西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初7784号 原告：王静柔，女，汉族，1996年11月10日出生，籍住青海省，现住西安市雁塔区。 委托代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。 委托代理人：李雪萍，陕西百望律师事务所律师。 被告：李忠惠，男，汉族，1969年1月10日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被告：西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区以西、科技路以北、中建国熙台5幢1单元-1层1F116号，统一社会信用代码：91610135MA6TY9KU7X。 法定代表人：王慧，该公司总经理。 委托代理人：归少卫，男，汉族，1990年9月2日出生，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，籍住陕西省乾县，现住西安市长安区，系西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司店长。 原告王静柔与被告李忠惠、被告西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司（以下简称西安沅熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人余日升、李雪萍,被告李忠惠及其委托代理人南溪、被告西安沅熙公司委托代理人归少卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王静柔诉称：2017年3月17日王静柔（买方）与李忠惠（卖方）、西安沅熙公司（居某某方）签订《房产买卖合同》,约定:原告购买被告李忠惠位于西安市雁塔区XX幢XX单元XX室房屋，合同款655000元。合同签订当日原告支付定金155000元，剩余购房款500000元，王静柔以银行贷款的方式向李忠惠支付，李忠惠应在领取新《房屋所有权证》后及时协助王静柔办理银行抵押贷款，西安沅熙公司提供协助权属过户、物业交接等服务。房屋交付后，王静柔对涉案房屋进行了装修，准备入住时，物业公司告知房屋水、电、天然气卡应业主（即被告李忠惠）申请均处于停用状态，无法进行充值、使用，王静柔合同目的无法实现。被告无故停止履行合同，严重侵害王静柔合法权益。且《房产买卖合同》并不存在法律上或事实上不能履行的情形，依法应当继续履行。协商无果，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告李忠惠、西安沅熙公司继续履行三方于2017年3月17日签订的《房产买卖合同》直至合同履行完毕止；2.被告李忠惠向原告支付违约金15000元；3.被告李忠惠向原告支付律师代理费15000元；4.被告李忠惠、西安沅熙公司承担本案全部诉讼费用。 被告李忠惠辩称：因无法取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《竣工验收备案表》等问题导致西安沅熙公司无法办理房屋产权证。而被告李忠惠只对涉案房屋的物权享有期待权。所以《房产买卖合同》存在客观上履行不能。同时 李忠惠依据《商品房买卖合同》约定，被告李忠惠有权解除与陕西希望鱼化置业有限公司签订《商品房买卖合同》，从而导致其与王静柔之间的合同履行状态的不确定。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，《房产买卖合同》符合解除条件。依据2017年6月28日西安市人民政府办公厅发布（市政办法【2017】59号）通知,原告王静柔并非西安市居民，不具备购房资格，且涉案房屋并未交付给王静柔。被告李忠惠虽移交钥匙，但只是允许原告先暂时装修，并未正式交付房屋。原被告三方明知房产证无法办理，合同无法继续履行，并非被告李忠惠造成的，被告李忠惠并不存在违约行为，无需向原告承担违约金及律师费。综上，被告李忠惠认为王静柔的诉求没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回。 被告西安沅熙公司辩称：同意原告第一项诉讼请求，但认为没有正常过户并非原被告三方的原因，而是开发商的原因导致。同时认为被告李忠惠一直积极联系原告王静柔解决问题，所以被告李忠惠没有违约。合同只约定让原告王静柔装修并没有明确约定让原告入住。 经审理查明：涉案房屋在被告李忠惠与开发商陕西希望鱼化置业有限公司2013年12月4日签订编号4844299合同登记号Y13136210《商品房买卖合同》,第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于西安市雁塔区XX路XX号、XX号为西雁国用（2012出）第068号、西雁国用（2012出）第069号、西雁国用（2012出）第070号的地块的土地使用权。该块土地面积为56125.4平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2012年3月12日至2081年11月28日。出卖人经批准，在上述地块建设商品房。【现定名】蔚蓝彼岸（蓝湖树）。XX号XX城棚建字第（2012）007-1号、西城棚建字第（2012）007-2号。XX号XX城XX号（补）、城改061号（补）。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为西安市住房保障和房屋管理局，商品房预售许可证号为201XXXX。第四条计价方式与价款：该商品房每平方米7017.65元，总金额572640元。第六条付款方式及期限：买受人应于2013年10月24日向出卖人支付应缴房款首付款即人民币352640元，剩余房款即人民币220000元，办理银行按揭。商品房预售项目公示、商品房买卖合同备案查询表明西安市雁塔区丈八北路380号XX幢XX单元XX室房符合预售资质，2013年10月24日完成网签，交易状况显示良好。2017年3月17日原告王静柔（注买方）与被告李忠惠（注卖方）、西安沅熙公司（注居某某方）签订《房产买卖合同》，合同约定卖方李忠惠将位于西安市雁塔区丈八北路380号XX幢XX单元XX室房屋（建筑面积81.60㎡，套内面积67.25㎡，毛坯房）出售给买方王静柔。合同价款为：655000元。双方约定本合同生效之日起当日，买方向卖方支付定金人民币150000元，除定金外的房款为500000元，办理银行按揭贷款，所需费用由买方自理。房产买卖合同第五条房地产权现状约定该物业处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起三个工作日内向银行申请提前还贷，并于银行同意还贷日起的10个工作日还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并将《房屋所有权证》原件托管于居某某方作为过户手续之用。该物业处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起三个工作日内向担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买房应予以协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。合同违约责任约定：合同履行中，如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利进行，则已付定金由卖方没收，卖方有权将该物业转让予任何人；如卖方在签订合同后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须赔偿买方已付定金的双倍金额以弥补买方之损失。违约方还需支付给居某某的双方服务费。因一方违约引起诉讼或仲裁，违约方还需赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等。合同备注约定（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注为准）：合同签订当日，买方支付卖方首付款壹拾伍万元整，该房屋大证7月31日下来之后中介公司一个月内办好房产证加急。合同签订当日，后续等证期间由于卖方本人的经济纠纷所影响到该房屋，买方不承担责任，所有责任由卖方承担。被告李忠惠承认原告王静柔缴纳定金155000元。