福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0423民初567号 原告：福建省清流林业有限责任公司，住所地清流县龙津镇长兴中街明辉公寓二楼，统一社会信用代码91350423705180259N。 法定代表人：马经旺，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄平秀，福建陈彪律师事务所律师。 被告：福建省大自然珍禽开发有限公司，住所地清流县嵩口镇邱寨村下和采育场，统一社会信用代码91350423561675649J。 法定代表人：鲍薇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李建华，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告福建省清流林业有限责任公司（以下简称林业公司）与被告福建省大自然珍禽开发有限公司（以下简称大自然公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，后因案情较为复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告林业公司委托诉讼代理人黄平秀，被告大自然公司委托诉讼代理人李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林业公司向本院提出诉讼请求：1.解除林业公司与大自然公司签订的《下和国有林业采育场财产租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）；2.判令大自然公司立即将清流县嵩口镇邱寨村下和国有林业采育场清退交还林业公司使用；3.判令大自然公司向林业公司支付租金及违约金共计126,486元（租金及违约金自2011年2月1O日起计算至2019年5月9日止，之后按约定计算租赁房屋租金、房屋占用期间的占用费及违约金另算）;4.判令本案诉讼费用由大自然公司承担。事实和理由：2010年2月11日，林业公司与大自然公司签订了案涉租赁合同，约定：林业公司将位于清流县嵩口镇邱寨村的下和国有林业采育场场部工区、及场部工区周边土地共计35986平方米的房屋和周边土地使用权出租给大自然公司用于发展养殖与加工业；租赁期限为40年，从2010年2月1O日至2050年2月1O日止；每年租金为8,000元整，第五年后每五年递增10％。林业公司已将租赁房屋及周边土地交给大自然公司使用，但大自然公司在支付了一年的租金之后，便未再支付租金。林业公司于2017年11月20日向大自然公司发出催缴租金通知书，但大自然公司仍未支付租金。2018年4月1O日林业公司向大自然公司发出解除合同及催缴租金通知书，大自然公司于2018年6月5日收到该通知书，但大自然公司至今仍未缴纳租金。为维护林业公司合同权益，特提起诉讼，请求判如所请。 大自然公司辩称，1.林业公司诉请解除合同并请求大自然公司支付租金和违约金没有事实依据。大自然公司与林业公司签订租赁合同后，大自然公司按合同约定交付了首年的租金。后因公司法定代表人变更，公司原法定代表人裴凌军向公司陈述已支付了第二、第三年的租金合计16,000元，但缴费单据遗失。为此大自然公司曾多次与林业公司对账，但因林业公司处未能查找到相关缴费单据，导致自2011年2月到2015年1月间林业公司与大自然公司间确因租金问题存在争议。2015年1月29日，因县土地复垦项目工作需要，林业公司需收回部分场地并拆迁，林业公司和大自然公司协商达成《拆迁补偿协议书》（以下简称案涉补偿协议），林业公司按该协议约定对大自然公司进行拆迁补偿。在发放拆迁补偿费用时，双方对大自然公司自承租之日起至2015年2月9日之前的租金结算完毕，林业公司将剩余补偿费用支付给大自然公司。现林业公司诉请大自然公司支付2015年2月9日之前的租金和违约金没有任何事实依据。因案涉补偿协议约定林业公司要收回部分租赁物，导致大自然公司实际使用的租赁物减少，双方一致同意应对租金标准进行调减，为此在合同书的第四条明确约定“林业公司与大自然公司原签订的案涉租赁合同需变更重新订立”。但此后，因林业公司的原因导致财产租赁合同至今未能变更重新订立，租金标准未能确定，大自然公司确没有交付2015年2月10日之后的租金，但该欠付租金的行为是因林业公司自身的过错导致的结果，现林业公司依此要求解除合同并诉请大自然公司按原租金标准支付租金和违约金没有任何事实依据。