四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18959号 上诉人（原审原告）：汤云龙，男，回族，1975年9月18日出生，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：卢子彬，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川西财置业有限公司，住所地四川省成都市温江区柳城街办万盛十一组、天府街办金桥村。 法定代表人：蒲国平，董事长。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 上诉人汤云龙因与被上诉人四川西财置业有限公司（以下简称西财置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 汤云龙上诉请求：1.撤销一审判决并改判确认西财置业公司向汤云龙发出的《解除商品房买卖合同（预售）通知书》无效；2.确认西财置业公司与汤云龙签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议有效；3.本案一、二审诉讼费由西财置业公司承担。事实和理由如下：一、案涉《商品房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《合同法》52条规定的无效情形，当然属于合法有效的，故汤云龙关于确认《商品房买卖合同》有效的诉求应该得到支持。即一审判决驳回该诉求是错误的，请求二审法院改判。（一）根据《合同法》之规定，案涉《商品房买卖合同》成立且生效。1.《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。案涉《商品房买卖合同》中没有对生效条件进行约定，因此，案涉《商品房买卖合同》属于自成立时生效。案涉商品房合同约定的生效条件至签字盖章之日起生效。2.《商品房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《合同法》52条规定的无效情形，该合同当然属于合法有效的。（二）案涉《商品房买卖合同》系汤云龙与西财置业公司之间单纯的商品房合同，不属于“以房抵债”性质的协议。1.西财置业公司自认案涉的《商品房买卖合同》就是单纯的商品房买卖关系，与“以房抵债”没有关系。这一点尤为重要，也是本案的核心。虽然本案的合议庭成员与原二审发回重审的合议庭成员为成都中院同一个业务庭，且合议庭成员有原合议庭成员，但汤云龙还是希望本合议庭能本着公正、依法的原则，评判本案。2019年7月3日，最高人民法院审判委员会专委刘贵祥在全国法院民商事审判工作会议（即《九民会议》）上讲话时，在“关于民商事审判的几个重要理念性问题”中明确提出，一要坚持诚实信用原则，协调好交易主体之间的利益冲突。诚实信用原则不仅是民商事实体法，而且也是民商事程序法的基本原则，贯穿于整个民商事交易的始终，贯穿于民事诉讼始终；人民法院在解释合同条款、确定履行内容、决定合同应否解除时，均应考虑诚实信用原则。二是要树立请求权基础思维。在当事人之间可能存在多重法律关系时，要根据当事人的诉讼请求确定法律关系的性质。就本案而言，汤云龙认为，一审判决严重违背了以上两个原则，导致本案认定事实不清，判决错误。一审判决未坚持“诚实信用原则”、未树立“请求权基础思维”的具体表现如下：“禁止反言”原则系诚实信用原则在民事诉讼中的一种表现形式，其法律依据是，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第74条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”之规定。如前所述，其一，2018年5月8日，西财置业公司提起诉讼，要求解除与汤云龙之间的《商品房买卖合同》，要求西财置业公司支付未按照《商品房买卖合同》逾期付款的违约金，该案于2018年5月30日开庭审理。其二，本案发回重审前的一审中，西财置业公司在答辩意见明确，案涉《商品房买卖合同》属实、有效，但基于汤云龙逾期未付款的违约而解除；其三，本案发回重审前，因原一审支持了汤云龙的诉求，西财置业公司不服在其提交并送达上诉人的《民事上诉状》再次明确，坚持称案涉《商品房买卖合同》有效。