四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民终1450号 上诉人（原审原告）：刘惠英，女，1965年4月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：郭智森，四川蜀缘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐山市晋亨市政建设开发有限公司，住所地四川省乐山市沙湾区铜河路。 诉讼代表人：罗成银，乐山市晋亨市政建设开发有限公司清算组组长。 委托诉讼代理人：费旭燕，四川沫若律师事务所律师。 上诉人刘惠英因与被上诉人乐山市晋亨市政建设开发有限公司（以下简称晋亨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2019）川1111民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘惠英上诉请求：1.撤销四川省乐山市沙湾区人民法院（2019）川1111民初567号判决；2.将本案发回重审或改判晋亨公司管理人于2019年1月16日向刘惠英发送的解除合同通知无效。事实和理由：1.刘惠英与晋亨公司签订合同在前，其他债权人与晋亨公司签订合同在后，一审判决认定案涉《商品房买卖合同》有可能侵害其他债权人和合法权益无事实依据。2.一审认定刘惠英的购房合同不同于一般消费性购房合同没有法律依据。无论出于什么目的，刘惠英与晋亨公司按照意思自治签订了购房合同，应该受到法律保护，且认定多年前签订的该购房合同不同于一般性消费性购房合同不利于市场经济稳定。3.2015年12月15日，刘惠英、晋亨公司和案外人宋英签订《三方协议书》，约定晋亨公司以案涉商品房抵偿宋英的债务。次日，刘惠英与晋亨公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同签订后晋亨公司向刘惠英出具收据并办理房屋预售登记，该《三方协议书》及《商品房买卖合同》均合法有效。4.晋亨公司管理人解除合同的理由是刘惠英未足额付款，而一审判决已经认定刘惠英与晋亨公司及案外人签订的合同有效，即说明刘惠英已经足额付款，故晋亨公司管理人解除合同无事实依据和法律依据。 晋亨公司辩称：一审判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘惠英向一审法院提出诉讼请求：1.确认晋亨公司的管理人于2019年1月16日发送的解除合同通知无效；2.确认刘惠英与晋亨公司签订的《商品房买卖合同》有效；3本案诉讼费由晋亨公司承担。庭审中，刘惠英明确其诉讼请求为：1.确认晋亨公司管理人于2019年1月16日向刘惠英发送的《解除合同通知》无效；2.本案诉讼费由晋亨公司承担。 一审法院经审理查明事实如下：晋亨公司的法定代表人系张良刚，张伟（实际出资人）与张良刚（名义出资人）、彭晓萍（名义出资人，张良刚之母）于2015年1月5日签订《名义出资与实际出资协议书》，明确张良刚、彭晓萍为晋亨公司的名义出资人，但实际出资人为张伟，张伟作为晋亨公司的实际控制人，实际经营管理公司。 刘惠英与一审法院（2019）川1111民初568号案件的当事人徐清明系夫妻关系。案外人宋英从2013年起多次向刘惠英借款，累计共计9000000.00元，之后宋英偿还刘惠英借款2000000.00元。2015年1月16日，刘惠英作为甲方（出借人）与宋英作为乙方（借款人）重新签订一份《借款合同》，合同约定：1.借款金额为7000000.00元，大写柒佰万元正（此借款为延续借款，换办借款合同及借条），还款时间为2016年1月16日前。2.借款方式：甲方以现金方式转账给乙方，从刘惠英账户转到宋英账户。借款时间：2013年4月16日借款3000000.00元，2014年10月27日还2000000.00元；2013年11月15日借款3000000.00元；2013年11月22日借款3000000.00元。3.还款方式：乙方以现金方式转账给甲方从宋英账户转到刘惠英账户。4.借款利息及利息支付方式：月利息按2%计算，每月转账支付到刘惠英卡上（刘惠英开户行：农行成都新津支行，账号62×××11）。5.本合同自双方签字之日起生效。