云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云07民终978号上诉人（原审原告）：陈瑞雪，女，汉族，1979年9月21日生，住址云南省丽江市古城区。上诉人（原审原告）：杨云科，男，汉族，1977年10月30日生，住址云南省大理白族自治州祥云县。上述两上诉人委托诉讼代理人：李丽森，云南李寿刚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上述两上诉人委托诉讼代理人：陆月娇，云南李寿刚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：丽江锐晨滇丽置业有限公司。住所：丽江市古城区庆云东路566号幸福里小区1号楼。法定代表人：吴华。（未到庭）委托诉讼代理人：包自林，云南云勇律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。（未到庭）委托诉讼代理人：王晓林，云南云勇律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南中沅房地产顾问有限公司。住所：丽江市古城区西安街道裕安路126号6楼。法定代表人：程跃。（未到庭）委托诉讼代理人：高云，男，汉族，1982年2月12日生，住丽江市古城区，系云南中沅房地产顾问有限公司法定代表人程跃的丈夫。代理权限为特别授权代理。上诉人陈瑞雪、杨云科、丽江锐晨滇丽置业有限公司（以下称锐晨公司）因与被上诉人云南中沅房地产顾问有限公司（以下称中沅公司）合同纠纷一案，不服古城区人民法院（2019）云0702民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月9日公开开庭审理了本案。本案上诉人陈瑞雪、杨云科及委托诉讼代理人李丽森、陆月娇，上诉人锐晨公司的委托诉讼代理人王晓林，被上诉人中沅公司的委托诉讼代理人高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈瑞雪、杨云科不服一审判决提起上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019）云0702民初521号《民事判决书》第二项判决；2.请求二审法院依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.本案的一审、二审诉讼费用全部由锐晨公司、中沅公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.经一审人民法院查明已经确认上诉人与被上诉人锐晨公司签订了《“幸福里3期·拾光”定购协议》。上诉人在《定购协议》签订后，按照协议向被上诉人中沅公司交纳了购房定金54万。现由于被上诉人违反了协议约定，导致该协议不能继续履行，故被上诉人应当按照该《定购协议》的约定，向上诉人承担相应责任。2.上诉人与被上诉人之间从未就退还购房款达成过合意。在庭审中，被上诉人锐晨公司提交的证据系由其单方制作，系其单方所做的承诺，上诉人并未同意材料里的内容。在《“幸福里3期·拾光”定购协议》签订后，由于被上诉人的原因导致上诉人无法实现合同目的。故上诉人多次就合同的后续处理事宜与被上诉人进行协商，并要求按照《定购协议》的约定：由被上诉人双倍退还上诉人已支付的购房定金。故被上诉人中沅公司于2018年12月26日向上诉人出具了一份书面材料，载明其收到上诉人54万元购房定金，并愿意全额退款的事实。对于该书面材料，上诉人从未表示同意被上诉人中沅公司的处理方案，而一直坚持要求双倍返还已支付的购房定金。故，一审法院认定被上诉人中沅公司出具的退款书面材料系双方达成合意的事实认定错误。二、一审人民法院适用法律错误。1.一审法院认定被上诉人中沅公司与上诉人陈瑞雪就退还购房定金的事宜达成新合意，视为对《“幸福里3期·拾光”定购协议》5.1条内容进行变更显然于法无据。在本案中，上诉人从未就合同后续事宜与被上诉人达成任何的合意，一审人民法院所指的“达成合意”无非是指被上诉人中沅公司向上诉人出具的退还购房定金书面材料，该书面材料本身系被上诉人中沅公司单方制作，并未与上诉人协商过，上诉人也并未在该材料上签字确认。该书面材料是被上诉人中沅公司对上诉人的单方承诺，对上诉人不具有法律约束力。