青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1840号上诉人（原审被告，反诉原告）：李建荣，男，汉族，1985年9月20日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：西宁惠恩物业管理服务有限公司，统一社会信用代码91630104059146557D。住所地：青海省西宁市城东区八一东路48号3单元2楼322室。法定代表人：黄雯，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬梅，青海磐佑律师事务所律师。上诉人李建荣因与被上诉人西宁惠恩物业管理服务有限公司（以下简称西宁惠恩公司）物业服务合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建荣上诉请求：1.撤销青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2712号民事判决，审核李建荣与西宁惠恩公司签订的《前期物业服务合同》是否有效，并判令按照该合同履行，即驳回西宁惠恩公司的全部诉讼请求，支持李建荣的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由西宁惠恩公司承担。事实和理由：一审判决以李建荣与西宁惠恩公司签订的《前期物业服务合同》未加盖西宁惠恩公司公章或合同专用章为由，认定该合同不具有法律效力，属违法裁判，依法应予撤销、改判或发回重审。第一，关于双方签订的《前期物业服务合同》是否有效。2013年9月25日，西宁惠恩公司与李建荣签订了《前期物业服务合同》，并加盖了西宁惠恩公司物业处印章。西宁惠恩公司在提供物业服务期间，一直在收据、通知、公告、公示上使用上述印章，且在一审中也认可使用该章的事实。另，西宁惠恩公司一审时提供的电公摊计算收据和表单也加盖了该印章，一审法院认定上述材料为有效证据，却否定《前期物业服务合同》中的印章效力，自相矛盾。综上，上述合同为有效合同。第二，关于收费项目及收费标准的确定。李建荣与西宁惠恩公司签订的《前期物业服务合同》虽未约定物业服务费，但明确了收费项目和收费标准。合同约定的收费项目并不包括楼道照明公摊、电梯年检费公摊。同时，合同第六条约定收费标准按国家和西宁市以及备案标准执行。根据《西宁市物业管理办法》第二十四条，物业管理企业应当公布收费项目和标准。按本办法已向业主或使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务并收费的，业主或者使用人有权拒付。一审法院未按上述规定及备案标准核算物业服务费错误。第三，李建荣与西宁市再生资源开发有限责任公司（以下简称西宁再生资源开发公司）均属“东旭佳苑”小区业主，均与西宁惠恩公司签订了《前期物业服务合同》，而西宁惠恩公司与西宁再生资源开发公司签订的合同并未向全体业主公示，亦未征求全体业主的意见。李建荣签订合同的时间晚于西宁再生资源开发公司第一次签订合同的时间，故其合同应当更具有法律效力。另，合同履行期间，西宁惠恩公司并未将西宁再生资源开发公司纳入业主统一管理，存在变相贿赂签订物业服务合同的嫌疑。第四，一审法院以西宁惠恩公司在招标时计入成本的设备运行、维修费用中用电项目的费用远低于小区实际公用部分生产用电总量为由，判定超出部分用电应由全体业主公摊，置招标结果于不顾错误。第五，一审中，李建荣申请调查收集西宁惠恩公司在服务期间以不充水电为要挟提前收取物业费的证据，拟证明物业服务质量过差，一审判决以李建荣未提交证据为由，对物业费不予减免，对上述调查申请避而不谈错误。西宁惠恩公司辩称，首先，西宁惠恩公司经招投标被确定为案涉“东旭佳苑”小区物业服务单位。其次，西宁惠恩公司与西宁再生资源开发公司自中标起便一直签有合同，直至2017年12月31日西宁惠恩公司主动退出案涉小区。双方之间的《前期物业服务合同》经招投标程序且在发改委备案，合法有效。再次，西宁惠恩公司物业处印章为内部用章，并未在公安机关备案，对外无法律效力。且西宁惠恩公司物业处与李建荣签订的《前期物业服务合同》中，并未约定物业费金额，但对公共水电、电梯、水泵电费的分摊有所约定。最后，根据《青海省物业管理条例》第四十四、四十五条的规定，西宁惠恩公司与案涉小区开发商或建设方西宁再生资源开发公司签订《前期物业服务合同》符合法律规定。西宁惠恩公司向一审法院起诉请求：1.判令李建荣支付2017年7-12月的物业管理费719.9元、2016年1月至2017年12月的电公摊费396.2元、2016年1月至2017年12月的电梯定检费203.3元，以上合计1,319.4元；2.