四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初94号 原告（反诉被告）：达州市通川区春君形象设计艺术学校，住所地：四川省达州市通川区西外龙泉路205号。 投资人：蒲伟。 统一社会信用代码：91511700066774957E。 委托诉讼代理人：张前胜，四川索证律师事务所律师。 被告（反诉原告）：达州市畜牧技术推广站，住所地：四川省达州市通川区龙泉路199号。 法定代表人：杨青山。 统一社会信用代码：12511400MB0M9959X1。 委托诉讼代理人：杨万富，四川博立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎纯，男，1973年9月30日出生，汉族，系被告员工。 原告（反诉被告）达州市通川区春君形象设计艺术学校（以下简称春君学校）与被告（反诉原告）达州市畜牧技术推广站（以下简称达州畜牧站）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张前胜，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人杨万富、黎纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失471183元；2、诉讼费被告承担。事实及理由：原达州市家畜冷冻精液站后变更为达州畜牧站，2009年原告与被告签订租赁合同，原告租用被告1229平方米的房屋用于办学所需。原告承租后出现房屋主体墙外严重渗水，经原告提出后，被告单位尚能配合修缮。首期租赁期满后，2012年12月续签合同，将合同名称变更“联营协议”（经生效判决确认仍为租赁合同），合同期满日为2018年12月9日。此后，原告再次投入巨资对出资房进行了装饰装修，使用至2016年发现出租房屋渗水更为严重了，致使原告无法正常办学。为此，原告数次到被告单位要求被告单位领导现场查看，并数次书面要求及时维修，彻底根治渗水现象。然后被告的书面答复意见是：经研究和请示有关专家，要彻底根治渗水，只有全部弄掉，重新设计装修投入不划算，现不进行修缮修复。无奈，原告自2016年12月便新增投资另外租他人场地办学至今。由此，导致原告直接损失经评估达420579元。目前，租赁合同已经到期，原告已将出租房交换给被告，但被告对原告的损失却拒绝赔偿。 被告（反诉原告）达州畜牧站辩称：1、房屋主体装饰装修均由春君学校自己完成，畜牧站将房屋出租给学校时是清水房，并经有关部门鉴定合格；2、房屋漏水原因是学校装修设计造成；3、学校停业是因为其要对外转让，停业损失是因为转让未成功而造成，其损失不应由畜牧站承担；4、根据合同约定，房屋由春君学校自己装饰装修，其维护责任应由其自己承担；综上，畜牧站不应对春君学校的相应损失承担责任，其诉讼请求依法不能成立。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判决驳回原告的全部诉讼请求；2、判决反诉被告支付反诉原告租金244196元及承担违约责任；3、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：一、原告（反诉被告）本诉请求依法不成立，应依法驳回其诉讼请求；1、反诉人的租赁物无任何质量问题，反诉被告在本诉中诉称其承租后房屋主体墙外渗水导致原告无法正常办学等事实虚假不实，房屋主体渗水系反诉被告装修改造导致；2、反诉被告预想转租而中止履行合同，无任何损失，在合同期内，反诉被告对承租场地进行了广告转租，违反了租赁合同的约定，在2016年12月其以承租房屋渗水为由另租他人场地办学至今，其在租赁合同期间擅自转租房屋终止合同履行，租赁他人场地即未向反诉原告发出解除租赁合同的通知又未将承租房屋腾退交还反诉原告，截止本诉起诉前，其才将场地返还给反诉原告，反诉被告的行为严重违反了诚实信用原则，侵犯了反诉原告的合法权益。二、反诉被告应当给付反诉原告租金244196元及承担违约责任，根据协议，租期6年，其未支付2017、2018年度租金，应承担违约责任。 原告（反诉被告）辩称：1、根据合同约定，反诉原告应当对房屋进行维修，反诉原告提出诉争房屋漏水原因系装修导致没有任何依据；2、反诉被告转租房屋系为缩小损失，但最终未达到目的；3、反诉被告未缴纳租金系因反诉原告未履行维修义务导致反诉被告无法使用房屋而另行租赁场地，相关损失应当由反诉原告承担。 原告（反诉被告）就本诉反诉举证如下：1、房屋租赁合同；2、联营协议、（2017）川1702民初1678号民事判决书；3、情况报告、《关于收到达州市畜牧技术推广站向达州市通川区春君形象设计艺术学校的函的回复》、《告知书》五份、短信记录两页；5、租房合同、出租人身份证明、租金收条；5、司法鉴定意见书；6、资产评估报告；7、鉴定费发票。 被告（反诉原告）就本诉反诉举证如下：1、竣工验收报告；2、房屋租赁合同；3、联营协议；4、原告用水数量；5、转租照片；6、（2017）川1702民初1678号民事判决。 审理中，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的漏水原因鉴定、资产评估报告不服申请重新鉴定及评估，本院委托相关机构进行鉴定及评估，对漏水原因相关机构表示无法进行鉴定，中铭国际资产评估（北京）有限责任公司作出了中铭评报字【2019】第14002号资产评估报告。 本院经审理认定事实如下： 2009年10月10日，春君学校与原达州市家畜冷冻精液站（现达州畜牧站）签订《房屋租赁合同》，合同约定春君学校承租其座落于四川省达州市通川区达州市家畜冷冻精液站业务用房二层和第三层，用于学校培训使用，建筑面积1229平方米，租赁期从2009年12月10日至2012年12月9日，租金为首年租金75000元，后面每年递增5%，同时约定房屋主体维修等费用由出租方承担。