西财置业公司在与本案有关的三次诉讼行为中，以起诉状、答辩状、上诉状的形式确认了，汤云龙与西财置业公司之间存在合法的、有效的、单纯的《商品房买卖合同》，但在原二审中基于更换了代理律师，变更了诉讼方案，以律师、工作人员不清楚情况为由，否定了以上其认可的事实，改称案涉《商品房买卖合同》是“以房抵债”协议。西财置业公司的以上行为，是严重违反“禁止反言”原则和诚实信用原则的，但一审判决竟然对此置之不理。在汤云龙提出西财置业公司上述认可事实的情况下，一审判决以《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条“下列事实，当事人无需举证证明（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定为由作出不予采纳的认定，汤云龙说的是74条，一审判决说第9条，一审判决此种适用法律的很难让当事人信服。如果《关于民事诉讼证据的若干规定》74条规定的“禁止反言”原则可以简单通过一句律师、工作人员不清楚就可以否认，那么刘贵祥专委提出的民事诉讼中的诚信信用原则将受到践踏而不复存在，因为任何当事人都可以以当时不清楚为由反悔。同时，如前所述，西财置业公司于2018年5月10日以汤云龙逾期支付案涉《商品房买卖合同》约定的房款为由向汤云龙发出解除《商品房买卖合同》的通知。发出该通知的前提肯定是认为案涉《商品房买卖合同》合法有效，且该通知中未提及任何“以房抵债”等事实。就在同一时间段，西财置业公司将汤云龙基于案涉《商品房买卖合同》的购房款扣除合同约定的违约金后退还。需要特别说明的是，汤云龙提起本案诉讼前，在2018年5月8日西财置业公司起诉汤云龙要求解除《商品房买卖合同》并支付逾期付款的违约金的诉讼中，汤云龙提出了反诉，反诉的诉求就是本案的两个诉讼请求，只是温江区法院以“本院审理本诉的范围包括了反诉的诉讼标的”为由，裁定对反诉不予受理。也就是说，汤云龙与西财置业公司在同一诉讼中，作为本诉、反诉原、被告，双方均主张双方之间仅仅只有案涉《商品房买卖合同》，不存在其他任何法律关系。基于以上5个行为或事实，按照刘贵祥专委指出的“要树立请求权基础思维”的审判原则，即使（假设）汤云龙与西财置业公司之间可能存在多重法律关系时，也要基于汤云龙的诉求与西财置业公司主张和抗辩时确定法律关系的进行审理。而西财置业公司2018年5月8日起诉主张的就是房屋买卖关系，汤云龙当时反诉主张和本案另案主张的也是房屋买卖关系，西财置业公司针对汤云龙的起诉在原一审中答辩的也是房屋买卖关系，二审上诉时也是房屋买卖关系，因此，基于刘贵祥专委指出的坚持“诚实信用原则”、树立“请求权基础思维”审判原则以及《关于民事诉讼证据的若干规定》规定的禁止反言原则，本案的审理思路只能是单纯的房屋买卖关系，不存在审理其他任何法律关系的问题。这是本案的核心，请求合议庭给予公正的评判。2.本案中没有任何证据能够证明案涉《商品房买卖合同》系汤云龙、西财置业公司与案外人谢浩宇三方之间达成“以房抵债”协议。何谓“协议”，系指合同的各方之间达成一致的意思表示，才能称之为达成协议或合同。现本案客观是没有“以房抵债”这份协议，且根据现有证据，也无法证明达成所谓的“以房抵债”性质的协议。具体：（1）证人丁某（所谓的具体协调以房抵债的经办人）基于西财置业公司申请出庭证实：没有达成“以房抵债”协议（详见原二审笔录）。（2）证人沈某（所谓的具体协调以房抵债的经办人）基于西财置业申请出庭证实：没有达成“以房抵债”协议（详见原二审笔录）。以上两个证人与西财置业公司具有关联性，其证人证言不能作为本案认定案件的依据。（3）诉讼中违反“禁止反言”原则的诉讼行为不构成追认。原一审判决认定，西财置业公司在原二审上诉、发回重审一审答辩意见，均对用股权转让款抵偿购房款的事实予以确认。一审法院的该认定是完全没有法律依据。