上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初21244号原告：上海鑫皋达房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈婷，经理。委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈志兴，上海市托普律师事务所律师。被告：赵佳，男，1980年9月29日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：杨灵妍，女，1982年12月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赵佳(系杨灵妍丈夫)，男，1980年9月29日出生，汉族，住上海市闵行区。原告上海鑫皋达房地产经纪有限公司与被告赵佳、杨灵妍居间合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海鑫皋达房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人沈志兴、被告赵佳(暨被告杨灵妍的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鑫皋达房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付服务费250,000元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告及案外人于2017年8月17日、2017年12月30日就位于上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《房屋买卖意向书》两份，后原告根据协议向被告提供了居间服务。根据该《房屋买卖意向书》，约定：定金为人民币50万元，涉案房屋的买受人依据合同约定于2017年12月31日前总计支付房屋定金500,000元，随后因其自身原因，决定不再继续购买涉案房屋的，依据合同第七条的约定，甲(被告)乙(案外人)同意由获得违约金的一方支付原定金的50%给丙方(原告)，作为丙方的服务费用，现两被告没收案外人已经支付的定金作为合同违约定金，那么原告有权向两被告主张获得的违约金中的50%。现被告不愿意履行合同义务，故诉讼至法院。被告赵佳、杨灵妍辩称，不同意原告诉讼请求。原告没有完成居间服务，自己与下家未签订正式的房屋买卖合同，故原告作为居间方无权收取费用。买方是通过其他中介公司提供的带看服务，看中了涉案房屋，下家当时并未对自己的挂牌价提出异议，但是为了节省中介费下家找来了原告。《房屋买卖意向书》中约定了买方支付定金50万元，买方实际分别于2017年8月17日支付了250,000元，于2017年11月14日支付了100,000元，于2017年12月30日支付了150,000元的，每次都是自己主动联系原告去催促买方支付该定金，原告从来没有主动联系过自己，而且原告也是每次快到时间节点的时候才去让买方支付。整个交易过程中，原告总共就找了自己三次，每次都是为下家付款争取延期，第三次被告拒绝了延期，所以下家起诉到法院，通过该诉讼，被告已经合法取得了该50万元定金。今年年初涉案房屋实际以738万元的价格出售给案外人，而与原买家达成的价格是800多万，原买家的违约行为也导致了自己的损失。另，《房屋买卖意向书》中第七条属于格式条款，加重了房屋买卖双方的义务，排除了权利，应属无效，故不认可该条款的效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵佳、杨灵妍系夫妻关系。案外人肖某某与吴婷为夫妻关系，双方曾于2017年12月9日离婚，后又于2019年4月11日复婚。2017年8月16日，出售方暨合同甲方赵佳、杨灵妍与购买方肖某某暨合同乙方及居间方上海鑫皋达房地产经纪有限公司暨合同丙方签订《房屋买卖意向书(意向金)》一份，约定乙丙双方，就乙方委托丙方购买涉案房屋事宜，达成协议如下：一、房屋建筑面积136.15平方米，产权证编号：杨字(2013)第005145号，权利人赵佳、杨灵妍；二、乙方愿意依总价8,210,000元购买涉案房屋，于2018年2月28日前签订《上海市房屋买卖合同》时，乙方支付人民币4,000,000元作为首付款(含定金500,000元整)，2018年3月22日前房地产交易管理部门收受买卖双方产权转移申请文件时，支付人民币2,160,000元整。乙方向银行贷款2,000,000元，尾款50,000元在出售方缴清水、电、煤气、物业、有线电视等费用后给予出售方。三、在签订本协议书时乙方实际支付人民币250,000元给丙方，如需要补加定金，乙方应于2017年12月31日前将定金补足到人民币500,000元整给甲方。四、在本意向书的有效期内，若甲方同意依乙方条件出售房屋或乙方购买总价已达到且付款方式合于甲方条件时，则丙方将乙方支付的意向金直接转为定金，买卖双方即应于达成一致意向之日起，至丙方签约中心签订房屋买卖合同，丙方协助买卖双方办理产权转移交屋等相关手续。五、甲、乙双方应于签订房屋买卖合同时，各支付成交总额的1%作为丙方居间佣金(以佣金确认书为准)。六、交易税费及佣金均由乙方承担。七、乙方于甲方同意出售后，若反悔不买或不按约前来签订受让合同，致使丙方无法促成买卖双方签订房屋买卖合同，则乙方将自愿上述定金(意向金)作为违约金支付给甲方；如甲方不愿依约履行时，则甲方应加一倍返还已收定金(意向金)给乙方，以解除甲、乙双方承诺之交易，对此甲、乙双方同意由获得违约金的一方支付原定金的50%给丙方，作为丙方服务费用。