2.在本案一审审理过程中，已查明上诉人陈瑞雪、杨云科向被上诉人支付购房定金54万元。故根据双方签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条第二款之规定，被上诉人应当双倍返还上诉人定金108万元。综上，上诉人认为一审人民法院作出的（2019）云0702民初521号民事判决认定事实不清，适用法律错误，侵害了上诉人陈瑞雪、杨云科的合法权益。故上诉人请求二审法院全面审查本案后，给予本案一个客观、公正的判决。上诉人锐晨公司不服一审判决提起上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019）云0702民初521号民事判决，改判驳回陈瑞雪、杨云科的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由陈瑞雪、杨云科、中沅公司承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，导致判决不公。1.上诉人对一审判决认定，胡禾、陶建平、黄月和陈俊杰系中沅公司员工的事实，陈瑞雪将涉案54万元款项直接转账至中沅公司，由中沅公司对公账户转至法定代表人程跃个人账户，再由程跃账户转至胡禾账户的事实不持异议。该事实可以充分证实，上诉人自始至终未收到任何房款。2.《“幸福里3期·拾光”订购协议》5.1明确约定，陈瑞雪、杨云科应将房款直接支付给上诉人，但陈瑞雪、杨云科在看到一楼销售大堂放置的“警示”牌的情况下，未经上诉人锐晨公司（合同相对方）同意向中沅公司转款。故陈瑞雪、杨云科存在严重过失，中沅公司与上诉人锐晨公司之间不应构成表见代理，相关代理行为在未经锐晨公司追认的情况下，对上诉人锐晨公司不发生法律效力。3.在中沅公司员工胡禾涉嫌职务侵占罪案发后，上诉人便立即电话告知陈瑞雪，让陈瑞雪找被上诉人中沅公司退还购房款，陈瑞雪答复上诉人已经从中沅公司处退到购房款。4.因中沅公司超越代理权而实施的相关行为未经上诉人锐晨公司追认，故陈瑞雪、杨云科仅有权请求中沅公司履行债务。2018年12月26日，陈瑞雪与中沅公司达成一致意见，双方确认，由中沅公司退还陈瑞雪54万元，于2018年12月26日已退还陈瑞雪10万元。同日，由中沅公司向陈瑞雪出具《承诺书》，承诺于2019年1月5日将剩余44万元退还给陈瑞雪。因此，涉案争议已由陈瑞雪与中沅公司协商后达成合意，上诉人不应承担责任。5.上诉人与中沅公司签订的《“幸福里三期”项目销售代理合同》第八条第二款约定：所有房款必须存入上诉人方指定的收款账户，如中沅公司方人员擅自收款造成的一切法律责任由中沅公司方负责处理和承担，由此给上诉人方造成的一切损失由中沅公司承担。据此，中沅公司擅自收取被上诉人购房款的行为存在严重过错，应当对被上诉人承担退赔责任。综上，一审判决适用法律错误，导致判决不公，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人中沅公司答辩称：一、我公司仅是上诉人锐晨公司的销售代理公司,不是合同相对方,代理行为的后果应当由上诉人锐晨公司承担,本案应由上诉人锐晨公司承担退款责任。1.锐晨公司与我公司签订的两份《销售代理协议》应当以第一份2018年10月1日签订的协议为准。胡禾与锐晨公司签订第一份《销售代理协议》前曾向我公司法人的请示,法人程跃同意后其才与锐晨公司签订。在该份《销售代理协议》中并未约定款项是如何收取的,我公司也就按照锐晨公司的要求代为收款。但我公司对第二份《销售代理协议》的签订完全不知情,签订时我公司相关人员也并不在场,直至案发后2019年1月9日才从锐晨公司综合部经理田泳处得知该份协议的存在。第二份《销售代理协议》中增加的对我公司不利的收款条款并未经过我公司的同意,不是我公司的真实意思表示,对我公司不应产生约束力。2.我公司作为锐晨公司的销售代理公司,代理销售行为经过其授权或认可,代理行为后果应当由锐晨公司承担。我公司仅是作为锐晨公司的销售代理公司为其销售房屋,所有的代理行为均经过了该公司的授权或认可。在本案中,上诉人陈瑞雪的笔录中也显示当陈瑞雪向锐晨公司确认《定购协议》的效力时,锐晨公司认可协议效力及代理关系的成立,并且对于款项的收取方式是明知并且认可。