文书内容江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初5958号原告(反诉被告)：中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司，住所地江苏省射阳县合德镇朝阳街40号。负责人：孙宏建，该公司经理。委托诉讼代理人：路秀，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱清霞，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王登亚，男，1965年3月8日出生，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：王中华，江苏三强律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明谦，江苏三强律师事务所实习律师。原告（反诉被告）中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司（以下至判决主文前简称“邮政公司”）与被告（反诉原告）王登亚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即支付拖欠的房租49500元，并承担以49500元为基数，自2017年8月1日起至实际给付之日止，按年利率6%计算的逾期占用利息；2.判令被告按每年25000元的标准支付自2017年8月1日起至实际退还房屋期间的房屋占用费；3.判令被告立即退还占用的传达室及临时建房合计313.35㎡左右；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月29日,原、被告签订《业务发展协议》约定:原告将位于射阳县东开发区邮政枢纽东小楼整栋(1-4)、传达室建筑面积约1280平米的不动产及附属设施租赁给被告经营王亚保险柜专卖行;合同期限自2012年7月30日起至2017年7月30日止;费用支付标准为第一年8万,第二年起每年9万,每年7月30日交清当年租金;如需对房屋进行改造、装修需经原告书面同意,期满后无偿归原告所有;合同对其他事项亦作了约定。合同签订后,被告使用原告提供的房屋从事经营活动。2017年6月20日,原告在协议期限届满前一个月向被告发书面通知,告知双方签订的《业务发展协议》于2017年7月30日到期后不再续签,并要求结清拖欠的房租49500元，8月3日前退还租用房屋。遗憾的是被告接到通知后仅在2017年9月25日将966.67平方米的小楼退还,而合计面积约313.35平方米的传达室和临时建筑平房占用至今拒不退还,拖欠的49500元房租也拒不支付。原告认为,双方根据意思自治原则签订的合同应受法律保护,欠款应当偿还,租房到期应当归还。被告拒不偿还欠款及占用房屋的行为违背了诚信原则，构成违约,严重侵犯了原告的合法权益。被告王登亚辩称，本案租赁合同系原告拟定的格式条款，其中显失公平部分的条款应认定为无效。租赁合同签订后，被告平整浇筑了租赁物的场地，修缮租赁物，为此投入20余万元。案涉房屋迟延交付9个月，租赁合同履行到一年半左右，原告对被告进行停水停电导致被告无法正常经营。本案租期的计算应从原告交付租赁物后计算，对停电停水期间，要么赔偿损失，要么对租期进行顺延。被告在签订合同后，除交付租金外，还缴纳了10000元保证金，这10000元应当抵算租金，超出租金部分应当返还给被告。反诉原告王登亚向本院提出诉讼请求:1.判令反诉被告返还东小楼迟延交付9个月的租金60000元（按年租金80000元计算）；2.判令反诉被告支付东小楼南边场地临时建筑扩建费用200000元；3.判令反诉被告支付东小楼和传达室西边浇筑混凝土场地费用80000元；4.判令反诉被告支付东小楼和传达室屋顶防水费用60000元。事实与理由:2012年7月29日,反诉人和被反诉人签订了业务发展协议，约定反诉人租赁被反诉人的四层小楼及传达室，合同期限自2012年7月30起至2017年7月30日止。合同签订后,被反诉人迟延交付9个月才交付租赁物,多收的该部分租金应当退还。合同期间,反诉人为了租赁合同的正常履行,平整浇筑场地,修建临时建筑,修缮租赁物,为此投入20多万元。2015年夏天,被反诉人突然对租赁物停水停电,造成反诉人停业至今,损失有三、四十万元。为此,反诉人为了维护自身合法权益不受侵害,只得具状起诉,请依法裁判。反诉被告邮政公司辩称，不存在反诉原告所说的损失临时建筑费用、修缮费用以及多收租金，理由：1、反诉被告未迟延交付租赁物，合同约定了五年期限，即2012年7月30日至2017年7月30日，租金共44万元，反诉原告仍有49500元未支付；2、双方在合同第三条第一款约定，在合同期限内反诉原告应爱护并合理使用甲方提供的房屋及附属设施，需要改造装潢的经甲方书面同意后方可施工，且期满后无偿归甲方所有。合同第五条第一款约定，协议期限内反诉人应承担房屋及水电设施各类修缮，根据上述合同约定，反诉人主张修缮费用无法律依据和和合同依据；3、被反诉人不是突然停水停电，2015年8月27日被反诉人已经发函通知，因反诉人拖欠房租并擅自转租行为已经构成严重违约，要求反诉人限期内整改并支付拖欠房租，就从2015年9月1日起停止供电供水并终止协议。据此，反诉人构成严重违约，我方停水停电有法律和合同依据；4、反诉人并没有停业，不存在反诉人主张的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月29日，射阳县邮政局（甲方，以下简称“邮政局”）与王登亚以射阳县合德镇王亚保险柜专卖行射阳店名义（乙方）签订业务发展协议书一份，载明，甲、乙双方在平等、自愿、诚实、信用原则的基础上,就双方合作事项达成如下协议:一、合用方式甲方现将位于县东开发区邮政枢纽东小楼整栋(1-4)、传达室，共计建筑面积约1280平米，乙方按年向甲方缴纳净业务收入。