四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初2605号 原告：江波，男，汉族，生于1981年02月01日，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：张罗，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，四川明炬（南充）律师事务所实习律师。 被告：南充诺亚方舟商贸管理有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区嘉南路，统一社会信用代码91511304060300064M。 法定代表人：吴兴地,公司总经理。 委托诉讼代理人：何沙，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李念奴，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：南充苏宁易购销售有限公司嘉陵盛世天城店，住所地四川省南充市嘉陵区嘉南路三段盛世天城大厦，统一社会信用代码915113043144508562。 负责人：杨万波。 委托诉讼代理人：赖泳婷，公司员工。 追加被告：南充苏宁易购销售有限公司，住所地四川省南充市顺庆区模范街2号大都会裙楼，统一社会信用代码91511302553495306F。 法定代表人：杨万波,公司执行董事。 委托诉讼代理人：赖泳婷，公司员工。 原告江波诉被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司（以下简称“诺亚方舟公司”）、南充苏宁易购销售有限公司嘉陵盛世天城店（以下简称“苏宁易购嘉陵店”）、追加被告南充苏宁易购销售有限公司（以下简称“苏宁易购公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江波及其委托诉讼代理人张罗、李杰，被告诺亚方舟公司的委托诉讼代理人何沙，被告苏宁易购嘉陵店及追加被告苏宁易购公司的共同委托诉讼代理人赖泳婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江波向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告诺亚方舟公司与被告苏宁易购公司签订的关于盛世天城一层××号商铺租赁合同无效；2.请求依法判令三被告立即返还其占用属原告所有的位于四川省南充市嘉陵区盛世天城一层××号商铺；3.请求依法判令被告诺亚方舟公司支付拖欠原告2019年之前的租金36237.08元及利息（拖欠租金计算方式：共五年应付租金总额，扣除实付总额，利息计算方式：以所欠租金36237.08元为基数，从2019年1月1日开始，按中国人民银行公布的一年期贷款利率计算至付清之日止）；4.请求依法判令三被告支付占用原告所有的上述商铺的租金25520.85元（计算时间暂定为自2019年1月1日至2019年9月30日止，计算方式为：按补充协议约定的第六年月租金96元／平方米×30.8平方米×9个月减去已支付的1090.35元），2019年10月以后占用期间的租金按月租金96元／平方米的标准计算至被告返还原告商铺为止；5.请求依法判令被告诺亚方舟公司支付2016年至2018年未按时支付租金的违约金15000元（计算方式为：协议约定违约方向守约方支付违约金5000元×3年）；6.因诉讼产生的一切费用由三被告承担。事实和理由：2013年10月25日，原告与被告签订《盛世天城商铺委托经营管理协议》，该协议约定：“将位于嘉陵区盛世天城一层××号商铺委托给被告进行统一管理，协议约定委托管理期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。委托期间，被告有权对商铺进行统一经营管理，但被告需向原告支付商铺租金”。同时，对双方各自的权利义务做出了明确约定，若一方违约，则违约方应向守约方支付伍仟元的违约金，同时双方还通过补充协议方式对15年内的保底租金标准做了约定，明确了协议期内的租金标准。双方口头约定租金按季支付。该协议期限届满前一个月双方可对续签事宜进行协商，未协商或者未重新达成协议的，则协议期限届满后，协议自行终止。 原被告签订合同后，原告按照协议约定履行了交付房屋的义务，但被告从2016年开始就从未按时按照协议约定按时足额向原告履行给付租金的义务，至今仍欠部分租金未付，其延迟给付租金的行为已构成违约。2018年12月31日，原被告双方签订的协议到期后，被告不仅未经原告的同意，擅自将原告的商铺继续租赁，而且没有与原告沟通租金事宜，故亦严重构成违约。原告多次要求被告按照原协议续签或者解除双方之间的协议关系归还商铺，但被告均不予理睬。强行按自己单方面认定的金额向原告支付租金，但所支付的租金既不符合市场行情，也与被告之前的承诺完全不服，被告的种种行为已经严重构成违约，严重侵犯原告的合法权益。 被告诺亚方舟公司辩称：1．原告与被告诺亚方舟之间签订的是委托经营管理协议，协议约定原告全权委托诺亚方舟公司管理该商铺，双方建立的是委托关系并非租赁关系；2.被告诺亚方舟公司与被告苏宁易购公司之间签订的租赁合同系双方当事人协商一致后自愿达成的协议，内容不违反法律规定。被告诺亚方舟公司作为出租方是受包括原告在内的所有购房人委托对外进行招租的，该行为不违反法律强制性规定，原告要求确认诺亚方舟公司与苏宁易购公司于2014年所签订的租赁合同无效缺乏事实和法律依据，故原告的该项请求不应得到支持；3．