浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初4460号 原告：湖州市历史文化街区保护改造有限公司，住所地湖州市吴兴区红旗景都302-2号。 法定代表人：沈延，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈丹，浙江南太湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欢，浙江南太湖律师事务所律师。 被告：沈国锋，男，1975年11月21日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：沈辉（系被告沈国锋弟弟），住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：卢少艳，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司与被告沈国锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序于同年8月8日第一次公开开庭进行了审理，原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司的委托诉讼代理人沈丹、王欢，被告沈国锋的委托诉讼代理人沈辉、王善珠到庭参加诉讼。因被告申请补充举证，本院于2019年11月14日第二次公开开庭进行了审理，原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司的委托诉讼代理人王欢，被告沈国锋的委托诉讼代理人沈辉、卢少艳到庭参加诉讼。诉讼中，被告申请撤回对王善珠的委托。本案现已审理终结。 原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司起诉称：2012年4月16日，原告（甲方）与被告（乙方）就坐落于湖州市的房屋签订租赁合同。合同约定，租赁期限自2012年4月13日起至2019年4月12日止，第一至三年的租金为每年28万元，第四年租金为每年30万元，第五年租金为每年32万元，第六、七年租金为每年35万元；租赁期满合同立即自然终止，乙方需续租必须提前2个月以书面形式向甲方提出，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但需另行签订合同。乙方不能续租的，应在租赁期满之日腾空以上承租房屋，逾期不腾空，甲方按当年正常租金的十倍向乙方收取租金；双方必须全面履行本合同的全部条款，任何一方违反本合同任何一条的属违约，向守约方支付违约金1万元。后租赁合同期满，被告未归还租赁房屋，并无理由占用房屋至今。原告认为，被告于合同期满后拒不归还房屋，属违约行为，侵害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即搬迁、腾空坐落于湖州市的房屋，将房屋恢复原状后归还原告；2.被告支付原告1万元违约金，并按45.5万元/年的标准支付自2019年4月13日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费（以35万元/年标准的130%计算，暂计算至2019年5月6日共计29917.8元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告沈国锋答辩称：被告向原告租赁房屋用于宾馆经营，当时是想要续租的，且被告享有优先承租权。2019年1月，原告工作人员询问被告是否要续租，被告称若不涨价则续租，若涨价太多则需考虑。后被告多次就续租事宜与原告工作人员协商，一直口头表示要求续租，但原告仍坚持要涨价，且要求交巨额的保证金。被告无法承受，需借钱筹款。被告在收到原告的告知书后，赴外地筹款，因疏忽耽误了时间。但之后，被告在告知书规定的续签合同的时限内多次找原告要求续租，原告均不予理会。被告与原告已有长达十多年的合作关系，且被告从未欠付过原告租金。原告无正当理由，拒绝与被告续租，被告对此不予认可。对原告主张的诉讼请求，被告均无法接受。被告经营宾馆因特种行业许可证到期，已于2019年4月停止经营，造成营业损失。请求法院依法裁判。 原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间的租赁关系及合同约定的权利义务； 2.房权证一份，拟证明原告对案涉房屋享有所有权； 3.租赁合同到期续租商户商务条件确认告知书（以下简称确认告知书）一份，拟证明原告向被告送达了确认告知书，告知被告续租条件及书面回复的时间等内容； 4.短信聊天记录截图一份，拟证明原告通过短信方式将确认告知书送达给被告，被告明确回复已收到。 被告沈国锋为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据： 1.