二、协议期限及费用支付协议期限自2012年7月30日起至2017年7月30日止，费用支付标准，第一年8万,第二年起每年9万,每年7月30日前交清当年净业务收入。三、乙方义务1.在合作期限内,乙方应爱护并合理使用甲方提供的房屋及其附属设施,需要改造装潢,经甲方审核书面同意后方可施工,且期满后无偿归甲方所有；2.乙方在承包期内可与第三方合作,但不得将该办公楼部分或全部转租给第三方。否则,视为违约,即终止协议；3.乙方在承包期内,使用的水费、电费、电话费、物业费、网络费、税金等相关费用,由乙方承担;4.乙方应支付甲方业务发展协议保证金人民币10000元,待承包期满结清费用后,乙方按时完好交付房产等,甲方将保证金全额退还乙方，否则,甲方有权在保证金中扣除相关费用；5.本协议签订之日起15日内乙方将今年净业务收入交甲方,帐号为41×××03,开户行农行。四、甲方义务1.甲方因邮政局强制要求提前收回该房屋的(以书面通知为准),乙方在收到甲方通知后,在60天内无条件让出甲方房屋,并主动撤出,此协议自动解除。甲方返还乙方当年的业务收入。2.协议期结束后,如甲方仍需继续对外发展,视乙方诚信等情况,同等条件下乙方可以优先。3.乙方不论何种原因解除协议,均视为违约,甲方则按乙方占用天数折算应交净业务收入。同时,保证金不予返还。4.甲方应保证协议期内房屋其所有,并保证如发生产权及使用权纠纷,应由甲方承担乙方的全部损失。五、房屋修缮责任1.协议期内乙方应承担房屋及水电设施各类修缮。按相关部门规定自行添置安全消防设备。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的,以及造成的一切责任,乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。2.因不可抗力原因,导致房屋损坏或造成甲乙双方损失的,互不承担责任。六、其他条款……。后邮政局向王登亚交付了位于射阳县东开发区的邮政枢纽东小楼整栋(1-4)和传达室。自2012年5月16日起至2015年2月14日止，王登亚累计向邮政局支付费用245500元。            序号              支付日期              支付金额                  1              2012年5月16日              21200元                  2              2012年5月17日              21600元                  3              2012年5月18日              12000元                  4              2012年5月20日              24000元                  5              2012年5月21日              5400元                  6              2012年5月22日              12600元                  7              2014年5月23日              3200元                  8              2014年8月22日              115000元                  9              2015年2月14日              30500元      2015年8月27日，邮政公司向王登亚发出书面告知，“根据我司与你在2012年7月29日签订的《业务发展协议书》之约定，截至2015年8月25日，你累计拖欠我单位10.45万元房租费，同时，你又将所租房屋转租给第三方，已构成严重违约。务请你在8月30日前将上述拖欠的房租费用全部付清。从9月1日起，我单位将停止供电、供水，并终止协议，依法收回出租房屋，并追究你的违约赔偿责任”。2015年9月1日，邮政公司对王登亚使用的传达室采取停水、停电措施。2016年3月2日、2016年9月6日，王登亚先后向邮政公司支付费用104500元、40500元。王登亚合计已支付费用390500元，其中2014年8月22日115000元和2016年9月16日40500元均系江苏华恒工程项目咨询管理有限公司代为支付，2016年9月16日40500元电子回单摘要和用途两栏中均载明“华恒房租”。2017年9月25日，王登亚向邮政公司退还了邮政枢纽东小楼整栋(1-4)。另查明，邮政局于2015年4月21日变更登记为“中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司”。邮政枢纽东小楼整栋(1-4)、传达室房产证载明的面积为966.67平方米、101.35平方米。王登亚系原射阳县合德镇王亚保险柜文件柜专卖行的经营者，该专卖行已于2014年5月12日经核准注销，但王登亚实际仍一直使用邮政公司传达室从事保险柜经营，邮政公司对传达室采取停水停电措施后，王登亚自行解决了水电问题。王登亚承租期间，还在邮政枢纽东小楼南侧和传达室北侧之间自行搭建了临时用房，该临时用房未取得规划许可。本案审理中，王登亚申请对场地浇筑及屋面防水维修金额进行鉴定，盐城天翔工程造价咨询有限公司于2019年3月15日作出盐翔价咨字〔2019〕044号鉴定报告，鉴定结果为71456.63元（其中楼顶防水维修19933.46元，临时建筑地面10436.15元，围墙内由南向北22.9米混凝土路面19320.18元，围墙内由北向南25.8米混凝土路面21766.84元）。本院认为，1.租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方订立的合同名为业务发展协议，实质就是邮政公司将房屋交付王登亚使用，王登亚向邮政公司支付租金，符合租赁合同的特征。2.