广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初826号 原告（执行案外人）：张秀华，女，1965年8月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：李积高，广西桂盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宇，广西中龙律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄喜庆，男，1969年1月30日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：李德安，广东尚智和律师事务所律师。 被告（被执行人）：张艺耀，女，1978年7月1日出生，汉族，住北海市海城区。 被告（被执行人）：王青武，男，1979年8月4日出生，汉族，住内蒙古自治区。 被告（被执行人）：张朝贵，男，1950年5月5日出生，汉族，住北海市海城区。 被告（被执行人）：冯秀娟，女，1949年1月8日出生，汉族，住北海市海城区。 第三人：广西亿海房地产开发有限公司，住所地北海市广东路1号澜泊湾小区售楼部。 法定代表人：高书坦，董事长。 原告张秀华与被告黄喜庆、张艺耀、王青武、张朝贵、冯秀娟、第三人广西亿海房地产开发有限公司（简称亿海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀华委托诉讼代理人李积高、陈宇、被告黄喜庆委托诉讼代理人李德安、被告冯秀娟到庭参加诉讼，被告张艺耀、王青武、张朝贵、第三人亿海公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秀华向本院提出诉讼请求：1、判令停止对原告购买的位于北海市产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判令确认原告于2018年3月28日与第三人亿海公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认涉案房产归原告所有。上述房产价值64万元。事实和理由：2018年3月28日，原告与第三人亿海公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买亿海公司开发的位于北海市产，房屋总价款647730元，在2018年3月29日前一次性付清等事宜。原告于合同签订当天即按约付清购房款。2018年3月28日，亿海公司将上述房产交付原告使用。后经查，上述房屋于2016年11月28日因被告张艺耀、王青武、张朝贵、冯秀娟民间借贷纠纷一案而被查封。2019年3月4日，原告向北海市银海区人民法院（简称银海法院）提出书面执行异议，要求中止对上述财产的执行并解除查封。2019年4月9日，银海法院作出（2019）桂0503执异5号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议，并告知可在15天内向法院提起诉讼。原告认为，原告与亿海公司签订《商品房买卖合同》合法有效；同时，原告已依约支付全部房款并实际占有涉案房屋。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，并不影响合同的效力，原告已取得该房屋的所有权，亿海公司应当配合原告办理房屋过户手续，且原告在本案中并无过错，故法院不应查封该房产。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告黄喜庆辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回。1、原告提供的证据，不足以认定原告支付了全部房款。本案作为原告支付房款的关键证据刷卡凭条，复印件与原件不符，原件模糊不清，疑点重重，其他证据大多都是亿海公司盖章出具，证明力是不充分的，因亿海公司与本案存在利害关系，双方涉嫌串通以损害被告黄喜庆的利益。2、本案《商品房买卖合同》的卖方亿海公司不是涉案房屋的权利人，不具有处分权，依法应认定合同无效。（2017）桂0502民初3753号判决书虽然判决解除了与被告张艺耀之间的买卖合同，但是判决第三项张艺耀协助涂销备案登记，并没有得到执行。张艺耀仍是涉案房屋的预告登记权利人。涉案房屋抵押给银行的情况下，依法也不得对其进行买卖。涉案房屋于2016年被北海市海城区人民法院（简称海城法院）查封，司法查封的效力就是限制对财产的处分。综上，亿海公司不是涉案房屋的权利人，不具有对涉案房屋的处分权。根据合同法第五十一条无处分权人的人处分他人的财产，经权利人追认，合同才有效，权利人不追认当然无效。3、原告没有取得涉案房屋的所有权。根据物权法第二十条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力，原告当然不可能取得涉案房屋的所有权。4、从时间上看，原告依法不能排除强制执行措施。本案的两个时间点特别重要：（1）本案原告与亿海公司2018年3月签订《商品房买卖合同》，早于解除买卖合同的判决书生效时间2019年1月，也就是说在与张艺耀的买卖合同仍然有效的情况下，亿海公司将案涉房屋又卖给了原告，这是典型的一房二卖。且亿海公司隐瞒房屋已经被抵押、查封等重要事实，既不合法，也缺乏道义上的基础。（2）本案原告与亿海公司2018年3月签订《商品房买卖合同》，晚在涉案房屋被海城法院查封的时间2016年12月之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条（一）、第29条（一）规定，均强调在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同才能排除强制执行。因此，本案原告的情形不能排除强制执行。综上，原告与亿海公司签订的商品房买卖合同时间在查封之后，而且因为卖方没有处分权，合同应认定为无效，原告没有取得涉案房屋的所有权。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告张艺耀、王青武、张朝贵未作答辩。 被告冯秀娟辩称：答辩人的答辩意见与被告黄喜庆的答辩意见一致。 第三人广西亿海房地产开发有限公司未作答辩。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年，北海市海城区人民法院立案受理（2016）桂0502民初3398号原告黄喜庆与被告张艺耀、王青武、张朝贵、冯秀娟民间借贷纠纷一案，根据黄喜庆申请于2016年11月28日作出（2016）桂0502民初3398号《民事裁定书》，裁定查封张艺耀名下位于北海市]等。之后，该案按撤诉处理。2017年1月，黄喜庆就同一被告重新向海城法院提起诉讼，海城法院于2017年5月12日作出（2017）桂0502民初188号《民事判决书》，判决被告张艺耀、王青武归还借款60万元及利息，被告张朝贵、冯秀娟承担保证责任。