徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初6879号原告：单磊，男，汉族，1974年4月2日出生，住徐州市云龙区。委托代理人：单琪琪，江苏众联成律师事务所律师。被告：杨庆余，男，汉族，1961年5月20日出生，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。原告单磊诉被告杨庆余房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后依法组成合议庭于2019年9月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人单琪琪、被告委托诉讼代理人赵明浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为:请求判令被告赔偿房屋增值损失265549元、房屋装修损失107430元，合计372979元，并由被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年8月，原告与被告签订了《房屋交易协议书》，原告购买被告女儿所有的徐州市铜山区南洋国际3-1-1304号房产，房屋总价格70万元。因房屋所有权人杨沙沙与案外人存在经济纠纷，涉案房产无法办理过户手续，原告起诉至徐州市泉山区人民法院，法院判决解除《房屋交易协议书》、被告返还购房款5万元，双倍返还定金20万元。但原告损失远远超过定金赔偿数额。涉案房屋面积为140.37平方，按商品房均价为7591元，房产价值为1065549元；合同约定房屋交易总价70万元，所以原告房屋增值损失为365549元，扣除被告已赔付10万元，剩余损失265549元，房屋装修损失104937元，上述判决未赔偿原告装修损失，请依法判决。被告辩称：原告的起诉属于重复起诉，原告在泉山法院起诉已请求双倍返还定金20万元、赔偿房屋装修损失；同时被告女儿杨沙沙已经赔偿了原告装修损失5.5万元，原告再次要求被告赔偿没有依据。原告主张间接损失，并不存在。涉案房屋买卖合同，原告仅仅支付了15万元，法院判决违约金足以弥补损失；原告本次诉讼在于获取额外利益，导致利益失衡。3、涉案合同签订主体是原被告，而非房屋所有权人杨沙沙，原告作为完全的民事行为能力人，应当能预见到房屋不能办理过户的情况，未尽到谨慎审查合理注意的义务，原告存在过错。请求驳回原告诉请。本院经审理查明：案外人杨沙沙系被告杨庆余女儿。2010年10月，杨沙沙与开发商徐州新铜城置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了其开发的铜山区南洋国际花园二期Z3幢1-1304室，总房价68万元。杨沙沙支付了全部购房款后，于2010年10月12日办理了商品房预（销）售合同网上登记备案证明，2014年9月1日，杨沙沙作为房屋所有权人办理了房屋权属登记。2013年8月19日，被告杨庆余将其女儿上述房屋出售给原告单磊，双方签订了《房屋交易协议书》，合同主要约定：1、单磊购买杨庆余所拥有的铜山新区南洋国际3-1-1304室毛坯住房，房屋建筑面积约为140.37平方，杨庆余保证对该房产具有处置权；2、出售价格为70万元，双方签定本协议时，购买方付定金10万元；3、待产权证、土地证办理后30日内双方办理过户手续；税费购买方承担；4、双方过户前，若杨庆余违约，退还单磊所付所有款项，另赔付违约金10万元；如单磊已将房屋装修使用，杨庆余违约，则支付装修费用；单磊违约，装修费用自负并将房屋及装修完整交还；5、在双方过户前，因出售方家庭原因或其他经济纠纷造成购买方损失的，应予双倍赔偿。上述协议签订当日，杨庆余向原告单磊出示了杨沙沙与开发商签订的《商品房买卖合同》，单磊并支付杨庆余购房定金10万元。此后，被告杨庆余将涉案房屋交付单磊居住至2019年2月。单磊使用期间，对房屋予以装修。2013年12月16日，单磊支付杨庆余5万元，杨庆余向单磊出具了借条，载明：今借到单磊现金5万元。2016年8月，因杨沙沙与他人债务纠纷，涉案房屋被法院查封，单磊以房屋系其所有为由提出执行异议，未被采纳。2017年4月7日，单磊起诉至徐州市泉山区人民法院，请求解除与杨庆余签订的《房屋交易协议书》、并要求杨庆余返还购房款5万元，双倍返还定金20万元。此间，单磊曾提出要求赔付装修损失的诉请，后予以撤回。上述案件泉山区人民法院于2018年1月作出了（2017）苏0311民初2273号民事判决书，判决解除单磊与杨庆余于2013年8月19日签订的《房屋交易协议书》；杨庆余返还单磊购房款5万元并双倍返回定金20万元。上述判决生效后，杨庆余履行了判决书确定的给付义务。