协议约定的租赁期限为2012年7月30日至2017年7月30日，王登亚主张东小楼比协议约定的时间迟延9个月交付，邮政公司应当对实际交付时间承担举证证明责任。因邮政公司提供的证据不足以证明东小楼的实际交付时间，故本院认定东小楼的实际交付时间为王登亚自认的时间。3.虽然从江苏华恒工程项目咨询管理有限公司付款的电子回单上可以看出王登亚存在转租行为，在对王登亚使用的传达室采取停水、停电措施前，邮政公司亦向王登亚发出了书面告知，但双方在合同中并未明确约定邮政公司可以采取停水、停电措施，且从邮政公司提供的其发给王登亚的书面通知可以看出，邮政公司是认可协议至2017年7月30日到期的，故协议期限内自2015年9月1日至2017年7月30日邮政公司对王登亚使用的传达室采取断水、断电措施期间（1年+11个月-1天）的租金应适当予以扣减。鉴于王登亚自行解决了水电问题，且一直实际使用该传达室从事保险柜经营，本院酌定在约定租金的基础上扣减20%。4.邮政公司主张传达室的租金及占用费按相应的面积比例计算，并无不当，但因东小楼整栋(1-4)、传达室房产证载明的面积为966.67平方米、101.35平方米，故应按传达室面积占传达室与东小楼整栋(1-4)面积之和的比例即101.35平方米÷（101.35平方米+966.67平方米）=9.49%计算，第二年起，年租金为90000元×9.49%=8541元，月租金为90000元/年÷12个月×9.49%=711.75元，日租金为23.4元。协议期间因停水、停电应予扣减的金额为（8541元+711.75元/月×11个月-23.4元）×20%=3268.82元。5.邮政公司迟延9个月交付东小楼，该期间的租金应予扣减。东小楼面积占传达室与东小楼整栋(1-4)面积之和的比例为1-9.49%=90.51%，故东小楼第一年的年租金为80000元×90.51%=72408元，9个月的租金为72408元×（9个月÷12个月）=54306元。6.王登亚应当支付的租金为382425.18元（8万元+9万元/年×4年-3268.82元-54306元），王登亚实际支付租金390500元，超出8074.82元，应由邮政公司返还。7.王登亚在协议期满后仍然占用邮政公司邮政枢纽传达室及其自行搭建的临时用房，无事实和法律依据，应当承担迁让出传达室及其自行搭建的临时用房并支付传达室占有使用费的责任，占有使用费标准参照8541元/年计算。8.根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，邮政公司（甲方）与王登亚（乙方）明确约定，“协议期内乙方应承担房屋及水电设施各类修缮”，王登亚主张屋顶防水费用60000元，于法无据，本院不予支持。9.王登亚主张东小楼和传达室西边浇筑混凝土场地费用80000元，因邮政公司否认系王登亚浇筑，故王登亚应当对场地由其浇筑这一事实承担举证证明责任，现王登亚未能举证证明场地系其浇筑，故应当由王登亚承担举证不能的不利后果。10.关于王登亚主张东小楼南边场地临时建筑扩建费用，该临时建筑未经规划许可，但该临时建筑拆除后，水泥混凝土地面仍有使用价值，邮政公司作为受益人，应当承担部分浇筑费用。鉴于王登亚已经使用一定年限，本院酌定由邮政公司按鉴定价格的70%承担7305.31元（10436.15元×70%）。11.王登亚主张其支付了10000元保证金，未能提供证据予以证实，本院不予采纳。综上，原告邮政公司和反诉原告王登亚的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项之规定，判决如下：一、被告王登亚向原告中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司迁让出位于射阳县东开发区的邮政枢纽传达室和被告王登亚在邮政枢纽东小楼（1-4）南侧与传达室北侧之间自行搭建的临时用房；二、被告王登亚自2017年8月1日起至实际迁让出邮政枢纽传达室之日止，按8541元/年的标准向原告中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司支付占有使用费；三、反诉被告中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司向反诉原告王登亚返还租金8074.82元；四、反诉被告中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司向反诉原告王登亚支付水泥混凝土浇筑费用7305.31元；五、驳回原告中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司和反诉原告王登亚的其他诉讼请求。上述第一项义务，限被告王登亚于本判决生效后三十日内履行完毕；第二、三、四项给付义务抵销后，剩余部分给付义务，限被告王登亚于本判决生效后三十日内履行完毕，款项汇至原告中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司账户（开户名称：中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司，开户行：中国工商银行射阳县支行营业部，开户账号：11×××10）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1663元，反诉案件受理费7300元，减半收取3650元，鉴定费3000元，合计8313元，由原告中国邮政集团公司江苏省射阳县分公司负担1728元，被告王登亚负担6585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈红春人民陪审员  程新涛人民陪审员  范贵华二〇一九年十二月二十八日书 记 员  沈卉慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释〔2015〕5号第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。