鉴于该代理行为已向上诉人陈瑞雪和杨云科作出披露,代理行为的后果应当由锐晨公司承担。二、本案上诉人陈瑞雪、杨云科与锐晨公司间成立民事买卖关系,应当由锐晨公司承担退款责任,我公司作为销售代理,没有承担退款责任的法律基础与义务。1.《定购协议》系由锐晨公司制作并加盖公章的,且由上诉人陈瑞雪、杨云科与锐晨公司,在锐晨公司销售部内签订。上诉人陈瑞雪、杨云科系在锐晨公司的售楼部内与锐晨公司的销售代理签订的定购协议,使用的是锐晨公司制作并加盖公章的《定购协议》,虽然锐晨公司辩称该《定购协议》已经停止使用,但锐晨公司无任何证据进行证明,而且根据本案中上诉人陈瑞雪提交的证据显示,锐晨公司所辩称的《定购协议》停止使用完全是事后才加上去的,合同签订时该份协议依然是正在使用的有效力的协议,该事实得到了锐晨公司财务人员的认可。至于锐晨公司称胡禾擅自与上诉人陈瑞雪、杨云科签定购房协议,该公司不知情,所以该协议对锐晨公司没有约束力的说法并不成立。胡禾作为锐晨公司的销售代理人员,锐晨公司授权范围内,胡禾有权代其进行推销房屋、签订协议等相关事项,与客户接洽并签订协议本来就是销售代理职责。在已经授权的情况下,代理行为的后果应由被代理人承担,被代理人不能以不知情为由主张代理行为无效,该主张与客观事实明显不符。2.我公司是按锐晨公司的要求收取款项,锐晨公司对购房款的收取方式明知并且认可。且我公司已按锐晨公司要求将上诉人陈瑞雪、杨云科所交的购房款人民币222900元转给锐晨公司高管邱敏丽所持的关联账户邱侠的账户中。签订《销售代理协议》后,锐晨公司向我公司提出客户的购房款分为两部分,一部分是溢价款(锐晨公司称为转让款),一部分是购房款,由于溢价款高于合同价格,不能直接进入锐晨公司对公账户,所以就由我公司收取后转账给锐晨公司高管邱敏丽及高管所指定账户名为邱侠的账户内。该事实有锐晨公司经理曹宇在微信中要求我公司办理转让款的微信记录,及其通过胡禾向我公司提供邱侠、邱敏丽账号的微信聊天记录及我公司向邱侠转款的银行凭证证明。《销售代理协议》签订后,胡禾正常的销售了四套房屋,锐晨公司也正常办理了网签。也就是说锐晨公司认可购房款先由锐晨公司收取,再将溢价款项支付至其公司高管邱敏丽的私人账户及关联账户邱侠的账户中。而本案中,我公司代收上诉人陈瑞雪、杨云科的购房款后,已经按锐晨公司要求将陈瑞雪、杨云科所交的购房款中222900元转账至其公司高管邱敏丽所持的关联账户邱侠的账户中。锐晨公司认可上诉人陈瑞雪、杨云科向其付款购买房屋的行为,即使锐晨公司主张书面定购协议无效,也应当认定为《合同法》第三十六条:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”规定的情形,上诉人陈瑞雪、杨云科与锐晨公司间成立民事买卖法律关系,应由其承担退款责任。3.锐晨公司认可上诉人陈瑞雪、杨云科所交款项为购房款,并要求我公司向其交付购房款的行为，证明锐晨公司认可与上诉人陈瑞雪、杨云科间的民事买卖关系成立,其应履行本案合同义务,承担退款责任,与我公司间的纠纷属于不同法律关系应选择另案诉讼处理。锐晨公司于2019年4月15日向古城区人民法院提起诉讼,要求我公司返还本案中上诉人陈瑞雪、杨云科所交购房款。虽该案尚未审理完毕,锐晨公司与我公司间的纠纷也未有定论,但根据锐晨公司在该案中的诉讼请求:“判令被告中沅公司于判决生效后10日内返还陈瑞雪、杨云科购房款贰佰肆拾捌万壹仟伍佰柒拾捌元(￥2481578.00元)”可知,锐晨公司已经自认该款项系本案陈瑞雪、杨云科所交的购房款,并认可与陈瑞雪、杨云科间的民事买卖合同关系。该项诉讼请求也反映出,本案锐晨公司愿意承担《定购协议》中的合同义务,至于与我公司的纠纷该公司选择另案诉讼,所以应由本案锐晨公司承担退款责任。三、我公司从未作出过愿意向上诉人陈瑞雪、杨云科承担退款责任的意思表示。1.本案中关于上诉人陈瑞雪、杨云科与锐晨公司所称我公司出具的关于退款事项的手写条子,不符合证据形式,不应予以采纳。本案中上诉人陈瑞雪、杨云科所提交的关于退款事项的条子明显由不同的笔书写,无法确认其具体的形成时间,以及手写内容是否为同一人所书写,是否系后续添加上去的,证据存在瑕疵,无法确认其真实性,不应予以采纳。而锐晨公司提供的则完全是个复印件,不符合证据形式,不应予以采纳。2.我公司仅是代理锐晨公司处理与上诉人陈瑞雪、杨云科的相关纠纷,并未作出过“由我公司承担退款责任”等类似债的加入的意思表示。