随后，四被告不服该判决上诉至北海市中级人民法院（简称北海中院），北海中院于2017年9月6日作出（2017）桂05民终704号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。根据申请执行人黄喜庆的申请，海城法院于2017年11月3日立案执行生效（2017）桂0502民初188号《民事判决书》。2018年7月16日，北海中院作出（2018）桂05执他286号执行裁定书，裁定申请执行人黄喜庆与被执行人张艺耀、王青武、张朝贵、冯秀娟借款合同纠纷一案由本院执行。2018年8月21日，本院立案执行。该案执行过程中，执行案外人张秀华向本院提出书面异议，请求解除对张艺耀名下澜泊湾小区1幢1单元704号房产的查封及停止相关的执行措施。本院受理后于2019年3月18日作出（2019）桂0503执异5号《执行裁定书》，裁定驳回案外人张秀华的异议请求。之后，因张秀华不服该执行裁定，其同时分别向北海中院提起申诉以及向本院提起了本案的案外人执行异议之诉。北海中院于2019年11月7日作出（2019）桂05执监8号《执行裁定书》，认为本院作出的（2019）桂0503执异5号执行裁定并无不当，张秀华的申诉理由不能成立，遂裁定驳回申诉人张秀华的申诉。 另查明，2017年11月3日，海城法院受理了原告亿海公司诉被告张艺耀、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（简称工行云南路支行）商品房预售合同纠纷一案，并于2018年8月15日作出（2017）桂0502民初3753号《民事判决书》认定：2016年1月14日，张艺耀与亿海公司签订《商品房买卖合同》，约定张艺耀购买亿海公司开发的澜泊湾小区1幢1单元704号房屋，总价833413元，张艺耀应在签订合同前按总房款30%支付首付款即250413元，余款583000元由张艺耀以银行按揭款方式支付。2016年1月15日，上述房屋在北海市房地产交易中心办理了备案登记；2016年1月25日，办理了预购商品房抵押权预告登记，登记权利人为工行云南路支行，预告登记义务人为张艺耀。2016年1月25日，第三人工行云南路支行根据其与原告亿海公司、被告张艺耀于2016年1月6日签订《个人购房借款/担保合同》的约定将贷款583000元转入指定的亿海公司的账户。之后，张艺耀因未能按时偿还贷款本息，工行云南路支行根据合同约定提前解除借款合同，亿海公司代其偿还尚欠贷款本息。并作出判决：1、解除亿海公司与张艺耀于2016年1月14日签订《商品房买卖合同》；2、张艺耀偿还给亿海公司代清偿的贷款本息54155.32元；3、张艺耀协助亿海公司涂销房屋的备案登记；4、驳回亿海公司的其他诉讼请求。该判决已生效。 再查明，2018年3月28日，亿海公司（出卖人）与张秀华(买受人)签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发位于房屋，单价每平方米5400元，总价款647730元，买受人应于2018年3月29日前支付全部房价款，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。同日，亿海公司出具一份《授权委托书》，委托“北海市海城区美云珍珠饰品店”（负责人系李美云）代为收取张秀华支付给亿海公司的上述购房款637730元。同日，张秀华支付了该笔款项；之前，张秀华已支付1万元房款。同日，亿海公司出具给张秀华一份《亿海·澜泊湾入伙手续表》，证明张秀华已入伙收房。 还查明，截止至2019年5月29日，涉诉不动产（房屋）已办理预购商品房预告登记，预告登记权利人张艺耀，于2016年1月25日办理预购商品房抵押权预告登记，海城法院于2016年12月1日来文预查封。 以上事实，有原告及被告黄喜庆提供（2016）桂0502民初3398号《民事裁定书》、（2017）桂0502民初188号《民事判决书》、（2017）桂05民终704号《民事判决书》、（2017）桂0502民初3753号《民事判决书》、（2019）桂0503执异5号《执行裁定书》、《居民身份证》、《商品房买卖合同》、交通银行转账单、《收据》、《亿海?澜泊湾入伙手续表》、《结婚证》、《营业执照》、《授权委托书》《房屋交易与产权档案查询证明》及原告和被告黄喜庆、冯秀娟陈述等在卷佐证。 本院认为，被告张艺耀与第三人亿海公司于2016年1月14日签订《商品房买卖合同》后，涉诉澜泊湾小区1幢1单元704号房屋随即办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为张艺耀；之后还办理了预购商品房抵押权预告登记。因黄喜庆与张艺耀、王青武、张朝贵、冯秀娟民间借贷纠纷一案，根据申请执行人黄喜庆的申请，海城法院于2016年11月28日查封了预登记在张艺耀名下的涉诉房屋。之后生效的（2017）桂0502民初3753号《民事判决书》虽然判决解除张艺耀与亿海公司签订的《商品房买卖合同》及涂销涉诉房屋的备案登记，但因法院查封在前涂销备案登记至今而未能执行。在上述情况下，亿海公司却隐瞒涉诉房屋已抵押、已办理预购商品房预告登记和法院已预查封的事实，于2018年3月28日与本案原告张秀华另行签订《商品房买卖合同》将涉诉房屋再次转让，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”以及《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”等强制性的规定，依法该合同为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故此，张秀华可依法主张其受到侵害的合法权益。但本案中，原告请求法院确认其与亿海公司签订的商品房买卖合同合法有效，并确认涉诉房产归原告所有，并要求解除涉诉房屋的查封和排除执行，其理由、依据不能成立。综上，原告的各项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条、第二十八条、第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条、第三百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告张秀华的诉讼请求。 案件受理费10200元、公告费260元，共计10460元，由原告张秀华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉受理费10200元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  汪 丰 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  黄向东 二〇一九年十二月九日 法官 助理  潘美雪 书 记 员  阮 均 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。