被告沈国锋的弟弟沈辉向原告邮寄的信件和邮寄签收凭证一组，拟证明被告向原告邮寄信件表示愿意续租案涉房屋； 2.进出人员登记表一份，拟证明被告的弟弟及母亲多次去被告处协商续租事宜； 3.信访事项登记表一份； 4.月河派出所的执法记录仪拍摄的有关被告于2019年3月22日在湖州市住房和城乡建设局反映情况的记录光盘一份； 证据3-4，拟证明被告的弟弟沈辉至湖州市住房和城乡建设局反映原告不同意与被告续租案涉房屋的事实。 5.特种行业许可证一份，拟证明被告经营的宾馆因特种行业许可证到期而停止营业，致使被告遭受损失。 原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： （一）原告提交的证据。证据1-2、4，被告质证无异议。本院认为，证据1-2符合证据有效要件，证据4虽系短信聊天记录截图，但原告已出示相关手机存储，被告亦予以认可，故该三组证据能够证明原告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。证据3，被告质证认为，该确认告知书系被告弟弟沈辉的配偶胡霞所签，胡霞文化程度不高，且原告工作人员当时告知其签字仅是证明工作人员已经来送达过该份确认告知书，故胡霞予以签收。本院认为，结合短信聊天记录截图，被告当时未对胡霞签收的行为提出异议，并短信回复“收到”，故该证据能够证明原告已将相关续租事项告知被告，对其证明效力予以认定。 （二）被告提交的证据。证据1，原告质证对证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。原告并未收悉被告寄送的该份信件，签收凭证无法证明系寄该份信件，签收人“徐”亦无法确认系原告的员工，且该信件未载明书写时间，故不能达到被告的证明目的。另，该证据恰恰证明了被告未按合同约定履行合同义务的事实。本院认为，根据原告向被告送达的确认告知书，被告应于2019年3月11日前书面答复原告是否续租，若续租，则应于同年3月21日前与原告签订租赁合同，而被告举证的该份信件无法证明其确有按规定时间书面答复原告是否续租，故本院对其证明效力不予认定。证据2，原告质证对真实性、合法性和关联性均不予认可。该份证据仅是进出人员记录，且未显示系哪个单位的登记表。即使该份证据真实，亦不能证明被告与原告协商的事实及具体协商的内容，且登记表显示的日期已超过确认告知书规定的时间。本院认为，原告异议成立，对该证据的证明效力不予认定。证据3，原告质证对真实性无异议，但其中载明的信访事项内容仅是被告的单方陈述，实际上并非原告不愿续租，而是被告未按合同约定告知原告续租。原告对此已作人性化处理，于2019年2月28日向被告送达了确认告知书，要求被告书面回复。证据4，原告对真实性、合法性和关联性均有异议。拍摄记录中的内容仅是被告的单方陈述，且被告的陈述恰恰证明了被告无法接受原告续租的商务条件，进一步证明原、被告并未就续租事宜达成一致意向。另，被告向有关部门反映情况的时间亦已超过确认告知书规定的时间。本院认为，原告异议成立，对该两组证据的证明效力不予认定。证据5，原告质证对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，亦无法达到被告的证明目的。本案系房屋租赁合同关系，用于经营而办理相关证照系被告的义务，相关证照的终止与被告占有使用原告的房屋并无关联。本院认为，该证据虽证明被告的特种行业许可证过期，但该事实与本案的争议及处理缺乏关联性，故对其证明效力不予认定。 经审理查明：2012年4月16日，原、被告签订房屋租赁合同一份。合同约定，原告将坐落于湖州市吴兴区衣裳街洗帚弄1号的房屋出租给被告；租赁期限自2012年4月13日起至2019年4月12日止；第一至三年房屋租金均为每年28万元，第四年租金为30万元，第五年租金为32万元，第六、七年租金均为每年35万元；被告每六个月支付一次租金，按先付租金后使用的方式，被告应在每个付租期的前十天支付租金，首期租金须在签订该合同的同时支付；原、被告双方必须全面履行该合同的全部条款，任何一方违约的，向守约方支付违约金1万元，守约方有权单方解除合同，自解除合同通知到达违约方时，合同立即解除，由此造成的损失全部由违约方承担；租赁期满则合同终止，被告需续租的，必须提前两个月以书面形式向原告提出，在同等条件下，被告享有优先承租权，但另行签订合同；被告不续租的，应在租赁期满之日腾空房屋，逾期不腾空的，按当年正常租金的十倍向原告支付租金，逾期十五天不腾空的，原告有权单方面收回房屋，留在承租房屋内的一切动产设施视为被告的丢弃废物，由此造成的损失全部由被告承担。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原、被告按约履行。 2019年2月28日，原告至案涉房屋向被告送达确认告知书，因被告未在店内，故由店内人员胡霞即被告的弟弟沈辉的配偶代为签收。