本案中的退款责任应由与陈瑞雪、杨云科间存在民事买卖关系的锐晨公司承担,我公司与陈瑞雪、杨云科间没有应当承担退款责任的法律基础与义务。我公司仅是作为锐晨公司的代理人受托处理该事项,并非表示我公司愿意承担退款责任。一审原、被告所提供的该份证据中也没有记载“我公司承担退款责任”等类似的表述。3.该份证据所记载的金额仅有44万元,上诉人陈瑞雪、杨云科据此要求我公司承担双倍定金返还没有法律依据。定金本就是基于买卖合同产生的,我公司与上诉人陈瑞雪、杨云科间不存在买卖合同关系,不应承担退还定金的义务；其次该份证据中无法确认真实性的手写内容记载“剩余440000元整,于2019年1月5日退回陈瑞雪的银行账户”也可看出,就算将该借条理解为债的加入,涉及我公司的金额也不超过44万元。陈瑞雪、杨云科以此为由要求我公司承担双倍返还定金的责任没有任何法律及事实依据。4.此外,上诉人陈瑞雪、杨云科所要求的双倍返还定金数额过高,违反《担保法》的相关规定,不应得到支持。依据我国《担保法》第九十一条的规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中陈瑞雪、杨云科要求按照54万元的标准返还定金,已经远远超过主合同的20%,不应得到支持。综上所述,我公司是本案锐晨公司的销售代理,并非《定购协议》的合同相对方,也不是上诉人陈瑞雪、杨云科购房款的最终收款人,与上诉人陈瑞雪、杨云科间不存在买卖合同法律关系,上诉人陈瑞雪、杨云科要求我公司承担退款责任不符合法律规定。我公司也从未做出过愿意承担退款责任的意思表示。而锐晨公司与上诉人陈瑞雪、杨云科之间的民事买卖合同业已成立,应由其向本案中上诉人陈瑞雪、杨云科承担退款责任。至于锐晨公司与我公司的纠纷,已由古城区人民法院另案受理,且该纠纷所属的委托代理法律关系也与本案的民事买卖法律关系分属不同的法律关系,委托代理产生的纠纷应另案处理。原审原告陈瑞雪、杨云科向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告陈瑞雪、杨云科与被告丽江锐晨滇丽置业有限公司于2018年12月14日签订的《幸福里三期·拾光定购协议》（当庭增加）；2.依法判令被告丽江锐晨滇丽置业有限公司及时双倍返还原告支付的购房定金108万元；3.依法判令被告云南中沅房地产顾问有限公司对被告丽江锐晨滇丽置业有限公司应双倍返还原告支付的购房定金108万元承担连带清偿责任；4.依法判令被告丽江锐晨滇丽置业有限公司、被告云南中沅房地产顾问有限公司共同承担该案的法院案件受理费用。一审法院认定的事实为：被告丽江锐晨滇丽置业有限公司与被告云南中沅房地产顾问有限公司分别于2018年10月1日和2018年10月19日签订了两份《“幸福里三期”项目销售代理合同》，上述两份合同约定由被告云南中沅房地产顾问有限公司代理销售由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司开发的“幸福里三期”项目的住宅房源。被告云南中沅房地产顾问有限公司派其公司员工胡禾、陶建平、黄月和陈俊杰四人驻被告丽江锐晨滇丽置业有限公司作为销售代表。2018年12月14日，原告陈瑞雪、杨云科在被告丽江锐晨滇丽置业有限公司位于丽江市古城区庆云路与丽大路交汇处“丽江幸福里”销售中心与销售代表胡禾签订了《“幸福里3期·拾光”定购协议》，定购被告开发的“丽江幸福里3期·拾光”项目合府B区14栋住房一套，该《“幸福里3期·拾光”定购协议》上加盖了被告丽江锐晨滇丽置业有限公司印章。《定购协议》第5.1条约定“签订本协议时，乙方向甲方缴纳购房定金54万元，作为签订《商品房购销合同》及其补充协议和附件、以及履行本协议的相关担保（定金在签订商品房购销合同后自动转入房款）”。该《定购协议》还对双方房屋价款、违约责任等进行了约定。《定购协议》签订后，原告陈瑞雪通过农业银行转账的方式向被告云南中沅房地产顾问有限公司对公账户转账54万元。上述款项从被告云南中沅房地产顾问有限公司对公账户转至其法定代表人程跃个人账户，再由程跃从其账户中将其中的部分款项转至胡禾账户，胡禾将该款项挪作他用。此后，因涉嫌职务侵占罪，胡禾被公安机关刑事拘留。