2.林业公司诉请按日万分之五的标准支付违约金，明显高于林业公司的实际损失，依合同法的规定应对违约金标准进行调减；并且案涉租赁合同约定的是“未及时缴纳租金的，林业公司可以按日万分之五的比例计算收取滞纳金”，合同并没有约定违约金条款，林业公司诉请按日万分之五的标准支付违约金没有法律依据。即便将合同约定的滞纳金视同违约金处理，因本案林业公司没有收到租金的损失仅为租金的银行利息损失，现林业公司诉请按日万分之五的标准支付违约金，明显过分高于林业公司的实际损失，依合同法的规定，应对违约金标准进行相应的调减。3.林业公司诉请的2018年8月2日之前的租金已超过诉讼时效，依法应驳回林业公司对该部分的诉讼请求。林业公司于2017年11月20日向大自然公司发出《催缴租金通知书》，于2018年6月5日向大自然公司送达《解除合同及催缴租金通知书》，2019年8月2日向法院提起诉讼向大自然公司主张延付的租金。林业公司2017年和2018年向大自然公司主张延付的租金导致诉讼时效中断后重新计算的一年诉讼时效也已分别期满。4.租赁合同签订后，大自然公司经林业公司同意在租赁物上建设了大量的附属设施、养殖设施、种植苗木、对房屋进行了装修，如林业公司确需提前解除合同，对大自然公司将造成巨大损失。综上，林业公司诉请解除合同并要求大自然公司支付2011年2月10日起至2019年5月9日止的租金和违约金没有事实和法律依据，林业公司诉请的日万分之五的违约金标准过分高于林业公司的损失，依法应予调减，如确需解除合同，林业公司对大自然公司的损失应予赔偿。 双方当事人依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无争议的证据即等证据即林业公司提供的《营业执照》、《下和国有林业采育场财产租赁合同》、《拆迁补偿协议书》、《国有土地使用权证及图纸》、《电子交易回单》、《嵩口镇茜坑村土地整治地形图》、《催缴租金通知书》、《解除合同及催缴租金通知书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院做如下认定：1、林业公司提供的《收款收据》，欲证明大自然公司只支付2010年2月10日起至2011年2月9日止一年的租金的8,000元的事实。大自然公司认为，承认已交纳2010年2月10日缴纳租金，该证据是林业公司单方面出具的，不予确认。本院认为，该证据可以证明大自然公司于2010年2月10日向林业公司支付租金8,000元的事实，本院予以采纳。2、大自然公司提供的《照片》，欲证明2015年10月以后，大自然公司在租赁的场所投资新建的建筑物和构筑物。林业公司认为，三性有异议，无法证明是大自然公司所建，根据租赁合同协议的规定，在租赁期满或终止时，大自然公司负责拆除且恢复原物的责任。本院认为，该组证据可以证明出租场地上的建筑物情况，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年2月11日，林业公司与大自然公司双方签订《下和国有林业采育场财产租赁合同》，约定：林业公司将位于清流县嵩口镇邱寨村的下和国有林业采育场场部工区、及场部工区周边土地共计35986平方米的房屋和周边土地使用权出租给大自然公司用于发展养殖与加工业；租赁期限为40年，从2010年2月1O日至2050年2月1O日止；每年租金为8,000元整，每年支付一次，于每年2月10日前支付，第五年后每五年递增10％。后林业公司将租赁房屋及周边土地交给大自然公司使用，但大自然公司在支付了2010年的租金之后，便未再支付租金。 2015年1月29日，林业公司和大自然公司协商达成《拆迁补偿协议书》，约定：“林业公司将工区靠桥头的2栋房屋及周边的厨房等、原葡萄园边上的老厨房宅基地回收、拆迁”，“林业公司一次性补偿大自然公司30万元”,“林业公司与大自然公司原签订的案涉租赁合同需变更重新订立”。林业公司于2015年4月8日向大自然公司支付了拆迁补偿款300,000元。 2017年11月20日，林业公司向大自然公司发出《催缴租金通知书》，要求大自然公司支付欠付的租金及违约金（滞纳金）。2018年4月1O日，林业公司向大自然公司发出《解除合同及催缴租金通知书》，通知大自然公司解除租赁合同，收回租赁资产，并要求大自然公司付清欠付的租金及违约金（滞纳金）。