因单磊仍使用争议房屋，杨沙沙于2019年1月9日提起诉讼，请求对单磊占有房屋予以排除妨碍。本院受理后，经调解，双方达成了（2019）苏0312民初562号调解协议，主要内容为：1、单磊于2019年2月11日前搬离、交付涉案房屋，房屋内装修保持现状，单磊将房屋内空调、电视、洗衣机、冰箱、床、窗帘、沙发、茶几、餐桌、电视柜、热水器、壁挂炉等予以搬离；2、杨沙沙于2019年2月11日前支付单磊装修损失5.5万元；双方不存在其他债权债务纠纷。上述调解协议，亦履行完毕。原告装修房屋，曾经徐州市泉山区人民法院委托评估装修价为107430元，以2018年7月2日为基准日。此外，徐州市铜山区南洋国际二期Z3-1-2001室房产经司法拍卖，房屋评估价格为1068100元，房产面积140.7平方米；据此原告计算均价为每平方价格7591元，涉案房产面积为140.37平方米，因此房产价值为1065549元，原房产交易协议书约定的房产价格为70万元，因此原告主张增值损失为365549元，扣除已赔10万元，损失为265549元。原告因此以涉案房屋增值、损失巨大为由于2019年3月诉讼至徐州市泉山区人民法院，2019年6月，该案被裁定移送至本院审理。上述事实，有原、被告当庭陈述、有原告举证的被告身份证复印件、房屋交易协议书、民事判决书，房屋资产评估报告、房屋拍卖成交截图，有被告举证的判决书、调解书、房屋交易协议书、执行异议申请书等主要证据予以证实。本案争议焦点为原告主张的房屋增值损失、装修损失是否存在，应否由被告赔偿。本院认为：一、涉案房屋买卖合同不能实际履行，原告未及时采取补救措施，主观存在过错。原告单磊与被告杨庆余在2013年8月签订房屋买卖合同时，杨庆余当场出示了房屋所有权人系杨沙沙的权属证明，单磊明知房屋所有权人非本案被告，仍然选择签订了合同，导致该购房合同未被房屋所有权人认可，房屋买卖合同未能实际履行，原告未尽谨慎审查主要义务。同时，原告在2013年8月签订购房合同后，当年即入住该房屋，此后，原告没有及时征求房屋所有人杨沙沙是否同意出售房屋的意见，也长期放任不办理过户手续，导致房屋最终被查封；此外，原告明知无法取得涉案房屋所有权，应及时采取补救措施，重新另行购置。故，原告不能获得涉案房屋所有权，其怠于作为，没有及时采取措施，不应对扩大损失要求赔偿。二、原告解除合同后已通过诉讼方式获得赔偿。2017年4月7日，单磊通过诉讼请求解除与杨庆余签订的《房屋交易协议书》、并要求杨庆余返还购房款5万元，双倍返还定金20万元，受理法院已作出了民事判决书，支持了原告全部诉请。在此后因单磊仍使用争议房屋，涉案房屋所有人杨沙沙于2019年1月9日提起诉讼后，经调解双方达成了（2019）苏0312民初562号调解协议，协议载明了单磊于2019年2月11日前搬离交付涉案房屋并将房屋所有空调、电视等电器及家具；上述调解协议同时约定了杨沙沙于2019年2月11日前支付单磊装修损失5.5万元，并且明确写明双方不存在其他债权债务纠纷。本案原告系于2013年8月和被告杨庆余就杨沙沙的房屋签订的《房屋交易协议书》，协议签订后，对于该合同约定的购房款70万元，单磊仅交付杨庆余15万元，杨庆余即于2013年10月将建筑面积140余平方房屋交付原告单磊使用至2019年2月，单磊无偿居住了上述房屋5年多；在纠纷发生后，本案原告在仅支付15万元情况下，获得了25万元的赔偿；且原告从被告女儿杨沙沙处亦获得了5.5万元的装修补偿，该调解协议并写明了双方不存在其他债权债务纠纷。上述原告实际收益足以弥补原告的实际损失。三、本案被告杨庆余未因合同解除而获益，原告本案诉请亦超出了被告可预见范围，有失公允，本院不应予以支持。本案合同相对方被告杨庆余，其非出售房屋的所有人，其擅自签订房屋买卖合同收取了原告15万元，在纠纷发生后，杨庆余按照生效判决不仅应退还15万元，还应双倍返还定金多赔偿10万元；杨庆余并将房屋交给原告居住长达五年之久；上述杨庆余已就其违约行为承担了不利后果。同时，涉案房屋非杨庆余所有，其并未从合同解除、房屋增值中获得利益，原告再要求本案被告赔偿，有失公允。本案原被告系于2013年8月签订的《房屋交易协议书》，在签订合同当时，双方对于若干年后房屋增值均无法预见，本案原告主张按2018年7月时的房屋价格赔偿损失，因非2013年双方签订合同时所能预见的范围，依法不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告单磊诉讼请求。案件受理费6857元、保全费2370元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  赵成文人民陪审员  葛永刚人民陪审员  吴 华二〇一九年十二月八日书 记 员  程羽佳