合同到期后，双方在2012年12月10日签订《联营协议》，合同约定：原达州市家畜冷冻精液站（现达州畜牧站）将座落于达州市通川区龙泉路205号第二层和第三层建筑面积为1229平方米的房屋作为联营条件，联营期限为6年，自2012年12月10日起至2018年12月9日止，同时约定春君学校按年度于每年12月10日前将当年度约定分红款一次性支付给出租方，约定的具体分红金额为2013年度98000元、2014年度102900元、2015年度108045元、2016年度113447元、2017年度119120元、2018年度125076元。承租方应当保证出租方移交的房屋完好无损，如因承租方原因造成损坏的，由出租方统一维修，承租方承担一切费用。承租方自行按照的设备、设施、装修出现破损，承租方应自行及时修复。2017年5月，达州畜牧站向本院提起诉讼，请求判决解除2012年12月10日的《联营协议》及由春君学校支付分红款及承担违约责任。本院于2017年7月24日作出（2017）川1702民初1678号民事判决书，认定联营协议视为租赁合同，驳回了达州畜牧站的诉讼请求。 因承租房屋渗水严重，春君学校向达州市畜牧站提交了各类情况汇报、回复、告知书，主要内容为：就承租房屋主体严重渗水，导致无法正常经营，多次要求达州市畜牧站维修无果，要求解决。春君学校当时的法定代表人张皓君在2017年2月向达州畜牧站站长杨青山短信反映情况，杨青山回复：经研究和请示有关专家，要彻底根治渗水现象，只有全部弄掉，重新设计装修，因此只有维持合同，若因为合同只有不到两年到期，你再投入不算，也可终止。 因承租房屋渗水问题，春君学校于2016年12月1日另行租赁了孙纯碧所有的位于达州市通川区住房，并支付了2017年度租金13万元、2018年度租金14万元。未支付导致畜牧站2017年度、2018年度的分红共计244196元。 春君学校在2017年10月30日就其承租房屋的墙体渗水原因申请达州金证司法鉴定中心进行司法鉴定，该中心作出达金司鉴中心（2017）工鉴字第40号司法鉴定意见书，鉴定意见为：春君学校与达州畜牧站联营位于达州市通川区房屋内外墙渗水的原因是：1、二、三楼大厅前横墙窗台下墙体和右侧纵向③轴墙体下部约300ｍｍ至1000ｍｍ高的部位被浸蚀、二楼会议室和所对应三楼的区域的墙体均被浸蚀（尤其三楼较严重），是设置在纵向②轴墙体交横向Ｄ轴墙体处的雨排水管渗漏的雨水在楼面板上的瓷砖垫层积存后，通过墙体和混凝土柱的涂料层吸附、浸蚀形成。2、二楼大厅前横窗台下墙体是该横墙外的平台飞溅的雨水和积存的雨水浸蚀墙体形成。3、二楼校长办公室前左角窗台下墙体和左侧山墙下部墙体浸蚀，是该窗户外设置的花台飞溅的雨水和积存的雨水浸蚀墙体形成。4、二、三楼其他浸蚀的部位均是墙体渗漏雨水形成。开支鉴定费13000元，2018年4月2日，四川天信资产评估有限公司就春君学校租赁的被告房屋的装饰装修工程在2018年3月20日的市场价值进行了评估，价值评估值为420579元，其中经计算可搬离物品的价值为54628.57元，开支评估费8000元。 庭审中，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的漏水原因鉴定、资产评估报告不服申请重新鉴定及评估，本院委托相关机构进行鉴定及评估，对漏水原因相关机构表示无法进行鉴定，就资产评估作出了中铭评报字【2019】第14002号资产评估报告，评估基准日按照春君学校提交评估报告的基准日即2018年3月20日，评估结论为：通川区西外龙泉路205号第一层至第三层商业房产装修装饰工程的市场价值评估结果为200130元，其中现场未见家具的价格为16678元。开支评估费8900元。 本院认为：结合本诉与反诉，本案的争议焦点系达州畜牧站是否应当赔偿春君学校损失及春君学校是否应当支付下欠的租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中春君学校就承租房屋渗水严重的问题多次向达州畜牧站反映，按照合同约定，房屋主体质量问题，出租方应当维修，但达州畜牧站未履行该维修义务，导致春君学校无法达成其合同目的，于2016年12月1日租赁他人房屋使用，合同法第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时被告法定代表人明确表示拒绝履行合同义务，合同法第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。故春君学校因达州畜牧站未履行房屋漏水的维修责任而导致合同目的无法实现造成的损失，应当由达州畜牧站予以赔付。春君学校在本案中主张的损失系其装修损失及由此产生的评估鉴定费用，因合同目的无法实现，导致其装修无法继续使用，无法使用时装修的价值应当认定为其损失，经我院委托评估的价值为200130元，其中现场未见家具的价格为16678元。春君学校的损失为204452元（200130元-16678元+21000元）。对达州畜牧站主张的租金损失，本院认为春君学校提供的鉴定意见证实其漏水系房屋主体结构造成，而非房屋装修导致，因达州畜牧站未履行维修义务，春君学校多次函告畜牧站维修未果，导致合同目的不能实现，春君学校行使不安抗辩权中止履行其付款义务，符合法律规定，被告达州畜牧站至合同期限终结也未履行其维修义务，其主张春君学校支付该期间的租赁费用本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、判决被告（反诉原告）达州市畜牧技术推广站于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）达州市通川区春君形象设计艺术学校204452元； 二、驳回被告（反诉原告）达州市畜牧技术推广站的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7609元，反诉案件受理费4962元，减半收取2481元，由被告（反诉原告）达州市畜牧技术推广站负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  向锷 审 判 员  ** 人民陪审员  徐丹 二〇一九年十二月三日 书 记 员  柏维