北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初37027号原告：李军（反诉被告），男，1972年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘学勤，女，1971年10月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：袁燕庆，男，1952年12月18日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：方厚萍（反诉原告），女，1958年12月10日出生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。原告（反诉被告）李军与被告（反诉原告）方厚萍房屋租赁合同纠纷案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李军的委托诉讼代理人袁燕庆及被告（反诉原告）方厚萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李军向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告的房屋租赁关系；2．判令被告将诉争房屋立即腾空并完好交还原告；3．判令被告支付原告自2019年7月21日至搬离之日期间的租金或房屋使用费（按每月8000元计算）；4．判令被告返还擅自从给付原告的房租中扣除的1600元维修金；5．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月，原告通过中介将自己名下的位于西城区广安门大街305号蝶翠华庭7号楼x层x（建筑面积94．41平方米）的房屋出租给了被告。当时双方签订的租房合同为租期两年。零年租期到期后，原被告双方同意继续按原定租房合同又续租三年到2017年7月20日止。2017年之后双方口头协议再续租一年。在2018年7月20日前一个月即6月20日，原告向被告提出不再续租了，但被告恳求原告还想续租并同意涨房租，由此原告将房租涨至每月7200元，但强调只租一年，即2019年7月20日止。到了今年6月23日，原告以短信告知被告要求解约并收回房屋，被告一直不予回应，直到6月29日被告才回信息说其有困难还要续租。在原被告双方未达成一致的情况下，被告一意孤行，仍以每月7200元的租房价格给原告银行卡打来一个季度房租费21600元，为造成其单方强行租房的既成事实，原告无法接受被告的行为。另外对于2018年10月被告从应给付原告的租金中擅自扣除了1600元的换坐便器和换纱窗费，属于被告使用不当造成的损坏，应由被告自己承担。为维护原告合法权益，故诉至法院。本诉被告方厚萍辩称：不同意原告诉讼请求。我和原告2018年订立的合同现在还不到期，租赁期是两年，我们的合同都是一次租两年，房租也是两年一涨，所以不同意解除房屋租赁关系。关于维修问题，李军作为房主在租房中不仅收房租还要保证承租人生活设施的正常使用，多年的生活设施的破旧，本应李军亲自安排维修，更换是必须的。反诉原告方厚萍向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人李军给付违约金14400元；2．诉讼费由李军承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2014年至2020年分三次签订租赁合同。2014年至2016是以书面的形式签订的。2016年至2018年，2018年至2020年是以电话形式签订的。在2018年6月，李军从每月6000元涨到7200元。我们经电话、短信多次沟通，李军在电话中明确答应租期为两年的情况房子涨房费并继续租赁的。可是在今年6月20日，在租期不到的情况下，他又以装修房子为借口让我搬家，后又给涨房租费，不让我们搬家。我给他短信说：“我从来就没答应只租一年，我和你订立的就是两年合同。”他回短信：“我的房子出租多久还要经过你的同意？”我们当初订立的合同他想变就变，根本没有信用可言。他陈述的租赁时间都是自己编造的，租赁时间与付款金额严重不符。且单方更改双方制定的合同。李军多次违约。反诉被告李军辩称：我方2019年6月份的时候提出的要求腾房，实际是提前一个月通知，没有违约。双方从2018年7月20日起就没有签署书面合同了。不同意方厚萍的反诉请求。本院经审理认定如下事实：2014年7月12日，李军与方厚萍签订《个人住房出租合同》，约定李军将其所有的坐落于北京市西城区广外大街305号2区蝶翠华庭7号楼x层x两居室（以下简称租赁房屋）租予方厚萍使用。同时约定租赁期3年；房屋租金每季度12500元；还约定该房屋的年物业费及大的电器维修费由李军承担，小的电器维修费由方厚萍承担。合同到期后至2019年7月20日，方厚萍继续使用租赁房屋，并向李军给付相应的租金。期间，双方就租金调整了两次，分别于2016年7月20日开始将租金调整为每季度18000元，于2018年7月20日开始将租金调整为每个季度21600元。