判令李建荣按2%/月支付逾期付款违约金，至全部欠款付清之日止（暂计至2019年4月30日应付违约金422.2元）；3.判令李建荣承担本案诉讼费。李建荣向一审法院反诉请求：1.判令西宁惠恩公司退还2013年9月至2017年6月多收取的物业管理费3,127.7元、2014年1月至2015年12月电梯定检费213.3元，合计3,340.9元；2.判令西宁惠恩公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年8月20日，西宁惠恩公司就西宁再生资源开发公司“东旭佳苑”商住小区物业管理进行投标报价，以高层报价1.2元/㎡月（建筑面积）参与投标。2013年8月28日，西宁市住房保障和房产管理局下发中标通知书，确定西宁再生资源开发公司的本市××区物业服务项目工程中标单位为西宁惠恩公司。2013年9月1日，西宁惠恩公司向西宁市发改委价格处进行物业服务收费备案登记，备案资料显示：“同意按照宁计价（2004）408号文件有关规定执行。按规定标准补偿高层住宅管理服务费用不足部分，由服务企业根据成本不足部分，按实际发生合理费用与服务对象双方约定。”“企业资质等级三级（暂定）”。2013年8月30日、2014年1月1日、2015年2月25日、2016年2月20日、2017年3月1日，甲方西宁再生资源开发公司与乙方西宁惠恩公司分别订立《东旭佳苑物业服务委托合同》，约定西宁惠恩公司对城东区八一东路48号高层住宅提供物业管理服务，服务费按高层住宅1.2元/㎡月、商业物业3.0元/㎡月收取，另约定了服务内容、违约责任等。另查，陕西省工程监理有限公司青海分公司以与西宁再生资源开发公司签订的委托集资建房协议为基础，与李建荣订立了《职工集资建房协议书》。另查，2016年1月至6月，业主公摊电费为每户105.5元；2016年7-12月，业主公摊电费为每户95.5元；2017年1-6月，业主公摊电费为每户102元；2017年7-12月，业主公摊电费为每户93.2元，合计396.2元。2014年8月26日，西宁惠恩公司向青海省特种设备检验所缴纳起重机械检测检验费28,993元；2015年11月24日，西宁惠恩公司向青海省特种设备检验所缴纳起重机械检测检验费28,993元；2016年8月11日，西宁惠恩公司以西宁再生资源开发公司名义向青海省特种设备检验所缴纳起重机械检测检验费28,993元；2017年9月8日，西宁惠恩公司向青海省特种设备检验所缴纳起重机械检测检验费26,091元。另，李建荣缴纳了2014、2015年度电梯定检费共计213.2元、2016年1-12月物业费1,439.9元、2013年9-12月、2014年至2015年、2017年1-6月物业费合计4,377.5元。一审法院认为，基于西宁惠恩公司与西宁再生资源开发公司签订的《前期物业服务合同》，西宁惠恩公司在案涉“东旭佳苑”小区已经履行了合同约定的对公用设施设备的日常维修养护、协助维护公共秩序、保洁、绿化养护管理等主要义务，李建荣作为业主，接受上述服务后应当依照合同约定缴纳物业管理费，故西宁惠恩公司要求李建荣支付所欠物业费719.9元的主张有理，予以支持。关于西宁惠恩公司要求支付2016年1月至2017年12月电公摊费396.2元的主张，西宁惠恩公司在招投标时计入成本的设备运行、维修费用中用电项目的费用远低于该小区实际公用部分生产用电总量，为此该超出部分的公共设施设备用电量理应由全体业主公摊，故对西宁惠恩公司的上述主张予以支持。关于西宁惠恩公司要求支付2016年1月至2017年12月电梯定检费203.3元的主张，依照《青海省物业管理条例》第五十六条的规定，物业服务企业应当依照法律法规规定向特种设备检验检测机构申请定期检验。基于上述电梯强制定检的要求，针对物业服务企业支出的该笔起重机械检测检验费应否由物业服务企业另行摊派收取的问题，一审法院认为，西宁惠恩公司在2013年招投标时计入成本的设备运行、维修费用中并未计入该笔费用，故该公司依据强制定检要求垫付的特种设备检验检测费，应由全体业主分摊较为合适，故对此主张予以支持。关于西宁惠恩公司要求李建荣承担逾期缴费违约金一项，因该公司并未提交催缴费用的相关证据，对此不予支持。关于李建荣以其与西宁惠恩公司另行签订了《前期物业服务合同》、西宁惠恩公司物业服务不到位、收取物业费过高为由，要求退回其已缴纳的2013年9月至2017年6月物业管理费3,127.7元的反诉主张，李建荣提交的《前期物业服务合同》并未加盖西宁惠恩公司的公章或合同专用章，对该公司并不发生效力，加之该份合同亦未约定物业费收费具体标准，结合该小区已由西宁惠恩公司提供了物业管理服务、业主李建荣亦依前述西宁惠恩公司与西宁再生资源开发公司签订的《前期物业服务合同》缴纳了物业管理费的客观实际，视为其作为业主认可前述《前期物业服务合同》的约定。