广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初26211号原告：张毅，男，1984年1月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：欧建辉，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祝艳，广州金鹏律师事务所律师。被告：罗丽嫦，女，1970年7月20日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所律师。原告张毅与被告罗丽嫦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张毅及其委托诉讼代理人欧建辉、张祝艳，被告罗丽嫦及其委托诉讼代理人李锐敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于广州市越秀区光孝路60号租赁恢复原状返还原告，并于2019年3月23日解除双方事实租赁关系；2.判令被告向原告支付所拖欠租金合计79664.5元（从2018年11月起至2019年3月23日止，16800元每月，则16800×4+16800÷31×23＝79664.5元），并从起诉之日按银行同期同类贷款支付利息，直到被告实际支付之日止；3.本案诉讼费用、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回要求被告将涉案房屋恢复原状返还原告的诉讼请求。事实和理由：原告通过朋友介绍，于2017年10月10日与位于广州市越秀区光孝路60号铺面原承租者胡捷恒签署《铺面转让协议》，约定转让费人民币40000元，每月租金人民币16000元等。原告于2017年10月16日与业主儿子李惠开签署新的《店面房出租合同》，约定每月租金16000元并于每月5日前支付，若原告无故拖欠租金达15天及以上，业主有权单方面终止合同等，并于合同签署之日支付业主两押一金共计人民币48000元。2017年12月开始，经业主同意，原告将涉案房屋转租给被告使用，原告给予被告一个月的免租期进行装修。因原被告双方为朋友关系，只是口头约定，又考虑到被告装修期间未有收入，因此以原租金每月16000元转租给被告。但被告在承租期间多次违约，未按口头约定及时缴纳租金，导致原告多次被业主催收。该铺面于2018年11月开始将租金调整为16800元，原告多次协商催收，被告至今仍未向原告支付五个月的租金79664.5元。原告已于2019年3月23日向被告送达《催租及收铺通知函》，正式解除双方的事实租赁合同关系并要求被告清场返还租赁物。鉴于上述情况，原告提起本案诉讼。被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。原、被告之间不存在租赁关系，双方实为合作关系。原告承租涉案商铺后，并未转租予被告，原、被告未签订转租合同，也不存在事实上的租赁关系。涉案商铺为原告承租，原、被告口头约定共同出资装修并经营餐饮，被告同意由其作为指定人支付涉案商铺租金。被告对原告与涉案商铺出租方签订的《店面房出租合同》具体内容不知情，仅知道业主方、每月租金及租赁期限。原告告知被告涉案商铺之前是经营饮品生意，故装修经营茶餐厅的合作模式也基本确定。双方在2017年11月安排装修师傅进场，但因涉案商铺手续不齐、产权不清晰，无法办理营业执照。因原告不配合，导致被告无法联系真正的商铺业主。而后原告提出向被告索要20万元并退出合作。被告认为原告在明知涉案商铺存在无法经营问题的清况下仍与被告合作，导致被告投入资金遭受损失，而且原告未实际出资，故于2018年12月5日向越秀区光塔派出所报案处理。现涉案商铺由他人经营，被告认为原告与李惠开设局诈骗被告行为明显，对被告保留追究赔偿的权利。经审理查明：原告提交的2017年10月10日胡捷恒（甲方、转让方）与张毅（乙方、受让方）签订的《铺面转让协议》载明，双方就甲方所拥有的光孝路60号铺面的使用权、经营权转让给乙方事宜达成协议；甲方与原房东租约于2017年10月16日到期，自本协议签订之日起至2017年10月16日之间，甲方将无偿提供该铺面给乙方使用；甲方将促成乙方与该铺面权属人就该铺面签订新的“该铺面租赁合同”，新租赁合同将按月租金16000元，两按一租，免租期15日标准执行续签；甲方将收取乙方转让费40000元，该费用主要用于折价该铺面现状所拥有的设备、装修等；乙方与房东签订新租赁合同后，甲方将无条件配合乙方共同去工商等相关政府部门办理个体经营权转让手续；该铺面转让费全数支付给甲方后，即完成其使用权、经营权的转让，乙方有权决定该铺面的经营方式，之后的续租或转让等事宜均与甲方再无联系等。