四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15010号 上诉人（原审原告）：高浚碧，女，1990年4月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨青容，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林蓉，女，1972年10月23日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：龚晓秋，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川瑞川置地有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道新街16号。 法定代表人：苏琪棋，总经理。 委托诉讼代理人：杨涛，四川煊焜律师事务所律师。 上诉人高浚碧与被上诉人林蓉、四川瑞川置地有限公司（以下简称瑞川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 高浚碧上诉请求：1.撤销原判决，改判支持高浚碧的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由林蓉、瑞川公司承担。事实与理由：一、高浚碧作出与瑞川公司建立合同关系的意思表示，而不是与林蓉建立合同关系。案涉合同在瑞川公司售楼部签订，并加盖瑞川公司的合同专用章，并由其出具收据，高浚碧尽到了合理的注意义务。一般人都会认为林蓉为瑞川公司的工作人员或者代理人。高浚碧有理由相信其与瑞川公司签订的合同而不是与林蓉签订的合同。此外，《商品房买卖合同》补充协议第十一条第二款约定，瑞川公司签章的财务专用收据或发票是有效的收款凭证。虽然高浚碧向林蓉的银行账户转账了涉案款项，但瑞川公司据此出具了加盖其财务专用章的收据，也能说明林蓉是代表瑞川公司作出卖房给高浚碧的意思表示，并代表瑞川公司收取款项。林蓉并未举证证明，高浚碧与林蓉签订了合同。二、林蓉与瑞川公司签订的认购协议书的形成时间明显不是2014年12月31日,应是林蓉与瑞川公司为了不退款而事后补签。林蓉称，其是瑞川公司的大客户，瑞川公司给了其相应的优惠，但据高浚碧调查，林蓉购买的案涉房屋优惠后的价格比市场价高出很多，且该认购协议书是林蓉与瑞川公司在四年多以前签订，协议书上的印章以及手写文字十分清晰，均不符合常理。2014年5月9日，林蓉向瑞川公司转款2笔，金额均为5000元。2014年12月10日，瑞川公司出具承诺书载明，由于本公司四川瑞川置地有限公司外聘的代理销售公司于2014年9月误将林蓉所订购房屋抵押，导致林蓉无法签订合同，对此我公司深表歉意，对林蓉所订购的房屋的总房款优惠5%，待解除抵押后积极的配合林蓉办理相关手续。2014年12月31日，林蓉与瑞川公司签订案涉房屋认购协议书并支付了定金5000元，从时间上看，该承诺书应是针对2014年5月9日转款涉及的房屋，而不是2014年12月31日林蓉订购的房屋。三、本案案由应为商品房销售合同纠纷，瑞川公司收取了房屋价款以外的未列明费用，应当退还给高浚碧。依据《中华人民共和国价格法》第十三条“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”；第四十一条“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”。故瑞川公司应将该费用退还给高浚碧。 林蓉辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回高浚碧的上诉请求，维持原判决。高浚碧与林蓉之间是买卖合同关系，采取方式是口头方式，买卖合同已经实际履行，高浚碧的上诉理由不成立。一审中，一审法院向高浚碧示明其诉请不符合不当得利的构成要件，高浚碧变更了诉讼请求。林蓉的社保是四川多谱来科技有限公司购买的，林蓉也是该公司的法定代表人，其并非是瑞川公司的工作人员。林蓉与高浚碧就房屋买卖沟通时，把案涉房屋的情况说的非常清楚，高浚碧也知道支付的多出的房屋费，这个费用是符合市场规律的。 瑞川公司辩称，案涉合同是双方真实意思表示，不违反法律规定也不违背市场交易规则，依法成立并生效，且已经履行完毕。本案是房屋买卖合同纠纷，瑞川公司没有多收取房款，高浚碧诉请的房款是林蓉收取，瑞川公司与林蓉是委托关系，以瑞川公司的名义与高浚碧签订案涉合同，并已将案涉房屋的不动产权证办理在高浚碧名下。 高浚碧向一审法院提出诉讼请求：判令瑞川公司、林蓉立即向高浚碧归还多收款项165000元及利息（以165000元元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）。 