如前所述，西财置业公司在原一审之前于2018年5月8日起诉否认“以房抵债”、于2018年5月10日发出解除通知否认“以房抵债”、原一审答辩中否认“以房抵债”、原二审上诉状中否认“以房抵债”，共计五次否认以房抵债，认可系汤云龙与西财置业公司之间独立存在《商品房买卖合同》的情况下，但在二审上诉状提交后至开庭时变更为确认“以房抵债”，这种先否认后确认，不能构成法律上的的追认。（4）即使按照按照原一审判决认定，即，西财置业公司在原二审上诉、发回重审一审答辩意见均对用股权转让款抵偿购房款的事实予以确认。这不是“以房抵债”性质的协议，这仅仅是案涉《商品房买卖合同》项下购房款的支付方式，即，以股权款支付股房款，这也完全不影响《商品房买卖合同》的效力。如果汤云龙、西财置业公司、谢浩宇达成了以股权款支付股房款，该意思表示，那么根据《结算协议》“协议签订后等同现金支付购房款完毕”这一约定，《商品房买卖合同》项下作为房屋购买人的汤云龙支付房款的义务已经全部完成。那么案涉的《商品房买卖合同》不仅有效，且汤云龙已经支付完毕《商品房买卖合同》项下房款，西财置业公司就应该把房屋交付给汤云龙，西财置业公司至今不交付房屋就构成严重违约了。至于谢浩宇在达成以股权款支付股房款后又向胡世杰支付股权转让款的问题，属于不当得利的另一法律问题，谢浩宇可以另行向胡世杰主张返还。因为谢浩宇在完成《结算协议》项下协调以房抵债的义务后，谢浩宇向胡世杰支付股权转让款的义务已经全部消灭，各方之间的关系已经转换为汤云龙与西财置业公司之间的商品房买卖合同关系。谢浩宇在不负有支付义务的情况下支付款项就属于不当得利的问题。如果汤云龙、西财置业公司、谢浩宇不同意以股权转让款抵偿购房款，而汤云龙作为购房人一直愿意另行出资一次性支付房款，这既不影响《商品房买卖合同》的效力，也不损害西财置业公司的利益，本着诚实信用的原则，西财置业公司完全应该接受。这就如同一般的商品房买卖合同中原来约定的付款方式为按揭，现在购房人愿意全款一次性购房，开发商说只接受按揭不接受全款一个道理，这就是开发商为了故意毁约而采取的借口而已。（5）购房的动机与是否是真实购房是两个不同的概念，一审判决混淆这两个概念。有人刚需购房、有人投资购房、有人为了改善居住条件购房、有人为了冲抵到期债权购房（如以股权款冲抵房款），这些都是购房的动机，但这些人的真实意思仍然是为了取得该房屋的所有权（购房）。（6）一审判决以未提供选房、看房、购房等具体过程，所以认为不符合交易惯例，所以认定为双方系“以房抵债”的观点是错误的。前几年温州炒房团炒房，基本不看房，整栋整层购买，没有选房、看房、购房的具体过程。在成都天府新区房地产火爆的时期，能选一套房屋就赚到了，没有看房、选房、购房的具体过程。而案涉房屋购买，还确实有看房、选房、购房的具体过程。比如，2016年10月17日，汤云龙给丁某的短信中称，售楼部报价247万，85折，还有没有优惠？丁某回复收到，后丁某于2016年11月1日，才告知汤云龙负责接待的销售人员沈某的联系方式。这个短信内容证明，在2016年11月1日前，汤云龙在未与丁某指定的沈某联系前，汤云龙等购房人购房都是自行到售楼部联系看房、询价等事宜的，且汤云龙父亲还保存有看房时销售人员载明计算价格、计算公式的户型图（ＤＭ单）。3.《结算协议》不属于本案审理的范围，一审判决认定《结算协议》已经履行完毕是严重错误的，也是没有事实依据的。（1）因为案外人谢浩宇不是本案一审的当事人，法院不可以为案外人创设权利和设定义务。比如，谢浩宇的债权人是胡世杰，一审判决认定谢浩宇的债权人是汤云龙，这种改变债权主体的行为，首先，胡世杰不认可该认定，其次，这种判决对谢浩宇更没有约束力。不管本案中如何认定结算协议的履行情况，如认定结算协议履行完毕，胡世杰不服，需要上诉，如认定没有履行完毕，谢浩宇也要上诉。但本案的结果无论如何都没有赋予双方任何的上诉权。如本案审理结算协议的履行情况，将严重侵犯胡世杰和谢浩宇的诉权，这是严重违法的。因此，汤云龙认为本案不能审理结算协议的履行情况。（2）根据《结算协议》约定，截止于2016年10月15日，谢浩宇对胡世杰欠款金额2320000元；谢浩宇必须在2016年10月17日协调西财置业与胡世杰签订以房抵偿的购房协议，如无法协调在约定时间内完成协议签订，则双方按原股权转让协议执行资金占用费及违约金；协调不到位，谢浩宇双倍赔偿胡世杰损失。而原股权转让协议约定的资金占用费为年息12%，违约金为总金额20%，案涉房屋涨价一倍以上。