北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初45634号原告：于丁，男，1989年4月24日生，汉族，华融融德资产管理有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵素芹（于丁之母），女，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：于跃（于丁之姐），女，住辽宁省抚顺市望花区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。被告：张秀芳，女，1942年5月28日生，汉族，北京东电实业开发公司退休员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：鲁剑虹（张秀芳之女），女，住北京市朝阳区。原告于丁（以下简称原告）与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下分称链家公司，合称二被告）、被告张秀芳（以下分称姓名，合称二被告）居间服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵素芹，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳、王翼瑶，张秀芳的委托诉讼代理人鲁剑虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销《居间服务合同》；2、补偿原告一万元。事实和理由：2018年6月23日，我在链家公司的诱导、欺诈下与链家公司签订了《居间服务合同》，该合同约定存在诸多违法违规行为，非我的真实意思表示。链家公司未履行合同第一条第一款第五项、第六项以及第三条第二款约定。具体而言：1、链家公司称《北京市存量房屋买卖合同》中所有条款均为格式条款，条款选项不能更改。《北京市存量房屋买卖合同》第四条第四款第1项写着“如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意按照下列哪种方式处理。”我的真实意思是要选择“合同解除，双方当事人不承担违约责任，出卖人应当自合同解除之日起，15日内退还买受人全部已付款。”这一项。但是链家公司已经在这个选项前面空白格里事先画上“X”，表示此选项不可选择，视为删除。我提出反对，要画“√”号，表示同意并进行选择。但链家公司的张某说：“画√号不行，出卖人不同意，这是建委给的模板不能更改，我们所有的合同都是这样。”并拒绝我选择这个选项。链家公司没有经过我同意，事先恶意为我选择，剥夺我的权利，致使我处于不利之中。2、《北京市存量房屋买卖合同》第八条关于税费承担的约定，链家公司明知卖方也要按国家规定缴纳税费，却把税费转移到《补充协议》中约定，并和卖方恶意磋商，约定卖方不缴纳任何税费，全部税费由我承担。链家公司知法犯法，偏袒卖方，显失公平，与居间服务合同第一款第六项约定不符，链家公司存在违法行为。3、链家公司的居间服务人员张某身份存在欺诈。居间服务过程中，张某一直以“店长”身份介绍自己，以致我对其专业性产生信任、依赖，对其所说的话深信不疑，但链家官网上公布其身份为经纪人，住建委网站显示其为北京市房地产经纪从业人员（业务员），无职业资格、资格证号、登记证号，并证明其不能在房地产经纪服务合同签名，说明张某无经纪人资格。而链家公司在我与其另一案件中，称张某仅是联系人，可见张某不具备经纪人资格，以非经纪从业人员身份开展经纪服务活动，不具备居间服务能力，张某存在欺诈行为。4、居间服务人员存在诱骗我签约的行为。张某向我夸大宣传这套房如何好，价格便宜，有巨大升值空间，有好多人看过这套房，仅此一套，谁先缴定金，就卖给谁，让我先买并极力催促我，如果今天不缴定金，马上就有其他客户会购买此房源。而当天我只是去看看房，想多了解一下，并告知张某没准备这个阶段买房，只是想多了解下，同时我银行也有大额信用贷款，不知道是否对办理购房贷款有影响，所以也没带钱，准备放弃此房源。张某见我没钱交定金，连忙说没钱不算事，说先借给我一万交定金。他很主动，积极要促成这笔交易，我听信了他的忽悠和极力诱导。张某主动借钱给我，步步为营，制造了紧张气氛，致使我高度紧张、恐惧，在张某的诱导下，我用张某借我的一万元钱缴纳了定金，签了合同。居间服务人员本应提供客观真实信息，严守职业操守，而本案链家公司却为了促成交易，谋取交易佣金，向我提供资金，用于交购房定金，诱导我签约，其行为与《房地产经纪管理办法》约定不符，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有以欺诈、胁迫等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易，可见链家公司存在违法违规行为。根据合同法第三条、第四十二条、第五十四条、第四百二十五条等法律依据，特提起诉讼。链家公司辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意撤销居间合同，根据合同约定，我公司协助原告和张秀芳签订了合法有效的买卖合同，并协助双方签订解除协议，已经完成所有居间服务。我公司提供了相应的居间服务，原告的意思表示真实，不符合合同法及民法总则关于合同撤销的要件，不同意撤销合同，我公司在合同履行过程中不存在过错，原告主张我公司存在欺诈无事实依据，原告主张要求撤销居间服务合同，不能依据居间合同中关于违约金的约定要求我们补偿。请法院依法驳回原告的诉讼请求。张秀芳辩称，不同意原告的诉讼请求，认可链家公司的答辩意见。合同已经解除，按照《解约协议书》约定，我方可以不退还原告2万元，原告称其母亲生病，我们才退还了2万元定金。