大自然公司于收到上述两份通知书后，至今未向林业公司支付欠付租金。 对双方当事人争议的焦点，本院认定如下： 一、案涉租赁合同是否应以解除的问题。 林业公司认为，大自然公司仅支付了2010年一年的租金，之后多年租金未支付，经催缴后仍不支付，构成违约，应解除案涉租赁合同。 大自然公司认为，2015年2月之前的租金在双方签订案涉补偿协议时已经抵扣完毕，之后未支付租金是因林业公司未与大自然公司重新订立合同的原因造成的，不应解除案涉租赁合同。 本院认为，案涉补偿协议中无抵扣租金约定，且该协议第四条第2项约定，大自然公司需付清水电费、人员工资、场地租金等有关费用，如有拖欠，大自然公司承担一切责任。可见，双方的签订案涉补偿协议时并未对2015年之前的租金进行抵扣。大自然公司主张其已付清2015年2月之前的租金，未能提供证据予以证明，本院不予采信。 案涉补偿协议第四条第4项约定“林业公司与大自然公司原签订的案涉租赁合同需变更重新订立”，此后，双方未重新订立合同。重新订立合同是要在双方自愿且协商一致的情况下才能进行，双方都未能提供证据证明造成未能重新合同的原因，不能归责于一方。大自然公司主张是因林业公司的原因导致合同无法重新订立，本院不予采纳。案涉补偿协议未约定应于何时重新订立，应如何订立。因此，在双方重新订立租赁合同之前，应按原租赁合同继续履行。 综上，大自然公司仅于2010年支付了一年的租金，此后未再支付过租金。经林业公司两次催缴后，大自然公司仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，林业公司有权解除合同。对林业公司请求解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。 二、2015年2月拆迁以后的租金如何计算的问题。 林业公司认为，林业公司补偿大自然公司的300,000元包含了大自然公司应支付拆迁部分40年的租金在内，故林业公司无需扣减租金，租金应按案涉租赁合同计算。 大自然公司认为，案涉补偿协议约定林业公司要收回部分租赁物，导致大自然公司实际使用的租赁物减少，双方一致同意应对租金标准进行调减，为此在案涉补偿协议的第四条明确约定“林业公司与大自然公司原签订的案涉租赁合同需变更重新订立”。但此后，因林业公司的原因导致财产租赁合同至今未能变更重新订立，租金标准未能确定。 本院认为，如按林业公司提出的林业公司补偿大自然公司的300,000元包含了大自然公司应支付拆迁部分40年的租金在内，无需扣减租金的主张，则双方无需在案涉补偿协议中约定“原案涉租赁合同需变更重新订立”。对林业公司提出的该主张，本院不予采信。2015年拆迁时，林业公司已经回收了租赁场地2451.07平方米为原出租场地面积的6.8%，回收房屋2栋为原出租房屋6栋的三分之一，应予扣减租金。鉴于案涉租赁合同应解除，且双方对无法对扣减租金达成一致意见，本院酌情扣减2015年以后的租金每年800元，即大自然公司应支付林业公司2015年2月之后的租金每年8,000元（8,800元－800元）。 三、大自然公司是否应支付违约金及计算标准的问题。 林业公司认为，案涉租赁合同第六条第1项约定，大自然公司未及时缴纳租金时，林业公司可按每日万分之五的比例计算收取大自然公司滞纳金，该滞纳金即为违约金。 大自然公司认为，滞纳金即为违约金是两个不同的法律概念，案涉租赁合同没有违约条款。就算滞纳金就是违约金，本案林业公司没有收到租金的损失仅为租金的银行利息损失，现林业公司诉请按日万分之五的标准支付违约金，明显过分高于林业公司的实际损失，依合同法的规定，应对违约金标准进行相应的调减。 本院认为，案涉租赁合同对滞纳金的约定应属于对违约金的约定。对于2015年2月以前租金的违约金。大自然公司未能按时足额支付租金，已构成违约，造成对林业公司的经济损失，应予赔偿。本案林业公司未举证证明其实际经济损失有多少，推定林业公司的经济损失为资金占用期间的利息损失，林业公司主张按日万分之五的标准支付违约金过高，本院酌定大自然公司应赔偿林业公司资金占用期间按年利率6%计算的损失。对于2015年2月以后租金的违约金。因双方未重新签订租赁合同，也未对租金进行扣减，双方均存在过错，不能归责于一方，故对2015年2月之后的租金不宜计算违约金。