现李建荣再以其与西宁再生资源开发公司无关联关系为由，拒绝缴纳物业管理费，于法无据。对于李建荣提出的西宁惠恩公司物业管理服务不到位故而理应少收取物业费的辩解理由，李建荣并未提交证据予以证明，故其反诉主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、李建荣于判决生效后十日内给付西宁惠恩公司2017年7月至2017年12月的物业费719.9元、2016年1月至2017年12月的电公摊费396.2元、2016及2017年度电梯定检费203.3元，合计1,319.4元；二、驳回西宁惠恩公司的其他诉讼请求；三、驳回李建荣的反诉请求。案件受理费减半收取25元，由李建荣负担；反诉费25元，由李建荣自行承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李建荣提交的证据，本院认证认为：1.西宁惠恩公司未对西宁市发展计划委员会、西宁市房产管理局（2004）408号文件的真实性、合法性及关联性提出异议，应认定该证据符合上述三性要求，但其待证事实需结合案件事实及其他在案证据予以综合认定。2.西宁惠恩公司亦未对《2017年1-6月管理费用支出》《2017年1-6月份物业费收入》《二单元2017年物业费缴纳情况公布》及《关于启用立体停车位、小区实行封闭管理的通知》的真实性、合法性及关联性提出异议，但主张物业处印章的使用并不能证明加盖有该印章的合同合法有效，对该质证意见，予以采纳。3.李建荣提交QQ聊天记录、情况说明目的在于证明西宁惠恩公司服务质量差，故物业费应予减少。其中，QQ聊天记录及记录显示的文件《八问西宁惠恩物业服务……》仅能说明“东旭佳苑”小区部分业主与西宁惠恩公司之间就小区绿化、公共区域停车收益及公共设施广告收益、物业费收支公示、开具收费发票、立体车库修建及车辆停放等事宜存在纠纷，且业主群中曾就此进行沟通，而不能直接、明确地显示西宁惠恩公司所提供的具体物业服务不符合标准。情况说明由案涉小区现任物业服务企业出具，其内容显示西宁惠恩公司退出案涉小区时遗留有电梯及门锁未维修、卫生差、绿化少、水泵噪音扰民、管道堵塞等问题。对此，本院认为，西宁金穗苑物业管理有限公司于2018年2月入驻案涉小区，按常理判断，其对入驻接手时小区物业服务的瞬时状态可以作出相应描述，但对部分电梯自2017年7月起一直停运、门锁长期未予修理、管道常年堵塞及西宁惠恩公司服务期间环境卫生差等具有时间延续性的事实，因未亲历而无证明能力。况且，对于上述事实，在无其他证据印证的情况下，情况说明作为孤证，不足以达到其证明目的。关于小区绿化少及水泵噪音问题，仅该份情况说明并不足以证明西宁惠恩公司提供的绿化养护服务不符合相关标准或合同约定以及水泵确未降噪且违反合同约定。经审理，本案二审另查明，西宁惠恩公司于2013年8月28日入驻案涉“东旭佳苑”小区，于2017年12月31日撤离。根据李建荣在一审答辩状及反诉状中的陈述，其所购房屋建筑面积即物业费收费面积为99.99㎡。《西宁市再生资源开发有限责任公司东旭佳苑商住小区物业管理投标文件》中“住宅部分物业管理服务费分解明细表”载明“工程设备”费用包括材料费（公共区域维修的工具及材料采购）、消防系统维保、安防系统维保、灭火器及年检费用；“能源费用”包括水费500元/月、电费500元/月。双方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.李建荣与西宁惠恩公司物业处签订的《前期物业服务合同》对西宁惠恩公司是否产生约束力；2.案涉物业费收费标准如何确定；3.西宁惠恩公司应否在物业费以外另行收取电公摊费及电梯定检费。对上述争议焦点，逐一分析如下：关于李建荣与西宁惠恩公司物业处签订的合同对西宁惠恩公司是否产生约束力。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，李建荣提交的《前期物业服务合同》甲方虽记载为西宁惠恩物业管理服务有限公司，但抬头及落款加盖的却是西宁惠恩物业管理服务有限公司物业处印章。首先，西宁惠恩公司物业处作为公司内设部门，不属于上述法律规定列明的合同主体即自然人、法人及依法成立且有一定机构和财产的其他组织之范畴，即不具有订立合同的主体资格及相应的民事权利能力和民事行为能力，故其无权以部门名义订立《前期物业服务合同》。其次，上述《前期物业服务合同》所列一方主体虽为西宁惠恩公司，但抬头及落款处加盖的却是该公司物业处印章，而西宁惠恩公司对该合同不予认可，故该合同甲方主体亦不应认定为西宁惠恩公司。