因此，按照《结算协议》约定，不管是基于谢浩宇没有在约定时间即2016年10月17日以前协调与西财置业公司签订购房协议，还是基于若谢浩宇协调不到位导致胡世杰最终没有取得案涉的房屋（假设），在谢浩宇本应支付2320000元仅于2017年8月、11月、2018年4月共计仅支付2200000元的情况下，胡世杰从未放弃主张《结算协议》约定的利息损失、违约金等损失情况下，是不能得出《结算协议》已经履行完毕的结论。因此，一审判决在谢浩宇未参加本案诉讼，《结算协议》不是本案审理范围，《结算协议》明显未履行完毕的情况下，得出《结算协议》已经履行完毕的结论既属于程序严重违法，也属于实体严重错误。第三，西财置业公司向汤云龙发出的《解除商品房买卖合同（预售）通知书》时，西财置业公司已经没有解除权，故该解除通知无效。 西财置业公司辩称，一审法院的判决事实查明清楚，法律适用正确，应当予以维持。针对汤云龙提出的几个上诉请求及理由，答辩如下：1.关于买卖合同与以房抵债的关系，在原二审和重审一审中已经由双方加以确认，该事实可以在笔录中进行核实。现在双方无需就这一问题作不同的争辩。2.西财置业公司从未否认过原一审中说过的问题，只是解释为什么原一审代理人会发表相关代理意见。并不属于反言，案涉的以房抵债的法律关系因谢浩宇与汤云龙重新达成的合意而无效。实际结算完毕债权债务关系也已了结。双方基于以房抵债而签订的7份案涉买卖合同应当归于无效。即便西财置业公司在原一审中主张解除合同，也不会发生使案涉买卖合同生效效果。反而是汤云龙在原二审以及重审一审中，已经承认以房抵债关系以及双方重新达成了以货币清偿债务，不再以房抵债的事实，现在又予以否认，这才是反言。3.西财置业公司提到诚实信用原则，但是汤云龙直到现在还在试图隐瞒事实情况，7份案涉买卖合同均约定的是一次性付款，并且应当于当天（2016年11月1日）付清全部款项。而在签完合同长达2年期间，汤云龙均未支付任何购房款，西财置业公司也没有进行催告，案涉房屋既没有办理备案登记，也没有交付，更没有办理产权登记。而且案涉7套房屋均为汤福安一人签订的合同。其余人既没有与西财置业公司沟通过购房事宜，也没有现场查看过房屋，同时也没有进行过任何付款。上述一系列情况，均可以证明案涉买卖合同根本就不是正常的真实的购房行为，反而与原二审以及重审一审中双方确定的以房抵债事实及相关证据相吻合。4.刚刚汤云龙自称不备案的合同是没有真实意思表示的，是不会实际履行。结算协议最后一段明确约定，谢浩宇同意协调购房协议暂时不向房管局备案，案涉的买卖合同也确实没有办法备案，更加证明了案涉买卖合同就是基于以房抵债签订，并且没有购房的真实意思表示。关于合同网签拟定的问题，这是行政管控的要求，不能体现双方是否有真实意思表示，而且网签拟定是打印纸质买卖合同的前提，为的是双方能够打印出买卖合同并按照结算协议约定去签署。但网签拟定并不同于网签备案。综上，本案的事实背景已经在重审一审中经法院调查予以查清，双方具有真实的以房抵债关系，并且在达成以房抵债关系以后，又因谢浩宇与汤云龙重新达成合意，变更为重新按货币清偿债务。从而使得抵房事宜予以废止。本案所涉的买卖合同基于以房抵债关系而签订，依法不应当发生任何法律效力，因此，原一审判决适用法律以及判决结果是完全正确的，应当予以维持。 汤云龙向一审法院起诉请求：1.确认西财置业公司向汤云龙发出的《解除通知书》无效；2.确认双方签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议有效；3.本案诉讼费用由西财置业公司承担。 一审法院认定事实：2014年2月，胡世杰向善泽公司出资1900000元，持有该公司19%的股份，谢浩宇出资2300000元，持有该公司23%的股份。胡世杰持有的股份系代汤云龙持有。 2015年10月15日，胡世杰将所持有善泽公司的股份转让给谢浩宇，约定付款期限为2015年10月28至2016年4月30日。 2016年10月11日，汤云龙与谢浩宇签订《结算协议》，约定：胡世杰股权转让款确定为2320000元，结算日确定为2016年10月15日。谢浩宇同意协调四川源丰集团投资、西财置业公司开发的学府憬城项目销售的商品房抵偿以上同金额的款项，协议签订后等同现金支付购房完毕。