因被告丽江锐晨滇丽置业有限公司认为系被告云南中沅房地产顾问有限公司员工胡禾盗取丽江滇丽置业公司的《“幸福里3期·拾光”定购协议》，并私刻被告云南中沅房地产顾问有限公司财务章，与原告陈瑞雪、杨云科签订了订购协议的行为，违反了被告云南中沅房地产顾问有限公司和被告丽江滇丽置业公司签订的《“幸福里三期”项目销售代理合同》，违背了丽江滇丽置业公司的真实意愿，该订购协议对丽江滇丽置业公司不发生法律效力为由拒绝履行《“幸福里3期·拾光”定购协议》，而原告陈瑞雪、杨云科则认为双方签订的定购协议合法有效，双方为此发生争议，原告遂诉至法院，要求解除《“幸福里3期·拾光”定购协议》并按照定金条款双倍退还其所缴纳的定金。另经庭审查明，2018年12月26日原告陈瑞雪与被告云南中沅房地产顾问有限公司达成了一致意见，由被告云南中沅房地产顾问有限公司于2018年12月26日退还陈瑞雪10万元，剩余的44万元将于2019年1月5日全部退还原告陈瑞雪。一审法院认为，本案主要的争议焦点为：1.《“幸福里3期·拾光”定购协议》是否合法有效；2.原告要求解除与被告丽江锐晨滇丽置业有限公司签订的《幸福里三期.拾光定购协议》的诉讼请求能否得到支持；3.原告能否依照《“幸福里3期·拾光”定购协议》第5.1条约定，向被告主张双倍返还定金；4.返还退还款的责任应当由谁来承担。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，本案中，被告丽江锐晨滇丽置业有限公司与被告云南中沅房地产顾问有限公司《“幸福里三期”项目销售代理合同》均明确约定由被告云南中沅房地产顾问有限公司代理销售由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司开发的“幸福里三期”项目的住宅房源，亦即被告云南中沅房地产顾问有限公司取得了被告丽江锐晨滇丽置业有限公司销售房屋的代理权。原告在被告丽江锐晨滇丽置业有限公司的销售中心与被告云南中沅房地产顾问有限公司的销售代表胡禾签订了《“幸福里3期·拾光”定购协议》，且该《“幸福里3期·拾光”定购协议》系被告公司的合同，并加盖了被告丽江锐晨滇丽置业有限公司的公章，故原告有理由相信胡禾与其签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》之行为，系被告丽江锐晨滇丽置业有限公司之行为。虽2018年10月19日签订的《“幸福里三期”项目销售代理合同》第八条约定“所有房款必须存入甲方指定的账户，如乙方人员擅自收款造成的一切法律责任由乙方负责处理和承担，由此给甲方造成的一切损失由乙方承担”，但该约定系被告丽江锐晨滇丽置业有限公司与被告云南中沅房地产顾问有限公司之间的约定，不得对抗善意“第三人”即原告陈瑞雪、杨云科，被告丽江锐晨滇丽置业有限公司亦无证据证明胡禾存在私刻财务印章（款项打入公司对公账户）、盗用被告合同的行为，原告陈瑞雪、杨云科与被告签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该《定购协议》合法有效。关于第二个争议焦点。因被告丽江滇丽置业有限公司认为该《定购协议》违背了其真实意思表示，对其不发生法律约束力，且被告云南中沅房地产顾问有限公司亦与原告陈瑞雪就退还购房款事宜达成了一致意见，现原告陈瑞雪、杨云科要求解除与被告丽江锐晨滇丽置业有限公司于2018年12月14日签订的《幸福里三期.拾光定购协议》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于第三个争议焦点。由于被告云南中沅房地产顾问有限公司与原告陈瑞雪就退还购房款事宜达成了合意，双方之行为已对《幸福里三期.拾光定购协议》5.1条约定之内容进行了变更或者达成了新的合意，现原告按《定购协议》5.1条主张双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于第四个争议焦点。由于被告云南中沅房地产顾问有限公司与原告陈瑞雪、杨云科达成退还房款之行为亦构成表见代理，表见代理行为产生的法律后果对被告丽江锐晨滇丽置业有限公司具有法律约束力，故被告丽江锐晨滇丽置业有限公司具有向原告退还购房款之责任。而被告云南中沅房地产顾问有限公司于2018年12月26日退还了陈瑞雪10万元，剩余的44万元约定由其于2019年1月5日全部退还原告陈瑞雪，该行为视为债务加入行为，其应当承担与被告丽江锐晨滇丽置业有限公司连带退还购房款之责任。