最后，李建荣主张西宁惠恩公司在案涉小区提供物业服务期间曾在相关通知、收支明细公示、收据及表单中使用物业处印章，故而主张加盖该印章的合同有效且效力及于西宁惠恩公司。本院认为，从文件性质分析，合同有别于通知、公示、收据、表单等材料，上述各类文件的内容属于信息告知或对某项具体事务的记录和证明，其上加盖印章作用在于表明信息出处或具体事项的记录主体，此类文件对发布主体并无相应资格要求；而合同内容包含权利义务的分配，其上加盖印章意义在于合同主体即权利义务归属的确定，故对印章所代表主体的资格即权利能力、行为能力有相应要求。据此，根据西宁惠恩公司在其提供服务期间出具的通知、公示、收据及表单等材料中使用物业处印章的事实，并不能必然得出加盖有物业处印章的合同有效且效力及于该公司的结论，李建荣的该项主张不能成立。综上，李建荣提交的加盖有西宁惠恩公司物业处印章的《前期物业服务合同》对西宁惠恩公司不产生约束力。关于案涉物业费计收标准。如前所述，李建荣与西宁惠恩公司物业处签订的《前期物业服务合同》对西宁惠恩公司无约束力。根据一审查明且双方当事人均无异议的事实，陕西省工程监理有限公司青海分公司以与西宁再生资源开发公司签订的委托集资建房协议为基础，与李建荣签订了《职工集资建房协议书》。据此，本案中李建荣拥有的物业所属建筑建设单位为西宁再生资源开发公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故西宁再生资源开发公司与西宁惠恩公司签订的五份《东旭佳苑物业服务委托合同》对业主李建荣具有约束力。一审法院以2017年3月1日签订的《东旭佳苑物业服务委托合同》为依据，认定案涉物业服务费按1.2元/㎡·月标准收取，结合业主拥有物业的建筑面积99.99㎡，认定李建荣欠付2017年7-12月物业管理费为719.9元，并无不妥。李建荣关于根据其与西宁惠恩公司物业处签订的《前期物业服务合同》约定的收费依据计收物业费的主张不能成立。另，李建荣主张西宁惠恩公司提供的物业服务差，应减少物业费收取。本院认为，《西宁市再生资源开发有限责任公司东旭佳苑商住小区物业管理投标文件》中已列明物业管理服务费分解明细，现李建荣主张物业服务质量差，应对具体服务项目不符合合同约定或行业规定承担举证证明责任，并明确相应减免金额，但其提交的证据不足以证明上述事实，且未明确具体减免金额，故对其该项意见，不予采纳。同时，李建荣提出其在一审中申请调取西宁惠恩公司以不充水电费为要挟强制收取物业费的相关证据，目的在于证明该公司物业服务质量差。同上所述，李建荣申请调取的证据不能达到证明西宁惠恩公司所提供的具体物业服务不符合合同约定或行业规定的目的，故一审法院未予调取并无不当。关于电梯定检费及电公摊费的认定。首先，根据《西宁市再生资源开发有限责任公司东旭佳苑商住小区物业管理投标文件》，西宁惠恩公司收取的物业服务费中并不包含电梯定检费。又根据《青海省物业管理条例》第五十六条的规定，“物业服务企业应当依照法律法规规定，委托具有相应资质的专业机构维修和养护电梯、压力容器等特种设备，并向特种设备检验检测机构申请定期检验。”故电梯定检属强制要求，并非物业服务企业未受业主委员会或者业主、使用人委托而自行提供的服务。综上两点，电梯定检费属必要费用，且不包含在已收物业费以内，西宁惠恩公司垫付后主张业主平摊，符合公平原则，一审法院予以支持，并无不当。其次，根据一审查明的事实，案涉小区公用部分生产用电总量远高于西宁惠恩公司投标时计入成本的电费。本院认为，公共用电费用一般产生于公共走廊、楼梯照明、门禁、应急指示灯、庭院路灯照明等，而上述各用电项目的受益人均为业主。故物业服务企业向业主收取公用部分电费，实质上属于代收行为，符合“谁受益，谁负担”的公平原则。据此，一审法院判令李建荣支付公摊电费，无不妥之处。综上，李建荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《青海省物业管理条例》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由李建荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹菲菲审 判 员 左志萍审 判 员 张 薇 二〇一九年十二月二十三日法官助理 岳文伟书 记 员 王维兵附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《青海省物业管理条例》第五十六条物业服务企业应当依照法律法规规定，委托具有相应资质的专业机构维修和养护电梯、压力容器等特种设备，并向特种设备检验检测机构申请定期检验。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。