云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终1007号上诉人（原审被告）：西双版纳吉鑫置业有限公司。住所地云南省西双版纳傣族自治州旅游度假区曼弄枫片区“天一王国”一期营销展示中心三楼。法定代表人：高宇，执行董事。委托诉讼代理人：赵如敏，女，1990年7月25日出生，汉族，身份证住址黑龙江省鸡西市恒山区，系西双版纳吉鑫置业有限公司职员。特别授权代理。委托诉讼代理人：杜克武，云南联宇律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人(原审原告）：姜金毅，男，1988年3月1日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：侯和林，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。上诉人西双版纳吉鑫置业有限公司（以下简称吉鑫公司）因与被上诉人姜金毅商品房预约合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人吉鑫公司的委托诉讼代理人杜克武及被上诉人姜金毅的委托诉讼代理人孙锦成、侯和林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉鑫公司上诉请求：1.撤销云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初2464号民事判决书各项判决，依法改判驳回被上诉人姜金毅的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误。一、关于吉鑫公司与姜金毅未能签署《商品房买卖合同》的责任问题。一审判决认定：“在认购协议中约定，原告（乙方）应于签订《商品房购销合同》当日，付清首期购房款228227元，并按贷款银行要求提交全部申请贷款证明文件的内容，可见双方履行合同的顺序应为先签订《商品房购销合同》、支付首付款之后再向银行申请按揭贷款。因此，被告在未办理上述手续之前即以银行要求提高首付比例至65%为由要求原告增加首付款系单方面变更认购协议的行为，故导致双方未能签订《商品房购销合同》。被告吉鑫公司在原告未增加首付款的情况下拒绝与原告签订《商品房购销合同》且多次协商未果。”，该认定事实没有事实依据和法律依据。1.并非吉鑫公司拒绝与姜金毅签订《商品房购销合同》，姜金毅在起诉状的事实和理由部分已经载明，吉鑫公司已经于2018年1月18日通知姜金毅签订合同，吉鑫公司已经按约定履行了通知义务，并非吉鑫公司拒签合同，而是姜金毅拒签。2.首付款的比例，并非约定双方之间的权利义务关系，而是预约姜金毅可能与贷款银行发生的权利义务关系，贷款比例的高低，并未影响双方之间实体的权利义务。《认购协议》第三条第2款约定“按揭付款：乙方应于签订《合同》当日付清首期房款￥228227元，并按银行规定提交全部申请个人住房贷款的全部证明文件。《商品房购销合同》签订后45日内，乙方贷款申请不被银行批准的，乙方须在该事由发生后10日内付清全部合同价款。”上述约定，已经明确，在签订《商品房购销合同》之时，姜金毅（买受人）必须按银行规定提交全部申请个人住房贷款的全部证明文件，当然包括了符合银行要求的首付款比例。3.吉鑫公司告知姜金毅，银行贷款首付比例提高，吉鑫公司并未变更合同内容，该情况系姜金毅履行合同方式的情势变更。首付比例的变更，并非吉鑫公司可以控制，也并非吉鑫公司履行合同的内容，首付款比例，吉鑫公司没有权利决定，也没有义务必须确保。4.签订《商品房购销合同》是双务行为，并非单方行为。吉鑫公司履行了通知义务，姜金毅因首付款比例调整，而拒绝签署，过错不在吉鑫公司。5.签订合同与姜金毅支付首付款、提供贷款证明文件，并不存在先后履行的顺序，而是同时履行。即按认购协议的约定，姜金毅应具备符合贷款的条件，并提供了相应的符合贷款的证明文件，当然包括姜金毅已经支付了首付款，方能同时签订合同。6.在姜金毅拒绝签订合同之后，吉鑫公司也经过与其他银行协商，已经明确告知姜金毅，农商行可以提供首付50%的贷款，但是姜金毅依然拒绝签订合同。二、关于一审判决适用法律错误的问题，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条作出本案判决，适用法律错误。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系买卖合同关系，姜金毅的核心合同义务是按约定支付合同价款。银行要求的首付款比例调整，其应当按银行的要求足额缴纳首付款，并非吉鑫公司违约，而是姜金毅违约。合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，按诚实信用原则和善意履行原则，吉鑫公司一直催告姜金毅签署合同，并非不履行债务。