一审法院认定事实：2017年9月4日11时42分，高浚碧向林蓉转款165000元，瑞川公司向高浚碧出具了加盖瑞川公司财务专用章的收款收据。同日，瑞川公司与高浚碧签订了《商品房买卖合同（现售）》，约定高浚碧按照每平方米6149元的价格购买住房一套，总房款为440000元。当日下午14时43分，高浚碧向瑞川公司转购房首付款176000元。之后，高浚碧按照合同约定向瑞川公司支付了剩余款项，瑞川公司于2018年4月27日向高浚碧出具了金额为440000元的发票。高浚碧于2018年7月2日取得住房的不动产权证书。 另查明，2014年5月9日，林蓉向瑞川公司转了2笔款，金额均为5000元。2014年12月10日，瑞川公司向林蓉出具承诺书，载明：“由于本公司四川瑞川置地有限公司外聘的代理销售公司于2014年9月误将林蓉所订购的房屋抵押，导致林蓉无法签订合同，对此我公司深表歉意，对林蓉所订购的房屋的总房款优惠5%，待解除抵押后积极的配合林蓉办理相关手续。”；2014年12月31日，林蓉与瑞川公司签订认购协议书，约定将瑞川公司开发的“华腾•舒云居”6栋1单元1楼106号住房一套以440000元的总价出售给林蓉，林蓉向瑞川公司支付了定金5000元（当日，林蓉共计向瑞川公司转款79990元）。 还查明，林蓉自2010年12月至今，一直由四川多谱来科技有限公司为其缴纳社会保险费用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”之规定，不当得利是指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益，应付返还义务。一方获利、使他人利益受损、获得利益与他人受损之间存在因果关系是不当得利的三个客观要件，也是不当得利发生的事实依据，即客观发生的现实。但“没有法律上的原因”，就是构成不当得利的法律要件。因为给付型不当得利既可以是自始欠缺给付目的，也可以是给付目的嗣后不存在，还可以是给付目的之不达。如果由于某种原因，给付目的不存在或者不能达到，那么受领者的受有利益便会因无法律上的原因而成为不当得利。因此，给付型不当得利的功能就在于调整这种欠缺给付目的的财产变动。正是由于主张不当得利一方通过亲历或了解给付型不当得利中财产发生转移的原因，以及转移原因消失的法律事实，并认为受益一方无合法根据。一方对另一方的占有现状的否定评价是建立在否定自身转移财产行为的基础之上的，因此主张不当得利一方更有能力对自身的转移财产的行为提供证据。在给付型不当得利情形下，一方的给付行为往往并非是凭空进行的，作为使财产发生转移变动的民事主体，应对给付原因及目的进行举证，以同时证明自身给付原因的欠缺及对方取得利益的不当性，即使是消极事实，主张不当得利一方的证明责任也不应免除。审查给付原因，其实质就是对当事人之间的财物转移是否存在有效成立的法律关系进行的审查。具体到本案，首先，高浚碧确认给付给林蓉的165000元是房款，且高浚碧在诉状中陈述“只要多支付165000元，就可以签订商品房买卖合同”，在此前提下，高浚碧向林蓉交付了165000元房款，然后与瑞川公司签订了《商品房买卖合同（现售）》，故高浚碧是知悉了转款165000元的原因才向林蓉支付房款165000元，而并非是高浚碧在诉状中陈述的“无合同依据，也无法律依据”；其次，林蓉因为瑞川公司的原因导致其预购的房产不能登记到其名下，故瑞川公司与林蓉达成一致协议，由林蓉联系买家，瑞川公司协助林蓉将房产过户到买家的名下，此约定并不违反法律禁止性规定；一审法院在审理过程中，依法查明本案应当属于房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，经一审法院释明，高浚碧变更其主张的法律关系为合同关系，并向林蓉、瑞川公司主张返还购房款165000元。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，首先，林蓉与瑞川公司签订了案涉房屋的认购协议，并根据认购协议缴纳了定金，瑞川公司也向林蓉出具了承诺书，承诺待解除案涉房屋抵押后积极配合林蓉办理案涉房屋的相关手续，故，虽然案涉房屋登记在瑞川公司名下，但林蓉与瑞川公司达成了林蓉有权处置涉案房产，并由瑞川公司协助签订合同、办理不动产权登记等事宜的一致意见，双方达成的协议不违反法律规定，应当认定有效；其次，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，高浚碧欲购买案涉房屋，林蓉向高浚碧提出“只要多支付165000元，就可以签订商品房买卖合同”，高浚碧自愿向林蓉支付了165000元，双方均属自