湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0681民初1857号原告：杨胜凯，男，1974年11月23日出生，汉族，汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：程兵华，湖南大义律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯正望，湖南大义律师事务所律师。被告：李秋果，男，1981年8月16日出生，汉族，汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：湛中志，汨罗市正言法律服务所法律工作者。原告杨胜凯与被告李秋果房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨胜凯及其委托诉讼代理人冯正望、李秋果的委托诉讼代理人湛中志均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨胜凯向本院提出诉讼请求：判令1、确认杨胜凯与李秋果签订的《房屋买卖合同》无效；2、李秋果将位于汨罗市东边的房屋腾空并返还给杨胜凯。事实和理由：2016年6月23日，杨胜凯与李秋果签订《房屋买卖合同》，约定杨胜凯将其所有的位于汨罗市东边房屋（面积158平方米）出售给李秋果，价格为200000元，付款时间为合同签订时支付60000元，2016年底支付40000元，2017年中秋节前付40000元，2017年年底前付40000元，余款2018年付清。合同签订后，李秋果支付了60000元，杨胜凯将房屋交付给李秋果。后李秋果陆续支付了70000元，余款70000元未支付，杨胜凯多次找李秋果催讨，但李秋果拖欠不付。2019年2月18日，杨胜凯与李秋果协商，双方签订《解除购房合同》，约定解除《房屋买卖合同》，李秋果于2019年3月20日搬空房屋内所有能搬动的财产，不得破坏搬不动的财产，在没有故意损坏的情况下，杨胜凯在五个工作日内退还李秋果的前期购房款，同时约定李秋果的装修费抵扣杨胜凯的三年房费。合同签订后，李秋果并未将房屋腾空退还给杨胜凯。杨胜凯出售房屋的土地系集体土地，依法不能对外流转，李秋果不是该集体组织的内部成员，故双方签订的《房屋买卖合同》无效，李秋果应腾空并返还房屋。李秋果辩称：1、杨胜凯与李秋果签订的《房屋买卖合同》无效，所以双方签订的《解除买卖合同》也无效。2、杨胜凯与李秋果之间的债权债务应按无效合同依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：杨胜凯提供的《房屋买卖合同》、《解除购房合同》的真实性，双方均无异议，因《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，该合同无效，所以《解除购房合同》也无效。杨胜凯提供视频和照片，李秋果认为照片不真实，但没有提供相反的证据予以驳斥，本院对视频和照片予以采信。杨胜凯提供的购买地面砖的字据，因该收据没有具体的货物型号、数量、价格明细，不能证明李秋果的所有砖线的价值，本院对其关联性不予采信。对《价格评估结论书》，杨胜凯对价格鉴证师的执业登记证书的签发时间提出异议，因该证书有湖南省价格协会加盖的公章，对该证书的签发时间，应由相关部门审查，不在本院本案的审查范围内。湖南省高扬价格评估咨询有限公司对签发时间作出了书面说明。杨胜凯对鉴定结论的异议，杨胜凯未提供证据予以驳斥，本院予以采信。本院依据当事人提供的证据及查明的事实，确认如下事实：杨胜凯系汨罗市居民，在自家集体性质的土地上自建一栋房屋。李秋果系汨罗市桃林寺镇石桥村居民。2016年6月23日，杨胜凯与李秋果签订《房屋买卖合同》，合同约定杨胜凯将位于汨罗市宅基地自建房屋四楼东边住房一套，出售给李秋果，面积158平方米，总价款为200000元，付款时间为合同签订时支付60000元，后段分期付款，2018年全部付清。合同签订当天，杨胜凯将房屋交付给李秋果，李秋果对房屋进行了装修，并入住。李秋果陆续支付了130000元购房款，最后一次支付购房款是2018年9月30日支付10000元，余款70000元一直未支付。2019年2月18日，杨胜凯与李秋果签订《解除购房合同》，合同约定，李秋果一直没有付清购房款，双方协商解除《房屋买卖合同》，李秋果搬空住房内所有财产，杨胜凯退还已付购房款，李秋果的装修费抵扣杨胜凯的三年房租费。