且订立合同系双务行为，吉鑫公司单方不可能履行，认定吉鑫公司不履行合同没有依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条则规定的是代理人变更的事项，与本案没有关系。综上，本案中双方签订的认购协议已经具备商品房买卖合同的要件，双方之间的商品房买卖合同关系已经成立并生效。签订纸质版的《商品房购销合同》仅是履行合同的程序。在银行提高首付比例之后，姜金毅应当按照银行规定的首付比例支付首付款，并提供相关申请贷款证明文件和签订《商品房购销合同》，但是姜金毅以首付比例提高拒绝履行合同，构成违约。一审判决认定吉鑫公司单方变更首付比例，属于认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判。姜金毅答辩称，针对未能签署商品房买卖合同的责任问题，第一个方面，根本原因是上诉人吉鑫公司单方面更改合同主要条款，将首付款的比例由50%提高到65%。被上诉人姜金毅不同意变更，要求按照认购协议中约定的50%支付首付款，双方未能达成一致，导致商品房买卖合同未能签署，责任完全在上诉人吉鑫公司一方；第二个方面，首付款的比例虽然受银行贷款政策规定的影响，但因为是上诉人吉鑫公司选定的合作银行，上诉人吉鑫公司有责任有义务提前做好调查、沟通、协调工作，且认购协议明确约定首付款为50%，这一条款是签订协议双方真实意思表示，双方都有义务遵守；第三方面，认购协议第三条第二款约定的商品房购销合同签订后45日内，乙方贷款申请，不被银行批准的，乙方须在该事由发生后10日内付清全部合同价款。注意这一规定的前提是首付款的比例为50%，而且商品房购销合同已经签订；现在的情况是上诉人吉鑫公司单方面将首付款比例50%提高到65%，导致双方未能达成一致，也并未签署商品房买卖合同，因此10日内付清全部合同价款的前提条件尚未成就；第四个方面，签订合同已支付首付款提供贷款证明文件等行为显然有先后顺序，而不是对方上诉状上说的没有先后顺序。合同不签订，那么履行什么？又怎么履行？所以肯定是先签订合同，再谈履行的，现在商品房购买合同都没有签订，根本不存在履行的问题；第五个方面，就首付款比例未能达成一致后，吉鑫公司坚持说必须首付65%才能签订商品房买卖合同，直到本案一审庭审也就是2019年8月15日的时候，上诉人才当庭表示农商行可以提供首付款50%的贷款，但此时一方面是上诉人吉鑫公司已经违约在先，被上诉人姜金毅已经要求解除合同，另一方面被上诉人姜金毅因为无力支付65%的首付款，已经放弃了购买该套房产的计划，原来准备的首付款也已经用作他用，因此已经没有继续签订商品房买卖合同的可能性和必要性。姜金毅一审诉讼请求：1.解除双方之间签订的《商品房认购协议》；2.判令吉鑫公司双倍返还定金60000元；3.判令吉鑫公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，2018年4月24日，姜金毅（乙方）和吉鑫公司（甲方）双方签订《商品房认购协议》，主要约定：乙方认购的商品房为甲方在景洪市开发的“玖沐雨林”项目A3幢10层1027号房、规划用途为商业；该商品房以建筑面积计价，单价9909元/平方米，总价508227元；乙方在本协议签订时支付订约定金30000元，《商品房购销合同》履行后抵作房款；乙方选择按揭付款，即乙方应于签订《商品房购销合同》当日付清首期房款228227元并按银行规定提交全部申请个人住房贷款的全部证明文件，《商品房购销合同》签订后45日内，乙方贷款申请不被银行批准的乙方须在该事由发生后10日内付清全部合同价款，乙方逾期付款的按合同约定承担违约责任；乙方所购商品房的预售许可证正在办理过程中，该商品房预售许可证取得后甲方将及时通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，持本协议、定金收据和身份证在甲方售楼部与甲方签订《商品房购销合同》和补充协议；在本协议第四条规定的期限内一方若不能与对方签订《商品房预售合同》和补充协议属于甲方原因的甲方应当双倍返还乙方已付定金；属于乙方原因的甲方不再书面催告乙方，本协议自动解除，乙方已交定金不予退还，乙方认购商品房由甲方另行销售。当天，姜金毅向吉鑫公司支付了定金30000元。2019年1月16日，吉鑫公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证明》。后姜金毅、吉鑫公司双方因首付款比例增加产生争议故姜金毅诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。姜金毅与吉鑫公司签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，双方应全面履行该协议。