原告有贷款的事情，我不知情。原告自己的原因导致合同无法继续履行，和我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明，2018年6月23日，原告作为乙方（买受方），张秀芳作为甲方（出卖方），链家公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，约定：第一条居间服务1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费……第三条权利义务1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理……第四条违约责任…….3.在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任……原告与二被告还约定居间代理费76560元，由原告承担，并于合同签订当日支付给链家公司。该合同丙方链家公司签字处显示：经纪执业人：祁某某、陈某某，联系人：张某。同日，原告作为买受人与张秀芳作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买张秀芳所有的北京市朝阳区延静西里4号楼1单元15层1505号房屋，建筑面积：56.02平方米，成交价：320万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价28万元。其中，定金10万元，拟贷款金额208万元。如被告逾期付款，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向张秀芳支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向张秀芳支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，张秀芳有权解除合同。张秀芳解除合同的，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向张秀芳支付违约金，同时，张秀芳退还原告全部已付款（含已付贷款部分），张秀芳不解除合同的，原告自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行．同日，原告作为乙方（买受方），张秀芳作为甲方（出卖方），链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计348万元。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳等。2018年6月23日，原告支付定金1万元。2018年6月27日，原告支付居间代理费24400元，代收评估费600元。2018年6月28日，原告支付居间代理费25000元。2018年6月29日，原告支付保障服务费13920元、居间代理费27160元、定金8万元。2018年7月1日，原告支付定金1万元。2018年7月6日，原告作为乙方（买受人），张秀芳作为甲方（出卖人），链家公司作为丙方签订《解约协议书》，内容为：鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于朝阳区延静西里X号楼X单元XX层XXXX号房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件（文件名称及编号：100001794069），现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1、本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其它任何责任。本协议生效之日起2个工作日内，甲方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续。（2）甲方退还已支付购房定金2万元整。本协议生效之日起2个工作日内，乙方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续。本协议生效之日起10个工作日内，丙方应履行下列义务：（1）丙方退还乙方已支付的居间代理费76560元。诉讼中，原告提交其与链家公司张某的谈话录音（内容显示：于丁：就是合同解除，双方当事人不承担违约…张某：…你别说话，这是画“X”的；于丁：对！当时我就说为啥就不能打对号呢；张某：那当然不行啊！对你没约束，你光约束她，不约束你，那这叫合同么。于丁：所以这是你们链家，所有合同都这样？张某：那当然了，你说呢……于丁：但是，反正你们所有合同是都打X，也没法改？张某：对啊；于丁：制式合同；张某：也不是说制式合同，就是这个模板是建委给的，我们是根据我们自己链家的，这个公司内部的一些合作银行也好，或者是内部的这些东西去调的这个合同，适用链家的合同，模板是建委给的，明白么。反正这些我们只能填空，合同公司出。因为这个是法务给的。于丁：就只能填空，不能调整，或者打对号，或者是；张某：那是，黑字，黑字部分，你签的时候就跟你说。黑字部分我是改不了的。我只能说填空的部分，你要求我填的，我能给你填的，我不都补在后边了么……张某：那关键是你现在都没到批贷那一部分，而且，还有你要是明知道你自己批不下来，你还跟她签这合同，那就不是合同的问题了。于丁：我不是说我明知道批不下来，我是觉得我能批下来，这两天我不是一直跟那个，之前，前段时间我也找银行问了。