房子单价按开发公司内部员工购房单价执行。谢浩宇同意在2016年10月17日前协调完成购房协议的签订。如无法协调在约定时间内完成协议的签订，则双方按原股份转让协议执行其借款资金占用费和违约金。谢浩宇同意汤云龙在房子总价2320000元及2400000元之间选购房子，抵扣还款，在这总价区间汤云龙不另行补充支付购房款。购房总价超出2400000元部分，由汤云龙另行向学府憬城项目支付。购房总价低于2320000元部分，由谢浩宇向汤云龙支付。谢浩宇同意协调购房协议暂时不向房管局备案，但不影响已全额支付购房款购房的事实，不得另行销售，并同意可由汤云龙指定其他关系人替换购房者姓名。 2016年11月1日，汤云龙与西财置业公司签订《商品房买卖合同》，约定汤云龙购买西财置业公司开发建设的西财·学府尚郡B1区第43幢2单元8层801号房屋，购房款为361002元，于2016年11月1日前一次性支付完毕。 2017年2月，谢浩宇以现金方式向汤云龙支付股权转让款100000元，2017年8月11日、2017年12月11日、2018年4月27日，谢浩宇通过银行转账方式分别向汤云龙支付股权转让款及利息1000000元、800000元、400000元。 2018年5月10日，西财置业公司向汤云龙发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知载明：由于您未按合同约定的期限支付购房款，现依据合同第十条的规定通知您，自即日起解除您与我公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并请您在5日内来我公司售楼部协助办理合同拟定注销手续。 2018年5月14日，汤云龙通过中国工商银行向西财置业公司支付购房款及逾期付款违约金共381290元。 2018年5月22日，西财置业公司通过中国民生银行向汤云龙转账375513.97元，附加信息：退房款，汤云龙不履行合同违约金5776.03元，合同已解除，余下金额予以退还。 一审法院认为，本案争议焦点归纳为：汤云龙与西财置业公司签订的商品房买卖合同是基于以房抵款还是真实的房屋买卖。一审法院现就当事人争议焦点作出如下认定： 一、关于汤云龙与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》的法律性质问题 胡世杰将代汤云龙持有的善泽公司19%的股份转让给谢浩宇，汤云龙与谢浩宇之间形成了股权转让的法律关系。汤云龙已将股权过户给谢浩宇，谢浩宇未在合同约定期限内支付股权转让款，汤云龙与谢浩宇之间因股权转合同形成了债权债务关系，谢浩宇是债务人，汤云龙是债权人，汤云龙有权要求谢浩宇按照合同约定支付股权转让款。 2016年10月11日，谢浩宇与汤云龙签订《结算协议》，约定由谢浩宇协调，将西财置业公司开发建设的商品房抵偿谢浩宇欠汤云龙的股权转让款，尽管该结算协议只有汤云龙、谢浩宇及另一案外人的签字，但西财置业公司在原审案件的二审以及发回重审时的答辩意见，均对用股权转让款抵偿购房款的事实予以了确认。 2016年11月1日，汤云龙与西财置业公司签订了《商品房买卖合同》，明确约定汤云龙购买西财置业公司开发建设的房屋，付款方式为：2016年11月1日当天一次性支付全部购房款。汤云龙于2018年5月14日按合同约定价款支付购房款。至今，案涉房屋未交付。 2018年12月13日，四川省成都市中级人民法院的调查笔录中，汤云龙及其委托诉讼代理人均到庭，认可签订《商品房买卖合同》的时候就是用股权转让款来买房屋。虽然在一审法院2019年5月30日的庭审中，汤云龙的委托诉讼代理人又对此不予认可，但是“禁止反言”是民事诉讼的举证原则，汤云龙方在本案诉讼过程中出现前后矛盾的陈述，不能合理解释亦不能提供其他辅助证据予以证明，一审法院对汤云龙方在本案中的矛盾表述不予采信。 按照房屋买卖的交易习惯，汤云龙在购买西财置业案涉房屋时，存在不符合交易习惯的以下情况：1.约定签订购房合同当天一次性支付购房款，在相关联的另外6套房屋中，均如此约定；2.《商品房买卖合同》签订后长达近2年才支付购房款；3.案涉房屋至今未交付；4.汤云龙方未提供证据证明其看房、选房及购房等具体过程。 