由于诺亚方舟公司系受托管理方不是该商铺的实际使用人，因此不应当由诺亚方舟公司承担返还商铺的法律责任；4．原告与诺亚方舟公司之间只是委托关系，并非租赁关系，原告混淆法律概念，因此原告要求诺亚方舟公司承担支付租金的义务缺乏事实依据；5．诺亚方舟公司受原告委托管理该商铺，诺亚方舟公司所收租金均按时给付给了原告，且是无偿管理，在诺亚方舟公司没有违约的情况下不应当承担原告诉求的支付责任以及违约责任。 被告苏宁易购嘉陵店、苏宁易购公司共同辩称：1．我方与被告诺亚方舟公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，被告诺亚方舟公司具有相应的出租权利，同时案外人南充金宇房地产有限公司也向我方提供了相应证件及授权委托书，因此双方签订的合同合法有效，原告主张的租赁合同无效缺乏法律及事实依据；2．未见到原告相应的产权资料，即便原产权人出售给原告的情况发生，但原告变更产权时间在答辩人与被告诺亚方舟公司签订协议之后，根据相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，因此我方与被告诺亚方舟公司签订的合同依旧有效，原告要求返还租赁物的要求不应得到支持；3．我们按照与被告诺亚方舟公司签订的租赁合同及相关的补充协议，支付了相应的租赁费用，而原告要求我们再次支付租赁费用，系重复支付。同时，原告主张的租赁费用支付标准是依据原告与被告诺亚方舟公司签订的租赁合同，我们并非原告与被告诺亚方舟公司签订合同的合同相对人，该合同所载明的费用标准，不应当适用于我方。因此，原告主张要求我们重复支付租赁费用的诉请，缺乏法律及事实的依据。 综上，我方系合法承租房屋，请求查明事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告江波购买位于南充市嘉陵区盛世天城一层××号商铺（建筑面积30.61平方米）后，于2013年10月25日，原告江波（作为委托方、甲方）与被告诺亚方舟公司（作为受托方、乙方）签订了一份《盛世天城商铺委托经营管理协议》，协议主要条款约定：乙方接受甲方的委托，对甲方所购“盛世天城”商铺进行招商、招租及物业管理；委托经营管理的期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止。管理期限届满，双方如需续签合同，应在该合同期限届满前30日内向对方提出书面要约，双方另行协商签订新的委托合同；与承租户签订租赁合同时，甲方应向乙方支付第一年管理佣金按商铺第一年租金的5%提取，税金由甲乙双方按照法律、法规的规定各自承担应承担的部分；在本合同有效期限内，甲方向乙方收取商铺租金。甲方应当按照本合同约定，将商铺交给乙方全权经营管理，甲方不得干涉乙方的正常经营管理活动。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、业务、布局、营业时间及经营模式等，对商铺享有完全的独立自主经营权，经营期限届满，若甲方将本合同项下商铺委托经营的，在同等条件下乙方享有优先权；双方应当恪守本合同项下的约定，应当向守约方支付5000元的违约金，给守约方造成的损失超过违约金的还应给予赔偿。此外，双方另签订了一份《补充协议》，补充协议明确约定为了商场的经营管理能够良性的运营，甲方将在“盛世天城”购买的商铺全权委托乙方进行统一经营管理，并同意商场制定的租金标准，作为与第三方的签约条件。乙方根据甲方购铺总额按照15年投资回报计算制定每年度租金标准，具体为第一年至第十五年的保底租金为96元／平方米／月，1152元／平方米／年。实收租金为：第一年按系数0.6计算，即58元／平方米／月；第二年按系数0.7计算，即68元／平方米／月；第三年按系数0.8计算，即77元／平方米／月；第四至九年按系数1计算，即96元／平方米／月；第十、十一年按系数1.1计算，即106元／平方米／月；第十二至十五年按系数1.2计算，即116元／平方米／月。乙方与第三方签订租赁协议时，再与甲方结算双方所协定的商铺保底租金，超出保底租金以外的溢价租金，第一年乙方将在其中抽取50%作为乙方的经营管理费用。本合同作为委托经营管理协议附件，并随同委托经营管理协议具有同等法律效力。前述两份协议的尾部江波在甲方处签名捺印，诺亚方舟公司在乙方处签章，法定代表人吴兴地签名。 上述两份协议签订后，原告江波按照协议约定将租赁物交给被告诺亚方舟公司使用。被告诺亚方舟公司支付租金情况如下：2014年7月2日支付4,644.64元、2014年9月4日支付5,359.02元、2014年11月11日支付3,572.80元、2015年2月7日支付4,077.92元、2015年5月5日支付6,283.20元、2015年7月31日支付6,283.20元、2016年1月18日支付6,283.20元、2016年2月4日支付2,664.20元、2016年5月24日支付9,779元、2016年8月30日支付4,738.20元、2016年12月1日支付9,481.40元、2017年5月5日支付388.32元、2017年6月16日支付9,524.68元、2017年7月27日支付6,026.40元、2017年9月14日支付2,124元、2017年10月27日支付3,702元、2018年1月18日支付11,899.80元、2018年2月9日支付4,430.20元、2018年3月23日支付4,430.20元、2018年4月17日支付8,865.40元、2018年8月16日支付4,430.20元、2018年9月30日支付4,430.20元、2019年1月23日支付8,865.40元。