江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0583执异178号异议人（案外人）：张运川，男，汉族，1980年6月16日生，住河南省延津县。异议人（案外人）：刘玉辉，女，汉族，1978年10月17日生，住河南省延津县。申请执行人：中国银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山开发区前进中路306号，统一社会信用代码91320583838137553T.代表人：夏刚，该分行行长。被执行人：林时挺，男，1979年8月24日出生，汉族，住浙江省苍南县。被执行人：蔡春芬，女，1978年5月23日出生，汉族，住浙江省苍南县。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司昆山分行与被执行人林时挺、蔡春芬金融借款合同纠纷一案中，异议人张运川、刘玉辉向本院提出执行书面执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人张运川、刘玉辉提出异议称：2019年9月28日，二异议人在昆山市××雅××楼××室居住时，收到昆山市人民法院(2019)苏0583执5518号之一的执行裁定书，才得知异议人所购买的上述房产已被执行并将拍卖，由于上述房屋早在2016年9月18日就已出卖给异议人，二异议人系夫妻关系。2016年9月18日，经昆山市陆家镇丰宇房产中介所居间，签订了《昆山市丰宇房产中介买卖合同》一份。异议人以总价43.8万元的价格购买林时挺名下的上述房产，建筑面积63.85平方米。合同约定：“合同签订之日，买方需支付首付款30万元，在该房屋过户之前买方支付3.8万元，剩余10万元房款由买方以银行按揭贷款方式支付，合同第五条同时约定合同签订后，双方若有任何一方未按照本合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款的万分之三作为违约金”。合同签订后，异议人于2016年9月18日当日支付首付款30万元，2016年11月3日支付1万元，2016年11月5日支付2.8万元，已按合同约定支付33.8万元，且于2016年11月初就装修入住至今。由于涉案房屋在林时挺售出时也系按揭贷款，双方在签订合同时约定，异议人支付首付款后，林时挺立即偿还房贷，并于90个工作日内配合办理产权过户手续。但异议人支付房款后，林时挺并未用于归还房贷，而是另作他用，且由于林时挺未及时偿还房贷，导致异议人一直无法办理按揭贷款手续，此后，异议人多次催告无效，故过户手续迟迟不能办理。2018年11月21日，异议人在上述房产居住时，收到浙江省苍南县人民法院(2018)浙0327执4009号执行裁定书，才得知所购买的上述房产已被执行并将拍卖，异议人迫于无奈，于2018年11月28日向昆山市人民法院提起诉讼，贵院于2019年4月2日做出(2018)苏0583民初20936号民事裁定书，认为异议人应该通过执行异议，执行异议之诉等程序进权利行救济，驳回异议人的起诉。2018年12月7日，异议人向浙江省苍南县人民法院提出书面异议，2018年12月24日，苍南县人民法院做出(2018)浙0327执268号执行裁定书，“以现有证据不足以证明主张的房屋买卖的事实，即便房屋买卖属实，但其仅支付部分价款且不愿意按照人民法院要求支付剩余价款，不符合法律规定为由”，驳回异议人的异议申请。随后，异议人立即向浙江省苍南县人民法院提起执行异议之诉，2019年1月16日，苍南县人民法院受理了此案，在庭后和解的过程中，异议人张运川、刘玉辉支付购房尾款100000元以及利息5000元给浙江苍南农村商业银行股份有限公司，浙江苍南农村商业银行股份有限公司申请执行终结，异议人申请撤诉，昆山市人民法院也可以随时核实上述情况。2019年8月初，异议人向昆山市人民法院提起诉讼，要求继续履行合同，昆山市人民法院以《昆山市丰宇房产中介买卖合同》第七条没有明确约定管辖法院为昆山市人民法院，且林时挺在昆山没有暂住信息为由，不予立案，要求异议人去苍南县人民法院立案。2019年8月12日，异议人向苍南县人民法院提起诉讼，要求继续履行合同，苍南县于2019年8月12日做出(2019)浙0327民初7568号受理通知书，异议人也已经缴纳诉讼费，尚未收到开庭通知书。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人完全符合上述法律条文的规定，昆山市人民法院依法应裁定中止(2019)苏0583执5518号之一一案的执行。综上，为了维护执行异议异议人的合法权益，异议人请求贵法院充分考虑以上事实及理由，立即停止或延缓对上述房产的强制执行并解除对上述房产的查封。申请执行人中国银行股份有限公司昆山分行未提交答辩意见。被执行人林时挺、蔡春芬未提交答辩意见。