广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5741号原告:广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司，住所地广州市南沙区珠江东路湖岸北街7号首层，统一社会信用代码91440101579963550E。负责人：万立安，职务总经理。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卉妍，广东蕴德律师事务所律师。被告：夏金娥，女，1975年1月28日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区，原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司诉被告夏金娥物业服务合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邝敬康、黄卉妍到庭参加诉讼。被告夏金娥经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司（以下简称奥园物业分公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告夏金娥向原告奥园物业分公司支付2013年1月1日至2019年3月31日的物业服务费19683.75元；2.判令被告夏金娥向原告奥园物业分公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金（滞纳金以所欠物业服务费为计算基数，按照每日千分之一的标准，分别从次月的1日起计算至被告夏金娥付清物业服务费之日止）；3.本案的诉讼费用由被告夏金娥承担。事实和理由：原告奥园物业分公司自2012年10月经招投标成为南沙奥园二区、三区高低层住宅公寓、别墅的物业管理中标单位，并与奥园集团有限公司南沙分公司签订了《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》。被告夏金娥所有的南沙奥园××房屋（现地址为××区湖岸××房，以下统称涉案房屋）包含在上述区域内。涉案房屋属于住宅公寓，建筑面积134.59平方米，物业服务费按每月每平方米1.95元的标准收取，每月应交的物业服务费为262.45元。合同约定物业服务费按月计收，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一支付违约金。原告奥园物业分公司依据上述合同为涉案房屋提供了物业管理服务，被告夏金娥理应按约定支付相应的费用，但却一直欠付物业服务费，其行为已侵害了原告奥园物业分公司的合法权益。被告夏金娥没有答辩。经审理查明:夏金娥于2009年向奥园集团有限公司认购涉案房屋，并于2009年1月14日与广东雅博物业服务有限公司达成《前期物业服务协议》和《业主临时公约》。其中《前期物业管理服务协议》约定由广东雅博物业服务有限公司对涉案房屋提供物业服务，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元计算，于每月10日前交纳，不按约定的收费标准和时间交纳费用的，夏金娥从逾期之日起按每天千分之二的标准交纳滞纳金。《业主临时公约》约定业主应于每月10日前缴纳物业服务费，业主未按时缴纳物业服务费、专项维修资金的，处每日2‰的滞纳金。2009年12月30日，夏金娥办理了涉案房屋的收楼手续。涉案房屋于2009年6月4日办理了预告登记，预告登记的产权人为夏金娥，登记建筑面积为134.59平方米。其后，广州奥园物业服务有限公司承接了涉案房屋所在区域的前期物业服务，并于2012年10月31日，经广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局出具备案回执。奥园集团有限公司南沙分公司（甲方）与广州奥园物业服务有限公司（乙方）先后签订了三份《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》，均约定甲方将南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅项目委托于乙方实行包干制管理，委托管理期限分别自2012年10月10日起至2015年10月9日止、自2015年10月10日起至2017年10月9日止、自2017年10月10日起至2019年10月9日止。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑、养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，组织开展社区文化娱乐活动。乙方向业主或物业使用人收取的费用包括物业管理服务费、车位物业管理服务费……区域里的公共分摊（包括梯灯、路灯等照明用电，监控、道闸、电房、电梯等公共设备设施用电，清洁绿化用水等）等费用。物业管理费按月计收，住宅公寓、别墅：1.95元/平方米，别墅3.5元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金。电梯运行费按实际发生分段结算，由乙方向业主或物业使用人按月收取；公共梯灯、路灯每月电费从总表平均分摊到各户业主。2012年10月10日，广州奥园物业服务有限公司向奥园物业分公司出具《委托管理书》，载明奥园物业分公司为广州奥园物业服务有限公司依法成立的分公司，现授权奥园物业分公司履行南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅项目的物业管理职责，具体权限如下：一、有权以自身名义对该项目提供物业服务，并有权收取物业服务费、违约金、代收水电费、公共分摊费用等经营收益；二、在项目经营管理过程中，若出现相关法律纠纷，有权以自身名义起诉、应诉；三、在行使上述受托的权利时签署的合同、法律文件或办理的手续，广州奥园物业服务有限公司予以认可并对其发生法律约束力。四、委托期限自2012年10月10日起至该项目业主委员会成立并该项目进驻新物业服务企业为止。本院认为：广州奥园物业服务有限公司经广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案，自2012年10月10日起成为涉案房屋所在区域的物业管理服务企业。广州奥园物业服务有限公司虽然未与夏金娥签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，奥园集团有限公司南沙分公司与广州奥园物业服务有限公司签订的三份《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》亦适用于夏金娥，对其具有约束力。夏金娥作为小区业主，享受了物业服务，根据等价有偿原则，应当按照《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》的约定按时交纳物业服务费用。奥园物业分公司既是广州奥园物业服务有限公司的分支机构，同时广州奥园物业服务有限公司亦出具《委托管理书》确认由奥园物业分公司对涉案小区进行前期物业管理服务并向业主收取物业服务费用，因此，奥园物业分公司有权以自己的名义向夏金娥主张相应的物业服务费。夏金娥已于2009年12月30日办理涉案房屋的收楼手续，奥园物业分公司自2012年10月10日起为涉案房屋所在区域提供物业服务，而涉案房屋目前预告登记在夏金娥名下，现奥园物业分公司主张夏金娥支付2013年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，于法有据，本院予以支持。涉案房屋目前登记建筑面积为134.59平方米，根据《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》约定的每月每平方米物业服务费1.95元的标准，计算出涉案房屋每月物业服务费为262.45元，2013年1月1日至2019年3月31日，夏金娥应支付的物业服务费为19683.75元（262.45元/月×75月）。夏金娥未缴纳物业服务费，构成违约，应当支付相应的违约金。奥园物业分公司所主张的滞纳金，即为违约金性质。依据《南沙奥园二区和三区高低层住宅公寓、别墅物业委托服务合同》中关于“物业管理费按月计收，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳滞纳金”的约定，奥园物业分公司要求违约金按每日千分之一的标准计算，符合上述约定，本院予以准许。合同约定物业服务费按月计收，故违约金应从缴费月之次月1日起计算为宜。据此，从2013年1月1日至2019年3月31日，夏金娥应以每月欠缴的物业服务费262.45元为本金，按每日1‰的标准，自次月1日起向奥园物业分公司计付违约金，违约金计算至其缴清所拖欠的物业服务费之日止，且应以欠缴的物业服务费本金为限。经计算，本案违约金已超过夏金娥所欠缴的物业服务费19683.75元，故夏金娥应支付的违约金为19683.75元。夏金娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告夏金娥应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付从2013年1月1日起至2019年3月31日止的物业服务费19683.75元及滞纳金（违约金）19683.75元；二、驳回原告广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费784元，由被告夏金娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文人民陪审员  何慧玲人民陪审员  黄钧仲二〇一九年十二月十六日书 记 员  梁 艺