2019年5月29日支付1,090.35元、2019年7月26日支付3,271.79元、2019年9月4日支付3,271.79元，以上合计139,917.51元。 2014年7月15日，诺亚方舟公司作为出租方（甲方）与南充苏宁云商销售有限公司作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：标的物：本合同租赁物位于南充市金宇·盛世天城大厦。租赁面积：租赁物的使用面积共计3215平方米，其中一层使用面积725平方米，负一层使用面积2490平方米。租赁期限：9年10个月，自乙方开业日起算（甲乙双方暂时确定开业日为2014年9月26日）至2024年7月25日。合同尾部，诺亚方舟公司在出租方（甲方）处签章，南充苏宁云商销售有限公司在承租方（乙方）处签章。合同签订后，诺亚方舟公司与南充苏宁云商销售有限公司签订了《交房确认书》，确认租赁物实际交付时间为2014年9月5日，计租时间为2014年9月26日。南充苏宁云商销售有限公司于2018年4月18日变更名称为南充苏宁易购销售有限公司。南充苏宁易购销售有限公司嘉陵盛世天城店为南充苏宁易购销售有限公司的分公司。合同签订后，诺亚方舟公司按照合同约定提供租赁物，苏宁易购公司按照合同约定按季将租金支付至2019年7月。因原告江波等业主起诉，苏宁易购公司向诺亚方舟公司致函，暂停支付租赁费用。 另查明，盛世天城商圈系被告诺亚方舟公司统一打造，由被告诺亚方舟公司与众多小业主签订租赁合同或委托经营管理协议后，再由被告诺亚方舟公司与商家签订租赁协议，将商铺整体出租给苏宁易购公司等商户。 本院认为，原告江波通过买卖取得涉案商铺的所有权，有权对该商铺进行委托经营。原告江波与被告诺亚方舟公司于2013年10月25日签订的《盛世天城商铺委托经营管理协议》、《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。从合同性质来分析，双方之间的法律关系兼具委托、租赁等多种属性。因合同期限届满后，被告诺亚方舟公司仍然继续占有原告商铺、支付租金，并继续对外招商出租，双方形成不定期委托经营管理关系，租金继续按补充协议的约定执行。现原告江波要求被告诺亚方舟公司支付欠付的租金，本院依法予以支持。自2014年1月1日起至2019年9月30日止，被告诺亚方舟公司应当向原告江波支付租金为171,538.44元（30.61平方米×第一年租金标准696元／平方米／年＋30.61平方米×第二年租金标准816元／平方米／年＋30.61平方米×第三年租金标准924元／平方米／年＋30.61平方米×第四年租金标准1,152元／平方米／年＋30.61平方米×第五年租金标准1,152元／平方米／年＋30.61平方米×第六年租金标准96元／平方米／月×9个月），扣减其已经支付的租金，被告诺亚方舟应依法向原告江波支付31,620.93元。 被告诺亚方舟公司与苏宁易购公司签订的租赁合同约定租赁期限为2014年9月26日至2024年7月25日，超过了原告与被告诺亚方舟公司签订的租赁合同期限，原告请求确认该合同无效并返还商铺。本院认为，被告诺亚方舟公司与苏宁易购签订的9年10个月合同期限虽然超出了原告与诺亚方舟签订的5年合同期限，但原告与诺亚方舟公司签订的补充协议约定原告将购买的商铺全委托诺亚方舟公司进行统一经营管理，并同意商场指定的租金标准，现在原告与诺亚方舟公司系不定期租赁关系，双方并未申请解除合同，诺亚方舟公司仍有权转租该商铺。案涉商铺与相邻商铺之间并未进行物理分割，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别。原告在购买商铺后即将其交由诺亚方舟公司统一经营管理，并按照合同约定收取租金，案涉商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，如果允许某一商户单独返还，势必影响商场整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。加之苏宁易购公司作为商家租用面积达3215平方米，前期投入巨大，促进盛世天城商圈的繁荣稳定具有重大意义。因此，原告请求确认诺亚方舟公司与苏宁易购公司合同无效并返还商铺本院不予支持。 关于诺亚方舟公司是否违约问题。原告与被告诺亚方舟公司签订的协议未约定租金的支付时间，且诺亚方舟公司陆续在向原告支付租金，故原告要求诺亚方舟公司支付违约金及利息的请求本院不予支持。 综上所述，为了结纠纷，保护双方当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第十百二十四条、第二百二十六条、第十百三十二条之规定，判决如下: 一、被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告江波支付截至2019年9月30日止的租金31,620.93元；从2019年10月1日起租金按双方签订的补充协议约定的标准计算至被告返还商铺或签订新的协议为止； 二、驳回原告江波的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取602元，由被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 杜 灵 二〇一九年十二月四日 书记员 郭荥阳