综上，对林业公司要求大自然公司支付从逾期支付租金之日按日万分之五计算的滞纳金的诉讼请求，超过部分，本院不予以支持。 四、本案是否超过诉讼时效的问题。 大自然公司认为，林业公司诉请的2018年8月2日之前的租金已超过一年的诉讼时效，林业公司已丧失对该部分租金及相应违约金的胜诉权，依法应驳回林业公司对该部分的诉讼请求。 林业公司认为，诉讼时效应该按3年计算，同一债务分期履行的，诉讼时效期限自最后一期履行期限届满之日起算。 本院认为，案涉租赁合同约定，“租赁期限为40年，从2010年2月1O日至2050年2月1O日止；每年租金为8,000元整，每年支付一次，于每年2月10日前支付，第五年后每五年递增10％”。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定,支付租金属于定期给付之债,该债权在合同订立之日就已确定,各期债务均为总债务的组成部分,诉讼时效应从最后一期履行期届满之日起算。虽然各期租金债务相互之间具有一定的独立性,但独立性不足以否定整体性。因此,本案租金的诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期间届满之日起算。大自然公司至今仍在使用出租物，案涉合同解除前最后一期租金支付日为2019年2月10日，诉讼时效应从2019年2月10日起计算，故本案未超过诉讼时效。 五、林业公司是否应赔偿大自然公司损失的问题。 大自然公司认为，租赁合同签订后，大自然公司经林业公司同意在租赁物上建设了大量的附属设施、养殖设施、种植苗木、对房屋进行了装修，如林业公司确需提前解除合同，对大自然公司将造成巨大损失，林业公司应予赔偿。 林业公司认为，根据案涉租赁合同的规定，在租赁期满或终止时，大自然公司负责拆除且恢复原物的责任，林业公司不需赔偿。 本院认为，案涉租赁合同第五条第1项约定：“在该地块上因经营需要增设的临时性建筑与永久性建筑物在租赁期满或中止时应负责拆除且恢复原样。经甲方同意兴建的永久性建筑物，甲方在收回场地时甲方应按折旧后的价值给予补偿乙方。”大自然公司未能提供证据证明，其所建设施有经过林业公司同意，对其要求林业公司赔偿的主张，本院不予支持。 综上，林业公司与大自然公司签订的案涉租赁合同是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。作为出租人的林业公司已经向大自然公司交付了出租物，作为承租人的大自然公司应按照合同的约定按时足额支付租金。因大自然公司未按约定支付租金，林业公司有权解除案涉租赁合同。合同解除后，大自然公司应付清欠付的租金、返还租赁物并赔偿林业公司损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除福建省清流林业有限责任公司与福建省大自然珍禽开发有限公司于2010年2月11日签订的《下和国有林业采育场财产租赁合同》； 二、福建省大自然珍禽开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退出租赁场地，将租赁物返还福建省清流林业有限责任公司。 三、福建省大自然珍禽开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付福建省清流林业有限责任公司租金69,333.33元。（租金暂计至2019年10月9日，此后至实际返还租赁物之日的租金另行计算） 四、福建省大自然珍禽开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付福建省清流林业有限责任公司违约金13,140元。（违约金暂计至2019年10月9日，此后至本判决确认的履行之日止的违约金以32,000元为基数按年利率6%另行计算）。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,829.7元，由福建省大自然珍禽开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  罗建平 人民陪审员  张永顺 人民陪审员  邱春燕 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  徐志军 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。