四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初7253号 原告（反诉被告）：南充市经济和信息化局，住所地：南充市顺庆区农科巷118号。 法定代表人：石全华，局长。 委托诉讼代理人：殷大鹏、周士逵，四川首力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李志凯，男，汉族，1946年2月24日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：赵云，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：桑凯，男，汉族，1966年2月12日生，住南充市顺庆区。 南充市经济和信息化局（以下简称经信局）与李志凯、桑凯合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。经信局的委托诉讼代理人殷大鹏，李志凯及其委托诉讼代理人赵云，桑凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经信局向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋抵押借款协议书》；2、判令被告立即退还文化路68号2栋3单元1楼25号房屋；3、判令被告李志凯从2018年1月3日起按每月1000元标准向原告支付房屋占有费；4、判令被告桑凯对第3项诉请承担连带责任。 事实和理由：南充市无线电管理局（以下简称无线电局）经过调整，整体划入经信局。1998年1月4日，无线电局因资金周转向被告借款，作为甲方与李志凯（作为乙方）、桑凯（担保人）共同签订《房屋抵押借款协议书》，约定“一、甲方向乙方借款41700元，甲方以文化路16号（现68号）2栋3单元1楼25号3室1厅往房一套作为还款抵押。二、甲方向乙方借款期限为10年。六、任何一方需中途终止协议，应在三个月前提出协商，乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方。甲方在还款期限届满时，若需要延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借。续借期间，双方仍按本协议书执行。七、乙方需在甲方单位找一名正式职工作为担保人”等内容。合同到期后原告多次向被告提出终止协议、退还房屋、归还借款，但被告置之不理。被告的行为违反了合同约定的义务，被告应立即向原告返还房屋，承担房屋占用费。桑凯作为担保人，在李志凯不履行合同义务时应当与其共同承担连带责任。原告特诉如所请。 李志凯辩称：经信局全部诉请应该驳回。原告诉请解除的合同不存在合同到期，本案原告从未向被告主张过任何权利，其提出的要求是矛盾的，经信局陈述因资金周转向被告借款不属实，李志凯是花钱购得案涉房屋，退房的诉请无事实法律依据，第三项第四项也应该驳回。 桑凯辩称：自己不应该承担连带责任。 李志凯提出反诉请求：确认南充市文化路68号2栋3单元1楼25号房屋归李志凯所有，经信局无条件协助办理产权过户手续。事实和理由：双方签订的《房屋抵押借款协议书》实为房屋买卖关系，双方协商是将房屋以41700元的价格卖于李志凯，李志凯要求过户，因无线电局未将房款上交财政而未果。买卖关系是真实意思表示，李志凯故反诉如所请。 经信局对反诉辩称：确认房屋归李志凯无法律依据，双方没有买卖合同关系，办理过户的诉请不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，在本院认为部分予以综合评定。 本案经审理查明的基本事实为：1998年1月4日，无线电局（作为甲方）与李志凯（作为乙方）、桑凯（担保人）共同签订《房屋抵押借款协议书》，约定“一、甲方向乙方借款41700元，甲方以文化路16号2栋3单元1楼25号3室1厅往房一套作为还款抵押。二、甲方向乙方借款期限为10年。在借款期内，乙方有权居住甲方用于抵押的房屋，乙方居住房屋不另付房租，甲方也不向乙方支付借款利息。六、任何一方需中途终止协议，应在三个月前提出协商，乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方。甲方在还款期限届满时，若需延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借。续借期间，双方仍按本协议书执行。七、乙方需在甲方单位找一名正式职工作为担保人”等内容。原文化路16号为现在的文化路68号。李志凯在1998年1月9日将41700元交付给无线电局，无线电局出具收款417000元的凭证，内容摘要栏填写为文化路宿舍房屋预交款。之后无线电局经过调整，相关职能和人员最终划入经信局，由经信局行使其相关权利。截止开庭日，李志凯占有和使用该协议书约定的房屋已经多年。 本院认为：本案要着重评议的争议焦点是，李志凯占有案涉房屋，是有权占有，还是一种无权占有。 