经查，《个人住房出租合同》版本系方厚萍提供，关于租赁期限的约定“该房屋租赁期3年”系打印字体。随后的起止日期系李军手写。李军与方厚萍均提交了该版本的《个人住房出租合同》，签订日期均为2014年7月12日，但李军提交的合同租赁起止日期为2014年7月20日起至2017年7月20日止，在2017年处有改动，李军表示系笔误，所以更改。方厚萍提交的合同租赁起止日期为2014年7月20日起至2016年7月20日止。2019年6月20日，李军向方厚萍发出短信，内容为“方女士，下月20号房屋就到租期了。您提前准备一下，到期后把钥匙交给我，我家另有安排，届时还得重新大装修。”方厚萍于6月29日回复信息，内容为“由于近期感冒，没能及时回信息，请见谅。记得去年你给我家涨房租费我认可，租期还是两年你认可。如今租期刚一年，你就要收房，实属难为我，不好意思我办不了。”由此，双方就租期问题产生争议。另查，2019年7月21日，方厚萍给李军转账21600元，表示系2019年第三季度租金。李军于7月23日针对此事给方厚萍发送短消息，内容为“方女士，您前天单方面一厢情愿打入我银行卡的21600元，抱歉我不愿意收。现在我家的房子另有他用不再考虑出租。房子20号已经到期，你这样赖着不交房属于违法行为，性质很严重。请把你的卡号发给我，我把您的钱转回去给你。”方厚萍对此未予回复。再查，2018年9月，方厚萍就租赁房屋内的纱窗及马桶进行了更换，分别支出1000元、600元。经双方确认，上述设施设备已经使用十年左右的时间。方厚萍将上述费用从租金中予以扣除，给付李军2018年第四季度房屋租金20000元。对此，李军回复短信内容为“我给你的房租费是相当低的了。以后这些费用最好不要再理论。如果还需要我来支出，我不会给这个优惠的。”本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。方厚萍与李军签订的《个人住房出租合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于租赁期限的问题，鉴于该合同版本系方厚萍提供，提供时已经注明租赁期为三年，李军手写的截止年份虽然有变化，但是符合三年的约定，可以推定，租赁期为三年系双方签订合同时的最初合意。租金调整受租赁期限的影响，出租方与承租人均可在租赁期内就租金金额达成新的合意。李军与方厚萍分别在2016年和2018年调整租金，符合合同自治的原则。故方厚萍称租金两年一调整所以各个租赁合同的租期也是两年的抗辩理由，本院不予采信。2017年7月20日《个人住房出租合同》到期后，李军与方厚萍并未签订新的书面合同，且双方就口头约定的租赁期限说法不一，均未提供相关证据证明自己的观点。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故本院认定李军与方厚萍在2018年7月21日以后存在不定期租赁关系。《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，李军在2019年6月20日提前一个月通知方厚萍合同于2019年7月20日到期，基于李军个人对租赁期限的认定，本院认为应认定为李军提前一个月通知方厚萍解除不定期租赁关系，双方之间的租赁关系于2019年7月20日解除。方厚萍应将租赁房屋腾空交予李军。合同解除后，方厚萍继续使用租赁房屋，应按照原租金每月7200元的标准向李军支付房屋占有使用费。李军主张按照每月8000元标准计算，缺乏依据，本院不予支持。关于维修费承担问题，根据《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。双方亦表示纱窗及马桶使用年限为十年左右，李军亦未提交相关证据证明系方厚萍不合理使用造成，本院推定属合理使用造成损坏而更换，符合常理。故李军要求方厚萍返还维修费1600元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。本案中，方厚萍未能证明李军存在违约行为，故方厚萍主张违约金的反诉请求缺乏事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、方厚萍与李军之间的房屋租赁关系于2019年7月20日解除；二、本判决生效之日起十日内，方厚萍将坐落于北京市西城区广外大街305号2区蝶翠华庭7号楼x层x号房屋腾空交予李军；三、本判决生效之日起十日内，方厚萍按照每月7200元的标准给付李军自2019年10月21日起至实际腾空上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回李军的其他诉讼请求；五、驳回方厚萍的反诉请求。如果方厚萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35元，由方厚萍交纳（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费80元，由方厚萍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郑宇昕二〇一九年十二月五日法官助理 王 飞书 记 员 董鑫月