甘肃省兰州市红古区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0111民初367号原告（反诉被告）：兰州市红古区花庄镇人民政府，地址甘肃省兰州市红古区花庄镇柳家村。法定代表人：贾民，该镇镇长。委托诉讼代理人：徐达琰，该镇工作人员。委托诉讼代理人：魏文瑞，甘肃金城律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃大兴能源科技有限责任公司，住所地甘肃省兰州市红古区花庄镇湟兴村（原花庄水泥厂）。法定代表人：雷文宪，该公司总经理。委托诉讼代理人：方骏梁，北京市威正律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，北京市华泰律师事务所律师。原告（反诉被告）兰州市红古区花庄镇人民政府与被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰州市红古区花庄镇人民政府委托诉讼代理人徐达琰、魏文瑞，被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司法定代表人雷文宪以及委托诉讼代理人方骏梁、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)兰州市红古区花庄镇人民政府向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾交租赁原告的场地（原花庄水泥厂）；2.判令被告补交拖欠原告2011年9月8日至2017年9月8日期间的租金35520元；3.判令被告缴纳2017年9月9日至2018年12月9日期间的租金69900元（55920÷12×15），并自2018年12月10日起每日缴纳租金151元至实际交付场地之日（55920÷365）；4.判令被告支付原告违约金406560元（2013年9月10日至2018年9月10日，即135520×0.05×60）；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年9月8日，原、被告签订《协议书》，约定原告将位于花庄镇湟兴村原“兰州花庄水泥厂”场地总计27.96亩租赁给被告使用，租费每亩每年2000元，每年租费55920元，总租费335520元，租赁期限为六年，签订合同时支付20万元，剩余135520元在2013年9月10日前支付。如被告不按时支付剩余租金，则每月按5%缴纳违约金，若被告在三个月内未将剩余款项和违约金交付原告，原告有权单方终止合同，首付20万元不予退还。合同签订后，被告支付20万元租金，但是对于剩余租金，被告一直拖延不付。2017年9月8日合同期限届满，原告再次催促，被告交付10万元租金，2017年10月26日原告致函被告要求补缴租金腾交场地，但被告推诿不管。因此原告向人民法院起诉，望判如所请。被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求和事实理由。第一，双方的协议书不是租赁协议，而是投资招商引资协议，从内容看正文不足2页却多次出现“投资招商”字眼，政府套用了租赁合同的文本形式，实质为“民间投资---政府招商引资项目”；第二，原告提供的场地存在瑕疵，从目前的证据来看，该场地是限制建设用地，政府用限制建设用地来建设厂房不合规。从国土局出具的证据来看，该土地是国有建设用地，花庄镇政府无权对其出租。正因为该土地本身存在瑕疵，所以我公司至今无法办理产权证，也无法正常进行经营投资，这是政府的责任；第三，出现问题后，前几届政府一直在协助办理土地规划调整，即将土地从限制建设区变为可以建设的土地，并且有意将该土地出让给被告方。由此可见，该合同就是一个政府的招商引资行为，并不是租赁合同；第四，被告方之所以拖欠租金，正是因为该土地的性质问题，无法使被告方正常投资经营；第五，政府的此次诉讼，有违公平正义，所以我们提起反诉，要求原告赔偿损失。被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销2011年9月8日协议书第六条约定：“租赁期满，在没有续签租赁合同后，乙方无条件搬出场地，将建设投资所建的厂房、设施、设备…等无条件搬出；若不按合同约定及时搬出，迟延一天，承担违约损失每天10000元”的约定；2.