首先，如果李志凯所称的合同双方的买卖合同成立，李志凯作为买受方，又给付了款项，是有权占有。但本案中缺少买卖合同成立的证据，不能认定买卖合同成立，故不能认定李志凯基于买卖合同有权占有该房屋。经信局出具的《房屋抵押借款协议书》显示，是无线电局为借款而作出的一种没有经过抵押权登记的特殊“抵押”行为，通过该合同的约定，让李志凯有在借款期间使用该房屋的权利。该合同主要内容并不违反法律的强制性规定，其效力应该予以肯定。李志凯称是向无线电局购买了案涉房屋，但没有提供合同等证据予以证明。李志凯提供的收款凭证和证人证言等证据，不足以推翻《房屋抵押借款协议书》明确载明的内容，也不足以让其处于真伪不明的状态。即使李志凯与无线电局相关人员口头谈过买卖房屋事宜属实，却并没有达成李志凯与无线电局双方最终的书面房屋买卖协议，且随着《房屋抵押借款协议书》的签订，该口头谈的内容也已经被《房屋抵押借款协议书》完全变更。何况以本案的证据，经信局申请出庭作证的证人（当时的无线电局有关人员）均对与李志凯谈过买卖房屋，将案值涉房屋卖与李志凯进行了否认。民诉法解释第九十一条第一款的规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”，李志凯反诉称存在买卖合同关系，与《房屋抵押借款协议书》载明的事实不符，经信局不认可双方存在买卖合同关系，李志凯不能举证证明，故李志凯应承担举证不能的法律责任，而故李志凯反诉的诉讼请求，应该不予支持。 其次，根据合同条文、履行情况和原告诉请意见，不能从高度可能性就认可李志凯为无权占有。合同条文约定有“甲方在还款期限届满时，若需要延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借。续借期间，双方仍按本协议书执行”。如前所述，根据协议书，李志凯有在借款期间使用该房屋的权利，如果合同在续借期间，李志凯就有权占有房屋。就严格的条文讲，2008年1月4日，合同约定的10年借款期到后，本案没有甲方征得乙方同意延期还款的另行协商续借和同意续借的证据，但从合同的履行情况来看，几年时间来房屋产权人没有还钱，李志凯也没有要求房屋产权人还钱，双方法律关系处于事实上续借后的状态，可以认定为双方有较大可能形成了产权人续借和李志凯同意续借、仍按原协议执行的续借合同关系（仍按原协议执行，因此李志凯也一直占有着房屋，为有权占有）。即使该可能性是否是事实还不能完全肯定，该可能性也并不非常小，让法院不能从高度可能性的角度，认定李志凯为无权占有，故本院不能从无权占有（侵犯所有权）的角度判决被告立即退还文化路68号2栋3单元1楼25号房屋。此结论还有一个佐证支撑的是，经信局的第一项诉请为解除合同。如果原告认为根据合同履行的情况2014年5月19日合同到期，没有续借情形的话，是不需要诉请解除合同的。 关于经信局的第一项解除合同的诉讼请求。可以分为两个方面评议。一是如果合同2014年5月19日到期没有续借，到期的合同不需要解除，故这种情况下原告解除合同的诉讼请求不能得到支持。二是如果合同处于续借状态的话，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”经信局作为借款人，起诉出借人，要求单方解除合同并没有举出法定事由，相对方也不认可，故本院不予支持。无固定期限的续借合同成立而借款人要终止的话，合适的途径是根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百零六条的规定，对借款进行返还。返还借款后，借款期限到，才能评判李志凯失去以合同约定的占有该房屋的权利。关于李志凯称经信局陈述因资金周转向被告借款不属实，该意见是一种推测而没有提出证据证明，且经信局提供证据证明了当时历史条件下决定借款的事实，故对李志凯的该意见，本院不予认可。进一步，对经信局主张以解除合同为基础的要求退还房屋的权利，本院不予支持。 关于经信局的第三项、第四项诉讼请求，也是建立在李志凯为无权占有或者合同解除后的基础上，故对第三项、第四项请求，本院也不能支持。另说明的是，庭审中，经信局庭审还提出与李志凯存在租赁合同关系的意见，本院庭审中对本案的法律关系进行了当庭释明，没有支持经信局庭审中所提出的租赁合同关系的意见及李志凯提出的买卖合同关系的意见，但经询问双方均表示不变更诉讼请求，故依法以双方的诉讼请求进行审理和判处。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、驳回原告南充市经济和信息化局的诉讼请求； 二、驳回反诉原告李志凯的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费1000元，由南充市经济和信息化局负担，反诉案件受理费421元，由反诉原告李志凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何海洋 人民陪审员  王德友 人民陪审员  黄 丽 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  聂思嘉