刘惠英、宋英在该借款合同上签字按手印，担保人杨杰也在借款合同上签字按手印。同日，案外人宋英向刘惠英出具一张借条，载明：今借到刘惠英现金7000000.00元，借款事宜详见借款合同。 因宋英与晋亨公司实际控制人张伟私交甚好，2015年12月15日，刘惠英作为甲方，宋英作为乙方，晋亨公司作为丙方，三方签订了一份《三方协议书》。协议约定：一、乙方向甲方借款7,000,000.00元，因乙方经济困难已经无力支付，甲方同意乙方用丙方开发的商品房作价抵偿。二、丙方与乙方系极为友好的关系，丙方自愿用本司名下开发的乐山市沙湾鑫若苑商业中心（又名“中心购物广场”）一楼商铺279.09平方米，以每平方米25,000.00元的销售价共计6,977,250.00元抵偿给甲方，商铺号为1幢1层11号、12号、13号、18号、19号，甲方不另行给付购房款给丙方，乙方借甲方的7,000,000.00元作为甲方此次的购房款，并且甲方与丙方已另行签订商品房买卖合同，并由丙方向甲方出具购房发票。三、以刘惠英名义购买1幢1层11号、12号、13号的商铺，以徐清明的名义购买1幢1层18号、19号的商铺。2015年12月15日，刘惠英与晋亨公司签订三份《商品房买卖合同》，约定刘惠英购买晋亨公司开发的乐山市沙湾区鑫若苑商业中心一楼商铺1幢1层11号、12号、13号商铺，价款分别为1,390,000.00元、1,249,250.00元、1,249,250.00元，约定付款方式及期限为一次性付款。同日，晋亨公司向刘惠英出具收款收据，载明：刘惠英交来沙湾区鑫若苑商业中心商业款3,888,500.00元。该三份商品房买卖合同在原乐山市沙湾区房地产管理局进行了备案，备案号分别为：乐沙预售2015年04-中预-220号、227号、228号。 2018年7月3日，四川省乐山市沙湾区地方税务局向四川省乐山市沙湾区人民法院申请晋亨公司破产清算。2018年7月11日，该院作出（2018）川1111破申3号民事裁定书，裁定受理四川省乐山市沙湾区地方税务局对晋亨公司的破产清算申请，并指定管理人，此后晋亨公司进入破产清算程序。2019年1月16日，晋亨公司管理人向刘惠英发出《解除合同通知》，载明：根据现有资料显示，合同签订后，刘惠英并未支付相应合同对价，双方合同并未实际履行。晋亨公司管理人依据合同法和破产法第十八条的规定，决定解除双方签订的合同。自本通知到达贵方的同时，即解除贵方与晋亨公司签订的商品房买卖合同。如对合同解除持有异议，应在本解除合同通知到达之日起90天内向四川省乐山市沙湾区人民法院提起诉讼。2019年1月23日，刘惠英向晋亨公司管理人提交《债权申报表》，申报债权类别为购房款，申报金额为3,888,500.00元、孳息债权481,255.88元，合计4,369,755.88元。2019年2月5日，晋亨公司管理人作出《债权确认表》，认定刘惠英的债权性质为债务转移、金额（含利息）为4,369,755.88元，利息从2015年12月15日期按年利率4.75%计算至2018年7月11日止。 一审法院认为，本案争议焦点为以下几点： 一、刘惠英与宋英之间的民间借贷是否属实？刘惠英、宋英与晋亨公司之间签订的三方协议及刘惠英与晋亨公司之间签订的商品房买卖合同是什么性质？是否合法有效？ 刘惠英提交了充分的证据，晋亨公司对刘惠英提交的所有证据无异议，也认可刘惠英与宋英之间的民间借贷关系，因此，刘惠英与宋英之间的民间借贷依法认定客观属实。因宋英无力偿还刘惠英借款，晋亨公司自愿用本司名下开发的商铺抵偿给刘惠英，刘惠英不另行各付购房款给晋亨公司。刘惠英、宋英与晋亨公司之间签订的三方协议系宋英将对刘惠英的债务转移给晋亨公司，晋亨公司通过签订三方协议予以明确认可，该三方协议的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。庭审中，晋亨公司认可承接了宋英对刘惠英的债务，并表示已确认了刘惠英的债权金额。刘惠英当庭改称该三方协议是晋亨公司以债务加入的方式承接宋英的债务，在辩论中又称不论债务加入还是债务转移，宋英欠刘惠英的借款均已转换为刘惠英、徐清明向晋亨公司支付的购房款。因晋亨公司已认可该7,000,000.00元债务已转移为购房款，因此不管是债务加入还是债务转移均不影响三方协议的效力，也不影响依据三方协议签订的商品房买卖合同的效力。