八、甲方意见及义务：甲方诚意委托丙方出售上述房屋，并承诺本房屋产权及债务清晰，如有任何法律法规经济等纠纷本人承担一切责任，甲方同意上述乙方的一切购买条件，并收下乙方的购买定金(意向金)。同时甲方同意将本房屋的房地产证交由丙方暂时保管，直至送往房地产交易中心交易时直接交给房地产交易中心受理处。甲方承诺于2018年6月30日前将房屋交于乙方使用，款清交房。九、补充条款：该房屋内所有水、电、煤、有线电视开通费、物业维修基金都包含在房屋总价之内，送固定装修。合同底部赵佳、肖某某签名，上海鑫皋达房地产经纪有限公司盖章并工作人员谢加鹏签名。2017年8月17日，吴婷向赵佳支付了定金250,000元。2017年11月14日，吴婷向赵佳支付了100,000元。2017年12月30日，因案外人肖某某、吴婷无法按期支付首付款，故赵佳、杨灵妍作为出售方暨合同甲方与购买方吴婷暨合同乙方及居间方上海鑫皋达房地产经纪有限公司暨合同丙方又签订《房屋买卖意向书(意向金)》一份，协议中将涉案房屋购买总价变更为8,225,000元，同时变更约定乙方于2018年6月30日前签订《上海市房屋买卖合同》并支付3,000,000元作为首付款(含定金50万元整)，于2018年8月15日前房地产交易管理部门收受买卖双方产权转移申请文件时，支付人民币2,200,000元，乙方需向银行贷款3,000,000元，尾款25,000元在出售方缴清水、电、煤气、物业、有线电视等费用后给予出售方。交易税费及佣金承担由乙方承担。甲方承诺于2018年10月15日前将房屋交于乙方使用。合同补充条款约定涉案房屋内所有水、电、煤、有线电视开通费、物业维修基金都包含在房屋总价之内，送固定装修。若乙方在2018年2月28日之前付出首付款三百万则甲方退还15,000元给乙方。合同底部赵佳、杨灵妍、吴婷签名，上海鑫皋达房地产经纪有限公司盖章并员工谢加鹏签名确认。当日，吴婷又支付给被告150,000元。后肖某某、吴婷再次无法按约定于2018年6月30日前支付首付款，且被告赵佳、杨灵妍拒绝了再次延期付款的请求。故2018年7月26日，案外人肖某某通过上海市托普律师事务所向赵佳、杨灵妍邮寄了律师函一份，信函中要求赵佳、杨灵妍自收到律师函之日起三日内，退还肖某某先生已经支付的定金人民币35万元，并向肖某某先生支付一倍定金35万元作为违约金。2018年8月15日肖某某起诉到本院，要求赵佳、杨灵妍返还定金350,000元，并支付违约金350,000元，后肖某某于2018年10月25日向本院申请撤诉，本院依法作出(2018)沪0110民初16180号民事裁定书裁定准许撤诉。2019年7月11日，原告上海鑫皋达房地产经纪有限公司通过上海市托普律师事务所向被告邮寄律师函一份，内容如下：“赵佳、杨灵妍：……鉴于贵二位与肖某某先生于2017年8月16日签订《房屋买卖意向书(意向金)》，合同约定，二位将杨浦区江浦路XXX弄XXX号XXX室房屋以821万元出售给肖某某先生，定金为人民币50万元整。鉴于贵二位与吴婷小姐于2017年12月30日变更了上述合同，将杨浦区江浦路XXX弄XXX号XXX室房屋以XXXXXXX元出售给吴婷小姐，定金为50万元整。鉴于肖某某先生与吴婷小姐已经支付定金50万元整，但其不愿继续履行合同导致违约，贵二位已经将收到的50万元定金作为违约金不予退还。根据《房屋买卖意向书(意向金)》第七条之约定，由获得违约金的一方支付原定金50%给上海鑫皋达房地产经纪有限公司，作为其服务费用。本律师受上海鑫皋达房地产经纪有限公司委托，现正式函告贵二位：请于收到本函之日起7日内，支付25万元人民币服务费。”该函已于2019年7月12日由被告签收。但无果，故原告涉讼。另查明，赵佳、杨灵妍于2019年3月30日与案外人陈某某、邹某某签订了《上海市房地产买卖合同》，并以7,380,000元将涉案房屋出售给了该案外人。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，买卖双方赵佳、杨灵妍与肖某某、吴婷并未就涉案房屋签订正式的房屋买卖合同，且双方曾就付款金额及时间进行过多次磋商并重新签订新的意向书，后因为买方肖某某、吴婷想就付款方式、付款金额再次协商时遭被告拒绝，并被没收支付的定金，现涉案房屋也被出售给他人，故本院认为居间方并未促成涉案房屋买卖双方之间正式房屋买卖合同的成立。关于两份《房屋买卖意向书(意向金)》中，约定因房屋买卖双方中的一方违约致未能签订合同或合同解除，则依据定金罚则收取违约金的一方应按50%的比例支付给居间方作为服务费的条款，因赋予了居间人根据房屋买卖合同买卖双方的交易条件来收取佣金的权利，且居间方通过该条款的获利金额也远超过居间成功后的居间费用，故该条款加重了对方责任，有违合同法中关于居间合同权利义务的规定和公平原则，应为无效。但原告为促成买卖双方的交易，确实提供了促成磋商、提供协议文本、催款等劳务，对此被告应支付相应的报酬，具体金额由本院予以酌情确定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告赵佳、杨灵妍应于本判决生效之日起十日内给付原告上海鑫皋达房地产经纪有限公司30,000元；二、原告上海鑫皋达房地产经纪有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由原告上海鑫皋达房地产经纪有限公司负担2,200元，被告赵佳、杨灵妍负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孔 玲二〇一九年十二月二十五日书记员 罗奇芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。