综上，一审法院对西财置业公司提出本案所涉的商品房买卖合同系基于以房抵债约定而签订的辩称意见，一审法院予以采纳。 二、关于汤云龙与谢浩宇之间股权转让款的问题 2014年2月，胡世杰向善泽公司出资1900000元，持有该公司股份19%，谢浩宇出资2300000元，持有该公司股份23%。胡世杰持有的股份系代汤云龙持有。 2015年10月15日，胡世杰将该股份转让给谢浩宇，股权转让款本息确定为2320000元，付款期限为2015年10月28日至2016年4月30日。 2017年2月，谢浩宇以现金方式向汤云龙支付股权转让款100000元；2017年8月11日、2017年12月11日、2018年4月27日，谢浩宇通过银行转账方式分别向汤云龙支付股权转让款及利息1000000元、800000元、400000元，余下20000元经双方协调可不予支付。汤云龙分别收取了以上付款，且未提异议。 本案中，《商品房买卖合同》是谢浩宇、汤云龙与西财置业公司之间形成的以房抵债协议，且确定了以西财置业公司的房产作为股权转让款的履行方式。但是在《商品房买卖合同》签订后，2017年2月至2018年4月27日，谢浩宇已经按照《股权转让协议》的约定，通过现金、转账等方式支付完毕全部股权转让款。至此，谢浩宇以其有效的付款行为，终止了房屋买卖合同的履行，亦使汤云龙与谢浩宇之间的债权债务关系消灭。 三、关于《解除通知书》及违约金的问题 2018年4月27日，谢浩宇向汤云龙支付完毕所有股权转让款。2018年5月10日，西财置业公司向汤云龙发出了《解除商品房买卖合同通知书》载明“由于您未按合同约定的期限支付购房款，现依据合同第十条（一）.1条规定通知您：自即日起解除您与我公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并请您在5日内来我公司售楼部协助办理《四川省商品房买卖合同（预售）》合同拟定注销手续”。以上内容，表明了西财置业公司解除合同的意思表示。 汤云龙支付购房款后，西财置业公司按照《商品房买卖合同》相关约定扣除了案涉房屋的逾期付款违约金，对此，汤云龙可依据相关法律规定另行向西财置业公司主张权利。 综上，一审法院认为汤云龙与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》系以房屋抵偿股权债务的协议，缺乏购买房屋的真实意思表示，对其诉讼请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条规定，判决：驳回汤云龙全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由汤云龙负担。 二审中，汤云龙提交了西财置业公司于2018年5月8日提交的《民事起诉状》及授权委托，2018年5月30日庭审笔录，西财置业公司撤诉《民事裁定书》，不予受理反诉的《民事裁定书》，西财置业公司《购房户型图》，汤福安购房过程、购房户型图的说明，拟证明如下事实：西财置业公司2018年5月8日起诉时，汤云龙提起了反诉，双方在该案中均认可《商品房买卖合同》有效，双方是商品房买卖合同关系。本案原一审中（发回重审前），双方在该案中均认可《商品房买卖合同》有效，双方是商品房买卖合同关系。西财置业公司2018年8月13日针对本案原一审的《民事上诉状》中，认可《商品房买卖合同》有效，双方是商品房买卖合同关系。以上三个诉讼行为，均属于西财置业公司的自认行为。根据《民事诉讼证据规则》第74条规定的“禁止反言”原则，以及最高人民法院刘贵祥专委提出的民事诉讼诚实信用原则、树立请求权思维原则，本案审理范围及法律关系只能是商品房买卖合同及商品房买卖合同关系。2016年10月17日，汤云龙给丁某的短信中称，售楼部报价247万，85折，还有没有优惠？丁某回复收到。后丁某于2016年11月1日，才告知汤云龙负责接待的销售人员沈某的联系方式。这个短信内容证明，在2016年11月1日前，汤云龙在未与丁某指定的沈某联系前，汤云龙等购房人购房都是自行到售楼部联系看房、售楼部报价85折等事宜的，结合汤云龙父亲保存的《购房户型图》，该《购房户型图》上有看房时销售人员载明最终购房款是如何计算的、计算公式，以及享有85折。