刘惠英与晋亨公司签订的商品房买卖合同是为了抵偿宋英差欠刘惠英的债务，该合同本质是一种以房抵债协议，属于当事人对自己债务履行方式变更调整，此种调整变更不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。但该种合同不同于一般消费性购房合同，其目的是抵偿债务。 二、晋亨公司管理人向刘惠英发出的解除商品房买卖合同通知是否合法有效？ 因晋亨公司已被裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利”的规定，在合同尚未履行完毕的情况下，若合同一方当事人进入破产程序的，合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束。本案中，商品房买卖合同中涉及的沙湾区鑫若苑商业中心项目已停工多年，至今没有竣工验收，更没有交付使用，双方之间的商品房买卖合同未履行完毕，所涉商铺也没有发生物权转移。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释﹝2002﹞16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，刘惠英是通过以房抵债的形式购房，其不是一般意义上的消费者购房户。刘惠英是要求确认解除合同通知无效的诉讼请求，其实质就是要求晋亨公司继续履行商品房买卖合同，而该要求归根结底是要求晋亨公司对刘惠英的债权给予全额的个别清偿，这将可能损害其他债权人的合法权益。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，刘惠英要求晋亨公司对其债权给予个别清偿无效。综上，晋亨公司管理人从企业破产利益平衡角度，解除双方已无法实际履行的合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”的规定，符合公平原则，解除合同通知有效。因此，对刘惠英的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第五项、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十四条规定，判决：驳回刘惠英的诉讼请求。案件受理费100元，由刘惠英负担。 二审中双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：晋亨公司管理人向刘惠英发出通知解除案涉三份商品房买卖合同是否合法有效？ 根据查明事实，因案外人宋英欠刘惠英借款，经晋亨公司、宋英、刘惠英签订《三方协议书》，约定由晋亨公司以其开发的沙湾区鑫若苑商业中心一楼部分商铺抵偿给刘惠英，同时约定以刘惠英名义与晋亨公司签订三套商品房买卖合同，以刘惠英丈夫徐清明的名义与晋亨公司签订两套商品房买卖合同。按照《三方协议书》安排，刘惠英与晋亨公司于2015年12月15日签订了编号为6559、6564、6565的案涉三份商品房买卖合同。该三份商品房买卖合同虽然在乐山市沙湾区房地产管理局办理了商品房预售备案登记，但案涉房屋尚未竣工验收、不具备不动产登记条件，其物权并未发生转移，刘惠英尚未取得所有权，故该三份商品房买卖合同并未履行完毕。在晋亨公司进入破产清算程序后，该三套房屋仍然属于晋亨公司破产财产，由于刘惠英并非消费者购房户，且至人民法院裁定受理晋亨公司破产清算前，案涉三份商品房买卖合同载明的房屋也未向刘惠英进行交付，故刘惠英依据案涉三份商品房买卖合同对晋亨公司主张的权利不具有优先性。在此情况下，刘惠英不能要求晋亨公司管理人继续履行案涉三份商品房买卖合同，晋亨公司管理人向刘惠英发出通知解除案涉三份商品房购房合同，应为合法、有效。 综上，刘惠英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘惠英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 童红兵 审 判 员 唐海珍 审 判 员 李 春 审 判 员 何洪兰 审 判 员 张开运 二〇一九年十二月十四日 法官助理 符文曦 书 记 员 雷 雨 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。