在认购协议中约定“乙方（姜金毅）应于签订《商品房购销合同》当日付清首期房款228227元并按银行规定提交全部申请个人住房贷款的全部证明文件”的内容，可见双方约定的履行顺序应为签订《商品房购销合同》、支付首付款，之后向银行申请按揭贷款。因此吉鑫公司在姜金毅未办理上述手续之前即以银行要求提高首付款比例至65%为由要求姜金毅增加首付款系单方变更认购协议的行为，故最终导致双方未能签订《商品房购销合同》。吉鑫公司在姜金毅未增加首付款金额的情况下拒绝与姜金毅签订《商品房购销合同》且经姜金毅多次协商未果，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，姜金毅要求解除与吉鑫公司签订的《商品房认购协议》的诉讼请求，予以支持。吉鑫公司虽辩称目前农商行按照首付款50%的比例可办理相关按揭手续不应解除认购协议，但在吉鑫公司违约在先且姜金毅现目前明确拒绝继续履行《商品房认购协议》的情况下对于吉鑫公司的该辩解不予采纳。吉鑫公司在《商品房认购协议》中明确约定了首付款金额的情况下单方变更认购协议的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，姜金毅要求吉鑫公司双倍返还定金60000元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决：一、解除姜金毅与吉鑫公司于2018年4月24日签订的《商品房认购协议》；二、吉鑫公司于判决生效之日起三十日内向姜金毅双倍返还定金60000元。案件受理费1300元减半收取计650元，由吉鑫公司负担并迳付姜金毅。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定的法律事实均无异议，本院予以确认。本院认为，姜金毅与吉鑫公司签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。姜金毅与吉鑫公司在《商品房认购协议》上约定了即将买卖的商品房按照银行按揭方式付款，并约定了首付款的比例，双方均认可未能及时签订《商品房购销合同》的原因系首付款比例的增加所导致；本院认为，双方在《商品房认购协议》中约定被上诉人姜金毅采取银行按揭方式支付房款，如果首付款比例、个人住房贷款证明文件等不能通过银行审批，双方的合同可能无法履行；但是，按揭贷款是否能够获得不在吉鑫公司的能力范围，首付款比例是否提高不是吉鑫公司所能决定的，首付款比例提高是吉鑫公司作为合同一方应明确告知对方的影响合同履行的重大事项；吉鑫公司在通知姜金毅可以签订正式的商品房购销合同的同时告知首付款比例调整事宜系正常履行合同，且在诉讼过程中，吉鑫公司通过协调已经解决首付款比例的问题，但是姜金毅不愿意继续履行合同，合同已无法履行应予以解除；双方未能签订房屋买卖合同不能归责于吉鑫公司，吉鑫公司主张已解决首付款问题的时间已超过《商品房认购协议》约定的签订时间，姜金毅不愿意继续履行合同，双方不能签订房屋买卖合同亦不能归责于姜金毅。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此案不能签订商品房买卖合同系因不可归责于双方当事人的事由，吉鑫公司应当将定金3万元返还姜金毅；因吉鑫公司实际占有使用了姜金毅的3万元资金，应向姜金毅支付资金占有使用期间的资金占用利息，该利息应从姜金毅交付定金的次日即2018年4月25日起按本金3万元、年利率6%计算至款项付清之日止。综上所述，上诉人吉鑫公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2019）云2801民初2464号民事判决书第一项即“解除姜金毅与西双版纳吉鑫置业有限公司于2018年4月24日签订的《商品房认购协议》；”二、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初2464号民事判决书第二项；三、西双版纳吉鑫置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向姜金毅返还定金30000元并支付该款项自2018年4月25日起按年利率6%计算至款项付清之日止的资金占用利息；四、驳回姜金毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1300元，由上诉人西双版纳吉鑫置业有限公司负担650元，由被上诉人姜金毅负担650元；上诉人西双版纳吉鑫置业有限公司预交的二审案件受理费650元本院不另清退，由被上诉人姜金毅将其应负担的二审案件受理费650元迳付上诉人西双版纳吉鑫置业有限公司；一审案件受理费按一审判决收取。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向原审法院申请强制执行。审判长 臧   翠   玲审判员 陈瑜审判员蒋荣春二〇一九年十二月十七日书记员 李   岩   俊