综上所述，被告丽江锐晨滇丽置业有限公司应当与被告云南中沅房地产顾问有限公司连带承担退还原告陈瑞雪、杨云科购房款44万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告陈瑞雪、杨云科与被告丽江锐晨滇丽置业有限公司于2018年12月14日签订的《幸福里三期.拾光定购协议》（合同编号：0000054）；二、由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈瑞雪、杨云科购房款人民币440000元；三、由被告云南中沅房地产顾问有限公司对本判决判项二承担连带清偿责任；四、驳回原告陈瑞雪、杨云科的其他诉讼请求。案件受理费14520元，由原告陈瑞雪、杨云科承担8604元，由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司、被告云南中沅房地产顾问有限公司共同承担5916元。本院二审开庭审理期间，上诉人以及被上诉人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的案件事实一致，一审判决对证据的认证正确，本院依法予以确认。本院认为，本案主要存在的争议焦点为：一、《“幸福里3期·拾光”定购协议》是否合法有效；二、原告陈瑞雪、杨云科能否依照《“幸福里3期·拾光”定购协议》第5.1条约定，向被上诉人主张双倍返还定金；三、上诉人锐晨公司、被上诉人中沅公司是否对前述款项承担连带责任；四、原告要求解除与被告锐晨公司签订的《幸福里三期.拾光定购协议》的诉讼请求能否得到支持。关于第一个焦点，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，本案中，上诉人锐晨公司与被上诉人中沅公司《“幸福里三期”项目销售代理合同》均明确约定由被上诉人中沅公司代理销售由上诉人锐晨公司开发的“幸福里三期”项目的住宅房源，亦即被上诉人中沅公司取得了上诉人锐晨公司销售房屋的代理权。上诉人陈瑞雪、杨云科在上诉人锐晨公司的销售中心与被上诉人中沅公司的销售代表胡禾签订了《“幸福里3期·拾光”定购协议》，且该《“幸福里3期·拾光”定购协议》系被告公司的合同，并加盖了上诉人锐晨公司的公章，故上诉人陈瑞雪、杨云科有理由相信胡禾与其签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》之行为，系上诉人锐晨公司之行为。虽2018年10月19日签订的《“幸福里三期”项目销售代理合同》第八条约定“所有房款必须存入甲方指定的账户，如乙方人员擅自收款造成的一切法律责任由乙方负责处理和承担，由此给甲方造成的一切损失由乙方承担”，但该约定系上诉人锐晨公司与被上诉人中沅公司之间的约定，不得对抗善意“第三人”即上诉人陈瑞雪、杨云科，上诉人锐晨公司亦无证据证明胡禾存在私刻财务印章（款项打入公司对公账户）、盗用被告合同的行为，上诉人陈瑞雪、杨云科与上诉人锐晨公司签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该《定购协议》合法有效，本院予以确认。关于第二个焦点，本院认为依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定全面履行义务。本案中，因被上诉人中沅公司的原因导致无法继续履行合同，上诉人锐晨公司与被上诉人中沅公司已经违约，应按照定购协议的约定对上诉人陈瑞雪、杨云科进行赔偿。本案上诉人与被上诉人约定的购房款总价为人民币180万元，给付定金为人民币54万元，按照《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，双方当事人约定的定金已经超过法律规定，应以主合同标的额的20%为限，故本案的定金本院认定为人民币36万元，剩余18万元应为预付的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，合同的相对方锐晨公司未履行约定的义务，应当双倍返还定金。故上诉人锐晨公司应退还上诉人陈瑞雪、杨云科人民币360000元×2+180000元，共计人民币900000元（大写：玖拾万圆）。