这种证据充分进一步充分证明，汤云龙等系真实购房过程，与《结算协议》无关。 西财置业公司质证认为，汤云龙提交的证据应当超过了举证期限，不应当被采纳，且不属于新证据。汤云龙提交的西财置业公司于2018年5月8日提交的《民事起诉状》及授权委托、2018年5月30日庭审笔录、西财置业公司撤诉《民事裁定书》、不予受理反诉的《民事裁定书》的真实性予以认可，关联性不予认可。在重审一审判决书，对该组证据已经提出过很明确的认定，“西财置业撤诉，是对自己权利的处置，而且不发生法律效力，本院不予采纳”。其次，该证据也不能证明汤云龙的证明目的。西财置业公司单方解除合同不会导致本就无效的案涉买卖合同发生法律效力，而且西财置业公司在原二审以及重审一审中也屡次说明了发起解除合同的行为是因为公司相关争议解决部门不了解背景，按照常规的逾期付款来处理的，并非公司的真实意思表示。汤云龙提交的购房户型图是复印件，对其三性不予认可。对汤福安情况说明，因没有汤福安的签字，对其三性不予认可，汤福安是案件当事人，其情况说明应当属于当庭陈述意见，不能作为证据使用，即便本案汤云龙主张汤福安为证人，也应当申请其出庭作证，发表证人证言。 本院对上述证据材料认证如下，对西财置业公司于2018年5月8日提交的《民事起诉状》及授权委托，2018年5月30日庭审笔录，西财置业公司撤诉《民事裁定书》，不予受理反诉的《民事裁定书》具有真实性、合法性且与本案具有关联性，可以采信作为本案证据使用，上述证据可以证明西财置业公司曾经基于商品房买卖关系主张过权利。对《购房户型图》因无原件，在西财置业公司不认可真实性的情况下，汤云龙并未进一步举证证明《购房户型图》的真实性，故对该《购房户型图》不予采信。汤福安购房过程、购房户型图的说明，属于汤福安的陈述，汤福安应当出庭作证，现汤福安并未出庭作证，也未举证证明存在民事诉讼法规定的无法出庭作证的情形，故对该说明因不符合民事诉讼法规定而不予采信。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，汤云龙陈述其诉请确认案涉商品房买卖合同有效所隐含的意思就是要求继续履行商品房买卖合同。 二审另查明，2016年11月1日，西财置业公司与汤云龙签订西财·学府尚郡B1区第43幢2单元8层801号房屋的《商品房买卖合同》，购房价款361002元。 2016年11月1日当日，西财置业公司还与汤福安签订西财·学府尚郡B1区第43幢2单元16层1601号房《商品房买卖合同》，购房款为363059元；与胡世杰签订西财·学府尚郡B1区第43幢2单元15层1501号房《商品房买卖合同》，购房款为362633元；与汤建国签订西财·学府尚郡B1区第43幢2单元17层1701号房《商品房买卖合同》，购房款为363059元；与汤永富签订西财·学府尚郡B1区第43幢2单元12层1201号房《商品房买卖合同》，购房款为361782元；与胡小伟签订西财·学府尚郡B1区第43幢2单元7层701号房《商品房买卖合同》，购房款为361002元；与熊相兵签订西财·学府尚郡B1区第43幢2单元9层901号房《商品房买卖合同》，购房款为361002元。上述合同于2016年11月7日网签备案，上列合同均系汤福安去西财置业公司签订的，胡世杰系汤福安之妻，汤云龙、汤建国系汤福安之子，汤永富系汤福安的侄孙，胡小伟、熊相兵系汤福安的老乡。上列合同中均约定“购房款于2016年11月1日前一次性支付完毕”，但购房人均未在签约时或签约前支付购房款，胡世杰于2018年5月9日向西财置业公司支付购房款及违约金，其他购房人均于2018年5月10日西财置业公司作出《解除商品房买卖合同通知书》后向西财置业公司支付购房款及逾期付款违约金。 二审还查明，上列购房人的购房合同原件在签订合同后西财置业公司均收回，上列购房人均无合同原件及副本。2018年西财置业公司向一审法院起诉上列购房人主张解除《商品房买卖合同》及补充协议、支付违约金、办理《商品房买卖合同》拟定注销手续，一审法院审理该案中西财置业公司撤回起诉。 本院认为，汤云龙认为其与西财置业公司之间的商品房买卖关系并非基于以房抵债而签订，即便基于以房抵债，双方也已经转化为商品房买卖关系，商品房买卖合同应为有效，西财置业公司无权解除案涉商品房买卖合同。