次日，原告通过短信方式将胡霞签字签收的确认告知书发送给被告，被告回复“收到”。该确认告知书向被告告知如下事项：如被告到期后续租，请于收到本告知书后于七个工作日内答复是否续租，十五个工作日内签订租赁合同；续签租赁合同的商务条件将重新拟订，租赁合同3-5年一签，首年房屋租金为356786.04元，年租金每年涨幅3%，租赁保证金118929元，能源保证金13554元，物业费6506元，租金及物业费均为一年一交；如被告到期后不再续租，请依照租赁合同约定于2019年4月12日前腾空租赁房屋，逾期后遗留物品将视为遗弃物；如被告在签收本告知书后七个工作日内未以书面形式告知原告是否续租，则视为被告放弃续租，原告在房屋租赁合同终止后将该房屋收回。该确认告知书还就其他事项进行了告知。被告签收该确认告知书后，未在规定时间内书面回复原告是否续租。嗣后，被告与原告协商续租事宜未果，纠纷成讼。 另查明，结合确认告知书的内容及原、被告的陈述，书面答复是否续租的期限截止至2019年3月11日，签订租赁合同的期限截止至2019年3月21日。租赁期满后，被告尚未将案涉房屋归还原告。 本院认为：案涉房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约全面履行。租赁期限届满后，承租方是否能够继续承租案涉房屋，须双方就续租事宜作出一致的真实意思表示，新的租赁合同方可成立。现被告未按房屋租赁合同约定提前两个月以书面形式向原告提出续租，原告于2019年2月28日向被告送达确认告知书，告知被告应在该确认告知书规定的时间内书面答复是否续租及签订续租合同，并告知被告未书面答复视为其放弃续租。但被告并未在规定时间内书面答复原告，故原告视为被告放弃续租，并无不当。现房屋租赁合同约定的租赁期限已于2019年4月12日届满，原告要求被告腾空案涉房屋并恢复原状后予以归还的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告辩称，其母亲王善珠在2019年2月28日前已就续租事宜口头与原告协商过，在这之后，其虽曾认为原告提出的续租条件过高而无法承受，但后其接受该条件，并多次向原告表示愿意续租，但原告不同意。本院认为，口头形式并不符合合同约定，且被告并未举证证明其在房屋租赁合同约定的时间内向原告口头提出续租要求，亦未举证证明其在确认告知书规定的时间内已向原告书面答复续租，被告该抗辩意见并不能支持其续租主张。被告辩称其享有优先承租权，但其未举证存在适用优先承租权的情形，本院对该抗辩意见不予采信。被告辩称确认告知书中有关以何种方式答复续租的内容前后矛盾，第一条中并未规定须以书面形式答复。本院认为，确认告知书的第一条及第三条的内容并不存在实质性冲突，且涉案房屋租赁合同亦约定，被告在合同期满后续租的，须提前两个月以书面形式向原告提出，故被告的该抗辩意见不能成立。 涉案房屋租赁合同约定，被告不续租的，应在租赁期满之日腾空案涉房屋。现被告在租赁期限届满后仍未腾空并搬离案涉房屋，显属违约，故原告要求被告支付1万元违约金的主张，符合双方约定和法律规定，应予支持。关于原告要求被告支付自2019年4月13日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但房屋占有使用费的计算标准，根据本案争议的实际情况酌情确定为参照房屋租赁合同约定的第七年房屋租金35万元/年的标准计算。原告该项诉讼请求超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告沈国锋于本判决生效之日起三十日内腾空并恢复原状后将坐落于湖州市吴兴区衣裳街街区洗帚弄1号的房屋归还给原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司； 二、被告沈国锋于本判决生效之日起十日内支付原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司违约金10000元，并按350000元/年的标准向原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司支付自2019年4月13日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费； 三、驳回原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费798元，减半收取399元，由原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司负担99元，被告沈国锋负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  陈洪 二〇一九年十二月二十三日 法官助理史菊芳 书记员林娥