判令被反诉人参照2011年9月8日《（土地租赁）协议书》第六条，承担关键性信息披露不实的违约责任，向反诉人补偿或赔偿经济损失13.5万元(暂计)；3.判令被反诉人补偿或赔偿反诉人的房屋、设施、设备等投资损失，暂按“1万元”计算（待法院委托第三方评估机构评估意见出具后，再调数据）；4.请求法院委托有资质的第三方机构，依法评估“2011年9月8日至2018年12月19日”起诉期间，反诉人投资形成资产的价值；5.本案诉讼（含反诉）费、评估费由被反诉人承担。事实和理由：第一、本反诉案与本诉案，均源于2011年9月8日投资《协议书》。反诉人的请求，完全可以对抗或抵销本诉的请求，反诉与本诉有着直接的合同履行争议的牵连关系。第二、2011年9月8日商谈与签订投资《协议书》时，被反诉人没有向反诉人披露“2009涉案土地法律上属于（农用地）-限制建设区”的重要事实，由此对本案“涉案投资项目”的立项、建设、运行等陷入困境以及所谓的“拖欠部分租金”等争议，具有不可推卸的责任。1、2016年2月23日，兰州市红古区花庄镇人民政府致区国土局的文件【花政发（2016)29号】《土地规划调整进度的征信函》显示：①2009年土地二次调查时，误将涉案宗地(上世纪70年代已经成为“集体建设用地”）划为法律上的“(农用地）-限制建设区”，并导致“0.6mt/a原煤入洗项目”的延误)。②为了保障企业长远发展，我镇政府已于2015年5月向贵局上报调整此宗地土地规划的请示。但在本案2011年9月8日招商引资的投资《协议书》商谈及签约时，花庄镇人民政府并未向反诉人披露“2009涉案土地在法律上已经属于限制建设区”的重要事实，2011年9月8日至2018年12月本案争议发生，误导“承租人”在法律上的非建设用地上进行了3000余万元的巨额投资及引发的其他费用。2、2010年5月31日，兰州市红古区人民政府文件【红政函(2010)40号】《兰州市红古区人民政府关于对花庄镇湟兴村六社村民代表上访信件的答复函》中：①涉案的原河咀乡（后改为：花庄镇）水泥制管厂、河咀乡水泥厂所占用农民集体土地一事，发生在上世纪70年代，即在上世纪70年代事实上已经成为"集体建设用地”；②“认为原河咀乡（花庄镇）水泥制管厂、河咀乡水泥厂所占用的土地所有权…属于乡镇农民集体所有即花庄镇人民政府所有”。反诉人有证据证明至少在“2012年6月29日至2017年11月7日”间，直至2018年下半年，花庄镇人民政府等地方政府或区政府的发改委、土地、规划、环保、消防等部门，一直在履行或协助镇政府履行2011年9月8日投资《协议书》第七条约定：即大兴能源科技系镇政府招商引资入住的项目，应按“甲方招商引资对待”，甲方政府在“政策和服务方面”应该给予“大力支持和帮助，并协调相关事宜”。3、2011年9月8日至2017年11月7日间，对反诉人投资3000余万元进行土建、设施、设备采购及安装等行为，以及项目基本建成后的投产运行，花庄镇人民政府是明知、支持且鼓励的；2018年12月19日花庄镇人民政府起诉并要求反诉人腾退涉案宗地，只字不提任何补偿或赔偿一事，这与镇政府此前的“协助行为”背道而驰，没有任何法律依据。第三、被反诉人花庄镇人民政府“新官不理旧账”不可取，不应得到人民法院的支持。1、事实上，大兴能源科技公司的“精选洗煤项目”，是作为“长线投资和环保产业”项目引进花庄镇的，协议写了六年，但当时镇政府领导以及后来的几任领导都是有口头承诺的，即六年期满后“镇里将与大兴能源科技公司续签《协议书》”。但被反诉人现起诉请求判令反诉人立即腾交租赁场地的行为，显然是现任镇政府单方面违背了该投资《协议书》的初衷，违反了《协议书》第七条“政策和服务方面”应该给予“大力支持和帮助，并协调相关事宜”约定，应当承担违约责任。2、出租方的“政策和服务方面”应该给予“大力支持和帮助，并协调相关事宜”约定，以及2011年底至2018年6、7月间的《协议书》履行的过程中，花庄镇人民政府牵头地方政府发改委、土地、规划、环保等部门在涉案项目的立项、土地规划调整等行为均证明：涉案争议远远超过了“租赁合同”的范围，本案绝不是表面的、简单的“租赁合同”纠纷，而是“政府招商引资信用与民企投资合同履行”纠纷。