2019年5月21日，西安市高新区管委会在地方领导留言板处对网民回应其中记载：该项目由陕西希望鱼化置业有限公司开发建设，目前未办证楼幢为9、10、11号楼，均未取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《竣工验收备案表》，暂不具备办理不动产首次登记的必要条件。因此，目前该项目的不动产首次登记及商品房转移登记均无法办理。就该项目的产权证书办理遗留问题，高新区处遗办与雁塔区XX沟通并致函，雁塔区处遗办同意将该项目列入雁塔区处遗项目摸排表中，进一步排查。西安市人民政府2017年4月18日颁布《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》第一条第二款规定“在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易”以及该《意见》第三条第三款规定“下发之日前，已签订购房协议并提交商品房买卖合同网签信息的，仍按原政策执行”。西安市人民政府办公厅2017年6月25日颁布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》其中规定“自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上的个人所得税或社会保险证明”。原告王静柔表示无法办理银行按揭贷款，对剩余500000元购房款愿意支付现款。原告王静柔支付律师代理费15000元，提供陕西增值税普通发票（NO：01914077）予以证明。在庭审中，原告放弃要求被告李忠惠恢复涉案房屋正常使用状态（包括恢复水、电、天然气等）的诉讼请求。 上述事实有：《房产买卖合同》、商品房预售项目公示、商品房买卖合同备案查询、陕西增值税普通发票（NO：01914077）、《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定、领导留言回复、谈话记录及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为本案的定案依据。 本院认为：原告王静柔与被告李忠惠双方经被告西安沅熙公司介绍,在平等、自愿的基础上于2017年3月17日签订的《房产买卖合同》，系各方当事人真实意思的表示。被告李忠惠出售房屋时虽未取得房屋产权证书，但其通过与开发商陕西希望鱼化置业有限公司签订《商品房买卖合同》支付购房款取得对涉案房屋的处分权。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十一条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，依照其规定”之规定，可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证件，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权权属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身，房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有房屋所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。而且在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规定意义上的不动产登记存在本质上的区别。因为依据不动产规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产的各种变化在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上记载的事实，它的法律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理”。可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需求，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋所有权确认，才真正具有确权意义。所以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“：未依法登记领取权属证书的”不得转让之规定，属于管理性强制性规定。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。由于原被告所签订《房产买卖合同》并未违反强制性法律规定，所以原被告双方签订《房产买卖合同》合同成立有效，应受法律保护，故原告主张合同应该继续履行的诉讼请求,本院依法予以支持。根据《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，2017年4月18日以前，已签订购房协议并提交商品房买卖合同网签信息的，仍按原政策执行。本案合同签订的日期为2017年3月17日，同日原告向被告支付定金，被告出具定金收款收据，承认收到定金150000元，且原告王静柔对涉案房屋已经进行装修，因此该合同不受限购政策影响，应按照原政策执行。对被告辩称合同不符合相关政策、应予解除的意见，本院依法不予采纳。被告李忠惠辩称因无法取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《竣工验收备案表》导致无法办理房屋产权证，合同无法继续履行。但暂时无法取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《竣工验收备案表》仅仅是在本次交易的时间上有所影响，并不能直接产生实质上阻却合同继续履行的效果，所以对被告辩称合同无法继续履行，本院依法不予采纳。由于原告王静柔已向被告李忠惠支付购房款155000元且对房屋进行了装修，但因被告李忠惠通知涉案房屋所在小区物业公司停止向原告售水、电，致使原告无法进行充值、使用，被告李忠惠的行为构成违约。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定。因原告王静柔要求按155000元（已支付定金150000元、购房意向金5000元）以银行同期贷款利率年利率4.35%为基础，自2017年3月17日起至实际履行合同之日止的损失大于15000元，故对于原告王静柔主张被告李忠惠向原告支付违约金15000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《房产买卖合同》约定：违约方还需赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等。被告李忠惠无故停用涉案房屋水、电、天然气，也未履行其办理房产证义务，其行为构成违约，应对其违约行为承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告李忠惠应承担原告支付的律师代理费15000元，故对原告王静柔主张被告李忠惠向原告支付律师代理费15000元的诉讼请求，本院予以支持。原告放弃要求被告李忠惠恢复涉案房屋正常使用状态（包括恢复水、电、天然气等）的诉讼请求，这是原告对其法律权利的依法处置，本院依法予以准许。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告王静柔与被告李忠惠、西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司于2017年3月17日签订的《房产买卖合同》继续履行。 二、原告王静柔于本判决生效之日起十日内向被告李忠惠支付剩余购房款500000元整。 三、被告李忠惠于本判决生效之日起十日内向原告王静柔支付违约金15000元。 四、被告李忠惠于本判决生效之日起十日内向原告王静柔支付律师代理费15000元。 案件受理费9100元，由原告王静柔承担1100元，被告李忠惠承担8000元，鉴于案件受理费原告王静柔已预交，故被告李忠惠将应承担的案件受理费8000元于本判决生效之日起十日内直接支付给原告王静柔。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王万民 审 判 员  卢 帆 人民陪审员  王喜花 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  史丽娜