湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13739号原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203。负责人:彭英。委托诉讼代理人：肖艳丽，女，1989年6月10日出生，汉族，住湖南省洞口县，原告公司员工。委托诉讼代理人：陈昱，男，1982年2月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区，原告公司员工。被告：杨敏，女，1972年1月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（以下简称卓越物业公司）诉被告杨敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司的委托诉讼代理人陈昱到庭参加了诉讼，被告杨敏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告卓越物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告一期11栋202号房物业管理费18422.02元，违约金6963.52元（按照合同约定，逾期物业服务费用的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向原告交纳违约金，本次诉讼按违约金总额的10%收取），共计25385.54元。2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:2005年6月25日被告与长沙市卓越置业发展有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向长沙市卓越置业发展有限公司开发的长沙卓越蔚蓝海岸小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止。长沙卓越蔚蓝海岸小区物业服务费用标准为高层住宅：1.5元／月.平方米，花园洋房：1.6／月.平方米，别墅：1.8元／月，商业：3.0元／月.平方米，业主于该建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用。逾期物业服务费用的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向原告交纳违约金。被告系长沙卓越蔚蓝海岸小区一期11栋202房的业主，物业面积为138.72平方米。根据地产发出的《入伙通知书》，该房号入伙时间为2006年12月31日。被告在收到开发商发出的《入伙通知书》后于2007年4月2日前来物业客服中心办理入伙手续，并针对以上条款予以确认，同时与原告签署《前期物业管理服务协议》。从2012年8月1日起拒交物业管理费。根据约定被告应当向原告缴纳从2012年8月1日至2019年6月30日的物业管理费用18422.02元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金6963.52元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴被告均置之不理。为此特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告杨敏经本院合法传唤未到庭答辩、举证、质证，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：原告卓越物业公司（甲方）与被告杨敏（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量标准、协议期限、物业管理服务费用、违约责任等内容做了约定。协议第三条约定：前期物业服务时间是指：从房屋出售之日起至业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时止。第四条约定：乙方交纳费用的时间：交房之日开始预交叁个月的物业管理服务费，以后每月5日前交纳当月管理费，亦可提前交纳。花园洋房住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.6元人民币。第五条约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金。被告杨敏系卓越蔚蓝海岸一期11栋202房业主，房屋面138.72平方米。被告杨敏自2012年10月1日起至今未缴纳物业服务费。原告多次向被告催缴未果，故向本院提起诉讼。上述事实有当事人当庭陈述，原告提交的《前期物业管理服务协议》、律师函等证据证明，并经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议依法成立并生效。双方当事人均应严格按照协议的约定履行义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按时交纳物业服务费，故对原告诉请被告交纳2012年8月1日至2019年6月30日的物业服务费18422.02元（138.72㎡×1.6元／㎡／月×83个月）予以支持。对原告要求被告承担违约金6963.52元的诉讼请求，因双方在合同中约定了自逾期之日起按每日3‰的标准交纳滞纳金，本案系合同纠纷，合同中约定的滞纳金实际上是违约金性质，但原告诉请的违约金过分高于造成的损失。根据被告拖欠物业服务费的时间长短等因素综合考虑，从公平原则出发，酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金5526元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告杨敏在本判决生效之日起十日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司支付2012年8月1日至2019年6月30日的物业服务费18422.02元，违约金5526元，共计23948.02元。二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费434元，减半收取217元，由被告杨敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇一九年十二月二十七日书记员  陈旸芷附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。