3、2017年花庄镇人民政府换届后，在不存在“国家或地方人民政府规划调整，对涉案场地另行征用”或“项目本身”违反环境法律法规下，2018年中以后，花庄镇政府的“新官”不能单方面否定“2011年9月8日至2018年中间”，花庄镇人民政府等地方政府或发改委、土地、规划、环保等部门，一直在履行或协助履行2011年9月8日投资《协议书》第七条约定的事实，以及“大兴能源科技公司”因此建立起来的对镇政府及区政府部门的“信懒利益”，由此导致巨额投资运作陷入困境及损失，花庄镇现政府应当给予补偿或赔偿。第四、引发本诉与反诉争议并导致“大兴能源科技公司的精选洗煤项目”运行举步维艰的主要的、直接的原因是：涉案宗地事实上原为“集体建设用地”，在“2009土地二次调查”时，因政府工作人员“评判标准衔接问题”，将该宗土地（错报）划定填报为“农用地限制建设区”。退一万步讲，假设法院认为判决强行退场有利于地方的投资环境改善和资源的合理利用，花庄镇人民政府也应当合理、公平地补偿或赔偿“大兴能源科技公司”已投资形成资产的相应经济损失。第五、在2011年签约时，花庄镇人民政府存在“信息披露”重大瑕疵下，本案从更广的意义来说，在2014年5月23日兰州市红古区花庄镇人民政府文件【花政发（2014)132号】《征用现租用地的请示》，认可的“涉案现已投资1500万元洗煤项目投产”，对当地产生了巨大的社会效益和经济效益下（产值6个亿），涉案场地又无“国家或地方人民政府规划调整对涉案场地另行征用”或违反环境保护法律法规下，无论从维护反诉人“对地方人民政府信赖利益角度”，还是维护地方人民政府“招商引资信用角度”，还是利于“花庄镇地方经济长远发展”角度，以及“地方政府也应当尊重民商法的一般原则，不能滥用行政权力干预经济纠纷”等角度出发，本案均不宜支持原告的请求，而是应当充分支持民营企业的反诉请求。此外，双方对投资《协议书》续租有争议的，双方完全可以协商解决，而不是政府强权干扰生产，强行单方面采取诉讼、又对“腾退请求不予任何补偿或赔偿”极端的、不公平的、不合理的措施。综上，根据《合同法》第5?7条、第42条、第54条、第60条、第97条、第107条、第236条，《民事诉讼法》119条等相关法律法规和当下中央大力“鼓励、支持、引导”民营企业发展的政策等规定，特向贵院提起反诉，请人民法院一并审理，以平衡本诉原告与本诉被告之间合同纠纷的法律责任，维护双方当事人的合法利益。原告(反诉被告)兰州市红古区花庄镇人民政府辩称，1、我们认为反诉原告要求撤销部分条款的请求已过法定除斥期间；2、根据协议约定是反诉原告违约，反诉原告的诉请不符合相关事实及法律规定；3、反诉原告要求赔偿损失，无事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年9月8日，原告（反诉被告）兰州市红古区花庄镇人民政府与被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司（原甘肃基鑫建材有限责任公司）分别作为甲乙方签订《协议书》，双方约定：甲方将位于花庄镇湟兴村原“兰州花庄水泥厂”场地总计27.96亩租赁给乙方使用，租费每亩每年2000元，每年租费55920元，租赁期限为6年，总租费为335520元，协议生效之日起三日内支付20万元，剩余135520元于2013年9月10日前支付。如被告不按时支付剩余租金，则每月按5%缴纳违约金。协议签订后，原告(反诉被告)依约出租土地，被告(反诉原告)支付20万元租金。后被告（反诉原告）陆续建厂并投入使用。在此期间，原告(反诉被告)、被告（反诉原告）双方曾与兰州市自然资源局红古分局协调涉案土地的规划调整问题，被告（反诉原告）一直未依约向原告(反诉被告)交付剩余租金。2017年9月8日合同期限届满，被告（反诉原告）支付剩余10万元租金，并继续使用涉案土地至今。现双方因腾退场地及租金的交付等事宜产生纠纷。另查明，被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司是由甘肃基鑫建材有限责任公司变更而来。涉案土地自2007年兰州市红古区开展第二次土地调查至今，权属性质一直为国有建设用地。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告(反诉被告)与被告（反诉原告）签订的《协议书》系双方真实意思表示，符合租赁合同的构成要件，合法有效，应受法律保护，双方应按照约定履行各自的权利和义务。因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付拖欠租金35520元的请求，合法有据，应予支持。