广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初55号 原告：高英，男，1971年5月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。 委托诉讼代理人：卢沛雄，广西富章律师事务所律师。 被告：广西梧州市佳远房地产开发有限公司。住所：广西梧州市兴龙路29号。统一社会信用代码：914504006648442225。 法定代表人：蔡倩欣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王木昌，广西建梧律师事务所律师。 第三人：胡慧雄，男，1973年10月16日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：秦岗，男，住广西梧州市长洲区。 原告高英与被告广西梧州市佳远房地产开发有限公司以及第三人胡慧雄商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，并于2019年6月25日依职权追加胡慧雄为第三人参加诉讼，公开开庭进行审理。原告高英的委托诉讼代理人卢沛雄，被告广西梧州市佳远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王木昌到庭参加了诉讼。第三人胡慧雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高英向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年3月11日签订的八份《中国石油梧州商住小区认购协议》合法有效；2.判令被告继续履行上述协议，将梧州市红岭路ZZ-03-01号地块“中国石油梧州商住小区”第1号楼第4层A户型403房、第1号楼第4层C户型401房、第1号楼第4层D户型404房、第2号楼第3层E户型302房、第3号楼第3层E户型303房、第3号楼第3层F户型302房、第4号楼第3层A户型302房、第4号楼第3层B户型303房等8套住宅商品房的产权过户给原告；3.判令被告立即将上述8套住宅商品房交付给原告使用；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2015年3月11日，原、被告分别签订8份《中国石油梧州商住小区认购协议》，原告向被告分別购买梧州市红岭路ZZ-03-01号地块的“中国石油梧州商住小区”第1号楼第4层A户型403房（面积120.55平方米，单价3,100元/平方米，购房总价373,705元）、第1号楼第4层C户型401房（面积115.11平方米，单价3,100元/平方米，购房总价356,841元）、第1号楼第4层D户型404房（面积108.14平方米，单价3,100元/平方米，购房总价335,234元）、第2号楼第3层E户型302房（面积120.55平方米，单价3,100元/平方米，购房总价373,705元）、第3号楼第3层E户型303房（面积120.53平方米，单价3,100元/平方米，购房总价373,643元）、第3号楼第3层F户型302房（面积140.78平方米，单价3,100元/平方米，购房总价436,418元）、第4号楼第3层A户型302房（面积120.53平方米，单价3,100元/平方米，购房总价373,643元）、第4号楼第3层B户型303房（面积140.78平方米，单价3,100元/平方米，购房总价436,418元）等8套住宅商品房。 协议同时约定被告应在本协议签订之日起两年内将房屋交付原告使用，且在一年半内取得《商品房预售许可证》后的30个工作日内与原告签订《商品房买卖合同书》，交房后两年内由被告负责为原告办得房屋产权证。协议签订后，原告即按约定于2015年3月13日通过银行转账方式，分8笔共向被告支付购房款合计3,059,607元。虽经原告催促，但被告仍故意拖延履行合同义务，至今没有与原告签订《商品房买卖合同书》，也没有将房屋交付给原告，更没有履行办证义务。上述《中国石油梧州商住小区认购协议》系原、被告双方在平等自愿、公平有偿、协商一致的基础上所签订的，是双方的真实意思表示，没有违反合同法的禁止性规定，属于合法有效合同。双方均应遵循诚实信用原则，严格执行合同规定。原告作为购房人一次性付清全部购房款，已充分履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》等相关法律规定，原、被告双方所签订的8份《中国石油梧州商住小区认购协议》应认定为商品房买卖合同，原告有权取得本案8套住宅商品房的所有权，被告应按规定为原告办理产权过户登记手续，并将本案8套住宅商品房交付给原告使用。被告的行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告广西梧州市佳远房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订的《中国石油梧州商住小区认购协议》系无效协议。由于被告股东胡慧雄拖欠案外人黎意斌的欠款，而黎意斌拖欠原告的欠款，第三人胡慧雄按黎意斌的要求与原告签订认购协议，通过被告开发的案涉商品房，从而抵销第三人胡慧雄欠黎意斌的借款，进而抵销黎意斌与原告的借款，案涉八份协议并非真实的商品房买卖协议，不是被告的真实意思表示，该协议无效；二、被告并没有真实收到原告支付的房款3,059,607元，这些款项只是被告账户上的走账空转，在当天便按照黎意斌的要求转出到黄峥的账户，按照黎意斌的意思再转出去，从银行流水的转账可看出被告并未真实收取房款；三、若协议合法有效，按照双方在协议中第三条第三项的约定，双方要在被告取得预售许可证的三十日内签订正式的商品房买卖合同，该八份协议书不是正式签的商品房买卖合同，不能按照认购协议来履行义务；四、对于原告要求的将案涉八套商品房交付原告的请求，不应予以支持。不管认购协议是否有效，由于原告尚未实际支付被告房款，被告有权拒绝交房并办理产权证书；被告开发的大部分房屋（包括案涉房屋）在其他案件中已被法院查封，无法正式网签商品房买卖合同，亦无法交付给原告及办理相关手续；五、如认定本案认购协议有效，应按认购协议约定的第四条第二项处理。 第三人胡慧雄未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及相关证据，视为对原、被告提供的证据放弃到庭质证的权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了《中国石油梧州商住小区认购协议》8份、房产分布图2张、中国农业银行网上银行电子回单8张、收据8份；被告依法提交了中国农业银行银行流水明细3页、黄峥的中国农业银行银行流水明细2页、第三人胡慧雄的证言；本院依申请调取了高英、黄峥银行流水明细。