洪艺芯 二〇一九年十二月二十七日 书记员  吴丹宁 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。