根据相关法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。自2017年9月8日合同期限届满后，双方未再续签合同，被告（反诉原告）未将涉案土地返还原告（反诉被告），并继续占有和使用，且未向原告（反诉被告）支付逾期租金，应承担相应的法律责任。因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）腾退涉案土地及支付逾期租金的请求，于法有据，应予支持。逾期租金参照双方租期内约定的标准计算，截至2018年12月9日为69900元（55920÷12×15），自2018年12月10日至实际交付场地之日租金按照每日151元计算。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担违约金的诉请，根据双方约定，从原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，双方合同期内的违约金，合法有据，应予支持，即135520×5%×48=325248元（自2013年9月10日至2017年9月8日）。至于合同期满后的违约金，因被告在合同期满后即交付部分剩余租金100000元，下欠35520元虽至今未付，但对此双方并没有明确约定，且原告也未向法庭提交相关证据加以证实，因此不予支持。关于被告（反诉原告）请求撤销2011年9月8日协议书第六条约定：“租赁期满，在没有续签租赁合同后，乙方无条件搬出场地，将建设投资所建的厂房、设施、设备…等无条件搬出；若不按合同约定及时搬出，迟延一天，承担违约损失每天10000元”的诉请，根据法律规定，行使撤销权应当自知道或应当知道撤销事由之日起一年内，被告（反诉原告）并未在法定期限内提出撤销申请，也无证据证明该约定存在可撤销的法定情形，因此，该请求于法无据，不予支持。关于被告（反诉原告）主张原告在协议签订时隐瞒涉案土地存在瑕疵的真相，应承担关键性信息披露不实的违约责任，并向其补偿或赔偿经济损失的诉请，经法庭调查以及兰州市自然资源局红古分局负责人出庭证实，涉案土地自2007年兰州市红古区政府开展第二次土地调查以来，数据库显示，按照国家标准被定为国有建设用地，至今未曾发生过变更。但因未办理征用手续，故一直按照集体建设用地由原告(反诉被告)兰州市红古区花庄镇人民政府管理，原告(反诉被告)有权出租，但无权转让。不管是国有建设用地还是集体建设用地都不影响双方租赁合同关系的实现，更不会影响被告（反诉原告）的正常经营。且被告（反诉原告）也未向法庭提交相关证据证明因为该宗土地的权属性质问题给其造成损失。因此，该请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司于判决生效之日起三十日内腾退租赁原告（反诉被告）兰州市红古区花庄镇人民政府的场地（原兰州花庄水泥厂）；二、被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付拖欠原告（反诉被告）兰州市红古区花庄镇人民政府租金35520元；三、被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）兰州市红古区花庄镇人民政府自2017年9月9日至2018年12月9日期间的租金69900元，并自2018年12月10日起每日缴纳租金151元至实际交付场地之日；四、被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）兰州市红古区花庄镇人民政府违约金325248元；五、驳回原告（反诉被告）兰州市红古区花庄镇人民政府的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司的反诉请求。如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8920元，反诉案件受理费1600元，由被告（反诉原告）甘肃大兴能源科技有限责任公司负担9360元，超诉部分1160元，由原告（反诉被告）兰州市红古区花庄镇人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张 劲审 判 员  陈春香人民陪审员  赵德强二〇一九年十二月十六日法官助理李翠兰书记员陈旭斌