2017年10月16日，LIHUIKAI（甲方、出租方）与张毅（乙方、承租方）签订《店面房出租合同》载明，被租房屋为广州市光孝路60号；租赁期为2017年10月16日至2019年10月15日；该商铺的第一年月租金额为人民币16000元，第二年月租金额为人民币16800元，每月5号前交付租金；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币32000元作为履约保证金；在合同履行期内，未经甲方同意前乙方不得将房屋转租给第三者或互相对换房屋，否则甲方有权收回房屋；乙方无故拖欠租金在十五天或以上，甲方有权单方面终止合同等。2017年10月16日，李惠开出具《转租同意书》载明，本人对广州市越秀区光孝路60号物业拥有该物业的所有权、使用权、出租权、收取租金权等作为物业业主方应有的权力；并就该物业于2017年10月16日与张毅签署了该物业租赁合同，租赁期为2017年10月16日至2019年10月15日；现本人同意张毅有权将承租房屋转租他人，该转租行为不视为违约行为；转租的期限对应我方与其双方所签的租赁合同存续期。原告提交的2017年9月1日吕瑞英出具的《授权书》载明，本人吕瑞英现授权李惠开由2017年9月1日至2019年12月1日期间全权代理广州市越秀区光孝路60号房屋的一切事宜，包括物业管理、租赁合同的签订和代收租金等。中国民生银行个人账户对账单载明，2018年10月26日由罗丽嫦中国工商银行账户向张毅（卡号：62×××81）转账光孝路60号9、10月份租金15426元。被告对上述支付情况予以确认。被告称自2018年2月12日至2018年10月26日其以银行转账的方式支付租金151205元及微信转账的方式支付租金7626元，上述款项为2018年1月至10月的租金，由于被告垫付了涉案房屋装修部分施工款项，故从租金中予以扣除。原告确认已收到被告按照月租16000元的标准支付2018年1月至9月的租金及按照月租16800元的标准支付2018年10月的租金。诉讼过程中，经法庭释明，原告明确在本案中主张双方存在房屋租赁合同关系，称自2017年12月开始与被告存在租赁关系，租金标准与李惠开出租给原告的租金标准一致，因被告一直拒绝签订合同，故原、被告双方未签订书面租赁合同。为证明原、被告之间是房屋租赁合同关系，原告向本院提交了其与被告的微信聊天记录。微信聊天记录的主要内容是店铺的装修、原告向被告催款以及沟通餐饮店铺合作。被告确认上述微信聊天记录的真实性，但认为双方是合作关系，而非租赁关系，原告要求退出合作并强行向被告索要20万元涉嫌诈骗，被告已向派出所报案。被告提交的报警回执载明，报警人黄伟雄于2018年12月8日12时报案等。原告提交李惠开于2019年3月22日出具的《催租收铺告知函》载明，因从2019年2月5日起至今张毅已拖欠2个月租金未付，当前月租金为16800元，合计人民币33600元，本人多次催收至今未付；根据双方签署的《店面房出租合同》第十二条第五点，本人将于2019年3月26日收回60号铺面使用权等。原告提交张毅于2019年3月23日出具的《催租收铺告知函》载明，从2018年11月5日起至今罗丽嫦已拖欠4个半月租金未付，每月租金为16800元，合计人民币75600元，本人多次催收至今未付，导致本人无法及时向李惠开支付租金，业主将收回60号铺面使用权终止合同；请罗丽嫦向本人支付租金共计人民币75600元及搬离腾空60号铺面等。被告确认在2019年3月23日收到原告通过微信发送的《催租收铺告知函》。诉讼过程中，原告称因为业主已经把涉案商铺收回另行出租，请求涉案商铺恢复原状的诉讼请求已无法实现，故申请撤回请求被告将涉案房屋恢复原状的诉讼请求。本院对此已口头裁定准许原告撤回该项诉讼请求。本院认为，被告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外民事诉讼程序处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。原、被告双方没有约定合同适用的法律，庭审中双方均同意适用中华人民共和国内地法律，故本院适用中华人民共和国内地法律作为裁判本案的准据法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案原告以其与被告之间存在房屋租赁法律关系为由诉至法院，应提供证据证明双方之间存在租赁的合意。中国民生银行个人账户对账单及原、被告庭审中的陈述可以证明被告向原告支付了涉案商铺的租金，无法证明款项交付的缘由和目的。现被告主张其与原告之间为合作关系，由被告作为指定人支付涉案商铺租金，并且根据原告提交的微信聊天记录，双方就餐饮店铺合作进行了沟通。原告应就双方存在租赁合意提供进一步的证据。原告未提供其他证据证明双方之间存在租赁合意，应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：驳回原告张毅的诉讼请求。本案受理费1792元，由原告张毅负担。如不服本判决，原告张毅可以在判决书送达之日起十五日内,被告罗丽嫦可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  韩莦华人民陪审员  莫应操二〇一九年十二月十二日书 记 员  翁丹菲法庭记录黄家皓