安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0825民初3362号 原告：中国农业银行股份有限公司太湖县支行，住所地安徽省太湖县。 负责人：朱海康，该支行行长。 委托诉讼代理人：汪宁，安徽中皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐永顺，安徽中皖律师事务所律师。 被告：蔡丽娜，女，1969年8月16日出生，汉族，下岗职工，住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：罗兵，男，1958年7月12日出生，汉族，住安徽省太湖县。系被告姐夫。 被告：吴林凤，女，1981年11月9日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山县。 原告中国农业银行股份有限公司太湖县支行与被告蔡丽娜、吴林凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司太湖县支行的委托诉讼代理人齐永顺、被告蔡丽娜的委托诉讼代理人罗兵、被告吴林凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司太湖县支行向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即腾让租赁房屋给原告（具体为××镇××路××路交叉处从北至南第××间门面房，房产证号为房地权证太湖字第××号）；二、被告支付原告房屋租赁损失（按每年14000元自2018年1月1日起至实际腾让房屋之日止）。事实与理由：涉案房屋位于太湖县××镇××路××路交叉处从北至南第××间门面房，房产证号为房地权证太湖字第××号，该房产为原告所有，长期租给被告使用，双方最后一次签订房屋租赁合同时间为2016年1月1日，合同约定租期为一年，退租或者转租必须经原告同意，否则视为违约，原告有权收回租赁房屋。合同租赁期满后，双方没有继续签订房屋租赁合同，被告一直占有使用，2017年度及2018年度，房屋租金损失按每年14000元计算交纳。从2019年1月1日起，被告未向原告交纳房屋租金损失。期间，原告于2017年4月向被告发出告知函，告知房屋不再出租，于2019年再次函告被告，要求被告停止非法占用，并腾让房屋。双方至今未协商好，故原告诉至法院。 蔡丽娜辩称，本被告于2008年从他人处转租原告的房屋，自2009年至2016年，原告与本被告每年均签订房屋租赁合同。2016年9月底，本被告将案涉房屋转租给第二被告。案涉房屋2017年度房租是由第二被告直接向原告交纳的，故原告亦是认可本被告将房屋转租给第二被告的。2016年12月31日，本被告与原告的房屋租赁合同到期。本被告与原告无房屋租赁合同关系，原告不应起诉本被告。 吴林凤辩称，本被告于2016年9月底从第一被告处转租案涉房屋，虽然本被告与原告之间一直没有签订书面房屋租赁合同，但是本被告向原告交纳了2017年度及2018年度的房屋租金。本被告承租案涉房屋期间，因建设路及周边道路修路，对本被告的的经营造成了重要影响，本被告承租案涉房屋做生意，投入非常大，现在正值年关，希望原告考虑这些原因将腾让房屋时间推迟到2020年3月，承租时缴纳了3000元保证金要求在租金中充抵，如果原告方继续出租和卖房子要求优先承租和购买。2019年9月初，原告曾通知本被告要求腾让房屋。 经审理查明：原告将位于太湖县××镇××路××路交叉处从北至南第××间门面房（房产证号为房地权证太湖字第××号）出租给第一被告数年。2016年1月1日，原告与第一被告签订最后一份书面《房屋租赁合同》，合同约定：乙方（被告）同意承租甲方（原告）××路从北至南第××间门面房；租金每年13000元，并每间交纳人民币3000元整保证金，租金在合同签订日一次付清（本次因房屋为原户续租，保证金属2006年4月29日已交作抵）；租期为一年，从2016年1月1日至2016年12月31日；乙方如退租或转租必须经甲方同意，自行转租视同违约，甲方将扣收保证金3000元，并收回租赁房屋；乙方在租期内经甲方同意的装修，合同到期后如甲方收回房屋自用，应在10日内自行拆除或无偿归甲方所有，乙方经营的物品应自行处置、空房迁出。否则按每日50元支付违约金，从保证金中扣收。2016年度房租13000元，由第一被告向原告交纳。2016年9月底，第一被告将案涉房屋转租给第二被告。2017年度，第二被告向原告交纳房屋租金14000元，2018年度，第二被告向原告交纳房屋租金14000元。自2019年1月1日起，两被告均未向原告交纳房屋租金。第二被告继续使用租赁房屋至今。 另查明，第一被告交给原告的保证金3000元，在转租时，第二被告已经支付给第一被告，在庭审中，原告与第二被告均同意保证金3000元在租金中充抵。 上述事实有原、被告的当庭陈述以及原告营业执照复印件、被告户籍证明、被告身份证复印件、房屋租赁合同复印件、土地使用权证复印件、房地产权证复印件、收据等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告出租房屋给被告从事商业经营多年，被告向原告支付租金，双方租赁关系合法、有效。原告将房屋承租给第一被告，双方于2016年1月1日签订最后一份书面房屋租赁合同，合同于2016年12月31日到期，虽然第一被告在合同终止后没有将房屋交付给原告，并在2016年9月底将房屋转租给第二被告，但是案涉房屋2017年度及2018年度的租金系由原告与第二被告进行了重新协商后确定为14000元/年，且是由第二被告直接向原告交纳，说明原告知道两被告之间的转租行为并认可。在第一被告与原告的房屋租赁合同期满终止后，原告与第二被告之间形成房屋租赁合同关系，故原告要求解除与第一被告之间的房屋租赁合同关系、立即腾让租赁房屋给原告及支付房屋租金损失的诉讼请求，本院不予支持。原告与第二被告之间对租赁期限没有约定，形成不定期租赁合同关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告要求解除原告与第二被告之间房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。且考虑到原告与第二被告租赁关系多年，年关将近，正值生意旺季，应酌情从宽给予第二被告腾让租赁房屋给原告的履行期限。原告要求第二被告按14000元/年向原告支付租金，与第二被告向原告交纳的上一年度租金相同，故原告该诉讼请求本院予以支持。为减少讼累，原告收取的第二被告保证金3000元可在本案中一并处理予以扣减第二被告应交纳的房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司太湖县支行与被告吴林凤之间的房屋租赁合同关系本判决生效后即时解除； 二、被告吴林凤于判决生效后六十日内腾让租赁房屋（××镇××路××路交叉处从北至南第××间门面房，房产证号为房地权证太湖字第××号）给原告中国农业银行股份有限公司太湖县支行，并向原告支付2019年1月1月至实际腾让房屋之日止的租金（原告收取的被告押金3000元予以扣减被告应交纳的房屋租金），租金按14000元/年计算； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司太湖县支行其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费542元，减半收取272元，由原告中国农业银行股份有限公司太湖县支行负担136元，由被告吴林凤负担135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  段姣莲 二〇一九年十二月十一日 书记员  聂舒琪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。