上诉人锐晨公司主张被上诉人中沅公司向上诉人陈瑞雪、杨云科出具了《承诺书》且陈瑞雪收下了退款10万元，表示上诉人陈瑞雪、杨云科已经与被上诉人中沅公司达成了退款协议，应当由被上诉人中沅公司承担还款责任。经查明，该《承诺书》确系被上诉人中沅公司单方制作，《承诺书》原件并无上诉人陈瑞雪的签字、捺印指纹，上诉人陈瑞雪亦否认与被上诉人中沅公司就退款事宜达成合意，因此上诉人陈瑞雪、杨云科并未与被上诉人中沅公司就退款事宜达成新的合意，故对该主张本院不予支持。关于第三个焦点，由于被告中沅公司代上诉人锐晨公司与原告陈瑞雪、杨云科达成的定购协议合法有效，其代理行为产生的法律后果对被告锐晨公司具有法律约束力，故上诉人锐晨公司具有向上诉人陈瑞雪、杨云科双倍返还定金之责任。上诉人锐晨公司主张其与被上诉人中沅公司的代理合同在上诉人陈瑞雪、杨云科与被上诉人中沅公司签署定购协议之前就停用，被上诉人中沅公司应当自行承担退款责任。本案被上诉人是在江锐晨滇丽置业有限公司售楼大厅内实施的代理行为，且在定购协议上盖有上诉人锐晨公司的公章，上诉人锐晨公司没有证据证明已经停用销售代理协议，故对于上诉人锐晨公司的主张本院不予支持。被上诉人中沅公司主张其向上诉人陈瑞雪、杨云科出具的《承诺书》是代上诉人锐晨公司出具，构成表见代理，本院认为，被上诉人中沅公司出具《承诺书》时并未以被代理人锐晨公司的名义，不符合表见代理的形式，故不构成表见代理。上诉人锐晨公司应承担违约的后果，双倍返还上诉人陈瑞雪、杨云科购房定金人民币72万元及超出定金的购房预付款人民币18万元。被上诉人中沅公司作为上诉人锐晨公司的房地产销售代理人，与上诉人陈瑞雪、杨云科签订的定购协议合同相对方为上诉人锐晨公司，故双倍返还定金的责任应由违约的合同相对方承担，被上诉人中沅公司无需承担双倍返还定金的连带责任。本案中，被上诉人中沅公司向上诉人陈瑞雪、杨云科收取的款项超出法律规定的定金上限，超出部分即人民币18万元应为购房预付款，本案因被上诉人中沅公司的过错导致锐晨公司与陈瑞雪、杨云科的合同目的不能实现，故被上诉人中沅公司应就该笔超出款项与上诉人锐晨公司承担连带责任。因被上诉人中沅公司已实际退还上诉人陈瑞雪、杨云科人民币10万元，故被上诉人中沅公司应在剩余的8万元内与上诉人锐晨公司承担连带责任。关于第四个焦点，本案上诉人锐晨公司拒不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，上诉人陈瑞雪、杨云科要求解除与上诉人锐晨公司于2018年12月14日签订的《幸福里三期.拾光定购协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。上诉人锐晨公司提出撤销一审判决、驳回上诉人陈瑞雪、杨云科诉讼请求的上诉请求，没有相关证据支持，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销古城区人民法院（2019）云0702民初521号民事判决第二、三、四项：由被告锐晨公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈瑞雪、杨云科购房款人民币440000元；由被告云南中沅房地产顾问有限公司对本判决判项二承担连带清偿责任；驳回原告陈瑞雪、杨云科的其他诉讼请求；二、限上诉人锐晨公司在本判决生效后十五日内向上诉人陈瑞雪、杨云科支付人民币90万元；三、由被上诉人云南中沅房地产顾问有限公司在超出定金部分的购房预付款18万元的范围内承担连带责任，扣除已向原告陈瑞雪、杨云科支付的10万元，在8万元的范围内对判决第二项承担连带责任；四、驳回上诉人陈瑞雪、杨云科的其他诉讼请求。负有金钱义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币14520元，由原告陈瑞雪、杨云科承担5916元，由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司、被告云南中沅房地产顾问有限公司共同承担8604元。二审案件受理费各自支付的人民币14520元，由上诉人陈瑞雪、杨云科承担5916元，由上诉人丽江锐晨滇丽置业有限公司、被上诉人云南中沅房地产顾问有限公司共同承担8604元，由上诉人丽江锐晨滇丽置业有限公司独自承担14520元。本判决为终审判决。审判长  薛淑华审判员  张培贵审判员  高精红二〇一九年十二月二十日书记员  杨静怡