西财置业公司认为案涉商品房买卖合同基于以房抵债产生，现因相应债务已经清偿完毕，故西财置业公司有权解除合同。根据双方的争议，本案的焦点为案涉《商品房买卖合同》签订是否基于以房抵债、是否有效、是否解除的问题。 案涉《商品房买卖合同》签订是否基于以房抵债及合同效力的问题。本院认为，汤云龙与谢浩宇2016年10月11日签订的《结算协议》约定，截止2016年10月15日，尚欠胡世杰股权转让款2320000元，并确定由谢浩宇协调西财置业公司以西财置业公司开发的学府憬城项目销售的商品房抵偿股权转让款，谢浩宇协调以内部员工购房单价购买房屋，并同意汤云龙在总价2320000元到2400000元之间选购房屋，还同意可由汤云龙指定其他关系人替换购房姓名。该协议形成后胡世杰并未提出异议，既可以认定胡世杰代汤云龙代持股份的事实，也可以认定谢浩宇与汤云龙之间有以房抵债的合意。 2016年11月1日汤云龙等人与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》中约定“购房款361002元，于2016年11月1日前一次性支付完毕”，而汤云龙并未在2016年11月1日前支付购房款，且在2018年5月10日西财置业公司发出《解除商品房买卖合同通知书》前亦未支付任何购房款，而汤云龙对为什么未按合同约定支付购房款也不能作出合理解释。结合汤云龙与谢浩宇签订《结算协议》的内容，2016年11月1日，西财置业公司与汤云龙及其亲属等七人签订《商品房买卖合同》且均未按约支付购房款的事实，应当认定汤云龙与西财置业公司签订的商品房买卖合同实为以房抵债协议，即西财置业公司同意以其开发的商品房替代给付谢浩宇所欠款项。该以房抵债而订立的《商品房买卖合同》不违反法律法规的规定，合法有效。 对于案涉《商品房买卖合同》是否解除的问题。本院认为，汤云龙与谢浩宇签订《结算协议》后，谢浩宇根据协议约定协调汤云龙等人与西财置业公司签订的《商品房买卖合同》，但此后谢浩宇又以现金的方式向向汤云龙支付了欠付的股权转让款，汤云龙也予以受领，亦未提出异议。该事实表明，谢浩宇、汤云龙之间以实际履行方式选择继续履行原始债务而不再履行以房抵债的协议即《商品房买卖合同》，同时在房屋所有权人西财置业公司未向购方交付《商品房买卖合同》、购房人未及时支付购房款的事实也表明各方当事人已事实上同意不再履行以房抵债协议，即《商品房买卖合同》事实上已经通过谢浩宇支付股权转让款、汤云龙收取股权转让款的行为确定解除，否则，将出现针对同一笔债务，既履行金钱债务又履行以房抵债协议，损害债务人利益的情况发生。因此，因案涉《商品房买卖合同》事实上已经解除，西财置业公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》只是对合同解除的事实进一步确认，其不再产生第二次合同解除的效力。 综上，因案涉《商品房买卖合同（预售）》已经事实上解除，西财置业公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》不再产生第二次合同解除的效力，汤云龙主张“确认《解除商品房买卖合同通知书》无效”、“确认《商品房买卖合同（预售）》有效”是继续履行案涉合同为基础，而该诉讼请求已无诉的利益，不应得到支持。如汤云龙认为谢浩宇在支付股权转让款中存在违约行为，可另行基于股权转让关系主张权利。西财置业公司收取汤云龙的违约金，汤云龙如认为其权利受到侵害，可另行主张权利。 此外，对于主张合同是否解除或确认合同是否解除的诉请，应当依照合同标的额作为计算案件受理费的依据，故本案的案件受理费应当以361002元为基数计算。 综上，汤云龙的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费6715.03元，由汤云龙负担；二审案件受理费6715.03元，由汤云龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 锋 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  龙春光