张某：不是，我是跟你说，你拿那这个跟人家说事的话，那你更不在理了……），用以证明链家公司曾借给原告1万元定金；链家公司称合同是建委给的模板，无法更改；明知大额信用贷款会影响贷款却未如实告知；提供虚假信息且故意隐瞒真实情况，违反《居间服务合同》第三条第2款；链家公司将自己的意志强加给原告，并提供虚假情况，存在欺诈导致原告在违背真实意思的情况下签署了具有重大误解、显失公平的合同；利用格式条款作出排除且限制原告权利，加重原告责任等对原告不公平、不合理的规定，导致原告在欺诈、诱导、显失公平等情形下作出错误意思表示，与张秀芳签订含有重大误解格式条款的居间服务合同、北京市存量房屋买卖合同、房屋交易保障合同等文书；链家公司违背居间服务合同第三条第二款约定。链家公司对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，称原告因自身原因要求单方解除买卖合同。张秀芳认可链家公司的质证意见。原告提交其与链家公司张某的微信聊天截图等，证明链家公司提供虚假信息，故意隐瞒真实情况（多重身份欺诈），存在违约、违法行为，应承担赔偿责任；张某主动借给原告1万元支付定金，诱导原告与张秀芳签订买卖合同，存在诱导、乘人之危等行为。链家公司认可其真实性，称双方约定的经纪人员是祁某某、陈某某，张某是联系人，经纪人的情况与原告违约无关。张秀芳认可链家公司的质证意见。经询，原告称其要求撤销合同的理由是：1、链家公司存在欺诈行为：（1）称格式是固定的，合同第四条第四款第一项不能更改，只能选择画√的条款；（2）补充协议第三条第二款，税费的问题也是不能更改，只能选择画√的条款；（3）张某只是经纪人不是店长，住建委网站显示张某是业务员，不能在合同上签字，而张某自称是店长；（4）张某营造紧张的氛围诱使原告买房，还借给原告1万元。2、合同内容不公平：（1）《补充协议》第三条第二项关于税费，约定都由买方承担，评估房子的费用也要买方支付，是格式条款，偏袒卖方。3、《解约协议书》非原告的真实意思的表示，二被告欺诈和胁迫我说让我付大笔违约金。4、《居间服务合同》中第三条的内容也构成欺诈。链家公司不予认可，称原告所述情况不存在，合同是双方真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人应清楚自己的行为，其签署前知晓所有合同条款，其主张链家公司存在欺诈行为不属实；张某是店长，但店长不是可以列在建委网站上的职务；张某对原告的贷款问题并存在隐瞒和欺骗的情形；合同条款都是可以选择的，是双方协商一致的结果；税费由买方承担也是双方协商的结果；借款1万元是原告和经纪人私下达成的，不清楚原告有大额贷款。张秀芳亦不予认可，称原告陈述均不属实，签约前，原告表示有钱买房，且也提醒过原告有违约金，原告表示知情。《解约协议书》也是双方真实意思表示。本院认为：原告主张撤销合同的理由有三：一是欺诈，即链家公司存在“格式条款不可更改；张某身份虚假，营造紧张氛围、提供借款诱使其买房；居间服务合同第三条内容构成欺诈”以及与张秀芳一起“欺诈原告需支付大笔违约金”的欺诈行为。二是合同显失公平，即《补充协议》约定税费及评估费均由买方承担，是格式条款，偏袒卖方。三是胁迫，即二被告胁迫原告支付大笔违约金，签订《解约协议书》。第一，原告主张“胁迫、显失公平”的情形均非针对案涉《居间服务合同》，故其以此为由要求撤销《居间服务合同》，于法无据，本院不予支持。第二，《居间服务合同》第三条内容的约定本身并不能证明二被告在签订《居间服务合同》过程中存在欺诈行为，而原告所主张链家公司违背《居间服务合同》第三条内容之情形，实际系违约之主张，而非可撤销合同之欺诈情形。故原告以该合同内容构成欺诈为由，要求撤销《居间服务合同》，无事实及法律依据，本院不予支持。第三，关于原告主张的其他“欺诈”情形，首先，原告未提供证据证明链家公司存在“营造紧张氛围”这一事实，故本院对该主张不予采信。而链家公司工作人员张某向原告提供借款的行为亦非“提供虚假情况、隐瞒事实”的欺诈行为。其次，关于张某身份虚假的问题，根据现有证据及当事人陈述可知，张某为链家公司的店长，系业务员，是原告与张秀芳房屋买卖交易事宜中的经办人和联系人，原告的经纪人为祁某某和陈某某，而原告并未举证证明其因对张某身份陷入错误认识进而签订《居间服务合同》，故原告以张某身份虚假为由要求撤销《居间服务合同》，缺乏事实和法律依据。再次，关于“格式条款不可更改”的问题，结合原告和张某的录音可知，张某确实告知原告该合同是链家公司根据建委模板调整的合同，其无权更改。但“欺诈”系受害人基于虚假的情况而对合同内容发生了错误认识，因受欺诈而为的意思表示是一种意思表示不真实的行为。而本案原告并非对合同条款的内容发生错误认识，并基于该错误认识作出不真实的意思表示，其是在明确知晓“如贷款机构不批准买受人的贷款申请，需承担违约责任”以及“税费、评估费均由买方承担”的情况下，仍做出签订合同的意思表示，应当认定原告对合同约定是明知的，而非因受到欺诈对合同内容发生了错误认识。而张某所述其无权更改链家公司根据建委模板调整的合同内容，亦难以认定为构成欺诈，且原告并未举证证明其因对《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》的合同条款不可更改而陷入错误认识进而导致签订《居间服务合同》的情形。最后，原告亦未举证证明“二被告欺诈其支付大笔违约金”，且因该错误认识导致签订《居间服务合同》，故对该主张，本院不予采信。综上，原告要求撤销《居间服务合同》的诉讼请求，无相应依据，本院不予支持。关于补偿一万元的诉讼请求，原告主张于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告于丁的诉讼请求。案件受理费1714元，由原告于丁负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 于 婷审判员 韩晓薇审判员 张佳琪二〇一九年十二月二日书记员 唐阁丽