但双方未按合同实际履行。2019年2月左右，杨胜凯与李秋果产生纠纷，杨胜凯换了李秋果住房所在的单元门钥匙，住房入户钥匙还是由李秋果控制。2019年9月，李秋果申请对房屋内的装饰装修及固定家具进行价格评估。2019年11月27日，湖南省高扬价格评估咨询有限公司对李秋果房屋内装饰装修及固定家具物品在2016年9月1日装修完工时的投入价值作出评估结论书，估价评估结果为98515元，其中包括空调12986元。本院认为，争议的焦点一：杨胜凯与李秋果签订的《房屋买卖合同》和《解除购房合同》的效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”,杨胜凯卖给李秋果的房屋的土地性质是集体土地，杨胜凯与李秋果签订的《房屋买卖合同》所涉标的物系在集体土地上建设的房屋,而李秋果并非涉案房屋所在村集体经济组织成员,双方签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属无效合同，因此，因《房屋买卖合同》而签订的《解除购房合同》也无效。焦点二：因合同无效，杨胜凯与李秋果的损失金额如何确定。杨胜凯主张的租金损失和李秋果主张的购房款利息损失，双方均不能提供2018年9月30日前李秋果陆续支付130000元购房款的具体日期及金额，杨胜凯交付给李秋果的是毛坯房，本院酌情确定2018年9月30日前，杨胜凯的租金与李秋果的利息相互抵销。2018年10月1日后，李秋果的利息损失按年利率6%计算至2019年12月31日，杨胜凯的房屋租金酌情按300元左右/月计算至2019年12月31日，利息与租金两相抵扣后，自2018年10月1日至2019年12月31日，酌情确定李秋果的利息损失为5000元（利息减去租金后的余额）。李秋果主张的装修及家具损失98515元，其中空调评估值12986元，空调属于可拆除电器，李秋果可以拆回，不应计算在损失范围之内，本院酌情认定空调拆装费损失1000元。李秋果的装修及家具2016年9月1日的投入价值85529元（98515元-12986元），李秋果已经使用三年多，应当酌情扣除已享受的使用利益10000元，故李秋果的装饰装修及家具损失应为76529元（98515元-12986元+1000元-10000元）。杨胜凯主张的因李秋果未付购房款导致自己贷款造成的利息损失，未提供证据，且与本案无关，本院不予支持。李秋果主张的2019年2月至今在外租房的租金损失，因未提供证据，本院不予支持。所以，杨胜凯的租金损失已经抵销，李秋果的损失为81529元（76529元+5000元）。焦点三：杨胜凯与李秋果双方的过错责任划分及损失如何承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨胜凯与李秋果均明知所涉房屋系集体土地上建设的房屋，不得对外买卖，仍违反法律规定进行交易，双方均存在过错，应当各负50%的责任。李秋果应当将所涉房屋返还给杨胜凯，杨胜凯应将已付购房款130000元返还给李秋果。李秋果的损失81529元，杨胜凯与李秋果各承担50%，即40764.5元，杨胜凯应支付李秋果的损失40764.5元。李秋果可以将房屋内能搬走的装饰装修及家具物品搬走，但不得损坏房屋的设施，增加杨胜凯拆除破旧装饰装修的费用。综上所述，杨胜凯的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、确认杨胜凯与李秋果于2016年6月23日签订的《房屋买卖合同》无效；二、李秋果在本判决书生效后十日内腾空位于汨罗市杨胜凯自建的四楼东边住房，并将该住房返还给杨胜凯；三、杨胜凯在本判决书生效后十日内返还李秋果购房款130000元，并支付李秋果的损失40764.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务、其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、迟延履行金。案件受理费4380元，由杨胜凯负担2190元，李秋果负担2190元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  湛烁瑶人民陪审员  黄 菲人民陪审员  刘清波二〇一九年十二月二十五日书 记 员  赵笠洁