愿履行合同，且高浚碧与林蓉之间的合同并没有法律上明文禁止的情形，应属有效，对双方当事人具有法律约束力；第三，高浚碧向林蓉转款165000元后，林蓉根据瑞川公司向其出具的承诺书，让瑞川公司以瑞川公司的名义与高浚碧签订了《商品房买卖合同（现售）》，其实质为林蓉委托瑞川公司根据其与瑞川公司的协议为高浚碧办理房屋买卖合同的后续事宜，该合同是各方当事人的真实意思表示，不违反民事法律效力性规定，应属有效；第四，林蓉收取了自己应得增值部分房款，也通过其与瑞川公司达成的协议将高浚碧购买的房产过户到高浚碧名下，高浚碧也实际取得了案涉房产，故林蓉与高浚碧之间的房屋买卖合同已经全部履行完毕，双方签订的合同的权利义务终止；第五，高浚碧无证据证明其与林蓉签订的房屋买卖合同无效；第六，高浚碧无证据证明林蓉是瑞川公司的员工或有权代表瑞川公司；综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，高浚碧没有事实和法律依据要求林蓉、瑞川公司返还165000元房款，应当承担不利后果，故一审法院对高浚碧要求林蓉、瑞川公司退还165000元房款的主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十一条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回高浚碧的诉讼请求。一审案件受理费1800元，由高浚碧负担。 本院二审期间，高浚碧向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 高浚碧提交证据：来源于腾讯房产网的两份华腾•舒云居的房价信息，拟证明2016年案涉房屋所在的华腾•舒云居的房价均价5500元，比双流的均价低52%。 林蓉发表质证意见，该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，两份房价信息时间分别是2016年9月18日、2016年10月21日，而案涉合同签订的时间是2017年9月4日，故不能达到其证明目的。 瑞川公司发表质证意见，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能达到其证明目的。 本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以认可、关联性均不予认可，不能达到其证明目的。 林蓉、瑞川公司未提交新证据。 另查明，瑞川公司于2017年9月4日出具的收款收据载明，收到高浚碧：现金165000元，备注：此款不退，收款人：林蓉，交款人：高浚碧。 本院二审查明的其它事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为林蓉、瑞川公司是否应当向高浚碧返还多收款项165000元及利息。 根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定可知，除法律、行政法规规定及当事人约定采用书面形式的外，订立合同可以采取其他形式，如口头形式。本案中，高浚碧欲购买案涉房屋，林蓉称只要多支付165000元，就可以签订商品房买卖合同。2017年9月4日，高浚碧自愿向林蓉支付了165000元，该口头约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。高浚碧向林蓉转款165000元后，瑞川公司依其向林蓉的承诺，以瑞川公司的名义与高浚碧签订了《商品房买卖合同（现售）》，将林蓉认购的房屋以认购价格出售给高浚碧，其实质是林蓉委托瑞川公司与高浚碧签订房屋买卖合同及办理后续事宜，该合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现林蓉收取了案涉房屋增值部分房款165000元，案涉房屋已过户到高浚碧名下，林蓉与高浚碧之间的口头约定及《商品房买卖合同》已全部履行完毕。 另外，高浚碧认为林蓉是瑞川公司员工或有权代表瑞川公司收到款项、林蓉与瑞川公司签订的认购协议书的形成时间明显不是2014年12月31日，但其并未提交有效证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。 综上，高浚碧主张林蓉、瑞川公司应向高浚碧返还多收款项165000元及利息没有事实与法律依据，其上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费3600元，由高浚碧负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇一九年十二月十八日 书记员  杨珍梅