结合原、被告的举证、质证以及调取的证据，本院将根据案件具体情况，对上述证据的关联性及证明力进行综合认定。 根据当事人的陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月11日，原告高英作为乙方（认购方）与第三人胡慧雄以被告名义作为甲方（出售方）签订八份《中国石油梧州商住小区认购协议》，协议主要约定原告向被告购买梧州市红岭ZZ-03-01号地块“中国石油梧州商住小区”八套商品房，分别为：第1号楼第4层A户型403房（面积120.55平方米，单价3,100元/平方米，购房总价373,705元）、第1号楼第4层C户型401房（面积115.11平方米，购房总价356,841元）、第1号楼第4层D户型404房（面积108.14平方米，购房总价335,234元）、第2号楼第3层E户型302房（面积120.55平方米，购房总价373,705元）、第3号楼第3层E户型303房（面积120.53平方米，购房总价373,643元）、第3号楼第3层F户型302房（面积140.78平方米，购房总价436,418元）、第4号楼第3层A户型302房（面积120.53平方米，购房总价373,643元）、第4号楼第3层B户型303房（面积140.78平方米，购房总价436,418元）。同时协议约定，交房后两年内，甲方负责为乙方办得《房屋所有权证》，其他办证费用（如：维修基金、契税、房屋保险、产权登记费、抵押登记费、工本费、房产测绘费等）由乙方自行承担。在办证过程中乙方应按有关部门规定提供办《房屋所有权证》需要的业主个人资料。若因乙方个人自身原因而无法办理《房屋所有权证》或银行按掲贷款的，由乙方自行负责，甲方不予负责办理。办理《房屋所有权证》的时间确定在交房后两年内。商品房交付时间及交付条件为：1.甲方应自本合同签订之日起两年内交付使用，甲方在施工过程中如遇施工困难、非甲方责任原因的政府行为和政策性因素，自然天气以及不可力事件，从而导致工期延误的，上述期限可相应顺延；2.该商品房经竣工验收合格后，甲方才能交付房屋，验收合格后30个工作日内，甲方通知乙方办理交房手续。协议约定的商品房认购价格与付款方式为：乙方按照成本单价3,100元/㎡购买。甲方应在本协议签订后一年半内取得《商品房预售许可证》，并在取得《商品房预售许可证》后30个工作日内与乙方签订《商品房买卖合同书》，同时乙方必须向甲方缴纳剩余部分的房款，具体单元、楼层、户型、面积、价款、付款时间及买卖双方权利义务在该合同书中予以明确。如乙方需要办理银行按揭，办理按揭需要甲方提供相应资料的，甲方协助提供。办理按揭所产生的费用由乙方自行承担。如因乙方个人原因无法办理银行按揭的，乙方必须在30个工作日内付清剩余的房款。双方在协议第四条约定了违约责任为：1.在签订《商品房买卖合同书》前，乙方因自身原因放弃认购的，甲方有权将乙方放弃认购的房屋另外售出后，再退还定金给乙方；2.如因甲方原因不能按本协议约定与乙方签订《商品房买卖合同书》的，应双倍退还定金给乙方。协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。 2015年3月13日，原告通过中国农业银行网上银行62×××70账号向被告20×××99账号转款373,705元、356,841元、335,234元、373,705元、436,418元、373,643元、373,643元、436,418元，被告出具收据八份确认收到原告全部购房款，经手人为胡慧雄。当日，被告账户分别转出款项1,065,780元、1,183,766元、810,061元共计3,059,607元到案外人黄峥的账户，黄峥于当日通过中国农业银行股份有限公司藤县太平支行62×××72账号将上述三笔款项转出至广州市喜新贸易有限公司44076501040004430账号，广州市喜新贸易有限公司的法定代表人梁兆鹏于当日分三笔即1,000,000元、200,000元、1,900,000元共计3,100,000元转入原告账户。因被告未按《中国石油梧州商住小区认购协议》履行交付案涉房屋的义务，原告诉至法院成讼。 另查明，被告的法定代表人原为蔡钢云，2016年4月19日变更为蔡倩欣。 本院认为，根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的八份《中国石油梧州商住小区认购协议》是否合法有效；二、被告是否需履行交房义务。 对于第一个争议焦点，要认定原、被告签订的八份《中国石油梧州商住小区认购协议》是否合法有效，需先认定公司股东加盖公司印章的行为在当时是否具备代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，第三人仅为被告的股东之一，但其不是被告的法定代表人，事前也没有得到被告授权，其与原告签订的八份《中国石油梧州商住小区认购协议》处于效力待定状态；在事后直至本案诉讼发生，被告仍未对第三人对外签订合同的行为予以追认，该八份认购协议对被告不发生效力，故对原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。 对于第二个争议焦点，因案涉八份《中国石油梧州商住小区认购协议》对被告不发生法律效力，原告与第三人所签订的认购协议亦不符合表见代理的构成要件，原告第二项诉讼请求因无事实和法律依据，本院亦不予支持，原告应另行向第三人胡慧雄主张权利。 第三人胡慧雄经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应视其自愿放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，不影响本院依法对本案作出判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告高英的诉讼请求。 案件受理费31,277元（原告已预交），由原告高英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄建雄 人民陪审员  黄梅莲 人民陪审员  黄 敏 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  林圣婵 书 记 员  莫 禧 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。