经审查查明：中国银行股份有限公司昆山分行诉林时挺、蔡春芬金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出的(2017)苏0583民初15200号民事判决书，依法裁判：“一、被告林时挺、蔡春芬于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司昆山分行借款本金222258.13元并支付利息(暂计算至2017年7月19日的利息1919.15元，之后按照合同约定的标准计算至实际清偿之日止)。二、被告林时挺、蔡春芬于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司昆山分行律师费14108元。三、如被告林时挺、蔡春芬不能履行上述第一、二项付款义务，原告中国银行股份有限公司昆山分行有权以被告林时挺、蔡春芬抵押的座落于昆山市××雅××楼××室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4874元，公告费690元，共计5564元，由被告林时挺、蔡春芬负担。”因被执行人未履行上述法律文书所确定的法律义务，权利人中国银行股份有限公司昆山分行向本院申请执行，本院已经立案受理，执行案号：（2019）苏0583执5518号。在执行过程中，本院于2019年5月31日依据本院（2019）苏0583执5518号执行裁定书查封了被执行人位于被执行人林时挺名下位于昆山市××雅××楼××室（以下简称涉案房产），查封期限为叁年。本院于2019年9月张贴强制执行公告，告知被执行人本院启动对上述房屋的强制执行。另查明：涉案房产（建筑面积63.85平方米、房屋产权证号12××77）于2011年10月26日办理产权登记至林时挺名下，该房产于2011年10月26日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人中国银行股份有限公司昆山分行。异议人向本院提交了房屋买卖合同一份、房产证复印件一份、土地证复印件一份、房款收据四份、银行转账凭证一份、物业费收据二份、天然气挂表记录一份、天然气发票四份、电费发票四份、水费收款凭证十份、离婚协议书一份，证明：异议人张运川、刘玉辉（买方、乙方）与林时挺（卖方、甲方）经居间方昆山市陆家镇丰宇房产中介所于2016年9月18日签订房屋买卖合同，约定甲方同意将涉案房产出售给乙方，房屋成交总价为438000元，双方约定本合同签订之日，乙方支付甲方购房首付款300000元，在该房屋过户之前乙方支付甲方购房首付款（第二次付款）38000元（其中10000元由乙方支付给中介方留置，待房屋交接完成后再由中介方支付给甲方），剩余房款由乙方提供的银行贷款100000元支付给甲方。合同签订后，2016年9月18日刘玉辉支付林时挺290000元（转账+现金）、10000元（现金），2016年11月3日支付10000元（现金）、2016年11月5日支付28000元（现金）。异议人在本院查封涉案房产之前已经占用使用了涉案房产。林时挺与蔡春芬于2014年2月19日签订离婚协议书，约定涉案房产归林时挺个人所有。异议人另提交了浙江省苍南县人民法院拍卖预告、公告、（2018）浙0327执4009号执行裁定书、（2008）浙0327执异268号执行裁定书、（2019）浙0327民初676号民事裁定书、汇款凭条、（2019）浙0327民初7568号受理案件及缴款通知书，昆山市人民法院（2018）苏0583民初20936号民事裁定书、证明浙江省苍南县人民法院拍卖涉案房产及后续执行异议、执行异议之诉案件被驳回的事实，异议人于2019年6月18日将105000元汇入苍南县人民法院执行款专户，本院驳回了异议人诉被执行人房屋买卖合同纠纷一案的起诉，浙江省苍南县人民法院已经受理了异议人诉两被执行人房屋买卖合同纠纷一案等事实。本院认为，异议人虽然在（2019）苏0583执5518号执行案件查封之前已经与被执行人林时挺签订了关于昆山市××青春雅××楼××室的房屋买卖合同并实际占有涉案房产，异议人并已将剩余房款交付法院执行，但涉案房产已经设定抵押给中国银行股份有限公司昆山分行，抵押登记设定在房屋出售异议人之前，导致涉案房屋无法正常过户的原因应归责于被执行人，与抵押权人无关，故中国银行股份有限公司昆山分行享有足以对抗张运川、刘玉辉关于担保物即上述房产的优先受偿权，本院对于张运川、刘玉辉要求解除对涉案房产查封并中止、暂缓执行涉案房产等所有异议请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回张运川、刘玉辉的所有异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  苏军伟人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇一九年十二月四日书 记 员  张 磊